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美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-Q
(標記一)
☑ 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條規定的季度報告
截至本季度末2023年1月31日
或
☐ 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告
的過渡期                    至                    
佣金文件編號001-09186
託爾兄弟公司
(註冊人的確切姓名載於其章程)
特拉華州
 
23-2416878
(述明或其他司法管轄權
公司或組織)		 (税務局僱主
識別號碼)
弗吉尼亞大道1140號華盛頓要塞
賓夕法尼亞州
19034
(主要執行辦公室地址)(郵政編碼)
(215) 938-8000
(註冊人的電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
每個班級的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.01美元TOL紐約證券交易所
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是þ不是o
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是þ不是o
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器☑加速文件管理器☐非加速文件服務器☐
規模較小的報告公司☐新興成長型公司☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。o
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐不是☑
註明截至最後實際可行日期，發行人所屬各類普通股的流通股數量：
在2023年2月28日，大約有110,733,000普通股，每股面值0.01美元，已發行。



託爾兄弟公司
目錄
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關於前瞻性信息的聲明
1
  
第一部分金融信息
 
  
項目1.財務報表
 
  
簡明綜合資產負債表(未經審計)
2
  
簡明綜合經營和全面收益表(未經審計)
3
簡明綜合權益變動表(未經審計)
4
簡明合併現金流量表(未經審計)
5
  
簡明合併財務報表附註(未經審計)
6
  
項目2.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析
24
  
項目3.關於市場風險的定量和定性披露
38
  
項目4.控制和程序
39
  
第二部分：其他信息
 
  
項目1.法律訴訟
40
  
第1A項。風險因素
40
  
第二項股權證券的未經登記的銷售和收益的使用
40
  
項目6.展品
41
  
簽名
42



關於前瞻性信息的聲明
本報告或我們已經或將向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)提交的其他材料中包含的某些信息(以及我們已作出或將作出的口頭聲明或其他書面聲明中的信息)包含或可能包含符合1933年證券法(經修訂)第27A節和1934年證券交易法(經修訂)第21E節定義的前瞻性聲明。人們可以通過以下事實來確定這些陳述：它們不涉及嚴格意義上的歷史或事實性質的問題，一般討論或涉及未來的事件。這些陳述包含諸如“預期”、“估計”、“預期”、“項目”、“打算”、“計劃”、“相信”、“可能”、“可以”、“可能”、“可能”、“應該”、“可能”、“將會”以及其他含義相似的詞語或短語。此類陳述可能包括但不限於以下信息和陳述：對利率和通脹的預期；我們經營或可能經營的市場；我們的戰略目標和優先事項；我們的土地收購、土地開發和資本分配計劃和優先事項；住房市場狀況；對我們住房的需求；預期經營結果和指導；送貨上門；財務資源和狀況；收入、盈利能力和利潤率的變化；會計處理的變化；收入成本，包括預期的勞動力和材料成本；勞動力和材料的可獲得性；銷售和一般情況。, 和行政費用；利息支出；庫存減記；房屋保修和建築缺陷索賠；未確認的税收優惠；預期的退税；銷售速度和價格；購房者取消的影響；增長和擴張；我們參與的合資企業；我們對未合併實體的投資產生的預期結果；我們獲得或處置土地和尋找房地產機會的能力；我們獲得批准開發土地、開設新社區和交付住房的能力；我們營銷、建造和銷售房屋和物業的能力；我們從積壓的房屋交付房屋的速度；我們獲得材料和分包商的能力；我們提供進行正常業務運營或擴大和利用機會所需的流動性和資本的能力；以及法律訴訟、調查和索賠的結果。
前瞻性陳述還不時出現在10-K表、10-Q表和8-K表的其他報告中、新聞稿中、演示文稿中、我們的網站上以及其他向公眾發佈的材料中。本報告以及我們所作的任何其他報告或公開聲明中的任何或所有前瞻性陳述都不能保證未來的業績，而且可能被證明是不準確的。因此，實際結果可能與我們的前瞻性陳述中預期的結果大不相同。這可能是由於錯誤的假設或已知或未知的風險和不確定性造成的。因此，我們告誡您不要過度依賴我們的前瞻性陳述。影響我們業務並可能導致實際結果與這些前瞻性陳述不同的主要風險和不確定性--以及所做的假設--包括但不限於：
•總體經濟狀況的影響，包括就業率、住房開工數、利率水平、住房負擔能力、通脹、消費者情緒、住房抵押貸款融資情況和美元強勢；
•市場對我們產品的需求，這與美國各業務部門的實力以及美國和國際經濟狀況有關；
•是否有合意和價格合理的土地，以及我們控制、購買、持有和開發這些土地的能力；
•以可接受的條件獲得充足的資本；
•我們業務的地理集中度；
•競爭程度；
•木材、其他原材料、家用部件的價格和可獲得性；
•勞動力短缺的影響，包括對我們分包商、供應鏈和市政當局的影響；
•美國貿易政策的影響，包括對住宅建築產品徵收關税和關税，以及其他國家採取的報復措施；
•天氣的影響和地震、火山、火災、洪水、乾旱、風暴、颶風、蟲害和其他自然災害造成的損失風險，以及與這些自然災害相關的延誤、消費需求減少、勞動力或材料短缺和價格上漲的風險；
•戰爭行為、恐怖主義行為或新冠肺炎等傳染性疾病爆發帶來的風險；
•聯邦和州税收政策；
•運輸成本；
•土地利用、環境等政府法律法規的影響；
•法律訴訟或爭議以及準備金的充分性；
•與負債、未來資本支出、收入、支出、收益、負債、財務狀況、虧損和未來前景有關的任何不可預見的變化或影響的風險；
•關鍵管理人員潛在流失的影響；
•會計原則的變化；以及
•風險與未經授權訪問我們的計算機系統、竊取我們和我們購房者的機密信息或其他形式的網絡攻擊有關。
上文提到的許多因素，無論是在本報告的其他地方，還是在我們所作的其他報告或公開聲明中，都將是決定我們未來業績的重要因素。因此，實際結果可能與我們的前瞻性陳述中預期的結果大不相同。
前瞻性陳述僅在其發表之日起發表。我們沒有義務公開更新任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。
有關我們認為可能導致實際結果與預期和歷史結果大不相同的因素的進一步討論，請參閲我們提交給美國證券交易委員會的最新10-K表格年度報告和本報告中的“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”。
除文意另有所指外，本報告使用“我們”、“我們”、“我們”和“公司”等詞語時，指的是Toll Brothers，Inc.及其子公司。這裏所指的財政年度是指我們截至10月31日或截至10月31日的財政年度。


1

第一部分財務信息
項目1.財務報表
託爾兄弟公司
簡明合併資產負債表
(金額以千為單位)
1月31日，
2023		10月31日，
2022
 (未經審計) 
資產
現金和現金等價物$791,609 $1,346,754 
庫存(1)
9,099,485 8,733,326 
財產、建築和辦公設備--網293,727 287,827 
應收賬款、預付費用和其他資產675,662 747,228 
按公允價值持有供出售的按揭貸款82,518 185,150 
託管的客户存款132,933 136,115 
對未合併實體的投資 (1)
908,949 852,314 
 $11,984,883 $12,288,714 
負債和權益
負債
應付貸款$1,145,646 $1,185,275 
高級筆記1,995,439 1,995,271 
按揭公司貸款安排71,187 148,863 
客户存款665,431 680,588 
應付帳款510,491 619,411 
應計費用1,250,546 1,345,987 
應付所得税129,149 291,479 
總負債5,767,889 6,266,874 
權益
股東權益
優先股，未發行— — 
普通股，2023年1月31日和2022年10月31日發行的127,937股1,279 1,279 
額外實收資本696,115 716,786 
留存收益6,335,574 6,166,732 
庫存股，按成本計算-2023年1月31日和2022年10月31日分別為17,165股和18,312股(865,775)(916,327)
累計其他綜合收益(“AOCI”)34,154 37,618 
股東權益總額6,201,347 6,006,088 
非控股權益15,647 15,752 
總股本6,216,994 6,021,840 
 $11,984,883 $12,288,714 
(1)截至2023年1月31日和2022年10月31日，未合併實體的庫存或投資包括美元91.3百萬美元和美元81.3與綜合可變利息實體(“VIE”)相關的資產分別為百萬美元。關於非合併實體的更多信息，見附註3，“對未合併實體的投資”。






請參閲隨附的説明。
2

託爾兄弟公司
簡明合併經營報表和全面收益表
(金額以千為單位，每股數據除外)
(未經審計)
截至1月31日的三個月，
 20232022
收入：
房屋銷售$1,749,422 $1,687,352 
賣地及其他30,747 103,729 
1,780,169 1,791,081 
收入成本：
房屋銷售1,300,923 1,289,527 
賣地及其他42,435 99,617 
1,343,358 1,389,144 
銷售、一般和行政211,497 226,870 
營業收入225,314 175,067 
其他：
(虧損)未合併實體的收入(4,433)22,037 
其他收入--淨額32,915 3,712 
所得税前收入253,796 200,816 
所得税撥備62,266 48,912 
淨收入$191,530 $151,904 
其他綜合(虧損)收入--税後淨額(3,464)4,702 
綜合收益總額$188,066 $156,606 
每股：
基本收入$1.72 $1.26 
攤薄後收益$1.70 $1.24 
加權平均股數：
基本信息111,397 120,996 
稀釋112,336 122,858 








請參閲隨附的説明。
3

託爾兄弟公司
簡明合併權益變動表
(金額以千為單位)
(未經審計)

截至2023年1月31日和2022年1月31日的三個月：
普普通通
庫存		另外--
傳統
已繳費
資本		保留
收益		財務處
庫存		AOCI非控制性權益總計
權益
平衡，2022年10月31日$1,279 $716,786 $6,166,732 $(916,327)$37,618 $15,752 $6,021,840 
淨收入191,530 191,530 
購買庫存股
(9,357)(9,357)
行使股票期權、基於股票的薪酬發行和員工股票購買計劃發行(35,055)59,909 24,854 
基於股票的薪酬
14,384 14,384 
宣佈的股息
(22,688)(22,688)
其他綜合損失(3,464)(3,464)
可歸屬於非控股權益的損失(105)(105)
餘額，2023年1月31日$1,279 $696,115 $6,335,574 $(865,775)$34,154 $15,647 $6,216,994 
餘額，2021年10月31日$1,279 $714,453 $4,969,839 $(391,656)$1,109 $45,431 $5,340,455 
淨收入151,904 151,904 
購買庫存股
(185,768)(185,768)
行使股票期權、基於股票的薪酬發行和員工股票購買計劃發行(16,510)13,806 (2,704)
基於股票的薪酬
13,615 13,615 
宣佈的股息
(20,902)(20,902)
其他綜合收益4,702 4,702 
可歸於非控股權益的收入21 21 
資本繳款--淨額127 127 
平衡，2022年1月31日$1,279 $711,558 $5,100,841 $(563,618)$5,811 $45,579 $5,301,450 













請參閲隨附的説明。
4

託爾兄弟公司
簡明合併現金流量表
(金額以千為單位)
(未經審計)
截至1月31日的三個月，
 20232022
經營活動中使用的現金流：
淨收入$191,530 $151,904 
將淨收入與業務活動中使用的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷15,482 14,679 
基於股票的薪酬14,384 13,615 
未合併實體的虧損(收入)4,433 (22,037)
未合併實體的收益分配1,460 23,502 
遞延税項準備3,307 2,408 
庫存減值和核銷8,004 2,233 
土地減值13,000 — 
其他1,462 2,372 
經營性資產和負債變動情況： 
庫存(353,284)(565,482)
按揭貸款的來源(290,474)(412,955)
出售按揭貸款399,744 520,370 
應收賬款、預付費用和其他資產25,875 (6,557)
當期所得税--淨額(164,463)(48,074)
客户存款-淨額(11,975)77,618 
應付賬款和應計費用(216,249)(34,294)
用於經營活動的現金淨額(357,764)(280,698)
投資活動中使用的現金流：
購置財產、建築和辦公設備--淨額(19,738)(18,475)
對未合併實體的投資(74,550)(109,866)
返還未合併實體的投資15,866 65,792 
出售資產所得收益9,041 — 
其他— 194 
用於投資活動的現金淨額(69,381)(62,355)
用於融資活動的現金流：
應付貸款收益703,990 766,858 
應付貸款的本金支付(829,134)(822,142)
優先票據的贖回— (409,856)
與基於股票的福利計劃有關的收益(付款)--淨額24,857 (2,701)
購買庫存股(9,357)(128,069)
已支付的股息(22,878)(21,077)
與非控制權益相關的付款-淨額— (61)
用於融資活動的現金淨額(132,522)(617,048)
現金、現金等價物和限制性現金淨減少(559,667)(960,101)
期初現金、現金等價物和限制性現金1,398,550 1,684,412 
現金、現金等價物和受限現金，期末$838,883 $724,311 





請參閲隨附的説明。
5

託爾兄弟公司
簡明合併財務報表附註
(未經審計)
1. 重大會計政策
陳述的基礎
我們的簡明合併財務報表包括Toll Brothers，Inc.(“公司”、“我們”、“我們”或“我們”)、特拉華州的一家公司及其持有多數股權的子公司的賬目。所有重要的公司間賬户和交易都已被取消。對擁有50%或以下股份的合夥企業和附屬公司的投資將使用權益法入賬，除非確定我們對該實體擁有有效控制，在這種情況下，我們將合併該實體。
我們未經審計的簡明綜合財務報表是根據美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的中期財務信息規則和規定編制的。2022年10月31日的資產負債表金額和披露內容來自我們2022年10月31日經審計的財務報表。由於簡明綜合財務報表不包括美國公認會計原則(“GAAP”)對完整財務報表所要求的所有信息和附註，因此它們應與我們截至2022年10月31日的財政年度Form 10-K年度報告(“2022年Form 10-K”)中的合併財務報表和附註一起閲讀。管理層認為，未經審計的簡明綜合財務報表包括所有必要的經常性調整，以公平地反映我們截至2023年1月31日的財務狀況；截至2023年1月31日和2022年1月31日的三個月期間的經營業績和權益變動；以及截至2023年1月31日和2022年1月31日的三個月期間的現金流量。中期業務的結果不一定代表全年的預期結果。
預算的使用
根據公認會計原則編制財務報表需要影響簡明綜合財務報表和附註中報告的金額的估計和假設。估計和假設可能會因各種原因而被證明是不正確的，無論是由於我們的業務所面臨的風險和不確定性，還是出於其他原因。在未來經濟狀況的不確定性加劇的經濟混亂時期，我們的估計和假設受到更大的變異性的影響。實際結果可能與我們做出的估計和假設不同，這種差異可能是實質性的。
收入確認
房屋銷售收入：房屋銷售收入和收入成本在每套房屋交付時確認，所有權和佔有權轉移給買家。對於我們的大部分房屋關閉，我們交付房屋的履約義務在簽署具有約束力的銷售協議之日起不到一年內完成。在我們建造房屋的某些州，我們無法在房屋關閉之前完成某些户外功能。如果這些單獨的履約債務在房屋成交時沒有完成，我們將推遲與這些債務相關的房屋銷售收入的一部分，並隨後在完成該等債務時確認收入。截至2023年1月31日，我們遞延的與這些債務相關的房屋銷售收入和相關成本並不重要。我們的合同負債，包括從客户那裏收到的已售出但未交付的房屋的定金，總額為$665.4百萬美元和美元680.6分別為2023年1月31日和2022年10月31日。在截至2022年10月31日的未償還客户存款中，我們確認了#122.9截至2023年1月31日的三個月內，房屋銷售收入為100萬美元。在截至2021年10月31日的未償還客户存款中，我們確認了#110.9截至2022年1月31日的三個月內，房屋銷售收入為100萬美元。
賣地及其他收入：我們的土地銷售和其他收入通常包括：(1)向我們保留權益的合資企業出售土地；(2)向我們的總體規劃社區內的第三方建築商出售地塊；(3)向第三方大量銷售我們認為不再符合我們的開發標準的土地；以及(4)通常位於我們的高層城市豪華公寓大樓的商業和零售物業的銷售。一般而言，我們對上述每一次土地出售的履約義務在土地交付時履行，這通常與收到交易對手的現金對價一致。對於包含回購選擇權的賣地交易，收入和相關成本在回購選擇權到期前不會確認。此外，當我們向一家我們保留權益的合資企業出售土地時，我們不會確認我們在該合資企業中保留的權益範圍內的銷售收入或收益。
被沒收的客户押金：被沒收的客户保證金在我們的簡明綜合經營報表和全面收益表中的“房屋銷售收入”中確認，在我們確定客户不會完成購房期間，我們有權保留保證金。
6

銷售獎勵：為了促進我們房屋的銷售，我們可以為購房者提供銷售激勵措施。這些獎勵因獎勵的類型和金額的不同而有所不同，具體到社區和家庭。激勵措施體現為房屋銷售收入的減少。激勵措施在房屋交付給購房者和我們收到銷售收益時得到確認。
近期會計公告
2020年3月，財務會計準則委員會(“FASB”)發佈了ASU 2020-04“參考利率改革(主題848)”，並於2021年1月和2022年12月分別經ASU 2021-01和ASU 2022-06修訂(“ASC 848”)，直接解決了由於從2021年12月31日起停止公佈某些倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)利率而導致的參考利率改革對財務報告的影響。該指導意見提供了可選的權宜之計和例外，用於通過參考倫敦銀行間同業拆借利率或其他預計將被終止的參考利率，將GAAP應用於受參考利率改革影響的合同、對衝關係和其他交易。本指南於2020年3月12日生效，可不遲於2024年12月31日通過，並允許提前採用。我們選擇應用與概率和未來LIBOR指數現金流的有效性評估相關的對衝會計權宜之計，假設未來對衝交易所基於的指數與相應衍生品上的指數相匹配。這些權宜之計的應用保持了衍生品的列報與過去的列報一致。我們繼續評估指引對我們綜合財務報表的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選擇。

重新分類
某些前期金額已重新分類，以符合2023財年的列報。
2. 庫存
2023年1月31日和2022年10月31日的庫存包括以下內容(以千為單位)：
1月31日，
2023		10月31日，
2022
為未來社區控制的土地$229,844 $240,751 
為未來社區擁有的土地850,056 808,851 
運營社區8,019,585 7,683,724 
$9,099,485 $8,733,326 
運營社區包括提供房屋出售的社區、已售出所有可用房屋但尚未完成房屋交付的社區和準備開盤出售的社區。可歸因於運營社區的賬面價值包括在建房屋的成本、土地和土地開發成本、這些社區當前和未來階段的房屋用地的賬面成本，以及模型房屋的賬面成本。
積壓包括已簽訂合同但尚未交付給購房者的房屋(“積壓”)。
我們為所示期間的存貨減值費用和我們認為不可收回的成本支出準備的金額，包括在房屋銷售收入成本中，如下表所示(以千為單位)：
 截至1月31日的三個月，
 20232022
為未來社區控制的土地$2,604 $793 
為未來社區擁有的土地— 1,440 
運營社區5,400 — 
$8,004 $2,233 
我們還確認了$13.0於截至2023年1月31日止三個月期間，持有供出售土地之土地減值費用計入賣地及其他收入成本。不是在截至2022年1月31日的三個月期間，也確認了類似的指控。
關於土地購置承諾的資料，見附註13，“承付款和或有事項”。
於2023年1月31日，我們評估了我們的土地購買合同，包括用於公寓開發的土地收購合同，以確定是否有任何出售實體是可變權益實體(VIE)，如果是，我們是否是
7

其中任何一項的主要受益人。根據這些土地購買合約，我們並不擁有土地的合法業權；我們的風險一般僅限於支付給賣方的保證金和產生的開發前成本；而賣方的債權人一般對我們沒有追索權。在2023年1月31日，我們確定228土地購買合同，購買總價為$3.67億美元，我們在這筆錢上總共存入了美元408.9我們並不是任何與我們的土地購買合同相關的VIE的主要受益者。在2022年10月31日，我們確定237土地購買合同，購買總價為$3.89億美元，我們在這筆錢上總共存入了美元417.6吾等並不是任何與我們的土地購買合約有關的VIE的主要受益人。
在所示期間內發生、資本化和支出的利息如下(以千為單位)：
 截至1月31日的三個月，
 20232022
利息資本化，期初$209,468 $253,938 
產生的利息36,854 31,005 
利息支出到房屋銷售收入成本(25,080)(32,437)
用於賣地的利息和其他收入成本(3,477)(3,409)
對未合併實體的投資資本化的利息(2,463)(1,290)
以前資本化的權益轉移到未合併實體的投資(244)— 
轉移到庫存的未合併實體投資的先前資本化利息139 135 
利息資本化，期末$215,197 $247,942 
在截至2023年1月31日和2022年1月31日的三個月內，我們確認了大約(3.8)百萬元及$274,000與我們的利率互換相關的淨(收益)損失分別計入累計的其他全面收益和約$(362,000)及$76,000淨(收益)損失分別從累積的其他綜合收入中重新歸類為房屋銷售收入成本。
3. 對未合併實體的投資
我們在各種未合併的實體中有投資，我們在這些投資中的所有權權益範圍為5.0%至50%。該等實體為合營企業，或(I)為合營參與者開發土地並出售予外部建築商(“土地發展合營企業”)；(Ii)發展可供出售的住宅(“住宅建築合營企業”)；(Iii)發展供出租的豪華住宅公寓及獨户住宅、商業空間及酒店(“租賃物業合營企業”)；或(Iv)向住宅建築商及發展商提供融資及土地儲備，以收購及發展土地及住宅用地(“直布羅陀合營企業”)。
下表按合資企業類別提供了截至2023年1月31日我們正在投資的活躍合資企業的信息(以千美元為單位)：
 土地
發展
合資企業		家居建築
合資企業		出租物業
合資企業		直布羅陀
合資企業		總計
未合併實體的數量
16342465
對未合併實體的投資(1)
$355,513 $66,555 $469,358 $17,523 $908,949 
有公司資金承諾的未合併實體的數量
101201 32
公司對未合併實體的剩餘資金承諾(2)
$218,343 $1,255 $76,914 $11,791 $308,303 
(1)我們的總投資包括$103.2百萬美元與以下相關13未合併的合資企業在VIE中的可變權益，以及我們對與這些VIE相關的損失的最大敞口約為$199.0截至2023年1月31日。我們在這些未合併的合資企業中的所有權權益範圍為20%至50%.
(2)我們餘下的撥款承諾包括約$104.0與我們未合併的合資企業相關的VIE可變權益相關的百萬美元。

8

下表按合資企業類別提供了截至2022年10月31日我們正在投資的活躍合資企業的信息(以千美元為單位)：
 土地
發展
合資企業		家居建築
合資企業		出租物業
合資企業		直布羅陀
合資企業		總計
未合併實體的數量
15341463
對未合併實體的投資(1)
$343,314 $49,385 $441,399 $18,216 $852,314 
有公司資金承諾的未合併實體的數量
91181 29
公司對未合併實體的剩餘資金承諾(2)
$180,812 $20,072 $90,900 $12,533 $304,317 
(1)我們的總投資包括$100.2百萬美元與以下相關13未合併的合資企業在VIE中的可變權益，以及我們對與這些VIE相關的損失的最大敞口約為$200.0截至2022年10月31日。我們在這些未合併的合資企業中的所有權權益範圍為20%至50%.
(2)我們餘下的撥款承諾包括約$105.0與我們未合併的合資企業相關的VIE可變權益相關的百萬美元。
我們投資的某些合資企業獲得了債務融資，為其部分活動提供資金。下表提供了截至2023年1月31日按類別分列的債務融資情況(以千美元為單位)：
 土地
發展
合資企業		家居建築
合資企業		出租物業
合資企業		總計
舉債融資的合資企業數量
1123750
貸款承諾總額$576,959 $219,650 $3,502,133 $4,298,742 
根據貸款承諾借入的金額
$467,999 $40,355 $1,923,967 $2,432,321 
下表提供了截至2022年10月31日獲得的按類別分列的債務融資情況(以千美元為單位)：
 土地
發展
合資企業		家居建築
合資企業		出租物業
合資企業		總計
舉債融資的合資企業數量
1023547
貸款承諾總額$557,185 $219,650 $3,317,261 $4,094,096 
根據貸款承諾借入的金額$444,306 $17,583 $1,774,567 $2,236,456 
下面提供了關於我們對這些實體的投資、預付款和未來承諾的更具體和/或最新的信息。
新的合資企業
下表提供了在截至2023年1月31日的三個月內成立的合資企業的信息(以千美元為單位)：
土地開發合資企業租賃物業合資企業
期內成立的未合併合營企業數目11
2023年1月31日的投資餘額$8,676 $3,215 
下表提供了在截至2022年1月31日的三個月內成立的合資企業的信息(以千美元為單位)：
土地開發合資企業租賃物業合資企業直布羅陀合資企業
期內成立的未合併合營企業數目24 1
2022年1月31日的投資餘額$13,557 $47,569 $1,641 


9

業務和實體內交易的結果
我們的某些土地開發和租賃物業合資企業不時將資產出售給無關各方或我們的合資夥伴。關於這些銷售，我們確認了一美元的收益。21.0在截至2022年1月31日的三個月內，不是在截至2023年1月31日的三個月內，也出現了類似的增長。這些收益包括E包括在本公司簡明綜合經營及全面收益表的“非綜合實體收入”內。
有幾個不是在截至2023年1月31日和2022年1月31日的三個月期間確認的非臨時性減值費用。
在我們2023財年和2022財年的第一季度，我們從未合併的實體購買土地，主要是與我們從土地開發聯合公司收購地塊有關風險投資，總價值為16.7百萬美元和美元23.8分別為100萬美元。在每個時期，我們從收購的地塊獲得的收入份額都是微不足道的。我們向未合併的實體出售土地，主要涉及向我們的Rental Property合資企業出售土地，總額為$8.2百萬美元和美元78.0百萬i在2023財年和2022財年的前幾個季度，分別為。該等金額計入本公司簡明綜合經營報表及全面收益表內的“賣地及其他收入”，一般按本公司的土地基準或接近本公司的土地基準出售。
擔保
我們投資的未合併實體通常通過合夥人股權和債務融資相結合的方式為其活動提供資金。在某些情況下，我們為未合併實體的部分債務提供了擔保。這些擔保可以包括以下任何或全部內容：(1)項目完工擔保，包括任何成本超支；(2)還款擔保，通常涵蓋未償還貸款的一定比例；(3)成本擔保，涵蓋利息、房地產税和保險等成本；(4)向貸款人提供的環境賠償，使貸款人免受因從物業中排放有害材料和不遵守適用的環境法而造成的損失；(5)賠償貸款人因未合併實體或其合作伙伴的“壞孩子行為”造成的損失。
在某些情況下，我們和我們的合資夥伴為非合併實體的貸款提供了聯合和多項擔保。在這些情況下，我們通常尋求與我們的合作伙伴執行一項補償協議，規定任何一方對超過其比例份額或商定的擔保份額負有責任；然而，我們並不總是成功的。此外，如果合資夥伴沒有足夠的財政資源來履行其在此類償還協議下的義務，我們可能要承擔超過我們比例的責任。
我們認為，截至2023年1月31日，如果由於觸發事件，我們在法律上有義務在非合併實體的義務擔保下履行義務，該實體的抵押品應足以償還很大一部分債務。如果不是，我們和我們的合作伙伴將需要向合資企業貢獻額外的資本。
關於該公司某些未合併實體的未償債務、貸款承諾和我們對其的擔保的信息如下(以千為單位)：
2023年1月31日2022年10月31日
貸款承諾總額$3,044,300 $2,858,800 
如果借入了全部債務，我們在還款和附帶成本擔保項下的最大估計風險(1)
$627,300 $597,800 
總計借入的債務$1,288,500 $1,110,900 
我們對所借債務的償還和附帶成本擔保項下的最大估計風險敞口$418,800 $390,500 
我們提供的與債務和其他債務有關的擔保的估計公允價值$18,200 $16,900 
擔保條款
1個月 -
4.0年
1個月 -
3.7年
(1)在2023年1月31日和2022年10月31日，我們在還款和進賬成本擔保項下的最大估計風險敞口約為$95.0百萬美元和美元95.0百萬美元，分別與我們未合併的合資企業有關。

上文提出的最大風險估計沒有考慮從基礎抵押品中收回的任何資金或我們合作伙伴的任何補償。此外，它們不包括與項目完成保證或上述賠償有關的任何潛在風險，這些風險是不可估量的。我們沒有根據任何未履行的擔保付款，也沒有被要求這樣做。
10

可變利息實體

我們在VIE中擁有未合併和合並的與合資企業相關的可變權益。關於我們在VIE中參與未合併的合資企業相關可變權益的信息已在以上提供的信息中披露。

下表提供了截至2023年1月31日和2022年10月31日關於我們在VIE的合併合資企業相關可變權益的信息(以千美元為單位)：
資產負債表分類1月31日，
2023		10月31日，
2022
公司為主要受益者併合並的合資企業數量
6 5 
合併VIE資產的賬面價值未合併實體的庫存或投資$91,300 $81,300 
我們的合作伙伴在合併VIE中的利益非控股權益$9,600 $9,700 
我們在上述合併合資企業中的擁有權範圍為80%至98%.
如上所述，我們是某些VIE的主要受益者，因為我們在該等合資企業中擁有控股權，因為我們有權指導對合資企業業績影響最大的活動，並有義務承擔預期損失或從合資企業獲得利益。這些VIE的資產只能用於清償VIE的債務。此外，在某些合資企業中，如果在未來某個日期接納任何額外的投資者之前需要向合資企業提供額外的資金，我們將提供100%的資金，包括我們合作伙伴的按比例份額，我們預計將通過計息貸款提供資金。對於其他VIE，我們不是主要受益者，因為指導該等VIE的活動對其業績影響最大的權力要麼由我們與該VIE的其他合作伙伴共享，要麼由我們的合作伙伴控制。對於共享重大活動指導權的VIE，業務計劃、預算和其他重大決策需要得到所有合作伙伴的一致批准。我們賺取的管理費和其他費用是象徵性的，據信是按市場價格計算的，我們與其他合作伙伴之間沒有明顯的經濟不平衡。
合營企業濃縮合並財務信息
我們所投資的未合併實體截至所示日期的簡明綜合資產負債表和所示期間的簡明綜合經營報表如下(以千計)：
簡明合併資產負債表：
 1月31日，
2023		10月31日，
2022
現金和現金等價物$245,014 $254,884 
庫存1,311,563 1,256,215 
應收貸款--淨額48,342 48,217 
出租物業1,795,600 1,702,690 
正在開發的出租物業1,498,838 1,413,607 
其他資產361,197 305,250 
總資產$5,260,554 $4,980,863 
債務--扣除遞延融資成本後的淨額$2,421,511 $2,248,754 
其他負債393,811 399,818 
合夥人權益2,445,232 2,332,291 
負債和權益總額$5,260,554 $4,980,863 
公司對未合併實體的淨投資(1)
$908,949 $852,314 
(1)我們在未合併實體的淨資產中的基礎權益比我們在未合併實體的淨投資少$17.5百萬美元和美元18.5截至2023年1月31日及2022年10月31日，上述差額分別為1000萬歐元，這些差額主要是由於我們保留的合資企業權益的未實現收益、來自實體的分派超過我們淨投資的賬面價值、我們投資資本化的利息、我們已確認的暫時性減值、出售我們所有權權益的確認收益以及向合資企業提供的擔保的估計公允價值。
11

簡明的綜合業務報表：
 截至1月31日的三個月，
 20232022
收入$109,270 $155,752 
收入成本59,353 108,483 
其他費用63,074 43,603 
總費用122,427 152,086 
處置所擁有的貸款和房地產的損失— (113)
營業收入(虧損)(13,157)3,553 
其他(虧損)收入(2)
(1,356)33,347 
所得税前收入(虧損)(14,513)36,900 
所得税(福利)費用(18)83 
淨(虧損)收益(14,495)36,817 
公司未合併實體的(虧損)收入(3)
$(4,433)$22,037 
(2)截至2022年1月31日的三個月包括美元29.9與一家租賃物業合資企業出售一項資產有關的百萬美元。
(3)本公司來自未合併實體的(虧損)收入與實體的基本淨(虧損)收入之間的差異主要是由於實體的分派超出了我們投資的賬面價值；促進我們從合資企業確認的收益中賺取的收益以及正在分配的已推廣現金流量；我們已確認的暫時性減值以外的其他收益；收回以前發生的費用；保留的合資企業權益的未實現收益；將我們的投資出售給我們的合資夥伴確認的收益；以及我們從實體中與我們購買的家庭網站相關的利潤份額，這降低了我們在收購家庭網站的基礎上的成本。
4. 應收賬款、預付費用和其他資產
截至2023年1月31日和2022年10月31日的應收賬款、預付費用和其他資產包括以下內容(以千為單位)：
2023年1月31日2022年10月31日
預期從保險公司和其他公司獲得的賠償$36,654 $41,527 
應收改善成本61,236 60,812 
託管現金由我們全資擁有的專屬所有權公司持有47,274 51,796 
用於出租公寓和商業開發的物業230,691 224,593 
預付費用35,396 44,307 
使用權資產121,381 116,660 
衍生資產40,298 71,929 
其他102,732 135,604 
 $675,662 $747,228 
12

5. 應付貸款、高級票據和抵押貸款公司貸款
應付貸款
截至2023年1月31日和2022年10月31日，應付貸款包括以下內容(以千為單位)：
1月31日，
2023		10月31日，
2022
優先無擔保定期貸款$650,000 $650,000 
應付貸款--其他497,284 537,043 
遞延發行成本(1,638)(1,768)
$1,145,646 $1,185,275 
優先無擔保定期貸款
我們加入了一個$650.0向銀行銀團提供百萬優先無抵押定期貸款(“定期貸款”)。2021年10月31日，我們簽訂了定期貸款延期協議，延長了美元的到期日。548.42025年11月1日至2026年11月1日期間的未償還定期貸款，其餘定期貸款將於2025年11月1日到期。在2023年1月31日，不包括$101.6計劃於2025年11月1日到期的百萬定期貸款中，有不是要求在定期貸款安排的最終到期日之前付款。於2023年1月31日，定期貸款工具的利率為5.37年利率。我們和我們幾乎所有的100持股%的房屋建築附屬公司是定期貸款安排下的擔保人。定期貸款安排包含與下文所述循環信貸安排基本相同的財務契約。
2023年2月14日，我們簽署了一項定期貸款安排修正案，將到期日延長為$487.5截至2028年2月14日的未償還定期貸款，其中60.92026年11月1日到期的100萬美元和剩餘的美元101.62025年11月1日到期的100萬美元。此外，這項修訂以有抵押隔夜融資利率(“SOFR”)為基礎，取代了適用於定期貸款機制下借款的基於倫敦銀行同業拆息的利率撥備。
2020年11月，我們進入了五利率互換交易以對衝美元400.0百萬美元的定期貸款安排。利率互換實際上固定了美元的利息成本。400.0百萬美元0.369%加上定期貸款安排中的定價表中規定的利差，直至2025年10月。2023年1月31日的價差為0.80%。這些利率互換被指定為現金流對衝。
循環信貸安排
在2023年1月31日，我們有一個美元1.90510億美元，與銀行銀團的優先無擔保循環信貸安排(“循環信貸安排”)。2021年10月31日，我們簽訂了延期函件協議，將到期日延長為$1.782025年11月1日至2026年11月1日期間在循環信貸安排下的循環貸款和承諾中的10億美元，其餘循環貸款和承諾將於2025年11月1日終止。我們和我們幾乎所有的100持股%的房屋建築附屬公司為循環信貸安排下的擔保人。
根據循環信貸安排的條款，於2023年1月31日，我們的最高槓杆率不得超過1.75到1.00，我們被要求保持最低有形淨值，根據定義，不低於大約$4.00十億美元。根據循環信貸安排的條款，於2023年1月31日，我們的槓桿率約為0.38至1.00美元，我們的有形淨資產約為6.15十億美元。根據循環信貸安排的條款，我們回購普通股的能力被限制在大約$3.55截至2023年1月31日。此外，根據循環信貸安排的規定，我們支付現金股息的能力被限制在大約#美元。2.15截至2023年1月31日。
在2023年1月31日，我們有不是循環信貸機制下的未償還借款，約有#美元120.4在循環信貸機制下籤發的未償還信用證達100萬份。截至2023年1月31日，循環信貸安排下未償還借款的利率為5.67年利率。
2023年2月14日，我們與一個銀行銀團簽訂了一項新的五年期優先無擔保循環信貸安排，計劃於2028年2月14日終止。新協議規定了循環信貸安排，承諾借款能力為#美元。1.905十億美元。新信貸安排的條款與循環信貸安排的條款大致相同，只是以倫敦銀行同業拆息為基礎的利率撥備已被基於SOFR的撥備所取代。與循環信貸安排一樣，Toll Brothers，Inc.及其幾乎所有的房屋建造子公司都是借款人在新信貸安排下的義務的擔保人。由於執行了新的循環信貸安排，循環信貸安排被終止。
13

應付貸款--其他
“應付貸款-其他”主要是指賣方為我們購買的物業所作的購置款抵押、項目級融資以及政府實體代表我們發行的各種收入債券，以資助社區基礎設施和我們的製造設施。於2023年1月31日，“應付貸款--其他”之加權平均利率為4.19年利率。
高級附註
在2023年1月31日，我們有五發行本金總額為$的已發行優先票據2.00十億美元。
在2022財年第一季度，我們贖回了剩餘的美元409.9百萬美元本金5.875優先債券於2022年2月15日到期，按面值計算，另加應計利息。
按揭公司貸款安排
我們全資擁有的按揭附屬公司Toll Brothers Mortgage Company(“TBMC”)與一家銀行訂有按揭倉儲協議(“倉儲協議”)，該協議經不時修訂，為本公司發放按揭貸款提供融資。該倉儲協議在ASC 860“轉讓和服務”項下作為擔保借款入賬。《倉儲協議》規定貸款購買金額不超過#美元。75.0百萬，受制於某些昇華。此外，《倉儲協議》規定了一項手風琴功能，根據該功能，TBMC可要求將《倉儲協議》項下的承付款總額增加到最多#美元。150.0一百萬美元，短期內。於2022年4月，修訂及重述《倉儲協議》，將到期日延長至2023年3月31日，而根據該協議借款的利息按彭博短期銀行收益率指數利率(“BSBY”)加1.75年利率(BSBY下限為0.50%)。於2023年1月31日，倉儲協議的利率為6.26年利率%.
6. 應計費用
2023年1月31日和2022年10月31日的應計費用包括以下內容(以千計)：
1月31日，
2023		10月31日，
2022
土地、土地開發和建設$352,549 $334,975 
薪酬和員工福利147,807 223,609 
與我們全資擁有的自保公司相關的第三方託管責任40,965 44,115 
自我保險251,529 251,576 
保修156,895 164,409 
租賃負債143,714 139,664 
遞延收入46,540 50,973 
利息34,654 31,988 
對未合併實體的承付款28,276 26,905 
其他47,617 77,773 
$1,250,546 $1,345,987 
下表提供了對保修應計金額(以千為單位)所做更改的對賬。
 截至1月31日的三個月，
 20232022
期初餘額$164,409 $145,062 
增加-在此期間關閉的房屋7,186 9,455 
前幾年已結清房屋的應計項目變動--淨額2,096 2,957 
已招致的費用(16,796)(14,431)
期末餘額$156,895 $143,043 
自2014財年以來，我們收到了賓夕法尼亞州和特拉華州社區自2002年以來建造的房屋的業主提出的供水入侵索賠。我們記錄的解決這些索賠的維修費用約為#美元。45.62023年1月31日為百萬美元，46.92022年10月31日，百萬美元，幷包括在上述保修應計費用中。我們繼續
14

執行審查程序，以評估受影響房屋的數量、是否可能需要維修，以及維修的程度。
我們的審查過程每季度進行一次，包括對許多因素的分析，以確定是否可能收到索賠和解決任何此類索賠的估計成本，這些因素包括：房屋的關閉日期；收到的索賠數量；我們對房屋的檢查；我們預計修復的房屋數量；每個社區已經進行的維修的類型和成本；補救未決和未來索賠的估計成本；我們的保險公司和供應商的預期追回；以及之前記錄的與這些索賠相關的金額。我們亦會監察與這類索償有關的法律發展，並檢討訴訟或仲裁中索償的數量、相對案情和裁決。我們的審查過程包括一些基於不確定結果的假設的估計。由於作出這些估計所需的判斷程度，以及潛在結果的內在不確定性，我們的實際成本和回收可能與記錄的不同，這種差異可能是實質性的。此外，由於這種不確定性，我們無法估計任何此類差異的範圍。
7. 所得税
我們記錄的所得税準備金為#美元。62.3百萬美元和美元48.9截至2023年1月31日和2022年1月31日的三個月分別為100萬美元。實際税率為24.5截至2023年1月31日的三個月的24.4截至2022年1月31日的三個月。所有期間的所得税撥備包括國家所得税撥備、預期納税評估應計利息和與股票薪酬有關的超額税收優惠。
在我們運營的司法管轄區，我們需要繳納州税。我們根據個人税務機關的規定、通過徵税管轄區對收入的估計以及我們利用某些節税策略的能力來估計我們的州税收負擔。根據我們對不同徵税管轄區之間的收入或損失分配的估計，以及税收法規的變化及其對我們税收戰略的影響，我們估計2023整個財政年度的州所得税税率將大約為5.7%。我們2022財年的州所得税税率為5.6%.
在2023年1月31日，我們有5.3未確認的税收優惠總額，包括利息和罰款。如果這些未被承認的税收優惠在未來被逆轉，它們將對我們當時的有效税率產生有利影響。在接下來的12個月裏，我們未確認的税收優惠有可能發生變化，但我們無法提供一系列這樣的變化。可能的變化主要是由於税收法規到期、與徵税司法管轄區達成和解、新的税收頭寸導致的增加以及估計利息和罰款的應計。
8. 基於股票的福利計劃
我們向員工和非員工董事授予股票期權和各種類型的限制性股票單位。此外，我們有員工股票購買計劃，允許員工以折扣價購買我們的股票。關於我們在所示期間確認的基於股票的薪酬支出和税收優惠總額的信息如下(以千為單位)：
截至1月31日的三個月，
20232022
已確認的股票薪酬費用總額$14,384 $13,615 
確認所得税優惠$3,638 $3,413 
截至2023年1月31日和2022年10月31日，未歸屬股票補償獎勵的未攤銷總價值約為#美元。25.7百萬美元和美元15.5分別為100萬美元。
9. 股東權益
股票回購計劃
自2017財年以來，我們的董事會不時更新其授權，以回購最多20在公開市場交易、私下協商的交易(包括加速股份回購)、發行人投標要約或其他財務安排或交易中，持有我們普通股的100萬股。最近的一次是在2022年5月17日，我們的董事會再次授權回購20百萬股我們的普通股。股票可回購用於一般公司目的，包括為公司的股權獎勵和其他員工福利計劃獲得股票。董事會沒有為這項回購計劃確定任何到期日。
15

下表提供了有關我們的股票回購計劃的信息：
 截至1月31日的三個月，
 20232022
購買的股份數量(千股)187 3,013 
每股平均價格$49.95 $61.65 
截至1月31日的剩餘授權(單位：千)14,389 9,550 
現金股利
在截至2023年1月31日和2022年1月31日的三個月內，我們宣佈並支付了現金股息$0.20及$0.17每股，分別支付給我們的股東。
累計其他綜合收益(虧損)
在所述期間內，累計其他全面收益(虧損)各組成部分的變動情況如下(以千計)：
截至1月31日的三個月，
20232022
員工退休計劃
期初餘額$2,475 $(6,024)
收益從AOCI重新歸類為淨收益(1)
23 451 
減税：税收優惠(2)
(6)(113)
淨收益從AOCI重新歸類為淨收益17 338 
其他綜合收入--税後淨額17 338 
期末餘額$2,492 $(5,686)
衍生工具
期初餘額$35,143 $7,133 
衍生工具收益(虧損)(4,297)5,748 
減去：税收優惠(費用)1,086 (1,441)
衍生工具的淨(虧損)收益(3,211)4,307 
(虧損)收益從AOCI重新歸類為淨收益(3)
(362)76 
減去：税費(福利)(2)
92 (19)
淨(收益)虧損從AOCI重新分類為淨收益(270)57 
其他綜合(虧損)收入--税後淨額(3,481)4,364 
期末餘額$31,662 $11,497 
AOCI期末餘額合計$34,154 $5,811 
(1)改劃為“其他收入--淨額”
(2)重新分類為“所得税撥備”
(3)重新分類為“收入成本--房屋銷售”
16

10. 每股收益信息
下表為所示期間提供了有關計算每股收益、普通股等價物、反稀釋期權的加權平均數和已發行股份的信息(以千計)：
 截至1月31日的三個月，
 20232022
分子：
報告的淨收入$191,530 $151,904 
分母：
基本加權平均股份111,397 120,996 
普通股等價物(1)
939 1,862 
稀釋加權平均股份112,336 122,858 
其他信息：
反稀釋期權和限制性股票單位的加權平均數(2)
501 204 
根據股票激勵和員工購股計劃發行的股票1,334 408 
(1)普通股等價物代表使用庫藏股方法的已發行現金股票期權和根據我們的股權獎勵計劃轉換限制性股票單位時預期發行的股票的稀釋效果。
(2)反稀釋期權和限制性股票單位的加權平均數是以我們的普通股在該期間在紐約證券交易所的平均收盤價為基礎的。
11. 公允價值披露
金融工具
下表提供了截至所示日期的與我們的金融工具有關的資產/(負債)摘要，按公允價值經常性計量(以千計)：
  公允價值
金融工具公允價值
層次結構		1月31日，
2023		2022年10月31日
持有供出售的住宅按揭貸款2級$82,518 $185,150 
遠期貸款承諾-持有供出售的住宅按揭貸款2級$1,032 $9,184 
利率鎖定承諾(“利率鎖定承諾”)2級$(2,359)$(17,734)
遠期貸款承諾(簡寫為IRLC)2級$2,359 $17,734 
利率互換合約2級$36,907 $45,010 
於2023年1月31日及2022年10月31日，現金及現金等價物、由我們全資擁有的專屬自保公司持有的託管現金以及以託管形式持有的客户存款的賬面價值接近公允價值。
利率掉期合約的公允價值計入我們簡明綜合資產負債表的“應收賬款、預付開支及其他資產”，並採用廣泛接受的估值方法釐定，包括根據每份掉期合約的預期現金流進行貼現現金流分析。儘管本公司已確定，用於評估其利率掉期合約的重要信息，如利率收益率曲線和貼現率，屬於公允價值層次結構的第二級，但與我們的交易對手和我們自己的信用風險相關的信用估值調整利用第三級輸入，如當前信用利差的估計，以評估我們和我們的交易對手違約的可能性。然而，截至2023年1月31日，我們評估了信用估值調整對我們利率掉期合約頭寸整體估值的影響的重要性，並確定信用估值調整對我們利率掉期合約的整體估值並不重要。因此，我們已確定我們的利率掉期合約的整體估值被歸入公允價值等級的第二級。
持有供出售的按揭貸款
於報告期末，吾等以市場法釐定待售按揭貸款的公允價值及作為對衝按揭貸款及承諾的利率風險而訂立的遠期貸款承諾的公平值。
17

下表列出了截至所示日期，待售按揭貸款的未償還本金和公允價值合計(以千為單位)：
未付總額
本金餘額		公允價值公允價值
大於(小於)本金餘額
2023年1月31日$84,475 $82,518 $(1,957)
2022年10月31日$193,746 $185,150 $(8,596)
庫存
我們根據評估時存貨的賬面價值及其公允價值的差額確認存貨減值費用和土地減值費用。上述存貨的公允價值是根據第三級標準確定的。估計公允價值主要通過對每個社區的估計未來現金流量進行貼現來確定。在釐定與土地減值相關的公允價值時，我們會考慮最近收到的報價、最近可比銷售交易中的土地價格，以及其他因素。我們記錄了與我們計劃在土地銷售和其他收入成本中出售給第三方的地塊相關的土地減值。有關我們確定公允價值的方法的更多信息，請參閲我們2022年Form 10-K中的附註1“重要會計政策-庫存”。於截至2023年1月31日及2022年1月31日止三個月期間，營運社區的減值並不顯著，因此，吾等並無披露用於釐定該等受損營運社區的公允價值的某些量化不可觀察投入的範圍。
債務
下表提供了截至所示日期的賬面價值，不包括任何債券折扣、溢價和遞延發行成本，以及我們債務的估計公允價值(以千為單位)：
 2023年1月31日2022年10月31日
 公允價值
層次結構		賬面價值估計數
公允價值		賬面價值估計數
公允價值
應付貸款(1)
2級$1,147,284 $1,136,368 $1,187,043 $1,180,893 
高級筆記(2)
1級2,000,000 1,920,095 2,000,000 1,822,255 
按揭公司貸款安排(3)
2級71,187 71,187 148,863 148,863 
$3,218,471 $3,127,650 $3,335,906 $3,152,011 
(1)應付貸款的估計公允價值乃基於按吾等認為於適用估值日期可用於類似條款及剩餘到期日貸款的利率貼現的合約現金流量。
(2)我們的優先票據的估計公允價值是基於其於適用估值日期的市場價格。
(3)我們相信本行按揭公司貸款的賬面價值與其公允價值相若。
12. 其他收入–網絡
下表提供了其他收入淨額的重要組成部分(以千計)：
截至1月31日的三個月，
20232022
(虧損)附屬業務收入$(2,949)$1,960 
來自土地開發和住宅建設合資企業的管理費收入-淨額
1,403 1,338 
訴訟和解收益-淨值
27,683 — 
其他6,778 414 
其他收入總額--淨額
$32,915 $3,712 
來自土地開發和房屋建築合資企業的管理費收入-淨額包括我們房屋建築業務所賺取的費用。
18

附屬業務的收入來自我們的抵押貸款、所有權、景觀設計、智能家居技術、直布羅陀、公寓生活和高爾夫球場以及鄉村俱樂部業務。下表列出了所示期間我們輔助業務的收入和支出(以千為單位)：
 截至1月31日的三個月，
 20232022
收入$27,907 $27,697 
費用$30,856 $25,737 
在截至2023年1月31日和2022年1月31日的三個月期間，我們的公寓生活運營從未合併實體賺取費用$6.2百萬美元和美元4.8分別為100萬美元。我們公寓生活運營所賺取的費用包括在附屬業務的收入中。
13. 承付款和或有事項
法律訴訟
我們主要參與日常業務過程中的各種索賠和訴訟。我們相信已有足夠的撥備以解決所有現時的索償及待決訴訟，而該等事宜的處置不會對我們的經營業績及流動資金或我們的財務狀況產生重大不利影響。
土地購置合同
一般來説，我們收購地塊的協議並不要求我們購買這些地塊，儘管在某些情況下，如果我們終止協議，我們會沒收任何未償還的保證金餘額。下表提供了截至所示日期的土地購買合同的信息(以千為單位)：
2023年1月31日2022年10月31日
購買總價：
非關聯方$4,009,091 $4,279,660 
本公司投資的未合併實體44,753 42,057 
總計$4,053,844 $4,321,717 
按金相對於總購入價$446,989 $463,452 
收購土地所需額外現金3,606,855 3,858,265 
總計
$4,053,844 $4,321,717 
收購土地所需的額外現金數額，包括在應計費用中$56,733 $34,994 
此外，我們預計將購買大約7,200在幾年內從我們擁有權益的幾家合資企業獲得更多的主頁；這些主頁的購買價格將在未來的某個日期確定。
截至2023年1月31日，我們還簽署了收購公寓發展用地的購買合同，金額約為$278.7百萬美元，其中我們有未償還的存款金額為$11.8百萬美元。我們打算在未來通過與無關各方的合資企業收購和開發這些項目。
由於我們不相信我們將完成對這些地塊的購買，因此我們有權選擇不包括在總購買價格中的額外地塊，並且我們不需要額外的資金來終止這些合同。
對未合併實體的投資
截至2023年1月31日，我們對一些未合併實體進行了投資，承諾投資或墊付更多資金，併為這些實體的部分債務和/或貸款承諾提供了擔保。關於我們對這些實體的承諾的更多信息，見附註3，“對未合併實體的投資”。
擔保債券和信用證
截至2023年1月31日，我們的未償還擔保債券總額為$812.3100萬美元，主要與我們對政府實體的義務有關，以改善我們的社區。我們估計大約有美元。371.5在這些改進方面仍有數百萬項工作要做。我們還有額外的$271.3數百萬未償還的擔保債券，為其他義務提供擔保。我們認為不太可能動用任何未償還債券。
19

截至2023年1月31日，我們有1美元的未償還信用證。120.4在我們的循環信貸機制下有100萬美元。這些信用證的簽發是為了確保各種財務義務，包括保險單免賠額和其他索賠、土地保證金和安全，以完成我們所在社區的改善。我們認為不可能動用任何未兑現的信用證。
截至2023年1月31日，我們提供了#美元的財務擔保。25.7100萬美元與預付信用證有關，以確保與我們的某些保單免賠額和其他索賠相關的義務。
積壓
截至2023年1月31日，我們有未完成的銷售協議要交付7,733總銷售價值為1美元的房屋8.58十億美元。
抵押貸款承諾
我們的抵押貸款子公司為我們的房屋關閉的一部分提供抵押融資。對於我們的抵押貸款子公司向其提供抵押貸款的購房者，我們根據購房者提供的信息和其他來源確定購房者是否有資格獲得抵押貸款。對於符合條件的購房者，我們的抵押貸款子公司為購房者提供抵押承諾，根據當時的市場條件具體説明擬議抵押貸款的條款和條件。在房屋實際結清和抵押貸款融資之前，購房者將根據承諾的條款鎖定利率。在利率鎖定時，我們的抵押貸款子公司同意將建議的抵押貸款出售給願意遵守承諾給購房者的條款和條件(包括利率)的幾家外部公認抵押貸款融資機構(“投資者”)之一。我們相信這些投資者有足夠的財力履行他們對我們抵押貸款子公司的承諾。
抵押貸款出售給投資者，並附帶有限的追索權條款，這些條款源於相關協議中的行業標準陳述和擔保。這些陳述和保證主要涉及借款人或其他各方沒有虛假陳述、貸款的適當承銷，以及在某些情況下，借款人必須支付的最低金額。本公司一般不會保留與在第二市場出售的按揭貸款有關的任何其他持續利息。
下表提供了截至所示日期有關我們的抵押貸款承諾的信息(以千為單位)：
1月31日，
2023		2022年10月31日
按揭貸款承擔總額：
IRLC$588,052 $669,631 
非IRLC2,105,078 2,429,063 
總計$2,693,130 $3,098,694 
投資者購買承諾：
IRLC$588,052 $669,631 
持有作出售用途的按揭貸款73,974 186,666 
總計$662,026 $856,297 
14. 關於細分市場的信息
我們在以下五個地理區域開展業務，目前的業務通常位於以下列出的州：
東部地區：
•這個北地區：康涅狄格州、特拉華州、伊利諾伊州、馬薩諸塞州、密歇根州、新澤西州、紐約州和賓夕法尼亞州；
•這個大西洋中部地區：佐治亞州、馬裏蘭州、北卡羅來納州、田納西州和弗吉尼亞州；
•這個南地區：佛羅裏達州、南卡羅來納州和德克薩斯州；
西部地區：
•這個高山地區：亞利桑那州、科羅拉多州、愛達荷州、內華達州和猶他州；
•這個太平洋地區：加利福尼亞州、俄勒岡州和華盛頓州。
我們的地理報告部分與我們的首席運營決策者評估運營業績和配置資本的方式一致。
20

2022年10月31日，我們得出結論，我們的City Living業務不再是一個可報告的運營部門，主要是因為由於結構變化和戰略轉變，它們的重要性微不足道。以前期間報告的金額已重述，以符合2023財年的列報方式。重組對我們的綜合財務狀況、經營業績、每股收益或現金流沒有任何影響。
我們每個部門的收入和所得税前收入(虧損)如下(以千為單位)：
 截至1月31日的三個月，
 20232022
(重述)
收入：
北$322,794 $355,134 
大西洋中部189,117 242,877 
南392,881 243,519 
高山480,212 462,300 
太平洋364,768 384,949 
總住宅建築1,749,772 1,688,779 
公司和其他(350)(1,427)
1,749,422 1,687,352 
賣地及其他收入30,747 103,729 
合併總數$1,780,169 $1,791,081 
所得税前收入(虧損)：
北$36,634 $45,667 
大西洋中部22,923 33,448 
南52,446 22,577 
高山87,304 71,011 
太平洋78,978 63,055 
總住宅建築278,285 235,758 
公司和其他(24,489)(34,942)
合併總數$253,796 $200,816 

“公司及其他”主要包括一般公司開支，例如執行辦公室；公司財務、會計、審計、税務、人力資源、風險管理、資訊科技、市場推廣及法律團體；利息收入；來自若干附屬業務的收入，包括公寓租賃開發業務及高層城市豪華公寓業務，以及來自租賃物業合資企業及直布羅陀合資企業的收入。
21

截至所示日期，我們每個細分市場的總資產如下表所示(以千為單位)：
1月31日，
2023		10月31日，
2022
北$1,426,233 $1,464,995 
大西洋中部1,095,413 1,049,043 
南2,309,441 2,137,568 
高山2,816,386 2,785,603 
太平洋2,326,785 2,174,065 
總住宅建築9,974,258 9,611,274 
公司和其他2,010,625 2,677,440 
合併總數$11,984,883 $12,288,714 
“公司及其他”主要包括現金及現金等價物、限制性現金、對我們租賃物業合資企業的投資、預期從保險公司及供應商收回的款項、我們直布羅陀的投資及營運、製造設施，以及我們的抵押及所有權附屬公司。
我們為所示期間的存貨減值費用和我們認為不可收回的成本支出準備的金額，包括在房屋銷售收入成本中，如下(以千為單位)：
 截至1月31日的三個月，
 20232022
(重述)
北$141 $325 
大西洋中部1,240 441 
南451 143 
高山131 102 
太平洋6,041 1,222 
合併總數$8,004 $2,233 
我們還確認了$13.0在截至2023年1月31日的三個月期間，土地減值費用計入土地銷售和其他收入成本，其中2.7百萬美元和美元10.3100萬美元，分別位於我們的北大西洋和中大西洋部分。不是在截至2022年1月31日的三個月期間，也確認了類似的指控。
22

15. 現金流量表簡明合併報表的補充披露
以下是所示期間簡明現金流量表的補充披露(以千為單位)：
截至1月31日的三個月，
20232022
現金流信息：
已繳所得税淨額$223,424 $94,577 
非現金活動：
通過賣方融資、市政債券或計入應計費用的存貨成本--淨額$33,086 $123,176 
應計庫藏股購買$— $57,699 
將其他資產轉移到對未合併實體的投資，淨額$2,115 $36,154 
將其他資產轉移到財產、建築和辦公設備--淨額$10,518 $— 
衍生品未實現(虧損)收益$(8,103)$6,022 
1月31日，
20232022
現金、現金等價物和受限現金
現金和現金等價物$791,609 $671,365 
應收賬款、預付費用和其他資產中包含的限制性現金47,274 52,946 
現金流量表簡明合併報表顯示的現金、現金等價物和限制性現金總額$838,883 $724,311 

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項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析(“MD&A”)
本討論及分析以本公司截至2022年10月31日止財政年度Form 10-K年度報告(“2022 Form 10-K”)所載的未經審核簡明綜合財務報表及相關附註，以及本公司的綜合財務報表、附註及相關的MD&A為基礎，並應連同附隨的未經審核簡明綜合財務報表及相關附註一併閲讀，並受附隨的未經審核簡明綜合財務報表及相關附註的限制。本報告和我們的2022年Form 10-K表格中“前瞻性信息聲明”和“風險因素”項下的披露也應一併閲讀。
除非本報告另有説明，否則合同淨額等於有關期間簽署的房屋銷售合同的總數或價值減去有關期間取消的合同的數目或價值(無論合同是在有關期間或以前期間簽署的)。積壓包括已簽訂合同但尚未交付給購房者的房屋(“積壓”)。積壓轉化率是指在這一期間內從期初積壓房屋交付的百分比(“積壓轉化率”)。
概述
我們的營商環境和當前展望
在截至2023年1月31日的三個月裏，房屋銷售收入比截至2022年1月31日的三個月增長了4%。在本季度，我們交付了1,826套住房，平均交付價格為958,100美元，而2022財年第一季度交付的1,929套住房的平均價格為874,700美元。截至2023年1月31日的三個月，平均交付價格和房屋銷售收入的增長反映了2022財年上半年對我們房屋的強勁需求，因為我們第一季度交付的許多房屋在2022財年下半年需求疲軟之前就已經收縮。
在截至2023年1月31日的三個月內，我們簽署了1,461份淨合同，總價值為14.5億美元，而截至2022年1月31日的三個月，我們簽署了2,929份合同，總價值為29.9億美元，單位數和美元數分別下降了50%和51%。淨簽約合同減少的原因是需求環境較上年同期疲軟。我們主要將這一下降歸因於2022年期間抵押貸款利率的急劇上升，以及通脹上升、抵押貸款利率上升和其他宏觀經濟狀況導致的經濟方向的不確定性。儘管抵押貸款利率繼續波動，但平均30年期固定抵押貸款利率已從2022年11月7%以上的近期峯值回落。此外，自2022年秋季以來，其他經濟指標有所改善，包括消費者價格指數和信心指數。由於這些情況的改善，以及季節性趨勢和額外激勵措施的影響，我們在2023年日曆開始時經歷了買家流量和需求的增加。目前尚不清楚這種需求改善是否會持續到可預見的未來。從長期來看，我們認為房地產市場將繼續受益於強勁的基本面，包括人口和移民趨勢以及美國住房總體短缺。
截至2023年1月31日，我們的積壓房屋為7733套，價值85.8億美元，與2022年1月31日的積壓相比，單位數和美元數分別下降了32%和21%。由於供應鏈、勞動力和其他中斷的影響，我們繼續經歷着更長的建造時間(從合同簽署到完工房屋交付的時間)，這些影響是2022財年住宅建築業的特點。然而，與一年前相比，需求環境疲軟，整體市場房屋開工數量減少，我們預計這些幹擾將會消退。在截至2023年1月31日的三個月中，我們看到構建時間略有改善。
財務和運營亮點
在截至2023年1月31日的三個月中，我們確認了17.8億美元的收入，其中包括17.5億美元的房屋銷售收入和3070萬美元的土地銷售和其他收入，以及1.915億美元的淨收入，相比之下，我們的收入為17.9億美元，包括16.9億美元的房屋銷售收入和1.037億美元的土地銷售和其他收入，以及截至2022年1月31日的三個月的淨收入1.519億美元。
在截至2023年1月31日和2022年1月31日的三個月期間，簽署的合同淨值分別為14.5億美元(1461套住房)和29.9億美元(2929套住房)。
截至2023年1月31日，我們積壓的價值為85.8億美元(7,733套住房)，而2022年1月31日的積壓價值為108億美元(11,302套住房)。截至2022年10月31日，我們的積壓訂單為88.7億美元(8,098套住房)，而2021年10月31日的積壓訂單為95億美元(10,302套住房)。
截至2023年1月31日，我們手頭有7.916億美元的現金和現金等價物，我們的19.05億美元循環信貸安排(“循環信貸安排”)下約有17.9億美元可用。截至2023年1月31日，我們沒有借款，在循環信貸安排下，我們有大約1.204億美元的未償還信用證。2月14日，
24

2023年，我們簽訂了一項新的19.05億美元優先無擔保循環信貸安排，取代了循環信貸安排，計劃於2028年2月14日終止。此外，我們對定期貸款安排進行了修訂，將4.875億美元的未償還定期貸款的到期日延長至2028年2月14日，其中6090萬美元將於2026年11月1日到期，其餘1.016億美元將於2025年11月1日到期。
截至2023年1月31日，我們通過期權擁有或控制了約71,300個家庭站點，而2022年10月31日約為76,000個；2021年10月31日約為80,900個。截至2023年1月31日，在我們通過期權擁有或控制的總計約71,300個主頁中，我們擁有約36,900個，並通過期權控制約34,400個。在擁有的36,900個住宅站點中，約有17,400個得到大幅改善。此外，截至2023年1月31日，我們預計將在幾年內從我們擁有權益的某些合資企業購買約7200個新的住宅用地，價格待定。
截至2023年1月31日，我們在328個社區進行銷售，而2022年10月31日為348個；2022年1月31日為325個。
截至2023年1月31日，我們的總股東權益和債務與總資本的比率分別為62億美元和0.34比1.00。

25

業務成果--概覽
下表比較了截至2023年1月31日和2022年1月31日的三個月我們的簡明綜合經營報表、全面收益報表和其他補充信息中的某些項目(除非另有説明，否則金額以百萬美元計)。有關按市場細分的操作結果的更多信息，請參閲本MD&A中的“細分”。
 截至1月31日的三個月，
 20232022更改百分比
收入：
房屋銷售$1,749.4 $1,687.4 4 %
賣地及其他30.7 103.7 
1,780.2 1,791.1 (1)%
收入成本：
房屋銷售1,300.9 1,289.51 %
賣地及其他42.4 99.6 
1,343.4 1,389.1 (3)%
銷售、一般和行政211.5 226.9 (7)%
營業收入225.3 175.1 29 %
其他  
(虧損)未合併實體的收入(4.4)22.0 (120)%
其他收入--淨額32.9 3.7 787 %
所得税前收入253.8 200.8 26 %
所得税撥備62.3 48.9 27 %
淨收入$191.5 $151.9 26 %
補充信息：
房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比74.4 %76.4 %
土地銷售和其他收入成本佔土地銷售和其他收入的百分比138.0 %96.0 %
SG&A占房屋銷售收入的百分比12.1 %13.4 %
實際税率24.5 %24.4 %
交貨量-單位1,826 1,929 (5)%
發貨量-平均發貨價格(以00年代為單位)$958.1 $874.7 10 %
已簽署的合同淨值-價值$1,454.3 $2,993.0 (51)%
簽訂的合同淨額--單位1,461 2,929 (50)%
簽約合同淨額-平均合同價格(以2000年為單位)$995.4 $1,021.9 (3)%
1月31日，
20232022%
變化
積壓-值$8,584.8 $10,804.9 (21)%
積壓--單位7,733 11,302 (32)%
積壓--平均合同價格(2000年)$1,110.2 $956.0 16 %
注：由於四捨五入，金額可能不會相加。“合同簽約額淨額”是該期間發生的所有取消合同的淨額。它包括在這一期間簽署的每一份具有約束力的銷售協議的價值，加上在這一期間選定的所有期權的價值，無論與這些期權有關的最初銷售協議是在何時簽署的。

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房屋銷售收入和房屋銷售收入成本
年房屋銷售收入的增長三截至的月份2023年1月31日，與三截至的月份2022年1月31日這是由於交付住房的平均價格上漲了10%，但部分被交付住房數量減少了5%所抵消。平均交付住房價格上升的主要原因是銷售價格上漲，以及向價格更高的地區和/或產品交付住房的數量發生了變化，尤其是在大西洋中部地區。
收入中房屋銷售成本的減少，占房屋銷售收入的百分比三截至2023年1月31日的月份，與三截至2022年1月31日的幾個月，主要是由於收入組合轉向利潤率更高的產品/領域，銷售價格增長超過成本增長，部分被2023財年較高的庫存減值費用所抵消。此外，利息支出占房屋銷售收入的比例在2023財年較低。在三截至的月份2023年1月31日和2022年，利息支出占房屋銷售收入的百分比分別為1.4%和1.9%。
賣地及其他收入和賣地及其他收入成本
我們的土地銷售和其他收入通常包括：(1)向我們保留權益的合資企業出售土地；(2)向我們的總體規劃社區內的第三方建築商出售地塊；(3)向第三方大量銷售我們認為不再符合我們的開發標準的土地；以及(4)銷售通常位於我們城市生活大樓的商業和零售物業。出售土地予我們保留權益的合營公司，一般是以我們的土地為基礎出售，因此這些出售所賺取的毛利微乎其微。土地銷售及其他收入成本佔土地銷售及其他收入的百分比增加，主要是由於在2023財政年度已確認與計劃出售土地有關的減值費用1,300萬美元。
銷售、一般及行政費用(“SG&A”)
與2022財年三個月期間相比，2023財年三個月期間的SG&A支出減少了1540萬美元。在2023財年期間，SG&A占房屋銷售收入的百分比為12.1%，而2022財年為13.4%。收入下降的主要原因是銷售和營銷成本的降低。SG&A收入佔收入的百分比下降是由於2023財年收入增長了4%，而SG&A支出下降了7%。與2022財年相比，SG&A收入減少的主要原因是與2022財年相比，2023財年的佣金和營銷成本減少。
未合併實體的收入
我們於合營企業的投資項目包括：(I)為合營企業參與者開發土地並出售予外部建築商(“土地發展合營企業”)；(Ii)發展可供出售的住宅(“住宅建築合營企業”)；(Iii)發展供出租的豪華住宅公寓及獨户住宅、商業用地及酒店(“租賃物業合營企業”)；及(Iv)投資不良貸款及房地產，併為住宅建築商及發展商提供融資及土地儲備，以收購及發展土地及住宅用地(“直布羅陀合營企業”)。
我們確認我們在這些未合併實體的收益和虧損中所佔的比例。我們的許多未合併實體是土地開發項目、高層/中層公寓建設項目，或出租公寓和出租獨棟住宅項目，這些項目在物業開發期間的若干年內不會產生收入和收益。一旦土地開發項目和高層/中層公寓建設項目完成開發，這些未合併實體一般將在相對較短的時間內產生收入和收益，直至出售該實體的所有資產。此外，一旦出租公寓和出租獨棟住宅項目完成並穩定下來，我們可能會通過資本重組或出售我們在合資企業中的全部或部分所有權權益來將這些項目的一部分貨幣化，這通常會導致創收活動。由於與這些實體相關的發展週期較長，從這些實體確認的收益可能因季度和年度的不同而有很大差異。
在截至2023年1月31日的三個月中，來自未合併實體的收入與截至2022年1月31日的三個月相比減少了2650萬美元。這一下降主要是由於我們的一家租賃物業合資企業在2022財年確認了與出售物業有關的2100萬美元收益。
27

其他收入--淨額
下表列出了所示期間“其他收入淨額”的構成部分(以千計)：
截至1月31日的三個月，
20232022
(虧損)附屬業務收入$(2,949)$1,960 
來自土地開發和住宅建設合資企業的管理費收入-淨額
1,403 1,338 
訴訟和解收益-淨值
27,683 — 
其他6,778 414 
其他收入總額--淨額
$32,915 $3,712 
與截至2022年1月31日的三個月相比，截至2023年1月31日的三個月來自輔助業務的收入減少，主要原因是由於交易量減少和競爭加劇縮小利差，我們的抵押貸款業務收入減少。
房屋建築及土地發展合營企業的管理費收入-淨額包括我們房屋建築業務所賺取的費用。截至2023年1月31日的三個月收入增加主要是由於我們的單一家庭租賃合資企業的費用增加。
2023財年訴訟和解淨額的收益主要與一項未決保險索賠的和解有關。2022財年沒有出現類似的收益。
“其他”的增加主要是由於利率上升導致2023財年的利息收入增加。
所得税前收入
在截至2023年1月31日的三個月中，我們報告的所得税前收入為2.538億美元，而截至2022年1月31日的三個月為2.08億美元。
所得税撥備
在截至2023年1月31日和2022年1月31日的三個月期間，我們分別確認了6230萬美元和4890萬美元的所得税撥備。根據2023財年和2022財年21.0%的聯邦法定税率，在截至2023年1月31日和2022年1月31日的三個月內，我們的聯邦税收撥備分別為5330萬美元和4220萬美元。確認的税收條款和基於聯邦法定税率的税收條款之間的差異主要是由於州所得税條款，部分被與股票薪酬相關的超額税收優惠所抵消。
合同
在截至2023年1月31日和2022年1月31日的三個月期間，簽署的合同淨值分別為14.5億美元(1461套住房)和29.9億美元(2929套住房)。在截至2023年1月31日的三個月內，與截至2022年1月31日的三個月相比，簽署的合同淨值總計減少15.4億美元，降幅為51%。合同淨值總額減少的原因是，簽署的合同淨額減少了50%，每份已簽署合同的平均價值減少了3%。簽訂的合同淨額有所減少，反映出需求較上年同期強勁的情況有所緩和。每份已簽署合同的平均價值下降的主要原因是，已簽署的合同數量轉向價格較低的領域和(或)產品，以及銷售激勵措施增加。
積壓
截至2023年1月31日，我們的積壓價值下降了21%，至85.8億美元(7,733套住房)，而2022年1月31日的價值為108億美元(11,302套住房)。截至2022年10月31日和2021年10月31日，我們的積壓訂單分別為88.7億美元(8098套)和95億美元(10302套)。
有關按市場細分的操作結果的更多信息，請參閲本MD&A中的“細分”。
28

資本資源和流動性
我們業務的資金一直是，並將繼續主要通過增加庫存前經營活動的現金流、與第三方的信貸安排以及公共資本市場提供。
我們的運營現金流通常為我們提供了一個重要的流動性來源。我們通過經營活動提供的現金流，加上我們的短期借款和長期債務，足以為我們的運營提供資金，同時使我們能夠投資於支持我們公司長期增長的活動。我們現金的主要用途包括以土地收購和存款的形式增加庫存，以獲得對土地的控制權，土地開發，為日常運營提供資金的營運資本，以及對現有和未來未合併的合資企業的投資。我們也可以使用現金為資本支出提供資金，例如對我們的信息技術系統的投資。我們不時使用部分或全部剩餘現金流償還債務，併為股票回購和普通股分紅提供資金。我們相信，在可預見的未來，我們的現金和流動資金來源將繼續足夠為運營提供資金，為我們的戰略運營計劃提供資金，償還債務，為股票回購提供資金，並支付股息。
截至2023年1月31日，我們手頭有7.916億美元的現金和現金等價物，約有17.9億美元可根據我們的循環信貸安排借款。2023年2月14日，我們與一個銀行銀團簽訂了一項新的五年期優先無擔保循環信貸安排，計劃於2028年2月14日終止。新協議規定了循環信貸安排，承諾借款能力為19.05億美元。新信貸安排的條款與循環信貸安排的條款基本相同。與循環信貸安排一樣，Toll Brothers，Inc.及其幾乎所有的房屋建造子公司都是借款人在信貸安排下的義務的擔保人。由於執行了新的循環信貸安排，循環信貸安排被終止。同樣在2023年2月14日，我們對定期貸款安排進行了修訂，將4.875億美元的未償還定期貸款的到期日延長至2028年2月14日，其中6090萬美元將於2026年11月1日到期，其餘1.016億美元將於2025年11月1日到期。
短期流動性與資本資源
至少在未來12個月，我們預計我們對資金的主要需求將是以土地收購的形式增加庫存，控制土地和土地開發的存款，包括我們的一般和行政費用的運營費用，資本改善的投資和資金，對現有和未來未合併的合資企業的投資，債務償還(包括我們將於2023年4月15日到期的4.0億美元4.375%優先債券)，普通股回購和股息支付。對資金的需求包括當前和未來債務融資的利息和本金支付。我們預計主要通過我們手頭的現金和現金等價物以及運營部門提供的淨現金流來滿足我們的短期流動性需求。其他資金來源包括我們未合併的合資企業的分配、我們循環信貸機制下的借款能力，以及從銀行和其他貸款人那裏借款。
Toll Brothers Mortgage Company(“TBMC”)與貸款人訂立按揭倉儲協議(“倉儲協議”)，為該公司發放按揭貸款提供資金。該協議定於2023年3月31日到期。雖然我們打算在TBMC倉儲協議到期之前對其進行再融資，但不能保證該協議到期後可以商業合理的條款續簽或更換。然而，我們相信我們有足夠的流動性來滿足TBMC預期的融資需求。
我們相信，在未來12個月內，我們將有足夠的流動資金及時滿足我們的業務需求、承諾和合同義務。然而，我們可能會尋求額外的融資，為未來的增長提供資金，或者通過債務資本市場為我們現有的債務再融資，但我們不能保證這種融資將以有利的條件提供，或者根本不能。
長期流動性與資本資源
在未來12個月後，我們對資金的主要需求將是支付到期或到期的長期債務本金、購買土地和增加業務所需的庫存、長期資本投資和對未合併的合資企業的投資、普通股回購和股息支付。
長期而言，如果上述資金來源不足以滿足我們的需要，我們還可以進行額外的證券公開發行、債務再融資或處置某些資產，為我們的經營活動和償債提供資金。我們預計這些資源將足以為我們正在進行的經營活動提供資金，併為未來的土地購買和相關開發活動以及未來的合資企業的投資提供資金。
材料現金需求
我們是許多協議的締約方，這些協議包括合同義務和向第三方付款的承諾。這些債務會影響我們的短期和長期流動性和資本資源需求。某些合同義務是
29

反映在截至2023年1月31日的簡明綜合資產負債表上，而其他則被視為未來的承付款。我們的合同義務主要包括長期債務和相關利息支付、抵押公司貸款工具的到期付款、與購買協議和土地開發協議(其中許多協議以信用證或擔保債券擔保)下的預期土地收購相關的購買義務、經營租賃以及我們的遞延補償計劃、補充高管退休計劃和401(K)儲蓄計劃下的義務。我們還訂立某些短期租賃承諾、承諾為我們現有或未來未合併的合資企業提供資金、信用證和正常業務過程中的其他購買義務。有關我們的主要債務的更多信息，請參閲截至2023年1月31日與債務、承諾和或有事項相關的簡明綜合財務報表的附註5“應付貸款、高級票據和抵押公司貸款安排”和附註13“承諾和或有事項”。
我們還通過一些合資企業開展業務，並根據這些安排作出了各種承諾。截至2023年1月31日，我們對這些實體的投資為9.089億美元，並承諾如果這些實體需要額外資金，我們將向它們額外投資或預付至多3.083億美元。截至2023年1月31日，我們已同意從三家合資企業收購444個住宅用地的條款，估計總收購價格為4480萬美元。此外，我們預計將在幾年內從我們擁有權益的幾家合資企業購買大約7200個新的住宅用地；這些住宅用地的購買價格將在未來某個日期確定。
我們投資的未合併的合資企業通常通過合作伙伴股權和債務融資相結合的方式為其活動融資。在某些情況下，我們和我們的合資夥伴為未合併實體的債務提供擔保。這些擔保可包括以下任何或全部：(1)項目完工擔保，包括任何成本超支；(2)還款擔保，一般涵蓋未償還貸款的一定百分比；(3)成本擔保，涵蓋利息、房地產税和保險等成本；(4)向貸款人提供的環境賠償，使貸款人免受因從物業中排放有害材料和不遵守適用的環境法而造成的損失；(5)賠償貸款人因未合併實體的“壞孩子行為”而蒙受的損失。
在這些情況下，如果我們與我們的合資夥伴有共同和幾個擔保，我們通常尋求與我們的合作伙伴實施補償協議，規定任何一方都不對超過其比例份額或商定的擔保份額負責；然而，我們並不總是成功的。此外，如果合資夥伴沒有足夠的財政資源來履行其在此類償還協議下的義務，我們可能要承擔超過我們比例的責任。我們認為，截至2023年1月31日，如果由於觸發事件，我們在法律上有義務在非合併實體的義務擔保下履行義務，該實體的抵押品應足以償還全部或很大一部分債務。如果不是，我們和我們的合作伙伴將需要向該實體提供額外的資本。截至2023年1月31日，我們為某些未合併實體的債務提供了擔保，這些實體的貸款承諾總額為30.4億美元，其中，如果全額借款，我們估計6.273億美元是我們在償還和成本擔保方面的最大風險敞口。截至2023年1月31日，未合併實體共借入12.9億美元，我們估計其中4.188億美元是我們與償還和附帶成本擔保相關的最大風險敞口。這些擔保的期限一般從1個月到4.0年不等。這些最大風險敞口估計沒有考慮從基礎抵押品中收回的任何資金或我們合作伙伴的任何補償。它們也不包括與項目完成保證或上述賠償有關的任何潛在風險，這些風險是不可估量的。
欲瞭解有關這些合資企業的更多信息，請參閲簡明合併財務報表附註中的附註3“對未合併實體的投資”。

償債要求
我們的融資策略是確保流動性和進入資本市場的渠道，保持債務期限的平衡，並管理我們對浮息波動的風險敞口。
除正常運作外，我們其中一項主要的流動資金需求是支付未償還債務的本金和利息。根據某些貸款文件的條款，我們必須滿足某些公約，如財務比率和報告要求。截至2023年1月31日，我們遵守了關於定期貸款、信貸安排和其他應付貸款的所有此類契約和要求。請參閲簡明綜合財務報表附註5“應付貸款、優先票據及按揭公司貸款安排”。

經營活動
截至2023年1月31日和2022年10月31日，我們分別擁有7.916億美元和13.5億美元的現金和現金等價物。在截至2023年1月31日的三個月期間，用於經營活動的現金為3.578億美元。2023財政期間業務活動中使用的現金主要與庫存增加、賬户減少有關
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應付和應計費用、當期所得税淨額減少和客户存款淨額減少。這一活動被淨收入(經基於股票的補償、減值、折舊和攤銷、未合併實體的收入和分配以及遞延税項調整)、出售的抵押貸款、扣除抵押貸款後的淨額以及應收賬款、預付費用和其他資產的減少部分抵消。
截至2022年1月31日和2021年10月31日，我們分別擁有6.714億美元和16.4億美元的現金和現金等價物。在截至2022年1月31日的三個月期間，經營活動中使用的現金為2.807億美元。2022財年期間經營活動中使用的現金主要與庫存增加、應收賬款、預付費用和其他資產增加、當期所得税淨額減少以及應付賬款和應計費用減少有關。這一活動被以下因素部分抵消：淨收入(經基於股票的薪酬、存貨減值和註銷、折舊和攤銷、未合併實體收入和遞延税項調整後)；出售的抵押貸款，扣除產生的抵押貸款淨額；客户存款增加--淨額。
投資活動
在截至2023年1月31日的三個月期間，用於投資活動的現金為6,940萬美元，主要涉及用於為我們對未合併實體的投資提供資金的7,460萬美元和用於購買物業和設備的1,970萬美元。這一活動被我們在未合併實體的投資中收到的1590萬美元現金回報和出售資產所獲得的900萬美元現金收益部分抵消。
在截至2022年1月31日的三個月期間，用於投資活動的現金為6,240萬美元，主要涉及用於為我們對未合併實體的投資提供資金的1.099億美元和用於購買物業和設備的1850萬美元。這一活動被我們在未合併實體的投資回報中收到的6580萬美元現金部分抵消。
融資活動
在截至2023年1月31日的三個月裏，我們在融資活動中使用了1.325億美元的現金，主要用於支付1.251億美元的應付貸款，扣除借款，支付2290萬美元的普通股股息，以及回購940萬美元的普通股。這一活動被與基於股票的福利計劃有關的2490萬美元收益部分抵消--淨額。
在截至2022年1月31日的三個月裏，我們在融資活動中使用了6.17億美元的現金，主要用於贖回4.099億美元的優先票據，回購1.281億美元的普通股，支付5530萬美元的應付貸款(扣除借款)，以及支付2110萬美元的普通股股息。
關鍵會計估計
正如我們在2022年Form 10-K中披露的那樣，我們最關鍵的會計估計與庫存、收入確認成本、保修和自我保險以及對未合併實體的投資有關。自2022年10月31日以來，這些關鍵會計估計沒有發生實質性變化。
補充擔保人信息
於2023年1月31日，我們的全資附屬公司Toll Brothers Finance Corp.(“附屬發行人”)已發行及未償還本金總額為20.億美元的於2023年4月15日至2029年11月1日期間到期的優先票據(“高級票據”)。有關高級票據的更多信息，請參閲我們的綜合簡明財務報表的附註5，標題為“高級票據”。
子公司發行人支付本金、保費(如果有的話)和利息的義務由Toll Brothers，Inc.及其幾乎所有100%擁有的住宅建築子公司(“擔保人子公司”和與我們一起的“擔保人”)共同和各自優先擔保。擔保是完全和無條件的，子公司發行者和每個擔保人子公司都是Toll Brothers，Inc.的合併子公司。我們的非住宅建築子公司和我們的幾個住宅建築子公司(統稱為非擔保人子公司)不為優先票據提供擔保。附屬發行人並無營業收入，除透過借出其公開債券發行所得款項(包括優先債券)為我們的其他附屬公司融資外，並無任何獨立業務。我們的房屋建築業務幾乎完全通過擔保人子公司進行。因此，子公司發行人的現金流和償還優先票據的能力取決於公司子公司的收益以及這些收益通過股息、貸款或其他方式分配給子公司發行人的情況。優先票據持有人只可直接向附屬發行人及擔保人索償。擔保人在其擔保下的義務將視需要加以限制，以承認擔保人根據適用法律普遍可獲得的某些抗辯(包括與欺詐性轉讓或轉讓、可撤銷優先或影響一般債權人權利的類似法律有關的抗辯)。
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發行優先票據的契約規定，任何為我們在循環信貸機制下的債務提供擔保的附屬公司將為優先票據提供擔保。契約進一步規定，只要(I)不存在違約或違約事件，或解除擔保將導致違約或違約事件，任何擔保子公司均可被解除擔保；(Ii)被解除擔保的子公司在我們最近一個財政季度結束時的綜合淨值低於公司綜合淨值的5%；(Iii)在任何財政年度解除擔保的擔保子公司在我們最近一個財政季度結束時的綜合淨值總額低於我們的綜合淨值的10%(或在允許違約治癒所必需的範圍內)15%；(Iv)該等豁免不會對吾等及吾等附屬公司的房屋建築業務造成重大不利影響；及(V)擔保人附屬公司根據循環信貸安排獲解除擔保。如果循環信貸安排下沒有擔保人，所有契據下的擔保人子公司將被免除擔保。
以下是在Toll Brothers，Inc.、子公司Issuer和擔保子公司之間的公司間交易和餘額以及它們在非擔保子公司的投資和收益中的權益被抵消後，在合併的基礎上為Toll Brothers，Inc.、子公司Issuer和擔保子公司提供的以下彙總財務信息。
資產負債表彙總數據(以百萬為單位)：
2023年1月31日
資產
現金$615.1 
庫存$8,939.8 
非擔保人子公司的應付金額$763.9 
總資產$11,020.7 
負債與股東權益
應付貸款$1,107.7 
高級筆記$1,995.4 
總負債$5,196.4 
股東權益$5,843.2 
業務報表彙總數據(單位：百萬)：
截至2023年1月31日的三個月
收入$1,729.6 
收入成本$1,302.4 
銷售、一般和行政$209.5 
所得税前收入$247.5 
淨收入$186.8 


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細分市場
我們在以下五個地理區域開展業務，目前的業務通常位於以下列出的州：
•這個北地區：康涅狄格州、特拉華州、伊利諾伊州、馬薩諸塞州、密歇根州、新澤西州、紐約州和賓夕法尼亞州；
•這個大西洋中部地區：佐治亞州、馬裏蘭州、北卡羅來納州、田納西州和弗吉尼亞州；
•這個南地區：佛羅裏達州、南卡羅來納州和德克薩斯州；
•這個高山地區：亞利桑那州、科羅拉多州、愛達荷州、內華達州和猶他州；以及
•這個太平洋地區：加利福尼亞州、俄勒岡州和華盛頓州。
2022年10月31日，我們得出結論，我們的City Living業務不再是一個可報告的運營部門，主要是因為由於結構變化和戰略轉變，它們的重要性微不足道。以前期間報告的金額已重述，以符合2023財年的列報方式。重組對我們的綜合財務狀況、經營業績、每股收益或現金流沒有任何影響。
下表彙總了截至所示日期所列期間的交付單位和收入、簽訂的合同淨額和所得税前收入(虧損)的相關信息，以及與積壓有關的信息。
交付的單位和收入：
截至1月31日的三個月，
 收入
(百萬美元)		已交付的單位平均到貨價格
(千美元)
20232022更改百分比20232022更改百分比20232022更改百分比
(重述)(重述)(重述)
北$322.8 $355.1 (9)%357 418 (15)%$904.2 $849.6 6 %
大西洋中部189.1 242.9 (22)%166 276 (40)%$1,139.1 $880.0 29 %
南392.9 243.5 61 %489 347 41 %$803.5 $701.8 14 %
高山480.2 462.3 4 %548 603 (9)%$876.3 $766.7 14 %
太平洋364.8 385.0 (5)%266 285 (7)%$1,371.3 $1,350.7 2 %
總住宅建築1,749.8 1,688.8 4 %1,826 1,929 (5)%$958.3 $875.5 9 %
其他(0.4)(1.4)
房屋銷售總收入1,749.4 1,687.4 4 %1,826 1,929 (5)%$958.0 $874.7 10 %
賣地及其他收入30.7 103.7 
總收入$1,780.1 $1,791.1 
已簽署的合同淨額：
 截至1月31日的三個月，
合同淨值
(百萬美元)		簽約單位淨額平均合同價格
(千美元)
20232022更改百分比20232022更改百分比20232022更改百分比
(重述)(重述)(重述)
北$315.2 $438.8 (28)%328 484 (32)%$961.0 $906.7 6 %
大西洋中部264.1 360.6 (27)%251 366 (31)%$1,052.2 $985.3 7 %
南328.5 611.5 (46)%415 737 (44)%$791.6 $829.7 (5)%
高山263.9 758.0 (65)%299 799 (63)%$882.6 $948.7 (7)%
太平洋282.6 824.1 (66)%168 543 (69)%$1,681.8 $1,517.6 11 %
合併總數$1,454.3 $2,993.0 (51)%1,461 2,929 (50)%$995.4 $1,021.8 (3)%

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積壓：
 1月31日，
積壓價值
(百萬美元)		積壓單位平均積壓價格
(千美元)
20232022更改百分比20232022更改百分比20232022更改百分比
(重述)(重述)(重述)
北$1,112.5 $1,578.2 (30)%1,093 1,803 (39)%$1,017.9 $875.3 16 %
大西洋中部1,035.9 1,122.5 (8)%927 1,143 (19)%$1,117.5 $982.1 14 %
南2,289.7 2,333.4 (2)%2,449 2,860 (14)%$934.9 $815.9 15 %
高山2,383.7 3,317.9 (28)%2,275 3,794 (40)%$1,047.8 $874.5 20 %
太平洋1,763.0 2,452.9 (28)%989 1,702 (42)%$1,782.6 $1,441.2 24 %
合併總數$8,584.8 $10,804.9 (21)%7,733 11,302 (32)%$1,110.2 $956.0 16 %

10月31日，
積壓價值
(百萬美元)		積壓單位平均積壓價格
(千美元)
20222021更改百分比20222021更改百分比20222021更改百分比
北$1,119.5 $1,494.2 (25)%1,122 1,737 (35)%$997.8 $860.2 16 %
大西洋中部960.5 1,004.5 (4)%842 1,053 (20)%$1,140.7 $954.0 20 %
南2,352.5 1,965.2 20 %2,523 2,470 2 %$932.4 $795.6 17 %
高山2,597.3 3,021.9 (14)%2,524 3,598 (30)%$1,029.0 $839.9 23 %
太平洋1,844.3 2,013.3 (8)%1,087 1,444 (25)%$1,696.7 $1,394.3 22 %
合併總數$8,874.1 $9,499.1 (7)%8,098 10,302 (21)%$1,095.8 $922.1 19 %

所得税前收入(虧損)(百萬美元)：
 截至1月31日的三個月，
 20232022更改百分比
(重述)
北$36.6 $45.7 (20)%
大西洋中部22.9 33.4 (31)%
南52.4 22.6 132 %
高山87.3 71.0 23 %
太平洋79.1 63.1 25 %
總住宅建築278.3 235.8 18 %
公司和其他(24.5)(34.8)30 %
合併總數$253.8 $201.0 26 %

“公司及其他”主要包括一般公司開支，例如執行辦公室；公司財務、會計、審計、税務、人力資源、風險管理、資訊科技、市場推廣及法律團體；利息收入；來自若干附屬業務的收入，包括公寓租賃開發業務及高層城市豪華公寓業務；以及來自租賃物業合資企業及直布羅陀合資企業的收入。
34

2023財年與2022財年比較(重述)
北
截至1月31日的三個月，
20232022變化
交付的單位和收入：
房屋銷售收入(百萬美元)$322.8 $355.1 (9)%
已交付的單位357 418 (15)%
平均交貨價格(千美元)
$904.2 $849.6 6 %
已簽署的合同淨額：
合同淨值(百萬美元)$315.2 $438.8 (28)%
簽約單位淨額328 484 (32)%
平均合同價格(千美元)
$961.0 $906.7 6 %
房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比
78.4 %77.9 %
所得税前收入(百萬美元)
$36.6 $45.7 (20)%
截至1月31日的銷售社區數量，49 60 (18)%
2023年財政期間交付的住房數量減少的主要原因是，與2021年10月31日的積壓住房數量相比，截至2022年10月31日的積壓住房數量有所減少，但部分被較高的積壓轉化率所抵消。2023財年期間交付的住房平均價格上升的主要原因是銷售價格上漲，以及向更昂貴的地區和/或產品交付的住房數量的轉移。
2023財政期間簽訂的合同淨額減少的主要原因是銷售社區的平均數量減少，以及需求減弱。2023財政期間簽署的每份合同的平均價值增加的主要原因是，簽署的合同數量轉向更昂貴的領域和/或產品。
2023財年所得税前收入減少的原因是收入減少帶來的收益減少和房屋銷售成本占房屋銷售收入的比例上升，但部分被較低的SG&A成本所抵消。2023財年，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比增加，主要是由於產品組合/領域向低利潤率領域轉移，部分抵消了利息支出占房屋銷售收入的百分比的下降。此外，我們在2023財年期間確認了與計劃中的土地銷售相關的270萬美元的土地減值。
大西洋中部
截至1月31日的三個月，
20232022變化
交付的單位和收入：
房屋銷售收入(百萬美元)$189.1 $242.9 (22)%
已交付的單位166 276 (40)%
平均交貨價格(千美元)
$1,139.1 $880.0 29 %
已簽署的合同淨額：
合同淨值(百萬美元)$264.1 $360.6 (27)%
簽約單位淨額251 366 (31)%
平均合同價格(千美元)
$1,052.2 $985.3 7 %
房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比
72.9 %77.5 %
所得税前收入(百萬美元)
$22.9 $33.4 (31)%
截至1月31日的銷售社區數量，39 34 15 %
2023年財政期間交付的住房數量減少的主要原因是，與2021年10月31日的積壓住房數量和較低的積壓住房數量相比，截至2022年10月31日的積壓住房數量有所減少
35

轉換。2023財年期間交付的住房平均價格上升的主要原因是，向價格更高的地區和/或產品交付的住房數量有所轉移，以及銷售價格上漲。
2023財年期間簽署的合同淨額減少的主要原因是需求減弱，但部分被銷售社區數量的增加所抵消。2023財政期間簽署的每份合同的平均價值增加的主要原因是，簽署的合同數量轉向更昂貴的領域和/或產品。
2023財年所得税前收入減少的主要原因是收入減少帶來的收入減少，部分被房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比所抵消。2023財年房屋銷售成本收入占房屋銷售收入的百分比下降主要是由於產品組合/領域向利潤率較高的領域轉移，以及利息支出占房屋銷售收入的百分比下降。此外，在2023財年期間，我們確認了1,030萬美元的土地減值費用，計入土地銷售和其他收入成本，與計劃中的土地銷售有關。
南
截至1月31日的三個月，
20232022變化
交付的單位和收入：
房屋銷售收入(百萬美元)$392.9 $243.5 61 %
已交付的單位489 347 41 %
平均交貨價格(千美元)
$803.5 $701.8 14 %
已簽署的合同淨額：
合同淨值(百萬美元)$328.5 $611.5 (46)%
簽約單位淨額415 737 (44)%
平均合同價格(千美元)
$791.6 $829.7 (5)%
房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比
76.9 %77.8 %
所得税前收入(百萬美元)
$52.4 $22.6 132 %
截至1月31日的銷售社區數量，98 86 14 %
2023財年期間交付的房屋數量增加，主要是由於2022年10月31日的積壓房屋數量比2021年10月31日的積壓房屋數量增加，以及更高的積壓轉化率。2023財年期間交付的住房平均價格上升的主要原因是銷售價格上漲，以及向更昂貴地區交付的住房數量的轉移。
2023財政期間簽署的合同淨額減少的主要原因是需求下降，但部分被銷售社區數量的增加所抵消。2023年財政期間簽署的每份合同的平均價值下降的主要原因是，簽署的合同數量轉向成本較低的領域或產品類型，以及銷售激勵措施增加。
2023財年所得税前收入的增長主要是由於收入增加帶來的收益增加，以及房屋銷售成本占房屋銷售收入的比例下降，但部分被較高的SG&A成本所抵消。2023財年，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降，主要是由於產品組合/領域向利潤率較高的領域轉移，以及利息支出占房屋銷售收入的百分比下降。
36


高山
截至1月31日的三個月，
20232022變化
交付的單位和收入：
房屋銷售收入(百萬美元)$480.2 $462.3 4 %
已交付的單位548 603 (9)%
平均交貨價格(千美元)
$876.3 $766.7 14 %
已簽署的合同淨額：
合同淨值(百萬美元)$263.9 $758.0 (65)%
簽約單位淨額299 799 (63)%
平均合同價格(千美元)
$882.6 $948.7 (7)%
房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比
73.2 %75.3 %
所得税前收入(百萬美元)
$87.3 $71.0 23 %
截至1月31日的銷售社區數量，103 100 3 %
2023財年期間交付的住房數量減少的主要原因是，與2021年10月31日的積壓住房數量相比，2022年10月31日的積壓住房數量有所減少，但2023財年期間積壓房屋轉化率較高，部分抵消了這一減少。2023財年期間交付的房屋平均價格上升的主要原因是銷售價格上漲。
2023財政期間簽署的合同淨額減少的主要原因是需求減弱。2023財年期間簽署的每份合同的平均價值下降的主要原因是，簽署的合同數量轉向成本較低的領域或產品類型，以及銷售激勵措施增加。
2023財年所得税前收入的增長主要是由於2023財年收入增加帶來的收益增加，以及房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降。2023財年期間，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降，主要是由於產品組合/領域轉向利潤率較高的領域以及銷售價格上漲。
太平洋
截至1月31日的三個月，
20232022變化
交付的單位和收入：
房屋銷售收入(百萬美元)$364.8 $385.0 (5)%
已交付的單位266 285 (7)%
平均交貨價格(千美元)
$1,371.3 $1,350.7 2 %
已簽署的合同淨額：
合同淨值(百萬美元)$282.6 $824.1 (66)%
簽約單位淨額168 543 (69)%
平均合同價格(千美元)
$1,681.8 $1,517.6 11 %
房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比
70.0 %74.6 %
所得税前收入(百萬美元)
$79.1 $63.1 25 %
截至1月31日的銷售社區數量，39 45 (13)%
2023財年期間交付的住房數量減少的主要原因是，與2021年10月31日的積壓住房數量相比，截至2022年10月31日的積壓住房數量有所減少，但部分被較高的積壓轉化率所抵消。2023財年期間交付的住房平均價格上升的主要原因是，向價格更高的地區和/或產品交付的住房數量有所轉移，以及銷售價格上漲。
37

2023財年期間簽訂的合同淨額減少的主要原因是需求減少，加上2023財年期間銷售社區的數量減少。2023財年期間簽署的每份合同的平均價值增加，主要是由於產品結構的轉變。
2023財年所得税前收入的增長主要是由於住房銷售成本佔收入的比例下降，以及SG&A成本下降。收入的房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比下降，主要是由於產品組合/領域轉向利潤率較高的領域和銷售價格上漲，加上利息支出占房屋銷售收入的百分比下降，部分被2023財年期間減值費用的增加所抵消。
公司和其他
在截至2023年1月31日和2022年1月31日的三個月中，所得税前虧損分別為2450萬美元和3480萬美元。2023財年所得税前虧損的減少主要是由於2023財年確認的訴訟和解淨額增加了2770萬美元，SG&A成本降低，以及利率上升導致利息收入增加。這些增長部分被2022財年確認的2100萬美元的收益所抵消，這些收益與我們的一家Rental Property合資企業出售物業有關，我們的抵押貸款和所有權公司業務的收益下降，主要是由於數量減少，以及我們的Rental Property合資企業發生的虧損增加。
可用信息
我們的主要互聯網地址是www.tollbrothers.com，我們的投資者關係網站位於Investors.tollbrothers.com。我們向美國證券交易委員會以電子方式存檔或提供有關材料後，在合理可行的範圍內儘快通過我們的投資者關係網站免費提供我們的10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告、當前8-K表格報告以及根據交易法第13(A)或15(D)節提交或提供的報告的任何修正案。
我們在我們的投資者關係網站上提供關於我們的業務和財務表現的信息，包括我們公司的概況。此外，我們還在我們的投資者關係網站上網絡直播我們與投資界成員一起參加的財報電話會議和某些活動。公司治理信息，包括我們的道德準則、公司治理準則和董事會委員會章程，也可以在我們的投資者關係網站上找到。我們網站的內容不會以引用的方式納入本季度報告(Form 10-Q)或我們提交給美國證券交易委員會的任何其他報告或文件中，對我們網站的任何提及都只是非主動的文字參考。
項目3.關於市場風險的定量和定性披露
我們面臨的市場風險主要是由於利率的波動。我們既利用固定利率債券，也利用可變利率債券。對於固定利率債務，利率的變化通常會影響債務工具的公平市場價值，但不會影響我們的收益或現金流。相反，對於可變利率債務，利率的變化通常不會影響債務工具的公允價值，但會影響我們的收益和現金流。我們通常沒有義務在到期前提前償還固定利率債務，因此，在我們被要求或選擇為其進行再融資之前，利率風險和公允價值的變化應該不會對我們的固定利率債務產生重大影響。
38

下表列出了截至2023年1月31日我們的債務，按預定期限、加權平均利率和估計公允價值(以千為單位)分列：
 固定利率債務
可變利率債務(a),(b)
財政年度到期日金額加權的-
平均值
利率		金額加權的-
平均值
利率
2023$555,336 4.19%$72,797 6.16%
2024131,807 4.53%— 
202591,627 5.11%— 
2026 (c)379,160 4.86%101,563 5.37%
2027 (c)462,360 4.83%548,437 5.37%
此後875,384 4.02%— 
債券折扣、溢價和遞延發行成本--淨額(6,199)— 
總計$2,489,475 4.40%$722,797 5.45%
2023年1月31日的公允價值$2,404,853  $722,797  
(A)根據截至2023年1月31日的未償還浮動利率債務數額，在保持浮動利率債務餘額不變的情況下，利率每增加1%，我們每年產生的利息將增加約720萬美元，而不考慮公司的利率互換交易。
(B)2020年11月，我們簽訂了五利率互換交易以對衝美元400.0定期貸款安排，包括在上表的可變利率債務一欄中。利率互換實際上固定了美元的利息成本。400.0百萬美元0.369%加上定期貸款安排中的定價表中規定的利差，直至2025年10月。價差是0.80截至2023年1月31日。這些利率互換被指定為現金流對衝。
(C)在2023年2月14日，我們就定期貸款安排訂立了一項修正案，將到期日延長至487.5截至2028年2月14日的未償還定期貸款，其中60.92026年11月1日到期的100萬美元和剩餘的美元101.62025年11月1日到期的100萬美元。
項目4.控制和程序
任何管制和程序，無論構思和運作如何完善，都只能提供合理的保證，而非絕對的保證，確保管制制度的目標得以達致。此外，控制系統的設計必須反映這樣一個事實，即存在資源限制，並且控制的好處必須相對於成本加以考慮。由於所有控制系統的固有侷限性，任何控制評估都不能絕對保證公司內部的所有控制問題和舞弊事件(如果有的話)都已被發現。由於具有成本效益的控制系統的固有限制，由於錯誤或欺詐導致的錯誤陳述可能會發生，並且不會被發現；然而，我們的披露控制和程序旨在為實現其目標提供合理的保證。
我們的首席執行官和首席財務官在管理層的協助下，評估了截至本報告所述期間(“評估日期”)結束時，我們的披露控制和程序的有效性，這些控制和程序在交易所法案下的規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義。基於這項評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至評估日期，我們的披露控制和程序有效，可以合理地保證根據交易所法案必須在我們的報告中披露的信息在美國證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內被記錄、處理、彙總和報告，並且這些信息被積累並傳達給管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以便及時做出關於所需披露的決定。
我們繼續實施新的企業資源規劃(“企業資源規劃”)系統，該系統影響了我們的許多財務流程，預計將提高某些財務和業務交易流程的效率和有效性，以及基礎系統環境。新的企業資源規劃系統將是我們財務報告內部控制的重要組成部分。除上述ERP系統實施外，在截至2023年1月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制(該術語在《交易法》下的規則13a-15(F)和15d-15(F)中定義)沒有發生任何變化，這對我們的財務報告內部控制產生了重大影響，或很可能對其產生重大影響。
39

第二部分：其他信息
項目1.法律程序
我們主要參與日常業務過程中的各種索賠和訴訟。我們相信已有足夠的撥備以解決所有現時的索償及待決訴訟，而該等事宜的處置不會對我們的經營業績及流動資金或我們的財務狀況產生重大不利影響。
第1A項。風險因素
我們的風險因素沒有發生重大變化，正如我們之前在2022年10-K表格第I部分第1A項“風險因素”中所披露的那樣。
第二項股權證券的未經登記的銷售和收益的使用
發行人購買股票證券
在截至2023年1月31日的三個月期間，我們回購了以下普通股：
期間
總數
所購股份的百分比(a)
平均值
價格
按股支付
作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數(b)
極大值
股份數量
這可能還是可能的
根據計劃或計劃購買(b)
 (單位：千) (單位：千)(單位：千)
2022年11月1日至2022年11月30日— $— — 14,576 
2022年12月1日至2022年12月31日186 $49.94 186 14,390 
2023年1月1日至2023年1月31日1 $54.02 1 14,389 
總計187 187 
(A)我們的股票激勵計劃允許我們在分配時扣留在分配時具有公允價值的股份總數，否則將發行給基於業績的受限股票單位接受者或受限股票單位接受者，並將剩餘股份匯給接受者。在截至2023年1月31日的三個月內，我們扣留了148,623股基於業績的限制性股票單位和限制性股票單位，以支付約770萬美元的所得税預扣，並向接受者發行了剩餘的364,935股。被扣留的股份不包括在上表中購買的股份總數中。
我們的股票激勵計劃還允許參與者使用“淨行權”方法行使不合格的股票期權。在淨行權中，我們一般會在行使股票期權時向參與者發行的股份總數中扣除行使時具有相當於期權行權價格和適用所得税預扣的公平市值的股票數量，並將剩餘股份匯給參與者。在截至2023年1月31日的三個月期間，未採用淨行權法行使期權。
(B)於2022年5月17日，本公司董事會批准在公開市場交易、私下協商交易(包括加速股份回購)、發行人要約收購或其他財務安排或一般企業用途的交易中回購2000萬股本公司普通股，包括為本公司股權獎勵及其他員工福利計劃獲取股份。這一授權於2022年5月17日生效，終止了自2020年3月10日起生效的現有授權。我們的董事會沒有為當前的股票回購計劃確定任何到期日。
除上文所述外，本公司於截至三個月期間內並無購回任何股權證券。
2023年1月31日

40

分紅
在截至2023年1月31日的三個月裏，我們向股東支付了每股0.20美元的現金股息。股息的支付由我們的董事會酌情決定，未來是否支付股息將取決於對一系列因素的評估，包括我們的運營結果、我們的資本要求、我們的運營和財務狀況，以及當時有效的任何合同限制。我們的循環信貸協議和定期貸款協議都要求我們保持最低有形淨值(如適用協議中的定義)，這限制了我們可以支付的股息金額。截至2023年1月31日，根據我們的銀行信貸協議，我們本可以支付高達21.5億美元的現金股息。
項目6.展品
4.1*
日期為2023年1月31日的第二十九份補充契約，日期為2012年2月7日的契約，由本合同附表A所列一方和紐約梅隆銀行作為繼任受託人。
10.1
First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、貸款方Toll Brothers，Inc.和作為行政代理的瑞穗銀行之間於2023年2月14日簽訂的信貸協議，現通過引用附件10.1併入註冊人於2023年2月15日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中
10.2
截至2023年2月14日的信貸協議第5號修正案，日期為2014年2月3日(經日期為2016年5月19日的第1號修正案、截至2016年8月2日的第2號修正案、截至2018年11月1日的第3號修正案和截至2019年10月31日的第4號修正案修訂)，First Huntingdon Finance Corp.，Toll Brothers，Inc.，貸款人和Truist Bank作為行政代理，在此通過引用附件10.2併入註冊人於2023年2月15日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告中
31.1*
道格拉斯·C·耶利，Jr.根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條
31.2*
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對馬丁·P·康納進行認證
32.1*
道格拉斯·C·耶利，Jr.根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條
32.2*
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條對馬丁·P·康納進行認證
101
以下是Toll Brothers，Inc.於2023年3月2日提交的以iXBRL(內聯可擴展商業報告語言)格式編制的Form 10-Q季度財務報表：(I)簡明合併資產負債表，(Ii)簡明綜合經營報表和全面收益表，(Iii)簡明權益變動表，(Iv)簡明現金流量表，以及(V)簡明合併財務報表附註
101.INSXBRL實例文檔-實例文檔不會顯示在交互數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中
*在此以電子方式提交。

41

簽名
根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的簽署人代表其簽署。
 託爾兄弟公司
 (註冊人)
   
日期：March 2, 2023發信人：/s/Martin P.Connor
馬丁·P·康納
高級副總裁與首席財務官
高級財務官(首席財務官)
   
日期：March 2, 2023發信人：/s/邁克爾·J·格拉布
邁克爾·J·格拉布
高級副總裁與總會計師
主任(首席會計主任)

42