黑石抵押貸款信託公司黑石抵押貸款信託公司黑石抵押貸款信託公司2023年第一季度業績 2023年4月26日

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 1 BXMT 亮點注意：除非另有説明，否則本演示文稿中的信息截至2023年3月31日。所表達的觀點僅反映了截至材料中出現之日BXMT的當前觀點，並基於BXMT對當前市場環境的看法，該觀點可能會發生變化。BXMT 的經理是黑石集團的子公司。(1) 代表每股可分配收益。有關GAAP淨收益的定義和對賬，請參閲附錄。(2) 反映了第一季度可分配收益的同比變化。GAAP淨收益對賬見附錄，同期增長了15％。(3) 反映了截至2023年3月31日的三個月中每股可分配收益與每股申報的股息的比率。有關GAAP淨收益的定義和對賬，見附錄。▪ 穩定的投資組合表現使GAAP每股收益為0.68美元，可分配每股收益（1）為0.79美元；強勁的收益提供了強勁的股息覆蓋範圍並支撐了賬面價值 ▪ 憑藉多元化的資產負債表、充足的流動性來應對波動性可靠的當前收益穩定資產負債為0美元結構良好、資金匹配的負債具有充足的流動性收入支持股息和賬面value 高級浮動利率投資組合創造了強勁的收益 127% 第一季度股息覆蓋率 (3) 31 個季度持續支付每股0.79美元的股息 0.79 美元第一季度可分配每股收益 (1) +27% 第一季度可分配收益同比增長 (2) 16億美元流動性

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 2 第一季度業績 (1) GAAP淨收益的定義和對賬見附錄。(2) 股息收益率基於截至2023年4月25日16.90美元的股價。股息覆蓋範圍反映了截至2023年3月31日的三個月中每股可分配收益與每股申報的股息的比率。有關GAAP淨收益的定義和對賬，見附錄。（3）包括17億美元的非合併優先權益。（4）反映了截至BXMT發起或收購投資之日的加權平均貸款價值比（“LTV”）。（5）淨貸款敞口（236億美元）反映了扣除銀團和CECL儲備金後的總貸款敞口。有關定義，請參見附錄。收益 ▪ 第一季度公認會計準則每股基本收益為0.68美元，每股可分配收益（1）為0.79美元 ▪ 支付了第一季度每股0.62美元的股息，相當於年化股息收益率為14.7％；（2）可觀的股息覆蓋率（2）為127％ ▪ 賬面價值增至每股26.28美元，原因是留存超額收益抵消了CECL儲備投資組合的温和增長 ▪ 267億美元優先貸款投資組合（3）機構質量的房地產，加權平均發行額LTV（4）為64％ ▪ 投資組合仍然投資良好，還款額為5.94億美元略高於4.44億美元的融資；3億美元的辦公貸款償還額 ▪ 美國辦事處佔BXMT淨貸款敞口的25％，（5）擁有超過50％的2015年後年份或Sunbelt抵押品 Credit ▪ 穩定的匹配融資結構，沒有資本市場按市值計價條款 ▪ 在3月份償還2.2億美元可轉換票據後，流動性狀況強勁，達到16億美元；在2026年之前沒有公司債務到期 ▪ 多元化資本結構，有15項信貸額度交易對手，幾乎所有全球頂級銀行資本化和流動性 ▪ 信貸表現穩定，第一季度利息收取率為100％，無違約；成本回收會計貸款僅佔投資組合的3％（5）▪ 第一季度升級了10筆貸款，下調了7筆貸款的評級；穩定的加權平均風險評級為2.9 ▪ CECL儲備金為3.52億美元，為去年同期水平的2.7倍；根據5級辦公貸款設立了大量儲備，平均佔未償本金餘額的20％以上

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. (1) 反映了每個時期每股可分配收益與每股申報的股息的比率。有關GAAP淨收益的定義和對賬，請參閲附錄。(2) 反映每股可分配收益。有關GAAP淨收益的定義和對賬，同期增長了15％，見附錄。3 收益 ▪ 在投資充足的投資組合、持續的業績和更高的基準利率的推動下，可分配收益同比增長27％ ▪ 第一季度實現了127％的可觀股息覆蓋率（1）股息覆蓋率（1）每股收益（2）GAAP每股收益0.680.59美元第一季度0.62美元 2022 2023 年第一季度 100% 127% 2023 年第一季度股息覆蓋率 0.62 美元股息 +27% 可分配每股收益

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 4 收益穩定賬面價值（每股美元）CECL Reserve（百萬美元）▪ 超額收益的保留抵消了CECL儲備金的增加；賬面價值穩定 ▪ CECL儲備金在第四季度大幅增加155美元190美元之後，同比增長了3％，為155美元 190美元 12/31/2022 3/31/2023 年通用儲備資產特定儲備金343 352美元，佔5級貸款的20％ 12/31/2022 3/31/2023 26.2826.26

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. HI，2% DC 1% TX 6% NY 14% NV 3% IL 3% GA 3% FL 7% CA 12% VA，2% AZ 2% CO 2% PORTFOLIO ▪ 199 筆優先貸款投資組合，由跨行業和市場的多元化機構資產擔保 (1) 不包括佔貸款組合總額1％的州和國家。(2) 基於淨貸款敞口（236 億美元），反映了扣除貸款組合後的貸款總敞口辛迪加和CECL儲備。有關定義，請參見附錄。抵押品多元化 (2) 主要市場焦點 (1) (2) ES 5% IE、5% 英國、14% SE、2% 澳大利亞 6% NC、1% DEU 1% 美國辦公室 25% 非美國辦公室 9% 多户家庭 27% 酒店業 9% 零售 4% 生命科學/工作室 2% 其他財產 5% Sunbelt 26% 東北 20% 西北 1% 其他西歐 14% 英國 14% 澳大利亞 6%

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 6 投資組合信用加權平均風險評級 (1) 99% 99% 97% 3/31/2022 6/30/2022 12/31/2023% 表現平均 100 萬 SOFR 0.16% 2.45% 3.88% 4.62% ▪ BXMT 的貸款投資組合通過市場波動和利率的迅速提高表現表現出了彈性；97% 的表現沒有反映出違約情況整體信貸質量強勁 ▪ 穩定的加權平均風險評級為2.9，因為大多數資產繼續顯示積極的商業計劃表現，抵消了有限的局面更具挑戰性的情況（1）基於淨貸款敞口（236億美元），反映了扣除銀團和CECL儲備金後的總貸款敞口。定義見附錄。2.8 2.8 2.8 2.9 2.9 2.9 3/31/2022 6/30/2022 9/30/2022 12/31/2022 3/31/2023 加權平均風險評級1 2 3 4 5

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 7 資本化信貸額度銀團證券化債務公司債務到期日 (2)（百萬美元）37% 信貸 MTM 僅 63% 非MTM (1) 0% 資本市場 MTM (1) 包括沒有按市值計價條款的融資和對違約資產的信用額度有限的信貸額度。(2) 不包括每股 2,200 萬美元定期貸款下的定期攤銷年額 B. ▪ 結構良好的資產負債表有能力承受波動，為16億美元流動性，沒有資本市場按市值計價條款，信貸按市值計價有限，公司債務在2026年之前到期 ▪ 由15個信貸額度對手組成的多元化信貸額度交易對手，幾乎所有全球頂級銀行結構良好的債務（佔未償債務總額的百分比）300美元 1,303 780 美元 2023 2024 2025 2026 2027 2028 + 可轉換票據定期貸款 B 優先擔保票據

Blackstone |Blackstone 抵押貸款信託公司附錄 8

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 9 附錄 (1) 貸款由我們發放或收購的日期，以及截至該日期的LTV。發放日期隨後會更新，以反映貸款的重大修改。（2）包括17億美元的非合併優先權益。（3）加權平均現金息票和全押收益率以相關浮動基準利率的利差表示。不包括按成本回收法核算的貸款。(4) 最大到期日假設所有延期期權均已行使；但是，浮動利率貸款通常可以在最終到期之前償還而不會受到處罰。投資組合詳情（百萬美元）發放本金總額淨賬面每項發放貸款類型的最大房地產貸款日期 (1) 貸款 (2) 餘額 (2) 價值到期日 (4) 地點類型 SQFT /Unit/Key LTV (1) 貸款 1 高級貸款 8/148 美元 1,037 美元 1,033 美元 + 3.78% 12/23/2024 都柏林 IE 混合用途 353 美元/平方英尺 74% 貸款 2 2018 年 4 月 9 日 1,487 977 + 4.41% + 5.65% 6/9/2025 紐約辦公室 524 美元/平方英尺 48% 貸款 3 高級貸款 6/24/2022 884 877 + 4.75% + 5.07% 6/21/2029 多元化——澳洲酒店業 402 美元/平方英尺 59% 貸款 4 高級貸款 (2) 12/9/2021 770 712 409 + 2.65% + 2.82% 12/9/2026 紐約混合用途 214/平方英尺 50% 貸款 5 高級貸款 (2) 2019 年 8 月 7 日 746 685 138 + 3.12% 3.61% 9/9/2025 洛杉磯辦公室 463 美元/平方英尺 59% 貸款 646 646 646 645 + 3.25% + 3.31% 3/15/多元化——西班牙混合用途 n/a 71% 貸款 7 高級貸款 2021 年 3 月 30 日 478 478 475 + 3.20% + 3.41% 5/15/2026 多元化——SE Industrial 89 美元/平方英尺 76% 貸款 8 高級貸款 (2) 2021 年 12 月 17 日 448 440 88 + 3.95% + 4.35% 2026 多元化——美國其他 13,716 美元/單位 61% 貸款 9 高級貸款 2021 年 7 月 23 日 500 425 420 + 4。00% + 4.45% 8/9/2027 紐約多人 569,804 美元/單位 58% 貸款 10 高級貸款 8月22日 363 363 363 363 + 3.42% 毛伊島酒店 471,391 美元/key 61% 貸款 11 高級貸款 (2) 2019 年 11 月 22 日 470 361 + 3.70% + 4.17% 2025 洛杉磯辦公室 662 美元/平方英尺 69% 貸款 12 高級貸款 2019 年 9 月 23 日 379 351 350 + 3.00% + 3.23% 8/15/2024 多元化——西班牙酒店業 124,697 美元/key 62% 貸款 13 高級貸款 2018 年 4 月 11日 355 345% + 3.10% 紐約辦公室 437 美元/sqft 71% 貸款 10/25/2021 301 301 299 + 4.00% 4.32% 10/25/2024多元化——AU Hospitality 148,263 美元/key 56% Loan 15 高級貸款 2020 年 2 月 27 日 303 302 302 302 + 2.70% + 2.94% 紐約多元化 795,074 美元/單位 59% 貸款 16-199 高級貸款 (2) 各種 21,479 18,106 + 3.58% + 3.65% 各種各樣 65% CECL 儲備金 (337) 總額/Wtd. 平均值 30,757 美元 26,743 美元 24,560 美元 + 3.38% + 3.77% 2.9 yrs 64% 現金全押券收益率 (3)

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 10 附錄合併資產負債表（千美元，每股數據除外）2023 年 3 月 31 日資產現金及現金等價物 515,808 美元291,340 應收貸款 24,8966,364 25,880 當前預期的信用損失準備金（336,137）應收貸款，淨額為 24,559,773 美元 1,724,697 美元 43 其他資產 310,086 370,902 總資產 25,385,667 美元 25,353,985 美元負債和股權有擔保債務，淨額 14,029,486 美元13,528,164 美元證券化債務債務，淨額 2,664,208 2,664,010 筆特定資產債務，淨額 817,444已售出942,503份貸款份額，淨229,003 224,232定期貸款，淨2,111,232 2,114,549張優先擔保票據，淨395,461 395,1666張可轉換票據，淨294,888 514,257 其他負債 283,246 426,904 總負債 20,824,968 美元20,809,785 美元承諾和意外開支 — — 股權 A 類普通股，0.01 美元面值 1,723 美元 1,717 美元額外實收資本 5,483,740 5,475,804 累計其他綜合收益 7,828 10,022 累計赤字 (958,064) (968,749) 黑石抵押貸款信託公司股東權益總額 4,535,227 美元 4,518,794 美元控股權益 25,472 25,406 總權益 4,560,699 美元4544,200 負債和權益總額 25,385,667 美元25,353,985 美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 11 附錄合併運營報表（千美元，每股數據除外）2022 年貸款和其他投資收入利息及相關收入491,384 美元234,432 美元減去：利息及相關費用 317,197 100,714 貸款和其他投資收入，淨額 174,187 美元 133,718 美元其他費用管理和激勵費 31,050 美元23,486 美元一般和行政費支出 12,865 12,360 其他支出總額 43,915 美元 35,846 美元（增加）當前預期的信用損失準備金（9,823）減少 2,537所得税前收入120,449美元100,409美元所得税準備金1,893 146淨收入118,556美元100,263美元歸屬於非控股權益的淨收益 (799) (576) 歸屬於黑石抵押貸款信託公司的淨收益117,757美元每股99,687美元每股淨收益信息（基本）普通股每股淨收益，基本0.68美元已發行普通股加權平均值為172,72美元 598,349 169,254,059每股信息（攤薄）普通股每股淨收益，攤薄後0.67美元加權平均已發行普通股0.58美元，攤薄後180美元，869,409 175,602,905 截至 3 月 31 日的三個月

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 12 附錄 (1) 表示歸屬於黑石抵押貸款信託公司的淨收益。(2) 主要代表本季度從非美元投資中獲得的淨利息收入匯回。轉換為美元之日此類收入的價值與我們在此類收入中的累計基準之間的差額不包含在GAAP淨收益中，而是作為合併資產負債表上其他綜合收益的一部分。季度每股計算（以千計，每股數據除外）截至2023年3月31日的三個月可分配收益對賬賬面價值每股收益2022年12月31日的三個月股東權益 4,535,227 美元 4,518,794 股 A 類普通股 172,284 171,696 個遞延股票單位 316 411 已發行總額 172,601 172,107 每股賬面價值 26.28 美元截至2023年12月31日的三個月 2022 年 31 日淨收益（虧損）(1) 117,757 美元（47,540 美元）加權平均已發行股數，基本每股 172,598 美元 171,605 美元，基本每股 0.68 美元（0 美元）.28) 攤薄後收益121,313美元（合47,540美元）加權平均已發行股數，攤薄後每股180,869股171,605美元，攤薄後0.67美元（0.28美元）截至2023年3月31日的三個月淨收益（虧損）(1) 117,757 美元（47,540 美元）當前預期信用損失準備金增加 9,823 188,811 非現金補償支出 7,655 8,128 已實現套期保值和外幣收益（虧損），淨 (2) 889 (511) 歸屬於非控股權益的調整，淨 (29) (268) 其他項目 18 (25) 可分配收益 136,113 美元加權平均股 148,595 股未償還，基本172,598 171,605 每股可分配收益，基本每股收益為0.79美元 0.87 美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. (1) 代表歸屬於黑石抵押貸款信託公司的淨收益。(2) 主要代表本季度從非美元投資中獲得的淨利息收入匯回。轉換為美元之日此類收入的價值與此類收入的累計基準之間的差額不包含在公認會計準則淨收益中，而是作為合併資產負債表上其他綜合收益的一部分。13 附錄淨收益與可分配收益的對賬（以千計，每股數據除外）截至2023年3月31日2022年12月31日2022年9月30日2022年6月30日淨收益（虧損）（1) 117,757 美元（47,540 美元）103,246 93,250 美元 99,687 美元當前預期的信用損失準備金增加（減少）9,823188,811 12,248 12,983 (2,537) 非現金補償費用 7,655 8,128 8,219 8,418 8,650 已實現的套期保值和外幣收益（虧損），淨 (2) 889 (511) (1,698) (829) (200) 歸屬於非控股權益的調整，淨額 (29) (268) (43) (46) (4) 其他項目 18 (25) (25) 10) (65) (30) 可分配收益 136,113 美元 148,595 美元121,962 113,711 105,566 加權平均已發行股份，基本 172,598 170,672 170,666 169,254 每股淨收益（虧損），基本每股淨收益 0.68 美元（0.28 美元）0.55 0.59 美元每股可分配收益 0.79 美元 0 美元.71 0.67 0.62 美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 14 定義可分配收益：黑石抵押貸款信託公司（“BXMT”）在本演講中披露了可分配收益。可分配收益是一種財務指標，其計算和列報的方法不符合美利堅合眾國公認的會計原則（“GAAP”）。可分配收益是一種非公認會計準則指標，我們將其定義為GAAP淨收益（虧損），包括未以其他方式包含在GAAP淨收益（虧損）中的已實現收益和虧損，不包括（i）非現金股權薪酬支出，（ii）折舊和攤銷，（iii）未實現收益（虧損）和（iv）某些非現金項目。根據公認會計原則的變化以及我們的經理確定的某些其他非現金費用，也可以不時調整可分配收益，以排除一次性事件，但須經我們大多數獨立董事的批准。我們認為，除了根據公認會計原則確定的經營活動的淨收入和現金流外，可分配收益還提供了有意義的信息供考慮。這項調整後的指標有助於我們評估業績，不包括某些交易和公認會計原則調整的影響，我們認為這些交易和公認會計原則調整不一定代表我們當前的貸款組合和運營。我們認為，對於A類普通股的現有和潛在未來持有者來説，可分配收益是一個有用的財務指標，因為從歷史上看，可分配收益一直是衡量我們每股分紅的有力指標。可分配收益反映了我們經理與我們之間的管理協議的條款，用於計算我們的激勵費支出。可分配收益不代表經營活動產生的淨收入或現金，也不應被視為公認會計準則淨收入的替代方案，也不應將其視為我們運營中產生的GAAP現金流的指標、流動性的衡量標準或可用於我們現金需求的資金的指標。此外，我們計算可分配收益的方法可能與其他公司用於計算相同或相似的補充績效指標的方法不同，因此，我們報告的可分配收益可能與其他公司報告的可分配收益不可比較。非合併優先權益：發放和向第三方銀團發放的貸款的優先權益。這些無追索權貸款參與被排除在公認會計原則資產負債表之外，構成了額外的融資能力，幷包含在貸款組合的討論中。淨貸款敞口：反映扣除銀團和CECL儲備金後的總貸款敞口。銀團包括（i）非合併優先權益，（ii）出售的貸款參與以及（iii）期限匹配、無追索權、非按市值計價的資產特定債務。1M SOFR：代表1個月期限SOFR，這是基於擔保隔夜融資利率（SOFR）的利率，計算和公佈的期限為1個月。

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 15份前瞻性陳述和重要披露信息除非上下文另有特別要求，否則此處提及 “黑石抵押信託”、“公司”、“我們” 或 “我們的”，是指黑石抵押貸款信託公司及其子公司。所表達的觀點僅反映了截至本文檔中出現之日BXMT的當前觀點，並基於BXMT對當前市場環境的看法，該觀點可能會發生變化。無法保證本文所述的任何趨勢將繼續下去或不會逆轉。過去的事件和趨勢並不暗示、預測或保證，也不一定代表未來的事件或結果。本演示文稿可能包含經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的前瞻性陳述，這些陳述反映了BXMT目前對其運營和財務業績、業務計劃以及包括利率變化在內的當前宏觀經濟環境的影響的看法。你可以使用 “展望”、“目標”、“指標”、“相信”、“期望”、“潛力”、“繼續”、“可能”、“將”、“應該”、“尋求”、“預測”、“打算”、“計劃”、“估計”、“預期” 等詞語來識別這些前瞻性陳述。此類前瞻性陳述受各種風險和不確定性的影響。因此，存在或將有一些重要因素可能導致實際結果或結果與這些陳述中指出的結果存在重大差異。BXMT認為，這些因素包括但不限於其截至2022年12月31日財年的10-K表年度報告中標題為 “風險因素” 的部分中描述的因素，因為這些因素可能會在向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的定期文件中不時更新，這些文件可在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。這些因素不應被解釋為詳盡無遺，應與本陳述和文件中包含的其他警示聲明一起閲讀。BXMT 沒有義務更新或補充因後續事件或情況而變得不真實的前瞻性陳述。