美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格10-K

截至本財政年度止12月31日, 2022

或

關於從到的過渡期

委託文檔號1-9321

萬國健康地產收入信託基金

(註冊人的確切姓名載於其章程)

註冊人的電話號碼，包括區號：(610) 265-0688

根據該法第12(B)條登記的證券：

根據該法第12(G)條登記的證券：無

如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。

是 ☒ No ☐

用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。

是☐ 不是 ☒

用複選標記表示註冊人(1)是否已提交根據《證券交易法》第13條或第15(D)條要求提交的所有報告 1934在過去12個月內(或在登記人被要求提交此類報告的較短期限內)，以及(2)受到 過去90天的備案要求。

是 ☒ No ☐

用複選標記表示註冊人是否以電子方式提交了每個交互數據文件 根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求在過去12個月內(或在較短的時間內)提交 註冊人被要求提交這種檔案)。

是 ☒ No ☐

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。 見《交易法》第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第401(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒

如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。☐

用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何ffiCER高管在相關恢復期內根據§240.10D-1(B)收到的基於激勵的補償進行恢復分析。☐

用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所界定)是☐ No ☒

截至2022年6月30日，非關聯公司持有的有表決權股份和無表決權股份的總市值：美元681.4100萬美元(僅就這一計算而言，董事會的所有成員都被視為附屬公司)。截至2023年1月31日登記人實益權益流通股數量：13,803,338.

以引用方式併入的文件

萬國健康地產收入信託基金

2022年Form 10-K年度報告

目錄

本Form 10-K年度報告是截至2022年12月31日的年度報告。本年度報告修改並取代在本年度報告之前提交的文件。我們未來向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)提交的信息將自動更新並取代本年度報告中包含的信息。在本年報中，“我們”、“我們”、“我們”及“信託”是指環球健康地產收入信託及其附屬公司。

如本年度報告所披露，包括第一部分，項目1--與UHS公司(“UHS”)的關係，UHS(特拉華州UHS，Inc.)的全資子公司根據1986年12月24日的年度可續簽諮詢協議的條款擔任我們的顧問，並於2019年1月1日起進行修訂和重述。諮詢協議將於每年12月31日到期；然而，我們可以續簽該協議，但須經與UHS無關的受託人確定顧問的表現令人滿意。《諮詢協定》續簽至2023年，其條款與2022年、2021年和2020年的《諮詢協定》相同。我們的人員都是UHS的員工，通過其全資子公司特拉華州UHS。此外，我們的五個醫院設施被出租給UHS的全資子公司，我們的一個醫院設施被出租給UHS的全資子公司和第三方的合資企業，UHS的子公司現在或將是20棟醫療辦公大樓(MOBS)的租户，其中包括一棟正在建設中並預計將於2023年3月完工的大樓，或由我們全資或共同擁有的獨立急診科。本報告中提及的“UHS”或“UHS設施”指的是Universal Health Services，Inc.的子公司，包括特拉華州的UHS。

在本年報中，“收入”一詞不包括我們擁有33%至95%的各種非控股股權的未合併有限責任公司的收入。截至2022年12月31日，我們投資了四家共同擁有的有限責任公司/有限責任公司。本公司目前採用權益法(見本文所載綜合財務報表附註8)計入本公司應佔該等投資的收益/虧損。

第一部分

第1項。 業務

一般信息

我們是一家房地產投資信託基金(“REIT”)，於1986年開始運作。我們目前投資於醫療保健和人類服務相關設施，包括急性護理醫院、行為保健醫院、專科設施、獨立的急診科、兒童保育中心和醫療/辦公樓。截至2023年2月27日，我們在美國21個州有76個房地產投資或承諾，其中包括：(I)六個醫院設施，包括三個急性護理和三個行為健康護理；(Ii)59個醫療/辦公樓；(Iii)四個獨立的急診科(FED)；(Iv)四個學前教育和託兒中心；(V)三個目前空置的專門設施，其中一個正在拆除中，預計在2023年第二季度完成拆除。

可用信息

我們的主要執行辦公室位於賓夕法尼亞州普魯士國王格爾夫南路367號環球企業中心，郵編19406。我們的電話號碼是(610)265-0688。我們的網站位於http://www.uhrit.com.我們向美國證券交易委員會提交的年度、季度和當前報告以及對這些報告的任何修改都可以在我們的網站上免費獲得。我們的備案文件也可以在美國證券交易委員會維護的網站上向公眾查閲，Www.sec.gov。此外，我們通過了治理準則、適用於我們所有高級管理人員和董事的商業行為和道德準則、高級管理人員道德準則以及董事會審計委員會、薪酬委員會和提名和公司治理委員會的章程。這些文件也可以在我們的網站上免費獲得。任何提出要求的股東都可以獲得此類報告和章程的印刷副本。此類請求應在我們位於賓夕法尼亞州普魯士國王的公司總部向我們的祕書提出。我們打算通過迅速在我們的網站上張貼這些信息來滿足表格8-K第5.05項中關於修改或豁免我們的高級官員道德守則任何條款的披露要求。本公司網站上公佈的信息不包括在本年度報告中。

根據《紐約證券交易所上市公司手冊》第303A.12(A)節的規定，我們於2022年向紐約證券交易所提交了我們的CEO證書。此外，本年度報告的附件31.1和31.2包含我們的首席執行官和首席財務官根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條關於我們公開披露的質量的證明。

設施概述

截至2023年2月27日，我們在21個州的76個設施中有投資，包括：

1

2

其他信息

截至2022年12月31日，我們的投資組合中包括六家租賃給UHS子公司的醫院設施，其中包括三家急性護理醫院和三家行為健康護理醫院(其中一家於2020年12月底基本完工，其中三家是根據與UHS於2021年12月31日達成的資產買賣協議收購的，經本文討論)。2022年，這些醫院租賃產生的總收入約佔我們綜合收入的26%。在2021年和2020年期間，租賃給UHS子公司的醫院租賃產生的綜合收入分別約佔我們綜合收入的25%和22%。截至2023年1月1日，六家急性和行為保健醫院的租約具有固定期限，平均剩餘9.6年，包括一到七年、五年或十年的續簽選項。每家醫院的剩餘租賃條款因醫院不同而不同，詳見項目2.財產.

截至2022年12月31日，我們的投資組合中還包括三個空置的專業設施，這些設施以前租賃給了非關聯方。其中一個位於伊利諾伊州芝加哥的專業設施的租約於2021年12月31日到期，另外兩個位於德克薩斯州科珀斯克里斯蒂和印第安納州埃文斯維爾的設施的租約於2019年到期。該設施位於伊利諾伊州芝加哥，已向有興趣以現有形式購買或租賃該物業的第三方進行營銷。然而，在2022年第四季度，在評估了該物業未來最合適的用途以及努力減少其持續運營和維護費用後，我們決定將該建築夷為平地。拆除工作於2022年第四季度開始，預計在2023年第二季度完成，預計耗資約140萬美元(其中33.2萬美元截至2022年12月31日發生)。我們繼續向第三方推銷這三處房產。

我們相信，設施扣除利息、税項、折舊、攤銷及租賃租金支出前的收益(“EBITDAR”)和設施的EBITDAR除以最低租金加上應付給我們的額外租金之和(“覆蓋率”)是非公認會計準則的財務指標，作為衡量醫院設施經營業績的指標，對我們和我們的投資者都很有幫助。EBITDAR被用作設施運營產生的估計現金流(扣除租金費用、資本增加和償債之前)的指標，被我們用來評估設施的財務可行性和支付租金的能力。截至2022年底，我們擁有的六家入駐醫院全部租賃給UHS的子公司，綜合加權平均覆蓋率約為4.5(範圍為-1.0至9.7，其中兩家於2020年第四季度開業的行為保健醫院的覆蓋率為負)。截至2021年底，我們擁有的四家入駐醫院全部租賃給UHS的子公司(不包括2021年12月31日收購的三家醫院，包括2021年12月31日剝離的一家醫院)，綜合加權平均覆蓋比率約為7.9(範圍為-1.4至18.4，其中一家在2020年第四季度開業的行為保健醫院的覆蓋率為負)。

根據我們醫院設施、獨立急診科、一些單租户暴徒以及學前教育和託兒中心的租約條款，每個承租人，包括UHS的子公司，負責建築運營、維護、翻新和財產保險。我們，或我們所投資的有限責任公司，負責剩餘暴徒的建築運營、維護和翻新，然而，與暴徒相關的部分或在某些情況下，與暴徒相關的費用直接轉嫁給租户。可以建立現金儲備，為多租户暴徒所需的建築維護和翻新提供資金。承租人必須維護租賃物業的所有風險、重置成本和商業財產保險，我們或我們所投資的有限責任公司也被指定為這些保單的保險人。此外，我們，UHS或我們所投資的有限責任公司，為所有財產維持財產保險。有關我們租賃條款的其他信息，請參閲“與Universal Health Services，Inc.的關係”。

關於我們的總資產、負債、債務、收入、收入和其他經營信息，請參閲我們的合併財務報表和本年度報告中包括的合併財務報表的附註。

與Universal Health Services，Inc.(UHS)的關係

租約：我們於1986年開始運作，從UHS的子公司購買某些物業，並立即將物業租回各自的子公司。以下提供了截至2023年1月1日租賃給UHS子公司的每家醫院的基本租金以及租賃和續簽條款。基本租金按月支付。麥卡倫醫療中心的租約還規定了獎金租金，該租金按季度支付，計算方法是將醫院當前季度的收入與基準年的相應季度進行比較。除克萊夫行為健康醫院(由UHS與一家無關的第三方合資經營)的租約外，與UHS子公司的醫院租賃是由UHS無條件擔保的，彼此之間存在交叉違約。克萊夫設施的租賃由UHS(52%)和愛荷華州天主教健康倡議(48%)在幾個基礎上提供擔保。

3

截至2022年12月31日，租賃給UHS子公司的三個急性護理和三個行為保健醫院設施產生的總收入約佔我們截至2022年12月31日的年度綜合收入的26%。於2021年12月31日租賃給UHS子公司(McAllen醫療中心、惠靈頓地區醫療中心、西南醫療內谷校區和Clive Behavional Health)的三家急性護理醫院和一家行為保健醫院設施的租賃產生的總收入，在2021年12月31日與UHS及其部分附屬公司簽訂的資產買賣協議生效之前產生的總收入，該協議在2022年第一季度進行了修訂，如下所述，約佔我們截至2021年12月31日的五個年度綜合收入的23%(截至2021年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分別約為25%和22%)。除了六個UHS醫院設施外，我們還有20個物業，包括MOB(包括一個正在建設中的，預計將於2023年3月完工)和由我們全資或共同擁有的聯邦政府，其中包括或將包括UHS子公司的租户。在截至2022年12月31日的五年中，來自UHS相關租户的總收入約佔我們綜合收入的34%(截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分別約為40%、37%和33%)。

2021年12月31日，我們與UHS及其某些附屬公司簽訂了資產買賣協議，該協議在2022年第一季度進行了修訂，根據其中的條款：

我們與UHS達成的經修訂的資產買賣協議所收購的物業，已作為融資安排入賬，我們於2022年12月31日及2021年12月31日的綜合資產負債表分別包括與此項交易有關的8,360萬美元及8,240萬美元的融資應收款項。此外，根據修訂後的1986年《國税法》第1031條的規定，我們將上述財產的買賣安排為類似的財產交換。

同樣在2021年12月31日，Aiken和Canyon Creek(作為承租人)簽訂了經修訂的主租賃和個人物業租賃(以我們為出租人)，每個物業的初始租賃期限約為12年，於2033年12月31日結束。根據總租約的條款，Aiken和Canyon Creek有權以當時的公平市場租金(如總租約中的定義)續簽七年，為期五年的可選續約期限。根據於2022年第一季度修訂的租約，所收購物業於2022年的合共年租金約為570萬美元(與Aiken有關的390萬美元及與Canyon Creek有關的180萬美元)。在截至2022年12月31日的一年中，包括在我們的綜合收益表中並反映為融資租賃利息收入的租賃支付部分約為550萬美元。沒有適用於這兩個租約中的任何一個的紅利租金部分。2023年1月1日，年租金上漲，每年1月1日ST此後到2033年，年租金將在累計和複合基礎上增加2.25%。根據之前租賃西南醫療系統內谷校區的條款，在截至2021年12月31日的年度內，我們獲得了450萬美元的租賃收入(基本租金為260萬美元，獎金租金為190萬美元)。

根據我們和UHS的某些子公司之間於1986年12月24日和2021年12月31日簽訂的管理McAllen醫療中心、惠靈頓地區醫療中心(受1986年12月24日的主租約管轄)、艾肯區域醫療中心和峽谷溪行為健康(受日期為2021年12月31日的修訂的主租約管轄)的總租約條款(以下簡稱總租約)，所有這些都是UHS的全資子公司的醫院物業，UHS有選擇權，除其他事項外，在當時的租期終止前至少90天通知我們，按下文所述的租賃條款續訂租約。在下列任何情況下，UHS也有權以評估的公平市價向我們購買各自租賃的設施：(I)在租賃條款或任何續訂條款結束時；(Ii)在一個月通知後，如果信託的控制權發生變化，或；(Iii)在租契所指明的期限內，如UHS向我們發出通知，表示有意提供替代物業，以換取向我們租用的四個全資擁有的UHS醫院設施中的一個(或多個)，而我們未能與UHS就擬替代的物業達成協議。此外，UHS有權：(I)在租賃條款期間及之後180天內以與任何第三方報價相同的價格、條款及條件購買各自的租賃設施，或(Ii)根據任何第三方報價以相同條款及條件在租賃期限結束時及之後180天內續訂各自租賃設施的租賃。

4

此外，UHS的一家全資子公司是與一家與我們無關的第三方合資企業的管理和多數成員，該第三方運營並向我們租賃了克萊夫行為健康公司。這家擁有100張牀位的行為保健機構位於愛荷華州克萊夫，於2020年12月下旬竣工並開業，醫院租約於2020年12月31日開始。該設施的租期為三倍淨值，初始租期為20年，有5個10年續期選項。每年1月1日ST到2040年(如果行使五個10年續訂選項中的前三個選項，可能到2070年)，年租金將累計和複合基礎上增加2.75%。五個10年續約選項中的前三個選項將提供租約規定的年租金(2041年至2070年)，另外兩個10年續租選項將按公平市值租賃費率(2071年至2090年)提供。根據該設施的租賃，合營公司有權(其中包括)於當時的租期終止前至少270天向吾等發出通知，按租賃協議所指明的條款續訂租約。合營公司亦有權在下列任何一項情況下，以其經評估的公平市價向吾等購買租賃設施：(I)在租賃條款或任何續訂條款終止前至少270天發出通知，或(Ii)在信託控制權變更後12個月內的任何時間發出30天通知(如合營公司拒絕行使其購買權，UHS亦有此權利)。此外，合資企業有權在任何第三方出售之前購買該設施。

下表詳細説明瞭截至2023年1月1日與UHS相關的每個醫院租約的現有租賃條款和續簽選項，包括三家急性護理醫院和三家行為健康醫院：

2021年12月31日，位於佛羅裏達州西棕櫚灘的惠靈頓地區醫療中心的租約到期，UHS的全資子公司行使了公平市值續簽選擇權，並續簽了為期5年的租約，租約定於2026年12月31日到期。從2022年1月1日起，這家醫院每月支付給我們的公平市值年租金為630萬美元(租賃付款中不再有獎金租金部分)。2023年1月1日，年租金增加，每年1月1日ST此後到2026年，年租金將在累計和複合基礎上上漲2.50%。根據醫院先前的租賃條款，在截至2021年12月31日的年度內，我們的租賃總收入為550萬美元(包括300萬美元的基本租金和250萬美元的獎金租金)，以及截至2020年12月31日的年度的510萬美元(包括300萬美元的基本租金和210萬美元的獎金租金)。

管理層無法預測與UHS全資子公司的租約是否會在租期結束時續簽，這些子公司擁有按現有租賃率或公平市值租賃率續簽的選擇權，或者我們的任何其他租約。如果租約不按當前費率或公平市值租賃率續期，我們將被要求為這些設施尋找其他運營商和/或以可能比當前租約更不利於我們的條款簽訂租約。此外，如果UHS的子公司在租賃條款到期後行使其購買各自租賃醫院或FED設施的選擇權，如果我們無法從銷售收益中賺取有利的回報率，與目前根據這些租賃賺取的租金收入相比，我們未來的收入可能會下降。

2022年1月，我們與UHS的全資子公司簽訂了土地租賃和主FLEX租賃協議，開發、建設和擁有位於內華達州里諾的暴徒Sierra Medical Plaza I的房地產，約有86,000平方英尺的可出租面積。這羣暴徒位於北內華達州塞拉醫療中心的校園內，這是一家新建的醫院，由UHS的全資子公司擁有和運營，於2022年4月完工並開放。這個暴徒的建設，我們已經聘請了一個無關的第三方作為建設經理，開始於2022年1月，預計完成於2023年3月。據估計，暴徒的成本約為3460萬美元，截至2022年12月31日，已產生2090萬美元。總靈活租賃協議可根據第三方租約的執行情況進行減少，約佔暴徒可出租平方英尺的68%，初始最低年租金為130萬美元。

5

在2021年第四季度，我們以約310萬美元的價格收購了Grayson Properties，LP的第三方成員持有的5%的少數股權，Grayson Properties LP擁有德克薩斯州丹尼森的暴徒德克薩斯馬醫療廣場。暴徒位於德克薩斯醫學中心的校園內，這是一家由UHS的全資子公司擁有和運營的醫院。完成了第三方評估，以確定財產的公允價值。由於在2021年第四季度收購了少數股權，我們擁有該有限責任公司100%的股份，因此正在整合這一有限責任公司，自購買之日起生效。於交易完成後合併該有限責任公司，對我們的淨收入並無重大影響。請參閲附註8 關於這筆交易的更多信息披露。

2021年5月，我們以約1290萬美元的收購價格收購了位於內華達州拉斯維加斯的Fire Mesa辦公樓。該大樓100%由UHS的一家全資子公司根據三重淨租賃條款租賃。初始租約定於2027年8月31日到期，有兩個五年期續簽選項。如附註3所述，收購該寫字樓是根據經修訂的《國內税法》第1031節進行的一系列計劃遞延税項同類交換交易的一部分。

2019年9月，我們達成了一項協議，根據協議，我們擁有Grayson Properties II L.P.95%的非控股所有權權益，Grayson Properties II L.P.開發、建造、擁有和運營德克薩斯州丹尼森的暴徒德克薩斯醫療廣場II。這個暴徒於2020年12月基本完工，位於德克薩斯醫療中心的校園內，這是一家由UHS的全資子公司擁有和運營的醫院。與UHS的全資子公司簽訂了為期10年的FLEX主租約，租賃了暴徒超過50%的可出租平方英尺，並於2020年12月入住證發出後開始生效。由於該有限責任公司並非可變權益實體，且我們並無控股權，故我們根據權益法按非綜合基準對該有限責任公司進行會計處理。

我們是UHS子公司12個地面租賃的承租人(用於合併和非合併投資)。與UHS子公司的地面租賃的剩餘租賃條款從大約27年到大約76年不等。截至2022年的年度，這些物業的年度租金總額約為508,000美元，截至2023年、2024年、2025年和2026年的年度租金總額約為508,000美元，此後總計2,800萬美元。見附註4 關於我們的租賃會計的進一步披露。

官員和員工：我們的人員都是UHS全資子公司的員工，儘管截至2022年12月31日我們沒有受薪員工，但我們的人員通常會以限制性股票或限制性股票單位的形式獲得基於股票的年度薪酬獎勵。在特殊情況下，如果董事會薪酬委員會認為適當，我們的人員還可以獲得以限制性股票和/或現金獎金形式的一次性薪酬獎勵。

諮詢協議：根據一份日期為1986年12月24日並於2019年1月1日修訂和重述的諮詢協議(“諮詢協議”)，UHS的全資子公司特拉華州UHS公司(下稱“顧問”)擔任我們的顧問。根據諮詢協議，顧問有義務向我們提交投資計劃，盡其最大努力獲得適合該計劃的投資(儘管它沒有義務向我們提供任何特定的投資機會)，向我們提供行政服務，並處理我們的日常事務。我們與UHS之間的所有交易必須得到與UHS沒有關聯的受託人(“獨立受託人”)的批准。在履行諮詢協議項下的服務時，顧問可使用獨立的專業服務，包括會計、法律、税務和其他服務，顧問的費用由我們直接報銷。本諮詢協議可在吾等或顧問發出六十天書面通知後以任何理由終止。諮詢協議將於每年12月31日到期；然而，根據獨立受託人的決定，顧問的表現令人滿意，我們可以續簽該協議。《諮詢協定》續簽至2023年，其條款與2022年、2021年和2020年的《諮詢協定》相同。

我們2022年、2021年和2020年的諮詢費是根據我們的綜合資產負債表計算的，相當於我們平均投資房地產資產的0.70%。根據對我們的諮詢費以及其他一般和行政費用的審查，與行業同行組相比，2022年的諮詢費計算與2021年、2020年和2019年相比保持不變。用於計算諮詢費的平均房地產資產不包括我們綜合資產負債表中的某些項目，例如累計折舊、現金和現金等價物、應收租賃款項、遞延費用和其他資產。諮詢費按季度支付，年底可根據我們經審計的財務報表進行調整。2022年發生和向UHS支付(或應付)的諮詢費分別為510萬美元、2021年440萬美元和2020年410萬美元，並基於2022年、2021年和2020年分別為7.28億美元、6.29億美元和5.92億美元的平均投資房地產資產。

共享所有權：截至2022年12月31日和2021年12月31日，UHS擁有我們5.7%的實益權益流通股。

美國證券交易委員會對UHS的報告要求：UHS須遵守美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的報告要求，並須提交載有已審核財務資料的年度報告及載有未經審核財務資料的季度報告。由於UHS相關租户產生的總收入約佔我們截至2022年12月31日的五年綜合收入的34%(截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分別約為40%、37%和33%)，並且由於UHS的子公司是我們的顧問，我們鼓勵您從美國證券交易委員會的網站上獲取Universal Health Services，Inc.的公開申報文件。這些申請是UHS的獨家責任，並未通過引用併入本文。

6

税收

由於我們根據1986年《國內收入法》第856至860條有資格成為房地產投資信託基金，因此沒有為聯邦所得税目的做出任何規定，並打算繼續保持這樣的資格。要符合REIT的資格，我們必須滿足某些組織和運營要求，包括要求將我們每年REIT應納税所得額的至少90%分配給股東。作為房地產投資信託基金，我們通常不會對作為股息分配給股東的收入繳納聯邦、州或地方所得税。

請參閲標題“如果我們未能維持房地產投資信託基金的地位，我們將按正常的公司税率繳納聯邦所得税。在“風險因素”下了解更多信息。

競爭

我們為醫療保健相關設施的收購、租賃和融資而競爭。我們的競爭對手包括但不限於其他REITs、私人投資者和公司、銀行和其他公司，包括UHS。其中一些競爭對手的規模更大，可能比我們的資本成本更低。這些發展可能會導致我們的投資機會減少，與我們資本成本的利差降低，這將損害我們的增長。

在我們設施運營的大多數地理區域，還有其他設施提供與我們設施提供的服務相媲美的服務。此外，一些相互競爭的設施由税收支持的政府機構或非營利性公司所有，可能得到捐贈和慈善捐款的支持，並免除財產税、銷售税和所得税。此類豁免和支持不適用於我們設施的某些運營商，包括UHS。在一些市場，某些與我們競爭的設施可能比我們的設施擁有更多的財力、更好的裝備和提供更廣泛的服務。位於我們設施所服務區域的某些醫院是專科醫院，提供我們醫院運營商可能不提供的醫療、手術和行為健康服務。門診治療和診斷設施、門診外科中心和獨立急診科的增加也增加了我們的競爭。

此外，醫院員工中醫生的數量和質量是決定醫院成功和競爭優勢的重要因素。通常，醫生負責做出入院決定並指導患者的治療過程。我們設施的經營者還在招聘和留住合格的醫院管理人員、護士和其他醫務人員方面與其他醫療保健提供者競爭。我們的急症護理醫院的經營者可能會不時受到全國範圍內熟練護理人員短缺的影響，這已經並可能繼續導致工資、工資和福利支出的增長超過通貨膨脹率。我們的運營商可能會遇到吸引和留住合格醫生、護士和醫療支持人員的困難。我們預計，包括UHS在內的運營商未來將繼續面臨日益激烈的競爭，這可能會導致患者數量下降，損害他們的業務，進而可能損害我們的業務。

我們的非醫院物業有很大一部分是暴徒，他們要麼位於醫院設施的校園附近，要麼位於醫院設施的校園內。這些財產直接或間接地受到上述因素以及辦公空間供求和市場租金等一般房地產因素的影響。為了提高我們的競爭地位，我們預計我們將繼續投資於更多的醫療相關設施，並將這些設施租賃給合格的運營商，可能包括UHS的子公司。

監管和其他因素

於2022年、2021年及2020年，我們分別約有29%、28%及25%的收入來自與急症護理醫院、行為健康護理醫院及獨立急診科(“FED”)營運者的租約，其中絕大部分為UHS的附屬公司。我們的急性和行為保健醫院和聯邦醫療服務機構的經營者賺取的收入的很大一部分來自聯邦和州醫療保健計劃，包括聯邦醫療保險和醫療補助(不包括管理的聯邦醫療保險和醫療補助計劃)。

我們的急性護理設施和行為保健醫院的很大一部分收入來自第三方支付者，包括聯邦醫療保險和醫療補助計劃。近年來，這些政府計劃的變化導致了對補償的限制，在某些情況下，降低了醫療服務的補償水平。聯邦和州政府計劃的付款受到法律和法規變化、行政裁決、解釋和決定、利用審查要求以及聯邦和州資金限制的影響，所有這些都可能大幅增加或減少計劃付款，並影響向患者提供服務的成本和向設施付款的時間。我們和我們醫院設施的運營商都無法預測最近和未來的政策變化對我們各自的運營結果的影響。此外，由於《患者保護和平價醫療法案》(以下簡稱《立法》)的資金要求和其他條款給聯邦和州政府帶來的不確定性和財政壓力，可能會影響納税人資金用於Medicare和Medicaid計劃的可用性。此外，可能廢除或取代這項立法可能會對醫療服務的報銷產生重大影響。

2018年12月14日，德克薩斯州一家聯邦地區法院宣佈該立法整體違憲。最高法院的結論是，由於2017年減税和就業法案(TCJA)將個人強制令的税收降至0美元(即不再產生收入，這是

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税收)，使這項立法違憲。最高法院還認為，由於個人強制令對立法至關重要，並且與法律的其他部分不可分割，因此整個立法是違憲的。由於法院發佈了宣告性判決，並沒有禁止法律，該立法在上訴期間仍然有效。此案被上訴至美國最高法院，最終於加利福尼亞州訴德克薩斯州原告缺乏資格挑戰立法要求獲得最低基本醫療保險覆蓋範圍或個人授權。法院駁回了此案，但沒有具體裁定立法是否符合憲法。2022年9月7日，同一名德克薩斯州聯邦地區法院法官，在Braidwood Management訴Becera案裁定，要求某些健康計劃涵蓋由美國預防服務工作組提出的“A”或“B”建議而不分擔費用的要求，違反了美國憲法的預約條款，並且某些艾滋病毒預防藥物的覆蓋範圍違反了宗教自由恢復法。目前我們無法預測這起訴訟的結果或其潛在影響。雖然2020年選舉的結果可能會降低立法被全部或部分取消的風險，但立法執行方面的持續不確定性給衞生保健提供者的戰略和業務規劃工作帶來了不可預測性，這本身就構成了一種風險。如果削減政府繳費人士所繳交的差餉或服務範圍，可能會對醫院設施營辦商的業務、財政狀況和經營業績造成重大不利影響，而我們的醫院設施也會受到影響。

此外，醫療保健行業必須遵守聯邦、州和地方政府各級廣泛而複雜的法律和法規，這些法律和法規除其他外涉及：醫院的收費做法和服務價格；與醫生和其他轉診來源的關係；醫療保健的充分性以及醫療設備和服務的質量；設施的所有權；醫療和支助人員的資格；與健康相關的信息和患者病歷相關的保密、維護、隱私和安全問題；設有急診科的醫院對患有緊急情況的患者進行篩查、穩定和轉移；我們設施的認證、執照和認可；運營政策和程序；以及；設施和服務的新建或擴建。

這些法律法規極其複雜，在許多情況下，我們設施的運營商沒有獲得監管或司法解釋的好處。未來，對這些法律和法規的不同解釋或執行可能會使我們運營商當前或過去的做法受到不當或非法行為的指控，或者可能要求他們在設施、設備、人員、服務、資本支出計劃和運營費用方面做出改變。儘管UHS和我們醫院的其他運營商和聯邦政府相信他們的政策、程序和做法符合政府法規，但不能保證他們不會受到額外的政府調查或行動，或者如果受到制裁、罰款或懲罰，他們不會面臨制裁、罰款或懲罰。即使他們最終獲勝，根據上述法律、法規或規則之一進行的重大政府調查或行動也可能對他們產生實質性的不利影響，進而對我們產生不利影響。

我們的每個醫院設施都被認為是經過認證的，這意味着它們是經過認證的，根據相關的州法律和法規獲得了適當的許可，並根據聯邦醫療保險計劃獲得了認證。維護經過認證的設施的效果是允許這些設施參與聯邦醫療保險和醫療補助計劃。我們醫院設施的運營商認為，這些設施在實質上符合適用的聯邦、州、地方和其他相關法規和標準。然而，如果我們的任何醫院設施失去其公認的認證地位，從而失去聯邦醫療保險或醫療補助計劃下的認證，這些設施將無法從這兩個計劃及其業務中獲得報銷，反過來，我們的醫院可能會受到實質性的不利影響。

與醫療保健行業相關的各種因素和政府監管，如上述因素，影響到我們，因為：

我們的急性護理醫院、行為保健醫院和聯邦醫療機構的經營者賺取的收入的很大一部分來自聯邦和州醫療保健計劃，包括聯邦醫療保險和醫療補助。在聯邦醫療保險和醫療補助計劃的法定框架下，許多普通急性護理業務受到行政裁決、解釋和自由裁量權的影響，這些裁決、解釋和自由裁量權可能會影響根據這兩個計劃中的一個或兩個計劃以及其他第三方付款人支付的款項。聯邦政府根據其聯邦醫療保險計劃，根據各種公式向參與計劃的醫院付款。在住院服務方面，本港急症護理醫院的營辦者須遵守住院預付費用制度(“IPPS”)。根據IPPS計劃，醫院每次出院都會獲得預先確定的固定付款金額。固定支付金額基於每個患者的醫療保險嚴重程度診斷相關組(MS-DRG)。每個MS-DRG都被分配了一個基於估計的醫院資源強度的付款率，以治療患有該特定診斷的平均患者。這些費率是基於歷史的全國平均成本，沒有考慮醫院在提供護理方面的實際成本。MS-DRG比率每年根據地理區域進行調整，並根據嚴重程度的統計正態分佈進行加權。

對於門診服務，急性護理醫院是根據門診程序代碼在門診預期支付系統(PPS)下支付的。門診PPS費率是地理調整後的全國支付金額，包括聯邦醫療保險支付和受益人自付。對於某些新技術項目和服務，門診繳費計劃下的特別付款可通過過渡性傳遞付款和特別報銷費率進行。

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我們的三家急性護理醫院、三家行為保健機構和兩家由UHS子公司運營的聯邦醫療機構，以及兩家由獨立第三方運營的聯邦醫療機構位於德克薩斯州、佛羅裏達州、弗吉尼亞州、南卡羅來納州和愛荷華州。我們不能保證我們某些設施的運營商，特別是我們在上述各州的醫院運營商所賺取的醫療補助收入的減少，不會對這些運營商未來的運營業績產生重大不利影響，從而可能對我們產生重大不利影響。

註冊人的行政人員

艾倫·B·米勒先生自1986年公司成立以來一直擔任董事會主席兼首席執行官，2003年2月被任命為總裁。他之前一直擔任我們的總裁，直到1990年。Mr.Miller現任UHS董事會執行主席，自1978年成立至2020年12月31日，曾擔任UHS董事會主席兼首席執行官。他之前也曾擔任UHS的總裁，直到2009年馬克·D·米勒當選為UHS的總裁。艾倫·B·米勒先生是馬克·D·米勒的父親，馬克·D·米勒於2008年12月當選為我們的董事會成員，同時也是總裁兼UHS首席執行官和UHS董事會成員。馬克·D·米勒曾在2009年至2020年12月31日期間擔任UHS的總裁。

查爾斯·F·博伊爾先生於2022年被任命為高級副總裁兼首席財務官，並自2003年起擔任總裁副董事長兼首席財務官。1991年起任我司副總裁兼財務總監。博伊爾自1983年以來一直在UHS擔任多個職位。2017年，他被任命為UHS的高級副總裁，並繼續擔任其財務總監。2003年起任總裁副主任兼財務總監，1994年起任企業會計助理總裁副主任。

謝麗爾·K·拉馬加諾女士於2022年被任命為高級副總裁運營、財務主管兼祕書，並自2003年起擔任總裁副財務兼財務祕書。1992年起任我司副總裁兼司庫。自1983年以來，拉馬加諾一直在UHS擔任多個職位。2017年，她被任命為UHS的高級副總裁，並繼續擔任該公司的財務主管。2003年起擔任總裁副主任兼財務主管，1994年起擔任助理財務主管。

卡拉·J·彼得森女士於2022年開始在UHS工作，她被任命為採購和發展部副總裁。

第1A項。國際扶輪SK因素

我們面臨許多已知和未知的風險，其中許多風險將在下文和本年度報告的其他部分進行描述。以下描述的任何事件都可能對我們的業務、財務狀況和運營結果產生重大不利影響。我們沒有意識到或我們目前認為無關緊要的其他風險和不確定性也可能影響我們的業務和運營結果。

與新冠肺炎疫情相關的風險

新冠肺炎和其他流行病、流行病或公共衞生威脅可能會對我們租户的業務、我們的業務以及我們的運營結果和財務狀況產生不利影響。

我們面臨與公共衞生威脅和流行病相關的風險，包括與新冠肺炎大流行有關的健康擔憂。2020年3月，世界衞生組織宣佈新冠肺炎疫情為大流行，聯邦政府宣佈新冠肺炎為全國緊急狀態。由於聯邦和州政府實施的各種政策，以及各州的不同，全國許多非必要的企業關閉了不同的時間段。

儘管新冠肺炎沒有對我們截至2022年12月31日的運營業績產生實質性的不利影響，但我們認為，疫情可能對我們租户未來的運營和財務業績產生的潛在不利影響，進而對我們的影響將取決於許多因素，其中大多數因素超出了我們或我們租户的控制或預測能力。這些因素包括但不限於疫情傳播的持續時間和嚴重程度；我們醫院和其他醫療機構的運營商取消或重新安排的選擇性手術的數量以及新冠肺炎患者的數量；我們的租户正在採取措施應對新冠肺炎大流行；政府和行政法規的影響，包括旅行禁令和限制、原地或待在家中的命令、隔離、促進社會距離、企業關閉和對商業活動的限制；我們租户醫院和其他醫療機構的病人數量的變化，原因是患者普遍擔心與醫療保健系統互動感染新冠肺炎的風險；刺激措施對醫療行業和我們的租户的影響；宏觀經濟狀況惡化導致的病人數量和付款人結構的變化(包括企業關閉和裁員導致未參保和保險不足的患者增加)；臨牀工作人員的潛在中斷以及與租户員工和患者所需的用品(包括設備)相關的中斷。

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這些因素包括：我們的醫療用品，特別是個人防護用品，特別是個人防護設備；我們的租户在員工、供應鏈或其他支出方面的支出可能增加；我們的負債以及以可接受的條件為此類債務進行再融資的能力的影響；新冠肺炎大流行導致的金融市場和金融機構業務中斷；以及我們的物業所在的國家和地區的總體經濟狀況因新冠肺炎大流行而發生的變化，包括失業和就業不足水平上升、消費者支出和信心下降。這些因素可能會對我們設施運營商的未來業務、財務狀況和運營結果產生重大不利影響，進而對我們的宏觀經濟影響產生重大不利影響，包括全球經濟衰退或我們的一個或多個關鍵市場或我們設施運營商的關鍵市場的衰退風險，對我們和我們的租户可能產生的影響和我們對這種影響的評估，以及供應鏈的任何中斷和效率低下。

此外，聯邦醫療保險和醫療補助服務中心(CMS)發佈了一項臨時最終規則(IFR)，從2021年11月5日起生效，要求所有聯邦醫療保險和醫療補助認證機構的所有適用工作人員接種新冠肺炎疫苗。根據IFR，這項規定涵蓋的設施必須制定政策，確保所有符合條件的工作人員在2021年12月5日之前，在提供任何護理、治療或其他服務之前，已接種首劑兩劑新冠肺炎疫苗或一劑新冠肺炎疫苗。所有符合條件的員工必須在2022年1月4日之前接種必要的疫苗，才能全面接種疫苗--要麼是兩劑輝瑞或Moderna，要麼是一劑強生。該條例還規定了基於公認的醫療條件或宗教信仰、儀式或習俗的豁免。根據IFR，設施必須制定類似的程序或計劃，以允許符合聯邦法律的豁免。如果設施未能在設定的最後期限前遵守IFR，它們可能會因不符合規定而被聯邦醫療保險和醫療補助計劃終止。此外，美國職業安全與健康管理局還發布了緊急臨時標準(ETS)，要求所有擁有100名或以上員工的企業在2022年1月4日之前接種疫苗。根據ETS，那些在該日期之前沒有接種疫苗的員工將需要每週進行新冠肺炎檢測呈陰性，並在工作場所佩戴口罩。對這些規則的法律挑戰隨之而來, 美國最高法院支持暫停ETS的要求，但允許IFR疫苗接種要求在額外訴訟期間生效。CMS表示，與最高法院訴訟無關的州的醫院預計將遵守與上述日期一致的IFR疫苗接種要求。參與最高法院訴訟的州的醫院被要求在2022年2月13日之前達到第一劑的要求，在2022年3月15日之前達到第二劑的要求。德克薩斯州的醫院被要求在2022年2月19日之前達到第一劑的要求，在2022年3月21日之前達到第二劑的要求。目前，我們無法預測任何此類額外訴訟對我們或我們設施的運營商的潛在生存能力或影響。這些規則的實施可能會對我們設施運營商為那些沒有按照IFR和ETS要求接種疫苗的員工的人員配備產生影響， 人員配備問題導致的相關收入損失和成本增加可能會對我們或運營商的財務業績產生實質性的不利影響。

根據租給UHS全資子公司的McAllen醫療中心的租約，我們獲得獎金租金收入，該收入是根據將醫院當前季度收入與基準年相應季度進行比較的計算得出的。因此，如果醫院的病人數量和收入大幅下降，我們未來在這處物業上賺取的獎金租金收入可能會大幅下降。

若干因素可能導致部分租户無法或不願意按現時水平及時向我們支付租金，或尋求修訂或終止租約，從而對我們的入住率水平、我們的收入、現金流及物業價值產生不利影響，並有可能影響我們維持現有股息水平的能力。由於新冠肺炎的限制及其對經濟的影響，我們可能會遇到潛在租户的減少，這可能會對新租約的數量以及現有租約的續約率產生不利影響。新冠肺炎大流行也可能影響我們的負債和以可接受的條件對這些債務進行再融資的能力，以及與新冠肺炎大流行導致金融市場和金融機構業務中斷相關的風險，這可能從融資的角度影響我們；以及新冠肺炎大流行導致我們的資產所在國家和地區的總體經濟條件發生變化。現金流和經營成果的減少可能會對重大會計估計中使用的投入和假設產生影響，包括無形資產和長期資產的潛在減值。

冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案(“CARE法案”)、Paycheck保護計劃和醫療保健加強法案(“PPPHCE法案”)和2021年美國救援計劃法案(“ARPA”)的實施和影響存在高度不確定性，這可能會影響我們的租户將獲得的援助和福利的總額和類型。

最近的立法，包括冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法(CARE法案)、Paycheck保護計劃和醫療保健加強法案(PPPHCE法案)和2021年美國救援計劃法案(ARPA)，都向醫院和其他醫療保健提供者提供贈款資金，以幫助他們在新冠肺炎大流行期間提供援助。CARE法案和PPPHCE法案的實施存在高度不確定性，聯邦政府可能會考慮額外的刺激和救濟措施，但我們無法預測額外的刺激措施是否會頒佈或其影響。根據CARE法案、PPPHCE法案和ARPA，我們無法保證我們的租户將獲得多少財務和其他類型的援助，而且很難預測這些立法對我們的租户運營的影響，或者它們將如何影響我們租户的競爭對手的運營。我們不能保證我們的租户是否需要償還任何

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以前由於不遵守贈款條款或其他原因而獲得的資助。此外，我們無法評估新冠肺炎疫情對我們的租户(以及我們)造成的預期負面影響將在多大程度上被根據CARE法案、PPPHCE法案和ARPA獲得或將獲得的金額或利益所抵消。

此外，美國衞生與公眾服務部(“HHS”)在應對新冠肺炎疫情而宣佈的突發公共衞生事件(“PHE”)期間，採取了一些有利於醫療服務提供者的報銷政策和監管靈活性。HHS已經發布了指導意見，表明它打算讓PHE在2023年5月11日到期。公共衞生部門地位的結束將導致在各種指定的時間範圍內締結這些政策。我們無法預測供應商在申報的PHE期間失去任何此類有利條件是否最終會對我們的租户(以及我們)產生負面的財務影響。

有關監管環境的風險

我們醫院設施的運營商(包括UHS)和我們的醫療辦公大樓的收入和運營結果受到政府和其他第三方支付者付款的顯著影響。

我們醫院設施的運營商、聯邦調查局和我們醫療辦公樓的租户從第三方支付者那裏獲得了很大一部分收入，包括聯邦醫療保險和醫療補助計劃。近年來，這些政府計劃的變化導致了對補償的限制，在某些情況下，降低了醫療保健服務的補償水平。聯邦和州政府計劃的付款受到法律和法規變化、行政裁決、解釋和決定、利用審查要求以及聯邦和州資金限制的影響，所有這些都可能大幅增加或減少計劃付款，並影響向患者提供服務的成本和向設施付款的時間。我們的租户無法預測最近和未來的政策變化對他們運營的影響。

我們的三家急性護理醫院、三家行為健康醫院和兩家由UHS的全資子公司或合資企業運營的聯邦醫療機構，以及兩家由非關聯第三方運營的聯邦醫療機構位於德克薩斯州、佛羅裏達州、弗吉尼亞州、南卡羅來納州和愛荷華州。我們不能保證我們某些設施的運營商，特別是我們在上述各州的醫院運營商所賺取的醫療補助收入的減少，不會對這些運營商未來的運營業績產生重大不利影響，從而可能對我們產生重大不利影響。此外，由於《患者保護和平價醫療法案》的資金要求和其他條款給聯邦和州政府帶來的不確定性和財政壓力，可能會影響納税人資金用於聯邦醫療保險和醫療補助計劃的可用性。如果削減政府繳費人士所繳交的差餉或服務範圍，可能會對醫院設施營辦商的業務、財政狀況和經營業績造成重大不利影響，而我們的醫院設施也會受到影響。

除了政府報銷計劃的變化外，我們的醫院運營商與包括管理醫療組織在內的私人支付者談判有利合同的能力，對這些設施的收入和運營結果產生了重大影響。包括管理醫療機構在內的私人支付者越來越多地要求醫院接受較低的支付率。我們的醫院運營商希望第三方繼續努力，積極管理報銷水平和成本控制。從第三方付款人收到的報銷金額的減少可能會對我們醫院運營商的財務狀況和運營結果產生重大不利影響。

聯邦醫療保險和醫療補助資金的減少或變化可能會對我們設施運營商(包括UHS)未來的運營業績產生重大不利影響，這反過來可能會大幅減少我們的收入和淨收入。

2011年預算控制法(“預算控制法”)要求大幅削減2012-2021年財政年度的聯邦開支，包括在此期間將所有醫療保險支出削減2%。國會隨後通過的立法取消了2%的減排至2021年，但將這些減排延長至2030年作為交換。暫停付款的時間延長至2022年3月31日，從那時起至2022年6月30日，付款減少1%，此後全部減少2%。最新的立法將這些削減延長到2032年。

從2024年開始，一直持續到2027年，聯邦基金對各州的醫療補助不成比例股份醫院(DSH)的撥款將會減少。這樣的削減已經推遲了幾次，最近一次是根據CAA，這進一步將DSH推遲到2024年。在削減期間，州醫療補助DSH從聯邦基金中的撥款將每年減少80億美元。根據未參保個人的百分比、醫療補助利用率和未補償醫療保健，對各州實施減税。我們無法預測這些支付政策將對運營商(包括UHS)以及我們的業務產生什麼影響。

醫療改革的不確定性可能會對我們設施運營商(包括UHS)的業務和未來運營結果產生重大影響，這反過來可能會大幅減少我們的收入和淨收入。

2010年3月23日，總裁奧巴馬簽署了這項立法，使之成為法律。2010年3月30日簽署成為法律的《2010年醫療和教育和解法案》(“和解法案”)載有對立法的若干修正案。該立法與《和解法案》(統稱為《立法》)相結合的兩個主要目標是提供更多獲得醫療保險的機會，並減少與醫療相關的費用。

儘管預計這項立法將導致美國未參保患者的減少，這將減少運營商從無法收回的應收賬款中扣除我們設施的費用，但該立法對以下方面進行了其他一些變化

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醫療保險和醫療補助，我們認為這可能會對我們設施的運營商產生不利影響。據預測，這項立法將導致在10年內淨減少支付給醫院的醫療保險和醫療補助，總額為1550億美元。該立法修訂了聯邦醫療保險和醫療補助計劃下的報銷，以強調有效地提供高質量的護理，幷包含了這些計劃下的一些激勵和懲罰措施，以實現這些目標。該立法規定了2010至2019財年聯邦財政年度市場籃子更新的減少，從2011年10月1日開始聯邦醫療保險B部分可報銷項目和服務的市場籃子更新以及從2012年10月1日開始聯邦醫療保險住院服務的市場籃子更新抵消了生產率。這項立法和隨後的修訂規定了減少Medicare DSH和Medicaid DSH的付款。Medicare DSH的削減從2013年10月開始，而Medicaid DSH的報銷計劃從2024年開始。該立法實施了一項基於價值的採購計劃，將獎勵提供高效護理的人。相反，某些設施因未能達到質量參數而獲得的補償將減少；這些醫院將包括那些重新入院或醫院獲得性疾病比率過高的醫院。

2012年，美國最高法院的一項裁決限制了聯邦政府擴大醫療保險覆蓋範圍的能力，方法是保留立法中的違憲條款，這些條款試圖因州政府不遵守某些醫療補助覆蓋要求而撤回聯邦資金。根據這一決定，聯邦政府不得通過減少現有的醫療補助資金來懲罰選擇不參加醫療補助擴大計劃的州。因此，各州可以選擇接受或不參與，而不會冒着失去聯邦醫療補助資金的風險。因此，包括德克薩斯州在內的許多州都沒有在沒有失去聯邦資金的威脅下擴大醫療補助計劃。醫療保險和醫療補助服務中心(CMS)已經批准了第1115條的示範豁免，規定了某些符合醫療補助資格的個人的工作和社區參與要求。然而，拜登政府最近表示不贊成聯邦醫療補助計劃的工作要求，因為這些要求帶來了巨大的風險，許多潛在的示範受益人將無法最初參加醫保，或者這些要求將導致相當數量的資格暫停，並最終在最初能夠參保的受益人中取消參保資格。因此，CMS最近撤銷了某些州醫療補助計劃的批准，包括工作要求。

立法中直接或間接影響醫療保險和醫療補助報銷的各種條款預計將在幾年內生效。這項立法對醫療保健提供者的影響將受到實施法規、解釋性指導以及未來可能的立法或法律挑戰的影響。某些立法條款，如創建聯邦醫療保險共享儲蓄計劃，在未來聯邦計劃如何報銷醫療保健方面造成了不確定性。因此，目前我們無法預測法例對醫院經營者日後的發還款項有何影響，亦不能保證法例不會對我們物業的租户/經營者日後的經營業績造成重大不良影響，從而影響我們的業務。

該立法還包含旨在減少醫療保健領域欺詐和濫用的條款。這項立法修改了幾項現有法律，包括聯邦反回扣法規和虛假索賠法案，使政府機構和私人原告更容易在針對醫療保健提供者的訴訟中獲勝。雖然國會之前修訂了反回扣法規的意圖要求，規定一個人不需要“有實際知道或具體意圖實施”反回扣法規才能被發現違反了此類法律，但該立法還規定，根據聯邦民事虛假索賠法案的目的，任何違反反回扣法規的物品或服務的索賠也被視為虛假索賠。該立法規定，醫療保健提供者扣留超過60天的多付款項應受聯邦民事虛假索賠法的約束，儘管實施這一法定要求的某些最終法規仍有待執行。該立法還將恢復審計承包商計劃擴大到醫療補助。這些修正案還使違反適用法律法規的醫療保健提供者更容易受到嚴厲的罰款和處罰。

這項立法對醫院的影響可能有所不同。由於立法規定在未來幾年內將在不同時間生效，我們預計立法中的許多規定可能需要進一步修改。廢除全部或部分立法、推遲實施部分內容或提供資金，並提出修正或補充修改其規定的倡議一直存在。立法試圖廢除或修改立法的最終結果以及對立法的法律挑戰都是未知的。已經頒佈了一項立法，取消了對未能維持醫療保險的處罰，這是最初立法的一部分。此外，國會審議了一項立法，如果通過，將在實質性部分(I)分別取消大僱主要求獲得或提供醫療保險的任務；(Ii)允許保險公司對未參保兩個月以上並隨後購買保險的個人徵收高達30%的附加費；(Iii)為購買醫療保險提供税收抵免，並根據收入水平逐步取消税收抵免；(Iv)擴大醫療儲蓄賬户；(V)對州醫療補助計劃的聯邦資金設定人均上限，或者，如果由州政府選出，則將聯邦資金過渡到整體撥款，以及；(Vi)允許各州尋求豁免某些聯邦要求，這些要求將允許該州以不同於聯邦標準的方式定義基本醫療福利，並允許某些商業醫療計劃在設定保費時考慮健康狀況，包括先前存在的疾病。

2021年3月11日，總裁·拜登簽署《美國救援計劃》，使之成為法律。ARP將立法醫療保險補貼的資格擴大到在Marketplace上購買自己的醫療保險的人，這些人的家庭收入超過聯邦貧困水平的400%。ARP還增加了對低收入者的財政援助金額，這些人已經有資格根據立法獲得援助。2022年8月16日通過了《2022年降低通貨膨脹率法案》，其中

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其他方面，允許CMS就根據Medicare B部分和D部分報銷的某些單一來源藥物和生物製品的價格進行談判，首先是從2026年開始由Medicare D部分支付的10種高成本藥物，然後是2027年的15種D部分藥物，2028年的15種B部分或D部分藥物，以及2029年及以後的20種B部分或D部分藥物。愛爾蘭共和軍還繼續根據立法擴大對個人獲得私人醫療保險的補貼，直至2025年。愛爾蘭共和軍對醫院和整個醫療行業的影響尚不清楚。

根據這項立法，醫院必須公開其標準收費清單，從2019年1月1日起，CMS要求這一披露以機器可讀的格式進行，幷包括所有醫院項目和服務的費用以及診斷相關羣體的平均費用。2019年11月27日，CMS發佈了《醫院公開標準收費的價格透明度要求》的最終規則。這項規定於2021年1月1日生效，要求所有醫院還公佈醫院可以向患者提供的所有項目和服務的支付者特定談判費率、最低談判費率、最高談判費率和現金，包括個別項目和服務以及服務包。不遵守這些要求可能會導致每天的罰款。

作為CAA的一部分，國會通過了旨在防止或限制某些情況下患者餘額賬單的立法。CAA解決了來自緊急服務、網絡內設施的網絡外輔助提供者和空中救護車承運人的意外醫療賬單。除非獲得知情同意，否則法律禁止在提供網絡外緊急服務或網絡內設施的網絡外服務時進行突擊計費。在這些情況下，服務提供者不得向患者收取超過網絡內費用分攤要求的任何金額。2021年7月13日，HHS、勞工部和財政部發布了臨時最終規則，開始實施這項立法。該規則將限制醫療保健提供者在某些情況下以通常較高的網絡外費率獲得服務付款的能力，並在其他情況下禁止網絡外付款。

這種以價值為基礎的採購趨勢可能會對我們醫院運營商的收入產生負面影響。

我們認為，政府和私人付款人基於價值的採購舉措將財政激勵與醫療質量和效率捆綁在一起，將越來越多地影響我們醫院和其他醫療機構的運營結果，如果它們無法達到預期的質量標準，可能會對其收入產生負面影響。該立法包含一些條款，旨在促進聯邦醫療保健計劃中的基於價值的購買。聯邦醫療保險現在要求提供者報告某些質量措施，以便獲得以前自動獎勵的住院和門診手術的全額報銷增加。此外，達到或超過某些質量績效標準的醫院將獲得更高的報銷金額，而因特定條件而再次入院的醫院將獲得更少的報銷。此外，醫療保險不再為某些醫院獲得性疾病的治療向醫院支付額外費用，除非這些疾病在入院時存在。從聯邦財政年度(FFY)2015年開始，前一年在全國所有醫院中排名最差25%的醫院將獲得更少的醫療保險報銷。該立法還禁止使用醫療補助計劃下的聯邦資金來補償提供者治療某些提供者可以預防的疾病。

私人支付者中也有一種趨勢，即基於價值購買醫療服務。許多大型商業支付者要求醫院報告高質量的數據，其中幾個支付者不會為某些可預防的不良事件向醫院報銷。我們預計基於價值的購買計劃，包括根據患者結果衡量標準進行報銷的計劃，將變得更加普遍，並涉及更高比例的報銷金額。我們目前無法預測這一趨勢將如何影響我們醫院運營商的運營結果，但如果他們無法達到政府和私人付款人建立的質量標準，可能會對他們的收入產生負面影響。

未能遵守政府報銷計劃(如Medicare或Medicaid)、許可和認證要求、欺詐和濫用法規或新的立法進展的運營商可能無法履行其對我們的義務。

我們的運營商，包括UHS及其子公司，受到許多聯邦、州和地方法律和法規的約束，這些法律和法規因立法、規則和法規的通過以及對現有法律的行政和司法解釋而經常發生重大變化(有時具有追溯性)。這些變化的最終時間或效果無法預測。政府監管可能會對我們運營商的經營成本以及政府和其他第三方付款人獲得的補償金額產生巨大影響。如果我們的任何運營商未能遵守這些法律、要求和法規，可能會對他們履行對我們的義務的能力造成不利影響。這些規定包括，除其他事項外：醫院帳單做法和服務價格；與醫生和其他轉介來源的關係；醫療保健的充分性；醫療設備和服務的質量；醫務人員和支持人員的資格；電子健康記錄法規的實施和繼續遵守；與健康相關的信息和患者醫療記錄相關的保密、維護和安全問題；設有急診科的醫院對患有緊急情況的患者進行篩查、穩定和轉移；我們設施的認證、執照和認可；運營政策和程序；以及設施和服務的建設或擴建。

如果我們的經營者未能遵守適用的法律和法規，他們可能會受到刑事處罰、民事處罰(包括吊銷經營一個或多個設施的執照)，以及將一個或多個設施排除在聯邦醫療保險、醫療補助和其他聯邦和州醫療保健計劃之外。施加這種處罰可能會

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危及該運營商向我們支付租賃或抵押貸款或繼續運營其設施的能力。此外，我們的獎金租金是基於UHS醫院設施的淨收入，而這反過來又受到承租人從政府獲得的報銷金額的影響。

儘管UHS和我們的急性護理機構的其他運營商認為他們的政策、程序和做法符合政府法規，但不能保證他們不會受到政府的調查或行動，或者如果他們受到制裁、罰款或懲罰，他們不會面臨制裁、罰款或懲罰。由於這些法律法規中的許多都是相對較新的，在許多情況下，我們的運營商沒有監管或司法解釋的好處。未來，對這些法律和法規的不同解釋或執行可能會使它們當前或過去的做法受到不當或非法行為的指控，或者可能要求它們在設施、設備、人員、服務、資本支出計劃和運營費用方面做出改變。即使他們最終獲勝，根據上述法律、法規或規則之一進行的重大政府調查或行動也可能對他們產生實質性的不利影響，進而對我們產生不利影響。

美國現在和未來的聯邦税收改革立法可能會以難以預測的方式對REITs產生積極和消極的影響。

2017年12月22日簽署成為法律的《2017年減税和就業法案》(簡稱《2017年税法》)，對企業和個人税率以及税收計算進行了重大改變。雖然2017年的《税法》沒有對我們產生重大的直接影響，但它可能會間接影響我們，因為我們的租户和我們開展業務的司法管轄區以及REITs的整體投資理論可能會受到積極和負面的影響。此外，2017年税法的整體影響取決於聯邦税務當局未來可能發佈的解釋和法規，以及州和地方税收針對2017年税法的變化，未來此類解釋、法規和其他變化可能會對我們產生不利影響。2020年3月27日，旨在緩解新冠肺炎疫情經濟影響的聯邦立法--CARE法案--簽署成為法律。《CARE法案》對2017年《税法》的某些條款進行了技術性更正或臨時修改，今後可能會頒佈更多此類立法。此外，有可能對税法進行進一步修改，這些修改與2017年的税法或新冠肺炎疫情無關。特別是，可以隨時通過立法、行政或司法行動修改REITs的聯邦所得税，並有可能具有追溯效力。

UHS及其子公司面臨未決的法律訴訟、據稱的股東集體訴訟、政府調查和監管行動。

UHS及其子公司面臨懸而未決的法律行動、政府調查和監管行動。由於UHS在截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度的綜合收入中分別佔約40%、37%及33%，且由於UHS的一間附屬公司是我們的顧問，因此我們鼓勵閣下取得及檢視法律訴訟通用醫療服務公司的10-K和10-Q表格中的一節，這是向證券交易委員會公開提交的。這些申請是UHS的獨家責任，並未通過引用併入本文。

針對訴訟和政府調查中的指控進行辯護，或者類似的事件和任何相關的宣傳，可能會產生巨大的成本，並可能需要UHS管理層的高度關注，UHS的聲譽可能會受到嚴重損害。UHS表示，它無法預測這些事項的結果，也無法合理估計任何此類損失的金額或範圍；但是，這些訴訟的結果以及已發表的有關這些事項的調查、宣傳和新聞文章，可能會對其業務、財務狀況、運營結果和/或現金流產生重大不利影響。

UHS正在並可能受到其他已知和未知的或有損失，這些損失可能與過去、現在和未來的事實、事件、情況和發生有關。如果在部分或全部法律程序或其他或有損失中出現不利結果，或者如果未來針對UHS提出成功的索賠和其他訴訟，可能會對其財務狀況、運營結果和流動性產生重大不利影響，進而可能對我們產生重大不利影響。

特別是，政府調查，以及Qui Tam和股東訴訟，可能會導致實質性罰款、處罰、損害賠償或其他制裁，包括被排除在政府醫療保健計劃之外。涉及聯邦醫療保險和醫療補助問題的訴訟和解通常需要支付金錢和公司誠信協議，其中每一項都可能對UHS的業務、財務狀況、運營結果和/或現金流產生重大不利影響，進而可能對我們產生重大不利影響。

所需的監管批准可能會推遲或禁止我們的醫療設施的轉讓。

將醫療設施轉讓給後續租户或運營商可能需要獲得監管部門的批准或批准，包括但不限於根據需要證法以及醫療保險和醫療補助提供者安排獲得的所有權變更批准，而轉讓其他類型的商業運營和其他類型的房地產不需要這些安排。任何租户或運營商的更換可能會因轉移設施所需的任何聯邦、州或地方政府機構的監管批准程序或更換獲得許可管理設施的運營商而被推遲。如果我們無法以優惠的條款找到合適的替代租户或運營商，或者根本沒有，我們可能會接管設施，這可能會使我們承擔繼任責任，或者要求我們賠償我們可能向其轉讓經營權和許可證的後續運營商，所有這些都可能對我們的業務、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。

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我們的業務受制於不斷變化的公司治理和公開披露法規和預期，包括環境、社會和治理(“ESG”)方面的法規和預期，這可能使我們面臨許多風險。

最近，倡導團體、政府機構和公眾越來越關注ESG問題，監管機構、客户、投資者、員工和其他利益相關者越來越關注ESG問題和相關披露。政府、投資者和社會對ESG事項的這種關注，包括擴大關於氣候變化、人力資本、勞工和風險監督等主題的強制性和自願性報告、盡職調查和披露，可能會擴大我們需要管理、評估和報告的事項的性質、範圍和複雜性。

我們還面臨與氣候和ESG相關的商業趨勢。投資者在決定是否投資公司時，越來越多地考慮ESG因素，包括氣候風險、多樣性、股權和包容性政策以及公司治理。此外，我們的聲譽和投資者關係可能會受到損害，因為我們參與了某些行業或資產，這些行業或資產被認為是導致或加劇氣候變化的活動，或其他與ESG相關的問題，以及我們因應與氣候變化或其他ESG相關問題的考慮而繼續進行或改變我們的活動的任何決定。相反，如果我們避免參與此類行業或活動，我們可能會限制我們的資本部署機會，從而對我們的業務產生不利影響。

與業務運營相關的風險

醫療保健行業的競爭加劇導致我們的運營商(包括UHS)的收入較低，成本較高，並可能影響我們的收入、物業價值和租約續約條款。

醫療保健行業競爭激烈，近年來，醫院和其他醫療保健提供者之間對患者和醫生的競爭加劇。在我們設施所在的大多數地理區域，還有其他設施提供與我們設施所提供的服務相媲美的服務。此外，一些相互競爭的設施由税收支持的政府機構或非營利性公司所有，可能得到捐贈和慈善捐款的支持，並免除財產税、銷售税和所得税。此類豁免和支持不適用於我們設施的某些運營商，包括UHS。

在一些市場，某些與我們競爭的設施可能比我們的設施擁有更多的財力、更好的裝備和提供更廣泛的服務。位於我們設施所服務區域的某些醫院是專科醫院，提供我們醫院運營商可能不提供的醫療、手術和行為健康服務。門診治療和診斷設施、門診外科中心和獨立的非卧牀外科中心的增加也增加了我們運營商的競爭。

此外，我們設施的運營商面臨來自其他醫療保健提供者的競爭，包括醫生擁有的設施和其他競爭設施，包括由UHS運營但其不動產不屬於我們的某些設施。這樣的競爭在市場上經歷過，包括但不限於德克薩斯州的麥卡倫，我們的麥卡倫醫療中心是一家擁有370張牀位的急性護理醫院。

此外，醫院員工中醫生的數量和質量是決定醫院競爭優勢的重要因素。通常，醫生負責做出入院決定並指導患者的治療過程。由於我們設施的經營者亦會與其他醫護機構競爭，他們在招聘和挽留合資格的醫院管理人員、護士和其他醫務人員方面，可能會遇到困難。

我們預計，包括UHS在內的運營商未來將繼續面臨日益激烈的競爭，這可能會導致患者數量下降，損害他們的業務，進而可能損害我們的業務。

我們很大一部分收入依賴於一家運營商。如果UHS遇到財務困難，或未能向我們付款，或選擇不續簽我們三家急性護理醫院的租約，我們的收入可能會大幅減少。

在截至2022年12月31日的一年中，來自UHS的租賃支出約佔我們綜合收入的40%。此外，截至2022年12月31日，UHS的子公司租賃了我們擁有的6個醫院設施，目前的租賃期限從2026年到2040年在不同時間到期。我們不能向您保證，UHS將繼續履行其對我們的義務，或在現有租約預定到期日續簽。此外，如果UHS的子公司行使從我們租賃的六家醫院或兩家聯邦醫療機構中的任何一家的選擇權，如果我們無法從銷售收益中賺取有利的回報率，與目前根據設施租賃賺取的租金收入相比，我們未來的收入可能會下降。如果UHS未能或沒有能力履行其對我們的義務，或者如果UHS選擇不續簽六家醫院或兩家聯邦醫療機構的租約，我們的收入和淨收入可能會大幅減少，這反過來可能會減少我們支付的股息金額，並導致我們的股價下跌。請看合併財務報表附註4-租賃會計，以獲取更多信息。

我們與UHS的關係可能會產生利益衝突。

除了我們很大一部分收入和租賃依賴於UHS之外，自1986年以來，UHS的全資子公司特拉華州UHS公司(以下簡稱“顧問”)一直擔任我們的顧問。根據我們經修訂的《諮詢協議》，

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重申，自2019年1月1日起，顧問有義務向我們提交投資計劃，盡其最大努力獲得適合該計劃的投資(儘管它沒有義務向我們提供任何特定的投資機會)，為我們提供行政服務，並處理我們的日常事務。此外，我們所有的官員都是Advisor的僱員。我們沒有受薪員工，儘管我們的官員通常會以限制性股票的形式獲得年度股票薪酬獎勵。在特殊情況下，如果董事會薪酬委員會認為適當，我們的人員還可以獲得限制性股票和/或現金獎金形式的一次性薪酬獎勵。我們相信，我們的顧問和UHS為我們提供的管理和諮詢服務的質量和深度無法通過與無關的第三方簽訂合同或自我諮詢來複制，而不會大幅增加成本。我們相信，這些關係在過去對我們是有益的，但我們不能保證它們在未來不會對我們不利。

與UHS的所有交易都必須得到我們大多數獨立受託人的批准。由於我們與UHS及其子公司的歷史和持續關係，在未來，我們的業務往來可能不會與我們與沒有這種關係的第三方達成的相同或有利的條款。我們和UHS之間可能會出現我們無法解決的糾紛，或者這些糾紛的解決可能不如我們可能與第三方達成的解決方案那麼有利。

我們在各種合資企業中持有非控股股權。

截至2022年12月31日止年度，我們的綜合及未合併收入的8%來自四家共同擁有的有限責任公司/有限責任公司，我們持有非控股股權權益的比例介乎33%至95%。我們的投資水平和缺乏控制使我們面臨投資和收入的潛在損失。儘管我們的所有權安排在過去對我們有利，但我們不能保證它們在未來會繼續有利。

根據我們繼續持有非控股所有權權益的四家有限責任公司/有限責任公司的經營和/或合夥協議，第三方成員和信託有權在任何時候，在某些條件的限制下，向其他成員(“非出售成員”)提出要約(“要約成員”)，其中它同意：(I)以要約成員確定的價格(“轉讓價格”)將要約成員的全部所有權權益出售給非要約成員(“要約出售”)；或(2)以同等比例轉讓價格購買非要約成員的全部所有權權益(“要約購買”)。非要約會員有60至90天的時間：(I)以轉讓價格購買要約會員的全部所有權權益，或(Ii)以同等比例轉讓價格將其全部所有權權益出售給要約會員。轉讓的結束必須在非要約成員接受後60至90天內完成。

除了第三方成員的上述權利外，我們不時與第三方成員就買賣權益或標的物業給對方或第三方進行討論。如果我們出售我們的權益或標的財產，我們可能無法將收益重新配置到資產中，獲得與目前相同或更高的回報。在我們無法這樣做的任何時間內，我們增加或保持當前水平股息的能力可能會受到不利影響，這可能會導致我們的股價下跌。

我們租户的破產、違約、資不抵債或財務狀況惡化可能會大大推遲我們收取未付租金的能力，或者要求我們尋找新的運營商。

我們的財務狀況和我們向股東進行分配的能力可能會受到我們任何主要租户經歷的財務困難的不利影響，包括破產、資不抵債或業務普遍低迷。我們面臨的風險是，我們的經營者可能無法履行他們的義務，這可能導致他們破產或資不抵債。雖然我們的租賃和貸款為我們提供了終止投資、驅逐經營者、要求立即償還和其他補救措施的權利，但破產法為申請破產或重組的一方提供了某些權利。破產的經營者可能會限制我們在破產程序中收取未付租金或利息的能力。

房地產所有權產生了風險和負債，可能導致意外的損失或費用。

我們的業務受到與房地產收購和所有權相關的風險的影響，包括：

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除了上述風險，我們無法預測我們物業的租賃，包括租賃給UHS子公司的六家醫院的租賃，如本文所討論的，可以選擇以公平市值購買各自租賃的設施，是否會在2026年至2040年不同時間到期的當前租賃期限結束時，按租賃中規定的費率或公平市值租賃費率續簽。如果租約不續期，我們可能需要為這些醫院尋找其他運營商和/或以不太優惠的條款簽訂租約。對我們的醫院行使購買選擇權可能會導致我們的回報率低於目前從此類設施上賺取的租金收入。此外，授予各承租人在租賃期屆滿後購買或租賃各自租賃醫院的購買選擇權和優先購買權，可能會對我們出售或租賃醫院的能力產生不利影響，並可能在我們和UHS之間存在潛在的利益衝突，因為第三方提供的價格和條款可能部分取決於租賃期最後幾年設施的財務表現。

如果我們未能保持我們的REIT地位，我們將按正常的公司税率對我們的應税收入繳納聯邦所得税。

為了符合REIT的資格，我們必須遵守某些高度技術性和複雜的國內收入法條款。雖然我們相信我們自成立以來一直符合REIT的資格，但不能保證我們一直有資格或在未來仍有資格。如果不符合REIT的資格，我們可能會承擔所得税義務，包括按正常公司税率徵收的聯邦所得税。由此產生的額外所得税可能會顯著減少可用於分配給股東和償還債務的現金流。此外，如果取消資格，我們可能會在取消資格後的四年內被禁止成為房地產投資信託基金。此外，如果取消資格，我們將不被允許在計算我們的應税收入時扣除分配給股東的費用，我們可能會受到州和地方所得税的增加。

即使我們仍然有資格成為房地產投資信託基金，我們也可能面臨其他減少現金流的納税義務。

即使我們仍然有資格作為房地產投資信託基金納税，我們的收入和資產可能需要繳納某些聯邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税，因喪失抵押品贖回權而進行的某些活動的收入税，以及州或地方所得税、財產税和轉移税。這些税收中的任何一項都會減少可用於支付債務的現金。

REITs支付的股息通常不符合降低税率的條件。

一般來説，美國公司支付給美國個人股東的(合格)股息在2022年繳納聯邦所得税，最高税率為20%(某些納税人需繳納某些附加税)。相比之下，由於我們是房地產投資信託基金，我們對美國個人股東的分配沒有資格享受適用於普通公司分配的降低税率，因此2022年可能需要繳納高達37%的聯邦所得税(某些納税人需要繳納某些附加税)。對REITs和其他公司股息的不同處理可能會導致個人投資者認為投資REITs的吸引力低於其他公司，這可能會對我們的股票價值產生負面影響。

如果我們無法遵守適用於REITs的嚴格收入分配要求，僅使用經營活動產生的現金，我們將被要求從其他來源產生現金，這可能對我們的財務狀況產生不利影響。

為了獲得與符合REIT資格相關的優惠税收待遇，通常情況下，我們被要求每年向股東分配至少90%的應納税所得額。此外，我們的收入中任何未分配的部分都要按正常的公司税率徵税，並可能對這些未分配的收入徵收4%的消費税。為了滿足獲得與符合資格的REIT相關的税收優惠所需的分配要求，我們可能被要求：(I)即使條件不利於借款，也要尋求借入資金；(Ii)發行可能會對我們現有股東的未來股息和股票價值產生稀釋效應的股本；和/或(Iii)剝離我們原本可能決定保留的資產。通過這些其他非經營手段獲得資金可能會對我們的財務狀況和未來的經營業績產生不利影響。

遵守房地產投資信託基金的要求可能會導致我們放棄其他有吸引力的機會。

為了符合聯邦所得税的資格，我們必須不斷地滿足有關我們的收入來源、我們資產的性質和多樣化、我們分配給我們的股東的金額以及我們的股票所有權等方面的測試。我們可能無法進行對我們有利的投資，以滿足符合REIT資格的收入來源、資產多元化或分配要求。因此，遵守REIT的要求可能會阻礙我們進行某些有吸引力的投資的能力。

鉅額潛在負債以及不斷上升的保險成本和可獲得性可能會對我們運營商的運營產生不利影響，這可能會對他們履行對我們的義務的能力產生負面影響。

與醫療保健行業的典型情況一樣，在正常的業務過程中，我們的運營商，包括UHS，會受到醫療事故訴訟、產品責任訴訟、集體訴訟和其他法律訴訟。其中一些行動可能涉及鉅額索賠，以及鉅額辯護費用。如果他們對專業和一般責任索賠的最終責任可能與目前的估計有重大變化，如果這些保單限制在未來部分或全部用完，或者索賠金額超過估計或不在保險覆蓋範圍內，這可能會對我們運營商的運營產生重大不利影響，進而對我們造成不利影響。

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財產保險費率，特別是加州的地震保險費率也在繼續上升。我們的租户和運營商，包括UHS，可能無法履行他們在租賃和抵押貸款中對我們的保險、賠償和其他義務，從而可能使我們面臨這些風險。此外，我們的租户和運營商可能無法支付他們的租賃或抵押貸款付款，這可能會減少我們的收入，並增加我們的收款和訴訟成本。此外，如果我們被要求取消受影響設施的抵押品贖回權，我們來自這些設施的收入可能會在很長一段時間內減少或取消。此外，在某些情況下，我們可能會在涉及我們運營商行為的訴訟中被列為被告。雖然我們不參與我們運營商的活動，而且我們的標準租約一般要求我們的運營商在某些情況下為我們提供保險，但在此類訴訟中對我們不利的重大判決可能會超出我們和我們的運營商的保險範圍，這將要求我們支付判決費用。

我們嚴重依賴關鍵管理人員，我們的一名或多名主要高管或我們運營商的大部分當地醫院管理人員的離職可能會損害我們的業務。

我們的高級管理人員和我們運營商當地醫院管理人員的關鍵成員的專業知識和努力對我們業務的成功至關重要。失去我們的一名或多名高級管理人員或我們運營商的大部分當地醫院管理人員的服務可能會嚴重削弱我們的管理專業知識以及我們的運營商在我們的設施中提供高效、優質醫療服務的能力，這可能會損害他們的業務，進而損害我們的業務。

投資者對我們行業的興趣增加，以及運營商或REIT層面的整合可能會增加競爭，降低我們的盈利能力。

我們的業務競爭非常激烈，我們預計未來可能會變得更具競爭力。我們為醫療保健相關設施的收購、租賃和融資而競爭。我們的競爭對手包括但不限於其他REITs、銀行和其他公司，包括UHS，其中一些公司規模更大，資金成本可能比我們低。這些發展可能會導致我們的投資機會減少，與我們的資本成本之間的利差降低，這將損害我們的增長。競爭加劇使我們更難發現併成功利用符合我們業務目標的機會，並可能提高尋求出售的業主的議價能力，從而阻礙我們的投資、收購和開發活動。如果我們不能充分利用我們的發展渠道，以優惠的價格確定和購買足夠數量的醫療設施，或者如果我們無法以商業上有利的條款為收購融資，我們的業務、運營結果和財務狀況可能會受到重大不利影響。

我們可能會被要求支付鉅額翻新費用，以使我們的某些醫療保健物業適合其他運營商和租户。

醫療設施通常是高度定製的，可能不容易適應非醫療保健相關的用途。為了使房產符合醫療保健用途，通常需要進行改進，比如升級電力、天然氣和管道基礎設施，這些都是昂貴的，有時還會因租户而異。新的或替換的運營商或租户可能需要在一個物業中使用不同的功能，這取決於該運營商或租户的特定運營。如果目前的經營者或租户無力支付租金並騰出物業，我們可能會在能夠找到另一家運營商或租户之前，產生修改物業的鉅額支出。此外，如果物業需要翻新以容納多個運營商或租户，我們可能會在能夠重新租賃空間之前產生大量支出。這些支出或翻新可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。

網絡安全事件可能導致違反HIPAA、侵犯成員隱私或其他負面影響。

我們和UHS廣泛依賴我們的信息技術(“IT”)系統來管理臨牀和財務數據，與我們的患者、付款人、供應商和其他第三方進行溝通，並總結和分析運營結果。此外，根據2009年《美國復甦和再投資法案》，UHS在採用和利用電子健康記錄以及成為健康信息技術的有意義的用户方面進行了大量的技術投資。我們的IT系統會受到停電、設施損壞、計算機和電信故障、計算機病毒、安全漏洞(包括信用卡或個人識別信息泄露)、破壞行為、盜竊、自然災害、災難性事件、人為錯誤和潛在的網絡威脅(包括惡意代碼、蠕蟲、網絡釣魚攻擊、拒絕服務攻擊、勒索軟件和其他複雜的網絡攻擊)的損害或中斷，而我們的災難恢復計劃無法考慮到所有可能發生的情況。隨着網絡罪犯的戰術、技術和程序不斷演變，他們變得更加老練，我們已經並將繼續採取額外的預防措施，以加強我們的網絡和數據的網絡防禦。然而，如果我們的任何系統損壞、無法正常運行或變得不可用，我們可能會產生大量的維修或更換成本，可能會遇到關鍵數據的丟失或損壞，例如受隱私法和專有業務信息約束的受保護的健康信息或其他數據，以及我們執行關鍵功能的能力中斷、中斷和延遲，這可能會對我們的業務和運營結果產生實質性和不利的影響，並可能導致鉅額罰款、訴訟、客户流失、我們的聲譽和業務嚴重損害以及其他損失。此外, 我們未來的運營結果以及我們的聲譽可能會受到公共衞生信息、其他機密數據或專有業務信息被盜、破壞、丟失或挪用的不利影響。

2020年9月，UHS經歷了一次信息技術安全事件，導致UHS暫停用户訪問其與位於美國的業務相關的信息技術應用程序。雖然它的信息技術應用

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在離線的情況下，利用包括離線記錄方法在內的既定備份流程，在全國各地的設施中安全有效地提供患者護理。UHS已經調查了安全事件的性質和潛在影響，並聘請了第三方信息技術和法醫供應商提供協助。到目前為止，還沒有發現任何患者或員工數據被未經授權訪問、複製或濫用的證據。事故發生後，其急性護理和行為健康醫院以及公司一級的信息技術應用程序迅速恢復，從而重新建立了與所有主要系統和應用程序的連接，包括電子病歷、實驗室和藥房系統，其醫院恢復了正常運營。

與市場狀況和流動性相關的風險

美國經濟和就業狀況的惡化可能會對我們的業務和我們設施運營商未來的運營結果產生重大影響，這反過來可能會大幅減少我們的收入和淨收入。

我們未來的經營結果可能會受到總體經濟狀況惡化的不利影響，這可能會導致失業和/或沒有保險的人數增加。我們運營商的患者數量、收入和財務結果在很大程度上取決於擁有醫療保險的患者的總體情況，而醫療保險在很大程度上取決於個人在某些市場的就業狀況。經濟狀況的惡化，包括通貨膨脹和利率上升，可能會導致更高的失業率，這可能會增加沒有醫療保險的人數。因此，我們設施的運營商可能會經歷病人數量的減少。如果發生這種情況，可能會導致我們醫療辦公大樓的入住率下降，以及我們醫院設施運營商賺取的收入減少，這將不利我們未來的獎金租金收入(對UHS醫院設施)，並可能對未來的租約續簽條款和醫院物業的潛在價值產生負面影響。

信貸和資本市場的惡化可能會對我們獲得資金來源產生不利影響，我們不能確定在需要時是否有資金可供使用和提供資金，以支持我們的業務增長。

為了保持我們作為房地產投資信託基金的地位，我們必須將90%的應税收入分配給股東，因此，我們通常不能使用運營收入為我們的增長提供資金。因此，我們的增長戰略在一定程度上取決於我們能否以合理的成本籌集額外資本，為新的投資提供資金。我們相信，我們將能夠以合理的成本籌集額外的債務和股權資本，以便在債務到期日或之前對我們的債務(包括我們擁有非控股股權的多家有限責任公司持有的第三方債務)進行再融資，並以高於我們資本成本的收益率進行投資。我們不能保證在需要時會以令人滿意的條件向我們提供融資，這可能會損害我們的業務。鑑於這些不確定性，我們的增長戰略並不可靠，可能會失敗。