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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K

(標記一)
☑根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告
截至本財政年度止12月31日, 2022
或
☐    根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告
由_至_的過渡期
佣金文件編號000-54691
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620423000028/cik0001476204-20221231_g1.jpg
菲利普斯·愛迪生公司
(註冊人的確切姓名載於其章程)
馬裏蘭州27-1106076
(述明或其他司法管轄權
公司或組織)		(税務局僱主
識別號碼)
  
北湖大道11501號, 辛辛那提, 俄亥俄州
45249
(主要執行辦公室地址)(郵政編碼)
(513)554-1110
(註冊人的電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
每個班級的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.01美元PECO納斯達克全球精選市場
根據該法第12(G)條登記的證券：
無
如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。
是 ☑ No ☐
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。
Yes ☐ 不是  ☑  
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是 ☑ No ☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是 ☑ No ☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。


大型加速文件服務器☑
 		加速文件管理器☐
 
非加速文件服務器☐規模較小的報告公司☐
 
新興成長型公司☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☑
用複選標記表示登記人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所界定)。是，☐不是☑  
截至2022年6月30日，註冊人的非關聯公司持有的註冊人普通股的總市值為#美元3.910億美元，基於納斯達克全球精選市場報道的33.41美元的收盤價。
截至2023年2月1日，大約有117.3登記人普通股流通股百萬股。
引用成立為法團的文件：某些所需信息將包括在我們於2022年12月31日後120天內提交給美國證券交易委員會的與公司2023年股東年會相關的最終委託書中，並在此通過引用併入本10-K表格中。



菲利普斯·愛迪生公司表格10-K
目錄
第一部分：
第1項。
生意場
3
第1A項。
風險因素
7
項目1B。
未解決的員工意見
22
ITEM 2.
特性
23
ITEM 3.
法律程序
26
第四項。
煤礦安全信息披露
26
 
第二部分。
第五項。
註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場
27
第六項。
[已保留]
28
ITEM 7.
管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析
29
第7A項。
關於市場風險的定量和定性披露
45
第八項。
財務報表和補充數據
45
ITEM 9.
會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧
46
第9A項。
控制和程序
46
項目9B。
其他信息
48
項目9C。
關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
48
  
第三部分。
第10項。
董事、高管和公司治理
48
第11項。
高管薪酬
48
第12項。
某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和有關股東的事項
48
第13項。
某些關係和關聯交易與董事的獨立性
48
第14項。
首席會計師費用及服務
48
  
第四部分。
第15項。
展品和財務報表附表
49
第16項。
表格10-K摘要
52
 
 
合併財務報表索引
F-1


菲利普斯·愛迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
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有關前瞻性陳述的注意事項
本年度報告中菲利普斯·愛迪生公司(以下簡稱“我們”、“公司”、“我們”或“我們”)中包含的某些歷史事實以外的陳述，可能被視為符合1933年“證券法”(“證券法”)第27A條、1934年“證券交易法”(“交易法”)第21E條和1995年“私人證券訴訟改革法”(與“證券法”和“交易法”合稱“證券法”)所指的前瞻性陳述。這些前瞻性陳述基於對我們經營的行業和市場的當前預期、估計和預測，以及對公司管理層的信念和假設，涉及可能對我們的財務業績產生重大影響的不確定因素。我們打算將所有這類前瞻性陳述納入《法案》所載前瞻性陳述的適用安全港規定。這樣的前瞻性陳述通常可以通過使用前瞻性術語來識別，這些前瞻性術語包括：“可能”、“將”、“可以”、“預期”、“打算”、“預期”、“估計”、“相信”、“繼續”、“可能”、“倡議”、“焦點”、“尋求”、“目標”、“目標”、“戰略”、“計劃”、“潛在的”、“可能的”、“可能的”、““準備”、“計劃”、“未來”、“長期”、“曾經”、“應該”、“可能”、“將會”、“可能”、“不確定”或其他類似的詞。告誡讀者不要過度依賴這些前瞻性聲明，這些前瞻性聲明僅説明瞭本報告提交給美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的日期。此類陳述包括但不限於：(A)關於我們的計劃、戰略、倡議的陳述, 這些表述包括：(A)有關公司業績和前景的聲明；(B)有關新冠肺炎疫情的聲明；(C)有關我們承保的增量收益率的聲明；以及(D)有關我們未來經營業績、資本支出和流動性的聲明。此類陳述會受到已知和未知風險和不確定性的影響，可能導致實際結果與預測或預期的結果大不相同，這些風險和不確定性包括但不限於：(I)國家、地區或地方經濟氣候的變化；(Ii)當地市場狀況，包括與我們投資組合中的物業類似的物業的空間供過於求或需求減少；(Iii)空置、市場租金的變化，以及需要定期維修、翻新和重新出租空間；(Iv)來自其他購物中心的競爭以及我們投資組合中物業對租户的吸引力；(V)租户的財務穩定性，包括但不限於他們支付租金的能力；(Vi)我們償還、再融資、重組或延長到期債務的能力；(Vii)利率變化和其他因素導致我們的借款成本增加；(Viii)對環境問題的潛在責任；(Ix)災難性天氣和其他自然事件對我們物業的損害，以及氣候變化的實際影響；(X)考慮到經濟、市場、法律、税收和其他考慮因素，我們保持房地產投資信託(“REIT”)資格的能力和意願；(Xi)税收、房地產、環境和區劃法律的變化；(Xii)信息技術安全漏洞；(Xiii)我們的公司責任倡議；(Xiv)主要高管的流失；(Xv)我們的投資組合集中在有限的幾個行業、地理或投資；(十六)與下列問題有關的經濟、政治和社會影響及不確定性, 新冠肺炎大流行；(Xvii)在不續期或行使權利更換現有租户的情況下，我們以相同或更好的條件重新租賃物業的能力；(Xviii)租户的損失或破產；(Xix)就我們尋求處置財產的程度而言，我們有能力以有吸引力的價格或根本不處置財產；(Xx)通脹對我們和我們的租户的影響；和(Xxi)包括在本10-K表格年度報告中的任何其他風險，包括“第I部分第1A項所列的風險。風險因素“。因此，這樣的陳述並不是對我們未來業績的保證。
除非法律另有要求，否則我們不承擔任何義務來更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。
菲利普斯·愛迪生公司
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w 第一部分
項目1.業務
在本10-K表格年度報告中，凡提及“附註”，均指合併財務報表的腳註“第二部分，第8項.財務報表和補充數據”。
概述-Phillips Edison&Company，Inc.(“WE”，“The Company”，“PECO”，“Our”，或“Us”)，一家成立於1991年的房地產投資信託基金(“REIT”)，是美國最大的全渠道雜貨店購物中心的所有者和運營商之一。此外，我們亦經營第三方投資管理業務，為兩間未合併的機構合營公司及一隻私募基金(統稱為“管理基金”)提供物業管理及顧問服務。我們的大部分收入是來自房地產投資的租賃收入。我們的投資組合主要由社區中心組成，這些中心由排名第一或第二的雜貨商租户按其各自業態內的銷售額(按貿易區域)固定。截至2022年12月31日，我們的投資組合租賃比例為97.4%。我們的租户，我們稱之為“鄰居”，是國家、地區和當地零售商的混合體，主要提供基於必需品的商品和服務。我們相信，我們的地點位於全美基本強大的人口市場。我們的實體資產為我們的鄰居的全渠道戰略做出了積極貢獻，並作為最後一英里的交付解決方案。
我們於2009年10月成立為馬裏蘭州的一家公司，並已選擇作為REIT納税，用於美國聯邦所得税目的。我們幾乎所有的業務都是通過菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥人I，L.P.(“運營合夥人”)進行的，這是特拉華州一家成立於2009年12月的有限責任合夥企業。我們是經營合夥企業的有限責任合夥人，我們的全資子公司菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心OP GP I LLC是經營合夥企業的唯一普通合夥人。
截至2022年12月31日，我們全資擁有271家購物中心。此外，吾等於擁有20個購物中心的西北互助人壽保險公司的合資企業雜貨零售合夥人I LLC(“GRP I”)擁有14%的權益，以及與TPG Real Estate關聯公司的合資企業Neessence Retail Partners(“NRP”)擁有20%的股權。2022年5月，我們出售了我們NRP合資企業的最後一處房產。總體而言，我們管理的全資購物中心和通過我們未合併的合資企業擁有的購物中心組合在31個州約有3330萬平方英尺。
業務目標和戰略-我們的業務目標是擁有、運營和管理以雜貨店為主的購物中心，以便為所有利益相關者提供長期增長和價值創造，同時作為負責任的企業公民。我們尋求通過我們差異化和專注的戰略、負責任的資產負債表管理和綜合運營平臺為我們的股東創造現金流、收入增長和資本增值來實現這一目標。我們的目標是創造良好的雜貨店購物體驗，並改善我們的社區，一次一個中心。
差異化和聚焦戰略—我們相信，我們的差異化戰略將推動強勁的財務和運營業績以及未來的增長，包括在經濟下行週期中表現出彈性。
•全渠道雜貨店-以社區購物中心為依託-我們專注於投資於全渠道購物中心，這些購物中心由排名第一或第二的雜貨商在各自的貿易區域內按銷售額計算。截至2022年12月31日，對於我們全資擁有的購物中心，86%的年化基本租金(ABR)來自由此類雜貨商錨定的購物中心。以雜貨店為主的購物中心通常有強勁的客流量，這導致了對租賃鄰居空間的高需求，這增強了我們增加租賃收入的能力。我們的目標是在具有支持基於必需品的零售概念的人口統計學特徵的市場中，進行具有吸引力的進入收益率和增長潛力的投資。
•近鄰基數-我們相信我們的中心是我們全渠道鄰居的最後一英里交付解決方案。截至2022年12月31日，我們約71%的ABR，包括通過我們未合併的合資企業擁有的物業按比例分配的部分，來自提供基於需求的商品和服務的鄰居。我們相信，我們專注於以必需品為基礎的商品和服務零售商，限制了我們對陷入困境的零售商的敞口，並使我們能夠在房地產和經濟下行週期期間展示彈性。
•目標投資組合-我們專注於在人口結構有利的貿易地區擁有與領先雜貨商一致的中心。此外，我們尋求投資於小型中心，這些中心的租賃活動集中在較小的租户空間，並限制了對高風險零售商的敞口。我們認為，較小的中心提供更高的增長潛力，因為它們享有積極的租賃動力：(I)我們認為零售商對內嵌空間的需求最強，可出租總面積不到10,000平方英尺；(Ii)對大型零售商的敞口較小，我們認為大型零售商的風險較高，因為它們需要更大的資本支出，租賃機會較少；以及(Iii)較小的中心通常資本支出較低。我們打算通過與我們差異化和專注的戰略保持一致的有針對性的收購來擴大我們的投資組合。
•宏觀經濟走勢-我們不斷監測宏觀經濟環境，以確定對我們購物中心的增長潛力有利的趨勢。我們相信最近的趨勢，例如：(I)某些地理位置的人口從城市社區轉移到郊區社區；(Ii)在家工作的舉措增加；(Iii)最後一英里送貨的重要性；(Iv)“本地商店”趨勢的增加；以及(V)供應不足和缺乏新的建設將為我們的購物中心創造額外的租賃需求和增長機會。
資產負債表管理定位於外部增長—我們的戰略是通過以有紀律的方式進行收購來擴大我們的投資組合，同時保持有吸引力的槓桿狀況和靈活的資產負債表，以保持我們的投資級評級。我們認為，這是保持獲得包括普通股、無擔保債務、銀行債務和抵押債務在內的多種形式資本的關鍵部分，以最大限度地提高可獲得性並將我們的總體資本成本降至最低。
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•為外部增長提供資金-我們相信，我們有效的貨架登記聲明和在市場上提供的(“ATM”)計劃使我們能夠獲得以前我們無法獲得的股權和債務資本，進一步增強我們的財務靈活性和外部增長潛力。我們相信，我們的投資級資產負債表和我們高級無擔保循環信貸安排下7.094億美元的可用流動資金為我們提供了以增值和審慎資本化的方式追求外部增長舉措的財務能力。此外，我們的投資管理平臺使我們能夠通過未合併的合資企業來尋找和管理增量資本來源，這為我們提供了增量費用收入機會。
•債務期限概況-我們相信我們保持了適當的債務期限交錯配置，這將為我們的長期增長做好準備。我們的未償債務主要包括(I)無擔保債務，包括定期貸款、優先票據和循環信貸安排，以及(Ii)有擔保抵押債務。
通過我們的集成操作平臺實現內部增長—我們相信，我們的內部員工、垂直整合的運營平臺用於租賃和管理全渠道雜貨店附近的購物中心，將繼續為我們現有的投資組合提供穩定和增長，為我們的股東優化回報。
•租賃-我們在全國擁有經驗豐富的本地智能租賃專業人員，致力於通過以下方式增加我們中心的淨運營收入(NOI)：(I)最大限度地提高租金，同時改善我們租金收入的信用狀況；(Ii)在改善商品組合的同時吸引高質量的零售商；(Iii)通過在租賃到期時提高租金，利用低於市場的租金機會；(Iv)執行合同租金增加的租賃；以及(V)增加入住率。
•物業管理服務-我們相信，我們通過監督酒店運營的方方面面來增加價值。我們的物業經理保持在當地的存在，以便有效地控制成本，同時保持愉快、清潔和安全的環境，使零售商能夠成功，客户可以享受良好的購物體驗。此外，我們還為鄰居提供響應迅速的客户服務、營銷工具以及其他複雜的解決方案，如集中式會計、賬單和税務審查平臺，以方便我們的日常運營。
•發展和重建-我們經驗豐富的專業團隊通過對我們的外包和重新開發計劃的投資，確定了釋放我們物業額外價值的機會。我們的戰略包括外包開發、佔地面積重新配置、錨地重新定位和錨地擴張等。這些項目創造了增加我們物業整體收益和價值的機會，我們相信這將使我們能夠為所有利益相關者提供長期增長和價值創造，同時創造良好的雜貨店購物中心體驗。
大賽-我們的業務本質上是有競爭力的。我們認為，競爭是高度分散的。我們在尋找購物中心以收購，以及在我們現有的購物中心吸引和留住鄰居方面都面臨着相當大的競爭。我們與機構投資者和其他REITs以及地方、地區和國家所有者運營商競爭房地產收購。我們與其他物業競爭，包括商場、生活方式中心、電力中心、社區中心、社區中心、獨立零售店和主街零售店，以吸引新鄰居並在租約到期時留住現有鄰居。對鄰居的爭奪取決於每處房產的特點。
我們認為，吸引和留住鄰居的主要競爭因素是雜貨店的質量、地理位置、貿易區人口統計、租户組合、購物中心的物理條件和佔用成本。這些因素結合在一起，決定了我們酒店能夠達到的入住率和出租率水平。我們相信，我們以雜貨店為基礎的全渠道購物中心的質量使我們能夠有效地與鄰居競爭。我們相信，由於我們的過往記錄和積極的聲譽，我們在收購市場上保持着競爭地位。
分段數據-我們的主要業務是社區和社區購物中心的所有權和運營。我們不會為了衡量業績而按地理位置或規模來區分我們的主營業務或對我們的業務進行分組。因此，我們將我們的業績作為一個單獨的可報告部分列報。
遵守政府監管規定-遵守各種政府法規會對我們的業務產生影響，包括我們的資本支出、收益和競爭地位。這些政府法規的影響對我們的業務可能是實質性的。我們因監督和採取行動遵守適用於我們業務的政府法規而產生成本，這些法規包括但不限於：聯邦證券法律法規；房地產投資信託基金和其他税收法律法規；環境、健康和安全法律法規；與房地產有關的地方分區、使用和其他法規；以及修訂後的1990年美國殘疾人法案(“ADA”)。見“第1A項。關於對我們的實質性風險的討論，請參見下面的“風險因素”(包括與政府法規有關的、對我們的競爭地位具有重大意義的風險)，並見本文件中的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”，以及我們的綜合財務報表和附註，以討論與評估我們的財務狀況和經營結果有關的重大信息(包括，在重大程度上，遵守政府法規對我們的資本支出和收益可能產生的影響)。
截至2022年12月31日，我們不知道遵守環境或其他政府法規會對我們的整體業務產生實質性不利影響的任何環境條件或材料成本。然而，由於要求或其他方面的變化，我們可能沒有意識到，或可能因遵守政府法規而承擔潛在的環境責任或材料成本，這可能對我們的業務具有重大意義。
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企業責任-作為一名負責任的企業公民一直是我們公司戰略不可或缺的一部分，我們在明確的使命聲明下運營，即“創造偉大的全渠道雜貨錨定購物中心體驗，並改善我們的社區，一次一個購物中心”。我們努力建立基於我們的四大核心價值觀的強大企業文化--做正確的事情，享受樂趣並做到這一點，想大做小，始終保持學習，旨在推動我們業務各個方面的責任感，為我們的利益相關者實現長期增長和價值創造的總體目標。我們認識到，成功的企業責任既有內部的，也有外部的。我們的總法律顧問全面負責領導和管理我們的環境、社會和治理(“ESG”)團隊，並向我們的董事會(“董事會”)報告我們的企業責任和ESG事項。ESG團隊由來自投資組合管理、建築、物業管理、租賃、投資者關係、市場營銷、人力資源和法律部門的部門負責人組成，負責進行更詳細的重要性和風險評估，並通過可衡量的關鍵業績指標和改進的報告來識別機會，總體目標是推動我們所有利益相關者的長期增長和價值創造。
人力資本-截至2022年12月31日，我們在全國20個州擁有約290名員工，集中在俄亥俄州辛辛那提、猶他州帕克城和佐治亞州亞特蘭大的公司辦公室。我們大約52%的勞動力是女性，48%是男性。我們的高級領導團隊有18%是女性，82%是男性，經理及以上職位大約有36%是女性，64%是男性。在截至2022年12月31日的一年中，我們的整體流失率為16%，其中自願流失率為13%以我們前三年的整體離職率平均為16%，其中自願離職率為11%。
我們擁有一支高度敬業的員工團隊，這反映在我們連續第六次被《辛辛那提問詢報》評為2022年最佳工作地點。我們保持敬業度的一種方法是定期就各種公司話題對我們的同事進行調查。在2022年，我們使用第三方工具進行的協作體驗調查的參與率為96%。結果顯示，參與度指數得分為90%。此外，我們的董事會，特別是我們的薪酬委員會，積極參與並監督我們的人力資本管理實踐。
我們認為，人力資本管理的下列組成部分很重要：
文化和包容性—我們相信，我們高度敬業的員工團隊在為我們的利益相關者實現長期成功方面發揮着關鍵作用。我們致力於建立一種協作、包容的公司文化，併為職業和個人發展提供重要機會。我們的文化是由我們的核心價值觀塑造的(做正確的事情，享受樂趣並完成它，想着大事做小事情，始終保持學習)，這些價值觀賦予並鼓勵我們的員工“像老闆一樣思考和運營”。我們強大的文化使我們能夠吸引、培養和留住高表現和有才華的人，我們相信他們有助於我們推動我們的業務戰略和目標，包括為我們的股東帶來誘人的風險調整回報。我們為員工提供有競爭力的工資、獎金、激勵和股權機會。我們薪酬理念的一個獨特方面是，公司的每一名員工，無論級別或任期，每年都有機會獲得股權贈款。於截至2022年12月31日止年度內，100%合資格聯營公司獲授予本公司以服務為基礎的限制性股票單位。歸屬後，聯營公司將獲得普通股，這鼓勵我們的聯營公司“像公司所有者一樣思考和運營”。
我們對包容性工作環境的承諾得到了兩個聯合領導的商業資源小組的加強：PECO多元文化機會、資源和教育(PECO More)和PECO女性網絡機會(PECO Now)。PECO More致力於促進公司、我們所服務的社區和商業房地產行業的多樣性和包容性。PECO More的項目側重於提供教育、提高認識，並在退伍軍人節、中國新年、黑人歷史月、驕傲月和Dia de los Muertos(亡靈節)前後舉辦活動。PECO現在被創新的商業服務社區(ICSC)在2016年評為卓越。PECO現在的使命聲明專注於建立一個社區，在這個社區中，PECO的每一位女性都瞭解自己的價值，受到啟發，分享自己的觀點，並有勇氣做出決定。PECO現在專注於為眾多女性同事增加領導機會，並贊助協作網絡活動。
作為2022年我們外部社區努力的一部分，我們繼續與ICSC及其啟動學院建立合作伙伴關係，該學院旨在招聘和培養不同種族或民族的本科生，為進入商業房地產行業的職業生涯做準備。我們的支持包括招待兩名Launch Academy實習生，併為所有計劃參與者贊助一次專業發展會議。PECO很自豪地資助了ICSC基金會5,000美元的獎學金給一名有興趣從事房地產和購物中心行業的代表人數不足的學生。除了支持ICSC的早期職業發展努力外，我們還在辛辛那提和亞特蘭大辦事處接待了實習生。在我們2022年招聘的32名實習學生中，50%的人要麼在PECO工作了多個學期，要麼被轉換為全職員工。在2022年的PECO實習班中，近30%的人認為自己是種族或民族多元化的。PECO實習計劃一直是我們早期職業人才管道中的一個關鍵因素。
學習與發展—“不斷學習”是我們的核心價值觀之一。作為我們所稱的PECO XP或PECO體驗的一部分，我們致力於持續學習以及員工的個人和職業發展。2022年，我們的員工在整個公司參加了超過4700小時的內部培訓。培訓範圍從面向業務的課程，如非金融助理的財務和網絡安全意識，到使用光盤的部門特定軟技能培訓©增強員工之間的溝通、同理心和團隊建設的典範。年內，推出並完成了一項隊列式的前線領導方案。這一計劃的重點是培養管理技能，併為在新冠肺炎疫情期間晉升的一級管理人員提供支持。
此外，2022年在PECO推出了兩個以女性為重點的發展方案。一個是由PECO Now贊助的內部創建的項目，主要目標是通過創造合作、網絡、個人發展和創新的機會，在組織中培養未來的女性領導者。另一個是針對目前擔任中層領導角色的女性的隊列風格項目，旨在創建社區、分享知識、增強領導技能，併為高級領導團隊成員提供更多機會。
PECO在2022年繼續致力於通過我們的年度全公司人才管理流程實現持續學習和發展，所有員工都應在該流程中為來年設定發展目標。預計經理們將舉行旨在關注職業發展的教練對話，並制定行動項目以保持每一項
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作為這一過程的一部分，員工也在向前邁進。為了在2022年幫助推動這一進程，為員工提供了一個互動研討會，專門側重於制定和加強他們的發展目標計劃。我們還完成了第一輪PECO Mentor Match，這是一個專注於職業發展的正式導師計劃，有超過240個小時的導師活動記錄。
員工的健康和健康—我們的“Beyond Benefits”健康計劃是我們文化的一個基本元素，關注我們員工的情感、身體和財務健康。我們與外部合作伙伴一起提供一個完整的健康平臺，為生物特徵篩查結果、預防性護理和基於活動的項目(如步數、營養跟蹤和鍛鍊活動紀要)提供健康儲蓄賬户獎勵貢獻。為了讓員工在2022年期間繼續參與健康活動，我們舉辦了四場健康挑戰賽，個人和團隊可以通過贏得跟蹤步數、鍛鍊活動和營養的比賽來賺取獎勵美元。在2022年5月，我們還投資了為期一個月的精神健康關注活動，提供了廣泛的活動，如：“沒事的”網絡研討會，帶你的狗來上班日，我們的第三個年度精神健康5月5k，以及與資源、文章和支持的頻繁交流，以提高對精神健康問題的認識和接受。2022年10月，在協會開放招生期間之前，我們主辦了包含各種健身活動的健康周，以及壓力管理研討會、營養工作坊和健康博覽會。我們相信一個所有這些努力促進了我們員工對健康和預防保健的持續奉獻，因此，我們連續第三年被Healthiest Employers LLC評為2022年俄亥俄州最健康僱主之一。
環境管理-我們相信，可持續的商業實踐符合我們“做正確的事情”的核心價值觀，同時通過對我們的物業及其所在社區產生積極影響，符合我們所有利益相關者的最佳利益。我們參與了全球房地產可持續發展基準(GRESB)房地產評估，我們的企業社會責任報告旨在與聯合國17個可持續發展目標中的一些目標保持一致。我們的可持續發展倡議包括能源效率、替代能源、節水、可持續設計和廢物管理等。通過這些舉措，我們在減輕購物中心對環境的影響方面繼續取得進展。
在我們對可持續發展的持續承諾中，我們可以突出以下成就：
•完成了我們92%的產品組合到LED的改造，這使我們遠遠領先於我們到2025年100%的產品組合改造的目標。
•我們購物中心的17個太陽能電池板系統產生的太陽能超過4.5兆瓦。
•超過5500萬加侖的水通過實施乾式供水和我們的“智能用水控制計劃”得以節約，這反過來又節省了90萬美元的成本。
•建立新的廢物分流計劃，目標是到2030年在符合條件的物業實現25%的總分流率。
•在我們22%的物業安裝電動汽車便利設施，以實現我們到2030年在符合條件的物業中50%安裝電動汽車便利設施的目標。
•我們公司位於俄亥俄州辛辛那提市的總部獲得了健康安全重新認證，俄亥俄州只有不到1%的建築獲得了這一認證。
我們經驗豐富的專業人員團隊在我們的重新開發計劃中發現了機會，其中包括地塊開發、佔地面積重新配置、錨點重新定位和錨點擴展等。這些項目創造了有吸引力的可持續發展機會，以增加我們物業的整體價值，同時改善對我們社區的環境影響。作為該計劃的一部分，我們的ESG團隊一直並將繼續專注於戰略可持續發展計劃，以提高資源效率。
公司治理和合規-我們堅定不移地致力於以最高的誠信和最高的道德標準運營我們的業務，作為我們投資者資本的管家。我們相信，我們的公司治理結構將我們的利益與我們股東的利益緊密地聯繫在一起。值得注意的特點包括：(I)我們的每位董事每年都要進行選舉，我們的章程禁止我們對董事會進行分類，除非我們事先獲得股東的批准；(Ii)我們已選擇退出馬裏蘭州一般公司法中的企業合併和控制股份收購法規；(Iii)我們沒有股東權利計劃；(Iv)我們的股權政策要求每一位非關聯的董事、我們的首席執行官和彼此指定的高管必須擁有一定數量的我們的股權；以及(V)我們的章程規定，股東在獲得有權投票的多數票的贊成票後，可以修改或取代我們的章程。
我們在董事會的指導下運作，董事會由八名董事組成，根據適用的納斯達克全球精選市場(“納斯達克”)和美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的規則，其中七名董事是獨立的。我們的審計、提名和治理委員會(“N&G”)和薪酬委員會完全由獨立董事組成，他們完成年度自我評估。我們的董事會已經通過了公司治理指南，其中包括為我們的董事建立標準和期望，我們的N&G委員會負責評估我們的董事會。我們知道“過度投資”的問題，我們的董事都不會在另外兩家上市公司的董事會任職。我們遵守董事董事會多元化規則下的多元化要求，我們即將發佈的2023年委託書將包括董事會多元化矩陣。
我們的全體董事會監督我們的每個企業社會責任、ESG和企業風險管理計劃，我們的審計委員會監督我們的道德和合規計劃。管理層定期向董事提供每個此類計劃的最新情況。
我們的所有員工都必須完成關於我們的商業行為和道德準則以及我們的內幕交易政策的定期培訓，並向我們的首席道德和合規官提供年度行為準則合規認證。此外，PECO開展了廣泛的網絡安全培訓舉措和活動，包括正在進行的桌面網絡安全演習和對所有員工的網絡安全培訓。我們的網絡安全倡議還包括一次採訪
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與國土安全部網絡安全和基礎設施安全局的區域網絡安全顧問進行了每週安全系列培訓，並每月進行模擬網絡釣魚活動。我們鼓勵我們的員工在我們的道德標準未達到時直言不諱，包括保持24小時道德熱線來報告關切事項，並隨時向我們的審計委員會報告所有報告的關切事項。
有關我們的企業責任戰略、目標和報告的更多信息可在我們的網站上獲得，該網站並非通過引用併入，也不應被視為本Form 10-K年度報告的一部分。
關於我們執行官員的信息-下表詳細介紹了截至2022年12月31日為我們的高管提供的信息：
名字年齡標題加入PECO
傑弗裏·S·愛迪生62董事長兼首席執行官聯合創始人
德文·I·墨菲62總裁2013
羅伯特·F·邁爾斯50首席運營官兼執行副總裁總裁2003
約翰·P·考爾菲爾德42首席財務官，執行副總裁總裁兼財務主管2014
坦尼婭·E·布雷迪55總法律顧問、首席道德和合規官，
總裁常務副祕書長		2013
公司總部-我們的公司總部位於俄亥俄州辛辛那提北湖大道11501號，郵編為45249，是我們進行大部分管理、租賃、建築和投資活動以及會計和財務等行政職能的地方。此外，我們在佐治亞州的亞特蘭大和猶他州的帕克城設有兩個地區辦事處。
訪問公司信息-我們以電子方式向美國證券交易委員會提交我們的年度報告(Form 10-K)、季度報告(Form 10-Q)、當前報告(Form 8-K)、委託書和信息聲明以及對這些報告的所有修訂。美國證券交易委員會在www.sec.gov上建立了一個互聯網站，其中包含有關發行人的報告、委託書和信息聲明以及其他信息，包括我們以電子方式提交的信息。
我們在我們的網站www.Phillipsedison.com上免費提供Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告以及對這些報告的所有修訂。在這些材料以電子方式提交或提供給美國證券交易委員會後，這些報告將在合理可行的情況下儘快提供。我們的網站上還有(I)我們的公司治理準則，(Ii)我們的商業行為和道德準則，以及(Iii)我們的舉報人政策。如果這些文件有任何更改，我們將在我們的網站上提供修訂版。我們打算在我們的網站“投資者-治理-治理概述”下披露對我們的商業行為和道德準則中適用於公司董事和/或高級管理人員的任何條款的任何修訂或放棄，否則根據美國證券交易委員會或納斯達克的規則，這些條款必須披露。我們也在我們的網站上披露，並打算在“投資者”項下披露重要的非公開信息，以遵守我們在FD法規下的披露義務。我們網站的內容並不包含在本文中作為參考。

第1A項。風險因素
除了本10-K表格年度報告中包含的其他信息外，您還應特別考慮以下重大風險。任何下列風險的發生都可能對我們的業務、經營業績、財務狀況和現金流產生實質性的不利影響。我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的其他風險和不確定性也可能損害我們的業務、經營業績、財務狀況和現金流。
風險因素摘要
投資我們的普通股是有風險的。您應該仔細考慮此處總結並在下面更全面地描述的風險。
與我們的業務和運營相關的風險
•我們的收入和現金流將受到我們主要鄰國的成功和經濟可行性的影響。
•我們很大比例的收入來自非錨定鄰居，如果這些鄰居不成功，我們的淨收入和向股東分配的能力可能會受到不利影響。
•我們可能無法在需要的時候以有吸引力的價格出售購物中心，或者根本無法出售，而出售房產可能會導致鉅額税款。
•我們在尋求收購機會時面臨競爭和其他風險，這可能會增加此類收購的成本和/或限制我們的增長能力，我們可能無法產生預期回報或將已完成的收購成功整合到我們現有的業務中。
•我們共享我們未合併的合資企業的所有權，並沒有獨家決策權，因此，我們無法確保我們的目標將得到實現。
•我們的房地產資產可能價值下降，並遭受重大減值損失，這可能會減少我們的淨收入。
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•我們積極以開發和再開發項目的形式對我們的投資組合進行再投資，這些項目具有固有的風險，可能會對我們的財務狀況、現金流和運營結果產生不利影響。
•零售業繼續向電子商務轉移，可能會對我們的財務狀況、現金流和經營業績產生不利影響。
•我們開發和重建項目的實際增量無槓桿收益率可能不同於我們承保的增量無槓桿收益率範圍。
•流行病，如新冠肺炎疫情，已經並可能繼續對我們和我們鄰國的企業、財務狀況、經營成果、現金流和流動性產生負面影響。
與我們的負債和流動性有關的風險
•我們有大量的債務，未來我們可能需要產生更多的債務，包括追索權債務，這可能會對我們的業務、財務狀況和向股東進行分配的能力產生不利影響。
與我們的公司結構和組織相關的風險
•我們和我們的合併子公司運營合夥公司與某些受保護的合作伙伴簽訂了税收保護協議，這可能會限制運營合夥公司出售或以其他方式處置某些購物中心的能力，並可能要求運營合夥公司維持某些債務水平，否則這些債務水平將不會被要求運營其業務。
與我們的房地產投資信託基金地位相關的風險和其他税務風險
•如果不符合REIT的資格，我們將被作為普通的C公司徵税，這將大大減少可用於分配給股東的資金。
•如果經營夥伴關係不符合美國聯邦所得税的合夥資格，我們將無法符合REIT的資格，並將遭受不利後果。
•遵守REIT的要求可能會導致我們放棄其他有吸引力的機會或清算其他有吸引力的投資。
與業務連續性相關的風險
•我們和我們的鄰國面臨與網絡安全攻擊相關的風險，這可能會導致機密信息丟失和其他業務運營中斷，遵守有關網絡安全和隱私的新法律法規可能會導致大量成本，並可能減少可用於分配的現金。
與我們普通股相關的風險
•我們普通股的市場價格和交易量可能會波動。
•未來可供發行或出售的普通股數量可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。

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與我們的業務和運營相關的風險
我們的收入和現金流將受到我們主要鄰國的成功和經濟可行性的影響。
主要鄰居(佔地10,000平方英尺或更多的鄰居)佔據我們購物中心的大型商店，支付物業總租金的很大一部分，並通過吸引購物者來為其他鄰居的成功做出貢獻。我們的收入和現金流可能會受到以下情況下收入損失和額外成本的不利影響：(I)破產或資不抵債；(Ii)業務低迷；(Iii)租約違約；(Iv)租約到期時決定不續簽；(V)以較低的租金續簽租約和/或要求改善租户狀況；或(Vi)續訂租約但縮小門店規模，這會導致停機時間和額外的租户改善成本，導致我們重新租賃空間。一些主播有權騰出他們的空間，並可能通過繼續遵守並按照他們的租賃協議支付租金來阻止我們重新租用。空出的錨地空間，包括錨點擁有的空間，可能會減少購物中心在其他空間產生的租金收入，因為離開的錨點失去了客户的吸引力。在這種情況下，如果我們無法將騰出的空間重新租賃給新的錨定鄰居，我們可能會產生額外的費用，以便重新建模空間，以便能夠將空間重新租賃給多個鄰居。
如果一位重要的鄰居騰出了一處房產，部分租賃合同中的合租條款可能允許其他鄰居修改或終止他們的租金或租賃義務。合租條款有幾種變體：(I)它們可以允許鄰居在某些其他鄰居未能開店的情況下推遲開店；(Ii)如果另一個鄰居在租約到期前關閉其商店，則它們可以允許鄰居在租約到期前關閉其商店；或(Iii)它們可以允許鄰居支付降低的租金水平，直到一定數量的鄰居在同一購物中心內開設其商店。
一些錨鄰居的租約可能允許錨鄰居將其租約轉讓給另一家零售商。轉移到新的錨定鄰居可能會導致購物中心的客户流量減少，從而減少該購物中心產生的潛在收入。向新的錨定鄰居轉讓租約也可能允許其他鄰居減少租金支付或終止租約。
我們很大比例的收入來自非錨定鄰居，如果這些鄰居不成功，我們的淨收入和向股東分配的能力可能會受到不利影響。
我們收入的很大一部分來自非錨定鄰居，其中一些可能更容易受到負面經濟狀況的影響，因為他們的資源通常比錨定鄰居更有限。我們投資組合中的重大鄰居困境可能會對我們的財務狀況、運營結果和現金流以及我們償還債務和向股東分配資金的能力產生不利影響。房產可能會因鄰居租約到期、鄰居根據租約繼續違約或鄰居提前終止租約而招致空置。為了保持入住率，我們可能不得不提供優惠，比如免租和改善租户狀況，以在我們的購物中心爭奪合適的非固定鄰居類型或組合。此外，如果我們無法吸引更多或替換鄰居，房產的轉售價值可能會減少，甚至低於我們的收購成本，因為特定房產的市場價值主要取決於與該房產相關的租約產生的現金流的價值。
我們在租賃市場面臨着相當大的競爭，隨着租賃到期，我們可能無法續簽租賃或重新租賃空間。因此，我們可能需要做出租金或其他讓步和/或產生鉅額資本支出來留住和吸引鄰居，這可能會對我們的財務狀況、現金流和運營業績產生不利影響。
有許多購物場所，包括其他購物中心和電子商務，在吸引和留住零售商方面與我們的投資組合競爭。這種競爭可能會阻礙我們吸引和留住鄰居的能力，導致空置率上升，租金下降，和/或增加資本投資。對於續簽的租約，續簽時的租金可能低於當前的租金。對於那些不續簽的租約，我們可能無法以優惠的條件或合理的資本投資迅速重新租賃空間，甚至根本不能。在這些情況下，我們的財務狀況、現金流和經營結果可能會受到不利影響。
我們可能無法從破產鄰居那裏收回應得的餘額。
一個重要鄰居或一些較小鄰居的破產或資不抵債可能會對我們的財務狀況、現金流和經營結果以及我們向股東支付分配的能力產生不利影響。一般來説，根據破產法，債務人鄰居有權拒絕任何或所有租約，並關閉相關商店。如果鄰居拒絕租約，我們將對鄰居的破產財產提出索賠。雖然在申請破產和拒絕租賃之間的期間所欠租金可被給予行政費用優先權並全額支付，但破產前的欠款和租約剩餘期限下的欠款將被給予一般無擔保債權狀態(沒有擔保債權的抵押品)。一般無擔保債權是在破產中支付的最後債權，因此，資金可能無法全額償付此類債權。此外，租約剩餘期限下的欠款將設置上限。因此，我們收回的資金很可能遠遠低於我們持有的任何無擔保債權的全部價值。此外，我們可能會產生鉅額費用，以收回我們的索賠和重新租賃騰出的空間。如果在我們的購物中心有大量租約的鄰居申請破產並拒絕其租約，我們的收入可能會大幅減少，並且可能無法收回破產鄰居欠下的所有請願前金額。
我們可能會被限制將空間出租給某些零售商。
我們的一些租約包含一些條款，賦予特定零售商在該購物中心內銷售特定類型的商品或服務的獨家權利。這些規定可能會限制我們能夠在特定購物中心租賃空間的潛在零售商的數量和類型，這可能會導致尋找許可零售商的成本增加，如果一個或多個空間空置，或者我們不得不接受較低的租金或較不合格的零售商來填補空間，收入可能會減少。
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我們可能無法在需要的時候以有吸引力的價格出售購物中心，或者根本無法出售，而出售房產可能會導致鉅額税款。
我們的購物中心，包括相關的有形和無形資產，佔我們總合並資產的大部分，它們可能不容易轉換為現金。因此，我們出售一個或多個購物中心的能力可能會受到限制，包括在未合併的合資企業中持有的購物中心，以應對經濟、行業或其他條件的變化。房地產市場受到許多我們無法控制的因素的影響，包括但不限於一般經濟條件、融資可獲得性和條件、利率、空間供求等因素。在經濟或零售環境不確定的市場，以及買家更依賴第三方抵押貸款融資的市場上，我們已經確定的最終處置質量較低的購物中心的需求可能會減少。如果我們想要出售物業，我們不能保證我們能夠在預期的時間段內處置它，或者根本不能保證物業的銷售價格在相關時間具有吸引力，甚至超過我們投資的賬面價值。此外，如果一項財產被抵押，我們可能無法在不支付鉅額預付款罰款的情況下解除對該財產的留置權，這可能會限制我們處置該財產的能力，即使在其他情況下出售可能是可取的。
我們的一些購物中心的税基很低，這可能會導致銷售中的應税收益。我們打算利用修訂後的1986年《國內税法》(IRC)第1031條規定的遞延納税交易所來減少應税收入(以下簡稱1031條交易所)；然而，不能保證我們會找到符合我們收購投資目標的交易所購物中心。如果我們不使用1031條款的交易所，我們可能被要求將收益分配給股東或支付所得税，這可能會減少我們可用於為我們的承諾提供資金和分配給股東的現金流。此外，未來可能會制定立法，修改或廢除與1031條款交易所有關的法律，這可能會使我們更難或不可能在遞延納税的基礎上處置購物中心。
我們在尋求收購機會時面臨競爭和其他風險，這可能會增加此類收購的成本和/或限制我們的增長能力，我們可能無法產生預期回報或將已完成的收購成功整合到我們現有的業務中。
我們繼續評估市場的收購機會，當我們認為存在戰略機會時，我們可能會收購購物中心。我們以有利的條件收購購物中心併成功整合、運營、重新定位或重新開發它們的能力受到幾個風險的影響。我們可能無法獲得想要的物業，因為來自其他房地產投資者的競爭，包括來自其他資本充裕的REITs和機構投資基金的競爭。即使我們能夠買到想要的房產，來自這類投資者的競爭也可能大幅提高購買價格。我們也可能在花費資源追求這樣的機會後放棄收購活動。一旦我們收購新的購物中心，這些購物中心可能無法產生預期的回報，原因包括：(I)未能在預計的時間框架內達到預期的入住率和/或租金水平(如果有的話)；(Ii)無法成功地將新的購物中心整合到現有業務中；以及(Iii)受到總體經濟波動的影響，包括由於簽署收購新物業的最終文件與收購完成之間的時間差。如果上述任何事件發生，收購成本可能超過最初估計，或預期回報可能達不到最初設想的水平，這可能對我們的財務狀況、現金流和運營結果產生不利影響。
我們共享我們未合併的合資企業的所有權，並沒有獨家決策權，因此，我們無法確保我們的目標將得到實現。
我們已經或可能向未合併的合資企業投入資本(而不是直接收購全資資產)，我們對這些投資的開發、融資、租賃、管理和其他方面沒有獨家決策權。因此，機構合資夥伴可能具有與我們的利益或目標不一致的利益或目標，採取與我們的利益相反的行動，或以其他方式阻礙我們的目標。我們和我們的合作伙伴之間產生的衝突可能很難管理和/或解決，也可能很難管理或以其他方式監測現有的業務安排。
此外，未合併的合資企業安排可能會降低我們管理風險的能力，並涉及額外的風險，例如：(I)潛在的財務能力較差，業務目標和戰略不同，需要我們的合資夥伴繼續合作；(Ii)合資夥伴可能破產，信譽惡化，或無法為其所需出資份額提供資金；(Iii)如果我們的機構合資夥伴不同意，我們無法就未合併的合資企業的活動採取我們認為對我們有利的行動；(Iv)吾等無法控制擁有合營企業相關房地產所有權的法人實體；(V)吾等的貸款人可能無法輕易出售吾等的合資企業資產及投資，或可能將其視為抵押品，這可能對吾等的流動資金及資本資源產生負面影響；(Vi)吾等的機構合資夥伴可採取我們無法預見或無法阻止的行動，從而對吾等的債務及股權造成負面影響；及(Vii)吾等機構合資夥伴的業務決定或其他行動或不作為可能損害吾等的聲譽或不利影響吾等投資的價值。
我們的房地產資產可能價值下降，並遭受重大減值損失，這可能會減少我們的淨收入。
我們的房地產按成本減去折舊列賬，除非情況表明這些資產的賬面價值可能無法收回。吾等定期評估是否有任何減值指標，包括物業營運表現、物業入住率趨勢及出售物業的實際銷售或掛牌價格，以致房地產物業(包括任何相關有形或無形資產或負債)的價值可能無法收回。如果通過我們的評估，我們確定一項給定的資產表現出一個或多個此類指標，我們然後將該資產的當前賬面價值與與該資產的使用和最終處置直接相關的估計未貼現現金流進行比較。我們的估計現金流基於幾個關鍵假設，包括租賃率、鄰居改善成本、租賃佣金、預期持有期以及關於出售時的剩餘價值的假設，包括估計的退出資本化率。這些關鍵假設本質上是主觀的，可能與實際結果大相徑庭。我們處置策略的變化或市場的變化可能
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更改資產或資產組的持有期，這可能會導致減值損失，而此類損失可能對我們的財務狀況或經營業績產生重大影響。在資產的賬面價值超過估計未貼現現金流量的範圍內，減值損失確認為賬面價值超過公允價值。
房地產資產的公允價值是主觀的，並通過使用可比銷售信息和其他市場數據(如果有)來確定。這些主觀評估對我們的淨收入有直接影響，因為記錄減值費用會導致淨收入立即出現負調整，這可能是重大的。於截至2022年及2021年12月31日止年度內，我們分別產生30萬美元及680萬美元的減值費用，涉及已簽訂合約或正積極以低於賬面價值的處置價格出售的房地產資產。我們記錄了此類減值費用，因為我們出售了風險更高的資產，以提高我們投資組合的質量。我們將繼續評估每項資產的風險狀況，並可能在未來幾個季度確認減值。因此，不能保證我們未來不會記錄與我們的資產相關的額外減值費用。
我們積極以開發和再開發項目的形式對我們的投資組合進行再投資，這些項目具有固有的風險，可能會對我們的財務狀況、現金流和運營結果產生不利影響。
我們積極尋求地塊開發和現有物業重建的機會。開發和再開發活動需要各種政府和其他批准權利，任何延遲或未能獲得此類批准可能會顯著拖延這一過程或阻止我們收回投資。我們還面臨與這些活動相關的其他風險，包括：
•我們可能無法將開發項目和再開發項目及時出租至全部入住率。;
•已完成項目的入住率和租金可能不足以使項目有利可圖;
•一個項目的實際成本可能超過最初的估計，可能使該項目無利可圖;
•開發或建設過程中的延誤可能會增加我們的成本;
•建築成本增加可能會降低開發和重新開發機會的投資回報;
•我們可能會因不利的市況而放棄重建機會和失去我們的投資;
•我們的開發和重建管道的規模可能會使我們的勞動力或資本能力緊張，無法在目標時間內完成項目，並可能降低我們的投資回報;
•減少對新零售空間的需求可能會減少我們未來的發展和重建活動，這反過來可能會減少我們的淨營業收入;和/或
•未來開發活動水平的變化可能會減少可資本化的內部一般間接費用，從而對我們的業務成果產生不利影響。
通脹壓力、利率上升、供應鏈中斷和勞動力短缺可能加劇其中某些風險。如果我們未能對我們的投資組合進行再投資或保持其對零售商和消費者的吸引力，如果我們的資本改善不成功，或者如果零售商或消費者認為在其他場所(包括電子商務)購物更方便、更具成本效益或更有吸引力，我們的財務狀況、現金流和運營結果可能會受到不利影響。
不利的經濟、監管、市場和房地產條件可能會對我們的財務狀況、現金流和經營結果產生不利影響。
我們的投資組合主要由全渠道社區雜貨錨定的購物中心組成，在截至2022年12月31日的一年中，我們在佛羅裏達州和加利福尼亞州的持有量分別佔我們ABR的12.0%和10.9%(包括我們的全資投資組合以及通過我們的合資企業擁有的按比例分配的購物中心部分)。因此，我們的業績受到擁有和運營社區全渠道雜貨錨定購物中心的相關風險的影響，並可能由於上述地理集中而進一步受到額外風險的影響。這些風險包括但不限於：(I)國家、地區和當地經濟氣候或人口結構的變化；(Ii)來自其他現有購物中心和電子商務的競爭，以及我們購物中心對鄰居的吸引力；(Iii)對我們投資戰略目標房地產資產的競爭加劇；(Iv)不利的當地條件，例如一個地區對類似購物中心的供過於求或需求減少，以及房地產區劃法律的變化，可能會降低該地區房地產的可取性；(5)空置、市場租金的變化，以及需要定期維修、翻新和重新租賃空間；(6)零售部門持續中斷和/或合併；(7)由於通貨膨脹或其他原因，經營成本增加，包括公用面積費用、水電費、保險税和房地產税，這些税收相對不靈活，如果收入或入住率下降，一般不會減少；(8)維修、翻新和重新租賃空間的成本增加；(九)利率和融資情況的變化，這可能使財產或貸款的出售或再融資變得困難或缺乏吸引力；(十)地震、龍捲風、颶風、乾旱、野火, 這些變化包括：(I)可能導致未投保或保險不足的損失；(Xi)流行病、流行病或其他廣泛爆發的疫情，或由此引發的公眾恐懼，擾亂鄰居的企業，導致他們無法按時或根本無法支付租金；(Xii)法律和政府法規的變化，包括有關使用、分區、環境和税收的法規。此類風險還包括但不限於可能影響鄰國金融穩定的風險，包括他們支付租金和費用償還的能力，例如供應鏈中斷和限制、整個供應鏈的通脹壓力、勞動力短缺和工資通脹壓力、零售盜竊增加，以及本“風險因素”部分其他部分描述的其他風險和不確定性。這些因素和其他因素可能會對我們的財務狀況、現金流和經營結果產生不利影響。
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零售業繼續向電子商務轉移，可能會對我們的財務狀況、現金流和經營業績產生不利影響。
零售商越來越多地受到電子商務和客户購買習慣變化的影響，而新冠肺炎疫情進一步加速了這種變化，包括送貨或路邊提貨。零售商在做出關於實體店的決策時，以及他們將如何在快速變化的電子商務環境中競爭和創新時，正在考慮這些電子商務趨勢。我們購物中心的許多零售商提供或銷售無法在網上進行的服務或銷售商品(如理髮、按摩和健身中心)，或歷史上不太可能在網上購買的商品(如雜貨店、餐館和咖啡店)；然而，所有零售類別的電子商務銷售額(包括在線訂單立即送貨或在店內提貨)的持續增長可能會促使零售商調整未來或關閉商店的零售點的規模或數量。我們的雜貨店鄰居正在通過送貨上門或路邊提貨來融入電子商務概念，這可能會減少我們中心的客流量，並對我們的入住率和出租率產生不利影響。電子商務增長導致的購物趨勢變化也可能影響不適應市場狀況變化的零售商的盈利能力。雖然我們投入了大量的精力和資源來分析和響應鄰居趨勢、鄰居和消費者偏好以及消費者支出模式，但我們無法確定地預測未來的鄰居會想要什麼，未來的零售空間會是什麼樣子，或者傳統的實體商店將產生多少收入。如果我們不能預測市場趨勢並迅速作出反應(如駕車通過或路邊提貨的空間)，我們的入住率和出租率可能會下降，我們的財務狀況、現金流也會下降, 並可能對運營結果產生不利影響。
我們開發和重建項目的實際增量無槓桿收益率可能不同於我們承保的增量無槓桿收益率範圍。
作為我們標準開發和再開發承保流程的一部分，我們分析每個項目的收益率，並建立一系列目標收益率(“承保的增量無槓桿收益率”)。承保的增量無槓桿收益率反映了我們在預期穩定時從每個項目產生的收益率，計算方法為穩定項目的估計增量NOI除以其估計的項目淨投資。估計增量噪聲指數是我們的目標是在項目穩定後產生的估計年化噪聲指數與沒有計劃改善的估計年化噪聲指數之間的差額。承保的增量無槓桿收益率不包括外圍影響，如租賃展期風險或出售或處置時對物業長期價值的影響。
承保的增量無槓桿收益率完全基於我們的估計，使用我們在開發和再開發承保過程中獲得的數據。由於各種因素，完成開發或重建項目的實際總成本可能與我們的估計大不相同，這些因素包括意外費用、計劃中的開發項目的估計啟動和/或完成日期的延遲、新冠肺炎疫情的影響以及其他或有事件。此外，由於許多其他因素，我們計劃的開發和重新開發活動產生的實際增量NOI可能與基於許多其他因素的估計有很大差異，這些因素包括：在租賃和穩定開發或重新開發項目方面的延誤和/或困難，未能獲得估計的入住率和租金，無法收取預期的租金收入，鄰居破產，以及我們無法轉嫁給鄰居的意外費用。實際增量無槓桿收益率可能不同於我們基於完成項目的實際總成本及其穩定時的增量NOI而承保的增量無槓桿收益率範圍。
流行病，如新冠肺炎疫情，已經並可能繼續對我們和我們鄰國的企業、財務狀況、經營成果、現金流和流動性產生負面影響。
2020年3月，世界衞生組織宣佈新冠肺炎為全球大流行。新冠肺炎疫情對美國和全球經濟造成並可能繼續造成重大破壞，並導致金融市場大幅波動和負面壓力。許多國家，包括美國，以及某些州和城市，包括我們的購物中心所在的州和城市，最初的反應是建立隔離、旅行限制和/或強制關閉企業，以及其他限制。
新冠肺炎疫情影響了我們歷史上的業務和財務業績。雖然我們相信我們的收藏品已經恢復到與疫情爆發之前一致的水平，但我們不能保證新冠肺炎大流行或另一場大流行不會在未來對我們的業務和財務表現產生進一步的負面影響，特別是如果客户經常光顧我們鄰居的業務的意願或能力受到負面影響的話。
我們相信，幾乎所有的鄰居都有合同義務繼續支付我們與他們簽訂的租賃協議中記錄的租金。不能保證我們最終能夠收取當期和逾期的款項，特別是如果未來發生更多流行病或收緊限制的話。此外，如果鄰居在其租賃協議或救濟協議下違約，我們可能無法完全追回租賃協議和/或救濟協議條款下欠我們的款項，和/或可能在追回和執行我們作為房東的權利方面遇到延誤和額外成本。
此外，新冠肺炎大流行或另一場大流行的死灰復燃，和/或旨在防止和減輕疾病傳播的新的限制措施，以及由此導致的消費者行為和經濟放緩或衰退，可能會在未來對我們的業務產生額外的不利影響，包括但不限於本“風險因素”一節中描述的許多其他風險和不確定性的加劇。
雖然流行病的不可預測性排除了對個人最終不利影響的任何預測，但由此導致的經濟、政治和社會環境的惡化給我們和我們的鄰國的業務、財務狀況、經營結果、現金流、流動性和償還債務的能力帶來了重大風險和不確定性。
更多地關注與ESG因素相關的指標和報告可能會增加成本，並使我們面臨新的風險。
投資者和其他利益相關者越來越關注於瞭解公司如何應對各種ESG因素。在評估投資決策時，許多投資者和股東不僅着眼於公司ESG披露，
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也適用於第三方集團開發的ESG評級系統，以便在不同公司之間進行比較。雖然我們參與了許多這樣的評級系統，通常在我們確實參與的評級系統中得分相對較高，但我們並不參與，也不一定會在所有可用的評級系統中得分。此外，這些評級系統中使用的標準可能會頻繁變化，我們不能保證我們能夠隨着標準的變化而獲得良好的分數。我們通過企業披露我們的ESG活動來補充我們對評級系統的參與，但許多投資者和其他利益相關者可能會尋求我們沒有提供的披露。此外，美國證券交易委員會目前正在評估可能對我們施加額外ESG披露和其他要求的規則制定。當投資者或其他人將我們與行業內類似公司進行比較時，未能參與某些第三方評級系統、未能在這些評級系統中獲得良好分數或未能提供某些ESG披露可能會導致聲譽損害，可能導致投資者參與我們的ESG計劃和披露或增加與ESG計劃相關的成本，並可能導致某些投資者不願投資於我們的股票，這可能對我們的融資能力產生不利影響。
與我們的負債和流動性有關的風險
我們有大量的債務，未來我們可能需要產生更多的債務，包括追索權債務，這可能會對我們的業務、財務狀況和向股東進行分配的能力產生不利影響。
我們已經獲得，並可能繼續獲得由我們的購物中心和其他資產擔保的信用額度和其他長期融資。截至2022年12月31日，我們的債務為19億美元，其中包括14億美元的無擔保債務，4億美元的未償還擔保貸款安排，以及1億美元的抵押貸款和融資租賃債務。在執行我們的業務戰略時，我們預計會評估更多的收購和戰略投資，我們可能會選擇通過產生額外的債務來為這些努力提供資金。我們還可能為我們已經擁有的購物中心招致抵押貸款債務，以便獲得資金收購更多的購物中心或進行其他資本投資。此外，出於美國聯邦所得税的目的，我們可以在必要或適宜的情況下借款，以確保我們保持作為REIT的資格，包括為滿足REIT的要求而借款，即我們將每年REIT應納税收入的至少90%分配給我們的股東(計算時不考慮支付股息的扣減，不包括淨資本收益)。 然而，我們不能保證我們將能夠以令人滿意的條件獲得任何此類借款。此外，如果我們沒有足夠的收入來償還任何有追索權的債務義務，我們的貸款人可以對我們提起訴訟，要求我們取消資產的抵押品贖回權。
如果我們抵押一處房產，而該房產的現金流與償還該房產抵押債務所需的現金流之間存在缺口，那麼可用於分配給股東的現金量可能會減少。此外，產生抵押債務會增加財產損失的風險，因為以財產為抵押的債務違約可能會導致貸款人發起止贖行動。如果任何抵押貸款包含交叉抵押或交叉違約條款，單一房產的違約可能會影響多個購物中心。此外，我們可能會代表擁有我們購物中心的實體向抵押貸款債務的貸款人提供全部或部分擔保。當我們代表擁有我們其中一個購物中心的實體提供擔保時，如果該實體沒有支付債務，我們將向貸款人負責償還債務。目前，我們是我們未合併的合資企業抵押貸款的有限擔保人。我們的擔保僅限於作為無追索權的分拆擔保人和環境賠償人。
高債務水平c這可能會給公司帶來實質性的不利後果，包括阻礙我們適應不斷變化的市場、行業或經濟狀況的能力；限制我們進入資本市場為即將到期的債務再融資或為收購或新興業務融資的能力；要求我們將相當大一部分現金流用於支付債務的本金和利息，從而限制可用於未來運營、收購、分配、股票回購或其他用途的自由現金流；使我們更容易受到經濟或行業衰退的影響，包括利率上升；以及使我們與槓桿率較低的競爭對手相比處於競爭劣勢。
我們可能無法以優惠條件獲得融資，或者根本無法獲得融資。
我們可以通過各種方式為我們的資產長期融資，包括無擔保債券、信貸安排、擔保池、發行商業抵押貸款支持證券和其他結構性融資。我們執行這一戰略的能力將取決於我們無法控制的各種市場條件，包括缺乏資金可獲得性和更大的信貸利差。我們不能肯定，這些市場仍將是我們資產長期融資的有效來源。如果我們的戰略不可行，我們將不得不為我們的資產尋找其他形式的長期融資。這可能使我們面臨更多追索權債務，以及在效率較低的融資形式上償還債務將需要更大比例的現金流的風險，從而減少可供分配給我們股東的現金以及可用於運營和未來商業機會的資金。
我們貸款協議中的契約可能會限制我們的業務，並對我們的財務狀況和向股東進行分配的能力產生不利影響。
在提供融資時，貸款人可能會對我們施加限制，影響我們的分銷和經營政策以及我們產生額外債務的能力。我們的貸款協議可能包含限制我們進一步抵押財產或停止承保的能力的契約。此外，貸款協議可能會限制我們訂立或終止某些與物業有關的營運或租賃協議的能力。我們可能產生的抵押債務和其他房地產債務也可能限制我們將財產從一家子公司轉移到另一家子公司的能力。這些或其他限制將降低我們的經營靈活性和我們實現經營目標的能力，這可能會對我們的財務狀況和向我們的股東進行分配的能力產生不利影響。
我們某些貸款協議中的契約規定，某些被點名的個人必須繼續是管理層和/或董事會的成員，或者要求與基本交易相關的一定級別的管理層或董事會連續性。
我們的某些貸款協議包含契約，要求某些被點名的個人，包括Edison先生，繼續擔任管理層和/或董事會成員，或在控制權變更或其他基本交易後要求一定級別的高級管理層和/或董事會連續性。如果這些人在一年內離開公司
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如果在交易之前或交易後的特定時間內，我們可能被要求談判放棄此類契約或獲得替代融資，我們可能無法以令人滿意的條款或根本無法做到這一點。
我們購物中心更高的市值比率和更低的NOI可能會對我們出售購物中心和為開發和收購提供資金的能力產生不利影響，並可能稀釋收益。
作為我們資本循環戰略的一部分，我們出售由於穩定或感知到的未來風險而不再滿足我們的增長和投資目標的購物中心。然後，銷售收入將用於開發、再開發、擴建和收購的建設，並用於償還債務。市值比率的增加或NOI的下降可能會導致被確定為出售的購物中心的價值下降，這將對產生的現金數量產生不利影響。此外，出售購物中心帶來顯著的税收收益可能需要向我們的股東進行更高的分配，以保持我們的REIT地位或支付額外的所得税。我們打算利用1031條款的交換來減少應税收入。然而，不能保證我們會找到符合我們收購投資目標的兑換購物中心。
利率的提高可能會增加我們的利息支付金額，並對我們向股東支付分配的能力產生不利影響。
雖然我們的未償債務有很大一部分是固定利率的，但我們根據信貸安排和定期貸款以浮動利率借入資金。截至2022年12月31日，我們未償債務的14.6%是可變利率債務。利率上升將增加我們在任何可變利率債務上的利息支出，只要我們沒有對衝利率變化的風險敞口。此外，利率上升將影響我們在現有債務到期時對其進行再融資的條款，只要我們沒有對衝利率變化的風險敞口，導致利率上升和利息支出增加。這兩種情況中的任何一種都會減少我們未來的收益和現金流，這可能會對我們償還債務和履行其他義務的能力產生不利影響，還可能減少我們能夠分配給股東的金額。
套期保值活動可能會使我們面臨風險，包括交易對手不會履行的風險，以及對衝不會產生我們預期的經濟利益，這可能會對我們的財務狀況、現金流和運營結果產生不利影響。
我們不時使用涉及風險的利率對衝安排來管理我們的利率波動風險，這些風險包括但不限於交易對手可能無法履行其在該等安排下的義務的風險、這些安排可能無法有效地減少我們對利率變動的風險，以及如果未來利率降至對衝金額以下，我們可能被要求向交易對手付款。不能保證我們的套期保值安排將符合套期保值會計的要求，也不能保證我們的套期保值活動將對我們的經營業績產生預期的有利影響。如果我們希望終止套期保值協議，可能會涉及大量成本和現金需求，以履行我們在套期保值協議下的義務。未能有效對衝利率變化可能會對我們的財務狀況、現金流和經營業績產生不利影響。
與我們的公司結構和組織相關的風險
經營合夥公司的有限合夥協議賦予有限合夥人某些權利和保護，允許他們就可能涉及我們普通股溢價的控制權變更交易進行投票。
經營合夥公司的有限合夥協議賦予有限合夥人某些權利和保護，包括授予他們與控制權變更交易相關的投票權。任何該等控制權變更交易均須經經營合夥企業(“營運單位”)(包括本公司及其附屬公司)的所有權單位持有人批准，批准級別與本公司普通股股份持有人批准的水平相同。就任何此類投票而言，我們將被視為按照我們所有已發行普通股在與此類交易有關的股東大會上投票的方式，投票表決我們及其子公司持有的OP單位。截至2023年1月31日，我們將直接或間接控制大約89.2%的OP單位。此外，截至2023年1月31日，愛迪生先生擁有約6.6%的OP單位的投票控制權(考慮到我們擁有的OP單位)，因此可能會對控制權變更交易的投票產生影響。
我們和我們的合併子公司運營合夥公司與某些受保護的合作伙伴簽訂了税收保護協議，這可能會限制運營合夥公司出售或以其他方式處置某些購物中心的能力，並可能要求運營合夥公司維持某些債務水平，否則這些債務水平將不會被要求運營其業務。
於二零一七年十月四日，吾等及營運合夥企業與(其中包括)愛迪生先生及於2017年5月交易完成時由其控制的若干實體訂立税務保障協議(“2017 TPA”)，據此，吾等透過收購若干房地產資產及Phillips Edison Limited Partnership(“PELP”)的第三方投資管理業務，將管理架構內部化，以換取營運業務單位及現金。根據2017年TPA，如果經營合夥企業：(I)在應税交易中出售、交換、轉讓或以其他方式處置某些購物中心，或進行任何應税合併、合併、合併或類似交易(包括轉讓所有或幾乎所有資產)，自2017年10月4日起為期十年；或(Ii)未能在上述期限屆滿前維持可分配予每名受保護合夥人的某些最低税務水平，或在某些情況下未能向該等受保護合夥人提供機會擔保營運合夥公司的某些類型的債務，則營運合夥公司將賠償每名受影響的受保護合夥人(包括愛迪生先生)因此而產生的某些税務責任。我們的税收賠償義務包括税收總額。截至2022年12月31日，我們的271個全資擁有的購物中心中的28個、四個地塊以及我們的一處物業所在的土地，約佔我們ABR的10.9%，受到上文(I)條所述的保護，受此類保護的內置收益估計總額的潛在“完整金額”約為1.49億美元。
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吾等與營運夥伴關係於2021年7月19日與愛迪生先生、墨菲先生及邁爾斯先生訂立額外税務保障協議(“2021年TPA”)，該協議將於2017年TPA期滿後生效。2021年TPA一般有以下條款：(I)2021年TPA將分別向愛迪生先生、墨菲先生和邁爾斯先生提供2017年TPA規定的相同保護，直至2031年，只要(A)愛迪生先生、墨菲先生或邁爾斯先生(或他們的許可受讓人)(視適用情況而定)在簽署2021年TPA之日個人擁有其擁有的OP單元的至少65%，以及(B)對於墨菲先生或邁爾斯先生，截至2021年TPA簽署之日，愛迪生先生個人至少擁有其擁有的OP單位的65%；和(2)《2021年TPA》將規定，在《2021年TPA》規定的四年税收保護期屆滿後，只要愛迪生先生持有至少500萬美元的經營夥伴單位價值，(A)愛迪生先生將有機會擔保經營夥伴關係的債務或承擔“恢復赤字”義務，及(B)營運合夥將於進行一項合理可能導致認列於2021年TPA籤立日期受2017年TPA保障的分配予Edison先生的固有收益逾三分之一的重大交易前，向Edison先生發出合理通知，並將真誠地考慮Edison先生提出的任何有關安排該等交易以避免或減輕對其不利税務後果的建議。
因此，儘管我們促使運營合夥企業出售、交換、轉讓或以其他方式處置一個或多個此類購物中心可能符合我們股東的最佳利益，但由於這些賠償義務，我們在適用的保護期到期之前這樣做可能在經濟上是禁止的。此外，這些義務可能需要我們使運營合夥企業保持比我們其他方式要求的業務更多或不同的債務。因此，在税收保護協議的有效期內，可能會限制我們採取行動或做出原本符合我們最佳利益的決定的能力。
我們的股東對我們政策和業務的變化的控制有限，這增加了我們的股東面臨的不確定性和風險。
我們的董事會決定我們的主要政策，包括我們關於融資、增長、債務資本化、REIT資格和分配的政策。我們的董事會可以在不經我們股東投票的情況下修改或修改這些和其他政策。根據《公司章程》和我們的章程，我們的股東只對有限的事項有投票權。我們的董事會在制定政策方面擁有廣泛的自由裁量權，而我們的股東無法對這些政策施加控制，這增加了我們的股東面臨的不確定性和風險。
我們的憲章、章程和馬裏蘭州法律包含的條款可能會阻止第三方以可能導致我們股東溢價的方式收購我們。
我們的憲章、章程和馬裏蘭州法律包含可能延遲、推遲或阻止交易或控制權變更的條款，這些交易或控制權變更可能涉及我們普通股的溢價或我們的股東認為符合他們最佳利益的交易或控制權變更。本章程授權本公司董事會在未經股東批准的情況下修改本公司章程，以增加或減少授權股票的總數，授權本公司發行普通股或優先股的額外股份，並對本公司普通股或優先股的未發行股份進行分類或重新分類，然後授權我們發行此類分類或重新分類的股票。我們相信，這些章程條款將為我們在構建未來可能的融資和收購以及滿足可能出現的其他需求方面提供更大的靈活性。額外類別或系列以及額外的普通股授權股份將可供發行，無需股東採取進一步行動，除非適用法律或任何證券交易所或證券交易所或自動報價系統的規則要求採取此類行動，而我們的董事會可授權優先發行優先股，優先於清算時的分派和應付金額優先於我們普通股持有人的權利。
除某些例外情況外，我們的章程授權我們的董事會採取必要和適當的行動，以保持我們作為房地產投資信託基金的資格。為了幫助我們遵守IRC的REIT所有權要求，除其他目的外，我們的章程禁止任何人直接或建設性地擁有我們總流通股價值的9.8%以上，或我們總流通股價值或股票數量的9.8%以上，以限制性較強的為準，除非得到我們董事會的豁免。
此外，《管理層合規》允許我們的董事會在沒有股東批准的情況下實施某些收購防禦措施。
我們的憲章、章程和馬裏蘭州法律中的這些條款和其他條款可能會產生延遲、推遲或阻止控制權變更的效果，包括可能向我們普通股持有人提供溢價的特殊交易(如合併、要約收購或出售我們的全部或幾乎所有資產)。
我們的權利和我們的股東向我們的高級管理人員和董事追討債權的權利是有限的，如果他們導致我們蒙受損失，這可能會減少我們股東和我們向他們追償的權利。
馬裏蘭州法律規定，董事如果本着善意、以他或她合理地相信符合公司最佳利益的方式履行職責，並像處於類似地位的通常謹慎的人在類似情況下會使用的那樣謹慎，則他或她不承擔這一身份的責任。對於我們的董事和高級管理人員，我們的憲章要求我們在馬裏蘭州法律允許的最大程度上對我們的董事和高級管理人員進行賠償。此外，我們的憲章在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內限制了我們的董事和高級管理人員對金錢損害的責任。因此，我們和我們的股東對我們的董事、高級管理人員、合夥人和代理人的權利可能比普通法下存在的更有限，這可能會減少我們股東的權利和我們對他們的賠償。此外，我們可能有義務為董事、高級管理人員、合夥人和代理人在某些情況下發生的辯護費用提供資金，這將減少原本可用於分配給股東的現金。
與我們的房地產投資信託基金地位相關的風險和其他税務風險
如果不符合REIT的資格，我們將被作為普通的C公司徵税，這將大大減少可用於分配給股東的資金。
我們選擇從截至2010年12月31日的納税年度開始，作為房地產投資信託基金對美國聯邦所得税徵税。我們相信，我們的組織和運營方法已經並將繼續使我們能夠滿足
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為美國聯邦所得税目的作為REIT的資格和税收要求。然而，我們不能向您保證我們將有資格這樣做。這是因為作為房地產投資信託基金的資格涉及應用IRC的高度技術性和複雜的條款，對這些條款只有有限的司法和行政解釋，並涉及對不完全在我們控制範圍內的事實和情況的確定。未來的立法、新法規、行政解釋或法院裁決可能會顯著改變税法或税法的適用，涉及聯邦所得税目的的REIT資格或此類資格的聯邦所得税後果。
如果我們在任何課税年度沒有資格成為房地產投資信託基金，並且無法根據某些法定條款獲得減免，我們將面臨嚴重的税收後果，這將大幅減少可用於分配給我們股東的資金，因為：
•在計算我們的應税收入時，我們將不被允許扣除支付給股東的股息，並將按正常的公司税率繳納聯邦和州所得税；以及
•我們不能選擇在被取消資格的那一年之後的四個納税年度內作為房地產投資信託基金納税。
由於所有這些因素，我們未能獲得REIT資格可能會削弱我們擴大業務和籌集資金的能力，並可能對我們普通股的價值產生不利影響。如果我們不符合REIT的資格，我們將不再被要求向我們的股東進行分配。
即使我們有資格成為房地產投資信託基金，我們也可能面臨其他減少現金流的納税義務。
即使我們符合美國聯邦所得税的REIT資格，我們的收入和資產也可能需要繳納美國聯邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税收，因喪失抵押品贖回權而進行的某些活動的收入的税收，以及州或地方所得税、財產税和轉移税。這些税收中的任何一項都會減少可用於分配給股東的現金。
如果經營夥伴關係不符合美國聯邦所得税的合夥資格，我們將無法符合REIT的資格，並將遭受不利後果。
我們認為，運營合夥企業的組織和運營方式將被視為合夥企業，而不是應按美國聯邦所得税目的作為公司徵税的協會或上市合夥企業。作為一家合夥企業，運營合夥企業的收入將不需要繳納美國聯邦所得税。取而代之的是，它的每個合作伙伴，包括我們，將獲得該合作伙伴在運營夥伴關係收入中的份額。然而，不能保證美國國税局(IRS)不會就美國聯邦所得税目的挑戰經營合夥企業的地位，也不能保證法院不會接受這樣的挑戰。如果美國國税局成功地將經營合夥企業視為應按公司繳納美國聯邦所得税的協會或上市合夥企業，我們將無法通過適用於房地產投資信託基金的總收入測試和某些資產測試，因此將不再有資格成為房地產投資信託基金。此外，運營合夥企業不符合合夥企業資格將導致其繳納美國聯邦企業所得税，這將顯著減少其可用於償債和分配給包括我們在內的合作伙伴的現金金額。
由於我們收購PELP，以及我們與Phillips Edison Grocery Center REIT II，Inc.(“REIT II”)的合併，運營合夥企業的某些資產有結轉税基，因此我們必須分配給股東的金額可能更高。
由於每次收購PELP以及我們與REIT II的合併，營運合夥公司的某些購物中心的結轉税基低於收購時這些購物中心的公平市場價值。由於這一較低的總税基，經營合夥企業將在出售這些資產時確認更高的應税收益，與收購時通過應税交易購買這些購物中心相比，經營合夥企業將有權對這些資產獲得較低的折舊扣除。這種較低的折舊扣減和分配給我們的銷售收益的增加通常將增加我們根據REIT規則所需的分派金額，並將減少任何原本被視為“資本回報”分配的分派部分。
由於房地產税率的變化或重新評估，我們的財產税可能會增加，這可能會影響我們的現金流。
即使我們符合美國聯邦所得税的REIT資格，我們也必須為我們的購物中心繳納州和地方財產税。我們購物中心的財產税可能會隨着物業税税率的變化或税務機關對我們購物中心的評估或重新評估而增加。因此，我們未來支付的物業税可能會比過去大幅增加，根據我們的租賃協議，鄰居可能不會支付這些增加的税款。如果我們支付的財產税增加，我們的財務狀況、經營結果、現金流、普通股的每股交易價以及履行本金和利息義務以及向股東分配的能力可能會受到不利影響。
我們使用應税REIT子公司，這可能導致我們無法獲得REIT的資格。
為了符合美國聯邦所得税的REIT資格，我們持有並計劃繼續持有我們幾乎所有不符合資格的REIT資產，並在或通過一個或多個應税REIT子公司(“TRS”)開展某些不符合資格的REIT收入活動。TRS是指REIT直接或間接持有股票，並與該REIT共同選擇被視為TRS的REIT以外的公司。TRS還包括除房地產投資信託基金以外的任何公司，TRS擁有的證券擁有該公司已發行證券總投票權或價值的35%以上。除與住宿及醫療設施有關的活動外，租户名冊一般可從事任何業務，包括向其母公司房地產投資信託基金的租户提供慣常或非慣常服務。TRS作為普通的C-公司要繳納美國聯邦所得税，目前税率為21%。
我們TRS實體的淨收入不需要分配給我們，沒有分配給我們的收入通常不受REIT收入分配要求的約束。然而，我們的TRS實體可能會支付股息。這樣的股息收入應該符合95%的毛收入標準，但不符合75%的毛收入標準。我們將監測
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從我們的TRS實體獲得的股息和其他收入，並將採取行動，將這些收入和任何其他不符合資格的收入保持在REIT收入測試的限制之內。雖然我們預計這些行動將防止違反REIT收入測試，但我們不能保證此類行動在所有情況下都能防止此類違反。
我們對TRS實體的所有權受到限制，這些限制可能會阻止我們發展我們的管理業務，如果我們與TRS實體的交易不是在公平的基礎上進行的，那麼我們與TRS實體的交易可能會導致我們對某些收入或扣除額繳納100%的懲罰性税。
房地產投資信託基金的總資產價值不得超過20%由TRS實體的權益組成。遵守這一限制可能會限制我們發展管理業務的能力。IRC還對TRS與其母公司REIT之間的某些交易徵收100%的消費税，這些交易不是以獨立的方式進行的。我們將監控我們TRS實體的投資價值，以確保遵守TRS所有權限制，並將我們與TRS實體的交易安排在我們認為是獨立的條款上，以避免產生上述100%消費税。然而，我們不能保證我們將能夠遵守TRS的所有權限制或能夠避免適用100%的消費税。
房地產投資信託基金的分配要求可能會對我們執行業務計劃的能力產生不利影響，包括因為我們可能被要求借入資金向股東進行分配，或以其他方式依賴外部資本來源為此類分配提供資金。
我們一般必須每年分配至少90%的REIT應税收入(該收入的確定不考慮為此支付的股息、扣減或淨資本利得)，才能繼續符合REIT的資格。在一定程度上，如果我們滿足分配要求，但分配的應税收入少於100%，我們將對未分配的應税收入繳納聯邦公司所得税。此外，我們可以選擇保留併為我們的淨長期資本收益繳納所得税。在這種情況下，如果我們這樣選擇，股東將按其在我們未分配的長期收益中的比例份額徵税，並將因其在我們支付的税款中的比例份額而獲得抵免或退款。股東，包括免税或外國股東，必須提交美國聯邦所得税申報單才能申請抵免或退款。此外，如果我們在一個日曆年度分配給股東的實際金額低於聯邦税法規定的最低金額，我們將被徵收4%的不可抵扣消費税。
我們打算向我們的股東進行分配，以符合IRC的REIT要求，並避免公司所得税和4%的消費税。我們可能會被要求在現金再投資於企業更有利的時候，或者在我們沒有現成的資金可供分配的時候，向我們的股東進行分配。因此，遵守REIT的要求可能會阻礙我們僅以利潤最大化為基礎進行運營的能力。
如果我們沒有其他資金可用，我們可能被要求以不利的條件借入資金，以不利的價格出售投資，分配原本投資於未來收購或資本支出或用於償還債務的金額，以“應税股票股息”的形式支付股息，或尋找其他資金來源，以使我們能夠分配足夠的應税收入，以滿足REIT的分配要求，並在特定年度避免企業所得税和4%的消費税。這些替代方案可能會增加我們的成本或減少我們的股本。
遵守REIT的要求可能會導致我們放棄其他有吸引力的機會或清算其他有吸引力的投資。
為了繼續符合美國聯邦所得税的REIT資格，我們必須不斷滿足有關我們的收入來源、資產的性質和多樣化、我們分配給股東的金額以及我們股票所有權等方面的測試。如上所述，我們可能被要求在不利的時候或當我們沒有現成的資金可供分配時向股東進行分配。此外，我們可能無法進行其他對我們有吸引力的投資，以滿足符合REIT資格的要求。
我們還必須確保在每個日曆季度末，我們資產價值的至少75%由現金、現金項目、美國政府證券和合格的房地產資產組成，包括某些抵押貸款和抵押擔保證券。我們對證券的剩餘投資(美國政府證券和合格房地產資產除外)通常不能超過任何一個發行人的未償還有投票權證券的10%或任何一個發行人的未償還證券總價值的10%。此外，一般來説，我們資產價值的5%不能由任何一個發行人的證券組成(美國政府證券和合格房地產資產除外)，我們總資產價值的20%可以由一個或多個TRS實體的證券代表。最後，我們的資產中可能不超過25%是由“公開發售的REITs”發行的債務投資，否則不會被視為符合條件的房地產資產。如果我們在任何日曆季度結束時未能遵守這些要求，我們必須在日曆季度結束後30天內糾正這種不符合要求的情況，以避免失去我們的REIT地位並受到不利的税收後果的影響，除非適用某些減免條款。因此，遵守REIT的要求可能會阻礙我們僅以利潤最大化為基礎進行運營的能力，並可能要求我們清算投資組合中的投資，或避免進行其他有吸引力的投資。這些行動可能會減少我們的收入和可分配給股東的金額。
被禁止的交易税可能會限制我們從事交易的能力，包括處置資產，這將被視為美國聯邦所得税目的的銷售。
房地產投資信託基金從被禁止的交易中獲得的淨收入將被徵收100%的税。一般來説，被禁止的交易是指出售或以其他方式處置交易商財產，而不是止贖財產。對於不動產的處置，我們可能要繳納禁止的交易税。儘管有禁止交易待遇的安全港例外，但我們不能向您保證，我們可以遵守這種安全港，或者我們將避免擁有可能被描述為在我們的正常貿易或業務過程中主要為向客户銷售而持有的財產。因此，我們可以選擇不從事某些房地產銷售，或者可以通過TRS進行此類銷售。
通過TRS開展某些活動，或許可以減少被禁止的交易税的影響。然而，如果我們通過TRS從事此類活動，與此類活動相關的收入將為
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要繳納公司所得税。此外，美國國税局可能會試圖忽視或以其他方式重塑此類活動，以便向我們徵收被禁止的交易税，並且不能保證這種重塑將不會成功。
在根據美國公認會計原則(“GAAP”)或其他經濟衡量標準不盈利的年度，我們可能會確認大量REIT應税收入，我們將被要求分配給我們的股東。
由於GAAP和税務會計方法的差異，我們可能會在根據GAAP或其他經濟指標不盈利的年份確認大量REIT應納税所得額。例如，我們的某些資產將按市值計價，用於GAAP目的，但不用於税收目的，這可能導致用於GAAP目的的虧損，這些虧損在計算我們的REIT應税收入時沒有確認。此外，在計算特定納税年度的REIT應納税所得額時，我們只能在資本利得範圍內扣除我們的資本損失。因此，我們可以確認大量的REIT應税收入，並將被要求在根據GAAP或其他經濟指標我們沒有盈利的年度將這些收入分配給股東。
我們作為房地產投資信託基金的資格可能會因為在合資企業或投資基金中的利益而受到威脅。
我們可能在合資企業或投資基金的合夥企業或有限責任公司中持有某些有限合夥人或非管理成員的權益。如果我們擁有權益的合夥企業或有限責任公司採取或預期採取可能危及我們作為房地產投資信託基金的資格或要求我們納税的行動，我們可能會被迫處置我們在該實體中的權益。此外，合夥公司或有限責任公司可能會採取行動，導致我們未能通過REIT毛收入或資產測試，而我們可能無法及時意識到此類行動，無法及時處置我們在該合夥公司或有限責任公司的權益或採取其他及時的糾正行動。在這種情況下，我們可能無法繼續成為房地產投資信託基金，除非我們有資格獲得法定的房地產投資信託基金“儲蓄”條款，這可能需要我們支付鉅額懲罰性税款來維持我們的房地產投資信託基金資格。
REITs支付的分配不符合適用於其他公司分配的降低税率。
公司支付給非公司股東的“合格股息”的最高税率一般為20%。REITs支付給非公司股東的分配通常按低於普通所得税率的税率徵税，但這些税率高於公司支付的合格股息收入的20%税率。雖然這不會對REITs或REITs應支付的股息的税收產生不利影響，但在優惠税率繼續適用於常規公司合格股息的情況下，較優惠的公司股息率可能會導致非公司投資者認為投資於REIT不如投資於支付股息的非REIT實體，從而降低我們普通股的需求和市場價格。
立法或監管税收變化可能會對我們或我們的股東產生不利影響。
任何時候，管理REITs的美國聯邦所得税法律或法規或這些法律或法規的行政解釋都可能被修改。我們無法預測任何新的美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋，或對任何現有美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋的任何修正案將於何時或是否被通過、頒佈或生效，任何此類法律、法規或解釋可能具有追溯性。任何此類變化都可能導致我們或我們股東的納税義務增加，或者要求我們改變經營方式，以將我們納税義務的增加降至最低。我們所在的州和市政當局的税收收入不足，可能會導致此類變化的頻率和規模增加。如果發生這種變化，我們可能會被要求為我們的資產或收入支付額外的税款，或者受到額外的限制。這些增加的税收成本可能會對我們的財務狀況、經營業績和可用於支付股息的現金數額產生不利影響。我們和我們的股東可能會受到美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋的任何此類變化或任何新的不利影響。
此外，新冠肺炎疫情使許多州和地方政府的税收收入減少，這可能導致這些政府增税或以其他方式對其州和地方税法進行重大修改。如果發生這種變化，我們可能需要為我們的資產或收入支付額外的税款。
如果我們的資產被視為計劃資產，我們可能面臨1974年《僱員退休收入保障法》(“ERISA”)第一章和IRC規定的負債。
在ERISA計劃持有某實體權益的某些情況下，除非適用例外情況，否則該實體的資產被視為ERISA計劃資產。這就是眾所周知的“透視規則”。在這種情況下，計劃發起人、計劃受託人和計劃管理人，以及利害關係方和不符合資格的人的義務和其他責任，根據ERISA第一章或IRC第4975條可能適用，並且可能根據ERISA和IRC的這些規定和其他規定承擔責任。我們認為，我們的資產不應被視為計劃資產，因為我們普通股的股票應符合“公開發行證券”的資格，不受適用的財政部條例規定的審查規則的約束。然而，我們注意到，由於對我們普通股的可轉讓性施加了某些限制，以便我們可以有資格成為房地產投資信託基金，或許出於其他原因，這一豁免可能不適用。如果是這樣的話，如果我們面臨ERISA或IRC的責任，我們的業績和運營結果可能會受到不利影響。
與業務連續性相關的風險
與不動產相關的未保險損失或過高的保險保費可能會對我們的現金流和股東回報產生不利影響。
我們向第三方承運人提供保險，承保部分潛在損失，包括商業一般責任、火災、洪水、擴大承保範圍和我們所有購物中心的租金損失保險。我們目前通過我們的專屬自保公司為我們的商業保險免賠額的一部分提供自我保險。在我們的專屬自保保險公司無法承擔該風險的範圍內，我們可能被要求為我們的專屬自保保險公司提供額外的資本，或者我們可能被要求承擔這一損失。因此，我們的經營業績可能會受到不利影響。
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有些類型的損失通常是災難性的，如戰爭、恐怖主義行為、地震、洪水、颶風、污染或環境問題造成的損失，這些損失不能投保或在經濟上不能投保，或者可以投保，但受限制，如大額免賠額或超額賠償。發生在我們酒店的恐怖活動或暴力也可能通過損壞、破壞或損失直接影響其價值。此類行為的保險可能無法獲得或成本更高，這可能會導致我們的運營費用增加，並對我們的運營結果產生不利影響。如果我們的鄰國受到這種攻擊或攻擊威脅的影響，他們的業務可能會受到不利影響，包括他們繼續履行現有租約規定的義務的能力。如果我們的任何購物中心發生傷亡或其他沒有完全或充分投保的損失，我們的資產價值將因任何此類未投保的損失而減少，這可能會降低我們股東的投資價值。此外，除了我們可能建立的任何營運資本儲備或其他儲備外，我們沒有資金來源來修復或重建任何未投保的財產。此外，在一定程度上，我們必須支付出人意料的大筆保險，這樣的支付可能會對我們的現金流和向股東分配資金的能力產生不利影響。
氣候變化可能會對我們的業務、財務狀況、現金流和運營結果產生不利影響。
氣候變化，包括全球變暖的影響，造成了物質和金融風險。氣候變化的物理風險包括海平面上升和天氣條件變化，如風暴強度和天氣嚴重程度(如洪水、乾旱、龍捲風或颶風)和極端温度。海平面上升或一種或多種自然災害的發生，如洪水、乾旱、龍捲風、颶風、熱帶風暴、野火和地震(無論是否由氣候變化引起)，都可能對我們的購物中心造成相當大的損害，擾亂我們的運營，並對我們的財務業績產生負面影響。如果這些事件導致我們的一個或多個購物中心嚴重受損或關閉，我們的運營和財務業績可能會因失去鄰居以及無法租賃或重新租賃空間而受到不利影響。此外，這些事件可能導致恢復或修復財產的鉅額費用、燃料或其他能源成本的增加或燃料短缺，以及如果它們導致重大財產損失或其他可保損害，以優惠條款提供保險的成本增加(或無法獲得)。此外，與新的或更嚴格的法律或法規或對現有法律的更嚴格解釋相關的過渡風險可能需要我們的物質支出。除其他事項外，“綠色”建築法規可能尋求通過強制實施設計、建築材料、水和能源的使用和效率以及廢物管理的標準來減少排放。此類法規可能要求我們對現有購物中心進行改進，增加維護或改進現有購物中心或開發新購物中心的成本，或者增加對我們或我們的購物中心徵收的税費。
作為房地產的所有者和/或經營者，我們可能會承擔環境違法行為的責任，無論我們是否造成了此類違法行為，我們確定環境責任的努力可能不會成功。
我們可能會因不遵守環境法律法規而承擔罰款或損害賠償的責任。與環境保護相關的美國聯邦、州和地方法律法規可能要求我們，作為房地產的現任或前任所有者或經營者，調查和清理在物業或受影響物業上、上、下、中或在受影響的鄰近物業中釋放的危險或有毒物質或石油產品，在我們的情況下，這些物質最典型的原因是現任或前任乾洗店、加油站、石棉使用和歷史上的土地使用做法。這些成本可能是巨大的，根據這些法律，無論所有者或經理是否知道或對這種污染的存在負有責任，責任都可能附帶在一起。即使不止一個人對污染負有責任，每個責任方也可能要對所產生的所有清理費用負全部責任。我們可能會受到監管行動的影響，也可能會因第三方因暴露於危險或有毒物質或造成場外污染而造成的人身傷害或財產損失而對其承擔責任。調查、清除或補救危險或有毒物質的費用以及相關責任可能是巨大的，並可能對我們產生實質性和不利影響。危險或有毒物質的存在，或未能補救相關的污染，也可能對我們出售、租賃或重新開發房產或以房產為抵押品借錢的能力產生不利影響。
儘管我們認為我們的產品組合基本上符合美國聯邦、州和地方有關危險或有毒物質的環境法律法規，並且沒有我們負責解決的實質性污染，但這種看法是基於有限的評估和測試。我們幾乎所有的購物中心都接受了第一階段或類似的環境審計。這些環境審計(不包括地下測試)沒有披露，我們也沒有意識到，我們認為有可能對我們產生重大不利影響的任何環境責任。然而，我們不能向您保證：(I)之前關於投資組合的環境研究揭示了所有潛在的環境責任；(Ii)物業的任何以前的所有者、居住者或鄰居沒有造成我們不知道的任何重大環境狀況；(Iii)投資組合的當前環境狀況不會受到鄰居和居住者、附近物業的狀況或其他無關第三方的影響；或(Iv)未來的使用或條件(包括但不限於適用的環境法律法規的變化或其解釋)不會導致環境責任。
我們和我們的鄰國面臨與網絡安全攻擊相關的風險，這可能會導致機密信息丟失和其他業務運營中斷，遵守有關網絡安全和隱私的新法律法規可能會導致大量成本，並可能減少可用於分配的現金。
網絡安全攻擊包括試圖對我們的數據和/或計算機系統進行未經授權的訪問，以擾亂運營、損壞數據或竊取機密信息。我們可能會通過惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件、我們組織內部的人員或能夠訪問我們組織內部系統的人員以及我們的信息技術(IT)系統的其他重大中斷來面臨此類網絡安全攻擊。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性的增加，包括計算機黑客(個人或黑客組織)、外國政府和網絡恐怖分子在內的網絡安全攻擊的風險普遍增加。用於進行網絡攻擊和信息技術系統入侵的技術和複雜程度，以及這些攻擊的來源和目標經常變化，往往在發起此類攻擊或實施了一段時間後才被識別出來。
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我們的IT網絡和相關係統對我們的業務運營和我們執行日常運營的能力至關重要，在某些情況下，可能對某些鄰居的運營至關重要。除了我們自己的IT系統外，我們還依賴第三方提供與幾個關鍵業務職能有關的IT服務，如行政、會計、通信、文件管理和存儲、人力資源、工資、税務、投資者關係和某些財務職能。我們的IT系統和第三方提供的IT系統可能包含鄰居和同事委託給我們的個人、財務或其他信息，以及與我們的業務相關的專有PECO信息和其他機密信息。我們和此類第三方採用了許多措施來預防、檢測和緩解這些威脅，包括密碼保護、防火牆、備份服務器、惡意軟件檢測、入侵傳感器、威脅監控、用户培訓和定期滲透測試；然而，不能保證此類努力將成功阻止網絡安全攻擊。
隨着我們對技術的依賴增加，對我們的系統構成的風險也在增加，無論是內部系統還是我們外包的系統。發生網絡事件可能直接導致的主要風險包括運營中斷、損害我們與鄰居的關係以及私人數據泄露。我們的財務業績和業務運營可能會受到此類事件或由此引發的負面媒體關注的負面影響。網絡安全攻擊可能：(I)擾亂我們的網絡和系統的正常運行，從而擾亂我們的運營和/或我們某些鄰居的運營；(Ii)危及我們的鄰居、同事和供應商的機密或專有信息，其他人可能利用這些信息與我們競爭，或用於破壞性、破壞性或其他有害的目的和結果；(Iii)導致我們無法維護我們的鄰居依賴的建築系統，以有效地使用他們租用的空間；(Iv)需要大量的管理關注和資源來補救由此造成的損害；(V)導致財務報告錯誤陳述、違反貸款契約和/或錯過預期報告截止日期；(Vi)導致我們無法適當地監督我們遵守有關我們作為REIT資格的規章制度的情況；(Vii)使我們面臨違約、損害、信貸、罰款或終止租約或其他協議或關係的索賠；(Viii)造成聲譽損害，對我們的鄰居、投資者和同事的信心產生不利影響，這可能對我們吸引和留住鄰居、投資者和同事的能力產生負面影響；(Ix)導致重大補救費用，其中部分或全部可能無法向我們的保險公司追回；及(X)導致以優惠條件獲得保險的成本增加，或根本不能, 如果攻擊造成重大保險損失。此類安全漏洞還可能導致違反適用的聯邦和州隱私及其他法律，並使我們面臨私人消費者、業務合作伙伴或證券訴訟以及政府調查和訴訟，其中任何一項都可能導致我們承擔重大的民事或刑事責任，並且我們可能無法從我們的服務提供商、責任方或保險公司追回這些費用。同樣，我們的鄰國廣泛依賴IT系統來處理交易和管理業務，因此也面臨網絡安全攻擊的風險，並可能受到不利影響。網絡安全攻擊(包括未經授權訪問客户的信用卡數據和其他機密信息)導致鄰居的業務中斷或聲譽惡化，可能會間接對我們的業務產生負面影響，並導致收入損失。截至2022年12月31日，我們沒有發生任何涉及網絡安全攻擊的重大事件。
監管和法律風險
遵守或不遵守ADA以及消防、安全和其他法規可能會導致大量成本，並可能減少可用於股東分配的現金。
我們的購物中心正在或可能受到ADA的約束，該法案一般要求所有公共住宿場所遵守與殘疾人進入和使用相關的聯邦要求。遵守美國反興奮劑機構的要求可能需要消除准入障礙，而不遵守可能會導致強制令救濟、金錢處罰，或者在某些情況下，裁決損害賠償。雖然我們試圖收購已經符合《反興奮劑法》的購物中心，或將合規的責任推給賣家或其他第三方，如鄰居，但我們不能向股東保證，我們將能夠以這種方式收購購物中心或分配責任。此外，我們被要求按照消防和安全法規、建築規範和其他土地使用法規運營購物中心，因為它們可能被政府實體採納並適用於購物中心。我們可能被要求進行大量的資本支出以符合這些要求，這些支出可能會減少我們的淨收入，並可能對我們履行財務義務和向股東進行分配的能力產生實質性的不利影響。
我們可能會受到法律或監管程序的影響，這可能會對我們的現金流和運營結果產生不利影響。
作為公共購物中心的所有者和經營者，我們不時地參與正常業務過程中出現的法律和監管程序。由於訴訟和監管程序固有的不確定性，我們無法準確預測任何此類訴訟或法律程序的最終結果。由於不利的結果，我們可能會對我們的現金流、財務狀況和運營結果產生不利影響。
與我們普通股相關的風險
我們普通股的市場價格和交易量可能會波動。
美國股票市場，包括我們普通股交易的納斯達克，經歷了顯著的價格和成交量波動。因此，我們普通股的市場價格可能會出現類似的波動，我們普通股的投資者可能會經歷他們股票價值的下降，包括與我們的經營業績或前景無關的下降。我們不能向您保證我們普通股的市場價格在未來不會大幅波動或下跌。
除了這一“風險因素”部分列出的風險外，許多因素可能對我們普通股的股價產生負面影響，或導致我們普通股的價格或交易量波動，包括：
•普通股分配的年度收益與其他金融工具的收益相比；
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•我們的股權發行，或我們現有或未來股東未來大量出售我們普通股的股份，或認為此類發行或未來可能發生的出售；
•市場利率的提高或我們對股東分配的減少，導致我們普通股的購買者要求更高的收益；
•同類公司的市場估值變化；
•股票市場價格和成交量的波動；
•關鍵管理人員的增減；
•我們的經營業績和其他同類公司的業績；
•我們季度經營業績的實際或預期差異；
•對未來財務業績的預期發生變化或者證券分析師的估計發生變化；
•證券分析師發表有關本公司或本行業的研究報告；
•未取得房地產投資信託基金資格；
•市場對我們未來產生的任何債務的不良反應；
•我們或我們的競爭對手的戰略決策，如收購、撤資、剝離、合資企業、戰略投資或業務戰略的改變；
•通過立法或其他監管發展，對我們或我們的行業產生不利影響；
•新聞界或投資界的投機行為；
•我們收益的變化；
•未能滿足納斯達克的上市要求；
•未能遵守《薩班斯-奧克斯利法案》的要求；
•機構股東的行動；
•會計原則的變化；以及
•一般市場狀況，包括與我們的業績無關的因素。
在過去，證券集體訴訟經常是在普通股價格波動後對公司提起的。這種類型的訴訟可能會導致鉅額成本，並分散我們管理層的注意力和資源，這可能會對我們的現金流、我們執行業務戰略的能力以及我們向股東進行分配的能力產生實質性的不利影響。
未來可供發行或出售的普通股數量可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。
我們無法預測未來我們普通股的股票發行或出售，或者我們普通股股票在公開市場上可供轉售是否會降低我們普通股的市場價格。在公開市場上發行相當數量的普通股，或交換我們運營單位的有限合夥權益的普通股，或認為可能發生此類發行，可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。
將運營單位交換為普通股，包括根據我們的股權激勵計劃授予某些董事、高管和其他員工的運營單位，或者發行我們的普通股或與未來的房地產、投資組合或業務收購相關的運營單位，可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。此外，根據我們的股權激勵計劃，存在為發行預留的OP單位和普通股，可能會對我們通過出售股權證券獲得額外資本的條款產生不利影響。未來我們普通股的發行也可能會稀釋現有股東的權益。
未來發行的債務證券和/或優先股證券可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。債務證券在清算時優先於普通股，而優先股證券在股息分配或清算時可能優先於普通股。
2021年10月，我們發行了本金總額為3.5億美元的2.625%優先債券，未來我們可能會嘗試通過發行額外的債務或股權證券(或導致我們的運營合夥企業發行債務或股權證券)來增加我們的資本資源，包括中期票據、優先或次級票據以及額外類別的優先股或普通股。債務證券或優先股的持有者以及其他借款的貸款人通常有權在我們的普通股持有者之前收到利息支付或分派，包括當前的以及與任何清算或出售相關的利息或分派。此外，我們未來發行的任何可轉換或可交換證券可能具有比我們普通股更有利的權利、優惠和特權，並可能導致我們普通股所有者的股權被稀釋。我們不需要以優先購買權的方式向現有普通股股東提供任何此類額外的債務或股權證券。因此，發行普通股或其他股權證券可能會稀釋我們現有股東的持有量。未來債務或股權證券的發行，或認為此類發行可能發生的看法，可能會降低我們普通股的市場價格和/或我們就普通股支付的分配。由於我們未來可能會在未徵得股東同意的情況下發行任何此類債務或股權證券，因此您將承擔我們未來發行的股票降低我們普通股的市場價格並稀釋您的比例所有權的風險。
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如果我們從運營現金流以外的來源支付分配，我們可能無法維持我們的分配率，我們可能會減少可用於投資於購物中心和其他資產的資金，我們股東的整體回報可能會降低。
我們的組織文件允許我們不受限制地從任何來源支付分配(馬裏蘭州法律規定的限制除外)。在我們通過借款為分配提供資金的程度上，我們可用於投資房地產購物中心和其他房地產相關資產的資金將減少，我們股東的整體回報可能會降低。有時，我們可能需要借入資金來支付分銷，這可能會增加我們業務的運營成本。此外，如果我們不能用運營現金流來覆蓋我們的分配，我們可能無法維持我們的分配率。
我們對股東的分配可能會發生變化，這可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。
所有分派將由本公司董事會全權酌情決定，並將取決於本公司的實際及預期財務狀況、營運結果、現金流、流動資金、本公司REIT資格的維持，以及本公司董事會不時認為相關的其他事宜。我們打算在整個2023年對分配進行評估，股東可能不會收到與我們以前支付的分配相同的分配，原因包括：(I)由於我們的現金需求、債務、資本支出計劃、運營現金流或財務狀況的變化，我們可能沒有足夠的現金來支付此類分配；(Ii)未來是否、何時以及以什麼金額進行分配的決定將完全由董事會酌情決定，董事會保留隨時和出於任何理由改變我們的分配做法的權利；(Iii)本公司董事會可選擇保留現金作投資用途、營運資金儲備或其他用途，或維持或改善我們的信貸評級；及我們的子公司可能向我們分配的分派金額可能受到州法律、州監管機構和/或這些子公司可能產生的任何當前或未來債務的條款的限制。
股東對未經董事會授權及本公司宣佈的分派並無任何合約或其他法律權利。我們可能無法在未來進行分配，或者可能需要從外部來源為此類分配提供資金，而這一點無法得到保證。此外，如上所述，我們可能會選擇保留運營現金流，這些留存資金雖然增加了我們標的資產的價值，但可能不會相應地增加我們普通股的市場價格。我們未能達到市場對未來現金分配的預期，可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。
市場利率的提高可能會導致我們普通股的價值下降。
可能影響我們普通股價格的因素之一是我們普通股的股息分配率(佔我們普通股價格的百分比)相對於市場利率。如果市場利率上升，就像最近經歷的那樣，我們普通股的潛在購買者可能會期望更高的分派率。然而，更高的利率不會導致更多可供分配的資金，事實上，可能會增加我們的借貸成本，並可能減少我們可用於分配的資金。因此，我們可能無法或不能選擇提供更高的分發率。因此，潛在買家可能決定購買其他證券，而不是我們普通股的股票，這將減少對我們普通股的需求，並導致我們普通股的市場價格下降。
如果我們不能對財務報告和披露控制保持有效的內部控制制度，我們可能無法準確和及時地報告我們的財務結果。
有效的財務報告內部控制和披露控制對於我們提供可靠的財務報告、有效防止舞弊和作為一家上市公司成功運營是必要的。如果我們不能提供可靠的財務報告或防止欺詐，我們的聲譽和經營業績將受到損害。我們目前被要求對我們的財務報告內部控制進行系統和過程評估和測試，以使管理層能夠報告我們對財務報告的內部控制的有效性，從2022年12月31日起，我們必須根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第404條的要求，讓我們的獨立註冊會計師事務所對此進行證明。如果我們在財務報告的內部控制中發現重大缺陷或重大缺陷，我們也可能發現我們的一些披露控制和程序中的缺陷，我們認為需要補救。如果我們或我們的獨立註冊會計師事務所發現了弱點，我們將努力改善我們對財務報告和披露控制的內部控制。然而，不能保證我們會成功。任何未能保持有效控制或及時對財務報告和披露控制的內部控制進行必要改進的行為，都可能損害我們的經營業績或導致我們無法履行報告義務，這可能會影響我們的普通股在納斯達克上市。對財務報告和披露控制的無效內部控制也可能導致投資者對我們報告的財務信息失去信心，這可能會對我們普通股的每股交易價格產生負面影響。

項目1B。未解決的員工意見
不適用。

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項目2.財產
房地產投資-下表詳細介紹了截至2022年12月31日我們全資擁有的物業和通過我們未合併的合資企業擁有的物業的信息，這是確定後續表格中包括的按比例計算信息的基礎(以美元和平方英尺為單位)：
所有權百分比物業數量ABR玻璃
全資物業100%271 $435,712 31,093 
GRP I14%20 30,542 2,209 
2022年5月，我們出售了我們NRP合資企業的最後一處房產。
下表顯示了ABR截至2022年12月31日的物業地理位置信息，包括通過我們未合併的合資企業全資擁有和按比例擁有的物業。有關其他投資組合的信息，請參閲“附表III--房地產資產和累計折舊”(美元和平方英尺，以千計)：
狀態
ABR(1)
ABR百分比ABR/租賃平方英尺
玻璃(2)
%玻璃租賃百分比物業數量
佛羅裏達州$52,878 12.0 %$14.12 3,899 12.4 %96.0 %49 
加利福尼亞48,079 10.9 %20.55 2,412 7.7 %97.0 %25 
佐治亞州37,499 8.5 %13.20 2,862 9.1 %99.2 %29 
德克薩斯州35,283 8.0 %17.03 2,108 6.7 %98.3 %18 
俄亥俄州25,488 5.8 %10.81 2,408 7.7 %97.9 %20 
科羅拉多州24,563 5.6 %17.80 1,408 4.5 %98.0 %12 
伊利諾伊州24,208 5.5 %15.52 1,637 5.2 %95.3 %14 
維吉尼亞21,980 5.0 %16.80 1,363 4.3 %96.0 %13 
明尼蘇達州17,971 4.1 %14.65 1,265 4.0 %96.9 %12 
馬薩諸塞州16,259 3.7 %14.72 1,146 3.7 %96.4 %9 
內華達州13,124 3.0 %21.93 623 2.0 %96.0 %5 
賓夕法尼亞州12,068 2.7 %12.27 1,001 3.2 %98.3 %6 
威斯康星州11,966 2.7 %11.40 1,061 3.4 %99.0 %9 
亞利桑那州10,376 2.4 %14.39 736 2.3 %98.0 %6 
馬裏蘭州9,459 2.2 %20.70 467 1.5 %97.7 %4 
南卡羅來納州9,329 2.1 %11.19 867 2.8 %96.2 %8 
北卡羅來納州8,184 1.9 %12.49 659 2.1 %99.5 %10 
印第安納州6,981 1.6 %8.71 832 2.7 %96.2 %5 
密西根6,903 1.6 %9.58 723 2.3 %99.7 %5 
肯塔基州6,511 1.5 %10.67 616 2.0 %99.1 %4 
田納西州5,896 1.3 %8.61 692 2.2 %99.0 %4 
康涅狄格州5,825 1.3 %14.12 421 1.3 %98.0 %4 
新墨西哥州5,591 1.3 %14.52 404 1.3 %95.3 %3 
俄勒岡州4,724 1.1 %15.48 314 1.0 %97.2 %4 
堪薩斯州4,503 1.0 %12.21 376 1.2 %98.0 %3 
新澤西4,152 0.9 %24.50 169 0.5 %100.0 %1 
華盛頓2,741 0.6 %16.16 173 0.6 %98.1 %2 
愛荷華州2,623 0.6 %7.67 360 1.1 %95.2 %3 
密蘇裏2,577 0.6 %11.91 222 0.7 %97.6 %2 
紐約1,796 0.4 %11.29 163 0.5 %97.3 %1 
猶他州450 0.1 %30.90 15 — %100.0 %1 
總計$439,987 100.0 %$14.38 31,402 100.0 %97.4 %291 
(1)我們計算的ABR是截至2022年12月31日的每月合同基本租金乘以12個月。
(2)可出租總面積(GLA)定義為建築物可供鄰居使用的總佔用和空置面積 租借。

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租約期滿-下表顯示了2022年12月31日之後未來十年每年以及之後我們全資擁有的物業和通過我們未合併的合資企業擁有的物業的按比例分配的預定租賃到期總數，不包括我們臨時佔用空間的鄰居：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620423000028/cik0001476204-20221231_g2.jpg
我們創造租金增長的能力通常取決於我們在與潛在和現有鄰居進行新的和續簽租賃談判期間的槓桿作用，這通常發生在我們中心的入住率較高或經濟增長和復甦期間。相反，當我們中心的入住率較低或經濟衰退期間，我們可能會經歷租金下降，因為新的和續簽租賃談判的籌碼可能會轉移到未來和現有的鄰居身上。
對於我們的全資物業和通過我們未合併的合資企業擁有的物業，在2023財年，我們總共有595份租約到期，相當於230萬平方英尺的GLA。對於我們的全資物業，在2023財年，我們有547份租約到期，相當於220萬平方英尺的GLA。對於我們全資擁有的物業，即將到期的租約的ABR為每平方英尺16.38美元。雖然我們無法預測當我們續簽或更換這些即將到期的租約時，2023年我們將達到什麼租金水平，但2022年簽署的新租約的可比租金價差為32.2%，2022年執行的續租的可比租金價差為14.6%。此外，在2022財年，我們的入住率提高了1.1%，達到97.4%，表明我們的中心對租賃空間的需求持續存在。
有關租賃活動的進一步討論，請參閲本申請的“第二部分，第7項.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析--概覽--租賃活動”。
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投資組合租賃-我們將國家鄰居定義為至少在三個州活動的鄰居。區域鄰居被定義為在不到三個州中至少有三個位置的鄰居。以下圖表顯示了截至2022年12月31日按鄰居類型劃分的我們投資組合的構成，包括我們的全資物業和通過我們未合併的合資企業擁有的物業按比例分配的部分：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620423000028/cik0001476204-20221231_g3.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620423000028/cik0001476204-20221231_g4.jpg
以下圖表顯示了截至2022年12月31日按鄰近行業劃分的我們投資組合的構成：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620423000028/cik0001476204-20221231_g5.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620423000028/cik0001476204-20221231_g6.jpg
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基於需要的商品和服務-我們將“基於必需品的商品和服務”定義為對日常生活不可或缺、必要或常見的商品和服務，或傾向於缺乏彈性的商品和服務(即，需求不隨消費者收入水平變化的商品和服務)。我們估計，我們約71%的ABR，包括通過我們未合併的合資企業擁有的物業按比例分配的部分，來自提供基於需求的商品和服務的鄰居。
排名前二十的鄰居-下表列出了ABR排名前20位的鄰居，包括我們的全資物業和通過我們未合併的合資企業擁有的按比例分配的物業(以千美元和平方英尺為單位)：
近鄰(1)
ABRABR的百分比租賃
平方英尺		租賃平方英尺的百分比
地點數量(2)
克羅格$27,830 6.3 %3,411 11.2 %62 
發佈24,125 5.5 %2,321 7.6 %57 
艾伯森18,232 4.1 %1,709 5.6 %31 
保留Delhaize17,738 4.0 %1,249 4.1 %23 
沃爾瑪8,971 2.0 %1,770 5.8 %13 
巨鷹7,362 1.7 %759 2.5 %10 
芽菜農貿市場6,494 1.5 %421 1.4 %14 
TJX公司6,030 1.4 %516 1.7 %18 
雷利的4,592 1.1 %289 0.9 %5 
美元樹3,621 0.8 %343 1.1 %36 
超值3,244 0.7 %336 1.1 %5 
勞氏2,470 0.6 %369 1.2 %4 
地鐵集團2,415 0.5 %93 0.3 %65 
星巴克公司2,369 0.5 %53 0.2 %32 
隨時隨地健身公司2,308 0.5 %140 0.5 %29 
食品減少4(PAQ)2,305 0.5 %118 0.4 %2 
科爾公司2,241 0.5 %365 1.2 %4 
辦公用品店2,237 0.5 %179 0.6 %8 
美國聯合包裹服務公司2,211 0.5 %83 0.3 %65 
拯救超市2,174 0.5 %258 0.8 %5 
總計$148,969 33.7 %14,782 48.5 %488 
(1)鄰居按母公司分組，可能代表多個子公司和橫幅。
(2)地點數量不包括帶有雜貨錨定的輔助租賃，如加油站、藥店和酒類商店。此外，如果母公司在一個購物中心有多個子公司或橫幅，這些子公司將作為一個地點包括在內。

項目3.法律程序
我們不時地參與在我們正常業務過程中發生的法律訴訟。我們目前並未參與任何我們不在責任保險範圍內的法律程序，或其結果合理地可能對我們的運營結果或財務狀況產生重大影響，我們也不知道政府當局正在考慮進行任何此類法律程序。

項目4.礦山安全披露
不適用。


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w 第II部
項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
市場信息-根據我們於2021年7月19日進行的承銷首次公開募股(“承銷首次公開募股”)，我們的普通股在納斯達克全球精選市場(“納斯達克”)上市，股票代碼為“PECO”。截至2023年2月1日，我們大約有1.173億股已發行普通股，由總共9872名登記在冊的股東持有。這一數字並不代表本公司普通股的實際實益擁有人人數，因為普通股經常被證券交易商和其他可能投票的實益擁有人以“街頭名義”持有。
分配-我們選擇從截至2010年12月31日的納税年度開始，為聯邦所得税目的作為房地產投資信託基金(REIT)徵税。作為一家房地產投資信託基金，我們已經並打算繼續在每個納税年度進行至少相當於我們應納税所得額90%的分配(不包括資本利得，計算時不考慮支付的股息扣除)。
我們宣佈並支付了2022年的月度分配，從2022年1月到2022年8月的每個月，每股0.09美元，或年化1.08美元。我們宣佈並支付了2022年的月度分紅，從2022年9月到2022年12月的每個月，每股收益0.0933美元，摺合成年率為1.12美元，漲幅為3.7%。
2022年12月和2023年1月分別於2023年1月3日和2023年2月1日支付了每股0.0933美元的分派。2023年2月8日，我們的董事會(“董事會”)授權於2023年2月、3月和4月分別向2023年2月21日、2023年3月15日和2023年4月17日收盤時登記在冊的股東分配2023年2月、3月和4月的每股0.0933美元。菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心運營合夥企業I，L.P.(“運營合夥企業”)(“運營合夥企業”)所有權單位的持有者將獲得與普通股股東相同的分發率，但受某些扣繳的限制。分派的時間及金額由本公司董事會決定，部分原因是本公司有意遵守經修訂的1986年國內收入守則(下稱“IRC”)的REIT規定。
我們宣佈並支付了2021年的月度分配，從2021年1月到2021年9月的每個月，每股0.085美元，或年化1.02美元。我們宣佈並支付了2021年10月至2021年12月的月度分配，每股0.09美元，摺合成年率為1.08美元。
我們公佈的截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度分配的税務特徵如下：
20222021
普通股：
普通股息77.4 %62.8 %
非股息分配22.6 %18.1 %
資本利得分配(1)
— %19.1 %
普通股每股總分派100.0 %100.0 %
(1)根據《美國財政部條例》1.1061-6(C)和1061節的規定，對於我們和我們的子公司菲利普斯·愛迪生房地產投資信託基金(Phillips Edison Institution REIT，LLC)直接和間接持有“適用的合夥權益”的人來説，一年期和三年期的披露金額均為零。
未經登記的證券買賣-在截至2022年12月31日的一年中，我們總共發行了約1,169,000股普通股，贖回了約1,169,000個OP單位。這些普通股的發行依賴於根據修訂後的1933年證券法第4(A)(2)條獲得的登記豁免。我們依據第4(A)(2)條的豁免，基於從獲得普通股股份的有限合夥人那裏收到的事實陳述。
股息再投資計劃(“水滴”)和股份回購計劃-2021年8月4日，由於我們承銷的IPO，我們的董事會批准了水滴計劃和原來的股票回購計劃的終止。
2022年8月3日，我們的董事會批准了一項新的普通股回購計劃，回購金額高達2.5億美元。該計劃可能會在任何時候暫停或終止，並不要求我們回購任何金額或特定數量的股票。到目前為止，還沒有根據這一計劃進行股票回購。
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下表彙總了在截至2022年12月31日的三個月內對我們普通股的回購：
期間購買的股份總數每股平均支付價格作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數根據計劃或計劃可能尚未購買的股票的近似美元價值(以千為單位)
October 1, 2022 - October 31, 2022—$——$250,000
November 1, 2022 - November 30, 2022———250,000
2022年12月1日至2022年12月31日(1)
3,59631.84—250,000
(1)代表向我們交出普通股，以履行與我們基於股權的薪酬計劃下的限制性股票獎勵歸屬相關的法定最低預扣税義務。
性能圖表-下圖是我們普通股、標準普爾500綜合指數(“S&P500”)、富時NAREIT All Equity REITs指數(“FNER”)和富時NAREIT股權購物中心指數(“FNSC”)股票累計總回報率的比較。該圖假設在2021年7月15日投資了100美元，並假設任何股息都進行了再投資。下圖所示的股東回報並不代表未來的業績。本段和以下績效圖表中的信息被認為是向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)“提供”的，而不是“備案”的，因此不得通過引用將其併入我們的任何文件中，無論該文件是在本文件日期之前還是之後作出的，也無論該文件中包含的任何一般合併語言如何，除非該文件中通過特別引用明確規定的情況除外。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620423000028/cik0001476204-20221231_g7.jpg
股票代碼/指數7/15/202112/31/20216/30/202212/31/2022
PECO$100 $120 $124 $120 
S&P 500100 110 88 90 
富時NAREIT全股票REITs100 113 90 85 
富時NAREIT股權購物中心100 114 93 100 

第六項。
保留。


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項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
以下討論和分析應與我們所附的合併財務報表及其附註一併閲讀。另見第一部分前面的“關於前瞻性陳述的告誡”。

關鍵績效指標和定義的術語
我們使用某些關鍵績效指標(“KPI”)來衡量我們的運營績效，其中包括財務和非財務指標。我們相信，這些關鍵績效指標，以及下文定義的核心概念和術語，使我們的董事會、管理層和投資者能夠以專注於零售房地產行業獨有的項目的方式，分析圍繞我們的業務戰略、財務狀況和運營結果的趨勢。
我們不認為我們的非GAAP措施是根據美國公認會計原則(“GAAP”)所要求的措施的替代措施。某些非GAAP指標不應被視為衡量我們財務業績的替代指標，因為它們可能不反映我們整個投資組合的運營情況，也可能不反映一般和行政費用、折舊和攤銷、利息支出、其他收入(費用)或維持我們購物中心運營業績所需的資本支出和租賃成本水平，這些因素可能會對我們的運營業績產生重大影響。此外，某些非GAAP指標不應被視為我們流動性的指標，也不應被視為可用於滿足我們的現金需求的資金的指標，包括我們為分配提供資金的能力，如果我們不繼續以目前預期的方式運營我們的業務，這些指標可能不是衡量長期經營業績對價值影響的有用指標。因此，非GAAP計量應與其他GAAP計量一起審查，不應被視為比根據GAAP編制的業務淨收益(虧損)或現金流量更重要的業績計量。其他REITs可能使用不同的方法來計算類似的非GAAP衡量標準，因此，我們的非GAAP衡量標準可能無法與其他REITs進行比較。
我們的關鍵績效指標和術語可分為三個關鍵領域：
投資組合-投資組合指標幫助管理層衡量我們中心的整體和個別健康狀況。
•錨地空間-我們將錨地定義為大於或等於10,000平方英尺的可出租總面積(“GLA”)。
•年化基本租金(“ABR”)-我們使用ABR來指在期末乘以12個月的每月合同基本租金。
•每平方英尺ABR(“PSF”)-此指標通過將ABR除以租賃GLA來計算。ABR PSF的增加可以表明我們有能力在我們的中心創造租金增長，也可以表明我們對空間的需求，這通常會在租賃談判中為我們提供更大的籌碼。
•GLA-我們使用GLA來指可供租户(我們稱之為“鄰居”或我們的“鄰居”)或其他零售商出租的建築物的總佔用和空置面積。
•內聯空間-我們將內聯空間定義為GLA小於10,000平方英尺的空間。
•租賃佔用-此指標按已簽署租約的總GLA的百分比計算，無論租約是否已開始或鄰居是否已佔用。高入住率是對我們空間需求的一個指標，這通常會為我們在租賃談判中提供更大的籌碼。
•承保增量無槓桿收益率-這反映了我們的目標是在預期穩定時從項目中產生的收益率，計算方法為穩定項目的估計增量淨營業收入(NOI)除以其估計的項目投資淨額。估計增量噪聲指數是項目穩定後產生的估計年化噪聲指數與沒有計劃改善的估計年化噪聲指數之間的差額。承保的增量無槓桿收益率不包括外圍影響，如租賃展期風險或出售或處置時對物業長期價值的影響。實際增量無槓桿收益率可能不同於我們基於完成項目的實際總成本及其穩定時的實際增量NOI的承保增量無槓桿收益率範圍。
租賃-租賃是我們公司增長的關鍵驅動力。
•可比租賃-我們使用這個術語來指代條款一致的租約，該租約是針對基本上相同的空置不到12個月的空間簽訂的。
•可比租金差價-此指標計算為被視為可比租約的新租約或續訂租約(不包括選項)的第一年ABR(不包括任何免費租金或升級)的百分比增加或減少。這一指標表明瞭我們通過租賃活動創造收入增長的能力。
•執行新租賃的成本-我們使用這個術語來指與新租賃相關的某些成本，即租賃佣金、租户改善成本和租户優惠。
•投資組合保留率-此指標的計算方法是：(I)當期租賃到期的保留鄰居的總平方英尺除以(Ii)在該期間到期的租賃總平方英尺。投資組合保留率讓我們瞭解到，當購物中心的租約即將到期時，我們有能力留住他們。一般來説，保留現有鄰居的成本低於更換新鄰居的成本。
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•回收率--這一指標的計算方法是：(1)回收收入總額除以(2)期間可回收費用總額。高回收率是我們從鄰居那裏收回某些物業運營費用和資本成本的能力的指標。
財務業績-除了根據GAAP計算的財務指標外，如淨收益或運營現金流，我們還使用非GAAP指標來衡量我們的運營和財務表現。有關以下指標的進一步討論，請參閲下面的“非GAAP衡量標準”。
•調整後的房地產利息、税項、折舊及攤銷前收益(“調整後的EBITDA請注意“)-達到調整後的EBITDA請注意，我們調整EBITDA請注意，以排除某些經常性和非經常性項目，包括但不限於：(I)收益負債的公允價值變化；(Ii)其他減值費用；(Iii)攤銷我們在未合併合資企業的投資的基差；(Iv)交易和收購費用；以及(V)已實現的業績收入。我們使用EBITDA請注意和調整後的EBITDA請注意作為經營業績的額外指標，使我們能夠獨立於資本結構比較收益，並評估債務槓桿和固定成本覆蓋範圍。
•營運核心資金(“FFO”)-為達致核心營運資金，吾等調整股東及營運單位持有人應佔NAREIT營運資金(定義如下)，以剔除若干經常性及非經常性項目，包括但不限於：(I)公司資產折舊及攤銷；(Ii)盈利負債公允價值變動；(Iii)未合併合資企業基礎差額攤銷；(Iv)清償或修訂債務及其他損益；(V)其他減值費用；(Vi)交易及收購開支；及(Vii)已實現業績收入。我們相信，NAREIT FFO為我們的經營業績提供了洞察，因為它排除了某些不能反映此類業績的項目。核心FFO為我們的經營業績的可持續性提供了進一步的洞察，並通過剔除可能導致淨收益(虧損)短期波動的項目，提供了一種額外的衡量標準，以一致的基礎比較我們在報告期內的業績。
•EBITDA請注意-全國房地產投資信託協會(NAREIT)定義EBITDA請注意按照公認會計原則計算的淨收益(虧損)在(1)利息支出；(2)所得税支出；(3)折舊和攤銷；(4)處置折舊財產的損益；(5)折舊財產減值減值之前的淨收益(虧損)。對未合併的合夥企業和合資企業的調整是為了反映EBITDA請注意在相同的基礎上。
•股權市值-我們使用適用日期的收盤價計算股權市值，即所有已發行股票的總美元價值。
•NAREIT FFO-NAREIT將FFO定義為根據公認會計原則計算的淨收益(虧損)，不包括：(I)出售財產的收益(或虧損)和控制權變更的收益(或虧損)；(Ii)與房地產有關的折舊和攤銷；(Iii)房地產減值損失和被投資方實體房地產投資的減值，其驅動因素是未合併的合夥企業和合資企業持有的應計折舊房地產的公允價值可計量減少；及(Iv)未合併的合夥企業和合資企業的調整，按相同基準計算。我們以與NAREIT定義一致的方式計算NAREIT FFO。
•淨債務-我們計算淨債務為總債務，不包括折扣、市場調整和遞延融資費用，減去現金和現金等價物。
•淨債務與調整後EBITDA之比請注意-此比率的計算方法是將淨債務除以調整後的EBITDA請注意(在計算中按年率計算)。它提供了對我們基於收益的槓桿率的洞察，不受我們股價波動的影響。
•淨債務與企業總價值之比--這一比率的計算方法是將淨債務除以企業總價值，定義如下。它提供了對我們的資本結構和債務使用的洞察。
•NOI-我們將NOI計算為總營業收入，調整後不包括非現金收入項目，減去房地產運營費用和房地產税。NOI提供了對我們財務和經營業績的洞察，因為它提供了與擁有和經營房地產資產直接相關的收入和費用的業績衡量標準，並提供了從淨收益(虧損)中不能立即顯現的視角。
•同一中心-我們使用這個術語是指在過去兩個報告期內(即自2021年1月1日以來)一直擁有並運營的物業或物業組合。
•企業總價值-我們在完全攤薄的基礎上將企業總價值計算為我們的淨債務加上我們的股權市值。

概述
我們是一家房地產投資信託基金，是美國最大的全渠道雜貨店購物中心的所有者和運營商之一。我們的投資組合主要由社區中心組成，這些中心由排名第一或第二的雜貨商租户按其各自業態內的銷售額(按貿易區域)固定。我們的鄰居是國家、地區和當地零售商的混合體，主要提供基於必需品的商品和服務。
截至2022年12月31日，我們擁有291個購物中心的股權，其中包括271個全資購物中心和20個通過一家未合併的合資企業擁有的購物中心，該合資企業在31個州擁有約3330萬平方英尺的面積。除了管理我們的購物中心外，我們的第三方投資管理業務還為我們未合併的合資企業和一個私募基金(統稱為“管理基金”)提供全面的房地產管理服務。
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2022年5月，我們出售了與NRP的合資企業的最終物業，我們擁有該合資企業20%的權益。在截至2022年和2021年12月31日的年度，我們分別確認了與NRP實現某些業績目標相關的270萬美元和70萬美元的收入，這些收入包括在我們的綜合運營報表和全面收益(虧損)表(“綜合運營報表”)的費用和管理收入中。
承銷的首次公開募股-2021年7月19日，我們完成了承銷的IPO，通過IPO，我們發行了1,960萬股新普通股，包括承銷商的超額配售選舉，每股面值0.01美元，向公眾公佈的初始價格為每股28.00美元。作為承銷IPO的結果，我們獲得了5.474億美元的毛收入。
陳述的基礎-我們普通股的列報基礎如下：
•反向拆分股票-2021年7月2日，我們的董事會批准了對我們章程的修正案，以實現三人一股的反向股票拆分。在反向拆分的同時，運營夥伴關係對其優秀的運營部門實施了三取一的反向拆分。除非另有説明，否則本表格10-K中的信息適用於反向庫存和作業單元拆分(見注12)。
•資本重組-2021年6月18日，我們的股東批准了對我們章程的一項修正案(《修正案細則》)，將修正案生效時我們已發行的普通股的每股股份改為新設立的B類普通股的一股(“資本重組”)。修正案條款於2021年7月2日向馬裏蘭州評估和税務局提交併被州税務局接受後生效。除非另有説明，否則本10-K表格中的所有信息均適用於資本重組，所提及的“股份”和每股指標統稱為我們的普通股和B類普通股。我們的B類普通股於2022年1月18日自動轉換為我們的公開交易普通股(見附註12)。在轉換之前，我們在我們的綜合資產負債表和綜合權益表中將普通股和B類普通股作為單獨的類別列報。2022年5月5日，我們向馬裏蘭州評估和税務局提交了我們章程的補充條款，以重新分類並指定我們B類普通股的所有3.5億股授權股票，每股面值0.01美元，當時所有未發行的股票都是我們的普通股，每股面值0.01美元。我們不再有授權發行的B類普通股。
2021年債券發行-於2021年10月，營運合夥完成本金總額3.5億元、本金總額2.625的優先債券(“2021年債券發行”)的登記發售，定價為本金的98.692%，於2031年11月到期。2021年債券發行帶來了3.454億美元的毛收入。這些鈔票由我們無條件全額擔保。
在市場上提供服務(“ATM”)-2022年2月10日，我們和運營合夥企業達成了一項銷售協議，涉及根據持續發售計劃可能出售普通股。根據銷售協議的條款，我們可以不時通過我們的銷售代理，或(如果適用)作為遠期賣家，發售和出售總髮行價高達2.5億美元的普通股。2022年第四季度，沒有根據自動取款機計劃發行股票。在截至2022年12月31日的一年中，我們根據ATM計劃發行了260萬股普通股，扣除約90萬美元的佣金後，淨收益為8920萬美元。截至2022年12月31日，根據ATM計劃，仍有1.599億美元的普通股可供發行。
投資組合和租賃統計-以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日我們全資擁有的投資組合的統計要點(以千美元和平方英尺為單位)：
20222021
物業數量271 268 
州的數量31 31 
總面積為2平方英尺31,093 30,691 
ABR$435,712 $405,281 
來自全渠道雜貨錨定購物中心的ABR%97.2 %96.7 %
租賃入住率%：
總投資組合空間97.4 %96.3 %
錨艙99.3 %98.1 %
內聯空格93.8 %92.7 %
平均剩餘租期(年)(1)
4.5 4.6 
(1)平均剩餘租期(以年計)不包括未來延長租期的選擇。
金融亮點-擁有、運營和管理佔有率良好的全渠道雜貨錨定房地產是我們業務戰略的核心部分，截至2022年12月31日，我們97.2%的ABR來自全渠道雜貨錨定購物中心。截至2022年12月31日，與2021年12月31日相比，總租賃入住率提高了1.1%，達到97.4%，串聯入住率提高了1.1%，達到93.8%。我們在2022年的財務業績亮點如下：
•淨收益為5,450萬美元，比一年前增加3,730萬美元，這主要是由於我們的Same-Center投資組合帶來的積極經營業績，我們2022年收購和處置活動的淨影響，以及2022年1月發行的160萬個OP單位最終解決了盈利負債。
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•稀釋後每股核心FFO增加0.08美元，達到2.27美元，主要是由於租金收入增加和利息支出減少。
•Same-Center NOI增長4.5%，至3.612億美元。
•收購了2.82億美元並處置了5200萬美元的資產，執行了我們的外部增長戰略，同時通過我們的處置提高了投資組合質量。
•截至2022年8月，宣佈和支付的月度分配為每股0.09美元，摺合成年率為1.08美元，並在2022年剩餘時間將月度分配增加到每股0.0933美元，摺合成年率為1.12美元。
執行我們的戰略-我們今年的業績與我們的關鍵舉措有關：差異化和專注的戰略、整合的運營平臺和負責任的資產負債表管理。我們相信，這些舉措將為我們所有的利益相關者帶來長期增長和價值創造。
差異化和聚焦戰略-我們積極監控商業地產行業，尋找符合我們投資目標的購物中心。通過我們承銷的IPO籌集的資本與我們有效的貨架登記聲明和ATM計劃相結合，使我們能夠獲得我們打算部分使用的股權和債務資本，以擴大我們的資產組合。我們的資產構成和收購要點如下：
•截至2022年12月31日，我們97.2%的ABR來自以雜貨為基礎的全渠道購物中心。
•我們的ABR中有71.1%來自於提供基於需求的商品和服務的鄰居。
•收購了七處房產和四個外圍地塊，淨現金支出為2.82億美元，為我們的投資組合增加了80萬美元的GLA。
通過我們的集成操作平臺實現內部增長-我們專注於通過租賃空置空間、通過租金增長增加租賃收入以及執行開發和重建機會來改善入住率。截至2022年12月31日及截至2022年12月31日的年度，我們的全資經營活動要點如下：
•截至2022年12月31日，我們全資投資組合的租賃入住率提高到97.4%，而截至2021年12月31日，租賃入住率為96.3%。
•截至2022年12月31日止年度，已籤立新租賃的每平方英尺租賃總資產收益率上升12.9%至19.31美元，已籤立新租賃的每租賃平方英尺內含資產收益率上升17.9%至24.33美元。
•截至2022年12月31日，我們完成了17個開發和重建項目，總投資3730萬美元。
•截至2022年12月31日，我們有14個開發和重建項目正在進行中，我們估計總投資將達到5,030萬美元。
•由於2021年完成的開發和重建項目，2022年創造了90萬美元的增量ABR。
資產負債表管理定位於外部增長-我們的管理團隊已經執行了一些策略來提高我們資產負債表的靈活性，包括通過我們有效的貨架登記報表和自動取款機計劃獲得額外形式的流動性。這一執行使我們處於有利地位，可以維持我們的投資級評級，向我們的股東分配資金，並投資於我們的目標收購。截至2022年12月31日， 我們擁有7.267億美元的總流動資金，包括1730萬美元的現金、現金等價物和限制性現金，加上我們8億美元循環信貸安排可用的7.094億美元的借款能力。截至2022年12月31日及截至2022年12月31日的年度，我們的資產負債表管理要點如下：
•根據自動取款機計劃，我們發行了260萬股普通股，淨收益為8920萬美元。
•我們的投資級評級得到了穆迪投資者服務公司(Baa3)和標準普爾全球評級公司(BBB-)的確認。
•我們修改了我們的信貸安排，將我們的無擔保循環信貸安排下的可用總金額從5億美元增加到8億美元。
•我們的淨債務與調整後EBITDA的比率請注意截至2022年12月31日的市盈率為5.3倍，而截至2021年12月31日的市盈率為5.6倍(有關討論和計算，請參閲下面的“流動性和資本資源-財務槓桿率”)。
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•截至2022年12月31日，我們的債務期限概況和各自的本金支付義務如下(包括衍生品對加權平均利率的影響)：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620423000028/cik0001476204-20221231_g8.jpg
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租賃活動-以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度我們全資擁有物業的租賃活動摘要(1):
交易總額內聯交易
2022202120222021
新租約：
租約數目390 538 375 517 
平方英尺(以千為單位)1,230 1,805 819 1,193 
ABR(千)$23,750 $30,889 $19,919 $24,622 
ABR PSF$19.31 $17.11 $24.33 $20.63 
執行新租約的PSF成本$36.25 $28.44 $39.56 $29.55 
可比租約數量145 228 143 224 
可比房租差價32.2 %15.7 %26.5 %15.7 %
加權平均租期(年)8.1 8.1 7.4 6.4 
續訂和選項：
租約數目611 597 551 537 
平方英尺(以千為單位)3,554 3,834 1,213 1,130 
ABR(千)$49,625 $47,603 $29,172 $25,891 
ABR PSF$13.96 $12.42 $24.04 $22.92 
續訂前的ABR PSF$12.77 $11.68 $21.18 $20.86 
ABR PSF百分比增加9.3 %6.3 %13.4 %9.9 %
執行續訂和選項的成本PSF$1.89 $0.63 $1.10 $1.23 
可比租約數量(2)
472 496 459 475 
可比房租差價(2)
14.6 %8.1 %15.2 %10.2 %
加權平均租期(年)4.9 4.8 4.2 4.1 
投資組合保留率90.7 %87.8 %77.5 %79.4 %
(1)由於四捨五入的原因，PSF金額可能不會完全根據表中顯示的其他金額重新計算。
(2)不包括期權的行使。

行動的結果
已知的趨勢和不確定性-新冠肺炎大流行導致收入從2020年第二季度開始下降，一直持續到2021年初。我們的藏品在2021年下半年恢復到COVID之前的水平，並在整個2022年保持強勁。截至2022年12月31日，我們的鄰居目前按現金計算，約佔投資組合ABR的4%。我們相信我們的收藏已經穩定下來，與2021年相比，這降低了我們2022年收益的波動性。
由於不斷變化的經濟狀況、不斷上升的利率、勞動力短缺和供應鏈限制，工資和材料成本都有所增加。隨之而來的通脹加劇可能會對我們的一些鄰國產生負面影響，並增加我們的運營和建設成本。我們幾乎所有的租約都包含旨在減輕通脹不利影響的條款，包括要求鄰居支付他們應分攤的運營費用份額，其中包括公共區域維護、水電費、房地產税、保險和某些資本支出。此外，我們的許多租約期限都不到十年，這使得我們可以在續簽時將租金提高到當前的市場價格。
除了通脹，宏觀經濟和地緣政治風險可能會帶來挑戰，導致美國當前的市場狀況惡化。為應對這些風險而實施的政策，包括提高利率，可能會對美國經濟造成不利影響，包括增長放緩或可能出現衰退。

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2022年和2021年12月31日終了年度的業務活動摘要
有利(不利)變化
(千美元)20222021$
%(1)
收入：
租金收入$560,538 $519,495 $41,043 7.9 %
手續費和管理收入11,541 10,335 1,206 11.7 %
其他財產性收入3,293 3,016 277 9.2 %
總收入575,372 532,846 42,526 8.0 %
運營費用：
物業經營95,359 92,914 (2,445)(2.6)%
房地產税67,864 65,381 (2,483)(3.8)%
一般和行政45,235 48,820 3,585 7.3 %
折舊及攤銷236,224 221,433 (14,791)(6.7)%
房地產資產減值準備322 6,754 6,432 95.2 %
總運營費用445,004 435,302 (9,702)(2.2)%
其他：
利息支出，淨額(71,196)(76,371)5,175 6.8 %
處置財產的收益，淨額
7,517 30,421 (22,904)(75.3)%
其他費用，淨額
(12,160)(34,361)22,201 64.6 %
淨收入
54,529 17,233 37,296 NM
可歸因於非控股權益的淨收入
(6,206)(2,112)(4,094)NM
股東應佔淨收益
$48,323 $15,121 $33,202 NM
(1)如果行項目導致的百分比變化超過特定限制，則會被認為沒有意義(“NM”)，並會如實標明。
我們分析經營業績重大波動的基礎通常包括回顧我們的同一中心投資組合、非同一中心投資組合的結果，以及我們管理活動的收入和費用。我們將我們的同一中心投資組合定義為在2021年1月1日之前擁有並運營的254處物業。我們將我們的非同一中心投資組合定義為由於2020年12月31日之後發生的房地產資產活動而在這兩個時期未完全擁有和運營的物業，其中包括27處處置的物業和16處收購的物業。以下是對截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度業務結果的重大波動的解釋：
租金收入增加4100萬美元，具體如下：
•與我們的同一中心產品組合相關的2020萬美元增長如下：
▪增加1,790萬美元，主要是由於平均入住率提高了1.3%，每平方英尺平均最低租金增加了0.39美元；以及
▪增加450萬美元，主要原因是可回收收入增加，原因是與2021年相比，公共區域維護支出增加，收款準備金減少，平均入住率提高1.3%；
▪減少210萬美元，主要原因是2021年恢復了上一年的收入，以及由於新冠肺炎疫情後我們的投資組合恢復，從2020年起2021年的不可收回準備金發生了逆轉。
•2,080萬美元的增長主要與我們的收購活動有關，不包括處置。
費用和管理收入：
•費用和管理收入增加了120萬美元，主要是由於實現了與我們與NRP合資企業的某些業績目標，但部分被我們與NRP合資企業完全清算其資產導致的收入減少所抵消。
物業運營費用：
•240萬美元的增長主要是由於我們的收購活動，淨資產處置。
房地產税費：
•房地產税費增加250萬美元主要是由於我們的收購活動，扣除資產處置。
一般和行政費用減少360萬美元，主要如下：
•薪酬費用減少260萬美元，主要原因是按業績計算的薪酬較低；以及
•減少130萬美元，主要是由於第三方顧問和託管費用降低；部分抵消了
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•增加40萬美元，這是由於我們在2021年7月成為上市公司而增加了董事和高級管理人員的保險。
折舊和攤銷：
•折舊和攤銷增加了1,480萬美元，這主要是由於我們執行了收購戰略，對我們鄰近空間的改善進行了投資，以及與颶風伊恩對我們物業造成的損害有關的加速折舊。
房地產資產減值準備：
•房地產資產減值減少640萬美元是由於2021年以低於賬面價值的處置價格出售的資產，與2022年錄得的最低減值費用相比。
利息支出，淨額：
•在截至2022年12月31日的一年中，與2021年同期相比減少了520萬美元，這主要是由於2021年未償債務的淨償還，部分被2022年較高的平均利率所抵消。利息支出，淨額由以下組成(以千美元為單位)：
截至十二月三十一日止的年度：
20222021
無擔保定期貸款和優先票據利息，淨額$40,975$40,107
有擔保債務的利息20,76825,044
循環信貸安排利息淨額2,069870
非現金攤銷及其他6,3596,758
清償或修改債務及其他損失，淨額(1)
1,0253,592
利息支出，淨額$71,196$76,371
加權平均利率(截至年底)3.6 %3.3 %
加權-截至年底的平均期限(年)4.45.2
(1)包括與提前償還債務有關的失敗費。
處置財產的收益，淨額：
•2,290萬美元的減少主要是由於在截至2022年12月31日的年度內出售了四個物業和四個地塊，淨收益為750萬美元，而在截至2021年12月31日的年度內，出售了24個物業和四個地塊(包括其他與財產相關的雜項處置和註銷)，淨收益為3,040萬美元(見附註4)。
其他費用，淨額：
•2,220萬美元的減少主要與2021年與我們盈利負債的公允價值變化有關的費用有關，該費用於2022年1月結算，但被交易和收購費用的增加部分抵消，這主要是由於我們承銷首次公開募股時授予的限制性股票單位的攤銷，以及與執行我們的增長戰略相關的活動成本。其他費用，淨額包括以下費用(以千計)：
截至十二月三十一日止的年度：
20222021
收益負債公允價值變動(見附註16)
$(1,809)$(30,436)
未合併合營企業淨收入中的權益
1,280 1,695 
交易和收購費用(10,551)(5,363)
聯邦、州和地方所得税支出(806)(327)
其他(274)70 
其他費用，淨額
$(12,160)$(34,361)

2021年和2020年12月31日終了年度的業務活動摘要
關於2021年12月31日終了年度和2020年12月31日終了年度業務成果的同比比較的討論，見“第二部分，項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析我們的2021年年報Form 10-K於2022年2月16日提交給美國證券交易委員會。

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非GAAP衡量標準
見“主要績效指標和定義的術語” 有關下列非公認會計準則措施的其他資料，請參閲上文。
同心噪聲-Same-Center NOI是對我們業績的補充衡量標準，因為它突出了我們的Same-Center產品組合的運營趨勢，如入住率、租金和運營成本。其他REITs可能使用不同的方法來計算同一中心NOI，因此，我們的同一中心NOI可能無法與其他REITs進行比較。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度內，同一中心NOI代表在所有可比報告期的整個部分全資擁有並運營的254個物業的NOI。
同一中心NOI不應被視為衡量我們財務業績的替代指標，因為它不反映我們整個投資組合的運營情況，也不反映可能對我們的運營業績產生重大影響的一般和行政費用、折舊和攤銷、利息支出、其他收入(費用)或維持我們物業運營業績所需的資本支出和租賃成本水平的影響。
下表比較了截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度同一中心噪聲指數(以千美元為單位)：
有利(不利)
20222021$Change更改百分比
收入：
租金收入(1)
$378,971 $360,093 $18,878 
租户回收收入120,141 115,848 4,293 
非收購性準備金(2)
(1,528)1,820 (3,348)
其他財產性收入2,630 2,764 (134)
總收入500,214 480,525 19,689 4.1 %
運營費用：
物業運營費用76,792 72,023 (4,769)
房地產税62,179 62,818 639 
總運營費用138,971 134,841 (4,130)(3.1)%
總相同中心噪聲$361,243 $345,684 $15,559 4.5 %
(1)不包括直線租金收入、高於和低於市場的租賃淨攤銷，以及租賃買斷收入。
(2)包括在收取現金或鄰居恢復定期付款和/或我們認為適當恢復按應計制而不是按現金基礎記錄收入之前不會被確認為收入的賬單。
同中心噪聲對帳-以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度淨收入與NOI和同一中心NOI的對賬(以千為單位)：
20222021
淨收入
$54,529 $17,233 
調整以排除：
手續費和管理收入
(11,541)(10,335)
直線租金收入(1)
(12,265)(9,404)
高於市價和低於市價租賃的淨攤銷(4,324)(3,581)
租賃買斷收入
(2,414)(3,485)
一般和行政費用
45,235 48,820 
折舊及攤銷
236,224 221,433 
房地產資產減值準備
322 6,754 
利息支出，淨額
71,196 76,371 
處置財產的收益，淨額
(7,517)(30,421)
其他費用，淨額
12,160 34,361 
與手續費和管理收入相關的物業運營費用3,046 4,855 
房地產投資的噪聲384,651 352,601 
較少：不同中心噪聲(2)
(23,408)(6,917)
總相同中心噪聲$361,243 $345,684 
(1)包括以現金為基礎記錄收入的鄰居的直線租金調整。
(2)包括來自非同一中心物業的營業收入和費用，其中包括收購或出售的物業和公司活動。

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NAREIT FFO和核心FFO-NAREIT FFO是一種非GAAP財務業績指標，被廣泛認為是衡量REIT運營業績的指標。核心FFO是我們使用的額外財務業績指標，因為NAREIT FFO包括某些隨着時間推移影響我們業績的不可比項目。我們相信，Core FFO有助於幫助管理層和投資者評估我們未來經營業績的可持續性。
NAREIT FFO、可歸因於股東和OP單位持有人的NAREIT FFO和核心FFO不應被視為GAAP下淨收益(虧損)的替代方案，作為我們流動性的指標，也不應被視為可用於滿足我們的現金需求的資金，包括我們為分配提供資金的能力。如果我們不繼續以目前設想的方式運營我們的業務計劃，核心FFO可能不是衡量長期經營業績對價值影響的有用指標。
因此，應結合其他GAAP計量對NAREIT FFO、歸屬於股東和運營單位持有人的NAREIT FFO和核心FFO進行審查，不應將其視為比根據GAAP編制的淨收益(虧損)或運營現金流量更重要的業績衡量標準。我們的NAREIT FFO、可歸因於股東和OP單位持有人的NAREIT FFO以及核心FFO，如所示，可能無法與其他REITs計算的金額相比較。
下表列出了我們對截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度NAREIT可歸屬於股東和OP單位持有人的FFO以及核心FFO的計算(以千為單位，每股金額除外)：
  202220212020
股東和運營單位股東應佔NAREIT FFO的計算
淨收入
$54,529 $17,233 $5,462 
調整：
房地產資產的折舊和攤銷232,571 217,564 218,738 
房地產資產減值準備322 6,754 2,423 
處置財產的收益，淨額
(7,517)(30,421)(6,494)
與未合併的合資企業相關的調整842 72 1,552 
NAREIT FFO歸屬於股東和運營單位持有人$280,747 $211,202 $221,681 
堆芯FFO的計算
NAREIT FFO歸屬於股東和運營單位持有人$280,747 $211,202 $221,681 
調整：
公司資產的折舊和攤銷3,653 3,869 5,941 
收益負債公允價值變動1,809 30,436 (10,000)
交易和收購費用10,551 5,363 539 
清償或修改債務及其他損失，淨額
1,025 3,592 4 
未合併合營企業基礎差額攤銷220 1,167 1,883 
已實現績效收入(1)
(2,742)(675)— 
其他減值費用— — 359 
核心FFO$295,263 $254,954 $220,407 
股東和運營單位股東應佔NAREIT FFO/稀釋後每股核心FFO
加權平均已發行普通股-稀釋後130,332 116,672 111,156 
每股股東和運營單位股東應佔NAREIT FFO-稀釋後$2.15 $1.81 $1.99 
每股核心FFO-稀釋後$2.27 $2.19 $1.98 
(1)已實現的績效收入包括與我們的NRP合資企業實現某些績效目標相關的費用。

EBITDA請注意和調整後的EBITDA請注意-我們使用EBITDA請注意和調整後的EBITDA請注意作為經營業績的額外衡量指標，使我們能夠比較不受資本結構影響的收益，確定償債能力和固定成本覆蓋率，並衡量企業價值。此外，我們認為，它們是我們支持債務義務能力的有用指標。
EBITDA請注意和調整後的EBITDA請注意不應被視為淨收益(虧損)的替代，不應被視為我們流動性的指示，也不應被視為可用於滿足我們的現金需求的資金的指示，包括我們為分配提供資金的能力。因此，EBITDA請注意和調整後的EBITDA請注意應結合其他公認會計準則計量進行審查，不應被視為比根據公認會計準則編制的業務淨收益(虧損)或現金流量更重要的業績衡量標準。我們的EBITDA請注意和調整後的EBITDA請注意如所示，可能無法與其他REITs計算的金額相比較。
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下表顯示了我們對EBITDA的計算請注意和調整後的EBITDA請注意截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度(單位：千)：
 202220212020
EBITDA的計算請注意
    
淨收入$54,529 $17,233 $5,462 
調整：
折舊及攤銷236,224 221,433 224,679 
利息支出，淨額71,196 76,371 85,303 
處置財產的收益，淨額(7,517)(30,421)(6,494)
房地產資產減值準備322 6,754 2,423 
聯邦、州和地方税支出806 327 491 
與未合併的合資企業相關的調整1,987 1,431 3,355 
EBITDA請注意
$357,547 $293,128 $315,219 
調整後EBITDA的計算請注意
    
EBITDA請注意
$357,547 $293,128 $315,219 
調整：    
收益負債公允價值變動1,809 30,436 (10,000)
交易和收購費用10,551 5,363 539 
未合併合營企業基礎差額攤銷220 1,167 1,883 
已實現績效收入(1)
(2,742)(675)— 
其他減值費用— — 359 
調整後的EBITDA請注意
$367,385 $329,419 $308,000 
(1)已實現的績效收入包括與我們的NRP合資企業實現某些績效目標相關的費用。

流動資金和資本資源
一般信息-除了標準運營費用外，我們預計我們的主要現金需求將用於：
•房地產投資；
•向股東分配現金；
•重新開發和重新定位項目；
•資本支出和租賃成本；以及
•我們未償債務的本金和利息的支付。
我們預計我們的主要流動性來源是：
•經營性現金流；
•來自我們的無擔保循環信貸安排的借款和債務融資的收益；
•自動櫃員機發行活動所得款項；
•從處置財產中獲得的收益；以及
•可用、不受限制的現金和現金等價物。
目前，我們相信我們目前的流動性來源足以滿足我們的短期和長期現金需求。
承銷IPO的影響-2021年7月19日，我們完成了承銷的IPO，從中獲得了5.474億美元的毛收入。有關更多詳細信息，請參閲上面的“概述”。承銷的IPO使我們能夠獲得以前無法獲得的資本形式，如下所示：
•2021年10月，我們完成了本金總額為3.5億美元的2.625%優先債券的註冊發行，總收益為3.454億美元。
•2022年2月，我們提交了一份自動生效的S-3表格擱置登記聲明，規定我們不時公開發售和出售我們的優先股、普通股、債務證券、存托股份、認股權證、權利、單位和債務證券的擔保，以及運營夥伴關係對其債務證券的擔保，每種情況下都是無限量的。
•與我們2022年2月提交的S-3表格有關，我們開始了ATM計劃，通過該計劃，我們可以發行和出售我們的普通股，總髮行價高達2.5億美元。2022年第四季度，沒有根據自動取款機計劃發行股票。在截至2022年12月31日的一年中，我們根據自動取款機計劃發行了260萬股普通股，淨收益為8920萬美元。截至2022年12月31日，根據ATM計劃，仍有1.599億美元的普通股可供發行。
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債務-下表彙總了截至2022年12月31日和2021年12月31日我們的債務信息(以千美元為單位)：
   2022   2021
債務總額、債務總額$1,912,784 $1,914,082 
加權平均利率3.6 %3.3 %
加權平均期限(年)4.4 5.2 
循環信貸安排能力(1)
$800,000 $500,000 
循環信貸安排的可用性(2)
709,385 489,329 
(1)循環信貸安排將於2026年1月到期，可根據我們的選擇延長至2027年1月。此外，循環信貸安排還包括手風琴功能，允許我們在滿足某些條件的情況下，將其下的總借款能力增加到最高10億美元。
(2)扣除任何未付餘額和信用證後的淨額。
債務活動-在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度內，我們採取措施增加可用於未來投資活動的債務金額。在截至2022年12月31日的一年中，我們的債務活動如下：
•2022年5月，我們修訂了我們的信貸安排協議(“修正案”)，其中包括將我們的無擔保循環信貸安排下的可用總金額從5億美元增加到8億美元。無擔保循環信貸安排還包括手風琴功能，允許我們在滿足某些條件的情況下，將其下的總借款能力增加到高達10億美元。無擔保循環信貸安排計劃於2026年1月到期，可根據我們的選擇延長至2027年1月。
•2022年，我們償還了8010萬美元的抵押貸款債務。
在截至2021年12月31日的一年中，我們的債務活動如下：
•於2021年7月，我們簽訂了一項9.8億美元的新信貸安排，其中包括5億美元的優先無擔保循環信貸安排和兩批2.4億美元的優先無擔保定期貸款(“再融資”)。在再融資方面，我們償還了2025年11月到期的4.725億美元定期貸款。此外，我們還用承銷IPO的收益償還了一筆3.75億美元的定期貸款，這筆貸款將於2022年4月到期。
•2021年8月，我們利用手頭的現金對一筆定於2023年11月到期的定期貸款進行了1.5億美元的部分償還。
•2021年10月，我們完成了2021年債券的發行，定價為本金的98.692，將於2031年11月到期。2021年債券發行帶來了3.454億美元的毛收入。2021年10月，淨收益部分用於償還定於2023年11月到期的1.5億美元定期貸款餘額。這些鈔票由我們無條件全額擔保。
•2021年，我們提前償還了5520萬美元的抵押貸款債務。
未來債務義務-截至2022年12月31日，包括我們互換協議的影響，我們未來的合同債務為2023年期間支付的1.152億美元債務本金和利息，以及此後支付的21億美元債務本金和利息(見附註8)。
債務擔保-營運合夥根據2021年10月生效的登記聲明發行的2.625優先票據，以及根據我們於2022年2月提交的S-3表格自動生效的貨架登記聲明登記的營運合夥的債務證券，將由我們全面及無條件地擔保。截至2022年12月31日，經營合夥公司已發行並未償還其2.625%的優先票據。經營合夥企業支付2.625%優先票據的本金、保費(如有)及利息的責任由吾等按優先基準提供全面及無條件的擔保。由於對S-X規則3-10的修訂，母公司擔保債務的子公司發行人無需提供單獨的財務報表，但條件是：(I)子公司債務人併入母公司的合併財務報表；(Ii)母公司擔保是“全面和無條件的”；(Iii)除下述某些例外情況外，提供S-X規則第13-01條要求的替代披露，其中包括敍述性披露和財務信息摘要。我們符合這一要求的條件，因此，不單獨列報財務報表。此外，根據S-X規則第13-01(A)(4)(Vi)條的允許，我們排除了經營合夥企業的財務信息摘要，因為經營合夥企業的資產、負債和經營結果與我們合併財務報表中的相應財務信息並無實質性差異，管理層認為該等財務信息摘要將是重複的，不會為投資者提供增量價值。
聖約-我們的無擔保循環信貸安排和無擔保定期貸款的信貸協議包含常規財務契約，包括槓桿率為60%或更低，在重大收購後飆升至65%或更低，並要求固定費用比率為1.5：1或更高。我們將於2031年到期的無擔保優先票據也受慣例財務契約的約束，包括槓桿率為65%或更低，並要求固定抵押比率為150%或更高。截至2022年12月31日，我們遵守了我們的未償債務的限制性公約，我們預計在未來12個月內將繼續滿足這些公約的要求。
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其他合同承付款和或有事項及表外安排-我們以承租人的身份簽訂租約，作為我們房地產業務的一部分，以某些物業的土地租賃形式，以及作為我們公司業務的一部分，以辦公空間和辦公設備租賃的形式。目前，我們的經營租賃和融資租賃都沒有剩餘價值擔保或其他限制或契諾。我們預計將通過現有融資或運營現金流為這些債務提供資金。截至2022年12月31日，我們作為承租人的未來合同義務包括2023年期間70萬美元的經營租賃義務，以及之後的680萬美元。截至2022年12月31日，我們未來的合同融資租賃義務包括2023年期間的30萬美元，以及之後的30萬美元。
我們有一項表外安排，其中包括擔任由Grocery Retail Partners I LLC(GRP I)物業擔保的1.75億美元抵押貸款的有限擔保人。我們對GRP I債務的擔保僅限於作為無追索權分割擔保人和環境賠償人。此外，吾等亦與吾等的機構合營夥伴訂立一項協議，根據該協議，吾等與吾等的合營夥伴將根據各自在合營企業中的持股比例，分攤該擔保項下的任何潛在責任。截至2022年12月31日，第一集團的未償債務餘額為1.74億美元。
此外，我們的表外安排包括我們的利率掉期名義金額，我們用這些利率掉期來對衝我們對利率波動的部分敞口。目前，我們所有的利率互換都是固定定期貸款債務的浮動利率。我們打算利用運營現金流為我們的利率掉期支付提供資金。截至2022年12月31日，我們的利率互換名義金額為8億美元。截至2022年12月31日，我們未來的利率互換可回收資金在2023年期間為1,590萬美元，之後為1,120萬美元。
財務槓桿率-我們相信我們的淨債務與調整後的EBITDA之比請注意，淨債務與企業總價值之比，以及截至2022年12月31日的債務契約遵從性，使我們能夠在短期內根據需要獲得未來的借款。下表列出了我們對截至2022年12月31日和2021年12月31日的淨債務和企業總價值的計算，包括我們通過未合併的合資企業擁有的按比例分配的淨債務以及現金和現金等價物(以千為單位)：
20222021
淨債務：
債務總額，不包括貼現、市場調整和遞延融資費用$1,937,142 $1,941,504 
減去：現金和現金等價物5,740 93,109 
淨債務總額$1,931,402 $1,848,395 
企業價值：
淨債務$1,931,402 $1,848,395 
股權總市值(1)(2)
4,178,204 4,182,996 
企業總價值$6,109,606 $6,031,391 
(1)股權總市值的計算方法是稀釋股份乘以每股收盤價，其中包括截至2022年和2021年12月31日的1.312億股和1.266億股稀釋股，以及截至2022年和2021年12月31日的每股收盤價31.84美元和33.04美元。
(2)完全稀釋的股票包括截至2022年12月31日的普通股和OP單位，以及截至2021年12月31日的B類普通股、普通股和OP單位。
下表顯示了我們計算的調整後EBITDA的淨債務請注意截至2022年12月31日和2021年12月31日，淨債務與企業總價值之比(以千美元為單位)：
20222021
淨債務與調整後EBITDA之比請注意-按年計算：
淨債務$1,931,402$1,848,395
調整後的EBITDA請注意-按年計算(1)
367,385329,419
淨債務與調整後EBITDA之比請注意-按年計算
5.3x5.6x
淨債務與企業總價值之比：
淨債務$1,931,402$1,848,395
企業總價值6,109,6066,031,391
淨負債與企業總價值之比31.6%30.6%
(1)調整後的EBITDA請注意是根據過去12個月的期限計算的。見“非公認會計準則衡量標準--EBITDA請注意和調整後的EBITDAre” 在上面 用於對賬至淨收入。
非經常開支及重建活動-我們在正常運營過程中進行資本支出，包括維護資本支出和租户改善，以及增值錨地重新定位和重新開發、地面外灘開發和其他增值項目。
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在截至2022年和2021年12月31日的年度內，我們的資本支出分別為1.024億美元和7500萬美元。以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度現金基礎上我們的資本支出活動摘要(不包括租賃佣金)(單位：千)：
2022   2021
房地產資本支出：
資本改善$17,828 $15,862 
改善租户狀況24,194 23,485 
重建和發展53,671 31,579 
房地產資本支出總額95,693 70,926 
企業資產資本支出3,292 2,194 
資本化間接成本(1)
3,430 1,915 
資本支出活動總額(2)
$102,415 $75,035 
(1)數額包括直接從事基本建設項目的人員的內部工資和相關福利，以及資本化的利息支出。
(2)在截至2022年12月31日的一年中，報告的金額是財產損失索賠的保險收益淨額。
我們預計2023年我們的資本支出將達到1.05億至1.15億美元，其中包括與開發和再開發項目相關的5000萬至6000萬美元。我們預計，2023年與資本改善以及重新開發和開發相關的債務可以通過運營現金流、處置現金流或我們無擔保循環信貸安排的借款來履行。
一般而言，我們預計我們的發展和重建項目會在24個月內穩定下來。我們承保的開發和重建項目的增量無槓桿收益率預計平均在9%-11%之間。我們目前正在進行的項目估計總投資為5,030萬美元。實際增量無槓桿收益率可能不同於我們基於完成項目的實際總成本和穩定時的實際增量年度NOI的承保增量無槓桿收益率範圍。有關更多信息，請參閲上文“關鍵業績指標和定義的術語”。
房地產收購活動-我們積極監控商業房地產市場，尋找具有未來增長潛力、位於有吸引力的人口市場的物業，並支持我們的業務目標。下表重點介紹了我們在截至2022年12月31日和2021年12月31日的幾年中收購的房地產(以千美元為單位)：
20222021
收購的房產數量7 9 
已獲取的外地塊數量(1)
4 5 
合同價$280,515 $307,551 
收購總價(2)
282,000 308,358 
(1)收購的外賣地塊與我們擁有的購物中心相鄰。
(2)收購的總價包括成交成本和信用。
2022年12月31日之後，我們以2710萬美元收購了一處房產。
房地產處置活動-我們不斷評估我們的資產組合，以尋找機會對不再滿足我們的增長和投資目標的資產或已穩定下來的資產進行戰略處置，以獲取其價值。下表重點介紹了我們在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度內的財產處置(以千美元為單位)：
20222021
售出的物業數量(1)
4 24 
已售出的外寄包裹數量(2)(3)
4 4 
合同價$53,987 $216,052 
房地產銷售收益，淨額(4)
52,019 206,377 
出售財產所得，淨額(5)
7,517 34,309 
(1)我們保留了在截至2021年12月31日的一年內出售的一處物業的外發地塊，因此此次出售並未導致我們的物業總數減少。
(2)在截至2021年12月31日的一年中，我們的待售地塊包括：(I)我們其中一處物業的唯一剩餘部分，導致我們的物業總數減少；以及(Ii)一塊未開發的地塊，以及與我們的兩個中心相鄰的兩塊外圍地塊，這些都沒有導致我們的物業總數減少。
(3)除了在截至2021年12月31日的一年中出售的四塊地塊外，我們其中一處物業的租户行使了廉價購買選擇權，獲得了我們之前擁有的一塊土地。這為我們帶來了最低限度的收益。
(4)房地產銷售的總收益，淨額包括成交成本和信貸。
(5)在截至2021年12月31日的年度內，綜合業務報表中的財產處置收益淨額包括雜項註銷活動，該活動不包括在上文所述的財產銷售收益淨額中。
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分配-我們選擇從截至2010年12月31日的納税年度開始，作為REIT為聯邦所得税目的徵税。作為一家房地產投資信託基金，我們已經並打算繼續在每個納税年度進行至少相當於我們應納税所得額90%的分配(不包括資本利得，計算時不考慮支付的股息扣除)。
我們宣佈並支付了2022年的月度分配，從2022年1月到2022年8月的每個月，每股0.09美元，或年化1.08美元。我們宣佈並支付了2022年的月度分紅，從2022年9月到2022年12月的每個月，每股收益0.0933美元，摺合成年率為1.12美元，漲幅為3.7%。
2022年12月和2023年1月分別於2023年1月3日和2023年2月1日支付了每股0.0933美元的分派。2023年2月8日，我們的衝浪板授權於2023年2月、3月和4月分別向2023年2月21日、2023年3月15日和2023年4月17日收盤時登記在冊的股東分配每股0.0933美元的股票。運營單位持有者將以與普通股持有者相同的比率獲得分配，但須有某些扣繳。分派的時間和金額由我們的董事會決定，部分原因是我們打算遵守房地產投資信託基金IRC的要求。
我們宣佈並支付了2021年的月度分配，從2021年1月到2021年9月的每個月，每股0.085美元，或年化1.02美元。我們宣佈並支付了2021年10月至2021年12月的月度分配，每股0.09美元，摺合成年率為1.08美元。
為了保持我們作為REIT的資格，我們必須每年向我們的股東分配至少90%的REIT應税收入(計算時不考慮所支付的股息扣除或淨資本利得，不一定等於按照公認會計原則計算的淨收益或虧損)。由於符合REIT資格要求，我們每年分配給股東的收入通常不需要繳納美國聯邦所得税。然而，我們可能需要對我們的收入、財產或淨資產繳納某些州税和地方税，以及對我們的未分配收入徵收聯邦所得税和消費税。
我們沒有建立最低分配水平，我們的章程也沒有要求我們向股東進行分配。
股息再投資計劃和股份回購計劃-2021年8月4日，由於我們承銷的IPO，我們的董事會批准了水滴計劃和原來的股票回購計劃的終止。
2022年8月3日，我們的董事會批准了一項新的普通股回購計劃，回購金額高達2.5億美元。該計劃可能會在任何時候暫停或終止，並不要求我們回購任何金額或特定數量的股票。到目前為止，還沒有根據這一計劃進行股票回購。
現金流活動-截至2022年12月31日，我們擁有現金和現金等價物，以及1730萬美元的限制性現金, 現金淨減少9,820萬美元d在截至2022年12月31日的年度內。
以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度現金流活動摘要(以千美元為單位)：
   2022   2021$Change更改百分比
經營活動提供的淨現金
$290,890 $262,902 $27,988 10.6 %
用於投資活動的現金淨額
(331,245)(180,491)(150,754)(83.5)%
用於融資活動的現金淨額
(57,825)(98,819)40,994 41.5 %
經營活動-我們通過經營活動提供的淨現金主要受到以下影響：
•物業營運及營運資金—我們的大部分運營現金來自租金和租户回收收入，並被物業運營費用、房地產税以及一般和行政成本所抵消。物業業務的增長主要是由於與2021年相比，同一中心噪聲指數改善了1,560萬美元，或4.5%，以及我們收購戰略的執行。在截至2022年12月31日的一年中，我們有20萬美元的淨現金支出來自營運資本的變化，而2021年同期的現金淨流入為400萬美元。這一變化主要是由於應收賬款的時間安排和基於業績的薪酬應計項目減少，但房地產税應計項目的增加部分抵消了這一變化。
•手續費和管理收入—我們還根據我們與受管基金之間的各種管理和諮詢協議，從我們的第三方投資管理業務中產生運營現金。截至2022年12月31日的年度，我們的手續費和管理收入為1150萬美元，與2021年同期相比增加了120萬美元。費用和管理收入的增加主要是由於我們與NRP的合資企業，我們從該合資企業中確認了與NRP在截至2022年12月31日的年度實現某些業績目標270萬美元相關的收入，而2021年的收入為70萬美元。
•支付利息的現金—在截至2022年12月31日的年度內，我們支付了6510萬美元的利息，比2021年同期減少了300萬美元，這主要是由於2021年未償還債務的淨償還，部分被2022年較高的平均利率所抵消。
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投資活動-我們用於投資活動的淨現金主要受到以下影響：
•房地產收購—在截至2022年12月31日的一年中，我們的收購帶來了2.82億美元的總現金支出，而2021年同期的總現金支出為3.084億美元。
•房地產處置—在截至2022年12月31日的年度內，我們的處置導致現金淨流入5200萬美元，而2021年同期的現金淨流入為2.064億美元。
•資本支出—我們投入資金租賃我們的物業，並維護或改善我們的物業狀況。在截至2022年12月31日的年度內，我們支付了1.045億美元的資本支出，比2021年同期增加了2950萬美元，這主要是由於租户狀況的改善，主要是由於租賃量與去年同期相比有所增加。
融資活動-我們在融資活動中使用的淨現金主要受到以下影響：
•債務借款和付款—在截至2022年12月31日的一年內，我們有130萬美元的債務淨償還，而去年同期的債務淨償還為4.023億美元。有關更多細節，請參閲上面的“債務活動”。
•對股東和運營單位持有人的分配—在截至2022年12月31日的一年中，用於分配給普通股股東和運營單位股東的現金比2021年同期增加了2230萬美元，這主要是由於我們承銷的首次公開募股(IPO)增加了普通股的流通股。
•普通股發行-在截至2022年12月31日的一年中，我們根據自動取款機計劃發行了260萬股普通股，淨收益為8920萬美元。在截至2021年12月31日的一年中，我們通過承銷的首次公開募股(IPO)發行普通股的淨收益為5.084億美元。
•股份回購—與2021年同期相比，截至2022年12月31日的一年中，股票回購的現金流出減少了7780萬美元，這主要是由於2021年1月敲定的收購要約。

關鍵會計估計
以下是對我們的關鍵會計估計的討論。我們的會計政策已制定為符合公認會計原則。我們認為這些政策至關重要，因為它們涉及重大的管理層判斷和假設，需要對本質上不確定的事項進行估計，並且對於理解和評估我們報告的財務業績非常重要。這些判斷影響在合併財務報表日期報告的資產數額，以及報告期內報告的收入數額。對於不同的估計或假設，我們的合併財務報表中可能會報告重大不同的金額。此外，其他公司可能使用不同的估計，這可能會影響我們的運營結果與類似業務中的公司的可比性。 
房地產估價-我們評估收購房地產的公允價值，並根據收購日的估計公允價值分配收購房地產資產和負債的購買價格。分配需要使用基於市場的估計和假設，包括估計的市場租賃率和可比收購、歷史經營業績、租賃期內的賬面成本、折扣率和資本化率、市場吸納期以及物業將持有用於投資的年數。
我們每季度審查我們擁有的房地產，包括那些被歸類為持有待售房地產的房地產，以尋找減值證據，這要求我們有時估計我們房地產資產的公允價值。評估我們在房地產資產上的投資需要我們在為減值測試和其他分析選擇的投入中使用大量的判斷。我們根據所有可用的證據並使用其他房地產公司通常使用的技術來選擇這些投入。這些投入的例子包括預計的收入和支出增長率、對未來現金流的估計、預期的持有期、資本化率、一般經濟狀況和趨勢以及其他可用的市場數據。
我們認為，我們的房地產估值估計是基於合理的假設。然而，使用不恰當的估計可能導致我們的房地產在收購時或在我們擁有期間的不正確估值，這可能導致未來的重大減值損失。
租金收入-我們的大部分收入是來自我們的房地產資產的租賃收入，我們是房地產資產的出租人。租賃應收賬款被持續審查，以確定我們是否有可能為每個鄰居變現基本上所有剩餘的租賃付款(即，鄰居是否被視為信用風險)。如果我們確定我們不可能從鄰居那裏收取幾乎所有剩餘的租賃付款，則該鄰居的收入以現金基礎(“現金基礎鄰居”)記錄，包括不再確認直線應收租金和/或應收賬款作為可收回費用。一旦我們認為有可能收取剩餘租賃期的租金，我們將恢復按應計製為現金制鄰居記錄租賃收入，這通常是在一段時間內定期付款和在一定時間範圍內沒有剩餘未付租金之後。
此外，我們根據我們在公司層面對經營租賃應收賬款的審查記錄一般準備金，以確保根據對歷史上無法收回的租户應收賬款、未償還餘額和當前經濟環境的分析，對其進行適當估值。
上述調整以及任何有爭議的費用準備在綜合經營報表中計入租金收入減值。
我們的税收徵收估計是基於歷史經驗、當前的經濟氣候和其他鄰國特有的因素而做出的。雖然我們不認為估計或
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根據我們用來確認收入的假設，如果實際支付水平與估計值有很大差異，當一個收付實現制鄰居根據GAAP重新採用權責發生制會計時，我們可能面臨租金收入大幅下降或非現金直線收入增加的風險。


第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
利率風險-我們利用利率掉期來對衝利率波動的一部分敞口。我們無意為投機目的而進行衍生工具或利率交易。我們的套期保值決策是根據套期保值時存在的事實和情況決定的，可能與我們目前預期的套期保值策略不同。由於我們使用衍生金融工具來對衝利率波動，我們可能同時面臨信用風險和市場風險。信用風險是指交易對手未能按照衍生品合同的條款履行義務。如果衍生品合約的公允價值為正，交易對手就會欠我們錢，這就給我們帶來了信用風險。如果衍生品合約的公允價值為負值，我們將欠交易對手，因此不存在信用風險。我們尋求通過與高質量的交易對手進行交易，將衍生品工具的信用風險降至最低。市場風險是指利率變化對金融工具價值的不利影響。與利率合同相關的市場風險是通過建立和監測限制可能承擔的市場風險的類型和程度的參數來管理的。
截至2022年12月31日，我們有四個利率互換，固定了7.55億美元無擔保定期貸款的有擔保隔夜融資利率(SOFR)。
截至2022年12月31日，我們尚未通過衍生金融工具確定2.79億美元無擔保債務的利率，因此，我們受到利率上升的潛在影響，這可能會對我們的盈利能力和現金流產生負面影響。我們估計，到2022年12月31日，我們的可變利率債務的未償還餘額的利率每增加一個百分點，每年將導致大約280萬美元的額外利息支出。額外的利息支出是根據假設利率對我們借貸成本的影響而確定的，並假設我們的資本結構沒有變化。有關利率掉期的某些量化細節的進一步討論，請參閲附註9。
上述資料並未考慮未來可能出現的所有風險敞口或倉位。因此，這裏表示的信息具有有限的預測價值。因此，利率波動的最終實現收益或損失將取決於期間出現的風險敞口、當時的對衝策略以及相關利率。
Libor過渡-2017年7月，負責監管倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的金融市場行為監管局(FCA)宣佈，打算在2021年底之前逐步取消LIBOR作為基準。2020年11月，LIBOR的管理人ICE Benchmark Administration在美聯儲和FCA的支持下宣佈了一項計劃，將於2021年12月31日停止發佈美元LIBOR，僅針對一週和兩個月的美元LIBOR，並在2023年6月30日停止發佈所有其他美元LIBOR，FCA隨後在2021年3月確認了這一計劃。美國聯邦儲備委員會同時發佈了一份聲明，建議銀行在2021年底之前停止發行新的美元LIBOR。此外，當美元倫敦銀行同業拆借利率不再公佈時，市場參與者應修改傳統合約，使用SOFR或另一種替代參考利率。截至2021年12月31日，我們擁有以倫敦銀行間同業拆借利率為索引的合同，這些合同隨後在2022年過渡到SOFR。
2022年5月，修正案以SOFR取代LIBOR作為無抵押循環信貸安排和兩批2.4億美元優先無擔保定期貸款的基準利率，這兩批貸款分別於2025年11月和2026年7月到期。在2022年8月，我們修訂了兩個名義總金額為4.3億美元的利率掉期，以SOFR取代LIBOR作為基準利率，同時修訂.此外，在2022年11月，我們修訂了剩餘的三筆LIBOR定期貸款，名義金額為4.75億美元，以SOFR取代LIBOR作為基準利率。2022年12月，我們剩餘的兩個名義金額總計3.25億美元的LIBOR掉期被修改，從LIBOR過渡到SOFR作為基準利率。
請參閲附註8中有關浮動利率債務利息金額的進一步討論，以及附註9中有關利率互換的討論。
外幣兑換風險-我們沒有任何海外業務，因此我們不會受到外幣波動的影響。

項目8.財務報表和補充數據
見本報告F-1頁合併財務報表索引。

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項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧
不適用。

第9A項。控制和程序
信息披露控制和程序的評估
根據修訂後的1934年《證券交易法》(下稱《交易法》)第13a-15(B)條和第15d-15(B)條的要求，我們的管理層在首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至2022年12月31日我們的披露控制和程序(見交易法第13a-15(E)條和第15d-15(E)條)的有效性。基於這一評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序(如交易法下規則13a-15(E)和規則15d-15(E)所定義)於2022年12月31日在合理的保證水平下有效。
管理層財務報告內部控制年度報告
我們的管理層負責建立和維護對財務報告的充分內部控制，如交易法規則13a-15(F)和規則15d-15(F)所定義。我們的財務報告內部控制制度旨在根據公認會計原則為外部目的的綜合財務報表的編制和公平列報提供合理保證。所有的內部控制系統，無論設計得多麼好，都有其固有的侷限性。因此，即使是那些被確定為有效的系統，也只能在編制和列報財務報表方面提供合理的保證。此外，由於條件的變化，內部控制系統的有效性可能會隨着時間的推移而變化。
在我們管理層(包括首席執行官和首席財務官)的監督和參與下，我們根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013)框架》對我們的財務報告內部控制的有效性進行了評估。根據我們在COSO發佈的《內部控制-綜合框架(2013)》框架下的評估，我們的管理層得出結論，我們對財務報告的內部控制於2022年12月31日生效。
審計本公司財務報表的獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所發佈了一份關於管理層對財務報告的內部控制的認證報告，該報告載於本年報第8項《獨立註冊會計師事務所報告》。
財務報告內部控制的變化
在截至2022年12月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制(如交易法規則13a-15(F)和規則15d-15(F)所定義)沒有發生重大影響或合理地可能對財務報告內部控制產生重大影響的變化。


















菲利普斯·愛迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
46

獨立註冊會計師事務所報告
致菲利普斯·愛迪生公司的股東和董事會。
財務報告內部控制之我見
我們根據特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013)》中確立的標準，對Phillips Edison&Company，Inc.及其子公司(“本公司”)截至2022年12月31日的財務報告進行了內部控制審計。我們認為，根據COSO發佈的《內部控制-綜合框架(2013)》中確立的標準，截至2022年12月31日，本公司在所有重要方面都對財務報告實施了有效的內部控制。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2022年12月31日及截至2022年12月31日年度的綜合財務報表和我們2023年2月21日的報告，對該等財務報表表達了無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的管理層財務報告內部控制年度報告中。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/德勤律師事務所

俄亥俄州辛辛那提
2023年2月21日

















菲利普斯·愛迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
47

項目9B。其他信息
不適用。

項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
不適用。

w 第三部分
項目10.董事、執行幹事和公司治理
本項目所要求的信息將包含在我們於2022年12月31日後120天內提交給美國證券交易委員會的與公司2023年股東年會相關的最終委託書中，並在此通過引用併入本10-K表格中。

項目11.高管薪酬
本項目所要求的信息將包含在我們於2022年12月31日後120天內提交給美國證券交易委員會的與公司2023年股東年會相關的最終委託書中，並在此通過引用併入本10-K表格中。

項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項
本項目所要求的信息將包含在我們於2022年12月31日後120天內提交給美國證券交易委員會的與公司2023年股東年會相關的最終委託書中，並在此通過引用併入本10-K表格中。

項目13.某些關係和相關交易，以及董事的獨立性
本項目所要求的信息將包含在我們於2022年12月31日後120天內提交給美國證券交易委員會的與公司2023年股東年會相關的最終委託書中，並在此通過引用併入本10-K表格中。

項目14.首席會計師費用和服務
本項目所要求的信息將包含在我們於2022年12月31日後120天內提交給美國證券交易委員會的與公司2023年股東年會相關的最終委託書中，並在此通過引用併入本10-K表格中。
菲利普斯·愛迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
48

w 第四部分
項目15.證物和財務報表附表
(A)財務報表附表
見本報告F-1頁合併財務報表索引。
(B)展品
前男友。描述參考
2.1
截至2017年5月18日，菲利普斯·愛迪生雜貨中心REIT I，Inc.、菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥企業I，L.P.和其中列出的貢獻者之間的捐款協議
表格8-K，2017年5月23日提交，附件2.1
2.2
Phillips Edison&Company，Inc.(F/k/a Phillips Edison Grocery Center REIT I，Inc.)、Phillips Edison Grocery Center Operating Partnership I，L.P.和其中列出的貢獻者之間的貢獻協議修正案，日期為2019年3月12日
表格10-K，2019年3月13日提交，附件2.2
3.1
經修正的菲利普斯·愛迪生公司第五條修正案和重述
表格10-Q，2022年5月5日提交，附件3.1
3.2
菲利普斯·愛迪生公司章程第五次修訂和重新修訂。
表格8-K，2021年7月19日提交，附件3.1
4.1
關於普通股股票轉讓限制的聲明(出現在股票證書上，或應要求免費發送給已發行股票而沒有股票的股東)
S-11表格，2010年3月1日提交，附件4.2
4.2
第三次修訂和重新確定的股息再投資計劃
表格S-3,2019年10月31日提交，附件4.7
4.3
菲利普斯·愛迪生公司第四次修訂和重新啟動股票回購計劃，日期為2021年1月14日
表格8-K，2021年1月14日提交，附件99.1
4.4
菲利普斯·愛迪生雜貨中心第一經營合夥有限合夥協議第四次修訂和重新簽署
表格10-K，2018年3月30日提交，附件4.4
4.5
菲利普·愛迪生公司根據1934年《證券交易法》第12條註冊的證券説明
表格10-K，2021年3月12日提交，附件4.5
4.6
契約，日期為2021年10月6日，由菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心運營合夥公司I，L.P.作為發行人，菲利普斯·愛迪生公司作為擔保人，以及美國全國銀行協會作為受託人。
表格8-K，2021年10月6日提交，附件4.1
4.7
第一補充契約，日期為2021年10月6日，發行人為菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司I，L.P.，擔保人為菲利普斯·愛迪生公司，受託人為美國銀行全國協會
表格8-K，2021年10月6日提交，附件4.2
10.1
於2017年10月4日由菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心REIT I，Inc.、菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心運營合夥人I，L.P.和每一受保護合作伙伴簽訂的税收保護協議，該協議在附表I上確定為簽字人，該協議經不時修訂
表格8-K，2017年10月11日提交，附件10.2
10.2
菲利普斯·愛迪生公司、菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營夥伴I，L.P.以及附表I中確定為簽字人的每個受保護合作伙伴之間簽訂的税收保護協議
表格8-K，2021年7月19日提交，附件10.1
10.3
菲利普斯·愛迪生雜貨中心REIT I，Inc.、菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥企業I，L.P.和每個簽字人於2017年10月4日簽署的股權持有人協議
表格8-K，2017年10月11日提交，附件10.3
10.4
菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司、菲利普斯·愛迪生雜貨中心REIT II，Inc.、貸款人和作為行政代理的Capital One，National Association之間的信貸協議，日期為2017年9月25日
菲利普斯·愛迪生雜貨中心REIT II，Inc.的10-Q表格，2017年11月9日提交，附件10.3
10.5
菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心第一運營合夥公司、菲利普斯·愛迪生公司、貸款人和作為行政代理的Capital One，National Association之間的信貸協議第一修正案，日期為2018年11月16日
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.4
菲利普斯·愛迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
49

前男友。描述參考
10.6
《信貸協議第二修正案》，由菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司、L.P.、菲利普斯·愛迪生公司、貸款人和作為行政代理的Capital One，National Association共同簽署，日期為2019年9月25日
表格10-Q，2019年11月7日提交，附件10.1
10.7
《信貸協議第三修正案》，由菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司、菲利普斯·愛迪生公司、貸款人菲利普斯·愛迪生公司和Capital One，National Association作為行政代理，日期為2021年9月24日
表格8-K，2021年9月28日提交，附件10.2
10.8
菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司、出借方菲利普斯·愛迪生公司和作為行政代理的Capital One，National Association之間的信貸協議第四修正案，日期為2022年11月17日
表格8-K，2022年11月21日提交，附件10.3
10.9
菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司、菲利普斯·愛迪生雜貨中心REIT I，Inc.、其貸款方和KeyBank National Association之間的信貸協議，日期為2017年10月4日
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.7
10.10
《信貸協議第一修正案》，日期為2018年11月16日，由菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心運營合夥公司、菲利普斯·愛迪生公司、貸款方菲利普斯·愛迪生公司和KeyBank National Association作為行政代理
表格8-K，2018年11月19日提交，附件10.3
10.11
《信貸協議第二修正案》，由菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心運營合夥公司、菲利普斯·愛迪生公司、貸款人和KeyBank National Association作為行政代理提出，日期為2019年10月4日
表格10-Q，2019年11月7日提交，附件10.2
10.12
《信貸協議第三修正案》，由菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司、菲利普斯·愛迪生公司、貸款方菲利普斯·愛迪生公司和作為行政代理的KeyBank National Association共同簽署，日期為2021年9月24日
表格8-K，2021年9月28日提交，附件10.3
10.13
菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司、菲利普斯·愛迪生公司、貸款方菲利普斯·愛迪生公司和KeyBank National Association之間的信貸協議第四修正案，日期為2022年11月17日
表格8-K，2022年11月21日提交，附件10.2
10.14
菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司、菲利普斯·愛迪生雜貨中心REIT I，Inc.(貸款方)和作為行政代理的富國銀行全國協會之間的信貸協議，日期為2017年10月4日
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.8
10.15
《信貸協議第一修正案》，日期為2018年11月16日，由菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心運營合夥公司、菲利普斯·愛迪生公司(貸款方)和全國富國銀行協會作為行政代理。
表格10-K，2022年2月16日提交，附件10.13
10.16
修訂和重新簽署了菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心運營合夥公司、出借方菲利普斯·愛迪生公司和作為行政代理的美國銀行之間的信貸協議，日期為2018年11月16日
表格8-K，2018年11月19日提交，附件10.1
10.17
菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心經營合夥公司、菲利普斯·愛迪生公司、貸款方菲利普斯·愛迪生公司和作為行政代理的美國銀行之間修訂和重新簽署的信貸協議的第一修正案，日期為2021年9月24日
表格8-K，2021年9月28日提交，附件10.1
10.18
菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司、出借方菲利普斯·愛迪生公司和行政代理美國銀行之間的信貸協議第二修正案，日期為2022年11月17日
表格8-K，2022年11月21日提交，附件10.1
10.19
菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司、出借方菲利普斯·愛迪生公司和作為行政代理的PNC銀行之間的信貸協議，日期為2021年7月2日
表格8-K，2021年7月2日提交，附件10.1
10.20
菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司、出借方菲利普斯·愛迪生公司和作為行政代理的PNC銀行之間的信貸協議第一修正案，日期為2022年5月20日
表8-K，2022年5月20日提交，附件10.1
菲利普斯·愛迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
50

前男友。描述參考
10.21
借款人與美國教師保險和年金協會之間的貸款協議，日期為2017年10月4日
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.10
10.22
信託契約格式、租約和租金轉讓、擔保協議和固定裝置存檔
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.11
10.23
菲利普斯·愛迪生公司2020年綜合激勵計劃*
附表14A，2020年4月7日提交，附錄A
10.24
菲利普斯·愛迪生公司2020年綜合激勵計劃第一修正案*
附表14A，2021年4月9日提交，附錄A
10.25
修訂並重新制定2010年獨立董事股票計劃*
表格S-11/A，2010年8月11日提交，附件10.3
10.26
修訂和重申2010年長期激勵計劃*
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.14
10.27
菲利普斯·愛迪生公司2020年3月11日修訂和重新制定的高管離職和控制計劃變更*
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.19
10.28
2017年10月2日與戴文·墨菲簽訂的股權歸屬協議*
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.15
10.29
傑弗裏·愛迪生於2017年10月4日簽署的參與協議*
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.16
10.30
德文·墨菲於2017年10月4日簽署的參與協議*
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.17
10.31
羅伯特·邁爾斯於2017年10月4日簽署的參與協議*
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.18
10.32
Tanya Brady於2019年3月12日簽署的參與協議*
表格10-K，2019年3月13日提交，附件10.23
10.33
John Caulfield於2019年8月7日簽署的參與協議*
表格10-Q，2019年8月12日提交，附件10.1
10.34
2019年3月12日為傑弗裏·S·愛迪生的2019年性能LTIP單位獎勵協議*
表格10-K，2019年3月13日提交，附件10.26
10.35
對傑弗裏·S·愛迪生2019年績效LTIP單位獎勵協議的修正案，日期為2020年3月11日*
表格10-K，2020年3月12日提交，附件10.22
10.36
2019年3月12日Devin I.Murphy的2019 Performance LTIP單位獎勵協議*
表格10-K，2019年3月13日提交，附件10.27
10.37
修訂2019年Devin I.Murphy性能LTIP單位獎勵協議，日期為2020年3月11日*
表格10-K，2020年3月12日提交，附件10.24
10.38
LTIP上市股權授予表格*
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.32
10.39
LTIP上市股權授予表格(墨菲)*
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.33
10.40
RSU上市股權授予表格*
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.34
10.41
限制性股票上市股權授權書的格式*
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.35
10.42
表現形式LTIP單位獎勵協議(2022年)*
表格8-K，2022年3月4日提交，附件10.1
10.43
表演形式LTIP單位獎勵協議(2022年-墨菲)*
表格8-K，2022年3月4日提交，附件10.2
10.44
基於時間的LTIP單位獎勵協議格式(2022年)*
表格8-K，2022年3月4日提交，附件10.3
10.45
基於時間的LTIP單位獎勵協議格式(2022-Murphy)*

表格8-K，2022年3月4日提交，附件10.4
21.1
公司的附屬公司**
22.1
擔保證券發行人名單**
23.1
德勤律師事務所同意**
31.1
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條頒發的首席執行官證書**
31.2
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席財務官的認證**
32.1
根據《2002年薩班斯-奧克斯利法案》第906條規定的《美國法典》第18編第1350條對首席執行官的認證*
32.2
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條規定的《美國法典》第18編第1350條對首席財務官的認證*
菲利普斯·愛迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
51

前男友。描述參考
101.1
以下信息來自公司截至2022年12月31日的年度報告Form 10-K，格式為XBRL(可擴展商業報告語言)：(1)合併資產負債表；(2)合併經營報表和全面(虧損)收益；(3)合併權益表；(4)合併現金流量表
101.INS內聯XBRL實例文檔
101.SCH內聯XBRL分類擴展架構文檔
101.CAL內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔
101.DEF內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔
101.LAB內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔
101.PRE內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔
104封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中)
*管理合同或補償計劃
**隨函存檔
*隨函提供

項目16.表格10-K摘要
不適用。

菲利普斯·愛迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
52

合併財務報表索引
 
財務報表頁面
  
獨立註冊會計師事務所報告 (PCAOB ID號34)
F-2
截至2022年和2021年12月31日的合併資產負債表         
F-4
截至2022年、2021年和2020年12月31日的綜合營業和全面收益(虧損)報表
F-5
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的綜合權益報表        
F-6
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的合併現金流量表
F-7
合併財務報表附註
F-9
附表三--房地產資產和累計折舊*       
F-33
*除索引所列的附表外，所有其他附表都被省略，因為所需資料要麼不適用，要麼已在合併財務報表或相關附註中列報。

菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-1


獨立註冊會計師事務所報告
致菲利普斯·愛迪生公司的股東和董事會。
對財務報表的幾點看法
我們審計了菲利普斯·愛迪生公司及其子公司(“本公司”)截至2022年12月31日和2021年12月31日的合併資產負債表，截至2022年12月31日的三個年度的相關綜合經營報表和全面收益(虧損)、權益和現金流量，以及列於指數第15項的相關附註和時間表(統稱為“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的財務狀況，以及截至2022年12月31日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013)》中確立的標準，對公司截至2022年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，並對公司2023年2月21日的報告發表了無保留意見。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，並且(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
房地產資產投資買入價的分配-請參閲財務報表附註2和附註4
關鍵審計事項説明
在截至2022年12月31日的年度內，該公司收購了七處物業和四個地塊，總購買價格為2.82億美元。該公司將收購作為資產收購進行會計處理。因此，收購資產及承擔負債所支付的購買價，按其相對公允價值分配予樓宇及樓宇改善、土地及土地改善、傢俱、固定裝置及設備、原址租賃及其他無形資產及承擔負債。公允價值的估計是基於本公司認為與獨立評估師使用的假設類似的假設。所採用的估值假設包括可比銷售交易、更換某些資產的成本、市場租金、折扣率和終端資本化率。
我們認為收購是一項重要的審計事項，因為管理層在確定收購資產和承擔的負債的公允價值時做出了重大估計。這需要審計師高度的判斷和更多的努力，包括在執行審計程序以評估管理層假設的合理性時，需要讓我們的公允價值專家參與進來。
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們與房地產資產投資購買價格分配有關的審計程序包括：
•對於每一次收購：
◦吾等取得及評估第三方收購價格分配報告，以及已簽署的買賣協議、物業狀況評估、已簽署的結算書及已記錄的日記帳等相關證明文件，以證實吾等向本公司管理層查詢所取得的收購內容，以及評估收購資產及作為收購事項一部分承擔的負債的完整性。
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-2

◦我們測試了分配給收購的資產和承擔的負債的公允價值估計，方法是將估計值與公司確定的歷史平均分配進行比較，以確定離羣值以供進一步調查。
•在我們公允價值專家的協助下，對於我們認為具有額外審計利益特徵的收購，我們：
◦評估估值和分配方法及相關投入的合理性，包括可比銷售交易、更換某些資產的成本、市場租金、貼現率和終端資本化率。
◦測試了計算的數學準確性，並將預測中使用的關鍵投入與外部市場來源進行了比較。



/s/ 德勤律師事務所

俄亥俄州辛辛那提
2023年2月21日

自2009年以來，我們一直擔任本公司的審計師。










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F-3

菲利普斯·愛迪生公司
合併資產負債表
截至2022年12月31日和2021年12月31日
(以千為單位，每股除外)
  20222021
資產    
房地產投資：    
土地和改善措施$1,674,133 $1,586,993 
建築和改善3,572,146 3,355,433 
就地租賃資產471,507 452,504 
高於市價的租賃資產71,954 68,736 
房地產資產總投資5,789,740 5,463,666 
累計折舊和攤銷(1,316,743)(1,110,426)
房地產資產淨投資4,472,997 4,353,240 
對未合併的合資企業的投資27,201 31,326 
房地產資產總投資，淨額4,500,198 4,384,566 
現金和現金等價物5,478 92,585 
受限現金11,871 22,944 
商譽29,066 29,066 
其他資產，淨額188,879 138,050 
持有待售的房地產投資和其他資產— 1,557 
總資產$4,735,492 $4,668,768 
負債和權益    
負債：    
債務淨額$1,896,594 $1,891,722 
低於市價的租賃負債淨額109,799 107,526 
應付帳款和其他負債113,185 97,229 
遞延收入18,481 19,145 
賺取負債— 52,436 
衍生負債— 24,096 
持有待售房地產投資的負債— 288 
總負債2,138,059 2,192,442 
承付款和或有事項(見附註11)
— — 
股本：    
優先股，$0.01每股面值，10,000授權股份，零於2022年12月31日及2021年12月31日發行及發行的股份
— — 
普通股，$0.01每股面值，1,000,000授權股份，117,126於2022年12月31日發行及發行的股份；650,000授權股份，19,550於2021年12月31日發行及發行的股份
1,171 196 
B類普通股，$0.01每股面值，零於2022年12月31日授權、發行和發行的股份；350,000授權股份，93,665於2021年12月31日發行及發行的股份
— 936 
額外實收資本(APIC)3,383,978 3,264,038 
累計其他全面收益(虧損)(“AOCI”)
21,003 (24,819)
累計赤字(1,169,665)(1,090,837)
股東權益總額2,236,487 2,149,514 
非控制性權益360,946 326,812 
總股本2,597,433 2,476,326 
負債和權益總額$4,735,492 $4,668,768 

請參閲合併財務報表附註。



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F-4

菲利普斯·愛迪生公司
合併業務表和全面收益表(虧損)
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度
(以千為單位，每股除外)
  202220212020
收入：      
租金收入$560,538 $519,495 $485,483 
手續費和管理收入11,541 10,335 9,820 
其他財產性收入3,293 3,016 2,714 
總收入575,372 532,846 498,017 
運營費用：      
物業經營95,359 92,914 87,490 
房地產税67,864 65,381 67,016 
一般和行政45,235 48,820 41,383 
折舊及攤銷236,224 221,433 224,679 
房地產資產減值準備322 6,754 2,423 
總運營費用445,004 435,302 422,991 
其他：      
利息支出，淨額(71,196)(76,371)(85,303)
處置財產的收益，淨額7,517 30,421 6,494 
其他(費用)收入，淨額(12,160)(34,361)9,245 
淨收入54,529 17,233 5,462 
可歸因於非控股權益的淨收入(6,206)(2,112)(690)
股東應佔淨收益$48,323 $15,121 $4,772 
普通股每股收益： 
每股股東應佔淨收益--基本收益和攤薄收益(見附註14)
$0.42 $0.15 $0.05 
綜合收益(虧損)：
淨收入$54,529 $17,233 $5,462 
其他全面收益(虧損)：
利率互換未實現價值變動51,285 32,000 (33,820)
綜合收益(虧損)105,814 49,233 (28,358)
可歸因於非控股權益的淨收入(6,206)(2,112)(690)
可歸因於非控股權益的利率互換未實現價值變化(5,736)(4,500)4,351 
非控股權益轉換時綜合收益(虧損)的重新分配273 (13)(2,075)
股東應佔綜合收益(虧損)$94,145 $42,608 $(26,772)
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F-5

菲利普斯·愛迪生公司
合併權益表
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度
(以千為單位，每股除外)
  普通股B類普通股APICAOCI累計赤字股東權益總額非控制性權益總股本
  股票金額股票金額
2020年1月1日的餘額— $— 96,349 $2,890 $2,779,130 $(20,762)$(947,252)$1,814,006 $354,788 $2,168,794 
股息再投資計劃(“水滴”)— — 479 14 15,926 — — 15,940 — 15,940 
股份回購— — (4,582)(138)(80,260)— — (80,398)— (80,398)
利率互換未實現價值變動— — — — — (29,469)— (29,469)(4,351)(33,820)
已宣佈的常見分佈，$0.588每股
— — — — — — (57,011)(57,011)— (57,011)
對非控股權益的分配— — — — — — — — (8,255)(8,255)
基於股份的薪酬— — 36 2 3,708 — — 3,710 2,151 5,861 
轉換非控制性權益— — 997 30 21,498 (2,075)— 19,453 (19,453)— 
其他— — — — (644)— — (644)— (644)
淨收入— — — — — — 4,772 4,772 690 5,462 
2020年12月31日餘額— — 93,279 2,798 2,739,358 (52,306)(999,491)1,690,359 325,570 2,015,929 
普通股發行19,550 196 — — 547,205 — — 547,401 — 547,401 
提供成本、折扣和佣金— — — — (39,048)— — (39,048)— (39,048)
水滴— — 280 8 7,360 — — 7,368 — 7,368 
股份回購— — (24)— (123)— — (123)— (123)
利率互換未實現價值變動— — — — — 27,500 — 27,500 4,500 32,000 
已宣佈的常見分佈，$1.035每股
— — — — — — (106,467)(106,467)— (106,467)
對非控股權益的分配— — — — — — — — (14,332)(14,332)
基於股份的薪酬— — 102 1 6,753 — — 6,754 9,640 16,394 
轉換非控制性權益— — 28 — 691 (13)— 678 (678)— 
反向股票拆分的影響— — — (1,871)1,871 — — — — — 
其他— — — — (29)— — (29)— (29)
淨收入— — — — — — 15,121 15,121 2,112 17,233 
2021年12月31日的餘額19,550 196 93,665 936 3,264,038 (24,819)(1,090,837)2,149,514 326,812 2,476,326 
B類普通股的轉換93,665 936 (93,665)(936)— — — — — — 
普通股發行2,633 26 — — 90,098 — — 90,124 — 90,124 
提供成本、折扣和佣金— — — — (1,090)— — (1,090)— (1,090)
利率互換未實現價值變動— — — — — 45,549 — 45,549 5,736 51,285 
已宣佈的常見分佈，$1.0932每股
— — — — — — (127,151)(127,151)— (127,151)
對非控股權益的分配— — — — — — — — (16,241)(16,241)
基於股份的薪酬109 1 — — 5,528 — — 5,529 9,877 15,406 
轉換非控制性權益1,169 12 — — 25,404 273 — 25,689 (25,689)— 
結清賺取債務— — — — — — — — 54,245 54,245 
淨收入— — — — — — 48,323 48,323 6,206 54,529 
2022年12月31日的餘額117,126 $1,171 — $— $3,383,978 $21,003 $(1,169,665)$2,236,487 $360,946 $2,597,433 
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F-6

菲利普斯·愛迪生公司
合併現金流量表
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度
(單位：千)
  202220212020
經營活動的現金流：      
淨收入$54,529 $17,233 $5,462 
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
      
房地產資產的折舊和攤銷232,571 217,564 218,738 
房地產資產減值準備322 6,754 2,423 
公司資產的折舊和攤銷3,653 3,869 5,941 
高於市價和低於市價租賃的淨攤銷(4,324)(3,581)(3,173)
遞延融資費用攤銷3,410 4,416 4,975 
債務攤銷和衍生工具調整2,473 1,846 2,444 
債務清償或修改損失(淨額)(95)1,996 4 
處置財產的收益，淨額(7,517)(30,421)(6,494)
收益負債公允價值變動1,809 30,436 (10,000)
直線租金(12,301)(9,427)(3,325)
基於股份的薪酬15,406 16,394 5,861 
其他減值費用— — 359 
未合併的合資企業的投資回報1,253 2,696 1,962 
其他(107)(883)1,287 
經營性資產和負債變動情況：      
其他資產，淨額(10,147)(4,498)(6,945)
應付帳款和其他負債9,955 8,508 (8,943)
經營活動提供的淨現金290,890 262,902 210,576 
投資活動產生的現金流：      
房地產收購(282,000)(308,358)(41,482)
資本支出(104,495)(75,035)(63,965)
房地產銷售收益，淨額52,019 206,377 57,902 
對第三方的投資— (3,000)— 
未合併的合資企業的投資回報4,151 5,039 3,453 
有價證券投資(3,000)(5,514)— 
財產損失索賠的保險收益2,080 — — 
用於投資活動的現金淨額(331,245)(180,491)(44,092)
融資活動的現金流：      
發行普通股的收益90,124 547,401 — 
支付要約費用(1,090)(39,048)— 
回購B類普通股— (77,765)(5,267)
來自循環信貸安排的收益376,000 9,000 255,000 
循環信貸安排付款(297,000)(9,000)(255,000)
應付票據和貸款的收益— 822,018 — 
支付抵押貸款和應付貸款(81,920)(1,229,715)(64,978)
已支付分配，扣除水滴後的淨額(127,083)(106,699)(49,331)
對非控股權益的分配(16,856)(14,982)(9,435)
其他— (29)(644)
用於融資活動的現金淨額(57,825)(98,819)(129,655)
現金、現金等價物和限制性現金淨(減)增
(98,180)(16,408)36,829 
現金、現金等價物和受限現金：      
年初115,529 131,937 95,108 
年終$17,349 $115,529 $131,937 
對賬至合併資產負債表
現金和現金等價物$5,478 $92,585 $104,296 
受限現金11,871 22,944 27,641 
年終現金、現金等價物和受限現金$17,349 $115,529 $131,937 


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F-7

菲利普斯·愛迪生公司
合併現金流量表(續)
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度
(單位：千)
  202220212020
補充披露現金流量信息：
支付利息的現金$65,096 $68,092 $78,521 
繳納所得税的現金，淨額194 559 947 
非現金活動補充時間表：
結清賺取債務54,245 — — 
依據要約收購而提供的股份的責任— — 77,642 
為換取新的租賃負債而獲得的使用權資產36 902 561 
應計資本支出9,834 6,443 4,394 
對第三方的投資6,800 — — 
公司資產的出資(4,304)— — 
高於市場的合同(2,496)— — 
應付分派的變動68 (7,600)(8,260)
應付分派變動--非控制性權益(615)(650)(1,180)
應計股份回購債務變動— — (2,511)
分配再投資— 7,368 15,940 
與第一組和第二組合並有關的數額：
假設資產公允價值中的所有權權益— — 5,062 
GRP II的所有權權益促成了GRP I— — (5,105)
請參閲合併財務報表附註。
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F-8

菲利普斯·愛迪生公司
合併財務報表附註
 
1.組織結構
菲利普斯愛迪生公司(“我們”、“公司”、“PECO”、“我們”或“我們”)成立於2009年10月，是馬裏蘭州的一家公司。我們幾乎所有的業務都是通過菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥人I，L.P.(“運營合夥人”)進行的，這是特拉華州一家成立於2009年12月的有限責任合夥企業。我們是經營合夥企業的有限責任合夥人，我們的全資子公司菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心OP GP I LLC是經營合夥企業的唯一普通合夥人。
我們是一家房地產投資信託基金(“REIT”)，主要投資於以雜貨店為主的全渠道社區和社區購物中心，這些中心擁有信譽良好的全國性、地區性和地區性零售商，在全美強大的人口市場銷售基於必需品的商品和服務。除了管理我們自己的購物中心外，我們的第三方投資管理業務還為我們擁有部分股權的兩家機構合資企業和一傢俬募基金(統稱為管理基金)提供全面的房地產和資產管理服務。
截至2022年12月31日，我們全資擁有271房地產。此外，我們還擁有一臺14雜貨零售合夥人I LLC(“GRP I”)的%權益，該公司擁有20屬性。
2021年7月19日，我們完成了承銷的首次公開募股(“承銷IPO”)，通過該IPO，我們發行了19.6百萬股，包括承銷商的超額配售選舉，一種新的普通股類別，$0.01每股面值，對公眾的初始價格為$28.00每股。作為承銷IPO的結果，我們獲得了#美元的總收益547.4百萬美元。
我們普通股的列報依據如下：
•反向股票拆分-2021年7月2日，我們的董事會(“董事會”)批准了對我們章程的一項修正案，以實現三人一股的反向股票拆分。在反向拆分的同時，運營合夥企業對其尚未完成的運營合夥企業單位(“運營企業單位”)實施了一項三取一的反向拆分。除非另有説明，否則本表格10-K中的信息適用於反向庫存和作業單元拆分(見注12)。
•資本重組-2021年6月18日，我們的股東批准了對我們章程的一項修正案(“修訂章程”)，將修正案生效時我們已發行的普通股每股改為新設立的B類普通股的一股(“資本重組”)。修正案條款於2021年7月2日向馬裏蘭州評估和税務局提交併被州税務局接受後生效。除非另有説明，否則本10-K表格中的所有信息均適用於資本重組，所提及的“股份”和每股指標統稱為我們的普通股和B類普通股。我們的B類普通股於2022年1月18日自動轉換為我們的公開交易普通股(見附註12)。在轉換之前，我們在我們的綜合資產負債表和綜合權益表中將普通股和B類普通股作為單獨的類別列報。2022年5月5日，我們向馬裏蘭州評估和税務局提交了我們憲章的補充條款，以重新分類和指定所有350百萬股B類普通股的授權股份，$0.01每股面值，當時全部未發行，作為我們普通股的股份，$0.01每股面值。我們不再有授權發行的B類普通股。
2021年10月，運營夥伴關係完成了註冊發行美元350本金總額為百萬美元2.625優先票據百分比(“2021年債券發行”)，定價為98.692本金的%，2031年11月到期。2021年債券發行帶來的總收益為1美元345.4百萬美元。這些鈔票由我們無條件全額擔保。
2.主要會計政策摘要
以下是管理層認為對編制綜合財務報表非常重要的重要會計估計和政策的摘要。我們的某些會計估計對於瞭解我們的財務狀況和經營結果特別重要，需要管理層應用重大判斷。例如，對資產的使用年限、資產的剩餘持有期、應收賬款的可收回金額以及編制綜合財務報表所需的其他公允價值計量評估作出了重大估計和假設。因此，這些估計受到一定程度的不確定性的影響。
列報依據和合並原則-隨附的綜合財務報表包括我們的賬目以及經營合夥企業及其全資子公司(我們對其實行財務和經營控制)的賬目。經營合夥企業的財務報表採用與我們的會計政策一致的會計政策編制。所有公司間餘額和交易在合併時被沖銷。
預算的使用-根據美國公認會計原則(“GAAP”)編制綜合財務報表時，管理層須作出估計和假設，以影響綜合財務報表日期的資產和負債額、或有資產和負債的披露，以及報告期內收入和開支的報告金額。例如，對資產的使用年限、資產的剩餘持有期、應收賬款的可收回金額、有形和無形資產及負債的初始估值(包括商譽)以及相關的遞延成本和無形資產攤銷期限(特別是在財產收購方面)、衍生工具的估值和性質及其作為套期保值的有效性、或有對價的估值和其他公允價值作出了重要的估計和假設。
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F-9

編制合併財務報表所需的計量評估。實際結果可能與這些估計不同。  
股票發行成本-股票發行成本與股票發行收益相抵銷，並在綜合資產負債表上作為APIC的組成部分資本化。我們的股票發行成本約為$1.1百萬，$39.0百萬美元，以及$0截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日止年度。
與股票發行活動間接相關的其他成本和支出未資本化，並作為費用計入我們的綜合經營報表和全面收益(虧損)(“綜合經營報表”)。截至2021年12月31日止年度，我們產生了與我們承銷的首次公開募股相關的其他間接成本和支出$4.3其中包括授予限制性股票單位(“RSU”)，這些單位已支出並作為交易成本計入其他(費用)收入，淨額計入我們的綜合經營報表。
部分擁有的實體-如果我們確定我們是可變利益實體(VIE)的所有者，並且我們持有控股權，那麼我們將合併該實體作為主要受益人。對於被確定不是VIE的部分擁有的實體，我們分析每個合作伙伴擁有的權利，以確定哪個將是合併方。當我們在實體中擁有超過50%的所有權權益時，我們通常會合並實體(在確定控制權時沒有其他因素)。我們將持續評估我們在VIE的利益，以確定我們是否為主要受益者。然而，我們也將評估誰控制了實體，即使在我們擁有50%以上所有權的情況下也是如此。如果我們因為缺乏決策能力而不能控制實體，我們就不會鞏固實體。我們已確定運營夥伴關係被視為VIE。我們是VIE的主要受益者，我們的合夥權益被認為是多數表決權權益。因此，我們合併了經營合夥企業及其全資子公司。此外，由於我們在經營合夥企業中持有多數表決權權益，我們有資格獲得豁免，不需要提供與可變權益實體相關的某些披露要求。
此外，根據1986年修訂的《國內税法》(下稱《IRC》)進行的1031條同類交換(“1031條交換”)要求在180天內出售一處物業，並將所得資金再投資於性質、性質或類別相似的一處或多處物業。反向1031條款交換是指在出售要在同類交換中匹配的一處房產之前購買了一處或多處房產，在此期間，中介持有所購房產的合法所有權。由於我們基本上保留了與收購相關的所有法律和經濟利益和義務，我們將1031條款反向交換中購買的財產視為VIE，因此，在這些情況下，我們將合併該實體作為主要受益人。
非控制性權益-非控股權益代表我們在我們合併的實體中不擁有的股權部分。我們在合併資產負債表上將非控股權益歸類為永久權益。歸屬於本公司和非控股權益的合併淨收益金額在合併經營報表中分別列示。有關非控股權益的其他資料，請參閲附註12。
現金和現金等價物-我們認為所有購買的原始期限為三個月或更短的高流動性投資均為現金等價物。現金等價物可以包括現金和短期投資。短期投資按成本列賬，接近公允價值，可能包括對貨幣市場賬户和貨幣市場基金的投資。有時，我們一家或多家金融機構的現金和現金等價物餘額可能會超出聯邦存託保險公司的承保範圍。
受限現金-受限現金主要包括為促進1031條款交易而限制的現金、託管租户改善基金、房地產税、資本改善基金、保險費和根據貸款協議要求託管的其他金額。截至2022年和2021年12月31日，我們出售了二和三作為促進1031條款交易所的一部分，該交易所在年底仍然開放。這些銷售的淨收益作為有資格的中間人的限制性現金持有，共計#美元。1.7百萬美元和美元8.2分別為100萬美元。
房地產和租賃無形資產的投資-我們採用會計準則編撰(“ASC”)主題805：企業合併(“ASC 805”) 在評估任何購買的房地產時。在此指導下，我們的房地產收購活動通常不被視為企業合併，而被歸類為資產收購。因此，大多數與收購相關的成本都是在相關資產的使用期限內資本化和攤銷的，而且沒有確認商譽。我們在2022年和2021年進行的房地產收購都不符合企業的定義；因此，我們將所有資產收購都計入了資產收購。
房地產資產是按成本減去累計折舊後列報的。大多數與收購有關的成本都被資本化，並分配給所收購的各類資產。然後，這些成本在與所收購資產相關的估計使用年限內折舊。折舊是用直線法計算的。用於計算折舊的估計使用壽命一般不超過5-7傢俱、固定裝置和設備的使用年限，15用於土地改良的年份，以及30用於建築和建築改進的年份。承租人的改進按各自租賃期或資產的預期使用年限中較短的一項攤銷。延長資產使用壽命的主要更換被資本化，維護和維修成本在發生時計入費用。
我們使用與獨立評估師使用的方法(例如，貼現現金流分析、銷售比較法和重置成本法)類似的方法來評估所有有形資產、可識別無形資產和假定負債在收購日期的公允價值，這些方法利用適當的折現率和/或資本化率以及現有的市場信息。對未來現金流的估計基於一系列因素，包括歷史經營業績、已知和預期的趨勢以及市場和經濟狀況。被收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。
建築物和改善設施的公允價值是在空置的基礎上確定的。收購的原址租賃的估計公允價值是我們將物業租賃到收購日物業的入住率水平所產生的成本。此類估計包括租賃佣金、法律費用和將物業租賃到這樣的入住率水平所產生的其他直接成本。此外，我們還評估了達到這樣的入住率水平的時間段。這種評估包括對基於市場的租金收入淨額和淨業務成本(主要是
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包括房地產税、保險和公用事業)，將在租賃期間發生。截至收購日已收購的原址租賃將按剩餘租賃條款攤銷。
收購的高於市價及低於市價的租賃值按現值(使用反映收購租賃相關風險的折現率)入賬，差額為根據就地租賃應支付的合約金額與管理層對相應就地租賃的市場租賃率的估計之間的差額。資本化後的高於市價及低於市價的租賃值按各自租約餘下期限的租金收入調整攤銷。我們在計算低於市價的租賃的公允價值和此類租賃的攤銷期限時，也考慮了固定費率續期選項。如果租户擁有以低於市價續訂租約的單方面選擇權，而吾等確定租户有經濟誘因行使該選擇權，我們會在計算該租約的公平價值及攤銷租約的期間時計入該選擇權。
考慮到目前的市場狀況，我們通過考慮假設的預期租賃期內的估計持有成本來估計租户產生和吸收成本的價值。在估計持有成本時，管理層包括房地產税、保險和其他運營費用，以及對預期租賃期內按市場價格計算的租金損失的估計。
我們根據類似期限的類似類型債務的當時市場定價指標，估計假設的應付貸款的公允價值。假設應付貸款最初按假設日期的估計公允價值入賬，該估計公允價值與貸款未償還本金餘額之間的差額在貸款有效期內攤銷，作為對利息支出的調整。我們累計攤銷高於和低於市場的債務為#美元。0.3百萬美元和美元1.1分別截至2022年12月31日和2021年12月31日。
當事件或情況變化顯示個別物業的賬面金額可能無法收回時，房地產資產便會被檢視減值。在這種情況下，將對每個物業的未貼現基礎上的預計營運現金流與該等物業的賬面金額進行比較。如按未貼現基準被視為無法收回，該等賬面值將於必要時調整至估計公允價值，以反映資產價值的減值。有關房地產資產減值的更多信息，請參考我們的公允價值計量會計政策如下。
商譽和其他無形資產-在收購企業的情況下，在確定所有有形和無形資產和負債後，支付的超出所收購資產和負債公允價值的對價代表商譽。我們將商譽分配給產生這種商譽的各個報告單位。當事件發生或情況變化顯示賬面價值可能無法收回時，或至少每年一次，我們評估商譽的減值。我們的年度測試日期是11月30日。
商譽減值評估採用定性或定量方法完成。在定性方法下，商譽減值審查包括評估報告單位的公允價值是否更有可能低於其賬面價值，包括商譽。如果定性方法顯示報告單位的估計賬面價值(包括商譽)很可能超過其公允價值，或者如果我們選擇繞過任何報告單位的定性方法，我們將執行下文所述的量化方法。
當我們對商譽進行減值量化測試時，我們將報告單位的賬面價值與其公允價值進行比較。如果報告單位的公允價值超過其賬面價值，我們不認為商譽受到減值，也不需要進一步分析。如果公允價值被確定為低於其賬面價值，商譽減值金額等於報告單位的賬面價值超過其公允價值的金額，但不超過商譽的賬面金額。
如果使用年限有限的非房地產無形資產出現減值指標，我們通過將資產的賬面價值與資產預期產生的估計未來未貼現現金流量進行比較來評估減值。如果估計的未來未貼現現金流量少於資產的賬面價值，則我們估計資產的公允價值，並將估計的公允價值與無形資產的賬面價值進行比較。我們將賬面價值的差額確認為本期減值損失。
我們在評估商譽和無形資產時使用的公允價值估計是基於貼現的未來現金流量預測、相關競爭對手倍數或其他可接受的估值技術。這些技術又基於所有可用證據，包括第三級投入(見下文公允價值計量政策)，例如收入和支出增長率、對未來現金流的估計、資本化率、折現率、一般經濟狀況和趨勢，或其他可用市場數據。我們準確預測未來經營業績和現金流以及估計和確定公允價值的能力會影響減值的時機和確認。雖然我們相信我們的假設是合理的，但這些假設的變化可能會對我們的財務業績產生實質性影響。根據我們的分析結果，我們得出結論，在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度內，商譽沒有受到損害。
持有以待出售資產-當管理層認為有可能在一年內出售資產時，我們會考慮將資產持有以供出售。這通常發生在銷售合同執行時沒有實質性或有意外情況，而且潛在買家有大量資金面臨風險。被分類為持有待售的資產按其賬面價值或公允價值減去出售成本中的較低者入賬。有關持有待售資產的其他資料，請參閲附註4。
遞延融資費用-遞延融資費用在相關融資安排的期限內按直線原則資本化和攤銷，這與實際利息法相近。與我們的定期貸款安排和抵押貸款相關的遞延融資費用是債務淨額，而與我們的循環信貸安排相關的遞延融資費用是我們綜合資產負債表上的其他資產淨額。債務債務中遞延融資費用的累計攤銷淨額為#美元14.7百萬美元和美元12.5分別截至2022年12月31日和2021年12月31日。
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公允價值計量-ASC主題820，公允價值計量(“ASC 820”)定義了公允價值，根據公認會計原則建立了計量公允價值的框架，並擴大了關於公允價值計量的披露。ASC 820強調，公允價值是一種基於市場的計量，而不是特定於交易的計量。公允價值由ASC 820定義為於計量日期在出售資產時收到的價格或在市場參與者之間的有序交易中為轉移負債而支付的價格。根據資產或負債的性質，可以使用各種技術和假設來估計公允價值。資產和負債使用公允價值層次的三個級別的投入進行計量，如下所示：
第1級-投入是我們在計量日期有能力獲得的相同資產或負債在活躍市場的報價(未調整)。活躍市場被定義為資產或負債的交易以足夠的頻率和交易量持續提供定價信息的市場。
第2級--投入包括活躍市場中類似資產和負債的報價、非活躍市場(交易較少的市場)中相同或類似資產或負債的報價、資產或負債可觀察到的報價以外的投入(即利率、收益率曲線等)，以及主要來源於可觀察到的市場數據相關性或其他手段(市場確認投入)或得到證實的投入。
第三級--不可觀察到的投入，僅在可觀察到的投入不可用的情況下使用，反映我們對資產或負債定價的假設。
制定金融和非金融資產和負債的估計公允價值需要相當大的判斷力。因此，本文中提出的估計不一定表明我們在處置以前出售或目前持有的金融資產和負債時已經或可能實際變現的金額。
我們以季度為基礎，採用多步驟方法評估我們的房地產資產是否可能減值，並記錄任何已確定的減值費用。第一步是確定潛在的觸發事件，例如入住率大幅下降或存在大片黑暗或空置的空間。如果我們觀察到購物中心的這些指標中的任何一個，我們然後執行額外的篩選測試，包括恢復年限分析，以確定我們是否將根據本年度預測的淨營業收入(NOI)，在物業剩餘的經濟壽命內恢復其賬面淨值。如果第一步的結果表明某個中心發生了觸發事件，我們就進入第二步，利用該中心的未貼現現金流模型來識別潛在的減值。如果截至資產負債表日未貼現的現金流量低於中心的賬面淨值，我們將根據第三步確定的公允價值計入減值費用。在執行第三步時，我們利用可比近期房地產交易的資本化率和每平方英尺銷售價格等市場數據來估計房地產資產的公允價值。我們還利用預期淨銷售收入來估計任何積極進行銷售的中心的公允價值。
除了這些程序外，我們還審查我們擁有的未開發或未改善的地塊以尋找減值證據，並在必要時記錄任何減值費用。這些地塊的主要減值觸發因素是我們關於該等物業的計劃或意圖的變化，或低於當前賬面價值的計劃處置價格。
對未合併的合資企業的投資-我們使用權益會計方法核算我們在未合併的合資企業中的投資，因為我們對這些實體施加重大影響，但不控制這些實體。這些投資最初按成本入賬，隨後根據對合資企業的捐款和從合資企業收到的分配進行了調整。我們的投資收益或虧損根據適用的合資協議的條款確認，通常通過按比例分配。根據按比例分配，淨收益或虧損根據其各自聲明的所有權百分比在合資企業的合夥人之間分配。
我們使用累計收益法來確定分配應被歸類為投資回報還是投資回報，投資回報將包括在合併現金流量表上的投資活動中。在這種方法下，除非累計投資回報超過我們的累計權益收益，否則分佈被推定為投資回報。當這種超額發生時，本期分配到超額部分被認為是投資回報，並被歸類為投資活動的現金流。
管理層會定期評估是否有指標，包括相關房地產的經營表現及整體市況，顯示我們在未合併的合資企業的投資價值可能受損。只有當管理層對投資的公允價值的估計低於其賬面價值時，投資的價值才會減值，而且這種差異被認為是非臨時性的。若已發生減值，則按投資賬面金額超過其估計公允價值計量虧損。
管理層對公允價值的估計是基於每項特定投資的貼現現金流模型，該模型包括特定持有期內所有估計的現金流入和流出。在適用的情況下，這些模型中使用的任何估計債務溢價、資本化率、貼現率和信用利差都基於我們認為在當前市場利率的合理範圍內的利率。
有關我們未合併的合資企業的更多信息，請參閲附註6。
租契-我們是多項租賃協議的一方，既是各種資產的出租人，也是承租人。
出租人-我們的大部分收入是來自房地產資產的租賃收入，這在ASC主題842下佔了很大比例，租契(“ASC 842”)。根據美國會計準則第842條，我們在綜合經營報表中將租賃和租賃相關收入作為租賃收入入賬。
我們主要以出租人的身份簽訂租約，作為我們房地產業務的一部分，租賃是我們收入的主要來源。我們通常以經營性租賃的形式在我們的物業中租賃空間。我們的租約通常規定由租户報銷公共區域維護、保險和房地產税費。公共區域維護報銷可以是固定的，在租賃期內以直線方式賺取的收入，或可變的收入，隨着我們提供的服務而確認，我們將獲得報銷。
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租賃協議往往包含固定價格的續訂選擇權，以延長租賃期限和談判後的其他條款和條件。在計算我們的租約期限時，我們會考慮這些選項是否合理地肯定會被行使。我們的決定涉及合同、資產、實體和基於市場的因素的組合，並涉及相當大的判斷。我們保留租賃給租户的房地產資產所有權的幾乎所有風險和收益。目前，我們的租户在租期結束時沒有購買的選擇權，儘管在少數租約中，如果我們選擇出售中心，租户，通常是主要租户，可能有優先購買權購買我們的物業之一。
我們使用ASC 842中建立的標準來評估租賃是經營性、銷售型還是直接融資租賃。如果滿足下列條件之一，租賃將被視為銷售類型或直接融資租賃：
•租賃期滿將標的資產的所有權轉移給承租人的；
•如果租賃授予承租人購買合理確定將行使的標的資產的選擇權；
•如果租賃期限為標的資產剩餘經濟壽命的大部分；或
•如果租賃付款和承租人擔保的任何剩餘價值之和的現值等於或基本上超過標的資產的全部公允價值。
吾等利用重大判斷釐定租賃資產的公允價值、租賃資產的經濟壽命及相關借款利率，以進行租賃分類分析。如果以上所列條件均不符合，則該租賃被歸類為經營性租賃。目前，我們所有的租約都被歸類為經營性租賃，我們預計，根據我們的典型租賃條款，我們的大部分租約(如果不是全部)將繼續歸類為經營性租賃。
我們根據一系列因素開始對租賃進行收入確認。在大多數情況下，租賃項下的收入確認始於承租人佔有或控制租賃資產的實物使用。租賃收入確認何時開始，以及租賃資產的性質，取決於我們對誰是任何相關租户改進的所有者的評估(出於會計目的)。如果出於會計目的，我們是租户裝修的所有者，那麼租賃的資產就是完工的空間，收入確認從承租人佔有完工的空間開始，通常是在裝修基本完成的時候。
如果我們得出結論認為，出於會計目的，我們不是租户改善項目的所有者(即承租人是所有者)，那麼租賃資產就是未改善的空間，根據租約提供資金的任何租户津貼被視為租賃激勵措施，從而減少了在租賃期內確認的收入。在這種情況下，當承租人佔有未改善的空間來建造他們自己的改善時，我們開始確認收入。我們在評估承租人或我們是否為租户業主時，會考慮多個不同的因素，以作會計用途。這些因素包括：
•租約有否規定租户改善津貼可如何使用及以何方式使用；
•租户或房東是否保留改善工程的合法所有權；
•改進的獨特性；
•租户的預期經濟壽命相對於租約的期限有所改善；以及
•誰負責建造或指導改進工程的建造。
我們的大多數租約都規定了固定租金上漲，在這種情況下，我們在每次租約期限內以直線基礎確認租金收入。按直線法賺取的租金收入與根據租賃協議規定應付的現金租金之間的差額記為遞延應收租金，並計入其他資產淨額。由於直線調整的影響，租金收入一般會大於早年收取的現金，而少於租賃後期收取的現金。
如上所述，租户根據適用租賃協議的條款確定的可收回房地產税和運營費用的報銷以直線方式記錄。然而，我們與租户簽訂的大多數租賃協議都規定了租户報銷，這些報銷會根據所發生的適用費用而變化。這些補償在發生適用費用的期間應計為收入。在每個報告期結束時，我們在估計償還額時會作出某些假設和判斷。我們預計實際結果不會與估計的償還額有實質性差異。固定和可變租户報銷均在綜合經營報表中作為租金收入入賬。在某些情況下，租賃協議可以規定承租人直接向有關税務機關繳納房地產税。在這些情況下，我們不記錄與這些租户支出相關的任何收入或費用。儘管我們預計此類情況很少發生，但如果直接付款的租户未能向税務機關支付其要求的款項，我們可能會對該等金額承擔責任，儘管根據ASC 842的要求，這些金額並未在我們的綜合資產負債表中作為負債記錄。我們已經做出了一項政策選擇，在確認租賃收入時，從交易價格中剔除從客户那裏收取的所有銷售税和其他類似税款。我們在我們的綜合經營報表中按淨額記錄此類税款。
此外，我們以租金收入百分比的形式記錄了一筆非實質性的可變收入。我們對租金收入百分比的政策是推遲確認或有租金收入，直至達到觸發或有租金收入的指定目標(即斷點)。
在某些情況下，作為我們談判的一部分，我們可能會向租户提供租賃激勵。這些獎勵通常採取支付給租户或代表租户的形式，這種獎勵將從租賃付款中扣除，並在新租約期限內以直線方式記錄。
如果有簽署的終止協議，協議的所有條件都已滿足，可收集性得到合理保證，租户不再佔用物業，我們將記錄終止租賃收入。在租賃提前終止時，我們計提了與未追回租户特定無形資產和其他資產相關的損失。我們在綜合經營報表中將租賃終止收入記為租金收入。
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租賃應收賬款不斷被審查，以確定我們是否有可能為我們的每個租户變現基本上所有剩餘的租賃付款(即租户是否被視為信用風險)。此外，我們根據我們在公司層面對經營租賃應收賬款的審查記錄一般準備金，以確保根據對歷史壞賬、未償餘額和當前經濟環境的分析對其進行適當估值。如吾等確定吾等不可能向租户收取實質上所有剩餘租賃付款，則該租户的收入將按現金基礎(“現金基礎租户”)入賬，包括與應收直線租金及/或應收款項有關的任何款項，以收回開支。一旦我們認為剩餘租期的租金有可能收取，我們將恢復按應計制記錄租户的租賃收入，這通常是在一段時間的定期付款之後。根據ASC 842，上述調整以及任何爭議費用準備金在綜合經營報表中作為租金收入減少入賬。截至2022年和2021年12月31日，應收賬款壞賬準備金為#美元。3.0百萬美元和美元3.5分別為100萬美元。我們綜合資產負債表上的應收賬款不包括與被視為無信用的租户有關的轉移金額，即#美元。10.4百萬美元和美元13.9分別截至2022年12月31日和2021年12月31日。
承租人-我們以承租人的身份簽訂租約，作為我們房地產業務的一部分，以某些物業的土地租賃形式，以及作為我們公司業務的一部分，以辦公空間和辦公設備租賃的形式。土地租賃通常包含一個或多個續訂附加條款的選項，並可能包括授予我們作為承租人的權利在完整租賃期之前終止租約的權利，而不受懲罰。我們的寫字樓租約一般沒有續約的選擇。辦公設備租賃通常有延長一年或更短期限的選項，但包含最小的終止權。在計算我們的租約期限時，我們會考慮我們是否合理地確定會行使續期和/或終止選擇權。我們的決定涉及合同、資產、實體和基於市場的因素的組合，並涉及相當大的判斷。
目前，我們的經營租賃和融資租賃都沒有剩餘價值擔保或其他限制或契諾，但少數可能包含被視為不重要的非租賃組成部分，並未與租賃組成部分分開。我們使用ASC 842中確立的標準來評估租賃是融資租賃還是經營性租賃。我們用來確定租賃是否為融資租賃的標準，與我們作為出租人用來確定租賃是否為銷售型租賃的標準相同。如果不符合融資租賃標準，我們將該租賃歸類為經營性租賃。
我們根據適用租賃協議的條款和條件在綜合資產負債表中記錄ROU資產和負債。在確定租賃類別和衡量租賃負債時，我們使用貼現率來計算租賃付款的現值。我們使用租賃中隱含的利率作為我們的貼現率，除非該利率無法輕易確定，在這種情況下，我們在選擇適當的貼現率時會考慮各種因素，包括我們的增量擔保借款利率。這需要適用判斷，我們在選擇適當的利率時，會考慮租賃期限以及我們未償債務協議的期限和證券化程度。有關更多詳細信息，請參閲注3。
收入確認-除了與租賃相關的收入外，我們還通過向管理基金提供服務來賺取手續費收入。這些費用在ASC主題606的範圍內被考慮，與客户簽訂合同的收入(“ASC 606”)，並在綜合經營報表中作為費用和管理收入入賬。我們為管理基金提供服務，所有這些基金都被視為關聯方。這些服務主要包括資產購置和處置服務、資產管理、物業運營和租賃、建築管理以及其他一般和行政職責。目前，這些服務是根據諮詢協議、財產管理協議和其他服務協議(“管理協議”)的各種組合提供的。《管理協議》中的各種職責使確定合同中的履約義務成為一個判斷問題。我們的結論是，下表中單獨披露的每一種費用類型都代表着管理協議中的一項單獨的履約義務。
收費履約義務已履行付款的形式和時間描述
資產管理隨着時間的推移現金，按月支付由於服務的每次增加都是不同的，儘管實質上是相同的，因此收入在每個報告期結束時根據投資權益和適用的比率確認。
物業管理隨着時間的推移現金，按月支付由於每一次服務增加都是不同的，儘管實質上是相同的，因此收入在每個月底根據物業現金收入的一定百分比確認。
租賃佣金時間點(交易結束時)完成後，以現金支付收入的確認金額等於在同一地理位置提供類似服務的非關聯人員收取的費用。
施工管理時間點(項目結束時)完成後，以現金支付收入的確認金額等於在同一地理位置提供類似服務的非關聯人員收取的費用。
由於我們的《管理協議》所提供的服務的性質，每項履約義務都有不同的組成部分。因此，當我們確定合同的交易價格時，我們被要求將我們的估計限制在一個不可能出現重大收入逆轉的金額。對於這些費用類型中的大多數，如租賃佣金，只有在發生交易且補償金額取決於交易條款時才會發生補償。對於我們的財產和資產管理費，由於可能的對價金額很多，範圍很廣，我們計算每月底的收入。
在ASC主題610-20的範圍內對不符合企業定義的非金融資產或實質上非金融資產的非客户的銷售或轉讓進行核算，其他收入--取消確認非金融資產的損益(“ASC 610-20”)。一般來説，我們的房地產銷售將被視為一種非
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ASC 610-20定義的金融資產。根據ASC 610-20，若吾等確定吾等於持有資產的實體並無控股權，而有關安排符合作為合約入賬的準則，吾等將不再確認該資產，並在標的資產控制權轉移至買方時確認出售房地產的損益。此外，我們可以通過在指定的時間段內購買另一處房產來推遲通過1031條款交換獲得的税收收益。有關出售資產收益的其他資料，請參閲附註4。
基於股份的薪酬-我們根據ASC主題718對股權獎勵進行核算，薪酬--股票薪酬其中要求向僱員和非僱員董事支付的所有以股份為基礎的付款都應按其公允價值在必要的服務期內在綜合經營報表中確認。在我們承銷IPO之前，公允價值是基於我們股票的每股估計價值(“EVP”)。在我們承銷首次公開募股之後，我們某些股權獎勵的公允價值是基於我們納斯達克在授予之日的收盤價。從2022年開始，我們的業績獎勵的公允價值是使用蒙特卡洛方法計算的，該方法旨在使用股息收益率、主要基於現有隱含數據和同行集團公司的歷史數據的預期波動以及歸屬後限制期來估計獎勵的公允價值。
所有獎勵的基於股份的薪酬支出包括在我們的綜合經營報表中的一般和行政和財產運營，不包括與我們承銷的IPO相關的RSU相關費用，這包括在其他(費用)收入淨額中。有關我們基於股票的薪酬計劃的更多信息，請參見注13。
共享回購計劃-根據股份回購計劃回購的股份在購買後立即註銷。回購的普通股反映為股東權益的減少。我們關於股份回購的會計政策是根據股份的面值減少普通股，並因回購價格超過面值而減少資本盈餘。從2010年8月開始，我們推出了股份回購計劃，允許參與的股東在獲得批准和某些限制和限制的情況下回購股份。在2021年8月終止之前，我們有累積的赤字餘額；因此，超出面值的部分歷來用於額外的實收資本。
2022年8月3日，我們的董事會批准了一項新的股份回購計劃，金額高達$250百萬股普通股。該計劃可能會在任何時候暫停或終止，並不要求我們回購任何金額或特定數量的股票。到目前為止，還沒有根據這一計劃進行股票回購。
細分市場-我們的主要業務是社區和社區購物中心的所有權和運營。我們不根據地理位置或規模來區分我們的主營業務或對我們的業務進行分組，以衡量業績。因此，我們將我們的業績作為一個單獨的可報告部分列報。
所得税-我們已選擇作為IRC下的REIT徵税。要符合REIT的資格，我們必須滿足一些組織和運營要求，包括要求每年向我們的股東分配至少90%的REIT應税收入，該收入的確定不考慮所支付的股息扣除和資本淨利得。我們打算繼續遵守這些要求，並保持我們的REIT地位。作為房地產投資信託基金，我們有權扣除我們支付給股東的部分或全部分配。因此，我們通常要為目前未分配給我們股東的任何應税收入繳納美國聯邦所得税。如果我們在任何納税年度都沒有資格成為房地產投資信託基金，我們將繳納美國聯邦所得税，而且可能要到隨後的第五個納税年度才有資格成為房地產投資信託基金。
儘管我們有資格成為房地產投資信託基金，但我們的收入或財產可能需要繳納某些州税和地方税。此外，我們的綜合財務報表包括全資子公司的業務，這些子公司共同選擇被視為應納税的REIT子公司(“TRS”)實體，並按常規公司税率繳納美國聯邦、州和地方所得税。作為房地產投資信託基金，如果我們從事某些類型的交易，可能還需要繳納某些美國聯邦消費税。在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度，我們確認了微不足道的聯邦、州和地方所得税支出，並保留了我們的遞延税淨資產的全額估值津貼。所有所得税金額都包括在其他(費用)收入中，這是我們綜合經營報表上的淨額。有關我們所得税的更多信息，請參見附註10。
新採用的會計公告-在截至2022年12月31日的年度內，沒有新採用的會計聲明對公司產生影響。
重新分類-某些前期金額已重新分類，以符合綜合權益表中本年度的列報方式。經營合夥企業權益的重新分配現在反映在非控制性權益的轉換中，而不是作為單獨的財務報表項目列報。本公司的財務狀況並無因此而受到影響。

菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-15

3.租契
出租人-我們的大多數租賃基本上是相似的，因為租賃的資產是我們物業內的零售空間，租賃協議通常包含類似的條款和功能，沒有實質性的變化。我們所有的租約目前都被歸類為經營性租賃。截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度，與我們的經營租賃相關的租賃收入如下(單位：千)：
202220212020
與固定租賃付款有關的租金收入(1)
$416,865 $382,667 $380,439 
與可變租賃付款有關的租金收入(1)(2)
127,316 119,077 125,256 
直線式租金攤銷(3)
11,668 9,005 3,258 
租賃資產攤銷4,266 3,539 3,138 
租賃買斷收入2,414 3,485 1,237 
收藏性調整(4)
(1,991)1,722 (27,845)
租金總收入$560,538 $519,495 $485,483 
(1)在評估收款之前包括與租賃付款有關的租金收入。
(2)浮動支付主要與租户恢復收入有關。
(3)包括對被認為沒有信用的租户的直線租金的收入調整。
(4)包括一般準備金以及對被視為不具信用的租户的調整，我們將按ASC 842以現金為基礎記錄收入。
假設沒有新的或重新談判的租賃或租賃協議的期權延期，幷包括租金減免和出於收入確認目的而轉移到現金基礎會計的租户的影響，根據截至2022年12月31日生效的不可撤銷經營租賃收到的未來固定合同租賃付款大致如下(以千計)：
年金額
2023$424,692 
2024380,570 
2025324,303 
2026259,991 
2027195,546 
此後496,113 
總計$2,081,215 
截至2022年12月31日，沒有單個租户佔我們總年化基本租金(ABR)的10%或更多。截至2022年12月31日，我們在佛羅裏達州和加利福尼亞州的全資房地產投資代表11.8%和11.0分別佔我們ABR的1%。因此，我們投資組合的地理集中度使其特別容易受到佛羅裏達州(參見附註4中的“颶風Ian”)和加州房地產市場的不利天氣或經濟事件的影響。
承租人-租賃資產和負債，按其記錄的資產負債表行分組，截至2022年12月31日和2021年構成如下(以千為單位)：
資產負債表信息資產負債表位置20222021
ROU資產、淨營業租賃房地產投資$3,832 $3,946 
淨資產、淨營業和融資租賃其他資產，淨額1,022 1,615 
經營租賃負債應付帳款和其他負債 4,705 5,311 
融資租賃負債債務淨額585 766 
截至2022年12月31日，加權平均剩餘租賃期限約為2.1融資租賃年限和23.2經營租約的年限。加權平均貼現率為3.5對於融資租賃和4.3%用於經營租賃。
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-16

截至2022年12月31日，按租賃類型劃分的固定租賃費用的未來未貼現付款，包括合理確定將被行使的期權，如下(以千為單位)：
未打折
年運營中金融
2023$672 $305 
2024546 289 
2025317 10 
2026254 8 
2027254 — 
此後5,424 — 
租賃未貼現現金流合計7,467 612 
按現值記錄的租賃負債總額4,705 585 
未貼現現金流量與租賃負債現值之間的差額$2,762 $27 

4.房地產活動
收購-下表彙總了截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的房地產收購活動(以千美元為單位)：
202220212020
收購的房產數量7 9 2 
已獲取的外地塊數量(1)
4 5 2 
合同價$280,515 $307,551 $41,269 
收購總價(2)
282,000 308,358 41,482 
(1)收購的外賣地塊與我們擁有的購物中心相鄰。
(2)收購的總價包括成交成本和信用。
在2022年12月31日之後，我們獲得了一$的財產27.1百萬美元。
在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度內購置的資產的購買總價分配如下(單位：千)：
20222021
資產
土地和改善措施$87,762 $89,569 
建築和改善180,365 208,515 
就地租賃資產24,408 27,949 
高於市價的租賃資產3,903 4,507 
總資產296,438 330,540 
負債
低於市價的租賃負債14,438 22,182 
總負債14,438 22,182 
取得的淨資產$282,000 $308,358 
在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度內收購的現場、高於市場和低於市場的租賃無形資產的加權平均攤銷期限如下(以年為單位)：
20222021
收購的就地租約128
獲得的高於市價的租約86
獲得的低於市價的租約2115
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-17

財產處置-下表彙總了截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的房地產處置活動(以千美元為單位)：
202220212020
售出的物業數量(1)
4 24 7 
已售出的外寄包裹數量(2)(3)
4 4 1 
合同價$53,987 $216,052 $61,630 
房地產銷售收益，淨額(4)
52,019 206,377 57,902 
出售財產所得，淨額(5)
7,517 34,309 10,117 
(1)我們保留了一於截至二零二一年十二月三十一日、二零二一年十二月三十一日及二零二零年十二月三十一日止年度與物業銷售有關的外發包裹，因此銷售並未導致我們的物業總數減少。
(2)在截至2021年12月31日的一年中，我們的待售地塊包括：(I)我們其中一處物業的唯一剩餘部分，導致我們的總物業數量減少；(Ii)一塊未開發的地塊，以及與我們的兩個中心相鄰的兩個外圍地塊，這些都沒有導致我們的總物業數量減少。
(3)除四在截至2021年12月31日的一年中，我們其中一處物業的租户行使了討價還價購買選擇權，獲得了我們之前擁有的一塊土地。這為我們帶來了最低限度的收益。
(4)房地產銷售的總收益，淨額包括成交成本和信貸。
(5)在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度內，綜合業務報表中的財產處置收益淨額包括雜項註銷活動，但未列入上文所列財產銷售收益淨額。
持有待售物業-截至2022年12月31日，有不是被歸類為持有待售的物業。截至2021年12月31日，有一被歸類為持有待售的財產。被歸類為持有待售的房產是根據合同出售的，沒有實質性的或有事項，潛在買家有大量資金面臨風險。截至2021年12月31日，被歸類為持有待售房產的資產和負債摘要如下(單位：千)：
2021
資產
房地產資產總投資，淨額$1,554 
其他資產，淨額3 
總資產$1,557 
負債
低於市價的租賃負債淨額$284 
應付帳款和其他負債4 
總負債$288 
颶風伊恩-2022年9月28日，颶風伊恩襲擊了美國東南部，對我們位於該地區的財產造成了不同程度的破壞。根據我們在2022年12月31日的估計，我們預計將收取#美元的保險收入。1.0百萬美元(扣除免賠額和自我保險淨額#美元)1.7百萬美元)，相當於受損財產的重置成本。截至2022年12月31日，我們記錄的累計加速折舊總額為$2.7由於預期的保險賠償而減少的100萬美元，用於賠償財產遭受的損害。我們還確認了超過免賠額的估計保險賠償的應收賬款。截至2022年12月31日，我們沒有收到任何保險賠償，應收餘額為#美元1.0100萬美元，計入其他資產，淨額計入我們的綜合資產負債表。

5.無形資產和無形負債
商譽-在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度內，我們記錄了不是商譽減值。
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-18

其他無形資產和負債—截至2022年12月31日和2021年12月31日，其他無形資產和負債包括以下內容，不包括與被歸類為待售財產有關的金額(以千計)：
  20222021
總金額累計攤銷總金額累計攤銷
企業無形資產$6,692 $(5,636)$6,706 $(5,284)
就地租約471,507 (262,650)452,504 (229,969)
高於市價的租約71,954 (52,230)68,736 (46,335)
低於市價的租賃負債(173,878)64,079 (162,077)54,551 
高於市場的合同(1)
(2,496)— — — 
(1)計入本公司綜合資產負債表的應付帳款及其他負債。
以下是截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度其他無形資產和負債的攤銷情況(單位：千)：
202220212020
企業無形資產$364 $372 $2,478 
就地租約36,851 34,221 36,000 
高於市價的租約6,485 6,319 6,890 
低於市價的租賃負債(10,809)(9,900)(10,063)
截至2022年12月31日的其他無形資產和負債的估計未來攤銷，不包括與被歸類為待售財產有關的估計金額，如下(以千為單位)：
企業無形資產就地租約高於市價的租約低於市價的租賃負債高於市場的合同
2023$362 $32,837 $5,756 $(10,662)$(499)
2024362 28,633 4,420 (9,939)(499)
2025326 24,829 3,075 (9,254)(499)
20265 21,179 1,990 (8,516)(499)
20271 18,446 1,343 (8,081)(499)

6.對未合併的合資企業的投資
食品雜貨零售合夥人I和II-2018年11月，通過我們的直接和間接子公司，我們與西北互惠人壽保險公司成立了合資公司(“西北互惠”)。我們獲得了一個15新合資企業GRP I和西北互惠銀行收購了剩餘股份85%的所有權權益。這家合資企業即將到期。十年在協議日期之後，除非成員另有延期。
關於2019年的合併，我們假設10股權的百分比雜貨零售合夥人II LLC(“GRP II”)公允價值為$5.4收購時為100萬美元。GRP II最初成立於2018年11月，根據一項合資協議的條款，該協議將到期十年合營企業出資協議之日後，成員另有延期的除外。
於2020年10月，第一集團收購第二集團。作為交易的一部分，我們在第二集團投資的賬面金額作為第一集團額外權益的代價貢獻給第一集團。交易完成後，我們在第一集團的所有權權益調整為約14%作為收購的結果。
必需零售合作伙伴-截至2022年12月31日，我們擁有20必需零售合夥公司(“NRP”)的股權百分比。NRP最初成立於2016年3月，是根據菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心REIT II，Inc.和TPG Real Estate的一家附屬公司的合資協議條款成立的，即將到期七年了合營企業出資協議之日後，成員另有延期的除外。2022年5月，由於計劃於2023年到期，我們出售了合資企業的最後一處物業。隨着合資企業的貨幣化，我們超過了目標回報，因此獲得了#美元的補償。2.7百萬，$0.7百萬美元，以及$0截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日止年度，分別記入我們綜合經營報表的費用和管理收入。
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-19

下表彙總了截至2022年12月31日和2021年12月31日與我們未合併的合資企業相關的合併資產負債表上的餘額(以千美元為單位)：
20222021
合資企業所有權百分比購物中心數量投資餘額未攤銷基差所有權百分比購物中心數量投資餘額未攤銷基差
GRP I14 %20$26,576 $— 14 %20$28,626 $— 
NRP20 %— 625 — 20 %12,700 219 
下表彙總了截至2020年12月31日、2022年、2021年和2020年與我們未合併的合資企業相關的合併運營報表上的活動(以千為單位)：
202220212020
組建或假設後對PECO的分配
GRP I$2,295 $2,598 $1,047 
NRP3,109 5,137 4,192 
GRP II不適用不適用177 
未合併的合資企業的收益(虧損)(1)
GRP I$246 $162 $(309)
NRP1,253 2,695 2,119 
GRP II不適用不適用42 
基礎差額攤銷和核銷(1)
NRP$219 $1,162 $1,808 
GRP II不適用不適用879 
(1)在其他(費用)收入中記錄，在合併經營報表中淨額。

7.其他資產，淨額
以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日未償還淨額的其他資產摘要，不包括與被歸類為持有待售資產相關的金額(以千為單位)：
20222021
其他資產，淨額：
遞延租賃佣金和費用$49,687 $44,968 
遞延融資費用(1)
8,984 4,898 
辦公設備，包括資本租賃資產和其他23,051 24,823 
企業無形資產6,692 6,706 
應計折舊和攤銷資產總額88,414 81,395 
累計折舊和攤銷(47,483)(41,236)
應計折舊及攤銷淨資產40,931 40,159 
應收賬款淨額(2)
37,274 36,762 
應收賬款-附屬公司513 711 
應收遞延租金，淨額(3)
52,141 40,212 
衍生資產25,853 — 
預付費用和其他14,575 11,655 
對第三方的投資9,800 3,000 
有價證券投資7,792 5,551 
其他資產合計，淨額$188,879 $138,050 
(1)根據上表，遞延融資費用與我們的循環信貸安排有關，因此，我們選擇將其歸類為資產而不是沖銷負債。
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-20

(2)淨額：$3.0百萬美元和美元3.5截至2022年12月31日和2021年12月31日的一般準備金，分別為無法收回的金額。為被視為無信用的租户扣除的應收賬款為#美元。6.2百萬美元和美元9.2分別截至2022年12月31日和2021年12月31日。
(3)淨額：$4.2百萬美元和美元4.7截至2022年12月31日和2021年12月31日的應收賬款分別為100萬美元，與之前或目前被認為不可信賴的租户的直線租金有關。

8.債務義務
以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日我們的債務的未償還本金餘額和利率摘要，其中包括衍生金融工具的影響(以千美元為單位)：
   
利率(1)
20222021
循環信貸安排(2)
SOFR+1.1%
$79,000 $— 
定期貸款(3)
2.5% - 5.5%
955,000 955,000 
2031年到期的高級無擔保票據2.6%350,000 350,000 
擔保貸款安排
3.4% - 3.5%
395,000 395,000 
抵押貸款
3.5% - 6.4%
133,199 213,316 
融資租賃負債585 766 
應付票據貼現(7,001)(7,680)
假設市場債務調整，淨額(1,226)(1,530)
遞延融資費用，淨額(7,963)(13,150)
總計$1,896,594 $1,891,722 
加權平均利率(4)
3.6 %3.3 %
(1)利率為截至2022年12月31日。
(2)反映由於實現了截至2022年12月31日的年度的某些可持續發展指標目標，下降了1個基點。
(3)我們的定期貸款的利率是SOFR加利差。雖然大多數利率是通過使用掉期來固定的，但這些貸款中的一部分不受掉期的影響，因此仍與SOFR掛鈎。
(4)包括衍生金融工具的影響(見附註9及16)。
2022年債務活動-2022年5月，我們修訂了我們的信貸安排協議(“修正案”)，其中包括將我們的無擔保循環信貸安排下的可用總額從1美元增加到1美元500百萬至美元800百萬美元。無抵押循環信貸安排還包括手風琴功能，使我們能夠將其下的總借款能力提高到最高$1十億美元，取決於某些條件的滿足。無擔保循環信貸安排計劃於2026年1月到期，可根據我們的選擇延長至2027年1月。除了擴大借貸能力外，修正案還以有擔保隔夜融資利率(SOFR)取代倫敦銀行同業拆息(LIBOR)，作為無抵押循環信貸安排的基準利率，並二 $240100萬筆優先無擔保定期貸款，2025年11月和2026年7月到期。2022年8月，我們修訂了二在我們的利率掉期中，總名義金額為430百萬元連同修訂以SOFR取代LIBOR作為基準利率(見附註9).
2022年11月，我們修改了我們的三剩餘的LIBOR定期貸款，名義金額為#美元475以SOFR取代LIBOR作為基準利率。2022年12月，我們的二剩餘的LIBOR掉期，名義總金額為$325百萬美元被修訂為從LIBOR過渡到SOFR作為基準利率(見附註9).
在截至2022年12月31日的年度內，我們償還了$80.1百萬的抵押貸款債務。
2021年債務活動-2021年7月，我們簽訂了新的美元980百萬美元的信貸安排，其中包括500百萬優先無擔保循環信貸安排和二 $240百萬份優先無擔保定期貸款(“再融資”)。在再融資方面，我們支付了一美元472.52025年11月到期的百萬定期貸款。此外，我們使用承銷IPO的收益報銷了一美元375原定於2022年4月到期的百萬定期貸款。
2021年8月，我們支付了1美元150我們的百萬美元300100萬筆定期貸款，原定於2023年11月到期。
2021年10月，我們完成了2021年債券發行，定價為98.692本金的%，2031年11月到期。此次發行的總收益為#美元。345.4百萬美元。這些鈔票由我們無條件全額擔保。2021年10月，淨收益部分用於償還剩餘的#美元。150百萬美元的未償還餘額300如上所述，定於2023年11月到期的100萬定期貸款債務。
在截至2021年12月31日的年度內，我們提前還款$55.2百萬的抵押貸款債務。
循環信貸安排-我們有一美元800百萬優先無擔保循環信貸安排，可用金額為$709.4截至2022年12月31日，扣除當前信用證後的淨額為100萬美元。到期日是2026年1月，我們支付的融資費是0.25該貸款項下總額的%。
定期貸款-我們有五期限從2024年到2026年的無擔保定期貸款。根據我們的投資級評級，我們的定期貸款的利率為SOFR加利差。我們已經利用利率掉期來固定我們大部分定期貸款的利率，200未通過此類掉期固定的百萬定期貸款。
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-21

截至2022年和2021年12月31日，包括掉期影響在內的加權平均利率對我們定期貸款的影響為3.8%和3.2%。
有擔保債務-我們的擔保債務包括二由我們投資組合中的某些物業擔保的貸款，由個別物業擔保的抵押貸款，以及融資租賃。我們擔保債務的利率是固定的。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們擔保債務的加權平均利率為3.8%和3.9%。
債務分配—截至2022年12月31日和2021年12月31日，總債務在固定利率和可變利率以及有擔保和無擔保之間的分配摘要如下(以千計)，不包括市場債務調整、優先票據貼現和遞延融資費用，淨額幷包括衍生金融工具的影響：
   20222021
至於利率：
固定利率債務(1)
$1,633,784 $1,889,082 
可變利率債務279,000 25,000 
總計$1,912,784 $1,914,082 
至於抵押品：
無擔保債務$1,384,000 $1,305,000 
有擔保債務528,784 609,082 
總計$1,912,784 $1,914,082 
(1)固定利率債務包括此類債務中通過利率衍生品對衝的部分，而可變利率債務則不包括在內。截至2022年12月31日，美元755百萬美元的可變利率債務在加權平均期間內以固定利率進行對衝1.6好幾年了。
到期日時間表—以下是我們的到期日時間表和各自的本金支付義務，不包括融資租賃負債、市場債務調整、優先票據貼現和遞延融資費用，淨額(以千計)：
   20232024202520262027此後總計
無擔保債務(1)
$— $475,000 $240,000 $319,000 $— $350,000 $1,384,000 
有擔保債務47,278 28,126 27,876 1,908 200,595 222,416 528,199 
總計$47,278 $503,126 $267,876 $320,908 $200,595 $572,416 $1,912,199 
(1)包括我們的定期貸款和優先票據。

9.衍生工具和對衝活動
運用衍生工具的風險管理目標-我們的業務運作和經濟狀況都會帶來一定的風險。我們主要通過管理我們的核心業務活動來管理我們對各種業務和運營風險的敞口。我們主要通過管理債務融資的金額、來源和期限，以及通過使用衍生金融工具來管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險。具體地説，我們簽訂利率掉期協議，以管理因商業活動而產生的風險敞口，這些風險敞口導致收到或支付未來已知和不確定的現金金額，這些現金金額的價值由利率決定。我們的衍生金融工具被用來管理我們的已知或預期現金收入與我們的已知或預期現金支付的金額、時間和持續時間的差異，這些差異主要與我們的投資和借款有關。
利率風險的現金流對衝-被指定為現金流對衝的利率掉期涉及從交易對手那裏收到可變金額，以換取我們在協議有效期內進行固定利率付款，而不交換基礎名義金額。
指定和符合現金流量對衝的衍生工具的公允價值變動在AOCI中記錄，並隨後在對衝的預測交易影響收益的期間重新分類為收益。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度內，此類衍生品被用於對衝與某些可變利率債務相關的可變現金流。AOCI報告的與這些衍生品相關的金額將重新歸類為利息支出，作為可變利率債務的利息支付。在接下來的12個月裏，我們估計還會有額外的美元17.4100萬美元將從AOCI重新歸類為利息支出淨額。
在2022年5月，我們以SOFR取代LIBOR作為二 $240100萬筆優先無擔保定期貸款，2025年11月和2026年7月到期。2022年11月，我們用SOFR取代LIBOR作為我們的三剩餘的LIBOR定期貸款，名義金額為#美元475百萬美元。根據ASC主題848，中間價改革(“ASC 848”)，我們決定不指定與這一對衝債務相關的LIBOR計價利率掉期。由於倫敦銀行同業拆息定期貸款基準利率的這些變化，我們修訂了所有利率掉期，名義金額總計為$755百萬美元，將基準利率從LIBOR改為SOFR。由於此等修訂，吾等已選擇根據ASC 848就合約修訂、關鍵條款變更及指定對衝風險更新應用實際權宜之計，因適用的債務及衍生工具合約已作出有保留的變更。
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-22

以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日被指定為利率風險現金流對衝的利率互換的摘要(名義金額以千為單位)：
20222021
SOFR掉期Libor掉期
數數4 5 
名義金額$755,000 $930,000 
固定利率
1.2% - 2.8%
1.3% - 2.9%
到期日
2023 - 2025
2022 - 2025
加權平均期限(年)1.61.9
下表詳細説明瞭在截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的綜合經營報表中被指定為現金流量對衝的利率衍生品確認的損益性質(單位：千)：
  202220212020
在其他全面收益(虧損)中確認的損益金額$46,839 $12,501 $(50,552)
從AOCI重新分類為利息支出的損失金額，淨額
4,446 19,499 16,732 
與信用風險相關的或有特徵-我們與我們的衍生品交易對手達成了協議，其中包含一些條款，即如果我們對任何債務違約，或能夠被宣佈違約，我們也可以被宣佈對我們的衍生品債務違約。截至2022年12月31日，有不是淨負債頭寸中具有公允價值的衍生品，其中將包括應計利息，但不包括與這些協議相關的不履行風險的任何調整.

10.所得税
一般信息-我們已選擇作為IRC下的REIT徵税。要符合REIT的資格，我們必須滿足一些組織和運營要求，包括要求每年向我們的股東分配至少90%的REIT應税收入，該收入的確定不考慮所支付的股息扣除和資本淨利得。我們打算繼續遵守這些要求，並保持我們的REIT地位。作為房地產投資信託基金，我們有權扣除我們支付給股東的部分或全部分配。因此，我們通常要為目前未分配給我們股東的任何應税收入繳納美國聯邦所得税。如果我們在任何課税年度沒有資格成為房地產投資信託基金，我們將繳納美國聯邦所得税，並可能在取消資格後的第五個納税年度才有資格成為房地產投資信託基金。
儘管我們有資格成為房地產投資信託基金，但我們的收入或財產可能需要繳納某些州税和地方税。此外，我們的合併財務報表包括某些全資實體的運營，這些實體共同選擇被視為TRS實體，並按常規公司税率繳納美國聯邦、州和地方所得税。作為房地產投資信託基金，如果我們從事某些類型的交易，可能還需要繳納某些美國聯邦消費税。
只有當吾等認為不確定税務狀況更有可能僅基於税務狀況的技術優點及相關税務機關廣泛理解的行政慣例及先例而維持時，才會在綜合財務報表中確認來自不確定税務狀況的所得税利益。我們不認為我們在2022年12月31日和2021年有任何不確定的税收頭寸。
聯邦所得税申報單的訴訟時效在2019年至2021年納税年度內仍然有效。根據各州的法規，州所得税申報單的訴訟時效仍然開放。
我們的會計政策是將利息和罰款歸類為所得税費用的一個組成部分。截至2022年12月31日，我們積累了一筆微不足道的利息，沒有罰款。截至2021年12月31日，我們沒有應計利息或罰款。
遞延税項資產和負債-遞延所得税按資產負債法核算。遞延税項資產及負債就可歸因於現有資產及負債的賬面金額與其各自税基之間的差額而產生的估計未來税項影響予以確認。遞延税項資產及負債以預期該等暫時性差異將逆轉的年度的現行所得税税率計量。遞延税項資產只有在考慮現有證據(包括現有應税暫時性差異的未來逆轉、未來預計應税收入的大小和時間以及税務籌劃戰略)後更有可能實現時才予以確認。我們認為，根據現有證據，我們的遞延税項淨資產在未來期間變現的可能性不大，因此，我們已記錄了相當於遞延税項淨資產餘額的估值撥備。
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-23

以下是我們截至2022年12月31日和2021年12月31日的遞延税項資產和負債摘要(單位：千)：
  20222021
遞延税項資產：
應計補償$4,280 $3,875 
應計費用和準備金91 124 
淨營業虧損(“NOL”)結轉1,669 2,404 
其他571 309 
遞延税項總資產6,611 6,712 
減去：估值免税額(2,879)(3,050)
遞延税項資產總額3,732 3,662 
遞延税項負債：
房地產資產及其他資本化資產(3,239)(3,594)
其他(493)(68)
遞延税項負債總額(3,732)(3,662)
遞延税項淨資產$— $— 
我們的遞延税項資產和負債源於我們TRS實體的活動。TRS實體有大約#美元的聯邦NOL結轉7.0百萬美元。聯邦NOL結轉可以無限期結轉。截至2022年12月31日，TRS實體的國家NOL結轉金額約為$4.4根據各州的法規，這筆錢將到期。
綜合經營報表所列淨收益或虧損與應課税收入之間的差異主要與確認出售投資物業的收益以作財務報告及税務報告、確認不可在税務報告中扣除的財務報告減值支出及確認租金收入及折舊及攤銷費用的差異有關。
分配—下表對截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度股東應佔淨收入與扣除股息前的REIT應納税所得額進行了核對(以千為單位)：
  202220212020
股東應佔淨收益$48,323 $15,121 $4,772 
TRS淨虧損(收益)968 (533)(702)
可歸因於房地產投資信託基金業務的淨收入49,291 14,588 4,070 
賬面/税項差異47,730 69,943 63,846 
REIT應納税所得額97,021 84,531 67,916 
減去：資本利得— (19,765)— 
符合90%股息要求的REIT應納税所得額$97,021 $64,766 $67,916 
截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，我們向股東分配的總金額超過REIT應納税所得額的100%。截至2020年12月31日的年度，我們向股東的總分派總額約為$64.7百萬美元。在IRC允許的情況下，我們使用了大約$3.22021年1月分配的100萬美元，以抵消我們2020年的REIT應税收入。
截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度，我們申報的分配的納税特徵如下：
202220212020
普通股：
普通股息77.4 %62.8 %100.0 %
非股息分配22.6 %18.1 %— %
資本利得分配(1)
— %19.1 %— %
普通股每股總分派100.0 %100.0 %100.0 %
(1)根據《美國財政部條例》1.1061-6(C)和1061節的規定，對於我們和我們的子公司菲利普斯·愛迪生房地產投資信託基金(Phillips Edison Institution REIT，LLC)直接和間接持有“適用的合夥權益”的人來説，一年期和三年期的披露金額均為零。

菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-24

11.承付款和或有事項
訴訟-我們涉及在日常業務過程中產生的各種索賠和訴訟事宜，其中一些涉及損害賠償。其中許多事項都在保險範圍內，儘管如此，它們可能會受到免賠額或扣押金的限制。儘管根據現有信息無法確定這些事項的最終責任，但我們相信此類索賠和訴訟的解決不會對我們的綜合財務報表產生重大不利影響。
環境問題-在房地產的所有權和經營權方面，我們可能要承擔與環境問題有關的費用和損害。此外，我們可能擁有或收購某些需要進行環境補救的物業。根據環境問題的性質，物業的賣方、物業的承租人和/或另一第三方可能負責與物業有關的環境補救費用。此外，對於某些物業的購買，各自的賣家和/或租户可能同意賠償我們未來的補救費用。我們還為我們的物業投保環境責任保險，為我們可能承擔責任的第三方人身傷害和/或財產損失索賠的任何補救責任和/或污染責任提供有限的保險。我們並不知悉任何我們認為合理地可能對我們的綜合財務報表產生重大影響的環境問題。
自保保險-我們的專屬自保保險公司Silver Rock Insurance，Inc.(“Silver Rock”)為我們和我們的GRP I合資企業提供一般責任保險、風險、再保險和其他保險。我們根據適用的法規要求對Silver Rock進行資本化。
Silver Rock根據投保財產過去的損失經驗確定了年度保費。聘請了一個獨立的第三方對預計的未來索賠、相關的免賠額和為相關風險管理計劃提供資金所需的預計未來費用進行精算估計。支付給銀石的保費可能會根據這一估計進行調整。支付給Silver Rock的保費可由租户根據特定租賃條款退還。
截至2022年12月31日，我們擁有四未付信用證總額約為#美元11.2為我們在銀石保險和再保險合同下的義務提供擔保。
以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度未償損失負債的活動摘要(以千計)，這些負債記在我們綜合資產負債表上的應付賬款和其他負債中：
20222021
期初餘額$8,606 $7,386 
與下列事項有關的招致：
本年度2,512 2,676 
前幾年366 742 
已發生的總金額2,878 3,418 
付款對象：
本年度293 57 
前幾年1,584 2,141 
已支付總額1,877 2,198 
截至12月31日的未償損失負債$9,607 $8,606 


菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-25

12.權益
一般信息-普通股持有人有權一股東投票表決的所有事項，包括在董事會選舉中每位被提名者一票。我們的章程沒有規定在董事選舉中進行累積投票。
在市場上提供服務(“ATM”)-2022年2月10日，我們和運營合夥企業達成了一項銷售協議，涉及根據持續發售計劃可能出售普通股。根據銷售協議的條款，我們可以發行和出售我們普通股的股票，總髮行價最高可達$250通過我們的銷售代理，或在適用的情況下，作為遠期賣家，不時地通過我們的銷售代理銷售。不是股票是在2022年第四季度根據自動取款機計劃發行的。在截至2022年12月31日的年度內，我們發出2.6自動櫃員機計劃下我們普通股的百萬股，淨收益為$89.2百萬美元，在大約$0.9百萬美元的佣金。截至2022年12月31日，美元159.9根據自動取款機計劃，仍有100萬股普通股可供發行。
B類普通股-2021年6月18日，我們的股東批准了影響資本重組的修正案條款，其中修正案生效時我們已發行的普通股每股轉換為一新創建的B類普通股的份額。
我們的B類普通股與我們的普通股相同，只是它不是在國家證券交易所上市。根據資本重組的條款，2022年1月18日，我們B類普通股的每股自動轉換為一我們上市普通股的份額。
2022年5月5日，我們向馬裏蘭州評估和税務局提交了我們憲章的補充條款，以重新分類和指定所有350百萬股B類普通股的授權股份，$0.01每股面值，當時全部未發行，作為我們普通股的股份，$0.01每股面值。我們不再有授權發行的B類普通股。
反向拆分股票-2021年7月2日，我們實施了三取一的反向股票拆分。在反向拆分的同時，運營夥伴關係對其優秀的運營部門實施了三取一的反向拆分。授權股份的數量和普通股的面值都沒有受到影響。作為反向拆分的結果，我們每三股普通股或OP單位自動合併並轉換為一股已發行和已發行的普通股或OP單位，四捨五入至最接近的1/100股。反向股票拆分按比例影響所有普通股和運營單位，對任何股東持有普通股的百分比沒有影響。
關於反向股票拆分，普通股和基於已發行股票獎勵的運營單位的股票數量也按比例減少。在我們的合併財務報表和附註中列出的所有時期的普通股股份、運營單位數量和每股數據都已進行調整，以反映追溯基礎上的反向拆分。
承銷IPO-2021年7月19日，我們完成承銷IPO併發行17.0向公眾發行100萬股普通股，發行價為$28.00每股。我們使用淨收益的一部分來降低我們的槓桿率，並將剩餘的金額用於通過收購房地產和其他一般企業用途來實現外部增長。作為承銷IPO的一部分，承銷商被授予可在2021年7月14日起30天內行使的選擇權，最多可額外購買2.6以承銷IPO價格計算的普通股為100萬股，減去承銷折扣和佣金。2021年7月29日，承銷商行使了選擇權。承銷的IPO，包括承銷商的超額配售選舉，導致總收益為5美元。547.4百萬美元。
分配—在2022年12月31日之後支付給股東和運營單位持有人的分配如下(以千美元為單位，不包括每股金額)：
月份記錄日期付款日期分配月度配送率現金分配
十二月12/15/20221/3/2023$0.0933 $12,202 
一月1/17/20232/1/20230.0933 12,222 
2023年2月8日，我們的衝浪板2023年2月、3月和4月的授權分發金額為$0.0933分別於2023年2月21日、2023年3月15日和2023年4月17日收盤時向登記在冊的股東支付每股收益。運營單位持有者將以與普通股持有者相同的比率獲得分配，但須有某些扣繳。分派的時間和金額由我們的董事會決定，部分原因是我們打算遵守房地產投資信託基金IRC的要求。
投標報價-2020年11月4日，我們的董事會批准了一項於2020年11月10日開始的自願投標要約(“投標要約”)，最多1.5百萬股我們已發行的B類普通股，價格為17.25每股，總價值約為$26百萬美元。2020年12月14日，投標要約被修改，將到期日延長至2020年12月29日，購買股票的要約增加到約5.8100萬股，總價值約為$100百萬美元。投標要約的所有其他條款和條件保持不變。關於投標報價，我們回購了4.5百萬股普通股，總價值為$77.6100萬美元，其中包括髮行0.9贖回百萬股普通股0.9在回購時轉換的百萬個OP單位。這一美元77.6截至2020年12月31日，應支付股東股份的應收賬款仍未支付，並在我們的綜合資產負債表上記為應付賬款和其他負債。這筆款項於2021年1月5日支付。
可轉換非控制性權益-截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們大約有14.1百萬美元和13.4分別為100萬個未完成的無投票權運營單位。此外，我們的某些已發行的限制性股票和績效股票獎勵將導致在歸屬於未來期間時發行OP單位。這些已計入附註13所披露的未歸屬獎勵總額。
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F-26

根據第四次修訂和重新簽署的有限合夥協議的條款，OP單位持有人可以選擇促使運營合夥人贖回他們的OP單位。運營合夥控制贖回的形式，並可選擇贖回OP單位以換取我們普通股的股份，前提是OP單位已發行至少一年，或贖回現金。由於OP單位的贖回形式在我們的控制範圍內，截至2022年12月31日和2021年12月31日未償還的OP單位在我們的綜合資產負債表上被歸類為永久權益中的非控股權益。
2022年1月18日，我們發佈了大約1.6100萬個業務單位，以完全清償盈利負債(見附註16)。
下表是截至2022年12月31日和2021年12月31日的運營單位活動摘要(美元和股票，以千為單位)：
20222021
轉換為普通股股份的運營單位(1)
1,169 28 
在運算單元上聲明的分佈(2)
$16,241 $14,332 
(1)在資本重組之前，運營單位按年率轉換為普通股。1比例：1。從資本重組到2022年1月18日，OP單位以a的價格轉換為B類普通股1比例：1。2022年1月18日，我們B類普通股的每股自動轉換為一我們上市普通股的股份，未來，OP單位將以一年的速度轉換為我們普通股的股份1比例：1。
(2)在營運單位申報的分配計入綜合權益表上對非控制權益的分配。
股息再投資計劃和股份回購計劃-2021年8月4日，由於我們承銷的IPO，我們的董事會批准了水滴計劃和原來的股票回購計劃的終止。
2022年8月3日，我們的董事會批准了一項新的股份回購計劃，金額高達$250百萬股普通股。該計劃可能會在任何時候暫停或終止，並不要求我們回購任何金額或特定數量的股票。到目前為止，還沒有根據這一計劃進行股票回購。

13.補償
員工長期激勵計劃-根據我們於2020年6月生效的2020年綜合激勵計劃(“2020激勵計劃”)，我們根據服務期結束後頒發股票獎勵(“服務型獎勵”)。2020年獎勵計劃取代了經修訂和重新修訂的2010年長期獎勵計劃(“2010年長期獎勵計劃”)，後者於2020年8月到期。對員工的獎勵通常在每年第一季度授予和授予。基於服務的獎勵通常遵循四年制分級歸屬計劃，並將以普通股或運營單位的形式歸屬。
我們在加速確認法下確認分級歸屬獎勵的費用，根據該方法，每個歸屬被視為單獨的獎勵，每個歸屬的費用在必要的服務期內按比例確認。我們會在罰沒發生時對其進行核算。費用金額記錄在綜合經營報表上的一般業務和行政或財產業務中。在我們承銷的首次公開募股之前，獎勵是根據授予日我們普通股的EVP進行估值的。在我們承銷首次公開募股後，獎勵將根據授予之日納斯達克的收盤價進行估值。未授予的基於服務的獎勵的持有者有權獲得股息和分配權，但沒有投票權。
此外，我們頒發基於績效的獎勵，這些獎勵是根據在結束時衡量的特定績效指標的成就而獲得的三年制演出期。獲得的績效獎勵的最大數量不能超過目標數量的兩倍。在年末獲得的績效獎勵背心的一半三年制績效期間和贏得的績效獎勵背心的後半部分一年以後，以繼續受僱為準。
從2022年開始，我們的薪酬委員會批准了對我們基於業績的長期激勵計劃的更改，使該計劃下的基於業績的獎勵部分將基於單一指標，即相對於FTSE NAREIT股權購物中心指數的總股東回報。在2022年前，我們的業績股權贈與是基於兩個獨立的、同等加權的業績指標：(I)相對於公共零售REITs的同行組衡量的三年平均同一中心NOI增長；以及(Ii)相對於同一同行組衡量的三年來自運營的每股核心資金(FFO)增長。相同中心NOI和核心FFO都是非GAAP衡量標準。
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2022年績效獎勵在授予日的公允價值為#美元。5.4百萬美元，使用蒙特卡羅模擬通過風險中性前提估計公允價值。以下是用來評估截至2022年12月31日的年度內授予的績效獎勵的重要假設的摘要：
2022
預期波動率54.0 %
股息率3.25 %
無風險利率1.52 %
除適用的業績指標外，若業績期末的每股資產淨值低於發行時的價值，則在計算已賺取的業績獎勵時，將應用資產淨值(“NAV”)修正值。在我們承銷首次公開募股後，每股資產淨值以納斯達克在業績期末的收盤價衡量。具體地説，如果在業績期末實現了高於目標水平的業績，但我們在業績期末的每股資產淨值低於發行時的價值，則所賺取的獎勵金額將以目標金額為上限。如果我們的每股資產淨值在年度業績期間開始時超過每股資產淨值，則剩餘的獎勵金額(基於實際業績和目標水平本應賺取的獎勵之間的差額)可能會被賺取並在此後歸屬。20截至以下連續交易日五年在履約期結束後，假設在該日期繼續僱用。
2018年和2019年授予的績效獎勵的表演期分別於2020年12月31日和2021年12月31日結束。根據我們截至2020年12月31日和2021年12月31日的業績，這些獎勵應該是最高的，但由於我們在同一業績期間的每股資產淨值增長為負，因此獲得的獎勵金額被限制在目標金額。基於普通股在2021年第四季度的收盤價表現，我們認為我們很有可能在2021年實現每股資產淨值正增長。202025年12月31日和2026年12月31日之前的連續交易日。因此，我們確認了大約$4.2在截至2021年12月31日的年度內，與實現這兩項贈款的最高獎勵有關的費用為百萬美元，其中3.2一般事務和行政部門記錄了100萬美元和#美元1.0在我們的綜合經營報表上運營的財產中記錄了100萬美元。在截至2022年12月31日的年度內，由於我們的每股資產淨值增長轉為正數，超過目標和最高既得利益的未賺取部分。
承銷的首次公開募股-關於我們承銷的IPO，我們總共發行了0.5百萬個RSU，包括0.3百萬運營單位，以及以基於時間的股票補償形式的限制性股票獎勵，費用包括在其他(費用)收入中，淨額計算在我們的綜合運營報表上。在限制性股票獎勵中包括24,000授予我們獨立董事的RSU。這些股票的授權價為$。28.00每股，除一名個人的獎勵受到加速歸屬條款的限制外，50%的股份在18個月後歸屬，其餘的50%將在36個月後授予。
獨立的董事股票計劃-董事會根據我們修訂和重申的2010年獨立董事股票計劃批准限制性股票獎勵。這些獎勵作為基於服務的獎勵授予我們的獨立董事。截至2022年和2021年12月31日，大約有24,000和38,000與2010年獨立董事股票計劃相關的分別授予獨立董事的未分配獎勵。
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基於股份的薪酬獎勵活動-截至2022年12月31日，我們某些股權獎勵的公允價值是基於我們納斯達克在授予之日的收盤價，而2022年業績獎勵的公允價值是使用蒙特卡洛方法計算的，如上所述。下表彙總了我們的股票獎勵活動(單位數以千為單位)，列出了所有基於股票的薪酬獎勵，而不考慮歸屬時的支付形式：
限制性股票獎(1)
績效股票獎(1)
虛擬庫存單位加權平均授予日期公允價值
2020年1月1日未歸屬
327 827 60 $33.00 
授與146 86 — 32.82 
既得(101)— (58)32.13 
被沒收(23)(8)(2)33.00 
2020年12月31日未歸屬
349 905 — 33.06 
授與663 131 — 27.55 
既得(151)(62)— 32.52 
被沒收(24)— — 29.35 
截至2021年12月31日未歸屬
837 974 — 30.71 
授與152 344 — 27.41 
既得(164)(181)— 32.55 
被沒收(55)(1)— 29.04 
截至2022年12月31日未歸屬
770 1,136 — $29.60 
(1)根據所有尚未發放的贈款，可頒發的最高獎勵單位數為2.0截至2022年12月31日。預計將授予的獎勵單位數量為1.3截至2022年12月31日。
在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度內，所有基於股票的獎勵的費用為$14.9百萬，$16.8百萬美元，以及$6.3分別為100萬美元。我們有一塊錢13.6我們預計將在加權平均期間確認的與這些賠償相關的未確認賠償成本約為兩年。截至2022年12月31日止年度內歸屬的股票獎勵於歸屬日期的公允價值為$13.5百萬美元。
401(K)計劃-我們發起了一項401(K)計劃，為符合條件的員工提供福利。我們對員工繳費的匹配是可自由支配的，並有五年制歸屬時間表。截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度對該計劃的現金捐款約為#美元。1.0百萬，$1.0百萬美元，以及$0.9分別為100萬美元。所有年滿21歲的僱員都有資格從受僱日期後的第一個月的第一天開始參加。對於員工的繳費，員工會立即獲得獎勵。

14.每股收益
每股基本收益(“EPS”)的計算方法是將當期股東應佔淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數。稀釋每股收益反映了股票等值活動可能產生的潛在稀釋。
下表提供了截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度每股收益計算的分子和分母的對賬(以千為單位，每股金額除外)：
202220212020
分子：
股東應佔淨收益--基本
$48,323 $15,121 $4,772 
可兑換運營單位的淨收入(1)
6,206 2,112 690 
淨收益--攤薄
$54,529 $17,233 $5,462 
分母：
加權平均股-基本股(2)
115,403 102,403 96,760 
運算單元(1)(3)
14,355 14,071 14,255 
稀釋性限制性股票獎勵574 198 141 
調整後的加權平均股份-攤薄130,332 116,672 111,156 
普通股每股收益：
每股基本收益和攤薄收益
$0.42 $0.15 $0.05 
(1)運營單位包括可根據經營夥伴關係的選擇轉換為普通股或現金的單位。應佔這些營運單位的經營合夥企業收入或虧損，作為應佔綜合經營報表上非控制性權益的淨收入的一部分，已加回分子，因為這些營運單位已計入
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所有年份都呈現了。運營單位與普通股股東在一致的基礎上分配收入，因此對普通股每股收益沒有稀釋影響。
(2)包括4.4百萬美元和93.6百萬股B類普通股加權平均股份和111.0百萬美元和8.8截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的普通股加權平均股份分別為百萬股。
(3)截至2021年12月31日止年度，攤薄加權平均股份包括0.7由於在2022年1月全部結清了收入(見附註16)，因此發放了100萬個作業單位。

15.關聯方交易
收入-我們與管理基金簽訂了協議，涉及我們為其房地產資產提供的某些諮詢、管理和行政服務，以換取費用和某些費用的報銷。以下彙總的是費用和管理收入中包含的金額。收入包括我們從管理基金中賺取的費用和報銷，以及不在ASC 606範圍內但為了披露截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度內所有關聯方收入而包括在此表中的其他收入(以千為單位)：
202220212020
經常性費用(1)
$3,962 $4,345 $4,801 
已實現績效收入(2)
2,742 675 — 
交易性收入和報銷(3)
1,605 2,166 2,633 
保險費(4)
3,232 3,149 2,386 
費用和管理收入合計$11,541 $10,335 $9,820 
(1)經常性費用包括資產管理費和物業管理費。
(2)已實現的績效收入包括與我們的NRP合資企業實現某些績效目標相關的費用。
(3)交易收入包括租賃佣金和建設管理費等項目。
(4)保險費收入包括來自與我們無關的第三方的再保險金額。
《税收保護協定》-通過我們的運營夥伴關係，我們目前與某些在2017年10月4日向我們的運營夥伴提供財產的合作伙伴簽訂了一項税收保護協議(2017 TPA)，其中包括我們的某些高管，包括我們的董事長兼首席執行官傑弗裏·S·愛迪生，根據該協議，運營夥伴已同意賠償這些合作伙伴可能因我們可能處置我們投資組合內的某些物業而產生的個人税務責任。2017年TPA將於2027年10月4日到期。2021年7月19日，我們與包括愛迪生先生在內的某些高管簽訂了一項額外的税收保護協議(“2021年TPA”)。2021年TPA的期限為四年並將於2017年TPA期滿時生效。截至2022年12月31日，受協議保護的內置收益估計總額的潛在“彌補完整金額”約為#美元149.0百萬美元。根據2021年TPA條款提供的保護將於2031年到期。自2017年TPA開始以來，我們沒有在我們的綜合資產負債表上記錄與2017 TPA或2021 TPA相關的任何負債，也沒有確認自2017 TPA開始以來的任何支出，這是因為協議下的任何潛在負債由我們控制，我們相信我們將能夠(I)繼續擁有和運營受保護財產，或(Ii)能夠成功完成第1031條規定的交換(除非適用法律發生變化)或完成其他符合税務效益的交易，以避免協議下的任何責任。
其他關聯方事項-截至2022年12月31日，我們是一美元的有限擔保人175以第一組物業作抵押的百萬按揭貸款。我們對GRP I債務的擔保僅限於作為無追索權分割擔保人和環境賠償人。此外，我們還與第一集團簽訂了一項協議，根據該協議，此類擔保項下的任何潛在責任將根據我們在合資企業中各自的所有權百分比在我們和第一集團之間分攤。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們的合併資產負債表上沒有記錄擔保的負債。
2022年12月，我們向一家第三方公司貢獻了某些資產，以換取代表15%的公司股權，但須受某些條件限制。這項非現金投資的公平市場價值為#美元。6.81000萬美元，作為權益法投資入賬，並記入其他資產淨額。關於這項交易，我們與第三方公司簽訂了一份使用這些資產的服務合同，期限為五年，我們規定的最低年費為$1.2百萬美元。

2021年，我們進行了一項現金投資，3.0百萬美元收購第三方公司，以換取其股票的優先股。作為投資協議的一部分，第三方公司承諾在二我們的財產。在2021年期間，我們進入了二投資協議條款下的租賃，兩者的期限均為十年，在此期間，我們預計將收到#美元的合同租金2.6兩個租約的總金額為100萬美元。
PECO Air L.L.C.(“PECO Air”)，我們的董事長兼首席執行官愛迪生先生擁有50%權益，擁有一架我們在運營過程中用於商業目的的飛機。我們花了大約$0.9百萬，$0.8百萬美元，以及$1.0根據我們分別截至2022年、2021年和2020年12月31日的合同協議條款，向PECO Air支付100萬美元用於使用其飛機。

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16.公允價值計量
下面介紹我們用來估計金融和非金融資產和負債的公允價值的方法： 
現金和現金等價物、受限現金、應收賬款和應付賬款-我們認為這些金融工具的賬面價值接近公允價值，因為這些工具的發起和預期變現之間的時間很短。
房地產投資-投資物業的購買價格，包括相關租賃無形資產和負債，按估計公允價值分配，該等估計公允價值基於第三級投入，例如貼現率、資本化率、可比銷售額、重置成本、收入和支出增長率以及管理層確定的當前市場租金和津貼。
債務義務-我們估計我們的循環信貸安排、定期貸款、有擔保的貸款組合和抵押貸款的公允價值，方法是按照我們的貸款人使用第3級投入為類似期限的類似債務工具提供的利率，對每種工具的未來現金流進行貼現。貼現率使用類似到期日和信用質量的貸款或貸款組的近似當前貸款利率，假設債務在到期日仍未償還，並考慮到債務的抵押品(如適用)。我們已利用現有的市場信息或現值技術來估計需要披露的金額。我們通過使用活躍市場的報價來估計我們的優先無擔保票據的公允價值，這被認為是一級投入。
以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日的借款摘要(單位：千)：
20222021
已記錄本金餘額(1)
公允價值
已記錄本金餘額(1)
公允價值
循環信貸安排$79,000 $79,299 $— $— 
定期貸款948,429 959,319 943,127 955,919 
2031年到期的高級無擔保票據342,999 257,446 342,320 344,099 
擔保證券組合貸款安排392,093 343,921 391,612 394,356 
抵押貸款(2)
134,073 132,563 214,663 221,741 
總計$1,896,594 $1,772,548 $1,891,722 $1,916,115 
(1)截至2022年12月31日和2021年12月31日，記錄的本金餘額包括：(1)遞延融資費淨額#美元8.0百萬美元和美元13.2百萬美元；(2)假設市場債務調整數為#美元1.2百萬美元和美元1.5百萬美元；及(Iii)應付票據貼現$7.0百萬美元和美元7.7百萬美元。
(2)如上所述，我們的融資租賃負債包括在抵押貸款項目中。
經常性和非經常性公允價值計量-我們的有價證券、收益負債和利率互換按公允價值經常性計量和確認，而某些房地產資產和負債則按需要按公允價值計量和確認。截至2022年和2021年12月31日及截至2021年12月31日年度的公允價值計量如下(單位：千)：
20222021
1級2級3級1級2級3級
反覆出現
有價證券$7,792 $— $— $5,551 $— $— 
衍生資產(1)
— 25,853 — — — — 
衍生負債— — — — (24,096)— 
賺取負債— — — — (52,436)— 
非複發性
減值房地產資產，淨額(2)
$— $5,225 $— $— $24,000 $— 
(1)我們將衍生資產記錄在其他資產中，淨額計入我們的合併資產負債表。
(2)減值房地產資產的賬面價值可能在計量日期後因資本改善、折舊或出售而增加或減少。
有價證券-我們使用1級投入估計有價證券的公允價值。我們對活躍市場中我們有能力進入的相同資產使用未經調整的報價。
衍生工具-截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們擁有利率掉期，固定了部分無擔保定期貸款安排的SOFR或LIBOR。
所有利率互換協議均按公允價值經常性計量。這些工具的估值是使用被廣泛接受的估值技術來確定的，包括對每種衍生品的預期現金流進行貼現現金流分析。這一分析反映了衍生品的合同條款，包括到期日，並使用了可觀察到的基於市場的投入，包括利率曲線和隱含波動率。利率互換的公允價值是採用市場標準方法確定的，即對貼現的未來固定現金收入(或付款)進行淨額結算。
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折現的預期可變現金支付(或收款)。可變現金支付(或收入)是基於從可觀察到的市場利率曲線得出的對未來利率(遠期曲線)的預期。
為遵守ASC 820的規定，吾等納入信貸估值調整，以在公允價值計量中適當反映吾等本身的不履行風險及各自交易對手的不履行風險。在調整衍生品合約的公允價值以考慮非履行風險的影響時，我們已經考慮了淨額結算和任何適用的信用增強的影響，例如抵押品過帳、門檻、相互看跌和擔保。
儘管我們確定用於評估我們的衍生品價值的重要投入屬於公允價值等級的第二級，但與我們的交易對手和我們自己的信用風險相關的信用估值調整利用第三級投入，例如對當前信用利差的估計，以評估我們和我們的交易對手違約的可能性。然而，截至2022年12月31日及2021年12月31日，我們已評估信用估值調整對我們衍生品頭寸整體估值的影響的重要性，並確定信用估值調整對我們衍生品的整體估值並不重要。因此，我們已確定我們的衍生品估值整體歸類於公允價值等級的第二級。
賺取收益-作為我們於2017年收購Phillips Edison Limited Partnership(PELP)的一部分，建立了一個盈利結構，使PELP有機會根據收購後某些業績目標的潛在實現情況賺取額外的運營單位。2022年1月11日，我們根據我們的股價最終確定了賺取負債的公允價值，併發行了約1.6100萬個業務單位，用於全額清償債務，價值#美元54.2百萬美元。收益負債的公允價值變動記入合併業務報表中的其他(費用)收入淨額。我們記錄的費用為#美元。1.8百萬美元和美元30.4截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度分別為百萬美元和#美元10.0在截至2020年12月31日的一年中，
房地產資產減值-我們的房地產資產按公允價值減去出售持有待售物業的成本進行計量和確認，非經常性基礎上取決於我們確定減值發生的時間。我們以低於賬面價值的處置價格對合同下的資產進行減值，或有其他運營減值指標。所有減值房地產資產的公允價值所採用的估值方法是預期銷售收益淨額，我們認為這是公允價值體系中的第二級投入。
在截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度，我們記錄了以下房地產資產減值費用(以千計)：
202220212020
房地產資產減值準備$322 $6,754 $2,423 

17.後續活動
在編制經審核綜合財務報表時，吾等已評估截至本報告以10-K表格提交之日止的後續事項，以供確認及/或披露之用。根據這項評估，我們已確定除在該等綜合財務報表其他地方披露的某些事件及交易外，並無已發生的需要確認或披露的事件。

菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
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附表三--房地產資產和累計折舊
2022年12月31日
(單位：千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
屬性名稱城市、州
累贅(1)
土地和改善措施建築物和改善措施土地和改善措施建築物和改善措施總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
湖畔廣場弗吉尼亞州塞勒姆$—$3,344$5,247$909$3,502$5,998$9,500$3,278198811/23/2011
雪景廣場俄亥俄州帕爾馬—4,1046,4321,1914,3267,40111,7274,281198111/23/2011
聖查爾斯廣場佛羅裏達州達文波特—4,0904,3998324,4204,9019,3213,356200711/23/2011
伯伍德村中心格倫·伯尼，醫學博士—5,44810,1676515,74810,51816,2665,883197111/23/2011
中心點南卡羅來納州伊斯利—2,7504,3611,4513,3535,2098,5622,919200211/23/2011
南安普頓村佐治亞州泰龍—2,6705,1761,2213,0386,0299,0673,218200311/23/2011
Cureton鎮中心北卡羅來納州瓦克肖—6,5696,1972,6975,9329,53115,4635,136200612/29/2011
電車道口北卡羅來納州桑福德—2,0163,0719342,5313,4906,0212,34919962/23/2012
格林廣場的村莊佐治亞州布倫瑞克—5,8127,3681,6426,0728,75014,8224,60719924/27/2012
梅多索普莊園購物中心肯塔基州列剋星敦—4,0934,1851,9094,5305,65710,1872,6841989/20085/9/2012
布倫特伍德公地伊利諾伊州本森維爾—6,1058,0242,5076,33010,30616,6364,9191981/20017/5/2012
西德尼·湯恩中心俄亥俄州西德尼—1,4293,8021,6402,1014,7706,8713,1441981/20078/2/2012
百老匯廣場亞利桑那州圖森市—4,9797,1692,5686,0668,65014,7164,7011982/19958/13/2012
貝克希爾伊利諾伊州格倫·埃林—7,06813,73810,2097,73123,28431,01510,15319989/6/2012
新的布拉格下議院明尼蘇達州新布拉格—3,2486,6042,9873,4429,39712,8395,041200810/12/2012
蒼鷺溪鎮中心佛羅裏達州北港—4,0624,0824424,3274,2598,5862,479200112/17/2012
石英山中心加利福尼亞州蘭開斯特11,7406,68913,5291,2757,27614,21721,4936,2671991/201212/27/2012
第一村廣場加利福尼亞州莫德斯托17,7005,16618,7527115,27419,35524,6297,929200712/28/2012
希爾菲克購物中心塞勒姆，或—2,8794,7501382,9904,7777,7672,1251984/201112/28/2012
巴特勒小溪佐治亞州埃克沃斯—3,9256,1293,6264,3779,30313,6803,78319891/15/2013
錦繡橡樹佐治亞州埃倫伍德6,4303,5635,2661,1323,9256,0369,9612,90619961/15/2013
草原穿越佐治亞州阿爾法雷塔—3,6805,7911,4194,0076,88310,8903,18919961/15/2013
漢密爾頓山脊佐治亞州布福德—4,7727,1681,1625,0628,04013,1024,17420021/15/2013
梅布爾頓十字路口佐治亞州梅布爾頓—4,4266,4131,3934,9447,28812,2323,71419971/15/2013
韋斯特里奇的商店喬治亞州麥克多諾—2,7883,9012,1152,9735,8318,8042,58320061/15/2013
費爾勞恩鎮中心俄亥俄州費爾勞恩20,00010,39829,0054,40911,63632,17643,81215,4601962/19961/30/2013
Macland Pointe佐治亞州瑪麗埃塔—3,4935,3641,2593,9546,16210,1163,32419922/13/2013
克萊伍德中心德克薩斯州斯普林特—11,47818,9541,24211,78919,88531,6749,57420033/21/2013
默裏·蘭丁南卡羅來納州哥倫比亞6,7503,2216,8561,8653,6928,25011,9423,71520033/21/2013
葡萄園購物中心佛羅裏達州塔拉哈西—2,7614,2216043,0474,5397,5862,38120023/21/2013
Lutz Lake Crossing佛羅裏達州盧茨—2,6366,6001,0002,9947,24210,2363,03920024/4/2013
七山的出版商佛羅裏達州斯普林希爾—2,1715,6421,2062,5126,5079,0192,8051991/20064/4/2013
哈特維爾中心俄亥俄州哈特維爾—2,0693,6911,9182,4765,2027,6782,5751988/20084/23/2013
日落購物中心Corvallis，或15,4107,93314,9391,3048,08416,09224,1766,86819985/31/2013
野蠻小鎮廣場明尼蘇達州薩維奇9,0004,1069,4094814,4229,57413,9964,48320036/19/2013
格倫伍德口岸威斯康星州基諾沙—1,8729,9141,2492,41710,61813,0354,25619926/27/2013
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
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附表三--房地產資產和累計折舊
2022年12月31日
(單位：千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
屬性名稱城市、州
累贅(1)
土地和改善措施建築物和改善措施土地和改善措施建築物和改善措施總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
夏洛廣場購物中心佐治亞州肯納索—4,6858,7292,2324,84010,80615,6464,3541996/20036/27/2013
聖馬特奧的展館新墨西哥州阿爾伯克基—6,47018,7262,1196,99620,31927,3158,35219976/27/2013
波隆達廣場加利福尼亞州薩利納斯14,7509,02711,8708029,35812,34121,6995,2792003/20067/3/2013
韋斯特伍德購物中心科羅拉多州阿瓦達—3,70611,1151,2584,52811,55116,0795,00320038/8/2013
天堂穿越佐治亞州利西亞·斯普林斯—2,2046,0649992,5076,7609,2672,86620008/13/2013
Contra Loma廣場加利福尼亞州安提奧赫—3,2433,9261,9733,9215,2219,1422,05019898/19/2013
南橡樹廣場密蘇裏州聖路易斯—1,9386,6342,4142,1698,81710,9862,9931969/19878/21/2013
約克鎮中心賓夕法尼亞州米爾克里克鎮—3,73615,3962,6824,29417,52021,8148,1171989/20138/30/2013
戴爾鎮中心Dyer，In8,4086,01710,2148356,44110,62517,0664,8482004/20059/4/2013
東伯恩賽德廣場波特蘭，或—2,4845,4221912,6015,4968,0971,8761955/19999/12/2013
紅楓村加利福尼亞州特雷西20,5849,25019,4665799,46919,82629,2957,09120099/18/2013
水晶灘廣場佛羅裏達州棕櫚港6,3602,3347,9187622,4888,52611,0143,54920109/25/2013
花旗中心廣場路易斯安那州卡羅爾—7702,5305131,0632,7503,8131,2041991/199510/2/2013
鴨溪廣場亞利桑那州貝登多夫—4,61213,0073225,22312,71817,9415,1992005/200610/8/2013
卡希爾廣場明尼蘇達州逆弗格羅夫高地—2,5875,1149152,9805,6368,6162,519199510/9/2013
大學廣場正常，IL—4,46017,7726,0955,15123,17628,3276,9011983/199910/22/2013
法院市場弗吉尼亞海灘，弗吉尼亞州11,6506,1308,0611,2336,4039,02115,4243,929200510/25/2013
黑斯廷斯市場明尼蘇達州黑斯廷斯—3,98010,0451,1214,50410,64215,1464,561200211/6/2013
考奎納廣場佛羅裏達州西南牧場—9,45811,7701,2779,79812,70722,5054,824199811/7/2013
天堂湖的購物中心佛羅裏達州邁阿密—5,8116,0201,1126,1566,78712,9432,888199911/7/2013
科林頓廣場鮑伊，馬裏蘭州—12,20715,1421,41512,55716,20728,7646,360199611/21/2013
黃金城中心科羅拉多州戈爾登14,7117,06510,1661,8797,57911,53119,1105,0451993/200311/22/2013
北極星市場明尼蘇達州拉姆齊—2,8109,2042,4062,99611,42414,4204,085200411/27/2013
熊溪廣場密蘇裏州佩託斯基—5,67717,6111,7265,89419,12025,0147,9241998/200912/18/2013
東側廣場俄亥俄州斯普林菲爾德—3949631794121,1241,536476200712/18/2013
旗城站俄亥俄州芬德利—4,6859,6303,6984,99313,02018,0134,654199212/18/2013
城鄉購物中心內華達州諾布爾斯維爾13,4807,36116,2694607,45616,63424,0907,068199812/18/2013
硫磺樹林俄亥俄州胡伯海茨—5532,1427576112,8413,452980200412/18/2013
索斯蓋特購物中心亞利桑那州得梅因—2,4348,3581,7622,9479,60712,554$4,0671972/201312/20/2013
英鎊點心加利福尼亞州林肯市24,0737,03920,8221,8237,66522,01929,6847,873200412/20/2013
阿卡迪亞廣場菲尼克斯，AZ—5,7746,9043,0816,0909,66915,7593,785198012/30/2013
Stop&Shop廣場康涅狄格州恩菲爾德—8,89215,0281,3299,40115,84825,2496,6371988/199812/30/2013
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-34

附表三--房地產資產和累計折舊
2022年12月31日
(單位：千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
屬性名稱城市、州
累贅(1)
土地和改善措施建築物和改善措施土地和改善措施建築物和改善措施總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
費爾阿克斯購物中心威斯康星州奧什科什—3,5435,1891,2634,0575,9389,9952,7931992/20131/21/2014
薩沃伊廣場伊利諾伊州薩沃伊—4,30410,8959114,78211,32816,1105,2481999/20071/31/2014
住宅區的商店伊利諾伊州帕克裏奇—7,74416,8841,6788,18618,12026,3066,19520062/25/2014
教堂山北中心北卡羅來納州教堂山6,0264,77610,1891,7995,17311,59116,7644,95819982/28/2014
科佩爾市場中心德克薩斯州科佩爾—4,87012,2364225,11912,40917,5284,73220083/5/2014
温徹斯特網關弗吉尼亞州温徹斯特—9,34223,4682,2899,64225,45735,0999,73920063/5/2014
石牆廣場弗吉尼亞州温徹斯特—7,92916,6421,1288,13717,56225,6996,86420073/5/2014
市集中心肯塔基州路易斯維爾—8,10814,4115,6368,82719,32828,1557,9351988/19943/12/2014
老鷹登陸的村莊佐治亞州斯托克布里奇—2,8245,5151,2193,3656,1939,5583,02119953/13/2014
錦標賽門村佛羅裏達州達文波特—1,8146,0601,0862,0676,8938,9602,70420013/14/2014
衞斯理禮拜堂的湯恩中心佛羅裏達州韋斯利·查佩爾—2,4665,5539782,7446,2538,9972,36620003/14/2014
斯塔勒廣場弗吉尼亞州斯湯頓—4,1089,0721,1494,6659,66414,3294,12819893/21/2014
伯班克廣場伊利諾伊州伯班克—2,9724,5463,8593,5997,77811,3773,2041972/19953/25/2014
漢密爾頓村田納西州查塔努加—12,68219,1035,20912,97324,02136,9949,71119894/3/2014
韋恩斯伯勒廣場弗吉尼亞州韋恩斯伯勒—5,5978,3342845,7878,42814,2153,79220054/30/2014
西南市場拉斯維加斯，NV—16,01911,2703,31116,34914,25130,6006,01720085/5/2014
漢普頓村南卡羅來納州泰勒—5,4567,2544,2396,04910,90016,9494,8851959/19985/21/2014
中央車站肯塔基州路易斯維爾12,0956,1436,9322,6626,5499,18815,7373,7992005/20075/23/2014
柯克伍德市場德克薩斯州休斯頓—5,7869,6971,4466,05410,87516,9294,0051979/20085/23/2014
錦繡廣場賓夕法尼亞州新坎伯蘭—2,7868,5006383,1748,75011,9243,0321992/19995/27/2014
百老匯海濱大道佛羅裏達州薩拉索塔—3,8316,7957094,1457,19011,3352,57720075/28/2014
湯費爾中心賓夕法尼亞州印第安納州—7,00713,2331,4157,34014,31521,6556,3181995/20105/29/2014
希斯布魯克公地佛羅裏達州奧卡拉6,9303,4708,3521,1173,7539,18612,9393,43720025/30/2014
果園華盛頓州亞基馬—5,4258,7435955,8198,94414,7633,66620026/3/2014
邵氏漢諾威廣場馬薩諸塞州漢諾威—2,8265,314102,8265,3248,1501,9991994/20006/23/2014
逸夫廣場伊斯頓馬薩諸塞州伊斯頓—5,5207,1736625,8907,46513,3553,1601984/20046/23/2014
林伍德廣場田納西州傑克遜—3,3414,8269433,6295,4819,1102,4891986/20137/28/2014
湯普森谷鎮中心科羅拉多州洛夫蘭—5,75817,3872,8226,40319,56425,9676,93119998/1/2014
盧米娜·康蒙斯北卡羅來納州威爾明頓6,2902,00811,2491,5992,11512,74114,8564,0011974/20078/4/2014
浮木村加利福尼亞州安大略省—6,81112,9931,8577,57814,08321,6615,10619858/7/2014
法國金門佛羅裏達州巴託—2,59912,8772,1252,91614,68517,6015,0091960/20118/28/2014
果園廣場密西西比州華盛頓鎮—1,36111,5508161,63112,09613,7274,28519999/8/2014
交易員Joe的中心俄亥俄州都柏林6,7452,3387,9223,2902,94110,60913,5503,67919869/11/2014
棕櫚亭南卡羅來納州北查爾斯頓—2,5098,5261,2903,4988,82712,3253,15020039/11/2014
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-35

附表三--房地產資產和累計折舊
2022年12月31日
(單位：千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
屬性名稱城市、州
累贅(1)
土地和改善措施建築物和改善措施土地和改善措施建築物和改善措施總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
五星城廣場馬薩諸塞州斯普林菲爾德—8,91219,6357,36210,40525,50435,90911,1521970/20139/24/2014
費爾菲爾德十字路口俄亥俄州比弗克里克—3,57210,0262623,71510,14513,8603,864199410/24/2014
比弗克里克鎮中心俄亥俄州比弗克里克—14,05530,7994,28015,19133,94349,13413,417199410/24/2014
格雷森村佐治亞州洛根維爾—3,9525,6202,3864,2067,75211,9583,669200210/24/2014
生鮮市場公地南卡羅來納州波利斯島—2,4424,9411282,4575,0547,5112,016201110/28/2014
克萊蒙特村華盛頓州埃弗雷特—5,63510,5441,5216,11811,58217,7004,2481994/201211/6/2014
櫻桃山市場密西西比州韋斯特蘭—4,64110,1372,8485,30112,32517,6265,3951992/200012/17/2014
諾爾伍德購物中心科羅拉多州科羅拉多州斯普林斯—5,3586,6846035,4577,18812,6453,42420031/8/2015
日出廣場亞利桑那州格倫代爾—3,4356,0412,1644,3657,27511,6403,29219702/11/2015
裏弗蒙特站佐治亞州約翰斯克裏克—6,8768,9164,4677,22113,03820,2595,7421996/20032/27/2015
早餐點市場佛羅裏達州巴拿馬城海灘—5,57812,0528726,08112,42118,5024,7432009/20103/13/2015
獵鷹谷肯塔基州勒內薩—3,1316,8733813,4646,92110,3852,9052008/20093/13/2015
科爾(氏)奧納拉斯卡威斯康星州奧納拉斯卡—2,6705,6483002,6705,9488,6182,4801992/19933/13/2015
科羅拉多中心新墨西哥州聖達菲11,5604,39616,4604,3484,78720,41725,2046,30619645/1/2015
西溪廣場佛羅裏達州椰子溪5,1143,4596,1316383,6546,57410,2282,1562006/20137/10/2015
諾斯伍茲十字路口馬薩諸塞州湯頓—10,09214,43737710,18014,72624,9067,5422003/20105/24/2016
墨菲市場德克薩斯州墨菲—28,65233,1224,53129,11437,19166,30510,5842008/20156/24/2016
海港村佛羅裏達州傑克遜維爾—5,63016,7273,7826,09820,04126,1395,56620069/22/2016
橡樹磨坊廣場伊利諾伊州奈爾斯—6,84313,6924,1897,48717,23724,7246,178197710/3/2016
南棕櫚樹亞利桑那州坦佩22,26210,02524,3463,19410,49427,07137,5659,645198210/26/2016
金鷹村佛羅裏達州克萊蒙特6,8233,7467,7357903,9808,29112,2712,623201110/27/2016
阿特沃特市場(4)
加利福尼亞州阿特沃特—6,1167,597(12,153)4171,1431,5607520082/10/2017
洛基裏奇鎮中心加利福尼亞州羅斯維爾19,6515,44929,2078215,65629,82135,4776,74919964/18/2017
格林豪泰中心威斯康星州拉辛—2,9558,7181,2473,4879,43312,9202,7011989/19945/5/2017
西拉德爾奧羅鎮中心加利福尼亞州科羅納—9,01117,9892,0329,32519,70729,0325,15419916/20/2017
鳥頸購物中心弗吉尼亞海灘，弗吉尼亞州—1,9003,2539722,0664,0596,1251,556198710/4/2017
十字路口廣場北卡羅來納州阿謝伯勒—1,7222,7206962,1073,0315,1381,382198410/4/2017
鄧洛普村弗吉尼亞州殖民地高地—2,4204,8922,2282,6356,9059,5401,916198710/4/2017
Edgecombe廣場北卡羅來納州塔博羅—1,4122,2584531,4932,6304,1231,606199010/4/2017
森林公園廣場俄亥俄州辛辛那提—4,0075,8771,1494,4036,63011,0332,571198810/4/2017
歌神站俄亥俄州戈申3,6051,5554,621991,6524,6236,2752,0361973/200310/4/2017
鄉村購物中心明尼蘇達州摩爾斯維爾—2,0598,3257502,1588,97611,1342,4771965/199710/4/2017
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
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附表三--房地產資產和累計折舊
2022年12月31日
(單位：千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
屬性名稱城市、州
累贅(1)
土地和改善措施建築物和改善措施土地和改善措施建築物和改善措施總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
山核桃廣場田納西州納什維爾—2,9275,0992,3722,9787,42010,3981,8531974/198610/4/2017
高地集市格雷沙姆，或6,4633,2637,9796373,3858,49411,8792,1751984/199910/4/2017
梅菲爾村德克薩斯州赫斯特16,39815,34316,5223,91915,85019,93435,7845,7651981/200410/4/2017
拉普拉塔廣場馬裏蘭州拉普拉塔17,8608,43422,8552,1898,70524,77333,4785,805200310/4/2017
拉斐特廣場拉斐特，In6,7945,3875,6361705,4225,77111,1934,3141963/200110/4/2017
商業廣場德克薩斯州布朗伍德—6,0278,341(463)5,8448,06113,9051,0681969/200710/4/2017
蒙福特高地俄亥俄州辛辛那提4,2162,3573,54592,3573,5545,9111,246198710/4/2017
山野公園廣場佐治亞州羅斯韋爾5,9906,1186,6525676,1527,18513,3372,0401988/200310/4/2017
諾丹購物中心弗吉尼亞州丹維爾—1,9116,7519342,0477,5499,5962,4611961/200210/4/2017
北區廣場克林頓，北卡羅來納州—1,4065,4716871,4496,1157,5641,982198210/4/2017
公園廣場廣場佛羅裏達州奧蘭治港—2,3478,458(2,269)1,9126,6248,5361,340198410/4/2017
帕森斯村佛羅裏達州塞夫納—3,46510,864(4,044)2,4577,82810,2851,6971983/199410/4/2017
山坡--西部UT，Hillside—6911,7393,8704,5611,7396,300683200610/4/2017
南橡樹購物中心佛羅裏達州LIVE Oak—1,7425,1197751,8205,8167,6362,7511976/200010/4/2017
薩默維爾廣場南卡羅來納州薩默維爾—4,1048,6688394,5079,10413,6112,7861989/200310/4/2017
橡樹之旅佛羅裏達州哈德遜—3,8766,6682,7593,6289,67513,3032,221198110/4/2017
RiverPlace中心內華達州諾布爾斯維爾5,1753,8904,0447854,0084,7118,7192,254199210/4/2017
城市和鄉村中心俄亥俄州漢密爾頓—2,2684,372(1,703)1,8953,0424,9374195010/4/2017
湯尼十字路口購物中心德克薩斯州梅斯奎特—5,35815,5841,5875,43817,09122,5294,839198410/4/2017
沃特福德的村莊弗吉尼亞州米德洛錫安—2,7025,1946382,8625,6728,5341,761199110/4/2017
温莎中心北卡羅來納州達拉斯—2,4885,1864552,4945,6358,1292,2651974/199610/4/2017
12 West Marketplace明尼蘇達州利奇菲爾德—8353,5381679883,5524,5401,723198910/4/2017
威洛布魯克公地田納西州納什維爾—5,3846,0024225,5136,29511,8082,107200510/4/2017
艾奇伍德鎮中心賓夕法尼亞州埃奇伍德—10,02922,5352,94010,73024,77435,5048,150199010/4/2017
埃弗森·波因特佐治亞州斯內爾維爾7,7344,2228,4215274,3678,80313,1702,613199910/4/2017
德拉菲爾德村廣場威斯康星州德拉菲爾德8,2576,2066,8695066,5267,05513,5812,468200710/4/2017
湖光村的購物中心佛羅裏達州利斯堡—4,0653,7956,6584,37610,14214,5183,0421987/19982/26/2018
塞拉·維斯塔廣場加利福尼亞州穆列塔—9,82411,6692,61810,43213,67924,1112,91119919/28/2018
麥嶺市場科羅拉多州麥嶺—7,9268,3931,1898,4629,04617,5082,396199610/3/2018
大西洋廣場馬薩諸塞州北雷丁—12,34112,6991,95012,63014,36026,9903,6361959/197311/9/2018
史丹頓廣場弗吉尼亞州斯湯頓—4,81814,380434,84314,39819,2412,608200611/16/2018
貝薩尼村佐治亞州阿爾法雷塔—6,1388,3557316,1699,05515,2241,984200111/16/2018
諾斯帕克村德克薩斯州盧伯克—3,0876,0473583,2426,2509,4921,241199011/16/2018
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-37

附表三--房地產資產和累計折舊
2022年12月31日
(單位：千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
屬性名稱城市、州
累贅(1)
土地和改善措施建築物和改善措施土地和改善措施建築物和改善措施總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
國王十字車站佛羅裏達州太陽城中心10,4675,65411,2253575,84811,38817,2362,3622000/201811/16/2018
華盛頓湖橫渡佛羅裏達州墨爾本—4,22213,5532,8354,29316,31720,6102,6911987/201211/16/2018
吉卜林市場科羅拉多州利特爾頓—4,02010,4054954,18610,73414,9202,5221983/200911/16/2018
大都會西村佛羅裏達州奧蘭多—6,84115,3331,2506,98816,43623,4243,231199011/16/2018
春柏村德克薩斯州休斯頓—9,57914,5671,2479,77115,62225,3933,1461982/200711/16/2018
英聯邦廣場加利福尼亞州福爾瑟姆—9,95512,5861,13510,03113,64523,6763,982198711/16/2018
點盧米斯威斯康星州密爾沃基—4,1714,9012,1724,1717,07311,2442,3291965/199111/16/2018
沙斯塔十字路口加利福尼亞州雷丁市—9,59818,643(3,298)8,33016,61324,9432,9441989/201611/16/2018
米蘭廣場密西西比州米蘭—9251,9743291,0162,2123,2281,1851960/197511/16/2018
希蘭德村伊利諾伊州羅斯科—2,5717,4612,2842,6579,65912,3162,644199411/16/2018
麗港灣99廣場加利福尼亞州麋鹿林區—5,42216,9522485,44417,17822,6223,206199211/16/2018
索斯菲爾德中心密蘇裏州聖路易斯—5,61213,6431,3466,00914,59220,6013,232198711/16/2018
沃特福德公園廣場明尼蘇達州普利茅斯—4,93519,5433625,12019,72024,8404,035198911/16/2018
殖民地海濱長廊佛羅裏達州温特黑文—12,40322,09785712,45622,90135,3575,4881986/200811/16/2018
威利曼奇廣場威利曼奇，康涅狄格州—3,5968,8591023,6218,93612,5572,7761968/199011/16/2018
基維拉過境點肯塔基州奧蘭德公園—7,51210,7291,4508,20111,49019,6913,058199611/16/2018
Spivey Junction佐治亞州斯托克布里奇—4,08310,4142214,19710,52114,7182,253199811/16/2018
法明頓廣場新墨西哥州法明頓—6,3229,6191836,4179,70716,1242,332200411/16/2018
豐收廣場俄亥俄州阿克倫—2,6936,0831662,7476,1958,9421,4561974/200011/16/2018
奧克赫斯特廣場佛羅裏達州塞米諾爾—2,7824,5065002,9744,8147,7881,2861974/200111/16/2018
老阿拉巴馬廣場佐治亞州約翰斯克裏克—10,78217,3591,19310,85118,48329,3343,600200011/16/2018
北角登岸加利福尼亞州莫德斯托20,0618,04028,4228948,16629,19037,3565,1421964/200811/16/2018
格倫伍德十字路口俄亥俄州辛辛那提—4,5813,9221304,6024,0318,6331,475199911/16/2018
羅斯威克十字路口馬裏蘭州拉普拉塔—8,25223,5078188,32924,24832,5774,580200811/16/2018
葡萄園中心加利福尼亞州坦普爾頓5,0491,7536,4061951,7966,5588,3541,191200711/16/2018
海風廣場佛羅裏達州海洋微風—6,4169,9868006,48410,71817,2022,3411993/201011/16/2018
中央谷市場加利福尼亞州塞雷斯15,5266,16317,535696,18717,58023,7673,238200511/16/2018
51號&橄欖廣場亞利桑那州格倫代爾—2,2369,0384472,5939,12811,7211,9491975/200711/16/2018
西英畝購物中心加利福尼亞州弗雷斯諾—4,8665,6274445,0435,89410,9372,026199011/16/2018
公園大道上的草地科羅拉多州博爾德—23,95432,7441,44924,29933,84858,1476,242198911/16/2018
懷安多特廣場堪薩斯城，肯塔基州—5,20417,5664965,29417,97223,2663,4571961/201511/16/2018
布羅德蘭市場科羅拉多州布魯姆菲爾德—7,4349,4598357,8349,89417,7282,288200211/16/2018
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-38

附表三--房地產資產和累計折舊
2022年12月31日
(單位：千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
屬性名稱城市、州
累贅(1)
土地和改善措施建築物和改善措施土地和改善措施建築物和改善措施總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
鄉村中心威斯康星州拉辛—6,05126,4739866,24227,26833,5105,7432002/200311/16/2018
肖雷蓋特鎮中心威洛威克，俄亥俄州—7,15216,2824,7117,34520,80028,1456,1121958/200511/16/2018
普萊諾市場街德克薩斯州普萊諾—14,83733,1781,45915,15934,31549,4746,021200911/16/2018
海島步道購物中心佛羅裏達州費爾南迪納海灘—8,19019,9921,0608,28520,95729,2424,7031987/201211/16/2018
諾曼代爾村明尼蘇達州布魯明頓11,0778,39011,4071,4788,97012,30521,2753,918197311/16/2018
北角廣場南卡羅來納州北查爾斯頓—10,23226,34888310,70126,76237,4636,559198911/16/2018
帕爾默鎮中心賓夕法尼亞州伊斯頓—7,33123,5251,3697,32724,89832,2254,824200511/16/2018
Alico Commons佛羅裏達州邁爾斯堡—4,67016,5575614,95616,83221,7883,182200911/16/2018
Windover廣場佛羅裏達州墨爾本11,0484,11513,3093624,20213,58417,7862,5661984/201011/16/2018
羅克利奇廣場佛羅裏達州羅克利奇—3,4774,4693,2143,7267,43411,1601,160198511/16/2018
費爾菲爾德公地科羅拉多州萊克伍德—8,80229,9461,8078,89731,65840,5555,440198511/16/2018
可可公地佛羅裏達州可可—4,8388,2471,2334,8729,44614,3182,548198611/16/2018
漢密爾頓·米爾村佐治亞州達庫拉—7,0599,7345137,18810,11817,3062,333199611/16/2018
謝菲爾德十字路口俄亥俄州謝菲爾德村—8,84110,2323579,04110,38919,4302,786198911/16/2018
風車廣場的購物中心伊利諾伊州巴達維亞—8,18616,0055568,32316,42424,7473,5061991/199711/16/2018
石門廣場德克薩斯州克勞利6,8625,2617,0071,1035,2698,10213,3711,767200311/16/2018
大家廣場康涅狄格州柴郡—2,52010,0966212,56110,67613,2371,9001960/200511/16/2018
萊克伍德市中心俄亥俄州萊克伍德—1,59310,3084061,68510,62212,3071,861199111/16/2018
卡里亞格敦市場馬薩諸塞州阿默斯伯裏—7,08415,4928547,12116,30923,4303,594200011/16/2018
沙科比的十字路口明尼蘇達州沙科比—8,86920,3201,1869,03521,34030,3755,076199811/16/2018
百老匯展館加利福尼亞州聖瑪麗亞—8,51220,4275208,57620,88329,4594,252198711/16/2018
薩尼貝勒海灘廣場佛羅裏達州邁爾斯堡—3,9187,0437244,1507,53511,6851,741200311/16/2018
格倫湖的購物中心韋基·瓦奇，佛羅裏達州—4,6627,4735824,7527,96512,7171,779200811/16/2018
巴託市場佐治亞州卡特斯維爾19,30511,94424,61075112,05825,24737,3057,262199511/16/2018
布魯明代爾山佛羅裏達州裏弗維尤—4,3845,1794054,4545,5149,9681,7602002/201211/16/2018
大學廣場紐約州阿默斯特—6,4029,8009216,44210,68117,1233,5141980/199911/16/2018
麥金尼市場街德克薩斯州麥金尼94810,94116,0611,67211,05417,62028,6744,034200311/16/2018
蒙維爾公地康涅狄格州蒙維爾—12,41711,09159412,54211,56024,1023,402200711/16/2018
邵氏廣場雷納姆馬薩諸塞州雷納姆—8,37826,8291,0728,41927,86036,2796,0161965/199811/16/2018
太陽樹廣場德克薩斯州索斯萊克—6,33515,6426046,41816,16322,5813,024200011/16/2018
綠谷廣場內華達州亨德森—7,28416,8794687,35517,27624,6313,5131978/198211/16/2018
Croscreek村佛羅裏達州聖克勞德—3,8219,6045843,97010,03914,0092,185200811/16/2018
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-39

附表三--房地產資產和累計折舊
2022年12月31日
(單位：千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
屬性名稱城市、州
累贅(1)
土地和改善措施建築物和改善措施土地和改善措施建築物和改善措施總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
市場漫步佐治亞州薩凡納—20,67931,8363,77720,93835,35456,2926,8862014/201511/16/2018
利沃尼亞廣場密西西比州利沃尼亞—4,11817,0376884,19417,64921,8433,701198811/16/2018
富蘭克林中心威斯康星州富蘭克林—6,3535,4825006,4125,92312,3352,9771994/200911/16/2018
廣場23號新澤西州龐普頓平原—11,41240,1445,58811,76245,38257,1447,4311963/199711/16/2018
肖爾伍德十字路口伊利諾伊州肖爾伍德—9,46820,9932,7409,60823,59333,2015,109200111/16/2018
赫恩登廣場加利福尼亞州弗雷斯諾—7,14810,071(732)6,8439,64416,4872,041200511/16/2018
風車市場加利福尼亞州克洛維斯—2,7757,299(186)2,8277,0619,888990200111/16/2018
河湖村加利福尼亞州貝克爾斯菲爾德—8,56715,2422,5358,81517,52926,3443,087199711/16/2018
埃文斯·湯恩中心佐治亞州埃文斯—4,0187,0133074,1327,20611,3381,780199511/16/2018
曼斯菲爾德市場中心德克薩斯州曼斯菲爾德—4,67213,1543714,72813,46918,1972,456201511/16/2018
奧蒙德海灘購物中心佛羅裏達州奧蒙德海灘—4,9547,0061,0035,0537,91012,9632,0321967/201011/16/2018
文化廣場伊利諾伊州卡羅爾·斯特萊姆—6,20516,5077236,29917,13623,4353,420198811/16/2018
穿越高山佐治亞州達庫拉3,1196,6026,835(24)6,2807,13313,4131,692199711/16/2018
塞維利亞下議院德克薩斯州阿靈頓—4,68912,6029344,85413,37118,2252,655198711/16/2018
市場中心的Cinco牧場德克薩斯州凱蒂—5,55314,0634715,65514,43220,0872,6972007/200812/12/2018
內珀維爾過境點伊利諾伊州內珀維爾25,38015,76630,8814,46216,54934,56051,1096,6282007/20164/26/2019
橘子林購物中心佛羅裏達州北邁爾斯堡—2,6377,3392932,9157,35410,2691,359199910/31/2019
薩德伯裏十字路口馬薩諸塞州薩德伯裏—6,48312,9333,8266,51616,72623,2422,019198410/31/2019
阿什伯恩農場市場中心弗吉尼亞州阿什伯恩—14,03516,64843514,04917,06931,1182,552200010/31/2019
阿拉米達十字路口亞利桑那州埃文代爾12,3227,78519,8754,8288,03124,45732,4884,773200511/16/2019
德爾帕索市場加利福尼亞州薩克拉門託—5,72212,2428166,08612,69418,7801,889200612/12/2019
山核桃平地公地佐治亞州坎頓市—6,97611,7861,0287,42512,36519,7901,90020088/17/2020
羅克斯伯勒市場科羅拉多州利特爾頓—4,10512,6681,2644,70313,33418,0371,531200510/5/2020
Cinco牧場站II德克薩斯州凱蒂—1,045—2,5711,0452,5713,61613-1/26/2021
西村中心明尼蘇達州昌哈森—10,86011,2811,15011,25612,03523,2911,31819942/4/2021
山核桃溪廣場德克薩斯州丹頓—5,3702,7102625,5112,8318,34236120072/25/2021
福克斯裏奇廣場科羅拉多州百年—3,74011,6361,1944,42512,14516,57078819838/20/2021
瓦爾里科·康蒙斯佛羅裏達州瓦爾里科—7,52226,4799038,09526,80934,9041,4941986/20118/25/2021
帕布斯特農場的市場威斯康星州Oconomowoc—5,64817,1993385,96417,22123,1851,109200510/13/2021
阿拉帕霍市場科羅拉多州格林伍德村—13,77949,3291,79714,85250,05364,9052,4631977/198910/19/2021
洛根維爾市中心佐治亞州洛根維爾—5,3097,9197235,4418,51013,9511,905199711/5/2021
城鎮與鄉村加利福尼亞州薩克拉門託—21,89535,79274821,95736,47858,4351,9151950/200411/12/2021
斯普魯茨廣場拉斯維加斯，NV—5,10422,6226565,39022,99228,3821,0011995/201912/3/2021
彩虹廣場拉斯維加斯，NV—7,15830,1719487,66330,61438,2771,3181989/201912/3/2021
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-40

附表三--房地產資產和累計折舊
2022年12月31日
(單位：千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
屬性名稱城市、州
累贅(1)
土地和改善措施建築物和改善措施土地和改善措施建築物和改善措施總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
下跌俯瞰弗吉尼亞州斯特林—16,24241,4481,42816,39442,72459,1181,39620161/14/2022
橡樹草地市場德克薩斯州喬治敦—4,84715,8482015,01315,88320,89649020182/1/2022
阿瓦隆的購物中心佛羅裏達州斯普林希爾—9,1847,7409289,7978,05517,85237020092/14/2022
百年湖畔廣場明尼蘇達州伊迪納—13,58151,05097213,88051,72365,6031,1711989/20125/13/2022
十字路口城市中心北拉斯維加斯，內華達州—25,22627,63726125,48227,64253,12491520078/15/2022
奇諾中心肯塔基州列剋星敦—3,84113,993(3)3,85513,97617,831148198411/21/2022
桑裏奇廣場加利福尼亞州蘭喬科爾多瓦—12,00321,375—12,00321,37533,37883201712/20/2022
007050-北湖車站有限責任公司(5)
俄亥俄州辛辛那提—2,32711,8061,1212,75712,49715,2542,705198510/6/2006
企業調整(6)
—62,734(5,452)(2,837)125(2,712)578
總計$528,198$1,606,846$3,283,171$356,262$1,674,133$3,572,146$5,246,279$1,001,863
(1)產權負擔不包括我們的融資租賃。
(2)收購後資本化成本的減少通常歸因於已出售的地塊/待售地塊、減值和持有待售資產。
(3)出於聯邦所得税的目的，財產的總基數約為#美元。5.22022年12月31日。
(4)這個位置的主要購物中心已經售出，我們目前只擁有一個外賣地塊。
(5)金額包括公司建築和土地。
(6)數額包括抵銷物業經理向房地產資產收取的公司間建築管理費。
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-41

按成本計算的房地產資產對賬：
  20222021
1月1日的餘額$4,942,426 $4,787,348 
年內增加的項目：
房地產收購268,126 298,084 
房地產的淨增加/改善103,656 74,767 
本年度的扣減項目：
房地產處置(65,882)(203,976)
房地產減值準備(2,047)(12,332)
持有待售的房地產— (1,465)
12月31日的結餘$5,246,279 $4,942,426 
累計折舊對賬：
  20222021
1月1日的餘額$834,123 $695,591 
年內增加的項目：
折舊費用182,119 177,734 
本年度的扣減項目：
房地產處置累計折舊(12,644)(33,429)
房地產減值準備(1,735)(5,750)
持有待售房地產累計折舊— (23)
12月31日的結餘$1,001,863 $834,123 
* * * * *
菲利普斯·愛迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-42

簽名
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權以下籤署人代表其簽署本報告，並於2023年2月21日正式授權。
菲利普斯·愛迪生公司
  
發信人：傑弗裏·S·愛迪生
 傑弗裏·S·愛迪生
 董事會主席兼首席執行官
根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由下列人員以登記人的身份在指定日期簽署。
簽名標題日期
   
傑弗裏·S·愛迪生董事會主席兼首席執行官(首席執行官)2023年2月21日
傑弗裏·S·愛迪生  
約翰·P·考爾菲爾德執行副總裁總裁，首席財務官，財務主管(首席財務官)2023年2月21日
約翰·P·考爾菲爾德  
/S/Jennifer L.Robison高級副總裁和首席會計官(首席會計官)2023年2月21日
詹妮弗·L·羅賓遜
/S/趙小蘭董事2023年2月21日
趙小蘭  
/S/伊麗莎白·費舍爾董事2023年2月21日
伊麗莎白·費舍爾
/S/小保羅·J·梅西董事2023年2月21日
小保羅·J·梅西
/S/Stephen R.Quazzo董事2023年2月21日
斯蒂芬·R·誇佐
/S/Jane Silfen董事2023年2月21日
簡·西爾芬
約翰·A·斯特朗董事2023年2月21日
約翰·A·斯特朗
/S/格雷戈裏·S·伍德董事2023年2月21日
格雷戈裏·S·伍德