附件10.13

本文檔中包含的某些機密信息，標有[***]，已被省略，因為它既不是實質性的，又是SENTI Biosciences，Inc.被視為私人或機密的。

研究與開發

和實驗室

租賃協議

在兩者之間

1430港灣Pkwy LLC

作為房東

和

森蒂生物科學公司。

作為租户

日期

2021年6月3日

目錄

租賃基本信息

此基本租賃信息附在業主與租客之間的租賃合同上，並以此作為參考，定義如下。

業主地址：

對於所有通知： 世邦魏理仕公司 加利福尼亞州大街150號，400號套房 加利福尼亞州舊金山，郵編：94111 收信人：塔妮·沙利文 電子郵件：Tawni.sullivan@cbre.co

將副本複製到： 1430港灣Pkwy LLC 景順地產C/o 羅斯大道2001號，套房3400 德克薩斯州達拉斯，郵編75201 注意：南北環路資產經理 電話：(415)445-3341 以及一份副本，以供： Shartsis Friese LLP 海洋廣場一號，18樓 加利福尼亞州舊金山，郵編：94111 注意：斯科特·施奈德

上述基本租賃資料併入併成為上述租賃的一部分。如果任何基本租賃信息與租賃之間存在任何衝突，則以租賃為準。

研發和實驗室租賃協議

本研究開發和實驗室租賃協議(以下簡稱“租賃”)於2021年6月3日在特拉華州有限責任公司(“業主”)1430 Harbor Bay Pkwy LLC和特拉華州公司(“承租人”)旗下的Sent i Biosciences，Inc.之間簽訂。

1.定義和基本規定。由房東和租客同時簽署的《基本租賃信息》(以下簡稱《基本租賃信息》)中所載的定義和基本規定在此併入作為所有目的的參考。此外，本租賃中使用的術語應具有以下含義：“附屬公司”是指通過一個或多箇中介機構直接或間接控制、控制、控制或與當事人共同控制的任何個人或實體；“建築物的結構”是指建築物的外牆、屋頂、電梯井(如果有)、基礎、基礎、承重牆的結構部分、結構樓層和次樓板以及結構柱和樑；“建築物的系統”是指建築物和建築物的暖通空調、生命安全、管道、電氣和機械繫統；“工作日”指每週的星期一至星期五，不包括節假日；“節假日”指元旦、陣亡將士紀念日、獨立日、勞動節、感恩節、聖誕節和任何其他國家或地區認可的節假日；“包括”包括但不限於；“法律”係指所有聯邦、州和地方法律、條例、規則和條例、所有法院命令、政府指令和政府命令以及對前述的所有解釋，以及影響項目的所有契諾、條件、限制和地役權(統稱為“CC&R”)，包括1985年4月30日修訂後的Plaza Six Harbor Bay商業園的某些契諾、條件、限制和地役權的聲明，而“法律”指上述任何內容；(Q)“繼承人”指：(I)承租人、其法人團體繼承人或受讓人按照有關法團合併或合併的適用法律條文而合併或合併的法團，但前提是根據法律的施行或合併或合併文書所載的有效條文，參與合併或合併的法團的法律責任由合併後倖存的法團承擔，或由合併後成立的法團承擔，而合併後倖存的法團有意繼續在有關處所經營租客的業務；(Ii)租客按照適用的合夥或有限責任公司合併的法定條文而合併的任何合夥或有限責任公司，但前提是尚存的實體有意繼續在處所內經營租客的業務，並以書面同意已為業主的利益無條件承擔租客在本租契下的所有義務和法律責任；及(Iii)取得承租人在本租約項下的租賃權益及承租人或其繼承人的實質所有其他財產及資產的任何公司、合夥企業或有限責任公司，但前提是該等實體有意繼續在物業內經營承租人的業務，並以書面同意其已為業主的利益無條件承擔承租人在本租約項下的所有義務及法律責任。承租人或其繼承人收購幾乎所有資產，以及承擔任何公司的全部或幾乎所有義務和債務，就本租賃而言，應被視為將該公司合併為承租人；“承租人的場外設備”指可能位於項目上或項目周圍的任何承租人設備或其他財產(物業內除外)；“承租人一方”指下列任何人：承租人；通過承租人、通過承租人或在承租人之下提出索賠的任何受讓人；通過、通過或在承租人之下提出索賠的任何分承租人、

通過承租人或承租人；以及他們各自的任何代理人、承包商、僱員和受邀者。

2.租約批出。在本租約條款的規限下，業主向租客出租，租客向業主出租物業(定義見基本租賃資料)。此外，承租人有權將大樓的裝貨碼頭(“裝貨碼頭”)用作機械堆場，以及其他法律允許的附帶用途，以及項目的其他區域。在本租約適用於物業的條款及業主可能不時頒佈的規則及規例的規限下，租客及各租户均可使用裝貨碼頭裝卸及進出物業，以供上述基本租賃資料所載的許可用途。承租人使用裝貨碼頭的風險自負，房東不對因盜竊、碰撞、破壞或任何其他原因造成的任何人身或財產的傷害或任何車輛或其內容物的任何損失或損壞負責，除非完全是由於房東的嚴重疏忽或故意不當行為造成的。承租人應在每個工作日結束時安排其工作人員和訪客將其車輛從裝貨碼頭移走。裝卸碼頭的運營和維護費用由承租人支付。

3.管有權的提供。

(A)預計交貨日期；交貨延遲。業主和租客目前預計，租賃日將按原狀將房產的佔有權交付給租户。在第一階段房屋的開工日期和第二階段房屋的第二階段開始日期之前，承租人有權分別進入第一階段房屋和第二階段房屋，目的僅為根據本合同所附的工作協議(附件D)在其中建造和安裝最初的租户改進。如果房東不能在租賃日交付對房屋的佔有，則：(1)本租約的有效性不會因此而受到影響或損害；(2)房東不應違約或對此承擔任何損害責任；以及(3)當房東將對該階段房產的佔有交付給租客時，租客應接受對該階段的佔有。儘管有上述規定，如果房東未能在租賃之日起十四(14)天內將房產交付給租户，則從第十五(15)天開始，每延遲交付房產一天，租户有權享受一(1)天的每月基本租金減免。除須支付經常性租金的條款外，第一期租户在開工日期前的入住率和第二期租户在第二期開工日之前的租户入住率應受本租約所有條款的約束。

(B)業主延誤。儘管本合同有任何相反規定，業主每延遲一天(如《工作協議》所定義)，外部開工日期應延長一(1)天。

(C)確認書。應房東的要求，租户應立即簽署並向房東遞交一份或多份基本上以本合同附件G的形式提交的信件，以確認：(1)開工日期、第二期房屋開工日期、初始期限屆滿日期以及房東合理要求確認的任何其他日期；(2)租户已接受房屋；然而，雙方未能

簽署該信函不得推遲開工日期或二期房屋開工日期或以其他方式使本租約無效。承租人在收到房東提供的文件後十(10)天內未簽署該文件，應視為承租人同意該文件的內容。

(D)“原樣”的處所。承租人承認：(I)業主、業主經紀人和承租人經紀人(如有)已告知它，要就房產的狀況(包括但不限於建築物的系統、建築物的結構及其安全和環境方面)、裝貨碼頭、項目的其他區域以及房產目前和未來是否適合承租人的預期用途確定自己是否滿意；(Ii)承租人已就該等事宜作出其認為必要的視察及調查，並承擔與承租人佔用物業及項目用途有關的一切責任；及。(Iii)除本租約所特別列明的事項外，業主或任何業主代理人並無就物業或項目的狀況、適宜性或適合性作出任何口頭或書面陳述或保證。承租人接管房屋及其每一階段以進行承租人的改善，應被視為已接受該房屋及其每一階段的當時的“原樣”狀態，但須遵守所有適用法律。

儘管有上述第3(D)條的規定，業主保證，除承租人建造或更改的部分外，建築物的系統、建築物的結構和裝貨碼頭(“承保項目”)在擁有物業和每一階段交付給承租人之日，應處於良好的運行狀態。如果在交付佔有時存在不遵守保修的情況，或者如果在將適用階段的房產的佔有權交付給承租人後一百八十(180)天內，其中一個承保物品發生故障或不合格，則承租人仍應被視為在本租賃所要求的條件下接受了該階段的房產，但房東應在收到承租人的書面通知後，作為房東對該事項的唯一義務，在收到合理詳細説明此類不符合、故障或不合格的性質和程度的書面通知後，立即房東負責整修(“房東保修工作”)。如果承租人在將適用階段的房產的佔有權交付給承租人後一百八十(180)天內沒有向房東發出所需的通知，房東不應就該保證承擔任何義務。

4.租金。

(A)承租人應及時向房東支付租金(定義見《租賃基本信息》)，包括本合同附件C所列金額，無需通知、索要、扣除或抵銷(除非本合同另有明確規定)，支付時應附有所有適用的州和地方銷售税、使用税和/或毛收入税。除非法律另有禁止，承租人應通過自動清算所(ACH)信用轉賬(相對於直接借記)支付處理來支付租金。承租人向房東支付基本租金(見基本租賃信息)和其他款項的義務和本租賃項下房東的義務是獨立的義務。基租按本合同規定調整後，按月預付。第一(1)個月的基本租金為344,662.50美元，應在承租人簽署本租約並交付給業主的同時支付；此後應支付基本租金

自適用的償還期(定義如下)之後的第二(2)個完整日曆月的第一(1)日開始的每個月的第一(1)天。月初任何部分月份的基本租金應等於部分月份有效的年基本租金的1/365(或如果是閏年，則為1/366)與部分月份的天數的乘積，並應在開始日期到期。期末任何部分日曆月的基本租金的支付應按類似比例計算。本租約旨在就業主而言為所謂的“三重淨值”租約，除本租約可能特別列明外，本租約項下的基本租金(X)由租户絕對扣除與業主擁有及營運項目及綜合物業有關的所有成本及開支後支付，及(Y)不得直接或間接因承租人或其他人士根據本租約支付的與物業、項目、綜合物業及/或商業園區或其任何部分相關的任何成本、收費或支出而減少、抵銷或減少。附件中附件C的規定旨在將房東對房產、項目和/或綜合體的所有權和運營相關的所有費用和開支轉嫁給承租人。承租人應同時以與基本租金相同的方式支付額外的租金、税金和保險費(如附件C所述)。

(B)儘管本第4節前述條文有相反規定，只要不存在違約事件，承租人即有權獲得減免：(X)第一階段物業基本租金只適用於生效日期後首六(6)個完整歷月(“第一階段物業寬減期”)，及(Y)第二階段物業基本租金只適用於第二階段物業開始日期後首六(6)個完整歷月(“第二階段物業寬減期”)。第一期及第二期樓宇解約期分別統稱為“解除期”及統稱為“解除期”。第一階段物業租賃期結束後緊接的日期稱為“第一階段物業租金生效日期”，而緊接第二階段物業租賃期結束後的日期稱為“第二階段物業租金生效日期”。減除期間遞減的基本租金總額在本文中稱為“遞減租金”。如果在期限內的任何時間發生貨幣或重大非貨幣違約事件(即超過任何適用的通知和補救期限的違約)，則(I)根據房東的選擇，先前計入租户的所有當時未攤銷部分(假設在期限內直線攤銷遞減租金)應到期並應支付給房東；以及(Ii)如果貨幣或重大非貨幣違約事件(即超出任何適用的通知和補救期限的違約)發生在免除期限屆滿之前，則從該違約事件發生起及之後，不得根據本第4(B)條進一步減免基本租金，除非租客糾正該違約事件，並且業主接受該補救措施以代替行使本租約第18(A)或第18(B)條下的補救措施(在這種情況下，租金減免期限不會因此而暫停或延長)，但承租人應有權獲得自承租人治癒違約事件之日起的原計劃解除期的任何剩餘部分，且房東接受)。業主依據上述第(I)款收回減租，不構成對任何租客違約事件或業主選擇補救措施的放棄。為免生疑問，除第一期基本租金外，所有租金在第一期物業清償期間仍須繳交，且不會被扣減，而除第二期物業基本租金外，所有租金仍須在第二期物業清盤期間支付，不會被扣減。

5.拖欠款項；手續費。本合同要求承租人支付的所有逾期付款(滯納金除外)應自到期之日起計息，直至按年利率10%或最高合法利率(該較低金額在本文中稱為“違約率”)支付為止；此外，房東除了可獲得的所有其他權利和補救措施外，還可以向租户收取相當於拖欠款項的5%(5%)的費用，以補償房東因租户拖欠所造成的費用和不便，但房東應在租户支付逾期款項後三(3)個工作日內的任何十二(12)個月期間，免除對首次逾期付款徵收的任何此類滯納金。任何逾期的費用和利息支付應作為本租約項下的額外租金支付，不應被視為業主對租户在本租約項下的任何違約行為的豁免，應在要求時立即支付。但是，在任何情況下，在適用法律下被視為利息的範圍內，根據本條款5或本租賃的其他地方允許的費用不得超過最高合法利率。

6.信用證

(A)概括而言。在雙方籤立並交付本租約後五(5)個工作日內，承租人應向房東交付一份備用的、無條件的、不可撤銷的、因承租人未能遵守本租約的一項或多項規定(包括任何適用的通知和治療期)而可能遭受(或房東合理估計可能遭受)的損失和損害的抵押品，作為承租人全面履行本租約項下所有義務的抵押品，(由承租人負責支付開證行所收取的任何轉讓費或收費，定義如下)可轉讓信用證(“信用證”)，以附件M的形式，包含本合同要求的條款，初始面額為$。[***](“初始信用證金額”)，指定房東為受益人，由房東可接受的金融機構(“開證行”)開具(或經房東合理酌情確認)，允許從舊金山、加利福尼亞州或紐約曼哈頓(或以房東可接受的方式通過隔夜快遞或傳真方式提取)的多次和部分付款，以及房東可接受的其他形式。承租人應在承租人首次申請支付承租人改善津貼之前(以及作為條件)，將信用證金額從最初的信用證金額增加至2,760,000.00美元(“信用證金額”)，但在任何情況下不得晚於2021年10月1日(“全額信用證金額截止日期”)。將信用證金額從最初的信用證金額增加到信用證金額應通過承租人向房東提供替代信用證或對現有信用證的全額修改來實現；承租人在信用證金額全額截止日期之前或之後未能做到這一點，在房東唯一選擇的情況下，將被視為本租賃項下的違約事件，沒有任何通知或治療期。信用證應為即期“可兑付”信用證，允許開出部分匯票和多次提交匯票和匯票，否則應受國際備用慣例--ISP98、國際商會出版物#590和加利福尼亞州法律的約束。如果承租人轉讓其在本租賃中的權益(無論轉讓是否需要房東同意)，房東接受來自

受讓人應經業主事先書面批准，不得無理扣留、附加條件或拖延，只要這種替換或替代信用證滿足本第6款的要求。承租人應使信用證持續有效(無論是通過替換、修改、(X)預定期限屆滿後六十(60)日及(Y)承租人遷出物業並完成任何修復或維修責任後六十(60)日，兩者中以較遲發生者為準。為進一步説明上述情況，房東和租客同意信用證應包含所謂的“常青樹條款”，即信用證將自動續期，除非開證行提前至少六十(60)天書面通知房東不續期；但信用證中確定的最終到期日不得早於信用證的最終到期日，超過該日期信用證不得自動續期。承租人不得轉讓或拖累信用證或其任何部分。房東或其繼承人或受讓人不受租客違反本節規定的任何轉讓、產權負擔、轉讓企圖或產權負擔的約束。如果房東持有的信用證在最終到期日之前到期(無論是因為規定的到期日，還是由於開證行發出的終止或不續期通知)，租户應在房東持有的信用證到期或終止前三十(30)天內向房東交付新的或修訂的信用證或續期或延期證書。任何續簽、修改或更換信用證應符合本第6條的所有規定。租户不得進入房屋，房東不得支付任何租户改善津貼，除非租户已將信用證交付給房東。承租人未能在雙方簽署和交付本租約後五(5)個工作日內將信用證交付給房東，在房東自行選擇的情況下，將被視為本租約項下的違約事件，沒有任何通知或補救期限。

(B)根據信用證提款。房東或其當時的管理代理人，在不損害本租約或法律規定的任何其他補救措施的情況下，如果發生或適用以下任何情況，有權提取金額至信用證面值：(I)根據本租約的條款和條件，該金額應支付給房東；或(Ii)承租人違約，或(Iii)承租人已根據美國破產法或任何州破產法(統稱“破產法”)提交自願請願書，或(Iv)已根據破產法對承租人提出非自願請願書，或(V)承租人為債權人的利益執行轉讓，或(Vi)承租人被接管或託管，或根據聯邦或州法律接受類似程序，或(Vii)開證行已通知房東信用證將不會續期或延長至最終信用證到期日，或(Viii)承租人未能根據上文第6(A)節倒數第二句(上文第(Iii)、(Iv)、(V)和(Vi)款所述事件，統稱為“破產事件”)及時提供替換信用證。在任何這樣的抽籤之後，房東可以使用本第6條規定的全部或任何部分收益。

(C)業主對收益的使用。從信用證提取的任何收益，如不用於支付房東實際遭受的損害(“未使用收益”)，應構成房東唯一和單獨的財產(而不是房客的財產或房客破產財產的財產)，不需要與房東的任何其他資金分開。承租人(I)同意(A)承租人在任何此類提取所得收益中沒有任何財產權益，(B)該等收益不得被視為或被視為《證券保證金法》(定義見下文)下的“保證金”，以及(Ii)放棄任何一方現在或將來可能具有的與證券保證金法律相關或由其產生的所有權利、義務和義務。任何未使用的收益應由房東在收到全部金額的替代信用證後支付給租户(X)，該替代信用證應在各方面符合本第6款的要求，或(Y)在最終信用證到期日期後三十(30)天內；然而，如果在最終租約期滿日期之前，租户根據《破產法》提出了自願申請，或租户的任何債權人提出了針對租户的非自願申請，則房東沒有義務支付未使用收益的金額，直到與本租約下付款有關的所有優先權問題在該破產或重組案件中得到解決，或該破產或重組案件已被駁回，在任何情況下，根據不受上訴的最終法院命令或任何暫緩上訴的情況。

(D)額外的租客契諾。

(I)如果開證行不再令房東滿意，則更換信用證。如果在期限內的任何時候，房東確定(A)開證行因任何原因(無論是聯邦存款保險公司(“FDIC”)、任何其他政府機構或其他原因)關閉，或(B)開證行未能滿足以下三項評級標準中的任何一項：(X)穆迪投資者服務公司或其繼任者的“A2”或更好的評級標準；(Y)標準普爾評級服務或其繼任者的“A”或更好的評級標準；或(Z)被惠譽評級或其繼任者評為“A”或更好，或(C)根據FDIC的“迅速糾正行動”規則(如開證行的條件和收入報告(通常稱為“催繳報告”)或其他方式披露)，開證行不再被視為資本充足，或(D)開證行已被FDIC接管，或已進入任何其他形式的監管或政府接管、託管或其他類似的監管或政府程序，或被FDIC或其他政府當局以其他方式宣佈破產或降級(任何前述，在房東通知承租人後三十(30)個日曆日內，承租人應向房東提交符合本條款第6款規定的新信用證，在此情況下，房東應將先前持有的信用證退還給承租人。如果承租人未能及時向房東交付補發信用證，應視為本租約項下承租人的違約事件，無需額外通知或通過額外的寬限期，房東有權使用信用證。

(2)信用證在開立時更換。如果由於房東申請或使用全部或部分信用證，加上房東先前提取的、未按照上述第6(C)條使用的任何現金收益，信用證的金額應少於信用證金額，承租人應在五(5)年內

此後幾天，向房東提供金額等於差額的額外信用證(或在信用證總金額中替換或修改的信用證)，任何此類額外的(或替換或修改的)信用證應遵守本第10條的所有規定；儘管本租賃中有任何相反規定，但如果承租人未能及時遵守上述規定，則構成本租賃項下承租人違約的事件，無需額外通知或通過額外的寬限期。

(E)信用證的性質。房東和租客(1)承認並同意，在任何情況下，信用證或其任何續期或替代或其任何收益都不應被視為或根據適用於商業保證金的任何法律(包括但不限於《加州民法典》1950.7條)將其視為或視為“保證金”，該條款現已存在，或以後可能被修訂或繼承(“保證金法律”)，(2)承認並同意信用證(包括其任何續期或替代或其任何收益)不打算用作保證金，及(3)放棄上述任何一方現在或將來可能具有的與證券保證金法律有關或產生的任何及所有權利、責任及義務。在不限制前述一般性的前提下，承租人特此同意，房東可以要求房東賠償上述第6(C)節規定的金額和/或補償房東因租户或租客違反本租約的行為或不作為而造成的任何實際損失或損害(包括房東在本租約終止後實際遭受的任何損害)和/或賠償房東因本租約終止而產生或實際發生的任何和所有損害，包括但不限於《加州民法典》1951.2節明確規定的損害。

(F)減少信用證金額。如果減值條件(定義如下)在減值日期(定義見下文)和租户提出適用的減值請求的日期較晚時得到滿足，則在租户提出書面請求時，信用證的面值可減至$[***]截至減少日期(定義見下文)。任何信用證金額的減少應通過承租人向房東提供一份替代信用證或修改現有信用證金額來完成。在任何情況下，信用證金額均不得低於$[***]在學期中。如本文所用，“減少條件”應指(1)當時不存在違約事件，(2)當時不存在開證行信用事件，(3)當時不存在破產事件，(4)先前沒有發生過違約事件，並且在適用的通知和救治期間之後繼續發生，並且在適用的通知和救治期間之後沒有發生過破產事件，以及(5)在通知、時間流逝或兩者兼而有之的情況下，不存在構成違約事件的事件。如本文所用，“減租日期”應指公曆月的最後一天，該日曆月發生在第二階段房產租金開始之日四十八(48)個月的週年紀念日。

7.服務；公用事業；公共領域。

(A)服務。除本租約明確規定的房東的贍養義務外，房東沒有義務向租客提供任何服務。

(B)公用事業。承租人應直接從提供房屋的公用事業公司獲得房屋的所有水、電、排污、燃氣、電話和其他公用設施。與之相關的任何儀表的安裝費用應由承租人自行承擔。承租人應支付所有公用事業押金和費用，以及在本租賃期內專門為物業提供的水、電、污水、天然氣、電話和任何其他公用事業服務的所有月度服務費。如果任何此類公用事業在開工之日沒有單獨計量，則在該等服務單獨計量之前，承租人應支付房東承租人合理而公平地確定的該等服務費用的公平份額。如果出於任何原因，任何公用事業的使用是以指示租户和綜合體的其他租户的使用情況的計量器來衡量的，租户和其他租户應在他們之間分攤該公用事業的成本，並各自負責支付其可分配份額。儘管有相反的規定，但在符合成本池(如表C所定義)的前提下，承租人仍有義務支付承租人在根據表C向公共區域(如第7(C)節所定義)提供的任何公用事業或服務中所佔的比例份額(如基本租賃信息中所定義)。房東不對任何中斷負責，承租人也無權因任何公用事業或其他服務或因未能進行任何維修或進行任何維護而獲得租金減免。因維修、改建、改善或因事故、罷工、條件或其他事件而導致的此類公用事業和服務的臨時中斷或故障，不得被視為驅逐租户或解除租户在本租約項下的任何義務。在任何情況下，對於因任何管道或其他管道(包括但不限於自來水、蒸汽和/或製冷劑管路)、灑水器、水箱、排水溝、飲水機或洗臉枱或其他原因在房產、項目或綜合體或其上或周圍爆裂、破裂、泄漏或溢出而對租户造成的對房產或租户財產的任何損壞或業務損失或任何損壞或傷害，業主均不承擔任何責任。儘管如上所述，如果根據上述第7條提供的任何公用事業或服務的中斷或中斷(I)是由於業主、其代理人或員工的疏忽(而不是公用事業公司或其他服務提供商的任何過失、第26(C)條所述的任何事項和/或承租人或承租人的僱員、代理人、被邀請者或承包商的任何作為或不作為造成的)，(Ii)在承租人向業主交付書面通知之日後三(3)個營業日之後，(Iii)對承租人在物業或其任何重要部分經營業務的能力造成重大及不利影響，及(Iv)由於該等幹擾或幹擾，承租人停止在物業或其任何部分經營業務，租金應自送達上述通知後第四(4)個營業日起按比例遞減，並持續至承租人仍不能(及事實上沒有)在該物業或其該部分經營業務為止。

承租人不得安裝任何超過或超過為房屋提供服務的公用設施的能力的設備。

(C)公共區域。就本租約的所有目的而言，“公用區域”一詞的定義為供所有租户共同使用的項目及/或綜合大樓的一部分，包括除其他設施外(可適用於綜合大樓)、公共停車場、私家街道及小巷、環境美化、路緣、裝載區、人行道、商場及海濱長廊(圍封或其他地方)、照明設施、飲水機、會議室、公廁等，但不包括：(I)建築物(現時或以後存在)內指定作出租用途的商業用地，視乎不時存在而定；(Ii)

由公共當局維護的街道和小巷；(Iii)建築羣內可能不時不歸業主所有的區域(除非符合惠及該區域(包括該區域)的交叉准入協議)；以及(Iv)出租給單一用途用户的限制進入的區域。業主保留隨時更改公共區域的尺寸和位置，以及建築羣中任何建築、標誌或其他改進的尺寸、身份、位置和類型的權利。承租人、其僱員和客户，在根據本租約的規定獲得正式授權後，其分租户、特許持有人和特許經營商應享有非獨佔權利，以不時構成的公共區域與業主、建築物和/或綜合體中的其他租户以及業主允許的其他人共同使用，並受政府當局的權利、地役權、其他記錄限制以及業主不時規定的關於使用的合理規則和條例的約束。例如，在不限制房東制定管理公共區域所有方面的規章制度的一般性的情況下，承租人同意如下：

(I)承租人不得在公共區域內招攬業務，也不得采取任何會干擾他人使用公共區域的權利的行動。

(Ii)業主可暫時封閉公共區域的任何部分一段時間，以進行修葺或改建，或防止公眾取得法定權利。

8.改動；修理；保養；標誌。

(A)更改。承租人根據本合同所附《工作協議》(附件D)的規定對房屋進行最初的承租人改進後，未經業主事先書面同意，承租人不得對房屋進行任何改建、增加或改善(統稱為“改建”)，只要任何擬議的改建不會對建築結構、建築系統或商業園的任何其他部分造成不利影響，則不得無理拒絕、附加條件或推遲同意；但安裝獨立的、可移動的工裝設備除外，該等設備可在不打孔、切割或以其他方式破壞房屋的情況下安裝。在下列情況下，承租人應向業主提供完整的平面圖和規格供業主批准：(I)可能影響建築物的系統或結構；(Ii)需要向任何政府或半政府機構或當局提交圖則和規格；(Iii)費用超過20萬美元(200,000.00美元)；或(Iv)需要建築許可證或類似的政府批准才能進行。在取得業主同意並開始改建之前，承租人應向業主提交適用法律所要求的任何建築許可證和已簽署的施工合同的副本。承租人應在提交賬單後十(10)天內償還業主與任何變更相關的所有實際自付費用，包括業主或代表業主為審查和批准承租人的計劃和規格以及監督變更施工而產生的所有管理、工程、外部諮詢和建築費用，每個項目不超過1萬美元(10,000美元)。如果業主同意進行任何更改，則該更改應由租户自行承擔費用，並且

由業主書面批准的承包商的費用，此類批准不得無理扣留、附加條件或拖延。承租人應要求其承包商按房東要求的金額和形式投保。未經業主事先書面同意，承租人不得使用公共區域的任何部分，無論是在項目或綜合體內或之外，如果適用，進行任何更改。如果承租人導致施工的變更導致業主被要求對項目或綜合體的其他部分進行任何變更和/或改進，以符合任何適用的法律，則承租人應在業主提出要求後三十(30)天內償還業主因進行此類變更和/或改進而產生的所有費用和開支。租客所做的任何更改在安裝後應成為業主的財產，並應在本租約期滿或更早終止時保留並與房產一起交還，除非作為房東同意更改的一部分，房東指定將要求在租約期滿或更早終止時拆除和修復此類更改。如果房東要求拆除該等改動，承租人應立即並盡一切應盡努力(但無論如何不得遲於租賃期滿或提前終止後十(10)天)拆除房東指定拆除的所有或任何部分由承租人進行的任何改動(包括但不限於樓梯、銀行拱頂和電纜，如果適用)，並以良好和熟練的方式修復和恢復房屋，使其與原來的狀況基本相似，合理的損耗和因適用法律的改變而造成的修改除外。承租人在物業內進行的所有建築工程，應以良好及熟練的方式進行，採用一流品質的新材料或類似新材料、免留置權及符合所有法律，並須儘可能減少對項目或綜合體內進行中的其他建築工程及業務處理的幹擾。承租人同意根據本合同第11(D)節的規定，就此類工作造成的任何損失、責任或損害賠償、辯護並使房東不受損害，如果房東提出要求，承租人應就任何此類損失、責任或損害提供令房東滿意的保證書或其他擔保。上述賠償在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。房東同意或批准任何改建、增建或改善(或其平面圖則)，不構成房東的陳述或保證，也不構成房東的接受，即其符合良好的建築和/或工程實踐或所有適用法律，承租人應單獨負責確保所有此類遵守。承租人或其承包商在大樓內安裝的所有語音、數據、視頻、音頻和其他低壓控制傳輸系統佈線和/或電纜束應(A)符合NFPA 70/國家電氣規範的正壓送風等級和/或具有適合其環境用途的組成組成；(B)每隔3米貼上承租人名稱以及起始點和目的點的標籤；(C)按照所有EIA/TIA標準和國家電氣規範安裝；(D)按照佈線圖安裝和佈線，該佈線圖顯示電纜通道的“建成”或“已安裝”配置、插座標識編號、所有牆壁、天花板和地板貫通的位置、立管電纜佈線和導管佈線(如適用)，以及業主合理要求的其他信息。應要求，業主及其代理人可在大樓內獲得路線計劃。

(B)修理；保養。

(I)由業主支付。房東應保留基礎、外牆(平板玻璃除外；窗户、門等)，但須根據附件C報銷

外部開口；門窗、門框、飾條、閉合裝置、鎖和五金；特殊店面；照明、供暖、空調、管道和其他電氣、機械和電動裝置、設備和固定裝置；招牌、標語牌、裝飾品或任何類型的其他廣告媒體；以及內部油漆或其他外牆處理)、裝貨碼頭(但僅供大樓租户共同使用)和屋頂狀況良好和維修良好。然而，房東不應被要求對租户、其代理人、承包商、員工、分租户、受邀者、客户、被許可人和特許人的行為或疏忽造成的任何維修(包括但不限於因租户安裝空調設備或任何其他屋頂穿透或放置而導致的屋頂泄漏)；並且明確承認前一句的規定受本租約的傷亡和處罰條款的約束。如果房屋需要業主根據本合同規定進行維修，租户應立即向業主發出書面通知，業主在收到該書面通知後應有一段合理的時間進行維修。根據業主在本租約項下的權利和義務，業主不對承租人因在房屋或建築羣內進行的任何工作而造成的任何租户業務中斷或不便承擔任何責任。此外，房東應維護項目或綜合體的停車區和公共區域(視情況而定)，但須按附件C所述報銷。在法律允許的範圍內，承租人放棄根據《加利福尼亞州民法典》第1941和1942節由房東支付費用進行維修的權利，以及根據《加利福尼亞州民法典》第1932(1)節以及現在或今後生效的任何其他類似進口的法律、法規或法令終止租賃的權利。

(Ii)租客。承租人應保持房屋和裝貨碼頭(除非它與大樓的其他租户共同使用)處於良好、清潔和宜居的狀態，並應自費使其沒有泥土、垃圾、冰雪、昆蟲、齧齒動物、害蟲和其他害蟲，並進行所有必要的維修和更換，包括更換破裂或破碎的玻璃，但要求業主進行的維修和更換除外。在不限制前一句話的覆蓋範圍的情況下，理解為租户的責任包括按照所有適用的法律對所有照明、供暖、空調、管道和其他電氣、機械和電動裝置、設備和固定裝置進行維修和更換，還包括所有管道、管道、管道和線路的公用設施維修，以及位於建築物內或以其他方式專門為建築物服務的任何下水道停工，無論缺陷或其他維修或更換原因是何時發生或如何發生或變得明顯的，但如果損壞是由於業主或綜合體的其他租客的嚴重疏忽或故意不當行為造成的，則租户無義務維修或更換任何物品。承租人應自費與業主批准的維修承包商簽訂定期預防性維護/服務合同，維修物業的所有暖通空調系統和設備(並應向業主提供一份副本)。服務合同必須包括設備製造商在操作/維護手冊中建議的所有服務，並且必須在承租人接管房屋之日起三十(30)天內生效；但是，如果承租人未能簽訂或維持房屋內暖通空調設備的維護和維修合同，業主應可以選擇直接與暖通空調服務公司簽訂所有此類工作的合同，並向租户收取所有費用。如果房東向租户發出書面通知後十(10)天內(該期限不受第17(F)條的通知和補救規定的約束)，房東在向租户提供通知後，

租户可自行選擇進行該等維修，而無須就因該等維修而對其存貨或業務造成的任何損失或損壞向承租人負責，而承租人應在房東要求租金後十(10)天內向房東支付該等修繕的費用及違約率利息，該利息自房東付款之日起持續至租客償還為止。儘管如此，房東有權在發生實際或表面緊急情況時，或如果該等維修與房屋外部有關時，無須通知租客而進行該等維修。本租約期滿後，承租人應交出狀況良好的房屋，但房東要求修復的合理損耗和損失除外。承租人的所有個人財產，包括貨物、貨物、商品、庫存、貿易固定裝置和其他個人財產，由承租人自行承擔儲存的風險。如因潮濕或任何其他因由，或任何其他租客或租客的高級人員、代理人、僱員、承建商或住客的作為或疏忽，引致火警、爆炸、掉落的灰泥、蒸汽、氣體、電力、水或雨水從建築羣的任何部分或其內的喉管、裝置或水管工程滲漏，或從屋頂、街道或地下滲漏，業主或其代理人對任何人或財產所引致的任何損失或損害概不負責。一般認為，黴菌孢子基本上無處不在，黴菌幾乎可以在任何潮濕的地方生長。適當地強調防潮和良好的內務管理和通風做法。承租人認識到保持清潔、通風和控制濕度的必要性(特別是在廚房、看門人的壁櫥、浴室、休息室和外牆周圍)，以防止黴菌。在簽署本租約時，承租人首先檢查了房屋，並證明沒有觀察到房屋內有黴菌、黴菌或濕氣。承租人同意，如果觀察到黴菌/黴變和/或潮濕狀況(來自任何來源，包括泄漏)，立即通知房東，並允許房東評估和提出建議和/或採取適當的糾正措施。承租人免除房東因房屋潮濕或黴菌或黴菌的生長或發生而造成或與之相關的任何人身傷害或財產損壞的責任。此外，簽訂本租約意味着承租人承認控制濕度和防黴是其租賃義務不可或缺的一部分。承租人應採用並執行本合同附件L中規定的濕度和黴菌控制指南。

(三)工作表現。本第8條所述的所有工作只能由業主書面批准的承包商和分包商進行，這種批准不得被無理地扣留、附加條件或拖延。承租人應促使所有承包商和分包商向業主合理要求的公司購買並維持對此類風險的保險，但在任何情況下不得低於：(I)商業一般責任保險，保險金額以事故為基礎，金額不低於1,000,000美元，每次人身傷害和財產損失的限額不低於1,000,000美元，每個人或組織的人身傷害和廣告傷害限額不低於1,000,000美元，(每個項目)總金額2,000,000美元，完成的產品運營總額2,000,000美元，指名房東、房東物業管理公司和景順顧問，公司(“景順”)作為ISO附加保險表格CG 20 10 10 01和CG 20 37 10 01或替代等價物上的附加保險人；(2)按法規和僱主責任規定的數額的工人賠償保險，限額不低於1,000,000美元。承包商的CGL保單不應包含對分包商的基本保險的絕對保證，也不應包含對承包商或承包商僱員的傷害，或對未投保或投保不足的承包商所做工作的排除；(Iii)以事故為基礎的商業汽車責任保險，金額不低於1,000,000美元，指定房東、房東的財產

保險單包括：(1)保險單/超額責任險，包括一份或多份保單，每次發生人身傷害和財產損失的限額不少於1,000,000美元，以及1,000,000美元的年度總額和產品及已完成業務的總額，但對從事景順風險類別明細表定義的中等和高風險工作的承包商，要求更高的傘/超額責任限額。保險單應超出主要商業一般責任、僱主責任和商務汽車責任的承保範圍，並應以下列形式書寫，或者以至少與主要保險單一樣廣泛的形式提供保險；(V)承包商污染責任保險對於任何進行補救、清除有毒物品廢物或使用化學品的承包商，必須證明每次事件和年度總額至少為1,000,000美元，涵蓋污染損失，包括但不限於承包商作業和已完成作業造成的人身傷害、財產損失和經濟損失，以及承包商履約造成的突發性和漸進性污染，將房東、房東物業管理公司和景順列為額外的保險人；(6)為提供專業服務的任何承包商提供專業責任保險(錯誤和疏漏)，限額為每項索賠不少於1,000,000美元和每年1,000,000美元的總額，涵蓋因在提供專業服務過程中犯下的錯誤和不作為而造成的財務損失和人身傷害和財產損失。保險單應包括或有人身傷害和財產損失保險，不受任何昇華的影響；和(Vii)為承包商保留損失風險的財產提供保險的財產保險，包括承包商自己的設備(固定或移動)、工具(包括員工工具)、用品、材料或承包商擁有或租賃的任何其他財產。如果承包商選擇對本節所述的任何財產進行自我保險，雙方同意，承包商應保證業主、業主的物業管理公司和景順對該財產的任何損失或損壞不造成損害。所有保險應為房東、房東物業管理公司和景順公司購買的主要和非繳費保險。所有保險還應提供以房東、房東物業管理公司和景順為受益人的代位權豁免。承租人應在開工前向業主提供此類承包商和分包商的保險證明。承租人應在開始施工前向業主提供所有從事工作或提供材料的人員的身份、郵寄地址和電話號碼，業主可根據適用法律在房屋及其周圍張貼不負責任的通知。所有此類工作應按照所有法律進行，並以良好和熟練的方式進行，以免損壞建築物(包括房地、建築物的結構和建築物的系統)。在業主的選擇下，所有可能影響建築物結構或建築物系統的此類工程，必須由業主的通常承包商或業主批准的承包商進行。所有影響建築物屋頂的工程必須由業主的屋頂承包商或業主批准的承包商進行，如果這會使屋頂的保修無效或減少保修，則不允許進行此類工程。

(C)機械師的留置權。承租方完成的所有工作、提供的材料或承擔的義務應視為僅由承租人授權和命令，承租人不得允許任何機械師的留置權針對與此相關的房屋或項目。完成任何此類工作後，承租人應向業主提交所有承包商、分包商和執行該工作的物料工的最終留置權豁免。如果該留置權已提交，則承租人應在房東將其提交通知後十(10)天內(或必要的較早時間段)

為防止房屋、項目或業主在其中的任何權益被沒收或被處以民事或刑事罰款)，(1)支付留置權金額並使留置權解除記錄；或(2)努力抗辯此類留置權並向房東交付合理令房東滿意的保證金或其他擔保。如果承租人未能及時採取任何一項行動，房東可以支付留置權索賠，任何支付的金額，包括費用和利息，應在房東向租户開具發票後十(10)天內支付給房東。房東和租客承認並同意，他們的關係是並將完全是“房東-租客”的關係(因此排除了“業主-承包商”、“業主-代理人”或其他類似關係)。因此，所有物質工人、承包商、工匠、機械師、勞工以及現在或以後與承租人、承租人的任何承包商或分包商或任何其他承租方簽訂合同，提供與房屋任何部分有關的任何勞動力、服務、材料、用品或設備的任何人，從本合同之日起至本合同期末的任何時間，均應在此向承租人發出通知，他們只希望承租人獲得付款。本條款不得視為業主同意對因承租人或為承租人進行的任何工作而對房產、項目或業主在其中的權益施加任何留置權，或被視為給予任何承包商、分包商或物料工在業主所持有的任何資金中的任何權利或利益，以補償承租人該等工作的任何部分費用。承租人應賠償業主、其物業經理、景順公司、上述公司的任何附屬公司或附屬公司，以及他們各自的高級職員、董事、股東、合夥人、僱員、經理、承包商、律師和代理人(統稱為“受賠人”)，使其免受因承租方未能支付承租方所完成的任何工作、所提供的材料或應承租方的要求而產生的或與之相關的任何索賠、要求、訴訟理由、訴訟、判決、損害和費用(包括律師費)。上述賠償在本租約終止或期滿後仍然有效。

(D)標誌。未經業主事先書面批准，承租人不得在(I)樓頂或(Ii)公共區域放置或允許放置任何標誌，由業主自行決定。承租人有權根據本第8(D)條的規定，自行承擔費用和費用，在房屋內安裝室內和室外標牌。所有標牌必須與商務園區的標牌計劃(“標牌計劃”)保持一致，並遵守適用法律。從建築物外部可見的任何標牌均須事先獲得業主的書面批准，業主不會無理扣留、限制或延誤標牌，前提是此類標牌符合標牌程序並符合適用法律。應業主要求，承租人應立即拆除已放置或允許放置在任何門或窗的外部或內表面上或建築物內任何位置或建築物外部的任何位置的任何標誌、廣告材料或文字，如果與建築物的任何清潔、維護或維修有關，或與標牌程序的規定不一致，則承租人應立即拆除；如果承租人不這樣做，業主可免責拆除，費用由承租人承擔。承租人應遵守業主不時頒佈的管理項目、綜合體或商業園區內所有承租人的標誌、廣告材料或文字的規定(如適用)。承租人在房屋空置後，或因任何原因拆除或更改其標牌時，應負責維修、粉刷或更換建築物的標牌表面或標牌所在的其他部分。如果租户不這樣做，房東可以要求拆除標誌，拆除費用加上10%(10%)的管理費應由租户在發票開出後十(10)天內支付。

9.使用。承租人應繼續佔用和使用房屋，僅用於許可用途(如基本租賃信息所述)，並應遵守與房屋的使用、狀況、通道和佔用有關的所有法律，不得浪費、使建築結構或建築系統超載，或使房屋進行任何可能損害房屋或項目的用途。在不限制前述規定的一般性的原則下，承租人應遵守所有地役權、契諾、條件和限制，以及類似的文書，以及不時對其作出的任何和所有修訂，並且每一項都已記錄在或此後記錄在建築物所在縣的正式記錄中。承租人應自費獲得並在有效期內保持有效的所有許可、執照和其他授權，以允許承租人根據適用法律使用和佔用房屋用於許可用途。儘管本租約中有任何相反規定，但房東和租客之間：(A)承租人應承擔遵守1990年《美國殘疾人法》第三章、管理殘疾人通道或建築障礙的任何州法律、以及根據該等法律頒佈的所有規則、法規和指導方針的風險，這些法律在項目中不時修訂(“殘疾人法案”)；和(B)房東應承擔在公共區域和建築羣其他部分遵守《殘疾人法》的風險(按附件C所述報銷)，但因租户對物業的特殊使用或因租户進行的任何更改或增加而必須遵守的風險除外(這些風險和責任由租户獨自承擔)。場所不得用於產生強烈、不尋常或令人反感的氣味、煙霧、灰塵或蒸氣的任何目的；不得用於因間歇、節拍、頻率、尖叫聲或響度而發出令人反感的噪音或聲音的任何目的；不得用於與不雅或色情事務有關的任何目的；或涉及政治或道德問題(如墮胎問題)。承租人應開展業務並相互控制承租方，以避免在其對建築物的管理中造成任何滋擾或不合理地幹擾其他租户或業主。承租人應將所有垃圾和垃圾存放在房屋內或房東批准的垃圾箱或類似容器中，包括類型、位置和篩選；承租人應安排定期收集此類垃圾和垃圾，費用由承租人承擔(除非房東認為有必要提供此類服務，在這種情況下，承租人應向所有使用該服務的租户收取總費用的公平部分)。貨物和商品的接收和交付以及垃圾和垃圾的清除，只能在業主規定的方式和區域內進行。承租人不得在項目或綜合體內操作焚燒爐或焚燒垃圾或垃圾。承租人不得明知而在處所內進行或準許在處所內進行任何活動，或在處所或建築物內或附近放置任何設備，而該等活動或設備會使有效的保險範圍失效或增加處所或建築物的火險或其他保險費率。如果火災保險或其他保險的承保範圍失效或增加，或受到任何保險公司的威脅，原因是在建築物內進行的活動，或由於承租人、其代理人、僱員、代表或承包商的任何作為或不作為，則該聲明或威脅應是確鑿的證據，證明提高保險費率是由於承租人的上述行為或建築物內或周圍的內容或設備造成的，因此，承租人應對增加的費用負責，而增加的費用應被視為根據本租約應支付的下一個月基本租金分期付款的額外租金。房東接受這一數額並不放棄房東的任何其他權利。在任何情況下，承租人不得將任何危險、有害或爆炸性物質引入或允許在建築物內存放或帶入建築物。

此外，附件E列出了一般適用於承租人使用處所以及承租人將處所的部分用於實驗室和研究開發目的(“實驗室用途”)的附加規定。

10.轉讓及分租。

(A)轉讓。未經房東事先書面同意，承租人不得：(1)直接或通過法律實施，轉讓、轉讓或扣押本租約或本租約中的任何財產或權益；(2)允許任何其他實體通過合併、合併或其他重組成為本合同項下的承租人；(3)如果承租人是其股票公開交易的公司以外的實體(無論是在租賃之日，還是由於承租人的股票隨後在全國公認的證券交易所首次公開發行)，允許轉讓承租人的所有權權益，以改變目前對承租人的控制；(4)轉租房產的任何部分；(5)授予房產任何部分的任何許可證、特許權或其他佔有權；或(6)允許租户以外的任何一方使用房產(第10(A)(1)至第10(A)(6)條所列任何事件均為“轉讓”)。

(B)同意標準。房東不得無理地拒絕、限制或拖延對房產的任何轉讓或轉租的同意，前提是租户當時沒有違約超過租約規定的適用通知和補救期限，以及建議的受讓人：(1)信譽良好；(2)在商界享有良好聲譽；(3)將房產用於允許的用途，並且不會以任何與房東與項目或綜合體的任何其他租户簽訂的專用協議或其他類似協議相沖突的方式使用房產；(4)不會以會大幅增加前往該房產、項目或綜合體的行人或車輛流量的方式使用該房產、項目或綜合體；(5)不是政府實體，或其分支或機構；(6)不是該建築物或綜合體的另一佔用者；以及(7)不是當時與業主(或業主的任何關聯公司)有聯繫的個人或實體，或在租客尋求進行轉讓或轉租、談判租賃建築物或綜合體(視情況而定)中的空間之前的六個月期間內，或與任何該等個人或實體的任何關聯公司；但就第(6)和(7)項而言，只有當業主(或業主的關聯公司)已經或合理地相信，在建議的轉讓生效日期或轉租開始日期的九十(90)天內，其將有足夠的空間滿足建議的受讓人的空間、期限和建築要求，並由建議的受讓人傳達給業主(或其關聯公司)(所有前述第10(B)(1)至第10(B)(7)條被認為是拒絕同意的合理依據)；否則，房東可全權酌情拒絕同意。

(C)請求同意。如果承租人請求房東同意轉讓，則至少在提議的轉讓生效日期前三十(30)天，承租人應向房東提供擬議轉讓的所有條款和條件的書面描述、擬議的相關文件的副本以及關於擬議受讓人的以下信息：名稱和地址；關於其商業和商業歷史的合理令人滿意的信息；其擬議的房產用途；銀行、金融和其他信用信息；以及足以使房東確定擬議受讓人的信用和品格的一般參考資料。承租人還應立即償還房東

在考慮任何轉讓請求所產生的合理律師費時，每個請求不超過5,000美元；但是，如果租户或受讓人要求對房東的標準同意書進行重大更改(由房東合理酌情決定)，或者如果有與此相關的重大談判(由房東合理酌情決定)，上述限制也不適用。

(D)同意的條件。如果房東同意轉讓，則建議的受讓人應向房東提交一份書面協議，明確承擔承租人在本協議項下的義務；然而，任何少於房屋內所有空間的受讓人只對本租約項下可在轉讓期間適當分配給轉讓空間的義務負責。轉讓不得解除承租人在本租賃下的義務，但承租人及其受讓人應對此承擔連帶責任。房東對任何轉讓的同意不應被視為同意隨後的任何轉讓。如果在房產或其任何部分被轉讓時發生違約事件，則房東除可採取其他補救措施外，還可直接向受讓人收取所有應付給租客的租金，並將該等租金用於支付租金。承租人授權其受讓人在收到房東的通知後直接向房東支付租金，該通知發生在本合同項下違約事件發生後。在任何情況下，受讓人或分租客支付給承租人的所有租金應由承租人以信託形式代表房東收取，並應轉發給房東，不得抵消或減少任何形式的租金。承租人應支付因建議的轉租或轉讓而需進行的任何去死牆或其他改善工程的費用(但前述規定不得放棄業主根據本租約另一條款對該等改善工程可能擁有的任何批准權)。

(E)分租客的委託書。租客在本租約項下的每一次分租，均須服從和從屬於本租契及本租契所屬或應屬的事宜，而每名分租客訂立分租契約後，即被視為已同意，如業主根據本租契終止、收回或沒收租客，業主可自行選擇終止分租，或接管承租人在該分租契下作為分地主的所有權利、所有權及權益，而該分租客須由業主選擇，根據該分租契當時的執行條款，委託業主代為辦理。但房東不承擔下列責任：(1)承租人以往的任何作為或不作為均不承擔責任；(2)受該分租客可能對租客提出的任何反申索、抵銷或抗辯的規限；。(3)受該分租契先前的任何修改，或受該分租客可能已向租客支付超過當月的任何租金或額外租金或預付租金的約束(除非房東已實際從租客處收取)，而即使有預付款，所有該等租金仍須到期及欠下；。(4)受該分租客未交付或支付予業主的任何保證或預付租金按金的約束，而該分租客只須向租客尋求退款或補償；。或(5)有義務在轉租空間內進行任何工作或為入夥做好準備，在與該轉租有關的情況下，分租人應簽署並向房東交付房東合理要求的任何文件，以作為證據並確認該轉租。每個轉租人或承租人的被許可人在佔用或使用房屋或其任何部分時，應自動被視為已同意受本第10(E)條規定的條款和條件約束，並作為其佔用或使用該房屋或其任何部分的條件。本第10(E)條的規定應自行實施，不需要其他文書即可實施本規定。

(F)取消。房東可在提交租客書面請求後三十(30)天內，就擬轉租或轉讓之處所擬轉租或轉租之日起三十(30)日內取消本租約，但如房東希望就擬轉租或轉讓之部分終止租約，則租客有權(如有的話，必須在收到房東收回通知後五(5)日內行使)撤銷該建議轉讓或轉租，並繼續租約之全部效力。如果房東取消了本租約，而租客沒有撤銷建議的轉讓或分租，則該部分的租約將終止，租户應向房東支付與建議轉讓所涵蓋的房產部分相關的截至取消日期的所有租金，租金應根據房產中剩餘的平方英尺按比例減少。此後，房東可以將該部分房產出租給未來的受讓人(或任何其他人)，而不對租户承擔責任。

(G)額外補償。承租人在實際收到租金後，應立即向房東支付承租人因轉讓租金而獲得的全部補償的50%(50%)，該部分可分配給所涵蓋的房屋。

(H)豁免。承租人特此放棄現在或將來對房東提起的訴訟的任何擔保抗辯，包括現在或以後修訂的《加州民法典》第2787至2856條、第2899條和第3433條所包含的抗辯，或類似的重要法律。

(I)準許轉讓。儘管有第10(A)至10(F)條的規定，租户仍可轉讓本租約或轉租房屋的全部或配置合理的部分，而無需業主事先同意：(I)最初命名的租客的任何關聯公司，或(Ii)租户的繼承人；但：(A)在轉讓前至少三十(30)天，租户向房東交付受讓人或繼承人的財務報表或其他財務和背景信息，如其他轉讓所需的；(B)如轉讓屬轉讓，承讓人須全數承擔承租人在本租契下的義務(或如屬分租，則部分處所或租期的受讓人須全數承擔承租人對此的義務)；(C)受讓人或繼承人在緊接轉讓後的一天，其有形淨值(定義見下文)應至少等於租户在租賃日的有形淨值，如果租户實體在轉讓後仍未存活，則有形淨值至少等於租户在租賃日或轉讓生效日前一天的有形淨值，或承租人或繼承人的有形淨值足以履行房東善意確定的本租約規定的承租人或繼承人的義務；(D)除非承租人實體未能倖免於轉讓，否則承租人仍須根據本租約承擔全部責任；及(E)本租約所載物業的用途保持不變。在此使用的“有形淨值”是指總資產超過總負債，在每種情況下都是按照一貫適用的公認會計原則(“GAAP”)確定的，但在確定總資產時不包括根據GAAP將被歸類為“無形”資產的所有資產，包括商譽、許可證、專利、商標、商號、版權和特許經營權。符合本條款第10(I)款要求的交易在本文中被稱為“允許轉讓”。

11.保險；豁免；代位權；彌償。

(A)租客保險。自下列日期中較早者起生效：(1)承租人進入或佔用房屋之日；或(2)開始之日，並持續至整個租期，承租人應維持下列保險單：

(I)商業一般責任保險，每次發生人身傷害和財產損失不少於5,000,000美元，每個人或組織人身傷害和廣告傷害不少於5,000,000美元，總金額不少於5,000,000美元，包括：(A)房地/運營責任，(B)產品/完成運營責任，(C)個人和廣告傷害責任，(D)獨立承包商責任，以及(E)廣泛形式的合同責任。此類保險單應：(1)對租客、業主、業主物業管理公司和景順公司維持的有關房產的使用和佔用的任何保險或自我保險，包括在其上進行的所有業務，是主要的和非供款的；(2)包括權益的可分割性或交叉責任條款；(3)批註增加業主、業主物業管理公司和景順公司作為額外的保險人，使用保險服務處(“ISO”)表格CG 20 26 07 04和(如適用)20 37 07 04，或業主書面批准的替代同等表格；(4)包括恐怖主義保險，最高可達保單規定的每次事件的全部保險和總限額(TRIA可接受)；(5)不排除爆炸、坍塌和地下(XCU)，以及(6)承保房東認為必要的其他活動，如酒類責任保險。可以通過維持主要政策和綜合政策的組合來滿足限制。承租人可以在多個地點的基礎上維持這種保險，條件是每份保單的總限額或昇華專用於房舍，從而不會受到其他地點發生的索賠的稀釋。

(Ii)涵蓋任何汽車或汽車設備的所有權、維護和運營的汽車責任保險，無論該汽車是擁有的、租用的還是非擁有的。承租人應維持人身傷害和財產損失的綜合保險限額，每次事故不低於相當於1,000,000美元的限額。可以通過維持主要政策和綜合政策的組合來滿足限制。這種保險應涵蓋承租人因人身傷害(包括由此造成的死亡)和意外造成他人財產損失的索賠，無論此類操作是由承租人、承租人的代理人或由他們中的任何人直接或間接僱用的任何人進行的。政策應包括MCS-90背書，以滿足運輸安排的需要。承租人的汽車責任保險應註明增加房東、房東物業管理公司和景順作為額外的保險人。只有在承租人的潛在汽車責任構成了根據良好風險管理實踐通常會投保的風險的範圍內，承保人才應要求承保。

(3)商業財產保險，按重置成本價全額承保下列財產：(A)庫存；(B)傢俱、固定裝置和設備(獨立傢俱、固定裝置和設備)；(C)承租人進行的改建、改善和改造，包括但不限於所有永久固定固定裝置和設備；(D)承租人保留損失風險的任何其他財產，包括電子數據處理設備、僱員個人財產或承租人擁有或租賃的其他財產。這種財產保險應包括：(1)投保通常包括在特殊損失原因表中的危險，不排除風雹、破壞和惡意破壞，並背書增加地震、洪水和恐怖主義的危險；(2)業務收入保險，規定在不少於12個月的實際損失的基礎上，全額收回租金損失和持續費用；(3)免除任何共同保險要求的“商定金額”背書；以及(4)規定租客、房東和房東的抵押權人(如下文定義)為租金損失保險保單上的損失收款人的應付損失背書。本文所用的“完全重置價值”是指任何財產的維修、更換或恢復(包括拆除)的成本，其材料的種類和質量與任何法律或建築條例相符合(且不排除適用)，該法律或建築條例規定在損失發生時進行維修或建造，且不扣除實物、會計或任何其他折舊，其金額足以滿足任何適用的共同保險條款的要求，並防止承租人成為共同保險人。

建築商風險保險，以“一切險”的形式，不排除洪水、地震和恐怖主義的危險，按完成價值投保建築物內的所有工程以及與建築活動有關的建築物內或周圍的所有材料和設備，如果承租人通知業主其打算對現有結構進行重大重建，且業主確定有必要投保此類保險。承保範圍和條款由房東在接到租户通知後確定。

(V)涵蓋房舍所在州法定福利的工人補償保險。該保單應包括“其他州”保險，以便包括除壟斷州以外的所有未列在保險單聲明頁上的州。根據任何適用的州法規，無論是否有資格獲得免保或免保，承租人都必須購買本保險。此類保險應包括僱主的責任保險部分，對於意外造成的身體傷害，其限額為每次事故不少於1,000,000美元，對於每名僱員，其限額為1,000,000美元，對於疾病造成的身體傷害，則為保單限額。

(Vi)環境清理和責任保險，包括但不限於第三方人身傷害和財產損失、辯護費用和補救/清理費用，每次事故的金額不低於2,000,000美元，並指定房東、房東物業管理公司和景順顧問公司作為主要和非繳費基礎上的附加被保險人，並提供代位權豁免。承保範圍可寫在索賠承保表格上，並應在本租賃協議終止後保持不少於三(3)年的期限，或必須包含延長報告期限的條款。

(Vii)業主或業主的任何抵押權人或出租人可不時合理地要求的其他保險或本合同規定的保險的任何更改或批註，包括增加承保範圍。

承租人的商業一般責任保險、汽車責任保險和所有其他保險單，如果這些保險單允許房東作為額外的被保險人投保，則應向房東提供主要保險，當向房東開具的任何保單提供重複或類似的保險時，房東的保險單應向房東提供主要保險，並且不要求房東提供任何保險，在這種情況下，房東的保險單將超過租户的保險單。承租人應在每次續保前，至少在生效日期或承租人進入或入住房屋之日前十(10)天，向房東提交此類保險的證書，並在適用的情況下，連同表格CG 20 26 07 04和(如適用)20 37 07 04(或房東書面批准的其他同等表格)中的附加承保批註，以及令房東滿意的其他證明，證明已維持本協議規定的所有保險範圍，承租人應至少在取消、不續期或重大變更前三十(30)天通知房東。所有此類保單應符合格式，並由獲得許可在房產所在州開展業務的公司出具，由AM Best評級為財務實力評級為A-或更好，財務規模類別為“IX”或更高，或以其他方式令房東合理滿意。如果承租人未能遵守前述保險要求，或未能向房東提交本合同所要求的保險證書或證明，房東除根據本租約或其他規定可獲得的任何其他補救措施外，可以但沒有義務獲得此類保險，租客應應要求向房東支付保費費用，外加該費用的10%(10%)的行政費。雙方明確理解並同意，上述承租人保險的最低責任限額和承保範圍不應減少或限制承租人按照本租約的規定賠償房東的義務。此處要求的所有保單應使用基於事件的表格。與提供本合同所要求的保險範圍的保單相關的任何和所有保費、免賠額和自保保留額應由承租人承擔，並由承租人承擔全部風險。

(B)業主保險。在整個租賃期間，房東應至少維持以下保險單：(1)建築物重置價值的財產保險(不包括租户要求投保的財產，雙方同意房東沒有義務為此類財產提供保險)，減去商業上合理的免賠額，如果房東這樣選擇的話；以及(2)商業一般責任保險，每次發生人身傷害和財產損失不低於300萬美元，每個人或組織不少於300萬美元的人身和廣告傷害，一般總金額為300萬美元，以及產品和完成的運營總計不低於300萬美元。可以通過維持主要政策和綜合政策的組合來滿足限制。房東可以，但沒有義務，維持其認為必要的其他保險和附加保險。承租人應按比例支付房東承保的與本項目或綜合體有關的所有保險的費用，如附件C所示。房東承保的上述保險單和任何其他保險應僅為房東的利益，並在房東的完全控制下，承租人無權或要求獲得任何收益或任何其他權利。

(C)放棄代位權。儘管本協議有任何相反規定，但在法律允許的範圍內，在不影響本協議規定的保險覆蓋範圍的情況下，房東和租客雙方應同意放棄根據第11(A)(I)至(Vi)款(包括第(1)款)至第(Vi)款(包括第(1)款和第(6)款)對另一方(以及另一方的代理人、高級職員、董事和僱員)可能對另一方(以及對方的代理人、高級職員、董事和僱員)提出的任何和所有索賠，放棄向對方(以及對方的代理人、高級職員、董事和僱員)索賠的權利。並在適用於此類索賠的保險範圍內變現收益。本租賃中描述的每一份保險應包含一份代位權放棄背書，該背書規定放棄任何追償權利不應以任何方式使保單無效。

(D)彌償。在符合第11(C)款的情況下，承租人應賠償、辯護並使業主和受保人免受以下情況的影響：(1)任何人的傷害或死亡、任何財產的損壞或失竊、毀壞、丟失或失去使用(“損失”)，以及因任何承租方使用本項目的公共區域、停車場或任何其他區域或設施而引起的一切索賠、要求、責任、訴訟原因、訴訟、判決、損害以及合理和實際費用(包括合理的律師費)。操作、維護、維修或拆除承租人的任何場外設備；或(2)承租人未能履行其在本租約下的任何義務，即使在每一種情況下，即使是由於房東或其代理人的疏忽或過錯(房東或其代理人的單獨或重大疏忽引起的損失除外)，即使任何此類索賠、訴訟或訴訟是基於或被指控基於房東或其代理人的嚴格責任。這一賠償旨在賠償房東及其代理人在房東或其代理人與租客共同或同時存在過失的情況下，因上文規定的疏忽或過錯而產生的後果。僅因房東、其代理人、僱員或承包商的嚴重疏忽或故意不當行為而造成的任何人員傷亡或公共區域內或公共區域上的任何財產的損壞，房東應保護、賠償、使租客和租客各方免受任何和所有損失、費用、損害、責任或合理和實際費用(包括合理的律師費)。第11(D)款規定的賠償在本租約終止或期滿後仍然有效，不得因本租約任何條款下的租金減免或分攤而終止或被放棄、減少或以任何方式影響。如果提起了本協議規定需要賠償的任何訴訟，賠償一方同意在提出請求時，利用非賠償一方唯一但合理的酌情決定權滿意的律師，在該訴訟中為另一方辯護，費用由其獨自承擔。

12.居次次序；授權書；通知業主抵押權人。

(A)從屬地位。本租賃應從屬於任何信託契約、抵押或其他擔保工具(每一份不時續訂、修改和/或延長的抵押)，或任何土地租約、主租約或主要租約(每一份經續訂、修改、

及/或不時延展的“主要租契”)，而該主要租契現時或以後涵蓋物業的全部或任何部分(任何該等按揭下的承按人、任何該等信託契據下的受益人，或任何該等主要租契下的出租人，在此稱為“業主的按揭承租人”)。任何房東的抵押權人可在任何時候單方面選擇以書面形式通知承租人，使本租約優於其按揭、主要租賃或房屋的其他權益。本節的規定應自行生效，不需要其他從屬文書；但是，為了確認這種從屬關係，承租人應在提出書面要求後十(10)天內簽署文件並將其歸還給業主(或房東指定的其他一方)。房東的抵押權人可以合理地要求證明本租約從屬於該房東的抵押權或主要租約(包括從屬、不幹擾和代理協議)，或者，如果房東的抵押權人如此選擇，則該房東的抵押權人的抵押權或主要租賃權的從屬關係。

(B)委託書。承租人應應任何一方的請求，通過購買、止贖、代替止贖的契據、銷售權、終止租賃或其他方式，委託承租人在房產中獲得業主的權益，並應簽署該當事人可能合理要求的確認委託的協議，但此種委託不得在最小程度上增加承租人的義務或責任或減少其在本合同項下的權利。

(C)發給業主抵押權人的通知。對於房東的任何違約，承租人不得尋求執行任何補救措施，除非首先通過掛號信、要求的回執、合理詳細地説明違約的任何房東抵押權人，並給予該房東的抵押權人合理的機會履行本協議項下的義務，否則不得尋求強制執行其可能具有的任何補救措施。

(D)業主抵押權人保障條文。如果房東的抵押權人繼承了房東在本租約下的權益，房東的抵押權人不應：(1)對任何先前出租人(包括房東)的任何行為或不作為負責；(2)受租客可能提前一個(1)個月向任何先前的出租人(包括房東)支付的任何租金或額外租金或預付租金的約束，除非該等金額實際上已存入房東的抵押權人處，而且即使預付，所有該等租金仍應到期並欠下；(3)受租客未交付或支付給房東抵押權人的任何抵押或預付租金定金的約束；(4)受未經房東抵押人同意和書面批准而終止、修改或修改本租約的約束；(5)受房東與房東抵押權人之間的貸款文件條款允許的未經房東抵押權人同意的終止、修改或變更的約束；(5)受租客可能對任何先前出租人(包括房東)的抗辯；及(6)除(A)本租約明文規定的抵銷權外，(B)與業主抵押權人收購建築物後的一段時間有關，以及(C)租客已向業主抵押權人提供書面通知，並向業主抵押權人提供合理機會，以補救導致該抵銷事件的事件，但租客可能與任何先前出租人(包括業主)的抵銷權相抵銷。業主抵押權人在不再擁有該建築物的權益後，不再根據或依照本租約條款或其他條款承擔任何責任或責任。本租約中的任何條款不得解釋為要求房東的抵押權人負責

任何貸款收益的應用，以及本協議中所列的承租人協議，不應因任何證明和擔保任何貸款的文件的任何修改而受到損害。

(E)SNDA。業主聲明，於租賃日，除PGIM房地產(“現持有人”)外，並無其他抵押對項目構成拖累。應租客的書面要求，房東將以真誠和商業上合理的努力，為租客的利益從當前持有人和任何未來的房東抵押權人那裏獲得從屬、互不幹擾和委託協議(“SNDA”)，根據該協議，房東房東的抵押權人同意在該房東抵押權人持有的抵押貸款被止贖的情況下，承認租客在本租約項下的權利，這是該房東的抵押權人當時的標準協議形式。房東的“誠信和商業上合理的努力”不應要求房東為獲得該協議而招致任何費用、費用或責任，雙方同意租户應負責房東抵押權人收取的任何費用或審查費用。房東未能為租客獲得SNDA不應影響房東和租客的權利、義務和責任，也不應被視為房東在本合同項下的違約。

13.規章制度。承租人應遵守作為附件F所附的建築物的規章制度。房東可不時為建築物及相關設施的安全、護理或清潔而更改該等規章制度，但該等更改須適用於建築物的所有租客，不得無理幹擾承租人對建築物的使用，並由業主以非歧視的方式強制執行，並以書面形式提供給承租人。承租人應對各承租方遵守該等規章制度負責。

14.譴責。

(A)總攝入量。如果整棟建築物或房產被徵用或以徵用權的形式轉讓(“徵用”)，本租約應自徵用之日起終止。

(B)部分徵收--承租人的權利。如果建築物的任何部分被徵用，而該項徵用將阻止租户在物業內以與緊接徵用前合理可比的方式開展業務超過一百八十(180)天，則租户可在被徵用後三十(30)天內以書面通知業主終止本租約，租金應自被徵用之日起分攤。如果承租人不終止本租約，則租金應在合理的基礎上減免因被徵用而無法承租的部分。

(C)部分徵收--房東權利。如果建築物的任何重要部分(但不是全部)需要被徵收，或者如果房東被要求向房東的抵押權人支付徵收所產生的任何收益，則房東可以在被徵收後三十(30)天內向租户交付書面通知來終止本租約，租金應自徵收之日起分攤。如果業主不終止本租約，則本租約將繼續，但如果房屋的任何部分已被佔用，租金應按第14(B)節最後一句的規定減租。

(D)獎勵。如果發生任何徵用，則房東將獲得所採取的土地、建築和其他改進措施的全部賠償或其他補償；但是，租户可以單獨就租户根據本租約有權轉移的租户個人財產的價值、搬家費用、商業損失和其他索賠向申訴者提出索賠(在不減少房東賠償的範圍內)。

(E)修理。如果租約未終止，業主應盡合理努力將物業和大樓的剩餘部分基本恢復到原來的狀態，以構成一個完整和可出租的物業和大樓。在任何情況下，房東的花費不得超過房東因維修而收到的罰款。

(F)豁免。本第14條所包含的權利應是承租人在發生徵收或譴責時的唯一和排他性的補救措施。房東和房客各自放棄《加州民事訴訟法》1265.130和1265.150節的規定，以及任何繼承法或其他類似重要法律的規定。

15.火警或其他傷亡事故。

(A)修理概算。如果房屋或建築物因火災或其他事故(“意外事故”)而受損，房東應在事故發生後六十(60)天內真誠地向租户交付一份善意估計(“損失通知”)，説明修復該事故造成的損壞所需的時間。

(B)承租人的權利。如果物業的一大部分因意外事故而受損，以致租户無法以與緊接意外事故發生前合理地相若的方式在物業內經營業務，而業主估計因此而造成的損壞無法在維修開始後一百八十(180)天內修復(“修理期”)，則承租人可向業主遞交書面通知，告知業主其選擇在損壞通知送達租客後三十(30)天內終止本租約。

(C)業主權利。如果傷亡事故損壞了房屋或建築物的重要部分，並且：(1)房東估計房屋的損壞在修理期內無法修復；(2)房屋的損壞超過業主估計的重置成本的50%(50%)(不包括基礎和基座)，並且這種損壞發生在期限的最後兩(2)年；或(3)房東被要求向房東的抵押人支付因意外事故而產生的任何保險收益，然後房東可以在損壞通知交付給租户後三十(30)天內通過書面通知終止本租約。

(D)修理義務。如果任何一方在發生意外事故後選擇終止本租約，則業主應在事故發生後的一段合理時間內開始修復房屋，並應繼續以合理的努力將建築物的結構和建築系統恢復到緊接事故發生前的基本相同狀態。房東不應被要求修理或更換對或在

房屋(應由租客以應有的努力由租客自負費用和費用迅速修復和修復)或房屋或建築物內的租客或其他人的任何傢俱、設備、貿易裝置或個人財產，以及房東維修或修復房產的義務，應限於房東實際收到的有關傷亡保險賠償的範圍。如果本租約根據本條款第15條的規定終止，房東有權獲得承保房屋內所有改建、改善和改善的保險單的全部收益(如果承租人沒有按照本租約的要求為這些物品投保，承租人應向房東支付相當於如果承租人按本租約的要求為該等物品投保的話房東將獲得的收益)，但不包括傢俱、設備、貿易裝置或承租人或建築物內其他人的個人財產的任何收益。

(E)租金減免。如果房屋因意外事故而損壞，因損壞而無法租用的部分的租金應從損壞之日起減至業主完成維修為止(或至房東或租客按上述規定終止本租約之日為止)，除非是租户一方造成的損壞，在此情況下，承租人應繼續支付租金而不減收租金。

(F)豁免。在發生意外事故時，本第15條所包含的權利應是承租人的唯一和唯一的補救措施。承租人特此放棄《加州民法典》第1932(2)和1933(4)節的規定，以及任何後續法律或其他類似法律的規定。

16.租客須繳付的其他税項。除支付承租人按比例分攤的税款外，承租人還應在拖欠之前支付在租期內由承租人(或房東直接或間接)徵收或評估並應繳納的任何和所有税款，無論這些税款是否現在是慣例或在本合同各方的考慮範圍內，這些税款是基於、由房東衡量或以其他方式計算的：(I)房東在本租約項下的租金收入總額或淨額，包括由任何税務機關徵收或由任何選民倡議或投票通過的任何税收總額。或由任何税務機關徵收的或任何選民倡議或投票措施就收到本協議下應支付的租金而徵收的任何其他所得税或消費税，除非房東自行酌情選擇將上述任何一項包括在税收中；(Ii)租客位於物業內的設備、傢俱、固定附着物或其他個人財產的價值；。(Iii)租客對物業或其任何部分的管有、租賃、營運、管理、保養、改建、修理、使用或佔用；。(Iv)任何租客改善或改建的價值，不論該等改善、改建或增建的所有權是否屬於租客或業主；及。(V)這項交易或任何文件，而租客是設定或轉讓物業的權益或產業權的一方。

如果租客有責任對房東或房東的財產徵收或評估任何税款，而房東選擇支付這些税款，或者如果房東的財產的評估價值因計入此類個人財產、傢俱或固定裝置而增加，並且房東選擇根據這種增加繳納税款，則租客應在提出書面要求後三十(30)天內向房東支付根據本協議承租人主要負有責任的部分税款。

17.失責事件。下列事件中的每一次都應為“違約事件”：

(A)拖欠款項。承租人在租金到期後五(5)個日曆日內不支付租金；

(B)遺棄。承租人放棄房屋或其任何主要部分，或未能在房屋內繼續經營業務，放棄被定義為承租人連續十四(14)天或更長時間的休假，以及未能履行一(1)或更多租賃義務；

(C)禁止反言書/財務報表/生效日期函。承租人未能提供：(I)房東根據第26(E)條提出書面要求後的任何禁止反言證明；(Ii)房東根據第26(Q)條提出書面要求後的任何財務報表；或(Iii)按照第3條的要求以證據G的形式確認開工日期，並且在房東向租户發出第二次(2)書面通知後的五(5)個歷日內仍未提供；

(D)保險。承租人未能按照第11(A)條的要求獲取、維護並向房東交付保險單和承保範圍的證據；

(E)機械師的留置權。承租人未能在第8(C)節規定的時間內，按照第8(C)條的要求，就承租人所完成的任何工作、所提供的材料或承擔的任何義務，支付和公佈記錄，或努力抗辯和約束針對房屋或項目提交的任何機械師留置權；

(F)其他違約行為。承租人未能履行、遵守或遵守本租賃項下承租人的任何其他協議或義務，並在房東向承租人交付書面通知後三十(30)個歷日或更長時間內繼續不履行該等協議或義務，該通知應取代而不是補充第1161條及以下規定所要求的任何通知。《加州民事訴訟法典》；以及

(G)破產。由承租人或針對承租人提交請願書(“承租人”一詞，就本條款第17(G)條而言，應包括承租人義務的任何擔保人)：(1)在任何破產或其他破產程序中；(2)根據任何州或聯邦債務人救濟法尋求任何救濟；(3)為承租人的全部或基本上所有財產或承租人在本租約中的權益指定清算人或接管人；或(4)重整或修改承租人的資本結構；但是，如果此類請願書是針對承租人提出的，則此類請願書的提交不應成為違約事件，除非承租人未能在提交請願書後六十(60)個日曆日內駁回由該請願書發起的訴訟。

18.補救辦法。在任何違約事件發生時，房東除根據本合同或法律或衡平法賦予房東的所有其他權利和補救措施外，還可採取下列任何一項或多項行動：

(A)租約終止。以書面方式通知承租人終止本租約，在此情況下，承租人應立即將房屋交還房東。如果房東選擇終止本租約，則房東可向租客追回：

(I)在判給終止時已賺取的任何未繳租金在判給時的價值；

(Ii)在判給租出時，在終止租約後至判給租出時本應賺取的未繳租金超過租客經合理證明本可避免的租金損失的款額的價值；

(Iii)判給時的價值，即判給後一段期間的未付租金超出租客證明可合理避免的租金損失的款額；

(Iv)補償業主所需的任何其他款項，以補償租客未能履行其在本租約下的義務而直接造成的一切損害，或在正常過程中相當可能因此而導致的損害，包括根據第19(A)條應付的所有款項；加上

(V)在房東選擇時，加州適用法律不時允許的其他金額，作為前述款項的補充或替代。

如上文第(一)和第(二)分段所用，“授標時的價值”是按違約利率計算的。如上文第(3)分段所用，“授予時的價值”是按照授予時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加上百分之一(1%)的折現率計算的。

房東在發生違約時不執行本合同規定的一種或多種補救措施，不得被視為或被解釋為放棄違約。承租人特此放棄承租人和所有根據承租人提出索賠的人在本租約終止後通過任何法院的命令或判決或任何法律程序或令狀贖回承租人對房產的佔用權的所有現在或未來的權利。

(B)終止管有。在不終止本租約的情況下，終止租客對本租約的所有權，並向租客發出書面通知，在此情況下，租客應向房東支付：(1)截至終止佔有之日為止的所有租金和其他金額；(2)第19(A)條規定的不時到期的所有金額；以及(3)租客在剩餘期限內根據本條款規定須支付的所有租金和其他淨額，減去房東在此期間通過重新出租房產而收到的任何淨額，扣除房東因重新出租房產而產生的所有費用。根據上述第18(B)(3)條規定到期的任何款項應按月計算和支付。如果房東

如果房東選擇根據第18(B)條的規定行事，房東可以將租客的所有財產從房屋中移走，並將其存放在公共倉庫或其他地方，費用由租户承擔，而不對由此可能造成的任何損失或損害承擔責任。如果適用法律要求，在適用法律要求的範圍內，房東應採取商業上合理的努力，以房東自行決定的條款(包括與條款不同的條款、租金優惠、對房產的改造和改善)重新出租房產；但是，房東沒有義務花費與重新出租房產相關的資金，也沒有義務在租賃建築物或綜合體的其他部分之前重新出租房產，並且房東沒有義務接受租户提出的任何未來租户，除非該被提議的租户符合房東的所有租賃標準。房東不承擔責任，也不會因房東沒有重新出租房屋或收取因此而到期的租金而減少租客在本協議下的義務。承租人無權獲得因轉租而獲得的超過本合同項下到期租金的任何對價。房東重新進入房屋不應影響租客在剩餘期限內的義務；相反，房東可以不時對租客提起訴訟，以收取租客應支付的金額，而無需房東等到租期屆滿。除非房東向租户發出書面通知，明確表示它已選擇終止本租約，否則房東採取的所有驅逐或排除租户的行動應被視為根據本第18(B)條採取的行動。如果房東選擇根據第18(B)條繼續進行，它可以隨時選擇根據第18(A)條終止本租約；

(C)繼續有效的租契。除了房東在本租約中和法律規定的所有其他權利和補救措施外，房東應擁有加州民法典1951.4條款中描述的補救措施(房東可以在租户違約和被遺棄後繼續租約，並在租户有權轉租或轉讓租約時追回到期租金，但受合理限制)；

(D)代表租客作出作為。承租人有義務以承租人的名義和代表承租人履行本租約條款下的任何行為(如有必要，並進入與此相關的房屋)，不對任何損害索賠負責，承租人應在房東提出要求後十(10)天內償還房東因履行本租約規定的租客義務而實際產生的任何費用(包括但不限於收取費用和合理的法律費用)，外加按違約率計算的利息；

(E)更改鎖。此外，在法律允許的範圍內，在通知或不通知的情況下，房東可以改變房屋的鎖或其他出入控制裝置，以剝奪租客進入該房屋的權利，房東不需要向租户提供新的鑰匙或進入的權利；或

(F)律師費。如果房東或租客提起訴訟以強制執行本協議的條款或宣佈本協議下的權利，則勝訴的一方或就此提起上訴的一方有權獲得法院在同一或單獨的訴訟中確定的由敗訴方支付的合理律師費和法庭費用，無論該訴訟是否由法院作出裁決或判決。律師費獎勵不應按照任何法庭費用表計算，但應全額償還所有律師費和法庭費用。

合理發生的。房東有權獲得合理的律師費，以及在準備和送達違約通知以及與之相關的諮詢時發生的所有其他費用和開支，無論隨後是否就該違約提起法律訴訟。

19.租客付款；不獲豁免；累積補救

(A)租客付款。一旦發生違約事件，承租人應向房東支付房東實際發生的一切費用(包括法院費用和合理的律師費和開支)：(1)取得對房屋的佔有權；(2)移走和存放租客或任何其他居住者的財產；(3)對房屋進行必要的修繕或修復；(4)如果租客被處置，但本租約未終止，則重新出租全部或部分房屋(包括經紀佣金和其他附帶的合理費用)；(5)履行租客未能履行的義務；以及(6)強制執行房東因違約而產生的權利、補救措施和資源，或向房東提供建議。在法律允許的最大範圍內，房東和租客同意房屋所在州的聯邦法院和州法院對與本租約相關或由此產生的任何事宜以及雙方在本租約項下的權利和義務擁有專屬管轄權。

(B)沒有豁免。房東在違約事件後接受租金，不應放棄房東對該違約事件的權利。房東對任何違反或違反本條款的行為的放棄，不應放棄房東對未來違反該條款的權利。業主接受部分租金的支付，不應放棄業主對應付租金剩餘部分的權利，無論在任何支付租金的文書上的任何批註或其他聲明或與此相關的任何文字；因此，業主接受部分租金的支付不應構成對應付租金的全額的協議和清償。

(C)累積補救。本租約中規定的任何和所有補救措施：(1)是房東在法律上或衡平法上享有的任何和所有其他補救措施的補充；(2)應是累積的；(3)可以由房東選擇先後或同時進行。房東行使任何補救措施不應被視為選擇補救措施或阻止房東在未來行使任何其他補救措施。

(D)沒有指定。如果租客拖欠租金，租客放棄將租客支付的任何款項記入貸方的權利，房東可以將租客支付的任何款項應用於房東認為合適的項目，而無論租户對任何此類付款應貸記的項目的任何指定或要求。

(E)無反申索。租客不得在業主為收回對處所的管有而啟動的任何簡易程序中提出任何反申索(強制反申索除外)，亦不得尋求將該程序與租客或任何其他人或實體可能已經或將會提起的任何訴訟合併。

20.業主留置權。除現行或以後頒佈的任何法定業主留置權外，為確保履行租客在本合同項下的義務，承租人向業主授予位於房產或項目內或與房產或項目相關的所有租客財產及其所有收益(在正常業務過程中出售的商品除外)的擔保權益(統稱為“抵押品”)，在未經業主事先書面同意的情況下，不得將抵押品移出房產或項目，直到租户的所有義務完全履行。因此，這種擔保人格具體包括為本第20款的目的而進行的所有貿易和其他固定裝置以及庫存、設備、合同權、應收賬款及其收益。在違約事件發生時，除所有其他補救措施外，房東可在沒有通知或要求的情況下，行使根據房屋所在州(“UCC”)的“統一商法典”賦予擔保當事人的權利。如果UCC要求房東就任何行為或事件向租户發出通知，並且該通知不能在違約發生前有效放棄，則提前五(5)天發出的書面通知應為該行為或事件的合理通知。為了完善這種擔保權益，房東可以向州和縣統一商法典備案辦公室提交任何融資報表或其他必要的工具，費用由承租人承擔。承租人授權房東簽署並提交任何必要的融資聲明或其他文件，以完善根據本條款第20條規定的房東擔保權益，該授權書與權益相結合，且在期限內不可撤銷。房東也可以提交一份本租約的副本作為融資聲明，以完善其抵押品的擔保權益。在提出書面要求後十(10)日內，承租人應執行融資聲明並備案，以完善房東對抵押物的擔保權益。房東的留置權在租約期滿或提前終止後繼續有效，直至租客的所有義務全部履行。

21.交回處所。業主的任何作為均不得當作接受物業的交還，而接受物業交還的協議除非是由業主簽署的書面協議，否則無效。本租約期滿或終止時，承租人應向房東交付房屋，其內部的所有裝修均處於良好維修和狀態，在租期內沒有放置在房屋上的有害物質，清潔、合理的磨損(以及第14條和第15條所控制的譴責和傷亡損害除外)，並應將房屋的所有鑰匙交付給房東。只要承租人已履行其在本協議項下的所有義務，承租人可移走租客放置在房產內或建築物內其他地方的所有獨立的固定裝置、傢俱和個人財產(但除非業主要求，否則租客不得移走由業主支付全部或部分費用的任何此類物品或任何電線或電纜)。此外，根據業主的選擇，承租人應(不遲於租賃期滿或提前終止後十(10)天)拆除業主可能要求的改建、增建(包括樓梯和銀行拱頂)、裝修、貿易固定裝置、個人財產、設備、電線、管道、電纜和傢俱(包括承租人的場外設備)。承租人應修復因此而造成的所有損壞。所有未如此移走的物品，在房東的選擇下，應被視為已被租客拋棄，房東可在通知租客後，由房東自費調撥、出售、儲存、銷燬或以其他方式處置這些物品，但沒有義務對這些物品進行解釋；任何此類處置不應被視為嚴格的止贖或以其他方式行使房東對根據第20條授予的擔保權益的權利。本第21條的規定在租賃期滿或提前終止後繼續有效。

22.等待。如果租客在租期結束時仍未遷出，則租客應為忍耐的租客，除房東有權獲得的所有其他損害賠償和補救外：(A)除其他租金外，租客還應支付相當於(I)租期結束前六十(60)天的基本租金，相當於(1)在期限最後一個月期間應支付的基本租金的150%(150%)，以及(Ii)此後在期限最後一個月期間應支付的基本租金的150%(150%)的基本租金，或(2)類似空間的建築物現行租金的150%；以及(B)承租人應繼續承擔本租約項下的所有承租人義務。本第22條的規定不應被視為限制或構成放棄本條款或法律規定的房東的任何其他權利或補救措施。如果承租人在本租約終止或期滿後沒有交還房產，除了由此對房東產生的任何其他責任外，承租人還應保護、捍衞、賠償房東，使其不受因此而造成的一切損失、費用(包括合理的律師費)和責任，包括任何後續租客因未交還而提出的任何索賠，以及因此而給房東造成的任何利潤損失；但此賠償僅在房東向租客提供至少六十(60)天的書面通知後才適用，即房東正在與新租客談判(或已與新租客達成協議)，以獲得全部或部分房產，以及租客因與該新租户或房東或該新租客為此而準備的全部或部分房產發生衝突而持有的房產。儘管如上所述，如果租户在業主明確書面同意下繼續租約，則租户應為按月租户，租户除支付其他租金外，還應支付相當於最後一個月應支付基本租金的125%(125%)的基本租金。

23.業主保留的某些權利。房東享有下列權利：

(A)建築行動。在工程項目或綜合體(視何者適用而定)或其任何部分之內或附近進行裝飾及進行檢查、修葺、改動、加建、更改或改善，不論是結構上或其他方面；進入處所(在給予租户至少二十四(24)小時通知後，該通知可以是口頭通知，但實際或表面上緊急情況下則無須通知)，並在任何該等工程繼續進行期間，暫時關閉建築物內的門、入口、公共空間及走廊；中斷或暫時暫停樓宇服務及設施；更改建築物的名稱(但業主應支付與顯示建築物新地址或名稱的租户文具相關的合理費用)；以及更改建築物的入口或通道、門和門道、走廊、電梯、樓梯、衞生間或其他公共部分的佈置和位置。在行使其權利執行第23(A)條規定的任何工作時，房東應盡商業上合理的努力，儘量減少對承租人在房屋內的業務運營的幹擾。

(B)出入管制。採取業主認為可取的合理出入管制措施(然而，任何該等出入管制措施均為業主本身的保護，而租客承認業主並非任何承租人的保安或安全的保證，而該等保安事宜由租客負責)；包括因正當理由、可疑理由或演習目的而疏散建築物；暫時拒絕進入建築物；及(如建築物為多租户)在正常營業時間及星期日及假日關閉建築物，但須受租客進入的權利所規限

當大樓在正常營業時間後根據業主不時規定的合理規定關閉時。

(C)維修及保養。在任何合理的時間進入房屋，以履行業主的維修和保養義務以及租賃合同規定的權利。

(D)未來的購買者和貸款人。在任何合理時間進入該處所，向潛在買家或出借人展示該處所。

(E)準租户。在期限的最後十二(12)個月內的任何時間(或更早，如果承租人已書面通知房東，其不希望續訂期限)，或在違約事件發生後的任何時間，在所有合理時間進入房產，向潛在租户展示房產。

(F)房舍通道。房東應保留房屋所有房門的鑰匙，房客的金庫、保險箱和文件除外。房東有權在明顯或實際的緊急情況下使用任何和所有手段打開房屋的門，以便進入房屋，而不對租户承擔責任。業主以上述任何方式或以其他方式進入處所，不得解釋或視為強行或非法進入或扣留處所，或將租客逐出處所或其任何部分，或將租客部分逐出或推定驅逐，亦不得解除租客在本條例下的義務。

24.危險材料。在簽訂本租約之前，承租人已向業主交付了房東承租人簽署的初始危險物質披露證書(“初始危險物質暴露證書”)，該證書的副本作為附件H附在本租約之後，承租人契約表明並向房東保證，初始危險物質證書中的信息真實、正確並準確地描述了承租人將在房屋內製造和/或使用的危險材料(如本合同第25(J)節所定義)的用途。承租人應在房東要求後十(10)天內(在任何情況下不得超過一次)向房東提交一份已執行的危險材料披露證書(“危險物質證書”)，描述租户當時在房屋內使用危險材料的情況，以及房東要求的任何其他合理必要的文件。本合同所要求的危險物質證書應基本上採用本合同附件H所示的形式。

(A)本租約關於危險材料的條款，以及危險材料在場所內和場所外的存在、使用、儲存、搬運和處置，載於本租約附件E。

(B)業主應自行承擔費用，而不是以額外租金的形式，負責移走、清理或以其他方式補救或減少租賃日房屋內存在的任何危險材料，除非該等危險材料是由承租人或承租人的任何僱員、代理人或承包商攜帶的，且根據適用的危險材料法，該等危險材料在租賃日期被列為危險材料。業主有權決定任何此類補救或減少的形式和範圍，只要它符合適用的危險材料法律。

25.其他。

(A)業主過户。業主可以轉讓該建築物的任何部分及其在本租約項下的任何權利。如果房東轉讓了其在本租約項下的權利，則房東在轉讓之日後應被解除在本租約項下的任何進一步義務，前提是受讓人以書面形式承擔房東在本租約項下的義務。

(B)業主的法律責任。業主(及其合夥人、股東或成員)對租客(或通過租客、透過租客或租客提出申索的任何個人或實體)根據本租約條款提出的任何失責，或與佔用或使用樓宇及/或建築物或綜合體的其他地方有關或引起的任何事宜，對租客(或其合夥人、股東或成員)的責任僅限於租客因此而造成的實際直接(或其他推測)損害，並只能從業主在建築物內的權益中獲得賠償，而業主(及其合夥人、股東或成員)不對任何不足之處承擔個人責任。此外，在法律允許的範圍內，承租人特此放棄其對房東或其資產(包括但不限於大樓)的任何法定留置權。

(C)不可抗力。除承租人在本租約項下的義務可以通過支付款項(例如，支付租金和維持保險)以及承租人根據本合同附件D履行的義務外，只要本合同規定任何一方應採取行動的時間段，該方對因罷工、騷亂、天災、勞動力、設備或材料短缺、停工、戰爭、恐怖主義行為、政府法律、法規、命令或限制而造成的任何延誤不負責任或負責，且不應計算在內。或任何類型的、超出該一方控制的任何其他原因。

(D)經紀業務。除基本租賃信息所述外，業主和租客均未就本租賃的談判或簽約與任何經紀人或代理進行交易。承租人應賠償、辯護並使房東不受任何費用、開支、律師費、留置權和其他佣金或其他賠償責任的損害，這些費用、費用、律師費、留置權和其他責任是由承租人、通過承租人或承租人索賠的。上述賠償在租賃期滿或提前終止後繼續有效。

(E)禁止反言證書。在房東提出要求後十(10)天內，租户應不時向房東指定的任何一方提供一份由房客簽署的證書，確認幷包含房東可能合理要求的、據房客實際瞭解的關於本租約的事實證明和陳述。除非業主的抵押權人或建築物的潛在購買者或抵押權人另有要求，否則由承租人簽署的禁止反言證書的初始格式應基本上與本文件所附的附件I的格式相同。

(F)通知。根據本租約發出的所有通知和其他通信應以書面形式進行，並應：(1)通過頭等郵寄、美國郵寄、預付郵資、認證、要求回執並按基本租賃信息中指定的地址寄給合同各方；(2)親手遞送到預期收件人；(3)通過全國公認的夜間快遞服務寄送；或(4)在正常營業時間內通過傳真發送，然後以另一種允許的方式發送該通知的副本。

如下所示。所有通知應在實際收到的較早日期、全國公認的夜間快遞服務寄存後一(1)個工作日或寄送到美國郵件後三(3)天生效。本合同雙方可根據本規定向對方發出通知，更改其地址。

(G)可分離性。如果本租賃的任何條款或條款在現行或未來法律下是非法、無效或不可執行的，則本租賃的其餘部分不應因此而受到影響，作為本租賃的一部分，應添加一項條款或條款作為本租賃的一部分，該條款或條款在可能的情況下與非法、無效或不可執行的條款或條款類似，並且是合法、有效和可執行的。

(H)修訂；具有約束力。除非業主和租客簽署書面文件，否則本租約不得修改。除非房東以書面形式簽署放棄本租約的任何條款，否則不應視為房東放棄本租約的任何條款，並且雙方在執行本租約條款時可能形成的任何習慣或慣例都不應放棄或削弱房東堅持要求租户嚴格按照本租約條款履行的權利。除本租約另有明確規定外，本租約所載的條款及條件對本租約雙方及其各自的權益繼承人及法定代表人均有利，並對其具有約束力。本租賃僅供房東和租客使用，除房東抵押權人外，任何第三方不得被視為本租約的第三方受益人。

(I)安靜的享受。如果承租人已經履行了本租約項下的所有義務，承租人應在符合本租約條款和條件的情況下，在不妨礙房東或通過房東、通過房東或在房東之下提出要求的任何一方的情況下，和平、安靜地持有和享用房產。

(J)沒有合併。如同一人直接或間接取得或持有本租約或本租約的任何權益，以及租賃物業的收費產業或該等收費產業的任何權益，則在此設立的租賃產業不得與該物業或其任何部分的收費產業合併。

(K)沒有要約。向承租人提交本租約不應被解釋為要約，除非房東簽署了本租約的副本並將其交付給承租人，否則承租人不享有本租約項下的任何權利。

(L)整個協議。本租賃構成房東和租客之間關於本租賃標的的完整協議，並取代所有與此相關的口頭聲明和先前的書面聲明。除本租約所載者外，房東或租客並未就本租約或房東或租客就本租約或與此相關的義務向另一方作出陳述、保證或協議。任何不明確之處應由起草方解決的正常解釋規則不適用於對本租約或對本租約的任何證物或修改的解釋。

(M)放棄陪審團審訊。在法律允許的最大範圍內，房東和租客特此在知情的情況下，自願和故意放棄由陪審團就以下事項進行審判的權利

因本租約、本租約項下或與本租約相關的任何文件或任何行為過程、交易過程、聲明(無論是口頭或書面的)或任何一方因本租約引起或以任何方式與本租約相關的行為而引起的訴訟(包括但不限於任何撤銷或取消本租約的訴訟或聲稱本租約是以欺詐方式誘使的或以其他方式無效或可撤銷的任何索賠或抗辯)。本免責書是房東簽訂並接受本租約的物質誘因。房東和租客同意並打算根據《加州民事訴訟法典》第631(D)(2)條的規定，以書面形式同意放棄由陪審團進行審判。雙方在此授權並授權另一方向任何有管轄權的法院的書記員或法官提交本第26(M)條和本租約，作為放棄陪審團審判的書面同意。

(N)適用法律。本租約應受房屋所在州(“州”)的法律管轄和解釋。

(O)錄製。未經房東事先書面同意，承租人不得記錄本租約或本租約的任何備忘錄，房東可根據其唯一和絕對的酌情決定權拒絕或拒絕同意，承租人的任何記錄都是對本租約的實質性違反。承租人授予房東一份授權書，授權業主簽署並記錄一份發佈任何此類記錄文件的授權書，該文件是在未經房東事先書面同意的情況下記錄的，該授權書與利息相結合，並且在期限內不可撤銷。

(P)連帶責任。如果承租人由不止一(1)方組成，則每一方應對承租人在本租賃項下的義務承擔連帶責任。承租人在租期結束時未完全履行的所有未履行義務，包括與租金有關的付款義務，以及與房屋狀況和維修有關的所有義務，在期限結束時仍然有效。

(Q)財務報告。在業主提出要求後十五(15)天內，承租人應向業主提交最近一份經審計的財務報表(包括向其提供的任何附註)，或者，如果沒有準備該等經審計的報表，則提交由獨立註冊會計師編制的其他財務報表(及其附註)，如果沒有，則提交承租人的內部編制的財務報表。如果承租人是一家上市公司，承租人可以通過向房東承租人提供最新的年度和季度報告來履行其在本協議下的義務。房東不會向房東披露租客指定為保密的租客財務報表的任何方面，除非：(1)向房東的抵押權人或潛在的抵押權人或購房者披露；(2)向房東的顧問和顧問披露；(3)在房東和租客之間的訴訟中；以及(4)如果法院命令需要的話。承租人不得被要求在任何十二(12)個月期間提交本條款第26(Q)條規定的財務報表一次以上，除非業主的抵押權人或建築物的潛在買家或貸款人提出要求或違約事件發生。所有在此提供的財務報表應由房東嚴格保密，並僅向房東的員工、律師、會計師、銀行家、投資者、貸款人或潛在客户披露

買方或貸款人有必要了解情況，而誰又應同意遵守本保密條款。

(R)業主費用。當承租人要求房東採取本租約要求或允許的任何行動或給予任何同意時，承租人應在房東向承租人提交此類費用的報表後三十(30)天內，償還房東應支付給第三方的合理的自付費用，以及房東在審查擬議的行動或同意時實際發生的費用，包括合理的律師費、工程師費或建築師費。無論房東是否同意任何此類建議的行動，租户都有義務進行補償。承租人根據第26(R)條規定的補償房東的義務不應超過5,000美元；但是，如果承租人要求對本租約進行實質性修改(由房東根據房東的合理決定權決定)，或者如果有與此相關的實質性談判(由房東根據房東的合理酌情權確定)，則上述限制也不適用。

(S)電訊。未經業主事先書面同意，承租人及其電信公司，包括當地交換電信公司和替代接入供應商服務公司，無權進入和在建築物內安裝和操作電信系統，包括語音、視頻、數據、互聯網和通過有線、光纖、微波、無線和任何其他傳輸系統(“電信服務”)提供的任何其他服務，用於承租人在建築物內的部分或全部電信以及從建築物到任何其他位置的通信。應要求所有電信服務提供商遵守建築物的規章制度、適用法律以及業主對建築物的政策和做法，並應以書面形式規定。承租人承認，房東無需提供或安排任何電信服務，且房東不對任何承租方承擔安裝、運營或維護電信服務或與之相關的任何設備或設施的責任。承租人應自費並自行承擔獲得所有電信服務的責任。

(T)申述及保證。

(I)承租人向房東表示，並向房東保證，承租人或其任何組成業主或附屬公司目前或在本合同期限內的任何時間都不會或在任何時候違反與恐怖主義或洗錢有關的任何法律(統稱為“反恐怖主義法”)，包括但不限於第13224關於資助恐怖主義的2001年9月24日生效，涉及阻止財產和禁止與實施、威脅實施或支持恐怖主義的人進行交易(“行政命令”)和/或2001年“通過提供攔截和阻撓恐怖主義所需的適當工具團結和加強美國法”(公法第107-56號)(“美國愛國者法”)。

(二)承租人與業主訂立的契約，規定承租人或其任何組成業主或附屬公司在本條例所述期間不是或將不是“違禁人士”，其定義如下：(A)附件所列的個人或實體，或

(B)行政命令附件所列任何人或實體所擁有或控制的個人或實體，或為其行事或代表其行事的個人或實體，這些個人或實體列於行政命令附件中，或以其他方式受行政命令的規定約束；(C)任何反恐怖主義法，包括但不限於《行政命令》和《美國愛國者法》禁止房東與其進行交易或以其他方式從事任何交易的個人或實體；(D)實施、威脅或合謀實施或支持《行政命令》第3(D)節所界定的“恐怖主義”的個人或實體；(E)在美國財政部外國資產管制辦公室在其官方網站http://www.treas.gov/offices/eotffc/ofac/sdn/t11sdn.pdf，或任何替換網站或此類名單的其他替換官方出版物上公佈的最新名單上被指名為“特別指定的國家和被封鎖的人”的個人或實體；和(F)與上文(A)至(E)項所列個人或實體有關聯的個人或實體。

(Iii)在租期內的任何時間和不定期，承租人應在收到書面要求後十(10)天內向房東提交書面證明或房東合理接受的其他證據，證明並確認承租人遵守本第26(T)條。

(U)保密。承租人承認，本租約的條款和條件為房東的利益保密，未經房東事先書面同意，承租人不得以任何方式或方式直接或間接向任何人披露。房東對任何披露的同意，不應被視為房東放棄任何未來不得披露的禁令。

(V)主管當局。承租人(如果是公司、合夥企業或其他商業實體)特此向房東保證，承租人是正式成立的、有資格在房屋所在州開展業務的現有實體，承租人完全有權簽署和交付本租約，並且每個代表承租人簽字的人都有權這樣做。

(W)鄰近的挖掘工程。如挖掘工程須在建築物毗鄰的土地上進行，或獲授權進行挖掘工程，則租客須讓進行挖掘工程的人(或獲授權安排挖掘工程的人)進入處所，以便進行該人認為必需的工程，以保存或保護建築物或其任何部分，使其免受傷害或損壞，並以適當的地基予以支撐，但在任何情況下，均不得向業主提出任何損害賠償或彌償，亦不得向業主索償，亦不得減收或減收租金。

(十)現場加油。如果承租人希望在房屋內為發電機、叉車、卡車或其他車輛或設備加油，則在開始任何此類加油之前，承租人應遵守本第26(X)款規定的規定。在任何情況下，在沒有業主事先書面同意的情況下，不得在房屋外和/或房屋內部進行任何加油，業主可在合理的酌情決定權下拒絕同意。承租人特此立約並同意，其應始終遵守所有適用的聯邦、州和地方法律、條例、規則和條例、所有法院命令、政府指令和政府命令以及上述各項的所有解釋，包括但不限於燃料儲存、分配或轉移設施(包括但不限於車輛、設備、發電機或其他便攜式加油操作)的二次密封

符合40 CFR第112部分(“SPCC”)中包含的泄漏預防、控制和對策計劃要求。

(I)除第11(A)條規定的保險範圍外，承租人還應購買並維持環境清理和責任保險(每次事故不少於2,000,000美元)和污染責任保險(每次事件不少於2,000,000美元)，並指定業主、業主物業管理公司和景順為額外被保險人，並在其他方面遵守第11(A)條的要求。上述保險是在第8(B)(Iii)節中更詳細地描述的在項目中執行工作的任何承包商或分包商所要求的保險之外的保險。在開始任何加油活動之前，應向房東提供保險證書的複印件。

(Ii)承租人應向業主提供一份正式的泄漏管理計劃(“SMP”)，供業主審查和書面批准。此類SMP必須至少包括：(A)將在場地使用和/或儲存的燃料的類型和數量；(B)將進行加油的設備和/或車輛的類型和數量；(C)將進行加油的承包商的名稱以及與該承包商的合同副本；(D)一份保險證書，證明除第8(B)(3)節所述的保險範圍外，每個此類承包商還按事故投保污染責任保險，每次保險金額不少於2,000,000美元，並將租户、房東、業主物業管理公司和景順公司列為額外保險人；(E)進行加油的日期和時間，以及指定在房舍內進行加油活動的地點；(F)承租人將時刻備有的遏制用品清單；以及(G)泄漏的應急計劃。承租人應根據房東的要求對SMP進行更改。在業主以書面形式批准租户的SMP之前，不得進行加油活動。房東對SMP的批准並不代表房東對SMP的任何用途足夠或符合SPCC或任何其他法律的陳述或保證，而僅應是房東對此的同意。承租人應遵守，並應促使其每個承包商遵守業主批准的最終SMP。如果與承租人或其承包商的活動有關的場所或項目發生泄漏，承租人應立即以書面形式通知業主。

(Iii)燃料只能在柴油阻性襯底(如混凝土)上進行，如果發生泄漏，應使用適當的控制徑流的方法，該控制應符合SPCC，且不低於業主批准的SMP。如果在房屋內加油可能危及或可能使房屋或項目的雨水許可證失效，承租人應執行所需的工作(包括但不限於在租户自費的地點和按照房東事先書面批准的計劃在加油作業周圍安裝圍欄)，以使許可證不會受到不利影響，許可證保持有效和良好。

(Iv)任何及所有義務(包括撤職及補救行動)、損失、申索、訴訟、判決、法律責任、罰則、損害賠償(包括後果性及懲罰性損害賠償)、費用及開支(包括合理的律師費及顧問費及開支)，以及任何種類或性質的費用及開支(包括合理的律師費及顧問費)，而該等責任、損失、申索、訴訟、判決、法律責任、罰則、損害賠償(包括相應及懲罰性損害賠償)、費用及開支(包括合理的律師費及顧問費)，以及任何種類或性質的費用及開支，在任何時間可能招致、施加於或施加於或

因房屋或項目的加油作業而對業主或被保險人提出的索賠，應受附件E的賠償條款的約束。

(Y)證物清單。本文所附的所有展品和附件均通過引用併入本文。

附件A-房舍概要

附件B--土地描述。

附件C--額外租金、税費和保險費

附件D--合同工作協議

附件E--補充使用規定--實驗室使用

附件F--《建築規章制度》

附件G--開工日期確認書表格

附件H：《危險物質披露證書》

附件一--承租人禁止反言證書表格

附件J-更新選項列表

附件K--享有優先購買權

附件L-水份和黴菌控制説明書

證物：經批准的信用證格式。

(Z)卸棄。房東和租客明確拒絕對該房產適合於租客預期的商業用途的任何默示擔保，租客在本協議項下支付租金的義務不取決於房產狀況或房東履行本協議規定的義務，除本協議另有明確規定外，租户應繼續支付租金，不得減税、索要、抵銷或扣除，即使房東違反了本協議規定的義務或義務，無論是明示的還是默示的。

(Aa)對應方；電子簽名。本租約可簽署多份副本，每份副本均被視為正本，但共同構成一份相同的文書。本租約可以“pdf”格式簽訂，每一方都有權依賴另一方簽署的本租約的pdf副本，就像這一方一樣。

已經收到了一份原始的副本。雙方同意並同意，本租約可以使用電子簽名技術(例如，通過DocuSign或類似的電子簽名技術)簽署和/或傳輸，並且該簽名的電子記錄將是有效的，並且與帶有該方手寫簽名的紙質副本一樣，對簽字方具有約束力。雙方進一步同意並同意：(1)在使用電子簽名技術簽署本租約的範圍內，通過點擊“簽署”，該方即以電子方式簽署本租約，(2)出於有效性、可執行性和可採納性的目的，本租約上的電子簽名將被視為與手寫簽名相同。

本租約的簽訂日期如下所述，但為參考起見，本租約的日期應為上文第一次寫明的日期。如果簽約日期為空，則本租約自上文第一次寫明的日期起視為簽約。

[如承租人為法團，承租人應在下列類別中各派一名高級職員代表承租人：(A)總裁、副總裁或董事局主席及(B)祕書、助理祕書、首席財務官或助理司庫(除非租約連同指明單一獲授權簽署人的公司決議案一併交回)。]

附件A

處所的輪廓

附件B

對土地的描述

[***]

附件C

額外的房租、税金和保險費

1.額外租金。

承租人應向業主承租人按比例支付項目或綜合體(如適用)的年度公共區域維護費用(定義見下文)(統稱為“額外租金”)。房東可以善意地估計租客在任何日曆年或該日曆年的部分時間內應支付的額外租金。在每個日曆年或部分日曆年，承租人應在每月支付基本租金的同時，提前向房東支付相當於該日曆年或部分日曆年的估計額外租金除以該日曆年的月數的金額。業主可不時(但在一歷年內不得超過兩次)評估及重新評估租客應繳的額外租金，並將評估或重新評估的副本送交租客。此後，租户每月應支付的額外租金分期付款應根據估計值進行適當調整，以便在有關歷年結束時，租户應已支付房東估計的全部額外租金。根據這種估算支付的任何金額，在每個日曆年的實際公共區域維護費用可用時，應按本文規定進行調整。

2.公共區域維護費。公共區域維護費用“一詞應指業主根據一貫適用的穩健會計原則確定的與項目或綜合體的所有權、運營和維護(如適用)有關的所有費用和支出(符合以下規定的限制)，包括以下成本：(A)參與項目或綜合體的管理、運營、維護或維修的所有現場員工的工資和薪金(如適用)，或對進入該項目或綜合體的控制(在每種情況下，連同業主對提供與運營相關的部分服務的非現場員工的費用的合理分配，適用的項目或綜合體的維護或安全)，包括與此相關的税收、保險和福利；(B)營運、保養、修理或更換工程項目或綜合體，或控制通往該等工程項目或綜合體的所有供應品及物料(如建築物租客共用，則包括裝載碼頭及公用地方)；(C)在承租人租用物業期間對工程項目或綜合體(如適用)所作的改善費用，該等費用雖然屬資本性質，但預期(I)將減少工程項目或綜合體(如適用)的正常公用地方維修費用(包括所有公用設施費用)，並在業主合理估計的期間內，以商業上合理的利率攤銷，以收回有關費用，而業主須考慮業主根據其善意及商業上合理的判斷而釐定的預期節省的成本，以及(Ii)為遵守任何法律而進行的資本改善，(I)以商業合理利率按業主按其合理酌情決定權釐定的改善工程的可用經濟年限攤銷；及(Iii)為改善建築物及其住客的健康、安全及福利而進行的資本改善工程，按業主按其合理酌情決定權釐定的該等改善工程的可用經濟年限攤銷的商業合理利率攤銷；及(Iv)屬資本性質的物業修葺及重置，按下列釐定的物業修葺及更換工程的可用經濟年限按商業合理利率攤銷

(D)公共區域使用的所有公用設施的費用；(E)項目或綜合體的維修、更換和一般維護(視情況而定)；(F)管理費(或管理費，如果業主提供自己的管理服務，不超過總租金的3%)，以及與建築物或綜合體的管理辦公室有關的公平市場租金和其他費用(如果有)；(G)與獨立承包人簽訂的服務、維護和管理合同，酌情用於項目或綜合體的運營、維護、管理、修理或更換，或控制出入，包括公共區域。

公共區域維護費用不應包括下列費用：(1)由保險收益或由承租人或其他第三方直接支付的維修、更換和一般維護費用；(2)貸款給房東的利息、攤銷或其他付款；(3)折舊；(4)租賃佣金；(5)服務的法律費用，但對項目或綜合體租户有利的服務除外(例如，税務糾紛)；(6)翻新或以其他方式改善項目或綜合體的租賃房地，或適用的項目或綜合體中的空置空間；(7)根據下文第3節和第4節分別支付的税款和保險費；(8)對業主從項目或綜合體的運營中獲得的收入徵收的或以其衡量的聯邦所得税；(9)出售給任何租户(包括租户)或其他居住者的任何服務的成本，房東有權在與該租户簽訂的租約中支付的基本租金、升級、CAM和/或運營費用之外的額外費用或租金；(10)項目的初始開發或改善或項目或綜合體的任何新建築或翻新所產生的成本；(11)不提供或提供給承租人但提供給項目或綜合體的另一承租人或佔用人的服務或其他福利所產生的費用；(12)支付給業主子公司或附屬公司的間接利潤增量，用於對建築物或對建築物的管理或其他服務，或用品或其他材料的成本，如果服務、用品或材料的成本超過服務、用品或材料由非關聯方在競爭基礎上提供時應支付的成本；(13)付給業主的利息、攤銷或其他貸款付款、根據任何土地或相關租約應付的所有租金(但如該等租金付款包括税項或提供貨物及/或服務，而該等税款或服務如由業主提供，則可包括在公共區域維修費用內)，以及租賃設備所產生的租金及其他有關開支，而租賃設備的成本，將不包括在公共區域維修成本內，但不包括並非附連於建築物以提供清潔或類似服務的設備，亦不包括為補救或改善項目的緊急情況而租用或租賃的該等設備；(14)在業主經營的商業特許權內支付給店員、服務員或其他人員的任何補償；(15)廣告和促銷費用(區別於商業園方向指示牌等)；(16)因業主違反任何法律而產生的罰款或罰款性質的費用；(17)業主因(A)業主嚴重疏忽或故意行為不當或(B)業主違反建築羣的任何租約而產生的費用；(18)慈善或政治捐款或專業費用；(19)因火災、風暴或其他傷亡事故而引起的維修和其他工程費用，前提是業主已收到保險，或業主已選擇為此類危險自行投保；(20)糾正任何建築規範或在租賃日之前違反規定的其他違規行為的費用；(21)控制、移除或以其他方式補救項目或綜合體(包括下面的土地和地下水)受到任何有害物質污染的費用，而此類污染不是由承租人和/或任何承租人造成或釋放的

(22)購買雕塑、油畫或其他藝術品的費用(然而，藝術品的維護、維修和保險費用可能會轉嫁)。

3.税收。

承租人還應為租期內的每一年和部分年度繳納承租人按比例分攤的税款。承租人應按上文規定的方式支付承租人按比例分攤的税款，以支付承租人按比例分攤的公共區域維護費用。“税收”是指税收、評估和政府收費或收費，無論是聯邦、州、縣還是市，也無論是通過向目前徵税或由其他人徵税的地區或當局徵税、隨後設立或以其他方式徵税，以及任何其他税收和評估(包括未被視為公共區域維護成本一部分的任何限制性契約和其他私人協議下的公共費用的非政府評估，包括與商業園或其適用部分有關的所有CC&R和其他文書和協議)現在或以後歸因於項目或綜合體(或其運營)，但不包括罰款和利息、聯邦和州税收入。特許經營税、贈與税、股本税、遺產税和繼承税(但是，如果現行徵税方法發生變化，除全部或部分任何税項外，直接對房東徵收資本税，或對由此收取的租金徵收特許税、評估或費用，或根據項目或綜合體的該等租金(視情況而定)全部或部分徵收特許經營税、評估或費用，則所有該等税項、評估或收費，或其部分，在本文中應視為包括在“税”一詞中)。税收應包括出於誠意努力降低税收而聘請的顧問的成本，如果税收如此降低，則包括因爭議任何税收或尋求降低項目的税收估值而產生的所有成本。出於財產税的目的，在法律允許的範圍內，承租人放棄對房產以及項目和綜合體的評估價值提出抗議或上訴的所有權利，以及接受重新評估通知的所有權利。

4.保險。

承租人應支付承租人在該期限內的每一年和部分年度的按比例分攤的保險。承租人應按上文規定的方式支付承租人按比例分攤的保險費，以支付承租人按比例分攤的公共區域維護費用。“保險”是指房東承保的所有財產、責任和其他保險，包括但不限於免賠額和風險保留計劃，以及由房東和/或其附屬公司維護的一攬子保單部分費用的分攤。

5.公共區域維護、税務和保險報表。在每個日曆年的5月1日之前，或在合理可行的情況下，房東應儘快向租户提供上一年的公共區域維護費用、税收和保險報表，並根據本附件第6節的規定進行調整(“公共區域維護、税收和保險報表”或“房東報表”)。如果承租人在《公共區域維護費用、税收和保險單》所涵蓋年度的公共區域維護費用、税金或保險費的估計付款超過了《公共區域維護、税收和保險報表》中所列項目的承租人份額，則房東應立即扣除或補償租户超出的部分；同樣，如果承租人在本附件C項下的公共區域維護、税收和保險的估計付款

在該年度內，租户在公共區域維護、税收和保險聲明中所列的此類項目中所佔的份額低於租户的份額，則租户應立即向房東支付差額，即使租期已滿且租户已遷出。房東對拖欠承租人按比例分攤的公共區域維護費用、税收和保險的補救措施與拖欠基本租金的補救措施相同。

6.令人噁心。就任何歷年或部分歷年而言，如建築物或綜合體(視何者適用而定)未被佔用100%其可出租面積，或業主未向其100%可出租面積提供服務，則就本條例而言，該期間的公共區域維護費用應增加至假設該建築物或綜合體(如適用)被佔用至其可出租面積100%且業主向其100%可出租面積提供服務時應產生的數額。

7.成本池。業主和業主的關聯方有權在業主的合理決定權下，在綜合體的不同項目、建築物、部分和居住者之間公平分配部分或全部公共區域維護成本、税收和/或保險成本(“成本池”)，以便與綜合體相關的公共區域維護成本、税收和/或保險成本在項目和綜合體中的其他項目、建築物、部分和居住者之間適當和公平地分攤。

8.承租人的審計權。承租人有權根據下列條款和規定對與公共區域維護費用有關的業主賬簿和記錄進行審計，每次業主聲明不得超過一次，前提是承租人在收到業主聲明後九十(90)天內提交審計意向的書面通知，並在房東向租户提供業主賬簿和記錄之日起三十(30)天內完成審計：

(I)不存在違約事件。

(Ii)承租人有權讓承租人的僱員或合格的審計師(定義見下文)在業主辦公室檢查業主的會計記錄。

(Iii)承租人的僱員或合資格的核數師均不得全部或部分按應急原則聘用或聘用。

(4)在開始審計之前，承租人和審計師應：(A)如果審計師不是承租人的僱員，應向房東提供證據，證明審計師來自國家認可的會計師事務所，並且執行審計的個人是註冊會計師(“合格審計師”)；(B)各自簽署一份由房東提供的保密信；以及(C)向房東提供審計師和租客之間費用安排的證據。

(V)審計應僅限於確認業主聲明中報告的公共區域維護費用與本租約的條款一致。審計師不得對任何費用和/或項目的合理性作出任何判斷

除非本租約明確規定某一特定項目必須是合理的，否則公共區域維護總成本也不應受到此類合理性的審查。

(Vi)如果承租人的審計師在房東聲明中發現錯誤或多收房客希望追究的費用，則在上述期限內，承租人應書面通知房東，具體提及所聲稱的錯誤和多收費用，以及取消此類費用的相關租賃條款。業主應有合理的機會與承租人的審計師(以及下文選定的任何第三位審計師，如果適用)會面，以解釋其公共區域維護成本的計算。如果房東同意上述調查結果，應向租户支付適當的回扣或費用。如果業主不同意，業主應聘請自己的審計師審查租客審計師的調查結果和業主的賬簿和記錄。然後，兩(2)名審計員和雙方應舉行會議，以解決審計之間的任何分歧。

(Vii)如果在此後兩(2)周內不能達成協議，則審計師應共同選擇第三位審計師(該審計師應是與任何一方或其關聯方無關且不為任何一方或其關聯方提供服務的合格審計師)，每個審計師應在最終報告中迅速向其提交其調查結果，並將副本同時提交給前兩(2)位審計師、租户和業主。在收到調查結果後兩(2)周內，第三審核員應確定兩份報告中哪一份最符合本租賃條款，該報告應成為“最終調查結果”。第三名審計師不得在前兩名審計師的審計結果之間選擇折衷方案，也不得作出任何其他發現。

(Viii)如最終裁定房東向租客多收租金，房東應將該多收租金的金額貸記給租客，以支付根據本租約下一次到期及應付的額外租金。如果最終調查結果確定租户少收了房費，則在最終調查結果後二十(20)天內，租客應向房東退還少收房租的金額。

(Ix)如果最終調查結果確定房東在接受審計的日曆年度誇大公共區域維護成本超過5%(5%)，房東應支付自己的審計費用並補償租户與上述審計相關的費用，每次審計補償租户的費用上限為7,500美元。在所有其他情況下，每一方應支付自己的審計費用，包括第三名審計師費用的一半(1/2)。

附件D

工作協議

[***]

附件E

附加使用規定--實驗室使用

本附件E的規定補充了租約第9節的規定，並列出了一般適用於承租人使用處所以及承租人將處所的部分用於實驗室和研究開發目的(“實驗室用途”)的附加規定。如果本附件的任何規定與本租約其他地方包含的任何規定相沖突或不一致，應以本附件E的規定為準。

1.實驗室和研究開發用途。根據業主不時生效的要求，以及本附件E的規定，承租人可將部分房屋用作實驗室用途。

當前良好的製造規範。為實驗室用途而建造廠房、在廠房內安裝和維護實驗室設備和設施以及在廠房內進行承租人實驗室使用的所有方面，應始終按照滿足並符合聯邦食品和藥物管理局現行不時生效的良好製造規範(“cGMP”)要求的程序和要求進行和執行。承租人應根據承租人在房屋內進行的實驗室用途，在整個租賃期內始終取得並保持有效的cGMP認證。

生物安全級別。本協議所允許的實驗室用途不得超過國家衞生研究院不時指定的生物安全二級實驗室或任何同等的後續指定(承租人應應業主的合理要求不時證明在房產內的實驗室用途不超過生物安全二級)。

不能進行動物試驗。在任何情況下，不得將任何類型的活體動物測試作為實驗室使用的一部分，不得在處所的任何部分內建造或設置隔膜或其他活體動物測試設施。

2.遵守法律；最佳做法。

(A)適用的實驗室使用法。承租人對場所的允許實驗室使用應始終嚴格遵守所有適用法律以及所有政府和半政府機構以及對承租人實驗室使用的任何方面具有監管管轄權的機構(包括但不限於聯邦衞生與公眾服務部、食品和藥物管理局(包括cGMP要求)、疾病控制和預防中心、國家衞生研究院以及適用的州和地方政府當局)的所有適用法律和規則、法規、要求和指導方針。承租人還應遵守(並應房東的合理要求不時證明遵守)國家研究委員會和美國國務院發佈的指導方針

衞生與公眾服務部、國家衞生研究院和疾病控制中心或其後繼者，視情況而定。

(B)行業標準和最佳做法。承租人應遵守承租人允許實驗室使用的適用行業標準和最佳實踐(“行業標準和最佳實踐”)，包括但不限於FDA的cGMP要求。

(C)許可證。承租人應獲得並維護任何必要的許可證、執照、證書和批准，以適當或必要地使用、搬運、儲存和處置承租人在廠房或建築羣內處理的任何危險材料。業主有權繼續審查和檢查任何和所有此類許可證、執照、認證和批准，以及承租人的任何危險材料業務計劃、安全數據表(“SDSS”)、應急計劃和應急程序。

3.實驗室改善和設備。

(A)實驗室改進。承租人應根據《工作協議》的條款和適用的實驗室使用法，對用於實驗室用途的房屋的任何部分進行改進，包括安裝任何實驗室設備。

(B)安裝。所有實驗室設備必須適當絕緣，以最大限度地減少噪音或振動傳播到廠房外的綜合體部分。如果建築羣的其他租户或居住者投訴不合理的噪音或震動，租户將負責減少任何此類噪音或震動，費用由租户承擔。任何財產損壞，包括但不限於因任何實驗室設備泄漏或任何故障而對綜合體或任何其他租户空間造成的損壞，均由租户獨自承擔責任。

(C)使用高效空氣過濾器。承租人應根據適用的實驗室使用法、行業標準和最佳實踐，在實驗室專用部分的排氣設備中根據需要使用高效微粒空氣(HEPA)過濾器。

(D)退役。在不限制承租人根據下文第4(L)條承擔的義務的情況下，在租賃期限屆滿或提前終止之前，承租人應(I)以符合適用的實驗室使用法和危險材料法的方式對所有實驗室設備進行淨化和退役，使其處於符合適用的實驗室使用法和危險材料法的狀態，以及(Ii)提供由獨立第三方退役和檢測代理出具的證明，證明實驗室已根據適用的實驗室使用法和危險材料法進行了充分的淨化和退役。

(E)移走實驗室設備。除根據租賃條款可能需要的任何承租人改進外，在租期屆滿或任何較早終止租賃時，承租人經業主選擇，應將位於處所內的與實驗室相關的設備、固定裝置和傢俱，包括但不限於實驗室長椅和通風櫃，從處所中拆除。

4.危險材料。

(A)定義。就本附件E而言，下列術語應具有以下含義：

(I)“生物危險材料”指根據任何危險材料法律定義或稱為“醫療廢物”、“生物廢物”、“生物危險廢物”、“生物危險材料”或任何其他類似進口術語的任何和所有物質和材料，包括(但不限於)“加州健康與安全法典”第25100節及其後、“加州健康與安全法典”第117600及後續章節，以及根據其頒佈並不時修訂的任何法規。

(Ii)“環境狀況”是指在建築羣(包括但不限於場所)內、之上、之上、之下、穿過建築羣或其周圍釋放任何有害物質。

(Iii)“環境損害賠償”指因任何環境狀況或與任何環境狀況有關而引起或與之有關的所有申索、訴訟、判決、損害賠償、損失、罰款、債務、產權負擔、留置權、費用及開支，不論種類或性質、或有或有、到期或未到期、可預見或不可預見，包括但不限於：(A)人身傷害、人身傷害或個人財產的損害或損壞，或其任何部分，包括但不限於(1)由任何人或其代表提出的任何索賠，(2)任何損失、失去使用，建築羣或其任何部分的公平市場價值或公平市場租金的損壞或減少；(3)任何聯邦、州或地方政府機構或政治分區所要求的任何調查、補救、拆除、減少、遏制、關閉、恢復或監測工作的費用，或為保護公眾健康或安全而合理需要的其他費用，無論是在綜合體上還是在綜合體外；(B)律師、顧問、承包商、專家和實驗室因準備任何可行性研究、調查或報告或執行上述任何工作而產生的合理費用；(C)任何第三人或政府機構就上述(A)或(B)款所述任何項目所支出的費用或產生的責任賠償該人或機構的任何責任；及(D)一方當事人被要求支付或產生的任何罰款、損害或費用的金額，如果沒有適用的環境條件，該方當事人應合理預期支付或招致的任何罰款、損害或費用。

(Iv)“處理”、“處理”或“處理”，在用於任何物質或材料時，包括(但不限於)該物質或材料的任何接收、儲存、使用、產生、釋放、運輸、處理或處置。

(V)“危險材料”是指任何和所有化學、爆炸、生物危險、放射性或其他有毒或危險材料或危險廢物，包括但不限於任何含石棉的材料、多氯聯苯、氯氟烴、石油及其衍生物、放射性材料、生物危險材料、危險廢物、根據任何危險材料法定義或列出的或符合危險物質特性的任何其他物質、危險材料、危險廢物、有毒物質、生物廢物、生物廢物、醫療廢物、輻射、放射性物質、放射性廢物或根據任何法律、法規、條例、規章、任何公職人員或政府或半政府當局為保護環境或人類健康而制定、頒佈或發佈的任何現行或今後有效的規則、條例、指令、命令、條件或其他書面要求，和/或含有上述一類以上材料、物質或廢物的任何混合材料、物質或廢物。

(Vi)“危險材料法”是指(A)1980年的“全面環境反應、賠償和責任法”，42“美國法典”第9601-9657條，(B)1975年的“危險材料運輸法”，49“美國聯邦法典”第1801-1812條，(C)1976年的“資源保護和回收法”，42“美國聯邦法典”第6901-6987條(連同對該法的任何修正案、其下的任何規章和對任何此類規章的不時生效的修正案，“RCRA”)。(D)經1977年《清潔水法》修訂的《聯邦水污染控制法》，(E)1976年《有毒物質控制法》，第14篇《美國法典》第2601節及以後，(F)1986年《緊急規劃和社區知情權法》，第42篇《美國法典》第11001節及以下，(G)《清潔空氣法》，第42篇《美國法典》第7401節及其後，(H)《安全飲用水法》，第42篇《美國法典》第(I)《聯邦殺蟲劑、殺菌劑和滅鼠劑法案》，《美國法典》第7編第136節及以後，(J)《加州木匠--普雷斯利-坦納危險物質帳目法案》，《加州健康與安全法典》25300節及以後，(K)《危險材料釋放反應計劃和庫存法》，《加州健康與安全法典》25500節及以後，(L)《加州危險廢物控制法》，《加州健康與安全法典》25100節及以後。(連同對其的任何修正案、其下的任何法規以及對任何此類法規的任何不時生效的修正案)，(M)《加州健康與安全法典》25015-25027.8條，(K)《醫療廢物管理法》、《加州健康與安全法典》117600條及其後，(N)不時通過或頒佈的對上述任何條款的任何修訂或後續法規，(O)根據上述任何條款不時頒佈的任何法規或修正案，(P)與生物危險材料有關的任何法律，包括(但不限於)與危險材料的運輸、使用、淨化和處置有關的任何法規或要求，以及(Q)現在或今後任何時候有效地規範、與任何危險材料有關的責任或施加任何危險材料的責任或行為標準的任何其他法律，包括(但不限於)根據任何政府或準政府當局不時發佈或批准的任何命令、許可證、許可證、註冊或運營計劃的條款施加的任何要求或條件，這些要求或條件與在場所或綜合體內、之上或周圍處理危險材料有關。

(Vii)“危險廢物”是指(A)任何被列為或符合“危險廢物”所指的“危險廢物”或類似進口條款所確定的特徵的任何廢物，(B)任何符合中國海關總署所規定的“危險廢物”、“極端危險廢物”或“受限危險廢物”所指的特徵的廢物，和/或(C)任何和所有

根據任何危險材料法被定義或稱為“危險廢物”或其他類似進口術語的其他物質和材料。

(Viii)“放射性材料”係指(A)任何和所有物質和材料的處理需要獲得核管理委員會的批准、同意、許可或許可證，(B)任何和所有物質和材料的處理需要來自加利福尼亞州的放射性材料許可證或其他類似的批准、同意、許可或許可證，以及(C)根據任何危險材料法律被定義或稱為“輻射”、“放射性材料”或“放射性廢物”或任何其他類似進口術語的任何和所有其他物質和材料，包括(但不限於)標題17加州法規30100節，以及由核管理委員會管理、執行或頒佈的任何法規、法規或其他法律。

(Ix)“釋放”是指任何意外或故意的泄漏、泄漏、抽水、傾倒、排放、排放、注入、逃逸、淋濾、遷移、傾倒或處置到空氣、土地、地表水、地下水或環境中(包括但不限於丟棄或丟棄裝有任何有害物質的容器)。儘管有上述規定，泄漏不應包括不是由承租人或任何承租方的行為或不作為引起或不是由承租人或任何承租方的行為或不作為引起的任何危險物質的泄漏或排放。

(X)“承租人的污染”是指承租人和/或任何承租方在房屋或建築羣的其他部分上或附近釋放的任何有害物質。

(Xi)未在本文中定義的其他大寫術語應具有租賃中指定的含義。

(B)危險物質的處理。所有承租方在房屋和建築羣內處理危險材料應始終遵守並遵守租賃和所有危險材料法律的所有規定。在不限制前述一般性的情況下，承租人應始終遵守適用於承租人使用房屋和建築羣的任何方面的所有危險材料法律，以及承租人在房屋和建築羣及其周圍的操作和活動，並應始終確保承租人在房屋或建築羣及其周圍處理危險材料不違反(X)適用於建築羣或建築羣或承租人處理其中任何危險材料的任何政府許可證或許可的條款，或(Y)與建築羣和建築羣的佔用分類有關的任何適用的要求或限制。

(C)有害物質的處置。承租人不得在房屋或綜合體內處置任何危險材料，除非經許可，否則應安排以承租人自己的名義和EPA廢物產生者編號(或任何其他政府當局發佈或規定的關於放射性材料、生物危險材料或任何其他危險材料的其他類似識別信息)的非現場處置，並由承租人獨自承擔費用，符合所有適用的規定

危險材料法、所有適用的實驗室使用法以及所有其他適用的聯邦、州和地方法律和法規要求。

(D)關於危險材料的信息。根據《租約》第25(A)節的規定，承租人已按租約附件H的格式填寫並向房東提交了關於租户使用該房屋的有害物質披露證書；承租人應向房東提供上述第25(A)節所規定的證明。此外，在租賃期間，承租人應根據業主的要求，並在承租人的危險材料庫存或涉及危險材料的業務操作中發生任何重大變化(如下文第(Xi)款所定義)時，向業主提供業主合理要求的有關承租人使用危險材料的信息和/或文件，包括但不限於以下內容：

(I)承租人打算或確實不時接收、使用、處理、產生、運輸、儲存、處理或處置的所有危險材料的清單，或在編制此等清單時建議或預期不時使用、處理、產生、運輸、儲存、處理或處置的所有危險材料。該清單應包括但應單獨標識上述説明所涵蓋的任何危險廢物、生物危險材料和放射性材料。

(Ii)由任何政府或半政府當局簽發的授權任何承租方在房舍或建築羣內、之上或周圍處理危險材料的所有現有許可證、許可證、登記和其他類似文件的副本。

(Iii)根據《加州法規》第8章第5194條或第42篇《美國法典》第11021節或其任何修正案，不時要求完成的與租户在場所的操作有關的所有SDSS，以及SDSS隨附的任何危險材料庫存表。

(Iv)承租人就其在該處所的經營而不時須填寫的所有危險廢物艙單。

(V)根據《加州健康與安全法規》第25500條及以後的規定，或與承租人向舊金山市申請營業執照相關的規定，或與承租人向舊金山市申請營業執照有關的任何《危險材料商業計劃》的副本。如果適用的實驗室使用法或危險材料法不要求承租人準備危險材料商業計劃，承租人應在上述時間以上述方式向房東提供通常包含在危險材料商業計劃中的信息，包括關於承租人危險材料庫存的信息。雙方承認，危險材料商業計劃通常包括應急計劃，無論適用的實驗室使用法或危險材料法是否要求承租人準備危險材料商業計劃，房東在其

合理的酌情決定權可以選擇為該綜合體或其部分(包括該場所)準備協調的應急響應計劃。

(Vi)根據適用的實驗室使用法、危險材料法、加利福尼亞州法規第22章66264.50節及其後的任何修正案、加州法規第22章66264.70及以下章節所要求的與租户在場所的運營相關的任何《應急計劃和應急程序》，以及不時對其進行的任何修正案。房東可在其合理的酌情權下，選擇為該綜合體或其部分(包括房屋)準備應急計劃和應急程序，在這種情況下，如果適用的實驗室使用法或危險材料法適用的法律不要求承租人為其在房屋內的運營準備應急計劃和應急程序，則承租人應在上述時間以上述方式向房東提供通常包含在應急計劃和應急程序中的信息。

(Vii)根據適用法律，根據《加州法規法典》第66264.70節及以後的第22章，不時向加州衞生服務部提交或要求提交的任何兩年一次或其他定期報告的副本。以及與任何危險材料有關的任何修正案。

(Viii)與租客在處所內的運作有關而不時發給租客或由租客持有的任何工業廢水排放許可證的副本。

(Ix)承租人以其他方式被要求準備並向任何政府或準政府當局提交的與承租人在房屋內的操作有關的任何其他危險材料或危險材料中包括的任何子類別材料的清單、報告、研究或清單的副本，包括(但不限於)承租人向聯邦食品和藥物管理局或任何其他監管機構提交的主要與房屋內存在(或不存在)任何“選擇試劑”或其他生物危險材料有關的報告，以及存檔證明。為免生疑問，本條款不要求承租人向房東食品和藥物管理局披露與危險材料或危險材料中包括的任何子類別材料無關的備案文件。

(X)房東不時以書面形式合理要求的任何其他信息，涉及(A)房東監測(在房東合理的酌情決定權下)和執行承租人在本節項下的義務，以及與任何承租方在房屋或建築羣內處理或釋放危險材料有關的適用危險材料法律的遵守情況，(B)任何政府當局根據任何危險材料法律或任何其他與承租方在房屋或建築羣內存在或處理危險材料有關的法律進行的任何檢查或執法行動，和/或(C)房東準備(在房東合理的酌情決定權下)和執行與租户或任何租户在房屋或建築羣內存在或處理危險材料有關的任何合理規則和程序，包括(但不限於)上述任何應急計劃或應急計劃。

(Xi)此處使用的“重大變化”是指承租人在使用、存在或處理危險材料方面的任何變化，這些變化將(A)合理地預期會對場所或建築羣產生重大影響，(B)違反任何政府或半政府機構發佈的授權承租方在場所或建築羣內、之上或周圍處理危險材料的任何現有許可、許可證、註冊和其他類似文件的遵守或規定，或(C)導致環境調查問卷中提供的信息在任何重大方面變得不真實或不準確。儘管如此，承租人不需要向房東提供此類文件中包含專有信息的任何部分，這些信息本身並不包含任何危險材料或危險活動。本節的目的不是向業主提供可能損害租户業務的信息，如果這些信息被租户的競爭對手掌握。

(E)彌償；通知業主。承租人應對以下直接或間接造成的環境損害負責並賠償、辯護和使房東不受損害：(I)任何承租方在建築物或建築羣內、上或周圍處理危險材料；(Ii)任何承租方違反本節規定的承租人義務或任何危險材料法；或(Iii)任何承租方在建築物或建築羣內、之上或周圍造成任何承租人的污染，包括但不限於任何搬運，清理或修復工作以及必要的材料，以使位於建築羣內或周圍的建築羣或任何性質的改善恢復到任何承租方處理場所或建築羣內、上或周圍的危險材料之前的狀態。如果任何租户在房屋或建築羣的任何其他部分內、上或附近受到污染，租户應立即向房東發出書面通知(無論釋放的來源或數量如何)。儘管有上述規定，承租人沒有義務報告已控制和清理的常規泄漏，這些泄漏是承租人操作中的意外事件，並且不會對場所和/或綜合體造成環境損害。此外，承租人應(A)當承租人瞭解到任何個人或實體在房屋內、房屋內、房屋之上、房屋附近、房屋周圍或附近與任何危險材料有關的任何重大索賠時，應立即通知業主，無論是關於損壞、貢獻、成本回收、賠償、損失或傷害，以及(B)當租客發現房屋內、房屋內、房屋下面或房屋周圍發生任何事件或狀況時，應立即以書面通知業主，該事件或狀況會合理地使房東或業主承擔任何責任，或根據任何危險材料法律對房屋或綜合體的所有權、佔有率、可轉讓性或使用進行限制。承租人不得就涉及危險材料的任何索賠進行任何法律程序或其他行動、和解、同意法令或其他妥協，除非首先通知房東租客的意圖，並允許房東有機會作為一方加入並參與此類程序，如果房東選擇這樣做，則在任何情況下，房客不得在事先獲得房東書面同意的情況下籤訂任何對房東或房東、房產或建築羣具有約束力的協議。儘管本協議有任何相反規定，本第4(E)節的任何規定不得被解釋為要求承租人對截至開工之日存在於房屋內的任何有害物質負責，或因任何承租方的過錯而通過空氣、水或土壤遷移至該房屋，或由房東、該建築物、項目或綜合體的另一租户或非承租方的任何其他第三方介紹。房東應賠償、辯護並使租客免受任何及所有費用、責任、要求、索賠、民事或刑事訴訟、訴訟理由、民事或刑事處罰、罰款、損失、留置權、

評估、損害、債務、費用、支出、支出或任何性質的費用(包括但不限於所有清理費用和律師費)，可在任何時間強加給業主或租客，或主張或判給房東或租客：(I)在租户入住之前存在於綜合體、建築物或房產上或之內的有害物質造成的；(Ii)由於業主或業主代表的疏忽或故意不當行為造成的；或(Iii)由房東帶入房產的。

(F)政府公告。承租人應立即向房東提供承租人從任何政府當局收到的與承租人或承租方在廠房或建築羣任何其他部分內、上或周圍實際、威脅或聲稱釋放危險材料有關的所有通知的副本(無論任何實際、威脅或聲稱釋放的來源或數量如何)，包括但不限於任何聯邦、州或地方政府當局或官員就任何承租方在廠房或建築羣任何其他部分內或附近實際、威脅或聲稱釋放危險材料而發出的任何調查、檢查、程序、違規通知、責任通知或行動要求。儘管有上述規定，承租人沒有義務向房東報告任何常規的、受控制的、與承租人的運營有關的、不會對房屋和建築羣造成環境損害的日常輕微泄漏，如果承租人沒有被要求向任何政府當局報告此類泄漏的話。

(G)業主的視察。除(但不限於)業主在租約項下的權利外，承租人應在業主提出合理的事先請求後，允許業主及其顧問以及對房屋或承租人使用該房屋的任何方面具有管轄權的任何政府當局在合理時間(但在任何情況下不得少於兩(2)個工作日的通知，並遵守承租人的安全程序，包括但不限於執行有利於承租人的保密協議)進入房屋，以檢查承租人在房屋內、房屋上和周圍處理有害材料的情況。而業主不會因此而對租客負上任何法律責任，或被視為擾亂租客對處所的使用或管有；但房東應盡合理努力，儘量減少這種進入對租客使用房產的幹擾。房東應承擔與任何此類檢查有關的所有費用(以下第(H)款另有規定的除外)，並應遵守租客在進入房屋期間合理施加的任何安全預防措施。儘管業主有權根據本節規定檢查和審查與承租人處理危險材料有關的文件、材料和實際情況，但業主沒有義務或義務執行任何此類檢查或審查或以任何方式監測與承租人處理危險材料有關的任何文件、材料、物理條件或對任何有害材料法律的遵守情況，且任何第三方不得因本節的規定而依賴房東進行任何此類檢查、審查或監控。

(H)業主的監管。房東有權通過房東聘請的顧問，在房東合理地認為租户可能違反本附件E的實質性要求的任何時間，監督租户可能違反本附件E的實質性要求的任何時間：(X)租户一方在租期內從房屋中排放的所有水分和大氣排放，(Y)租户遵守與建築物佔用分類有關的要求和限制(包括但不限於租户的有害材料庫存水平)，以及(Z)租户遵守本

一節。房東產生的任何此類費用應在房東不時提出書面要求後十五(15)天內由租客向房東報銷，並附上合理證明報銷費用的證明文件。

(一)打掃衞生。如果房東、租客或任何政府或準政府機構發現租户一方在租期內違反本節規定從房屋中釋放任何物質，或者如果房東或租客準備的任何環境報告表明存在任何有害物質，表明承租人根據租約負有拆除或補救義務，或者如果房東發現任何其他違反本節規定的承租人義務的行為，則在收到房東的書面通知後，或在租户獲得有關適用排放、排放或違規的實際知識的較早時間，自費的租户應(X)在違反任何環境法的情況下進行釋放，停止適用的排放或排放，並補救排放或排放的任何持續影響，直到承租人向房東合理地證明，該適用的排放或排放符合所有危險材料法律和任何其他適用的法規要求，使對排放具有管轄權的適當政府機構滿意為止，以及(Y)如果有任何其他違反承租人本節義務的情況，採取房東合理書面要求的糾正措施，以便儘快修復或消除違反規定，並補救違反規定的任何持續影響。在不限制前述規定的情況下，承租人應自費立即遵守根據任何和所有危險材料法實施的所有報告要求，並採取房東合理酌情認為必要的額外調查、補救和糾正措施，以使房產和建築羣得到補救，恢復到放行前的狀況。如果在首次發現需要清理或補救的事項後三十(30)天內，承租人未能啟動釋放的補救措施，或如果承租人此後未能盡力而為地儘快完成清理或補救，則房東有權(但沒有義務)在不放棄租約規定的任何其他權利的情況下，實施適用環境報告建議或適用政府當局要求的任何補救措施，並向承租人追回所有費用和費用，作為租金，應在收到書面要求後十五(15)天內支付。在任何清理或補救期間，承租人應繼續支付所有租金，並且在任何該等清理或補救期間，承租人無權獲得本租約項下到期或累積的任何租金的任何減免、抵銷或延期。

(J)環境研究。不遲於期滿或任何提前終止期限前三十(30)天，承租人應自費獲得並向房東提交一份環境研究報告，由一名專家進行，使房東合理滿意，評估任何租户在房屋和建築羣內、上和周圍是否存在污染。此類研究應基於對廠房和建築羣周圍部分(如果適用)進行的合理和謹慎的測試和調查，測試應不早於到期日期前四十五(45)天進行。如果該環境研究顯示，根據承租人根據租約負責的任何危險材料法律需要進行補救，承租人應向業主提交由該專家準備的補救計劃，並自費迅速開始並勤奮地完成所需的補救行動。

(K)放射性物質。在不限制本節任何其他適用條款的情況下，如果承租人處理或提議處理房屋內或周圍的任何放射性材料，承租人應向房東提供承租人許可證或許可證的副本，以及適用法律要求的或承租人不時採用的與承租人處理該等放射性材料相關的所有輻射防護計劃和程序的副本。此外，承租人應遵守業主不時發佈的關於在綜合體上處理放射性材料的任何和所有規則和程序(例如但不限於，對運往普通垃圾的腐爛廢物實施標籤污損計劃的規則和/或關於在綜合體上運輸和存儲放射性材料的規則)。

(L)移交。在租約到期或終止之前，承租人應(A)完成租約條款所要求的任何補救或清理工作，(B)獲得並向房東提交監管政府當局的信函或其他書面決定，確認已根據該政府當局的要求完成任何補救或清理工作，並且不需要採取任何形式的進一步迴應行動，以不受限制地使用房產(“封閉函”)。租賃期滿或提前終止後，承租人也有義務根據適用的危險材料法關閉承租人或任何承租方使用危險材料所獲得的所有許可。

(M)當作暫住佔用。儘管租賃有任何其他規定，如果在租賃期滿或提前終止之日或之前，承租人未能將承租方處理的所有危險材料從房屋或建築羣中移除，或未能完成任何補救或移除承租人的污染和/或完全補救，符合租賃的要求，並符合所有適用的危險材料法律和任何其他適用的聯邦、州和地方法律，承租人處理和/或釋放(如果適用)任何此類危險材料，和/或未收到關閉通知書，關閉所有適用的許可證，並獲得根據危險材料法律關閉設施所需的任何其他政府批准，則只要此類情況繼續存在，承租人應被視為在未經房東同意的情況下繼續佔用房屋(即使該租期已終止或期滿)，並應被要求根據租約繼續支付租金和其他費用，直到根據租約的要求以及所有適用的危險材料法律和其他任何其他適用的聯邦、州和地方法律完全解決所有該等情況為止。

(N)債務的存續。承租人在本附件E項下的義務應在租約期滿或提前終止後繼續存在，並在業主將其在房屋中的權益進行任何轉讓後繼續有效。本節的規定以及房東對本條款所包含的任何權利和補救措施的任何行使，不應影響房東根據租約或適用法律就任何環境條件和/或任何有害材料可能享有的任何其他權利和補救措施。業主在任何時間或不時行使或不行使本附件E中授予的任何或全部權利，不得以任何方式向業主施加任何責任，或將租客根據本租約或根據

危險材料法律、環境條件和/或遵守任何適用的聯邦、州或地方法律。

附件F

建築規章制度

下列規章制度適用於該處所、建築物、停車場及其附屬設施：

1.人行道、門道、前廳、大廳、樓梯及其他類似地方不得被租客阻塞，亦不得被任何租客用作進出其各自租用的處所及由建築物的一個部分通往另一個部分以外的其他用途。

2.水管、固定附着物及用具只可用作設計用途，不得在其內投擲或堆放清掃物、垃圾、碎布或其他不適合的物料。承租人或其代理人、僱員或受邀人誤用任何該等固定裝置或用具所造成的損失，應由該承租人賠償。

3.未經業主事先書面同意，不得將標誌、廣告或告示(在處所外不可見的標誌、廣告或告示除外)塗上或張貼在建築物的任何窗、門或其他部分。

4.業主須在每名租客租用的處所內提供所有門鎖，費用由租客承擔，而未經業主事先書面同意，租客不得在其租用的處所內加裝門鎖。業主須向每名租客提供合理數目的鑰匙，以開啟該租客租用的處所，費用由該租客承擔，租客不得複製該鑰匙。

5.如建築物為多租户，則將傢俱或辦公設備移入或移出建築物，或由租客發送或接收任何需要使用升降機或樓梯的笨重物料、商品或物料，或在建築物入口或大堂內移動，均須在業主的監督下，按業主合理規定的時間及方式進行。每一租户均承擔因為該租户提供這項服務而造成的物品損壞及對參與或不參與該等活動的人士或公眾(包括業主的設備、財產及人員)造成的一切損壞或傷害的一切風險及責任。

6.業主可訂明重量限制及決定保險箱及其他重型設備或物品的位置，而保險箱及其他重型設備或物品在任何情況下均須放置在建築物內，以便以業主可接受的方式分配重量，包括使用業主所要求的支持裝置。凡因安裝或移走租客的任何財產而對建築物造成的損壞，或由租客的財產在建築物內造成的損壞，均須由該租客承擔修葺費用。

7.走廊門如不使用，須保持關閉。不得將任何物品掃入或扔進走廊、大廳、電梯井或樓梯。任何禽鳥或動物(導盲犬除外)不得帶進或飼養在租客租用的處所之內、之上或附近。租客出租的處所的任何部分，在任何時間均不得用作或佔用作住宿或住宿之用。

8.租客不得在建築物內製造或容許任何震動或不適當、令人不快或難聞的噪音或氣味，或以其他方式幹擾其他租客或與他們有業務往來的人。

9.未經業主事先書面同意，租客不得在其出租的土地上操作任何類型的機器(正常辦公設備除外)，也不得在建築物內使用或存放任何易燃或爆炸性液體或物質(典型的辦公用品除外)[例如複印機調色劑]依照所有法律使用)。

10.房東對租客租用的物業或公共或公共區域的個人財物、金錢或珠寶的遺失或被盜概不負責，無論該等遺失是在該區域被鎖上或未鎖上時發生的。

11.除供承租人僱員使用的售貨機或自動售貨機外，未經業主事先書面許可，不得在任何出租的處所內設置任何類型的自動售貨機或自動售貨機。

12.承租人不得在處所或建築物上或其周圍進行任何會吸引糾察隊、示威者等的活動。

13.所有車輛目前均須領有牌照，操作狀況良好，停泊作與租客在處所內經營的業務有關的商業用途，並停泊在指定的泊車位內，每個泊車位一輛。承租人不得在停車區停放不超過全尺寸乘用車或皮卡/運動型多功能車的車輛，除非承租人事先獲得房東的書面同意。任何車輛不得以廣告牌形式停放在停車區內。任何停放不當的車輛都可能被拖走。承租人、承租人的代理人、僱員、攤販和顧客未按要求操作或停放車輛的，車輛應被拖走，費用由車主或司機承擔。房東可以在車輛上放置一隻“靴子”來固定它，並可能收取50美元的費用來拆除“靴子”。承租人應賠償、扣留並免除房東因拖拽或啟動屬於承租方的任何車輛而產生的任何責任。房東不負責向第三方強制執行租客的停車權。

14.除非業主或大廈經理陪同，否則租客不得進入大樓的電話室、電機室、機械室或其他服務區。

15.承租人不得允許其員工、受邀者或客人在建築物內或大堂、通道、走廊、電梯、自動售貨室、休息室、樓梯或與大樓內其他租户共有的任何其他區域吸煙。承租人也不得允許其員工、被邀請者或客人出於吸煙的目的在大樓入口處遊蕩。業主可以，但不應被要求，在建築物外指定吸煙區。

16.禁止在房產或房產內或附近拉票、拉票或兜售，承租人應合作阻止此類行為。

17.承租人不得以房屋或項目為地址發佈招聘臨時工的廣告，也不得在房屋或項目內的地點向臨時工支付工資。

18.承租人不得將拖車和其他超大車輛停放在業主指定用於停放拖車或超大車輛的區域內。

19.除非業主書面同意，否則承租人不得將房屋或項目用作室外儲存。禁止在户外存放的物品包括但不限於設備、材料、車輛、露營車、拖車、船隻、桶、託盤和垃圾(商業垃圾收集商提供的定期收集的容器除外)。

20.該處所不得用作任何有損聲譽或可能招致抗議的用途。

附件G

生效日期確認

, 202__

回覆：a(“業主”)與a(“承租人”)之間日期為202_年的租賃協議(“租賃”)。此處使用但未定義的大寫術語應按本租賃中賦予它們的含義。

女士們、先生們：

房東和租客協議如下：

1.處所的狀況。承租人已根據租約接受對該房產的佔有權。租約條款規定業主須作出的任何改善，均已完成，令租客在各方面完全滿意。此外，承租人確認該處所適合作準許用途。

2.生效日期。租約的起始日為_年。第二階段開工日期為202_年。

3.有效期。該期限計劃於該期限的_個完整日曆月的最後一天到期，日期為203_。

4.聯繫人。租客在物業內的聯絡人為：

5.批准。承租人特此批准並確認其在租約項下的義務，並向房東表示並保證其對此沒有任何抗辯。此外，承租人進一步確認及批准，於本協議日期，(A)租約狀況良好且完全有效，及(B)承租人並無因租約或以任何方式與租約有關或因業主與租客之間的任何其他交易而對業主提出任何索償、反索償、抵銷或抗辯。

6.約束力；執法性。除經修改外，本租約將繼續完全有效，本函件對房東、租客及其各自的繼承人和受讓人具有約束力。如果本信函的條款與租賃條款之間存在或出現任何不一致之處，應以本信函的條款為準。這封信應受住所所在州的法律管轄。

請在下面的空白處簽署這封信，並將已簽署的原件退還給我們，以表明您對上述事項的同意。

真誠地

1430港灣Pkwy LLC，特拉華州一家有限責任公司

發信人：

姓名：

標題：

同意並接受：

森蒂生物科學公司，特拉華州的一家公司

發信人：

姓名：

標題：

附件H

危險材料披露證書

[***]

證物一

承租人禁止反言證書的格式

以下籤署人是租約(定義如下)下的租户，a為房東，下籤人為租客，位於研究與開發大樓的樓層上，通稱為，現證明如下：

1.租約由租客與業主於2021年簽訂的租約正本組成[他的前任的利益]及下列修訂或修改(如無，請註明“無”)：

.

上述文件在本文中統稱為“租賃”，代表雙方之間關於房屋的完整協議。此處使用但未定義的所有大寫術語應被賦予本租賃中賦予它們的含義。

2.本租賃完全有效，除上文第1款規定外，未以任何方式修改、補充或修改。

3.租期由年月日起計，年月日屆滿(不包括任何續期選擇權)，租客無權選擇購買全部或部分處所或建築物，亦無權選擇終止或取消租契，但租契明文規定者除外。

4.承租人目前佔用租約中所述的房產，承租人沒有轉讓、轉讓或轉租該房產的任何部分，也沒有與之簽訂任何許可證或特許協議，但下列情況除外(如果沒有，請註明“無”)：

5.基本租金的所有每月分期付款、所有額外租金及估計額外租金的所有每月分期付款已於到期時繳付。目前的基本租金每月分期付款為$。

6.業主履行租約所需的所有條件均已符合，而據租客實際所知，業主並無違約。此外，承租人沒有向房東遞交任何關於房東在本合同下違約的通知。

7.截至本合同日期，沒有現有的抗辯或補償，或據承租人實際所知，承租人對房東提出的索賠或任何索賠依據，也沒有發生任何事件，也不存在任何條件，隨着通知的發出或時間的推移，或兩者兼而有之，將構成租約項下的違約。

8.除租約規定外，未預付超過30天的租金，也未向房東交付保證金。

9.如果承租人是公司、合夥企業或其他商業實體，代表承租人簽署本禁止反言證書的每一名個人在此聲明並保證，承租人是正式成立的、有資格在房屋所在州開展業務的現有實體，該承租人有完全的權利和權力簽署和交付本禁止反言證書，代表承租人簽署的每一人都有權這樣做。

10.根據美國或任何州的任何破產法或類似法律，沒有針對租户的待決訴訟。

11.除非經業主書面批准，並依照所有適用法律使用，以及在正常使用過程中附帶使用，否則簽名者未在該房產內使用或儲存任何有害物質。

12.本租約下的簽字人因任何租户改善工程而應得的所有補償及津貼已悉數支付。

租户確認本禁止反言證書可交付給業主、業主的抵押權人、準抵押權人或準購買者，以及他們各自的繼承人和受讓人，並承認業主、業主的抵押權人和/或準抵押權人或準買家在發放貸款墊款或發放新貸款或收購房產時將依賴本證書所載的聲明，而業主收到本證書是發放貸款墊款或發放貸款或收購房產的條件。

籤立日期為202__。

森蒂生物科學公司，特拉華州的一家公司

發信人：姓名：標題：

附件J

續訂選項

如果承租人在租期內的任何時間沒有發生違約事件，而本租約中最初指定的承租人(即Senti Biosciences，Inc.)(“原承租人”)在選擇時正在佔用整個物業，原始承租人只能在不早於當時的租期屆滿前十二(12)個月或不遲於當時的租期屆滿前九(9)個月向房東提交關於行使租約的不可撤銷的書面通知，續訂本租約兩(2)個月，每次五(5)年。於該延長租期內，每月應付的基本租金應為該延長租期開始時有關建築物或綜合設施(如適用)內同等質量、大小、實用及位置的空間續期的現行租金(“現行租金”)，而延長租期的長短及租户的信用狀況須予考慮。在收到租户續租通知後三十(30)天內，房東應向租户遞交關於當前租金的書面通知，並應將基本租金所需的調整(如有)以及所提供的其他條款和條件通知租户。承租人應在收到房東通知後十(10)天內，以書面形式通知房東是否接受或拒絕房東對現行租金的決定。如果承租人及時通知房東，承租人接受房東對現行租金的確定，則在延長租期開始之日或之前，房東和租客應按本租約規定的相同條款簽署本租約修正案，但下列條款除外：

(A)基本租金應調整為現行租金税率；

(B)承租人不得再有續約選擇權(在第二續約選擇權之後)，除非業主在業主全權酌情的情況下以書面明文給予租客；

(C)業主須將處所當時的狀況租給租客，而業主不得向租客提供任何津貼(例如搬家津貼、建築津貼等)或其他租客誘因；及

(D)如適用，承租人應就其有權使用的停車位按延長期間向停車區和/或與大樓相關的任何其他停車區的顧客不時收取的費率(加上所有適用的税項)支付費用。

如果租客未能及時書面通知業主接受或拒絕業主對現行租金的釐定，租客將被視為拒絕業主對現行租金的釐定。

如果租户拒絕(或被視為拒絕)房東對現行租金的確定，房東和租户應真誠合作，在適用的續訂期限內就物業的現行租金達成一致。如在租客拒絕(或被視為拒絕)業主對現行租金的釐定之日起三十(30)天內，業主與租客未能就現行租金達成協議(“協商期”)，則現行租金將按下述仲裁程序釐定。

如果(1)本租賃或承租人對物業的佔有權終止，(2)承租人轉讓其在本租賃中的任何權益或轉租物業的任何部分，但由於許可轉讓以外的原因，(3)承租人未能及時行使其在本附件下的選擇權，這對於承租人的行使是至關重要的，或(4)房東以其唯一但合理的酌情權確定，自本租賃之日起，承租人的財務狀況或信用狀況已大幅惡化，則承租人在本附件下的權利應終止。

就本次展覽中的所有日期和截止日期而言，時間至關重要。

仲裁程序。

(I)房東和租客在談判期屆滿後五(5)個工作日內，應同時用密封信封向對方提交其對適用續期期間房地現行租金的誠意估計(統稱為“估計”)。如該等估計的較高者不超過該等估計的較低者的105%，則現行租金應為該兩個估計的平均值。如果現行租金不能通過交換估價解決，則在估價交換後十四(14)天內，房東和租客應各自選擇一家房地產經紀人，以確定兩個估價中哪一個最能反映適用續期期間物業的現行租金。被選中的每一位這樣的房地產經紀人應至少有十(10)年的房地產經紀人經驗，在阿拉米達地區租賃在類型、位置、空間和質量上與項目相似的空間，並具備當前租金和做法的實際知識。

(Ii)一旦選定，業主和租客的經紀人應真誠地合作，就兩個估計值中最能反映物業當時租金的那一個達成一致。經紀人選擇的估價對房東和租客都有約束力。如果房東或租客在上述十四(14)天期限內未能指定經紀人，則另一方指定的經紀人應為本合同的唯一經紀人。如果兩個經紀人在任命後二十(20)天內不能就兩個估算值中的哪一個最能反映當前租金達成一致，則在該二十(20)天期限屆滿後十四(14)天內，兩個經紀人應選擇符合上述標準的第三個經紀人。一旦按上述規定選定了第三名經紀人(“仲裁員”)，則仲裁員應在實際可行的情況下儘快在十四(14)天內從兩個估計值中選出最能反映現行租金水平的估計值，該決定(及相關估算值)對業主和租客均具有約束力。雙方當事人應平均分擔仲裁員的費用。然而，業主或租客直接聘用的任何評估師、律師或專家的任何費用，應由聘請該評估師、律師或專家的一方承擔。

(Iii)如續期開始日期尚未釐定現行租金，租客應按業主現行租金所載條款及條件繳交基本租金，直至釐定現行租金為止。一經釐定，物業的基本租金須追溯調整至適用的續期開始。如果這種調整導致租户少付基本租金，租户應向房東支付

在確定後三十(30)天內少付的。如果該調整導致租户多付基本租金，房東應將多付的租金計入根據租賃到期的下一期基本租金，並在必要的範圍內計入任何後續分期付款，直至該多付的全部金額被計入基本租金。

附件K

優先購買權

(A)概括而言。根據租賃日存在的綜合體租户的權利(“高級權利”)，並且僅當Invesco Advisers，Inc.的關聯公司(或多個關聯公司)同時擁有項目和位於加利福尼亞州阿拉米達港灣公園大道1410號的大樓(“1410號大樓”)時，原始租户僅對整個1410號大樓擁有持續的優先購買權(“優先購買權”)，如果有，應行使優先購買權。如下所述：如果房東有潛在租客(“準租客”)有意租賃整個1410大樓，房東應告知租客(“建議”)房東準備將整個1410大樓租賃給該準租客的條款(如房東對該準租客的建議書作出的書面答覆或房東向該準租客提交的書面建議書所記錄的)，承租人可根據該條款在建議書發出之日起十(10)天內向房東提供書面行使通知(“行使通知”)，以出租1410大樓。但在下列情況下，承租人無權享有優先購買權，業主無需向承租人提供意見：

(I)在業主以其他方式交付通知時，租契項下已發生失責事件；或

(Ii)該處所或其任何部分是在業主以其他方式交付該意見時轉租(租客的相聯者除外)；或

(Iii)租客在租契中的權益已在業主以其他方式交付通知的日期前轉讓(租客的繼承人除外)；或

(Iv)租客在業主以其他方式發出通知的日期並未佔用全部處所；或

(V)整幢1410號大樓在租期內並非專供租户使用。

(B)條款。1410大樓的租期自意見所述的開始日期起計，而1410大樓隨即被視為處所的一部分，但意見所述的所有條款(包括但不限於意見所述的屆滿日期)須管限租客對1410大樓的租賃，而本租約的條款及條件只在與意見不牴觸的範圍內適用於1410大樓。承租人應接受1410號樓(包括改進和個性，如有)在承租人接管1410號樓之日或1410號樓期限開始之日(以較早者為準)的狀況和竣工配置，除非《建議書》規定業主應在1410號樓進行工程，在這種情況下，業主應在1410號樓進行此類工程。

(C)對優先購買權的限制。除本款其餘部分另有規定外，承租人在本合同項下對1410大樓的權利應於下列日期之前終止

(I)承租人未能在上文(A)段所述的十(10)日內行使優先購買權的日期，以及(Ii)如果承租人沒有違反上文(A)段所述的一項或多項條件，房東會向承租人提供意見的日期。如果在原承租人拒絕行使優先購買權後一百八十(180)天內，業主仍未將1410大樓出租給展望者，則承租人的優先購買權就未來前景而言將繼續有效，但須符合本附件K的條款和條件。此外，儘管有上述規定，如果在原始承租人拒絕行使優先購買權後，房東希望以經濟條款(定義見下文)將1410號樓出租給潛在租户，在適用的建議中，房東向原租户提供的經濟條款比房東向原租户提供的經濟條款優惠15%(15%)以上，房東必須首先向原租户發出通知(“附加建議”)，列出新的經濟條款，原租户應在向原租户交付額外建議後十(10)天內按額外建議中規定的條款租賃1410大樓。如果原承租人沒有及時接受附加建議的條款來租賃1410大樓，房東應可以自由地按附加建議中規定的經濟條款(或任何不超過該條款15%的條款)租賃1410大樓。本文所使用的“經濟條款”是指1410號大樓的以下條款按現值計算(使用7%(7%)的年利率)給原始租户或另一方帶來的淨成本：基本租金費率，由任何具有合理可確定貨幣價值的租户改善津貼、減租或其他租賃優惠或優惠的金額調整。

(D)1410建築物修正案。如果租户行使優先購買權，業主應準備一份修正案(“1410號樓修正案”)，將1410號樓按照建議中列出的條款添加到房產中，並反映基本租金、房產的RSF、租户的比例份額和其他適當條款的變化。應(I)在業主收到行使通知後的合理時間內將1410號建築物修正案的副本發送給承租人，以及(Ii)由承租人簽署並在此後十(10)天內退還給業主。

(E)就本展覽的所有日期和截止日期而言，時間是至關重要的。

附件L

濕度和黴菌控制説明

由於採取適當的通風和防潮措施將有助於保持租户的舒適感和防止黴菌在房屋內生長，租户同意採用和實施以下指導方針，以避免遮蓋過多的水分或黴菌生長：

1.及時向物業經理報告任何涉及水、潮濕條件或黴菌的維護問題，並以防止異常潮濕條件或黴菌生長的方式進行必要的活動。

2.不要阻擋或阻止迴流或補充空氣進入暖通空調系統。根據物業經理的指示，保持房屋的温度和濕度一致。

3.定期進行清潔活動，特別是在浴室、廚房和清潔空間，以清除黴菌，防止或糾正潮濕的條件。

4.始終保持所有排水口的水。

證據M

批准的信用證格式

編號為_

發行日期：_

開證行：

硅谷銀行

塔斯曼大道3003號二樓，

郵件分類HF210，加利福尼亞州聖克拉拉，95054

受益人：

北環3，有限責任公司

C/O景順房地產

羅斯大道2001號，3400號套房

德克薩斯州達拉斯，郵編75201

注意：南北環路資產管理公司

申請人：

森蒂生物科學公司。

公司大道2號，1樓

加州舊金山，郵編94080

金額：美元、人民幣、美元[***]

到期日：*SVB將在此處註明具體發行日期，即此處為1年期發行

到期地點：上述地址的開證行櫃枱

尊敬的先生/女士：

茲確定我方不可撤銷的備用信用證第號。以下單據以您為受益人的_

受益人簽署並註明日期的聲明如下：

受益人有權根據承租人SENTI Biosciences，Inc.和房東North loop 3，LLC之間的特定研究開發和實驗室租賃協議的條款，在本信用證下開立該信用證，該協議經修改、補充或以其他方式修改。簽名人在此證明：(I)簽名人是業主的授權代表；(Ii)如果根據租約條款，房東被要求發出違約的書面通知並給租客一個補救的機會，房東已根據租約條款向租客發出關於違約的書面通知，且直至信用證開具之日為止，違約仍未得到糾正；(Iii)房東是第由硅谷銀行發行的SVBSF_。在此信用證項下開立的金額為_[插入電匯説明(包括受益人的姓名和帳號)].”

允許部分抽籤和多次演示。

本信用證應自動延長一年，自當前或每個未來到期日起，除非至少在當前到期日之前六十(60)天，我們通過掛號信或掛號信或隔夜快遞服務向您發送通知，通知您本信用證將不會超過當時的到期日。在任何情況下，本信用證不得自動延期至2032年12月31日以後。如果我們發出這種不延期通知，您可以向我們出示您簽署並註明日期的聲明，聲明您已收到硅谷銀行關於第#號信用證的不延期通知。_

所有付款要求應在一個工作日向我們的辦公室(“銀行辦公室”)出示所需的文件，並親手遞送隔夜快遞服務AT：硅谷銀行，3003Tasman Drive，Mail Sort HF210，Santa Clara，CA 95054，在本信用證中使用的“營業日”是指除星期六、星期日或法律授權或要求加利福尼亞州的銀行機構關閉的日子以外的任何日子。

傳真演示也是允許的。每一份傳真應撥打：(408)496-2418或(408)969-6510；並根據同期電話通知：(408)450-5001或(408)654-7176，收件人：全球貿易融資。上述電話通知的缺席不應影響我們履行任何付款要求的義務。

本信用證可以全部轉讓，但不能一次或多次部分轉讓，但每次只能轉讓給作為受讓人的一名受益人，並按當時的可用金額轉讓，前提是此類轉讓符合當時適用的法律和法規，包括但不限於美國財政部和美國商務部的法規。在轉讓時，信用證正本和本信用證的所有修改(如有)的正本或副本必須按信用證上註明的我們的地址提交給我們，並附上我們的轉讓表作為正式簽署的證據A。申請人應支付本信用證項下轉讓金額(最低250.00美元)的百分之一的轉讓費；但支付該費用不是轉讓的條件。每一次轉讓應以(1)我們在信用證背面背書，並將如此背書的信用證正本轉發給受讓人，或(2)我們向受讓人開具替代信用證，其條款和條件與轉讓的信用證基本相同(在這種情況下，轉讓的信用證將不再有效)作為證明。

如果本信用證項下開具的任何指示要求通過向您在另一家銀行的賬户轉賬的方式付款，我們將僅通過FED電匯向受美國監管的銀行支付此類款項，並且我們和/或該其他銀行可以依賴此類指示中指定的帳號，即使該帳號標識的個人或實體與預期收款人不同。

本信用證受國際商會第98號出版物《國際備用慣例》的約束。590。

硅谷銀行

______________________

授權簽名

附件A

轉讓表

日期：_

致：硅谷銀行
3003塔斯曼硬盤			回覆：不可撤銷備用信用證
加州聖克拉拉，郵編：95054			不是的。_發行人
注意：全球貿易融資			聖克拉拉硅谷銀行
備用信用證			信用證金額：_

先生們：

對於收到的價值，下列簽署受益人特此不可撤銷地轉給：

__________________________________________________________________

(受讓人姓名或名稱)

__________________________________________________________________

(地址)

以下籤署的受益人在上述信用證項下提取的所有權利，直至上述轉讓之日的可用金額為止。

通過這種轉讓，下列簽署受益人在該信用證中的所有權利都轉移給了受讓人。受讓人應享有作為受益人的唯一權利，包括與任何修改有關的唯一權利，無論是增加、延長或其他修改，也無論是現在存在的還是以後進行的。所有修改應直接通知受讓人，無需徵得下列簽署受益人的同意或通知。

現將信用證正本退回，我們要求貴方(1)在信用證背面背書轉讓，並按慣例將其轉給受讓人，或(2)按與轉讓信用證基本相同的條款和條件向受讓人開具替代信用證(在這種情況下，轉讓的信用證將不再有效)。