附錄 99.1

致我們的股東

截至2022年12月31日的財年，歸屬於普通股的淨收益/（虧損）為（4.086億美元），攤薄後每股收益/（2.13美元），而去年同期為1.011億美元，攤薄每股0.53美元。

截至2022年12月31日的財年，經調整後的運營資金（對我們的持續業務進行逐一比較，剔除某些一次性資金）為6.089億美元，攤薄每股3.15美元，而去年同期為5.499億美元，攤薄每股2.86美元，每股增長0.29美元。第5頁詳細介紹了這一增長。

截至2022年12月31日的財年，運營資金（蘋果對橙子，包括一次性）為6.389億美元，攤薄每股3.30美元，而去年同期為5.711億美元，攤薄每股2.97美元。有關報告的運營資金與調整後的運營資金的對賬情況，請參閲第 5 頁。

以下是我們按業務部門劃分的財務業績（以淨營業收入格式顯示）：

此處包含的某些陳述構成前瞻性陳述，該術語的定義見經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條。前瞻性陳述不能保證業績。它們代表我們的意圖、計劃、期望和信念，並受許多假設、風險和不確定性的影響。我們未來的業績、財務狀況和業務可能與這些前瞻性陳述中表達的業績、財務狀況和業務存在重大差異。決定這些陳述和我們的其他前瞻性陳述結果的許多因素超出了我們的控制或預測能力。目前，其中一些因素是利率和通貨膨脹的上升，以及 COVID-19 疫情對我們的業務、財務狀況、經營業績、現金流、經營業績的持續影響，以及這些因素已經並將繼續對我們的租户、全球、國家、地區和地方經濟以及金融市場和整個房地產市場產生的影響。有關可能對我們的前瞻性陳述結果產生重大影響的因素的進一步討論，請參閲 “第1A項。風險因素” 載於我們截至2022年12月31日的10-K表年度報告的第一部分，該報告的副本隨信附於本函或可在www.vno.com上查看。對於這些陳述，我們聲稱保護了1995年《私人證券訴訟改革法》中包含的前瞻性陳述的安全港。本節包含或提及的警示性陳述對隨後歸因於我們或任何代表我們行事的人的所有書面和口頭前瞻性陳述均作了明確限定。我們不承擔任何義務公開發布對前瞻性陳述的任何修訂，以反映本信函發佈之日之後發生的事件或情況。

下表對報告的運營資金與調整後的運營資金進行了對賬：

經調整後，運營資金在2022年增加了5,900萬美元，合每股0.29美元，增長了10.1％。以下是細節：

成績單

自從我從1980年開始經營Vornado以來，股東總回報率為每年10％，但最近低於標準水平。股息佔Vornado年回報率的2.9個百分點。

下表顯示了截至2022年12月31日的各個時期以及2023年迄今為止，Vornado與以紐約為中心的同行和Office REIT指數相比的股東總回報率：

最近的回報受到了COVID的負面影響。如果我們在疫情之前的2019年12月31日完成這張表，那麼 “二十年” 線上的數字將分別為569.9％、—％和468.9％。

在去年的信中以及前幾年的信中，我們附上了一張圖表，戲劇化了我們的股價與資產價值（NAV）之間的脱節。不知何故，今年似乎並不那麼重要。

十年收益記錄

按照我們的慣例，我們在下表中列出了以絕對美元和每股金額計算的十年記錄：

            

1 由以紐約市為中心的同行組成：SL Green、帝國房地產信託基金和派拉蒙集團。

2 所有年份僅包括2022年底擁有的房產，不包括賓夕法尼亞酒店。

收購/處置

這是為期十年的收購和處置時間表。

在過去的十年中，我們的處置總額為179億美元，淨賣方為141億美元。自2020年以來，隨着價格的飆升，我們的活動有所下降。

2019年的處置包括零售合資企業的26.65億美元，上限利率為4.5％，收益為12.05億美元。（3）2017年的處置包括JBG SMITH分拆的59.97億美元，2015年的處置包括Urban Edge Properties分拆的37.0億美元。這些分拆並未確認任何收益。

這裏的行動在我們的收購/處置團隊所在的45樓舉行。感謝邁克爾·佛朗哥、執行副總裁邁克爾·施尼特、企業法律顧問史蒂夫·博倫斯坦、高級副總裁克里夫·布羅瑟、布萊恩·坎特雷爾、亞當·格林和賈裏德·圖斯曼以及副總裁塔蒂亞娜·梅拉梅德。

            

3 我們公佈的財務報表中報告的GAAP收益為25.71億美元，差額是資產留存部分的公允價值基礎有所提高。其中大部分收益被2020年4.091億美元和2022年4.830億美元的減值費用所逆轉。

租賃... 租賃... 租賃

我們業務的使命是通過增加精心挑選的房產來擴大我們的資產基礎，並通過集約和高效的管理增加價值，為股東創造價值。我們的運營平臺是橡膠與道路交匯的地方，租賃是主要活動。

按照我們的慣例，我們在下面列出了我們業務的租賃和入住統計數據。

2022 年零售業的市值為負值是由霍利斯特在第五大道666號續訂租約的租金減少所推動的。不包括這筆交易，我們的零售GAAP和市值現金計價將分別為正33.5％和23.4％。

感謝我們的租賃隊長：格倫·魏斯和海姆·切拉。還要歸功於紐約辦公室租賃機器：執行副總裁喬什·格里克、愛德華·裏瓜迪、賈裏德·西爾弗曼、賈裏德·所羅門、瑞安·利維、安東尼·庫吉尼和喬丹·多諾休；以及零售業執行副總裁埃德·霍根、傑森·莫里森和詹妮爾·戴維斯；感謝在超市和加州街 555 號同時經營租賃的副總裁保羅·海寧；以及THE 的託尼·麥金託什和拜倫·莫頓瑪特。我們還感謝我們的內部法律團隊及其領導人、執行副總裁帕姆·卡魯索和埃拉娜·巴特勒。

資本市場

年底，我們有34億美元的即時流動性，包括10億美元的現金和限制性現金、4.72億美元的美國國庫券以及25億美元循環信貸額度的19億美元可用資金。今天，我們有32億美元的即時流動性。我們還有超過80億美元的未支配資產。

自2022年1月1日以來，我們已經執行了五筆資本市場交易，總額為33億美元。我們的資本市場團隊又度過了強勁的一年。特別感謝副總裁塔蒂亞娜·梅拉梅德和高級副總裁賈裏德·圖斯曼。

6月，我們完成了對西33街100號的4.8億美元再融資，這是一座110萬平方英尺的建築，由85.9萬平方英尺的辦公空間和25.5萬平方英尺的零售空間組成。截至2024年3月，純息貸款的利率為SOFR加1.65％，此後將提高到SOFR加1.85％。截至2024年3月，該貸款的利率已轉換為5.06％的固定利率，在2027年6月之前轉換為5.26％。該貸款將於2027年6月到期，有兩個為期一年的延期選項，具體取決於還債覆蓋率和貸款價值測試。該貸款取代了之前的5.8億美元貸款，該貸款的利息為倫敦銀行同業拆借利率加1.55％，計劃於2024年4月到期。

6月，我們完成了佔地120萬平方英尺的曼哈頓辦公樓百老匯770號的7億美元再融資和擴建工程。純息貸款的利率為SOFR加2.25％，將於2024年7月到期，有三個為期一年的延期選項（2027年7月已全面延期）。截至2027年7月，該貸款的利率已轉換為4.98％的固定利率。該貸款取代了之前的7億美元貸款，該貸款的利息為SOFR加1.86％，計劃於2022年7月到期。

6月，我們修改並延長了兩項循環信貸額度中的一項。經修訂的12.5億美元貸款利率為SOFR加1.15％。該設施的期限從2024年3月延長至2027年12月，並已全面延長。設施費為25個基點。2022年8月16日，在2027年8月之前，從該融資機制提取的5.75億美元的利率轉換為3.88％的固定利率。我們的其他12.5億美元循環信貸額度將在2026年4月到期，經全面延期，利率為SOFR加1.19％，融資費為25個基點，並且已完全可用。

6月，我們將8億美元的無抵押定期貸款從2024年2月延長至2027年12月。延期貸款的利率為SOFR加1.30％，並轉換為4.05％的固定利率。

8月，擁有西34街330號土地費用利息的合資企業完成了1億美元的再融資，我們持有該土地34.8％的權益。純息貸款的利息固定利率為4.55％，將於2032年9月到期。在再融資方面，我們實現了1,050萬美元的淨收益。該貸款取代了之前的5,020萬美元貸款，該貸款的固定利率為5.71％。

12月，位於第五大道697-703號的4.5億美元無追索權抵押貸款到期但尚未償還，當時貸款機構宣佈了違約事件，我們通過第五大道和時代廣場合資公司持有44.8％的利息。12月，貸款人從本金餘額中使用了2900萬美元的房地產級資金，截至2022年12月31日，貸款餘額為4.21億美元。該合資企業正在與貸款機構就重組進行談判，但無法保證這些談判的時機和最終解決方案。迄今為止確認的減值費用使我們的權益基礎降至我們在4.21億美元無追索權貸款餘額中所佔的份額，因此，我們認為不會有任何進一步的減值費用。

在這一年中，我們進行了20億美元的利率互換，並延長了5億美元的互換，使我們的浮動利率債務佔債務總額的百分比從47％降至27％。明年，22億美元的利率上限緩解了我們對LIBOR/SOFR的敞口因28億美元的未置換浮動利率債務而增加。我們超過10億美元現金的利息收入是自然的對衝工具。

以下是我們截至2022年、2021年和2020年12月31日的資產負債表的右側。

與COVID相關的收入減少和更高的利率對我們的信用統計數據產生了負面影響。這導致標準普爾下調至BBB-，穆迪下調至Baa3。（4）隨着收入的恢復和提高，隨着可變業務的持續復甦，我們的入住率回升至歷史上的97％，以及PENN 2的租金上升，我們的目標是重新獲得評級。

固定利率債務佔債務的73％，加權平均利率為3.6％，加權平均期限為4.4年；浮動利率債務佔債務的27％，加權平均利率為5.9％，加權平均期限為2.8年。考慮到利率上限，27％降至6％。我們的上限和互換期限比我們的貸款到期日短。

Vornado仍然致力於維持我們的投資等級評級。

            

4 我們所有的紐約同行和大多數中央商務區辦公房地產投資信託基金都在同一條船上。

零售

零售業已經觸底。租户活動正在從沒有興趣和沒有旅行到現在相當活躍的市場，但仍處於最低限度的定價。我們預計，從現在開始，活動和定價將加速。

我們的交易份額超過了應得的份額——例子是芬迪、貝魯蒂、絲芙蘭、Whole Foods、Wegmans、Canada Goose、Chase、Duane Reade、Bond Street Sushi、Stefano Ricci、Five Below、DSW Shoes、Hollister...

無論是個人還是集體，我們都擁有大量資產... 由56處房產組成的投資組合，260萬平方英尺的旗艦街零售區域集中在最好的大街——第五大道、時代廣場、賓夕法尼亞區和蘇活區。請訪問 www.vno.com 瞭解作品集的詳細信息和圖片。以下是我們零售業務的數學運算：

為了便於比較，應調整零售合資企業、其他銷售和服務外資產的2018年和2019年現金基礎NOI為3.242億美元和2.677億美元，使調整後的現金基礎NOI分別達到1.78億美元和1.94億美元。

我們預計，2021年現金基礎淨資產收益將不低於1.35億美元，2022年將不低於1.75億美元。我們 “比” 2021年的預期高出2500萬美元，比2022年的預期高出1400萬美元。

下面，我們按子市場細分零售業務：

賓夕法尼亞區

我們是賓夕法尼亞區最大的業主，佔地900萬平方英尺。賓夕法尼亞區的時代已經到來。PENN DISTRICT與我們的其他辦公資產不同... 它是一個大型的多棟建築羣，它是長期的，以開發為重點（開發和長期是ReitLand中最骯髒的兩個詞）。賓夕法尼亞區是我們投資組合中增長機會最高的區域。

我在過去幾年給股東的信中概述了我們對Farley、PENN 1和PENN 2的發展計劃。圖片、預算、退貨 (5) 和交貨日期都在我們的網站上。這三個令人興奮的大型項目中有兩個現已開放，第三個是PENN 2，計劃在年底之前完成。建成後，這三個總面積達520萬平方英尺，將構成我們對賓夕法尼亞區願景的首次亮相。以下是更新：

•備受讚譽的 Moynihan Train Hall 向公眾開放，我們的 Moynihan Food Hall 也是如此。我們在火車大廳的零售租賃進展順利，已執行了31份租約。在法利的西半部，我們正在開發90,000平方英尺的零售空間，它將作為連接曼哈頓西部和哈德遜廣場、我們的西部鄰居和東部的莫伊尼漢/賓夕法尼亞車站綜合大樓之間的連接線。這家零售店圍繞着32街走廊（閲讀購物中心）展開，我們預計該走廊將充當渠道，我們預計將吸引成千上萬往返賓夕法尼亞車站的辦公室工作人員。

•長島鐵路大廳的寬度翻了一番，高度翻了一番，達到寬60英尺，高18英尺，現已完成。任何認為不搬遷麥迪遜廣場花園（極不可能而且價格昂貴）就無法將賓夕法尼亞車站變成世界一流設施的人都應該看看這個宏偉的大廳。我們擁有LIRR大廳兩側的零售店。

•沃爾納多很榮幸成為莫伊尼漢火車大廳和LIRR大廳公私合作伙伴關係的主要負責人。

•在Farley，Meta（前身為Facebook）已根據為期15年的租約佔用了其73萬平方英尺的面積。

•在PENN 11，我們的主要租户已擴大到40萬平方英尺。

•在PENN 1，我們全新的大堂和多層便利設施已建成並開放。我們這裏的便利設施種類繁多（我們認為這是迄今為止該市最大的便利設施套餐），而且獨特，專為租户的勞動力羣體量身定製，並受到租户和經紀人的好評。

•在PENN 1的七樓，我們的體驗和租賃中心開放而繁忙。這座佔地 14,000 平方英尺的設施配有多個比例模型和從天花板到牆的視頻，生動地説明瞭我們對賓夕法尼亞區將成為的建築、餐廳、零售、便利設施、生活方式和工作方式的願景和規劃，並將其變為現實。

•在 PENN 2 上，Bustle 完成了。幕牆的重覆已完成 85%。Loggia的施工正在進行中，大堂建設已經開始。Bustle 底部的 LED 照明已經完成了大約一半，非常壯觀——看一看。

•在賓夕法尼亞酒店，建築物拆除已降至七樓，預計將於年底完工。

我們的賓夕法尼亞大學區開發團隊由巴里·蘭格領導，包括大衞·貝爾曼、朱迪·凱斯勒、艾倫·里根、桑迪·里斯、布萊恩·湯普森、妮可·多索、亞歷杭德羅·諾波夫、安德魯·亨特和摩根·曼。特別向格倫·魏斯、巴里·蘭格、喬什·格里克和布拉德·齊茲莫爾致以敬意，他們是創建 PENN 1 獨特的食物、聚會和社交空間的指路明燈。而且，感謝丹·香農在 PENN 2 上所做的出色而富有創造性的作品。

            

5 我們每年審查預算和回報。今年，我們將法利的預期增量現金收益率從6.4％更新至6.2％，PENN 2從9.0％更新至9.5％，PENN 1從12.2％更新至13.2％，將這三者的加權平均回報率從8.0％提高到8.3％。

一些想法，2022 年版本

部分重印了去年的內容。

•首先，我要向我們在紐約、帕拉默斯、芝加哥和舊金山的Vornado人大喊大叫，他們在租賃、開發、45樓、Paramus、運營和BMS等領域非常有才華，他們都是班主A+。

•2022 年是美好的一年。參考第4頁，我們的每個利潤中心都比上年有所改善，總計增加了1.286億美元，或12.4％。但是，短期內將更具挑戰性。

•我們現在正接近經濟風暴的焦點，我預計情況會變得更糟。美聯儲正在發揮通貨膨脹對抗者的作用，利率和股市正在重新評級，經濟正在放緩，裁員正在開始。在這個週期中，全國範圍內的中央商務區辦公大樓是共同的敵人。在業內一些最大的公司的帶動下，違約和 “歸還鑰匙” 已經開始。沒有新的債務可供辦公，所以沒有買房，沒有賣房，沒有新房。當貸款到期時，唯一可用的再融資（以及有爭議的再融資）來自現有的貸款機構。僅有少量股權以竊取交易的價格出現。這一切持續了多長時間和深度是不可知的，因此流動性是主要事件。

我們的資產負債表策略是主要依賴（70％）項目層面的無追索權債務（老式抵押貸款），這些債務由我們估計總公允價值為106億美元（貸款價值佔74％）的資產作為抵押。我們有超過80億美元的未抵押房地產資產。我們的債務中只有25％（6）是追索權。以下是追索權債務的細節：

•鋼鐵、混凝土和幕牆很重要，但在我們的業務中，資本是必不可少的原材料。我們現在正處於美聯儲緊縮週期的中間，其結果是利率上升（兩倍以上），價值下降，CRE資本市場被凍結。儘管美聯儲的資金為5％，但大多數普通的房地產運營商無法以10％的價格借款，或者根本無法借款。

以下是我們所做的：

o幾年前，當我們啟動Farley/Facebook、PENN 1和PENN 2項目時，我們投入了超過20億美元的現金，用於預付100％的開發和施工成本。那時我們還不知道那會有多有先見之明。因此，Farley/Facebook現已完成並已付款，PENN 1差不多如此，PENN 2將在年底之前完成。這三項資產總面積為520萬平方英尺，將是免費的、清理的、不受阻礙的... 這是一項了不起的壯舉。

OwE 處理了我們2023年的所有債務以及2024年的幾乎所有到期債務。

oWe進行了一系列互換和上限，使我們的有效浮動利率敞口降至總債務的6％。這些互換和上限雖然非常有用，但在大多數情況下，與貸款的到期日不符，因此只能提供部分保護。

我可以觀察到，對於在不斷上升的市場到期的貸款，確實沒有任何保護措施。我進一步觀察到，股票市場按當時的利率估值，即使長期鎖定，也不會給低利率貸款帶來任何價值。

o從今年第一季度開始，我們宣佈了規模合適（降低）的股息，使我們每年能夠保留1.28億美元的現金。我們的政策是我們的股息反映應納税收入。

•美聯儲的緊縮政策以及隨之而來的房地產資本市場凍結將創造機會，就像RTC時代一樣。麻煩總會創造機會。總的來説，貸款人確實不想拿回鑰匙，實際上確實需要將違約的貸款從賬面上清除，最初是小幅折扣，最後是以任何能使市場清理的折扣。因此，走出這個循環，許多不錯但槓桿過高的建築物將易手，被剝奪槓桿作用，而第二或第三所有者的基礎將低得多。我們擁有一流的操作平臺，並打算參與這個死亡和重生週期。

            

6此外，還有三筆總額為5.14億美元的抵押貸款出於税收目的提供擔保。

•在全國範圍內，辦公公司的股票已被壓制。地理位置、投資組合質量甚至資產負債表實力似乎並不重要。股市是否預測辦公樓已經過時，會受到廚房桌子和Zoom的幹擾？股市是否預測工作的未來、辦公室的未來甚至我們城市的未來都將受到挑戰？我們不這麼認為。

我們認為 WFH 或 WFA 不是生存威脅。儘管各公司仍在努力應對混合工作政策和適當的靈活性，但整體情緒正在轉向疫情前的規範。我們看到整個投資組合的返崗率確實有所回升，尤其是週二至週四。利用率接近60％，勢頭逐月改善。僱主和僱員都認識到，在辦公室一起工作可以帶來生產力、協作、創造力和文化方面的好處。

在我們的第四季度財報電話會議上，我在回答有關混合辦公的問題時説：“我想你可以假設星期五永遠都死了。把星期五當作假期... 而星期一就是一觸即發。”在去年的信中，我問：“有人認為每週工作九小時四天，休息三天有長處嗎？”

•2023年1月，我們與Citadel就公園大道350號建築完成了一項重要協議，其中包括他們的主租賃整座58.5萬平方英尺的建築（為我們解除了22.5萬平方英尺的空置空間）。這筆交易幾乎肯定會導致拆除，並在更大的組裝場地上新建一座佔地170萬平方英尺的宏偉塔樓。請參閲我們於 2022 年 12 月 9 日發佈的新聞稿。我們在華爾街有很多朋友，我敢説，無論以什麼衡量標準（股本回報率、每位員工回報率等），Citadel都處於行業領先地位，非常專注，正在積極發展。這筆交易證實了我們網站、開發團隊和紐約的質量。

這裏有關於WFH和WFA的教訓...有趣的是，肯告訴我，他的公司的一個重要差異化因素是，每個人每天上班，每週五天（我認為他們從早上 7:30 開始）。我認為支持在家辦公的公司將被拋在後面。而且我認為認為幾年後，數千萬美國人將在家工作，獨自在廚房的餐桌旁工作，這太荒謬了。那座辦公大樓和我們的大城市將空無一人。順便説一句，Zoom（又名好萊塢廣場）可能是一個顛覆者，但其股票從588美元跌至仍然很高的74美元。

•市場要求最高質量、高度便利化、以交通為基礎的空間。我們的投資組合符合要求：賓夕法尼亞區、百老匯770號、法利、美洲大道1290號、加利福尼亞街555號、THE MART、未來的開發用地，公園大道350號和賓夕法尼亞15號等。

•我對賓夕法尼亞地區的興奮和信念逐季度增長。我仍然認為，制勝策略是讓投資者在高增長、以發展為導向的賓夕法尼亞大學區或其他本身就非常棒的PENN DISTRICT、A類傳統核心資產或兩者兼而有之之間做出選擇，而最有效的方法是首先通過追蹤器。儘管如此，我們還是決定暫停。這純粹是內部交易，沒有交易對手或截止日期，我認為明智的做法是推遲到COVID和當前的經濟風暴得到解決，工人集體返回辦公室，施工進一步進行等等。不用着急，讓我們把事情做好。

•GPP程序有點爭議，正在訴訟中。我在2022年第三季度電話會議上發表了我認為是顯而易見的評論，即 “當前環境中的不利因素根本不利於從頭開始發展”，這被解釋為我們放棄了宏偉的計劃，這無意中製造了旋風。沒有什麼比這更離真相了。經濟狀況所必需的暫停並不是放棄的。

順便説一句，我們在賓夕法尼亞區已經取得的成就贏得了勝利... 看看莫伊尼漢火車大廳、LIRR Concourse、Farley 的 Facebook、PENN 1、PENN 2 以及第七大道沿線長達兩個街區的喧囂。

•由於通貨膨脹成為當今的話題，應該指出的是，紐約辦公樓的重置成本正在急劇上升。重置成本一直是主要指標，預示着我們現有的辦公樓庫存的價值將增加。

在紐約房地產的歷史上，所有的大牛房東市場都經歷了一段供應受限的時期，而我們現在在這裏。資本市場現在幾乎不可能建造新的東西。

•在我們瀏覽資產組合時，我們在曼哈頓、皇后區有超過六個絕佳的住宅開發/改造機會，在北弗吉尼亞州有一個機會。我們擁有專業知識，我們在220和雷哥公園的亞歷山大酒店的成功證明瞭這一點，並將抓住這些機會，所有這些都涉及發展和耐心。

•我們確實認為今年將出現的一個主題是更加關注房東的素質。許多房東，尤其是私人房東，開始為高槓杆水平而苦苦掙扎，這可能會限制他們在建築物上投資資本，在某些情況下甚至限制他們保留資產的能力。租户及其經紀人將避開這些建築物。像沃爾納多這樣強大、資本充足的房東將從中受益。

•我們傾聽租户的意見，因此，我堅信他們想要的工作方式正在迅速改變。越來越多的租户拒絕嚴格、封閉的住宅區模式，轉而採用不太正式、更具創造性的西區模式。在紐約的4億平方英尺中，我猜只有大約一半的空間真正符合未來工作場所的條件。

•我們的 Soundstage 合作伙伴關係繼續追求並取得良好進展。

•在這封信中自豪地佔據了整整一頁和英雄照片多年之後，220號中央公園南方基本完工，現在有了這段簡短的段落。迄今為止，總銷售額為32.23億美元。我們的銷售額已超過97％，我猜未來剩下的幾筆銷售還有9000萬美元的收入。作為該產品取得巨大成功的指標，轉售價格上漲並大幅上漲，我相信220是最近唯一轉售價格上漲的開發項目。

•我們正在與一家運營商交談，希望在賓夕法尼亞區的一個場地上競標曼哈頓的博彩牌照。去年，我寫了以下關於曼哈頓遊戲的文章，這篇文章在今天是雙重有效的：

遊戲現在無處不在。在曼哈頓的輕鬆車程內，有多達30個遊戲場所。互聯網遊戲是下一件大事，預計其受眾將比實體賭場都要多得多（我知道人們甚至可以押注擲硬幣、每次向下或每次罰球）。紐約州已經批准了七張賭場牌照，其中四張已經在州北部頒發了（我知道它們表現不佳），三張下州牌照的起步還有七年。人們越來越多地爭論下州許可證的發放將加快，曼哈頓將發揮作用。揚克斯賽道和渡槽賽道有兩張下州賽道牌照（僅限老虎機），表現良好。Scuttlebutt 認為，這兩人將獲得三張完整的下州賭場牌照中的兩張，然後第三張會去哪裏？在我看來，第三張牌照去長島或威徹斯特的另一個場地是沒有意義的，這樣可以將收入與現有的揚克斯或渡槽分開。第三張也是最後一張許可證去曼哈頓是完全合理的。作為萬物的中心，曼哈頓將為我們的教育系統創造迄今為止最高的收入；畢竟，我們參與其中不是為了最大限度地提高税收嗎？到目前為止，曼哈頓的酒店客房、餐廳、博物館、旅遊景點數量最多，該地區的交通網絡是以曼哈頓為樞紐設計的。

•高税收、人口稠密的城市中心與低税/免税、天氣通常温暖、歡迎商業的州之間的競爭是當今的話題。在 “這永遠不會發生... 但應該如此” 中，一個北方人口稠密的城市州的第一位承認所有這一切並減少税收的州長將被大肆宣揚。

我連續第四年質疑紐約州遺產税是否明智。我在這裏重複我之前説過的話：

在紐約州，收入最高的2％的人繳納了整整50％的個人所得税，因此他們必須繼續納税居民。漏洞出在2％的人身上，他們已經走到了職業生涯的盡頭。我認識的大多數人都願意為在紐約生活的特權繳納更高的所得税，但討厭在紐約死亡的特權死亡人數為16％的前景。紐約州的遺產税僅帶來該州年度預算的1/150左右。遺產税應該被廢除。讓我們的最高納税人走到生命的盡頭既是好的經濟政策，也是好的政治。順便説一句，高税收的加利福尼亞州沒有遺產税，新澤西州在2018年廢除了遺產税。

•一年前，我曾在四個上市公司董事會任職，均為家族成員——Vornado、Alexander's、Urban Edge和JBG SMITH。今天，我在兩個董事會任職 —— Vornado 和 Alexander's。

•我們敏鋭地意識到，自年初以來，我們的股票已經下跌了25％，跌至難以置信的15美元；其他所有人都在同一條船上這一事實並沒有給我帶來安慰。這讓人想起了回購的話題。我們知道如何進行回購；很久以前，我們在四年內回購了Vornado60％的股票。近年來，當其他人進行回購時，我們一直袖手旁觀，而評論員則要求我們縮小眾所周知的資產淨值差距，這是有充分理由的。在這個波動劇烈且市場封閉的時期，很難估計資產淨值，儘管如此，我們目前的股價看起來很有趣。

•我們相信紐約，我們的家鄉，美國最重要的城市。紐約是美國的經濟和文化之都（自由女神像位於紐約港是有原因的）；它是世界金融中心；它吸引了最優秀和最聰明的人才；它擁有龐大且不斷增長的受過高等教育和多元化的勞動力，八支職業運動隊、林肯中心和卡內基音樂廳、百老匯、很棒的博物館、一流的餐廳和夜生活、最好的醫院和大學，當然還有最大的集中地財富500強總部，現在是一個不斷髮展的大型技術中心... 你明白了消息。

環境、社會和治理（“ESG”）

我們的董事會和高級管理層為Vornado在ESG方面的全國領導地位感到自豪，它改善了我們的社區、建築物和租户體驗。我們將繼續通過我們強大的ESG計劃在2030年願景和基於科學的目標承諾的基礎上再接再厲。我們的完整計劃可以在我們的網站www.vno.com/sustainability上找到。

主要成就包括：

•在我們運營的關鍵市場中，為Vornado直接管理的電力購買了100％的可再生能源積分（REC）。這些可再生能源包括來自位於紐約州和加利福尼亞州的水力發電、太陽能和風能設施的再生能源。

•自2009年以來，我們的在職辦公產品組合的總能耗降低了28％

•今年我們的在職辦公室投資組合中達到了64％的廢物轉移率，而我們的長期目標為75％

•獲得了多個獎項，以表彰我們在可持續發展方面的持續行業領導地位，包括第12屆NAREIT光明領袖獎；能源之星年度持續卓越合作伙伴以及全球房地產可持續發展基準（GRESB）中多元化辦公/零售房地產投資信託基金的全球 “行業領導者”，在美國同行中排名第 #1 位

我們使用數據來衡量目標的進展情況，使我們的目標與租户保持一致，規劃我們的長期項目，並以有意義的方式與利益相關者互動。我們使用碳核算軟件、能源審計和模型以及建築自動化軟件來：

•管理我們的整個投資組合中的廢物、水和能源減少戰略

•為每座建築創建路線圖，以瞭解如何實現碳中和

•為我們的測量、驗證和報告要求提供準確和可操作的數據

通過繼續教育和職業發展，我們擴大了服務範圍，側重於一流員工的健康和福祉。通過我們的 Vornado 志願者計劃，我們的員工為當地組織提供了支持，包括人居署、Breaking Ground、中央公園保護協會和西塞羅項目。在賓夕法尼亞區，我們推出了WorkLife，這是Vornado的便利設施生態系統，使我們的租户、員工和社區能夠專注於工作和自我護理。我們定期提供思想領袖、娛樂和健康項目，重點是為我們的組織和個人提供支持。

我們的董事會，尤其是我們的提名和治理委員會，負責監督環境、社會和治理，包括氣候變化風險。2023 年，作為高管薪酬計劃的一部分，我們繼續分配 ESG 績效指標。我們關於公司治理的討論包含在我們的委託書中，該委託書可在www.vno.com/proxy和我們網站www.vno.com/governance的治理部分上查看。2023年，我們將繼續關注美國證券交易委員會在氣候披露潛在規則制定方面的進展。我們的 ESG 敍述以透明的方式講述，並得到數據的支持。所有內容都可以在www.vno.com/可持續性上找到。

感謝領導我們ESG工作的勞倫·莫斯、薩曼莎·本韋努託和史蒂夫·博倫斯坦。

我們通過公司內部的晉升不斷擴大我們的領導團隊。請和我一起祝賀今年的課程；這是他們應得的。

Paul Heinen 被提升為 THE MART 執行副總裁兼首席運營官

傑拉爾德·科爾斯被提升為賓夕法尼亞州地區營銷高級副總裁

傑森·莫里森被提升為零售租賃高級副總裁

毛利克·沙阿被提升為THE MART建築運營和施工高級副總裁

傑西·伯恩斯被提升為負責福利的副總裁

朱利安·費拉爾多被提升為零售設計副總裁

邁克·利皮茨被提升為能源管理和報告副總裁

拜倫·莫頓被提升為THE MART副總裁兼租賃聯席主管

託尼·麥金託什被提升為THE MART副總裁兼租賃聯席主管

丹妮爾·歐文被提升為芝加哥集體版和女性版 THE MART 的副總裁

歡迎來到高級副總裁兼首席可持續發展官勞倫·莫斯。

謝謝你，恭喜邁倫·毛爾，他在服役35年後退休。我們會想念他並祝他一切順利。

我們的運營平臺負責人是業內最優秀的。我向我的合夥人邁克爾·佛朗哥、格倫·魏斯、巴里·蘭格、海姆·切拉和湯姆·薩內利表示敬意；也向我的長期合夥人大衞·格林鮑姆和喬·麥克諾表示敬意，他們現在是兼職人員。我們傑出的14位分部執行副總裁值得特別認可和感謝。還要感謝我們非常有才華和勤奮的 25 位高級副總裁和 58 位副總裁，他們讓列車每天準時運行。

我們的 Vornado 家族發展壯大，今年有 9 次結婚，15 次出生，其中 7 個女孩和 8 個男孩。

我們代表Vornado董事會、高級管理層和3,146名員工，感謝股東、分析師和其他利益相關者的持續支持。

史蒂芬·羅斯

董事長兼首席執行官

2023年3月31日

今年，我再次提議協助股東購買我妻子屢獲殊榮的百老匯作品《Pi的生活》的門票。如果我能幫上忙，請致電。

Emi 是 ED d'27 WooHoo

附錄

以下是經調整後的淨收益（虧損）與淨收益（虧損）的對賬（2022年底擁有的房產）：

以下是經調整後的淨收入（虧損）與FFO和FFO的對賬：