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Sabra報告2022年第三季度業績；提供業務更新

加利福尼亞州歐文，2022年11月7日-Sabra Health Care REIT，Inc.(以下簡稱“Sabra”，“公司”或“We”)(納斯達克股票代碼：SBRA)今天公佈了2022年第三季度的經營業績。此外，該公司還提供了業務最新情況。

2022年第三季度業績和近期事件

·2022年第三季度稀釋後普通股每股業績如下：

•Net Loss: $(0.22)

•FFO: $0.28

·標準化FFO：0.36美元

•AFFO: $0.34

·標準化AFFO：0.35美元

·EBITDARM覆蓋範圍摘要：

·熟練護理/過渡期護理：

◦1.83x(形式上適用於北美過渡，Avamere租賃修訂)

◦1.60x(形式上適用於北美過渡、Avamere租賃修訂，不包括提供商救濟基金)

·高級住房--租賃：1.13倍

·行為健康：1.72倍

·專科醫院及其他：7.30倍

·在另一份新聞稿中，Sabra宣佈，將把之前租賃給北美醫療保健公司(North American Health Care，Inc.)的24處物業組合轉移到Sabra現有的兩個租户--Ensign Group(“Ensign”)和Avamere Family of Companies(“Avamere”)，初始年租金合計為3,450萬美元。

·在2022年第三季度，我們以7170萬美元的價格收購了兩個高級住房管理社區，其中一個是通過我們的專有開發管道，估計混合穩定現金收益率為7.2%。

·2022年第三季度，我們通過出售三個設施獲得了2310萬美元的總收益。正如之前披露的那樣，我們繼續在其他處置方面取得進展，預計將產生超過2億美元的毛收入。合同下的銷售預計將在2022年12月31日之前完成，這取決於慣例的成交和盡職調查條件。

·截至2022年9月30日，我們的淨債務與調整後EBITDA的比率為5.50倍，我們預計到今年年底，我們將利用上述處置活動的收益，將槓桿率降低到接近我們長期槓桿率目標的5.0倍。我們仍然致力於保持強勁的資產負債表，並在不進入資本市場的情況下加強我們的投資組合。

·2022年11月7日，我們的董事會宣佈季度現金股息為每股普通股0.30美元。紅利將於2022年11月30日支付給截至2022年11月17日收盤時登記在冊的普通股股東。

業務最新消息

擴展與Ensign和Avamere的關係

在另一份新聞稿中，Sabra宣佈將把之前出租給北美公司的24處物業組合轉移到Sabra現有的兩個租户Ensign和Avamere手中，初始年租金合計為3450萬美元。因此，Ensign將成為Sabra最大的關係之一，約佔年化現金NOI的8%，而Avamere仍將是Sabra最大的關係之一，也佔年化現金NOI的約8%。Sabra認為，這筆交易是提高這一高質量房地產投資組合長期價值的獨特機會，並指出增強的信用狀況支持其租金收入，Ensign的公司擔保和50億美元的股票市值突顯了這一點。這些設施向Ensign運營公司和Avamere的過渡預計將於2023年2月1日完成，並仍有待某些監管批准和其他關閉條件的完成。Sabra預計在截至過渡期結束的第四季度從這些設施獲得的總收入為1,470萬美元，這與Sabra在此期間根據之前與北美公司簽訂的租約獲得的租金大致相同。

首席執行官兼董事長Rick Matros在評論第三季度業績時表示：“北美業務組合的轉變應該會增強Sabra未來收益流的持久性。我們讚賞公共衞生緊急情況的延長，因為醫療保健行業繼續在具有挑戰性的經營環境中導航。儘管技術和高級住房資產類別的復甦速度慢於我們所有人的預期，但勞動力市場的持續改善令我們感到鼓舞，儘管改善速度緩慢，但這一直是更快復甦的主要障礙。我們之前披露的資產出售正在按預期進行，我們繼續收到收購更多熟練護理資產的興趣。我們計劃繼續這一戰略，這將進一步使我們的資產類別多樣化，併為我們正在進行的投資活動提供資金。“

流動性

截至2022年9月30日，我們擁有約8.877億美元的流動資金，其中包括2630萬美元的無限制現金和現金等價物，以及我們循環信貸安排下8.614億美元的可用借款。截至2022年9月30日，我們在ATM計劃下也有4.75億美元可用。

電話會議和公司信息

2022年11月8日(星期二)太平洋時間上午10點，將舉行電話會議並同時進行網絡直播，討論2022年第三季度業績。網絡直播網址為https://edge.media-server.com/mmc/p/eyzpt5x9.要通過電話參與，請提前在https://register.vevent.com/register/BId527bdd7b5cd4bd685268d3255d6aed6註冊，以獲得訪問電話會議所需的唯一個人識別碼。撥入號碼是(844)543-0451。電話會議的數字重播將在該公司的網站上收看，網址是：www.sprar Health.com。公司第三季度的補充信息包也將在公司網站的“投資者”部分獲得。

關於薩布拉

截至2022年9月30日，Sabra的投資組合包括407處供投資的房地產(包括(I)270個熟練護理/過渡護理設施，(Ii)52個老年住房社區(“老年住房租賃”)，(Iii)54個由第三方物業經理根據物業管理協議經營的老年住房社區(“高級住房管理”)，(Iv)16個行為健康設施和(V)15個專科醫院和其他設施)，1項待售資產，1項銷售型租賃投資，15項應收貸款投資(包括2項抵押貸款和13項其他貸款)，七項優先股投資和兩項對未合併合資企業的投資。截至2022年9月30日，Sabra持有的投資房地產包括41,053張牀位/單位，分佈在美國和加拿大。

前瞻性聲明避風港

本新聞稿包含1995年私人證券訴訟改革法中定義的“前瞻性”陳述。任何與歷史或當前事實或事項無關的陳述均為前瞻性陳述。這些陳述可以通過使用“預期”、“相信”、“打算”、“應該”或類似的術語或其否定來識別，但不限於此。前瞻性陳述的例子包括有關我們對最近和即將進行的投資和處置的預期；我們即將進行的北美投資組合的過渡以及對我們收益流的相關影響的預期；我們對我們與Ensign和Avamere關係的增長以及由此對將過渡到Ensign和Avamere的24處物業的長期價值產生的影響的預期；我們對槓桿率的預期；以及我們對未來財務狀況、運營結果、現金的其他預期。

流動、流動資金、業務戰略、增長機會、潛在投資和處置，以及未來運營和籌資活動的計劃和目標。

由於各種因素，我們的實際結果可能與前瞻性陳述中預測或預期的結果有很大差異，這些因素包括但不限於以下因素：流行病、流行病或其他傳染性疾病，包括新冠肺炎的持續影響，旨在防止其傳播的措施，以及對我們的租户、運營商和高級住房管理社區的相關影響；與我們的高級住房管理社區有關的運營風險；我們行業的競爭條件；關鍵管理人員的損失；影響我們財產的未投保或保險不足的損失，以及環境合規成本和責任的可能性；與資產會計有關的潛在減值費用和調整；由於會計準則更新(“ASU”)2016-02年度報告的租金和相關收入的潛在變異性，以及經華碩後續修訂的租賃；與我們在未合併的合資企業中的投資相關的風險；災難性天氣和其他自然或人為災難；氣候變化對我們物業的影響以及未能實施可持續和節能措施；我們租户和運營商的運營成本增加。, 由於勞動力市場挑戰和宏觀經濟因素，如通貨膨脹；加強醫療監管和執法；我們的租户依賴政府和其他第三方付款人計劃的補償；我們的租户宣佈破產或資不抵債的影響；我們找到替代租户的能力和獲得新物業的不可預見成本的影響；訴訟和不斷上升的保險成本對我們租户業務的影響；要求監管機構批准醫療保健財產轉讓的影響；環境合規成本和與我們擁有的房地產相關的負債；我們的租户或運營商未能遵守適用的隱私和數據安全法律，或對我們或我們的租户或運營商的信息技術的實質性違反；我們專注於醫療保健房地產部門，特別是在熟練的護理/過渡性護理設施和老年住房社區，這使得我們的盈利能力更容易受到特定行業低迷的影響，而不是我們投資於多個行業；我們的鉅額債務和我們償還債務的能力；我們的債務協議中可能限制我們支付股息、投資能力的契約, 產生額外的債務並以有利的條件對債務進行再融資；市場利率上升；信用評級的不利變化；我們在預期水平進行股息分配的能力；我們通過股權和債務融資籌集資本的能力；外幣匯率的變化以及與我們在美國境外擁有財產相關的其他風險；房地產投資的相對缺乏流動性的性質；我們根據聯邦税法維持我們作為房地產投資信託基金(REIT)地位的能力；遵守REIT要求以及與我們作為REIT身份相關的某些税收監管事項；影響REIT的税收法律和法規的變化；我們的管理文件和馬裏蘭州法律中的所有權限制和收購抗辯，可能會限制控制權的變更或業務合併的機會；以及我們的章程中的獨家論壇條款。

有關可能影響我們業務的風險和不確定性的其他信息，請參閲我們提交給美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的文件，包括截至2021年12月31日的10-K表格年度報告第I部分第1A項。我們不打算，也沒有義務更新任何前瞻性信息，以反映本新聞稿發佈之日後的事件或情況，或反映意外事件的發生，除非法律要求這樣做。

租户、運營商和借款人信息

本新聞稿包括有關向我們以及我們的運營商和借款人租賃物業的某些租户的信息，其中大多數不受美國證券交易委員會報告要求的約束。本新聞稿中提供的與我們的租户、運營商和借款人相關的信息是由這些租户、運營商和借款人提供的，或源自這些租户、運營商和借款人提供的信息。我們還沒有獨立核實這一消息。我們沒有理由相信這些信息在任何實質性方面都是不準確的。我們提供此數據僅供參考。

關於非公認會計準則財務計量的説明

本新聞稿包括以下被美國證券交易委員會定義為非公認會計準則財務指標的財務指標：調整後息税前利潤、淨債務與調整後息税前利潤之比、淨營業收入、現金淨收益、年化現金淨收益、運營資金、標準化淨收益、調整後淨收益、標準化淨收益、稀釋後每股淨收益、攤薄後每股淨收益。這些衡量標準可能與其他公司使用的非GAAP財務衡量標準不同，這些衡量標準的公佈並不是孤立地考慮，也不是為了替代根據美國公認會計原則準備和公佈的財務信息。對這些非公認會計準則財務指標的解釋包括在本新聞稿的報告定義中，我們認為最具可比性的公認會計準則財務指標與這些非公認會計準則財務指標的對賬包括在我們網站https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results.的投資者部分。

接觸

投資者和媒體查詢電話：(888)393-8248

Sabra Healthcare REIT，Inc.

合併(虧損)收益表

(千美元，每股數據除外)

(1)有關租金及相關收入的其他詳情，請參閲第6頁。

Sabra Healthcare REIT，Inc.

合併損益表--補充資料

(單位：千)

Sabra Healthcare REIT，Inc.

合併資產負債表

(千美元，每股數據除外)

 

 

Sabra Healthcare REIT，Inc.

合併現金流量表

(單位：千)

Sabra Healthcare REIT，Inc.

運營資金(FFO)、標準化FFO、

調整後的運營資金(AFFO)和歸一化AFFO

(千美元，每股數據除外)

(1)支持付款的資金不需要Sabra的出資，而是來自我們與Enlivant的未合併合資企業從TPG收到的收益，用於發行截至2022年9月30日的三個月和九個月的優先股權益，以及合資企業截至2021年9月30日的九個月的手頭現金。

(2)截至2022年和2021年9月30日的三個月和九個月的FFO和AFFO分別包括與傳統關愛資本財產公司投資有關的期間賺取的100萬美元和120萬美元。截至2022年9月30日的9個月的FFO包括與我們加拿大借款相關的220萬美元外幣交易損失。此外，FFO和AFFO的其他正常化項目包括扣除回收後的三重淨運營費用。

調整後的EBITDA*

調整後的EBITDA按扣除利息、税項、折舊和攤銷前收益(“EBITDA”)計算，不包括合併相關成本、公司長期股權獎勵計劃下的基於股票的薪酬支出和貸款損失準備金的影響。調整後的EBITDA是衡量經營業績的一項重要的非GAAP補充指標。

年化現金淨營業收入(“年化現金NOI”)*

該公司認為，根據公認會計原則定義的淨收入是最合適的收益衡量標準。該公司認為年化現金NOI是一項重要的補充措施，因為它允許投資者、分析師及其管理層評估其投資的經營業績。該公司將年化現金NOI定義為年化收入減去運營費用和非現金收入和支出。年化現金NOI不包括包括在淨收入中的所有其他財務報表金額。

年化收入

租賃和利息項下的年度合同租金收入，以及公司應收貸款和其他投資產生的其他收入，基於截至本報告期末的投資額和適用條款。年化收入不包括租户回收或額外租金，並已作出調整，以(I)反映截至各自期間結束時已收到的與不再按應計制入賬的租賃有關的十二個月的實際付款，(Ii)根據本公司2017年與Genesis的諒解備忘錄，將Sabra應支付的剩餘租金從先前的資產出售中扣除，及(Iii)反映Avamere的年度基本租金自2022年2月1日起減至3070萬美元。

行為健康

包括為有精神健康狀況、化學依賴或物質成癮的患者提供住院和門診護理的行為醫院，以及為化學依賴和物質成癮提供治療服務的成癮治療中心，其中可能包括住院護理、門診護理、醫療戒毒、治療和諮詢。

現金淨營業收入(“現金淨額”)*

該公司認為，根據公認會計原則定義的淨收入是最合適的收益衡量標準。該公司認為現金NOI是一項重要的補充措施，因為它允許投資者、分析師及其管理層評估其投資的經營業績。該公司將現金NOI定義為總收入減去運營費用和非現金收入和支出。現金NOI不包括包括在淨收入中的所有其他財務報表金額。

EBITDARM

特定設施的利息、税項、折舊、攤銷、租金和管理費前收益(“EBITDARM”)應計入物業運營商/租户(而不是本公司)，在所述期間。該公司使用EBITDARM來確定EBITDARM的覆蓋範圍。EBITDARM作為一種分析工具有其侷限性。EBITDARM不反映設施資本支出或合同承諾的歷史現金支出或未來現金需求。此外，EBITDARM不代表物業的淨收入或業務現金流量，不應被視為這些指標的替代指標。本公司利用EBITDARM來評估物業的核心業務，方法是取消可能因營運商/租户及營運結構而有所不同的管理費，並作為衡量本公司營運商/租户及有關擔保人產生足夠流動資金以履行對本公司的相關責任的能力的補充措施。

EBITDARM覆蓋範圍

表示本報告所述期間的EBITDARM與自有設施(不包括高級住房管理社區)的現金租金的比率。EBITDARM覆蓋率是對物業為運營商/租户(不是公司)產生現金流以履行運營商/租户的相關現金租金和對公司的其他義務的能力的補充衡量。然而，除其他因素外，其有用性受到限制EBITDARM有用性的相同因素的限制。EBITDARM覆蓋範圍只包括穩定的設施，不包括沒有數據或沒有意義的設施。

運營資金(FFO)和調整後的運營資金(AFFO)*

該公司認為，根據公認會計原則定義的淨收入是最合適的收益衡量標準。該公司還認為，根據全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)的定義定義的運營資金，或FFO，以及調整後的運營資金，或AFFO(及相關每股金額)是衡量公司經營業績的重要非GAAP補充指標。由於用於房地產資產的歷史成本會計慣例要求直線折舊(土地除外)，這種會計列報意味着

房地產資產的價值會隨着時間的推移而可預見地縮水。然而，由於房地產價值在歷史上一直隨着市場和其他條件的上升或下降而上升或下降，因此，使用歷史成本核算折舊的房地產投資信託基金的經營業績報告可能信息較少。因此，NAREIT創建了FFO，作為房地產投資信託基金經營業績的補充衡量標準，根據GAAP的定義，該指標將歷史成本折舊和攤銷等項目從淨收入中剔除。FFO的定義是按照公認會計準則計算的淨收益，不包括房地產處置的收益或虧損，不包括與其未合併的合資企業有關的房地產處置的損益，加上與非控股權益有關的淨額，加上與未合併的合資企業有關的公司應佔的折舊和攤銷份額，以及當減值直接可歸因於實體持有的可折舊房地產的價值下降時，合併和未合併實體的房地產減值費用。AFFO定義為FFO，不包括併購成本、基於股票的薪酬支出、非現金租金及相關收入、非現金利息收入、非現金利息支出、債務清償損失的非現金部分、貸款損失準備金和其他準備金、非現金租賃終止收入和遞延所得税以及其他非現金收入和費用項目(包括衍生工具的無效收益/損失, 以及與非控股權益相關的非現金收入和支出金額)以及本公司在與其未合併的合資企業相關的非現金調整中的份額。本公司相信，使用FFO和AFFO(以及相關的每股金額)，再加上所要求的GAAP陳述，將提高投資者對本公司經營業績的瞭解，並使房地產投資信託基金之間的經營業績比較更有意義。本公司認為FFO及AFFO是檢討營運及財務表現比較的有用指標，因為剔除上述適用項目後，FFO及AFFO可協助投資者比較本公司不同期間的經營表現或與其他公司比較。雖然FFO和AFFO是房地產投資信託基金經營業績的相關和廣泛使用的衡量指標，但它們並不代表GAAP定義的運營現金流或淨收入，不應被視為評估公司流動性或經營業績的替代指標。FFO和AFFO也不考慮與公司房地產資產相關的資本支出相關的成本，也不聲稱它們表明可用於滿足公司未來現金需求的現金。此外，公司對FFO和AFFO的計算可能無法與其他房地產投資信託報告的FFO和AFFO相比，這些信託沒有根據當前的NAREIT定義定義FFO，或者解釋了當前的NAREIT定義或定義了與公司不同的AFFO。

補助金收入

贈款收入包括州或聯邦政府專門向我們的老年住房管理投資組合中的社區支付的與大流行有關的資金，與原本為向居民提供護理而收到的金額相比是遞增的。

淨債務*

本公司合併財務報表中報告的循環信貸安排、定期貸款、優先無擔保票據和擔保債務的本金餘額，扣除本公司合併財務報表中報告的現金和現金等價物。

淨債務與調整後EBITDA之比*

債務淨額對經調整EBITDA的計算方法為債務淨額除以年化經調整EBITDA(經調整EBITDA)，經年化調整後的調整使於各自期間內完成的收購及處置生效，猶如該等收購及處置於所述期間開始時已完成。

淨營業收入(NOI)*

該公司認為，根據公認會計原則定義的淨收入是最合適的收益衡量標準。該公司認為NOI是一項重要的補充措施，因為它允許投資者、分析師及其管理層評估其投資的經營業績。該公司將NOI定義為總收入減去運營費用。NOI不包括包括在淨收入中的所有其他財務報表金額。

歸一化FFO和歸一化AFFO*

標準化FFO和標準化AFFO分別代表FFO和AFFO，對公司認為不能反映其持續經營業績的某些收入和支出項目進行了調整。本公司認為，標準化FFO和標準化AFFO是評估不包括這些收入和費用項目的公司經營業績的有用指標，以幫助投資者比較公司不同時期的經營業績或與其他公司相比。歸一化FFO和歸一化AFFO不代表運營現金流或淨收入，定義如下

在評估公司的流動性或經營業績時，不應將其視為這些衡量標準的替代指標。正常化FFO和正常化AFFO也不考慮與公司房地產資產相關的資本支出相關的成本，也不聲稱它們表明可用於滿足公司未來現金需求的現金。此外，本公司對歸一化FFO和歸一化AFFO的計算可能無法與其他房地產投資信託報告的歸一化FFO和歸一化AFFO相比，這些房地產投資信託沒有根據當前的NAREIT定義定義FFO，或解釋當前NAREIT定義或定義FFO和AFFO或歸一化FFO和歸一化AFFO與本公司不同。

入住率

佔有率是所示期間各設施的平均運營佔有率。百分比的計算方法是將實際人口普查除以同期可用牀位/單位提供的期間。入住率只包括穩定的設施，不包括沒有數據或沒有意義的設施。

REVPOR

REVPOR是指在所示期間，高級住房管理社區每個佔用單位每月產生的平均收入。其計算方法為不包括補助金收入的居民費用和服務收入除以每月平均佔用單位天數。REVPOR僅包括穩定的設施。

老年人住房

老年住房社區包括獨立生活社區、輔助生活社區、持續護理退休社區和記憶護理社區。

高級住房-管理型

第三方物業管理人根據物業管理協議經營的高級住房社區。

熟練的組合

技能組合的定義是，熟練護理/過渡期護理機構的聯邦醫療保險和非醫療補助管理型護理患者總收入除以所示期間技術護理/過渡期護理機構的總收入。技能組合只包括穩定的設施，不包括沒有數據或沒有意義的設施。

熟練護理/過渡期護理

熟練護理/過渡期護理設施包括熟練護理、過渡期護理、多執照指定和精神健康設施。

專科醫院和其他

包括急性護理、長期急性護理和康復醫院，提供住宿服務的設施，可能包括日常生活活動的援助，以及其他不被歸類為熟練護理/過渡護理、老年住房或行為健康的設施。

穩定的設施

在收購時，該公司將每個設施歸類為穩定或非穩定。此外，公司可在收購後將設施歸類為非穩定設施。可能導致設施被歸類為非穩定設施的情況包括新建成的開發項目、正在進行重大翻新或增建的設施、重新定位或過渡到新運營商的設施，以及租户商業模式的重大轉變。這類設施通常在保持一致使用率的較早時間(熟練護理/過渡護理設施85%，老年住房社區90%)或分類日期後24個月被重新歸類為穩定設施。穩定設施不包括(I)待售設施、(Ii)戰略出售候選設施、(Iii)過渡至新運營商的設施、(Iv)由本公司租賃過渡至由本公司營運的設施及(V)於本報告所述期間前三個月收購的租賃設施。

*非公認會計準則財務指標

有關本新聞稿中使用的非公認會計準則財務指標的有用性和侷限性的對賬、定義和重要討論，請訪問https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results.。