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目錄
美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549

表格10-K

☑ 根據1934年證券交易法令第13或15(D)條提交的年報
截至年底的年度12月31日, 2020
或
☐ 根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告
由_的過渡期
佣金檔案編號001-35624
投資者房地產信託基金
(其章程所指明的註冊人的確切姓名)
  
北達科他州45-0311232
(註冊成立或組織的州或其他司法管轄區)(美國國税局僱主身分證號碼)
第十街西南3100號1988年郵政信箱
米諾釹58702-1988
(主要行政辦公室地址)地址(郵政編碼)
701-837-4738
(註冊人電話號碼，包括區號)
根據1934年證券交易法第12(B)條登記的證券：
每節課的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
實益普通股，無面值CSR紐約證券交易所
C系列累計可贖回優先股企業社會責任-中國紐約證券交易所
根據該法第12(G)條登記的證券：
無
用複選標記表示註冊人是否為證券法第405條規定的知名經驗豐富的發行人。☑   是    ☐*號
用複選標記表示註冊人是否不需要根據交易法第13條或第15條(D)提交報告。.☐是☑   不是
用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)，(1)已提交1934年證券交易法第13條或第15(D)條要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直符合此類提交要求。☑   是   ☐**編號：
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交併張貼此類文件的較短時間內)以電子方式提交併張貼在其公司網站上(如果有)，根據S-T法規(本章229.405節)第405條要求提交和張貼的每個互動數據文件。*☑   是   ☐**編號：
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司還是較小的報告公司。見“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
     
大型加速濾波器☑加速文件管理器☐新興成長型公司☐
非加速文件服務器☐規模較小的報告公司☐ 
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(15 U.S.C.7262(B))第404(B)條對編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所的財務報告內部控制的有效性進行了評估。*☑
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。☐是☑**編號：
截至2020年6月30日，註冊人的非關聯公司持有的註冊人實益權益的已發行普通股的總市值為895,669,484以2020年6月30日紐約證交所最新報出的售價計算。出於這一計算的目的，註冊人假設其受託人和高管是關聯公司。
截至2021年2月15日，已發行的實益普通股數量為13,053,065.
本報告中提及的“公司”、“中心空間”、“我們”、“我們”或“我們”包括合併的子公司，除非上下文另有説明。
參考文件：Centerspace公司2021年年度股東大會的最終委託書的部分內容將以參考方式併入本文件的第三部分(第10、11、12、13和14項)。

目錄
中心空間 
索引
 
  頁
第一部分 
  
第一項：
業務
3
項目1A.
風險因素
8
項目1B。
未解決的員工意見
19
第二項：
特性
19
項目3.
法律程序
22
項目4.
礦場安全資料披露
22
第二部分 
  
項目5.
註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場
23
項目6.
選定的財務數據
25
項目7.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
26
項目7A.
關於市場風險的定量和定性披露
38
項目8.
財務報表和補充數據
39
項目9.
會計與財務信息披露的變更與分歧
39
項目9A.
管制和程序
39
項目9B。
其他資料
40
第三部分 
  
第10項。
受託人、高管與公司治理
40
第11項。
高管薪酬
40
第12項。
某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜
40
第13項。
某些關係和相關交易，以及受託人獨立性
40
第14項。
首席會計師費用及服務
40
第四部分 
  
項目15.
展品、財務報表明細表
40
展品索引：
42
簽名：
44
獨立註冊會計師事務所報告和財務報表。
F-2

1
目錄
關於前瞻性陳述的特別説明
本報告中包含的某些陳述以及通過引用納入本文的文件均為“前瞻性陳述”，符合修訂後的1933年“證券法”第27A條(“證券法”)和修訂後的1934年“證券交易法”第21E條(“交易法”)的含義。這些前瞻性陳述包括關於我們的計劃和目標的陳述，包括我們未來的財務狀況、預期的資本支出、預期的分配，以及我們相信我們擁有必要的流動性和資本資源來履行我們已知的義務，並在適當的時候進行更多的房地產收購和資本改善，以促進長期增長。前瞻性陳述通常通過使用諸如“預期”、“預期”、“打算”、“計劃”、“相信”、“尋求”、“估計”、“將”、“假設”、“可能”、“項目”、“展望”、“未來”以及這些詞語和類似表達的變體來識別。這些前瞻性聲明涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，包括與持續的新冠肺炎疫情相關的風險，這些風險可能會導致實際結果、表現或成就與前瞻性聲明中明示或暗示的運營結果、財務狀況或計劃大不相同。雖然我們相信我們的前瞻性陳述中反映的預期是基於合理的假設，但我們不能保證我們的預期一定會實現。本文中包含的任何非歷史事實的陳述都應被視為前瞻性陳述。因此，不應依賴這些前瞻性陳述，因為這些陳述受到已知和未知風險、不確定性的影響。, 以及其他超出我們控制範圍的因素，可能與我們的實際結果和業績大不相同。
除其他因素外，以下因素可能導致我們未來的結果與前瞻性陳述中表達的結果大不相同：
•新冠肺炎疫情及其對我們的員工、居民和商業租户、第三方供應商和供應商以及公寓社區的持續影響，以及我們的現金流、業務、財務狀況和運營結果；
•在我們擁有公寓社區或我們未來可能投資的市場上，經濟狀況不斷惡化，失業率不斷上升；
•這些風險和不確定性可能與我們市場的租金狀況有關，包括入住率和租金，我們在現有租約到期後可能無法續簽居民或獲得新居民，税收和住房法律的變化，或其他因素，包括與“新冠肺炎”相關的政府法規對租金、驅逐和其他租賃條件的影響；
•運營成本的變化，包括房地產税、水電費、保險費以及與遵守新冠肺炎限制或以其他方式應對新冠肺炎疫情相關的費用；
•及時獲得翻新公寓社區所需的材料；
•我們市場的不利變化，包括我們市場對公寓住房的未來需求、進入新市場的障礙、我們提高租金的能力的限制、我們以有利條件識別和完善有吸引力的收購和處置的能力、我們成功地將銷售收入再投資的能力，以及我們無法適應作為我們抵押義務抵押品的房地產市場價值的任何大幅下降；
•依賴美國的單一資產類別(多家族)和某些地理區域(中西部和西部山區)；
•無法成功地將我們的業務擴展到新的或現有的市場；
•新收購未達到預期效果或未能有效整合；
•不能按期、按預算完成本公司項目的出租工作；
•無法以可接受的條件出售我們的非核心資產；
•未將房產銷售所得再投資於遞延納税的交易所，可能需要支付特別股息和税收保護；
•無法從現金流中為資本支出提供資金；
•無法支付或需要減少我們普通股的股息；
•無法籌集額外股本；
•融資風險，包括我們可能無法滿足現有信貸安排中的現有契約，或無法以優惠條件獲得新的債務或股權融資，或者根本無法獲得新的債務或股權融資；
•利率、資本化率或資本市場狀況的水平和波動性；
•或有損失以及損失意外保險的可獲得性和費用；
2
目錄
•無法繼續滿足複雜的税收規則，以保持我們作為聯邦所得税REIT的地位；運營合夥企業無法滿足規則，以保持其作為税收合夥企業的地位；以及影響REITs的法律變更的風險；
•不能吸引和留住人才；
•違反我們的隱私或信息安全系統的網絡責任或潛在責任；
•無法應對災害性天氣、自然事件和氣候變化；
•不能遵守適用於本公司業務及任何相關調查或訴訟的法律法規；以及
•本報告、我們的其他SEC報告或我們公開發布的其他文件中確定的其他風險。
讀者應仔細審閲我們的財務報表及其附註，以及本報告第1A項的“風險因素”一節，以及我們不時向美國證券交易委員會(“SEC”)提交的其他文件。“
鑑於這些不確定性，我們的前瞻性陳述中預期的事件可能不會發生。我們沒有義務更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。前述對可能導致我們的實際結果與本報告中的任何前瞻性陳述中所設想的大不相同的因素的審查不應被解釋為詳盡無遺。
第一部分
項目1.業務
概述
以Centerspace(“我們”、“Centerspace”或“公司”)身份開展業務的投資者房地產信託基金(“REIT”)是根據北達科他州法律成立的房地產投資信託基金(“REIT”)，專注於公寓社區的所有權、管理、收購、開發和再開發。在過去的幾年裏，我們廣泛地重新定位了我們的投資組合，從多元化的、多細分的物業集合轉向專注於公寓社區的單一細分市場。我們目前的重點是加強運營，改善居民的體驗，重新開發一些現有的公寓社區，以滿足當前的市場需求，並在明尼阿波利斯/聖保羅和丹佛大都市地區收購新的公寓社區。2020年12月9日，我們宣佈了一個新名稱、Centerspace和品牌平臺，這既反映了公司的轉型，也反映了我們對未來的願景。
我們專注於投資於具有穩定和增長的經濟狀況、強勁的就業和誘人的生活質量的市場，我們相信，這些市場結合在一起，將導致對我們的公寓住房的更高需求，並留住我們的居民。截至2020年12月31日，我們擁有67個公寓社區的權益，包含11,910套住房，扣除累計折舊後的房地產總投資額為14億美元。我們的公司總部位於北達科他州的米諾特市。我們在明尼蘇達州的明尼阿波利斯也有一個公司辦事處。
自2019年1月1日起，我們將財年結束時間從4月30日改為12月31日。作為這一變更的結果，我們根據SEC規則和法規，提交了截至2018年12月31日的8個月過渡期的Form 10-KT過渡報告。本報告中對下列術語的提及反映了所註明的各個期間(所有其他報告期單獨定義)：
術語財務報告期
截至2020年12月31日的年度2020年1月1日至2020年12月31日
截至2019年12月31日的年度2019年1月1日至2019年12月31日
截至2018年12月31日的年度2018年1月1日至2018年12月31日
截至2018年12月31日的過渡期2018年5月1日至2018年12月31日
截至2018年4月30日的財年2017年5月1日至2018年4月30日
網站和可用信息
我們的網址是www.centerspacehomes.com。我們在合理可行的情況下，在合理可行的情況下，儘快通過我們網站投資者部分下的“SEC備案”選項卡、我們的Form 10-KT過渡報告、Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告和對此類報告的修正，以及為我們的年度股東大會提交或提交的委託書，免費提供這些報告。
3
目錄
此類報告將提交給美國證券交易委員會(SEC)或提交給美國證券交易委員會(SEC)。這些報告也可在www.sec.gov上查閲。我們還在我們的網站上發佈新聞稿、投資者演示文稿和某些補充信息。我們的“行為準則”、“高級財務官道德準則”以及董事會的審計、薪酬、提名和治理委員會章程也可以在我們網站的投資者部分下的“公司治理”選項卡下找到。這些文件的副本也可免費向股東索取，地址為58702-1988年，地址為北達科他州米諾特市1988年郵政信箱的Centerspace公司。我們網站上的信息不構成本報告的一部分。
結構
我們於1970年7月31日根據北達科他州的法律成立，自成立以來一直作為房地產投資信託基金(REIT)根據美國國税法(Internal Revenue Code)第856-858條運營。1997年2月1日，我們重組為傘合夥房地產投資信託基金(UPREIT)，我們主要通過我們的運營合夥企業Centerspace，LP(“運營合夥企業”)進行日常業務運營。Centerspace，LP的唯一普通合夥人是Centerspace，Inc.，它是北達科他州的一家公司，也是我們的全資子公司。我們所有的資產和負債都已通過Centerspace，Inc.貢獻給Centerspace，LP，以換取Centerspace，LP的唯一普通合夥權益。Centerspace，LP幾乎持有該公司的所有資產。Centerspace，LP負責該業務的運營，其結構為合夥企業，沒有公開交易的股權。通過發行運營單位，對公司財產的貢獻可以被構建為遞延納税交易，這也是公司以這種方式構建的原因之一。截至2020年12月31日，Centerspace，Inc.擁有Centerspace，LP 93.0%的權益。Centerspace，LP的剩餘權益由個人有限合夥人持有。
業務戰略 
我們的業務專注於我們的使命-為我們的居民、我們的員工和我們的投資者提供一個美好的家。我們通過為租房者提供從勞動力到生活方式住房的地理位置優越的選擇來實現這一使命。在履行我們的使命的同時，我們正在通過卓越的運營、有紀律的資本配置以及市場知識和效率來尋求持續的收益增長。我們的運營和投資戰略是完成我們使命的基礎。
運營戰略
我們管理我們的公寓社區，專注於提供非凡的居住體驗和最大化我們的物業財務結果。我們優化運營的舉措包括：
•提供優質的客户服務，提高居民滿意度和留存率；
•採用新技術，使我們的社區更有效率，更容易為居民所接受；
•優化收入；
•控制經營成本；以及
•通過重新開發和增強現有資產，釋放投資組合中的價值。
投資策略
根據我們目前的戰略計劃，我們的業務目標是採用包括以下要素的投資戰略：
•投資於可增加可分配現金流的創收公寓社區，這些社區位於人口排名前50的美國大都市統計地區的關鍵地理市場，包括在明尼阿波利斯和丹佛市場的擴張，以及我們計劃進入納什維爾市場；
•選擇具有良好市場特徵的市場，包括強勁的增長前景和就業預測、較高的入住率、較強的租金增長潛力和機構流動性；
•利用我們的投資組合，充分利用我們豐富的市場知識和區域經驗；
•在新市場建立強大的市場地位；以及
•減少我們在三級市場的風險敞口。
 
4
目錄
融資和分配
為了為我們的投資和資本活動提供資金，我們依靠發行普通股、優先股、運營單位換取財產和借入資金的組合。我們定期向股東發放股息。下面將對其中的每一個進行説明。
在市場上提供產品
2019年11月，我們就在市場上發行普通股(“2019年ATM計劃”)達成了一項股權分配協議，通過該協議，我們可以提供和出售總銷售價格高達1.5億美元的普通股，金額和時間由我們決定。根據2019年自動櫃員機計劃出售普通股所得款項擬用於一般企業用途，可能包括為未來收購和償還債務提供資金。在截至2020年12月31日的一年中，我們根據2019年自動取款機計劃發行了829,078股普通股，扣除佣金後的平均價格為每股71.39美元。扣除佣金和發行成本後的總對價約為5920萬美元。截至2020年12月31日，根據2019年自動取款機計劃，我們的普通股總髮行價高達6850萬美元。
發行高級證券
2017年10月2日，我們發行了4,118,460股6.625%的C系列累計可贖回實益優先股(“C系列優先股”)。截至2020年12月31日，仍有3881,453股流通股。根據未來的利率和市場狀況，我們可能會發行額外的優先股或其他優先證券，這些優先股或優先證券將比我們的普通股有股息和清算優先權。
銀行融資和其他債務
截至2020年12月31日，我們擁有47個沒有抵押貸款負擔的公寓社區，其中34處房產為我們的無擔保借款提供了信貸支持。我們的主要無擔保信貸安排(“無擔保信貸安排”)是一個循環的、多銀行授信額度，蒙特利爾銀行擔任行政代理。我們的信貸額度有2.5億美元的總承諾額和借款能力，這是基於未擔保資產池(“UAP”)中包含的財產的價值。截至2020年12月31日，在提取的1.529億美元之外，額外的借款可獲得性為9710萬美元，包括我們的運營信貸額度(討論如下)的餘額，定價為2.85%，包括我們利率互換的影響。這項信貸安排將於2022年8月31日到期，並有一個12個月的選擇權，可在我們選擇的時候延長到期日。
在我們的主要無擔保信貸安排下，我們還有一筆7000萬美元的無擔保定期貸款，將於2024年1月15日到期，以及一筆7500萬美元的無擔保定期貸款，將於2025年8月31日到期。
我們有一個私人擱置協議，可以發行高達1.5億美元的無擔保優先本票(“無擔保優先票據”)。根據這項協議，我們發行了7500萬美元的A系列債券，2029年9月13日到期，年利率3.84%；以及5000萬美元的B系列債券，2028年9月30日到期，年利率3.69%。截至2020年12月31日，根據私人貨架協議，我們還有2500萬美元可用。
截至2020年12月31日，我們擁有20個公寓社區，作為抵押貸款的抵押品。除了標準的分拆債務外，所有這些應付抵押貸款對我們都沒有追索權。
我們還有600萬美元的運營信貸額度，旨在加強財務管理活動，更有效地管理現金餘額。截至2020年12月31日，我們的總負債占房地產總投資總額的比例為39.3%。
發行證券以換取財產
我們的組織結構允許我們發行Centerspace，LP的股份和有限合夥單位(或“OP單位”)，以換取房地產。運營單位通常是可贖回的，在一對一的基礎上，我們可以選擇現金或普通股。一般來説，運營單位獲得的單位現金分配與普通股支付的每股股息相同。
 
我們經修訂的信託聲明(我們的“信託聲明”)對我們提供Centerspace，LP的有限合夥單位以換取財產的能力沒有任何限制。因此，任何這樣做的決定都完全屬於我們的董事會。2019年2月26日，我們發行了165,600個新設立的D系列優先股，作為收購Southfork Townhome的部分對價。D系列優先股持有者每年可獲得3.862%的優先分配率。D系列優先股有看跌期權，持有者可以贖回D系列的任何或全部
5
目錄
現金的優先單位等於發行價。根據持有者的選擇，每個D系列優先股可轉換為1.37931股，換算匯率為每股72.5美元。D系列優先股的持有者沒有任何投票權。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度、截至2018年12月31日的過渡期以及截至2018年4月30日的財年，我們沒有發行任何Centerspace，LP的定期運營單位來換取物業。

分配給股東
國內收入法要求房地產投資信託基金將其90%的應納税所得額(不包括淨資本利得)分配給股東，並另外要求分配100%的淨資本利得或支付公司級税來代替。我們已經分配，並打算繼續分配足夠的應納税所得額，以滿足這些要求。我們的一般做法是將現金分配給我們的普通股股東和有限合夥單位的持有者，大約佔我們運營資金的65%到90%，並將剩餘資金用於資本改善或減少債務。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度中，向我們的普通股股東和單位持有人的分配總額分別約為我們運營資金的每股81%和69%。
有關我們的流動資金和業務資金來源的更多信息，請參閲項目7“管理層對財務狀況和業務結果的討論和分析-- 流動性和資本資源。“
人力資本
我們努力成為一個很好的工作場所，併為我們的團隊成員提供有競爭力的福利和培訓計劃。我們的目標是吸引和獎勵擁有才華和技能的個人，以幫助支持我們的業務目標，並使我們的社區成為我們居民的家。我們的總獎勵計劃包括競爭性薪酬、帶薪休假、帶薪假期、志願者時間、健康和牙科福利、公寓租金折扣、員工援助計劃、人壽保險、401(K)計劃等。
截至2020年12月31日，我們在六個州擁有365名員工(340名全職和25名兼職)。培訓很重要，我們通過一個學習管理系統來促進這一點，該系統允許我們提供定製培訓，並利用專門針對客户服務、銷售、領導力、多樣性和公平住房的多家庭課程庫。
我們為我們的績效薪酬戰略感到非常自豪，在該戰略中，團隊成員與公司整體績效以及基於角色的具體績效指標保持一致。我們的年度績效管理流程邀請團隊成員在經理評估的同時完成自我評估。這些評估的結果是績效提升和績效工資戰略的一個組成部分。
作為我們環境、社會和治理(ESG)計劃的一部分，我們每年發佈一份ESG報告，詳細介紹我們為推進我們的使命所做的努力-通過在我們所服務的社區提供企業贊助，為團隊成員提供帶薪假期來志願服務、培訓和補償計劃，以及我們對多樣性、公平和包容性的承諾。截至2020年12月31日：
•我們團隊成員的平均任期為3.6年；
•53%的團隊成員、46%的高級管理層和37%的董事會成員是女性；
•我們的學習管理系統上有200多門定製課程；
•團隊成員完成了1萬多個培訓班；
•我們的在線聲譽管理得分從504分上升到605分；
•76.5%的團隊成員參與了我們的敬業度管理調查；
•團隊成員完成了648小時的志願者工作。
 保險
我們為我們的每一處房產購買一般責任和財產保險。我們還購買有限的恐怖主義、環境和洪水保險，以及與各種風險和風險相關的其他類型的保險。某些類型的損失可能不在承保範圍內或可能超出承保範圍。由於不斷變化的市場狀況，我們的保單也受到越來越多的免賠額和承保限額的限制。根據市場情況，我們可能會改變或潛在地取消保險範圍，或者面臨更高的免賠額或其他成本。儘管我們相信我們的財產有足夠的保險範圍，但由於未投保的風險、免賠額和/或超出承保限額的損失，我們可能會招致重大損失，其中任何一項都可能對我們的業務產生實質性的不利影響。
6
目錄
競爭
在吸引居民方面，有許多可供選擇的住房與我們的公寓社區競爭。我們的公寓社區與我們物業所在地區的其他公寓社區、共管公寓和獨棟住宅直接競爭。如果我們公寓社區的需求減少，或者競爭對手開發或收購競爭對手的住房，租金和入住率可能會下降，這可能會對我們的業務產生實質性的不利影響。此外，我們還與包括房地產投資信託基金(REITs)在內的其他房地產投資者競爭收購房產。這場競爭影響了我們收購我們想要添加到投資組合中的物業的能力，以及這些收購的成本。
政府監管
見標題下的討論“與我們的財產和運營相關的風險--我們可能要對環境法規定的潛在責任負責。“在第1A項(風險因素)中，關於環境問題對我們業務的潛在影響的信息，“遵守有利於殘疾人的法律或其他安全法規和要求可能會影響我們的成本和投資策略在第1A項(風險因素)中，關於遵守殘疾人和其他安全法規對我們業務的潛在影響的信息，與氣候變化有關的聯邦或州法律法規的變化可能會導致我們業務成本的增加，包括資本支出，以提高我們現有社區或新開發社區的能源效率，而不會相應增加收入。“在項目1A”風險因素“中，關於氣候變化管制對我們業務的潛在影響的信息，”遵守分區和許可法律可能會影響我們的收購、重新開發和開發成本“在第1A項中。風險因素，瞭解與分區和許可法規相關的潛在成本的信息，以及“新冠肺炎目前的流行以及未來可能爆發的其他高度傳染性或傳染性疾病可能會對我們的業務、收入、現金流、運營結果、財務狀況、流動性、償還債務的前景和能力，以及我們向股東支付股息和其他分配的能力產生實質性的不利影響和幹擾。“在項目1A中，關於與新冠肺炎大流行有關的法規的潛在影響的信息，其下的討論以引用的方式併入本項目1。

7
目錄

第1A項：風險因素
我們面臨着與我們對公寓社區的所有權和我們的業務運營相關的某些風險。下面列出的是我們認為對我們的股東和單位持有人來説是實質性的風險。在評估我們的資產、業務和運營時，您應該仔細考慮以下風險。我們的業務、財務狀況、現金流、經營結果、我們房地產資產的價值和/或對我們股票或單位的投資價值都會受到各種風險和不確定性的影響，包括下文所述的風險和不確定性，這些風險和不確定性都可能導致我們的實際經營業績與我們最近的業績或我們預期的未來業績大不相同。
與我們的物業和運營相關的風險
目前新冠肺炎的流行以及未來其他高度傳染性或傳染性疾病的潛在爆發可能會對我們的業務、收入、現金流、運營結果、財務狀況、流動性、償還債務的前景和能力，以及我們向股東支付股息和其他分配的能力產生實質性的不利影響和破壞。最重要的風險因素之一是新冠肺炎疫情的持續不利影響及其對我們的財務狀況、經營業績和現金流的潛在經濟影響，以及對我們的居民和商業租户、房地產市場以及全球經濟和金融市場的總體不利影響。新冠肺炎繼續對我們、我們的居民和商業租户造成多大程度的影響將取決於未來的事態發展，這些事態發展具有高度的不確定性，無法充滿信心地預測，包括疫情的範圍、嚴重性和持續時間，為遏制疫情或減輕其影響而採取的行動，以及疫情和遏制措施的直接和間接經濟影響。此外，您應該將本報告中確定的許多其他風險以及下面列出的風險解讀為由於新冠肺炎持續存在的眾多不利影響而加劇的風險。

此外，正在進行的新冠肺炎大流行以及旨在防止和減緩其傳播的持續限制措施可能會
對我們業務的其他不利影響，包括以下方面：

•新冠肺炎疫情及其對我們的員工、居民和商業租户、第三方供應商和供應商以及公寓社區的持續影響，以及我們的現金流、業務、財務狀況和運營結果；
•在我們擁有公寓社區或我們未來可能投資的市場上，經濟狀況不斷惡化，失業率不斷上升；
•新冠肺炎疫情引發的限制經濟和消費者活動或影響我們酒店運營的政府行為或法規；
•這些風險和不確定性可能與我們市場的租金狀況有關，包括入住率和租金，我們在現有租約到期後可能無法續簽居民或獲得新居民，税收和住房法律的變化，或其他因素，包括與“新冠肺炎”相關的政府法規對租金、驅逐和其他租賃條件的影響；以及
•運營成本的變化，包括房地產税、公用事業、保險成本、醫療成本以及與遵守新冠肺炎限制或以其他方式應對新冠肺炎疫情相關的費用。
我們的財務業績受到與房地產行業和公寓社區所有權相關的風險的影響。我們的財務業績風險包括但不限於以下幾點：
•國家、地區和地方經濟狀況的低迷(特別是失業率的上升)；
•來自其他公寓社區的競爭；
•當地房地產市場狀況，包括公寓或其他住房供應過剩，或公寓社區需求減少；
•我們的公寓社區對居民的吸引力，以及居民對我們的公寓社區及其所在地區的安全、方便和吸引力的看法；
•利率的變化和有吸引力的融資可能會使其他住房選擇，如自置居所，更具吸引力；
•我們向居民收取租金的能力；
•空置，租金的變化，以及定期需要維修、翻新和重新開發我們的公寓社區；
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目錄
•經營成本增加，包括房地產税、州和地方税、保險費、水電費和安全成本，當情況導致房地產收入減少時，其中許多成本並未大幅減少；
•由於我們經營的許多市場的勞動力市場緊張，薪酬成本增加；
•我們有能力為我們的公寓社區提供足夠的維護；
•我們有能力為我們的公寓社區提供足夠的保險；以及
•税法和其他政府法規的變化可能會影響REITs的價值，特別是我們的業務。
我們的物業收購活動可能不會產生預期的現金流，並可能使我們面臨各種風險，這些風險可能會對我們的經營業績產生不利影響。 我們已經並打算繼續進行公寓社區的收購，但我們的收購活動的成功受到許多風險的影響，包括以下風險：
•收購協議須遵守慣常的成交條件，包括完成盡職調查，而我們可能在支付不可退還的訂金及招致其他與收購有關的費用後，無法完成收購；
•收購公寓社區的預期入住率、租金和運營費用可能與實際結果不同，或與我們現有公寓社區的結果不同；
•我們可能無法以優惠條件獲得收購融資，或者根本無法獲得融資；
•對這些房產的競爭可能會導致我們支付更高的價格，或者根本無法購買我們想要的房產；
•我們可能會因所收購的物業而承擔未知的債務，就這些未知債務對先前的業主或其他第三者沒有追索權或追索權有限；以及
•我們可能無法快速有效地將新收購整合到現有業務中。
我們可能無法成功地收購或開發物業，並將我們的業務擴展到新的或現有的市場。我們打算探索在新的和現有的地理市場收購或開發物業。收購或開發新物業並拓展新市場會帶來幾個風險，包括但不限於以下風險：
•我們可能無法找到符合我們收購或開發標準的合適物業或其他資產，或未能以令人滿意的條款完成收購或開發，或者根本無法完成收購或開發；
•我們可能無法在預期的時間框架內保持一致的標準、控制、政策和程序，或無法實現收購的預期收益，或者根本無法實現；
•收購和剝離可能會轉移我們對現有物業的注意力，並可能導致我們失去關鍵員工或無法吸引高素質的新員工；
•不熟悉任何新的地理市場的動態和當時的市場條件或地方政府或許可程序，可能會對我們成功地擴展到這些市場或在這些市場內運營的能力產生不利影響，或者由於我們無法直接有效地管理和以其他方式監控新市場中的新物業，導致我們在新市場中變得更加依賴第三方；
•我們可能會對已收購物業的預期未來表現作出假設，包括預期入住率、租金和現金流，但事實證明這些假設並不準確；以及
•我們可能會錯誤地估計重新定位或重新開發已收購物業的成本。
我們也可能會放棄進入新市場的機會，因為我們已經出於任何原因開始探索新市場，因此可能無法收回已經發生的費用。
我們現在或將來的保險可能不能保護我們免受可能的損失。 我們為我們的物業承保全面責任、火災、擴大保險和其他保險，保險水平我們認為是足夠的，可以與類似物業的業主通常獲得的保險相當。然而，我們當前或未來保單的承保限額可能不足以支付所有潛在損失的全部維修或更換費用，或者我們的承保水平可能不會在未來繼續提供，或者如果有，可能只能以不可接受的費用或不可接受的條款提供。我們也不承保某些災難性事件，如颶風和地震，因為管理層認為此類保險的成本高於我們物業所在位置造成的損失風險。在大多數情況下，我們必須每年更新我們的保險單，並協商可接受的承保條款，這使我們面臨保險的波動性。
9
目錄
市場，包括加息的可能性。此外，減少保險提供商的數量或現有保險提供商不願為多户物業承保，可能會降低為我們的物業投保的潛在可用性和/或成本。未來保險費率的任何實質性增加或可用保險範圍的減少都可能對我們的經營業績產生不利影響。
災害性天氣、自然事件和氣候變化可能會對我們的業務產生不利影響。我們的一些公寓社區所在的地區可能會時不時地經歷災難性的天氣和其他自然事件，包括雪或冰暴、洪水、龍捲風或其他惡劣或惡劣的天氣。在截至2020年12月31日的一年中，我們的許多市場都受到了一系列與天氣有關的不利事件的影響。這些事件包括創紀錄的極端寒冷的降雪，某些市場的大範圍冰雹風暴，以及龍捲風，它們造成了過量的冰雪堆積，水和冰雹破壞，以及其他與天氣有關的破壞我們的一些公寓社區。雖然這些損失中的大部分都在保險範圍內，但這些或其他不利和自然事件可能造成的損害或損失可能超過保險水平。如果損失超過保險限額，我們可能會損失在受影響物業上的全部或部分投資，以及來自該公寓社區的額外收入。我們可能繼續有義務償還抵押貸款、債務或與受影響的公寓社區有關的其他義務。
如果我們的公寓小區所在地區的氣候發生任何重大變化，我們可能會經歷極端天氣條件以及降水和氣温的長期變化，所有這些都可能導致我們位於這些地區的公寓小區的物理損害和/或需求減少。如果任何這樣的氣候變化的影響是實質性的，或者發生很長一段時間，我們的業務可能會受到不利影響。
與氣候變化相關的聯邦或州法律法規的變化可能會導致我們業務成本的增加，包括提高現有社區或新開發社區能效的資本支出，而不會相應增加收入。除其他事項外，“綠色”建築法規可能尋求通過強制實施設計、建築材料、水和能源使用以及效率和廢物管理的標準來減少排放。日後實施這些規定，包括實施新的能源效益標準或有關抵禦惡劣天氣的規定，可能會增加維修或改善物業的成本，而不會相應增加收入，從而對我們的財政狀況或經營業績造成不良影響。氣候變化的影響還可能增加財產保險或其他危險保險的成本，或使其無法獲得，這些保險的條款是我們認為可以接受或必要的，以充分保護我們的財產。
我們依賴於將我們的投資集中在一個單一的資產類別上，這使得我們的運營結果更容易受到該行業的低迷或放緩或其他經濟因素的影響。。自2018年4月30日以來，我們幾乎所有的投資都集中在多家庭部門。因此，我們將面臨投資於單一類型物業的固有風險。對多户住宅需求的下滑或放緩，可能會對我們的業務和運營結果或資產價值產生更明顯的影響，而不是我們繼續將投資多元化到一個以上的資產類別。
我們的業務集中在美國的某些地區，我們受制於所在地區的一般經濟狀況。我們的整體行動集中在美國中西部地區和西部地區的部分地區。我們的表現可能會受到這些地理區域的經濟狀況和其他相關因素的不利影響，包括這些地區的公寓供求情況、分區和其他監管條件，以及來自其他社區和其他房屋形式的競爭。特別是，我們的業績受到我們所在地區就業增長和失業率的影響。如果這些市場中的任何一個市場的經濟狀況、就業增長和失業狀況惡化，或者其中任何一個地區遭遇自然災害或更明顯的氣候變化影響，我們的投資組合價值、我們的經營業績以及我們償還債務和進行分配的能力都可能受到不利影響。
我們的業務取決於我們是否有能力繼續提供高質量的住房和公寓社區的持續運營，如果失敗，可能會對我們的業務和運營結果產生不利影響。我們的業務有賴於為我們的居民提供優質的住房和可靠的服務(包括公用事業)，以及我們社區及其相關設施的持續運營，包括有蓋停車場、游泳池、帶有健身設施的會所、遊樂場和其他類似功能。為了吸引新居民和留住現有居民，我們可能需要承擔鉅額資本支出來翻新或重新配置我們的社區。任何這些服務的延遲交付、材料減少或長時間中斷可能會導致我們的居民終止租約、可能導致租金下降和/或可能導致我們的成本增加。此外，由於其他因素，包括機械故障、電力故障、惡劣天氣、物理或電子安全漏洞、故意破壞或恐怖主義行為或其他類似事件，我們可能無法提供優質的住房和持續的便利設施。這些問題中的任何一個都可能導致我們的居民終止租約或不能續簽租約，可能會讓我們面臨額外的費用或責任索賠，並可能造成損害。
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這可能會影響我們提供優質住房的能力和公寓社區的持續運營，進而對我們的業務和運營結果產生重大影響。
競爭可能會對我們的收入產生負面影響。 在吸引居民和尋找投資機會方面，我們與包括其他房地產投資信託基金(REITs)、私人合夥企業、個人、養老基金和銀行在內的多種機構展開競爭。其中許多機構活躍在我們投資的市場上，擁有比我們更多的財政和其他資源，包括以更優惠的條件獲得資本。我們的公寓社區與其他多户公寓社區、獨棟住宅、共管公寓和其他短期租賃直接競爭。
短期租約可能使我們受到市場租金下降的影響。。我們的公寓租期一般為12個月或更短。由於這些租約通常允許居民在租期屆滿時離開而不會受到懲罰，因此我們的租金收入受到市場租金下降的影響比長期租約更快。
由於房地產投資的流動性相對較差，加上各種其他因素限制了我們處置資產的能力，我們可能無法在適當的時候出售房產。 根據我們的戰略計劃以及經濟或其他條件的變化，我們快速改變物業組合的能力可能有限，聯邦所得税法對持有待售物業的REITs和相關法規的禁止可能會影響我們出售物業的能力。在某些情況下，“國税法”(下稱“守則”)對出售持有不足兩年的物業的房地產投資信託基金施加懲罰，並限制其在某一年可出售的物業數量。我們處置資產的能力也可能受到限制，因為我們使用處置收益以具有財務吸引力的條款進行收購的能力受到限制。我們的一些房產是通過我們的運營合夥企業Centerspace，LP的有限合夥單位獲得的，並受到某些税收保護協議的約束，這些協議限制了我們在交易中出售這些房產的能力，這些交易將為前所有者創造當前的應税收入。因此，我們有動機將這些資產的出售安排為免税交易所，其要求是技術性的，可能很難實現。
無法有效管理增長可能會對我們的 經營業績。 我們在過去的不同時期都經歷了顯著的增長，未來可能會這樣做，主要是通過購買更多的房地產來實現這一點。有效管理快速增長帶來挑戰，包括：
•需要擴充我們的管理團隊和員工；
•需要加強內部操作系統和控制；以及
•能夠始終如一地實現個別物業的目標回報。
我們未來可能無法保持類似的增長率，也無法有效地管理我們的增長。
税收和其他法律的不利變化可能會影響我們的負債。 與我們的財產和運營有關。 房地產税的增加，包括我們經營的幾個市場最近增加的財產税，以及服務税和轉讓税，可能會對我們可用於分配的現金以及我們支付到期債務的能力產生不利影響。同樣，增加對環境條件的潛在責任或影響開發、建設和安全要求的法律變更可能會導致重大的意想不到的成本。未來頒佈租金管制或租金穩定法或其他監管公寓社區的法律可能會減少租金收入或增加運營成本。
我們可能無法留住或吸引到合格的管理層。 我們的業務運作基本上所有方面都依賴我們的高級管理人員。我們的高層人員都有房地產行業的經驗，失去他們可能會對我們的運營產生重大不利影響，並可能對我們與貸款人和行業人員的關係產生不利影響。我們沒有與任何高級官員簽訂僱傭合同。因此，任何高級官員都可以隨時終止與我們的關係，而無需事先通知。如果我們不能有效地管理向新員工的過渡，或者如果我們不能以可接受的條件吸引和留住合格和經驗豐富的人員，可能會對我們的業務產生不利影響。
我們可能無法吸引和留住合格的員工。。近年來強勁的經濟增長在我們經營的許多市場創造了緊張的勞動力市場，我們依賴公寓社區的員工為我們的居民提供有吸引力的住房。這些公寓社區的關鍵人員流失，或者無法或花費在這些社區更換這些人員，可能會對我們的業務和運營結果產生不利影響。
我們面臨着與通過網絡攻擊、網絡入侵或其他方式進行的安全破壞相關的風險，這可能會對我們的系統、網絡和服務構成風險。. 我們面臨着與安全漏洞或中斷相關的風險，無論是通過網絡攻擊或通過互聯網進行的網絡入侵、惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件，還是我們組織內部的人員。安全漏洞或破壞的風險，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵，包括通過
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隨着世界各地未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性的增加，計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子的數量普遍增加。在正常業務過程中，我們和我們的服務提供商(包括提供網絡託管、物業管理、租賃、會計和/或薪資軟件/服務的服務提供商)收集並保留我們的居民、員工和供應商提供的某些個人信息。我們還廣泛依賴計算機系統來處理交易和管理業務。雖然我們和我們的服務提供商採用各種數據安全措施來保護我們系統上的機密信息，並定期審查和改進我們的數據安全措施，但我們不能保證我們或我們的服務提供商能夠防止未經授權訪問這些個人信息，不能保證我們和我們的服務提供商收集的信息的安全性和完整性的努力是否有效，也不能保證我們或我們的服務提供商試圖破壞安全的行為不會成功或造成破壞。即使是保護最嚴密的信息、網絡、系統和設施也仍然存在潛在的漏洞，因為此類企圖的安全漏洞中使用的技術會不斷髮展，通常只有在針對目標發起攻擊時才會被識別。在某些情況下，這些漏洞被設計為不會被檢測到，實際上也可能不會被檢測到。因此，我們和我們的服務提供商可能無法預見這些技術或實施足夠的安全屏障或其他預防措施，從而無法完全降低此風險。入侵或安全失敗的風險，尤指通過網絡攻擊或網絡入侵, 由於新技術的興起以及未遂攻擊和侵入者的複雜程度和活動的增加，這一數字總體上有所增加。涉及計算機網絡和相關係統的安全漏洞或其他重大中斷可能導致大量成本和其他負面影響，包括訴訟、補救成本、部署額外保護策略的成本、機密信息的泄露以及對投資者信心的負面影響。
我們可能要對環境法規定的潛在責任負責。 根據各種聯邦、州和地方法律、條例和法規，作為房地產的現任或前任所有者或經營者，我們可能需要承擔移除或補救該房產內、上、周圍或下的危險或有毒物質的費用。這些法律可能會施加責任，而不管我們是否知道或對危險或有毒物質的存在負有責任。這些物質的存在，或未能適當補救任何含有這些物質的財產，可能會對我們出售或出租受影響的財產或以該財產作為抵押品借入資金的能力產生不利影響。在安排處置或處理危險或有毒物質時，無論我們是否擁有或運營該處置或處理設施，我們也可能承擔在該處置或處理設施移除或補救這些物質的費用。對於我們現在或以前擁有(直接或間接)、運營、管理、開發和/或控制房地產的情況，我們可能需要承擔與這些物業的危險或有毒物質相關的移除或補救費用，以及某些其他成本，包括政府罰款和人身和財產傷害索賠。雖然我們不知道任何與我們現有物業相關的索賠會對我們的業務產生重大不利影響，但潛在的未來成本和損害索賠可能是巨大的，可能超過我們為此類事件提供的任何保險覆蓋範圍，或者此類保險可能不存在。此類物質的存在，或未能適當補救任何此類影響，可能會對我們的借款、開發、銷售能力產生不利影響。, 或租用受影響的財產。一些環境法規定或允許政府機構對受影響的財產施加留置權，以支持政府賠償因應對危險或有毒物質而產生的損害和費用。
環保法例亦規管石棉的存在、保養和清除，並規定含石棉樓宇的業主或營運者必須妥善管理和保養石棉；通知和培訓可能接觸石棉的人士；以及在翻新或拆卸樓宇時，如石棉受到滋擾，須採取特別預防措施。室內空氣質量問題也可能需要特別調查和補救。這些空氣質量問題可能是由於通風不足、室內或室外來源的化學污染物，或黴菌、花粉、病毒和細菌等生物污染物造成的。石棉或空氣質量補救計劃可能代價高昂，需要臨時搬遷部分或全部房產居民，或者需要修復受影響的房產。
一般而言，我們的政策是對我們尋求收購的每項物業進行第一期環境研究。第一階段環境研究通常包括對物業和周圍地區進行目測檢查，檢查物業和周圍地區的當前和歷史用途，以及審查相關的州和聯邦文件，但不涉及土壤和地下水採樣等侵入性技術。如果第一階段顯示任何可能的環境問題，我們的政策是下令進行第二階段的研究，這包括測試土壤和地下水中是否有實際的危險物質。然而，第一階段和第二階段的環境研究，或就我們目前或未來的任何物業進行的任何其他環境研究，可能不能揭示潛在的環境責任的全部程度。我們目前沒有為環境責任投保。
擴大社交媒體的使用可能會帶來新的風險。社交媒體的使用可能導致我們遭受廣泛的聲譽損害。通過社交媒體發佈的負面帖子或評論，無論是居民還是潛在居民，都可能損害我們或我們公寓社區的聲譽，無論這些説法或帖子是否有效，這反過來可能會對我們的業務和運營結果產生不利影響。同樣，披露與以下內容相關的任何非公開敏感信息
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我們的企業或我們的居民或未來的居民可能會損害我們的聲譽、我們的業務或我們的經營結果。社交媒體的持續發展將給我們帶來新的、持續的挑戰和風險。
訴訟風險可能會影響我們的業務。作為公寓社區的上市業主、管理者和開發商，我們可能會根據我們的物業及其建築的不同條件承擔責任。在過去，我們已經並在未來可能會捲入法律訴訟，包括消費者訴訟、僱傭訴訟、侵權訴訟或商業訴訟，其中任何訴訟如果做出對我們不利的決定或由我們和解，並且沒有得到足夠的保險覆蓋，都可能導致對我們的運營結果產生重大影響的責任。
與正在開發、重新開發或新開發的物業相關的風險可能會對我們的財務業績產生不利影響。 我們可能無法獲得或可能在獲得必要的分區、土地使用、建築、佔用和其他所需的政府許可和授權方面遇到延誤，這可能會導致成本增加或項目被放棄。我們可能無法以優惠的條件獲得融資，或者根本無法獲得融資，我們可能無法如期完成物業的出租。隨之而來的開發、重建和出租所需的時間意味着我們可能需要等待數年才能獲得可觀的現金回報。
遵守分區和許可法律可能會影響我們的收購、重新開發和開發成本。我們面臨着與社區分區和許可相關的風險，其中大部分社區受到市、縣和州的監管。我們可能要承擔與社區合規相關的成本，此外，在我們的投資組合內尋求重新開發或開發項目的審批時，我們還可能面臨成本或延誤。一些與分區或許可相關的規定允許政府實體在違規行為得不到糾正的情況下停止運營，這將嚴重影響我們的業務。我們沒有意識到我們的社區中有任何不遵守規定的行為會對我們的業務產生實質性的不利影響。
未來的現金流可能不足以確保我們的房地產資產賬面價值的可回收性。我們根據美國公認會計原則(“GAAP”)定期評估我們房地產資產賬面價值的可回收性。評估持有以供投資的房地產資產減值時考慮的因素包括經常性淨營業虧損和被視為永久性的一般市場狀況的其他重大不利變化。一般來説，如果一項為投資而持有的房地產資產在其估計持有期內的估計未貼現未來現金流量超過該資產在資產負債表日的賬面淨值，則該資產不會被視為減值。用於估計年度和剩餘現金流以及這些資產的估計持有期的假設需要管理層的判斷。
遵守有利於殘疾人的法律或其他安全法規和要求可能會影響我們的成本和 投資策略。 旨在改善殘疾人進入和使用建築物的聯邦、州和地方法律法規，包括1990年的《美國殘疾人法》，可能需要修改或限制對現有建築物的翻新，這可能需要意外支出。這些法律法規可能要求在建建築物增加結構特徵。將來可能通過的法例或規例，可能會在改善傷殘人士進入和使用這些建築物方面，對我們造成進一步的負擔或限制。不遵守規定可能會導致政府當局處以罰款或判給私人訴訟當事人損害賠償。遵守這些法律法規的成本可能是巨大的，限制或限制建設，或完成所需的翻新，可能會限制我們投資戰略的實施，或降低我們的整體投資回報。
與合資企業相關的風險可能會對我們的財務業績和經營結果產生不利影響。我們已經並可能在未來繼續與其他個人或實體建立夥伴關係或合資企業。合資投資涉及其他所有權方式可能沒有的風險，基於我們合作伙伴的財務狀況和商業利益，這些風險超出了我們的控制範圍，可能與我們的利益衝突。
在某些情況下，我們和/或我們的合作伙伴可能有權觸發買賣安排，這可能導致我們在我們本來不會發起此類交易的時候出售我們的權益或獲得我們合作伙伴的權益。如果我們沒有足夠的現金、可用的借款能力或其他資本資源，我們獲得合作伙伴利益的能力可能會受到限制。在這種情況下，我們可能被迫出售我們在合資企業中的權益，而我們本來希望保留它。合資企業可能需要我們與合作伙伴分享決策權，這可能會限制我們控制合資企業財產的能力。即使我們擁有控股權，某些重大決策也可能需要合作伙伴的批准，例如物業的出售、收購或融資。
恐怖主義襲擊、其他地緣政治危機或疾病或其他健康問題的廣泛爆發(如新冠肺炎大流行)可能會對我們業務的各個方面產生負面影響，包括我們的勞動力和供應鏈，並可能使我們履行對居民的義務變得更加困難和昂貴。我們的業務很容易受到
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國家或國際事件，包括戰爭或恐怖主義的行為或威脅、政治不穩定、自然災害和衞生流行病或流行病。這些風險包括疾病或其他健康問題的廣泛爆發，如新冠肺炎大流行，導致全球大流行，影響到世界上數以百計的國家，包括美國。新冠肺炎大流行導致旅行禁令、隔離和工作限制，禁止許多員工上班。由於包括新冠肺炎在內的流行病，企業可能會關閉，供應鏈可能會中斷、放緩或無法運行，個人可能會生病、被隔離，或者由於健康原因或政府限制而無法工作和/或旅行。政府的命令可能會要求我們的公寓社區發生巨大的變化，或者可能會在很長一段時間內或無限期地影響我們許多供應商的商品或服務的可用性。
房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的財務狀況以及政府對公寓社區的支持可能會對我們的業務產生不利影響.從歷史上看，我們一直依賴聯邦全國抵押貸款協會(Fannie Mae)和聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)為某些公寓社區提供融資。儘管房利美和房地美有權通過其融資活動支持多户住房，但政府關於美國機構抵押貸款融資未來的提案可能涉及逐步淘汰房利美和房地美。儘管我們相信房利美和房地美將繼續向多户家庭部門提供流動性，但房利美和房地美的任何逐步淘汰、它們任務的改變或政府對公寓社區的支持總體上都可能導致利率、資金可獲得性、額外公寓社區的開發以及這些社區的價值發生不利變化。
員工被盜或欺詐可能導致損失。某些員工有權訪問我們的銀行賬户或資產，或對其進行簽名，這使我們面臨欺詐或被盜的風險。某些員工還可以訪問關鍵的信息技術(“IT”)基礎設施以及居民信息和其他可能具有商業價值的信息。如果任何員工危害我們的IT系統，或盜用居民或其他信息，我們可能會招致損失，包括潛在的重大財務或聲譽損害。我們可能沒有覆蓋全部損失或特定犯罪行為損失的保險。
與我們的負債和融資相關的風險
我們無力續借、償還或再融資，可能會導致損失。 我們在正常的業務過程中以及與房地產收購相關的過程中產生了大量的債務。由於REIT的分配要求，我們保留收益的能力有限，因此我們通常將被要求為到期的債務進行再融資，這些債務或股本將與額外的債務或股本一起到期。我們面臨與債務融資相關的正常風險，包括以下風險：
•我們的現金流將不足以支付所需的本金和利息，特別是如果淨營業收入由於新冠肺炎疫情的影響而大幅減少的話；
•我們將無法在到期時續期、再融資或償還我們的債務；以及
•任何續簽或再融資的條款都不如我們目前的債務條款優惠。
當信貸市場緊張時，這些風險就會增加，就像新冠肺炎大流行期間一樣。一般來説，當信貸市場緊張時，我們在為物業或擬議的收購尋求融資或再融資時，可能會遇到貸款人的抵制，而此類融資或再融資的條款對我們的優惠程度可能低於我們目前的負債條件。
我們預計，當我們的未償債務到期時，我們將需要對其進行很大一部分再融資。我們不能保證以對我們有利或可接受的條款對其他債務進行任何再融資。如果我們不能用其他資本交易的收益對到期到期的本金進行再融資、延期或支付，我們的現金流可能不足以在債務到期時償還債務。如果我們不能以可接受的條件為我們的債務進行再融資，或根本不能再融資，我們可能會被迫以不利的條件處置一項或多項物業，這可能會導致虧損。這些損失可能會對我們的業務、我們向股東進行分配的能力以及我們支付到期債務的能力產生實質性的不利影響。如果物業被按揭以保證償還債務，而我們又無法在到期時償還按揭或為債務再融資，則按揭人可取消該物業的贖回權，委任接管人，並收取租金和租約的轉讓，或尋求其他補救辦法，包括取得該物業的業權，而所有這些都會導致收入和資產價值的損失。喪失抵押品贖回權還可能影響我們獲得新債務的能力，並可能在沒有附帶現金收益的情況下創造應税收入，從而阻礙我們滿足守則的REIT分配要求的能力，並阻礙我們為其他物業獲得融資的能力。
我們的債務協議中的限制性公約可能會限制我們的經營和財務靈活性，而我們如果不能遵守這些公約，可能會產生重大影響。. 截至2020年12月31日，我們的債務總額約為7.213億美元，包含一些重大限制和契約。這些限制和公約包括與固定收費覆蓋率、最高擔保債務、維持
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未擔保資產價值、總債務與總資產價值之比等，以及某些非金融契約。這些可能會限制我們未來進行投資和處置的能力，增加增量擔保和追索權債務，並增加整體槓桿。我們是否有能力遵守這些公約，將視乎我們日後的表現，而這些表現可能會受到我們無法控制的事件影響。我們不遵守這些公約將是違約事件。根據我們的債務條款，違約事件將允許貸款人根據已生效的協議加速債務，這些協議將包括包含關於其他債務的交叉加速條款的協議。
利率上升可能會影響我們的資金成本和融資活動。利率上升的可能性可能會限制我們在固定利率債務到期時為部分債務進行再融資的能力，並會增加我們的利息成本。我們還有一項無擔保信貸安排，根據提取的金額按不同利率計息。因此，利率的任何提高都可能增加我們可變利率債務的利息支出，提高我們為固定利率債務再融資時的利率，增加發行新債務的成本，並減少可供分配給股東的現金。
利率對衝安排可能導致虧損。我們不時使用利率互換和其他對衝工具來管理利率風險。雖然這些安排可能在一定程度上保護我們免受利率上升的影響，但如果利率下降，它們也可能減少給我們帶來的好處。如果套期保值安排沒有與被套期保值的債務的利率掛鈎，我們可能會面臨損失，因為管理負債的利率和管理套期保值安排的利率相互獨立地變化，而套期保值安排的另一方不履行義務也可能使我們面臨更大的信用風險。為了將任何交易對手的信用風險降至最低，我們只與投資級金融機構簽訂對衝安排。
LIBOR的潛在變化可能會影響我們的融資契約。倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)一直被用作短期利率的主要基準，包括在我們的信貸安排下。負責監管倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的英國金融市場行為監管局(FCA)宣佈，它已獲得小組銀行的承諾，將繼續向LIBOR提供資金，直至2021年底，但它不會利用其權力強制超過這一日期。洲際交易所基準管理局(ICE Benchmark Administration)以美元LIBOR管理人的身份宣佈，計劃將美元LIBOR(不包括一週和兩個月期限)的公佈時間延長18個月，至2023年6月。然而，主要監管機構的聯合聲明呼籲銀行在不遲於2021年12月31日之前停止簽訂以美元LIBOR為參考利率的新合約。另類參考利率委員會(Alternative Reference Rate Committee)是一個由美國大型金融機構組成的指導委員會，該委員會已提議用一個由短期回購協議計算的新指數-有擔保的隔夜融資利率(SOFR)-取代美元倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)。目前，對於什麼利率或哪些利率可能成為LIBOR的可接受替代方案，還沒有達成共識，也無法預測銀行是否會繼續向LIBOR管理人提供LIBOR提交，以及在多大程度上，LIBOR利率是否會在2021年之前或之後停止發佈或支持，或者英國或其他地方是否會制定任何額外的LIBOR改革。儘管這些改革和行動的全部影響，以及任何脱離倫敦銀行同業拆借利率的過渡，包括可能或實際停止發佈倫敦銀行間同業拆借利率，仍不清楚，但這些變化可能會對融資的可用性產生重大不利影響。此外，由於涉及期貨和衍生品合約，交易對手之間的ISDA主協議可能需要修改或取代。, 包括我們投資的衍生品合約。不能保證會就新的全球標準達成一致，也不能保證任何新的利率都會反映LIBOR中包含的原始利率和信用風險，其中任何一個都可能對我們的融資成本以及我們的業務和運營結果產生重大不利影響。
與我們的股票相關的風險
我們的股票價格可能會大幅波動。我們普通股的市場價格和交易量受一般市場狀況、本報告中討論的風險以及其他幾個因素的影響而波動，包括以下幾個因素：
•地區、國家和全球經濟和商業狀況；
•我們季度經營業績或股息的實際或預期變化；
•我們對運營資金或收益的估計發生變化；
•投資者對我們的房地產投資組合感興趣；
•房地產投資信託基金(REITs)總體上的市場認知和表現，尤其是公寓REITs；
•房地產投資信託基金相對於其他投資機會的市場認知或交易量；
•市場對我們的財務狀況、業績、分佈和增長潛力的看法；
•股市和債市的總體狀況，包括可能導致投資者從股息中尋求更高年度收益的利率上升；
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•我們的投資者基礎轉向更集中的被動投資者，包括交易所交易基金(ETF)和指數基金，這可能會對我們與股東溝通的能力產生不利影響；
•我們進入資本市場的能力，這可能會影響我們的資本成本；
•改變我們的信用評級或分析師評級；
•最低股息要求的變化；
•恐怖主義或其他對我國股票交易市場造成不利影響的因素；以及
•税法或政府法規的變化可能會影響我們股票的吸引力。
利率上升可能會對我們的股價產生不利影響。如果利率上升，這可能會導致我們普通股的持有者和其他投資者通過其他投資尋求更高的股息或更高的收益，這可能會對我們股票的市場價格產生不利影響。
紐約證券交易所的低交易量可能會阻礙我們股票的及時出售或轉售。雖然我們的普通股在紐約證券交易所上市，但我們股票的日交易量可能低於其他公司的交易量。由於交易量較低，我們普通股的持有者在及時出售我們的股票時可能會遇到困難，並可能遭受重大損失。
如果不能產生足夠的收入或其他流動性需求，可能會限制可用於分配給我們股東的現金流。租金收入減少、支持我們收購和開發需求的資金增加或其他未得到滿足的流動性需求可能會對我們向股東或運營合夥企業的單位持有人支付分派的能力產生不利影響。
支付我們普通股的分派不是 有保證。 我們的董事會必須批准任何股票分配，並可隨時或不時選擇無限期地減少或不支付我們普通股的應付分配。我們的董事會可能會出於各種原因減少分發，包括但不限於以下原因：
•經營業績和財務業績不能支持當期分配支付；
•意外成本、資本需求或現金需求；
•根據“守則”的房地產投資信託基金規定的年度分配要求；
•結論認為支付分派將導致我們違反某些協議或合同的條款，例如我們債務融資文件中的財務比率契約；或
•董事會認為相關的其他因素。
我們未來的增長在一定程度上取決於我們籌集額外資金的能力。 股權資本，這將產生稀釋我們普通股股東利益的效果。 我們未來的增長取決於我們籌集股權資本和發行Centerspace，LP有限合夥單位的能力。在公開市場上大量出售我們的普通股或優先股，或認為可能發生此類出售或發行，可能會稀釋現有普通股股東的利益，並可能對我們普通股的市場價格產生不利影響。此外，作為房地產投資信託基金，我們必須向權益證券持有人分配至少90%的房地產投資信託基金應税收入，這是在扣除支付的股息之前確定的，不包括任何淨資本收益。這限制了我們保留現金或收益為未來增長提供資金的能力，並使我們更加依賴於通過其他方式籌集資金，其中可能包括籌集額外的股權資本。
我們可能會額外發行我們的受益股類別或系列。 具有高於權利和優先權的權利和偏好的利益 我們普通股的優先股。 我們的信託聲明規定不限數量的實益權益股份。未經我們的普通股股東批准，我們的董事會可以設立其他類別或系列的我們的實益權益股票，這些類別或系列可能擁有股息權、轉換權、投票權、贖回條款、贖回價格、清算優先權或其他優於我們普通股持有人權利的權利和優先權。在這方面，2017年9月，我們向SEC提交了一份擱置登記聲明，使我們能夠出售招股説明書中定義的數量不詳的股權和債務證券，包括根據2019年自動取款機計劃。未來出售普通股、優先股或可轉換債務證券可能會稀釋現有股東的權益，並可能對我們普通股的市場價格產生不利影響。
我們在財務報告的內部控制中發現的任何重大缺陷都可能對我們的股價產生不利影響。2002年“薩班斯-奧克斯利法案”(Sarbanes-Oxley Act)第404條要求我們對財務報告的內部控制進行評估和報告。如果我們找出財務報告內部控制中的一個或多個重大弱點，我們可能會輸。
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投資者對我們的財務報告和經營結果充滿信心，這反過來可能對我們的股價產生不利影響。
我們的信託聲明中的某些條款可能會限制控制權的變更，並阻止收購。為了保持我們作為房地產投資信託基金的資格，除其他事項外，我們的信託聲明規定，根據守則第856條，任何可能導致我們喪失房地產投資信託基金資格的交易都將無效，包括任何將導致以下情況的交易：
•持股人數不足100人；
•我們是守則第856(H)條所指的“少數人持股”；或
•出於聯邦所得税的目的，我們的股票由“美國人”以外的人持有的股票的公平市值的50%或更多。
如果交易不是無效的，那麼違反上述條件的股份將自動交換同等數量的超額股份，這些超額股份將被轉讓給我們的董事會指定的慈善受益人的獨家利益的超額股份受託人。信託基金的信託聲明還對持有信託公司流通股數量或價值超過9.8%所有權限額的人作出了限制，儘管董事會保留了對這一所有權門檻作出例外處理的能力。這些限制可能會阻止第三方改變控制權或接管我們，即使控制權的改變或接管將符合我們股東的最佳利益。
與税務有關的風險
我們可能會因為沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)而承擔納税義務，這可能會迫使我們在不利的市場條件下借入資金。我們已選擇以房地產投資信託基金(REIT)的身份根據“房地產投資信託基金守則”徵税。作為房地產投資信託基金的資格涉及到應用高度技術性和複雜的法典條款，包括收入、資產和分配測試，對於這些測試，只有有限的司法或行政解釋。即使是技術上或無意中的錯誤也可能危及我們的房地產投資信託基金(REIT)地位。要確定我們是否有資格成為房地產投資信託基金，需要對各種事實和情況進行持續的分析，其中一些可能不在我們的控制範圍之內。例如，要符合REIT的資格，我們任何一年的總收入中至少有95%必須來自某些被動來源，這些來源在REIT税法中逐項列出，我們還被禁止擁有某些發行人的特定數量的債務或股權證券。因此，在任何課税年度，只要來自非合格來源(如第三方管理服務的收入)的收入佔我們總收入的5%以上，我們將無法滿足95%的收入標準，也可能無法符合REIT的資格，除非守則中包含的某些減免條款適用。然而，即使適用減免條款，也會對超額淨收入徵税。我們還必須向證券持有人分配至少90%的REIT應税收入，這是在扣除支付的股息之前確定的，不包括任何淨資本收益。如果我們滿足90%的標準，但分配的應納税所得額低於我們REIT應税收入的100%，我們將對這些未分配的收入繳納企業所得税，並可能額外繳納4%的消費税。因為我們需要通過這些測試才能保持房地產投資信託基金的資格。, 這可能導致我們不得不放棄某些商業機會，並可能要求我們清算其他有吸引力的投資。我們通過Centerspace、LP、我們的經營合夥企業及其子公司持有我們幾乎所有的資產(合格REIT子公司除外)，以及我們對事實決定(如與我們資產估值相關的決定)的持續依賴，這進一步增加了對我們應用REIT要求的複雜性。如果Centerspace、LP或我們的一個或多個子公司被確定為公司應納税，我們可能無法符合REIT的資格。無論出於何種原因，我們沒有資格成為房地產投資信託基金，或者對來自非合格來源的超額淨收入徵税，都可能對我們的業務和我們向股東分配和支付到期債務的能力產生不利影響。新的立法、法規、行政解釋或法院裁決可能會改變有關我們作為房地產投資信託基金(REIT)資格或我們資格的聯邦所得税後果的税法。
如果我們沒有資格成為REIT，我們將按正常的公司税率對我們的應税收入繳納聯邦所得税，可能會受到州和地方税的增加，除非根據適用的法律規定有權獲得減免，否則在我們失去資格的下一年的四個納税年度內，我們將被取消作為REIT的待遇，這可能會對我們、我們向股東進行分配的能力以及我們支付債務到期金額的能力產生實質性的不利影響。這種待遇將減少可用於投資或分配給我們證券持有人的資金，因為涉及的一年或幾年對我們負有額外的納税義務，我們將不能再扣除，也不再需要向我們的股東進行分配。在某種程度上，我們證券持有人的分配是在預期有資格成為房地產投資信託基金的情況下進行的，我們可能需要短期債務或長期債務，或者出售資產或出售普通股的收益，來為所需的分配提供資金，這是由於實際收到收入和確認聯邦所得税收入之間的時間差異，或者是不可抵扣的影響。
17
目錄
資本支出、設立準備金或要求的債務或攤銷付款。我們的現金流無法滿足我們的分配要求，可能會對我們籌集短期和長期債務或出售股權證券的能力產生不利影響，以便為維持我們的REIT地位所需的分配提供資金。
如果我們的經營合夥企業不符合合夥企業的資格，將導致公司徵税，並大大減少可供分配的現金數量。 我們認為，我們的運營合夥公司Centerspace，LP符合聯邦所得税的合夥資格。然而，我們不能保證美國國税局不會為了聯邦所得税的目的挑戰其合夥企業的地位，也不能保證法院不會承受這樣的挑戰。如果美國國税局成功地將Centerspace，LP視為公司應納税的實體(如作為公司應納税的上市合夥企業)，我們將不再有資格成為房地產投資信託基金，因為我們在Centerspace，LP的所有權權益的價值將超過我們資產的5%，而且我們將被視為持有另一家公司10%以上的有表決權證券和已發行證券的價值。對Centerspace，LP徵收公司税將大大減少可供分配的現金數量。
影響REITs的立法或監管行動可能會對我們或我們的股東產生不利影響。税收法律或法規的變化可能會對我們的股東以及我們的業務和財務業績產生不利影響。參與立法過程的人士以及美國國税局(Internal Revenue Service)和美國財政部(US Treasury Department)都在不斷審查REIT規則，這可能會導致法規和解釋的修訂以及法律的改變。
我們無法預測2017年的減税和就業法案以及任何新的美國聯邦税收法律、法規、解釋或裁決是否、何時或在多大程度上會影響房地產投資行業或房地產投資信託基金(REITs)。我們敦促潛在投資者就2017年減税和就業法案的影響以及投資我們股票或單位的聯邦税法未來可能的變化諮詢他們的税務顧問。
REITs應支付的股息的税率可能高於非REIT公司的股息，這可能會減少我們股東收到的淨現金，並可能損害我們通過未來出售股票籌集額外資金的能力。房地產投資信託基金支付給個人、信託或遺產的美國股東的股息通常沒有資格享受適用於從非房地產投資信託基金公司獲得的合格股息的降低税率，但根據2017年減税和就業法案，作為個人、信託基金和遺產的美國股東一般可以從房地產投資信託基金中扣除普通股息的20%(從2017年12月31日之後到2026年1月1日之前的納税年度)。雖然這一扣除降低了適用於REITs支付的某些股息的實際税率，但該税率仍高於適用於常規企業合格股息的税率。這可能會導致投資者認為房地產投資信託基金的投資不如對非房地產投資信託基金公司的投資有吸引力，這反過來可能會對房地產投資信託基金的股票價值產生不利影響，包括我們的股票。投資者應該就投資我們的股票或單位的美國税收後果諮詢他們的税務顧問。
我們可能面臨與1031條款交易所相關的風險。我們會不時處置交易中的財產，這些交易旨在符合“守則”第1031條規定的“同類交易所”的資格。如果一項擬符合1031條款交換資格的交易後來被確定為應納税，我們可能會面臨不良後果，如果適用於這類交易的法律被修改或廢除，我們可能無法在遞延納税的基礎上處置財產。如果我們不能滿足預期的1031條款交換的技術要求，如果我們不能減少實現的應税收益，我們可能需要向我們的股東支付特別股息。如果不能將出售房產的收益再投資於遞延納税的交易所，可能需要向簽訂了税收保護協議的單位持有人付款。
我們有20處房產的税收保護協議。如果這些房產是在應税交易中出售的，我們必須通過繳納相關税款，使與這些特定房產相關的單位持有人變得完整。我們在任何可能的情況下都會處置交易中的財產，這些交易旨在符合“守則”第1031條規定的“同類交易所”的資格。如果我們不能滿足1031條款的所有技術要求，或者如果1031條款被廢除，與税收保護協議一起出售房產可能會引發使相關單位持有人完整的重大義務。

遵守REIT的要求可能會迫使我們放棄其他有吸引力的機會，或者清算其他有吸引力的投資。 要符合資格並維持我們作為房地產投資信託基金的地位，我們必須滿足有關我們資產性質的某些要求。如果我們在任何季度末未能遵守這些要求，我們必須在季度末後30天內糾正這種不符合要求的情況(可能通過出售資產，儘管這些資產具有投資前景)，以避免失去我們的房地產投資信託基金(REIT)地位。這可能包括潛在地出售其他有吸引力的資產，或者清算或放棄其他有吸引力的投資。這些行動可能會減少我們的收入和可分配給股東的金額。
即使我們有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，我們也可能面臨其他税收負債，從而減少我們的現金流。 即使我們符合美國税法規定的REIT資格，我們的收入和資產也可能需要繳納一定的聯邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税收，因喪失抵押品贖回權而進行的某些活動的收入的税收，以及州或地方收入。
18
目錄
財產税和轉讓税，如抵押記錄税。這些税收中的任何一項都會減少可供分配給我們股東的現金。
對從事被禁止交易的REITs徵收的税款，以及我們與我們物業的某些貢獻者簽訂的協議，可能會限制我們從事將被視為聯邦所得税銷售的交易的能力。適用於房地產投資信託基金的聯邦所得税條款規定，房地產投資信託基金出售作為庫存持有的財產或在正常業務過程中主要為出售給客户而持有的其他財產而實現的任何收益，均被視為“被禁止交易”的收入，須繳納100%的懲罰性税。根據現行法律，除非出售物業符合避風港的資格，否則出售物業是否構成出售主要作出售用途的物業的問題，一般是有關某宗交易的事實和情況的問題。我們可能會進行不符合安全港要求的銷售，或者美國國税局(IRS)可能會成功地斷言我們的一項或多項銷售是被禁止的交易，因此，我們可能需要支付懲罰性税款。為了避免這一懲罰性税收，我們可以通過應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)持有我們的部分資產。雖然TRS結構將允許所有權的經濟利益流向我們，但TRS在聯邦和州一級對其收入徵税。我們已經與我們房產的某些貢獻者簽訂了協議，其中包含對我們在應税交易中處置某些房產的能力的限制。對應税處置的限制在不同的期限內有效。這類協議可能要求我們在限制期內在應税銷售中處置承保財產時向出資人支付款項。
我們對TRSS的所有權是有限的，如果我們與TRSS的交易不是按公平條款進行的，我們將對某些收入或扣減項目徵收100%的懲罰性税。房地產投資信託基金最多可以擁有一個或多個TRS的100%股票。TRS可以持有資產並賺取如果由REIT直接持有或賺取的收入將不是合格資產或收入的資產或收入。我們的TRS適用於任何應税收入的聯邦、州和地方所得税。TRS規則還對TRS與其母公司REIT之間的某些交易徵收100%的消費税，這些交易不是在公平的基礎上進行的。我們與我們的TRS一起仔細審查交易，以確保它們是以獨立條款進行的，以避免招致上述100%的消費税。
項目1B：未解決的工作人員意見：
沒有。
項目2.屬性
社區
根據守則第856-858節，我們被組織為房地產投資信託基金(REIT)，並被組織為UPREIT，這允許我們接受房地產對我們的運營夥伴關係的貢獻，以換取運營單位。我們的業務專注於公寓社區的所有權、管理、收購、再開發和開發，我們通過我們的運營夥伴關係擁有和運營這些社區。我們是一家完全一體化的公寓社區業主和經營者。

某些借貸規定 
在某些情況下，對於投資性房產的融資，貸款人可以要求，作為貸款的一項條件，這些房產必須歸一個“單一資產實體”所有。因此，吾等已組織若干全資附屬實體，以持有符合該等借貸條件的實體的所有權。這些子公司的所有財務報表都合併到我們的財務報表中。
 
我國房地產資產的管理與租賃 
我們在北達科他州明諾特市和明尼蘇達州明尼阿波利斯市的辦事處開展公司業務。我們酒店的日常管理一般都是由我們自己的員工進行的。當所收購的物業已實行有效的預先物業管理，或我們認為某些物業並不適合自行管理時，我們可能會聘請第三方專業管理公司進行日常管理。然而，所有與採購、銷售、保險範圍、重大資本改善、年度運營預算和重大翻新相關的決定都由我們的員工獨家做出，並由第三方管理公司執行。一般來説，我們的第三方管理合同的期限為一年或更短，規定的補償範圍為總租金的2.5%至5.0%，通常情況下，我們可以在60天或更短的時間內發出通知終止這些合同，原因是或物業經理未能達到特定的財務業績目標。
 
19
目錄
截至2020年12月31日擁有的社區摘要
下表顯示了截至2020年12月31日，我們67個公寓社區和另外兩個投資物業的信息。我們在同店和非同店的基礎上提供某些信息。在比較的幾乎所有時期內，同店社區都是擁有或使用的，就開發物業而言，它們已經實現了90%的實際入住率目標水平。在每個日曆年的第一天，我們確定當年同店泳池的組成，並調整前一年，這使我們能夠評估現有公寓社區的表現。“其他”包括非多族特性和混合用途特性的非多族構件。我們通過我們的全資子公司或擁有擁有該房地產的實體的控股權，在房地產中擁有以下權益。我們在合併的基礎上對這些利益進行核算。更多信息包括在本報告所列財務報表的附表三中。 
(單位：萬人)
投資物理
數量(初始成本加碼)入住率：
公寓改進更少截至2010年12月1日
社區名稱和位置住家減損)2020年12月31日
同店
71法國-明尼蘇達州埃迪納(1)
241 $66,929 93.8 %
阿爾卑斯山公園-拉皮特城，南卡羅來納州71 6,263 100.0 %
阿卡塔-明尼蘇達州金谷 (2)
165 33,480 95.2 %
新澤西州阿什蘭-大福克斯 (1)
84 8,656 92.9 %
明尼蘇達州阿瓦隆灣-羅切斯特187 36,336 95.7 %
博爾德苑-明尼蘇達州伊根市(2)
115 9,870 96.5 %
峽谷湖-拉皮特城，南卡羅來納州(1)
109 6,529 99.1 %
基點-新澤西州大福克斯(2)
251 35,288 96.0 %
明尼蘇達州羅切斯特，瀑布海岸 (1)
90 18,444 100.0 %
密蘇裏州卡斯勒洛克-比林斯(2)
166 8,138 100.0 %
新澤西州夏多米諾特(2)
104 21,453 95.2 %
Cimarron Hills-內華達州奧馬哈 (1)
234 15,508 95.7 %
殖民地別墅-明尼蘇達州伯恩斯維爾(2)
239 29,511 93.3 %
殖民地--內華達州林肯(1)
232 20,376 97.8 %
田納西州索斯蓋特-米諾特的公地和着陸點 (2)
341 55,516 93.0 %
科頓伍德-俾斯麥，南卡羅來納州(2)
268 24,481 95.5 %
密蘇裏州比林斯，Country Meadows (2)
133 10,145 94.7 %
明尼蘇達州羅切斯特市水晶灣76 12,218 97.4 %
柏樹苑-明尼蘇達州聖克勞德(1) (3)
196 20,936 95.9 %
鹿嶺-詹姆斯敦，新澤西州 (2)
163 25,162 95.7 %
迪倫-科羅拉多州丹佛(2) (4) (5)
274 90,400 96.4 %
常青樹--明尼蘇達州伊曼蒂市(2)
72 7,222 98.6 %
法國河--明尼蘇達州羅切斯特40 5,192 100.0 %
花園-新澤西州大福克斯(2)
74 9,352 94.6 %
Grand Gateway-明尼蘇達州聖克勞德(2)
116 9,964 95.7 %
明尼蘇達州羅切斯特市卡斯喀特湖的格蘭德維爾(GrandeVille) (1)
276 57,455 96.0 %
格林菲爾德--內華達州奧馬哈(2)
96 7,352 86.5 %
遺產莊園-明尼蘇達州羅切斯特182 11,112 95.1 %
宅基地花園-拉皮特城，南卡羅來納州152 15,334 98.0 %
內華達州林肯市湖畔村 (1)
208 18,902 96.6 %
遺產-新澤西州大福克斯(1)
360 34,133 96.9 %
傳統高地--北卡羅來納州俾斯麥 (2)
119 15,206 96.6 %
梅多斯--新澤西州詹姆斯敦(2)
81 7,196 98.8 %
蒙蒂塞洛過境點--明尼蘇達州蒙蒂塞洛 (2)
202 32,246 96.0 %
蒙蒂塞洛村--明尼蘇達州蒙蒂塞洛(2)
60 5,480 95.0 %
北嶺-俾斯麥，新澤西州(2)
68 8,677 97.1 %
奧運村--密蘇裏州比林斯(2)
274 15,780 97.8 %
奧林匹克村-明尼蘇達州羅切斯特140 10,602 85.7 %
奧克斯博-明尼蘇達州聖保羅 (2) (4) (5)
191 57,609 97.4 %
公園草場-懷特公園，明尼蘇達州360 20,519 92.8 %
公園廣場-明尼蘇達州普利茅斯(2) (5)
500 101,823 92.2 %
新澤西州米諾特廣場(2)
71 16,779 91.5 %
20
目錄
(單位：萬人)
投資物理
數量(初始成本加碼)入住率：
公寓改進更少截至2010年12月1日
社區名稱和位置住家減損)2020年12月31日
指向西部-南卡羅來納州拉皮特城 (2)
90 5,963 98.9 %
文物古蹟的池塘-明尼蘇達州薩特爾(2)
58 5,469 93.1 %
明尼蘇達州羅切斯特市石礦嶺 (1)
313 34,634 94.9 %
RED 20-明尼阿波利斯，明尼蘇達州 (1)
130 26,413 96.9 %
攝政公園莊園-明尼蘇達州聖克勞德(1)
147 14,237 94.6 %
裏姆洛克西部--密蘇裏州比林斯(2)
78 5,976 96.2 %
北卡羅來納州俾斯麥河脊(2)
146 26,338 95.2 %
洛基草場--密蘇裏州比林斯(2)
98 8,127 99.0 %
朗姆河--明尼蘇達州伊桑提市 (1)
72 6,210 97.2 %
銀泉-南卡羅來納州拉皮特城 (1)
52 4,112 100.0 %
新澤西州南角-米諾特(2)
196 16,088 93.9 %
南點-新澤西州大福克斯(2)
96 10,705 96.9 %
日落步道--明尼蘇達州羅切斯特146 16,710 95.2 %
內華達州託馬斯布魯克-林肯(1)
264 16,592 96.2 %
鄉村綠--明尼蘇達州羅切斯特36 3,613 100.0 %
明尼蘇達州西石山-韋特公園(1)
313 19,277 96.8 %
科羅拉多州丹佛市西區(2) (4) (5)
390 128,310 95.9 %
耳語嶺--內華達州奧馬哈(1)
336 30,555 93.2 %
明尼蘇達州温徹斯特-羅切斯特115 9,410 93.0 %
明尼蘇達州伍德里奇-羅切斯特(1)
110 11,896 94.5 %
合計同店10,567 $1,424,209 95.0 %
非同店
明尼蘇達州明尼阿波利斯，FreightYard Townhome&Flats(4)
96 $26,382 86.5 %
明尼蘇達州鐵木-明尼阿波利斯182 39,123 97.3 %
盧加諾在科羅拉多州丹佛市櫻桃溪(Cherry Creek)(4)
328 96,080 95.7 %
帕克豪斯-桑頓，科羅拉多州(2)
465 142,807 93.5 %
南福克聯排別墅-明尼蘇達州萊克維爾(1) (4)
272 50,777 91.5 %
非同店合計1,343 $355,169 92.3 %
總共多個家庭11,910 $1,779,378 
21
目錄
  (單位：萬人) 
 投資物理
 可出租淨額(初始成本加碼)入住率：
 正方形改進更少截至2010年12月1日
物業名稱、地點和地點鏡頭減損)2020年12月31日
其他-混合用途商業廣告   
71法國-明尼蘇達州埃迪納 (1)
20,955 $6,746 88.1 %
盧加諾在科羅拉多州丹佛市櫻桃溪(Cherry Creek)13,295 1,806 47.8 %
奧克斯博-明尼蘇達州聖保羅(2)
11,477 3,526 100.0 %
新澤西州米諾特廣場(2)
50,610 9,678 100.0 %
RED 20-明尼阿波利斯，明尼蘇達州(1)
10,508 2,944 89.6 %
全部其他-混合用途商業廣告106,845 $24,700 
其他-商業
第10街西南3100號-南卡羅來納州米諾特(6)
9,690 $2,111 — 
Minot IPS-Minot，ND27,698 6,368 — 
其他合計-商業37,388 $8,479 
總面積-其他144,233   
房地產投資總額，不包括應收按揭票據 $1,812,557  
(1)受抵押貸款債務的拖累。
(2)承諾為我們的信用額度提供未擔保資產池的信貸支持。
(3)由一家合資實體所有，並在我們的財務報表中合併。我們擁有柏樹苑約86.1%的股權。
(4)截至2019年12月31日止年度與截至2018年12月31日止年度比較之非同店。
(5)截至2018年12月31日的八個月與截至2017年12月31日的八個月的比較為非同店。
(6)這是我們邁諾特公司的辦公樓。 
按州列出的屬性
下表列出了截至2020年12月31日，各州扣除累計折舊後擁有的財產總額：
 (單位：萬人)    
狀態多家庭其他總計佔全球總數的%
明尼蘇達$623,324 $10,946 $634,270 44.9 %
科羅拉多州433,389 1,733 435,122 30.8 %
北達科他州216,040 9,240 225,280 15.9 %
內布拉斯加州71,946 — 71,946 5.1 %
南達科他州25,155 — 25,155 1.8 %
蒙大拿州21,535 — 21,535 1.5 %
總計$1,391,389 $21,919 $1,413,308 100.0 %

項目3.法律訴訟
在我們的正常運作過程中，我們會捲入訴訟。目前，據我們所知，沒有任何重大的待決或威脅的法律程序，或政府當局正在考慮的其他程序，會對我們產生實質性的影響。
 
項目4.礦山安全信息披露 
不適用。
22
目錄
第二部分 

第五項登記人普通股市場、相關股東事項、發行人購買股權證券。
市場信息
我們的實益普通股沒有面值，在紐約證券交易所交易，代碼是“CSR”。
股東：
截至2021年2月15日，登記在冊的普通股股東約為2573名。
未登記的股份出售
根據Centerspace(LP的有限合夥協議)的條款，有限合夥人有權要求Centerspace，LP在獲得有限合夥單位一週年後的任何時間贖回此類單位(“交換權”)。當有限合夥人行使交換權時，我們有權在一對一的基礎上通過現金支付或將單位交換為我們的普通股來贖回該等單位。交換權利受若干條件及限制所規限，包括有限合夥人於一個歷年內不得行使交換權超過兩次，而有限合夥人行使交換權的金額不得少於100個單位，或如該有限合夥人持有的單位少於100個單位，則行使的金額不得少於該有限合夥人持有的全部單位。Centerspace、LP和一些有限合夥人已簽約同意持有期超過一年，在一個日曆年度內進行更多贖回，或對其交換權進行其他修改。
在截至2020年12月31日的三個月內，我們向Centerspace，LP的有限合夥人發行了總計24,698股未登記普通股，他們行使了同等數量的單位交換權。根據證券法第4(A)(2)節(包括根據證券法頒佈的規則D)，我們普通股的所有此類發行均獲豁免註冊為私募。我們已經根據證券法登記了這類普通股的轉售。
發行人購買股票證券
    最大金額
   中國股票總數為股中國股票的總金額超過了這一數字
 總人數平均價格購買了該產品，作為產品的一部分可能還沒有買到。
 股份和單位付費用户公開宣佈根據這一計劃，該計劃將繼續實施。
期間
購得(1)
份額和單位(2)
計劃或實施計劃
節目(3)
2020年10月1日至31日30 $70.01 — $44,371,557 
2020年11月1日至30日— — — 44,371,557 
2020年12月1日至31日— — — — 
總計30 $70.01 —  
(1)包括根據行使兑換權贖回現金的共計30個單位。
(2)金額包括已支付的佣金。
(3)2019年12月5日，董事會批准了一項新的5000萬美元回購計劃，該計劃於2020年12月5日到期。
比較股票表現
本比較股票表現部分中包含的信息不應被視為“徵集材料”、“存檔”或“以引用方式併入”我們未來提交給證券交易委員會的文件，或受交易法第18條規定的責任約束，除非我們特別通過引用將其併入根據“證券法”或“交易法”提交的文件中。
下面的圖表將我們普通股的累計總回報與三個指數的可比累計總回報進行了比較，這三個指數是標準普爾500指數(S&P500)、富時NAREIT股票REITs指數和SNL美國REIT多家族指數，後者是富時集團(FTSE Group)為全美房地產投資信託協會(National Association Of Real Estate Investment Trust)編制的指數，後者是富時集團(FTSE Group)為全美房地產投資信託協會(National Association Of Real Estate Investment Trust)編制的指數，後者包括所有符合税收條件的股權REITs指數
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目錄
在2015年12月31日的交易中，100美元投資於我們的普通股和每個指數。比較假設對所有分配進行再投資。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/798359/000162828021002665/iret-20201231_g1.jpg
期間結束
索引12/31/201512/31/201612/31/201712/31/201812/31/201912/31/2020
中心空間100.00 101.67 84.91 77.36 119.31 121.46 
標準普爾500指數100.00 113.51 138.29 132.23 173.86 205.85 
富時NAREIT股權REITs100.00 110.83 115.15 110.70 137.65 124.44 
SNL美國REIT多家族100.00 120.45 127.12 130.70 165.73 138.54 
來源：標普全球市場情報
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目錄
項目6.財務數據精選
以下列出的是截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度、截至2018年12月31日的8個月以及截至2018年4月30日的最近三個財年的精選財務數據。這些信息應與本報告其他部分的合併財務報表和附註一併閲讀。
 (單位：千人，不包括每股收益和公寓社區數據)
截至十二月三十一日止的年度，截至八個月截至4月30日的財年，
 202020192018年12月31日201820172016
合併業務報表數據                
收入$177,994 $185,755 $121,871 $169,745 $160,104 $145,500 
持續經營和非持續經營中的房地產投資減值— — 1,221 18,065 57,028 5,983 
出售停產業務、房地產和其他投資的收益(虧損)25,503 97,624 10,277 183,687 74,847 33,422 
持續經營的收入(虧損)4,743 84,822 (5,890)(37,194)(46,228)9,182 
停業收入(虧損)— — 570 164,823 76,753 67,420 
淨收益(虧損)4,743 84,822 (5,320)127,629 30,525 76,602 
可歸因於控股權益的淨收益(虧損)4,441 78,669 (4,398)116,788 43,347 72,006 
普通股股東可獲得的淨收益(虧損)(1,790)71,848 (8,945)104,562 31,366 60,492 
合併資產負債表數據   
房地產投資總額1,437,969 1,311,472 1,289,476 1,380,245 1,121,385 1,204,654 
總資產1,464,183 1,392,418 1,335,997 1,426,658 1,474,514 1,755,022 
循環信貸額度152,871 50,079 57,500 124,000 57,050 17,500 
應付票據269,246 269,058 143,991 69,514 ——
應付抵押貸款297,074 329,664 444,197 509,919 565,978 648,173 
股東權益總額618,207 619,053 568,786 605,663 553,721 618,758 
合併的每股普通股數據(基本和稀釋)
     
持續運營的收益(虧損)-基本$(0.15)$6.06 $(0.79)$(3.54)$(3.01)— 
非持續經營的收益(虧損)-基本— — $0.04 $12.25 $5.59 $4.91 
普通股每股淨收益(虧損)-基本$(0.15)$6.06 $(0.75)$8.71 $2.58 $4.91 
持續經營收益(虧損)-攤薄$(0.15)$6.00 $(0.79)$(3.54)$(3.01)— 
非持續經營的收益(虧損)-攤薄— — $0.04 $12.25 $5.59 $4.91 
每股普通股淨收益(虧損)-稀釋後$(0.15)$6.00 $(0.75)$8.71 $2.58 $4.91 
分佈$2.80 $2.80 $2.10 $2.80 $4.60 $5.20 
其他數據   
公寓社區總數67 69 87 90 87 99 
總住宅數11,910 11,953 13,702 14,176 13,212 12,974 
適用於普通股和單位的運營資金$47,356 $52,866 $30,559 $38,941 $55,207 $103,874 
 
歷年：202020192018201720162015
分配的納税狀況     
資本利得13.62 %38.53 %100.00 %48.87 %87.57 %11.99 %
普通收入7.91 %23.43 %— 14.59 %12.43 %36.28 %
資本返還78.47 %38.04 %— 36.54 %— 51.73 %
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項目7.管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
以下討論和分析應與本報告其他部分的合併財務報表和附註一併閲讀。合併財務報表中可能出現的歷史結果和趨勢不應被解釋為預示未來的業務。
我們將公佈截至2020年12月31日和2019年12月31日的運營業績。有關截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度運營業績的其他比較，請參閲我們於2020年2月19日提交給證券交易委員會的Form 10-K年度報告。有關截至2018年12月31日和2017年12月31日的8個月以及截至2018年4月30日和2017年4月30日的財年運營結果的其他比較，請參閲我們於2019年2月27日提交給SEC的關於10-KT的過渡報告。
本報告的這一部分和其他部分包含符合修訂後的1933年“證券法”第27A節和“交易法”第21E節的含義的前瞻性陳述，涉及我們對未來時期的預期。前瞻性陳述不討論歷史事實，而是包括與預期、預測、意圖或其他與未來有關的事項的陳述。
執行摘要 
我們擁有、管理、收購、重新開發和開發公寓社區。我們主要專注於投資於經濟狀況穩定且不斷增長、就業強勁、生活質量有吸引力的市場，我們相信，這些市場結合在一起，會導致對我們公寓住房的更高需求，並留住我們的居民。截至2020年12月31日，我們擁有67個公寓社區的權益，包括11,910套住房，詳見項目2-物業。在合併資產負債表中，截至2020年12月31日，擁有的財產為18億美元，而截至2019年12月31日，擁有的財產為16億美元。
出租公寓住房是我們的主要收入來源，我們的業務目標是提供美好的家園。我們致力於在理想的地點投資優質資產，培養和培訓團隊成員，通過以居民為中心的運營創建充滿活力的公寓社區，從而最大限度地提高居民的滿意度和留存率。我們相信，提供卓越的常駐體驗將為我們的股東帶來持續的盈利能力。自1971年首次分銷以來，我們每個季度都會支付季度分銷費用。
“新冠肺炎”建設
自2020年3月以來，新冠肺炎疫情一直對我們的業務產生影響，當時它蔓延到我們擁有房產的許多市場。我們的首要任務仍然是我們的居民、團隊成員和我們所服務的社區的健康和福祉。我們加強了社區和辦公室的清潔協議，在社區公共空間實施了物理距離，併為我們的團隊成員制定了遠程工作指南，所有這些都符合州和地方的指南。我們正在利用技術，讓我們的物業團隊通過虛擬租賃與潛在居民進行遠程互動。我們已向受新冠肺炎疫情影響的居民提供延期租金優惠，並向受到經濟影響的商業租户提供租金減免。為了支持我們的團隊成員在現場工作，我們提供了額外的新冠肺炎帶薪假期和增強的彈性工作時間安排。
某些州和城市，包括我們的公寓社區所在的一些州和城市，已經對新冠肺炎疫情做出了反應，制定了隔離措施，限制旅行、原地或待在家裏的指令，限制可能繼續經營的企業類型，以及可能繼續的建築項目類型。我們無法預測目前實施的限制何時會失效，也無法預測未來是否會施加額外的限制。我們實施了一項計劃，在遵守州和地方指導方針的同時，安全地重新開放我們幾個社區的公共空間，但我們認識到，這些市場中新冠肺炎案件的增加可能會導致我們關閉公共空間或採取其他預防措施。
新冠肺炎大流行對金融的影響
在新冠肺炎大流行期間，許多公司，特別是城市地區，都延長了員工在家工作的指令。這些延長的指令導致商業交通減少，在某些情況下，城市地區的商業關閉，這導致我們五個城市公寓社區的需求減少，租金上漲也更低。新冠肺炎疫情和這些指令影響了我們的運營以及我們公寓社區和辦公室的業務行為，但對我們截至2020年12月31日的12個月的財務狀況、經營業績或現金流沒有實質性影響。
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如果沒有能力控制或治療新冠肺炎病毒，並相應地重新開放經濟，正在進行的新冠肺炎大流行可能會產生不利的金融和經濟影響，包括但不限於以下幾點：
•導致我們的居民或商業租户推遲或停止支付租金，放棄或不續租，這將減少我們的淨營業收入和現金流的主要來源；
•導致資本市場普遍受到限制或不可用，從而限制了我們獲得任何所需的債務或股權資本融資的機會；
•影響或造成某些關鍵第三方供應商或其他服務提供商的業務損失；
•限制我們繼續按當前利率按季度支付股息的能力；
•損害我們有形或無形資產的價值；
•要求我們記錄或有損失併產生與我們的新冠肺炎響應相關的額外費用；或
•導致美國經濟長期放緩，這可能導致長期衰退甚至經濟蕭條，進而影響我們公寓社區的需求，並可能對我們的業務和運營業績產生不利影響。
為了在新冠肺炎疫情期間保護我們的居民和員工，管理開支和保持現金流，我們採取了以下行動：

•我們在2020年取消了團隊成員的大部分差旅，並減少了到2021年的計劃差旅；
•空缺職位空缺；
•使用現場團隊成員執行通常承包給第三方的工作；以及
•我們已將董事會會議改為虛擬會議，從而限制了與面對面會議相關的費用。
儘管我們努力應對新冠肺炎疫情的影響，但目前還無法確定新冠肺炎疫情對我們未來幾年租金收入的最終影響。圍繞新冠肺炎疫情的局勢仍然不穩定，我們正在與居民、商業租户、政府官員和商業夥伴合作，積極管理我們的應對措施，評估對我們的財務狀況和經營業績的潛在影響，以及對我們業務的潛在不利影響。我們的管理層將繼續致力於確保我們團隊成員、居民和社區的安全，並在新冠肺炎疫情期間保持我們企業的財務穩定。

截至2020年12月31日的年度的重大交易和事件
亮點。在截至2020年12月31日的一年中，我們的亮點包括：
•截至2020年12月31日的年度，稀釋後每股淨虧損為0.15美元，而截至2019年12月31日的年度，稀釋後每股淨收益為6.00美元；
•在租金收入增長1.7%和入住率增長0.4%的推動下，同店收入同比增長2.1%；
•同店淨營業收入增長1.8%；
•為1850萬美元的多户建築貸款提供資金；
•宣佈納什維爾為我們的目標市場之一；以及
•將公司更名為Centerspace，以反映公司的轉型及其對未來的願景。
收購和處置。在截至2020年12月31日的年度內，我們完成了以下交易，以推進我們的戰略計劃：
•我們繼續專注於關鍵的成長型市場，在明尼蘇達州的明尼阿波利斯和科羅拉多州的丹佛擴張，在這些市場總共收購了兩個公寓社區，包括647套住房，總購買價格為1.91億美元；
•以1220萬美元收購了法國71公司剩餘的非控股權益；
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•出售了北達科他州大福克斯(Grand Forks)的四個公寓區、一處商業地產和一塊未改善的土地，總售價為4430萬美元。
融資交易。在截至2020年12月31日的年度內，我們完成了以下融資交易：    
•我們根據2019年自動櫃員機計劃發行了829,078股普通股，扣除佣金和發行成本後的總對價約為5920萬美元。
展望
我們打算繼續專注於在我們現有的投資組合中最大化社區的財務表現。為了實現這一目標，我們推出了一些舉措，通過改善派駐體驗、進行增值投資、實施技術解決方案和費用控制來擴大運營利潤率。我們將積極管理我們現有的投資組合，並在機會出現和市場條件允許的情況下，在明尼蘇達州明尼阿波利斯和科羅拉多州丹佛的目標市場戰略性地尋求收購多家庭社區。如果市場條件允許，我們將探索潛在的新市場和收購機會，包括在田納西州的納什維爾。我們對強勁資產負債表的持續管理應該會為我們提供靈活性，以追求內部和外部的增長。
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目錄
行動結果 
營業收入(虧損)與淨營業收入的對賬
下表提供了營業收入與淨營業收入(“NOI”)的對賬，具體定義如下。
 (除百分比外，以千為單位)
 截至十二月三十一日止的年度，
20202019零錢美元%的更改
營業收入(虧損)$8,340 $11,417 $(3,077)(27.0)%
調整：
物業管理費5,801 6,186 (385)(6.2)%
傷亡損失1,662 1,116 546 48.9 %
折舊及攤銷75,593 74,271 1,322 1.8 %
一般和行政費用13,440 14,450 (1,010)(7.0)%
淨營業收入$104,836 $107,440 $(2,604)(2.4)%
綜合運營結果
以下綜合運營業績涵蓋截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度。
 (單位：萬人)
 截至十二月三十一日止的年度，
 20202019零錢美元%的更改
收入
同店$152,790 $149,615 $3,175 2.1 %
非同店
18,441 6,020 12,421 206.3 %
其他財產和處置6,763 30,120 (23,357)(77.5)%
總計177,994 185,755 (7,761)(4.2)%
物業經營費用，包括房地產税
同店63,227 61,622 1,605 2.6 %
非同店
6,817 2,287 4,530 198.1 %
其他財產和處置3,114 14,406 (11,292)(78.4)%
總計73,158 78,315 (5,157)(6.6)%
淨營業收入
同店89,563 87,993 1,570 1.8 %
非同店
11,624 3,733 7,891 211.4 %
其他財產和處置3,649 15,714 (12,065)(76.8)%
總計$104,836 $107,440 $(2,604)(2.4)%
物業管理費(5,801)(6,186)(385)(6.2)%
傷亡損失(1,662)(1,116)546 48.9 %
折舊及攤銷(75,593)(74,271)1,322 1.8 %
一般和行政費用(13,440)(14,450)(1,010)(7.0)%
利息支出(27,525)(30,537)(3,012)(9.9)%
債務清償損失(23)(2,360)(2,337)(99.0)%
利息及其他收入(虧損)(1,552)2,092 (3,644)(174.2)%
出售房地產和其他投資的未計利(損)和訴訟和解的利(損)前收益(虧損)(20,760)(19,388)(1,372)(7.1)%
出售房地產和其他投資的損益25,503 97,624 (72,121)(73.9)%
訴訟和解損益— 6,586 (6,586)(100.0)%
淨收益(虧損)$4,743 $84,822 $(80,079)(94.4)%
向優先單位持有人分紅(640)(537)(103)19.2 %
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損-經營合夥企業212 (6,752)6,964 (103.1)%
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損-合併房地產實體126 1,136 (1,010)(88.9)%
可歸因於控股權益的淨收益(虧損)4,441 78,669 (74,228)(94.4)%
向優先股股東派發股息(6,528)(6,821)293 (4.3)%
優先股的贖回297 — 297 100.0 %
普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$(1,790)$71,848 $(73,638)(102.5)%
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目錄
 截至十二月三十一日止的年度，
加權平均入住率 (1)
20202019
同店94.8 %94.4 %
非同店93.2 %94.8 %
總計94.7 %94.4 %
(1)加權平均入住率定義為實際租金收入除以預定租金收入的百分比。預定租金收入代表所有房屋的價值，其中已佔用房屋按租賃合同租金估值，空置房屋按估計市場租金估值。在計算已入夥房屋的實際租金和空置房屋的市值租金時，拖欠和優惠並不計算在內。該社區目前提供的新租約的實際利率被用作確定空置房屋的市場利率的起點。我們相信，加權平均入住率是衡量入住率的一個有意義的指標，因為它考慮到每個空置單位的價值是按估計的市場價格計算的。加權平均入住率可能不能完全反映實物入住率的短期趨勢，我們對加權平均入住率的計算可能無法與其他房地產公司披露的數據相媲美。
 十二月三十一日，
房屋數量：20202019
同店10,567 10,567 
非同店1,343 696 
總計11,910 11,263 
淨營業收入。NOI是一種非GAAP財務指標，我們將其定義為房地產總收入減去房地產運營費用(包括房地產税)，並與上表中的運營收入(虧損)進行對賬。我們認為，NOI是衡量房地產經營業績的重要補充指標，因為它提供了一種不受折舊、攤銷、融資、物業管理管理費用、傷亡損失以及一般和行政費用影響的經營指標。NOI不代表根據GAAP經營活動產生的現金，不應被視為衡量財務業績的淨收入、普通股股東可用淨收入或經營活動現金流的替代指標。
在整個報告中，我們在同店和非同店的基礎上提供了某些信息。同店公寓社區在幾乎所有被比較的時期都是擁有或使用的，在開發物業的情況下，已經達到了90%的實際入住率的目標水平。在每個日曆年的第一天，我們確定當年同店池的組成，並調整前一年，這使我們能夠評估現有公寓社區的表現及其對淨收入的貢獻。管理層認為，在同店的基礎上衡量業績對投資者很有用，因為它可以評估我們的社區每年的業績。管理層使用這一衡量標準來評估它是否成功地提高了噪聲指數、續簽了現有居民的租約、控制了運營成本，並進行了謹慎的資本改善。下面的討論集中在影響同店公寓社區房地產收入和房地產費用的主要因素，因為來自非同店公寓社區的房地產收入和費用的年復一年的變化是由於將這些房產添加到我們的房地產投資組合中，因此為評估我們房地產投資組合的持續運營表現提供的有用信息較少。
在截至2020年12月31日和2019年12月31日的12個月中，62個公寓區被歸類為同店，5個公寓區被歸類為非同店。有關被分類為同店和非同店的社區列表，請參見項目2-屬性。已售出的社區包括在出售前的一段時間內的“其他”，其中還包括非多户型物業和混合用途物業的非多户型部分。
收入。截至2020年12月31日的一年，總收入下降了4.2%，降至1.78億美元，而截至2019年12月31日的一年，總收入為1.858億美元。處置和其他財產減少的2340萬美元被5個非同店公寓社區增加的1240萬美元所抵消。在截至2020年12月31日的一年中，來自同店社區的收入與上年同期相比增長了2.1%，即320萬美元。其中約1.7%的增長歸因於平均租金收入的增長，這是由於我們在第四季度過渡到新的RUBS服務提供商後，加快了計費週期，從而影響了平均租金收入的增長，增加了450,000美元的比率公用事業賬單(“RUBS”)收入。其中約0.4%的增長是由於截至2019年12月31日和2020年12月31日的年度的加權平均入住率分別從94.4%上升到94.8%，導致入住率上升。
包括房地產税在內的物業運營費用。在截至2020年12月31日的一年中，包括房地產税在內的總物業運營費用下降了6.6%，至7320萬美元。D至7,830萬元截至2019年12月31日的年度。減少的總額為1130萬美元，主要是由於處置其他物業，但被非同店公寓社區增加的450萬美元部分抵消。在截至2020年12月31日的一年中，同店社區的物業運營費用比去年同期增長了2.6%，即160萬美元
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目錄
與上一年同期相比。保險税和房地產税分別佔增加的120萬美元和160萬美元。房地產税的增加主要是由於羅切斯特、明尼阿波利斯和丹佛的增加。不可控費用的增加被可控運營費用減少120萬美元所抵消，這主要是由於除雪成本、公用事業費用和與新冠肺炎疫情相關的成本控制努力的減少。
淨營業收入。在截至2020年12月31日的一年中，NOI下降了2.4%，降至1.048億美元，而截至2019年12月31日的一年中，NOI為1.074億美元。
物業管理費。物業管理費用，包括物業管理間接費用和支付給第三方的物業管理費，在截至2020年12月31日的年度為580萬美元，在截至2019年12月31日的年度為620萬美元。減少的主要原因是薪酬成本、差旅減少和廣告。
傷亡增加(損失)。截至2020年12月31日的一年中，傷亡損失增加了48.9%，達到170萬美元，而截至2019年12月31日的一年中，傷亡損失為110萬美元。增加的主要原因是冰雹損失，這些損失在歷史上是以較低的免賠額投保的，但從2020年開始，我們的運營商限制了承保範圍，增加了冰雹和與風相關的損失的免賠額。我們還有一處物業因管道故障而蒙受損失。與2020年冰雹損失相關的是，在2020年第四季度，我們還產生了75.4萬美元的資本化資產重置成本，預計2021年還將產生130萬美元。
折舊和攤銷。在截至2020年12月31日的一年中，折舊和攤銷增加了1.8%，達到7560萬美元，而截至2019年12月31日的一年中，折舊和攤銷為7,430萬美元。這一增長主要是由於非同店物業，並被已售出物業的減少所抵消。
一般和行政費用。*截至2020年12月31日的一年，一般和行政費用下降7.0%，至1,340萬美元，而截至2019年12月31日的一年為1,450萬美元，主要原因是賠償成本減少68萬美元，與遣散費相關的成本減少178,000美元，諮詢成本減少381,000美元，與我們前一年解決的建築缺陷索賠相關的法律成本減少277,000美元，以及新冠肺炎疫情導致的差旅減少238,000美元。這些減少被品牌重塑成本增加402,000美元和由於股票獎勵估值高於長期獎勵計劃中以前的獎勵而產生的獎勵薪酬增加137,000美元部分抵消。
營業收入。截至2020年12月31日的一年中，營業收入下降了27.0%，至830萬美元，而截至2019年12月31日的一年中，營業收入增加了1140萬美元。
利息支出。在截至2020年12月31日的一年中，我們的利息支出下降了9.9%，降至2750萬美元，而截至2019年12月31日的一年中，利息支出為3050萬美元，這主要是由於用較低利率的債務和我們信貸額度的較低利率替換了即將到期的債務。
債務清償損失。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，我們記錄的債務清償虧損分別為2.3萬美元和240萬美元，主要是由於與處置資產和註銷未攤銷貸款成本相關的提前還款罰款。
利息和其他收入(損失)。*在截至2020年12月31日的一年中，我們錄得160萬美元的利息和其他收入(虧損)，而前一年的收入為210萬美元。減少的主要原因是某些有價證券虧損340萬美元。
出售房地產和其他投資的收益(虧損)。*在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，我們錄得房地產銷售收益和持續運營的其他投資收益分別為2550萬美元和9760萬美元，主要與2019年增加處置有關。
訴訟和解損益。在截至2019年12月31日的一年中，我們從解決一起建築缺陷索賠中獲得了660萬美元的訴訟和解收益。
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目錄
運營資金來源
我們相信營運資金(“FFO”)是股權房地產投資信託的標準補充指標，有助於投資者瞭解我們的經營業績，主要是因為它的計算並沒有假設房地產資產的價值會隨着時間的推移而可預測地減少，正如GAAP的歷史成本慣例和折舊記錄所暗示的那樣。
我們使用全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)採用的FFO定義。NAREIT將FFO定義為根據GAAP計算的淨收益或淨虧損，不包括：
•與房地產有關的折舊和攤銷；
•出售若干房地產資產的損益；以及
•當減值直接歸因於實體持有的可折舊房地產價值下降時，對某些房地產資產和實體投資的減值減值。
在NAREIT對FFO的定義中排除了減值減記和房地產資產出售的損益，這有助於識別構成我們投資基礎的長期資產的經營業績，並幫助管理層和投資者比較不同時期的經營業績。
由於NAREIT FFO定義的侷限性，我們在應用該定義時做出了一定的解釋。我們認為，NAREIT定義中沒有特別規定的所有這些解釋都與該定義一致。NAREIT的2018年FFO白皮書重述澄清，與REIT主營業務相關的土地減值不在FFO之列，REIT有權排除主營業務附帶資產的減值。
雖然FFO被我們廣泛用作主要的業績衡量標準，但並不是所有的房地產公司都使用相同的FFO定義或計算FFO的方法。因此，本文提出的FFO與其他房地產公司提出的FFO不一定具有可比性。FFO不應被認為是淨收益或任何其他GAAP業績衡量標準的替代，而應被視為一種額外的、補充的衡量標準。FFO也不代表根據GAAP從經營活動中產生的現金，也不表明可用於滿足所有現金需求的資金，包括償還債務或向股東分配的能力。
截至2020年12月31日的年度，普通股股東可獲得的淨虧損降至180萬美元，而截至2019年12月31日的年度淨收益為7180萬美元。截至2020年12月31日的年度，適用於普通股和單位的FFO減少至4740萬美元，而截至2019年12月31日的年度為5290萬美元，變化10.4%，主要原因是上一年訴訟和解收益660萬美元，但本年度沒有出現，以及出售物業的NOI減少，以及本年度有價證券損失增加。FFO的減少被來自同店和非同店社區的NOI增加以及利息支出和提前還款罰款的減少部分抵消。有關截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度適用於普通股和單位的FFO的比較，請參閲我們於2020年2月19日提交給證券交易委員會的Form 10-K年度報告。有關截至2018年12月31日和2017年12月31日的8個月以及截至2018年4月30日和2017年4月30日的財年適用於普通股和單位的FFO的比較，請參閲我們於2019年2月27日提交給SEC的關於10-KT的過渡報告。

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目錄
普通股股東可獲得的淨收入與公司運營資金的對賬 
 (單位：萬元，不包括每股收益和單位收益)
截至十二月三十一日止的年度，
20202019
普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$(1,790)$71,848 
調整：
非控股權益--經營合夥企業(212)6,752 
折舊及攤銷75,593 74,271 
折舊較少-非房地產(353)(322)
折舊較少-部分擁有的實體(379)(2,059)
房地產銷售損失(收益)(25,503)(97,624)
適用於普通股和單位的運營資金$47,356 $52,866 
適用於普通股和單位的運營資金$47,356 $52,866 
向優先單位持有人分紅640 537 
適用於普通股和單位的運營資金-攤薄$47,996 $53,403 
每股數據
每股普通股收益(虧損)-稀釋後$(0.15)$6.00 
每股FFO和單位稀釋後的FFO$3.47 $4.05 
加權平均股份和單位-稀釋13,835 13,182 

流動性和資本資源：
概述
我們的主要流動性來源是手頭的現金和現金等價物，以及運營產生的現金流。其他來源包括我們無擔保信貸額度下的可用性，財產處置的收益，包括與淨税收遞延收益相關的限制性現金，我們擱置登記報表下的優先股和普通股的發售，包括我們2019年自動取款機計劃下的普通股的發售，以及長期無擔保債務和擔保抵押貸款。
我們的主要流動性需求通常是-經常性運營和管理費用、償債和償還、對我們社區的資本改善、向我們優先股、普通股、D系列優先股和單位的持有者分配、增值再開發、普通股和優先股回購和單位贖回，以及收購更多的社區。
我們打算保持強勁的資產負債表，並保持我們的財務靈活性，我們相信這將增強我們在可能出現的適當投資機會中利用資本的能力。我們打算採取一些行動來維持我們的資本結構，包括：
•延長和排序我們的債務到期日；
•通過適當使用固定和浮動債務的組合以及適當地利用我們的信用額度和優先票據來管理利率敞口；
•維持足夠的債務覆蓋率；以及
•在適當的情況下，通過我們的2019年自動櫃員機計劃和我們貨架註冊聲明下的其他產品進入股票市場。
從歷史上看，我們通過經營活動提供的淨現金流以及不時地從我們的信貸額度中提取資金，來滿足我們的短期流動性需求。我們相信，我們從房地產經營活動中產生現金的能力，並利用我們的信貸額度，足以滿足所有預期的經營要求，並根據國內收入法的REIT規定向我們的股東進行分配。我們的房地產投資組合的持續維護、資本改善和翻新的預算支出通常也將來自手頭現有的現金、物業運營產生的現金流、利用我們的信貸額度和/或新的借款，我們相信我們將有足夠的流動性來履行我們在未來12個月的承諾。
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目錄
為了保持我們作為房地產投資信託基金的資格，我們必須向我們的股東支付股息，每年至少佔我們房地產投資信託基金應税收入的90%，不包括淨資本利得。在另一項要求下，我們必須分配100%的淨資本利得，或者支付公司税來代替淨資本利得。雖然我們歷來通過向股東進行現金分配來滿足這一分配要求，但我們也可以選擇通過分配其他財產來滿足這一要求，在有限的情況下，包括我們自己的普通股。由於這種分配要求，我們的運營夥伴關係不能依賴留存收益來為持續運營提供資金。我們從可供分配的現金中支付股息。在分配之前，可供分配的現金通常投資於投資級證券，或用於減少我們信用額度下的未償還餘額。如果物業經營業績惡化，我們可能需要考慮其他現金保存方案，包括減少開發活動、資本改善和翻新。在截至2020年12月31日的一年中，我們宣佈向Centerspace，LP的普通股股東和單位持有人分配的現金為3850萬美元，而經營活動提供的現金淨額為6120萬美元，FFO為4740萬美元。“
可能增加或減少我們未來流動性的因素包括，但不限於，利率或融資來源的變化，資本和信貸市場的普遍波動，最低REIT股息要求的變化，以及我們以有利條件進入資本市場的能力，或根本不能。由於我們市場的上述條件或一般經濟條件影響了我們吸引和留住居民的能力，我們可能無法從運營中產生足夠的現金流。如果我們無法從其他來源獲得資本，我們可能無法支付維持我們作為REIT地位所需的分派，支付所需的本金和利息，進行戰略性收購或進行必要的例行資本改善，或就我們現有的運營資產組合進行增值翻新機會。
截至2020年12月31日，我們的總流動資金約為9750萬美元，其中包括根據我們的未擔保資產池(UAP)中所含財產的價值在我們的信貸額度上可用的9710萬美元，以及392,000美元的現金和現金等價物。截至2019年12月31日，我們的總流動資金約為2.265億美元，其中包括我們基於UAP的信貸額度上可用的1.999億美元，以及2660萬美元的現金和現金等價物。
“新冠肺炎”對流動性的相關影響
我們預計，我們的主要流動性來源將繼續是手頭的現金和現金等價物、運營產生的現金流以及我們無擔保信貸額度下的可獲得性。儘管現金流可能會由於每月租金收入下降以及新冠肺炎大流行期間和之後入住率或租金下降的可能性而減少，但我們還有其他可用的流動性來源，例如物業處置收益，包括根據我們的擱置登記聲明提供優先股和普通股，根據我們的2019年自動取款機計劃提供普通股；以及長期無擔保定期貸款和擔保抵押貸款。在接下來的12個月裏，我們有以下合同義務：
•2021年將有2610萬美元的債務到期；以及
•剩餘的2060萬美元，用於資助我們為明尼蘇達州明尼阿波利斯市一個多户社區的發展而發起的在建和夾層貸款。
新冠肺炎相關效應對持續債務可獲得性的潛在影響
儘管我們在所有債務安排下都遵守了我們的公約，目前預計將繼續遵守這些公約，但不能保證我們將繼續遵守這些公約，或者能夠獲得這些資金，這取決於新冠肺炎疫情的持續時間及其對美國經濟總體，特別是信貸市場的影響程度。根據我們的信貸安排條款，如果出現以下情況，我們可能無法在我們的信貸安排下獲得墊款：
•我們不能做出某些陳述和保證，包括證明自2018年4月30日以來，我們的業務、財務狀況、運營、業績或財產總體上沒有發生不利變化，這是合理預期會產生實質性不利影響的；
•我們的綜合物業NOI或適用於我們借款基礎物業的資本化率的變化減少或消除了我們信貸安排下的可用性；或
•我們借款基數中物業的性質和組成(包括入住率)的變化會導致這些物業不符合成為我們借款基數的一部分的資格，如果我們不能用其他符合條件的物業取代這些物業，這種不符合資格的情況可能會減少或消除我們信貸安排下的可獲得性。
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即使我們繼續遵守前述陳述、保證和契諾，如果我們的貸款人不能為其承諾提供資金，我們也可能無法獲得我們信貸安排下的全部金額，這種情況可能發生在以下情況：
•信貸市場惡化或整體經濟狀況影響我們的一個或多個貸款人履行其在循環信貸安排下的融資承諾的能力。如果貸款人未能為其在循環信貸安排下的承諾提供資金，如果貸款人的承諾沒有被替代貸款人的新承諾所取代，該部分的信貸安排將不可用；
•糟糕的市場狀況導致我們的貸款人將他們的承諾轉移到其他機構，這可能導致承諾的資金不可用，特別是如果我們的信貸安排或其貸款人之間的承諾要合併的話；或
•由於任何貸款人在履行其融資義務方面違約，我們無法獲得額外的信用證。
截至本文件提交之日，我們在我們的市場或我們的貸款人的信貸可獲得性方面沒有遇到任何限制或限制，儘管不能保證我們未來將繼續能夠普遍進入信貸市場或我們的信貸安排。
債務
我們有3.95億美元的無擔保信貸安排，承諾分配給2.5億美元的循環信貸額度，其餘1.45億美元在兩筆定期貸款之間分配：2024年1月15日到期的7000萬美元無擔保定期貸款和2025年8月31日到期的7500萬美元定期貸款。
截至2020年12月31日，根據UAP中包含的物業價值，我們的信貸額度總承諾和借款能力為2.5億美元。截至2020年12月31日，在提取的1.529億美元之外，額外的借款可獲得性為9710萬美元，包括我們運營信貸額度(如下所述)的餘額。截至2019年12月31日，基於UAP的信用借款能力額度為2.5億美元，其中5010萬美元被提取。多家銀行的信貸額度的利息要麼是銀行的基本利率加35至85個基點的保證金，即倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)，要麼是基於我們的綜合槓桿率，保證金為135至190個基點。信貸額度用於對現有債務進行再融資，為房地產收購提供資金，為資本支出提供資金，並用於一般企業用途。這項信貸安排將於2022年8月31日到期，並有一個12個月的選擇權，可在我們選擇的時候延長到期日。
我們有一個私人擱置協議，可以發行高達1.5億美元的無擔保優先期票。根據這項協議，我們發行了7500萬美元的A系列債券，2029年9月13日到期，年利率3.84%；以及5000萬美元的B系列債券，2028年9月30日到期，年利率3.69%。根據這項協議，還有2500萬美元可用。在2020年12月31日之後，我們發行了5,000萬美元2.7%的無擔保C系列票據，2030年6月6日到期。為配合此次發行，我們與保誠修訂並擴大了我們的票據購買私人貨架協議(“該協議”)，將該協議下的可用總金額從1.5億美元增加到2.25億美元。在發行C系列票據後，根據協議，我們還剩下5000萬美元。
我們還有600萬美元的運營信貸額度。這一操作信貸額度旨在加強財務管理活動，並更有效地管理現金餘額。這條業務線將於2021年8月1日到期，定價依據是市場利差加上一個月期LIBOR指數利率。
2020年12月31日抵押貸款負債2.984億美元，2019年12月31日為3.314億美元。截至2020年12月31日，我們抵押貸款債務的加權平均利率為3.93%，而2019年12月31日為4.02%。請參閲本報告所載綜合財務報表的附註6，以瞭解我們的抵押貸款債務的到期本金和其他表格信息。
我們所有的定期債務都是固定利率，期限錯開。這減少了利率變化的風險，從而將利率波動對我們的運營業績和現金流的影響降至最低。
權益
2019年11月，我們就2019年自動取款機計劃達成了一項股權分配協議，通過該協議，我們可以提供和出售總銷售價格高達1.5億美元的普通股，金額和時間由我們決定。根據2019年自動櫃員機計劃出售普通股所得款項擬用於一般企業用途，可能包括為未來收購和償還債務提供資金。在.期間
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目錄
在截至2020年12月31日的一年中，我們根據2019年自動取款機計劃發行了829,078股普通股，扣除佣金後的平均價格為每股71.39美元。扣除佣金和發行成本後的總對價約為5920萬美元。截至2020年12月31日，根據2019年自動取款機計劃，總髮行價高達6850萬美元的普通股仍可獲得。
2019年12月5日，我們的董事會批准了一項新的股票購買計劃，在一年內回購最多5000萬美元的普通股或優先股。根據這項回購計劃，我們可以在公開市場購買中回購普通股或優先股，包括根據規則10b5-1和規則10b-18計劃，由管理層決定，並根據SEC的要求進行。此計劃已於2020年12月5日到期。在截至2020年12月31日的年度內，我們回購並註銷了約237,000股C系列優先股，包括佣金在內的總成本為560萬美元，平均每股價格為23.75美元。在截至2019年12月31日的年度內，我們回購和註銷了約329,000股普通股，總成本為1800萬美元(包括佣金)，平均每股價格為54.69美元。
截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們分別有390萬股和410萬股C系列優先股流通股。
現金、現金等價物和限制性現金的變化
截至2020年12月31日，我們限制了現金，其中包括貸款人持有的190萬美元用於房地產税、保險和增資的第三方託管，以及500萬美元的房地產收購保證金。截至2019年12月31日，我們限制了現金，其中包括貸款人持有的230萬美元用於房地產税、保險和增資的第三方託管，以及我們部分處置剩餘的1720萬美元淨遞延税收匯兑收益。
以下討論涉及合併現金、現金等價物和限制性現金的變化，這些現金在本報告第15項下的合併現金流量表中列示。
除了運營現金流，在截至2020年12月31日的一年中，我們從各種活動中產生了資本，包括：
•根據我們的2019年自動櫃員機計劃，從發行829,078股普通股中獲得5920萬美元；
•處置北達科他州大福克斯的四個公寓區、一處商業地產和一塊未改善的土地，總售價為4430萬美元；
•收到償還應收抵押貸款1000萬美元；
•從我們的信貸額度中提取102.8美元；以及
•出售390萬美元的有價證券。
在截至2020年12月31日的年度內，我們將資本用於各種活動，包括：
•收購鐵木公寓(Ironwood Apartments)，這是一個擁有182套住房的公寓社區，位於明尼蘇達州的內環郊區明尼蘇達州的新希望(New Hope)，總收購價為4630萬美元，其中2860萬美元以現金支付，1770萬美元來自償還應收票據和應計利息；
•收購Parkhouse公寓住宅，這是一個位於科羅拉多州桑頓(丹佛郊區)的擁有465户人家的公寓社區，總收購價格為1.448億美元；
•以1220萬美元收購法國71家公司剩餘的非控制性權益；
•為1850萬美元的夾層/建築貸款提供資金；
•償還約3290萬美元的抵押貸款本金；
•回購237,000股C系列優先股，總成本約為560萬美元；
•支付普通股和單位股息3,500萬美元；
•為公寓社區的資本改善提供約3030萬美元的資金。
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合同義務和其他承諾
我們的主要合同義務涉及我們信用額度下的借款、定期貸款、無擔保優先票據和應付抵押貸款。截至2020年12月31日，主要信貸額度的未償還餘額為1.53億美元，將於2022年8月到期，根據慣例條件，有權延長到期日12個月。截至2020年12月31日，我們還有兩筆定期貸款，總餘額為1.45億美元：一筆7000萬美元的定期貸款將於2024年1月到期，另一筆7500萬美元的定期貸款將於2025年8月到期。
此外，截至2020年12月31日，我們有無擔保優先票據，總餘額為1.25億美元。價值7,500萬美元的A系列優先票據將於2029年9月13日到期，價值5,000萬美元的B系列優先票據將於2028年9月30日到期。
 (單位：萬人)
  低於  超過
 總計1年前1-3歲3-5年5年
應付抵押貸款(本金和利息)$356,659 $37,042 $100,155 $49,756 $169,706 
信用額度(本金和利息)(1)
$160,440 $10,263 $150,177 — — 
應付票據(本金和利息)$198,574 $10,902 $21,804 $161,077 $4,791 
總計$715,673 $58,207 $272,136 $210,833 $174,497 
(1)信貸額度的未來利息支付是使用截至2020年12月31日的未償還本金餘額和利率估計的。 
通貨膨脹率
我們的住宅租約一般只有一年或以下的年期，即在通脹環境下，我們有能力在新租約開始或現有租約續期時加租，從而將通脹風險減至最低。然而，運營和維護社區的成本增加的速度可能會超過我們增加租金的能力，這可能會對我們的運營結果產生不利影響。
表外安排
截至2020年12月31日，我們沒有重大的表外安排，如SEC法規S-K第303(A)(4)(Ii)項所定義。
關鍵會計政策：
下文概述了管理層認為對編制本報告所列合併財務報表至關重要的會計政策。
房地產那就是。房地產按成本計價，扣除累計折舊後減去減值調整(如果有的話)。折舊要求管理層對每項資產的使用年限進行估算，並將與物業相關的成本分攤到其各個組成部分。如下文進一步描述的，將財產成本分配給其組成部分的過程涉及到管理層要做出的大量主觀判斷。如果我們沒有恰當地分配這些成本，或者錯誤地估計了我們房地產的使用年限，折舊費用可能會被錯誤地陳述。折舊是在資產的預計使用年限內以直線為基礎計算的。我們對建築和裝修使用10-37年的預計壽命，對傢俱、固定裝置和設備使用5-10年的預計壽命。維護和維修費用由已發生的操作費用承擔。改善和/或延長資產使用壽命的翻新和改進在其估計使用壽命(通常為五到二十年)內資本化。
物業銷售或處置是在資產控制權移交給買方時記錄的，我們對出售的物業沒有重大的持續參與。出售的收益或損失是在扣除某些結賬和與出售相關的其他成本後確認的。
收購房地產投資。於收購房地產時，吾等評估所收購有形資產(包括土地、樓宇及個人財產)的公允價值(按物業空置時的估值釐定)，並考慮是否已收購重大無形資產(例如，高於及低於市價的租賃、收購的原址租賃價值及居民關係)及承擔負債，並根據該等評估分配購買價。空置價值是根據我們對相對公允價值的確定分配給土地、建築物和個人財產的。
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目錄
這些資產中。用於估計公允價值的技術包括貼現現金流分析和參考最近可比房產的銷售。對未來現金流的估計基於一系列因素，包括歷史經營業績、已知趨勢以及可能影響物業的市場/經濟狀況。如果土地是單獨收購的，土地價值是根據購買價格進行分配的；如果是在投資組合收購中獲得的，土地價值是基於相對公允價值分配的。
收購的其他無形資產包括基於我們對租賃具體特徵的評估的原地租賃價值金額。公允價值分析中考慮的因素包括對假設預期租賃期內的賬面成本和放棄租金收入的估計、對當前市場狀況的考慮以及執行類似租賃的成本。我們亦會考慮收購前盡職調查、市場推廣及租賃活動中取得的每項物業的資料，以評估收購的有形及無形資產的相對公允價值。
成本資本化。我們遵循ASC 970中的房地產項目成本指南，房地產-綜合，在核算重建項目的成本方面。由於房地產正在進行重新開發，所有與項目建設直接相關並可歸因於項目建設的項目成本都被資本化為房地產成本。資本化期從重新開發活動和支出開始時開始，到完成時結束，也就是資產準備好可供預期使用時。一般而言，租住物業在發出入住證後，即被視為基本建成。
損害。我們定期評估我們的長期資產，包括我們對房地產的投資，以確定減值指標。有關減值指標是否存在的判斷是基於經營業績、市場狀況、每個物業的預期持有期以及法律和環境問題等因素。如果指標存在，我們會將該房產的預期未來未貼現現金流與該房產的賬面價值進行比較。如果估計未貼現現金流量之和少於賬面金額，則就估計公允價值與賬面金額之間的差額計入減值損失。如果我們的預期物業持有期、物業的估計公允價值或其他因素根據市場狀況或其他因素髮生變化，我們對減值費用的評估可能會有所不同，這些差異可能會對我們的綜合財務報表產生重大影響。對預期現金流的評估是主觀的，部分是基於對未來入住率、租金和資本需求的假設，這些假設可能與實際結果大不相同。長期持有物業的計劃降低了記錄減值損失的可能性。
近期會計公告
有關最近的會計聲明及其對我們業務的預期影響的披露，請參閲本報告其他部分的綜合財務報表附註2。
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露。
我們的市場風險敞口主要與我們當前和未來固定利率和可變利率債務的一般利率水平的波動有關。我們目前使用利率掉期來抵消利率波動對我們7000萬美元和7500萬美元可變利率定期貸款以及部分信貸額度的影響。我們7000萬美元定期貸款的掉期名義金額為7000萬美元，平均利率為2.16%。我們7500萬美元定期貸款的掉期名義金額為7500萬美元，平均利率為2.81%。我們信用額度的掉期名義金額為5000萬美元，平均付款率為2.02%。截至2020年12月31日，我們利率掉期的總公允價值是1,590萬美元的負債。我們不會為交易或投機目的而訂立衍生工具。利率互換使我們在交易對手不履行協議條款的情況下面臨信用風險。
我們有一個私人擱置協議，可以發行高達1.5億美元的無擔保優先本票(“無擔保優先票據”)。根據這項協議，我們發行了7500萬美元的A系列債券，2029年9月13日到期，年利率3.84%；以及5000萬美元的B系列債券，2028年9月30日到期，年利率3.69%。
截至2020年12月31日，我們沒有未償還的可變利率抵押貸款債務，我們的信用額度和定期貸款項下有2.979億美元的可變利率借款，其中1.95億美元是通過利率互換固定的。我們估計，在風險利差不變的情況下，30天期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)每增加100個基點，我們的淨收入每年將減少約100萬美元。我們估計，30天期LIBOR下降100個基點，將使淨收益增加類似的數額。
截至2020年12月31日，抵押貸款負債比2019年12月31日減少了3290萬美元，主要是由於貸款到期日和提前還款。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們2.984億美元抵押貸款債務中有100.0是固定利率的，期限交錯。截至2020年12月31日，我們的加權平均利率
38
目錄
抵押貸款債務為3.93%，而2019年12月31日為4.02%。儘管我們的目標是保持相當低的利率風險敞口，但我們可能會在未來對我們的固定或可變利率債務或未來債務進行任何重新定價或再融資時，受到利率大幅波動的影響。
下表提供了有關我們對利率變化敏感的金融工具的信息。在債務方面，該表按預期到期日列出本金現金流和相關加權平均利率。平均可變匯率以報告日期的有效匯率為基礎。
 
未來本金支付：(以千人為單位，除1%外)
        公平
債務20212022202320242025此後總計價值
固定費率$25,665 $37,219 $45,068 $3,777 $32,505 $279,211 $423,445 $439,851 
平均利率(1)
4.23 %3.99 %3.79 %3.75 %3.75 %3.74 %3.89 % 
可變費率(2)
$5,871 $147,000 — $70,000 $75,000 — $297,871 $297,871 
平均利率(1)
3.64 %2.85 %— 3.65 %4.63 %— 3.23 % 
 
(1)利率是年化的，包括我們利率掉期的影響。
(2)包括我們信用額度下的1.529億美元和我們定期貸款的1.45億美元，其中1.95億美元是通過利率掉期綜合固定的。
項目8.財務報表和補充數據
我們的綜合財務報表和相關附註，以及獨立註冊會計師事務所的報告，從本報告的F-1頁開始闡述，並在此併入作為參考。
第九項會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧 
沒有。

第9A項。控制和程序： 
披露控制和程序：截至2020年12月31日，也就是本報告涵蓋的期間結束時，我們的管理層在我們的首席執行官和首席財務官的監督下，在我們的首席執行官和首席財務官的參與下，對我們的披露控制和程序的設計和運營的有效性進行了評估(該術語在《交易法》第13a-15(E)條中定義)。基於這一評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序是有效的，以確保我們根據交易所法案提交或提交的報告中要求披露的信息在委員會的規則和表格指定的時間段內得到記錄、處理、彙總和報告，並在適當情況下積累並傳達給管理層，包括我們的主要高管和主要財務官，以便及時做出有關要求披露的決定。
財務報告內部控制的變化：在與本報告相關的年度第四季度，我們對財務報告的內部控制(根據外匯法案第13a-15(F)條的定義)沒有發生重大影響或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。
管理層關於財務報告內部控制的報告
我們的管理層負責建立和維護足夠的財務報告內部控制，並對截至2020年12月31日的財務報告內部控制的有效性進行評估。我們對財務報告的內部控制是在我們的主要執行人員和主要財務官的監督下設計的一個過程，目的是為財務報告的可靠性提供合理保證，並根據公認會計準則為外部報告目的編制我們的財務報表。
截至2020年12月31日，管理層根據建立的框架對我們財務報告內部控制的有效性進行了評估內部控制-集成框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會(“COSO”)發佈。基於這一評估，管理層確定，截至2020年12月31日，我們對財務報告的內部控制是有效的。
我們對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：
•與保存合理詳細、準確和公平地反映資產交易、收購和處置的記錄有關；
39
目錄
•提供合理保證，保證交易在必要時被記錄，以便根據公認會計原則編制財務報表，並且收入和支出僅根據我們管理層和受託人的授權進行；以及
•提供合理保證，防止或及時發現可能對我們的財務報表產生重大影響的未經授權獲取、使用或處置我們的資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間的任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化或政策或程序遵守程度的惡化，控制可能會變得不充分。
我們截至2020年12月31日的財務報告內部控制已由獨立註冊會計師事務所均富律師事務所(Grant Thornton LLP)審計，正如我們的年度報告Form 10-K中所載綜合財務報表F-4頁的報告所述，該報告對截至2020年12月31日我們的財務報告內部控制的有效性表達了無保留意見。
項目9B：其他信息
沒有。
第三部分：
項目10受託人、高級管理人員和公司治理
本項目所要求的有關受託人的信息通過參考我們2021年年會最終委託書中的“受託人選舉”、“關於我們的執行人員的信息”、“高級財務官的行為準則和道德準則”以及“董事會委員會”中的信息而納入。 在不遲於本報告涵蓋的年底後120天內向證券交易委員會提交的股東名單。
項目11.高管薪酬
本項目所需信息參考我們2021年年會最終委託書中的“受託人薪酬”、“薪酬討論與分析”和“高管薪酬表”下的信息。 在不遲於本報告涵蓋的年底後120天內向證券交易委員會提交的股東名單。
項目12.某些實益所有人和管理層的擔保所有權及相關股東事項
本項目所要求的信息通過參考我們2021年年會最終委託書中的“根據股權補償計劃授權發行的證券”和“某些受益所有者和管理層的擔保所有權”項下的信息而納入。 在不遲於本報告涵蓋的年底後120天內向證券交易委員會提交的股東名單。
項目13.某些關係和相關交易，以及受託人獨立性
本項目所需信息通過參考“關係和關聯方交易”和“公司治理和董事會事項”項下的信息併入我們2021年年會的最終委託書中。 在不遲於本報告涵蓋的年底後120天內向證券交易委員會提交的股東名單。
項目14.主要會計費用和服務
本項目所需信息參考我們2021年年會的最終委託書中的“會計和審計委員會事項”項下的信息。 在不遲於本報告涵蓋的年底後120天內向證券交易委員會提交的股東名單。
第四部分：
項目15.展品、財務報表明細表
以下文件作為本報告的一部分提交:  
40
目錄
1. 財務報表：
請參閲本報告F-1頁上我們合併財務報表的“目錄”。
2.財務報表明細表：
請參閲本報告F-1頁上我們合併財務報表的“目錄”。
以下財務報表附表應與本報告第二部分第8項提及的財務報表一併閲讀：附表三不動產和累計折舊。
3. 展品：
請參閲下文(B)部分所載的展覽品索引。
下面的展品索引列出了本報告的展品。在支付每頁15美分的費用後，我們將向要求提供下列任何展品的打印副本的任何保證金持有人提供一份打印副本。所有展品要麼包含在本報告中，要麼以引用的方式併入本報告，如下所示。
項目16.10-K摘要
沒有。
41
目錄
展品索引
證物編號：    描述
1.1
公司與蒙特利爾銀行資本市場公司、BTIG，LLC、Jefferies LLC、Raymond James&Associates，Inc.和Robert W.Baird&Co.於2019年11月7日簽署的股權分配協議(在此合併，參考公司於2019年11月7日提交給證券交易委員會的當前8-K表格的附件1.1)。
3.1. 
房地產信託投資者信託章程修正案和第三次重新聲明於2003年9月23日通過，於2007年9月18日修訂(合併於此，參考公司2014年6月30日提交給委員會的10-K表格年度報告附件3.1)。
3.2 
於2020年4月27日通過的《投資者房地產信託第七次受託人條例(附則)》(參照本公司於2020年5月1日提交的當前8-K報表的附件3.1併入)。
3.3
本公司修訂章程及第三次重述信託聲明的補充條款，指定本公司6.625%的C系列累計可贖回優先股，每股無面值(合併內容參考本公司於2017年9月28日提交給證券交易委員會的8-A表格註冊説明書附件3.2)。
4.1
票據購買和私人貨架協議，日期為2019年9月13日，由北達科他州有限合夥企業IRET Properties作為發行方、作為母公司的投資者房地產信託公司(IRET，Inc.)作為普通合夥人、母公司的某些子公司、保誠金融公司(Prudential Financial，Inc.)的附屬公司PGIM，Inc.、PGIM，Inc.的某些附屬公司以及A系列票據的購買者(通過參考公司當前報告的表格8-
4.2
票據協議下的A系列高級票據格式(通過引用本公司於2019年9月17日提交給委員會的當前8-K表格的附件4.2併入)。
4.3
票據協議下的B系列票據格式(通過引用本公司日期為2019年10月1日的8-K表格的附件4.3併入)。
4.4
附註協議項下的擔保協議表格(通過引用本公司於2019年9月17日提交給委員會的當前8-K表格的附件4.3併入)。
4.5
證券説明(引用本公司於2020年2月19日提交給證券交易委員會的10-K表格年度報告附件4.5)。
4.6
對票據購買和私人貨架協議的修訂，日期為2019年9月13日，由北達科他州有限合夥企業Centerspace，LP作為發行人，Investors Real Estate作為母公司，Centerspace，Inc.作為普通合夥人，母公司的某些子公司，保誠金融公司的附屬公司PGIM Inc.，PGIM，Inc.的某些附屬公司，以及A系列票據的購買者(通過參考公司當前報告的附件4.1併入
4.7
票據協議下的C系列票據格式(通過引用本公司於2021年1月7日提交給證券交易委員會的8-K表格的附件4.2併入)。
10.1**
 		 
2015年6月23日的2015年激勵計劃(在此引用本公司於2015年8月3日提交給委員會的關於附表14A的委託書附錄A)。
10.2** 
2016年4月19日對2015年激勵計劃的修訂(在此引用本公司於2016年6月29日提交給委員會的10-K表格年度報告的附件10.2)。
10.3**
2020年3月13日對2015年激勵計劃的修訂(在此引用本公司於2020年4月6日提交給委員會的關於附表14A的委託書附錄B)。
10.4** 
二零一六年六月二十二日的二零一五年獎勵計劃下的受託人股票獎勵協議書表格(本文引用本公司於二零一六年六月二十九日提交給證監會的10-K表格年報附件10.3)。
10.5** 
2016年6月22日的2015年激勵計劃下的績效股票獎勵協議表(本文引用本公司於2016年6月29日提交給委員會的10-K表格年度報告的附件10.4)。
10.6** 
二零一六年六月二十二日的二零一五年獎勵計劃下的股票獎勵協議書表格(在此引用本公司於二零一六年六月二十九日向證券交易委員會提交的10-K表格年度報告附件10.2)。
10.7** 
2015年9月16日的2015年激勵計劃下的股票獎勵協議表格(一年測算期)(本文引用了本公司於2015年9月21日提交給委員會的當前8-K表格的附件10.2)。
42
目錄
證物編號：    描述
10.8** 
2015年9月16日的2015年激勵計劃下的股票獎勵協議表格(兩年測算期)(本文引用本公司於2015年9月21日提交給委員會的當前8-K表格的附件10.3)。
10.9**
2015年9月16日的2015年激勵計劃下的股票獎勵協議表格(三年測算期)(本文通過引用2015年9月21日提交給委員會的本公司當前8-K表格中的附件10.4併入)。
10.10**
控制權變更優先協議表格(本文引用本公司於2015年7月7日提交給委員會的當前8-K表格報告的附件10.1)。
10.11**
賠償協議表(本文引用本公司2015年9月21日提交給委員會的當前8-K表的附件10.1)。
10.12
於2018年8月31日，北達科他州有限合夥企業IRET Properties作為借款方、擔保方、數家金融機構方作為貸款人，蒙特利爾銀行作為行政代理(通過引用本公司於2018年9月6日提交給委員會的當前8-K表格報告附件10.1併入)，對信貸協議及其附件I進行了第二次修訂和重新修訂(通過引用附件1併入本公司於2018年9月6日提交給證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件1中)，該協議由IRET Properties(北達科他州一家有限合夥企業)和IRET Properties(北達科他州有限合夥企業IRET Properties)組成。
10.13
北達科他州有限合夥企業IRET Properties(北達科他州有限合夥企業IRET Properties)作為借款方、擔保方、數家金融機構方(作為貸款方)和蒙特利爾銀行(作為行政代理)(通過引用本公司於2020年2月19日提交給證券交易委員會的10-K年度報告附件10.12併入本公司年報附件10.12)，對第二次修訂和重新簽署的信貸協議及其相關附件I進行了第一次修訂(該修正案由IRET Properties，北達科他州有限合夥企業IRET Properties作為借款人、擔保方、數家金融機構作為貸款人，蒙特利爾銀行作為行政代理)。
10.14
北達科他州有限合夥企業IRET Properties作為借款方、擔保方、數家金融機構方作為貸款人，蒙特利爾銀行作為行政代理人(通過引用本公司於2019年9月17日提交的當前8-K報表附件4.4併入本公司當前報告的附件4.4)提交了“第二次修訂和重新簽署的信貸協議”及其附件一的相關附件一(此修正案由IRET Properties(北達科他州有限合夥企業)擔任借款人、擔保方、數家金融機構作為貸款人以及蒙特利爾銀行作為行政代理)。
10.15
修訂和重新簽署的IRET Properties的有限合夥協議，北達科他州有限合夥協議(修訂和重述至2019年2月27日)(通過引用附件10.30併入公司於2019年2月27日提交給委員會的10-K表格過渡報告中)。
10.16修訂和重新簽署的北達科他州有限合夥企業--IRET物業有限合夥協議的第三修正案(本文引用註冊人於2017年10月2日提交的8-K表格當前報告的附件3.2)。
10.17
北達科他州有限合夥IRET物業有限合夥協議第四修正案，日期為2019年2月26日(通過引用附件10.32併入公司於2019年2月27日提交給委員會的Form 10-Q季度報告中)。
21.1†
Centerspace的子公司
23.1†
獨立註冊會計師事務所的同意書
24.1†
授權書(包括在本年度報告的10-K表格簽名頁上，並在此引用作為參考)。
31.1†
第302條總裁和首席執行官的證明
31.2†
第302條首席財務官的證明
32.1†
第906條總裁兼首席執行官證書
32.2†
第906條首席財務官的證明
101†
以下材料來自我們截至2020年12月31日的12個月的Form 10-K年度報告，格式為內聯可擴展商業報告語言(IXBRL)：(I)合併資產負債表，(Ii)合併運營報表，(Iii)合併權益報表，(Iv)合併現金流量表，(V)這些合併財務報表的附註，以及(Vi)我們從10-K開始的年度報告的封面。
104封面交互數據文件(格式為內聯iXBRL，包含在附件101中)
†隨函提交
**表示管理層補償計劃、合同或安排。
43
目錄
簽名
 
根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節的要求，註冊人已正式安排由正式授權的以下簽名人代表其簽署本報告。
日期：2021年2月22日投資者房地產信託DBA中心空間
   
 由以下人員提供：/s/小馬克·O·德克爾(Mark O.Decker，Jr.)
  小馬克·O·德克爾(Mark O.Decker，Jr.)
  總裁兼首席執行官
根據1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員代表註冊人在指定日期以註冊人身份簽署：
 
     
簽名 標題 日期
     
/s/傑弗裏·P·凱亞    
傑弗裏·P·凱納 受託人兼董事長 2021年2月22日
     
/s/小馬克·O·德克爾(Mark O.Decker，Jr.)    
小馬克·O·德克爾(Mark O.Decker，Jr.) 總裁兼首席執行官
(首席執行官)；受託人		 2021年2月22日
     
/s/約翰·A·基什曼(John A.Kirchmann)    
約翰·A·基什曼 執行副總裁兼首席財務官
(首席財務會計官)		 2021年2月22日
     
/s/Michael T.Dance    
邁克爾·T·丹斯 受託人 2021年2月22日
     
/s/艾米麗·納格爾·格林    
艾米麗·納格爾·格林 受託人 2021年2月22日
     
/s/琳達·J·霍爾    
琳達·J·霍爾 受託人 2021年2月22日
     
/s/Terrance P.Maxwell    
特倫斯·P·麥克斯韋爾 受託人 2021年2月22日
     
/s/約翰·A·席塞爾(John A.Schissel)    
約翰·A·席塞爾(John A.Schissel) 受託人 2021年2月22日
     
/s/Mary J.Twinem    
瑪麗·J·特維納姆 受託人 2021年2月22日
     
44
目錄
中心空間及其子公司
目錄
 
  頁
獨立註冊會計師事務所的報告。
F-2
合併財務報表 
 
合併資產負債表
F-4
 
合併業務報表
F-5
綜合全面收益表
F-6
 
合併權益表
F-7
 
合併現金流量表
F-9
 
合併財務報表附註
F-11
附加信息 
 
附表III-房地產和累計折舊
F-35
 
上面列出的計劃以外的計劃將被省略，因為它們不是必需的 或不適用，或者所需信息顯示在合併的 財務報表或財務報表附註。

F-1
目錄



獨立註冊會計師事務所報告
 

董事會和股東大會
投資者房地產信託基金

對財務報表的幾點看法
本公司已審計投資者房地產信託(北達科他州一家房地產投資信託基金)及附屬公司(“本公司”)截至2020年12月31日及2019年12月31日的綜合資產負債表，截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度、截至2018年12月31日止八個月期及截至2018年4月30日止年度的相關綜合經營報表、綜合收益(虧損)、權益及現金流量表，以及列於第15項(統稱“財務報表”)的相關附註及財務報表明細表。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度、截至2018年12月31日的8個月期間以及截至2018年4月30日的年度的運營結果和現金流，符合美國公認的會計原則。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布的2013年內部控制-綜合框架中確立的標準，對公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2021年2月22日的報告表達了無保留意見
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和規定，我們必須與公司保持獨立.
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的、已傳達或要求傳達給審計委員會的事項：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。我們確定沒有關鍵的審計事項。

/s/均富律師事務所

自2013年以來，我們一直擔任本公司的審計師。

明尼蘇達州明尼阿波利斯
2021年2月22日

F-2
目錄
獨立註冊會計師事務所報告
董事會和股東大會
投資者房地產信託基金
財務報告內部控制之我見
我們根據特雷德韋委員會(“COSO”)贊助組織委員會(“COSO”)發佈的“2013年內部控制-綜合框架”中確立的標準，對截至2020年12月31日的Investors Real Estate Trust(北達科他州房地產投資信託基金)和子公司(“本公司”)的財務報告進行了內部控制審計。我們認為，根據COSO發佈的2013年內部控制-綜合框架中確立的標準，截至2020年12月31日，本公司在所有實質性方面都保持了對財務報告的有效內部控制。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(“PCAOB”)的標準審計了本公司截至2020年12月31日及截至該年度的綜合財務報表，我們於2021年2月22日的報告對該等財務報表表達了無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的管理層財務報告內部控制報告中。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定是否在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制措施可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/s/均富律師事務所
明尼蘇達州明尼阿波利斯
2021年2月22日

F-3
目錄

中心空間及其子公司 
綜合資產負債表 
 (單位：萬人)
 2020年12月31日2019年12月31日
資產 
房地產投資 
擁有的財產$1,812,557 $1,643,078 
減去累計折舊(399,249)(349,122)
 1,413,308 1,293,956 
未改良的土地— 1,376 
應收按揭貸款24,661 16,140 
房地產投資總額1,437,969 1,311,472 
現金和現金等價物392 26,579 
受限現金6,918 19,538 
其他資產18,904 34,829 
總資產$1,464,183 $1,392,418 
負債、夾層權益和權益  
負債  
應付賬款和應計費用$55,609 $47,155 
循環信貸額度152,871 50,079 
應付票據，扣除未攤銷貸款成本淨額#美元754及$942，分別
269,246 269,058 
應付抵押貸款，扣除未攤銷貸款成本淨額#美元1,371及$1,712，分別
297,074 329,664 
總負債$774,800 $695,956 
承付款和或有事項(附註14)
D系列優先股(累計可轉換優先股，$100面值，165,600在2020年12月31日和2019年12月31日發行和未償還的單位，總清算優先權為$16,560,000)
$16,560 $16,560 
股權  
受益權益的C系列優先股(累計可贖回優先股，無面值，3,881,453於2020年12月31日發行和發行的股票，總清算優先權為$97,036,325和4,118,460於2019年12月31日發行和發行的股票，總清算優先權為$102,971,475)
93,530 99,456 
實益普通股(無限制授權，無面值，13,027,172在2020年12月31日發行和發行的股票，以及12,098,379於2019年12月31日發行和發行的股份)
968,263 917,400 
超過淨收入的累計分配(427,681)(390,196)
累計其他綜合收益(虧損)(15,905)(7,607)
股東權益總額$618,207 $619,053 
非控股權益-營運合夥(976,516單位在2020年12月31日和1,058,1422019年12月31日的單位)
53,930 55,284 
非控股權益-合併後的房地產實體686 5,565 
總股本$672,823 $679,902 
總負債、夾層股本和股本$1,464,183 $1,392,418 
請參閲合併財務報表附註。
F-4
目錄
中心空間及其子公司 
合併業務報表
 
 
((單位：千人，不包括每股(數據))
 截至十二月三十一日止的年度，截至12月31日的八個月，截至4月30日的財年，
 2020201920182018
收入$177,994 $185,755 $121,871 $169,745 
費用    
物業運營費用，不包括房地產税51,62557,24937,198 54,292 
房地產税21,53321,06613,521 18,742 
物業管理費5,8016,1863,663 5,526 
傷亡損失1,6621,116915 500 
折舊及攤銷75,59374,27150,456 82,070 
房地產投資減值準備——1,221 18,065 
一般和行政費用13,44014,4509,812 14,254 
總費用169,654 174,338 116,786 193,449 
營業收入(虧損)8,340 11,417 5,085 (23,704)
利息支出(27,525)(30,537)(21,359)(34,178)
債務清償損失(23)(2,360)(556)(940)
利息及其他收入(虧損)(1,552)2,092 1,233 1,508 
出售房地產和其他投資的未計損益、訴訟和解損益和停業損益前的收益(虧損)(20,760)(19,388)(15,597)(57,314)
出售房地產和其他投資的損益25,503 97,624 9,707 20,120 
訴訟和解損益— 6,586 — — 
持續經營的收入(虧損)4,743 84,822 (5,890)(37,194)
停業收入(虧損)— — 570 164,823 
淨收益(虧損)4,743 84,822 (5,320)127,629 
向優先單位持有人分紅(640)(537)— — 
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損-經營合夥企業212 (6,752)1,032 (12,702)
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損-合併房地產實體126 1,136 (110)1,861 
可歸因於控股權益的淨收益(虧損)4,441 78,669 (4,398)116,788 
向優先股股東派發股息(6,528)(6,821)(4,547)(8,569)
優先股的贖回297 — — (3,657)
普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$(1,790)$71,848 $(8,945)$104,562 
基本型
持續運營的每股普通股收益(虧損)-基本$(0.15)$6.06 $(0.79)$(3.54)
非持續經營普通股每股收益(虧損)-基本— — $0.04 $12.25 
普通股每股淨收益(虧損)-基本$(0.15)$6.06 $(0.75)$8.71 
稀釋
每股普通股持續運營收益(虧損)-攤薄$(0.15)$6.00 $(0.79)$(3.54)
非持續經營普通股每股收益(虧損)-攤薄— — $0.04 $12.25 
每股普通股淨收益(虧損)-稀釋後$(0.15)$6.00 $(0.75)$8.71 
請參閲合併財務報表附註。

F-5
目錄
中心空間及其子公司
綜合全面收益表(損益表)
(單位：萬人)
截至十二月三十一日止的年度，截至12月31日的八個月，截至4月30日的財年，
 2020201920182018
淨收益(虧損)$4,743 $84,822 $(5,320)$127,629 
其他全面收入：
衍生工具未實現損益(11,068)(7,040)(2,794)1,627 
(收益)衍生工具虧損重新分類為收益2,770 289 159 152 
綜合收益(虧損)總額$(3,555)$78,071 $(7,955)$129,408 
可歸因於非控股權益的淨綜合(收益)虧損-經營合夥企業882 (6,058)1,032 (12,888)
可歸因於非控股權益的淨綜合(收益)虧損-合併房地產實體126 1,136 (110)1,861 
可歸因於控股權益的綜合收益(虧損)$(2,547)$73,149 $(7,033)$118,381 

請參閲合併財務報表附註。
F-6
目錄
中心空間及其子公司 
合併權益表
 (單位為千，每股除外)
  數 累計累計  
  的 分配其他不可贖回 
 首選普普通通普普通通在超額供應的情況下全面非控制性共計
 股份股份股份營業淨收入收入興趣股權
2017年4月30日的餘額$111,357 12,120 $908,905 $(466,541)— $82,437 $636,158 
可歸因於控股權益和非控股權益的淨收益(虧損)   116,788 11,582 128,370 
衍生工具公允價值變動1,779 1,779 
分配-普通股和單位($2.80每股及單位)
   (33,689)(4,096)(37,785)
分配-B系列優先股($0.9938每個系列B共享)
   (4,571) (4,571)
分配-C系列優先股($1.65625每股C系列股票)
   (3,999) (3,999)
基於股份的薪酬，扣除沒收後的淨額 10 1,663   1,663 
發行C系列優先股99,456 99,456 
普通股單位的贖回 3 34  (34)— 
贖回單位以換取現金(8,775)(8,775)
回購股份(111,357)(178)(9,935)(3,657)(124,949)
不可贖回的非控股權益的貢獻-合併房地產實體    619 619 
其他(2)(570) 167 (403)
2018年4月30日的餘額$99,456 11,953 $900,097 $(395,669)$1,779 $81,900 $687,563 
採用ASC 606和ASC 610-20時的累計調整627 627 
2018年5月1日餘額99,456 11,953 900,097 (395,042)1,779 81,900 688,190 
可歸因於控股權益和非控股權益的淨收益(虧損)   (4,398)(480)(4,878)
衍生工具公允價值變動(2,635)(2,635)
分配-普通股和單位($2.10每股及單位)
   (25,060)(2,917)(27,977)
分配-C系列優先股($1.2422每股C系列股票)
   (4,548) (4,548)
基於股份的薪酬，扣除沒收後的淨額 3 1,042   1,042 
普通股單位的贖回 33 649  (649)— 
贖回單位以換取現金(498)(498)
回購股份(42)(2,172) (2,172)
分配給不可贖回的非控制性權益-合併房地產實體(2,432)(2,432)
將不可贖回的非控股權益-合併房地產實體的應收票據轉換為股權(392)(392)
收購不可贖回的非控制性權益-合併房地產實體(175)131 (44)
其他(5)(207)(207)
2018年12月31日的餘額$99,456 11,942 $899,234 $(429,048)(856)$74,663 $643,449 
 
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F-7
目錄
中心空間及其子公司 
合併權益表(續)
 
 (單位為千，每股除外)
  數 累計累計  
  的 分配其他不可贖回 
 首選普普通通普普通通在超額供應的情況下全面非控制性共計
 股份股份股份營業淨收入收入興趣股權
2018年12月31日的餘額$99,456 11,942 $899,234 $(429,048)$(856)$74,663 $643,449 
可歸因於控股權益和非控股權益的淨收益(虧損)   78,669 5,790 84,459 
衍生工具公允價值變動(6,751)(6,751)
分配-普通股和單位($2.10每股及單位)
   (32,996)(3,414)(36,410)
分配-C系列優先股($1.2422每股C系列股票)
   (6,821) (6,821)
基於股份的薪酬，扣除沒收後的淨額 11 1,905   1,905 
出售普通股，淨額308 22,019 22,019 
普通股單位的贖回 173 7,823  (7,823)— 
贖回單位以換取現金    (8,147)(8,147)
回購股份(329)(18,023) (18,023)
收購可贖回的非控股權益4,529 4,529 
分配給不可贖回的非控制性權益-合併房地產實體    (220)(220)
其他 (7)(87) (87)
2019年12月31日的餘額$99,456 12,098 $917,400 $(390,196)$(7,607)$60,849 $679,902 
可歸因於控股權益和非控股權益的淨收益(虧損)4,441 (338)4,103 
衍生工具公允價值變動(8,298)(8,298)
分配-普通股和單位($2.80每股普通股和單位)
(35,695)(2,842)(38,537)
分配-C系列優先股($1.65625每股C系列股票)
(6,528)(6,528)
基於股份的薪酬，扣除沒收後的淨額20 2,106 2,106 
出售普通股，淨額829 58,852 58,852 
普通股單位的贖回81 (1,750)1,750 — 
贖回單位以換取現金(50)(50)
回購股份(5,926)— — 297 (5,629)
收購非控股權益-合併房地產實體(7,584)(4,637)(12,221)
其他(1)(761)(116)(877)
2020年12月31日的餘額$93,530 13,027 $968,263 $(427,681)$(15,905)$54,616 $672,823 
 
請參閲合併財務報表附註。

F-8
目錄

中心空間及其子公司
合併現金流量表
 (單位：千)
 截至十二月三十一日止的年度，截至12月31日的八個月，截至4月30日的財年，
 2020201920182018
經營活動的現金流  
淨收益(虧損)$4,743 $84,822 $(5,320)$127,629 
對淨收益(虧損)與經營活動提供的現金淨額進行調整：  
折舊及攤銷76,596 75,408 51,394 83,276 
停產業務的折舊和攤銷— — — 8,526 
(收益)房地產、土地、其他投資和停產業務的銷售損失(25,503)(97,624)(10,277)(183,687)
有價證券的已實現(收益)虧損3,378 — — — 
(收益)債務清償和停業損失23 2,360 482 6,839 
(收益)訴訟和解損失— (1,349)— — 
基於股份的薪酬費用2,106 1,905 845 1,587 
房地產投資減值準備— — 1,221 18,065 
壞賬支出2,332 1,050 592 1,423 
其他，淨額1,310 46 37 34 
其他資產和負債變動情況：  
其他資產(4,818)1,076 (1,145)(646)
應付賬款和應計費用1,061 1,930 2,205 (7,851)
經營活動提供(使用)的現金淨額$61,228 $69,624 $40,034 $55,195 
投資活動的現金流  
償還應收按揭貸款所得款項10,020 — — — 
出售有價證券所得款項3,856 — — — 
抵押貸款和應收票據增加(24,862)(6,279)(918)(15,480)
購買有價證券(179)(6,942)— — 
出售非持續經營業務所得收益— — — 426,131 
出售房地產及其他投資所得款項43,686 199,282 62,695 64,639 
收購房地產資產的付款(168,696)(158,466)(977)(374,081)
房地產資產改善費(30,315)(20,954)(11,518)(17,980)
其他投資活動1,525 366 1,889 (3,117)
投資活動提供(使用)的現金淨額$(164,965)$7,007 $51,171 $80,112 
融資活動的現金流  
應付按揭收益— 59,900 — — 
應付抵押貸款的本金支付(33,422)(177,743)(67,016)(205,159)
循環信貸額度的收益155,028 245,397 53,017 370,350 
循環信貸額度的本金支付(52,235)(252,818)(119,517)(303,400)
應付票據和其他債務的收益— 124,878 74,352 72,714 
應付票據和其他債務的本金支付— — — (21,689)
融資負債的清償— — — (7,900)
出售普通股所得收益，扣除發行成本58,852 22,019 — — 
收購非控制性權益的付款-合併房地產實體(12,221)(1,260)— — 
出售優先股所得款項— — — 99,467 
普通股回購— (18,023)(2,172)(9,935)
優先股回購(5,629)— — (115,017)
合夥單位回購(50)(8,147)(498)(8,775)
支付給普通股股東的分配(35,045)(32,891)(16,724)(33,689)
支付給優先股股東的分配(6,528)(6,821)(5,116)(8,763)
支付給非控股權益的分配-經營合夥企業的單位持有人(2,900)(3,630)(1,959)(4,096)
支付給非控股權益的分配-合併房地產實體(116)(220)(2,432)(99)
支付給優先單位持有人的分配(640)(377)— — 
其他融資活動(164)(34)— — 
融資活動提供(使用)的現金淨額$64,930 $(49,770)$(88,065)$(175,991)
現金、現金等價物和限制性現金淨增(減)(38,807)26,861 3,140 (40,684)
年初的現金、現金等價物和限制性現金46,117 19,256 16,116 56,800 
年終現金、現金等價物和限制性現金$7,310 $46,117 $19,256 $16,116 
F-9
目錄

中心空間及其子公司 
合併現金流量表(續)


截至十二月三十一日止的年度，截至12月31日的八個月，截至4月30日的財年，
2020201920182018
非現金投融資活動補充附表  
應計資本支出$(1,420)$1,273 $(329)$(3,415)
已申報但未支付的分配9,802 9,210 — — 
通過發行D系列優先股獲得的財產— 16,560 — — 
通過交換應收票據獲得的房地產資產17,663 — — — 
通過房地產收購交換的應收票據(17,663)— — — 
將應收票據從非控股權益轉換為權益-合併房地產實體— — 670 — 
建築債務重新分類為應付抵押貸款— — — 23,300 
因出售房地產而增加的應收按揭票據— — — 10,329 
補充披露現金流量信息  
利息支付的現金，扣除資本化金額$0, $0, $0及$431，分別
26,051 28,679 24,135 35,758 
(單位：千)
資產負債表説明2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日2018年4月30日
現金和現金等價物$392 $26,579 $13,792 $11,891 
受限現金6,918 19,538 5,464 4,225 
現金總額、現金等價物和限制性現金$7,310 $46,117 $19,256 $16,116 
請參閲合併財務報表附註。





F-10
目錄
中心空間及其子公司
合併財務報表附註
2020年12月31日、2018年12月31日、2018年4月30日

注1：……組織 
投資者房地產信託公司以Centerspace(“Centerspace”、“WE”、“Our”或“US”)的名稱開展業務，是一家專注於公寓社區的所有權、管理、收購、再開發和開發的房地產投資信託基金(“REIT”)。截至2020年12月31日，我們舉行了招商引資活動。67公寓式社區11,910家。我們的大部分業務活動都是通過我們的合併經營夥伴Centerspace，LP(“經營夥伴關係”)以及其他一些附屬實體進行的。“
所有提及Centerspace、我們或我們的都是指Centerspace及其合併子公司。
附註2·列報基礎和重大會計政策  
陳述的基礎
隨附的綜合財務報表包括我們的賬目和我們持有控股權的所有子公司的賬目，包括經營合夥企業。所有公司間餘額和交易都在合併中沖銷。
2018年9月20日，我們的董事會批准將我們的財年結束時間從4月30日改為12月31日，自2019年1月1日起生效。作為這一變更的結果，我們根據SEC規則和法規，提交了截至2018年12月31日的8個月過渡期的Form 10-KT過渡報告。這些附註中提到的合併財務報表中的術語如下所列，反映了合併財務報表中列報的各個期間：
術語財務報告期
截至2020年12月31日的年度2020年1月1日至2020年12月31日
截至2019年12月31日的年度2019年1月1日至2019年12月31日
截至2018年12月31日的過渡期2018年5月1日至2018年12月31日
截至2018年4月30日的財年2017年5月1日至2018年4月30日
截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們對運營合作伙伴關係的興趣是93.0%和92.0分別佔經營合夥有限責任合夥單位(“單位”)的百分比，包括100一般合夥權益的%。
綜合財務報表還反映經營合夥企業對經營合夥企業擁有普通合夥人或控股權益的某些合資實體的所有權。這些實體被合併到我們的其他業務中，非控股權益反映了非控股合夥人在所有權、收入和費用中的份額。
重大風險和不確定性
新冠肺炎疫情是一個重大風險和不確定性的來源，可能會對我們的業務產生不利影響。新冠肺炎疫情對全球經濟和金融市場產生了不利影響，多户居民和商業租户經歷了經濟困難或倒閉。
新冠肺炎疫情可能在多大程度上對我們的財務狀況、運營結果和現金流產生不利影響是不確定的，將取決於未來的發展。新冠肺炎疫情沒有對我們截至2020年12月31日的年度的財務狀況、經營業績和現金流產生實質性的不利影響；但是，我們繼續監測對我們業務各個方面的影響，無法預測它未來可能對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生的影響。
預算的使用
按照公認會計準則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，這些估計和假設影響在財務報告之日報告的資產和負債額以及或有資產和負債的披露。
F-11
目錄
本報告所述期間的報表和報告的收入和支出金額。實際結果可能與這些估計不同。
最近的會計聲明
下表簡要介紹了最新的GAAP會計準則更新(“ASUS”)。
標準描述領養日期對財務報表或其他重大事項的影響
亞利桑那州立大學2016-13年度，金融工具.信用損失(專題326)：金融工具信用損失的測量亞利桑那州立大學2018-19年，對主題326的編撰改進；ASU 2019-05，金融工具--信貸損失--定向過渡救濟；ASU 2019-11，對主題326“金融工具-信貸損失”的編纂改進
這些ASU要求實體估計大多數金融資產(如貸款和其他金融工具)的終身預期信貸損失，並提供預計收回的淨金額。2018年，發佈了另一個ASU，對ASU 2016-13進行了修訂，澄清了它不適用於經營性租賃應收賬款。2019年，又發放了一個ASU，以提供過渡救濟，其中允許實體在通過主題326後，逐個工具地為符合條件的工具選擇公允價值選項。這些ASU在2019年12月15日之後的年度報告期內有效。允許提前領養。根據ASU 2019-05的允許，我們在2020年1月1日為我們所有的抵押貸款和應收票據選擇了公允價值選項。因此，我們沒有任何應收賬款或其他金融工具適用這一標準。
亞利桑那州立大學2018-13年度，公允價值計量(主題820)-披露框架-公允價值計量披露要求的變更
本ASU取消了影響所有級別測量的某些信息披露要求，並修改和增加了3級測量的新信息披露要求。本ASU在2019年12月15日之後開始的年度報告期內有效。允許提前領養。新準則並未對我們的合併財務報表產生實質性影響。
亞利桑那州立大學2020-04，參考匯率改革(主題848)-促進參考匯率改革對財務報告的影響
本ASU包含參考匯率改革相關活動的實際權宜之計，這些活動影響債務、租賃、衍生品和其他合同。ASU 2020-04中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。這個亞利桑那州立大學是可選的，可能會隨着時間的推移而當選。我們目前正在評估這些實際的權宜之計以及它們可能對我們的合併財務報表產生的影響。
亞利桑那州立大學2020-06，債務-帶有轉換和其他期權的債務(分主題470-20)和衍生工具和套期保值-實體自有股權的合同(分主題815-40)-實體自有股權的可轉換工具和合同的會計
這一ASU簡化了可轉換工具的會計處理，並取消了股權合同符合衍生工具範圍例外所需的某些結算條件。該ASU還簡化了某些領域的稀釋每股收益計算，並提供了最新的披露要求。本ASU在2021年12月31日之後的年度報告期內有效。允許提前領養。我們目前正在評估亞利桑那州立大學及其可能對我們的合併財務報表產生的影響。

重新分類
以前報告的某些金額已重新分類，以符合當前財務報表的列報方式。這些重新分類對綜合經營表中報告的淨收入、綜合資產負債表中報告的總資產、負債或權益以及股東權益總額沒有影響。我們在非持續經營中報告已被處置或歸類為待售資產的運營結果和相關損益，且處置代表着對我們的運營和財務業績具有或將產生重大影響的戰略轉變。
房地產投資
房地產投資按成本減去累計折舊和減值調整(如果有的話)計入。主要由房地產投資組成的財產總額為#美元。1.410億美元和1.3分別截至2020年和2019年12月31日的10億美元。於收購房地產時，吾等評估所收購有形資產(包括土地、樓宇及個人財產)的公允價值(按物業空置時的估值釐定)，並考慮是否已收購重大無形資產(例如，高於及低於市價的租賃、收購的原址租賃價值及居民關係)及承擔負債，並根據該等評估分配購買價。空置價值是根據我們對這些資產的相對公允價值的確定分配給土地、建築物和個人財產的。該財產的估計公允價值是在處置該財產時可收回的金額。用於估計公允價值的技術包括貼現現金流分析和參考最近的可比銷售額。
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財產。對未來現金流的估計基於一系列因素，包括歷史經營業績、已知趨勢以及可能影響物業的市場/經濟狀況。如果土地是單獨收購的，土地價值是根據購買價格進行分配的；如果是在投資組合收購中獲得的，土地價值是基於相對公允價值分配的。
收購的其他無形資產包括基於我們對租賃具體特徵的評估的原地租賃價值金額。公允價值分析中考慮的因素包括假設預期租賃期內的賬面成本和放棄租金收入的估計(考慮到當前市場狀況)，以及執行類似租賃的成本。我們亦會考慮收購前盡職調查、市場推廣及租賃活動所取得的每項物業的資料，以估計收購的有形及無形資產的相對公允價值。
所取得的高於市價及低於市價的租賃值計入根據就地租約須支付的合約金額與管理層估計的相應就地租約的公平市值租賃率之間的差額。資本化的高於市值和低於市值的租賃值作為各自租約剩餘期限內租金收入的調整攤銷。
折舊是在資產的預計使用年限內以直線為基礎計算的。我們使用10-37年建築物和改善工程的估計壽命，以及5-10年傢俱、固定裝置和設備的預計壽命。
我們遵循ASC 970中的房地產項目成本指南，房地產-綜合，在核算髮展和重建項目的成本方面。由於房地產正在進行開發或重建，與項目開發和建設直接相關並可歸因於項目開發和建設的所有項目成本，包括利息支出和房地產税費，都資本化為房地產成本。資本化期從開發活動和支出開始時開始，可以識別到特定的財產，在完成時結束，也就是資產準備好投入預期用途的時候。一般而言，租住物業在發出入住證後，即被視為基本建成。一般和行政費用在發生時計入費用。利息約為$4,000在截至2018年4月30日的財年中計入持續和停止運營。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度或截至2018年12月31日的過渡期內，我們沒有利用利息。
日常維護和維修費用在發生時計入運營費用。改善和/或延長資產使用壽命的翻新和改進通常在其預計使用壽命內資本化和折舊。五至二十年。物業銷售或處置是在資產控制權移交給買方時記錄的，我們對出售的物業沒有重大的持續參與。
我們定期評估我們的長期資產，包括房地產投資，以確定減值指標。有關減值指標是否存在的判斷是基於經營業績、市場狀況、每個物業的預期持有期以及法律和環境問題等因素。如果指標存在，我們會將該房產的預期未來未貼現現金流與該房產的賬面價值進行比較。如果估計未貼現現金流量之和少於賬面金額，則就估計公允價值與賬面金額之間的差額計入減值損失。如果我們的預期物業持有期、物業的估計公允價值或其他因素根據市場狀況或其他因素髮生變化，我們對減值費用的評估可能會有所不同，這些差異可能會對我們的綜合財務報表產生重大影響。對預期現金流的評估是主觀的，部分是基於對未來實際入住率、租金和資本需求的假設，這些假設可能與實際結果大不相同。長期持有物業的計劃降低了記錄減值損失的可能性。
於截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度，我們並無因房地產減值而招致虧損。
在截至2018年12月31日的過渡期內，我們發生了$1.2由於北達科他州俾斯麥的一塊土地受損，造成了100萬美元的損失。根據收到的市場購買報價和我們處置物業的意圖，該地塊被減記為估計公允價值。
在截至2018年4月30日的財年中，我們發生了1美元的虧損18.1百萬美元，因減值一公寓社區，三其他商業物業，以及四一塊塊土地。我們確認的減值金額為$12.2上百萬歐元一北達科他州大福克斯(Grand Forks)的公寓社區；美元1.4明尼蘇達州布魯明頓一處工業地產的100萬美元；922,000明尼蘇達州伍德伯裏的一處工業地產；以及630,000在北達科他州米諾特市的一處零售地產上。該等物業乃根據獨立評估及市場數據減記至估計公允價值，或就零售物業而言，則根據收到的市場收購要約及吾等出售該物業的意向減記。我們確認的減值金額為$428,000北達科他州威利斯頓的一塊土地；$1.5在北達科他州大福克斯的一塊土地上買下一百萬美元；
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$256,000及$709,000在……上面二北達科他州俾斯麥的大片土地。這些地塊被減記為基於獨立評估和市場數據的估計公允價值。
房地產資產折舊年限的變化
從2017年5月1日起，我們調整了房地產資產的預計使用年限，以更好地反映其產生經濟效益的預計期限。一般説來，建築物的估計壽命和以前的改善是20-40年數減少到10-37幾年來，而以前的那些九年了已更改為5-10好幾年了。在截至2018年4月30日的財年中，這一估計變化的影響是使折舊費用增加了約美元。29.3百萬美元，淨收入減少$29.3100萬美元，每股收益減少美元。0.22.
持有待售房地產
持有待售房地產按賬面價值或估計公允價值減去處置成本中較低者列報。我們對公允價值的確定是基於管理層認為與市場參與者將使用的投入一致的投入。公允價值的估計受到對銷售價格、銷售速度和其他因素的估計的重大影響。由於估計過程中的不確定性，實際結果可能與此類估計不同。折舊不記錄在分類為持有待售的資產上。
我們將符合GAAP標準的物業歸類為待售物業，這些準則包括：(A)管理層承諾並啟動出售資產的計劃；(B)根據出售此類資產的慣常條款，出售很可能並預計在一年內完成；以及(C)完成計劃所需的行動表明不太可能對計劃進行重大改變或撤回計劃。我們通常認為，當交易獲得董事會批准，沒有與出售相關的已知重大意外事件，並且管理層相信出售很可能在以下時間內完成時，我們就會滿足這些標準一年。我們有不是在2020年12月31日和2019年12月31日被歸類為持有待售的房產。
我們在非持續經營中報告已經處置或歸類為待售並符合ASC 205所述的非持續經營分類的物業的經營結果和相關的銷售損益。財務報表的列報和ASC 360-財產、廠房和設備：報告停產經營和實體組件處置的披露。根據這些標準，如果出售一個實體的一個組件或一組實體的組件代表對實體的運營和財務業績產生重大影響的戰略轉變(或將對其產生重大影響)，則必須在非持續運營中報告該出售(或分類為待售)。 
現金、現金等價物和限制性現金
現金和現金等價物包括購買的三個月或更短期限的所有現金和高流動性投資。現金和現金等價物包括我們的銀行存款，根據回購協議獲得的短期投資憑證，以及我們在貨幣市場共同基金的存款。我們在FDIC保險的金融機構的賬户中存放的現金有時可能會超過聯邦保險的限額，因此我們可能面臨信用風險。我們在這樣的賬户上沒有經歷過任何虧損。
截至2020年12月31日，限制性現金包括5.0用於房地產收購的百萬房地產保證金和1.9貸款人持有的100萬美元的第三方託管。截至2019年12月31日，限制性現金主要由貸款人持有的部分我們的處置和託管剩餘的遞延税款淨匯兑收益組成。託管包括存放在貸款人用於支付房地產税和保險的資金，以及用於更換某些社區的結構元件和機械設備的準備金。這些資金都在貸款人的控制之下。付款是在向貸款人提供書面文件後進行的。.
租契
自2019年1月1日起，我們採用了華碩2016-02、2018-10、2018-11、2018-20和2019-01與租賃相關的修訂追溯方法。我們選擇採用過渡指南允許的一攬子實際權宜之計，允許我們不重新評估新標準下有關租約識別、分類和初始直接成本的先前結論，以及與土地地役權相關的實際權宜之計，允許我們不評估先前未計入ASC 840的現有或過期土地地役權。我們做出了會計政策選擇，將我們作為承租人的租期不超過12個月的租約從資產負債表中剔除。
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作為出租人，我們主要租賃符合經營租約條件的多户公寓住宅，租期一般為一年或更短。租金收入是根據ASC 842租賃確認的，採用的方法是在租賃期內採用直線基礎。租金收入大約相當於98.4佔我們總收入的%，包括市場租金總額減去特許權、空置損失和壞賬的調整。其餘部分為其他財產收入。1.6佔我們總收入的6%，主要由其他手續費收入推動，這些收入通常是在某個時間點上賺取時確認的。
我們的一些公寓社區有商業空間可供租賃。這些空間的租賃條款通常從三至十五好幾年了。商業空間的租約通常包括延長租約以延長額外期限的選項。
從2020年4月開始，我們為因新冠肺炎疫情而陷入經濟困難的多户居民提供了申請延期租金的選擇。我們選擇將這些住宿視為存在可強制執行的住宿權利和義務，而沒有評估租賃協議下是否存在此類權利或義務，正如2020年4月10日發佈的與ASC 842下的租賃修改指導相關的FASB問答所允許的那樣。這些住宿被確認為可變租賃付款。截至2020年12月31日，大約99,600根據向多户居民提供的租金延期協議，該項目仍未結清。
對政府強制停業停業的商户，減免房租、公用小區維護費和房產税。這些住宿被確認為可變租賃付款，這是2020年4月10日發佈的FASB問答所允許的。在截至2020年12月31日的一年中，我們確認收入減少了美元656,000由於減少了我們的商業租户的欠款。
我們的許多租約包含非租賃部分，用於從居民那裏獲得公用事業補償。我們已經選擇了切實可行的權宜之計，將所有資產類別的租賃和非租賃組成部分結合起來。合併後的組成部分包括在租賃收入中，並在ASC 842項下入賬。
截至2020年12月31日，我們商業空間運營租賃的未來預定租賃收入總額(不包括任何可變租賃收入和非租賃組成部分)如下：
(單位：千)
2021$2,216 
20222,214 
20232,208 
20242,194 
20252,166 
此後2,373 
預定租賃收入總額--經營租賃$13,371 
收入
我們採用了ASU 2014-09，從與客户的合同中獲得的收入，自2018年5月1日起，採用修改後的追溯法。我們選擇將新標準應用於截至2018年5月1日未完成的合同。根據新標準，收入按照向客户轉讓商品和服務的金額確認，金額反映了公司預計有權獲得這些商品和服務的對價。
亞利桑那州2014-09年度包括的收入流包括：
•其他物業收入：我們確認未計入租賃組成部分的租金相關收入(如其他申請費)的收入為賺取的收入，並得出結論認為，這在新標準下是合適的。
•房地產銷售損益：在採用新準則後，當資產解除確認的標準得到滿足時，包括(1)合同存在和(2)買方獲得對出售的非金融資產的控制權時，確認損益。因此，我們可能會確認房地產處置交易的收益，而這些交易在以前的會計準則下不符合銷售或全額利潤確認的條件。房地產處置的任何收益或損失是扣除某些結賬和與處置相關的其他成本後的淨額。
我們的結論是，採用新標準需要累計調整#美元。627,000截至2018年5月1日的留存收益期初餘額，原因是上一財年出售了一組物業。房產的銷售以前是用分期付款的方法核算的。在分期法下，我們記錄了扣除銷售遞延收益後的抵押貸款應收賬款，這將在收到付款時確認。在新收入標準下的銷售收益在資產控制權移交給買方時確認。由於我們採用了新標準，我們
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記錄了留存收益的累計調整，並將應收抵押貸款增加了#美元。627,000確認之前遞延出售的收益。
下表列出了截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度以及截至2018年12月31日的過渡期我們租金收入的收入流：
(單位：千)
截至十二月三十一日止的年度，過渡期結束
收入流適用標準202020192018年12月31日
固定租賃收入--經營租賃租契$168,119 $176,706 $114,047 
可變租賃收入--經營租賃租契7,068 5,586 3,528 
其他財產收入與客户簽訂合同的收入2,807 3,463 4,296 
總收入$177,994 $185,755 $121,871 
所得税
我們的運作方式旨在使我們能夠根據經修訂的1986年國內税法第856-860條繼續符合房地產投資信託基金的資格。根據這些條款，房地產投資信託基金(REIT)至少分配90每年向股東分紅的REIT應納税所得額(不包括資本利得)的百分比，以及滿足某些其他條件的，將不對其分配給股東的應納税所得額的那部分徵税。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度、截至2018年12月31日的過渡期和截至2018年4月30日的財年，我們分配了超過90在規定的期限內，應納税所得額和財產處置的已實現資本利得的百分比。因此，在隨附的合併財務報表中沒有為聯邦所得税做任何撥備。如果我們在任何納税年度沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，我們將按正常的公司税率(包括任何替代最低税率)就我們的應税收入繳納聯邦所得税，並且在隨後的四個納税年度可能無法成為房地產投資信託基金(REIT)。即使作為房地產投資信託基金，我們也可能需要繳納某些州和地方的所得税和財產税，以及未分配的應税收入的聯邦所得税和消費税。然而，一般來説，如果我們符合REIT的資格，除了對未分配的REIT應税收入和對應税REIT子公司(TRS)產生的收入徵税外，不需要為聯邦所得税撥備。
我們有一個TRS，它按法定税率繳納公司應納税所得額的聯邦和州所得税。我們的TRS在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度、截至2018年12月31日的過渡期和截至2018年4月30日的財年沒有所得税撥備或重大遞延所得税項目。
我們通過我們的運營夥伴關係，以傘形合夥房地產投資信託基金(“UPREIT”)的身份開展我們的業務活動。UPREIT身份允許我們接受房地產的貢獻，以換取單位。一般來説，這種對有限合夥企業的出資允許增值房地產的所有者推遲收益。 
下表顯示了截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度聯邦所得税分配的特點：
歷年：202020192018
分配的納税狀況
資本利得13.62 %38.53 %100.00 %
普通收入7.91 %23.43 %— 
資本返還78.47 %38.04 %— 
可變利息實體
我們已確定，我們的運營合夥企業和我們的每一家非全資擁有的房地產合夥企業都是可變利益實體(VIE)，因為有限合夥人或相當於有限合夥人的功能實體缺乏實質性的啟動權和實質性的參與權。我們是VIE的主要受益者，VIE必須合併到我們的資產負債表中，因為我們擁有VIE的控股權，既有權指導VIE的活動，對VIE的經濟表現產生最重大的影響，也有義務吸收VIE的損失或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益，這是因為我們在VIE中擁有控股權，我們有權控制VIE的財務權益，並有權指導VIE的活動對VIE的經濟表現產生最大影響，同時我們也有義務吸收VIE的虧損或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益。因為我們的運營夥伴是VIE，所以我們所有的資產和負債都是通過VIE持有的。
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其他資產 
截至2020年12月31日和2019年12月31日，其他資產包括以下金額：
以千計
2020年12月31日2019年12月31日
直線租金應收賬款$336 $785 
應收賬款，扣除津貼後的淨額
523 154 
房地產相關應收貸款6,332 16,557 
有價證券— 7,055 
預付資產和其他資產5,702 4,866 
無形資產，累計攤銷淨額
1,150 1,212 
財產和設備，累計折舊淨額
2,674 1,277 
商譽986 1,086 
遞延費用和租賃成本1,201 1,837 
其他資產總額$18,904 $34,829 
財產和設備
物業和設備主要包括位於我們位於北達科他州明諾特市和明尼蘇達州明尼阿波利斯市的公司辦事處的辦公設備。合併資產負債表反映這些資產按成本計算、扣除累計折舊後的淨額，並計入其他資產。截至2020年12月31日和2019年12月31日，物業和設備成本為1美元4.7百萬美元和$2.9分別為百萬美元。累計折舊為$2.0百萬美元和$1.7截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別為100萬美元，並計入合併資產負債表中的其他資產。
應收按揭貸款和應收票據
I2020年3月，在收購位於明尼蘇達州新希望的公寓社區Ironwood時，我們獲得了本金餘額為#美元的應收增值税融資券(“TIF”)。6.6100萬美元，出現在我們合併資產負債表中的其他資產中。這張鈔票的利率是4.5在每年的2月和8月到期支付的利率為%。
I2019年12月，我們發起了一個$29.9百萬建築貸款和一美元15.3百萬夾層貸款，用於明尼蘇達州明尼阿波利斯的一個多户開發項目的開發。建築和閣樓貸款的利息為4.5%和11.5%。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們已經為24.7百萬美元和$6.2建築貸款，這筆貸款分別出現在我們綜合資產負債表中的應收抵押貸款中。這些貸款由抵押擔保，將於2023年12月31日到期，協議為我們提供了購買該開發項目的選擇權。這些貸款代表對一個未合併的可變利息實體的投資。我們不是VIE的主要受益者，因為我們沒有權力指導對實體的經濟表現影響最大的活動，也沒有對實體有重大影響。
2017年8月，我們銷售了13公寓社區換取現金和一美元11.0以資產抵押擔保的百萬張票據。截至2020年12月31日，票據已全額兑付。截至2019年12月31日，抵押貸款餘額為$10.0百萬美元。這張鈔票的利率是5.5%。每月的付款是隻付息的，本金餘額在到期時支付。我們收到並確認了大約$279,000, $570,000, $448,000，及$372,000分別為截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度、截至2019年12月31日的過渡期和截至2018年4月30日的財年的利息收入。
2017年7月，我們發起了一項16.2在明尼蘇達州明尼蘇達州的新希望，明尼阿波利斯郊區的一個多户開發項目中提供了100萬美元的貸款。我們資助了另外一筆資金341,000在滿足貸款協議中規定的某些條件後。這張鈔票的利率是6%。在截至2020年12月31日的年度內，我們執行了公寓小區的購買選擇權(收購詳情見附註9)。作為我們收購這個公寓社區的一部分，我們全額支付了這筆款項。
有價證券
有價證券包括股權證券。我們根據報價市場價格(一級投入)按公允價值報告股權證券。任何未實現的損益都計入合併報表的利息和其他收益(虧損)。
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行動的一部分。截至2020年12月31日，我們有不是有價證券。截至2019年12月31日，有價證券的成本基礎為$6.9百萬美元，未實現的毛利為$113,000，賬面價值為$7.1百萬美元。在截至2020年12月31日的一年中，我們實現了虧損$3.4出售這類證券所產生的100萬美元。
訴訟和解收益
截至2019年12月31日止年度，我們錄得訴訟和解收益$6.6從一宗建築缺陷索賠的和解中拿出一百萬美元。收益包括$。5.2收到的百萬美元現金和1.4根據和解條款免除的百萬債務。
注3：·每股收益 
每股基本收益的計算方法是將普通股股東可獲得的淨收入除以期內已發行普通股的加權平均數。我們已根據2015年激勵計劃及D系列可轉換優先股(“D系列優先股”)發行限制性股票單位(“RSU”)及激勵性股票期權(“ISO”)，這可能會在行使RSU、ISO或轉換D系列優先股時對我們的每股收益產生攤薄效應(有關優先股的進一步討論，請參閲附註4)。除了發行RSU、ISO和D系列優先股外，我們沒有未償還的期權、認股權證、可轉換股票或其他需要發行額外普通股的合同義務，這將導致收益稀釋。根據營運合夥有限合夥協議的條款，有限合夥人有權要求營運合夥在收購其有限合夥單位(“單位”)一週年後的任何時間贖回該等單位(“交換權”)。在行使交換權時，我們可以根據我們的單獨決定權發行普通股，以換取一-一對一的基礎。
在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度以及截至2018年12月31日的過渡期內，基於業績的限制性股票獎勵26,994, 37,822，及25,300由於假設每股收益加上平均未賺取補償高於所述期間普通股的平均市場價格，因此不計入每股攤薄收益，因此是反攤薄的。有關這些獎勵條款的討論，請參閲附註16-基於股份的薪酬。
截至2020年12月31日的年度，D系列首選單位228,000和基於時間的RSU13,000被排除在稀釋後每股收益的計算之外，因為它們是反稀釋的，因為包括這些項目會提高每股收益。
截至2020年12月31日止年度，加權平均股票期權為86,000由於假設每股收益加上平均未賺取補償高於同期普通股的平均市場價格，因此不計入每股攤薄收益，因此具有反攤薄作用。
下表顯示了在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度、截至2018年12月31日的過渡期以及截至2018年4月30日的財年，用於計算合併財務報表中報告的基本和稀釋後每股收益的分子和分母的對賬：
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目錄
 (單位為千，每股數據除外)
 截至十二月三十一日止的年度，期間已結束財政年度結束
 202020192018年12月31日2018年4月30日
分子   
持續經營收益(虧損)-控制權益$4,441 $78,669 $(4,908)$(30,266)
非持續經營收益(虧損)-控制權益— — 510 147,054 
可歸因於控股權益的淨收益(虧損)4,441 78,669 (4,398)116,788 
向優先股股東派發股息(6,528)(6,821)(4,547)(8,569)
優先股的贖回297 — — (3,657)
基本每股收益的分子-普通股股東可獲得的淨收益(虧損)(1,790)71,848 (8,945)104,562 
非控股權益--經營合夥企業(212)6,752 (1,032)12,702 
向優先單位持有人分紅640 537 — — 
稀釋後每股收益(虧損)的分子$(1,362)$79,137 $(9,977)$117,264 
分母   
基本每股收益分母加權平均股票12,564 11,744 11,937 11,998 
可贖回經營合夥單位的效力1,030 1,237 1,387 1,462 
D系列首選機組的影響— 193 — — 
稀釋限制性股票獎勵和限制性股票單位的效果— 8 — — 
稀釋後每股收益的分母13,594 13,182 13,324 13,460 
持續運營的每股普通股收益(虧損)-基本$(0.15)$6.06 $(0.79)$(3.54)
非持續經營普通股每股收益(虧損)-基本— — 0.04 12.25 
普通股每股淨收益(虧損)-基本$(0.15)$6.06 $(0.75)$8.71 
每股普通股持續運營收益(虧損)-攤薄$(0.15)$6.00 $(0.79)$(3.54)
非持續經營普通股每股收益(虧損)-攤薄— — 0.04 12.25 
每股普通股淨收益(虧損)-稀釋後$(0.15)$6.00 $(0.75)$8.71 
 
附註4……股權和夾層股權
運營合夥單位。在運營夥伴關係中表現突出的單位有1.0在2020年12月31日和1.1截至2019年12月31日，銷量為3.6億台。
交換權。 根據行使交換權，我們於截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度贖回單位為現金，詳情見下表。
(單位為千，單位金額除外)
數量集料平均價格
單位成本每單位
截至2020年12月31日的年度1 $50 $70.10 
截至2019年12月31日的年度136 $8,142 $60.02 

F-19
目錄
在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，我們還贖回了單位以換取普通股，詳情見下表。
(單位：千)
數量總賬簿
單位價值
截至2020年12月31日的年度81 $(1,750)
截至2019年12月31日的年度174 $7,823 
普通股和股權獎。2020年12月31日和2019年12月31日發行的普通股，總計13.0百萬和12.1分別為百萬美元。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，我們發行了大約21,000和18,000分別為普通股，總授予日價值為$1.0百萬美元和$1.1根據我們的2015年激勵計劃，員工和受託人將分別獲得600萬美元和600萬美元的股份薪酬，作為員工和受託人的股票薪酬。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，大約2,400和3,300根據2015年激勵計劃，普通股分別被沒收。
股權分配協議。於2019年11月，我們就市場發售(“2019年自動櫃員機計劃”)訂立股權分派協議，透過該計劃，我們可以發售總售價高達$的普通股。150.0百萬美元，數量和時間由我們決定。根據2019年自動取款機計劃出售普通股的收益擬用於一般企業用途，其中可能包括為未來的收購、社區翻新和償還債務提供資金。截至2020年12月31日，我們的普通股總髮行價高達美元。68.52019年自動取款機計劃下剩餘的100萬可用。
下表提供了截至2020年12月31日和2019年12月31日止年度的普通股出售詳情。
(單位為千，每股除外)
普通股數量
總對價(1)
每股平均價格(1)
截至2020年12月31日的年度829 $59,187 $71.39 
截至2019年12月31日的年度308 $22,019 $72.29 
(1)總對價為淨額$901,000及$310,000分別為截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度佣金。
股票回購計劃。2016年12月7日，我們的董事會批准了一項股票回購計劃，回購金額最高可達$50上百萬股我們的普通股一年句號。此計劃已重新授權用於另外兩個一年在2019年12月5日，我們的董事會終止了這項股票回購計劃，並批准了一項新的股票回購計劃，回購金額最高可達$50在一年內，我們的普通股或優先股將達到100萬股。根據這一新的回購計劃，我們可以在公開市場購買中回購普通股或優先股，包括根據規則10b5-1和規則10b-18計劃，由管理層決定，並根據SEC的要求進行。此計劃已於2020年12月5日到期。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內回購的股票詳見下表。
(單位為千，每股除外)
普通股數量優先股數量
總成本(1)
每股平均價格(1)
截至2020年12月31日的年度— 237 $5,629 $23.75 
截至2019年12月31日的年度(2)
329 — $18,023 $54.69 
(1)金額包括佣金。
(2)年內的回購是在之前的回購計劃下進行的。
發行C系列優先股在截至2018年4月30日的財年中，我們發佈了4.12000萬股我們的6.625%C系列累計可贖回優先股(“C系列優先股”)。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們有3.91000萬美元，4.1分別發行100萬股C系列已發行優先股。C系列優先股沒有投票權，可贖回現金，價格為$。25.00在2022年10月2日或之後，以我們的選擇權每股。這些股票的持有者有權獲得累積分派，按季度支付(如董事會宣佈)。應計分配按年計算為#美元。1.65625每股，這等於6.625$的%25.00每股清算優先權($97.0百萬美元和$103.0截至12月31日(分別為2020年和2019年12月31日)，清算優先權總計為100萬英鎊。
D系列優先股(夾層股權)。2019年2月26日，我們發佈了165,600新創建的D系列優先股，發行價為$100每個優先單位作為收購Southfork Townhome的部分對價。D系列優先股持有者以以下速率獲得優先分配3.862每年的百分比。D系列首選單元有一個PUT
F-20
目錄
允許持有者以相當於發行價的現金贖回任何或全部D系列優先股的選擇權。根據持有者的選擇，每個D系列首選單元均可轉換為1.37931單位，表示換算匯率為#美元。72.50每單位。贖回價值的變化在我們的合併資產負債表上逐期計入普通股。D系列優先股的持有者沒有任何投票權。對D系列單位持有人的分配在合併權益表中列示，淨收益(虧損)可歸因於控制性權益和非控制性權益。
可贖回的非控股權益(夾層股權)。我們合併資產負債表上的可贖回非控股權益代表我們的非關聯合作夥伴在其選擇的合資企業中的非控股權益，在該合資企業中，我們的非關聯合作夥伴可以要求我們以購買價購買其權益，該購買價將由根據協議條款進行的評估或談判價格確定。可贖回非控股權益於各報告期末以賬面值或贖回價值中較大者列示。價值的變化在我們的合併資產負債表上計入普通股。在截至2019年12月31日的年度內，我們收購了剩餘的34.5在擁有索斯蓋特公地和蘭丁的房地產合夥企業中擁有%的非控股權益，價格為$1.3百萬美元。可贖回非控股權益的活動詳見下表。
 (單位：千)
截至十二月三十一日止的年度，
 2019
財政年度開始時的餘額$5,968 
捐款— 
淨(虧損)收入(174)
收購可贖回的非控股權益(5,794)
財政年度結束時的餘額$— 
附註5……非控制性權益 
由有限合夥人持有的經營合夥企業的權益由Units代表。經營合夥企業的收入根據其所持股份與期內已發行單位總數的比率分配給單位持有人。出資、分配和損益按照經營合夥企業有限合夥協議的條款分配給非控股權益。
我們將合併房地產實體中的非控股權益反映在資產負債表上，用於我們合併的非全資擁有的物業部分。應佔非控股權益的這些物業的收益或虧損在合併經營報表中反映為應佔非控股權益合併房地產實體的淨收入。
在截至2020年12月31日的年度內，我們收購了47.4在擁有71法國的房地產合夥企業中擁有非控股權益，價格為$12.2百萬美元。
截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的非控股權益合併房地產實體如下：
 (單位：萬人)
 2020年12月31日2019年12月31日
IRET-71法國有限責任公司$— $4,817 
IRET-柏樹苑公寓有限責任公司686 748 
非控股權益-合併後的房地產實體$686 $5,565 
 
F-21
目錄
附註6……債務
截至2020年12月31日，47我們的公寓社區沒有抵押貸款的負擔，34為我們的無擔保借款提供信貸支持的公寓社區。我們的主要無擔保信貸安排(“無擔保信貸安排”)是一個循環的、多銀行授信額度，蒙特利爾銀行擔任行政代理。我們的信用額度有總承諾額和借款能力為#美元。250.0根據未擔保資產池(“UAP”)中所載財產的價值，折算為100萬美元。截至2020年12月31日，我們有額外的借款可用金額為$97.1百萬美元以上152.9已支取百萬英鎊，包括我們經營信用額度的餘額(如下所述)，利率為2.85%，包括我們利率互換的影響。這項信貸安排將於2022年8月31日到期，一12-月選擇權，在我們選擇的時候延長到期日。截至2019年12月31日，信用額度借款能力為$250.0基於UAP的百萬美元，其中$50.1在這條線上抽出了一百萬美元。
在我們的無擔保信貸安排下，我們還有#美元的無擔保定期貸款。70.0百萬美元和$75.0100萬美元，包括在合併資產負債表上的應付票據中，這些票據分別於2024年1月15日和2025年8月31日到期。
信用額度和定期貸款的利率是以貸款人的基本利率加上保證金為基礎的，根據我們的選擇，範圍從35-85基點，或倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)，外加以下範圍的保證金135-190基於我們綜合槓桿的基點。我們的無擔保信貸安排和無擔保優先票據受慣例金融契約和限制的約束。我們相信，截至2020年12月31日，我們遵守了所有此類金融契約和限制。
我們有一份私人擱置協議，可以發放高達$150.0百萬無擔保優先期票(“無擔保優先票據”)。根據這項協議，我們發行了$75.02029年9月13日到期的百萬美元A系列債券，利率為3.84每年%，以及$50.0百萬美元B系列債券，2028年9月30日到期，息率為3.69每年%。我們有$25.0根據私人貨架協議，剩餘的100萬美元可供使用。
截至2020年12月31日，我們擁有20作為抵押貸款抵押品的公寓社區。除了標準的分拆債務外，所有這些抵押貸款對我們來説都是無追索權的。按揭貸款利率介乎3.47%至5.73%，抵押貸款的到期日從2021年6月1日到2031年9月1日不等。截至2020年12月31日，我們相信有不是任何此類抵押貸款的重大違約或重大不遵守情況。
我們還有一個$6.0百萬運營信用額度。這一操作信貸額度旨在加強財務管理活動，並更有效地管理現金餘額。這項業務期限為一年，定價依據是市場利差加上一個月期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)。
下表彙總了我們的負債情況：
(單位：千)
2020年12月31日2019年12月31日加權平均到期日(年)
信用額度$152,871 $50,079 1.62
定期貸款(1)
145,000 145,000 3.88
無擔保優先票據(1)
125,000 125,000 8.33
無擔保債務422,871 320,079 4.38
應付按揭--固定298,445 331,376 5.23
債務總額$721,316 $651,455 4.73
年加權平均利率
信用額度(掉期利率)2.85 %3.81 %
定期貸款(掉期利率)4.15 %4.11 %
無擔保優先票據3.78 %3.78 %
應付抵押貸款3.93 %4.02 %
債務總額3.62 %3.97 %
(1)包括在我們綜合資產負債表上的應付票據中。
F-22
目錄
截至2020年12月31日，應付抵押貸款和應付票據未來需要支付的本金總額如下：
(單位：千)
2021$25,665 
202237,219 
202345,068 
20243,777 
2025102,505 
此後354,211 
付款總額$568,445 
注7：……衍生工具
我們使用利率衍生工具的目的是增加利息支出的穩定性，並管理我們對利率波動的風險敞口。為了實現這一目標，我們主要使用利率掉期合約來固定定期貸款和部分主要信貸額度的浮動利率。利率掉期合約符合現金流對衝的條件。
套期保值工具的無效部分目前沒有在收益中確認或披露。現金流量套期的公允價值變動計入累計其他全面收益，隨後重新分類為套期交易影響收益期間的收益。在我們的利率掉期累計其他綜合收益中報告的金額將重新歸類為利息支出，因為我們的定期貸款和信用額度需要支付利息。在接下來的12個月裏，我們估計還會有$4.4百萬美元將被重新歸類為利息支出的增加。
在2020年12月31日，我們有三有效的利率掉期合約，名義金額為#美元195.0百萬和一2023年1月31日生效的額外利率互換，名義金額為$70.0百萬美元。
以下詳細介紹了截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的衍生金融工具的公允價值以及它們在我們綜合資產負債表上的分類。
(單位：千)
2020年12月31日2019年12月31日
資產負債表位置公允價值公允價值
套期保值工具指定的衍生工具總額-利率掉期應付賬款和應計費用$15,905 $7,607 
公司衍生金融工具對截至2020年12月31日、2019年12月31日、2018年12月31日和2018年4月30日的綜合經營報表的影響詳述如下。
(單位：千)
在OCI中確認的損益從累計保單中重新歸類為收入的損益地點收益(虧損)從累計保單重新分類為收入
截至十二月三十一日止的年度，過渡期至十二月三十一日止，截至4月30日的財年，截至十二月三十一日止的年度，過渡期至十二月三十一日止，截至4月30日的財年，
20202019201820182020201920182018
現金流對衝關係中的總衍生品-利率掉期$(11,068)$(7,040)$(2,794)$1,627 利息支出$(2,770)$(289)$(159)$(152)
附註8……公允價值計量  
現金及現金等價物、限制性現金、應付帳款、應計費用及其他負債因其短期性質而以合理接近其公允價值的金額列賬。對於經常重新定價的可變利率信用額度債務，公允價值是基於賬面價值的。
F-23
目錄
在確定其他金融工具的公允價值時，我們採用財務會計準則委員會ASC820，公允價值計量與披露。ASC 820下的公允價值等級區分基於從獨立於報告實體的來源獲得的市場數據的市場參與者假設(級別1和2)和報告實體自身關於市場參與者假設的假設(級別3)。公允價值估計可能與出售或處置資產和負債時最終變現的金額不同。
公允價值經常性計量
(單位：千)
總計1級2級3級
2020年12月31日
資產
應收抵押和票據$30,994 $— $— $30,994 
負債
衍生工具.利率掉期$15,905 $— $— $15,905 
2019年12月31日
負債
衍生工具.利率掉期$7,607 $— $— $7,607 
我們利率掉期的公允價值是使用折現預期可變現金支付和收入的市場標準方法確定的。可變現金支付和收入基於從可觀察到的市場利率曲線得出的對未來利率的預期(遠期曲線)。在公允價值計量中，我們既考慮了自身的不履行風險，也考慮了交易對手的不履行風險。
從2020年1月1日起，我們為我們的應收抵押貸款和應收票據選擇了公允價值選項，這是ASU 2019-05允許的，該選項在ASU 2016-13年通過“金融工具-信用損失”後提供了過渡救濟。我們利用基於預期未來現金流的第三級投入的收益法對這些工具進行估值。投入包括類似工具的市場交易、管理層對可比利率的估計(範圍為3.75%至5.00%)，以及特定於工具的信用風險(範圍為0.5%至1.0%). 這些應收賬款的公允價值變動在我們的綜合經營報表中以利息和其他收入的形式列報。
(單位：千)
公允價值計量其他損益利息收入計入本期收益的公允價值變動總額
截至2020年12月31日的年度$30,994 $12 $1,442 $1,454 
 
公允價值非經常性計量
截至2020年12月31日、2020年和2019年12月31日，沒有按公允價值在非經常性基礎上計量的非金融資產。
未按公允價值計量的金融資產和負債 
應付按揭和無抵押優先票據的公允價值是根據貸款的貼現現金流，使用市場研究和管理層對可比利率的估計(第3級)來估計的。
F-24
目錄
我們的金融工具截至2020年12月31日和2019年12月31日的估計公允價值如下：
 (單位：千)
 2020年12月31日2019年12月31日
 金額公允價值金額公允價值
金融資產    
現金和現金等價物$392 $392 $26,579 $26,579 
受限現金6,918 6,918 19,538 19,538 
抵押和票據應收賬款(1)
— — 32,810 32,810 
金融負債
循環信貸額度(2)
152,871 152,871 50,079 50,079 
定期貸款(2)
145,000 145,000 145,000 145,000 
無擔保優先票據125,000 133,181 125,000 126,816 
應付抵押貸款298,445 308,855 331,376 332,471 
(1)截至2020年1月1日，我們選擇了ASU 2019-05允許的公允價值選項。這些工具的公允價值在上文經常性基礎上的公允價值計量中討論。
(2)剔除利率互換協議的影響。
注9：……收購和處置
收購 
我們獲得了$191.0百萬美元和$171.4截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，新增房地產分別為100萬套。我們在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內的收購詳情如下。
截至2020年12月31日的年度
(單位：千)
總計對價表格投資配置
日期採辦無形的
收購後天成本現金
其他(1)
土地建房資產
其他(2)
182住宅-鐵木公寓-明尼蘇達州新希望
2020年3月5日$46,263 $28,600 $17,663 $2,165 $36,869 $824 $6,405 
465住宅-帕克豪斯公寓-科羅拉多州桑頓
2020年9月22日144,750 144,750 — 10,474 132,105 2,171 — 
收購總額$191,013 $173,350 $17,663 $12,639 $168,974 $2,995 $6,405 
(1)賣方在成交時償還應收票據和應計利息。
(2)由獲得的TIF票據組成。有關詳細討論，請參閲註釋2。
F-25
目錄
截至2019年12月31日的年度
 (單位：千)
 總計對價表格投資配置
日期採辦          無形的
收購後天成本現金
單位(1)
土地建房資產
多家庭
272住宅-南福克聯排別墅-明尼蘇達州拉克維爾
2019年2月26日$44,000 $27,440 $16,560 $3,502 $39,950 $548 
96住宅-明尼蘇達州明尼阿波利斯的貨場聯排住宅和公寓
2019年9月6日26,000 26,000 — 1,889 23,615 496 
328住宅-櫻桃溪的盧加諾-科羅拉多州丹佛(3)
2019年9月26日99,250 99,250 — 7,679 89,365 1,781 
$169,250 $152,690 $16,560 $13,070 $152,930 $2,825 
其他
Minot 3100第10街西南-Minot，ND(2)
2019年5月23日$2,112 $2,112 — $246 $1,866 — 
收購總額$171.362 $154,802 $16,560 $13,316 $154,796 $2,825 
(1)D系列優先股在收購日的價值。
(2)裝修完成後，購買作為我們邁諾特公司辦公樓使用。
(3)投資分配不包括$425與零售場所租賃相關的購置信貸。

性情 
在截至2020年12月31日的年度內，我們通過處置以下資產繼續我們的投資組合轉型四公寓社區，一商業地產和一一塊未改善的土地，總售價為$44.3百萬美元。T他對截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度的處置詳情如下。
截至2020年12月31日的年度
(單位：千)
日期賬面價值
性情已處置銷售價格和銷售成本得/(失)
多家庭
268住宅-森林公園-新澤西州大福克斯
2020年8月18日$19,625 $6,884 $12,741 
90住宅-地標建築-新澤西州大福克斯
2020年8月18日3,725 1,348 2,377 
164首頁-南風-新澤西州大福克斯
2020年8月18日10,850 4,573 6,277 
168住宅-山谷公園-新澤西州大福克斯
2020年8月18日8,300 4,059 4,241 
$42,500 $16,864 $25,636 
其他
達科他州西部2020年8月7日$500 $474 $26 
未改良的土地
拉皮特市土地-拉皮特市，南卡羅來納州2020年6月29日$1,300 $1,490 $(190)
總處置$44,300 $18,828 $25,472 
F-26
目錄
截至2019年12月31日的年度
(單位：千)
日期賬面價值
性情已處置銷售價格和銷售成本得/(失)
多家庭
21Homes-Pinehurst-Billings，MT
2019年7月26日$1,675 $961 $714 
160家園-布魯克菲爾德村-肯塔基州託皮卡
2019年9月24日10,350 5,853 4,497 
220家園-皇冠殖民地-肯塔基州託皮卡
2019年9月24日17,200 7,876 9,324 
54首頁-馬裏波薩-託皮卡，肯塔基州
2019年9月24日6,100 4,290 1,810 
300首頁-舍伍德-託皮卡，肯塔基州
2019年9月24日26,150 11,536 14,614 
308住宅-維拉西-肯塔基州託皮卡
2019年9月24日22,950 15,165 7,785 
152HOMES-CRESTVIEW-新澤西州俾斯麥
2019年10月29日8,250 2,681 5,569 
73住宅-新澤西州北角俾斯麥
2019年10月29日5,225 3,179 2,046 
108住宅-新澤西州柯克伍德-俾斯麥
2019年10月29日5,400 2,518 2,882 
65住宅-韋斯特伍德公園-新澤西州俾斯麥
2019年10月29日4,250 1,931 2,319 
16住宅-鵝卵石泉-北卡羅來納州俾斯麥
2019年10月29日875 573 302 
192住宅-喬木-亞利桑那州蘇城
2019年12月11日16,200 6,110 10,090 
120住宅-印第安山-亞利桑那州蘇城
2019年12月11日8,100 5,302 2,798 
132住宅-山脊橡樹-亞利桑那州蘇城
2019年12月11日7,700 4,006 3,694 
50住宅-小屋西-南卡羅來納州蘇福爾斯
2019年12月12日6,991 4,391 2,600 
24住宅-山牆-南卡羅來納州蘇福爾斯
2019年12月12日2,515 2,052 463 
79豪斯-奧克蒙特-蘇福爾斯，SD
2019年12月12日7,010 3,917 3,093 
160豪斯-奧克伍德-蘇福爾斯，南卡羅來納州
2019年12月12日12,090 3,056 9,034 
120首頁-奧克斯博公園-南卡羅來納州蘇福爾斯
2019年12月12日10,452 2,713 7,739 
48住宅-草原風-南卡羅來納州蘇福爾斯
2019年12月12日3,763 1,112 2,651 
44住宅-西拉維斯塔-蘇福爾斯，南卡羅來納州
2019年12月12日3,178 2,292 886 
$186,424 $91,514 $94,910 
其他
Minot 1400第31大道SW-Minot，ND2019年5月23日$6,530 $6,048 $482 
伍德伯裏1865伍德蘭-明尼蘇達州伍德伯裏2019年11月1日5,765 4,079 1,686 
$12,295 $10,127 $2,168 
未改良的土地
克里克賽德十字路口--北卡羅來納州俾斯麥(2019年3月1日)$3,049 $3,205 $(156)
Minot 1525第24大道軟件-Minot，ND2019年4月3日725 593 132 
威斯康星州韋斯頓-韋斯頓2019年7月31日600 427 173 
$4,374 $4,225 $149 
總處置$203,093 $105,866 $97,227 
附註10……停產經營 
我們在非持續經營中報告已經處置或歸類為待售並符合ASC 205所述的非持續經營分類的物業的經營結果和相關的銷售損益。財務報表的列報和ASC 360-財產、廠房和設備：報告停產經營和實體組件處置的披露。根據本標準，如果出售一個實體的一個組成部分(或持有待售的一組實體的組成部分)代表了對一個實體的運營和財務業績產生重大影響的戰略轉變(或將會對其產生重大影響)，則必須在非持續經營中報告該處置(或分類為待售)。
我們確定，我們退出醫療保健部門的戰略決定符合停止運營的標準，因此我們將27在截至2018年4月30日的財年內，作為停產業務的財產處置。我們把它歸類為不是在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度以及截至2018年12月31日的過渡期內，處置為停產業務。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，我們從出售被歸類為非持續運營的物業中沒有收益或損失。以下信息顯示了截至2018年12月31日的過渡期和截至2018年4月30日的財年對淨收入和出售被歸類為非持續經營的物業的損益的影響。
F-27
目錄
 (單位：千)
 過渡期結束財政年度結束
 2018年12月31日2018年4月30日
收入
房地產租賃$— $19,744 
租户報銷— 11,650 
總收入— 31,394 
費用  
物業運營費用，不包括房地產税— 6,350 
房地產税— 5,191 
物業管理費— 206 
折舊及攤銷— 8,445 
總費用— 20,192 
營業收入(虧損)— 11,202 
利息支出(1)
— (4,172)
清償債務所得(損)(1)
— (6,508)
利息收入— 661 
其他收入— 73 
銷售前非持續經營的收益(虧損)— 1,256 
出售停產業務的收益(虧損)570 163,567 
停業收入(虧損)$570 $164,823 
分段數據  
所有其他$570 $164,823 
總計$570 $164,823 
 (單位：千)
過渡期結束財政年度結束
 2018年12月31日2018年4月30日
物業銷售數據  
銷售價格$— $437,652 
賬面淨值和銷售成本— (274,085)
出售停產業務的收益$— $163,567 
 
截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們有不是被歸類為持有待售的資產或負債。
附註11……細分市場
我們在一個單一的可報告部門運營，包括公寓社區的所有權、管理、開發、重新開發和收購。我們的每個經營物業都被認為是一個獨立的經營部門，因為每個物業都能賺取收入，產生費用，並有離散的財務信息。我們的首席運營決策者評估每個酒店的運營結果，以決定要分配的資源，並評估績效。我們不會根據地理位置、大小或類型對我們的業務進行分組。我們的公寓社區具有相似的長期經濟特徵，併為我們的居民提供類似的產品和服務。沒有公寓社區的綜合收入、利潤或資產超過10%。因此，我們的公寓社區被聚合成一個單一的可報告部分。“所有其他”包括非多户物業、混合用途物業的非多户組成部分，以及處置或指定為待售物業。
在2018財年第三季度之前，我們在二可報告的細分市場：多家庭和醫療保健。我們在2018財年第三季度出售了幾乎所有的醫療保健投資組合，並將其歸類為非連續性業務，此時醫療保健不再達到作為單獨的可報告部門報告的量化門檻。
我們的執行管理團隊由首席運營決策者組成。該團隊根據淨營業收入(“NOI”)來衡量我們可報告部門的業績，我們將淨營業收入定義為房地產總收入減去包括房地產税在內的房地產運營費用。我們認為，NOI是衡量房地產經營業績的重要補充指標，因為它提供了一種不受折舊、攤銷、融資、物業管理費用以及一般和行政費用影響的經營指標。NOI不代表根據GAAP經營活動產生的現金，不應被視為衡量財務業績的淨收入、普通股股東可用淨收入或經營活動現金流的替代指標。
F-28
目錄
下表顯示了截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度、截至2018年12月31日的過渡期以及截至2018年4月30日的財年的NOI，來自我們的可報告部門，並將淨營業收入與合併財務報表中報告的淨收入進行對賬。分部資產也與合併財務報表中報告的總資產進行核對。
 (單位：千)
截至2020年12月31日的年度多家庭所有其他總計
收入$171,231 $6,763 $177,994 
物業經營費用，包括房地產税70,044 3,114 73,158 
淨營業收入$101,187 $3,649 $104,836 
物業管理費(5,801)
傷亡損失(1,662)
折舊及攤銷(75,593)
一般和行政費用(13,440)
利息支出(27,525)
債務清償損失(23)
利息及其他收入(虧損)(1,552)
出售房地產和其他投資的未計損益(虧損)的收益(虧損)(20,760)
出售房地產和其他投資的損益25,503 
淨收益(虧損)$4,743 
 (單位：千)
截至2019年12月31日的年度多家庭所有其他總計
收入$155,635 $30,120 $185,755 
物業經營費用，包括房地產税63,909 14,406 78,315 
淨營業收入$91,726 $15,714 $107,440 
物業管理費(6,186)
傷亡損失(1,116)
折舊及攤銷  (74,271)
一般和行政費用  (14,450)
利息支出  (30,537)
債務清償損失  (2,360)
利息和其他收入  2,092 
房地產及其他投資銷售前收益(虧損)和訴訟和解收益(虧損)  (19,388)
出售房地產和其他投資的損益  97,624 
訴訟和解損益6,586 
淨收益(虧損)  $84,822 
 
 (單位：千)
截至2018年12月31日的過渡期多家庭所有其他總計
收入$96,234 $25,637 $121,871 
物業經營費用，包括房地產税39,360 11,359 50,719 
淨營業收入$56,874 $14,278 $71,152 
物業管理費(3,663)
傷亡損失(915)
折舊及攤銷  (50,456)
房地產投資減值準備  (1,221)
一般和行政費用  (9,812)
利息支出  (21,359)
債務清償損失  (556)
利息和其他收入  1,233 
房地產和其他投資銷售收益前的收益(虧損)  (15,597)
出售房地產和其他投資的損益  9,707 
持續經營的收入(虧損)  (5,890)
停業收入(虧損)  570 
淨收益(虧損)  $(5,320)
F-29
目錄
 (單位：千)
截至2018年4月30日的財年
多家庭(1)
所有其他 (1)
總計
收入$159,983 $9,762 $169,745 
物業經營費用，包括房地產税70,460 2,574 73,034 
淨營業收入$89,523 $7,188 $96,711 
物業管理費(5,526)
傷亡損失(500)
折舊及攤銷  (82,070)
房地產投資減值準備  (18,065)
一般和行政費用  (14,203)
與收購和投資相關的成本  (51)
利息支出  (34,178)
債務清償損失(940)
利息和其他收入  1,508 
房地產及其他投資銷售損失前收益(虧損)和停業收益(虧損)  (57,314)
出售房地產和其他投資的損益  20,120 
持續經營的收入(虧損)  (37,194)
停業收入(虧損)  164,823 
淨收益(虧損)  $127,629 
(1)在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，銷售的物業的收入、包括房地產税在內的物業運營費用和淨運營收入都沒有更新。

分段資產和累計折舊 
 (單位：千)
截至2020年12月31日多家庭所有其他總計
細分資產   
擁有的財產$1,779,378 $33,179 $1,812,557 
減去累計折舊(387,989)(11,260)(399,249)
擁有的總財產$1,391,389 $21,919 $1,413,308 
現金和現金等價物392 
受限現金6,918 
其他資產18,904 
應收按揭貸款24,661 
總資產$1,464,183 

 (單位：千)
截至2019年12月31日多家庭所有其他總計
細分資產   
擁有的財產$1,572,529 $70,549 $1,643,078 
減去累計折舊(319,318)(29,804)(349,122)
擁有的總財產$1,253,211 $40,745 $1,293,956 
現金和現金等價物  26,579 
受限現金19,538 
其他資產  34,829 
未改良的土地1,376 
應收按揭貸款  16,140 
總資產  $1,392,418 
附註12……退休計劃  
我們發起了一項固定繳費401(K)計劃，為符合最低就業標準的員工提供退休福利。我們目前將員工對401(K)計劃的繳費進行匹配，金額最高可達5.0每名參與員工的合格工資的%。401(K)匹配捐款在作出時完全歸屬。我們確認的費用約為$875,000, $738,000, $476,000，及$838,000在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度中，過渡期分別截至2018年12月31日和截至2018年4月30日的財年。
F-30
目錄
附註13……與關聯方的交易  
與蒙特利爾銀行資本市場的交易
我們與蒙特利爾銀行資本市場(“蒙特利爾銀行”)有着悠久和持續的合作關係。2017年7月17日，我們聘請蒙特利爾銀行為我們的醫療保健資產組合的擬議處置提供財務諮詢服務。我們的總裁兼首席執行官小馬克·O·德克爾(Mark O.Decker，Jr.)的家庭成員是蒙特利爾銀行的僱員，可能在任何此類合約和相關交易中擁有間接的實質性利益。董事會預先批准了BMO的聘用。在截至2018年4月30日的財年內，我們完成了27我們的28醫療保健物業，並向蒙特利爾銀行支付了#美元的交易費。1.8與這場訂婚有關的百萬美元。
附註14……承諾和或有事項  
法律程序。我們在正常的業務過程中涉及到各種訴訟。我們相信這些事項不會對我們的綜合財務報表產生實質性的不利影響。
環境問題。一般而言，我們的政策是對我們尋求收購的每項物業進行第一期環境評估。該等評估並沒有披露，我們亦不知道有任何我們相信會對我們的財務狀況或經營業績造成重大不利影響的環境責任。我們擁有含有或可能含有石棉或鉛的物業(根據物業的年齡)。對於其中某些房產，我們估計了有條件資產報廢債券的公允價值，並選擇不計入負債，因為涉及的金額並不重要。至於某些其他物業，由於資料不足而無法合理估計負債的公允價值，故吾等並無記錄任何相關的資產報廢責任。我們相信我們沒有足夠的資料來估計該等物業的資產報廢責任的公平價值，因為其他人士並未指明結算日期或可能的結算日期範圍，此外，目前並無計劃或預期計劃拆卸該等物業或進行需要拆除石棉、鉛及/或地下儲存罐的大型翻新工程。這些物業預計會透過維修及保養活動維持，而不涉及拆除石棉、鉛及/或地下儲存罐。此外，由於居民變化、技術變化或其他因素導致的翻新需求尚未確定。他説：
保險。我們為我們的物業投保的金額和類型，我們認為是由類似物業的業主通常獲得的，足以實現我們的風險管理目標。
對應税處置的限制。 二十我們的公寓社區，由大約4,032根據與房產的一些賣家或貢獻者簽訂的協議，住房的應税處置受到限制，並且有效期各不相同。我們不認為這些協議對我們的業務行為或我們在限制期內是否處置受限制物業的決定有重大影響，因為我們持有這些物業和其他物業通常是為了投資目的，而不是為了出售。倘吾等認為處置該等物業符合股東之最佳利益，吾等一般會尋求根據國税法第1031條將該等物業之銷售安排為遞延税項交易。否則，我們可能會被要求向這些協議的當事人提供税收賠償。
單位贖回價值*根據單位持有人行使其交換權，吾等有權自行決定以現金支付或收購本公司普通股單位的方式收購該等單位。一-以人為本。所有單位獲得的單位現金分配與普通股支付的每股股息相同。每個單位可贖回的現金數額相當於我們的普通股每日市場價格的平均值十緊接該單位估值日期前的連續交易日。截至2020年12月31日和2019年12月31日，由有限合夥人擁有的當時尚未贖回的單位的總贖回價值由十天我們普通股的平均市場價格約為$69.0百萬美元和$76.6分別為百萬美元。 
F-31
目錄
附註15……合併業務的季度業績 (未經審計) 
 (單位為千，每股數據除外)
截至的季度2020年3月31日2020年6月30日2020年9月30日2020年12月31日
收入$44,406 $43,910 $44,138 $45,540 
可歸因於控股權益的淨收益(虧損)$(7,007)$(3,803)$19,629 $(4,378)
普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$(8,439)$(5,387)$18,021 $(5,985)
普通股每股淨收益(虧損)-基本$(0.69)$(0.44)$1.40 $(0.46)
每股普通股淨收益(虧損)-稀釋後$(0.67)$(0.44)$1.38 $(0.46)
 (單位為千，每股數據除外)
截至的季度2019年3月31日2019年6月30日2019年9月30日2019年12月31日
收入$45,608 $46,934 $47,436 $45,777 
可歸因於控股權益的淨收益(虧損)$(4,698)$3,113 $31,596 $48,658 
普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$(6,403)$1,407 $29,891 $46,953 
普通股每股淨收益(虧損)-基本$(0.54)$0.11 $2.57 $3.95 
每股普通股淨收益(虧損)-稀釋後$(0.54)$0.11 $2.54 $3.89 
上述財務信息未經審計。在管理層看來，所有的 調整(屬於正常循環性質)已包括在 公平的陳述。 
附註16……基於股份的薪酬 
根據股東於2015年9月15日批准並於2020年5月19日修訂和重申的2015年激勵計劃，基於股票的獎勵提供給高級管理人員、非高級管理人員和受託人，該計劃允許以現金、非限制性和限制性普通股、股票期權、股票增值權和限制性股票單位(RSU)的形式獎勵，最高可達425,000全球股票市場上的股票十年期該計劃的生效期限。根據我們的2015年激勵計劃，官員和非官員員工可以根據長期激勵計劃獲得股票獎勵，這是一項前瞻性計劃，衡量的是規定績效期間的長期業績。這些獎勵在被視為以股票形式賺取的範圍內支付。根據該計劃授予的長期激勵獎勵的條款可能每年都會有所不同。截至2020年12月31日，2015年激勵計劃下的獎勵包括限制性和非限制性普通股、RSU和股票期權。當限制性和非限制性普通股和RSU發生時，我們會對沒收情況進行核算，而不是估計沒收情況。
截至2020年12月31日的年度LTIP大獎
2020年5月19日授予受託人的獎項包括8,272RSU，將於2021年5月19日生效。所有這些獎勵都被歸類為股權獎勵。我們在必要的服務期內按比例確認與基於時間的獎勵相關的補償費用。非僱員受託人於授出日的股份獎勵公平值約為$。533,000, $505,000, $348,000，及$389,000截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，過渡期分別截至2018年12月31日和截至2018年4月30日的財年。
在2020年3月13日授予員工的獎勵包括8,806以時間為基礎的RSU獎項。基於時間的RSU在2021年3月13日、2022年3月13日和2023年3月13日各授予三分之一的股份。2020年8月12日授予員工的獎勵包括480基於時間的RSU，將於2021年8月12日生效。2020年11月19日和2020年11月30日頒發給員工的獎勵包括281和142分別是基於時間的RSU。這些獎勵在授予日的一週年和兩週年各佔50%。這些獎勵被歸類為股權獎勵。
2020年5月21日授予員工的獎勵包括141,000歸屬於以下各項的股票期權252021年5月21日、2022年1月1日、2023年1月1日和2024年1月1日各期滿10授予之日後數年。股票期權的公允價值為#美元。7.255每股收益，在授予之日使用Black-Scholes期權定價模型在以下假設下進行估算：
行權價格$66.36 
無風險利率0.978 %
預期期限6.25年份
預期波動率21.08 %
股息收益率3.974 %
F-32
目錄
基於股份的薪酬費用 
截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，截至2018年12月31日的過渡期，以及截至2018年4月30日的財年，所有基於股票的獎勵在合併財務報表中確認的基於股票的薪酬支出總額如下：
(單位：千)
 截至十二月三十一日止的年度，過渡期結束截至4月30日的財年，
 202020192018年12月31日2018
基於份額的薪酬費用$2,106 $1,905 $845 $1,587 
 
限售股大獎
截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度、截至2018年12月31日的過渡期和截至2018年4月30日的財年，授予的基於時間的股票授予的公允價值總額為$136,000, $310,000, $147,000，及$1.1分別為百萬美元。
截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，截至2018年12月31日的過渡期，以及截至2018年4月30日的財年，與我們的限制性股票獎勵相關的活動如下：
帶服務條件的獎勵
  WTD-Avg-Grant-
 股票公允價值日期
2017年4月30日未歸屬19,511 
授與9,136 $57.55 
既得(18,545)$59.89 
沒收(202)$62.40 
2018年4月30日未授權9,900 
授與— 
既得(2,709)$63.21 
沒收— 
未歸屬於2018年12月31日7,191 
授與— 
既得(4,999)$61.06 
沒收— 
未授權日期為2019年12月31日2,192 59.20 
授與— 
既得(2,192)$59.20 
沒收— 
未歸屬於2020年12月31日— 
 
限售股單位
在截至2020年12月31日的年度內，我們發佈了9,709提供給員工的基於時間的回覆單元以及8,272致受託人。員工的RSU通常授予三年制而受託人的RSU通常在一年內授予。於截至二零二零年十二月三十一日止年度內授予的以時間為基準的回購單位之公平價值為$。1,227,000。與尚未確認的非既得性基於時間的RSU相關的總補償成本為#美元。644,000，我們預計將在加權平均時間段內確認1.4好幾年了。
截至2020年12月31日、2019年12月31日、2018年12月31日和2018年4月30日，具有市場條件的獎勵和RSU的未攤銷價值約為$487,000, $1.3百萬，$1.1百萬美元，以及$448,000分別為。
截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度、截至2018年12月31日的過渡期以及截至2018年4月30日的財年，與我們的RSU相關的活動如下：
F-33
目錄
帶使用條件的RSU具有市場條件的RSU
  WTD-Avg-Grant- WTD-Avg-Grant-
 股票公允價值日期股票公允價值日期
2017年4月30日未歸屬— — — — 
授與6,994 $60.54 11,538 $70.90 
既得(207)$50.30 — — 
沒收— — — — 
2018年4月30日未授權6,787 $60.85 11,538 $70.90 
授與14,878 $53.60 15,461 $57.70 
既得(2,943)$60.83 — — 
沒收(462)$53.60 (1,680)$70.90 
未歸屬於2018年12月31日18,260 $55.13 25,319 $62.84 
授與16,084 $59.76 12,978 $79.49 
既得(11,633)$55.35 — — 
沒收(365)$51.73 (475)$57.70 
未授權日期為2019年12月31日22,346 $58.41 37,822 $68.62 
授與17,981 $68.25 — $— 
既得(14,991)$59.10 (13,357)$74.68 
裁決的更改(1)
— — 4,436 — 
沒收(508)$62.99 (1,907)$63.92 
未歸屬於2020年12月31日24,828 $65.03 26,994 $67.87 
(1)表示測算期結束時賺取的限制性股票單位數的變化。
股票期權
在截至2020年12月31日的年度內，我們發佈了141,000給員工的股票期權。股票期權授予四-年期間。截至二零二零年十二月三十一日止年度內授出之購股權之公平值為$。7.255每股。與尚未確認的非既得性股票期權相關的總補償成本為#美元。629,000，我們預計將在加權平均時間段內確認3.0好幾年了。
截至2020年12月31日的年度股票期權活動情況如下：
股份數加權平均行權價
年初未償還款項— — 
授與141,000 $66.36 
練習— — 
沒收(1,952)$66.36 
年終未清償債務139,048 $66.36 
可在年底行使— — 
股票期權的內在價值代表標的股票的當前價格超過期權行權價格的金額。截至2020年12月31日，未償還股票期權的內在價值總計為美元。595,000加權平均剩餘合同期限為9.39好幾年了。
附註17……後續事件
2021年1月6日，我們收購了Union Pointe公寓住宅，256位於科羅拉多州朗蒙特的住宅公寓社區，總購買價格為$76.9百萬美元。
2021年1月6日，我們還發行了$50.0百萬美元2.72030年6月6日到期的無擔保C系列債券百分比。為配合是次發行，我們與保誠修訂及擴大我們的票據購買私人貨架協議(“該協議”)，以增加該協議下可供使用的總金額。150.0百萬至$225.0百萬美元。在C系列債券結束後，我們有$175.0未償還的百萬美元，外加$50.0根據協議剩餘的百萬產能。
F-34
目錄
中心空間及其子公司
2020年12月31日
附表三-房地產和累計折舊(單位：千)
     總金額為美元，這使其達到了300萬美元的水平。  生活靠的是什麼？
  將初始成本轉嫁給A公司 期末  年折舊率
    成本資本化    日期最新收入
   建築物和緊隨其後的是 建築物和 累計施工語句為
描述
累贅(1)
土地改進收購土地改進總計折舊或其他收購算出
同店           
71法國-明尼蘇達州埃迪納$53,324 $4,721 $61,762 $446 $4,801 $62,128 $66,929 $(14,312)2016
30-37
年份
阿爾卑斯山公園-拉皮特城，南卡羅來納州— 287 5,551 425 336 5,927 6,263 (1,589)2013
30-37
年份
阿卡塔-明尼蘇達州金谷— 2,088 31,036 356 2,128 31,352 33,480 (8,600)2015
30-37
年份
新澤西州阿什蘭-大福克斯4,866 741 7,569 346 823 7,833 8,656 (2,323)2012
30-37
年份
明尼蘇達州阿瓦隆灣-羅切斯特— 1,616 34,074 646 1,808 34,528 36,336 (5,927)2016
30-37
年份
博爾德苑-明尼蘇達州伊根市— 1,067 5,498 3,305 1,576 8,294 9,870 (4,429)2003
30-37
年份
峽谷湖-拉皮特城，南卡羅來納州2,508 305 3,958 2,266 420 6,109 6,529 (3,208)2001
30-37
年份
基點-新澤西州大福克斯— 1,600 33,400 288 1,727 33,561 35,288 (2,971)2013
30-37
年份
明尼蘇達州羅切斯特，瀑布海岸11,400 1,585 16,710 149 1,587 16,857 18,444 (2,967)2016
30-37
年份
密蘇裏州卡斯勒洛克-比林斯— 736 4,864 2,538 1,045 7,093 8,138 (4,549)1998
30-37
年份
新澤西州夏多米諾特— 301 20,058 1,094 326 21,127 21,453 (6,119)2013
30-37
年份
Cimarron Hills-內華達州奧馬哈8,700 706 9,588 5,214 1,639 13,869 15,508 (7,858)2001
30-37
年份
殖民地別墅-明尼蘇達州伯恩斯維爾— 2,401 11,515 15,595 3,206 26,305 29,511 (12,940)2003
30-37
年份
殖民地--內華達州林肯11,610 1,515 15,730 3,131 1,817 18,559 20,376 (5,412)2012
30-37
年份
田納西州索斯蓋特-米諾特的公地和着陸點— 5,945 47,512 2,059 6,424 49,092 55,516 (14,012)2015
30-37
年份
科頓伍德-俾斯麥，南卡羅來納州— 1,056 17,372 6,053 1,962 22,519 24,481 (12,455)1997
30-37
年份
密蘇裏州比林斯，Country Meadows— 491 7,809 1,845 599 9,546 10,145 (5,858)1995
30-37
年份
明尼蘇達州羅切斯特市水晶灣— 433 11,425 360 479 11,739 12,218 (1,984)2016
30-37
年份
柏樹苑-明尼蘇達州聖克勞德11,641 1,583 18,879 474 1,625 19,311 20,936 (5,409)2012
30-37
年份
鹿嶺-詹姆斯敦，新澤西州— 711 24,129 322 785 24,377 25,162 (6,224)2013
30-37
年份
迪倫-科羅拉多州丹佛— 12,155 77,215 1,030 12,241 78,159 90,400 (8,205)201830年份
常青樹--明尼蘇達州伊曼蒂市— 1,129 5,524 569 1,159 6,063 7,222 (2,041)2008
30-37
年份
法國河--明尼蘇達州羅切斯特— 201 4,735 256 212 4,980 5,192 (809)2016
30-37
年份
花園-新澤西州大福克斯— 518 8,702 132 535 8,817 9,352 (1,759)2015
30-37
年份
Grand Gateway-明尼蘇達州聖克勞德— 814 7,086 2,064 970 8,994 9,964 (3,480)2012
30-37
年份
明尼蘇達州羅切斯特市卡斯喀特湖的格蘭德維爾(GrandeVille)36,000 5,003 50,363 2,089 5,188 52,267 57,455 (10,304)2015
30-37
年份
格林菲爾德--內華達州奧馬哈— 578 4,122 2,652 876 6,476 7,352 (2,425)2007
30-37
年份
遺產莊園-明尼蘇達州羅切斯特— 403 6,968 3,741 790 10,322 11,112 (6,243)1998
30-37
年份
宅基地花園-拉皮特城，南卡羅來納州— 655 14,139 540 792 14,542 15,334 (3,427)2015
30-37
年份
內華達州林肯市湖畔村11,489 1,215 15,837 1,850 1,476 17,426 18,902 (5,230)2012
30-37
年份
遺產-新澤西州大福克斯13,072 1,362 21,727 11,044 2,474 31,659 34,133 (18,730)1995-2005
30-37
年份
傳統高地--北卡羅來納州俾斯麥— 1,207 13,742 257 1,142 14,064 15,206 (2,604)2015
30-37
年份
梅多斯--新澤西州詹姆斯敦— 590 4,519 2,087 730 6,466 7,196 (3,788)1998
30-37
年份
蒙蒂塞洛過境點--明尼蘇達州蒙蒂塞洛— 1,734 30,136 376 1,951 30,295 32,246 (5,407)2017
30-37
年份
蒙蒂塞洛村--明尼蘇達州蒙蒂塞洛— 490 3,756 1,234 655 4,825 5,480 (2,434)2004
30-37
年份
F-35
目錄
中心空間及其子公司
2020年12月31日
附表三-房地產和累計折舊(單位：千)
     總金額為美元，這使其達到了300萬美元的水平。  生活靠的是什麼？
  將初始成本轉嫁給A公司 期末  年折舊率
    成本資本化    日期最新收入
   建築物和緊隨其後的是 建築物和 累計施工語句為
描述
累贅(1)
土地改進收購土地改進總計折舊或其他收購算出
北嶺-俾斯麥，新澤西州$— $884 $7,515 $278 $1,048 $7,629 $8,677 $(1,641)2015
30-37
年份
奧運村--密蘇裏州比林斯— 1,164 10,441 4,175 1,885 13,895 15,780 (8,287)2000
30-37
年份
奧林匹克村-明尼蘇達州羅切斯特— 1,034 6,109 3,459 1,450 9,152 10,602 (4,136)2005
30-37
年份
奧克斯博-明尼蘇達州聖保羅— 5,809 51,586 214 5,822 51,787 57,609 (7,107)201830年份
公園草場-懷特公園，明尼蘇達州— 1,143 9,099 10,277 2,140 18,379 20,519 (12,605)1997
30-37
年份
公園廣場-明尼蘇達州普利茅斯— 10,609 80,781 10,433 10,819 91,004 101,823 (11,303)201830年份
新澤西州米諾特廣場— 867 12,784 3,128 1,011 15,768 16,779 (5,734)2009
30-37
年份
指向西部-南卡羅來納州拉皮特城— 240 3,538 2,185 463 5,500 5,963 (3,865)1994
30-37
年份
文物古蹟的池塘-明尼蘇達州薩特爾— 395 4,564 510 419 5,050 5,469 (1,539)2012
30-37
年份
明尼蘇達州羅切斯特市石礦嶺24,057 2,254 30,024 2,356 2,412 32,222 34,634 (10,969)2006
30-37
年份
RED 20-明尼阿波利斯，明尼蘇達州21,274 1,900 24,116 397 1,908 24,505 26,413 (6,829)2015
30-37
年份
攝政公園莊園-明尼蘇達州聖克勞德7,400 702 10,198 3,337 1,179 13,058 14,237 (4,394)2011
30-37
年份
裏姆洛克西部--密蘇裏州比林斯— 330 3,489 2,157 568 5,408 5,976 (3,250)1999
30-37
年份
北卡羅來納州俾斯麥河脊— 576 24,670 1,092 922 25,416 26,338 (8,025)2008
30-37
年份
洛基草場--密蘇裏州比林斯— 656 5,726 1,745 840 7,287 8,127 (4,687)1995
30-37
年份
朗姆河--明尼蘇達州伊桑提市3,041 843 4,823 544 870 5,340 6,210 (2,162)2007
30-37
年份
銀泉-南卡羅來納州拉皮特城1,997 215 3,007 890 273 3,839 4,112 (958)2015
30-37
年份
新澤西州南角-米諾特— 550 9,548 5,990 1,489 14,599 16,088 (10,311)1995
30-37
年份
南點-新澤西州大福克斯— 576 9,893 236 663 10,042 10,705 (2,293)2013
30-37
年份
日落步道--明尼蘇達州羅切斯特— 336 12,814 3,560 826 15,884 16,710 (9,024)1999
30-37
年份
內華達州託馬斯布魯克-林肯13,100 600 10,306 5,686 1,710 14,882 16,592 (8,563)1999
30-37
年份
鄉村綠--明尼蘇達州羅切斯特— 234 2,296 1,083 361 3,252 3,613 (1,682)2003
30-37
年份
明尼蘇達州西石山-韋特公園16,425 939 10,167 8,171 1,912 17,365 19,277 (12,060)1995
30-37
年份
科羅拉多州丹佛市西區— 25,525 102,180 605 25,532 102,778 128,310 (9,952)201830年份
耳語嶺--內華達州奧馬哈19,664 2,139 25,424 2,992 2,551 28,004 30,555 (7,850)2012
30-37
年份
明尼蘇達州温徹斯特-羅切斯特— 748 5,622 3,040 1,112 8,298 9,410 (4,418)2003
30-37
年份
明尼蘇達州伍德里奇-羅切斯特5,202 370 6,028 5,498 761 11,135 11,896 (6,266)1997
30-37
年份
合計同店$276,770 $119,580 $1,143,758 $160,871 $137,250 $1,286,959 $1,424,209 $(375,942)   
非同店
明尼蘇達州明尼阿波利斯，FreightYard Townhome&Flats— 1,889 23,616 877 1,895 24,487 26,382 (1,171)201930年份
明尼蘇達州鐵木-明尼阿波利斯— 2,165 36,874 84 2,167 36,956 39,123 (1,187)202030年份
盧加諾在科羅拉多州丹佛市櫻桃溪(Cherry Creek)— 7,679 87,766 635 7,679 88,401 96,080 (4,330)201930年份
帕克豪斯-桑頓，科羅拉多州— 10,474 132,105 228 10,484 132,323 142,807 (1,722)202030年份
南福克聯排別墅-明尼蘇達州萊克維爾21,675 3,502 40,153 7,122 3,583 47,194 50,777 (3,638)201930年份
非同店合計$21,675 $25,709 $320,514 $8,946 $25,808 $329,361 $355,169 $(12,048)
總計多個家庭$298,445 $145,289 $1,464,272 $169,817 $163,058 $1,616,320 $1,779,378 $(387,990)
F-36
目錄
中心空間及其子公司
2020年12月31日
附表三-房地產和累計折舊(單位：千)
     總金額為美元，這使其達到了300萬美元的水平。  生活靠的是什麼？
  將初始成本轉嫁給A公司 期末  年折舊率
    成本資本化    日期最新收入
   建築物和緊隨其後的是 建築物和 累計施工語句為
描述
累贅(1)
土地改進收購土地改進總計折舊或其他收購算出
其他-混合使用           
71法國-明尼蘇達州埃迪納— $— $5,879 $867 $— $6,746 $6,746 $(1,151)2016
30-37
年份
盧加諾在科羅拉多州丹佛市櫻桃溪(Cherry Creek)— — 1,600 206 — 1,806 1,806 (72)201930年份
奧克斯博-明尼蘇達州聖保羅— — 3,472 54 — 3,526 3,526 (436)201530年份
新澤西州米諾特廣場— 389 5,444 3,845 607 9,071 9,678 (4,305)2009
30-37
年份
RED 20-明尼阿波利斯，明尼蘇達州— — 2,525 419 — 2,944 2,944 (683)2015
30-37
年份
總體其他-混合使用— $389 $18,920 $5,391 $607 $24,093 $24,700 $(6,647)
其他-商業
第10街西南3100號-南卡羅來納州米諾特— $246 $1,866 $(1)$246 $1,865 $2,111 $(103)201930年份
Minot IPS-Minot，ND— 416 5,952 — 416 5,952 6,368 (4,509)2012
30-37
年份
其他合計-商業— $662 $7,818 $(1)$662 $7,817 $8,479 $(4,612)   
總計$298,445 $146,340 $1,491,010 $175,207 $164,327 $1,648,230 $1,812,557 $(399,249)
(1)本欄金額為截至2020年12月31日的抵押貸款應付餘額。這些金額不包括公司多銀行信用額度、定期貸款或無擔保優先票據項下的欠款。

F-37
目錄
中心空間及其子公司
2020年12月31日和2019年12月31日
附表三-房地產和累計折舊(單位：千)

截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度擁有的總財產賬面價值對賬如下：
 (單位：千)
截至十二月三十一日止的年度，
 20202019
年初餘額$1,643,078 $1,627,636 
年內新增項目 
多家庭和其他181,771 168,504 
改進和其他27,460 21,868 
 1,852,309 1,818,008 
年度內的扣除額 
房地產銷售成本(38,111)(171,112)
其他(1)
(1,641)(3,818)
年終餘額$1,812,557 $1,643,078 
 
截至2020年12月31日和2019年12月31日止年度的累計折舊/攤銷對賬如下：
 (單位：千)
截至十二月三十一日止的年度，
 20202019
年初餘額$349,122 $353,871 
年內新增項目 
折舊準備72,051 71,787 
年度內的扣除額 
出售或分類為持有待售房地產的累計折舊(21,440)(72,758)
資產減記和減值資產累計折舊— — 
其他 (1)
(484)(3,778)
年終餘額$399,249 $349,122 






F-38
目錄
中心空間及其子公司
2020年12月31日和2019年12月31日
附表三-房地產和累計折舊(單位：千)

截至2020年12月31日和2019年12月31日止年度的未改善土地對賬如下： 
 (單位：千)
截至十二月三十一日止的年度，
 20202019
年初餘額$1,376 $5,301 
年度內的扣除額 
房地產銷售成本(1,376)(3,925)
年終餘額— 1,376 
房地產投資總額，不包括應收按揭票據 (2)
$1,413,308 $1,295,332 
 
(1)由各種處置資產組成。
(2)就聯邦所得税而言，包括為出售而持有的物業在內的淨基數為#美元。1.410億美元和1.3分別為2020年12月31日和2019年12月31日的10億美元。

F-39