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Kiowa成員Nysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：BarryMemberNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：Kiowa成員2022-12-310001364250Nysedei：莫阿納魯亞·希爾賽德成員Nysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：ResidencesAtBishopPlaceMembersNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：太平洋廣場成員2022-12-310001364250Nysedei：The Glendon Residential社區成員Nysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：地標失去天使成員2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：海灘成員2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMemberNysedei：VillasAtRoyalKunia Members2022-12-310001364250Nysedei：Waena成員Nysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OwensmailthWarnerMembersNysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：OperatingPropertyMember2022-12-310001364250Nysedei：PropertyUnderDevelopmentMemberNysedei：A1132 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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K
☑根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告
截至本財政年度止12月31日, 2022
或
☐根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告
由_至_的過渡期

委託文件編號：1-33106
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425023000009/nysedei-20221231_g1.jpg
道格拉斯·埃米特公司
(註冊人的確切姓名載於其章程)
馬裏蘭州20-3073047
(註冊成立或組織的國家或其他司法管轄區)(國際税務局僱主身分證號碼)

海洋大道1299號，1000號套房, 聖莫尼卡, 加利福尼亞90401
(主要執行機構地址，包括郵政編碼)

(310) 255-7700
(註冊人的電話號碼，包括區號)

根據該法第12(B)條登記的證券：
每個班級的標題交易符號註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.01美元天意紐約證券交易所

根據該法第12(G)條登記的證券：無

如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。是☑不是☐
 
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。是☐不是☑
 
用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直遵守此類提交要求。是☑不是☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是☑不是☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器☑加速文件管理器☐非加速文件服務器☐
規模較小的報告公司☐新興成長型公司☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☑
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐不是☑


截至2022年6月30日，註冊人的非關聯公司持有的普通股的總市值為$3.78十億美元。(此計算不包括登記公司的執行人員和董事實益擁有的所有普通股的市值。這種排除不應被視為承認任何這樣的人是註冊人的關聯方。)

註冊人有175,809,682截至2023年2月10日已發行的普通股。

以引用方式併入的文件

登記人的最終委託書將與登記人於2023年舉行的年度股東大會一起提交，其部分內容以引用的方式併入本報告的表格10-K的第三部分。該委託書將由註冊人在截至2022年12月31日的財政年度結束後120天內提交給美國證券交易委員會。




道格拉斯·埃米特公司

表格10-K

目錄表
  
頁面
詞彙表
2
前瞻性陳述
5
 
第一部分
項目1
業務概述
6
第1A項
風險因素
13
項目1B
未解決的員工意見
31
項目2
屬性
32
第3項
法律訴訟
38
項目4
煤礦安全信息披露
38
 
第II部
第5項
註冊人普通股市場、相關股東事項與發行人購買股權證券
38
項目6
[已保留]
39
第7項
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
40
第7A項
關於市場風險的定量和定性披露
55
項目8
財務報表和補充數據
55
項目9
會計與財務信息披露的變更與分歧
55
第9A項
控制和程序
56
項目9B
其他信息
56
項目9C
披露妨礙檢查的外國司法管轄區。
56
 
第三部分
第10項
董事、高管與公司治理
57
項目11
高管薪酬
57
項目12
某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東的事項
57
第13項
某些關係和相關交易，以及董事的獨立性
57
項目14
首席會計費及服務
57
第四部分
項目15
展品和財務報表時間表
58
項目16
表格10-K摘要
60
簽名
61


1


詞彙表

本報告中使用的縮寫：

艾達1990年《美國殘疾人法案》
AOCI累計其他綜合收益(虧損)
ASC會計準則編撰
ASU會計準則更新
自動取款機在市場上
博馬大廈業主經理聯會
首席執行官首席執行官
首席財務官首席財務官
代碼1986年國內收入法，經修訂
新冠肺炎冠狀病毒病2019
首席運營官首席運營官
天意道格拉斯·埃米特公司
環境保護局美國環境保護局
易辦事每股收益
《交易所法案》經修訂的1934年證券交易法
FASB財務會計準則委員會
FCA金融市場行為監管局
FDIC美國聯邦存款保險公司
FFO運營資金
FIRPTA經修訂的1980年外國投資不動產税法
基金未合併的機構房地產基金
公認會計原則公認會計原則(美國)
美國國税局美國國税局
它資訊科技
合資企業合資企業
倫敦銀行同業拆借利率倫敦銀行間同業拆借利率
LTIP單位長期激勵計劃單位
氯化鎂馬裏蘭州公司法總則
NAREIT全美房地產投資信託協會
紐交所紐約證券交易所
保監處其他全面收益(虧損)
行動單位運營夥伴關係單位
運營夥伴關係道格拉斯·埃米特地產，LP
OFAC外國資產管制辦公室
夥伴關係XDouglas Emmett Partnership X，LP
PCAOB上市公司會計監督委員會(美國)
QRS合資格房地產投資信託基金子公司
房地產投資信託基金房地產投資信託基金
報告表格10-K的年報
美國證券交易委員會美國證券交易委員會
證券法經修訂的1933年證券法
S&P 500標準普爾500指數
軟性有擔保的隔夜融資利率
2
目錄表

本報告中使用的縮寫(續)：
TRS應税房地產投資信託基金子公司
我們美國
美元美元
VIE可變利益實體


本報告中使用的定義術語：

年化租金年化現金基礎租金(不包括租户報銷、停車位及其他收入)於報告日期開始並於報告日期後屆滿的租約減免前。我們的三重淨寫字樓物業(位於檀香山和洛杉磯的一棟單租户大樓)的年化租金是通過在基本租金中加上費用報銷和租户支付的正常建築費用的估計來計算的。年化租金不包括從保險中追回的損失租金和用作大廈管理用途的租金。年租金包括我們在聖莫尼卡的公司總部的租金。我們報告年化租金是因為它是一種被廣泛報道的衡量股權REITs業績的指標，一些投資者將其用作確定租户需求以及將我們的業績和價值與其他REITs進行比較的手段。我們使用年化租金來管理和監控我們辦公室和多户投資組合的表現。
整合的投資組合包括我們合併後的業績中包含的所有資產，包括我們合併後的合資企業。
運營資金(FFO)我們按照NAREIT制定的標準計算FFO，方法是剔除銷售房地產投資的收益(或虧損)、房地產投資控制權變更帶來的收益(或虧損)、房地產折舊和攤銷(不包括我們作為承租人的使用權資產的攤銷和遞延貸款成本的攤銷)，以及從我們的淨收益(虧損)中扣除房地產減值減值(包括對可歸因於我們的綜合合資企業和我們的未合併基金的此類項目的影響進行調整，但不包括我們經營夥伴關係中的非控股權益)。FFO是我們報告的非GAAP補充財務指標，因為我們相信它對我們的投資者有用。關於FFO的討論見本報告項目7“管理層對財務狀況和業務成果的討論和分析”。
租賃率截至報告日期的租賃百分比。管理空間被認為是租賃的。在重新定位期間停用的空間或因火災或其他損壞而空置的空間，都不包括在計算租賃百分比的分子和分母中。我們報告租賃利率是因為它是一種被廣泛報道的衡量股權REITs業績的指標，也被一些投資者用作確定租户需求和將我們的業績與其他REITs進行比較的手段。我們使用租賃率來管理和監控我們辦公室和多户投資組合的表現。
淨營業收入(NOI)我們將NOI計算為收入減去可歸因於我們擁有和運營的物業的運營費用。NOI是通過從我們的淨收益(虧損)中剔除以下項目來計算的：一般和行政費用、折舊和攤銷費用、其他收入、其他費用、來自非合併基金的收入、利息支出、出售房地產投資的收益(或虧損)和非控股權益的淨收益(虧損)。NOI是我們報告的非GAAP補充財務指標，因為我們相信它對我們的投資者有用。見本報告第7項“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”，以討論我們的同一財產NOI。
入住率我們通過從租賃率中剔除尚未開始的已簽署租約來計算入住率。管理空間被視為已被佔用。在重新定位期間停止使用的空間或因火災或其他損壞而空置的空間都不包括在計算入住率的分子和分母中。我們報告入住率是因為它是一種被廣泛報道的衡量股權REITs業績的指標，也被一些投資者用作確定租户需求和將我們的業績與其他REITs進行比較的手段。我們使用入住率來管理和監控我們辦公室和多家庭投資組合的表現。
3
目錄表

本報告中使用的定義術語(續)：
經常性資本支出
物業穩定後維持收入所需的建築物改善，不包括(I)已取得的建築物已穩定，(Ii)新開發的空間，(Iii)為增加收入或營運開支或大幅改變空間用途而進行的升級，(Iv)傷亡損失及(V)使財產符合政府或貸款人的要求的資本開支。我們報告經常性資本支出是因為它是一種廣泛報道的衡量股權REITs業績的指標，一些投資者將其用作確定我們的現金流需求並將我們的業績與其他REITs進行比較的一種手段。我們使用經常性資本支出來管理和監控我們辦公室和多家庭投資組合的業績。
可出租平方英尺
根據BOMA重新計量，由租賃平方英尺(包括截至報告日期尚未開始的已簽署租約的平方英尺)、可用平方英尺、建築物管理使用平方英尺和BOMA對租賃空間的調整平方英尺組成。我們報告可出租平方英尺是因為它是一種被廣泛報道的衡量股權REITs業績和價值的指標，也被一些投資者用來比較我們與其他REITs的業績和價值。我們使用可出租的平方英尺來管理和監控我們的寫字樓組合的表現。
租賃率我們提出了兩種形式的租金-現金租金和直線租金。現金租金的計算方法是將支付的租金除以可出租的平方英尺。直線租金的計算方法是將租期內的平均租金除以可出租的平方英尺。
相同的屬性我們一直以一致的方式擁有和經營的綜合物業，並在兩個期間的整個比較期間在我們的綜合業績中報告。吾等不包括於可比期間內(I)收購、(Ii)出售、持有待售、貢獻或以其他方式從我們的綜合財務報表中移除、(Iii)進行重大重新定位項目或受開發活動影響或遭受重大傷亡損失的物業，而該等物業乃於可比期間內被收購、(Ii)出售、出售、持有以供出售、貢獻或以其他方式從我們的綜合財務報表中剔除，或我們認為該等物業的經營業績受到重大傷亡損失。我們也不包括從土地租賃中獲得的租金。
短期租約
指於報告日期或之前到期或租期不足一年的租約，包括暫緩租約、按月租約及其他短期租約。
總投資組合包括我們的綜合投資組合加上我們基金擁有的物業。

4
目錄表


前瞻性陳述

本報告包含《證券法》第27A條和《交易法》第21E條所指的前瞻性陳述。在這份報告中，你可以通過搜索“相信”、“預期”、“預期”、“估計”、“近似”、“打算”、“計劃”、“將”、“可能”、“可能”、“未來”或其他類似的表達方式，找到許多(但不是全部)這樣的陳述。我們要求得到1995年《私人證券訴訟改革法》所包含的安全港的保護。我們提醒投資者，本報告中使用的任何前瞻性陳述，或我們不時口頭或書面作出的陳述，都是基於我們的信念和假設，以及我們目前掌握的信息。實際結果將受到已知和未知的風險、趨勢、不確定性以及我們無法控制或預測的因素的影響。儘管我們認為我們的假設是合理的，但它們並不能保證未來的業績，而且一些假設將不可避免地被證明是錯誤的。因此，我們未來的結果可以預期與我們的預期不同，這些差異可能是實質性的。因此，投資者在依賴以前報告的基於當時的結果和趨勢的前瞻性陳述來預測未來的結果或趨勢時應謹慎行事。可能導致我們的實際結果、業績或成就與前瞻性陳述中明示或暗示的大不相同的風險和不確定因素包括：
•與新冠肺炎大流行有關的不利事態發展；
•不利的經濟或房地產發展影響到南加州或夏威夷火奴魯魯；
•在我們的市場上來自其他房地產投資者的競爭；
•降低租金或提高租户獎勵和空置率；
•租户違約、提前終止租約或不續訂租約；
•提高利率；
•包括通貨膨脹在內的經營成本增加；
•現金流不足以償還我們的未償債務或支付土地租賃的租金；
•融資難；
•不能迅速清算房地產或其他投資；
•租金管制法律法規的不利變化；
•環境不確定性；
•自然災害；
•火災和其他財產損失；
•保險不足或者保險費用增加的；
•無法成功拓展到新市場和子市場；
•難以確定要收購的財產，未能成功完成收購；
•取得的財產經營不成功的；
•與房地產開發相關的風險；
•與合資企業相關的風險；
•與我們官員的利益衝突和對關鍵人員的依賴；
•改變分區和其他土地使用法；
•訴訟或政府訴訟的不利結果；
•不遵守適用於本公司業務的法律、法規和公約；
•可能發生的恐怖襲擊或戰爭；
•可能的網絡攻擊或入侵；
•會計準則的不利變化；
•我們對財務報告的內部控制薄弱；
•未能根據聯邦税法維持我們的房地產投資信託基金地位；以及
•税法的不利變化，包括與財產税相關的變化。

關於這些風險因素和其他風險因素的進一步討論，見項目1A。本報告中的“風險因素”。本報告以及所有可歸因於我們或代表我們行事的任何人的後續書面和口頭前瞻性陳述都明確地完整地符合本節中包含或提及的警示聲明。我們不承擔任何義務公開發布對我們的前瞻性陳述的任何修訂，以反映本報告日期後的事件或情況。
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目錄表


第一部分

項目1.業務

概述

Douglas Emmett，Inc.是一家完全集成、自我管理和自我管理的REIT。我們是位於洛杉磯和火奴魯魯主要沿海子市場的高品質寫字樓和多户物業的最大所有者和運營商之一。通過我們在運營夥伴關係及其子公司、我們的合併合資企業和我們的合併基金中的權益，我們專注於擁有、收購、開發和管理頂級寫字樓物業和高端多户社區的相當大的市場份額，這些社區位於供應嚴重受限的社區、高端行政住房和關鍵的生活設施。我們的酒店位於加利福尼亞州洛杉磯縣的貝弗利山、布倫特伍德、伯班克、世紀城、奧林匹克走廊、聖莫尼卡、謝爾曼橡樹/恩西諾、華納中心/伍德蘭山和韋斯特伍德子市場，以及夏威夷火奴魯魯。我們打算增加我們現有的子市場的市場份額，並可能進入其他具有類似特徵的子市場，在我們認為我們可以獲得顯着市場份額的地方。本報告中使用的術語“我們”、“我們”和“我們”是指道格拉斯·埃米特公司及其合併後的子公司。

截至2022年12月31日，我們擁有一個綜合投資組合，包括(I)1770萬平方英尺的寫字樓組合，(Ii)5,013個多户公寓單位，以及(Iii)根據土地租賃收取租金的兩塊土地的手續費權益。我們還管理並擁有我們的未合併基金的股權，截至2022年12月31日，該基金擁有額外的40萬平方英尺的辦公空間。我們與我們的綜合投資組合一起管理我們的未合併基金，因此我們在總投資組合的基礎上提供我們的辦公室投資組合的統計數據。有關更多信息，請參見本報告第2項“屬性”。截至2022年12月31日，我們的投資組合包括以下內容(包括附屬零售空間，不包括我們根據土地租賃獲得租金的兩塊土地)：

 整合的投資組合總計
投資組合
辦公室
全資物業5353
合併的合資企業屬性1616
未合併基金財產—2
總計6971
多個家庭
全資物業1212
合併的合資企業屬性22
總計1414
總計8385

業務戰略
 
我們採用了我們在過去40年中制定和實施的重點業務戰略：
•優質寫字樓和多家庭物業集中在尊貴的細分市場。
首先，我們選擇了供應有限、進入門檻高、關鍵的生活方式便利設施、靠近高端高管住房以及強大而多樣化的經濟基礎的子市場。在我們的目標子市場中，幾乎沒有任何有資格的A類寫字樓目前正在建設中。我們的細分市場是由富裕的小租户主導的，他們的租金相對於他們的收入來説非常小，而且往往不是他們租賃決定的首要因素。截至2022年12月31日，我們的寫字樓投資組合租户規模中值約為2,500平方英尺。我們的寫字樓租户經營不同的行業，包括法律、金融服務、娛樂、房地產、會計和諮詢、健康服務、零售、技術和保險，從而減少了我們對任何一個行業的依賴。在2020年、2021年和2022年，沒有租户佔我們總收入的10%以上。
6
目錄表


•在每個子市場獲得可觀市場份額的紀律嚴明的戰略。
一旦我們選擇一個子市場，我們就會遵循一種有紀律的戰略，以獲得可觀的市場份額，為我們提供廣泛的本地交易性市場信息，在租賃和供應商談判中的定價權，以及增強識別和談判投資機會的能力。因此，根據我們在每個子市場的總投資組合中的敞口平方英尺，我們在我們的子市場中平均佔有約37%的A類寫字樓空間。見本報告第2項“屬性”中的“Office公文包摘要”。
•主動式資產和物業管理。
我們的完全集成和專注的運營平臺提供我們子市場所需的無與倫比的租户服務，包括內部租賃、主動的資產和物業管理以及內部設計和建築服務，我們相信這些服務在管理我們的物業組合方面為我們提供了競爭優勢。我們的內部租賃代理和法律專家允許我們與不同的小型租户租賃大型物業組合，每個工作日平均完成大約四個寫字樓租賃，我們的內部建築公司允許我們壓縮建造許多較小空間所需的時間，從而縮短空置期。我們的物業管理團隊監督我們辦公室和多户投資組合的日常物業管理，使我們能夠受益於我們的子市場集中度所允許的運營效率。

公司結構

道格拉斯·埃米特公司成立於2005年6月28日，是馬裏蘭州的一家公司，目的是繼續和擴大道格拉斯·埃米特房地產顧問公司及其9家機構基金的業務。我們的所有資產都由我們的運營合夥企業直接或間接持有，該運營合夥企業於2005年7月25日作為特拉華州的有限合夥企業成立。作為我們經營合夥企業普通合夥人的唯一股東，根據合夥協議，我們通常擁有管理和經營我們經營合夥企業的業務的獨家權力，但須受其他有限合夥人的某些有限批准和投票權的限制。我們在經營合夥企業中的權益使我們有權按照我們的持股比例分享利潤和虧損以及現金分配。

合資企業和基金

於2022年12月31日，除經營合夥企業全資擁有的53個寫字樓物業及12個住宅物業外，我們管理及擁有以下權益：
•四家合併的合資企業，通過這些合資企業，我們和機構投資者在我們的核心市場擁有16處寫字樓物業，總計420萬平方英尺，以及兩處住宅物業，擁有470套公寓，按面積計算，截至2022年12月31日，我們在這些合資企業中的加權平均持有率為46%。我們有權獲得(I)基於投資資本的分配以及基於現金淨營業收入的額外分配，(Ii)物業管理和其他服務的費用，以及(Iii)某些收購相關費用和某些其他成本的報銷。
•一隻統一基金，通過該基金，我們和機構投資者在我們的核心市場擁有兩處寫字樓物業，總面積為40萬平方英尺，截至2022年12月31日，我們持有該基金34%的股份。我們有權獲得(I)優先分派、(Ii)基於投資資本的分派、(Iii)如果投資者的分派超過門檻利率時的附帶權益、(Iv)物業管理和其他服務的費用以及(V)償還某些成本。

本報告中的財務數據根據公認會計原則按綜合基礎列報我們的合資企業，並按非綜合基礎列報我們的基金。有關合並我們的合資企業的更多信息，請參閲本報告第15項下我們的合併財務報表附註1中的“列報基礎”。本報告中的大部分房地產數據是針對我們的總投資組合提供的，其中包括我們的合資企業和我們的基金擁有的物業，因為我們相信這份報告有助於瞭解我們的業務。有關我們的合資企業交易的更多信息，請參閲本報告第15項下的綜合財務報表附註3。

細分市場

我們經營兩個業務部門，我們的辦公部門和我們的多家庭部門。我們的細分業務包括收購、開發、擁有和管理寫字樓和多户房地產。我們寫字樓部門的服務主要包括辦公空間租賃和其他租户服務，包括停車和儲物空間租賃。我們為多户家庭提供的服務主要包括公寓租賃和其他租户服務，包括停車和儲物空間租賃。有關我們分部的更多信息，請參閲本報告第15項下我們合併財務報表的附註15。
7
目錄表


税收

我們相信我們有資格，而且我們打算繼續有資格根據守則作為房地產投資信託基金徵税，儘管我們不能保證這種情況已經發生或將會發生。關於我們作為房地產投資信託基金的税收所面臨的風險，請參閲本報告第1A項“風險因素”。以下摘要全文受適用的《法典》條款和相關規則以及行政和司法解釋的限制。如果我們有資格作為房地產投資信託基金納税，我們通常不會被要求為目前分配給股東的淨收入部分支付聯邦公司所得税。這種處理方式實質上消除了通常因投資公司而產生的“雙重徵税”(即，在公司和股東層面)。然而，在某些情況下，我們將被要求繳納聯邦所得税。

該守則將房地產投資信託基金界定為：(I)由一名或多名受託人或董事管理的公司、信託或組織；(Ii)其實益擁有權以可轉讓股份或實益權益證明書為證；(Iii)如非因守則第856至860條的規定，則應課税的本地法團；(Iv)既非金融機構亦非保險公司，但須受守則某些條文規限；(V)實益擁有權由100人或以上持有；(Vi)於每個課税年度的後半年度，已發行股份價值不超過50%由五名或少於五名人士實際或推定擁有；及(Vii)符合下文所述有關其分派金額及其收入和資產性質的若干其他測試。《守則》要求在整個課税年度內滿足條件(一)至(四)，並在12個月的課税年度的至少335天內或在少於12個月的課税年度的相應部分內滿足條件(五)。

我們必須滿足兩個總收入要求：
i.我們每個課税年度的總收入(不包括以下定義的“禁止交易”的總收入和合資格的套期保值)至少75%必須直接或間接來自與房地產有關的投資或房地產抵押，或來自某些類型的臨時投資收入；以及
二、我們每個納税年度的總收入(不包括“禁止交易”和合格對衝的總收入)必須至少有95%來自符合75%標準的收入，或來自出售或以其他方式處置股票或證券的其他股息、利息或收益。一般而言，“禁止交易”是指出售或以其他方式處置在正常業務過程中主要為出售給客户而持有的財產(止贖財產除外)。

我們必須在課税年度的每個季度結束時通過五項資產測試：
i.我們總資產價值的至少75%必須由房地產資產代表，包括其他REITs的股票、公開發行的REITs的債務工具、某些其他股票或債務工具，這些工具是用我們發行股票或長期公債的收益購買的(但僅限於發行後一年)、現金、現金項目和政府證券，
二、除75%的資產類別外，證券佔我們總資產的比例不得超過25%，
三、在包括在25%資產類別中的資產中，我們擁有的任何一個發行人的證券的價值不得超過我們總資產價值的5%，我們不得擁有任何一個發行人證券投票權或證券價值的10%以上，在每種情況下，不包括上述75%資產測試下的證券和TRS或QRS的權益(如下所定義)，以及在10%價值測試的情況下，除某些其他例外情況外，
四、我們總資產價值的不超過20%可由一個或多個TRS的證券代表，以及
v.非合格公開發售的REIT債務工具可代表我們總資產價值的不超過25%。

為了符合REIT的資格，我們被要求向我們的股東分配股息(資本利得股息除外)，至少等於(A)我們的“REIT應税收入”的90%(計算時不考慮所支付的股息扣除和我們的淨資本利得)和(Ii)來自止贖財產的淨收入的90%(税後)減去(B)某些非現金收入的總和。該等分派必須在其相關的課税年度內支付，或在本公司及時提交該年度的報税表前申報的下一個課税年度內支付，如於申報後的第一個定期股息支付日或之前支付，且吾等如此選擇並在我們的報税表中註明金額，則須於下一個課税年度支付。如果我們沒有分配我們所有的長期資本利得淨額，或者分配至少90%，但不到100%的REIT應税收入，我們將被要求按正常的公司税率繳納税款。此外，如果我們沒有在每個歷年分配至少(I)該年度普通收入的85%，(Ii)該年度資本利得收入的95%，以及(Iii)前幾個時期的任何未分配應納税收入的總和，我們將被要求支付4%的消費税，超過實際分配的金額。
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目錄表



我們在各種合夥企業和有限責任公司中擁有權益。如房地產投資信託基金是合夥企業的合夥人或根據守則被視為合夥的有限責任公司的成員，庫務規例規定，就房地產投資信託基金的收入和資產審查而言，房地產投資信託基金將被視為擁有合夥企業或有限責任公司的資產(根據其在實體中的資本權益釐定)的比例份額，並將被視為有權獲得合夥企業或有限責任公司應佔該等收入的10%資產審查的特別規則。

我們擁有一家子公司的權益，該子公司打算被視為QRS。該守則規定，出於聯邦所得税的目的，QRS將被忽略，QRS的所有資產、負債和收入、扣除和信用項目將被視為我們的資產、負債和收入項目。我們通過選擇作為REITs徵税的子公司持有我們的某些財產。我們還完全擁有一家公司的權益，該公司已選擇被視為TRS。如果符合某些要求，房地產投資信託基金可以擁有與房地產投資信託基金共同選擇為TRS的公司的有表決權股票和證券價值的10%以上。TRS一般可從事任何業務，包括向其母公司REIT及其他租户提供慣常或非慣常服務，但TRS不得管理或經營酒店或醫療設施。TRS被視為普通公司，按正常公司税率繳納聯邦所得税和適用的州所得税和特許經營税。此外，如果房地產投資信託基金與其TRS的租金、服務或其他協議，或與REIT租户的TRS協議，不是按公平條款訂立的，則可向其徵收100%的税。

我們可能被要求在不同的州或地方司法管轄區繳納州税或地方税，包括我們擁有財產或以其他方式交易業務或居住的司法管轄區。對我們和我們的股東的州和地方税待遇可能與上文討論的聯邦所得税後果不符。我們還可能需要繳納某些適用於房地產投資信託基金的税收，包括代替取消房地產投資信託基金資格的税收、未分配收入和被禁止交易的收入。

此外，如果我們在一項交易中從一家是或曾經是C公司的公司收購了任何資產，而我們在該資產中的納税基礎低於該資產的公允市場價值，在每一種情況下，我們都是在我們獲得資產的日期確定的，並且我們隨後在從我們獲得資產的日期開始的五年期間確認了處置資產的收益，那麼我們通常將被要求就這一收益按最高的正常公司税率納税，範圍是：(I)資產的公允市場價值超過(Ii)我們在資產中的調整後的納税基準，在每一種情況下，都是在我們獲得資產的日期確定的。

保險

我們在一攬子保單下為我們投資組合中的所有物業提供全面責任、火災、擴大保險範圍、業務中斷和租金損失保險。我們認為，考慮到損失的相對風險、保險範圍和行業慣例的成本，保單規格和保險限額是適當和足夠的。關於我們在保險方面面臨的風險，見本報告第1A項“風險因素”。

競爭

我們與許多寫字樓和多户房地產的開發商、業主和運營商競爭，他們中的許多人在我們的物業所在的同一市場擁有與我們類似的物業。有關我們物業的更多信息，請參閲本報告的第2項。關於我們面臨的關於競爭的風險，見本報告第1A項“風險因素”。

監管

我們的物業受到各種公約、法律、法令和法規的約束，包括與公共區域有關的法規、消防和安全要求、各種環境法律、美國反興奮劑機構、與新冠肺炎相關的暫停驅逐以及租金管制法律。關於我們面臨的法律法規風險，見本報告第1A項“風險因素”。

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環境可持續性

我們的方法

我們以環境可持續的方式積極管理我們的運營。 我們的董事會每年評估與氣候有關的重大風險，方法是根據發生的可能性和潛在影響分配數值，並考慮和評估緩解措施。 全年，我們的企業可持續發展委員會在董事會主席和首席運營官的領導下，監督我們的環境、健康、安全和社會風險的政策和運營控制，並監督我們的進展和結果。 每個月，我們的董事工程服務部和我們的六名區域工程師都會開會，監督和實施我們的企業可持續發展委員會制定的政策。 我們的區域工程師每月與各自區域的每個建築工程師舉行會議，以審查特定的建築運營問題和改進機會。 我們還利用外部資源為我們的可持續發展計劃提供關鍵的專業知識、工具和資源。

我們與我們的利益相關者合作，協調可持續發展努力，提高我們企業和社區的效率和健康水平。 我們與租户、供應商和供應商共享我們的可持續發展目標和標準，並與他們密切合作，收集信息，開發解決方案，並實施技術和計劃，以實現我們的目標。 在我們的社區，我們尋求其他利益相關者的意見，並參與當地的商業改善地區。 我們已將可持續發展融入我們的物業管理實踐、租户改善擴建以及與現有和潛在租户的會議。

我們的可持續發展計劃涵蓋四個關鍵領域：

•能源使用量

我們每年的實際能源消耗受到許多因素的影響，例如天氣、建築物的入住率和租户的活動。 其中許多因素都不是我們所能控制的。 然而，我們可以而且確實尋求使我們的建築更節能。

我們降低能耗的一些舉措包括實時能源監測軟件、LED照明改造和新能源管理系統。 由於我們的努力，截至2021年12月31日，我們穩定的合格辦公空間中有89%有資格獲得美國環保局的“能源之星認證”，在全國前25%的建築中具有能效(截至本報告日期，我們的2022年能源之星評分尚未公佈)。

我們的能源和電力是由公用事業公司通過電網(洛杉磯水電部門、南加州愛迪生公司和夏威夷電力公司)提供的。 我們估計，2020年，我們的公用事業供應商提供的可再生能源的百分比約為三分之一(最新數據)。

•用水量

我們已經採取了一系列措施來節約我們的投資組合中的水。我們的建築使用低流量水龍頭和廁所，我們還通過使用無水小便器來節約用水。在允許的情況下，我們嘗試回收用過的水(根據法律，我們不能回收我們建築中使用的大部分水，因為它必須適合人類消費)。在我們的一些建築中，地下水自然滲入地下停車場，我們在將水抽回地下之前對水進行處理。

•控制廢物，包括危險廢物和回收

回收：我們與供應商和租户合作，在我們的物業實施了商業廢物和電子廢物回收計劃(我們不產生任何生產廢物或包裝廢物)。

非危險廢物：我們的常規操作只產生少量的輔助廢物，主要來自辦公室環境中的典型操作。我們浪費的一個主要來源是翻新建築物產生的碎片，特別是當新租户搬進大樓時，可能會產生反覆的租户改善。為了最大限度地減少這種浪費，我們試圖建造可供未來租户使用的租户改善設施，並在不進行實質性翻新的情況下將租户安置到現有空間中。

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危險廢物：我們的業務只產生少量的輔助危險廢物(主要是辦公用品)，我們根據所有適用的廢物法規進行處置。同樣，我們的租户幾乎完全受限於禁止使用額外危險廢物的一般辦公用途的租約，並根據租約要求遵守所有適用的廢物法規。

•空氣排放，包括交通運輸

雖然我們的業務不會產生大量的空氣排放，如氮氧化物(NOx)、硫氧化物(SOx)、揮發性有機化合物(VOCs)或顆粒物(PM)，但我們在洛杉磯的物業會產生少量固定污染源的排放，如天然氣鍋爐。我們一直在努力通過升級到更低的排放模式來減少這些排放。我們希望通過減少每平方英尺的用電量來減少公用事業供應商的間接空氣排放。

我們還鼓勵租户進行可持續的交通選擇：我們已經在我們的物業安裝了200多個電動汽車充電站，並計劃增加更多的充電站。我們所有的建築都提供充足的自行車停車位。

•發展

地面開發在我們的業務中只佔很小的一部分，但正在增長。到目前為止，我們所有的開發項目都在我們已經擁有的現有寫字樓或公寓社區用地上增加了額外的密度。我們致力於選擇不在環保區或生物多樣性高的地區的開發地點，努力使用棕地而不是綠地。

社區影響力

我們在為我們所在的社區提供有意義的、往往是變革性的支持方面有着悠久的歷史。我們還向重點行業和專業組織提供慈善支持，通常是以活動贊助的形式。

我們的商業戰略的一部分是在我們的目標子市場擁有非常大的寫字樓和住宅社區集中度。我們在許多這樣的社區擁有大量的所有權份額，這讓我們處於一個獨特的地位，有時會投資於户外改善項目，這些項目不僅改善了我們的物業，還為周圍社區提供了寶貴的便利設施。例如，在我們最近在布倫特伍德完成的住宅開發項目中，我們投入了大量額外資本，在Wilshire Boulevard上建造了一個一英畝的公園，對公眾開放，為周圍的物業和社區提供城市綠地以及寶貴的便利設施。

人力資本

我們長期戰略的核心是吸引、培養和留住具有正確技能的最佳人才，以推動我們的成功。我們保持競爭地位的能力在很大程度上取決於我們的高管和關鍵人員的技能和努力，他們擁有豐富的房地產行業經驗、強大的行業聲譽和網絡，並幫助我們識別收購、處置、開發和借款機會，與物業的租户和賣家談判，以及管理我們的開發項目和物業的運營。截至2022年12月31日，我們僱傭了大約750人。

我們倡導開放、尊重和信任的文化，併為我們所做的一切帶來團隊合作和包容的感覺。我們認識到，擁有一系列的經驗、背景和觀點可以讓我們找到新的做事方式。我們一定要身體力行地培養一種工作場所文化，鼓勵並賦予我們所有員工發言權，發揮他們的潛力。我們有積極促進我們文化的計劃，例如我們的每日交流計劃，為員工提供關於我們的願景聲明和核心價值觀的日常培訓，以及我們的季度員工表彰計劃，簡·喬伊斯獎。

我們重視並促進與我們一起工作的人的多樣性和包容性。我們致力於在不受種族、性別、膚色、血統、公民身份、婚姻狀況、家庭狀況、民族或社會出身、族裔、宗教、年齡、殘疾、性取向、性別認同或表達、醫療條件、遺傳信息、軍人或退伍軍人身份、政治觀點或任何其他受適用法律保護的地位的歧視或騷擾的工作場所提供平等機會。招聘、聘用、安置、發展、培訓、薪酬和晉升可能不是基於任何這些因素，而是應該基於資格、業績、技能和經驗等因素。

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我們知道，僱傭和留住最優秀的人才的第一步是創造安全和鼓舞人心的工作場所，讓人們感到有價值。我們為所有正式全職員工提供有競爭力的薪酬和福利，包括但不限於帶薪假期、假期和病假、退休儲蓄計劃以及醫療、牙科和視力保險。我們還提供非常慷慨的股權補償計劃，使我們的員工能夠表現和感覺自己是所有者，而不僅僅是員工。2022年，我們為大約750名員工中的大約一半提供了股權薪酬。

員工、租户和供應商的健康和安全對我們來説是最重要的。我們在整個產品組合中堅持領先的健康和安全標準，每年我們都要求所有員工完成安全培訓。我們有一個健康計劃，旨在提高員工的健康意識。該項目的一些活動包括生物識別篩查、流感疫苗注射、健康零食和員工步行挑戰。該計劃提供了許多好處，包括更高的員工滿意度、更低的醫療成本和改善員工績效。

在2020年、2021年和2022年期間，新冠肺炎疫情對我們的人力資本管理產生了重大影響。我們被認為是一項必不可少的業務，我們迅速採取行動，制定安全協議和程序，以保持我們的物業開放，並保護繼續在現場和總部工作的租户和員工。這些措施包括加強清潔/消毒措施，最大限度地增加新鮮空氣的通風，以及提升空氣過濾器的效率。這些通風和過濾措施將在大流行後很長一段時間內對我們的室內空氣質量產生長期有益的影響。我們還實施了員工培訓和勞動力指導方針，以防止新冠肺炎在我們的酒店傳播。

主要執行辦公室

我們的主要行政辦公室位於我們擁有的大樓內，郵編：90401(電話：310-255-7700)。

可用信息

我們在我們的網站上提供Www.douglasemmett.com在我們向美國證券交易委員會提交或向其提交報告後，我們將免費提供我們的Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告以及對這些報告的所有修訂。請參閲我們網站上的“我們的公司-投資者-美國證券交易委員會備案文件”。我們的網站上還免費提供了我們的治理文件，其中包括我們的商業行為和道德準則，以及我們董事會及其委員會的章程。請參閲我們網站上的“我們的公司-投資者-管理”。我們網站上的任何信息或來自我們網站的超級鏈接都不會納入本報告。如需更多信息，請聯繫：

斯圖爾特·麥克爾欣尼
投資者關係部總裁副經理
310-255-7751
郵箱：smcelhinney@douglasemmett.com






















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第1A項。風險因素

以下風險因素是我們認為可能對我們的業務和運營產生不利影響的最重大風險因素，包括但不限於我們的財務狀況、REIT狀況、運營結果和現金流、我們償還債務和向股東支付股息的能力、我們在商機出現時把握資本的能力、我們籌集資本的能力，以及我們普通股的市場價格。這並不是一個詳盡的清單，其他風險因素可能會對我們的業務和財務表現產生不利影響。我們的運營環境競爭激烈，變化迅速，新的風險因素不時出現。因此，我們無法預測所有這些風險因素，也無法評估所有這些風險因素對我們業務的影響，或任何因素或因素組合可能導致實際結果與任何前瞻性陳述中包含的結果大不相同的程度。關於風險因素的討論包括許多前瞻性陳述。有關依賴前瞻性陳述的注意事項，請參閲本報告開頭的“前瞻性陳述”。

以下是我們的風險因素摘要：
與我們的財產和業務相關的風險
•新冠肺炎全球大流行已經並可能繼續對我們的業務、財務狀況、經營業績、現金流、我們的償債能力、我們向股東支付股息的能力、我們的房地產投資信託基金地位、我們在商業機會出現時利用它們的能力、我們籌集資本的能力和/或我們普通股的市場價格產生不利影響。
•持續的高通脹可能會對我們的經營業績、現金流、財務狀況、我們支付股息和分配的能力以及我們普通股的市場價格產生不利影響。
•我們所有的物業都位於加利福尼亞州洛杉磯縣和夏威夷火奴魯魯，因此我們面臨的風險比我們擁有更多樣化的投資組合的風險更大。我們在洛杉磯縣的物業集中在某些子市場，使我們面臨與這些特定地區相關的風險。
•我們的經營業績受到與房地產行業相關的風險的影響。
•我們揹負着大量債務，這使我們面臨利率波動風險和無法為債務再融資的風險，這反過來又可能使我們面臨債務違約的風險。
•我們從新租約獲得的租金可能會低於我們的要價租金，我們可能會不時經歷租金下降。
•為了成功地與其他物業競爭，我們需要維護、維修和翻新我們的物業，這會減少我們的現金流。
•我們面臨着激烈的競爭，這可能會對我們物業的入住率和出租率產生不利影響。
•潛在的損失，包括不利的天氣條件、自然災害和所有權索賠，可能不在保險範圍內。
•我們可能無法續簽租約或出租空置空間。
•我們對寫字樓投資組合的業務戰略側重於租賃給規模較小的租户，這可能會帶來更大的信用風險。
•房地產投資通常缺乏流動性。
•我們可能會因遵守法律、法規和公約而產生巨大的成本。
•因為我們擁有不動產，我們受到廣泛的環境法規的約束，這給未來的環境支出和債務帶來了不確定性。
•我們的物業可能含有或發展有害黴菌或受到其他空氣質量問題的影響，這可能導致對健康不利影響的責任和補救費用。
•租金管制或租金穩定立法和其他監管限制可能會限制我們提高租金的能力，並將新的或增加的運營成本轉嫁給我們的租户。
•我們可能無法完成能夠擴大業務的收購，也無法成功整合和運營收購的物業。
•我們可能無法成功地將我們的業務擴展到新的市場和子市場。
•我們面臨着與房地產開發相關的風險。
•當我們訂立合資公司或發行附屬公司的證券(包括我們的營運合夥公司)時，我們會面對某些風險。
•如果我們拖欠其中一處物業的土地租約，我們的業務可能會受到不利影響。
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•我們可能沒有足夠的現金在未來以預期的水平分配給股東。
•我們面臨合同對手方被外國資產管制辦公室指定為“違禁者”的相關風險。
•恐怖主義和戰爭可能會損害我們的業務和經營業績。
與我們的組織和結構有關的風險
•在出售或再融資我們的物業時，對OP單位持有人的税收後果可能會導致我們高管的利益與我們股東的利益不同。
•我們的高管對我們的事務有重大影響。
•根據他們的僱傭協議，如果我們的某些高管被無故解僱或有充分理由辭職，他們將獲得遣散費。
•我們任何高管或關鍵高級人員的流失都可能嚴重損害我們的業務。
•我們管理層的薪酬獎勵可能與改善的財務業績或我們普通股的市場價格沒有聯繫或對應。
•我們的董事會可能會在沒有股東批准的情況下改變重大的公司政策。
•我們的增長依賴於我們無法控制的外部資本來源。
•我們面臨着與短期流動性投資相關的風險。
•我們的憲章、我們運營合夥企業的合夥協議和馬裏蘭州法律包含可能推遲或阻止控制權變更交易的條款。
•作為我們經營合夥企業普通合夥人的唯一股東，我們的受託責任可能會產生利益衝突。
與税務有關的風險和我們作為房地產投資信託基金的地位
•我們的財產税可能會因財產税税率的變化、重新評估或財產税法律的變化而增加，這將對我們的現金流產生不利影響。
•未能獲得REIT資格將導致更高的税收和可用於分配的現金減少。
•如果出於聯邦所得税的目的，運營合夥企業或其任何子公司被視為普通公司，我們可能不再有資格成為房地產投資信託基金。
•即使我們有資格成為房地產投資信託基金，我們也將被要求支付一些税款，這將減少可用於分配的現金。
•房地產投資信託基金的分銷要求可能會對我們的流動性產生不利影響，並導致我們放棄其他有吸引力的機會。
•REIT股東可以在沒有現金分配的情況下獲得應税收入。
•如果打算符合1031條款交換條件的交易後來被確定為應納税，或者如果我們無法確定並完成購買合適的替代財產來實施1031條款交換，我們可能面臨不利後果，如果適用於此類交易的法律被修訂或廢除，我們可能無法在遞延納税的基礎上處置財產.
•影響REITs的立法或其他行動可能會對我們的投資者或我們產生負面影響，包括我們保持REIT資格的能力或這種資格的聯邦所得税後果。
•非美國投資者可能需要繳納FIRPTA，如果我們不符合“國內控制的”REIT的資格，或者如果我們的股票不被認為在成熟的證券市場上定期交易，FIRPTA將對某些分配和普通股的銷售徵税。
一般風險
•通過網絡攻擊、網絡入侵或其他方式的安全漏洞，以及我們的IT網絡和相關係統的其他重大中斷，可能會損害我們的業務。
•訴訟可能會對我們的業務產生不利影響。
•如果我們不能保持有效的財務報告內部控制制度，我們可能無法準確地報告我們的財務結果。
•新的會計聲明可能會對我們的經營業績或我們租户報告的財務表現產生不利影響。

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與我們的財產和業務相關的風險

新冠肺炎全球大流行已經並可能繼續對我們的業務、財務狀況、經營業績、現金流、我們的償債能力、我們向股東支付股息的能力、我們的房地產投資信託基金地位、我們在商業機會出現時利用它們的能力、我們籌集資本的能力和/或我們普通股的市場價格產生不利影響。

隨着各國政府和企業採取行動緩解這場公共衞生危機，新冠肺炎全球疫情已嚴重擾亂了一般經濟活動。大流行最終對我們業務的影響程度將取決於未來的事態發展，這些事態發展具有很高的不確定性，也無法預測，包括但不限於每一種變異的持續時間和傳播、其嚴重性、為遏制病毒而採取的行動、未來病毒變異的出現和影響，以及正常經濟和運營條件恢復的速度和程度。即使隨着大流行的消退，我們可能會繼續經歷其全球經濟影響對我們的業務造成的重大影響，包括任何由此導致的經濟衰退。
然而，目前並不知道大流行的所有影響，但大流行的一些潛在影響可能包括：
•政府行為，包括但不限於暫停執行租約，減少或以其他方式阻礙我們迅速或根本無法收取租金的能力，對租户需求產生不利影響，增加我們的成本或以其他方式減少我們的收租；
•供應鏈、政府或其他對建設或我們的運營和/或我們租户的運營產生不利影響的中斷；
•我們的租户面臨經濟壓力，這可能導致收款減少或違約；
•減少或不同的租户需求，導致我們大樓的入住率和/或出租率更低；
•我們大樓的上座率下降，導致停車收入下降；
•由於安全考慮，費用和/或資本投資增加或租户需求減少；
•由於我們的員工或租户遠程工作，IT中斷和/或網絡攻擊的風險增加；
•由於員工或租户生病或社交疏遠而導致我們的運營中斷；
•對勞動力市場的影響，這可能導致更高的員工流動率和勞動力成本增加；
•金融市場、我們的物業價值和/或我們的現金流的變化，對我們的股票價格和/或我們的租户以合理或任何條件獲得所需債務或股權資本產生不利影響；和/或
•保險費用或可獲得性的增加，或保險條款的變化。

持續的高通脹可能會對我們的經營業績、現金流、財務狀況、我們支付股息和分配的能力以及我們普通股的市場價格產生不利影響。

通脹上升對我們業務的一些潛在不利影響可能包括：
•租金經營成本以及一般和行政成本的增加；
•我們可能無法以與通脹相同的速度增加租金；
•如果我們能夠以與通脹相同的速度增加租金，可能會減少租户對我們物業的需求；
•我們可能無法向寫字樓租户收回較高的租金營運成本；
•向我們的寫字樓租户收取更高的運營成本可能會減少租户對我們寫字樓物業的需求；
•通脹上升通常伴隨着利率上升，這可能會：(I)增加我們的借貸成本；(Ii)對我們的物業估值造成不利影響；以及(Iii)導致經濟衰退，對我們的業務造成不利影響；
•增加經常性資本支出，以維護我們的物業；
•建築成本增加，這將增加開發和重新定位項目的成本；
•現金流減少將對我們支付股息和分配的能力產生不利影響。

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我們所有的物業都位於加利福尼亞州洛杉磯縣和夏威夷火奴魯魯，因此我們面臨的風險比我們擁有更多樣化的投資組合的風險更大。我們在洛杉磯縣的物業集中在某些子市場，使我們面臨與這些特定地區相關的風險。

由於我們的物業地理集中，我們在經營的市場和子市場容易受到不利的經濟和監管發展以及自然災害的影響，例如，經濟放緩、行業放緩、業務縮減、業務搬遷、房地產和其他税收的增加、法規的變化、地震、洪水、乾旱和野火。加州也被認為比其他許多州更好打官司，更受監管，更徵税。

我們的經營業績受到與房地產行業相關的風險的影響。

房地產投資受到各種風險、價值和需求的波動和週期的影響，其中許多是我們無法控制的。這些活動包括但不限於：
•國際、國家或地方經濟狀況的不利變化；
•無法以優惠的條件租賃空間，包括可能的市場壓力，要求向租户提供租金減免、租户改善、提前解約權或低於市價的續約選擇；
•實際或潛在投資者、買家、賣家或租户的財務狀況發生不利變化；
•不能向租户收取租金的；
•來自其他房地產投資者的競爭，包括其他房地產運營公司、上市REITs和機構投資基金；
•租户對辦公空間和住宅單位的需求減少，原因包括：(I)空間利用的趨勢；(Ii)物業相對受歡迎程度的變化；(Iii)租賃空間的類型；(Iv)購買與租賃的對比；(V)次市場犯罪率或無家可歸者的增加；或(Vi)經濟衰退；
•對停車位的需求減少，原因包括：(I)大樓上座率下降；(Ii)自動駕駛汽車等科技的影響；或(Iii)拼車服務日益普及；
•增加辦公用房和住宅單位的供應；
•利率和信貸供應的波動，這可能會對我們以優惠條件獲得融資的能力產生不利影響，或者根本不影響；
•運營成本的增加(或我們從租户那裏收回運營成本的能力降低)，包括：(I)保險成本，(Ii)勞動力成本(如我們的員工或與我們簽訂建築服務合同的任何一方的員工加入工會)，(Iii)能源價格，(Iv)房地產評估和其他税收，以及(V)遵守法律、法規和政府政策的成本；
•公用事業中斷；
•租金管制、穩定法及其他管制租金的法律或契諾的影響；
•法律、法規和政府政策--包括但不限於衞生、安全、環境、區劃和税法、政府財政政策和反興奮劑--的變更和執行方面的變更；
•與聯邦和州支出和税收政策相關的立法不確定性；
•物業難以有效經營；
•收購不良物業；以及
•不能在適當的時間或以優惠的價格出售財產。

我們揹負着大量債務，這使我們面臨利率波動風險和無法為債務再融資的風險，這反過來又可能使我們面臨債務違約的風險。

我們有大量債務，我們可能會因各種目的而產生大量額外債務，包括但不限於為未來的物業收購和開發活動提供資金、重新定位物業和為我們的運營提供資金。有關本公司合併債務的更多詳情，請參閲本報告第15項下的綜合財務報表附註8。關於我們未合併債務的更多細節，見本報告第7項“表外安排”。

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我們的鉅額債務，以及我們的債務協議對我們施加的限制和其他限制，特別是在經濟低迷時期更難獲得信貸的時候，可能會對我們產生不利影響，包括：

•利率上升和高利率時期將對：(I)我們的經營結果，(Ii)我們支付股息和分配的能力，(Iii)我們普通股的市場價格，以及(Iv)我們借款或以優惠條件借款的能力產生不利影響；
•我們的現金流可能不足以支付我們所需的本金和利息；
•償還我們的借款可能會使我們沒有足夠的現金來經營我們的物業或支付維持我們REIT資格所需的分配；
•我們可能無法根據需要或以優惠條件借入更多資金，這可能會對我們利用收購機會的能力產生不利影響；
•我們可能無法在到期時對我們的債務進行再融資，或者再融資條款可能不如我們現有債務的條款優惠；
•我們可能被迫處置我們的一個或多個財產，可能是在不利的條件下；
•我們可能違反貸款文件中的任何限制性條款，這可能使貸款人有權加速我們的債務義務；
•我們可能無法對衝浮動利率債務，交易對手可能無法履行我們對衝協議下的義務，對衝協議可能無法有效對衝利率波動風險，當我們擁有的任何對衝協議到期時，我們將面臨當時現有的市場利率和與當前對衝的債務有關的未來利率波動；如果我們正在對衝的標的債務違約，我們也可能被宣佈違約；
•我們可能會違約，貸款人或抵押權人可能會取消我們擔保其貸款的財產的抵押品贖回權，並獲得租金和租賃的轉讓；
•在我們的任何債務和交叉違約條款下，我們的違約可能導致其他債務違約；
•對我們財產的任何止贖也可能在沒有附帶現金收益的情況下創造應納税收入，這可能會對我們滿足守則規定的REIT分配要求的能力造成不利影響；以及
•我們的大多數浮動利率債務和相關對衝都是以美元-倫敦銀行間同業拆借利率為基準的，任何影響美元-倫敦銀行間同業拆借利率基準的監管變化，如向SOFR(見本報告第7A項--關於市場風險的量化和定性披露)或其他指數的過渡，都可能影響我們的借款成本或我們的對衝的有效性。

我們從新租約獲得的租金可能會低於我們的要價租金，我們可能會不時經歷租金下降。

由於各種因素，例如我們子市場的競爭定價壓力、洛杉磯縣或火奴魯魯房地產市場的不利條件、整體經濟低迷或我們的物業與我們子市場中的其他物業相比是否可取，我們從新租賃中獲得的租金可能會低於我們的原地租金。

為了成功地與其他物業競爭，我們需要維護、維修和翻新我們的物業，這會減少我們的現金流。

如果我們的物業在租金、服務、條件或位置方面對現有和潛在租户沒有我們競爭對手擁有的物業那麼有吸引力，我們可能會失去租户或承受更低的租金。因此，我們可能需要不時產生鉅額資本支出，以維持我們物業的競爭力。我們不能保證任何這類支出會導致入住率或租金上升，或阻止現有租户搬遷到我們的競爭對手擁有的物業。

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我們面臨着激烈的競爭，這可能會對我們物業的入住率和出租率產生不利影響。

我們與許多寫字樓和多户房地產的開發商、業主和運營商競爭，他們中的許多人在我們的物業所在的同一市場擁有與我們類似的物業。如果我們的競爭對手以低於當前市場價格或低於我們目前向租户收取的租金的租金提供空間，或者如果他們向租户提供大量租金或其他優惠，我們可能會失去現有或潛在的租户，可能無法取代他們，我們可能會被迫將租金降低到低於我們目前收取的租金，或者提供更多實質性的租金減免、租户改善、提前解約權或低於市場的續約選項，以便在租户租約到期時留住租户。
潛在的損失，包括不利的天氣條件、自然災害和所有權索賠，可能不在保險範圍內。

我們在加利福尼亞州洛杉磯縣和夏威夷火奴魯魯的業務容易受到惡劣天氣條件和自然災害的影響，如地震、海嘯、颶風、火山、乾旱、風、洪水、山體滑坡和火災。氣候變化可能會增加發生此類災難的可能性，氣候變化還可能產生其他影響，如海平面上升，這可能會影響我們在火奴魯魯的財產。

不利的天氣條件、自然災害和氣候變化影響可能會對我們的物業或其所在地區的經濟造成重大損害，這些風險因我們物業的位置集中而增加。我們的保險覆蓋範圍可能不足以覆蓋因惡劣天氣或自然災害造成的業務中斷或損失。此外，我們的保單包括大量的自我保險部分，以及此類活動的重大免賠額和自付費用，我們受到美國保險供應及其定價的影響。因此，如果發生不利的天氣條件和自然災害，我們可能會招致巨大的成本。

我們的大部分物業位於南加州，這是一個地震風險增加的地區。雖然我們目前為我們的財產投保地震保險，但我們的地震保險金額可能不足以完全覆蓋地震造成的損失。如果根據我們的判斷，任何這些保單的保費成本超過了損失風險折現保額的價值，我們未來可能會減少或停止對我們的部分或全部財產投保地震或任何其他保險。

我們不為某些損失投保，例如因某些環境條件、石棉、騷亂或戰爭造成的損失。此外，我們的產權保險保單一般只承保購買物業時的價值，我們沒有也不打算隨着我們投資組合的市場價值的增加而增加我們的產權保險覆蓋範圍。因此，我們可能沒有為我們可能經歷的所有損失提供足夠的保險，包括來自不利的所有權索賠。

如果我們遇到未投保或超過保單限額的損失，我們可能會產生重大成本，並損失投資於受損財產的資本以及這些財產預期的未來現金流。如果損壞的財產被擔保，我們可能會繼續對債務承擔責任，即使這些財產受到了不可挽回的損壞。

如果我們的任何財產被摧毀或損壞，那麼根據目前的分區和土地使用法規，我們可能不能將其中許多財產重建到其現有位置的現有高度或大小。如果我們的一處物業遭受重大或全面損失，我們可能無法將此類物業重建至其現有規格，否則可能需要升級此類物業以滿足當前的法規要求。

我們經營的子市場的新規定可能要求我們對建築物進行安全改進，例如要求我們翻新建築物以更好地抵禦地震，而遵守這些規定，我們可能會產生鉅額成本。

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我們可能無法續簽租約或出租空置空間。

我們可能無法續簽租户的租約，在這種情況下，我們必須尋找新的租户。為了吸引新租户或留住現有租户，特別是在經濟不景氣的時期，我們可能不得不接受低於現有租金的租金，或者提供大幅租金減免、租户改善、提前解約權或低於市價的續期選擇。因此，我們的部分寫字樓和多户住宅可能會在較長時間內處於空置狀態。此外，一些現有租約目前為租户提供選擇，以低於當前市場價格的費率續訂租約條款，或在租約期滿前終止租約。我們積極尋找機會，尋找我們認為位置良好的高品質建築，這些建築可能由於目前或即將到來的空置而處於過渡階段。我們不能保證任何此類空置將在物業收購後得到填補，或新租户的租約將按市值或更高的價格簽訂。截至2022年12月31日，我們總寫字樓組合中12.9%的面積可供租賃，13.8%的面積計劃於2023年到期。截至2022年12月31日，我們多家庭投資組合中0.6%的單位可供租賃，我們多家庭投資組合中的幾乎所有租約必須在明年內續簽。更多信息見本報告項目2“屬性”。

我們對寫字樓投資組合的業務戰略側重於租賃給規模較小的租户，這可能會帶來更大的信用風險。

我們對寫字樓投資組合的業務戰略側重於向規模較小的租户租賃，這可能會帶來更大的信用風險，因為他們比規模較大的租户更容易受到經濟衰退的影響，可能更有可能取消或不續簽租約。

房地產投資通常缺乏流動性。

我們的房地產投資相對較難快速出售。一項投資的資本返還及收益變現(如有)一般會在出售或再融資標的財產時發生。我們可能無法通過出售實現我們的投資目標，也可能無法在任何給定的時間段內以有吸引力的價格進行再融資。我們也可能無法完成任何退出戰略。任何因素都可能增加這些風險，例如(I)疲弱的市場狀況，(Ii)物業缺乏既定的市場，(Iii)潛在買家的財務狀況或前景的變化，(Iv)本地、國家或國際經濟狀況的變化，以及(V)法律、法規或財政政策的變化。此外，某些財產可能受到合同權利的不利影響，例如第一要約權或土地租賃權。

我們可能會因遵守法律、法規和公約而產生巨大的成本。

我們投資組合中的物業受各種公約、聯邦、州和地方法律、條例、監管要求(包括許可和許可要求)、各種環境法律、美國反興奮劑機構和租金管制法律的約束。這些法律和法規，包括市政或地方條例、分區限制和社區開發商施加的限制性契約，可能會限制我們對我們物業的使用，並可能要求我們在任何時候就我們的物業獲得當地官員或社區標準組織的批准，包括在收購物業之前或在對我們現有的任何物業進行翻新時。除其他事項外，這些限制可能涉及消防和安全、地震、石棉消減或危險材料清理要求。不能保證現有法律和法規不會對我們或任何未來收購、開發或翻新的時間或成本產生不利影響，也不能保證不會採用增加此類延誤或導致額外成本的額外法規。根據美國反興奮劑機構的規定，我們的物業必須符合與殘疾人進入和使用相關的聯邦要求，在某種程度上，這些物業是“公共設施”。我們不斷努力遵守這些法律和法規的代價是巨大的。此外，由於我們沒有對我們的所有財產進行全面的審計或調查，以確定我們是否遵守適用的法律和法規，我們可能需要承擔調查和補救費用、罰款和/或損害，這可能是鉅額的，可能會對我們出售或出租財產或以該財產作為抵押品借款的能力產生不利影響。

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因為我們擁有不動產，我們受到廣泛的環境法規的約束，這給未來的環境支出和債務帶來了不確定性。

環境法對排放到環境中的危險或有毒物質進行監管，並規定責任。根據這些法律的各種規定，房地產的現任或前任所有者或經營者可能要承擔與土壤或地下水污染有關的費用，這些費用涉及房地產本身、內部或遷入或遷出。安排處置或處理危險或有毒物質的人員可能要承擔清理處置地點污染的費用。這類法律往往規定責任，無論此人是否知道或對造成污染的危險或有毒物質的存在負有責任。此外，一些法律可能會在受污染的場地上設立留置權，有利於政府賠償與污染有關的損害和費用。任何這些物質的存在或造成的污染，或未能妥善補救，可能會對我們出售或出租財產或將財產作為抵押品進行借款的能力產生不利影響。在我們酒店暴露於危險或有毒物質的人可能會提起人身傷害損害賠償訴訟，例如，一些法律規定了釋放或接觸含石棉材料的責任，這種物質已知存在於我們的許多建築物中。在其他情況下，我們的一些物業已經(或可能已經)受到來自過去運營或非現場來源的污染的影響。因此，對於我們現在或以前的房地產所有權、運營、管理和開發，我們可能需要根據環境法承擔調查和清理費用、罰款和損害賠償責任。
雖然我們的大多數物業已由獨立環境顧問進行初步環境評估，即第一階段評估，以確定潛在的環境問題，但第一階段評估的範圍有限，可能無法確定與物業相關的所有潛在環境責任或風險。例如，我們物業或鄰近物業的物業或歷史業務的先前擁有人或經營者可能造成了我們或準備進行第一階段評估的獨立顧問所不知道的重大環境狀況。除非適用法律或法規要求，否則我們不得對第一階段評估中確定的環境條件進行進一步調查、補救或改善。我們不能保證這些或其他環境研究確定了所有潛在的環境責任，或我們不會在未來招致重大的環境責任。如果我們未來真的承擔重大環境責任，我們可能面臨鉅額補救費用，並可能發現很難出售任何受影響的物業。有關我們含有石棉的建築物的更多詳情，請參閲本報告第15項下的綜合財務報表附註17。

此外，我們可能會產生成本，以遵守為減輕氣候變化影響而實施的聯邦、州和地方立法和法規。遵守不斷變化的法規要求的成本可能會對我們的運營結果產生負面影響。

我們的物業可能含有或發展有害黴菌或受到其他空氣質量問題的影響，這可能導致對健康不利影響的責任和補救費用。

濕氣可能會在建築物或建築材料中積累，並可能發生黴菌生長，特別是如果濕氣問題仍未被發現或在一段時間內沒有得到解決。有些黴菌可能會產生空氣中的毒素或刺激物。室內空氣質量問題還可能源於通風不足、室內或室外來源的化學污染以及其他生物污染物，如花粉、病毒和細菌。室內暴露在一定水平以上的空氣中的毒素或刺激物可能會導致各種不利的健康影響和症狀，包括過敏或其他反應。因此，如果我們的任何物業存在嚴重的黴菌或其他空氣污染物，我們可能需要採取代價高昂的補救計劃，以控制或移除受影響物業中的黴菌或其他空氣污染物，或增加室內通風。此外，如果據稱發生了財產損失或人身傷害，重大黴菌或其他空氣污染物的存在可能會使我們承擔租户、租户員工或其他人的責任。

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租金管制或租金穩定立法和其他監管限制可能會限制我們提高租金的能力，並將新的或增加的運營成本轉嫁給我們的租户。

我們目前預計將繼續在已通過法律法規限制租金上漲時間或金額或已實施與中低收入住房有關的法規的地區繼續運營和收購物業。

加利福尼亞州和南加州的各個城市，包括我們的房產所在的洛杉磯和聖莫尼卡，都制定了租金管制立法。我們在洛杉磯縣的所有多户物業都受到這些法律和法規的影響。根據加州現行法律，一旦租户遷出租金管制單位，我們就可以將租金提高到市場租金；然而，續簽租户的租金漲幅受到加州、洛杉磯和聖莫尼卡租金管制法規的限制。

夏威夷沒有州強制的租金管制，但檀香山多户住宅市場的部分地區受到中低收入住房法規的約束。我們已經同意將我們火奴魯魯一些多户住宅的特定百分比的單元出租給收入低於特定水平的人，以換取某些税收優惠。

這些法律和法規可以(I)限制我們收取市值租金、增加租金、驅逐租户或追回增加的運營費用的能力，(Ii)對我們吸引支付更高租金的租户的能力產生負面影響，(Iii)要求我們產生報告和合規的成本，以及(Iv)在某些情況下增加我們處置財產的難度。任何不遵守這些規定的行為都可能導致罰款、處罰和/或喪失某些税收優惠和沒收租金。

我們可能無法完成能夠擴大業務的收購，也無法成功整合和運營收購的物業。

我們計劃的增長戰略包括在機會出現時有紀律地收購物業。我們以優惠條件收購物業併成功整合和運營這些物業的能力面臨重大風險，包括以下風險：
•由於其他房地產投資者的競爭，我們可能無法獲得想要的物業，包括其他房地產運營公司、上市的REITs和投資基金；
•來自其他潛在收購者的競爭可能會顯著提高所需房產的購買價格；
•我們可能會在收購時獲得對我們的結果沒有增值作用的物業，或者我們可能無法成功地管理和出租它們以滿足我們的期望；
•我們可能無法從運營中產生足夠的現金，或無法獲得完成收購所需的債務或股權融資，或者，如果獲得，融資條件可能不是有利的；
•收購物業的現金流可能不足以償還相關債務融資；
•我們可能需要花費比我們預算更多的錢來對收購的物業進行必要的改善或翻新；
•我們可能會在我們沒有完成的潛在收購上花費大量的時間和金錢；
•收購或追求收購物業的過程可能會將我們高級管理團隊的注意力從我們現有的業務運營中轉移開；
•我們可能無法快速有效地將新的收購，特別是物業投資組合的收購，整合到我們現有的業務中；
•收購物業的入住率和租用率可能低於預期；以及
•我們可以無追索權或有限追索權收購物業，以承擔已知或未知的責任，如清理環境污染、租户、供應商或其他人對物業前業主的索賠，以及普通合夥人、董事、高級職員和其他由物業前業主賠償的索賠。

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我們可能無法成功地將我們的業務擴展到新的市場和子市場。

如果有機會，我們可能會探索在新市場收購物業。適用於我們在當前市場收購、整合和運營物業能力的風險也適用於我們在新市場收購、整合和運營物業的能力。除了這些風險外，我們不會對我們可能進入的任何新市場的動態和市場狀況擁有同樣程度的熟悉，這可能會對我們向這些市場擴張的能力產生不利影響。我們可能無法在新市場建立可觀的市場份額或實現預期的投資回報。

我們面臨着與房地產開發相關的風險。

我們從事與我們的某些物業有關的開發和再開發活動。在我們這樣做的程度上，我們面臨着某些風險，包括以下風險：
•我們可能無法如期或在預算金額內完成開發或重建項目(由於天氣、勞動條件、許可問題、材料短缺和價格上漲等我們無法控制的風險)；
•我們可能無法以預算的租金出租已開發或重建的物業，或在預算的時間範圍內出租該物業；
•我們可以花費時間和資金來開發或重新開發我們可能無法完成的物業；
•我們可能會在獲得所有必要的分區、土地使用和其他必要的權利，以及建築、佔用和其他必要的政府許可和授權方面遇到延誤或拒絕，我們遵守這些許可和授權所施加的條件的成本可能會增加；
•我們可能會遇到因第三者訴訟或反對而導致的延誤、拒絕或無法預見的費用增加；以及
•我們可能無法從我們開發或重新開發的物業中獲得預期的財務結果；

當我們訂立合資公司或發行附屬公司的證券(包括我們的營運合夥公司)時，我們會面對某些風險。

我們擁有並可能在未來通過合夥企業、合營企業或其他實體，或通過收購或處置物業、合夥企業、合營企業或其他實體的非控股權益，或分擔管理物業、合營企業或其他實體的事務的責任，與第三方開發或收購物業或從第三方籌集資金。這可能會使我們面臨其他所有權方法可能不存在的風險，例如：
•我們可能無法對財產、合夥企業、合資企業或其他實體行使唯一決策權，這將允許我們陷入僵局，從而限制我們出售或轉讓我們在此類實體中的權益的能力，或此類實體轉讓或出售其資產的能力；
•合夥人或合資公司可能會違約，包括與出資、債務融資或利率互換相關的義務，這可能會推遲物業的收購、建設或開發，或增加我們對合夥企業或合資企業的財務承諾；
•由於對流動性的不同需求、對市場或税收目標的評估；其他物業的相互競爭利益的所有權；以及與我們的競爭或不一致的其他商業利益、政策或目標等問題，與我們的合作伙伴或合資企業發生利益衝突；
•如果任何這類共同擁有或管理的實體採取或預期採取可能危及我們作為房地產投資信託基金的地位或要求我們納税的行動，我們可能會遭受重大損失，包括不得不處置我們在該實體中的權益(如果可能的話)，甚至失去我們作為房地產投資信託基金的地位；
•我們對任何結構或交易的税收影響的假設可能被證明是不正確的，我們可能面臨重大的應税收入、物業税重估或其他債務，包括我們可能在此類交易或其他方面承擔的對第三方的任何負債；
•我們與合作伙伴或合資公司之間的糾紛可能會導致訴訟或仲裁，增加我們的費用，影響我們開發或運營物業的能力，和/或阻止我們的高級管理人員和/或董事將他們的時間和精力集中在我們的業務上；
•在某些情況下，我們可能對我們的第三方合作伙伴或共同風險投資人的行為負責；以及
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•我們可能無法根據需要從機構投資者或主權財富基金那裏籌集資金，或者以優惠的條款籌集資金。

如果我們拖欠其中一處物業的土地租約，我們的業務可能會受到不利影響。

我們的一些物業可能需要土地租賃。如果我們在這樣的租約條款下違約，我們可能會承擔損害賠償責任，並可能失去我們在物業中的所有權權益。

我們可能沒有足夠的現金在未來以預期的水平分配給股東。

我們的分配可能會超過我們從運營中產生的現金。如果有必要，我們可以從現有的現金餘額或額外的借款中為差額提供資金。如果我們的可用現金大幅低於我們的應税收入，我們可能會失去REIT地位，除非我們可以借錢進行此類分配或以普通股進行任何必要的分配。

我們面臨合同對手方被外國資產管制辦公室指定為“違禁者”的相關風險。

美國財政部外國資產管制處保存了一份被認定為恐怖分子或以其他方式被阻止或禁止的人(“被禁止的人”)名單。《外國資產管制處條例》和其他法律禁止與被禁人員開展業務或進行交易。我們的一些協議要求我們和對方遵守OFAC的要求。如果與我們簽約的一方被列入OFAC名單，OFAC法規可能會要求我們終止協議，這可能會導致另一方提出損失或損害索賠，稱終止是錯誤的。

恐怖主義和戰爭可能會損害我們的業務和經營業績。

未來可能發生的恐怖襲擊或戰爭可能會對我們的行動產生負面影響，即使它們不是針對我們的財產，即使它們從未實際發生。恐怖襲擊還會極大地影響某些類型損害或事故的保險範圍和保險價格，我們的恐怖主義保險單包括大額免賠額和共同賠付。如果對這些類型的行為缺乏足夠的保險，我們可能會遭受重大損失。

與我們的組織和結構有關的風險

在出售或再融資我們的物業時，對OP單位持有人的税收後果可能會導致我們高管的利益與我們股東的利益不同。

我們的一些財產被捐獻給我們，以換取我們運營夥伴關係的單位。由於此類物業在出資時的未實現內在收益，一些運營單位持有人，包括我們的高管，在出售或再融資我們經營合夥企業擁有的物業時，可能會遭受與我們普通股持有人不同的、更不利的税收後果，包括在變現事件中不成比例地增加應税收入和收益項目的分配。因此，對於某些物業的任何出售或再融資的適當定價、時間和其他實質性條款，或者是否出售或再融資，這些持有人可能會有不同的目標。

我們的高管對我們的事務有重大影響。

截至2022年12月31日，我們的高管擁有我們已發行普通股的4%，但如果他們所有已發行的LTIP和OP單位都轉換為普通股，他們將擁有16%的股份。因此，我們的高管，如果他們以類似的方式投票，將對我們的事務產生重大影響，並可能以不符合我們其他股東最佳利益的方式行使這種影響，包括試圖推遲、推遲或阻止本來可能符合我們股東最佳利益的控制權變更交易。

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根據他們的僱傭協議，如果我們的某些高管被無故解僱或有充分理由辭職，他們將獲得遣散費。

我們與喬丹·L·卡普蘭、肯尼斯·M·潘澤和凱文·A·克魯米有僱傭協議，如果他們被無故解僱或因正當理由(包括控制權變更後)辭職，我們將向每位高管提供遣散費，遣散費的基礎是其年工資、獎金和激勵性薪酬(如LTIP單位、期權或優異表現補助金)的兩到三倍(取決於官員)。此外，這些行政人員在離職後不會受到限制，與我們競爭。

我們任何高管或關鍵高級人員的流失都可能嚴重損害我們的業務。

我們保持競爭地位的能力在很大程度上取決於我們的高管和關鍵人員的技能和努力，他們擁有豐富的房地產行業經驗、強大的行業聲譽和網絡，並幫助我們識別收購、處置、開發和借款機會，與物業的租户和賣家談判，以及管理我們的開發項目和物業的運營。如果我們失去任何高管或關鍵高級人員的服務，我們的業務可能會受到不利影響。

我們管理層的薪酬獎勵可能與改善的財務業績或我們普通股的市場價格沒有聯繫或對應。

我們董事會的薪酬委員會負責監督我們的薪酬和激勵性薪酬計劃。我們的薪酬委員會在構建薪酬方案方面擁有很大的自由裁量權，並可能根據任何數量的因素做出薪酬決定。補償獎勵可能不與改善的財務業績或我們普通股的市場價格掛鈎或對應。有關我們的股票薪酬的更多信息，請參閲本報告第15項下我們的合併財務報表的附註13。

我們的董事會可能會在沒有股東批准的情況下改變重大的公司政策。

我們的投資、融資、借款、分紅、運營和其他政策都由我們的董事會決定。本公司董事會可隨時隨時修改或修訂這些政策，而無需股東投票表決。我們的董事會可能會改變我們關於利益衝突的政策，前提是這種改變符合適用的法律要求。

我們的增長依賴於我們無法控制的外部資本來源。

為了符合房地產投資信託基金的資格，根據守則，我們必須每年分配至少90%的“房地產投資信託基金應納税所得額”，而不考慮所支付的股息扣減和扣除任何淨資本收益。如果我們沒有分配我們所有的長期資本利得淨額或至少90%的REIT應税收入，我們將被要求按正常的公司税率繳納税款。由於這些分配要求，我們可能無法從我們的運營現金流中為未來的資本需求提供資金，包括收購、開發和債務再融資。因此，我們預計將依賴第三方來源為我們的一些資本需求提供資金，我們可能無法以優惠的條款獲得融資，或者根本無法獲得融資。任何額外的借款都將增加我們的槓桿率，我們發行的任何額外股本都將稀釋我們的普通股。我們能否獲得第三方資金來源取決於許多因素，其中一些因素包括：
•一般市場狀況；
•市場對我們增長潛力的看法；
•我們目前的債務水平；
•我們當前和預期的未來收益；
•我們的現金流和現金股息；以及
•我們普通股的每股市場價格。
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我們面臨着與短期流動性投資相關的風險。

我們不時擁有可觀的現金餘額，投資於各種短期貨幣市場基金投資，目的是在提供當前收入的同時，保持本金價值和保持高度的流動性。這些投資沒有本金損失保險，也不能保證我們在這些基金中的投資將按面值贖回。如果我們不能清算我們的投資或按面值贖回，我們可能會蒙受損失，並遭遇流動性問題。

我們的憲章、我們運營合夥企業的合夥協議和馬裏蘭州法律包含可能推遲或阻止控制權變更交易的條款。

(I)我們的憲章規定了5%的所有權限制。

除某些例外情況外，我們的章程包含對所有權的限制，並授權我們的董事採取必要和適當的行動，限制任何人實際或推定擁有不超過我們普通股流通股價值或數量的5%的所有權，以限制性較強的為準。本公司董事會可自行決定豁免建議中的受讓人不受所有權限制。我們章程中包含的所有權限制可能會延遲或阻止可能涉及我們普通股溢價或符合我們股東最佳利益的交易或控制權變更。

(Ii)我們的董事會可以在沒有股東批准的情況下創建和發行一類或一系列優先股。

根據我們的章程，我們的董事會有權修改我們的章程，增加或減少我們有權發行的普通股或任何類別或系列的股票總數，指定和發行一個或多個類別或系列的優先股，並在未經股東批准的情況下對我們的普通股或優先股的任何未發行股票進行分類或重新分類。我們的董事會可以決定任何類別或系列發行的優先股的相對權利、優惠和特權。因此，我們可以發行系列或類別的優先股，包括優先股、股息、權力和權利、投票權或其他優先股，優先於普通股持有人的權利。發行優先股還可能產生推遲或阻止控制權變更交易的效果，否則可能會符合我們股東的最佳利益。

(Iii)我們經營合夥企業的合夥協議中的某些條款可能會延遲或阻止對我們的主動收購。

我們的經營夥伴協議中的條款可能會推遲或使對我們的主動收購或我們控制權的變更變得更加困難。這些規定可能會阻止第三方提出涉及主動收購我們或改變我們控制權的提議，儘管一些股東可能認為此類提議是可取的。這些規定包括：
•符合條件的當事人的贖回權；
•對我們行動單位的轉讓限制；
•普通合夥人在某些情況下無需有限合夥人同意而修改合夥協議的能力；以及
•有限合夥人在特定情況下同意轉讓普通合夥企業權益和合並的權利。

任何潛在的控制權變更交易可能會因某些LTIP單位的合夥單位指定條款而受到進一步限制，這些條款要求我們保留LTIP單位持有人的權利，並可能限制我們以對LTIP單位持有人的權利產生不利影響的方式修改我們的運營合夥企業的合夥協議。

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(4)馬裏蘭州法律的某些條款可能會阻礙控制的變化。

在可能使我們的股東有機會實現高於我們普通股市場價格的溢價的情況下，MGCL的某些條款可能會阻止第三方提出收購我們的建議，或阻礙控制權的變更，包括：
•“業務合併”條款，在受限制的情況下，禁止我們與“有利害關係的股東”(一般定義為任何實益擁有吾等股份或其聯營公司10%或以上投票權的人)之間的某些業務合併，在該股東成為有利害關係的股東的最近日期後的五年內，並在此後對這些合併施加特別評估權和特別股東投票權要求；以及
•“控制股份”條款規定，在“控制股份收購”(定義為直接或間接取得“控制股份”的所有權或控制權)中收購的本公司的“控制股份”(定義為與股東控制的其他股份合計，使股東有權行使選舉董事的三個遞增投票權範圍之一的股份)沒有投票權，但如獲本公司股東以所有有權就該事項投贊成票的至少三分之二的贊成票批准，則不在此限，不包括所有相關股份。

吾等已根據本公司附例中的一項規定，經本公司董事會決議及本公司附例中的一項規定，選擇退出本公司章程的此等條款(如為本公司的業務合併條款)。然而，本公司董事會可通過決議廢除上述退出本公司合併條款的條款，而本公司亦可透過修訂本公司的章程，選擇加入本公司未來的控制股份條款。

我們的章程、章程、我們的運營夥伴協議和馬裏蘭州法律還包含其他條款，這些條款可能會推遲、推遲或阻止可能涉及普通股溢價或符合我們股東最佳利益的交易或控制權變更。

作為我們經營合夥企業普通合夥人的唯一股東，我們的受託責任可能會產生利益衝突。

作為我們經營合夥公司普通合夥人的唯一股東，我們對我們經營合夥企業中的其他有限責任合夥人負有受託責任，履行這些義務可能會與我們股東的利益發生衝突。本公司營運合夥的有限合夥人已同意，如本公司對股東所負的受託責任與本公司作為營運合夥的普通合夥人對該等有限合夥人的責任發生衝突，我們並無義務優先照顧該等有限合夥人的利益。有限合夥人有權就經營合夥協議的某些修訂進行表決(這些修訂需要有限合夥人(包括我們)的多數人批准)，並有權個別批准某些會對其權利產生不利影響的修訂。這些投票權的行使方式可能與我們股東的利益相沖突。例如，我們不能在未經有限合夥人同意的情況下，以不利影響其權利的方式修改《經營合夥人協議》中規定的有限合夥人獲得分配的權利，即使這樣的修改可能符合我們股東的最佳利益。

與税務有關的風險和我們作為房地產投資信託基金的地位

我們的財產税可能會因財產税税率的變化、重新評估或財產税法律的變化而增加，這將對我們的現金流產生不利影響。

我們被要求為我們的物業支付物業税，隨着物業税税率的提高，或者隨着我們的物業被税務機關評估或重新評估，我們的物業税可能會增加。在加利福尼亞州，根據通常被稱為第13號提案的現行州法律，目前只有在所有權變更或建設完成時才將物業重新評估為市場價值，此後，每年的房地產重新評估通常限於比以前評估的價值增加2%。因此，隨着時間的推移，第13號提案通常會導致顯著低於市場評估的價值。

不時，包括最近，立法者和政治聯盟開始努力廢除或修改13號提案，以消除其對商業和/或其他財產的適用。如果13號提案不再限制我們加州物業的評估價值，這些物業的評估價值和物業税可能會大幅增加，這可能會對我們的運營結果、現金流和財務狀況產生實質性影響。

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未能獲得REIT資格將導致更高的税收和可用於分配的現金減少。

我們已選擇從截至2006年12月31日的最初課税年度開始，作為房地產投資信託基金徵税。要符合REIT的資格，我們必須在持續的基礎上滿足某些技術性和複雜性的收入、資產、組織、分配、股東所有權和其他要求。有關這些測試的更多信息，請參見本報告的項目1“業務概述”。我們是否有能力滿足這些考驗，取決於我們對眾多因素的分析和遵守，其中許多因素不受精確確定，只有有限的司法和行政解釋，也不完全在我們的控制範圍之內。通過我們的營運夥伴關係持有我們的大部分資產會使REIT要求的應用變得更加複雜，技術上或無意中的錯誤可能會危及我們的REIT地位。新的立法、財政部法規、行政解釋或法院裁決可能會顯著改變税法，涉及REIT資格的要求或REIT資格的聯邦所得税後果。雖然我們相信我們將繼續符合REIT的資格，但我們不能保證我們已經或將繼續符合REIT的資格。

如果我們在任何納税年度沒有資格成為房地產投資信託基金，並且某些減免條款不適用，我們將按正常的公司税率對我們的應税收入繳納聯邦所得税，我們在計算我們的應税收入時將不能扣除對股東的分配。任何這樣的公司納税義務都可能是巨大的，並將減少可供分配給我們股東的現金數量。除非根據某些守則條文有權獲得寬免，否則我們亦會被取消在終止為房地產投資信託基金資格的下一年的四個課税年度內作為房地產投資信託基金繳税的資格。此外，如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金，我們將不被要求向股東進行分配，所有向股東分配的股息收入將按照我們當前和累積的收益和利潤繳納税款。如果我們不符合聯邦所得税的REIT資格，並能夠利用法規下的一項或多項救濟條款來維持我們的REIT地位，我們仍將被要求為每一次失敗支付50,000美元或更多的懲罰性税款。

由於上述因素，我們不符合REIT的資格可能會削弱我們籌集資本和擴大業務的能力，大幅減少對股東的分配，導致我們招致鉅額債務(在借款可行的情況下)或清算大量投資以支付由此產生的税款，並對我們普通股的市場價格產生不利影響。
我們的基金和我們的三家合併合資企業也通過一個或多個實體擁有財產，這些實體旨在符合REITs的資格，我們未來可能會使用包括REITs在內的其他結構。任何此類實體未能獲得REIT資格可能會對REIT子公司產生類似的後果，也可能導致我們無法獲得REIT資格。

如果出於聯邦所得税的目的，運營合夥企業或其任何子公司被視為普通公司，我們可能不再有資格成為房地產投資信託基金。

儘管吾等相信經營合夥企業及我們擁有直接或間接權益的其他附屬合夥企業、有限責任公司、REIT附屬公司、QRS及其他附屬公司(TRS除外)在税務上將被視為合夥企業、被忽略的實體(例如，就100%擁有的有限責任公司而言)、REIT或QRS(視情況而定)，但不能保證國税局不會成功挑戰任何該等實體的税務分類，或法院不會承受該等挑戰。如果美國國税局成功地將經營合夥企業或其他子公司視為應作為公司徵税的實體(包括作為公司徵税的“上市合夥企業”)，我們很可能沒有資格成為房地產投資信託基金，這將大大減少這些子公司可供分配給我們的現金數量。

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即使我們有資格成為房地產投資信託基金，我們也將被要求支付一些税款，這將減少可用於分配的現金。

即使我們有資格成為聯邦所得税的房地產投資信託基金，我們也將被要求為我們的收入和財產支付某些聯邦、州和地方税。例如，如果我們分配的REIT應税收入(包括資本利得)少於100%，我們將繳納所得税。此外，由我們的TRS直接獲得的任何應納税所得額，或通過在聯邦所得税目的下被視為獨立於我們的TRS的實體而被忽略的實體，將被繳納聯邦和可能的州公司所得税。我們已經選擇將我們的一家子公司視為TRS，未來我們可能會選擇將其他子公司視為TRS。在這方面，適用於REITs及其子公司的法律的若干條款確保TRS將受到適當水平的聯邦所得税。例如，在2018年前的課税年度，TRS扣除支付給附屬REIT的利息的能力受到限制，而在2017年之後的課税年度，TRS扣除支付給任何貸款人的利息的能力受到更普遍的限制。此外，如果REIT、REIT的租户和TRS之間的經濟安排不能與無關各方之間的類似安排相媲美，則REIT必須為其收到的一些款項或其TRS的一些扣除支付100%的税。此外，一些州和地方司法管轄區可能會對我們的部分收入徵税，儘管作為REIT，我們不需要為這些收入繳納聯邦所得税，因為並不是所有的州和地區都像對待聯邦所得税一樣對待REITs。此外，如果我們有“被禁止的交易”的淨收入，這些收入將被徵收100%的税。總體而言, 被禁止的交易是指在正常業務過程中出售或以其他方式處置主要為出售給客户而持有的財產。儘管我們不打算在我們的正常業務過程中持有任何將被描述為主要為銷售給客户而持有的物業，但此類定性是事實決定，我們不能保證美國國税局同意我們對我們物業的定性。在一定程度上，我們被要求繳納聯邦、州和地方税，我們可用於分配給股東的現金將減少。

房地產投資信託基金的分銷要求可能會對我們的流動性產生不利影響，並導致我們放棄其他有吸引力的機會。

要符合REIT的資格，我們通常必須每年分配至少90%的REIT應税收入，不包括任何淨資本利得。如果我們沒有分配我們所有的長期資本利得淨額或至少90%的REIT應税收入，我們將被要求按正常的公司税率繳納税款。我們打算向我們的股東進行分配，以遵守REITs的準則要求，並將我們的企業所得税義務降至最低或取消。某些類型的資產和活動造成應税收入和可用現金之間的嚴重不匹配，要麼是因為確認收入和實際收到現金的時間不同，要麼是因為扣除費用和實際支付這些費用之間的差異。這類資產包括通過融資結構籌集資金的租賃房地產，融資結構要求部分或全部可用現金流用於償還借款。因此，分配我們應税收入的很大一部分的要求可能會導致我們在不利的市場條件下出售資產，以不利的條款借款，將我們的股票作為分配的一部分進行應税分配，其中股東可以選擇接受我們的股票或(受總分配的百分比的限制)現金，分配本來可以用於為我們的運營、資本支出、收購或償還債務提供資金的金額，或者導致我們放棄其他有吸引力的機會。

房地產投資信託基金股東無需現金分配即可獲得應税收入.

在某些情況下，REITs被允許以股票而不是現金的形式支付所需的股息。如果我們利用這一選項，我們的股東可能被要求為這種股票分配繳納税款，而不是通過現金分配來支付由此產生的税款。

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目錄表


如果打算符合1031條款交換條件的交易後來被確定為應納税，或者如果我們無法確定並完成購買合適的替代財產來實施1031條款交換，我們可能面臨不利後果，如果適用於此類交易的法律被修訂或廢除，我們可能無法在遞延納税的基礎上處置財產.

吾等可不時處置根據守則第1031節(第1031節交易所)符合税務遞延交易所資格的交易中的不動產。一項交易作為1031條款交易所的資格可能會被成功質疑，並被確定為當前應納税。在這種情況下，我們的應税收入將增加，我們需要進行的分派金額也將增加，以滿足我們的REIT分配要求。這可能會減少股東獲得的任何資本回報，從而增加他們的股息收入。在某些情況下，我們可能被要求支付額外的股息，或者作為替代，我們需要繳納公司所得税，可能包括利息和罰款。因此，我們可能需要借錢來支付額外的股息或税款，而繳納此類税款可能會導致我們可用於分配給股東的現金減少。如果1031條款的交易所後來被確定為應納税，我們可能需要修改相關年度的納税申報單，包括我們分發給股東的任何報告。有可能制定立法，修改或廢除與1031條款交易所有關的法律，這可能會使我們更難或不可能在遞延納税的基礎上處置房地產。

影響REITs的立法或其他行動可能會對我們的投資者或我們產生負面影響，包括我們保持REIT資格的能力或這種資格的聯邦所得税後果。

聯邦所得税法不斷受到參與立法程序的人員、美國國税局和美國財政部的審查。法律的變化可能會對我們和我們的投資者造成不利影響。新的立法、財政部法規、行政解釋或法院裁決可能會對我們符合REIT資格的能力、這種資格的聯邦所得税後果或對我們的投資的聯邦所得税後果產生重大負面影響。與其他實體的税收待遇或對其他實體的投資有關的法律的變化，可能會使對此類其他實體的投資相對於對REIT的投資更具吸引力。

非美國投資者可能需要繳納FIRPTA，如果我們不符合“國內控制的”REIT的資格，或者如果我們的股票不被認為在成熟的證券市場上定期交易，FIRPTA將對某些分配和普通股的銷售徵税。

非美國投資者處置美國不動產權益，包括資產主要由美國不動產權益或USRPI組成的美國公司的股票，通常要對處置時確認的收益徵收FIRPTA税。然而，如果房地產投資信託基金是“國內控制的合格投資實體”，這種FIRPTA税不適用於處置房地產投資信託基金的股票。國內控制的合格投資實體包括房地產投資信託基金，在指定的測試期內，非美國持有人直接或間接持有的股票價值始終低於50%。如果我們不是國內控制的合格投資實體，非美國投資者出售我們的普通股一般不會按照FIRPTA的規定作為出售USRPI納税，前提是(1)所擁有的股票屬於適用財政部法規定義的在成熟證券市場“定期交易”的類別，並且(2)出售我們普通股的非美國投資者在指定的測試期內一直持有我們已發行普通股的10%或更少。如果我們不符合國內控制的合格投資實體的資格，我們的普通股也不能“定期交易”，非美國投資者出售我們的普通股所實現的收益將被繳納FIRPTA税和適用的預扣税。不能保證我們將成為一家由國內控股的合格投資實體。此外，我們向我們的非美國股東進行的任何可歸因於出售任何USRPI的收益的分配通常也將被徵收FIRPTA税和適用的預提, 除非在分配前一年的任何時間，非美國股東持有的普通股沒有超過我們普通股的10%，並且我們的普通股被視為“定期交易”。


29
目錄表


一般風險

通過網絡攻擊、網絡入侵或其他方式的安全漏洞，以及我們的IT網絡和相關係統的其他重大中斷，可能會損害我們的業務。

我們面臨着與安全漏洞相關的風險，無論是通過網絡攻擊或互聯網上的網絡入侵、惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件、我們組織內部的人員或可以訪問我們組織內部系統的人，以及我們的IT網絡和相關係統的其他重大中斷。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性增加，安全漏洞或破壞的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵，包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子。我們的IT網絡和相關係統對我們的業務運營和我們執行日常運營(包括管理我們的建築系統)的能力至關重要，在某些情況下，可能對我們某些租户的運營至關重要。儘管我們努力維護這些類型的IT網絡和相關係統的安全和完整性，並已實施各種措施來管理安全漏洞或中斷的風險，但不能保證我們的努力將有效地防止企圖的安全漏洞或中斷。即使是保護最嚴密的信息、網絡、系統和設施，也仍然存在潛在的脆弱性，因為這種企圖的安全漏洞所使用的技術不斷演變，通常直到針對目標發起攻擊時才被識別，在某些情況下，其設計是不會被檢測到的，實際上可能也不會被檢測到。因此，我們可能無法預見這些技術，也無法實施足夠的安全屏障或其他預防措施，因此我們不可能完全降低這一風險。涉及我們的IT網絡和相關係統的安全漏洞或其他重大中斷可能會對我們的業務產生不利影響，例如：
•中斷我們的網絡和系統，從而中斷我們的運營和/或我們的租户或供應商的運營；
•虛報財務報告、違反貸款契約、錯過預期報告截止日期和錯過預期許可截止日期；
•不能遵守法律法規的；
•未經授權訪問、銷燬、丟失、盜竊、挪用或發佈我們或其他人的專有、機密、敏感或其他有價值的信息，其他人可能利用這些信息與我們競爭或用於破壞性、破壞性或其他有害目的；
•使我們無法維護租户所依賴的建築系統；
•要求管理層投入大量精力和資源，以補救由此造成的任何損害；
•違反合同、損害賠償、信貸、罰款或終止租約或其他協議的索賠；以及
•損害我們在租户、投資者或其他人中的聲譽。

訴訟可能會對我們的業務產生不利影響。

我們不時地參與在我們的日常業務過程中出現的各種訴訟、索賠和其他法律程序。不利的訴訟解決方案可能會對我們造成不利影響。即使有有利的結果，訴訟也可能導致鉅額費用，並顯著轉移我們管理層的注意力，對我們產生類似的不利影響。

如果我們不能保持有效的財務報告內部控制制度，我們可能無法準確地報告我們的財務結果。

一個有效的財務報告內部控制制度對於我們提供可靠的財務報告、防止舞弊和作為一家上市公司成功運營是必不可少的。不能保證我們對財務報告的內部控制在任何時候都能有效地實現所有控制目標。我們對財務報告的內部控制存在缺陷，包括重大弱點，這可能會導致我們的財務報告出現重大錯報，這可能導致我們的財務報表重述。未能維持有效的內部控制可能會導致我們無法履行報告義務，這可能會影響我們繼續在紐約證券交易所上市的能力或導致美國證券交易委員會執法行動，並可能導致投資者對我們報告的財務信息失去信心。

30
目錄表


新的會計聲明可能會對我們的經營業績或我們租户報告的財務表現產生不利影響。

會計政策和方法是我們如何記錄和報告我們的財務狀況和經營結果的基礎。財務會計準則委員會和美國證券交易委員會制定會計準則的各種舉措帶來的不確定性可能會改變財務會計和報告準則，或它們對這些指導財務報表編制的準則的解釋和應用。同樣，這些變化可能會對我們的租户報告的財務狀況或經營結果、信用評級和租賃房地產的偏好產生實質性影響。見本報告第15項合併財務報表附註2中的“新會計公告”。

項目1B。未解決的員工意見

沒有。
31
目錄表


項目2.財產

我們為我們的總投資組合提供房地產水平數據，但我們為我們的綜合投資組合提供歷史資本支出。

截至2022年12月31日的Office產品組合摘要

區域物業數量我們可出租的平方英尺
區域可出租平方英尺(1)
我們的平均市場份額(2)
洛杉磯
西區(3)
52 9,998,784 40,042,78034.7 %
谷地16 6,790,777 21,755,73743.6 
火奴魯魯(3)
3 1,277,664 5,172,13924.7 
總數/平均值71 18,067,225 66,970,65637.4 %
________________________________________________
(1)每個地區的可出租平方英尺是根據世邦魏理仕該地區子市場的2022年第四季度世邦魏理仕市場報告中報告的可出租平方英尺計算的。
(2)我們的市場份額是通過將我們的可租賃平方英尺除以適用地區的可租賃平方英尺來計算的，在基於我們在每個子市場的總投資組合中的敞口平方英尺的平均值的情況下，加權如下：
區域子市場物業數量我們可出租的平方英尺
我們的市場份額(2)
西區布倫特伍德15 2,085,745 60.3 %
韋斯特伍德7 2,191,444 43.6 
奧林匹克走廊5 1,142,885 29.5 
比佛利山(3)
11 2,196,067 27.8 
聖莫尼卡11 1,425,374 14.4 
世紀之城3 957,269 9.0 
谷地謝爾曼橡樹/恩西諾12 3,488,995 53.6 
華納中心/伍德蘭山3 2,845,577 37.5 
伯班克1 456,205 6.0 
火奴魯魯
火奴魯魯(3)
3 1,277,664 24.7 
總計/加權平均數71 18,067,225 37.4 %
________________________________________________
(3)在計算市場份額時，我們調整了可出租面積，方法是(I)將檀香山一座寫字樓的約406,000平方英尺的空置空間從我們的可出租面積和子市場的可出租面積中去掉，以及(Ii)從分子和分母中去掉位於比佛利山莊城市邊界外的一處218,000平方英尺的物業。








32
目錄表


截至2022年12月31日的寫字樓組合租賃和原地租金百分比

區域(1)
百分比
租賃
年化租金(2)
每平方英尺租賃年租金(2)
每平方英尺租賃月租金(2)
洛杉磯
西區87.1 %$465,109,266 $56.75 $4.73 
谷地86.2 203,666,873 36.34 3.03 
火奴魯魯91.3 38,029,901 34.28 2.86 
總計/加權平均數87.0 %$706,806,040 $47.41 $3.95 
_____________________________________________
(1)區域數據反映了以下基本的子市場數據：
區域子市場百分比
租賃
每平方英尺租賃月租金(2)
西區比佛利山94.9 %$4.76 
布倫特伍德83.0 4.01 
世紀之城91.6 4.50 
奧林匹克走廊80.2 3.40 
聖莫尼卡92.5 7.00 
韋斯特伍德81.2 4.54 
谷地伯班克100.0 4.83 
謝爾曼橡樹/恩西諾88.9 3.09 
華納中心/伍德蘭山80.7 2.58 
火奴魯魯火奴魯魯91.3 2.86 
加權平均87.0 %$3.95 
____________________________________
(2)不包括尚未開始的已簽署租約，這些租約包括在租賃百分比中，但不包括在年化租金中。

截至2022年12月31日的寫字樓租賃多樣化

投資組合租户規模
中位數平均值
平方英尺2,5005,500


寫字樓租賃可出租平方英尺年化租金
租賃中的平方英尺數百分比金額百分比金額百分比
2500或更少1,345 49.6 %1,935,67813.0 %$84,814,085 12.0 %
2,501-10,0001,034 38.1 5,056,569 33.9 232,673,212 32.9 
10,001-20,000210 7.7 2,905,325 19.5 137,034,451 19.4 
20,001-40,00091 3.4 2,453,302 16.5 117,019,233 16.6 
40,001-100,00030 1.1 1,745,925 11.7 90,760,299 12.8 
超過100,0003 0.1 812,969 5.4 44,504,760 6.3 
所有租約合計2,713 100.0 %14,909,768100.0 %$706,806,040 100.0 %
33
目錄表


截至2022年12月31日的最大寫字樓租户

下表顯示，租户支付的年租金總額為1%或更多：

租客租約數目物業數量
租約到期(1)
租賃總面積為平方英尺可出租平方英尺的百分比年化租金年化租金的百分比
華納兄弟探索(2)
43 2023-2024 483,4122.7 %$27,477,617 3.9 %
加州大學洛杉磯分校(3)
2210 2023-2027 261,1791.4 14,209,652 2.0 
威廉·莫里斯奮進(4)
3 1 2023-2027219,364 1.2 13,953,542 2.0 
摩根士丹利(5)
5 5 2025-2028142,020 0.8 10,273,231 1.4 
Equinox健身(6)
6 5 2029-2038185,236 1.0 10,142,330 1.4 
馬塞裏奇(7)
2 1 2023-202882,368 0.5 7,501,247 1.1 
總計42251,373,5797.6 %$83,557,619 11.8 %
______________________________________________________
(1)到期日按租約計算(到期日不反映倉儲和類似租約)。
(2)平方英尺(四捨五入)到期情況如下：2023年為2.7萬平方英尺；2024年為45.6萬平方英尺。
(3)平方英尺(四捨五入)到期情況如下：2023年8份租約總計5.9萬平方英尺；2024年2份租約總計1.1萬平方英尺；2025年4份租約總計8.9萬平方英尺；2026年5份租約總計3.2萬平方英尺；2027年3份租約總計7.1萬平方英尺。租户可以選擇在2024年終止15,000平方英尺，在2025年終止51,000平方英尺。
(4)平方英尺(四捨五入)到期情況如下：2023年為1000平方英尺；2027年為21.1萬平方英尺。
(5)平方英尺(四捨五入)到期情況如下：2025年為2.6萬平方英尺；2027年為8.6萬平方英尺；2028年為3萬平方英尺。租户可以選擇在2024年終止32,000平方英尺的面積。
(6)平方英尺(四捨五入)到期情況如下：2029年3.4萬平方英尺；2035年4.6萬平方英尺，2037年3.1萬平方英尺，2038年7.4萬平方英尺。
(7)平方英尺(四捨五入)到期情況如下：2023年為2.7萬平方英尺，2028年為5.5萬平方英尺。

截至2022年12月31日的辦公行業多元化

行業租約數目年化租金佔總租金的百分比
法律57818.4 %
金融服務36615.6 
娛樂17314.5 
房地產31712.3 
會計與諮詢2949.5 
醫療服務3728.3 
技術914.3 
零售1624.8 
保險943.8 
教育服務472.6 
公共行政762.4 
製造和經銷501.2 
廣告381.0 
其他551.3 
總計2,713100.0 %

34
目錄表



截至2022年12月31日的辦公租賃到期日期(假設不行使續期選擇權和提前解約權)

租約期滿年份數量
租契		可出租
平方英尺		即將到期
平方英尺
佔總數的百分比		2022年12月31日的年化租金年化
以租金形式出租
佔總數的百分比
年化
每件租金
租賃平方英尺(1)
年化
每件租金
租賃
正方形
到期時腳步(2)
短期租約90 346,608 1.9 %$12,892,329 1.8 %$37.20 $37.21 
2023647 2,491,715 13.8 112,973,008 16.0 45.34 45.72 
2024540 2,982,209 16.5 141,332,159 20.0 47.39 49.23 
2025478 2,246,320 12.4 102,529,281 14.5 45.64 49.40 
2026324 1,780,115 9.9 84,561,041 12.0 47.50 52.94 
2027270 1,941,468 10.7 96,798,669 13.7 49.86 57.31 
2028148 1,006,021 5.6 51,271,967 7.2 50.97 58.25 
202963 434,813 2.4 21,231,469 3.0 48.83 59.61 
203052 589,002 3.3 30,448,670 4.3 51.70 63.96 
203140 323,138 1.8 17,025,341 2.4 52.69 66.50 
203227 208,182 1.1 9,800,526 1.4 47.08 62.80 
此後34 560,177 3.1 25,941,580 3.7 46.31 65.07 
小計/加權平均數2,713 14,909,768 82.5 706,806,040 100.0 47.41 52.54 
已簽署的租約尚未開始600,540 3.3 
可用2,338,608 12.9 
樓宇管理用途114,226 0.7 
博馬調整 (3)
104,083 0.6 
總計/加權平均數2,713 18,067,225 100.0 %$706,806,040 100.0 %$47.41 $52.54 
_____________________________________________________
(1)表示2022年12月31日的年化租金除以租賃平方英尺。
(2)表示到期時的年租金除以租賃平方英尺。
(3)表示不反映BOMA重新測量的租約的平方英尺調整。
35
目錄表


寫字樓租户改善和租賃佣金

 截至十二月三十一日止的年度：
 202220212020
續期租約   
租約數目571 557 438 
平方英尺2,416,521 2,553,056 1,990,974 
每平方英尺租户改善成本(1)
$11.06 $8.59 $8.98 
每平方英尺租賃佣金成本(1)
5.86 5.88 6.99 
每平方英尺總成本(1)
$16.92 $14.47 $15.97 
新租約   
租約數目343 351 228 
平方英尺1,225,024 1,105,297 700,509 
每平方英尺租户改善成本(1)
$27.68 $27.43 $25.46 
每平方英尺租賃佣金成本(1)
9.26 9.81 9.41 
每平方英尺總成本(1)
$36.94 $37.24 $34.87 
租約合計   
租約數目914 908 666 
平方英尺3,641,545 3,658,353 2,691,483 
每平方英尺租户改善成本(1)
$16.65 $14.28 $13.27 
每平方英尺租賃佣金成本(1)
7.01 7.07 7.62 
每平方英尺總成本(1)
$23.66 $21.35 $20.89 
______________________________________________________
(1)租户改善和租賃佣金在租約簽訂期間報告。租户改善是基於已簽署的租約，或對於沒有指明租户改善津貼的租約，則為租約開始時的預算金額。


辦公室經常性資本支出(綜合辦公產品組合)
 截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
經常性資本支出(1)
$4,224,496 $3,838,453 $3,887,091 
總面積為2平方英尺(1)
14,851,378 14,851,378 14,851,378 
每平方英尺經常性資本支出(1)
$0.28 $0.26 $0.26 
____________________________________________________
(1)根據我們對經常性資本支出的定義，我們排除了以下屬性：
•2022年，我們剔除了11處房產，總面積為280萬平方英尺。
•2021年，我們剔除了11處房產，總面積為290萬平方英尺。
•2020年，我們剔除了11處房產，總面積為300萬平方英尺。
36
目錄表


截至2022年12月31日的多家庭投資組合

子市場物業數量單位數單位佔總數的百分比
洛杉磯
聖莫尼卡3940 19 %
洛杉磯西部71,676 33 
火奴魯魯42,397 48 
總計145,013 100 %
子市場租賃百分比
年化租金(1)
每個出租單位的月租
洛杉磯
聖莫尼卡99.0 %$48,792,756 $4,372 
洛杉磯西部(2)
99.0 44,809,560 3,133 
火奴魯魯99.8 61,607,256 2,151 
總計/加權平均數99.4 %$155,209,572 $2,869 
_______________________________________________________
(1)多户住宅組合還包括10495平方英尺的附屬零售空間，年化租金為449,224美元，不包括在多户住宅年化租金中。
(2)計算不包括因火災而暫時空置的94個單位，以及正在出租的新建物業的376個單位。


多家族經常性資本支出

 截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
經常性資本支出(1)(2)
$3,092,613 $2,821,969 $2,666,273 
總單位數(1)(2)
3,925 3,449 3,230 
每單位經常性資本支出(1)(2)
$807 $818 $832 
____________________________________________________
(1)經常性資本支出包括與單位營業額相關的成本。我們的多户型投資組合包括大量的單元，由於聖莫尼卡的租金管制法律，自1979年以來租金只有温和的增長。在2022年期間，當租户搬出其中一個單元時，我們平均每個單元產生了6.5萬美元，以使該單元達到我們的標準。我們將這些資本支出歸類為非經常性支出。
(2)根據我們對經常性資本支出的定義，我們排除了以下屬性：
•2022年，我們排除了兩處房產，總計1088套。
•2021年，我們排除了兩處房產，總計939套。
•2020年，我們排除了四處房產，總計1057套。


37
目錄表



項目3.法律訴訟

我們不時地參與在我們的日常業務過程中出現的各種訴訟、索賠和其他法律程序。除與本公司業務相關的普通、例行訴訟外，本公司目前並未參與任何我們有理由相信會對本公司的業務、財務狀況或經營結果產生重大不利影響的法律程序。

項目4.礦山安全信息披露
    
沒有。

第II部

項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券

普通股市場；分紅
我們的普通股在紐約證券交易所交易，代碼為“dei”。2022年12月30日，我們普通股的收盤價為15.68美元。

下表列出了紐約證券交易所公佈的我們普通股的股息：

 第一季度第二季度第三季度第四季度
2022    
已宣佈的股息$0.28 $0.28 $0.28 $0.19 
2021    
已宣佈的股息$0.28 $0.28 $0.28 $0.28 


紀錄持有人

截至2023年2月10日，我們有11名普通股持有者。我們普通股的許多股份都是以“街道”的名義持有的，因此，該等股份的實益擁有人的數量並不知道，也不包括在上述數字中。

出售未登記的證券

沒有。

股票證券的回購

沒有。


38
目錄表


性能圖表

以下信息不應被視為“徵集材料”或已在美國證券交易委員會“存檔”，或受第14A或14C條的約束(S-K規則第201項規定的除外)，或承擔交易法第18節的責任，除非我們明確要求將此類信息視為徵集材料或通過引用將其具體納入證券法或交易法下的申報文件中。

下圖將我們普通股從2017年12月31日到2022年12月31日的累計總回報與標準普爾500指數、NAREIT Equity和適當的“同業組”指數的累計總回報進行了比較(假設在2017年12月31日對我們的普通股和每個指數投資100美元，並且所有股息都以適用財年普通股支付股息的頻率再投資於額外的普通股)。圖中顯示的總回報表現並不一定代表未來的總回報表現，也不是為了暗示未來的總回報表現。

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425023000009/nysedei-20221231_g2.jpg

 期間結束
索引12/31/1712/31/1812/31/1912/31/2012/31/2112/31/22
天意100.00 85.46 112.77 77.97 92.59 45.48 
S&P 500100.00 95.62 125.72 148.85 191.58 156.88 
NAREIT股權(1)
100.00 95.38 120.17 110.56 158.36 119.77 
同輩羣體(2)
100.00 85.50 106.60 72.66 88.27 50.01 
_____________________________________________
(1)富時NAREIT股票REITs指數。
(2)由波士頓地產公司(BXP)、Kilroy Realty Corporation(KRC)、SL Green Realty Corp.(SLG)、Vornado Trust(VNO)和Hudson Pacific Properties，Inc.(HPP)組成。

第六項。[已保留]
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項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
以下討論應與我們的前瞻性陳述、免責聲明和我們的綜合財務報表以及本報告第15項中的相關説明一併閲讀。在2022年期間，我們的運營結果受到了新冠肺炎疫情、通貨膨脹和資本交易的影響-參見下面的“新冠肺炎疫情對我們業務的影響”和“收購、融資、發展和重新定位”。

概述
Douglas Emmett，Inc.是一家完全集成、自我管理和自我管理的REIT。通過我們在運營夥伴關係及其子公司、我們的合併合資企業和我們的合併基金中的權益，我們是加利福尼亞州洛杉磯縣和夏威夷火奴魯魯優質寫字樓和多户物業的最大所有者和運營商之一。我們專注於擁有、收購、開發和管理頂級寫字樓和頂級多户社區的相當大的市場份額，這些社區擁有嚴重的供應限制、高端行政住房和關鍵的生活方式便利設施。截至2022年12月31日，我們的投資組合包括以下內容(包括附屬零售空間，不包括我們根據土地租賃獲得租金的兩塊土地)：
 
整合的投資組合(1)
總投資組合(2)
辦公室
A類屬性6971
可出租平方英尺(單位：千)(3)
17,68118,067
租賃率87.1%87.0%
入住率83.7%83.7%
多個家庭
屬性1414
單位5,0135,013
租賃率(4)
99.4%99.4%
入住率(4)
98.1%98.1%
_____________________________________________________________________
(1)我們的綜合投資組合將這些物業包括在我們的綜合結果中。通過我們的子公司，我們全資擁有53處寫字樓物業，總計1,350萬平方英尺，12處住宅物業，4,543套公寓。通過四家合併的合資公司，我們部分擁有另外16處寫字樓物業，總計420萬平方英尺，以及兩處住宅物業，共470套公寓。我們的綜合投資組合不包括兩個全資擁有的地塊，我們從這兩個地塊獲得土地租賃給一座A級寫字樓和一家酒店的所有者。
(2)我們的總投資組合包括我們的綜合投資組合以及由我們的非綜合基金，夥伴關係X擁有的兩個總計40萬平方英尺的物業。有關夥伴關係X的更多信息，請參閲本報告第15項下我們綜合財務報表的附註6。
(3)截至2022年12月31日，我們拆除了一座寫字樓約406,000平方英尺的空置空間，我們正在將其改建為住宅公寓。見下文“收購、融資、開發和重新定位”。
(4)計算不包括因火災而暫時空置的94個單位，以及正在出租的新建物業的376個單位。

按細分市場和地點劃分的收入
2022年，我們綜合投資組合的收入來源如下：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425023000009/nysedei-20221231_g3.jpg_____ _https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425023000009/nysedei-20221231_g4.jpg
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新冠肺炎疫情對我們企業的影響

在整個疫情期間，我們的建築一直對租户開放和可用。我們主要開展業務的司法管轄區(加利福尼亞州、洛杉磯、貝弗利山和聖莫尼卡)的政府當局通過了不同期限和範圍(住宅、零售和寫字樓)的新冠肺炎疫情緩解法令，並有不同的豁免，這些法令一般禁止驅逐、滯納金和利息，並允許在某些時期推遲租金。雖然我們的租金收入有所改善，但繼續受到這些條例的剩餘影響和疫情的負面影響。
自2020年以來，我們的運營業績受到了新冠肺炎疫情的不利影響。我們2022年的經營業績總體上好於2021年，主要是由於：(I)逐步復甦，(Ii)向租户收取更好的款項，(Iii)較低的壞賬沖銷，(Iv)將某些寫字樓租户恢復到權責發生制會計，(V)更高的辦公停車場收入，(Vi)我們在2022年第二季度收購的多户物業，(Vii)我們多户開發項目的新單位，以及(Viii)我們多户投資組合的更高租金。這些有利影響部分被通脹對我們租金支出的影響所抵消。
大流行對我們的收藏產生了重大影響，儘管它們在2021年和2022年有所改善。主要由於新冠肺炎疫情造成的無法收回的寫字樓租户應收賬款和遞延租金應收賬款的費用使我們2022年和2021年的寫字樓收入分別減少了60萬美元和300萬美元。我們恢復了對某些寫字樓租户的權責發生制會計，這些租户之前被確定為無法收回，並按收付實現制會計，這使我們的寫字樓收入在2022年增加了360萬美元。關於我們的收款會計政策，請參閲本報告第15項綜合財務報表附註2中收入確認會計政策中的“可收款性”。目前還不清楚大流行將如何影響我們未來的收藏。
其他可能影響我們未來租賃、租金收取和收入的考慮因素包括：
•大流行將持續多久；
•政府當局是否批准任何新的租户保護措施；
•會否有更多租户在生意惡化時不再繳交租金；
•我們大樓的上座率如何變化和影響停車收入或租金收入；和/或
•租賃活動和入住率將如何演變，包括疫情結束後的任何長期趨勢。

總體而言，我們預計大流行將繼續對我們業務的許多部分產生不利影響，這些影響已經並將繼續是實質性的。有關我們業務面臨的風險的更多信息，請參閲本報告第一部分1A項中的“風險因素”。


收購、融資、開發和重新定位

收購

收購海洋大道1221號

2022年4月26日，我們支付了3.3億美元(不包括收購成本)，收購了一棟豪華的多户公寓樓，該公寓樓位於聖莫尼卡海洋大道1221號，有120個單元。我們通過一家我們管理並擁有55%權益的新合併合資公司收購了該物業。我們向合資公司出資9,900萬美元，外部投資者向合資公司出資8,100萬美元。合資公司通過一筆1.75億美元的有擔保的、只有追索權的定期貸款為此次收購提供了部分資金，該貸款將於2029年4月到期。我們使用利率掉期將貸款利率固定在3.90%，該利率掉期將於2026年5月到期。收購物業的經營結果自收購之日起計入我們的綜合經營業績。收購價格分配見本報告第15項我們的合併財務報表附註3。

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融資
2022年第一季度:
•為我們一家合併的全資子公司的3.00億美元定期貸款進行對衝的利率掉期到期，取而代之的是利率掉期，將定期貸款掉期固定利率從3.42%降至2.66%。

2022年第二季度:

•我們管理並擁有55%權益的一家新的合併合資企業，通過新的定期貸款為購買住宅物業提供了部分資金，見上文“收購”。
•對衝2027年6月到期的5.5億美元浮動利率定期貸款的利率掉期已於2022年6月1日到期，因此這筆貸款的利率目前是浮動的。

在.期間2022年第三季度:

•為我們的一家合併合資企業的4.5億美元定期貸款進行對衝的利率掉期已經到期，取而代之的是現有的利率掉期。這使得定期貸款掉期固定利率從3.04%降至2.26%。

在.期間2022年第四季度:

•我們在2022年第四季度沒有任何融資交易。

見附註3、8及10關於我們的收購、債務和衍生品的更多信息，請參閲本報告第15項下的綜合財務報表。

發展動向
•加利福尼亞州布倫特伍德住宅區高樓--“洛杉磯地標”
在西洛杉磯，我們完成了一座擁有376套公寓的34層高層公寓樓的建設，並於2022年投入使用。這座塔建在一個直接毗鄰39.4萬平方英尺的寫字樓、一個1英畝的公園和一個712個單元的住宅物業的地點上，所有這些都是我們擁有的。
•夏威夷檀香山畢曉普街1132號--《畢曉普廣場的住宅》
在檀香山市中心，我們正在將一座25層、49.3萬平方英尺的寫字樓改造成493套出租公寓。該項目正在幫助解決檀香山租賃住房嚴重短缺的問題，並重振中央商務區，我們在那裏擁有相當大一部分A級辦公空間。截至2022年12月31日，我們已經交付了72%的計劃單元，並將交付的單元全部租賃。隨着剩餘辦公空間的騰出，轉換將分階段進行到2025年，因此，預計剩餘支出的時間是不確定的。

重新定位
我們經常戰略性地購買有大量空置或預期近期租賃展期的物業，並利用我們對物業和子市場的知識來重新定位物業，以實現最佳用途和租户組合。此外，我們可能會重新定位我們投資組合中已有的物業。我們承擔的重新定位一座建築的工作通常需要幾個月甚至幾年的時間，可能涉及一系列改進，從徹底的結構翻新到有針對性地重新改造選定的空間。在重新定位期間，受影響的物業可能會顯示租金收入和入住率下降，這會影響我們的業績，從而影響我們在不同時期的表現比較。
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租金趨勢-總投資組合

寫字樓租金

我們的寫字樓租金在2020年、2021年和2022年期間受到新冠肺炎疫情的不利影響，儘管各自時期的較低租金被租户改善成本的下降部分抵消。下表列出了各期間在我們的總寫字樓投資組合中籤訂的租賃的每平方英尺租賃的平均年租金和每平方英尺租賃的年化租賃交易成本：

 截至十二月三十一日止的年度：
20222021202020192018
平均直線出租率(1)(2)
$46.78$44.99$45.26$49.65$48.77
年化租賃交易成本(3)
$5.85$4.77$5.11$6.02$5.80
___________________________________________________
(1)該等平均租金不能按年直接比較，因為各期間的平均租金受各報告期內簽訂的租約所涉及的樓宇、街市、空間類型及條款等因素的顯著影響。由於直線租金考慮了每份租約整個租期內的全部經濟價值，包括租金優惠和租金上升，我們認為它可能比終止現金租金提供更好的比較，後者包括整個租期內每年上漲的影響。
(2)反映加權平均直線年化租金。
(3)反映加權平均租賃佣金和租户改善津貼除以租賃的加權平均年數。不包括賣方在取得的財產中大量協商的租約，以及應房東要求從空間搬遷的租户的租約。

寫字樓租金登記冊

2022年，我們的寫字樓租金繼續受到新冠肺炎疫情的不利影響。下表列出了在我們的總寫字樓組合中執行的每平方英尺租賃新租和續租的租金：
截至2022年12月31日的年度
租金登記冊(1)(2)
即將到期
費率(2)
新房/續約率(2)
百分比變化
現金租金$49.19$45.66(7.2)%
直線租金$44.21$46.785.8%
___________________________________________________
(1)本年度簽訂的新租約和續簽租約的平均年度穩定現金租金和每平方英尺直線租金，與之前相同空間的租約相比。不包括租期為十二個月或以下的租約、先前租約在簽訂新租約前一年多終止的租約、應業主要求搬遷的租户的租約、吾等認為有關先前協議的資料不完整或基本租金反映租户的其他場外誘因的已收購樓宇的租約，以及其他不可比較的租約。
(2)由於我們的子市場、建築物和即將到期的租約期限的變化，我們的寫字樓租金可能會隨着時間段的變化而波動，使得這些指標難以預測。
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多户型租金

我們的多户租賃率在2020年受到新冠肺炎疫情的不利影響，但在2021年和2022年有所改善。下表為新租户每個租出單位的平均年租金：
 截至十二月三十一日止的年度：
20222021202020192018
平均年租金--新租户(1)(2)
$31,763 $29,837 $28,416 $28,350 $27,542 
_____________________________________________________
(1)計算中不包括正在出租的新建物業的376個單位。
(2)由於所包括的物業和單位的變化，這些平均租金每年都不能直接進行比較。例如：
(I)在2019年，平均租金受到我們收購Glendon的影響，當時租金高於我們投資組合中的平均水平，
(Ii)2020年，我們位於火奴魯魯的畢曉普廣場開發項目增加了大量單位，租金高於我們投資組合中的平均水平，這影響了平均水平，以及
(3)2022年，平均租金受到收購海洋大道1221號的影響，那裏的租金高於我們投資組合中的平均水平。有關此次收購的更多信息，請參閲“收購、融資、開發和重新定位”。

多户房租登記冊

2022年期間受租金變動影響的租約租金(新租户及正在進行年度租金檢討的現有租户)的租金，平均較同一單位以往的租金高出6.4%。這不包括正在出租的新建物業的租賃。


入住率--總投資組合

我們的寫字樓入住率在2020年、2021年和2022年期間受到新冠肺炎疫情的不利影響。我們的多户型入住率在2020年受到新冠肺炎疫情的不利影響，但在2021年至2022年期間有所回升。下表列出了我們整個寫字樓組合和多家庭組合的入住率：

 十二月三十一日，
入住率(1) 截止日期：
20222021202020192018
辦公產品組合83.7 %84.9 %87.4 %91.4 %90.3 %
多系列產品組合(2)
98.1 %98.0 %94.2 %95.2 %97.0 %

 截至十二月三十一日止的年度：
平均入住率(1)(3):
20222021202020192018
辦公產品組合84.2 %85.7 %89.5 %90.7 %89.4 %
多系列產品組合(2)
97.9 %96.8 %94.2 %96.5 %96.6 %
___________________________________________________
(1)入住率包括物業收購的影響，其中大部分在收購時的入住率低於我們現有投資組合的入住率。
(2)我們每年的入住率可能無法直接比較，因為它們可能會受到收購、處置、開發和重建項目的影響。多家庭計算不包括因一處房產發生火災而暫時空置的單位，以及正在出租的新建房產的所有單位。
(3)平均入住率是通過計算該期間每個季度末和該期間開始前一個季度末的平均入住率來計算的。
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目錄表


寫字樓租賃到期

截至2022年12月31日，假設不行使續期選擇權和提前解約權，我們預計我們總寫字樓組合中的到期面積如下：

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000136425023000009/nysedei-20221231_g5.jpg
______________________________________________________
(1)2019年12月31日、2020年12月31日和2021年12月31日的租約剩餘期限與標記年份的租約在2022年12月31日的剩餘期限相同的百分比的平均值。收購包括在收購後一個季度開始的上一年平均水平中。



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經營成果

2022年與2021年的對比

我們2022年和2021年的運營業績受到新冠肺炎疫情的不利影響。我們2022年的經營業績總體上好於2021年，主要是由於：(I)疫情逐漸復甦，(Ii)從租户那裏獲得更好的收款，(Iii)較低的壞賬沖銷，(Iv)將某些寫字樓租户恢復到權責發生制會計，(V)更高的辦公停車場收入，(Vi)我們在2022年第二季度收購的多户物業，(Vii)我們多户開發項目的新單位，以及(Viii)我們多户投資組合的更高租金。這些有利影響部分被通脹對我們租金支出的影響所抵消。


截至十二月三十一日止的年度：有利(不利)
20222021變化%評註
(單位：千)
收入
寫字樓租金收入和租户回收$724,131 $704,946 $19,185 2.7 %
增加的主要原因是收款情況改善、壞賬沖銷減少，以及某些租户恢復按權責發生制會計。由於入住率下降和低於市場的租賃收益減少，租金收入減少，部分抵消了這一增長。
辦公室停車位和其他收入$100,442 $81,924 $18,518 22.6 %
這一增長主要是由於停車活動增加導致停車收入增加。
多家庭收入$169,079 $131,527 $37,552 28.6 %
增長主要是由於：(I)我們於2022年第二季度購買的聖莫尼卡海洋大道1221號物業的收入，(Ii)租金上漲，(Iii)洛杉磯地標開發項目和Bishop Place改造項目的新單位，以及(Iv)更好的收藏品。
運營費用
辦公室租賃費$284,522 $265,376 $(19,146)(7.2)%
增加的主要原因是水電費、清潔費、人事費、保險費和停車費增加。增加的部分被我們的主教廣場改建項目租金費用的減少和宣傳費用的減少所抵消。
多户租房費用$49,299 $38,025 $(11,274)(29.6)%
增加的主要原因是：(I)我們於2022年第二季度購買的位於聖莫尼卡的海洋大道1221號物業的租金支出；(Ii)畢曉普廣場改造項目和洛杉磯地標開發項目新單位的租金支出；以及(Iii)水電費和人事支出的增長。這一增長被物業税的減少部分抵消了。
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目錄表


截至十二月三十一日止的年度：有利(不利)
20222021變化%評註
(單位：千)
一般和行政費用$45,405 $42,554 $(2,851)(6.7)%
增加的主要原因是宣傳和租賃費用增加。這一增長被法律費用和基於股票的補償費用的減少部分抵消。
折舊及攤銷$372,798 $371,289 $(1,509)(0.4)%
這一增長主要是由於我們在第二季度購買的物業的折舊，以及洛杉磯地標開發項目的折舊。我們的畢曉普廣場改建項目的折舊減少，以及我們其他物業的折舊減少，部分抵消了這一增長。
營業外收入和費用
其他收入$4,587 $2,465 $2,122 86.1 %
增加的主要原因是利息收入增加，但被2021年收回的交易手續費部分抵消。
其他費用$(714)$(937)$223 23.8 %
減少的主要原因是2021年的交易費用，但部分被我們向我們的未合併基金--夥伴關係X提供的服務相關費用的增加所抵消。
未合併基金的收入$1,224 $946 $278 29.4 %
這一增長是由於我們的未合併基金Partnership X的淨收入增加，這主要是由於：(I)由於租金上漲而導致的租金收入增加，以及(Ii)由於停車活動增加而導致的停車收入增加。
利息支出$(150,185)$(147,496)$(2,689)(1.8)%
增加的主要原因是債務和利率上升，但貸款成本的下降部分抵消了增加的影響。

2021年與2020年的對比

請參閲我們於2022年2月18日提交給美國證券交易委員會的截至2021年12月31日的年度報告中第二部分的第7項，以瞭解我們2021年的運營結果與2020年的對比。
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非GAAP補充財務指標：FFO

對投資者的有用性

我們報告FFO是因為它是一種被廣泛報道的衡量股權REITs業績的指標，也被一些投資者用來確定入住率、出租率和運營成本逐年變化的影響，不包括我們房地產價值變化的影響，並將我們的業績與其他REITs進行比較。FFO是一種非GAAP財務指標，我們認為淨收益是GAAP財務指標中最直接可比的。FFO作為衡量我們業績的指標具有侷限性，因為它不包括房地產的折舊和攤銷，也沒有反映我們物業因使用或市場狀況而發生的價值變化，也沒有反映維持我們物業運營業績所需的資本支出、租户改善和租賃佣金水平，所有這些都具有實際的經濟影響，可能對我們的運營業績產生實質性影響。FFO只應被視為淨收益的補充，作為衡量我們業績的指標，而不應被用作衡量我們的流動性或現金流的指標，也不應表明可用於滿足我們的現金需求的資金，包括我們支付股息的能力。其他REITs可能不會根據NAREIT的定義計算FFO，因此，我們的FFO可能無法與其他REITs的FFO進行比較。有關影響我們淨收入的項目的討論，請參閲上面的“經營業績”。

2022年與2021年的對比

2022年期間，FFO增加了3620萬美元，增幅為9.4%，達到4.197億美元，而2021年為3.835億美元。這一增長主要是由於我們的多家庭和寫字樓投資組合的NOI增加，但被一般和行政費用的增加以及利息支出的增加部分抵消。我們多家庭投資組合的NOI增加主要是由於：(I)我們於2022年第二季度收購了聖莫尼卡海洋大道1221號物業，(Ii)租金上漲，(Iii)我們洛杉磯地標開發項目和Bishop Place改造項目的新單位，以及(Iv)更好的收藏品。我們寫字樓投資組合的NOI增加主要是由於：(I)更好的收款，較低的壞賬沖銷，以及某些租户恢復按權責發生制會計，以及(Ii)停車位收入增加。

2021年與2020年的對比

參見我們於2022年2月18日提交給美國證券交易委員會的截至2021年12月31日的年度報告Form 10-K中第二部分的第7項，以瞭解我們2021年的FFO與2020年的比較。

與公認會計準則的對賬

下表將我們的FFO(可歸因於我們的普通股股東和我們經營合夥企業中的非控股權益的FFO--包括我們在合併合資企業中的份額和我們的非合併基金的FFO)與普通股股東的淨收入(最直接的可比GAAP衡量標準)進行了核對：
 截至十二月三十一日止的年度：
(單位：千)20222021
  
普通股股東應佔淨收益$97,145 $65,267 
房地產資產的折舊和攤銷372,798 371,289 
非控股權益應佔淨虧損(605)(9,136)
應歸於未合併基金的調整(1)
2,848 2,796 
可歸因於合併合資企業的調整(2)
(52,503)(46,760)
FFO$419,683 $383,456 
___________________________________________________
(1)根據我們在合夥企業X的房地產資產折舊和攤銷中的份額進行調整。
(2)對房地產資產的淨收益(虧損)以及折舊和攤銷進行調整，這些資產可歸因於我們合併合資企業中的非控股權益。
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目錄表


非GAAP補充財務指標：相同的財產噪聲

對投資者的有用性

我們報告相同的物業NOI，以便於比較我們在報告期間的運營情況。許多投資者使用同一物業NOI來評估我們的經營業績，並將我們的經營業績與其他REITs進行比較，因為它可以減少投資交易對經營趨勢的影響。Same Property NOI是一種非GAAP財務指標，我們認為淨收益是GAAP財務指標中最直接可比的。我們報告同一物業NOI是因為它是衡量股權REITs業績的一種廣泛認可的指標，一些投資者使用它來確定入住率、出租率和運營成本的趨勢，並將我們的運營業績與其他REITs進行比較。同樣的物業NOI作為衡量我們業績的指標有侷限性，因為它不包括折舊和攤銷費用，也沒有反映我們物業因使用或市場狀況而導致的價值變化，也沒有反映維持我們物業運營業績所需的資本支出、租户改善和租賃佣金水平，所有這些都具有實際的經濟影響，可能對我們的運營業績產生實質性影響。其他房地產投資信託基金可能不會以相同的方式計算相同的物業NOI。因此，我們的相同物業NOI可能無法與其他REITs的相同物業NOI相比較。同一物業NOI只應被視為淨收益的補充，作為衡量我們業績的指標，而不應被用作衡量我們的流動性或現金流，也不應指示可用於滿足我們的現金需求的資金，包括我們支付股息的能力。

2022年與2021年的對比：

我們2022年的相同物業包括67個寫字樓物業，總計1760萬平方英尺可出租平方英尺，以及10個多户物業，總計3449個單位。以下顯示的金額為100%(不是我們按比例計算的份額)。
我們2022年和2021年的相同物業業績受到新冠肺炎疫情的不利影響。2022年的相同物業業績總體上比2021年更有利，這是因為：(I)從大流行中逐漸恢復，(Ii)從租户那裏更好地收取，(Iii)較低的無法收回的租户應收賬款的沖銷，(Iv)將某些寫字樓租户恢復到權責發生制會計，(V)更高的辦公停車場收入，以及(Vi)我們多家庭投資組合的更高租金。這些有利的影響部分被通脹對我們租金支出的影響所抵消。
截至十二月三十一日止的年度：有利的
(不利)
20222021變化%評註
(單位：千)
寫字樓收入$814,084 $776,734 $37,350 4.8 %增加的主要原因是：(I)收款情況改善，壞賬核銷減少，某些租户恢復按權責發生制會計，以及(Ii)停車位收入增加。由於入住率下降和低於市場的租賃收益減少，租金收入減少，部分抵消了這一增長。
辦公費(279,653)(258,262)(21,391)(8.3)%增加的主要原因是水電費、清潔費、人事費、保險費和停車費增加。這一增長被較低的宣傳費用部分抵消。
辦公室噪音534,431 518,472 15,959 3.1 %
多家庭收入114,688 105,743 8,945 8.5 %這一增長主要是由於租金上漲和收入增加帶來的租金收入增加。
多户家庭開支(34,633)(31,958)(2,675)(8.4)%增加的主要原因是水電費和人事費增加。這一增長被物業税的減少部分抵消了。
多家庭噪音80,055 73,785 6,270 8.5 %
總噪聲$614,486 $592,257 $22,229 3.8 %
49
目錄表


與公認會計準則的對賬

下表顯示了我們的相同財產NOI與普通股股東應佔淨收入的對賬(最直接的可比GAAP衡量標準)：

截至十二月三十一日止的年度：
(單位：千)20222021
相同的屬性噪聲$614,486 $592,257 
不可比寫字樓收入10,489 10,136 
不可比較的辦公費用(4,869)(7,114)
不可比的多家族收入54,391 25,784 
不可比較的多户家庭開支(14,666)(6,067)
噪音659,831 614,996 
一般和行政費用(45,405)(42,554)
折舊及攤銷(372,798)(371,289)
其他收入4,587 2,465 
其他費用(714)(937)
未合併基金的收入1,224 946 
利息支出(150,185)(147,496)
淨收入96,540 56,131 
非控股權益應佔淨虧損605 9,136 
普通股股東應佔淨收益$97,145 $65,267 


2021年與2020年的對比

請參閲我們於2022年2月18日提交給美國證券交易委員會的截至2021年12月31日的年度報告中的Form 10-K第二部分第7項，以瞭解我們2021年與2020年同一物業噪聲指數的比較。


50
目錄表


流動性與資本資源

短期流動性

我們的短期流動資金需求主要包括我們的經營活動、開發、重新定位項目以及股息和分配所需的資金。2022年，我們從運營中產生了4.969億美元的現金。截至2022年12月31日，我們有2.688億美元的現金和現金等價物，我們的4.0億美元循環信貸安排沒有餘額。我們最早的定期貸款到期日是2024年12月。有關我們債務的更多信息，請參見本報告第15項下我們合併財務報表的附註8。不包括收購和債務再融資，我們預計將通過手頭現金、運營產生的現金和我們的循環信貸安排來滿足我們的短期流動性需求。

長期流動性

我們的長期流動性需求主要包括支付收購、開發和債務再融資所需的資金。由於REIT聯邦税收規則要求我們每年至少分配90%的收入，我們預計手頭沒有足夠的資金來滿足這些長期現金需求。我們計劃通過長期擔保無追索權債務、發行股本證券(包括普通股和運營單位)以及財產處置和合資交易來滿足我們的長期流動性需求。我們有一個自動取款機計劃，根據市場條件，我們可以出售最多4.0億美元的普通股。

我們只使用無追索權的債務，由我們的財產擔保。截至2022年12月31日，我們總辦公室投資組合中約46%的資金未佔用。為了減輕利率變化對我們運營現金流的影響，我們通常會與我們的浮動利率貸款簽訂利率互換協議。這些互換協議通常在相關貸款到期日前兩年到期，在此期間我們可以對貸款進行再融資，而不會受到任何利息懲罰。有關債務及衍生工具合約的更多資料，請參閲本報告第15項綜合財務報表附註8及附註10。見項目7A。關於本報告中關於加息對我們未來經營業績和現金流的影響的“關於市場風險的定量和定性披露”。
某些合同義務

關於我們的合同承付款的信息，見本報告第15項下我們合併財務報表的以下附註：

•注4--未來最低土地租賃費；
•附註8-我們的有擔保應付票據和循環信貸安排的最低未來本金支付，以及決定我們未來定期利息支付的利率；以及
•附註17--合同承諾。

表外安排

未合併基金債務

我們的基金，夥伴關係X，有自己的擔保無追索權債務和利率互換。我們已經做出了某些環境和其他有限的賠償和擔保，涵蓋了與這筆貸款相關的慣常的無追索權剝離，我們還為利率互換提供了擔保。X合夥公司已同意賠償我們根據這些協議需要支付的任何金額。截至2022年12月31日，各自貸款和互換協議下的所有義務均已按照該等協議的條款履行。見本報告第15項合併財務報表附註17中的“擔保”，瞭解有關本基金的債務和互換以及各自擔保的更多信息。


51
目錄表


現金流

2022年與2021年的對比

我們的運營現金流在這兩個時期都受到了新冠肺炎疫情的不利影響，並在2022年受到了通脹的影響。

截至十二月三十一日止的年度：增加(減少)
在現金中		%
20222021
(單位：千)
經營活動提供的淨現金(1)
$496,888 $446,951 $49,937 11.2 %
用於投資活動的現金淨額(2)
$(560,953)$(288,708)$(272,245)(94.3)%
融資活動提供的現金(用於)(3)
$(3,003)$5,246 $(8,249)(157.2)%
___________________________________________________
(1)我們來自經營活動的現金流主要取決於我們投資組合的入住率和租賃率、應收租户的可收集性、我們的運營、一般和行政費用以及利息支出的水平。來自經營活動的現金增加4,990萬美元，主要是由於我們的多家庭和寫字樓投資組合的NOI增加，但利息支出增加以及一般和行政費用增加部分抵消了這一增加。我們多家庭投資組合的NOI增加主要是由於：(I)我們於2022年第二季度收購了聖莫尼卡海洋大道1221號物業，(Ii)租金上漲，(Iii)我們洛杉磯地標開發項目和Bishop Place改造項目的新單位，以及(Iv)更好的收藏品。我們辦公室產品組合噪聲指數的增加主要是由於：(I)更好的收藏和(Ii)停車收入的增加。對於這兩個投資組合，這些改善被費用增加部分抵消。
(2)來自投資活動的現金流一般用於資助物業收購、發展和重建計劃，以及經常性和非經常性資本開支。來自投資活動的現金減少2.722億美元，主要是由於購置了3.305億美元的財產，以及用於改善房地產的資本支出增加了5390萬美元，但被用於開發的資本支出減少1.088億美元所部分抵消。
(3)我們的融資活動產生的現金流通常受到我們的借款和資本活動的影響，以及分別支付給普通股股東和非控制性權益的股息和分配。來自融資活動的現金減少820萬美元，主要是由於淨借款減少9500萬美元和支付給非控股權益的較高分派410萬美元，但被我們綜合合資企業中非控股權益的貢獻8100萬美元和貸款成本支付減少1040萬美元部分抵銷。


2021年與2020年的對比

請參閲我們於2022年2月18日提交給美國證券交易委員會的截至2021年12月31日的年度報告中第二部分的第7項，以瞭解我們2021年的現金流與2020年的比較。

52
目錄表


關鍵會計政策

我們對我們的財務狀況和經營結果的討論和分析是基於我們的綜合財務報表，該報表是根據公認會計準則編制的，這要求我們對影響我們資產、負債、收入和費用報告金額的某些項目進行估計。雖然我們認為我們的估計是基於當時的合理假設和判斷，但我們的一些估計可能被證明是不正確的，這些差異可能是實質性的。以下是對我們的關鍵會計政策的討論，我們認為這些政策需要最多的估計和判斷。本公司主要會計政策摘要見本報告第15項所載綜合財務報表附註2。

房地產投資

VIE的收購和初步整合

我們將房地產收購計入資產收購。我們將資產收購的購買價格(包括資本化的交易成本)和初始合併後未被確定為企業的物業的購買價格按相對公允價值分配給：(I)土地、(Ii)建築物和改善、(Iii)租户改善和可識別的無形資產，如原地市場租賃，(Iv)收購的高於和低於市場的地面和租户租賃，以及(V)假設債務，基於土地的可比銷售，以及使用我們對預期未來現金流和其他估值方法的估計的收益法。這包括但不限於我們對其他資產和負債的租賃率、收入增長率、資本化率和貼現率的估計。我們按“猶如空置”的基準估計有形資產的相對公允價值。收購的原址市場租賃的估計相對公允價值是指在收購之日將物業租賃到入住率的估計成本，包括租賃佣金和法律成本的公允價值。我們評估我們預期達到上述入住率水平的時間段，幷包括對租賃期間產生的淨運營成本(主要是房地產税、保險和公用事業)的估計。高於市值及低於市值的地面租約及租户租約按現值(使用反映所取得租約相關風險的利率)的現值(使用反映所取得租約相關風險的利率)及根據原址地面租約或租户租約而須支付或收取的合約金額之間的差額，以及吾等對相應就地租約的公平市值租金的估計，記錄為資產或負債。, 在租約的剩餘不可撤銷期限內。假設債務根據預期未來付款的現值和當前利率按公允價值入賬。

這些估計需要判斷，涉及複雜的計算，分配對我們的運營結果有直接和實質性的影響，因為，例如，(I)如果我們將更多的價值分配給土地(沒有折舊)，折舊會更少，或者(Ii)如果我們將更多的價值分配給建築物，而不是租户改善，折舊將在更長的時間段內確認，因為建築物的折舊時間比租户改善更長。

成本資本化

我們將開發成本資本化，包括開發前成本、利息、物業税、保險和其他與房地產開發直接相關的成本。間接發展成本，包括工資和福利、辦公室租金和那些直接負責發展活動並將時間花在發展活動上的個人的相關費用，也被資本化，並分配給與其有關的項目。開發成本被資本化，同時正在進行大量活動，為資產的預期用途做準備。我們認為，當住宅單位或辦公空間可供使用時，但不遲於主要建築活動停止後一年，我們認為發展項目已基本完成。在項目基本完成並準備投入預期用途或開發活動停止後發生的成本，在發生時計入費用。以前資本化的與廢棄開發項目相關的成本計入收益。維修和保養支出在發生時計入費用。

開發成本的資本化需要判斷，並可能直接和實質性地影響我們的運營結果，因為，例如，(I)如果我們不將應資本化的成本資本化，那麼我們的運營費用在開發期內將被高估，而已開發房地產的後續折舊將被低估，或(Ii)如果我們將不應資本化的成本資本化，那麼我們的運營費用將在開發期內被低估，並且房地產的後續折舊將被高估。2022年、2021年和2020年，我們分別資本化了5970萬美元、1.854億美元和1.864億美元的開發成本。

53
目錄表


長期資產減值準備

我們定期評估我們的房地產投資的減值，當事件或情況變化表明我們的房地產投資的賬面價值可能無法收回時。如果資產預期產生的未貼現未來現金流量低於資產的賬面價值，而我們的評估顯示我們可能無法收回賬面價值，則如果賬面價值超過資產的估計公允價值，我們將計入減值損失。我們對未來現金流的估計部分基於對未來入住率、租金收入和運營成本的假設，可能與實際結果大不相同。我們以賬面價值或估計公允價值中的較低者記錄持有待售房地產，減去出售成本，如果我們認為我們無法收回賬面價值，則同樣確認減值損失。我們對持有待售資產的市場狀況的評估需要判斷，我們的預期可能與實際結果大不相同。減值損失將減少我們的淨收入，可能是實質性的。根據此類定期評估，我們在2022年、2021年或2020年期間沒有為我們的長期資產和基金記錄任何減值損失。
收入確認--向寫字樓租户收取租金

根據主題842，如果租賃付款在開始之日不可能收回，則我們將租賃收入限制為直線基礎或現金基礎上確認的收入中較小的一個。如果我們對收款的評估在生效日期後發生變化，我們將按直線基礎確認的租賃收入與按現金基礎確認的租賃收入之間的差額記錄為租賃收入的本期調整。我們採用主題842完全性損傷模型。在這種模式下，我們不再保留與應收賬款相關的一般準備金，而是逐個租賃地分析經營租賃項下的到期金額是否被視為有可能收回。我們註銷租户和遞延租金應收賬款，作為租金收入的費用，在我們確定租賃付款不可能收回的期間。如果我們隨後收取以前註銷的金額，則收取的金額將記錄為我們租金收入和租户回收的增加。

我們對租賃付款可收集性的評估需要判斷，並可能對我們的運營結果產生重大影響。這種評估涉及使用一種方法，要求對做出估計時不確定的事項進行判斷和估計，包括租户特定因素、特定行業條件以及總體經濟趨勢和條件。

在2022年、2021年和2020年期間，我們的運營結果受到了新冠肺炎疫情的實質性影響。見《新冠肺炎疫情對我們業務的影響》。與應收租户和遞延應收租金相關的無法收回款項的費用(主要是由於新冠肺炎疫情)在2022年、2021年和2020年分別減少了60萬美元、300萬美元和4100萬美元的租金收入和租户回收。我們恢復了對某些寫字樓租户的權責發生制會計，這些租户之前被確定為無法收回，並按收付實現制會計，這使我們的寫字樓收入在2022年增加了360萬美元。
用於租户恢復的收入確認

本公司可收回營運開支的租户回收收入於發生可收回開支期間確認為收入。年終後，我們會逐個租約進行對賬，並就我們向租户收取的估計費用與實際支出之間的任何差額向每個租户開具賬單或將其記入貸方。評估租户恢復收入需要深入分析每個基礎租賃的複雜條款。在確定可收回的數額時作出的估計和判斷的例子包括：
•估算可收回的費用；
•估計本年度費用和入住率變化的影響；
•估算每棟建築的固定和可變運營費用部分；
•使可收回費用池符合基準年度用於基礎租賃的費用池；以及
•根據標的租賃條款判斷費用或資本支出是否可以收回。

這些估計需要判斷，並涉及對我們每一處辦公物業的計算。如果我們的估計被證明是不正確的，那麼我們的租户回收收入和淨收入可能會在未來我們進行對賬時受到實質性和不利的影響。將本年度的租户恢復賬單更改5%的影響將導致我們的租户恢復收入和淨收入在2022年、2021年和2020年分別變化220萬美元、240萬美元和260萬美元。
54
目錄表


基於股票的薪酬

我們以LTIP單位的形式向某些員工和非員工董事發放基於股票的薪酬。我們確認獎勵在必要的歸屬期間的公允價值，這是基於服務。獎勵的公允價值基於授予日我們普通股的市場價值和歸屬後限制的折扣。

我們對歸屬後限制的折扣估計需要判斷。如果我們對摺扣的估計太高或太低，將導致我們做出的獎勵的公允價值分別太低或太高，這將分別導致基於股票的薪酬支出不足或過度，而股票薪酬的支出不足或過度支出將分別導致我們的淨收益被誇大或低估。2022年、2021年和2020年的股票薪酬支出分別為2100萬美元、2090萬美元和2140萬美元。折現率變化5%的影響將導致我們的股票薪酬支出和淨收入在2022年、2021年和2020年分別變化110萬美元、100萬美元和110萬美元。


第7A項。關於市場風險的定量和定性披露

對衝我們的浮動利率借款

截至2022年12月31日，我們89%的合併借款的利率是固定的或與利率互換的互換固定的。我們使用這些工具使我們面臨信用風險，因為我們的交易對手可能無法根據這些協議的條款履行義務。我們試圖通過與具有投資級評級的各種金融交易對手簽訂合同，將這種信用風險降至最低。截至2022年12月31日，相關基準利率每提高100個基點，我們未對衝的浮動利率借款的利息支出將每年增加560萬美元。關於2023年第一季度名義總金額為8.374億美元的未來掉期到期，請參閲本報告第15項下的綜合財務報表附註8。較高的利率將導致我們未來的利息支出增加，這將減少我們未來的淨收益和運營現金流。

市場從美元-倫敦銀行同業拆借利率過渡到SOFR

2021年3月5日，FCA宣佈，2023年6月30日後不再公佈美元-倫敦銀行間同業拆借利率。這一聲明有幾個影響，包括設置倫敦銀行間同業拆借利率轉換為的SOFR類型(例如，定期SOFR、每日簡單SOFR或每日複合SOFR)，以及就將合約從美元-LIBOR轉換為SOFR時可能應用的利差達成一致。截至2022年12月31日，我們的大部分浮動利率借款和利率掉期都與美元-LIBOR掛鈎，目前我們預計所有這些貸款和利率掉期將在2023年7月1日之前轉換為SOFR。我們正在評估與將合同過渡到SOFR有關的問題，其中除其他問題外，包括計算：(1)貸款利息支付，(2)互換利息支付，(3)貸款和互換的價值和核算。雖然我們目前預計至少在2023年6月30日之前，美元-倫敦銀行同業拆借利率將基本上以目前的形式提供，但在此之前，美元-倫敦銀行間同業拆借利率可能會變得不可用。例如，如果有足夠多的銀行拒絕向倫敦銀行間同業拆借利率管理人提交申請，就可能發生這種情況。在這種情況下，與向SOFR過渡相關的風險將加速並有可能放大。

有關我們的債務和利率互換的更多信息，請參閲本報告第15項下的綜合財務報表附註8和附註10。

項目8.財務報表和補充數據

請參閲我們的財務報表索引項目15.

項目9.會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧

沒有。

55
目錄表


第9A項。控制和程序

截至2022年12月31日，也就是本報告所涉期間結束時，我們在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，對本報告所涉期間結束時我們的披露控制和程序(如《交易法》第13a-15(E)和15d-15(E)條所定義)的有效性進行了評估。基於上述，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至那時，我們的披露控制和程序有效地確保了我們在根據交易所法案提交或提交的報告中必須披露的信息：(I)在美國證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內得到處理、記錄、彙總和報告；(Ii)經過積累並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官(視情況而定)，以便及時就所需披露做出決定。

在截至2022年12月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這些變化已經或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響。管理層關於財務報告內部控制的報告和獨立註冊會計師事務所的報告載於第頁F-1和F-5並以引用的方式併入本文。

項目9B。其他信息

沒有。


項目9C。披露妨礙檢查的外國司法管轄區。

不適用。
56
目錄表


第三部分

項目10.董事、高級管理人員和公司治理

本項目所需資料乃參考本公司將於2022年12月31日後120天內呈交美國證券交易委員會的2023年股東周年大會委託書內“董事選舉(建議1)-現任董事及被提名人資料”、“本公司高管資料”、“公司治理”、“董事會會議及委員會”及“拖欠第16(A)條報告”(視乎需要而定)項下的資料而納入。

項目11.高管薪酬

本項目要求提供的信息參考了我們將於2022年12月31日後120天內提交給美國證券交易委員會的2023年股東周年大會委託書中“高管薪酬”、“薪酬委員會報告”、“美國證券交易委員會薪酬”和“薪酬委員會聯鎖和內部人蔘與”等標題下的信息。

項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項

股票補償計劃下授權發行的證券

下表列出了截至2022年12月31日根據我們現有的股票激勵計劃可能發行的普通股的相關信息：

計劃類別行使未行使的期權、認股權證及權利時鬚髮行的普通股股份數目
(單位：千)		未償還期權、權證和權利的加權平均行權價根據以股票為基礎的補償計劃未來可供發行的普通股數量(不包括(A)欄反映的股票)
(單位：千)
 (a)(b)(c)
股東批准的基於股票的薪酬計劃(1)3,961(2)$—(3)2,276
___________________________________________________________
(1)有關2016年度綜合股票激勵計劃的説明，請參閲本報告第15項下的綜合財務報表附註13。截至2022年12月31日，我們沒有任何其他基於股票的薪酬計劃。
(2)由240萬個既有單位和160萬個未歸屬LTIP單位組成。
(3)我們沒有未完成的選擇。LTIP單位沒有行使價。

本項目所需的其餘信息通過參考我們將於2022年12月31日後120天內提交給美國證券交易委員會的2023年股東年會委託書中“投票證券和主要股東-某些實益所有者和管理層的擔保所有權”的標題下的信息併入。

第13項：某些關係和關聯交易，以及董事獨立性

本行將於2022年12月31日後120天內向美國證券交易委員會提交的2023年股東周年大會委託書中，董事選舉(提案1)-現任董事及被提名人的資料、公司治理及與關聯人的交易等項下的資料已納入本項目。

項目14.主要會計費用和服務

我們的獨立註冊會計師事務所是安永律師事務所, 加利福尼亞州洛杉磯，PCAOB公司ID：42。本項所需資料，系參照本公司於2022年12月31日後120天內向美國證券交易委員會提交的2023年股東周年大會委託書中“獨立註冊會計師事務所”一欄所載資料而編入。
57
目錄表


第四部分

項目15.證物和財務報表附表

(A)(1)和(2)財務報表和附表

索引
頁面
陳列品
59
簽名
61
關於財務報告內部控制的管理報告
F- 1
獨立註冊會計師事務所報告
F- 2
獨立註冊會計師事務所財務報告內部控制報告
F- 5
合併資產負債表
F- 6
合併業務報表
F- 7
綜合全面收益表(損益表)
F- 8
合併權益表
F- 9
合併現金流量表
F- 11
合併財務報表附註
F- 12
概述
F- 12
重要會計政策摘要
F- 13
房地產投資
F- 20
土地租賃
F- 21
收購租賃無形資產
F- 22
對非綜合基金的投資
F- 23
其他資產
F- 23
淨額應付擔保票據和循環信貸安排
F- 24
應付利息、應付帳款和遞延收入
F- 26
衍生工具合約
F- 26
權益
F- 29
易辦事
F- 31
基於股票的薪酬
F- 32
金融工具的公允價值
F- 34
細分市場報告
F- 36
未來最低租賃收入
F- 37
承付款、或有事項和擔保
F- 37
附表三--綜合不動產和累計折舊
F- 39
注：所有其他附表均被省略，因為所需資料不存在，或數額不足以要求提交附表，或所需資料已包括在財務報表或附註中。



58
目錄表
道格拉斯·埃米特公司
陳列品

(A)(3)展品

數描述腳註
3.1
道格拉斯·埃米特公司的修正案和重述條款。
(1)
3.2
道格拉斯·埃米特公司的章程。
(2)
3.3
道格拉斯·埃米特公司修訂和重述條款的更正證書。
(3)
3.4
附例修訂
(4)
4.1
道格拉斯·埃米特公司普通股證書格式。
(5)
4.2
根據1934年《證券交易法》第12條登記的證券説明
(6)
10.1
Douglas Emmett Properties，LP有限合夥協議格式
(5)
10.2
Douglas Emmett，Inc.與其中指定的初始持有人之間的註冊權協議。+
(7)
10.3
道格拉斯·埃米特公司與其董事和高級管理人員之間的賠償協議格式。+
(8)
10.4
Douglas Emmett，Inc.2016綜合股票激勵計劃。+
(9)
10.5
道格拉斯·埃米特地產表格，LP合夥人單位指定-2016 LTIP單位。+
(10)
10.6
Douglas Emmett，Inc.2016綜合股票激勵計劃LTIP單位獎勵協議的形式。+
(11)
10.7
Douglas Emmett，Inc.、Douglas Emmett Properties，LP和Jordan L.Kaplan之間的僱傭協議日期為2019年1月1日。+
(12)
10.8
Douglas Emmett，Inc.、Douglas Emmett Properties，LP和Kenneth Panzer之間的僱傭協議日期為2019年1月1日。+
(12)
10.9
Douglas Emmett，Inc.、Douglas Emmett Properties，LP和Kevin A.Crummy之間的僱傭協議日期為2019年1月1日。+
(12)
21.1
註冊人的子公司名單。*
23.1
獨立註冊會計師事務所同意。*
31.1
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條頒發的首席執行官證書。*
31.2
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條頒發的首席財務官證書。*
32.1
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條頒發的首席執行官證書。 *
(13)
32.2
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條頒發的首席財務官證書。 *
(13)
101.INS內聯XBRL實例文檔-實例文檔不會出現在交互數據文件中，因為其XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。*
101.SCH內聯XBRL分類擴展架構文檔。*
101.CAL內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔。*
101.DEF內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔。*
101.LAB內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔。*
101.PRE內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔。*
104封面交互數據文件(嵌入內聯XBRL文檔)*
*以表格10-K的形式與本年度報告一起提交。
+指管理合同或補償計劃、合同或安排。
(1)於2006年10月19日提交表格S-11的第6號修正案，並通過此引用併入本文。(檔案編號333-135082)
(2)已於2013年9月6日提交Form 8-K，並通過此引用併入本文。(檔案編號：001-33106)
(3)於2006年10月30日提交Form 8-K，並通過此引用併入本文。(檔案編號：001-33106)
(4)已於2018年4月9日提交Form 8-K，並通過此引用併入本文。(檔案編號：001-33106)
59
目錄表
道格拉斯·埃米特公司
展品(續)

(5)於2006年10月3日提交表格S-11的第3號修正案，並通過此引用併入本文。(檔案編號333-135082)
(6)於2022年2月18日提交Form 10-K，並通過此引用併入本文。(檔案編號：001-33106)
(7)於2006年6月16日提交表格S-11，並通過此引用併入本文。(檔案編號333-135082)
(8)於2006年9月20日提交表格S-11的第2號修正案，並通過此引用併入本文。(檔案編號333-135082)
(9)於2020年4月17日提交最終委託書，並通過此引用併入本文。(檔案編號：001-33106)
(10)已於2016年12月12日提交Form 8-K，並通過此引用併入本文。(檔案編號：001-33106)
(11)於2022年2月18日提交Form 10-K，並通過此引用併入本文。(檔案編號：001-33106)
(12)已於2018年12月24日提交Form 8-K，並通過此引用併入本文。(檔案編號：001-33106)
(13)根據美國證券交易委員會第33-8212號新聞稿，這些證據僅供參考，不會作為本報告的一部分以10-K表格或作為單獨的披露文件存檔，也不會通過引用納入任何證券法登記聲明中。


項目16.表格10-K摘要

沒有。
60
目錄表


簽名

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽署人代表其簽署本報告。

 道格拉斯·埃米特公司
  
日期：發信人：/s/喬丹·L.卡普蘭
2023年2月17日 喬丹·L·卡普蘭
  總裁與首席執行官

根據1934年《證券交易法》的要求，截至2023年2月17日，本報告已由以下人員以各自身份代表註冊人簽署。

簽名標題
  
/s/喬丹·L.卡普蘭 
喬丹·L·卡普蘭董事首席執行官總裁
(首席行政主任)
  
/s/彼得·D·西摩 
彼得·D·西摩首席財務官
(首席財務會計官)
  
/s/Dan A.Emmett 
丹·A·埃米特董事會主席
  
/s/Kenneth M.Panzer 
肯尼斯·M·潘澤爾首席運營官兼董事
  
/s/Leslie E.Bider
萊斯利·E·比德爾董事
/s/多琳·C·多明格斯
多琳·C·多明格斯董事
David·T·範伯格博士
David·T·範伯格博士董事
/s/雷·C·倫納德
雷·C·倫納德董事
弗吉尼亞·A·麥克費倫
弗吉尼亞·A·麥克費倫董事
/s/託馬斯·E·奧赫恩
託馬斯·E·奧赫恩董事
  
小威廉·E·西蒙
小威廉·E·西蒙董事
/s/王雪莉
王雪莉董事
61
目錄表



關於財務報告內部控制的管理報告

根據1934年《證券交易法》第13a-15(F)和15d-15(F)條的規定，Douglas Emmett，Inc.的管理層負責建立和維護對財務報告的充分內部控制。

我們的內部控制系統旨在為財務報告的可靠性提供合理保證，並根據美國公認會計原則為外部報告目的編制財務報表。我們的管理層，包括簽署的首席執行官和首席財務官，評估了截至2022年12月31日我們對財務報告的內部控制的有效性。在進行評估時，管理層使用了特雷德韋內部控制委員會贊助組織委員會發布的標準--綜合框架(2013年框架)。基於這一評估，管理層得出結論，截至2022年12月31日，我們對財務報告的內部控制基於這些標準是有效的。

管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，不希望我們的披露控制和程序或我們的內部控制能夠防止所有錯誤和欺詐。一個控制系統，無論構思和運作得有多好，都只能提供合理的保證，而不是絕對的保證，以確保控制系統的目標得以實現。此外，控制系統的設計必須反映這樣一個事實，即存在資源限制，並且必須考慮控制的好處相對於其成本。由於所有控制系統的固有侷限性，任何控制評價都不能絕對保證所有控制問題和舞弊事件都已被發現。

我們截至2022年12月31日財務報告內部控制的有效性已由安永會計師事務所審計，該獨立註冊會計師事務所審計了本年度報告中包含的綜合財務報表，其報告載於F-2頁，該報告對截至2022年12月31日我們財務報告內部控制的有效性表達了無保留意見。
/s/喬丹·L.卡普蘭
喬丹·L·卡普蘭
總裁與首席執行官
/s/彼得·D·西摩
彼得·D·西摩
首席財務官

2023年2月17日


F- 1
目錄表


獨立註冊會計師事務所報告

致Douglas Emmett，Inc.的股東和董事會
對財務報表的幾點看法
我們審計了道格拉斯·埃米特公司(本公司)截至2022年12月31日和2021年12月31日的合併資產負債表，以及截至2022年12月31日的三個年度的相關綜合經營表、全面收益(虧損)、權益和現金流量以及列於指數第15(A)項的相關附註和財務報表附表(統稱為“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司在2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的財務狀況，以及截至2022年12月31日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013框架)》中確立的標準，對公司截至2022年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2023年2月17日發佈的報告對此發表了無保留意見。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指已向審計委員會傳達或要求傳達給審計委員會的當期財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項來就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。

購進價格核算
有關事項的描述
於截至2022年12月31日止年度內，本公司透過一間由本公司管理並擁有55%控股權的新合營公司，收購聖莫尼卡海洋大道1221號一幢多户公寓樓。如綜合財務報表附註3所述，交易按資產收購入賬，因此按收購房地產的價格入賬，包括購置成本。收購價按收購資產及負債的相對公允價值分配於土地、樓宇及裝修，以及可識別無形資產，例如原址市值租賃及收購低於市值的租户租賃負債。收購資產及負債的公允價值由本公司採用與土地有關的銷售比較法及與其他收購資產及負債相關而採用貼現現金流量的收益法釐定。這兩種方法都使用該公司可獲得的市場信息作為投入。

F- 2
目錄表


由於管理層在確定分配給所收購的土地、建築物和改善設施以及無形租賃資產和負債的公允價值時需要進行重大估計，因此對公司收購的會計進行審計是複雜的。重大估計主要是由於用以衡量資產及負債公允價值的估值模型的投入屬判斷性質，以及各自的公允價值對重大基本假設的變動十分敏感。使用的更重要的假設包括可比土地銷售、租金、收入增長率、貼現率和資本化率。這些重大假設是前瞻性的，可能會受到未來經濟和市場狀況的影響。

我們是如何在審計中解決這個問題的
我們取得了瞭解，評估了設計，並測試了對物業收購的管理層會計控制的操作有效性，包括對公司審查收購價格分配、現金流預測和所使用基礎數據的準確性的假設的控制。例如，我們測試了對估值模型和用於制定此類估計的基本假設的審查的控制。
對於公司的財產收購，我們閲讀了交易協議，並評估公司是否適當地確定了交易是作為業務合併還是資產收購入賬。我們還評估了在制定有形資產和無形租賃資產及負債的公允價值估計時所使用的重要假設和方法。為測試土地、樓宇及無形租賃資產及負債的估計公允價值，我們進行了審計程序，其中包括評估本公司使用銷售比較及收益方法的情況，測試貼現現金流模型中使用的重要假設，以及測試支持重大假設及估計的基礎數據的完整性及準確性。例如，我們同意在現金流預測中使用的合同租金以樣本為基礎的本地租户租賃，並評估物業運營費用的合理性。我們邀請我們的估值專家協助評估本公司採用的方法與標準估值做法的比較，並執行程序以證實在編制所收購土地、建築物和無形租賃資產和負債的公允價值估計時所使用的重大假設的合理性。例如，我們的估值專家(I)使用獨立確定的數據來源評估管理層選定的可比土地銷售的適當性，以及(Ii)獲得特定市場信息(即收入增長率、折扣率、市場租賃率和資本化率)，並將其與公司使用的市場信息進行比較。
房地產投資減值準備
有關事項的描述
截至2022年12月31日，該公司對房地產的淨投資總額為90億美元。正如綜合財務報表附註2所述，本公司定期評估其物業的賬面價值是否有任何減值，以及當事件或情況變化顯示物業的賬面價值可能無法收回時。當物業出現減值指標時，管理層會計算物業預期產生的未來未貼現現金流量，並將其與物業的賬面價值進行比較，以確定是否已發生減值。
審計本公司對其房地產資產是否可收回的評估是複雜的，而且在評估管理層在估計未來現金流時的假設時具有高度主觀性，因為這些假設是基於對未來市場和經濟狀況的假設。未貼現的未來現金流假設所要求的估計包括管理層對未來入住率、租金收入和運營成本的假設。
F- 3
目錄表


我們是如何在審計中解決這個問題的我們對本公司房地產資產減值評估流程的控制進行了瞭解、評估和運行效果測試。例如，我們測試了對管理層估計和評估未來存在減值指標的物業的未貼現現金流預測中使用的假設的控制。

對於已確定減值指標的物業，我們對公司對物業未貼現的未來現金流的估計進行了審計程序。例如，我們將用於估計未來現金流的重要假設與公司的歷史會計記錄或現有的市場數據進行了比較。我們還測試了管理層預測現金流的數學準確性。此外，對於某些假設，我們進行了敏感性分析，以評估假設變化將導致物業的未貼現現金流的變化。

/S/安永律師事務所
自1995年以來，我們一直擔任該公司的審計師。
加利福尼亞州洛杉磯
2023年2月17日
F- 4
目錄表



獨立註冊會計師事務所報告

致Douglas Emmett，Inc.的股東和董事會

財務報告內部控制之我見

我們根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架(2013年框架)(COSO標準)中建立的標準，審計了Douglas Emmett，Inc.截至2022年12月31日的財務報告內部控制。在我們看來，道格拉斯·埃米特公司(本公司)根據COSO標準，截至2022年12月31日，在所有重要方面都對財務報告進行了有效的內部控制。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了Douglas Emmett，Inc.截至2022年12月31日和2021年12月31日的綜合資產負債表，截至2022年12月31日的三個年度的相關綜合經營報表、綜合收益(虧損)、權益和現金流量以及指數第15(A)項所列的相關附註和財務報表附表，我們於2023年2月17日的報告就此發表了無保留意見。

意見基礎

本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並對隨附的《財務報告內部控制管理報告》中財務報告內部控制的有效性進行評估。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。

我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/S/安永律師事務所
加利福尼亞州洛杉磯
2023年2月17日
F- 5
目錄表
道格拉斯·埃米特公司
合併資產負債表
(單位：千，共享數據除外)




 2022年12月31日2021年12月31日
資產  
房地產投資，毛利$12,292,973 $11,819,077 
減去：累計折舊和攤銷(3,299,365)(3,028,645)
房地產投資，淨額8,993,608 8,790,432 
土地租賃使用權資產7,455 7,464 
現金和現金等價物268,837 335,905 
租户應收賬款6,879 13,127 
應收遞延租金114,980 115,148 
收購租賃無形資產，淨額3,536 4,168 
利率合約資產270,234 15,473 
投資於非綜合基金47,976 46,594 
其他資產33,941 25,721 
總資產$9,747,446 $9,354,032 
負債
應付擔保票據和循環信貸安排，淨額$5,191,893 $5,012,076 
地面租賃責任10,848 10,860 
應付利息、應付帳款和遞延收入140,925 145,460 
證券保證金61,429 55,285 
購得租賃無形負債，淨額31,364 24,710 
利率合同負債1,790 69,930 
應付股息33,414 49,158 
總負債5,471,663 5,367,479 
權益
Douglas Emmett，Inc.股東權益：
普通股，$0.01面值，750,000,000授權，175,809,682和175,529,133未償還日期分別為2022年12月31日和2021年12月31日
1,758 1,755 
額外實收資本3,493,307 3,488,886 
累計其他綜合收益(虧損)187,063 (38,774)
累計赤字(1,119,714)(1,035,798)
道格拉斯·埃米特公司股東權益總額2,562,414 2,416,069 
非控制性權益1,713,369 1,570,484 
總股本4,275,783 3,986,553 
負債和權益總額$9,747,446 $9,354,032 


見合併財務報表附註。

F- 6
目錄表
道格拉斯·埃米特公司
合併業務報表
(單位為千，每股數據除外)





 截至十二月三十一日止的年度：
 202220212020
收入 
辦公室租賃 
租金收入和租户回收$724,131 $704,946 $680,359 
停車和其他收入100,442 81,924 90,810 
辦公室總收入824,573 786,870 771,169 
  
多户租賃
租金收入152,314 116,095 107,011 
停車和其他收入16,765 15,432 13,343 
多個家庭的總收入169,079 131,527 120,354 
總收入993,652 918,397 891,523 
  
運營費用
辦公費284,522 265,376 268,259 
多户家庭開支49,299 38,025 37,154 
一般和行政費用45,405 42,554 39,601 
折舊及攤銷372,798 371,289 385,248 
總運營費用752,024 717,244 730,262 
其他收入4,587 2,465 16,288 
其他費用(714)(937)(2,947)
未合併基金的收入1,224 946 430 
利息支出(150,185)(147,496)(142,872)
出售房地產投資收益— — 6,393 
淨收入96,540 56,131 38,553 
非控股權益應佔淨虧損605 9,136 11,868 
普通股股東應佔淨收益$97,145 $65,267 $50,421 
每股普通股淨收益--基本收益和稀釋後收益$0.55 $0.37 $0.28 


見合併財務報表附註。


F- 7
目錄表                    
道格拉斯·埃米特公司
綜合全面收益表(損益表)
(單位：千)


 截至十二月三十一日止的年度：
 202220212020
淨收入$96,540 $56,131 $38,553 
其他全面收益(虧損)：現金流量對衝325,548 158,923 (183,521)
綜合收益(虧損)422,088 215,054 (144,968)
可歸因於非控股權益的綜合(收益)損失(99,106)(40,526)64,816 
普通股股東應佔綜合收益(虧損)$322,982 $174,528 $(80,152)


見合併財務報表附註。



F- 8
目錄表                    
道格拉斯·埃米特公司
合併權益表
(單位為千，不包括每股股息數據)




 截至十二月三十一日止的年度：
 202220212020
   
普通股股份期初餘額175,529 175,464 175,370 
將運營單位換成普通股281 65 94 
期末餘額175,810 175,529 175,464 
  
普通股期初餘額$1,755 $1,755 $1,754 
將運營單位換成普通股3 — 1 
期末餘額$1,758 $1,755 $1,755 
  
額外實收資本期初餘額$3,488,886 $3,487,887 $3,486,356 
將運營單位換成普通股4,597 1,056 1,535 
以現金回購營運單位(176)(57)(4)
期末餘額$3,493,307 $3,488,886 $3,487,887 
  
累計其他綜合收益(虧損)期初餘額$(38,774)$(148,035)$(17,462)
現金流對衝調整225,837 109,261 (130,573)
期末餘額$187,063 $(38,774)$(148,035)
  
累計赤字期初餘額$(1,035,798)$(904,516)$(758,576)
普通股股東應佔淨收益97,145 65,267 50,421 
分紅(181,061)(196,549)(196,361)
期末餘額$(1,119,714)$(1,035,798)$(904,516)
非控制性權益期初餘額$1,570,484 $1,558,928 $1,658,862 
非控股權益應佔淨虧損(605)(9,136)(11,868)
現金流對衝調整99,711 49,662 (52,948)
投稿81,000 — — 
分配(58,969)(54,919)(60,392)
將運營單位換成普通股(4,600)(1,056)(1,536)
以現金回購營運單位(161)(65)(3)
基於股票的薪酬26,509 27,070 26,813 
期末餘額$1,713,369 $1,570,484 $1,558,928 
聲明在下一頁繼續。
F- 9
目錄表                    
道格拉斯·埃米特公司
合併權益表
(單位為千，不包括每股股息數據)



截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
  
總股本期初餘額$3,986,553 $3,996,019 $4,370,934 
淨收入96,540 56,131 38,553 
現金流對衝調整325,548 158,923 (183,521)
以現金回購營運單位(337)(122)(7)
投稿81,000 — — 
分紅(181,061)(196,549)(196,361)
分配(58,969)(54,919)(60,392)
基於股票的薪酬26,509 27,070 26,813 
期末餘額$4,275,783 $3,986,553 $3,996,019 
宣佈的每股普通股股息$1.03 $1.12 $1.12 

見合併財務報表附註。
F- 10
目錄表                    
道格拉斯·埃米特公司
合併現金流量表
(單位：千)

 截至十二月三十一日止的年度：
 202220212020
經營活動  
淨收入$96,540 $56,131 $38,553 
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
未合併基金的收入(1,224)(946)(430)
從保險賠償房地產損害中獲得的收益— — (13,105)
出售房地產投資收益— — (6,393)
折舊及攤銷372,798 371,289 385,248 
取得的租賃無形資產的淨增加額(11,255)(9,541)(15,878)
直線租金169 1,051 18,733 
已攤銷並註銷的貸款保費(460)(460)(2,274)
已攤銷和註銷的遞延貸款成本7,943 10,902 7,832 
基於股票的薪酬攤銷21,025 20,887 21,365 
來自未合併基金的業務分配1,224 943 394 
營運資本構成的變化：
租户應收賬款6,248 5,099 (11,645)
應付利息、應付帳款和遞延收入(1,399)(2,842)5,557 
證券保證金4,832 (962)(4,676)
其他資產447 (4,600)(3,063)
經營活動提供的淨現金496,888 446,951 420,218 
投資活動
用於改善房地產的資本支出(162,364)(108,499)(143,445)
發展的資本開支(75,754)(184,592)(154,153)
房地產損壞的保險賠償5,716 3,041 17,120 
物業收購(330,470)— — 
出售房地產投資所得，淨額— — 20,658 
收購未合併基金的額外權益— — (6,591)
來自未合併基金的資本分配1,919 1,342 1,236 
用於投資活動的現金淨額(560,953)(288,708)(265,175)
融資活動
借款收益245,000 1,345,000 674,000 
償還借款(70,823)(1,075,787)(549,752)
貸款成本付款(2,032)(12,397)(3,846)
購買利率上限(481)— — 
出售利率上限所得款項444 — — 
合併後合資企業中非控股權益的出資81,000 — — 
支付給非控股權益的分配(58,969)(54,919)(60,392)
支付給普通股股東的股息(196,805)(196,529)(196,333)
回購營運單位(337)(122)(7)
融資活動提供的現金淨額(用於)(3,003)5,246 (136,330)
(減少)現金及現金等價物和限制性現金增加(67,068)163,489 18,713 
現金及現金等價物和受限現金期初餘額336,006 172,517 153,804 
現金及現金等價物和受限現金期末餘額$268,938 $336,006 $172,517 
期末現金餘額對賬
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
現金和現金等價物$268,837 $335,905 $172,385 
受限現金101 101 132 
現金及現金等價物和限制性現金$268,938 $336,006 $172,517 



補充現金流信息

 截至十二月三十一日止的年度：
 202220212020
支付利息的現金，扣除資本化利息$141,427 $136,999 $136,823 
已支付的資本化利息$9,101 $8,814 $4,810 
非現金投資交易
房地產和開發資本支出應計項目$33,783 $38,101 $37,185 
房地產和開發改善的資本化股票補償$5,479 $6,183 $5,448 
拆除已完全折舊和攤銷的建築物、建築物改善、租户改善和租賃無形資產$100,050 $157,325 $73,045 
移除已完全攤銷的已獲得租賃無形資產$1,438 $442 $372 
移除完全增值的已獲得租賃無形負債$11,900 $23,725 $20,649 
非現金融資交易
在AOCI合併衍生品中記錄的收益(虧損)$326,396 $82,876 $(232,652)
在AOCI-未合併基金衍生工具中記錄的收益(虧損)(我們的份額)$3,780 $569 $(410)
宣佈的股息$181,061 $196,549 $196,361 
將運營單位換成普通股$4,600 $1,056 $1,536 

見合併財務報表附註。
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目錄表
道格拉斯·埃米特公司
合併財務報表附註


1. 概述

組織機構和業務描述

Douglas Emmett，Inc.是一家完全集成、自我管理和自我管理的REIT。我們是加利福尼亞州洛杉磯縣和夏威夷火奴魯魯最大的高品質寫字樓和多户物業的所有者和運營商之一。通過我們在運營夥伴關係及其子公司、合併合資企業和聯合基金中的權益，我們專注於擁有、收購、開發和管理頂級寫字樓物業和頂級多户社區的相當大的市場份額，這些社區擁有嚴重的供應限制、高端行政住房和關鍵的生活方式便利設施。合併財務報表中使用的術語“我們”、“我們”和“我們”是指道格拉斯·埃米特公司及其在合併基礎上的子公司。

截至2022年12月31日，我們的綜合投資組合包括：(I)17.7百萬平方英尺寫字樓組合，(Ii)5,013多户公寓單位；及(Iii)二我們根據土地租約收取租金的地塊。我們還管理並擁有一隻未合併基金的股權，該基金在2022年12月31日擁有另一隻0.4百萬平方英尺的辦公空間。我們與我們的綜合投資組合一起管理我們的未合併基金，因此我們在總投資組合的基礎上提供我們的辦公室投資組合的統計數據。截至2022年12月31日，我們的投資組合包括以下內容(包括輔助零售空間和不包括二根據土地租約收取租金的地塊)：

 整合的投資組合總投資組合
辦公室
全資物業5353
合併的合資企業屬性1616
未合併基金財產—2
6971
多個家庭
全資物業1212
合併的合資企業屬性22
1414
總計8385

陳述的基礎

隨附的合併財務報表是道格拉斯·埃米特公司及其子公司的合併財務報表，包括我們的運營夥伴關係和我們的合併合資企業。所有重大的公司間餘額和交易都已在我們的合併財務報表中沖銷。

我們合併那些我們被認為是VIE的主要受益人或擁有該實體多數投票權權益的實體。在下列情況下，我們被視為VIE的主要受益者：(I)我們有權指導VIE的活動，從而對其經濟表現產生最重大的影響；(Ii)我們有義務承擔損失或有權獲得可能對VIE具有重大意義的利益。我們不合並其他各方擁有實質性啟動權的實體，以剝奪我們指導該VIE活動的權力，這對該VIE的經濟表現產生了最重大的影響。在確定我們是否為主要受益人時，我們考慮的因素包括所有權利益、管理層代表、控制決策的權力以及每一方的合同和實質性參與權。

我們鞏固了我們的經營夥伴關係，通過該夥伴關係我們開展了幾乎所有的業務，並直接和通過子公司擁有我們幾乎所有的資產，並有義務償還我們幾乎所有的債務。合併債務，不包括我們合併的合資企業，為$3.41億美元，分別截至2022年12月31日和2021年12月31日。參見附註8。我們還合併了四合資公司通過我們的運營夥伴關係。有關我們的合資企業交易的更多信息，請參見附註3。我們鞏固了我們的運營夥伴關係和我們的四合資企業，因為它們是VIE，而我們或我們的運營夥伴是每個企業的主要受益者。
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目錄表
道格拉斯·埃米特公司
合併財務報表附註

截至2022年12月31日，我們的合併VIE實體(不包括我們的運營合作伙伴)擁有：
•合併資產總額為$3.9410億美元(其中3.54與房地產投資相關的10億美元)，以及
•合併負債總額為#美元1.8910億美元(其中1.81與債務相關的10億美元)。

截至2021年12月31日，我們的合併VIE實體(不包括我們的運營合作伙伴)擁有：
•合併資產總額為$3.5610億美元(其中3.28與房地產投資相關的10億美元)，以及
•合併負債總額為#美元1.7210億美元(其中1.64與債務相關的10億美元)。

隨附的綜合財務報表乃根據美國證券交易委員會的規則及規定編制，並符合財務會計準則委員會於財務會計準則委員會所確立的美國公認會計原則。我們認為，合併財務報表包括所有必要的調整，包括正常的經常性調整，以公平地列報其中所載的財務信息。對物業數量或類別、面積、每平方英尺金額、公寓單位和地理位置的任何提及均未經審計，不在我們獨立註冊會計師事務所根據PCAOB標準對我們的綜合財務報表進行審計的範圍內。

2. 重要會計政策摘要

預算的使用

按照美國公認會計原則編制合併財務報表要求管理層作出某些估計，這些估計會影響合併財務報表和附註中報告的金額。實際結果可能與這些估計大相徑庭。

房地產投資

VIE的收購和初步整合

財產收購一般不符合企業的定義，被計入資產收購，因為收購的總資產的公允價值基本上全部集中在一項可識別資產或一組類似的可識別資產中。我們將收購物業的運營結果包括在我們從各自收購日期開始的運營結果中。我們按相對公允價值將資產收購(包括資本化交易成本)及未被確定為業務的物業在初始合併時的購買價分配給：(I)土地、(Ii)建築物及改善、(Iii)租户改善及可識別無形資產，例如就地市值租約、(Iv)購入的高於及低於市價的地面及租户租約(包括續期選擇權)，以及(V)假設債務及(Vi)假設利率互換。公允價值基於土地的可比銷售，以及使用我們對預期未來現金流量的估計和其他估值方法的收益法，這些技術包括但不限於我們對其他資產和負債的租金、收入增長率、資本化率和貼現率的估計。我們按“猶如空置”的基準估計有形資產的相對公允價值。收購的原址市場租賃的估計相對公允價值是指在收購之日將物業租賃到入住率的估計成本，包括租賃佣金和法律成本的公允價值。我們評估我們預計達到這樣的入住率水平的時間段，幷包括對淨運營成本(主要是房地產税)的估計, 保險和公用事業)在租賃期間發生的費用。高於市價及低於市價的地面及租户租賃按租賃剩餘不可撤銷年期的現值(使用反映所收購租賃相關風險的折現率)及根據原址地面或租户租賃將分別支付或收取的合約金額之間的差額，以及吾等對相應原址租賃的公平市價租金的估計，作為資產或負債入賬。假設債務根據預期未來付款的現值和當前利率按公允價值入賬。有關物業收購的披露，請參閲附註3。

折舊及攤銷

以下所列資產及負債在綜合資產負債表中扣除相關累計折舊或攤銷/增值及任何減值費用後計入。當我們翻新我們的建築或我們的建築受到新開發項目的影響時，我們會加速受影響資產的折舊。當資產被出售或報廢時，其成本和相關的累計折舊或攤銷將從我們的綜合資產負債表中剔除，由此產生的收益或虧損(如果有)反映在我們各自時期的經營業績中。
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目錄表
道格拉斯·埃米特公司
合併財務報表附註(續)




•建築物和改善設施按直線折舊，估計使用年限為二十五歲至四十年對於建築物和十五年以求改進。
•租户的改善在相關租約的有效期內按直線原則折舊，任何剩餘餘額在任何提前終止租約的期間折舊。
•收購的原址租賃按直線攤銷，按收購的原址租賃的加權平均剩餘期限攤銷。
•收購的租賃無形資產在相關租賃期內按直線法攤銷，任何剩餘餘額在任何提前終止租賃的期間攤銷。
•收購的高於市價及低於市價的租户租約在相關租約的年期內按直線攤銷/增值，並記錄為租金收入的增加(對於低於市價的租約)或減少(對於高於市價的租約)。
•我們從中賺取地租收入的高於市價和低於市價的地面租約在相關租約的有效期內按直線攤銷/增值，並記錄為租金收入的增加(對於低於市價的租約)或減少(對於高於市價的租約)。
•所取得之高於市價及低於市價之土地租約(吾等為此產生地租開支)於相關租約年期內增加/攤銷，並記錄為開支增加(對於低於市價之租約)或減少(對於高於市價之租賃)。

持有待售的房地產

當物業符合某些要求時，在我們的綜合資產負債表上被歸類為持有待售物業，包括批准出售物業、待售物業的營銷，以及我們預期出售可能會在未來12個月內進行。被歸類為持有待售的物業以其賬面價值或公允價值減去出售成本中的較低者列賬，我們也停止對該物業進行折舊。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們沒有任何待售房產。

性情

確認出售房地產投資的收益或損失要求我們滿足一定的收入確認標準，並將房地產的控制權轉移給買方。所記錄的收益或損失以銷售價格減去銷售成本與我們出售房地產時的賬面價值之間的差額來衡量。我們的財產處置披露見附註3。

成本資本化

房地產建設期間發生的成本被資本化。開發和再開發活動的成本資本化始於開發前階段，我們將其定義為開始物業開發所必需的活動。我們在項目基本完成時停止資本化，但不晚於主要建築活動停止一年後。當為財產的預定用途做準備的必要活動已經暫停時，我們也停止資本化。資本化成本包括在我們綜合資產負債表的房地產投資總額中。拆除費用和維修保養費用在發生時記為費用。在2022、2021和2020年間，我們將59.7百萬，$185.4百萬美元和美元186.4分別與我們的開發相關的百萬美元成本，其中包括9.1百萬，$8.8百萬美元和美元4.8資本化利息分別為百萬美元。

土地租賃

我們是承租人，根據主題842“租賃”對我們的土地租賃進行核算。我們將土地租賃歸類為經營性租賃，並確認土地使用權資產和未來租賃付款的租賃負債。我們確認租賃付款為費用，這筆費用包括在我們的合併業務報表中的辦公費用中。有關此土地租賃的更多信息，請參見附註4。有關土地租賃負債的公允價值披露，請參閲附註14。




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合併財務報表附註(續)




投資於非綜合基金

截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們管理並擁有一未合併基金。見附註6。我們使用權益法對我們的非綜合基金的投資進行核算，因為我們對基金有重大影響，但不能控制該基金。在權益法下，我們最初按成本計入我們對基金的投資，其中包括收購基差和籌資成本的額外基準，然後調整投資餘額，以：(I)我們在基金淨收益或虧損中的份額，(Ii)我們在基金其他全面收益或虧損中的份額，(Iii)我們對基金的現金貢獻，以及(Iv)我們從基金收到的分配。如果我們出售我們在基金中的權益，或者如果基金有資格進行合併，我們將從我們的綜合資產負債表中刪除對我們未合併基金的投資。

我們對非綜合基金的投資計入綜合資產負債表中的非綜合基金投資。我們基金累積的其他全面收益或虧損的份額計入綜合資產負債表中的累積其他全面收益(虧損)。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們的未合併基金投資餘額中包括的總投資基差為$27.8百萬美元和美元28.7分別為100萬美元。我們基金的淨收益或虧損份額包括在我們綜合經營報表中的非綜合基金收入中。

我們定期評估我們對我們的非綜合基金的投資是否存在任何非臨時性的減值。如事件或情況變化顯示公允價值已跌至賬面值以下，而該項下跌並非暫時性的，則會計入減值費用。根據這種定期評估，不是減值發生在2022年、2021年或2020年。

長期資產減值準備

我們會定期評估我們物業的賬面價值是否有任何減值，以及當事件或情況變化顯示物業的賬面價值可能無法收回時。如發生事件或情況變化顯示公允價值已跌至賬面值以下，而該跌幅不可收回，則會計入減值費用。我們物業的賬面價值的可回收性是通過賬面價值與物業預期產生的未貼現未來現金流的比較來衡量的。若賬面值超過估計未貼現未來現金流量，則根據估計貼現未來現金流量，計入相當於物業賬面價值與其公允價值之間差額的減值虧損。根據這種定期評估，不是減值發生在2022年、2021年或2020年。

現金和現金等價物

我們將購買時到期日在三個月或以下的短期投資視為現金等價物。

收入確認

租金收入和租户回收

我們根據主題842對租金收入和租户回收進行會計處理。我們採取了一種實際的權宜之計，使我們能夠綜合計算租金收入和租户收回的收入。租金收入和租户從租户租賃中收回的收入計入我們綜合經營報表中的租金收入和租户回收。我們所有的租户租約都被歸類為經營租約。對於超過一年的租賃期，租金收入在租賃期內以直線基礎確認。來自按月租賃或未按計劃增加租金或其他調整的租賃的租金收入在賺取時按月確認。

房產税、公共區域維修及其他可收回營運開支的估計租户收回款項，已計入租金收入及綜合經營報表中的租户收回款項，在產生可收回開支期間按毛數確認。年終後，根據我們的政策，我們在逐個租賃的基礎上進行對賬，並就我們向租户開出的估計費用與實際發生的費用之間的任何差額向每個租户開具賬單或將其記入貸方。

租户應收賬款主要包括合同租賃付款的到期金額、公共區域維護費用的償還、物業税以及可向租户收回的其他成本。遞延租金應收賬款指迄今記錄的累計直線租金收入超過租賃協議項下迄今開出的累計現金租金的金額。
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合併財務報表附註(續)





租約終止

租賃終止費用包括在我們綜合經營報表中的租金收入和租户回收中，當相關租賃被取消時，按直線基礎在新的剩餘租賃期內確認。我們確認的租賃終止收入為$1.3百萬，$1.2百萬美元和美元1.02022年、2021年和2020年分別為100萬。

改善租户狀況

由吾等建造及擁有並由租户償還的租户改善工程被記錄為吾等的資產，而在綜合經營報表的租金收入及租户收回中計入的相關收入，則於相關租賃期內確認。我們確認用於補償租户改善的收入為#美元。4.8百萬，$5.8百萬美元和美元5.92022年、2021年和2020年分別為100萬。

收藏性

根據主題842，我們對租户租賃協議下的基本上所有到期金額是否被視為有可能收回進行了評估。這種評估涉及使用一種方法，要求對做出估計時不確定的事項進行判斷和估計，包括租户特定因素、特定行業條件以及總體經濟趨勢和條件。

對於我們已達成協議的租賃，我們很可能會收取該等租賃項下的大部分到期租賃付款，我們將繼續以直線方式記錄租賃期限內的租賃收入。對於吾等已斷定不可能收取該等租約的大部分到期租賃付款的租約，我們將租賃收入限制為按直線基準或現金基準確認的收入中的較小者。如果我們的收款結論發生變化，我們將記錄按直線基礎確認的租賃收入與現金基礎之間的差額，作為租金收入和租户回收的當期調整。吾等將應收租户款項及遞延租金應收款項撇賬，以抵銷期間租金收入及收回租客款項，並得出結論認為，基本上所有租賃付款均不可能收回。主要由於新冠肺炎疫情的影響，無法收回的租户應收賬款和遞延應收租金的費用使我們的辦公室收入減少了#美元。0.6百萬，$3.0百萬美元，以及$41.02022年、2021年和2020年分別為100萬。

如果我們隨後收取以前被註銷的金額，那麼所收取的金額將被記錄為在收取期間我們的租金收入和租户回收的增加。我們恢復了對某些寫字樓租户的權責發生制會計，這些租户以前被確定為無法收回，並按收付實現制會計，這使我們的寫字樓收入增加了#美元。3.62022年將達到100萬。

租約修改

2020年4月，財務會計準則委員會工作人員發佈了一份問答文件(《租賃修改問答》)，內容是將租賃會計準則應用於因新冠肺炎大流行而提供的租賃特許權。根據現行租賃會計指引，吾等須按逐個租賃基準釐定租賃特許權是否為與租户達成的新安排的結果(在租約修訂會計框架內處理)，或租賃特許權是否根據現有租賃協議內可強制執行的權利及義務(不適用於租約修訂會計框架)釐定。契約修訂問答允許我們在符合某些標準的情況下繞過逐份租賃分析，而是選擇是否應用契約修訂會計框架，此類選擇一致適用於具有類似特徵和相似情況的租約。我們利用這次選舉避免逐個租約進行分析，並選擇對符合標準的租約特許權適用租約修改會計框架。

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辦公室停車收入

在我們的綜合業務報表中，辦公室停車收入包括在辦公停車和其他收入中，屬於專題606“與客户的合同收入”的範圍。我們的租賃合同通常向租户提供特定數量的停車位，我們根據租賃協議按月對停車收入進行計費和確認，通常使用計費時生效的每月停車費。

辦公室停車收入為$84.9百萬，$69.0百萬美元和美元76.12022年、2021年和2020年分別為100萬。辦公室停車應收賬款為$0.9百萬美元和美元0.8截至2022年12月31日和2021年12月31日，分別為100萬歐元，並計入我們綜合資產負債表的租户應收賬款。

保險追討

與財產損失有關的保險賠償超過從該損害中確認的任何損失的數額，在收到付款或收到對收益數額的確認後記為其他收入。

2020年1月，我們的一棟住宅樓發生了火災。我們在一攬子保單下為我們投資組合中的所有財產提供全面的責任和財產保險，以彌補此類損失。我們記錄了$3.9百萬，$4.8百萬美元，以及$3.92022年、2021年和2020年的業務中斷收入分別為100萬美元，這些收入包括在我們綜合運營報表中的多户租賃停車和其他收入中。此外，我們還記錄了與財產損失有關的收益#美元。13.1在2020年間達到100萬美元，這包括在其他收入在我們的綜合經營報表中。

利息收入

我們短期貨幣市場基金投資的利息收入按權責發生制確認。利息收入包括在我們綜合經營報表中的其他收入中。

租賃成本

我們根據第842主題核算租賃成本。根據主題842，我們將租賃的初始直接成本資本化，這些成本是如果沒有執行租賃就不會發生的成本。無論租約是否簽訂，談判租約的成本，如員工工資，都不被視為最初的直接成本，並在發生時計入費用。

貸款成本

發行有擔保應付票據及循環信貸安排而直接產生的貸款成本將遞延，並攤銷至有關貸款或信貸安排期限的利息開支。任何未攤銷金額將在提前償還應付擔保票據時註銷，相關成本和累計攤銷將從我們的綜合資產負債表中註銷。

在某種程度上，再融資被認為是與同一貸款人的債務交換，我們根據舊債務是否為會計目的被確定為修改或清償來核算貸款成本。如果舊債務被確定被修改，則我們(I)繼續在修改債務的新期限內推遲並攤銷與修改時的舊債務相關的任何未攤銷遞延貸款成本，(Ii)在修改債務的新期限內延遲並攤銷與修改相關的貸款人成本，以及(Iii)支出與修改相關的所有其他成本。如果舊債務被確定為清償，則我們(I)在清償時註銷與清償債務相關的任何未攤銷遞延貸款成本，並從我們的綜合資產負債表中刪除相關成本和累計攤銷，(Ii)支出與清償相關的所有貸款人成本，以及(Iii)在新債務期限內推遲並攤銷與清償債務直接相關的所有其他成本。

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合併財務報表附註(續)




在我們與同一貸款人修改或交換循環信貸安排的情況下，我們根據新安排的借款能力是否等於或大於舊安排的借款能力，或(B)低於舊安排的借款能力(借款能力的定義為剩餘期限和最高可用信貸的乘積)來核算貸款成本。如果新安排的借款能力大於或等於舊安排的借款能力，則吾等(I)繼續在新安排的期限內遞延及攤銷舊安排的未攤銷遞延貸款成本，及(Ii)在新安排的期限內遞延與新安排直接相關的所有貸款人及其他成本。如新安排的借款能力低於舊安排的借款能力，則吾等(I)按舊安排借款能力減少的比例撇銷交易時與舊安排有關的任何未攤銷遞延貸款成本，及(Ii)在新安排的期限內遞延與新安排直接相關的所有貸款人及其他成本。

遞延貸款成本在綜合資產負債表中列示，作為從我們的有擔保應付票據和循環信貸安排的賬面金額中扣除。所有已支出的貸款成本和已攤銷的遞延貸款成本均計入綜合經營報表的利息支出。我們的貸款成本披露見附註8。

債務貼現和保費

與按公允價值收購物業而承擔的入賬債務有關的債務貼現及溢價一般會在相關貸款的剩餘期限內分別攤銷及累加，這與實際利息法大致相同。攤銷/增值包括在我們綜合經營報表的利息支出中。

衍生工具合約

我們利用利率互換和上限合約來管理與浮動利率債務利率變化相關的風險，並滿足某些貸款人的要求。當我們簽訂浮動利率定期貸款時，我們通常簽訂等額本金的利率互換協議，期限涵蓋貸款期限的大部分，這實際上將我們的浮動利率債務在此期間轉換為固定利率基礎。我們可能會簽訂旨在對衝某些經濟風險的衍生品合約，即使對衝會計不適用或我們選擇不應用對衝會計。我們不投機衍生品，也不使用任何其他衍生品工具。

在訂立衍生工具協議時，我們一般選擇將其指定為現金流量對衝，以作會計用途。被指定為現金流量對衝的對衝工具的公允價值變動計入累計其他全面收益(虧損)(AOCI)，這是收益以外的權益組成部分。對於我們基金指定為現金流對衝的對衝工具，我們在AOCI中記錄該對衝工具的公允價值變化中我們的份額。在AOCI中記錄的與我們的指定對衝相關的金額將重新分類為利息支出，因為已對衝的浮動利率債務需要支付利息。在AOCI中報告的與本基金對衝相關的金額重新歸類為非綜合基金收入，因為本基金為其對衝的浮動利率債務支付利息。
我們的衍生品在我們的綜合資產負債表中按公允價值在毛利率基礎上列示，不包括應計利息。應計利息計入綜合資產負債表的應付利息、應付帳款及遞延收入。我們基金衍生產品的公允價值份額計入綜合資產負債表中的非綜合基金投資。有關我們的衍生工具披露，請參閲附註10。

基於股票的薪酬

我們使用公允價值會計方法核算基於股票的薪酬，包括向某些員工和非員工董事授予LTIP單位。獎勵的估計公允價值是基於授予日我們普通股的市場價值和歸屬後限制的折扣。所授長期投資協議單位的估計公允價值，減去估計沒收後，於歸屬期間攤銷，按服務計算。關於我們基於股票的薪酬披露，請參見附註13。

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易辦事

我們通過將當期普通股股東應佔淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數來計算基本每股收益。我們計算攤薄每股收益的方法是，將當期普通股股東應佔淨收益除以各自期內已發行普通股和攤薄工具的加權平均數，採用庫存股方法。未歸屬LTIP單位包含不可沒收的股息權，我們將其作為參與證券進行計算，並使用兩級法將其計入基本和攤薄每股收益的計算中。有關我們披露的每股收益，請參閲附註12。

細分市場信息

分部信息的編制與我們管理層為運營決策目的審查信息的基礎相同。我們經營二業務領域：寫字樓房地產的收購、開發、所有權和管理，以及多户房地產的收購、開發、所有權和管理。我們寫字樓部門的服務主要包括辦公空間租賃和其他租户服務，包括停車和儲物空間租賃。我們為多户家庭提供的服務主要包括公寓租賃和其他租户服務，包括停車和儲物空間租賃。有關我們的分部披露，請參閲附註15。

所得税

我們已選擇從截至2006年12月31日的最初課税年度開始，作為房地產投資信託基金徵税。要符合REIT的資格，我們必須(其中包括)將我們的REIT應納税所得額的至少90%分配給我們的股東，並滿足守則關於經營業績、資產持有量、分配水平和股票所有權多樣性等事項的各種其他要求。只要我們有資格作為REIT納税，我們通常不需要為我們從REIT資格活動中獲得的當前分配給我們股東的收益繳納公司級所得税。如果我們在任何納税年度沒有資格成為房地產投資信託基金，並且無法利用守則中規定的某些儲蓄條款，我們所有的應税收入將按正常的公司税率繳納聯邦所得税。

我們已選擇將我們的一家子公司視為TRS，該子公司通常可以從事任何業務，包括向我們的租户提供習慣或非習慣服務。TRS被視為普通公司，按正常公司税率繳納聯邦所得税和適用的州所得税和特許經營税。我們有二2020年的TRSS。我們的TRS在2022年、2021年或2020年沒有重大的税收撥備或遞延所得税項目。我們的子公司(除我們的TRS外)，包括我們的運營夥伴關係，是合夥企業、被忽視的實體、QRS或REITs，適用於聯邦所得税目的。根據適用的聯邦和州所得税規則，來自被忽視實體或流動實體的淨收益或虧損的分配份額應在各自所有者的所得税申報單中報告。因此，我們的合併財務報表中不包括這些實體的所得税撥備。

新會計公告

對美國公認會計原則的更改由財務會計準則委員會以華碩的形式實施。我們考慮所有華碩的適用性和影響力。除了下面討論的ASU之外，FASB沒有發佈任何我們預計適用的其他ASU，並且
對我們的合併財務報表有實質性影響。

採用ASU 2022-06(主題848-“參考匯率改革”)

2022年12月，FASB發佈了ASU編號2022-06，將ASU編號2020-04，主題848-“參考匯率改革”的日落日期從2022年12月31日推遲到2024年12月31日。ASU 2020-04包括影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。在2020年第一季度，我們選擇應用與概率和未來LIBOR指數現金流的有效性評估相關的對衝會計權宜之計，假設未來對衝交易所基於的指數與相應衍生品的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。我們在2022年12月採用了ASU 2022-06，它沒有影響我們的財務報表。






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3. 房地產投資

下表總結了我們在房地產方面的投資：

(單位：千)2022年12月31日2021年12月31日
土地(1)
$1,185,977$1,150,821
建築物和改善措施(1)
10,055,4999,344,087
租户改進和租賃無形資產981,460935,639
正在開發的物業(1)
70,037388,530
房地產投資，毛利$12,292,973$11,819,077
__________________________________________________________________________________
(1) 2022年期間，轉移到土地和建築物的開發中財產餘額和投入使用的房地產改善餘額為#美元13.1百萬美元和美元360.4分別為100萬美元。2021年期間，轉移到建築物的開發中財產餘額和投入使用的房地產改善餘額為#美元51.2百萬美元。

2022年物業收購

收購海洋大道1221號

2022年4月26日，我們支付了$330.0百萬美元，不包括收購成本，用於收購一棟豪華的多户公寓樓120單位，位於聖莫尼卡海洋大道1221號。我們通過一家新的合併後的合資公司獲得了這處房產，該合資公司由我們管理，我們在該合資公司中擁有55%的利息。我們將收購計入資產收購，收購物業的經營業績自收購之日起計入我們的綜合經營業績。下表彙總了此次收購的收購價格分配。由於採購成本、比例和類似調整，下表中的合同價格和採購價格分配總額有所不同：

(單位：千)購進價格分配
土地$22,086 
建築物和改善措施319,666 
租户改進和租賃無形資產8,879 
獲得的低於市價的租約(18,542)
承擔的其他負債(1,619)
購入的淨資產和淨負債$330,470 


2020年財產處置

2020年12月，我們完成了一項80,000檀香山平方英尺寫字樓物業，合同價格為$21.0百萬現金，產生收益$6.4扣除交易成本後的百萬美元。出售的物業由我們的一家合併合資企業持有，我們擁有該合資企業三分之二的資本權益。合資公司隨後在2020年12月31日之前解散。
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4. 土地租賃

我們根據位於夏威夷火奴魯魯的土地租約支付租金，該租約將於2086年12月31日到期。房租固定在$733在2029年2月28日之前，它將重置為現有地租或當時的市值租金中較大的一個。

截至2022年12月31日，土地租賃使用權資產賬面價值為$7.5百萬美元，地面租賃負債為#美元。10.8百萬美元。地租費用包括在我們綜合業務報表的辦公費用中，為#美元7332022年、2021年和2020年期間為1000人。

下表，假設支付的地租將繼續為#美元7332029年2月28日之後的每年千元，表示截至2022年12月31日的未來最低土地租賃付款：

截至12月31日的年度：(單位：千)
2023$733 
2024733 
2025733 
2026733 
2027733 
此後43,246 
未來最低租賃付款總額$46,911 

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5. 收購租賃無形資產

我們收購的租賃無形資產摘要

(單位：千)2022年12月31日2021年12月31日
高於市價的租户租賃$4,968 $6,406 
高於市價的租户租賃-累計攤銷(2,309)(3,132)
在我們是出租人的情況下，以高於市價的價格出租土地1,152 1,152 
高於市價的土地租賃累計攤銷(275)(258)
收購租賃無形資產，淨額$3,536 $4,168 
低於市價的租户租賃$64,851 $58,209 
低於市價的租户租賃-累積增值(33,487)(33,499)
購得租賃無形負債，淨額$31,364 $24,710 

對合並業務報表的影響

下表彙總了與我們高於和低於市場的租賃相關的淨攤銷/增值：
 截至十二月三十一日止的年度：
(單位：千)202220212020
高於和低於市價的租户租賃資產和負債淨增值(1)
$11,272 $9,558 $15,895 
攤銷高於市價的地面租賃資產(2)
(17)(17)(17)
總計$11,255 $9,541 $15,878 
_______________________________________________________________________________________
(1)記錄為辦公室和多户家庭租金收入的淨增長。
(2)計入辦公室停車場和其他收入的減少額。

下表列出了與我們在2022年12月31日的高於市場和低於市場的租賃相關的未來淨增值。
截至12月31日的年度：收入淨增長
(單位：千)
2023$10,564 
20247,993 
20255,466 
20262,665 
20271,392 
此後(252)
總計$27,828 
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6. 投資於非綜合基金

我們的基金簡介

截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們管理和擁有的股權為33.5%在我們和基金的其他投資者通過其擁有的非合併基金--夥伴關係X二辦公物業合計0.4百萬平方英尺。我們額外購買了3.6在夥伴關係X中的百分比為$6.6在2020年間達到100萬。

合夥企業X向我們支付費用，並報銷與我們提供的物業管理和其他服務相關的某些費用，這些費用包括在我們綜合經營報表的其他收入中。我們還根據投資者的投資資本和超過某些特定現金回報的任何利潤獲得分配。下表列出了我們從夥伴關係X收到的現金分配：
 截至十二月三十一日止的年度：
(單位：千)202220212020
已收到的操作分配$1,224 $943 $394 
收到的資本分配1,919 1,342 1,236 
已收到的分發總數$3,143 $2,285 $1,630 


夥伴關係X的財務信息摘要

下表列出了夥伴關係十的選定財務信息。所列數額反映了100與基金有關的金額的百分比(不是我們按比例計算的份額)，並以歷史賬面價值為基礎：

(單位：千)2022年12月31日2021年12月31日
總資產$147,853 $139,171 
總負債$119,038 $117,668 
總股本$28,815 $21,503 

 截至十二月三十一日止的年度：
(單位：千)202220212020
總收入$18,561 $17,185 $15,744 
營業收入$5,722 $4,921 $3,614 
淨收入$3,158 $2,333 $887 


7. 其他資產

(單位：千)2022年12月31日2021年12月31日
受限現金$101 $101 
預付費用19,871 15,936 
無限生存的無形資產1,988 1,988 
傢俱、固定裝置和設備，網具7,144 2,499 
其他4,837 5,197 
其他資產總額$33,941 $25,721 
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8. 淨額應付擔保票據和循環信貸安排
描述
成熟性
日期(1)
截至2022年12月31日的本金餘額截至2021年12月31日的本金餘額浮動利率
固定利息
費率 (2)
掉期到期日
(單位：千)
合併後的全資子公司
定期貸款(3)
3/3/2025$335,000 $335,000 
Libor+1.30%
3.84%3/1/2023
房利美貸款(3)
4/1/2025102,400 102,400 
Libor+1.25%
2.76%3/1/2023
定期貸款(3)
8/15/2026415,000 415,000 
Libor+1.10%
3.07%8/1/2025
定期貸款(3)
9/19/2026400,000 400,000 
Libor+1.15%
2.44%9/1/2024
定期貸款(3)
9/26/2026200,000 200,000 
Libor+1.20%
2.36%10/1/2024
定期貸款(3)
11/1/2026400,000 400,000 
Libor+1.15%
2.31%10/1/2024
房利美貸款(3)(4)
6/1/2027550,000 550,000 
Libor+1.37%
不適用不適用
定期貸款(3)
5/18/2028300,000 300,000 
Libor+1.40%
2.21%6/1/2026
定期貸款(3)(5)
1/1/2029300,000 300,000 
SOFR+1.56%
2.66%1/1/2027
房利美貸款(3)
6/1/2029255,000 255,000 
Libor+0.98%
3.26%6/1/2027
房利美貸款(3)
6/1/2029125,000 125,000 
Libor+0.98%
3.25%6/1/2027
定期貸款(6)
6/1/203828,502 29,325 不適用4.55%不適用
循環信貸安排(7)
8/21/2023— — 
Libor+1.15%
不適用不適用
全資子公司債務總額3,410,902 3,411,725 
合併後的合資企業
定期貸款(3)
12/19/2024400,000 400,000 
Libor+1.30%
3.47%1/1/2023
定期貸款(3)(8)
5/15/2027450,000 450,000 
Libor+1.35%
2.26%4/1/2025
定期貸款(3)
8/19/2028625,000 625,000 
Libor+1.35%
2.12%6/1/2025
定期貸款(3)(9)
4/26/2029175,000 — 
SOFR+1.25%
3.90%5/1/2026
房利美貸款(3)
6/1/2029160,000 160,000 
Libor+0.98%
3.25%7/1/2027
合併債務總額(10)
5,220,902 5,046,725 
未攤銷貸款保費，淨額(11)
3,547 4,007 
未攤銷遞延貸款成本，淨額(12)
(32,556)(38,656)
合併債務總額，淨額$5,191,893 $5,012,076 
_____________________________________________________
除以下説明外，我們的貸款和循環信貸安排：(I)無追索權，(Ii)由單獨的抵押品池擔保，包括 一(Iii)要求每月只支付利息及到期未償還本金；及(Iv)載有若干金融契諾，在某些情況下可能要求吾等將超額現金流存入貸款人，除非吾等(依吾等選擇)提供擔保或額外抵押品，或在貸款文件所載的特定參數內償還貸款。某些具有延長到期日選項的貸款要求我們達到最低財務門檻才能延長貸款到期日。
(1)到期日包括延期選項。
(2)自2022年12月31日起生效。包括利率互換的影響，不包括預付貸款費用和貸款保費的影響。有關利率掉期的詳情，請參閲附註10。有關我們的貸款成本和貸款溢價的詳細信息，請參閲下文。
(3)貸款協議包括一項零-LIBOR或SOFR FLOOR百分比。如果貸款是掉期固定的，那麼相關的掉期不包括這樣的下限。
(4)這些掉期於2022年6月1日到期。
(5)有效率從3.42%至2.662022年1月1日，當新掉期取代到期的舊掉期時，
(6)這筆貸款需要每月支付本金和利息。本金攤銷是基於30-年度攤銷時間表。
(7)$400.0百萬循環信貸安排。未使用的承諾費從0.10%至0.15%。該設施有一個零-LIBOR下限百分比。
(8)有效率從3.04%至2.262022年7月1日，當現有掉期被擴大規模以取代到期的掉期時，
(9)我們在2022年第二季度完成了這筆與購買住宅物業有關的貸款，見附註3。
(10)該表不包括我們的未合併基金的貸款--見附註17。我們的債務公允價值披露見附註14。
(11)餘額為累計攤銷淨額#美元。3.7百萬美元和美元3.2分別為2022年12月31日和2021年12月31日。
(12)餘額為累計攤銷淨額#美元。54.1百萬美元和美元46.3分別為2022年12月31日和2021年12月31日。
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債務統計數字

下表彙總了我們的綜合固定利率和浮動利率債務：

(單位：千)截至2022年12月31日的本金餘額截至2021年12月31日的本金餘額
轉換為固定利率貸款的總額$4,642,400 $5,017,400 
固定利率貸款總額28,502 29,325 
總額浮動利率貸款550,000 — 
債務總額$5,220,902 $5,046,725 


下表彙總了截至2022年12月31日的某些合併債務統計數據：

根據貸款或掉期條款確定利息的綜合貸款的統計數字
本金餘額(單位：十億)$4.67
加權平均剩餘壽命(包括延期選項)4.5年份
加權平均剩餘固定利息期2.4年份
加權平均年利率2.82%


未來本金付款

截至2022年12月31日，我們的綜合擔保應付票據和循環信貸安排的最低未來本金付款如下：
截至12月31日的年度：
包括到期日延長選項(1)
(單位：千)
2023$862 
2024400,902 
2025438,343 
20261,415,987 
20271,001,033 
此後1,963,775 
未來本金支付總額$5,220,902 
____________________________________________
(1)我們的一些貸款協議要求我們達到某些最低財務門檻才能延長貸款期限。

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貸款保費和貸款成本

下表列出了貸款溢價和貸款成本，它們包括在我們綜合經營報表的利息支出中：
 截至十二月三十一日止的年度：
(單位：千)202220212020
已攤銷並註銷的貸款保費$(460)$(460)$(2,274)
已攤銷和註銷的遞延貸款成本7,943 10,902 7,832 
貸款成本已支出117 408 1,008 
總計$7,600 $10,850 $6,566 


9. 應付利息、應付帳款和遞延收入

(單位：千)2022年12月31日2021年12月31日
應付利息$13,529 $12,254 
應付賬款和應計負債80,244 83,150 
遞延收入47,152 50,056 
應付利息、應付帳款和遞延收入總額$140,925 $145,460 



10. 衍生工具合約

派生工具摘要

下表彙總了我們截至2022年12月31日的衍生品合約：

利率互換數量概念上的
(單位：千)
指定為現金流對衝的衍生品：
合併衍生品-掉期(1)(3)(5)
30$4,642,400 
未合併基金的衍生品-掉期(2)(3)(5)
2$115,000 
未被指定為現金流對衝的衍生品：
綜合衍生品-上限(3)(4)(5)
5$1,100,000 
___________________________________________________
(1)名義金額包括100%，而不是我們按比例佔合併後合資企業衍生品的份額。
(2)名義金額反映了100%，而不是我們按比例分配的未合併基金的衍生品。有關我們基金的更多信息，包括我們的股權百分比，請參閲附註6.
(3)我們的衍生品合同沒有規定衍生品合同之間的抵銷權。
(4)包括四以名義金額購買的利率上限為$550.0百萬美元和一出售利率上限，名義金額為$550.0百萬美元。
(5)我們的衍生公允價值披露見附註14。

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與信用風險相關的或有特徵

我們的某些掉期交易包括與信用風險相關的或有特徵。例如，我們與我們的某些利率掉期交易對手達成了協議，其中包含一項條款，根據該條款，如果我們正在對衝的基礎債務因我們的債務違約而被貸款人加速償還，我們可能被宣佈違約。截至2022年12月31日，我們的利率掉期、我們的合併合資企業的利率掉期或我們基金的利率掉期沒有違約事件。我們不會為我們的利率互換合約債務提供抵押品。我們的利率互換合約負債(包括應計利息及不包括信貸風險調整)的公允價值如下：
(單位：千)2022年12月31日2021年12月31日
合併衍生品(1)(2)
$— $77,760 
統一基金的衍生品(3)
$— $— 
___________________________________________________
(1)金額包括100%，而不是我們按比例佔合併後合資企業衍生品的份額。
(2)截至2022年12月31日，我們沒有任何負債頭寸的合併掉期。
(3)我們的未合併基金在本報告所述期間的負債狀況中沒有任何掉期交易。關於我們基金的更多信息，包括我們的股權百分比，請參閲附註6。


交易對手信用風險

我們在利率互換和上限合約資產上受到交易對手的信用風險，因為我們沒有收到抵押品。我們尋求通過與各種具有投資級評級的交易對手達成協議，將這種風險降至最低。我們的利率互換和上限合同資產的公允價值如下，包括應計利息和不包括信用風險調整：

(單位：千)2022年12月31日2021年12月31日
合併衍生品(1)
$281,982 $14,927 
統一基金的衍生品(2)
$12,863 $1,889 
___________________________________________________
(1)金額包括100%，而不是我們按比例佔合併後合資企業衍生品的份額。
(2)這些金額反映了100%，而不是我們按比例分配的未合併基金的衍生品。關於我們基金的更多信息，包括我們的股權百分比，請參閲附註6。
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模糊限制語對AOCI和合並報表的影響

下表介紹了我們的衍生品對我們的AOCI和綜合經營報表的影響：

(單位：千)截至十二月三十一日止的年度：
 202220212020
指定為現金流對衝的衍生品：  
綜合衍生品：
重新分類前在AOCI中記錄的損益(1)
$326,396 $82,876 $(232,652)
(收益)損失從AOCI重新分類為利息支出(1)
$(4,287)$75,358 $49,435 
綜合經營報表中列報的利息支出$(150,185)$(147,496)$(142,872)
未合併基金的衍生品(我們的份額)(2):
  
重新分類前在AOCI中記錄的損益(1)
$3,780 $569 $(410)
(收益)將虧損從AOCI重新分類為非合併基金收益(1)
$(341)$120 $106 
合併業務表中列報的未合併基金收入$1,224 $946 $430 
未被指定為現金流對衝的衍生品：
綜合衍生品：
記為利息支出的損失$38 $— $— 
__________________________________________________
(1)有關我們的AOCI對賬，請參閲附註11。
(2)我們通過將基金的總金額乘以我們在基金中的權益來計算我們的份額。關於我們基金的更多信息，包括我們的股權百分比，請參閲附註6。


AOCI未來的重新分類

截至2022年12月31日，我們對被指定為現金流對衝的衍生品的AOCI估計如下：

(單位：千)
綜合衍生品：
收益將從AOCI重新歸類為利息支出$132,805 
未合併基金的衍生品(我們的份額)(1):
收益將從AOCI重新歸類為非合併基金收益$1,535 
______________________________________________
(1)我們計算基金份額的方法是將基金的總金額乘以基金的權益。關於我們基金的更多信息，包括我們的股權百分比，請參閲附註6。
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11. 權益

交易記錄

2022年期間：
    
•我們獲得了2811000個運營單位，以換取向運營單位持有人發行同等數量的普通股。
•我們獲得了10千個運營單位，價格為$337一千元現金。
•我們通過一家新的合併後的合資企業收購了一棟多户公寓樓，該合資企業是我們管理的，我們在該合資企業中擁有55%的利息。有關我們購買的物業的更多信息，請參見附註3。我們貢獻了$99.0向合資企業提供100萬美元，外部投資者貢獻了81.0給合資公司一百萬美元。

2021年期間：

•我們獲得了651000個運營單位，以換取向運營單位持有人發行同等數量的普通股。
•我們獲得了4千個運營單位，價格為$122一千元現金。

2020年：

•我們獲得了941000個運營單位，以換取向運營單位持有人發行同等數量的普通股。
•我們獲得了150運營單位，價格為$7一千元現金。
 

非控制性權益

我們的非控股權益包括並非由我們擁有的經營合夥企業和合併合資企業的權益。截至2022年12月31日，我們運營合夥企業中的非控股權益32.5100萬個運營單位和完全歸屬的LTIP單位，約佔15.6我們運營合夥企業未償權益總額的%，我們擁有175.8百萬個運營單位(與我們的175.8百萬股已發行普通股)。

我們普通股的一部分、OP單位和LTIP單位(一旦歸屬和登記)基本上具有相同的經濟特徵，在我們運營夥伴關係的分配中平等分享。擁有運營單位的投資者有權促使我們的運營合夥企業以每單位相當於以下市值的現金金額收購其運營單位一收購日我們普通股的股份，或在我們選擇的情況下，將他們的運營單位交換為我們普通股的股份 一-一對一b阿希斯。LTIP單位已授予我們的員工和非員工董事作為他們薪酬的一部分。這些獎勵通常在服務期內授予，一旦授予，通常可以轉換為運營單位，前提是我們的股價漲幅超過指定的障礙。

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我們在經營夥伴關係中的所有權權益的變化

下表介紹了普通股股東應佔淨收益和我們在經營夥伴關係中所有權權益的變化對我們股本的影響：
截至十二月三十一日止的年度：
(單位：千)202220212020
普通股股東應佔淨收益$97,145 $65,267 $50,421 
來自非控股權益的轉讓：
交換擁有非控制性權益的運營單位4,600 1,056 1,535 
向非控股權益回購營運單位(176)(57)(4)
非控制性權益的淨轉讓4,424 999 1,531 
普通股股東應佔淨收益的變化和非控股權益的轉移$101,569 $66,266 $51,952 


AOCI對賬(1)

下表列出了我們的AOCI對賬，其中僅包括與指定為現金流對衝的衍生品相關的調整：
截至十二月三十一日止的年度：
(單位：千)202220212020
累計其他全面虧損-期初餘額$(38,774)$(148,035)$(17,462)
綜合衍生品：
重新分類前的其他綜合收益(虧損)326,396 82,876 (232,652)
將損失(收益)從AOCI重新歸類為利息支出(4,287)75,358 49,435 
未合併基金的衍生品(我們的份額)(2):
重新分類前的其他綜合收益(虧損)3,780 569 (410)
將AOCI虧損(收益)重新歸類為未合併基金收益(341)120 106 
本期淨額保險325,548 158,923 (183,521)
可歸於非控股權益的保監處(99,711)(49,662)52,948 
普通股股東應佔保證金225,837 109,261 (130,573)
累計其他綜合收益(虧損)-期末餘額$187,063 $(38,774)$(148,035)
__________________________________________________
(1)有關衍生工具的詳情，請參閲附註10；有關衍生工具的公允價值披露，請參閲附註14。
(2)我們通過將基金的總金額乘以我們在基金中的權益來計算我們的份額。關於我們基金的更多信息，包括我們的股權百分比，請參閲附註6。

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股息(未經審計)

我們在2022年支付的普通股股息出於聯邦所得税的目的分類如下：

記錄日期支付日期每股股息普通收入%資本利得%資本回報率%第199A條派息%
12/31/20211/19/2022$0.28 44.5 %— %55.5 %44.5 %
3/31/20224/19/20220.28 44.5 %— %55.5 %44.5 %
6/30/20227/15/20220.28 44.5 %— %55.5 %44.5 %
9/30/202210/18/20220.28 44.5 %— %55.5 %44.5 %
總計/加權平均數$1.12 44.5 %— %55.5 %44.5 %


12. 易辦事

下表列出了基本每股收益和稀釋每股收益的計算方法：

截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
分子(千)：
普通股股東應佔淨收益$97,145 $65,267 $50,421 
參與證券的配置：未歸屬的LTIP單位(912)(876)(830)
普通股股東應佔淨收益--基本收益和攤薄收益$96,233 $64,391 $49,591 
分母(千)：
已發行普通股的加權平均股份--基本和稀釋(1)
175,756 175,478 175,380 
每股普通股淨收益--基本收益和稀釋後收益$0.55 $0.37 $0.28 
____________________________________________________
(1)在計算稀釋每股收益時，未清償運營單位和既得長期收益單位不包括在分母中，即使它們可以在某些條件下交換為普通股。一-一對一，因為他們的相關淨收入(在單位基礎上等於稀釋後的每股普通股淨收入)在計算普通股股東的淨收入時已經扣除。因此，任何交換都不會對稀釋後每股收益產生任何影響。下表列出了各期間未清償的加權平均營運單位和既得LTIP單位：

 截至十二月三十一日止的年度：
(單位：千)202220212020
行動單位29,756 28,643 28,288 
歸屬的LTIP單位1,120 1,439 815 


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13. 基於股票的薪酬

股票激勵計劃

計劃説明

修訂後的Douglas Emmett，Inc.2016綜合股票激勵計劃(我們的2016計劃)允許我們授予激勵性股票期權、非限制性股票期權、股票增值權、遞延股票獎勵、限制性股票獎勵、股息等價權和其他基於股票的獎勵。2020年5月28日，我們的股東批准了2016年計劃的修正案，其中包括增加未來獎勵的普通股數量9.5百萬美元。我們總共有2.3截至2022年12月31日，可供授予的股票數量為100萬股。LTIP單位、遞延股票和限制性股票等獎勵，提供標的股票的全部價值，計入計劃限額為二股份。股票期權和股票增值權等獎勵計入一分享。我們2016年計劃預留的股份數量也會在股票拆分、股票分紅或我們資本的其他變化時進行調整。任何獎勵被沒收、取消或以其他方式終止(行使除外)的股票股份將重新計入2016年計劃下可供未來發行的股票股份。對於行使的期權，我們的政策是在淨結算的基礎上發行普通股-扣除行使價格和相關税收的淨額。

計劃管理

我們的2016計劃由我們董事會的薪酬委員會管理。薪酬委員會可解釋我們的計劃，並作出管理我們計劃所需或合乎需要的一切決定。委員會有充分的權力和權力選擇將被授予獎項的參與者，對參與者進行任何獎勵的組合，加快任何獎勵的可行使性或授予速度，並根據我們計劃的規定確定每項獎勵的具體條款和條件。所有管理人員、員工、董事和其他關鍵人員(包括顧問和未來員工)都有資格參加我們的2016年計劃。

LTIP單位

我們在我們的運營合夥企業中以一系列單獨的有限合夥利益單位的形式頒發了某些獎項，稱為LTIP單位，可以作為獨立獎項授予，也可以與我們2016年計劃下的其他獎項一起授予。我們的LTIP單位根據授予時我們普通股的價值進行估值，並受薪酬委員會可能決定的條件和限制的約束，包括繼續受僱或服務，和/或實現預先設定的業績目標、財務指標和其他目標。一旦被授予，LTIP單位通常可以在一首先，前提是我們的股價漲幅超過了指定的關口。

員工獎

我們每年以LTIP單位的形式向不同的員工發放基於股票的薪酬，作為我們年度激勵薪酬的一部分，一部分在授予之日歸屬，其餘部分歸屬於三等額的年度分期付款三贈與日期後的歷年。在授予之日尚未歸屬的LTIP單位的補償費用在獎勵的每個單獨歸屬部分的必要服務期內以直線方式確認。我們也以LTIP單位的形式向某些員工提供長期補助，通常以等額的年度分期付款形式四至五在贈與日期之後的歷年，其中一些贈與包括在贈與日期歸屬的一部分。總體而言，我們同意2.2百萬，1.1百萬美元，以及1.12022年、2021年和2020年分別向員工提供100萬個LTIP單位。

非僱員董事獎

作為其服務的年費，我們的每一位非僱員董事在提供服務的年度內，即授予日期後的日曆年度內，每季度獲得LTIP單位的授予。總體而言，我們同意134上千個，52上千個，並且55分別在2022年、2021年和2020年向我們的非員工董事提供1000個LTIP單位。


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補償費用

關於我們基於股票的薪酬的會計政策，見附註2。截至2022年12月31日，未歸屬LTIP單位獎勵的未確認股票薪酬支出總額為#美元19.2百萬美元，將在加權平均期限為2好幾年了。下表顯示了我們基於股票的薪酬支出：

截至十二月三十一日止的年度：
(單位：千)202220212020
基於股票的薪酬費用，淨額$21,025 $20,887 $21,365 
資本化股票薪酬$5,479 $6,183 $5,448 

基於股票的獎勵活動

下表介紹了我們的未歸屬LTIP單位活動：

未歸屬的LTIP單位：單位數(千)加權平均授予日期公允價值授予日期公允價值(千)
截至2019年12月31日未償還924 $30.48 
授與1,190 $21.12 $25,175 
既得(1,073)$24.58 $26,369 
被沒收(57)$28.20 $1,623 
截至2020年12月31日未償還984 $25.71 
授與1,121 $24.64 $27,631 
既得(1,073)$25.05 $26,871 
被沒收(17)$28.69 $501 
截至2021年12月31日的未償還債務1,015 $25.17 
授與2,310 $11.69 $26,987 
既得(1,705)$15.72 $26,794 
被沒收(20)$29.20 $587 
在2022年12月31日未償還1,600 $15.73 
 
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14. 金融工具的公允價值

我們對金融工具公允價值的估計是利用現有市場信息和廣泛使用的估值方法確定的。要解讀市場數據並確定估計的公允價值，需要相當大的判斷力。使用不同的市場假設或估值方法可能會對估計公允價值產生重大影響。FASB公允價值框架層次區分基於從獨立於報告實體的來源獲得的市場數據的假設和報告實體自身關於基於市場的投入的假設。層次結構如下：
第1級-投入利用活躍市場中相同資產或負債的未經調整的報價。
第2級-對於活躍市場中類似的資產和負債，可以直接或間接地觀察到投入。
第3級--輸入是報告實體生成的不可觀察的假設。

截至2022年12月31日，我們沒有任何使用第3級投入的金融工具的公允價值估計。

按公允價值披露的金融工具

短期金融工具

現金及現金等價物、租户應收賬款、循環信貸額度、應付利息、應付賬款、保證金及應付股息的賬面值因該等工具的短期性質而接近公允價值。

應付有擔保票據

有關我們的擔保應付票據的詳情，請參閲附註8。我們通過計算每張應付有擔保票據的本金和利息經信貸調整後的現值來估計我們的合併有擔保應付票據的公允價值。該計算計入了我們認為是第二級投入的可觀察市場利率，假設貸款將在到期時仍未償還，幷包括任何期限延長選項。下表列出了我們應付有擔保票據的估計公允價值和賬面價值(不包括我們的循環信貸安排)，賬面價值包括未攤銷貸款溢價，不包括未攤銷遞延貸款費用：

(單位：千)2022年12月31日2021年12月31日
公允價值$5,115,548 $5,017,494 
賬面價值$5,224,449 $5,050,732 


地面租賃責任

有關我們土地租約的詳情，請參閲附註4。我們通過使用我們的遞增借款利率計算附註4中披露的未來租賃付款的現值，來估計我們的土地租賃負債的公允價值。該計算納入了可觀察到的市場利率，我們認為這是第二級投入。下表列出了我們土地租賃負債的估計公允價值和賬面價值：

(單位：千)2022年12月31日2021年12月31日
公允價值$4,466 $8,861 
賬面價值$10,848 $10,860 





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按公允價值計量的金融工具

衍生工具

有關我們衍生品的詳細信息，請參閲附註10。我們在綜合資產負債表上按公允價值、按毛數列示衍生品，不包括應計利息。我們通過計算每種衍生工具的預期未來現金流的經信貸調整的現值來估計我們的衍生工具的公允價值。該計算包括衍生品的合同條款、我們認為是二級投入的可觀察市場利率，以及反映交易對手以及我們自己的不履行風險的信用風險調整。我們的衍生品不受主淨額結算安排的約束。有關公允價值計量變動對我們財務報表的影響，請參閲我們的衍生工具會計政策附註2。

下表列出了我們衍生品的估計公允價值：

(單位：千)2022年12月31日2021年12月31日
衍生資產：
公允價值-c整合衍生物(1)
$270,234 $15,473 
公允價值-未整合基金的衍生品(2)
$12,426 $1,963 
衍生負債：
公允價值-c整合衍生物(1)
$1,790 $69,930 
公允價值-未整合基金的衍生品(2)
$— $— 
___________________________________________________________________________________
(1)綜合衍生工具，包括100在我們的綜合資產負債表的利率合同中，我們合併的合資公司的衍生品中包括%，而不是我們按比例計算的份額。公允價值不包括計入綜合資產負債表應付利息的應計利息。
(2)金額反映100%，而不是我們按比例分配的未合併基金的衍生品。我們按比例分攤的與非綜合基金衍生工具有關的金額，已計入我們綜合資產負債表上的非綜合基金投資。於本報告所述期間，我們的未合併基金並無任何衍生工具的負債狀況。有關我們基金的更多信息，包括我們的股權百分比，請參閲附註6，並請參閲附註17中關於我們基金的衍生品的“擔保”。
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15. 細分市場報告

分部信息的編制與我們管理層為運營決策目的審查信息的基礎相同。我們的業務是在二業務部門：(I)收購、開發、擁有和管理寫字樓房地產，以及(Ii)收購、開發、擁有和管理多户房地產。我們為寫字樓部門提供的服務主要包括辦公空間租賃和其他租户服務，包括停車和存儲空間租賃。我們為多户家庭提供的服務包括公寓租賃和其他租户服務，包括停車和儲物空間租賃。我們不按部門報告資產信息，因為我們不使用這一衡量標準來評估業績或做出分配資源的決定。因此，折舊和攤銷費用不在各分部之間分配。由於我們的內部報告針對的是公司層面的這些項目，所以一般和行政費用以及利息支出不包括在部門利潤中。

下表列出了我們的可報告部門的運營活動：

(單位：千)截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
辦公區段
辦公室總收入$824,573 $786,870 $771,169 
辦公費(284,522)(265,376)(268,259)
寫字樓部門利潤540,051 521,494 502,910 
多家庭線段
多個家庭的總收入169,079 131,527 120,354 
多户家庭開支(49,299)(38,025)(37,154)
多家族細分市場利潤119,780 93,502 83,200 
所有細分市場的總利潤$659,831 $614,996 $586,110 


下表列出了所有部門的利潤總額與普通股股東應佔淨收入的對賬情況：
(單位：千)截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
所有細分市場的總利潤$659,831 $614,996 $586,110 
一般和行政費用(45,405)(42,554)(39,601)
折舊及攤銷(372,798)(371,289)(385,248)
其他收入4,587 2,465 16,288 
其他費用(714)(937)(2,947)
未合併基金的收入1,224 946 430 
利息支出(150,185)(147,496)(142,872)
出售房地產投資收益— — 6,393 
淨收入96,540 56,131 38,553 
非控股權益應佔淨虧損605 9,136 11,868 
普通股股東應佔淨收益$97,145 $65,267 $50,421 
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16. 未來最低租賃租金收入

我們主要根據不可取消的經營租約向租户出租空間，這些租約通常包含基本租金和某些運營費用的償還條款，我們擁有二我們根據土地租約收取租金的地塊。下表列出了截至2022年12月31日，我們不可取消的寫字樓租户的未來最低基本租金和我們綜合物業的地面租賃：

截至12月31日的年度：(單位：千)
2023$622,166 
2024534,721 
2025432,079 
2026332,733 
2027253,997 
此後714,360 
未來最低基本租金合計(1)
$2,890,056 
_____________________________________________________
(1)不包括(I)住宅租約，租期通常為一年(Ii)暫緩租金；(Iii)其他類別租金，例如儲物及天線租金；(Iv)租户補償；(V)直線租金；(Vi)攤銷/增值已購入的高於/低於市值的無形資產；及(Vii)租金百分率。這些金額假設租户持有的提前終止選擇權將不會被行使。

17. 承付款、或有事項和擔保

法律訴訟

我們不時地參與在我們的日常業務過程中出現的各種訴訟、索賠和其他法律程序。除與本公司業務相關的普通、例行訴訟外，本公司目前並未參與任何我們有理由相信會對本公司的業務、財務狀況或經營結果產生重大不利影響的法律程序。

風險集中

租户應收賬款

我們的租户應收賬款和與租户租賃相關的遞延租金應收賬款受到信用風險的影響。我們的租户履行各自租約條款的能力仍然取決於經濟、監管和社會因素。我們尋求通過以下方式將租户租賃的信用風險降至最低：(I)針對來自不同行業的較小、更富裕的寫字樓租户，(Ii)對潛在租户進行信用評估，以及(Iii)從租户那裏獲得保證金或信用證。在2022年、2021年和2020年期間，沒有租户佔我們總收入的10%以上。請參閲我們的“租金收入和租户回收”會計政策 應收租户和遞延租金應收賬款壞賬計入收入附註2。

地理風險

我們的所有資產，包括我們的合併合資公司和我們的非合併基金的資產，都位於加利福尼亞州洛杉磯縣和夏威夷火奴魯魯，因此我們在這些市場很容易受到不利的經濟和監管發展以及自然災害的影響。

衍生品交易對手信用風險

我們對我們的衍生品交易對手存在信用風險。我們不會發布或接收與我們的衍生品交易有關的抵押品。我們的衍生品合同沒有規定衍生品合同之間的抵銷權。有關我們衍生品合約的詳情，請參閲附註10。我們尋求通過與各種具有投資級評級的交易對手達成協議，將我們的信用風險降至最低。
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現金餘額

我們有相當大的現金餘額投資於各種短期貨幣市場基金，這些基金旨在保持本金價值，並在提供當前收入的同時保持高度流動性。這些投資沒有本金損失保險，也不能保證我們在這些基金中的投資將按面值贖回。我們在擁有投資級評級的優質金融機構的銀行賬户中也有大量現金餘額。FDIC為每個美國銀行機構的計息銀行賬户提供了高達25萬美元的保險。

資產報廢債務

有條件資產報廢義務是指執行資產報廢活動的法律義務，在該活動中，結算的時間和/或方法取決於可能在我們控制範圍內或可能不在我們控制範圍內的未來事件。如果有條件資產報廢債務的公允價值能夠合理估計，則必須記錄該債務的負債。環境現場評估已經確定三十三歲我們的綜合投資組合中含有石棉的建築物，如果這些財產被拆除或進行重大翻新，將必須按照適用的環境法規進行拆除。

截至2022年12月31日，從目前正在進行重大翻新或我們計劃未來翻新的物業中清除石棉的義務，對我們的合併財務報表並不重要。截至2022年12月31日，從我們其他物業清除石棉的義務具有無法確定的結算日期，我們無法合理估計相關有條件資產報廢義務的公允價值。

合同承諾

發展項目

在火奴魯魯市中心，我們正在改建一座25層的建築，493,000平方英尺的寫字樓變成了大約493隨着辦公空間的騰出，將在幾年內分階段建造公寓。截至2022年12月31日，我們對該開發項目和其他開發項目的剩餘合同承諾總額約為$42.5百萬美元。

其他合同承諾

截至2022年12月31日，我們在搬遷、資本支出項目和租户改善方面的剩餘合同承諾總額約為$26.5百萬美元。

擔保

未合併的基金擔保

我們的未合併基金，夥伴關係X，有一美元115.0年到期的百萬浮息定期貸款2028年9月14日。從2021年10月1日開始，這筆貸款的利息為LIBOR+1.35%(帶零-LIBOR下限百分比)，實際上已固定在2.19%截止日期2026年10月1日利率互換(沒有零-LIBOR下限百分比)。這筆貸款的擔保方式是二財產由X合夥企業持有，無追索權。

我們已經為X合夥公司的貸款提供了一些環境和其他有限賠償和擔保，涵蓋了慣常的無追索權剝離，我們還為相關的掉期提供了擔保。X合夥公司已同意賠償我們根據這些協議需要支付的任何金額。截至2022年12月31日，假設LIBOR不降至零%以下，掉期的最高未來利息支付為$3.7百萬美元。

截至2022年12月31日，相關貸款和互換協議下的所有義務均已按照這些協議的條款履行。關於夥伴關係X的更多信息，見附註6。

F- 38
目錄表
道格拉斯·埃米特公司
附表三--綜合房地產及累計折舊和攤銷
截至2022年12月31日
(單位：千)


  初始成本收購後資本化的成本總賬面金額   
屬性名稱累贅土地
建築與改進(2)
改進(2)(3)
土地
建築與改進(2)(3)
總計(4)
累計折舊及攤銷(3) (5)
建造/翻新年份獲得的年份
Office屬性
100威爾郡$252,034 $12,769 $78,447 $155,949 $27,108 $220,057 $247,165 $90,389 1968/2002/20191999
233威爾郡62,962 9,263 130,426 3,555 9,263 133,981 143,244 24,162 1975/2008-20092016
401威爾郡— 9,989 29,187 136,696 21,787 154,085 175,872 63,751 1981/2000/20201996
聖塔莫尼卡42933,691 4,949 72,534 3,760 4,949 76,294 81,243 13,176 1982/20162017
主教廣場1132號— 8,317 105,651 (49,831)8,833 55,304 64,137 31,687 19922004
1299海洋124,699 22,748 265,198 20,377 22,748 285,575 308,323 46,519 1980/2006/20202017
1901星光大道193,502 18,514 131,752 117,319 26,163 241,422 267,585 104,252 1968/20012001
2001年威爾夏郡37,411 5,711 81,622 4,034 5,711 85,656 91,367 8,765 1980/20132008
8383威爾郡175,314 18,004 328,118 5,424 18,005 333,541 351,546 35,160 1971/20092008
8484威爾郡(1)— 8,846 77,780 15,656 8,846 93,436 102,282 29,586 1972/20132013
9100威爾郡142,264 13,455 258,329 6,784 13,455 265,113 278,568 27,120 1971/20162008
威爾郡9401號28,502 6,740 152,310 16,462 6,740 168,772 175,512 26,602 1971/20202017
威爾郡9601號— 16,597 54,774 108,431 17,658 162,144 179,802 71,306 1962/20042001
9665威爾郡77,445 5,568 177,072 23,637 5,568 200,709 206,277 31,973 1971/20202017
10880威爾郡207,712 29,995 437,514 34,498 29,988 472,019 502,007 94,377 1970/2009/20202016
10960威爾郡209,575 45,844 429,769 33,768 45,852 463,529 509,381 98,257 1971/20062016
聖文森特11777號44,412 5,032 15,768 29,485 6,714 43,571 50,285 19,499 1974/19981999
12100威爾郡101,203 20,164 208,755 9,512 20,164 218,267 238,431 42,498 19852016
12400威爾郡— 5,013 34,283 76,042 8,828 106,510 115,338 45,323 19851996
15250文圖拉22,369 2,130 48,908 1,956 2,130 50,864 52,994 5,544 1970/20122008
16000文圖拉37,971 1,936 89,531 2,216 1,936 91,747 93,683 9,705 1980/20112008
16501文圖拉42,944 6,759 53,112 13,083 6,759 66,195 72,954 19,516 1986/20122013
比佛利山醫療中心46,180 4,955 27,766 30,501 6,435 56,787 63,222 24,931 1964/20042004
畢曉普廣場200,000 16,273 213,793 50,268 16,273 264,061 280,334 90,495 1972/19832010
布倫特伍德法院— 2,564 8,872 804 2,563 9,677 12,240 4,163 19842006
布倫特伍德行政廣場— 3,255 9,654 34,222 5,921 41,210 47,131 18,106 1983/19961995
布倫特伍德醫療廣場— 5,934 27,836 2,133 5,933 29,970 35,903 13,329 19752006
布倫特伍德聖文森特醫療— 5,557 16,457 2,575 5,557 19,032 24,589 7,943 1957/19852006
布倫特伍德/薩爾泰爾— 4,468 11,615 11,425 4,775 22,733 27,508 10,496 19862000
邦迪/奧運會— 4,201 11,860 28,861 6,030 38,892 44,922 16,915 1991/19981994
卡姆登醫學藝術42,276 3,102 12,221 29,125 5,298 39,150 44,448 16,929 1972/19921995
嘉泰校區— 6,595 70,454 5,156 6,594 75,611 82,205 20,689 1965/20082014
世紀公園廣場173,000 10,275 70,761 140,910 16,153 205,793 221,946 80,946 1972/1987/20201999
世紀公園西(1)— 3,717 29,099 419 3,667 29,568 33,235 13,137 19712007
哥倫布中心— 2,096 10,396 9,592 2,333 19,751 22,084 8,572 19872001
珊瑚廣場— 4,028 15,019 19,159 5,366 32,840 38,206 14,465 19811998
基石廣場(1)— 8,245 80,633 5,538 8,263 86,153 94,416 35,151 19862007
Encino Gateway— 8,475 48,525 54,788 15,653 96,135 111,788 42,330 1974/19982000
恩西諾廣場— 5,293 23,125 48,214 6,165 70,467 76,632 31,302 1971/19922000
恩西諾露臺105,565 12,535 59,554 102,406 15,533 158,962 174,495 67,774 19861999
行政大樓(1)— 6,660 32,045 58,220 9,471 87,454 96,925 38,025 19891995
F- 39
目錄表
道格拉斯·埃米特公司
附表三--綜合房地產及累計折舊和攤銷
截至2022年12月31日
(單位：千)


  初始成本收購後資本化的成本總賬面金額  
屬性名稱累贅土地
建築與改進(2)
改善-
文集(2)(3)
土地
建築與改進(2)(3)
總計(4)
累計折舊及攤銷(3) (5)
建造/翻新年份獲得的年份
辦公物業(續)
第一金融廣場54,077 12,092 81,104 5,627 12,092 86,731 98,823 20,878 19862015
洛杉磯門户— 2,376 15,302 61,022 5,119 73,581 78,700 26,949 1987/20221994
港灣法院— 51 41,001 52,683 12,060 81,675 93,735 31,744 19942004
地標II— 6,086 109,259 68,338 13,070 170,613 183,683 74,944 19891997
林肯/威爾郡— 3,833 12,484 26,953 7,475 35,795 43,270 14,245 19962000
MB Plaza— 4,533 22,024 34,519 7,503 53,573 61,076 23,359 1971/19961998
奧林匹克中心52,000 5,473 22,850 35,110 8,247 55,186 63,433 24,750 1985/19961997
One Westwood(1)— 10,350 29,784 65,082 9,194 96,022 105,216 40,735 1987/20041999
帕利塞茲海濱大道60,318 5,253 15,547 53,321 9,664 64,457 74,121 28,758 19901995
薩爾泰爾/聖文森特21,533 5,075 6,946 18,344 7,557 22,808 30,365 10,495 1964/19921997
聖文森特廣場— 7,055 12,035 523 7,055 12,558 19,613 5,575 19852006
聖莫尼卡廣場48,500 5,366 18,025 21,445 6,863 37,973 44,836 16,231 1983/20042001
第二街廣場— 4,377 15,277 36,024 7,421 48,257 55,678 21,518 19911997
謝爾曼橡樹廣場300,000 33,213 17,820 423,532 48,328 426,237 474,565 182,462 1981/20021997
演播室廣場— 9,347 73,358 122,001 15,015 189,691 204,706 86,186 1988/20041995
《鐵塔》67,064 9,643 160,602 5,085 9,643 165,687 175,330 33,924 1988/19982016
延齡草(1)(6)— 20,688 143,263 83,788 21,989 225,750 247,739 94,195 1988/20212005
山谷行政大樓104,000 8,446 67,672 109,131 11,737 173,512 185,249 73,320 19841998
山谷辦公廣場— 5,731 24,329 49,353 8,957 70,456 79,413 30,467 1966/20021998
維羅納— 2,574 7,111 15,365 5,111 19,939 25,050 8,631 19911997
佳能上的村莊61,745 5,933 11,389 51,518 13,303 55,537 68,840 23,789 1989/19951994
華納中心大廈335,000 43,110 292,147 417,949 59,418 693,788 753,206 305,790 1982-1993/20042002
華納企業中心34,671 11,035 65,799 2,874 11,035 68,673 79,708 8,992 1988/20152008
西區大廈141,915 8,506 79,532 79,586 14,568 153,056 167,624 65,702 19851998
韋斯特伍德中心140,648 9,512 259,341 10,533 9,513 269,873 279,386 55,970 1965/20002016
韋斯特伍德廣場71,000 8,542 44,419 66,176 11,448 107,689 119,137 39,916 19871999
多族特性
巴靈頓555號50,000 6,461 27,639 41,555 14,903 60,752 75,655 26,457 19891999
海洋大道1221號175,000 22,086 328,545 700 22,086 329,245 351,331 11,413 1971/20002022
巴靈頓廣場210,000 28,568 81,485 147,705 58,208 199,550 257,758 88,534 1963/19981998
巴靈頓/基奧瓦13,940 5,720 10,052 1,095 5,720 11,147 16,867 4,854 19742006
巴里11,370 6,426 8,179 841 6,426 9,020 15,446 4,033 19732006
基奧瓦5,470 2,605 3,263 930 2,605 4,193 6,798 1,711 19722006
莫阿納魯瓦山坡公寓255,000 24,791 157,353 126,198 35,365 272,977 308,342 69,509 1968/2004/20192005
畢曉普廣場的住宅— — — 128,998 — 128,998 128,998 7,445 2020-20222004
太平洋廣場78,000 10,091 16,159 76,945 27,816 75,379 103,195 31,734 1963/19981999
格倫登160,000 32,773 335,925 2,890 32,775 338,813 371,588 33,951 20082019
洛杉磯地標性建築— 13,070 — 317,986 13,070 317,986 331,056 2,448 2018-2022不適用
海岸212,000 20,809 74,191 204,885 60,555 239,330 299,885 100,194 1965-67/20021999
皇家庫尼亞別墅94,220 42,887 71,376 16,852 35,163 95,952 131,115 46,345 1990/19952006
瓦伊納公寓102,400 26,864 119,273 2,190 26,864 121,463 148,327 26,347 1970/2009-20142014
F- 40
目錄表
道格拉斯·埃米特公司
附表三--綜合房地產及累計折舊和攤銷
截至2022年12月31日
(單位：千)


  初始成本收購後資本化的成本總賬面金額   
屬性名稱累贅土地
建築與改進(2)
改善-
文集(2)(3)
土地
建築與改進(2)(3)
總計(4)
累計折舊及攤銷(3) (5)
建造/翻新年份獲得的年份
土地租賃
歐文斯茅斯/華納(6)— 23,848 — — 23,848 — 23,848 — 不適用2006
總運營屬性$5,220,902 $911,770 $6,922,385 $4,388,781 $1,185,977 $11,036,959 $12,222,936 $3,299,365 
正在開發中的物業
畢曉普廣場的住宅$— $— $— $38,072 $— $38,072 $38,072 不適用不適用
其他發展31,965 31,965 31,965 不適用不適用
開發中的總物業$— $— $— $70,037 $— $70,037 $70,037 $—   
總計$5,220,902 $911,770 $6,922,385 $4,458,818 $1,185,977 $11,106,996 $12,292,973 $3,299,365   
_____________________________________________________
(1)這些財產由我們的循環信貸安排擔保，截至2022年12月31日沒有餘額。
(2)包括租户改進和租賃無形資產。
(3)扣除完全折舊和攤銷的建築物、建築物改善、租户改善和租賃無形資產從我們的賬簿中剔除。
(4)截至2022年12月31日，合併房地產的聯邦所得税總成本基數為$8.7610億美元(未經審計)。
(5)請參閲我們合併財務報表附註2中的折舊和攤銷政策。
(6)這處房產包括一塊我們根據土地租約收取租金的地塊。

下表顯示了我們在房地產方面的投資對賬：
(單位：千)截至十二月三十一日止的年度：
 202220212020
房地產投資，毛利   
期初餘額$11,819,077 $11,678,638 $11,478,633 
物業收購350,631 — — 
改進和發展223,315 297,764 297,558 
售出的物業— — (24,508)
拆除已完全折舊和攤銷的建築物、建築物改善、租户改善和租賃無形資產(100,050)(157,325)(73,045)
期末餘額$12,292,973 $11,819,077 $11,678,638 
累計折舊和攤銷
期初餘額$(3,028,645)$(2,816,193)$(2,518,415)
折舊及攤銷(372,798)(371,289)(385,248)
售出的物業— — 10,002 
其他累計折舊和攤銷2,028 1,512 4,423 
拆除已完全折舊和攤銷的建築物、建築物改善、租户改善和租賃無形資產100,050 157,325 73,045 
期末餘額$(3,299,365)$(3,028,645)$(2,816,193)
房地產投資，淨額$8,993,608 $8,790,432 $8,862,445 

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