附件10.16

租賃協議的第一個修正案

工業租賃第一修正案(“修正案”)於2023年1月4日由加利福尼亞州有限責任公司(“業主”)Los Altos field LLC和特拉華州公司(“承租人”)Amprius Technologies，Inc.制定並生效。

獨奏會

A.LandLord and Amprius，Inc.，一家特拉華州的公司(“Amprius”)簽訂了一份日期為2019年1月30日的特定租約(“原始租賃”)，據此，房東將位於加利福尼亞州弗裏蒙特佩奇大道1180號大樓(“原始租賃”)中的某些物業出租給Amprius，該物業包含約26,006平方英尺的可出租平方英尺，以及一個有擔保的設備墊和毗鄰大樓的大型圍欄區域(“原始物業”)，該租賃對該租賃進行了更詳細的描述。

B.Amprius作為轉讓人和承租人簽訂了日期為2022年5月1日的特定轉讓和租約(“轉讓”)，據此Amprius將原始租約轉讓給租户，租户承擔了Amprius在該轉讓的“生效日期”及之後產生的原始租約中及之後的所有義務。

C.業主、Amprius和租客簽訂了該特定業主於2022年5月1日簽訂的轉讓租約同意書(“同意書”)，據此房東同意轉讓。

D.原租約定於2024年6月30日到期。

E.雙方現希望修訂租約，根據本租約規定的條款和條件，將位於弗裏蒙特佩奇大道1 000號的約24,994平方英尺的可出租房產包括在內(“擴建房產”)，詳情見附件A。

協議書

因此，現在，為了並考慮到前述和下文所列的良好和有價值的對價，房東和租客在此確認已收到並得到充分的對價，茲同意如下：

1.定義。除非本文另有明確相反規定，本修正案中使用的所有大寫術語應具有與原始租賃和轉讓中該等術語相同的含義。本協議和原租賃合同中所稱的租賃，是指經同意和本修正案修訂的原租賃合同。

2.延長任期。特此將有效期延長至2027年6月30日，並將失效日期的定義修改為2027年6月30日。承租人應保留根據原租約第2.3條將租期再延長六十(60)個月的選擇權。

3.擴建處所。在(I)基本完成擴建物業租户改善(定義見下文)及交付擴建物業擁有權後(以較後者為準

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(Ii)於二零二二年十月一日(“擴建物業開始日期”)，業主須將擴建物業租賃予租客，而租客則須向業主租賃擴建物業的整個租期，而“物業”一詞指原有物業及擴建物業，面積約為51,000平方尺，幷包括截至本修訂日期存在的整個建築物及項目。此外，自擴建樓宇開始啟用之日起，將不會有任何公用地方。租約中適用於“處所”的所有條款同樣適用於擴建處所。業主在原租約第1.4條下的權利應僅限於物業以外的項目部分(如果有)，用於執行租賃規定業主必須進行的維護、維修和更換，或承租人以其他方式要求進行的維護、維修和更換。此外，原租約的下列條款應全部刪除：第9.1.1(I)節和規則2(關於從展覽品B的建築物外可見的材料)。

4.基本租金。自擴建房屋開工之日起，原《租約摘要》第5.I節所列的基本租金明細表應替換為以下明細表：

5.租户所佔的百分比及預計的營運開支。承租人將根據租約繼續支付承租人分攤的費用百分比。自擴建物業開工之日起生效，承租人的分擔率應為建築物的100%。

6.業主改善。房東將僅按照本修正案附件B中的規定對擴建場所進行某些改進(“擴建場所租户改進”)，房東自負費用和費用，擴建場所承租人的改進應包括但不限於：(I)使擴建場所符合《加州法規》第24章的要求；(Ii)使擴建場所的洗手間、淋浴、休息室和外部交通路徑符合ADA的要求。原租約附件C所載工作函件的所有規定均適用於擴建房屋租户改善工程，但(I)“租户改善工程”一詞指擴建房屋租户改善工程，(Ii)“空間平面圖”指作為附件B的工程計劃或工程範圍，及(Iii)“開工日期”指擴建房屋開工日期。如果房東沒有按照所有法律要求建造擴建房屋承租人，如果擴建房屋不符合加州法規第24條的規定，或者如果擴建房屋的洗手間、展示台、休息室和外部旅行路徑不符合美國反興奮劑機構的規定，承租人沒有義務糾正這種不符合規定的情況，房東有義務糾正這種不符合規定的情況，但只有在任何適當的政府機構不允許承租人建造任何改建、打開或關閉與之相關的許可證或因下列原因佔用房屋的情況下才有義務。

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這種不遵守和糾正的義務並不直接是由於這種改裝的特定性質或租户對該房產的特定用途造成的。

7.及早進入。承租人將獲準在本修訂全面實施後免費進入擴建物業，以安裝電話及數據線路、傢俱及設備，並以其他方式為擴建物業作好入夥準備，但該等通道不得延誤或以任何方式幹擾擴建物業的建造、租户的改善及將擴建物業交付承租人。

8.原有處所的狀況。承租人確認並同意承租人目前佔用原址，業主已按租約規定的條件交付原址，承租人的改善工程已完成，令承租人滿意。承租人進一步承認，房東或房東的任何代理人均未就擴建物業的狀況、其中的改善、整修或更改、或就其功能或上述任何項目是否適合承租人的業務作出任何陳述或保證，而業主的所有陳述及保證(如有)均符合租約的規定。承租人“按原樣”接受擴建物業，承租人已進行其認為必需或適宜的所有調查及測試，以確定其完全滿意擴建物業的狀況。承租人接受其現有狀況下的房屋。儘管有上述規定，擴建場地應在空置、清潔的掃帚狀態下交付。房東有義務按照原租約第1.2節規定的條件交付原房屋的屋頂、外窗和門以及建築系統，並修復其中的任何缺陷，但前提是承租人已按照原租約第1.2節的規定，在擴建房屋開工日期後九十(90)天內通知房東需要修復該系統。

9.停車。房東特此確認，自擴建房屋開工之日起，租户有權使用大樓可用的整個停車區。

10.紀念碑標牌。此外，對於章節錯誤中所述的建築標牌！找不到引用來源。根據原租約，自擴建工程開始日期起及之後，承租人有權在項目的整個紀念碑標誌(“紀念碑標誌”)上安裝印有承租人姓名的標誌(“承租人標誌”)。任何擬議的租户標牌應遵守所有適用法律，包括但不限於弗裏蒙特市政府的批准，並應事先徵得房東的書面同意，批准不得無理扣留、附加條件或拖延。為了獲得業主的同意，承租人應向業主提交設計圖，説明所有字母的類型和大小；承租人標牌使用的顏色、飾面和材料類型；以及(如果適用並得到業主同意)任何照明安排。承租人應在本租約期滿或提前終止時拆除承租人的標牌。承租人應支付製造、安裝或拆除承租人標牌的所有費用，承租人應負責維護、維修和(如果適用)照亮承租人標牌，費用由承租人自行承擔。承租人應負責製造、安裝、維護、維修和拆除承租人的標牌。本協議授予的簽約權屬於簽訂本租約的原承租人的個人權利，不得自願或非自願地轉讓給除整個租約的受讓人或轉租人以外的任何個人或實體。

11.業主的修葺責任。修改原租約第8.1節，以規定作為運營費用的一部分，業主應維護和維修大樓臨終牆以外的所有項目區域，包括但不限於屋頂，以取代公共區域。

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項目的外牆、停車場和環境美化。

12.認證訪問專家披露。根據《加州民法典》1938節的規定，房東特此向租户披露，房東在此承認，據房東實際所知，原房產和擴建房產均未經過CASP的檢查。《加利福尼亞州民法典》1938年條款規定：

認證接入專家(CASP)可以檢查主題場所，並確定主題場所是否符合州法律下所有適用的與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對標的房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對標的房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反與建築相關的無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。

儘管租約中有任何相反的規定，房東和租客在此同意，在租約期限內，租户應負責(I)支付租户希望進行的任何CASP檢查的費用，以及(Ii)由租户自費進行任何必要的維修，以糾正在擴建物業和原有物業內違反與建築相關的無障礙標準的行為，但該等維修應符合租賃條款。承租人特此同意：任何CASP檢查原房屋和/或擴建房屋的工作應由承租人選擇，但須經房東事先批准，不得無理扣留、限制或拖延；承租人應立即向房東提交關於承租人獲得的關於原房屋和/或擴建房屋的任何CASP報告；承租人應對任何CASP報告中包含的關於原始房屋和/或擴建房屋的信息保密，除非承租人或其代理人可能需要完成對承租人同意承擔的原始房屋和擴建房屋的任何維修或糾正違規行為。承租人無權因在租期內獲得的CASP報告中確定的違反與建築相關的無障礙標準而取消或終止租約。

本修正案第12節將取代原租約的第26.21節。

13.由租客代表。截至本修訂日期，承租人向業主陳述並保證：(I)除轉讓外，租客迄今尚未轉讓或分租其在租約或物業中的全部或任何部分權益；(Ii)除轉讓外，任何其他人士、商號或實體在租約或透過租客在物業中擁有任何權利、業權或權益；(Iii)租客有充分權利、法律權力及實際權力約束租客遵守本條款及條件；(Iv)租約完全有效，並根據其條款對租客具有約束力及強制執行；(V)租客對業主強制執行租約並無現有的抗辯、抵銷、扣減或索償；。(Vi)除擴建處所租客改善外，租約規定業主須完成的所有工程及租客改善工程均已按租客滿意的方式完成，並已支付所有改善津貼；。根據租契所載條款、條件及契諾，租客無須就此向租客作出付款；。(Vii)租客擁有原有樓宇；。以及(Viii)根據美國或任何州的破產法，沒有針對租户的訴訟待決，無論是自願的還是非自願的，根據美國破產法，也沒有針對租户的索賠或訴訟懸而未決，如果對租户不利的決定，將對租户的財務狀況造成重大和不利的影響

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或其根據租約履行承租人義務的能力。

14.經紀。房東和租客各自向對方表示並保證，其或其高級人員或代理人或代表其行事的任何人在談判或制定本修正案時均未與任何房地產經紀人打交道，僅代表租户的Kidder Mathews除外。房東和租客中的每一方都應賠償並使對方不受任何索賠的損害，以及另一方因任何此類索賠或任何其他經紀人代表租户或房東(視情況而定)而產生的費用和費用，包括律師費，並根據單獨的協議有權獲得與本修正案相關的佣金。上述賠償在租賃期滿或提前終止後繼續有效。

15.其他修改。儘管本租約中有任何相反的規定，本租約仍應修改和修改如下：

A.將《基本租賃信息摘要》第7節中的“許可用途”改為：“辦公樓、實驗室、研發、製造、儲存、運輸和接收，以及其他符合弗裏蒙特市要求的合法相關用途。”

B.原租約第6.2節中提及的“附件D”應視為本合同附件C的引用。

16.投降。儘管原租約第9.3條另有規定，承租人不應被要求拆除擴建物業的承租人改進、承租人最初的改建或於本修訂日期已完成的任何其他改建。

17.律師費。每一方應自行承擔與本修正案有關的費用和律師費。然而，如果合同的任何一方根據本修正案或租賃提起任何訴訟，包括但不限於在破產法院提出索賠，該訴訟的勝訴方應有權追回租賃中規定的合理律師費和費用。

18.依法治國。本修正案應根據加利福尼亞州的法律進行解釋和執行。

19.標題。本修正案中的標題僅用於參考，在解釋或解釋本修正案時不具有任何效力。

20.終止選擇權。租户改進在本修訂日期後五(5)個月或之前基本完成，並且該延遲不是租户延誤或租户違約的結果，作為承租人的唯一補救措施，承租人有權在此後但在擴建物業交付給租户的日期之前的任何時間終止本修訂，並在擴建物業租户改進實質完成之前終止本修訂。

21.整份協議。本修正案及其附件包含在本修正案中，並作為本修正案的一部分，闡述了雙方就本修正案所述事項達成的完整協議。目前還沒有其他口頭或書面陳述或協議。除在此修改或修訂外，租賃條款、條件和條款保持不變，在FU11中具有效力和效力，特此予以批准和確認，包括但不限於承租人根據原租賃第2.3條的規定選擇延長租期；

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但前提是。這種選擇適用於整個房舍，包括擴建房舍。如租賃條款與本修正案的規定有任何不一致之處。本修正案的規定適用於本修正案。

22.對口單位。本修正案可一式兩份執行，每一份應視為正本，兩者共同構成一份相同的協議。本修正案可以通過DocuSign或通過傳真(“傳真”)或pdf格式的電子郵件(“pdf”)傳輸的一方簽名來簽署，通過DocuSign的簽名或以傳真或pdf簽名的方式簽署和交付的本修正案的副本應與以原始簽名簽署和交付的本修正案副本具有相同的效力和效果。本協議各方可以依賴DocuSign、傳真或pdf簽名，就像這些簽名是原件一樣。以傳真或pdf格式簽署和交付本修正案的任何一方應在此後迅速交付一份包含該方簽名原件的本修正案副本。各方同意，DocuSign、傳真或PDF簽名頁可在因本修正案引起或與本修正案相關的任何訴訟中作為證據，就像它是原始簽名頁一樣。

23.SNDA業主應盡商業上合理的努力，以雙方合理接受的形式，從現有貸款人那裏獲得建築物的從屬、互不幹擾和委託協議。SNDA應包括該貸款人對本修正案的同意。如果房東未能在2023年1月15日之前交付SNDA。然後，承租人可以在收到SNDA的日期之前通知房東終止本修正案。終止合同後，房東應將之前支付給房東的與本修正案有關的任何款項退還給租户。如果承租人在1月31日或之前沒有根據第23條的規定行使終止本修正案的權利。2023年，承租人應被視為放棄了根據第23條終止本修正案的權利，並且無論是否從房東現有的貸款人那裏獲得SNDA，本修正案都將繼續完全有效。

24.保安。儘管原租約第1.5節有任何相反規定，只要承租人租賃整個房屋，房東應為項目僱用每週七(7)天、每天二十四(24)小時運作的巡迴保安服務。承租人應在發票開出之日起三十(30)天內向房東償還此類保安服務的費用。此外，只要承租人租賃整個物業，並符合租約第9條的規定，承租人可以。由其自行選擇並支付費用，採取一切合理必要的行動，以確保其在項目中的運營不受不合理幹擾，包括但不限於安裝移動障礙物、路障。還有擊劍。設置信息性和方向性指示牌，鋪設路面標線。實施出入控制措施，安裝室外攝像系統，並僱用額外的安保人員巡邏項目；前提是承租人遵守租約的所有條款和相關的適用法律，包括但不限於遵守所有法律。

[簽名頁顯示在下面的頁面上。]

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房東和租客自上文第一次寫明的日期起已簽署本修正案，特此為證。

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附件A

擴展處所的描述

A-I

附件B

擴建房舍租户的改善

附件C

允許使用的危險物品

C-1