高度機密和商業機密Blackstone Mortgage Trust，Inc.2022年第四季度和全年業績2023年2月8日

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.1 BXMT重點説明：本演示文稿中的信息截至2022年12月31日，除非另有説明。所表達的意見僅反映BXMT截至材料中出現的日期的當前意見，並基於BXMT對當前市場環境的意見，該市場環境可能會發生變化。BXMT的經理是黑石集團的子公司。(1)反映截至2022年12月31日的年度或季度的每股可分配收益與宣佈的每股股息的比率(如適用)。關於GAAP淨收入的定義和對賬，請參閲附錄。(2)按每股計算，指截至2022年12月31日止年度的可分配收益減去宣佈的股息。關於GAAP淨收入的定義和對賬，請參閲附錄。(3)代表每股可分配收益。關於GAAP淨收入的定義和對賬，請參閲附錄。(4)包括16億美元的非綜合優先權益。(5)反映第四季度可分配收益的同比變化。見附錄以核對GAAP淨收入，該淨收入在同一時期下降了(137%)。(6)截至2022年12月31日的流動性，2023年3月到期的可轉換票據淨額為2.2億美元。(7)基於截至2023年2月7日的24.08美元的股價。▪強勁的可分配收益和流動性狀況▪全年股息覆蓋率(1)為116%，包括第四季度的140%；超額可分配收益(2)為每股賬面價值貢獻了0.39美元，▪第四季度每股收益(0.28美元)和可分配每股收益(3)為0.87美元收益能力一致當前收入穩定資產負債表0%資本市場按市值計價融資結構良好, 具有可觀流動性的配套債務強勁的收入支持股息和增加賬面價值來自浮動利率的收益增長268億美元(4)投資組合10.3%股息收益率(7)116%2022年全年股息覆蓋率(1)0.874Q可分配每股收益(1)+12%4Q可分配收益同比增長(5)16億美元淨流動資金(6)

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.2 2022年第四季度和全年業績(1)有關GAAP淨收入的定義和對賬，請參閲附錄。(2)包括16億美元的非綜合優先權益。(3)反映截至BXMT發起或收購投資之日的加權平均貸款價值比(“LTV”)。▪第四季度基本每股收益(0.28美元)和每股可分配收益(1)為0.87美元(2022年全年分別為1.46美元和2.87美元)▪將第四季度的CECL準備金增加了每股1.1美元；超額收益的保留提供了大量抵消，導致賬面價值較上年同期略有淨變化的▪可分配收益(1)每股0.8美元，不包括預付款收入；提供強勁的覆蓋每股0.62美元的季度股息組合▪268億美元優先貸款組合(2)由機構優質房地產擔保，2022年加權平均發起LTV(3)64%▪100%利息收取，包括第四季度，儘管美國短期利率增加400個基點以上▪在第四季度收取了6.48億美元的還款，2022年收取了37億美元；寫字樓貸款佔2022年總還款額的17億美元(45%)▪在第四季度升級了八筆貸款，下調了八筆貸款，其中四筆是成本回收；在新的成本回收貸款後97%的表現反映了強勁的整體信用質量投資▪在2022年以有吸引力的條款策略性地籌集了12億美元的資本，通過市場波動、增強流動性和使資產負債表多樣化▪在3月份可轉換票據到期後淨流動資金達到創紀錄的16億美元，在2026年之前沒有重大公司債務到期▪穩定, 沒有資本市場按市值計價條款的匹配融資結構▪賬面價值完全對衝外幣和利率波動資本化▪變化的起源環境允許目標行業的較低槓桿起源；2022年下半年6.74億美元的起源是70%的工業，+5.49%的貸款收益率相對於+3.76%投資組合平均▪投資組合仍然投資良好，儘管交易環境減速，貸款資金與償還一致。

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.$0.30$0.40$0.50$0.60$0.70$0.80 3/31/2022 6/30/2022 9/30/2022 12/31/2020$2.48$2.62$2.87 2020 2021 2022(1)反映截至2022年12月31日的年度每股可分配收益與宣佈的每股股息的比率。關於GAAP淨收入的定義和對賬，請參閲附錄。(2)反映在假設信貸利差、投資組合構成或資產表現不變的情況下，截至2022年12月31日，我們投資組合參考的各種浮動利率指數增加對收益的影響(扣除激勵費用)。4Q 1M SOFR、SONIA和3M EURIBOR的平均基本利率分別為3.88%、2.74%和1.77%。(3)反映每股可分配收益。關於GAAP淨收入的定義和對賬，請參閲附錄。(4)反映截至2023年2月7日的100萬SOFR。3收益▪BXMT到2022年實現強勁的收益增長，支持強勁的全年股息覆蓋率116%(1)▪浮動利率貸款組合繼續受益於利率上升；基本利率在第四季度平均值的基礎上再提高100個基點，將產生每股0.05美元的季度增量收益(2)每股ShareDividend覆蓋範圍GAAP EPS Current Sofr(4)可分配每股收益平均100萬SOFR預付款收入$0.59$0.55$0.60$(0.28)可分配每股收益GAAP EPS$2.77$1.46$2.48股息116%(1)覆蓋範圍$0.97 0.16%0.93%2.45%3.88%4.57%$0.87$0.71$0.67$0.62(3)(3)

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.4收益穩定賬面價值(每股美元)CECL準備金(以百萬美元為單位)▪保留6,600萬美元的超額可分配收益(1)2022年支持賬面價值穩定，儘管由於更具挑戰性的信貸環境，CECL準備金增加了161%，▪CECL準備金在第四季度增加了每股1.1美元；特定準備金覆蓋5級貸款餘額的20%$115$76$153$70$55$190 12/31/2020 12/31 12/31/2022一般儲備資產特定準備金$131$343 20%5級貸款$185$26.42$27.22$26.26 12/31/2020 12/31(1)表示截至2022年12月31日的年度的可分配收益減去宣佈的股息。關於GAAP淨收入的定義和對賬，請參閲附錄。

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.辦公40%多户24%酒店業18%工業8%零售4%其他物業6%HI，2%DC 1%TX 6%NY 16%NV 2%MA 2%IL 2%GA 3%FL 7%CA 15%VA，1%AZ 2%CO 1%5 Portfolio▪$268億(1)由機構資產擔保的203筆貸款的投資組合，以增長為導向的業務計劃適合當前環境(1)包括16億美元的非合併優先權益。(2)不包括佔貸款總額1%以下的國家和國家。抵押品多元化主要市場重點(2)ES 5%IE、4%英國、13%SE、2%AU 5%SunBelt 26%東北21%西部17%中西部4%西北1%其他西歐13%英國13%澳大利亞5%

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.6投資組合：Office In Focus(1)包括自2015年以來完成或大幅翻新的資產。(2)包括具有一種或一種以上信用增強質量的資產，包括但不限於上述資產。(三)以新資產竣工年限或者重大翻新資產修繕年限為基準。(4)反映截至BXMT發起或收購投資之日的加權平均貸款價值比(“LTV”)。總投資組合▪BXMT的寫字樓投資組合主要包括新建或大幅翻新資產的貸款和/或受益於其他信用增強型資產的貸款▪4級和5級寫字樓貸款僅佔BXMT總投資組合的5%新建或重大翻新(1)其他信用增強型資產(2)-具有現代便利設施的新的高質量產品高效建築-2021年W.A.Vintage(3)-低槓桿率和可觀的贊助商股本(60%W.A.LTV)(4)-保護基礎(65%W.A.LTV)(4)-強勁的現金流-Sunbelt地點-重要的LTM贊助商股權承諾辦公室評級為1-3，35%的辦公室評級為4，3%的辦公室評級為5，2%的其他資產類別，60%的辦公室投資組合-更高的槓桿率(68%W.A.LTV)(4)-更具挑戰性的市場中的較老年份-CECL的大量儲備到位其他辦公室88%的辦公室54%34%12%4.4W.A.風險評級2.8 W.A.風險評級2.5 W.A.。風險評級

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.+3.76%+5.49%64%62%55%60%65%70%75%0.0 0.0 0.0 0.0 0.1總投資組合2022年第二季度W.A.貸款收益率W.A.LTV 7投資(1)總投資組合的加權平均貸款收益率不包括按成本回收法計入的貸款。(2)反映截至BXMT發起或收購投資之日的加權平均貸款價值比(“LTV”)。自2022年下半年貸款環境轉變以來，▪完成了6.74億美元的高級浮動利率貸款；新投資受益於顯著擴大的利差和低於投資組合平均水平的槓桿率▪2022年下半年的新貸款集中在具有通脹彈性的部門；2022年寫字樓償還金額為17億美元，其中包括2022年下半年的5.43億美元，反映了BXMT高質量辦公室抵押品發起指標的流動性(1)2022年下半年活動行業70%多户20%酒店業9%辦公樓1%寫字樓50%多户22%酒店業18%其他物業8%零售業1%工業1%7億美元原始貸款11億美元還款(2)

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.8資本化信貸工具辛迪加證券化債務公司債務公司債務到期日(3)(以百萬美元為單位)36%信用MTM僅64%非MTM(2)0%資本市場MTM(1)截至2022年12月31日的流動性，扣除2023年3月到期的2.2億美元可轉換票據。(2)非MTM包括沒有按市值計價撥備的融資，以及僅對違約資產有有限信貸按市價計價撥備的信貸安排。(3)不包括定期貸款B項下每年2,200萬美元的預定攤銷付款。▪在2022年以有吸引力的條款戰略性地籌集了12億美元的資本，通過市場混亂時期，將流動性增加到16億美元(1)，並進一步使資產負債表多樣化；2026年之前沒有重大債務到期日▪結構良好的資產負債表能夠承受長期債務的波動，沒有資本市場按市值計價的撥備，信用按市值計價結構良好的債務(佔未償債務總額的百分比)$220$300$1,303$780$400 2023 2024 2025 2026 2027 2028+可轉換票據定期貸款B高級擔保票據將以當前流動性償還

Blackstone|高度機密和商業機密Blackstone Mortgage Trust，Inc.附錄9

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.10附錄(1)本公司發起或收購貸款的日期，以及截至該日期的LTV。隨後更新起始日期以反映材料借用修改。(2)包括16億美元的非綜合優先權益。(3)加權平均現金券和全息收益率以與相關浮動基準利率的利差表示。不包括按成本回收法入賬的貸款。(4)最長期限假設所有延期選項均已行使；然而，浮動利率貸款一般可以在最終期限之前償還，而不會受到懲罰。投資組合詳細信息(以百萬美元為單位)每筆貸款類型日期(1)貸款(2)餘額(2)價值到期日(4)地點類型SQFT/單位/關鍵LTV(1)貸款1高級貸款8/14/2019$1,171$1,033$1,029+3.06%+3.78%12/23/2024都柏林-IE混合用途貸款$386/SQFT 74%貸款2高級貸款4/9/2018 1487 905 899+4.49%+5.72%2025年6月9日48%貸款3高級貸款2022年6月24日901 901 893+4.75%+5.07%2029年6月21日多元化-AU酒店業$410/SQFT 59%貸款4高級貸款(2)2021年12月9日770 710 408+2.65%+2.82%2026年12月9日紐約混合用途貸款5高級貸款(2)2019年8月7日746 668 135+312%+3.61%2025年9月9日洛杉磯辦事處59%貸款6 2018年3月22日655 655 654+3.25%+3.31%2026年3月15日西班牙混合用途貸款71%高級貸款2021年3月30日477 477 473+3.20%+3.41%2026年5月15日多元化-SE工業公司$88/平方英尺76%貸款8高級貸款(2)12/17/2021 448 440 88+3.95%+4.35%其他13，9/26美元716/單位61%貸款9高級貸款2021年7月23日500 401 396+4.00%+4.42%2027年8月9日紐約馬幣538美元, 046/單位58%貸款10高級貸款2018年8月22日363 363+3.42%+3.42%8/9/2023毛伊島酒店業$471,391/Key 61%貸款11高級貸款(2)2019年11月22日470 353 70+3.70%+4.15%12/9/2025洛杉磯辦事處$622/平方英尺69%貸款12高級貸款2019年9月23日375 346 344+3.00%+3.23%8/15/2024多元化-西班牙酒店業122美元667/Key 62%貸款13高級貸款2018年4月11日355 345 344+2.85%+3.10%5/1/2023紐約辦事處$437/Sqft 71%貸款14高級貸款10/25/2021 307 307 304+4.30%+4.62%10/25/2024多樣化-AU酒店業$151,102/Key 56%貸款15高級貸款2/27/2020 303 302 302+2.70%+3.04%3/9/2025紐約綜合貸款795美元，074/單位59%各種貸款16-203高級貸款606 18,317+3.28%+3.66%各類CECL儲量(326個/Wtd)。阿沃。$31,322$26,810$24,692+3.37%+3.76%3.1年64%全額現金息票收益率(3)

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 11 APPENDIX Consolidated Balance Sheets ($ in thousands, except per share data) December 31, 2022 December 31, 2021 Assets Cash and cash equivalents $291,340 $551,154 Loans receivable 25,017,880 22,003,017 Current expected credit loss reserve (326,137) (124,679) Loans receivable, net $24,691,743 $21,878,338 Other assets 370,902 273,797 Total assets $25,353,985 $22,703,289 Liabilities and equity Secured debt, net $13,528,164 $12,280,042 Securitized debt obligations, net 2,664,010 2,838,062 Asset-specific debt, net 942,503 393,824 Loan participations sold, net 224,232 — Term loans, net 2,114,549 1,327,406 Senior secured notes, net 395,166 394,010 Convertible notes, net 514,257 619,876 Other liabilities 426,904 231,358 Total liabilities $20,809,785 $18,084,578 Commitments and contingencies — — Equity Class A common stock, $0.01 par value $1,717 $1,682 Additional paid-in capital 5,475,804 5,373,029 Accumulated other comprehensive income 10,022 8,308 Accumulated deficit (968,749) (794,832) Total Blackstone Mortgage Trust, Inc. stockholders ʼ equity $4,518,794 $4,588,187 Non-controlling interests 25,406 30,524 Total equity $4,544,200 $4,618,711 Total liabilities and equity $25,353,985 $22,703,289

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 12 APPENDIX Consolidated Statements of Operations ($ in thousands, except per share data) Three Months Ended December 31, 2022 2021 2022 2021 Income from loans and other investments Interest and related income $462,278 $270,749 $1,338,954 $854,690 Less: Interest and related expenses 271,196 96,809 710,904 340,223 Income from loans and other investments, net $191,082 $173,940 $628,050 $514,467 Other expenses Management and incentive fees $33,830 $28,373 $110,292 $88,467 General and administrative expenses 14,492 11,060 52,193 43,168 Total other expenses $48,322 $39,433 $162,485 $131,635 (Increase) decrease in current expected credit loss reserve (188,811) (9,568) (211,505) 39,864 Income before income taxes $(46,051) $124,939 $254,060 $422,696 Income tax provision 938 77 3,003 423 Net income (loss) ($46,989) $124,862 $251,057 $422,273 Net income (loss) attributable to non-controlling interests (551) (922) (2,415) (3,080) Net income (loss) attributable to Blackstone Mortgage Trust, Inc. ($47,540) $123,940 $248,642 $419,193 Per share information (basic) Net income (loss) per share of common stock, basic ($0.28) $0.76 $1.46 $2.77 Weighted-average shares of common stock outstanding, basic 171,604,533 162,056,782 170,631,410 151,521,941 Per share information (diluted) Net income (loss) per share of common stock, diluted ($0.28) $0.76 $1.46 $2.77 Weighted-average shares of common stock outstanding, diluted 171,604,533 162,056,782 170,631,410 151,521,941 Three Months Ended December 31, Twelve Months Ended December 31,

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.13附錄(1)代表Blackstone Mortgage Trust，Inc.的淨收入(2)主要代表本季度從非美元投資賺取的淨利息收入匯回國內。該等收入於兑換為美元當日的價值與該等收入的累積基準之間的差額並不計入公認會計準則淨收益，而是作為綜合資產負債表中其他全面收入的一部分。季度每股收益計算(以千為單位，不包括每股數據)可分配每股收益調節賬面價值截至2022年12月31日的三個月股東權益$4,518,794$4,658,406股A類普通股171,696 170,896遞延股票單位411 400總流通股172，107 171,296每股賬面價值$26.26$27.20截至2022年12月31日的三個月淨收益(虧損)(1)(47,540美元)$103,246加權平均流通股，每股基本171,605 170,972美元，基本(0.28美元)0.60稀釋後收益(47美元，(540)$109,151加權平均流通股，稀釋後每股171,605 185,316美元，稀釋後(0.28美元)$0.59截至2022年12月31日的三個月淨收益(虧損)(1)(47,540美元)$103,246當前預期信用損失準備金增加188,811 12，248非現金補償支出8,128 8,219已實現套期保值和外幣損失，淨額(2)(511)(1, 698)非控股權益調整，淨額(268)(43)其他項目(25)(10)可分配收益$148,595$121,962加權平均流通股，基本171，605 170,972每股可分配收益，基本每股0.87美元0.71美元

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.(1)代表Blackstone Mortgage Trust，Inc.的淨收入(2)代表與截至2021年12月31日的三個月內變現事件後被視為不可收回的貸款本金相關的已實現虧損。這一金額以前被確認為GAAP淨收入的一個組成部分，作為我們當前預期信貸損失準備金的增加。(3)主要是指本季度從非美元投資中賺取的淨利息收入匯回國內。該等收入於兑換為美元當日的價值與該等收入的累積基準之間的差額並不計入公認會計準則淨收益，而是作為綜合資產負債表中其他全面收入的一部分。14附錄淨收益與可分配收益的對賬(單位為千，每股數據除外)截至2022年12月31日2022年9月30日2022年6月30日2022年3月31日2022年12月31日淨收益(虧損)(1)(47,540美元)$103,246$93,250$99,687$123,940當前預期信貸損失準備金的沖銷(2)-(14，427當期信用損失準備金增加(減少)188,811 12,248 12,983(2,537)9,568非現金補償費用8,128 8,219 8,4188,650 7,463已實現套期保值和外幣損失，淨額(3)(511)(1,698)(829)(200)(668)可歸因於非控股權益的調整, 淨額(268)(43)(46)(4)(30)其他項目(25)(10)(65)(30)120可分配收入$148,595$121,962$113,711$105566美元125,966加權平均流通股，基本171,605 170,972 170,666 169,254 162,057每股淨收益(虧損)，基本(0.28美元)$0.60$0.55$0.59$0.76每股可分配收益，基本$0.87$0.71$0.67$0.62$0.78

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.(1)代表Blackstone Mortgage Trust，Inc.的淨收入(2)代表與截至2021年12月31日的三個月內變現事件後被視為不可收回的貸款本金相關的已實現虧損。這一金額以前被確認為GAAP淨收入的一個組成部分，作為我們當前預期信貸損失準備金的增加。(3)截至2020年12月31日止年度，主要指我們的外幣遠期合約賺取的遠期點數，反映適用的外幣投資基本利率與美元倫敦銀行同業拆息之間的利差。這些遠期合約有效地將利率敞口轉換為美元LIBOR，從而產生以美元計價的額外利息收入。這些金額沒有計入公認會計準則淨收入，而是作為我們綜合財務報表中其他全面收益的組成部分。截至2021年和2022年12月31日的年度，主要是將本季度從非美元投資中賺取的淨利息收入匯回國內。該等收入於兑換為美元當日的價值與該等收入的累積基準之間的差額並不計入公認會計準則淨收益，而是作為綜合資產負債表中其他全面收入的一部分。15附錄將淨收入調整為可分配收益(續)截至2022年12月31日2021年12月31日淨收益(1)248,642美元419,193美元137,670美元當前預期信用損失準備金的沖銷(2)-(14,427)-增加(減少)當前預期信用損失準備金211,505(39,864)167,653非現金補償費用33，414 31,647 34, 532已實現套期保值和外幣虧損，淨(3)(3,239)(521)10,852非控股權益調整，淨(361)132(204)其他項目(131)5611,487可分配收益$489,830$396，721美元351,990股加權平均流通股，基本170,631 151,522 141,796每股淨收益，基本1.46$2.77$0.97每股可分配收益，基本$2.87$2.62$2.48

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.16定義可分配收益：Blackstone Mortgage Trust，Inc.(“BXMT”)在本演示文稿中披露了可分配收益。可分配收益是根據美國公認會計原則(“GAAP”)以外的方法計算和列報的財務計量。可分配收益是一種非GAAP計量，我們將其定義為GAAP淨收益(虧損)，包括未以其他方式計入GAAP淨收益(虧損)的已實現收益和虧損，不包括(I)非現金股權補償費用，(Ii)折舊和攤銷，(Iii)未實現收益(虧損)和(Iv)某些非現金項目。可分配收益也可能根據GAAP的變化和我們經理確定的某些其他非現金費用的變化而不時調整，以排除一次性事件，但須得到我們大多數獨立董事的批准。我們認為，除了根據公認會計原則確定的經營活動的淨收入和現金流量外，可分配收益還提供了需要考慮的有意義的信息。這一調整後的衡量標準幫助我們評估我們的業績，不包括某些交易和GAAP調整的影響，我們認為這些交易和GAAP調整不一定表明我們目前的貸款組合和業務。我們相信，隨着時間的推移，對於我們A類普通股的現有和潛在未來持有者來説，可分配收益是一個有用的財務指標, 可分配收益一直是我們每股分紅的有力指標。可分配收益反映了我們的經理和我們之間的管理協議的條款，用於計算我們的激勵費用支出。可分配收益不代表淨收益或經營活動產生的現金，不應被視為GAAP淨收入的替代方案，或我們來自運營的GAAP現金流的指示，我們的流動性的衡量，或我們現金需求的可用資金的指示。此外，我們計算可分配收益的方法可能與其他公司計算相同或類似補充業績指標的方法不同，因此，我們報告的可分配收益可能無法與其他公司報告的可分配收益進行比較。非綜合優先權益：貸款中的優先權益，由第三方發起並組成銀團。這些被排除在公認會計準則資產負債表之外的無追索權貸款參與構成了額外的融資能力，幷包括在貸款組合的討論中。1M SOFR：代表1個月期限SOFR，這是基於有擔保隔夜融資利率(SOFR)的前瞻性利率估計，計算和發佈的期限為1個月。

Blackstone|Blackstone Mortgage Trust，Inc.本新聞稿中提及的“Blackstone Mortgage Trust”、“Company”、“We”或“Our”均指Blackstone Mortgage Trust，Inc.及其子公司，除非上下文另有説明。所表達的意見僅反映BXMT截至本文檔出現之日的當前意見，並以BXMT對當前市場環境的意見為基礎，市場環境可能會發生變化。不能保證這裏描述的任何趨勢都將繼續或不會逆轉。過去的事件和趨勢並不暗示、預測或保證未來的事件或結果，也不一定預示未來的事件或結果。本報告可能包含1933年證券法(經修訂)第27A節和1934年《證券交易法》(經修訂)第21E節所指的前瞻性陳述，這些陳述反映了BXMT目前對其運營和財務業績、業務計劃以及當前宏觀經濟環境(包括利率變化)的影響的看法。您可以通過使用“展望”、“目標”、“指標”、“相信”、“預期”、“潛在”、“繼續”、“可能”、“將”、“應該”、“尋求”、“預測”、“打算”、“計劃”、“估計”、“預期”或這些詞語的負面版本或其他類似詞語來識別這些前瞻性陳述。此類前瞻性陳述會受到各種風險和不確定性的影響。相應地，, 有或將會有重要因素可能導致實際結果或結果與這些聲明中指出的大不相同。華信泰富認為，這些因素包括但不限於其截至2022年12月31日的財年10-K表格年度報告中“風險因素”一節中描述的那些因素，因為此類因素可能會在其提交給美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的定期文件中不時更新，這些文件可在美國證券交易委員會網站www.sec.gov上查閲。這些因素不應被解釋為詳盡無遺，應與本説明和文件中包括的其他警示説明一併閲讀。BXMT沒有義務更新或補充因後續事件或情況而變得不真實的前瞻性陳述。