fmcc-20230104
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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格8-K
當前報告
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條
報告日期(最早報告的事件日期)：2023年1月4日
聯邦住房貸款抵押公司
(註冊人的確切姓名載於其章程)
房地美
聯邦特許的
公司		 001-34139 52-0904874
(述明或其他司法管轄權
成立為法團)		 (佣金)
文件編號)		 (美國國税局僱主
識別號碼)

瓊斯支路8200號麥克萊恩維吉尼亞22102-3110
(主要執行辦公室地址)(郵政編碼)
註冊人的電話號碼，包括區號：(703) 903-2000
不適用
 
(前姓名或前地址，如自上次報告以來有所更改)
如果表格8-K的提交意在同時滿足註冊人在下列任何條款下的提交義務，請勾選下面相應的方框(看見2.一般指示A.2。如下所示)：
 
☐根據《證券法》第425條的書面通知(《聯邦判例彙編》第17卷，230.425頁)
☐根據《交易法》(17 CFR 240.14a-12)第14a-12條徵求材料
☐根據《交易法》第14d-2(B)條(《聯邦判例彙編》第17編240.14d-2(B)條)進行開市前通信
☐根據《交易法》第13E-4(C)條(17 CFR 240.13E-4(C))進行開市前通信
根據該法第12(B)條登記的證券：
每個班級的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
無不適用不適用
用複選標記表示註冊人是否為1933年證券法規則405(本章230.405節)或1934年證券交易法規則12b-2(本章第240.12b-2節)所界定的新興成長型公司。
新興成長型公司☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐


第5.02項。董事或某些高級人員的離職；董事的選舉；某些高級人員的委任；某些高級人員的補償安排。
2023年1月4日，聯邦住房金融局(FHFA)發佈了房地美(Freddie Mac)2023年記分卡(正式名稱為聯邦住房貸款抵押公司)。
除首席執行官外，我們任命的每一位高管的薪酬都受高管管理薪酬計劃的管轄。這類薪酬的一個主要要素是遞延工資，其中一部分會根據公司和個人的業績進行扣減。根據FHFA根據記分卡中規定的目標和評估標準對房地美業績的評估，參與官員的風險遞延工資的一半(或目標直接薪酬總額的15%)將被扣減。記分卡的內容如下。
2023房地美、房利美和共同證券化解決方案記分卡
對於所有記分卡項目、房地美和房利美(企業)和共同證券化解決方案公司，將根據以下標準進行評估：
評估標準
•每個企業的產品和計劃都促進了流動性、競爭性、高效和彈性的住房金融市場，以支持負擔得起、可持續和公平地獲得住房擁有權和租賃住房。
•每一家企業都以安全和穩健的方式開展業務。
•每個企業符合所有FHFA要求的期望，包括與資本、流動性和信用風險轉移有關的要求。
•每個企業在託管期間繼續以謹慎管理企業資源的方式管理業務，以保存和保存資產。
•每一家企業都與FHFA合作，以在一年中滿足保管員的優先事項和指導。
•每個企業提供高質量、全面、創造性、有效和及時的工作產品，並考慮到對房主、多户業主和租户、企業、行業和其他利益相關者的影響。
•每個企業確保多樣性、公平性和包容性仍然是戰略規劃、運營和業務發展的首要任務。
促進公平獲得負擔得起和可持續的住房(50%)
開展業務並採取舉措，支持負擔得起、可持續和公平地獲得住房和租賃住房，並履行所有法定任務。
採取重大行動，確保所有借款人和租户都能公平地獲得可持續的長期負擔得起的住房機會，包括努力在抵押貸款過程中進一步提高能效、提高復原力和節約成本。制定和實施戰略，以支持和推進以下工作：
•可持續的住房擁有率和負擔得起的租賃住房
◦探索提高能效並改進彈性產品產品和政策指導方針的選擇。
◦探索擴大企業出資物業承租人保護範圍的可行性。
◦確定戰略和活動，以促進在憲章授權範圍內提供更多負擔得起的住房。
◦在利益攸關方外聯活動的指導下，實施已獲批准的信用評分模型的計劃。
•公平獲得住房

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◦採取有意義的行動，實現企業公平住房融資計劃的目標和目的。
◦繼續努力最大限度地減少單一家庭評估偏差，改善估值公平，包括支持聯邦住房金融局執行財產和估值公平行動計劃。
•抵押貸款市場的效率
◦繼續實現獨户評估流程和做法的現代化。
◦利用數據、技術和其他創新來提高抵押貸款流程的效率和成本節約。
•氣候風險
◦確定並採取措施，提高消費者對住房氣候風險的認識。
◦繼續進行研究，以確定有風險的借款人、物業和社區，為政策提供信息，並改善應對氣候變化的努力。
管理新的多家庭購買，以保持多家庭上限要求，包括擴大對勞動力/中等收入住房的關注。
以安全穩健的方式經營業務(50%)
在整個經濟週期中繼續支持住房金融市場的同時，更加註重安全和穩健，並保持謹慎的風險狀況，同時最大限度地減少需要動用財務處承諾的風險。
確保企業對運營風險、市場風險、信用風險、交易對手風險、經濟風險和氣候風險具有彈性。
•及時處理審查和監督結果。
•保持有效的風險管理體系，適用於需要在重建資本緩衝時將資本風險降至最低的實體。
•採取適當行動應對風險敞口，加強企業對手方風險控制。
•加強識別、評估、控制、監測和報告氣候風險的風險管理能力，並將這些能力納入總體企業風險框架。
•保持對運營事件的反應能力，而不會對一級或二級抵押貸款市場造成重大幹擾。
•將流動性維持在FHFA要求的水平，並足以維持企業在嚴重壓力事件中的運營。
•繼續制定定價框架，以維持對核心使命單一家庭借款人的支持，確保為小賣家和大賣家提供公平的競爭環境，促進資本積累，並實現可行的資本回報。
以商業上合理且安全穩健的方式將相當數量的信用風險轉移給私人投資者，降低納税人的風險。
確保社會服務體系以安全和穩健的方式運作，支持企業證券化活動。








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附錄A：多系列定義
1.市場份額目標和市場規模審查
2023年記分卡為每個企業的多家庭採購額設定了750億美元的上限，總額為1500億美元，適用於2023年日曆年。在這個上限內，在負擔得起和服務不足的細分市場中的某些貸款被認為是“使命驅動的”。根據這裏的定義，2023年記分卡要求至少50%的企業多家庭貸款購買是由使命驅動的。FHFA預計，鑑於目前的市場預測，750億美元的上限是合適的；然而，FHFA將繼續審查其對市場規模和全年任務驅動的最低要求的估計。為了防止市場混亂，如果FHFA確定2023年市場的實際規模小於最初預測的規模，FHFA將不會降低上限。
以下各節解釋聯邦住房金融局將如何為2023年記分卡的目的對待使命驅動的貸款。
2.定向保障性住房貸款
定向經濟適用房貸款是對受監管協議或有記錄的用途限制所擔保的財產的貸款，根據該限制，所有或部分單位被收入有限的租户佔用，並限制對這些單位收取的租金。FHFA將根據受監管協議或記錄的用途限制的單位的百分比，將目標負擔得起類別的物業貸款的比例歸類為任務驅動型。如果受限單位佔項目總單位的百分比低於50%，聯邦住房金融局將把貸款金額的50%歸類為任務驅動型，如果受限單位百分比等於或超過50%，則將貸款金額的100%歸類為任務驅動型貸款。
以下是FHFA將歸類為使命驅動的目標保障性住房貸款的例子：
•低收入住房税收抵免(LIHTC)計劃補貼的房產貸款，該計劃將租户的收入限制在地區收入中位數(AMI)的60%或更低；
•根據州或地方包容性分區、房地產税收減免、貸款或類似計劃開發的房產的貸款，如果房產所有者同意：a)根據州或地方計劃的要求，限制部分單位供收入有限的租户使用，並限制這些單位可以按這些租户負擔得起的租金收取的租金；以及b)通過監管協議或記錄在案的使用限制來執行這些限制；
•對第8條住房援助付款合同所涵蓋物業的貸款，該合同將租户收入限制在AMI的80%或更低。FHFA不會將由第8條證書或憑證持有人佔用的單位視為目標經濟適用房單位，除非還有合同、監管協議或有記錄的用途限制；以及
•公共房屋委員會(PHA)或其非營利性開發附屬公司為借款人，且監管協議或記錄的用途限制限制所有或部分單位供收入有限的租户使用和/或限制這些單位的租金的物業貸款。
在個案的基礎上，聯邦住房金融局將考慮企業提出的將其他貸款歸類為使命驅動的貸款的請求，這些貸款符合經濟適用住房和使命目標，但不符合目標經濟適用住房的確切定義。只有在與聯邦住房金融局開會討論申請之後，才可提交申請供審議。
3.為保障勞動力住房的負擔能力而提供的貸款
為保持勞動力住房的負擔能力而提供的貸款可被歸類為使命驅動型，如果該房產的單位受到貸款協議中規定的租金或收入限制。聯邦住房金融局將被歸類為使命驅動型單位，貸款協議要求贊助商在下文概述的“其他負擔得起的”市場水平上保持可負擔性，或堅持州或地方住房可負擔性倡議的標準，至少10年或貸款期限。如果受限單位佔項目總單位的百分比低於50%，聯邦住房金融局將把貸款金額的50%歸類為任務驅動型，如果受限單位百分比等於或超過50%，則將貸款金額的100%歸類為任務驅動型貸款。
4.其他負擔得起的單位貸款
FHFA將被歸類為使命驅動型單位，其租金對不同收入門檻的租户來説是負擔得起的，但不受市場價格房產、5-50套單位房產(小型多户房產)和老年人住房的監管協議或記錄的用途限制。FHFA將被視為使命驅動的，按比例貸款金額的一部分，以支付得起、無補貼/市場租金的單位的百分比為基礎，如下所述。
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a.標準市場中的經濟適用房貸款
標準市場是那些不位於指定的成本負擔或成本負擔非常沉重的租户市場的市場。對於位於這些市場的房產，負擔能力的收入門檻是AMI80%或更低
b. 在成本負擔沉重或成本負擔非常沉重的租户市場以負擔得起的單位提供貸款
在FHFA指定的成本負擔沉重的租户市場，負擔能力的收入門檻是AMI的100%或更低。在FHFA指定的成本負擔非常高的租户市場，負擔能力的收入門檻是AMI的120%或更低。
5.位於農村地區的物業貸款
農村地區是那些被指定為農村地區的地區，其職責是服務於監管。FHFA將根據100%或以下可負擔得起的單位的百分比，將貸款金額的比例部分歸類為使命驅動。
6.製造業住房社區綜合貸款
對人造住房社區的貸款是以土地和租賃地為擔保的一攬子貸款。FHFA將把製造性住房社區綜合貸款的貸款額份額歸類為使命驅動型，該份額反映了根據義務獲得信貸以服務於監管的份額。1
FHFA強烈鼓勵採用符合或超過《職責》中所列的租户公寓租賃保護措施，以服務於所有制造住房社區的監管。
7.為提高能源或用水效率提供資金的貸款
為提高能源或用水效率提供資金的貸款是由企業根據其自己的專門融資方案為此目的提供資金的貸款。對於Freddie Mac Green Up和Green Up Plus以及Fannie Mae Green Rewards貸款計劃下的貸款，如果至少20%但不到50%的單位租金是可負擔的單位租金等於或低於AMI80%，則貸款金額的50%將被歸類為使命驅動，如果負擔得起的單位的百分比等於或大於50%，則貸款金額的100%將被歸類為使命驅動型貸款。
該計劃下的翻修(包括FHFA批准的後續計劃增強)必須預計每年整體物業能耗至少減少15%，年度整體物業用水量和/或能源消耗至少減少15%。(因此，預計能源消耗減少30%的物業將有資格獲得使命驅動型信貸，預計能源消耗減少15%和水耗減少15%，或能源消耗減少20%和水耗減少10%的物業也將符合這一條件。)
此外，在企業購買之前，所有Freddie Mac Green Up和Green Up Plus以及Fannie Mae Green Rewards交易都必須有第三方數據收集公司參與，以便在貸款期限內持續收集數據，才能獲得使命驅動的信貸。該第三方公司可以由借款人、貸款人或企業提供資金。FHFA將要求雙方企業提高能源或水效率的所有交易的具體數據元素，以確定該計劃在實現政策成果方面的有效性，每年一次。
對於根據房地美綠色認證計劃或房利美綠色建築認證計劃資助的貸款，如果至少20%但不到50%的單位租金是可負擔的單位租金等於或低於AMI80%，FHFA將把貸款金額的50%歸類為使命驅動，如果負擔得起的單位百分比等於或超過50%，則將貸款金額的100%歸類。
8.其他記分卡要求
為了報告2023年上限下的貸款和承諾量，企業必須：a)使用住房目標條例中12 CFR 1282.1的定義，確定老年人住房輔助生活單元、合作公寓和共享生活安排，包括學生住房的單位可負擔性；b)使用截至貸款購置日期的可負擔性數據；c)使用聯邦住房金融局定義的報告格式，每月向聯邦住房金融局報告其購置和承諾量；以及d)使用聯邦住房金融局確定的報告格式，每季度報告上限下的採購量，包括任務驅動的貸款購買的細節。
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1製造業住房社區綜合貸款使命驅動分類的計算方法
FHFA於2022年2月22日的備忘錄中描述：對2021年3月18日記賬備忘錄的修訂
承租地租賃的人造住房社區的方法和報告要求
保護措施。
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簽名
根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的下列簽署人代表其簽署。
 
聯邦住房貸款抵押公司
發信人：/s/邁克爾·J·德維託
 邁克爾·J·德維託
 首席執行官
日期：2023年1月6日





















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