附件10.14

租賃

按和 之間

SNH醫療辦公室財產信託，

一家馬裏蘭州房地產投資信託基金，

作為房東，

和

賽特克生物科學公司

特拉華州一家公司，

作為租户

湖景大道47215/47211號，

加利福尼亞州弗裏蒙特，94538

目錄表

				頁面
第1條參考數據					1
1.1		引言和所提到的主題。			1
1.2		陳列品			4
第二條房舍；期限；延期選擇；停車					4
2.1		房舍。			4
2.2		學期。			4
2.3		擴展選項			5
2.4		停車。			7
第三條房舍的狀況					8
第四條租金、附加租金、保險費和其他費用					9
4.1		年度固定租金。			9
4.2		額外租金。			9
4.3		個人財產税和銷售税			14
4.4		保險。			14
4.5		公用事業。			15
4.6		逾期繳交租金。			15
4.7		保證金。			16
第五條地主契諾					17
5.1		修理			17
5.2		中斷			17
5.3		進入大樓。			18
5.4		房東保險			18
5.5		法律合規性			18
5.6		賠償			18
第六條承租人的附加契諾					19
6.1		平權契約。			19
6.2		消極契約			22
第七條傷亡或奪取					27
7.1		終止。			27
7.2		修復。			28
7.3		獎品。			28
第8條違約					28
8.1		租户的默認設置。			28
8.2		補救措施。			29
8.3		累積的補救措施。			31
8.4		房東有權解決違約問題。			31
8.5		等待			31
8.6		免除失責的效力。			31
8.7		不得放棄等			31
8.8		沒有一致和滿意			31
第九條抵押權人或者土地出租人的權利					32
第十條雜項規定					33
10.1		通告			33
10.2		寧靜的享受和房東改建的權利。			33
10.3		放棄陪審團審判。			34
10.4		租賃不得記錄；租賃條款的保密性。			34

i

10.5		業主責任的限制。			34
10.6		房東違約。			35
10.7		經紀業務。			35
10.8		故意遺漏的。			35
10.9		準據法與法律解釋			36
10.10		不可抗力			36
10.11		加州的具體條款			37

II

租賃

第一條

參照 數據

1.1引言和所提及的主題。

這是馬裏蘭州房地產投資信託SNH醫療辦公物業信託與特拉華州公司(承租人)Cytek Biosciences，Inc.之間簽訂的租約(本租賃)。

本租賃中對下列任何術語或短語的引用應解釋為包含第1.1節中所述的相應定義。

本租約日期：		2020年11月20日。
建築：		這座大樓位於加利福尼亞州弗裏蒙特湖景大道47215/47211號，郵編94538。
物業：		大樓、為大樓服務的停車設施(停車設施)、大樓和停車設施所在的地塊，以及任何建築物、車道和未來在其上的補充或改善。
房舍：		整棟樓。
房屋可出租面積：		大約99,378平方英尺。
原條款：		九十(90)個月，自生效日期起至下午5：00止。加州時間90號前一天(90這是) 開始日期(租賃期滿日期)的月份週年日，可根據本租賃的規定進行調整並提前終止。
開業日期：		開工日期為：(A)2021年3月1日和(B)交付日期(如下所述)中較晚的日期。
年固定租金：		日期		平方英尺 用於 租金 計算		每月 評級PSF		每月 固定租金		年度固定 租金
		1-6個月(租金減免期 )		59,000		$1.40		$82,600.00		$991,200.00

1

		日期		正方形 素材 用於 租金 計算		每月 評級PSF		每月 固定租金		年度固定 租金
		7-12個月		59,000		$1.40		$82,600.00		$991,200.00
		13-24個月		99,378		$1.45		$144,098.10		$1,729,177.20
		25-36個月		99,378		$1.50		$149,067.00		$1,788,804.00
		37-48個月		99,378		$1.55		$154,035.90		$1,848,430.80
		49-60個月		99,378		$1.60		$159,004.80		$1,908,057.60
		61-72個月		99,378		$1.65		$163,973.70		$1,967,684.40
		七十三至八四月份		99,378		$1.70		$168,942.60		$2,027,311.20
		85-90個月		99,378		$1.75		$173,911.50		$2,086,938.00
		只要租户不發生違約(定義見下文)，租金減免期間的每月固定租金應予以全額減免。如租客在租金寬減期屆滿前拖欠租金，則自租客拖欠租金之日起及之後，租客將不再有權根據本段獲得年度固定租金扣減；然而，倘若租客因租客拖欠租金而未能 收到任何該等扣減，則租客有權於租客補救該等拖欠租金之日收取因租客拖欠租金而未能獲得的扣減。
預租金額：		本租約簽訂後，承租人應向房東支付8.26萬美元(82,600.00美元)，用於支付本租約規定的第一筆每月固定租金。
租户的百分比：		百分之百(100%)；但在本租期的前十二(12)個月內，承租人的百分比應為59.37%。
許可用途：		一般辦公用途、購買和生產儀器、倉儲、質量保證、實驗室空間、技術支持以及與之相關的其他合法用途，但須遵守第(Br)6.1.2節的規定。

2

商業一般責任保險限額：		財產損失、人身傷害和死亡的每次事故(合併單一限額)5,000,000美元(可能符合商業一般責任保險單(或同等保險)、 超額責任險和/或傘形責任險的任何組合)。
房東原地址：		SNH醫療辦公室物業信託基金 C/o The RMR Group LLC 西三街8631號，301E套房 加利福尼亞州洛杉磯，郵編90048 注意：西區副總裁 將副本複製到： SNH醫療辦公室物業信託基金 C/o The RMR Group LLC 兩個牛頓廣場 華盛頓大街255號，300號套房 馬薩諸塞州牛頓，02458 注意：詹妮弗·B·克拉克
租户原始地址：		賽特克生物科學公司 46107登陸點 加州弗裏蒙特，郵編：94538 將副本複製到： Cooley LLP 11951自由大道，1500號套房 弗吉尼亞州雷斯頓，郵編：20190 發信人：約翰·G·拉沃
繳交租金的地址：		SNH醫療辦公室物業信託基金 C/o The RMR Group LLC 部門#700 郵政信箱31001-2125號 加利福尼亞州帕薩迪納，91110-2125號 或以電子方式匯款至： PNC銀行 部門表格700 帳號8026300366 阿壩031207607號
保證金：		$173,911.50

3

1.2展品。

本節中列出的展品作為參考包含在本租約中，並將被解釋為本租約的一部分。

附件A		業主與租客就生效日期作出的聲明
附件B		房東改善
附件C		規章制度

第二條

房產；術語；延期選項；停車

2.1房產。房東特此出租給租客，租客特此租賃

房東，在本租約的條款、契諾、條件和條款的約束下，不包括外牆、電梯井、管道、電線和附屬設備的外部表面。

2.2租期。 本租約的期限應自生效日期起計，並按照本租約的規定持續至原租期及其任何延期，除非按下文規定提前終止。本租賃期的起止日期確定後，房東和租客應以本合同附件附件A形式的文件予以證明，並相互交付，但房東和租客未能簽署或交付該文件對該日期不起作用。根據本租約的規定，原始條款及其任何延期在下文中稱為本租約的條款。

儘管如上所述，如果在2021年6月30日(A)由於承租人、其代理人或員工沒有作為或不作為，以及(B)由於不可抗力延遲(定義如下)以外的任何原因，交付日期(下文定義)仍未發生，則承租人有權在交付日期之前的每一天享受一天的年度固定租金減免 。任何此類減税都應增加到租金減免期限內。就本協議而言，不可抗力延誤是指房東改造工程開工或大幅完工的實際延誤，或由於勞工罷工或勞工停工、無法及時獲得材料、異常交通延誤、騷亂、洪水、沖刷、爆炸、地震、火災、房東改造施工進度計劃未考慮到的異常天氣狀況、天災、公敵行為(包括恐怖行為)、戰爭和叛亂、任何流行病或大流行而導致的向租户交付房屋的實際延誤。因任何不可抗力事件、地方政府當局延遲發放許可證、政府批准、許可證、變更、同意、授權或證書(包括任何入住證)、地方政府當局延誤進行基本完工所需的檢查，或房東或房東的任何代理人或僱員無法合理地 預期或控制的類似事項而導致的政府要求關閉；但是，不可抗力延誤不包括因房東疏忽或故意行為不當造成的任何延誤。

4

承租人應在預計開工日期(根據業主對開工日期的估計)前三十(30)天進入房屋，僅用於在房屋內安裝固定裝置、傢俱和設備以及遷入活動，前提是租户 不幹擾業主改善工程的完成，並且在任何此類進入之前，承租人向房東提交：(I)其房產保險證書的副本(符合本條款)，將房東和房東的代理人RMR集團有限責任公司列為額外的受保人；(Ii)保證金；及(Iii)預租金額。在這樣的提前使用期間，承租人不得使用該房屋在該房屋內開展任何業務。該等使用權須受本章程所有條文規限(除非在生效日期前不會產生任何年度固定租金或額外租金)，而該等提前使用權不應提早租約期滿日期。

2.3擴展選項。儘管如上所述，只要本租賃仍然完全有效，並且在符合以下各項條件的情況下，房東可以隨時酌情放棄，但只能通過書面通知承租人，承租人有權將原來的租期延長一(1)個額外的五年 (5)年(延長期)。延長的期限自原期限屆滿的次日起算，截止於延長期限開始五(5)週年的前一天。延長租期的條款和條件與本租約其他地方規定的條款和條件相同，但(A)承租人沒有進一步延長本租約期限的權利 ，(B)房東沒有義務在房屋內安裝改善設施，以及(C)延長租期的年度固定租金，按月分期付款，延長期限的第一年的金額應等於(I)緊接延長期限開始前十二(12)個月期間的年固定租金的103%(103%)和(Ii)房產在延長期限開始時的市場利率(如下文定義) (延長期限每增加一年，應增加一個市場百分比(如下定義))中的較大者。房東在收到房東的租客選舉通知(如下所述)後第三十(30)天或之前向租客發出的書面通知(房東通知)中指定的一切。如果承租人選擇行使上述選擇權，應在原租期屆滿前不遲於十二(12)個月但不早於十五(15)個月向房東遞交關於其選擇的書面通知(承租人的選舉通知)。如承租人未能及時向業主發出承租人的選擇通知，本租約的期限將不遲於租約期滿日期自動終止，承租人無權進一步選擇延長本租約的期限 ，雙方同意，就發出承租人的選擇通知而言，時間至關重要。如承租人根據本條款延長本租約期限，則該等續期將自動生效(除非滿足條件，除非業主放棄)，而無需簽署任何額外文件，但承租人應應業主的要求，簽署一份協議，確認延長租期的年度固定租金。這些條件是，在行使該續約選擇權時以及在延長期限開始時，不存在本租約項下的租户違約，或在發出通知的情況下，時間的推移或兩者都可能到期為本租約項下的租户違約的條件。

5

如本文所用，(X)市場租金應指當時公平的延長租期內房產的市場年租金，與位於加利福尼亞州弗裏蒙特的可比樓盤中類似大小的房產當時收取的固定年租金相稱，以及考慮到所有相關因素後租賃類似期限的房產的擴建質量。和(Y)市場百分比是指(I)自物業所在市場的延長租期開始時，每年租金上漲的典型百分比 和(Ii)3%(3%)中較大的一個。如果承租人不同意房東指定的市場匯率和/或市場百分比，則承租人應在收到房東通知後二十(20)天內向房東發出書面通知(未在構成租户接受房東通知中規定的市價和市場百分比的二十(20)天期限內提供不同意的通知)；如果雙方在房東發出通知後三十(30)天內未能就市場價格和/或市場百分比達成一致，則市場價格和/或市場百分比(如適用)應提交評估如下：在該三十(30)天期限屆滿後十五(15)天內，房東和租户應各自向另一方發出通知，説明各自選擇的評估師的名稱和地址。如此選出的兩名評估師應在任命第二名評估師後十(10)天內會面，如果在任命第二名評估師後二十(20)天內，兩名評估師不應根據第2.3節的下列規定就市場費率和/或市場百分比的確定達成一致，他們應共同任命第三名評估師。如果只選擇一位評估師 ，該評估師的姓名和地址應在該十五(15)天內提供給另一方，並應具備下文規定的資格，則該唯一評估師應作出如上所述的決定。

如果上述兩位評估師不能在該二十(20)天期限屆滿後十(Br)天內就第三位評估師的任命達成一致，則任何一方均可代表雙方並在通知另一方的情況下，要求由當時的總裁房地產委員會(或任何類似或繼任者組織)根據其當時的通行規則為加利福尼亞州弗裏蒙特次市場指定第三位評估師。如果上述總裁在提出上述請求後十(10)天內未能指定上述第三鑑定人，則任何一方當事人均可代表雙方並經通知另一方，請求美國仲裁協會(或任何後續組織)根據其當時的現行規則指定上述鑑定人。如果三位評估師未能在選出第三位評估師後十(10)天內就市場評級和/或市場百分比達成一致，則每位評估師應將其對市場評級和/或市場百分比的指定以書面形式提交給另外兩位評估師；市場評級和/或市場百分比應通過計算所確定的兩個數值最接近的兩個數值的平均值(或如果數值相等，則為所有三個數值)的平均值來確定。

根據本協議的規定，每位被選中的評估師應具有至少十(10)年在加利福尼亞州弗裏蒙特子市場擔任商業房地產經紀人的經驗， 處理與大樓相同類型和質量的物業，並且不應是當時代表本合同任何一方的評估師。每一方應支付其選擇的鑑定人的費用和費用以及自己的律師的費用。每一方應支付第三名評估師(或唯一評估師，如果適用)的費用和費用的一半(1/2)以及評估的所有其他費用。評估師的決定和裁決應以書面形式作出，併為最終決定和裁決。

6

各方均有定論，副本應同時送交房東和租客。對鑑定人的裁決可在任何有管轄權的法院進行。

評估師應確定延長期限內房屋的市場價格和/或市場百分比，並在任命第二名評估師後二十(20)天內，(B)任命第三名評估師後二十(20)天內，或(C)指定唯一評估師後十五(15)天內(視屬何情況而定)，向房東和租户作出關於其確定的決定和裁決。在做出該決定和裁決時，評估師應假定(I)房東和潛在租客都不是迫不得已租房的，房東和租客通常都有動機、知情和明智的想法，各自都是按照自己的最佳利益行事的；(Ii)房產適合立即佔用和使用，就像 一樣；以及(Iii)如果房產在延長期限開始之前因火災或其他事故而受損，它們已得到完全修復。評估師還應考慮大樓所在中心的可比空間以及加利福尼亞州弗裏蒙特次市場的可比樓盤在可比時間段內的租約中包含的租金。

如果雙方之間關於市場利率和/或市場百分比的爭議在承租人根據市場利率和/或市場百分比的確定支付年度固定租金的義務開始之前尚未得到解決，則承租人應根據房東在業主通知中指定的市場利率和市場百分比支付本租賃項下的年度固定租金，直至雙方就市場利率和/或市場百分比(視情況而定)達成一致或評估師做出決定為止，屆時，承租人應向房東支付少付的年度固定租金，或房東應將多付的年度固定租金退還給租户。

房東和租客 特此放棄在評估師面前舉行證據聽證會的權利，並同意評估不應是仲裁，也不受與仲裁有關的州或聯邦法律的約束。

2.4停車。在本租約及其任何延期期間，承租人有權免費使用停車設施中的停車位，如下所示：

(A)租户有權與業主和物業的其他居住者一樣，使用每1,000平方英尺可出租單位中的3.43個停車位(即340個停車位)，並將其四捨五入為最接近的整數。在另行通知之前，所有停車位均為未預留、未分配的。

(B)承租人只可使用泊車設施停泊載客車輛。

(C)房東保留實施和修改系統以規範進入和使用停車設施的權利，包括但不限於停車證、停車貼紙和卡鑰匙通道，或房東在書面通知租户後合理指定的任何其他系統。

7

(D)承租人承認房東不需要為停車設施提供任何保安或保安服務。承租人特此賠償並同意使房東免受因承租人及其員工和受邀者使用停車設施而產生的一切索賠、損失、成本或損害。

(E)房東保留改變停車場設施內出入口和交通流量的權利，以及在任何程度上改變停車設施的權利，但此類改變不得對承租人在第2.4節中的權利造成實質性的不利影響。

(F)承租人應促使其員工和受邀者遵守房東不時制定並以書面形式提供給承租人的有關停車設施的任何合理規則和規定。

第三條

處所的狀況

承租人特此承認，截至本租約之日，房屋狀況良好，在整個租賃期內適合其使用和佔用 ，房東沒有義務對其進行任何改動或改善。然而，房東只需一次，由房東自負費用和費用，對房舍進行以下改進(統稱為房東改善)：(A)促使對房舍進行交鑰匙式的改善，該計劃由AP+I Design編制，日期為2020年9月9日，其副本作為附件B(該計劃)，以及(B)確保屋頂和所有建築系統和部件(建築系統和部件)處於良好的工作狀態和維修狀態，包括門和現有的電力、管道、消防、安全、照明、供水、安全、照明、供水和維修。燃氣、天花板和暖通空調(定義見下文)系統。

房東應以勤奮和誠信的態度完成房東的改進。業主改善工程開始後，業主應立即向承租人提供施工進度表，列出預計完工日期，並説明承租人在施工期間必須採取的任何行動的最後期限，業主可在業主改建工程施工期間不時修改該進度表。業主改造應按照所有適用法律的計劃和要求進行安裝和施工，並應以良好的 工藝進行。承租人有權要求更改平面圖，並經房東以其合理的酌情權批准。房東根據本租約條款基本完工後，房東實際將房產交付給租户的日期為交付日期。

除房東改進外，房東沒有義務提供或支付房屋的任何其他改善。承租人承認，房東或房東的代理人或僱員(過去或現在)均未就房屋目前或未來是否適合承租人開展業務作出任何陳述或擔保。承租人還承認，除本租約規定外，房東或房東的代理人或僱員(過去或現在)均未就房屋的實際狀況或情況作出任何陳述或保證，房東特此拒絕任何陳述或保證

8

安裝或包含的任何東西(包括但不限於房東改進)，包括但不限於對適居性、適銷性或特定用途適用性的任何明示或默示保證。

如本租約中所使用的，“實質完工”一詞是指業主已完成改善工程，但可在入住後完成而不會對租客的使用造成不適當幹擾的工程項目除外(即，業主已完成改善工程 ，但清單項目或類似的糾正工作除外)。在房東裝修基本完成之日起三十(30)天內，承租人應與房東一起對房屋進行巡查，並向房東提交一份列出任何清單項目的文件。此後，房東應在上述三十(30)天期限屆滿後的合理期限內(不得超過三十(30)天)努力完成這些清單項目。

第四條

租金、額外租金、保險費及其他費用

4.1年度固定租金。承租人應向房東支付年度固定租金，或房東另有書面指示，不得抵扣、減税(第7條規定除外)、扣除或索要。每年的固定租金應按月平均預付，在本租賃期限內的每個日曆月的第一天，通過電子方式將立即可用資金轉移到第1.1節規定的賬户，通過從國內銀行開出的支票寄到第1.1節規定的地址，或以其他方式，或房東不時通過書面通知租户指定的其他賬户。任何部分月份的年度固定租金將按日(以365天為基準)按比例分攤，如果年度固定租金開始於日曆月的第一天以外的某一天，租户應向業主支付的第一筆付款應在年度固定租金開始之日支付，並應等於該按比例計算的金額加上下一個日曆月的年度固定租金分期付款。

4.2額外租金。承租人應向房東支付第4.2.1節和第4.2.2節中規定的承租人税費(如下文定義)和運營成本(如下文定義)的百分比，以及承租人應支付或應付給房東的所有其他費用和金額(本句子中提到的所有金額均為附加租金)，作為額外租金支付給房東。

4.2.1房地產税。承租人應向房東支付額外租金 (承租人的税收份額)，相當於承租人在本租賃期限內為房東設定的任何12個月期間(經營 年)應繳(或估計應由政府當局支付)的税款的百分比。除緊隨其後的段落另有規定外，承租人應至少在任何一年內的任何一個或多個日期前十(10)天向房東支付承租人的税收份額 本合同條款規定，承租人的税款或其任何零碎份額應到期並支付給負責收取税款的任何政府當局(如在至少應繳任何此類税款前三十(30)天向承租人發出的通知中所述)，該通知應合理詳細地規定支付方式

9

(Br)計算任何租户應繳的税款)，但如該等通知是在上述到期及應付的日期前三十(30)日之後發出的，則該等款項須於向租户發出該通知後十(10)天內支付予業主。

在房東選擇時，租户應在租期內每個日曆月的第一天向房東支付額外租金，但以規定的支付年度固定租金的方式向房東支付因租户的税收份額而估計的款項， 該等月度金額足以在房東應繳或房東將支付税款時向房東提供相當於房東不時合理估計的本經營年度租户的税額份額。在本租賃期限內的每個經營年度開始之前，或之後的一段合理時間內，房東應以書面形式向承租人提供對該經營年度承租人税收份額的合理估計(房東隨後可能會改變該估計)，承租人應每月向房東支付承租人每月固定租金分期付款的十二分之一(1/12)(按期限開始或結束時的任何部分月份按比例計算)，但如果房東未能向承租人提供任何經營年度承租人納税份額的修訂估計數，承租人應根據業主對承租人納税份額的最新估計，繼續向業主支付額外租金 承租人的納税份額，直到房東給租户一個新的估計為止。在期限內每個營業年度結束後的一段合理時間內(但房東應努力在營業年度結束後一百二十(120)天內提供)，房東應向租户發出書面通知，列出上一營業年度的税額 併合理詳細地計算租户的納税份額。如果租户在任何經營年度因承租人的税收份額而每月的匯款總額大於租户在該經營年度的税收份額，則房東應將該多付款項抵扣租户因税收而產生的後續義務(如果本租賃期限已經結束，承租人對房東沒有進一步的義務，則應在三十(30)天內退還該多付款項)； 如果此類匯款總額低於該經營年度的租户税額份額，則承租人應在接到房東的通知後三十(30)天內向房東支付差額。

如果開始日期發生在任何經營年度內，或者本租賃期限將在任何經營年度內到期或終止，或者 如果經營年度或房地產税課税期間發生變化或超過或少於一(1)年，或者由於 物業和/或房屋的可出租面積或其他原因(視情況而定)而在任何經營年度內修改承租人的百分比，則根據本第4.2.1節的規定，承租人可能應支付的承租人税額份額應以365天營業年度為基礎按日按比例分攤。

？税項是指任何政府當局對或針對或就物業、房東或房東使用或代表房東使用的個人財產徵收、評估或徵收的任何種類或性質的一般或特殊、普通或非常、可預見或不可預見的所有税項、評估、消費税和其他收費，或代替其徵收的税項，以及因法律規定的限制而補充房地產税的附加税種。如果在任何時間對房東徵收或評估任何租金或其他税的税或消費税，無論如何描述，全部或

10

作為對物業評估或徵收的房地產税的部分替代或補充，租金或其他税的此類税或消費税應包括在税中；但是，税不應包括特許經營税、轉讓、贈與遺產、遺產、繼承税、資本税、收入(僅對租金收入而不是其他類型的收入徵收收入税，然後僅從物業產生的租金收入徵收)、對房東徵收的超額利得税，或房東不允許遲交任何税款的罰款或利息。税金還應包括所有法庭費用、合理的律師、顧問和會計師費用、成本和支出，以及房東在分析和抗辯税金(包括所有上訴)時發生的其他費用。税金應包括房東因某一財政税期而支付的任何預付款，而截至該預估税期之日，政府當局尚未確定該期間的實際税額和最終税額。

4.2.2運營成本。承租人應向業主支付相當於承租人在任何經營年度支付或發生的經營成本(見下文定義)的百分比的金額(承租人的經營成本份額)作為額外租金。除下一段另有規定外，承租人應在房東向承租人提供分項書面聲明之日起二十(20)天內向房東支付承租人的運營成本分攤，該書面聲明應根據當時弗裏蒙特地區房地產行業的普遍習俗和慣例進行準備、分配和計算，並始終如一地適用。房東關於經營成本的任何年終聲明(每月估算髮票除外)應為最終聲明，並對租户 具有約束力，除非租户在收到聲明後六十(60)天內向房東發出通知，説明每一項爭議項目及其原因，對其中的任何項目提出異議。

在業主選擇時，租户應在租期內每個日曆月的第一天向業主支付額外租金，但 以規定的支付年度固定租金的方式向業主支付因租户的運營成本份額而估計的款項，該等每月金額足以在每個運營年度結束時向業主提供相當於房東不時估計的該運營年度租户運營成本份額的款項。在本租賃期限內的每個經營年度開始之前，或之後的一段合理時間內，房東應 以書面形式向承租人提供承租人在該經營年度的經營成本分攤的合理估計(該估計可能隨後發生變化)，承租人應每月向房東支付承租人每月支付的固定租金，即最近一次估計的十二分之一(1/12)(按租期開始或結束時的任何部分月份的比例計算)，但條件是：如果房東未能向租户提供任何運營年度租户運營成本份額的修訂估計，承租人應根據房東對租户運營成本份額的最新估計，繼續向房東支付額外租金，因為租户的運營成本份額是基於房東對租户運營成本份額的最新估計，直到房東給租户一個新的估計為止。在期限內每個經營年度結束後的一段合理時間內(但房東應努力在經營年度結束後一百二十(120)天內提供)，房東應向租户提供一份明細報表，列出上一運營年度的運營成本金額，並根據當時大弗裏蒙特地區房地產行業的普遍習俗和慣例，編制和計算承租人的運營成本份額。房東關於運營成本的任何此類年終報表應為最終報表，且

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除非承租人在收到後六十(60)天內對其中的任何項目提出異議，否則應向房東發出通知，説明每一項爭議項目及其理由。如上所述，在因承租人的經營成本分攤而按月分期付款的每個經營年度結束時，如果每月匯款的總額大於承租人在該經營年度的經營成本分攤，房東應將多付的款項計入承租人隨後因經營成本而承擔的義務(或在本租賃期限已結束且承租人對房東沒有進一步義務的情況下，在三十(30)天內退還多付的款項)；如果匯款總額低於承租人在該經營年度的經營成本份額，承租人應在接到房東書面通知後三十(30)天內將差額支付給房東。

如於任何營運年度內發生開始生效日期或本租約期限將屆滿或終止，或任何營運年度內因物業及/或物業的可出租面積或其他原因(視屬何情況而定)而導致租户的租金百分比有所變動，則根據第4.2.2款的規定，承租人可能須支付的營運成本份額按每日比例按比例計算，以365天營運年度為基準。

？運營成本應為物業或其任何部分或組成部分的運營、清潔、管理、維護、保險、維修、更換、裝修、維護、保護和安全所支付或發生的所有成本和支出，以及相當於總租金3%(3%)的管理費。

運營成本不應包括以下各項：

(A)成本，包括營銷費、律師費、空間規劃師費用和與物業原來的建造和發展或物業最初或將來的租賃有關的經紀費用，以及為物業的新租户安裝租户改善設施或為物業的租户或其他佔用者(或準租客或住客)的空置可出租空間進行翻新或改善、裝修、粉刷或重新裝修而招致的費用，包括許可證、許可證和檢查費用及津貼和其他費用；

(B)資本支出成本，除非本協議另有明文規定；

(C)折舊、支付抵押貸款的利息和本金，以及除利息因數外的其他債務成本，但按本規定可列入經營成本的資本支出的年度沖銷中包括的利息因素除外；

(D)業主由物業的任何租客或佔用人(根據經營成本條款除外)或由其承運人或承租人的承運人或任何其他第三方通過保險分別報銷的費用，以及任何租户直接與當地公用事業公司簽訂合同的電費；

(E)任何壞賬損失、租金損失、壞賬準備金或租金損失；

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(F)作為業主物業的地租而支付的任何款額；

(G)租客或物業中的任何其他租客分別向業主報銷的所有物品和服務，或業主有選擇地向一個或多個租客(但不向租客)提供而不報銷的所有物品和服務；

(H)拆除或補救由業主或業主的代理人、承包商或僱員在物業內、物業上或物業下放置或釋放的危險材料(定義見下文)的費用；

(I)房東的慈善或政治捐款所產生的費用；

(J)除本租約另有規定外，業主就該物業的貨品或服務向其關聯公司支付的任何款項的金額，超過競爭性價格；

(K)與財產的融資、再融資、按揭、出售或變更所有權有關的費用，包括經紀佣金、顧問、律師和會計師的費用、結案費用、業權保險費、轉讓税和利息費用；

(L)與構成房東的實體的業務經營有關的所有費用，區別於財產經營所發生的費用(例如僱員的安置費用、公司會計和僱員培訓費用)；

(M)因業主或業主的疏忽或故意行為不當而產生的費用

業主的代理人或僱員；以及

(N)自開工之日起，業主為糾正違反任何適用法律的建築物或物業的任何狀況而產生的費用。

業主或業主的管理代理人在購買與建築物謹慎運營相關的任何商品、公用事業或服務時，應通過所有現金折扣、交易折扣或數量折扣來減少運營成本。在計算本合同項下的任何費用時，不言而喻，任何費用不得超過一次。

如果業主在本租賃期內進行任何資本支出，其總成本不應計入作出該資本支出的經營年度的經營成本，但業主可在該經營年度的經營成本及其後每一經營年度的經營成本中計入該項資本開支的年度撇賬；該等支出必須(I)符合建築物建成後首次頒佈的任何法律、規則、規例、命令或條例，或其任何修訂或解釋，或(Ii)為保障物業住客的健康和安全，或(Iii)為更換破舊或陳舊的物品或使物業保持一流的狀況，或 (Iv)旨在降低營運成本。年度沖銷應通過將原始資本支出加上一個利息係數來確定，該係數由房東合理地確定為機構貸款人當時收取的長期抵押貸款的利率。

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物業所在地區內的物業，按資本支出進行的改善、維修、改建或更換的使用年限計算；由業主合理釐定。

4.3個人財產税和銷售税。承租人應支付對承租人的個人財產徵收、評估或徵收的所有税款，以及承租人在房產內或房產上銷售庫存、商品和任何其他商品的所有税款。

4.4保險。

4.4.1保險單。承租人應自費在本租賃期內購買並維護下列保險：

4.4.1.1承租人被指定為被保險人、房東和房東代理人的商業一般責任保險(按發生情況計算，包括但不限於廣泛的合同責任、人身傷害、財產損失、火災法律責任、產品和完成的經營範圍)RMR集團有限責任公司(以及不時在通知中規定的房產或財產抵押的持有人)被指定為額外的承保人，其金額在本條款開始時應至少等於商業一般責任保險限額。 並且，在期限內，應不時為業主確定的在房產所在地區通常攜帶的更高限制(如有的話)，其物業與房產相當，並用於類似的 用途；但是，房東同意，在原保險期限內，房東不得要求提高商業一般責任保險限額；

4.4.1.2工人補償保險，法定限額涵蓋所有在該場所工作的承租人僱員，每次事故限額不低於1,000,000美元；

4.4.1.3所謂的特殊形式財產保險，以重置成本為基礎，並附有商定價值背書，涵蓋租户和承租人攜帶到房屋的所有傢俱、傢俱、固定裝置和設備及其他個人財產，以及由租户自費對房屋進行的所有改善和改善；以及

4.4.1.4所謂的營業收入和額外費用保險，涵蓋12個月的收入損失和業務中斷。

4.4.2要求。所有此類保單應包含一項條款，確認此類保單及由此證明的保險範圍對於房東承保的任何保險單應是主要的，應從有資格開展業務且在加利福尼亞州信譽良好的負責任公司獲得，並應具有至少A-VIII級的一般保單持有人評級。保險人的證書，證明該保單已簽發並已全額支付，提供本節要求的保險範圍，幷包含本條款中規定的條款，應在本租賃期限開始前交付給房東，續訂時，保修期滿前不少於三十(30)天。在沒有至少三十(30)天的事先書面通知的情況下，每一份此類保單不得取消，也不得對房東和該財產的抵押權人的利益進行實質性改變。

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4.4.3放棄代位權。房東和租客各自應努力在其獲得的每份財產損害保險單中獲得適當的條款或背書，承保建築物、房產或其中或其上的個人財產、固定裝置和設備，根據該條款，各自的保險公司放棄代位權，並允許被保險人在發生任何損失之前與第三方達成協議，放棄其可能對上述第三方提出的任何索賠。放棄代位權或放棄前述任何索賠的許可 適用於每一方的代理人及其員工，對於承租人，也應適用於由承租人、通過承租人或承租人之下佔用或使用房產的所有其他個人和實體。

在符合本第4.4.3款前述條款的前提下，並在其承保的財產保險單的條款允許的範圍內，任何一方就其財產的任何損失或損害可能對另一方提出的任何索賠免除另一方的責任，前提是此類損害實際承保或本應由本租賃雙方承保的財產保險單 承保。此外，每一方同意在對另一方提起訴訟之前用盡對其保險公司的所有索賠，以賠償本合同項下任何一方必須承擔的保險所涵蓋的損失。

4.5公用事業。承租人應自行安排安裝和提供與房屋有關的所有公用事業，包括但不限於電力(包括運行房屋供暖、通風和空調設備的電力)，房東沒有義務安裝除本租賃之日已有的公用事業系統之外的任何公用事業系統，或向房屋提供任何公用事業。提供給房屋的所有公用設施應單獨計量，安裝、維護和維修每個單獨計量裝置的費用應由承租人承擔。承租人應直接為提供給房屋的每項公用事業服務簽訂合同 ，並應在到期時支付上述公用事業的所有費用。如果承租人的用電量在整個或部分租期內沒有單獨計量，承租人應在房東開出書面發票後三十(30)天內，補償房東因向未單獨計量的部分供電而產生的費用(包括任何相關費用和開支)。除本合同另有明確規定外，房東對承租人因電力、水或任何其他公用事業的供應或性質的任何改變、故障、幹擾、中斷或缺陷，或任何公用事業公司的數量或性質不再提供或不再適合承租人的要求而可能遭受或招致的任何損失、損害或費用，不負任何責任，且該等改變、故障、缺陷、不可用或不適合不構成實際或推定的全部或部分驅逐。或給予承租人任何租金減免的權利，或免除承租人在本租約下的任何義務。承租人承認，年度固定租金不包括向房屋提供此類公用事業和服務的成本。

4.6逾期支付租金。如果任何 年固定租金分期付款或任何額外租金在到期之日或之前沒有支付，應從以下日期起計收利息(作為額外租金)

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以默認匯率(如第8.4節所定義)支付的截止日期。此外，如果任何固定年租金或額外租金的分期付款在到期後超過五天仍未支付，租户應向房東支付相當於拖欠金額的100美元(100美元)或10%(10%)的滯納金。儘管有上述規定，承租人不應對本租賃期間首次逾期付款的利息或 逾期付款承擔責任，除非承租人未能在業主書面通知逾期付款後三(3)天內付款(但不需要就本租賃期限內任何後續的逾期付款 進行此類通知)。雙方同意，該滯納金的金額是對房東在處理和管理租户拖欠的每一筆款項時所產生的成本和支出的合理估計，但支付該滯納金並不能為租户在本租約項下的任何違約開脱或補救。如無特別規定，所有額外租金應在房東提出書面要求後整整三十(30)天內到期並支付。

4.7保證金。本租約簽訂後，承租人應向房東交押金。房東應持有保證金，以保證承租人忠實履行本租約的所有條款。承租人不得將押金抵押、轉讓、轉讓或抵押，承租人的任何此類行為均無法律效力，對房東不具約束力。承租人應保證保證金在整個保證期內的保證金金額為1.1節中規定的金額。

如果根據本租約應支付的年度固定租金或額外租金在任何適用的通知和/或治癒期限(如有)之後逾期未付，或者房東應代表租户支付任何款項，或者租户在任何適用的通知和/或治癒期限(如果有)之後未能履行本租約的任何條款，或由於租客在本租約下的任何其他 違約或違約，則房東可在不發出通知或損害房東可能因此而採取的任何其他補救措施的情況下，挪用及運用全部保證金或補償房東所需的保證金，以支付年度固定租金、額外租金或其他款項，或房東因承租人違約而蒙受的損失或損害(包括但不限於逾期及其後的應繳租金)，承租人應應要求立即將保證金恢復至第1.1節所述的金額。儘管如上所述，在房東申請支付全部或部分保證金(無論是否通知租户)，以補償房東因租户未能在到期時支付任何年度固定租金或額外租金或履行本協議項下的任何其他義務，以及直到租户將保證金恢復到第1.1節要求的金額為止，租户應被視為拖欠本章第8.1(A)節所規定的額外租金。承租人特此放棄承租人根據《加州民法典》第1950.7(C)條可能擁有的有關保證金的任何權利。只要承租人在任何適用的通知和/或治癒期(如有)之後不拖欠本租約項下的義務，房東應在本租約期滿或提前終止、租客將房產的佔有權交還給 後三十(30)天內，向租户退還押金，或按第4.7條的條款適用的保證金(減去房東估計應在年終調整經營成本和税款後應由租客支付的金額)。

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房東根據本租約的條款。房東持有保證金期間，房東無義務支付保證金利息，並有權將保證金與房東的其他資金混合。如果房東根據本租約轉讓房東的權益，房東應將保證金或之前未使用的保證金的任何部分移交給房東的承租人，承租人應 根據本條款第4.7條的條款，僅向承租人尋求妥善使用保證金，並根據本協議返還保證金。房產抵押的持有人不應對租户退還或申請保證金負責，無論其是否繼承了本協議規定的房東地位，除非該保證金實際收到保證金。

第五條

業主契諾

5.1修理。在本租賃期內，除非本合同另有明文規定，業主應對建築物的外牆、樓板和其他結構組件及圍護結構，以及建築物的外部地面和環境進行必要的維修和更換，使其保持良好的維修和狀況 (不包括承租人安裝的設備和根據本合同第6.1.3節規定由承租人進行的維修，以及因承租人、其傭人、代理人、客户、承包商、僱員、受邀者或被許可人的任何行為或疏忽而造成的維修或更換)。儘管本租賃中有任何相反規定，但在本租賃期限的前九(9)個月內，在承租人書面通知業主任何建築系統和部件需要維修或更換後，業主應自行承擔費用和費用(且該等費用不得計入運營成本)，以維修或更換業主合理確定的未處於良好工作狀態和維修狀態的任何建築系統和部件。

5.2中斷。對於任何服務、設施、公用事業、維修或更換的故障、中斷、不充分、缺陷或不可用，或因損壞、事故、火災、洪水或其他傷亡、罷工或其他勞動麻煩、任何政府當局的命令或規定、惡劣天氣、維修、無法獲得或缺乏公用事業、用品、勞動力或材料、戰爭、內亂或其他緊急情況、交通困難或由於租户或租户的傭人、代理人的任何行為或疏忽而導致的任何未能或無法提供通道或履行本租約項下的任何其他義務，房東不對租户負責或承擔責任。員工或被許可人或房東無法合理控制的任何其他原因，房東不對租户因任何此類故障、中斷、不充分、缺陷或不可用而遭受的任何間接或後果性損害負責；且房東因本段所列任何理由未能或遺漏提供任何租約，不得被解釋為驅逐租客，無論是實際的還是推定的，也不得被解釋為租户有權享受租金減免，房東也不得承擔損害賠償責任，也不得免除租户履行其在本租約項下的任何契諾的義務。

業主有權拒絕進入大樓，並在因意外或緊急情況而不時需要時中斷大樓內暖通空調、管道、電氣或其他機械繫統或設施的服務，或在業主的合理判斷下進行維修、改動、更換或改善，或

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在此類維修、改建、更換或改進完成之前，必須使用。房東應盡合理努力將任何此類中斷的持續時間降至最低，如果服務中斷，除緊急情況外，應至少通知租户三(3)天。

儘管有上述規定，但如果由於房東違約(A)承租人在收到承租人的通知後連續十(10)個工作日內無法使用房屋或其任何部分，原因是(I)缺少水、下水道、通道或電力，或(Ii)房東未能進行房東根據本租約條款有義務進行的維修，以及(B)承租人應在發出通知的同時，停止使用因此而無法使用的房屋或其部分(不包括零星用途，如打撈，作為承租人的唯一補救辦法，自該十(10)個營業日屆滿至該物業(或該部分)恢復可用之日起至該期間內，因營運成本及税項而變得不能使用的物業的年度固定租金及額外租金應公平地扣減。如果超過50%(50%)的房屋無法使用，如果承租人騰出整個房屋，則上述減值應為完全減值。承租人根據本款第一句 發出的任何通知應明確説明，如果房東未能及時糾正任何聲稱的違約行為，承租人將享有租金減免的權利。

5.3大樓通道。在本租賃期內，除非本租賃期內另有規定，承租人應可隨時進入 房產，但須遵守規則和規定(如下所述)。承租人確認，承租人因任何原因進入房屋後，承租人有責任為房屋提供安全保障，並負責為位於房屋內的人員提供安全保障。

5.4業主保險。作為運營成本的一部分，在本租賃期限內，業主應始終 以商業上合理的費率和條款，對建築物進行全面有效的財產保險，其金額不低於建築物的全部重置價值(受合理免賠額的限制，不包括基座和基礎以及租户進行的任何租賃改進或改進)和(B)商業一般責任保險單(或同等保單)、超額責任保單和/或傘形責任保單的任何組合，金額為300萬美元(3,000,000美元)，或在一次事故中一人或多人死亡。

5.5法律合規性。作為運營成本的一部分，房東應在實施任何所謂的祖父母條款後，在使用和享用房產所必需的範圍內，保持建築物和財產的結構、公共區域和系統符合適用於該建築的所有法律、建築法規和法規(包括美國殘疾人法)(前提是租户應遵守第6.1.3和6.1.4節規定的義務)。業主應在開工之日將建築物的公共區域和設施交付給承租人，符合適用政府當局的所有適用法律、法規和法規。

5.6賠償。受本租約中包含的所有限制、豁免、排除和條件的約束(在發生任何衝突或不一致的情況下，這些限制、豁免、豁免和條件均由 控制

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房東應賠償租客，並使租客免受任何第三方或其代表因下列原因而提出的任何和所有索賠、責任或處罰：(A)房東違反了房東在本租約項下的義務，或(B)房東或其代理人、承包商或僱員在本租約期限內的疏忽或其他不當行為；如果因任何此類索賠而對租户提起的任何訴訟或訴訟，房東應在接到租客的通知後並由房東承擔費用，抵制或抗辯此類訴訟或訴訟。

第六條

租客的附加契諾

6.1肯定的契約。承租人應履行下列義務：

6.1.1履行義務。承租人應迅速履行本租約規定的承租人的所有義務，並在到期時支付 年固定租金和額外租金以及根據本租約條款應由承租人支付的所有其他金額。

6.1.2使用。 承租人在本租賃期內應僅將房產用於許可的用途，併購買和維護所有必要的許可證和許可證，以及在房產內進行的任何其他用途或活動，費用由承租人自理。許可用途應明確排除公用事業公司辦公室、職業介紹所、政府或半政府辦公室的使用。

6.1.3維修保養。承租人應在本租賃期間保持房屋整潔有序， 應購買和安裝(根據建築標準)房屋內照明設備的所有燈管、燈泡、啟動器和鎮流器，並應對房屋和所有固定裝置、系統和設備(包括承租人的設備和其他個人財產以及為整個或部分房屋提供服務的任何暖通空調設備)進行所有日常清潔和所有維修，以保持其良好和清潔的工作狀態、外觀和狀況。合理使用和磨損以及因火災或不可避免的傷亡造成的損壞除外，並應將處所窗户和門上的任何損壞或破碎的玻璃(建築物外牆的玻璃除外)更換為與損壞或破碎的玻璃質量相同的玻璃。承租人應在房東提出書面要求後五(5)天內，向房東提供位於房屋內或為其提供服務的任何設備的所有服務記錄和服務合同的副本。

儘管本租賃有任何相反規定，在本租賃期限內，承租人還應負責(A)建築物屋頂和(B)建築物的暖通空調系統的定期維護和維修，費用和費用由承租人承擔。儘管如上所述，在本租賃期內，如果(I)房東選擇的獨立工程師合理地確定需要更換屋頂，房東應自行承擔費用(且該費用不得計入運營成本)更換該屋頂，只要該更換不是由於承租人根據第6.2.5款使用該屋頂或承租人沒有根據第6.1.3款的條款維護該屋頂而需要更換的，並且(Ii)該暖通空調系統需要進行任何維修(或更換)，由房東合理確定，這樣的維修(或更換)費用會更高

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超過5000美元($5,000)的房東應自行承擔維修(或更換)該暖通空調系統的費用(且該等費用不應計入運營成本)，只要該等暖通空調系統的維修(或更換)不是因承租人未能按照本第6.1.3款的規定定期維護和維修該暖通空調系統而造成的。

6.1.4遵守法律。在本租賃期限內，承租人應根據任何法律或條例或任何公共當局的任何命令或法規對房屋進行所有維修、改建、增建或更換，確保房屋安全並配備所需的所有安全設備，並遵守和執行所有政府當局關於分區、建築、消防、衞生和其他法規、法規、條例或法律適用於房屋或適用於建築物或物業其他部分的命令和法規所要求的所有維修、改建、增加或更換。儘管有上述規定，承租人只負責因承租人對物業的任何特定用途或使用方式 或因承租人進行的任何工作而引起的維修、改建、增建、更換或安全裝置的需要 。

6.1.5賠償。承租人不應、也不應試圖要求業主或其僱員、業主代理人或其僱員對業主、其僱員、業主代理人及其僱員的任何和所有要求、索賠、訴訟理由、罰款、處罰、損害、責任、判決和費用(包括但不限於，自掏腰包律師費、費用和支出)業主實際招致的或 原因：(A)租客或任何在租客下聲稱的人對房產的使用或佔用，或使用或佔用的方式或佔用；(B)在租期內在房產內發生的任何事情；(C)租客或在租客下提出索賠的任何人，或承租人、代理人、僱員、受邀者、租客或任何此等人士的任何作為、不作為或疏忽；(D)承租人或根據承租人或僱員提出索賠的任何人或承租人的代理人、承包商、受邀者或訪客違反、違反或不履行本租約的任何條款、契諾或規定或任何種類的法律、條例或政府規定；(E)經紀人或其他人要求佣金或其他賠償，因實際或擬轉租物業的任何部分，或轉讓租客在本租約下的權益，或業主拒絕同意或行使業主在第6.2.1節下的任何其他 權利；以及(F)對承租人、其僱員、代理人、承包商、受邀者、訪客或根據承租人的明示或默示邀請進入物業的任何其他人的人身、財產或業務造成的任何傷害或損害。如果因任何此類索賠而對業主或其僱員或業主代理人或其僱員提起任何訴訟或訴訟，承租人應在業主書面通知後，在業主合理滿意的情況下，由承租人承擔費用進行辯護。儘管有上述規定，但在任何情況下，本第6.1.5節均不得要求承租人賠償或保護業主或其僱員、業主代理人或其 僱員因業主或其僱員、業主代理人或其僱員的嚴重疏忽或故意不當行為而產生的任何損失、成本、損害、責任、索賠或費用。

6.1.6業主有權進入。在本租賃期內，承租人應允許房東及其代理人和受邀者以合理的價格進入並檢查房屋

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次，並向潛在貸款人、合作伙伴和買家以及對該物業擁有真正權益的其他人展示該物業，並進行業主合理決定進行或執行的維修、改建和改善以及 測試和調查。此外，業主可在本租約期滿前十二(12)個月內(或租客違約期間的任何時間)，向準承租人展示物業，並在合適的地方張貼物業可供使用的通知。除對生命或財產構成迫在眉睫的威脅外，在所有情況下，除房東履行第5條規定的例行義務外，房東應在進入房屋前不少於二十四(24)小時通知租客。

6.1.7支付業主的強制執行費用。承租人應在提出書面要求後三十(30)天內支付房東的費用，包括但不限於因履行承租人在本租賃項下的任何義務而產生的合理律師費、費用和支出。

6.1.8收益率上升。承租人應在本租賃期限屆滿或提前終止時：交出房屋的所有鑰匙； 移走其在房屋內的所有貿易固定裝置和個人財產；拆除房東要求的安裝(包括佈線和佈線)、由租客或其代表進行的更改和改進(或如果適用，恢復任何被移除的物品)(如果租客進行的更改需要並得到房東的事先同意，則租户不應被要求移除該等更改，或保留在房東同意該等更改時要求移除的權利)和所有租户的標誌；根據房東的要求，拆除房屋內的所有實驗室設備和特殊用途設備；修復因該移除而造成的所有損壞；並騰出及交出物業(包括由承租人或代表承租人作出的所有裝置、改建及改善，但業主要求承租人遷出的除外)、掃帚清潔，並保持物業於本租期開始時交付予承租人時的良好狀況及 維修。任何未被移走的財產應被視為被遺棄，並可由房東以房東決定的方式移走和處置，租客應向房東支付搬走和處置所產生的全部費用和費用。

6.1.9規章制度。在本租賃期內，承租人應遵守並遵守附件C所列物業的規章制度(該等規章制度可能會不時予以修訂、修訂或補充)，但不得對該等規章制度作出修訂、修訂或補充(除非為符合適用法律、法規或規章制度的規定)，以對承租人將物業用作準許用途造成實質幹擾。承租人還應對承租人的員工、傭人、代理人和來訪者遵守規章制度負責。

6.1.10禁止反言證書。承租人應在房東提出書面要求後十(10)天內簽署、確認並向房東提交一份令房東滿意的書面聲明，證明本租約未經修改且完全有效，承租人對其支付年度固定租金、額外租金和任何其他費用以及履行本租約項下其他契諾的義務沒有抗辯、抵銷或反索賠。

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(或，如果有任何修改，本租約在修改後完全有效，並説明修改，如果有任何抗辯、抵消或反索賠，請合理詳細地闡述)、支付年度固定租金、額外租金和其他費用的日期，以及與本租約有關的任何其他事實事項。物業的任何潛在買家或抵押權人，或該抵押權的任何潛在受讓人，均可信賴根據本第6.1.10款交付的任何此等陳述。

6.1.11業主的交通費用。承租人應在房東提出書面要求後，立即將房東因此而產生的一切合理的法律、工程和其他專業服務費用作為額外租金退還給房東。

6.1.12財務信息。承租人應在提出書面請求後十五(15)天內，向業主(在本租賃期限內每個歷年不得超過兩次)提供承租人的最新財務報表以及承租人的組織結構確認，證明其為業主或建築物任何合理抵押的持有人。所有向業主或建築物任何按揭持有人提供的租客財務資料均須保密，業主或建築物任何按揭持有人不得以任何方式或方式直接或間接向業主僱員或代理人(包括顧問、顧問、會計師及律師)以外的任何人披露資料，除非取得承租人事先書面同意；但是，如果房東被合理要求向其貸款人或潛在顧問、商業合作伙伴或買家披露本租賃條款(只要此等各方同意以與房東被要求以同樣的方式保密)，或由於任何主管公共機構的命令，則不需要得到承租人的同意。

6.1.13數據義務。租户應在提出書面要求後三十(30)天內，但頻率不得超過每半年一次，向房東提交任何廢物管理、回收、能源和水耗數據，包括租户收到的任何水電費賬單上的使用量和費用，其格式和涵蓋時間應為房東合理接受。房東應在房客提出要求後三十(30)天內，每半年向房東提供與物業能源和水消耗、廢物管理和回收有關的非專有最新信息。

6.2消極公約。承租人不得執行以下 操作。

6.2.1轉讓和轉租。除非本合同另有明文規定，承租人不得轉讓、按揭、質押、抵押、阻礙或以其他方式轉讓本租賃或本租賃中的任何權益或分租(該條款應被視為包括授予特許權和許可證等)全部或任何部分，或容受或允許本租賃或本租賃下產生的任何其他權利全部或部分轉讓、轉讓、抵押、質押、質押或抵押，無論是自願、非自願還是通過法律的實施，或 允許承租人以外的任何人使用或佔用本租賃，除非事先徵得業主書面同意，否則業主不得無理拒絕、附加條件或拖延。

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任何交易或一系列交易，無論是通過合併、股票轉讓、合夥 權益、會員權益或其他衡平和/或實益權益，或其他方式(不包括通過國家認可的證券交易所進行的股票轉讓、合夥權益、會員權益或其他衡平和/或實益權益)導致控制權變更(如下所述)，均應被視為本租賃的轉讓。？控制權變更是指(A)超過50%(50%)的有表決權股票、合夥企業權益、會員權益或承租人的其他衡平法和/或實益權益的直接或間接所有權的任何變更，(B)選舉承租人董事多數的直接或間接權力(無論是否行使)的任何變更，或(C)轉讓所有或基本上所有承租人資產。

儘管如上所述，受制於附屬公司轉讓條件(如下文所定義)，承租人可將其在本租賃中的權益轉讓給任何實體(附屬公司)，而該實體是Cytek Biosciences，Inc.的直接或間接子公司或母公司(或母公司的直接或間接子公司)。附屬公司轉讓條件是：(I)承租人應在轉讓或轉租生效日期前第十(10)天或之前向業主提供有關轉讓或轉租的書面通知，而無需業主同意。(Ii)自該轉讓或轉租生效之日起，本租約下不存在任何租户違約，或在發出通知後，隨着時間推移或兩者同時發生而可能演變為本租約下租户違約的事件或條件，(Iii)此類轉讓的主要目的不是轉讓租户在本租約中的權益(除非此類轉讓是出於有效的聯盟內業務目的，且不是為了規避本第6.2.1節的規定)，以及(Iv)承租人應： 在轉讓或轉租的同時，向業主提供該轉讓或轉租的完全籤立副本，其中應包括由受讓人以合理令業主滿意的形式達成的協議，受本租賃所有條款的約束。

任何轉租或轉讓均不得以任何方式損害承租人在本合同項下的持續主要責任，在特定情況下，對任何轉租或轉讓的同意不得被視為放棄在任何其他轉租或轉讓的情況下獲得房東書面批准的義務。承租人應在書面要求其合理的律師費、費用和與證明房東同意任何轉讓或轉租相關的支出後，立即償還房東。

6.2.2造成滋擾。承租人不得：傷害、污損或以其他方式損害房產；造成任何滋擾；允許在房產內使用任何易燃液體或化學品(標準辦公設備使用的易燃液體或化學品除外)；允許任何需要特別排氣的烹飪；允許排放任何令人不快的噪音或氣味；允許或忍受任何浪費；使用房產進行任何不適當、令人反感或違反任何法律或條例的使用，或將使房東的任何保險無效或增加保費，或有責任對房產進行必要的 任何更改或增加；或者進行任何拍賣、解僱、破產或破產出售。

6.2.3地面負荷；重型設備。承租人不得在房產的任何樓層上放置超過該樓面設計承載能力或法律允許的樓面承載能力較小的樓面承載能力的負荷物。房東保留 規定重量和

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包括保險箱在內的所有重型業務機器和設備的放置位置，應使重量分散。造成振動或噪音的業務機器和機械設備應由承租人在足以吸收和防止振動、噪音和騷擾的環境中放置和維護，費用由承租人承擔。

6.2.4電力。承租人不得連接到為房屋提供服務的配電系統，總負荷不得超過該系統的容量或適用的政府法規不時允許的最大負荷。為物業提供服務的配電系統的容量應為(A)專為物業提供服務的系統分支的容量或(B)為整個物業提供服務的系統的容量分配給物業時，業主和租户同意在物業的整個可出租面積上平均分配該容量的較小者。

6.2.5安裝、改建或增加。承租人不得對房屋進行任何安裝、改動或增建，也不得允許在牆壁、隔斷、天花板或地板上打洞，除非每次都事先徵得業主的同意，然後才能按照業主事先批准的計劃和規格進行。對於符合建築標準的安裝、更改、增建或改善，不得無理拒絕、限制或拖延業主的同意， 不影響建築的管道、暖通空調、機械、電氣或生命安全系統或建築的結構元素，從房屋外部看不到，不需要建築許可證，也不增加運營成本或 税，也不要求業主對建築進行任何工程。儘管如上所述，如(A)不影響建築結構或建築系統和部件，且(B)不需要許可證或其他政府批准進行任何更改，則重新粉刷、重新鋪設和/或進行任何更改均不需要事先獲得業主的書面同意，但承租人應事先通知業主。根據第6.2.5款的規定，在本租賃期內，承租人有權在建築物的 屋頂安裝和操作太陽能電池板、衞星天線或類似天線以及其他電信設備，費用和費用由承租人自行承擔。承租人對房屋進行的所有工作應(I)由業主事先批准的承包商以良好和熟練的方式進行，並符合所有適用的分區、建築、消防、衞生和其他法規、法規、條例和法律，(Ii)由承租人獨自承擔費用和費用，並按業主不時指定的合理時間和方式進行，以及(Iii)成為房產和業主財產的一部分，而不被視為出於税收目的的額外租金。房東和租客同意租户應被視為業主，直到本條款期滿或提前終止，但受房東根據第6.1.8節要求承租人在本條款期滿或提前終止之前將其移走的權利的約束。為免生疑問，儘管有上述規定，房東應被視為房東改進的税收目的的所有者。租户應在任何工程到期時及時支付房屋的全部費用，使房屋、建築物和財產在任何時候都不受勞力和材料的留置權的影響，並應在房東的書面要求下，向房東提供房東可以接受的保證金或其他擔保，保證任何此類工程將按照房東此前批准的計劃和規格完成，並保證房產將保持不受任何機械和留置權或其他可能產生的負擔。

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從這樣的工作中產生。在任何該等工程開始前，以及在工程完成之前，承租人應維持或安排維持業主合理要求的承保範圍。根據租客或任何通過租客索賠的人的任何行為，只要任何機械師或物料工的留置權已針對物業提出申請，租户應在房東通知租客的三(3)個工作日內採取擔保、押金或付款的行動，以解除或滿足留置權。

6.2.6標誌。承租人不得油漆或放置任何標誌或放置任何窗簾、百葉窗、百葉窗、遮陽篷、天線等， 從房屋外可見；但是，承租人應被授予安裝標牌(包括在紀念碑和建築物正面標牌上)的獨家權利，以與大樓所在中心內目前存在的任何現有標牌程序 一致(但此類標牌須事先得到業主和弗裏蒙特市政府的書面審查和批准，業主的批准不得無理扣留、調整或 拖延)。與購買、安裝、維護和最終拆除此類標牌相關的費用(如果業主在業主批准該標牌時提出要求，則在本租約期滿後)應由承租人獨家承擔。所有標牌應符合所有適用法律。

6.2.7油類和危險材料。未經業主事先書面同意，承租人不得 將任何危險物質(如下定義)引入或轉移到房屋或財產；不得將任何危險物質傾倒、沖洗或以其他方式處置到為房屋或財產提供服務的排水、污水或廢物處理系統中；不得在房屋或財產內或之上產生、儲存、使用、釋放、溢出或處置任何危險物質，或將任何危險材料從房屋或財產轉移到任何其他地點；或在房屋或財產內實施或容受任何行為，要求根據適用於財產或危險材料的任何現在或未來的法規、法律、法規、條例、規則或條例向任何政府機構報告或提交任何通知。承租人同意，如果房東允許，承租人在房屋或財產內或之上使用、產生或儲存有害物質應遵守所有環境法(如下所述)。儘管有上述規定，承租人應被允許在房屋內使用和儲存數量最少的清潔劑、辦公用品以及通常用於一般辦公用途的類似物質和材料，這些物質和材料可能被歸類為危險材料，只要這些物質和材料的使用、儲存和移除符合所有環境法。

除非房東另有許可，承租人同意，如果其產生、儲存、釋放、泄漏、處置或轉移任何危險物質至房屋或財產，則應立即以所有適用環境法規定的方式自行承擔費用和費用將其清除，無論何時發現此類危險物質。此外，承租人 應支付任何政府機構對任何此類危險材料施加的任何罰款、罰款或其他評估，並應立即維修和恢復因移走任何此類危險材料而擾亂的房屋或財產的任何部分，使其恢復到承租人擾亂之前的狀況。

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承租人同意將從任何政府機構或官員收到的關於違反任何環境法或與影響房屋或財產的任何有害物質有關的任何通知、命令或類似文件 迅速交付給房東。此外，承租人應在收到後十(10)天內， 準確填寫房東的任何問卷或其他與承租人使用房屋有關的信息請求，特別是關於承租人在房屋內、向房屋內或從房屋中使用、產生、儲存和/或處置有害材料的問卷。

承租人應賠償、辯護(由房東滿意的律師)，保護房東免受任何和所有索賠或威脅索賠，包括但不限於對任何人的傷亡或任何財產的損壞、訴訟、行政訴訟(無論是正式或非正式的)、判決、損害賠償、懲罰性損害賠償、責任、罰款、費用、税金、評估、沒收、損失、費用、自掏腰包直接或間接(A)承租人使用、分析、儲存、運輸、處置、釋放、威脅釋放、排放或產生有害物質的行為，或(B)承租人未能遵守任何環境法所產生的全部或部分直接或間接引起的律師費、費用和支出、諮詢費和專家費。承租人在本協議項下的義務應包括但不限於，無論是可預見的還是不可預見的，與現場條件的任何調查或監測、維修、清理、遏制、補救、拆除或恢復工作、或場所的排毒或除污，以及與此相關的任何關閉、補救行動或其他所需計劃的準備和實施有關的所有成本(包括但不限於資本、運營和維護成本)。就本第6.2.7節而言，承租人或其次級承租人或受讓人或其僱員、代理人或承包商的任何行為或不作為(無論其是否疏忽、故意、故意或非法)均應歸因於承租人。

房東表示，據房東所知，(I)未使用、產生、製造、生產、 儲存、釋放、排放或處置有害材料，或將有害材料轉移至物業或從物業轉移到物業或從物業轉移，除非材料符合環境法，以及(Ii)業主未收到任何政府當局的通知，表明有害材料存在於物業內、物業上或物業下，違反了環境法。房東在經營物業時應遵守所有環境法律。只要不是由承租人或承租人的任何分承租人或其任何代理人、承包商、員工或受邀者造成的，房東應以符合所有環境法的方式移除、運輸和處置任何有害物質，並對 場所、建築物和財產進行所有必要的補救和清理，使財產在所有實質性方面都符合環境法。除承租人或承租人的任何分承租人或其任何代理人、承包商、僱員或受邀者以外，承租人不對業主在開工日期前完成改造期間在房屋上、樓下或周圍發現的任何有害物質的清除或補救負責。

危險材料一詞是指任何環境法或環境法的任何司法或行政解釋中定義、確定或確定的任何油類、石油產品、石棉、放射性、生物、醫療或傳染性廢物或材料，以及任何其他有毒或危險廢物、材料和物質。

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環境法一詞是指任何和所有聯邦、州和市法規、法律、法規、條例、規則、判決、命令、法令、守則、計劃、禁令、許可證、特許權、授權權、特許經營權、許可證、協議或其他政府限制，與環境或與向環境排放、排放或釋放污染物、污染物、石油或石油產品、醫療、生物、傳染病、有毒或危險物質或廢物，包括但不限於環境空氣、地表水、地下水或土地，或與製造、加工、分配、使用、處理、儲存、處置有關的其他限制有關。運輸或處理污染物、污染物、石油或石油產品、醫療、生物、傳染病、有毒或有害物質或廢物，或對其進行清理或其他補救。

第七條

傷亡或被奪走

7.1終止。如果房屋或財產或其任何重要部分因火災或傷亡而被燒燬或損壞，或被任何公共當局佔用或用於任何公共用途，或因任何公共當局的行動而受到譴責，則本租約的期限可由房東選擇終止。即使房東的全部權益可能已被剝離，該選擇仍可通過房東向租客發出不遲於取得或死亡之日起一百二十(120)天內的通知而作出。

如果房屋的任何重要部分由於任何公共當局的接管或譴責而無法用於承租人的業務(暫時性的除外，期限少於一百八十(180)天)，則在選擇承租人時，租户可以在接管或譴責之日起六十(60)天內通知房東，終止本租約的期限。如果房屋的任何重要部分被摧毀或損壞，或因火災或其他意外事故而無法進入或無法租用(房東未根據前款選擇終止本租約的期限)，則在此類意外損壞發生後的一段合理時間內，房東應向租户發出通知(修復通知)，告知租户房東是否打算恢復房屋和進入與緊接損壞前基本相同的條件(受當時現行法律、規則、條例和條例，並且不包括由承租人或其代表對房屋進行的任何改善)，以及如果業主打算這樣做，則由業主選擇的建築師或總承包商合理地估計基本完成該等工程所需的時間。如果《修復通知書》表明：(A)房東不得按照上述規定修復房屋，或(B)房東基本上完成該等修復工作所需的預計時間將超過自該等傷亡損害發生之日起180(180)天，或截至 日起，該傷亡構成本租約剩餘期限一半以上的天數，以較短的期間為準，則租客可選擇在房東發出《修復通知》之日起不遲於三十(30)天內通知房東終止本租約的期限。承租人亦可選擇終止

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如果房東沒有在《修復通知》中確定的修復日期後三十(30)天或之前導致修復工程基本完成，則本租賃應在不可抗力事件延期的情況下終止，因此本租賃期限應在該通知日期後三十(30)天終止，除非房東在該三十(30)天內基本上完成修復工作，在這種情況下，終止通知應無效。儘管有上述規定，承租人無權因火災或其他意外事故而終止本租約的期限，如果其原因是由於承租人或承租人的任何分租人、承租人的任何代理人或僱員或其分租人的嚴重疏忽或故意行為不當。

7.2恢復。如果任何一方根據第7.1節的條款選擇終止本租賃，本租賃應繼續有效，並且(只要損害不是由承租人或其員工、代理人、承包商或受邀者的疏忽或其他不當行為造成的)每年固定租金和額外租金的合理比例以及税收和運營成本， 應暫停或取消，直到業主將物業(不包括由承租人自費對物業進行的任何改善)或可能剩餘的部分置於適當的使用狀態，業主契諾以合理的勤勉行事，以所追回的保險淨收益或因該等毀壞、徵用或譴責而判給的損害賠償所允許的範圍為限，並受當時存在的分區和建築物法律或條例所規限。？收回的保險淨收益或判給的損害賠償是指房東實際獲得的此類保險或損害賠償的總金額(未被任何高級出租人(定義如下)或高級抵押權人(定義如下)保留)減去與收集此類保險或損害賠償相關的房東的合理費用，包括但不限於法律和評估服務的合理費用和支出。

7.3獎。無論法律規定的賠償形式如何，在任何情況下，因火災或其他傷亡或被徵用或被沒收而要求賠償的所有權利均屬於房東。承租人特此授予房東所有權利，如房東不時提出要求，承租人有權獲得損害賠償和賠償以及交付進一步轉讓的契諾。本協議不得解釋為阻止承租人在任何判決程序中提起搬遷費用索賠，但此類訴訟不得影響業主可向徵收當局索償的賠償金額。

第八條

默認設置

8.1租户違約。(A)如果承租人在到期時拖欠其支付年度固定租金或額外租金或本租約項下任何其他費用的義務，或在履行本租約第6.1.11款下的義務時違約，並且如果任何此類違約在業主書面通知指定該違約後五(5)天內繼續存在，或(B)如果業主向租户發出書面通知，説明除第(A)款所述的違約以外的任何違約或違約，則在任何情況下，在業主向租户發出書面通知後三十(30)天內，租户仍未糾正違約或違約，或如果這種違約的性質是無法治癒的

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如果承租人在三十(30)天內沒有在該三十(30)天內並在此後勤奮地繼續進行補救直至儘快完成補救，但在任何情況下不得遲於房東向租客發出指明違約的通知之日起六十(60)天內，則在本條款第(Br)(A)和(B)款所述的任何情況下(集體和個別地，租户違約)，房東可以通過其員工採取行動，作為對任何先前違約行為的任何補救措施的補充而不是減損，代理人或傭人應立即或在其後的任何時間以第10.1節規定的方式通知承租人終止本租約，並有權立即重新進入和收回該房屋， 屆時，本租約的期限和承租人在本租約下的所有權利和特權將到期並終止，但承租人仍應承擔下文規定的責任。

8.2補救措施。如果房東應根據第8.1條選擇重新入夥，或在 房東應根據法律程序或法律規定的任何通知接管房產的情況下，如果房東選擇終止本租約，房東可向租客追回：

(A)在判給租客在終止合約時欠業主的未付年度固定租金、額外租金及根據本協議須繳付的其他費用時的價值；及

(B)在判給時，(I)在終止合約後至判給時本應賺取的未繳年度固定租金、額外租金及根據本協議須繳付的其他費用的價值，超過(Ii)承租人證明 本可合理避免的期間的租金損失的款額；及

(C)在授予租賃權時，(I)在授予租賃權後，根據本合同應支付的未付年度固定租金、額外租金和其他費用的價值超過(Ii)承租人證明可以合理避免的期間的租金損失金額；和

(D)補償業主所需的所有其他款項，以補償因租客未能履行本租約所規定的義務而直接造成的所有損害，或在正常情況下相當可能因此而造成的損害，包括但不限於收回對處所的管有、將人或財產從處所中移走、維修、經紀人費用、廣告和與重新出租處所有關的處所改動的所有費用(包括合理的律師費、費用和支出)；和

(E)在房東選擇時，適用法律不時允許的其他數額，以補充或代替上述規定。

房東根據(A)、(B)和(D)條款可收回的金額的所有價值計算應按按違約利率計息的方式計算。房東根據上述(C)條款可收回的賠償金的價值，應按照舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加上百分之一(1%)的折現率計算。

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如果房產或房產的任何部分被騰出或放棄(除非得到業主的事先書面同意或與根據第6.2.5節批准的任何改建有關)，或者如果業主根據法律程序或根據適用法律規定的任何通知接管房產，並且如果業主不選擇終止本租約，業主可不時在不終止本租約的情況下，收回到期的所有固定年租金、額外租金和根據本合同到期應支付的其他費用，並在房東選擇時，按下列條款重新出租房產或房產的任何部分：租金按業主憑其全權酌情決定權認為適宜的條件及期間而定。房東亦有權在物業內進行業主認為合宜及必需的改建、修葺及裝飾，以重新出租物業；而該等改建、修葺及裝飾不得 如上所述地運作或解釋為免除租客在本協議下的責任。在扣除所有與此相關的費用，包括但不限於所有收回成本、經紀佣金、法律費用、律師費、律師費、費用和支出、廣告、員工開支、改建費用和為房屋重新出租做準備的費用後，房東應對房東在本協議項下應支付的任何未付款項適用房東任何重新出租的淨收益(如果有)。承租人特此放棄收取任何此類轉租淨收益的全部或任何部分的權利。房東在任何情況下都不會對未能重新出租該房產或在該房產被重新出租的情況下未能收取該重新出租的租金承擔任何責任。

在租户違約的情況下，房東可選擇執行其在本租約項下的所有權利和補救措施，包括追回年度固定租金、額外租金和根據本租約到期應支付的其他費用的權利。此外，房東應有權向租户追回所有維護和維護房屋的費用，以及包括自掏腰包律師費、費用和支出，以保護房屋和業主在本租賃項下的利益。

在租客違約後的任何時候，房東可以重新進入房屋，並將所有人和財產從房屋中移走；這些財產可以被移走並儲存在公共倉庫或其他地方，費用由租户承擔。除非向租客發出書面通知，否則業主根據本款重新進入物業不得解釋為選擇終止本租約。

在法律允許的最大範圍內，承租人特此明確放棄因承租人違反本租賃的任何契諾和條件而被驅逐或驅逐的情況下，承租人在此明確放棄根據 加州民事訴訟程序1174和1179條或任何其他現行或未來法律規定的任何和所有贖回或沒收的權利，或者如果房東獲得對物業的佔有權。

本租約中包含的任何內容均不限制或損害房東在因本租約終止而進行的破產或無力償債程序中證明並獲得相當於在證明損害賠償時有效的任何法規或法律規則所允許的最高金額的權利，無論該金額是否大於、等於或低於上述損失或損害賠償的金額。

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8.3累積補救。除第8.2節另有明確規定外， 房東根據本租約可能享有的任何和所有權利和補救措施(包括但不限於直接、間接、特殊和後果性(可預見和不可預見)損害的法律訴訟)應是累積的，不應被視為相互牴觸，且在法律允許的範圍內，任何兩項或更多此類權利和補救措施可以同時行使。

8.4房東有權補救違約。在有通知或無通知的任何時候，房東有權(但不需要)支付因承租人未能或忽視履行其在本租約項下的任何義務而可能是必要或適當的款項或採取任何需要支出款項的行為(無論這種義務是否已演變為租客的違約)，如果房東行使這種權利，承租人同意在提出書面要求後立即向房東支付所有該等款項，包括合理的律師費、費用和支出，連同利息，利率(違約率)等於10%(10%)。

8.5等待。未經房東事先書面批准，租户在租期屆滿或提前終止後持有的任何租約，應視為每日租賃，租金相當於緊接租期屆滿或提前終止前有效的年固定租金總和的50%(150%)，外加本合同規定的額外租金和其他費用(按日計算)。承租人還應向房東支付因任何此類延期而遭受的所有直接和/或後果性(可預見和不可預見)的損害，但承租人不對由此造成的損害負責，除非承租人延期超過四十五(45)天。否則，承租人在本租賃期限內適用的所有契諾、協議和義務均應在保留期內適用並由承租人履行，就像該期限是本租賃期限的一部分一樣。

8.6違約豁免的效力。房東對租客的任何作為或不作為的任何同意或允許，不得被視為房東對任何其他類似或不同的作為或不作為的同意或許可，在任何情況下，任何此類同意或許可在任何其他情況下均不得被視為同意或許可。

8.7不得放棄等。房東或租客未能就違反或堅持嚴格履行本租賃的任何契約或條件尋求補救，不應被視為放棄此類違反，也不應阻止最初構成違反的後續行為具有最初違反的所有效力和效果。房東在知道違反本租約的任何條款的情況下收取租金，不應被視為房東或租客對該違約行為的放棄，除非該放棄是由被控方以書面形式簽署的。房東或租客對或違反任何協議或責任的任何明示或默示的同意或放棄，不得解釋為放棄或同意任何其他違反相同或任何其他協議或責任的行為。

8.8沒有一致和滿意。業主接受少於當時到期的固定年租金、額外租金或任何其他費用的金額，不得被視為不是由於該租金或費用的最早到期分期付款，任何背書或

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在任何支票上或任何支票或付款所附信件上的聲明，作為租金或其他費用，房東可接受該支票或付款，而不損害房東收回該分期付款餘額或在本租約中尋求任何其他補救的權利。

第九條

抵押權人或土地出租人的權利

本租約及承租人在本租約項下的所有權利，均受制於或從屬於任何地契或主租約，以及現在或以後可能影響建築物或物業及/或任何該等租約的任何及所有按揭。這一部分應自行運作，不需要其他從屬文書。在確認這種從屬關係時，承租人應立即籤立、確認並交付業主、任何該等租約下的出租人或任何該等按揭的持有人或其各自的任何權益繼承人可合理地要求證明該從屬關係的任何商業合理文書。本租賃受制於和從屬於本租賃的任何租賃在此稱為高級租賃，高級租賃或其權益繼承人的出租人在本文中稱為高級租賃或其權益繼承人。本租賃所屬和從屬的任何抵押在此稱為高級抵押，高級抵押的持有人在此稱為高級抵押。儘管有上述相反規定，任何高級出租人或高級抵押權人可選擇在作出選擇前十(10)日向承租人發出書面通知，使其作為本租約的出租人或持有人的高級租賃或高級抵押處於從屬地位，因此，無論籤立、交付和記錄日期如何，本租賃均應優於該等高級租賃或高級抵押，且不需要任何其他文件來實現該變更。截至本文日期，尚無高級抵押貸款。

如果任何高級出租人或高級抵押權人或任何高級出租人或高級抵押權人的被指定人或指定人將通過佔有或止贖行動或交付新的租約或契據或其他方式繼承房東在本租約下的權利(前款最後一句除外)，則在繼承房東權利的一方(在此稱為繼任房東)的書面請求下，並在該繼任房東書面同意接受租客的代理後，承租人應向該繼任房東委託並承認該繼任房東為本租約下的租客房東，並應迅速簽署並交付該繼任房東可合理地要求證明該委託書的任何商業合理文書。經委託後，本租約將繼續作為繼任房東和租客之間的直接租約，按照本租約中規定的所有條款、條件和契諾繼續有效，租户的佔有和本租約不得受到幹擾，只要租户在任何適用的通知和補救期限後沒有違約，但繼任房東(除非本租約的前房東) 不應(A)以任何方式對租户的任何行為或不作為負責，房東在本租約項下的疏忽或違約，但補救任何持續的維修和保養違約除外，並且繼任房東應被要求 履行本租約項下房東的所有義務，這些義務可歸因於繼任房東繼承房東的利益後的任何時期，(B)負責房東欠下或存放在房客名下的任何款項，但實際交付給繼任房東的情況除外，(C)受到任何反索賠或抵銷的約束

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在此之前租客對業主應得的權益，(D)受該高級租賃或高級按揭後對本租約的任何修改的約束，或受未經繼任業主書面批准的超過一個(1)個月的年度固定租金或額外租金的任何先前預付的約束，(E)對繼任業主在物業中的權益以外的租户負有責任，或(F)要求 將佔用該物業或其任何部分的任何人驅逐，除非該人通過、通過或在繼任業主之下提出索賠。承租人同意隨時並不時簽署一份商業上合理的文書，以確認承租人與律師的協議，如上所述。

第十條

雜項條文

10.1個通知。除本協議另有明確規定外，本協議雙方之間的所有通知、請求、要求、同意、批准或其他通信均應以書面形式進行，並應親手交付或通過掛號信或掛號信郵寄、要求的回執，或由國家認可的提供收據的快遞服務機構，如聯邦快遞、聯合包裹服務公司或美國郵政特快專遞公司提供收據，並應註明如下地址：至本租約第1.1節規定的業主原始地址(或業主此後可能不時通過通知租户指定的其他一個或多個地址)；如果打算給承租人，則在本租約第1.1節規定的承租人原始地址寄給承租人，直至生效日期(或承租人此後可能不時通過通知房東指定的其他一個或多個地址)。通知應在根據本租賃要求或允許向其發出或發出通知的一方交付之日(或嘗試交付並被拒絕交付的第一日)生效。房東的通知可由房東的代理人(如有)或房東的律師發出。任何年度固定租金或額外租金的賬單或發票可以郵寄(不需要登記或認證)，如果這樣提供，應視為在郵寄日期後的第三個工作日發出。

10.2寧靜的享受和房東有權進行更改。房東同意，在承租人支付租金並履行並遵守協議、條件和其他條款後，承租人應且可以在本租約期限內和平、安靜地擁有、佔有和享用房產，不受房東或房東下任何索賠人的任何形式的阻礙或騷擾，但須遵守本租約的條款；但條件是，業主保留隨時進行業主認為必要或適宜的更改、改建、改善、修理或更換建築物(包括處所)及其固定裝置和設備的權利，且不構成違反業主的安靜享受契約或實際或推定的驅逐，也不向承租人招致任何責任或以其他方式影響承租人在本租約項下的義務。及更改建築物及物業的入口或通道、門及門口、走廊或電梯的安排及/或位置(只要該等更改及更改不會對承租人在本租約項下的權利造成重大不利影響)(前提是租客進入物業的權利不會受到不合理的阻礙，且業主須在實際可行的範圍內儘量減少對物業業務進行的任何干擾)。

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10.3放棄陪審團審判。房東和租客特此放棄在他們中的任何一方對另一方提出的與本租賃相關的訴訟、訴訟或反索賠中進行陪審團審判。

10.4租賃不作記錄；租賃條款保密。承租人同意不會記錄本租約。雙方應應其中一方的要求(費用由請求方承擔)，以 可接受的形式(如果有)簽署並交付本租約的通知或簡短表格，以記錄負責保存弗裏蒙特城市土地記錄的政府實體的土地記錄。在任何情況下，該文件均不得列出承租人根據本租約應支付的租金或其他費用；任何此類文件應明確聲明，該文件是根據本租約中包含的條款簽署的，並且無意改變本租約的條款和條件。

未經業主事先批准，承租人不得發佈或允許發佈關於本租賃的任何新聞稿或其他類似的公開聲明，該批准不得被無理拒絕。

10.5業主責任的限制。就業主須履行的契諾或義務而言，業主一詞應僅限於指幷包括當時業主對該物業的權益，如果該物業的所有權發生任何轉讓或轉讓，則業主(如其後有任何轉讓或轉易，則當時的出讓人)應同時從轉讓或轉讓之日起及之後獲得豁免，而無需任何進一步的文書或協議。關於業主履行本租約中所包含的任何契諾或義務的所有責任，在此特此説明，在符合前述規定的情況下，本租約中包含的業主的契諾和義務僅在業主、其繼承人和受讓人各自擁有該財產的所有權期間內和就其各自的所有權期間對他們具有約束力。 儘管有前述規定，在任何情況下，買方在取得業主在該財產中的權益的同時，不得將業主在該財產中的全部權益租回給業主，因法律的實施或其他原因而被視為房東在本合同項下的義務的承擔。承租人應僅向該賣方-承租人及其不時的所有權繼承人尋求履行房東在本合同項下的義務。賣方和承租人及其所有權繼承人應成為本協議項下的房東，除非買方明確以書面形式承擔房東在本協議項下的義務。

承租人不得針對業主在物業中的權益以外的任何資產提出或尋求強制執行任何違反本租約的索賠，承租人同意僅着眼於該等權益，以履行本租賃項下對業主的任何責任或索賠，雙方明確同意，在任何情況下，業主 均不對任何此類責任承擔個人責任。此外，房東特此通知租客，《房東信託聲明》規定，租客同意，房東的受託人、高級管理人員、董事、普通合夥人或有限責任合夥人、會員、 股東、受益人、僱員或代理人(包括不時受聘監督和/或管理房東運營的任何個人或實體)不承擔任何責任，

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對於房東、針對房東或與房東有關的任何類型的債務、索賠、要求、判決、判令、法律責任或義務，或因為房東或代表房東採取或不採取任何行動而產生的任何債務、索賠、要求、判決、判令、法律責任或義務，共同或個別地。同樣，房東同意，承租人的受託人、高級職員、董事、普通合夥人或有限責任合夥人、成員、股東、受益人、僱員或代理人(包括任何不時受聘監督和/或管理承租人經營的個人或實體)，不對 針對承租人或就承租人或因為承租人或代表承租人採取或不採取任何行動而產生的任何債務、索賠、要求、判決、法令、責任或義務(侵權、合同或其他方式)承擔任何共同或個別責任，除非任何此類個人或實體對承租人在本協議項下的付款和履約義務作出任何擔保。

10.6房東違約。房東不應被視為違反或不履行本租賃項下的任何義務，除非房東未能履行該義務，並且在租户向房東發出書面通知，説明房東所稱違約或違約的性質後，房東應持續三十(30)天，或為糾正任何此類違約或違約而合理需要的額外時間。房東違約時，承租人可根據法律或衡平法或根據本租約條款尋求任何補救措施 (包括但不限於承租人根據本租約第5.2節享有的權利)。房東未能履行本租約項下的任何義務不應被視為驅逐租户(推定或實際)，租户 無權因房東在本租約項下的任何違約或違約而終止本租約，並且對於任何此類違約或違約，無權抵消或反索賠本租約項下的任何到期租金。在任何情況下，房東對租户因任何原因遭受的任何懲罰性損害賠償或任何業務損失或任何其他間接、特殊或後果性損害，均不承擔任何責任。

如本租約規定須徵得業主同意，而租客須請求業主同意，而業主未能或拒絕給予或延遲給予同意，則承租人無權因業主拒絕給予同意而獲得任何損害賠償，而租客的唯一補救辦法應是要求業主採取行動或強制令，而該補救辦法僅適用於明確要求業主不得無理拒絕其同意的情況。

10.7經紀業務。在雙方簽署本租約後，房東應向高緯物業美國公司(Cushman&Wakefield U.S.，Inc.)支付房東和經紀人在另一份協議中規定的費用，該費用由經紀人向房東和租户提供與簽訂本租約相關的經紀服務。承租人向房東陳述並向其保證，房東向承租人表示並向承租人保證，除經紀人外，除經紀人外，其未與任何經紀人或發現者就本租約的成交進行交易，且除上一句所述者外。如果針對任何一方或因先前與另一方的交易而產生的任何其他經紀索賠、發現人費用或類似索賠或留置權，該另一方同意為其辯護，並就任何此類索賠對另一方進行賠償並使其不受損害，並解除任何此類留置權。

10.8故意遺漏。

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10.9適用法律和工程。本租約應受加利福尼亞州法律管轄並根據加州法律進行解釋，如果本租約的任何條款在任何程度上無效，則本租約的其餘部分不受影響。承租人明確承認並同意房東沒有作出任何保證、陳述、承諾或聲明，除非在本租賃或雙方在簽署和交付本租賃的同時可能達成的任何其他書面協議中有明確規定，否則業主在簽署和交付本租賃時不會作出、也不會作出、也不依賴於任何擔保、陳述、承諾或聲明。雙方迄今達成的所有諒解和協議均合併於本租約和同時訂立的任何其他此類書面協議，該等協議單獨完整和完整地表達雙方的協議，並在充分調查後簽訂，雙方均不依賴於本租約或同時訂立的任何其他此類書面協議中未體現的任何聲明或陳述 。只有房東和租客簽署的書面文件才能修改本租約，並且可以放棄或修改本租約的條款。本文中包含的幾篇文章和章節的標題 僅為方便起見，不得在解釋本租約時考慮。提交本文件以供審查和談判並不構成租賃要約，或對房屋的保留或選擇權，在房東和租客雙方簽署並交付本文件之前，租户無權使用本文件項下的房產。除本合同另有規定外，本合同條款對房東和租客的繼承人和受讓人具有約束力，並分別有利於房東和租客的繼承人和受讓人的利益，如果租客是個人，則對其繼承人、遺囑執行人、管理人、繼承人和受讓人具有約束力。如果兩個或兩個以上的人或當事人在本租約中被指名為承租人，(A)每個此等個人或當事人應對承租人在本租約項下的義務承擔連帶責任，房東可以在沒有事先對他們中的任何其他人提起訴訟的情況下對任何人提起訴訟，以及(B)承租人根據本租約交付的任何通知、請求、要求、同意、批准或其他通信，如果不是由在本租約中被指名為承租人的每個人或當事人執行的，可能被視為無效，如果業主選擇。 租户履行的本租約的每一條款和每一條款應被解釋為一份獨立的契約，對於行使租客在本租約項下的任何權利而言，條件和時間都是至關重要的。 提及承租人的繼承人和受讓人並不意味着同意承租人的轉讓。除本租約另有規定外，承租人的任何義務(包括但不限於租金和其他貨幣義務、維修和保養義務以及賠償房東的義務)在本租約期滿或提前終止後繼續有效。本租約可用電子簽名方式簽署。

10.10不可抗力。除本租約另有明文規定外，除支付年度固定租金、額外租金或根據本租約應支付的其他款項外(本第10.10條不適用)，如果本租約規定業主或租客採取任何行動的時間段，房東和租客均不對因任何罷工或其他勞工問題、火災、洪水或其他傷亡、破損、事故、維修、異常惡劣天氣而造成的任何延誤承擔責任，或將其排除在計算範圍之外。與國家或其他公共緊急狀態、政府暫停或政府當局不作為(或由此導致的燃料、供應或勞動力短缺)、天災、公敵行為(包括恐怖行為)、戰爭或叛亂、流行病或大流行、內亂、勞工或

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運輸困難、無法獲得物資、新冠肺炎疫情導致的不可能或不可行，或任何其他原因， 無論相似或不同，房東或租户視情況而定；但在任何情況下，一方的經濟能力無法履行其義務不得構成不可抗力，且 本款中的任何規定均不得免除或推遲承租人支付任何年度固定租金、額外租金或本租賃項下應支付的其他款項的義務。

10.11加州的具體規定。

(A)承租人特此確認並同意，在此日或之前，承租人已收到房東根據《加州公共資源法規》第25402.10條所要求的披露。

(B)房東特此確認，截至本合同簽訂之日，該房屋 尚未經過認證接入專家(CASP)檢查。承租人特此承認並理解房東已作出上述聲明，以履行其根據《加州民法典》1938節規定的披露義務。認證通道專家(CASP)可以檢查主題場所，並確定主題場所是否符合州法律規定的所有適用的與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對標的房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有人或出租人不得禁止承租人或租客對標的房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔用情況或潛在佔用情況。如果承租人要求對房屋進行CASP檢查，承租人應自費保留業主批准的CASP(前提是房東可以指定CASP，由房東選擇)，以便在雙方商定的時間對房屋進行檢查。承租人應向業主提供CASP(CASP報告)出具的任何報告或證書的副本，並且，儘管本租賃中有任何相反規定，承租人應自費及時完成任何必要的修改，以糾正CASP報告中確定的違反與施工相關的無障礙標準的行為。 承租人同意對CASP報告中的信息保密，除非承租人需要完成此類修改。

(以下頁面上的簽名)

37

茲證明，雙方已於上文第一次寫明的日期簽署了本租約。

38

附件A

業主與租客就生效日期作出的聲明

業主和租客關於生效日期的這份聲明(本聲明)附在租約上，日期為[ , 20 ](租約)，由馬裏蘭州 房地產投資信託(房東)SNH醫療辦公物業信託和特拉華州公司(租户)Cytek Biosciences，Inc.簽訂，佔地約99,378平方英尺，稱為位於47215/47211 Lakeview Boulevard，California Fremont，94538的建築，如租約中進一步描述的那樣。使用的初始大寫術語和本文中未另行定義的術語應具有租賃中賦予該術語的含義。

以下籤署的房東和租客特此證明：(I)本租約的生效日期為 []；及(Ii)租約已全面生效。

雙方已於20年月日簽署本聲明，特此為證。

A-1

附件B

房東改善

(見附件)

B-1

B-2

B-3

附件C

規章制度

承租人應忠實遵守和遵守下列規章制度。房東不對承租人因任何其他租户或佔用者的行為或不作為而違反或不履行上述任何規章制度而承擔責任。本租約的規章制度與本租約的其他規定如有衝突，以本租約的其他條款為準。

1.未經業主事先書面同意，承租人不得更改任何鎖或在房屋的任何門或窗上安裝任何新的或額外的鎖或螺栓。承租人應承擔承租人要求的任何鎖具更換或修理的費用。房東將為房屋提供兩把鑰匙，租客需要的任何額外鑰匙必須以合理的價格從房東那裏獲得，由房東確定。本租約終止後，承租人應歸還房東所有儲物室、辦公室和衞生間的鑰匙，無論是提供給承租人的鑰匙，還是由承租人購買的鑰匙，如果如此提供的鑰匙丟失，承租人應向房東支付更換鑰匙或更換丟失鑰匙開啟的一把或多把鎖的費用，如果房東認為有必要進行更改的話。

2.除正常進出處所外，所有通往公共走廊的大門須時刻關閉。

3.業主有權規定帶進大樓的所有保險箱和其他重物的重量、大小和位置，以及將其移入和移出大樓的時間和方式。如果房東認為有必要，保險箱和其他重物應支撐在適當分配重量所需的厚度上。房東在任何情況下都不對任何此類安全或財產的損失或損壞負責。因移動或維護任何此類安全或其他財產而對建築物的任何部分、其內容物、居住者或訪客造成的任何損害，應由承租人承擔全部責任和費用。

4.租户的要求僅在向物業管理處或業主指定的辦公地點提出申請時才會得到滿足。除業主特別指示外，業主員工不得從事任何非正常職責的工作或做任何事情。

5.未經業主事先書面同意，租客不得在處所或建築物的任何部分展示、分發、油漆或張貼任何標誌、廣告、告示或傳單。

6.衞生間、尿廁、洗手盆及其他器具不得用作建造用途以外的其他用途，亦不得在其內拋擲任何種類的異物。因違反本規則而造成的任何損壞、停機或損壞的費用應由造成損壞、停機或損壞的承租人或其供應商、承包商、員工、代理人、訪客或被許可人承擔。

7.未經房東事先書面同意，承租人不得將房屋地面超載，不得標記、釘釘子或螺絲，不得鑽入隔板、木製品或石膏板，或以任何方式污損房屋或其任何部分。

C-1

8.除供承租人員工和受邀者專用的自動售貨機外，未經業主書面同意，不得安裝、維護或操作自動售貨機或除部分馬力辦公室機器外的其他機器。

9.承租人不得在房產、建築物或物業內使用或保存任何煤油、汽油或其他易燃或易燃液體、化學品、物質或材料。

10.未經房東書面同意，租户不得使用房東提供以外的任何取暖或空調方法。

11.承租人不得使用、保管或準許在處所內或之上使用或保管任何骯髒或有害的氣體或物質，或準許或容許因噪音、氣味或震動而以令業主反感或反感的方式佔用或使用處所，不論是使用任何樂器、收音機、留聲機或任何其他方式。承租人不得將任何物品扔到門外、窗户外、天窗外或過道上。

12.承租人不得將任何動物、禽鳥、水族館帶進或飼養在物業、建築物或處所內，除非在業主指定的區域內，否則不得攜帶或飼養任何動物、禽鳥、水族館或其他車輛。

13.不得在處所內進行或準許烹飪，亦不得將處所用作住宿或作任何不適當、令人反感或不道德的用途。儘管有上述規定，經批准的設備和微波爐仍可用於為員工和訪客加熱食品和沖泡咖啡、茶、熱巧克力和類似飲料，但此類使用必須符合所有適用的聯邦、州、縣和市法律、法規、條例、規則和條例。

14.未經房東明確書面同意，承租人不得佔用或允許將房屋的任何部分用作信使式操作或派遣辦公室、公共速記員或打字員，或用於製造或銷售任何形式的酒、毒品或煙草，或用作醫療辦公室，或用作理髮店或美甲店，或用作職業介紹所。承租人不得僱用或支付房屋內的任何員工，但在房屋內為該承租人實際工作的人除外，也不得在房屋內刊登招聘勞工的廣告。

15.房東保留權利拒絕或驅逐房東判斷為醉酒或受酒精或毒品影響的任何人，或以任何方式做出任何違反本規則和規定的任何行為的人。

16.大樓和承租人內部不得有吸煙的煙草產品，其員工和代理人不得在大樓或物業的入口處、走廊、人行道、大堂、法院、大廳、樓梯、電梯、前廳或其他地方閒逛或 用於吸煙或任何其他目的，也不得以任何方式阻礙這些區域，並應僅將其用作場所的出入口。

C-2

17.承租人應將其所有垃圾和垃圾存放在房屋內部。不得將任何材料放置在垃圾箱或容器中，如果此類材料的性質使其不能在建築物附近以常規和慣常的方式處理垃圾和垃圾，而不會違反管理此類處理的任何法律或法規。所有垃圾、垃圾和垃圾處理應放置在室外垃圾桶或垃圾桶內進行清理，不得將此類垃圾桶或垃圾桶超載，不得將垃圾、垃圾或垃圾放置在該垃圾桶或垃圾桶外面或周圍。

18.承租人應遵守房東或任何政府機構制定的所有安全、消防和疏散程序和規定。承租人應與房東合作，將火災和相關危險造成的損失或風險降至最低。

19.未經業主事先書面同意，不得將遮篷或其他突出物安裝在建築物的外牆上，而除業主標準百葉窗外，不得將窗簾、百葉窗、百葉窗或屏風安裝在或懸掛在處所的任何窗户或門上，或用於與該等窗户或門相關的用途。所有懸掛在建築物周邊的建築物或空間內的天花板電氣設備必須是熒光燈和/或房東事先書面批准的質量、類型、設計和暖白色燈泡顏色。未經業主事先書面同意，任何窗户的內部或外部均不得塗抹或以其他方式防曬。承租人應遵守業主關於打開和關閉附在房屋窗户上的窗簾的規定，窗簾可以看到建築物或物業的任何內部部分。

20.大樓內反射或允許光線和空氣進入大廳、通道或其他公共場所的窗框、窗扇、天窗、窗户和門不得被承租人遮蓋或阻擋，也不得在窗臺上放置任何瓶子、包裹或其他物品。

21.房客必須遵守房東的要求，告知員工房東的重要物品。

22.租户必須遵守加州勞動法6404.5節中規定的加利福尼亞州禁煙法，以及任何不時生效且未被該州法律取代的當地禁煙法。

23.承租人 在此承認房東沒有義務為房屋、建築物或財產的利益提供警衞服務或其他安全措施。承租人特此承擔一切責任，保護承租人及其代理人、員工、承包商、受邀者和客人及其財產不受第三方行為的影響，包括鎖上門和關閉其他進入房屋的途徑，無論房東是否選擇為財產或其任何部分提供安全保護。承租人還承擔房東自行決定提供的任何安全和安保設備、服務和程序可能無效，或可能發生故障或被未經授權的第三方規避的風險，承租人除承擔本租賃項下的其他保險義務外，還應在承租人希望針對與此類事件相關的損失提供保護的範圍內獲得自己的保險。承租人應配合房東制定或法律要求的任何合理的安全或安保計劃。

C-3

24.所有電氣或機械性質的辦公設備應由承租人放置在業主批准的環境中，以吸收或防止任何振動、噪音和煩擾。

25.承租人不得在大樓的任何空間使用任何手推車，但配備橡膠輪胎和橡膠護欄的手推車除外。

26.沒有拍賣、清算、火災 出售，停業或在未經房東事先書面同意的情況下，在房屋內進行破產出售。

27.任何租客不得使用或準許將處所的任何部分用作居住宿舍、寢室或宿舍。

28.承租人不得使用該房產，從而導致本大樓的保險費高於本大樓的正常保險費。

29.承租人應允許房東和/或房東的供應商和承包商在房屋內和建築物外部周圍使用人造光和電流，以便房東履行其在租賃下的義務。

房東保留 隨時更改或廢除任何一項或多項這些規章制度的權利，或制定房東判決中可能不時需要的其他和進一步合理的規章制度，以管理、維護和保持房屋、建築物和財產的安全、護理和清潔，以及維護其中的良好秩序。房東可為任何特定租客的利益放棄任何一項或多項這些規則和法規，但房東的這種放棄不得解釋為對任何其他租户的此類規則和法規的放棄，也不得阻止房東此後對物業的任何或所有租户執行任何此類規則或法規。承租人應被視為 已閲讀這些規則和規定，並同意遵守這些規則和規定，作為其佔用房屋的條件。

C-4