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EastGudeDriveMember2022-12-310001035443是：Number5ResearchPlaceMember2022-12-310001035443是：Number5ResearchCourt成員2022-12-310001035443是：12301ParklawnDriveMember2022-12-310001035443Are:AlexandriaTechnologyCenterGaithersburgIMember2022-12-310001035443Are:AlexandriaTechnologyCenterGaithersburgIIMember2022-12-310001035443是：A20400世紀大道成員2022-12-310001035443是：數字401專業司機成員2022-12-310001035443是：Number950WindRiverLaneMember2022-12-310001035443是：Number620專業司機成員2022-12-310001035443Are:Number8000And9000And10000VirginiaManorRoadMember2022-12-310001035443是：數字14225NewbrookDriveMembers2022-12-310001035443Are:AlexandriaCenterForLifeScienceDurhamMember2022-12-310001035443Are:AlexandriaCenterForAdvancedTechnologiesMember2022-12-310001035443是：AlexandriaCenterForAgTechMember2022-12-310001035443Are:A104And108110112114120TWAlexanderDrive2752EastNCHighway54And10SouthTriangleDriveMember2022-12-310001035443是：亞歷山大市技術中心AlstonMember2022-12-310001035443是：A6040GeorgeWattsHillDriveMember2022-12-310001035443Are:AlexandriaInnovationCenterResearchTriangleParkMember2022-12-310001035443是：數字7TriangleDriveMember2022-12-310001035443是：2525號州高速公路54Members2022-12-310001035443是：A407 DavisDriveMember2022-12-310001035443是：Number601KeystoneParkDriveMember2022-12-310001035443是：Number5TriangleDriveMember2022-12-310001035443是：Number6101 QuadrangleDriveMembers2022-12-310001035443是：AlexandriaCenterForNextGenMedicinesMember2022-12-310001035443是：IntersectionCampusMembers2022-12-310001035443Are:A1020RedRiveStreetAnd1001TrinityStreetMember2022-12-310001035443是：A8800技術森林廣場成員2022-12-310001035443是：OtherTexas Members2022-12-310001035443國家：加利福尼亞州2022-12-310001035443是：各種成員2022-12-310001035443是：ChinaPropertiesMember2022-12-31

美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549

表格10-K
(標記一)
☒根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告
截至本財政年度止12月31日, 2022

佣金文件編號1-12993
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g1.jpg

亞歷山大房地產股票公司。
(註冊人的確切姓名載於其章程)
馬裏蘭州 95-4502084
(註冊成立或組織的國家或其他司法管轄區) (國際税務局僱主身分證號碼)

北歐幾裏德大道26號, 帕薩迪納, 加利福尼亞91101
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)

(626) 578-0777
(註冊人的電話號碼，包括區號)

根據該法第12(B)條登記的證券：

每個班級的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.01美元
是
紐約證券交易所
根據該法第12(G)條登記的證券：無

如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。是 ☒ No ☐

用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。是☐   不是 ☒

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是 ☒ No ☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是☒ No ☐

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器☒規模較小的報告公司☐
加速文件管理器☐新興成長型公司☐
非加速文件服務器☐

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐不是☒

註冊人的非關聯公司持有的普通股的總市值約為#美元。23.5以2022年6月30日這類股票在紐約證券交易所的收盤價為基礎。

截至2023年1月13日，173,087,087普通股已發行。

引用成立為法團的文件

這份Form 10-K年度報告的第三部分引用了註冊人的最終委託書中的某些信息，這些信息將在本Form 10-K年度報告所涵蓋的財政年度結束後120天內提交，與將於2023年5月16日或前後舉行的註冊人股東年度會議有關。


索引以形成10-K

亞歷山大房地產股票公司。

第一部分頁面
第1項。
生意場
1
第1A項。
風險因素
9
項目1B。
未解決的員工意見
54
第二項。
特性
55
第三項。
法律程序
87
第四項。
煤礦安全信息披露
87
第II部
第五項。
註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場
87
第六項。
[已保留]
87
第7項。
管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析
87
第7A項。
關於市場風險的定量和定性披露
159
第八項。
財務報表和補充數據
161
第九項。
會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧
161
第9A項。
控制和程序
161
項目9B。
其他信息
163
項目9C。
關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
163
第三部分
第10項。
董事、高管和公司治理
163
第11項。
高管薪酬
163
第12項。
某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和有關股東的事項
163
第13項。
某些關係和相關交易，以及董事的獨立性
163
第14項。
首席會計師費用及服務
163
第四部分
第15項。
展品和財務報表附表
164


詞彙表

本文件中可能使用的下列縮略語或首字母縮略語應具有以下相鄰含義：

ASU會計準則更新
自動取款機在市場上
CIP在建工程
易辦事每股收益
ESG環境、社會和治理
FASB財務會計準則委員會
林業局美國食品和藥物管理局
FDIC美國聯邦存款保險公司
FFO運營資金
公認會計原則美國公認會計原則
暖通空調供暖、通風和空調
國際會計準則委員會國際會計準則理事會
美國國税局美國國税局
合資企業合資企業
LEED®
能源和環境設計領域的領先地位
倫敦銀行同業拆借利率倫敦銀行間同業拆借利率
NAREIT全美房地產投資信託協會
NAV資產淨值
紐交所紐約證券交易所
房地產投資信託基金房地產投資信託基金
RSF可出租平方英尺/英尺
美國證券交易委員會美國證券交易委員會
SF平方英尺/英尺
SoDo西雅圖市中心以南的子市場
軟性有擔保的隔夜融資利率
索瑪舊金山市南子市場
美國美國
VIE可變利息實體


第一部分

前瞻性陳述

本年度報告中包含的表格10-K中的某些信息和陳述，包括但不限於包含“預測”、“指導”、“目標”、“項目”、“估計”、“預期”、“相信”、“預期”、“打算”、“可能”、“計劃”、“尋求”、“應該”、“目標”或“將”等詞語或類似詞語的否定詞語的陳述，根據修訂後的1933年《證券法》第27A條和修訂後的1934年《證券交易法》第21E條的規定，構成“前瞻性陳述”。前瞻性陳述涉及與事件、條件和財務趨勢有關的固有風險和不確定性，這些風險和不確定性可能會影響我們未來的運營計劃、業務戰略、運營結果和財務狀況。一些重要因素可能導致實際結果與前瞻性陳述中包含或預期的結果大相徑庭，包括但不限於“項目1A”中對風險和不確定性的描述。風險因素“在這份10-K表格的年度報告中。有關可能影響我們的風險因素的其他信息包括在本年度報告的Form 10-K中的“項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”。閲讀我們年度報告Form 10-K的讀者也應該閲讀我們的美國證券交易委員會和其他公開提交的文件，以進一步討論這些因素。

在這份10-K表格年度報告中，所提及的“公司”、“亞歷山大”、“是”、“我們”、“我們”和“我們”是指亞歷山大房地產股權公司及其合併子公司。以下討論應與我們的合併財務報表及其附註一起閲讀，在本年度報告的表格10-K中的“第15項.物證和財務報表附表”下。

項目1.業務

概述

我們是馬裏蘭州的一家公司，成立於1994年10月，已選擇作為REIT納税，用於聯邦所得税目的。Alexandria Real Estate Equities，Inc.(紐約證券交易所代碼：ARE)一個 S&P 500®公司，是一家一流的、以使命為導向的生命科學房地產投資信託基金，對世界產生積極和持久的影響。作為生命科學房地產利基市場的先驅，Alexandria自1994年成立以來，是AAA創新集羣地點(包括大波士頓、舊金山灣區、紐約市、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州和研究三角)的協作式生命科學、AgTech和技術園區的卓越所有者、運營商和開發商。亞歷山大是約1,000個租户的可信賴合作伙伴，截至2022年12月31日，亞歷山大在北美的總市值為350億美元，資產基礎為7460萬瑞士法郎，其中包括4180萬瑞士法郎的運營物業和560萬瑞士法郎的甲級物業在建，990萬瑞士法郎的短期和中期開發和再開發項目，以及1730萬瑞士法郎的未來開發項目。

我們發展充滿活力的城市羣校園和充滿活力的生態系統，使世界上最聰明的人才和創新公司能夠創造改變生活的科學和技術突破。我們相信最高的專業精神、謙遜和團隊合作精神。我們的租户包括跨國製藥公司；公共和私營生物技術公司；生命科學產品、服務和醫療設備公司；數字健康、技術和農業技術公司；學術和醫學研究機構；美國政府研究機構；非營利組織；以及風險投資公司。Alexandria在開發生命科學、農業科技和科技園區的A級物業方面有着長期和可靠的記錄，為我們的創新租户提供了高度動態和協作的環境，增強了他們成功招聘和留住世界級人才的能力，並激發了生產率、效率、創造力和成功。亞歷山大還通過我們的風險投資平臺為變革性的生命科學、農業食品技術、氣候創新和技術公司提供戰略資本。我們相信，我們獨特的商業模式和勤奮的承保確保了高質量和多樣化的租户基礎，從而導致更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。
我們的投資組合包括64個由合併房地產合資企業持有的經營性物業和開發項目，以及4個由非合併房地產合資企業持有的物業。截至2022年12月31日，我們在北美運營物業的入住率為94.8%。截至2022年12月31日，我們運營物業的10年平均入住率為96%。截至2022年12月31日，投資級或上市大盤股租户佔我們有效的年度租金總收入的48%。有關我們合併和未合併的房地產合資企業的更多信息包括在本10-K年度報告中的“項目7.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”中。關於可能影響我們的風險因素的其他信息包括在“項目1A”中。“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”，載於10-K表格年度報告。

1

業務目標和戰略

我們的主要業務目標是基於一個多方面的內部和外部增長平臺，實現長期資產價值和股東回報的最大化。我們戰略的一個關鍵要素是我們專注於位於AAA創新集羣中的協作生命科學、AgTech和技術園區的A類物業。這些關鍵的校園地點的特點通常是新房東進入門檻高，租户退出門檻高，可用空間供應有限。它們通常是生命科學、農業技術和技術實體非常理想的租賃地點，因為它們靠近專業技能、知識、機構和相關業務的集中地。我們的戰略還包括利用我們深厚而廣泛的房地產、生命科學、農業技術和技術關係，以確定和吸引新的和領先的租户，並尋找更多創造價值的房地產。

我們的租户基礎廣泛而多樣，涉及生命科學、農業技術和技術行業，反映了我們對擁有大量財務和運營資源的地區、國家和國際租户的關注。有關我們的物業和租户的更詳細説明，請參閲本年報10-K表格中的“第2項物業”。我們擁有一個經驗豐富的董事會，由一支在房地產、生命科學、農業科技和科技行業擁有豐富經驗的高管和高級管理團隊領導。

收購

我們尋求在我們的目標集羣市場識別和收購高質量的物業。對未來物業收購的批判性評估是我們收購戰略的重要組成部分。在評估收購機會時，我們會評估與一個或多個預期物業有關的各項事宜，包括：

•靠近創新和技術進步中心；
•物業的位置和我們在相關市場的戰略，包括我們的大型校園戰略；
•現有租户和未來租户的質量；
•建築基礎設施的狀況和能力；
•結構的物理條件和公共區域的改進；
•改進的質量和共性特徵；
•有機會出租空置空間和重新租用或更新已佔用的空間；
•是否提供和/或有能力添加適當的租户便利設施；
•可供未來地面開發新空間使用的土地；
•通過重新開發現有空間來產生更高租金的機會；
•房地產的無槓桿收益率；
•氣候變化和極端天氣條件的潛在影響；以及
•我們有能力增加物業的長期財務回報。

開發、重建和前期建設

我們商業模式的一個關鍵組成部分是我們有紀律地將資本分配給新的A級物業的開發和重新開發，以及某些已收購物業的物業改善。這些項目通常位於AAA創新集羣中的協作式生命科學、農業科技和技術園區，專注於提供高質量、通用和可重複使用的空間，以滿足我們不同租户羣體的房地產需求。

開發項目一般包括對通用設施和可重複使用設施的基礎開發。重新開發項目包括將辦公、倉庫和外殼空間的使用永久更改為辦公/實驗室、AgTech或技術辦公空間。除非市場對優質甲級物業有穩固的需求，否則我們一般不會在沒有事先取得大量預租的情況下，展開新的甲級寫字樓/實驗室、亞博科技及科技寫字樓地上建設的新發展項目。

我們尋求滿足我們利益相關者日益增長的需求，並不斷提高我們建築的效率。此外，我們致力於重要的建築目標，以促進建築物居住者的健康和生產力，包括以LEED為目標®在所有新的基礎建設項目上獲得金牌或白金認證。

施工前活動包括權利、許可、設計、現場工作和地上建築改進施工開始前的其他活動，這些活動的重點是減少向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動對我們未來的地面開發具有重大價值，是建築物垂直建造所必需的。

我們業務模式的另一個關鍵組成部分是我們的價值創造再開發，將現有的辦公、倉庫或外殼空間，或新收購的物業，重新開發為高質量、通用和可重複使用的辦公/實驗室空間，可以更高的租金出租。我們的重建策略，一般包括在重建計劃展開前，大量預租項目。我們通常不會在實現重大預租之前開始新項目的垂直建設。
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非房地產投資

我們還對主要涉及生命科學、農業技術和技術行業的上市公司和私人持股實體進行戰略投資。我們主要投資於高度創新的實體，這些實體專注於開發促進人類健康和改變患者生活的療法和產品，這與亞歷山大港對全球社會的健康、安全和福祉產生積極和有意義影響的目標是一致的。我們作為房地產投資信託基金的地位限制了我們進行此類非房地產投資的能力。因此，我們以符合REIT要求的方式開展並將繼續開展我們的非房地產投資活動。

資產負債表和財務戰略

我們尋求通過擁有、運營、管理和選擇性收購、開發和重新開發位於AAA創新集羣內的協作生命科學、農業技術和技術園區的新A類物業，以及對我們資產負債表的審慎管理，來最大化資產負債表的流動性和靈活性、現金流和現金可供分配給我們的股東。特別是，我們尋求通過以下方式最大限度地提高資產負債表的流動性和靈活性、現金流和可供分配給股東的現金：

•保持獲得各種資本來源的機會，其中包括分紅後經營活動的淨現金流、由EBITDA增長支持的增量槓桿中性債務、通過房地產處置和出售部分權益、非房地產投資銷售、出售股權和其他資本獲得戰略價值和資產循環；
•通過我們的無擔保高級信用額度和商業票據計劃下的借款能力、有擔保的建築貸款、有價證券、不定期發行遠期股權合同以及現金、現金等價物和受限現金來維持顯著的流動性；
•繼續改善我們的信用狀況；
•最大限度地減少一年內到期的債務；
•保持對長期資本的承諾，為增長提供資金；
•保持低至適度的槓桿率；
•將浮動利率風險降至最低；
•產生高質量、強勁和不斷增加的運營現金流；
•有選擇地出售房地產資產，包括地塊、非核心和類似核心的經營性資產，出售部分權益，並將所得資金再投資於我們高度租賃的創造價值的開發和再開發項目；
•將資本分配給位於AAA創新集羣中的協作生命科學、AgTech和技術園區的A類物業；
•保持城市創新智力中心的地理多樣性；
•有選擇地收購我們目標城市創新集羣子市場的優質辦公/實驗室、雅培和技術空間，價格使我們能夠實現誘人的回報；
•有選擇地在我們的目標城市創新集羣子市場開發物業；
•有選擇地將現有的辦公、倉庫或外殼空間或新收購的物業重新開發為高質量、通用和可重複使用的辦公/實驗室空間，這些空間可以在我們的目標城市創新羣子市場以更高的租金出租；
•儘可能以更高的租金續訂現有租户空間；
•將租户改善成本降至最低；
•通過租賃空置空間和以更高的租金用新租户取代現有租户來提高投資回報；
•與優質租户簽訂租約，並主動監控租户健康狀況；
•在獲得高租賃率的同時保持穩定的入住率；
•實現合同租金上升；以及
•實施有效的成本控制措施，包括談判租户租約中關於運營費用和某些資本支出的轉嫁條款。

3

競爭

一般來説，其他辦公室/實驗室和技術物業都離我們的物業很近。任何市場的可出租空間大小都可能對我們租用空間的能力和我們物業的租金產生實質性影響。此外，我們還與其他REITs、保險公司、養老和投資基金、私募股權實體、合夥企業、開發商、投資公司、業主/居住者以及外國投資者爭奪投資機會。其中許多實體擁有比我們多得多的財政資源，可能能夠比我們能夠投資的更多，或者接受比我們願意接受的更多的風險。這些實體可能對承租人的信譽或房地產投資的總體預期回報方面的風險不那麼敏感。此外，由於我們的競爭對手有財力，他們可能會提供更多免費租金優惠、更低的租金或更高的租户改善津貼，以吸引租客。這些租賃激勵措施可能會阻礙我們維持或提高租金以及吸引或留住租户的能力。競爭亦可能減少我們可供選擇的合適投資機會，或增加有意出售物業的業主的議價能力。過去幾年，從機構資金來源和其他REITs獲得現有物業和土地的競爭非常激烈；然而，我們相信我們已經從競爭對手中脱穎而出。作為第一家成立時間最長、首創上市的生命科學房地產投資信託基金，我們提供世界級的協作式生命科學、雅培, 並在AAA創新集羣所在地建立科技園區，維護和培育生命科學、農業科技和科技行業中許多最重要和最具戰略意義的關係。

關於我們可報告部門的財務信息

有關我們的一個可報告分部的信息，請參閲本年度報告10-K表格中第15項下的綜合財務報表附註2--“重要會計政策摘要”。

監管

一般信息

我們街市的物業須遵守各項法律、條例和規例，包括與公用地方有關的規例。我們相信我們有必要的許可和批准來經營我們的每一處物業。

《美國殘疾人法案》

我們的物業必須符合1990年《美國殘疾人法》(以下簡稱《殘疾人法》)第三章的規定，即此類物業屬於《殘疾人法》所定義的公共設施。ADA可能要求移除結構性障礙，以允許殘疾人進入我們物業的某些公共區域，而這些公共區域是很容易移除的。我們相信，我們的物業基本上符合美國反興奮劑機構的要求，我們將不會被要求產生大量資本支出來滿足美國反興奮劑機構的要求。然而，不遵守ADA可能會導致對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失。提供易於實現的住宿的義務是一項持續的義務，我們將繼續評估我們的物業，並在這方面進行適當的改動。

環境問題

根據各種環境保護法，房地產的現任或前任所有者或經營者可能對該房產存在或排放危險或有毒物質造成的污染負責，並可能被要求調查和補救位於該房產上或源自該房產的污染。這種法律往往規定責任，而不考慮所有者或經營者是否知道或對污染物的存在負有責任，而且責任可能是連帶的。以前的業主可能將我們的一些物業用於工業和其他目的，因此這些物業可能包含一定程度的環境污染。我們物業存在污染或未能補救污染，可能會使我們承擔第三方責任，或可能對我們出售、租賃或開發房地產或使用房地產作為抵押品借入資本的能力產生重大不利影響。

加州的康奈利法案和65號提案等州法規要求某些建築物的業主和經營者披露有關石棉或其他有害物質存在的信息。我們的一些房產可能含有含石棉的建築材料。環境法要求對含石棉的建築材料進行適當的管理和維護，並可對未能遵守這些要求的建築物業主或經營者處以罰款和處罰。這些法律還可能允許第三方就與接觸含石棉建築材料有關的人身傷害向業主或經營者尋求賠償。

此外，我們的一些租户處理有害物質和廢物，這是他們在我們酒店的日常運營的一部分。環境法律和法規要求我們的租户，可能還有我們，承擔因此類活動而產生的責任。環境責任也可能影響租户向我們支付租金的能力。我們要求我們的租户遵守這些環境法律和法規，並賠償我們任何相關的責任。

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獨立環境顧問已經對我們投資組合中的物業進行了第一階段或類似的環境現場評估。現場評估旨在發現和評估有關所調查財產及其周圍財產的環境狀況的信息，通常不包括土壤採樣、地下調查或石棉調查。到目前為止，這些評估尚未披露我們認為會對我們的業務、資產或運營結果產生重大不利影響的任何重大環境責任，預計遵守現有環境法規的持續支出不會很大。然而，對我們物業的評估可能沒有揭示評估完成後或未來可能出現的所有環境狀況、責任或合規問題；未來的法律、條例或法規也可能施加額外的重大環境責任。

保險

至於我們的物業，我們承保商業一般責任保險和一切風險財產保險，包括業務中斷和租金收入損失保險。考慮到損失的相對風險和保險的成本，我們選擇我們認為適當的保單規格和保險限額。此外，我們還為位於已知活動地震帶附近的某些財產購買了地震保險，金額和免賠額均為我們認為在商業上合理的。我們還為我們的物業投保環境保險和產權保險。我們通常在購買房產時獲得產權保險保單，每份保單承保的金額相當於每個房產的初始購買價格。因此，我們的任何所有權保險單的金額都可能低於相關財產的當前價值。關於可能影響我們的風險因素的其他信息包括在“項目1A”中。風險因素“在這份10-K表格的年度報告中。

可用信息

我們的10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告和8-K表格當前報告的副本，包括對上述報告的任何修訂，在以電子方式提交給美國證券交易委員會或以電子方式提交給美國證券交易委員會後，在合理可行的範圍內儘快通過我們的公司網站www.are.com免費提供。我們董事會審計、薪酬、提名和治理委員會的最新章程，以及我們的公司治理指南和商業誠信政策以及報告違規行為的程序(“商業誠信政策”)，也可以在我們的公司網站上查閲。此外，適用於我們的首席執行官或首席財務官的對我們的商業誠信政策的任何修訂或豁免，都將根據適用的美國證券交易委員會和紐約證券交易所的要求在我們的公司網站上免費提供。書面請求應發送至Alexandria Real Estate Equities，Inc.，地址：26 North Euclid Avenue，Pasadena，California 91101，收件人：投資者關係部。公眾也可以從美國證券交易委員會網站www.sec.gov下載這些材料。

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人力資本

截至2022年12月31日，我們擁有593名員工。我們非常重視與員工建立忠誠度和信任關係。我們採用了適用於我們所有員工的商業誠信政策，每個員工的接收和審查每年都會被記錄和核實。為了促進卓越的企業文化，Alexandria不斷監測員工滿意度，尋求員工反饋，並積極改進我們的員工服務。我們與員工一起參加年度績效考核，並進行正式的員工調查，我們的人才管理團隊定期與員工舉行會議，不斷收集反饋意見，改善員工體驗。在2018至2022年的過去五年中，我們的自願離職率和總流失率分別較低，分別為3.6%和7.7%，大大低於2022年NAREIT薪酬與福利調查(2021年數據)中報告的平均自願離職率和總流失率16.0%和19.0%，證明瞭員工的積極體驗。

我們認識到，亞歷山大的根本力量來自於組織內每一名團隊成員的貢獻，我們未來的增長也依賴於此。Alexandria致力於招聘、培養和留住我們有才華的員工，我們深知，我們一流團隊的健康、幸福和福祉是我們員工和公司成功的關鍵因素。

我們在從公司內部物色高度合格的晉升候選人方面有着出色的業績記錄。亞歷山大市的執行和高級管理團隊由我們的高級副總裁及以上人員組成，由60人組成，平均擁有24年的房地產經驗，其中包括在亞歷山大市的12年。此外，僅我們的執行管理團隊就在公司擁有平均18年的經驗。Alexandria的高管和高級管理團隊在創建、擁有和運營位於主要城市生命科學、農業科技和技術集羣地點的高度活躍和協作的校園方面擁有獨特的經驗和專業知識。這些團隊還包括在各自城市創新集羣的生命科學、農業技術和技術社區中擁有領先聲譽和長期關係的區域市場總監。我們相信，我們在房地產、生命科學、農業技術和科技行業的專業知識、經驗、聲譽和關鍵關係為亞歷山大港在吸引新的商業機會方面提供了顯著的競爭優勢。

建立多元化的董事會和包容性的員工隊伍

我們的公司治理準則突出了董事會對董事會層面多樣性的關注，其中明確闡述了董事會致力於考慮合格的女性和少數族裔董事候選人的承諾，以及要求其保留的任何獵頭公司提供多樣化候選人初步名單的政策。

我們努力創造一個開放和尊重的環境，讓我們的員工能夠積極貢獻，獲得機會和資源，並充分發揮他們的潛力。作為一個機會均等的僱主，我們有平等的就業機會政策和多元化、平等的就業機會和公平的勞動政策，強調通過招聘和薪酬實踐來包容，並考慮空缺職位和內部晉升機會的不同候選人。

此外，作為聯邦政府承包商，Alexandria制定了平權行動計劃，其中規定了公司承諾遵守的政策、做法和程序，以確保符合條件的女性、少數族裔、殘疾個人和受保護的退伍軍人遵守其不歧視和平權行動政策。為了解決與薪酬歧視相關的問題，該公司已經實施了禁止對申請者的薪酬歷史進行任何調查的禁令，我們將公平的薪酬審查納入每一項就業補償決定。為了加強我們尊重、多元化和包容的企業文化，我們每年為所有員工提供反騷擾培訓。

提供特殊福利，以支持員工的醫療和財務健康及福利

我們提供全面的福利方案，旨在滿足和/或超過我們員工及其家人的需求。我們公司贊助的一套福利涵蓋我們員工及其家屬的100%保費，包括但不限於高承保、低免賠額的PPO(首選提供者組織)醫療計劃、全天候遠程保健和禮賓醫療服務計劃、PPO牙科和矯形保險、慷慨的視力計劃、全面的處方藥計劃、不孕不育和計劃生育福利、短期和長期殘疾福利，以及生命和意外死亡和肢解保險。這些福利支持我們員工及其家人的健康、他們的整體福祉以及他們的未來計劃，並獎勵和表彰他們的卓越運營。

此外，我們將員工的整體幸福感放在首位，並提供額外的福利，重點放在他們的情緒、心理、身體、財務和社交健康上：

•100%公司付費的治療和生活指導為我們的員工和他們的合格家屬提供幫助，幫助他們優先考慮自己的心理健康，並使這些資源可供訪問和使用
•額外的公司帶薪假期和帶薪假期鼓勵員工休息和充電
•全天候遠程醫療 和醫學 關愛，包括新冠肺炎測試
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•專家主導的內部網絡研討會系列利用我們世界級的生命科學網絡，解決相關和吸引人的主題，以教育和告知我們的員工，包括在新冠肺炎上獲得最新和可靠的信息
•健康報銷福利適用於健身和正念應用程序、在線課程以及鼓勵員工保持身心健康的家庭鍛鍊設備
•通過Alexandria的運營關懷計劃增強員工的社交聯繫企業捐贈、籌款和志願服務機會，包括以下幾個方案：
•帶薪志願者休假每個日曆年最多16個小時，用於他們選擇的符合條件的非營利組織
•匹配的禮物每人每歷年最高可達5,000美元，使其慈善捐贈的影響翻一番
•志願者獎勵當員工在任何季度在符合條件的非營利組織中志願工作超過25小時時發起，亞歷山大市每年向符合條件的非營利組織捐贈總計2500美元，每年最高可達10,000美元
•亞歷山大生命線™-亞歷山大在生命科學界無與倫比的網絡使我們能夠獲得深厚的醫學專業知識。Alexandria Lifeline為我們的員工及其直系親屬提供這方面的專業知識，他們患有嚴重疾病或受傷，將從專門的醫療護理中受益。

投資於專業發展和培訓

我們明白，要吸引和留住最優秀的人才，我們必須為我們的員工提供成長和發展的機會。因此，我們投資於培訓和發展計劃，以提高員工的敬業度、效率和幸福感。

培訓主題包括項目管理、商務寫作、變更管理、面試、演示、工作效率、有效的一對一、目標設定、委託、溝通和反饋。我們的指導計劃使員工能夠與整個組織的高級領導合作，以獲得支持和職業指導。為了進一步定製開發，我們與主要職能負責人合作，尋找機會，併為特定職能團隊設計和部署培訓計劃。通過定製的教練計劃，我們支持新的和高潛力的領導者在他們的職業發展。我們還提供點播學習資源，如LinkedIn學習，以及內部開發的特定點播內容。

為了持續監控和改善員工的表現和敬業度，我們使用員工敬業度調查，最近一次是在2022年進行的，員工回覆率為91.4%。
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https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g2.jpg
(1)自2022年12月31日起，除非另有説明。
(2)少數羣體被定義為包括亞裔、黑人/非裔美國人、西班牙裔/拉丁裔、美洲原住民、太平洋島民或多種族背景的個人。我們根據員工的自我認同或為滿足美國政府要求而彙編的其他信息來確定種族和性別。
(3)經理及以上包括領導他人和/或監督項目的個人。
(4)代表2018年至2022年的五年平均值。
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第1A項。風險因素


概述

以下風險因素 可能會對我們的整體業務產生不利影響， 財務狀況、經營結果和現金流；我們向股東進行分配的能力；我們獲得資本的途徑；或我們普通股的市場價格，如下面每個風險因素進一步描述的。除了本Form 10-K年度報告中列出的信息外，您還應該仔細查看和考慮我們提交給美國證券交易委員會的其他報告和定期文件中包含的信息。這些風險因素可能會對我們的整體業務、財務狀況、經營結果和現金流、我們向股東進行分配的能力、我們獲得資本的途徑或我們普通股的市場價格產生重大影響。我們在公開申報文件中描述的風險並不是我們面臨的唯一風險。我們目前不知道或我們目前認為不重要的其他風險和不確定因素也可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。有關前瞻性陳述的其他信息包括在本年度報告(Form 10-K)第I部分的開頭。

風險因素摘要

投資我們的證券涉及各種風險。在購買我們的證券之前，應仔細考慮此類風險，包括本條款第1A項實質性風險摘要中所列的風險。

與經營因素相關的風險
•我們可能無法確定和完成收購、投資、開發或重新開發項目，也無法成功和有利可圖地運營物業。
•我們可能會拖欠土地租約，或者無法以優惠的條款續訂或重新租賃我們的土地或空間，或者根本不能。我們的租户也可能無法支付我們的租金。
•維護和改善物業質量的成本可能高於預期，我們可能無法將任何增加的運營成本轉嫁給我們的租户，這可能會導致現金流和盈利能力下降。
•我們可能因租户使用有害材料、有害黴菌、糟糕的空氣質量或我們物業的其他缺陷而造成環境損害，或者我們可能因遵守其他環境法而面臨更高的成本。
•失去我們的任何高級官員或關鍵員工的服務，以及對技能人才的競爭加劇，都可能對我們產生不利影響，和/或增加我們的勞動力成本。
•我們依賴有限數量的供應商在我們的物業提供公用事業和其他服務，此類服務的中斷可能會對我們的運營和財務狀況產生不利影響。
•我們的保險單可能不足以覆蓋我們所有的潛在損失，或者我們可能會因保險公司的財務狀況而產生費用。
•我們可以在沒有股東批准的情況下改變經營政策。
•未能對財務報告保持有效的內部控制可能會對我們的業務產生實質性的不利影響。
•如果我們不符合REIT的資格，我們將按公司税率徵税，並且在計算我們的應税收入時將無法扣除某些扣減。
•我們可能無法籌集足夠的資本來支持我們的運營，因為我們的信用評級發生了不利的變化，我們無法為現有債務進行再融資或發行新債務，或者我們無法及時出售現有物業。
•我們可能會以我們的投資者可能不同意的方式投資或使用我們的股票或債券發行的淨收益，或者以可能不會賺取利潤的方式投資或使用。
•我們的償債義務可能會限制我們從事某些商業活動的能力，或對我們的業務造成其他不利影響。
•我們面臨與我們的投資(包括與短期流動性投資相關的風險和責任)和我們投資的公司(包括通過合夥企業、有限責任公司和合資企業擁有的物業，以及通過我們的非房地產風險投資組合擁有的物業)相關的風險和責任，這使我們面臨與我們的租户基礎相似的風險，以及風險資本投資所固有的額外風險。我們分散投資的能力可能有限。

與市場和行業因素相關的風險
•對我們股票的所有權有限制，根據這些限制，股東可能會失去對其股票的實益所有權，以及我們的章程和章程中的某些條款，這些條款可能會推遲或阻止本公司股東可能希望進行的交易。
•未來可能出售我們普通股的股票可能會對其市場價格產生不利影響。
•我們依賴於生命科學、農業科技和科技行業的健康發展，這些行業內部的變化、競爭加劇，或者我們的租户和這些行業內的非房地產股權投資無法獲得用於研究、開發和其他運營的資金，可能會對他們向我們支付租金的能力產生不利影響，或對其價值產生不利影響。
•市場的混亂和波動、資本市場和全球經濟的糟糕經濟狀況，包括大流行或疾病爆發(如新冠肺炎)，以及緊張的勞動力市場，都可能對我們持有股權投資的公司的價值或租户和我們投資的公司繼續運營、籌集額外資本或以優惠條款從風險資本投資者或金融機構獲得資本的能力產生不利影響。

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與政府和全球因素相關的風險
•政府機構的行動、政策或關鍵的領導層變動，或法律或法規的變化，包括與税收、會計、債務、衍生品、政府支出或資金(包括與食品和藥物管理局、美國國立衞生研究院(“NIH”)、美國證券交易委員會和其他機構相關的)、藥品和醫療保健定價、成本和計劃的變化，都可能對整體經濟、我們的租户和我們投資的公司以及我們的業務產生重大負面影響。
•政府部分或完全關閉導致機構暫時關閉可能會對我們的租户(其中一些也是政府機構)和我們投資的公司產生不利影響，包括此類公司產品商業化的延遲、研發資金的減少或預算提案批准的延遲。
•以SOFR(或其他替代參考利率)取代倫敦銀行同業拆息，以及與SOFR波動有關的不確定性，可能會對與未償還浮動利率債務相關的利息支出產生不利影響。
•新冠肺炎的爆發，或未來任何其他高度傳染性或傳染性疾病的爆發，可能對我們的財務狀況和經營業績，和/或我們租户和非房地產投資的財務狀況和經營業績產生不利影響或造成中斷。

與一般因素和其他因素有關的風險
•社會、政治和經濟不穩定、動亂、重大變化以及其他我們無法控制的情況，包括與美國政治格局變化相關的情況，都可能對我們的業務運營產生不利影響。
•季節性天氣條件、氣候變化和惡劣天氣、交通或勞動力可用性的變化以及其他相關因素可能會影響我們開展業務的能力、我們租户的產品和服務，或者我們的租户和我們投資的公司的此類產品和服務的可用性。
•我們可能無法實現我們的可持續發展目標。
•通過網絡攻擊、入侵或其他方法發生的系統故障或安全事件可能會擾亂我們的信息技術網絡、企業應用程序和相關係統，導致資產或數據的損失，引起補救或其他費用，使我們承擔聯邦和州法律規定的責任，並使我們面臨訴訟和調查，這可能會導致重大聲譽損害，並對我們的業務和財務狀況產生不利影響。
•立法，包括2022年的《降低通貨膨脹法案》，可能會對我們的財務狀況和經營結果產生不利影響。
•美元對某些外幣匯率的潛在波動，以及國內外政府主權信用評級的下調，都會給我們帶來風險。

我們試圖減輕上述風險。然而，如果我們不能有效地管理這些風險和其他風險的影響，我們實現投資目標的能力可能會受到重大損害，任何前述風險都可能對我們的財務狀況、經營業績和現金流、我們向股東進行分配的能力或我們普通股的市場價格產生重大不利影響。

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運行因素

我們可能無法確定和完成收購併成功運營收購的物業。

我們不斷評估可用物業的市場，並可能在有機會時收購物業。我們以優惠條件收購物業併成功經營物業的能力，可能會面臨重大風險，包括但不限於以下各項：

•我們可能無法獲得想要的物業，因為來自其他擁有大量資本的房地產投資者的競爭，包括上市交易的REITs和機構基金。
•即使我們能夠獲得想要的房產，來自其他潛在買家的競爭可能會顯著提高購買價格，或者導致其他不太有利的條款。
•即使我們訂立收購物業的協議，這些協議亦須受慣常條件所規限，包括完成盡職調查，令我們滿意。
•我們可能無法完成收購，因為我們無法以優惠的條款或根本不能獲得債務和/或股權融資。
•我們可能會花費超過預算的金額來對所收購的物業進行必要的改善或翻新。
•我們可能無法快速有效地將新的收購，特別是對運營物業或物業組合的收購，整合到我們現有的業務中。
•收購的物業可能需要重新評估税收，這可能會導致支付高於預期的物業税。
•市況可能導致空置率高於預期，租賃率低於預期。
•對於未知的債務，我們可以收購有責任且沒有任何追索權或只有有限追索權的財產，例如修復未披露的環境污染的責任；承租人、供應商或與財產的前所有者打交道的其他人的索賠；以及普通合夥人、董事、高級管理人員和財產的前所有者所賠償的其他人的索賠。

上述任何風險的實現都可能對我們滿足財務預期、財務狀況、經營結果和現金流的能力、我們向股東進行分配的能力、我們普通股的市場價格以及我們履行償債義務的能力產生重大和不利的影響。

我們可能會因為在新市場進行不成功的收購而蒙受經濟損失。

我們可能會在我們以前沒有擁有過房產的市場上選擇性地收購房產。除了我們在熟悉市場的其他收購中面臨的風險外，這些收購可能還會帶來風險，例如無法正確預測新市場的情況或趨勢，從而無法從收購的物業中產生利潤的風險。如果發生這種情況，可能會對我們的財務狀況、經營結果和現金流、我們向股東進行分配的能力、我們履行償債義務的能力以及我們普通股的市場價格產生不利影響。

收購或開發新物業可能會導致難以預測收入潛力。

我們可能會繼續收購更多物業和/或土地，並可能根據市場情況尋求戰略性地開發現有土地。這些收購和開發可能無法達到預期的表現。如果我們無法準確估計入住率、租金、租賃開始日期、運營成本或改善成本，以使收購的物業或開發物業達到為我們預期的市場地位建立的標準，則該物業的表現可能低於預期。收購的物業可能具有我們尚未發現的影響其估值或收入潛力的特徵或缺陷。我們不能向我們的股東保證，我們收購或開發的物業的業績將在我們的管理下提高或保持。

我們可能達不到發展或重建計劃所預期的財政成果。
與發展和重建項目相關的風險很大，包括但不限於以下可能性：
•我們可能無法如期或在預算金額內完成發展或重建項目。
•我們可能無法如期或在預計金額內出租發展或重建項目。
•我們可能會遇到由於缺乏必要的勞動力和建築材料而導致的項目延誤或取消。
•我們可能會將資金花在我們可能無法完成的發展和重建項目上，並將管理層的時間投入到這些項目上。
•在我們開始進行勘探後，我們可能會放棄發展或重建項目，結果可能會損失存款或無法收回已產生的成本。
•市場和經濟狀況可能會惡化，這可能會導致租金低於預期。
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•對於開發或重建項目，我們可能面臨比預期更高的運營成本，包括保險費、公用事業、安全、房地產税，以及遵守政府法規變化或提高關税的成本。
•在發展或重建計劃方面，我們可能會面對比我們預期更高的基本建設改善要求，尤其是在較舊的建築物內。
•我們可能無法繼續進行發展或重建項目，因為我們無法以優惠條件或根本不能獲得債務和/或股權融資。
•如果我們不及時完成或按照租户的要求完成這些物業的建設，我們可能無法留住已經預租了我們的發展或重建項目的租户。
•已預租我們的開發或重建項目的租户可能會申請破產或資不抵債，或者選擇在交付之前終止租約，這可能會對我們的物業產生的收入和價值產生不利影響，或者要求我們改變項目的範圍，這可能會導致更高的建設成本、重大的項目延誤或更低的財務回報。
•我們可能會遇到第三方訴訟、自然災害或惡劣天氣條件導致的延誤、拒絕、不可預見的成本增加和其他損害。
•我們可能會在獲得所有必要的分區、土地使用、建築、佔用和其他所需的政府許可和授權方面遇到延誤或拒絕。
•開發或重建項目可能存在我們在檢查過程中未發現的缺陷，包括潛在的缺陷，這些缺陷可能要在物業投入使用多年後才會顯現出來。

上述任何風險的實現都可能對我們滿足財務預期、財務狀況、經營結果和現金流的能力、我們向股東進行分配的能力、我們普通股的市場價格以及我們履行償債義務的能力產生重大和不利的影響。

我們可能面臨與大宗商品和勞動力價格波動或供應鏈或採購中斷相關的風險和成本增加，這可能會對我們建設項目的狀況和回報產生不利影響。

由於外部因素，包括但不限於第三方供應商和承包商的表現；整體市場供求；通貨膨脹定價；政府監管；國際貿易；以及一般商業、經濟或政治條件的變化，我們建築項目的大宗商品和熟練勞動力的價格可能會出現不可預測的上漲。因此，完成我們的發展和重建項目所需的原材料和熟練勞動力的成本可能會不時大幅波動。

我們依賴一些第三方供應商和承包商為我們的建築項目提供原材料和熟練勞動力。我們相信，我們與供應商和承包商有着良好的關係。我們沒有遇到與我們的供應商和承包商合作以及獲得材料和熟練勞動力的重大困難，也沒有因為糾紛、停工、承包商的不當行為或未能履行合同而導致項目總成本的重大延誤或增加。雖然我們的大部分材料和熟練勞動力並不依賴於任何一家供應商或供應商，但我們可能會遇到從供應商或供應商那裏獲得必要材料的困難，這些供應商的供應鏈可能會受到經濟或政治變化的影響，或者在勞動力市場趨緊的情況下，很難從第三方承包商那裏獲得足夠的熟練勞動力。我們是否能夠及時或完全不招致重大成本或延誤地獲得基本商品、用品、材料和熟練勞動力，這是不確定的，特別是在我們無法控制的事件導致的經濟不確定時期。我們可能會被迫購買更大數量的用品和材料，或者提前購買。這可能會導致我們比預期更早地要求使用資本。或者，我們也可能被迫尋找新的第三方供應商或承包商，我們過去沒有與他們合作過，而且不確定這些新供應商是否能夠充分滿足我們的材料或勞動力需求。我們對不熟悉的供應鏈或相對較小的供應合作伙伴的依賴可能會對我們的建設項目的成本和按時完成產生不利影響。此外, 我們可能無法與那些與供應商和承包商有更有利關係或更容易獲得所需建築材料和熟練勞動力的實體競爭。

此外，通過全球氣候協議與夥伴國家合作達成的新的能源相關倡議可能會對木材、鋼鐵和混凝土等建築材料提出更嚴格的要求，如果我們材料的製造商和供應商承擔昂貴的限額交易或類似的與能源相關的法規或要求，並且將成本轉嫁到我們這樣的客户身上，這可能會顯著增加我們的建築成本。由於上述因素，我們可能無法及時和/或在預算範圍內完成我們的發展或重建項目，這可能會影響我們向潛在租户出租空間的能力，並對我們的業務、財務狀況和運營業績產生不利影響。

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如果我們不能確定和發展與足夠數量的合格供應商和承包商的關係，我們的建築項目的質量和地位可能會受到不利影響。

我們相信，我們與現有的供應商和承包商保持着良好的關係，我們一般不會遇到與材料和熟練勞動力合作和獲取的困難，也不會因為糾紛、停工、承包商的不當行為或未能履行合同而導致項目總成本的顯著延誤或增加。然而，我們未來可能會經歷這些事件，或者我們現有的供應商和承包商可能會不時遇到供應鏈中斷，阻礙他們向我們供應必要的材料和勞動力的能力。因此，我們可能會被迫尋找新的資源來滿足我們的建設需求。我們可能會依賴不熟悉的供應鏈或相對較小的供應合作伙伴，這可能會在我們的建設項目的質量、成本和按時完成方面造成不確定性。

我們有能力繼續識別和發展與足夠的合格供應商網絡的關係，這些供應商能夠充分滿足我們的建設時間和質量標準，這可能是一個重大挑戰，特別是如果全球供應鏈中斷持續到2023年的話。如果我們不能確定並發展與足夠數量的供應商和承包商的關係，這些供應商和承包商可以適當地滿足我們的建築需求，我們可能會遇到供應商的物流或供應鏈網絡或信息技術系統中斷，以及我們或我們的供應商無法控制的其他因素。如果我們無法獲得材料和勞動力來在預期預算內完成我們的建設項目，並以及時有效的方式滿足租户的需求和期望，我們的運營結果、現金流和聲譽可能會受到不利影響。

我們的租户可能會面臨與商品和勞動力價格波動或特殊材料或設備的價格或可用性相關的風險和成本增加，或由於供應鏈或此類項目的採購中斷而增加，這可能對他們的業務或財務狀況產生不利影響。

與我們和許多其他公司一樣，我們的租户通常面臨着商品和勞動力價格上漲以及供應鏈或採購的普遍風險。然而，我們的許多租户也參與了高度專業化的研究或製造活動，這些活動可能需要獨特或定製的化學或生物材料或複雜的特殊設備，但這些材料並不廣泛獲得，因此可能特別容易受到供應鏈中斷的影響。此外，這些租户可能有複雜的供應鏈，因為他們的專業活動受到嚴格的政府監管，這可能進一步阻礙他們獲得必要的材料和設備。雖然到目前為止，我們還沒有意識到這些問題對我們的租户有實質性的影響，但這些問題可能會在未來影響我們的租户，持續的供應鏈和採購中斷可能會對這些租户產生不利影響。

我們可能會拖欠部分物業所在或持有的土地的租約，以備將來開發之用。

如果我們在土地租賃義務的條款下違約，我們可能會失去受租賃約束的財產的所有權。一旦土地租賃及其所有選項到期，我們可能無法以優惠的條款重新談判新的租賃，如果真的有的話。這些物業所有權的喪失或租金費用的增加可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流、我們履行償債義務和向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。有關我們土地租賃義務的更多信息，請參閲本年度報告表格10-K中“項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”下的“土地租賃義務”。

我們可能無法成功和有利可圖地經營物業。

我們的成功在很大程度上取決於我們成功運營物業的能力。如果我們無法做到這一點，我們的業務可能會受到不利影響。房地產的所有權和運營受到許多風險的影響，這些風險可能會對我們的業務和我們向股東付款的能力產生不利影響，包括但不限於以下風險：

•我們的物業可能不會像我們預期的那樣運行。
•我們可能不得不以低於預期的價格租賃空間。
•我們可能無法以可接受的條件獲得融資。
•由於房地產資產的非流動性，我們可能無法在想要或需要的時候獲得或出售房產。
•我們可能低估了維持或改善空間以達到為該物業的市場定位所確立的標準所需的改善成本。
•我們可能無法完成維護或改善空間所需的改進，原因是意外延誤、供應商大幅增加成本或因必要建築材料供應短缺而取消施工。

上述任何風險的實現都可能對我們滿足財務預期、財務狀況、經營結果和現金流的能力、我們向股東進行分配的能力、我們普通股的市場價格以及我們履行償債義務的能力產生重大和不利的影響。

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我們在房地產合資企業中的投資可能達不到預期的回報。

我們有合併和非合併的房地產合資企業，在這些合資企業中，我們與一方或多方分享所有權和決策權。我們的合資夥伴必須同意，才能使適用的合資企業採取具體的重大行動，包括預算批准、收購、出售資產、債務融資、執行租賃協議和供應商批准。根據這些合資企業安排，我們與合作伙伴之間的任何分歧都可能導致延遲作出決定。我們不能採取我們認為符合我們最大利益的單邊行動，可能會導致錯失預期機會和資源分配無效，並可能對合資企業的財務業績和我們的經營業績產生不利影響。

我們可能會遇到運營成本增加的情況，這可能會降低盈利能力，以至於我們無法將這些成本轉嫁給我們的租户。

我們酒店的運營費用會增加，包括保險、物業税、水電費、行政成本，以及與我們酒店的安全、環境美化以及維修和維護相關的其他成本。截至2022年12月31日，我們約93%的租賃(按年度租金收入計算)是三重淨租賃，這要求租户在基本租金之外支付幾乎所有房地產和其他與租金相關的税、保險、水電費、安保、公共區域費用和其他運營費用(包括增加的費用)。

我們的運營費用可能會因為我們的物業定期(每年、每三年等)進行税收重估而增加，這通常會導致隨着物業價值的增加而增加物業税。然而，在加利福尼亞州，根據通常被稱為第13號提案的現行州法律，物業通常在所有權變更或建設完成時被重新評估為市場價值；此後，每年的房地產重新評估僅限於先前評估價值的2%。因此，隨着時間的推移，第13號提案通常會導致顯著低於市場評估的價值。立法者和政治聯盟不時發起廢除或修改13號提案的努力，以消除其對商業和工業地產的適用。

我們的三重淨租賃使我們能夠以收回租户的形式將幾乎所有房地產和與租金相關的税收轉嫁給我們的租户，以及其他成本。因此，由於我們的三重淨租賃，我們預計由於税收重估而可能增加的物業税不會對我們的經營業績產生重大影響。然而，我們不能確定未來我們是否能夠繼續談判與租户租約中的税收相關的轉嫁條款，或者從長遠來看，更高的轉接費用不會因為租户無法吸收更高的整體入住費而導致較低的基本租金。因此，廢除或修訂第13號提案可能會導致我們的租金收入隨着時間的推移而減少。如果我們的運營費用增加，而收入卻沒有相應的增加，我們的盈利能力可能會下降。此外，我們不能確定增加的成本不會導致我們現有或潛在的租户在加利福尼亞州以外的地方尋找空間，這可能會顯著阻礙我們提高租金或維持現有入住率水平的能力。加州13號提案的廢除或修訂可能會顯著增加我們部分租户的入住費，並可能對他們的財務狀況、支付租金的能力和續簽租賃協議的能力產生不利影響，這反過來可能會對我們的財務狀況、經營業績、現金流以及我們向股東進行分配的能力產生不利影響。

此外，我們預計在加州和其他某些州開展業務會產生更高的成本。遵守加州和我們開展業務的其他州通過的各種法律可能會導致成本增加，這是因為我們的業務受到新的限制，以及我們或第三方服務提供商可能不遵守的影響。與合規性相關的任何更改都可能既耗時又昂貴，而未能及時實施所需的更改可能會使我們承擔不合規的責任，其中任何一項都可能對我們的業務、運營業績和財務狀況產生不利影響。

我們的大部分成本，如經營、一般和行政費用、利息支出，以及房地產收購和建造成本，都會受到通貨膨脹的影響。

在截至2022年12月的12個月內，消費物價指數較截至2021年12月的12個月上升約6.5%。消費者價格指數最近的上漲始於新冠肺炎大流行期間，並被歸因於全球供應鏈中斷和勞動力短缺。在新冠肺炎大流行期間，聯邦政府出臺了一系列刺激政策，總額約為6萬億美元，這些政策可能對強勁的消費需求和增加消費支出起到了作用。

2022年，中國遭遇了自2020年疫情開始以來最大規模的新冠肺炎疫情，全國約三分之二的省份經歷了病毒的持續暴發。作為迴應，中國的幾個最大的工廠城市下令停工，除了其他影響外，這給全球供應鏈帶來了壓力，並導致關鍵消費品的生產停產。2022年底，中國大幅放鬆了封鎖，但此類行動是否會減輕全球供應鏈的壓力，或者導致新冠肺炎感染和住院的新一輪激增，目前尚不清楚。

長途卡車司機短缺和同樣的抗議活動導致了更多的供應鏈中斷。此外，聯邦政策和最近的全球事件可能已經並可能繼續加劇消費者價格指數的上漲。這些活動包括：

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•近年來，美國的能源政策缺乏一致的方法。自2015年以來，在歷屆政府中，美國加入、放棄和重新加入巴黎氣候協議。此外，近年來聯邦政府的能源政策在不同時期限制或增加了美國化石燃料的產量。2022年3月31日，為應對油價上漲，總裁·拜登授權從戰略石油儲備中釋放100萬桶/日，為期6個月，總計超過1.8億桶。此外，政府鼓勵美國石油生產商利用已批准但未使用的約9000份許可證，在聯邦土地上生產石油和天然氣。

•從2021年末開始，隨着俄羅斯和烏克蘭之間的政治緊張局勢升級，俄羅斯在烏克蘭邊境集結軍隊，2022年2月，俄羅斯入侵烏克蘭。作為迴應，美國和歐盟等國對俄羅斯實施了全球經濟制裁。

•2022年年中，美國政府要求包括沙特阿拉伯和阿聯酋在內的石油輸出國組織(OPEC)成員國大幅增加原油產量，以平息油價飆升的影響。中東的衝突，包括沙特政府一直深度參與的也門內戰，也阻礙了歐佩克在夏季幾個月小幅增產之外的任何大幅增產。2022年10月，由於全球經濟和石油市場前景的不確定性，歐佩克宣佈將石油日產量減少200萬桶，這是自新冠肺炎大流行開始以來最大規模的減產。

•2022年12月5日，七國集團達成的一項協議在美國、歐盟和英國生效，該協議禁止他們的公司為每桶60美元或以上的俄羅斯石油提供保險、融資或運輸。作為迴應，俄羅斯威脅要切斷石油出口，這可能會導致全球油價上漲。

這些因素似乎對消費者價格指數的上漲和能源成本的大幅波動產生了重大影響，反映在原油價格從2021年年中的每桶60-70美元上漲到2022年3月俄羅斯入侵烏克蘭後不久的每桶120美元以上，然後在2022年下半年下降，並在2022年底保持在每桶70-80美元左右。

我們的營運開支包括與物業有關的承包服務，例如清潔及工程服務、公用事業、保安、維修及保養及保險等。財產税也受到通貨膨脹變化的影響，因為税收是根據我們位於加州以外的物業的公允價值變化定期重新評估的。在加利福尼亞州，財產税不是根據基礎房地產資產的公允價值變化重新評估的，而是根據法律限制為最高2%的年增長率。

除地面租賃租金支出外，我們的運營費用通常可以通過我們的租賃安排收回，這使得我們能夠將與物業税、保險、公用事業、保安、維修和維護相關的幾乎所有費用以及其他運營費用(包括增加的費用)轉嫁給我們的租户。截至2022年12月31日，約93%的現有租賃(按年度租金收入計算)為三重淨租賃，這使我們能夠收回運營費用，約93%的現有租賃(按年度租金收入計算)也用於重新獲得資本支出。我們餘下的租約一般為毛租，用以收回每份租約內最初一年的營運開支以外的營運開支。

在通貨膨脹期間，我們預計將從我們的三重淨租賃中收回增加的運營費用。因此，我們認為通脹不會對我們的淨營業收入、經營業績和物業層面的營運現金流造成重大不利影響。然而，不能保證我們的租户能夠吸收這些增加的費用，並有能力繼續向我們支付他們應承擔的運營費用、資本支出和租金。此外，由於成本上升，他們可能無法繼續經營業務或進行研發活動。或者，我們的租户可能決定搬遷到租金和運營費用較低的地區，在那裏我們目前可能沒有物業，我們的租户可能停止向我們租賃物業。我們業務的成功在很大程度上取決於我們有效運營物業的能力。如果我們無法留住租户或承受運營費用、資本支出和租金成本的增加，我們可能無法滿足我們的財務預期，這可能會對我們的財務狀況、運營結果、現金流以及我們向股東進行分配的能力產生不利影響。

我們的一般和行政費用主要包括補償費用、技術服務和專業服務費。我們的員工薪酬每年都會進行調整，以反映績效的增長；然而，為了保持我們成功競爭最佳人才的能力，特別是在人才短缺的環境下，不斷上升的通貨膨脹率可能要求我們在歷史年度績效增長的基礎上提供薪酬增長，這可能會意外或顯著增加我們的薪酬成本。同樣，技術服務和專業服務費也受到通貨膨脹的影響，預計會隨着這類服務市場價格的上漲而按比例增加。因此，隨着時間的推移，通貨膨脹可能會增加我們的一般和行政費用，並可能對我們的運營結果和運營現金流產生不利影響。

此外，在通脹期間，利率也出現了歷史性的上升。2022年3月，為了遏制通貨膨脹率，美國聯邦儲備委員會(美聯儲)將基準聯邦基金利率上調0.25%，至0.25%至0.50%之間，這是自2018年12月以來的首次加息。此外，通過在2022年5月、2022年6月、2022年7月、2022年9月、2022年11月和2022年12月一系列快速提高聯邦基金利率，美國聯邦儲備委員會將聯邦基金利率提高到4.25%到4.50%之間。
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此外，2022年4月5日，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)確認了從2022年5月開始快速縮減資產負債表的計劃，實際上結束了長達近15年的量化寬鬆時代(美聯儲有效地增加了對消費者和企業的流動性)，並啟動了被稱為量化緊縮的反向過程。我們在短期內對利率上升的風險僅限於我們的可變利率借款，這些借款包括我們的無擔保高級信用額度和商業票據計劃下的借款以及基於SOFR的擔保應付票據。根據我們的商業票據計劃發行的金額通常在發行之日起30天內到期，不晚於397天，需要在到期時償還或再融資。隨着時間的推移，通脹對利率的影響可能會增加我們的融資成本，要麼是通過我們的可變利率無擔保高級信用額度和商業票據計劃的短期借款，要麼是對我們現有借款的再融資，或者是發行新的債務。

從歷史上看，在利率上升期間，房地產估值通常會因為資本化率的上升而下降，資本化率往往會隨着利率的上升而呈方向性變化。因此，長期較高的利率可能會對我們的房地產資產組合的估值產生負面影響，並導致我們的股價和市值下降，以及未來房地產處置的銷售收益減少，這反過來可能對我們的財務狀況和我們向股東進行分配的能力產生不利影響。

截至2022年12月31日，我們約96%的租約(按年度租金收入計算)包含約3%的有效年度租金上漲 它們要麼是固定的，要麼是基於消費者價格指數或其他指數編制的指數。我們與租户簽訂了長期租賃協議，其中3%-11%(基於佔用的RSF)每年到期，主要在未來十年內到期。我們相信，這些年度租約期滿可讓我們在續期或再租賃時將這些租約重置為市值租金，而我們長期租約內的年度租金升幅一般足以抵銷通脹對不可收回成本的影響，例如一般及行政及利息開支。不過，現時6.5%的通脹率可能不足以抵銷部分每年租金的升幅，而重訂續期和轉租活動的租金，亦可能不能完全抵銷目前通脹率的影響。因此，在通貨膨脹率超過我們租賃合同中的年度租金上漲百分比的通貨膨脹率期間，我們可能無法充分緩解通貨膨脹的影響，這可能會對我們的業務、財務狀況、運營業績和現金流產生不利影響。

此外，通脹定價可能會對完成我們的開發和重建項目所需的建築成本產生負面影響，包括但不限於建築材料、勞動力和第三方承包商和供應商提供的服務的成本。我們依賴這些第三方供應商和承包商為我們的建築項目提供原材料、熟練勞動力和服務。在2021年和2022年期間，某些建築材料的行業價格，包括鋼、銅、木材、膠合板、混凝土、電氣材料和暖通空調材料，由於低庫存而經歷了顯著上漲；需求激增；基礎設施投資不足；對進口外國鋼鐵徵收關税，包括對來自歐盟和中國的主要競爭對手的產品徵收的關税(美國對歐盟出口鋼鐵和鋁的關税取消，從2022年1月起生效)；由於某些鋼鐵生產公司的整合，美國鋼鐵生產格局發生了重大變化；自2022年俄烏戰爭以來出現的供應和能源短缺，加劇了全球大宗商品和原材料價格的上漲。

因此，由於上述事件，包括俄羅斯-烏克蘭衝突，最近的通脹壓力加劇了建築材料成本的增加，可能導致我們的總體建築成本相應增加。然而，在我們的發展和重建計劃中，建築材料成本的某些增加，往往可以通過以下兩種方式加以控制：(I)列入我們每項工程的總體建造成本預算的一般預算應急費用，或(Ii)保證最高價格建造合同，該合同規定了某些建築成本的最高價格，並將通脹風險轉移到我們的建築總承包商身上。然而，鑑於目前嚴重的通貨膨脹和各種因素，我們不能保證我們的預算或有可能會準確地計入潛在的建築成本增長。我們也不能保證我們的總承建商能夠吸收這些增加的成本，並在預算內及時完成我們的建築項目，甚至根本不能完成。

我們沒有遇到與第三方供應商和承包商合作以及獲得材料和熟練勞動力的重大困難，也沒有因為上述因素而出現項目總成本的重大延誤或增加。雖然我們的大部分材料和熟練勞動力不依賴於任何一家供應商或供應商，但我們可能會遇到從供應商或供應商那裏獲得必要材料的困難，這些供應商或供應商的供應鏈可能會受到經濟或政治變化、過時的技術、老化的基礎設施、集裝箱和/或運輸工具短缺的影響，或者在勞動力市場緊張的情況下難以從第三方承包商那裏獲得足夠的熟練勞動力。我們不確定我們是否能夠及時或完全不招致重大成本或延誤的情況下獲得基本商品、用品、材料和熟練勞動力，特別是在我們無法控制的事件導致的經濟不確定時期，這些事件包括但不限於新冠肺炎疫情、聯邦政策和正在進行的俄烏戰爭的影響。

較高的建築成本可能會對我們在房地產上的淨投資以及我們的開發和重建項目的預期收益產生不利影響，這可能會使原本有利可圖的投資機會對我們來説利潤更低。我們對許多第三方供應商和承包商的依賴也可能使我們無法獲得此類投資機會，如果我們由於成本大幅增加而無法為我們的項目提供足夠的資金，或者由於供應鏈中斷而無法獲得合理地這樣做的資源和材料。因此，隨着時間的推移，我們的財務狀況、運營結果和現金流以及我們支付股息的能力可能會受到不利影響。

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維持我們物業質量的成本可能高於預期，這可能會導致現金流和盈利能力下降。

如果我們的物業在租金、服務、條件或位置方面對現有和潛在租户的吸引力不如我們競爭對手的物業，我們 可能會失去租户或遭受較低的租金。因此，我們可能需要不時作出重大的資本開支，以維持我們的競爭力。 屬性。然而，不能保證任何這樣的支出會導致更高的入住率或更高的租金，或者阻止現有租户搬遷到物業 由我們的競爭對手擁有。

我們無法在租約到期時以優惠條件續簽租約或重新租賃空間，這可能會嚴重影響我們的業務。

我們的收入主要來自支付租金和償還租賃項下的運營費用。如果我們的租户遇到業務不景氣或其他類型的財務困難，他們可能無法根據租約及時付款。此外，由於內亂、高生活成本、税收以及在我們的某些市場和子市場(如位於加利福尼亞州和華盛頓州的市場)開展業務的其他特定地區成本增加對商業環境的影響，租户可以選擇不續簽或重新租賃空間。此外，如果我們的租户提前終止或決定不續簽租約，我們可能無法重新租賃空間。即使租户決定續訂或租賃空間，續訂或新租賃的條款，包括任何租户改善、特許權和租賃佣金的成本，對我們可能不如當前的租賃條款有利。因此，我們可能會從受影響的物業中產生比預期更少的現金流，這可能會對我們的業務產生負面影響。我們可能需要轉移其他物業產生的現金流，以償還我們的償債款項，或支付與擁有受影響物業有關的其他費用。

房客無力支付房租可能會對我們的業務造成不利影響。

我們的收入主要來自支付租金和償還租賃項下的運營費用。如果我們的租户，特別是重要的租户，未能根據租約支付租金，我們的財務狀況、現金流和向股東分配的能力可能會受到不利影響。此外，美國國會無法制定財政年度的預算或發生美國政府部分或完全停擺的情況，可能會導致依賴聯邦資金的租户出現財務困難，這可能會對這些租户支付我們租金的能力產生不利影響。

主要承租人的破產或資不抵債也可能對財產產生的收入產生不利影響。如果我們的任何租户在修訂後的美國破產法下成為債務人，我們不能僅僅因為該租户的破產而驅逐該租户。破產法院可以授權承租人拒絕並終止與我們的租約。我們就無法收回的未來租金向該承租人提出的索償，將受到法定限額的限制，而該限額可能遠低於承租人根據租約實際欠我們的剩餘租金。租金支付的任何不足都可能對我們的現金流和我們向股東分配資金的能力造成不利影響。

我們可能要對租户使用危險材料造成的損害負責。

我們的許多租户從事的研究和開發活動涉及危險材料、化學品以及生物和放射性化合物的受控使用。如果因使用這些危險材料而造成污染或傷害，我們可能要對由此造成的損害負責。這一負債可能超過我們的資源和通過任何適用保險覆蓋範圍可獲得的任何追回，這可能對我們向股東進行分配的能力產生不利影響。

與我們的租户一起，我們必須遵守聯邦、州和當地關於危險材料和廢物的使用、製造、儲存、搬運和處置的法律和法規。不遵守這些法律法規或其變化，可能會對我們的業務或我們的租户的業務以及他們向我們支付租金的能力產生不利影響。

我們的財產可能有我們不知道的缺陷。

儘管我們在收購物業之前，以及在開發或重新開發物業時，我們會徹底審查物業的實際狀況，但我們的任何物業都可能具有我們未知的特徵或缺陷，這可能會對物業的價值或收入潛力產生不利影響。

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我們的物業可能含有或發展有害黴菌或受到其他空氣質量問題的影響，這可能導致對健康造成不利影響的責任和補救問題的費用。

當建築物或建築材料中積累了過多的水分時，黴菌可能會滋生，特別是如果水分問題仍未被發現或在一段時間內沒有解決的話。有些黴菌可能會產生空氣中的毒素或刺激物。室內空氣質量問題也可能源於通風不足、室內或室外來源的化學污染以及其他生物污染物，如花粉、病毒和細菌。室內暴露在一定水平以上的空氣中的毒素或刺激物可能會導致各種不利的健康影響和症狀，包括過敏或其他反應。因此，如果我們的任何物業存在嚴重的黴菌或其他空氣污染物，我們可能需要採取代價高昂的補救計劃，以控制或移除受影響物業中的黴菌或其他空氣污染物，或增加室內通風。此外，重大黴菌或其他空氣污染物的存在可能會使我們承擔租户、租户員工和其他人的責任，如果出現財產損失或健康問題。

我們可能無法獲得額外的資本來推進我們的業務目標。

我們獲得、開發或重新開發物業的能力取決於我們獲得資本的能力。房地產行業歷來經歷了債務和股權資本市場的動盪時期和/或流動性極度匱乏的時期。如果我們長期不能有效地進入公共債務或股票市場，可能會導致我們更加依賴替代融資來源進行新的投資。無法以可接受的條件獲得債務或股權資本可能會推遲或阻止我們獲得、融資和完成理想的投資，否則可能會對我們的業務產生不利影響。此外，發行額外的股本或子公司的權益為未來的運營提供資金，可能會稀釋我們當時現有股東的所有權。即使流動性重返市場，債務和股權資本的成本也可能比前幾年更高。

我們可能無法迅速出售我們的房產來籌集資金。

與其他投資相比，房地產投資的流動性相對較差。因此，我們可能無法根據經濟或其他條件的變化，根據我們的意願或我們可以接受的價格出售我們的房產。此外，與估計的當前市場價值相比，我們的某些物業的税基較低。因此，出售該等資產將產生重大應課税收益，除非吾等根據經修訂的1986年國税法(“國税法”)第1031節(“1031節交換”)以遞延税項交換方式出售該等物業，或以類似的免税或遞延税項交易或適用抵銷税項扣減的方式出售該等物業。根據第1031條，出售房產的淨收益必須由第三方託管代理持有，直到用於購買符合條件的房地產資產，才有資格享受遞延納税待遇。我們可能會在對這些收益進行再投資時遇到延誤，或者我們可能根本無法再投資這些收益，因為我們無法購買符合條件的房地產。在使用再投資收益購買額外房地產資產方面的任何延遲或限制可能會導致再投資收益向我們納税。此外，如果適用於此類遞延納税交易的現行法律後來被修訂或廢除，我們可能不再能夠在遞延納税的基礎上出售物業，這可能會對我們的運營業績和現金流產生不利影響。

此外，《國税法》限制我們出售持有時間少於兩年的房產。這些對我們出售財產能力的限制可能會對我們的現金流、償還債務的能力以及向股東分配資金的能力產生不利影響。

我們信用評級的不利變化可能會對我們的融資能力產生負面影響。

我們的信用評級可能會影響我們可以獲得的資本額，以及我們可能產生的任何債務的條款和定價。不能保證我們將能夠維持和/或提高我們目前的信用評級。如果我們目前的信用評級被下調或取消，我們很可能會產生更高的借貸成本，並在獲得額外融資方面遇到更大的困難，這反過來將對我們的財務狀況、經營業績、現金流和流動性產生重大不利影響。

我們可能無法對我們的債務進行再融資，和/或我們的債務可能無法承擔。

由於近年來房地產債務融資量很高，房地產行業為債務期限再融資所需的資金可能比貸款人提供的資金更多。貸方可用資金的潛在短缺和更嚴格的信用承銷指導方針可能會限制我們在債務到期時對其進行再融資的能力，或者可能對我們的財務狀況、經營業績和現金流、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格產生不利影響。

我們可能無法通過發行無擔保債券或根據我們的無擔保高級信用額度或商業票據計劃借入額外的金額。

不能保證我們將能夠繼續以優惠的條件進入無擔保債券市場。我們通過發行無擔保債券借入更多資金的能力可能會受到債券市場流動性不足時期的負面影響。
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我們的無擔保高級信用額度下的總借款要求遵守某些金融和非金融契約。我們無擔保高級信用額度下的借款是由幾家銀行提供資金的。我們在無擔保高級信用額度和商業票據計劃下借入額外金額的能力可能會受到以下因素的負面影響：我們物業的現金流減少，我們的無擔保高級信用額度和商業票據計劃下的違約或交叉違約，不遵守與我們的無擔保高級信用額度相關的一個或多個貸款契約，以及我們的無擔保高級信用額度下的一個或多個貸款人不履行或倒閉。此外，我們可能無法再融資或償還我們的無擔保高級信用額度或商業票據計劃中的未償還借款。

我們無法在無擔保的基礎上借入額外的金額，可能會推遲或阻止我們獲得、融資和完成理想的投資，這可能會對我們的業務產生不利影響；我們無法根據無擔保的高級信用額度或商業票據計劃進行再融資或償還金額，可能會對我們的現金流、向股東分配的能力、財務狀況和運營結果產生不利影響。

我們的無擔保高級信用額度限制了我們從事某些商業活動的能力。

我們的無擔保高級信貸額度包含慣常的負面契約和其他財務和經營契約，其中包括：

•限制我們承擔額外債務的能力；
•限制我們進行某些投資的能力；
•限制我們與另一家公司合併的能力；
•限制我們向股東進行分配的能力；
•要求我們保持財務覆蓋率；以及
•這就要求我們維持一個合格的未擔保資產池。

遵守這些限制可能會阻止我們從事某些有利可圖的活動和/或限制我們有效配置資本的能力。不遵守這些限制可能會導致我們在這些貸款和其他貸款上違約，這可能會對我們的運營、財務狀況和向股東進行分配的能力產生負面影響。

我們的償債義務可能會對我們的業務運營產生不利影響。

我們利用債務為我們的業務融資，包括收購、開發和重新開發物業。我們使用債務可能會產生不良後果，包括但不限於以下幾點：

•我們的運營現金流可能不足以滿足所需的本金和利息支付。
•我們可能被迫處置我們的一個或多個財產，可能是以不利的條件來償還我們的債務。
•如果我們的擔保債務違約，貸款人或抵押權人可能會取消我們擔保這些貸款的財產的抵押品贖回權。
•止贖我們的一處房產可能會產生應税收入，而沒有任何附帶的現金收益來支付税款。
•一筆有交叉違約條款的貸款的違約可能會導致我們自動違約另一筆貸款。
•我們可能無法對現有債務進行再融資或延長期限。
•任何再融資或延期的條款可能不像我們現有債務的條款那麼優惠。
•我們的無擔保優先信貸額度、擔保建築貸款或商業票據計劃的浮動利率可能會大幅增加，這可能會對我們的現金流和運營產生不利影響。
•我們的債務條款可能要求減少我們對股東的分配。

如果我們的收入低於我們的支出，我們可能不得不借入額外的資金，我們可能無法向股東分配。

如果我們的物業產生的收入不足以支付我們的運營費用，包括我們的償債義務和資本支出，我們可能不得不借入額外的金額來滿足固定成本和現金流需求。這可能會對我們向股東進行分配的能力產生不利影響。可能對我們的物業收入和價值產生不利影響的因素包括但不限於：

•國家、地區和世界範圍內的經濟和政治狀況；
•來自其他物業的競爭；
•生命科學、農業科技和科技行業的變化；
•我們目標市場的房地產狀況；
•我們收取租金的能力；
•資金的可得性；
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•金融和銀行業的變化；
•利率水平的變化；
•我們物業的空置率和我們重新租賃空間的能力；
•税收或其他監管法律的變化；
•遵守政府監管的成本；
•房地產投資缺乏流動性；
•經營成本增加；以及
•應對與氣候變化或自然災害有關的環境影響的成本增加。

此外，如果一個物業的租賃不是三重淨租賃，我們將面臨與該物業運營相關的費用增加的更大風險。某些重大支出，如抵押貸款付款、房地產税、保險費和維護費，通常是固定的，不會隨着相關財產收入的減少而減少。

如果我們不能有效地管理我們的債務，我們可能會變得高度槓桿化，我們的償債義務可能會增加到不可持續的水平。

我們的組織文件沒有限制我們可能產生的債務數額。因此，如果我們不謹慎地管理我們的資本結構，我們可能會變得高度槓桿化。這將導致我們的償債義務增加，這可能對我們的現金流和我們向股東進行分配的能力產生不利影響。更高的槓桿率還可能增加我們債務違約的風險，或者可能導致我們的信用評級下調。

如果不能達到市場對我們財務業績的預期，可能會對我們股票的市場價格和波動性產生不利影響。

我們的實際財務結果可能與預期大不相同。這可能是各種因素的結果，包括但不限於：

•經濟狀況；
•資本市場的狀況，包括資金的可獲得性和成本；
•我們可獲得的融資條件的變化；
•租户的經營業績或財務狀況出現負面發展，包括但不限於他們支付租金的能力；
•我們有能力在租約到期時以類似的速度重新租賃空間；
•我們有能力以類似於出售資產的利率，及時將出售所得資金進行再投資；
•我們有能力按時和/或在預算範圍內成功完成物業的開發或重新開發以供租賃；
•我們有能力採購第三方供應商或供應商，為我們的物業開發和重建提供必要的建築材料；
•租户產品和技術的監管批准和市場接受度；
•承租人或對承租人的責任或合同索賠；
•與未來收購有關的意想不到的困難和/或支出；
•影響我們物業的環境法；
•改變管理我們財務報告的規則或做法；以及
•其他法律和運營事宜，包括房地產投資信託基金資格和關鍵管理人員的招聘和留用。

如果不能達到市場預期，特別是在收益預期、每股運營資金、運營現金流和收入方面，可能會導致我們的普通股或其他已發行證券的市場價格下降和/或波動性增加。

我們股票的每股價格可能會有很大波動。

我們普通股的每股市場價格可能會因各種因素而大幅波動，其中許多因素是我們無法控制的，包括但不限於：

•債務和/或股權資本的可獲得性和成本；
•我們資產負債表的狀況；
•實際或預期的資本需求；
•金融和銀行業的狀況；
•本公司季度經營業績或股息的實際或預期變化；
•債務到期日和其他合同義務的數額和時間；
•我們的淨收入、運營資金或指導的變化；
•發表關於我們、我們的租户、房地產行業或生命科學、雅培和科技行業的研究報告和文章；
20

•與其他債務或股權證券(包括其他房地產公司發行的證券)相比，房地產投資信託基金的一般聲譽及其股權證券的吸引力；
•股票和債券市場的總體狀況，包括固定收益證券利率的變化，這可能導致潛在股東要求從未來的股息中獲得更高的年度收益；
•我們分析師評級的變化；
•公司信用評級或債務或其他證券的信用評級發生變化；
•同類公司的市場估值變化；
•市場對我們未來產生的任何額外債務或募集的股權的不良反應；
•關於我們主要管理人員的增加、離職或其他公告；
•機構股東的行動；
•新聞界或投資界的投機行為；
•恐怖活動對我們的證券交易市場造成不利影響，可能增加市場波動，並進一步侵蝕企業和消費者的信心和支出；
•政府監管行動和税法的變化；
•美國聯邦政府層面的財政政策或不作為，可能導致聯邦政府關門或對美國經濟產生負面影響；
•因市場普遍波動而引起的波動；
•不利影響美國經濟和政治環境的全球市場因素；
•實現本年度報告中以表格10-K表示的任何其他風險因素；以及
•一般的市場和經濟狀況。

這些因素可能會導致我們普通股的市場價格下跌，無論我們的財務狀況、運營結果、業務或前景如何。

未來可能出售我們普通股的股票可能會對其市場價格產生不利影響。

我們無法預測未來出售我們普通股的股票或我們普通股的市場價格的影響。出售大量股本，或認為可能發生此類出售，可能會對我們普通股的現行市場價格產生不利影響。請參閲本年度報告表格10-K中“項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”下的“其他來源”。

我們已預留了一些普通股，以根據我們修訂和重新修訂的1997年股票獎勵和激勵計劃(本文有時稱為我們的“股權激勵計劃”)向我們的董事、高級管理人員和員工發行。根據我們的股權激勵計劃，我們已經提交了一份關於發行普通股的登記聲明。此外，根據我們的股權激勵計劃發行的任何股票都將不時在公開市場上出售，不受非我們“關聯公司”的人的限制(根據1933年證券法修訂通過的第144條規則的定義)。附屬公司將能夠出售我們普通股的股票，但受規則144的限制。

我們對股東的分配隨時可能減少。

我們可能不會繼續目前水平的分配給我們的股東。我們的董事會將根據一系列因素決定未來的分配，包括但不限於：

•可供分配的經營活動提供的現金淨額；
•我們的財務狀況和資本要求；
•任何對資金進行再投資而不是分配此類資金的決定；
•我們的資本支出；
•《國税法》REIT條款下的年度分配要求；
•馬裏蘭州法律規定的限制；以及
•董事會認為相關的其他因素。

減少對股東的分配可能會對我們的股票價格產生負面影響。

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普通股的分配可以以現金、股票或兩者的組合的形式進行。

作為房地產投資信託基金，我們必須將至少90%的應税收入分配給我們的股東。通常，我們通過我們的運營、資產處置(包括部分利息出售)或產生額外債務來產生現金用於分配。我們的董事會未來可以決定以現金、普通股的股票或現金和普通股的組合的形式支付普通股的股息。例如，我們可以在每個股東的選擇下宣佈以現金或股票支付股息，但對支付的現金總額有限制。任何此類股息的分配將以一種旨在全額計入滿足我們年度分配要求的方式進行，並有資格獲得股息支付的扣除。儘管美國國税局私下裁定，如果滿足某些要求，這樣的股息就符合條件，但不能保證國税局未來不會主張相反的立場。此外，普通股現金收益率的下降可能會對我們的股價產生負面影響。

我們在美國以外擁有某些所有權權益，這可能會使我們面臨與國內業務不同或更大的風險。

我們在加拿大有八個營業物業，在中國有一個營業物業。美國境外的收購、開發、再開發、所有權和運營活動涉及的風險與我們在國內物業和運營方面面臨的風險不同。這些風險包括但不限於：

•外幣匯率變動的不利影響；
•在匯回外國收入或匯回出售我國一項或多項外國投資所得收益方面的挑戰和/或徵税；
•外國政治、監管和經濟條件的變化，包括國家、地區和地方；
•管理國際業務的挑戰；
•聘用或留住關鍵管理人員方面的挑戰；
•遵守各種各樣的外國法律和法規的挑戰，包括與房地產、公司治理、運營、税收、就業和法律程序有關的法律和法規；
•貸款做法的差異；
•語言、文化和時區的差異；
•影響海外業務的美國適用法律法規的變化；
•管理對美國和海外業務產生不利影響的外交關係和貿易爭端方面的挑戰；
•未來美國聯邦政府部分或全部關門，與其他國家的貿易分歧，或可能影響美國國內和與外國實體的商業交易的不確定性；
•税收和地方法規的變化，可能帶來不利的税收後果和處罰；以及
•外資所有權和轉讓限制。

此外，根據當地税收法律法規和現有的國際税收條約，我們的外國投資須在外國司法管轄區徵税。我們投資海外市場的前提是，我們未來在這些國家的收入將按當前的現行所得税率徵税。不能保證外國政府將繼續遵守我們在外國投資中依賴的現有税收條約，也不能保證這些國家目前的所得税税率不會大幅提高，從而影響我們將外國投資和相關收益匯回國內的能力。

在國際市場的投資也可能使我們面臨與建立有效的控制和程序以規範新辦事處的運營並監督美國法律和法規(包括《反海外腐敗法》和類似的外國法律法規)的合規性相關的風險。《反海外腐敗法》和類似適用的反腐敗法禁止個人和實體直接或間接向政府官員提供、承諾、授權或提供報酬或任何有價值的東西，以獲取、保留或指導業務。不遵守這些法律可能會使我們受到民事和刑事處罰，這可能會對我們的運營結果或我們國際投資的價值產生實質性的不利影響。此外，如果我們不能有效地管理我們的國際業務，我們的整體財務狀況、運營結果和現金流以及我們普通股的市場價格可能會受到不利影響。

此外，我們今後可能會與受另一個國家或地區的法律管轄並受其爭議解決規則約束的外國實體簽訂協議。在某些情況下，這樣一個國家或區域可能沒有一個論壇為我們提供一個有效或高效的手段來解決根據這些協定可能產生的爭端。

22

我們對通過合夥企業、有限責任公司和合資企業擁有的財產承擔風險和責任。

我們的組織文件沒有限制我們可以投資於非全資合夥企業、有限責任公司或合資企業的資金數額。合夥、有限責任公司或合資企業投資涉及某些風險，包括但不限於以下風險：

•當非全資合夥企業、有限責任公司或合資企業破產時，我們可能要對合夥企業、有限責任公司或合資企業的債務承擔責任。
•我們可能會與第三方分享重大決策的某些審批權。
•我們的合作伙伴可能會申請破產保護，或者無法為他們的所需出資份額提供資金。
•我們的合作伙伴、聯名會員或合資夥伴的經濟或其他商業利益或目標可能與我們的商業利益或目標不一致，這可能會影響我們租賃或轉租物業、運營物業或保持我們作為REIT的資格。
•根據我們與合作伙伴簽訂的協議條款，我們以有利條件出售權益的能力可能會受到限制。
•我們可能不會繼續擁有或經營該等關係背後的權益或資產，或可能需要以高於市價的價格購買該等權益或資產以繼續擁有該等權益或資產。

上述風險可能會對我們產生負面影響，或要求我們：

•如果我們的合作伙伴不能提供他們所需出資份額的資金，則提供額外資本；
•遇到嚴重的意外延誤，可能會阻礙重新開發活動或新建築的開始或完成；
•產生可能妨礙實現最初預期的收益或回報的額外費用；
•與我們的合資夥伴發生糾紛，可能導致任何一方的所有權權益或物業以低於估計公平市場價值的價格出售；
•提起訴訟或通過訴訟或仲裁解決與合作伙伴的分歧；以及
•由於我們的合作伙伴對我們的合資企業投資所採取的行動而遭受損失或低於最佳回報。

我們通常尋求保持對我們的合夥企業、有限責任公司和合資企業投資的控制，以使我們能夠實現我們的業務目標。然而，我們可能無法做到這一點，上述一個或多個事件的發生可能會對我們的財務狀況、經營結果和現金流、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的市場價格產生不利影響。

由於我們保險公司的財務狀況，我們可能會產生巨大的成本。

我們向保險公司投保我們的財產，我們認為在我們的保單生效時，保險公司的評級很好。我們持有保單的一家或多家保險公司的財務狀況可能會受到負面影響，這可能導致他們無法支付未來的保險索賠。他們無力支付未來的索賠可能會對我們的財務業績產生負面影響。此外，一家或多家保險公司的倒閉可能會增加續保我們的保單的成本，或者增加為其他物業和最近開發或重新開發的物業投保的成本。

我們的保險可能不足以覆蓋所有潛在的損失。

如果我們的任何物業出現不在保險範圍內的損失，超過了我們的保單限額，或者受到保單免賠額的限制，我們可能會損失投資於受影響物業的資本，可能還會損失該物業未來的收入。此外，我們可以繼續承擔與受影響物業有關的任何抵押債務或其他義務。所有物業均為我們的物業投保全面責任保險、火災保險、擴大承保範圍及租金損失保險，包括由我們的合資夥伴管理的合資企業部分擁有的物業。

我們已經為我們位於活動地震區附近的物業購買了地震保險，金額和免賠額都是我們認為在商業上合理的。然而，我們的房地產投資組合中有很大一部分位於地震活躍地區，包括舊金山灣區、聖地亞哥和西雅圖，這些地區中的任何一個地區的破壞性地震都可能對多個物業造成重大影響。因此，我們的地震保險承保金額可能不足以彌補我們的損失，合計的可扣除金額可能是實質性的，這可能會對我們的業務、財務狀況、運營結果和現金流產生不利影響。我們還為我們的物業投保環境保險和產權保險。我們通常在購買房產時獲得產權保險保單，每份保單承保的金額相當於每個房產的初始購買價格。因此，我們的任何所有權保險單的金額都可能低於相關財產的當前價值。

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對於我們位於易發生野火或洪水的地區的物業，我們正在評估我們已採取的緩解措施的程度，以及可能進行的運營和物理改進。例如，可能在我們的一些酒店實施的彈性措施將包括以下內容：

•在易發生火災的地區，我們將努力將灌木管理實踐納入景觀設計；我們將選擇易燃植物物種，並將其放置在距離物業合理距離的位置；我們將用耐火材料建造建築圍護結構；並將安裝能夠在發生火災時過濾空氣中煙霧顆粒的暖通空調系統。
•在容易發生水浸的地區，關鍵的建築機械設備將放置在屋頂或顯著高於預計的潛在洪水高度；現場將儲存臨時防洪屏障，以便在發生洪水之前部署在建築物入口處；物業入口或一樓將高於預計的現在和未來的洪水高度；將安裝從建築物排放的暴雨/污水渠設施的防倒流裝置；以及建築物圍護結構將防水至預計的洪水高度。

作為Alexandria風險管理計劃的一部分，我們在投資組合層面維持所有風險的財產保險，以降低極端天氣事件和自然災害(包括洪水、野火、地震和風災)的風險。然而，我們的保險可能不足以覆蓋我們所有的潛在損失。因此，不能保證氣候變化和惡劣天氣不會對我們的財產、運營或業務產生實質性的不利影響。

我們的租户還被要求保持全面的保險政策，包括類似物業通常獲得的責任和意外傷害保險。然而，我們和我們的租户一般不為某些類型的損失投保，因為它們不能投保，或者因為投保不划算。對某些類型的損失，如恐怖主義或有毒黴菌造成的損失，可獲得的保險變得更加有限，如果可以獲得，費用要高得多。我們無法預測針對恐怖主義或有毒黴菌的保險是否會繼續為我們的財產提供保險，因為保險公司可能不再為此類損失提供保險，或者如果提供此類保險，可能會變得昂貴得令人望而卻步。我們的任何財產都沒有因恐怖主義或有毒黴菌造成的物質損失。

如果我們的任何高級官員失去服務，都可能對我們產生不利影響。

我們依賴相對較少的高級官員的服務和貢獻。其中任何一項服務的損失或貢獻都可能對我們的業務、財務狀況和前景產生不利影響。我們利用管理層成員隨着時間的推移與寫字樓/實驗室和科技寫字樓物業所有者以及生命科學、農業科技和科技行業的主要租户和風險投資組合公司建立的廣泛的個人和業務關係。我們不能向股東保證，我們的高級管理人員將繼續受僱於我們。在加州和我們開展業務的某些其他地區，對擁有我們業務所需技能的個人的競爭非常激烈。此外，由於州和地方的高税收以及房價上漲，我們總部和許多物業所在的加州的生活成本很高，這可能會削弱我們未來在當地吸引和留住員工的能力。由於我們的投資和物業的長期性，我們無法預測，也可能無法有效控制此類成本。如果我們不能成功地吸引新的人員，留住和激勵現有的人員，我們的業務可能會受到影響，我們可能無法實施我們目前的舉措或有效地增長。

未能對財務報告保持有效的內部控制可能會對我們的業務、運營結果、財務狀況和股票價格產生實質性的不利影響。

根據2002年的《薩班斯-奧克斯利法案》，我們必須提供管理層關於財務報告的內部控制的報告，包括管理層對內部控制有效性的評估。我們業務的變化將需要對我們的內部控制系統和流程進行持續的變化。財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述，因為其固有的侷限性，包括人為錯誤的可能性、規避或凌駕於控制之上或欺詐。因此，即使是有效的內部控制也只能在編制和公平列報財務報表方面提供合理的保證。如果我們未能保持內部控制的充分性，包括未能實施所需的任何新的或改進的控制，或者如果我們在執行這些控制時遇到困難，我們的業務、運營結果和財務狀況可能會受到重大損害，我們可能無法履行我們的報告義務，並可能對我們普通股的市場價格產生重大不利影響。

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如果我們不符合REIT的資格，我們將按公司税率徵税，並且在計算我們的應税收入時將無法扣除某些扣減。

我們已選擇根據《國內税法》作為房地產投資信託基金徵税。如果在任何課税年度，我們沒有資格成為房地產投資信託基金：

•我們的應税收入將按正常的公司税率繳納聯邦和州所得税；
•在計算應納税所得額時，我們不會被允許扣除對股東的分配；
•在我們喪失資格後的四個課税年度內，我們將被取消作為房地產投資信託基金的資格，除非我們有權根據《國內税法》獲得減免；以及
•《國税法》將不再要求我們向股東進行分配。

由於任何額外的納税義務，我們可能需要借入資金或清算某些投資，以支付適用的税款。因此，可用於投資或分配給我們股東的資金將在涉及的每一年減少。

作為房地產投資信託基金的資格涉及將高度技術性和複雜的《國税法》條款應用於我們的運營和財務業績，以及確定不完全在我們控制範圍內的各種事實事項和情況。這些規定只有有限的司法或行政解釋。雖然我們相信我們目前的組織和運作方法符合《國税法》頒佈的規則和條例，使我們有資格成為房地產投資信託基金，但我們不能向股東保證我們有資格或將繼續保持這樣的資格。

我們不時地在符合1031條款交易所資格的交易中處置財產。如果打算符合1031條款交換條件的交易後來被美國國税局確定為應納税，或者如果我們無法確定並完成購買合適的替代財產來實施1031條款交換，或者如果1031條款交換相關的法律被修訂或廢除，我們可能無法在遞延納税的基礎上處置財產。在這種情況下，我們的收益和利潤以及我們的應税收入將增加，這可能會增加股息收入，減少向股東返還資本。因此，我們可能被要求向股東支付額外的股息，或者如果我們不支付額外的股息，我們的企業所得税負擔可能會增加，我們可能會受到利息和罰款的影響。

我們可能無法參與某些被美國國税局描述為“禁止交易”的交易。對從事被禁止交易的REITs徵收的税收是對該交易的淨收益徵收100%的税。該交易是否被定性為被禁止的交易是事實。一般來説，被禁止的交易是指在正常業務過程中主要為出售給客户而持有的財產的銷售或其他處置，但喪失抵押品贖回權除外。然而，如果一項出售符合某些安全港要求，將不被視為被禁止的交易。儘管我們不打算參與被禁止的交易，但不能保證美國國税局會同意我們對我們房產的描述，或者我們是否會滿足避風港的要求。

聯邦所得税規則不斷受到美國國會和美國國税局的審查。税法的變化可能會對我們的投資者或租户產生不利影響，我們無法預測這些變化未來會如何影響我們。新的立法、美國財政部的法規、行政解釋或法院裁決可能會對我們成為REIT的資格、此類資格的聯邦所得税後果或對我們的股票投資產生重大負面影響。此外，與投資於其他類型商業實體的税收處理有關的法律可能會改變，使投資於此類其他實體的投資相對於投資房地產投資信託基金更具吸引力。

我們依賴第三方來管理我們酒店的便利設施。

我們聘請第三方經理來管理我們酒店的某些便利設施，如餐廳、會議中心、健身設施和停車場。如果這些當事人不能為我們的物業提供優質的服務和便利設施，我們的物業收入可能會受到不利影響。雖然我們監控這些第三方的表現，但如果我們認為他們的表現不充分，我們的追索權可能有限。此外，這些第三方管理人可能經營，在某些情況下可能擁有或投資於與我們的物業競爭的物業或企業，這可能會導致利益衝突。因此，這些第三方經理可能已經做出了，也可能在未來做出了不符合我們最佳利益的決定。

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我們依賴有限數量的供應商在我們的物業提供公用事業和某些其他服務，這些服務的中斷可能會對我們的業務運營、財務狀況和現金流產生重大不利影響。

我們依賴有限數量的供應商在我們的某些物業提供關鍵服務，包括但不限於公用事業、安全和建築服務。如果主要供應商因自然災害(如火災、洪水、地震等)、電力中斷、破產、戰爭、恐怖主義行為、公共衞生突發事件、網絡攻擊、流行病或其他意想不到的災難性事件而未能在我們的物業提供足夠的關鍵服務，我們的業務和物業運營可能會受到不利影響。如果供應商遇到財務困難，如破產或其他我們無法控制的事件，導致其無法提供足夠的公用事業、安全、建築或其他重要服務，我們可能會經歷嚴重的服務中斷和我們物業的業務運營中斷，產生補救費用，併成為索賠對象和我們的聲譽受損的對象。

此外，主要供應商在我們酒店提供必要服務方面遇到的困難可能會導致此類服務的市場費率大幅上漲。我們的三重淨額租賃允許我們以額外租金的形式將幾乎所有的運營費用和某些資本支出轉嫁給我們的租户。然而，我們不能確定我們未來是否能夠繼續談判租户租約中的轉嫁條款，這可能會導致我們收回運營費用的減少。如果我們的運營費用增加，而收入卻沒有相應的增加，我們的盈利能力可能會下降。此外，我們不能確定增加的成本不會導致我們現有或潛在的租户到其他地方尋找空間，這可能會嚴重阻礙我們提高租金或維持現有入住率水平的能力。此外，這可能會顯著增加我們一些租户的租住成本，並可能對他們的財務狀況、支付租金的能力和續簽租賃協議的能力產生不利影響。

太平洋燃氣電力公司(“PG&E”)是一家主要的公用事業公司，為加州北部(包括舊金山灣區)的住宅和商業客户提供電力和燃氣服務。我們位於舊金山灣區市場的大多數物業都依賴PG&E來提供這些基本服務。PG&E於2019年1月根據美國破產法第11章啟動自願重組程序，以應對2017和2018年北加州發生的一系列災難性野火可能產生的責任。雖然PG&E於2020年7月擺脱破產，但不能保證PG&E將能夠維持安全運營並繼續提供一致的公用事業服務。在過去火災季節的大風和高火災危險時期，PG&E先發制人地切斷了加州中部和北部地區的電力供應。關閉的目的是幫助防止在大風和乾燥條件下引發的火災。PG&E警告稱，在這家公用事業公司解決維護問題時，它可能不得不採取關閉措施。未來的停電可能會影響我們酒店獲得穩定電力供應的可靠性，進而對我們租户的業務產生不利影響。此外，無法保證PG&E監管機構規定的安全措施是否及時和足夠防止未來的災難性野火。

上述任何風險的實現都可能對我們滿足財務預期、財務狀況、經營結果和現金流的能力、我們向股東進行分配的能力、我們普通股的市場價格以及我們履行償債義務的能力產生重大和不利的影響。

我們可以在沒有股東批准的情況下改變我們的業務政策。

我們的董事會根據管理層的意見決定我們的所有重要業務政策，包括與我們的：

•房地產投資信託基金的地位；
•發生債務和債務管理活動；
•選擇性的收購、處置、開發和再開發活動；
•股東分派；以及
•其他適當的政策。

我們的董事會可以隨時修改或修改這些政策，而不需要我們的股東投票。這些政策的變化可能會對我們的業務和我們向股東進行分配的能力產生不利影響。

對我們股本的所有權有限制，在這種限制下，股東可能會失去對其股票的實益所有權，這可能會推遲或阻止我們的股東原本可能希望進行的交易。

根據《國税法》，一家公司要符合房地產投資信託基金的資格，其已發行股票價值的50%不得超過50%由五個或五個以下的個人或實體(如國税法所述)在一個納税年度的最後半年直接或建設性地擁有。此外，我們公司的流通股必須在12個月的納税年度或較短納税年度的相應部分內至少有335天由100人或以上的人實益擁有。

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為了維持我們作為房地產投資信託基金的資格，除其他事項外，我們的章程規定了所有權限制，除某些例外情況外，禁止任何人直接或推定擁有佔我們章程中定義的已發行股票總價值9.8%以上的股票。我們的董事會可以全權決定放棄對任何人的所有權限制。然而，如果在豁免生效後，根據《國税法》第856(H)條的規定，我們將被“少數人持有”，我們的董事會可能不會批准該豁免。作為放棄所有權限制的條件，我們的董事會可能需要美國國税局的裁決或法律顧問的意見才能確定我們作為REIT的地位。儘管收到任何該等裁決或意見，本公司董事會仍可就給予豁免施加其認為適當的條件或限制。

我們的章程還禁止轉讓我們的股票，如果這樣的轉讓會導致我們根據《國税法》第856(H)條被“少數人持有”，或者導致我們的股票由不到100人擁有。

推定所有權規則是複雜的，可能導致一組相關個人或實體直接或推定擁有的普通股股份由一個個人或實體推定擁有。向因轉讓而違反這些限制的人轉讓股份將無效，或者這些股份將被交換為超額股票，並轉讓給我們指定的一個或多個合格慈善組織的信託。在這種情況下，預期受讓人將只有權分享信託出售這些股份所得的收益，並且實際上將喪失其對這些股份的實益所有權，但以受讓人最初購買這些股份的價格為限。這些所有權限制可能會延遲、推遲或阻止可能涉及普通股持有者溢價或此類持有者可能希望的交易或控制權變更。

除了所有權限制，我們的章程和章程中的某些條款可能會推遲或阻止可能被認為對我們的股東有利的交易。

根據馬裏蘭州法律的授權，我們的章程允許我們的董事會促使我們發行普通股或優先股的額外授權但未發行的股票，並對普通股或優先股的未發行股票進行分類或重新分類，而無需任何股東的批准。我們的董事會可以建立一系列優先股，這些優先股可能延遲、推遲或阻止可能涉及我們普通股溢價或由於其他原因可能是我們普通股股東所希望的交易的交易，或者一系列優先股，其股息優先可能對我們支付普通股股息的能力產生不利影響。

我們的章程只允許在董事選舉中以三分之二多數票罷免董事，我們的章程要求提前通知股東提名董事或在年度股東大會上提交業務供股東審議的意向。我們的章程和章程還包含其他條款，可能會延遲、推遲或阻止涉及普通股溢價的交易或控制權變更，或者由於其他原因，可能是我們的股東所希望的交易或控制權變更。

27

市場和行業因素

我們在目標市場面臨着激烈的競爭。

我們目標市場對業務的激烈競爭可能會對我們的運營產生不利影響。我們通過以下方式競爭投資機會：

•其他房地產投資信託基金；
•保險公司；
•養老金和投資基金；
•私募股權實體；
•合夥企業；
•開發商；
•投資公司；
•業主/佔用人；及
•包括主權財富基金在內的外國投資者。

其中許多實體擁有比我們多得多的財政資源，可能能夠支付比我們所能承受的更多的費用，或者接受比我們願意接受的更多的風險。這些實體可能對承租人的信譽或其投資的地理集中度方面的風險不那麼敏感。這些實體還可能與供應商和承包商建立更有利的關係和定價，並可能比我們更快、以更低的成本完成建設項目。我們還可能面臨與這些實體的競爭，以便從供應商和承包商那裏獲得相同或類似的原材料和勞動力資源，以及獲得我們使用的特定供應商和承包商。競爭亦可能減少我們可供選擇的合適投資機會，或增加有意出售物業的業主的議價能力。如果需求沒有相應的增長，競爭加劇可能會導致可用空間與我們相當的供過於求，並導致租金壓力和給予租户更大的激勵措施。為了保持我們留住現有租户和吸引新租户的能力，我們可能會被迫降低租户目前願意支付的租金或提供更大的租户優惠。如果我們遇到競爭加劇或供過於求，我們不能確定我們是否能夠成功競爭，保持我們的入住率和出租率，並繼續擴大我們的業務。因此，我們的財務狀況、經營業績和現金流、我們支付股息的能力以及我們的股票價格可能會受到不利影響。

我們市場的經濟狀況不佳可能會對我們的業務造成不利影響。

我們的物業主要位於以下市場：

•大波士頓
•舊金山灣區
•紐約市
•聖地亞哥
•西雅圖
•馬裏蘭州
•研究三角

由於我們的地理位置集中，我們依賴於這些市場的當地經濟和房地產條件。因此，我們面臨着越來越多的經濟、税收和其他競爭因素的影響(無論是積極的還是消極的)，這些因素特定於有限地理區域的市場。如果在這些市場中的任何一個市場建造太多競爭對手的物業，我們的運營也可能受到影響。這些市場中的任何一個市場的經濟低迷都可能對我們的運營和我們向股東進行分配的能力產生不利影響。我們不能向我們的股東保證，這些市場將繼續增長或繼續有利於生命科學、農業技術和技術行業。

28

改善我們的物業比改善傳統辦公空間的成本要高得多。

我們的許多物業通常包含基礎設施改進，這些改進的成本遠遠高於對其他類型物業的改進。雖然從歷史上看，我們能夠通過更高的租金收回在改善基礎設施方面的額外投資，但未來我們有可能無法繼續這樣做。典型的基礎設施改進包括：

•鋼筋混凝土樓板；
•提升屋面承載能力；
•增加地板到天花板的高度；
•重型暖通空調系統；
•加強環境控制技術；
•大幅升級電力、天然氣和管道基礎設施；以及
•實驗室的長凳和通風櫃。

由於我們的許多基礎設施改善是專門的，而且比其他物業類型的改善成本更高，因此，由於價格波動或建築材料或勞動力供應短缺而導致的任何意外延誤或成本增加，我們可能會受到更大的影響。因此，我們可能無法按計劃或在預算金額內完成我們的改善工程，這可能會對我們將可用空間出租給潛在租户的能力造成不利影響，或降低我們預計的項目回報。

我們依賴於生命科學、農業科技和科技行業，這些行業的變化可能會對我們的租賃收入、非房地產投資的價值和我們的經營業績產生不利影響。

總體而言，我們的業務戰略是主要投資於生命科學、農業技術和科技行業租户使用的物業。通過我們的風險投資組合，我們還持有與我們的租户基礎相似的公司的投資，這些公司集中在生命科學、農業技術和科技行業。如果生命科學、農業技術和技術行業受到經濟、金融或銀行危機的影響，或者如果這些行業從美國轉移到其他國家，我們的業務可能會受到不利影響。由於我們專注於行業，與我們擁有更多元化的租户和投資相比，這些行業內的事件可能會對我們的運營結果和向股東進行分配的能力產生更顯著的影響。此外，我們的一些物業可能更適合特定的生命科學、雅培或科技行業租户，在我們能夠將空間重新出租給其他租户之前，可能需要進行重大修改。一般來説，如果沒有大量的裝修費用，我們的物業可能不適合出租給傳統的寫字樓租户。

我們談判未來租約的合同租金上升和實現租金上調的能力將取決於談判租約和提出增加租約時的市場狀況以及對辦公室/實驗室和科技辦公空間的需求。

生命科學、農業技術和技術行業的企業進行合併、收購或其他整合是很常見的。未來生命科學、AgTech和技術實體的合併、收購或整合可能會降低我們租户和潛在租户的RSF要求，這可能會對辦公/實驗室和技術辦公空間的需求以及我們未來來自租賃支付的收入和我們的運營業績產生不利影響。

我們目前或未來的一些租户可能包括處於其生命週期的初創或成長階段的科技公司。市場對這些公司信心的波動或經濟狀況的不利變化可能會對這些公司的經營產生不成比例的影響。租户的財務狀況惡化可能會導致我們無法向他們收取租金，因此可能會對我們的經營業績產生負面影響。

我們的運營結果取決於我們租户的研發努力以及他們為這些努力獲得資金的能力。

我們的租户基礎包括製藥、生物技術、醫療器械、生命科學、技術、農業技術和相關行業的實體；學術機構；政府機構；以及私人基金會。我們的租户根據幾個因素來確定他們的研發預算，包括開發新產品的需要、政府和其他資金的可用性、競爭以及資源的普遍可用性。我們通過我們的風險投資組合投資於一些公司，這些公司與我們的租户基礎類似，集中在生命科學、農業技術和科技行業。

由於現有資源、研究優先事項、一般經濟條件、機構和政府預算限制以及實體的合併和合並的變化，研究和開發預算會出現波動。我們的租户、我們的風險投資組合公司或生命科學、農業技術和技術行業的研發支出大幅減少，可能會對我們的業務產生不利影響。

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我們的租户還包括研究機構，它們的資金在很大程度上依賴於政府機構的撥款，如NIH、國家科學基金會和類似的機構或組織。美國政府對研發的資助受到政治進程的影響，而政治進程往往是不可預測的。其他項目，如國土安全或國防，可能會被政府視為更優先考慮的項目。此外，減少或消除預算赤字的建議有時包括減少對NIH和其他為研發活動提供資金的美國政府機構的撥款。此外，如果美國國會無法制定財政年度的預算，或發生美國聯邦政府部分或完全停擺的情況，可能會導致FDA或NIH等機構暫時關閉，這可能會對依賴政府批准和撥款的租户的業務運營產生不利影響。任何偏離研發資金或延遲批准政府預算提案的做法都可能對我們的租户的運營產生不利影響，進而可能影響他們對辦公/實驗室和科技辦公空間的需求，以及他們向我們支付租賃款項的能力，從而對我們的運營業績產生不利影響。

我們的生命科學行業租户和風險投資組合公司面臨許多行業獨有的風險，包括(I)技術變化、專利到期、知識產權和保護，(Ii)高水平的監管，(Iii)其產品的安全性和有效性方面的故障，以及(Iv)產品研發的重大資金需求。這些風險可能會對我們的租户支付租金或履行他們對我們的其他租賃義務的能力造成不利影響，或者可能影響我們的風險投資組合公司的價值，從而可能對我們的業務、經營業績、財務狀況和股票價格產生重大不利影響。

技術變化、專利到期、知識產權和保護
•我們的租户和風險投資組合公司在這個行業開發和銷售產品和服務，其特點是快速和重大的技術變化，頻繁推出和增強新產品和服務，不斷髮展的行業標準，以及新的醫療改革立法實施的不確定性，這可能會導致他們失去競爭地位，並對他們的運營產生不利影響。
•我們的許多租户和風險投資組合公司及其許可人需要專利、版權或商業祕密保護和/或使用第三方知識產權來開發、製造、營銷和銷售其產品和技術的權利。承租人或風險投資組合公司可能無法將其產品或技術商業化，如果涵蓋這些產品或技術的專利沒有頒發，或被第三方成功挑戰、縮小、無效或規避。此外，第三方可能擁有知識產權，這限制了承租人或風險投資組合公司在沒有獲得使用第三方知識產權的許可證或其他權利的情況下將其產品或技術推向市場的能力，這可能需要承租人支付預付費用或使用費。如果不能從第三方獲得這些權利，承租人或風險投資組合公司開發和商業化其產品或技術可能具有挑戰性或不可能，這可能對其競爭地位和業務產生不利影響。
•我們的許多租户和風險投資組合公司依靠專利為其產品提供獨家營銷權。隨着他們的產品專利到期，競爭對手可能能夠合法地生產和銷售與我們的租户或風險投資組合公司的產品類似的產品，這可能會對他們的銷售和運營業績產生重大不利影響。

高水平的監管
•我們的一些生命科學行業租户和風險投資組合公司開發和製造在製造、營銷、銷售和使用之前需要監管部門批准的產品，包括FDA的批准。生產和銷售藥物的監管審批過程成本高昂，通常需要多年時間，需要通過臨牀試驗和大量資源的使用進行驗證，而且往往不可預測。租户或風險投資組合公司可能無法獲得這些批准，或者在獲得這些批准方面可能會經歷重大延誤。即使租户或風險投資組合公司獲得監管批准，上市產品也將受到持續的監管審查，並可能失去批准。
•我們的一些生命科學行業租户和風險投資組合公司能否成功地將任何未來的產品商業化，在一定程度上將取決於政府當局、私人健康保險公司和其他第三方付款人設定的保險和報銷水平。此外，未來的報銷可能會減少。

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其產品的安全性和有效性不合格
•我們的一些生命科學行業租户和風險投資組合公司可能會發現，他們潛在的產品在人體上測試時並不有效，甚至是有害的。
•我們的一些生命科學行業租户和風險投資組合公司依賴於某些產品的商業成功。即使生命科學行業租户或風險投資組合公司開發的產品在人體臨牀試驗中被證明是安全有效的，並獲得必要的監管批准，隨後發現這些產品的安全問題也可能導致產品責任事件、額外的監管審查和額外標籤的要求、失去批准、從市場上撤回產品，以及施加罰款或刑事處罰。
•由生命科學行業租户或風險投資組合公司開發、製造、營銷或銷售的產品可能不被醫生和患者很好地接受，或者可能不如競爭對手的產品有效或被接受。
•我們的生命科學行業租户或風險投資組合公司的競爭對手的臨牀試驗產生的安全信號的負面結果可能會促使監管機構採取可能對我們的租户或風險投資組合公司的臨牀試驗或產品產生不利影響的行動。

產品研究和開發的重大資金需求
•我們的一些生命科學行業租户和風險投資組合公司需要大量資金來開發和商業化其產品和技術，這些產品和技術必須從風險投資公司、私人投資者、公開市場、生命科學行業的其他公司以及聯邦、州和地方政府那裏獲得。這樣的資金可能會變得無法獲得或難以獲得。每家租户或風險投資組合公司籌集資金的能力將取決於其財務和運營狀況、產品和技術的生存能力、金融、銀行和經濟環境的整體狀況，以及政府預算政策。
•即使有足夠的資金，我們的一些生命科學行業租户或風險投資組合公司也可能無法發現或識別潛在的人類藥物靶標，或用於人類的潛在藥物，或者無法創造出在發現或識別潛在藥物靶標或藥物方面具有商業用途的工具或技術。
•我們的一些生命科學行業租户或風險投資組合公司可能無法成功地以經濟的方式生產他們的產品，即使這些產品通過人體臨牀試驗證明是安全和有效的。
•營銷產品也面臨商業化風險，我們的一些生命科學行業租户和風險投資組合公司可能永遠不會實現產品利用率或收入的預期水平。
•有關我們生命科學行業租户或風險投資組合公司的產品、臨牀試驗或其他業務發展的負面消息可能會導致他們的股價或信用狀況惡化。

我們不能向我們的股東保證，由於生命科學行業固有的風險，我們的生命科學行業租户或風險投資組合公司將能夠開發、製造、營銷或銷售其產品和技術。任何生命科學行業租户或風險投資組合公司無法避免或充分緩解上述風險，可能難以支付租金或履行對我們的其他租賃義務，或可能難以維持我們投資的價值。此類風險還可能降低我們生命科學行業租户和風險投資組合公司的信用質量，或導致我們在這些租户租賃的空間上花費比我們最初預期更多的資金和資源。由於與我們的生命科學行業租户相關的不利發展，我們的資源負擔增加，可能導致我們在這些租户租賃的空間上實現低於預期的收益。與我們更重要的生命科學行業租户和風險投資組合公司相關的負面消息也可能對我們的股價產生不利影響。

我們的科技行業租户和風險投資組合公司面臨許多行業特有的風險，包括(I)不確定的監管環境，(Ii)快速的技術變化，(Iii)依賴互聯網基礎設施的維護和安全，(Iv)產品研發和銷售增長的重大資金需求，以及(V)知識產權保護不足。這些風險可能會對我們的租户向我們支付租金或履行其他租賃義務的能力產生不利影響，或者可能會影響我們的風險投資組合公司的價值，從而可能對我們的業務、經營業績、財務狀況和股票價格產生重大不利影響。

不確定的監管環境
•互聯網、電子商務、電子設備等服務的法律法規不斷完善。現有和未來的法律法規，以及某些機構因美國聯邦政府部分或全部關閉而導致的業務停頓，可能會阻礙我們的技術行業租户和風險投資組合公司的增長。除其他領域外，這些法律和法規可能涵蓋税收、工人分類、隱私、數據保護、定價、內容、版權、分銷、移動通信、商業許可和消費者保護。

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快速的技術變革
•技術行業的特點是客户要求和偏好的快速變化，新產品和服務的頻繁推出，以及新的行業標準和實踐的出現。如果不能及時對這些市場狀況做出反應，可能會對我們的科技行業租户和風險投資組合公司的運營造成重大損害。

依賴互聯網基礎設施的維護和安全
•我們的一些科技行業租户和風險投資組合公司依賴其產品和服務的用户持續和暢通無阻地接入互聯網，以及接入移動網絡。互聯網服務提供商和移動網絡運營商可能能夠阻止、降級或向這些租户、風險投資組合公司或其產品和服務的用户收取額外費用。
•互聯網已經經歷了，而且很可能會繼續經歷停機和其他延遲。這些停機和延誤，以及網絡攻擊和計算機惡意軟件、病毒、蠕蟲和類似程序造成的問題，可能會對我們的技術行業租户和風險投資組合公司開展業務的能力產生實質性影響。
•在網絡中斷或中斷的情況下，依賴有限數量的雲提供商供應商可能會對運營造成不利影響或導致運營中斷。
•安全漏洞或網絡攻擊可能會延遲或中斷我們的技術行業租户和風險投資組合公司提供的服務，並可能損害他們的聲譽或使他們承擔重大責任。

產品研發和銷售增長所需的大量資金
•我們的一些技術行業租户和風險投資組合公司需要大量資金來開發和商業化他們的產品和技術，這些資金必須從風險投資公司、私人投資者、公開市場、技術行業公司以及聯邦、州和地方政府那裏獲得。這樣的資金可能會變得無法獲得或難以獲得。每家租户或風險投資組合公司籌集資金的能力將取決於其財務和運營狀況、產品的生存能力以及金融、銀行、政府預算政策和經濟環境的整體狀況。
•即使有足夠的資金，我們的一些科技行業租户和風險投資組合公司也可能無法發現或識別潛在客户，或者無法創造出具有商業用途的工具或技術。
•我們的一些科技行業租户和風險投資組合公司可能無法在經濟上成功地生產他們的產品。
•市場產品也面臨商業化風險，我們的一些技術行業租户和風險投資組合公司可能永遠不會實現產品使用率或收入的預期水平。
•關於我們的技術行業租户或風險投資組合公司的產品或其他業務發展的不利消息可能會導致他們的股價或信用狀況惡化。

知識產權保護不力
•我們的一些科技行業租户和風險投資組合公司提供的產品和服務受到盜版和未經授權複製的威脅，而知識產權法律和其他不足的保護措施可能會阻止他們執行或捍衞其專有技術。這些租户和風險投資組合公司還可能面臨因用户生成的內容而產生的法律風險。
•商標、版權、專利、域名、商業外觀和商業祕密保護的維護成本非常高，可能需要我們的技術行業租户和風險投資組合公司為保護其知識產權而產生鉅額成本。

我們不能向我們的股東保證，由於技術行業固有的風險，我們的技術行業租户和風險投資組合公司將能夠開發、製造、營銷或銷售其產品和服務。任何無法避免或充分緩解上述風險的科技行業租户或風險投資組合公司可能難以支付租金或履行對我們的其他租賃義務，或可能難以維持我們的投資價值。此類風險還可能降低我們的科技行業租户或風險投資組合公司的信用質量，或導致我們在這些租户租賃的空間上花費比我們最初預期更多的資金和資源。由於與我們的科技行業租户有關的不利發展，我們的資源負擔增加，可能導致我們在這些租户租賃的空間實現低於預期的收益。與我們更重要的技術行業租户和風險投資組合公司有關的不利消息也可能對我們的股價產生不利影響。

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我們的AgTech行業租户和風險投資組合公司面臨着許多行業獨有的風險，包括(I)不確定的監管環境，(Ii)業務的季節性，(Iii)運輸產品和原材料的運輸機制不可用，(Iv)成本變化或運營中使用的供應或能源的限制，(V)罷工或勞動力放緩或勞動合同談判，以及(Vi)農業方面的快速技術變化。這些風險可能會對我們的租户支付租金或履行他們對我們的其他租賃義務的能力造成不利影響，或者可能影響我們的風險投資組合公司的價值，從而可能對我們的業務、經營業績、財務狀況和股票價格產生重大不利影響。

不確定的監管環境
•管理互聯網、電子商務、電子設備和其他由雅培行業開發的服務和產品的法律法規不斷演變。現有和未來的法律法規以及某些機構因美國聯邦政府部分或完全關閉而導致的業務停頓，可能會阻礙我們的農業技術行業租户和風險投資組合公司的增長。這些法律和法規可能涵蓋税收、隱私、數據保護、定價、內容、版權、分銷、移動通信、商業許可和消費者保護等領域。

商業上的季節性
•我們的農業技術產業租户和風險投資組合公司的業務可能會因季節性天氣條件和其他他們無法控制的因素而不時波動，影響我們的農業技術產業租户和風險投資組合公司提供的產品和服務。

無法使用運輸產品和原材料的運輸機制
•我們的一些農業技術產業租户和風險投資組合公司的業務依賴於運輸服務來交付他們的產品或向他們的客户交付原材料。如果運輸服務提供商無法提供或未能及時交付我們的雅培行業租户或風險投資組合公司的產品，他們可能無法及時製造和交付其服務和產品。

成本變化或對作業中使用的供應或能源的限制
•同樣，如果燃料或其他能源價格上漲，可能會增加運輸成本，這可能會影響我們農業技術行業租户和風險投資組合公司的業務。

罷工、勞工減速或勞動合同談判
•我們的AgTech行業租户和風險投資組合公司可能面臨員工或第三方承包商的勞工罷工、工作放緩、勞動合同談判或其他工作行動。如果發生罷工、工作放緩或其他類似的勞工騷亂，我們的AgTech行業租户或風險投資組合公司可能沒有能力為其業務配備足夠的員工，這可能會對其運營和收入產生不利影響。

農業中的快速技術變革
•農業技術產業的特點是定期推出新產品和服務，以及出現新的行業標準和實踐。如果不能及時對這些市場狀況做出反應，可能會對我們的農業技術產業租户和風險投資組合公司的運營造成實質性損害。
•農業方面的技術進步可能會減少對作物營養、能源和其他作物投入產品和服務的需求，我們的農業技術產業租户和風險投資組合公司提供這些產品和服務。抗病蟲害的轉基因作物可能會影響我們租户或風險投資組合公司的某些產品的需求。隨着技術允許更有效地使用設備，對燃料的需求可能會下降。

我們不能向股東保證，由於農業技術行業固有的風險，我們的農業技術行業租户和風險投資組合公司將能夠開發、生產、營銷或銷售他們的產品和服務。任何AgTech行業租户或風險投資組合公司無法避免或充分緩解上述風險，可能難以向我們支付租金或履行其對我們的其他租賃義務。此類風險還可能降低我們的農業技術產業租户或風險投資組合公司的信用質量，或導致我們在這些租户租賃的空間上花費比我們最初預期更多的資金和資源。由於與我們的農業技術行業租户相關的不利發展，我們的資源負擔增加，可能導致我們在這些租户租賃的空間上實現低於預期的收益。與我們更重要的AgTech行業租户和風險投資組合公司有關的不利消息也可能對我們的股價產生不利影響。

33

我們通過非房地產風險投資組合投資的公司使我們面臨與我們的租户基礎相似的風險，以及風險資本投資所固有的額外風險，這可能會對我們報告的資產和負債價值和收益產生重大影響，並可能對我們報告的經營業績產生重大不利影響。

通過我們的戰略風險投資組合，我們持有與我們的租户基礎相似的公司的投資，這些公司集中在生命科學、農業技術和科技行業。因此，我們投資的風險投資組合公司面臨的風險與我們的租户基礎構成的風險相似，包括本年度報告中披露的10-K表格中披露的風險。此外，我們通過我們的風險投資組合投資的公司受到風險投資固有風險的影響，並可能受到我們無法控制的外部因素和其他風險的不利影響，包括但不限於以下風險：

•風險資本投資的固有風險，風險資本投資通常側重於技術未經證實、獲得資金有限的小型早期公司，因此通常被認為比投資規模更大、更成熟的公司更具投機性。
•市場混亂和波動，這可能會對我們持有股權投資的公司的價值產生不利影響，進而影響我們通過出售這些投資實現收益的能力。
•資本市場和全球經濟的中斷、不確定性或波動，這可能會影響我們所投資的公司籌集額外資本或以優惠條款從風險資本投資者或金融機構獲得資本的能力。
•這可能會影響我們所投資公司的流動性，這可能(I)妨礙我們在被要求處置這些投資時實現其價值的能力，(Ii)使我們難以及時出售這些投資，以及(Iii)損害該等投資的價值。
•政治氣候的變化，潛在的改革和政府談判和監管的變化，醫療改革立法的影響，包括可能限制藥品和藥品定價的影響，市場價格和條件，有利或不利臨牀試驗結果的前景，新產品計劃，新產品的製造和分銷，產品安全和功效問題，以及新的合作協議，所有這些都可能影響我們投資的公司的估值、融資機會、業務運營和財務結果。
•美國聯邦政府組織或其他機構的變化，包括政策、法規、預算、關鍵領導層和其他人員的保留、藥品審批管理或對藥品或服務開發或商業化的限制，或者未來政府部分或完全關閉導致FDA和美國證券交易委員會等機構暫時關閉，可能會對我們投資的公司產生不利影響，包括推遲此類公司的產品商業化，減少生命科學、雅培和科技行業的研發資金，或因批准這些行業的預算提案而延遲。
•由於任何原因造成的業務影響或變化，包括醫療保健資源從臨牀試驗轉移、延遲或在臨牀試驗中招募患者或維持預定的預約、由於社會距離要求和員工希望避免與人接觸而導致的員工資源減少導致的實驗室研究中斷和延誤、由於供應鏈中斷導致實驗室研究所需的用品和試劑庫存不足、獲得臨牀站點位置或聘用臨牀站點工作人員的延遲或困難、由於旅行限制導致臨牀站點監控中斷、在與研究活動或臨牀試驗相關的監管機構互動或獲得監管機構批准方面的延遲，以及生產設施和供應線中斷。
•收入或收入增長減少、全球經濟惡化或其他原因，可能會損害我們持有股權投資的公司的價值，或阻礙它們籌集額外資本的能力。
•季節性天氣條件、交通或勞動力可用性的變化，以及其他相關因素可能會影響我們投資於雅培行業的公司的產品和服務或產品和服務的可用性。

上述許多因素超出我們的控制範圍，如果風險投資組合公司受到上述任何一項的不利影響，可能會對我們報告的資產和負債價值和收益產生重大影響，並可能對我們報告的經營業績產生重大不利影響。任何這些不利事件的發生都可能導致我們普通股的市場價格下跌，無論我們的主要房地產業務表現如何。

34

市場和其他外部因素可能會對我們股權投資的估值產生不利影響。

我們通過我們的風險投資組合持有某些上市公司、有限合夥企業和私人持股實體的股權投資，這些實體主要涉及生命科學、農業技術和科技行業。這些投資的估值受到許多我們無法控制的外部因素的影響，包括但不限於市場價格、市場狀況、醫療改革立法的效果、有利或不利臨牀試驗結果的前景、新產品計劃、新產品的製造和分銷、產品安全和功效問題以及新的合作協議。此外，未來政府部分或全部關閉可能導致食品和藥物管理局和美國證券交易委員會等機構暫時關閉，可能會對我們持有股權投資的公司的首次公開募股(IPO)、業務運營、財務業績和項目資金的處理產生不利影響。與上述任何因素有關的不利事態發展可能會對我們股權投資的估值產生不利影響。

市場和其他外部因素可能會對我們股權投資的流動性產生負面影響。

我們通過我們的風險投資組合對私人持股的生命科學、農業科技和科技公司進行投資。這些投資可能是非流動性的，如果我們被要求處置這些投資，這可能會阻礙我們實現這些投資的價值。這些投資缺乏流動性，可能使我們很難及時出售這些投資，並可能損害這些投資的價值。如果我們被要求迅速清算全部或部分這些投資，我們實現的金額可能會大大低於我們之前對這些投資的估值。

政府因素

聯邦所得税政策、債務政策和政府支出結合在一起對經濟增長產生的負面影響可能會對我們的運營結果產生不利影響。

全球宏觀經濟狀況影響我們和我們租户的業務。美國銀行和政府部門的不穩定和/或政府税收政策、債務政策和政府支出的組合對經濟增長造成的負面影響，可能會對整體經濟增長以及我們未來的收入增長和盈利能力產生不利影響。不穩定、負面或不確定的經濟狀況可能會破壞我們重要市場或其他市場的商業信心，並導致我們的租户減少或推遲他們的支出，這將對我們的業務產生負面影響。我們服務的市場的增長可能是緩慢的，也可能是停滯或收縮一段較長的時間。在我們運營的地理區域和我們所服務的行業中，不同的經濟條件和經濟增長和收縮模式可能會在未來影響對我們服務的需求。我們的收入和盈利能力來自我們在北美的租户，其中一些租户從其國際業務中獲得了可觀的收入。持續的經濟波動和不確定性在許多其他方面影響了我們的業務，包括使我們更難準確預測短期以外的客户需求，並有效地制定我們的收入和支出計劃。經濟波動和不確定性尤其具有挑戰性，因為需求模式的影響和由此產生的變化可能需要一段時間才能在我們的業務和運營結果中顯現出來。經濟波動和不確定性導致的需求模式變化可能會對我們的運營結果產生重大負面影響。這些風險可能會影響我們的整體流動性、我們的借款成本或我們普通股的市場價格。

美國聯邦儲備委員會的貨幣政策行動可能會對我們的財務狀況和我們向股東分配資金的能力產生不利影響。

2017-2018年間，美聯儲逐步提高了聯邦基金利率的目標區間。截至2018年12月31日，聯邦基金利率設定在2.25%至2.50%的範圍內。從2019年8月到2020年3月，美聯儲啟動了一系列降息舉措。截至2020年12月31日，聯邦基金利率設定在0%至0.25%的範圍內。2021年12月，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)維持了目標區間，但在2022年初開始縮減債券購買。由於2022年通脹達到近40年來的最高水平，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)在2022年期間總共七次上調聯邦基金利率，截至2022年12月31日，上調幅度從4.25%到4.50%。作為迴應，市場利率在這段時間內大幅上升。預計美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)可能在2023年繼續提高聯邦基金利率。如果美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)未來繼續加息，這可能會導致市場利率進一步上升，這也會增加我們在可變利率借款下的利息支出，以及為現有債務再融資或獲得新債務的成本。此外，市場利率的持續上升可能會導致我們的房地產價值下降，我們普通股的市場價格下降。市場利率上升也可能對證券市場產生不利影響，這可能會降低我們普通股的市場價格，而不會影響我們的經營業績。我們借貸成本和股價的任何此類不利變化都可能嚴重影響我們未來籌集新債務和股權資本的能力。

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美國税法的變化可能會對整體經濟、我們的租户和我們的業務產生重大負面影響。

未來可能頒佈的美國税法的變化可能會以無法可靠預測的方式對整體經濟、政府收入、房地產行業、租户和我們產生負面影響。此外，美國税法未來的任何變化都可能對我們的某些租户的經營業績、財務狀況和未來的商業計劃產生負面影響。税法的這種變化也可能導致政府收入減少，從而減少政府支出，這可能會對一些依賴政府資金的租户造成負面影響。例如，2017年12月20日頒佈了2017年減税和就業法案，大幅修訂了美國企業所得税法，其中包括從2018年開始的税收年度將企業所得税税率降至21%，對利息扣除施加額外限制，改變淨營業虧損結轉的使用，允許某些資本支出的支出，並實施修改後的地區制度。我們目前無法預測未來是否會發生任何變化，以及此類變化可能對我們的經營業績、財務狀況和未來業務運營產生任何影響。

醫療系統法規的實際和預期變化可能會對藥品定價、醫療保險成本以及醫療服務和產品的報銷產生負面影響。

FDA和其他司法管轄區的類似機構直接監管生命科學、技術和醫療保健行業的許多關鍵活動，包括進行臨牀前和臨牀研究、產品製造、廣告和促銷、產品分銷、不良事件報告和產品風險管理。在國內和國外市場，產品的銷售在一定程度上取決於第三方付款人，包括政府和私人健康計劃的可獲得性和報銷金額。政府可以對產品的覆蓋範圍、報銷和定價進行監管，以控制成本或影響產品的使用。私人保健計劃也可以通過實施覆蓋範圍和報銷限制來管理成本和利用。第三方付款人對新批准的醫療保健產品的報銷存在很大的不確定性。美國和外國政府經常考慮影響醫療保險覆蓋面和成本的改革措施。此類改革可能包括改變醫療服務和產品的覆蓋範圍和報銷範圍。特別是，2010年的《患者保護和平價醫療法案》受到了司法和國會的挑戰，該法案經《醫療保健和教育和解法案》(統稱為《ACA》)修訂，可能會對ACA授權的計劃所涵蓋的醫療條款和服務的承保範圍和報銷產生影響。2017年，人們多次嘗試修改ACA；然而，沒有一項修正案獲得美國參議院通過廢除法案所需的50票支持。因此，在2017年10月，當時的總裁·特朗普發佈了一項行政命令，《在全美促進醫療選擇和競爭, 拜登政府於2021年1月廢除了這一法案。目前尚不清楚美國國會或未來的行政命令還將實施哪些其他變化，以及這些變化將如何影響我們的租户。政府和其他監管監督以及未來監管和政府對醫療系統的幹預可能會對我們租户的業務和我們的業務產生不利影響。

美國政府租户可能得不到預期的撥款，這可能會阻礙他們向我們付款的能力。

美國政府租户受到政府資助。如果我們的一個或多個美國政府租户未能收到預期的撥款，我們可能無法收取應付給我們的租金金額。聯邦政府支出的大幅減少，特別是近年來發生的税收改革或自動減支程序導致的突然減少，也可能對這些租户履行租賃義務的能力產生不利影響，或降低他們與我們續簽租約的可能性。此外，預算壓力已經導致，並可能繼續導致對資助研究和開發活動的政府機構的撥款減少，如國家衞生研究院。例如，國家衞生研究院的預算一直受到並可能繼續受到2013年3月1日生效的2011年預算控制法自動減支條款的重大影響。過去削減預算赤字的建議包括減少NIH和其他研發預算。對研發資金的任何轉移或圍繞政府預算提案審批的延誤可能會導致我們的租户拖欠租金，或者推遲或放棄租賃我們的租賃空間，這可能會對我們的業務、財務狀況或運營結果產生不利影響。此外，美國國會無法制定下一財年的預算，或者美國聯邦政府發生部分或全部停擺，可能會限制我們的租户及其客户可獲得的聯邦資金，從而對我們的服務需求產生不利影響。此外，與美國政府租户的租約違約受聯邦法規管轄，而不受州驅逐或租金不足法律的管轄。截至2022年12月31日, 截至2022年12月31日，與美國政府租户在我們酒店的租賃約佔我們有效的年度租金總收入的1.0%。

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我們的一些租户可能會受到政府不斷加強的價格管制和其他醫療成本控制措施的影響。

政府的醫療成本控制措施會顯著影響租户的收入和盈利能力。在美國以外的許多國家，政府機構直接或間接地嚴格控制我們製藥行業租户產品的銷售價格。在一些歐盟成員國，處方藥的定價和/或報銷受到政府的控制，立法者、政策制定者和醫療保險基金繼續提出和實施成本控制措施，以降低醫療成本，部分原因是歐盟對醫療成本控制和其他緊縮措施的關注。在美國，我們的製藥行業租户受到來自州醫療補助計劃、私人保險計劃和藥房福利經理的巨大定價壓力。此外，許多州的立法提案可能會進一步對我們製藥行業租户產品的定價和/或報銷產生負面影響。此外，藥品的定價環境繼續成為美國政治關注的焦點。藥品和醫療器械產品的定價受到政府和公眾的加強審查，並呼籲進行改革。一些州已經實施了，還有一些州正在考慮實施醫療補助計劃下的藥品價格控制或患者准入限制，一些州正在考慮適用於更廣泛的不符合醫療補助資格的人口羣體的價格控制制度。我們預計，隨着時間的推移，來自美國國內外政府和私人支付者的定價壓力將變得更加嚴重。

美國聯邦政府對FDA、NIH和其他政府機構資金的變化可能會阻礙他們聘用和留住關鍵領導層和其他人員的能力，適當地管理藥物創新，或者阻止我們的生命科學行業租户和風險投資組合公司開發新產品和服務或將其商業化，這可能會對我們的業務產生負面影響。

FDA審查和批准新產品的能力可能會受到各種因素的影響，包括預算和資金水平、僱用和留住關鍵人員的能力，以及法律、法規和政策的變化。因此，該機構的平均審查時間近年來一直在波動。此外，政府對NIH和其他資助研發活動的政府機構的資助受到政治過程的影響，這一過程本質上是不穩定和不可預測的。

FDA、NIH和其他政府機構正確管理其職能的能力在很大程度上取決於政府資金水平和填補關鍵領導任命的能力，以及各種因素。推遲填補或更換關鍵職位可能會嚴重影響FDA、NIH和其他機構履行職能的能力，並可能極大地影響醫療保健和製藥行業。

然而，未來政府任何減少或消除預算赤字的建議都可能包括減少對FDA、NIH和其他相關政府機構的撥款。這些預算壓力可能會導致FDA和NIH履行各自職責的能力降低，並可能對學術機構和研究實驗室產生相關影響，這些機構和研究實驗室的資金完全或部分取決於來自政府來源的資金水平和時間。

2022年12月29日，總裁·拜登簽署了一項1.7萬億美元的政府預算法案，該法案避免了2022年12月中旬的政府停擺，並將為2023財年的政府提供資金。目前尚不清楚美國聯邦政府是否會在未來幾個財年無法制定預算，如果不能做到這一點，可能會發生類似2018年12月22日至2019年1月25日的部分政府停擺。如果發生這種情況，FDA和某些其他科學機構可能會暫時關閉一些非必要的操作。此外，與上次政府關門時的情況一樣，FDA可能只維持被認為是與公共衞生相關的基本職能的業務，並在任何關門期間停止接受新的醫療產品申請以及醫療產品和某些藥品和食品的常規監管和合規工作。

FDA和其他機構的中斷，如政府關門造成的中斷，或權宜之計支出法案的不確定性，可能會減緩必要的政府機構審查和/或批准新藥和設備所需的時間，以及醫療保健和藥品行業及時向市場交付新產品的能力，這將對我們租户的經營業績和業務產生不利影響。FDA和其他政府機構的職能中斷可能會對辦公室/實驗室空間的需求產生不利影響，並對我們的經營業績和業務產生重大影響。

控制政府項目藥品定價的法律法規的變化可能會對我們的經營業績和業務產生不利影響。

聯邦醫療保險和醫療補助服務中心是美國衞生與公眾服務部下屬的聯邦機構，負責管理聯邦醫療保險計劃，並與州政府合作管理醫療補助。2003年《聯邦醫療保險現代化法案》於2006年1月1日生效(並對公共的C部分聯邦醫療保險健康計劃計劃進行了修改)，明確禁止美國聯邦政府與製造商直接談判藥品價格。最近，公眾對價格上漲的強烈抗議被認為是不公平和沒有根據的。

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目前，潛在的改革和政府監管和談判藥品定價能力的變化的結果尚不清楚。限制價格的政策變化可能會減少對研發努力的財政激勵，這些努力導致發現和生產新的治療方法和解決危及生命的疾病的方案。新政策的負面影響可能會對我們的租户和風險投資組合公司的業務產生不利影響，包括生命科學、雅培和科技公司，這可能會減少對辦公/實驗室空間的需求，並對我們的經營業績和業務產生負面影響。

多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法案(“多德-弗蘭克法案”)的條款可能會使我們受到大量額外的聯邦法規的約束，並可能對我們的業務、運營結果、現金流或財務狀況產生不利影響。

多德-弗蘭克法案中有重要的公司治理和高管薪酬相關條款，要求美國證券交易委員會在這些領域採取額外的規章制度。例如，多德-弗蘭克法案要求上市公司在高管薪酬和所謂的“黃金降落傘”薪酬問題上給予股東不具約束力的投票權。我們為遵守這些規定所作的努力已經導致，而且很可能繼續導致費用增加，並將把管理層的時間從其他業務活動中分流出來。此外，多德-弗蘭克法案中直接影響房地產和資本市場其他參與者的條款，如銀行、投資基金和利率對衝提供商，可能會對我們的業務產生間接但實質性的影響。

2022年，經過長期拖延，美國證券交易委員會根據多德-弗蘭克法案通過了兩條適用於我們的最終規則。第一條規則要求我們從2023年開始，在年度委託書中披露有關實際支付的高管薪酬與我們的財務業績之間關係的具體信息(通常被稱為“績效薪酬”披露)，包括同行公司的比較信息。第二條規則要求國家證券交易所，包括紐約證券交易所(我們的普通股在其上上市)提出並採用上市標準，要求上市公司採取補償追回(“追回”)政策，允許在發行人財務報表發生重大重述的情況下，從現任或前任高管那裏追回錯誤授予的基於激勵的薪酬。雖然我們多年來一直維持公司治理指引中所載的追回政策，但一旦紐交所上市標準確立，我們現有的追回政策可能需要更新。

多德-弗蘭克法案的許多條款延長了執行期，推遲了生效日期，需要監管當局廣泛制定規則。鑑於與多德-弗蘭克法案本身相關的不確定性，以及各監管機構和法規執行其條款的方式，這些要求將對我們未來的運營產生多大影響尚不清楚。多德-弗蘭克法案的條款可能會影響商業活動的盈利能力，要求改變某些商業慣例，或以其他方式對我們的業務產生不利影響。多德-弗蘭克法案，包括實施其條款的當前和未來規則以及對這些規則的解釋，以及其他針對金融或房地產行業或影響美國國會擬議或待決的税收的立法和監管提案，可能會限制我們的收入，向我們徵收費用或税收，和/或加強我們以目前無法識別的方式運營的監管框架。《多德-弗蘭克法案》還導致並預計將繼續導致銀行業和金融服務部門的重大變化和混亂，這些變化和混亂的方式可能會對無擔保信貸、商業抵押貸款信貸和利率互換等衍生品的可用性和定價產生重大影響，這些都是我們業務的重要方面。因此，新的法律、法規和會計準則，以及對房地產行業目前公認的會計做法的變化或新的解釋，可能會對我們的經營業績產生不利影響。

全球因素

以SOFR或其他替代參考利率取代LIBOR可能會對與未償債務相關的利息支出產生不利影響。

在2023年6月30日LIBOR停止之前，我們修改了與貸款人的無擔保優先信用額度，以SOFR為基礎，截至2022年12月31日，我們沒有基於LIBOR的債務或金融合同。SOFR是一個參考由美國國債支持的短期回購協議計算的指數，美國國債被美聯儲選為美元LIBOR的首選替代品。SOFR是觀察和回顧的，這與目前方法下的LIBOR形成了鮮明對比，LIBOR是一個估計的前瞻性利率，在某種程度上依賴於提交專家小組成員的專家判斷。

向SOFR的過渡可能會帶來挑戰，包括但不限於SOFR衍生品市場的流動性不足，這可能使金融機構難以提供基於SOFR的債務產品、確定將LIBOR轉換為SOFR所需的利差調整(以及相關的不同期限期限結構的確定)，以及這種過渡可能需要與交易對手進行實質性談判。不能保證從LIBOR過渡到SOFR不會導致金融市場中斷、基準利率大幅上升或借款人的借款成本，這些都可能影響我們的利息支出和收益，並可能對我們的業務、運營業績、財務狀況和股票價格產生不利影響。

SOFR作為倫敦銀行間同業拆借利率的替代工具能否獲得市場認可仍是個問題。因此，SOFR目前的未來仍然不確定。
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高度傳染性或傳染性疾病的爆發可能會對我們的財務狀況和經營業績造成不利影響或造成破壞。此外，新冠肺炎的蔓延已經對美國和全球經濟造成嚴重幹擾，可能進一步擾亂金融市場，並可能造成廣泛的業務連續性問題。

近年來，一些疾病的爆發，包括禽流感、H1N1和各種其他“超級細菌”，增加了大流行的風險。自2019年12月以來，新冠肺炎已經擴展到全球，包括在美國，據報道，新冠肺炎在每個州都有業務，包括那些我們擁有和運營物業、設有執行辦公室和開展主要業務的州。2020年3月，世界衞生組織宣佈新冠肺炎大流行，美國隨後宣佈全國進入緊急狀態。

新冠肺炎大流行已經並將繼續對區域和全球經濟和金融市場產生重大不利影響。世界各國都對旅行實行了隔離和限制。2020年，美國幾乎每個州都實施了某種形式的原地避難所或居家指令，其中包括波士頓、舊金山(包括其他五個舊金山灣區縣)和西雅圖，以及我們擁有房產的加利福尼亞州、馬裏蘭州、馬薩諸塞州和紐約州。實施的封鎖限制包括隔離、對旅行的限制、就地避難令、學校關閉、對可能繼續經營的企業類型的限制和/或對可能繼續的建築項目類型的限制。隨後，零售、製造和辦公設施的逐步重新開放伴隨着所需的或建議的安全協議。

新冠肺炎或另一場疫情對我們(或我們的租户)成功運營能力的影響可能會受到以下因素的不利影響：

•員工的持續服務和可獲得性，包括我們的高管和管理團隊中的其他領導人，以及我們招聘、吸引和留住技術人員的能力。如果我們的管理層或人員受到大流行或流行病爆發的大量影響，不能或不允許開展工作，我們的業務和經營業績可能會受到負面影響。
•我們(或我們的租户)普遍或在受影響地區的運營能力，或我們供應商為我們有效運營所必需的產品或服務的延遲供應。
•我們的租户有能力全額及及時地支付租約的租金，以及在必要的程度上，我們無法按對我們有利的條款重組租户的長期租金義務，或及時重新奪回轉租空間。
•本公司難以按具吸引力的條款取得債務及股權資本，以及全球金融市場出現嚴重混亂及不穩定，或信貸及融資狀況惡化，可能會影響本公司(或本公司租户)取得為業務營運提供資金所需資本的能力，或及時更換或更新即將到期的負債，並可能對金融資產及負債的估值產生不利影響，其中任何一項均可能影響本公司(或本公司租户)滿足流動資金及資本開支要求的能力，或對本公司的業務、財務狀況、經營業績及現金流產生重大不利影響。
•由於政府行動或指令，我們的一個或多個辦公室或物業完全或部分關閉，或出現其他運營問題。
•我們(或我們的租户)繼續或按計劃完成承租人運營的建設的能力，或建築所需材料或勞動力供應的延誤，這可能會影響我們(或我們的租户)完成或及時完成建設的能力，我們防止租賃終止的能力，以及我們收取租金的能力，這可能對我們的業務、財務狀況、運營結果和現金流產生重大不利影響。
•針對新冠肺炎(或其他流行病)實施預防措施的成本，包括但不限於潛在的額外醫療保險和與勞動力相關的成本。
•政府的努力(如暫停或暫停驅逐程序)，可能會影響我們收取租金的能力或執行我們的租户未能支付租金的補救措施。
•不確定性涉及美國國會或州立法機構是否會通過額外的法律，規定額外的經濟刺激方案、政府資金或其他救濟計劃，是否會頒佈此類措施，我們的租户是否有資格或將申請任何此類資金，如果資金可用，是否可以由我們的租户用於支付租金，以及這些資金是否足以補充我們的租户的租金和其他義務。
•全球經濟狀況惡化和失業，這可能會降低對我們租賃物業的需求和入住率，並可能導致我們的租金和物業價值受到負面影響。
•我們對短期和長期債務來源的依賴，包括我們的無擔保優先信用額度、商業票據計劃和無擔保優先票據，這可能會影響我們繼續投資活動和向股東進行分配的能力。
•我們的物業估值下降，這可能會影響我們以有吸引力的價格處置資產或獲得以我們的物業為抵押的債務融資的能力，並可能減少債務融資的可用性。
•我們的風險投資組合的估值下降，這可能(I)阻礙我們在被要求處置這些投資時實現其價值的能力，(Ii)使我們難以及時出售這些投資，以及(Iii)損害該等投資的價值。
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•根據我們的無擔保高級信用額度，我們的一個或多個貸款人拒絕或未能為他們對我們的融資承諾提供資金，我們可能無法以優惠的條款取代這些承諾，或者根本不能。
•只要我們簽訂衍生金融工具，我們的衍生金融工具的一個或多個交易對手可能會違約或倒閉，增加了我們可能沒有意識到使用這些工具的好處的風險。
•在徵用權訴訟中，政府當局出於公共目的對我們的財產進行的全部或部分佔有。
•我們維持的任何保險的承保範圍和賠償水平，這些保險可能會因新冠肺炎(或其他流行病)而延遲或不足以完全抵消潛在/實際損失。
•任何增加保險費和徵收大額免賠額的行為。
•我們對互聯網的依賴程度，因為它涉及到員工的遠程工作，以及惡意軟件活動和網絡釣魚攻擊的增加，利用新冠肺炎(或另一種流行病)的不確定性，這可能會增加我們對網絡攻擊的脆弱性。
•我們在業務連續性計劃無效或在中斷期間實施或部署不當的情況下確保業務連續性的能力。
•我們的經營能力，這可能會導致我們的業務和經營業績下降，或可能影響我們遵守監管義務的能力，並可能導致聲譽損害和監管問題或罰款。

新冠肺炎及其多種變種的快速傳播、發展和流動性導致並可能繼續導致全球金融市場和勞動力市場的重大破壞，很難確定大流行的最終影響。儘管新冠肺炎疫苗在全國範圍內廣泛分發和提供，但由於疫苗接種遲疑，很大一部分美國人口仍未接種疫苗。因此，疫情以及公共和私人部門對疫情的反應可能會導致全球範圍內的經濟狀況惡化、經濟下滑和/或衰退，這可能會對我們(或我們的租户)的業績、財務狀況、運營結果和現金流產生重大影響。

冠狀病毒病或新冠肺炎的爆發，或未來任何其他高度傳染性或傳染性疾病的爆發，可能會對租户的財務狀況和經營業績造成不利影響或造成中斷，從而可能對我們創造足以支付運營費用的收入或實現收入和資本增值的能力造成不利影響。.

我們的租户，其中許多從事生命科學、農業技術或科技行業的業務，可能會因傳染病(如新冠肺炎)的爆發而招致重大成本或損失，因業務中斷而失去業務，或招致與就地避難訂單、隔離、感染或其他相關因素相關的其他責任。由於這種傳染病的爆發而導致財務狀況惡化的租户，可能由於破產、缺乏流動資金、缺乏資金、經營失敗或其他原因而不願或無法全額或及時支付租金。我們的租户違約和延遲或部分支付租金可能會對我們的租金收入和經營業績產生不利影響。

傳染病爆發對我們生命科學行業租户的負面影響可能包括但不限於：

•在招募患者或維持臨牀試驗中預定的研究訪問方面出現延誤或困難；
•臨牀現場啟動工作出現延誤或困難，包括招聘臨牀現場調查人員和工作人員方面的困難；
•將醫療資源從臨牀試驗中轉移出去，包括將醫院作為我們租户的臨牀試驗地點，以及醫院工作人員支持我們租户進行臨牀試驗；
•由於聯邦或州政府、僱主和其他人強加或建議的旅行限制，導致關鍵臨牀試驗或其他研究活動中斷，如臨牀試驗場地監測；
•員工資源的限制，否則將專注於我們租户的研究、業務或臨牀試驗，包括員工或他們的家人生病，員工希望避免與大量人羣接觸，或由於政府強制實施就地避難所或類似的工作限制；
•供應鏈、製造和全球運輸中斷，或其他可能影響承租人研究、臨牀試驗或製造活動所需材料運輸的延誤；
•我們租户產品的收入預測減少，因為受影響患者的治療優先於其他治療，如專科和選擇性程序；
•由於員工資源有限或政府僱員被迫休假，與道德委員會、監管機構和其他重要機構和承包商的必要互動出現延誤；
•延遲獲得監管部門對啟動計劃中的臨牀試驗或研究活動的批准；
•由於中斷、資金短缺或健康問題，以及FDA對與疫情相關的診斷、治療和疫苗的審查和批准，我們的租户產品的商業化和政府當局(如FDA和聯邦和州應急管理機構)對我們租户產品的批准的延遲；
•由於全球市場狀況惡化導致裁員，難以留住工作人員或重新僱用工作人員；
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•作為應對疫情的一部分，當地法規的變化可能會要求我們的租户改變進行臨牀試驗的方式，這可能會導致意外的成本或臨牀試驗完全停止；
•FDA拒絕或不願意接受美國以外受影響地區的臨牀試驗數據；
•公眾對正在治療(或已經治療)受傳染病影響的患者的醫療設施或其他設施(如醫療辦公樓)的信任度下降；以及
•無法以對租户有利的條款獲得資本，原因是由於經濟和金融狀況普遍低迷以及市場波動導致公司估值和/或投資者胃口發生變化。

傳染病爆發對我們科技行業租户的負面影響可能包括但不限於：

•因企業關閉、替代工作安排或工作人員生病和/或家人生病而導致工作人員生產力下降；
•租户服務和產品的銷售減少，銷售週期延長，訂閲時間和價值縮短，新技術採用速度放緩，以及由於經濟不確定和經濟低迷而加劇的價格競爭；
•我們租户的供應鏈、製造供應商或產品或服務的物流供應商的中斷；
•因旅行限制、虛擬化或取消相關活動而對商業和營銷活動的限制；
•對客户關係和我們確認收入的能力產生不利影響，因為我們的租户無法訪問他們客户的網站進行實施和現場諮詢服務；
•無法招聘和培養具有適當資質的高技能員工，無法對潛在員工進行背景調查，也無法為新員工和現有員工提供必要的設備和培訓；
•租户的網絡基礎設施和技術系統故障，或租户使用的第三方服務出現故障，可能導致系統中斷、聲譽受損、知識產權損失、產品開發延遲、服務長時間中斷、數據安全遭到破壞和關鍵數據丟失；
•更高的僱傭補償成本，可能無法通過提高生產率或增加銷售來抵消；以及
•無法以對租户有利的條款獲得資本，原因是公司估值和/或投資者胃口因經濟和金融狀況普遍低迷以及市場波動而發生變化。

傳染性疾病的爆發對我們雅培行業的租户的負面影響可能包括但不限於：

•生產能力和盈利能力下降，原因是勞動力供應減少，例如由於政府限制、僱員無法上班或集體談判努力；
•由於對商業信心和消費者情緒的不利影響以及經濟狀況的普遍低迷，可能會取消合同、減少項目以及對租户產品的需求減少；
•中斷進出口和向目標公司及其客户交付產品所需的物流，因為港口和其他入境渠道可能關閉，或可能只以部分運力運行；
•製造設施和供應線中斷；以及
•無法以對租户有利的條款獲得資本，原因是由於經濟和金融狀況普遍低迷以及市場波動導致公司估值和/或投資者胃口發生變化。

疫情或傳染性疾病的爆發對我們的租户或我們的物業的潛在影響是難以預測的，可能會對我們的租户的運營產生實質性的不利影響，進而對我們的收入、業務和運營結果以及我們的股票價值產生重大不利影響。新冠肺炎大流行或其他流行病或疾病爆發可能直接或間接導致本年度報告10-K表格中包含的任何其他風險因素的實現。
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其他因素

如果我們不遵守法律或法律發生變化，我們可能會招致巨大的成本。

我們的酒店受到許多聯邦、州和地方法規的要求，以及州和地方的消防、生命安全、環境和其他要求。如果我們不遵守所有這些要求，我們可能要向政府當局支付罰款，或向私人訴訟當事人支付損害賠償金。我們不知道這些要求是否會改變，或者是否會施加新的要求。這些監管要求的變化可能需要我們做出重大的意想不到的支出。這些支出可能會對我們以及我們向股東進行分配的能力產生不利影響。

例如，《加州安全飲用水和有毒物質執法法》，也被稱為65號提案，要求對接觸加利福尼亞州已知的化學物質導致癌症或生殖毒性的人給予“明確和合理的”警告。我們相信我們遵守65號提案的要求；但是，不能保證我們不會受到與65號提案有關的訴訟或監管執法的不利影響。此外，不能保證遵守新環境法律法規的成本不會很大，或不會對我們實現財務預期、財務狀況、運營結果和現金流的能力產生不利影響。

我們可能會在遵守《美國殘疾人法》和類似法律的過程中付出巨大代價。

根據《反殘疾人法》，公共場所和/或商業設施必須符合與殘疾人無障礙和使用有關的聯邦要求。我們可能會被要求在我們的物業上進行大量資本支出，以遵守這項法律。此外，不遵守規定可能會導致對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失。

還有一些關於殘疾人無障礙使用的聯邦、州和地方法律法規。這些規定可能要求對我們的物業進行修改，或可能會影響未來的翻新。這些支出可能會對我們投資的整體回報產生不利影響。

我們面臨着與氣候變化和惡劣天氣的影響相關的可能風險和成本。

我們無法預測氣候變化的進展速度。然而，氣候變化的實際影響可能會對我們的財產、運營和業務產生實質性的不利影響。例如，我們的大部分物業位於美國東西海岸。如果氣候變化影響天氣模式的變化，我們的市場可能會經歷惡劣天氣，包括颶風、嚴重的冬季風暴，以及由於風暴強度增加和海平面上升而導致的沿海洪水。我們的某些物業也位於海岸線上，可能容易受到沿海災害的影響，如海平面上升、惡劣天氣模式和風暴潮、土地侵蝕和地下水入侵。隨着時間的推移，這些情況可能會導致我們物業的空間需求下降，施工延誤，導致建築成本增加，或者導致我們根本無法運營這些建築。氣候變化和惡劣天氣也可能對我們的業務產生間接影響，因為我們認為可以接受的條款增加了財產保險的成本或減少了財產保險的可用性，增加了我們酒店的能源、維護、修復水和/或風損害以及清除積雪的成本。

此外，為了在國內對抗全球變暖的原因，總裁·拜登將氣候變化確定為他的政府的首要任務之一，並承諾尋求措施，為美國在2050年前消除温室氣體淨污染鋪平道路。2021年4月，總裁·拜登宣佈了政府到2030年將美國温室氣體排放量減少至少50%的計劃。

2022年3月，美國證券交易委員會發布了一項擬議標準，要求量化披露某些氣候相關指標和温室氣體排放，包括在我們合併財務報表的腳註中。截至本報告之日，該標準尚未最後敲定，我們正在評估該標準如果按建議採用對我們合併財務報表的潛在影響。

2022年8月，美國國會簽署了2022年通脹削減法案(IRA)，該法案指示將近4000億美元的聯邦支出用於減少碳排放，並在未來10年為清潔能源提供資金，旨在鼓勵私人投資於清潔能源、交通和製造業。

許多州和市政當局通過了關於氣候變化和減排目標的州和地方法律和政策，包括但不限於：

加利福尼亞

•2018年9月，參議院第100號法案在加利福尼亞州簽署成為法律，加快了該州可再生能源投資組合的標準目標日期，並制定了一項政策，即到2045年12月31日，滿足100%的零售電力銷售來自符合條件的可再生能源和零碳資源。

42

•2020年9月，州長紐瑟姆簽署了一項行政命令，要求在該州銷售的所有新乘用車和卡車在2035年之前實現零排放。

•2020年11月，舊金山監事會通過了一項全電動新建建築條例，要求所有在2021年6月1日或之後首次提出建築許可申請的新建築(住宅和非住宅)必須安裝全電動室內和室外空間調節、熱水、烹飪和衣服烘乾系統。

•2021年9月，紐瑟姆州長簽署了一項立法，旨在不遲於2045年實現與該州境內使用的水泥相關的温室氣體淨零排放。

•2022年9月，州長加文·紐瑟姆頒佈了一攬子立法，其中包括允許該州不遲於2045年實現碳中性；建立到2045年減排85%的目標；到2035年和2040年分別實現90%和95%的清潔能源；以及建立消除碳污染的監管框架。

馬薩諸塞州

•2021年3月，參議院第9號法案簽署成為法律，更新了該州的氣候政策，以確保到2050年實現温室氣體淨零排放，併為包括商業和工業建築在內的幾個部門建立了中期減排目標。

•2021年9月，波士頓市議會批准了《建築減排和披露條例》(BERDO 2.0)的修正案，從2025-2030年開始對20,000平方英尺以上的建築實施可執行的排放限制，目標是到2050年實現零排放。此外，Berdo 2.0增加了一項要求，即向波士頓市政府報告的水和能源使用數據必須由第三方核實。(Berdo 1.0從2022年開始要求2021年提交年度報告。)

•2022年8月，州長查理·貝克頒佈了一項法案，以使該州能夠實現其氣候目標，其中包括關鍵條款，包括要求所有銷售的新車在2035年之前實現零排放；允許某些市政當局在新建築或重大翻新項目中禁止連接化石燃料；要求馬薩諸塞灣運輸局在2040年之前將其所有公共交通車輛電氣化，並從2030年開始只購買零排放公交車；以及逐步取消對化石燃料供暖和製冷系統的激勵措施。

紐約

•2019年7月，《氣候領導和社區保護法》(CLCPA)簽署成為法律，建立了全州範圍內減少温室氣體淨排放的框架。

•2022年12月，紐約州批准了範圍劃分計劃，該計劃詳細説明瞭推進CLCPA中所述指令所需的行動，並使紐約能夠實現：
•到2030年可再生能源佔70%；
•到2040年實現電力零排放；
•到2030年，温室氣體排放量在1990年的基礎上減少40%；
•到2050年，温室氣體排放量在1990年的基礎上減少85%；以及
•到2050年全州實現温室氣體淨零排放。

•2019年5月，紐約市頒佈了第97號地方法，作為氣候動員法案的一部分，旨在到2050年將商業和住宅建築的温室氣體排放量減少80%。從2024年開始，這項法律將對大多數面積超過25,000平方英尺的建築設定碳排放上限。

•2021年12月，紐約市通過了第154號地方法律，從2024年開始，新建住宅和商業建築將逐步停止使用化石燃料，低層建築和高層建築將從2027年開始逐步停止使用化石燃料。幾乎沒有例外，到2027年，紐約市建造的所有建築都必須完全使用電力。

華盛頓

•2019年5月，《清潔建築法》在華盛頓州簽署成為法律。該法律對面積超過5萬平方英尺的商業建築的能耗設定了上限，並從2026年開始制定了分階段合規要求。2022年3月，該法律擴大到適用於超過2萬平方英尺的商業建築。

•2020年，華盛頓州設定了温室氣體排放限制，要求該州到2030年將排放量比1990年的水平減少45%，到2040年比1990年的水平減少70%，並在2050年實現淨零排放。

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馬裏蘭州

•2022年4月，《2022年氣候解決方案法案》在馬裏蘭州成為法律。法律要求新建和現有建築的RSF超過35,000：
•從2025年開始每年報告能源使用數據；
•到2030年，將温室氣體直接排放量從2025年的水平減少20%；以及
•到2040年實現淨零直接排放。

該法律還要求該州到2031年將温室氣體排放量在2006年的基礎上減少60%，並在2045年實現温室氣體淨零排放。

北卡羅來納州

•2022年1月，州長羅伊·庫珀簽署了一項行政命令，更新了該州的温室氣體排放目標，要求到2030年比2005年的水平減少50%，到2050年實現温室氣體淨零排放。

基於對氣候變化的擔憂，聯邦、州和地方立法和法規的變化可能會導致我們現有物業和新開發物業的資本支出增加(例如，為了提高能效和/或抵禦惡劣天氣)，以及我們和我們的租户在沒有相應收入增加的情況下提高合規性和其他成本，這可能會對我們和我們的租户的經營業績造成不利影響。

此外，我們依賴有限數量的供應商在我們的某些物業提供關鍵服務，包括但不限於公用事業和建築服務。如果由於意外事件(包括氣候變化導致的事件)，這些供應商無法提供足夠的關鍵服務，我們的物業可能會遭遇嚴重的服務中斷和業務運營中斷，產生補救費用，併成為索賠和損害我們聲譽的對象。我們擁有和運營的近40%的物業位於加州，那裏的氣候變化與日益温暖和乾燥的天氣有關，這些天氣與極具破壞性的野火的理想條件有關。

例如，我們位於舊金山灣區市場的大多數物業都依賴PG&E提供電力和天然氣服務。2019年1月，針對2017年和2018年加州北部發生的一系列災難性野火可能產生的責任，PG&E根據美國破產法第11章啟動了自願重組程序。雖然PG&E於2020年7月擺脱破產，但不能保證PG&E將能夠維持安全運營並繼續提供一致的公用事業服務。在最近火災季節的大風和高度火災危險期間，PG&E已經先發制人地切斷了加州中部和北部地區的電力供應。關閉的目的是幫助防止在大風和乾燥條件下引發的火災。PG&E警告稱，在這家公用事業公司解決維護問題時，它可能不得不採取關閉措施。未來的停電可能會影響我們酒店穩定供電的可靠性。不能保證未來氣候變化和惡劣天氣不會對PG&E或我們的任何其他主要供應商產生不利影響，這反過來可能對我們的物業和租户的運營以及我們的財務狀況、運營業績和現金流產生重大不利影響。

不能保證氣候變化和惡劣天氣或這些事件對我們的供應商和供應商的潛在影響不會對我們的財產、運營或業務產生實質性的不利影響。

我們可能會因為遵守環境法而付出巨大的代價。

聯邦、州和地方環境法律和法規可能要求我們，作為房地產的現任或前任所有者或經營者，調查和補救在我們的任何物業或從我們的任何物業釋放的危險或有毒物質或石油產品。調查和補救污染的費用可能會很高，可能會超過我們所能獲得的任何保險的金額。此外，污染的存在或未能適當補救，可能會對我們出租或出售受影響的財產，或以該財產作為抵押品借入資金的能力產生不利影響。

根據環境法律和法規，我們可能需要向政府實體或第三方支付與受污染財產有關的財產損害以及調查和補救費用，無論我們是否知道或造成了污染。即使不止一方對污染負有責任，我們也可能要對所有的補救費用負責。此外，第三方可以起訴我們，要求我們賠償環境污染造成的損害和費用，或者共同責任的各方可能會對他們的責任提出異議，或者在經濟上無法支付他們應承擔的費用。

環境法還管理含石棉建築材料的存在、維護和移除。這些法律可能會對我們釋放含石棉的建築材料施加罰款和懲罰，並可能允許第三者就因接觸石棉纖維而造成的人身傷害向我們尋求賠償。我們在我們的一些物業檢測到含有石棉的建築材料，但我們預計它們不會導致我們的材料環境成本或責任。

44

環境法律法規還要求拆除或升級某些地下儲罐，並規定：

•排放雨水、廢水和任何水污染物；
•空氣污染物的排放；
•危險或有毒化學品、物質或廢物的產生、管理和處置；以及
•工作場所健康和安全。

我們的許多租户經常處理危險物質和廢物，作為他們在我們酒店運營的一部分。環境法律和法規要求我們的租户，可能還有我們，承擔因這些活動而產生的責任。環境責任也可能影響租户向我們支付租金的能力。我們要求我們的租户遵守這些環境法律和法規，並賠償我們任何相關的責任。

獨立環境顧問已經在我們的物業進行了第一階段或類似的環境評估。我們打算聘請顧問對我們未來的收購進行類似的環境評估。這種類型的評估通常包括現場檢查、面談和公共記錄審查，但不包括地下抽樣。到目前為止，這些評估和對我們物業的某些額外調查尚未發現任何我們認為會對我們的業務、資產或運營結果產生重大不利影響的環境責任。

其他調查還酌情包括：

•石棉調查；
•測氡；
•含鉛塗料調查；
•模具檢驗；
•補充公共記錄審查；
•地下取樣；以及
•其他測試。

然而，對我們現有物業的評估可能沒有揭示所有的環境責任，對未來收購的評估也不會揭示出所有的環境責任。因此，可能存在我們不知道的重大環境責任，這可能會給我們或我們的租户帶來大量成本，並可能對我們的業務產生重大不利影響。

環境、健康或安全事項受到不斷變化的法規要求的制約。與不斷變化的需求有關的費用和資本支出取決於頒佈和執行新標準的時間。正如前面的風險因素所討論的，由於對氣候變化風險的擔憂，可能會實施更嚴格的監管框架來減少温室氣體污染，包括採用碳税、限制性許可和提高能效標準。這些要求可能會使我們的運營成本更高，並延長我們的項目時間表。遵守不斷變化的監管要求(包括温室氣體法規和政策)的成本可能會對我們的財務業績產生負面影響。此外，環境法規的變化可能會抑制或中斷我們的運營，或者需要對我們的設施進行修改。因此，環境、健康或安全監管事項可能導致重大意想不到的成本或負債，並可能對我們的業務、財務狀況、運營結果、現金流以及我們普通股的市場價格產生重大不利影響。

我們可能無法實現我們的可持續發展目標。

我們尋求對我們的租户、股東、員工以及我們生活和工作的社區的健康、安全和福祉產生積極和有意義的影響。為了支持這些努力，我們制定了具體的可持續發展目標，以減少運營中的建築物和新的地面建設項目對環境的影響。有可能阻礙我們實現這些目標的重大風險，包括但不限於以下可能性：

•市場狀況的變化可能會影響我們為減少能源消耗、温室氣體污染和飲用水消耗並節省廢物的項目部署資本的能力。
•我們的租户可能不願意或無法接受與我們的可持續發展計劃相關的潛在增量費用，包括符合建築認證標準(如LEED、Well和Fitwel)規定的要求的費用。

上述任何風險的實現都可能嚴重影響我們的聲譽、我們在高水平LEED認證有助於我們努力獲得建築許可和權利的市場中繼續開發物業的能力，以及我們吸引在選擇租賃地點時將LEED認證列為優先事項的租户的能力。

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我們可能會以投資者可能不同意的方式投資或花費發行2026年4月、2032年5月和2034年3月到期的無擔保優先票據的淨收益，以及可能無法賺取利潤的方式。

發行於2026年4月、2032年5月及2034年3月到期的無抵押優先票據所得款項淨額(統稱為“綠色債券”)將全部或部分用於資助合資格的綠色項目(定義見下文)，包括該等項目的發展及重建。這些發行的淨收益最初用於減少我們無擔保高級信貸額度的未償還餘額。然後，我們將資金分配給最近完成的和未來符合條件的綠色項目。

“符合資格的綠色項目”的定義為：
•已獲得或有望獲得黃金或白金LEED認證的新A級開發物業；
•已獲或可望獲金級或白金級LEED認證的現有甲級重建物業；以及
•已獲得或預計將獲得金牌或白金LEED認證的租户改進。

符合條件的綠色項目包括在適用的綠色債券發行日期之前三年內支付的項目。我們打算在適用的綠色債券發行日期後兩年內使用出售綠色債券的剩餘淨收益。LEED是由非營利性組織美國綠色建築委員會(USGBC)開發的自願性第三方建築認證程序。USGBC制定了LEED認證程序，以(I)從整個建築的角度評估建築物在整個生命週期中的環境性能，(Ii)為什麼是“綠色建築”提供一個明確的標準，(Iii)提高建築師和建築承包商的環境意識，以及(Iv)鼓勵設計和建造使用可持續或綠色資源和材料的節能、節水建築。

不能保證用綠色債券的收益資助的項目將滿足投資者關於環境影響和可持續業績的標準和期望。特別是，不能保證將該等收益用於任何符合資格的綠色項目將完全或部分滿足投資者目前或未來對該投資者或其投資必須遵守的任何投資標準或準則的任何期望或要求，無論是根據任何當前或未來適用的法律或法規，還是由其本身的章程或其他管理規則或投資組合授權(尤其是關於任何項目或用途的任何直接或間接的環境、可持續性或社會影響、相關綠色項目的標的或與之相關的)。在項目的設計、施工和運營過程中，可能會產生不利的環境或社會影響，或者項目可能會引起維權團體或其他利益相關者的爭議或批評。此外，儘管我們將綠色債券的收益限制在符合條件的綠色項目上，但不能保證我們預計將獲得LEED認證的一個或多個開發、重建和租户改善項目真的會獲得此類認證。此外，我們可能會不時地對我們的債務進行再融資，以利用較低的市場利率或其他優惠條款，我們未來可能會在與我們的綠色債券相關的情況下采取這一策略。如果再融資協議的條款對資金可以分配的用途範圍設定了不同的限制或沒有限制，我們不能保證在我們的綠色債券再融資之前建立的未來符合條件的綠色項目的撥款在再融資完成後保持不變。

美國會計準則的變化可能會對我們產生不利影響。

美國製定財務會計準則和披露信息的監管委員會和政府機構，包括美國財務會計準則委員會和國際會計準則理事會(統稱為“委員會”)和美國證券交易委員會，不斷變化和更新我們必須遵循的財務會計準則。

董事會不時會發行華碩股票，這可能會對我們的財務狀況或運營結果產生實質性影響，進而也可能對我們普通股的市場價格產生重大影響。這些潛在影響包括但不限於資產負債表的重大變化、收入或費用確認時間或方法的重大變化，或我們報告的經營業績的重大波動，包括我們的運營費用或與工資成本、法律成本和其他自付成本相關的運營費用增加，以及為遵守這些華碩的要求而產生的其他自付成本。

在實施會計原則變更方面的任何困難，包括修改我們的會計制度和更新我們的政策、程序、信息系統以及財務報告的內部控制的能力，都可能導致財務報表嚴重不準確，進而可能損害我們的經營業績或導致我們無法履行報告義務。新華碩的重大變化可能會導致收入和費用確認的波動，並對我們的運營結果產生重大影響。我們可能還會遇到一般和行政費用的增加，這是由於最初實施這種ASU所需的額外資源造成的。這可能會對我們報告的運營結果、盈利能力和財務報表產生不利影響。此外，採用新的會計準則可能會影響我們債務契約的計算。我們不能保證我們將能夠與我們的貸款人合作，成功地修改我們的債務契約，以應對會計準則的變化。

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通過網絡攻擊、網絡入侵或其他方法發生的安全事件可能會擾亂我們的信息技術網絡、企業應用程序和相關係統；造成資產、系統可用性或數據的損失；引起補救或其他費用；使我們承擔聯邦和州法律規定的責任；並使我們面臨訴訟和調查，這可能會導致重大聲譽損害，並對我們的業務、財務狀況、運營結果和現金流以及我們普通股的市場價格產生實質性和負面影響。

信息技術、通信網絡、企業應用程序和相關係統對我們的業務運營至關重要。我們使用這些系統來管理我們的租户和供應商關係、內部通信、會計和記錄保存系統，以及我們業務的許多其他關鍵方面。我們的運作依賴於在我們的計算機系統和網絡中安全地處理、存儲和傳輸機密和其他信息，這也取決於我們程序的實力和我們內部控制的有效性。

安全事件可能通過以下方式發生：物理闖入；由於停電或災難性事件(如火災、洪水、颶風和地震)造成的中斷；未經授權的一方對我們的安全網絡的破壞(包括供應鏈中斷造成的破壞)；軟件漏洞、惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件；員工盜竊或誤用；社會工程；或未充分使用安全控制。外部各方可能試圖通過非法電子垃圾郵件、網絡釣魚、欺騙或其他策略，欺詐性地誘使我們的員工披露敏感信息或轉移資金。此外，網絡攻擊者可以開發和部署惡意軟件、憑據竊取或猜測工具以及其他惡意軟件程序，以訪問敏感數據或以欺詐性方式獲取我們持有的資產。

我們已經實施了安全措施，以保護我們的系統和數據，並管理網絡安全風險。我們監控和開發我們的信息技術網絡和基礎設施，並投資於開發和增強我們的控制，旨在防止、檢測、響應和降低未經授權的訪問、濫用、計算機病毒和其他可能產生安全影響的事件的風險。我們定期對員工進行安全意識培訓，教育他們如何識別網絡釣魚電子郵件、欺騙或操縱的電子通信以及其他關鍵安全威脅並向管理層發出警報。我們已經使用各種方案實施了常規網絡釣魚測試，包括從網絡釣魚樣本和情報來源獲得的那些場景。此外，我們有一個內部團隊和外部合作伙伴，他們擁有明確定義的流程，致力於實時響應威脅，包括網絡釣魚報告。我們圍繞金庫職能實施了內部控制，包括加強支付授權程序、對新供應商設置和供應商信息更改的核實要求，並加強了外發付款通知流程和賬户對賬程序。最後，我們制定了政策和程序，以確定網絡安全事件和嚴重的技術漏洞，並將此類事件提升到高級管理層，以便適當地應對和補救任何網絡攻擊。至少每年，我們都會聘請第三方來測試我們的安全，表現得像一個高級威脅，並試圖侵入我們的計算機系統。

不能保證我們旨在防止、檢測或響應入侵；限制數據訪問；防止商業信息丟失、破壞、更改或泄露；或限制此類攻擊的負面影響的行動、安全措施和控制措施能夠針對安全事件提供絕對安全。涉及我們的信息系統或我們的租户、供應商、軟件創建者、雲提供商、網絡安全服務提供商或與我們有業務往來的其他第三方的重大安全事件可能會導致以下情況：

•盜竊我們的現金、現金等價物或其他流動資產，包括公開交易的證券；
•我們的系統運行中斷，可能導致運行效率低下和利潤損失；
•未經授權訪問和銷燬、丟失、被盜、挪用或發佈我們或我們的租户和其他業務合作伙伴的專有、機密、敏感或其他有價值的信息，這些信息可能被用來與我們競爭或用於破壞性、破壞性或其他有害的目的和結果；
•我們無法提供遵守美國證券交易委員會、美國國税局或其他州和聯邦監管機構的規則和法規所需的財務和運營數據；
•不能適當地監督我們遵守有關我們作為房地產投資信託基金資格的規章制度；
•補救由此造成的任何損害所需的大量管理注意力和資源；
•面臨重大訴訟和監管罰款、處罰或其他制裁；
•違反我們的租賃協議或其他協議；
•損害我們在租户、商業夥伴和投資者中的聲譽；
•失去商機；
•留住員工和招聘困難；
•未經授權訪問、破壞、丟失或拒絕服務於管理我們建築物的計算機系統；
•增加主動防禦措施的成本，以防止未來的網絡事件，包括僱用人員和顧問或投資於更多技術；
•增加我們的網絡安全保險費；以及
•運行我們業務所需的廣泛軟件，以及高級持續威脅導致的供應鏈攻擊增加。

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我們不能對安全事件提供絕對保護的一個主要原因是，可能並不總是能夠預測、檢測或識別對我們系統的威脅，或者針對所有安全事件實施有效的預防措施。我們可能無法立即解決安全事件的後果。我們的計算機系統、軟件、網絡或其他技術資產的成功入侵可能會發生並持續很長一段時間，然後才會被檢測到，原因包括：

•我們業務的廣度和我們系統處理的大量交易；
•我們的業務合作伙伴數量眾多；
•發起網絡攻擊的頻率和廣泛的來源；
•供應鏈攻擊事件增多；
•網絡攻擊的嚴重性；以及
•網絡攻擊的擴散和日益複雜的程度和類型。

一次特定網絡攻擊的程度以及我們可能需要採取的調查攻擊的步驟可能不會立即明朗。因此，如果發生攻擊，可能需要相當長的時間才能完成此類調查。在調查期間，我們可能不一定知道造成的損害的程度或如何最好地補救，某些錯誤或行動可能會在發現和補救之前重複或加劇，這可能會進一步增加網絡攻擊的成本和後果。

即使我們不是直接攻擊的目標，也可能發生針對美國政府、金融市場、金融機構或其他企業的網絡攻擊，包括我們的租户、供應商、軟件創建者、雲提供商、網絡安全服務提供商和其他與我們有業務往來的第三方，此類事件可能會擾亂我們未來的正常業務運營和網絡。據報道，2020年12月，與俄羅斯政府有關聯的黑客通過植入第三方軟件的惡意軟件，對美國政府和主要的美國私人公司進行了大規模網絡攻擊。對這些實體的黑客攻擊的全面程度尚不清楚，也沒有證據表明我們受到了這次黑客攻擊的影響，儘管相當多的政府機構和私營部門的公司已經證實了入侵，其中大多數是總部位於美國的公司。

我們沒有經歷過任何實質性的網絡安全破壞。然而，我們的計算機系統可能會受到網絡攻擊、未經授權的訪問、計算機病毒或其他與計算機相關的滲透。我們的行政和技術控制，以及我們為降低網絡事件的風險和保護我們的信息技術而採取的其他預防措施，可能不足以防止對我們的計算機系統的物理和電子入侵、網絡攻擊或其他安全漏洞。

為了應對日益增加的網絡攻擊風險，總裁·拜登於2021年5月發佈了一項行政命令，名為《加強國家網絡安全》，其中規定了對政府承包商的報告要求，並鼓勵公共和私營部門之間的協調，以更好地防範網絡安全事件。此外，2021年6月，美國證券交易委員會進一步關注一些上市公司未披露其受到上述2020年12月網絡攻擊影響的情況，發出調查信，尋求有關攻擊的自願信息，以及圍繞公司披露和內部控制的問題。美國證券交易委員會還傳達稱，網絡風險將被納入美國證券交易委員會規則制定議程。我們預計聯邦政府和監管機構將繼續專注於加強對網絡攻擊事件的保護、監督和披露的方法。

2022年3月，總裁·拜登簽署了《關鍵基礎設施網絡事件報告法案》，要求關鍵基礎設施實體在72小時內向美國國土安全部網絡安全和基礎設施安全局報告任何重大網絡事件，並在24小時內支付勒索軟件款項等。中鋼協必須在2025年9月之前發佈最終規則，目前還不清楚我們是否會在國際貿易規則下受到這些規則的約束。

一般風險因素

我們面臨着與短期流動性投資相關的風險。

有時，我們可能會有大量現金餘額投資於各種短期投資，目的是在提供當前收入的同時保持本金價值和保持高度的流動性。這些投資可以包括(直接或間接)銀行債務(包括存單)、貨幣市場基金、國庫銀行證券和其他短期證券。對這些證券和基金的投資不包括本金損失保險。在某些情況下，我們可能被要求以低於面值的價格贖回全部或部分此類證券或基金。我們投資價值的下降，或我們贖回這些投資的權利的延遲或暫停，可能會對我們的經營業績或財務狀況以及我們到期支付債務的能力產生實質性的不利影響。

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對技術人才的競爭可能會增加勞動力成本。

我們在吸引和留住合格和熟練的人才方面與其他公司競爭。我們依賴於我們吸引和留住負責公司日常運營的熟練管理人員的能力。競爭壓力可能要求我們提高薪酬和福利待遇，以便有效地競爭這些人員。我們可能無法通過增加向租户徵收的差餉來抵消這些額外成本。如果這些成本增加，或者如果我們無法吸引和留住合格和熟練的人才，我們的業務和經營業績可能會受到不利影響。

如果不能有效地對衝利率變化，可能會對我們的經營業績產生不利影響。

我們可能會不時訂立利率對衝協議，以管理部分受利率波動影響的風險。利率對衝協議涉及風險，例如交易對手可能無法履行其在這些協議下的義務的風險。此外，這些安排可能不能有效減少我們對利率變化的風險敞口。這些風險因素可能導致無法有效對衝利率變化的影響，從而可能對我們的經營業績產生不利影響。截至2022年12月31日，我們沒有未完成的利率對衝協議。

市場波動可能會對我們的業務產生負面影響。

資本和信貸市場時不時會出現波動。在某些情況下，市場對某些發行人的股價和信貸能力產生了下行壓力，而不考慮這些發行人的潛在財務和/或經營實力。如果發生市場混亂和波動，不能保證我們不會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生負面影響，這種影響可能是實質性的。市場混亂和波動可能會對我們持有股權投資的公司的價值產生不利影響，包括通過我們的非房地產風險投資組合，我們可能需要在收益中確認虧損。資本市場的中斷、不確定性或波動也可能限制我們以有利的條件或完全限制我們從金融機構獲得資金，我們通過發行股權證券籌集資金的能力可能會受到我們無法控制的原因的不利影響，通過全球經濟和金融體系的異常中斷或通過其他事件。

財務會計準則的改變可能會對我們遵守金融債務契約產生不利影響.

我們的無擔保優先應付票據包含金融契約，這些契約是根據工具發行之日的公認會計原則計算的。然而，某些債務協議，包括與我們的無擔保優先信貸額度相關的債務協議，包含金融契約，其計算基於當前的GAAP，這可能會在未來發生變化。我們的無擔保優先信貸額度協議規定，當我們的金融債務契約受到會計準則變化的影響時，我們將真誠地重新談判該金融契約，以保留現有金融契約的原意。至於那些需要在會計準則改變時重新談判財務契約的債務協議，我們不能保證我們會成功談判，也不能保證重新談判的契約不會對我們施加更多限制。

極端天氣和自然或其他不可預見的災害可能會造成財產損失或中斷運營，這可能會損害我們的業務和運營業績。

我們的物業位於可能受到極端天氣和自然或其他災害影響的地區，包括但不限於地震、風、洪水、颶風、火災、電力短缺、電信故障、醫療流行病、爆炸或其他自然或人為事故或事件。我們的公司總部和某些物業位於加利福尼亞州歷史上經常發生地震和野火的地區。此類情況和災難性事件可能會損壞我們的財產，擾亂我們的運營，或對我們的租户或第三方供應商的運營產生不利影響。這些事件可能會影響我們經營業務的能力，並對我們的財務和經營業績產生重大負面影響。這些事件造成的損害可能會導致對受損財產或設備的昂貴維修，我們建築項目的開發或重新開發的延遲，或者我們日常業務運營的中斷，這可能會導致成本增加和收入減少。

我們將保險範圍維持在我們認為適合我們業務的水平。然而，我們不能確定承保金額是否足以彌補在發生另一場野火或其他自然或人為災難時發生的損害或損失，這些災難可能會對我們的財產、運營、業務或我們的租户造成實質性的不利影響。

49

美國聯邦政府未能管理其財政事務，或未能提高或進一步暫停債務上限，以及聯邦債務數額的變化，可能會對經濟環境產生負面影響，並對我們的運營結果產生不利影響。

美國聯邦政府對美國聯邦政府可以償還的聯邦債務水平設定了上限，通常被稱為債務上限。美國國會有權提高或暫停債務上限，並有權批准在債務上限範圍內為美國聯邦政府的運作提供資金，過去經常這樣做，通常是在相對短期的基礎上。2023年1月19日，美國達到舉債上限，目前面臨債務違約風險。一般來説，如果沒有制定有效的立法來管理聯邦債務水平，並且在任何一年都達到了債務上限，聯邦政府可能會暫停對某些政府賬户的投資，以及其他可用的選擇，以便優先償還其債務。預計到2023年年中，美國聯邦政府將能夠為其運營提供資金。然而，政策制定者之間的爭執，以及其他因素，可能會阻礙進一步提高借款上限或及時解決債務餘額的政策的制定。如果美國國會未能提高債務上限，將增加美國債務違約的風險、美國聯邦政府信用評級下調的風險，以及其他經濟混亂的風險。這樣的失敗，或者被認為是這樣的失敗的風險，可能會因此對美國和全球的金融市場和經濟狀況產生實質性的不利影響。如果美國聯邦政府的財政僵局導致經濟狀況嚴重惡化，我們的運營或我們租户的運營可能會受到影響，這可能會對我們的財務狀況和運營結果產生不利影響。這些風險還可能影響我們的整體流動性、我們的借款成本或我們普通股的市場價格。

法律、法規和財務會計準則的變化可能會對我們報告的經營業績產生不利影響。

作為對被認為是導致或加劇了2008年全球金融危機的現行法規中被認為存在的濫用和缺陷的迴應，世界各地的立法、監管和會計準則制定機構正在對構成數十年來全球和國內企業基本競爭環境的法律、法規和會計準則進行密集、廣泛的審查和重寫。在包括美國在內的許多司法管轄區，立法和監管迴應包括對現有的監管和規則制定機構和組織進行廣泛重組，並建立具有廣泛權力的新機構。這一重組擾亂了長期的監管和行業關係以及既定的程序。

規則制定和行政工作主要集中在被認為是造成金融危機的領域，包括銀行、投資銀行、證券監管和房地產金融，並對許多其他領域產生了溢出影響。這些舉措在管理房地產行業和許多其他企業的基本規則方面造成了一定程度的不確定性，這在美國是前所未有的，至少自大蕭條之後的立法、監管改革和政府重組浪潮以來是這樣。

全球金融危機以及政府和會計行業對危機的積極反應是在2008年金融危機之前開始的金融和證券監管日益全球化和國際化的背景下發生的。這一持續趨勢的結果是，以前幾乎完全在地方或國家一級受到監管的金融和投資活動正越來越多地受到國際監管，或者至少是在國際基礎上得到協調，國家規則制定和標準制定集團放棄不同程度的地方和國家控制，以實現更統一的監管，並減少市場參與者在司法管轄區之間進行監管套利的能力。自金融危機以來，這種全球化趨勢一直在繼續，可以説，這種趨勢的緊迫感和重要性有所增加。

這種高度的監管不確定性，加上全球、國內和當地經濟的基本狀況和前景的相當大的額外不確定性，創造了一個商業環境，使商業規劃和預測比金融和房地產行業的企業通常情況下更加不確定。

在我們經營的商業房地產領域，會計準則制定當局為從根本上重寫主要會計文獻而採取的各種舉措帶來的不確定性，構成了企業參與基本規則的一個重要不確定性來源。會計準則和要求的變化，包括可能要求美國上市公司根據國際會計準則編制財務報表，以及採用會計準則可能要求更多地使用“公允價值”措施，可能會對我們的財務業績和我們的租户的業績產生重大影響，這反過來又會對我們產生次要影響。新的會計聲明和對現有聲明的解釋可能會繼續以更快的速度出現，這是最近國會和監管行動的結果，也是會計專業本身不斷努力改革其原則和程序並使其現代化的結果。

雖然我們沒有像銀行和投資銀行那樣受到新立法和監管浪潮的直接影響，但我們也可能受到新的或修訂的法律或法規的不利影響；聯邦、州或外國税收法律和法規的變化；以及對現有法律和法規的解釋或執行的變化。在美國，金融危機和隨之而來的經濟放緩促使立法、監管和會計行業做出了各種迴應。

50

聯邦立法機構的迴應最終在2010年7月21日頒佈了《多德-弗蘭克法案》。《多德-弗蘭克法案》包含影響深遠的條款，大幅修訂或規定修訂長期存在的銀行和投資銀行業基本規則，並規定對這些領域的監管機構進行廣泛重組。多德-弗蘭克法案已經並預計將繼續導致美國金融業務活動的基本規則發生深刻變化。在很大程度上，立法、監管和會計改革的影響迄今仍不清楚。

正在實施的衍生品法規可能會對我們對衝與業務相關的風險的能力產生不利影響。

《多德-弗蘭克法案》第七章監管衍生品交易，其中包括我們在風險管理活動中使用的某些工具。目前尚不可能預測多德-弗蘭克法案中與衍生品相關的條款、商品期貨交易委員會(“CFTC”)及其下的美國證券交易委員會規則對我們套期保值活動的全部影響，或此類影響的發生時間。儘管CFTC已經根據《多德-弗蘭克法案》實施了大部分與衍生品相關的法規，但它尚未採納所有這些法規，它還提議對現有的某些衍生品法規進行修訂。未來任何新的或修訂的CFTC衍生品法規，或新的或修訂的CFTC對現有法規的解釋的影響尚不清楚，但它們可能導致掉期和其他衍生品合約對我們的成本增加，以及可用對衝交易對手的數量和/或信譽下降。此外，目前美國證券交易委員會對證券型掉期的監管普遍尚未實施，其對我們對衝風險能力的潛在影響尚不可知。

此外，我們可能會與歐盟、加拿大或其他司法管轄區的交易對手進行套期保值交易，這些司法管轄區如美國正在實施衍生品法規。美國以外的法規可能適用於此類衍生品交易。此類非美國法規的潛在影響尚不完全清楚，其中可能包括我們對衝交易的成本增加。

全球金融壓力、高結構性失業水平，以及其他我們無法控制的事件或情況，可能會對我們的行業、業務、經營業績、合同承諾和獲得資本的機會產生不利影響。

從2008年到2010年，對能源成本、地緣政治問題、信貸可獲得性和成本、美國抵押貸款市場以及美國房地產市場下滑的重大擔憂加劇了波動性，降低了對經濟和市場的預期，按歷史標準衡量，結構性失業水平居高不下。這些因素，加上不穩定的油價和波動的商業和消費者信心，導致經濟急劇下滑。此外，銀行和金融體系面臨嚴重的金融和結構性壓力，導致人們對全球信貸和金融體系嚴重缺乏信任和信心。消費者和資金管理人已經清算並可能清算股權投資，消費者和銀行持有並可能持有現金和其他風險較低的投資，這導致公司的股權資本大幅下降，在某些情況下造成災難性的下降，金融機構倒閉。儘管美國銀行的收益和流動性有所回升，但未來銀行信貸大幅虧損的可能性給貸款前景帶來了不確定性。

美國聯邦政府主權信用評級的下調和歐洲的經濟危機可能會對我們的流動性、財務狀況和收益產生負面影響。

此前美國的債務上限和預算赤字擔憂，加上歐洲的主權債務狀況，增加了主權信用評級進一步下調和經濟放緩的可能性。不能保證未來的債務上限或聯邦支出立法不會失敗，並導致美國違約，這可能會導致美國信用評級下調。

標準普爾評級服務公司於2011年8月將美國的長期主權信用評級從“AAA”下調至“AA+”，並於2020年4月予以確認。儘管標準普爾評級服務維持美國信用評級的穩定前景，但聯邦政府內部進一步的財政僵局可能會導致未來的評級下調。穆迪投資者服務公司在2020年6月確認了其“AAA”長期發行人和高級無擔保評級，並維持了對美國信用評級的穩定前景，但警告稱，美國的財政實力一直在惡化。任何進一步下調美國政府主權信用評級或其公認的信譽的影響，從本質上講都是不可預測的，可能會對美國和全球金融市場和經濟狀況產生不利影響。

此外，某些歐洲國家最近經歷了不同程度的金融壓力，包括英國2022年的貨幣和生活成本危機，這是導致英國開始預計將出現長期衰退的原因之一。無法保證政府或其他幫助經濟復甦的措施將有效。

這些事態發展可能導致未來主權信用評級下調，並導致利率和借貸成本進一步上升，這可能會對我們以有利條件進入債務市場的能力產生負面影響。此外，信用評級下調可能會造成更廣泛的金融動盪和不確定性，這可能會對我們普通股的市場價格構成下行壓力。持續的不利經濟狀況可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響。

51

由於大規模衝突，包括國家之間的戰爭，美國以外的經濟和社會動盪以及地緣政治不穩定，可能會對我們、美國和全球經濟產生不利影響。

國與國之間的緊張局勢不時可能爆發為戰爭，並可能對鄰國以及與受影響地區進行貿易或外交關係的國家產生不利影響。這種戰爭行為可能在全球範圍內造成廣泛和持久的損害，包括但不限於：(一)安全和網絡安全、(二)經濟和(三)全球關係。

2022年2月，在兩國外交關係多年緊張之後，俄羅斯入侵烏克蘭，2021年俄羅斯在烏俄邊境集結了大量軍事地面部隊和支援人員，加劇了兩國的緊張關係。為了應對入侵和隨之而來的戰爭，包括美國在內的許多國家對俄羅斯實施了重大的經濟和其他制裁。這場戰爭造成了二戰以來歐洲最大的難民危機，並對烏克蘭的基礎設施和經濟造成了重大破壞。這兩個國家的經濟可能會受到重大影響，這也可能對包括美國在內的全球經濟產生不利影響。戰爭引發的人道主義危機可能會對烏克蘭產生顯著和持久的影響，並對接收難民的鄰國產生重大影響。此外，在烏克蘭入侵烏克蘭後，俄羅斯對其發動了猛烈的網絡戰，目標是該國的關鍵基礎設施、政府機構、媒體組織以及美國和歐盟的相關智庫。

美國聯邦政府警告美國人，俄羅斯可能會以網絡攻擊美國為目標，以報復美國實施的制裁，並敦促公共和私營部門加強網絡防禦，保護關鍵服務和基礎設施。此外，總裁·拜登指示政府機構在各自管轄範圍內強制實施網絡安全和網絡防禦措施，並啟動了加強電力、管道和供水部門網絡安全的行動計劃。本屆政府還與中鋼協開展了聯合行動，通過“打開盾牌”行動保護美國不受可能的網絡攻擊。中鋼協發佈公告，警告俄羅斯國家支持的威脅分子將目標對準美國和其他西方國家的“新冠肺炎”研究、政府、選舉組織、醫療保健和製藥、國防、能源、視頻遊戲、核、商業設施、水、航空和關鍵製造等行業。雖然我們到目前為止還沒有經歷過這樣的網絡攻擊，但尚不清楚俄羅斯是否會成功突破我們的網絡防禦系統，或者更廣泛地説，攻破上面列出的地區的網絡防禦系統，如果成功，可能會對我們的運營和生計所需的關鍵基礎設施造成中斷，或者我們的租户、社區和商業合作伙伴的關鍵基礎設施。

關於最近的俄羅斯-烏克蘭衝突可能對我們的業務產生的潛在影響，請參閲本項目1A“業務因素”一節中題為“我們的大部分成本，如運營和一般及行政費用、利息支出以及房地產購置和建設成本，都受通貨膨脹影響”的風險因素。

經濟活動的中斷、不穩定、波動和下降，無論發生在哪裏，無論是由戰爭行為、其他侵略行為還是恐怖主義造成的，反過來也可能損害對我們財產的需求、安全和價值。由於以上討論的因素，我們可能無法照常運營我們的業務，這可能會對我們的現金流、財務狀況和運營結果產生不利影響。

我們面臨着美元與外幣匯率潛在波動的風險。

我們在美元不是當地貨幣的國家擁有物業和業務，因此我們受到美元與當地貨幣之間潛在匯率波動的國際貨幣風險的影響。特別是，在我們可能進行投資的國家中，加元或其他貨幣的價值大幅下降或波動可能會對我們的運營結果產生重大影響。我們可能會試圖通過借入我們投資的當地外幣來緩解這種影響。任何與匯率變動有關的國際貨幣收益可能不符合總收入測試的要求，我們必須每年滿足這些測試，才能符合並保持我們作為房地產投資信託基金的地位。

採用巴塞爾III標準和其他影響金融機構的監管標準可能會對我們獲得融資的機會產生負面影響，或影響我們未來融資安排的條款。

為了應對各種金融危機和金融市場的波動，巴塞爾銀行監管委員會(“巴塞爾委員會”)通過了巴塞爾III監管資本框架(“巴塞爾III”或“巴塞爾III標準”)。20國集團領導人於2010年11月批准了《巴塞爾協議III》的最終改革方案。2013年1月，巴塞爾委員會同意推遲實施巴塞爾III標準，並擴大了允許納入某些銀行流動性衡量的資產範圍。美國銀行業監管機構已選擇實施基本上所有的巴塞爾III標準，巴塞爾III的實施從2014年開始，到2020年逐步實施，但由於新冠肺炎疫情的影響，2020年進展有限。

52

自批准巴塞爾III標準以來，美國監管機構也發佈了規則，對美國最具系統重要性的銀行組織施加了比巴塞爾III標準更嚴格的補充槓桿率標準(SLR標準)。此外，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)通過了一項最終規則，確立了一種方法，以確定一家美國銀行控股公司是否為具有全球系統重要性的銀行組織(GSIB)。任何被認定為GSIB的公司都將被徵收基於風險的資本附加費，該附加費是根據其系統性風險狀況進行校準的。根據最終規則，資本附加費於2016年1月1日開始分階段實施，並於2019年1月1日全面生效。

2014年9月3日，美國銀行業監管機構發佈了在美國實施巴塞爾委員會流動性覆蓋率(LCR)的最終規則(LCR最終規則)。LCR旨在促進國際上活躍的銀行組織的短期應變能力，以提高銀行業吸收因特殊或市場壓力而產生的衝擊的能力，並改善對流動性風險的衡量和管理。LCR最終規則包含在某些方面比巴塞爾委員會的LCR更嚴格的要求。LCR衡量的是一家機構的優質流動資產與其現金淨流出的對比。根據LCR最終規則，LCR的過渡期為2015年至2017年。

美國監管機構還發布並提出了對金融機構的業務活動施加額外限制的規則，包括它們的交易和投資活動。例如，自2014年4月起，美國監管機構通過了一項最終規則，實施了多德-弗蘭克法案中的一部分，即眾所周知的“沃爾克規則”。沃爾克規則一般限制某些美國和外國金融機構從事自營交易，以及投資贊助包括私募股權基金和對衝基金在內的“備兑基金”或與其建立某些關係。2020年1月生效的修正案通過調整沃爾克規則的適用，簡化某些標準和要求，並減輕合規負擔，提供了一定程度的監管緩解，特別是與自營交易限制有關的監管。預計還會有更多與“備抵基金”有關的修正案。沃爾克規則的影響是不確定的，但無論如何，它都可能限制各種銀行活動，這反過來可能導致金融市場的不確定性。

2020年3月，由於新冠肺炎疫情的影響，巴塞爾委員會宣佈將《巴塞爾協議III》的實施推遲到2023年1月1日。目前，預計美國將推遲到2025年實施。

實施巴塞爾III標準、SLR標準、GSIB資本附加費、LCR最終規則、沃爾克規則和其他類似的規則和法規，可能會導致我們向其借款的美國和外國金融機構的資本金要求增加，並對其施加其他財務約束，這可能會對我們獲得融資的機會產生負面影響，或影響我們未來融資安排的條款。

社會、政治和經濟不穩定、動亂和其他我們無法控制的情況可能會對我們的業務運營產生不利影響。

我們的業務可能會受到我們所在地理區域的社會、政治和經濟不穩定、動亂或破壞的不利影響，無論原因如何，包括美國新總統政府的法律、法規和政策變化、抗議、示威、罷工、騷亂、內亂、不服從、叛亂或社會和其他政治動亂。

此類事件可能導致限制、宵禁或其他行動，並導致地區和全球經濟狀況和週期發生重大變化，這可能對我們的財務狀況和運營產生不利影響。在過去的幾年裏，美國各地以及包括香港在內的全球城市都發生了與公民權利、自由以及社會和政府改革有關的抗議活動。雖然許多地方的抗議活動是和平的，但西雅圖、波特蘭、洛杉磯、華盛頓特區、紐約市和明尼阿波利斯等城市發生了搶劫、破壞和火災，導致強制宵禁，並在一些地方部署了美國國民警衞隊。政府為保護人員和財產而採取的行動，包括宵禁和對商業活動的限制，可能會擾亂業務，損害人們對個人福祉的看法，並增加對安全資源的額外支出。此外，這種社會或政治動亂導致的行動可能會對我們的人員、設施和業務構成重大風險。示威、抗議或其他因素的影響和持續時間尚不確定，我們不能確保未來不會出現進一步的政治或社會動盪，也不能確保不會發生其他可能導致社會、政治和經濟混亂的事件。如果此類事件或中斷持續很長一段時間，我們的整體業務和運營結果可能會受到不利影響。

聯邦政策的變化，包括税收政策，以及監管機構的變化，隨着選舉後政策和人員的變化而發生，這導致了涉及監督水平和對某些行業和公司實體的關注的變化。影響生命科學、農業技術和技術行業以及整個房地產行業的現行法律和監管框架的潛在變化的性質、時機以及經濟和政治影響仍然高度不確定。例如，任何與美國税法相關的修改建議，如涉及1031條款交易所的建議，都可能對我們未來的業務、財務狀況、運營結果和增長前景產生重大不利影響。我們不時地在符合1031條款交易所資格的交易中處置財產。如果某些擬議的變化最終生效，以及圍繞1031條款交易所的法律被修訂或廢除，我們可能無法在遞延納税的基礎上處置財產。在這種情況下，我們的收益和利潤以及我們的應税收入將增加，這可能會增加股息收入，減少向股東返還資本。因此，我們可能被要求向股東支付額外的股息，或者如果我們不支付額外的股息，我們的企業所得税負擔可能會增加，我們可能會受到利息和罰款的影響。
53


恐怖襲擊可能會對我們的業務和經營業績產生不利影響，並可能降低我們的資產價值。

2001年9月11日發生的恐怖襲擊事件可能會對我們的業務、我們的經營業績以及我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。未來國外或國內的恐怖襲擊可能會導致經濟活動下降，這可能會減少對我們財產的需求，並降低其價值。如果未來任何外國或國內的恐怖襲擊影響我們的租户，他們的業務也可能同樣受到不利影響，包括他們繼續履行租賃義務的能力。

一旦發生信息技術系統故障，我們的業務和運營將受到影響。

儘管我們的系統宂餘，實施了安全措施，併為我們的內部信息技術系統制定了災難恢復計劃，但我們的系統容易受到來自任何來源的損壞，包括計算機病毒、未經授權的訪問、能源中斷、自然災害、恐怖主義、戰爭和電信故障。任何導致我們運營中斷的系統故障或事故都可能對我們的業務造成實質性的破壞。我們還可能產生額外的鉅額費用，以補救此類中斷造成的損害。

上述任何一項或全部內容都可能對我們的財務狀況、經營結果、現金流或我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的其他風險和不確定性也可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。

項目1B。未解決的員工意見

沒有。
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項目2.財產
一般信息

截至2022年12月31日，我們在北美擁有432處物業，其中包括約4740萬RSF的運營物業以及在建新A類物業的開發和再開發，其中包括由合併房地產合資企業持有的64處物業和由未合併房地產合資企業持有的4處物業。截至2022年12月31日，我們在北美運營物業的入住率為94.8%。我們酒店的外觀通常類似於傳統的辦公物業，但內部基礎設施的設計是為了滿足生命科學、雅培和技術租户的需求。這些改進通常是通用的，而不是特定租户特有的。因此，我們相信這些改善措施具有長遠的價值和實用價值，可供廣泛的租户使用。對我們酒店的改進通常包括：

•鋼筋混凝土樓板；
•提升屋面承載能力；
•增加地板到天花板的高度；
•重型暖通空調系統；
•加強環境控制技術；
•大幅升級電力、天然氣和管道基礎設施；以及
•實驗室的長椅。

截至2022年12月31日，我們對我們的每一處物業都持有費用簡單利息，但北美的40處物業受土地租賃權益限制，佔我們物業總數的約9%。在這40處房產中，我們在大波士頓市場持有14處房產，在舊金山灣區市場持有20處房產，在紐約市市場持有兩處房產，在西雅圖市場持有一處房產，在馬裏蘭市場持有一處房產，在Research Triangle市場持有兩處房產。在截至2022年12月31日的年度內，我們的地面租賃租金支出累計佔淨營業收入的1.7%。請參閲本年度報告表格10-K“第15項.物證和財務報表附表”中的合併財務報表及其附註中的進一步討論。

截至2022年12月31日，我們有超過1,000份租約，租户總數約為1,000人，在我們的432處物業中，有199處(46%)是單租户物業。我們多租户建築的租約初始期限通常為4-11年，而我們單租户建築的租約初始期限通常為11-21年。截至2022年12月31日：

•投資級或上市大盤股租户佔我們年總租金收入的48%；
•我們約96%的租約(按年度租金收入計算)包含有效的年度租金上漲，約3%是固定的或根據消費者物價指數或其他指數編制的指數；
•我們約93%的租約(按年度租金收入計算)是三重淨額租約，這要求租户除了基本租金外，還必須支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和保養、公用面積費用和其他運營費用(包括增加的費用)；以及
•我們約93%的租約(按年度租金收入計算)用於重新收回資本支出(如暖通空調維護和/或更換、屋頂更換和停車場重新鋪設)，我們認為這些支出通常由房東在傳統寫字樓租賃中承擔。

我們的租約通常還賦予我們審查和批准租户對物業進行改造的權利。一般來説，租户安裝的對物業的改進是可重複使用的通用改進，在我們選擇的租約終止後仍是我們的財產。然而，根據我們大部分租約的條款，我們可以要求租户自費拆除某些非通用的改善設施，並將處所恢復到原來的狀態。

有關計算上述計量依據的説明，請參閲本年度報告中“項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”下“非公認會計準則計量和定義”一節中“年度租金收入”和“經營統計”的定義。
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物業的位置

我們酒店的位置多樣化，分佈在許多生命科學、農業技術和技術集羣市場。下表列出了截至2022年12月31日，我們在北美每個市場的RSF總額、物業數量和年租金收入(千美元，不包括RSF金額)：
RSF物業數量年租金收入
市場
運營中發展重建項目總計佔總數的百分比總計佔總數的百分比每個RSF
大波士頓
11,450,547 1,546,965 1,200,173 14,197,685 30 %84 $731,010 36 %$67.58 
舊金山灣區8,100,245 443,388 300,010 8,843,643 19 67 452,191 23 61.88 
紐約市
1,270,019 — — 1,270,019 3 5 97,413 5 83.14 
聖地亞哥
8,099,957 254,771 — 8,354,728 18 94 330,713 16 42.79 
西雅圖
2,814,446 311,631 213,976 3,340,053 7 46 109,029 5 39.95 
馬裏蘭州
3,459,475 282,000 91,134 3,832,609 8 50 115,347 6 35.12 
研究三角
3,596,979 268,038 376,871 4,241,888 9 42 99,055 5 29.31 
德克薩斯州1,724,585 — 201,499 1,926,084 4 15 45,785 2 29.11 
加拿大
577,225 — 107,081 684,306 1 8 9,868 1 21.15 
非集羣/其他市場382,960 — — 382,960 1 11 14,554 1 50.70 
持有待售物業
297,284 — — 297,284 — 10 
(1)
2,476 — 不適用
北美
41,773,722 3,106,793 2,490,744 47,371,259 100 %432 $2,007,441 100 %$51.75 
5,597,537
(1)指在三個分市場持有待售的物業，包括八連續屬性聚合128,870RSF在一個非核心子市場。

北美地區入住率摘要

下表列出了截至以下日期，我們在每個北美市場的運營物業以及運營和重新開發物業(不包括待售物業)的入住率：
 運營屬性營運及重建物業
市場12/31/2212/31/2112/31/2012/31/2212/31/2112/31/20
大波士頓94.5 %95.2 %98.1 %85.5 %83.2 %94.8 %
舊金山灣區96.7 93.0 95.8 93.3 92.6 94.7 
紐約市92.3 98.4 97.3 92.3 91.0 87.8 
聖地亞哥95.4 93.1 93.5 95.4 91.7 92.4 
西雅圖97.0 95.6 96.0 90.1 88.5 85.5 
馬裏蘭州95.8 99.8 96.1 93.3 96.0 90.6 
研究三角94.0 94.6 89.6 85.0 86.1 72.7 
德克薩斯州91.2 不適用不適用81.6 不適用不適用
小計95.1 94.9 95.5 89.9 89.1 90.7 
加拿大80.8 78.6 81.8 68.2 78.6 81.8 
非集羣/其他市場75.0 75.1 52.7 75.0 75.1 52.7 
北美94.8 %94.0 %94.6 %89.4 %88.5 %90.0 %
56

前20名租户

排名前20的租户90%的年租金收入來自投資級
或上市交易的大盤股租户(1)

我們的物業租賃給高質量和多樣化的租户羣體，截至2022年12月31日，沒有個人租户佔我們有效的年度租金收入的3.5%以上。下表列出了根據截至2022年12月31日的有效年度租金收入(除平均市值金額外，以千美元為單位)與我們在北美的20個最大租户簽訂的租賃信息：
剩餘租期(1)
(單位：年)
集料
RSF
每年一次
租賃
收入(1)
年度租金收入總額的百分比(1)
投資級信用評級
平均市值(1)
(以十億計)
租客穆迪標普(S&P)
1 百時美施貴寶公司4.3 962,439 $69,870 3.5 %A2A+$156.1 
2 Moderna公司13.8 908,340 51,926 2.6 ——$62.1 
3 禮來公司6.2 743,267 49,890 2.5 A2A+$292.5 
4 武田藥品株式會社7.0 549,760 37,399 1.9 Baa2BBB+$45.0 
5 Illumina公司7.6 891,495 36,204 1.8 Baa3BBB$40.2 
6 賽諾菲7.6 434,648 34,104 1.7 A1AA型$122.2 
7 
270Bio公司(2)
10.7 312,805 33,617 1.7 ——$0.5 
8 諾華製藥5.6 447,831 30,749 1.5 A1AA-$206.3 
9 Tibco軟件公司4.2 
(3)
292,013 28,537 1.4 ——$— 
10 優步技術公司59.7 
(4)
1,009,188 27,704 1.4 ——$57.7 
11 羅氏6.5 417,011 27,188 1.4 AA2AA型$290.6 
12 安進。3.5 503,832 24,680 1.2 Baa1BBB+$133.2 
13 輝瑞。1.7 416,996 22,376 1.1 A1A+$280.1 
14 麻省理工學院6.1 257,626 21,438 1.1 AAA級AAA級$— 
15 哈佛大學2.0 
(3)
286,580 20,086 1.0 AAA級AAA級$— 
16 波士頓兒童醫院13.8 269,816 20,066 1.0 AA2AA型$— 
17 美國政府7.3 315,908 19,660 1.0 AAA級AA+$— 
18 紐約大學8.9 203,500 19,241 1.0 Aa1AA+$— 
19 默克公司11.3 300,930 18,913 0.9 A1A+$227.3 
20 阿斯利康3.8 348,363 18,641 0.9 A3A$195.1 
總計/加權平均數
9.4 
(4)
9,872,348 $612,289 30.6 %

年度租金收入和RSF包括我們在北美管理的每一處物業的100%。

(1)基於截至2022年12月31日有效的年度租金收入總額。代表我們最大的20個租户創造的年度租金收入的百分比，這些租户也是投資級或上市大盤股租户。有關我們計算未合併房地產合營企業的年度租金收入及平均市值的方法，請參閲本年報10-K表格第7項下“非公認會計準則措施及定義”一節的“年度租金收入”及“投資級或上市大額租户”的定義。
(2)代表我們大波士頓和西雅圖市場的兩個租約，現場現金租金比當前市場低20%-25%。截至2022年9月30日，270 Bio，Inc.1.27億美元現金和現金等價物。
(3)包括最近收購的物業的租約，這些物業有未來發展和重新開發的機會。當我們收購房產時，與這些租户的租約已經到位。
(4)包括(I)第三街1455及1515號土地的土地契約(兩幢樓宇合共422,980 RSF)及(Ii)第三街1655及1725號(兩幢樓宇合共586,208 RSF)的土地契約，該等土地契約由吾等擁有10%所有權權益的未合併房地產合營公司擁有。年度租金收入以我們綜合物業的年度租金收入及我們未合併房地產合資企業的年度租金收入份額的100%呈列。關於更多細節，請參閲腳註1。不包括土地租賃，截至2022年12月31日，我們最大的20個租户的加權平均剩餘租期為7.1年。

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長期穩定的現金流來自
優質租户
投資級或
上市大盤股租户		長期租賃條款
48%7.1年
佔ARE總數的百分比加權平均
年租金收入(1)
剩餘期限(2)
房地產投資信託基金行業領先
租户客户端基礎
90%
Are的前20名租户
年租金收入
來自投資級
或公開交易
大盤股租户(1)
有關我們計算未合併房地產合營企業年度租金收入方法的其他資料，請參閲本年度報告表格10-K第7項下“非公認會計準則措施及定義”一節中“年度租金收入”的定義。

(1)代表截至2022年12月31日有效的年度租金收入。
(2)基於截至2022年12月31日有效的年度租金收入總額。

58

在AAA地區擁有高質量和多樣化的客户羣
行業組合約為1,000房客
AAA級位置
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g3.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g4.jpg
ARE年租金收入的百分比(3)
來自歷史上強勁需求的穩定入住率
適用於AAA地段的A級物業
紮實的歷史
入住率(4)
跨關鍵位置的入住率
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g5.jpg
96%
超過10年
有關我們計算未合併房地產合營企業年度租金收入方法的其他資料，請參閲本年度報告表格10-K第7項下“非公認會計準則措施及定義”一節中“年度租金收入”的定義。

(1)代表目前針對未來用途變化的空間產生的年度租金收入，包括覆蓋土地遊戲項目產生的年度租金收入總額的1.1%。這些租約的加權平均剩餘年期為5.2年。
(2)我們的其他租户佔我們年度租金收入的2.0%，包括科技、專業服務、金融、電信和建築/房地產公司，按年租金收入計算，與零售相關的租户比例不到1.0%。
(3)代表截至2022年12月31日有效的年度租金收入。
(4)代表過去10年截至每年12月31日北美運營物業的平均入住率。

59


物業清單
超大校園覆蓋了我們68%的運營物業RSF(1)

下表提供了截至2022年12月31日我們物業的某些信息(以千美元為單位)：
入住率
RSF物業數量年租金收入
運營中營運及重建
市場/ 子市場/地址
運營中發展重建項目總計
大波士頓
劍橋/近郊
超大校園：亞歷山大中心®在肯德爾廣場
2,449,354 — 403,892 2,853,246 11$198,373 99.1 %85.1 %
50(2), 60(2), 75/125(2), 100(2), and 225(2)賓尼街，第一街215號，第二街150號，第三街300號(2)，赫爾利街11號，羅傑斯街1號，埃德温·H·蘭德大道100號
超大校園：亞歷山大中心® 在肯德爾廣場一號
903,777 462,100 — 1,365,877 1276,350 95.8 95.8 
肯德爾廣場(100號、200號、300號、400號、500號、600/700號、1400號、1800號和2000號)、賓尼街325號和399號以及漢普郡街1號
超大校園：亞歷山大港科技廣場®
1,185,190 — — 1,185,190 7116,609 99.1 99.1 
100, 200, 300, 400, 500, 600, and 700 Technology Square
超級校園：查爾斯河畔的軍火庫872,665 248,018 — 1,120,683 1350,582 96.2 96.2 
阿森納街311、321和343號，北畢肯街300、400和500號，
金斯伯裏大道1、2、3和4，以及塔爾科特大道100、200和400
超大校園：阿森納路480號和阿森納街446、458、500和550號533,327 — — 533,327 524,241 97.6 97.6 
柯立芝大道99號(2)
— 320,809 — 320,809 1— 不適用不適用
紀念大道640號242,477 — — 242,477 119,320 77.6 77.6 
紀念大道780和790號99,658 — — 99,658 29,257 100.0 100.0 
劍橋/近郊6,286,448 1,030,927 403,892 7,721,267 52494,732 97.3 91.4 
芬威
超大校園：亞歷山大中心®為生命科學--芬威
1,267,572 170,043 — 1,437,615 294,904 92.9 92.9 
公園大道401號和布魯克林大道201號(2)
海港創新區
5 and 15(2)Necco街
95,400 345,995 — 441,395 24,414 86.6 86.6 
巨型校園：E街380號和420號195,506 — — 195,506 24,490 100.0 100.0 
海港創新區290,906 345,995 — 636,901 48,904 95.6 95.6 
128號公路
超大校園：Sylvan路40號、50號和60號、Gatehouse Drive 35號和温特街840號638,651 — 342,412 981,063 538,439 100.0 65.1 
超大校園：Moderna的一條路706,988 — — 706,988 429,059 100.0 100.0 
總統大道19號、225號和235號585,022 — — 585,022 313,996 99.9 99.9 
格羅夫街275號509,702 — — 509,702 315,704 66.1 66.1 
225號、266號和275號第二大道329,005 — — 329,005 318,650 100.0 100.0 
海狸街100號82,330 — — 82,330 15,262 100.0 100.0 
128號公路2,851,698 — 342,412 3,194,110 19121,110 93.9 83.8 
其他753,923 — 453,869 1,207,792 711,360 75.2 46.9 
大波士頓11,450,547 1,546,965 1,200,173 14,197,685 84$731,010 94.5 %85.5 %

(1)截至2022年12月31日。有關其他資料，請參閲本項目2內的“新A級發展及重建物業：管道摘要”一節，以及本年度報告表格10-K中“非公認會計準則措施及定義”一節中“大型園區”的定義。
(2)我們通過一家房地產合資企業擁有這處房產的部分權益。有關更多詳情，請參閲本年度報告表格10-K中第7項下的“合資企業財務信息”部分。
60


物業清單(續)
入住率
RSF物業數量年租金收入
運營中營運及重建
市場/ 子市場/地址
運營中發展重建項目總計
舊金山灣區
觀瀾灣
超大校園：亞歷山大中心®科學及科技-觀瀾灣(1)
2,015,177 212,796 — 2,227,973 10$98,444 100.0 %100.0 %
1455(2), 1515(2)，1655和1725第三街，409和499伊利諾伊街，1450,1500和1700歐文斯街，以及455觀瀾灣大道南
觀瀾灣2,015,177 212,796 — 2,227,973 1098,444 100.0 100.0 
南舊金山
超大園區：亞歷山大市技術中心®-網關(1)
1,114,890 230,592 300,010 1,645,492 1260,385 92.6 73.0 
600(2), 601, 611, 630(2), 650(2), 651, 681, 685, 701, 751, 901(2), and 951(2)蓋特威大道
超大校園：213(1)，249,259,269和279東格蘭德大道
919,704 — — 919,704 548,854 100.0 100.0 
超大校園：1122和1150 El Camino Real725,172 — — 725,172 210,948 97.8 97.8 
亞歷山大中心®生命科學--南舊金山
504,551 — — 504,551 337,153 100.0 100.0 
哈斯金斯路201號和東傑米苑400號和450號
福布斯大道500號(1)
155,685 — — 155,685 110,680 100.0 100.0 
密登道849/863/馬爾科姆道866103,857 — — 103,857 14,834 100.0 100.0 
南舊金山3,523,859 230,592 300,010 4,054,461 24172,854 97.2 89.6 
大斯坦福大學
超大校園：亞歷山大中心®生命科學--聖卡洛斯
739,192 — — 739,192 949,953 97.3 97.3 
825, 835, 960, and 1501-1599 Industrial Road
亞歷山德里亞·斯坦福生命科學區703,742 — — 703,742 965,349 100.0 100.0 
3160, 3165, 3170, and 3181 Porter Drive and 3301, 3303, 3305, 3307, and 3330 Hillview Avenue
費邊大道3875號228,000 — — 228,000 19,402 100.0 100.0 
3412, 3420, 3440, 3450, and 3460 Hillview Avenue338,751 — — 338,751 520,926 73.8 73.8 
2100, 2200, 2300, and 2400 Geng Road196,276 — — 196,276 48,448 70.7 70.7 
2475和2625/2627/2631漢諾街和佩奇磨坊路1450號194,503 — — 194,503 318,040 100.0 100.0 
加西亞大道2425號/灣岸大道2400號/2450號99,208 — — 99,208 14,257 100.0 100.0 
西海岸公路3350號61,537 — — 61,537 14,518 99.9 99.9 
大斯坦福大學2,561,209 — — 2,561,209 33180,893 93.5 93.5 
舊金山灣區8,100,245 443,388 300,010 8,843,643 67452,191 96.7 93.3 
紐約市
紐約市
超大校園：亞歷山大中心®為生命科學--紐約市
740,972 — — 740,972 371,779 94.2 94.2 
東29街430號和450號
東42街219號349,947 — — 349,947 118,638 100.0 100.0 
亞歷山大中心®為了生命科學--長島市
179,100 — — 179,100 16,996 69.1 69.1 
第48大道30-02號
紐約市1,270,019 — — 1,270,019 5$97,413 92.3 %92.3 %

有關其他資料，請參閲本項目2內的“新A級發展及重建物業：管道摘要”一節，以及本年度報告表格10-K中“非公認會計準則措施及定義”一節中“大型園區”的定義。

(1)我們通過一家房地產合資企業擁有這處房產的部分權益。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K中第7項下的“合資企業財務信息”部分。
(2)我們擁有這處房產的100%所有權。
61


物業清單(續)
入住率
RSF物業數量年租金收入
運營中營運及重建
市場/ 子市場/地址
運營中發展重建項目總計
聖地亞哥
託裏·派恩斯
超大校園：亞歷山大廣場一座和亞歷山大北一座904,883 — — 904,883 10$53,236 99.9 %99.9 %
3115 and 3215(1)Merryfield Row，科學園路3010、3013和3033號，Torrey Pines北路10975和11119號，Torreana路10975、10995和10996號，以及Cray Court 3545號
託裏·裏奇298,863 — — 298,863 315,747 100.0 100.0 
科學中心大道10578、10618和10628號
是鸚鵡螺屬213,900 — — 213,900 411,297 88.1 88.1 
3530和3550約翰·霍普金斯法院和3535和3565一般原子法院
託裏·派恩斯1,417,646 — — 1,417,646 1780,280 98.2 98.2 
大學城中心
巨型校園：亞歷山大港的校園點(1)
1,662,342 — — 1,662,342 1175,970 97.7 97.7 
9880(2), 10010(2), 10140(2), 10210, 10260, 10290, and 10300 Campus Point Drive and 4161, 4224, 4242, and 4275(2) 校園點球場
超大校園：光明道5200號(1)
792,687 — — 792,687 629,978 100.0 100.0 
巨型校園：大學區415,462 — — 415,462 718,641 100.0 100.0 
唐恩中心大道9625號(1)Nexus Center大道4755、4757和4767號、行政大道4796號、科斯塔維德大道8505號和諾貝爾大道4260號
大學城中心2,870,491 — — 2,870,491 24124,589 98.7 98.7 
索倫託·梅薩
巨型校園：亞歷山大的SD Tech(1)
1,059,754 254,771 — 1,314,525 1543,387 94.1 94.1 
9605, 9645, 9675, 9685, 9725, 9735, 9808, 9855, and 9868 Scranton Road, 5505 Morehouse Drive(2), and 10055, 10065, 10075, 10121(2), and 10151(2)巴恩斯峽谷道
巨型校園：亞歷山大的順序區803,319 — — 803,319 723,993 89.0 89.0 
6260, 6290, 6310, 6340, 6350, 6420, and 6450 Sequence Drive
太平洋科技園(1)
544,352 — — 544,352 58,106 88.6 88.6 
9389, 9393, 9401, 9455, and 9477 Waples Street
夏令嶺科學園(1)
316,531 — — 316,531 411,521 100.0 100.0 
Summers Ridge路9965、9975、9985和9995
亞歷山大的斯克裏普斯科學園244,083 — — 244,083 310,226 100.0 100.0 
霍伊特公園大道10102號和米安利大道10256號和10260號
波托拉雞尾酒101,857 — — 101,857 33,880 100.0 100.0 
南希嶺大道6175、6225和6275號
5810/5820南希嶺大道83,354 — — 83,354 13,853 100.0 100.0 
韋珀斯街9877號63,774 — — 63,774 12,521 100.0 100.0 
奧伯林大道5871號33,842 — — 33,842 11,772 100.0 100.0 
索倫託·梅薩3,250,866 254,771 — 3,505,637 40$109,259 93.5 %93.5 %
有關其他資料，請參閲本項目2內的“新A級發展及重建物業：管道摘要”一節，以及本年度報告表格10-K中“非公認會計準則措施及定義”一節中“大型園區”的定義。

(1)我們通過一家房地產合資企業擁有這處房產的部分權益。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K中第7項下的“合資企業財務信息”部分。
(2)我們擁有這處房產的100%所有權。
62


物業清單(續)
入住率
RSF物業數量年租金收入
運營中營運及重建
市場/ 子市場/地址
運營中發展重建項目總計
聖地亞哥(續)
索倫託山谷
3911、3931、3985、4025和4045索倫託山谷大道131,698 — — 131,698 5$3,930 75.7 %75.7 %
11025, 11035, 11045, 11055, 11065, and 11075 Roselle Street119,513 — — 119,513 64,312 100.0 100.0 
索倫託山谷251,211 — — 251,211 118,242 87.3 87.3 
其他309,743 — — 309,743 28,343 79.5 79.5 
聖地亞哥8,099,957 254,771 — 8,354,728 94330,713 95.4 95.4 
西雅圖
聯合湖畔
巨型校園：亞歷山大的東湖生命科學校園937,290 311,631 — 1,248,921 956,305 97.4 97.4 
1150, 1165, 1201(1), 1208(1), 1551號和1616 Eastlake大道東188號和199號(1)東布萊恩街和錦繡大道東1600號
超大校園：亞歷山大中心® 生命科學-南湖聯盟
400(1)和德克斯特大道北601號
309,434 — — 309,434 215,494 100.0 100.0 
特里大道北219號30,705 — — 30,705 11,935 100.0 100.0 
聯合湖畔1,277,429 311,631 — 1,589,060 1273,734 98.1 98.1 
SoDo
第四大道南830號42,380 — — 42,380 11,691 70.5 70.5 
埃利奧特灣
西大道3000/3018號47,746 — — 47,746 13,147 100.0 100.0 
西哈里森街410號和埃利奧特大道西410號36,849 — — 36,849 21,613 100.0 100.0 
埃利奧特灣84,595 — — 84,595 34,760 100.0 100.0 
博賽爾
超大校園：亞歷山大中心® 面向先進技術--峽谷公園
1,060,958 — — 1,060,958 2223,042 96.7 96.7 
22121 and 22125 17th Avenue Southeast, 22021, 22025, 22026, 22030, 22118, and 22122 20th Avenue Southeast, 22333, 22422, 22515, 22522, 22722, and 22745 29th Drive Southeast, 21540, 22213, and 22309 30th Drive Southeast, and 1629, 1631, 1725, 1916, and 1930 220th Street Southeast
亞歷山大中心® 先進技術-蒙特維拉公園路
246,647 — 213,976 460,623 64,657 97.3 52.1 
3301, 3303, 3305, 3307, 3555, and 3755 Monte Villa Parkway
博賽爾1,307,605 — 213,976 1,521,581 2827,699 96.8 83.2 
其他102,437 — — 102,437 21,145 93.5 93.5 
西雅圖2,814,446 311,631 213,976 3,340,053 46$109,029 97.0 %90.1 %
有關其他資料，請參閲本項目2內的“新A級發展及重建物業：管道摘要”一節，以及本年度報告表格10-K中“非公認會計準則措施及定義”一節中“大型園區”的定義。

(1)我們通過一家房地產合資企業擁有這處房產的部分權益。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K中第7項下的“合資企業財務信息”部分。

63


物業清單(續)
入住率
RSF物業數量年租金收入
運營中營運及重建
市場/ 子市場/地址
運營中發展重建項目總計
馬裏蘭州
洛克維爾
超大校園：亞歷山大中心® 為生命科學--樹蔭叢林
1,090,102 282,000 61,322 1,433,424 19$49,353 99.0 %93.7 %
醫療中心大道9601、9603、9605、9704、9708、9712、9714、9800、9804、9808、9900和9950醫學中心大道、布羅斯查路14920和15010號、貝爾沃德校園大道9920號和達內斯敦路9810號
皮卡大道1330號131,511 — — 131,511 14,034 100.0 100.0 
1405 and 1450(1) 研究大道
114,849 — — 114,849 22,631 62.8 62.8 
古德東路1500號和1550號91,359 — — 91,359 21,844 100.0 100.0 
5個研究場所63,852 — — 63,852 12,999 100.0 100.0 
5研究法庭51,520 — — 51,520 11,788 100.0 100.0 
帕克洛恩路12301號49,185 — — 49,185 11,530 100.0 100.0 
洛克維爾1,592,378 282,000 61,322 1,935,700 2764,179 96.6 93.0 
蓋瑟斯堡
亞歷山大技術中心®-蓋瑟斯堡一世
613,438 — — 613,438 917,359 98.6 98.6 
沃特金斯磨坊西路9、25、35、45、50和55號以及Clopper路910、930和940號
亞歷山大技術中心®-蓋瑟斯堡二世
486,324 — — 486,324 717,632 96.5 96.5 
Quince Orchard路700、704和708以及Firstfield路19、20、21和22
世紀大道20400號50,738 — 29,812 80,550 12,035 100.0 63.0 
401專業版硬盤63,154 — — 63,154 11,918 100.0 100.0 
風河裏950號50,000 — — 50,000 11,234 100.0 100.0 
620專業版硬盤27,950 — — 27,950 11,207 100.0 100.0 
蓋瑟斯堡1,291,604 — 29,812 1,321,416 2041,385 98.0 95.8 
貝爾茨維爾
弗吉尼亞莊園路8000/9000/10000號191,884 — — 191,884 12,951 100.0 100.0 
西迪克曼街101號(1)
135,423 — — 135,423 1705 51.1 51.1 
貝爾茨維爾327,307 — — 327,307 23,656 79.8 79.8 
北弗吉尼亞州
紐布魯克大道14225號248,186 — — 248,186 16,127 100.0 100.0 
馬裏蘭州3,459,475 282,000 91,134 3,832,609 50$115,347 95.8 %93.3 %
有關其他資料，請參閲本項目2內的“新A級發展及重建物業：管道摘要”一節，以及本年度報告表格10-K中“非公認會計準則措施及定義”一節中“大型園區”的定義。

(1)我們通過一家房地產合資企業擁有這處房產的部分權益。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K中第7項下的“合資企業財務信息”部分。
64


物業清單(續)
入住率
RSF物業數量年租金收入
運營中營運及重建
市場/ 子市場/地址
運營中發展重建項目總計
研究三角
研究三角
超大校園：亞歷山大中心®生命科學獎--達勒姆
1,880,185 — 376,871 2,257,056 16$37,681 93.2 %77.6 %
摩爾路6、8、10、12、14、40、41、42和65、亞歷山大路21、25、27、29和31號、埃利斯路2400號和亞歷山大大道14號
超大校園：亞歷山大中心®先進技術-研究三角
350,267 180,000 — 530,267 515,869 93.9 93.9 
戴維斯大道4、6、8、10和12號
亞歷山大中心®對於AgTech
342,881 — — 342,881 215,315 94.1 94.1 
實驗室大道5號和9號
104、108、110、112和114 TW Alexander Drive227,902 — — 227,902 57,375 94.3 94.3 
亞歷山大技術中心®--阿爾斯通
186,870 — — 186,870 34,009 94.1 94.1 
Capitola大道100、800和801號
喬治·瓦茨山路6040號61,547 88,038 — 149,585 22,148 100.0 100.0 
亞歷山大創新中心®-研究三角
136,729 — — 136,729 33,963 97.2 97.2 
吉溪路7010、7020和7030號
7三角驅動104,531 — — 104,531 14,422 100.0 100.0 
北卡羅來納州駭維金屬加工東2525號5482,996 — — 82,996 13,651 100.0 100.0 
戴維斯大道407號81,956 — — 81,956 11,644 100.0 100.0 
Keystone Park Drive 601號77,395 — — 77,395 11,072 74.3 74.3 
5三角驅動32,120 — — 32,120 11,147 100.0 100.0 
四合院大道6101號31,600 — — 31,600 1759 100.0 100.0 
研究三角3,596,979 268,038 376,871 4,241,888 4299,055 94.0 85.0 
德克薩斯州
奧斯汀
超級校園：交叉口校園1,525,613 — — 1,525,613 1239,039 90.0 90.0 
三一大街1001號和紅河街1020號198,972 — — 198,972 26,746 100.0 100.0 
奧斯汀1,724,585 — — 1,724,585 1445,785 90.0 90.0 
大休斯頓
8800科技森林廣場— — 201,499 201,499 1— 不適用— 
德克薩斯州1,724,585 — 201,499 1,926,084 1545,785 91.2 81.6 
加拿大577,225 — 107,081 684,306 89,868 80.8 68.2 
非集羣/其他市場382,960 — — 382,960 1114,554 75.0 75.0 
北美，不包括持有的待售物業41,476,438 3,106,793 2,490,744 47,073,975 4222,004,965 94.8 %89.4 %
持有待售物業297,284 — — 297,284 102,476 34.0 %34.0 %
道達爾-北美41,773,722 3,106,793 2,490,744 47,371,259 432$2,007,441 
有關其他資料，請參閲本項目2內的“新A級發展及重建物業：管道摘要”一節，以及本年度報告表格10-K中“非公認會計準則措施及定義”一節中“大型園區”的定義。


65


租賃活動


在截至2022年12月31日的一年中，對我們高質量辦公/實驗室空間的強勁需求已轉化為公司歷史上租賃量第二高的一年，並在2022年為我們的整體投資組合和我們的價值創造渠道實現了穩定的租賃率增長。
•共簽訂了336份租約，加權平均租期為8.1年，租金為840萬RSF，是公司歷史上第二高的租賃年份，其中74%來自我們約1,000租户，包括與我們的發展和重建項目有關的280萬RSF；
•續租和轉租空間的年租賃活動為450萬RSF；以及
•續訂和轉租空間的年租金增長率分別為31.0%和22.1%(現金基礎)，是公司歷史上第二高的年度租金增長率(現金基礎)。

截至2022年12月31日止年度內簽訂的336份租約中，約有63%不包括免租優惠。於截至2022年12月31日止年度內，我們向租户提供平均2.1個月的租户優惠/免租金，而租賃的RSF則為840萬個月。

下表顯示了截至2020年12月31日、2021年和2022年12月31日止年度的續訂/再租賃空間和已開發/重新開發/以前空置的租賃空間：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g6.jpg

租賃結構

截至2022年12月31日止年度，同業地產總收入增長9.8%，截至2022年12月31日止年度同業物業淨營業收入及同業物業淨營業收入(收付實現制)分別增長6.6%及9.6%，受惠於強勁的市場基本面因素。AAA地段A類空間的有限供應和創新租户的強勁需求推動截至2022年12月31日的年度租金上漲31.0%和22.1%(現金基礎)，續訂/再租賃RSF為450萬，而有利的三重淨租賃結構加上合同年度租金上漲，導致截至2022年12月31日的年度，Same Properties的營業利潤率一致為70.0%，Same Properties本期平均入住率為95.7%，較上年同期平均增長100個基點，我們的253個Same Properties合計2610萬RSF。截至2022年12月31日，我們約93%的租賃(按年度租金收入計算)是三重淨租賃，這要求租户在基本租金之外支付基本上所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加的費用)。此外，約96%的租約(按年度租金收入計算)包含約3%的固定或基於消費物價指數或其他指數的合約年度租金升幅，而約93%的租約(按年度租金收入計算)規定收回某些資本開支。

66


租賃活動(續)
下表彙總了我們在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度內在我們酒店的租賃活動：
截至十二月三十一日止的年度：
20222021
包括
直線租金		收付實現制包括
直線租金		收付實現制
(每RSF美元)
租賃活動：
續訂/轉租的空間(1)
    
租金變動
31.0%22.1%
(2)
37.9%22.6%
新費率
$50.37 $48.48 $59.00 $55.60 
到期率
$38.44 $39.69 $42.80 $45.36 
RSF
4,540,325 4,614,040 
租户改善/租賃佣金
$27.83 $41.05 
加權平均租期
5.0年6.3年
已開發/重新開發/以前空置的出租空間(3)
新費率
$73.46 $64.04 $78.52 $69.42 
RSF
3,865,262 4,902,261 
加權平均租期
11.8年11.2年
租賃活動彙總(合計)：
新費率
$60.98 $55.64 $69.05 $62.72 
RSF
8,405,587 
(2)(4)
9,516,301 
加權平均租期
8.1年8.8年
租約期滿(1)
到期率
$37.41 $38.06 $41.53 $43.70 
RSF
6,572,286 5,747,192 
租賃活動包括我們在北美投資的物業的100%結果。

(1)不包括截至2022年12月31日和2021年12月31日的月度租賃總額分別為266,292 RSF和110,180 RSF。
(2)代表公司歷史上第二高的年度租賃量和年出租率增長(現金基礎)。
(3)有關項目總成本的更多信息，請參閲本項目2中的“新A級開發和再開發物業：管道摘要”部分。
(4)於截至2022年12月31日止年度內，我們就8,405,587個RSF的租賃給予租户平均2.1個月的優惠/免租。截至2022年12月31日止年度內簽訂的租約中，約有63%不包括免租優惠。
67


合同租賃期滿摘要

下表彙總了截至2022年12月31日我們酒店合同租賃到期的信息：
年RSF百分比
佔用的RSF
年租金收入
(按RSF)(1)
總數的百分比
年租金收入
2023
(2)
2,871,438 7.3 %$45.10 6.5 %
20244,341,944 11.1 %$46.70 10.2 %
20253,312,092 8.5 %$48.22 8.1 %
20262,628,988 6.7 %$50.79 6.7 %
20272,669,028 6.8 %$55.36 7.5 %
20284,160,778 10.6 %$51.51 10.8 %
20292,467,070 6.3 %$53.31 6.6 %
20302,766,240 7.1 %$58.03 8.1 %
20313,006,892 7.7 %$52.83 8.0 %
20321,298,945 3.3 %$56.91 3.7 %
此後9,613,205 24.6 %$48.72 23.8 %
(1)表示截至2022年12月31日的有效金額。
(2)不包括截至2022年12月31日總計266,292 RSF的按月租賃。

下表按市場列出了截至2022年12月31日我們在北美的2023年和2024年合同租賃到期信息：
2023年合同租賃到期(以RSF為單位)
年租金收入
(按RSF)(3)
市場
租賃談判/
期待
面向未來發展/
重建項目(1)
剩餘
即將到期的租約(4)
總計(2)
大波士頓61,091 83,346 323,110 428,905 896,452 $56.56 
舊金山灣區30,876 10,208 — 342,952 384,036 52.63 
紐約市— — — 88,372 88,372 不適用
聖地亞哥184,287 124,745 — 426,615 735,647 33.50 
西雅圖14,979 8,167 18,680 266,038 307,864 27.22 
馬裏蘭州6,674 115,454 — 131,735 253,863 35.41 
研究三角81,956 15,043 — 77,286 174,285 33.08 
德克薩斯州— — — — — — 
加拿大13,321 — — 2,484 15,805 28.89 
非集羣/其他市場— — — 15,114 15,114 41.42 
總計
393,184 356,963 341,790 1,779,501 2,871,438 $45.10 
即將到期的租約百分比
14 %12 %12 %62 %100 %
2024年合同租賃到期(RSF)
年租金收入
(按RSF)(3)
市場
租賃談判/
期待
面向未來發展/
重建項目(1)
剩餘
即將到期的租約(4)
總計
大波士頓102,060 5,881 122,465 500,918 731,324 $73.74 
舊金山灣區35,798 407,369 — 592,252 1,035,419 50.33 
紐約市— — 349,947 5,645 355,592 不適用
聖地亞哥— — 580,021 394,852 974,873 31.10 
西雅圖— 267,350 50,552 415,503 733,405 35.04 
馬裏蘭州— 3,555 — 62,016 65,571 25.15 
研究三角15,519 — — 194,008 209,527 52.01 
德克薩斯州— — 126,034 72,938 198,972 33.91 
加拿大— — — 6,786 6,786 24.38 
非集羣/其他市場— — — 30,475 30,475 65.74 
總計
153,377 684,155 1,229,019 2,275,393 4,341,944 $46.70 
即將到期的租約百分比
4 %16 %28 %52 %100 %

(1)表示RSF的目標是在現有的原地租約到期後進行未來的開發或重新開發，這些租約主要與最近收購的物業有關，2023年和2024年的平均合同租約到期日期分別為2023年1月7日和2024年7月13日，按年度租金收入加權。有關租賃物業目前包括的價值創造平方英尺的更多詳細信息，請參閲本年度報告10-K表格第7項下“非公認會計準則衡量和定義”部分中的“房地產投資--目前在租賃物業中創造價值的平方英尺”。
(2)不包括截至2022年12月31日總計266,292 RSF的按月租賃。
(3)表示截至2022年12月31日的有效金額。
(4)2023年和2024年剩餘的最大合同到期分別是我們Bothell子市場的108,020 RSF和觀瀾灣子市場的98,808 RSF。
68

房地產投資

我們商業模式的一個關鍵組成部分是我們有紀律地將資本分配給新的A級物業的開發和再開發，以及在承保某些收購物業時確定的物業增強，這些物業位於AAA創新集羣中的協作生命科學、農業技術和技術園區。這些項目的重點是提供高質量、通用和可重複使用的空間，滿足各種租户的房地產需求，並可供其重複使用。完成後，每個創造價值的項目預計將產生租金收入、淨運營收入和現金流的顯著增長。我們的開發和重建項目通常位於優質實體非常想要的位置，我們相信這會導致更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。我們的施工前活動是為了使物業為其預期用途做好準備，包括在地上建築改善施工開始之前的權利、許可、設計、現場工作和其他活動。

截至2022年12月31日，我們對房地產的投資包括以下內容(以千美元為單位)：
發展和重建
運營中在建中附近
術語		中級
術語		未來小計總計
房地產投資
截至2022年12月31日的賬面總價值(1)
$25,568,121 $4,055,353 $1,738,913 $918,528 $2,002,541 $8,715,335 $34,283,456 
平方英尺
運營中41,773,722 — — — — — 41,773,722 
新甲級發展及重建物業— 5,597,537 6,248,830 
(2)
4,780,268 20,716,308 37,342,943 37,342,943 
目前包括在租賃物業中的創造價值的平方英尺(3)
— — (656,378)(434,776)(3,459,383)(4,550,537)(4,550,537)
總面積
41,773,722 5,597,537 5,592,452 4,345,492 17,256,925 32,792,406 74,566,128 

(1)結餘不包括累計折舊及吾等於未合併房地產合營公司所持有物業的成本基礎份額，該等物業於綜合資產負債表中被分類為未合併房地產合營公司的投資。
(2)包括200萬RSF，目前已租賃88%，預計將在未來四個季度開始建設。有關更多詳情，請參閲本項目2內的“新A級發展及重建物業：現有項目”。
(3)請參閲“非公認會計準則計量和定義”中的“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”。 本年度報告表格10-K中第7項下的章節，提供有關目前包括在租賃物業中的創造價值的平方英尺的更多細節。

69


收購


截至2022年12月31日的一年，我們的房地產資產收購包括以下內容(以千美元為單位)：
屬性子市場/市場購買日期物業數量運營中
入住率		平方英尺購進價格
具有開發和再開發機會的收購(1)
總計(3)
未來發展為未來發展/重建而運作
運營中(2)
漢普郡大街一號(4)
劍橋/近郊/大波士頓6/23/221100%— 88,591 — 88,591 $140,000 
埃德温·H·蘭德大道100號劍橋/近郊/大波士頓8/1/221100待定104,500 — 104,500 170,000 
公園路421號芬威/大波士頓1/13/22—不適用202,997 
(5)
— — 202,997 81,119 
(5)
門樓大道35號(6)
128號公路/大波士頓12/29/22110075,000 31,611 265,965 372,576 272,500 
225和235總統道128號公路/大波士頓1/28/222100— 440,130 — 440,130 124,673 
1150 El Camino Real舊金山南部/舊金山灣區2/8/22199610,000 431,940 70,000 680,000 118,000 
山景大道3301、3303、3305和3307
大斯坦福/
舊金山灣區
1/6/224100— 292,013 — 292,013 446,000 
亞歷山大港的《科斯塔維德》
大學城中心/
聖地亞哥
1/11/222100537,000 8,730 — 545,730 125,000 
校園點徑10010號及10140號及校園點院4275號
大學城中心/
聖地亞哥
9/29/223100750,000 226,144 — 750,000 106,380 
美世街800號(合併後合資公司60%的權益)聯合湖/西雅圖3/18/22—不適用869,000 — — 869,000 87,608 
亞歷山大中心®生命科學獎--達勒姆
研究三角/研究三角1/11/22—不適用1,175,000 — — 1,175,000 99,428 
亞歷山大大道104和108/110/112/114 TW，北卡羅來納州駭維金屬加工東2752號和南三角大道10號(7)
研究三角/研究三角1/6/22489750,000 69,485 — 819,485 80,000 
交叉口校園
奧斯汀/德克薩斯州2/18/22981— 998,099 — 998,099 400,400 
三一大街1001號和紅河街1020號奧斯汀/德克薩斯州10/4/22210051,038 198,972 — 250,010 108,000 
其他五花八門五花八門12911,644,994 646,132 381,760 2,634,686 459,344 
4292 %6,665,029 3,536,347 717,725 10,222,817 $2,818,452 
(1)我們預期在建築工程展開後，會提供未來發展和重建項目的估計總成本和有關收益。
(2)代表我們的價值創造收購的運營部分，預計不會進行未來的開發或重新開發。
(3)指一個或多個新的甲級物業完成發展或重建後的總面積。所提供的面積包括目前正在運營的具有未來開發或重新開發機會的建築的RSF。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K項目7下“非公認會計準則措施和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。
(4)代表收購一棟七層建築中兩層的共管權益。
(5)代表與在我們的亞歷山大港中心獲得總計202,997 SF的額外權利相關的增量購買價格®為生命科學-芬威巨型校園。
(6)代表着將我們位於Sylvan路40、50和60號以及温特街840號的現有物業擴展為大型園區的機會。
(7)包括收購我們最近收購的108/110/112/114TW Alexander Drive建築物所依據的土地的費用簡單權益，這些建築物以前受土地租約的約束。

70


處置和出售部分權益
在截至2022年12月31日的一年中，我們完成的房地產資產部分權益的處置和銷售包括以下內容(千美元，不包括每RSF的銷售價格)：
屬性子市場/市場銷售日期售出的權益RSF資本化率資本化率
(收付實現制)		銷售價格每個RSF的銷售價格超出賬面價值的收益或對價
賓尼街100號劍橋/近郊/大波士頓3/30/2270 %432,931 3.6 %3.5 %$713,228 
(1)
$2,353$413,615 
(2)
第三街300號劍橋/近郊/大波士頓6/27/2270 %131,963 4.6 %4.3 %166,485 
(1)
$1,802113,020 
(2)
亞歷山大公園，位於熊山路128號、285號、福布斯大道111號和130號，以及Walkup Drive 20號128號公路和495號公路/大波士頓6/8/22100 %617,043 5.1 %5.1 %334,397 $542202,325 
歐文斯街1450號觀瀾灣/舊金山灣區7/1/2220 %
(3)
191,000 不適用不適用25,039 
(1)
不適用10,083 
(2)
Oyster Point大道341號和343號、海岸線法院7000號和海濱科學中心舊金山南部和大斯坦福/舊金山灣區9/15/22100 %330,379 5.2 %5.2 %383,635 $1,161223,127 
3215 Merryfield行Torrey Pines/聖地亞哥9/1/2270 %170,523 4.5%4.2%149,940 
(1)
$1,25642,214 
(2)
夏令嶺科學園索倫託·梅薩/聖地亞哥9/15/2270 %316,531 4.9%4.6%159,600 
(1)
$72065,097 
(2)
卡羅路7330號和7360號索倫託·梅薩/聖地亞哥9/15/22100 %84,442 4.4%4.6%59,476 $70435,463 
其他五花八門不適用不適用230,496 不適用77,003 
$2,222,296 $1,181,947 
(1)表示我們出售的物業的百分比權益的合同銷售價格。
(2)我們保留了對新成立的房地產合資企業的控制權，因此繼續鞏固這一物業。我們計入了收到的對價和作為股權交易出售的權益的賬面價值之間的差額，沒有在收益中確認收益或損失。
(3)涉及出售地塊的部分權益。隨着我們的合作伙伴隨着時間的推移為建設提供資金，我們合資夥伴的非控股股權份額預計將增加到75%。截至2022年12月31日，我們合資夥伴的非控股股權份額為40.3%。
71


新甲級發展及重建物業
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g7.jpg
請參閲本年度報告表格10-K項目7下“非公認會計準則的計量和定義”一節中的“淨營業收入”，以瞭解更多細節及其與根據公認會計準則提出的最直接可比財務計量的對賬情況。
(1)截至2022年12月31日。代表在建項目，總計560萬RSF和7個近期項目，總計200萬RSF，預計將在未來四個季度開始建設。
72


新的甲級開發和再開發物業：最近交付
查爾斯河上的阿森納布魯克林大道201號哈斯金路201號825號和835號工業路
大波士頓/
劍橋/近郊		大波士頓/
芬威		舊金山灣區/
南舊金山		舊金山灣區/
大斯坦福大學
387,678 RSF340,073 RSF323,190 RSF526,129 RSF
96%的入住率100%入住率100%入住率100%入住率
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g8.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g9.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g10.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g11.jpg
波特大道3160號第48大道30-02號3115 Merryfield行巴恩斯峽谷路10055號
舊金山灣區/
大斯坦福大學		紐約市/紐約市聖地亞哥/Torrey Pines聖地亞哥/索倫託·梅薩
92,300 RSF137,187 RSF146,456 RSF195,435 RSF
83%的入住率69%的入住率93%的入住率100%入住率
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g12.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g13.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g14.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g15.jpg
73


新的甲級開發和再開發物業：最近交付(續)
霍伊特公園大道10102號莫爾豪斯大道5505號醫學中心大道9601號和9603號醫療中心大道9950號
聖地亞哥/索倫託·梅薩聖地亞哥/索倫託·梅薩馬裏蘭州/洛克維爾馬裏蘭州/洛克維爾
144,113 RSF79,945 RSF34,589 RSF84,264 RSF
100%入住率100%入住率100%入住率100%入住率
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g16.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g17.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g18.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g19.jpg
世紀大道20400號
埃利斯道2400號，摩爾道40和41號，以及
亞歷山大大道14號TW(1)
實驗室大道5號和9號(2)
戴維斯大道8號和10號(3)
馬裏蘭州/蓋瑟斯堡研究三角/研究三角研究三角/研究三角研究三角/研究三角
50,738 RSF326,445 RSF342,881 RSF250,000 RSF
100%入住率100%入住率94%的入住率94%的入住率
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g20.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g21.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g22.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g23.jpg

(1)圖為我們亞歷山大中心的埃利斯路2400號®為生命科學-達勒姆巨型校園。
(2)圖為我們亞歷山大中心的實驗室大道9號®為農業技術學院的校園。
(3)圖為我們亞歷山大中心的戴維斯大道10號®先進技術-研究三角巨型園區。
74


新的甲級開發和再開發物業：最近交付(續)
下表列出了在截至2022年12月31日的一年中投入使用的新A級物業的價值創造、開發和重新開發(以千美元為單位)：
22年第四季度開始交付，年度淨運營收入為2800萬美元
物業/街市/街市
4Q22
交貨日期(1)
我們的所有權權益RSF已投入使用
入住率(2)
項目總數無槓桿收益率
22年1月1日之前1Q222Q223Q224Q22總計初步穩定初步穩定(收付實現制)
RSF投資
發展項目
布魯克林大道201號/大波士頓/芬威11/3/2298.8%— — — 261,990 78,083 340,073 100%510,116 $734,000 7.2 %6.2 %
哈斯金斯路201號/舊金山灣區/舊金山南部不適用100%270,879 52,311 — — — 323,190 100%323,190 367,000 6.3 6.0 
工業路825和835號/舊金山灣區/大斯坦福不適用100%476,211 49,918 — — — 526,129 100%526,129 631,000 6.7 6.5 
3115 Merryfield Row/聖地亞哥/Torrey Pines不適用100%— 146,456 — — — 146,456 93%146,456 150,000 6.3 6.2 
巴恩斯峽谷路10055號/聖地亞哥/索倫託梅薩11/21/2250.0%— — 110,454 9,473 75,508 195,435 100%195,435 189,000 7.2 6.7 
霍伊特公園大道10102號/聖地亞哥/索倫託梅薩11/15/22100%— — — — 144,113 144,113 100%144,113 114,000 7.4 6.8 
醫療中心大道9950號/馬裏蘭州/羅克維爾不適用100%— 84,264 — — — 84,264 100%84,264 57,000 8.9 7.8 
實驗室大道5號和9號/
研究三角/研究三角
12/21/22100%267,509 11,211 — 1,485 62,676 342,881 94%342,881 221,000 6.9 7.0 
戴維斯大道8號和10號/
研究三角/研究三角
不適用100%65,247 44,980 139,773 — — 250,000 94%250,000 159,000 7.6 7.3 
重建項目
查爾斯/大波士頓/劍橋/內郊的阿森納12/31/22100%137,111 99,796 50,663 43,351 56,757 387,678 96%872,665 834,000 6.3 5.6 
波特大道3160號/舊金山灣區/大斯坦福不適用100%57,696 34,604 — — — 92,300 83%92,300 117,000 4.6 4.6 
48大道30-02號/紐約市/紐約市12/31/22100%41,848 11,092 18,689 10,197 55,361 137,187 69%179,100 248,000 5.8 6.0 
莫爾豪斯大道5505號/聖地亞哥/索倫託梅薩不適用100%28,324 — 51,621 — — 79,945 100%79,945 68,000 7.1 7.2 
9601和9603醫療中心大道/馬裏蘭州/羅克維爾11/17/22100%17,378 — — — 17,211 34,589 100%95,911 54,000 8.4 7.1 
20400世紀大道/馬裏蘭州/蓋瑟斯堡10/17/22100%— 32,033 4,194 6,465 8,046 50,738 100%80,550 35,000 8.5 8.6 
埃利斯路2400號，摩爾大道40號和41號，亞歷山大大道14號/研究三角/研究三角不適用100%326,445 — — — — 326,445 100%703,316 337,000 7.5 6.7 
加權平均/總計11/18/221,688,648 566,665 375,394 332,961 497,755 3,461,423 4,626,371 $4,315,000 6.8 %6.3 %
如適用，請參閲本項目2中的“新的A級開發和再開發物業：當前項目”，瞭解在役和在建的RSF的詳細情況。

(1)表示在截至2022年12月31日的三個月內發生的交付的平均交付日期，按年租金收入加權。
(2)涉及截至最近一次交付時投入使用的運營RSF總額。
75


新的甲級發展和重建物業：目前的項目

賓利街325號羅傑斯街1號柯立芝大道99號
北畢架街500號及
金斯伯裏大道4號(1)
布魯克林大道201號
大波士頓/
劍橋/近郊		大波士頓/
劍橋/近郊		大波士頓/
劍橋/近郊		大波士頓/
劍橋/近郊		大波士頓/芬威
462,100 RSF403,892 RSF320,809 RSF248,018 RSF170,043 RSF
100%租賃100%租賃36%租賃/談判85%租賃/談判98%租賃/談判
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g24.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g25.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g26.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g27.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g9.jpg

Necco街15號
希爾文道40、50及60號(2)
歐文斯街1450號門户大道651號門户大道751號
大波士頓/
海港創新區		大波士頓/128號公路舊金山灣區/
觀瀾灣		舊金山灣區/
南舊金山		舊金山灣區/
南舊金山
345,995 RSF202,428 RSF212,796 RSF300,010 RSF230,592 RSF
97%租賃/談判61%租賃/談判-租賃/談判百分比7%租賃/談判100%租賃
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g28.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g29.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g30.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g31.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g32.jpg

(1)這張圖片代表的是我們位於查爾斯大學校園內的阿森納北畢肯街500號。
(2)圖為Sylvan路50號。


76


新甲級發展及重建物業：現有項目(續)

巴恩斯峽谷路10075號東湖大道1150號達內斯敦路9810號醫療中心大道9808號
聖地亞哥/索倫託·梅薩西雅圖/萊克聯盟馬裏蘭州/洛克維爾馬裏蘭州/洛克維爾
254,771 RSF311,631 RSF192,000 RSF90,000 RSF
-租賃/談判百分比89%租賃/談判100%租賃73%租賃/談判
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g33.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g34.jpg
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醫學中心大道9601號和9603號
埃利斯路2400號，摩爾路40號和41號，亞歷山大路14號(1)
戴維斯大道4號喬治·瓦茨山路6040號
第二階段
馬裏蘭州/洛克維爾研究三角/研究三角研究三角/研究三角研究三角/研究三角
61,322 RSF376,871 RSF180,000 RSF88,038 RSF
100%租賃86%租賃/談判6%租賃/談判100%租賃
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g18.jpg
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(1)圖為我們亞歷山大中心的摩爾路41號®為生命科學-達勒姆巨型校園。
77


新甲級發展及重建物業：現有項目(續)

下表列出了截至2022年12月31日我們在建和預租/談判的新的甲級開發和再開發物業的摘要(以千美元為單位)：
市場
房地產/子市場
平方英尺百分比
入住率(1)
開發/修訂服務中CIP總計租賃租賃/洽談首字母穩定下來
在建工程
大波士頓
賓尼街325號/劍橋/內郊開發人員— 462,100 462,100 100 %100 %20232024
羅傑斯街/劍橋/內郊1號ReDev4,367 403,892 408,259 100 100 20232023
柯立芝大道99號/劍橋/內郊開發人員— 320,809 320,809 36 36 20242025
北畢肯街500號和金斯伯裏大道4號/劍橋/內郊開發人員— 248,018 248,018 85 85 20242025
布魯克林大道/芬威201號開發人員340,073 170,043 510,116 97 98 3Q222023
Necco街15號/海港創新區開發人員— 345,995 345,995 97 97 20242024
希爾文路40、50及60號/128號公路ReDev312,845 202,428 515,273 61 61 20232024
温特街840號/128號公路ReDev28,230 139,984 168,214 100 100 20242024
其他ReDev— 453,869 453,869 — — 
(2)
20232025
舊金山灣區
歐文街1450號/觀瀾灣開發人員— 212,796 212,796 — — 
(2)
20242025
651 Gateway Boulevard/南舊金山ReDev— 300,010 300,010 7 7 
(2)
20232025
751 Gateway林蔭大道/南舊金山開發人員— 230,592 230,592 100 100 20232023
聖地亞哥
巴恩斯峽谷路10075號/索倫託梅薩開發人員— 254,771 254,771 — — 
(2)
20242025
西雅圖
1150 Eastlake大道東/Lake Union開發人員— 311,631 311,631 89 89 20232024
亞歷山大中心®先進技術-蒙特維拉公園路/博塞爾
ReDev246,647 213,976 460,623 84 84 20232024
馬裏蘭州
達內斯敦路9810號/羅克維爾開發人員— 192,000 192,000 100 100 20242024
醫療中心大道9808號/羅克維爾開發人員— 90,000 90,000 29 73 20232024
9601號和9603號醫療中心大道/羅克維爾ReDev34,589 61,322 95,911 100 100 4Q212023
20400世紀大道/蓋瑟斯堡ReDev50,738 29,812 80,550 100 100 1Q222023
研究三角
埃利斯路2400號，摩爾道40號和41號，亞歷山大大道14號/
研究三角
ReDev326,445 376,871 703,316 86 86 2Q212024
4戴維斯驅動/研究三角開發人員— 180,000 180,000 — 6 
(2)
20232024
喬治·瓦茨山道6040號，第二期/研究三角開發人員— 88,038 88,038 100 100 20242024
德克薩斯州
8800科技森林廣場/大休斯頓ReDev— 201,499 201,499 23 23 20232024
加拿大
加拿大ReDev22,992 107,081 130,073 71 81 20232024
1,366,926 5,597,537 6,964,463 67 %68 %
(1)最初入住日期視租賃和/或市場情況而定。多租户項目可能會在一段時間內被租户佔用。穩定的入住率可能因單一租户或多租户而異。
(2)該項目專注於我們鄰近物業/校園現有租户的需求，也將滿足其他非亞歷山大市物業/校園的需求。
78


新甲級發展及重建物業：現有項目(續)
市場
房地產/子市場
平方英尺百分比
開發/修訂服務中CIP總計租賃租賃/洽談
預計在未來四個季度開工建設的近期項目
舊金山灣區
230 Harriet Tubman Way/南舊金山開發人員— 285,346 285,346 100 %100 %
聖地亞哥
Torrey Pines北路11255號和11355號/Torrey Pines開發人員— 309,094 309,094 100 100 
Torrey Pines北路10931號和10933號/Torrey Pines開發人員— 299,158 299,158 100 100 
亞歷山大港校園點，二期/大學城中心開發人員— 426,927 426,927 100 100 
亞歷山大港校園點，一期/大學城中心開發人員— 171,102 171,102 100 100 
西雅圖
德克斯特大道北701號/聯合湖畔開發人員— 226,586 226,586 — — 
(1)
馬裏蘭州
達內斯敦路9820號/羅克維爾開發人員— 250,000 250,000 100 100 
— 1,968,213 1,968,213 88 88 
總計1,366,926 7,565,750 8,932,676 72 %72 %
(1)這個項目是應鄰居租户的需求而啟動的。



79


新甲級發展及重建物業：現有項目(續)
我們的所有權權益At 100%無槓桿收益率
市場
房地產/子市場
服務中CIP完成的成本總計為
完成		初步穩定初步穩定(收付實現制)
在建工程
大波士頓
賓尼街325號/劍橋/內郊100 %$— $477,206 $413,794 $891,000 8.5 %7.2 %
羅傑斯街/劍橋/內郊1號100 %10,814 1,040,421 154,765 1,206,000 5.2 %4.2 %
柯立芝大道99號/劍橋/內郊75.0 %— 174,817 待定
北畢肯街500號和金斯伯裏大道4號/劍橋/內郊100 %— 156,299 270,701 427,000 6.2 %5.5 %
布魯克林大道/芬威201號98.8 %482,455 208,188 43,357 734,000 7.2 %6.2 %
Necco街15號/海港創新區90.0 %— 339,207 227,793 567,000 6.7 %5.5 %
希爾文路40、50及60號/128號公路100 %173,686 151,887 待定
温特街840號/128號公路100 %13,642 99,117 95,241 208,000 7.5 %6.5 %
其他100 %— 128,736 待定
舊金山灣區
歐文街1450號/觀瀾灣59.7 %— 122,012 待定
651 Gateway Boulevard/南舊金山50.0 %— 182,941 
751 Gateway林蔭大道/南舊金山51.0 %— 171,315 118,685 290,000 6.5 %6.3 %
聖地亞哥
巴恩斯峽谷路10075號/索倫託梅薩50.0 %— 51,389 待定
西雅圖
1150 Eastlake大道東/Lake Union100 %— 213,339 191,661 405,000 6.4 %6.2 %
亞歷山大中心®先進技術-蒙特維拉公園路/博塞爾
100 %59,309 99,001 70,690 229,000 6.3 %6.2 %
馬裏蘭州
達內斯敦路9810號/羅克維爾100 %— 78,508 54,492 133,000 6.9 %6.2 %
醫療中心大道9808號/羅克維爾100 %— 51,050 待定
9601號和9603號醫療中心大道/羅克維爾100 %18,187 30,907 4,906 54,000 8.4 %7.1 %
20400世紀大道/蓋瑟斯堡100 %21,185 7,584 6,231 35,000 8.5 %8.6 %
研究三角
埃利斯路2400號，摩爾大道40號和41號，亞歷山大大道/研究三角大道14號100 %93,858 121,944 121,198 337,000 7.5 %6.7 %
4戴維斯驅動/研究三角100 %— 38,090 待定
喬治·瓦茨山道6040號，第二期/研究三角100 %— 20,583 43,417 64,000 8.0 %7.0 %
德克薩斯州
8800科技森林廣場/大休斯頓100 %— 73,436 待定
加拿大
加拿大100 %3,154 17,376 待定
$876,290 $4,055,353 $3,690,000 
(1)
$8,620,000 
(1)
(1)四捨五入為最接近的1000萬美元，包括列入待定項目的初步估計金額。
80


新甲級發展及重建物業：現有項目(續)
我們的所有權權益At 100%
市場
房地產/子市場
服務中CIP完成的成本總計為
完成
預計在未來四個季度開工建設的近期項目
舊金山灣區待定
230 Harriet Tubman Way/南舊金山45.3 %$— $110,278 
聖地亞哥
Torrey Pines北路11255號和11355號/Torrey Pines100 %— 126,748 
Torrey Pines北路10931號和10933號/Torrey Pines100 %— 83,241 
亞歷山大港校園點，二期/大學城中心55.0 %— 53,495 
亞歷山大港校園點，一期/大學城中心55.0 %— 46,821 
西雅圖
德克斯特大道北701號/聯合湖畔100 %— 124,303 
馬裏蘭州
達內斯敦路9820號/羅克維爾100 %— 38,952 
— 583,838 1,830,000 
(1)
2,420,000 
(1)
總計$876,290 $4,639,191 $5,520,000 
(1)
$11,040,000 
(1)
我們的投資份額(2)
$4,660,000 
(1)
$9,730,000 
(1)

(1)四捨五入為最接近的1000萬美元，包括列入待定項目的初步估計金額。
(2)根據我們在發展或重建項目完成時的擁有權百分比，代表我們的投資份額。
81


新建甲級開發及再開發物業：管線概述
下表彙總了截至2022年12月31日我們在北美的所有開發和再開發項目的主要信息(以千美元為單位)：
市場
房地產/子市場
我們的所有權權益賬面價值平方英尺
發展和重建
總計(1)
在建中附近
術語		中期條款未來
大波士頓
超大校園：亞歷山大中心®在肯德爾廣場一號/劍橋/
近郊
100 %$477,206 462,100 — — — 462,100 
賓利街325號
超大校園：亞歷山大中心®在肯德爾廣場/劍橋/
近郊
100 %1,097,991 403,892 104,500 — 41,955 550,347 
羅傑斯街1號和埃德温·H·蘭德大道100號
柯立芝大道99號/劍橋/內郊75.0 %174,817 320,809 — — — 320,809 
超級校園：查爾斯/劍橋/內郊的阿森納100 %167,226 248,018 — — 342,603 590,621 
軍工廠街311號、北畢肯街500號和金斯伯裏大道4號
超大校園：亞歷山大中心®生命科學獎-芬威/芬威
(2)
524,791 170,043 507,997 — — 678,040 
布魯克林大道201號和公園大道421號
Necco街15號/海港創新區90.0 %339,207 345,995 — — — 345,995 
超大校園：Sylvan路40、50和60號、Gatehouse Drive 35號和温特街840號/128號公路100 %308,205 342,412 341,075 — 515,000 1,198,487 
格羅夫街275號/128號公路100 %— — 160,251 — — 160,251 
Necco街/海港創新區10號100 %98,667 — — 175,000 — 175,000 
總統大道215號/128號公路100 %6,808 — — 112,000 — 112,000 
超大校園：阿森納路480號和阿森納街446、458、500和550號/劍橋/內郊100 %77,582 — — — 902,000 902,000 
阿森納街446、458和550號
超大校園：亞歷山大港科技廣場®/劍橋/
近郊
100 %7,881 — — — 100,000 100,000 
巨型園區：E街380號和420號/海港創新區100 %125,786 — — — 1,000,000 1,000,000 
A街99號/海港創新區100 %49,800 — — — 235,000 235,000 
超大校園：Moderna一路/128路100 %24,686 — — — 1,100,000 1,100,000 
其他創造價值的項目100 %202,708 453,869 260,992 — 449,549 1,164,410 
$3,683,361 2,747,138 1,374,815 287,000 4,686,107 9,095,060 
有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K項目7下“非公認會計準則措施和定義”一節“定義和核對”中的“巨型校園”的定義。

(1)指一個或多個新的甲級物業完成發展或重建後的總面積。所展示的面積包括目前正在運營的建築的RSF，這些建築也具有固有的未來開發或重新開發機會。在現有原址租契期滿後，我們有意拆卸或重建現有物業，並展開未來的建築工程。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K項目7下“非公認會計準則措施和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。
(2)我們擁有布魯克林大道201號總計170,043個RSF的98.8%所有權權益，該項目目前正在建設中，我們擁有Park Drive 421號近期開發項目100%的所有權權益，總計507,997 SF。
82


新的甲級開發和再開發物業：管道摘要(續)
市場
房地產/子市場
我們的所有權權益賬面價值平方英尺
發展和重建
總計(1)
在建中附近
術語		中期條款未來
舊金山灣區
超大校園：亞歷山大中心®科學與技術-使命灣/使命灣
59.7 %$122,012 212,796 — — — 212,796 
歐文斯街1450號
超大園區：亞歷山大市技術中心®-Gateway/南舊金山
(2)
378,730 530,602 — — 291,000 821,602 
651號和751號網關大道
亞歷山大中心®生命科學--米爾佈雷/南舊金山
45.3 %252,173 — 633,747 — — 633,747 
夏利達曼道230號，禤浩焯路201號和231號，羅林斯路6號和30號
3825和3875費邊路/大斯坦福100 %137,076 — — 250,000 228,000 478,000 
超大校園：亞歷山大中心® 生命科學--聖卡洛斯/大斯坦福
100 %397,323 — 105,000 700,000 692,830 1,497,830 
工業路960號，商業街987號和1075號，布蘭斯滕路888號
加州大道901號/大斯坦福100 %11,698 — 56,924 — — 56,924 
超大校園：布盧克姆大街88號/索馬100 %348,135 — 1,070,925 — — 1,070,925 
超大園區：1122、1150和1178 El Camino Real/南舊金山100 %350,590 — — — 1,930,000 1,930,000 
超大校園：211(3), 213(3)，249,259,269和279東格蘭德大道/
南舊金山
100 %6,655 — — — 90,000 90,000 
東格蘭德大道211號
其他創造價值的項目100 %— — — — 25,000 25,000 
2,004,392 743,398 1,866,596 950,000 3,256,830 6,816,824 
紐約市
超大校園：亞歷山大中心®為生命科學-紐約市/紐約市
100 %133,505 — — 550,000 
(4)
— 550,000 
東42街219號/紐約市100 %— — — 579,947 — 579,947 
$133,505 — — 1,129,947 — 1,129,947 
有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K項目7下“非公認會計準則措施和定義”一節“定義和核對”中的“巨型校園”的定義。

(1)指一個或多個新的甲級物業完成發展或重建後的總面積。所展示的面積包括目前正在運營的建築的RSF，這些建築也具有固有的未來開發或重新開發機會。在現有原址租契期滿後，我們有意拆卸或重建現有物業，並展開未來的建築工程。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K項目7下“非公認會計準則措施和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。
(2)我們在總計300,010 RSF的651 Gateway Boulevard擁有50.0%的所有權權益，在總計230,592 RSF的751 Gateway Boulevard擁有51.0%的所有權權益。
(3)我們通過一家房地產合資企業擁有這處房產的部分權益。有關其他詳情，請參閲本公司年度報告第10-K表格第15項下的綜合財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”。
(4)根據一項期權協議，我們目前正與紐約市就一座約550,000平方英尺的新樓未來選址的長期土地租賃進行談判。
83


新的甲級開發和再開發物業：管道摘要(續)
市場
房地產/子市場
我們的所有權權益賬面價值平方英尺
發展和重建
總計(1)
在建中附近
術語		中期條款未來
聖地亞哥
超級校園：亞歷山大/索倫託·梅薩的SD Tech50.0 %$116,330 254,771 — 160,000 333,845 748,616 
斯克蘭頓路9805號和巴恩斯峽谷路10065號和10075號
超大校園：亞歷山大廣場一號和亞歷山大北一號/Torrey Pines100 %262,456 — 608,252 125,280 — 733,532 
託裏派恩斯北路10931、10933、11255和11355以及託雷亞納路10975和10995
巨型校園：亞歷山大市/大學城中心附近的校園點55.0 %259,044 — 598,029 — 1,074,445 1,672,474 
10010(2), 10140(2)，和10260校園點大道和4110,4150,4161和4275(2)校園點球場
巨型校園：亞歷山大/索倫託梅薩的順序區100 %43,100 — 200,000 509,000 1,089,915 1,798,915 
6260, 6290, 6310, 6340, 6350, and 6450 Sequence Drive
亞歷山大/索倫託·梅薩的斯克裏普斯科學園100 %69,978 — 105,000 175,041 164,000 444,041 
米安利大道10048號和10219號，以及斯克裏普斯牧場大道10277號
巨型校園：大學區/大學城中心100 %143,990 — — 937,000 — 937,000 
傑內西大道8410-8750號，唐恩中心大道9363號、9373號和9393號，以及濱海花園4282號
太平洋科技園/索倫託臺地50.0 %21,981 — — 149,000 — 149,000 
韋珀斯街9444號
超大校園：Illumina路5200號/大學城中心51.0 %16,652 — — — 451,832 451,832 
4025、4031、4045和4075索倫託山谷大道/索倫託山谷100 %21,282 — — — 247,000 247,000 
其他創造價值的項目100 %68,606 — — — 475,000 475,000 
1,023,419 254,771 1,511,281 2,055,321 3,836,037 7,657,410 
西雅圖
巨型校園：亞歷山大/聯合湖畔的東湖生命科學園區100 %213,339 311,631 — — — 311,631 
東湖大道1150號
亞歷山大中心®先進技術-蒙特維拉公園路/博塞爾
100 %99,001 213,976 50,552 — — 264,528 
3301、3555和3755蒙特維拉公園路
超大校園：亞歷山大中心®生命科學-南湖聯盟/
聯合湖畔
(3)
377,870 — 1,095,586 — 188,400 1,283,986 
德克斯特大道北601號和701號及美沙街800號
第四大道南830號和1010號/SoDo100 %$53,937 — — — 597,313 597,313 
有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K項目7下“非公認會計準則措施和定義”一節“定義和核對”中的“巨型校園”的定義。

(1)指一個或多個新的甲級物業完成發展或重建後的總面積。所展示的面積包括目前正在運營的建築的RSF，這些建築也具有固有的未來開發或重新開發機會。在現有原址租契期滿後，我們有意拆卸或重建現有物業，並展開未來的建築工程。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K項目7下“非公認會計準則措施和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。
(2)我們擁有這處房產100%的所有權。
(3)我們擁有德克斯特大道北601號和701號合共414,986平方英尺的100%所有權權益，以及美世大街800號近期發展項目的60%所有權權益(總計869,000平方英尺)。
84


新的甲級開發和再開發物業：管道摘要(續)
市場
房地產/子市場
我們的所有權權益賬面價值平方英尺
發展和重建
總計(1)
在建中附近
術語		中期條款未來
西雅圖(續)
超大校園：亞歷山大中心®適用於先進技術-峽谷公園/博塞爾
100 %$14,059 — — — 230,000 230,000 
20號大道東南21660號
其他創造價值的項目100 %84,369 — — — 691,000 691,000 
842,575 525,607 1,146,138 — 1,706,713 3,378,458 
馬裏蘭州
超大校園：亞歷山大中心®生命科學-Shady Grove/Rockville
100 %218,117 343,322 250,000 258,000 38,000 889,322 
醫療中心大道9601、9603和9808以及達內斯敦路9810、9820和9830
20400世紀大道/蓋瑟斯堡100 %7,584 29,812 — — — 29,812 
225,701 373,134 250,000 258,000 38,000 919,134 
研究三角
超大校園：亞歷山大中心®生命科學獎--達勒姆/
研究三角
100 %271,547 376,871 — — 2,060,000 2,436,871 
摩爾道40號和41號以及亞歷山大大道14號
超大校園：亞歷山大中心®對於先進技術-研究三角/研究三角
100 %74,801 180,000 — — 990,000 1,170,000 
戴維斯大道4號和12號
喬治·瓦茨山道6040號，第二期/研究三角100 %20,583 88,038 — — — 88,038 
超大校園：亞歷山大中心®對於下一代藥品/
研究三角
100 %100,290 — 100,000 100,000 855,000 1,055,000 
康沃利斯東路3029號
亞歷山大大道120 TW，東NC駭維金屬加工54號2752號，南三角駕駛/研究三角10號100 %51,083 — — — 750,000 750,000 
其他創造價值的項目100 %4,185 — — — 76,262 76,262 
$522,489 644,909 100,000 100,000 4,731,262 5,576,171 
有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K項目7下“非公認會計準則措施和定義”一節“定義和核對”中的“巨型校園”的定義。

(1)指一個或多個新的甲級物業完成發展或重建後的總面積。所展示的面積包括目前正在運營的建築的RSF，這些建築也具有固有的未來開發或重新開發機會。在現有原址租契期滿後，我們有意拆卸或重建現有物業，並展開未來的建築工程。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K項目7下“非公認會計準則措施和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。
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新的甲級開發和再開發物業：管道摘要(續)
市場
房地產/子市場
我們的所有權權益賬面價值平方英尺
發展和重建
總計(1)
在建中附近
術語		中期條款未來
德克薩斯州
8800科技森林廣場/大休斯頓100 %$84,514 201,499 — — 116,287 317,786 
紅河街1020號/奧斯汀100 %9,197 — — — 177,072 177,072 
其他創造價值的項目100 %127,618 — — — 1,694,000 1,694,000 
221,329 201,499 — — 1,987,359 2,188,858 
加拿大100 %17,376 107,081 — — 124,000 231,081 
其他創造價值的項目100 %41,188 — — — 350,000 350,000 
截至2022年12月31日的管道總數
$8,715,335 
(2)
5,597,537 6,248,830 4,780,268 20,716,308 37,342,943 

有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K項目7下“非公認會計準則的措施和定義”一節中“巨型校園”的定義。

(1)總面積包括我們打算拆卸或重建並開始未來建設的目前正在運營的建築物的4,550,537 RSF。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K項目7下“非公認會計準則措施和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。
(2)總賬面價值包括41億美元的在建項目，其中68%是租賃/談判項目。我們亦預計在未來4個季度內，展開7個總值5.838億元的短期項目，當中88%是以租賃形式批出的。
86



項目3.法律程序

據我們所知，除了例行訴訟和行政訴訟，以及其他被認為不是實質性的訴訟外，沒有針對我們的法律訴訟待決，基本上所有這些訴訟都將由責任保險承保，總的來説，預計不會對我們的財務狀況、經營結果或現金流產生實質性的不利影響。

項目4.礦山安全披露

不適用。

第II部

項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券

我們的普通股在紐約證券交易所交易，代碼為“ARE”。2023年1月13日，我們普通股的最後一次每股銷售價格為新臺幣155.57元，一共683元我們普通股的記錄持有者(不包括以CEDE&Co.名義持有股份的受益所有人)。

為了保持我們作為房地產投資信託基金的資格，我們必須每年向股東分配至少90%的本應納税年度收入，在確定時不考慮所支付股息的扣除，也不包括任何淨資本利得。在某些情況下，我們可能被要求提供超過現金流的分配來滿足這些分配要求。在這種情況下，我們可以借入資金，也可以通過發行額外的債務或股本來籌集資金。除非我們已經支付了優先股的全部累積股息，否則我們的普通股不能支付股息。從我們的優先股發行之日到2022年12月31日，我們已經支付了我們的優先股的全額累計股息。截至2022年12月31日，我們沒有流通股優先股。我們普通股的未來分配將由我們的董事會決定，並由董事會酌情決定，並將取決於許多因素，包括可供分配給我們股東的實際現金、我們的財務狀況和資本要求、根據國內税法REIT條款的年度分配要求、馬裏蘭州法律的限制，以及我們的董事會認為相關的其他因素。我們不能向我們的股東保證，我們將在未來進行任何分配。

有關根據股權補償計劃授權發行的證券的信息，請參閲本年度報告中的表格10-K中的“第12項.某些受益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項”。

第六項。[已保留]

項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

以下討論應與我們的合併財務報表及其附註一起閲讀，在本年度報告的表格10-K中的“第15項.物證和財務報表附表”下。前瞻性陳述涉及與事件、條件和財務趨勢有關的固有風險和不確定性，這些風險和不確定性可能會影響我們未來的運營計劃、業務戰略、運營結果和財務狀況。若干重要因素可能導致實際結果與此類前瞻性陳述中包含或預期的結果大不相同，包括但不限於本年度報告10-K表格中“項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”中所描述的內容。我們不承擔任何責任更新這些因素中的任何一項，或公開宣佈對本文件或任何其他文件中包含的任何前瞻性陳述進行任何修訂，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。

在這份10-K表格年度報告中，所提及的“公司”、“亞歷山大”、“是”、“我們”、“我們”和“我們”是指亞歷山大房地產股權公司及其合併子公司。

87



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資料來源：彭博社和標準普爾全球市場情報。承擔股息的再投資。
(1)Alexandria的首次公開募股於1997年5月27日定價為每股20.00美元。
(2)代表富時NAREIT股票辦公室指數。
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截至2022年12月31日。
(1)按年率計算的季度。請參閲“淨債務和優先股與調整後EBITDA之比“在本項目7內的”非公認會計準則的衡量和定義“一節中，瞭解更多細節。
90



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截至2022年12月31日。
(1)代表我們最大的20個租户創造的年度租金收入的百分比，這些租户也是投資級或上市大盤股租户。有關其他詳情，請參閲本項目7內“非公認會計準則的措施和定義”一節中的“年度租金收入”和“投資級或上市大盤股租户”。
(2)代表目前針對未來用途變化的空間產生的年度租金收入，包括覆蓋土地遊戲項目產生的年度租金收入總額的1.1%。這些租約的加權平均剩餘年期為5.2年。
(3)我們的其他租户佔我們年度租金收入的2.0%，包括科技、專業服務、金融、電信和建築/房地產公司，按年租金收入計算，與零售相關的租户比例不到1.0%。
(4)代表截至2022年12月31日有效的年度租金收入。有關更多細節，請參閲本項目7“非公認會計準則計量和定義”一節中的“年度租金收入”。
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(1)基於截至2022年12月31日的普通股收盤價145.67美元和截至2022年12月31日的三個月宣佈的普通股股息年化1.21%。
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(1)包括我們的合資夥伴對建設項目的貢獻的初始收益。
(2)分別表示在處置和部分權益出售中確認的超過賬面價值的總收益和對價。
(3)表示穩定運營資產的加權平均資本化率。
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請參閲本項目7“非公認會計原則的計量和定義”一節中的“淨營業收入”，以瞭解更多細節及其與根據公認會計原則提出的最直接可比財務計量的對賬情況。
(1)截至2022年12月31日。代表在建項目，總計560萬RSF和7個近期項目，總計200萬RSF，預計將在未來四個季度開始建設。
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(1)信用評級不是購買、出售或持有證券的建議，可能隨時會被修改或撤回。排名前10%代表穆迪投資者服務公司和標準普爾全球評級公司對上市的美國REITs的信用評級水平，來自彭博專業服務公司，截至2022年12月31日。
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截至2022年12月31日。
(1)按年率計算的季度。有關更多細節，請參閲本項目7“非公認會計準則計量和定義”一節中的“調整後EBITDA的淨債務和優先股”。
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執行摘要

經營業績
截至十二月三十一日止的年度：
20222021
Alexandria普通股股東的淨收入-稀釋後：
以百萬計
$513.3 $563.4 
每股
$3.18 $3.82 
來自Alexandria普通股股東的運營資金--經調整稀釋：
以百萬計
$1,361.7 $1,144.9 
每股
$8.42 $7.76 

上述經營業績包括與公司層面的投融資決策有關的某些項目。如需更多信息，請參閲“非公認會計準則的衡量和定義”一節中的“業務資金和調整後的可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的業務資金”，以及本年度報告表格10-K中本項目7內“業務成果”一節中這些項目的表格列示。

運營卓越、行業領先的REIT，擁有約1,000名租户的優質客户基礎，支持高質量的收入、現金流和強勁的利潤率

投資級或上市大盤股租户每年實際租金收入總額的百分比48 %
租户數量持續增長：
截至2022年12月31日的租户應收賬款
$7.6百萬
2023年1月截至本報告日期收取的租户租金和應收賬款
99.4 %
北美營業物業入住率94.8 %
營業利潤率70 %
(1)
調整後EBITDA利潤率69 %
(1)
加權平均剩餘租期：
所有租户7.1年份
前20名租户9.4年份
(1)截至2022年12月31日的三個月。

第二高的年度租賃量和租金增幅(收付實現制)

•2022年RSF的年租賃量為840萬RSF，是公司歷史上第二高的租賃量，其中74%來自我們約1,000名租户的客户羣。
•租賃續訂和轉租空間的租金增加22.1%(現金基礎)，是公司歷史上第二高的租金增長(現金基礎)。
2022
總租賃活動(簡寫為RSF)8,405,587 
租賃開發和再開發空間(簡寫為RSF)2,828,539 
租賃續約和轉租空間：
RSF(包括在上述租賃活動總額中)4,540,325 
租金上調31.0%
租金增加(現金收付制)22.1%


102

持續強勁的淨營業收入和內部增長，包括公司歷史上最高的年度相同財產增長

•截至2022年12月31日的財年總收入為26億美元，增長22.5%，而截至2021年12月31日的財年總收入為21億美元。
•截至2022年12月31日的年度淨營業收入(收付實現制)為16億美元，較截至2021年12月31日的年度增加2.928億美元，增幅22.2%。
•我們96%的租約包含約3%的合同年租金上漲。
•與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度相同物業淨營業收入增長6.6%和9.6%(現金基礎)，這兩個增幅都是公司歷史上最高的增長。
•我們2022年的相同物業增長超過了我們10年來3.6%和6.7%(現金基礎)的平均水平，這是由於相同物業入住率增加了100個基點，以及2021年底/2022年初開始的提前續租。

持續強勁、持續和不斷增加的股息，重點是在股息後保留來自運營活動的大量淨現金流，用於再投資

•截至2022年12月31日的三個月，宣佈的普通股股息為每股普通股1.21美元，截至2022年12月31日的一年，普通股每股股息為4.72美元，比截至2021年12月31日的一年增加了24美分，或5%。
•截至2022年12月31日的股息率為3.3%。
•截至2022年12月31日的三個月的股息支付率為58%。
•過去五年，每股股息平均每年增長6.5%。

Alexandria的價值創造管道推動了未來增長的可見性，累計增加淨運營收入超過6.55億美元

•目前和7個近期項目的高租賃價值創造管道，預計將產生超過6.55億美元的淨運營收入增量，主要從2023年第一季度開始到2025年第四季度。
•760萬RSF創造價值的項目，其中72%是租賃的。
•我們價值創造項目的租賃RSF中有77%來自我們約1,000名租户的客户羣。

外部增長和房地產投資

價值創造項目的交付和啟動

•在截至2022年12月31日的三個月內，我們在多個子市場投入了總計497,755 RSF的服務開發和再開發項目，帶來了2800萬美元的年度淨運營收入增量。
•年度淨營業收入(現金收付制)預計將增加5,700萬美元，因為最近交付的項目最初的免費租金已經用完。
•在截至2022年12月31日的三個月內，我們啟動了兩個開發項目，總計467,567個RSF，其中包括觀瀾街1450號的212,796個RSF，將由我們的合資夥伴100%出資；以及索倫託臺子市場Barnes Canyon Road 10075號的254,771個RSF，將由我們的合資夥伴提供50%的資金。

新的甲級開發和重建項目的價值創造管道佔總資產的百分比
2022年12月31日
在建項目68%租賃/談判
10%
預計在未來四個季度開工建設的近期項目88%租賃
2%
創收/潛在現金流/覆蓋土地業務(1)
7%
土地3%
(1)包括現有建築正在產生或能夠產生運營現金流的項目。還包括與現有運營校園相關的開發權。截至2022年12月31日，這些項目總計佔年度租金收入總額的1.1%，並被納入我們行業結構圖中未來用途變化的目標中。請參閲本年度報告10-K表項目2下的“AAA地區的高質量和多樣化的客户羣”。

•81%與積極發展和重建項目有關的建築成本總計560萬RSF，其中81%是根據保證最高價格合同或其他固定合同支付的。我們的預算還包括GMP合同中的建設成本或有費用，加上額外的房東或有費用，通常範圍為 3% to 5%.

Alexandria是為擁有約1,000名租户的高質量客户羣創新的先鋒，專注於滿足他們當前的需求併為他們提供未來增長的途徑

•在截至2022年12月31日的年度內，我們在我們的關鍵生命科學集羣子市場完成了總計1020萬SF的收購，其中包括950萬RSF的價值創造機會和70萬RSF的運營空間，總收購價格為28億美元。
103

資本戰略的執行

2022年資本戰略

在2022年，我們繼續執行我們資本戰略的許多長期組成部分，如下所述。

保持獲得對我們的長期資本結構具有重要戰略意義的不同資本來源

•從經營活動中產生了可觀的淨現金流
•2022年，我們用股息後運營活動的淨現金流為我們的股權資本需求提供了約4.6億美元的資金。

•通過房地產處置和部分權益出售持續獲得戰略價值
•2022年，這些銷售產生了22億美元的資本，用於投資於我們高度租賃的開發和重新開發項目以及戰略收購。在這些交易中，我們錄得的收益或對價超過賬面價值總計12億美元。

•與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年化調整後EBITDA實現了2.157億美元的顯著增長，增幅為13%，這使我們能夠：
•將截至2022年12月31日的三個月的淨債務和優先股與調整後EBITDA的比率提高到5.1倍，這是公司歷史上的最低比率，並在槓桿中性的基礎上為12億美元的增長提供資金；以及
•利用有利的資本市場環境，在槓桿中性的基礎上機會性地發行總額為18億美元的無擔保優先票據，加權平均利率為3.28%，初始加權平均期限為22.0年。

•繼續嚴格管理普通股發行，以支持調整後每股FFO和每股資產淨值的增長
•2022年，上述內部產生的資本使我們能夠滿足我們的資本要求，同時謹慎地將根據我們的遠期股權銷售協議和ATM普通股發行計劃出售的普通股發行量限制在1290萬股，淨收益為25億美元。

截至2022年12月31日，以公司歷史上最低的槓桿率維持強大而靈活的資產負債表

•投資級信用評級在所有上市的美國REITs中排名前10%。
•淨債務和優先股與調整後EBITDA的比率為5.1倍，是公司歷史上的最低比率，截至2022年12月31日的三個月的固定費用覆蓋率為5.0倍。
•總債務和優先股佔總資產的25%。
•我們99.4%的債務是固定利率的。
•13.2年加權平均剩餘債務期限。
•在2025年前沒有債務到期日。
•在2023年6月逐步淘汰之前，沒有剩餘的基於LIBOR的債務。
•53億美元的流動性。
•總股本249億美元，在美國所有上市的REITs中排名前10%。
•14億美元 預計未來四年現有房地產合資夥伴的合同建設資金承諾。

完成無擔保高級信貸額度修訂以擴大規模和延長期限

•2022年，我們對我們的無擔保高級信貸額度進行了以下關鍵更改：
新協議變化
可供借款的承付款
40億美元
上漲10億美元
到期日2028年1月延長2年
利率SOFR+0.875%已轉換為Sofr
來自LIBOR
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2023年資本戰略

在2023年，我們打算繼續執行我們的資本戰略，以實現我們的信用狀況的進一步改善，這將使我們能夠進一步改善我們的資本成本，並繼續我們紀律嚴明的資本配置方法。與2022年一致，我們2023年的資本戰略包括以下要素：

•將資本分配給位於AAA級城市創新集羣中的生命科學、農業科技和科技園區的A類物業。
•保持對不同資本來源的審慎獲取，包括派息後經營活動的淨現金流、調整後EBITDA增長支持的增量槓桿中性債務、通過房地產處置和部分權益出售、非房地產投資銷售、股權銷售和其他資本支持的戰略價值收穫和資產回收。
•繼續改善我們的信用狀況。
•保持對長期資本的承諾，為增長提供資金。
•謹慎地階梯債務到期日，管理短期可變利率債務。
•審慎管理股權投資，以支持企業層面的投資策略。
•保持穩定和靈活的資產負債表，並擁有大量的流動性。

預計我們的新A級物業的開發和重新開發將帶來可觀的增量EBITDA，預計將使我們能夠繼續在槓桿中性的基礎上為我們的開發和重新開發項目的很大一部分提供債務融資。我們預計將繼續為我們的發展和重建項目不時獲得不同的資金來源，包括應付的無抵押優先票據和有擔保的建築貸款。我們預計將繼續在無擔保的基礎上保持我們淨營業收入的相當大比例，以便在未來靈活進入無擔保和擔保債務市場，儘管我們預計傳統的應付擔保抵押票據仍將是我們資本結構的一小部分。我們打算用派息後的經營活動淨現金流量和房地產資產銷售、非房地產投資銷售、部分利息銷售和股權資本的收益來補充剩餘的資本需求。有關詳細信息，請參閲本項目7中的“預測結果、資本來源”和“資本用途”。我們實現2023年資本戰略目標和預期的能力將在一定程度上取決於資本市場狀況、房地產市場狀況和其他我們無法控制的因素。因此，不能保證我們將能夠實現這些目標和期望。請參閲我們在第一部分和“項目1A”下對“前瞻性陳述”的討論。風險因素“在這份10-K表格的年度報告中。
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運營總結

歷史上相同的財產
淨營業收入增長(1)
有利的租賃結構(3)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g54.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g55.jpg
合作生命科學、農業科技和科技園區所有者和運營者的戰略租賃結構
增加現金流
租金按年上升的租約百分比
96%
穩定的現金流
三倍的百分比
淨租賃
93%
降低資本支出負擔
用於重新收回資本支出的租賃百分比
93%
歷史租金增長率：
續訂/轉租的空間
邊距(4)
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運營中調整後的EBITDA
70%69%
淨債務和優先股
調整後的EBITDA(5)
固定收費覆蓋率(5)
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https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g59.jpg
(1)關於更多細節，請參閲本項目7中的“相同的屬性”和“非公認會計準則的衡量和定義”。“非公認會計準則計量和定義”載有“淨營業收入”的定義及其與根據公認會計準則提出的最直接可比財務計量的對賬。
(2)我們2022年的相同物業增長超過了我們10年來3.6%和6.7%(現金基礎)的平均水平，這是由於相同物業入住率增加了100個基點，以及2021年底/2022年初開始的提前續租。
(3)按截至2022年12月31日有效的年度租金收入計算的百分比。
(4)表示截至2022年12月31日的三個月的百分比。
(5)按年率計算的季度。關於更多細節，請參閲本項目7“非公認會計準則措施和定義”一節中“淨債務和優先股與調整後EBITDA之比”和“固定費用覆蓋率”的定義。
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行業和ESG領導力：催化和引領積極變革，造福人類健康和社會

•2022年1月，我們的戰略風險投資平臺Alexandria Venture Investments連續第五年被硅谷銀行在其《醫療投資和退出：2021年年度報告》中評為生物製藥領域最活躍的企業投資者(2020-2021年)。2022年3月，Alexandria Venture Investments在其《2022年農業食品科技投資報告》中，連續第二年(2021年)被其投資的公司數量評為美國農業食品科技最活躍的五家投資者之一。
•亞歷山大在我們地區的幾個設施和校園獲得了獎項，以表彰其在運營、開發和設計方面的卓越表現：
•我們亞歷山大科技廣場上的200號科技廣場®我們位於劍橋/內郊子市場的巨型園區獲得了2022年BOMA中大西洋地區Toby(年度傑出建築)企業類獎項。Toby獎表彰和表彰建築運營的質量，並表彰建築管理的卓越表現。
•我們的亞歷山大中心®對於雅培園區，我們的研究三角子市場被評為頂尖靈活/倉庫開發《三角商業日報》2022年太空獎。一年一度的太空獎表彰研究三角地區的頂級房地產開發和交易。
•685 Gateway Boulevard，位於我們亞歷山大市技術中心的便利設施建築®-我們位於舊金山南部子市場的Gateway巨型園區正在實現零能源認證，在2022年木材設計獎(Wood Design Awards)中獲得了由Woodworks-Wood Products Council頒發的10個國家級獎項之一，這是一個年度獎項計劃，旨在表彰木結構建築設計方面的卓越表現。
•2022年2月，亞歷山大為位於我們亞歷山大技術廣場的300技術廣場獲得了Fitwel生命科學認證®位於我們的劍橋/內郊子市場的巨型園區。新的嚴格、循證的Fitwel生命科學記分卡是與亞歷山大主動設計中心合作開發的，是第一個致力於實驗室設施的健康建築框架，標誌着公司將租户健康和健康放在首位的又一項開創性努力，並進一步區分我們的世界級實驗室建築。
•2022年2月，亞歷山大市被評為最具可持續性的REIT排行榜第五名，巴倫氏病文章《十家既綠色又更賺錢的房地產公司》。
•2022年3月，亞歷山大的執行主席兼創始人喬爾·S·馬庫斯在德克薩斯州阿靈頓的國家榮譽勛章博物館基金會舉行的奠基儀式上獲得了榮譽，以慶祝國家博物館發展中這一歷史性的關鍵任務里程碑。馬庫斯是基金會董事會成員，他與基金會董事會成員、主要博物館捐贈者、政府官員和15名榮譽勛章獲得者一起出席了紀念基金會朝着建立永久家園的目標取得的顯著進展，在那裏，我們國家榮譽勛章獲得者的鼓舞人心的故事將被生動地呈現出來。
•2022年4月，由Alexandria Megga園區在大學城中心子市場的Campus Point Drive上開發的9880 Campus Point Drive獲得了LEED白金認證，這是美國綠色建築委員會核心與殼牌評級系統下的最高級別認證。亞歷山大GradLabs的故鄉®，一個充滿活力的專有平臺，專門為加速有前途的種子階段後生命科學公司的成長而構建，這個尖端設施展示了高水平的可持續性，包括減少用水量，顯著減少能源消耗，以及增加對再生資源和材料的使用。
•2022年6月，我們發佈了2021年ESG報告，突出了我們長期的ESG領導地位。該報告詳細介紹了我們提升ESG影響力的努力，包括推動高性能建築設計和運營以減少碳排放，減輕我們房地產投資組合中的氣候相關風險，以及投資於可持續農業食品科技公司併為其提供必要的基礎設施。它還展示了亞歷山大的全面努力，通過建築環境和其他方面，包括通過我們富有遠見的社會責任努力，促進我們的員工、租户、當地社區和世界的健康、健康、安全和生產力。報告中提出的突出我們創新方法的值得注意的舉措包括：
•通過啟動一項進程，評估和了解潛在的有形風險以及減緩和適應氣候變化的途徑，併為向低碳經濟過渡做準備，繼續制定以科學為基礎的目標，從而進一步發展我們應對有形和過渡性氣候相關風險的辦法；
•在我們最先進的實驗室發展項目中實施創新的解決方案，最大限度地減少化石燃料的使用，例如賓尼街325號，該項目將利用地熱能獲得LEED零能源認證，並將化石燃料使用量減少92%作為其設計的關鍵組成部分，使其成為劍橋最可持續的實驗室建築；在751 Gateway Boulevard，正在追求電氣化，並計劃成為舊金山南部第一座全電動實驗室建築；以及我們的亞歷山大港中心®對於生命科學-南湖聯合在西雅圖的巨型園區，該公司正在那裏安裝一個創新的廢水熱回收系統；以及
•增加我們對可再生電力的投資，以減少我們現有資產基礎的碳排放，包括通過一項大規模的太陽能發電購買協議，該協議將從2024年開始大幅增加對我們大波士頓市場的可再生電力供應。
•2022年7月，Alexandria Venture Investments在其《醫療保健投資和退出：2022年年中報告》中連續第五年被硅谷銀行評為生物製藥領域最活躍的企業投資者(2021-1h22)。Alexandria的風險投資活動為我們提供了關鍵任務數據以及對行業創新和趨勢的洞察。
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•2022年9月，恰逢全國預防自殺月，我們宣佈深化與KITA的合作伙伴關係，KITA是一個為因自殺而失去親人的兒童提供免學費的非營利性夏令營，並推進了我們解決精神健康危機的第八個社會責任支柱。通過Alexandria的大力支持，KITA將可以免費、長期地使用緬因州阿克頓的28英畝土地，作為該非營利性組織的新家，使其能夠擴大其計劃並增加其服務的兒童數量。
•2022年10月，亞歷山大市繼續加強其第一個社會責任支柱，重點是促進人類健康，方法是增強NeXT的能力，以便為自閉症患者及其家庭發展重要的支助服務。亞歷山大一直在與具有高度影響力的組織建立戰略支持夥伴關係，這些組織旨在加快突破性的醫學創新，推進自閉症患者亟需的治療。
•2022年10月，Alexandria作為ESG開創性領導者的地位在2022年GRESB房地產評估中得到加強，取得了多項成就，包括(I)科技行業在開發建築方面的地區和全球行業領先地位，(Ii)多元化上市行業在運營建築方面的排名第二，以及(Iii)連續第五年的“A”披露得分。Alexandria自2020年推出以來，已連續第六年在運營資產基準中獲得“綠星”認可，並連續第三年在開發基準中獲得認可。
•2022年10月，亞歷山大市被羣眾性救助的贊助商評為氣候領袖®，這是馬薩諸塞州能源公用事業和能效服務提供商的合作項目。在過去10年裏，我們在大波士頓市場利用這些計劃，在40多座建築中實施了65個以上的節能項目，估計每年可節省超過500萬千瓦時的能源。Alexandria是首批獲獎者中唯一入選的房地產公司。
•2022年10月，馬庫斯先生作為新任命的美國亞連獎評審團成員，表彰了生命科學中突破性的醫學創新。他與其他有影響力的科學領袖一起，在大獎委員會任職，該委員會表彰了最佳創業、最佳數字健康解決方案和首屆最佳孵化器、加速器和股權獎。
•2022年10月，我們大學城中心子市場的Alexandria巨型校園在校園點上的9880校園點大道獲得了聖地亞哥建築基金會頒發的建築蘭花獎和人民選擇蘭花獎。該工廠是Alexandria GradLabs的所在地®，一個充滿活力的平臺，正在加速有前途的早期生命科學公司的成長。
•亞歷山大正在通過我們的八個社會責任支柱，包括精神健康危機和阿片成癮，應對當今一些最緊迫的社會挑戰。2022年10月：
•在亞歷山大中心舉行的2022年美國格倫論壇上，亞歷山大市及時與前國會議員帕特里克·J·肯尼迪就美國的精神健康狀況進行了對話，肯尼迪是世界上主要的精神健康聲音和政策制定者之一®為生命科學--紐約市。
•One15是我們與Verly合作開發的一種新穎的、數據驅動的綜合護理模式，它慶祝了該校在俄亥俄州代頓市開業三週年。One15自2019年10月開業以來，已經治療了5800多名患者。
•2022年11月，我們的執行主席兼創始人喬爾·S·馬庫斯罕見地第二次出席了備受期待的年度男爵投資大會。馬庫斯先生以著名作家兼商業戰略家吉姆·柯林斯所説的“卓越的結果、獨特的影響和持久的耐力”為開場白。
•2022年11月，亞歷山大獲得了波士頓、西雅圖和羅利-達勒姆的建築業主和經理協會頒發的多個2022年Toby獎(年度傑出建築)。Toby獎表彰商業建築的質量，獎勵優秀的建築管理。
•在我們的劍橋/內郊子市場：我們的三個頂級巨型校區-亞歷山大中心-的四個認可®在肯德爾廣場，亞歷山大中心®在肯德爾廣場一號和亞歷山大科技廣場®-適用於公司設施、實驗室建築、翻新建築和100,000 SF類別以下的建築。
•在我們的Lake Union子市場：亞歷山大巨型校園在企業設施類別中對東湖生命科學校區東湖大道1165號的認可。
•在我們的研究三角子市場：對亞歷山大中心 實驗室大道9號的認識®在生命科學類的農業技術學院校園。
•2023年1月，Alexandria Venture Investments連續第六年被硅谷銀行在其《醫療保健投資和退出：2022年年度報告》中評為生物製藥領域最活躍的企業投資者(按新交易額計算，為2021-2022年)。Alexandria的風險投資活動為我們提供了關於關鍵宏觀生命科學行業和創新趨勢的關鍵任務數據和洞察。
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(1)反映了截至2022年12月31日，來自彭博專業服務公司的亞歷山大的當前得分和富時NAREIT所有REITs指數公司的最新得分。
(2)根據彭博專業服務截至2022年12月31日的信息，在可持續發展全球大家庭中排名前10%的公司。
(3)反映了亞歷山大的當前得分和截至2022年12月31日ISS網站上提供的富時NAREIT所有REITs指數公司的最新得分。
(4)根據彭博專業服務公司截至2022年12月31日的信息，在富時NAREIT所有REITs指數公司中排名前10%。
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https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g61.jpg
上圖中反映的2021年環境進展數據得到了DNV商業保險美國公司的獨立有限保證。
(1)2025年亞歷山大市在公司直接管理的運營中的建築物在同類基礎上相對於2015年基線的累積進展的環境目標。
(2)2025年亞歷山大間接和直接管理的運營中建築的環境目標。根據行業最佳實踐，該公司每年報告廢物轉移；2025年的目標是
到2025年實現至少45%的垃圾分流率。
(3)朝着2025年目標邁進。
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https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g62.jpg
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氣候變化與可持續性

我們無法預測氣候變化的進展速度。然而，氣候變化的實際影響可能會對我們的財產、運營和業務產生實質性的不利影響。例如，我們的大部分物業位於美國東西海岸，有些物業靠近海岸線。在氣候變化影響天氣模式的程度上，我們的市場可能會經歷惡劣天氣，包括颶風、嚴重的冬季風暴、野火、乾旱和由於風暴強度增加和海平面上升而導致的沿海洪水。隨着時間的推移，這些情況可能會導致我們物業的空間需求下降，施工延誤，從而導致建築成本增加，或者導致我們根本無法運營這些建築。氣候變化和惡劣天氣也可能對我們的業務產生間接影響，因為我們認為可以接受的條款增加了財產保險的成本或減少了財產保險的可用性，並增加了我們酒店的能源、維護、修復水和/或風損害以及清除積雪的成本。我們繼續評估我們的資產基礎是否可能面臨以下與氣候相關的風險：海平面上升和暴雨增加、洪水、乾旱、酷熱和野火。作為亞歷山大市風險管理計劃的一部分，我們購買財產保險以減輕極端天氣事件和自然災害的風險。然而，我們的保險可能不足以覆蓋我們所有的潛在損失。因此，不能保證氣候變化和惡劣天氣不會對我們的財產、運營或業務產生實質性的不利影響。

董事會和領導層監督

亞歷山大市董事會審計委員會監督公司財務和其他系統性風險的管理，包括與氣候有關的風險。在管理層面，Alexandria的可持續發展委員會由公司房地產開發、資產管理、風險和可持續發展團隊的執行管理團隊成員和高級決策者組成，領導我們應對氣候相關風險的方法的制定和執行。

主動管理和緩解氣候風險

我們的物業在不斷變化的氣候下的彈性對於我們的業務和我們的租户的關鍵任務研究、開發、製造和商業化努力都是至關重要的。我們在收購、設計、開發和運營我們的建築和校園時，會考慮與氣候變化和極端天氣條件相關的潛在影響。我們對氣候準備的方法側重於有形和過渡風險，並與氣候相關金融披露工作組(TCFD)發佈的指導方針保持一致，我們於2018年批准了該指導方針。為此，我們啟動了一項進程，以評估潛在的物質風險以及緩解和適應氣候變化的途徑。我們還在為向低碳經濟過渡做準備，並繼續推進我們的可持續設計和運營方法，以與我們租户的戰略可持續目標保持一致，並預期不斷變化的法規。

正如下文“監測和準備過渡”部分進一步詳細説明的那樣，在過去幾年中，我們大多數地區的監管機構已經通過或提議立法，以限制建築物的碳足跡，要求採購清潔電力，或從新的建設項目中消除天然氣。此外，美國某些司法管轄區在其建築規範中納入了指導方針，以解決混凝土等建築材料的前期影響。此外，我們的租户對綠色、高效和健康建築的偏好繼續上升。截至2022年12月31日，亞歷山大市前20名租户(按年租金收入計算)中有90%設定了淨零碳和/或碳中和目標。由於我們自身的可持續發展使命迫使我們減少碳排放和緩解氣候風險，以及不斷變化的監管環境和租户的期望，我們實施了一種全面的方法來評估和減輕我們物業的實際風險，併為過渡做好準備，如下所述。

評估和減輕對我們酒店的人身風險

在評估對我們物業的實際風險時，我們考慮2030年和2050年的兩種氣候變化情景：(1)一切照舊情景，温室氣體(“GHG”)排放量隨着時間的推移繼續增加(代表性濃度路徑(RCP)8.5)；(2)緩解情景，温室氣體排放量到2050年趨於穩定，之後下降(RCP 4.5)。為了確保在資產水平對潛在風險的保守評估，我們使用RCP 8.5情景，它比RCP 4.5具有更大的氣候危害影響。這些涵蓋急性和慢性風險的氣候變化評估使我們能夠評估對房地產生命週期中與氣候有關的風險的準備情況。

對於我們的物業收購，我們的風險管理和可持續發展團隊將進行氣候變化評估，並就任何潛在的物業升級需求向交易和資產管理團隊提供建議，這些需求在我們的財務建模和交易決策中進行評估。

對於我們新的A級物業的開發和再開發，我們將評估海平面上升、沿海或潮汐地區的風暴潮以及2050年前氣温變化的潛在影響。在可行的情況下，我們會考慮一些設計，以配合冷卻基礎設施的潛在擴展，以應付未來的建築需要，同時提供靈活和優化的基建資金，以應付更迫切的需要。在缺水地區，我們將考慮種植抗旱植物，並在可用和可行的情況下，為建築物配備連接市政再生水基礎設施。在容易發生野火的地區，我們會致力於在景觀設計中融入灌木管理做法，幷包括增強的空氣過濾系統，以
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支持安全健康的室內空氣。例如，我們設計了Necco Street 15號的開發項目，以應對高排放氣候情景，並納入了許多創新措施，包括戰略性地佈置關鍵基礎設施和建築系統以提供多層保護，將一樓提升至高於預測的2070年洪水評估(由波士頓市政府發佈)，並安裝景觀和硬地景觀功能以減少地表水徑流，作為潛在洪水的屏障。

對於我們位於易發生野火或洪水的地區的物業，我們正在評估我們已採取的緩解措施的程度，以及可能進行的運營和物理改進。例如，可能在我們的一些酒店實施的彈性措施將包括以下內容：

•在易發生火災的地區，我們將努力將灌木管理實踐納入景觀設計；我們將選擇易燃植物物種，並將其放置在距離物業合理距離的位置；我們將用耐火材料建造建築圍護結構；並將安裝能夠在發生火災時過濾空氣中煙霧顆粒的暖通空調系統。
•在容易發生水浸的地區，關鍵的建築機械設備將放置在屋頂或顯著高於預計的潛在洪水高度；現場將儲存臨時防洪屏障，以便在發生洪水之前部署在建築物入口處；物業入口或一樓將高於預計的現在和未來的洪水高度；將安裝從建築物排放的暴雨/污水渠設施的防倒流裝置；以及建築物圍護結構將防水至預計的洪水高度。

作為Alexandria風險管理計劃的一部分，我們在投資組合層面維持所有風險的財產保險，以降低極端天氣事件和自然災害(包括洪水、野火、地震和風災)的風險。然而，我們的保險可能不足以覆蓋我們所有的潛在損失。因此，不能保證氣候變化和惡劣天氣不會對我們的財產、運營或業務產生實質性的不利影響。

我們還在投資組合層面維持所有風險的財產保險，以減輕與自然災害(洪水、野火、地震和風災)相關的某些風險；然而，我們的保單可能不能完全涵蓋我們的所有潛在損失。

監測和準備過渡

在全球範圍內，公眾對氣候變化的擔憂持續升級。2022年11月20日，聯合國舉行了年度氣候峯會COP27，峯會的結果是宣佈了一項協議，重申了將全球氣温上升控制在比工業化前水平高1.5攝氏度的關鍵門檻的目標。該協議還為最容易受到氣候災害影響的國家提供了損失和損害基金。截至本報告之日，尚未就誰應該向該基金付款、資金來自何處以及哪些國家將受益作出決定，也不知道協定的條款將如何或是否得到有效執行，也不知道這些資金是否足以隨着時間的推移減輕與氣候變化有關的損害的影響。

2021年8月，聯合國政府間氣候變化專門委員會發布了一份題為《2021年氣候變化：物理學基礎》的詳細報告，提供了温室氣體排放對氣候變化的災難性影響的全面證據，包括惡劣和危險天氣條件的增加。在美國，2019年6月，總裁·拜登將氣候變化確定為其政府的首要任務之一，並承諾尋求措施，為美國在2050年之前消除温室氣體淨污染鋪平道路。2021年4月，總裁·拜登宣佈了到2030年將美國温室氣體排放量減少至少50%的計劃。這些環境目標在總裁·拜登1.2萬億美元的基礎設施法案中佔據了突出的位置，該法案於2021年11月15日簽署成為法律。此外，2022年8月，美國國會簽署了2022年通脹削減法案(IRA)，該法案指示將近4000億美元的聯邦支出用於未來10年減少碳排放和資助清潔能源，旨在鼓勵私人投資於清潔能源、交通運輸和製造業。目前還不清楚愛爾蘭共和軍可能對我們產生什麼影響，如果有的話。

許多州和市政當局通過了關於氣候變化和減排目標的州和地方法律和政策，包括但不限於：

加利福尼亞

•2018年9月，參議院第100號法案在加利福尼亞州簽署成為法律，加快了該州可再生能源投資組合的標準目標日期，並制定了一項政策，即到2045年12月31日，滿足100%的零售電力銷售來自符合條件的可再生能源和零碳資源。

•2020年9月，州長紐瑟姆簽署了一項行政命令，要求在該州銷售的所有新乘用車和卡車在2035年之前實現零排放。

113

•2020年11月，舊金山監事會通過了一項全電動新建建築條例，要求所有在2021年6月1日或之後首次提出建築許可申請的新建築(住宅和非住宅)必須安裝全電動室內和室外空間調節、熱水、烹飪和衣服烘乾系統。

•2021年9月，紐瑟姆州長簽署了一項立法，旨在不遲於2045年實現與該州境內使用的水泥相關的温室氣體淨零排放。

•2022年9月，州長加文·紐瑟姆頒佈了一攬子立法，其中包括允許該州不遲於2045年實現碳中性；建立到2045年減排85%的目標；到2035年和2040年分別實現90%和95%的清潔能源；以及建立消除碳污染的監管框架。

馬薩諸塞州

•2021年3月，參議院第9號法案簽署成為法律，更新了該州的氣候政策，以確保到2050年實現温室氣體淨零排放，併為包括商業和工業建築在內的幾個部門建立了中期減排目標。

•2021年9月，波士頓市議會批准了《建築減排和披露條例》(BERDO 2.0)的修正案，從2025-2030年開始對20,000平方英尺以上的建築實施可執行的排放限制，目標是到2050年實現零排放。此外，Berdo 2.0增加了一項要求，即向波士頓市政府報告的水和能源使用數據必須由第三方核實。(Berdo 1.0從2022年開始要求2021年提交年度報告。)

•2022年8月，州長查理·貝克頒佈了一項法案，以使該州能夠實現其氣候目標，其中包括關鍵條款，包括要求所有銷售的新車在2035年之前實現零排放；允許某些市政當局在新建築或重大翻新項目中禁止連接化石燃料；要求馬薩諸塞灣運輸局在2040年之前將其所有公共交通車輛電氣化，並從2030年開始只購買零排放公交車；以及逐步取消對化石燃料供暖和製冷系統的激勵措施。

紐約

•2019年7月，《氣候領導和社區保護法》(CLCPA)簽署成為法律，建立了全州範圍內減少温室氣體淨排放的框架。

•2022年12月，紐約州批准了範圍劃分計劃，該計劃詳細説明瞭推進CLCPA中所述指令所需的行動，並使紐約能夠實現：
•到2030年可再生能源佔70%；
•到2040年實現電力零排放；
•到2030年，温室氣體排放量在1990年的基礎上減少40%；
•到2050年，温室氣體排放量在1990年的基礎上減少85%；以及
•到2050年全州實現温室氣體淨零排放。

•2019年5月，紐約市頒佈了第97號地方法，作為氣候動員法案的一部分，旨在到2050年將商業和住宅建築的温室氣體排放量減少80%。從2024年開始，這項法律將對大多數面積超過25,000平方英尺的建築設定碳排放上限。

•2021年12月，紐約市通過了第154號地方法律，從2024年開始，新建住宅和商業建築將逐步停止使用化石燃料，低層建築和高層建築將從2027年開始逐步停止使用化石燃料。幾乎沒有例外，到2027年，紐約市建造的所有建築都必須完全使用電力。

華盛頓

•2019年5月，《清潔建築法》在華盛頓州簽署成為法律。該法律對面積超過5萬平方英尺的商業建築的能耗設定了上限，並從2026年開始制定了分階段合規要求。2022年3月，該法律擴大到適用於超過2萬平方英尺的商業建築。

•2020年，華盛頓州設定了温室氣體排放限制，要求該州到2030年將排放量比1990年的水平減少45%，到2040年比1990年的水平減少70%，並在2050年實現淨零排放。

馬裏蘭州

•2022年4月，《2022年氣候解決方案法案》在馬裏蘭州成為法律。法律要求新建和現有建築的RSF超過35,000：
114

•從2025年開始每年報告能源使用數據；
•到2030年，將温室氣體直接排放量從2025年的水平減少20%；以及
•到2040年實現淨零直接排放。

該法律還要求該州到2031年將温室氣體排放量在2006年的基礎上減少60%，並在2045年實現温室氣體淨零排放。

北卡羅來納州

•2022年1月，州長羅伊·庫珀簽署了一項行政命令，更新了該州的温室氣體排放目標，要求到2030年比2005年的水平減少50%，到2050年實現温室氣體淨零排放。

亞歷山大港通過以下戰略實施了應對過渡風險的綜合辦法：

脱碳施工

Alexandria將LEED金牌或白金認證作為新的基礎開發項目的目標。通過我們新開發的可持續發展目標，我們提供了符合或超過租户、城市、州和聯邦對能源和水效率、材料來源、生物多樣性和替代交通的要求的節能和資源節約型建築。

我們還通過創新的低碳解決方案革新我們的建築設計，並正在為兩個項目尋求更高級的零能源認證，包括LEED和國際生活未來研究所(ILFI)：

•位於賓尼街325號的亞歷山大中心位於肯德爾廣場的一個大型園區內，該建築設計利用了地熱能，預計將減少92%的化石燃料消耗。該項目的目標是LEED白金核心和殼牌和LEED零能源認證。

•在685 Gateway Boulevard，我們亞歷山大技術中心的一棟便利設施建築®-Gateway巨型園區在我們的南舊金山子市場，我們通過ILFI利用建築圍護結構優化、高性能功能和現場發電等設計策略，瞄準了零能源認證。

隨着幾個司法管轄區將取暖用化石燃料轉變(或計劃很快轉變)，並要求所有電動建築作為減少與建築運營相關的碳排放的戰略，我們已積極將電氣化納入新的建築設計，一個項目已完成，三個項目目前正在進行中。我們還繼續探索使用替代能源(如地熱和廢水熱回收)為建築物供暖和降温的更多機會。

建築業的實際碳排放量佔全球温室氣體年排放量的11%，亞歷山大港在該行業測量並最終減少與建築過程相關的碳的努力中發揮着領導作用。2019年，Alexandria成為贊助商，也是第一個使用碳領導論壇的建築體現碳計算器(EC3)工具的REIT。對於新的建築項目，我們尋求採購帶有環境產品聲明(EPD)的產品，記錄和核實關於產品組成和環境影響的信息。使用這種EPD，Alexandria的目標是將新的地面開發項目的碳排放量減少10%。

投資可再生能源

Alexandria預計，由於我們在大波士頓市場簽署了一項新的大規模太陽能發電購買協議(PPA)，從2024年開始，我們物業使用的可再生電力百分比將大幅增加。從2024年開始，PPA預計將向大波士頓市場提供新的可再生電力，電力來自一個太陽能發電場，該發電場將連接到新英格蘭電網。有了這份合同，亞歷山大市總用電量的53%預計將在2021年期間基於電力使用情況而可再生。

減少運營中建築物的環境足跡

我們的可持續發展使命迫使我們採取行業領先的可持續發展實踐和業績，幫助降低運營成本，並帶來更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值，從而使我們能夠抓住與氣候相關的機會。我們致力於在可持續發展、建築效率和為租户提供服務方面實現卓越的運營，這是我們不斷努力降低能耗的動力。Alexandria為運營中的建築和新的地面建設項目制定的2025年可持續發展目標提供了框架、指標和目標，指導公司專注於持續的、長期的改進。對於運營中的建築，我們制定了到2025年減少碳排放、能源消耗和飲用水消耗，增加垃圾分流的目標。


115

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g63.jpg
(1)2025年亞歷山大市在公司直接管理的運營中的建築物在同類基礎上相對於2015年基線的累積進展的環境目標。
(2)2025年亞歷山大間接和直接管理的運營中建築的環境目標。根據行業最佳實踐，該公司每年報告廢物轉移率；2025年的目標是到2025年實現至少45%的廢物轉移率。
(3)朝着2025年的目標邁進。

展望未來，我們正在制定實現淨零碳過渡的長期戰略和計劃。我們正在開發一種方法來制定行業領先的基於科學的目標，這將提供一條減少温室氣體排放的途徑，並繼續保持我們在可持續發展方面的領導地位。

請參閲“第1A項。這份10-K表格年度報告中的“風險因素”討論了我們面臨的氣候變化風險。
116

行動的結果

我們提供了損益項目的表格比較，這可能有助於更高層次地瞭解我們的結果，併為本年度報告中包括在Form 10-K中的披露提供背景。我們相信，這樣的表格説明有助於投資者更好地瞭解公司層面作出的決定和開展的活動，這些決定和活動對我們不同時期的經營業績比較有重大影響。我們還相信，這一表格介紹將補充投資者對我們的披露和房地產經營業績的瞭解。出售房地產的收益或損失以及歸類為持有待售資產的減值與公司層面處置房地產的決定有關。提前清償債務的收益或損失與公司層面的融資決策有關，這些決策側重於我們的資本結構戰略。非房地產投資的重大已實現和未實現收益或虧損、房地產和非房地產投資的減值以及高管辭職導致的股票薪酬支出加速，與我們房地產資產的經營業績無關，因為它們是戰略的結果。, 企業層面的非房地產投資決策和外部市場狀況。非房地產投資的減值與我們房地產的經營業績無關，因為它們代表非房地產投資的公允價值因一般市場變化或我們無法控制的其他條件的變化而低於各自的賬面價值時的減值。表格10-K的本年度報告在本項目7下更詳細地説明瞭本期表格披露中所包括的重要項目。截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，Alexandria公司普通股股東的淨收入中包括的主要項目和相關的每股金額如下：
截至十二月三十一日止的年度：
(單位：百萬，每股除外)
2022202120222021
金額每股--稀釋後
房地產減值準備$(65.0)$(52.7)$(0.40)$(0.35)
提前清償債務損失(3.3)(67.3)(0.02)(0.46)
房地產銷售收益(1)
537.9 126.6 3.33 0.86 
高管辭職加速了股票薪酬支出(7.2)— (0.04)— 
非房地產投資的未實現(虧損)收益(412.2)43.6 (2.55)0.30 
非房地產投資減值準備(20.5)— (0.13)— 
非房地產投資的顯著已實現收益— 110.1 — 0.75 
總計$29.7 $160.3 $0.19 $1.10 

(1)有關更多信息，請參閲本項目7“非公認會計準則計量和定義”一節中的“運營資金和調整後的可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的運營資金”。
117

相同的屬性

我們除了對我們的運營結果進行評估外，還對我們的某些物業的運營業績進行了評估，稱為“相同的物業”。有關確定相同物業組合的其他信息，請參閲本年度報告表格10-K中本項目7“非公認會計準則衡量和定義”一節中“相同物業比較”的定義。下表列出了截至2022年12月31日和2021年12月31日我們相同物業的信息：
十二月三十一日，
20222021
與上年同期相比，淨營業收入的百分比變化6.6%4.2 %
淨營業收入(收付實現制)與上年同期相比的百分比變化9.6%7.1 %
營業利潤率70%72%
相同物業的數量253 247
RSF26,121,79623,490,412
入住率-本期平均值95.7%96.6 %
入住率-同期與上一年的平均值94.7%96.3 %


118

下表將截至2022年12月31日的年度相同物業數量與總物業數量進行了核對：

開發項目-在建項目屬性
戴維斯大道4號1
布魯克林大道201號1
Necco街15號1
門户大道751號1 
賓利街325號1 
東湖大道1150號1 
達內斯敦路9810號1 
柯立芝大道99號1 
北畢肯街500號和金斯伯裏大道4號2 
醫療中心大道9808號1 
喬治·瓦茨山路6040號1 
歐文斯街1450號1 
巴恩斯峽谷路10075號1 
14 
開發-2021年1月1日後投入使用
屬性
東湖大道1165號1 
哈斯金路201號1 
825號和835號工業路2 
醫療中心大道9950號1 
3115 Merryfield行1 
戴維斯大道8號和10號2 
實驗室大道5號和9號2
巴恩斯峽谷路10055號1
霍伊特公園大道10102號1 
12 
重建項目-在建項目屬性
埃利斯路2400號，摩爾路40號和41號，亞歷山大路14號4 
温特街840號1 
世紀大道20400號1 
醫學中心大道9601號和9603號2 
羅傑斯街1號1 
希爾文道40、50及60號3 
亞歷山大中心®先進技術-蒙特維拉公園路
6 
門户大道651號1 
8800科技森林廣場1 
加拿大2 
其他2 
24 
重新開發-在以下地點投入使用
2021年1月1日
屬性
昆斯烏節路700號1 
波特大道3160號1 
莫爾豪斯大道5505號1 
查爾斯河上的阿森納11 
第48大道30-02號1 
其他1 
16 
2021年1月1日之後的收購
屬性
3301, 3303, 3305, 3307, 3420, and 3440 Hillview Avenue6 
亞歷山大的順序區5 
亞歷山大中心®為生命科學--芬威
1 
軍工廠街550號1 
工業路1501-1599號6 
投資者的一種方式2 
漢諾威街2475號1 
託雷亞納路10975號和10995號2 
太平洋科技園5 
1122和1150 El Camino Real2 
戴維斯大道12號1 
科斯塔維德大道8505號和諾貝爾路4260號2 
225和235總統道2 
104TW Alexander Drive4 
漢普郡大街一號1 
交叉口校園12 
埃德温·H·蘭德大道100號1 
校園點徑10010號及10140號及校園點院4275號3 
軍工廠街446號和458號2 
門樓大道35號1 
三一大街1001號和紅河街1020號2 
其他37 
99 
未合併的房地產合資企業4 
持有待售物業10 
從相同屬性中排除的屬性總數179 
相同的屬性253 

截至2022年12月31日北美的總物業
432 
119

截至2022年12月31日的年度與截至2021年12月31日的年度的業績比較

下表顯示了截至2022年12月31日的年度相同物業和非相同物業的淨營業收入組成部分與截至2021年12月31日的年度的比較。我們提供截至2021年12月31日止年度與截至2020年12月31日止年度的業績比較，包括截至2021年12月31日止年度的相同物業及非相同物業的淨營業收入組成部分與截至2020年12月31日止年度的比較，在截至2021年12月31日的年報第7項“經營業績”一節內，於截至2021年12月31日止年度的Form 10-K表格第7項“經營業績”部分作出比較。關於“租户回收”和“淨營業收入”的定義及其與根據公認會計準則分別提出的最直接可比財務計量、租金收入和淨收入之間的協調，請參閲本年度報告表格10-K本項目7內的“非公認會計準則計量和定義”一節。

截至十二月三十一日止的年度：
(千美元)20222021$Change更改百分比
租金收入：
相同的屬性$1,385,380 $1,289,246 $96,134 7.5 %
不同的屬性564,718 329,346 235,372 71.5 
租金收入1,950,098 1,618,592 331,506 20.5 
相同的屬性478,333 407,450 70,883 17.4 
不同的屬性147,609 82,207 65,402 79.6 
租户恢復625,942 489,657 136,285 27.8 
租金收入2,576,040 2,108,249 467,791 22.2 
相同的屬性620 479 141 29.4 
不同的屬性12,302 5,422 6,880 126.9 
其他收入12,922 5,901 7,021 119.0 
相同的屬性1,864,333 1,697,175 167,158 9.8 
不同的屬性724,629 416,975 307,654 73.8 
總收入2,588,962 2,114,150 474,812 22.5 
相同的屬性561,301 475,209 86,092 18.1 
不同的屬性221,852 148,346 73,506 49.6 
租賃業務783,153 623,555 159,598 25.6 
相同的屬性1,303,032 1,221,966 81,066 6.6 
不同的屬性502,777 268,629 234,148 87.2 
淨營業收入$1,805,809 $1,490,595 $315,214 21.1 %
淨營業收入--相同物業$1,303,032 $1,221,966 $81,066 6.6 %
直線租金收入(54,991)(79,602)24,611 (30.9)
攤銷已取得的低於市價的租約(26,224)(27,252)1,028 (3.8)
淨營業收入--相同物業(收付實現制)$1,221,817 $1,115,112 $106,705 9.6 %

120

租金收入

由於租金收入和租户回收增加，截至2022年12月31日的年度租金總收入增加4.678億美元，增幅22.2%，至26億美元，這是租金收入和租户回收增加的結果。

租金收入

截至2022年12月31日的一年，總租金收入增加了3.315億美元，增幅為20.5%，達到20億美元，而截至2021年12月31日的年度為16億美元。這一增長主要是由於我們的非同一物業的租金收入增加，這些租金收入與2021年1月1日後投入使用的390萬RSF開發和重建項目以及2021年1月1日後收購的99個運營物業合計960萬RSF有關。

截至2022年12月31日的一年，我們同一物業的租金收入增加了9610萬美元，增幅為7.5%，達到14億美元，而截至2021年12月31日的年度的租金收入為13億美元。增長主要是由於自2021年1月1日起租賃續約和轉租空間的租金增加，以及截至2022年12月31日的年度，我們的相同物業的入住率從截至2021年12月31日的94.7%增加到95.7%。
租户恢復

截至2022年12月31日的年度的租户回收增加了1.363億美元，增幅為27.8%，達到6.259億美元，而截至2021年12月31日的年度為4.897億美元。這一增長的部分原因是與我們投入使用的開發和重新開發項目相關的非同一物業，以及在2021年1月1日之後獲得的物業，如上文“租金收入”一節所述。

截至2022年12月31日止年度的相同物業租户收回收入增加7,090萬美元，增幅為17.4%，主要是由於截至2022年12月31日止年度的營運開支增加所致，詳見下文“租賃業務”一節的討論。截至2022年12月31日，我們約93%的租賃(按年度租金收入計算)是三重淨租賃，這要求租户在基本租金之外支付基本上所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加的費用)。

其他收入

截至2022年12月31日的一年，其他收入增加了700萬美元，增幅為119.0%，達到1,290萬美元，而截至2021年12月31日的一年，其他收入為590萬美元。其他收入的增加主要是由於向租户提供建築管理服務的費用增加，以及與截至2021年12月31日的年度相比，在截至2022年12月31日的年度內，我們貨幣市場賬户的平均存款增加，利息收入增加。

租賃業務

截至2022年12月31日的年度的總租賃運營費用增加了1.596億美元，增幅為25.6%，達到7.832億美元，而截至2021年12月31日的年度為6.236億美元。增加的部分原因是與我們的非相同物業有關的增加費用，其中包括投入使用的開發和重新開發項目以及收購的物業，如上文“租金收入”一節所述。

在截至2022年12月31日的年度內，相同物業的租金營運開支增加了8,610萬美元，增幅為18.1%，至5.613億美元，而截至2021年12月31日的年度為4.752億美元。增加主要是由於(I)公用事業開支合共2,140萬美元，主要是由於用電量及電費增加所致；(Ii)物業税開支合共1,640萬美元，主要是由於截至2021年12月31日止三個月，我們位於觀瀾灣次市場的四間綜合房地產合營公司的所有權有所改變，並因此對該等合營公司所持物業的價值進行税務重估；及(Iii)合共1,270萬美元的合約服務成本增加，主要是由於保安服務、垃圾及清潔服務的消耗量及費率增加所致。

一般和行政費用

截至2022年12月31日的一年，一般和行政費用增加了2580萬美元，增幅為17.0%，達到1.773億美元，而截至2021年12月31日的一年為1.515億美元。在截至2022年12月31日的一年中，增加的約720萬美元是與我們的前聯席首席執行官Stephen A.Richardson辭職有關的股票薪酬支出加速的結果，該辭職於2022年7月31日生效。其餘的增長主要是由於與公司相關的成本、額外的員工人數和公司責任努力相關的成本，以及我們在多個市場的業務深度和廣度的持續增長，包括投入服務的開發和再開發項目以及收購的物業，如上文“租金收入”一節所討論的。截至2022年12月31日及2021年12月31日止年度，我們的一般及行政開支佔淨營業收入的百分比分別為9.8%及10.2%。
121


利息支出

2022年和2021年12月31日終了年度的利息支出構成如下(千美元)：

截至十二月三十一日止的年度：
組件20222021變化
毛利$372,848 $312,806 $60,042 
資本化利息(278,645)(170,641)(108,004)
利息支出$94,203 $142,165 $(47,962)
平均未償債務餘額(1)
$10,374,497 $9,071,513 $1,302,984 
加權平均年利率(2)
3.6 %3.4 %0.2 %

(1)代表各自期間的平均未償債務餘額。
(2)表示產生的總利息除以各期間未償債務的平均餘額。

在截至2022年12月31日的一年中，與截至2021年12月31日的年度相比，利息支出淨變化的原因如下(以千美元為單位)：

組件
利率(1)
生效日期變化
因下列原因引起的利息增加：
債項的發行：
8.5億美元無擔保優先應付票據3.08 %2021年2月$3,342 
9億美元無擔保優先應付票據-綠色債券2.12 %2021年2月2,384 
10億美元無擔保優先應付票據3.63 %2022年2月31,138 
8億美元無擔保優先應付票據-綠色債券3.07 %2022年2月20,804 
利率波動和平均餘額：
20億美元商業票據計劃7,167 
其他利息增加3,032 
總加幅67,867 
利息因下列原因而減少：
償還債項：
6.5億美元無擔保優先應付票據-綠色債券4.03 %2021年3月(2,945)
應付有擔保票據3.40 %2022年4月(4,880)
總減幅(7,825)
總利息的變動60,042 
資本化利息的增加(108,004)
利息支出的總變動$(47,962)

(1)代表適用期間結束時的加權平均利率，包括貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用。

折舊及攤銷

截至2022年12月31日的一年的折舊和攤銷費用增加了1.811億美元，增幅為22.1%，達到10億美元，而截至2021年12月31日的一年的折舊和攤銷費用為8.211億美元。這一增長主要是由於投入使用的開發和再開發項目以及收購的物業的額外折舊，如上文“租金收入”一節所述。

122

房地產減值準備

於截至2022年12月31日止年度內，我們確認房地產減值準備總額為6,500萬美元，詳情如下：

•減值費用總計4,410萬美元，其中包括對收購前成本的沖銷，包括對我們在加州一個現有子市場的未來開發項目的全部投資沖銷3,830萬美元，總投資超過600,000 RSF。由於宏觀經濟環境惡化，對該項目的財務前景產生了負面影響，我們決定不再繼續進行該項目，因此確認了這一減值。

•於截至2022年12月31日止三個月內確認的減值費用合共2,090萬美元，以將位於多個子市場的10個物業及一幅地塊的賬面金額減至各自的估計公平價值，減去出售成本，分類為持有以供出售。我們預計將在2023年出售這些房地產資產。

於截至2021年12月31日止年度內，吾等確認減值費用總額為5270萬美元，主要涉及SOMA次市場一幅地塊的減值費用，以發展寫字樓物業及位於非核心子市場的物業，減去估計公平價值減去銷售成本。

有關更多信息，請參閲本年度報告10-K表格第15項下附註3--“房地產投資”中的“房地產資產銷售和減值費用”部分。

提前清償債務損失

在截至2022年12月31日的年度內，我們確認了提前清償債務的損失330萬美元，包括與償還兩張應付擔保票據有關的預付款罰金和未攤銷貸款費用的註銷。

於截至2021年12月31日止年度，我們確認提前清償債務虧損6,730萬美元，包括撇銷未攤銷貸款費用，這主要與我們根據部分現金投標要約於2024年到期的4.00%無擔保優先票據的再融資有關，應付優先票據總額為6.5億美元。

未合併房地產合營企業收益中的權益

於截至2022年及2021年12月31日止年度，我們確認未合併房地產合營企業的權益收益分別為64.5萬美元及1,230萬美元。這一減少主要是由於我們於2021年12月出售了我們在大斯坦福子市場一家未合併的房地產合資企業中的投資。

有關其他資料，請參閲本年度報告10-K表格第15項下的綜合財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”。

投資收益

在截至2022年12月31日的年度內，我們確認了總計3.318億美元的投資虧損，其中包括8040萬美元的已實現收益和4.122億美元的未實現虧損。8040萬美元的已實現收益主要包括銷售投資和收到的分派，但部分被2050萬美元的減值費用所抵消，減值費用主要與不報告資產淨值的私人持有實體的投資有關。在截至2022年12月31日的一年中，未實現虧損4.122億美元，主要包括我們對上市公司的投資和對報告資產淨值的私人實體的投資的公允價值下降。

在截至2021年12月31日的年度內，我們確認了總計2.595億美元的投資收入，其中包括2.158億美元的已實現收益和4360萬美元的未實現收益。

有關我們投資的更多信息，請參閲本年度報告10-K表格中第15項下的綜合財務報表附註7-“投資”。有關我們的減值會計政策，請參閲本年度報告10-K表格第15項下的附註2--“重要會計政策摘要”中的“投資”部分。

123

房地產銷售收益

在截至2022年12月31日的年度內，我們確認了與完成各個市場的9項房地產處置相關的5.379億美元收益。在截至2022年12月31日的年度綜合經營報表中，收益被歸類為房地產銷售收益。

在截至2021年12月31日的年度內，我們確認了1.266億美元的收益，其中包括與出售我們在Menlo Gateway的未合併房地產合資企業全部49.0%權益相關的1.011億美元收益，以及與出售我們位於西雅圖市場的一處房產相關的2320萬美元收益。在截至2021年12月31日的年度綜合經營報表中，收益被歸類為房地產銷售收益。

有關我們房地產銷售的更多信息，請參閲我們合併財務報表10-K表格中第15項下附註3-“房地產投資”中的“房地產資產銷售和減值費用”部分。

其他綜合收益

截至2022年12月31日的年度其他全面收益總額減少1,280萬美元，未實現淨虧損總額為1,350萬美元，而截至2021年12月31日的年度未實現淨虧損為70萬美元，主要原因是與我們在加拿大和中國的業務有關的外幣換算未實現虧損。
124


資本支出摘要

截至2022年12月31日的一年，我們的建設支出包括以下內容(以千為單位)：
截至的年度
2022年12月31日
建築支出
房地產增建項目--合併項目$3,307,313 
對未合併房地產合資企業的投資1,442 
非控制性權益的貢獻(320,057)
建築支出(收付實現制)2,988,698 
應計建造的變更102,801 
建築支出$3,091,499 
下表彙總了截至2023年12月31日的一年的預計建設支出總額，其中包括利息、財產税、保險、工資和其他間接項目成本(以千為單位)：
年終
2023年12月31日
預計建設支出
開發、重建和前期建設項目$3,549,000 
非控股權益的貢獻(合併房地產合資企業)(794,000)
(1)
增加收入和重新定位資本支出160,000 
非營收資本支出60,000 
制導中點$2,975,000 

(1)其中約55%為我們現有合併房地產合資企業的合同資金承諾，其餘金額來自預計的新房地產合資企業。

125

預測結果

根據我們目前對現有市場狀況的看法和某些當前的假設，我們就截至2023年12月31日的年度亞歷山大普通股股東每股收益--攤薄後每股收益和亞歷山大普通股股東每股運營資金攤薄--提出指導意見，如下表所示。下表還提供了Alexandria普通股股東稀釋後每股收益(根據公認會計原則提出的最直接可比性財務指標)與每股運營資金(非公認會計準則衡量標準)以及我們在截至2023年12月31日的最新指導中包括的其他關鍵假設的對賬。不能保證實際數額不會大幅高於或低於這些預期。請參閲本年度報告(Form 10-K)第I部分開頭對“前瞻性陳述”的討論。

預計2023年每股收益和每股運營資金可歸因於Alexandria的普通股股東-攤薄
每股收益(1)
$3.41 to $3.61
房地產資產的折舊和攤銷
5.50
分配未歸屬的限制性股票獎勵
(0.05)
每股運營資金(2)
$8.86 to $9.06
中點
$8.96
(1)不包括2022年12月31日之後的未實現收益或虧損，這些收益或虧損要求在收益中確認，並不包括在調整後的每股運營資金中。
(2)有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K中本項目7中“非公認會計準則計量和定義”一節中的“業務資金和調整後可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的業務資金”的定義。

關鍵假設(1)
(百萬美元)
2023年指南
低高
截至2023年12月31日北美運營物業的入住率
94.8%95.8%
租賃續約和轉租空間：
租金上調
27.0%32.0%
租金增加(現金收付制)
11.0%16.0%
相同的物業表現：
淨營業收入增長
2.0%4.0%
淨營業收入增長(收付實現制)
4.0%6.0%
直線租金收入$130 $145 
一般和行政費用
$183 $193 
利息資本化$342 $362 
利息支出
$74 $94 
(1)我們在上表中提出的假設受到一些變量和不確定性的影響，包括在第一部分“項目1A”下作為“前瞻性陳述”討論的那些變量和不確定性。風險因素“和項目7.本年度報告中管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。只要我們的全年盈利指引在年內有所更新，我們將就該指引的任何重大改變提供額外的披露支持理由。

關鍵信用指標
2023年指南
淨債務和優先股與調整後EBITDA之比-2023年第四季度摺合成年率
小於或等於5.1x
固定費用覆蓋率-2023年第四季度年化
4.5x to 5.0x
126

合併和非合併房地產合資企業

我們為我們合併的房地產合資企業的非控股權益份額和我們在未合併的房地產合資企業的投資份額提供資產負債表和經營業績信息的組成部分，以幫助投資者估計與我們的部分擁有實體相關的資產負債表和經營業績信息。這些金額是通過計算我們在財務報表中合併的每個合資企業的每個財務項目的非控股權益百分比來估計的，以得出每個組成部分的累計非控股權益份額。此外，對於我們不控制和不合並的房地產合資企業，我們將我們的經濟所有權百分比應用於未合併的房地產合資企業，以得出我們在所提交的每個組成部分中的比例份額。請參閲本年度報告10-K表格第15項下的綜合財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”以作進一步討論。

聯合房地產合資企業
物業/街市/街市
非控制性(1)
利息份額
運營RSF
at 100%
賓尼街50號和60號/大波士頓/劍橋/內郊66.0 %532,395 
賓尼街75/125號/大波士頓/劍橋/內郊60.0 %388,270 
賓尼街100號和225號和第三街300號/大波士頓/劍橋/內郊70.0 %
(2)
870,106 
柯立芝大道99號/大波士頓/劍橋/內郊25.0 %— 
(3)
亞歷山大中心®科學和技術-使命灣/舊金山灣區/使命灣(4)
75.0 %1,005,989 
歐文斯街1450號/舊金山灣區/觀瀾灣40.3 %
(2)(5)
— 
(3)
601、611、651、681、685和701網關大道/舊金山灣區/南舊金山50.0 %789,567 
751 Gateway大道/舊金山灣區/舊金山南部49.0 %— 
(3)
東格蘭德大道211號和213號/舊金山灣區/舊金山南部70.0 %300,930 
500福布斯大道/舊金山灣區/南舊金山90.0 %155,685 
亞歷山大中心®生命科學--米爾佈雷/舊金山灣區/南舊金山
54.7 %— 
3215 Merryfield Row/聖地亞哥/Torrey Pines70.0 %
(2)
170,523 
亞歷山大/聖地亞哥/大學城中心附近的校園點(6)
45.0 %1,337,916 
5200 Illumina路/聖地亞哥/大學城中心49.0 %792,687 
9625 Towne Centre Drive/聖地亞哥/大學城中心49.9 %163,648 
亞歷山大/聖地亞哥/索倫託·梅薩的SD Tech(7)
50.0 %876,869 
太平洋科技園/聖地亞哥/索倫託·梅薩50.0 %544,352 
夏令嶺科學園/聖地亞哥/索倫託·梅薩(8)
70.0 %
(2)
316,531 
東湖大道1201號和1208號和東布萊恩街199號/西雅圖/萊克聯合70.0 %321,218 
德克斯特大道北400號/西雅圖/聯合湖畔70.0 %290,754 
美世大街800號/西雅圖/聯合湖畔40.0 %
(2)
— 
未合併的房地產合資企業
物業/街市/街市
我們的所有權份額(9)
運營RSF
at 100%
第三街1655號和1725號/舊金山灣區/觀瀾灣10.0 %586,208
1401/1413研究大道/馬裏蘭州/羅克維爾65.0 %
(10)
(11)
1450研究大道/馬裏蘭州/羅克維爾73.2 %
(12)
42,679 
西迪克曼街101號/馬裏蘭州/貝爾茨維爾57.9 %
(12)
135,423 
(1)除了上市的合併房地產合資企業外，各合夥人在北美的另外三家房地產合資企業中持有微不足道的非控股權益。
(2)有關詳情，請參閲本公司年度報告10-K表格第15項下附註4“合併及非合併房地產合營企業”內“合併房地產合營企業的成立及出售部分權益”一節。
(3)表示當前正在建設的屬性。有關更多詳情，請參閲本年報10-K表格第2項下的“新甲級發展及重建物業：現有項目”。
(4)包括伊利諾伊街409號和499號，歐文斯街1500號和1700號，以及觀瀾灣大道南455號。
(5)我們合資夥伴的非控股權益份額預計將增加到75%，因為隨着時間的推移，我們的合作伙伴將貢獻100%的剩餘成本來完成項目。
(6)包括校園點大道10210、10260、10290和10300以及校園點法院4110、4150、4161、4224和4242。
(7)Includes 9605, 9645, 9675, 9685, 9725, 9735, 9808, 9855, and 9868 Scranton Road and 10055, 10065, and 10075 Barnes Canyon Road.
(8)包括Summers Ridge路9965、9975、9985和9995。
(9)除了上市的未合併房地產合資企業外，我們還持有北美另一家微不足道的未合併房地產合資企業的權益。
(10)代表我們的所有權權益；我們的投票權被限制在50%。
(11)代表與一家知名零售房地產開發商合資建設一家零售購物中心，總金額為84,837 RSF.
(12)代表與當地一家房地產運營商的合資企業，在該合資企業中，我們的合作伙伴管理着對合資企業的經濟表現有重大影響的日常活動。

127

下表列出了截至2022年12月31日與我們未合併的房地產合資企業的擔保貸款相關的關鍵條款(以千美元為單位)：
到期日規定的匯率
利率(1)
At 100%我們的份額
未合併的合資企業總承諾
債務餘額(2)
1401/1413研究大道12/23/242.70%3.33 %$28,500 $28,146 65.0%
第三街1655號和1725號3/10/254.50%4.57 %600,000 599,081 10.0%
西迪克曼街101號11/10/26SOFR+1.95%
(3)
6.38 %26,750 11,575 57.9%
研究大道1450號12/10/26SOFR+1.95%
(3)
6.44 %13,000 3,802 73.2%
$668,250 $642,604 
(1)包括利息支出和貸款費用攤銷。
(2)代表截至2022年12月31日的未償還本金，扣除未攤銷遞延融資成本。
(3)這筆貸款的固定SOFR下限利率為0.75%。

下表列出了與我們合併和未合併的房地產合資企業的經營結果和財務狀況有關的信息(單位：千)：
合併房地產合資企業中的非控股股權我們的未合併份額
房地產合資企業
2022年12月31日2022年12月31日
截至三個月截至的年度截至三個月截至的年度
總收入$102,013 $366,794 $2,689 $11,130 
租賃業務(31,176)(109,358)(753)(3,197)
70,837 257,436 1,936 7,933 
一般和行政(372)(1,594)(10)(106)
利息(15)(15)(772)(3,516)
房地產資產的折舊和攤銷(29,702)(107,591)(982)(3,666)
分配給可贖回非控股權益的固定回報(1)
201 805 — — 
$40,949 $149,041 $172 $645 
直線型租金和低於市場的租賃收入
$3,858 $15,776 $274 $1,136 
運營資金(2)
$70,651 $256,632 $1,154 $4,311 
(1)代表將合資企業收益分配給可贖回的非控股權益，主要是在我們的南舊金山子市場的一個物業中。這些可贖回的非控股權益從其投資中賺取固定回報，而不是參與物業的運營結果。
(2)請參閲本10-K表格年度報告本項目7“非公認會計準則計量和定義”一節中“業務資金和經調整的可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的業務資金”的定義及其與根據公認會計準則提出的最直接可比財務計量的對賬。

截至2022年12月31日
合併房地產合資企業中的非控股股權我們的未合併份額
房地產合資企業
房地產投資$3,392,839 $114,664 
現金、現金等價物和受限現金129,186 4,729 
其他資產386,667 11,346 
應付有擔保票據(14,599)(87,694)
其他負債(183,233)(4,610)
可贖回的非控股權益
(9,612)— 
$3,701,248 $38,435 

截至2022年和2021年12月31日止年度，我們的合併房地產合資公司分別向我們的合資夥伴分配了總計1.922億美元和1.124億美元。有關其他資料，請參閲本公司合併現金流量表及本年度報告10-K表格第15項下的合併財務報表附註4“合併及未合併房地產合營企業”。
128


投資
我們持有主要涉及生命科學、農業技術和技術行業的上市公司和私人持股實體的戰略投資。下表彙總了我們的非房地產投資和投資收入的組成部分。有關其他資料，請參閲本年度報告10-K表格第15項下的綜合財務報表附註7-“投資”。

2022年12月31日
(單位：千)截至三個月截至的年度截至2021年12月31日的年度
已實現收益$4,464 
(1)
$80,435 
(1)
$215,845 
(2)
未實現(虧損)收益(24,117)(412,193)43,632 
投資(虧損)收益$(19,653)$(331,758)$259,477 

投資
(單位：千)
成本未實現收益未實現虧損賬面金額
上市公司$210,986 $96,271 $(100,118)$207,139 
報告NAV的實體452,391 315,071 (7,710)759,752 
不報告資產淨值的實體：
可觀察到價格變化的實體100,296 95,062 (1,574)193,784 
未出現明顯價格變化的實體388,940 — — 388,940 
按權益會計法核算的投資不適用不適用不適用65,459 
2022年12月31日$1,152,613 
(3)
$506,404 $(109,402)$1,615,074 
2021年12月31日$1,007,303 $830,863 $(33,190)$1,876,564 

(1)截至2022年12月31日的三個月和年度，包括總計2050萬美元的減值，主要與對不報告資產淨值的私人持股實體的三項非房地產投資有關。
(2)包括與以下交易有關的六項獨立的重大已實現收益，總計1.101億美元：(I)出售三家上市生物技術公司的投資，(Ii)從有限合夥投資中獲得的分配，以及(Iii)收購我們在一家生物製藥公司和一家生物技術公司的兩項私人持有的非房地產投資。
(3)佔截至2022年12月31日總資產的2.9%。



公共/私有
混合(成本)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g64.jpg
租户/非租户
混合(成本)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g65.jpg
129

流動性
流動性最低未償還借款和無擔保老年人的大量可獲得性
信用額度
(單位：百萬)
$5.3B
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544323000099/are-20221231_g66.jpg
(單位：百萬)
在我們的無擔保高級信用額度下的可獲得性，扣除我們商業票據計劃下的未償還金額
$4,000 
未完成的遠期股權出售協議(1)
102 
現金、現金等價物和受限現金858 
剩餘的建築貸款承諾136 
對上市公司的投資207 
截至2022年12月31日的流動性
$5,303 
(1)代表在承銷商折扣後，根據遠期股權銷售協議未來結算70萬股的預期淨收益。

我們預計將通過經營活動提供的現金淨額、定期資產出售、戰略性房地產合資企業、長期擔保和無擔保債務、我們無擔保優先信貸額度下的借款、我們商業票據計劃下的發行以及額外債務和/或股權證券的發行，滿足某些長期流動性要求，例如開發、再開發、其他建設項目、資本改善、租户改善、物業收購、租賃成本、非營收資本支出、預定債務到期日、向非控股權益分配和支付股息。

我們還期望繼續滿足我們的短期流動資金和資本要求，如本節所述，一般通過我們的營運資本和經營活動提供的淨現金。我們相信，經營活動提供的淨現金將繼續足以使我們能夠進行必要的分配，以繼續符合REIT的資格。

有關我們與合同義務和承諾有關的流動資金要求的更多信息，請參閲本年度報告10-K表格中第15項下的合併財務報表附註5-“租賃”和附註10-“有擔保和無擔保優先債務”。

在接下來的幾年裏，我們的資產負債表、資本結構和流動性目標如下：

•在向開發和再開發項目和/或收購的非控股權益支付股息和分配後，從經營活動中保留正現金流。
•改善信用狀況和相對長期資金成本。
•保持多樣化的資本來源，包括經營活動提供的淨現金來源、無擔保債務、擔保債務、選擇性房地產資產出售、戰略性房地產合資企業、非房地產投資銷售和普通股。
•保持對長期資本的承諾，為增長提供資金。
•對債務期限保持謹慎的階梯。
•維護可靠的信用指標。
•保持可觀的資產負債表流動性。
•通過減少短期和中期浮動利率債務，審慎管理浮動利率債務敞口。
•維持一個龐大的未支配資產池，以提供財務靈活性。
•從經營活動提供的現金淨額中為普通股股息和非控股權益分配提供資金。
•管理有紀律的價值創造項目佔我們房地產總資產的百分比。
•在創造價值的項目中保持較高的預租和租賃百分比。

130

下表顯示了截至2022年12月31日，在我們的無擔保高級信用額度下的可獲得性，扣除了我們的商業票據計劃下的未償還金額；未償還的遠期股權銷售協議；現金、現金等價物和限制性現金；我們有擔保的建築貸款下的可獲得性；以及對上市公司的投資(以千美元為單位)：

描述陳述
費率		集料
承付款
傑出的
天平(1)
剩餘承付款/流動資金
在我們的無擔保高級信用額度下的可獲得性，扣除我們商業票據計劃下的未償還金額SOFR+0.875%$4,000,000 $— $4,000,000 
未完成的遠期股權出售協議(2)
102,427 
現金、現金等價物和受限現金
857,975 
剩餘的建築貸款承諾SOFR+2.70%$195,300 $58,396 135,583 
對上市公司的投資
207,139 
截至2022年12月31日的流動性
$5,303,124 

(1)代表截至2022年12月31日的未償還本金，扣除未攤銷遞延融資成本。
(2)代表在承銷商折扣後，根據遠期股權銷售協議未來結算70萬股的預期淨收益。

現金、現金等價物和受限現金

截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們分別擁有8.58億美元和4.152億美元的現金、現金等價物和限制性現金。我們預計現有現金、現金等價物和限制性現金、經營活動提供的現金淨額、房地產資產銷售收益、部分利息銷售、戰略性房地產合資企業、非房地產投資銷售、我們無擔保高級信用額度下的借款、我們商業票據計劃下的發行、無擔保優先票據的發行、我們擔保建築貸款項下的借款和普通股發行將繼續足以為我們的經營活動和投資和融資活動的現金承諾提供資金，例如定期季度股息、分配給非控制性權益、預定的債務償還、收購和某些資本支出，包括與建築活動相關的支出。

現金流

我們根據經營活動、投資活動和融資活動報告和分析我們的現金流。下表彙總了截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度我們的現金流變化(單位：千)：

截至十二月三十一日止的年度：
20222021變化
經營活動提供的淨現金$1,294,321 $1,010,197 $284,124 
用於投資活動的現金淨額$(5,080,458)$(7,107,324)$2,026,866 
融資活動提供的現金淨額$4,229,772 $5,916,361 $(1,686,589)

經營活動

經營活動所提供的現金流主要取決於我們資產基礎的佔用水平、我們租約的租金比率、租金的收繳情況和向租户收回營運費用的情況、發展和重建項目完成的時間，以及收購和出售營運物業的時間。截至2022年12月31日的年度，經營活動提供的淨現金增加2.841億美元至13億美元，而截至2021年12月31日的年度為10億美元。增長主要是由於自2021年1月1日以來：(I)我們最近投入使用的高度租賃的開發和重建項目產生的現金流，(Ii)創收收購，以及(Iii)租賃續約和轉租空間的租金上漲。

131

投資活動

2022年和2021年12月31日終了年度用於投資活動的現金構成如下(以千計)：

 截至十二月三十一日止的年度：
 20222021增加(減少)
投資活動的現金來源：
房地產銷售收入$994,331 $190,576 $803,755 
託管保證金的變動155,968 — 155,968 
未合併的房地產合資企業的資本返還
471 — 471 
出售未合併房地產合營企業的權益— 394,952 (394,952)
非房地產投資的銷售和分配198,320 424,623 (226,303)
1,349,090 1,010,151 338,939 
現金用於投資活動的情況：
購買房地產
2,877,861 5,434,652 (2,556,791)
房地產的附加物
3,307,313 2,089,849 1,217,464 
託管保證金的變動— 161,696 (161,696)
收購未合併房地產合營企業的權益— 9,048 (9,048)
對未合併房地產合資企業的投資
1,442 13,666 (12,224)
對非房地產投資的補充
242,932 408,564 (165,632)
6,429,548 8,117,475 (1,687,927)
用於投資活動的現金淨額$5,080,458 $7,107,324 $(2,026,866)

與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度用於投資活動的現金淨額減少，這主要是由於用於購買房地產的現金減少和處置房地產的收益增加，但用於房地產補充的現金增加部分抵消了這一減少。有關進一步資料，請參閲本年度報告10-K表格第15項下的綜合財務報表附註3-“房地產投資”。

132

融資活動

2022年和2021年12月31日終了年度籌資活動提供的現金流構成如下(以千計)：
截至十二月三十一日止的年度：
20222021變化
應付有擔保票據的借款$49,715 $10,005 $39,710 
償還應付有擔保票據的借款
(934)(17,979)17,045 
對有擔保應付票據失效的賠償(198,304)— (198,304)
發行無擔保優先應付票據所得款項
1,793,318 1,743,716 49,602 
償還無擔保優先應付票據
— (650,000)650,000 
為提前清償債務而支付的保費
— (66,829)66,829 
從無擔保高級信用額度借款
1,181,000 3,521,000 (2,340,000)
償還無擔保高級信貸額度的借款
(1,181,000)(3,521,000)2,340,000 
根據商業票據計劃發行的收益14,641,500 30,951,300 (16,309,800)
償還商業票據計劃的借款
(14,911,500)(30,781,300)15,869,800 
貸款費用的支付
(35,612)(18,938)(16,674)
與債務相關的變化
1,338,183 1,169,975 168,208 
非控股權益的貢獻和出售
1,542,347 2,026,486 (484,139)
對非控股權益的分配和購買(192,171)(118,891)(73,280)
發行普通股的收益
2,346,444 3,529,097 (1,182,653)
股息支付
(757,742)(655,968)(101,774)
與股權獎勵淨額結算有關的已支付税款
(47,289)(34,338)(12,951)
融資活動提供的現金淨額$4,229,772 $5,916,361 $(1,686,589)

133

資本資源

我們預計，截至2023年12月31日的一年，我們的主要流動資金需求將通過以下多種資金來源來滿足，如下表所示。我們不能保證我們的資金來源和用途不會大大高於或低於這些預期。
資本的主要來源和用途
(單位：百萬)
2023年指南
射程中點
資金來源：
增量債務$550 $850 $700 
截至2022年12月31日以現金形式持有的2022年超額債券資本300 300 300 
分紅後經營活動提供的現金淨額350 400 375 
房地產處置、出售部分權益和發行普通股1,400 2,400 1,900 
(1)
資本來源總額$2,600 $3,950 $3,275 
資本的用途：
施工
$2,400 $3,550 $2,975 
收購200 400 300 
資本使用總額$2,600 $3,950 $3,275 
遞增債務(包括上文)：
發行無擔保優先應付票據$500 $1,000 $750 
無擔保高級信用額度、商業票據計劃和其他50 (150)(50)
增量債務$550 $850 $700 

(1)有關更多詳情，請參閲本年度報告10-K表格第15項下的綜合財務報表附註15-“股東權益”。在截至2022年12月31日的三個月內，我們簽訂了總計1.047億美元的新遠期股權銷售協議，根據我們的自動取款機計劃，以每股149.68美元的平均價格(未計承銷商折扣前)出售699,274股股票。我們預計將在2023年敲定這些遠期股權銷售協議，並在2023年第一季度建立一個新的ATM計劃。

上表資本來源及用途背後的主要假設包括有利的資本市場環境、我們核心營運物業的表現、現有及未來發展及重建項目的租賃及交付，以及租賃活動。我們預期的資本來源和用途受到一些變數和不確定因素的影響，包括第一部分中作為“前瞻性陳述”討論的那些變數和不確定因素。“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”。我們預計將每季度更新我們對關鍵資金來源和用途的預測。

134

資金來源

分紅後經營活動提供的現金淨額

我們預計，在截至2023年12月31日的一年中，在向非控股權益支付普通股股息和分配後，我們將保留3.5億至4.0億美元的經營活動淨現金流。就此計算而言，營業資產和負債的變動不包括在內，因為它們代表時間差異。在截至2023年12月31日的一年中，我們預計我們最近交付的項目、預計將交付的高度預租的價值創造項目，以及來自相同物業和最近收購的物業的貢獻將顯著增加租金收入、淨營業收入和現金流。我們預計，由於最近投入使用的項目在最初的免租期即將結束時開始支付合同租金，合同短期內的年度現金租金將大幅增長5700萬美元。關於截至2022年12月31日的年度經營活動提供的現金流量的討論，請參閲本年度報告10-K表中本項目7內的“現金流量”。

債務

我們預計2023年我們的資本需求的一部分來自房地產處置、出售部分權益、戰略房地產合資企業、結算我們未償還的遠期股權銷售協議、手頭現金、我們商業票據計劃下的發行、我們無擔保優先信貸額度下的借款以及我們擔保建築貸款下的借款。

2022年9月，我們修改了無擔保優先信貸額度，將到期日從2026年1月6日延長至2028年1月22日，將承諾從30億美元增加到40億美元，並將利率從倫敦銀行同業拆借利率加0.875%轉換為SOFR加0.815%。截至2022年12月31日，我們的無擔保高級信用額度沒有未償還餘額。除借貸成本外，無抵押優先信貸額度還須按未償還承諾總額收取每年0.15%的融資費。基於我們實現某些年度可持續發展目標的能力，利率和融資手續費利率也可相對於利率上調或下調最多四個基點，以及融資手續費最多上調或下調一個基點。

2022年9月，我們將商業票據計劃下可能不時發行的總金額從15億美元增加到20億美元。根據我們的商業票據計劃，商業票據的最長期限為自發行之日起397天，通常發行期限為30天或更短。我們的商業票據計劃由我們的無擔保高級信用額度支持，我們預計在任何時候，我們都將在我們的無擔保高級信用額度下保留相當於我們商業票據計劃下任何未償還餘額的最低未支取借款能力。我們使用該計劃下的借款來滿足短期資本需求。根據我們的商業票據計劃發行的票據在商業票據市場上按慣例出售。它們通常以低於面值的價格發行，代表發行時由市場狀況決定的到期收益率。如果我們無法發行商業票據或對未償還商業票據進行再融資，其條款等於或高於無擔保優先信貸額度，我們預計將以SOFR加0.875%的無擔保優先信貸額度借款。截至2022年12月31日止年度出售的商業票據以到期加權平均收益率1.91%發行。截至2022年12月31日，我們的商業票據計劃沒有未償還餘額。

2022年2月，我們發行了18億美元的無擔保優先票據，加權平均利率為3.28%，加權平均期限為22.0年。無擔保優先票據包括8.0億美元2.95%綠色無擔保優先票據，2034年到期，以及10億美元3.55%無擔保優先票據，2052年到期。

於2022年4月，我們償還了兩筆於2024年到期的合共1.95億美元的應付抵押票據，實際利率為3.40%，並確認了提前清償債務330萬美元的虧損，包括預付罰款和註銷未攤銷貸款費用。


135



下表提供了截至2022年12月31日的年度內的平均未償債務和加權平均利率：
截至2022年12月31日的年度
平均未償債務加權平均利率
長期固定利率債務$9,999,145 3.50 %
短期可變利率無擔保高級信用額度和商業票據計劃債務564,649 1.72 
混合平均利率$10,563,794 3.40 
與無擔保優先信貸額度有關的貸款費用、攤銷費用和年度貸款費用不適用0.11 
總計/加權平均數$10,563,794 3.51 %

從倫敦銀行同業拆借利率過渡的主動管理

倫敦銀行間同業拆借利率在美國和全球被廣泛用作各種商業和金融合約的參考利率，包括可變利率債務和利率互換合約。然而，根據金融市場行為監管局於2021年3月5日發佈的公告，一週和兩個月期LIBOR利率在2021年12月31日後停止發佈；2023年6月30日之後，所有其他LIBOR設置將實際上停止，預計該日期之後將不再使用LIBOR。針對這一變化，美國成立了另類參考利率委員會(“ARRC”)，以幫助確保從LIBOR成功過渡。2017年6月，ARRC選擇SOFR作為美元LIBOR的首選替代品，SOFR是一個參考美國國債支持的短期回購協議計算的新指數。我們一直密切關注與倫敦銀行同業拆借利率過渡相關的發展，並已實施了許多積極措施，以消除對公司的潛在過渡相關影響，具體如下：

•自2017年1月以來，我們積極消除了基於LIBOR的未償還借款，截至2022年12月31日，我們沒有基於LIBOR的債務或金融合同，包括通過我們的合併和未合併房地產合資企業。
•從2020年到2022年12月31日，我們將商業票據計劃下的可用總金額從7.5億美元增加到20億美元。我們的商業票據計劃不受倫敦銀行同業拆借利率的限制，用於為短期營運資金需求提供資金。該計劃使我們能夠以短期固定利率發行有利息的商業票據，期限一般為30天或更短，自發行之日起最長為397天。截至2022年12月31日，我們沒有未償還的商業票據。
•2022年9月，我們修改了我們的無擔保優先信貸額度，將其利率轉換為SOFR，以及其他變化。截至2022年12月31日，我們的無擔保高級信用額度下沒有未償還的借款。

請參閲附註10--“有擔保和無擔保的優先債務”，見我們合併財務報表項目15和“項目1A”。在這份10-K表格的年度報告中列出“風險因素”，以獲取有關我們對從倫敦銀行同業拆借利率過渡而來的風險管理的其他信息。

房地產處置、出售部分權益和發行普通股

我們預計將繼續有紀律地執行精選的運營資產出售。未來的銷售將提供重要的資本來源，為即將進行的和最近完成的機會性收購以及我們高度租賃的創造價值的開發和重新開發項目提供部分資金，併為增長提供大量資本。我們還可能考慮額外出售核心A類物業和/或開發項目的部分權益。2023年，我們預計房地產處置、出售部分權益和發行普通股的規模在14億美元到24億美元之間。滿足我們預測的資本來源所需的資產出售金額將根據與出售資產相關的調整後EBITDA金額而有所不同。

有關本公司處置、出售部分權益及發行普通股的其他資料，請參閲本公司合併財務報表第15項及第2項下的附註3-“房地產投資”、附註4-“合併及未合併房地產合營企業”及附註15-“股東權益”。

作為房地產投資信託基金，我們通常要對房地產資產銷售的淨收益徵收100%的税，美國國税局將其描述為“禁止交易”。我們預計我們的銷售不會被歸類為違禁交易。不過，除非我們符合某些“避風港”要求，否則房地產資產出售是否屬被禁止交易，將視乎出售的事實和情況而定。我們的房地產資產出售可能並不總是符合這樣的避風港要求。請參閲“第1A項。本年度報告中的10-K表格中的“風險因素”，以獲取有關“禁止交易”税的更多信息。

136

普通股交易

在截至2022年12月31日的年度內，我們的普通股交易包括：

•202年1月，我們簽訂了總計17億美元的新遠期股權出售協議，在承銷折扣和佣金之前，以每股210.00美元的公開發行價出售810萬股我們的普通股(包括行使承銷商的選擇權)。
•在截至2022年12月31日的年度內，我們通過發行810萬股解決了所有未償還的遠期股權出售協議，並獲得了16億美元的淨收益。

•2021年12月，我們進入了一項新的ATM普通股發行計劃，允許我們出售總計10億美元的普通股。
•在截至2022年12月31日的年度內，我們簽訂了總計8.581億美元的新遠期股權銷售協議，根據我們的自動取款機計劃，以每股175.12美元的平均價格(未計承銷折扣)出售490萬股股票。
•在截至2022年12月31日的三個月內，我們通過發行420萬股解決了部分未償還的遠期股權協議，獲得了7.374億美元的淨收益。
•我們預計將通過發行699,274股解決剩餘的未償還遠期股權協議，並在2023年獲得約1.024億美元的淨收益。
•截至2022年12月31日，我們的ATM計劃下可用於未來普通股銷售的剩餘總金額為1.419億美元。我們預計在2023年第一季度建立一個新的ATM計劃。

其他來源

根據我們目前提交給美國證券交易委員會的擱置登記聲明，我們可以發行普通股、優先股、債務和其他證券。我們可根據我們的需要和市場情況，不時酌情發行這些證券，包括在必要時，以平衡我們對增量債務資本的使用。

此外，我們與合資夥伴一起持有我們在財務報表中合併的房地產合資企業的權益。這些現有的合資企業提供了大量的股權資本，為我們未來的部分建設支出提供資金，我們的合資夥伴也可能向這些實體提供股權，用於融資相關活動。在未來四年，我們預計將從現有的房地產合資夥伴那裏獲得14億美元，為建設項目提供資金。2023年，我們預計來自非控股權益的捐款總額為7.94億美元，其中約55%為我們現有房地產合資企業的資金承諾，其餘金額為我們未來房地產合資企業的預期資金。在截至2022年12月31日的一年中，我們從非控股股權的貢獻和出售中獲得了15億美元。
137

資本的用途

資本支出摘要

資本的主要用途之一與物業的開發、重建、前期建設和建設有關。我們目前有價值創造管道中的項目，總計560萬瑞士法郎的甲級物業在建，990萬瑞士法郎的短期和中期開發和重新開發項目，以及1730萬瑞士法郎的未來發展項目在北美。我們產生與開發、重新開發、前期建設和其他建設活動相關的資本化建設成本。我們還產生額外的資本化項目成本，包括利息、物業税、保險和其他與項目的開發、重新開發、前期建設或建設直接相關和必不可少的成本，這些成本是為資產的預期用途做準備所必需的活動正在進行期間。有關資本開支的更多資料，請參閲本年報10-K表格第2項下的“新A級發展及重建物業：現有項目”。

我們將利息成本作為項目成本進行資本化，前提是資產的支出和利息成本已經產生，在此期間，為資產的預期用途準備資產的必要活動正在進行。截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度的資本化利息分別為2.786億美元和1.706億美元，在我們的綜合資產負債表中歸類為房地產投資。

財產税、房地產保險和間接項目成本，如建築管理、法律費用和寫字樓成本，明顯與開發或建設中的項目有關，在資產進行準備其預期用途的活動期間發生的資本化。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的一年中，我們利用了與開發、重建、前期和建設項目相關的工資和其他間接成本，總計8380萬美元和6980萬美元，以及房產税、房地產保險和間接項目成本分別為9730萬美元和7380萬美元。

與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度資本化成本增加，主要是由於我們2022年在建和預建活動中的價值創造管道項目比2021年增加。施工前活動包括權利、許可、設計、現場工作和地上建築改進施工開始前的其他活動。推進施工前工作的重點是減少向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的地面開發增加了重大價值，也是建築物垂直建造所必需的。如果我們停止為資產的預期用途做準備所需的活動，與資產相關的利息、税收、保險和某些其他直接和間接項目成本將計入已發生的費用。維修和保養支出在發生時計入費用。

我們的開發、再開發和建築活動的波動可能會導致總支出和淨收益發生重大變化。例如，如果我們的開發、再開發和建築活動減少了10%，而間接項目成本(包括利息和工資)沒有相應的下降，那麼截至2022年12月31日的年度總支出將增加約3620萬美元。

我們使用第三方經紀人來協助我們的租賃活動，他們在租賃成功後按或有支付。我們被要求將與成功租賃交易相關的初始直接成本資本化，該等交易直接由租賃交易產生並對租賃交易至關重要，如果該租賃交易沒有成功執行，我們就不會產生這些成本。在截至2022年12月31日的年度內，我們將初始直接租賃總成本資本化為1.867億美元。無論租賃結果如何，我們為談判或安排租賃而產生的成本，如固定的員工補償、税收或談判租賃條款的法律建議，以及其他成本，都在發生時計入費用。

收購

有關收購的資料，請參閲本公司年度報告10-K表第15項下的附註3-“房地產投資”及附註4-“合併及未合併房地產合營企業”內的“收購”一節，以及本年度報告中“收購”一欄的“收購”一節。

分紅

在截至2022年和2021年12月31日的年度內，我們分別支付了7.577億美元和6.56億美元的普通股股息。與截至2021年12月31日的年度相比，在截至2022年12月31日的一年中，我們為普通股支付的股息增加了1.018億美元，這主要是由於我們的自動櫃員機計劃下的普通股發行和遠期股權銷售協議的結算導致2021年1月1日之後發行的普通股數量增加，部分原因是在截至2022年12月31日的年度內支付的相關股息從截至2021年12月31日的年度支付的每股普通股4.42美元增加到4.66美元。

138

應付有擔保票據

截至2022年12月31日的應付擔保票據由三張票據組成，由兩項財產擔保。我們的應付擔保票據通常需要每月支付本金和利息，加權平均利率約為6.75%。截至2022年12月31日，我們在房地產擔保債務方面的投資總賬面價值約為2.168億美元。截至2022年12月31日，我們的應付擔保票據，包括未攤銷貼現和遞延融資成本，分別包括約64.9萬美元的固定利率債務和5840萬美元的未對衝可變利率債務。
無擔保優先應付票據和無擔保優先信貸額度

截至2022年12月31日，根據我們的無擔保優先票據支付的主要財務契約的要求和我們的實際業績如下：
契約率(1)
要求2022年12月31日
總負債與總資產之比小於或等於60%27%
有擔保債務與總資產之比小於或等於40%0.2%
合併EBITDA(2)到利息支出
大於或等於1.5倍18.2x
未擔保總資產價值與無擔保債務之比大於或等於150%363%
(1)所有契約比率標題均採用各自債務協定中所界定的條款。
(2)綜合EBITDA的計算是基於我們的貸款協議中包含的定義，不能直接與交易所法案47226號版本中所述的EBITDA的計算進行比較。

此外，契約的條款限制了本公司、Alexandria Real Estate Equities，L.P.和本公司子公司(I)完成合並，或合併或出售本公司的全部或幾乎所有資產，以及(Ii)產生某些有擔保或無擔保債務的能力。

截至2022年12月31日，我們在無擔保高級信用額度下的主要財務契約的要求和實際業績如下：
契約率(1)
要求2022年12月31日
槓桿率小於或等於60.0%26.6%
擔保債務比率小於或等於45.0%0.1%
固定收費覆蓋率大於或等於1.50x4.34x
無擔保權益覆蓋率大於或等於1.75x18.87x
(1)所有契約比率標題都使用信貸協議中定義的條款。

預計利息支付

我們固定利率債務的估計利息支付是根據合同利率計算的，包括付息日期和預定到期日。截至2022年12月31日，我們99.4%的債務是固定利率債務。有關我們債務的更多信息，請參閲本年度報告10-K表格中第15項下的合併財務報表附註10--“有擔保和無擔保優先債務”。

土地租賃義務

經營租賃協議

截至2022年12月31日，土地租賃義務包括對我們40處物業的租賃，約佔我們物業總數的9%。不包括與截至2022年12月31日賬面淨值為630萬美元的一處運營物業有關的2036年到期的一份土地租賃，我們的土地租賃義務的剩餘租賃期限約為31至99年，包括我們合理確定將行使的可用延期選擇權。

139

截至2022年12月31日，我們作為承租人的土地和寫字樓租賃協議下的剩餘合同付款總額分別為8.701億美元和3410萬美元。我們被要求確認使用權資產和相關負債，以説明我們作為承租人的經營租賃安排下的未來義務。經營租賃負債是根據剩餘租賃付款的現值計量，包括我們合理確定將行使的延期期權項下的期限內的付款。使用權資產相當於相應的營運租賃負債，按初始直接租賃成本及租賃開始前與業主交換的任何其他代價，以及反映收購租賃與收購時市場條款相比有利或不利條款的調整而調整。截至2022年12月31日，根據我們的經營租賃協議，包括我們合理確定將行使的延期期權，剩餘合同付款的現值為4.067億美元，在我們的綜合資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債。截至2022年12月31日，我們為承租人的經營租賃的加權平均剩餘租期約為42年，加權平均貼現率為4.6%。我們相應的經營租賃使用權資產，根據初始直接租賃成本和在租賃開始前與房東交換的其他對價進行調整, 總計5.583億美元。我們在合併資產負債表中對其他資產中的使用權資產進行分類。有關其他資料，請參閲本年度報告10-K表格第15項下附註2-“主要會計政策摘要”內的“租賃會計”一節。

承付款

截至2022年12月31日，根據合同，根據租賃條款進行開發、重新開發和改善的物業建設的剩餘總成本約為35億美元。此外，根據一項協議，我們可能需要在我們的大波士頓市場產生與我們未來開發項目相關的建築成本，總計643,331 RSF，根據該協議，我們的交易對手可以選擇以雙方同意的條款執行未來的租賃協議。

我們預計這些債務的付款將在一到三年內進行，受資本規劃不時調整的影響。我們可能有能力停止某些項目的建設，這將導致我們的承諾減少。此外，我們還有總計2240萬美元的信用證和履約義務，主要與建築項目和預期的收購有關。

我們承諾為與我們的非房地產投資相關的大約4.154億美元提供資金。這些資金承諾主要與我們對私人持股實體的投資有關，這些實體報告資產淨值並在未來12年的不同日期到期，截至2022年12月31日的加權平均到期時間為8.6年。

暴露在環境責任之下

在收購我們所有物業的過程中，我們已獲得第一階段環境評估，以確定是否存在任何環境責任或其他問題。我們物業的第一階段環境評估並無披露任何我們相信會對我們的財務狀況或整體營運業績產生重大不利影響的環境責任，亦不知道自第一階段環境評估完成以來已發生的任何重大環境責任。此外，我們還承保污染法律責任保險，承保我們幾乎所有物業的某些環境損失。

140

外幣折算損益

下表列出了在截至2022年12月31日的一年中，由於我們在加拿大和亞洲的房地產投資的匯率變化，Alexandria Real Estate Equities，Inc.股東應佔的累計其他綜合虧損的變化。我們在處置這些資產時，將未實現的外幣折算損益重新歸類為淨收益。
(單位：千)總計
截至2021年12月31日的餘額$(7,294)
重新分類前的其他全面損失(13,518)
淨其他綜合虧損(13,518)
截至2022年12月31日的餘額$(20,812)

通貨膨脹率

截至2022年12月31日，我們約93%的租賃(按年度租金收入計算)是三重淨租賃，這要求租户在基本租金之外支付基本上所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加的費用)。我們約96%的租賃(按年度租金收入計算)包含有效的年度租金上漲，這些租金上漲要麼是固定的(一般在3.0%至3.5%之間)，要麼是根據消費者物價指數或其他指數編制的指數。因此，我們認為我們的現金流或房地產業務的收益不會受到通脹的重大風險。然而，一段時期的通貨膨脹可能會導致我們可變利率借款的成本增加，包括我們的無擔保優先信用額度和商業票據計劃下的借款，發行無擔保優先應付票據，以及我們擔保建築貸款下的借款，以及我們未合併的房地產合資企業持有的擔保貸款。

此外，請參閲“第1A項。風險因素“在這份10-K表格的年度報告中，討論通貨膨脹可能直接或間接給我們的業務帶來的風險。
141

發行人和擔保人子公司彙總財務信息

Alexandria Real Estate Equities，Inc.(“發行人”)出售了根據1933年證券法(經修訂)登記的某些債務證券，這些債券由發行人的間接100%擁有的子公司Alexandria Real Estate Equities，L.P.(“LP”或“擔保人子公司”)全面無條件擔保。發行人的其他附屬公司，包括但不限於擁有其實質全部房地產的附屬公司(統稱為“合併非擔保人附屬公司”)，將不會為該等證券提供擔保，包括由有限責任公司部分或100%擁有的附屬公司。以下是綜合財務信息、截至2022年12月31日和2021年12月31日的資產負債表信息，以及截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度的經營業績和全面收益。下文提供的信息不包括在綜合基礎上得出信息所需的刪除。在列報財務報表摘要時，權益會計方法已應用於(I)發行人於擔保附屬公司之權益、(Ii)擔保附屬公司於經合併非擔保附屬公司之權益及(Iii)經合併非擔保附屬公司於擔保附屬公司之權益(如適用)，即使所有該等附屬公司均符合根據公認會計原則須予合併之規定。所有資產和負債已分配給發行人和擔保人子公司，通常基於法人所有權。

以下表格彙總了截至2022年和2021年12月31日的財務信息，以及截至2022年和2021年12月31日的年度發行人和擔保人子公司的財務信息。所提供的金額不代表我們的總合並金額：

十二月三十一日，
(單位：千)20222021
資產：
現金、現金等價物和受限現金$465,707 $78,856 
其他資產107,287 101,956 
總資產$572,994 $180,812 
負債：
應付無抵押優先票據$10,100,717 $8,316,678 
無擔保高級信用額度和商業票據— 269,990 
其他負債466,369 401,721 
總負債$10,567,086 $8,988,389 

截至十二月三十一日止的年度：
(單位：千)20222021
總收入$33,052 $26,798 
總費用(277,647)(363,525)
淨虧損(244,595)(336,727)
歸屬於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益(8,392)(7,848)
Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的淨虧損
$(252,987)$(344,575)

截至2022年12月31日，我們的432處物業中有420處由REIT的全資合併子公司Alexandria Real Estate Equities，L.P.間接持有。
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關鍵會計估計

我們的綜合財務報表是根據公認會計準則編制的。按照公認會計原則編制這些財務報表需要我們做出影響資產、負債、收入和費用報告金額的估計、判斷和假設。我們基於歷史經驗、當前趨勢和我們認為在這種情況下合理的各種其他因素來進行這些估計、判斷和假設。

我們不斷評估我們用來準備合併財務報表的估計、判斷和假設. C估計、判斷或假設中的漏洞可能會影響我們的財務狀況和我們的運營結果，這些都是我們的股東、潛在投資者、行業分析師和貸款人在評估我們的業績時所用的。

我們的關鍵會計估計被定義為根據GAAP作出的會計估計或假設，該估計或假設涉及很大程度的估計不確定性或主觀性，並且已經或合理地可能對我們的財務狀況或運營結果產生重大影響。我們使用這些關鍵會計估計的重要會計政策在本年度報告10-K表格中第15項下的綜合財務報表附註2-“重大會計政策摘要”中進行了説明。我們的關鍵會計估計如下所述。

對取得的不動產的確認

一般來説，我們對房地產或實質房地產的收購被計入資產收購，而不是業務組合，因為幾乎所有的公允價值都集中在一項或一組類似的可識別資產(即土地、建築物和相關無形資產)中。資產收購的會計模式要求收購對價(包括收購成本)按相對公允價值分配給收購的個別資產和承擔的負債。相對於取得的資產和承擔的負債的公允價值之和，轉讓對價的任何超額(赤字)根據各自的相對公允價值分配給各個資產和負債。

我們根據以下各項評估有形及無形資產及負債的相對公允價值：

(i)可獲得的可比市場信息；
(Ii)估計重置成本；或
(Iii)貼現現金流分析/估計淨營業收入和資本化率。

在某些情況下，我們可能會使用多種估值技術，並根據多重估值結果的平均值來估計公允價值。我們進行判斷，以確定每種估值技術中使用的關鍵假設。例如，要在貼現現金流分析中估計未來現金流，我們需要使用判斷並做出許多假設，包括與租金和運營費用的預期增長、預期趨勢和市場/經濟狀況有關的假設。在折現現金流分析中使用不同的假設可能會影響分配給收購的折舊/攤銷資產的對價金額，這反過來又會影響我們的淨收入，因為我們的綜合經營報表中確認了相關的折舊/攤銷費用。

在截至2022年12月31日的一年中，我們完成了42項物業的收購，總購買價格為28億美元。這些交易被記為資產收購，每筆交易的購買價格都是根據收購資產和承擔的負債的相對公允價值進行分配的。有關其他資料，請參閲本年度報告10-K表格第15項下附註2-“主要會計政策摘要”內的“房地產投資”一節。

長期資產減值準備

分類為持有待售的房地產資產減值

當銷售計劃的所有會計標準均已滿足時，房產被歸類為持有待售房產。這些準則在本年度報告10-K表格項目下綜合財務報表附註2“主要會計政策摘要”的“房地產投資”一節中作了説明。於分類為持有待售時，吾等確認減值費用(如有需要)，以將房地產資產之賬面值降低至其估計公允價值減去出售成本。公允價值的確定可能涉及重大判斷和假設。我們根據以下可用因素制定關鍵假設：(I)合同銷售價格，(Ii)初步不具約束力的意向書，或(Iii)其他可獲得的可比市場信息。如果沒有這一信息，我們使用估計的重置成本或估計的現金流預測，這些預測利用估計的貼現率和資本化率。這些估計受到不確定性的影響，因此需要我們做出重大判斷。我們於每個報告期內審核所有待售資產，以確定現有賬面價值是否可完全收回與其估計公允價值減去出售成本相比是否完全可收回。隨後，作為我們季度評估的結果，我們可能會就資產公允價值減去銷售成本的任何減少確認增量減值費用。相反，我們可能會確認公允價值隨後增加減去銷售成本的收益，但限於先前確認的累計淨虧損。

143

其他長期資產減值準備

於每個報告期內，吾等會審閲我們所有長期資產的當前活動及業務狀況變化，包括我們的租賃物業、CIP、發展用地、與我們為承租人的經營租約相關的使用權資產，以及無形資產，以確定是否存在任何觸發事件或需要進行減值分析的減值指標。如果發現觸發事件或減值指標，我們將審查對未來未貼現現金流的估計，如有必要，包括在考慮多個結果時採用概率加權方法。

待持有及使用的長期資產，於可能顯示長期資產的賬面價值可能無法收回的情況下，會個別評估減值。將持有及使用的長期資產的賬面金額如超過預期因使用及最終處置該資產而產生的未貼現現金流的總和，則不可收回。將持有和使用的長期資產的觸發事件或減值指標，包括我們的租賃物業、CIP、為開發而持有的土地和無形資產，按項目進行評估，幷包括估計淨營業收入、入住率變化、重大近期租賃到期、當前和歷史營業和/或現金流虧損、建築成本、預計完工日期、租金和其他市場因素的重大波動。吾等根據多項因素評估預期未貼現現金流量，包括但不限於建築成本、現有市場資料、當前及歷史經營業績、已知趨勢、可能影響物業的當前市場/經濟狀況，以及我們對資產用途的假設，包括(如有需要)在考慮多個結果時採用概率加權方法。

於確定已發生減值時，確認減記以將賬面值減至其估計公允價值。如不需要確認減值虧損，則按需要對摺舊或攤銷的確認進行前瞻性調整，以在預計持有和使用資產的剩餘期間將房地產的賬面價值降至其估計處置價值。我們也可以調整預期在其使用年限結束前處置或重新開發的財產的折舊。

評估減值及計算將持有及使用的長期資產的賬面金額時，涉及考慮與分類為持有待售資產的公允價值估計不同的因素及計算。由於這兩種不同的模式，以前被歸類為持有並用於要求在歸類為持有待售時確認減值費用的長期資產是可能的。

房地產合營企業減值準備在權益會計法下的核算

我們一般會對不符合權益法下合併標準的房地產合資企業的投資進行會計處理。根據權益會計方法，我們首先按成本確認我們的投資，然後根據我們在被投資人的收益或虧損、收到的分配和非臨時性減值中的份額調整投資的賬面價值。

我們的未合併房地產合資企業在存在可能表明我們投資的賬面價值減少已經發生且不是暫時的情況下，將單獨評估減值。非合併合營企業的觸發事件或減值指標包括經常性經營虧損，以及其他事件，如入住率變化、近期租賃到期、建築成本的重大變化、預計完工日期、租金和其他與房地產合資企業擁有的物業相關的因素，或投資者決定停止向合資企業提供支持或減少其財務承諾。

在確定發生了非臨時性減值後，確認減記，以將我們投資的賬面金額降至其估計公允價值。截至2022年12月31日，我們在未合併的房地產合資企業中的投資賬面價值總計3840萬美元，約佔我們總資產的0.1%。在截至2022年12月31日的年度內，除與我們未合併的房地產合資企業相關的暫時性減值外，未發現任何其他減值。有關其他資料，請參閲本公司年度報告10-K表格第15項下附註4-“合併及未合併房地產合營企業”內的“未合併房地產合營企業”部分。

非房地產投資減值準備

我們持有主要涉及生命科學、農業技術和技術行業的上市公司和私人持股實體的戰略投資。作為一家房地產投資信託基金，我們通常將我們在每個實體的有表決權股票中的持股百分比限制在10%以下。

我們對沒有報告每股資產淨值的私人持股實體的投資要求我們在這些實體的條件發生變化時進行減值評估，這可能表明存在減值。我們全年密切關注這些投資的新發展，包括經營結果、臨牀試驗的前景和結果、新產品計劃、新的合作協議、融資活動和併購活動。我們通過監測以下觸發事件或減值指標的存在，在對減值指標進行定性評估的基礎上對這些被投資方進行評估：(I)被投資方的收益表現、信用評級、資產質量或業務前景顯著惡化；(Ii)嚴重不利
144

被投資方的監管、經濟或技術環境的變化；(Iii)總體市場狀況的重大不利變化，包括被投資方正在或試圖將其推向市場的技術和產品的研發；(Iv)對被投資方繼續經營的能力的重大擔憂；或(V)投資者決定停止提供支持，以減少其對被投資方的財務承諾。如果存在此類指標，我們必須估計投資的公允價值，並立即確認減值損失，其金額等於投資的賬面價值超過其估計公允價值。截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日，我們對未報告每股資產淨值的私人持股實體的投資賬面價值約佔我們總資產的2%，合計分別為5.827億美元、4.913億美元和3.892億美元。於截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度內，我們確認的減值費用總額為4%, 0%，以及我們投資於未報告資產淨值的私人持股實體的賬面價值的6%。

對租户信用質量的監控

我們持續監控租户的信用質量和任何相關的重大變化，方法是：(I)監控獲得國家認可信用評級機構評級的租户的信用評級；(Ii)審核可公開獲得或根據適用租約必須提交給我們的租户的財務報表；(Iii)監控有關租户及其各自業務和業務所在行業的新聞報道；以及(Iv)監控租賃付款的及時性。

我們擁有一支員工團隊，其中包括在生物、化學、工業生物技術、農業技術和生命科學行業具有廣泛教育背景或經驗的員工，以及金融知識。該團隊負責及時評估、監控和溝通租户的信用質量以及其中的任何重大變化。於截至2022年、2021年及2020年止財政年度內，於本公司綜合經營報表確認的特定撇賬及與租户遞延租金結餘相關的一般津貼，未超過本公司各年度租金收入的0.8%。有關更多信息，請參閲本年度報告10-K表格中第15項下的附註2-“重要會計政策摘要”中的“租户信用質量監測”部分。

信貸損失準備

對於信用損失會計準則範圍內的金融資產，我們被要求估計和確認的是終身預期損失，而不是已發生的損失，這使得即使預期的信用損失風險很小，也會提前確認信用損失。

截至2022年12月31日，我們所有的432處房產都受到經營租賃協議的約束，這些協議被排除在信貸損失標準的範圍之外。截至2022年12月31日，我們有一個停車結構的直接融資租賃協議，總投資淨餘額為3940萬美元，約佔我們總資產的0.1%。於每個報告日期，吾等根據承租人的財務狀況、信貸評級、業務前景、剩餘租約期及(如屬直接融資租賃)收回相關抵押品的預期價值評估該等租賃的違約概率，以估計與該等資產有關的當前信貸損失，如有需要，吾等確認信貸損失調整。自我們於2020年1月1日採用這一標準以來，截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們的信貸損失撥備不超過280萬美元，佔我們總資產的0.01%。有關詳情，請參閲附註2-“主要會計政策摘要”的“信貸損失準備”一節，以及本公司合併財務報表的附註5--“租賃”一節。

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非GAAP衡量標準和定義

本節包含有關某些非公認會計準則財務指標的補充信息，説明我們使用這些業績補充指標的原因，並認為它們為投資者提供了有用的信息，以及本年度報告中使用的10-K表格中其他術語的定義。

運營資金和調整後的運營資金，歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.的普通股股東

以公認會計原則為基礎的房地產資產會計採用歷史成本會計，並假設房地產價值隨着時間的推移而遞減。為了克服房地產價值和房地產資產的歷史成本核算之間的差異，NAREIT理事會設立了運營基金，作為一種改進的計量工具。自引入以來，運營資金已成為股權REITs中廣泛使用的非GAAP財務指標。我們認為，運營資金作為衡量股權REIT業績的額外指標，對投資者是有幫助的。此外，我們相信，經調整的營運資金可讓投資者在一致的基礎上將我們的業績與其他房地產公司的業績進行比較，而不必考慮因房地產收購和處置決策、融資決策、資本結構、資本市場交易、非我們所能控制的市場條件波動所產生的差異、或其他可能不能代表我們物業經營業績的其他公司活動而確認的差異。

NAREIT理事會發布的2018年白皮書(“NAREIT白皮書”)將運營資金定義為淨收益(根據公認會計準則計算)，不包括房地產銷售的損益、房地產減值以及經營性房地產資產的折舊和攤銷，並對我們在合併和未合併的合夥企業和房地產合資企業中所佔份額進行了調整。減值是指當可回收期間的公允價值因一般市場情況的變化而低於賬面價值且不一定反映物業於相應期間的經營表現時的資產減值。

我們根據NAREIT白皮書計算的運營資金經調整後作為運營資金計算，不包括非房地產投資實現的重大收益、虧損和減值、非房地產投資的未實現收益或損失、提前清償債務的收益或損失、重大終止費、由於高管辭職而加速的股票薪酬支出、交易成本、與此類項目相關的所得税影響，以及此類項目可分配給我們的非既得限制性股票獎勵的金額。我們使用兩類方法計算可分配給我們的未歸屬限制性股票獎勵的金額。在兩級法下，我們通過應用每個季度迄今和年初至今期間各自的加權平均流通股，將淨收益(在非控股權益應佔金額後)分配給普通股股東和未歸屬的限制性股票獎勵。這可能會導致季度迄今和年初至今數額總和的差異。無論是運營資金還是調整後的運營資金，都不應被視為淨收益(根據GAAP確定)作為財務業績指標的替代選擇，或運營活動現金流量(根據GAAP確定)作為流動性衡量標準的替代方案，也不能表明我們現金需求的資金可用性，包括我們的分配能力。

下表將截至2022年12月31日的三個月和十二個月的淨收入與非控股權益所佔合併房地產合資企業的運營資金份額以及我們在未合併房地產合資企業中的份額進行了核對(單位：千)：
合併房地產合資企業中的非控股股權我們的未合併份額
房地產合資企業
2022年12月31日2022年12月31日
截至三個月截至的年度截至三個月截至的年度
淨收入$40,949 $149,041 $172 $645 
房地產資產的折舊和攤銷29,702 107,591 982 3,666 
運營資金$70,651 $256,632 $1,154 $4,311 





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下表顯示了Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東應佔淨收益(虧損)的對賬，這是根據公認會計原則提出的最直接可比的財務指標，包括我們在合併和未合併房地產合資企業中的份額、Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東應佔業務攤薄後的資金、Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東業務攤薄後的資金，以及截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度的相關每股金額。由於四捨五入，每股金額可能不會相加。
截至十二月三十一日止的年度：
(單位：千)202220212020
可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的淨收入--基本收益和稀釋收益$513,268 $563,399 $760,791 
房地產資產的折舊和攤銷988,363 804,633 684,682 
合併房地產合資企業折舊和攤銷的非控制性份額
(107,591)(70,880)(61,933)
我們在未合併的房地產合資企業中的折舊和攤銷份額
3,666 13,734 11,413 
房地產銷售收益(537,918)(126,570)(154,089)
不動產減值--租賃財產
20,899 
(1)
25,485 40,501 
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
(1,118)(6,315)(7,018)
來自Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的運營資金-攤薄(2)
879,569 1,203,486 1,274,347 
非房地產投資的未實現虧損(收益)412,193 (43,632)(374,033)
非房地產投資的顯著已實現收益— (110,119)— 
非房地產投資減值準備
20,512 
(3)
— 24,482 
房地產減值準備44,070 
(4)
27,190 15,221 
提前清償債務損失
3,317 67,253 60,668 
終止費— — (86,179)
高管辭職加速了股票薪酬支出7,185 
(5)
— 4,499 
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
(5,137)710 4,790 
可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的運營資金--經調整後稀釋
$1,361,709 $1,144,888 $923,795 

(1)主要包括一項房地產資產的減值，該資產在2022年12月被歸類為持有待售時，確認為將資產的賬面價值降至其估計公允價值減去出售成本。我們預計在2023年完成這項資產的出售。
(2)根據NAREIT理事會制定的標準計算。
(3)主要涉及對不報告資產淨值的私人持股實體的三項投資。
(4)包括(I)主要與一項先前待決收購有關的收購前按金的撇賬，該等撇賬在吾等決定不進行收購時確認，及(Ii)與一個未來發展項目有關的3830萬美元減值費用，吾等於決定不進行該項目時確認。
(5)與我們的前聯席首席執行官史蒂芬·A·理查森於2022年7月辭職有關。



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截至十二月三十一日止的年度：
(每股)202220212020
可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的每股淨收益-稀釋後$3.18 $3.82 $6.01 
房地產資產的折舊和攤銷5.47 5.07 5.01 
房地產銷售收益(3.33)(0.86)(1.22)
不動產減值--租賃財產
0.13 
(1)
0.17 0.32 
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
(0.01)(0.04)(0.05)
來自Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的每股運營資金-攤薄5.44 8.16 10.07 
非房地產投資的未實現虧損(收益)2.55 (0.30)(2.96)
非房地產投資的顯著已實現收益— (0.75)— 
非房地產投資減值準備
0.13 
(1)
— 0.19 
房地產減值準備0.27 
(1)
0.18 0.12 
提前清償債務損失
0.02 0.46 0.48 
終止費— — (0.68)
高管辭職加速了股票薪酬支出0.04 
(1)
— 0.04 
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
(0.03)0.01 0.04 
可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的每股運營資金--經調整後稀釋
$8.42 $7.76 $7.30 
加權平均普通股流通股，用於計算：
EPS-稀釋
161,659 147,460 126,490 
運營資金--每股攤薄
161,659 147,460 126,490 
運營資金--經調整後稀釋後每股
161,659 147,460 126,490 

(1)有關其他詳情，請參閲上一頁的腳註。
148

調整後的EBITDA和調整後的EBITDA利潤率

我們使用調整後的EBITDA作為我們業務的補充業績衡量標準，用於財務和運營決策，並作為在一致的基礎上評估期間間比較的補充手段。調整後的EBITDA按扣除利息、税項、折舊及攤銷前的收益(“EBITDA”)計算，不包括股票補償費用、提前清償債務的收益或虧損、房地產銷售收益或虧損、房地產減值以及重大終止費用。調整後的EBITDA還不包括由我們的非房地產投資產生的未實現收益或虧損以及重大已實現收益或虧損和減值。這些非房地產投資金額在我們的綜合經營報表中被歸類到總收入之外。

我們相信，調整後的EBITDA為投資者提供了相關和有用的信息，因為它允許投資者評估我們業務活動的經營業績，而不必考慮因與我們的房地產和非房地產投資相關的投資和融資決策、我們的資本結構、資本市場交易以及非我們控制之外的市場狀況波動所導致的差異而確認的差異。例如，我們排除了提前清償債務的收益或損失，以允許投資者獨立於我們的債務和資本結構來衡量我們的業績。我們相信，對房地產銷售的減值和損益、非房地產投資的重大減值和已實現損益以及重大終止費用的影響進行調整後，投資者可以在一致的基礎上評估不同時期的業績，而不必考慮因與我們的房地產和非房地產投資或其他公司活動相關的投資和融資決策而確認的差異，這些投資和融資決策可能不能代表我們物業的經營業績。

此外，我們認為，剔除與股票補償和未實現收益或虧損相關的費用，有利於投資者比較我們在不同時期的業務活動，而不會受到我們無法控制的市場力量造成的波動。調整後的EBITDA作為衡量我們業績的指標存在侷限性。調整後的EBITDA不反映我們的歷史支出或未來對資本支出或合同承諾的要求。雖然調整後的EBITDA是一項相關的業績衡量標準，但它並不代表根據公認會計準則計算和列報的業務淨收益(虧損)或現金流量，在評估業績或流動性時，不應將其視為這些指標的替代指標。

為了計算調整後的EBITDA利潤率，我們將調整後的EBITDA除以我們綜合經營報表中顯示的總收入。我們相信，這一補充的業績衡量標準為投資者提供了有關我們經營活動的盈利能力的更多有用信息。


149

下表將根據公認會計原則計算和列報的最直接可比財務指標--淨收益(虧損)與調整後的EBITDA進行核對，並計算截至2022年12月31日和2021年12月31日的三個月和年度的調整後EBITDA利潤率(以千美元為單位)：

截至12月31日的三個月，截至十二月三十一日止的年度：
2022202120222021
淨收入$95,268 $99,796 $670,701 $654,282 
利息支出17,522 34,862 94,203 142,165 
所得税
2,063 4,156 9,673 12,054 
折舊及攤銷
264,480 239,254 1,002,146 821,061 
股票補償費用
11,586 14,253 57,740 48,669 
提前清償債務損失
— — 3,317 67,253 
房地產銷售收益— (124,226)(537,918)(126,570)
非房地產投資的顯著已實現收益— — — (110,119)
非房地產投資的未實現虧損(收益)24,117 139,716 412,193 (43,632)
房地產減值準備
26,186 — 64,969 52,675 
非房地產投資減值準備20,512 — 20,512 — 
調整後的EBITDA
$461,734 $407,811 $1,797,536 $1,517,838 
總收入$670,281 $576,923 $2,588,962 $2,114,150 
調整後EBITDA利潤率
69%71%69%72%

年度租金收入

年度租金收入指根據公認會計原則計算的年化固定基礎租金債務，按期末有效租約計算，與我們的營運RSF有關。年度租金收入以我們的綜合物業的年度租金收入的100%以及我們未合併的房地產合資企業的年度租金收入的份額來列報。每個RSF的年度租金收入是通過將年度租金收入除以我們合併物業的RSF的100%和我們在未合併房地產合資企業中持有的物業的RSF份額的總和來計算的。截至2022年12月31日，我們約93%的租賃(按年度租金收入計算)是三重淨租賃，這要求租户在基本租金之外支付基本上所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加的費用)。每年的租金收入不包括從租户那裏收回的這些運營費用。從租户收回的與這些運營費用相關的金額，連同基本租金，在我們的綜合運營報表中歸類為租金收入。

資本化率

資本化率是根據物業出售日期前一個季度的淨營業收入和淨營業收入(收付實現制)或近期預期淨營業收入計算的。

現金利息

現金利息等於按照公認會計原則計算的利息支出加上資本化利息，減去貸款費用攤銷和債務溢價(貼現)。關於利息支出與現金利息的對賬，請參考本10-K年度報告第7項本部分“固定費用覆蓋率”的定義，利息支出是根據公認會計準則計算和列報的最直接可比的財務指標。

A級物業和AAA級位置

A級物業是聚集在AAA級位置的物業，為創新型租户提供高度動態和協作的環境，增強他們成功招聘和留住世界級人才的能力，並激發生產力、效率、創造力和成功。A級房產的年租金一般比其他同類房產要高。

150

AAA的位置非常靠近專業技能、知識、機構和相關業務的集中地。這類地點的特點通常是新房東進入門檻高，租户退出門檻高，可用空間供應有限。

合同中與積極發展和重建項目有關的建築成本

包括(I)迄今已發生的成本，(Ii)根據總承建商的保證最高價格(“GMP”)建造合約或其他固定合約而完成的剩餘成本，以及(Iii)我們已籤立的租約所承諾的最高租户改善津貼。總承包商的GMP合同或其他固定合同減少了我們對第三方承包商和供應商的建築材料、勞動力和服務成本的敞口，除非超支是由於不可抗力事件或合同涵蓋的工作範圍的變化等原因造成的。

開發、重建和前期建設

我們商業模式的一個關鍵組成部分是我們有紀律地將資本分配給新的A級物業的開發和再開發，以及在承保某些收購物業時確定的物業增強，這些物業位於AAA創新集羣中的協作生命科學、農業技術和技術園區。這些項目通常專注於提供高質量、通用和可重複使用的空間，滿足各種租户的房地產需求，並可供廣泛的租户重複使用。完成後，每個創造價值的項目預計將產生租金收入、淨運營收入和現金流的顯著增長。我們的開發和重建項目通常位於優質實體非常想要的位置，我們相信這會導致更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。

開發項目一般包括對通用設施和可重複使用設施的基礎開發。重新開發項目包括將辦公、倉庫和外殼空間的使用永久更改為辦公/實驗室、AgTech或技術辦公空間。除非市場對優質甲級物業有穩固的需求，否則我們一般不會在沒有事先取得大量預租的情況下，展開新的甲級寫字樓/實驗室、亞博科技及科技寫字樓地上建設的新發展項目。

施工前活動包括權利、許可、設計、現場工作和地上建築改進施工開始前的其他活動。推進施工前工作的重點是減少向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的地面開發增加了重大價值，也是建築物垂直建造所必需的。最終，這些項目將提供高質量的設施，預計將產生可觀的收入和現金流。

開發、再開發和前期建設支出還包括以下成本：(I)使某些收購物業達到市場標準的金額和/或收購過程中(通常在收購後兩年內)確定的其他成本，以及(Ii)將空間永久轉換為高度靈活、隨時可入住的辦公/實驗室空間，以促進前景看好的早期和成長期生命科學公司的增長。

增加收入和重新定位資本支出是指重新定位或顯著改變物業用途的支出，包括通過將資產質量從B類提高到A類。

非增收資本支出是指維持穩定物業當前收入所需的成本，包括續訂和轉租空間的相關成本。

股息支付率(普通股)

股息支付率(普通股)是我們普通股(在各自記錄日期發行的普通股股票乘以每股相關股息)的絕對美元股息與Alexandria普通股股東應佔業務資金的比率--經調整後攤薄。

股息率

該季度的股息率代表年化季度股息除以該季度末的收盤普通股價格。
151

固定收費覆蓋率

固定費用覆蓋率是代表調整後EBITDA與固定費用比率的非公認會計準則財務指標。我們相信，這一比率對投資者是有用的，可以作為我們履行固定融資義務和優先股股息能力的補充衡量標準。現金利息等於按照公認會計原則計算的利息支出加上資本化利息，減去貸款費用攤銷和債務溢價(貼現)。

下表將利息支出(根據GAAP計算和列報的最直接可比財務指標)與現金利息和固定費用進行核對，並計算截至2022年12月31日和2021年12月31日的三個月和年度的固定費用覆蓋率(以千美元為單位)：
截至12月31日的三個月，截至十二月三十一日止的年度：
2022202120222021
調整後的EBITDA$461,734 $407,811 $1,797,536 $1,517,838 
利息支出$17,522 $34,862 $94,203 $142,165 
資本化利息79,491 44,078 278,645 170,641 
貸款費用攤銷(3,975)(2,911)(13,549)(11,441)
債務(貼現)保費攤銷(272)502 (384)2,041 
現金利息和固定費用$92,766 $76,531 $358,915 $303,406 
固定費用覆蓋率：
-年化期間5.0x5.3x5.0x5.0x
-往績12個月5.0x5.0x5.0x5.0x

總資產

總資產的計算方法是總資產加上截至2022年12月31日和2021年12月31日的累計折舊(以千為單位)：
十二月三十一日，
20222021
總資產$35,523,399 $30,219,373 
累計折舊4,354,063 3,771,241 
總資產$39,877,462 $33,990,614 

初始穩定收益率(無槓桿)

初始穩定收益率的計算方法是穩定時淨營業收入的估計金額除以我們對物業的投資。我們最初穩定的收益率不包括槓桿的好處。由於合同年度租金上漲，我們與創造價值的項目相關的現金租金通常預計會隨着時間的推移而增加。我們對初始穩定收益率、初始穩定收益率(現金基礎)和完工時總成本的估計代表我們在項目開始時的初步估計。我們預計在項目完成後更新這些信息，或者如果預期項目收益率或成本有重大變化，則更早更新。
•初始穩定收益反映租金收入，包括合同租金上升和租賃期內的任何租金優惠，按直線計算。
•初步穩定收益(收付現制)反映初步租金優惠(如有)屆滿後穩定日期的現金租金，以及我們對物業的總現金投資。

投資級或上市大盤股租户

據彭博專業服務公司報道，投資級或上市大盤股租户是指在截至2022年12月31日的12個月中，日均市值超過100億美元的投資級評級或上市公司。穆迪投資者服務和標普全球評級的信用評級反映了租户母實體的信用評級，不能保證租户的母實體在租户違約時會履行租户的租賃義務。我們監控租户的信用質量和相關的重大變化。導致租户市值降至100億美元以下的重大變化，不會立即反映在12個月平均水平上，可能會導致他們被排除在這一衡量標準之外。

152

房地產投資.目前在租賃物業中創造價值的面積

下表所列的面積包括截至2022年12月31日的營運樓宇的RSF，主要指租約期滿或最近收購的物業的空置空間，這些物業也有固有的未來發展或重建機會，而我們有意在現有的原址租約屆滿和未來開始建造時，拆除或重建現有物業：
開發/修訂租賃期滿的RSF目標為
發展和重建
房地產/子市場20232024
此後(1)
總計
近期項目：
埃德温·H·蘭德大道100號/劍橋/內郊ReDev— 104,500 — 104,500 
希爾文道40號/128號路線ReDev312,845 — — 312,845 
格羅夫街275號/128號公路ReDev— — 160,251 160,251 
温特街840號/128號公路ReDev10,265 17,965 — 28,230 
3301蒙特維拉公園大道/博塞爾ReDev— 50,552 — 50,552 
323,110 173,017 160,251 656,378 
中期項目：
東42街219號/紐約市開發人員— 349,947 — 349,947 
Torreana路10975號和10995號/Torrey Pines開發人員— 84,829 — 84,829 
— 434,776 — 434,776 
未來項目：
阿森納街311號/劍橋/內郊ReDev— — 308,446 308,446 
軍工廠街550號/劍橋/內郊開發人員— — 260,867 260,867 
阿森納街446號和458號/劍橋/內郊開發人員— — 38,200 38,200 
380號和420號E街/海港創新區開發人員— — 195,506 195,506 
其他/大波士頓ReDev— — 167,549 167,549 
1122和1150 El Camino Real/南舊金山開發人員— — 655,172 655,172 
3875費邊路/大斯坦福開發人員— — 228,000 228,000 
工業路960號/大斯坦福開發人員— — 110,000 110,000 
亞歷山大市/大學城中心附近的校園點開發人員— 495,192 — 495,192 
亞歷山大/索倫託·梅薩的順序區開發/修訂— — 688,034 688,034 
4025和4045索倫託山谷大道/索倫託山谷開發人員— — 22,886 22,886 
德克斯特大道北段601號/聯合湖畔開發人員18,680 — — 18,680 
第四大道南830號/SoDo開發人員— — 42,380 42,380 
其他/西雅圖開發人員— — 102,437 102,437 
紅河街1020號/奧斯汀ReDev— 126,034 — 126,034 
18,680 621,226 2,819,477 3,459,383 
341,790 1,229,019 2,979,728 4,550,537 
(1)包括截至2022年12月31日的空置面積。

合資企業財務信息

我們列報與我們的房地產合資企業相關的資產負債表組成部分和經營業績信息，這些信息沒有或打算根據公認會計準則列報。我們列出某些財務項目的比例如下：(I)對於我們在財務報表中合併的每個房地產合資企業，由我們通過合同權利或多數投票權控制，但我們擁有少於100%的股份，我們將非控股權經濟所有權百分比應用於每個財務項目，以得出每個財務項目的累計非控股權份額；及(Ii)對於吾等不控制及不合並而由合營夥伴共同或透過合約權或多數投票權共同控制的每個房地產合營企業，吾等將我們的經濟所有權百分比應用於每個財務項目，以得出吾等在呈交的每個組成部分中所佔的比例。

與我們的房地產合資企業相關的資產負債表和經營業績信息的組成部分並不代表我們對這些項目的法律要求。對於我們並非完全擁有的每個實體，合資協議通常決定股權持有人在發生資本事件時(如出售或再融資)或在清算情況下可獲得的收益。股權持有人通常只有在所有債務、優先分配和債權得到償還或滿足後，才有權對合資企業的任何剩餘現金擁有各自的合法所有權。

153

我們相信，這些信息可以幫助投資者估計與我們部分擁有的實體相關的資產負債表和經營業績信息。公佈這一信息提供了一個合併財務報表不能立即提供的視角，可以補充我們對合並結果中包括的合資企業資產、負債、收入和費用的理解。

與我們的房地產合資企業相關的資產負債表和經營業績信息的組成部分僅限於作為一種分析工具，因為整體經濟所有權利益並不代表我們對我們合資企業的每一項資產、負債或運營結果的法定債權。此外，合資企業財務信息可能包括與我們不控制的未合併的房地產合資企業有關的財務信息。我們認為，為了方便投資者清楚地瞭解我們的經營業績和我們的總資產和負債，合資企業的財務信息應該與我們的綜合經營報表和資產負債表一起審查。合資公司的財務信息不應被視為我們的合併財務報表的替代方案，我們的合併財務報表是根據公認會計原則提出和編制的。

超大園區

巨型校園是由大約100萬個RSF或更多的RSF組成的集羣校園，包括運營的、積極的開發/重新開發，以及預計將被拆除的土地RSF不包括運營的RSF。下表對我們截至2022年12月31日的運營RSF進行了核對：

運營RSF
超大園區28,554,356 
非巨型園區13,219,366 
總計41,773,722 
巨型園區RSF佔總運營物業RSF的百分比68 %

分紅後經營活動提供的現金淨額

分紅後經營活動提供的現金淨額包括對非控股權益分配的扣除。就此計算而言，營業資產和負債的變動不包括在內，因為它們代表時間差異。

淨債務和優先股與調整後EBITDA之比

淨債務和調整後EBITDA的優先股是一個非公認會計準則的財務指標，我們認為這對投資者是有用的，作為評估我們資產負債表槓桿的補充指標。淨債務和優先股等於合併債務總額減去現金、現金等價物和限制性現金，加上截至期末的已發行優先股的總和。有關調整後EBITDA計算的進一步信息，請參閲本年度報告表格10-K本項目7中“調整後的EBITDA和調整後的EBITDA利潤”的定義。

154

下表對債務與淨債務和優先股的比率進行了核對，並計算了截至2022年12月31日和2021年12月31日調整後EBITDA的比率(以千美元為單位)：
十二月三十一日，
20222021
應付有擔保票據$59,045 $205,198 
應付無抵押優先票據10,100,717 8,316,678 
無擔保高級信用額度和商業票據— 269,990 
未攤銷遞延融資成本74,918 65,476 
現金和現金等價物(825,193)(361,348)
受限現金(32,782)(53,879)
優先股— — 
淨債務和優先股$9,376,705 $8,442,115 
調整後的EBITDA：
-按年率計算的季度
$1,846,936 $1,631,244 
-往績12個月$1,797,536 $1,517,838 
淨債務和優先股與調整後的EBITDA之比：
-按年率計算的季度5.1 x5.2 x
-往績12個月5.2 x5.6 x



淨營業收入、淨營業收入(收付實現制)和營業利潤率

下表將淨收益(虧損)與淨營業收入和淨營業收入(收付實現制)進行核對，並計算截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的營業利潤率(以千美元為單位)：
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
淨收入$670,701 $654,282 $827,171 
未合併房地產合營企業收益中的權益(645)(12,255)(8,148)
一般和行政費用177,278 151,461 133,341 
利息支出94,203 142,165 171,609 
折舊及攤銷
1,002,146 821,061 698,104 
房地產減值準備64,969 52,675 48,078 
提前清償債務損失3,317 67,253 60,668 
房地產銷售收益(537,918)(126,570)(154,089)
投資損失(收益)331,758 (259,477)(421,321)
淨營業收入1,805,809 1,490,595 1,355,413 
直線租金收入(118,003)(115,145)(96,676)
攤銷已取得的低於市價的租約(74,346)(54,780)(57,244)
淨營業收入(收付實現制)$1,613,460 $1,320,670 $1,201,493 
淨營業收入(以上)$1,805,809 $1,490,595 $1,355,413 
總收入$2,588,962 $2,114,150 $1,885,637 
營業利潤率70%71%72%


155

淨營業收入是一項非公認會計原則財務指標，按淨收入計算，是根據公認會計原則計算和列報的最直接可比較的財務指標，不包括我們未合併房地產合資企業的收益中的權益、一般和行政費用、利息支出、折舊和攤銷、房地產減值、提前清償債務的損益、房地產銷售的收益或虧損，以及投資收益或虧損。我們相信，淨營業收入為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營結果的有用信息，因為它主要反映了在房地產層面發生的收入和支出項目。因此，我們相信淨營業收入是投資者評估我們綜合房地產資產經營業績的有用指標。現金基礎上的淨營業收入是指經調整後的營業收入淨額，以剔除按公認會計原則要求的直線租金和收購的高於和低於市場的租賃收入調整攤銷的影響。我們認為，現金基礎上的淨營業收入作為衡量經營業績的額外指標對投資者有幫助，因為它消除了直線租金收入和收購的高於和低於市場的租賃的攤銷。

此外，我們相信，淨營業收入對於投資者來説是有用的，作為我們綜合物業的業績衡量標準，因為當跨時期比較時，淨營業收入反映了入住率、租金和運營成本的趨勢，這提供了一個從淨收益或虧損中不能立即顯現的視角。淨營業收入可以用來衡量我們物業的初始穩定收益，方法是計算物業產生的淨營業收入除以我們對物業的投資。淨營業收入從淨收入中剔除某些組成部分，以便提供與我們物業的運營結果更密切相關的結果。例如，利息支出不一定與房地產資產的經營業績掛鈎，而且往往發生在公司層面，而不是房地產層面。此外，由於歷史成本會計和使用年限估計，折舊和攤銷可能會扭曲財產層面的經營業績的可比性。由於我們不將房地產減值視為物業層面的運營費用，因此在計算淨營業收入時不計入房地產減值。房地產減值涉及我們資產價值的變化，並不反映與相關收入或支出相關的當前經營業績。我們的房地產減值是指將資產價值減去出售成本後的估計公允價值。這些減值是由於投資決策或市場狀況惡化造成的。我們還不包括已實現和未實現的投資收益或損失，這是由於在公司層面做出的與上市公司和某些私人持股實體的非房地產投資有關的投資決策造成的。因此, 我們不認為這些活動是我們房地產資產在物業層面的經營業績的指標。我們對淨營業收入的計算還不包括某些融資決策變化產生的費用，例如提前清償債務造成的損失，因為這些費用通常與公司戰略有關。在確定淨營業收入中包括的物業運營費用主要包括與我們的運營物業相關的成本，如公用事業、維修和維護；與土地租賃有關的租金支出；承包服務，如清潔、工程和環境美化；財產税和保險；以及物業級別的工資。一般和行政費用主要包括會計和公司薪酬、公司保險、專業費用、辦公室租金和辦公用品，這些都是公司辦公室管理的一部分。我們計算營業利潤率為淨營業收入除以總收入。

我們認為，為了方便投資者清楚地瞭解我們的經營業績，淨營業收入應該與我們綜合經營報表中列報的淨收益或虧損一起審查。淨營業收入不應被視為衡量我們業績的淨收益或虧損的替代方案，也不應被視為衡量我們的流動性或分配能力的現金流的替代方案。

經營統計

我們提供了與我們的物業相關的某些運營統計數據，包括截至期末的物業數量、RSF、入住率、租賃活動和合同租賃到期。我們相信這些措施對投資者是有用的，因為它們有助於瞭解我們物業的某些趨勢。對於我們投資的所有物業，包括我們合併和非合併房地產合資企業擁有的物業，我們計算物業數量、RSF、入住率、租賃活動和合同租賃到期時間為100%。關於以年度租金收入為基礎的經營指標，請參閲“非公認會計準則衡量和定義”一節中“年度租金收入”的定義。

156

相同的屬性比較

由於我們的整體物業組合在比較期間的變動，包括收購或出售的資產、投入發展或重建的物業，以及最近投入服務的發展或重建物業的變動，綜合租金總收入以及營運業績中的租金營運開支，可能會在不同時期出現重大變動。為了補充對我們在給定季度或年度期間的運營結果的評估，我們分析了在整個比較期間全面運營的所有合併物業的運營業績，稱為相同物業。我們分別公佈季度和年初至今的同一物業業績，以與美國證券交易委員會管理層在討論和分析我們的財務狀況和運營結果時所需的中期財務信息保持一致。該等物業與在呈列的最早可比季度或年初至今期間的第一天之後收購的物業、於比較期間內任何時間進行發展或重建的物業、未合併的房地產合營企業、分類為待售物業及法人實體(履行一般及行政職能的法人實體)分開分析，而不包括在相同的物業結果內。此外，如果有終止費，則不包括在相同物業的結果中。有關更多信息，請參閲本年度報告中表格10-K的本項目7中的“相同財產”部分。

穩定的入住日期

穩定入夥日期是指預計項目入住率達到95%或更高的預計日期。

租户恢復

承租人收回的收入包括償還房地產税、保險、公用事業、維修及保養、公用地方開支及其他營運開支，並於產生適用開支及產生承租人償還吾等責任的期間內賺取。

我們將租賃房地產資產所產生的租金收入和租户回收歸類到我們綜合經營報表的租金收入中。我們在本項目7“經營業績”部分的“截至2022年12月31日止年度的業績與截至2021年12月31日止年度的業績比較”一欄中，向投資者提供租金收入及租户回收的單獨陳述，因為我們相信這有助投資者瞭解我們的經營業績。我們相信，提交租户回收對投資者是有用的，作為我們收回三重租賃淨額下的運營費用的能力的補充指標，包括收回公用事業、維修和維護、保險、物業税、公共面積費用和其他運營費用，以及我們緩解運營費用組成部分的任何重大變化對淨收益的影響的能力。

下表對截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的租金收入與租户回收收入進行了核對(以千為單位)：
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
租金收入$2,576,040 $2,108,249 $1,878,208 
租金收入(1,950,098)(1,618,592)(1,471,840)
租户恢復$625,942 $489,657 $406,368 
總股本

總股本等於普通股流通股乘以每期期末最後一個交易日的收盤價。

總市值

總市值等於總股本和總債務之和。


157

未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比

未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比是一種非公認會計準則的財務衡量標準，我們認為這對投資者是有用的，因為它反映了在未支配財產水平上產生的收入和支出項目，因此可以作為我們的未擔保房地產資產運營結果的業績衡量標準。未支配淨營業收入來自持續經營業務中歸類的資產，截至提出收入的期間，這些資產不受任何抵押、信託契約、留置權或其他擔保權益的約束。

下表彙總了截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比(以千美元為單位)：
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
未支配淨營業收入
$1,790,033 $1,444,307 $1,295,520 
擔保淨營業收入
15,776 46,288 59,893 
淨營業收入合計$1,805,809 $1,490,595 $1,355,413 
未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比
99%97%96%

加權平均已發行普通股-稀釋後

我們不時訂立資本市場交易，包括遠期股權銷售協議(“遠期協議”)，為收購提供資金，為我們高度租賃的開發和重建項目的建設提供資金，並用於一般營運資金目的。當遠期協議尚未完成時，我們必須考慮庫存股方法下遠期協議的潛在稀釋效應。截至2022年12月31日，我們有未完成的遠期協議，總共出售了70萬股普通股。有關其他資料，請參閲本年度報告10-K表格第15項下的綜合財務報表附註15-“股東權益”。

計算截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度每股收益時使用的普通股加權平均攤薄、每股運營資金和每股運營資金經調整後計算如下。還顯示了與限制性股票獎勵相關的加權平均未歸屬股票，用於計算以下每個時期可分配給未歸屬股票獎勵持有人的金額(以千為單位)：
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
每股收益的基本股份161,659 146,921 126,106 
遠期協議— 539 384 
稀釋後的每股收益161,659 147,460 126,490 
調整後的每股營運資金和每股營運資金的基本股份161,659 146,921 126,106 
遠期協議— 539 384 
經調整的每股營運資金和每股營運資金的攤薄股份161,659 147,460 126,490 
用於分配調整後的淨收入、運營資金和運營資金的未歸屬限制性股票1,723 1,782 1,728 
158

第7A項。關於市場風險的定量和定性披露

利率風險

我們認為我們可能面臨的主要市場風險是利率風險，這可能是由許多因素造成的，包括政府的貨幣和税收政策、國內和國際經濟和政治考慮，以及其他我們無法控制的因素。

為了修改和管理我們未償債務的利率特徵，並限制利率風險對我們業務的影響，我們可能會使用各種金融工具，包括利率對衝協議、上限、下限和其他利率交換合同。使用這些類型的工具來對衝我們對利率變化的部分敞口可能會帶來額外的風險，例如交易對手信用風險和對衝協議的法律可執行性。截至2022年12月31日，我們沒有任何未完成的利率對衝協議。

我們未來的收益和與我們未償債務相關的公允價值主要取決於普遍的市場利率。下表説明瞭假設利率下限為0%，利率變化1%對截至2022年12月31日和2021年的固定利率和可變利率債務的影響(以千為單位)：
十二月三十一日，
20222021
可變利率債務對未來收益的年化影響：
税率上調1%$(597)$(527)
費率下降1%$597 $106 
對合並債務總額公允價值的影響：
税率上調1%$(668,639)$(811,028)
費率下降1%$759,638 $944,392 

這些金額是通過考慮假設利率對我們分別截至2022年和2021年12月31日的借款的影響而確定的。這些分析沒有考慮到在這種環境下可能存在的整體經濟活動水平下降的影響。此外，如果發生如此重大的變化，我們將考慮採取行動，進一步減少我們對這種變化的風險。由於將採取的具體行動及其可能影響的不確定性，敏感性分析假設我們的資本結構不會發生變化。

股權價格風險

我們有股票價格市場風險敞口，因為我們持有上市公司和私人持股實體的股權投資。我們對交易活躍的上市公司的所有投資都按公允價值反映在我們的綜合資產負債表中。我們對報告每股資產淨值的私人實體的投資按公允價值計量，使用資產淨值作為公允價值的實際權宜之計。我們對未報告每股資產淨值的私人持股實體的股權投資按成本減去減值計量，並根據期內可見的價格變化進行調整。公共投資的公允價值變動、私人持股實體報告的每股資產淨值變動以及未報告每股資產淨值的私人持股實體的可觀察價格變化在我們的綜合經營報表中被歸類為投資收入。不能保證未來的價值下降不會對我們未來的經營業績產生重大不利影響。下表説明瞭我們的股權投資價值變化10%將對截至2022年12月31日和2021年的收益產生的影響(以千為單位)：
十二月三十一日，
20222021
股價風險：
公允價值增長10%$161,507 $187,656 
公允價值減少10%$(161,507)$(187,656)

159

外幣匯率風險

我們面臨着與我們在加拿大和亞洲運營的子公司相關的外幣匯率風險。我們海外子公司的本位幣是每個國家的當地貨幣。轉換境外子公司資產負債表和經營報表所產生的收益或虧損在累計其他全面收益(虧損)中作為總股本的單獨組成部分分類，不包括在淨收益(虧損)中。當我們在這些業務中的投資被出售或部分出售時，或在投資完全或基本上完全清算時，損益將反映在我們的合併運營報表中。下表説明瞭外幣相對於美元匯率變化10%將對我們未來的潛在收益以及基於我們截至2022年12月31日和2021年12月31日在美國以外的當前運營資產對外國子公司的淨投資的公允價值的影響(以千為單位)：
十二月三十一日，
20222021
外幣匯率對未來潛在收益的影響：
税率上調10%$147 $120 
10%的降幅$(147)$(120)
外幣匯率對境外子公司淨投資公允價值的影響：
税率上調10%$22,523 $18,790 
10%的降幅$(22,523)$(18,790)

敏感性分析假設所有外幣匯率相對於美元都有平行變動；然而，外幣匯率通常不會以這種方式變動，實際結果可能會有很大不同。

我們對截至2022年12月31日的年度的市場風險因素的敞口與上述風險因素一致，包括利率、股票價格和外幣匯率變化的影響。

160

項目8.財務報表和補充數據

本項目所要求的資料在本年度報告的表格10-K中作為單獨一節列入。見“項目15.物證和財務報表附表”。

項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧

沒有。

第9A項。控制和程序

對披露控制和程序的評價

截至2022年12月31日，我們在首席執行官和首席財務官的監督下，對我們的披露控制和程序的設計和運作的有效性進行了評估。這些控制和程序旨在確保在必要的時間段內記錄、處理、彙總和報告披露所需的信息。根據我們的評估，首席執行官和首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序於2022年12月31日生效。

財務報告內部控制的變化

在截至2022年12月31日的三個月內，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這對我們的財務報告內部控制產生了重大影響，或很可能會對其產生重大影響。

管理層關於財務報告內部控制的年度報告

Alexandria Real Estate Equities，Inc.及其附屬公司(“本公司”)的管理層負責建立和維持對財務報告的充分內部控制。對財務報告的內部控制在1934年《證券交易法》修訂後頒佈的第13a-15(F)和15d-15(F)條中定義，是由首席執行官和首席財務官設計或在其監督下由公司董事會、管理層和其他人員實施的程序，旨在根據公認會計原則為財務報告的可靠性和為外部報告目的編制財務報表提供合理保證。本公司對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(I)與保持合理詳細、準確和公平地反映資產交易和處置的記錄有關；(Ii)提供合理保證，以記錄必要的交易，以便根據公認會計準則編制財務報表，並且僅根據公司管理層和董事的授權進行收支；以及(Iii)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權的資產收購、使用或處置提供合理保證。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者遵守政策或程序的程度可能會惡化。

管理層評估了截至2022年12月31日和2021年12月31日公司財務報告內部控制的有效性。在進行評估時，管理層利用了特雷德韋委員會贊助組織委員會於#年發佈的2013年框架中提出的標準。內部控制--綜合框架(COSO 2013)。管理層得出結論，根據其評估，公司對財務報告的內部控制自2022年12月31日起有效。截至2022年12月31日，我們對財務報告的內部控制的有效性已由獨立註冊會計師事務所安永會計師事務所審計，其報告中包含了這份報告。

161

獨立註冊會計師事務所報告

致亞歷山大房地產股權公司的股東和董事會。

財務報告內部控制之我見

我們審計了Alexandria Real Estate Equities，Inc.截至2022年12月31日的財務報告內部控制，依據的標準是特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架(2013年框架)(COSO標準)。我們認為，根據COSO標準，截至2022年12月31日，Alexandria Real Estate Equities，Inc.(本公司)在所有重要方面都保持着對財務報告的有效內部控制。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的綜合資產負債表，以及截至2022年12月31日的三個年度的相關綜合經營報表、綜合收益、股東權益和非控股權益變動、現金流量以及相關附註和財務報表附表，我們於2023年1月30日的報告對此表示了無保留意見。

意見基礎

本公司管理層負責維持對財務報告的有效內部控制，並對附帶管理層年度財務報告內部控制的財務報告內部控制的有效性進行評估。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。

我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。



/s/ 安永律師事務所

加利福尼亞州洛杉磯
2023年1月30日
162

項目9B。其他信息

沒有。

項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露

不適用。

第三部分

項目10.董事、執行幹事和公司治理

本項目所要求的信息在此引用自我們將根據第14A條在本財年結束後120天內提交的2023年股東年會的最終委託書(“2023年委託書”)，標題為“董事和高級管理人員”和“公司治理準則和道德準則”。

項目11.高管薪酬

本項目所要求的信息在此引用自我們的2023年委託書，標題為“高管薪酬”。

項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項

下表列出了截至2022年12月31日公司股權薪酬計劃的信息：

股權薪酬計劃信息
須提供的證券數目
在行使以下權力時發出
未完成的選項，
認股權證和權利
(a)		加權平均
行權價格
未完成的選項，
認股權證和權利
(b)		證券數量
保持可用時間
根據以下條款未來發行
股權補償計劃
(不包括證券
反映在(A)欄)
(c)
股東批准的股權薪酬計劃-修訂和重新修訂1997年的股票獎勵和激勵計劃
——3,838,370

本條款所要求的其他信息在此引用自我們的2023年委託書，標題為“某些受益所有者和管理層的安全所有權”。

項目13.某些關係和相關交易，以及董事的獨立性

本條款所需信息參考自我們2023年的委託書，標題為“某些關係和相關交易”、“關於關聯人交易的政策和程序”和“董事獨立性”。

項目14.首席會計師費用和服務

本條款所要求的信息在此引用自我們的2023年委託書，標題為“由獨立註冊會計師支付的費用”。

163

第四部分

項目15.證物和財務報表附表

(A)(1)和(2)財務報表和財務報表附表

本項目所要求的財務報表和財務報表附表從F-1頁開始，以表格10-K的形式作為單獨一節列入本年度報告。
頁面
獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID：00042)
F-1
Alexandria Real Estate Equities，Inc.的審計綜合財務報表：
截至2022年和2021年12月31日的合併資產負債表
F-3
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度合併財務報表：
合併業務報表
F-4
綜合全面收益表
F-5
合併股東權益和非控股權益變動表
F-6
合併現金流量表
F-8
合併財務報表附註
F-10
附表三--房地產合併財務表表和累計折舊
F-50

(A)(3)展品
展品
數		展品名稱以引用的方式併入：提交日期
3.1*
公司修訂及重述章程
表格10-Q(1997年8月14日)
3.2*
公司的改正證明書
表格10-Q(1997年8月14日)
3.3*
公司修訂章程，日期為2017年5月10日
表格8-KMay 12, 2017
3.4*
公司修訂章程，日期為2022年5月18日
表格8-KMay 19, 2022
3.5*
1999年6月9日關於9.50%系列累計可贖回優先股的補充條款
表格10-Q1999年8月13日
3.6*
2000年2月10日關於受《馬裏蘭州公司法》第3標題第8小標題制約的選舉的補充條款
表格8-K二000年二月十日
3.7*
2000年2月10日與A系列初級參與優先股有關的補充條款
表格8-K二000年二月十日
3.8*
2002年1月18日與9.10%B系列累計可贖回優先股有關的補充條款
表格8-A二00二年一月十八日
3.9*
與8.375%C系列累積可贖回優先股有關的補充條款，日期為2004年6月22日
表格8-AJune 28, 2004
3.10*
2008年3月25日關於7.00%系列累積可轉換優先股的補充文章
表格8-KMarch 25, 2008
3.11*
2012年3月12日與6.45%E系列累計可贖回優先股有關的補充條款
表格8-KMarch 14, 2012
3.12*
與重新分類的優先股有關的補充條款，日期為2017年5月10日
表格8-KMay 12, 2017
3.13*
修訂和重新制定公司章程(2018年7月27日修訂)
表格8-K2018年8月2日
4.1*
代表普通股股份的證書樣本
表格10-QMay 5, 2011
4.2*
發行人Alexandria Real Estate Equities，L.P.(擔保人)和紐約梅隆銀行信託公司(N.A.)(受託人)之間的契約，日期為2012年2月29日
表格8-K2012年2月29日
164

展品
數		展品名稱以引用的方式併入：提交日期
4.3*
第4號補充契約，日期為2014年7月18日，在該公司中，發行人Alexandria Real Estate Equities，L.P.為擔保人，紐約梅隆銀行信託公司為受託人
表格8-KJuly 18, 2014
4.4*
2029年到期的4.500釐優先票據表格(載於上表4.3)
表格8-KJuly 18, 2014
4.5*
作為擔保人的Alexandria Real Estate Equities，L.P.和作為受託人的全國協會Wilmington Trust，於2015年11月17日在公司之間簽訂的契約
表格8-K2015年11月17日
4.6*
1號補充契約，日期為2015年11月17日，在公司中，作為擔保人Alexandria Real Estate Equities，L.P.的Issuer，和作為受託人的全國協會Wilmington Trust
表格8-K2015年11月17日
4.7*
2026年到期的4.30%優先票據表格(載於上文附件4.6)
表格8-K2015年11月17日
4.8*
第二號補充契約，日期為2016年6月10日，在公司中，作為擔保人Alexandria Real Estate Equities，L.P.的Issuer，和作為受託人的全國協會Wilmington Trust
表格8-KJune 10, 2016
4.9*
2027年到期的3.95%優先票據表格(載於上文附件4.8)
表格8-KJune 10, 2016
4.10*
作為擔保人的Issuer Alexandria Real Estate Equities，L.P.和作為受託人的分支銀行和信託公司之間的契約，日期為2017年3月3日
表格8-KMarch 3, 2017
4.11*
1號補充契約，日期為2017年3月3日，在公司中，發行人Alexandria Real Estate Equities，L.P.作為擔保人，分支銀行和信託公司作為受託人
表格8-KMarch 3, 2017
4.12*
2028年到期的3.95%優先票據表格(載於上表4.11)
表格8-KMarch 3, 2017
4.13*
第2號補充契約，日期為2017年11月20日，在公司中，發行人Alexandria Real Estate Equities，L.P.作為擔保人，分支銀行和信託公司作為受託人
表格8-K2017年11月20日
4.14*
2025年到期的3.45%優先票據表格(載於上表4.13)
表格8-K2017年11月20日
4.15*
第3號補充契約，日期為2018年6月21日，在公司中，發行人Alexandria Real Estate Equities，L.P.作為擔保人，分支銀行和信託公司作為受託人
表格8-KJune 21, 2018
4.16*
第4號補充契約，日期為2018年6月21日，作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，L.P.作為擔保人，分支銀行和信託公司作為受託人
表格8-KJune 21, 2018
4.17*
2030年到期的4.700釐優先票據表格(載於上表4.16)
表格8-KJune 21, 2018
4.18*
第5號補充契約，日期為2019年3月21日，作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，L.P.作為擔保人，分支銀行和信託公司作為受託人
表格8-KMarch 21, 2019
4.19*
2026年到期的3.800釐優先票據表格(載於上表4.18)
表格8-KMarch 21, 2019
4.20*
第6號補充契約，日期為2019年3月21日，作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，L.P.作為擔保人，分支銀行和信託公司作為受託人
表格8-KMarch 21, 2019
4.21*
2049年到期的4.850釐優先票據表格(載於上表4.20)
表格8-KMarch 21, 2019
4.22*
第8號補充契約，日期為2019年7月15日，作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，L.P.作為擔保人，分支銀行和信託公司作為受託人
表格8-KJuly 15, 2019
4.23*
2031年到期的3.375釐優先票據表格(載於上表4.22)
表格8-KJuly 15, 2019
4.24*
第9號補充契約，日期為2019年7月15日，作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，L.P.作為擔保人，分支銀行和信託公司作為受託人
表格8-KJuly 15, 2019
4.25*
第11號補充契約，日期為2019年9月12日，公司為發行人，Alexandria Real Estate Equities，L.P.為擔保人，分支銀行和信託公司為受託人
表格8-K2019年9月12日
4.26*
2050年到期的4.000釐優先票據表格(載於上表4.25)
表格8-KJuly 15, 2019
165

展品
數		展品名稱以引用的方式併入：提交日期
4.27*
第10號補充契約，日期為2019年9月12日，作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，L.P.作為擔保人，分支銀行和信託公司作為受託人
表格8-K2019年9月12日
4.28*
2029年到期的2.750釐優先票據表格(載於上表4.27)
表格8-K2019年9月12日
4.29*
第12號補充契約，日期為2020年3月26日，作為發行人，Alexandria Real Estate Equities，L.P.作為擔保人，分支銀行和信託公司作為受託人
表格8-KMarch 26, 2020
4.30*
2030年到期的4.900釐優先票據表格(載於上表4.29)
表格8-KMarch 26, 2020
4.31*
第13號補充契約，日期為2020年8月5日，在公司中，發行人Alexandria Real Estate Equities，L.P.為擔保人，信託銀行為受託人
表格8-K2020年8月5日
4.32*
2033年到期的1.875釐優先債券表格(載於上表4.31)
表格8-K2020年8月5日
4.33*
第14號補充契約，日期為2021年2月18日，在公司中，發行人Alexandria Real Estate Equities，L.P.為擔保人，信託銀行為受託人
表格8-K2021年2月18日
4.34*
2032年到期的2.000釐優先債券表格(載於上表4.33)
表格8-K2021年2月18日
4.35*
第15號補充契約，日期為2021年2月18日，在公司中，發行人Alexandria Real Estate Equities，L.P.為擔保人，信託銀行為受託人
表格8-K2021年2月18日
4.36*
2051年到期的3.000釐優先債券表格(載於上表4.35)
表格8-K2021年2月18日
4.37*
第16號補充契約，日期為2022年2月16日，在公司中，作為發行者，Alexandria Real Estate Equities，L.P.作為擔保人，Truist Bank作為受託人
表格8-K2022年2月16日
4.38*
2034年到期的2.950釐優先債券表格(載於上表4.37)
表格8-K2022年2月16日
4.39*
第17號補充契約，日期為2022年2月16日，在該公司中，發行人Alexandria Real Estate Equities，L.P.為擔保人，Truist Bank為受託人
表格8-K2022年2月16日
4.40*
2052年到期的3.550釐優先債券表格(載於上表4.39)
表格8-K2022年2月16日
4.41
根據1934年《證券交易法》第12條登記的註冊人證券説明
不適用隨函存檔
10.1*
修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2022年9月22日，該協議由以下公司簽訂：借款人Alexandria Real Estate Equities，L.P.(作為擔保人)、花旗銀行(行政代理)和其他貸款方、花旗銀行、美國銀行證券公司、摩根大通銀行、高盛美國銀行、加拿大皇家銀行資本市場公司、豐業銀行銀行、瑞穗銀行、三井住友銀行和美國銀行全國協會作為聯席牽頭安排人花旗銀行、美國銀行。摩根大通銀行、高盛美國銀行和加拿大皇家銀行資本市場為聯合簿記行，美國銀行、摩根大通銀行、高盛美國銀行和加拿大皇家銀行為聯合辛迪加代理，豐業銀行、瑞穗銀行、三井住友銀行、美國銀行全國協會、西方銀行、巴克萊銀行、第一資本、阿根廷比茲卡亞銀行、S.A.紐約分行、第五銀行、全國協會、PNC銀行、全國銀行協會、地區銀行、TD Bank，N.A.，Huntington National Bank和Truist Bank作為共同文件代理，花旗銀行，N.A.作為可持續結構代理
表格10-Q2022年10月24日
10.2*(1)
修訂和重新制定1997年度公司股票獎勵計劃
表格8-KMay 19, 2022
10.3*(1)
非僱員董事股票期權協議格式，用於根據修訂及重新修訂的1997年股票獎勵計劃發行的期權
表格S-11May 5, 1997
10.4*(1)
激勵股票期權協議格式，用於根據修訂和重訂的1997年股票獎勵和激勵計劃發行的期權
表格S-11May 5, 1997
10.5*(1)
非限制性股票期權協議格式，用於根據修訂和重訂的1997年股票獎勵和激勵計劃發行的期權
表格S-11May 5, 1997
166

展品
數		展品名稱以引用的方式併入：提交日期
10.6*(1)
根據修訂及重訂的1997年股票獎勵及獎勵計劃向僱員發行的限制性股票的有關股份所使用的僱員限制性股票協議格式
表格10-K2018年1月30日
10.7*(1)
員工限制性股票協議格式(美國附屬公司)，用於根據修訂和重訂的1997年股票獎勵和激勵計劃向員工發行限制性股票的股票
表格10-K2018年1月30日
10.8*(1)
獨立董事限制性股票協議格式，用於根據修訂及重訂的1997年股票獎勵及激勵計劃向董事發行的限制性股票的股份
表格10-K2018年1月30日
10.9*(1)
獨立承包人限制性股票協議的格式，用於根據修訂和重新修訂的1997年股票獎勵和獎勵計劃向獨立承包者發行的限制性股票的股份
表格10-K2018年1月30日
10.10*(1)
自2010年1月1日起生效的公司2000年遞延補償計劃
表格10-KMarch 1, 2011
10.11*(1)
公司2000年董事遞延薪酬計劃，自2010年1月1日起修訂並重述
表格10-KMarch 1, 2011
10.12*(1)
修訂和重新簽署的高管聘用協議，自2015年1月1日起生效，由公司和喬爾·S·馬庫斯簽署
表格8-KApril 7, 2015
10.13*(1)
公司與喬爾·S·馬庫斯之間於2017年7月3日修訂和重新簽署的高管僱傭協議的修正案函
表格8-KJuly 3, 2017
10.14*(1)
公司與Joel S.Marcus於2018年3月20日簽訂的修訂和重新簽署的高管僱傭協議的修正案函
表格10-QMay 1, 2018
10.15*(1)
本公司與Joel S.Marcus之間於2019年1月15日修訂和重新簽署的高管僱傭協議的修正案函
表格8-K2019年1月18日
10.16*(1)
公司與喬爾·S·馬庫斯之間於2020年6月8日修訂和重新簽署的高管僱傭協議的修正案函
表格10-QJuly 27, 2020
10.17*(1)
公司與史蒂芬·理查森於2018年3月20日簽訂並於2018年4月23日生效的第五份經修訂和重新簽署的高管聘用協議
表格10-QMay 1, 2018
10.18*(1)
第三次修訂和重新簽署了公司與彼得·M·莫利亞的高管聘用協議，於2018年5月22日簽訂，自2018年5月22日起生效
表格10-QJuly 31, 2018
10.19*(1)
第四次修訂和重新簽署了公司與Dean A.Shigaga之間的高管聘用協議，於2018年3月20日生效，自2018年4月23日起生效
表格10-QMay 1, 2018
10.20*(1)
公司與Daniel·J·瑞安《高管聘用協議》，於2018年5月22日簽訂，自2018年5月22日起生效
表格10-QJuly 31, 2018
10.21*(1)
公司與John H.Cunningham於2017年7月5日簽訂並於2017年7月5日生效的第二次修訂和重新簽署的高管聘用協議
表格10-K2021年2月1日
10.22*(1)
本公司與小文森特·R·西魯齊於2015年10月1日簽訂的第二次修訂和重新簽署的高管聘用協議，自2015年10月1日起生效
表格10-K2021年2月1日
10.23*(1)
公司與亨特卡斯的高管聘用協議，於2021年1月1日簽訂，自2021年1月1日起生效
表格10-K2022年1月31日
10.24*(1)
修訂和重新簽署的諮詢協議，日期為2011年9月30日，由公司與James H.Richardson簽訂
表格10-Q2011年11月9日
10.25(1)
董事薪酬安排摘要
不適用隨函存檔
10.26*(1)
公司週年獎金計劃
表格8-KJune 17, 2010
167

展品
數		展品名稱以引用的方式併入：提交日期
10.27*(1)
公司與各董事、高級管理人員之間的賠償協議格式
表格10-KMarch 1, 2011
14.1
公司的業務誠信政策和報告違規行為的程序(根據S-K條例第406項制定的道德守則)
不適用隨函存檔
21.1
本公司附屬公司名單
不適用隨函存檔
22.1
本公司擔保子公司名單
不適用隨函存檔
23.1
安永律師事務所同意
不適用隨函存檔
31.1
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席執行幹事的認證
不適用隨函存檔
31.2
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席執行幹事的認證
不適用隨函存檔
31.3
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席財務官的認證
不適用隨函存檔
32.0
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條通過的《美國法典》第18編第1350條對主要執行幹事和首席財務幹事的認證
不適用隨函存檔
101.1以下材料來自公司截至2022年12月31日的年度報告Form 10-K，格式為iXBRL(內聯可擴展商業報告語言)：(I)截至2022年、2022年和2021年12月31日的綜合資產負債表，(Ii)截至2022年、2022年和2020年12月31日的綜合經營報表，(Iii)截至2022年、2021年和2020年12月31日的綜合全面收益表，(Iv)截至2022年、2022年和2021年12月31日的股東權益和非控制權益綜合變動表，(V)截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度的綜合現金流量表；(Vi)綜合財務報表附註；及(Vii)附表三--本公司房地產及累計折舊的綜合財務報表附表。不適用隨函存檔
104封面交互數據文件(嵌入內聯XBRL文檔中)不適用隨函存檔

(*)以參考方式成立為法團。
(一)管理合同或補償安排。


168

簽名

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式促使本表格10-K的年度報告由經正式授權的下列簽署人代表其簽署。
亞歷山大房地產股票公司。

日期：2023年1月30日
發信人：
/s/Joel S.Marcus
喬爾·S·馬庫斯
執行主席
(首席行政主任)
/s/彼得·M·莫利亞
彼得·M·莫利亞
首席執行官兼聯席首席投資官
(首席行政主任)
S-1

通過這些禮物認識所有這些人以下簽名的每個人構成並委任Joel S.Marcus為其真正合法的事實受權人和代理人，並有充分的替代和再代理的權力，並以其任何和所有身份，以其姓名、位置和替代身份簽署對本表格10-K格式的本年度報告的任何和所有修訂，並將其連同證物和與此相關的其他文件(如有的話)提交給證券交易委員會，授予上述事實受權人和代理人，完全有權作出及執行每一項必需及必需作出的作為及事情，並盡其可能或可親自作出的一切意圖及目的，在此批准及確認上述事實受權人及其一名或多於一名的代理人憑藉本條例可合法作出或安排作出的所有作為及事情。

根據1934年《證券交易法》的要求，以下表格10-K的年度報告已由以下注冊人代表註冊人以指定的身份和日期簽署。
簽名標題日期
/s/Joel S.Marcus執行主席
(首席行政主任)		2023年1月30日
喬爾·S·馬庫斯
/s/彼得·M·莫利亞首席執行官兼聯席首席投資官
(首席行政主任)		2023年1月30日
彼得·M·莫利亞
/s/Dean A.Shigaga總裁和首席財務官
(首席財務官)		2023年1月30日
Dean A.Shigaga
/s/安德烈斯·R·加維內首席會計官
(首席會計主任)		2023年1月30日
安德烈斯·R·加維內
/s/Steven R.Hash引領董事2023年1月30日
史蒂文·R·哈什
/s/詹姆斯·P·凱恩董事2023年1月30日
詹姆斯·P·凱恩
/s/辛西婭·L·費爾德曼董事2023年1月30日
辛西婭·L·費爾德曼
/瑪麗亞·C·弗萊雷董事2023年1月30日
瑪麗亞·C·弗萊雷
珍妮弗·弗裏爾·戈爾茨坦董事2023年1月30日
詹妮弗·弗裏爾·戈爾茨坦
/理查德·H·克萊恩董事2023年1月30日
理查德·H·克萊恩
/s/Michael A.Woronoff董事2023年1月30日
邁克爾·A·沃羅諾夫
S-2

獨立註冊會計師事務所報告

致亞歷山大房地產股權公司的股東和董事會。

對財務報表的幾點看法

我們審計了亞歷山大房地產股權公司(本公司)截至2022年12月31日和2021年12月31日的合併資產負債表，以及截至2022年12月31日的三個年度的相關綜合經營表、全面收益、股東權益和非控股權益的變化以及現金流量，以及列於指數第15項的相關附註和財務報表附表(統稱為“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司在2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的財務狀況，以及截至2022年12月31日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認會計原則。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013框架)》中確立的標準，對公司截至2022年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2023年1月30日發佈的報告對此發表了無保留意見。

意見基礎

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

F-1

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指當期對財務報表進行審計而產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們不會通過傳達下面的關鍵審計事項來就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
購置房地產的確認--購置價核算
有關事項的描述
如綜合財務報表附註2及附註3更全面披露，於2022年，本公司完成收購42項物業，總購入價為28億美元。該等交易按資產收購入賬，而收購價格則根據收購資產(包括土地、樓宇及裝修、使用權資產，以及收購的高於市價的租賃、收購的原址租賃、租户關係及其他無形資產的無形價值)及承擔的負債(包括收購的低於市價的租賃及其他無形負債的無形價值)的相對公允價值分配。有形及無形資產及負債的公允價值是基於現有的可比市場信息，包括估計重置成本、租金、最近的市場交易，以及利用適當折現率和資本化率的估計現金流預測。對未來現金流的估計基於一系列因素，包括可能影響物業的歷史經營業績、已知和預期的趨勢以及市場或經濟狀況。

審計公司對收購的有形和無形資產及負債的公允價值的估計涉及重大的估計不確定性，這是由於管理層在選擇關鍵假設時所使用的判斷 基於最近的可比交易或市場數據，這些數據主要是不可觀察的投入，以及估計對假設變化的敏感性。由於適用於每個組成部分的可用折舊和攤銷壽命，以及相關折舊或攤銷費用在公司綜合經營報表中的確認和分類，對收購物業組成部分的購買價格分配可能會對公司的淨收入產生影響。
我們如何在我們的審計中解決問題
我們的審計程序與公司收購房地產的購買價格核算中使用的主要假設有關，其中包括以下程序：

我們測試了對公司確定和審查用於估計收購資產和負債的公允價值並將收購價格分配給各個組成部分的關鍵投入和假設的過程的控制的設計和操作有效性。

我們評估了採購價格會計模型中關鍵假設的納入，並重新計算了模型的結果。為測試購入的有形及無形資產及負債在收購價分配中的公允價值，我們進行了評估程序，以評估管理層所使用的估值方法及重要假設。我們評估了支持確定各種投入的基礎數據的完整性和準確性。我們的內部評估專家協助我們評估公司使用的方法，並考慮土地和建築價值、估計重置成本、市場租賃率、土地租賃率和貼現率與外部數據來源的一致性。


/S/安永律師事務所

自1994年以來，我們一直擔任該公司的審計師。

加利福尼亞州洛杉磯
2023年1月30日

F-2

亞歷山大房地產股權公司。
合併資產負債表
(單位為千，不包括每股和每股金額)
十二月三十一日，
20222021
資產
房地產投資
$29,945,440 $24,980,669 
對未合併房地產合資企業的投資
38,435 38,483 
現金和現金等價物
825,193 361,348 
受限現金
32,782 53,879 
租户應收賬款
7,614 7,379 
遞延租金
942,646 839,335 
遞延租賃成本
516,275 402,898 
投資
1,615,074 1,876,564 
其他資產
1,599,940 1,658,818 
總資產
$35,523,399 $30,219,373 
負債、非控制性權益和股權
應付有擔保票據
$59,045 $205,198 
應付無抵押優先票據
10,100,717 8,316,678 
無擔保高級信用額度和商業票據— 269,990 
應付賬款、應計費用和其他負債
2,471,259 2,210,410 
應付股息
209,131 183,847 
總負債
12,840,152 11,186,123 
承付款和或有事項

可贖回的非控股權益
9,612 9,612 

Alexandria Real Estate Equities公司的股東權益：
普通股，$0.01每股面值，400,000,000和200,000,000分別截至2022年12月31日和2021年12月31日的授權股份；170,748,395和158,043,880截至2022年12月31日和2021年12月31日的已發行和已發行股票
1,707 1,580 
額外實收資本18,991,492 16,195,256 
累計其他綜合損失(20,812)(7,294)
亞歷山大房地產股權公司的股東權益
18,972,387 16,189,542 
非控制性權益
3,701,248 2,834,096 
總股本
22,673,635 19,023,638 
總負債、非控制性權益和權益
$35,523,399 $30,219,373 


附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-3

亞歷山大房地產股權公司。
合併業務報表
(以千為單位，每股除外)
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
收入：
租金收入
$2,576,040 $2,108,249 $1,878,208 
其他收入
12,922 5,901 7,429 
總收入
2,588,962 2,114,150 1,885,637 
費用：
租賃業務
783,153 623,555 530,224 
一般和行政
177,278 151,461 133,341 
利息
94,203 142,165 171,609 
折舊及攤銷
1,002,146 821,061 698,104 
房地產減值準備
64,969 52,675 48,078 
提前清償債務損失
3,317 67,253 60,668 
總費用
2,125,066 1,858,170 1,642,024 
未合併房地產合營企業收益中的權益645 12,255 8,148 
投資(虧損)收益(331,758)259,477 421,321 
房地產銷售收益537,918 126,570 154,089 
淨收入670,701 654,282 827,171 
可歸因於非控股權益的淨收入
(149,041)(83,035)(56,212)
Alexandria Real Estate Equities公司股東的淨收入521,660 571,247 770,959 
歸屬於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益
(8,392)(7,848)(10,168)
Alexandria Real Estate Equities公司普通股股東的淨收入$513,268 $563,399 $760,791 

Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的每股淨收益：
基本信息$3.18 $3.83 $6.03 
稀釋$3.18 $3.82 $6.01 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-4

亞歷山大房地產股權公司。
綜合全面收益表
(單位：千)

截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
淨收入$670,701 $654,282 $827,171 
其他綜合(虧損)收入
外幣換算的未實現(虧損)收益：
期內產生的未實現外幣折算(虧損)收益(13,518)(669)3,124 
外幣折算未實現(虧損)收益，淨額(13,518)(669)3,124 

其他綜合(虧損)收入合計(13,518)(669)3,124 
綜合收益657,183 653,613 830,295 
減去：非控股權益的綜合收益(149,041)(83,035)(56,212)
Alexandria Real Estate Equities公司股東的綜合收益$508,142 $570,578 $774,083 

附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-5

亞歷山大房地產股權公司。
合併股東權益和非控股權益變動表
(千美元)
亞歷山大房地產股權公司的股東權益
數量
普普通通
股票		普普通通
庫存		其他內容
實收資本		保留
收益		累計
其他
綜合損失		非控制性
利益		總計
權益		可贖回
非控制性
利益
截至2019年12月31日的餘額120,800,315 $1,208 $8,874,367 $— $(9,749)$1,288,352 $10,154,178 $12,300 
淨收入— — — 770,959 — 55,309 826,268 903 
其他全面收入合計— — — — 3,124 — 3,124 — 
非控股權益的貢獻和出售
— — 267,432 — — 449,726 717,158 281 
非控制性權益的分配和贖回— — — — — (86,663)(86,663)(2,142)
普通股發行
15,337,916 153 2,315,709 — — — 2,315,862 — 
根據股票計劃發行
688,599 7 83,992 — — — 83,999 — 
與股權獎勵淨額結算有關的税項(136,501)(1)(21,321)— — — (21,322)— 
普通股宣佈的股息(美元4.24每股)
— — — (557,684)— — (557,684)— 
2020年1月1日採用ASU信用損失的累計調整效果— — — (2,484)— — (2,484)— 
超額分配的收入的重新分類— — 210,791 (210,791)— — — — 
2020年12月31日的餘額136,690,329 1,367 11,730,970 — (6,625)1,706,724 13,432,436 11,342 
淨收入— — — 571,247 — 82,169 653,416 866 
其他綜合損失合計— — — — (669)— (669)— 
非控股權益的貢獻和出售
— — 989,393 — — 1,157,668 2,147,061 282 
非控制性權益的分配和贖回— — — — — (112,465)(112,465)(2,878)
普通股發行
20,827,052 208 3,528,889 — — — 3,529,097 — 
根據股票計劃發行
709,737 7 97,926 — — — 97,933 — 
與股權獎勵淨額結算有關的税項(183,238)(2)(34,336)— — — (34,338)— 
普通股宣佈的股息(美元4.48每股)
— — — (688,833)— — (688,833)— 
超額收入分配的重新分類— — (117,586)117,586 — — — — 
截至2021年12月31日的餘額158,043,880 $1,580 $16,195,256 $— $(7,294)$2,834,096 $19,023,638 $9,612 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-6

亞歷山大房地產股權公司。
合併股東權益和非控股權益變動表(續)
(千美元)
亞歷山大房地產股權公司的股東權益
數量
普普通通
股票		普普通通
庫存		其他內容
實收資本		保留
收益		累計
其他
全面
損失		非控制性
利益		總計
權益		可贖回
非控制性
利益
截至2021年12月31日的餘額158,043,880 $1,580 $16,195,256 $— $(7,294)$2,834,096 $19,023,638 $9,612 
淨收入— — — 521,660 — 148,236 669,896 805 
其他綜合損失合計— — — — (13,518)— (13,518)— 
非控股權益的貢獻和出售
— — 649,623 — — 910,506 1,560,129 — 
非控制性權益的分配和贖回— — (111)— — (191,590)(191,701)(805)
普通股發行
12,250,645 123 2,346,321 — — — 2,346,444 — 
根據股票計劃發行
749,101 7 109,217 — — — 109,224 — 
與股權獎勵淨額結算有關的税項(295,231)(3)(47,448)— — — (47,451)— 
普通股宣佈的股息(美元4.72每股)
— — — (783,026)— — (783,026)— 
超額收入分配的重新分類— — (261,366)261,366 — — — — 
截至2022年12月31日的餘額170,748,395 $1,707 $18,991,492 $— $(20,812)$3,701,248 $22,673,635 $9,612 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-7

亞歷山大房地產股權公司。
合併現金流量表
(單位：千)
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
經營活動
淨收入$670,701 $654,282 $827,171 
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷1,002,146 821,061 698,104 
房地產減值準備64,969 52,675 48,078 
房地產銷售收益(537,918)(126,570)(154,089)
提前清償債務損失3,317 67,253 60,668 
未合併房地產合營企業收益中的權益(645)(12,255)(8,148)
未合併房地產合資企業的收益分配3,374 20,350 5,908 
貸款費用攤銷13,549 11,441 10,494 
債務折價(保費)攤銷384 (2,041)(3,555)
攤銷收購的高於和低於市價的租賃(74,346)(54,780)(57,244)
遞延租金(118,003)(115,145)(96,676)
股票補償費用57,740 48,669 43,502 
投資損失(收益)331,758 (259,477)(421,321)
經營性資產和負債變動情況：
租户應收賬款(273)(44)2,804 
遞延租賃成本(181,322)(131,560)(61,067)
其他資產(18,960)(24,591)(10,997)
應付賬款、應計費用和其他負債77,850 60,929 (1,122)
經營活動提供的淨現金1,294,321 1,010,197 882,510 
投資活動
房地產銷售收入994,331 190,576 747,020 
房地產的附加物(3,307,313)(2,089,849)(1,445,171)
購買房地產(2,877,861)(5,434,652)(2,570,693)
託管保證金的變動155,968 (161,696)7,408 
出售未合併房地產合營企業的權益— 394,952 — 
收購未合併房地產合資企業的權益— (9,048)— 
對未合併房地產合資企業的投資(1,442)(13,666)(3,444)
未合併的房地產合資企業的資本返還471 — 20,225 
對非房地產投資的補充(242,932)(408,564)(174,655)
非房地產投資的銷售和分配198,320 424,623 141,149 
用於投資活動的現金淨額$(5,080,458)$(7,107,324)$(3,278,161)
附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-8

亞歷山大房地產股權公司。
合併現金流量表
(單位：千)
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
融資活動
應付有擔保票據的借款$49,715 $10,005 $— 
償還應付有擔保票據的借款(934)(17,979)(84,104)
對有擔保應付票據失效的賠償(198,304)— (32,865)
發行無擔保優先應付票據所得款項1,793,318 1,743,716 1,697,651 
償還無擔保優先應付票據— (650,000)(500,000)
從無擔保高級信用額度借款1,181,000 3,521,000 2,700,000 
償還無擔保高級信貸額度的借款(1,181,000)(3,521,000)(3,084,000)
根據商業票據計劃發行的收益14,641,500 30,951,300 23,539,400 
償還商業票據計劃的借款(14,911,500)(30,781,300)(23,439,400)
為提前清償債務而支付的保費— (66,829)(54,385)
貸款費用的支付(35,612)(18,938)(32,309)
與股權獎勵淨額結算有關的已支付税款(47,289)(34,338)(21,322)
發行普通股所得款項2,346,444 3,529,097 2,315,862 
普通股股息(757,742)(655,968)(532,980)
非控股權益的貢獻和出售1,542,347 2,026,486 367,613 
對非控股權益的分配和購買(192,171)(118,891)(88,805)
融資活動提供的現金淨額
4,229,772 5,916,361 2,750,356 
外匯匯率變動對現金、現金等價物和限制性現金的影響(887)(1,712)311 
現金、現金等價物和限制性現金淨增加(減少)442,748 (182,478)355,016 
期初的現金、現金等價物和限制性現金
415,227 597,705 242,689 
截至期末的現金、現金等價物和限制性現金
$857,975 $415,227 $597,705 
補充披露和非現金投融資活動：
期內支付的利息，扣除資本化利息後的現金$63,193 $139,471 $161,351 
房地產本期新增應計建築$561,538 $474,751 $275,454 
使用權資產$21,776 $103,860 $87,554 
租賃責任$(21,776)$(103,860)$(87,554)
房地產合資夥伴的資產出資$19,146 $118,750 $350,000 
向合資夥伴發行非控股權$(19,146)$(118,750)$(292,930)
與我們收購合作伙伴在未合併的房地產合資企業中的權益相關的房地產資產整合$— $19,613 $— 
承擔與收購合夥人在未合併的房地產合資企業中的權益有關的應付擔保票據$— $(14,558)$— 
與房地產收購有關的遞延購買價格$— $(81,119)$— 
轉讓與房地產銷售有關的應付擔保票據$— $28,200 $— 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-9

亞歷山大房地產股權公司。
合併財務報表附註

1.    陳述的組織和基礎

亞歷山大房地產股票公司(紐約證券交易所代碼：ARE)，標準普爾500指數®生命科學房地產投資信託基金，自1994年成立以來，一直是生命科學房地產利基市場的先驅。Alexandria是AAA創新集羣所在地的協作式生命科學、AgTech和技術園區的卓越所有者、運營商和開發商，這些園區包括大波士頓、舊金山灣區、紐約市、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州和研究三角。其中約有1,000租户，亞歷山大港總市值為#美元35.0億美元，並在北美擁有74.6截至2022年12月31日，百萬SF。在這份10-K表格年度報告中，所提及的“公司”、“亞歷山大”、“是”、“我們”、“我們”和“我們”是指亞歷山大房地產股權公司及其合併子公司。隨附的合併財務報表包括亞歷山大房地產股權公司及其合併子公司的賬目。所有重大的公司間餘額和交易都已被沖銷。

在綜合財務報表附註中，對我們的市值、建築物或租户的數量或質量、地點質量、面積、租約數量或入住率的任何提及，以及從這些價值得出的任何金額，均未經審計。

2.    重要會計政策摘要

整固

在持續的基礎上，當情況表明需要重新考慮時，我們會根據合併會計準則評估並非由我們全資擁有的每個法人實體。我們的評估考慮了我們所有的可變利益，包括股權所有權，以及我們因參與管理每個部分擁有的實體而向我們支付的費用。要屬於合併指南的範圍，實體必須同時滿足以下兩個標準：

•該實體具有為開展業務活動和持有資產而建立的法律結構；這種實體可以是合夥、有限責任公司或公司等形式；以及
•我們在法人實體中擁有可變權益--即契約性質的可變權益，如股權所有權，或隨着實體淨資產公允價值的變化而變化的其他財務權益。

如果一個實體不符合上述兩個標準，我們將採用其他會計文獻，例如成本或權益會計方法。如果一家實體確實符合上述兩項標準，我們將根據可變權益模型(如果該法人實體符合以下任何特徵才有資格成為VIE)或根據非VIE的所有其他法人實體的投票模式對該實體進行合併評估。

具有下列三個特徵之一的法人實體被確定為VIE：

1)如果沒有額外的附屬財政支助，該實體沒有足夠的股本為其活動提供資金；
2)設立具有非實質性表決權的實體(即該實體剝奪了多數經濟利益持有人的表決權)；或
3)股權持有人作為一個羣體，缺乏控制性財務利益的特徵。如果股東不具備以下任何一項條件，他們就符合這一標準：
•通過投票權或類似權利，指導對實體的經濟業績影響最大的活動的權力，具體表現為：
•實體日常活動管理的實質性參與權；或
•對負責重大決策的一方的實質性罷免權利；
•承擔實體預期損失的義務；或
•獲得實體預期剩餘收益的權利。

我們的房地產合資企業由有限合夥企業或有限責任公司組成。對於結構為有限合夥或有限責任公司的實體，我們對股權持有人(除普通合夥人或合資企業的管理成員以外的股權合夥人)是否缺乏控股權的評估包括對有限合夥人或非管理成員(非控股股權持有人)是否既缺乏實質性參與權又缺乏實質性啟動權的評估，定義如下：

•參與權使非控股股東有能力指導在正常業務過程中做出的對實體經濟業績最重要的財務和經營決策。
•退出權允許非控股股東在沒有理由的情況下罷免普通合夥人或管理成員。

F-10


2.主要會計政策摘要(續)
如果我們得出結論認為VIE的三個特徵中的任何一個都滿足，包括股權持有人因為缺乏實質性參與權和實質性啟動權而缺乏控股權的特徵，我們得出結論認為該實體是VIE，並在可變利率模型下對其進行合併評估。

可變利率模型

如果一個實體被確定為VIE，我們將評估我們是否為主要受益者。主要受益者分析是基於權力和利益的定性分析。如果我們同時擁有權力和利益，我們就合併VIE--也就是説，(I)我們有權指導VIE的活動，從而最大限度地影響VIE的經濟表現(權力)，以及(Ii)我們有義務吸收VIE的損失或有權從VIE獲得可能對VIE(利益)具有重大影響的利益。只要我們確定自己是主要受益者，我們就會合並VIE。如果我們在VIE中擁有可變權益，但不是主要受益人，我們將使用權益會計方法對我們的投資進行核算。

投票模式

如果一家法人實體未能滿足VIE的三個特徵中的任何一項(即，股本不足、存在非實質性投票權或缺乏控股權)，我們將根據投票模式對該實體進行評估。在投票模式下，如果我們確定我們直接或間接擁有超過50%的有投票權股份，而其他股權持有人沒有實質性的參與權，我們就合併了實體。

有關符合VIE資格的特定合資企業和符合投票模式評估資格的非合併房地產合資企業的信息，請參閲我們合併財務報表的附註4-“合併和未合併房地產合資企業”。

預算的使用

根據公認會計原則編制合併財務報表時，我們需要做出估計和假設，以影響資產、負債和權益的報告金額；截至合併財務報表日期的或有資產和負債的披露；以及報告期內的收入和費用金額。實際結果可能與這些估計大相徑庭。

可報告的細分市場

我們從事向生命科學、雅培和技術租户提供租賃空間的業務。我們的物業相似之處在於，它們為上述行業提供租賃空間，由通用和可重複使用的改進組成，主要位於AAA級城市創新集羣位置，並具有相似的經濟特徵。我們的首席運營決策者在做出與評估我們的經營業績相關的決策時，審查我們整個合併業務的財務信息，並在確定如何分配與資本支出相關的資源時，審查我們個別物業的財務信息。我們已將屬性聚合到一由於該等物業擁有相似的長期經濟特徵及其他相似之處，包括採用一致的業務策略營運、通常位於主要大都會地區，以及擁有相似的租户組合，故此兩項物業均屬可申報分部。在此披露的財務信息代表了與我們的一可報告的部分。

房地產投資

企業合併或資產收購的評估

我們評估每次收購房地產或實質房地產(包括在主要持有房地產資產的實體中的股權)，以確定所收購的一套綜合資產和活動是否符合業務的定義，是否需要作為業務組合入賬。對不符合企業定義的一套綜合資產和活動的收購被計入資產收購。如果符合以下任何一項標準，所收購的一套綜合資產和活動將不符合業務資格：

•收購的總資產的公允價值基本上全部集中在單一可識別資產或一組類似的可識別資產中；或
•綜合的一套資產和活動至少缺乏一種投入和一個實質性進程，這些投入和實質性進程共同大大有助於創造產出的能力(即在交易前後產生的收入)。

F-11


2.主要會計政策摘要(續)
在下列情況下，收購的過程被認為是實質性的：

•該流程包括一支有組織的員工隊伍(或包括一份獲得的合同，該合同提供與一名有組織員工的聯繫)，該員工在執行流程方面具有技能、知識和經驗；
•在沒有重大成本、努力或延遲的情況下，不能替換該過程；或者
•這一過程被認為是獨一無二的或稀有的。

一般來説，我們對房地產或實質房地產的收購不符合企業的定義，因為幾乎所有的公允價值都集中在單一可識別資產或一組類似的可識別資產(即土地、建築物和相關無形資產)中，或者因為收購不包括以獲得的勞動力或獲得的合同的形式存在的實質性過程，而在沒有重大成本、努力或延誤的情況下，無法替換這些資產。在評估所獲得的服務或管理合同時，我們會考慮所提供服務的性質、合同相對於類似獨立合同的條款，以及在評估所獲得的合同是否構成實質性程序時是否有可供比較的供應商。

對取得的不動產的確認

我們評估每次收購房地產或實質房地產(包括在主要持有房地產資產的實體中的股權)，以確定所收購的一套綜合資產和活動是否符合業務的定義，是否需要作為業務組合入賬。對不符合企業定義的一套綜合資產和活動的收購被計入資產收購。

對於作為企業合併入賬的房地產或實質房地產的收購，我們將收購對價(不包括收購成本)按收購日的公允價值分配給收購的資產、承擔的負債、非控股權益和先前存在的所有權權益。資產包括無形資產，如租户關係、收購的就地租賃，以及與我們作為出租人的就地租賃相關的有利無形資產。負債包括與我們作為出租人的原地租賃相關的不良無形資產。此外，對於吾等為承租人的收購的就地融資或經營租賃，收購對價將分配給租賃負債和相關使用權資產，並進行調整，以反映租賃條款與市場條款相比的有利或不利條件。轉讓的對價相對於取得的淨資產的公允價值的任何超額(赤字)都計入商譽(討價還價購買收益)。與業務合併相關的收購成本在發生時計入費用。

一般而言，我們預計收購房地產或實質房地產將不符合企業的定義，因為幾乎所有公允價值都集中在單一可識別資產或一組類似可識別資產(即土地、建築物和相關無形資產)中。資產收購的會計模式類似於企業合併的會計模式，不同之處在於收購對價(包括收購成本)按相對公允價值基礎分配給收購的個別資產和承擔的負債。相對於取得的資產和承擔的負債的公允價值之和，轉讓對價的任何超額(赤字)根據各自的相對公允價值分配給各個資產和負債。因此，資產收購不會導致確認商譽或廉價購買收益。與購置不動產或實質不動產(如法律和其他第三方服務)有關的增量和外部直接購置費用被資本化。

我們行使判斷，以確定用於在其組成部分之間分配所收購房地產的購買價格的關鍵假設。由於適用於每個組成部分的有用折舊和攤銷年限，以及相關折舊和攤銷費用在我們的綜合經營報表中的確認，對本年度收購物業的各個組成部分的對價分配可能會對我們的淨收入產生影響。我們在利用現有的可比市場信息來評估相對公允價值時採用判斷。我們根據現有的可比市場信息評估有形和無形資產及負債的相對公允價值，包括估計重置成本、租金和最近的市場交易。此外，我們可以使用估計現金流預測，利用適當的貼現率和資本化率。對未來現金流的估計基於多個因素，包括歷史經營業績、已知和預期的趨勢以及可能影響物業的市場/經濟狀況。

收購的有形資產的價值是基於我們在“就好像空置”的基礎上對公允價值的估計。收購原址租約的價值包括假設租賃期內的估計成本，以及收購原址租賃收購日在市況下執行類似租約所產生的其他成本。如果在原地租賃的不可取消租賃期限之後存在討價還價的固定費率續訂選擇權，我們將評估無形因素，例如承租人經營的行業的商業條件、物業所在地區的經濟條件以及承租人在續訂期限內轉租物業的能力，以確定承租人續簽的可能性。當吾等確定有合理保證將行使該等廉價購買選擇權時，吾等會考慮釐定該等租賃的無形價值及其相關攤銷期間的選擇權。當收購構成被收購實體控制權的變更時，我們也確認收購資產的相對公允價值、承擔的負債以及低於100%權益的收購中的任何非控股權益。


F-12


2.主要會計政策摘要(續)
折舊及攤銷

分配給建築物和建築改善、土地改善、租户改善和設備的價值按直線折舊。就樓宇及樓宇改善工程而言，我們按土地租約年期或其估計使用年限中較短的一項進行折舊，但不得超過40好幾年了。土地改良在其估計使用年限內折舊，不得超過20好幾年了。租户的改善工程按其各自的租賃期限或估計使用年限折舊，而設備則按租賃期限或其估計使用年限中較短的一項折舊。使用權資產的價值在每個相關租賃的剩餘期限內按直線攤銷。收購的原地租賃及相關的有利無形資產(即收購的高於市價的租賃)的價值在我們的綜合資產負債表中歸類為其他資產，並在我們的綜合經營報表中作為租金收入的減值在相關租賃的剩餘期限內攤銷。與收購的就地租賃相關的不良無形資產(即低於市價的租賃)的價值在我們的綜合資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債，並在相關租賃的剩餘期限內作為租金收入的增加在我們的綜合經營報表中攤銷。

資本化項目成本

我們將項目成本資本化，包括建設前成本、利息、財產税、保險以及與項目的開發、再開發、前期建設或建設直接相關和必不可少的其他成本。需要資本化開發、重新開發、前期建設和建設成本，同時為資產的預期用途做準備的活動正在進行中。我們的開發、重建、前期建設和建築活動的波動可能會導致總支出和淨收益發生重大變化。在項目基本完成並準備投入預期用途後發生的成本在發生時計入費用。如果開發、再開發、前期建設或建築活動停止，利息、物業税、保險和某些其他成本將不再有資格資本化，並將在發生時計入費用。維修和保養支出在發生時計入費用。

房地產銷售

當銷售計劃的下列所有標準均已滿足時，財產被歸類為待售財產：(1)有權批准行動的管理層承諾出售財產的計劃；(2)財產在目前的狀況下可立即出售，但僅受慣常和習慣條款的限制；(3)尋找買家的現行方案和完成出售計劃所需的其他行動已經啟動；(4)財產的出售很可能並預計在年內完成一年(V)該物業正以就其目前公平價值而言屬合理的價格積極出售；及。(Vi)完成出售計劃所需的行動顯示該計劃不大可能作出重大更改或撤回該計劃。資產折舊在財產被指定為待售財產時停止。有關其他詳情，請參閲本公司合併財務報表附註18--“歸類為待售資產”。

如果出售物業代表對我們的業務或財務業績有(或將會有)重大影響的戰略轉變，例如(I)主要業務線、(Ii)主要地理區域、(Iii)主要權益法投資或(Iv)實體的其他主要部分，則物業的營運，包括任何直接應歸屬於該物業的利息開支，在我們的綜合營運報表中被分類為非持續營運，而所呈列的所有過往期間的金額則由持續營運重新分類為非持續營運。個別財產的處置一般不代表戰略轉移，因此通常不符合將其歸類為非連續性業務的標準。

我們根據與非客户簽訂的合同所產生的非金融資產取消確認的會計準則確認房地產銷售的損益。我們的普通產出活動包括在我們的經營物業中向租户出租空間，而不是銷售房地產。因此，房地產銷售(其中我們是賣方)有資格作為與非客户的合同。在我們與非客户的交易中，我們應用了與我們確認與客户合同產生的收入的方法一致的某些確認和計量原則。資產的解除確認是基於控制權的轉移。如果房地產銷售合同包括我們對物業的持續參與，那麼我們將評估合同中承諾的每一件商品或服務，以確定它是代表單獨的履約義務、構成擔保還是防止控制權轉移。如果商品或服務被認為是單獨的履約義務，當我們將相關商品或服務轉讓給買方時，交易價格的分配部分將被確認為收入。

出售部分權益的收益或損失的確認還取決於我們是否保留該物業的控股權或非控股權。如吾等於出售完成後保留該物業的控股權，吾等將繼續按賬面價值反映該資產，並就出售的部分權益的賬面價值記錄非控股權，並就收到的代價與按賬面價值計算的部分權益之間的差額確認額外繳入資本。相反，如果我們在完成出售房地產的部分權益後保留非控股權益，我們將確認收益或損失，就像100%出售了資產一樣。



F-13


2.主要會計政策摘要(續)
長期資產減值準備

在每個季度末之前和之後，我們會審查我們所有長期資產的當前活動和業務狀況的變化，以確定是否存在任何需要進行減值分析的觸發事件或減值指標。如果發現觸發事件或減值指標，我們將審查對未來未貼現現金流的估計，如有必要，包括在考慮多個結果時採用概率加權方法。

將持有和使用的長期資產，包括我們的租賃物業、CIP、為發展而持有的土地、與我們作為承租人的經營租約相關的使用權資產以及無形資產，在可能表明長期資產的賬面價值可能無法收回的情況下，將單獨評估減值。將持有及使用的長期資產的賬面金額如超過預期因使用及最終處置該資產而產生的未貼現現金流的總和，則不可收回。將持有和使用的長期資產的觸發事件或減值指標按項目進行評估，包括估計淨營業收入、入住率變化、重大近期租賃到期、當前和歷史經營及/或現金流虧損、建築成本、預計完工日期、租金和其他市場因素的重大波動。我們基於眾多因素評估預期未貼現現金流，包括但不限於建築成本、現有市場信息、當前和歷史經營結果、已知趨勢、可能影響資產的當前市場/經濟狀況以及我們對資產使用的假設，如有必要，包括在考慮多種結果的情況下采用概率加權方法。

於確定已發生減值時，確認減記，以將資產的賬面金額降至其估計公允價值。如果不需要確認減值費用，則在必要時對摺舊或攤銷的確認進行前瞻性調整，以在預計持有和使用資產的剩餘期間將資產的賬面價值降至其估計處置價值。我們可以調整預期在其使用年限結束前處置或重新開發的財產的折舊。

我們對被分類為持有待售的物業使用持有待售減值模型，這與持有並使用的減值模型不同。根據持有待售減值模式，若歸類為持有待售的長期資產的賬面價值超過其公允價值減去出售成本，則確認減值費用。由於這兩種不同的模式，以前被歸類為持有並用於要求在歸類為持有待售時確認減值費用的長期資產是可能的。

國際業務

除了在美國經營物業外，我們還擁有八加拿大和加拿大的物業一在中國經營物業。我們在美國運營的子公司的功能貨幣是美元。我們海外子公司的本位幣是每個國家的當地貨幣。我們海外子公司的資產和負債按財務報表日的有效匯率換算成美元。我們海外子公司的收入和費用賬目是按所列期間的加權平均匯率換算的。換算產生的收益或虧損在累計其他全面收益(虧損)中作為總股本的單獨組成部分分類，不包括在淨收益(虧損)中。

只要一項外國投資符合被歸類為持有待售的標準，我們就會根據持有待售減值模式評估該投資的可回收性。如果投資的賬面價值超過其公允價值減去出售成本，我們可能會確認減值費用。在確定一項投資的賬面金額時，我們會考慮其賬面淨值和與該投資相關的任何累計未實現外幣折算調整。

在累計其他全面收益(虧損)中歸類的適當數額的外匯匯率損益在出售我們的投資或在我們的投資完全或基本上完全清算時變現時重新歸類為淨收益。

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2.主要會計政策摘要(續)
I投資

我們持有主要涉及生命科學、農業技術和技術行業的上市公司和私人持股實體的戰略投資。作為房地產投資信託基金，我們通常將我們對每個單獨實體的有表決權股票的持有量限制在以下10%。我們評估每一項投資，以確定我們是否有能力對被投資人施加重大影響，但不是控制力。我們評估我們持有的投資等於或大於20%，但小於或等於50%的被投資人有投票權的股票，並假定我們有這種能力。對於我們持有特定所有權賬户的有限合夥企業的投資，我們假設當我們的所有權權益超過3%至5%時，這種能力就存在。除了我們的所有權權益外，我們還會考慮我們是否有董事會席位或我們是否參與了政策制定過程，以及其他標準，以確定我們是否有能力對被投資人施加重大影響，但不能控制。如果我們確定我們有這樣的能力，我們將按照權益會計方法核算投資，如下所述。

按權益法入賬的投資

根據權益會計方法，我們首先按成本確認我們的投資，然後根據被投資人報告的我們應佔的收益或虧損、收到的分配和非臨時性減值調整投資的賬面價值。有關我們在權益法下入賬的投資的更多信息，請參閲我們綜合財務報表的附註7-“投資”。

不符合權益會計法的投資

對於我們認為我們沒有能力對其施加重大影響或控制的被投資人，我們根據其是否投資於(I)上市公司、(Ii)報告每股資產淨值的私人持股實體或(Iii)不報告每股資產淨值的私人持股實體，對每項投資進行核算，如下所述。

對上市公司的投資

我們對上市公司的投資被歸類為具有易於確定的公允價值的投資，並在我們的綜合資產負債表中以公允價值列示，公允價值變動在我們的綜合經營報表中歸類為投資收益(虧損)。我們在上市公司的投資的公允價值是根據證券交易所的銷售價格或報價確定的。

對非上市公司的投資

吾等於公允價值不能輕易釐定的私人持股實體的投資包括(I)報告每股資產淨值的私人持股實體的投資及(Ii)不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資。這些投資入賬如下：

對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資

對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資，如我們在有限合夥企業中的私人持股投資，以資產淨值作為實際權宜之計，以公允價值列報，公允價值的變化在淨收益中確認。我們使用有限合夥公司報告的每股資產淨值，一般不作調整，除非我們知道有信息表明，有限合夥公司報告的每股資產淨值沒有準確反映我們報告日期的投資公允價值。

對不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資

未報告每股資產淨值的私人持股實體的投資採用計量替代方案，根據該替代計量方案，這些投資按成本計量，並根據可見的價格變化和減值進行調整，並在淨收益中確認變化。

可觀察到的價格產生於對同一發行人的相同或類似投資的有序交易，投資者在不花費不適當的成本和努力的情況下遵守這一交易。可觀察到的價格變動源於(其中包括)同一發行人在報告期內進行的股權交易，包括隨後的股票發行或與同一發行人相關的其他報告的股權交易。為了確定這些交易是否表明可觀察到的價格變化，我們評估這些交易是否具有類似的權利和義務，包括投票權、分配偏好和我們所持投資的轉換權。






F-15


2.主要會計政策摘要(續)
權益法投資和不報告每股資產淨值的私人實體投資的減值評估

我們監控權益法投資和不報告每股資產淨值的私人實體的投資，包括運營結果、臨牀試驗的前景和結果、新產品計劃、新的合作協議、融資活動和併購活動。在對減值指標進行定性評估的基礎上，通過監測下列觸發事件或減值指標的存在，對這些投資進行評估：

(i)被投資方的盈利表現、信用評級、資產質量或業務前景顯著惡化；
(Ii)被投資方的法規、經濟或技術環境發生重大不利變化；
(Iii)總體市場狀況的重大不利變化，包括被投資方正在或試圖向市場帶來的技術和產品的研究和開發；
(Iv)對被投資人作為持續經營企業的持續經營能力的重大擔憂；和/或
(v)投資者決定停止提供支持或減少對被投資方的財務承諾。

如果存在此類指標，我們必須估計投資的公允價值，並立即確認減值費用，其金額等於投資的賬面價值超過其估計公允價值。

投資損益確認與分類

我們在綜合經營報表中確認已實現和未實現的損益，歸類於投資收益。未實現損益包括：

(i)上市公司投資的公允價值變動；
(Ii)報告每股資產淨值的私人持股實體投資的資產淨值變動；
(Iii)未報告每股資產淨值的私人持股實體投資的可觀察到的價格變化；以及
(Iv)我們權益法被投資人報告的未實現收益或虧損份額。

我們投資的已實現收益和虧損是指出售投資時收到的收益與其歷史或調整後成本基礎之間的差額。對於我們的權益法投資，已實現損益代表我們在被投資方報告的已實現損益中所佔的份額。減值為已實現虧損，按經調整的成本基準計算，並指將未報告每股資產淨值的私人持股實體投資的賬面價值及權益法投資(如減值被視為非暫時性減值)減至其估計公允價值的費用。

收入

下表提供了截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度合併總收入詳情(以千為單位)：
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
租金收入：
受租賃會計準則約束的收入：
經營租約$2,534,862 $2,081,362 $1,854,427 
直接融資型和銷售型租賃3,094 3,489 2,469 
受租賃會計準則約束的收入2,537,956 2,084,851 1,856,896 
受收入確認會計約束的收入
標準
38,084 23,398 21,312 
租金收入2,576,040 2,108,249 1,878,208 
其他收入12,922 5,901 7,429 
總收入$2,588,962 $2,114,150 $1,885,637 

在截至2022年12月31日的年度內，受租賃會計準則約束的收入合計為2.5十億美元，或98.0佔我們總收入的%。在截至2022年12月31日的年度內，我們的總收入還包括$51.0百萬美元，或2.0%, 以其他會計準則為準。我們的其他收入主要包括截至2022年12月31日的年度內賺取的建築管理費和利息收入。有關本公司收入來源的詳細討論，請參閲本附註2內的“租賃會計”及“確認與客户簽訂的合約所產生的收入”一節。

F-16


2.主要會計政策摘要(續)
租賃會計

租賃的定義和分類

當我們簽訂合同或修改現有合同時，我們會評估合同是否符合租賃的定義。要滿足租賃的定義，合同必須滿足所有三個標準：

(i)一方當事人(出租人)必須持有已確定的資產；
(Ii)對手方(承租人)必須有權在整個合同期內從使用資產中獲得實質上的所有經濟利益；以及
(Iii)對手方(承租人)必須有權在整個合同期內指導使用所確定的資產。

如果我們是承租人，我們將我們的租賃分類為融資租賃或經營性租賃，如果我們是出租人，我們將我們的租賃分類為銷售型、直接融資或經營性租賃。我們使用以下標準來確定租賃是融資租賃(作為承租人)還是銷售型或直接融資租賃(作為出租人)：

(i)租賃期結束時，所有權從出租人轉移給承租人；
(Ii)購買選擇權合理地肯定會被行使；
(Iii)租賃期為標的資產剩餘經濟壽命的大部分；
(Iv)租賃付款的現值基本上等於或超過標的資產的全部公允價值；或
(v)標的資產是專門資產，預計在租賃期結束時沒有其他用途。

如果我們滿足上述任何一項標準，我們將租賃計入融資型、銷售型或直接融資型租賃。如果我們不符合任何標準，我們將該租約作為經營性租賃進行會計處理。

如果租賃被認為是將標的資產的控制權轉移給承租人，則該租賃被計入銷售型租賃。如果風險和報酬在沒有轉讓控制權的情況下轉讓，則租賃被視為直接融資租賃，這通常通過存在承租人以外的無關第三方的剩餘價值擔保來表明。

這一分類將確定租約的確認方法：

•對於經營性租賃，如果我們是出租人，我們將以直線方式在租賃期內確認租金收入，如果我們是承租人，我們將確認租金運營費用。
•對於銷售型租賃或直接融資租賃，我們採用實際利息法確認租賃期間的租金收入，而對於融資租賃，我們確認租賃運營費用。
•在銷售型租賃或直接融資租賃開始時，如果我們確定租賃物業的公允價值低於其賬面價值，我們將在租賃開始時立即確認銷售虧損。如果公允價值超過租賃的賬面價值，銷售類型租賃的收益將在租賃開始時確認。對於直接融資租賃，收益在租賃開始時遞延，並在租賃期內攤銷。

出租人會計

籤立租約的費用

我們將初始直接成本資本化，這些成本僅代表租賃的增量成本，如果沒有獲得租賃，就不會產生這些成本。我們為談判或安排租賃而產生的成本，無論其結果如何，如固定員工薪酬、税收或談判租賃條款的法律建議，以及其他成本，都計入已發生的費用。

經營租約

我們採用單一成分會計政策對租賃合同收入進行會計核算。這項政策要求我們在滿足兩個標準的情況下，按基礎資產類別將與每個租賃相關聯的租賃組成部分和非租賃組成部分作為單一組成部分進行核算：

(i)租賃部分和非租賃部分的轉讓時間和方式相同；以及
(Ii)租賃部分如果單獨核算，將被歸類為經營性租賃。

租賃部分主要包括固定租金付款，即根據我們的租賃到期的預定租金金額，以及或有租金付款。非租賃部分主要包括租户收回，即我們三重淨租賃結構下租金運營費用的償還，包括公用事業、維修和維護以及公共區域費用的收回。

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2.主要會計政策摘要(續)
如果租賃組成部分為主要組成部分，我們將根據租賃會計準則將該租賃項下的所有收入作為單一組成部分進行會計處理。相反，如果非租賃組成部分為主要組成部分，則該租賃項下的所有收入將按照收入確認會計準則入賬。我們的經營性租賃符合單一組成部分會計核算的條件，並且我們每一份租賃中的租賃組成部分佔主導地位。因此，我們根據租賃會計準則對我們的經營租賃的所有收入進行會計處理，並在我們的綜合經營報表中將這些收入歸類為租金收入。

於物業可供承租人用作預定用途及承租人擁有或控制租賃資產的實際用途之日起，我們開始確認與營運租賃有關的租金收入。與經營租賃項下的固定租金支付有關的租金收入按直線基準按各自的經營租賃條款確認。我們將預期在後期收到的金額歸類為綜合資產負債表中的遞延租金。目前收到但在未來期間確認為收入的金額在我們的綜合資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債。

與浮動付款相關的租金收入包括收回租户和或有租金付款。收回租户款項，包括公用事業、維修及保養、公用地方開支、房地產税及保險及其他營運開支的補償，於產生適用開支及產生補償我們的責任期間確認為收入。與其他可變付款相關的租金收入在相關或有事項剔除後確認。

我們評估從我們的租户那裏收取我們每個經營租賃的未來租賃付款的情況。如果我們確定可收款是可能的，我們將根據上述方法確認租金收入。如果我們確定不可能收回，我們會確認調整，以降低我們的租金收入。此外，如果我們不希望全額收取未來的租賃費，我們可能會在投資組合層面(而不是個人層面)確認一般津貼。

對於我們認為不可能收回未來租賃付款的每份租約，我們停止以直線方式確認租金收入，並將收入確認限制為向承租人收取的付款。我們不會恢復對這些租約的租金收入的直線確認，直到我們確定與這些租約相關的未來付款可能可以收回。我們還記錄了與遞延租金餘額有關的一般津貼，預計在整個租賃期內不會全額收取投資組合一級(而不是個人一級)的遞延租金餘額。在截至2022年12月31日的年度內，我們記錄的調整總額為13.6百萬,增加一般免税額餘額。截至2022年12月31日，我們的一般津貼餘額累計$20.4百萬.

直接融資型和銷售型租賃

與我們的直接融資和銷售型租賃相關的租金收入採用實際利率法在租賃期內確認。在租賃開始時，我們在合併資產負債表中將一項資產記錄在其他資產中，這代表我們在租賃中的淨投資。這項初始淨投資是通過將租賃應佔的未來租賃付款總額的現值與物業的估計剩餘價值減去與我們的直接融資租賃相關的任何未賺取收入確定的。在租賃期內，租賃投資增值，租賃淨投資產生恆定的定期回報率。這些租賃的收入在我們的綜合經營報表中被歸類為租金收入。隨着租賃費的收到，我們的淨投資會隨着時間的推移而減少。

我們根據現行預期信貸損失標準評估我們在直接融資和銷售型減值租賃中的淨投資。有關更多信息，請參閲“信貸損失準備”本附註2列於本公司合併財務報表內。

2022年1月1日，我們通過了一項會計準則，要求出租人在租賃開始日將不依賴於指數或費率的可變租賃付款的租賃歸類為經營性租賃，前提是同時滿足以下兩個標準：

(i)根據現行租賃標準，該租賃將被歸類為銷售型租賃或直接融資租賃；以及
(Ii)銷售型租賃或直接融資租賃分類將導致租賃開始時的銷售虧損。

根據這一會計準則，出租人不會終止確認標的資產，也不會在租賃開始時確認損失，但會在標的資產的使用年限內繼續折舊。我們選擇將這一會計準則應用於在採用這一準則之日或之後開始或修改的租賃。從歷史上看，我們作為出租人的幾乎所有租約都是經營性租約；因此，我們採用這一會計準則並沒有對我們的合併財務報表產生實質性影響，預計也不會對我們的合併財務報表產生實質性影響。

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2.主要會計政策摘要(續)
承租人會計

我們有經營租賃協議，其中我們是承租人，包括土地和寫字樓租賃。於租賃開始日期(或如租賃作為房地產收購的一部分而收購)，吾等須確認一項負債，以對該等經營租賃項下我們未來的責任及相應的使用權資產作出會計處理。

租賃負債是根據未來租賃付款的現值計量，包括我們合理確定將行使的延期期權項下的期限內的付款。未來租賃付款的現值是使用各自的剩餘租賃期限和相應的估計遞增借款利率為每個經營租賃計算的，該遞增借款利率是我們估計我們將不得不支付的利率，該利率將在類似期限內以抵押方式借款，金額相當於租賃付款。隨後，租賃負債通過將租賃開始日確定的貼現率應用於期初的租賃負債餘額而增加，並減去期間支付的款項。我們將經營租賃負債分類為應付賬款、應計費用和綜合資產負債表中的其他負債。

使用權資產按相應的租賃負債計量，該負債按初始直接租賃成本和租賃開始前與業主交換的任何其他對價進行調整，以及反映收購租賃與收購時的市場條款相比有利或不利條款的調整。隨後，使用權資產在租賃期內按直線攤銷。我們在合併資產負債表中對其他資產中的使用權資產進行分類。

確認與客户簽訂合同所產生的收入

我們根據收入確認會計準則確認與與客户的合同交易相關的收入，不包括受上文“租賃會計”部分討論的租賃會計準則約束的收入。客户與非客户的區別在於所轉讓的商品或服務的性質。客户被提供給客户的商品或服務是由公司的普通產出活動產生的，而非客户被提供的是公司正常產出活動之外的非金融資產。
    
我們通常確認向客户轉讓商品和服務的收入，其金額反映了我們預期在交換中有權獲得的對價。為了確定客户合同收入的確認，我們使用一個五步模型來(I)確定與客户的合同，(Ii)確定合同中的履約義務，(Iii)確定交易價格，包括在未來可能不會發生重大逆轉的範圍內的可變對價，(Iv)將交易價格分配到合同中的履約義務，以及(V)在我們滿足履約義務時確認收入。

我們確定合同履行義務，並根據對商品和服務的控制權轉移給客户的時間，確定收入是在某個時間點確認還是在一段時間內確認。我們在將貨物或服務轉移給客户之前，會考慮我們是否對貨物或服務進行控制，以確定我們是否應該以委託人或代理人的身份考慮這一安排。如果我們確定我們控制了提供給客户的商品或服務，那麼我們就是交易的委託人，我們確認了交易中預期的對價總額。如果我們只是安排而不是控制轉移給客户的商品或服務，那麼我們就被認為是交易的代理人，我們確認了我們有權在交換中保留的淨對價金額。

在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，受收入確認會計準則約束並歸類為租金收入的總收入包括#美元38.1百萬美元和美元23.4100萬美元，主要與與長期租賃協議相關的短期停車收入有關。短期停車位收入不符合單一組成部分會計政策，如本附註2內“租賃會計”一節的“出租人會計”小節所述，原因是同一租賃協議內我們的停車服務責任及相關租賃組成部分的轉讓時間及模式有所不同。當提供服務並履行履行義務時，我們根據收入確認會計準則確認短期停車收入，這通常發生在某個時間點。

對租户信用質量的監控

在每份租約期間，我們透過(I)監察獲國家認可信用評級機構評級的租户的信用評級，(Ii)審閲可公開提供或根據適用租約須向我們提交的租户的財務報表，(Iii)監察有關我們的租户及其各自業務的新聞報道，以及(Iv)監察租賃付款的及時性，以監察租户的信貸質量及任何相關的重大變動。

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2.主要會計政策摘要(續)
信貸損失準備

我們必須估計和確認以攤餘成本和某些其他工具計量的大部分金融資產的終身預期虧損，而不是已發生的虧損，包括貿易和其他應收賬款(不包括經營租賃產生的應收賬款)、貸款、持有至到期的債務證券、銷售類型租賃和直接融資租賃產生的租賃淨投資，以及表外信貸敞口(如貸款承諾)。對這種預期損失的確認，即使預期的信用損失風險很小，通常也會導致更早地確認信用損失。對經營租賃付款的可收集性的評估以及對基於此評估的租賃收入調整的確認，受本綜合財務報表本附註2前面“租賃會計”一節所討論的租賃會計準則管轄。

於每個報告日期，我們會重新評估我們的直接融資和銷售型租賃以及我們的應收貿易賬款的總投資淨額的信貸損失準備。如有必要，我們確認對預期信貸損失的當前估計進行信貸損失調整，這在我們的綜合經營報表中被歸類為租賃業務。有關詳情，請參閲本公司合併財務報表附註5-“租賃”。

所得税

我們是根據《國內收入守則》(以下簡稱《守則》)組織和運作的REIT。根據《守則》，房地產投資信託基金至少90每年向股東支付其REIT應納税所得額的百分比(不包括淨資本利得)，並滿足某些其他條件，其分配的應税收入不繳納聯邦所得税，但可能繳納某些聯邦、外國、州和地方税。我們分發100%的應納税所得額；因此，不需要為聯邦所得税撥備。除了我們的REIT申報單外，我們還為我們的子公司提交聯邦、外國、州和當地的納税申報單。我們在美國、加拿大、中國和其他國際地點的司法管轄區提起訴訟。我們的納税申報單在2016年至2021年期間在不同的司法管轄區接受例行審查。

員工和非員工基於股份的支付

我們實施了一項全實體範圍的會計政策，以説明員工和非員工在發生基於股票的獎勵時被沒收的情況。作為這一政策的結果，我們確認了基於股份的獎勵的費用，以及基於時間的歸屬條件，而不會減少估計沒收的費用。本會計政策僅適用於服務條件獎勵。對於業績條件獎勵，我們繼續評估達到這些條件的可能性。與沒收獎勵相關的費用將在沒收發生時沖銷。所有基於股票支付獎勵支付的不可沒收股息最初被歸類為留存收益，只有當基礎獎勵被沒收時才重新歸類為薪酬成本。我們的員工和非員工股票獎勵在授予之日按公允價值計算，並在受贈人所需的服務期內予以確認。

遠期股權出售協議

我們根據有關金融工具和衍生工具的會計指引對我們的遠期股權銷售協議進行會計核算。截至2022年12月31日，我們的任何遠期股權出售協議均不被視為負債，因為它們沒有體現回購我們股票的義務，也沒有體現發行數量可變的股票的義務，這些股票的貨幣價值主要是固定的，與我們股票的公允價值不同，或者與我們的股票相反。我們亦評估該等協議是否符合衍生工具及套期保值指引範圍的例外情況，並根據以下評估得出結論，該等協議可歸類為股權合約：(I)除與本公司股票價格及營運有關的市場外，並無任何協議的或有行使基於可觀察市場或指數；及(Ii)並無任何結算條款禁止該等協議與本公司股票掛鈎。

擔保證券的發行人和擔保人子公司

一般來説，母實體必須提供單獨的子公司發行人或擔保人財務報表，除非它有資格獲得披露例外。如果母實體符合以下標準，則有資格獲得披露例外：

(i)子公司發行人或擔保人是母公司的合併子公司，並且
(Ii)該附屬公司發行註冊證券，該證券為：
•與母公司共同及各別發行，或
•母公司提供全面、無條件的擔保。

符合上述準則的母公司可在綜合財務報表內或在項目7的“管理層對財務狀況及經營成果的討論及分析”一節內呈列摘要財務資料(“替代披露”)。吾等評估該等準則，並決定我們符合披露例外情況，使我們可提供替代披露；因此，我們在項目7的“管理層對財務狀況及營運結果的討論及分析”一節內呈報替代披露。


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2.主要會計政策摘要(續)
貸款手續費

獲得長期融資所產生的費用被資本化，並與出現在我們綜合資產負債表上的相應債務工具一起分類。與我們的無擔保高級信用額度相關的貸款費用被資本化，並歸入其他資產。資本化金額在相關貸款期限內攤銷，攤銷在我們的綜合經營報表中歸類為利息支出。

權益法投資的分配

本公司採用“分配性質”方法，在合併現金流量表中釐定從權益法投資(包括我們的未合併房地產合資企業及權益法非房地產投資)收到的現金分配的分類。在這種方法下，根據產生現金分配的基本活動的性質對分配進行分類。如果我們缺乏將來應用這一方法所需的信息，我們將被要求在追溯的基礎上應用“累積收益”方法作為會計變更。根據累計收益法，在確認的收益中，不超過累計權益金額的分配被歸類為經營活動的現金流入，超過該數額的分配被歸類為投資活動的現金流入。

受限現金

我們在合併資產負債表中將現金和現金等價物與受限現金分開列報。然而，我們在核對合並現金流量表中顯示的期初和期末總額時，將限制性現金與現金和現金等價物一起計入。當餘額包括一個以上的現金、現金等價物和限制性現金項目時，我們根據需要提供合併資產負債表和合並現金流量表之間的對賬。我們還披露了與重大受限現金餘額有關的限制的性質。

最近的會計聲明

2022年6月30日，FASB發佈了一份ASU，澄清了受合同銷售限制的股權證券的公允價值計量指南。目前，一些實體對股權證券的價格適用折扣，但受合同銷售限制的限制，而其他實體則不這樣做。這一更新消除了實踐中的多樣性，澄清了不允許承認與合同銷售限制有關的折扣。這一更新不會改變現有的基於份額薪酬的衡量指南的應用。我們在受交易限制的上市實體中持有某些股權投資。我們不承認與此類交易限制相關的折扣；因此，採用這一標準不會對我們的合併財務報表產生影響。根據這一新準則的披露要求，我們的綜合財務報表的腳註將包含與受合同銷售限制的股權證券相關的增量披露，包括(I)該等股權證券在資產負債表中反映的公允價值，(Ii)相應限制的性質和剩餘期限，以及(Iii)可能導致限制失效的任何情況。會計準則將於2024年1月1日起對我們生效，並允許儘早採用。



F-21


3.房地產投資
截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們對房地產的綜合投資，包括我們合併財務報表附註18--“歸類為待售資產”所述被歸類為持有待售的房地產資產，包括以下內容(以千計)：
十二月三十一日，
20222021
出租物業：
土地(與出租物業有關)$4,284,731 $3,782,182 
建築和建築改進18,605,627 16,312,402 
其他改進2,677,763 2,109,884 
出租物業25,568,121 22,204,468 
發展和重建項目8,715,335 6,528,640 
房地產總投資--北美34,283,456 28,733,108 
減去：累計折舊-北美(4,349,780)(3,766,758)
房地產淨投資--北美
29,933,676 24,966,350 
房地產淨投資--亞洲
11,764 14,319 
房地產投資$29,945,440 $24,980,669 

收購

在截至2022年12月31日的一年中，我們的房地產資產收購包括以下內容(以千美元計)：
平方英尺
市場物業數量未來發展為未來發展/重建而運作運營中購進價格
大波士頓5277,997 664,832 265,965 $788,292 
舊金山灣區5610,000 723,953 70,000 564,000 
聖地亞哥51,287,000 234,874 — 231,380 
西雅圖—869,000 — — 87,608 
研究三角41,925,000 69,485 — 179,428 
德克薩斯州1151,038 1,197,071 — 508,400 
其他121,644,994 646,132 381,760 459,344 
截至2022年12月31日的年度
426,665,029 3,536,347 717,725 $2,818,452 
(1)

(1)代表我們收購的合同購買總價，這與我們綜合現金流量表中的房地產購買不同，原因是付款時間、成交成本以及其他收購調整，如租金和費用的比例分配。

根據吾等對每項收購的評估，吾等確定與每項收購有關的公允價值基本上全部集中於單一可識別資產或一組類似可識別資產，或與一幅沒有營運的地塊有關連。因此，每筆交易都不符合企業的定義，因此被記為資產購置。於上述每項交易中，吾等將各項收購之總代價分配至按相對公允價值收購之個別資產及負債。

在截至2022年12月31日的年度內，我們收購了42購買總價為$的物業2.8十億美元。關於我們的收購，我們記錄了總計$的就地租賃資產180.5我們作為出租人所承擔的百萬美元及低於市價的租賃負債合計$156.1百萬美元。截至2022年12月31日，我們在截至2022年12月31日的年度內收購的原地租賃和低於市價的租賃的加權平均攤銷期限為7.4年和12.2分別為年和9.7總共是幾年。

F-22


3.房地產投資(續)
獲得的低於市價的租約

截至2022年12月31日和2021年12月31日，在我們的綜合資產負債表中，按應付賬款、應計費用和其他負債分類的截至12月31日、2022年和2021年的已獲得低於市價的租户租賃餘額和相關累計攤銷餘額如下(以千計)：
十二月三十一日，
20222021
獲得的低於市價的租約$730,441 $579,267 
累計攤銷(312,785)(237,682)
$417,656 $341,585 

在截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度中，我們確認的租金收入約為78.0百萬，$57.7百萬美元，以及$57.8百萬美元，分別與各自年度結束時已收購的低於市價的租賃攤銷有關。

截至2022年12月31日已取得的低於市價的租賃價值的加權平均攤銷期限約為6.4年，以及該價值的估計年度攤銷 截至2022年12月31日獲得的低於市價的租賃如下(以千為單位)：
年金額
2023$77,462 
202467,889 
202545,468 
202634,061 
202733,711 
此後159,065 
總計$417,656 

收購的就地租約

截至2022年12月31日和2021年12月31日，在我們的綜合資產負債表中歸入其他資產的已獲得的就地租賃餘額和相關的累計攤銷餘額如下(以千計)：
十二月三十一日，
20222021
收購的就地租約$1,150,690 $987,213 
累計攤銷(535,052)(377,341)
$615,638 $609,872 

這些無形資產的攤銷在我們的綜合經營報表中歸類為折舊和攤銷費用，約為#美元169.5百萬，$146.6百萬美元，以及$105.4分別為2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日。收購的原地租賃價值的加權平均攤銷期限約為8.5年，以及該價值的估計年度攤銷 截至2022年12月31日獲得的原地租賃如下(以千為單位)：
年金額
2023$133,737 
202499,034 
202576,530 
202661,745 
202749,987 
此後194,605 
總計$615,638 

F-23


3.房地產投資(續)
房地產資產出售及減值準備

在截至2022年12月31日的一年中，我們完成的房地產資產部分權益的處置和銷售包括以下內容(以千美元為單位)：
房地產銷售收益
超過賬面價值的對價(1)
屬性子市場/市場銷售日期售出的權益RSF銷售價格
截至2022年3月31日的三個月：
賓尼街100號劍橋/近郊/大波士頓3/30/2270 %432,931 $713,228 不適用$413,615 
截至2022年6月30日的三個月：
第三街300號劍橋/近郊/大波士頓6/27/2270 %131,963 166,485 不適用113,020 
亞歷山大公園，位於熊山路128號、285號、福布斯大道111號和130號，以及Walkup Drive 20號128號公路和495號公路/大波士頓6/8/22100 %617,043 334,397 $202,325 不適用
其他47,800 11,894 不適用
548,682 214,219 113,020 
截至2022年9月30日的三個月：
歐文斯街1450號觀瀾灣/舊金山灣區7/1/2220 %191,000 25,039 不適用10,083 
Oyster Point大道341號和343號、海岸線法院7000號和海濱科學中心舊金山南部和大斯坦福/舊金山灣區9/15/22100 %330,379 383,635 223,127 不適用
3215 Merryfield行Torrey Pines/聖地亞哥9/1/2270 %170,523 149,940 不適用42,214 
夏令嶺科學園索倫託·梅薩/聖地亞哥9/15/2270 %316,531 159,600 不適用65,097 
卡羅路7330號和7360號索倫託·梅薩/聖地亞哥9/15/22100 %84,442 59,476 35,463 不適用
其他五花八門182,696 65,109 不適用
960,386 323,699 117,394 
截至2022年12月31日的年度$2,222,296 
(2)
$537,918 $644,029 

(1)與出售我們保留控制權並因此繼續鞏固的房地產資產的部分權益有關。我們確認了收到的對價和在額外實收資本中出售的部分權益的賬面價值之間的差額，沒有在收益中確認收益或損失。
(2)代表我們銷售的合同銷售總價，這不同於我們合併現金流量表中“投資活動”和“融資活動”項下的房地產銷售收益和非控制權益的貢獻和銷售，這主要是由於付款時間、結算成本和其他銷售調整，如租金和費用的比例分配。

於截至二零二二年十二月三十一日止年度內，我們完成出售及出售部分房地產資產權益，銷售總價為$2.210億美元，如下所述。

•我們完成了房地產資產的處置，銷售價格總計美元。1.010億和確認的房地產銷售收益合計為$537.9在我們的合併運營報表中有100萬美元。

•我們完成了房地產資產部分權益的出售，銷售總價為1美元。1.2億美元，其中這些部分利息出售導致收益超過賬面價值總計$644.0百萬美元。我們將我們出售的部分權益作為股權交易進行了會計處理，超出的部分在我們的合併股東權益變動表中的額外實收資本中確認，由於我們繼續合併由此產生的房地產合資企業，因此沒有在收益中確認損益。有關詳情，請參閲本公司合併財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”中的“合併房地產合營企業及出售部分權益”一節。

減值費用

在截至2022年12月31日的年度內，我們確認的減值費用總額為65.0百萬，具體如下：

•減值費用合計$44.1百萬美元，包括對購置前費用的註銷，包括#美元38.3對我們在未來發展項目上的全部投資進行百萬美元的註銷600,000RSF在我們在加利福尼亞州的一個現有子市場。由於宏觀經濟環境惡化，對該項目的財務前景產生了負面影響，我們決定不再繼續進行該項目，因此確認了這一減值。

•減值費用合計$20.9百萬美元以減少賬面價值10位於多個子市場的物業和地塊，在分類為持有待售時，按其各自的估計公允價值減去出售成本。我們預計將在2023年出售這些房地產資產。有關其他資料，請參閲本公司合併財務報表附註18--“歸類為待售資產”。
F-24


4.合併和非合併的房地產合資企業
我們不時簽訂合資協議，通過這些協議，我們擁有擁有、開發和經營房地產的房地產實體的部分權益。截至2022年12月31日，我們的房地產合資企業持有以下物業：

屬性市場子市場
我們的所有權權益(1)
聯合房地產合資企業(2):
賓尼街50號和60號大波士頓劍橋/近郊34.0 %
賓尼街75/125號大波士頓劍橋/近郊40.0 %
賓尼街100號和225號以及第三街300號大波士頓劍橋/近郊30.0 %
(3)
柯立芝大道99號大波士頓劍橋/近郊75.0 %
亞歷山大中心®科學及科技-觀瀾灣(4)
舊金山灣區觀瀾灣25.0 %
歐文斯街1450號舊金山灣區觀瀾灣59.7 %
(5)
601, 611, 651, 681, 685, and 701 Gateway Boulevard舊金山灣區南舊金山50.0 %
門户大道751號舊金山灣區南舊金山51.0 %
東格蘭德大道211號和213號舊金山灣區南舊金山30.0 %
福布斯大道500號舊金山灣區南舊金山10.0 %
亞歷山大中心®生命科學--米爾佈雷
舊金山灣區南舊金山45.3 %
3215 Merryfield行聖地亞哥託裏·派恩斯30.0 %
亞歷山大港的校園點(6)
聖地亞哥大學城中心55.0 %
光明道5200號
聖地亞哥大學城中心51.0 %
唐恩中心大道9625號
聖地亞哥大學城中心50.1 %
亞歷山大的SD Tech(7)
聖地亞哥索倫託·梅薩50.0 %
太平洋科技園聖地亞哥索倫託·梅薩50.0 %
夏令嶺科學園(8)
聖地亞哥索倫託·梅薩30.0 %
東湖大道1201號和1208號和東布萊恩街199號西雅圖聯合湖畔30.0 %
德克斯特大道北400號西雅圖聯合湖畔30.0 %
美沙街800號西雅圖聯合湖畔60.0 %
未合併的房地產合資企業(2):
第三街1655號和1725號
舊金山灣區觀瀾灣10.0 %
1401/1413研究大道馬裏蘭州洛克維爾65.0 %
(9)
研究大道1450號馬裏蘭州洛克維爾73.2 %
(10)
西迪克曼街101號馬裏蘭州貝爾茨維爾57.9 %
(10)
(1)請參閲下一頁的表格，該表格顯示了我們在合併框架下的合資企業的分類。
(2)除上市的房地產合資企業外，各合夥人在北美其他三家合併房地產合資企業中持有微不足道的非控股權益，我們在北美另一家微不足道的未合併房地產合資企業中持有權益。
(3)賓尼街225號是通過共同安排的租約擁有的。我們直接擁有26.3共有租賃的%，其餘部分歸一家房地產合資企業所有73.7共有租賃權的%。我們擁有5該房地產合資企業的總所有權為30此屬性的%。我們確定我們是房地產合資企業的主要受益者，因此，我們將該合資企業合併到可變利益實體模式下。
(4)包括伊利諾伊街409號和499號，歐文斯街1500號和1700號，以及觀瀾灣大道南455號。
(5)我們合資夥伴的非控股權益份額預計將增加到75%作為我們的合作伙伴提供100%的剩餘成本來完成項目的時間。
(6)包括校園點大道10210、10260、10290和10300以及校園點法院4110、4150、4161、4224和4242。
(7)Includes 9605, 9645, 9675, 9685, 9725, 9735, 9808, 9855, and 9868 Scranton Road and 10055, 10065, and 10075 Barnes Canyon Road.
(8)包括Summers Ridge路9965、9975、9985和9995。
(9)代表我們的所有權權益；我們的投票權被限制在50%。
(10)代表與當地一家房地產運營商的合資企業，在該合資企業中，我們的合作伙伴管理着對合資企業的經濟表現有重大影響的日常活動。

我們的合併政策在合併財務報表附註2-“重要會計政策摘要”的“合併”一節中描述。合併會計具有很高的技術性，但其框架主要是基於對合資企業財務利益的控制。

F-25


4.合併和非合併的房地產合資企業(續)

我們一般通過合同權利(無論我們的所有權利益如何)合併屬於我們控制的法人實體的合資企業(即，我們有權指導對其經濟表現影響最大的合資企業的活動)，並且我們通過分配收益或虧損以及向我們支付的可能對合資企業具有重大意義的費用來確定我們有利益(“VIE模式”)。

當我們通過投票權擁有控股財務權益並且我們的投票權權益大於50%時，我們通常也會合併合資企業(“投票權模式”)。有些合資企業的投票權權益不同於所有權權益。

對於不符合權益會計方法下的合併標準的合資企業，我們通過確認我們應佔的收益和虧損來進行會計處理。

下表顯示了我們在合併框架下的房地產合資企業的分類：
屬性(1)
整合模式有表決權的權益合併分析結論
賓尼街50號和60號VIE模型
在VIE模式下不適用已整合
賓尼街75/125號我們有：
賓尼街100號和225號以及第三街300號
柯立芝大道99號(i)指導合營企業開展對其經濟業績影響最大的活動的權力；
亞歷山大中心®科學及科技-觀瀾灣
歐文斯街1450號
601, 611, 651, 681, 685, and 701 Gateway Boulevard
門户大道751號
東格蘭德大道211號和213號(Ii)可能對合資企業有重大影響的好處。
福布斯大道500號
亞歷山大中心®生命科學--米爾佈雷
3215 Merryfield行
亞歷山大港的校園點
光明道5200號
因此，我們是每個VIE的主要受益者
唐恩中心大道9625號
亞歷山大的SD Tech
太平洋科技園
夏令嶺科學園
東湖大道1201號和1208號和東布萊恩街199號
德克斯特大道北400號
美沙街800號
1401/1413研究大道我們不控制合資企業，因此不是主要受益者。權益會計法
研究大道1450號
西迪克曼街101號
第三街1655號和1725號投票模式不超過50%我們的投票權是50%或更少

(1)除上市的房地產合營公司外，各合夥人於北美其他三間合併房地產合營公司持有微不足道的非控股權益，而吾等亦於北美另一間微不足道的未合併房地產合營公司持有權益。


F-26


4.合併和非合併的房地產合資企業(續)


組建合併的房地產合資企業和出售部分權益

在下文所述的每一項房地產合資企業中，我們對對合資企業的經濟表現有最大影響的活動負有合同責任。此外，我們在以下房地產合資企業中的合資夥伴對我們作為物業經理的角色缺乏啟動權。因此，我們確定，我們的合資夥伴不擁有控股權，因此，每個房地產合資企業都應作為VIE入賬。我們還確定，我們是每個房地產合資企業的主要受益者，因為我們負責對其經濟表現影響最大的活動，也有義務承擔每個合資企業的損失，或有權從每個合資企業獲得可能對合資企業具有重大影響的利益。相應地，我們將每個房地產合資企業合併到可變利率模型下。

有關更多信息，請參閲本公司合併財務報表附註2--“重要會計政策摘要”中的“合併”部分。有關本公司於截至2022年12月31日止年度內已完成的房地產資產部分權益處置及銷售的摘要，請參閲本公司合併財務報表附註3-“房地產投資”中的“房地產資產銷售及減值費用”一節。

美沙街800號

2022年3月，我們與一家機構投資者成立了一家房地產合資企業，收購了一塊地塊869,000在我們的聯合湖子市場的美瑟街800號。我們有一個60合資企業的%所有權權益，以及我們在合同收購價格中的份額合計為$87.6百萬美元。於2022年3月完成交易後，吾等決定控制新成立的房地產合資公司，並因此合併房地產資產。

出售部分權益

於完成下文所述的每項交易後，吾等決定控制每一間新成立的房地產合營公司，並因此繼續合併每項物業。因此，我們將這些部分權益的出售計入股權交易，沒有收益或虧損在收益中確認。

賓尼街100號

2022年3月，我們在劍橋/內郊子市場成立了一家房地產合資企業，將賓尼街100號的房產出售給了合資夥伴a70合營企業的%權益，銷售總價為$713.2百萬美元，或美元2,353每個RSF，相當於$413.6超過我們的賬面價值的百萬對價70已售出%的權益。

第三街300號

2022年6月，我們出售了一臺70我們位於劍橋/內郊區子市場的第三街300號物業的%權益，總銷售價格為$166.5百萬美元，或美元1,802每個RSF，相當於$113.0超過我們的賬面價值的百萬對價70已售出%的權益。

歐文斯街1450號

2022年7月，我們在觀瀾湖子市場成立了一家房地產合資企業，貢獻了一塊地塊191,000SF位於歐文斯街1450號，總公平市值為$125.2百萬美元。在合資企業成立時，我們收到了#美元的收益。25.0從我們的合資夥伴那裏獲得100萬美元，以換取20%，預計將增加到75%作為我們的合作伙伴，隨着時間的推移為建設貢獻資金。所得收益為$10.1超過我們的賬面價值的百萬對價20已售出%的權益。截至2022年12月31日，我們合資夥伴的非控股權益份額為40.3%.

3215 Merryfield行

2022年9月，我們在Torrey Pines子市場成立了一家房地產合資企業，出售了一家70我們3215 Merryfield Row物業的%權益，總銷售價格為$149.9百萬美元，或美元1,256每個RSF，相當於$42.2超過我們的賬面價值的百萬對價70已售出%的權益。

夏令嶺科學園

2022年9月，我們出售了一款70在我們的索倫託臺地子市場中，我們位於Summers Ridge Road 9965、9975、9985和9995號的Summers Ridge Science Park園區擁有%的權益，總售價為$159.6百萬美元，或美元720每個RSF，相當於$65.1超過我們的賬面價值的百萬對價70%的權益出售，並與我們的機構合作伙伴成立了一家新的房地產合資企業。
F-27


4.合併和非合併的房地產合資企業(續)


合併的VIE資產負債表信息

下表彙總了截至2022年12月31日和2021年12月31日的綜合VIE的資產負債表信息(以千為單位)：
十二月三十一日，
20222021
房地產投資$6,771,842 $5,014,842 
現金和現金等價物246,931 181,074 
其他資產684,487 509,281 
總資產$7,703,260 $5,705,197 
應付有擔保票據$58,396 $7,991 
其他負債430,615 269,605 
總負債489,011 277,596 
Alexandria Real Estate Equities，Inc.3,513,001 2,593,505 
非控股權益的股權份額3,701,248 2,834,096 
負債和權益總額$7,703,260 $5,705,197 

在決定是否彙總綜合VIE的資產負債表信息時，我們考慮了每個VIE的相似性，包括這些實體擁有、管理、運營和租賃VIE擁有的房地產的主要目的，以及我們作為管理成員參與每個VIE的相似性質。由於特徵的相似性，我們在彙總的基礎上列報這些實體的資產負債表信息。我們合併的VIE的資產都沒有限制其用於償還VIE的特定義務的限制。我們合併後的VIE沒有債權人或其他合作伙伴可以獲得我們的一般信貸，我們對合並VIE的最大風險敞口僅限於我們在每個VIE中的可變權益，除了我們在柯立芝大道99號的房地產合資企業中，VIE的擔保建設貸款由我們擔保。欲瞭解更多信息，請參閲我們合併財務報表的附註10-“有擔保和無擔保的優先債務”。

F-28


4.合併和非合併的房地產合資企業(續)

未合併的房地產合資企業

我們對未合併VIE的最大敞口僅限於我們在每個VIE中的投資。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們在未合併的房地產合資企業中的投資根據我們綜合資產負債表中的權益會計方法入賬，包括以下內容(以千計)：
十二月三十一日，
屬性20222021
第三街1655號和1725號$12,996$14,034
研究大道1450號5,6254,455
西迪克曼街101號8,6788,481
其他
11,13611,513
$38,435$38,483

下表列出了截至2022年12月31日與我們未合併的房地產合資企業的擔保貸款相關的關鍵條款(以千美元為單位)：
At 100%我們的份額
未合併的合資企業到期日規定的匯率
利率(1)
總承諾
債務餘額(2)
1401/1413研究大道12/23/242.70%3.33%$28,500 $28,146 65.0%
第三街1655號和1725號3/10/254.50%4.57%600,000 599,081 10.0%
西迪克曼街101號11/10/26SOFR+1.95%
(3)
6.38%26,750 11,575 57.9%
研究大道1450號12/10/26SOFR+1.95%
(3)
6.44%13,000 3,802 73.2%
$668,250 $642,604 
(1)包括利息支出和貸款費用攤銷。
(2)代表截至2022年12月31日的未償還本金，扣除未攤銷遞延融資成本。
(3)這筆貸款的固定SOFR下限利率為0.75%。

F-29


5.租契

有關為租賃協議雙方(即承租人和出租人)確認、計量、列報和披露租賃的原則的租賃會計準則的信息，請參閲我們的合併財務報表附註2-“主要會計政策摘要”中的“租賃會計”部分。

我們作為出租人的租約

截至2022年12月31日，我們擁有432屬性聚合41.8百萬運營RSF定位D在關鍵集羣，包括大波士頓、舊金山灣區、紐約市、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州和研究三角。我們專注於在AAA創新集羣地點開發A級物業，我們認為這些物業非常適合生命科學、AgTech和技術實體租用。這類地點的特點通常是新房東進入門檻高，租户退出門檻高，可用空間供應有限。截至2022年12月31日，a我們作為出租人的所有租賃被歸類為經營性租賃，但以下情況除外一直接融資租賃。我們的租約描述如下。

經營租約

截至2022年12月31日，我們的432物業須遵守營運租賃協議。二在這些屬性中，表示二地塊，須遵守租賃協議，每份協議均載有選擇權，讓承租人可在自下列日期起計的每個30天期間，按公平市價向吾等購買標的資產。15幾年來，30年頭，還有74.5租金開始日期起計數年後2017年10月1日。剩餘的租賃期與每個二地塊是69.9好幾年了。我們的租約通常包含以到期時的現行市場價格延長租賃期的選項。某些經營租賃包含提前終止選擇權，要求提前通知並支付罰款，在大多數情況下，罰款數額足夠大，租户認為行使罰款在經濟上是不利的。根據自2022年12月31日起生效的經營租賃協議條款，未來將收到的租賃付款(不包括費用報銷)概述如下(以千為單位)：
年金額
2023$1,755,123 
20241,874,121 
20251,865,064 
20261,822,110 
20271,743,625 
此後11,736,511 
總計$20,796,554 

有關我們的自有房地產資產的更多信息，請參閲我們的合併財務報表的附註3-“房地產投資”，這是我們的經營租賃項下的基礎資產。

直接融資型和銷售型租賃

截至2022年12月31日，我們擁有一直接融資租賃協議，淨投資餘額為#美元39.4百萬美元，用於剩餘租賃期為69.9好幾年了。承租人有權在每個30-從下列日期開始的天數15幾年來，30年頭，還有74.5租金開始日期起計數年後2017年10月1日.

2022年5月，我們完成了羅克維爾子市場醫療中心大道9609、9613和9615號的土地銷售，這是一種長期銷售類型的租賃，售價為$47.8百萬美元，並確認收益為$11.9在截至2022年12月31日的年度綜合經營報表中歸類為房地產銷售收益的百萬美元。截至2022年12月31日，我們沒有銷售型租約。
F-30


5.租約(續)
截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們在直接融資和銷售型租賃中的淨投資總額彙總如下表(以千為單位)：
十二月三十一日，
20222021
直接融資和銷售型租賃的總投資$255,186 $403,388 
新增：與銷售型租賃相關的標的資產的估計無擔保剩餘價值— 31,839 
減去：直接融資租賃的非勞動收入(212,995)(215,557)
減去：折扣對銷售型租賃的影響— (146,175)
減去：信貸損失準備金(2,839)(2,839)
直接融資和銷售型租賃的淨投資$39,352 $70,656 

截至2022年12月31日，我們與直接融資租賃相關的估計信用損失為$2.8百萬美元。在截至2022年12月31日的年度內，不需要對估計的信貸損失餘額進行調整。有關詳情，請參閲本公司合併財務報表附註2-“主要會計政策摘要”中的“信貸損失準備”一節。

截至2022年12月31日，根據我們的直接融資租賃條款將收到的未來租賃付款概述如下表(以千為單位)：
年總計
2023$1,863 
20241,919 
20251,976 
20262,036 
20272,097 
此後245,295 
總計$255,186 

租金收入

我們的租金收入包括與我們的房地產租賃協議有關的收入，其中主要包括以下租賃會計準則和收入確認會計準則下的收入(單位：千)：
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
租金收入：
受租賃會計準則約束的收入：
經營租約$2,534,862 $2,081,362 $1,854,427 
直接融資型和銷售型租賃3,094 3,489 2,469 
受租賃會計準則約束的收入2,537,956 2,084,851 1,856,896 
受收入確認會計準則約束的收入38,084 23,398 21,312 
租金收入$2,576,040 $2,108,249 $1,878,208 

我們的收入受收入確認會計準則約束，並歸類於租金收入，主要包括短期停車場收入，而這些收入在租賃會計準則下不被視為租賃收入。有關更多信息，請參閲本公司合併財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“收入”和“確認與客户簽訂的合同所產生的收入”部分。
F-31


5.租約(續)

遞延租賃成本

下表彙總了截至2022年12月31日和2021年12月31日的延期租賃成本(單位：千)：
十二月三十一日，
20222021
遞延租賃成本$996,116 $857,414 
累計攤銷(479,841)(454,516)
遞延租賃成本，淨額$516,275 $402,898 

剩餘價值風險管理策略

我們的租約不保證標的資產的剩餘價值。我們通過以下方式管理與租賃資產剩餘價值相關的風險：(I)評估每個潛在的房地產收購，以確定其是否滿足我們的業務目標，即主要投資於可用空間有限的高需求市場，(Ii)直接管理我們的租賃物業，進行頻繁的物業檢查，在潛在的維護問題出現之前主動解決這些問題，並及時解決任何發生的問題，以及(Iii)仔細選擇我們的租户，並在各自的租賃期限內監控他們的信用質量。

我們是承租人的租約

經營租賃協議

我們有經營租賃協議，其中我們是承租人，包括土地和寫字樓租賃。其中一些租約有權在符合某些條件時延長或終止合同條款。租約沒有明顯的限制或契約，也沒有剩餘價值的保證。

我們確認使用權資產，它被歸類在其他資產在我們的綜合資產負債表中，以及相關負債，歸類於應付賬款、應計費用和其他負債在我們的綜合資產負債表中，計入我們作為承租人的土地和寫字樓租賃安排下的未來義務。請參閲本公司合併財務報表附註2-“主要會計政策摘要”中“租賃會計”一節的“承租人會計”小節。

截至2022年12月31日，剩餘合同付款的現值總計為$904.2根據我們的經營租賃協議，包括我們合理確定將行使的延期選擇權，406.7百萬美元。我們相應的經營租賃使用權資產，經初始直接租賃成本和租賃開始前與業主交換的其他對價調整後，總計為$558.3百萬美元。截至2022年12月31日，我們作為承租人的經營租約的加權平均剩餘租賃期約為42年，加權平均貼現率為4.6%。加權平均貼現率是基於每一次租賃的估計增量借款利率，這是我們估計在類似期限內以抵押為基礎借款時必須支付的利率，金額與租賃付款相同。

截至2022年12月31日的土地租賃債務，包括40在我們的物業中，約佔9佔我們物業總數的%。不包括一2036年到期的土地租約與一賬面淨值為$的經營性財產6.3百萬截至2022年12月31日，我們的地面租賃義務的剩餘租賃期限約為31幾年前99數年，包括我們有理由肯定會行使的延期期權。

F-32


5.租約(續)
我們是承租人的不可取消經營場地和寫字樓租賃項下的未來租賃付款與截至2022年12月31日我們的合併資產負債表中反映的經營租賃負債的對賬如下表(以千計)：
年總計
2023$24,073 
202424,389 
202524,475 
202624,543 
202722,866 
此後783,888 
我們作為承租人的經營租約的未來付款總額904,234 
貼現的效果(497,534)
經營租賃負債$406,700 

承租人經營成本

經營租賃成本與我們作為承租人的土地和寫字樓租賃有關。土地租約通常需要支付固定的年度租金，還可能包括升級條款和續簽選項。我們與辦公室租賃相關的經營租賃義務的剩餘期限最高可達13年，不包括延期選項。在截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度中，我們作為承租人的運營租賃成本如下(以千計)：

截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
經營租賃毛成本$36,527 $28,598 $23,518 
資本化租賃成本(3,661)(3,167)(3,529)
我們作為承租人的經營租約的費用$32,866 $25,431 $19,989 

截至2022年12月31日、2021年12月31日及2020年12月31日止年度，本公司作為承租人的綜合現金流量表中已支付並分類為經營活動的金額為#美元。55.2百萬，$24.7百萬美元，以及$20.8分別為100萬美元。2022年的增長主要涉及#美元。26.3在截至2022年3月31日的三個月內，與執行土地租約續期有關的付款百萬美元二在我們的大斯坦福次市場的物業。

6.現金、現金等價物和限制性現金

截至2022年12月31日和2021年12月31日，現金、現金等價物和限制性現金包括以下內容(以千為單位)：
十二月三十一日，
 20222021
現金和現金等價物$825,193 $361,348 
受限現金：
根據某些有擔保應付票據的條款以信託形式持有的資金— 17,264 
為房地產收購託管的資金30,112 30,000 
其他2,670 6,615 
32,782 53,879 
總計$857,975 $415,227 


F-33


7.投資

我們持有主要涉及生命科學、農業技術和技術行業的上市公司和私人持股實體的戰略投資。作為房地產投資信託基金，我們通常將我們對每個單獨實體的有表決權股票的持有量限制在以下10%。我們評估每一項投資，以確定我們是否有能力對被投資人施加重大影響，但不是控制力。我們評估我們持有的投資等於或大於20%，但小於或等於50%的被投資人有投票權的股票，並假定我們有這種能力。對於我們持有特定所有權賬户的有限合夥企業的投資，我們假設當我們的所有權權益超過3%至5%時，這種能力就存在。除了我們的所有權權益外，我們還會考慮我們是否有董事會席位或我們是否參與了政策制定過程，以及其他標準，以確定我們是否有能力對被投資人施加重大影響，但不能控制。如果我們確定我們有這樣的能力，我們將按照權益會計方法核算投資，如下所述。

按權益法入賬的投資

根據權益會計方法，我們首先按成本確認我們的投資，然後根據被投資人報告的我們應佔的收益或虧損、收到的分配和非臨時性減值調整投資的賬面價值。

截至2022年12月31日，我們擁有七對有限合夥企業的投資總額為$65.5為每個投資者保留特定所有權賬户的100萬個，這些賬户按權益法入賬。我們對其中每一項的所有權權益七投資超過5%。

不符合權益會計法的投資

對於我們認為我們沒有能力對其施加重大影響或控制的被投資人，我們根據其是否投資於(I)上市公司、(Ii)報告每股資產淨值的私人持股實體或(Iii)不報告每股資產淨值的私人持股實體，對每項投資進行核算，如下所述。

對上市公司的投資

我們對上市公司的投資被歸類為具有易於確定的公允價值的投資，並在我們的綜合資產負債表中以公允價值列示，公允價值變動在我們的綜合經營報表中歸類為投資收益(虧損)。我們在上市公司的投資的公允價值是根據證券交易所的銷售價格或報價確定的。

對非上市公司的投資

吾等於公允價值不能輕易釐定的私人持股實體的投資包括(I)報告每股資產淨值的私人持股實體的投資及(Ii)不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資。這些投資入賬如下：

對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資

對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資，如我們在有限合夥企業中的私人持股投資，以資產淨值作為實際權宜之計，以公允價值列報，公允價值的變化在淨收益中確認。我們使用有限合夥公司報告的每股資產淨值，一般不作調整，除非我們知道有信息表明，有限合夥公司報告的每股資產淨值沒有準確反映我們報告日期的投資公允價值。

對不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資

未報告每股資產淨值的私人持股實體的投資採用計量替代方案，根據該替代計量方案，這些投資按成本計量，並根據可見的價格變化和減值進行調整，並在淨收益中確認變化。

可觀察到的價格產生於對同一發行人的相同或類似投資的有序交易，投資者在不花費不適當的成本和努力的情況下遵守這一交易。可觀察到的價格變動源於(其中包括)同一發行人在報告期內進行的股權交易，包括隨後的股票發行或與同一發行人相關的其他報告的股權交易。為了確定這些交易是否表明可觀察到的價格變化，我們評估這些交易是否具有類似的權利和義務，包括投票權、分配偏好和我們所持投資的轉換權。




F-34


7.投資(續)
權益法投資和不報告每股資產淨值的私人實體投資的減值評估

我們監控權益法投資和不報告每股資產淨值的私人實體的投資，包括運營結果、臨牀試驗的前景和結果、新產品計劃、新的合作協議、融資活動和併購活動。在對減值指標進行定性評估的基礎上，通過監測下列觸發事件或減值指標的存在，對這些投資進行評估：

(i)被投資方的盈利表現、信用評級、資產質量或業務前景顯著惡化；
(Ii)被投資方的法規、經濟或技術環境發生重大不利變化；
(Iii)總體市場狀況的重大不利變化，包括被投資方正在或試圖向市場帶來的技術和產品的研究和開發；
(Iv)對被投資人作為持續經營企業的持續經營能力的重大擔憂；和/或
(v)投資者決定停止提供支持或減少對被投資方的財務承諾。

如果存在此類指標，我們必須估計投資的公允價值，並立即確認減值費用，其金額等於投資的賬面價值超過其估計公允價值。

投資損益確認與分類

我們在綜合經營報表中確認已實現和未實現的損益，歸類於投資收益。未實現損益包括：

(i)上市公司投資的公允價值變動；
(Ii)報告每股資產淨值的私人持股實體投資的資產淨值變動；
(Iii)未報告每股資產淨值的私人持股實體投資的可觀察到的價格變化；以及
(Iv)我們權益法被投資人報告的未實現收益或虧損份額。

我們投資的已實現收益和虧損是指出售投資時收到的收益與其歷史或調整後成本基礎之間的差額。對於我們的權益法投資，已實現損益代表我們在被投資方報告的已實現損益中所佔的份額。減值為已實現虧損，按經調整的成本基準計算，並指將未報告每股資產淨值的私人持股實體投資的賬面價值及權益法投資(如減值被視為非暫時性減值)減至其估計公允價值的費用。

對報告資產淨值的私人持股實體投資的資金承諾

我們承諾為大約$380.7百萬美元，用於我們對報告資產淨值的私人持股實體的投資。我們的資金承諾在接下來的不同日期到期。12年，加權平均到期日為8.6年份 截至2022年12月31日。這些投資不能由我們贖回，但我們可以在這些投資的整個期限內從這些投資中獲得分配。我們對報告資產淨值的私人持股實體的投資通常預期初始條款超過10好幾年了。預計清算這些投資的加權平均剩餘期限為5.4截至2022年12月31日。

F-35


7.投資(續)
下表彙總了我們截至2022年12月31日和2021年12月31日的投資(單位：千)：

2022年12月31日
成本未實現
收益		未實現
損失		賬面金額
上市公司$210,986 $96,271 $(100,118)$207,139 
報告NAV的實體452,391 315,071 (7,710)759,752 
不報告資產淨值的實體：
可觀察到價格變化的實體
100,296 95,062 (1,574)193,784 
未出現明顯價格變化的實體
388,940 — — 388,940 
按權益法入賬的投資不適用不適用不適用65,459 
總投資$1,152,613 $506,404 $(109,402)$1,615,074 

2021年12月31日
成本未實現
收益		未實現
損失		賬面金額
上市公司$203,290 $309,998 $(29,471)$483,817 
報告NAV的實體385,692 446,586 (2,414)829,864 
不報告資產淨值的實體：
可觀察到價格變化的實體
56,257 74,279 (1,305)129,231 
未出現明顯價格變化的實體
362,064 — — 362,064 
按權益法入賬的投資不適用不適用不適用71,588 
總投資$1,007,303 $830,863 $(33,190)$1,876,564 
對未報告截至2022年12月31日仍持有資產淨值的私人持股實體的投資的累計損益(已實現和未實現)合計為收益$22.9100萬美元，其中包括總計#美元的上調調整95.1百萬美元，向下調整，總計$1.6百萬美元，減值總額為$70.6百萬美元。

我們截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的投資(虧損)收入包括以下內容(以千為單位)：

截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
已實現收益$80,435 $215,845 $47,288 
未實現(虧損)收益(412,193)43,632 374,033 
投資(虧損)收益$(331,758)$259,477 $421,321 

在截至2022年12月31日的年度內，對截至2022年12月31日仍持有的未報告資產淨值的私人持股實體的投資損益合計為虧損1美元18.3100萬美元，其中包括總計#美元的上調調整26.3百萬美元，向下調整，總計$5.8百萬美元，減值總額為$38.8百萬美元。

在截至2021年12月31日的年度內，對截至2021年12月31日仍持有的未報告資產淨值的私人持股實體的投資損益合計為虧損1美元33.3100萬美元，其中包括總計#美元的上調調整32.7百萬美元及向下調整和減值，總計$66.0百萬美元。

在截至2020年12月31日的年度內，對截至2020年12月31日仍持有的未報告資產淨值的私人持股實體的投資損益合計為收益$3.1100萬美元，其中包括總計#美元的上調調整36.7百萬美元及向下調整和減值，總計$33.6百萬美元。

截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日，與仍持有的投資(不包括按權益會計方法計入的投資)有關的未實現損益合計為虧損#美元。276.5百萬美元，收益為$109.4百萬美元和美元392.7分別為100萬美元。

F-36


7.投資(續)
我們截至2022年12月31日的年度投資虧損還包括2.1在我們的權益法投資的收益中有100萬的權益。

有關更多信息，請參閲我們合併財務報表附註2--“重要會計政策摘要”中的“投資”部分。

8.其他資產

下表彙總了截至2022年12月31日和2021年12月31日的其他資產構成(單位：千)：

十二月三十一日，
20222021
收購的就地租約$615,638 $609,872 
遞延補償計劃33,534 38,937 
遞延融資成本--無擔保高級信貸額度31,747 19,294 
存款20,805 176,077 
傢俱、固定裝置和設備23,186 26,429 
直接融資和銷售型租賃的淨投資(1)
39,352 70,656 
應收票據19,875 13,088 
經營性租賃使用權資產558,255 474,299 
其他資產80,724 53,985 
預付費用28,294 24,806 
物業、廠房和設備148,530 151,375 
總計$1,599,940 $1,658,818 
(1)我們於2022年5月完成了以銷售型租賃形式出售的房地產資產。截至2022年12月31日，我們沒有剩餘的銷售型租約。有關更多信息，請參閲我們合併財務報表的附註5-“租賃”。

9.公允價值計量

我們提供有關所有可實際估計其公允價值的金融工具的公允價值信息。我們採用公允價值層次來計量和披露金融資產和負債的估計公允價值，該層次區分了從獨立於報告實體的來源獲得的數據和報告實體自身關於市場參與者假設的假設。這一層次包括三個大的層次：(1)相同資產或負債在活躍市場上的報價(第1級)；(2)其他重大可觀察到的投入(第2級)；以及(3)重大不可觀測投入(第3級)。重要的其他可觀察到的投入可以包括活躍市場中類似資產或負債的報價，以及該資產或負債可觀察到的投入，如利率、匯率和收益率曲線。重大的不可觀察的投入通常基於一個實體自己的假設，因為幾乎沒有相關的市場活動。在公允價值計量的確定基於公允價值體系不同級別的投入的情況下，整個公允價值計量所在的公允價值體系中的水平是基於對整個公允價值計量重要的最低投入水平。我們對某一特定投入對整個公允價值計量的重要性的評估需要作出判斷，並考慮資產或負債特有的因素。

按公允價值經常性計量的資產和負債

下表列出了我們在公允價值層次結構中按層級按公允價值經常性計量的資產(以千計)。截至2022年12月31日和2021年12月31日，沒有按公允價值經常性計量的負債。此外，還有不是在截至2022年12月31日的年度內，以公允價值經常性基礎計量的資產在公允價值層次結構中的第三級或從第三級轉移。
公允價值計量使用
描述總計報價在
活躍的市場
對於相同的資產
(1級)		意義重大
其他
可觀測輸入
(2級)		意義重大
看不見
輸入量
(3級)
對上市公司的投資：
截至2022年12月31日$207,139 $207,139 $— $— 
截至2021年12月31日$483,817 $483,817 $— $— 
F-37


9.公允價值計量(續)
我們對上市公司的投資代表公允價值易於確定的投資，並按公允價值列賬，公允價值變動在我們的綜合財務報表中歸類為投資收入。我們還持有私人持股實體的投資，包括(I)報告資產淨值的投資，以及(Ii)不報告資產淨值的投資，如下所述。

我們對報告資產淨值的私人持股實體的投資，例如我們在有限合夥企業中的私人持股投資，使用資產淨值作為實際權宜之計，按公允價值列賬，公允價值的變化歸類為淨收益。截至2022年12月31日和2021年12月31日，報告資產淨值的私人持股實體投資的賬面價值總計為美元。759.8百萬美元和美元829.9分別為100萬美元。根據公允價值會計準則的要求，這些投資被排除在上述公允價值層次結構之外。我們根據每個有限合夥企業報告的最新資產淨值來估計我們在有限合夥企業中的每項投資的公允價值。因此，我們在報告資產淨值的私人持股實體的投資的公允價值的確定通常不涉及重大估計、假設或判斷。

按公允價值非經常性基礎計量的資產和負債

下表列出了截至2022年12月31日和2021年12月31日在公允價值層次結構內按非經常性基礎上按公允價值計量的資產(以千計)。這些投資是在2018年1月1日至2022年12月31日期間的不同時間進行衡量的。
公允價值計量使用
描述總計報價在
活躍的市場
對於相同的資產
(1級)		意義重大
其他
可觀測輸入
(2級)
意義重大
看不見
輸入量
(3級)(1)
對不報告資產淨值的私人持股實體的投資
截至2022年12月31日$212,262 $— $193,784 
(2)
$18,478 
截至2021年12月31日$138,011 $— $129,231 $8,780 
(1)這些金額包括在私人持股實體的投資中，但沒有明顯的價格變化，餘額總計為#美元。388.9百萬美元和美元362.1截至2022年和2021年12月31日，分別在我們的合併財務報表附註7-“投資”中披露。上述結餘是指未按綜合財務報表附註2“主要會計政策摘要”“投資”一節所述的計量替代指引確認資產淨值減值的私人持股實體投資的賬面金額。
(2)這一餘額是指我們對價格有明顯變化的私人實體的股權投資的賬面總額，包括在投資餘額#美元內。1.6截至2022年12月31日，我們的合併資產負債表中有10億美元。欲瞭解更多信息，請參閲我們合併財務報表的附註7-“投資”。

我們對不報告資產淨值的私人持股實體的投資按成本計量，根據可見的價格變化和減值進行調整，並在淨收益中確認變化。這些投資是根據同一發行人相同或相似投資的有序交易中可見的價格變化進行調整的。在另一筆可觀察到的交易發生之前，不會進行進一步的調整。因此，我們對不報告資產淨值的私人實體的投資的公允價值的確定不涉及重大估計和假設，也不涉及主觀和複雜的判斷。

我們還對不報告資產淨值的私人持股實體的投資進行減值指標的定性評估。如果存在減值指標，我們必須估計投資的公允價值，並立即確認減值費用，其金額等於投資的賬面價值超過其估計公允價值。

公允價值估計通常採用估值技術，其中包括反映貼現現金流分析的收益法，以及包括對市場參與者產生的收購倍數和定價倍數進行比較分析的市場法。在某些情況下，我們可能會對一項特定投資使用多種估值技術，並根據多重估值結果的平均值來估計其公允價值。

有關更多信息，請參閲我們合併財務報表的附註7-“投資”。

我們歸類為持有待售的房地產資產按公允價值減去銷售成本計量，並在淨收益中確認變化。我們使用商定的合同銷售價格和現有的可比市場信息來評估這些資產。如果沒有這一信息，我們使用估計的重置成本或估計的現金流預測，並利用適當的貼現率和資本化率。截至2022年12月31日，我們歸類為持有待售的房地產投資的賬面價值總計為116.1百萬美元，包括在我們綜合資產負債表的房地產投資餘額中。對於我們於2022年被分類為持有待售的資產，估計公允價值主要基於公允價值等級中第三級分類的不可觀察投入。在截至2022年12月31日的年度內，我們確認的減值費用總額為20.9將這些資產的賬面價值減至其各自的估計公允價值減去出售成本。我們預計將在2023年出售這些房地產資產。有關其他資料，請參閲本公司合併財務報表附註18--“歸類為待售資產”。
F-38


9.公允價值計量(續)

現金及現金等價物、限制性現金、承租人應收賬款、存款、應收票據、應付賬款、應計費用及其他短期負債的賬面價值接近其公允價值。

我們的應付擔保票據和無擔保優先票據的公允價值，以及我們的無擔保高級信用額度和商業票據計劃的未償還金額，是使用廣泛接受的估值技術估計的，包括使用其他重要的可觀察信息進行貼現現金流分析，例如關於類似條款、到期日和信用評級的貼現和借款利率的現有市場信息。由於我們金融工具的估值是基於這些類型的估計，如果我們的估計不被證明是準確的，我們金融工具的實際公允價值可能會有很大差異。此外，使用不同的市場假設或估計方法可能會對估計公允價值金額產生重大影響。

截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們的有擔保應付票據和無擔保優先應付票據的賬面價值和估計公允價值，以及我們的無擔保高級信用額度和商業票據計劃下的未償還金額，包括得出估計的公允價值層次內的水平，如下(以千計)：
2022年12月31日
賬面價值公允價值層次結構估計公允價值
報價在
活躍的市場
對於相同的資產
(1級)		意義重大
其他
可觀測輸入
(2級)		意義重大
看不見
輸入量
(3級)
負債：
應付有擔保票據$59,045 $— $58,811 $— $58,811 
應付無抵押優先票據$10,100,717 $— $8,539,015 $— $8,539,015 
無擔保高級信用額度
$— $— $— $— $— 
商業票據計劃$— $— $— $— $— 

2021年12月31日
賬面價值公允價值層次結構估計公允價值
報價在
活躍的市場
對於相同的資產
(1級)		意義重大
其他
可觀測輸入
(2級)		意義重大
看不見
輸入量
(3級)
負債：
應付有擔保票據$205,198 $— $214,097 $— $214,097 
應付無抵押優先票據$8,316,678 $— $8,995,913 $— $8,995,913 
無擔保高級信用額度
$— $— $— $— $— 
商業票據計劃$269,990 $— $269,994 $— $269,994 


F-39


10.有擔保和無擔保的優先債務
下表彙總了截至2022年12月31日我們的未償債務和各自的本金付款(以千美元為單位)：
陳述
費率
利率(1)
到期日(2)
截至12月31日期間的剩餘本金付款，未攤銷(遞延融資成本)、(貼現)溢價
債務20232024202520262027此後本金總計
應付有擔保票據
大波士頓(3)
SOFR+2.70 %6.75 %11/19/26$— $— $— $59,717 $— $— $59,717 (1,321)$58,396 
舊金山灣區6.50 %6.50 7/1/3630 32 34 36 38 479 649 — 649 
有擔保債務加權平均利率/小計6.75 30 32 34 59,753 38 479 60,366 (1,321)59,045 
無擔保高級信用額度和商業票據計劃(4)
(4)
不適用
(4)
1/22/28
(4)
(4)
— — — — — 
(4)
— — — 
應付無抵押優先票據3.45 %3.62 4/30/25— — 600,000 — — — 600,000 (2,061)597,939 
應付無抵押優先票據4.30 %4.50 1/15/26— — — 300,000 — — 300,000 (1,507)298,493 
無擔保優先應付票據-綠色債券3.80 %3.96 4/15/26— — — 350,000 — — 350,000 (1,631)348,369 
應付無抵押優先票據3.95 %4.13 1/15/27— — — — 350,000 — 350,000 (2,074)347,926 
應付無抵押優先票據3.95 %4.07 1/15/28— — — — — 425,000 425,000 (2,152)422,848 
應付無抵押優先票據4.50 %4.60 7/30/29— — — — — 300,000 300,000 (1,469)298,531 
應付無抵押優先票據2.75 %2.87 12/15/29— — — — — 400,000 400,000 (2,879)397,121 
應付無抵押優先票據4.70 %4.81 7/1/30— — — — — 450,000 450,000 (2,796)447,204 
應付無抵押優先票據4.90 %5.05 12/15/30— — — — — 700,000 700,000 (6,290)693,710 
應付無抵押優先票據3.375 %3.48 8/15/31— — — — — 750,000 750,000 (5,628)744,372 
無擔保優先應付票據-綠色債券2.00 %2.12 5/18/32— — — — — 900,000 900,000 (8,802)891,198 
應付無抵押優先票據1.875 %1.97 2/1/33— — — — — 1,000,000 1,000,000 (8,840)991,160 
無擔保優先應付票據-綠色債券2.95 %3.07 3/15/34— — — — — 800,000 800,000 (8,737)791,263 
應付無抵押優先票據4.85 %4.93 4/15/49— — — — — 300,000 300,000 (3,102)296,898 
應付無抵押優先票據4.00 %3.91 2/1/50— — — — — 700,000 700,000 10,222 710,222 
應付無抵押優先票據3.00 %3.08 5/18/51— — — — — 850,000 850,000 (11,988)838,012 
應付無抵押優先票據3.55 %3.63 3/15/52— — — — — 1,000,000 1,000,000 (14,549)985,451 
無擔保債務加權平均利率/小計3.51 — — 600,000 650,000 350,000 8,575,000 10,175,000 (74,283)10,100,717 
加權平均利率/總利率3.53 %$30 $32 $600,034 $709,753 $350,038 $8,575,479 $10,235,366 $(75,604)$10,159,762 

(1)代表適用期間結束時的加權平均利率，包括貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用。
(2)反映我們控制的任何擴展選項。
(3)代表我們位於柯立芝大道99號的合併房地產合資企業持有的擔保建築貸款，我們擁有該合資企業的75.0%的利息。截至2022年12月31日，該合資企業擁有135.6根據現有的貸款人承諾，可提供100萬美元。利率自SOFR+起下調2.70在某些租賃、建設和金融契約里程碑完成後，隨着時間的推移，SOFR+2.10%。
(4)請參閲“修改我們的無擔保高級信用額度”和“$2.0億元商業票據計劃“在下一頁。
F-40


10.有擔保和無擔保優先債務(續)
下表彙總了截至2022年12月31日我們的有擔保和無擔保優先債務以及無擔保優先信用額度和商業票據計劃下的未償還金額(以千美元為單位)：
固定利率債務
可變利率債務		加權平均
利率(1)
剩餘期限
(單位：年)
總計百分比
應付有擔保票據$649 $58,396 $59,045 0.6 %6.75 %4.0
應付無抵押優先票據10,100,717 — 10,100,717 99.4 3.51 13.3
無擔保高級信用額度和商業票據計劃(2)
— — — — 不適用5.1
(3)
總計/加權平均數$10,101,366 $58,396 $10,159,762 100.0 %3.53 %13.2
(3)
佔總債務的百分比99.4 %0.6 %100 %
(1)代表適用期間結束時的加權平均利率，包括與貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用有關的費用/收入。
(2)截至2022年12月31日，我們擁有不是我們無擔保高級信用額度的未償還餘額。我們的無擔保高級信用額度的總承諾額為4.010億美元，利率為SOFR加碼0.875%。此外，税率還需進行+/-的可持續性調整四基點基於我們實現某些年度可持續發展目標的能力。截至2022年12月31日，我們擁有不是未償還的商業票據。
(3)我們使用無擔保高級信用額度的到期日來計算商業票據的加權平均剩餘期限。使用我們未償還商業票據的到期日，我們債務的綜合加權平均到期日為13.2好幾年了。於截至二零二二年十二月三十一日止年度出售的商業票據，其到期加權平均收益率為1.91%，其加權平均到期日為13幾天。

應付無抵押優先票據

2022年2月，我們發行了美元1.810億無擔保優先應付票據，加權平均利率為3.28%，加權平均到期時間為22.0好幾年了。無抵押優先票據包括#美元。800.0百萬美元2.952034年到期的綠色無擔保優先票據百分比和美元1.010億美元3.552052年到期的無擔保優先票據的百分比。

修改我們的無擔保高級信用額度

2022年9月22日，我們修改了我們的無擔保高級信用額度，主要變化摘要如下：
新協議變化
可供借款的承付款
$4.0十億
上漲10億美元
到期日2028年1月22日延長2年
利率SOFR+0.875%已轉換為Sofr
來自LIBOR

此外，經修訂的無抵押優先信貸額度下的利率可向上或向下調整，最高可達四基點基於我們實現某些年度可持續發展目標的能力。截至2022年12月31日，我們擁有不是我們無擔保高級信用額度的未償還餘額。

$2.0十億美元商業用紙計劃

2022年9月，我們根據我們的商業票據計劃，將不時發行的總金額增加到$2.010億美元1.5十億美元。我們的商業票據計劃為我們提供了發行高達$2.0數十億美元的商業票據，以短期固定利率計息，期限一般為30天數或更少，最長到期日為397自簽發之日起計天數。我們的商業票據計劃由我們的無擔保高級信用額度支持，我們預計在任何時候，我們都將在我們的無擔保高級信用額度下保留相當於根據我們的商業票據計劃發行的任何未償還票據的最低未支取借款能力。我們將發行票據所得款項淨額用作一般營運資金及其他一般公司用途。一般公司目的可能包括但不限於償還其他債務和選擇性地開發、重新開發或收購物業。截至2022年12月31日，我們擁有不是我們商業票據計劃項下的未償還餘額。

應付有擔保票據的終絕

2022年4月，我們償還了二應付有擔保票據，總額為$195.02024年到期，實際利率為3.40%，並確認提前清償債務損失#美元3.3100萬美元，包括預付違約金和註銷未攤銷貸款費用。

F-41


10.有擔保和無擔保優先債務(續)
利息支出

下表彙總了截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度利息支出(單位：千)：
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
產生的利息$372,848 $312,806 $297,227 
資本化利息(278,645)(170,641)(125,618)
利息支出$94,203 $142,165 $171,609 

11.應付帳款、應計費用和其他負債

下表彙總了截至2022年12月31日和2021年12月31日的應付帳款、應計費用和其他負債的組成部分(以千為單位)：
十二月三十一日，
20222021
應付賬款和應計費用$389,741 $513,416 
應計建造624,440 438,866 
獲得的低於市價的租約417,656 341,585 
有條件資產報廢債務52,723 59,797 
遞延租金負債18,321 12,384 
經營租賃負債406,700 434,745 
未賺取的租金和租户保證金449,622 326,924 
其他負債112,056 82,693 
總計$2,471,259 $2,210,410 


截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們的有條件資產報廢義務負債主要包括與我們的某些物業相關的土壤和地下水修復負債。我們的一些物業可能含有石棉或可能受到其他危險或有毒物質的影響，在某些情況下，這些物質需要補救。我們聘請獨立環境顧問在我們的物業進行第一階段或類似的環境評估。這種類型的評估通常包括現場檢查、面談和公共記錄審查、石棉、含鉛油漆和模具調查、地下采樣和其他測試。當有條件資產報廢債務(包括石棉)的公允價值可以合理估計時，我們確認該負債的公允價值。此外，環境法律和法規要求我們的租户，可能還有我們，承擔可能因我們的租户作為其在我們酒店運營的一部分對危險物質和廢物的日常處理而產生的責任。到目前為止，這些對我們物業的評估和調查尚未發現我們認為會對我們的業務和財務報表產生重大不利影響的任何額外的環境責任，或者需要在我們的綜合財務報表中進行額外的披露或確認。

F-42


12.每股收益


吾等不時訂立遠期股權出售協議，於本公司合併財務報表附註15-“股東權益”中討論。我們在計算每股收益時考慮了遠期股權出售協議造成的潛在攤薄。於開始時，該等協議對基本每股收益的計算並無影響，因為在結算前不會交付任何股份。遠期股權銷售協議結算時發行的普通股，按該等普通股已發行期間的加權計算，計入基本每股收益的分母。為確定結算前一段時間內遠期股權出售協議造成的攤薄，我們使用庫存股方法計算加權平均已攤薄流通股的數量。

我們將包含不可沒收股息權的未歸屬限制性股票獎勵計入參與證券，並使用兩級法將這些證券計入每股收益的計算。我們的遠期股權出售協議不是參與證券，因此不包括在使用兩類法計算每股收益中。在兩級法下，我們根據普通股股東對已宣佈(或累計)的股息和未分配收益的參與權，獨立使用每一類季度迄今和年初至今已發行的加權平均股份，將淨收益(在非控股權益應佔金額後)分配給普通股股東和未歸屬限制性股票獎勵。

該表核對了截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的基本和稀釋每股收益計算的分子和分母(單位為千，每股金額除外)：

截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
淨收入$670,701 $654,282 $827,171 
可歸因於非控股權益的淨收入
(149,041)(83,035)(56,212)
歸屬於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益
(8,392)(7,848)(10,168)
基本和稀釋後每股收益的分子-Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的淨收入$513,268 $563,399 $760,791 
基本每股收益加權平均普通股流通股分母
161,659 146,921 126,106 
遠期股權出售協議的稀釋效應
— 539 384 
稀釋後每股收益的分母--已發行普通股的加權平均股份
161,659 147,460 126,490 
Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的每股淨收益：
基本信息
$3.18 $3.83 $6.03 
稀釋
$3.18 $3.82 $6.01 


F-43


13.所得税

根據《房地產投資信託基金守則》，我們已選擇作為房地產投資信託基金徵税。我們相信，我們已經有資格並將繼續有資格成為房地產投資信託基金。根據《守則》，房地產投資信託基金至少90每年向股東支付其REIT應納税所得額的%，並滿足某些其他條件，不繳納聯邦所得税，但可能繳納某些州、地方和外國税。我們分發100%的應納税所得額；因此，不需要為聯邦所得税撥備。

我們在2021年和2020年分配了我們所有的REIT應税收入，因此，在那兩年沒有為這些收入繳納聯邦所得税。在截至2022年12月31日的一年中，我們預計將分配我們所有的REIT應税收入，因此，預計不會招致聯邦所得税。我們預計在2023年提交2022年聯邦所得税申報單時，將最終確定2022年REIT的應納税所得額。

截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日，我們普通股上申報的分配和股息的所得税處理如下(未經審計)：
 截至十二月三十一日止的年度：
 202220212020
普通收入57.4 %46.3 %65.7 %
資本返還— — 13.2 
資本利得為25%8.1 3.8 — 
資本利得為20%34.5 49.9 21.1 
總計100.0 %100.0 %100.0 %
宣佈的股息$4.72 $4.48 $4.24 

從2018年開始，2017年的減税和就業法案增加了199A條，允許根據某些合格的商業收入進行新的減税。第199A條為符合資格的個人納税人提供了高達其合格REIT股息的20%的扣除。

我們在一個特定季度宣佈的股息通常在下一個季度支付。以上為我們2022年支付的股息提供的應税信息是基於管理層的估計。假設我們申請延長截止日期，我們2022年的聯邦納税申報單將於2023年10月15日或之前到期。我們前幾個納税年度的聯邦納税申報單沒有經過美國國税局的審查。因此，分配和股息的應税程度可能會發生變化。

除了我們的REIT納税申報單外，我們還為我們的子公司提交聯邦、州和地方納税申報單。我們在位於美國、加拿大、中國和其他國際地點的司法管轄區備案，並可能受到當地税務機關的審計、評估或其他行動的影響。我們只有在税務當局完全瞭解所有相關信息的情況下，才會確認不確定税收狀況的税收優惠，前提是税務狀況完全可能僅基於其技術優勢而得以維持。對符合“更有可能”閾值的不確定税收狀況的税收優惠的計量是基於累積概率模型，在該模型下，確認的最大税收優惠金額是在與完全瞭解所有相關信息的税務機關最終結算時實現可能性大於50%的金額。

截至2022年12月31日，沒有未確認的實質性税收優惠。我們預計未確認的税收優惠總額在未來12個月內不會有重大變化。

利息支出和罰金(如有)在利息或罰金開始產生的第一個期間確認，根據相關税法的規定，按適用的法定利率計算。在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度內，我們沒有產生任何重大的與税收相關的利息支出或罰款。

F-44


13.所得税(續)
以下將淨收入(根據公認會計準則確定)與提交給美國國税局的截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度的應納税所得額(以千為單位，未經審計)進行核對：
截至十二月三十一日止的年度：
20212020
淨收入$654,282 $827,171 
可歸因於非控股權益的淨收入(83,035)(56,212)
賬面/税項差異：
租金收入確認(23,306)(165,091)
折舊及攤銷153,382 220,046 
基於股份的薪酬34,265 30,695 
利息支出(79,907)(21,174)
出售財產(100,449)(69,048)
減值23,130 40,398 
非房地產投資支出(收益)42,908 (377,820)
其他33,446 22,315 
扣除股息前的應納税所得額654,716 451,280 
取消應納税所得額所需的股息扣除(1)
(654,716)(451,280)
應繳納聯邦所得税的估計收入$— $— 
(1)已支付的普通股股息分配總額約為$656.0百萬美元和美元533.0在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度內分別為100萬美元。

14.    承付款和或有事項

員工退休儲蓄計劃

根據《守則》第401(K)條，我們有一個退休儲蓄計劃，根據該計劃，我們的僱員可以將部分補償存入各自的退休賬户，但金額不得超過守則所允許的最高金額。除員工供款外，我們還選擇向公司提供可自由支配的利潤分享供款(受法定限制)，總額約為$8.7百萬，$5.0百萬美元，以及$6.2分別為2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日。參與該計劃的員工將立即歸屬於他們的供款和公司代表他們所作的供款。

信用風險集中

我們在保險金融機構維護我們的現金和現金等價物。每個機構的綜合賬户餘額定期超過聯邦存款保險公司承保的250,000美元，因此，信用風險集中。 與超過FDIC保險覆蓋範圍的金額有關。到目前為止，我們的投資現金還沒有出現任何虧損。

我們的租金收入來自一系列不同的租户。截至2022年12月31日，我們有超過1,000租約總數約1,000房客。任何一個租户無力支付租金，都不太可能對我們的運營產生嚴重或財務中斷的影響。截至2022年12月31日，我們的三最大的租户佔了3.5%, 2.6%，以及2.5年租金總收入的%，或8.6合計中的%。

承付款

截至2022年12月31日，根據租賃條款建造正在開發、重新開發和改善的物業的合同下的剩餘總成本約為#美元。3.5十億美元。我們預計這些債務的付款將在一至三年，須不時作出資本規劃調整。我們可能有能力停止某些物業的建設，這將導致我們的承諾減少。

此外，我們還有信用證和履約義務，總額達$22.4100萬美元，主要用於在我們的大波士頓和舊金山灣區市場進行收購的存款。

我們承諾為大約$415.4與我們的非房地產投資相關的100萬美元。這些資金承諾主要與我們對報告資產淨值的私人持股實體的投資有關，這些資產淨值將在下一年的不同日期到期12年，加權平均到期日為8.6截至2022年12月31日。
F-45


15.股東權益

普通股交易

在截至2022年12月31日的年度內，我們的普通股交易包括：

•2022年1月，我們簽訂了新的遠期股權銷售協議，總金額為1.710億美元待售8.1百萬股我們的普通股(包括行使承銷商的選擇權)，公開發行價為$210.00每股，在承銷折扣和佣金之前。
•2022年3月，我們發行了部分遠期股權出售協議3.2百萬股，並收到淨收益$648.2百萬美元。
•2022年9月，我們發行了部分未償還的遠期股權協議1.0百萬股，並收到淨收益$199.7百萬美元。
•2022年11月，我們通過發行以下債券解決了剩餘的遠期股權協議3.8百萬股，並收到淨收益$763.3百萬美元。

•2021年12月，我們進入了一項新的ATM普通股發行計劃，該計劃允許我們出售總額高達$1.0我們普通股的10億美元。
•我們簽訂了新的遠期股權銷售協議，總金額為858.1百萬美元待售4.9在我們的自動櫃員機計劃下，以平均價格$175.12每股(承銷折扣前)。
•在截至2022年12月31日的三個月內，我們通過發行4.2百萬股，並收到淨收益$737.4百萬美元。
•我們預計將通過發行以下債券來結清剩餘的遠期股權協議699,274股票，並獲得約$的淨收益102.42023年將達到100萬。
•截至2022年12月31日，我們的ATM計劃下可用於未來普通股銷售的剩餘總金額為$141.9百萬美元。

累計其他綜合損失

在截至2022年12月31日的一年中，Alexandria Real Estate Equities，Inc.股東的累計其他綜合虧損的變化完全是由於未實現淨虧損#美元。13.5與我們在加拿大和中國的業務相關的外幣折算費用為100萬美元。

普通股、優先股和超額股票授權

2022年5月，我們的股東批准了對我們章程的一項修正案，將普通股的法定股票數量從200.0百萬美元至400.0百萬美元，其中170.7截至2022年12月31日，已發行和已發行股票達100萬股。我們的憲章還授權發行最多100.0百萬股優先股，無其中截至2022年12月31日已發行和未償還的債券。此外,200.0授權發行百萬股“超額股票”(在我們的章程中有定義)，無其中截至2022年12月31日已發行和未償還的債券。

F-46


16.基於股份的薪酬

股票獎勵和激勵計劃

為了吸引和留住最優秀的人才，提供額外的激勵，促進公司的成功，我們通常會根據我們的股票獎勵和激勵計劃，以限制性股票的形式發放基於股票的薪酬。自2002年以來，我們沒有授予任何期權。每發行一股限制性股票，我們的股票儲備就會減少三股(3：1比率)，並按1份(1：1比率)在2018年3月23日及之後。截至2022年12月31日，有3,838,370根據我們的股票獎勵和激勵計劃，為授予未來的股票獎勵而預留的股份。

此外，我們的股票獎勵和激勵計劃允許我們向員工、非員工和非員工董事發放股票獎勵。股票獎勵是對普通股的獎勵，其(I)可在發行時全部歸屬，或(Ii)可根據《守則》第83條承擔沒收風險。已發行的股票通常歸屬於四年制自發行之日起計算，股票的出售在歸屬之日之前受到限制。某些限制性股票獎勵也受額外的一年制歸屬後的持有期。基於時間的股票獎勵的未賺取部分在歸屬期間按直線法攤銷為股票補償費用。某些限制性股票獎勵取決於對業績水平或市場狀況的滿意程度。未能滿足門檻履約條件將導致股份被沒收，並導致先前確認的基於股份的補償費用沖銷。未能滿足市場條件將導致沒收股份，但不會導致先前確認的以股份為基礎的補償費用的沖銷，前提是已提供必要的服務。由於未能滿足服務要求而喪失基於時間、基於績效或基於市場的獎勵，將導致先前確認的基於股份的薪酬支出被沖銷。

聯席首席執行官離職於2022年7月31日生效

2022年7月1日，聯席首席執行官Stephen A.Richardson遞交辭呈，辭去他在本公司及其子公司的所有職位，並於2022年7月31日生效，並通知本公司，他打算因家庭和個人原因從全職工作和職業生涯中退休。

自理查森先生辭職生效之日起，他的職責被分配給公司執行管理團隊的其他成員。理查森先生將繼續作為公司內部增長的戰略顧問協助公司。理查森先生的未授出未歸屬股票獎勵將繼續根據在每個授予日生效的條款授予。由於理查森先生辭去聯席首席執行官一職後對公司的服務水平下降，適用的股票薪酬會計準則要求加快未攤銷薪酬約#美元7.2於截至2022年12月31日止年度的綜合經營報表中分類的一般及行政開支為百萬元，代表與非歸屬獎勵相關確認的補償開支與該等獎勵的公允價值之間的差額。

F-47


16.基於股份的薪酬(續)
以下是截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的股權激勵計劃下的股票獎勵活動和相關信息的摘要 (千美元，每股信息除外)：
股票獎勵數量加權平均
授予日期
每股公允價值
截至2019年12月31日未償還1,799,685 $119.59 
授與753,473 $147.71 
既得(688,599)$115.57 
被沒收(39,279)$117.76 
截至2020年12月31日未償還1,825,280 $132.95 
授與740,920 $174.32 
既得(709,737)$131.54 
被沒收(33,003)$99.55 
截至2021年12月31日的未償還債務1,823,460 $150.89 
授與1,032,731 $141.58 
既得(749,101)$146.25 
被沒收(19,569)$160.83 
在2022年12月31日未償還2,087,521 $149.96 
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
授予日期已歸屬股票獎勵的公允價值
$109,557 $93,359 $79,578 
為股票獎勵確認的總薪酬總額
$104,424 $94,748 $80,651 
資本化股票薪酬$46,684 $46,079 $37,149 

2022年、2021年和2020年期間授予的某些限制性股票獎勵取決於業績和市場條件。這些獎勵的授予日期公允價值是使用蒙特卡洛模擬定價模型確定的，該模型分別使用以下假設：(I)預期期限2.8幾年來，3.0年頭，還有3.0年(等於授予日剩餘的業績衡量期間)，(2)30.0%, 29.0%，以及17.0%(接近隱含波動率和歷史波動率的混合平均值)，(3)股息率2.5%, 2.8%，以及2.8%，以及(Iv)無風險率2.47%, 0.23%，以及1.63%.

截至2022年12月31日，256.5與股權激勵計劃下的未歸屬股票獎勵相關的未確認薪酬，預計將在下一年確認四年其加權平均歸屬期限約為21月份。

17.非控股權益

非控制性權益是指我們在某些實體中擁有控股權的第三方權益。這些實體擁有64截至2022年12月31日的資產，幷包括在我們的合併財務報表中。非控股權益根據額外的貢獻和分配、淨收益或虧損的比例份額以及其他全面收益或虧損進行調整。與這些實體相關的分配、利潤和虧損根據各自的經營協議進行分配。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度內，我們分發了192.2百萬美元和美元112.4分別支付給我們合併後的房地產合資夥伴。

我們的某些非控股權益有權要求我們贖回他們在各自實體中的所有權權益。我們將實體中的這些所有權權益歸類為合併資產負債表中總股本之外的可贖回非控制性權益。可贖回的非控股權益根據額外的貢獻和分配、淨收益或虧損的比例份額以及其他全面收益或虧損進行調整。如果可贖回的非控股權益的金額低於資產負債表日的最高贖回價值，則將該金額調整為最高贖回價值。隨後贖回價值的下降只有在之前的增長已被確認的範圍內才被確認。

有關其他資料，請參閲本公司合併財務報表附註4-“合併及非合併房地產合營企業”內的“合併房地產合營企業及出售部分權益”一節。

F-48


18.被分類為持有以待出售的資產

截至2022年12月31日，我們擁有10北美的房產和地塊聚合297,284RSF，包括八連續屬性聚合128,870RSF在非核心子市場，以及一亞洲房地產聚合334,144RSF，在我們的合併財務報表中被歸類為持有待售。
處置被歸類為持有待售的財產並不代表戰略轉變，因此不符合被歸類為非連續性業務的標準。我們的財產一旦被歸類為待售財產，我們就停止折舊。請參閲附註2-“重大會計政策摘要”中“房地產投資”一節的“房地產銷售”一節，以及附註3-“房地產投資”中的“房地產資產銷售及減值費用”一節，以瞭解與本公司於截至2022年12月31日止年度確認為持有待售資產有關的減值費用的資料。

以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日我們的房地產投資淨資產的摘要，這些投資被歸類為持有待售，截至每個日期(以千為單位)：
十二月三十一日，
20222021
總資產$117,197 $17,749 
總負債(2,034)(1,083)
累計其他綜合收益(虧損)合計898 (1,750)
歸類為持有待售的淨資產$116,061 $14,916 

49


附表III
亞歷山大港房地產股權公司及其子公司
附表III
房地產合併財務報表明細表及累計折舊
2022年12月31日
(千美元)
初始成本收購後資本化的成本總成本
屬性市場累贅土地建築與改善建築與改善土地建築與改善
總計(1)
累計折舊(2)
淨成本基礎
建造日期(3)
日期
後天
亞歷山大中心®在肯德爾廣場
大波士頓$— 

$600,178 $926,555 $1,710,754 $600,178 $2,637,309 $3,237,487 $(426,360)$2,811,127 1981 - 20172005 - 2022
亞歷山大中心®在肯德爾廣場一號
大波士頓— 405,164 576,213 791,887 405,164 1,368,100 1,773,264 (181,035)1,592,229 1985 - 20192016 - 2022
亞歷山大科技廣場®
大波士頓— — 619,658 284,297 — 903,955 903,955 (336,004)567,951 2001 - 20122006
查爾斯河上的阿森納大波士頓— 191,797 354,611 430,395 191,797 785,006 976,803 (43,466)933,337 2000 - 20222019 - 2021
阿森納路480號和阿森納街446、458、500和550號大波士頓— 121,533 24,464 118,499 121,533 142,963 264,496 (55,429)209,067 1962 - 20092000 - 2022
柯立芝大道99號大波士頓58,396 43,125 — 130,650 43,125 130,650 173,775 — 173,775 不適用2020
紀念大道640號大波士頓— — 174,878 24,172 — 199,050 199,050 (54,855)144,195 20112015
紀念大道780和790號大波士頓— — — 55,774 — 55,774 55,774 (28,636)27,138 20022001
亞歷山大中心®為生命科學--芬威
大波士頓— 912,016 617,552 465,215 912,016 1,082,767 1,994,783 (28,642)1,966,141 2019 - 20222021
380號和420號E街大波士頓— 156,355 9,229 12,671 156,355 21,900 178,255 (2,982)175,273 20132020
Necco街5、10和15號大波士頓— 277,554 55,897 189,157 277,554 245,054 522,608 (5,130)517,478 20192019
A街99號大波士頓— 31,671 878 17,290 31,671 18,168 49,839 (938)48,901 19682018
單程Moderna大波士頓— 67,329 301,000 48,064 67,329 349,064 416,393 (24,103)392,290 1999 - 20152018 - 2021
Sylvan路40、50和60號、Gatehouse Drive 35號和温特街840號大波士頓— 141,629 513,901 130,111 141,629 644,012 785,641 (15,206)770,435 1999 - 20102020 - 2022
格羅夫街275號大波士頓— 70,476 150,159 29,516 70,476 179,675 250,151 (10,384)239,767 20002020
225號、266號和275號第二大道大波士頓— 17,086 69,994 90,202 17,086 160,196 177,282 (41,593)135,689 2014 - 20182014 - 2017
總統大道19號、225號和235號大波士頓— 32,136 118,391 26,959 32,136 145,350 177,486 (28,312)149,174 1999 - 20012005 - 2022
海狸街100號大波士頓— 1,466 9,046 27,636 1,466 36,682 38,148 (12,984)25,164 20062005
其他大波士頓— 77,892 218,874 32,756 77,892 251,630 329,522 (2,711)326,811 五花八門五花八門
亞歷山大中心®科學及科技-觀瀾灣
舊金山— 213,014 218,556 576,431 213,014 794,987 1,008,001 (212,667)795,334 2007 - 20142004 - 2017
亞歷山大技術中心®-網關
舊金山— 193,004 364,078 511,319 193,004 875,397 1,068,401 (140,102)928,299 1984 - 20212002 - 2020
亞歷山大中心®生命科學--米爾佈雷
舊金山— 69,989 — 182,183 69,989 182,183 252,172 — 252,172 不適用2021 - 2022
211, 213, 249, 259, 269, and 279 East Grand Avenue舊金山— 59,199 — 545,180 59,199 545,180 604,379 (113,507)490,872 2008 - 20192004
1122、1150和1178 El Camino Real舊金山— 330,154 51,145 29,205 330,154 80,350 410,504 (5,257)405,247 1971 - 20072021 - 2022
亞歷山大中心®生命科學--南舊金山
舊金山— 32,245 1,287 473,644 32,245 474,931 507,176 (101,983)405,193 2012 - 20222002 - 2017
福布斯大道500號舊金山— 35,596 69,091 17,503 35,596 86,594 122,190 (33,699)88,491 20012007
F-50


附表III(續)
初始成本收購後資本化的成本總成本
屬性市場累贅土地建築與改善建築與改善土地建築與改善
總計(1)
累計折舊(2)
淨成本基礎
建造日期(3)
日期
後天
密登道849/863/馬爾科姆道866舊金山$— $3,211 $8,665 $28,925 $3,211 $37,590 $40,801 $(16,934)$23,867 20121998
亞歷山大中心®生命科學--聖卡洛斯
舊金山— 433,634 28,323 683,113 433,634 711,436 1,145,070 (41,366)1,103,704 1970 - 20222017 - 2021
3825和3875費邊大道舊金山— 194,424 54,519 4,734 194,424 59,253 253,677 (9,273)244,404 1969 - 20142019
亞歷山德里亞·斯坦福生命科學區舊金山— — 571,462 113,539 — 685,001 685,001 (38,801)646,200 2002 - 20222003 - 2022
3330, 3412, 3420, 3440, 3450, and 3460 Hillview Avenue舊金山— — 332,257 39,911 — 372,168 372,168 (14,892)357,276 1978 - 20182020 - 2021
2100, 2200, 2300, and 2400 Geng Road舊金山— 72,859 53,309 31,093 72,859 84,402 157,261 (13,640)143,621 1984 - 20192018
2475和2625/2627/2631漢諾街和佩奇磨坊路1450號舊金山— — 187,472 12,816 — 200,288 200,288 (28,387)171,901 2000 - 20171999 - 2021
加西亞大道2425號/灣岸大道2400號/2450號舊金山649 1,512 21,323 26,281 1,512 47,604 49,116 (26,540)22,576 20081999
西海岸公路3350號舊金山— 4,800 6,693 43,953 4,800 50,646 55,446 (9,921)45,525 19822005
加州大道901號舊金山— — — 11,698 — 11,698 11,698 — 11,698 不適用2021
布魯克姆大街88號舊金山— 148,551 21,514 178,071 148,551 199,585 348,136 (23,098)325,038 不適用2017
亞歷山大中心®為生命科學--紐約市
紐約市— — — 1,065,858 — 1,065,858 1,065,858 (261,840)804,018 2010 - 20162006
東42街219號紐約市— 141,266 63,312 4,010 141,266 67,322 208,588 (41,375)167,213 19952018
亞歷山大中心®為了生命科學--長島市
紐約市— 22,746 53,093 143,633 22,746 196,726 219,472 (4,735)214,737 20222018
一座亞歷山大廣場和一座亞歷山大北聖地亞哥— 247,423 192,755 586,559 247,423 779,314 1,026,737 (230,733)796,004 1980 - 20221994 - 2021
託裏·裏奇聖地亞哥— 22,124 152,840 83,386 22,124 236,226 258,350 (61,674)196,676 2004 - 20212016
是鸚鵡螺屬聖地亞哥— 6,684 27,600 127,356 6,684 154,956 161,640 (65,962)95,678 2009 - 20121994 - 1997
亞歷山大港的校園點聖地亞哥— 200,556 396,739 520,759 200,556 917,498 1,118,054 (189,887)928,167 1988 - 20192010 - 2022
光明道5200號聖地亞哥— 39,051 96,606 199,332 39,051 295,938 334,989 (73,658)261,331 2004 - 20172010
大學區聖地亞哥— 142,290 48,840 235,312 142,290 284,152 426,442 (118,325)308,117 1988 - 20181998 - 2022
亞歷山大的SD Tech聖地亞哥— 81,428 254,069 303,932 81,428 558,001 639,429 (29,314)610,115 1988 - 20222013 - 2020
亞歷山大的順序區聖地亞哥— 163,610 281,389 16,539 163,610 297,928 461,538 (12,300)449,238 1997 - 20002020 - 2021
太平洋科技園聖地亞哥— 96,796 66,660 23,987 96,796 90,647 187,443 (3,833)183,610 1989 - 19912021
夏令嶺科學園聖地亞哥— 21,154 102,046 4,278 21,154 106,324 127,478 (13,900)113,578 20052018
亞歷山大的斯克裏普斯科學園聖地亞哥— 79,451 59,343 67,546 79,451 126,889 206,340 (899)205,441 2001 - 20222021 - 2022
波托拉雞尾酒聖地亞哥— 6,991 25,153 40,315 6,991 65,468 72,459 (21,298)51,161 2005 - 20122007
5810/5820南希嶺大道聖地亞哥— 3,492 18,285 33,337 3,492 51,622 55,114 (14,356)40,758 20212004
韋珀斯街9877號聖地亞哥— 5,092 11,908 12,787 5,092 24,695 29,787 (2,604)27,183 20202020
奧伯林大道5871號聖地亞哥— 1,349 8,016 20,455 1,349 28,471 29,820 (4,138)25,682 20212010
F-51


附表III(續)
初始成本收購後資本化的成本總成本
屬性市場累贅土地建築與改善建築與改善土地建築與改善
總計(1)
累計折舊(2)
淨成本基礎
建造日期(3)
日期
後天
3911, 3931, 3985, 4025, 4031, 4045, and 4075 Sorrento Valley Boulevard聖地亞哥$— $18,177 $42,723 $33,696 $18,177 $76,419 $94,596 $(41,391)$53,205 2007 - 20152010 - 2019
11025, 11035, 11045, 11055, 11065, and 11075 Roselle Street聖地亞哥— 4,156 11,571 49,735 4,156 61,306 65,462 (18,736)46,726 2006 - 20141997 - 2014
其他聖地亞哥— 131,174 92,292 85,824 131,174 178,116 309,290 (22,540)286,750 五花八門五花八門
亞歷山大港東湖生命科學校園西雅圖— 53,758 83,012 814,762 53,758 897,774 951,532 (204,217)747,315 1997 - 20212002 - 2022
亞歷山大中心®生命科學-南湖聯盟
西雅圖— 229,607 1,128 370,610 229,607 371,738 601,345 (45,771)555,574 1984 - 20172007 - 2022
特里大道北219號西雅圖— 1,819 2,302 20,450 1,819 22,752 24,571 (9,296)15,275 20122007
第四大道南830號和1010號西雅圖— 52,700 12,062 11,711 52,700 23,773 76,473 (665)75,808 19952020
西大道3000/3018號西雅圖— 1,432 7,497 24,859 1,432 32,356 33,788 (25,427)8,361 20001998
西哈里森街410號和埃利奧特大道西410號西雅圖— 3,857 1,989 19,360 3,857 21,349 25,206 (8,394)16,812 2006 - 20082004
亞歷山大中心®面向先進技術--峽谷公園
西雅圖— 133,558 206,374 15,223 133,558 221,597 355,155 (8,718)346,437 1985 - 20072021 - 2022
亞歷山大中心®先進技術-蒙特維拉公園路
西雅圖— 52,464 64,753 41,093 52,464 105,846 158,310 (1,410)156,900 1994 - 19972020
其他西雅圖— 78,900 931 9,156 78,900 10,087 88,987 (821)88,166 五花八門五花八門
亞歷山大中心®為生命科學--樹蔭叢林
馬裏蘭州— 85,365 253,567 465,521 85,365 719,088 804,453 (127,332)677,121 1988 - 20222004 - 2021
皮卡大道1330號馬裏蘭州— 2,800 11,533 37,666 2,800 49,199 51,999 (23,626)28,373 20051997
研究大道1405號馬裏蘭州— 899 21,946 15,638 899 37,584 38,483 (18,336)20,147 20061997
古德東路1500號和1550號馬裏蘭州— 1,523 7,731 10,582 1,523 18,313 19,836 (11,079)8,757 1995 - 20031997
5個研究場所馬裏蘭州— 1,466 5,708 30,996 1,466 36,704 38,170 (18,247)19,923 20102001
5研究法庭馬裏蘭州— 1,647 13,258 24,105 1,647 37,363 39,010 (17,698)21,312 20072004
帕克洛恩路12301號馬裏蘭州— 1,476 7,267 1,734 1,476 9,001 10,477 (3,615)6,862 20072004
亞歷山大技術中心®-蓋瑟斯堡一世
馬裏蘭州— 20,980 121,952 53,024 20,980 174,976 195,956 (55,129)140,827 1992 - 20191997 - 2019
亞歷山大技術中心®-蓋瑟斯堡二世
馬裏蘭州— 17,134 67,825 102,075 17,134 169,900 187,034 (41,816)145,218 2000 - 20211997 - 2020
世紀大道20400號馬裏蘭州— 3,641 4,759 20,369 3,641 25,128 28,769 (1,303)27,466 20222021
401專業版硬盤馬裏蘭州— 1,129 6,941 11,327 1,129 18,268 19,397 (9,529)9,868 20071996
風河裏950號馬裏蘭州— 2,400 10,620 1,050 2,400 11,670 14,070 (4,202)9,868 20092010
620專業版硬盤馬裏蘭州— 784 4,705 8,267 784 12,972 13,756 (8,015)5,741 20122005
弗吉尼亞莊園路8000/9000/10000號馬裏蘭州— — 13,679 11,436 — 25,115 25,115 (12,541)12,574 20031998
紐布魯克大道14225號馬裏蘭州— 4,800 27,639 22,773 4,800 50,412 55,212 (21,550)33,662 20061997
亞歷山大中心®生命科學獎--達勒姆
研究三角— 190,236 471,263 210,462 190,236 681,725 871,961 (30,992)840,969 1985 - 20212020 - 2022
F-52


附表III(續)
初始成本收購後資本化的成本總成本
屬性市場累贅土地建築與改善建築與改善土地建築與改善
總計(1)
累計折舊(2)
淨成本基礎
建造日期(3)
日期
後天
亞歷山大中心®先進技術-研究三角
研究三角$— $27,784 $16,958 $242,853 $27,784 $259,811 $287,595 $(18,477)$269,118 2007 - 20222012 - 2021
亞歷山大中心®對於AgTech
研究三角— 2,801 6,756 205,945 2,801 212,701 215,502 (17,091)198,411 2018 - 20222017 - 2018
亞歷山大大道104、108、110、112、114和120 TW，北卡羅來納州駭維金屬加工東2752號，南三角大道10號研究三角— 54,047 15,440 60,381 54,047 75,821 129,868 (24,513)105,355 1966 - 20161999 - 2022
亞歷山大技術中心®--阿爾斯通
研究三角— 1,430 17,482 33,110 1,430 50,592 52,022 (27,787)24,235 1985 - 20091998
喬治·瓦茨山路6040號研究三角— — — 47,008 — 47,008 47,008 (5,524)41,484 20152014 - 2022
亞歷山大創新中心®-研究三角
研究三角— 1,065 21,218 30,954 1,065 52,172 53,237 (23,951)29,286 2005 - 20082000
7三角驅動研究三角— 701 — 43,037 701 43,037 43,738 (10,215)33,523 20222005
北卡羅來納州駭維金屬加工東2525號54研究三角— 713 12,827 20,729 713 33,556 34,269 (15,179)19,090 19952004
戴維斯大道407號研究三角— 1,229 17,733 1,104 1,229 18,837 20,066 (5,190)14,876 19982013
Keystone Park Drive 601號研究三角— 785 11,546 14,956 785 26,502 27,287 (7,664)19,623 20092006
5三角驅動研究三角— 161 3,409 12,686 161 16,095 16,256 (8,519)7,737 19811998
四合院大道6101號研究三角— 951 3,982 11,483 951 15,465 16,416 (4,581)11,835 20122008
亞歷山大中心®對於下一代藥物
研究三角— 94,184 — 6,106 94,184 6,106 100,290 — 100,290 不適用2021
交叉口校園德克薩斯州— 159,310 440,295 18,956 159,310 459,251 618,561 (11,606)606,955 2000 - 20192021 - 2022
紅河街1020號和三一街1001號德克薩斯州— 66,451 61,732 1,212 66,451 62,944 129,395 (387)129,008 1987 - 19902022
8800科技森林廣場德克薩斯州— 2,116 9,784 72,614 2,116 82,398 84,514 (49)84,465 2002 - 20032020
其他德克薩斯州— 110,867 219 16,532 110,867 16,751 127,618 (78)127,540 五花八門五花八門
加拿大加拿大— 31,167 117,076 16,899 31,167 133,975 165,142 (30,097)135,045 1998 - 20202005 - 2022
五花八門五花八門— 109,115 87,138 294,271 109,115 381,409 490,524 (66,808)423,716 五花八門五花八門
北美59,045 7,983,861 11,010,270 15,289,325 7,983,861 26,299,595 34,283,456 (4,349,780)29,933,676 
亞洲— — — 16,047 — 16,047 16,047 (4,283)11,764 20152008
$59,045 $7,983,861 $11,010,270 $15,305,372 $7,983,861 $26,315,642 $34,299,503 $(4,354,063)$29,945,440 
F-53


附表III(續)

亞歷山大房地產股權公司。
租賃物業和累計折舊合併財務報表明細表
2022年12月31日
(千美元)


(1)截至2022年12月31日，我們房地產資產的總成本總計為34.310億美元，超過了聯邦所得税的房地產成本，總計為1美元。33.710億美元左右562.3百萬美元。
(2)折舊壽命最高可達40用於建築和改善的年數，最高可達20土地改善的年期，以及租户改善的租契年期。
(3)表示原始建造日期或最近一次翻修日期中較晚的日期。

F-54


附表III(續)
亞歷山大房地產股權公司。
房地產合併財務報表明細表及累計折舊
2022年12月31日
(單位：千)

房地產綜合投資活動和累計折舊摘要如下：
十二月三十一日，
房地產202220212020
期初餘額
$28,751,910 $21,274,810 $17,552,956 
收購(包括房地產、土地和合資企業合併)
2,722,214 5,405,569 2,825,537 
房地產的附加物
3,388,478 2,267,848 1,505,152 
扣除(包括處置和直接融資租賃)
(563,099)(196,317)(608,835)
期末餘額
$34,299,503 $28,751,910 $21,274,810 
十二月三十一日，
累計折舊202220212020
期初餘額
$3,771,241 $3,182,438 $2,708,918 
物業折舊費用
751,584 607,927 530,226 
出售物業
(168,762)(19,124)(56,706)
期末餘額
$4,354,063 $3,771,241 $3,182,438 
F-55