附錄 99.1

全民健康房地產收益信託基金

報告 2022 年第四季度和全年財務業績

合併經營業績——截至2022年12月31日和2021年12月31日的三個月期間：

賓夕法尼亞州普魯士國王——環球健康房地產收益信託基金（紐約證券交易所代碼：UHT）今天宣佈，在截至2022年12月31日的三個月期間，淨收益為560萬美元，攤薄每股收益為0.41美元，而2021年第四季度為9160萬美元，攤薄每股收益為6.65美元。

正如所附的非公認會計準則補充信息附表（“補充附表”）所反映的那樣，我們在截至2021年12月31日的三個月期間的財務業績包括剝離房地產資產實現的總收益8,600萬美元，合攤薄每股收益6.24美元，包括：（i）剝離位於奧的醫療辦公大樓（“MOB”）後實現的1760萬美元收益華盛頓州伯恩市於2021年11月被剝離，淨現金收益約為2490萬美元，以及；(ii) 6840萬美元剝離西南醫療保健系統內陸谷園區所產生的收益，該收益是作為與環球健康服務公司（“UHS”）簽訂的資產出售和購買協議的一部分交換的。根據經修訂的《美國國税法》第1031條的規定，這些交易以同類財產交換的形式進行結構和完成。根據補充附表計算，調整了截至2021年12月31日的三個月期間記錄的剝離房地產資產的總收益8,600萬美元的報告業績，在截至2022年12月31日和2021年12月31日的三個月期間，我們的調整後淨收益為560萬美元，攤薄每股收益為0.41美元。

儘管在截至2022年12月31日的三個月期間，與2021年同期相比，我們的調整後淨收入相對沒有變化，但以下摘要説明瞭我們在2022年第四季度與2021年第四季度相比調整後淨收入的變化：（i）減少了110萬美元，攤薄每股收益減少了0.08美元，這主要是由於我們的平均借款利率上升而導致的利息支出增加我們的平均未償借款增加；（ii）減少了927,000美元，即美元。攤薄後每股0.7美元（包括截至2022年12月31日產生的33.2萬美元拆除費用，如下所述）與位於伊利諾伊州芝加哥的一家空置專科醫院有關，該醫院的租約於2021年12月31日到期，部分抵消；（iii）與2022年第四季度簽署的與伊利諾伊州芝加哥專科醫院有關的和解協議增加了125萬美元，即攤薄每股0.09美元，這與2022年第四季度簽署的和解和解除協議有關，；(iv) 該資產淨增27.9萬美元，攤薄後每股增加0.02美元2021年12月31日與UHS簽訂的購買和銷售協議；（v）由於續訂公允市值租約對惠靈頓的影響，增加了26.5萬美元，合攤薄後每股0.02美元

區域醫療中心，於2022年1月1日生效；(vi) 26.3萬美元，攤薄後每股0.02美元，這是由於各種物業產生的收入總淨增長所致。

根據補充附表計算，我們的運營資金（“FFO”）在2022年第四季度為1,240萬美元，攤薄每股0.90美元，而2021年第四季度為1,290萬美元，攤薄每股0.93美元。

在2022年第四季度，與2021年第四季度相比，我們的FFO減少了44.4萬美元，攤薄後每股下降了0.03美元。減少的主要原因是我們的合併和未合併投資產生的折舊和攤銷費用減少了470,000美元，合攤薄每股0.03美元。

合併經營業績——截至2022年12月31日和2021年12月31日的十二個月期間：

在截至2022年12月31日的十二個月期間，淨收益為2,110萬美元，攤薄每股收益為1.53美元，而2021年全年為1.092億美元，攤薄每股收益為7.92美元。

正如補充附表所反映的那樣，我們在截至2021年12月31日的年度財務業績包括剝離房地產資產後實現的總收益8,730萬美元，合攤薄每股收益6.34美元。除了上述2021年第四季度錄得的8,600萬美元或攤薄每股收益6.24美元外，我們還在2021年第二季度出售位於阿肯色州的MOB獲得了130萬美元的收益，合攤薄每股收益0.10美元。在調整了截至2021年12月31日的十二個月期間錄得的總收益8,730萬美元（攤薄每股收益6.34美元）的報告業績後，在截至2021年12月31日的年度中，我們的調整後淨收益為2190萬美元，攤薄每股收益為1.59美元，而截至2022年12月31日的年度為2,110萬美元，攤薄每股收益1.53美元。

與2021年全年相比，我們在2022年十二個月的調整後淨收入減少了75萬美元，攤薄每股收益減少了0.06美元，這主要是由於：（i）與位於伊利諾伊州芝加哥的一家專科醫院有關的減少了320萬美元，即攤薄每股0.23美元（包括截至2022年12月31日發生的33.2萬美元的拆除費用），該醫院的租約於2021年12月31日到期。；(ii) 減少190萬美元，攤薄後每股減少0.14美元，這是由於利息支出增加，這主要是由於我們的利息支出增加平均借款利率以及我們平均未償還借款的增加，部分抵消了：(iii) 與上述2022年第四季度簽署的和解和解除協議相關的增加125萬美元，即攤薄每股0.09美元；(iv) 2021年12月31日與UHS簽訂的資產購買和出售協議淨增加120萬美元，攤薄每股增加0.09美元；(v) 增加110萬美元，攤薄後每股增加0.08美元，這是由於公允市場價值租賃續訂對以下因素的影響惠靈頓地區醫療中心，於2022年1月1日生效；(vi) 增加763,000美元，合攤薄後每股0.05美元，這是由於各種物業產生的收入總淨增加所致。

根據補充附表計算，在2022年十二個月期間，我們的FFO為4,880萬美元，攤薄每股3.54美元，而2021年十二個月期間為5,090萬美元，攤薄每股3.69美元。

在2022年的十二個月中，與2021年全年相比，我們的FFO減少了200萬美元，攤薄後每股減少了0.15美元。減少的原因是上述2022年全年調整後淨收益與2021年全年相比減少了75萬美元，即攤薄每股0.06美元，以及我們的合併和未合併投資產生的折舊和攤銷費用減少了130萬美元，即攤薄每股0.09美元。

股息信息：

第四季度每股0.715美元的股息，合計990萬美元，於2022年11月30日宣佈，並於2022年12月30日支付。

資本資源信息：

截至2022年12月31日，根據3.75億美元的循環信貸協議條款，我們有2.981億美元的未償借款和截至該日的可用借款能力為7,380萬美元，扣除未償借款和信用證。

新建項目-塞拉醫療廣場一期：

2022年1月，我們與UHS的全資子公司簽訂了地面租賃和主彈性租賃協議，旨在開發、建造和擁有位於內華達州里諾的MOB Sierra Medical Plaza I的不動產，佔地約86,000平方英尺。這個 MOB 位於北內華達山脈醫療中心的校園內，這是一家新建的醫院，由 UHS 的全資子公司擁有和運營，於 2022 年 4 月竣工並開業。這座 MOB 的施工於 2022 年 1 月開始，預計將於 2023 年 3 月完工，我們已聘請了一家非關聯第三方擔任施工經理。據估計，MOB的成本約為3,460萬美元，截至2022年12月31日，其中約為2,090萬美元。主彈性租賃協議約佔MOB可出租平方英尺的68％，該協議可能會根據第三方租賃的執行而減少。

空置的專業設施：

正如先前披露的那樣，位於伊利諾伊州芝加哥的專科醫院的租約已於2021年12月31日到期。該設施已銷售給可能有興趣以現有形式購買或租賃該物業的第三方。但是，在2022年第四季度，在評估了該物業未來最合適的用途並努力減少其持續運營和維護費用之後，我們決定將該建築夷為平地。拆除工作於2022年第四季度開始，預計將於2023年第二季度完成，預計耗資約140萬美元。截至2022年12月31日，大約33.2萬美元的拆除費用已包含在我們的合併收益表中，並已包含在我們的其他運營費用中。

包括上述在2022年第四季度產生的拆除成本，在截至2022年12月31日的三個月中，我們與位於伊利諾伊州芝加哥的房產相關的運營費用為53.7萬美元（不包括拆除費用為20.5萬美元），在2022年全年約為160萬美元（不包括拆除費用約為130萬美元）。此外，如上所述，在截至2022年12月31日的三個月和十二個月期間，我們的淨收入中包括與該物業簽署的和解和解協議相關的125萬美元收入。在截至2021年12月31日的三個月和十二個月中，根據到期前的租賃條款，我們分別獲得了與該物業相關的39萬美元和160萬美元的租賃收入。在2022年之前，前租户負責該設施的運營費用。

此外，在截至2022年12月31日和2021年12月31日的三個月期間，位於印第安納州埃文斯維爾和德克薩斯州科珀斯克里斯蒂的兩個空置專業設施（自2019年以來一直空置）的總運營支出分別約為12.3萬美元和16.5萬美元，在截至2022年12月31日和2021年12月31日的十二個月期間，分別為66.2萬美元和73.7萬美元。

我們將繼續向第三方推銷上述三處房產。按年計算，與這些房產相關的未來運營費用估計在2023年約為130萬美元（不包括與伊利諾伊州芝加哥房產相關的拆除成本），將在這些物業繼續擁有和釋放期間由我們承擔。如果這些房產在很長一段時間內繼續擁有和出租，或者如果我們為了使這些房產適合其他運營商/租户/買家而承擔大量翻新或額外的拆除費用，那麼我們未來的運營業績可能會受到重大不利影響。

一般信息、前瞻性陳述和風險因素以及非公認會計準則財務指標：

Universal Health Realty Income Trust是一家房地產投資信託基金，投資於醫療保健和公共服務相關設施，包括急診醫院、行為保健醫院、專業設施、醫療/辦公樓、獨立急診室和兒童保育中心。我們對位於二十一個州的76處房產進行了投資或承諾。

本新聞稿包含基於當前管理層預期的前瞻性陳述。許多因素，包括此處披露的因素，以及我們每位租户的運營和財務業績、與醫療保健行業趨勢相關的因素以及我們向美國證券交易委員會提交的文件中詳述的因素（如截至2022年12月31日的10-K表中的第1A項風險因素和第7項前瞻性陳述所述），都可能導致業績與前瞻性陳述中的預期存在重大差異。讀者不應過分依賴此類前瞻性陳述，這些陳述僅反映管理層截至本文發佈之日的觀點。我們沒有義務修改或更新任何前瞻性陳述，或作出任何其他前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

許多可能影響我們未來業績的因素是我們無法控制或預測的，包括 COVID-19 疫情的影響。我們的租户以及我們的租户的未來運營和財務業績可能會受到包括與 COVID-19 相關的各種事態發展的重大影響。此類事態發展包括但不限於由於全國範圍內護士和其他臨牀工作人員和支持人員短缺、醫療保健行業政府和行政監管的影響、宏觀經濟狀況惡化（包括企業關閉和裁員導致未投保和保險不足的患者增加）導致的患者數量下降和支付人結構的不利變化，租户經歷的工資支出的相關增加；潛在與租户員工和患者所需的供應有關的中斷；以及其他支出的可能增加。

此外，利率的提高大大增加了我們的借貸成本，降低了我們以優惠條件進入資本市場的能力。進一步提高利率可能會對我們未來的經營業績產生重大不利影響，由此對資本市場的影響可能會對我們執行戰略的能力產生不利影響。

我們認為，如果適用，調整後的淨收益和調整後的攤薄後每股淨收益（反映在補充附表中）是非公認會計準則財務指標（“GAAP” 是美利堅合眾國公認的會計原則），作為衡量我們經營業績的標準，對我們的投資者有幫助。此外，我們認為，在適用的情況下，根據這些衡量標準比較和討論我們的財務業績，對我們的投資者有幫助，因為它抵消了本質上非經常性或非運營性質的重大項目（包括但不限於交易收益等項目）在每年的影響。

運營資金（“FFO”）是衡量房地產投資信託基金（“REIT”）業績的公認指標。我們認為，攤薄後每股FFO和FFO均為非公認會計準則

財務指標，作為衡量我們經營業績的標準，對我們的投資者很有幫助。正如所附補充附表所反映的那樣，我們根據全國房地產投資信託基金協會（“NAREIT”）制定的標準計算FFO，該標準可能無法與未根據NAREIT定義計算FFO或對NAREIT定義的解釋不同於對NAREIT定義的解釋的房地產投資信託基金報告的FFO相提並論。FFO根據某些項目的影響進行調整，例如在報告期內發生的交易的收益。FFO不代表根據公認會計原則從經營活動中產生的現金，也不應將其視為根據公認會計原則確定的淨收入的替代方案。此外，FFO不應用作：（i）根據公認會計原則確定的財務業績指標；（ii）根據公認會計原則確定的經營活動現金流的替代方案；（iii）衡量我們流動性的指標，或（iv）可用於滿足我們現金需求的資金指標，包括我們向股東分配現金的能力。我們報告的淨收入與FFO的對賬反映在下面的補充附表中。

為了全面瞭解我們的財務業績，應將這些指標與根據公認會計原則確定的淨收入聯繫起來進行審查，淨收入載於本報告中的簡明合併財務報表及其附註中，或在我們向美國證券交易委員會提交的其他文件，包括截至2022年12月31日的10-K表報告。由於這些指標中包含或排除的項目是理解和評估公認會計原則下財務業績的重要組成部分，因此不應將這些指標視為衡量我們經營業績或盈利能力的淨收入的替代方案。由於如上所述，這些指標不是根據公認會計原則確定的，因此可能會有不同的計算結果，因此它們可能無法與其他公司標題相似的其他指標進行比較。鼓勵投資者在評估我們的財務業績時使用GAAP指標。

（更多）

環球健康房地產收入信託基金

合併收益表

截至2022年12月31日和2021年12月31日的三個月和十二個月

（金額以千計，股票信息除外）

（未經審計）

環球健康房地產收入信託基金

非公認會計準則補充信息附表（“補充附表”）

在截至2022年12月31日和2021年12月31日的三個月中

（金額以千計，股票信息除外）

（未經審計）

調整後淨收益的計算

運營資金的計算（“FFO”）

環球健康房地產收入信託基金

非公認會計準則補充信息附表（“補充附表”）

在截至2022年12月31日和2021年12月31日的十二個月中

（金額以千計，股票信息除外）

（未經審計）

調整後淨收益的計算

運營資金的計算（“FFO”）

環球健康房地產收入信託基金

合併資產負債表

（金額以千計，股票信息除外）

（未經審計）