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美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

__________________________

表格10-K

☒

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告

截至本財政年度止

2022年12月31日

或

☐

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告

由_至_的過渡期

佣金文件編號

1-07094

               

EastGroup Properties，Inc..

(註冊人的確切姓名載於其章程)

馬裏蘭州									13-2711135
(註冊成立或組織的國家或其他司法管轄區)									(國際税務局僱主身分證號碼)
400 W公園路廣場
100套房
裏奇蘭，			密西西比州						39157
(主要執行辦公室地址)									(郵政編碼)

登記人電話號碼：(601) 354-3555

根據該法第12(B)條登記的證券：

每個班級的標題			交易代碼			註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.0001美元			埃普			紐約證券交易所

1

---

根據該法第12(G)條登記的證券：無

如果註冊人是證券法第405條規定的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。是☒不是☐

如果註冊人不需要根據交易法第13節或第15(D)節提交報告，請用複選標記表示。是☐ 不是☒

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或第15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是☒不是☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則405規定必須提交的每一份交互數據文件。是☒不是☐

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

大型加速文件服務器

☒

加速文件管理器

☐

非加速文件管理器

☐

較小的報告公司

☐

新興成長型公司

☐

                   

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒

如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。☐

用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何執行人員在相關恢復期間根據第240.10D-1(B)條收到的基於激勵的補償進行恢復分析。☐

用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所定義)。是☐不是☒

説明截至2022年6月30日，即註冊人最近完成的第二財季的最後一個營業日，非關聯公司持有的有投票權和無投票權普通股的總市值，根據普通股最後一次出售的價格或此類普通股的平均出價和要價計算：$6,624,688,557.

截至2023年2月14日，已發行的普通股數量，面值0.0001美元，為43,554,350.

以引用方式併入的文件

註冊人的委託書中與其2023年股東年會有關的部分通過參考納入第三部分。註冊人打算在截至2022年12月31日的財政年度結束後120天內向證券交易委員會提交該委託書。

2

---

						頁面
第一部分
前瞻性陳述						4
第1項。			業務			5
第1A項。			風險因素			10
項目1B。			未解決的員工意見			16
第二項。			屬性			16
第三項。			法律訴訟			17
第四項。			煤礦安全信息披露			17
第II部
第五項。			註冊人普通股市場、相關股東事項與發行人購買股權證券			18
第六項。			[已保留]			19
第7項。			管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析			20
第7A項。			關於市場風險的定量和定性披露			42
第八項。			財務報表和補充數據			43
第九項。			會計與財務信息披露的變更與分歧			43
第9A項。			控制和程序			43
項目9B。			其他信息			43
項目9C。			關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露			43
第三部分
第10項。			董事、高管與公司治理			44
第11項。			高管薪酬			44
第12項。			某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東的事項			44
第13項。			某些關係和相關交易，以及董事的獨立性			44
第14項。			首席會計費及服務			44
第四部分
第15項。			展品和財務報表附表			45
第16項。			表格10-K摘要			100

3

---

前瞻性陳述

這份Form 10-K年度報告包括反映EastGroup Properties，Inc.(“公司”或“EastGroup”)對公司未來業績、業績、前景、計劃和機會的預期和預測的“前瞻性陳述”(符合聯邦證券法、1933年證券法經修訂(“證券法”)第27A條和1934年證券交易法經修訂(“交易法”)第21E條)。公司試圖通過使用“可能”、“將”、“尋求”、“期望”、“預期”、“相信”、“目標”、“打算”、“應該”、“估計”、“可能”、“繼續”、“假設”、“項目”、“目標”、“計劃”或此類詞語的變體和類似表達或此類詞語的否定，來識別這些前瞻性陳述。儘管並不是所有前瞻性聲明都包含這樣的措辭。這些前瞻性陳述基於公司目前掌握的信息，受許多已知和未知的假設、風險、不確定因素和其他因素的影響，這些假設、風險、不確定性和其他因素可能導致公司的實際結果、業績、計劃或成就與這些前瞻性陳述明示或暗示的任何未來結果、業績或成就大不相同。這些因素包括以下討論的因素。公司打算將所有這類前瞻性陳述納入《證券法》第27A節和《交易法》第21E節中有關前瞻性陳述的避風港規定，視法律適用情況而定。除非法律要求，否則公司不承諾公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於基本假設或新信息、未來事件或其他方面的變化。

以下是可能導致公司實際結果與公司前瞻性陳述中陳述的結果大不相同的風險、不確定因素和其他因素的一部分，但不是全部(公司在下文中將自己稱為“我們”、“我們”或“我們”)：

•國際、國家、區域和地方經濟狀況；

•供應和交付鏈中斷；

•由於通貨膨脹影響了房地產開發成本，建築成本可能會增加；

•融資和資本的可獲得性、利率的提高以及以有吸引力的條件籌集股權資本的能力；

•融資風險，包括我們的經營現金流可能不足以支付所需的本金和利息，以及我們可能無法在到期時對現有債務進行再融資，或以有吸引力的條款或根本不能獲得新的融資；

•我們保持信用機構評級的能力；

•我們遵守適用的金融契約的能力；

•公司所處的競爭環境；

•入住率或租賃率的波動；

•租户可能違約(包括破產或資不抵債)或租約不續期，或我們有能力以當前或預期租金出租空間，特別是考慮到通脹的影響；

•法律或政府法規的可能變化以及對這些法律和法規的解釋，包括房地產法或房地產投資信託基金(“REIT”)或公司所得税法的變化，以及房地產税率可能的提高；

•我們保持房地產投資信託基金資格的能力；

•收購和開發風險，包括此類收購和開發項目未能按照預測執行；

•火災、洪水、龍捲風、颶風和地震等自然災害；

•大流行、流行病或其他突發公共衞生事件，如冠狀病毒大流行；

•影響我們的政府法規的條款以及對這些法規的解釋，包括遵守這些法規的成本、房地產和分區法律的變化以及房地產税率的提高；

•利率互換交易對手方發生違約時的信用風險；

•倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的終止(如本文定義)；

•保險金額不足或不足的；

•訴訟，包括與起訴或辯護索賠及任何不利後果有關的費用；

•我們吸引和留住關鍵人才的能力；

•與我們的數據安全系統和流程的故障、不足或中斷相關的風險；

•潛在的災難性事件，如戰爭行為、內亂和恐怖主義；以及

•環境責任，包括因對我們目前擁有或以前擁有的物業的污染進行必要的補救而可能產生的成本、罰款或罰款。

所有前瞻性陳述均應根據第一部分第1A項中確定的風險進行閲讀。本截至2022年12月31日的10-K表格年度報告中的風險因素。

4

---

第一部分

項目1.業務

“公司”(The Company)

EastGroup Properties，Inc.，在本年度報告中我們將其稱為“公司”、“EastGroup”、“我們”、“我們”或“我們的”，是一家成立於1969年的內部管理的股權房地產投資信託基金(“REIT”)。EastGroup專注於在全美主要的陽光地帶市場開發、收購和運營工業物業，主要是在佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州。EastGroup的增長戰略是基於對主要配送設施的所有權，這些配送設施通常聚集在供應有限的子市場的主要交通功能附近。EastGroup是一家馬裏蘭州的公司，其普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)公開交易，代碼為“EGP”。本公司已選擇繳税，並打算根據經修訂的1986年國內收入守則(“國內收入守則”)繼續符合資格成為房地產投資信託基金。

可用信息

該公司擁有一個網站：www.eastgroup.net。公司以電子方式向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)提交或提交這些材料後，應在合理可行的範圍內儘快張貼其年度報告Form 10-K、季度報告Form 10-Q、當前報告Form 8-K以及根據交易法第13(A)節提交或提交的報告的修訂版。此外，本公司的網站亦包括與公司管治事宜有關的項目，包括(其中包括)本公司的公司管治指引、董事會各委員會的章程，以及本公司適用於所有僱員、高級職員及董事的商業行為及道德守則。本公司打算在其網站上披露對適用於本公司董事和高管的本商業行為準則和道德規範中任何條款的任何修訂或放棄，否則根據美國證券交易委員會或紐約證券交易所的規則，這些條款將被要求披露。這些報告和公司治理文件的副本可從公司網站免費獲取。我們提供的網站地址僅供投資者參考，我們網站上的信息不是本Form 10-K年度報告或我們提交給美國證券交易委員會的其他文件的一部分，也不是通過引用的方式納入本報告。

您也可以通過美國證券交易委員會網站www.sec.gov上的EDGAR數據庫訪問我們向美國證券交易委員會提交的任何材料。

行政管理

EastGroup的主要執行辦公室和總部仍設在密西西比州的裏奇蘭。該公司還在亞特蘭大、達拉斯和洛杉磯設有地區辦事處，在奧蘭多、邁阿密、休斯頓和鳳凰城設有資產管理辦事處。EastGroup在傑克遜維爾、坦帕、夏洛特和聖安東尼奧設有物業管理辦事處。這些地點的辦公室使公司能夠以平方英尺為基礎向公司75%的運營組合提供物業管理服務。此外，該公司目前為其整個投資組合提供財產管理(業務會計)。設在佐治亞州、得克薩斯州和加利福尼亞州的地區辦事處負責監督公司的發展和增值計劃。已獲得但不穩定或可轉換為更高和更好使用的物業被視為增值物業。截至2023年2月14日，東方集團擁有87名全職員工。

業務概述

EastGroup的目標是成為其市場的領先供應商，為對地理位置敏感的客户(主要是20,000至100,000平方英尺)提供實用、靈活和優質的商業配送空間，從而實現股東價值的最大化。該公司開發、收購和運營配送設施，其中大部分集中在主要陽光地帶地區供應有限的子市場的主要交通設施周圍。該公司的核心市場在佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州。

截至2022年12月31日，EastGroup在11個州擁有487處工業物業和一座寫字樓。截至同一日期，公司的投資組合，包括租賃和在建的開發項目和增值物業，包括約5600萬平方英尺，其中包括449個商業分銷物業，面積5120萬平方英尺，14個散裝分銷物業，面積380萬平方英尺，以及25個商業服務物業，面積100萬平方英尺(其中包括一座寫字樓)。截至2022年12月31日，EastGroup的經營組合有98.7%出租給約1,600個租户，在截至2022年12月31日的一年中，沒有一個租户佔公司房地產業務收入的約2.1%。截至2023年2月14日，年底在開發和增值計劃中的物業約有38%已出租。

2022年期間，東方集團通過其收購和開發計劃增加了對房地產的持有量。該公司收購了2,750,000平方英尺的運營和增值物業以及456.3英畝土地，總價值為605,768,000美元。同樣在2022年，該公司開始建設14個開發項目，總面積270萬平方米

5

---

並將19個項目從其開發和增值方案轉移到房地產，這些項目面積為360萬平方英尺，在轉移之日的成本為461,329,000美元。

在2022年期間，EastGroup出售了三個運營物業，總面積為28.7萬平方英尺，產生了52,410,000美元的毛收入。

該公司最初通常通過其無擔保銀行信貸安排為其開發和收購計劃提供資金；2023年1月，其總能力增加了200,000,000美元，從475,000,000美元增加到675,000,000美元(如標題下所述流動性與資本資源在第II部分，本年度報告表格10-K的第7項)。在市場條件允許的情況下，EastGroup發行股票或使用固定利率債券，包括通過使用利率互換已被轉換為有效固定利率的可變利率債務，以取代短期銀行借款。穆迪投資者服務公司將該公司的發行人評級定為Baa2，展望為穩定。證券評級不是購買、出售或持有證券的建議，可能會受到指定評級機構隨時修改或撤回的影響。每個評級都應獨立於任何其他評級進行評估。對於未來的債務發行，該公司打算主要發行無擔保的固定利率債務，包括通過使用利率互換已被交換到有效固定利率的可變利率債務。該公司還可能在未來進入公共債務市場，作為籌集資金的一種手段。

EastGroup將其物業作為長期投資持有，但可能會決定出售某些不再符合其投資標準的物業。如市場情況需要，本公司可就出售物業向有意購買物業的人士提供融資。此外，在某些情況下，公司可向與房地產收購有關的合夥人或共同所有人提供融資。

在符合維持EastGroup作為房地產投資信託基金資格所需的條件下，本公司可收購從事房地產活動的實體的證券或其他發行人的證券，包括為對該等實體行使控制權。

東方集團目前無意擔任其他發行人證券發行的承銷商。上述策略及政策已由EastGroup董事會釐定及審核，董事會可能會根據其對房地產市場狀況的評估、EastGroup的資產表現、資本及信貸市場狀況及其他相關因素而改變該等策略或政策。

競爭

工業地產租賃市場競爭激烈。我們面臨着從我們大樓附近的現有物業以及新開發項目爭奪租户的競爭。機構投資者、其他房地產投資信託基金和當地房地產運營商通常擁有這類物業；然而，在我們當前的市場上，沒有一個單一的競爭對手或一小羣競爭對手佔據主導地位。即使如此，在競爭下，我們可能要提供優惠、改善租户的費用或其他誘因，這些都可能會對我們的經營業績造成負面影響。工業地產收購市場也是競爭激烈的。我們與其他REITs和機構投資者(如養老基金及其顧問、私人房地產投資基金、保險公司投資賬户、私人投資公司、個人和其他從事房地產投資活動的實體)爭奪房地產投資。

條例

遵守各種政府法規會對EastGroup的業務產生影響，包括EastGroup的資本支出、收益和競爭地位，這些都可能是實質性的。EastGroup產生監督和採取行動以遵守適用於其業務的政府法規的成本，這些法規包括(但不限於)聯邦證券法律和法規、適用的證券交易所要求、房地產投資信託基金和其他税收法律和法規、環境、健康和安全法律和法規、地方分區、使用和其他與房地產有關的法規以及1990年美國殘疾人法案(“ADA”)。

根據各種聯邦、州和地方法律、條例和法規，房地產所有者可能需要承擔移除或補救這些房產上或裏面的某些危險或有毒物質的費用。許多這樣的法律規定了責任，而不考慮所有者是否知道或對這種危險或有毒物質的存在負有責任。此類物質的存在或未能適當補救這些物質，可能會對所有者出售或出租此類財產或將此類財產用作借款抵押品的能力產生不利影響。EastGroup的物業一般已由獨立環保顧問進行第一期環境地盤評估(“ESA”)，如有需要，亦已接受第二期ESA。這些報告沒有揭示任何潛在的重大環境責任。我們的管理層不知道有任何環境責任會對EastGroup的業務、資產、財務狀況或經營結果產生重大不利影響。

6

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請參閲“第1A項。風險因素“在本年度報告中，我們討論了東方集團面臨的重大風險，包括與政府法規和環境問題有關的風險。

環境、社會和治理(“ESG”)事項

EastGroup對ESG倡議的承諾體現在其建築標準、公司政策和程序以及公司文化上。在東方集團，保護環境對公司的員工、客户和社區都很重要。該公司致力於建造高性能和對環境負責的物業，努力支持可持續發展。通過EastGroup的持續努力，許多物業已經通過了能源與環境設計領導協會(“LEED”)、建築業主與經理協會360和能源之星認證，雖然並不總是追求正式的認證，但公司建造的所有開發物業都旨在滿足LEED可認證的標準。該公司在其整個投資組合中持續投資於節能改進，如LED照明、天窗、白色反光屋頂、電動汽車充電站和智能傳感器灌溉系統。該公司通過旨在降低運營成本和減少環境足跡的創新解決方案，努力提高物業運營效率。2021年6月，本公司對其無擔保循環信貸安排和無擔保營運現金信貸安排進行了修訂和重述。新的信貸安排規定，如果實現了某種與可持續性有關的指標，借款成本就會逐步降低。這一指標基於每個財政年度具有合格電動汽車充電站的新建建築物的目標數量佔符合資格的建築物總數的百分比，並允許在滿足這些目標後將適用利差減少一個基點。基準將從截至2022年12月31日的年度開始每年衡量，根據截至12月31日的年度活動確定為20%, 2021年。該公司在截至2022年12月31日的年度超過了20%的目標。公司相信，其通過可持續發展最佳實踐追求具有環保意識的業績和標準的持續承諾對環境產生了積極影響，併為公司及其利益相關者創造了長期價值。

2021年，東方集團聘請了一名全職企業可持續發展董事，專注於公司可持續發展計劃的方方面面。2022年，公司通過與一家可持續發展諮詢公司合作，並開始利用環境數據管理平臺，進一步致力於ESG倡議，目標是更可靠地跟蹤和基準運營業績。該公司在2022年期間發佈了一份企業綠色辦公指南，其中包含了其企業辦公室的最佳環境實踐，並繼續尋求其他方式來與租户就環境問題進行互動，包括回收倡議、地球日慶祝活動以及某些物業的其他租户感謝活動。

此外，東方集團及其員工緻力於社會責任，是他們生活和工作所在社區的積極參與者。EastGroup的員工為許多慈善機構提供志願服務，該公司協調其員工的志願者機會，併為志願者提供帶薪假期，以鼓勵其運營的所有社區的參與和增加社會參與度。

東方集團的經營前提是，良好的公司治理是公司業務和核心價值觀的基礎，公司相信其公司治理政策和做法與利益相關者的利益非常一致。公司管理層和董事會的誠實和正直是維持公司投資者、員工、客户、供應商和公司運營所在社區的信任的關鍵資產。

我們鼓勵讀者訪問公司網站的“優先事項”頁面，並查看其2022年環境、社會和治理報告，以瞭解有關EastGroup的ESG計劃和倡議的更多詳細信息。公司網站或參考報告中的任何內容不得視為以引用方式併入本Form 10-K年度報告。

人力資本很重要

我們相信我們的員工是我們公司成功和可持續發展的關鍵組成部分，我們致力於提供一個多樣化和包容性的工作環境，鼓勵合作和團隊合作。

•勞動力多樣性：截至2023年2月14日，我們在亞利桑那州、加利福尼亞州、佛羅裏達州、佐治亞州、密西西比州、北卡羅來納州和德克薩斯州的12個辦事處僱用了87名團隊成員。截至2023年2月14日，我們100%的員工是全職員工，沒有人是工會成員或遵守集體談判協議。我們的團隊由以下類型的人員組成：

•資產、建築和物業經理；

•會計、行政、人力資源和信息技術專業人員；以及

•我們的企業領導團隊。

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我們目前的員工基礎是性別多樣化的，76%的員工認同為女性，2022年91%的新員工認同為女性。軍官組由42%的女性和58%的男性組成。我們有18%的員工認為自己是少數族裔。我們的董事會由22%的女性組成，九名董事會成員中的一名認為自己是少數族裔。擁有87名員工和9名董事，每個團隊成員對公司的成功都起着至關重要的作用。

•員工任期：我們相信我們的文化支持我們的員工，並創造一個積極的、專業的環境，鼓勵我們的團隊成員長壽。我們尋求培養領導者，並在機會出現時從組織內部提拔。截至2023年2月14日，我們79%的經理級及以上員工是從公司內部晉升的。我們工作人員的平均任期為9年，我們的官員為12年。2022年，我們的自願離職率為5.7%。

•薪酬、福利、健康和安全：我們提供全面的員工福利計劃和我們認為是社會責任的政策和做法，以支持我們員工的整體福祉，並創造一個安全、專業和包容的工作環境。我們提供的一些福利包括健全的401(K)匹配計劃、全公司公平獎勵計劃、慷慨的個人休假政策、帶薪育兒假、靈活的工作時間、帶薪志願服務時間、年度健康和健康體檢、為所有全職員工提供的僱主付費醫療保險、戒煙計劃、體育俱樂部和學費報銷計劃，以及具有競爭力的薪酬結構。我們所有的員工都是受薪員工，有資格獲得按工資百分比計算的績效年終獎。

•培訓與發展：我們為所有員工提供基於證書的正式學習計劃；學習目標包括多樣性和包容性、無意識偏見、反騷擾和數據安全等主題。我們為員工提供培訓、教育和同行指導計劃，以進一步發展他們的專業技能，提高向客户提供的客户服務水平和向利益相關者披露的信息質量。

•政策：我們有各種政策和做法，包括道德和商業行為準則、舉報人計劃、平等機會和對多樣性的承諾、人權聲明、供應商行為準則、ADA和合理住宿、對安全的承諾、社區服務、家庭病假、產假和陪產假、行為標準、企業綠色辦公室指南、預防工作場所暴力、健康、富裕、智者福利摘要和網絡安全。

•公司和董事會的參與度：我們重視我們的員工，我們對人力資本管理和其他社會責任倡議的關注是與管理層和董事會討論和決策的前沿。公司管理層定期與董事會進行ESG相關討論；2022年，我們的管理層和董事會正式會面，討論這些議題四次。董事會的提名和公司治理委員會直接監督ESG，並就ESG舉行了一次正式討論，還定期收到公司管理層的最新情況。

補充美國聯邦所得税的考慮因素

以下討論補充和更新了我們於2022年12月16日提交給美國證券交易委員會的S-3表格註冊聲明中日期為2022年12月16日的招股説明書中“某些美國聯邦所得税考慮因素”下的披露。本文中未另作定義的大寫術語的含義應與該等披露(經補充)中使用的相同。

2022年12月29日，美國國税局根據法典第897、1441、1445和1446條頒佈了最終的財政部條例，部分目的是協調針對非美國股東的各種扣繳制度。新的財政部條例規定：

(i)適用於支付給非美國股東的普通REIT股息的扣繳規則(一般情況下，總金額的預提率為30%，除非條約另有規定，或與此類非美國股東在美國境內的交易或業務有效相關，並提供適當的證明)將適用於(A)我們支付的任何分配中未被指定為資本利得股息的部分，超過非美國股東股票調整基準的回報或分配，被視為從處置該股票中獲得的收益，以及(B)我們支付的資本利得股息的任何部分，由於接受者不擁有超過10%的我們股票類別的定期交易，而不被視為可歸因於出售或交換美國房地產權益的收益，在截至資本利得股息產生之日的一年期間。

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(Ii)FIRPTA下的扣繳規則將適用於我們支付的超過非美國股東對我們股票的調整基礎的分配，除非對我們股票的權益不是美國不動產權益(例如，因為我們是國內控制的合格投資實體)或分配支付給“扣繳合格持有人”。“扣繳合格持有人”是指合格持有人(定義見下文)和外國合夥企業，其所有權益均由合格持有人持有，包括通過一個或多個合夥企業。

(Iii)FIRPTA下的扣繳規則將適用於支付給非美國股東的資本利得股息中可歸因於出售或交換美國不動產權益的任何部分，除非支付給扣繳合格股東。

在FIRPTA根據上文第(Ii)款扣繳的情況下，適用的扣繳率目前為15%，在

FIRPTA根據上文第(Iii)款預扣的預提率目前為21%。就FIRPTA根據第(III)款扣繳的目的而言，資本利得股息是否可歸因於出售或交換美國不動產權益，是在考慮到FIRPTA對支付給某些非美國股東的分配的一般例外處理的情況下確定的，根據這一例外，我們就任何類別的股票向非美國股東進行的任何分配不被視為從出售或交換美國不動產權益中確認的收益，如果該非美國股東擁有該類別股票的比例不超過10%在截至上述分銷日期為止的1年期間內的任何時間。在不一致的程度上，這些財政部法規取代了上述披露(經補充)中包含的關於預扣的討論，標題為“非美國股東的税收”。然而，儘管有這些財政部規定，如果我們在為扣繳規則的目的正確描述分配時遇到困難，我們可能會決定以我們確定可能適用的最高美國聯邦扣繳率扣繳此類分配。

新的財政部法規還為合格的外國養老基金提供了新的指導。因此，現刪除“某些美國聯邦所得税考慮因素--非美國股東的税收--合格的外國養老基金”一段中的討論內容，替換為：

合格的外國養老基金。一般而言，就FIRPTA而言，根據下文有關“合資格持有人”的討論，“合資格外國退休基金”(定義見下文)或其所有權益均由合資格外國退休基金持有的任何實體均不會被視為外國人士，從而豁免該等實體根據FIRPTA繳税。“合格外國養老基金”是指(1)在外國設立或組織的組織或安排，(2)由外國(或其一個或多個政治區)或一個或多個僱主設立，作為提供服務的結果或代價，向現任或前任僱員(包括自營職業者)或他們指定的人提供退休或養老金福利，(3)沒有一名參與者或受益人有權獲得超過其資產或收入的5%，(4)受政府監管，並就其受益人提供年度信息，根據當地法律，(A)本應納税的貢獻可從其總收入中扣除或免除，或按較低的税率徵税，或(B)其投資收入的徵税被推遲，或該收入從其總收入中不計入或按較低的税率徵税。根據財政部條例，根據下文關於“合格持有人”的討論，就FIRPTA而言，“合格受控實體”通常也不被視為外國人。合格受控實體通常包括根據外國法律成立的信託或公司，其所有利益由一個或多個合格外國養恤基金直接或間接通過一個或多個合格受控實體持有。

財政部法規進一步要求，合格的外國養老基金或合格的受控實體在處置美國房地產權益或可歸因於其的REIT分配方面不會免於FIRPTA的約束，除非該合格的外國養老基金或合格的受控實體是“合格持有人”。要成為合格持有人，合格的外國養老基金或合格的受控實體必須在處置美國房地產權益或REIT分配時滿足兩項替代測試之一。根據第一個標準，合格的外國養老基金或合格的受控實體，如果在其有資格成為合格的外國養老基金或合格的受控實體的處置或分配之日結束的不間斷期間內，在最早的日期沒有擁有美國房地產權益，就是合格的持有人。或者，如果一家合格的外國養老基金或合格的受控實體在上一句所述的期間內最早持有美國房地產權益，只有在滿足某些測試期要求的情況下，它才能成為合格的持有人。

財政部條例還規定，所有權益由合格持有人持有的外國合夥企業，包括通過一家或多家合夥企業，可以證明其身份，並且不會被視為外國人，因為根據《守則》第1445節(和《守則》第1446節，視情況適用)的扣繳。

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第1A項。風險因素。

除了本文檔中包含或以引用方式併入的其他信息外，讀者還應仔細考慮以下風險因素。上述任何風險或以下所述的任何一項或多項不確定因素的發生，都可能對公司的財務狀況及其業務表現產生重大不利影響。公司目前不知道或公司目前認為不重要的其他風險和不確定因素也可能損害其業務運營。

房地產業風險

在我們擁有房產的地區，我們面臨與當地房地產狀況相關的風險。我們可能會受到一般經濟狀況和當地房地產狀況的不利影響。舉例來説，如果一個地區的工業物業供應過剩，或我們的物業對租户的吸引力下降，都會對我們造成負面影響。其他可能影響一般經濟狀況或本地房地產狀況的因素包括：

•人口和人口趨勢；

•就業和個人收入趨勢；

•所得税法和其他税法；

•利率以及融資的可獲得性和成本的變化；

•由於通貨膨脹和其他因素而增加的經營成本，包括保險費、水電費和房地產税，而租金的增加未必能抵消這些因素；

•石油價格的變化；

•建造成本；以及

•與天氣有關的事件。

我們可能無法爭奪房產和租户。房地產行業競爭激烈。我們與其他房地產投資者和買家爭奪房地產的權益，他們中的一些人比我們擁有更多的財力、收入和地理多樣性。此外，我們還與其他業主爭奪租户。我們所有的工業物業都要面對本地的激烈競爭。我們還與各種各樣的機構和其他投資者競爭支持我們的投資活動和資產增長所需的資本資金。

我們受到嚴格的監管，限制了我們的活動。當地分區和土地使用法、環境法規和其他政府要求限制了我們的擴張、恢復和重建活動。這些規定可能會阻止我們利用經濟機會。像ADA這樣的立法可能會要求我們修改我們的財產，而不遵守這一規定可能會導致對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失。未來的立法可能會施加額外的要求。我們無法預測可能會制定哪些規定，或者可能會對現有的法律進行哪些修改。

與我們的物業相關的風險

我們可能不能以優惠的條件出租場地，或者根本不能。當租約到期時，承租人可以選擇不續簽。如果我們能夠轉租的話，我們可能不能以優惠的條件轉租這處房產。續期或再租賃的條款(包括所需的翻新和/或租户優惠的費用)對我們的優惠程度可能不如先前的租約。我們還經常開發無需預租的物業。如果我們無法租賃我們的全部或大部分物業，或者租賃時的租金顯著低於預期利率，我們在償還債務和資本支出之前產生的現金以及我們向股東進行預期分配的能力可能會受到不利影響。

我們可能會受到租户破產和租賃延遲的負面影響。在任何時候，租户都可能經歷業務下滑，這可能會削弱其財務狀況。同樣，經濟的普遍下滑可能會導致我們的工業地產對空間的需求下降。因此，我們的租户可能會推遲租賃開始，未能在到期時支付租金，或者宣佈破產。任何此類事件都可能導致該租户終止租約，並給我們造成損失，可供分配給投資者的資金可能會減少。我們收入的很大一部分是作為中長期租約的租金。如果租户因任何原因(包括成本上升或銷售額下降)而無法遵守租約條款，我們可能認為可取的做法是修改租約條款，允許租户支付較低的租金或較少份額的税款、保險和其他運營成本。如果租户資不抵債或破產，我們不能確定我們能否在與租户有關的任何破產程序中迅速向租户或從受託人或擁有財產的債務人手中收回房產。我們也不能確定我們在訴訟中收到的租金是否足以支付我們與房舍有關的費用。如果租户破產，聯邦破產法將適用，在某些情況下，可能會限制

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我們向承租人索賠的金額和可追索性。如果租户拖欠對我們的義務，可能會對我們的財務狀況和我們可供分配的現金產生不利影響。

我們面臨着與房地產開發相關的風險。我們打算繼續開發我們認為市場狀況適合進行此類投資的物業。一旦做出，我們的投資可能不會產生與我們預期一致的結果。與我們當前和未來的開發和建設活動相關的風險包括：

•是否有有利的融資選擇；

•我們可能無法獲得可供開發的土地的風險，或者由於土地成本增加，我們的活動可能沒有那麼有利可圖；

•因利率上升、材料成本和人工成本增加而超出原估計的建築成本；

•供應和交付鏈中斷；

•建築和租賃延誤導致償債、固定費用和建築費用增加；

•將資金支出和管理層的時間投入到我們沒有完成的項目上；

•新落成物業的入住率和租金的波動，視乎多項因素而定，包括市場和經濟情況，導致租金較預期為低，投資回報亦相應下降；以及

•在獲得必要的分區、佔用和其他政府許可方面的複雜情況(包括暫停建築和反增長立法)。

我們面臨着與物業收購相關的風險。我們收購了個別物業和物業組合，並打算繼續這樣做。我們的收購活動及其成功受到以下風險的影響：

•當我們能夠找到想要的房產時，來自其他房地產投資者的競爭可能會顯著提高購買價格；

•收購的物業可能無法按照我們的計劃執行；

•重新定位或重新開發已收購物業的實際成本可能高於我們的估計；

•收購的物業可能位於新的市場，我們面臨的風險與對當地市場的不完全瞭解、在該地區建立的有限數量的商業關係以及對當地政府和許可程序的相對不熟悉有關；

•我們可能無法迅速和有效地將新的收購，特別是物業組合的收購，整合到我們現有的業務中，因此，我們的運營業績和財務狀況可能會受到不利影響；以及

•我們可以收購有債務的財產，對於未知的債務，轉讓人沒有任何追索權，或者只有有限的追索權。因此，如果根據這些財產的所有權向我們提出索賠，我們可能不得不支付鉅額款項來了結它，這可能會對我們的現金流產生不利影響。

我們現有保單的承保範圍可能不足以彌補損失。。我們一般維持與業務相關的保單，包括意外傷害、一般責任和其他保單，承保我們的業務、員工和資產，視我們的物業和業務所在的市場而定。然而，我們將被要求承擔保險不足以覆蓋的所有損失。此外，可能有某些損失一般沒有投保或一般沒有充分投保，因為這樣做在經濟上是不可行或不謹慎的，包括洪水、風、地震、戰爭行為、恐怖主義行為或騷亂造成的損失。如果我們的一個或多個物業出現未投保的損失或超過投保限額的損失，我們可能會損失我們在物業上投資的資本，以及預期的物業未來收入。此外，如果損壞的財產受到追索權債務的影響，我們將繼續對債務負責，即使這些財產遭到不可挽回的損壞。

由於缺乏地理和房地產領域的多樣性，我們面臨着風險。我們幾乎所有的物業都位於美國的陽光地帶地區，重點是佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州。截至2022年12月31日，我們最大的市場是休斯頓和達拉斯。我們在休斯敦和達拉斯分別擁有620萬平方英尺和490萬平方英尺的營業物業，分別佔公司總面積的12.0%和9.3%房地產以平方英尺為單位。由於工業物業供過於求或需求減少、本地商業氣候、企業裁員和人口結構變化，這些地理區域的一般經濟狀況和當地房地產狀況出現下滑，將對我們造成特別嚴重的不利影響。此外，我們對房地產資產的投資集中在工業分銷領域。與我們的商業活動包括房地產業的其他部門相比，這種集中可能會使我們在更大程度上面臨這一部門經濟衰退的風險。

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由於房地產流動性不足，我們面臨風險，這可能會限制我們改變投資組合的能力。房地產投資的流動性相對較差。因此，我們因應經濟和其他情況的變化而改變投資組合的能力將是有限的。此外，由於我們作為房地產投資信託基金的地位，《國税法》限制了我們出售房產的能力。如果我們必須出售一項投資，我們不能確保我們能夠以對公司有利的條款處置這項投資。

我們受到環境法律法規的約束。根據各種聯邦、州和地方法律、法令和法規，現任和前任房地產所有者和經營者可能被要求調查和清理他們擁有或經營的物業中釋放的危險物質。他們還可能對政府或第三方負責大量財產或自然資源的破壞、調查費用和清理費用。這種法律往往規定責任，而不考慮所有者或經營者是否知道或對這種危險物質的釋放或存在負有責任。此外，一些環境法規定了對受污染場地的留置權，以便政府承擔與污染有關的損害和費用。污染可能會對業主使用、出售或租賃房地產或以房地產作為抵押品借款的能力產生不利影響。我們目前無法確定我們因環境條件或與我們目前或以前擁有的物業有關的違規行為而可能承擔的任何潛在責任的規模。今天的環境法可以規定，在危險或有毒物質被處置、釋放或出現在物業中時，擁有或運營該物業的前業主或經營者必須承擔責任。因此，財產的轉讓不能免除所有人或經營者的責任。雖然我們已在物業進行環境影響評估，以找出物業的潛在污染源，但該等環境影響評估並未披露物業可能產生的所有環境責任或合規問題。此外，可能存在我們目前不知道的重大環境責任或合規問題，未來可能會對我們的業務、資產或運營結果產生重大不利影響。

氣候變化及其影響，包括遵守新的法律或法規，如“綠色”建築規範，可能要求我們對現有物業進行改進，或導致可能影響我們業務和財務狀況的意外損失。如果氣候變化導致災難性天氣事件的增加，如嚴重的風暴、火災或洪水，我們的財產可能會受到與天氣有關的損害的增加。即使我們的財產沒有受到直接的有形損害，我們任何財產區域發生任何自然災害或氣候變化也可能對商業、供應鏈和整體經濟產生實質性的不利影響。氣候變化可能會導致財產和意外傷害保險費的增加。未來氣候變化對我們物業的潛在影響可能會對我們出租、開發或出售物業或以我們的物業作為抵押品借款的能力產生不利影響。此外，為應對氣候變化而制定的任何擬議立法都可能增加能源、公用事業和整體發展的成本。任何擬議立法所產生的成本可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。

融資風險

我們面臨着使用債務為收購和開發提供資金的相關風險，包括再融資風險。我們受制於通常與債務融資相關的風險，包括我們的現金流不足以支付所需的本金和利息的風險。此外，我們的某些債務在到期日將有大量未償還本金餘額，即通常所説的“氣球付款”。因此，我們可能需要在未償債務到期時為其至少一部分進行再融資。有一種風險是，我們可能無法對現有債務進行再融資，或者任何再融資的條款都不會像現有債務的條款那樣優惠。

我們面臨與依賴外部資本來源相關的風險。為了有資格成為房地產投資信託基金，我們被要求每年向股東分配至少90%的普通應税收入，如果我們的收入沒有分配，我們就必須納税。由於這種分配要求，我們可能無法從運營保留的現金中為未來的所有資本需求提供資金。因此，為了滿足資本需求，我們依賴第三方資本來源，而我們可能無法以優惠的條件獲得這些資金，如果有的話。我們能否獲得第三方資金來源取決於許多因素，包括(I)一般市場狀況；(Ii)市場對我們增長潛力的看法；(Iii)我們當前和潛在的未來收益和現金分配；以及(Iv)我們股本的市場價格。額外的債務融資可能會對我們的財務比率產生負面影響，例如我們的債務與總市值的比率、債務與EBITDARE的比率以及我們的固定費用覆蓋率。額外的股權融資可能會稀釋我們現有股東的持股。

我們信貸協議中的條款可能會限制我們的靈活性，並對我們的財務狀況產生不利影響。。我們的各種信貸協議和其他債務的條款要求我們遵守一些慣常的金融和其他公約，例如維持償債範圍和槓桿率，以及保持保險範圍。這些公約可能會限制我們在業務上的靈活性，而違反這些公約可能會導致適用債務管理工具下的違約，即使我們已經履行了我們的付款義務。如果我們無法對到期的債務進行再融資或履行我們的付款義務，我們的可分配現金流金額和我們的財務狀況將受到不利影響。

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信用評級的不利變化可能會削弱我們以有利條件獲得額外債務和股權融資的能力，如果有的話。我們的信用評級是基於我們的經營業績、流動資金和槓桿率、整體財務狀況以及信用評級機構在對我們進行評級分析時所採用的其他因素。我們的信用評級可以影響我們可以獲得的資本的數量和類型，以及我們可能獲得的任何融資的條款。不能保證我們將能夠維持目前的信用評級。如果我們目前的信用評級惡化，獲得額外融資或對現有債務和承諾進行再融資可能會更加困難或成本更高。此外，我們的信用評級下調將在我們目前和未來的信貸安排和債務工具下引發額外成本或其他潛在的負面後果。

利率的提高會增加我們的利息支出。截至2022年12月31日，我們有1.7億美元的浮動利率債務未償還，不受利率對衝合同的保護。我們未來可能會招致更多的可變利率債務。如果利率上升，那麼我們的未對衝浮動利率債務的利息支出也會增加，這將對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。我們不時地通過利率對衝合約來管理我們對利率風險的敞口，這些合約有效地固定或封頂了我們的部分可變利率債務。此外，在我們認為利率和條款合適的時候，我們會對固定利率債務進行再融資。我們管理這些風險敞口的努力可能不會成功。我們使用利率對衝合約來管理與利率波動相關的風險，可能會使我們面臨額外的風險，包括對衝合約的交易對手可能無法履行其義務的風險。制定有效的利率風險策略是複雜的，沒有任何策略可以完全使我們免受利率波動相關風險的影響。不能保證我們的套期保值活動將對我們的經營結果或財務狀況產生預期的有利影響。利率對衝合同的終止通常涉及交易費用或違約成本等成本。

終止倫敦銀行同業拆息(“LIBOR”)及以另一參考利率取代LIBOR可能會對我們的借貸成本造成不利影響，並可能影響我們的業務及經營業績。在美國，由美國聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行召集的另類參考利率委員會(“AARC”)建議，有抵押隔夜融資利率(SOFR)加上建議的利差調整，作為其首選的美元-倫敦銀行同業拆借利率(BBA)替代方案。LIBOR與SOFR有顯著差異，例如LIBOR是無抵押貸款利率，SOFR是有擔保利率，SOFR是隔夜利率，而LIBOR反映的是不同期限的定期利率。我們預計，2023年6月30日之後，所有與我們相關的LIBOR設置將停止發佈或不再具有代表性。因此，我們基於倫敦銀行間同業拆借利率的任何借款和超過該日期的對衝都被修改為將指數從倫敦銀行間同業拆借利率修改為SOFR。與此同時，相關掉期被修訂為參考SOFR而不是LIBOR。雖然我們預計在2023年6月30日之前，LIBOR將基本上以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能會變得不可用。例如，如果有足夠多的銀行拒絕向倫敦銀行間同業拆借利率管理人提交申請，就可能導致這種情況。在這種情況下，與向替代參考匯率過渡相關的風險將加速並放大。

缺乏對我們債務的某些限制可能會導致我們變得更加槓桿化。。我們的管理文件沒有限制我們可能產生的債務數額。因此，我們可能會承擔額外的債務，例如，如果有必要保持我們作為房地產投資信託基金的地位，我們就會這樣做。因此，我們的槓桿率可能會更高，我們的財務狀況和可供分配給股東的現金可能會受到負面影響，我們債務違約的風險可能會增加。

其他風險

通貨膨脹和相關的經濟波動可能會對我們的租户、我們的運營結果和我們公開交易的股權證券的價值產生負面影響。美國的通脹在2022年迅速加速，預計短期內將繼續處於較高水平。通貨膨脹及其相關影響，包括服務和商品價格上漲以及更高的利率和工資，以及美國政府為應對此類事件而進行的任何財政或其他政策幹預，都可能對我們的租户的業務或我們的運營業績產生負面影響。我們的大部分租約要求租户按比例支付運營費用，包括房地產税、保險和公共區域維護，儘管有少數租户為他們根據租約負責的這些運營費用設置了上限。因此，我們相信，我們的大部分租賃減少了我們因通脹而導致的成本和運營費用增加的風險。然而，我們不能保證我們的租户能夠吸收這些增加的費用，並有能力繼續支付他們應承擔的運營費用、資本支出和租金。此外，雖然我們的租約大多規定租金會按計劃增加，但高通脹的速度可能會超過這些增幅。因此，隨着時間的推移，我們的業務、財務狀況、經營結果、現金流、流動性以及履行我們的償債義務和向股東支付股息和分配的能力可能會受到不利影響。不能保證我們將能夠減輕通脹和相關影響的影響，任何長期通脹的持續時間和程度，以及對我們的運營結果和財務狀況的任何相關不利影響，目前仍不得而知。

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此外，通脹定價可能會對完成我們開發項目所需的建築成本產生負面影響，包括但不限於建築材料、勞動力和第三方承包商和供應商提供的服務的成本。較高的建築成本可能會對我們在房地產資產上的投資以及我們在開發和增值項目上的預期收益產生不利影響。雖然公司有義務完成目前在建的開發項目，但公司沒有任何義務在未來啟動新的開發項目。EastGroup根據具體情況評估新的開發項目，包括建築成本、潛在收益率和租户需求等許多因素，不能保證通脹定價不會對我們的開發流程和未來業績產生重大不利影響。

通貨膨脹還可能導致金融市場的波動性增加，這可能會影響我們進入資本市場的能力，或者影響我們能夠進入資本市場的成本或時機。如果我們的任何債務的利率上升風險不能通過利率互換和利率保護協議消除，這種增加將導致更高的償債成本，這將對我們的現金流產生不利影響。我們在短期內對利率上升的風險敞口包括我們的可變利率借款。除無抵押銀行信貸安排外，本公司所有債務的利率實際上是固定的。請參閲“融資風險-利率上升會增加我們的利息支出“隨着時間的推移，利率上升也可能增加我們的債務融資成本，要麼是通過我們現有的無擔保銀行信貸安排的短期借款，要麼是通過對我們現有借款的再融資，這可能會導致利率逐步上升。

可能影響我們上市普通股交易價格的因素之一是我們的債務利率和我們普通股相對於市場利率的股息收益率。隨着市場利率上升，除非我們消除對這種增長的風險敞口，否則我們的借貸成本可能會上升，導致可供分配的資金減少。因此，我們可能無法為我們的普通股提供更高的分配率，也可能選擇不提供。此外，利率的波動可能會對我們物業的市值造成不利影響。這些因素可能導致我們普通股的市場價格下降。不能保證我們將能夠減輕通脹的影響。

根據我們的業績以及市場看法和狀況，我們普通股的市值可能會下降。我們普通股的市值可能會受到市場對我們經營業績、增長潛力以及當前和未來現金股息的看法的影響，也可能受到我們標的資產的房地產市場價值的影響。我們普通股的市場價格也可能受到我們普通股相對於市場利率的股息的影響。利率上升可能會導致我們普通股的潛在買家預期更高的股息率，這將對我們普通股的市場價格產生不利影響。此外，利率上升將導致支出增加，從而對現金流以及我們償還債務和支付股息的能力產生不利影響。

經濟狀況或整體或局部經濟狀況的其他不利變化可能會對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響。全球金融市場的動盪可能會對企業的總體信貸供應產生不利影響，並可能導致美國和全球經濟的進一步疲軟。目前，這些條件並沒有削弱我們進入信貸市場和為我們的業務融資的能力。然而，當我們希望或需要籌集資金時，我們進入資本市場的能力可能會受到限制，這可能會影響我們對不斷變化的經濟和商業狀況做出反應的靈活性。此外，不斷惡化的經濟狀況，包括企業裁員、裁員、行業放緩和其他影響我們客户的類似因素，可能會對商業房地產的基本面造成負面影響，並導致入住率下降、租金下降以及我們房地產投資組合和擔保我們可能進行的任何貸款投資的抵押品價值下降。此外，不利的經濟形勢可能會對我們的貸款人或客户產生影響，導致他們無法履行對我們的義務。不能保證不利的經濟形勢的影響不會對我們的業務、財務狀況和經營業績產生實質性的不利影響。

我們可能沒有資格成為房地產投資信託基金。如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金，我們將不被允許在計算我們的應税收入時扣除股東的股息，並將按正常的公司税率繳納聯邦所得税。此外，我們可能會在取消資格後的四年內被禁止成為房地產投資信託基金。按正常公司税率徵收的額外税款將大大減少可供分配給股東和償還債務的現金流。此外，《國內税法》將不再要求我們向股東支付任何股息作為REIT資格的條件。如果我們不符合REIT的資格，則受《國税法》某些限制的約束，公司股東可能有資格獲得收到的股息扣除，而個人、信託和遺產股東可能有資格將從我們收到的股息視為合格股息收入，根據國税法第1(H)(11)節的規定應作為淨資本利得納税。然而，非公司股東(包括個人)將不能扣除他們從我們那裏獲得的某些股息的20%。REIT資格要求極其複雜，對管理REIT資格的美國聯邦所得税法的解釋也有限。儘管我們相信我們已經並打算以一種將繼續使我們符合REIT資格的方式運營，但我們不能確定我們已經或將成功地繼續作為REIT徵税。此外，事實和情況可能超出

14

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我們的控制可能會影響我們作為房地產投資信託基金的資格。我們不能向您保證，新的立法、法規、行政解釋或法院裁決不會就我們作為REIT的資格或關於資格的聯邦所得税後果大幅改變税法。

與税收法律和法規有關的立法或監管行動可能會對公司和我們的股東產生不利影響。我們受州和地方税收法律法規的約束。州和地方税收法律或法規的變化可能會導致我們的納税義務增加。我們所在的州和市政當局的税收收入不足，可能會導致此類變化的頻率和規模增加。如果發生這種變化，我們可能需要為我們的資產或收入支付額外的税款。這些增加的税收成本可能會對我們的財務狀況、經營業績和可用於支付股息的現金數額產生不利影響。此外，近年來，對適用於房地產投資信託基金和類似實體的投資的聯邦所得税法進行了許多立法、司法和行政方面的修改。税法的更多變化很可能在未來繼續發生，我們不能向我們的股東保證任何這樣的變化不會對股東的税收產生不利影響。我們不能向您保證，未來税收法律法規的變化不會對我們的股票投資產生不利影響。

為了保持我們作為房地產投資信託基金的地位，我們限制了任何一個股東可以擁有的股份數量。。《國內收入法》對房地產投資信託基金的股票所有權施加了某些限制。例如，在任何課税年度的後半年度，我們的股本流通股價值不超過50%的股份可能由五個或更少的個人直接或間接擁有(如美國國税法所定義)。為了保護我們的REIT地位，我們的章程禁止任何持有人收購超過9.8%(在價值或數量上，以限制性較大者為準)的已發行股本(定義為我們所有類別的股本，但我們的過剩股本(沒有已發行股本))，除非我們的董事會批准豁免。所有權限制可能會限制股東獲得普通股溢價的機會，否則，如果投資者試圖集合超過流通股9.8%的股份或以其他方式改變控制權，普通股可能存在溢價。

我們章程和章程中的某些税收和反收購條款可能會阻礙我們控制權的改變。我們的章程和章程以及馬裏蘭州一般公司法中包含的某些條款可能會阻止第三方向我們提出要約、要約或收購建議。如果發生這種情況，可能會推遲、阻止或阻止控制權的變更或現有管理層的撤換。這些規定還可能延遲或阻止我們的股東獲得高於當時市場價格的普通股溢價。這些規定包括：

•上述房地產投資信託基金的所有權限額；

•我們的股東特別會議只能由董事會主席、首席執行官、總裁、董事會過半數成員或有權在會議上投票的過半數股東召集；

•我們的董事會可以不經股東批准授權和發行證券；以及

•關於在股東大會上提出提案的提前通知要求。

此外，馬裏蘭州法律通過限制董事在主動收購情況下以及某些“企業合併”和“控制股份收購”等情況下的職責，為馬裏蘭州公司提供了防止主動收購的保護。我們的章程包含豁免我們遵守《馬裏蘭州控制股份收購法案》和《馬裏蘭州企業合併法案》的條款。我們的章程禁止在未經公司股東批准的情況下廢除、修訂或更改我們的馬裏蘭控制股份收購選擇退出；然而，不能保證這一規定在未來某個時候不會被修訂或取消。

公司在吸引和留住關鍵人才方面面臨風險。我們的許多高級管理人員都有很強的行業聲譽，這有助於我們尋找收購和開發機會，並與物業的租户和賣家進行談判。失去這些關鍵人員的服務可能會影響我們的運營，因為與現有和未來的租户、物業銷售商和行業人員的關係會減少。此外，在競爭激烈的市場中，吸引新的或替代的人員可能很困難。

 

我們與我們的某些高管簽訂了遣散費和控制權變更協議，這可能會阻止公司控制權的變更。如果在管理層變更後的一段時間內(如該人員的協議所規定)，我們以非因由終止該人員的僱傭關係，或如該人員選擇終止其在我們的僱傭關係，則我們會支付一筆遣散費，數額為該人員的平均年薪乘以該人員協議所指定的款額，連同該人員的基本薪金和假期薪酬，該等薪酬已累積但在終止合約當日仍未支付。這些協議可能會阻止控制權的變更，因為第三方獲得我們控制權的成本增加了。

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我們在運營中依賴信息技術，該技術的任何重大故障、不足、中斷或網絡攻擊都可能損害我們的業務。我們依賴信息技術網絡和系統，包括互聯網，來處理、傳輸和存儲電子信息，管理或支持各種業務流程，包括金融交易和記錄，以及維護個人身份信息以及客户和租賃數據。我們從供應商那裏購買一些信息技術，我們的系統依賴於這些供應商。我們依賴商用系統、軟件、工具和監控來為處理、傳輸和存儲與我們的業務運營相關的數據(包括我們的金融交易和記錄)和機密客户數據(包括與金融賬户相關的個人身份信息)提供安全保障。儘管我們已採取措施保護我們的信息系統和這些系統中維護的數據的安全，但我們的安全和安全措施可能無法防止系統的不正常運行或損壞，或在發生網絡攻擊時不適當地訪問或披露我們的業務運營或個人身份信息。安全漏洞，包括物理或電子入侵、計算機病毒、黑客釣魚或欺騙攻擊以及類似的漏洞，可能造成系統中斷、關閉、挪用資產或未經授權泄露機密信息。在某些情況下，可能很難預測或立即發現此類事件及其造成的損害。任何未能維護我們信息系統的適當功能、安全性和可用性的行為都可能中斷我們的運營，損害我們的聲譽，使我們面臨責任索賠或監管處罰，並可能對我們的業務、財務狀況和運營結果產生重大不利影響。

我們可能會受到美國社會、政治、監管和經濟條件或法律和政策變化的影響。美國税法、對外貿易、製造業以及我們客户所在地區和國家/地區的開發和投資的任何變化都可能對我們的經營業績和業務產生不利影響。

新冠肺炎等流行病以及控制疫情蔓延的緩解措施可能會影響我們的業務、財務狀況、運營結果和現金流。新冠肺炎大流行，包括病毒變體的持續出現，已經並可能繼續對美國和全球經濟造成廣泛幹擾，並導致金融市場大幅波動和負面壓力。我們的財務狀況、經營業績和現金流受到以下因素的影響：我們租賃物業和收取租金收入、續約或以優惠條款租賃空置空間的能力，以及我們客户、員工和其他利益相關者的健康和福祉，所有這些都可能受到新冠肺炎或其他流行病的不利影響。此外，如果新冠肺炎疫情、其宏觀經濟影響或政府對此的應對措施對我們的業務、財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響，它們還可能具有加劇“項目1A”中描述的許多其他風險的效果。風險因素“在本年度報告的10-K表格中。

項目1B。未解決的員工評論。

沒有。

項目2.財產

截至2022年12月31日，東方集團擁有487處工業物業和一座寫字樓。這些物業主要分佈在佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州的陽光地帶，大部分集中在供應有限的子市場的主要交通功能周圍。截至2023年2月14日，EastGroup的運營組合有98.4%是租賃的，98.0%由大約1600個租户佔用，沒有一個租户佔公司房地產業務收入的約2.1%。該公司已開發了約48%的總投資組合(以平方英尺為基礎)，其中包括房地產和開發，以及租賃和在建的增值物業。該公司的重點是企業分銷空間的所有權(佔總投資組合的91%)，其餘的是散裝分銷空間(7%)和商業服務空間(2%)。商業配送空間物業通常是多租户建築，建築深度不超過200英尺，淨高度為24-30英尺，辦公面積為10%-25%，卡車庭院深度為100-120英尺。有關公司財產的詳細清單，請參閲合併財務報表附表三--不動產和累計折舊。

截至2022年12月31日，EastGroup未擁有任何賬面價值佔總賬面價值10%或以上或毛收入佔總毛收入10%或以上的物業。

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該公司的租約期滿詳情如下：

截至12月31日止的年度，						即將到期的租契數目(1)						即將到期的租契總面積 (平方英尺)(1)						租約到期的年化當期基本租金(1) (2)						租約到期的基本租金總額的百分比 (1)
2023 (3)						249						5,299,000						$	38,289,000					10.3%
2024						297						7,905,000						$	55,420,000					14.9%
2025						300						8,073,000						$	60,176,000					16.2%
2026						279						8,800,000						$	67,607,000					18.2%
2027						256						8,461,000						$	66,376,000					17.9%
2028						98						3,728,000						$	25,752,000					6.9%
2029						56						2,695,000						$	19,518,000					5.3%
2030						30						1,592,000						$	8,779,000					2.4%
2031						20						934,000						$	8,559,000					2.3%
2032年及以後						38						3,859,000						$	20,602,000					5.6%

(1)不包括租約續期選項。

(2)表示截至2022年12月31日的每月現金租金，不包括租户費用報銷，乘以12個月。

(3)包括按月租約。

第3項.法律程序

本公司目前並無涉及任何重大訴訟，據其所知，亦無任何針對本公司或其財產的重大訴訟受到威脅，但在正常過程中發生的例行訴訟及其他被視為不屬重大的訴訟除外。這些事項基本上全部由本公司的責任保險承保，預計總體上不會對本公司的財務狀況或經營業績產生重大不利影響。本公司不能肯定地預測任何訴訟的結果，一些訴訟、索賠或法律程序可能會以不利的方式處置給本公司，這可能對其財務狀況或經營業績產生重大影響。

第四項礦山安全信息披露

不適用。

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第二部分：其他信息

第五項註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券。

該公司的普通股在紐約證券交易所掛牌交易，代碼為“EGP”。截至2023年2月14日，公司43,554,350股已發行普通股共有408名登記持有人。該公司將其2022年和2021年的所有應納税所得額分配給其股東。我們通常根據董事會的決定向普通股持有者支付季度現金股息。我們未來的分配可能會有所不同，並將由董事會根據當時的情況決定，包括我們的財務狀況、經營業績、估計應納税所得額和REIT分配要求，並可能由董事會酌情調整。因此，沒有必要對所得税作出重大規定。下表彙總了2022年和2021年該公司所有分配的聯邦所得税待遇。

股份分配的聯邦所得税處理

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021
普通股分配：			(每股)
普通股息			$	4.53746					3.61656
非股息分配			—						—
未收回的第1250條資本利得			—						—
其他資本利得			—						—
公共分佈合計			$	4.53746					3.61656

 

發行人及關聯購買人購買股權證券

期間						總數 所購股份的百分比						每股平均支付價格						作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數						根據計劃或計劃可購買的最大股票數量
2022年10月1日至2022年10月31日(1)						37						$	151.39					—						—
2022年11月1日至2022年11月30日						—						—						—						—
2022年12月1日至2022年12月31日						—						—						—						—
總計						37						$	151.39					—

(1)在公司股權補償計劃允許的情況下，這些股票被公司扣留，以履行與發行普通股相關的預扣税款義務。

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性能圖表

下圖比較了截至2022年12月31日的五年中，EastGroup普通股的累計股東總回報與標準普爾500總回報指數(S&P500 Total Return)和全美房地產投資信託協會(FTSE NAREIT Equity REITs)編制的FTSE Equity REIT指數的累計總回報。

績效圖表和相關信息不應被視為“徵集材料”，也不應被視為已向美國證券交易委員會“備案”，也不得通過引用將此類信息納入未來的任何備案文件，除非本公司通過引用明確將其納入此類備案文件。

			截至12月31日的財政年度，
			2017						2018						2019						2020						2021						2022
東方集團			$	100.00					106.93						158.47						169.09						284.82						190.63
富時NAREIT股權REITs			100.00						95.38						120.18						110.57						158.38						119.78
標準普爾500指數總回報率			100.00						95.62						125.73						148.86						191.60						156.90

上述信息假設在2017年12月31日，EastGroup普通股和每個指數的投資價值為100美元，所有股息都進行了再投資。

第六項。[已保留].   

不適用。

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第七項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。

以下對業務成果和財務狀況的討論和分析應結合本年度報告10-K表其他部分所載的合併財務報表及其附註閲讀。

概述

EastGroup的目標是成為其市場的領先供應商，為對地理位置敏感的客户(主要是20,000至100,000平方英尺)提供實用、靈活和優質的商業配送空間，從而實現股東價值的最大化。該公司開發、收購和運營配送設施，其中大部分集中在主要陽光地帶地區供應有限的子市場的主要交通設施周圍。該公司的核心市場在佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州。

2022年期間，由於許多因素，經濟不確定性和股市波動性增加，包括持續的新冠肺炎疫情、揮之不去的供應鏈中斷、不斷上升的通脹和不斷上升的利率。雖然這些因素到目前為止還沒有對東方集團的運營產生重大不利影響，但它們可能會在未來對公司產生不利影響。公司的大部分租約要求租户按比例支付其按比例分攤的運營費用，包括房地產税、保險和公共區域維護，從而減少了公司因通脹或其他因素導致的運營費用增加的風險。此外，該公司的大部分租約包括預定的租金上漲。如果通貨膨脹導致本公司的一般和行政費用增加，或較高的利率增加了本公司的經營成本，則增加的成本將不會轉嫁給租户，並可能對本公司的經營業績產生不利影響。本公司繼續監察這些供應鏈、通脹和利率因素，以及整體經濟環境所帶來的不確定性。

本公司相信其目前的營運現金流及無抵押銀行信貸安排可為本公司的營運提供資金，本公司亦相信其可按目前可接受的條款發行普通股及/或優先股並取得債務融資。2022年，EastGroup通過其持續的普通股發行計劃發行了393,406股普通股，為公司提供了75,375,000美元的淨收益。同樣在2022年，該公司在四筆獨立交易中完成了5.25億美元的無擔保債務，加權平均有效固定利率為3.82%。EastGroup的融資和股權發行在流動性與資本資源下面。

該公司的主要收入是租金收入。2022年，EastGroup簽訂了9,220,000平方英尺的經營性物業的租約(截至2022年12月31日，佔EastGroup總面積52,003,000平方英尺的17.7%)。至於在2022年簽訂的新租約及續期租約，平均租金較之前在相同空間簽訂的租約增加39.0%。

在稀釋後的每股基礎上，EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入截至2022年12月31日的12個月為4.36美元，而2021年同期為3.90美元，增長11.8%。

物業淨營業收入(PNOI)，不包括來自相同物業的租賃終止收入(定義為在本年度和上一年報告期-2021年1月1日至2022年12月31日期間擁有的經營性物業)，2022年比2021年增長7.2%。

截至2022年12月31日和2021年12月31日，東方集團的運營組合租賃比例為98.7%。2022年底，運營組合的入住率為98.3%，而2021年12月31日的入住率為97.4%。截至2023年2月14日，運營資產組合為98.4%的租賃和98.0%的入駐。截至2022年12月31日，計劃於2023年到期的租約佔經營組合的10.3%，佔2023年到期租約的基本租金總額的百分比，截至2023年2月14日，這一百分比降至8.5%。

該公司通過收購以及開發和增值計劃創造了新的租賃收入來源。該公司通過董事會批准的最高土地持有量以及根據租賃活動調整開發開始日期來降低與開發相關的風險。

在截至2022年12月31日的一年中，EastGroup完成了對Tulloch Corporation的收購，Tulloch Corporation是一個工業房地產投資組合的所有者，其中包括位於薩克拉門託和舊金山的14個運營物業，總面積為1,706,000平方英尺。該投資組合還包括位於薩克拉門託和舊金山的兩塊地塊，總面積為10.5英畝。作為與收購有關的代價，EastGroup承擔了一筆本金餘額為60,000,000美元的貸款，公司於2022年6月立即償還了這筆貸款而沒有罰款，併發行了1,868,809股

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公司的普通股。與收購有關，該公司記錄了總計365,731,000美元的房地產和開發用地。

2022年，EastGroup還以122,921,000美元收購了休斯頓、鳳凰城、舊金山和格林維爾1044,000平方英尺的增值物業。除了收購Tulloch公司獲得的兩塊地塊外，該公司還在八個城市購買了445.8英畝土地，總金額為117,116,000美元。該公司開始在10個城市建設14個開發項目，總面積266.8萬平方英尺。同樣在2022年，該公司將14個城市的19個開發和增值物業(3,638,000平方英尺)從其開發和增值計劃轉移到房地產，截至轉讓日的成本為461,329,000美元。截至2022年12月31日，東方集團的開發和增值計劃包括位於12個城市的20個項目(3981,000平方英尺)。截至2023年2月14日，開發和增值項目的預計總成本為494,100,000美元，其中169,269,000美元截至2022年12月31日仍有待投資。截至2023年2月14日，這些項目共租賃了38%。

2022年，EastGroup出售了28.7萬平方英尺的運營物業，產生了52,410,000美元的銷售總收入。年，公司確認了40,999,000美元房地產投資銷售收益在2022年期間。

該公司最初通常通過其無擔保銀行信貸安排為其開發和收購計劃提供資金；2023年1月，其總能力增加了200,000,000美元，從475,000,000美元增加到675,000,000美元(如下所述流動性與資本資源)。如市況許可，EastGroup發行股本及/或採用固定利率債務，包括已透過利率互換轉換為有效固定利率的浮動利率債務，以取代短期銀行借款。穆迪投資者服務公司將該公司的發行人評級定為Baa2，展望為穩定。證券評級不是購買、出售或持有證券的建議，可能會受到指定評級機構隨時修改或撤回的影響。每個評級都應獨立於任何其他評級進行評估。對於未來的債務發行，該公司打算主要發行無擔保的固定利率債務，包括通過使用利率互換已被交換到有效固定利率的可變利率債務。該公司還可能在未來進入公共債務市場，作為籌集資金的一種手段。

EastGroup有一個可報告的部門--工業物業，這與公司的內部報告方式、經營結果的衡量和公司資源的分配一致。該公司的首席決策者在決策時使用兩種主要的經營業績衡量標準：(1)普通股股東應佔業務的資金(“FFO”)和(2)財產淨營業收入(“PNOI”)。

FFO是根據全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)制定的標準計算的。NAREIT的指導允許準備人員選擇是否將房地產投資信託基金業務附帶的房地產資產的銷售收益或損失或減值費用排除在FFO的計算之外。EastGroup已選擇排除與此類資產相關的活動，這些活動是我們的業務附帶的。

FFO是根據美國公認會計原則(“GAAP”)計算的普通股股東應佔淨收益(虧損)，不包括出售房地產(包括公司業務附帶的其他資產)的損益和減值損失，經與房地產相關的折舊和攤銷調整後，以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的淨收益(虧損)。FFO不被視為淨收益(根據公認會計原則確定)的替代指標，也不是對公司流動性的衡量，也不是對可用於滿足公司現金需求的資金的指標，包括分配能力。公司影響FFO的主要驅動因素是PNOI的變化(如下所述)、利率、公司採用的槓桿量以及一般和行政費用。

PNOI的定義為房地產經營收入較少房地產經營費用(包括基於市場的內部管理費支出)加上公司非全資房地產投資的收入和物業運營費用份額。

EastGroup有時將來自同一物業的PNOI稱為“相同PNOI”；該公司也提供相同的PNOI，但不包括來自租賃終止的收入。相同物業被定義為在整個本期和上一年報告期內擁有的運營物業。在本年度和上一年度報告期的經營組合中持有之前，不包括已開發或收購的物業。本年度或上一年度報告期內售出的物業亦不包括在內。在截至2022年12月31日的年度內，相同物業包括從2021年1月1日至2022年12月31日整個期間包括在運營組合中的物業。公司提出相同的PNOI和相同的PNOI，不包括租賃終止的收入，作為物業層面的業績補充衡量標準，用於評估公司在房地產資產投資的業績及其在同一物業基礎上的經營業績。

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FFO和PNOI是用於評估公司在房地產資產投資的業績及其經營結果的補充行業報告指標。本公司認為，在PNOI和FFO的計算中不包括折舊和攤銷提供了物業表現的補充指標，因為房地產價值歷來隨着市場狀況而上升或下降。本公司計算的PNOI和FFO可能無法與其他房地產投資信託基金(“REITs”)的類似名稱但不同計算方法相媲美。投資者應該意識到，從FFO中排除或重新添加到FFO中的項目是瞭解和評估公司財務業績的重要組成部分。這些非GAAP數字不應被視為替代，只應與根據GAAP呈報的公司財務信息一起考慮，並作為其補充。

下表列出了截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的三個會計年度的PNOI、相同PNOI和相同PNOI的淨收入對賬，其中不包括來自租賃終止的收入。

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
									(單位：千)
NET INCOME			$	186,274					157,638						108,391
房地產投資銷售收益			(40,999)						(38,859)						(13,145)
Interest income			(100)						(6)						(101)
Other revenue			(208)						(63)						(354)
間接租賃成本			546						700						661
折舊及攤銷			153,638						127,099						116,359
公司在未合併投資中的折舊份額			124						136						137
Interest expense			38,499						32,945						33,927
一般和行政費用			16,362						15,704						14,404
合併後合資企業在PNOI中的非控股權益			(105)						(61)						(171)
物業淨營業收入(“PNOI”)			354,031						295,233						260,108
2021年和2022年收購的PNOI			(17,146)						(2,252)						*
2021年和2022年的PNOI開發和增值物業			(37,329)						(9,937)						*
2021年和2022年營業財產處置的PNOI			(237)						(3,263)						*
其他PNoi			323						(223)						*
相同的PNoi			299,642						279,558						*
相同物業的租賃終止手續費淨收入			(1,426)						(1,411)						*
相同的PNOI，不包括租賃終止的收入			$	298,216					278,147						*

*相同的物業指標不適用於截至2020年12月31日的年度，因為2022年和2021年的相同物業指標是基於本年度和上一年報告期(2021年1月1日至2022年12月31日)內擁有的運營物業。

截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的三個財政年度的PNOI計算如下。

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
			(單位：千)
房地產經營收入			$	486,817					409,412						362,669
房地產經營費用			(133,915)						(115,078)						(103,368)
合併後合資企業在PNOI中的非控股權益			(105)						(61)						(171)
來自50%擁有的未合併投資的PNOI			1,234						960						978
物業淨營業收入(“PNOI”)			$	354,031					295,233						260,108

房地產經營收入由租金收入、扣除壞賬準備、費用償還傳遞收入和包括租賃終止費用在內的其他房地產收入組成。房地產經營費用包括財產税、保險、水電費、維修和維護費用、管理費和其他運營成本。一般來説，該公司最重要的運營費用是財產税和保險。租户租賃可以是淨租賃，其中總運營費用是可收回的，修改後的毛租約中的一些運營費用是可收回的，或者毛租賃是不能收回費用的(毛租約只佔

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公司的總租約)。物業營運開支的增加可在淨租賃下全數收回，並可在經修訂毛租下在很大程度上收回。修改後的總租賃通常包括基年金額，超過這些金額的費用增加是可以收回的。本公司的物業營運開支主要是由於佔用空間的空置和租賃，限制了可收回的開支數額。

下表列出了在截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的三個會計年度中，EastGroup Properties，Inc.普通股股東應佔淨收益與普通股股東應佔FFO的對賬。

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
			(單位為千，每股數據除外)
EastGroup Property，Inc.的淨收入。普通股股東			$	186,182					157,557						108,363
折舊及攤銷			153,638						127,099						116,359
公司在未合併投資中的折舊份額			124						136						137
非控股權益的折舊和攤銷			(17)						—						(142)
房地產投資銷售收益			(40,999)						(38,859)						(13,145)
普通股股東的營運資金(“FFO”)			$	298,928					245,933						211,572
每股攤薄後普通股股東應佔淨收益			$	4.36					3.90						2.76
普通股股東的營運資金(“FFO”) 每股稀釋後股份			$	7.00					6.09						5.38
稀釋後的每股收益和運營資金			42,712						40,377						39,296

在評估公司的收入和費用時，公司分析了以下業績趨勢：

 

•在稀釋後的每股基礎上，EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入截至2022年12月31日的12個月為4.36美元，而2021年同期為3.90美元，增長11.8%.

•每股FFO的變化代表每股FFO與上一年相比的增加或減少。2022年，FFO為每股7.00美元，而2021年為每股6.09美元，增長14.9%。

•在截至2022年12月31日的一年中，PNOI比2021年增加了58,798,000美元，或19.9%。PNOI從新開發和增值物業中增加了27,392,000美元，從相同的物業運營中增加了20,084,000美元，從2021和2022年的收購中增加了14,894,000美元；PNOI從2021和2022年出售的運營物業中減少了3,026,000美元。

•相同PNOI的變化代表在整個本年度和上一年報告期(2021年1月1日至2022年12月31日)內擁有的相同運營物業的PNOI增加或減少。相同的PNOI，不包括租賃終止收入，在截至2022年12月31日的一年中，與2021年相比增長了7.2%。

•同一物業平均入住率是指租賃期限已經開始的月末租賃面積與本年度和上一年報告期(2021年1月1日至2022年12月31日)期間擁有的相同運營物業的可租賃總面積相比的平均月末百分比。截至2022年12月31日的一年，同一物業的平均入住率為98.2%，而2021年的平均入住率為97.5%。

•入住率是租賃期已經開始的租賃面積佔報告所述期間結束時可出租總面積的百分比。2022年12月31日的入住率為98.3%。與截至2021年12月31日至2022年9月30日的前四個季度相比，季度末入住率在97.4%至98.5%之間。

•租金變動指新租約及續期租約的租金較同一空間先前租約的租金增加或減少。在2022年，新租約和續簽租約的租金增長率(佔總面積的17.7%)平均為39.0%。

•租賃終止費收入包括在房地產經營收入。2022年，租賃終止費收入為270.8萬美元，而2021年為141.1萬美元。

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•本公司將無法收回的租金準備金記為減值至房地產經營收入追回無法收回的租金被記錄為增加房地產經營收入。本公司於2022年錄得壞賬準備淨額138,000元，而2021年則收回壞賬淨額475,000元。我們根據(其中包括)承租人的付款歷史、承租人的財務狀況、承租人經營所處行業的商業狀況和趨勢以及物業所在地理區域的經濟條件等因素，評估個別租約的租金及其他應收賬款在每個報告期的可收回性。如果對這些因素或其他因素的評估顯示，我們不可能收取基本上所有的租金，我們將確認租金收入的調整。如果我們對收款概率的判斷或估計發生變化，我們可能會在得出這樣的結論期間調整或記錄額外的租金收入。在截至2022年12月31日的年度內，本公司按照正常程序記錄了無法收回的租金準備金。

關鍵會計政策和估算

本公司管理層認為以下會計政策和估計對本公司報告的業務至關重要。

房地產的收購和開發

財務會計準則委員會(“FASB”)編碼就如何根據各自的公允價值在有形資產和無形資產的各個組成部分之間恰當地確定收購價格的分配提供了指導。管理層在分配所收購物業的成本時所考慮的因素包括在考慮到當前市場情況和執行類似租約的成本的情況下對預期租賃期內的保有成本的估計。有形資產(土地、建築物和裝修)的分配是根據管理層使用貼現現金流模型確定的財產價值，就好像它是空置的一樣。土地按適用市場特定的可比土地銷售進行估值，由第三方提供。本公司根據與類似物業的類似融資條款的比較，確定所假設的任何融資是高於市價還是低於市價。所購財產的成本可根據賣方確定高於或低於市場價格的債務進行調整。

購買價格也在以下類別的無形資產之間分配：原地租賃的高於或低於市場部分、原地租賃的價值和客户關係的價值。收購的原址租賃的高於或低於市場部分的可分配價值是根據(I)租賃剩餘期限內應支付的合同金額與(Ii)管理層對租賃剩餘期限內使用當前市場租金將支付的金額之間的差額的現值(使用反映收購租賃相關風險的貼現率)確定的。分配給高於和低於市場租賃無形資產的金額計入其他資產和其他負債分別計入綜合資產負債表，並於各自租約的剩餘期限內攤銷至租金收入。無形資產總額根據管理層對其各自價值的評估，進一步分配給原地租賃價值和客户關係價值。這些無形資產包括在其他資產於綜合資產負債表內列賬，並於現有租約的剩餘年期或客户關係的預期年期(視何者適用而定)攤銷。

這一會計政策的重要性將因此期間的交易活動而波動。

對於正在開發的物業和在開發階段收購的增值物業，與開發相關的成本(即土地、建築成本、利息支出、物業税和其他與開發相關的成本)彙總為物業的總資本化成本。這些費用包括管理層對被認為與這類開發活動有關的內部費用(主要是人事費用)部分的估計數。內部費用根據發展活動分配給具體的發展項目。

財務狀況

EastGroup的總資產 were $4,035,837,000 at December 31, 2022, an increase of $820,501,000 from December 31, 2021. 總負債 increased $438,522,000 to $2,082,398,000, and 總股本同期增加381,979,000美元，增至1,953,439,000美元。以下各段將更詳細地解釋這些變化。

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資產

房地產

房地產在截至2022年12月31日的一年中增加了849,261,000美元。增加的主要原因是：(I)將19個物業從開發和增值物業至房地產(詳情見開發和增值物業)；(Ii)收購14個營運物業；(Iii)公司物業的資本改善；及(Iv)轉移至房地產下面將進行討論。這些增長被下文討論的營業物業銷售部分抵消。

2022年，東方集團收購了以下運營資產：

2022年收購的運營物業

位置

大小

日期 後天

成本(1)

(平方英尺)

(單位：千)

Cebrian配送中心和蘆葦配送 中心 (2)

加利福尼亞州薩克拉門託

329,000

06/01/2022

$

49,726

6這是街道商務中心，Benicia配送 勞拉Ettie商務中心1-5號中心 普雷斯頓愛麗絲商務中心 辛克萊配送中心 中心、運輸配送中心和 惠普爾商務中心 (2)

加州舊金山

1,377,000

06/01/2022

309,404

經營性物業收購總額

1,706,000

$

359,130

(1)成本按照FASB會計準則編撰(“ASC”)805，企業合併，代表收購價格、結算成本和資本化收購成本的總和。請參閲合併財務報表附註1(J)和附註2。

(2)該公司在2022年6月收購Tulloch公司時，與同樣位於加利福尼亞州薩克拉門託和加利福尼亞州舊金山的兩塊地塊一起收購了這些運營物業。位於加利福尼亞州薩克拉門託和加利福尼亞州舊金山的物業的規模和成本分別在彙總的基礎上列出。作為此次收購的對價，該公司承擔了一筆60,000,000美元的貸款，併發行了1,868,809股公司普通股。

於截至2022年12月31日止年度內，本公司就現有物業及購入物業作出資本改善39,444,000美元(包括於經營成果)。此外，該公司在轉移到中國後，在開發和增值項目上產生了10,989,000美元的費用房地產；公司在合併現金流量表中將這些支出記為開發和增值成本。

此外，在截至2022年12月31日的一年中，EastGroup出售了28.7萬平方英尺的運營物業，產生了52,410,000美元的銷售總收入。年，公司確認了40,999,000美元房地產投資銷售收益在截至2022年12月31日的年度內。

開發和增值物業

東方集團在中國的投資開發和增值物業截至2022年12月31日，租賃和在建物業價值324,831,000美元，預期開發(主要是土地)價值213,618,000美元。該公司在以下領域的總投資開發和增值物業截至2022年12月31日，2022年為538,449,000美元，而2021年12月31日為504,614,000美元。2022年投資於發展和增值物業的資本總額為494,073,000元，其中主要包括384,541,000元的成本，詳情見開發和增值物業活動下表，110,623,000美元，詳情見2022年轉移到房地產投資組合的開發和增值物業下表和轉移到以下項目的費用10 989 000美元房地產。這些費用被前期預付的發展支出部分抵消。此外，公司在收購Tulloch公司時通過發行公司普通股和承擔某些債務獲得了開發用地，並立即得到償還。轉移至中國後發生的開發和增值項目的資本化成本房地產包括物業的資本改善，但不包括與開發有關的其他資本化成本(即利息支出、物業税和內部人員成本)。

在截至2022年12月31日的一年中，EastGroup的內部開發成本為9985,000美元，而2021年為7,713,000美元。

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2022年間，東方集團收購了以下增值資產：

2022年收購的增值物業

位置

大小

日期 後天

成本(1)

(平方英尺)

(單位：千)

柏樹保留區1和2

德克薩斯州休斯頓

516,000

03/28/2022

$

54,462

西風配送中心

加州舊金山

82,000

04/08/2022

29,017

梅薩門户商務中心

菲尼克斯，AZ

147,000

04/15/2022

18,315

接入點3

南卡羅來納州格林維爾

299,000

07/12/2022

21,127

增值型物業收購總額

1,044,000

$

122,921

(1)成本是按照財務會計準則計算的ASC805，企業合併，代表收購價格、結算成本和資本化收購成本的總和。請參閲合併財務報表附註1(J)和附註2。

同樣在2022年，東方集團以123,717,000美元的價格在10個城市購買了456.3英畝的開發用地。與這些收購相關的成本包括在開發和增值物業活動桌子。這些增加被19個發展項目轉移到房地產2022年期間，截至轉讓日總投資額為461,329,000美元。

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本公司的活動開發和增值物業截至2022年12月31日的年度如下：

發展和 增值物業活動												已招致的費用																								預計大樓改建日期
												費用 已轉接 in 2022 (1)						對於 截至的年度 12/31/22						累計 截至 12/31/22						預計 總成本(2)
												(單位：千)
租出						建築大小(平方英尺)
德克薩斯州休斯頓，柏樹保護區1和2(3)						516,000						$	—					54,081						54,081						57,800						03/23
德克薩斯州休斯頓，Grand West Crossing 1						121,000						—						4,168						13,037						15,700						04/23
澤菲爾，加利福尼亞州舊金山(3)						82,000						—						29,028						29,028						29,800						04/23
接入點3，南卡羅來納州格林維爾(3)						299,000						—						22,632						22,632						25,400						07/23
McKinney 3&4，德克薩斯州達拉斯						212,000						—						13,714						24,152						27,000						07/23
佛羅裏達州坦帕市大橡樹75 4號						185,000						—						9,637						16,015						17,900						09/23
租賃總量						1,415,000						—						133,260						158,945						173,600
在建工程
佛羅裏達州邁爾斯堡陽光海岸11號						79,000						1,524						7,651						9,175						9,900						04/23
德克薩斯州沃斯堡阿靈頓理工學院3號						77,000						1,980						6,420						8,400						10,300						02/24
佛羅裏達州邁阿密，Gateway 2						133,000						8,049						10,139						18,188						23,700						02/24
南卡羅來納州格林維爾，Hillside 1						122,000						632						8,846						9,478						11,600						02/24
佐治亞州亞特蘭大20號州際公路西商務中心						155,000						—						10,175						13,139						15,500						02/24
德克薩斯州達拉斯，Lakeport 4&5						177,000						—						10,767						18,705						24,000						02/24
佛羅裏達州奧蘭多市Horizon West 1						97,000						3,730						5,839						9,569						13,200						03/24
斯蒂爾克里克11號和12號，北卡羅來納州夏洛特						241,000						2,857						13,923						16,780						25,900						04/24
Springwood 1&2，德克薩斯州休斯頓						292,000						6,741						16,232						22,973						33,300						05/24
斯通菲爾德35 1-3，德克薩斯州奧斯汀						274,000						10,279						6,040						16,319						35,300						06/24
佛羅裏達州邁爾斯堡陽光海岸10號						100,000						1,624						1,344						2,968						13,600						06/24
德克薩斯州沃斯堡，Baswood 3-5						351,000						7,476						886						8,362						45,000						08/24
McKinney 1&2，德克薩斯州達拉斯						172,000						4,261						2,240						6,501						27,300						08/24
Cass White 1&2，佐治亞州亞特蘭大						296,000						3,534						1,795						5,329						31,900						10/24
在建工程合計						2,566,000						52,687						102,297						165,886						320,500
總租出和在建						3,981,000						52,687						235,557						324,831						494,100
未來發展(主要是土地)						預計建築大小(平方英尺)
菲尼克斯，AZ						655,000						—						15,395						15,395
加利福尼亞州薩克拉門託						82,000						—						3,130						3,130
加州舊金山						65,000						—						3,561						3,561
佛羅裏達州邁爾斯堡						364,000						(3,148)						2,693						7,843
佛羅裏達州邁阿密						510,000						(8,049)						18,035						24,317
佛羅裏達州奧蘭多						1,053,000						(9,906)						8,338						24,670
佛羅裏達州坦帕市						32,000						—						—						825
佐治亞州亞特蘭大						1,490,000						(3,534)						13,189						14,713
密西西比州傑克遜						28,000						—						—						706
北卡羅來納州夏洛特市						1,146,000						(2,857)						1,475						13,722
南卡羅來納州格林維爾						476,000						(632)						5,353						6,457
德克薩斯州奧斯汀						1,557,000						(10,279)						50,699						46,851
德克薩斯州達拉斯						—						(4,261)						457						4,594
德克薩斯州沃斯堡						313,000						(9,456)						1,376						7,247
德克薩斯州休斯頓						1,536,000						(11,247)						17,110						30,696
德克薩斯州聖安東尼奧						423,000						—						8,173						8,891
總預期發展						9,730,000						(63,369)						148,984						213,618
整體發展及增值物業						13,711,000						$	(10,682)					384,541						538,449
這個開發和增值物業該表將在下一頁繼續。

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2022年期間轉移到房地產投資組合的開發和增值物業												已招致的費用
												費用 已轉接 in 2022 (1)						對於 截至的年度 12/31/22						累計 截至 12/31/22 (4)
						建築大小(平方英尺)						(單位：千)																								大樓改裝日期
接入點1，南卡羅來納州格林維爾 (3)						156,000						$	—					7						12,529												01/22
速度配送中心，加利福尼亞州聖地亞哥						519,000						—						2,884						70,702												03/22
接入點2，南卡羅來納州格林維爾 (3)						159,000						—						601						12,232												05/22
佛羅裏達州坦帕市大橡樹75 3號						136,000						—						1,205						11,397												06/22
Siempre Viva 3-6，加利福尼亞州聖地亞哥 (3)						547,000						—						595						133,283												06/22
斯蒂爾克里克8號，北卡羅來納州夏洛特市						72,000						—						5,142						7,870												07/22
Creekview 9&10，德克薩斯州達拉斯						145,000						—						4,210						15,546												08/22
佛羅裏達州邁阿密，Gateway 3						133,000						—						4,903						18,069												08/22
Ridgeview 3，德克薩斯州聖安東尼奧						88,000						—						3,513						9,317												08/22
美洲十大城市2，德克薩斯州埃爾帕索						169,000						—						5,254						14,354												09/22
Horizon West 2&3，佛羅裏達州奧蘭多						210,000						—						1,597						18,787												09/22
梅薩網關，亞利桑那州鳳凰城(3)						147,000						—						18,696						18,696												11/22
世界休斯頓47，休斯頓，德克薩斯州						139,000						4,506						12,517						17,023												11/22
45 Crossing，德克薩斯州奧斯汀						177,000						—						7,998						25,058												12/22
巴斯伍德1號和2號，德克薩斯州沃斯堡						237,000						—						7,237						22,466												12/22
佛羅裏達州奧蘭多市Horizon West 4						295,000						6,176						18,201						24,377												12/22
佛羅裏達州邁爾斯堡陽光海岸12號						79,000						—						3,928						8,106												12/22
德克薩斯州聖安東尼奧，三縣交叉路口5號						106,000						—						5,544						11,144												12/22
德克薩斯州聖安東尼奧，三縣交叉路口6號						124,000						—						6,591						10,373												12/22
轉入房地產的合計						3,638,000						$	10,682					110,623						461,329

(1)指期內從預期發展項目(主要是土地)轉移至在建項目的成本。負數為轉移至在建項目的土地庫存成本。

(2)這些費用中包括1.348億美元的開發債務和1500萬美元的發展中物業的租户改善債務。

(3)代表增值收購。

(4)表示轉賬之日的累計成本。

累計折舊

房地產、開發和增值物業的累計折舊在2022年增加了115,197,000美元，主要是由於125,199,000美元的折舊費用，但被2022年期間出售的三個運營物業總共287,000平方英尺所抵消。

持有待售房地產資產

持有待售房地產資產在2022年期間減少了5695,000美元。截至2021年12月31日，公司擁有一處經營性物業--新城商務園，該物業在2021年12月31日的綜合資產負債表上被歸類為持有待售。房產已售出，在截至2022年3月31日的三個月裏，銷售收入錄得收益。截至2022年12月31日，該公司沒有將任何物業歸類為持有待售物業。

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其他資產

其他資產2022年增加了62,724,000美元。一份關於其他資產以下是：

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(單位：千)
租賃成本(主要是佣金)			$	140,273					116,772
累計攤銷租賃成本			(48,249)						(42,193)
租賃成本(主要是佣金)，累計攤銷後的淨額			92,024						74,579
收購的就地租賃無形資產			37,181						31,561
已取得的就地租賃無形資產的累計攤銷			(16,276)						(13,038)
收購的原地租賃無形資產，扣除累計攤銷後的淨額			20,905						18,523
收購的高於市價租賃的無形資產			496						885
收購的高於市價租賃無形資產的累計攤銷			(251)						(508)
收購的高於市場租賃的無形資產，扣除累計攤銷後的淨額			245						377
直線應收租金			61,452						51,970
應收賬款			9,568						7,133
利率互換資產			38,352						2,237
使用權資產--辦公室租賃(營運)			2,050						1,984
待定交易的託管保證金和預付成本			2,522						3,864
商譽			990						990
預付保險			2,681						7,793
應收租户改善費用報銷			364						7,680
預付費用和其他資產			13,791						5,090
總計其他資產			$	244,944					182,220

負債

無擔保銀行信貸安排，扣除債務發行成本於截至2022年12月31日止年度減少38,612,000美元，主要由於償還981,383,000美元及年內產生的新債務發行成本，但因年內借款942,173,000美元及債務發行成本攤銷而部分抵銷。該公司的信貸安排在下文中有更詳細的説明流動性與資本資源.

無擔保債務，扣除債務發行成本於截至2022年12月31日止年度增加448,689,000美元，主要原因是結清5.25,000,000美元的無擔保債務及攤銷債務發行成本，但由2月份償還75,000,000美元定期貸款及期內產生的新債務發行成本部分抵銷。的借款和償還無擔保債務，扣除債務發行成本中更詳細地描述了流動性與資本資源.

 

有擔保債務，扣除債務發行成本在截至2022年12月31日的一年中減少了111,000美元。減少的原因是定期支付本金96,000美元和攤銷保費。有擔保債務因年內債務發行成本攤銷而部分抵銷。此外，於截至2022年12月31日止年度內，本公司承擔了一筆60,000,000美元的貸款，用於收購營運物業及發展用地，並於同期償還該筆貸款而無須繳付任何罰款。

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應付賬款和應計費用2022年增加了27,228,000美元。公司的業績摘要應付賬款和應計費用以下是：

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(單位：千)
Property taxes payable			$	6,823					4,494
Development costs payable			21,305						17,529
應付預留費			11,011						10,576
房地產改善和應付資本化租賃成本			5,182						5,798
Interest payable			9,597						6,547
應付股息			55,952						46,864
圖書透支(1)			13,370						4,845
Other payables and accrued expenses			13,748						13,107
總計應付賬款和應計費用			$	136,988					109,760

(1)指在期末前開出的尚未結清銀行的支票；因此，銀行尚未向本公司預付現金。當支票通過銀行時，它們將通過公司的流動現金信用額度提供資金，該信用額度包括在公司的無擔保銀行信貸安排中。見合併財務報表附註1(P)。

其他負債2022年增加了1,328,000美元。公司的業績摘要其他負債以下是：

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(單位：千)
Security deposits			$	34,272					28,343
預付租金和其他遞延收入			17,004						16,401
經營租賃負債--地面租賃			19,906						22,898
經營租賃負債--辦公室租賃			2,139						2,032
以市價租賃方式收購的無形資產			10,735						8,124
收購的低於市價的租賃無形資產的累計攤銷			(3,957)						(2,707)
低於市場租賃的無形資產，累計攤銷後的淨額			6,778						5,417
利率互換負債			1,981						935
租户裝修費用負債			1,570						2,796
Other liabilities			16						3,516
總計其他負債			$	83,666					82,338

權益

額外實收資本在截至2022年12月31日的年度內增加364,701,000美元，主要是由於：(I)發行1,868,809股普通股，這與收購Tulloch Corporation有關，Tulloch Corporation是由14個經營物業和兩塊土地組成的工業房地產投資組合的所有者，淨金額為303,682,000美元(詳情見綜合財務報表附註2)；(Ii)根據公司的持續普通股發行計劃發行普通股(見流動性與資本資源)；及(3)與股票薪酬有關的活動(如綜合財務報表附註10所述)。EastGroup根據其持續普通股發行計劃發行了393,406股普通股，淨收益為75,375,000美元。

在2022年期間，超過收益的分配增加16,842,000美元，因為普通股股息203,024,000美元超過EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入 of $186,182,000.

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累計其他綜合收益2022年增加了35,069,000美元。增加乃由於本公司利率掉期(現金流量對衝)之公平值變動所致，有關變動將於綜合財務報表附註11及12進一步討論。

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行動的結果

2022年與2021年相比

EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入截至2022年12月31日的年度為186,182,000美元(基本每股4.37美元，稀釋後每股4.36美元)，而截至2021年12月31日的年度為157,557,000美元(基本每股3.91美元，稀釋後每股3.90美元)。以下各段解釋了這一變化：

•與2021年相比，2022年的PNOI增加了58,798,000美元(稀釋後每股1.38美元)。PNOI從新開發和增值物業中增加了27,392,000美元，從相同的物業運營中增加了20,084,000美元，從2021和2022年的收購中增加了14,894,000美元；PNOI從2021和2022年出售的運營物業中減少了3,026,000美元。2022年，租賃終止費收入為270.8萬美元，而2021年為141.1萬美元。本公司於2022年錄得壞賬準備淨額138,000元，並於2021年錄得淨收回壞賬準備475,000元。2022年和2021年，租金直線上升使PNOI分別增加了9991,000美元和8,698,000美元。

•EastGroup確認2022年房地產投資銷售收益為40,999,000美元(每股稀釋後收益0.96美元)，而2021年同期為38,859,000美元(每股稀釋後收益0.96美元)。

•折舊及攤銷與2021年相比，2022年的支出增加了26,539,000美元(稀釋後每股0.62美元)。

EastGroup於2022年簽訂了114份租約，租期內租金優惠總額為4,798,000平方英尺，租金優惠總額為7,378,000美元；相比之下，2021年簽訂了174份租約，租期內租金優惠金額為5,677,000平方英尺，租金優惠總額為11,007,000美元。

截至2022年12月31日和2021年12月31日，該公司在運營組合中的租賃面積百分比為98.7%。2022年底，運營組合的入住率為98.3%，而2021年12月31日的入住率為97.4%。

同一物業平均入住率是指租賃期限已經開始的月末租賃面積與本年度和上一年報告期(2021年1月1日至2022年12月31日)期間擁有的相同運營物業的可租賃總面積相比的平均月末百分比。截至2022年12月31日的年度，同一物業的平均入住率為98.2%，而截至2021年12月31日的年度的平均入住率為97.5%。

根據GAAP計算的同一物業平均租金是指在整個當前和上一年報告期(2021年1月1日至2022年12月31日)內擁有的相同運營物業的租賃平均年租金。截至2022年12月31日的一年，同一物業的平均租金為每平方英尺7.06美元，而截至2021年12月31日的一年，平均租金為每平方英尺6.64美元。

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利息支出與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度增加了5,554,000美元。下表列出了的組件利息支出 for 2022 and 2021:

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						增加(減少)
			(單位：千)
可變利率利息支出
無擔保銀行信貸安排--利率浮動 (不包括融資手續費和債務發行成本的攤銷)			$	4,241					962						3,279
攤銷融資費用--無擔保銀行信貸融資			713						751						(38)
債務發行成本攤銷--無擔保銀行信貸安排			650						606						44
浮動利率利息支出總額			5,604						2,319						3,285
固定利率利息支出
無擔保債務利息(1) (不包括債務發行成本的攤銷)			44,492						37,443						7,049
有擔保債務利息(不包括債務發行成本的攤銷)			89						1,521						(1,432)
債務發行成本攤銷--無擔保債務			704						589						115
債務發行成本攤銷--擔保債務			3						101						(98)
固定利率利息支出總額			45,288						39,654						5,634
Total interest			50,892						41,973						8,919
Less capitalized interest			(12,393)						(9,028)						(3,365)
利息支出總額			$	38,499					32,945						5,554

(1)如綜合財務報表附註12所述，包括本公司根據債務協議以固定利率或因利率互換而實際固定利率的無抵押債務的利息。

與2021年相比，EastGroup 2022年的可變利率利息支出增加了3,285,000美元，這主要是由於公司的平均借款和其無擔保銀行信貸安排的加權平均可變利率增加，如下表所示：

						截至十二月三十一日止的年度，
						2022						2021						增加 (減少)
						(單位：千，利率除外)
無擔保銀行信貸工具的平均借款--浮動利率						$	182,478					95,629						86,849
加權平均浮動利率 (不包括融資手續費和債務發行成本的攤銷)						2.32		%				1.01		%

由於下文所述的無擔保債務和擔保債務，公司2022年的固定利率利息支出比2021年增加了5,634,000美元。

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由於本公司以下所述的無擔保債務活動，2022年來自固定利率無擔保債務的利息支出比2021年增加了7,049,000美元。2021年和2022年獲得的無擔保債務詳情見下表：

2021年和2022年新增無擔保債務

有效固定利率

獲取日期

到期日

金額

(單位：千)

5000萬美元高級無擔保定期貸款(1)

1.58%

03/18/2021

03/18/2025

$

50,000

1.25億美元高級無抵押債券

2.74%

06/10/2021

06/10/2031

125,000

1億美元高級無擔保定期貸款(2)

3.06%

03/31/2022

09/29/2028

100,000

1.5億美元高級無抵押債券

3.03%

04/20/2022

04/20/2032

150,000

5000萬美元高級無擔保定期貸款(3)

4.09%

08/31/2022

08/30/2024

50,000

7500萬美元高級無擔保定期貸款 (4)

4.00%

08/31/2022

08/31/2027

75,000

7,500萬美元高級無抵押債券

4.90%

10/12/2022

10/12/2033

75,000

7,500萬美元高級無抵押債券

4.95%

10/12/2022

10/12/2034

75,000

2021年和2022年的加權平均/總額

3.46%

$

700,000

(1)這項無抵押定期貸款的利率為定期SOFR加110個基點，受本公司承保評級變動的定價網格的限制。公司簽訂利率互換協議，將貸款的定期SOFR利率轉換為固定利率，為公司提供截至2022年12月31日的定期貸款加權平均有效固定利率1.58%。有關利率掉期的其他資料，請參閲綜合財務報表附註12。

(2)這項無抵押定期貸款的利率為定期SOFR加140個基點，受本公司承保評級變動的定價網格的限制。本公司簽訂利率互換協議，將貸款的定期SOFR利率轉換為固定利率，為本公司提供截至2022年12月31日的3.06%的有效固定定期貸款利率。看見

有關利率掉期的補充資料，請參閲綜合財務報表附註12。

(3)這項無擔保定期貸款的利率為SOFR加95個基點，但須受本公司承保評級變動的定價網格限制。本公司簽訂利率互換協議，將貸款的定期SOFR利率轉換為固定利率，為本公司提供截至2022年12月31日的4.09%的有效固定定期貸款利率。看見

有關利率掉期的補充資料，請參閲綜合財務報表附註12。

(4)這項無擔保定期貸款的利率為SOFR加95個基點，但須受本公司承保評級變動的定價網格所規限。本公司簽訂利率互換協議，將貸款的定期SOFR利率轉換為固定利率，為本公司提供截至2022年12月31日的4.00%的有效固定定期貸款利率。有關利率掉期的其他資料，請參閲綜合財務報表附註12。

2021年和2022年期間償還下列無擔保貸款部分抵消了新的無擔保債務利息支出的增加：

2021年和2022年償還的無擔保債務						利率						還款日期						償還額
																		(單位：千)
4000萬美元高級無擔保定期貸款						2.34%						07/30/2021						$	40,000
7500萬美元高級無擔保定期貸款						3.03%						02/28/2022						75,000
2021年和2022年的加權平均/總額						2.79%												$	115,000

EastGroup還於2022年3月完成了一筆1億美元優先無擔保定期貸款的再融資，將實際上固定的利率降低了約60個基點。這一再融資部分抵消了固定利率無擔保債務增加的利息支出。

無擔保債務利息支出的增加被擔保債務利息支出的減少部分抵消，與2021年相比，2022年減少了1,432,000美元，原因是定期本金支付和下表所述的收益。2022年有擔保債務的定期本金付款為96,000美元，2021年為2,989,000美元。2022年，本公司承擔了一筆60,000,000美元的貸款，作為收購運營物業和開發用地的部分代價，在同一時期償還了這筆貸款，沒有罰款。2022年沒有獲得或償還其他擔保債務。

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2021年償還的有擔保債務詳情如下表所示：

2021年償還的有擔保債務						利率						還款日期						償還額
																		(單位：千)
科羅拉多十字路口配送中心、州際倉庫1-3、羅哈斯商業公園、斯蒂爾克里克商業公園1-2、風險倉庫和世界休斯頓國際商業中心3、4和6-9						4.75%						03/08/2021						$	40,841
阿里昂商務園18號，環城商務園6號和7號，商務園2號和3號，協和配送中心，州際倉庫5-7號，湖景商務中心，裏奇克里克配送中心2號，索斯里奇商務園區4號和5號和世界休斯頓國際商務中心32號						4.09%						10/07/2021						33,090
2021年加權平均/總額						4.45%												$	73,931

EastGroup在2021年期間沒有獲得任何新的擔保債務。

房地產建設期間的利息成本被資本化，並與利息支出相抵銷。與2021年相比，2022年的資本化利息增加了3365,000美元，原因是借款利率上升和發展支出的變化。

折舊及攤銷與2021年相比，2022年的支出增加了26,539,000美元，這主要是由於公司在2021年至2022年期間收購的運營物業以及從開發和增值物業2021年和2022年，部分被2021年和2022年出售的運營物業所抵消。

房地產投資銷售收益，其中包括營業物業銷售的收益，與2021年相比，2022年增加了214萬美元。公司2021年和2022年的銷售交易情況如下已售出和持有待售的房地產。

房地產改善

截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，EastGroup經營物業的房地產改善情況如下：

			估計數 使用壽命						截至十二月三十一日止的年度，
									2022						2021
									(單位：千)
Upgrade on Acquisitions			40年						$	618					1,337
租户改進：
New Tenants			租約生活						13,224						13,603
Renewal Tenants			租約生活						3,687						3,935
其他：
Building Improvements			5-40 yrs						9,853						8,044
Roofs			5-15 yrs						6,611						8,007
Parking Lots			3-5年						3,482						1,570
Other			5年						1,969						1,399
房地產總體改善情況(1)									$	39,444					37,895

(1) 房地產改善總額對賬至房地產改善關於現金流量表的合併報表：

						截至十二月三十一日止的年度，
						2022						2021
						(單位：千)
房地產總體改善情況						$	39,444					37,895
不動產應付款項的變動						197						(26)
在建工程的變更						1,210						(1,204)
房地產改善淺談現金流量表的合併報表						$	40,851					36,665

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資本化租賃成本

該公司的租賃費用(主要是佣金)資本化並計入其他資產。成本按相關租賃條款攤銷，攤銷包括在折舊及攤銷費用。2022年和2021年12月31日終了年度的資本化租賃費用如下：

			估計數 使用壽命						截至十二月三十一日止的年度，
									2022						2021
									(單位：千)
Development and Value-Add			租約生活						$	14,366					12,280
New Tenants			租約生活						10,392						10,990
Renewal Tenants			租約生活						12,095						10,111
資本化租賃成本合計(1)									$	36,853					33,381
租賃成本攤銷									$	18,950					16,209

(1) 對總資本化租賃成本的對賬租賃佣金關於現金流量表的合併報表：

						截至十二月三十一日止的年度，
						2022						2021
						(單位：千)
資本化租賃成本合計						$	36,853					33,381
租賃佣金變動應付款						419						(80)
租賃佣金在 合併現金流量表						$	37,272					33,301

已售出和持有待售房地產

當房地產符合ASC 360規定的標準時，本公司將其視為持有待售，房地產、廠房和設備，包括當物業很可能在一年內出售的時候。持有待售房地產按賬面價值或公允價值減去預計銷售成本中較低者報告，在持有待售期間不計折舊。截至2022年12月31日，該公司沒有將任何物業歸類為持有待售物業。截至2021年12月31日，公司擁有一處經營性物業--新城商務園，該物業在2021年12月31日的綜合資產負債表上被歸類為持有待售。該物業於2022年第一季度售出，公司在截至2022年3月31日的三個月內錄得出售收益。

根據ASC 360和ASC 205， 本公司將報告出售一個實體的一個組件或一組處於非持續運營的實體的組件，如果出售代表了一種戰略轉變，當該組件或組件組符合被歸類為持有以供出售的標準時，或當該組件或組件組以出售或非出售的方式處置時，該出售將對實體的運營和財務業績產生重大影響。此外，該公司還將提供關於非持續業務和出售不符合終止業務資格的實體的個別重要組成部分的額外披露。EastGroup對已售出的物業進行分析，以確定銷售是否有資格提交終止運營報告。

本公司不認為其在2021年和2022年的銷售，或截至2021年12月31日被歸類為持有待售的財產，是對一個實體的一個組成部分或一個實體的一組組成部分的處置，這代表了對實體的運營和財務業績產生(或將產生)重大影響的戰略轉變。

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一份關於房地產投資銷售收益截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度如下：

售出的房地產						位置						大小						銷售日期						銷售淨價						基礎						確認收益
												(單位：平方英尺)												(單位：千)
2022
麥德龍商業園						菲尼克斯，AZ						189,000						01/06/2022						$	32,851					5,880						26,971
柏樹溪商業園(1)						佛羅裏達州勞德代爾堡						56,000						03/31/2022						5,282						1,901						3,381
世界休斯頓15東						德克薩斯州休斯頓						42,000						05/11/2022						12,873						2,226						10,647
2022年合計												287,000												$	51,006					10,007						40,999
2021
Jetport商業園						佛羅裏達州坦帕市						284,000						11/09/2021						$	44,260					5,401						38,859

(1)柏樹溪商業園以土地租約形式提供。在出售該財產的同時，該公司全額攤銷了1,745,000美元的相關使用權資產和負債。

本公司於截至2022年12月31日及2021年12月31日止年度內並無出售任何土地。

銷售經營性物業的損益包括在房地產投資銷售收益關於合併損益表和全面收益表。見合併財務報表附註1(F)和附註2，瞭解與停止經營和房地產投資銷售損益有關的更多信息。

2021年與2020年相比

關於2021年至2020年公司經營業績變化的討論在本10-K表格中被省略，可在本公司截至2021年12月31日的財政年度10-K表格年度報告“2021年與2020年相比”下的“第7項.管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析”中找到，並被併入本文作為參考。

最近的會計聲明

EastGroup評估了所有FASB會計準則更新(“ASU”)自財務會計準則委員會最近發佈的財務報表發佈之日起，並確定以下華碩適用於本公司。

ASU 2020-04, 參考匯率改革(主題848)：促進參考匯率改革對財務報告的影響適用於本公司。此外，在2022年12月，FASB發佈了ASU 2022-06，推遲848主題的日落日期(“ASU 2022-06”)，其發佈是為了將主題848的日落日期推遲到2024年12月31日。ASU 2022-06對所有公司立即生效。ASU 2022-06年度對本公司截至2022年12月31日的年度綜合財務報表沒有影響。有關這些華碩的進一步評估，請參閲綜合財務報表附註12。

流動資金和資本資源

截至2022年12月31日的年度，經營活動提供的現金淨額為316,501,000美元。其他主要現金來源是無擔保銀行信貸借款；無擔保債務收益；普通股發行收益；以及出售房地產投資的淨收益。該公司在2022年分配了193,936,000美元的普通股股息。現金的其他主要用途是償還無擔保銀行信貸安排、無擔保債務和擔保債務；建造和開發房地產；購買房地產；改善各種房地產的資本狀況；以及租賃佣金。

本公司預期其目前的現金結餘、營運現金流、無抵押銀行信貸融資項下的借款、新債務所得款項及/或發行股權工具所得款項將足以應付(I)營運及行政開支、(Ii)物業的正常維修及保養開支、(Iii)償債責任、(Iv)遵守債務契約、(V)向股東分派、(Vi)資本改善、(Vii)購買物業、(Viii)發展及(Ix)本公司的任何其他短期及長期正常業務活動。本公司預期未來數年的流動資金來源及需求將與截至2022年12月31日止年度的流動資金來源及需求在性質上一致。

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截至2022年12月31日，公司有合同義務支付2022年12月宣佈的股息，該股息於2023年1月支付。應支付股息55,952,000美元列入應付賬款和應計費用截至2022年12月31日，其中包括未歸屬限制性股票應付的股息1,610,000美元，這些股息將繼續服務，並將在未來期間歸屬時支付。

截至2022年12月31日和2021年12月31日的債務總額詳細如下。本公司的無抵押銀行信貸安排和無擔保債務工具具有某些限制性契諾，例如維持償債範圍和槓桿率以及維持保險範圍，本公司於2022年12月31日及2021年12月31日均遵守其所有債務契諾。

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(單位：千)
無擔保銀行信貸工具-可變利率，賬面金額(1)			$	170,000					209,210
未攤銷債務發行成本			(1,546)						(2,144)
無擔保銀行信貸安排，扣除債務發行成本			168,454						207,066
無擔保債務--固定利率，賬面金額(2) (3)			1,695,000						1,245,000
未攤銷債務發行成本			(3,741)						(2,430)
無擔保債務，扣除債務發行成本			1,691,259						1,242,570
擔保債務--固定利率，賬面金額(2) (4)			2,041						2,156
未攤銷債務發行成本			(10)						(14)
有擔保債務，扣除債務發行成本			2,031						2,142
債務總額，扣除債務發行成本			$	1,861,744					1,451,778

(1)本公司在其無抵押銀行信貸安排項下的結餘會因本公司的現金需求而有所變動，因此，本金金額及利率均受變動影響。

(2)由於利率互換，這些貸款有固定利率或實際上固定的利率。

(3)截至2022年12月31日，一年內到期的債務包括到期本金餘額115,000,000美元和利息53,414,000美元；一年以上到期的剩餘本金餘額包括15，80,000美元和利息284,744,000美元。

(4)截至2022年12月31日，在一年內到期的債務包括119,000美元的本金攤銷和76,000美元的利息；超過一年的剩餘本金包括1,922,000美元和203,000美元的利息。

截至2021年6月29日，EastGroup擁有3.5億美元和4500萬美元的無擔保銀行信貸安排，利潤率高於LIBOR 100個基點，貸款手續費20個基點，到期日為2022年7月30日。本公司於2021年6月29日修訂並重述該等信貸安排，將其容量分別擴大至4.25,000,000美元及50,000,000美元，詳情如下。

該公司4.25億美元的無擔保銀行信貸安排由9家銀行組成，到期日為2025年7月30日。信貸安排包括兩個六個月的延期選項(根據公司的選擇)和一架價值3.25億美元的手風琴(經各方同意)。每批債券的利率按月重置，截至2022年12月31日，利率為LIBOR加77.5個基點，年費為15個基點。截至2022年12月31日，該公司在這項無擔保銀行信貸安排上有1.7億美元的浮動利率借款，加權平均利率為5.146%。該公司有一份67,000美元的備用信用證質押在這項貸款上。

公司50,000,000美元的無擔保銀行信貸安排的到期日為2025年7月30日，或銀行指定的較後日期；如果行使4.25,000,000美元貸款中的延期選擇權，公司還可以兩次延期6個月。利率按日重置，截至2022年12月31日，利率為LIBOR加77.5個基點，年費為15個基點。截至2022年12月31日，利率為5.167%，沒有未償還餘額。

於截至2022年12月31日止十二個月內，EastGroup修訂其無抵押銀行信貸安排，由2023年1月起生效，將其無抵押銀行信貸安排的總容量由475,000,000美元擴大至675,000,000美元，並以SOFR取代LIBOR作為基準利率。到期日仍為2025年7月30日。

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對於這兩項貸款，保證金和貸款費用可能會隨着公司信用評級的變化而變化。雖然該公司目前的信用評級為BAA2，但鑑於該公司的主要信用指標的實力，信貸安排的初始定價是基於BBB+/BAA1信用評級水平。只要公司在適用協議中定義的綜合槓桿率保持在32.5%以下，這一有利的定價水平將被保留。這些設施還包括與可持續發展掛鈎的定價部分，根據該部分，如果公司達到某些可持續發展業績目標，適用的利差將減少一個基點。

如市況許可，EastGroup發行股本及/或採用固定利率債務，包括已透過利率互換轉換為有效固定利率的浮動利率債務，以取代短期銀行借款。本公司相信其目前的營運現金流及無抵押銀行信貸安排可為本公司的營運提供資金。該公司還相信，它可以獲得債務融資，併發行普通股和/或優先股。

對於未來的債務發行，該公司打算主要發行無擔保的固定利率債務，包括通過使用利率互換已被交換到有效固定利率的可變利率債務。該公司還可能在未來進入公共債務市場，作為籌集資金的一種手段。

2022年1月，本公司和一批貸款人同意私募150,000,000美元的優先無擔保票據的條款，固定利率為3.03%，期限為10年。這些票據於2022年4月20日發行並出售，只需支付利息。這些票據將不會也沒有根據證券法進行註冊，如果沒有註冊或獲得適用的豁免註冊要求，也不能在美國發行或銷售這些票據。

2022年2月，東方集團償還了一筆75,000,000美元的到期無擔保定期貸款，實際固定利率為3.03%。

2022年3月，公司完成了一筆100,000,000美元的優先無擔保定期貸款，期限為6.5年，僅支付利息，利息按SOFR的年利率加基於公司的優先無擔保長期債務評級的適用保證金(截至2022年12月31日為1.40%)計算。本公司亦訂立利率互換協議，將貸款的SOFR利率部分在整個貸款期限內轉換為固定利率，提供總計3.06%的實際固定利率。

同樣在2022年3月，該公司完成了剩餘5年的1億美元優先無擔保定期貸款的再融資。經修訂定期貸款根據本公司目前的信貸評級及綜合槓桿率，按目前SOFR加95個基點的利率支付利息，較原始定期貸款的信貸利差減少60個基點。本公司有一項利率互換協議，將貸款的SOFR利率部分在整個貸款期限內轉換為固定利率，提供1.80%的總實際固定利率。

2022年6月，本公司承擔了一筆與收購Tulloch Corporation有關的60,000,000美元貸款，Tulloch Corporation是一個工業房地產投資組合的所有者，該投資組合由14個運營物業和兩塊土地組成，於2022年6月期間立即償還，沒有罰款。

2022年8月，本公司完成了一筆125,000,000美元的優先無擔保定期貸款，只支付利息，按SOFR年利率加基於本公司優先無擔保長期債務評級和綜合槓桿率的適用保證金計息。這筆貸款包括75,000,000美元的五年期貸款和50,000,000美元的兩年期貸款。本公司還訂立利率互換協議，將貸款的SOFR利率部分轉換為整個貸款期限內的固定利率，為75,000,000美元和50,000,000美元的部分分別提供4.00%和4.09%的實際固定利率。這些定期貸款還包括與可持續發展掛鈎的定價部分，根據該部分，如果公司達到某些可持續發展業績目標，適用的利差將減少一個基點。

2022年7月，該公司和一批貸款人就私募兩筆總計150,000,000美元的優先無擔保票據的條款達成一致。一張面值75,000,000美元的票據，期限為11年，固定利率為4.90%，每半年支付一次利息。另一批75,000,000美元債券的期限為12年，固定利率為4.95%，每半年支付一次利息。這些票據的發行日期為2022年8月16日，發行日期為2022年10月12日。這些票據將不會也沒有根據證券法進行註冊，如果沒有註冊或獲得適用的豁免註冊要求，也不能在美國發行或銷售這些票據。

於截至2022年12月31日止年度內，本公司同意一筆100,000,000美元優先無抵押定期貸款的條款，並只支付利息，按SOFR的年利率加上根據本公司優先股支付的適用保證金計算利息

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無擔保長期債務評級。這筆貸款於2023年1月結束，並在年底後獲得資金，期限為7年。本公司還訂立利率互換協議，將貸款的SOFR利率部分在整個貸款期限內轉換為固定利率，提供總計5.27%的實際固定利率。

2017年7月，英國金融市場行為監管局宣佈，打算在2021年後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。2021年3月，倫敦銀行間同業拆借利率的管理人-洲際交易所基準管理局宣佈，打算在2021年後停止公佈某些LIBOR設置，同時繼續公佈隔夜和1個月、3個月、6個月和12個月美元LIBOR利率，直至2023年6月30日。雖然這一聲明將過渡期延長至2023年6月，但美國聯邦儲備委員會和其他監管機構同時發佈了指導意見，鼓勵銀行和其他金融市場參與者在可行的情況下儘快停止簽訂以美元LIBOR為參考利率的新合同，但無論如何不遲於2021年12月31日。在美國，由美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)和紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)召集的AARC建議SOFR加上建議的利差調整，作為LIBOR的首選替代方案。LIBOR與SOFR有顯著差異，例如LIBOR是無抵押貸款利率，SOFR是有擔保利率，SOFR是隔夜利率，而LIBOR反映的是不同期限的定期利率。

我們預計，2023年6月30日之後，所有與我們相關的LIBOR設置將停止發佈或不再具有代表性。因此，公司所有基於倫敦銀行間同業拆借利率的借款和超過該日期的對衝已被修改，將指數從倫敦銀行間同業拆借利率修改為SOFR。與此同時，相關掉期被修訂為參考SOFR而不是LIBOR。這一過渡並未對我們的合併財務報表產生實質性影響。雖然我們預計在2023年6月30日之前，LIBOR將基本上以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能會變得不可用。例如，如果有足夠多的銀行拒絕向倫敦銀行間同業拆借利率管理人提交申請，就可能導致這種情況。在這種情況下，與過渡到替代參考匯率相關的風險將會加速，並可能被放大。

於2019年12月20日，EastGroup分別與紐約梅隆資本市場有限責任公司、美國銀行證券有限責任公司、BTIG，LLC、Jefferies LLC、Raymond James&Associates，Inc.、Regions Securities LLC及Wells Fargo Securities，LLC就設立一項新的持續普通股發售計劃訂立銷售協議(“銷售協議”)，根據該計劃，本公司可不時出售其普通股股份，總銷售總價最高可達750,000,000美元(“先行計劃”)。於2021年7月28日，本公司與道明證券(美國)有限責任公司訂立銷售協議(連同2019年12月銷售協議，即“前期銷售協議”)，實質上與2019年12月的銷售協議相似，並對2019年12月的銷售協議作出相應修訂，以納入道明證券(美國)有限公司作為參與銷售代理。根據這些事先銷售協議，這些股票可以按照修訂後的《1933年證券法》第415條的規定，在被視為“在市場上”發行的交易中進行發售和出售。自2019年成立以來，公司根據優先計劃出售了總計2,654,511股普通股，總收益為444,533,000美元。

在截至2022年12月31日的一年中，東方集團根據其優先計劃，以每股194.17美元的平均價格發行和出售了393,406股普通股，向公司提供的毛收入為76,386,000美元。年內，本公司產生與發售相關的成本1,011,000美元，為本公司帶來淨收益75,375,000美元。

2022年12月16日，EastGroup分別與羅伯特·W·貝爾德公司、紐約梅隆資本市場有限責任公司、美國銀行證券公司、BTIG有限責任公司、Jefferies有限責任公司、Raymond James&Associates，Inc.、Regions Securities LLC、Samuel A.Ramirez&Company，Inc.、TD Securities(USA)LLC；和富國證券有限責任公司就建立一項新的持續普通股發行計劃達成協議，根據該計劃，公司可以不時以總計高達750,000,000美元的總銷售價格出售其普通股股票(“當前計劃”)。簽訂2022年銷售協議後，東方集團根據先期銷售協議終止了先期計劃，而當前計劃取代了先期計劃。截至2023年2月15日，公司尚未根據當前計劃出售任何普通股；因此，根據當前計劃，EastGroup未來可以通過銷售代理髮售總髮行價高達750,000,000美元的普通股。

在截至2022年12月31日的年度內，公司發行了1,868,809股普通股，用於收購經營物業和開發用地，總金額為303,756,000美元。該公司產生了7.4萬美元的發行相關成本。

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截至2022年12月31日，EastGroup已知的合同債務和其他債務的其他重大現金需求如下：

			現金需求(1)
			(單位：千)
不動產財產義務(2)			$	16,097
發展和增值義務(3)			134,844
租户改善義務(4)			36,580
總計			$	187,521

(1)現金需求在不到一年內到期；沒有相關的長期現金需求。

(2)表示對房地產的承諾，但承租人改善津貼義務除外。

(3)代表對公司開發和增值計劃中的物業的承諾，但租户改善津貼義務除外。

(4)代表租户改善津貼義務。

本公司並無對其財務狀況、財務狀況變化、收入或開支、經營業績、流動資金、資本支出或資本資源產生或可能產生重大當前或未來影響的重大表外安排。

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第7A項。關於市場風險的定量和定性披露。

本公司面臨利率變化的風險，主要是由於其無擔保銀行信貸安排和長期債務到期日。這筆債務用於維持流動資金和資本支出，以及擴大公司的房地產投資組合和業務。該公司利率風險管理的目標是限制利率變化對收益和現金流的影響，並降低其整體借款成本。本公司有兩個浮動利率無擔保銀行信貸安排，在標題下討論流動性與資本資源在第II部分，本年度報告的表格10-K的第7項。如市況許可，EastGroup發行股本及/或採用固定利率債務，包括已透過利率互換轉換為有效固定利率的浮動利率債務，以取代短期銀行借款。本公司的利率掉期於綜合財務報表附註12所述。下表列出了截至2022年12月31日固定利率和可變利率債務的到期本金支付和加權平均利率，其中包括利率互換的影響。

			2023						2024						2025						2026						2027						此後						總計						公允價值
無擔保銀行信貸安排--可變 率(單位：千)			$	—					—						170,000			(1)			—						—						—						170,000						169,684 (2)
加權平均 利率			—						—						5.15%			(3)			—						—						—						5.15%
無擔保債務--固定 率(單位：千)			$	115,000					170,000						145,000						140,000						175,000						950,000						1,695,000						1,548,221 (4)
加權平均 利率			2.96%						3.65%						3.12%						2.57%						2.74%						3.44%						3.26%
有擔保的債務--固定 率(單位：千)			$	119					122						128						1,672						—						—						2,041						1,918 (4)
加權平均 利率			3.85%						3.85%						3.85%						3.85%						—						—						3.85%

(1)浮動利率無擔保銀行信貸安排將於2025年7月到期，截至2022年12月31日，餘額為#美元。170,000,000關於4.25億美元的無擔保銀行信貸安排和美元0關於5000萬美元的無擔保銀行信貸安排。

(2)該公司可變利率債務的公允價值是通過按當前市場利率折現預期現金流量來估計的，不包括債務發行成本的影響。

(3)代表本公司截至2022年12月31日的浮動利率無擔保銀行信貸的加權平均利率。

(4)本公司固定利率債務的公允價值，包括已通過使用利率互換轉換為有效固定利率的可變利率債務，根據本公司銀行家的建議，通過按目前向本公司提供的剩餘期限債務的利率貼現預期現金流量來估計，不包括債務發行成本的影響。

由於上表只包含截至2022年12月31日存在的風險敞口，因此不考慮該日期之後可能出現的風險敞口或頭寸。如上所示，如果浮動利率無擔保銀行信貸工具的加權平均利率變化10%，即約52個基點，利息支出和現金流將每年增加或減少約876,000美元。這不包括通過使用利率互換有效固定的可變利率債務。

截至2022年12月31日，公司的無擔保銀行信貸安排與倫敦銀行同業拆借利率掛鈎。年終後，自2023年1月10日起，這些規定進行了修改，以SOFR取代LIBOR。截至2023年2月15日，公司所有超過2023年6月30日(預計停止發佈LIBOR的日期)的基於LIBOR的借款和對衝已被修改，以SOFR取代LIBOR。有關終止倫敦銀行同業拆息相關風險的討論，請參閲本年度報告表格10-K第I部分第1A項中的“風險因素-融資風險-終止LIBOR和以替代參考利率取代LIBOR可能對我們的借款成本產生不利影響，並可能影響我們的業務和經營業績”。

該公司的大部分租約包括預定的租金上漲。此外，公司的大部分租約要求租户按比例支付其按比例分攤的運營費用，包括房地產税、保險和公共區域維護，從而減少了公司因通脹或其他因素導致的運營費用增加的風險。如果通貨膨脹導致公司的一般和行政費用或利率水平上升，增加的成本將不會轉嫁給租户，並可能對公司的經營業績產生不利影響。

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EastGroup的財務業績受到公司物業所在市場的一般經濟狀況的影響。經濟狀況，或因本公司部分現有租户無力支付租金而導致的一般或本地經濟狀況的其他不利變化，因此可能會增加壞賬準備。這也可能影響本公司(I)在租約到期時續簽租約或重新租賃空間，或(Ii)租賃發展空間的能力。此外，經濟不景氣或經濟衰退也可能導致整體空置率上升或公司在現有租約到期時可收取的重新租賃物業租金下降。在所有這些情況下，EastGroup的現金流都將受到不利影響。

項目8.財務報表和補充數據。

本第8項所要求的資料在此併入本公司從第頁開始的合併財務報表45本年度報告的表格10-K。最近兩個財政年度的綜合收益表和全面收益表在任何季度都沒有需要披露補充財務數據的重大追溯變化。

第9項會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧。

沒有。

第9A項。控制和程序。

(i)披露控制和程序。

在包括公司首席執行官和首席財務官在內的公司管理層的監督和參與下，公司根據《交易法》第13a-15條對公司披露控制和程序的設計和運作的有效性進行了評估。基於這一評估，首席執行官和首席財務官得出結論，截至2022年12月31日，公司的披露控制和程序有效地及時提醒他們與公司(包括其合併子公司)有關的重要信息必須包括在公司的定期美國證券交易委員會文件中。

(Ii)財務報告的內部控制。

 

(a)管理層關於財務報告內部控制的年度報告。

 

管理層負責建立和維護對財務報告的充分內部控制，這一術語在《交易法》規則13a-15(F)中有定義。東方集團財務報告內部控制管理報告載於本表格第10-K頁第IV部分第15項50並以引用的方式併入本文。

(b)獨立註冊會計師事務所報告。

本公司獨立註冊會計師事務所畢馬威有限責任公司關於本公司財務報告內部控制的報告載於本表格第10-K頁第IV部分第15項51並以引用的方式併入本文。

(c)財務報告內部控制的變化。

在截至2022年12月31日的第四財季，公司對財務報告的內部控制沒有發生重大影響或合理地可能對公司財務報告的內部控制產生重大影響的變化。

項目9B。其他信息。

不適用。

項目9C。披露妨礙檢查的外國司法管轄區。

不適用。

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第三部分

項目10.董事、高管和公司治理

第10項要求的信息將包括在本公司提交給美國證券交易委員會的關於本公司2023年股東周年大會的最終委託書中，並通過引用併入本文。

第11項.行政人員薪酬

第11項要求的信息將包括在本公司提交給美國證券交易委員會的與本公司2023年股東年會有關的最終委託書中，並通過引用併入本文。

項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項。

第12項要求的信息將包括在本公司提交給美國證券交易委員會的關於本公司2023年股東年會的最終委託書中，並通過引用併入本文。

第13項：某些關係和相關交易，以及董事的獨立性。

第13項要求的信息將包括在本公司提交給美國證券交易委員會的與本公司2023年股東年會有關的最終委託書中，並通過引用併入本文。

項目14.主要會計費用和服務

我們的獨立註冊會計師事務所是畢馬威會計師事務所, 密西西比州傑克遜，審計師事務所ID：185.

第14項要求的信息將包括在本公司提交給美國證券交易委員會的與本公司2023年股東年會有關的最終委託書中，並通過引用併入本文。

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第四部分

項目15.證物和財務報表附表

財務報表						頁面
以下文件作為本年度報告的10-K表格的一部分提交：
			獨立註冊會計師事務所報告			48
			財務報告內部控制管理報告			50
			獨立註冊會計師事務所報告			51
			綜合資產負債表--2022年和2021年12月31日			52
			合併收益表和全面收益表--2022年、2021年和2020年12月31日終了年度			53
			截至2022年、2021年和2020年12月31日的綜合權益變動表			54
			合併現金流量表--2022年、2021年和2020年12月31日終了年度			55
			合併財務報表附註			56
財務報表明細表						頁面
以下文件作為本年度報告的10-K表格的一部分提交：
			附表三--房地產和累計折舊			83
			美國證券交易委員會適用的會計規則已作準備的所有其他附表，在相關指示下並無要求或不適用，因此已被遺漏，或所需資料已列入合併財務報表附註。

  

  

          

45

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陳列品
截至2022年12月31日的財政年度的Form 10-K年度報告中包括以下展品：

展品編號			描述
3.1			EastGroup Properties，Inc.修訂和重述條款。(引用本公司於2021年5月28日提交的當前8-K表格報告的附件3.1).
3.2			修訂和重新制定EastGroup Properties，Inc.的附例。(引用本公司於2021年5月28日提交的8-K表格當前報告的附件3.2).
4.1			證券説明(通過引用本公司2022年2月16日提交的Form 10-K年度報告的附件4.1併入)。
10.1*			EastGroup Properties，Inc.2013年股權激勵計劃，截至2017年3月3日修訂和重述(在2017年3月3日提交的公司8-K表格中引用附件10.1合併).
10.2*			公司與馬歇爾·A·勒布、布倫特·W·伍德和約翰·F·科爾曼各自簽訂的離任和控制權變更協議的格式(通過引用附件10.1併入公司2016年5月18日提交的當前8-K表格報告).
10.3*			公司與瑞安·M·柯林斯和R·裏德·鄧巴各自簽署和之間的合同格式和控制權變更協議(通過引用附件10.2併入公司2016年5月18日提交的8-K表格的當前報告).
10.4*			東方集團地產有限公司董事薪酬計劃，包括獨立的董事薪酬政策，根據2013年股權激勵計劃(在公司2022年7月27日提交的Form 10-Q季度報告中引用附件10.2併入).
10.5			債券購買協議，日期為二零一三年八月二十八日，由EastGroup Properties，L.P.、本公司及債券一方的每名購買者訂立(通過引用附件10.1併入公司2013年8月30日提交的8-K表格的當前報告).
10.6			第五次修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2021年6月29日：EastGroup Properties，L.P.；本公司；PNC Bank，National Association，作為行政代理；Regions Bank，作為辛迪加代理，Wells Fargo Bank，National Association，America，N.A.和U.S.Bank National Association，作為共同文件代理；PNC Capital Markets LLC，作為可持續性代理；PNC Capital Markets LLC和Regions Capital Markets，作為聯合牽頭安排人和聯合簿記管理人及其貸款人(通過引用本公司2021年7月1日提交的8-K表格當前報告的附件10.1合併).
10.7			第五次修訂和重新簽署的信貸協議第一修正案，日期為2023年1月10日：EastGroup Properties，L.P.；本公司；PNC Bank，National Association，作為行政代理；Regions Bank，作為辛迪加代理，Wells Fargo Bank，National Association，America，N.A.，U.S.Bank National Association和TD Bank，N.A.，作為聯合文件代理；PNC Capital Markets LLC，作為可持續性代理；PNC Capital Markets LLC和Regions Capital Markets，作為聯合牽頭安排人和聯合簿記管理人及其貸款人(引用本公司於2023年1月13日提交的8-K表格當前報告的附件10.1).
10.8			債券購買協議，日期為2020年8月17日，由EastGroup Properties，L.P.、本公司及債券一方的購買者簽訂(包括於2030年10月14日到期的2.61%A系列優先債券和2032年10月14日到期的2.71%B系列優先債券)(參考附件10.1併入本公司於2020年8月21日提交的當前8-K表格報告).
10.9*			本公司與各董事及行政人員之間所訂立的賠償協議格式(本公司於2020年10月28日提交的Form 10-Q季度報告中引用了附件10.1).
10.10*			公司與R·裏德·鄧巴和瑞安·M·柯林斯各自簽訂的《服務和控制權變更協議第一修正案》的格式(引用本公司2020年10月28日提交的10-Q表格季度報告的附件10.2).
10.11*			公司與Staci H.Tyler簽訂的合同格式和控制權變更協議(參考公司2020年10月28日提交的Form 10-Q季度報告的附件10.3).
10.12			EastGroup Properties，L.P.、本公司及債券一方的購買人於2022年2月3日訂立的債券購買協議(包括於2032年4月20日到期的3.03釐優先債券的格式)(引用本公司於2022年2月8日提交的8-K表格的當前報告的附件10.1).
10.13			債券購買協議，日期為2022年8月16日，由EastGroup Properties，L.P.、本公司及債券一方的購買者簽訂(包括2033年到期的4.90%A系列優先債券和2034年到期的4.95%B系列優先債券)(通過引用本公司2022年8月19日提交的8-K表格當前報告的附件10.1合併).
21.1			本公司附屬公司(隨函存檔).
23.1			畢馬威會計師事務所同意(隨函存檔).

46

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展品編號			描述
24.1			授權書(包括在此簽名頁上).
31.1			第13a-14(A)/15d-14(A)條(根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條)首席執行官馬歇爾·A·勒布(隨函存檔).
31.2			規則13a-14(A)/15d-14(A)首席財務官布倫特·W·伍德(根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條)的證明(隨函存檔).
32.1			首席執行官馬歇爾·A·勒布的第1350條認證(根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906條)(隨信提供).
32.2			根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906條，首席財務官布倫特·W·伍德(隨信提供).
101.SCH			內聯XBRL分類擴展架構文檔(現提交本局)。
101.CAL			內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔(現提交本局)。
101.DEF			內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔(現提交本局)。
101.LAB			內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔(現提交本局)。
101.PRE			內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔(現提交本局)。
104			封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含附件101中包含的適用分類擴展信息。*)(現提交本局)。

*表示管理合同或任何補償計劃、合同或安排。

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獨立註冊會計師事務所報告

給股東和董事會

EastGroup Properties，Inc.：

對合並財務報表的幾點看法

我們審計了EastGroup Properties，Inc.及其子公司(本公司)截至2022年12月31日和2021年12月31日的綜合資產負債表，截至2022年12月31日的三年期間各年度的相關綜合收益和全面收益表、權益變動和現金流量，以及相關附註和財務報表附表III(統稱為綜合財務報表)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的財務狀況，以及截至2022年12月31日的三年期間每年的經營結果和現金流量，符合美國公認會計原則。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據下列標準審計了公司截至2022年12月31日的財務報告內部控制內部控制--綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2023年2月15日的報告對公司財務報告內部控制的有效性表達了無保留意見。

意見基礎

這些合併財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對這些合併財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於合併財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價合併財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指向審計委員會傳達或要求傳達給審計委員會的當期綜合財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對綜合財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們不會通過傳達下面的關鍵審計事項來就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。

在資產收購中分配給土地的估計公允價值

如綜合財務報表附註1(J)所述，本公司於2022年收購了482,051,000美元的房地產及開發及增值物業，作為資產收購入賬，其中127,402,000美元的購買總價分配給土地。資產收購中的購買價格根據其相對公允價值在所收購的有形資產和無形資產及負債的各個組成部分之間分配。

我們將土地的估計公允價值確定為一項重要的審計事項。具體地説，評估本公司確定估計公允價值時使用的可比土地銷售的相關性涉及核數師的主觀判斷。具有專門技能和知識的專業人員被用來評估選定的可比土地銷售的相關性。

以下是我們為解決這一關鍵審計問題而執行的主要程序。我們對設計進行了評估，並測試了對公司控制權的運營有效性，以審查用於估計資產收購中土地公允價值的已確定的公開可用可比土地銷售。我們評估了公司對土地公允價值的估計，方法是比較

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我們獨立建立的可比土地銷售範圍使用公開的市場數據開發，並涉及具有專業技能和知識的估值專業人員，他們協助進行了此次評估，以進行精選的收購。

			/s/畢馬威律師事務所
自1970年以來，我們一直擔任該公司的審計師。
傑克遜，密西西比州
2023年2月15日

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財務報告內部控制管理報告

EastGroup管理層負責建立和維護對財務報告的充分內部控制，這一術語在《交易法》規則13a-15(F)中有定義。在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，東方集團根據#年的框架對財務報告內部控制的有效性進行了評估。內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。任何財務報告內部控制系統的設計，部分是基於對未來事件可能性的某些假設，不能保證任何設計將在所有潛在的未來條件下成功實現其所述目標。基於EastGroup在以下框架下的評估內部控制--綜合框架(2013)，管理層得出結論，我們對財務報告的內部控制自2022年12月31日起生效。

			/s/EastGroup Property，Inc.
密西西比州里奇蘭
2023年2月15日

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獨立註冊會計師事務所報告

致股東和董事會

EastGroup Properties，Inc.：

財務報告內部控制之我見

我們已經審計了EastGroup Properties，Inc.及其子公司(本公司)截至2022年12月31日的財務報告內部控制，根據內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。我們認為，截至2022年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的綜合資產負債表，截至2022年12月31日的三年期間各年度的相關綜合收益和全面收益表、權益變動表和現金流量表，以及相關附註和財務報表附表III(統稱為綜合財務報表)，我們於2023年2月15日的報告對該等綜合財務報表表達了無保留意見。

意見基礎

公司管理層負責保持對財務報告的有效內部控制，並對財務報告內部控制的有效性進行評估，包括在隨附的財務報告內部控制管理報告。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。我們對財務報告的內部控制的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，以及根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性。我們的審計還包括執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

			/s/畢馬威律師事務所
傑克遜，密西西比州
2023年2月15日

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併資產負債表

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(以千為單位，不包括每股和每股數據)
資產
房地產			$	4,395,972					3,546,711
開發和增值物業			538,449						504,614
			4,934,421						4,051,325
減去累計折舊			(1,150,814)						(1,035,617)
			3,783,607						3,015,708
持有待售房地產資產			—						5,695
未合併投資			7,230						7,320
現金			56						4,393
其他資產			244,944						182,220
總資產			$	4,035,837					3,215,336
負債和權益
負債
無擔保銀行信貸安排，扣除債務發行成本			$	168,454					207,066
無擔保債務，扣除債務發行成本			1,691,259						1,242,570
有擔保債務，扣除債務發行成本			2,031						2,142
應付賬款和應計費用			136,988						109,760
其他負債			83,666						82,338
總負債			2,082,398						1,643,876
股權
股東權益：
普通股；美元0.0001票面價值；70,000,000授權股份；     43,575,539於2022年12月31日發行及發行的股份及     41,268,8462021年12月31日			4						4
超額股份；$0.0001票面價值；30,000,000授權股份；     零已發行股份			—						—
額外實收資本			2,251,521						1,886,820
超過收益的分配			(334,898)						(318,056)
累計其他綜合收益			36,371						1,302
股東權益總額			1,952,998						1,570,070
合資企業中的非控股權益			441						1,390
總股本			1,953,439						1,571,460
負債和權益總額			$	4,035,837					3,215,336

請參閲合併財務報表附註。

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併損益表和全面收益表

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
			(單位為千，每股數據除外)
收入
Income from real estate operations			$	486,817					409,412						362,669
Other revenue			208						63						354
			487,025						409,475						363,023
費用
Expenses from real estate operations			133,915						115,078						103,368
Depreciation and amortization			153,638						127,099						116,359
General and administrative			16,362						15,704						14,404
間接租賃成本			546						700						661
			304,461						258,581						234,792
其他收入(費用)
Interest expense			(38,499)						(32,945)						(33,927)
Gain on sales of real estate investments			40,999						38,859						13,145
Other			1,210						830						942
NET INCOME			186,274						157,638						108,391
合營企業非控股權益應佔淨收益			(92)						(81)						(28)
EastGroup Property，Inc.的淨收入。普通股股東			186,182						157,557						108,363
其他綜合收益(虧損)--利率互換			35,069						12,054						(13,559)
綜合收益總額			$	221,251					169,611						94,804
EastGroup Properties，Inc.可歸因於淨收入的基本每股普通股數據。普通股股東
普通股股東應佔淨收益			$	4.37					3.91						2.77
加權平均流通股			42,599						40,255						39,185
EastGroup Property，Inc.可歸因於淨收益的稀釋每股普通股數據。普通股股東
普通股股東應佔淨收益			$	4.36					3.90						2.76
加權平均流通股			42,712						40,377						39,296

請參閲合併財務報表附註。

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併權益變動表

			普普通通 股票						其他內容 已繳費 資本						分配 過多 的收入						累計 其他 全面 收入(虧損)						非控制性 對以下項目感興趣 合資企業						總計
			(以千為單位，不包括每股和每股數據)
平衡，2019年12月31日			$	4					1,514,055						(316,302)						2,807						1,765						1,202,329
淨收入			—						—						108,363						—						28						108,391
利率互換公允價值未實現淨變動			—						—						—						(13,559)						—						(13,559)
已宣佈的普通股股息-$3.08每股			—						—						(121,728)						—						—						(121,728)
股票薪酬，扣除罰金後的淨額			—						8,502						—						—						—						8,502
發行：709,924普通股股份，普通股發行，扣除費用			—						92,663						—						—						—						92,663
被扣留36,445普通股股份須履行與歸屬受限制股份有關的預繳税款義務			—						(4,939)						—						—						—						(4,939)
非控股權益的貢獻			—						—						—						—						20						20
對非控股權益的淨分配			—						—						—						—						(115)						(115)
出售合營企業的非控股權益			—						(228)						—						—						(818)						(1,046)
平衡，2020年12月31日			4						1,610,053						(329,667)						(10,752)						880						1,270,518
淨收入			—						—						157,557						—						81						157,638
利率互換公允價值未實現淨變動			—						—						—						12,054						—						12,054
已宣佈的普通股股息-$3.58每股			—						—						(145,946)						—						—						(145,946)
股票薪酬，扣除罰金後的淨額			—						9,847						—						—						—						9,847
發行：1,551,181普通股股份，普通股發行，扣除費用			—						271,155						—						—						—						271,155
被扣留30,252普通股股份須履行與歸屬受限制股份有關的預繳税款義務			—						(4,240)						—						—						—						(4,240)
非控股權益的貢獻			—						—						—						—						584						584
對非控股權益的淨分配			—						5						—						—						(155)						(150)
平衡，2021年12月31日			4						1,886,820						(318,056)						1,302						1,390						1,571,460
淨收入			—						—						186,182						—						92						186,274
利率互換公允價值未實現淨變動			—						—						—						35,069						—						35,069
已宣佈的普通股股息-$4.70每股			—						—						(203,024)						—						—						(203,024)
股票薪酬，扣除罰金後的淨額			—						10,802						—						—						—						10,802
發行：393,406普通股股份，普通股發行，扣除費用			—						75,375						—						—						—						75,375
發行：1,868,809普通股股份，扣除購買房地產的費用			—						303,682						—						—						—						303,682
被扣留34,251普通股股份須履行與歸屬受限制股份有關的預繳税款義務			—						(7,265)						—						—						—						(7,265)
被扣留770普通股以履行與發行普通股有關的預繳税款義務			—						(111)						—						—						—						(111)
對非控股權益的淨分配			—						—						—						—						(220)						(220)
購買合營企業的非控股權益			—						(17,782)						—						—						(821)						(18,603)
平衡，2022年12月31日			$	4					2,251,521						(334,898)						36,371						441						1,953,439

請參閲合併財務報表附註。

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併現金流量表

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
			(單位：千)
經營活動
淨收入			$	186,274					157,638						108,391
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷			153,638						127,099						116,359
基於股票的薪酬費用			8,292						7,511						6,579
房地產投資銷售收益			(40,999)						(38,859)						(13,145)
傷亡收益和房地產資產的非自願轉換			—						—						(161)
經營性資產和負債變動情況：
應計收益和其他資產			(9,291)						(11,572)						(4,615)
應付帳款、應計費用和預付租金			17,176						13,298						(18,851)
Other			1,411						1,377						1,728
經營活動提供的淨現金			316,501						256,492						196,285
投資活動
開發和增值物業			(494,073)						(418,855)						(195,446)
購買房地產			(2,049)						(108,149)						(49,199)
房地產改善			(40,851)						(36,665)						(33,131)
房地產投資銷售淨收益			51,006						44,260						21,565
租賃佣金			(37,272)						(33,301)						(17,516)
傷亡和非自願轉換房地產資產的收益			—						—						242
應收按揭貸款的償還			—						—						1,679
應計發展費用的變化			4,211						21,678						(5,339)
其他資產和其他負債的變動			(2,120)						1,769						(11,111)
用於投資活動的現金淨額			(521,148)						(529,263)						(288,256)
融資活動
來自無擔保銀行信貸安排的收益			942,173						625,520						625,387
無擔保銀行信貸安排的償還			(981,383)						(541,310)						(613,097)
來自無擔保債務的收益			525,000						175,000						275,000
無擔保債務的償還			(75,000)						(40,000)						(105,000)
有擔保債務的償還			(60,096)						(76,920)						(54,306)
發債成本			(2,067)						(2,678)						(1,090)
支付給股東的分配(不包括應計股息)			(193,936)						(131,759)						(119,765)
普通股發行所得款項			75,622						273,409						91,055
普通股發行相關成本			(247)						(312)						(334)
Other			(29,756)						(3,807)						(6,082)
融資活動提供的現金淨額			200,310						277,143						91,768
增加(減少)現金及現金等價物			(4,337)						4,372						(203)
年初的現金和現金等價物			4,393						21						224
年終現金及現金等價物			$	56					4,393						21
補充現金流量信息
為利息支付的現金，扣除資本化金額$12,393, $9,028、和$9,651分別為2022年、2021年和2020年			$	34,110					31,658						32,362
為經營租賃負債支付的現金			1,793						1,707						1,476
購買房地產時發行的普通股			303,682						—						—
在購買房地產時承擔的債務			60,000						—						—
非現金經營活動
取得使用權資產所產生的經營租賃負債			$	559					13,056						495

請參閲合併財務報表附註。

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合併財務報表附註

DECEMBER 31, 2022, 2021 and 2020

(1)重大會計政策

(a)合併原則

綜合財務報表包括EastGroup Properties，Inc.(“EastGroup”或“本公司”)、其全資子公司以及本公司擁有控股權的任何合資企業的被投資人的賬目。

截至2020年12月31日，東方集團持有二合資企業安排，6.5聖地亞哥的幾英畝土地，被公司稱為米拉馬爾土地，以及41.6位於聖地亞哥的幾英畝土地，被公司稱為奧泰梅薩土地。在截至2021年12月31日的年度內，東方集團開始建設速度分配中心，519,000位於奧泰臺地上的一座平方英尺的建築，於2022年第一季度完工並移交給本公司的經營組合。截至2021年12月31日，EastGroup擁有95%的美麗華土地的控股權和99控股速度分配中心股權的百分比。在截至2022年12月31日的三個月內，東方集團收購了1速度配送中心%的非控股權益；公司繼續控制，現在擁有100房產的%。截至2022年12月31日，東方集團持有一合資企業安排，a95%的美麗華土地的控股權。

公司記錄100合營企業持有的財產的資產、負債、收入和費用的百分比，以及合營企業協議規定的非控股權益。

公司的會計核算採用權益會計法。50在行業配送中心II中未分割的承租人共有權益百分比。所有重要的公司間交易和賬户已在合併中註銷。

(b)所得税

EastGroup是馬裏蘭州的一家公司，已根據美國國税法第856-860條獲得房地產投資信託基金(“REIT”)的資格，並打算繼續保持這一資格。為維持其作為房地產投資信託基金的地位，該公司除其他事項外，須至少90其普通應納税所得額的%分給股東。如本公司有資本收益，本公司可選擇(I)透過遞延税項交換延遲確認該資本收益，(Ii)就任何經確認的資本收益淨額申報及支付資本收益股息而無須繳交公司税，或(Iii)就其長期資本收益淨額保留及支付公司所得税，股東須申報其在未分配的長期資本收益中的比例份額，並獲得抵免或退還其應繳本公司税款。該公司將2022年、2021年和2020年的應納税所得額全部分配給股東。因此，沒有必要對所得税作出重大規定。該公司對股票分配的所得税處理是根據其應納税所得額計算的，這與美國公認會計原則(“GAAP”)不同。下表彙總了該公司截至2022年、2021年和2020年的所有分配的聯邦所得税待遇。

股份分配的聯邦所得税處理

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
普通股分配：			(每股)
普通股息			$	4.53746					3.61656						3.32868
非股息分配			—						—						—
未收回的第1250條資本利得			—						—						—
其他資本利得			—						—						—
普通股分配總額			$	4.53746					3.61656						3.32868

東方集團適用財務會計準則委員會《FASB》會計準則編碼《ASC》740的原則，所得税，在評估和核算所得税中的不確定性時。除了少數例外，該公司2018年及更早的納税年度將關閉，以供美國聯邦、州和地方税務當局審查。根據ASC 740的規定，截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司沒有重大不確定的税務頭寸。

(c)收入確認

該公司的主要收入是來自業務分配空間的租金收入。房地產業務的最低租金收入是按直線確認的。租約的直線租金計算包含了租金的影響

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

減讓和預定租金增加，計算的直線租金收入在個人租約的有效期內確認。本公司根據管理層確定的估計數計提可疑應收賬款準備，包括應收直線租金。管理層在評估壞賬準備的充分性時，特別分析了應收賬款的賬齡、客户信譽和當前的經濟趨勢。壞賬準備金計入收入減少額。收入在根據ASC 842滿足所有標準後從租户收到的提前終止的付款中確認，租約。

本公司的主要收入為租金收入；因此，本公司是大量租約的出租人。本公司執行ASC 842的原則，租約。初始直接成本(主要是與租賃談判有關的法律成本)計入費用，而不是資本化。EastGroup已錄製間接租賃成本共$546,000, $700,000及$661,000分別於截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度的綜合收益表及全面收益表。

如ASC 842所允許的，租契，EastGroup按標的資產類別選擇了一項會計政策，當滿足特定標準時，不將合同的非租賃部分(如公共區域維護)與其相關的租賃部分分開。該公司相信其租約符合標準。

下表列出了的組件房地產經營收入截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度：

															截至十二月三十一日止的年度，
															2022						2021						2020
															(單位：千)
租賃收入--經營租賃															$	364,957					306,658						271,094
可變租賃收入(1)															121,860						102,754						91,575
房地產經營收入															$	486,817					409,412						362,669

(1)主要包括租户償還房地產税、保險和公共區域維護費用。

不可撤銷租約下的未來最低租金收入

該公司與其客户的租約可能包括各種條款，如預定的租金增加、續期選項和終止選項。該公司的大多數租約包括固定的租金上漲，而不是基於指數或未知費率的浮動付款。在計算下述披露時，本公司計入了租約的固定、不可撤銷條款。以下時間表顯示截至2022年12月31日房地產不可取消租約項下的未來大約最低租金收入：

截至12月31日止的年度，						(單位：千)
2023						$	390,062
2024						355,906
2025						300,660
2026						237,066
2027						159,994
Thereafter						383,192
Total minimum receipts						$	1,826,880

 

本公司根據法典規定的原則確認房地產銷售收益。對於每筆交易，公司評估ASC 606中的指導是否，來自與客户的合同收入，或ASC 610，其他收入--取消確認非金融資產的損益，是適用的。在房地產交易結束時，法典的規定要求考慮賣方是否在交易後持有非金融資產的實體中擁有控股權。此外，賣方評估是否存在ASC 606項下的合同，以及交易對手是否獲得了對所出售的每一項非金融資產的控制權。如果存在合同，且交易對手獲得了對每項非金融資產的控制權，賣方將在交易結束時終止確認這些資產，並將由此產生的收益或損失反映在綜合收益表和全面收益表中。

 

(d)房地產

東方集團擁有一可報告部門-行業性質，與公司內部報告、經營業績衡量和公司資源分配的方式一致。

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合併財務報表附註

每當事件或環境變化顯示某項資產的賬面金額可能無法收回時，本公司便會審核長期資產的減值。將持有和使用的資產的可回收性是通過將資產的賬面金額與資產預期產生的未來未貼現現金流量淨額(包括基本完成資產所需的估計未來支出)進行比較來衡量的。如果一項資產的賬面金額超過其估計的未來現金流量，則就該資產的賬面金額超過該資產的公允價值的金額確認減值費用。於截至2022年、2022年、2021年及2020年12月31日止年度，本公司並無確認任何應記錄的減值費用。

建築物折舊和其他改善工程的折舊是用直線方法計算的，一般情況下40建築和建築的年限3至15幾年來不斷改進。建築物的改善是資本化的，而維護和維修費用則在發生時計入費用。改善或延長資產使用壽命的重大翻新和改進被資本化。折舊費用為$125,199,000, $104,910,000及$96,290,000分別為2022年、2021年和2020年。

(e)開發和增值物業

就發展項目及在發展階段收購的增值物業(定義見附註2)而言，與發展項目相關的成本(即土地、建築成本、利息開支、物業税及其他與發展項目相關的直接及間接成本)合計為物業的總資本化成本。這些費用包括管理層對被認為與這類開發活動有關的內部費用(主要是人事費用)部分的估計數。內部費用根據發展活動分配給具體的發展項目。當物業被佔用時，折舊開始於建築物的被佔用部分，而成本只對建築物中仍處於空置狀態的部分進行資本化。公司將物業從開發和增值計劃轉移到房地產詳情如下：(I)就發展物業而言，90入住率或一年在外殼建造完成後，以及(Ii)對於增值物業，在90入住率或一年收購後。在較早的90入住率或一年在貝殼建築完成/增值收購日期後，整個物業(不包括土地)的開發成本(包括利息支出、物業税和內部人員成本)停止資本化，並開始折舊。

(f)持有待售的房地產

當房地產符合ASC 360規定的標準時，本公司將其視為持有待售，房地產、廠房和設備，包括當物業很可能在一年內出售的時候。持有待售房地產按賬面價值或公允價值減去預計銷售成本中較低者報告，在持有待售期間不計折舊。截至2022年12月31日，該公司沒有將任何物業歸類為持有待售物業。截至2021年12月31日，公司擁有一在2021年12月31日綜合資產負債表上被歸類為持有待售的經營性財產。如附註2所述，該物業已售出，並於截至2022年3月31日的三個月錄得出售收益。

根據ASC 360和ASC 205，財務報表的列報，本公司將報告出售一個實體的一個組件或一組處於非持續運營的實體的組件，如果出售代表了一種戰略轉變，當該組件或組件組符合被歸類為持有以供出售的標準時，或當該組件或組件組以出售或非出售的方式處置時，該出售將對實體的運營和財務業績產生重大影響。此外，該公司還將提供關於非持續業務和出售不符合終止業務資格的實體的個別重要組成部分的額外披露。EastGroup對已售出的物業進行分析，以確定銷售是否有資格提交終止運營報告。

(g)衍生工具和套期保值活動

東方集團採用ASC 815，衍生工具和套期保值要求所有擁有衍生工具的實體披露有關該實體如何及為何使用衍生工具，以及衍生工具及相關對衝項目如何影響該實體的財務狀況、財務表現及現金流的資料。有關本公司衍生工具及對衝活動的討論，請參閲附註12。

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

(h)現金等價物

本公司將所有購買時到期日在三個月或以下的高流動性投資視為現金等價物。

 

(i)攤銷

債務產生成本採用實際利息法在每筆貸款期限內遞延和攤銷。債務發行成本攤銷為#美元1,358,000, $1,296,000及$1,418,000分別為2022年、2021年和2020年。攤銷的設施費用為#美元。713,000, $751,000及$790,000分別為2022年、2021年和2020年。 

 

租賃成本在租賃期內採用直線法遞延攤銷。租賃成本攤銷費用為$18,950,000, $16,209,000及$14,449,000分別為2022年、2021年和2020年。  

原地租賃無形資產的攤銷費用披露如下房地產收購和收購的無形資產.

(j)房地產收購和收購的無形資產

在收購房地產時，東方集團適用ASC 805的原則，企業合併。《財務會計準則彙編》提供了一個框架，用於確定交易是否應作為資產或業務的購置入賬。根據《指導意見》，公司需要利用初步篩選測試來確定收購的總資產的公允價值基本上全部集中在一項可識別資產還是一組類似的可識別資產中；如果是，則該套資產不是一家企業。在對類似資產進行分組時考慮的標準包括地理位置、市場和操作風險以及資產的實物特徵。東方集團確定，其於2022年、2021年及2020年收購的房地產被視為對類似可識別資產組的收購；因此，該等收購不被視為對企業的收購。因此，該公司已將與2022年、2021年和2020年收購相關的收購成本資本化。

財務會計準則委員會法典還就如何根據有形資產和無形資產的相對公允價值在各個組成部分之間適當確定購買價格的分配提供了指導。有形資產(土地、建築物和裝修)的分配是根據管理層使用貼現現金流模型確定的財產價值，就好像它是空置的一樣。土地按適用市場特定的可比土地銷售進行估值，由第三方提供。本公司根據與類似物業的類似融資條款的比較，確定所假設的任何融資是高於市價還是低於市價。所購財產的成本可根據賣方確定高於或低於市場價格的債務進行調整。

購買價格也在以下類別的無形資產之間分配：原地租賃的高於或低於市場組成部分、原地租賃的價值以及客户關係的價值。收購的原址租賃的高於或低於市場部分的可分配價值是根據(I)租賃剩餘期限內應支付的合同金額與(Ii)管理層對租賃剩餘期限內使用當前市場租金將支付的金額之間的差額的現值(使用反映收購租賃相關風險的貼現率)確定的。

分配給高於和低於市場租賃無形資產的金額計入其他資產和其他負債分別計入綜合資產負債表，並於各自租約的剩餘期限內攤銷至租金收入。無形資產總額根據管理層對其各自價值的評估，進一步分配給原地租賃價值和客户關係價值。管理層在分配時考慮的因素包括估計預期租賃期內的已放棄租金和避免租賃成本，考慮到當前的市場狀況和執行類似租賃的成本。這些無形資產包括在其他資產於綜合資產負債表內列賬，並於現有租約的剩餘年期或客户關係的預期年期(視何者適用而定)攤銷。

攤銷高於和低於市值租賃的無形資產使租金收入增加了#美元。2,565,000, $1,048,000及$1,451,000分別在2022年、2021年和2020年。原地租賃無形資產的攤銷費用為#美元。9,489,000, $5,980,000及$5,620,000分別為2022年、2021年和2020年。

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合併財務報表附註

截至2022年12月31日，未來五年內租賃無形資產的預計攤銷情況如下：

截至12月31日止的年度，						(單位：千)
2023						$	7,353
2024						5,561
2025						4,343
2026						2,482
2027						652

EastGroup在2022年、2021年和2020年收購了房地產，如附註2所述。

下表彙總截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度與房地產收購有關的收購資產及承擔負債的總對價分配情況。

						在截至12月31日的年度內發生的費用，
獲得的資產和承擔的負債						2022						2021						2020
						(單位：千)
土地						$	127,402					42,554						23,565
建築和建築改進						335,335						225,645						42,024
租户和其他方面的改進						11,502						4,907						7,971
使用權資產--土地租賃(經營)						—						12,708						—
購入的房地產總面積						474,239						285,814						73,560
就地租賃無形資產(1)						11,871						9,949						3,257
高於市場租賃的無形資產(1)						—						6						104
低於市價租賃的無形資產(2)						(4,059)						(3,836)						(403)
經營租賃負債--地面租賃(3)						—						(12,708)						—
收購的總資產，扣除承擔的負債						$	482,051					279,225						76,518

(1)本地租賃無形資產及高於市值租賃無形資產分別計入綜合資產負債表內的其他資產。該等成本於收購時已存在的相關租約的剩餘年期內攤銷。

(2)低於市價租賃的無形資產計入綜合資產負債表的其他負債。該等成本於收購時已存在的相關租約的剩餘年期內攤銷。  

(3)經營租賃負債-土地租賃計入綜合資產負債表中的其他負債。

於二零二二年、二零二一年及二零二零年收購的物業的租約於收購時的加權平均剩餘租約期約為3.9幾年來，2.9年頭，還有3.9分別是幾年。

本公司定期審核商譽的可回收性(至少每年一次)和其他無形資產的可回收性(每季度)，以確定可能出現的減值。截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度內，並無商譽及其他無形資產減值。

(k)基於股票的薪酬

EastGroup適用ASC 718的規定，薪酬--股票薪酬，以説明其基於股票的薪酬計劃。美國會計準則第718條要求在財務報表中確認與以股份為基礎的支付交易有關的補償成本，並按已發行的權益或負債工具的公允價值計量該成本。以市場為基礎的獎勵和只需要服務的獎勵的費用是在必要的服務期內按直線計算的。基於業績的獎勵的費用是使用分級歸屬歸屬方法確定的，該方法在必要的服務期限內以直線方式將獎勵的每個單獨歸屬部分確認為單獨的獎勵。與直線法相比，這種方法加快了獎勵的支出。對於有績效條件的獎勵，當績效條件被認為可能實現時，確認薪酬支出。

基於服務和績效獎勵的總補償費用是基於授予日股票的公平市場價值。已授予並受未來市場條件(股東總回報)制約的獎勵的授予日期公允價值是使用為特別適應獎勵的獨特特徵而開發的蒙特卡洛模擬定價模型來確定的。

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

在獎勵不再受或有事項影響的限制期內，公司收取股息並持有股票證書；但員工可以投票表決股票。股票和股息在授予員工時交付給員工。沒收獎勵是在發生時予以確認的。

(l)每股收益

本公司採用ASC 260，每股收益，它要求公司公佈基本和稀釋後每股收益(EPS)。基本每股收益是指報告期內每股已發行普通股的應佔額。公司的基本每股收益是通過除以EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入以已發行普通股的加權平均數計算。已發行普通股的加權平均數不包括任何可能稀釋的證券或任何未歸屬的普通股限制性股票。這些未歸屬的限制性股票雖然被歸類為已發行和已發行的，但在限制失效之前被認為是可以沒收的，在股份歸屬之前不會被計入基本每股收益。

稀釋每股收益指報告期內每股已發行普通股應佔的收益金額，以及假設報告期內所有稀釋性潛在已發行普通股發行普通股應佔每股已發行普通股的收益金額。公司通過除法計算稀釋後每股收益EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入除以已發行普通股的加權平均數加上未既得限制性股票的稀釋效應。非既得性限制性股票的稀釋效應是用庫存股方法確定的。

(m)預算的使用

按照公認會計準則編制財務報表，要求管理層作出影響報告期內資產、負債、收入和支出報告金額的估計和假設，並披露財務報表日期的重大或有資產和負債。實際結果可能與這些估計不同。

(n)風險和不確定性

整體經濟狀況會對公司的經營業績產生重大影響，從而影響公司的財務狀況

位置。如果EastGroup的運營業績大幅下降，可能會影響公司的

向股東進行分配、償還債務或履行其他財務義務。

(o)近期會計公告

EastGroup評估了所有FASB會計準則更新(“ASU”)自財務會計準則委員會最近發佈的財務報表發佈之日起，並確定以下華碩適用於本公司。

ASU 2020-04, 參考匯率改革(主題848)：促進參考匯率改革對財務報告的影響適用於本公司。此外，在2022年12月，FASB發佈了ASU 2022-06，推遲848主題的日落日期(“ASU 2022-06”)，其發佈是為了將主題848的日落日期推遲到2024年12月31日。ASU 2022-06對所有公司立即生效。ASU 2022-06年度對本公司截至2022年12月31日的年度綜合財務報表沒有影響。有關這些ASU的進一步評估，請參見注釋12。

(p)現金流量表合併報表賬面透支的分類

本公司將銀行未向本公司預付現金以支付未付支票的賬面透支變動歸類為經營活動。這些金額包括在應付帳款、應計費用和預付租金在現金流量表合併報表的經營活動部分。

(q)重新分類

2021年和2020年合併財務報表中進行了某些重新分類，以符合2022年的列報方式。

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合併財務報表附註

(2)房地產與開發和增值物業

該公司的房地產和開發和增值物業截至2022年12月31日和2021年12月31日的情況如下：

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(單位：千)
房地產：
Land			$	730,445					544,505
Buildings and building improvements			3,012,319						2,408,944
Tenant and other improvements			633,817						570,627
使用權資產--土地租賃(經營)(1)			19,391						22,635
開發和增值物業(2)			538,449						504,614
			4,934,421						4,051,325
Less accumulated depreciation			(1,150,814)						(1,035,617)
			$	3,783,607					3,015,708

(1)有關公司用於土地租賃的資產使用權的信息，請參閲下文關於土地租賃的討論。

(2)增值屬性被定義為獲得但不穩定的屬性，或者可以轉換為更高和更好的用途的屬性。符合下列兩個條件之一的物業被視為增值物業：(1)少於75截至收購日的佔有率(或根據近期租賃登記，在購置日起一年內的佔有率將低於75%)，或(2)20收購成本的%或更高將用於重新開發該物業。

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合併財務報表附註

截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度購置的房地產摘要如下：

取得的不動產財產						位置						大小						獲取日期						成本(1)
												(平方英尺)												(單位：千)
2022
已獲得的運營屬性 (2)
Cebrian配送中心和蘆葦配送中心(3)						加利福尼亞州薩克拉門託						329,000						06/01/2022						$	49,726
6這是街道商務中心，Benicia配送 勞拉Ettie商務中心1-5號中心 普雷斯頓愛麗絲商務中心 辛克萊配送中心 中心、運輸配送中心和 惠普爾商務中心 (3)						加州舊金山						1,377,000						06/01/2022						309,404
經營性物業收購總額												1,706,000												359,130
收購增值物業(4)
柏樹保留區1和2						德克薩斯州休斯頓						516,000						03/28/2022						54,462
西風配送中心						加州舊金山						82,000						04/08/2022						29,017
梅薩門户商務中心						菲尼克斯，AZ						147,000						04/15/2022						18,315
接入點3						南卡羅來納州格林維爾						299,000						07/12/2022						21,127
增值型物業收購總額												1,044,000												122,921
2022年收購的總資產 (5)												2,750,000												$	482,051
2021
已獲得的運營屬性(2)
南方公園配送中心2						菲尼克斯，AZ						79,000						06/10/2021						$	9,177
DFW全球物流中心						德克薩斯州達拉斯						611,000						08/26/2021						89,829
進步中心3						佐治亞州亞特蘭大						50,000						09/23/2021						5,000
德克薩斯大道						德克薩斯州奧斯汀						20,000						10/15/2021						4,143
經營性物業收購總額												760,000												108,149
收購增值物業(4)
接入點1						南卡羅來納州格林維爾						156,000						01/15/2021						10,501
北點200						佐治亞州亞特蘭大						79,000						01/21/2021						6,516
接入點2						南卡羅來納州格林維爾						159,000						05/19/2021						10,743
切諾基75號商務中心2						佐治亞州亞特蘭大						105,000						06/17/2021						8,837
西門子Viva配送中心3-6						加利福尼亞州聖地亞哥						547,000						12/01/2021						134,479
增值型物業收購總額												1,046,000												171,076
2021年收購的總資產 (5)												1,806,000												$	279,225
2020
已獲得的運營屬性(2)
Wells Point One						德克薩斯州奧斯汀						50,000						02/28/2020						$	6,231
切諾基75號商務中心1號						佐治亞州亞特蘭大						85,000						12/15/2020						8,323
星空商務園的巖石						德克薩斯州達拉斯						212,000						12/17/2020						34,102
經營性物業收購總額												347,000												48,656
收購增值物業(4)
蘭喬配送中心						加州洛杉磯						162,000						10/15/2020						27,862
2020年收購的總資產 (5)												509,000												$	76,518

(1)成本是根據FASB ASC 805，企業組合計算的，代表收購價格、成交成本和資本化收購成本的總和。

(2)經營性財產是指公司經營資產組合中穩定的不動產(土地，包括建築物和裝修)；包括在綜合資產負債表上的不動產.

(3)該公司收購了這些運營物業以及二同樣位於加利福尼亞州薩克拉門託和加利福尼亞州舊金山的地塊，與2022年6月收購Tulloch公司有關。位於加利福尼亞州薩克拉門託和加利福尼亞州舊金山的物業的規模和成本分別在彙總的基礎上列出。作為此次收購的對價，該公司假設了一美元60,000,000貸款並已發放1,868,809公司普通股的股份。收購日期所假設貸款的公允價值為#美元。60,000,000，收購日普通股的公允價值(以收購日的收盤價為基礎)為$303,756,000.

(4)增值屬性在附註2中定義。

(5)不包括已取得的發展用地，詳情如下。

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

同樣在2022年，東方集團購買了456.3幾英畝的開發用地10城市，一美元123,717,000。在舊金山和薩克拉門託的土地收購是與公司於2022年6月收購Tulloch Corporation有關。

同樣在截至2022年12月31日的三個月內，本公司收購了1%的非控股合夥企業在聖地亞哥速度配送中心的權益，價格為$18,599,000。EastGroup繼續控制，現在擁有100房產的%。

房地產銷售

如下表所示，該公司在2022年、2021年和2020年期間出售了運營物業。於所列期內售出物業的經營業績及銷售損益於持續經營綜合收益表及全面收益表中列報。銷售的收益和損失包括在房地產投資銷售收益。本公司不認為其於2022年、2021年或2020年的銷售是對一個實體的一個組成部分或一個實體的一組組成部分的處置，這代表了對實體的運營和財務業績產生(或將會產生)重大影響的戰略轉變。

一份關於房地產投資銷售收益截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度如下：

房地產						位置						大小 (平方英尺)						銷售日期						銷售淨價						基礎						確認收益
																								(單位：千)
2022
麥德龍商業園						菲尼克斯，AZ						189,000						01/06/2022						$	32,851					5,880						26,971
柏樹溪商業園(1)						佛羅裏達州勞德代爾堡						56,000						03/31/2022						5,282						1,901						3,381
世界休斯頓15東						德克薩斯州休斯頓						42,000						05/11/2022						12,873						2,226						10,647
2022年合計																								$	51,006					10,007						40,999
2021
Jetport商業園						佛羅裏達州坦帕市						284,000						11/09/2021						$	44,260					5,401						38,859
2020
大學商務中心120(2)						加利福尼亞州聖巴巴拉						46,000						12/01/2020						$	10,342					4,007						6,335
中央綠地						德克薩斯州休斯頓						80,000						12/23/2020						10,168						3,358						6,810
2020年總計																								$	20,510					7,365						13,145

(1)柏樹溪商業園位於一處地租土地上。在出售財產的同時，公司全額攤銷了相關的使用權資產和負債#美元。1,745,000.

(2)EastGroup擁有80通過合資夥伴關係持有大學商務中心120%的股份。東方集團出售了其80%的股份，合夥企業解散。這筆交易顯示的信息代表EastGroup擁有80%的所有權。

上表包括營業物業的銷售情況。在2022年、2021年和2020年期間，沒有土地出讓。

開發和增值物業

截至2022年12月31日，公司的開發和增值計劃由下表中詳細列出的物業組成。發生的成本包括建造期間的利息資本化成本。2022年用於開發項目的利息成本為#美元。12,393,000與美元相比9,028,0002021年和$9,651,0002020年。此外，EastGroup將內部開發成本資本化為$9,985,000在截至2022年12月31日的年度內，7,713,000在2021年期間和美元6,689,000 in 2020.

2022年投資於開發和增值物業的總資本為494,073,000，主要由#美元的成本組成。384,541,000詳情請參閲開發和增值物業下面的活動表，$110,623,000詳情請參閲2022年轉移到房地產投資組合的開發和增值物業下表和費用$10,989,000關於轉移到的後續項目房地產。這些費用被前期預付的發展支出部分抵消。此外，公司在收購Tulloch公司時通過發行公司普通股和承擔某些債務獲得了開發用地，並立即得到償還。將開發項目轉至房地產包括物業的資本改善，但不包括與開發有關的其他資本化成本(即利息支出、物業税和內部人員成本)。

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

本公司截至2022年12月31日止年度的發展及增值物業活動如下：

發展和 增值物業活動												已招致的費用																								預計大樓改建日期
												費用 已轉接 in 2022 (1)						對於 截至的年度 12/31/22						累計 截至 12/31/22						預計 總成本(2)
												(單位：千)
						(未經審計)																								(未經審計)						(未經審計)
租出						建築大小(平方英尺)
德克薩斯州休斯頓，柏樹保護區1和2(3)						516,000						$	—					54,081						54,081						57,800						03/23
德克薩斯州休斯頓，Grand West Crossing 1						121,000						—						4,168						13,037						15,700						04/23
澤菲爾，加利福尼亞州舊金山(3)						82,000						—						29,028						29,028						29,800						04/23
接入點3，南卡羅來納州格林維爾(3)						299,000						—						22,632						22,632						25,400						07/23
McKinney 3&4，德克薩斯州達拉斯						212,000						—						13,714						24,152						27,000						07/23
佛羅裏達州坦帕市大橡樹75 4號						185,000						—						9,637						16,015						17,900						09/23
租賃總量						1,415,000						—						133,260						158,945						173,600
在建工程
佛羅裏達州邁爾斯堡陽光海岸11號						79,000						1,524						7,651						9,175						9,900						04/23
德克薩斯州沃斯堡阿靈頓理工學院3號						77,000						1,980						6,420						8,400						10,300						02/24
佛羅裏達州邁阿密，Gateway 2						133,000						8,049						10,139						18,188						23,700						02/24
南卡羅來納州格林維爾，Hillside 1						122,000						632						8,846						9,478						11,600						02/24
佐治亞州亞特蘭大20號州際公路西商務中心						155,000						—						10,175						13,139						15,500						02/24
德克薩斯州達拉斯，Lakeport 4&5						177,000						—						10,767						18,705						24,000						02/24
佛羅裏達州奧蘭多市Horizon West 1						97,000						3,730						5,839						9,569						13,200						03/24
斯蒂爾克里克11號和12號，北卡羅來納州夏洛特						241,000						2,857						13,923						16,780						25,900						04/24
Springwood 1&2，德克薩斯州休斯頓						292,000						6,741						16,232						22,973						33,300						05/24
斯通菲爾德35 1-3，德克薩斯州奧斯汀						274,000						10,279						6,040						16,319						35,300						06/24
佛羅裏達州邁爾斯堡陽光海岸10號						100,000						1,624						1,344						2,968						13,600						06/24
德克薩斯州沃斯堡，Baswood 3-5						351,000						7,476						886						8,362						45,000						08/24
McKinney 1&2，德克薩斯州達拉斯						172,000						4,261						2,240						6,501						27,300						08/24
Cass White 1&2，佐治亞州亞特蘭大						296,000						3,534						1,795						5,329						31,900						10/24
在建工程合計						2,566,000						52,687						102,297						165,886						320,500
總租出和在建						3,981,000						52,687						235,557						324,831						494,100
未來發展(主要是土地)						預計建築大小(平方英尺)
菲尼克斯，AZ						655,000						—						15,395						15,395
加利福尼亞州薩克拉門託						82,000						—						3,130						3,130
加州舊金山						65,000						—						3,561						3,561
佛羅裏達州邁爾斯堡						364,000						(3,148)						2,693						7,843
佛羅裏達州邁阿密						510,000						(8,049)						18,035						24,317
佛羅裏達州奧蘭多						1,053,000						(9,906)						8,338						24,670
佛羅裏達州坦帕市						32,000						—						—						825
佐治亞州亞特蘭大						1,490,000						(3,534)						13,189						14,713
密西西比州傑克遜						28,000						—						—						706
北卡羅來納州夏洛特市						1,146,000						(2,857)						1,475						13,722
南卡羅來納州格林維爾						476,000						(632)						5,353						6,457
德克薩斯州奧斯汀						1,557,000						(10,279)						50,699						46,851
德克薩斯州達拉斯						—						(4,261)						457						4,594
德克薩斯州沃斯堡						313,000						(9,456)						1,376						7,247
德克薩斯州休斯頓						1,536,000						(11,247)						17,110						30,696
德克薩斯州聖安東尼奧						423,000						—						8,173						8,891
總預期發展						9,730,000						(63,369)						148,984						213,618
整體發展及增值物業						13,711,000						$	(10,682)					384,541						538,449
這個開發和增值物業該表將在下一頁繼續。

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

2022年期間轉移到房地產投資組合的開發和增值物業												已招致的費用
												費用 已轉接 in 2022 (1)						對於 截至的年度 12/31/22						累計 截至 12/31/22 (4)
						(未經審計)						(單位：千)																								(未經審計)
						建築大小(平方英尺)																														大樓改裝日期
接入點1，南卡羅來納州格林維爾 (3)						156,000						$	—					7						12,529												01/22
速度配送中心，加利福尼亞州聖地亞哥						519,000						—						2,884						70,702												03/22
接入點2，南卡羅來納州格林維爾 (3)						159,000						—						601						12,232												05/22
佛羅裏達州坦帕市大橡樹75 3號						136,000						—						1,205						11,397												06/22
Siempre Viva 3-6，加利福尼亞州聖地亞哥 (3)						547,000						—						595						133,283												06/22
斯蒂爾克里克8號，北卡羅來納州夏洛特市						72,000						—						5,142						7,870												07/22
Creekview 9&10，德克薩斯州達拉斯						145,000						—						4,210						15,546												08/22
佛羅裏達州邁阿密，Gateway 3						133,000						—						4,903						18,069												08/22
Ridgeview 3，德克薩斯州聖安東尼奧						88,000						—						3,513						9,317												08/22
美洲十大城市2，德克薩斯州埃爾帕索						169,000						—						5,254						14,354												09/22
Horizon West 2&3，佛羅裏達州奧蘭多						210,000						—						1,597						18,787												09/22
梅薩網關，亞利桑那州鳳凰城(3)						147,000						—						18,696						18,696												11/22
世界休斯頓47，休斯頓，德克薩斯州						139,000						4,506						12,517						17,023												11/22
45 Crossing，德克薩斯州奧斯汀						177,000						—						7,998						25,058												12/22
巴斯伍德1號和2號，德克薩斯州沃斯堡						237,000						—						7,237						22,466												12/22
佛羅裏達州奧蘭多市Horizon West 4						295,000						6,176						18,201						24,377												12/22
佛羅裏達州邁爾斯堡陽光海岸12號						79,000						—						3,928						8,106												12/22
德克薩斯州聖安東尼奧，三縣交叉路口5號						106,000						—						5,544						11,144												12/22
德克薩斯州聖安東尼奧，三縣交叉路口6號						124,000						—						6,591						10,373												12/22
轉入房地產的合計						3,638,000						$	10,682					110,623						461,329

(1)指期內從預期發展項目(主要是土地)轉移至在建項目的成本。負數為轉移至在建項目的土地庫存成本。

(2)這些費用包括#美元的發展債務。134.8百萬美元和租户改善債務15.0正在開發的物業價值100萬英鎊。

(3)代表增值收購。

(4)表示轉賬之日的累計成本。

土地租約

截至2021年12月31日，公司運營二佛羅裏達州的房產，四得克薩斯州的房產和一亞利桑那州受土地租賃約束的房產。在截至2022年12月31日的年度內，東方集團以土地租賃的形式出售了位於賽普拉斯商業園的柏樹商業園。在出售財產的同時，租賃轉讓給了買方，公司全額攤銷了相關的使用權資產和負債#美元。1,745,000。其餘有土地租約的物業的條款為40至50年份、到期日期2031年8月至2058年10月和續訂選項15至35除了亞利桑那州的一份租約，該租約每年自動永久續簽。本公司已在計算土地租賃資產及負債的租賃條款中計入續期選擇權，因為本公司有理由肯定會行使該等選擇權。截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的土地租賃總支出為1,755,000, $1,354,000及$1,051,000，分別為。付款將按以下標準增加3至10按租賃物業於調整日期的協定或評估公平市價或自基準租金日期起消費物價指數的升幅計算。這些未來付款的變化將被視為浮動付款，不會影響資產或負債的評估，除非發生重大事件引發重新評估，例如修改租賃條款。截至2022年12月31日，土地租約的加權平均剩餘租期為36好幾年了。

東方集團採用ASC 842，租契，對於其土地租約，被歸類為經營租約。2022年或2020年沒有新的土地租約。2021年8月，該公司收購了達拉斯的DFW全球物流中心，該中心以土地租賃的形式位於土地上。該公司記錄了#美元的使用權資產。12,708,000與這次收購有關的信息。截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司土地租約的使用權資產未攤銷餘額為#美元19,391,000及$22,635,000，分別為。土地租賃的使用權資產包括在房地產在綜合資產負債表上。

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

以下時間表顯示了截至2022年12月31日這些物業按年支付的大約未來最低地面租賃費：

截至2022年12月31日的未來最低土地租賃付款

截至12月31日止的年度，						(單位：千)
2023						$	1,519
2024						1,572
2025						1,606
2026						1,643
2027						1,643
Thereafter						53,758
Total minimum payments						61,741
推定利息(1)						(41,835)
Total ground lease liabilities						$	19,906

(1)由於本公司的租約並無提供隱含利率，為計算剩餘土地租賃付款的現值，本公司採用經多項因素調整後的遞增借款利率，包括土地租賃的長期性質、本公司的估計借款成本及相關土地的估計公允價值，以釐定其土地租賃的估計利息。

(3)未合併投資

公司擁有一家50行業集散中心2，a的不分割承租人共有權益百分比309,000加利福尼亞州工業城(洛杉磯)的倉儲配送建築面積為1平方英尺。這座建築建於1998而且是100%租賃通過2026年12月賣給擁有另一個租户的單一租户50該物業的%權益。這項投資按權益會計方法入賬，賬面價值為#美元。7,230,000在2022年12月31日，和$7,320,0002021年12月31日。  

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

(4)其他資產

公司的業績摘要其他資產以下是：

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(單位：千)
Leasing costs (principally commissions)			$	140,273					116,772
累計攤銷租賃成本			(48,249)						(42,193)
租賃成本(主要是佣金)，累計攤銷後的淨額			92,024						74,579
Acquired in-place lease intangibles			37,181						31,561
已取得的就地租賃無形資產的累計攤銷			(16,276)						(13,038)
收購的原地租賃無形資產，扣除累計攤銷後的淨額			20,905						18,523
Acquired above market lease intangibles			496						885
收購的高於市價租賃無形資產的累計攤銷			(251)						(508)
收購的高於市場租賃的無形資產，扣除累計攤銷後的淨額			245						377
Straight-line rents receivable			61,452						51,970
Accounts receivable			9,568						7,133
利率互換資產			38,352						2,237
使用權資產--辦公室租賃(營運)			2,050						1,984
待定交易的託管保證金和預付成本			2,522						3,864
Goodwill			990						990
預付保險			2,681						7,793
應收租户改善費用報銷			364						7,680
Prepaid expenses and other assets			13,791						5,090
總計其他資產			$	244,944					182,220

 

(5)無擔保銀行信貸安排

截至2021年6月29日，EastGroup擁有350,000,000及$45,000,000無擔保銀行信貸安排，保證金高於倫敦銀行同業拆息100基點，融資費20基點和到期日July 30, 2022。公司於2021年6月29日對這些信貸安排進行了修訂和重述，將能力擴大到$425,000,000及$50,000,000，具體如下。

這一美元425,000,000無擔保銀行信貸安排是與一組九銀行，到期日為July 30, 2025。信貸安排包含以下選項兩次延期六個月(在公司的選舉中)和一美元325,000,000手風琴(經各方同意)。每批利率按月重置，截至2022年12月31日，利率為LIBOR加77.5基點，年費為15基點。截至2022年12月31日，該公司擁有170,000,000這一無擔保銀行信貸工具的浮動利率借款的加權平均利率為5.146%。該公司有一份金額為$的備用信用證。67,000在這個設施上做了承諾。

該公司的美元50,000,000無擔保銀行信貸工具的到期日為July 30, 2025，或銀行指定的較後日期；本公司亦有兩次延期六個月如果$中的擴展選項425,000,000設施被行使。利率按日重置，截至2022年12月31日，利率為LIBOR加77.5基點，年費為15基點。截至2022年12月31日，利率為5.167具有的百分比不是未清償餘額。

對於這兩項貸款，保證金和貸款費用可能會隨着公司信用評級的變化而變化。雖然該公司目前的信用評級為Baa2，鑑於公司主要信貸指標的實力，信貸安排的初始定價基於BBB+/Baa1信用評級級別。只要適用協議中定義的公司綜合槓桿率保持在低於32.5%。這些設施還包括一個

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合併財務報表附註

與可持續性掛鈎的定價組成部分，根據該組成部分，如果公司達到某些可持續性業績目標，適用的利差將減少一基點。

平均無擔保銀行信貸借款為#美元。182,478,000 in 2022, $95,629,000 in 2021 and $87,095,0002020年，加權平均利率(不包括攤銷的融資費和債務發行成本)為2.32% in 2022, 1.01% in 2021 and 1.86到2020年。攤銷的設施費用為#美元。713,000, $751,000及$790,000分別為2022年、2021年和2020年。本公司無擔保銀行信貸安排的債務發行成本攤銷為#美元650,000, $606,000及$561,000分別為2022年、2021年和2020年。

本公司的無擔保銀行信貸安排有若干限制性條款，例如維持償債範圍及槓桿率及維持保險範圍，而本公司於2022年12月31日已遵守其所有財務債務契約。

見附註6，以瞭解本公司未清償餘額的詳情無擔保銀行信貸安排截至2022年12月31日和2021年12月31日。

(6)無擔保債務和有擔保債務

該公司的債務詳列如下：

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(單位：千)
無擔保銀行信貸工具-可變利率，賬面金額			$	170,000					209,210
未攤銷債務發行成本			(1,546)						(2,144)
無擔保銀行信貸安排，扣除債務發行成本			168,454						207,066
無擔保債務--固定利率，賬面金額(1)			1,695,000						1,245,000
未攤銷債務發行成本			(3,741)						(2,430)
無擔保債務，扣除債務發行成本			1,691,259						1,242,570
擔保債務--固定利率，賬面金額(1)			2,041						2,156
未攤銷債務發行成本			(10)						(14)
有擔保債務，扣除債務發行成本			2,031						2,142
債務總額，扣除債務發行成本			$	1,861,744					1,451,778

(1)由於利率互換，這些貸款有固定利率或實際上固定的利率。

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合併財務報表附註

賬面金額摘要無擔保債務以下是：

																					截至12月31日的結餘，
			保證金						利率						到期日						2022						2021
																					(單位：千)
7500萬美元無擔保定期貸款(1)			1.40%						3.03%						02/28/2022						$	—					75,000
6500萬美元無擔保定期貸款(1)			1.10%						2.31%						04/01/2023						65,000						65,000
7,000萬美元高級無抵押債券：
5000萬美元債券			不適用						3.80%						08/28/2023						50,000						50,000
2000萬美元的債券			不適用						3.80%						08/28/2025						20,000						20,000
6000萬美元高級無抵押債券			不適用						3.46%						12/13/2024						60,000						60,000
1億美元高級無擔保票據：
6000萬美元債券			不適用						3.48%						12/15/2024						60,000						60,000
4000萬美元債券			不適用						3.75%						12/15/2026						40,000						40,000
2,500萬美元高級無抵押債券			不適用						3.97%						10/01/2025						25,000						25,000
5000萬美元高級無抵押債券			不適用						3.99%						10/07/2025						50,000						50,000
6000萬美元高級無抵押債券			不適用						3.93%						04/10/2028						60,000						60,000
8000萬美元高級無抵押債券			不適用						4.27%						03/28/2029						80,000						80,000
3,500萬美元高級無抵押債券			不適用						3.54%						08/15/2031						35,000						35,000
7,500萬美元高級無抵押債券			不適用						3.47%						08/19/2029						75,000						75,000
1億美元無擔保定期貸款(2) (3)			0.95%						2.10%						10/10/2026						100,000						100,000
1億美元無擔保定期貸款(2) (4)			0.95%						1.80%						03/25/2027						100,000						100,000
1億美元高級無抵押債券			不適用						2.61%						10/14/2030						100,000						100,000
7,500萬美元高級無抵押債券			不適用						2.71%						10/14/2032						75,000						75,000
5000萬美元無擔保定期貸款(2) (5)			1.10%						1.58%						03/18/2025						50,000						50,000
1.25億美元高級無抵押債券			不適用						2.74%						06/10/2031						125,000						125,000
1億美元無擔保定期貸款(2)			1.40%						3.06%						09/29/2028						100,000						—
1.5億美元高級無抵押債券			不適用						3.03%						04/20/2032						150,000						—
1.25億美元無擔保定期貸款(2):
5000萬美元貸款			0.95%						4.09%						08/30/2024						50,000						—
7500萬美元貸款			0.95%						4.00%						08/31/2027						75,000						—
1.5億美元高級無擔保票據：
七千五百萬元債券			不適用						4.90%						10/12/2033						75,000						—
七千五百萬元債券			不適用						4.95%						10/12/2034						75,000						—
																					$	1,695,000					1,245,000

(1)這些無擔保定期貸款的利率由倫敦銀行同業拆借利率加保證金組成，保證金受公司覆蓋評級變化的定價網格的影響。本公司訂立利率互換協議(詳見附註12)，將貸款的LIBOR利率轉換為實際固定利率。上表中的利率是貸款的實際固定利率，包括利率互換的影響，截至2022年12月31日。

(2)這些無抵押定期貸款的利率包括有定期擔保的隔夜融資利率(“軟性”)外加保證金，該保證金受公司保險評級變化的定價網格的影響。本公司訂立利率互換協議(詳見附註12)，以將貸款的定期SOFR利率轉換為實際固定利率。上表中的利率是貸款的實際固定利率，包括利率互換的影響，截至2022年12月31日。

(3)這筆定期貸款從2021年10月10日起進行了再融資。倫敦銀行間同業拆借利率以上的利潤率減少了65基點，將實際上固定的利率從2.75%至2.10%。此外，從2022年8月31日起，這筆貸款被修改為以期限SOFR取代倫敦銀行同業拆借利率。

(4)這筆定期貸款經過修改和再融資，自2022年3月25日起生效。利潤率下降了大約60基點，將實際上固定的利率從2.39%至1.80%，並將LIBOR替換為術語SOFR。

(5)這筆定期貸款於2022年12月19日生效，以SOFR期限取代倫敦銀行間同業拆借利率。

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合併財務報表附註

2022年1月，該公司和一批貸款人同意私募美元的條款。150,000,000優先無擔保票據的固定利率為3.03%和a10-一年任期。這些票據於2022年4月20日發行並出售，只需支付利息。這些票據將不會也沒有根據修訂後的1933年證券法進行登記

(“證券法”)，並且在沒有註冊或獲得適用的註冊要求豁免的情況下，不得在美國發行或出售。

2022年2月，東方集團償還了一美元75,000,000到期時無擔保定期貸款，實際固定利率為3.03%.

2022年3月，該公司完成了一筆100,000,000優先無擔保定期貸款6.5-年限和僅限利息的付款，按SOFR年利率加適用保證金計息(1.40%截至2022年12月31日)，基於公司的優先無擔保長期債務評級。本公司亦訂立利率互換協議，將貸款的SOFR利率部分轉換為貸款整段期間的固定利率，提供總實際固定利率3.06%.

同樣在2022年3月，該公司完成了一美元的再融資。100,000,000優先無擔保定期貸款五年剩下的。經修訂的定期貸款只提供利息，目前的利率為SOFR加95基點，基於公司目前的信用評級和綜合槓桿率，這是一個60與原來的定期貸款相比，信用利差降低了一個基點。本公司有一項利率互換協議，將貸款的SOFR利率部分在整個貸款期限內轉換為固定利率，提供有效的總固定利率1.80%.

2022年6月，該公司承擔了一筆美元60,000,000與收購Tulloch Corporation有關的貸款，Tulloch Corporation是一個工業地產投資組合的所有者，該投資組合包括14操作屬性和二地塊，在2022年6月期間立即得到償還，沒有罰款。

2022年8月，該公司完成了一筆125,000,000優先無抵押定期貸款，只支付利息，按SOFR年利率加適用保證金計息(0.95%截至2022年12月31日)，基於公司的優先無擔保長期債務評級和綜合槓桿率。這筆貸款有一美元75,000,000分成兩部分，其中五-一年期限和一美元50,000,000分成兩部分，其中二-一年任期。本公司亦訂立利率互換協議，將貸款的SOFR利率部分轉換為貸款整段期間的固定利率，提供4.00%和4.09$的%75,000,000及$50,000,000分別為分批。這些定期貸款還包括與可持續性掛鈎的定價部分，根據該部分，如果公司達到某些可持續性業績目標，適用的利差將減少一基點。

2022年7月，本公司與一批貸款人就私募條款達成一致二總額為$的優先無抵押票據150,000,000。一張面值為$的鈔票75,000,000有一個11--為期一年，固定利率為4.90每半年支付一次利息，利率為%。其他的$75,000,000筆記有一個12--為期一年，固定利率為4.95每半年支付一次利息，利率為%。這些票據的發行日期為2022年8月16日，發行日期為2022年10月12日。這些票據將不會也沒有根據證券法進行註冊，如果沒有註冊或獲得適用的豁免註冊要求，也不能在美國發行或銷售這些票據。

在截至2021年12月31日的年度內，EastGroup的總收盤價為175,000,000新的無擔保債務的加權平均有效固定利率為2.40%，再融資$100,000,000無擔保定期貸款利率下調65個基點，並償還了一美元40,000,000無擔保定期貸款，實際固定利率為2.34%.

本公司的無擔保債務工具有若干限制性契約，例如維持償債範圍及槓桿率及維持保險範圍，本公司於2022年12月31日及2021年12月31日均遵守其所有金融債務契約。

 

賬面金額摘要有擔保債務以下是：

						利率						每月 本金和利息 付款						成熟性 日期						賬面金額 確保安全 房地產，位於 2022年12月31日						截至12月31日的結餘，
屬性																														2022						2021
																								(單位：千)
雷蒙納配送中心						3.85%						$	16,287					11/30/2026						$	8,333					2,041						2,156

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合併財務報表附註

本公司目前打算通過營運現金流、無抵押銀行信貸安排下的借款、新債所得(主要為無抵押)及/或發行股本工具所得款項，在短期及長期內償還債務。

 

長期債務的預定本金支付，包括無擔保債務，扣除債務發行成本和有擔保債務，扣除債務發行成本(不包括無擔保銀行信貸安排，扣除債務發行成本)，截至2022年12月31日如下：

截至12月31日止的年度，						(單位：千)
2023						$	115,119
2024						170,122
2025						145,128
2026						141,672
2027						175,000

(7) 應付賬款和應計費用

公司的業績摘要應付賬款和應計費用以下是：

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(單位：千)
Property taxes payable			$	6,823					4,494
應付開發費用			21,305						17,529
應付預留費			11,011						10,576
房地產改善和應付資本化租賃成本			5,182						5,798
Interest payable			9,597						6,547
應付股息			55,952						46,864
圖書透支(1)			13,370						4,845
其他應付款和應計費用			13,748						13,107
總計應付賬款和應計費用			$	136,988					109,760

(1) 指在期末前開立但尚未結清銀行的支票；因此，銀行尚未向本公司預付現金。當支票通過銀行時，它們將通過公司的流動現金信用額度提供資金，該信用額度包括在公司的無擔保銀行信貸安排中。見注1(P)。

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合併財務報表附註

(8)其他負債

公司的業績摘要其他負債以下是：

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(單位：千)
Security deposits			$	34,272					28,343
預付租金和其他遞延收入			17,004						16,401
經營租賃負債--地面租賃			19,906						22,898
經營租賃負債--辦公室租賃			2,139						2,032
收購的低於市價的租賃無形資產			10,735						8,124
收購的低於市價的租賃無形資產的累計攤銷			(3,957)						(2,707)
收購的低於市價的租賃無形資產，累計攤銷後的淨額			6,778						5,417
利率互換負債			1,981						935
租户裝修費用負債			1,570						2,796
Other liabilities			16						3,516
總計其他負債			$	83,666					82,338

(9)普通股活動

下表列出了截至2022年12月31日的三年的普通股活動：

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
			普通股(以股份計算)
年初已發行的股份			41,268,846						39,676,828						38,925,953
Common stock offerings			393,406						1,551,181						709,924
購買房地產時發行的普通股			1,868,809						—						—
Incentive restricted stock granted			71,217						66,623						69,446
Incentive restricted stock forfeited			—						—						(440)
Director common stock awarded			161						4,466						8,182
董事獲批限制性股票			5,696						—						208
授予員工普通股			2,425						—						—
為納税義務預扣的股票			(35,021)						(30,252)						(36,445)
Shares outstanding at end of year			43,575,539						41,268,846						39,676,828

該公司有一個AT市場股權計劃，允許它發行和出售其普通股股票，總銷售價格最高可達$750,000,000(之前的自動櫃員機計劃“)不時地通過銷售代理。下表列出了截至2022年12月31日的三年中，根據公司先前的自動櫃員機計劃進行的普通股發行活動：

截至十二月三十一日止的年度，						的股份數目 已發行普通股						淨收益
												(單位：千)
2022						393,406						$	75,375
2021						1,551,181						271,155
2020						709,924						92,663

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合併財務報表附註

(10)基於股票的薪酬

股權激勵計劃

2004年5月，公司股東批准了EastGroup Properties，Inc.2004年股權激勵計劃(“2004計劃”)，授權發行至多1,900,000以期權、股票增值權、限制性股票、遞延股票單位、績效股票、紅股或代替現金薪酬的股票的形式向員工發放普通股。董事會於2005年9月和2006年12月對2004年計劃進行了進一步修訂。

2013年4月，董事會根據薪酬委員會的建議，通過了EastGroup Properties，Inc.2013年股權激勵計劃(“2013股權激勵計劃”)；2013年股權激勵計劃經公司股東批准，並於2013年5月29日生效。董事會於2017年3月對2013年股權計劃進行了進一步修訂。2013年股權計劃允許向員工和董事授予以下方面的獎勵2,000,000普通股。

有幾個1,422,437, 1,477,241和1,527,382截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日，根據2013年股權計劃可授予的總股份。通常情況下，該公司會發行新股來履行股票贈與。

員工權益獎

公司的限制性股票計劃旨在為管理層提供激勵，以實現公司董事會薪酬委員會(“委員會”)確立的目標。這些獎勵充當了一種保留手段，因為它們隨着時間的推移而授予，使參與者能夠從股票分紅和潛在的股票升值中受益。股權獎勵使管理層的利益與股東的長期利益保持一致。

委員會批准公司高管的長期和年度股權薪酬獎勵。委員會決定，公司限制性股票計劃的歸屬期限各不相同。向執行幹事發放限制性股票，條件是必須繼續任職，並滿足委員會確定的某些年度業績目標和多年市場條件。

長期股權補償獎勵

長期薪酬獎勵包括基於公司即將到來的年度股東總回報的組成部分三-年限和僱員截至歸屬日期的連續服務年限。股東總回報部分將接受亮線測試，將公司的總股東回報與NAREIT股票指數和NAREIT工業指數的成員公司進行比較。

下表總結了蒙特卡洛模擬定價模型中使用的假設，該模型用於確定2022年、2021年和2020年長期薪酬獎勵的多年期市場條件部分的授予日期公允價值：

			2022年大獎						2021年大獎						2020年大獎
估值日期			3/3/2022						2/25/2021						3/6/2020
無風險利率			1.64		%				0.39		%				0.62		%
本公司預期股價波動			30.01		%				30.51		%				16.72		%
同業集團公司預期股價波動-區間低端			26.32		%				26.87		%				14.40		%
同業集團公司預期股價波動-區間高端			50.10		%				54.25		%				49.23		%
預期股息收益率			2.27		%				2.27		%				2.28		%
模擬路徑數			1,000,000						1,000,000						1,000,000
授予日期公允價值(千)			$	2,912					2,941						2,037

無風險利率以零息無風險利率為基礎，與市場表現期的三年時間段相匹配。預期股價波動是根據本公司及同業集團公司的歷史及隱含波動混合而成。預期股息收益率是根據截至估值日的預期年度現金股息除以公司在估值日的股價得出的。這些基於市場的獎勵是在必要的服務期內按直線計算的(75在三年績效期末獲得%的獎勵，並且25%授予下一年)。

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合併財務報表附註

下表列出了截至2022年12月31日的四年的長期薪酬獎勵的總股東回報部分：

2022年大獎

2021年大獎

2020年大獎

2019年度大獎

授予日期

3/3/2022

2/25/2021

3/6/2020

3/7/2019

表演期

1/1/22 - 12/31/24

1/1/21 - 12/31/23

1/1/20 - 12/31/22

1/1/19 - 12/31/21

可賺取股份的範圍-範圍的低端

—

—

—

—

可賺取股份範圍-範圍的高端

27,212

36,400

25,261

33,442

確定的股份

不適用(1)

不適用(1)

不適用(1)

30,990

    (1)這個這項獎勵的業績條件尚未滿足，股票數量尚未確定。

長期酬金只限於連續受僱，按直線計算，按所需服務期間計算(25%歸屬於以下各項四年)。下表列出了截至2022年12月31日的四年長期薪酬獎勵中僅限服務的部分：

			2022年大獎						2021年大獎						2020年大獎						2019年度大獎
授予日期			3/3/2022						2/25/2021						3/6/2020						3/7/2019
已授予的股份			5,830						7,801						7,217						9,947
授予日期股價			$	193.54					138.93						131.36						105.97

年度股權薪酬獎勵

年度股權薪酬獎勵包括基於某些公司年度業績衡量標準和來年個人年度業績目標的組成部分。公司2022年的某些業績衡量標準是：(I)每股運營資金“FFO”，(Ii)現金相同物業淨營業收入變化，(Iii)債務與EBITDAre比率，以及(Iv)固定費用覆蓋率。公司開始確認在授予日根據這些獎勵可以賺取的股份的估計費用；費用在業績期間調整為估計業績水平，並在獎勵確定後調整為實際業績水平。股份使用分級歸屬歸屬方法進行支出，該方法在必要的服務期內以直線方式將獎勵的每個單獨歸屬部分確認為單獨獎勵(34末尾的%個背心一-年度業績期間和33%歸屬於以下各項二年)。

下表列出了截至2022年12月31日的三年的年度股權薪酬獎勵中的公司業績衡量部分：

			2022年大獎						2021年大獎						2020年大獎
授予日期			3/3/2022						2/25/2021						3/6/2020
表演期			1/1/22 - 12/31/22						1/1/21 - 12/31/21						1/1/20 - 12/31/20
可賺取股份的範圍-範圍的低端			—						—						—
可賺取股份範圍-範圍的高端			13,289						19,052						19,282
確定的股份			不適用(1)						18,798						18,380
授予日期股價			$	193.54					138.93						131.36

(1) 這項獎勵的業績條件尚未滿足，股票數量尚未確定。

根據個人年度業績目標發行的任何股票，由委員會在業績期滿後酌情決定。本公司開始於授出日確認股份的開支，並按直線原則確認餘下服務期間的開支(34末尾的%個背心一-年度業績期間和33%歸屬於以下各項二年)。

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合併財務報表附註

下表列出了截至2022年12月31日的三個年度的年度股權薪酬獎勵中的個人業績目標部分：

2022年大獎

2021年大獎

2020年大獎

授予日期

不適用(1)

2/16/2022

2/17/2021

表演期

1/1/22 - 12/31/22

1/1/21 - 12/31/21

1/1/20 - 12/31/20

可賺取股份的範圍-範圍的低端

—

—

—

可賺取股份範圍-範圍的高端

3,323

4,756

4,812

確定的股份

不適用(1)

4,374

4,156

授予日期股價

不適用(1)

$

190.89

142.89

(1) 本次獎勵的業績條件尚未滿足，授予日期和股份數量尚未確定.

本公司的非執行董事亦可獲得股權薪酬，他們須遵守只限服務的條件，並在所需的服務期間按直線計算(20%歸屬於以下各項五年)。總補償費用以授予日股票的公允市值為基礎。下表列出了截至2022年12月31日的三年向非執行幹事支付的薪酬：

			2022年大獎						2021年大獎						2020年大獎
授予日期			6/20/2022						7/7/2021						5/6/2020
已授予的股份			11,225						9,200						12,300
授予日期股價			$	148.48					168.35						105.30

委員會通過了一項股權獎勵退休政策(“退休政策”)，允許符合退休資格的員工(定義為符合一定年齡和服務年限要求的員工)加速轉歸未歸屬股份。為了有資格獲得退休後的加速歸屬，符合資格的員工必須根據退休政策提供所需的通知，並必須從公司退休。公司調整了基於股票的薪酬支出，以加快對符合退休條件的員工的支出確認。

員工的股票薪酬成本為$10,236,000, $9,136,000及$7,605,0002022年、2021年和2020年，其中#美元2,510,000, $2,336,000及$1,923,000已資本化為本公司各年度開發成本的一部分。截至2022年12月31日，4,177,000與員工和董事的未歸屬限制性股票薪酬有關的未確認薪酬成本，預計將在加權平均期間內確認2.6好幾年了。

在獎勵不再受或有事項影響的限制期內，股息是根據預期獎勵的股票數量應計的。截至2022年、2021年和2020年12月31日，未歸屬限制性股票的應計股息為$1,610,000, $1,585,000及$1,433,000，分別為。在2022年、2021年和2020年歸屬的股票中，34,251股票，30,252股票和36,445公司分別扣留了股份，以履行適用股權計劃允許選擇這一選項的員工的納税義務。

 

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

以下是2022年、2021年和2020年授予、沒收和交付(歸屬)給員工的限制性股票總數以及相關加權平均授予日期公允價值股價的摘要。截至授予日，2022年、2021年和2020年期間授予的股票的公允價值總額為$8,655,000, $7,682,000及$7,028,000，分別為。截至歸屬日期，於2022年、2021年及2020年歸屬的股份公允價值合計為$17,124,000, $10,322,000及$11,754,000，分別為。

受限制的股票活動：			截至十二月三十一日止的年度，
			2022												2021												2020
			股票						加權平均 授予日期 公允價值						股票						加權平均 授予日期 公允價值						股票						加權平均 授予日期 公允價值
年初未歸屬			106,056						$	116.37					113,125						$	100.86					130,884						$	82.78
授與(1) (2)			71,217						121.52						66,623						115.30						69,446						101.19
被沒收			—						—						—						—						(440)						112.14
既得			(80,565)						102.42						(73,692)						91.59						(86,765)						73.80
年終未歸屬			96,708						131.79						106,056						116.37						113,125						100.86

(1) 包括已滿足業績條件並已確定股份數量的前幾年授予的股份.

(2) 不包括在2020年和2021年確定的長期業績目標以及2022年確定的年度和長期業績目標實現的情況下可能賺取的限制性股票。根據目標在開放業績期末的實際實現程度，賺取的股份數量可能從零至105,485.

以下是截至2022年12月31日員工未歸屬股份總額的歸屬時間表：

未歸屬股份歸屬附表						股份數量
2023						51,937
2024						27,034
2025						9,951
2026						5,541
2027						2,245
Total Unvested Shares						96,708

董事股票獎

董事會在2013年股權計劃下通過了一項政策，根據該政策，將向非僱員董事頒發獎勵。現行政策規定，公司在股東周年大會上自動向每一名當選或再度當選為董事會成員的非僱員董事頒發年度限制性股票獎勵。股份數量應等於$110,000除以股份在選舉當日的公平市價。如果非僱員董事在公司年會以外的會議上被推選或任命為董事會成員，年度限制性股票獎勵將按比例計算。限售股份將於授出日期一週年或授出日期後的下一次股東周年大會上(以較早者為準)悉數歸屬，惟非僱員董事須繼續在董事會任職至該歸屬日期，惟若干例外情況除外。股票在服務期內按直線計算費用。該政策還規定，每一名被任命或當選的新非員工董事將在選舉或任命生效之日自動獲得一股普通股限制性股票獎勵，金額相當於$25,000除以公司普通股在該日期的公允市值。這些限制性股票將授予25每年%超過四-未來作為董事提供服務的一年期限，但某些例外情況除外。股票在服務期內按直線計算費用。

董事們被授予5,568普通股作為2022年年度限制性股票獎勵。董事們被任命為4,466股票和8,182普通股分別作為2021年和2020年的年度定額獎勵。

董事的股票薪酬支出為$566,000, $711,000及$897,000分別為2022年、2021年和2020年。

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

以下是2022年、2021年和2020年授予、沒收和交付(歸屬)董事的限制性股票總額以及相關加權平均授予日期公允價值股價的摘要。截至歸屬日期，在2022年、2021年和2020年期間歸屬的股票的公允價值為$8,000, $21,000及$9,000，分別為。

受限制的股票活動：			截至十二月三十一日止的年度，
			2022												2021												2020
			股票						加權平均 授予日期 公允價值						股票						加權平均 授予日期 公允價值						股票						加權平均 授予日期 公允價值
年初未歸屬			156						$	120.39					278						$	112.45					140						$	88.86
授與			5,696						159.00						—						—						208						120.39
被沒收			—						—						—						—						—						—
既得			(52)						120.39						(122)						102.30						(70)						88.86
年終未歸屬			5,800						158.31						156						120.39						278						112.45

(11)綜合收益

綜合收入總額由淨收益加上來自非所有者來源的所有其他權益變動組成，並在綜合收益和全面收益表中列報。的組件累計其他綜合收益(虧損)2022年、2021年和2020年在公司的綜合權益變動表中列示，並彙總如下。有關本公司利率掉期的資料，請參閲附註12。

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
累計其他綜合收益(虧損)：			(單位：千)
年初餘額			$	1,302					(10,752)						2,807
其他綜合收益(虧損)--利率互換			35,069						12,054						(13,559)
年終餘額			$	36,371					1,302						(10,752)

(12)衍生工具和套期保值活動

本公司因其業務運作及經濟狀況而面臨若干風險。本公司主要通過管理其核心業務活動來管理其對各種業務和運營風險的敞口。本公司管理經濟風險，包括利率、流動資金和信貸風險，主要是通過管理其債務融資的金額、來源和期限，以及在有限程度上管理衍生工具的使用。

具體地説，本公司已訂立衍生工具，以管理因業務活動而產生的風險，而該等業務活動會導致支付未來已知及不確定的現金金額，其價值由利率決定。本公司的衍生工具，如下所述，用於管理本公司已知或預期現金支付的金額、時間和持續時間方面的差異，主要與本公司的某些借款有關。

本公司使用利率衍生工具的目標是通過利率互換將浮動利率轉換為固定利率。被指定為現金流對衝的利率掉期包括從交易對手收取可變利率金額，以換取公司在協議有效期內支付固定利率，而不交換相關名義金額。

截至2022年12月31日，EastGroup擁有八未償還利率掉期，所有這些都用於對衝與無擔保貸款相關的可變現金流。本公司的所有利率互換將相關貸款的LIBOR或SOFR利率成分轉換為有效的固定利率，本公司得出結論，每種對衝關係都非常有效。

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

指定及合資格作為現金流量對衝的衍生工具的公允價值變動記於其他全面收益(虧損)並隨後通過以下方式重新分類為收益利息支出由於在對衝的預測交易影響收益期間對公司的可變利率債務支付或收到利息。該公司估計，額外的$16,024,000將從累計其他綜合收益(虧損)作為減少到利息支出在接下來的12個月裏。

在截至2021年12月31日的年度內，公司對場外(“OTC”)衍生品的估值方法是根據隔夜指數掉期(“OIS”)利率對現金流進行貼現。無抵押或部分抵押的交易按OIS利率貼現，但包括對融資成本和信用風險的適當經濟調整。在截至2022年12月31日的年度內，公司停止使用OIS折扣率，取而代之的是SOFR折扣率，這主要是由於最近市場狀況的發展。該公司使用中端市場價格計算其衍生產品價值.

2017年7月，英國金融市場行為監管局宣佈，打算在2021年後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。2021年3月，倫敦銀行間同業拆借利率的管理人-洲際交易所基準管理局宣佈，打算在2021年後停止公佈某些LIBOR設置，同時繼續公佈隔夜和1個月、3個月、6個月和12個月美元LIBOR利率，直至2023年6月30日。雖然這一聲明將過渡期延長至2023年6月，但美國聯邦儲備委員會和其他監管機構同時發佈了指導意見，鼓勵銀行和其他金融市場參與者在可行的情況下儘快停止簽訂以美元LIBOR為參考利率的新合同，但無論如何不遲於2021年12月31日。在美國，由聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行召集的另類參考利率委員會建議SOFR加上建議的利差調整，作為美元-倫敦銀行間同業拆借利率的首選替代方案。LIBOR與SOFR有顯著差異，例如LIBOR是無抵押貸款利率，SOFR是有擔保利率，SOFR是隔夜利率，而LIBOR反映的是不同期限的定期利率。

我們預計，2023年6月30日之後，所有與我們相關的LIBOR設置將停止發佈或不再具有代表性。因此，公司所有基於倫敦銀行間同業拆借利率的借款和超過該日期的對衝已被修改，將指數從倫敦銀行間同業拆借利率修改為SOFR。與此同時，相關掉期被修訂為參考SOFR而不是LIBOR。這一過渡並未對我們的合併財務報表產生實質性影響。雖然我們預計在2023年6月30日之前，LIBOR將基本上以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能會變得不可用。例如，如果有足夠多的銀行拒絕向倫敦銀行間同業拆借利率管理人提交申請，就可能導致這種情況。在這種情況下，與過渡到替代參考匯率相關的風險將會加速，並可能被放大。

2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-04，參考匯率改革(主題848)：促進參考匯率改革對財務報告的影響。ASU 2020-04載有影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導意見是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。該公司選擇對未來以倫敦銀行同業拆放利率為基準的現金流採用與概率和有效性評估相關的對衝會計手段，以假定未來對衝交易所依據的指數與相應衍生工具的指數相匹配。這些權宜之計的應用保持了衍生品的列報與過去的列報一致。2022年12月，FASB發佈了ASU 2022-06，推遲848主題的日落日期，它的發佈是為了將主題848的日落日期推遲到2024年12月31日。ASU 2022-06對所有公司立即生效。ASU 2022-06對本公司截至2022年12月31日的年度綜合財務報表沒有影響。本公司繼續評估該指引的影響，並可能在市場出現更多變化時適用其他選擇。

截至2022年12月31日和2021年12月31日，該公司有以下未償還利率衍生品，被指定為利率風險的現金流對衝：

利率衍生品						截至2022年12月31日的名義金額						截至2021年12月31日的名義金額
						(單位：千)
利率互換						—						$75,000
利率互換						$65,000						$65,000
利率互換						$100,000						$100,000
利率互換						$100,000						$100,000
利率互換						$50,000						$50,000
利率互換						$100,000						—
利率互換						$75,000						—
利率互換						$50,000						—
利率互換						$100,000						—

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

下表顯示了截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司衍生金融工具的公允價值及其在綜合資產負債表中的分類。有關本公司利率掉期的公允價值的其他資料，請參閲附註16。

衍生品 截至2022年12月31日

衍生品 截至2021年12月31日

資產負債表位置

公允價值

資產負債表位置

公允價值

(單位：千)

指定為現金流對衝的衍生品：

利率互換資產

其他資產

$

38,352

其他資產

$

2,237

利率互換負債

其他負債

1,981

其他負債

935

下表列出了公司衍生金融工具對截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度綜合收益表和全面收益表的影響：

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
			(單位：千)
現金流對衝關係中的衍生品
利率互換：
年確認的收入(虧損)金額其他全面收益(虧損)on derivatives			$	37,563					7,747						(17,364)
重新分類的(收入)損失金額累計其他綜合收益(虧損)vt.進入，進入利息支出			(2,494)						4,307						3,805

有關公司的更多信息，請參見附註11累計其他綜合收益(虧損)因其利率互換而產生。

根據利率對衝協議的條款，如果交易對手不履行義務，衍生金融協議使本公司面臨信用風險。本公司相信，通過與本公司認為值得信賴的金融機構進行交易，可將信用風險降至最低。

本公司與其衍生產品交易對手訂有一項協議，其中載有一項條款，規定如本公司拖欠任何債務，包括貸款人未加速償還債務的違約，本公司可被宣佈拖欠其衍生債務。如果該公司違反了這些規定中的任何一項，它將被要求以終止價值#美元來清償協議規定的義務。36,959,000截至2022年12月31日。

(13)每股收益

本公司採用ASC 260，每股收益，它要求公司公佈基本和稀釋後每股收益(EPS)。基本每股收益是指報告期內每股已發行普通股的應佔額。公司的基本每股收益是通過除以EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入以已發行普通股的加權平均數計算。已發行普通股的加權平均數不包括任何可能稀釋的證券或任何未歸屬的普通股限制性股票。這些未歸屬的限制性股票雖然被歸類為已發行和已發行的，但在限制失效之前被認為是可以沒收的，在股份歸屬之前不會被計入基本每股收益。

稀釋每股收益指報告期內每股已發行普通股應佔的收益金額，以及假設報告期內所有稀釋性潛在已發行普通股發行普通股應佔每股已發行普通股的收益金額。公司通過除法計算稀釋後每股收益EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入除以已發行普通股的加權平均數加上未既得限制性股票的稀釋效應。非既得性限制性股票的稀釋效應是用庫存股方法確定的。

80

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

基本每股收益計算和稀釋每股收益計算中分子和分母的對賬如下：

			2022						2021						2020
			(單位：千)
可歸因於以下項目的淨收入的基本每股收益計算 東方集團地產股份有限公司普通股股東
分子-普通股股東應佔淨收益			$	186,182					157,557						108,363
分母加權平均流通股			42,599						40,255						39,185
應佔淨收益的攤薄每股收益計算 至EastGroup Property，Inc.普通股股東
分子-普通股股東應佔淨收益			$	186,182					157,557						108,363
分母：
加權平均流通股			42,599						40,255						39,185
未歸屬限制性股票			113						122						111
稀釋加權平均流通股			42,712						40,377						39,296

 

(14)固定繳款計劃

EastGroup為其員工維持401(K)計劃。該公司做出了相應的貢獻50員工繳費的百分比(僅限於10計劃所界定的薪酬的%)，並可每年酌情繳費。公司這項計劃的總支出為#美元。1,158,000, $1,106,000及$851,000分別為2022年、2021年和2020年。

(15)法律事務

本公司目前並無涉及任何重大訴訟，據其所知，除在正常業務過程中發生的例行訴訟外，本公司或其財產並無受到任何重大訴訟的威脅。

(16)金融工具的公允價值

ASC 820, 公允價值計量，公允價值定義為在計量日期在市場參與者之間的有序交易中出售一項資產或支付轉移一項負債而收到的價格。ASC 820還為使用公允價值計量金融資產和負債提供了指導。公允價值計量須披露公允價值體系內的水平，包括相同資產或負債在活躍市場的報價(第1級)、活躍市場中同類工具的報價或非活躍市場中相同或類似工具的報價(第2級)，以及市場上不易觀察到的重大估值假設(第3級)。

81

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

下表按ASC 820列示本公司金融工具的賬面金額及估計公允價值 在2022年12月31日和2021年12月31日。

			十二月三十一日，
			2022												2021
			攜帶 金額(1)						公平 價值						攜帶 金額(1)						公平 價值
			(單位：千)
金融資產：
現金和現金等價物			$	56					56						4,393						4,393
利率互換資產			38,352						38,352						2,237						2,237
財務負債：
無擔保銀行信貸安排--浮動利率(2)			170,000						169,684						209,210						209,202
無擔保債務(2)			1,695,000						1,548,221						1,245,000						1,267,702
有擔保債務(2)			2,041						1,918						2,156						2,269
利率互換負債			1,981						1,981						935						935

(1)除下列附註所示外，表內所示賬面值均列於綜合資產負債表所示項目下。

(2)表中列示的賬面金額和公允價值不包括債務發行成本(更多信息見附註5和6)。

使用以下方法和假設估計每類金融工具的公允價值：

現金和現金等價物：由於該等票據到期日較短，賬面金額接近公允價值。

利率互換資產(包括在綜合資產負債表的其他資產內)：這些工具是根據使用投入的模型按公允價值記錄的，例如利率收益率曲線和LIBOR或SOFR掉期曲線，基本上在整個合同期限內都可以觀察到(第2級投入)。有關本公司利率掉期的其他資料，請參閲附註12。

無擔保銀行信貸安排：本公司的無擔保銀行信貸安排的公允價值是通過按當前市場利率(第2級投入)貼現預期現金流量來估計的，不包括債務發行成本的影響。

無擔保債務：本公司無擔保債務的公允價值是根據本公司銀行家(第2級投入)的建議，按照目前向本公司提供的相同剩餘期限債務的利率貼現預期現金流，不包括債務發行成本的影響。

擔保債務：本公司有擔保債務的公允價值是根據本公司銀行家(第2級投入)的建議，按目前向本公司提供的相同剩餘期限債務的利率貼現預期現金流，不包括債務發行成本的影響。

利率互換負債(包括在綜合資產負債表的其他負債內)：這些工具是根據使用投入的模型按公允價值記錄的，例如利率收益率曲線和LIBOR或SOFR掉期曲線，基本上在整個合同期限內都可以觀察到(第2級投入)。有關本公司利率掉期的其他資料，請參閲附註12。

(17)後續事件

於截至2022年12月31日止年度內，本公司同意以一美元100,000,000優先無抵押定期貸款，只支付利息，按SOFR年利率外加基於公司優先無擔保長期債務評級的適用保證金計息。這筆貸款於2023年1月結束並獲得資金，之後是年終，並有七-一年任期。本公司亦訂立利率互換協議，將貸款的SOFR利率部分在整個貸款期限內轉換為固定利率，提供總實際固定利率5.27%.

同樣在截至2022年12月31日的年度內，東方集團修訂了其無擔保銀行信貸安排，自2023年1月起生效，以擴大其無擔保銀行信貸安排的總容量，從475,000,000至$675,000,000，在年底之後。配合修訂，倫敦銀行同業拆息由SOFR取代，成為基準利率。沒有其他重大變化，到期日保持不變July 30, 2025.

82

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附表III
房地產與累計折舊
2022年12月31日(除腳註外，以千計)
描述						累贅						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉的總金額																		累計折舊						獲得的年份						建造年份
												土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						總計
房地產(C)：
工業：
佛羅裏達州
坦帕
韋斯特波特商業中心						$	—					980						3,800						4,076						980						7,876						8,856						5,528						1994						1983/87
本傑明配送中心1和2						—						843						3,963						2,108						883						6,031						6,914						4,614						1997						1996
本傑明配送中心3						—						407						1,503						778						407						2,281						2,688						1,804						1999						1988
棕櫚河中心						—						1,190						4,625						3,233						1,190						7,858						9,048						5,953						1997/98						1990/97/98
棕櫚河北1-3						—						1,005						4,688						3,472						1,005						8,160						9,165						5,434						1998						2000
棕櫚河北2						—						634						4,418						498						634						4,916						5,550						3,779						1997/98						1999
棕櫚河南部1						—						655						3,187						1,120						655						4,307						4,962						2,290						2000						2005
棕櫚河南部2						—						655						—						5,346						655						5,346						6,001						2,709						2000						2006
沃爾頓配送中心1號						—						337						3,318						1,713						337						5,031						5,368						2,696						1997/98						2001
沃爾頓配送中心2						—						465						3,738						1,547						465						5,285						5,750						3,599						1998						1998
橡樹溪配送中心1						—						1,109						6,126						1,487						1,109						7,613						8,722						5,193						1998						1998
橡樹溪配送中心2						—						647						3,603						1,927						647						5,530						6,177						3,462						2003						2001
橡樹溪配送中心3						—						439						—						3,602						556						3,485						4,041						1,593						2005						2007
橡樹溪配送中心4						—						682						6,472						1,118						682						7,590						8,272						3,967						2005						2001
橡樹溪配送中心5						—						724						—						6,041						916						5,849						6,765						3,052						2005						2007
橡樹溪配送中心6						—						642						—						5,827						812						5,657						6,469						2,868						2005						2008
橡樹溪配送中心7						—						740						—						6,467						740						6,467						7,207						1,176						2005						2017
橡樹溪配送中心8						—						843						—						6,290						1,051						6,082						7,133						1,487						2005						2015
橡樹溪配送中心9號						—						618						—						5,177						781						5,014						5,795						2,076						2005						2009
橡樹溪配送中心A						—						185						—						1,552						185						1,552						1,737						692						2005						2008
橡樹溪配送中心B						—						227						—						1,592						227						1,592						1,819						715						2005						2008
橡樹溪配送中心C置地						—						355						—						1,288						355						1,288						1,643						24						2005						不適用
機場商務中心						—						1,257						4,012						1,147						1,257						5,159						6,416						3,392						1998						1998
西湖配送中心						—						1,333						6,998						2,868						1,333						9,866						11,199						6,917						1998						1998/99
高速公路商務中心1號						—						915						5,346						1,772						915						7,118						8,033						4,331						2002						2004
高速公路商務中心2號						—						1,013						3,247						1,161						1,013						4,408						5,421						2,627						2003						2001

83

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附表III
房地產與累計折舊
2022年12月31日(除腳註外，以千計)
描述						累贅						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉的總金額																		累計折舊						獲得的年份						建造年份
												土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						總計
筒倉彎頭配送中心						—						4,131						27,497						6,048						4,132						33,544						37,676						11,720						2011						1987/90
坦帕東部配送中心						—						791						4,758						766						791						5,524						6,315						2,205						2011						1984
坦帕西配送中心						—						2,139						8,502						1,942						2,140						10,443						12,583						3,690						2011						1975/93/94
麥迪遜配送中心						—						495						2,779						571						495						3,350						3,845						1,278						2012						2007
麥迪遜配送中心2和3						—						624						—						7,194						624						7,194						7,818						1,896						2012						2015
麥迪遜配送中心4&5						—						565						—						8,432						565						8,432						8,997						2,138						2012						2016
大橡樹75號商務中心1號						—						3,572						12,979						297						3,572						13,276						16,848						1,668						2019						2017
大橡樹75號商務中心2						—						2,589						10,226						2,339						2,589						12,565						15,154						1,267						2019						2019
大橡樹75號商務中心3號						—						1,767						—						9,877						1,770						9,874						11,644						328						2019						2021
奧蘭多
總理中心						—						291						1,711						576						291						2,287						2,578						1,635						1996/97						1996/97
交換配送中心1						—						603						2,414						2,524						603						4,938						5,541						3,913						1994						1975
交易所配送中心2						—						300						945						537						300						1,482						1,782						1,031						2002						1976
交易所配送中心3						—						320						997						450						320						1,447						1,767						1,049						2002						1980
陽光地帶配送中心						—						1,472						5,745						6,884						1,472						12,629						14,101						10,122						1989/97/98						1974/87/97/98
約翰·楊商務中心1號						—						497						2,444						1,795						497						4,239						4,736						2,849						1997/98						1997/98
約翰·楊商務中心2號						—						512						3,613						688						512						4,301						4,813						3,129						1998						1999
太陽港中心1號						—						555						1,977						1,267						555						3,244						3,799						2,076						1999						1999
太陽港中心2						—						597						3,271						2,288						597						5,559						6,156						4,172						1999						2001
太陽港中心3						—						642						3,121						1,322						642						4,443						5,085						2,919						1999						2002
太陽港中心4號						—						642						2,917						2,353						642						5,270						5,912						3,368						1999						2004
太陽港中心5號						—						750						2,509						3,845						750						6,354						7,104						3,329						1999						2005
太陽港中心6號						—						672						—						3,781						672						3,781						4,453						1,918						1999						2006
索斯里奇商業公園1號						—						373						—						5,290						373						5,290						5,663						3,474						2003						2006
索斯里奇商業公園2						—						342						—						4,816						342						4,816						5,158						2,729						2003						2007
索斯里奇商業公園3						—						547						—						5,759						547						5,759						6,306						2,925						2003						2007
索斯里奇商業公園4						—						506						—						4,984						506						4,984						5,490						2,512						2003						2006
索斯里奇商業公園5號						—						382						—						4,813						382						4,813						5,195						2,642						2003						2006
索斯里奇商業公園6號						—						571						—						6,211						571						6,211						6,782						2,739						2003						2007
索斯里奇商業公園7號						—						520						—						6,906						520						6,906						7,426						3,322						2003						2008

84

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附表III
房地產與累計折舊
2022年12月31日(除腳註外，以千計)
描述						累贅						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉的總金額																		累計折舊						獲得的年份						建造年份
												土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						總計
索斯里奇商業公園8號						—						531						—						6,734						531						6,734						7,265						2,699						2003						2008
索斯里奇商業公園9號						—						468						—						6,471						468						6,471						6,939						2,688						2003						2012
索斯里奇商業公園10號						—						414						—						4,885						414						4,885						5,299						1,533						2003						2012
索斯里奇商業公園11號						—						513						—						5,958						513						5,958						6,471						2,016						2003						2012
索斯里奇商業公園12號						—						2,025						—						17,324						2,025						17,324						19,349						6,944						2005						2008
地平線商業園1號						—						991						—						6,915						991						6,915						7,906						2,068						2008						2014
地平線商業園2號						—						1,111						—						7,749						1,111						7,749						8,860						2,206						2008						2014
地平線商業園3號						—						991						—						6,614						991						6,614						7,605						1,619						2008						2016
地平線商業園4號						—						1,097						—						8,613						1,097						8,613						9,710						2,320						2008						2015
地平線商業園5號						—						1,108						—						8,608						1,108						8,608						9,716						1,833						2008						2017
地平線商業園6號						—						1,099						—						11,214						1,099						11,214						12,313						1,673						2008						2019
地平線商業園7號						—						962						—						7,641						962						7,641						8,603						1,877						2008						2017
地平線商務公園8、9號						—						1,590						—						16,628						1,590						16,628						18,218						1,727						2008						2019
地平線商業園10號						—						846						—						6,601						846						6,601						7,447						1,106						2009						2018
地平線商業公園11號						—						1,101						—						9,877						1,101						9,877						10,978						1,267						2009						2019
地平線商業園12號						—						1,416						—						10,610						1,416						10,610						12,026						1,964						2009						2017
地平線西部2和3						—						2,895						—						15,965						2,895						15,965						18,860						706						2020						2021
地平線西4						—						4,047						—						21,260						4,047						21,260						25,307						45						2020						2022
傑克遜維爾
鹿木配送中心						—						1,147						1,799						6,763						1,147						8,562						9,709						4,860						1989						1978
菲利普斯配送中心						—						1,375						2,961						5,307						1,375						8,268						9,643						6,384						1994						1984/95
龐特湖商業園						—						3,442						6,450						11,640						3,442						18,090						21,532						14,202						1993						1986/87
埃利斯配送中心						—						540						7,513						4,407						540						11,920						12,460						6,181						1997						1977
西區配送中心						—						2,011						15,374						10,286						2,011						25,660						27,671						16,113						1997/2008						1984/85
海灘商業中心						—						476						1,899						965						476						2,864						3,340						1,782						2000						2000
州際配送中心						—						1,879						5,700						2,412						1,879						8,112						9,991						5,289						2005						1990
弗拉格勒中心						—						7,317						14,912						1,307						7,317						16,219						23,536						3,436						2016						1997 & 2005
英國“金融時報”勞德代爾/棕櫚灘地區
林普羅商務中心						—						613						2,243						4,295						616						6,535						7,151						4,771						1996						1986
洛克哈特配送中心						—						—						3,489						3,504						—						6,993						6,993						5,450						1997						1986
州際商務中心						—						485						2,652						2,113						485						4,765						5,250						3,051						1998						1988

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附表III
房地產與累計折舊
2022年12月31日(除腳註外，以千計)
描述						累贅						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉的總金額																		累計折舊						獲得的年份						建造年份
												土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						總計
行政機場配送中心						—						1,991						4,857						6,611						1,991						11,468						13,459						6,296						2001						2004/06
樣本95商務園						—						2,202						8,785						5,185						2,202						13,970						16,172						9,660						1996/98						1990/99
藍鷺配送中心						—						975						3,626						3,120						975						6,746						7,721						4,471						1999						1986
藍鷺配送中心2						—						1,385						4,222						2,228						1,385						6,450						7,835						3,828						2004						1988
藍鷺配送中心3						—						450						—						2,968						450						2,968						3,418						1,355						2004						2009
韋斯頓商業公園						—						4,163						9,951						1,893						4,163						11,844						16,007						2,257						2016						1998
邁爾斯堡
陽光海岸商務中心1號						—						911						—						4,850						928						4,833						5,761						2,241						2005						2008
陽光海岸商業中心2號						—						911						—						5,046						928						5,029						5,957						2,495						2005						2007
陽光海岸商務中心3號						—						1,720						—						6,737						1,763						6,694						8,457						3,029						2006						2008
陽光海岸商務中心4號						—						1,733						—						7,611						1,762						7,582						9,344						1,613						2006						2017
陽光海岸商務中心5號						—						1,511						—						6,737						1,594						6,654						8,248						1,135						2006						2019
陽光海岸商務中心6號						—						1,537						—						7,080						1,594						7,023						8,617						872						2006						2019
陽光海岸商務中心7號						—						1,533						—						7,094						1,533						7,094						8,627						406						2006						2020
陽光海岸商務中心8號						—						1,533						—						6,789						1,533						6,789						8,322						789						2006						2020
陽光海岸商業中心12號						—						785						—						7,549						785						7,549						8,334						22						2020						2022
邁阿密
門户商務園1						—						5,746						—						17,737						5,746						17,737						23,483						2,929						2016						2018
門户商務園3						—						5,491						—						12,965						3,176						15,280						18,456						214						2016						2022
門户商務園4						—						4,711						—						19,378						4,711						19,378						24,089						1,012						2016						2020
門户商務園區5號						—						5,746						—						18,221						5,357						18,610						23,967						2,683						2016						2019
加利福尼亞
舊金山地區
威格曼配送中心1						—						2,197						8,788						2,991						2,308						11,668						13,976						7,982						1996						1986/87
威格曼配送中心2						—						2,579						4,316						504						2,579						4,820						7,399						1,335						2012						1998
亨特伍德配送中心						—						3,842						15,368						4,305						3,842						19,673						23,515						13,768						1996						1988
聖克萊門特配送中心						—						893						2,004						1,023						893						3,027						3,920						2,218						1997						1978
約塞米蒂配送中心						—						259						7,058						1,898						731						8,484						9,215						5,717						1999						1974/87
第六街商業中心						—						1,438						9,513						12						1,444						9,519						10,963						149						2022						1966
貝尼西亞配送中心1						—						6,632						36,362						6						6,632						36,368						43,000						621						2022						2005

86

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附表III
房地產與累計折舊
2022年12月31日(除腳註外，以千計)
描述						累贅						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉的總金額																		累計折舊						獲得的年份						建造年份
												土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						總計
貝尼西亞配送中心2						—						7,027						36,679						101						7,027						36,780						43,807						623						2022						2001
貝尼西亞配送中心3						—						2,136						9,792						14						2,136						9,806						11,942						168						2022						1998
貝尼西亞配送中心4						—						3,191						12,993						—						3,191						12,993						16,184						254						2022						1979
貝尼西亞配送中心5						—						3,161						16,885						—						3,161						16,885						20,046						283						2022						2007
Ettie商務中心						—						3,751						5,236						—						3,751						5,236						8,987						99						2022						1955
勞拉·愛麗絲商務中心						—						1,174						2,437						—						1,174						2,437						3,611						48						2022						2000
普雷斯頓配送中心						—						7,261						33,833						2						7,261						33,835						41,096						554						2022						1998
辛克萊配送中心						—						12,488						27,259						46						12,488						27,305						39,793						445						2022						1983
中轉配送中心						—						21,317						10,635						2						21,317						10,637						31,954						209						2022						1971
惠普爾商務中心						—						17,984						15,344						54						17,984						15,398						33,382						266						2022						1986
洛杉磯地區
桉樹集散中心						—						11,392						11,498						934						11,392						12,432						23,824						1,722						2018						1988
Kingsview工業中心						—						643						2,573						792						643						3,365						4,008						2,453						1996						1980
多明格斯配送中心						—						2,006						8,025						4,124						2,006						12,149						14,155						7,242						1996						1977
主街配送中心						—						1,606						4,103						1,280						1,606						5,383						6,989						3,399						1999						1999
核桃商務中心						—						2,885						5,274						2,830						2,885						8,104						10,989						5,836						1996						1966/90
華盛頓配送中心						—						1,636						4,900						845						1,636						5,745						7,381						3,881						1997						1996/97
奇諾配送中心						—						2,544						10,175						2,131						2,544						12,306						14,850						9,949						1998						1980
雷蒙納配送中心						2,041						3,761						5,751						160						3,761						5,911						9,672						1,339						2014						1984
行業配送中心1						—						10,230						12,373						5,073						10,230						17,446						27,676						11,978						1998						1959
行業配送中心3						—						—						3,012						(140)						—						2,872						2,872						2,856						2007						1992
栗子商務中心						—						1,674						3,465						496						1,674						3,961						5,635						2,448						1998						1999
洛杉磯企業中心						—						1,363						5,453						4,487						1,363						9,940						11,303						7,129						1996						1986
蘭喬配送中心						—						16,180						11,140						803						16,180						11,943						28,123						870						2020						2006
弗雷斯諾
逸夫商業中心						—						2,465						11,627						8,312						2,465						19,939						22,404						14,225						1998						1978/81/87
聖地亞哥
東湖配送中心						—						3,046						6,888						2,039						3,046						8,927						11,973						6,413						1997						1989
美麗華之地						—						13,980						—						29						13,981						28						14,009						2						2019						不適用
海景公司中心						—						6,577						7,105						1,923						6,577						9,028						15,605						4,118						2010						2005

87

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附表III
房地產與累計折舊
2022年12月31日(除腳註外，以千計)
描述						累贅						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉的總金額																		累計折舊						獲得的年份						建造年份
												土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						總計
石點配送中心1						—						8,857						13,388						17						8,857						13,405						22,262						1,896						2019						2019
石點配送中心2						—						7,623						11,614						1,423						7,623						13,037						20,660						989						2019						2019
西門子Viva配送中心1						—						4,628						9,211						368						4,628						9,579						14,207						1,192						2018						2003
西門子Viva配送中心2						—						2,868						5,694						125						2,877						5,810						8,687						606						2019						2002
西門子Viva配送中心3-6						—						31,815						100,861						570						31,815						101,431						133,246						3,498						2021						2001-2003
極速配送中心						—						15,282						—						57,147						15,114						57,315						72,429						1,370						2019						2022
薩克拉門託
Cebrian配送中心						—						2,360						13,488						5						2,360						13,493						15,853						250						2022						1975
蘆葦配送中心						—						4,647						28,195						2						4,647						28,197						32,844						511						2022						1990
德克薩斯州
達拉斯和沃斯堡
艾倫車站1和2						—						5,815						17,612						2,177						5,815						19,789						25,604						3,712						2018						2001
阿靈頓技術中心1和2						—						2,510						10,096						3,323						2,515						13,414						15,929						1,250						2019						2019
巴斯伍德1和2						—						4,086						—						19,894						4,087						19,893						23,980						165						2019						2022
州際倉庫1號和2號						—						1,746						4,941						4,041						1,746						8,982						10,728						7,851						1988						1978
3號州際倉庫						—						519						2,008						1,693						519						3,701						4,220						2,805						2000						1979
4號州際倉庫						—						416						2,481						871						416						3,352						3,768						2,058						2004						2002
州際倉庫5、6和7號						—						1,824						4,106						2,805						1,824						6,911						8,735						4,496						2009						1979/80/81
湖港1-3						—						2,984						—						22,526						2,984						22,526						25,510						1,435						2018						2020
物流中心6和7						—						—						12,605						3,219						—						15,824						15,824						2,128						2019						2018
風險倉庫						—						1,452						3,762						3,124						1,452						6,886						8,338						5,981						1988						1979
園景商務中心1-3						—						2,663						—						19,109						2,663						19,109						21,772						4,845						2014						2015
林蔭道配送中心						—						635						3,621						1,408						635						5,029						5,664						3,194						2003						1998
瓦爾伍德配送中心						—						4,361						34,405						4,946						4,361						39,351						43,712						14,474						2012						1986/87/97/98
諾斯菲爾德配送中心						—						12,470						50,713						8,555						12,471						59,267						71,738						21,088						2013						1999-2001/03/04/08
Parc North 1-4						—						4,615						26,358						6,427						4,615						32,785						37,400						7,964						2016						2016
Parc North 5						—						1,286						—						8,044						1,286						8,044						9,330						1,195						2016						2019
Parc North 6						—						1,233						—						9,537						1,233						9,537						10,770						1,182						2016						2019
Creekview 1和2						—						3,275						—						14,936						3,275						14,936						18,211						4,000						2015						2017

88

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附表III
房地產與累計折舊
2022年12月31日(除腳註外，以千計)
描述						累贅						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉的總金額																		累計折舊						獲得的年份						建造年份
												土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						總計
Creekview 3和4						—						2,600						—						13,551						2,600						13,551						16,151						2,904						2015						2018
Creekview 5和6						—						2,682						—						12,910						2,681						12,911						15,592						1,791						2016						2020
Creekview 7和8						—						2,640						—						15,290						2,640						15,290						17,930						1,655						2016						2020
Creekview 9和10						—						3,985						—						12,191						3,987						12,189						16,176						173						2020						2022
星空商務園的巖石						—						5,296						27,223						295						5,296						27,518						32,814						3,386						2020						2019
DFW全球物流中心						—						—						86,564						576						—						87,140						87,140						4,327						2021						2014/15
休斯敦
世界休斯頓國際商務中心1和2						—						660						5,893						2,830						660						8,723						9,383						6,185						1998						1996
世界休斯頓國際商務中心3和4						—						820						5,130						1,230						707						6,473						7,180						4,112						1998						1998
世界休斯頓國際商務中心6						—						425						2,423						747						425						3,170						3,595						2,292						1998						1998
世界休斯頓國際商務中心7&8						—						680						4,584						5,584						680						10,168						10,848						7,175						1998						1998
世界休斯頓國際商務中心9						—						800						4,355						2,177						800						6,532						7,332						4,110						1998						1998
世界休斯頓國際商務中心10						—						933						4,779						914						933						5,693						6,626						3,588						2001						1999
世界休斯頓國際商務中心11						—						638						3,764						1,821						638						5,585						6,223						3,588						1999						1999
世界休斯頓國際商務中心12						—						340						2,419						393						340						2,812						3,152						1,916						2000						2002
世界休斯頓國際商務中心13						—						282						2,569						1,137						282						3,706						3,988						2,424						2000						2002
世界休斯頓國際商務中心14						—						722						2,629						1,614						722						4,243						4,965						2,725						2000						2003
世界休斯頓國際商務中心15						—						249						—						2,562						249						2,562						2,811						1,600						2000						2007
世界休斯頓國際商務中心16						—						519						4,248						2,070						519						6,318						6,837						3,771						2000						2005
世界休斯頓國際商務中心17						—						373						1,945						1,188						373						3,133						3,506						1,729						2000						2004
世界休斯頓國際商務中心19						—						373						2,256						1,331						373						3,587						3,960						2,329						2000						2004
世界休斯頓國際商務中心20						—						1,008						1,948						2,206						1,008						4,154						5,162						2,794						2000						2004
世界休斯頓國際商務中心21						—						436						—						4,158						436						4,158						4,594						2,228						2000/03						2006
世界休斯頓國際商務中心22						—						436						—						4,679						436						4,679						5,115						2,620						2000						2007
世界休斯頓國際商務中心23						—						910						—						7,758						910						7,758						8,668						4,001						2000						2007
世界休斯頓國際商務中心24						—						837						—						6,519						838						6,518						7,356						3,344						2005						2008
世界休斯頓國際商務中心25						—						508						—						4,601						508						4,601						5,109						2,304						2005						2008
世界休斯頓國際商務中心26						—						445						—						3,275						445						3,275						3,720						1,506						2005						2008
世界休斯頓國際商務中心27						—						837						—						5,206						838						5,205						6,043						2,834						2005						2008
世界休斯頓國際商務中心28						—						550						—						4,748						550						4,748						5,298						2,497						2005						2009

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附表III
房地產與累計折舊
2022年12月31日(除腳註外，以千計)
描述						累贅						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉的總金額																		累計折舊						獲得的年份						建造年份
												土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						總計
世界休斯頓國際商務中心29						—						782						—						4,191						974						3,999						4,973						1,791						2007						2009
世界休斯頓國際商務中心30						—						981						—						6,125						1,222						5,884						7,106						2,906						2007						2009
世界休斯頓國際商務中心31						—						684						—						4,310						684						4,310						4,994						2,128						2008						2011
世界休斯頓國際商務中心31B						—						546						—						3,728						546						3,728						4,274						1,648						2008						2012
世界休斯頓國際商務中心32						—						1,225						—						5,663						1,526						5,362						6,888						2,039						2007						2012
世界休斯頓國際商務中心33						—						1,166						—						7,978						1,166						7,978						9,144						2,854						2011						2013
世界休斯頓國際商務中心34						—						439						—						3,457						439						3,457						3,896						1,237						2005						2012
世界休斯頓國際商務中心35						—						340						—						2,609						340						2,609						2,949						783						2005						2012
世界休斯頓國際商務中心36						—						684						—						5,078						684						5,078						5,762						1,872						2011						2013
世界休斯頓國際商務中心37						—						759						—						6,744						759						6,744						7,503						2,424						2011						2013
世界休斯頓國際商務中心38						—						1,053						—						7,881						1,053						7,881						8,934						2,763						2011						2013
世界休斯頓國際商務中心39						—						620						—						5,310						621						5,309						5,930						1,526						2011						2014
世界休斯頓國際商務中心40						—						1,072						—						9,426						1,072						9,426						10,498						2,636						2011						2014
世界休斯頓國際商務中心41						—						649						—						6,039						649						6,039						6,688						1,707						2011						2014
世界休斯頓國際商務中心42						—						571						—						4,814						571						4,814						5,385						1,225						2011						2015
世界休斯頓國際商務中心43						—						443						—						6,137						443						6,137						6,580						867						2011						2019
世界休斯頓國際商務中心44						—						653						—						8,558						653						8,558						9,211						664						2011						2020
世界休斯頓國際商務中心45						—						3,243						—						13,745						3,243						13,745						16,988						1,479						2015						2019
世界休斯頓國際商務中心47						—						2,798						—						14,465						2,798						14,465						17,263						62						2015						2022
格倫蒙特商業園						—						936						6,161						3,672						937						9,832						10,769						6,550						1998						1999/2000
環城商務園1號						—						458						5,712						3,369						458						9,081						9,539						5,860						2002						2001
環城商務園2號						—						415						—						3,243						415						3,243						3,658						1,679						2005						2007
環城公路交叉商務園3號						—						460						—						3,333						460						3,333						3,793						1,791						2005						2008
環城公路交叉商業園4號						—						460						—						3,344						460						3,344						3,804						1,744						2005						2008
環城公路十字路口商業園5號						—						701						—						5,357						701						5,357						6,058						2,873						2005						2008
環城公路十字路口商業園6號						—						618						—						6,440						618						6,440						7,058						2,812						2005						2008
環城商務園7號						—						765						—						6,255						765						6,255						7,020						3,005						2005						2009
環城公路十字路口商業園8號						—						721						—						5,759						721						5,759						6,480						2,719						2005						2011
環城公路十字路口商業園9號						—						418						—						2,141						418						2,141						2,559						792						2007						2012
環城商業園區10號						—						733						—						4,163						733						4,163						4,896						1,456						2007						2012

90

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附表III
房地產與累計折舊
2022年12月31日(除腳註外，以千計)
描述						累贅						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉的總金額																		累計折舊						獲得的年份						建造年份
												土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						總計
環城公路交叉商業園11號						—						690						—						4,605						690						4,605						5,295						1,464						2007						2013
西路商務園1號						—						621						—						4,160						541						4,240						4,781						1,383						2012						2014
西路商務園2號						—						981						—						4,903						854						5,030						5,884						1,526						2012						2014
西路商務園3號						—						597						—						4,299						520						4,376						4,896						1,017						2012						2015
西路商業園4號						—						621						—						4,730						541						4,810						5,351						1,486						2012						2015
西路商業園5號						—						484						—						4,379						421						4,442						4,863						988						2012						2018
十號西線1						—						566						—						3,042						566						3,042						3,608						1,160						2012						2013
西十號道口2						—						829						—						4,533						833						4,529						5,362						1,970						2012						2013
西十線3						—						609						—						4,565						613						4,561						5,174						1,699						2012						2013
十號西線4						—						694						—						4,569						699						4,564						5,263						1,700						2012						2014
10號西線5						—						933						—						5,991						940						5,984						6,924						1,954						2012						2014
10號西線6號						—						640						—						4,733						644						4,729						5,373						1,471						2012						2014
10號西線7號						—						584						—						5,388						589						5,383						5,972						1,708						2012						2015
10號西線8號						—						1,126						—						9,449						1,135						9,440						10,575						1,470						2012						2019
西北電訊1-3號						—						5,665						—						20,367						5,665						20,367						26,032						1,195						2019						2020
埃爾帕索
巴特菲爾德小徑						—						—						20,725						10,352						—						31,077						31,077						23,261						1997/2000						1987/95
羅哈斯商業園						—						900						3,659						4,006						900						7,665						8,565						6,092						1999						1986
美洲十大商務中心1						—						526						2,778						1,745						526						4,523						5,049						2,809						2001						2003
美洲十大商務中心2						—						2,516						—						11,887						2,518						11,885						14,403						135						2020						2022
聖安東尼奧
阿拉莫唐斯配送中心						—						1,342						6,338						2,535						1,342						8,873						10,215						5,434						2004						1986/2002
阿里昂商業園1-13，15						—						4,143						31,432						11,348						4,143						42,780						46,923						24,362						2005						1988-2000/06
阿里昂商業園14號						—						423						—						3,988						423						3,988						4,411						2,057						2005						2006
阿里昂商業園16號						—						427						—						3,838						427						3,838						4,265						1,909						2005						2007
阿里昂商業園17號						—						616						—						4,517						616						4,517						5,133						2,909						2005						2007
阿里昂商務園區18號						—						418						—						2,456						418						2,456						2,874						1,315						2005						2008
威特莫爾商務中心1-4						—						1,494						10,804						4,414						1,494						15,218						16,712						9,246						2005						1998/99
威特莫爾商務中心5號						—						412						—						3,882						412						3,882						4,294						2,180						2006						2008
威特莫爾商務中心6						—						505						—						4,236						505						4,236						4,741						2,086						2006						2008
威特莫爾商務中心7						—						546						—						5,356						546						5,356						5,902						2,478						2006						2008

91

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附表III
房地產與累計折舊
2022年12月31日(除腳註外，以千計)
描述						累贅						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉的總金額																		累計折舊						獲得的年份						建造年份
												土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						總計
威特莫爾商務中心8號						—						1,056						—						8,390						1,056						8,390						9,446						4,228						2006						2008
遊樂場商業園						—						1,644						8,209						2,933						1,644						11,142						12,786						6,537						2007						1985/86
Rittiman配送中心						—						1,083						6,649						783						1,083						7,432						8,515						2,420						2011						2000
千橡樹配送中心1						—						607						—						5,684						607						5,684						6,291						2,054						2008						2012
千橡樹配送中心2						—						794						—						4,848						794						4,848						5,642						1,867						2008						2012
千橡樹配送中心3						—						772						—						4,714						772						4,714						5,486						1,795						2008						2013
千橡樹配送中心4						—						753						—						4,761						753						4,761						5,514						1,252						2013						2015
阿拉莫嶺商業園1號						—						623						—						8,531						623						8,531						9,154						3,145						2007						2015
阿拉莫嶺商業園2						—						402						—						5,368						402						5,368						5,770						1,563						2007						2015
阿拉莫嶺商業園3號						—						907						—						10,144						907						10,144						11,051						2,146						2007						2017
阿拉莫嶺商業園4號						—						354						—						7,804						355						7,803						8,158						2,344						2007						2017
艾森豪爾角商務園區1號和2號						—						1,881						—						14,767						1,881						14,767						16,648						3,993						2015						2016
艾森豪爾角商務園3						—						577						—						6,126						577						6,126						6,703						1,850						2015						2017
艾森豪爾角商務園區4號						—						555						—						4,832						555						4,832						5,387						1,072						2015						2017
艾森豪爾角商業園5號						—						818						—						7,044						818						7,044						7,862						1,652						2015						2018
艾森豪爾角商業園6號						—						569						—						4,869						569						4,869						5,438						741						2015						2018
艾森豪爾角商務園區7號和8號						—						1,000						—						22,243						2,593						20,650						23,243						3,197						2016						2019
艾森豪爾角商務園9號						—						632						—						5,729						632						5,729						6,361						652						2016						2019
三縣道口1和2						—						1,623						—						14,830						1,623						14,830						16,453						2,533						2017						2019
三縣交叉口3-4						—						1,733						—						14,509						1,733						14,509						16,242						1,457						2017						2020
三縣交叉口5						—						871						—						10,281						871						10,281						11,152						65						2017						2022
三縣交叉口6						—						1,033						—						9,340						1,033						9,340						10,373						27						2017						2022
山脊景觀1和2						—						2,004						—						18,788						2,004						18,788						20,792						1,719						2018						2020
山脊景觀3						—						839						—						8,561						839						8,561						9,400						119						2018						2022
奧斯汀
45交叉口						—						10,028						—						15,274						10,028						15,274						25,302						112						2021						2022
科羅拉多州交叉口配送中心						—						4,602						19,757						1,509						4,589						21,279						25,868						7,998						2014						2009
格林希爾配送中心						—						802						3,273						392						802						3,665						4,467						614						2018						1999
定居者穿越1						—						1,211						—						8,208						1,211						8,208						9,419						1,285						2017						2019
移民者穿越2						—						1,306						—						7,554						1,306						7,554						8,860						1,437						2017						2019

92

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附表III
房地產與累計折舊
2022年12月31日(除腳註外，以千計)
描述						累贅						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉的總金額																		累計折舊						獲得的年份						建造年份
												土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						總計
定居者穿越3號和4號						—						2,774						—						17,223						2,774						17,223						19,997						1,445						2017						2020
南方公園企業中心3號和4號						—						2,670						14,756						1,960						2,670						16,716						19,386						5,538						2015						1995
南方公園企業中心5-7						—						1,301						7,589						1,635						1,301						9,224						10,525						1,999						2017						1995
斯普林代爾商務中心						—						2,824						8,398						2,024						2,824						10,422						13,246						2,663						2015						2000
德克薩斯大道						—						4,143						—						18						4,143						18						4,161						—						2021						1983
Wells Point One						—						907						4,904						953						907						5,857						6,764						921						2020						2001
亞利桑那州
鳳凰城地區
百老匯工業園1號						—						837						3,349						2,932						837						6,281						7,118						4,330						1996						1971
百老匯工業園2						—						455						482						383						455						865						1,320						592						1999						1971
百老匯工業園3						—						775						1,742						1,172						775						2,914						3,689						1,763						2000						1983
百老匯工業園4						—						380						1,652						1,163						380						2,815						3,195						1,927						2000						1986
百老匯工業園5號						—						353						1,090						850						353						1,940						2,293						1,221						2002						1980
百老匯工業園6號						—						599						1,855						974						599						2,829						3,428						1,978						2002						1979
百老匯工業園7號						—						450						650						298						450						948						1,398						416						2011						1999
凱琳配送中心						—						1,490						4,453						2,214						1,490						6,667						8,157						4,793						1999						1981/2001
獵鷹野戰商務中心						—						1,312						—						8,010						1,312						8,010						9,322						1,505						2015						2018
南方公園配送中心						—						918						2,738						2,020						918						4,758						5,676						3,242						2001						2000
南方公園配送中心2						—						1,785						6,882						1,523						1,785						8,405						10,190						429						2021						1995
三壇10號配送中心1						—						846						2,647						711						846						3,358						4,204						1,984						2001						2005
三壇10號配送中心2						—						1,088						—						5,502						1,088						5,502						6,590						2,905						2004						2007
錢德勒高速公路						—						1,525						—						7,509						1,525						7,509						9,034						2,448						2012						2013
凱琳202商務園1號						—						653						—						5,820						653						5,820						6,473						1,614						2011						2014
凱琳202商務園2號						—						387						—						3,414						387						3,414						3,801						957						2011						2014
凱琳202商務園3、4和5						—						1,244						—						11,878						1,244						11,878						13,122						2,082						2011						2018
凱琳202商務園6號						—						936						—						8,344						936						8,344						9,280						2,311						2011						2015
第51大道配送中心						—						300						2,029						1,215						300						3,244						3,544						2,476						1998						1987
東大配送中心1&2						—						1,120						4,482						2,111						1,120						6,593						7,713						5,412						1998						1987/89
東方大學配送中心3						—						444						698						457						444						1,155						1,599						637						2010						1981
第55大道配送中心						—						912						3,717						1,747						917						5,459						6,376						4,263						1998						1987

93

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附表III
房地產與累計折舊
2022年12月31日(除腳註外，以千計)
描述						累贅						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉的總金額																		累計折舊						獲得的年份						建造年份
												土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						總計
州際公地配送中心1號						—						311						1,416						1,238						311						2,654						2,965						1,797						1999						1988
州際公地配送中心2						—						2,298						7,088						2,963						2,298						10,051						12,349						1,143						2019						1988/2001
州際公地配送中心3						—						242						—						3,251						242						3,251						3,493						1,473						2000						2008
機場公共配送中心						—						1,000						1,510						1,957						1,000						3,467						4,467						2,568						2003						1971
第40大道配送中心						—						703						—						6,402						703						6,402						7,105						2,847						2004						2008
天港商務園						—						5,839						—						23,810						5,839						23,810						29,649						10,065						2006						2008
天港商務園6號						—						807						—						2,165						807						2,165						2,972						535						2014						2015
天港十號商務中心						—						1,568						—						5,132						1,569						5,131						6,700						1,323						2015						2016
吉爾伯特十字路口A和B						—						2,825						—						14,145						2,825						14,145						16,970						1,640						2018						2020
吉爾伯特十字路口C&D						—						3,602						—						19,874						3,602						19,874						23,476						1,152						2018						2021
梅薩門户商務中心						—						3,514						14,801						631						3,514						15,432						18,946						65						2022						2022
圖森
鄉村俱樂部商務中心1						—						506						3,564						4,553						693						7,930						8,623						4,362						1997/2003						1994/2003
鄉村俱樂部商務中心2						—						442						3,381						1,321						709						4,435						5,144						1,826						2007						2000
鄉村俱樂部商務中心3&4						—						1,407						—						12,309						1,575						12,141						13,716						5,871						2007						2009
鄉村俱樂部商務中心5號						—						2,885						—						21,507						2,886						21,506						24,392						3,074						2016						2018
機場配送中心						—						1,403						4,672						1,782						1,403						6,454						7,857						4,573						1998/2000						1995
貝寧配送中心						—						707						1,842						757						707						2,599						3,306						1,719						2005						2001
北卡羅來納州
夏洛特地區
諾斯帕克商業園						—						2,758						15,932						5,853						2,758						21,785						24,543						12,747						2006						1987-89
林德伯格商業園						—						470						3,401						876						470						4,277						4,747						2,285						2007						2001/03
商業園中心1號						—						765						4,303						1,125						765						5,428						6,193						2,881						2007						1983
商務園中心2						—						335						1,603						508						335						2,111						2,446						956						2010						1987
商務園中心3						—						558						2,225						1,210						558						3,435						3,993						1,641						2010						1981
國家福特商業園						—						3,924						16,171						6,285						3,924						22,456						26,380						12,508						2007						1989/94
機場商務中心						—						1,454						10,136						2,857						1,454						12,993						14,447						6,544						2008						2001/02
機場商務中心3						—						855						—						8,045						855						8,045						8,900						1,371						2008						2019
立交公園1						—						986						7,949						772						986						8,721						9,707						3,889						2008						1989
立交公園2						—						746						1,456						410						746						1,866						2,612						573						2013						2000
嶺溪配送中心1						—						1,284						13,163						1,211						1,284						14,374						15,658						6,052						2008						2006

94

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附表III
房地產與累計折舊
2022年12月31日(除腳註外，以千計)
描述						累贅						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉的總金額																		累計折舊						獲得的年份						建造年份
												土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						總計
嶺溪配送中心2						—						3,033						11,497						2,180						3,033						13,677						16,710						5,192						2011						2003
裏奇克里克配送中心3						—						2,459						11,147						832						2,459						11,979						14,438						3,244						2014						2013
湖景商務中心						—						1,392						5,068						1,460						1,392						6,528						7,920						2,501						2011						1996
斯蒂爾·克里克1						—						993						—						4,372						1,010						4,355						5,365						1,758						2013						2014
《斯蒂爾克里克2》						—						941						—						4,779						957						4,763						5,720						1,711						2013						2014
斯蒂爾·克里克3						—						1,464						—						7,264						1,469						7,259						8,728						2,161						2013						2014
斯蒂爾·克里克4						—						684						—						4,059						687						4,056						4,743						1,376						2013						2015
斯蒂爾克里克5						—						610						—						5,239						631						5,218						5,849						716						2013/14/15						2019
斯蒂爾克里克6						—						867						—						7,164						919						7,112						8,031						1,742						2013/14						2016
斯蒂爾·克里克7						—						1,207						—						8,326						1,253						8,280						9,533						1,692						2013/14/15						2017
斯蒂爾克里克8						—						544						—						7,747						673						7,618						8,291						110						2016/17						2022
斯蒂爾克里克9號						—						949						—						10,191						1,090						10,050						11,140						1,277						2016						2019
斯蒂爾·克里克10						—						1,221						—						10,386						1,509						10,098						11,607						395						2016						2021
沃特福德配送中心						—						654						3,392						1,026						654						4,418						5,072						2,000						2008						2000
南卡羅來納州
格林維爾
385商務園						—						1,308						10,822						529						1,308						11,351						12,659						1,583						2019						2019
接入點1						—						884						9,606						2,556						893						12,153						13,046						779						2021						2021
接入點2						—						1,010						9,604						1,722						1,012						11,324						12,336						367						2021						2021
佐治亞州
亞特蘭大
夏洛400商務中心1號和2號						—						3,092						14,216						2,574						3,064						16,818						19,882						4,162						2017						2008
布羅德穆爾商業園1號						—						1,307						3,560						1,311						1,307						4,871						6,178						1,337						2017						1999
布羅德穆爾商業園2						—						519						—						7,409						519						7,409						7,928						1,128						2017						2018
颶風淺灘1和2						—						4,284						12,449						4,193						4,284						16,642						20,926						3,406						2017						2017
颶風淺灘3						—						497						—						9,842						644						9,695						10,339						648						2017						2020
進度中心1和2						—						1,297						9,015						352						1,297						9,367						10,664						2,435						2017						2017
進步中心3						—						465						4,285						15						465						4,300						4,765						176						2021						2008
Gwinnett 316						—						531						3,617						21						531						3,638						4,169						487						2018						1990
切諾基75號商務中心1號						—						1,183						6,727						18						1,183						6,745						7,928						527						2020						2020

95

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附表III
房地產與累計折舊
2022年12月31日(除腳註外，以千計)
描述						累贅						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉的總金額																		累計折舊						獲得的年份						建造年份
												土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						總計
切諾基75號商務中心2						—						1,336						7,495						490						1,337						7,984						9,321						366						2021						2021
北點200						—						1,102						5,140						648						1,104						5,786						6,890						503						2021						2021
路易斯安那州
新奧爾良
榆樹商業園						—						2,861						6,337						6,670						2,861						13,007						15,868						10,081						1997						1979
河灣商業園						—						2,557						17,623						9,989						2,557						27,612						30,169						19,657						1997						1984
科羅拉多州
丹佛
航空公司商務中心						—						6,137						39,637						1,358						6,137						40,995						47,132						4,699						2019						2007/08
堡壘配送中心1						—						1,023						3,861						2,585						1,023						6,446						7,469						5,451						1988						1987
堡壘配送中心2						—						230						2,977						1,673						230						4,650						4,880						3,669						1996/97						1997
堡壘配送中心3						—						1,098						3,884						2,783						1,098						6,667						7,765						4,413						1997/98						1999
堡壘配送中心4						—						590						—						8,346						590						8,346						8,936						2,285						2012						2014
協和配送中心						—						1,051						4,773						1,092						1,051						5,865						6,916						2,857						2007						2000
百年公園						—						750						3,319						2,102						750						5,421						6,171						2,517						2007						1990
內華達州
拉斯維加斯
阿維爾配送中心						—						4,933						5,094						1,066						4,933						6,160						11,093						2,639						2009						1997
瓊斯公司園區						—						13,068						26,325						1,942						13,068						28,267						41,335						5,640						2016						2016
西南商業中心						—						9,008						16,576						4,203						9,008						20,779						29,787						2,090						2019						2019
密西西比州
傑克遜地區
立交商務園						—						343						5,007						5,690						343						10,697						11,040						7,735						1997						1981
塔式汽車						—						—						9,958						1,959						17						11,900						11,917						6,572						2001						2002
大都會機場商務中心1號						—						303						1,479						1,233						303						2,712						3,015						1,826						2001						2003
使用權資產、淨地租賃(經營)						—						—						—						—						—						—						19,391						—						不適用						不適用
						2,041						728,250						1,738,347						1,909,984						730,445						3,646,136						4,395,972						1,149,251

96

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附表III
房地產與累計折舊
2022年12月31日(除腳註外，以千計)
描述						累贅						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉的總金額																		累計折舊						獲得的年份						建造年份
												土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						總計
開發和增值物業(D)：
加利福尼亞
西風配送中心						—						18,033						10,602						393						18,033						10,995						29,028						324						2022						1991
大力神之地						—						3,561						—						—						3,561						—						3,561						—						2022						不適用
蘆葦之地						—						3,040						—						90						3,041						89						3,130						—						2022						不適用
佛羅裏達州
陽光海岸商業中心10號						—						732						—						2,236						732						2,236						2,968						—						2020						不適用
陽光海岸商業中心11號						—						785						—						8,390						785						8,390						9,175						—						2020						不適用
陽光海岸商業地產						—						1,972						—						5,871						4,328						3,515						7,843						—						2020						不適用
門户商務園2						—						3,224						—						14,965						3,224						14,965						18,189						—						2016						不適用
門户商務園用地						—						2,350						—						5,210						4,665						2,895						7,560						—						2016						不適用
門户南大德地塊						—						15,789						—						968						15,789						968						16,757						—						2022						不適用
地平線商業公園地塊						—						650						—						426						650						426						1,076						—						2008/09						不適用
地平線西1						—						1,326						—						8,243						1,326						8,243						9,569						—						2020						不適用
地平線西域						—						12,260						—						4,316						12,262						4,314						16,576						—						2020						不適用
MCO物流中心用地						—						6,769						—						251						6,769						251						7,020						—						2022						不適用
大橡樹隊75 4						—						2,334						—						13,681						2,338						13,677						16,015						—						2019						不適用
橡樹溪配送中心用地						—						106						—						720						352						474						826						—						2005						不適用
德克薩斯州
阿靈頓科技中心3						—						1,725						—						6,676						1,725						6,676						8,401						—						2020						不適用
遺產林地						—						15,295						—						424						15,352						367						15,719						—						2022						不適用
斯通菲爾德35 1-3						—						6,031						—						10,288						6,033						10,286						16,319						—						2021						不適用
巴斯伍德3-5						—						5,671						—						2,691						5,672						2,690						8,362						—						2019						不適用
巴斯伍德土地						—						6,009						—						1,238						6,009						1,238						7,247						—						2019						不適用
湖港4和5						—						2,716						—						15,988						2,716						15,988						18,704						—						2018						不適用
麥金尼1-2						—						3,419						—						3,082						3,419						3,082						6,501						—						2020						不適用
麥金尼3和4						—						4,228						—						19,924						4,228						19,924						24,152						—						2020						不適用
麥金尼之地						—						4,593						—						—						4,593						—						4,593						—						2020						不適用
柏樹保留區1和2						—						9,952						43,457						671						9,952						44,128						54,080						1,129						2022						2019
柏樹保護區						—						14,724						—						1,032						14,724						1,032						15,756						—						2022						不適用
大西部大橋1						—						2,733						—						10,304						2,726						10,311						13,037						—						2019						不適用
大西部穿越之地						—						6,024						—						2,144						6,024						2,144						8,168						—						2019						不適用
利道土地						—						2,689						—						—						1,960						729						2,689						—						2007						不適用

97

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附表III
房地產與累計折舊
2022年12月31日(除腳註外，以千計)
描述						累贅						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉的總金額																		累計折舊						獲得的年份						建造年份
												土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						總計
斯普林伍德商業園1號和2號						—						6,208						—						16,765						6,214						16,759						22,973						—						2021						不適用
世界休斯頓國際商務中心-2011年擴建						—						1,636						—						2,446						1,824						2,258						4,082						—						2011						不適用
艾森豪爾角土地						—						7,636						—						487						7,636						487						8,123						—						2022						不適用
山景地						—						430						—						339						430						339						769						—						2018						不適用
亞利桑那州
網關互通式立交用地						—						13,588						—						1,807						13,588						1,807						15,395						—						2022						不適用
北卡羅來納州
天際物流園區用地						—						12,038						—						1,684						12,038						1,684						13,722						—						2021						不適用
斯蒂爾克里克11和12						—						1,866						—						14,914						1,866						14,914						16,780						—						2016/17						不適用
南卡羅來納州
接入點3						—						1,335						19,339						1,958						1,335						21,297						22,632						110						2022						2022
山坡1						—						498						—						8,980						499						8,979						9,478						—						2021						2022
山坡土地						—						1,095						—						3,920						1,096						3,919						5,015						—						2021						不適用
山坡4號土地						—						1,280						—						162						1,280						162						1,442						—						2022						不適用
佐治亞州
20號州際公路西商務中心						—						1,670						—						11,469						1,647						11,492						13,139						—						2021						不適用
布拉塞爾頓土地						—						5,437						—						564						5,482						519						6,001						—						2022						不適用
卡梅隆之地						—						30,776						—						356						30,776						356						31,132						—						2022						不適用
卡斯·懷特1和2						—						2,923						—						2,406						2,923						2,406						5,329						—						2021						不適用
綠道之地						—						5,785						—						345						5,785						345						6,130						—						2022						不適用
濱河公園道路用地						—						1,955						—						626						1,958						623						2,581						—						2021						不適用
密西西比州
麥德龍機場商業中心2號地塊						—						307						—						398						307						398						705						—						2001						不適用
						—						255,203						73,398						209,848						259,672						278,777						538,449						1,563
擁有的房地產總數(A)(B)						$	2,041					983,453						1,811,745						2,119,832						990,117						3,924,913						4,934,421						1,150,814

98

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(a)  中的更改房地產和開發和增值物業如下所示：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
			(單位：千)
年初餘額			$	4,051,325					3,519,085						3,264,566
購買房地產			353,221						104,205						46,240
房地產和增值物業的開發			506,154						415,260						195,446
房地產的改善			40,654						36,692						33,522
使用權資產、淨地租			(3,244)						11,562						(924)
持有待售房地產資產			—						(18,233)						—
售出投資賬面金額			(9,811)						(15,288)						(17,182)
改進的核銷			(3,878)						(1,958)						(2,583)
年終餘額(1)			$	4,934,421					4,051,325						3,519,085

(1) 包括合資企業中的非控股權益，金額為$700,000, $1,379,000及$852,000分別於2022年、2021年和2020年12月31日。

房地產累計折舊的變動情況如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
			(單位：千)
年初餘額			$	1,035,617					955,328						871,139
折舊費用			125,199						104,910						96,290
持有待售房地產資產			—						(12,538)						—
出售資產的累計折舊			(6,068)						(10,178)						(9,599)
其他			(3,934)						(1,905)						(2,502)
年終餘額			$	1,150,814					1,035,617						955,328

  

(b)2022年12月31日，出於聯邦所得税的目的，房地產的估計總成本約為1美元。4,569,758,000扣除估計累計税項折舊前為#美元870,204,000。截至2022年12月31日的一年的聯邦所得税申報單尚未提交，因此，這一估計是基於初步數據。

(c)本公司使用直線法計算建築物估計使用年限的折舊(一般40年)和改進(通常3至15年)。

(d)公司將物業從開發和增值計劃轉移到房地產詳情如下：(I)就發展物業而言，90入住率或一年在外殼建造完成後，以及(Ii)對於增值物業，在90入住率或一年收購後。在較早的90入住率或一年外殼建造完成後，包括利息支出、物業税和內部人員成本在內的開發成本的資本化將停止，並開始對整個財產(不包括土地)進行折舊。

99

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項目16.表格10-K摘要。

沒有。

100

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簽名

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式安排由正式授權的以下籤署人代表其簽署本報告。

			東方集團地產股份有限公司
			作者：/s/馬歇爾·A·勒布
			總裁和董事首席執行官馬歇爾·A·勒布
			2023年2月15日

我們，EastGroup Properties，Inc.的高級管理人員和董事，在此分別組成並任命Brent W.Wood為我們真正和合法的受權人，有權代表我們並以我們的名義以下列身份簽署對本Form 10-K年度報告的任何和所有修訂，並總體上以我們的名義和代表我們的身份進行所有該等事情，以使EastGroup Properties，Inc.能夠遵守經修訂的1934年證券交易法的適用條款，我們特此批准和確認我們的簽名，因為我們的上述受權人可能簽署了任何和所有該等修訂。

根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下注冊人以登記人的身份在指定日期簽署。

/s/D.派克·阿洛伊安						埃裏克·博爾頓，Jr.
D.派克·阿洛揚，董事						H.埃裏克·博爾頓，Jr.董事
2023年2月15日						2023年2月15日
/s/Donald F.Colleran						/海登·C·屋檐III
唐納德·F·科勒倫，董事						海登·C·屋檐III，董事
2023年2月15日						2023年2月15日
/s/David M.菲爾德						瑪麗·伊麗莎白·麥考密克
David M.菲爾茲，董事						瑪麗·伊麗莎白·麥考密克，董事
2023年2月15日						2023年2月15日
凱瑟琳·M·桑德斯特羅姆						/David H.霍斯特二世
凱瑟琳·M·桑德斯特羅姆，董事						David·霍斯特二世，董事會主席
2023年2月15日						2023年2月15日

 

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/s/馬歇爾·A·勒布
首席執行官馬歇爾·A·勒布，
總裁與董事
(首席行政主任)
2023年2月15日
/s/Staci H.Tyler
斯塔西·H·泰勒，高級副總裁總裁，首席會計官
和局長
(首席會計主任)
2023年2月15日
/s/布倫特·W.伍德
總裁常務副總裁布倫特·W·伍德，
首席財務官兼財務主管
(首席財務官)
2023年2月15日

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