2023年2月投資者演示文稿

2©2023年阿爾卑斯山收入財產信託基金，公司|alpinereit.com 公司簡介 股票代碼(NYSE)PINE 股票市值$3.23億 企業總市值(TEV)$5.62億 每平方英尺TEV$154隱含上限利率6.9% 淨債務與TEV1之比43% 年化股息收益率5.4% 普通股和運營單位未償還3 15.8M 淨租賃物業數量148個州/州擁有物業34個總投資組合平方英尺3.7M 當前入住率99.5% 年化基本股息收益率5.4%租金(ABR)$4040萬 來自信用評級租户的ABR的279%來自MSA的ABR超過100萬人457%來自投資級租户的ABR 254% 截至2月7日，2.信用評級或投資級租户(評級為BBB-、Baa3或NAIC-2或更高)是指擁有標普全球評級、穆迪投資者服務、惠譽評級或全國保險專員協會(NAIC)信用評級的租户或其母公司。 3.截至2023年2月7日；包括阿爾卑斯山收入物業OP，LP的第三方持有的1,703,494個OP單位，該公司的經營合夥企業(“運營夥伴關係”或“OP”)。 4.MSA或大都市統計區域是由美國管理和預算辦公室建立的由社會和經濟因素聯繫在一起的城市和周圍社區的正式定義。 定位良好的增長高質量、100%零售網租投資組合

3©2023年阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 投資亮點 有意義的估值上升，具有就地收益率和長期增長 增值資產回收推動了改進的投資組合指標 純發揮，100%零售投資組合通過增值資產回收以有吸引力的價格增長，主要是非投資級資產，再投資專注於投資評級等級的租户。 通過低於重置成本投資來保護通脹 PINE的企業總價值(TEV)為每平方英尺154美元，允許股東將 低於重置成本的投資組合投資於植根於美國主要市場的更高增長的投資組合。 與專注於投資級的同行相比，PINE Group的顯著折扣 PINE的交易價格顯著折價， 這意味着估值大幅上升。 穩定且有吸引力的股息 PINE自2020年初以來季度股息增長了37.5%，現在 提供了其淨租賃同行組中最高的股息收益率。 截至2023年2月7日，除非另有説明。 以百萬美元為單位。 1.所有股息率、派息率和2023E FFO倍數均以2023年2月7日的收盤價為基礎，使用Stifel Triple-Net REITs Comp Sheet 2/5/2023年報告中對同行淨租賃公司的當前年化股息和2023E FFO估計。PINE每股2023E FFO反映了2月9日提供的指引的中點, 2023年。 2.基於ESRI的2022年平均家庭收入(5英里)和2021年總人口(5英里)數據。 支付率% 72% 5.4% FCPT O PINE ADC SRC NTST NNN EPRT 2023E FFO支付率股息收益率 18.3x 17.3x 17.2x 16.4x 14.6x 14.6x 13.4x 11.7x ADC FCPT O PINE ADC SRC NNN PINE SRC 18.3x 17.3x 17.2x 16.4x 14.6x 14.6x 13.4x 11.7x ADC FCPT O PINE ADC SRC NTO EPRT NNN PINE SRC Br}2023E FFO倍數 1企業總價值為每平方英尺154美元 $100，850總投資組合加權平均 5英里平均家庭收入2136,400總投資組合加權平均 5英里總人口2 11 PINE的前10名租户現在包括投資 評級行業領軍企業，如：

4©2023阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 增值資產回收 5.8%5.5%5.8%5.5%6.5%2020 Q3 2021 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022零售處置上限費率 截至2022年12月31日已售出的零售物業。 PINE表現出始終如一的能力，無論租户信貸質量如何，都能以有吸引力的估值出售零售物業。推動以投資級為主的租户的增值收購，其零售處置和零售收購上限利率之間的平均正利差超過120個基點

5©2023年阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 有機會以低於重置成本的價格進行投資 高質量投資組合的估值優勢 Pine的總企業價值(TEV)為每平方英尺154美元，允許 股東以低於預計重置成本的價格投資於 植根於更高增長的投資組合，美國主要市場的可比租户與淨租賃同行相比。 與更粘性的租户的安全邊際更高 每平方英尺平均現金租金為10.92美元，考慮到建築成本的通脹壓力，PINE投資組合租户的入住率 顯著低於市場上可以獲得的成本，這表明租户將更有可能在到期時行使 續訂選擇權。 與Peer Group 類似的租户敞口和可比或更好的市場相比，估值有很大折扣，每平方英尺基礎房地產估值比同行平均水平低48%。 通過資本循環實現價值 PINE提高了處置指引，以便以私人市場估值賺錢。在大多數情況下，其估值高於其當前隱含的公開市場估值。 1.價值基於每個同行淨租賃公司的企業總價值來自Stifel Triple-Net REITs Comp Sheets 2/5/2023報告。 2.投資組合規模基於總平方英尺，並根據截至2023年2月8日通過每家公司網站發佈的每家公司的可用信息。截至12月31日，PINE的投資組合信息為，2022. FCPT NNN EPRT O ADC NTST SRC PINE $0$100$200$300$400$500 0 50 100 150 200 250價值 每平方英尺1個投資組合規模(平方英尺)2個同行平均296美元

6©2023阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 顯著隱含估值上升 18.3x 17.3x 17.2x 16.4x 14.6x 14.6x 13.4x 11.7x ADC FCPT NTST O Eprt NNN PINE SRC 2023E FFO倍數 1 PINE的交易價格比以投資級別為導向的同行集團平均水平低4.2倍 意味着顯著的估值上升 專注於投資級的同行平均17.6x 68%65%62%54%未披露 截至2023年2月7日未披露43%20% 除非另有説明，否則以百萬美元計。 1.所有股息率、派息率和2023E FFO倍數均以2023年2月7日的收盤價為基礎。使用Stifel Triple-Net REITs Comp Sheet 2/5/2023報告中對同行淨租賃公司的當前年化股息和2023E每股FFO估計。2023E PINE每股FFO反映了2023年2月9日提供的指導中點。 2.基於ESRI的2022年平均家庭收入(5英里)和2021年總人口(5英里)數據。 移民 移民

7©2023年阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 相對超大的就地股息收益率 1.所有股息收益率和派息率均基於2023年2月7日的收盤價，使用Stifel Triple-Net REITs Comp Sheet 2/5/2023年報中對同行淨租賃公司的當前年化股息和2023年E每股FFO估計。PINE每股2023E FFO 反映了2月9日提供的指引的中點，2023年。 81%72%72%71%68%68%PINE O PINE ADC SRC NTST NNN EPRT 2023E FFO派息率股息收益率 同行 平均 4.6% PINE的股息為保守的派息率和高度關注房地產基本面和長期穩定性的投資組合提供了強有力的支持。

8©2023阿爾卑斯山收入房地產信託公司|alpinereit.com 嚴謹的投資戰略 強調有吸引力的供需市場動態 全國重點，重點放在具有吸引力的主要大都市統計地區 人口趨勢、商業友好政策和強大的潛在供需基本面 房地產基本面和分析驅動承保 房地產承保利用消費者位置數據分析、競爭指數、市場租金基準和全面風險評估 行業領先的租户和表現良好的運營部門 專注於與在關鍵業務部門運營的租户保持一致，顯示穩定且具有彈性的運營趨勢和/或前瞻性的全渠道戰略 通過長期關係進行相對資產價值投資 通過深度經紀、開發商和租户關係進行相對價值投資，以及管理層在高度分散的交易市場中識別高質量風險調整機會的能力

9©2023阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 始終如一的投資執行 $47$75$99$117$139$220$275$377$442$486$523$564 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 IPO 2021 Q4 2019年上市以來的累積投資活動 PINE自2022年12月31日起的股息得到了保守的派息率和專注於房地產基本面和長期穩定性的投資組合的大力支持。 截至2022年12月31日。

10©2023年阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 截至2022年12月31日改善投資組合規模和多樣性 1.信用評級或投資級(IG)評級的租户(評級為BBB-、BAA3或NAIC-2或更高)是具有標準普爾全球評級的租户或租户的母公司，穆迪投資者服務公司，惠譽評級或全美保險監理人協會。 2019年(首次公開募股) 淨租賃物業數量20 48 113 148擁有物業組合的州數量12 18 32 34總投資組合平方英尺0.9M 1.6 M 3.3M 370萬 年化基本租金(ABR)$13.3M$2110萬$3690M$4040萬 頂級租户佔ABR的百分比21%富國銀行(S&P：A+) 15%富國銀行(S&P：A+) 8% 富國銀行(S&P：A+) 11% 沃爾格林(S&P：bbb) 頂級行業佔ABR 21% 金融服務 15% 一般商品 12% 家居用品 13% 體育用品 頂級行業佔ABR 26% Florida 21% Florida 18% Texas 17% Texas的百分比來自信用評級租户的ABR%1 89%83%74%79%來自IG評級租户的ABR 1 36%46%45%54%來自寫字樓物業的ABR 43%27%8%-% 2020 2021 2022

11©2023年阿爾卑斯山收入房地產信託公司|alpinereit.com 主要市場淨租賃投資組合 ▪專注於主要市場的地理多樣化投資組合，受益於 人口變化和誘人的供需動態 ▪57%的資產負債率來自人口超過100萬的大都市統計地區1 ▪30%的資產負債率來自德克薩斯州、佛羅裏達州、北卡羅來納州、亞利桑那州 和佐治亞州休斯敦、德克薩斯州12% 費城、賓夕法尼亞州底特律、密歇根州5% 、佐治亞州羅切斯特紐約5% 達拉斯，德克薩斯州3% 坎頓，俄亥俄州3% 芝加哥，IL 2% 坦帕，FL 2% 紐約，NY 2% 洛根，WV 2% 塔爾薩，OK 2% 德盧斯，MN 2% Reno，NV 2% 巴爾的摩，MD 2% 代頓，OH 2% 波士頓，MA 2% 代表MSA人口超過100萬； 粗體表示按州劃分的前30個ULI市場年化基本租金的2% 5%-10% >10% 2%-5%

12©2023年阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 優秀的投資組合人口統計數據 休斯頓，德克薩斯州12% 費城，賓夕法尼亞州5% 底特律，密歇根州5% 亞特蘭大，GA 5% 羅切斯特，紐約州5% 達拉斯，德克薩斯州3% 坎頓，俄亥俄州3% 芝加哥，IL 2% 坦帕，FL 2% 紐約，紐約州2% 洛根，WV 2% 塔爾薩，OK 2% 杜魯斯，MN 2% 雷諾NV 2% 巴爾的摩，馬裏蘭州2%代頓，俄亥俄州2%波士頓，馬薩諸塞州2% 代表一個人口超過100萬的MSA； Bold表示截至2022年12月31日排名前30的ULI市場2總投資組合加權平均5英里平均家庭收入100,850 3總投資組合加權平均5英里總人口136,400 3。 1.MSA或大都市統計區域是由社會和經濟因素聯繫在一起的城市和周圍社區的正式定義，由美國管理和預算辦公室建立。為便於參考，▪的名稱已縮寫。 2.根據城市土地研究所和普華永道在《2023年房地產新興趨勢》出版物中的排名。 3.基於ESRI提供的2022年家庭平均收入(5英里)和2022年總人口(5英里)數據。投資組合中45%的MSA來自前10名MSA 1，其中60%以上來自休斯頓、費城、亞特蘭大等需求旺盛的市場達拉斯和坦帕 排名前10的▪地產的加權平均5英里家庭收入為117,4003美元▪排名前10的MSA地產的加權平均總人口為194,350人3

13©2023年阿爾卑斯山收入財產信託基金，Inc.|alpinereit.com 優秀租户信用透明度 投資級 54% 未評級 21% 非投資級 體育用品13% 美元商店13% 藥房12% 家居用品9% 家居裝修8% 雜貨店5% 消費電子產品5% 健康健身5% 娛樂4% 一般商品4% 其他22%{Br}100% ABR% 截至12月31日，2022年。1.信用評級或投資級(IG)評級的租户(評級為BBB-、Baa3或NAIC-2或更高)是具有標準普爾全球評級、穆迪投資者服務、惠譽評級或全國保險專員協會。 ▪79%的資產負債率來自信用評級為 的租户或租户的母公司1▪76%的資產來自 上市的租户或租户的母公司 ▪7%的資產來自PINE擁有土地的土地租賃資產，租户在 改善領域有重要投資

14©2023年阿爾卑斯收入財產信託基金，公司|alpinereit.com 強大穩定的頂級租户基礎 信用評級1 bbb 11% bb7% bbb 7% bbb+6% bbb 5% bb 5% B-5% AA 5% N/A 4% B-4% 41% ABR% 其他 1% 5% 2% 3% 11% 7% 9% 8% 16% 38% Lease展期計劃 截至12月31日剩餘加權平均租賃期為7.6年的資產負債表的百分比 ，2022年。 1.信用評級或投資級租户(評級為BBB-、Baa3或NAIC-2或更高)是指具有標準普爾全球評級、穆迪投資者服務、惠譽評級或全國保險專員協會(NAIC)信用評級的租户或租户的母公司。

15©2023年阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 優質頂級租户基礎 披露了投資級租户租金的%1，2 68%65%62%54%未披露評級 IG 20% ，除非另有説明。 1.信用評級或投資級(IG)租户(評級為BBB-、BA3或NAIC-2或更高)是指具有標準普爾全球評級、穆迪投資者服務公司、惠譽評級或全美保險專員協會。 2.根據截至2023年2月8日通過每家公司網站發佈的信息，排名前十的租户和與投資級租户相關的租金百分比。 未披露43%

16©2023阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 股息持續增長 股息充足 ▪目前2023年股息中點1意味着股息支付率為每股72%的2022E FFO ▪自上市以來增加了7次股息，最近兩年增加了5次 ▪自2020年初以來季度現金股息增加了37.5%年化每股現金股息 截至2023年2月7日的年化每股現金股息收益率為5.4% 除非另有説明。 1.2022E PINE每股FFO是指導的中點，提供於2023年2月9日。 $0.060$0.200$0.200$0.200$0.220$0.240$0.250$0.255$0.270$0.270$0.270$0.275$0.275 Q4 2019Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q4 2022 IPO 2019年第四季度每股股息支付 2020 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2022 Q4 2022 IPO 2019年第四季度每股股息支付 2020

17©2023年阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 研究報道 獨立分析師對貝爾德·韋斯·格拉迪的評級接近一致買入或表現優於21.00美元B萊利·克雷格·庫切拉購買$21.00萊利·克雷格·庫切拉購買$21.00 Mike戈爾曼購買$23.00煤商巴里·牛津購買$20.00 EF赫頓·高拉夫·梅塔購買$22.00瓊斯·羅布·史蒂文森購買$20.00瓊斯·傑森·斯圖爾特購買$22.00雷蒙德·詹姆斯·西蒙·J·米利根$21.00斯蒂菲爾·西蒙·西蒙·雅馬克買入$21.00托拉斯·豪持有$19.00/平均90%$21.00機構分析師評級覆蓋目標價

18©2023年阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 財務實力 PINE已證明可以獲得資本，專注於保持合理的槓桿，並已完全固定其具有吸引力的債務成本。 股票市場資本1美元3.23億美元 未償淨債務1，2美元2.39億美元 企業總價值(TEV)1美元5.62億美元 資本充足的資產負債表 今日形式1 43%今日形式1 6.6x Q4 2022 47%Q4 2022 7.1x Q4 2021 50%Q4 2021 8.1x 無短期資本市場風險敞口 有效槓桿配置文件 $49$100$100 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030循環信貸工具無擔保定期貸款 錯開的債務到期表 淨債務與TEV3淨債務之比EBITDA4未償還債務 1 5▪Pine在2026年5月之前沒有債務到期日▪沒有當前的浮動利率敞口 ▪通過現金超過2億美元的潛在流動性，截至2022年12月31日的受限現金 和未提取的循環信貸安排承諾 除非另有説明。 以百萬美元為單位。 1.截至2023年2月7日，未償淨債務是公司的未償債務減去公司的現金、現金等價物和限制性現金。 3.淨債務與TEV(企業總價值)之比是公司的未償債務，減去公司的現金、現金等價物和限制性現金。按公司企業價值的百分比計算。 4.有關淨收益與非GAAP財務指標的討論和對賬，請參閲本演示文稿末尾的“非GAAP財務信息”部分和表格。 5.反映了公司2.5億美元優先無擔保循環信貸安排下的4,880萬美元未償還款項；該公司的優先無擔保循環信貸安排將於2027年1月到期，幷包括一年延期選擇權, 在滿足某些 條件的情況下，反映的到期日假設公司行使一年延期選擇權。

19©2023年阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 2023年收購範圍1億-1.5億美元 處置2,500萬-5,000萬美元 稀釋後每股FFO$1.5-1.55每股稀釋後收益$1.52-1.57加權平均稀釋後未償還股份1,600萬-1,640萬 2023年低點 2023年高點 公司2023年展望和指引假設經濟活動穩定或改善，與我們的每個租户相關的強勁的潛在業務趨勢和其他重要假設。 2023年公司在2023年2月9日提交的2022年第四季度和全年經營業績新聞稿中提供了2023年指導。

20©2023阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 2022年12月31日的亮點 。 以百萬美元為單位，除每股數據外。 1.請參閲本演示文稿末尾的“非公認會計準則財務信息”部分和表格，以討論和對非公認會計準則財務指標進行調整。 2022年每股FFO$1.73FFO每股同比增長9%2022年每股AFFO$1.77AFFO每股同比增長11% 當前每股年化股息$1.100 2022年每股股息$1.090 2022年同比增長7% 2021年每股股息$1.015具有吸引力的每股收益增長一致的每股股息增長 擴展投資平臺增值資產回收 收購 成交量現金上限利率 2022美元187 7.1% 2021美元260 6.8% 2020$117 6.9% 處置 成交量現金上限利率 2022美元155 6.5% 2021美元28 7.2% 2020美元5 5.8%

21©2023年阿爾卑斯收入財產信託公司|alpinereit.com 公司責任 阿爾卑斯收入財產信託公司通過其外部管理人，致力於可持續發展、強有力的公司治理、 和有意義的企業社會責任計劃。 致力於 致力於維護環境意識的文化，使用 環境友好和可再生產品，促進可持續經營實踐 承租人結盟 與具有環保意識的承租人結盟，這些承租人在企業文化和商業實踐中具有強大的可持續性計劃和 倡議 社會責任 環境責任公司治理 ▪董事會獨立主席和6名董事中的5名董事 ▪年度所有董事選舉 ▪董事年度董事會評估 所有董事的▪股權要求 ▪禁止對衝和質押阿爾卑斯山收入 房地產信託股票 ▪批准關聯方交易的穩健政策和程序 ▪選擇退出業務合併和控制股份 馬裏蘭州一般公司法中的收購法規 ▪所有團隊成員遵守全面的商業行為和道德政策守則 包容和支持性的公司文化 致力於包容和支持性的辦公環境，充滿不同的背景和觀點 ，致力於經濟、心理和身體健康 著名的社區外展 眾多多樣的社區外展計劃，支持社區內的環境、藝術、公民和社會組織

22©2023年阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 截至2023年2月9日，外部管理調整 。 調整所有權 首席技術官目前擁有PINE約14%的權益，有意義地將其利益與PINE股東結盟 獨立董事會擁有自己的獨立董事會，並從26人的CTO團隊中實現了顯著的規模經濟，而沒有相應的G&A費用 外部增長的影子管道 PINE由於其對所有CTO單租户淨租賃資產銷售的優先購買權，在CTO投資組合中有一個潛在的影子管道 Horizon上的內部化 未來當公司接近或超過臨界質量時，PINE的管理將內部化 合作機會 }▪審查首席技術官通過正常的單一租户收購努力和關係在市場上看不到的交易機會 利益和外部管理的一致性 顯著的管理協議條款 Pine五年初始條款，之後有一年的延期選擇權 ▪季度管理費為0.375%，按股權計算，扣除股票回購和發行成本後 ▪可終止，支付3倍於之前24個月平均管理費的一次性費用 阿爾卑斯收入財產信託由首席技術官Realty Growth(紐約證券交易所股票代碼：CTO)根據一項協議由首席技術官進行外部管理，該協議與首席技術官在PINE的所有權相結合，提供規模經濟、顯著的股東結盟和靈活/可摺疊的結構。

23©2023阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 董事會 我們的董事會擁有觀點和經驗的良好組合，並保持相關政策，以確保 股東結盟、風險管理、公司監督和最高道德標準。 董事會主席、獨立董事 現任RMC Living首席執行官。前Waypoint房地產投資公司首席運營官、土地和開發公司首席財務官兼總裁，霍華德·休斯公司(紐約證券交易所代碼：STAR)首席財務官，霍華德·休斯公司首席財務官，北極星金融公司首席財務官 董事會主席兼審計委員會主席。 瑞秋·埃利亞斯·韋恩，時代獨立董事 現任創始人兼首席執行官。前桑布勒公司開發 高管，安永房地產諮詢業務高級助理 審計委員會和薪酬委員會成員。 獨立董事 現任創始人總裁，Triate Capital，LLC首席運營官。Ormer聯席總裁和ORIX Capital Markets，LLC首席執行官。前孤星基金創始合夥人。薪酬委員會主席和治理委員會成員。 約翰·P·奧爾布賴特 總裁和首席執行官 現任阿爾卑斯收入財產信託公司(紐約證券交易所代碼：PINE)和房地產增長公司(紐約證券交易所代碼：CTO)首席執行官總裁。前Archon Capital聯席主管兼管理董事 , 高盛公司；摩根士丹利擔任招商銀行投資管理 高管；新月地產(紐約證券交易所代碼：CEI)管理董事。 小馬克·O·德克爾 獨立董事 現任Centerspace(紐約證券交易所代碼：CSR)首席執行官兼首席信息官。前投資者房地產信託公司總裁和首席信息官，前董事管理公司和蒙特利爾銀行資本市場美國房地產投資和企業銀行業務集團負責人。 審計和治理委員會成員。 獨立董事 現任總裁。前董事和佛羅裏達管理經紀人仲量聯行(紐約證券交易所代碼：JLL)，現任大奧蘭多機場管理局董事會主席。治理委員會主席和薪酬委員會成員

24©2023阿爾卑斯山收入財產信託基金，Inc.|alpinereit.com 主要收益 相對於Peer Group的大幅折扣 有意義的上行機會，因為PINE的2023E FFO倍數是淨租賃同行中最低的之一。 穩定且不斷增長的股息 自2020年初以來，PINE的季度股息增長了37.5%，目前非常高效的2023E FFO1隱含支付率約為72%。 小資產基礎是一個超大增長的機會 小資產分母意味着管理層可以推動相對於淨租賃同行的超大增長。 有紀律的投資策略 以房地產和信貸為重點的承銷，瞄準表現出強烈人口統計趨勢的投資，出租給高質量、行業領先的租户。 高質量、透明和不斷增長的投資組合 100%零售投資組合植根於上市/信用評級的租户和更大的市場，這意味着有一個高質量、穩定的資產基礎和 機會來增加一系列新的租户、市場和行業。 具有充足流動性和短期債務到期日的財務穩定 資產負債表提供了財務穩定性和靈活性。 由CTO Realty Growth(紐約證券交易所代碼：CTO)外部管理的聯合贊助和管理 ，擁有PINE 14%股份的上市REIT，並致力於在達到臨界質量後將 管理層內部化。 截至2023年2月9日，除非另有説明。 根據2022年10月20日的規定，PINE每股2022E FFO是指引的中點。

25©2023阿爾卑斯山收入財產信託公司|alpinereit.com 免責聲明 本演示文稿可能包含“前瞻性陳述”。前瞻性表述包括可以通過“可能”、“將會”、“可能”、“預期”、“打算”、“計劃”、“尋求”、“相信”、“估計”、“預期”、“繼續”、“項目”以及對未來時期的類似提及，或通過包含預測或預測來識別的表述。前瞻性陳述基於公司目前對資本市場狀況、公司業務、經濟和其他未來狀況的預期和假設。由於前瞻性陳述與未來有關，從本質上講，它們會受到固有的不確定性、風險和難以預測的情況變化的影響。因此，公司的實際結果可能與前瞻性陳述中預期的大不相同。可能導致實際結果與前瞻性陳述中的結果大不相同的重要因素包括：一般商業和經濟狀況、信貸市場和更廣泛的金融市場的持續波動和不確定性、房地產業務固有的風險，包括租户違約、與環境問題有關的潛在責任、房地產投資的流動性不足和自然災害的潛在損害、新冠肺炎疫情及其變種對公司業務和租户業務的影響，以及對美國經濟和市場狀況的總體影響。影響公司業務或租户業務而非公司或租户所能控制的其他因素, 以及公司在截至2022年12月31日的年度Form 10-K年度報告中的“風險因素”項下列出的因素，以及公司在提交給美國證券交易委員會的文件中不時討論的其他風險和不確定性。本演示文稿中所作的任何前瞻性陳述僅説明其發表之日。本公司不承擔公開更新或修改任何前瞻性陳述的義務，無論是由於新信息、未來發展或其他原因。 本演示文稿中的引用： 1.除非另有説明，所有信息均截至2022年12月31日。 2.年化直線基本租金(“ABR”或“Rent”)和基於ABR的統計數據是根據截至12月31日的當前投資組合計算的。2022年。 3.股息由董事會設定，並按季度宣佈，無法保證未來派息的可能性或金額。 4.信用評級或投資級租户(評級為BBB-、Baa3或NAIC-2或更高的租户)是具有標準普爾全球評級的租户或租户的母公司，穆迪投資者服務公司，惠譽評級或全國保險監理員協會(NAIC)。 5.合同基本租金(“CBR”)代表在所引用的時間根據租賃協議條款欠公司的金額。

26阿爾卑斯2023年阿爾卑斯山收入財產信託公司|©ereit.com 非公認會計原則財務信息 我們報告的結果是根據美國公認會計原則(“公認會計原則”)列報的。我們還披露了 運營資金(“FFO”)、運營調整資金(“AFFO”)和預計利息、税項、折舊及攤銷前收益(“預計EBITDA”)，所有這些都是非GAAP財務指標。我們相信這些非GAAP財務指標對投資者是有用的，因為它們是分析師和投資者廣泛接受的行業指標，用於比較REITs的經營業績。 FFO、AFFO和備考EBITDA不代表經營活動產生的現金，不一定表明可用於資助現金需求的現金；因此，它們不應被視為我們現金流量表上報告的作為流動性衡量指標的淨收入或運營現金流的替代指標，而應被視為GAAP財務衡量標準的補充，而不是替代。 我們根據全美房地產投資信託協會(NAREIT)理事會採用的定義計算FFO。NAREIT 將FFO定義為經調整的GAAP淨收益或虧損，不包括非常項目(由GAAP定義)、可折舊房地產資產銷售的淨收益或虧損、與房地產資產折舊和攤銷相關的減值減值，包括未合併子公司按比例進行的此類調整 。為了得出AFFO，我們修改了NAREIT對FFO的計算，以包括與非現金收入和支出相關的GAAP淨收入的其他調整，如債務清償損失 , 攤銷高於和低於市值的租賃相關無形資產、直線租金收入、遞延融資成本的攤銷、非現金薪酬和其他非現金收入或支出。此類項目可能會導致淨收入的短期波動，但不會對經營現金流或長期經營業績產生影響。在我們制定公司目標時，我們將AFFO用作衡量我們業績的指標之一。 為得出預計EBITDA，GAAP淨收入或虧損進行了調整，以不包括非常項目(根據GAAP的定義)、可折舊房地產資產的銷售淨收益或虧損、與房地產折舊資產相關的減值減記以及與房地產相關的折舊和攤銷，包括此類未合併子公司的按比例調整、非現金收入和費用，如直線租金收入、遞延融資成本的攤銷、債務清償損失，與租賃相關的高於和低於市場的無形資產、非現金補償和其他非現金收入或支出。現金利息支出也被排除在預計EBITDA之外，GAAP淨收入或虧損根據收購、處置和其他類似活動的年化影響進行調整。 管理層、投資者和分析師使用FFO，主要是因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨收益或虧損對銷售的影響，這是基於歷史成本，並隱含地假設房地產的價值隨着時間的推移按可預測的方式減少。, 而不是根據現有的市場狀況進行波動。我們認為，AFFO是供投資者考慮的另一項有用的補充措施 ，因為它將幫助他們更好地評估我們的經營業績，而不會受到其他非現金收入或支出造成的扭曲。我們 還認為，預計EBITDA是供投資者考慮的另一項有用的補充措施，因為它允許更好地評估我們的經營業績 ，而不會因其他非現金收入、支出或公司資本結構對我們經營業績的某些影響而造成扭曲。FFO、AFFO和Pro Forma EBITDA可能無法與其他公司採用的類似名稱的措施相比較。

27©2023年阿爾卑斯收入財產信託公司|alpinereit.com 經營報表 阿爾卑斯收入財產信託公司 合併經營報表 (千元，不包括股票、每股和股息數據) (未經審計) 截至以下年度的三個月：2022年12月31日2022年12月31日2022年12月31日2021年收入： 租賃收入$11,595$9,470$45,203$30,128總收入11,595 9,470 45,203 30,128運營支出： 房地產支出1,242 1,284 5,435 3,673一般和管理支出1,414 1,340 5,784 5,027折舊和攤銷6,332 5,025 23,564 15,939總運營支出8,988 7,649 34,783 24,639資產處置收益6,553 9,131 33,801,675清償債務虧損(1,243)-(727)- 運營淨收入8,717 10,952 3,494 1,403,539 3,702淨收益8,988 7,649 34,783 11,462：可歸因於非控制利息的淨收入(6,663)(1,247)-(727)- 運營淨收入8,717 10,952 3,494,962,403,539,770 2(4,235)(1,498) 阿爾卑斯收入財產信託基金的淨收入，$4,862$8,302$29,720$9,964每股普通股數據：基本淨收益 基本$0.39$0.73$2.48$1.02攤薄$0.34$0.64$2.17$0.89加權平均普通股數量： 基本12,500,785 11,347,778 11,976,001 9,781,066攤薄1 14,204,279 13,051,272 13,679,495 11,246,227股基礎運營單位的加權平均影響，包括(I)1,223,854股基礎運營單位對CTO房地產增長的加權平均影響股份有限公司及(Ii)479,640股相關股份單位發行予無關第三方。

28阿爾卑斯山收入財產信託公司|©2023非公認會計準則財務計量對賬 截至2022年12月31日的三個月 2021年12月31日2022年12月31日2021年淨收益$5,525$9,549$33,955$11,462折舊和攤銷6,332 5,025 23,564 15,939資產處置收益(6,553)(9,131)(33,801)(9,675) 運營資金$5,304$5,443$23,718$17,726調整： 債務清償虧損443-727- 無形資產和負債攤銷租賃收入(80)(89)(328)(257) 直線租金調整(198)(214)(935) 新冠肺炎租金償還，淨-22 45 430非現金薪酬74 78 310 309攤銷遞延融資成本至利息支出192 126 599 362其他非現金(收入)支出28(1)100(18) 經常性資本支出--(41) 運營調整後資金$5,763$5,365$24,236$17,904稀釋後每股FFO$0.37$0.42$1.73$1.58稀釋後每股AFFO$0.41$0.41$1.77$1.59阿爾卑斯收入財產信託公司，Inc. 非GAAP財務指標 運營資金和運營調整資金 (未經審計) (千，每股數據除外)

29 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com Net Debt-to-EBITDA Pro Forma Reconciliation Alpine Income Property Trust, Inc. Non-GAAP Financial Measures Reconciliation of Net Debt to Pro Forma EBITDA (Unaudited) (In thousands) Three Months Ended December 31, 2022 Net Income $ 5,525 Adjustments: Depreciation and Amortization 6,332 Gain on Disposition of Assets (6,553) Loss on Extinguishment of Debt 443 Straight-Line Rent Adjustment (198) Non-Cash Compensation 74 Amortization of Deferred Financing Costs to Interest Expense 192 Amortization of Intangible Assets and Liabilities to Lease Income (80) Other Non-Cash Expense 28 Interest Expense, net of Deferred Financing Costs Amortization 2,999 EBITDA $ 8,762 Annualized EBITDA $ 35,048 Pro Forma Annualized Impact of Current Quarter Acquisitions and Dispositions, Net1 1,133 Pro Forma EBITDA $ 36,181 Total Long-Term Debt 267,116 Financing Costs, Net of Accumulated Amortization 1,518 Cash and Cash Equivalents (9,018) Restricted Cash (4,026) Net Debt $ 255,590 Net Debt to Pro Forma EBITDA 7.1x 1. Reflects the pro forma annualized impact on Annualized EBITDA of the Company’s acquisition and disposition activities during the three months ended December 31, 2022.

Investor Inquiries: Matthew M. Partridge, Chief Financial Officer, (407) 904-3324, mpartridge@alpinereit.com