附件：99.1

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漢密爾頓公園大廈有限責任公司

財務報表-未合併的重大合資企業

截至2022年12月31日(未經審計)和2021年(已審計)

以及截至2022年12月31日(未經審計)、2021年(已審計)和2020年(未經審計)的年度

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漢密爾頓公園大廈有限責任公司

(未合併的重要合資企業)

資產負債表

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請參閲財務報表附註。

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漢密爾頓公園大廈有限責任公司

(未合併的重要合資企業)

運營説明書

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請參閲財務報表附註。

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漢密爾頓公園大廈有限責任公司

(未合併的重要合資企業)

會員資本變動表

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請參閲財務報表附註。

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漢密爾頓公園大廈有限責任公司

(未合併的重要合資企業)

現金流量表

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請參閲財務報表附註。

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漢密爾頓公園大廈有限責任公司

(未合併的重要合資企業)

財務報表附註

2022年12月31日(未經審計)、2021年(已審計)和2020年(未經審計)

注1.重大會計政策

業務範圍：漢密爾頓公園大廈有限責任公司(“合資企業”或“物業”或“合夥企業”)於2009年在馬薩諸塞州成立。該合資企業擁有並運營着位於馬薩諸塞州布魯克林的409個住宅公寓單元。截至2021年12月31日及截至2021年12月31日的年度，該合資企業由New England Realty Associates Limited Partnership(NERA)擁有40%的股份，是根據S-X法規第3-09條要求獨立財務報表的“重大未合併子公司”。到2022年，合資企業不再被視為重要的子公司。

準備依據：按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則編制財務報表，要求管理層作出估計和假設，以影響在財務報表之日報告的資產和負債額、或有資產和負債的披露以及報告期內報告的收入和費用。因此，實際結果可能與這些估計不同。

合夥公司定期及持續評估其估計，包括與收購、發展及評估其房地產的賬面價值及對合營企業的投資及墊款有關的估計。該夥伴關係的估計是基於歷史經驗、當前市場狀況和各種其他被認為在當時情況下是合理的假設。然而，由於無法確定未來發生的事件及其影響，因此確定估計數需要作出判斷。夥伴關係的關鍵會計政策是那些要求對高度不確定的這類事項作出假設的政策。不同的估計可能會對夥伴關係的財務結果產生實質性影響。影響這些政策和估計的應用的判斷和不確定性可能會導致在不同條件和情況下報告的金額大不相同。

收入確認：來自住宅和商業物業的租金收入在相關租賃期內確認。對於住宅租户，60天的欠款從收入中扣除。當局會按個別情況評估商户的情況。商業物業的某些租約規定增加階梯最低租金，在租賃期內按直線計算。對住宅租賃作出的讓步也是按直線計算的。

所購物業的高於市價及低於市價的租賃值最初是根據(I)根據每份原地租約須支付的合約金額與(Ii)管理層估計的各相應原址租約的公平市場租賃率之間的差額的現值(使用反映所收購租約相關風險的貼現率)而記錄的，該等差額在相當於高於市價的租約的剩餘租期及低於市價的租約的初始期限加任何低於市價的固定利率續期選擇權的期限的期間內計算。資本化的高於市值的租賃金額計入各自租約剩餘期限內基本租金收入的減少，資本化低於市值的租賃價值計入剩餘初始期限的基本租金收入的增加加上各自租賃的任何低於市值的固定利率續期期權的條款。

根據這一標準，夥伴關係評估非租賃組成部分(包括公共區域維修服務的租賃安排)和相關租賃組成部分(租賃收入)。如果非租賃組件和相關租賃組件的轉移時間和模式相同，則租賃組件是主要組件。夥伴關係選擇了一個允許的實際權宜之計。對於(I)包括公共區域維護服務的涉及房地產的經營租賃安排以及(Ii)包括房地產税和保險費在內的所有房地產安排，我們在綜合收益表中將這些金額計入租賃收入。我們記錄承租人在發生相關費用期間償還的金額。

出租物業：租賃物業按成本減去累計折舊列報。維護和維修在發生時計入費用；改善和增加改善或延長資產壽命的項目計入資本化。當資產被報廢或以其他方式處置時，資產的成本和相關的累計折舊從賬目中註銷，處置的任何收益或損失都計入收益。全額折舊的資產從賬目中移出。租賃物業在其估計使用年限內按直線折舊和加速折舊。對長期租賃的重大收購進行評估，以確定購買價格的一部分是否可分配給非市價租金等無形資產。

5

於收購租賃物業時，合營公司估計所收購有形資產的公允價值，包括土地、樓宇及裝修，以及確認所承擔的無形資產及負債，一般包括(I)高於及低於市場租約、(Ii)就地租賃及(Iii)租户關係的公允價值。合營公司按其公允價值將購買價格分配給所收購的資產和承擔的負債。如果收購的淨資產/承擔的負債超過交易的購買對價，合營企業記錄商譽或廉價購買的收益(如有)。在估計所收購有形及無形資產的公允價值時，合營公司會考慮其盡職調查及營銷及租賃活動所取得的有關每項物業的資料，並採用各種估值方法，例如利用適當折現率及資本化率估計現金流量預測、估計扣除折舊後的重置成本，以及現有的市場資料。被收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。

收購的其他無形資產包括原址租約價值及租户關係價值的金額，該等價值乃根據管理層對各租户租約的具體特點及合營企業與各自租户的整體關係的評估而釐定。管理層在分析原址租約價值時須考慮的因素包括在假設預期租賃期內考慮當前市場情況的入賬成本估計，以及執行類似租約的成本。在估計持有成本時，管理層包括房地產税、保險及其他營運開支，以及按市場價格估計預期租賃期內的租金損失，視乎當地市場情況而定。在估計執行類似租賃的成本時，管理層考慮租賃佣金、法律和其他相關費用。管理層在評估租户關係時考慮的因素包括合營企業與租户現有業務關係的性質及程度、與租户發展新業務的增長前景、租户的信貸質素及對租約續期的期望。原址租約的價值在各自租約的剩餘初始期限內攤銷至費用。租户關係無形資產的價值在關係的預期壽命內攤銷為費用。

如果事實和情況表明出租物業的賬面價值可能會減值，則應準備一份價值分析。估計的未來未貼現現金流量與資產的賬面價值進行比較，以確定是否需要減記至公允價值。

租賃費：租賃費用在相關租賃期限內按直線原則資本化和攤銷。當相應費用不再適用時，未攤銷餘額將計入費用。

遞延融資成本：獲得融資所產生的成本在相關債務期限內資本化和攤銷。遞延融資成本在資產負債表中列示為直接從與遞延融資成本相關的債務負債賬面價值中扣除。在所有情況下，此類成本的攤銷都包括在利息支出中，截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度約為65,000美元。

所得税：編制財務報表的依據是合資企業有權作為合夥企業享受税務待遇。因此，沒有記錄所得税準備金。(見附註10)

現金等價物：合資公司將現金等價物視為購買的期限為三個月或以下的所有高流動性工具。

綜合收入：全面收益被定義為成員權益的變化，不包括與所有者的交易(如出資和股息)。合資公司於2022年、2021年或2020年除報告的淨收入外，並無任何全面收入項目。

信用風險和金融工具的集中度：合資物業位於馬薩諸塞州布魯克林，面臨與之相關的一般經濟風險。在2022年、2021年或2020年，沒有一個單一租户的收入佔比超過5%。合資企業與高信用質量的金融機構進行臨時現金投資。截至2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日，分別約有3,616,000美元和3,235,000美元的現金和現金等價物，以及預付費用和其他資產中包括的保證金超過了聯邦保險金額。

廣告費：廣告在發生時計入費用。2022年的廣告費用約為2.3萬美元，2021年為3.9萬美元，2020年為5.9萬美元。

利息資本化：合資企業遵循的政策是，當建築時間超過一年時，將利息作為租賃物業成本的一個組成部分。在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度內，沒有資本化的利息。

重新分類：為符合本期列報，對上期數額進行了某些重新分類。

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後續活動：合資企業評估了截至2023年3月13日的後續事件，也就是財務報表發佈之日。

注2.出租物業

出租物業包括以下內容：

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附註3.關聯方交易

合營公司的物業由一般合夥公司的大股東擁有的實體(“管理公司”)管理，管理費在哈密爾頓公園大廈相當於租金收入和洗衣收入的毛收入的2%。2022年、2021年和2020年支付的管理費總額分別約為317,000美元、275,000美元和295,000美元。

2022年，管理公司還收到了大約12 000美元的建築監理費和建築費、19 000美元的維修服務費和15 000美元的行政服務費。

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2021年，管理公司還收到了約55000美元的建築監理費和建築費、16000美元的維修服務費和5000美元的行政服務費。

2020年，管理公司還收到了大約11000美元的建築監理費和建築費、12000美元的維修服務費和5000美元的行政服務費。

附註4.其他資產

截至2022年12月31日和2021年12月31日，約有2,076,000美元和1,827,000美元的安全存款分別包括在預付費用和其他資產中。保證金和託管賬户是受限制的現金。

附註5.應付按揭票據

於2022年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日，應付按揭以附註2所述物業的第一按揭作為抵押。於2021年12月31日，貸款利率為3.99%，在2028年6月1日前按月分期付款，包括利息在內，總額約為416,000美元。抵押貸款要繳納提前還款罰金。

合資企業已將租户租賃作為這筆貸款的額外抵押品。

截至2022年12月31日的大致年度到期日如下：

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注6.預付租金和保證金

合營公司的住宅租賃協議可能要求租户預付一個月的租金和/或保證金。截至2022年12月31日和2021年12月31日，預付租金分別約為867,000美元和687,000美元。截至2022年12月31日和2021年12月31日，安全存款分別約為2,076,000美元和1,827,000美元。

附註7.承付款和或有事項

合營企業可能不時涉及其業務所涉及的各種常見的例行訴訟事件。合資企業要麼有保險，要麼在適當的時候為任何未投保的索賠提供保險。該合營公司並未涉及任何重大待決法律程序。

注8.租金收入

幾乎所有租金收入都與租賃一年以下的住宅公寓有關。

截至2022年12月31日和2021年12月31日，應收租金約為壞賬準備淨額21,000美元和29,000美元。

附註9.金融工具的公允價值

公允價值經常性計量

截至2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日，我們沒有任何重大金融資產或金融負債在我們的財務報表中按公允價值經常性計量。

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未按公允價值計量的金融資產和負債

於2022年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日，我們若干金融工具的賬面值，包括現金及現金等價物、應收賬款及應付票據、應付賬款及應計開支，因該等工具的短期性質或最近收購該等項目而代表其公允價值。

在2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日，噹噹前報價市場價格可用時，我們根據相同(1級)或類似(2級)問題的報價市場價格估計了我們應支付的抵押貸款的公允價值。我們通過使用我們目前可用於類似條款和期限的債務的利率對未來現金流進行貼現，估計了沒有當前市場報價的有擔保抵押債務的公允價值(第3級)。我們債務的公允價值與賬面價值的差異是由於我們在2022年12月31日、2022年和2021年可獲得的利率和/或借款利差與發行或收購債務時的利率和/或借款利差存在差異所致。有擔保的抵押債務包含預付罰金或收益維持條款，這可能會使以較低利率為債務再融資的成本超過這樣做所帶來的好處。

下表反映了我們債務的賬面價值和估計公允價值。

*扣除未攤銷遞延融資成本後的淨額

關於金融工具公允價值的披露是基於管理層截至2022年12月31日和2021年12月31日的相關信息。雖然管理層並不知悉任何會顯著影響公允價值金額的因素，但自2022年12月31日以來，該等金額並未就該等財務報表進行全面重估，而目前對公允價值的估計可能與本文所載金額大相徑庭。

附註10.應納税所得額和計税依據

合資企業無需繳納所得税，因為它提交了一份合夥企業納税申報單，其收入或虧損由成員報告。

由於無形資產、加速折舊、不同的納税年限以及與預付租金和津貼相關的時間差異，應納税所得額或虧損不同於財務報表收入。在截至2022年12月31日的一年中，合夥企業在應納税所得額中的份額比報表收入高出約178,000美元。於2022年12月31日分配給合夥企業的合營房地產的累計税基比報表基準高出約1,700,000美元，這主要是由於對漢密爾頓公園大廈無形資產的購買價格分配和加速折舊。

該合資企業通過了與ASC 740所得税中不確定税收條款有關的修訂條款。由於實施該指引，合營企業確認其税務會計處理並無重大調整。合資企業預計將與不確定的税收狀況相關的利息和罰款(如果有的話)確認為所得税費用，並將包括在一般和行政費用中。

在正常業務過程中，合資企業須接受其經營所在的聯邦、州和地方司法管轄區的審查(如適用)。截至2022年12月31日，根據訴訟時效仍須由主要税務管轄區審查的納税年度是從2020年起。

附註11.最近發佈的會計準則的影響

沒有適用於該夥伴關係的新的會計聲明會對該夥伴關係的合併財務報表產生實質性影響。

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