於二零一五年四月十六日左右，業主與租客就該物業訂立標準租賃協議(“租賃”)，該物業俗稱為加利福尼亞州森尼維爾水星道501號，約有25,051平方尺可租單位。

2018年4月27日左右，房東和租客簽訂了轉讓同意書，房東批准了其中提到的交易。

業主及租客希望根據下列條款及條件修訂租約。

獨奏會。上面的敍述在此併入，就好像在此完全闡述一樣。

延長租賃期。茲將租賃期延長至2027年12月31日(自2023年1月1日起至2027年12月31日止(包括2027年12月31日止))。

基本租金。延長租期內的基本租金為：

原封不動。除第一修正案明確規定外，房東沒有義務對房屋進行任何改善，也沒有義務向租户提供與第一修正案相關的任何改善津貼。根據本第一修正案的規定，承租人目前佔用該房屋，並接受該房屋的當前狀況。

扣減租金。房東特此同意免除2023年1月1日至2023年3月31日期間到期的基本租金。除上述基本租金外，租約項下欠業主的任何款項均不得豁免。如果承租人在任何適用的通知和補救期限之後發生租約中定義的金錢違約，則在此之後到期的基本租金不得被免除。基本租金豁免總額不得超過25萬1762美元/100美元(251,762.60美元)。

保證金。條件是：(A)在任何適用的通知和補救措施到期後，不存在租客違約事件；以及(B)房東未向租客提供書面違約通知，違約仍未治癒；自2022年12月31日起，保證金應降至11萬3241 91/100美元(113,241.91美元)，房東應在2023年1月31日前將房東持有的18萬6758 09/100美元(186,758.09美元)的原始保證金的剩餘部分返還給租客。如果截至2022年12月31日(B)款規定的條件仍未滿足，房東接受房客對該違約的補救措施，且房東接受(A)和(B)款規定的條件，房東接受該補救措施時，承租人有權獲得本節規定的保證金的部分退還。

續訂選項。修訂租約第64條，以規定根據租約第64節所載的所有條款及條件，續期選擇權應於延長期限屆滿及首個延期選擇權期限屆滿時開始生效。

外部區域存儲。承租人有權在整個租賃期內在毗鄰大樓的外部區域安裝和維護一個非永久性室外儲物容器(“儲物容器”)。存儲集裝箱的大小、位置和規格需得到業主的合理批准，承租人應在本租約期滿或提前終止之前移走存儲集裝箱，並修復因存儲集裝箱或其移走而造成的任何損壞。

豁免修復某些內部改建。承租人不應被要求拆除承租人對建築物內部進行的任何承租人改進(如租約附件F所定義)或承租人在本第一修正案日期之前對建築物內部進行的任何需徵得同意的更改(如租約第13.1節所界定)，也不應要求承租人將建築物內部恢復到安裝該等承租人改善措施之前的狀況，且該同意需要進行更改。房東保留房東在租約中擁有的所有其他權利，要求拆除和恢復租户的改善和任何改動。

遵紀守法。本租約第4.2節修訂為“承租人應自費迅速遵守所有適用的法律、條例、規則、規例、命令、佔用證明書、有條件使用或其他許可證、變更、契諾、條件、限制、地役權、業主工程師或其他顧問的合理建議，以及任何現正生效或以後可能生效的火險保險商、評等局或政府機構的要求，不論這些規定是否反映出在本租約有效期內或本租期的任何部分內，以任何方式與以下各項有關或由以下各項引發的政策上的改變：承租人對房屋的具體用途、承租人的改善和/或任何改建，如果和在任何適用的管理機構要求的範圍內。承租人應自費遵守適用於房屋的州和聯邦法律、《加州法規》第24章(包括但不限於《2013建築能效標準》)(《第24章》)的所有無障礙要求，以及所有管理職業安全和健康的聯邦、州和地方法律法規(如果任何適用的管理機構要求)；然而，業主(而非租客)應被要求進行與該等要求、法律和法規有關的任何結構改進或外部改進，費用和費用由業主自負，除非該等改進以任何方式與租户的特定用途、租户的改進和/或任何改動有關或由其引發(在這種情況下，如果任何適用的管理機構要求，租户必須進行該等結構改進或外部改進)。根據前一句規定，不屬於承租人責任的任何結構改進或外觀改進

在任何適用的管理機構要求的範圍內，應由房東履行。承租人承認，它將負責遵守當前和未來的法律和法規(如果和在任何適用的管理機構要求的範圍內)，即使這種遵守要求承租人對房屋進行重大維修或修改(包括結構修改)，但須遵守前一句話的條款。儘管有上述規定，承租人遵守此類法律的義務不應包括房東根據第66條執行的改進措施的任何遵守義務。承租人不得允許任何令人不快或令人不快的氣味、煙霧、灰塵、氣體、噪音或震動從房屋散發出來，或採取任何其他行動，構成滋擾、造成危險情況，或會干擾、無理幹擾或危及業主。承租人應自費獲得在該房屋經營其業務所需的任何許可證或其他政府授權。房東不對任何其他租户或個人未能遵守本節的要求或以其他方式遵守適用的法律和法規承擔責任，租户不得因此而免除履行本租約項下的義務。

營業費用修改。房東不得在運營費用中計入下列費用：(A)在任何四十八(48)個月期間，重鋪和/或重劃停車場的費用超過一次；但上述限制並不限制房東將普通維護和維修費用計入運營費用的權利；此外，如果上述限制不適用於因租户、其員工、代理人、承包商或受邀者不當使用停車場或超出正常和正常使用範圍而需要重鋪和/或重劃停車場的情況；以及(B)每六十(60)個月期間對建築物外部進行一次以上的重新粉刷；但是，如果需要進行這種重新粉刷是由於建築物的正常和正常用途以外的用途，則上述限制不適用。

承租人的維修--承租人的義務。本租約第12.1條修改為：“除下文第12.2條另有規定外，承租人應自負費用，保持和保持房屋所有部分處於良好和衞生的狀態，迅速進行所有必要的維修和更換，包括但不限於窗户、玻璃和平板玻璃、門、天窗、屋頂膜、任何特殊的商店門面或辦公室入口、牆壁和終飾工程、地板和地板覆蓋物、供暖和空調系統、基底板、保險槓、板材、密封件、水平和燈光、管道工程和固定裝置(包括定期迴流測試)、電氣系統、照明設施和燈泡、自動噴水滅火系統、警報系統、生命安全系統、火災探測系統、消滅白蟻和蟲害、租户標牌、屋頂覆蓋和薄膜，以及定期清除垃圾和雜物。房東有權合理批准承包商承租人對房屋內的屋頂、暖氣、通風和空調系統(“暖通空調”)、管道系統、電氣系統、自動噴水滅火系統、火災警報系統或火災探測系統進行任何維修或維護。未經業主事先書面同意，承租人不得粉刷或以其他方式改變建築物的外觀，業主可酌情給予或拒絕給予或拒絕事先書面同意。承租人不得破壞任何牆壁提供的完整性和支撐力。儘管本條款有任何相反規定，但如果房東合理地確定第12.1節中描述的物品需要更換以代替維修，則房東應更換該物品，其成本應計入運營費用中，但前提是該運營費用已資本化，承租人可隨時預付其義務。如果租客沒有保持房屋的良好狀態和維修，房東在向租户提供書面選擇通知後，可以進行任何必要的維修，但沒有義務。如果房東進行這樣的維修，房東可以向租户收取修繕費用作為額外租金，房客應在房東提出要求後二十(20)天內支付額外租金，外加10%的管理費。

屋頂修理費。儘管租約第12.1條(經本第一修正案修訂)另有規定，業主須自行支付成本及開支，而非作為營運開支，(A)根據現有屋頂保修建議及業主以其他合理方式釐定的建議，於2022歷年重新密封現有屋頂；及(B)在整個租賃期內維修及保養屋頂的結構元素。除前一句所述外，維修及保養屋面的責任應為本租約所述，包括但不限於包括在營運開支內的任何成本及開支。

知識產權和所有權相關事宜。承租人代表並保證，Orthofix US LLC是特拉華州的有限責任公司Orthofix，Inc.，特拉華州的Orthofix公司(“Orthofix”)是承租人的唯一成員，並且是Orthofix脊柱植入物公司的合併繼承人，Orthofix脊柱植入物公司是特拉華州的公司，Blackstone Medical，Inc.，Inc.，馬薩諸塞州的公司(“Blackstone”)。承租人聲明並保證承租人是所附附件A所列若干註冊商標和註冊專利(“IP”)的所有者，自生效日期以來，該IP的任何重要部分均未轉讓或轉讓給Blackstone、Orthofix、Blackstone或Orthofix的任何母公司、子公司或附屬公司，或任何第三方(與融資相關的抵押品轉讓除外)。如果承租人打算或希望將涵蓋承租人業務重要部分的任何IP轉讓給Blackstone、Orthofix或Blackstone或Orthofix的任何母公司、子公司或附屬公司或任何第三方(與融資相關的抵押品轉讓除外)，承租人應首先促使Orthofix(或具有類似或更好信譽的另一方，經房東批准，同意不得無理扣留或推遲此類批准)，為房東的利益提供租賃擔保，作為附件B。該租賃擔保應由擔保方在知識產權轉讓之日之前簽署並交付。然而，承租人可以在承租人的正常業務過程中許可或取消承租人的任何此類註冊商標或註冊專利，而無需通知房東，也無需提供租賃擔保。承租人未能及時提供本節所要求的已籤立租賃擔保或通知，即構成本租約的即時違約，除業主對承租人違約所享有的權利和補救措施外，房東還應允許房東有權要求承租人在業主書面通知後將保證金增加到30萬美元(300,000.00美元)。

沒有提供保險。承租人承認，如果其未能獲得或維持本合同所要求的保險，將使房東面臨風險，並可能導致房東產生租約未考慮的費用，其程度將非常難以確定。因此，在任何一個月或其部分時間內，租客沒有維持所需的保險和/或沒有向業主提供所需的活頁夾或證明存在所需保險的證書，並且在租客收到房東的通知後持續10個工作日，説明租客的保險範圍和/或租客向房東提交的保險活頁夾或保險證書據稱存在缺陷或遺漏，基本租金應自動增加，而不需要進一步通知租户，增加的金額相當於當時每月基本租金的10%或100美元，兩者以較大者為準。雙方同意，基本租金的增加是對房東因租户未能維持所需保險而產生的額外風險/費用的公平合理的補償。在任何情況下，基本租金的增加均不構成對承租人因未能維持此類保險而違約的放棄，不妨礙行使本合同項下授予的任何其他權利和補救措施，也不免除承租人維持租賃中規定的保險的義務。

免除業主的法律責任。現將本租約第20節最後一句修改為：“承租人作為本合同項下向房東支付的對價的重要部分，承擔因任何原因(包括房東或房東任何一方的重大疏忽或故意不當行為除外)在本項目內、本項目上或本項目周圍造成租客財產或業務受損或人員受傷的一切風險，承租人特此放棄就此向房東各方索賠。”

房東的責任。現將租約第21節第二句修改為：“承租人同意，如果發生此類轉讓，房東將自動免除此後在本租約項下產生的所有責任；承租人特此同意，自轉讓之日起，僅由房東受讓人履行房東在本租約項下的義務。”

SNDA。本第一修正案生效之日後，房東應立即向持有本項目擔保權益的房東當前的抵押權人申請一份符合該抵押權人標準格式的從屬、不幹擾和委託承租人協議，房東應採取商業上合理的努力，促使該抵押權人簽署此類從屬、不幹擾和委託協議，並交付給承租人；然而，如果房東不能促使抵押權人簽署並向租客交付這種從屬、互不幹擾和委託協議，這既不是本第一修正案生效的條件，也不是房東在本條款下的違約，前提是房東已迅速要求提供該文件，並如本款所述，採取了商業上合理的努力來獲得該文件。

屋頂和建築外部的使用。儘管租約第30節或租約的任何其他部分有任何相反規定，未經承租人事先書面同意，業主不得使用樓頂或建築物的其他外部部分或外部區域的任何部分作為標牌(承租人標牌、與項目銷售或租賃有關的經紀標牌、與項目施工有關的標牌、安保、安全和物業管理標牌，以及適用法律、保險提供商或持有項目擔保權益的貸款人要求的標牌或通知)或其他廣告展示，不得無理拒絕同意。

刪除過時的信用證條款。現將本租約第68條全部刪除。

服務犬。儘管租約中有任何相反規定，承租人應被允許攜帶(或允許其員工攜帶)非侵略性的、完全馴養的、完全接種過疫苗的服務犬(如《美國殘疾人法》標題III和《加州民法典》第54.1(B)(6)(C)(Iii)條所定義)(“租户服務犬”)。租户服務犬必須由要求將租户服務犬帶進房屋的人所有。承租人有義務向房東核實該動物是否符合《美國殘疾人法》第三章和《加州民法典》第54.1(B)(6)(C)(Iii)條所規定的合格服務犬。房東保留向租户索要租户服務犬健康記錄副本的權利，該記錄表明該犬健康狀況良好，無寄生蟲，並已接種/接種疫苗。租户服務犬必須拴在皮帶上，處於控制之下，並由其主人隨時陪伴。承租人必須遵守與服務動物為殘障人士工作或執行任務相關的適用法律和法規。租户服務犬如患病或染上可能威脅任何租客或住客的健康或福祉的疾病(包括但不限於狂犬病、鈎端螺旋體病和萊姆病)，則不得帶進該處所。承租人不得

允許任何令人不快的與狗有關的氣味從該處所發出，在任何情況下，任何租户服務犬不得在該處所過夜。租户服務犬在物業內或附近產生的所有身體排泄物，須迅速移走並棄置在業主指定的垃圾桶內，而受該等廢物影響的任何處所區域，均須由租客進行清潔及以其他方式消毒。如果租户服務犬以前曾表現出危險的攻擊性行為，則不得允許該租户服務犬進入該房屋。如果房東收到任何其他租户或租户的口頭或書面投訴，投訴涉及與房客服務犬的存在有關的健康問題，房東和租客應立即舉行會議，真誠地確定適當的緩解措施，以消除此類投訴的原因(緩解措施可能包括但不限於，在房產、暖通空調系統或房產的其他地方安裝額外的和/或不同的空氣過濾器)，租户應立即採取此類措施，費用或費用自負。欲瞭解有關合格服務犬的更多信息，請訪問https://www.ada.gov/regs2010/service_animal_qa.html.租户服務犬應接受單獨培訓，以便為包括身體、感官、精神、智力或其他精神殘疾在內的殘疾人士的利益進行工作或執行任務，包括但不限於最低限度的保護工作、救援工作、拉輪椅或取走掉落的物品。這一定義將不包括1990年《美國殘疾人法》未涵蓋的動物，包括但不限於“情感支持動物”。

關於無障礙檢查的披露。租約第4.3節修改為：“該房屋沒有經過認證出入專家(”CASP“)的檢查，以確定該房屋是否符合加州民法典第55.51節所規定的所有與建築相關的無障礙標準。序列號。因此，根據《加州民法典》第1938(E)條，房東在此進一步聲明：“認證通道專家(CASP)可以檢查主題房屋，並確定主題房屋是否符合州法律規定的所有與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對標的房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對標的房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反與建築相關的無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。房東有權(但沒有義務)從CASP獲得報告，如果房東這樣做了，並且該報告規定項目符合規定(或任何不符合規定的問題得到糾正)，則在房東和租客之間(無論索賠是由任何第三方提出的，包括承租人或承租人)，該報告在交付給租户時，應認定房東已根據《加州民法典》第55.52條和第55.53條履行了與CASP所涵蓋事項相關的任何交付義務(不包括承租人所做的任何改進)。房東和租客同意，如果租户要求或執行CASP對房屋、建築或項目的檢查，則(I)租户應支付此類檢查的費用，(Ii)租户應在要求時向房東償還為糾正違反與建築相關的無障礙標準所需的任何維修費用；以及(Iii)如果租户委託CASP進行檢查，除非房東明確提出書面要求，否則租户(A)不會向房東提供該報告的副本；(B)應對委託進行該等檢查所產生的任何及所有後果負責，包括但不限於，實施、管理及進行與處理及/或糾正該等檢查所披露的任何違規行為有關的處所、建築物、項目或外部區域的任何及所有維修、改善及/或改動；及。(C)就任何及所有損失、法律責任、損害賠償、為業主辯護及使業主免受損害。

任何一方聲稱房東知道該房屋、建築、項目或外部區域因此類檢查而不符合適用法律的情況下，可能向房東提出的費用和索賠。儘管有前一句(B)款的規定，房東可以選擇要求租户實施、管理和/或進行此類維修、改善和/或修改，而不是要求租户進行此類維修、改善和/或修改，並要求租户補償要求租户實施、管理和/或進行此類維修、改善和/或修改，在這種情況下，租户應在房東提出要求後二十(20)天內償還與此相關的所有費用和開支。如果承租人委託CASP進行檢查，並將其副本交給房東，除非房東明確提出書面要求，否則將是無法治癒的重大違約。

能源消耗報告。房東有權要求承租人在房東提出書面要求後十(10)天內，向房東提供承租人從能源供應商處收到的關於租户在房屋內的能源使用情況的電力、天然氣或類似能源供應商(統稱“能源供應商”)賬單的副本(“能源賬單”)。此外，承租人特此授權房東直接從能源供應商那裏獲得能源賬單的副本，租户在此授權每個能源供應商直接向房東提供能源賬單和相關使用信息，而無需得到租户的同意。在房東提出要求後十(10)天內，租户應不時簽署並向房東提交一份由房東提供的協議，授權能源供應商向房東提供能源賬單和其他與租户在房屋內的能源使用有關的信息。

衝突。如果本第一修正案的條款和條件與租賃的條款和條件有衝突，應以本第一修正案的條款和條件為準。經本第一修正案修改後，本租約的條款和條件將繼續完全有效。除本修正案另有規定外，本第一修正案中包含的大寫術語應與租賃中的大寫術語具有相同的含義。承租人特此確認並同意本租約完全有效，據承租人實際所知，房東目前並未在本租約項下違約，且據承租人實際所知，未發生因發出通知或時間流逝或兩者兼而有之而導致房東在本租約項下違約的事件。房東在此確認並同意本租約完全有效，據房東實際所知，租客目前並未在本租約中違約，並且，據房東實際所知，未發生因發出通知或時間流逝，或兩者兼而有之而導致租客違約的事件。

權威。代表雙方執行本第一修正案的人員聲明並保證他們有權代表所述各方執行本第一修正案，並且所述各方有權訂立本第一修正案。

經紀人。承租人和房東各自聲明並向對方保證，除房東經紀人弗蘭克·弗裏迪奇和承租人經紀人約翰·羅珀、克里斯·謝潑德、馬特·泰勒和加勒特·泰勒外，任何人、實體、經紀人或發現者都沒有與任何人、實體、經紀人或發現者達成任何交易或達成任何協議，這與本第一修正案的談判有關，任何其他經紀人、個人或實體無權獲得與本第一修正案談判有關的任何佣金或發現者費用，租户和房東同意賠償、辯護和保護其他人不受任何索賠的傷害，損害賠償、費用、費用、律師費或賠償責任或指控，可由任何該等未具名的經紀、裁判人或其他相類似的一方因作出彌償的一方的任何交易、行動或協議而申索。

保密協議。承租人承認並同意本第一修正案的條款是保密的，構成房東的專有信息。披露本合同條款可能會對房東就該房產進行其他租賃談判的能力產生不利影響，並可能損害房東與該房產的其他租户的關係。承租人同意，其及其合夥人、高級管理人員、董事、僱員、經紀人和律師(如果有的話)在未經房東事先書面同意的情況下，不得在自本第一修正案實施之日起一年內向任何其他個人或實體披露本第一修正案的條款和條件，房東可自行決定給予或不披露本第一修正案和租賃的條款和條件，但承租人可披露本第一修正案和租賃的條款和條件(A)根據任何適用法律、法規或法院命令的要求，(B)在涉及房東和租户的任何司法程序中，以及(C)向承租人的律師、會計師、僱員及現有或未來的財務夥伴或貸款人、繼承人、受讓人或分租人。雙方理解並同意，對於租户違反本條款的行為，僅靠損害賠償是不夠的，房東也有權尋求本條款的具體履行，並尋求強制令救濟，以防止其違反或繼續違反。

對應者。這一第一修正案可以與之相對應地執行。每個副本應被視為正本，所有副本應被視為相同的文書，具有相同的效力，就像本合同的所有各方簽署了相同的簽字頁一樣。

交付修訂。由房東或房東代理人編制本第一修正案並將其提交給租客，不應被視為房東提出實施本第一修正案。本第一修正案只有在各方完全簽署，並且房東已將本第一修正案的完整簽署原件交付給租客時，才對房東具有約束力。房東將第一修正案交付給租户並不構成房東誠意協商的協議，房東明確不承擔任何誠意協商的法律義務。

通知。修訂了租約第1.16節，規定業主和租客的通知地址如下(儘管租約第43節有相反規定)：