附錄 99.1

補充運營和財務數據

截至2023年3月31日的季度

該公司

波士頓地產公司（紐約證券交易所代碼：BXP）（“BXP” 或 “公司”）是美國最大的頂級辦公場所的上市開發商、所有者和經理，集中在六個充滿活力的門户市場——波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山、西雅圖和華盛頓特區。50 多年來，BXP 一直為我們的客户和社區提供推動進步的地方。BXP 是一家完全整合的房地產公司，以房地產投資信託基金 (REIT) 的形式組織。包括合資企業擁有的房產在內，BXP的投資組合總計5,450萬平方英尺和192處房產，包括15處在建/重建的房產。BXP 的物業包括 171 處辦公物業、14 處零售物業（包括 2 處在建/重建中的零售物業）、六處住宅物業（包括一處在建住宅物業）和一家酒店。BXP 以其內部建築管理專業知識和對客户需求的響應而聞名。BXP 在為各種信譽良好的客户開發高級中央商務區 (CBD) 辦公大樓、成功的混合用途綜合體、郊區辦公中心和量身定製項目方面有着良好的記錄。BXP 積極努力以可持續和負責任的方式促進其增長和運營。BXP 已連續第 11 次獲得 GRESB “綠星” 認可和最高的 GRESB 5 星評級。標準普爾500指數公司BXP由莫蒂默·扎克曼和愛德華·H·林德於1970年創立，並於1997年成為一家上市公司。

前瞻性陳述

本補充包包含1995年《私人證券訴訟改革法》中定義的 “前瞻性陳述”。你可以通過我們使用 “預期”、“相信”、“預算”、“可能”、“估計”、“期望”、“指導”、“打算”、“可能”、“計劃”、“項目”、“應該”、“將” 等詞語以及與歷史問題無關的類似表達方式來識別這些陳述。這些陳述基於我們當前對未來事件的計劃、預期、預測和假設。在解釋和依賴前瞻性陳述時，您應謹慎行事，因為前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性以及在某些情況下BXP無法控制的其他因素。如果我們的基本假設被證明不準確，或者出現了已知或未知的風險或不確定性，則實際結果可能與前瞻性陳述所表達或暗示的結果存在重大差異。這些因素包括但不限於與總體經濟和資本市場狀況變化影響相關的風險和不確定性，包括持續的通貨膨脹、利率上升、供應鏈中斷、勞動力市場中斷、資本市場的混亂和波動、因美國或全球經濟衰退的嚴重程度和持續時間而導致的消費者和客户行為的潛在長期變化、影響房地產行業的一般風險（包括但不限於無法進入房地產行業）或以優惠條件續訂租約、客户偏好和空間利用率的變化、對客户財務狀況的依賴以及來自其他房地產開發商、所有者和運營商的競爭）、地緣政治衝突的影響，包括持續的烏克蘭戰爭、COVID-19 全球疫情等高度傳染性或傳染性疾病的爆發對我們和我們客户的財務狀況的直接和長期影響、運營業績和現金流（包括為遏制而採取的行動的影響）爆發或減輕其影響、疫情和遏制措施對我們客户的直接和間接經濟影響，以及我們的客户成功經營業務的能力）、投資新市場的不確定性、融資的成本和可用性、我們的利率套期保值合同的有效性、我們的合資夥伴履行義務的能力、地方、國家和國際經濟和市場條件的影響、收購、處置和可能的減值費用對的影響我們的經營業績、新採用的會計原則對公司會計政策和財務業績同期比較的影響、遵守監管變化的成本的不確定性（包括遵守美國證券交易委員會關於氣候相關披露標準化的擬議規則的潛在成本）以及公司向美國證券交易委員會提交的文件中不時詳述的其他風險和不確定性。這些前瞻性陳述僅代表截至本報告發布之日，不能保證未來的業績、業績或成就。除非法律另有要求，否則BXP沒有義務更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

非公認會計準則財務指標

本補充一攬子計劃包括非公認會計準則財務指標，並附有公司認為根據公認會計原則計算和列報的最直接可比的財務指標。本補充一攬子計劃中提供了最直接可比的GAAP財務指標與所列非公認會計準則財務指標之間差異的量化對賬。這些非公認會計準則財務指標的定義以及管理層認為非公認會計準則指標為投資者提供有關公司財務狀況和經營業績的有用信息的原因的陳述，以及管理層使用這些指標的其他目的（如果適用），可在本補編的定義部分中找到，從第54頁開始。

公司還列出了其中某些指標中的 “BXP份額”，這些指標是非公認會計準則財務指標，按根據公認會計原則計算的合併金額加上公司在公司未合併合資企業金額中的份額（根據公司的所有權百分比權益計算，在某些情況下根據優先分配後計算），減去公司合夥人在公司合併合資企業金額中的份額（根據公司合併合資企業金額計算）合夥人的所有權百分比，以及在某些情況下，在向私人房地產投資信託基金股東分配收入及其應付給公司的費用份額之後）。管理層認為，出示這些衡量標準中的 “BXP份額” 為投資者提供了有關公司財務狀況和/或經營業績的有用信息，因為公司有幾家重要的合資企業，在某些情況下，公司對合資企業具有重大影響力，但不控制合資企業，在這種情況下，GAAP要求公司使用權益會計法對合資實體進行核算，公司不會出於財務報告目的對其進行合併。在其他情況下，即使公司的合夥人擁有相當大的百分比權益，GAAP也要求公司合併合資企業。因此，管理層認為，考慮到BXP在這些合資企業中的真正經濟利益，以這種方式列報BXP在各種財務指標中的份額可以幫助投資者更好地瞭解公司的財務狀況和/或經營業績。公司提醒投資者，在計算這些衡量標準的 “BXP份額” 時使用的所有權百分比可能無法完整準確地描述持有合併或未合併合資企業權益的所有法律和經濟影響。例如，除了合夥人的利潤和資本權益外，風險協議在決策（常規和重大決策）、分配、利益可轉讓、融資和擔保、清算和其他事項方面的權利分配也各不相同。因此，財務指標 “BXP份額” 的列報不應被視為公司根據公認會計原則列報的財務信息的替代品，只能與公司根據公認會計原則列報的財務信息一起考慮，並作為對財務信息的補充。除非另有説明，否則這些財務指標中 “BXP份額” 的對賬表可以在本補充包的對賬部分中找到，從第58頁開始。

一般信息

（封面照片：馬薩諸塞州劍橋市賓尼街 290 號效果圖）

快照

（截至2023年3月31日）

戰略

BXP的主要業務目標是最大限度地提高投資回報率，努力在經濟週期的各個階段為投資者提供儘可能大的總回報。為了實現這一目標，我們業務戰略的關鍵原則是：

•繼續鞏固我們在頂級工作場所領域的領導地位，利用我們在投資組合質量、客户關係、開發技能、市場滲透率和可持續發展方面的優勢，以盈利的方式建立市場份額；

•保持對長期以來表現出最強勁經濟增長和投資特徵的精選動態門户市場——目前為波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山、西雅圖和華盛頓特區；

•投資於具有獨特便利設施和理想位置的最高質量的建築（主要是優質的工作場所），這些建築能夠保持較高的入住率並在經濟週期中實現優質的租賃率；

•保持市場規模和提供全方位房地產服務的能力（租賃、開發、施工、營銷、法律和物業管理），以確保我們（1）看到所有相關的投資交易流程，（2）在整個房地產投資週期中保持執行所有類型的房地產機會的能力，例如收購、處置、重新定位和開發，（3）為我們的客户提供優質的服務；（4）開發和管理我們的資產儘可能採用最可持續的方式；

•尋求我們有成功記錄的有吸引力的資產類別鄰近地區，例如生命科學和住宅開發；

•保持可持續發展創新領域的領導地位，最大限度地減少BXP開發和在役產品組合的排放，併為客户的空間使用需求提供可持續的解決方案；

•確保強勁的資產負債表，以保持穩定的資本渠道和在適當時候進行新投資的能力；以及

•培育誠信、卓越和目標明確的文化和聲譽，使我們成為有才華的房地產專業人士的首選僱主，成為客户的首選房東和開發商，也是房地產行業參與者的首選交易對手。

管理

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1普通單位和LTIP單位是波士頓地產有限合夥企業的有限合夥權益單位，波士頓地產有限合夥企業通過該實體開展其基本所有業務。

2有關其他詳細信息，請參閲第 26 頁。

3有關公司的定義和相關披露，請參閲本補充包的定義和對賬部分，從第54頁開始。

指導

BXP對2023年第二季度和2023年全年的歸屬於波士頓地產公司的攤薄後每股普通股收益（EPS）和歸屬於波士頓地產公司的每股普通股攤薄後的運營資金（FFO）的指導列出並核對如下。除下文所述外，估計值反映了管理層對當前和未來市場狀況的看法，包括有關租金率、入住率、利率、租賃可用空間的時機、開發成本支出和開發交付的時間以及公司在2023年4月25日發佈的財報中提及的事件和相關電話會議中提及的事件對收益的影響。估算值不包括（1）未來可能的收益或虧損或未來可能的房地產收購或處置對經營業績的影響，（2）任何其他資本市場活動的影響，（3）應收賬款和應計租金餘額的未來註銷或恢復，或（4）未來的減值費用。由於多種因素，包括折舊和攤銷費用確認的變化、折舊房地產的減值損失以及與處置活動相關的任何損益，每股收益估計值可能會受到波動的影響。BXP 目前無法評估這些因素對預計每股收益的潛在影響。顧名思義，FFO不包括與房地產相關的折舊和攤銷、折舊房地產的減值損失或與處置活動相關的收益或損失。有關FFO的完整定義以及管理層認為FFO為投資者提供有用信息的原因陳述，請參閲第56頁。無法保證BXP的實際業績不會與下述估計值存在重大差異。

假設

（千美元）

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1 不包括公司遞延薪酬計劃市值的估計變化和證券投資的收益（虧損）。

2 不包括2023年全年BXP在未合併合資企業預計利息支出中所佔份額（9700萬美元）-（9400萬美元）。

（未經審計，以千計，比率和每股金額除外）

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1有關歸屬於波士頓地產公司的FFO和攤薄後每股FFO的量化對賬，請參閲第6頁。

2有關 FAD 的量化對賬，請參閲第 7 頁。FAD派息率等於向普通股股東和單位持有人分配（不包括任何特殊分配）除以FAD。

3參見本補充包的定義和對賬部分，從第 54 頁開始。

4代表按房地產收購當日相應租約條款攤銷的超市和低於市場租約的淨調整額。

5有關截至2023年3月31日的三個月的量化對賬，請參閲第35頁。

6有關截至2023年3月31日的三個月的量化對賬，請參閲第32頁。

7有關截至2023年3月31日和2022年12月31日的三個月的量化對賬，請參閲第30頁。

8有關截至2023年3月31日和2022年12月31日的三個月的量化對賬，請參閲第29頁。

9有關截至2023年3月31日和2022年12月31日的三個月的量化對賬，請參閲第10、64和65頁。

10代表已根據公認會計原則開始確認收入的已簽署租約。

11代表已根據公認會計原則開始確認收入的已簽署租約以及已簽署的具有未來生效日期的空置空間租約。

12有關2023年3月31日的量化對賬，請參閲第 26 頁。

（未經審計，以千計）

（未經審計，以千計，每股金額除外）

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1一般和管理費用包括170萬美元和210萬美元，證券投資收益包括截至2023年3月31日和2022年12月31日的三個月分別為170萬美元和210萬美元，與公司的遞延薪酬計劃有關。

2在截至2022年12月31日的三個月中，包括與公司投資Dock 72相關的5,070萬美元非現金減值費用。Dock 72是位於紐約布魯克林的未合併合資物業，公司持有50％的權益。

3公司修改和修改了與一家酒店開發商簽訂的地面租約，由於某些終止條款，該租賃最初被歸類為經營租賃。修改後，99年的地面租約被重新歸類為銷售型租賃，其中大約還有97年。因此，在截至2022年12月31日的三個月中，公司取消了標的資產，從而使銷售類租賃的收益約為1,010萬美元。該酒店開發商打算在這片土地上建造一座擁有267間客房的酒店。

4有關其他詳細信息，請參閲第 6 頁。

（未經審計，以千美元計，每股金額除外）

與攤薄後的 FFO 對賬

攤薄後FFO的股份/單位對賬

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1參見本補充包的定義和對賬部分，從第 54 頁開始。

2有關截至2023年3月31日的三個月的量化對賬，請參閲第32頁。

3有關截至2023年3月31日的三個月的量化對賬，請參閲第35頁。

（千美元）

_____________

1參見本補充包的定義和對賬部分，從第 54 頁開始。

2有關截至2023年3月31日的三個月的量化對賬，請參閲第32頁。

3有關截至2023年3月31日的三個月的量化對賬，請參閲第35頁。

4包括根據公認會計原則符合租金激勵條件的租賃交易成本。租賃交易成本通常包含在租賃開始期間的第二代租户改善和租賃佣金中。

5包括公司與克拉倫登街100號車庫和後灣交通站相關的99年地面和航空權租賃所產生的直線影響。該公司已分配合同地面租賃款項，總額約為3440萬美元，預計將在2024年底之前支付，此後不付款。在99年的地面和航空權租賃期內，公司以直線方式確認這筆費用，見第3頁。

6有關其他信息，請參見第 60 頁。

7代表高於市場和低於市場租約的淨調整額，這些租賃在房地產收購之日按相應租約的條款攤銷。

8維護資本支出不包括收購時計劃的資本支出或與重新定位活動相關的資本支出。

（以千計）

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1有關截至2023年3月31日的三個月的量化對賬，請參閲第 63 頁。

2有關截至2023年3月31日的三個月的量化對賬，請參閲第 60-61 頁。

3第 20-23 頁在腳註中指出了未包含在 Smage Property NOI 中的屬性。此外，Same Properties不包括在2023年3月31日之前出售的房產，因此不再是公司房地產投資組合的一部分。

（以千計）

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1鑑於公司對馬薩諸塞州波士頓市克拉倫登街100號車庫和後灣交通站的99年地面和航空權租約要求的前端租金支付不均衡，為了使各期比較對投資者更有意義，調整不包括截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月分別約為190美元和168美元的直線影響。截至2023年3月31日，該公司的剩餘租賃付款總額約為2470萬美元，預計將在2024年底之前全部支付，此後不付款。根據公認會計原則，公司在租賃期內按直線計算每季度的支出為87美元。但是，與更傳統的地面和航空權租賃不同，公司支付租金的時間和金額與公司為後灣交通站改善相關的資本支出提供時間和資金的不平衡有關。因此，到2024年，每個季度排除在調整之外的金額可能會有很大差異。

2包括根據公認會計原則符合租金激勵條件的租賃交易成本。在第7頁的公司FAD計算中，租賃交易成本通常包含在第二代租户改善和租賃佣金中。

3第 20-23 頁在腳註中指出了未包含在 Smage Property NOI 中的屬性。此外，Same Properties不包括在2023年3月31日之前出售的房產，因此不再是公司房地產投資組合的一部分。

4有關截至2023年3月31日的三個月的量化對賬，請參閲第61頁。

5有關截至2023年3月31日的三個月的量化對賬，請參閲第63頁。

（千美元）

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1包括屬於同一財產的合併合資企業的100％份額。

2參見本補充包的定義和對賬部分，從第54頁開始。

3有關歸屬於波士頓地產公司的淨收益與淨營業收入（NOI）（不包括終止收入）和NOI——現金（不包括終止收入）的量化對賬，見第8-9頁。

4包括根據公認會計原則符合租金激勵條件的租賃交易成本。在第7頁的公司FAD計算中，租賃交易成本通常包含在第二代租户改善和租賃佣金中。

5不包括截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月，與公司在克拉倫登街100號車庫和後灣交通站簽訂的為期99年的地面和航空權租賃有關的分別約190美元和168美元的直線影響。

6BXP 的份額等於 (A) + (B)-(C)。

（以千美元計，PSF 金額除外）

資本支出

第二代租户改善和租賃佣金 2

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1參見本補充包的定義和對賬部分，從第 54 頁開始。

2包括 100% 的未合併合資企業。

在 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 3 月 31 日期間

（千美元）

收購

處置

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1由兩棟總計約35萬平方英尺的空置辦公樓和一個佔地10英畝的1,200個停車位的結構化停車平臺組成。該合資企業打算將該物業重新開發用於住宅用途，空置物業未反映在公司的在役物業清單中。無法保證合資企業會按目前的設想開始開發，也無法保證根本無法保證。

截至2023年3月31日

（千美元）

在建工程 1

項目在 2023 年全面投入使用

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如果 (1) 已簽訂施工或供應合同、開始進行物理改善或簽署租約，以及 (2) 資本化利息已經開始，則1A項目被歸類為在建工程。

2包括債務和股權投資的收入（虧損）和利息結轉。

3代表截至2023年4月21日的租賃百分比，包括未來生效日期的租約。

4代表根據公認會計原則，項目中不再有資格獲得利息資本化的部分。

5金額代表截至2023年3月31日的三個月的淨營業收入（虧損）。對於部分擁有的房產，金額代表BXP根據其所有權百分比計算的份額。請參閲本補充包的定義和對賬部分，從第 54 頁開始。

6迄今為止的投資包括在公司於2021年12月15日向合資企業出資之前產生的所有相關成本，總額約為1.07億美元，以及公司在貸款中的相應份額。公司的合資夥伴將為所需資本提供資金，直到其總投資約佔所有資本出資的58％；此後，合資夥伴將根據其權益百分比為所需資本提供資金。

7估計的總投資代表了建成A座的成本，這是一座佔地389,500平方英尺的建築，以及A座在土地和車庫成本中所佔的比例份額。在建造A樓的同時，第二階段的車庫和場地工程將完成，這將支持兩棟辦公樓的約70萬平方英尺的開發項目，預算將增加1.18億美元有待支出。

8租賃總百分比不包括住宅和其他。

截至2023年3月31日

自有地塊

價值創造管道——土地購買選項

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1 代表 100% 的合併和未合併項目。

2不包括第20-23頁所列和註明的在役物業的現有平方英尺，以備將來重建。

32023 年 1 月 31 日，公司收購了 50% 的可用土地，其中包括兩棟總面積約 350,000 平方英尺的空置辦公樓和一個位於 10 英畝土地上的 1,200 個停車位的結構化停車場。該合資企業打算將該物業重新開發用於住宅用途。無法保證合資企業會按目前的設想開始開發，也無法保證根本無法保證。

42023 年 1 月，公司開始開發賓尼街 290 號，這是一個位於馬薩諸塞州劍橋的淨可出租平方英尺的實驗室/生命科學項目。賓尼街 290 號 100% 預租給了阿斯利康。

5該公司預計將成為這些網站的未來開發的50％的合作伙伴。

在截至2023年3月31日的三個月中

所有在役資產