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附件10.1

租賃協議

在之前和之間

San Diego 1 LLC，

特拉華州一家有限責任公司，

作為房東，

和

CRINETICS製藥公司

特拉華州一家公司，

作為租户

拉斯克大道6055號

目錄

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索引

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租賃協議

本租賃協議(下稱“租賃”)於2022年_

業主特此向承租人及承租人出租所有第一(1)層及第二(第二)層，該建築物(“建築物”)位於加州聖地亞哥盧斯克大道6055號，郵編：92121，地址為6055Lusk Boulevard，郵編：加利福尼亞州，郵編：92121，在本文件所附圖則中指定，並在本文件中作為證據“A”(“建築物”)。如附件“A-1”中更詳細地描述的，以及位於具有APN 341-031-47-00的不動產上的所有停車區和其他改善設施，在本文中應被稱為“項目”)。房東特此授予承租人、其僱員、受邀者和其他訪客在本租約及其所有延期和續期期間使用本項目內所有其他土地和改善設施的獨家許可，雙方同意，承租人在本租約期間擁有使用整個項目的獨家權利，但受房東在本租約中保留的任何權利、基礎文件以及本租約的條款和條件的限制。本項目是一個兩(2)建築開發項目(“開發項目”)的一部分，該開發項目包括項目和位於加利福尼亞州聖地亞哥太平洋臺地大道10020號的一棟建築和其他改善工程(“太平洋臺地建築”)，其期限和條款如下所述，房東和租户特此同意如下：

第一條
基本租賃條款

第二條
條款/處所

業主應根據本合同附件“D”所附的工單在房屋內進行拆除工作。“交付日期”應為業主根據初步拆遷計劃基本完成拆遷工作的日期，直到承租人可以開始承租人與此相關的工作而不受業主的實質性幹預，並將房屋交付給承租人，以便在“掃帚乾淨”的情況下開始改善。當上述拆除工作基本完成時，業主應及時向租户發出書面通知。本租賃期自生效之日起至基本租賃條款第1.A.條規定的期滿之日止。如果房東沒有在預期交付日期或之前將房屋的所有權交付給租户，房東不承擔任何責任，房東不承擔任何責任，不影響本租約的有效性，也不影響承租人在本合同項下的義務；但承租人應享有本條款第2條所述的權利。房東和租客在此規定，房屋的面積應達到《基本租賃條款》第1.B.條中規定的平方英尺數，並在2013年7月9日的史蒂文森系統公司報告中進行計算和闡述，房東和租客在本租約期間均無權重新測量房產。

如果拆除工作沒有在2023年1月1日的“租金減免日期”之前基本完成，則2023年1月1日的日期可以延長租户延誤的天數和“不可抗力延誤”的天數(定義如下)，在這兩種情況下，租户延誤或不可抗力都是延誤的實際原因，則承租人的唯一補救辦法(以下第2條所規定者除外)為承租人支付基本租金的責任應自生效日期起按日遞減，即在租金減免日期(或可予延長)後拆卸工程實質完成的每一天。

如果拆除工作在2023年2月15日這一“外部日期”之前仍未基本完成，則2023年2月15日這一日期可按租户延誤天數和“不可抗力延誤”天數(定義見下文)延長，只要該等租户延誤或不可抗力是延誤的實際原因，則承租人的唯一補救辦法是有權向房東遞交通知(“外日終止通知”)，選擇在收到房東的外日終止通知(“生效日期”)後終止本租約。除以下規定外，外部日期終止通知必須由租户在不早於外部日期且不遲於外部日期後五(5)個工作日交付給房東。如果租户向房東遞交了外部日期終止通知，則房東有權在原生效日期後三十(30)天內暫停生效日期。為了暫停生效日期，房東必須在收到外部生效日期終止通知後五(5)個工作日內向承租人提交房東承包商的證書，證明該承包商的善意判斷，即拆除工作將在原生效日期後三十(30)天內完成。如果拆除工作在所述三十(30)天暫停期限內基本完成，則外部日期終止通知不再具有效力

但是，如果在上述三十(30)天的暫停期限內，拆除工作仍未基本完成，則本租約應自該三十(30)天期限屆滿之日起終止。如果房東在外部日期之前確定拆遷工作不會在外部日期之前完成，房東有權向租户發出書面通知，説明房東關於拆遷工作應基本完成的日期的意見，並要求租户在收到通知後五(5)個工作日內交付外部日期終止通知(這意味着本租約將立即終止，不再具有效力和效力)或同意將外部日期延長至房東設定的日期。如果承租人未能在上述五(5)個工作日內作出書面迴應，應被視為構成承租人同意將外部日期延長至房東設定的日期。如果外部日期如此延長，業主要求承租人選擇終止或進一步延長外部日期的權利將繼續保留，並將繼續保留上述每個通知期和響應期，直到拆除工作基本完成或本租約終止。就本第2節而言，“不可抗力延誤”是指在加利福尼亞州聖地亞哥索倫託臺地地區的類似建築中，由於獲得政府許可或批准的時間超過通常獲得此類許可或批准所需的時間而導致的影響拆除工作施工的一段或多個不可抗力延誤；, 地震或其他天災；流行病、流行病、突發公共衞生事件；公敵行為；暴亂；公眾騷亂；暴動；政府對材料或用品銷售或運輸的管制或延誤或短缺；要求疏散；罷工或抵制；材料或勞動力短缺或房東無法合理控制的任何其他原因。

房東可向租户交付一份開工通知書，其格式與本合同附件“C”的格式基本相似，租户應在收到開工通知書後十(10)個工作日內簽署並退還房東。承租人未能及時簽署和交付開工通知書，應視為承租人承認該通知中所包含的陳述真實無誤，且無明顯錯誤。

第三條
租房

(A)基本租金。承租人同意在本合同期限內，在業主辦公室或其他人員或在業主書面通知承租人前三十(30)天不時指示的其他地點，向業主支付基本租賃條款第1.C條規定的月度和年度金額，提前在每個日曆月的第一(1)天支付，沒有索要、抵銷或扣除，除非本租賃另有明確規定。如果本租賃開始或本租賃期滿日期不在日曆月的第一天或最後一天，則該月的租金應按比例計算。儘管有上述規定，第一個完整月的基本租金應根據基本租賃條款第1.J條支付給業主，如果開始日期不是一個月的第一天，則自開始日期起開始的部分月份的基本租金應根據該月的實際天數按比例計算，並應在開始日期到期並支付。儘管本合同有任何相反規定，且只要租户在本租約項下沒有發生金錢或實質性的非金錢違約(超出所有適用的通知和治癒期限)，房東在此同意免除租户從第二(2)個完整日曆月的第一天開始至初始租賃期限的第七(7)個完整日曆月的最後一天支付每月基本租金的義務。在減免期內，承租人仍應負責支付承租人按比例分攤的直接費用概算, 除基本租金外，本租賃項下的所有公用事業和清潔費用以及任何其他貨幣義務。根據上述第3條(A)項扣減的基本租金金額在本文中可稱為“扣減租金金額”。儘管有前述規定或任何與此相反的規定，在向租客發出書面通知後，房東有權通過向租客支付減租金額來購買租客的全部或部分減租金額，在這種情況下，支付給租客的金額將抵消房東在向租客發出的書面通知中指定的期間內同等數額的租客基本租金減免金額。

(B)直接成本。承租人應為每個日曆年支付一筆額外款項，其數額等於基本租賃條款第1.E.條規定的百分比乘以該年度的“直接成本”。如果該場所和/或建築物

如果擴大或減少，則應適當調整承租人的比例份額，至於發生這種變化的日曆年，該日曆年的承租人比例份額應根據該特定日曆年該承租人的比例份額有效的天數確定。倘若本租約於公曆年最後一天以外的任何日期終止，則承租人於本租約終止的公曆年內根據本租約應支付的額外款項，須根據自該歷年開始至(包括)本租約終止日期所經過的天數與365(365)或366(366)之間的關係(視屬何情況而定)按比例計算。租客根據本租約應支付和應付的任何和所有款項(基本租金除外)應被視為“額外租金”，房東有權在拖欠這些款項時(超出適用的通知和補救機會)行使房東有權就每月基本租金的拖欠行使的相同權利和補救措施。承租人對房東的任何和所有應付金額應以(I)商業支票、(Ii)電匯、(Iii)電子資金轉賬和(Iv)自動清算所支付的形式出現。房東不接受任何其他付款方式，包括但不限於(1)現金或貨幣，(2)本票和匯票，(3)旅行支票，(4)信用社或其他非銀行金融機構的付款，(5)一次付款的多次付款，(1)預定付款，(6)第三方支票。儘管本文包含任何相反的內容，但總可控運營成本，該術語定義如下, 於任何日曆年，任何日曆年的可控營運成本增幅不得超過前一歷年可收取的最高可控營運成本金額(按累積及複利基礎計算)，且初始年期及任何期權期限的首(1)個完整歷年的可控營運成本不受限制(即，初始期限的首(1)個完整歷年的實際可控營運成本，而任何期權期限應為該歷年的最高金額)。“可控運營成本”是指除税費、水電費、保險費、根據CC&R或業主協會支付的費用外的所有直接成本、因意外、破壞或房東無法合理控制的其他原因造成的維修費用，以及截至本租賃之日尚未生效的法律所要求的資本改善攤銷費用。

(C)定義。本文所使用的術語“直接成本”是指下列各項的總和：

2.“運營成本”，指業主因維護、運營、更換、所有權和維修項目、設備、建築物內佈線和佈線、相鄰的人行道、景觀和公共區域以及項目的停車場和設施(包括但不限於便利設施)而發生的所有成本和支出，包括但不限於便利設施，只要業主需要進行任何此類維修、維護、更換或運營，或在本租約項下產生任何此類成本和支出。運營成本應包括但不限於：(A)工資、工資、福利和就業

所有與項目的經營、維護和維修有關的業主職責的物業經理級或以下人員的税收；(B)編制租金調整報表所產生的會計費；律師費；房地產税諮詢費和抗議費；項目維護和運營中使用的財產的個人財產税；(C)根據與工程項目分擔費用有關的任何地役權、許可證、營運協議、聲明、限制性契諾或文書而支付的款項，包括但不限於依據任何契諾、條件或限制的條款、影響物業的互惠地役權協議、任何泊車牌照、以及與影響不動產或業主組織的運輸機構訂立的任何與工程項目有關的協議(統稱為“基本文件”)，包括但不限於該修訂的全部內容及契諾的重述，條件和限制：拉斯克/米拉梅薩工業園，日期為1981年4月21日，1981年6月8日作為第81-178070號文件載入《聖地亞哥縣正式記錄》(“CC&R‘s”)；(D)為實現項目運營的經濟效益而發生的資本支出，而合理預期的每年實現的經濟超過此類支出的合理預期年度攤銷成本，以及政府法規、法律或條例要求的資本支出(統稱為“許可資本支出”)；但包括在運營成本中的資本支出應在其使用年限內攤銷(利息為每年10%)；。(E)為項目所發生的(資本或其他)成本或其任何部分。, 根據美國綠色建築委員會的領先能源與環境設計(“LEED”)評級體系或其他適用的認證機構，就本項目業主的可持續性實踐以及維護、管理、報告和委託項目或其任何部分的所有成本，保持認證，該項目或其任何部分的設計和/或建造是可持續的，並符合LEED評級系統或任何其他適用的認證標準或法律要求的其他可持續性報告，包括但不限於能源之星標杆、年度審計和現場檢查；但初始LEED認證應作為業主工作的一部分包括在內，包括在維持LEED認證的運營成本中的增量費用每年不得超過10,000.00美元；(F)向項目提供的所有電費、氣費、水費和其他公用事業費用，但不是由承租人根據下文第11條單獨支付的；。(G)房東可能承擔的與項目有關的所有火災和擴大保險、責任、流行病、恐怖主義、環境和所有其他保險的費用(在與加州聖地亞哥索倫託梅薩地區類似商業實驗室建築的房東的保險維修一致的範圍內)，包括商業上合理的免賠額；。(H)監督房東推動的項目的工程服務；。(I)任何清潔的所有費用, 與獨立承包商簽訂的維護和服務合同以及與業主在本租約項下的義務有關的任何其他服務和管理費；(J)相當於項目適用歷年毛收入1.25%的物業管理費(如果業主已將管理內部化或以其他方式充當自己的物業經理，則可計入該費用)；(K)與項目有關的許可證、許可證和檢查費；以及(L)向項目租户及其員工提供一流便利設施(如有)和服務(如有)的費用；但不得視為要求業主提供任何該等便利設施或服務。

儘管以上有任何相反規定，運營成本不應包括(1)直接向任何租户提供任何服務的成本(在該租户的直接成本付款之外)，例如租户直接與當地公共服務公司簽訂電力或其他公用事業合同的成本，但在每一種情況下，房東有權將該項目的總價視為空置；(2)房東通過保險收益、賠償、項目租户(在該租户的直接成本付款之外)或以其他方式報銷的任何項目的成本；(3)房地產經紀佣金或招攬租客的其他費用，或任何代替佣金的費用；(4)按揭本金和利息攤銷或土地租賃租金(如有)；(5)根據公認會計原則被視為資本維修、更換、改善和設備的項目的成本，除非明確包括在運營成本中；(6)業主因業主或任何租户違反項目中任何空間租賃的條款和條件或任何法律、法規、法規、條例等而發生的成本；(7)在業主經營的商業特許權內(項目的停車設施除外)向店員、服務員或其他人員支付的任何補償；(8)與升級項目以符合在交付日期之前生效的殘疾、生命、地震、消防和安全法規、條例、法規或其他法律相關的費用，包括但不限於當時適用的《美國殘疾人法》的要求

(9)壞賬費用和債務的利息、本金、積分和費用(與為可能列入經營成本的項目融資有關的費用除外)；(10)營銷成本，包括上文第(3)項所述的成本，與談判和準備信函、交易備忘錄、意向書、租賃、轉租和/或轉讓有關的律師費，空間規劃成本，以及與項目現有或潛在租户或其他佔用者進行租賃、轉租和/或轉讓談判和交易所發生的其他成本和支出，包括律師費和與項目現有或潛在租户或其他佔用者發生糾紛所產生的其他成本和支出；(11)為項目中的租户或其他佔用者安裝其他租户或佔用者的改善設施或為項目中的租户或其他佔用者翻新或以其他方式改善、裝飾、粉刷或重新裝修空置空間而發生的費用，包括許可證、許可證和檢查費用；(12)任何明確不包括在本租約其他地方的運營成本的成本；(13)業主從保險收益或第三方獲得補償的任何項目的成本(包括但不限於業主為修復項目損壞而發生的成本)(任何保險單下任何商業上合理的可扣除金額應包括在運營成本內，或在業主根據本協議維持或要求維持的保險可收回的範圍內)；(14)租賃暖通空調系統、電梯或其他項目的租金和其他相關費用(與項目的正常維修和維護相關的除外), 而不是租賃，將構成資本改善，根據本租賃不包括在運營成本中；(15)折舊、攤銷和利息支付，但根據本租賃條款明確計入經營成本，以及房東為使房東能夠提供房東可能以其他方式與第三方簽訂合同的服務而購買的材料、工具、用品和賣方類型的設備除外，否則此類折舊、攤銷和利息支付應包括在該第三方服務的費用中，所有這些都是按照普遍接受的會計原則確定的，並一貫適用，當允許或需要折舊或攤銷時，應在其合理預期的使用年限內攤銷；(16)不向承租人提供或直接向承租人收取但免費提供給項目另一承租人或佔用人的與服務或其他福利有關的費用；(17)物業管理費，但明確計入運營成本的除外；(18)因與業主和/或項目有關的潛在或實際索賠訴訟或仲裁而引起的索賠、糾紛或潛在糾紛所產生的費用(包括與此相關的所有律師費和和解、判決和/或替代費用)，但與業主在項目運營中使用的任何服務或設備有關的索賠或糾紛除外；(19)保留；(20)與項目原來施工有關的費用；(21)糾正項目初步設計或施工中的缺陷或不足的費用；(22)所有費用，包括但不限於罰款、罰款和律師費, 因房東或物業管理人的任何違法行為或房東根據任何貸款或抵押文書或任何租賃或許可協議的任何違約或違約而招致或施加的一切費用；因房東的任何延遲付款而產生的所有費用，包括但不限於利息、滯納金、罰款和律師費；(23)支付給房東的任何附屬公司的服務費用，其費用超過同等質量和範圍的服務的第三方提供商的成本；(24)與操作、維護或修理任何天線或衞星設施有關的所有費用，除非該等服務是向租户提供的；。(25)對慈善組織的所有捐款；。和(26)因以下原因而產生的費用：(I)遵守本租約第28條中定義的與移除任何“危險材料”有關的法律，該法律在交付日期已存在，並且其性質是，如果聯邦、州或市政府當局當時知道該州存在此類危險材料，並且在項目當時存在的條件下，則會要求移除此類危險材料或與之相關的其他補救或遏制措施，以及(Ii)移除、補救、遏制、或處理由業主、承租人或其代理人、僱員、承包商或受邀者以外的任何第三方，或項目的任何其他承租人帶來的任何危險物質，其性質是，當時的聯邦、州或市政府當局，如果它當時知道在該州存在這種危險物質，在條件下，它就會存在於項目中, 然後需要移除這種有害物質或與之相關的其他補救或遏制行動。

(D)付款的釐定。

1.自開工日期開始的歷年起，房東應向租客提供一份年度費用估算表(“估算表”)，説明房東對當時歷年的直接成本總額及其承租人所佔比例的合理估計(“估算表”)。房東未能及時提交任何日曆年的估算表，並不妨礙房東在確定估計額後，隨後執行其根據本第3條規定收取任何估計額的權利；然而，房東應盡合理努力在下一個歷年的6月30日或之前(或就開工日期發生的日曆年度，在開工日期當日或之前)提供估算表。承租人應在下一期月度基本租金到期時，支付當時本日曆年估計數的一小部分(減去根據第3(D)(I)條最後一句支付的任何金額)。該分數應以當前歷年至付款月份(包括首尾兩個月)的月數作為其分子，並應以十二(12)作為其分母。在提供新的估價單之前，承租人應每月支付相當於房東提交給租客的上一份估算表中提出的總估計額的十二分之一(1/12)的金額，並按月支付基本租金分期付款。

2.此外，房東應盡合理努力，在每個歷年結束後一百八十(180)天內，或在合理的切實可行範圍內，儘快向租客提供一份報表(“報表”)，説明上一歷年發生或累積的直接成本，並説明租客在其中所佔的比例。承租人於收到期內各歷年之結算單後，應於下一期基本租金到期時，全數支付承租人於該歷年按比例分攤之直接成本，減去按估計基準於該歷年支付之金額(如有)。然而，如果報表顯示租户按估計基礎支付的金額大於報表中規定的租户按比例分攤的直接成本的實際金額，則多付的款項應計入租户的下一期預計付款中，或者如果租期已滿或如果房東選擇以現金形式向租户支付超出的部分，房東應立即(在三十(30)天內)將超出的部分退還給租户。除以下規定外，房東未能及時提交任何日曆年的聲明不應影響房東在提交該聲明後執行其在本條第3條下的權利。即使租期已滿，租户已遷出房屋，但在最終確定租户在本租賃終止年度的直接成本中所佔的比例時，租户應在收到結算單後三十(30)天內向房東支付根據本條款第3(D)款的規定計算的金額。本第3款第(D)款(Ii)項的規定在期限屆滿或提前終止後繼續有效。儘管如此，, 如果任何報表(或其任何修訂)未在報表所涉及的歷年後十八(18)個月或之前交付給承租人，承租人將沒有義務補償業主在項目費用中承租人按比例分攤的任何不足之處，除非由於房東在該十八(18)個月期滿後收到此類費用的發票(例如，評估員遲交的納税評估)，導致未能及時提交報表中包含的任何特定項目的報表被延遲，則承租人沒有義務補償房東。在這種情況下，該十八(18)個月的期限不適用於該延遲項目。

3.儘管本合同有任何相反規定，在整個租約期限內，除了承租人支付承租人按比例分攤的直接費用外，承租人應根據本租約第9(K)節的規定負責項目的專業管理，並受其約束。

(E)審核權。在收到租客聲明後一百八十(180)天內(“審核期”)，如果租客對聲明中所列金額有爭議或真誠地希望對聲明中所列金額進行審計，則由房東指定併合理接受的獨立註冊會計師(該會計師是國家或地區認可的會計師事務所的成員，不按或有費用計算)，可在向房東發出合理通知(“審核通知”)後，並在合理時間，在房東辦公室檢查房東的記錄。(“承租人審計”)，只要承租人在所有適用的補救期限屆滿後沒有違約，並進一步規定承租人和該會計師或代表應，以及他們各自應盡其商業上合理的努力，促使各自的代理人和員工嚴格維護業主記錄中包含的所有信息

除法律要求或執行本租約規定的承租人權利所必需的情況外，對承租人的信心。儘管有上述規定，承租人在任何十二(12)個月期間只能有權查看房東的記錄一(1)次。承租人未能在審查期內遞交審查通知，應視為承租人批准該聲明，此後，承租人放棄對該聲明中規定的金額提出異議的權利或能力。承租人應負責承租人審計的費用，除非會計證明報表中規定的直接成本被誇大了超過4%(4%)，在這種情況下，承租人審計的第三方自付、可核實的費用應由房東支付。當事各方收到這種證明後，應立即向對方支付根據這種證明所確定的適當付款或補償(視情況而定)。承租人同意，本條款應是承租人就承租人根據本租賃條款應支付的任何直接費用金額提出爭議的唯一方法，承租人特此放棄任何其他與此相關的法律或衡平法權利。

第四條
信用證

在承租人簽署本租約的同時，承租人應向房東交付一份以房東為受益人的無條件、不可撤銷和可續期的信用證(“信用證”)，該信用證由一家金融機構出具，本金為令房東滿意的“E”，本金為80萬美元(800,000.00美元)，由房東根據本租約的條款、條款和條件持有。承租人應支付因獲得信用證而產生的所有費用、積分和/或費用。如果承租人交付的信用證與附件中的附件“E”格式不一致(包括但不限於受益人的名稱或地址錯誤)，房東可以書面通知承租人，在這種情況下，承租人應在通知後五(5)個工作日內更正信用證。如果信用證發行人被聯邦存款保險公司(或任何類似機構)宣佈破產，或在任何情況下或根據破產法或任何類似的法律或法規成為債務人，或因任何原因停止業務，房東可通知租户，在這種情況下，房東應在房東通知後五(5)個工作日內向房東提供一份新的信用證，否則應由房東合理滿意的替代金融機構出具符合本第4條要求的新信用證。如果信用證發行人的信用評級不是Baa3或更高的穆迪投資者服務評級，房東有權使用信用證。房東僅因信用證開具人的信譽惡化而在信用證上開具的任何此類匯票, 房東將向承租人支付此類信用證收益，條件是：(I)承租人在房東提取信用證後六十(60)天內，向房東交付一份令房東滿意的金融機構的替代信用證，形式為附件“E”，(Ii)本租約的任何條款不存在違約事件，以及(Iii)承租人支付與該付款相關的所有房東費用和支出；但如不符合上述三(3)項中的任何一項，則所得收益為業主財產(而非承租人的財產或承租人破產財產的財產)，而業主可將所得收益的全部或任何部分用於下一款第(1)至(5)款所述的目的。

信用證應規定，房東的授權人員或其他代表可代表房東要求信用證規定的金額或其任何部分，開證行必須立即兑現該要求，不附加任何條件或滿足任何條件，除非正確識別提出該要求的一方。此外，信用證應註明房東作為受益人可將其全部轉讓，且在收到轉讓書面通知並向開證行出示原信用證後，開證行或保兑行將重新開立信用證，並註明該受讓人為受益人。承租人應負責在租賃期限內的任何連續二十四(24)個月期間內向開證行支付與第一次轉讓相關的任何轉讓費用，而房東應負責向開證行支付與該連續二十四(24)個月內的任何第二次或隨後的轉讓相關的任何此類轉讓費用。如果(A)房東持有的信用證的期限將在租賃期限最後一天後六十(60)天之前到期，並且信用證沒有延期，或者延長了一段時間的新信用證沒有被替代，在這兩種情況下，至少在信用證到期前六十(60)天，或者(B)承租人違反了本租約的任何條款，或根據《聯合國憲章》第11條提出自願請願書

根據現行或以後修訂的《破產法》或任何類似的法律或法規，房東可以(但不必要求)動用信用證規定金額的全部或任何部分，而從提取所得的收益應構成房東的財產(而不是租客的財產或租客破產財產的財產)，房東可以使用，運用或保留全部或部分收益(1)用於支付任何拖欠的款項，(2)補償業主與本租約有關的費用(包括但不限於業主為改善房產而發生的任何費用，任何改善津貼，以及任何經紀佣金和律師費)，(3)支付業主可能因租客違約而可能支出或有義務支出的任何其他金額，(4)賠償房東因租客違約而蒙受的任何損失或損害，或(5)作為預付租金，在租期的最後一個月和緊接的前一個月應用於租户的基本租金義務，直至剩餘收益用完。如果信用證收益的任何部分被如此使用或使用，承租人應在提出要求後十(10)天內再郵寄一份信用證，其金額應使未使用的收益和該新信用證的總金額等於上文第4條所規定的金額。房東不應被要求將信用證的任何收益與其普通資金分開保存。房東是否應在租賃期內出售其在房產中的權益，以及如果房東將信用證或信用證的任何收益存入買方, 因此，房東將免除與信用證有關的任何進一步責任，所述收益和承租人應僅指望受讓人退還信用證或從中獲得的任何收益。租賃期限屆滿後，房東持有的信用證或信用證的任何剩餘收益，在扣除上述第4條所述的任何費用後，應在租賃期限屆滿後六十(60)天內退還給租户，或由房東選擇退還給租户權益的最後受讓人。

使用、使用或保留信用證、收益或其任何部分，不應阻止房東行使本租賃規定的任何其他權利或補救措施，其意圖是房東不應被要求對信用證提起訴訟，且該信用證的使用、應用或保留不應對房東以其他方式有權獲得的任何追償構成限制。在此，房東和租客之間不存在關於信用證的信任關係。

房東和租客(A)承認並同意信用證不打算用作保證金，適用於商業背景下保證金的任何和所有其他法律、規則和法規(“保證金法”)不適用於或與之相關，(B)特此放棄任何一方現在或將來可能具有的與保證金法律相關或產生的任何和所有權利、義務和義務。

第五條
等待

如果承租人(或通過承租人、承租人或其他通過承租人、承租人或經承租人許可佔用房屋的其他人)在本租賃終止後未經房東書面同意而繼續租用，承租人應根據適用於此類租賃的本條款的每一項和所有條款，在房東的選擇下成為承租人或按月承租人，任何此類保留不構成本租賃的延期。在此期間，未經房東書面同意，承租人應按本租期最後一個月有效費率的1.5倍(1.5倍)預付每月基本租金，並支付本合同規定承租人支付的所有其他款項，包括但不限於承租人在任何直接成本中的比例份額。本條款第5條的任何規定不得解釋為房東同意租客對房產的任何控制，房東明確保留在租期屆滿或提前終止時要求租客將房產的佔有權交還給房東的權利。如果(A)房東至少提前三十(30)天向租客提供書面通知，表明房東有後續租客簽署的建議書或租約，並且如果房客在(I)三十(30)天期限屆滿之日或(Ii)本租約期滿或終止之日未能交出房產，或(B)房東未根據(A)向租客提供書面通知，且租客未能交出房東持續九十(90)天，則房客同意賠償、辯護並使房東不受一切費用、損失和損失的損害，費用或責任，包括但不限於, 承繼承租人和房地產經紀人提出的索賠以及律師費和費用。

第六條
其他税種

承租人應在拖欠之前，支付對位於房屋內的承租人的貿易固定裝置、傢俱、設備和所有其他個人財產評估或徵收的所有税款。如果承租人的任何或所有行業固定裝置、傢俱、設備和其他個人財產應由房東的財產進行評估和徵税，或者如果房屋的任何租賃改進的成本或價值超過房東確定的項目標準建築的成本或價值，並因此增加了建築物或項目的房地產税，承租人應在房東向租户交付書面聲明後三十(30)天內向房東支付適用於租户財產或高於標準的改善工程的此類税額。租户應在下一次基本租金到期時(或如果在期限屆滿後評估，則在三十(30)天內)承擔並向房東支付因出租房產或支付基本租金或根據本協議到期或應支付的任何其他款項，房東可能被要求支付或收取的任何消費税、銷售、使用、租金、佔用、車庫、停車場、毛收入或其他税項(淨所得税除外)。除了承租人根據上一句所規定的義務外，承租人應直接向有權獲得該等費用的一方或實體支付所有營業執照費用、總收入税款以及可能不時對承租人評估或徵收的類似税項和徵税，在到期時和在拖欠之前。儘管本合同有任何相反規定，承租人根據本條第六條應支付的任何款項不應計入“税費”的計算中。

第七條
使用

(A)使用。承租人只可使用及佔用物業作基本租約條款第1.G.條所述用途，未經業主事先書面同意，不得使用或佔用物業，或準許物業被用作或佔用作任何其他用途，而業主的書面同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延，且承租人同意其使用物業的方式不得無理幹擾或侵犯項目或發展項目中其他租户或佔用人(如有)的權利。承租人應自負費用，迅速遵守所有現行法律、法規、條例、政府法規或要求(包括但不限於下文第28(E)條規定的所有法律，以及可能要求承租人暫時停止運營或禁止或減少承租人使用房產的任何法律)，或此後可能生效的與以下各項有關或影響(I)房產、建築物或項目的狀況、使用或佔用情況，以及(Ii)由承租人或為承租人的利益而在房產內安裝或建造的改善、行業固定裝置和設備。承租人特此同意並承認，違反美利堅合眾國法律在物業內製造、種植、銷售、使用、交易或擁有任何毒品或其他物質，即構成對本租約的實質性違反(沒有任何適用的通知和治療期)，儘管加利福尼亞州的任何法律允許出於娛樂或醫療目的製造、種植、銷售、使用、貿易或擁有此類藥物或其他物質，包括但不限於大麻、大麻素或其任何派生。承租人在任何時候不得允許每1000(1,000)可出租平方英尺中的六(6)人以上佔用該房屋。承租人應遵守, 承租人在本租約下的權利和義務以及承租人對房產的使用應服從和從屬於所有記錄在案的地役權、契諾、條件、限制和其他目前影響項目的基本文件。如果業主真誠地希望進一步補充、修改或修訂CC&R和/或訂立任何新的契諾、條件或限制，以觸及和涉及該場所，並可能對處所或租客在租約下的權利和/或補救措施產生不利影響(“CC&R變更”)，則業主應以書面通知租客，合理詳細地描述擬議的CC&R變更(“CC&R變更通知”)。在收到CC&R變更通知後三十(30)天內，承租人應同意該變更，該同意應由承租人在商業上合理且善意的酌情決定，或者如果承租人拒絕同意所述CC&R變更，則承租人應將其對該CC&R變更的具體反對通知房東。如果承租人拒絕同意擬議的CC&R變更，則雙方應真誠合作，解決承租人的任何善意反對意見。如果承租人未能在上述三十(30)天期限內同意或不批准CC&R變更，則在該三十(30)天期限屆滿後，建議的CC&R變更應視為已獲承租人同意。如果租户拒絕同意擬議的CC&R變更，並且該變更不會永久

如果業主和租客無法解決租客對此提出的反對意見，則CC&R仍然可以修改，但租户將不對作為CC&R變更標的的租户義務的增加或租客權利的減少負責(雙方同意，在CC&R變更與本租賃之間發生任何衝突時，本租約條款應控制業主與租户之間的衝突)。承租人不得做或允許做任何可能使項目和/或位於其中的財產的保險單無效的事情，承租人應遵守任何組織的所有規則、命令、法規和要求，該組織規定了主要火災保險承保人通常引用的標準、要求或建議，承租人和承租人應應要求及時償還因承租人使用房屋或未能遵守本條第7條的規定而評估或增加的任何此類保險單的任何額外保費。承租人應採取商業上合理的努力，遵守附件“J”中列出的適用於本項目的所有房東可持續發展做法，並可由房東不時修訂，並應採取商業上合理的努力，合作實施房東對本項目的可持續發展倡議，不得允許對房舍、建築物或項目的任何使用，對房舍的持續認證產生重大不利影響。根據LEED評級系統(或其他適用的認證標準)或此類可持續性做法和倡議發佈的建築或項目。

(B)氣味及通風。承租人不得導致或允許(或進行任何將導致)任何類型的氣味或煙霧從房屋中釋放，包括但不限於承租人的[***]。如果項目有足夠、適當和適當的通風系統，以不釋放影響不動產任何室內或室外部分的氣味的方式來通風，承租人應通過該系統來通風。如果房東在任何時候根據其商業合理判斷確定任何現有通風系統不足，或如果不存在通風系統，承租人應按照房東的合理要求，按照適用的法律將所有油煙和氣味從房屋中排出(並從租户的排氣氣流中去除氣味)。所有通風排氣管、百葉窗和其他設備的位置和配置應事先得到業主的書面批准，此類批准不得無理地扣留、限制或推遲，除非出現設計問題(如下文第9(C)節所述)(在這種情況下，業主可憑其唯一但善意的酌情權拒絕批准)。承租人承認房東以無異味方式維護項目(室內和室外區域)的合法願望，房東可要求承租人以超出適用法律要求的方式減少和消除所有氣味。承租人應自行承擔費用，提供氣味消除器和其他設備(如過濾器、空氣淨化器、洗滌器和房東認為必要或適當的任何其他設備)，以消除、消除和消除承租人排氣氣流中的任何氣味、煙霧或其他物質。如果承租人在房東提出要求後三十(30)天內沒有安裝令人滿意的氣味控制設備，則房東可以在不限制房東的其他權利和補救措施的情況下，要求租户停止和暫停任何經房東認定導致氣味的作業, 油煙或廢氣或房東可採取房東認為必要的措施以減少該等氣味、油煙或廢氣，租客應應要求支付與該等補救措施相關的所有費用，如額外租金。

(C)交通規劃。承租人應遵守法律要求的、旨在管理項目內和周圍停車、運輸或交通的所有當前或未來計劃，並且與此相關，承租人應直接與房東、任何政府交通管理組織或任何其他與交通相關的委員會或實體合作，對位於該場所的所有員工採取負責的交通規劃和管理行動。此類計劃可以包括但不限於：(I)限制租户在高峯時段的車輛出行次數；(Ii)增加車輛佔有率；(Iii)實施內部拼車計劃和員工交通協調員；(Iv)與員工和任何項目或區域拼車計劃經理合作；(V)建立僱主贊助的激勵措施(財務或實物)，鼓勵員工拼車；以及(Vi)在每種情況下，在適用法律要求的範圍內，為員工利用靈活的工作班次。

第八條
處所的狀況

承租人特此同意，除非作為附件D的《承租人工作書》第1節明文規定並將其作為房屋的一部分，否則應將其視為“原樣”、“有任何過錯”、“沒有任何陳述或擔保”，承租人特此同意並保證其已對房屋狀況及其是否適合承租人的目的進行了調查和檢查；除附件“D”第1節所規定並符合第2條的條款和條件外，承租人特此放棄並拒絕任何基於下列理由提出的反對、訴訟理由：或因物業或項目的狀況或項目是否適合承租人的目的而要求減少或限制其在本合同項下的義務。除附件“D”第1節明文規定外，承租人承認房東、任何代理人或業主的任何僱員均未就該處所、該建築物或該項目作出任何陳述或保證，或就兩者是否適合承租人的業務而作出任何陳述或保證，而承租人明確保證及表示該承租人在訂立本租約及出租該處所的決定時，完全依賴其本身對該處所、該建築物及該計劃的調查及檢查。本文沒有任何意圖，也沒有義務要求業主實施建築或項目的可持續性實踐，或尋求認證或進行修改，以獲得LEED認證或任何其他類似認證。房屋應按照本合同附件“D”所附承租人工作書的規定進行初步改進，併成為本合同的一部分。截至本租約之日，該房產的現有租賃改進情況, 連同業主的工作和改進(如承租人工作書中所定義的)在此統稱為“承租人改進”。除附件“D”明文規定外，承租人對該房產的接管應最終確定該房產、建築物和工程項目當時的狀況令人滿意。承租人特此放棄1932節第1款以及《加利福尼亞州民法典》1941和1942節或任何後續法律規定。

第九條
修葺及改建

(A)業主的責任。業主應按照一流標準保持良好的狀態、維修和一流的狀態，並對建築物的結構部分進行維護和必要的維修和更換，包括基礎、樓板、屋頂(包括第9(B)(Iii)節所述的屋面膜)、幕牆(不包括墊圈和封條)、外牆、外玻璃和豎挺、柱子、橫樑、豎井和樓梯間(統稱為“建築結構”)。業主對建築結構的維護費用應由業主單獨承擔，但任何許可資本支出(如第3(C)(Ii)節所界定的)應包括在運營成本中，且可在下文第9(B)(Iii)節中列出。

(B)承租人的義務。除第9條明確規定的業主義務和下文第11條規定的承租人義務外，承租人應保持房屋、建築物和項目處於良好狀態和維修狀態，並處於一流狀態，其方式符合一級標準，並符合本合同附件“H”所列規格，包括對房屋、建築物和項目的所有部分(包括裝修、固定裝置和傢俱)(建築結構除外)進行維護和進行必要的維修和更換，包括：但不限於：(X)項目停車場、室內和外部街道、小路和人行道、窗户、人行道和路緣、停車面、外板和露臺，以及大樓的屋頂維護，只要同樣受到承租人或承租人一方的損壞，以及(Y)房地、大樓和項目(單獨和集體)中的機械、電氣、消防、管道、生命安全和其他系統和設備，(“建築系統”)，並在實質上符合業主的可持續發展慣例(如未能遵守可合理預期會對建築物、項目或業主造成重大不利影響，或以其他方式不利影響任何LEED評級系統或其他認證標準)，包括但不限於材料符合適用於樓宇及項目的任何LEED評級系統(或其他認證標準)。承租人應在業主指定的任何特殊區域內操作、維護和測試建築系統，包括所有子系統, 根據本租賃條款的要求，並以符合一流標準的方式。承租人應根據適用法律進行此類測試和維護。

1.承租人須自行承擔維修、保養及更換暖通空調系統的費用，並須與業主與租客雙方同意的承建商簽訂有關暖通空調系統的服務及保養合約。

2.承租人的義務應包括但不限於維護和修理承租人為房舍安裝的所有專門系統，如去離子水系統、水淨化、壓縮氣體分配、真空泵和空氣壓縮機以及相關的通風櫃和其他設備(統稱為“專門系統”)。應維護、維修所有專用系統，並在必要的情況下由承租人進行更換：(X)符合現行行業慣例的商業合理狀況；(Y)符合與此類專用系統的任何特定組件相關的任何適用製造商規格；以及(Z)符合現行有效或今後可能生效的適用法律、法規、條例、政府法規或要求。承租人應與合格、經驗豐富的專業第三方服務公司簽訂合同(統稱為“服務合同”)，這些公司將至少每季度對專業系統進行例行維護。承租人應按照商業上合理的標準，定期生成和維護與每個專門系統有關的預防性維護記錄(統稱為“預防性維護記錄”)。根據房東的書面要求，租户應向房東提交所有現行服務合同的副本和/或預防性維護記錄的副本。

3.除第14(D)條所述的豁免另有規定外，因租客、其僱員、代理人或訪客、賓客、受邀者或持牌人的作為或疏忽，或因使用處所而對處所、建築物或工程項目造成的一切損壞或傷害，均須由租客以商業上合理的方式迅速由租客自行承擔費用及開支進行修葺，但就任何可能影響建築物或工程項目的機械、電力、水管、暖氣、通風或空調系統的修葺而言，業主有權(但無義務)建議承建商及監督所有此等修葺。房東可在收到租客書面通知後，以及房客有合理機會在收到上述書面通知後十(10)個工作日內開始進行修繕，並向房客收取房租費用，房客應在房東開具發票後三十(30)天內支付房客未立即開始的維修費用。承租人應負責房屋所有非標準裝修的設計和功能，無論是否由房東應承租人的要求進行安裝。除本租約另有明確規定外，承租人放棄一切由房東承擔維修費用或從租金中扣除修繕費用的權利。

(C)更改。未經業主事先書面同意，承租人不得對房屋、建築物或項目進行改動、安裝、改動或增加(統稱為“改動”)，除非擬議的改動導致或可能造成設計問題，否則不得無理拒絕同意(在這種情況下，業主可憑其唯一但善意的酌情權拒絕批准)。如本文所述，如果業主建築師或項目工程師確定，任何部分的改善(或第10條所述由承租人或代表承租人對房屋進行的任何後續更改、增加或改善)極有可能(A)對建築物的外觀產生重大不利影響，(B)對結構部分或其正在進行的建築系統或運行產生重大不利影響，或(C)未能在所有實質性方面遵守所有適用的法律、法規、條例、政府法規和要求，則定義並將被視為存在設計問題。在不限制業主拒絕同意任何擬議的變更的其他理由的情況下，如果業主確定擬議的變更與LEED評級系統(或其他適用的認證標準)下項目的任何現有或計劃未來認證不兼容，則業主可拒絕同意擬議的變更。不得因更改處所、建築物或工程項目而無理地拒絕、限制或拖延業主的同意，只要(A)該等更改不會損害該建築物的結構完整性或影響該建築物的結構；(B)該等更改不會對該建築物的機械、電力、水管、暖氣、空調或通風系統造成不良影響, (C)從房屋或大樓外看不到此類改建；(D)此類改建是按照所有政府要求和法律以良好和熟練的方式完成的，以及(E)承租人獲得了與此類改建相關的所有政府許可、執照和批准。經業主批准的任何改建必須按照本合同條款進行，只能使用持有許可證並在

一流的機構品質生命科學辦公樓和實驗室樓。房東必須以書面形式批准與所討論的變更有關的詳細且有尺寸的計劃和規格，由租户自付費用編制和提交；但房東不得就此類批准收取費用，除非房東為審查租户的圖則和規格而產生的第三方費用。承租人應自費獲得與房東批准的任何變更相關的所有必要批准和許可。承租人應按照所有適用的聯邦、州、縣和市政法律、規則和法規，根據有效的建築許可證，並在商業上合理的範圍內，符合業主的施工規則和規定，並以書面形式提交給承租人，以良好和熟練的方式進行所有更改。承租人特此同意賠償、保護房東，使其免受所有留置權和留置權主張的損害，以及因承租人或應承租人要求提供給房屋的任何工作或材料而產生的所有其他責任、索賠和要求。除第9(C)條所列條款和條件另有規定外，符合以下條件的改動(“輕微改動”)無需業主同意：(A)不會對建築物結構或電力系統或任何其他基本建築系統造成負面影響(最小程度除外)；(B)任何單一項目的成本不超過25萬美元($25萬)(“輕微改動上限”)；(C)不會對建築物的運作造成不利幹擾(不包括因該改動而產生的習慣影響及在建造期間造成的慣常影響)，(D)不影響建築物的外部或工程項目的任何外部區域, 以及(E)不要求承租人獲得進行上述工作的許可證，但承租人應事先通知房東，並在施工開始前向房東提供與此類微小改動有關的所有平面圖和規格的副本，如有必要，由房東合理決定，以供參考。

(D)保險；留置權。在任何改建開始之前，承租人應向房東提供證據，證明承租人為該等改建工程的施工投保了業主合理批准的“建築商一切險”保險，以及房東合理要求的其他保險，但不言而喻，所有該等改建應在完成後立即由承租人根據本租約第14條投保。此外，房東可在其商業上合理的酌情權下，要求租客獲得房東滿意的保證金或某種替代形式的擔保，金額足以確保完成此類變更的留置權。

(E)費用及費用；搬遷。如果允許進行更改，則應由承租人自行承擔費用，並且在本租約終止或期滿時應為房東的財產，除非第29(B)條另有規定。因承租人的計劃、規格、改善、改建或其他原因而產生的可歸因於或與項目所在城市(或對項目有管轄權的任何其他機構)的適用建築法規有關的任何和所有硬成本應由承租人自行支付。對於因本條第9條引起或與之相關的修理、改建或任何其他工程，只要業主監督該等維修、改建或其他工程，業主有權獲得相當於該等工程辛苦費用的3%的行政/協調費。除第9(E)節第一句和下文第9(F)(G)和(H)節明確規定的情況外，房屋的初步改善應受承租人工作書的條款而不是本第9條的條款管轄。

(F)安全系統。承租人有權自行承擔費用，為房屋安裝獨立的保安系統，作為更改或改善的一部分；但任何該等系統的圖則及規格須經業主合理批准，不得無理拒絕批准。承租人有義務按照以下第13(A)節的規定對房東進行賠償、辯護並使其不受傷害，這一義務也適用於承租人對任何此類系統的使用和操作，該系統的安裝應遵守本條第9條的條款和條件。房東可以選擇，在本租賃期滿或提前終止時，承租人應拆除該安全系統，並修復因拆除該系統而對房屋造成的任何損壞。房東沒有做出選擇，應被視為在本租約到期或提前終止時不要求拆遷的選擇。承租人應向房東提供一名在發生故障時能夠解除安全系統武裝並熟悉該系統功能的聯繫人，如果房東在緊急情況下必須進入房屋，承租人應向房東提供解除系統安全所需的代碼或其他必要信息。

(G)輔助暖通空調機組。承租人有權在物業內安裝專用暖氣、通風及空調裝置(“補充裝置”)，作為最初的承租人改善工程，費用和開支由承租人自行承擔(但須受承租人有權使用承租人改善津貼或額外的承租人改善津貼支付)。如承租人工作書中所示，任何補充單元的平面圖和規格均須經業主批准，不得無理扣留、附加條件或拖延。承租人應單獨負責附屬單位的維護和維修，該等單位應在業主的選擇下被視為房產內的固定裝置，並在租賃期限或任何適用的可選條款期滿或提前終止時保留在房產內，但房東可在租期結束前不少於六十(60)天向租客發出書面通知，要求租客自費拆除該等補充單位，但因租户違約而終止的除外。並修復因此類搬遷而對項目造成的任何損害，且此類義務在本租約期滿或終止後仍應繼續存在。為免生疑問，承租人沒有義務更換需要更換的補充單元。

(H)備用發電機。在房東事先書面批准所有平面圖和規格(批准不得無理地扣留、附加條件或拖延)以及承租人收到任何適用的政府許可和批准(包括但不限於CC&R下的任何批准)的情況下，房東應允許承租人自行承擔安裝和維護費用(但受承租人有權使用房東的工作津貼、承租人改善津貼或額外的承租人改善津貼來支付購買和安裝費用)。在房東和房客雙方同意的地點安裝備用發電機。該備用發電機僅供承租人在(I)測試和定期維護，以及(Ii)大樓或項目的任何停電期間使用。承租人只有在通知房東並有時得到房東的合理批准後，才有權操作發電機進行測試和定期維護，這種批准不得被無理地拒絕、限制或拖延。承租人應負責確定發電機的類型，設計和採購發電機，並應提交備用發電機的類型、設計、運行、安裝和維護的規格，以徵求業主的同意，不得無理拒絕或拖延，並可根據業主的結構和機械工程師的建議，以承租人遵守業主施加的合理要求為條件，以使大樓和項目的系統和設備不受不利影響。此外，承租人應確保備用發電機不會導致任何有害物質違反法律被引入建築物或項目，第28(A)條將適用於承租人對備用發電機的使用。進一步, 承租人應負責確保備用發電機不會不合理地幹擾其他承租人對建築物或項目的使用。如果開發項目或鄰近項目的另一個租户投訴發電機造成的問題，租户應採取合理必要的步驟來補救投訴的問題，包括在沒有其他解決方案的情況下重新安置備用發電機。承租人應確保備用發電機的設計和安裝能夠最大限度地減少或消除該發電機造成的任何噪音或振動。該發電機的任何維修和維護應由租户獨自負責，除非維修或維護的需要是由於業主的疏忽或故意的不當行為造成的，並且業主對該發電機不作任何陳述或保證。該發電機在租賃期屆滿或提前終止時應留在項目中，並應成為業主的財產。如果房東要求，承租人應簽署並交付一份房東可以接受的形式的賣單，將發電機的所有權轉讓給房東。就本租賃第14條而言，該發電機應被視為房產的一部分。

(I)通道。根據可歸因於不可抗力的事件(定義見第27條)、業主的合理安全要求以及下文第16條和第18條的規定，承租人在整個租賃期內應每天二十四(24)小時、每週七(7)天進入房屋、建築和項目。

(J)自助。即使本條第9條有任何相反的規定，如果承租人向業主提供書面通知(或在發生緊急情況時向業主物業經理口頭通知，該術語在下文中定義)，而該事件或情況僅要求業主採取行動維修和/或維護建築結構(而不是項目的任何其他部分)，並對承租人在房產內進行允許的業務產生重大不利影響，且房東未在

在合理的一段時間內，在收到此類通知後(但在任何情況下，不得早於房東收到此類通知後三十(30)天，除非發生緊急情況)，則承租人可在向房東提交額外十(10)個工作日的通知後採取所需行動(但在緊急情況下不需要額外通知)。如果根據租約條款要求房東採取此類行動，但房東沒有在該十(10)天內採取行動(或在緊急情況下不需要第二次通知的情況下，在上述第9(J)條規定的初始通知和修理期內採取行動)，則房東有權立即償還房東採取此類行動的實際合理費用。然而，如果承租人所做的工作屬於根據上文第3條的規定應計入直接成本項下的項目，則房東可將此類報銷金額計入直接成本。如果承租人採取這種行動，承租人只能使用業主在項目中使用的承包商進行建築結構工作，除非該等承包商不願意或不能執行或及時完成此類工作，在這種情況下，承租人可以使用任何其他合格承包商的服務，這些承包商通常和定期在一流機構質量的生命科學辦公室和實驗室建築中進行類似工作，並得到業主的合理書面批准。承租人根據本第9(J)條的規定完成任何工作後，應立即提交已完成工作的詳細發票, 所使用的材料及其相關費用。如果房東在收到承租人的發票後三十(30)天內沒有向承租人遞交詳細的、真誠的書面反對意見，承租人有權從承租人根據本租約支付的基本租金中扣除發票中規定的金額。然而，如果房東在收到租客發票後三十(30)天內向租客提交了一份詳細的書面反對支付發票，併合理詳細地陳述了房東的理由，即根據本租約的條款，房東不必採取此類行動或費用過高(在這種情況下，房東應支付其認為不會過高的金額)，則租户無權從租金中扣除此類費用，如果房客選擇這樣做，則應是租户的唯一補救措施。承租人可以對房東提起法律訴訟，以收取發票中規定的金額；但在任何情況下，承租人都不能因房東的違約而終止本租約。如果承租人收到不利於房東的最終判決，而該判決在與該等法律程序相關的適當時間段內不可上訴或未被上訴，承租人可從下一次到期的基本租金中扣除判決的金額，但不得超過相關發票未付部分的金額。就本第9(J)節而言，“緊急情況”是指威脅建築物內人員的直接和實質性危險的事件，或對建築物、建築系統和設備、建築物的結構部分、改進或改動造成直接和實質性損害的事件，或造成立即和實質性幹擾的現實可能性。, 或承租人業務運營的重大方面立即發生實質性中斷。

(K)項目管理。儘管本合同有任何相反的規定，房東和租客承認並同意，在整個租賃期限內，承租人應根據本第9(K)條的下列規定負責項目的專業管理。

1.管理標準。

(A)租客的僱員。承租人應根據運營、管理和維護項目以及履行本租約項下承租人職責所需的數量、職位和質量水平(統稱為“承租人的僱員”)保留一名管理人員，其水平與位於加利福尼亞州聖地亞哥索倫託臺地地區的同類商業實驗室建築的機構一級業主所使用的水平(“一流標準”)一致。

(B)服務協議。承租人應根據條款和條件，並與符合一流標準的供應商簽訂建築系統的服務、維修和維護協議(統稱為“服務協議”)。

2.符合要求。承租人的員工應在合理的事先書面通知下每月與業主或其代表會面(如果業主以書面要求)，以(I)對項目狀況進行全面檢查，包括建築結構和建築系統，(Ii)審查和討論運營成本，(Iii)審查和討論承租人的員工和租户的管理程序，(Iv)審查和討論

討論服務協議，(V)審查和討論本租賃項下承租人和業主的義務，以及(Vi)審查上個月與承租人在本租賃項下的維修和保養義務相關的上個月和下個月的預計活動。

3.記錄和報告要求。

(A)年度管理報告。在與承租人的財政年度資本項目預算相對應的年度基礎上，承租人應編制並向房東提交上一財政年度、本年度迄今和本財政年度剩餘時間的預測季度的任何資本支出明細表，或要求房東進行資本支出以改善資本狀況。

(B)管理紀錄。承租人維護的與建築和/或任何改善相關的所有平面圖和規格，以及與項目有關的任何保證、擔保和操作手冊(統稱為“項目文件”)應成為業主的財產，這些文件(但承租人可以保留其副本)應在租賃期屆滿或更早終止或承租人終止對項目的管理時交付給業主，但不得在之前交付給業主的範圍內。

4.承租人的風險管理義務。承租人應就承租人所知的所有據稱的事故和/或承租人所知的與本項目有關的所有損害索賠，包括對本項目的任何損壞或破壞，及時調查並向業主提出全面的書面報告。房東和租客應及時通知對方任何威脅或未決的譴責、重新分區或其他涉及該項目的政府命令、訴訟程序或訴訟。承租人同意不在知情的情況下允許將項目用於任何可能使房東持有的任何保險單無效或不合理地增加保費或可能導致根據該保險單投保的任何損失無法收回的任何目的。然而，雙方明確同意，前述句子的意思不是也不應阻止承租人從事本協議項下的任何許可用途。

5.項目管理終止時承租人的責任。在違約事件發生和持續期間，業主可以選擇接管項目的管理責任，在這種情況下，承租人應立即在到期或終止的生效日期向業主或業主指定的代理人交付下列物品(除非任何此類物品已經交付給業主)，並且根據第3(C)(Ii)(J)條有效的物業管理費應為業主接管項目管理責任期間項目總收入的2.5%。

(A)根據房東的選擇，在可轉讓的範圍內，將所有與第三方簽訂的服務協議轉讓給房東或其代理人或指定人。

(B)工程項目文件(在合理可接受的情況下其副本)。

(C)與電話室、洗手間、電氣室、儲物室、儲物區、SDG&E房間或區域、天台接入點以及傳統上被稱為公共區域的其他區域有關的所有鑰匙。

(D)業主最初交付給租客的所有工具和設備，經合理損耗和損壞或破壞事件後方可使用。

(E)詳細的維修和保養記錄複印件。

(F)承租人與本租約第29條有關的證明，證明承租人已按照第9(K)條和第9(B)條對項目、建築物和處所進行維護。

承租人履行上述規定的義務在承租人管理本項目的義務終止後繼續有效。除上述規定外，承租人應盡商業上合理的努力，促使服務協議項下的每個承包商向房東提供證明，證明該承包商在服務協議期滿期間(包括該期滿)一直維持

或更早的終止日期，根據該服務協議的明示條款和條件以及該服務協議中規定的規格，項目的適用組件。

第十條
留置權

承租人應使房屋、建築物和項目不受任何機械師的留置權、賣方留置權或因承租人提供的任何工作、所提供的材料或承租人承擔的義務而產生的任何其他留置權，承租人同意為房東辯護、賠償並使房東不受任何此類留置權或索賠或訴訟的傷害，以及訴訟費用和合理的律師費以及房東因任何此類索賠或訴訟而產生的費用。在開始對房屋進行任何改建、增建或改善工程之前，承租人應至少提前十(10)個工作日向房東發出書面通知，告知房東擬開始施工(以便房東有機會張貼適當的不負責任的通知)。如果對房產、建築物或項目或房產所屬的財產有記錄，則因承租人所進行的任何工作、所提供的材料或所承擔的義務而產生的任何索賠或留置權，不得在提交後十五(15)天內移走、解除或擔保，業主有權但無義務支付和解除該留置權，而無論該留置權是合法還是正確的(在這種情況下，承租人應在書面要求後十(10)天內償還業主支付的任何此類款項)，或要求租客立即向房東交存美國合法現金，相當於索賠金額的150%(150%)，房東可以保留這筆款項，直到該索賠被取消記錄，或直到對該索賠作出判決，該判決將成為最終判決，屆時房東有權使用這筆存款來履行關於該索賠的判決和任何費用, 包括律師費和房東發生的費用，其餘部分匯給租客。

第十一條
項目服務和公用事業

(A)服務和公用事業。

1.服務。除作為業主工作的一部分提供的範圍外(並特別提到業主根據附件“D”第1.1節最後一段承擔的義務)，承租人接受的房產具有截至本合同之日房產中存在的公用設施和系統的能力和配置。房東對因政府規章、法規或條例、暴亂、罷工、流行病、勞資糾紛、故障、事故、必要維修或其他原因導致的任何此類服務的停止、減少或中斷不承擔責任，也不應因此而減租，除非發生下述第11(B)節規定的減租事件。

2.直接支付房地公用事業費用。儘管本租約有任何相反規定，承租人應簽訂合同並支付因其使用整個房產、建築和項目而產生的所有公用事業(包括但不限於電力、天然氣、下水道、水、光、熱、電話、互聯網服務、有線電視、其他電信和其他公用事業，以及由此產生的任何費用、附加費和税費)的100%(100%)成本。這類公用事業用途應包括照明、附帶用途以及供暖、通風和空調系統(“暖通空調系統”)的電力、水和燃氣。所有此類公用事業付款應從運營成本中排除，並應由承租人在應支付給公用事業提供商的日期或之前直接支付。承租人應承擔更換房屋內照明設備的燈具、啟動器和鎮流器的費用。

3.租客維持保安及看守。承租人特此承認，業主沒有義務為房屋、建築物或項目的利益提供警衞服務或其他安全措施，也沒有義務為房屋提供清潔服務。承租人為房屋、建築物或工程項目的利益而要求的任何清潔服務或安全措施，應由承租人提供或獲得，費用和費用由承租人自理。承租人特此承擔一切責任，保護承租人及其代理人、員工、承包商、受邀者和客人及其財產不受第三方行為的影響，包括鎖上門和關閉其他進入房屋的途徑。承租人有權在室內和室外安裝適當的安全系統

須經業主事先批准的房產，不得無理扣留、附加條件或拖延批准。在上述情況下，承租人應確保為項目提供清潔和安全服務的承租人符合本文件附件“G”所附的清潔規範和業主合理批准的項目安全規範(包括系統、設備和人員)，此類批准不得被無理扣留、附加條件或拖延。

(B)平反活動。如果(A)租户並未實際使用該房屋或其部分，且(B)該事件是由房東及其代理人、僱員或承包商的嚴重疏忽或故意不當行為造成的，則“終止事件”應被定義為由於未能提供服務或進入該房屋而阻止租户使用該房屋或其任何部分的事件。承租人應就任何此類減租活動向業主發出通知(“減租通知”)，如果減租活動持續超過“合格期”(定義見下文)，則基本租金和承租人在直接成本中的比例應在合格期結束後完全減少或減少(視屬何情況而定)，在該時間段內，承租人繼續被阻止使用或不使用房產或其部分，比例為該租户被阻止使用和不使用的房產部分的可出租面積，與房屋的總可出租面積相牴觸；但是，如果承租人在超過資格期限的時間內被禁止使用和不使用房產的一部分，而房產的剩餘部分不足以讓租户在這裏有效地開展業務，如果租户不從該剩餘部分開展業務，則在資格期限屆滿後的一段時間內，在承租人被如此阻止在該期間內有效開展業務的情況下，在承租人繼續被阻止使用的時間內，基本租金和承租人在整個房產的直接成本中所佔的比例應完全減少，而不使用，前提。然而，如果承租人在該期間重新佔用該房產的任何部分, 基本租金和承租人應按比例分攤的直接成本應由承租人自承租人重新佔用該部分之日起支付，該直接成本應根據該重置部分的可出租面積與該重置部分的租金總面積的比例而分配。“合格期”是指連續三(3)個工作日。這種取消基本租金和承租人按比例分攤直接成本的權利，在法律或衡平法上是承租人在減租事件中的唯一和唯一的補救措施。如果火災或其他事故導致承租人無法使用該房屋或其中的一部分，應適用以下第16條的條款和條件，而不適用本第11(B)條。

第十二條
業主的權利

(A)入境權。在符合承租人的合理安全要求的情況下，業主及其代理人有權在下列任何合理時間進入該場所：(I)一(1)個工作日的定期服務事先書面通知，(Ii)兩(2)個工作日的事先通知，以檢查或檢查該場所，按照法律規定送達或張貼並張貼通知，或為保護業主或項目而合理必要的通知，向潛在租户(僅在最後十二(12)個月內)、建築物或項目的貸款人或買家展示該通知，及(Iii)兩(2)個工作日的提前通知，以便業主根據本租約對該房屋、建築物或項目進行可能需要的改建、維修、改善或增加。如果房客在緊急情況下需要房東親自進入時，房客不應親自前往，房東可憑萬能鑰匙進入，或在緊急情況下強行進入，在任何情況下均不對租客承擔責任，也不影響本租約。儘管有上述規定，在緊急情況下不需要通知。即使本合同包含任何相反的規定，在任何情況下都不允許潛在的租户、貸款人或購買者訪問[***]未事先徵得承租人的書面同意，不得無理拒絕。條件反射的或延遲的

(B)故意刪除。

(C)天台。如果承租人希望使用建築物的屋頂安裝從該建築物使用的通信設備和/或為該建築物服務的其他設備，承租人可以書面通知業主(“屋頂設備通知”)，該屋頂設備通知應描述承租人所需設備的規格，並應包括

這樣的設備。在所有政府法律、規則和法規的約束下，承租人和承租人的承包商(首先應經房東批准，此類批准不得無理地扣留、限制或拖延)有權並有權安裝、維修、更換、拆卸、操作和維護暖通空調設備、為該場所服務的其他設備和/或所謂的“衞星天線”或其他類似的通信設備，如天線，以及房東合理指定的美觀屏蔽和所有電纜、佈線、在建築物屋頂上一個令業主和租客合理滿意並適合有效地接收、傳輸和操作該等屋頂設備的位置，為向該處所供應暖通空調和/或接收和發送無線電、電視、計算機、電話或其他通信信號，從天台為該處所供電的導管和相關設備(該等暖通空調設備和其他設備可統稱為“天台設備”)。在建築物的維護和維修或適用法律所要求的範圍內，業主有權要求承租人在任何時間將屋頂設備(暖通空調設備除外)遷移到承租人合理批准的另一個位置，費用由業主自負。承租人應聘請業主指定的屋面承包商對屋頂進行任何必要的穿透和相關維修，以維護業主的屋頂保修，業主應盡合理努力確保該承包商的價格具有競爭力，併合理提供。此外，在通知房東後，, 業主應允許承租人和此類承包商每天二十四(24)小時進入大樓屋頂，檢查和維修其屋頂設備。承租人安裝和使用屋面設備應遵守以下條款和條件：

1.承租人安裝、更換、維修、拆卸、操作和維護屋頂設備的權利應受所有政府法律、規則和法規的約束，房東不表示此類法律、規則和法規允許安裝和操作。

2.屋頂設備的所有平面圖和規格應經過業主的合理批准，不得不合理地加以限制或推遲，除非與設計問題有關(在這種情況下，業主可憑其唯一但善意的酌情權拒絕批准)。承租人安裝此類設備之前，此類計劃和規格必須得到業主的批准。

3.在業主行使上文第(I)項所述的搬遷權利的情況下，屋頂設備和任何必要的相關設備的安裝、操作和維護的所有費用(包括但不限於獲得任何必要的許可證和與大樓電力系統的連接的費用)應由租户承擔。

4.租户在租期內享有使用建築物屋頂的專有權；但業主經租户書面同意後，可使用建築物屋頂，而該書面同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延。

5.承租人須使用天台設備，不得對發展項目內的其他租客或發展項目內的任何其他租客的天台設備造成任何重大幹擾，但該等其他租户的天台設備在安裝租客的天台設備之前是在天台上操作的，而該等其他租户的天台設備其後並無改裝或操作，則不得損壞建築物或幹擾建築物的正常運作。屋頂設備必須正確固定和安裝，以免受到大風或其他因素的影響，並必須適當接地。屋頂設備的重量不得超過建築物的負荷限制，在任何情況下，屋頂設備或任何附屬電線或電纜不得幹擾或以其他方式對建築物的電力、暖通空調、機械、結構、生命安全或其他系統產生不利影響。業主應盡商業上合理的努力，使安裝在承租人屋面設備之後的開發項目中任何其他承租人的屋面設備不會對承租人的屋頂設備造成實質性幹擾。業主不得允許開發項目中的任何其他租户在租期內以任何理由進入大樓的屋頂；但前提是業主。

6.除本合同明確規定外，業主不表示屋頂設備將能夠在不受幹擾或幹擾的情況下接收或發送通信信號(無論是否由於其他人在相鄰建築物的屋頂上安裝或使用類似設備)，承租人同意業主不對承租人承擔責任

因此，業主同意，業主不得允許在承租人安裝屋面設備之日仍不存在的任何其他設備安裝在建築物屋頂上，並且幹擾承租人的屋面設備。承租人不得租賃或以其他方式將屋頂設備提供給任何第三方(批准受讓人除外)，屋頂設備僅供承租人或批准受讓人在房屋內開展業務時使用。

7.承租人應(I)對屋頂設備造成的任何損害負全部責任，(Ii)及時支付根據任何法律或法規收取的與屋頂設備的安裝、維護或使用相關的任何税費、許可費或許可費，並遵守所有政府當局建議的所有預防措施和保障措施，以及(Iii)支付屋頂設備的所有必要維修、更換或維護費用。

8.屋頂設備仍為承租人的獨有財產。除非本租約另有明確規定，承租人應在本租約期滿或更早終止時，或在任何可能要求拆遷的政府法律或法規實施後，自行承擔費用和費用，拆除屋頂設備(暖通空調設備除外)和相關設備，並應在拆遷後修復建築物，達到拆遷工作所需的程度。如果承租人未能在本租約期滿或提前終止後三十(30)天內拆除屋頂設備(暖通空調設備除外)並修復建築物，房東可自行承擔費用。本條款第(Viii)款的規定在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

9.就本租約第13條和第14條而言，屋頂設備應被視為構成房產的一部分。

10.承租人無須就天台設備的使用或操作向業主支付任何費用。

11.房東對租户不承擔任何責任，包括但不限於因屋頂設備電力服務中斷而造成的業務損失或利潤損失，但上文第11(B)節規定的除外。承租人承認，作為其在大樓的維護和維修義務的一部分，房東可能要求暫時中斷電力服務，這可能會導致屋頂設備的服務暫時中斷。業主同意做出合理努力，在大樓正常營業時間以外安排任何此類中斷。房東還同意在任何此類定期維護作業期間，盡合理努力配合租户獲得臨時備用電力，但沒有義務從應急電源提供備用電力。

第十三條
賠償；免除業主的法律責任

(A)彌償。在符合第14(D)節所述豁免的情況下，承租人應賠償、辯護並使業主及其成員、負責人、受益人、合夥人、高級管理人員、股東、董事、僱員、承包商、物業經理和代理人(統稱為“業主方”)免受傷害，並免除業主方的任何損失、成本、責任、要求、訴訟理由、判決、損害或開支，包括但不限於罰款、罰款、合理的律師費和費用(統稱為“業主方”)。“索賠”)因(I)承租人及任何承租方(定義見下文)使用該處所、建築物或工程項目，或因經營其業務，或因承租人在該處所或建築物及/或工程項目之內或附近可能準許或忍受的任何活動、工作或事情而引起的，除非該索賠是由業主或業主各方的疏忽或故意的不當行為所引起，及(Ii)承租人或其任何代理人、承建商、僱員或受邀人士、贊助人、客户或成員(統稱為，“承租方”)在房產、建築物和/或項目內或附近，以及在為任何索賠或任何訴訟或訴訟辯護而產生的任何和所有費用、律師費和費用、開支和責任中，包括與此相關的談判。承租人特此承擔因任何原因對房屋內或周圍人員造成財產損失或傷害的一切風險，承租人特此放棄就此向房東和房東各方提出的所有索賠，除非損壞是由於房東或房東雙方的疏忽或故意不當行為造成的。除第14(D)節所述的豁免外，房東應賠償, 為租客和租客當事人辯護並使其不受傷害，並免除租客當事人因房東或房東當事人在

房屋、建築物和/或項目，以及任何和所有費用，合理的律師費和費用，以及為任何索賠或就此提起的任何訴訟或法律程序的辯護而產生的費用和責任，包括與此相關的談判。

(B)免除法律責任。對於租客業務受到的損害或由此造成的收入損失(包括但不限於服務或公用事業的任何故障或中斷，或由於房東的疏忽而造成的損失)，或者，除因房東或房東雙方的嚴重疏忽和故意不當行為造成的損害或傷害外，對於承租人、其員工、受邀者、客户、代理人或承包商或任何其他人在物業內、之上或周圍的任何其他人直接或間接由任何原因造成的損害，業主及業主方不承擔任何責任，包括但不限於可能滲漏或流入處所任何部分的火、蒸汽、電力、氣體、水或雨水，或因喉管、灑水器、電線、用具、水管、空調、照明裝置或機械或電力系統的破損、滲漏、阻塞或其他欠妥之處，或因建築物內的電纜或電線而造成的損壞或傷害，不論該等損壞或傷害是由處所、建築物或工程項目的其他部分或其他來源或地方所引起的狀況所致，亦不論該等損壞或受傷的因由或維修方法是否租客無法接觸到。業主及業主雙方不對租客因任何其他租客的故意或疏忽行為或不作為而提出的任何索償承擔責任。承租人及承租人對因任何其他承租人的故意或疏忽行為或不作為而引起的任何索償，概不向業主負責。

(C)保安。承租人承認，房東選擇是否在項目中提供任何類型的機械監控或保安人員完全由房東自行決定；房東和房東雙方對提供或缺乏此類服務不承擔任何義務或責任，租户特此同意，除非是房東或房東雙方故意不當行為造成的，否則房東和房東雙方不會對因盜竊、破壞或類似原因造成的損失負責，除非是房東或房東雙方故意不當行為造成的損失。承租人應對房屋的安全負責。

第十四條
保險
 

(A)租客保險。承租人應在本租賃期限內的任何時候，自費購買並至少繼續有效的下列保險：(I)商業一般責任保險，以事故為基礎，每次發生人身傷害和財產損失的綜合單一限額不低於300萬美元(3,000,000美元)和每年總計不低於500萬美元(5,000,000美元)，應分別適用於每個承租人地點，包括產品責任保險(如果適用)，一攬子合同保險，包括書面合同，人身和人身傷害險，包括本租約的保險條款和承租人履行本租約第13條規定的賠償和免除房東責任的協議；(2)保護傘/超額責任保險，每次事故和總金額不少於1,000萬美元(1,000萬美元)；(3)一份標準火災、擴大承保範圍和特別擴大承保範圍的保險單(一切險)，包括故意破壞和惡意背書、盜竊、任何類型的水損壞，包括灑水器滲漏保險、管道爆裂或停工和地震灑水器滲漏，而提供的灑水器的數額相當於新的全部重置價值，而不扣除以下各項的折舊：(A)租户的改善、改建、固定裝置和所有其他改善，包括但不限於所有機械、管道、供暖、通風、空調、電力、電信和其他設備；系統和設施；(B)行業固定裝置、傢俱、設備、可移動隔斷、獨立式櫥櫃, 由租户安裝或由租户支付費用的商品和其他個人財產，或位於房屋內的其他財產；(4)法律規定的工傷賠償和僱主責任保險，每次事故限額不低於1,000,000美元，疾病保單限額為1,000,000美元，每名僱員的疾病保險限額為1,000,000美元(保單中應包括以房東為受益人的代位權豁免)；(V)承租人所安裝的所有鍋爐、壓力容器、燃氣設備、空調設備及供處所使用的系統的鍋爐及機械保險；如第(Iii)款所述的保險並不包括在內，則本款所指明的保險須為

賠償金額不低於此類項目全部重置成本的100%(100%)；(Vi)承保承租人業務設備(包括但不限於電信設備)的任何故障或中斷的業務中斷、收入損失和額外費用保險，以及承保所有其他危險、故障或中斷，足以覆蓋不少於本租賃項下預期的收入、費用和成本損失的十二(12)個月的中斷期間；以及(Vii)醫療事故保險，在承租人在該場所從事涉及人類的行醫或臨牀試驗期間(如有)，每次索賠不少於1,000,000美元。如果承租人在房屋內或附近儲存、處理、產生或處理有害物質，還應要求投保污染法律責任保險。此類保險應包括任何人遭受的身體傷害、疾病、死亡或精神痛苦或震驚；財產損失，包括有形財產的損壞或破壞，包括因此而失去使用的有形財產、清理費用和未被損壞或摧毀的有形財產的使用損失；調查、調整或辯護此類補償性損害索賠所產生的防禦費、費用和費用；以及建築物或項目或其任何部分的價值減值。此類保險適用於突發性和非突發性污染情況，包括煙霧、蒸氣、煙塵、油煙、酸、鹼、有毒化學品、液體或氣體、廢物或其他刺激物、污染物或污染物進入或排放到陸地、大氣或任何水道或水體。允許為污染法律責任保險提供索賠保險, 只要保單的追溯日期為生效日期，並且承保範圍在承租人佔用房產的所有時期內持續保持。污染法律責任保險的承保範圍應維持在每次事故不低於3,000,000美元的上限，保單總額為5,000,000美元，並在承租人停止佔用房屋後兩(2)年內繼續承保。最後，承租人應在整個租期(包括任何選擇期，如適用)內，由承租人自行承擔根據第14條規定承租人必須承保的增加的保險金額，以及業主可能合理要求的其他合理類型的保險範圍和涵蓋房產和租户在其中的運營的合理金額，只要該等增加的金額和/或其他類型的保險範圍當時是項目附近可比的一流、機構質量可比建築的可比業主普遍要求的。

(B)保險單的格式。上述保單的最低限額以及承租人的採購和維護在任何情況下都不會限制承租人在本租賃項下的責任。商業一般責任保險保單應指定房東、房東各方、房東物業經理、房東貸款人以及房東不時指定的其他個人或公司作為補充保險人，並在保單上作適當的背書。承租人所攜帶的所有此類保單應為《最佳保險指南》中評級不低於A-VIII的公司。承租人應在生效日期或之前，向業主提供保險公司提供的承保證書(對於商業一般責任保險，採用ACORD 25的形式；對於財產保險，採用ACORD 28的形式)，並在任何當時現有的保單到期前至少十五(15)天提供續簽證據。每份此類保單的免賠額不得超過10萬美元(10萬美元)。除非保險公司提前三十(30)天書面通知房東，否則此類保單不得取消，也不得減少承保範圍或以其他方式修改或取消。所有此類保單應註明承租人的保單是主要的，房東承保的任何保險都是超額的，不承擔本合同項下的任何承租人保險要求。承租人應至少在保單到期前二十(20)天, 向房東提供保險證書。房東應被指定為承租人財產保險政策的損失收款人，用於房屋內的所有改建和承租人改進。承租人同意，如果承租人不及時購買和維護此類保險或向房東提供保險證書，房東可以(但不應被要求)代表承租人購買保險並向承租人收取費用，承租人應按要求支付這筆金額，並自支付金額之日起計入利息(按下文第20(E)節規定的利率)。承租人應有權根據承租人獲得的一攬子保單提供此類保險，只要此類一攬子保單明確為本租賃所要求的房產和承租人提供保險。

(C)業主保險。業主應在本租賃期內隨時購買和維護一份或多份所有風險財產保險，以重置成本承保建築物和/或項目的損失或損壞，作為應計入運營成本的成本

房東合理確定的價值。此外，房東應投保：(I)與上述租客要求的金額相同的商業一般責任保險和保護傘/超額責任保險；(Ii)地震和/或洪水損失保險；(Iii)租金收入保險；以及(Iv)房東認為適當或任何貸款人可能要求的任何其他形式的保險。房東承擔的所有保險費用應計入運營成本。此類保險可以由房東承保的團體保單或一攬子保單提供。

(D)放棄代位權。房東和租客各自同意要求各自承保第14(A)(Ii)條、第14(A)(Iv)條和第14(C)條第一句所述保險的保險公司放棄這些公司可能對另一方(包括其各自的子公司、合作伙伴、母公司和附屬公司及其各自的成員、股東、高級管理人員、董事、僱員和承包商)擁有的任何代位權。承租人特此放棄承租人對房東(包括房東的業主、子公司、合作伙伴、父母和附屬公司及其各自的成員、股東、高級管理人員、董事、員工和承包商)可能擁有的任何權利，房東特此放棄因財產損失或損壞而對承租人(包括承租人的業主、子公司、合作伙伴、父母和附屬公司及其各自的成員、股東、高級管理人員、董事、員工和承包商)擁有的任何權利，只要這些損失或損害是根據當時有效的該方財產保險單或本租賃所要求的財產保險單(以範圍更廣者為準)可投保的。承租人的豁免還應包括但不限於，承租人可能對業主聘請的任何承包商提出的安裝、維護或監控建築和/或項目的一個或多個火災或安全警報的任何索賠。僅就本第14(D)條而言，一方保險的任何免賠額應被視為由該方根據有效的和可收取的保險單承保並可追回

(E)遵守保險規定。承租人同意應要求立即向房東支付在本租賃期限內可能增加的房東保險費金額，或因前述原因或因租户在房產內或附近做出任何增加保險費率的行為而導致房東在建築物和/或項目上承保的保險金額，無論房東是否同意租户的這一行為。如果承租人在房屋內安裝任何導致房屋電線超載的電氣設備，承租人應按照所有其他租賃條款(特別包括但不限於本條款第9、10和11條的規定)，自費進行必要的更改，以符合保險承保人和任何對此有管轄權的政府當局的要求，但本合同中的任何內容均不應被視為構成業主對此類超載的同意。承租人應自費遵守業主保險公司適用於房屋、建築物和/或項目的所有要求，包括但不限於安裝滅火器或自動幹化學滅火系統。

第十五條
轉讓和分租

未經業主事先書面同意，承租人無權自願或非自願地通過法律實施或其他方式出售、轉讓、轉讓或抵押本租約，或轉租房產或其任何部分，或允許除租客或租客員工以外的任何人使用或佔用房產或其任何部分，不得無理拒絕、附加條件或拖延同意。承租人只有在以下明確條件下才能根據本租約轉讓其權益，房東和租客同意這些條件是合理的：

(A)建議的受讓人(定義如下)須事先徵得業主的書面同意，而業主的書面同意不會被無理拒絕，但在不限制前述條文的一般性的原則下，業主在下列情況下拒絕給予同意是合理的：

1.建議的受讓人對房產的用途是(A)與當時有利於開發項目中另一租户的任何所謂的“獨佔”(包括但不限於任何競業限制)相沖突的用途，但房東應在房東批准任何這種獨佔的情況下以書面通知租户，並進一步規定，這種獨佔不得禁止在房產內的許可用途，或(B)與根據LEED評級系統(或其他適用的認證標準)對建築物和/或項目的任何現有或未來認證不兼容的用途，或(C)一項會是

被本租約的任何其他部分禁止(包括但不限於當時有效的任何規章制度)，或(D)許可用途以外的用途；

2.考慮到承租人不應被免除其在本租約下的義務，建議的受讓人履行轉讓義務的財務能力不能令房東合理滿意。此外，房東同意，如果建議受讓人的淨資產在生效日期至少等於租户的淨資產，則房東不得基於建議受讓人的經濟能力而拒絕同意；

3.建議的受讓人要麼是政府機構，要麼是其機構；

4.建議的受讓人或直接或間接控制、由建議的受讓人控制或與建議的受讓人共同控制的任何個人或實體(A)在提出同意請求時佔用項目或發展項目的空間，而與擬轉讓或分租的物業的建議部分類似的額外空間可在發展項目中出租(或預期在建議的轉讓生效日期後三(3)個月內可供租用)，或(B)在緊接建議的轉讓日期之前的六(6)個月期間內，正與業主談判或已與業主談判，租賃項目或開發項目中的空間，以及與擬轉讓或分租的房產的建議部分大小類似的空間目前可在開發項目中出租(或預計在建議轉讓生效日期後三(3)個月內可用)；或

5.承租人在轉讓期間向受讓人收取的租金，按現值分析計算，低於業主在轉讓時按可比年期計算的發展項目內可比空間的租金，並以現值分析計算，而與擬轉讓或分租物業的建議部分相若的空間，目前可供發展項目出租(或預期在建議轉讓生效日期後三(3)個月內可供租用)。

(B)在承租人就任何此類轉讓提交業主同意請求後，承租人應向業主支付當時業主的標準手續費以及與擬議轉讓相關的合理律師費和費用，雙方在此規定，每次擬議轉讓不得超過5000美元(5,000.00美元)；

(C)建議的受讓人須籤立一份協議，根據該協議，受讓人須同意忠實履行並受適用於如此轉讓的該部分處所的本租契的所有條款、契諾、條件、條文及協議所約束；及

(D)上述轉讓和承擔協議或其他轉讓的籤立複印件應在籤立後五(5)天內交付業主，且在交付給業主並經業主籤立和交付同意之前，轉讓對業主沒有約束力。房東同意轉租、轉讓或以其他方式轉讓租客在房屋中的部分或全部權益(“轉讓”)的條件是：(I)在房東同意任何轉讓後，租客應支付並繼續支付房東從受讓人那裏收到的任何“轉讓地價”的50%(50%)；(Ii)承租人在物業中的部分或全部權益須同意，如業主向承租人發出通知，表示租客在本租契下違約，超過適用的通知及補救的機會，則承租人此後應直接向業主支付所有分租或其他付款，而業主將收取所有分租或其他款項，不論是否履行轉租或其他責任(除非將該等付款記入根據本租約到期的款項)，而任何分承租人應同意應業主或其繼承人及受讓人的要求，在本租約因任何理由終止時，但在任何情況下，房東或其繼承人或受讓人均無義務接受委託。, 但此類委託應符合轉租合同中規定的條款和條件(包括租金，但不包括房東放棄對租客的任何索賠，且同意轉租從屬於本租約)；(Iii)對轉讓的任何同意應以房東和/或其法律顧問提供的表格生效，但須經簽字人商定的合理修改，以及(Iii)房東可要求租户在本合同下的任何方面不存在違約。“轉讓溢價”應指所有租金，額外租金或其他代價由建議的

承租人或受讓人(“受讓人”)與轉讓有關的轉讓超過本租約下承租人在轉讓期間應支付的基本租金和直接成本，如果轉讓的物業少於全部物業，轉讓地價應按可出租平方英尺計算。在任何情況下，轉讓地價應在扣除租户所發生的費用後計算，包括但不限於：(1)由租户支付並經業主批准的與轉讓相關的房產的任何更改、改建和改善，(2)租户向受讓人提供的任何其他自付的金錢優惠，(3)租客支付的與轉讓相關的任何經紀佣金，(4)租金減免，以及(5)租户因轉讓而產生的任何其他自付費用。“轉讓溢價”的計算應包括但不限於受讓人因轉讓而向承租人支付的關鍵款項、獎金或其他現金代價，以及承租人為受讓人提供的服務所支付的任何超過公平市價的付款，以及承租人因此類轉讓而向受讓人轉讓的資產、固定裝置、庫存、設備或傢俱的任何超過公平市價的付款。本租約的任何轉讓如不符合本條款第15條的規定，可由房東以書面通知予以撤銷，並由房東選擇終止本租約。在任何情況下，業主對任何轉讓的同意，不得解釋為免除租客或任何受讓人獲得業主對任何進一步轉讓的明確書面同意。, 或解除承租人在本合同項下的任何責任或義務，無論當時是否產生，承租人應繼續對此承擔全部責任。房東向租客以外的任何人收取或接受租金，不得被視為放棄本條第15條的任何規定，或接受本條款下的任何受讓人，或免除租客(或承租人的任何受讓人)。即使本租約有任何相反規定，如果承租人或任何建議的受讓人聲稱房東根據本條第15條無理拒絕或拖延其同意，或根據本條第15條以其他方式違反或採取不合理的行為，他們唯一的補救措施應是尋求救濟的宣告性判決和強制令，而不造成任何金錢損害，承租人特此放棄所有其他補救措施，包括但不限於為其本身以及在所有適用法律允許的範圍內代表建議的受讓人終止本租約的任何法律或衡平法權利。

(E)即使本條第15條有任何相反規定，業主仍有權在業主收到建議轉讓的同意請求後十五(15)天內向租客發出書面通知(“收回通知”)，以終止本租約中作為擬議轉讓標的的物業部分；但如果轉租空間的可出租總面積低於建築物可出租總面積的40%，則業主無權收回本租約。然而，如果房東向租客發出收回通知，租客可在收到收回通知後五(5)個工作日內，向房東遞交書面通知，表明房客撤銷了對建議轉讓的同意請求，在這種情況下，轉讓將不會完成，本租約將對作為轉讓標的的部分房產保持完全效力和效力。承租人未能在上述五(5)個工作日內以書面形式通知房東，應被視為構成承租人選擇允許收回通知生效。如本租約因少於整個物業而終止，則基本租賃及承租人的比例份額應根據承租人保留的可出租平方英尺與物業先前包含的可出租平方英尺總數之比按比例計算，經如此修訂的本租約此後將繼續完全有效，並應任何一方的要求，雙方應簽署書面確認。

(F)術語“聯屬公司”指由承租人控制、控制或與承租人共同控制的任何實體，且(X)受讓人或分承租人在交易完成之日的淨值不低於承租人在本租約日期的淨值，或(Y)承租人提供證據證明該聯屬公司在其他方面有足夠的財政資源來履行本租約項下的承租人義務(由房東合理確定)或(Iii)Radionetics Oncology，Inc.，特拉華州一家公司(“Radionetics”)規定，承租人至少持有Radionetics全部稀釋後資本總額的22%(22%)的股權。即使本條第15條有任何相反規定，只要承租人在本租約下沒有發生金錢或物質上的非金錢違約(超過所有適用的通知和補救期限)，將全部或部分房產轉讓或轉租給承租人的關聯公司，不應被視為本條第15條下的轉讓，前提是承租人將任何此類轉讓或轉租通知房東，並迅速向房東提供任何

業主要求提供的有關該轉讓或轉租或該附屬公司的文件或信息，並進一步規定該轉讓或轉租不是承租人逃避其在本租賃項下義務的託詞。承租人根據前一句話在本租賃中的全部權益的受讓人在本文中可被稱為“關聯受讓人”。本條第15條所稱的“控制”，是指直接或間接擁有一個實體超過50%(50%)的有表決權證券，或在其事務的一般方向上擁有超過50%(50%)的表決權。

(G)儘管本租約有任何相反規定，但在不受本條款第15條規定的房東權利和租客義務約束的情況下，在不少於十(10)天前書面通知房東，且房客也迅速向房東提供房東合理要求的關於此類分租的任何文件或信息，但未經房東同意，租户可允許(如下文定義的)分享空間，最多佔房屋可出租平方英尺的10%。“空間共享”一詞應指根據書面許可或其他書面佔用協議，由與承租人(如當前客户、承租人的供應商和承包商)有持續業務關係的佔用人(如當前客户、承租人的供應商和承包商)在不單獨拆除牆壁(也不得允許任何共用用户在房屋內保留單獨的接待區)的情況下使用房屋的部分空間。儘管有上述規定，承租人無權與任何實體進行空間共享：(I)如果建議的共享使用者從事業務，或如果這會導致處所被以與建築物作為一流辦公和實驗室項目的性質不符的方式使用；或(Ii)提議的處所用途不符合許可用途。就本租賃而言，從事空間共享的個人或實體的員工或其他人員的行為或不作為應被視為承租人員工的行為或不作為(視情況而定)。然而，, 任何空間共享將導致空間共享的總面積超過房屋可出租平方英尺的10%(10%)，應事先獲得業主的書面同意，並應被視為根據本條款第15條進行的轉讓(除非根據本租賃上文(G)小節的明確條款被視為非轉讓)。

第十六條
損壞或毀滅

在業主得知因損壞而需要維修之日起六十(60)天內，業主應以書面形式通知承租人業主對業主承包商(應持有許可證，在一流機構質量的生命科學辦公室和實驗室建築中開展工作)(“認可承包商”)所確定的維修完成時間的估計評估(“損壞維修估算”)。如果項目因火災或其他保險傷亡而受損，而房屋、建築物或項目的任何抵押或信託契約的持有人已經為此提供了保險收益，則業主應在可獲得此類保險收益的範圍內對損壞進行修復，且損壞修復估算表明，此類修復可在事故發生之日起270天內完成，而無需支付加班費或其他保險費。在該等修葺工程完成前，基本租金及所有經常性額外租金項目應按承租人在日常業務中不能使用的部分按比例遞減，但因保安目的而不能使用的部分(但不得因任何部分在一(1)天或以下的期間內不能使用而減收租金)。但是，如果損壞是由於租户、其僱員、代理人、承包商、客人、受邀者等的過錯或疏忽造成的，則除非房東獲得租金收入保險收益，否則不得減免租金。一旦房屋發生任何損壞，承租人應將根據上述第14(A)(Iii)(A)條支付給承租人的所有保險收益轉讓給房東(或房東指定的任何一方)；但條件是, 如果房東修繕房屋的費用超過房東從承租人的保險公司獲得的保險金額，承租人應在房東修復損壞之前，向房東支付超出的費用。然而，如果損壞修復估算表明，在不支付加班費或其他保險費的情況下，在傷亡發生之日起270天內不能完成修復，則房東可以選擇(I)在合理的時間內進行修復，在這種情況下，本租約將繼續有效，租金應按第16條規定的方式減免，或(Ii)選擇不進行此類修復，而是通過通知終止本租約

在作出決定後六十(60)天內以書面形式通知租户，該通知包括終止日期，給租户六十(60)天的時間遷出該房產。但是，如果損壞修復評估顯示無法在事故發生後270(270)天內完成修復，則承租人可以選擇在不晚於租户收到損壞修復評估後三十(30)天內，通過書面通知房東終止本租約，自租户通知中指定的日期起生效。此外，如果房東和租客都沒有終止本租約，並且在損失修複評估中指定的時間段較晚的時間內或在傷亡發生之日後270(270)天內沒有基本上完成維修，則承租人有權在該期間結束後每個日曆月的前五(5)個工作日內終止本租約，直到修復基本完成為止，通知房東(“損壞終止通知”)，自損壞終止通知之日(“損壞終止日期”)起生效。儘管有上述規定，如果承租人向房東遞交了終止損壞通知，則業主有權在業主收到終止損壞通知後五(5)個工作日內向承租人提交負責修復損壞的業主承包商的證書，聲明該承包商合理判斷在終止損壞日期後三十(30)天內應基本完成維修(即，完成除“清單”以外的其他項目)，從而暫停損壞終止日期的發生。如果修理工作應在該三十天期限屆滿前基本完成, 則損壞終止通知無效，但如果修復工作不能在該30天期限內基本完成，則本租賃合同應在該30天期限屆滿時終止。此外，如果建築物和/或項目因火災或其他意外事故或原因受損，無論房產是否受到影響，如果除可扣除金額外，業主的保險單未完全承保損失，業主可選擇終止本租約；但必須在事故發生之日起九十(90)天內作出決定，且業主必須在收到損害未完全承保的通知後三十(30)天內行使此項權利。最後，如果物業、建築物或項目在期限的最後十二(12)個月內受到任何重大損害，則即使第16條有任何相反規定，業主和租户均有權在事故發生之日起六十(60)天內向另一方發出書面通知，通知對方行使該選擇權，從而終止本租約。建築物或項目的完全破壞應自動終止本租約。在任何情況下，為保護公眾健康而關閉建築物或工程項目都不會構成第16條所述的損害，只有在建築物、建築物或工程項目的物理或結構完整性降級的情況下，才應視為發生傷亡。除第16條另有規定外，因損壞或毀壞承租人的業務或財產，或對處所、建築物或項目的任何部分或固定附着物進行任何維修、更改或改善而對承租人的業務或財產造成任何傷害或幹擾，房東不應因此而減收租金，也不承擔任何責任, 其內的附屬設備和設備。承租人明白，房東不會為承租人的傢俱、傢俱、貿易固定裝置或設備投保任何類型的保險，房東也沒有義務修理或更換任何損壞的傢俱、傢俱、貿易固定裝置或設備。承租人承認，承租人無權獲得房東承保的任何財產損失保險。對於房東有義務修復或選擇修復的任何損壞，承租人作為房東簽訂本租約的物質誘因，不可撤銷地放棄並解除其根據加州民法典 1932和1933節的規定的權利。

第十七條
從屬關係

房東向承租人表示，截至本租賃之日，該項目不受影響不動產的抵押或信託契約的約束。本租約受且承租人同意遵守所有影響不動產的記錄事項。本租約還受制於影響不動產的所有現有和未來的土地或基礎租賃、抵押和信託契約，包括其所有續期、修改、合併、更換和延期；但業主的承按人及土地出租人(視何者適用而定)以該承按人或土地出租人的形式籤立並交付一份經商業上合理的從屬、不幹擾及授權協議予租客，但須受承租人及該承按人或土地出租人(“SNDA”)同意的合理修訂所規限。SNDA須規定，只要承租人在本租契下沒有違約超過任何適用的治癒期，承租人對處所的管有及租客在租契下的權利

不應受到幹擾，並應由該貸款人、受益人、抵押權人及其繼承人和受讓人履行；然而，如果任何有關租約下的出租人或任何該等按揭或信託契據的持有人告知業主，他們希望或要求本租約優先於本租約，應業主向租客提出的書面要求，租客同意立即以房東或該出租人、持有人或持有人認為必要或適宜的合理可接受的形式籤立、確認和交付文件或文書。承租人同意向已向承租人提供地址的任何抵押權人、信託受益人和夾層貸款人提供本租約下業主違約通知的副本，承租人應在收到通知後一段商業合理的時間內向該等抵押權人、信託受益人和夾層貸款人提供補救任何此類違約的權利。承租人放棄任何現行或未來法規、規則或法律的規定，這些法律、規則或法律可能賦予或聲稱給予承租人任何權利或選擇權，以終止或以其他方式對本租約以及承租人在發生止贖程序或出售時的義務產生不利影響。

第十八條
徵用權

如整個處所、建築物或工程項目或其部分以致租客無法使用餘款，則須以徵用權取得或出售、轉讓或轉讓以代替，則本租契須由任何一方作出選擇，自取消租約的日期起停止及終止，或自沒收租約的當局接管管有之日起終止。每一方應在收到接受或譴責的通知後六十(60)天內通知另一方其被選舉終止。不得分攤任何部分或全部徵收的賠償金，租客特此將在沒收或譴責過程中可能作出的任何賠償金，連同租客現在或以後因此或其任何部分而產生的任何及所有權利，連同租客現在或以後因此或其任何部分而產生的任何及所有權利，轉讓給房東，但不得視為給予房東任何權益，或要求房客將在本合同期限屆滿時租客可拆除的屬於租客的個人財產和行業固定裝置轉讓給房東，或因租客業務中斷或損壞而給予房客任何補償。如發生本條例第18條所述的部分承租，或以出售、轉讓或轉易代替，並未導致本租約終止，則租金應按承租人仍可使用的處所部分與處所總面積的比率分攤。業主須在切實可行的範圍內，按照業主的圖則及規格，將該處所、該建築物或該項目修復，使該處所的其餘部分, 建築物或項目的可用配置將類似於被徵用之前的狀態，在必要的情況下，房東應將房屋從被徵用或被沒收的部分中分離出來；然而，房東只有在房東貸款人將徵用收益提供給房東用於重建和修復的範圍內，才有義務恢復或重建受損財產，然後僅限於房東收到的與該徵用相關的淨收益。任何要求企業暫時關閉的政府行動都不應被視為譴責或徵用權，任何以保護公共安全為目的的政府行動(例如，防止戰爭行為、傳染病傳播或感染)不應被視為臨時徵用，使承租人有權獲得任何政府補償、租金減免或其他補救措施。承租人特此放棄在與本合同條款不一致的範圍內，根據《加州民事訴訟法典》第1265.130條可能享有的任何和所有權利。

第十九條
默認設置

(A)租客的失責。承租人或承租人在本合同項下履行義務的任何下列行為或不作為或事件，均應構成“違約事件”：

1.未能或拒絕在書面通知後三(3)個日曆日內向房東支付基本租金、額外租金或根據本協議應支付的任何其他金額；上述三(3)天期限應替代而不是補充《加州民事訴訟法》第1161條或任何類似或繼承法的通知要求；

2.除上文第(I)項和第(Iii)至(Vii)項所述外，未能在書面通知承租人後三十(30)天內履行或遵守本租約的任何其他契諾或條件；然而，如果違約的性質是無法在三十(30)天內通過行使承租人的商業合理努力來補救，承租人應自房東通知之日起最多一百二十(120)天內糾正該違約，只要承租人在三十(30)天內採取此類補救行動，並努力並持續地利用承租人的商業合理努力進行此類補救行動。該三十(30)天的通知應取代而非補充《加州民事訴訟法典》第1161條或任何類似或繼承法所要求的任何通知；

(三)放棄或者不接受對房屋或其重要部分的佔有投標；

4.承租人或任何擔保人依據任何法規向任何法院提交破產或無力償債的呈請，或要求重組或安排委任接管人接管承租人的全部或部分財產；根據本協議對承租人或任何擔保人提起訴訟，或啟動為承租人或本協議下的任何擔保人指定受託人、接管人或清算人的程序，或任何政府當局對承租人或本協議下的任何擔保人的任何財產進行的解散或清算程序，如果該程序在該程序或該受託人或接管人的任命開始後九十(90)天內不被撤銷或終止託管；或由承租人或本協議下的任何擔保人為債權人的利益進行轉讓。承租人特此規定，如果承租人根據美國破產法提交請願書，房東將解除有效的自動停租，並免除房東的自動停租，以便房東向承租人和/或本租約的擔保人尋求權利和補救；

5.承租人未能在提交或記錄後三十(30)天內解除、解除或擔保對房產、建築物或工程項目提出的任何機械師留置權；或

(六)房東書面通知後兩(2)個工作日內，承租人未按第十四條或第二十五條的規定遵守或履行的。

承租人對本租約的任何約定或條件的所有違約，應被本租賃雙方視為重大違約。

(B)業主失責。如果房東在收到租客通知後三十(30)天內未能履行房東應履行的任何義務(金錢義務除外)，並詳細説明房東未能履行；但如果房東的義務的性質是需要超過三十(30)天才能履行，則房東不應在本租約規定的三十(30)天內履行義務，如果房東在三十(30)天內開始履行義務，並在此後努力爭取在一百二十(120)天內完成，則房東不應違約。當房東在本租約項下違約時，承租人可行使法律或衡平法規定的任何權利，除非本租約另有明確規定。如果房東在收到租客詳細説明房東未能履行的通知後十(10)天內未能履行本租約規定的任何貨幣義務，則房東應違約。本租約中包含的任何內容不得被解釋為延遲或延長任何租金減免、承租人採取糾正行動的權利或根據本租約明確授予承租人的其他補救措施的時間。

第二十條
補救措施

(A)根據本條款第19條的規定，在本租約發生違約事件並持續期間，房東可行使法律允許的所有補救措施，包括但不限於《加州民法典》第1951.4條規定的補救措施，包括但不限於終止本租約、重新進入房舍並移出所有人員和財產，房東可將這些財產儲存在倉庫或其他地方，風險、費用並由承租人承擔。如果

如果房東選擇終止本租約，房東有權向租客追回法律允許的所有金額，包括但不限於(I)終止租約時已賺取的任何未付租金在判給時的價值；加上(Ii)在終止租約後至判給時本應賺取的未付租金超過租客證明可以合理避免的租金損失的金額；另加(Iii)判給時未付租金超出租客證明本可合理避免的租金損失的款額；加上(Iv)補償業主因承租人未能履行其在本租約項下的義務而直接造成的所有損害或在正常情況下可能因此而造成的所有損害所需的任何其他金額，具體包括但不限於承租人改善費用、經紀佣金和廣告費用、為新租户改建房屋或其任何部分的費用，無論是出於相同或不同的用途，以及為獲得新租户而做出的任何特別讓步；以及(V)在房東選擇時，適用法律不時允許的其他數額，作為對前述規定的補充或替代。本條款第20(A)款中使用的“租金”一詞應被視為租户根據本租約條款需要支付的所有各類款項，無論是支付給房東還是其他人。如上文第(一)和第(二)項所用，“授予時的價值”應按以下第(E)項所列利率計算。, 但在任何情況下，不得超過法律允許的此類利息的最高金額。如上文第(三)項所用，“授予時的價值”應按照授予時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加百分之一(1%)的折現率計算。

(B)本條第20條不得視為影響業主根據本租約所載的一項或多項賠償條款，就本租約終止前因人身傷害或財產損失而產生的法律責任或法律責任獲得賠償的權利。

(C)即使本租約有任何相反規定，業主重新收回以執行維修或保全物業或其任何部分的行為，或與努力重新出租該物業或其任何部分有關的行為，或業主主動委任接管人以保護業主在本租約項下的權益，並不終止承租人對該物業或其任何部分的佔有權，直至業主選擇終止本租約為止，本租約將繼續完全有效，業主可執行本租約項下的所有業主權利及補救辦法，包括但不限於，加州民法典1951.4條所述的補救措施(出租人可以在承租人違約和放棄後繼續租賃，並在到期時追回租金，如果承租人有權轉租或轉讓，但只有在合理限制的情況下)。因此，如果房東因租户違約而沒有選擇終止本租約，房東可不時在不終止本租約的情況下強制執行其在本租約下的所有權利和補救措施，包括在到期時追回所有租金的權利。

(D)業主根據本協議以及業主與租客之間現在或以後生效的任何其他協議而享有的一切權利、權力和補救措施，應是累積的，不可替代，並應是法律賦予業主的所有權利、權力和補救措施之外的權利、權力和補救措施，而行使一項或多項權利或補救措施，不得損害業主行使任何其他權利或補救措施的權利。此外，在任何暫停驅逐的情況下，在法律允許的範圍內，房東可以保持本租約的效力，並起訴租金損害(包括起訴擔保人)，並以其他方式行使房東在本租約下的權利和補救措施，包括但不限於房東申請或動用任何保證金、信用證或其他安全增強措施的權利。雙方表示，本租約和承租人在本合同項下的義務對承租人具有約束力，不會因未來的任何事件或情況(無論是可預見的還是不可預見的)而減少或以其他方式免除，即使此類情況對承租人的業務、盈利能力或在房屋內經營的能力有重大影響(除非此類無法經營是由於房東根據下文第20(F)節的規定違約所致，在這種情況下，第20(F)條應受其管轄)，並且承租人放棄要求公平地免除其在本合同項下義務的權利。

(E)除非本合同另有特別規定，否則一方欠另一方的任何到期未支付的款項應按從到期日起至支付為止的較低年利率10%(10%)或最高合法利率(10%)計息，但支付此類利息不應成為承租人在本租賃項下違約的藉口或補救。除上述利息外：(I)如基本租金在到期的公曆月的第五(5)日或該日之前仍未繳付，則應立即支付相當於逾期款額的百分之五(5%)或$100的滯納金，兩者以較大者為準。

每個歷月或不足一個歷月，直至房租(包括滯納金)全額支付，逾期租客同意，這是房東因租客逾期付款而遭受的損失的合理估計；(Ii)對於租客或其代表向房東開出的任何支票，付款人不兑現，應額外評估25美元的費用；這些損害包括房東與這種逾期付款和未兑現支票相關的額外行政和其他費用，雙方同意，在這種情況下，修復房東的實際損害是不切實際的或極其困難的；但除非房東向租客提供三(3)個工作日的書面通知，否則不應支付滯納金，但在任何情況下，房東在租賃期限內的任何歷年內不得交付超過兩次此類通知。此類利息、逾期付款和未兑現支票的費用是單獨和累積的，是對本租約任何其他條款下業主的任何或所有權利或補救措施的補充，不得減少或替代。

(F)如果房東違約、違反或違反承租人在本租約項下的權利，承租人的排他性救濟應是要求具體履行或實際損害賠償的訴訟。在不限制承租人在本租約中可能包含的任何其他豁免的情況下，承租人特此放棄任何法律賦予其履行房東義務的權利，或因任何房東違約而終止本租約的權利。

第二十一條
業主權益的轉讓

房東有權全部或部分轉讓其在本租約及建築和/或項目中的所有權利和義務。如果業主通過出售、轉讓、轉讓、止贖、代替止贖契據或其他方式轉讓或終止業主在房產、建築物或項目中的權益，無論是自願的還是非自願的，業主自轉讓或終止之日起及之後應自動免除業主的任何義務和責任，包括但不限於，如果業主將信用證或信用證的任何收益存放在買方處，則業主應根據上文第4條的規定解除與信用證和所述收益有關的任何進一步責任。承租人同意在任何此類轉讓時委託受讓人，並承認受讓人為本租賃項下的出租人，承租人應在提出要求後五(5)日內簽署受讓人可能合理地認為必要的進一步商業合理文書或保證，以證明或確認受讓人的委託，但須經承租人要求的、受讓人可接受的合理修改。

第二十二條
經紀人

就本租賃而言，業主及租客各自保證並聲明，其僅與基本租賃條款第1.H.條所載商號(其佣金及費用須由業主根據另一協議支付)有交易，且據其所知，並無其他人士或實體有權或可能獲得與本租賃有關的佣金、佣金或其他類似款項。房東和租客雙方都同意，如果此類擔保和陳述被證明是不正確、不準確或虛假的，房東將賠償並使另一方、其代理人、成員、合作伙伴、代表、高級職員、附屬公司、股東、僱員、繼承人和受讓人免受房東可能招致的任何和所有損失、責任和費用的傷害。

第二十三條
停車

自開工之日起，承租人應有權使用《基本租賃條款》第1.1條所述位於項目內的停車區(可通過建造可能屬於業主工程的任何便利設施、任何公用設施或圍護工程或由承租人或其代表完成的其他工程而減少)。雙方承認，承租人要求的便利設施、公用設施或圍護工程或承租人或代表承租人完成的其他工作可能會減少停車面積，但不低於(A)每1,000可出租平方英尺三(3)個停車位，或(B)法律規定的停車位數量。租户在租賃期內使用停車位不收取月費。然而，在租賃期限內，承租人應始終承擔全部費用

任何政府當局對租户租用停車區或租户使用停車設施徵收的任何税收。承租人應遵守為停車場的有序運營和使用而不時制定的所有規章制度，承租人應以合理的誠信努力確保承租人的員工和訪客也遵守該等規章制度。根據第23條授予承租人的權利僅提供給承租人自己的人員和承租人的受邀人、代理人、承包商、分包商和代表使用，未經房東事先批准，承租人不得轉讓、轉讓、轉租或以其他方式轉讓此類權利，不得無理扣留、附加條件或拖延。

第二十四條
豁免

任何一方對本租約任何條款的放棄都不應被視為放棄本租賃的任何其他條款或該當事人隨後違反相同或任何其他條款的行為。任何一方不得放棄本租約的任何條款，除非由該方簽署書面文書。業主同意或批准租客要求業主同意或批准的任何行為，不得被視為不必要地獲得業主同意或批准租客隨後的任何行為，無論是否類似於如此同意或批准的行為。業主或業主代理人在本租約期間作出的任何作為或事情，均不得視為接受物業的退回，而除非業主以書面形式簽署並簽署接受退回的協議，否則接受退還的協議無效。業主其後根據本租約接受租金，不得視為放棄租客先前違反本租約的任何條款、契諾或條件，但租客未能支付如此接受的特定租金除外，不論業主在接受租金時是否知悉先前的違反。租客支付的任何款項或業主收到的少於當時根據本合同到期的總金額的任何款項，應被視為僅是部分付款，而不是放棄到期餘額或協議和清償，即使在與之同時交付的任何支票或任何其他文書上有任何相反的陳述或背書也是如此。因此，房東可以接受任何此類金額並議付任何此類支票，但不影響房東收回所有到期和欠款的權利，以及根據本租約向租户追索其他權利的權利, 無論房東是否在付款單據上作任何批註或以其他方式通知承租人，這種接受或談判不損害房東的權利。承租人進一步明確放棄加州民法典第1479條，並同意房東有權指定通過部分付款來履行本租賃項下的承租人義務的哪一部分，或按其希望的任何順序將承租人的任何付款分配給承租人的未償還義務(即，房東可以酌情將付款分配到最早的未償還金額或最近的未償還金額)。

第二十五條
禁止反言證書

房東和租客應隨時並不時地在不少於二十(20)天的事先書面通知的情況下，簽署、確認並向該另一方交付一份書面聲明，證明以下信息(但不限於在需要進一步信息的情況下的以下信息)：(I)本租約未經修改且完全有效(或，如果修改，則説明修改的性質，並證明本租約經修改後完全有效)；(Ii)預付租金及其他費用的日期(如有)；(Iii)租户的信用證金額(如有)；及(Iv)承認據該一方所知，另一方並無任何未糾正的違約行為，亦不存在因時間或通知的流逝而構成另一方違約的事件或條件，或指明該等違約、事件或條件(如有)。雙方明確理解並同意，所有或部分不動產的任何潛在買家或產權負擔人均可依賴任何此類陳述。一方當事人如未能在上述期限內作出上述陳述，即表示承認該陳述所載的所有陳述均屬真實無誤。

第二十六條
業主的法律責任

即使本租約中有任何相反的規定，承租人因收取要求房東支付款項的判決(或其他司法程序)而採取的任何補救措施

如果業主在本租約項下違約，或承租人對業主或業主各方提出的任何索賠、訴訟理由或義務(合同、法定或其他)，或因任何與本租約有關的事項而引起或與之相關，以及所有契諾和條件或本合同、法定或以其他方式規定的任何義務，應僅限於相當於業主在建築物中和建築物的股權權益以及由此產生的任何保險收益或淨銷售收益的金額。房東或任何房東一方的任何其他財產或資產不得為履行租客根據或關於本租約的補救、房東對租客的義務(無論是合同、法定或其他方面的義務)、房東與租客在本租約項下的關係或租客對房產的使用或佔用而徵收、執行或執行其他程序。

第二十七條
不能履行職責

由於罷工、停工、勞資糾紛、天災、戰爭行為、恐怖主義、無法獲得服務、勞動力或材料或其合理替代品、政府行為、命令、規章或控制、民變、流行病、流行病、公共衞生緊急情況、火災或其他傷亡以及其他超出有義務履行義務的一方合理控制範圍之外的原因而造成的任何預防、延誤或停工，無論是可預見的還是不可預見的，也無論是否類似於前述的原因(統稱為“不可抗力”)，儘管本租約有任何相反的規定，但可免除該方履行義務的期限等於任何此類預防、延遲或停止的期限，因此，如果本租約規定了任何一方履行義務的期限，則該期限應延長該期限，延長該期限應延長該一方因不可抗力造成的任何履行延遲的期限；但在任何情況下，不可抗力事件不會為以下情況提供藉口或導致時間延長：(I)根據本租約所欠的任何金錢義務，(Ii)租户在本租約期滿或提前終止時及時騰出物業的義務，或(Iii)租户違反其義務會干擾另一租户對其物業或項目的使用、佔用或享受，或導致房東承擔任何責任。不可抗力事件發生後，不良方應立即通知對方已發生不可抗力事件及其對履約的預期影響，包括預期持續時間。不良方將盡商業上合理的努力，將不可抗力事件對其履約的影響降至最低。為避免懷疑、損壞或毀壞處所, 建築或項目不應構成不可抗力(並應受本合同第16條的條款管轄)。

第二十八條
危險廢物

(A)除《環境調查問卷》(見下文第28(F)節)中明確列出的化學品或材料及其各自的數量外，承租人不得導致或允許承租人、其代理人、僱員、承包商或受邀者攜帶、保存、生產、產生、儲存、製造、混合、處理、回收、釋放(如下文定義的術語)或在項目中或項目周圍使用任何有害材料(見下文第28(D)節)。承租人賠償房東和房東雙方因承租人違反上一句所述義務，以及承租人使用、儲存和/或處置以下第28(D)(Xi)條規定的任何“生物危險廢物”、“醫療廢物”或其他廢物而遭受的損失，並同意就任何和所有索賠、判決、損害、處罰、罰款、費用、責任或損失(包括但不限於項目價值的減值)為房東和房東各方辯護並使其免受損害。損失、限制或使用可租用或可使用的空間或項目的任何便利設施的損害賠償，因項目空間的任何不利影響或營銷而產生的損害，以及為解決因此類違約而在本租約期間或之後產生的索賠、律師費和費用、顧問費和專家費而支付的金額。承租人對房東和房東各方的賠償包括但不限於與任何聯邦、州或地方政府機構或政治分區要求的任何現場條件調查或任何清理、補救、拆除或恢復工作相關的費用，因為項目上或項目下的土壤或地下水中存在有害物質。在不限制前述規定的情況下, 如果承租人造成或允許在項目上存在任何危險物質，導致違反法律對項目造成任何污染，則根據本合同第9、10和11條以及下文第28(K)條的規定，承租人應迅速採取一切必要的行動，自費將項目恢復到引入任何此類危險材料之前的狀態，承租人為此類工作使用的承包商必須得到以下各方的批准

業主不得無理拒絕批准，只要此類行為不會對項目產生任何長期或短期的重大不利影響，且此類行為不會對項目的其他租户的使用和享受造成實質性幹擾；但房東也有權通過書面通知承租人，因承租人違反其第28(A)條規定的義務，直接就項目內或項目周圍的有害物質採取任何此類緩解措施，並收取承租人額外租金作為其費用。在本租賃中，“釋放”、“釋放”或“釋放”是指有害物質向環境中的任何釋放、沉積、排放、排放、泄漏、溢出、滲漏、遷移、注入、泵送、傾倒、傾倒、泄漏、傾倒、處置或其他移動。

(B)房東向承租人表示，就房東目前所知，該項目目前不包含任何違反任何現行適用法律的有害物質。本合同所稱“實際知情”是指業主物業管理人對本項目的實際知情，沒有調查、詢問或調查、詢問的義務。在任何適用的環境法要求的範圍內，房東應支付房東的費用和費用(而不是作為運營成本)：(I)迅速開始由房東合理地選擇符合所有法律要求並符合所有法律的拆除、封存或其他遏制或補救計劃(“補救計劃”)，(Ii)根據適用法律頒佈的標準，勤勉地執行補救計劃，並採取其他合理行動，使項目和/或場所不受任何業主有害物質(定義見下文)的影響；(Iii)以其他方式將項目恢復到緊接補救計劃開始之前的基本相同狀況。“業主的危險材料”一詞是指截至本租賃之日存在於項目或場所內、之上、之下或周圍的危險物質，或由業主或業主的任何代理人、僱員或承包商釋放或帶進、之上、之下或周圍的危險物質。業主的危險材料應明確不包括由承租人或任何代理人、代表、承包商、受邀者、供應商釋放、擾亂、運輸、儲存、產生或使用的任何危險材料, 承租人的客户或僱員，在本租賃日期後與項目承租人的任何交易有關或相關的。如果房東應啟動任何此類補救計劃，並且該行動不是基於或與承租人或承租人的代理人、僱員、承包商或被邀請人的任何行動或不作為有關，則(I)如果該補救計劃在開始日期之前開始，則對於由於房東執行該補救計劃而導致承租人在本地區開展業務的能力實際延遲到開始日期之後的每一天，開始日期和到期日應延長一(1)天，以及(Ii)如果該補救計劃在開始日期之後開始，則：如果在執行該補救計劃期間，該房屋必須關閉營業，或者如果承租人不能在該房屋(或其部分)合理地進行其正常的業務運營，則在該補救計劃的執行期間，房東應向租户收取的所有租金和其他費用應自租户停止在該房屋進行正常業務運營之日起按比例遞減，並應一直持續到該補救計劃完成，並且承租人可以在該房屋內再次開業或進行其正常的業務運營為止。儘管本協議有任何相反規定，承租人不應對因存在有害物質而引起或導致的任何索賠、損害賠償、判決、訴訟、責任、處罰、罰款、費用或費用(包括但不限於清理、移除、補救和修復費用、為解決索賠而支付的款項、律師費、諮詢費、專家費和訴訟費)負責。, 在交付日期之前或在交付日期之後引入的項目下的或關於項目的，除非上文第28(A)節有相反的規定。該項目的業主物業經理代表業主而不是以個人身份作出該陳述和保證，因此，業主(而非該個人)應在違反該陳述的情況下承擔責任。

(C)在以下情況下，業主拒絕同意任何擬議的轉讓並不是不合理的：(I)擬議的受讓人對房產的預期用途涉及危險物質的產生、儲存、使用、處理或處置，其數量或數量大於承租人，且在與項目緊鄰的建築物具有可比性；(Ii)任何先前的房東、貸款人或政府當局已要求擬議的受讓人就污染物業的有害物質採取補救行動，如果污染是由受讓人的行為或使用所涉財產造成的；或(Iii)建議的受讓人受強制執行令所規限

任何政府當局發佈的與使用、處置或儲存危險材料有關的文件。

(D)如本文所用，“危險材料”一詞是指任何地方政府當局、加利福尼亞州或美國政府所管制或將要管制的任何危險或有毒物質、材料或廢物。“危險材料”一詞包括但不限於下列任何物質或物質：(I)根據“加州健康與安全法”第20章第6.5章(危險廢物控制法)第25140節被定義為“危險廢物”、“極端危險廢物”或“受限制危險廢物”；(Ii)根據“加州健康與安全法”第20節第6.8章(“卡朋特-普雷斯利-坦納危險物質會計法”)第25316節定義為“危險物質”；(Iii)根據《加州健康和安全法規》第20分部第6.95章(危險材料釋放反應計劃和清單)第25501節定義為“危險材料”、“危險物質”或“危險廢物”，(Iv)根據“加州健康和安全法規”第20分部第6.7章(地下儲存危險物質)第25281節定義為“危險物質”，(V)石油，(Vi)石棉，(Vii)根據第9條列出的危險廢物或根據《加州行政法典》第22章第4節第20章第11條被定義為危險或極端危險物質，(Viii)根據《聯邦水污染控制法》(33 U.S.C.§1317)第311節被指定為“危險物質”，(Ix)根據《聯邦資源保護和回收法案》第1004節(42 U.S.C.§6901 et seq)被定義為“危險廢物”。[《美國法典》第42編第6903節)，(X)根據《綜合環境反應、賠償和責任法》第101節，定義為“危險物質”，見《美國法典》第42篇第9601節及其後。(42《美國法典》第9601條)，或(十一)被定義為“生物危險廢物”、“醫療廢物”, “感染劑”、“混合廢物”或加州健康與安全法規(第117600節及其後)規定的其他廢物；但是，如果承租人有權使用和/或儲存本節(D)(Xi)中所述的廢物，其數量應為承租人的醫療實踐運作所合理需要的數量，但承租人應獨自承擔合法處置此類醫療廢物的責任，費用和費用由承租人承擔，但須遵守本合同第28(A)節的賠償條款。

(E)如本文所用，“法律”一詞是指與影響項目的任何有害物質有關的任何適用的聯邦、州或地方法律、條例或法規，包括但不限於上文第28(D)條所指的法律、條例和法規。

(F)房東承認，第28條的目的不是禁止租户經營上文第1(G)節所述的業務。承租人可以按照行業慣例經營其業務，只要根據所有適用的政府要求和所有法律嚴格和適當地監測和完成任何有害材料的使用或存在。作為對業主的物質誘因，允許承租人在其業務中使用危險材料，承租人同意在簽訂本租賃合同前向業主提交一份完整、準確的業主租賃前環境暴露調查問卷，以本租賃合同附件F的形式列出每種危險物質的存在，並列出與該危險物質存在有關的任何和所有政府批准或許可(“環境調查問卷”)。承租人應在收到房東的書面請求後，每年向業主提交一份最新的環境調查問卷(除非與項目的銷售、融資或再融資有關)，並應在任何新的有害物質進入房屋之前或在承租人獲得任何額外的危險材料許可或批准之日或之前提交一份更新的環境調查問卷。如果承租人在環境調查問卷上向業主提供的任何信息，或與危險材料有關的信息，在任何實質性方面故意或故意虛假、不完整或誤導性, 同樣的情況應被視為本租賃項下承租人的違約事件。對於未在初始環境問卷中描述的場所的任何有害物質的使用，應事先徵得業主的書面同意，業主可自行決定拒絕給予同意。所有與儲存和/或移除或運輸有害物質有關的艙單應完全屬於承租人，房東絕對沒有義務與之相關。在整個租期內，承租人應始終與信譽良好的危險材料運輸公司簽訂合同，以遏制、移除和運輸任何危險物質。承租人不得在該處所、建築物或工程項目安裝或準許任何地下儲油罐。在下列情況下，業主有權自行決定終止本租約：(I)租客對房屋的任何預期用途涉及產生或儲存、使用、處理或

危險物質處置的方式或目的被任何政府機構或當局禁止；(Ii)任何貸款人或政府當局要求承租人就因承租人的行為或使用而造成的危險物質污染採取補救行動(除非承租人正在努力尋求遵守此類補救行動)；或(Iii)承租人因在房屋內使用、處置或儲存危險物質而受到任何政府當局發佈的執行令的約束(除非承租人正在努力尋求遵守該強制執行命令)。在租賃期限到期之前的任何時間，在業主合理地相信某些有害物質測試是可取的之後，房東有權在任何合理的時間進入房屋進行適當的測試，並向租户交付此類測試的結果，以試圖證明由於租户使用該房屋而發生了污染。

(G)承租人應儘快以書面形式通知業主，但在任何情況下不得遲於以下五(5)天：(I)承租人實際、聲稱或威脅釋放或承租人負責的任何有害物質在場所、建築物或項目(無論過去或現在)內、上、下、周圍或附近釋放的事件發生後五(5)天，無論此類釋放的來源或數量如何，或(Ii)承租人獲悉任何監管行動、詢問、檢查、調查、指令或任何清理、合規、或(Iii)承租人知悉任何人士或實體就處所、建築物或工程項目內、上、下、附近或附近的任何有害材料提出的任何索償，不論其是否涉及損害、貢獻、收回成本、賠償、損失或傷害。以上第(I)、(Ii)和(Iii)款所述事項統稱為“危險材料索賠”。承租人應及時將與危險材料索賠有關的所有訂單、通知、許可證、申請和其他通信和報告的副本轉發給房東。此外，承租人應及時以書面形式將承租人發現的任何可能使承租人或業主承擔任何責任的事件或情況，或根據任何法律對處所、建築物或項目的所有權、佔用權、可轉讓性或用途的限制，以書面形式通知業主。承租人不得進入任何法律程序或其他訴訟、和解, 關於任何危險材料索賠的同意法令或其他妥協，除非首先通知房東租客的意圖，並允許房東有機會作為一方加入並參與此類程序，並且在任何情況下，未經房東事先書面同意，租户不得簽訂對房東、房產、建築或項目具有約束力的任何協議。業主有權出席並參與任何與危險材料索賠有關的法律或其他行政程序。

(H)在不限制承租人遵守本租賃中另有規定的適用法律的一般性的情況下，承租人應自負費用和費用，在所有實質性方面遵守所有法律。承租人應獲得並維護承租人使用、儲存、生成、運輸、搬運、混合或回收使用、儲存、生成、運輸、處理、混合或回收的任何有害材料的適當或必需的任何和所有必要的許可、許可證、認證和批准。為進一步執行上述規定，承租人應從適當的政府當局獲得並維護所有適用的許可證和許可證，以運營[***]並支付與此相關的所有必要的許可證和許可費。業主有權繼續要求承租人取得並審查和檢查任何和所有此類許可、執照、認證和批准，以及任何和所有危險材料管理計劃和程序、任何和所有危險材料風險管理和污染預防計劃、任何和所有危險材料應急反應和員工培訓計劃的副本，以及關於承租人使用危險材料的任何和所有危險材料應急反應和員工培訓計劃的副本。收到房東的書面要求後，承租人應向房東提交一份敍述性説明，説明租户涉及危險材料的活動的性質和範圍，並向房東證明符合所有法律和本租賃條款。

(I)業主可(但不應被要求)不時聘用業主認為合適的承包商，在業主合理確定的範圍內進行環境評估，包括但不限於第一階段環境現場評估(“環境評估”)，以確保承租人遵守本租約關於危險材料的要求。業主最初因任何此類環境評估而產生的所有費用和開支應由

房東；但如果任何此類環境評估顯示承租人未能遵守本條款第28條的規定，則承租人應在收到書面要求後三十(30)天內將該環境評估的所有成本和支出作為額外租金償還。

(J)在租期屆滿或提前終止時或之前，業主可要求承租人自行承擔下列費用：(I)安排對處所、建築物和項目進行環境評估，包括按照第29(F)(I)條的規定；(Ii)促使所有有害物質從處所、建築物和項目中移走，並根據所有法律並在必要時處置，以允許處所用於任何目的；以及(Iii)安排移走承租人或其任何代理人、承包商、僱員或受邀者或客户安裝或使用的所有容器，以儲存任何危險材料，並修復因移走而對處所、建築物和項目造成的任何損壞。

(K)如果任何書面報告，包括任何包含任何環境評估結果的報告(“環境報告”)應表明(I)承租人根據第28條負有清除或補救義務的任何危險材料的存在，以及(Ii)由於存在任何危險材料，需要對任何危險材料進行調查、表徵、監測、評估、修理、關閉、補救、清除或其他清理(“清理”)，承租人應在合理可行的情況下儘快準備，並在收到環境報告後三十(30)天內向業主提交一份全面計劃，經業主書面批准後，不得無理扣留、附加條件或推遲批准，除非與設計問題有關(在這種情況下，業主可憑其唯一但善意的酌情權拒絕批准)，規定承租人應採取的行動以執行清理工作，以使房屋、建築和項目恢復到本租約所要求的條件。在房東批准清理計劃後，承租人應在不限制房東在本租賃項下的任何權利和補救措施的情況下，自行承擔費用和費用，與房東合理接受的顧問一起迅速實施該計劃，並根據所有法律以及該計劃和本租賃的要求着手清理有害物質。如果在收到清理計劃批准後六十(60)天內，承租人未能(A)完成清理，或(B)未能在該六十天內完成清理，未能盡力而為地制定清理計劃，並在可行的情況下儘快完成清理，則業主有權但無義務，且不放棄本租約項下的任何其他權利, 根據環境報告建議或任何對該物業、建築物及項目擁有司法管轄權的政府當局的要求進行任何清理，並向承租人追討其所有成本及開支，作為額外租金，在收到書面要求後三十(30)天內支付。

(L)在任何清理期間，承租人應繼續支付本租約項下到期或應計的所有租金，且在任何該等清理期間，承租人無權獲得任何基本租金或額外租金的任何減免、抵銷或延期。

(M)承租人應在本租約期滿或提前終止後退還房產之前完成任何清理工作。承租人應獲得並向房東提交監管政府當局的信件或其他書面決定，確認清理工作已按照該政府當局的所有要求完成，不需要採取任何形式的進一步迴應行動以不受限制地使用房屋(“封閉信”)。在本租約到期或提前終止時，承租人也有義務根據適用法律關閉承租人或其代表獲得的與在房屋內使用危險材料或與允許使用相關的所有許可。

(N)如果承租人負責的任何清理工作沒有完成，或者承租人在本租約期滿或更早終止之前沒有收到與清理工作相關的封閉信和法律規定的任何政府批准，而這種不完成將禁止或以其他方式實質性和不利地影響房東出租房產的能力，則承租人應作為剩餘租户對房東負責(更具體地如第5條所規定的)，直到承租人完全履行其在第28條下的義務；但是，如果房東只被禁止租賃部分房產，或者只有一部分房產因租户的這種不作為而受到實質性的不利影響，那麼如果房產的其餘部分是沒有任何改善的可租賃配置的話

被要求單獨轉讓受影響的部分的，暫緩只適用於房東被禁止租賃或受到其他重大和不利影響的部分。

(O)除非適用法律強制要求，否則承租人同意，未經業主事先書面同意，承租人不得向任何個人或實體(承租人的顧問、律師、貸款人、物業經理和僱員除外)披露、討論、傳播或複製有關房屋、建築或項目環境狀況的任何信息、數據、調查結果、通訊、結論和報告。如果承租人合理地認為披露是受適用法律的強制，則應向房東提供披露機密信息的事先通知，以便房東可以嘗試獲得保護令。承租人可以額外向真誠的潛在買家或貸款人發佈此類信息，但須經任何此類當事人書面同意，受本條款第28(P)條的約束。

(P)在收到後三十(30)天內，承租人應向業主提供承租人擁有的關於承租人與房產、建築物、項目或房地產下的地下水或其環境狀況或清理活動有關的任何和所有環境評估、審計、研究和報告的副本。承租人有義務向房東提供此類材料的副本，無論這些材料是由承租人制作的還是為承租人準備的，也無論承租人是如何獲得這些材料的。

(Q)承租人應負責在房屋內張貼適用法律規定的任何標誌。承租人還應填寫並提交任何適用法律要求的業務響應計劃或清單。承租人應同時向房東提交一份此類業務響應計劃或清單的副本。

(R)本章程第28條所載由租客及業主作出的各項契諾、協議、陳述、保證及賠償，在本租約期滿或提早終止後仍繼續有效，直至本章程第28條項下的所有義務完全履行及履行為止。

第二十九條
交回房產；移走財產

(A)租客自願或以其他方式將本租約交還業主，或雙方終止本租約，並不適用於合併，而在業主的選擇下，應作為影響物業的任何或所有分租或分租轉讓予業主。

(B)在本租約期滿或任何較早終止本租約時，承租人應退出並將物業的佔有權交回業主，並在良好的狀況、合理的損耗和維修(業主的義務除外)下交還，並應在不向業主支付費用的情況下，但在以下(D)段的規限下，移走或安排移走物業內的所有雜物和垃圾、所有傢俱、設備、商業和貿易固定裝置、獨立櫥櫃、可移動的隔斷、電話和數據佈線以及其他個人財產物品。儘管有上述規定，承租人不應被要求移除生效日期後所作的任何租賃改進，除非(I)房東在批准該等改善時以書面通知租客(前提是承租人要求房東在發出租客通知時作出該決定)，或如屬輕微改動，則在房東收到租客關於該等輕微改動的通知後十五(15)天內以書面通知租客(只要承租人要求房東在發出租客通知時作出該決定)，業主希望在合同期滿時取消此類改進，或(Ii)此類改進或變更由業主根據其善意酌情決定權確定為專項改進(如下所述)。如本文所用，“專業改善”是指任何非正常的、慣常的和可重複使用的改善、改建或安裝，由可比建築物的租户在大小和質量方面對項目附近的建築物進行改進，使用的場所為一般辦公室和生命科學，雙方同意下列改善和改建應被視為特殊改善：私人衞生間：, 內部樓梯間(截至本租約之日，樓房內存在的內部消防樓梯間和中庭樓梯間除外)或其他專門特徵，從該場所拆除將比典型的一般辦公室和生命科學改善工程的成本高得多，

提升地板系統、與承租人實驗室操作相關的所有實驗室設備和改進，這些設備和改進不是此類可比建築中的承租人正常、慣常和可重複使用的改進，承租人使用的是一般生命科學實驗室使用的場所、旨在保護場所或其一部分的拱頂或其他類似設備或系統，其安全程度高於一般辦公場所的通常安全水平，以及承租人的外部標牌；然而，如果租户計劃搬遷現有的中庭樓梯間作為改善的一部分，則業主應在批准最終的改善空間圖時以書面通知租户(前提是租户要求業主在此時作出決定)，説明搬遷後的中庭樓梯間是否可以被排除在專項改善之外。儘管有上述規定，但在《最終空間平面圖》中包括一個樓梯間的範圍內，該樓梯間的位置與附件4所附的初步空間平面圖中所列的基本相同，並經業主批准作為批准的施工圖的一部分，業主特此同意，該樓梯間應被排除在且不構成專業改進範圍內。承租人同意，由承租人或代表承租人安裝的任何數據佈線必須以業主合理接受的方式進行標記和編碼，以識別屬於承租人的設施、該等設施的開始和終止地點以及該等線路的用途(I)每隔六(6)英尺(包括電氣房間立管和任何公共區域)，以及(Ii)在其終止點。除非房東、租客另有通知，自費並在本合同期滿或提前終止之前, 應拆除由承租人或為承租人安裝在房屋或公共區域內的所有此類數據佈線，並修復由此造成的任何損壞。承租人應負責因從房屋中移走任何此類物品而對房屋造成的所有損壞的維修費用，但房東有權(I)安排承租人進行上述維修工作，或(Ii)由承租人自己承擔費用(房東的任何此類費用應在房東提出書面要求後三十(30)天內由承租人向房東償還)。

(C)每當業主按本租約第20條的規定或本租約的另一規定重新進入房產時，租客在本租約期滿後(或在因租客違約而終止後四十八(48)小時內)未按本租約的規定移走租客的任何財產，應被視為被遺棄，房東可移走任何或所有該等物品並以任何方式處置或存放在公共倉庫或其他地方，費用和風險由租客承擔。如租客在任何該等財產存放三十(30)天或以上後仍未繳付存放費用，業主可按其全權酌情決定權認為適當的方式、時間及地點，以公開或私人方式出售該等財產中的任何或全部，而無須通知或要求租客支付全部或部分費用或移走任何該等財產，並須將出售所得收益按以下方式運用：第一，用於出售該等財產的成本及開支，包括合理的律師費及服務費；第二，支付存放任何此類財產的費用或費用；第三，支付當時或之後根據本合同任何條款應由租客支付給業主的任何其他款項；以及第四，支付給租客的餘額(如有的話)。

(D)在租期結束前或期間，所有附連或建造在物業內的固定附着物、租客改善、改建及/或附屬設施，不論是由業主或租客自行承擔，或由業主或租客或兩者共同承擔，均須由業主擁有，並仍為物業的一部分，除非本租約另有明文規定，否則租客不得在租期屆滿後將其拆除或修復。為免生疑問，承租人有意向第三方租賃業主批准的液氮散裝儲罐(“儲罐”)，該儲罐應根據本租約的條款和條件在房屋內安裝和使用，除非該儲罐的出租人另有約定，否則房東對該儲罐除租賃權外不得擁有任何所有權，除非該儲罐的出租人另有協議(並同意作為批准安裝該儲罐的條件，房東可要求出租人簽訂書面協議，要求出租人在本租賃期滿後拆除該儲罐)。該等固定裝置、租户裝修、改裝及/或附屬物應包括但不限於：所有地板覆蓋物、窗簾、鑲板、內置式櫥櫃、飾條、門、管道系統、保安系統、電力系統、照明系統、上述系統及所有電話、無線電及電視用途的所有固定裝置及插座，以及任何特殊地板或天花板裝置。承租人在承租人或業主(視屬何情況而定)履行本租約第5條所規定的與交出物業有關的任何義務期間，應被視為處於暫緩狀態。儘管如此

前述或任何與此相反的規定，承租人不應被要求移除或恢復任何承租人改進。

(E)已預留。

(F)儘管本租約中有任何相反規定，但如果房屋的任何部分被用作實驗室(“實驗室空間”)，則在承租人交出對房屋的佔有前至少三十(30)天(或在本租約提前終止的情況下，應在終止後合理地儘快)，承租人應向業主提供符合美國國家標準協會的實驗室退役指南(ANSI/AIHA Z9.11-2008)或ANSI或任何後續組織(或，如果ANSI及其繼任者不再存在，則由獨立第三方以房東合理接受的形式編制(“出口調查”)(“出口調查”)，該調查由具有適當專業知識的獨立第三方國家認證的專業人員編制。出口調查必須確認實驗室空間沒有任何由承租人或任何承租方造成的有害物質。此外，在承租人交出對任何實驗室空間的佔有權前至少十(10)天，承租人應(I)向房東提供承租人根據法律獲得的所有適當的政府釋放的書面證據(例如，任何放射性許可證的退役)以及與在該場所使用的任何危險材料有關的所有政府放行的書面證據，以及(Ii)與房東進行現場檢查。業主可要求承租人在租客交還房產時提供項目的環境評估，並提供退出調查。此外, 承租人同意在房產交出後，繼續負責按照業主根據第28(L)條合理批准的補救計劃，對退出調查(和環境評估適用)中規定的任何公認的環境狀況進行補救。承租人根據本條款第29(F)條承擔的義務在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

第三十條
其他

(A)可分割性；整個協議。本租約的任何條款如被證明是無效、無效或非法的，不得以任何方式影響、損害或無效本租約的任何其他條款，該等其他條款應保持完全有效和有效。本租約以及本租約所附展品和任何附錄構成本租約雙方關於承租人佔用或使用項目的全部或任何部分的完整協議，任何關於此類事項的事先協議或諒解均不對任何目的有效。除非雙方或其利益繼承人簽署書面協議，否則不得修改或補充本租約的任何條款。雙方同意，在房東和租客共同簽署本租約之前，任何從本租約中刪除的語言不得被解釋為具有任何特殊意義，也不應被解釋為提出任何推定、解釋或暗示，包括但不限於任何暗示，即雙方打算藉此陳述被刪除語言的相反、相反或相反的含義。

(B)律師費；免除陪審團審訊。

1.在任何強制執行本租契條款的訴訟中，包括業主為追討租金或收回對處所的管有而提出的任何訴訟中，敗訴一方須向勝訴一方支付一筆合理的律師費及訟費，而該等律師費及訟費須當作在該訴訟展開前已累積，不論該訴訟是否已被提起判決，均須予以支付。承租人還應補償房東在承租人破產或其他情況下因執行其在本租賃項下的權利而產生的所有實際自付和可核實的費用，包括但不限於合理的法律費用、專家費和費用、法庭費用和諮詢費。

2.故意遺漏。

3.在法律允許的範圍內，在尋求具體履行本租約任何條款的任何訴訟中，每一方特此放棄任何由陪審團審判的權利，或因本租約下的任何違約而要求損害賠償，或為強制執行本租約下的任何權利或補救而進行的任何訴訟。

(C)關鍵時間。本租約的每一條款都是一個條件，對於履行本租約的每一條款而言，時間是至關重要的。

(D)標題；聯合和各項。本租約中包含的文章標題僅為方便起見，並不以任何方式限制或放大本租約中的任何條款或規定。本文中使用的“業主”和“租客”一詞應包括複數和單數，中性人應包括男性和女性，而本文中施加給租客的義務對於組成租客的每個人、商號或法人團體來説都是連帶的。

(E)故意刪除。

(F)沒有選擇。房東、其代理人或代表提交本租約以供審查或由租客執行，並不構成根據本租約所含條款和條件租賃房產的選擇權或要約，也不構成以租客為受益人的房產預留，僅在房東和租客簽署本租約並向租户交付完全簽定的租約後，本租約才生效。

(G)故意刪除。

(H)規章制度。承租人應忠實地遵守並嚴格遵守作為本租約附件“B”所附的規章制度(“規章制度”)，以及房東可能不時合理修改的其他規章制度(“規章制度”)，以確保項目及其設施的安全、護理和清潔，或維護項目的良好秩序。業主不對租户違反任何此類規章制度，或因項目中任何其他租户違反租約中的任何契約或條件而承擔責任。房東對任何其他租户的規則或規定的放棄不應構成或被視為對該租户的規則或規則的放棄。

(I)安靜管有。在承租人支付基本租金、額外租金和本租約項下規定的其他款項，並遵守和履行承租人在本租約項下須遵守和履行的所有契諾、條件和規定後，承租人應在本租約的所有條款的規限下，在本租約的整個期限內安靜地佔有該房產。

(J)租金。本合同規定向業主支付的所有款項應被視為租金，無論是否被描述為租金。

(K)繼承人和受讓人。在本租約第15條的規限下，本租約的所有契諾、條件和條款對本租約雙方及其各自的繼承人、遺產代理人、繼承人和受讓人具有約束力，並應有利於他們的利益。

(L)通知。根據本條例規定或準許發出的任何通知，均須以書面形式發出，並可採用面交方式，以簽署收據(或拒絕接受交付)作為證明，或以掛號信或掛號信、要求的回執或隔夜快遞方式寄出，並在證明交付(或拒絕接受交付)後生效，收件人地址如下：

房東：

聖地亞哥1有限責任公司
凱德置地美國C/O
收信人：威廉·邦德
第五大道575號套房3005
紐約州紐約市，郵編：10017

將副本複製到：

聖地亞哥1有限責任公司
高緯物業
魯芬路5625號，210號套房
加州聖地亞哥，92123
注意：物業管理-租約通告

租户：

生效日期前：

Crinetics製藥公司
巴恩斯峽谷路10222號，2號樓

加州聖地亞哥，92121
收信人：加蘭·亞當斯

生效日期後：

Crinetics製藥公司
拉斯克大道6055號
加州聖地亞哥，92121
收信人：加蘭·亞當斯

任何一方均可向另一方發出通知，指定不同的通知地址。租户應同時將本合同項下向業主發出的所有通知的副本發送給房東向租户發出的通知指定的一方。房東發出的關於或與驅逐程序有關的任何通知，包括但不限於三(3)天的通知，可以通過普通郵件發送。

(M)持續的拖欠行為。如果承租人在任何十二(12)個月期間的三(3)次不同情況下拖欠租金超過十五(15)天，房東有權在上次拖欠租金後三十(30)天內向租客發出書面通知終止本租約。

(N)業主履行義務的權利。承租人根據本租約的任何條款履行的所有契諾和協議應由承租人履行，費用和費用由承租人承擔，且不享受任何租金減免。如果承租人未能支付本租約規定須支付的任何款項(租金除外)，或未能履行本租約規定的任何其他行為，且該等不履行行為將持續至本租約規定的任何適用的補救期間後，房東可在不免除或免除承租人的任何義務的情況下，支付任何該等款項或履行本租約所規定的承租人方面的任何其他行為。房東支付的所有款項和所有合理的附帶費用，連同上述第20(E)節規定的利息，自房東支付之日起，應應要求支付給房東和租客契約，以支付任何該等款項，房東在租客不支付租金的情況下(除房東的任何其他權利或補救措施外)應享有與租客拖欠租金時相同的權利和補救措施。

(O)項目、設施、名稱的變更。除第34條明確允許外，業主不得在未經承租人同意的情況下更改建築物和/或項目的名稱和/或地址，也不得在任何時候更改建築物和/或項目的名稱和/或地址，不得無理扣留、限制或推遲。

(P)簽署當局。如承租人為公司、合夥或有限責任公司，則代表上述實體簽署本租約的每名個人均聲明並保證其獲正式授權代表上述實體簽署及交付本租約，以符合：(I)如承租人為公司，則為上述公司董事會正式通過的決議或根據上述公司的章程；(Ii)如承租人為合夥企業，則為合夥協議的條款；及(Iii)如承租人為有限責任公司，則為其經營協議的條款，並保證本租約根據其條款對上述實體具有約束力。在承租人簽署本租約的同時，承租人應向業主提供一份：(A)如果承租人是公司，董事會的決議

授權代表該合夥公司籤立本租約的董事，該決議副本須經該公司的祕書或助理祕書正式核證為該公司董事會正式通過的決議的真實副本，並應採用業主合理接受的形式；(B)如果承租人是合夥企業，則為授予代表該合夥企業簽署本租約的每個個人必要授權的合夥協議條款的副本；以及(C)如果承租人是有限責任公司，授權代表有限責任公司簽署本租賃協議的每個個人的經營協議條款的複印件。

(Q)保留。

(R)保留。

(S)債務的存續。在本租賃期滿或提前終止之前發生的承租人的任何義務，在該期滿或提前終止之前仍然有效。

(T)記錄；保密。在收到租客的請求後，房東應簽署一份租賃備忘錄，基本上採用本合同附件中的附件“L”的形式，租户可在房屋所在縣的房地產記錄中記錄該租賃備忘錄的全部費用和費用；但是，如果租客記錄了本租賃備忘錄，則承租人同意在房東提出書面請求後十五(15)天內簽署放棄索償契約或其他可記錄的商業合理形式的文件，房東可在本租約期滿或更早終止時記錄，以便將該租賃備忘錄從業權中刪除。承租人承認本租約的內容和任何相關文件均為保密信息。承租人應嚴格保密此類機密信息，不得向承租人的財務、法律和空間規劃顧問、承租人代理人、貸款人、代表、董事和任何擬議受讓人以外的任何個人或實體披露此類機密信息。

(U)適用法律。本租約受加利福尼亞州法律管轄，並根據加利福尼亞州法律進行解釋。任何州或國家的法律衝突規則(包括但不限於加州法律衝突規則)不得被應用於加州以外的任何州或國家的任何實體或程序法的適用。合同雙方和/或其各自的繼承人和受讓人之間產生的所有爭議、索賠、訴訟或訴訟原因應由加利福尼亞州法院提起、審理和裁決，地點在項目所在的縣。本協議雙方同意由加利福尼亞州法院對任何此類爭議、索賠、訴訟或訴因進行個人司法管轄，並同意以加州法律授權的任何方式送達法律程序，並同意以相同的條款和條件在加利福尼亞州法院執行任何如此獲得的判決，就像這些爭議、索賠、訴訟或訴因最初已在此類法院進行聽證和判決一樣。雙方進一步承認，加利福尼亞州的法律和法院是自由和自願選擇來管理本租賃並裁決本租賃項下的任何索賠或爭議。

(五)外國資產管制辦公室。承租人向房東證明：(I)承租人沒有根據美國財政部或外國資產管制辦公室的任何法律、命令、規則或規定，為或代表任何被指名為恐怖分子或其他被禁止或被阻止的個人或實體簽訂本租約，也沒有代表任何個人或實體行事，(Ii)承租人不得將本租賃或轉租轉讓給任何此等個人或實體或代表任何此等個人或實體行事的任何人。房東有權進行一切合理的搜查，以確保遵守上述規定。承租人特此同意賠償、辯護並使房東和房東雙方免受因違反上述證明而引起或與之相關的任何和所有索賠。

(W)財務報表。承租人在收到房東的書面請求後十(10)天內(但每個日曆年不得超過一次，除非與房東出售或項目融資有關)，承租人應向房東提供當前承租人的財務報表以及本財務報表年度之前兩(2)個日曆年或會計年度(如果承租人的會計年度不是日曆年)的財務報表。任何此類報表應按照公認的會計原則編制，如果承租人的正常做法，則應由獨立註冊會計師審計。

(十)展品。此處所附的展品在此引用作為參考，就好像在此完全闡述一樣。

(Y)獨立契諾。本租約應被理解為房東和租客之間的契約是獨立的(且不是從屬的)，租客在此明確放棄任何相反的法規的利益，並同意如果房東未能履行本租約中規定的義務，租客無權進行任何維修或履行本租約項下的任何行為，費用由房東承擔，或抵銷本租約項下欠房東的任何租金或其他金額。

(Z)對應方。本租約可以一式兩份簽署，每一份應視為正本，但當這些副本合併在一起時，應構成一份協議。

(Aa)不歧視。承租人在此約定承租人及其繼承人、遺囑執行人、管理人和受讓人，以及所有通過承租人或承租人提出索賠的人，本租約是在下列條件下籤訂和接受的：

在出租、轉租、轉讓、使用、佔用、保有權或享受權方面，不得因種族、膚色、信仰、宗教、性別、婚姻狀況、民族血統或祖先而歧視或隔離任何人或一羣人，租客或任何透過租客或透過租客提出要求的人，亦不得設立或準許在選擇、地點、數目、使用或佔用處所內的租客、分租客或商販方面的歧視或隔離做法。

(Bb)加州認證接入專家檢查。根據《加州民法典》第1938條的規定，房東特此聲明，該房產未經過認證訪問專家(CASP)(在《加州民法典》第55.52(A)(3)節中定義)的檢查。根據《加州民法典》第1938條，房東特此向租户提供以下通知：“認證通道專家(CASP)可以檢查主題房屋，並確定主題房屋是否符合州法律規定的所有與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對標的房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對標的房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反建築相關無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。如果承租人要求對房屋進行CASP檢查，承租人應自費(I)保留業主批准的CASP(但業主可根據業主的選擇指定CASP)，以便在雙方商定的時間對房屋進行檢查，(Ii)向房東提供CASP出具的任何報告或證書的副本(“CASP報告”)，以及(Iii)迅速完成任何必要的修改，以糾正CASP報告中確定的違反與建築相關的無障礙標準的行為，這些修改將作為改進的一部分或作為適用的變更完成, 儘管本租約中有任何相反的規定。承租人同意對CASP報告中的信息保密，除非承租人需要完成此類修改。

(Cc)公用設施信息。在房東發出書面通知(“公用事業賬單通知”)後，房東可要求租户向房東提供公用事業賬單通知日期前長達十八(18)個月期間租客收到的關於房屋內公用事業使用的電費、天然氣或類似公用事業提供商(統稱“公用事業提供商”)的賬單副本(統稱為“公用事業賬單”)。承租人應在房東向承租人遞交公用事業賬單通知後十(10)天內向房東提供公用事業賬單。此外，承租人特此授權房東直接從公用事業提供商那裏獲得公用事業賬單的副本，承租人特此授權每個公用事業提供商直接向房東提供公用事業賬單和相關的公用事業使用信息。在房東提出書面要求後十(10)天內，租户應不時簽署並向房東提交房東要求的進一步保證，授權公用事業提供商向房東提供公用事業賬單和其他與房屋內公用事業使用有關的信息。承租人承認可與第三方共享有關房屋、建築和項目的任何公用事業信息，

包括房東顧問、政府機關和機構。除上述規定外，承租人應遵守與房屋能源消耗的披露、報告和跟蹤相關的所有適用法律。本節的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

(DD)加州能源報告。承租人承認房東可能被要求遵守Cal。酒吧。Res.Code§25402.10和依據其通過的法規，其中包括向加州能源委員會(“CEC”)或其他適用的政府機構報告有關建築和/或項目的能源性能的某些信息(統稱為“能源信息”)。承租人承認並同意(I)業主對建築物及/或項目的能源表現或能源資料的準確性或完整性不作任何陳述或保證，(Ii)能源資料是針對建築物及/或項目的當前佔用及使用情況，而建築物及/或項目的能源表現可能有所不同，及(Iii)業主對能源資料中的任何錯誤或遺漏概不負責。

(Ee)保留。

(Ff)放棄根據普通法提出的申索。承租人特此放棄因本合同項下或與否認本租賃效力相關的任何支付租金的目的受挫或不切實際的索賠，並且任何使承租人履行義務無利可圖、利潤較低或在場所更困難或以其他方式發生的事件不足以免除承租人支付本合同項下的任何租金，即使雙方理解承租人的租金支付與後來可能變得不可用的特定資金來源掛鈎或依賴於該資金來源。

(Gg)制止腐敗行為。

1.房東所屬的集團致力於以道德方式開展業務，並期望其所有僱員和與其有合同關係的各方以較高的道德標準行事，並遵守禁止腐敗行為的適用法律(“反腐敗法”)。

2.承租人聲明並保證，就其所知，承租人或以任何身份(包括但不限於僱員、代理人、相關公司和分包商)(“代表”)為承租人或代表承租人提供服務或行為的任何人(包括但不限於僱員、代理人、相關公司和分包商)(“代表”)均未違反、或慫恿或鼓勵第三方(為避免任何疑問，包括僱員或代表我們行事的任何人)違反與本租賃相關的任何反腐敗法律。

3.如果承租人僱用的任何人或代表承租人或任何承租人代表違反或企圖違反任何與本租約有關的反腐敗法律，承租人必須立即通知房東，並必須採取適當措施保護房東和租客的利益。所有此等通知應發送至凱德置業有限公司集團內部審計主管，電郵地址為：Wvisleblowing.AC@capaland.com。

4.如果承租人或任何承租人代表違反或企圖違反任何與本租約有關的反貪污法，業主有權立即終止本租約。這種終止不應影響房東根據本租約或其他條款享有的其他權利和救濟。

(Hh)供應鏈行為守則倡議。承租人應遵守並應促使其所有代理人、承包商、分包商和供應商遵守本租約規定的與承租人建造改善工程和任何未來變更相關的、與承租人對本項目的管理、維修和維護義務相關的附件I的規定，並通過引用將其併入本合同。

第三十一條
擴展選項

(A)選擇權。業主特此授予本租約中指定的承租人(“原承租人”)兩(2)個選擇權(“選擇權”)，以延長整個房屋的租期一年。

每個期限為五(5)年(每個期限為“期權期限”)，只有租客向房東發出書面通知才能行使期權，如下所述。第31條所包含的權利應是原承租人和任何關聯受讓人的個人權利，並且只有在原始承租人或關聯受讓人(而不是原承租人在本租賃中的權益的任何其他受讓人、轉租人或其他受讓人)在承租人接受之日佔用原始房產的至少85%(85%)或更多的情況下(如下文第31(C)節所定義)，才可行使該權利；然而，只要Radionetics在當時仍是第15(F)(Ii)(Y)節所指的附屬公司，則Radionetics根據本租約第15(D)節所允許佔用的物業內的任何空間也應計入該入住率。在任何情況下，承租人不得行使第二(第二)選擇權，除非第一(1)選擇權的初始期限已延長。

(B)期權租金。租户在期權期限內應支付的租金(“期權租金”)應等於“市值租金”(定義見下文)的100%(100%)。“市值租金”應指適用的每月基本租金，以及租户在期權期限開始時簽訂的非轉租空間的所有升級、直接成本、額外租金和其他費用，該空間不受擴張權的約束，在大小、位置和質量上與續訂交易中的房地相當，期限與期權期限相當，可比空間位於商業實驗室建築中，與加利福尼亞州聖地亞哥索倫託臺地地區(“次市場”)的項目相當，除其他外，考慮到房地到租户的現有改善的價值。與該等可比空間內現有改善設施的價值相比，該等價值須根據該等改善設施的樓齡、質素及佈局，以及租客可在多大程度上利用該等設施，並顧及該處所內現有的改善設施特別適合承租人的事實而釐定。

(C)行使選擇權。租客只能以下列方式行使選擇權：(I)租客不得違約(超出適用的通知和補救期限)；(Ii)租客應在租期屆滿前不超過十二(12)個月或不少於九(9)個月向房東遞交書面通知(“利息通知”)，表明租客有興趣行使選擇權；(Iii)在房東收到租客書面通知後十五(15)個工作日內，房東應向租客交付列出選擇權租金的通知(“選擇權租金通知”)；及(Iv)如承租人希望行使該等選擇權，承租人應在收到選擇權租金通知(“承租人接納”)後十(10)個營業日內向業主發出書面通知，在行使選擇權時，承租人可選擇反對選擇權租金通知書所載的選擇權租金。承租人如未能於上述指定日期或之前遞交利息通知或承租人接納，應視為構成承租人選擇不行使選擇權。如果承租人及時並適當地行使其期權，期權期限應根據本租約規定的所有條款和條件予以延長，但期權期限的租金應按期權租金通知中的指示延長，除非承租人在接受期權租金通知的同時反對期權租金通知中包含的期權租金，在這種情況下，雙方應遵循下文第31(D)節所述的程序並確定期權租金。

(D)期權租金的釐定。如果承租人及時和適當地反對房東在承租人接受的情況下確定選項租金，房東和租客應盡其最大誠意努力就選項租金達成一致。如果房東和租客未能在承租人接受後三十(30)天內(“非協議日期”)達成協議，則雙方應單獨確定選項租金，並根據下列第(I)至(Vii)項提交對方並進行仲裁：

1.房東和租客應在《外部協議》簽訂之日起十(10)天內各自指定一名仲裁員，該仲裁員的職業是現任房地產經紀人或項目附近可比商業物業的估價師，並且在過去十(10)年中一直活躍在該領域。仲裁員的決定應僅限於業主或租客提交的期權租金是否最接近仲裁員所確定的實際市場租金的問題，並考慮到上文(B)項的要求(即，仲裁員只能選擇業主或租客對期權租金的確定，無權作出折衷決定)。

2.如此任命的兩(2)名仲裁員應在最後一名指定的仲裁員被任命之日起五(5)個工作日內商定並指定第三(3)名仲裁員。

仲裁員的資格應符合上文為最初的兩(2)名仲裁員規定的相同標準。

3.三(3)仲裁員應在任命第三(3)仲裁員後十五(15)天內就雙方是否使用業主或租客提交的市值租金作出決定，並應將此決定通知業主和租客。

4.三(3)名仲裁員中多數人的決定對房東和租客具有約束力。

5.如果房東或租客在適用的外部協議日期後十(10)天內未能指定仲裁員，則由其中一人指定的仲裁員應作出決定，並將此決定通知房東和租客，該仲裁員的決定對房東和租客具有約束力。

6.如果兩(2)名仲裁員未能就第三(3)名仲裁員達成一致並指定一名仲裁員，或雙方均未能指定一名仲裁員，則第三(3)名仲裁員或任何一名仲裁員的任命應被撤銷，待裁決的事項應立即根據美國仲裁協會的規定提交仲裁，但須受本項(D)項所列指示的限制。

7.仲裁費用由業主和租客平分支付。

第三十二條
第一要約權

在下列條款及條件的規限下，業主特此授予承租人持續的太平洋枱面大廈內整個空間(即位於10020 Pacific Mesa Boulevard，San Diego，California 92121)的持續優先認購權，而該等空間目前已租給BD/CareFusion(“首創空間”)，而承租人在任何情況下均無權就少於太平洋枱面大廈內整個空間的任何空間行使承租人的第一要約權利。儘管有上述規定，(I)承租人的首次要約權僅在與第一要約空間(“高級租賃”)有關的現有租約到期或提前終止後生效，包括該現有租約的任何續期或續期，不論該續期或續期是否依據該租契的明文規定，亦不論任何該等續期或續期是根據租約修訂或新租約而完成，及(Ii)承租人的首次要約權應從屬於及次於所有現有的擴展、優先拒絕、首次要約或先前授予高級租賃承租人的類似權利(上文第(I)及(Ii)項所述的權利統稱為“高級權利”)。承租人的第一要約權應以本第三十二條規定的條款和條件為依據。儘管有前述規定或任何與本條款相反的規定，本第32條並不妨礙或以其他方式阻止或禁止房東出售、拆除、重新開發或以其他方式修改太平洋臺地大廈的用途或現有結構或狀況，以及/或太平洋臺地大廈所在地塊，房東擁有唯一和絕對的酌情權，承租人特此同意，在每一種情況下, 房東可自行決定向租客發出書面通知，終止租客根據第32條享有的優先認購權，在此情況下，第32條自發出通知之日起不再具有效力和效力。

(A)要約程序。當房東決定房東應開始銷售任何第一要約空間時，房東應不時通知租客(“首次要約通知”)，因為如果沒有優先權利的持有者希望出租該空間，則該空間將可供第三方租賃。首次發售通知須描述如此提供予租客的空間，並須列明業主建議適用於承租人租賃該等空間的重大經濟條款及條件(統稱“經濟條款”)，包括建議租賃期限及首次發售空間的擬議應付租金，而該等經濟條款應由業主獨立於本租約的經濟條款而釐定。儘管如上所述，除非租客已根據上文第31(C)條向房東遞交了利息通知，否則在初始期限的最後九(9)個月內，房東交付首次報價通知的義務不適用，房東也沒有義務在初始期限的最後八(8)個月內交付首次報價通知，除非租客根據上文第31(C)條及時向房東提交了承租人的接受意見，並且在任何情況下，租户都不得行使首次報價的權利，以換取少於首次報價通知中所述的空間。

(B)承兑程序。如果承租人希望就首次報價通知中所述的空間行使承租人的第一要約權，則在向承租人交付首次報價通知後十(10)個工作日內，承租人應向房東遞交無條件不可撤銷的通知，説明承租人對首次報價通知中所述的整個空間行使首次報價權利，且經濟條款應與首次報價通知中所述相同。如果承租人在十(10)個工作日內沒有無條件行使首次報價的權利，則房東有權將首次報價通知中描述的空間以業主希望的任何條款出租給房東所希望的任何人，租客的首次報價權利將終止於首次報價通知中描述的首次報價空間；但條件是：(1)如果房東在首次要約通知之日起九(9)個月內未出租首次要約通知中描述的首次要約空間，則房東應在根據第32條規定的程序將該空間出租給第三方承租人之前再次向租户提供該首次要約空間。以及(2)如果房東打算在任何時候以比房東在第一次報價通知中提出的經濟條款更有利於第三方租户5%(5%)的經濟條款簽訂租賃(在適用的租賃條款基礎上以直線方式混合所有優惠), 房東應首先向租客發出書面通知(“第二次機會通知”)，讓租客有機會以更優惠的經濟條件租用第一個優惠空間。如果承租人在收到房東的第二次機會通知後三(3)個工作日內，沒有選擇以這種更優惠的經濟條件向房東發出書面通知，選擇以這種更優惠的經濟條件租賃第一次報價空間，應被視為構成承租人選擇不以這種更優惠的經濟條件租賃該空間，在這種情況下，房東有權以不比第二次機會通知中所述的條款更有利於第三方的條款，將該空間出租給任何第三方。如果房東確實根據上述第32條的條款和條件將該首次報價空間出租給第三方租户，則承租人無權再出租該首次報價空間。儘管本合同有任何相反規定，承租人必須選擇在任何特定時間對房東提供給承租人的所有空間行使第一要約權(如果有的話)，承租人不得選擇只出租部分空間。

(C)首發優惠空間的租賃。如果承租人及時和適當地行使承租人在此規定的租賃第一要約空間的權利，房東和租客應簽署修正案，按照適用於初始房產的相同的非經濟條款和條件，以及本第32條規定的經濟條款和條件，在本租約中增加該首次要約空間。除非房東經濟條款另有規定，承租人應開始支付第一個報價空間的租金，第一個報價空間的期限應自該空間交付給租户之日起開始。

(D)沒有違約。第三十二條規定的權利應是原承租人和任何關聯受讓人的個人權利，只有在原始承租人或關聯受讓人(不包括原承租人在本租賃中的權益的任何其他受讓人、轉租人或其他受讓人)在第一次要約通知之日佔用原房屋的85%(85%)或更多時，才可行使該權利；然而，只要Radionetics在當時仍是第15(F)(Ii)(Y)節所指的附屬公司，則Radionetics根據本租約第15(D)節所允許佔用的物業內的任何空間也應計入該入住率。承租人無權根據本條款第32條的規定租用首個優惠空間，條件是，自發出首個優惠通知之日起，或根據房東的選擇，在預定向承租人交付該首個優惠空間的日期，承租人在本租約項下違約(超過適用的通知和補救期限)。

(E)補救辦法。房東違反本第32條規定的義務時，承租人的唯一補救辦法是向房東索要直接損害賠償(不包括間接損害賠償和懲罰性損害賠償)，除因房東違反規定而造成的直接損害外，承租人無權獲得臨時限制令、初步禁令、禁令、具體履約或其他衡平法或其他補救措施。

第三十三條
標牌

承租人有權自行承擔費用(該費用可從承租人改善津貼、業主工作津貼或額外的承租人改善津貼中扣除)，有權(A)在建築物外部業主和租客雙方同意的位置，在建築物正門上方安裝正面標誌；(B)在位於車道底部的項目“紀念碑”標誌上安裝標誌

Lusk林蔭大道沿線的項目，以及(C)在業主和租客商定的地點在大樓頂部的一(1)個標誌(“樓頂標牌”)(統稱“租户標牌”)。承租人的標牌的大小、設計、位置、圖形、材料、顏色和類似規格均須經業主批准。然而，只要承租人的標牌應與項目的外部設計、材料和外觀以及項目現行的標牌計劃(或業主此後真誠採用的標牌計劃)保持一致，業主不得無理地拒絕、限制或拖延其對承租人標牌的同意，並同意不應僅因承租人的標誌和商業外觀而拒絕批准。承租人的標牌應進一步受制於所有適用的地方政府法律、規則、法規和守則，以及承租人收到所有許可和其他政府批准以及任何適用的契諾、條件和限制，包括但不限於根據CC&R獲得批准。如果承租人沒有或無法維持承租人標牌所需的許可和批准，承租人和房東在本租約剩餘條款下的權利和義務不受影響。安裝承租人標牌的費用，以及該承租人標牌設計和建造的所有費用，以及與承租人標牌相關的所有其他費用，包括但不限於許可證、維護和維修，應由承租人獨自負責(這些費用可從租户改善津貼或額外的租户改善津貼中扣除)。承租人標誌的任何安裝、維修和維護應由業主批准的有執照和適當資格的承包商和分包商進行，這種批准不得無理扣留, 有條件的或延遲的，在承租人開始之前。儘管本合同有任何相反規定，但如果在本租賃期限(或任何可選條款，如果適用)內的任何時間，承租人未能佔用原始房屋的至少50%(50%)，承租人使用承租人標牌的權利隨即終止，承租人應按照本節的規定拆除該承租人的標牌；然而，只要Radionetics在當時仍是第15(F)(Ii)(Y)節所指的附屬公司，則Radionetics根據本租約第15(D)節所允許佔用的物業內的任何空間也應計入該入住率。承租人的標牌應是原始承租人和任何附屬受讓人的個人標誌，不得轉讓給任何其他受讓人或分租人，或任何其他個人或實體。業主有權監督租户標牌的安裝，但沒有義務。如果房東合理判斷房客的標牌需要維修或維修，房東有權向房客提供書面通知，房客應在收到房東的通知後三十(30)天內安排維修和/或維修，費用由房客承擔。如果承租人未能在前一句所述的期限內進行保養和維修，業主有權在提前2個工作日書面通知承租人後，安排進行該等工程，並向承租人收取該等工程的額外租金。承租人標牌的維護和運營費用(如果有)應由承租人支付。承租人標牌的任何公用事業使用費用也應由承租人支付。在任期屆滿時, 如本租約或其他合同提前終止(或承租人使用承租人標牌的權利)，承租人應負責與拆除承租人標牌相關的任何及所有費用，包括但不限於維修和將項目恢復到其原始狀態的費用，正常損耗除外。如果承租人未能在本租約期滿或提前終止後三十(30)天內拆除承租人的標牌並按照前一句話的規定修復建築物外部(或如上所述終止承租人的標牌)，則房東可以執行該工作，並且房東在執行該工作時產生的所有費用和開支應在租户收到發票後三十(30)天內退還給房東。前一句話在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

任何未經房東單獨批准而安裝的招牌、通知、標識、圖片、名稱或廣告，房東可在不另行通知的情況下拆除，費用由租客承擔。除上文第33條規定外，承租人不得在建築物或項目的外部或屋頂或建築物或項目的公共區域安裝任何標誌。任何標誌、窗簾或百葉窗(即使它們位於業主批准的建築物或項目的窗簾後面)或從建築物或建築物的外部可見的其他物品，均須事先獲得業主的批准，並由業主自行決定。

在任何情況下，承租人的標牌不得包括、識別或以其他方式提及與實體有關的名稱和/或徽標，該實體具有某種性質或聲譽，或與與項目質量不一致的政治派別或取向有關，不得包含業主自行判斷為業主競爭對手的任何其他實體的名稱，或

考慮到承租人標牌的高度和可見性，否則該名稱會合理地冒犯與該項目相當的建築物的業主，或者該名稱與該項目中其他空間租約中的任何契諾相沖突(“令人反感的名稱”)。

第三十四條
建築物冠名權

在本租賃期內，承租人有權使用承租人的商號為建築物命名，但須經業主批准，不得無理扣留、附加條件或拖延批准。儘管有上述規定，在任何情況下，該建築物均不得包含帶有反意的名稱。

[簽名顯示在下面的頁面上]

特此證明，自上述第一次寫明之日起，雙方已簽署了本租約，包括上述條款和物品，包括其中提及的所有證物和其他附件。

展品“A”

房舍

本表“A”僅供參考之用，僅代表該房屋的大致佈局，不應視為業主就該房屋的確切佈局或配置所作的任何陳述。

展品“A-1”

項目的法律描述

加利福尼亞州聖地亞哥縣聖地亞哥市的房地產情況如下：

地塊1：

加利福尼亞州聖迭戈縣聖迭戈市15064號地塊，1987年12月17日作為正式記錄的第87-694386號文件提交給聖迭戈縣記錄員辦公室。

地塊2：

在1980年9月29日記錄為第80-317016號文件的《路斯克/米拉梅薩工業園的契約、條件和限制的聲明》中所述的第九條第1(A)節所述的非專有地役權，以及在該文件中經修訂和重述的題為《契約、條件和限制的全部修訂和重述》的文件中，1981年6月8日記錄為第81-178070號文件，並經該文件修訂，1981年作為第81-391103號文書，以及某些“對拉斯克/米拉梅薩工業園的契約、條件和限制的全面修正和重述”記錄於1987年12月21日，作為第87-699811號文書記錄了所有正式記錄。

APN: 341-031-47-00

展品“B”

規章制度

展品“C”

期限通知DATES1

女士們、先生們：

根據租約，業主希望告知和/或確認以下事項：

僅供展覽

*不簽名*

1一旦開工日期發生，T願意簽署開工確認書。在確定交貨日期時，將不知道最終的開始日期

附件D

承租人工作書

第1節

房東在房屋內的初步建造

上表僅代表業主工程的預計完工日期。業主和租客應合理配合另一方和另一方的建築師、承包商和其他顧問，共同商定一份詳細的關鍵路線施工進度計劃，該進度計劃包含業主工作的主要組成部分和改進措施(“施工進度計劃”)，使房東能夠完成業主的工作，而租客能夠完成本承租人工作書中要求的改進。經業主和租客同意的初步施工進度計劃作為附件2附在本合同附件中。

業主應(I)以一流的方式和完全符合法律的方式建造業主工程的核心、外殼和外部工程部件，以及(Ii)交付屬於業主與建築物外殼和核心相關的工程的機械、電氣和管道部件，這些部件在完工後可在良好的工作狀態下被加固到房屋。如果業主未能建造此類組件或將此類系統交付給

前一句中規定的條件，則承租人可以書面通知房東，作為承租人的唯一補救措施，該通知應指明不符合規定的特定物品。承租人未能在業主工作的這些組成部分或系統完成後365天內向業主交付書面通知，應被視為構成業主對該義務的履行。如果租户及時將書面通知交付給房東，房東應自負費用(或執行房東承包商提供的保修)迅速糾正任何此類部件或系統(除非房東合理地確定維修是由於租户或租户的承包商或代理人的行為或不作為所致(在這種情況下，租户應對此負全部責任))。

第2節

改進

第3節

施工圖

第4節

改善工程的施工

第5條

其他

承租人工作書附件1

初步拆卸圖則

內部租户拆除：凱德置地有限公司位於拉斯克大道6055號的寫字樓，日期為2022年8月15日，由HED準備：

承租人工作書附件2
 

初步施工進度計劃

Crinetics PharmPharmticals 6055 Lusk Blvd，聖地亞哥初步時間表日期為2022年8月15日(任務名稱L15-0250 Crinetics PharmPharmticals-6055 Lusk TI，San Diego)：

承租人工作書附件3

LEED認證

承租人工作書附件4
 

初步空間計劃

Crinetics初步測試選項1-修訂日期為2022年8月15日，由HGA編寫(項目編號4969-001-00)：

[***]

承租人工作書附件5

施工規章制度

商業一般責任保險應包括房屋/作業(如果建築工程涉及任何地下工程，則包括爆炸、坍塌和地下保險)、獨立承包商、產品和已完成的作業，以及所有書面合同的一攬子合同責任，所有這些都包括廣泛形式的財產損害保險。上述保險單應包含一項條款，即在至少提前三十(30)天書面通知房東之前，不得取消或續保保險單所提供的保險。在任何建築工程開始和每次續期之前，應向業主提交保險證書，包括顯示此類保險有效的所需背書。對於已完成的作業，必須在較短的十(10)年內保持覆蓋範圍，並在施工工作完成後保持適用的休眠狀態。每一家保險商的最低A.M.Best評級應為A-VIII。房東、其物業經理及其抵押權人應被指定為所有商業一般責任、商業汽車責任和傘形責任保險單下的額外保險人，涉及此類承包商或其代表執行的工作或操作所產生的責任，或汽車的所有權、維護或使用。每一承包商及其保險人應就有效的和可收取的保險所承保或本應承保的任何索賠提供代位求償權豁免，包括根據該保險維持的任何免賠額。

展品“E”

信用證

聖地亞哥1有限責任公司
凱德置地美國C/O
收信人：威廉·邦德
第6大道575號套房3005
紐約州紐約市，郵編：10017

申請人

Crinetics製藥公司

巴恩斯峽谷路10222號，2號樓

加州聖地亞哥，92121

女士們、先生們：

茲開出我方第號不可撤銷信用證。_

我們承諾不時承兑貴方向我方開出的一張或多張匯票，總額不超過80萬美元(800,000美元)。本合同項下的所有匯票必須註明“根據不可撤銷信用證編號_開具，日期為20_”。

如本信用證規定的付款匯票和單據是在上午10：00或之前按照本信用證的條款和條件提交的。(加利福尼亞州時間)在任何一個營業日，所要求的金額應在下一個營業日以立即可用的資金支付。如果在上午10：00之後根據本信用證的條款和條件提出付款要求。(加利福尼亞州時間)在任何營業日，所要求的金額應在隨後的第二個營業日以立即可用的資金支付。如果本信用證的到期日不是營業日，則該到期日應自動延長至下一個營業日。

本文所用的“營業日”是指除星期六、星期日或加利福尼亞州要求或授權銀行關閉的日子以外的任何日子。

任何退票通知必須在上述付款的適用期限內發出。

允許部分繪圖和多個演示，

本信用證的一個條件是，自本信用證的當前到期日_如果受益人收到我方的此類不續期通知，則受益人可在本合同到期日之前的任何時間提交匯票要求付款。在該到期日之後根據本信用證提交的任何單據將不予承兑。

本信用證如未按照前款規定到期，應於_

與本信用證有關的任何受益人通知應以書面形式發出，並應通過掛號信(要求提供回執)或快遞服務送達美國聖地亞哥1號CapitaLand International USA，收件人：William Bond，575Five Avenue Suite3005，New York，NY 10017(或其他由受益人在信用證有效期內提供的書面通知地址)：任何發給受益人的通知副本，包括任何選擇不延長本信用證的通知，僅供參考，應發送至：聖地亞哥1 LLC，Cushman&Wakefield，5625 Ruffin Road，Suite 210，San Diego，San Diego加利福尼亞州92123，收信人：物業管理-租賃(或受益人在本信用證期限內以書面形式提供的副本的其他地址)。然而，未收到此類副本或未提供此類通知的副本並不使我們向受益人發出的不延期通知無效。

我方同意，我方沒有義務或權利詢問受益人根據何種依據決定向我方提交本信用證項下的匯票。我們特此放棄基於申請人任何欺詐指控的任何抗辯。

本信用證可連續全部轉讓，但不得超過指定受讓人(“受讓人”)當時的可用金額，前提是此類轉讓符合當時適用的法律和法規，包括但不限於美國財政部和美國商務部的法規。在轉賬時，信用證正本和修改正本(如果有)必須連同我們的轉賬表格(可根據要求提供)和我們轉賬委員會的付款一起交給我們。根據本協議進行的任何轉讓必須嚴格遵守本協議的條款以及國際商會第590號出版物《國際備用慣例》(ISP98)第6條的條件。

本不可撤銷備用信用證受《1998年國際備用信用證慣例》(“ISP98”)、國際商會出版物590和《加利福尼亞州統一商法典》(在與之不牴觸的範圍內)的約束。

展品“F”

環境調查問卷

環境調查問卷
商業及工業物業

説明：以下問卷應由承租人代表填寫，並瞭解指定建築物/地點的計劃運營情況。請清晰打印，並根據需要附加紙張。

1.0流程信息

描述計劃的場地用途，包括該場地計劃的製造工藝和/或試點工廠的簡要描述(如果有)。

2.0危險材料--廢物除外

是否(或是否)非廢物危險材料將/正在使用或儲存在該場地？如果是，請繼續下一個問題。如果沒有，請轉到第3.0節。

2.1.本物業是否處理下列材料？是否

[如果一種材料被使用、產生、加工、生產、包裝、處理、儲存、排放、排放或處置，則該材料被處理。]如果是，請勾選(右擊屬性)下面適用的正確消防規範危險類別。

2-2.對於上面第2.1節中檢查的所有材料，請在下表中列出網站上使用或儲存的具體材料、用途和數量；或附上單獨的清單。注：如果是專利產品，則不需要註明成分，但需要提供危害信息和數量。

2-3。描述上述第2-2節中材料的計劃儲存區位置。視情況包括現場地圖和圖紙。

2-4。其他危險物品。如果適用，請選中下面(右擊屬性)。注：如果檢查了後兩者中的任何一個(BSL-3和/或放射性同位素/輻射)，請注意，並非所有租賃地點/城市或租賃協議都允許這些危險；如果這些危險中的任何一個是計劃的，則在獲得監督機構授權/許可證的副本時，將需要提供額外的信息。

3.0危險廢物(即受管制的化學廢物)

是否會產生危險廢物？是否

如果是，請繼續下一個問題。如果沒有，請跳過這一節，轉到第4.0節。

3.1是否或將在物業上產生、處理或處置(在適用和允許的情況下)以下任何危險(化學)廢物？

3比2。列出並估計上述問題3-1中確定的危險廢物的數量。

3比3。廢物表徵方式：過程知識環境保護局實驗室分析兩者

3比4。請包括名稱、地點和許可證編號(例如，EPA ID號)適用於運輸和處置設施。如有必要，請單獨附上頁面。如果還不知道，寫上“待定”。

3比5。過程中是否採用了污染控制或監測，以防止或最大限度地減少廢物排放到環境中？注：這不是指通風櫃；例如，建築物排氣扇、沉澱池、廢水pH中和系統等的空氣洗滌器、旋風分離器、碳或高效空氣過濾器等。

 Yes  No

4.0其他受管制廢物(即受管制生物廢物，在加州稱為“醫療廢物”)

4比1。您會(或會)產生醫療廢物嗎？是否如果不會，請跳到第5.0節。

4比2。檢查將產生的廢物類型，所有這些都屬於加州醫療廢物法案：

4-3。哪家供應商將用於場外高壓滅菌和/或焚燒？

4比5。您有此站點的醫療廢物許可證嗎？是，否，不是必需的。

沒有，但會提交一份申請。

5.0地下儲罐(UST)和地上儲罐(AST)

5比1。地下儲油罐(UST)、地上儲油罐(AST)或用於儲存石油產品、化學品或液體廢物的相關管道是否在現場存在(續租)或計劃運營(新租户)所需？是否

注：如果您將擁有自己的柴油應急發電機，那麼您將至少擁有一臺AST！[注：如果一臺備用發電機為多個租户提供服務，那麼房東通常會處理許可證。]

如果不是，請跳到第6.0節。如果是，請描述UST或AST的容量、內容物、年限、類型以及任何相關的泄漏檢測/防止泄漏措施。如有需要，請附加其他頁面。

*注：以下是泄漏檢測/防止泄漏措施的例子：完整性測試、庫存核對、泄漏檢測系統、溢流保護、二次密封、陰極保護。

5比2。如果有的話，請提供油罐完整性測試結果和/或監控文件的副本。

5比3。美國科技大學/美國科技大學是否已在相關監管機構註冊並獲得許可？是，否，目前還沒有

如果是，請附上所需許可證的副本。頒發許可證的監督機構見第7-1節，但當地空氣質量區(灣區空氣質量管理區=BAQMD；或聖地亞哥空氣污染控制區=聖地亞哥APCD)許可的柴油應急發電機除外。

5比4。如果本調查問卷是為了續簽租約而填寫的，如果有任何UST/AST泄漏，請説明釋放的物質、受影響的介質(例如土壤、水、瀝青等)、採取的措施以及對事件的所有補救措施。

5比5。如果要完成此調查問卷以續訂租約，是否已將UST/AST從物業中移除？

 Yes  No

如果是，請提供任何正式的封閉信或報告和支持文件(例如，分析測試結果、補救報告結果等)。

5比6。續租時，現場是否有任何地上或地下管道用於運輸化學品或廢物？

 Yes  No

對於新租户，計劃的運營是否需要安裝此類型的設備？是否

如果對本節第5-6節中的任一問題回答是，請描述。

6.0含石棉建築材料

請注意，該物業可能已經進行了石棉調查。如果提供，請查閲確定已知含石棉材料或推定含石棉材料的位置的信息。應通知所有人員和適當的分包商這些材料的存在，並告知不要擾亂這些材料。任何活動

這涉及到幹擾或移除這些材料，必須由受過適當培訓的個人/承包商完成。

7.0其他監管許可/要求

7比1。該作業是否有或需要工業廢水排放許可才能排放到當地的國家污染物排放消除系統(NPDES)？[例如：當設備清洗產生的廢水在排放到衞生間或實驗室下水道之前通過pH中和系統輸送到某些製藥生產廢水時；等等。]許可證是從處理廢水的地區衞生區獲得的。

是不是，但會準備一份並提交給業主物業管理公司。

如果是，請附上本許可證的副本，或在準備好後再提供。

7-2。是否為現場制定了危險材料商業計劃(HMBP)並通過加利福尼亞州電子報告系統(CERS)提交？[注：必須這樣做的觸發上限是：如果是任何一種類型的壓縮氣體，則觸發上限為≥200立方英尺(二氧化碳和惰性簡單窒息氣體除外，其觸發上限較高，為≥1,000立方英尺)；如果是任何一種危險化學液體，則為≥55加侖；以及如果是任何一種危險化學固體，則為≥500磅。所以一個全尺寸的氣瓶和260升的液氮都是引爆物！不要忘記備用應急發電機中的柴油，如果柴油油箱尺寸為≥55加侖，並且在租户(而不是房東)允許的情況下使用。]注：加利福尼亞州的每個當地認證統一計劃機構(CUPA)管理HMBP流程，因此從那裏開始。例如：聖馬特奧縣的城市CUPA是縣環境衞生部門；加利福尼亞州海沃德市的CUPA是海沃德消防局；山景的CUPA是山景消防局；聖地亞哥的CUPA是聖地亞哥縣危險材料司(HMD)，

是否，非必填項。沒有，但會準備並提交一份，並向業主物業管理公司提供一份副本。

如已填妥，請附上副本。完成更新後，繼續提供更新版本。這是一項法律要求，因為該州法律規定，位於租賃或租賃不動產上的企業的所有者/經營者應以書面形式通知房產所有者，該企業受危險材料商業計劃要求的約束並遵守該要求(健康和安全法規第6.95章，25505.1節)。

7-3。注意：請注意，如果您參與了任何需要建築許可證的租户改進，您將被要求向當地城市提供危險材料庫存聲明(HMI)，以確保您的危險化學品符合特定建築適用建築佔用的適用消防法規消防區域限制。衞生管理信息系統將包括第2-2節中所列的大部分信息。房東或房東的物業管理公司均不明確保證第2-2節中提供的庫存一定滿足適用的加州消防法規對建築物佔用的消防面積限制，尤其是在合租的情況下。承租人有責任確保設施和場地能夠合法地處理預期的操作和其操作所需的危險材料，但房東很樂意在可能的情況下協助這一決定。

認證

我對這份問卷中描述的房地產很熟悉。通過在下面簽名，我聲明並保證盡我所知，上述問題的答案是完整準確的。本人亦明白，出租人在評估任何與物業有關的環境責任風險時，將依賴本人回答的完整性及準確性。

展品“G”

租户的清潔規範

辦公區：

空的垃圾桶和其他垃圾桶。垃圾應從建築物移至指定的收集區。

清潔後，所有椅子和廢紙簍應放回正確位置。

清潔、拋光和消毒飲水機。

用經過特殊處理的拖把擦去所有合成地板上的灰塵。用吸塵器清掃所有鋪有地毯的區域。

徹底清除桌子、辦公傢俱和配件上的灰塵。桌上的紙張和桌上配件不能移動。

清除門、門框和牆壁開關板上的指紋和污漬。

清潔的入口門玻璃和所有隔斷玻璃。

乾淨的玻璃桌面。為臺式機提供完全清除所有紙張的服務。

徹底清除所有接觸不到的區域、扶手和門框內部的灰塵。

徹底清除窗臺、窗臺、百葉窗和木質鑲板、扶手和欄杆的灰塵。

灰塵水平或百葉窗(如果適用)。

清潔和拋光入口門金屬和門檻。

清潔滅火器和/或消防水龍帶櫃子、灰塵和清潔櫥櫃玻璃。

清除地板和牆壁上的門、隔斷、牆壁、木製品、窗框、豎挺和壁架、牆上開關和插頭上的所有斑點、污跡和痕跡。

整個大樓的所有樓梯間都有警察。

清潔所有踢腳板。

清潔和消毒電話。

如適用，請清潔室外郵箱。發現乾淨的地毯。

桌子下面的吸塵器。

把所有的圖樣和相框都抹上灰塵。

清除所有高接觸區域的灰塵；門框、門頂和隔斷。吸塵器軟墊傢俱。

邊緣真空地毯。硬質地面

每天清掃和現場拖地，確保去除擦傷痕跡。

每月擦洗和翻新地板，確保完工後擦乾淨踢腳板。

多租户樓層的公共走廊洗髮水。

徹底吸塵所有走廊地毯。

清潔和拋光電梯門和控制面板。徹底清潔電梯駕駛室內部。真空門軌和車座。

空的垃圾桶和其他垃圾桶。將垃圾從建築物中移至指定的收集區。(垃圾

從建築物中清除垃圾將由外部垃圾清除供應商提供。)

用經過特殊處理的抹布擦拭所有合成地板。

清潔、拋光和消毒飲水機。

去掉門、門框和牆壁開關板上的指紋、污漬。

清潔的入口門玻璃和所有隔斷玻璃。

空的垃圾桶和衞生巾容器。重新填充衞生紙、紙巾、座套、肥皂和

衞生巾自動售貨機。

清洗、沖洗和擦乾所有馬桶和馬桶固定裝置。

徹底清潔和消毒廁所，頂部和底部。用殺菌液拖地板。

將乾淨的水倒入地面排水溝，以防止下水道氣體外泄。

沖洗小便器濾網和相鄰的瓷磚(根據需要更換濾網)。

徹底清潔所有皂液器噴嘴。

清潔和拋光所有金屬製品。

徹底清潔馬桶和小便器，去除污漬-保持無垢。

隔斷和牆板頂部的灰塵。

將乾淨的水倒入地面排水溝，以防止下水道氣體外泄。

每天清掃和現場拖地，確保去除擦傷痕跡。

每月擦洗和翻新地板，確保完工後擦乾淨踢腳板。

將指示所有清潔人員立即報告任何損壞、管道問題等。他們在向乘務主管打掃時遇到了這種情況。

所有非自動傳感器燈將在夜間關閉。看門人的儲藏室和所有建築服務區將

始終保持整潔有序的狀態。

只有當租户在IT上貼上OneSourceBasura貼紙時，才會清除箱子和任何不規範的垃圾。

展品“H”

維修保養説明書

展品“我”

故意刪除的。

展品“J”

房東的可持續發展實踐

展品“K”

故意刪除

展品“L”

租約備忘錄

本租約自2022年_起生效。[聖迭戈1號有限責任公司]，特拉華州有限責任公司(“房東”)和CRINETICS製藥公司，特拉華州公司(“租户”)。

獨奏會

業主與租客於本協議生效日期(以下簡稱“生效日期”)訂立若干租賃協議(“租賃協議”)，其條款、條文及條件在此引用時併入本文，其範圍猶如全文所述，據此，業主已按租約條款、條款及條件，向租客出租及向業主出租某些地塊，包括但不限於某些不動產，連同現在或以後位於其上的所有建築物、構築物、固定裝置及改善工程，更具體地在附於本文件並通過本參考文獻併入本文件的附件“A”中描述(“財產”)。除非本備忘錄另有明確規定，否則本備忘錄中使用的所有定義術語的含義應與租約中該等術語的含義相同。

因此，房東和租客在此特別提及本租約的下列條款、條款和條件：

租期自生效日期起計，於_

承租人有權根據租約的條款和條件，通過書面通知房東，將租約延長最多兩(2)個連續期限，每次五(5)年。

租約的正本歸房東和租客所有。該租約包含其他條款，該等條款並未於本租約中載述，但為所有目的而在此以參考方式併入，而本備忘錄的目的是讓物業交易各方知悉租約的存在及其內容(如適用)，並應完全批准及確認租約的所有其他條款，一如該等條款已於此載明。擁有租賃條款合法權益的人士可按上述地址向房東或租户索取有關租賃條款的其他信息。

本備忘錄僅供記錄之用，不會在任何方面修改、取代、刪減、增加或更改本租約的所有或任何條款。在本合同條款與租賃條款不一致的情況下，以租賃條款為準。

本備忘錄可簽署一份或多份副本，每份副本均應視為原件。

下列簽署當局在本日親自到本人席前_[SAN DIEGO 1 LLC]，一家特拉華州有限責任公司，並向本人確認，他是為了上述文書所述的目的和代價以及以其中所述的身份籤立該文書的。

於2022年5月_日由本人親筆簽署並加蓋公章。

以下籤署當局於本日在本人面前親自出庭_

於2022年5月_日由本人親筆簽署並加蓋公章。