附件99.1

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/899629/000095017022022055/img225797853_0.jpg 

 

詹妮弗·韓

(914) 288-8100

 

Acadia Realty Trust報告2022年第三季度經營業績

紐約Rye(2022年11月1日)-Acadia Realty Trust(紐約證券交易所代碼：AKR)(以下簡稱Acadia或本公司)今天公佈了截至2022年9月30日的季度和年初至今的經營業績。截至2022年9月30日的季度，每股淨虧損為0.61美元，截至2022年9月30日的9個月，每股淨虧損為0.43美元，主要原因是核心和基金非現金減值費用，詳情如下。在適用的情況下，所有每股金額均在完全攤薄的基礎上。Acadia經營着兩個平臺，包括一個高質量的核心房地產投資組合(“核心投資組合”)，公司通過這個投資組合在美國最具活力的走廊擁有和經營零售資產，以及一系列以機會主義和增值投資為目標的可自由支配的機構基金(“基金”)。

請參閲本新聞稿所附表格和説明，以瞭解經營業績的進一步細節和與淨收益(虧損)、按NAREIT和特殊項目前的運營資金(FFO)和物業淨運營收入(NOI)相關的額外披露。

第三季度和最近的亮點

•
第三季度收益和經營業績：
o
扣除特殊項目前每股FFO為0.28美元，NAREIT每股FFO為0.24美元
o
在第三季度和年初至今，其核心投資組合相同物業NOI分別增長5.4%和6.6%，趨勢高於最初4%至6%的年度指引
o
更新年度每股淨(虧損)收益指引至(0.19美元)至(0.14美元)(從0.27美元至0.36美元)
o
今年第三次提高每股特殊項目前FFO的指引至1.28美元至1.30美元(從1.20美元至1.32美元)
•
核心投資組合租賃：
o
在Street投資組合的推動下，可比新租約和續簽租約產生的GAAP和現金租賃利差分別為27.4%和21.2%
o
在Executed Street租約的推動下，截至2022年9月30日，租用率和入住率分別增至94.3%和91.2%，而截至2022年6月30日的租用率和入住率分別為94.1%和90.5%
•
核心投資組合和基金交易活動：
o
以約4800萬美元在紐約完成了對基金V郊區的收購
o
對即將到期的債務進行再融資，並增加City Point的所有權(如前所述)
o
完成了兩次基金IV的處置，約為8500萬美元，其中一次在第三季度約為3900萬美元(產生了880萬美元的收益，或公司份額的210萬美元收益)，第二次處置在本季度之後以4600萬美元的收益進行

1

 

 

•
資產負債表和流動性：
o
7月份完成了一筆7500萬美元的7年期無擔保定期貸款，以償還循環信貸安排下的未償還金額(如前所述)
o
截至2022年9月30日，93%的核心投資組合債務是固定的，包括掉期合同

 

在我們核心產品組合內部增長的推動下，我們又迎來了一個強勁的季度。儘管近期經濟狀況的不確定性增加，經濟信號喜憂參半，但我們仍對我們的投資組合持續增長充滿信心。此外，我們有意義的租賃勢頭應該會抵消已知的逆風，“阿卡迪亞房地產信託公司首席執行官兼首席執行官肯尼斯·F·伯恩斯坦表示。“此外，考慮到資本市場的錯位，我們正在為這些週期中經常出現的獨特機會做準備。”

 

核心投資組合運營業績

 

截至2022年9月30日的季度，該公司的GAAP每股虧損為0.61美元，NAREIT每股FFO為0.24美元，扣除特殊項目前的FFO為0.28美元。有關其他詳情，請參閲下面的綜合財務結果部分。

在截至2022年9月30日的季度中，不包括再開發項目在內，該公司的同業NOI增長了5.4%，在截至2022年9月30日的9個月中增長了6.6%。

在截至2022年9月30日的季度，該公司按比例計入的信貸損失和準備金如下(以百萬美元為單位)：

 

 

 

核心同店

 

核心其他

 

基金

 

總計

 

每股

2022年第三季度信貸損失和準備金

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

信貸損失和抵減--開具賬單的租金和收回

 

$0.8

 

$0.3

 

$0.1

 

$1.2

 

$0.01

前期(福利)，淨額

 

              (0.3)

 

  —

 

              (0.1)

 

              (0.4)

 

  —

直線租金儲備

 

  —

 

               0.3

 

  —

 

               0.3

 

  —

總計

 

$0.5

 

$0.6

 

$—

 

$1.1

 

$0.01

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

核心投資組合和基金交易活動

 

核心投資組合收購活動

 

截至2022年9月30日的季度，沒有完成核心投資組合收購。今年到目前為止，該公司完成了2.467億美元的核心投資組合收購。有關詳情，請參閲補充報告。

 

2

 

 

基金交易活動

基金V收購

南山購物(基金V)。正如之前宣佈的那樣，2022年8月，基金V與DLC Management成立了一家合資企業，以4760萬美元完成了對紐約州波基普西南山購物中心90%權益的收購。南山的The Shoppers是一個以雜貨店為主的中心。除了來自表現良好的信貸租户的現金流外，這筆投資還通過未來的緻密化提供了額外的增值機會。

基金V更新

經投資者一致同意，基金V的投資期已延長至2023年8月25日。

基金IV

維克森林穿越(基金IV)。正如之前宣佈的那樣，2022年8月，基金IV以3890萬美元完成了北卡羅來納州維克森林的維克森林交叉公司的處置，並償還了2070萬美元的抵押貸款。這次出售產生了15%的內部回報率和1.7倍的基金股權投資倍數。

馬納薩斯海濱長廊(基金IV)。2022年10月，基金IV以4600萬美元完成了弗吉尼亞州馬納薩斯馬納薩斯濱海大道的處置，並償還了2730萬美元的抵押貸款。這次出售產生了17%的內部回報率和2.2倍的基金股權投資倍數。

 

City Point再融資和資本重組(如前所述)

 

正如之前宣佈的，2022年8月，Acadia對City Point進行了再融資和去槓桿化，City Point是通過基金II持有的紐約布魯克林市中心約55萬平方英尺的旗艦零售物業。該物業約2.95億美元的總債務通過一筆約2億美元的抵押貸款進行再融資(初始收益約為1.3億美元)。新貸款的初始期限為三年，與以前的混合利率相比，每年節省的利息超過150個基點。該公司向其合作伙伴提供了大約6500萬美元的貸款，為他們在City Point的再融資和資本重組中的份額提供資金。

 

此外，在第三季度，該公司進一步將其在基金II中的有效持股比例從約40%增加到約62%，這與其擴大其在City Point的持股的長期目標一致。正如之前宣佈的，在第二季度，結合其有限合夥人之一的多資產二次發行，公司能夠機會性地獲得City Point額外12%的權益，使其在2022年6月30日的持股比例增加到約40%。2022年8月，根據用於收購12%權益的定價，本公司從其他投資者手中額外收購了City Point 22%的權益，進一步將其權益增加到約62%。總計33%的權益的購買價格約為1.2億美元，其中包括約1.1億美元的已承擔債務。此外，其餘合夥人擁有某些贖回權，使公司能夠進一步增加其所有權。

 

該公司預計2022年的再融資和資本重組將略有增加，並在未來幾年隨着City Point實現穩定而進一步增加。

 

City Point位於人口稠密的布魯克林市中心的中心，自從該地區重新分區以來，已經有大約1.8萬個新的住宅單元。自再融資以來，該公司已簽訂了37,000平方英尺的新租約，與Court 16和Alamo Drafhouse擴建(如先前宣佈的那樣)。此外，Sixpoint Brewery於10月份開業，Primark將在接下來的幾個月裏跟進。

 

 

3

 

 

核心投資組合租賃

在街道投資組合的推動下，第三季度20份符合標準的新租約和續簽租約的GAAP和現金租賃利差分別為27.4%和21.2%，總計約181,000平方英尺。

 

在Execute Street租約的推動下，截至2022年9月30日，核心資產組合入住率為91.2%，租賃率為94.3%。截至2022年6月30日，核心資產組合的入住率為90.5%，租賃率為94.1%。租賃率包括已租賃但尚未入夥的空間，不包括開發和重建物業。

 

資產負債表和流動性

 

正如之前宣佈的那樣，2022年7月，該公司完成了一筆7500萬美元的7年期無擔保定期貸款。這些貸款的收益用於償還循環信貸安排下的未償還款項。

 

截至2022年9月30日，93%的核心投資組合債務是固定的，包括利率互換合同。

合併財務結果

本新聞稿的財務表格中包括了(I)Acadia歸屬於FFO(由NAREIT定義，在特殊項目前)歸屬於普通股股東和普通股運營單位持有人的淨虧損或收益，以及(Ii)歸屬於NOI的營業收入，以美元和每股金額計算的完全對賬。

非現金減值

在截至2022年9月30日的三個月中，公司確認了約5850萬美元的非現金減值，或每股0.58美元，概述如下。雖然該公司在芝加哥和舊金山的投資組合的更廣泛市場內的租金已基本恢復，如果沒有超過疫情前的水平，但以下列出的子市場的恢復速度較慢。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

投資組合

 

AKR所有權

 

屬性

 

市場

 

子市場

 

AKR減值份額

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(in '000s)

 

堆芯

 

88.43%

 

密歇根大道北840號

 

芝加哥

 

壯麗的一英里

 

$50,779

 

基金IV

 

23.12%

 

密歇根大道北717號

 

芝加哥

 

壯麗的一英里

 

            4,827

 

基金IV

 

23.12%

 

Geary街146號

 

舊金山

 

聯合廣場

 

            2,875

 

 

 

 

 

 

 

 

 

總計

 

$58,481

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

淨(虧損)收益

 

以下討論的金額是扣除非控股權益後的淨額。

 

截至2022年9月30日的季度，阿卡迪亞的淨虧損為5790萬美元，或每股0.61美元，其中包括：(I)核心和基金減值費用5850萬美元，或每股0.58美元(上文進一步討論)和(Ii)因其在艾伯森超市(“艾伯森”)的投資按市值計價的未實現持有虧損310萬美元，或每股0.03美元，被基金處置的210萬美元收益或每股0.02美元部分抵消。

 

截至2021年9月30日的季度，阿卡迪亞公司的淨收入為1190萬美元，或每股0.13美元，其中包括：1340萬美元，或每股0.14美元，來自艾伯森公司按市值計價的未實現持有收益，但被230萬美元的基金減值費用，或每股0.02美元部分抵消。

 

截至2022年9月30日的9個月，阿卡迪亞公司的淨虧損為4120萬美元，或每股0.43美元，其中包括：(1)核心和基金減值費用5850萬美元，或每股0.59美元；(2)840萬美元，或每股0.08美元

4

 

 

每股收益來自艾伯森未實現的按市值計價的持有虧損，部分被基金處置的1340萬美元收益，或每股0.13美元所抵消。

 

截至2021年9月30日的9個月，阿卡迪亞的淨收入為2,010萬美元，或每股0.23美元，其中包括：(I)1,510萬美元，或每股0.16美元，主要來自Albertsons的未實現市值持有收益；(Ii)660萬美元，或每股0.07美元，可歸因於處置核心投資組合和基金投資的總收益，但被(I)370萬美元，或每股0.04美元，與信貸損失、直線租金儲備和租户減少有關的部分抵消。這主要是由於新冠肺炎疫情以及(Ii)基金減值費用230萬美元，或每股0.02美元。

 

NAREIT定義的FFO

 

截至2022年9月30日的季度，FFO為2470萬美元，或每股0.24美元，其中包括艾伯森未實現的按市值計價持有虧損的310萬美元，或每股0.03美元。

 

截至2021年9月30日的季度，FFO為3830萬美元，或每股0.41美元，其中包括1320萬美元，或每股0.14美元，主要來自Albertsons未實現的按市值計價的持股收益。

 

截至2022年9月30日的9個月的FFO為8350萬美元，或每股0.82美元，其中包括840萬美元，或每股0.08美元，來自Albertsons的未實現按市值計價持有虧損，被150萬美元抵消，或0.01美元，來自Fund III處置其在Self Storage Management的權益。

 

截至2021年9月30日的9個月，FFO為9,040萬美元，或每股0.97美元，其中包括1,510萬美元，或每股0.16美元，主要來自艾伯森未實現的按市值計價的持有收益，並被370萬美元，或每股0.04美元所抵消，這些收益與信用損失、直線準備金和租户減少有關，主要是由於新冠肺炎疫情。

 

特殊項目前的FFO

 

截至2022年9月30日的季度，扣除特殊項目前的FFO為2810萬美元，或每股0.28美元，其中不包括艾伯森未實現的按市值計價的持有虧損310萬美元，或每股0.03美元，以及130萬美元，或每股0.01美元的非經常性City Point資本重組和交易成本。

 

截至2021年9月30日的季度，扣除特殊項目前的FFO為2510萬美元，或每股0.27美元，其中不包括艾伯森未實現的按市值計價的持股收益1320萬美元，或每股0.14美元。

 

截至2022年9月30日的9個月，扣除特殊項目前的FFO為9310萬美元，或每股0.93美元，其中不包括：(I)艾伯森未實現市值持有虧損840萬美元，或每股0.08美元；(Ii)130萬美元，非經常性City Point資本重組和交易成本每股0.01美元；(Iii)收購和交易成本淨額90萬美元，或每股0.01美元。

 

截至2021年9月30日的9個月，扣除特殊項目前的FFO為7530萬美元，或每股0.81美元，其中不包括艾伯森未實現的按市值計價的持股收益1510萬美元，或每股0.16美元。

 

修訂後的2022年指南

該公司更新了2022年淨收益(虧損)、運營NAREIT資金和扣除普通股股東和普通股持有人應佔特殊項目前的FFO的年度指引。此外，該公司更新了其淨收益(虧損)和FFO，以反映截至2022年9月30日與其在Albertsons的投資相關的已確認的未實現持股(虧損)收益。該公司在其淨收益(虧損)和NAREIT FFO指導假設中沒有反映任何涉及艾伯森未來未實現持股收益或虧損(即股價變化)的前瞻性估計。未實現的持股(虧損)或艾伯森股票的收益不包括在特殊項目之前的FFO。

 

5

 

 

 

 

2022年年度指導

 

 

 

首字母

 

更新後的第一季度

 

更新後的第二季度

 

修訂後的第三季度

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

普通股股東應佔每股淨收益(虧損)

 

$0.19 to $0.32

 

$0.25 to $0.37

 

$0.27 to $0.36

 

($0.19) to ($0.14)

 

房地產折舊和租賃成本攤銷(扣除非控股權益份額)

 

1.01 to 1.04

 

1.01 to 1.04

 

1.01 to 1.04

 

1.06 to 1.03

 

減值費用(扣除非控股權益份額)

 

—

 

—

 

—

 

0.58

 

財產處分收益(扣除非控股權益份額)

 

(0.07)

 

(0.07)

 

(0.15)

 

(0.27)

 

經營合夥中的非控股權益

 

0.02

 

0.02

 

0.02

 

0.02

 

普通股股東和普通股持有人應佔每股運營的NAREIT資金

 

$1.15 to $1.31

 

$1.21 to $1.36

 

$1.15 to $1.27

 

$1.20 to $1.22

 

推廣淨利潤及其他核心利潤和基金利潤(A)

 

(0.06) to (0.10)

 

(0.06) to (0.11)

 

(0.06) to (0.12)

 

(0.12)

 

減去：截至2022年9月30日的9個月艾伯森未實現控股虧損(收益)(扣除非控股權益份額)

 

  —

 

(0.04)

 

0.05

 

0.08

 

特殊項目前的運營資金，不包括促銷淨利潤和其他核心利潤和基金利潤

 

$1.09 to $1.21

 

$1.11 to $1.21

 

$1.14 to $1.20

 

$1.16 to $1.18

 

推廣淨利潤及其他核心利潤和基金利潤(A)

 

0.06 to 0.10

 

0.06 to 0.11

 

0.06 to 0.12

 

0.12

 

普通股股東和普通股持有人應佔每股特殊項目前的運營資金

 

$1.15 to $1.31

 

$1.17 to $1.32

 

$1.20 to $1.32

 

$1.28 to $1.30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

__________

 

(A)反映艾伯森公司A類普通股每股6.85美元的特別現金股息，公司預計將於2022年11月7日作為股東在2022年10月24日的記錄日期收到該股息。艾伯森公司董事會於2022年10月13日就艾伯森公司與克羅格公司簽訂的協議和合並計劃於2022年10月13日宣佈了股息。合併及相關交易(包括宣佈及支付特別股息)須獲得監管機構及其他批准，以及潛在的訴訟，其中任何一項均可能影響預期完成交易的時間及可能性。

 

修訂後的指導基於阿卡迪亞目前對現有市場狀況的看法和對截至2022年12月31日的年度的假設。更新的第一季度指引先前於2022年5月2日公佈，更新後的第二季度指引先前於2022年8月2日公佈。不能保證公司的實際結果不會與上面提出的指導方針不同。公司不承擔公開更新任何前瞻性陳述的義務，包括上述收益指引，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。有關更多信息，請參考本新聞稿中披露的“安全港聲明”以及公司提交給美國證券交易委員會的年度和季度報告中披露的“風險因素”。

 

6

 

 

電話會議

管理層將於2022年11月2日(星期三)美國東部時間上午11：00召開電話會議，審查公司的收益和經營業績。參與者註冊和網絡直播信息如下所示。

實時電話會議：

Date: Wednesday, November 2, 2022

Time: 11:00 AM ET

參與者註冊：2022年第三季度註冊

網絡廣播只收聽和重播：Www.acadiarealty.com在投資者、演示文稿和活動下

 

該公司使用並打算使用其網站的投資者頁面，該頁面位於Www.acadiarealty.com，作為披露重大非公開信息和遵守FD法規規定的披露義務的一種手段，包括但不限於張貼可能包括重大非公開信息的投資者介紹。因此，投資者除了關注公司的新聞稿、美國證券交易委員會申報文件、公開電話會議、演示文稿和網絡廣播外，還應該關注投資者頁面。網站上包含的或可通過網站訪問的信息未通過引用併入本文件，也不是本文件的一部分。

 

關於阿卡迪亞房地產信託基金

Acadia Realty Trust是一家股權房地產投資信託基金，專注於通過其雙核心投資組合和基金運營平臺及其紀律嚴明的區位驅動型投資戰略實現長期、盈利的增長。Acadia Realty Trust正在通過以下方式實現這一目標：建立一流的核心房地產投資組合，在全國最具活力的走廊上有意義地集中資產；通過其一系列可自由支配的機構基金進行有利可圖的機會主義和增值投資；以及保持強勁的資產負債表。如需進一步資料，請瀏覽Www.acadiarealty.com.

 

安全港聲明

 

本新聞稿中的某些陳述可能包含符合修訂後的1933年證券法第27A節和修訂後的1934年證券交易法第21E節的前瞻性陳述。前瞻性陳述以某些假設為基礎，描述公司未來的計劃、戰略和預期，通常可以通過使用諸如“可能”、“將”、“應該”、“預期”、“預期”、“估計”、“相信”、“打算”或“項目”或其否定或其他變體或類似術語來識別。前瞻性表述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，可能導致公司的實際結果和財務業績與此類前瞻性表述(包括增值和指導聲明)明示或暗示的未來結果和財務業績大不相同，包括但不限於：(1)新冠肺炎疫情的經濟、政治和社會影響以及圍繞這些疫情的不確定性，包括對公司租户及其支付租金和其他款項或履行現有租賃承諾的能力的影響；(Ii)宏觀經濟狀況，例如中斷或無法進入資本市場；。(Iii)公司成功實施其業務策略，以及識別、承銷、融資、完善及整合多元化收購及投資的能力；。(Iv)公司可能不時參與競爭的市場的一般經濟狀況或經濟狀況的變化，及其對公司收入、盈利及資金來源的影響；。(V)公司借貸成本因通脹上升、利率變動及其他因素而增加。, (Vii)本公司對合營企業及未合併實體的投資，包括缺乏獨家決策權及對合營企業夥伴財務狀況的依賴；(Viii)本公司從其發展及重建項目中取得預期財務成果的能力；(Ix)租户在租約期滿後與公司續約的能力和意願、公司在不續期或公司行使權利更換現有租户時以相同或更優惠的條件重新租賃物業的能力，以及公司可能因此而產生的義務

7

 

 

(X)本公司對環境事宜的潛在責任；(Xi)災害性天氣和其他自然事件對本公司財產造成的損害，以及氣候變化的實際影響；(Xii)未投保的損失；(Xiii)考慮到經濟、市場、法律、税務和其他考慮因素，本公司維持其房地產投資信託基金資格的能力和意願；(Xiv)信息技術安全漏洞，包括在新冠肺炎大流行期間與使用遠程技術有關的網絡安全風險增加；(Xv)主要高管的損失；和(十六)公司關於環境、社會和治理(“ESG”)指標、目標和指標的方法和估計的準確性，租户合作報告ESG指標和實現ESG目標和指標的意願和能力，以及政府監管對其ESG工作的影響。

 

上述因素並非包羅萬象，其他因素可能會對公司未來的業績和財務表現產生不利影響，包括公司在截至2021年12月31日的10-K表格年度報告中“風險因素”一節討論的風險因素，以及公司向美國證券交易委員會提交的其他定期或當前報告。本新聞稿中的任何前瞻性陳述僅説明截至本新聞稿發佈之日。公司明確表示不承擔任何義務或承諾公開發布對本文中包含的任何前瞻性陳述的任何更新或修訂，以反映公司對此的預期的任何變化，或此類前瞻性陳述所基於的事件、條件或情況的變化。

 

8

 

 

阿卡迪亞房地產信託及其子公司

合併業務報表(A)

(美元和普通股以千為單位，每股數據除外)

 

 

 

截至三個月
9月30日，

 

 

九個月結束
9月30日，

 

 

 

2022

 

 

2021

 

 

2022

 

 

2021

 

收入

 

 

 

 

(如重述)(B)

 

 

 

 

 

(如重述)(B)

 

租金收入

 

$

78,453

 

 

$

70,302

 

 

$

238,479

 

 

$

208,369

 

其他

 

 

1,493

 

 

 

1,594

 

 

 

7,233

 

 

 

4,771

 

總收入

 

 

79,946

 

 

 

71,896

 

 

 

245,712

 

 

 

213,140

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

運營費用

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

折舊及攤銷

 

 

33,744

 

 

 

30,064

 

 

 

102,428

 

 

 

91,244

 

一般和行政

 

 

10,170

 

 

 

9,910

 

 

 

32,768

 

 

 

29,555

 

房地產税

 

 

11,749

 

 

 

11,028

 

 

 

34,657

 

 

 

34,448

 

物業經營

 

 

13,810

 

 

 

12,443

 

 

 

40,727

 

 

 

38,288

 

減值費用

 

 

33,311

 

 

 

9,925

 

 

 

33,311

 

 

 

9,925

 

總運營費用

 

 

102,784

 

 

 

73,370

 

 

 

243,891

 

 

 

203,460

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

處置財產的收益

 

 

8,885

 

 

 

—

 

 

 

49,916

 

 

 

10,521

 

營業(虧損)收入

 

 

(13,953

)

 

 

(1,474

)

 

 

51,737

 

 

 

20,201

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

未合併關聯公司的權益收益(虧損)

 

 

(50,579

)

 

 

372

 

 

 

(46,169

)

 

 

3,153

 

利息和其他收入

 

 

3,994

 

 

 

2,354

 

 

 

9,890

 

 

 

6,108

 

已實現和未實現的持股(損失)投資和其他收益

 

 

(7,862

)

 

 

46,493

 

 

 

(18,415

)

 

 

53,460

 

利息支出

 

 

(21,162

)

 

 

(16,614

)

 

 

(58,309

)

 

 

(50,302

)

所得税前持續經營收入(虧損)

 

 

(89,562

)

 

 

31,131

 

 

 

(61,266

)

 

 

32,620

 

所得税優惠(規定)

 

 

17

 

 

 

(59

)

 

 

(7

)

 

 

(399

)

淨(虧損)收益

 

 

(89,545

)

 

 

31,072

 

 

 

(61,273

)

 

 

32,221

 

可贖回非控股權益應佔淨虧損

 

 

3,193

 

 

 

—

 

 

 

3,193

 

 

 

—

 

非控股權益應佔淨虧損(收益)

 

 

30,461

 

 

 

(19,065

)

 

 

18,653

 

 

 

(11,686

)

可歸因於Acadia的淨(虧損)收入

 

$

(55,891

)

 

$

12,007

 

 

$

(39,427

)

 

$

20,535

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

減去：參與證券的淨收入

 

 

(198

)

 

 

(156

)

 

 

—

 

 

 

(468

)

普通股股東應佔淨(虧損)收入-
每股基本(虧損)收益

 

$

(56,089

)

 

$

11,851

 

 

$

(39,427

)

 

$

20,067

 

假設轉換稀釋性可轉換證券的影響

 

 

(1,804

)

 

 

—

 

 

 

(1,804

)

 

 

—

 

(虧損)持續經營收入扣除參與證券收益後的每股攤薄(虧損)收益

 

$

(57,893

)

 

$

11,851

 

 

$

(41,231

)

 

$

20,067

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

加權平均每股基本(虧損)收益

 

 

94,980

 

 

 

88,481

 

 

 

94,758

 

 

 

87,217

 

每股攤薄(虧損)收益的加權平均股價

 

 

95,251

 

 

 

88,481

 

 

 

94,849

 

 

 

87,217

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

每股淨(虧損)收益-基本(C)

 

$

(0.59

)

 

$

0.13

 

 

$

(0.42

)

 

$

0.23

 

每股淨(虧損)收益-稀釋後(C)

 

$

(0.61

)

 

$

0.13

 

 

$

(0.43

)

 

$

0.23

 

 

9

 

 

阿卡迪亞房地產信託及其子公司

合併淨收入(虧損)與業務資金的對賬(a，d)

(美元、普通股和單位為千，每股數據除外)

 

 

 

截至三個月
9月30日，

 

 

九個月結束
9月30日，

 

 

 

2022

 

 

2021

 

 

2022

 

 

2021

 

 

 

 

 

 

(如重述)(B)

 

 

 

 

 

(如重述)(B)

 

可歸因於Acadia的淨(虧損)收入

 

$

(55,891

)

 

$

12,007

 

 

$

(39,427

)

 

$

20,535

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不動產折舊和租賃費用攤銷(淨額
非控制性權益份額)

 

 

27,097

 

 

 

23,111

 

 

 

78,007

 

 

 

69,995

 

減值費用(扣除非控股權益份額)

 

 

58,481

 

 

 

2,294

 

 

 

58,481

 

 

 

2,294

 

財產處分收益(扣除非控股權益份額)

 

 

(2,055

)

 

 

—

 

 

 

(11,892

)

 

 

(4,163

)

共同業務單位持有人應佔收入(虧損)

 

 

(3,083

)

 

 

749

 

 

 

(2,057

)

 

 

1,371

 

分配-首選操作單元

 

 

123

 

 

 

123

 

 

 

369

 

 

 

369

 

普通股股東和共同運營單位持有人應佔運營資金

 

$

24,672

 

 

$

38,284

 

 

$

83,481

 

 

$

90,401

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

減去：City Points股票轉換期權的影響(E)

 

 

(906

)

 

 

—

 

 

 

(906

)

 

 

—

 

面向普通股股東和普通股持有人的FFO-稀釋

 

$

23,766

 

 

$

38,284

 

 

$

82,575

 

 

$

90,401

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

特殊項目的調整：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

加回：收購成本，扣除廉價購買收益

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

859

 

 

 

—

 

加回：City Point收購和交易相關成本

 

 

364

 

 

 

—

 

 

 

364

 

 

 

—

 

加回：City Points股票轉換選項的影響(E)

 

 

906

 

 

 

—

 

 

 

906

 

 

 

—

 

減去：在艾伯森和其他公司的投資未實現持有虧損(收益)(扣除非控股權益份額)

 

 

3,068

 

 

 

(13,198

)

 

 

8,379

 

 

 

(15,084

)

普通股股東和普通股持有人應佔特殊項目前的運營資金

 

$

28,104

 

 

$

25,086

 

 

$

93,083

 

 

$

75,317

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

每股運營資金--攤薄

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

基本加權平均流通股，GAAP收益

 

 

94,980

 

 

 

88,481

 

 

 

94,758

 

 

 

87,217

 

加權平均未完成運維單位

 

 

5,308

 

 

 

5,121

 

 

 

5,311

 

 

 

5,125

 

假設將優先運營單位轉換為普通股

 

 

25

 

 

 

465

 

 

 

465

 

 

 

465

 

假設LTIP單位和受限股份單位轉換為
普通股

 

 

—

 

 

 

16

 

 

 

—

 

 

 

—

 

普通股和普通股的加權平均數

 

 

100,313

 

 

 

94,083

 

 

 

100,534

 

 

 

92,807

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

每股普通股和普通股運營單位的運營攤薄資金

 

$

0.24

 

 

$

0.41

 

 

$

0.82

 

 

$

0.97

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

特殊項目前營業攤薄資金，按普通股和普通運營單位計算

 

$

0.28

 

 

$

0.27

 

 

$

0.93

 

 

$

0.81

 

 

10

 

 

阿卡迪亞房地產信託及其子公司

綜合營業收入與財產營業收入淨額的對賬(“NOI”)(A)

(千美元)

 

 

 

截至三個月
9月30日，

 

 

九個月結束
9月30日，

 

 

 

2022

 

 

2021

 

 

2022

 

 

2021

 

 

 

 

 

 

(如重述)(B)

 

 

 

 

 

(如重述)(B)

 

合併營業(虧損)收入

 

$

(13,953

)

 

$

(1,474

)

 

$

51,737

 

 

$

20,201

 

添加回：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一般和行政

 

 

10,170

 

 

 

9,910

 

 

 

32,768

 

 

 

29,555

 

折舊及攤銷

 

 

33,744

 

 

 

30,064

 

 

 

102,428

 

 

 

91,244

 

減值費用

 

 

33,311

 

 

 

9,925

 

 

 

33,311

 

 

 

9,925

 

更少：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

高於/低於市值租金、直線租金和其他調整

 

 

(4,680

)

 

 

(4,810

)

 

 

(16,943

)

 

 

(13,742

)

處置財產的收益

 

 

(8,885

)

 

 

—

 

 

 

(49,916

)

 

 

(10,521

)

綜合噪聲

 

 

49,707

 

 

 

43,615

 

 

 

153,385

 

 

 

126,662

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

合併噪聲中可贖回的非控股權益

 

 

(537

)

 

 

—

 

 

 

(537

)

 

 

—

 

合併噪聲中的非控股權益

 

 

(13,669

)

 

 

(11,714

)

 

 

(44,767

)

 

 

(33,437

)

減去：營運夥伴在上述NOI基金中的權益

 

 

(4,009

)

 

 

(2,983

)

 

 

(11,917

)

 

 

(8,517

)

補充：運營合夥企業在未合併業務中的份額
合資企業NOI(F)

 

 

3,542

 

 

 

2,961

 

 

 

10,882

 

 

 

10,025

 

NOI-核心產品組合

 

$

35,034

 

 

$

31,879

 

 

$

107,046

 

 

$

94,733

 

 

11

 

 

阿卡迪亞房地產信託及其子公司

合併資產負債表(A)

(千美元)

 

 

自.起

 

 

 

9月30日，
2022

 

 

十二月三十一日，
2021

 

資產

 

 

 

 

 

 

房地產投資，按成本計算

 

 

 

 

 

 

土地

 

$

829,313

 

 

$

739,641

 

建築物和改善措施

 

 

2,998,230

 

 

 

2,892,051

 

改善租户狀況

 

 

213,316

 

 

 

199,925

 

在建工程

 

 

13,117

 

 

 

11,131

 

使用權資產--融資租賃

 

 

25,086

 

 

 

25,086

 

 

 

 

4,079,062

 

 

 

3,867,834

 

減去：累計折舊和攤銷

 

 

(704,609

)

 

 

(648,461

)

經營性房地產，淨值

 

 

3,374,453

 

 

 

3,219,373

 

正在開發中的房地產

 

 

186,360

 

 

 

203,773

 

房地產淨投資

 

 

3,560,813

 

 

 

3,423,146

 

應收票據淨額

 

 

123,966

 

 

 

153,886

 

對未合併關聯公司的投資和墊款

 

 

317,422

 

 

 

322,326

 

其他資產，淨額

 

 

234,558

 

 

 

186,509

 

使用權資產--經營租賃，淨額

 

 

38,158

 

 

 

40,743

 

現金和現金等價物

 

 

18,068

 

 

 

17,746

 

受限現金

 

 

12,635

 

 

 

9,813

 

應收租金，淨額

 

 

46,821

 

 

 

43,625

 

持有待售物業的資產

 

 

11,057

 

 

 

63,952

 

總資產

 

$

4,363,498

 

 

$

4,261,746

 

 

 

 

 

 

 

 

負債

 

 

 

 

 

 

抵押貸款和其他應付票據，淨額

 

$

945,235

 

 

$

1,140,293

 

無擔保應付票據，淨額

 

 

694,310

 

 

 

559,040

 

無擔保信貸額度

 

 

178,287

 

 

 

112,905

 

應付帳款和其他負債

 

 

201,033

 

 

 

236,415

 

租賃負債--經營租賃，淨額

 

 

36,157

 

 

 

38,759

 

應付股息和分派

 

 

18,393

 

 

 

14,460

 

超出未合併聯營公司收入和投資的分派

 

 

8,880

 

 

 

9,939

 

總負債

 

 

2,082,295

 

 

 

2,111,811

 

承付款和或有事項

 

 

 

 

 

 

可贖回的非控股權益

 

 

72,352

 

 

 

—

 

股權

 

 

 

 

 

 

阿卡迪亞股東權益

 

 

 

 

 

 

普通股，面值0.001美元，授權發行200,000,000股，已發行和已發行分別為94,951,297股和89,303,545股

 

 

95

 

 

 

89

 

額外實收資本

 

 

1,940,033

 

 

 

1,754,383

 

累計其他綜合收益(虧損)

 

 

49,684

 

 

 

(36,214

)

超出累積收益的分配

 

 

(287,262

)

 

 

(196,645

)

阿卡迪亞股東權益總額

 

 

1,702,550

 

 

 

1,521,613

 

非控制性權益

 

 

506,301

 

 

 

628,322

 

總股本

 

 

2,208,851

 

 

 

2,149,935

 

總負債、權益和可贖回的非控股權益

 

$

4,363,498

 

 

$

4,261,746

 

 

 

 

 

 

 

 

 

12

 

 

阿卡迪亞房地產信託及其子公司

財務要點備註：

 

(a)
有關公司資產負債表和經營業績的其他資料和分析，請參閲公司當前8-K報表中有關期間的公司季度補充披露，該報告可在公司網站上查閲，網址為Www.acadiarealty.com.
(b)
請參閲公司於2022年3月1日提交給美國證券交易委員會的Form 10-K年度報告和經修訂的重述8-K表格，以瞭解與之前報告的金額的詳細對賬和對其調整的詳細説明。這一重述主要影響了公司合併資產負債表、經營報表和現金流量表中某些金額的分類。
(c)
稀釋後每股收益反映瞭如果公司發行普通股的證券或其他合同被行使或轉換為普通股時可能發生的稀釋。本公司的“營運合夥”Acadia Realty Limited Partnership中的有限合夥權益單位(“OP單位”)轉換的影響並未反映在上表中；OP單位可按一對一的原則兑換為普通股。分配給該等經營單位的收入按相同基準分配，並在合併財務報表中反映為非控制性權益。因此，假設這些運營單位的轉換不會對確定稀釋後每股收益產生淨影響。
(d)
本公司認為全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)所界定的營運資金(“FFO”)及物業營運淨收入(“NOI”)是權益類房地產投資信託基金營運表現的適當補充披露，因為它們在房地產投資信託基金及分析師圈子內被廣泛接受及使用。此外，本公司認為，鑑於某些不尋常項目的非典型性質(如下文進一步描述)，“先於特殊項目的FFO”也是對經營業績的適當補充披露。FFO、特殊項目前的FFO和NOI是為了幫助投資者分析公司的業績。它們是有幫助的，因為它們排除了淨收入中不能反映經營業績的各種項目，如房地產銷售收益(虧損)、折舊和攤銷以及房地產減值。此外，NOI不包括利息支出，在特殊項目不包括某些不尋常項目之前，FFO不包括(如下所述)。本公司計算FFO和NOI的方法可能與其他REITs使用的方法不同，因此可能無法與其他REITs進行比較。特殊項目前的FFO和FFO均不代表根據公認會計原則(“GAAP”)定義的運營產生的現金，也不表示可用於滿足所有現金需求(包括分配)的現金。這些衡量標準不應被視為評估公司業績的淨收益(虧損)的替代指標，也不應被視為衡量流動性的現金流量的替代標準。與NAREIT的定義一致，公司將FFO定義為淨收益(按照公認會計準則計算)，不包括房地產銷售的收益(虧損)，加上房地產的折舊和攤銷、減值, 以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後。同樣與NAREIT對FFO的定義一致，該公司已選擇將其主要業務(包括與其RCP投資相關的投資，如Albertsons)的附帶損益計入FFO。特殊項目之前的FFO從NAREIT對FFO的定義開始，調整FFO(或作為對其每股收益計算中的分子的調整)，將FFO考慮在內，而不考慮管理層認為不可比較和指示公司經營房地產組合結果的某些不尋常項目，包括費用、收入和收益，特別是公司在艾伯森投資的未實現按市值計價的損益的影響，以及與City Point相關的資本重組和交易成本的影響。
(e)
這一數額沒有在公司的綜合經營報表中確認。相反，它代表了在其稀釋後每股收益計算中對分子進行的必要的GAAP調整，以反映假設發行普通股的影響，這些普通股隨後可能會與授予與City Point資本重組相關的其他合作伙伴的認沽權利以及公司未來增加其所有權的機會一起發行。2022年9月，在不改變合作伙伴之間的經濟狀況的情況下，對協議進行了修改，取消了公司使用其普通股結算City Point未來可能增加的所有權的能力。經此修訂後，根據與其合作伙伴訂立的此等協議而增加的持股量(如有)將以現金支付，因此在計算稀釋後每股收益時將不需要作進一步調整。這種調整不會在第四季度和未來再次發生。這種調整在未來幾個季度不會再次發生。
(f)
NOI的按比例份額是基於營運合夥在每個合資企業或基金的營運協議中聲明的所有權百分比，不包括營運合夥在基金內未合併的合資企業中所佔的NOI份額。

 

 

13