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美國
證券交易委員會
華盛頓特區，20549
形式10-K
☑根據1934年證券交易法令第13或15(D)條提交的年報
截至的財政年度十二月三十一日, 2020
或
☐根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告
由_至_的過渡期
委託文件編號：001-36160(Brixmor Property Group Inc.)
委託文件編號：333-201464-01(Brixmor Operating Partnership LP)
Brixmor Property Group Inc.
Brixmor Operating Partnership LP
(註冊人的確切姓名載於其約章)
馬裏蘭州(Brixmor Property Group Inc.)45-2433192
特拉華州(Brixmor Operating Partnership LP)80-0831163
(法團或組織的州或其他司法管轄區)(國際税務局僱主識別號碼)
列剋星敦大道450號, 紐約, 紐約10017
(主要行政辦事處地址)(郵政編碼)
212-869-3000
(註冊人電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
每一類的名稱交易代碼每間交易所的註冊名稱
普通股，每股面值0.01美元。BRX紐約證券交易所
根據該法第12(G)條登記的證券：無
根據證券法第405條的規定，用複選標記標明註冊人是否為知名的經驗豐富的發行人。
Brixmor Property Group Inc.是的☐ 不是的☑Brixmor Operating Partnership LP是☐ 不是的☑
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13條或第15條(D)提交報告。
Brixmor Property Group Inc.是的☐ 不是的☑Brixmor Operating Partnership LP是☐ 不是的☑
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第13條或第15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。
Brixmor Property Group Inc.是☑ 不是的☐Brixmor Operating Partnership LP是☑ 不是的☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。
Brixmor Property Group Inc.是☑ 不是的☐Brixmor Operating Partnership LP是☑ 不是的☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申請者、加速申請者、非加速申請者、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
Brixmor Property Group Inc.Brixmor Operating Partnership LP
大型加速濾波器
☑
非加速文件管理器☐大型加速濾波器☐非加速文件管理器
☑
小型報表公司☐加速文件管理器☐小型報表公司☐加速文件管理器☐
新興成長型公司☐新興成長型公司☐
如果是新興成長型公司，請通過複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據“交易法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。不適用
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。
Brixmor Property Group Inc.☑Brixmor Operating Partnership LP☑
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。
Brixmor Property Group Inc.是的☐ 不是的☑Brixmor Operating Partnership LP是☐ 不是的☑
説明非關聯公司持有的有投票權和無投票權普通股的總市值，計算方法是參考普通股最後一次出售的價格，或截至註冊人最近結束的第二財季最後一個營業日的此類普通股的平均出價和要價。
Brixmor Property Group Inc.$3,782,694,648Brixmor Operating Partnership LP N/A
(只適用於公司註冊人)
註明截至最後實際可行日期，註冊人所屬各類普通股的流通股數量。
截至2021年2月1日，布里克斯莫爾地產集團(Brixmor Property Group Inc.)296,764,894已發行普通股的股份。
以引用方式併入的文件
Brixmor Property Group Inc.根據第14A條規定向證券交易委員會提交的最終委託書的部分內容與將於2021年4月27日舉行的註冊人股東年會有關，根據第三部分第10、11、12、13和14項的規定，將以10-K表格作為參考納入其中。最終委託書將在註冊人截至2020年12月31日的會計年度後120天內提交給證券交易委員會。


解釋性註釋
本報告綜合了Brixmor Property Group Inc.和Brixmor Operating Partnership LP截至2020年12月31日的Form 10-K年度報告。除另有説明或文意另有所指外，凡提及“母公司”或“BPG”，均指Brixmor Property Group Inc.及其合併子公司，而提及“Operating Partnership”，則指Brixmor Operating Partnership LP及其合併子公司。除文意另有所指外，術語“本公司”、“Brixmor”、“我們”、“我們”和“我們”統稱為母公司和經營合夥企業。
母公司是一家房地產投資信託公司(“REIT”)，擁有BPG子公司Inc.(“BPG Sub”)100%的普通股，而BPG子公司又是Brixmor OP GP LLC(“普通合夥人”)的唯一所有者，Brixmor OP GP LLC(“普通合夥人”)是經營合夥企業的唯一普通合夥人。於二零二零年十二月三十一日，母公司透過其於BPG Sub及普通合夥人之直接及間接權益，實益擁有營運合夥企業中尚未行使之合夥共同單位(“營運單位”)100%。
本公司認為將母公司和經營合夥企業的Form 10-K年報合併為一份報告：

•加強投資者對母公司和經營合夥企業的瞭解，使投資者能夠以與管理層觀點相同的方式看待整個業務，並運營業務；
•消除重複披露，並提供更精簡和更具可讀性的演示文稿；以及
•通過編制一份合併報告而不是兩份單獨的報告來提高時間和成本效益。
管理層將母公司和經營合夥企業作為一項業務進行運營。由於經營合夥企業由母公司管理，母公司通過經營合夥企業進行幾乎所有的業務，因此母公司的高管是經營合夥企業的高管，雖然作為合夥企業，經營合夥企業沒有董事會，但我們將母公司董事會稱為經營合夥企業的董事會。
我們認為，在母公司和經營合夥企業如何作為一家合併公司運營的背景下，瞭解母公司和經營合夥企業之間的一些差異是很重要的。母公司是房地產投資信託基金(REIT)，其唯一的重大資產是其在經營合夥企業中的間接權益。因此，母公司除了不時公開發行股票外，本身並不經營其他業務。母公司不承擔任何重大債務。運營夥伴關係持有我們幾乎所有的資產。除了母公司公開發行股票所得款項淨額(貢獻給營運合夥企業以換取營運單位)外，營運合夥企業產生本公司業務所需的所有資本。這筆資金的來源包括經營合夥企業的業務及其直接或間接產生的債務。
股權、資本和非控股權益是母公司合併財務報表與經營合夥企業合併財務報表之間的主要差異。經營合夥企業的資本目前包括母公司通過BPG Sub和普通合夥人擁有的運營單位，過去和未來可能包括第三方擁有的運營單位。第三方擁有的運營單位(如有)在經營合夥企業的財務報表中計入資本，在母公司的財務報表中計入非控股權益的股本。
母公司就財務報告目的合併經營合夥企業，母公司除間接投資於經營合夥企業外，並無其他重大資產。因此，雖然如上所述，股權、資本和非控股權益可能不同，但母公司和經營合夥企業的資產和負債在各自的財務報表上實質上是相同的。
為了突出母公司和經營合夥企業之間的區別，本報告中有幾節分別討論母公司和經營合夥企業，包括單獨的財務報表(但合併的腳註)、單獨的控制和程序部分、根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條對定期報告進行單獨認證以及根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906條通過的美國聯邦法典第18 C第1350條單獨認證。在母公司和經營合夥企業合併披露的章節中，本報告將行動或控股稱為公司的行動或控股。
i

目錄
項目編號頁
第一部分
1.業務
1
1A.危險因素
7
1B.未解決的員工意見
16
2.特性
17
3.法律程序
20
4.礦場安全資料披露
20
第二部分
5.註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場
21
6.選定的財務數據
23
7.管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
26
7A.關於市場風險的定量和定性披露
40
8財務報表和補充數據
41
9會計與財務信息披露的變更與分歧
41
9A.管制和程序
41
9B其他資料
43
第三部分
10.董事、高管與公司治理
44
11.高管薪酬
44
12.某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜
44
13.某些關係和相關交易，以及董事獨立性
44
14.首席會計師費用及服務
44
第IV部
15.展品和財務報表明細表
45
16.表格10-K摘要
50



II


前瞻性陳述

本報告可能包含1933年“證券法”第27A節和1934年“證券交易法”第21E節所指的前瞻性陳述。這些陳述包括但不限於與我們對業務表現的預期有關的陳述、我們的財務結果、我們的流動性和資本資源以及其他非歷史陳述。您可以通過使用諸如“展望”、“相信”、“預期”、“潛在”、“繼續”、“可能”、“將”、“應該”、“尋求”、“項目”、“預測”、“打算”、“計劃”、“估計”、“預期”或這些詞語的負面版本或其他類似詞語來識別這些前瞻性陳述。此類前瞻性陳述會受到各種風險和不確定因素的影響。因此，存在或將有重要因素可能導致實際結果或結果與這些陳述中指出的大不相同。我們相信這些因素包括但不限於本報告中題為“風險因素”一節所描述的因素，因為這些因素可能會在我們提交給美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)的定期文件中不時更新，這些文件可在證券交易委員會的網站http://www.sec.gov.上查閲。

目前，可能導致實際結果或結果與這些陳述中顯示的結果大不相同的最重要因素之一是當前流行的新型冠狀病毒(新冠肺炎)或其任何突變對公司、公司租户、房地產市場、全球經濟和金融市場的財務狀況、經營業績和現金流的不利影響。新冠肺炎疫情對我們和我們的租户造成了重大影響，它在多大程度上繼續影響我們和我們的租户，將取決於未來的事態發展。這些事態發展具有高度的不確定性，且無法充滿信心地預測，包括疫情的範圍、嚴重程度和持續時間，疫苗和治療開發及部署的速度和有效性，新冠肺炎(包括SARS-CoV-2)的潛在變異及其應對措施，疫情的直接和間接經濟影響及遏制措施，以及消費者行為的潛在變化，等等。

其他可能導致實際結果或結果與這些聲明中顯示的結果大不相同的因素包括：(1)國家、地區和地方經濟的變化，原因包括國際貿易爭端、外債危機、外匯波動等全球性事件，以及國內問題，如政府政策和法規、關税、能源價格、市場動態、利率上升和失業或消費者收入增長有限；(2)當地市場狀況，包括與我們投資組合中類似的物業空間供應過剩或需求減少；(3)來自其他物業及電子商貿的競爭，以及我們投資組合中的物業對租户的吸引力；。(4)零售業持續的幹擾及/或整合，租户的財政穩定，以及大型零售公司的整體財政狀況，包括他們支付租金和開支的能力；。(5)以百分比租金計算，租户的銷售量；。(6)物業營運開支的增加，包括公用地方開支、水電費、保險及房地產税，這些開支相對缺乏彈性，一般都是這樣做的。(7)維修、翻新和重新租賃空間的成本增加；(8)地震、龍捲風、颶風、因氣候變化、其他自然災害、流行病和/或流行病造成的海平面上升造成的破壞，包括新冠肺炎、內亂、恐怖主義行為或戰爭行為，其中任何一項都可能導致未投保或保險不足的損失；(9)法律和政府法規的變化，包括有關使用、分區、環境和税收的法律和法規；以及(10)訴訟和政府的新發展附註15-我們合併財務報表的承付款和或有事項在這份報告中。這些因素不應被解釋為詳盡無遺，應與本報告和我們其他定期文件中包括的其他警示聲明一起閲讀。前瞻性陳述僅在本報告發表之日發表，我們明確表示不承擔任何義務或承諾公開更新或審查任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來發展還是其他原因，除非法律另有要求。


三、

第一部分

項目1.業務
Brixmor Property Group Inc.及其子公司(統稱為“BPG”)是一家內部管理的房地產投資信託基金(“REIT”)。Brixmor Operating Partnership LP及其附屬公司(統稱為“運營合夥企業”)是BPG進行幾乎所有業務並擁有其幾乎所有資產的實體。BPG擁有BPG子公司Inc.(“BPG Sub”)100%的普通股，而BPG子公司又是Brixmor OP GP LLC(“普通合夥人”)的唯一成員，Brixmor OP GP LLC是經營合夥企業的唯一普通合夥人。除另有説明或上下文另有要求外，“我們”、“我們”和“我們”統稱為BPG和運營夥伴關係。我們相信，我們擁有並運營着美國可出租總面積(GLA)最大的露天零售組合之一，主要由社區和社區購物中心組成。截至2020年12月31日，我們的投資組合由393個購物中心(“投資組合”)組成，總建築面積約6900萬平方英尺。我們的高質量國家產品組合主要位於美國前50個大都會統計區(MSA)的既定貿易區域內，我們的購物中心主要由非可自由支配和價值導向的零售商以及以消費者為導向的服務提供商支撐。截至2020年12月31日，按年化基本租金計算，我們的三大租户分別是TJX Companies，Inc.、Kroger Co.和Dollar Tree Stores，Inc.。我們的管理層認為，我們和我們子公司業務的任何實質性部分都不依賴於單個租户，失去這個租户將對我們產生實質性的不利影響，2020年沒有任何一個租户或購物中心佔我們綜合收入的5%或更多。

於二零二零年十二月三十一日，BPG透過其於BPG Sub及普通合夥人之直接及間接權益，實益擁有營運合夥企業中尚未行使之合夥共同單位(“營運單位”)100%。由BPG實益擁有的經營合夥企業中的OP單位數量相當於BPG普通股的流通股數量，所有OP單位在清算時獲得季度分配和付款的權利與BPG普通股股東的權利基本相同。BPG的普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)公開交易，股票代碼為“BRX”。

管理層將BPG和運營夥伴關係作為一項業務進行運營。由於運營合夥公司由BPG管理，而BPG幾乎所有的業務都是通過運營合夥公司進行的，因此BPG的高管是運營合夥公司的執行人員，雖然作為合夥企業，運營合夥公司沒有董事會，但我們將BPG的董事會稱為運營合夥公司的董事會。

我們的購物中心
下表提供了截至2020年12月31日有關我們產品組合的彙總信息：
購物中心數量393
GLA(平方英尺)6890萬
計費入住率88%
租賃入住率91%
每平方英尺ABR(“PSF”)(1)
$14.93
新建、續訂和可選數量(平方英尺)(2)
960萬
新租賃量(平方英尺)(2)
230萬
新建、續訂和期權租金價差(2)(3)
7.2%
新租金價差(2)(3)
20.2%
以雜貨店為主的購物中心百分比(4)
69%
ABR在美國MSA前50名中所佔比例69%
平均有效年齡(5)
26
(1)*ABR PSF的計算方法為ABR除以租賃GLA，不包括承租人擁有的租賃改進的GLA。
(2)在截至2020年12月31日的一年中，公司業績持續增長。
(3)僅基於可比租約，包括在前12個月內入夥的單位上籤署的新租約，以及與同一租户在同一地點的全部或部分區域簽署的續簽租約，或包括在前12個月內入駐的空間的擴建。在第一代空間簽署的新租約是不可比較的，不包括在新租金價差中。
(4)這是根據購物中心的數量計算的。
(5)有效年限是根據購物中心最近一次重建的年份計算的，如果沒有重建，則根據建造的年份計算。

1

新冠肺炎給企業帶來的影響
新冠肺炎在全球的爆發以及為應對而採取的公共衞生措施對我們的業務、我們的租户和全球經濟產生了重大不利影響。參見《新冠肺炎對商業的影響》第7項。“管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析”以獲取更多信息。

業務目標和戰略
我們的主要目標是通過持續、可持續的現金流增長，最大限度地提高股東的總回報。我們實現這一目標的關鍵戰略包括積極管理我們的投資組合以推動內部增長，尋求增值再投資機會，謹慎執行收購和處置活動，同時保持靈活的資本結構，為增長做好準備。此外，當我們執行我們的關鍵戰略時，我們以一種對社會負責的方式運營的承諾為指導，使我們能夠實現擁有和管理作為我們服務的社區中心的物業的目標。

推動內部增長。我們內部增長的主要動力包括：(I)合約租金上升；(Ii)低於市值的租金；以及(Iii)入住率上升。過去幾年強勁的新租賃生產率也使我們能夠持續提高我們的租賃信用，結合我們在2020年為支持我們在新冠肺炎期間的租賃所做的努力，我們繼續優先考慮我們的投資組合與零售商和消費者的活力和相關性。我們大約70%的購物中心以雜貨店為依託，這些雜貨店在2020年全年仍在營業。儘管新冠肺炎對我們2020年的運營業績產生了負面影響，但由於我們投資組合的彈性和租約的信用，我們未來的增長動力仍然存在。於2020年，我們簽訂了419份新租約，約230萬平方英尺，總租約1381份，約960萬平方英尺。

在過去的幾年裏，我們更加註重在我們的新租約和續簽租約的期限內實現更高的合同租金增長，從而在我們的投資組合中實現更高的內含合同租金增長。2020年內，我們簽訂的新租約中有93%包含了合同租金增長條款，反映出合同租金在租賃期內的平均增幅為2.1%。

我們相信，我們整個投資組合的租金遠低於市場，這為我們在吸引和留住租户方面提供了關鍵的競爭優勢。在2020年，我們實現了20.2%的新租賃租金利差，並將新的和續訂租金的利差混合在了7.3%(不包括選項)或7.2%(包括選項)。展望未來，截至2024年的租賃到期的加權平均到期ABR PSF為13.67美元，而2020年簽署的新租約和續簽租賃的加權平均ABR PSF為15.46美元，不包括期權練習。

雖然我們的入住率在2020年有所下降，但我們相信我們的投資組合中存在入住率增長的機會，特別是對於低於10,000平方英尺的空間，因為這類空間將受益於我們不斷努力提高錨定租約的質量以及我們中心的整體活力和相關性。對於小於10,000平方英尺的空間，截至2020年12月31日，租賃入住率為83.8%，而我們的總租賃入住率為90.7%。

截至2020年12月31日，我們的總租賃入住率與我們的總賬單入住率之間的利差為290個基點，這為我們提供了對未來增長的強大可見性，因為它代表着已簽署但尚未開始的租約帶來的3760萬美元的ABR。

尋求增值再投資機會。我們相信，通過將增量資本投資於重新定位和/或重新開發我們投資組合中的某些資產，我們有重大機會獲得有吸引力的風險調整後回報。這些計劃是租户驅動的，重點是用強大的、同類中最好的零售商升級我們的中心，並提高我們產品組合的整體商品組合和租户質量。儘管對新冠肺炎的響應推遲了2020年的部分選擇性資本支出，但我們穩定了25個錨地搬遷、重建和宗地開發項目，加權平均淨營業收入增量收益率為10%，預計總成本為1.132億美元。截至2020年12月31日，我們有60個項目正在進行中，預計加權平均增量噪聲收益率為10%，預計總成本為4.026億美元。此外，我們已經確定了一系列未來再投資項目，總計約9.0億美元的潛在資本投資，我們預計這些項目將在未來幾年以與我們最近實現的大致一致的NOI收益率執行。

2

謹慎執行收購和處置活動。我們打算積極尋求收購和處置機會，以便進一步將我們的投資組合集中在有吸引力的零售子市場，並優化我們資產基礎的質量和長期增長率。一般而言，我們的處置戰略側重於在我們認為價值最大化的情況下出售資產，即存在下行風險，或我們在特定子市場建立臨界質量的能力或願望有限的情況下，而我們的收購戰略側重於購買位於我們現有市場的具有強勁增長潛力的資產，這將使我們能夠利用我們的運營平臺和專業知識。收購活動可能包括收購我們購物中心或附近的露天購物中心、非所有錨地和零售建築和/或外圍地塊，以及收購我們的普通股，這是根據2020年1月建立的一項新的4.0億美元股票回購計劃進行的，該計劃取代了我們之前的計劃。

在2020年，我們從財產處置中獲得了總計1.214億美元的淨收益，用於為我們的增值再投資計劃的一部分提供資金，收購了340萬美元的資產(包括交易成本)，並回購了2500萬美元的普通股。在2021年期間，我們打算將淨處置收益用於我們的再投資計劃、物業收購和額外的股票回購，這是有保證的。

保持靈活的資本結構，定位於增長。 我們相信，我們目前的資本結構為我們提供了財務靈活性和能力，為我們目前的資本需求以及未來的增長機會提供資金。我們可以獲得多種形式的資本，包括有擔保的財產級債務、無擔保的公司級債務、優先股和普通股，這將使我們能夠有效地執行我們的戰略和運營目標。我們目前擁有所有三大信用評級機構的投資級信用評級。截至2020年12月31日，我們在12.5億美元循環信貸安排(“循環貸款”)下擁有12億美元的可用流動資金，以及3.701億美元的現金和現金等價物以及限制性現金。我們在2022年之前沒有債務到期日。

以對社會負責的方式運作。我們相信，優先考慮我們所有利益相關者的福祉對於實現持續、可持續的增長至關重要。因此，我們的企業責任戰略是通過創建合作伙伴關係來推動的，以改善我們所有利益相關者的社會、經濟和環境福祉，並以我們的使命為指導，確保我們的購物中心成為我們所服務的社區的中心。

因此，通過我們的LED照明轉換計劃和安裝電動汽車充電站等舉措，我們繼續朝着既定的長期目標取得有意義的進展，即通過減少電力和水的使用以及温室氣體排放來減輕對環境的影響。我們還與租户合作，通過綠色租賃條款實現我們的可持續發展目標。除了建立在三重淨租賃環境中促進可持續運營的框架外，這些規定還促進了太陽能電池板的安裝，使租户能夠獲得成本較低的現場可再生能源。由於我們的努力，我們已經被GRESB評為綠色之星獲得者，並被市場轉型研究所和美國能源部更好的建築聯盟評為最高黃金級別的綠色租賃領導者。此外，我們在GRESB的公開披露得分中獲得“A”評級，反映出我們的重大環境、社會和治理(“ESG”)披露的穩健性。

我們對可持續發展的持續承諾也體現在我們對增值再投資活動的態度上，該活動通過戰略性的重新定位和重新開發活動來改造物業，以滿足我們服務的社區的需求，並以資源效率為重點執行。此外，我們致力於為我們的租户和他們的客户提供熱情、安全和有吸引力的零售中心，讓他們在我們中心的門店內和我們整個產品組合的公共空間內聚集、聯繫和參與。我們通過舉辦當地活動、志願服務和在需要的時候提供援助來進一步支持我們的社區。我們努力成為零售商成功的關鍵合作伙伴，我們通過為他們提供積極的物業管理、持續的租户協調以及為當地租户提供營銷支持等額外服務來實現這一目標。我們通過每兩年一次的租户參與度調查來監測我們的成功。在新冠肺炎大流行期間，我們採取了關鍵步驟來保持我們的高物業運營標準，同時將布里克斯莫及其租户的不必要費用降至最低，因為我們在我們的投資組合中優先考慮了加強安全和清潔協議。

人力資本。截至2020年12月31日，我們擁有480名員工，其中包括474名全職員工。我們才華橫溢、盡職盡責的員工是我們成功的基礎。我們共同致力於建設一種支持性、協作性和包容性的文化，為個人和職業成長提供機會，並授權和鼓勵像所有者一樣思考和行事，以便為所有利益相關者創造價值。我們
3

我相信，這種方法使我們能夠吸引和留住不同的、有才華的專業人員，並創建協作、熟練和有動力的團隊。我們的人力資本策略的支柱是：

•參與度和連接性：我們相信，那些親自參與我們的願景-成為我們服務的社區的中心，並與同樣投入的同事聯繫在一起的員工-會更快樂、更有效率，更有可能像老闆一樣思考和行動。全公司對優秀的認可是我們向團隊成員展示他們對公司和彼此的重要性的一種方式。我們的季度員工獎包括“我們的中心就是你”獎和“尋找更好的方式”獎，前者表彰員工沉浸在我們的社區中併為社區服務，後者表彰他們的獨創性。我們通過公司範圍的豐富活動來促進連通性，如TED式的“大腦力日”(Big Brain Day)，主要作者討論激勵個人和團隊成長的主題、董事會午餐系列、讀書俱樂部和全公司社區服務項目。我們相信，我們的參與度和連接性計劃為我們98%的員工滿意度和97%的年度考核和人才發展調查參與率做出了貢獻。

•生長：我們通過提供大量的個人和專業培訓和學習機會，鼓勵我們的員工培養和發展他們的興趣和激情。除了針對工作職能的綜合培訓計劃外，我們還提供許多創新的發展計劃，例如“BRX Connect”(允許員工瞭解公司內部其他職能的內部交流計劃)、“Personal Development Accounts”(為員工選擇的個人或專業發展活動提供休假和費用補償)、“租賃助理髮展計劃”(為入門級租賃員工提供為期兩年的強化學徒計劃)、“Predictive Index行為評估”(增強自我意識、協作和包容)以及大師班

•健康和福祉：我們對員工健康和福祉的承諾是我們文化的重要組成部分。我們提供廣泛的員工福利，包括全面的醫療、處方、牙科和視力保險(大部分由公司支付)、帶薪產假、陪產假和領養假、匹配401(K)繳費、免費人壽保險、殘疾福利和配偶死亡津貼、教育援助報銷和彈性工作時間。我們還通過與Headspace合作等舉措鼓勵健康的生活方式，Headspace是一款在線應用程序，可以引導正念和冥想，健身房會員折扣，以及以健康為導向的員工競賽，比如我們的“夏季踏步挑戰賽”(Summer Step Challest)，所有員工都可以獲得一個免費的健身跟蹤器。

我們對人力資本戰略這些支柱的承諾指導我們應對新冠肺炎疫情帶來的非凡挑戰。員工的健康一直是我們的首要任務，在政府下令這樣做之前，我們關閉了所有的實體辦公室，並投入了大量資源，以確保所有員工在家工作時都是安全、正常和高效的。我們通過諮詢課程補充了我們的健康和福利項目，併為家長們提供了更多的資源，以應對學校教育方面的挑戰。對於任何直接受新冠肺炎影響的員工，我們已確保提供適當的休假時間、工作職責覆蓋範圍以及根據需要提供額外支持。我們還將重點放在參與度和連通性上，其中包括顯著增加全體員工的通話頻率，舉辦虛擬歡樂時光和讀書俱樂部會議。我們繼續通過虛擬培訓計劃以及技術驅動的生產力和個人發展援助來鼓勵增長。我們沒有為了應對疫情而進行裁員、休假或減薪。

我們倡導組織每個部門的多樣性和包容性，並努力為所有現在和未來的員工創造平等的機會。我們相信，基於多樣性和包容性的文化對於我們吸引和留住有才華的員工以及實現我們的戰略目標至關重要。每年，每位員工都會簽署一份誓言，承諾幫助我們創建和維護一種包容的文化，不受種族、性取向、性別和其他受保護階層的騷擾。2020年，我們成立了多元化與包容性領導委員會，直接向我們的首席執行官報告，並協助我們保持最佳實踐和行為，以促進多樣性和增強包容性。我們經常在我們的培訓和社區活動中突出多樣性和包容性主題，例如我們的大型大腦日和董事會午餐系列。此外，為了改善我們對多元化人才的招聘，我們與Jopwell合作，Jopwell是一個面向多元化專業人士的社區和就業委員會。

4

我們的董事會監督這些舉措，以確保我們的行動繼續表明我們以對社會負責的方式運營的堅定承諾。為了方便董事會的監督，我們負責運營的執行副總裁會定期向董事會通報最新情況。2020年，管理層成立了ESG指導委員會，由來自全公司多個學科的人員組成，由我們負責運營和可持續發展的高級副總裁領導。ESG指導委員會每季度召開一次會議，主要集中於制定、實施、監測和傳達公司的企業責任戰略和相關舉措。有關我們公司責任戰略的更多詳細信息，請參閲我們在https://www.brixmor.com/why-brixmor/corporate-responsibility的公司責任報告和我們的投資者關係演示文稿。

遵守政府規例
我們受制於聯邦、州和地方法規，包括一般適用於不動產所有權和不動產操作的環境法規。截至2020年12月31日，我們不知道遵守環境或其他政府法規會對我們的整體業務、財務狀況或運營結果產生重大不利影響的任何環境條件或材料成本。然而，我們可能沒有意識到，或可能會因遵守可能是實質性的政府法規而承擔潛在的環境責任或材料成本。見“我們投資組合中的一些物業存在的環境條件可能導致重大的意外成本”和“遵守美國殘疾人法案以及消防、安全和其他法規可能要求我們進行對現金流產生不利影響的支出”。第1A項“風險因素”有關我們與政府法規相關的風險的更多信息。此外，在新冠肺炎疫情期間，我們的物業和租户一直受到公共衞生法規的約束，這些法規影響了我們的運營和業務。見#年的“目前新冠肺炎這種新型冠狀病毒的流行，以及未來的公共衞生危機，可能對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生重大不利影響”。第1A項“風險因素”有關這些法規的更多信息，請訪問。

關於行業細分的財務信息
我們的主要業務是社區和社區購物中心的所有權和運營。我們不會為了衡量業績而區分我們的主要業務或將我們的業務按地理位置分組。因此，根據美國公認會計原則(“GAAP”)，我們有一個單獨的可報告部門用於披露。

房地產投資信託基金資格
從我們截至2011年12月31日的納税年度開始，我們的組織和運營一直符合美國聯邦所得税法對REIT資格和税收的要求，在截至2020年12月31日的納税年度已經滿足了這些要求，並打算在隨後的納税年度繼續滿足這些要求。只要我們有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，我們通常就不需要為每年分配給股東的應税淨收入繳納美國聯邦所得税。為了符合美國聯邦所得税的REIT資格，我們必須不斷滿足有關我們收入來源的房地產資格、我們資產的組成和價值、我們分配給我們的股東的金額以及我們股票所有權的多樣性等方面的測試。為了符合REIT的要求，我們可能需要放棄其他有吸引力的機會或限制我們開展業務的方式。見“風險因素--與我們的房地產投資信託基金地位和某些其他税目有關的風險。”

公司總部
Brixmor Property Group Inc.是馬裏蘭州的一家公司，於2011年5月27日在特拉華州註冊成立，2013年6月17日更名為Brixmor Property Group Inc.，並於2013年11月4日將註冊管轄權改為馬裏蘭州。運營夥伴關係是特拉華州的一家有限合夥企業，成立於2011年5月23日。我們的主要執行辦事處位於紐約列剋星敦大道450號，郵編：10017，電話號碼是(212)8693000。

我們的網址是http://www.brixmor.com.我們網站上的信息不包含在此作為參考，也不是本Form 10-K年度報告的一部分。在我們的網站上免費提供我們的Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告和Form 8-K當前報告，以及根據1934年《交易法》(以下簡稱《交易法》)第13(A)或15(D)條提交或提交的報告的任何修訂，在這些報告以電子方式提交或提交給，
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美國證券交易委員會。我們還通過我們的網站提供根據交易法向SEC提交或提交給SEC的其他報告，包括我們的委託書以及高級管理人員和董事根據交易法第16(A)條提交的報告。您可以通過訪問我們網站“投資者”部分“財務信息”部分下的“證券交易委員會文件”來訪問這些文件。此外，證交會還維護了一個網站，其中包含報告、委託書和信息聲明，以及發行人(如我們)的其他信息，這些信息以電子方式提交給證交會，網址為http://www.sec.gov.。

有關我們公司的財務和其他重要信息通常發佈在我們網站的“投資者”部分，網址為http://www.brixmor.com.。投資者和其他人應該注意，我們使用我們的網站作為向投資者分發重要信息的渠道。因此，我們鼓勵投資者和其他對我們公司感興趣的人查看我們在網站“投資者”部分發布的信息。此外，您還可以通過訪問我們網站“投資者”部分“其他信息”部分下的“電子郵件提醒”，註冊自動接收有關我們公司的電子郵件提醒和其他信息。
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第1A項危險因素
與我們的投資組合和業務相關的風險
不利的經濟、市場和房地產環境可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
我們的投資組合主要由社區和社區購物中心組成。因此，我們的業績受到與擁有和經營這類房地產資產相關的風險的影響。看見“前瞻性陳述”本年度報告(Form 10-K)的其他部分列出了可能影響我們的租金收入和/或物業運營費用，從而對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響的因素。

目前新冠肺炎這種新型冠狀病毒的流行，以及未來的公共衞生危機，可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生實質性的不利影響。
從2019年12月開始，新冠肺炎已經遍佈全球，包括美國的每個州。2020年3月，世界衞生組織宣佈新冠肺炎大流行，隨後，美國宣佈新冠肺炎進入全國緊急狀態。

新冠肺炎大流行已經並將繼續在國內和全球經濟和金融市場產生影響，未來可能會發生另一場大流行或公共衞生危機。新冠肺炎疫情的全球影響迅速演變，許多國家和美國的州和地方政府，包括我們擁有房產的州和地方政府，採取了以下應對措施：政府限制、邊境關閉、隔離、“原地避難令”和“社會疏遠”指導方針，這些措施迫使我們的許多租户關閉門店、減少工時或大幅限制服務，並導致全國失業率急劇上升，經濟嚴重收縮。

因此，新冠肺炎大流行對幾乎每個行業都產生了直接或間接的負面影響，對我們的許多租户造成了特別不利的影響。許多這樣的租户，特別是那些被州和地方政府視為“不必要的”租户，已經尋求租金減免，我們主要以延期租金的形式逐案提供租金減免，在更有限的情況下，以租金減免的形式提供，我們未來可能會提供額外的減免。我們經歷了拖欠租賃義務的租户數量的增加，我們確認了被視為無法收回和直線應收租金逆轉的收入水平明顯高於歷史水平。新冠肺炎疫情已經並將繼續對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生實質性的不利影響，其中包括以下因素：

•由於政府或租户的相關行動，我們酒店的門店繼續關閉或額外關閉；
•我們或我們的租户的經營能力惡化或向我們或我們的租户提供有效運營所需的供應商的產品或服務的延遲；
•消費者行為的變化，減少了我們購物中心的訪問頻率，包括電子商務的增加；
•我們的租户由於業務或當地或國家經濟狀況的變化，包括高失業率和消費者可自由支配的支出減少，無法履行對我們的租賃義務；
•(I)經營現金流減少，(Ii)經營業績下降可能對我們債務協議中的財務契約產生影響，以及(Iii)由於金融和/或信貸市場中斷而難以以有吸引力的條件獲得債務和股權資本，或根本無法獲得債務和股權資本的流動性問題；
•與遠程工作有關的問題，包括網絡安全風險增加以及其他技術和通信問題；以及
•我們的大量員工，特別是我們管理團隊的高級成員，可能會因為與新冠肺炎相關的健康問題而無法工作。

新冠肺炎大流行對我們和我們租户的持續影響將取決於未來的事態發展，這些事態發展仍高度不確定，無法充滿信心地預測，包括疫情的範圍、嚴重程度和持續時間、疫苗和治療開發及部署的速度和有效性、新冠肺炎的潛在變異(包括SARS-CoV-2及其應對措施)、此次流行病的直接和間接經濟影響及遏制措施，以及消費者行為的潛在持續變化等等。與這些條件相關的不利發展可能會增加關閉門店、無法履行對我們的租賃義務和/或申請破產保護的租户數量，並可能
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限制新租户對空間的需求。這種情況的快速發展和流動性排除了對新冠肺炎大流行的全面不利影響的任何預測。然而，新冠肺炎疫情給我們的財務狀況、經營業績和現金流帶來了重大的不確定性和風險。

我們在租賃市場面臨着相當大的競爭，隨着租約到期，我們可能無法續簽租約或重新租賃空間。因此，我們可能需要作出租金或其他優惠及/或招致重大資本開支以留住和吸引租户，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
有許多購物場所，包括地區性購物中心、直銷商場、其他購物中心和電子商務，在吸引和留住零售商方面與我們的投資組合競爭。截至2020年12月31日，我們投資組合中的租賃計劃在2021年期間到期，總計約佔租賃GLA的9.5%。我們可能無法續簽或迅速重新租賃即將到期的空間，即使我們確實續簽或重新租賃了這些空間，未來的租金可能會低於當前的費率，其他條款可能也不會那麼優惠。此外，為了留住或吸引租客，我們可能需要支付鉅額資本支出。在這些情況下，我們的財務狀況、經營業績和現金流可能會受到不利影響。

我們面臨着租户和消費者業務的激烈競爭。因此，我們積極以重新定位和重新開發項目的形式對我們的投資組合進行再投資。這類項目存在固有風險，可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
為了保持對零售商和消費者的吸引力，我們積極地以重新定位和重新開發項目的形式對我們的投資組合進行再投資。除了其他地方描述的與房地產投資相關的總體風險外，與重新定位和重新開發項目相關的風險還包括：(1)在獲得必要的分區、佔用、土地使用和其他政府許可方面出現延誤或失敗；(2)在耗費資源追求這些機會後放棄項目；(3)成本超支；(4)施工延誤；(5)未能在預計的時間框架內達到預期的入住率和/或租金水平(如果有的話)；以及(6)暴露於項目波動的風險。(3)成本超支；(4)建築延誤；(5)未能在預計的時間框架內達到預期的入住率和/或租金水平(如果有的話)；以及(6)受到項目波動的影響。如果我們未能對我們的投資組合進行再投資或保持其對零售商和消費者的吸引力，如果我們的資本改善不成功，或者如果零售商或消費者認為在其他場所(包括電子商務)購物更方便、更具成本效益或更具吸引力，我們的財務狀況、經營業績和現金流可能會受到不利影響。

我們的業績取決於我們投資組合中租户的財務健康狀況，以及我們在到期時繼續收取租金的能力。我們投資組合中的嚴重零售商困境可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
我們的收入主要來自房地產的租金收入。因此，我們的業績取決於向我們投資組合中的租户收取租金。如果我們有相當多的租户未能按時繳交租金，我們的收入將會受到不利影響。此外，我們的許多租户依賴外部融資來源來運營和發展他們的業務，信貸市場的中斷可能會對我們的租户以優惠條件獲得融資的能力產生不利影響，甚至根本不能。如果我們的租户無法獲得必要的融資來繼續經營或擴大業務，他們可能無法履行租金義務、續簽租約或與我們簽訂新的租約，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。

在某些情況下，租户可能有權終止租約。例如，在某些情況下，主要租户未能佔用其租賃的房產可能會導致那些購物中心的其他租户終止租約或降低租金。在這種情況下，我們不能肯定我們是否能夠以類似或經濟上有利的條件轉租空間。大量租户租金收入的損失以及更換這些租户的困難可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。

我們可能無法向申請破產保護的租户收取餘額和/或未來的合同租金，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
近年來，我們看到零售商正在破產，包括某些現任和前任租户。如果租户申請破產，我們可能無法在申請之前收回該當事人的欠款。此外，在申請破產後，租户可以終止與我們的任何或全部租約，這將導致對該租户的一般無擔保債權，其價值可能低於租賃期剩餘時間欠我們的全部金額。在這些情況下，我們不能確定我們是否能夠在類似的
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我們可能需要進行資本改善以重新租賃該空間，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。

我們的費用可能保持不變或增加，即使我們投資組合的收入減少，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
與我們的業務相關的成本，如公共區域費用、水電費、保險、房地產税和公司費用，相對固定，在物業未滿、租金下降、租户未能支付租金或其他情況導致我們收入下降的情況下通常不會減少。此外，在我們運營的某些司法管轄區，通貨膨脹和房地產税的增加可能會導致更高的運營成本。如果我們在收入下降和/或無法將成本增加轉嫁給租户時無法降低運營成本，我們的財務狀況、運營業績和現金流可能會受到不利影響。

我們打算繼續銷售非戰略性購物中心。然而，房地產投資缺乏流動性，可能無法及時或有利地處置資產，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
我們能否以有利的條件出售物業，取決於我們無法控制的因素，包括來自其他賣方的競爭，以及對潛在買家是否有吸引力的融資，我們無法預測未來任何特定時間影響房地產投資的各種市場狀況。在出售物業前，我們可能須動用資金以糾正欠妥之處或進行資本改善，而我們不能保證會有資金進行這些資本改善，因此，我們可能無法以優惠條件出售物業，或根本不能出售物業。此外，出售我們投資組合中資產的能力也可能受到我們債務協議中某些契約的限制，例如管理我們的高級無擔保信貸安排的信貸協議，該協議於2020年4月29日修訂(“無擔保信貸安排”)。因此，我們可能無法通過處置來實現我們的投資目標，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。

我們的房地產資產可能要計入減值費用。
吾等定期評估是否有任何指標(包括物業經營表現、預期持有期限的變化及一般市況，包括新冠肺炎的影響)顯示吾等房地產資產(包括任何相關無形資產或負債)的賬面價值可能受損。僅當計入預期概率加權持有期的估計未來未貼現及無槓桿物業現金流低於物業的賬面價值時，物業的價值才被視為減值。在我們對現金流的估計中，我們考慮了物業的趨勢和前景，以及需求和競爭對預期未來運營收入的影響。如果我們正在評估一項資產的重新開發或潛在出售，未貼現的未來現金流考慮的是截至資產負債表日期最有可能的行動方案。減值費用對我們的收益有直接影響。不能保證我們將來不會收取與資產減值相關的額外費用。未來的任何減值都可能對我們在確認費用期間的經營業績產生不利影響。

我們在尋求收購機會方面面臨競爭，這可能會增加此類收購的成本和/或限制我們的增長能力，我們可能無法產生預期回報或將已完成的收購成功整合到我們現有的業務中，這可能會對我們的財務狀況、運營業績和現金流產生不利影響。
我們繼續評估市場的收購機會，當我們認為存在戰略機會時，我們可能會收購物業。我們以優惠條件收購房產併成功整合、運營、重新定位或重新開發它們的能力受到幾個風險的影響。我們可能無法獲得想要的房產，因為來自其他房地產投資者的競爭，包括來自其他資本充裕的REITs和機構投資基金的競爭。即使我們能夠買到心儀的物業，來自這些投資者的競爭也可能會大大提高購買價格。我們也可能在花費大量資源追求這樣的機會後放棄收購活動。一旦我們收購新物業，這些物業可能無法產生預期回報，原因有幾個，包括：(1)未能在預計時間框架內達到預期的入住率和/或租金水平(如果有的話)；(2)無法將新物業成功整合到現有業務中；以及(3)暴露於總體經濟波動中，包括由於簽署收購新物業的最終文件與收購完成之間的時間滯後。如果這些事件中的任何一個發生，
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此次收購可能會超出最初的估計，或者預期回報可能達不到最初設想的水平，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。

我們在經營業務時利用了大量的債務。所要求的償債支付以及與我們的債務融資相關的其他風險可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
截至2020年12月31日，我們的未償債務本金總額約為52億美元。我們的籌碼可能會對我們產生重要後果。例如，它可能(1)可能要求我們將相當大一部分現金流用於支付債務的本金和利息，從而減少可用於為我們的業務提供資金、支付股息(包括維持我們的REIT資格所需的股息)或用於其他目的的現金流；(2)增加我們在經濟低迷中的脆弱性，因為如果任何房地產或投資組合的整體經濟表現惡化，債務支付不會減少；(3)限制我們承受競爭壓力的能力；以及(4)降低我們應對經濟低迷的靈活性，因為如果任何房地產或投資組合的整體經濟表現惡化，債務償還不會減少；(3)限制我們承受競爭壓力的能力；以及(4)降低我們應對經濟低迷的靈活性此外，不遵守我們債務協議的條款可能會導致大量債務加速，並可能嚴重削弱我們在現有融資安排下借入未使用的金額或以優惠條款獲得額外融資的能力，甚至根本無法獲得額外融資。這些結果中的任何一個都可能對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。

我們的浮動利率負債使我們面臨利率風險，我們償債義務的增加可能會對我們的經營業績和現金流產生不利影響。
截至2020年12月31日，我們於2020年4月29日修訂的無抵押3.5億美元定期貸款協議(“3.5億美元定期貸款”)、2020年4月29日修訂的無抵押3.00億美元定期貸款協議(“3億美元定期貸款”)以及2022年到期的無抵押2.5億美元浮動利率優先票據(“2022年票據”)按浮動利率計息。此外，我們在循環貸款機制下有12億美元的可用流動資金，這些流動資金將在借款時以可變利率計息。如果利率上升，我們的浮動利率債務的償債義務就會增加，即使借款金額保持不變，我們的淨收入和現金流也會相應減少。為了部分減輕我們對利率上升的風險，我們已經就8.0億美元的浮動利率債務簽訂了利率互換協議，其中包括交換固定利率支付的可變利率。考慮到我們目前的利率互換協議，加息100個基點將導致每年利息支出增加100萬美元。我們5.0億美元可變利率債務的利率互換協議定於2021年到期，如果我們不簽訂新的利率互換協議，這將增加我們對加息的敞口。

我們可能會受到LIBOR報告實踐或LIBOR確定方法變化的不利影響。
2017年7月，負責監管倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的金融市場行為監管局(FCA)宣佈，打算在2021年12月31日之後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。因此，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)和紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)組織了另類參考利率委員會(Alternative Reference Rate Committee)，該委員會確定有擔保隔夜融資利率(SOFR)是其在衍生品和其他金融合約中首選的倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)替代方案。隨後，在2020年11月，LIBOR的管理人洲際交易所基準管理局宣佈，打算將大部分LIBOR期限的終止日期延長至2023年6月30日。我們無法預測LIBOR何時可能受到限制或停止，或者SOFR市場何時會有足夠的流動性。截至2020年12月31日，我們有9.0億美元的債務和7個未償還的利率掉期，總名義價值為8.0億美元，這些債務與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)掛鈎。此外，在循環貸款機制下，我們有12億美元的可用流動性，這些流動性將在借款時與倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)掛鈎。我們正在監測和評估與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)可獲得性潛在變化相關的風險，其中包括債務支付利息和利率掉期收付金額的潛在變化。此外，當倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)受到限制或終止，合約必須過渡到新的替代利率時，與LIBOR掛鈎的債務或衍生品工具的價值也可能受到影響。由於上述延期，我們目前預計，到2023年6月30日，我們所有以倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)為索引的合約都將被要求轉換為替代利率。不過，倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)可能會在此之前停產。如果合約未轉換為替代利率且LIBOR終止, 對我們合同的影響可能因合同而異。對於某些票據來説，過渡到另一種匯率可能是具有挑戰性的，因為它們可能需要與各自的交易對手進行談判。這些事件中的任何一個都可能對我們的融資成本產生不利影響，從而影響我們的財務狀況、經營業績和現金流。
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我們可能無法通過債務和股票市場獲得額外資本，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
我們不能保證我們能夠以對我們有利的條件進入資本市場獲得額外的債務或股權資本。我們能否獲得外部資本取決於幾個因素，包括一般市場狀況、我們當前和潛在的未來收益、市場對我們增長潛力的看法、我們的流動性和槓桿率、我們的現金分配，以及我們普通股的市場價格。我們無法以優惠條件或根本不能獲得債務或股權資本，可能會導致我們以下能力的中斷：(1)運營、維持或再投資於我們的投資組合；(2)在到期或到期之前償還或再融資我們的債務；(3)獲得新的物業；或(4)由於迫切需要資金，以有利的條件處置我們的部分資產。

信用評級的不利變化可能會影響我們的借款能力和借款條件。
我們的信譽由國家認可的信用評級機構進行評級。信用評級是基於我們的經營業績、流動性和槓桿率、財務狀況和前景，以及信用評級機構認為與我們的行業相關的其他因素。我們的信用評級可能會影響我們獲得債務資本的能力，以及我們可能獲得的某些現有和未來債務融資的條款。由於我們依賴債務融資來為我們的業務融資，信用評級的不利變化，包括信用展望的變化，甚至啟動可能導致不利變化的信用評級審查，都可能對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。

債務協議中的條款可能會限制我們的經營活動，並對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
我們的債務協議包含各種財務和經營契約，其中包括某些承保比例和對我們產生擔保和無擔保債務能力的限制。違反這些公約中的任何一項，如果在任何適用的治療期內得不到糾正，可能會導致我們的某些債務違約和加速。如果我們的任何債務在到期前加速，我們可能無法以有利的條件償還或再融資此類債務，或者根本無法償還或再融資，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。

與某些前僱員有關的法律訴訟將繼續導致某些費用和開支。
如#年“法律事項”標題下所討論的附註15--承付款和或有事項根據我們在本報告中的合併財務報表，我們最終與證券交易委員會就某些報告事項達成了和解，我們相信不會有其他與這些事項相關的政府訴訟對我們提起訴訟。我們瞭解到，美國證券交易委員會和美國紐約南區檢察官辦公室正在對某些前僱員採取與這些事項相關的行動。根據賠償義務，我們仍有義務為這些前僱員預付法律和其他專業費用，預支金額現在超過了我們的保險範圍，並由我們提供資金。這些付款可能會對我們的經營業績和現金流產生不利影響。

未投保的財產損失或超出我們保單限額的損失可能會導致我們在這些財產上的投資或相關收入的損失。
我們承保綜合責任險、火災險、擴大保險範圍、業務中斷險和恐怖主義行為險，並按慣例為類似物業投保保單規格和保險限額。然而，也有某些類型的損失，例如颶風、龍捲風、洪水、地震、恐怖主義或戰爭造成的損失，這些損失的承保範圍有限，或者免賠額可能更高。此外，租户一般須就租户或其代理人在物業上進行的活動(包括但不限於任何環境污染)所導致的人身傷害或個人或不動產損毀所產生的責任向我們作出賠償，並使我們不受損害，並須購買在租賃期內完全有效的責任及財產損失保險單，保單費用由租户承擔。然而，租户可能無法妥善維護他們的保單，或者沒有能力支付與此類保單相關的免賠額。如果發生未投保的損失或超過上述保單的綜合總限額，或發生根據保險單可扣除的鉅額損失，我們可能會損失全部或部分投資於一個或多個物業的資本和預期收入，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響，因此，我們可能會失去投資於一個或多個物業的全部或部分資本以及預期收入，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。

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我們投資組合中的一些物業存在的環境條件可能會導致重大的意想不到的成本。
我們受到聯邦、州和地方環境法規的約束，這些法規一般適用於不動產的所有權和對不動產進行的操作。根據各種聯邦、州和地方法律、條例和法規，我們可能或將承擔移除或補救在我們物業上或在我們物業內排放或由我們或我們的租户處置的某些危險或有毒物質的費用，以及可能與危險或有毒物質有關的某些其他潛在成本(包括政府罰款和人身和財產傷害)。無論我們是否知道或是否對這些危險或有毒物質的存在負責，都可能施加此類責任。就像許多社區和社區購物中心一樣，我們的許多物業都有或有現場乾洗店和/或現場加油站，以前或現在使用這些設施可能會增加我們的環境責任敞口。調查、移除或補救此類物質的成本可能很高，而此類物質的存在或未能妥善補救此類物質，可能會對我們租賃此類財產、以此類財產作為抵押品借入資金或處置此類財產的能力產生不利影響。

此外，我們的某些物業可能含有含石棉的建築材料(“ACBM”)。環境法要求對ACBM進行適當的管理和維護，並可能對未能遵守這些要求的建築物業主或經營者處以罰款和處罰。這些法律還可能允許第三方就接觸石棉纖維造成的人身傷害向業主或運營商尋求賠償。

最後，我們不能保證我們知道所有潛在的環境責任，或者我們進行的環境研究已經確定或將確定我們投資組合中任何物業可能存在的所有實質性環境條件；任何以前的業主、住户或租户沒有造成我們不知道的任何實質性環境條件；我們的物業不會受到租户或附近物業或其他無關第三方的影響；或者環境法律法規的變化不會導致我們承擔額外的環境責任。

關於根據公認會計原則確認補救義務的進一步信息，在#年的“環境事項”標題下進行了討論。附註15--承付款和或有事項在本報告中對我們的合併財務報表進行了調整。

遵守“美國殘疾人法”以及消防、安全和其他法規可能會要求我們進行會對現金流產生不利影響的支出。
我們投資組合中的所有物業都必須遵守美國殘疾人法案(“ADA”)。ADA對“公共住宿”和“商業設施”有不同的合規要求，但一般要求建築物必須向殘疾人開放。遵守ADA的要求可能需要消除訪問障礙，而不遵守可能會導致美國政府對私人訴訟當事人處以罰款或判給損害賠償金，或者兩者兼而有之。我們正在不斷評估我們的產品組合，以確定我們是否符合美國反興奮劑機構的當前要求。我們被要求在我們投資組合的公共區域遵守ADA，我們可能無法將補救任何公共區域ADA問題所需的費用轉嫁給我們的租户，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。此外，我們被要求按照消防和安全法規、建築規範和其他法規運營物業，因為這些法規可能會被政府機構和機構採納，並適用於我們的投資組合。因此，我們可能需要支付大量資本開支以符合這些要求，而我們翻新或重新開發受這些要求約束的物業的能力可能會受到限制。由此產生的支出和限制可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。

我們和我們的租户面臨與網絡安全攻擊相關的風險，這些攻擊可能導致機密信息丟失和其他業務中斷。
我們廣泛依賴計算機系統來運營和管理我們的業務和處理交易，因此，我們的業務面臨網絡安全攻擊的風險，並可能受到影響。這些攻擊可能包括試圖未經授權訪問我們的數據和/或計算機系統。攻擊可以是個別的，也可以是非常複雜的組織進行的高度有組織的企圖。我們採用多種措施來預防、檢測和緩解這些威脅，包括密碼保護、頻繁的強制密碼更改事件、多因素身份驗證、強制員工培訓、防火牆檢測系統、頻繁備份、宂餘數據系統
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對於核心應用程序和年度滲透測試，不能保證此類努力在防止或減輕網絡安全攻擊方面取得成功。網絡安全攻擊可能危及我們的員工、租户和供應商的機密信息(包括個人身份信息)，擾亂我們網絡的正常運行，導致錯誤陳述的財務報告或貸款契約和/或錯過報告截止日期，阻止我們適當監控我們的REIT資格，導致我們無法維護我們的租户所依賴的建築系統，以有效使用他們租賃的空間，或者需要大量的管理關注和資源來補救由此造成的任何損害。成功的攻擊還可能擾亂和影響我們的業務運營，損害我們的聲譽，並導致鉅額訴訟和補救費用。同樣，我們的租户廣泛依賴計算機系統來處理交易和管理業務，因此也面臨網絡安全攻擊的風險，並可能受到影響。網絡安全攻擊導致租户的業務運營中斷或聲譽惡化，可能會對我們的業務運營造成不利影響。截至2020年12月31日，我們沒有發生任何涉及網絡安全攻擊的重大事件。

與我們的組織和結構相關的風險
BPG董事會可能會在沒有股東批准的情況下改變重大的公司政策。
BPG的投資、融資和分紅政策，以及我們關於所有其他業務活動(包括戰略和運營)的政策，將由BPG董事會決定。這些政策可隨時或不時由BPG董事會酌情修改或修訂，而無需我們的股東投票表決。？BPG的章程還規定，如果BPG董事會認為繼續成為REIT的資格不再符合BPG的最佳利益，可以在沒有BPG股東批准的情況下撤銷或以其他方式終止我們的REIT選舉。此外，只要符合適用的法律要求，BPG董事會可以改變BPG關於利益衝突的政策。這些政策的任何變化都可能對我們的財務狀況、經營業績、現金流以及我們履行償債義務和支付股息的能力產生不利影響。

BPG董事會可能會批准發行股票，包括優先股，其條款可能會阻止第三方收購我們。
BPG的章程允許其董事會授權發行一個或多個類別或系列的股票。我們的董事會還可以對任何未發行的股票進行分類或重新分類，並確定任何此類股票的優先權、轉換和其他權利、投票權、限制、股息和其他分配的限制、資格以及贖回條款和條件，這些權利可能優於我們普通股的權利。因此，BPG董事會可以授權發行某類或一系列股票的條款和條件，這些條款和條件可能會阻止對我們的主動收購或我們控制權的改變，即BPG部分或大部分已發行普通股的持有者的股票可能會獲得高於當時我們普通股當前市場價格的溢價。

BPG和BPG股東對BPG董事和高管採取行動的權利是有限的。
BPG的章程在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內免除了BPG的董事和高級管理人員對我們和BPG的股東的金錢損害的責任。根據馬裏蘭州的法律和BPG的章程，BPG的董事和高級管理人員對BPG或BPG的股東不承擔任何金錢損害的責任，但以下責任除外：

•實際收受不正當的金錢、財產或服務的利益或利潤；或
•由最終判決確定的董事或官員主動和故意的不誠實行為，對所判決的訴訟事由具有重大意義。

BPG的章程授權BPG和BPG的章程要求BPG在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內，向因擔任BPG董事和高級管理人員(或應BPG要求在另一實體以類似身份服務)而成為訴訟一方或證人的每一位BPG董事和高級管理人員，就其作為BPG現任或前任董事或高級管理人員可能受到的任何索賠或責任作出賠償。此外，BPG可能有義務支付或償還BPG現任和前任董事和高級管理人員發生的費用，而不需要初步確定他們最終有權獲得賠償。因此，BPG和BPG的股東從BPG董事和高級管理人員那裏追回金錢損害賠償的權利可能比沒有BPG這些條款的情況下存在的權利更有限
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章程和章程，或其他公司可能存在的規則，這可能會限制股東在採取不符合BPG最佳利益的行動時的追索權。

BPG的章程中有一項條款明確允許BPG的非僱員董事與我們競爭。
BPG的章程規定，在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內，BPG放棄BPG在BPG董事或其關聯公司(受僱於BPG或BPG子公司的董事除外)不時提出或開發的任何商機中擁有的任何權益或預期，或獲得參與該商機的任何權利，除非該商機是以其董事身份明確向該等人士提供或告知的。非僱員董事或其任何聯屬公司將無責任與吾等溝通或提供該等交易或商機，或直接或間接參與吾等或吾等聯屬公司從事或建議從事或建議從事的相同業務活動或類似業務活動或業務線，或避免以其他方式與吾等或吾等聯屬公司競爭。這些規定可能會剝奪我們原本想追求的機會。

BPG的章程規定，在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內，BPG的每一位非僱員董事及其任何附屬公司可以：

•收購、持有和處置BPG的股票或運營單位的股份，為他或她自己的賬户或為他人的賬户，並行使布里克斯莫爾地產集團有限公司的股東或我們的運營合夥企業的有限合夥人的所有權利，其程度和方式與他或她不是BPG的董事或股東的程度和方式相同；以及
•吾等之個人身分或任何其他人士之董事、高級職員、受託人、股東、合夥人、成員、股權擁有人、經理、顧問或僱員之身分，擁有業務權益，並直接或間接從事與吾等相似或與吾等競爭之業務活動，涉及吾等可把握及發展之商機，或包括收購、辛迪加、持有、管理、開發、營運或處置按揭、不動產或從事房地產業務人士之權益。

與我們的房地產投資信託基金地位和某些其他税目有關的風險
如果BPG不保持其REIT資格，它將作為一家正規公司納税，並可能面臨鉅額納税義務。
BPG打算繼續經營，以符合經修訂的1986年國內收入守則(下稱“守則”)所指的房地產投資信託基金的資格。然而，房地產投資信託基金的資格涉及到高度技術性和複雜的法典條款的應用，這些條款只有有限的司法或行政解釋。儘管守則中提供了補救條款，但BPG可能無法滿足各種合規要求，這可能危及其REIT地位。此外，新的税收立法、行政指導或法院裁決，在每一種情況下都可能具有追溯力，可能會使BPG更難或不可能符合REIT的資格。

如果BPG在任何納税年度沒有資格成為房地產投資信託基金，並且BPG根據適用的法律規定無權獲得減免：

•BPG將作為非REIT“C”公司徵税，根據現行法律，這意味着在計算應税收入時不能扣除支付給股東的股息，並按正常的企業所得税税率就其應税收入繳納美國聯邦所得税，這將減少BPG的現金流和可供分配給股東的資金；以及
•BPG將在未能獲得REIT資格的下一年的四個課税年度內被取消REIT的納税資格。

美國國税局(IRS)、美國財政部和國會經常審查美國聯邦所得税立法、法規和其他指導意見。BPG無法預測是否、何時或在多大程度上將採用新的美國聯邦税收法律、法規、解釋或裁決。任何立法行動都可能前瞻性或追溯性地修改BPG的税收待遇，因此可能對BPG或BPG股東的税收產生不利影響。股東應就立法、監管或行政發展和提議的現狀及其對投資BPG股票的潛在影響諮詢他們的税務顧問。


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遵守REIT的要求可能會迫使BPG清算或重組投資，或者放棄其他有吸引力的投資機會。
為了符合REIT的資格，BPG必須確保在每個日曆季度末，其資產價值的至少75%由現金、現金等價物、政府證券和合格的REIT房地產資產組成。BPG對證券的投資不得超過任何一家發行人的未償還有表決權證券的10%或任何一家發行人的未償還證券總值的10%，除非：(1)該發行人是REIT；(2)BPG和該發行人共同選擇將該發行人視為守則下的“應税房地產投資信託基金子公司”；或(3)僅就10%的價值限制而言，該等證券滿足某些要求，在本次測試中不被視為“證券”。BPG在應税REIT子公司的所有投資的總價值不能超過BPG總資產的20%。此外，BPG的資產價值不得超過5%由除應税REIT子公司以外的任何一家發行人的證券組成，BPG總資產價值的25%可由“公開發售的REITs”(定義見守則)發行的“非合格”債務工具(例如，不以不動產或不動產權益擔保)代表。如果BPG未能遵守這些要求，BPG必須在日曆季度結束後30天內處置一部分資產，以避免失去其REIT地位並遭受不利的税收後果。除季度資產測試要求外，BPG每年必須滿足兩項收入測試要求(“75%和95%毛收入測試”)，這兩項要求BPG毛收入的至少75%來自被動房地產來源，包括房地產租金、房地產處置收益和其他指定的合格房地產來源收入。此外, BPG毛收入的至少95%通常必須來自符合75%收入測試條件的項目以及其他特定的利息、股息和投資組合類型的收入。因此，BPG可能被要求從其投資組合中清算，或嚮應税REIT子公司出資，否則將進行有吸引力的投資，以保持其作為REIT的資格。這些行動可能會減少BPG的收入和可分配給股東的金額。BPG可能無法進行對其有利的投資，以滿足符合REIT資格的資產多元化或收入要求。

此外，守則中的房地產投資信託基金條款對“被禁止交易”的收入徵收100%的税。被禁止的交易通常包括出售資產(止贖財產除外)，這些資產構成庫存或在正常業務過程中為出售給客户而持有的其他財產。儘管BPG不打算持有任何在其正常業務過程中將被描述為出售給客户的財產，但除非出售或處置符合某些法定避風港的資格，否則這樣的定性是事實的決定，不能保證國税局會同意BPG對其屬性的描述，或者BPG將能夠利用其他可用的安全港。如果BPG認為出售房產可以被視為被禁止的交易，這100%的税可能會影響其出售房產的決定。然而，如果BPG通過應税REIT子公司出售此類資產，則不需要繳納這一税。

BPG的章程不允許任何人擁有超過9.8%的BPG已發行普通股或BPG所有類別或系列的已發行股票，如果沒有BPG董事會的豁免，收購超過這些限制的BPG普通股或所有其他類別或系列的BPG股票的嘗試將不會生效。
根據守則，BPG若要符合REIT的資格，在一個課税年度的後半年度內，BPG已發行股票價值的50%可由五名或五名以下個人直接或間接擁有(包括就此目的被視為個人的某些實體)。為了幫助BPG獲得美國聯邦所得税的REIT資格，BPG的章程禁止任何個人實益或推定擁有超過一定百分比(目前為9.8%)的BPG普通股流通股或BPG股本流通股價值9.8%的股份(以限制性較強者為準)，BPG將其稱為“所有權限制”。“BPG章程”禁止任何個人實益或推定持有BPG普通股流通股或流通股價值超過一定百分比(目前為9.8%)的BPG普通股或BPG股本價值9.8%的股份(以限制性較強者為準)。該守則和BPG章程下的推定所有權規則很複雜，可能導致一組相關個人擁有的已發行普通股被視為由一個人推定擁有。因此，個人收購BPG已發行普通股或BPG股本的比例低於9.8%，可能導致個人建設性地分別持有超過9.8%的BPG已發行普通股或BPG股本，從而違反所有權限制。在未獲得BPG董事會豁免的情況下，任何試圖擁有或轉讓超過所有權限額的BPG股票的嘗試都將導致超過限額的股份通過憲章的運作轉移到慈善信託機構，或者轉讓無效，試圖收購該等過剩股份的個人將沒有任何權利獲得該等過剩股份。此外，不能保證BPG的董事會在章程允許的情況下，將來不會降低這一所有權限制。

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所有權限制可能會阻止第三方改變對BPG的控制權，即使控制權的改變將符合BPG股東的最佳利益，或者會導致BPG的股東因其股票獲得高於BPG普通股當時的市場價格的溢價，即使這種控制權的改變不會合理地危及BPG的房地產投資信託基金(REIT)地位。

如果不符合國內控制的房地產投資信託基金(REIT)的資格，BPG的非美國股東可能會面臨不利的美國聯邦所得税後果。
如果在指定的測試期內，非美國股東直接或間接持有的BPG股份價值始終低於50%，BPG將成為國內控制的房地產投資信託基金(REIT)。由於其股票是公開交易的，BPG不能保證它實際上將是一家由國內控制的房地產投資信託基金(REIT)。如果BPG未能符合國內控制的REIT的資格，其非美國股東因出售BPG普通股而獲得的收益將不需繳納美國聯邦所得税，但在以下情況下將被徵税：(A)根據紐約證券交易所等成熟證券市場的適用財政部法規，該股票不被視為“定期交易”；或(B)該股票被認為在成熟的證券市場上“定期交易”，並且出售的非美國股東實際上或在指定的測試期間內的任何時間，流通股價值超過10%。如果出售或交換BPG普通股的收益因這些原因而需要徵税，則非美國股東將按與應税美國股東類似的方式，就任何淨值收益繳納美國聯邦所得税，對於非居民外籍個人，需繳納任何適用的替代最低税和特別替代最低税，非美國公司股東可能需要繳納額外的分支機構利潤税。

BPG可以選擇以BPG自己的股票進行分配，在這種情況下，股東可能需要繳納所得税，而不會收到任何現金股息。
關於BPG作為REIT的資格，BPG必須每年向其股東分配至少90%的REIT應税收入，該收入的確定不考慮所支付股息的扣除，也不包括淨資本利得。儘管BPG目前不打算這樣做，但為了滿足這一要求，在某些條件和限制的限制下，BPG被允許進行全部或部分以BPG股票支付的分配。收到這類分配的應税股東將被要求將全額分配作為普通股息收入包括在BPG當前或累計收益和利潤的範圍內，這是為了美國聯邦所得税的目的而確定的。因此，美國股東可能被要求為這種分配支付超過收到的現金部分的所得税。因此，接受BPG股票分銷的美國股東可能被要求出售在這種分銷中收到的股票，或者可能被要求在可能不利的時候出售他們擁有的其他股票或資產，以支付對這種分銷徵收的任何税款。此外，對於某些非美國股東，BPG可能被要求扣繳與此類分配有關的美國税款，包括應以BPG股票的股票支付的全部或部分此類分配，方法是扣繳或處置包括在此類分配中的部分股票，並使用此類處置的淨收益來支付徵收的預扣税。此外，如果相當數量的BPG股東決定出售BPG股票以支付股息收入所欠税款，這樣的出售可能會給BPG股票的市場價格帶來下行壓力。

房地產投資信託基金(REITs)支付的股息不符合某些股息可用的降低税率。
適用於非REIT“C”公司支付給某些非公司美國股東的合格股息收入的最高税率已通過立法降至23.8%(考慮到適用於淨投資收入的3.8%的醫療保險税)。然而，REITs支付的股息通常沒有資格享受降低的利率。從2017年12月31日之後至2026年1月1日之前的應税年度生效，非法人美國股東可以從REITs中扣除20%的股息(不包括合格股息收入和資本利得股息)。對於處於37%最高邊際税級的非公司美國股東，REIT股息的扣除產生了29.6%的REIT股息的實際所得税税率，高於非REIT“C”公司支付的合格股息收入的23.8%的税率。由於適用於非房地產投資信託基金“C”類公司有條件股息的利率較優惠，某些非公司投資者可能認為投資於房地產投資信託基金的吸引力相對不及投資於派發股息的非房地產投資信託基金“C”類公司的股票，這可能會對房地產投資信託基金(包括BPG)的股票價值產生不利影響。

項目1B. 未解決的員工意見
沒有。
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項目2. 特性
截至2020年12月31日，我們的投資組合由393個購物中心組成，總面積約為6900萬平方英尺。我們的高質量國家產品組合主要位於美國排名前50的MSA的既定貿易區域內，我們的購物中心主要由非可自由支配和價值導向的零售商以及以消費者為導向的服務提供商支撐。截至2020年12月31日，按ABR計算，我們最大的三個租户是TJX Companies，Inc.、Kroger Co.和Dollar Tree Stores，Inc.。

下表彙總了截至2020年12月31日在我們的投資組合中按ABR排名前20位的租户(千美元，PSF金額除外)：
零售商自有租約租用的玻璃佔GLA的百分比ABRABR百分比
*ABR PSF(1)
The TJX Companies，Inc.87 2,642,160 3.8 %$30,890 3.5 %$11.69 
克羅格公司。49 3,259,371 4.7 %24,487 2.8 %7.51 
Dollow Tree Stores，Inc.125 1,455,108 2.1 %16,114 1.8 %11.07 
伯靈頓百貨公司(Burlington Stores，Inc.)29 1,460,689 2.1 %15,265 1.7 %10.45 
Publix Super Markets，Inc.29 1,285,410 1.9 %12,221 1.4 %9.51 
羅斯百貨公司37 996,222 1.4 %12,044 1.4 %12.09 
洛杉磯健身國際有限責任公司15 618,290 0.9 %11,355 1.3 %18.37 
Ahold Delhaize20 1,059,637 1.5 %11,270 1.3 %10.64 
Albertson‘s Companies，Inc.14 795,381 1.2 %9,729 1.1 %12.23 
PetSmart，Inc.26 587,388 0.9 %8,742 1.0 %14.88 
大地段公司(Big Lot，Inc.)36 1,180,035 1.7 %8,135 0.9 %6.89 
Petco動物用品公司31 422,440 0.6 %7,584 0.9 %17.95 
科爾公司12 914,585 1.3 %7,253 0.8 %7.93 
Bed Bath&Beyond，Inc.26 628,304 0.9 %7,213 0.8 %11.48 
百思買(Best Buy Co.，Inc.)13 537,660 0.8 %6,828 0.8 %12.70 
烏爾塔美容公司(Ulta Beauty，Inc.)26 295,708 0.4 %6,826 0.8 %23.08 
派對城控股公司(Party City Holdco Inc.)33 474,729 0.7 %6,769 0.8 %14.26 
邁克爾斯公司(The Michaels Companies，Inc.)24 541,541 0.8 %6,599 0.8 %12.19 
史泰博公司24 496,662 0.7 %6,258 0.7 %12.60 
Office Depot，Inc.23 502,566 0.7 %5,726 0.7 %11.39 
排名前20位的零售商679 20,153,886 29.1 %$221,308 25.3 %$10.98 
(1) *ABR PSF的計算方法為ABR除以租賃GLA，不包括承租人擁有的租賃改進的GLA。






















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下表彙總了截至2020年12月31日，按ABR排名的各州投資組合的地理多樣性(除PSF金額外，以千美元為單位)：
狀態物業數量-GLA計費百分比租賃百分比-ABR
*ABR PSF(1)
屬性數量百分比佔GLA的百分比ABR百分比
1 弗羅裏達47 7,819,020 85.4 %88.7 %$105,460 $15.50 12.0 %11.4 %12.0 %
2 德克薩斯州49 7,579,507 89.9 %92.8 %98,696 14.80 12.5 %11.0 %11.3 %
3 加利福尼亞27 5,094,057 92.3 %94.9 %96,816 21.63 6.9 %7.4 %11.1 %
4 紐約28 3,578,761 90.3 %94.1 %65,561 19.73 7.1 %5.2 %7.5 %
5 賓州26 4,985,010 87.2 %90.5 %63,366 17.04 6.6 %7.2 %7.2 %
6 北卡羅萊納州20 4,243,307 93.1 %93.5 %44,725 11.88 5.1 %6.2 %5.1 %
7 新澤西16 2,843,142 84.1 %91.9 %42,715 17.45 4.1 %4.1 %4.9 %
8 佐治亞州30 4,228,329 87.3 %89.7 %42,002 11.37 7.6 %6.1 %4.8 %
9 伊利諾伊州15 3,597,442 79.7 %81.9 %39,595 14.11 3.8 %5.2 %4.5 %
10 密西根16 2,993,755 88.2 %89.3 %34,191 13.37 4.1 %4.3 %3.9 %
11 俄亥俄州15 3,045,070 86.9 %89.8 %33,934 14.48 3.8 %4.4 %3.9 %
12 康涅狄格州11 1,792,327 86.0 %86.9 %24,620 15.86 2.8 %2.6 %2.8 %
13 田納西州9 1,891,315 95.0 %96.1 %22,755 12.69 2.3 %2.7 %2.6 %
14 科羅拉多州7 1,595,045 94.5 %97.0 %21,417 14.68 1.8 %2.3 %2.4 %
15 馬薩諸塞州10 1,499,510 87.7 %93.3 %18,061 14.71 2.5 %2.2 %2.1 %
16 肯塔基州7 1,683,399 94.6 %95.1 %17,451 12.07 1.8 %2.4 %2.0 %
17 明尼蘇達9 1,380,401 87.8 %90.9 %16,451 14.16 2.3 %2.0 %1.9 %
18 印第安納州7 1,464,266 81.9 %87.8 %14,731 11.81 1.8 %2.1 %1.7 %
19 南卡羅來納州7 1,310,223 81.9 %82.3 %14,534 13.66 1.8 %1.9 %1.7 %
20 維吉尼亞7 1,017,100 89.6 %90.0 %10,988 13.06 1.8 %1.5 %1.3 %
21 新漢普郡5 782,028 74.0 %80.2 %8,013 13.35 1.3 %1.1 %0.9 %
22 馬裏蘭州3 415,708 68.6 %75.5 %5,670 18.53 0.7 %0.6 %0.6 %
23 威斯康星州4 566,998 86.0 %86.2 %5,632 11.52 0.9 %0.8 %0.6 %
24 密蘇裏5 655,984 93.5 %96.0 %5,391 8.74 1.3 %1.0 %0.6 %
25 阿拉巴馬州1 415,636 82.5 %91.8 %4,213 11.28 0.3 %0.6 %0.5 %
26 堪薩斯2 376,599 93.4 %94.8 %3,499 12.66 0.4 %0.6 %0.4 %
27 愛荷華州2 512,825 85.8 %87.1 %2,926 6.63 0.4 %0.7 %0.3 %
28 特拉華州1 191,974 82.3 %99.3 %2,249 11.79 0.3 %0.3 %0.3 %
29 西弗吉尼亞2 251,500 90.0 %90.0 %2,026 8.95 0.4 %0.4 %0.2 %
30 佛蒙特州1 223,314 100.0 %100.0 %1,980 8.99 0.3 %0.4 %0.2 %
31 俄克拉荷馬州1 186,851 100.0 %100.0 %1,920 10.28 0.3 %0.3 %0.2 %
32 緬因州1 287,513 87.3 %94.8 %1,800 17.27 0.3 %0.4 %0.2 %
33 亞利桑那州1 165,350 67.1 %67.1 %1,587 14.30 0.3 %0.3 %0.2 %
34 路易斯安那州1 179,039 71.4 %71.4 %950 7.43 0.3 %0.3 %0.1 %
共計393 68,852,305 87.8 %90.7 %$875,925 $14.93 100.0 %100.0 %100.0 %
(1) *ABR PSF的計算方法為ABR除以租賃GLA，不包括承租人擁有的租賃改進的GLA。

下表彙總了截至2020年12月31日我們按單位規模劃分的投資組合的某些信息(千美元，預計PSF金額)：
數量
單位		GLA佔GLA的百分比計費百分比租賃百分比-ABR
ABR PSF(1)
≥35,000 SF441 25,410,775 36.9 %93.1 %95.4 %$222,794 $10.40 
20,000 –34,999 SF
513 13,491,801 19.6 %89.9 %93.1 %136,121 10.96 
10,000 –19999 SF
627 8,611,875 12.5 %86.7 %90.3 %109,477 14.43 
5,000 –9999 SF
1,148 7,919,141 11.5 %81.4 %84.5 %117,776 18.38 
6,348 13,418,713 19.5 %80.4 %83.5 %289,757 26.76 
共計9,077 68,852,305 100.0 %87.8 %90.7 %$875,925 $14.93 
≥總計10,000 SF1,581 47,514,451 69.0 %91.0 %93.8 %$468,392 $11.31 
共計7,496 21,337,854 31.0 %80.8 %83.8 %407,533 23.65 
(1) *ABR PSF的計算方法為ABR除以租賃GLA，不包括承租人擁有的租賃改進的GLA。
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下表彙總了截至2020年12月31日，假設不行使續訂選擇權，幷包括承租人擁有的租賃改進的GLA，我們的投資組合中每一年及以後的租賃到期情況：
租約數目租用的玻璃租賃玻璃的百分比就地ABR的百分比就地ABR PSFABR PSF到期時
M-M322 889,505 1.4 %1.5 %$15.15 $15.15 
20211,065 5,945,265 9.5 %8.9 %13.16 13.17 
20221,129 7,891,881 12.6 %12.4 %13.75 13.83 
20231,080 7,081,928 11.4 %11.6 %14.34 14.55 
20241,045 9,072,153 14.5 %13.2 %12.75 13.03 
2025855 7,424,592 11.9 %11.5 %13.56 13.89 
2026549 5,696,459 9.1 %8.8 %13.57 14.45 
2027370 3,340,244 5.3 %5.7 %15.03 16.63 
2028310 2,820,147 4.5 %5.1 %15.94 17.58 
2029349 3,755,452 6.0 %6.4 %14.79 16.46 
20302902,996,196 4.8 %5.0 %14.68 16.27 
2031+392 5,544,431 9.0 %9.9 %15.48 18.02 

關於我們的每個屬性的更具體的信息在表99.1中闡述，該表通過引用結合於此。

租約
我們的主要租户一般有10至20年的原始租約，可能包含或不包含一個或多個額外期限的續約選項。小租户的租約通常原始期限從5年到10年不等，可能包含也可能不包含一個或多個額外期限的續簽選項。我們投資組合中的租約通常規定支付固定的每月基本租金。某些租約還規定，根據承租人銷售總額的一定百分比，超過一定的門檻水平，支付額外的租金。租賃通常規定在原始租賃期和任何續訂選擇期內合同增加基本租金，並償還物業運營費用，包括公用面積費用、水電費(如果沒有單獨計表)、保險税和房地產税，以及與物業維護相關的某些資本支出。

以上對我們投資組合租賃特徵的一般性描述並不是為了描述所有租賃，租賃條款中可能存在重大變化。

保險
我們有一家全資專屬自保保險公司，Brixmor Incap，LLC(“INCAP”)。INCAP為我們的財產承保第一層一般責任保險。我們成立了INCAP，作為我們整體風險管理計劃的一部分，以穩定保險成本，管理風險敞口，並通過專屬計劃的功能收回費用。INCAP根據適用的法規要求資本化。

我們還為我們投資組合中的所有物業提供商業責任保險、火災保險、擴大保險範圍、地震保險、業務中斷保險和租金損失保險。考慮到損失的相對風險、承保成本、行業慣例以及我們投資組合中購物中心的性質，我們選擇我們認為合適的承保規格和保險限額。此外，租户一般須就租户或其代理人在物業上進行的活動(包括但不限於任何環境污染)所導致的人身傷害或個人或不動產損毀所產生的責任向我們作出賠償，並使我們不受損害，並須購買在租賃期內完全有效的責任及財產損失保險單，保單費用由租户承擔。在我們管理層看來，我們投資組合中的所有物業目前都有足夠的保險。我們不為一般未投保的損失投保，比如戰爭損失。看見“風險因素--與我們的投資組合和業務相關的風險--未投保的財產損失或超出我們保單限額的損失可能導致我們在這些財產上的投資或相關收入損失。”

19

項目3. 法律程序
載於“法律事宜”標題下的資料附註15--承付款和或有事項在本報告中，我們的合併財務報表中的合併財務報表被併入本項目3中作為參考。

項目4.礦山安全信息披露
不適用。
20

第二部分

項目5. 註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場
BPG的普通股在紐約證券交易所交易，交易代碼為“BRX”。截至2021年2月1日，BPG普通股的登記持有者人數為595人，這一數字並不代表BPG普通股的實際實益所有人數量，因為BPG普通股的股份經常被證券商和其他人以“街頭名義”持有，目的是讓可能投票的實益所有人受益。

BPG已根據經修訂的1986年國內收入守則(下稱“守則”)選擇符合資格成為房地產投資信託基金(REIT)。要符合REIT的資格，BPG必須滿足幾個組織和運營要求，包括它目前向股東分配至少90%的REIT應税收入的要求，該要求在不考慮支付的股息扣除和不包括淨資本利得的情況下確定。管理層打算滿足這些要求，並保持BPG的REIT地位。作為房地產投資信託基金，BPG一般不需要繳納美國聯邦所得税，前提是向其股東的分配至少等於準則定義的REIT應納税所得額。

BPG未來的分銷將由BPG董事會全權決定。在決定未來分派金額時，我們預計BPG董事會將考慮其他因素：(1)我們的經營活動產生的現金金額；(2)租賃和資本支出所需的現金金額；(3)償還債務、再投資活動、淨收購和股票回購所需的現金金額；(4)為維持BPG作為房地產投資信託基金(REIT)的地位以及減少BPG否則需要支付的任何所得税和消費税而需要分配的現金金額；(5)我們的融資協議中包含的對我們分配的任何限制，包括但不限於我們於2020年4月29日修訂的高級無擔保信貸安排(“無擔保信貸安排”)；(6)合法可用資產的充足性；以及(7)我們繼續獲得額外資金來源的能力。

如果我們的融資協議條款或其他規定阻止BPG分配BPG的REIT應納税所得額的100%，或未分配BPG的REIT應納税所得額的100%，則BPG將就留存金額繳納所得税，並可能繳納消費税。如果我們的業務不能產生足夠的現金流，使BPG能夠滿足REIT的分配要求，我們可能被要求用營運資金、借入的資金或資產出售為分配提供資金，或者我們可能被要求減少此類分配或以BPG股票的全部或部分支付此類分配。看見第1A項“風險因素”有關可能對我們的運營結果產生不利影響的風險因素的更多信息。

出於聯邦所得税的目的，公司當期和累計收益和利潤的分配將作為普通股息收入或資本利得收入對股東徵税。超過應税收益和利潤的分配一般將被視為非應税資本回報。這些分配，只要不超過股東在普通股中的調整税基，就具有推遲徵税的效果，直到出售股東的普通股。*如果分配既超過應税收益和利潤，又超過應税收益和利潤，則這些分配具有遞延徵税的效果，直到出售股東的普通股。*超過應税收益和利潤的分配一般將被視為非應税資本回報。如果這些分配不超過股東在普通股中的調整税基，則具有遞延徵税的效果，直到出售股東的普通股。*超過應税收益和利潤的分配通常將被視為非應税資本回報。分配將被視為出售普通股的資本收益。在截至2020年12月31日的納税年度，公司向股東分配的100.0%構成應納税普通收入。











21

BPG的股東總回報表現
以下業績圖表比較了2015年12月31日至2020年12月31日期間，BPG普通股的累計總回報與標準普爾500指數和富時NAREIT股票購物中心指數的累計總回報。所有的股東回報績效都假設股利的再投資。本段和以下績效圖表中的信息被視為已提供，而不是存檔。

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1581068/000158106821000012/brx-20201231_g1.jpg

出售未註冊的股權證券
在截至2020年12月31日的年度內，沒有未登記的股權證券銷售。

發行人購買股票證券
在2020年1月9日，我們設立了一項新的股份回購計劃(“計劃”)，回購我們高達400.0美元的普通股。該計劃定於2023年1月9日到期，除非董事會暫停或延長。該計劃取代了我們之前於2019年12月5日到期的股票回購計劃。在截至2020年12月31日的一年中，我們根據該計劃以每股15.14美元的平均價格回購了1,650,115股普通股，總額為2,500萬美元(不包括佣金)。在截至2020年12月31日的一年中，我們與該計劃相關的佣金總額不到10萬美元。截至2020年12月31日，該計劃有3.75億美元的可用回購能力。在截至2020年12月31日的三個月內，我們沒有回購任何普通股。
22

項目6.精選財務數據
下表顯示了BPG和運營合夥企業及其各自子公司在所指時期的選定綜合財務數據。這些信息應與BPG及其子公司、經營合夥企業及其子公司的經審計財務報表和附註一起閲讀，並與本年度報告中其他地方的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”一起閲讀。
Brixmor Property Group Inc.和子公司
合併業務報表
(單位為千，每股數據除外)
截至12月31日的年度，
20202019201820172016
營業收入
租金收入$1,050,943 $1,166,379 $1,233,068 $1,281,724 $1,273,669 
其他收入2,323 1,879 1,272 1,456 2,103 
總收入1,053,266 1,168,258 1,234,340 1,283,180 1,275,772 
運營費用
運營成本111,678 124,876 136,217 136,092 133,429 
房地產税168,943 170,988 177,401 179,097 174,487 
折舊攤銷335,583 332,431 352,245 375,028 387,302 
壞賬撥備— — 10,082 5,323 9,182 
房地產資產減值19,551 24,402 53,295 40,104 5,154 
一般和行政98,280 102,309 93,596 92,247 92,248 
業務費用共計734,035 755,006 822,836 827,891 801,802 
其他收入(費用)
股息和利息482 699 519 365 542 
利息支出(199,988)(189,775)(215,025)(226,660)(226,671)
出售房地產資產的收益34,499 54,767 209,168 68,847 35,613 
清償債務損益(淨額)(28,052)(1,620)(37,096)498 (832)
其他(4,999)(2,550)(2,786)(2,907)(4,957)
其他費用合計(198,058)(138,479)(45,220)(159,857)(196,305)
未合併合營企業權益前收益在未合併合營企業收益中的佔比
121,173 274,773 366,284 295,432 277,665 
未合併合營企業收入中的權益
— — — 381 477 
處置未合併的合資企業權益的收益
— — — 4,556 — 
淨收入
121,173 274,773 366,284 300,369 278,142 
可歸因於非控股權益的淨收入
— — — (76)(2,514)
可歸因於Brixmor Property Group Inc.的淨收入。121,173 274,773 366,284 300,293 275,628 
優先股股息— — — (39)(150)
普通股股東應佔淨收益$121,173 $274,773 $366,284 $300,254 $275,478 
每股普通股股東應佔淨收益：
基本型$0.41 $0.92 $1.21 $0.98 $0.91 
稀釋$0.41 $0.92 $1.21 $0.98 $0.91 
加權平均股價：
基本型296,972 298,229 302,074 304,834 301,601 
稀釋297,899 299,334 302,339 305,281 305,060 
宣佈的每股普通股現金股息$0.500 $1.125 $1.105 $1.055 $0.995 
23

Brixmor Property Group Inc.和子公司
選擇資產負債表信息
(千)
十二月三十一號，
20202019201820172016
房地產，淨值$7,504,113 $7,642,350 $7,749,650 $8,560,421 $8,842,004 
總資產$8,342,147 $8,142,496 $8,242,421 $9,153,926 $9,319,685 
債務淨額(1)
$5,167,330 $4,861,185 $4,885,863 $5,676,238 $5,838,889 
總負債$5,661,446 $5,398,639 $5,406,322 $6,245,578 $6,392,525 
總股本$2,680,701 $2,743,857 $2,836,099 $2,908,348 $2,927,160 
(1) 債務包括擔保貸款、應付票據和信貸協議，包括未攤銷保費或扣除未攤銷貼現和未攤銷債務發行成本後的淨額。
24

Brixmor運營合夥有限責任公司及其子公司
合併業務報表
(單位為千，單位數據除外)
截至12月31日的年度，
20202019201820172016
營業收入
租金收入$1,050,943 $1,166,379 $1,233,068 $1,281,724 $1,273,669 
其他收入2,323 1,879 1,272 1,456 2,103 
總收入1,053,266 1,168,258 1,234,340 1,283,180 1,275,772 
運營費用
運營成本111,678 124,876 136,217 136,092 133,429 
房地產税168,943 170,988 177,401 179,097 174,487 
折舊攤銷335,583 332,431 352,245 375,028 387,302 
壞賬撥備— — 10,082 5,323 9,182 
房地產資產減值19,551 24,402 53,295 40,104 5,154 
一般和行政98,280 102,309 93,596 92,247 92,248 
業務費用共計734,035 755,006 822,836 827,891 801,802 
其他收入(費用)
股息和利息482 699 519 365 542 
利息支出(199,988)(189,775)(215,025)(226,660)(226,671)
出售房地產資產的收益34,499 54,767 209,168 68,847 35,613 
清償債務損益(淨額)(28,052)(1,620)(37,096)498 (832)
其他(4,999)(2,550)(2,786)(2,907)(4,957)
其他費用合計(198,058)(138,479)(45,220)(159,857)(196,305)
未合併合營企業權益前收益在未合併合營企業收益中的佔比
121,173 274,773 366,284 295,432 277,665 
未合併合營企業收入中的權益
— — — 381 477 
處置未合併的合資企業權益的收益
— — — 4,556 — 
淨收入$121,173 $274,773 $366,284 $300,369 $278,142 
每公用事業單位淨收入：
基本型$0.41 $0.92 $1.21 $0.98 $0.91 
稀釋$0.41 $0.92 $1.21 $0.98 $0.91 
加權平均單位：
基本型296,972 298,229 302,074 304,913 304,600 
稀釋297,899 299,334 302,339 305,281 305,059 

Brixmor運營合夥有限責任公司及其子公司
選擇資產負債表信息
(千)
十二月三十一號，
20202019201820172016
房地產，淨值$7,504,113 $7,642,350 $7,749,650 $8,560,421 $8,842,004 
總資產$8,332,133 $8,142,480 $8,242,075 $9,153,677 $9,319,434 
債務淨額(1)
$5,167,330 $4,861,185 $4,885,863 $5,676,238 $5,838,889 
總負債$5,661,446 $5,398,639 $5,406,322 $6,245,578 $6,392,525 
總資本$2,670,687 $2,743,841 $2,835,753 $2,908,099 $2,926,909 
(1) 債務包括擔保貸款、應付票據和信貸協議，包括未攤銷保費或扣除未攤銷貼現和未攤銷債務發行成本後的淨額。

25

項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
以下討論應與合併財務報表及其附註一併閲讀。綜合財務報表和附註中列出的歷史結果和百分比關係，包括可能出現的趨勢，不應被視為對未來業務的指示。

執行摘要
我公司
Brixmor Property Group Inc.及其子公司(統稱為“BPG”)是一家內部管理的房地產投資信託基金(“REIT”)。Brixmor Operating Partnership LP及其附屬公司(統稱為“運營合夥企業”)是BPG進行幾乎所有業務並擁有其幾乎所有資產的實體。BPG擁有BPG子公司Inc.(“BPG Sub”)100%的普通股，而BPG子公司又是Brixmor OP GP LLC(“普通合夥人”)的唯一成員，Brixmor OP GP LLC是經營合夥企業的唯一普通合夥人。除另有説明或上下文另有要求外，“我們”、“我們”和“我們”統稱為BPG和運營夥伴關係。我們相信，我們擁有並運營着美國可出租總面積(GLA)最大的露天零售組合之一，主要由社區和社區購物中心組成。截至2020年12月31日，我們的投資組合由393個購物中心(“投資組合”)組成，總建築面積約6900萬平方英尺。我們的高質量國家產品組合主要位於美國前50個大都會統計區(MSA)的既定貿易區域內，我們的購物中心主要由非可自由支配和價值導向的零售商以及以消費者為導向的服務提供商支撐。截至2020年12月31日，按年化基本租金計算，我們的三大租户是TJX Companies，Inc.(TJX)、克羅格公司(Kroger Co.)和Dollar Tree Stores，Inc.。BPG的組織和運營符合美國聯邦所得税法對REIT資格和税收的要求，從我們截至2011年12月31日的納税年度開始，在截至2020年12月31日的納税年度一直保持這樣的要求。, 並擬在其後的課税年度符合該等規定。

我們的主要目標是通過持續、可持續的現金流增長，最大限度地提高股東的總回報。我們實現這一目標的關鍵戰略包括積極管理我們的投資組合以推動內部增長，尋求增值再投資機會，謹慎執行收購和處置活動，同時保持靈活的資本結構，為增長做好準備。此外，當我們執行我們的關鍵戰略時，我們以一種對社會負責的方式運營的承諾為指導，使我們能夠實現擁有和管理作為我們服務的社區中心的物業的目標。

我們相信，以下一系列競爭優勢使我們能夠成功執行我們的關鍵戰略：

•廣泛的零售商關係-我們相信，我們資產基礎的規模和我們在全國的足跡代表着在支持全國最大和最成功的零售商的增長目標方面的競爭優勢。我們相信，我們是從GLA到TJX和克羅格的最大房東之一，也是大多數主要雜貨商和零售類別領先者的主要房東。我們相信，我們與領先零售商的牢固關係使我們對他們的戰略有了獨特的洞察力，並優先獲得了他們的擴張計劃。

•完全集成的操作平臺-我們管理一個完全集成的操作平臺，充分利用我們的全國範圍，並展示我們在強大的地區和本地業務運營的承諾。我們通過總部設在紐約的全國客户租賃團隊、位於亞特蘭大、芝加哥、費城和聖地亞哥的四個地區辦事處網絡，以及遍佈全國的11個租賃和物業管理衞星辦事處，為租户提供專業服務。我們相信，這種結構使我們能夠獲得關鍵的國家市場情報，同時也受益於我們的租賃和運營團隊在地區和當地的專業知識。

•經驗豐富的管理-我們管理團隊的高級成員都是經驗豐富的房地產運營商，擁有豐富的上市公司領導經驗。我們的管理團隊擁有深厚的行業知識，並通過多年的運營和交易經驗與零售商、經紀人和供應商建立了良好的關係，以及在執行增值再投資機會方面的重大資本市場能力和專業知識。

26

可能影響我們未來業績的因素
我們的租金收入主要來自租户根據我們每個物業的現有租約向我們支付的基本租金和費用報銷。費用報銷主要包括租户支付給我們的按比例分攤的物業運營費用，包括公共區域費用、水電費、保險税和房地產税，以及與物業維護相關的某些資本支出。

我們維持或增加租金收入的能力主要取決於我們維持或提高租金、續簽即將到期的租約和/或租賃可用空間的能力。我們物業營運開支的增加，包括維修及保養、美化環境、除雪、保安、與我們作為承租人的物業有關的地租、水電費、保險、房地產税及各種其他成本的增加，只要不獲租户報銷或被租金收入增加所抵銷，將對我們的整體業績造成不利影響。

看見“前瞻性陳述”在本年度報告(表格10-K)的其他部分列出可能影響我們租金收入及/或物業營運開支的因素。如下所述，新冠肺炎疫情正在嚴重影響我們的業務。看見第1A項“風險因素”進一步討論可能影響我們未來結果的其他因素。

新冠肺炎給企業帶來的影響
新冠肺炎在全球的爆發以及為應對而採取的公共衞生措施對我們的業務、我們的租户和全球經濟產生了重大不利影響。新冠肺炎的影響，包括相關的政府限制、邊境關閉、隔離、“原地避難”令和“社會疏遠”指導方針，迫使我們的許多租户關閉門店、減少工作時間或大幅限制服務，並導致全國失業率大幅上升和經濟顯著收縮。由於我們無法估計新冠肺炎大流行以及抗擊它的應對措施將於何時結束，因此我們無法估計新冠肺炎對我們業務的最終運營和財務影響。我們大約70%的購物中心都以雜貨店為中心。雜貨店和其他基本租户在此期間一直營業，許多商店的銷售額保持穩定或增長，我們相信這將有助於部分緩解新冠肺炎對我們業務的不利影響。此外，我們還鼓勵業務受到新冠肺炎影響的租户探索他們是否有資格享受政府援助計劃下的福利，該計劃旨在為受影響的企業提供資金支持。新冠肺炎在2020年對我們的運營產生了重大影響，以下運營趨勢，再加上失業率大幅上升和消費者支出變化等宏觀經濟趨勢，使我們認為我們2021年的運營業績將繼續受到新冠肺炎的不利影響。

下表列出了與收租和關閉門店相關的信息：

截至2021年2月5日
2020年第二季度收取計費基本租金2020年第三季度收取計費基本租金2020年第四季度收取計費基本租金按ABR列出的投資組合構成ABR百分比
當前已關閉
必需品零售商(1)
99 %99 %99 %34 %0 %
混合型零售商(2)
86 %89 %91 %25 %3 %
其他零售商或服務(3)
73 %83 %89 %41 %5 %
總計85 %90 %93 %3 %
(1)這些企業被認為是日常生活所必需的。
(2)它們包括被認為對日常生活至關重要的企業，但運營能力有限，以及在許多司法管轄區(但不是所有司法管轄區)被認為對日常生活至關重要的企業。
(3)這些企業被認為是日常生活中不必要的。

•支付租金的時間：一些在大流行病期間遇到經濟困難的租户尋求租金減免，這主要是根據具體情況以延遲租金的形式提供的，在較有限的情況下，以租金減免的形式提供。租金延期大大增加了我們的應收賬款淨額。我們正在與我們的租户就尚未通過簽署的延期或減免協議收取或解決的租金進行談判。

•租賃活動：雖然租賃執行速度在2020年第二季度顯著放緩，但此後已恢復到與前幾個時期類似的水平。
27

我們已經採取了各種措施來緩解新冠肺炎對我們流動性的影響，包括推遲了最初預計在2020年的約130.0美元的資本支出，以及在2020年第二季度和第三季度暫停我們的季度現金股息。於2020年6月及2020年8月，本公司發行本金總額為8.0億美元、2030年到期的4.050釐優先債券，所得款項淨額用於回購我們於2022年到期的3.875釐優先票據、償還12.5億美元循環信貸安排(“循環安排”)項下的未償還債務，以及作一般企業用途。截至2021年2月5日，我們有大約3.3億美元的現金和現金等價物和限制性現金，循環貸款項下的剩餘可用資金約為12億美元，2022年之前沒有債務到期日。

我們預計新冠肺炎疫情的重要性以及由此導致的經濟放緩對我們的財務和運營業績的重要性，除其他外，受其他因素影響：疫情的範圍、嚴重程度和持續時間；疫苗和治療開發及部署的速度和有效性；新冠肺炎的潛在變異，包括SARS-CoV-2及其應對措施；此次流行病和遏制措施的直接和間接經濟影響；以及消費者行為的潛在持續變化。與這些條件相關的不利發展可能會增加無法履行對我們的租賃義務、關閉門店和/或申請破產保護的租户數量，並可能限制新租户對空間的需求。因此，不能保證我們的收入、淨利潤或運營資金不會下降，這可能是實質性的。看見第1A項“風險因素”包括在本年度報告(Form 10-K)的其他部分，以獲取更多信息。

租賃亮點
截至2020年12月31日，付費和租賃入住率分別為87.8%和90.7%，而截至2019年12月31日分別為89.3%和92.4%。

下表彙總了我們截至2020年12月31日和2019年12月31日的已執行租賃活動(單位為千美元，每平方英尺(PSF)金額除外)：
截至2020年12月31日的年度
租約GLA新的ABR PSF租户改善和津貼PSF第三方租賃佣金PSF
租金差價(1)
新租約、續訂租約和期權租約1,381 9,558,058 $13.93 $3.47 $1.12 7.2 %
新租約及續期租約1,184 6,202,624 15.46 5.33 1.73 7.3 %
新租約419 2,256,081 15.93 13.34 4.68 20.2 %
續期租約765 3,946,543 15.19 0.75 0.04 4.3 %
期權租賃197 3,355,434 11.12 0.05 — 7.2 %
截至2019年12月31日的年度
租約GLA新的ABR PSF租户改善和津貼PSF第三方租賃佣金PSF
租金差價(1)
新租約、續訂租約和期權租約1,757 12,789,345 $13.89 $7.16 $1.50 10.9 %
新租約及續期租約1,506 7,887,596 16.20 11.57 2.44 13.1 %
新租約622 3,525,712 16.52 23.86 5.30 31.7 %
續期租約884 4,361,884 15.94 1.63 0.12 7.8 %
期權租賃251 4,901,749 10.17 0.06 — 6.9 %
(1)    僅按可比租約計算，該等租約包括在過去12個月內入夥的單位簽訂的新租約，以及與同一租户在同一地點的全部或部分地區簽訂的續訂租約，或包括在之前12個月內入夥的空間的擴建。
不包括簽訂的租期少於一年的租約。
ABR PSF包括承租人擁有的租賃改進的GLA。

收購活動
•截至2020年12月31日止年度，我們以包括交易成本在內的總購價340萬美元收購了兩宗地塊。

28

•在截至2019年12月31日的年度內，我們收購了兩個購物中心、兩個現有購物中心的租約和一個地塊，總收購價格為7960萬美元，包括交易成本。

處置活動
•於截至二零二零年十二月三十一日止年度，我們出售了10個購物中心、6個部分購物中心及一個地塊，總收益淨額為1.214億美元，總收益為3260萬美元，總減值為800萬美元。此外，在截至2020年12月31日的年度內，我們收到了總計100萬美元的淨收益，並從之前出售的資產中解決了50萬美元的或有事項，從而產生了總計150萬美元的收益。

•在截至2019年12月31日的年度內，我們處置了24個購物中心和3個部分購物中心，總淨收益為2.885億美元，總收益為5340萬美元，總減值為1640萬美元。此外，在截至2019年12月31日的年度內，我們從之前出售的資產中獲得總計160萬美元的淨收益，從而獲得總計140萬美元的收益。

運營結果
BPG和運營夥伴關係的運營討論結果是合併的，因為這兩個報告實體之間的運營結果沒有實質性差異。

截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度比較
收入(以千為單位)
截至12月31日的年度，
20202019$CHANGE
營業收入
租金收入$1,050,943 $1,166,379 $(115,436)
其他收入2,323 1,879 444 
總收入$1,053,266 $1,168,258 $(114,992)

租金收入
與2019年同期相比，截至2020年12月31日的年度租金收入減少1.154億美元，原因是淨處置活動導致租金收入減少2820萬美元，其餘投資組合減少8720萬美元。其餘資產組合減少的原因是：(I)被視為無法收回的收入增加5590萬美元；(Ii)直線租金收入淨減少3510萬美元；(Iii)租金百分比減少320萬美元；(Iv)高於和低於市值的租約和租户誘因淨增加180萬美元；(V)費用償還減少170萬美元；(Vi)輔助租金和其他租金收入減少40萬美元；(Vii)被(Vii)部分抵銷。及(Viii)將租約終止費用增加320萬元。收入被認為無法收回的增加和直線租金收入的減少，淨額主要歸因於新冠肺炎。基本租金增加7,700萬美元，主要是由於合約租金上升、加權平均賬單入住率上升，以及截至2020年12月31日止年度的新租約、續訂租約及行使購股權的正租金利差為7.2%，截至2019年12月31日止年度的正租金利差為10.9%，但因租賃修訂及租金減免而導致的新冠肺炎租金延期部分抵銷了上述增幅。

其他收入
與2019年同期相比，截至2020年12月31日的年度其他收入增加40萬美元，主要是由於税收增量融資收入增加。







29

運營費用(千)
截至12月31日的年度，
20202019$CHANGE
運營費用
運營成本$111,678 $124,876 $(13,198)
房地產税168,943 170,988 (2,045)
折舊攤銷335,583 332,431 3,152 
房地產資產減值19,551 24,402 (4,851)
一般和行政98,280 102,309 (4,029)
業務費用共計$734,035 $755,006 $(20,971)

運營成本
與2019年同期相比，截至2020年12月31日的年度運營成本減少了1,320萬美元，這主要是由於淨處置活動導致運營成本減少了380萬美元，其餘投資組合減少了940萬美元，這主要是由於為應對新冠肺炎和有利的保險專屬調整而採取的主動成本削減。

房地產税
與2019年同期相比，截至2020年12月31日的年度房地產税減少200萬美元，主要是由於淨處置活動導致房地產税減少370萬美元，但被剩餘投資組合增加170萬美元部分抵消，這主要是由於幾個司法管轄區的分攤增加，但資本化房地產税的增加部分抵消了這一影響。

折舊攤銷
與2019年同期相比，截至2020年12月31日的年度折舊和攤銷增加320萬美元，主要是由於主要與增值再投資資本支出和租户註銷有關的全年擁有資產增加1080萬美元，但部分被與收購的就地租賃無形資產相關的折舊和攤銷減少以及淨處置活動導致的折舊和攤銷減少760萬美元所抵消。

房地產資產減值
在截至2020年12月31日的年度內，由於處置活動和三個運營物業，三個購物中心和一個部分購物中心確認的減值總額為1,960萬美元。在截至2019年12月31日的年度內，由於處置活動、三個運營物業和一個部分運營物業，六個購物中心和一個部分購物中心確認的減值總額為2440萬美元。已確認的減值主要是由於預期持有期的變化，主要與我們的資本循環計劃有關。

一般和行政
與2019年同期相比，截至2020年12月31日的年度一般和行政成本減少400萬美元，主要原因是新冠肺炎導致營銷、專業和差旅成本下降，淨薪酬成本下降，但訴訟和其他非常規法律費用的增加部分抵消了這一減少。

在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，建築補償成本分別為1,460萬美元和1,470萬美元，分別資本化為建築和改善成本80萬美元和租賃法律成本100萬美元，租賃佣金成本分別資本化為遞延費用和預付費用(淨額)570萬美元和600萬美元。






30

其他收入和支出(千)
截至12月31日的年度，
20202019$CHANGE
其他收入(費用)
股息和利息$482 $699 $(217)
利息支出(199,988)(189,775)(10,213)
出售房地產資產的收益34,499 54,767 (20,268)
債務清償損失淨額(28,052)(1,620)(26,432)
其他(4,999)(2,550)(2,449)
其他費用合計$(198,058)$(138,479)$(59,579)

股息和利息
與2019年同期相比，截至2020年12月31日的年度股息和利息減少20萬美元，主要是由於有價證券投資收入減少20萬美元。

利息支出
與2019年同期相比，截至2020年12月31日的一年利息支出增加了1,020萬美元，主要是因為我們為應對新冠肺炎而增加了整體債務義務。

出售房地產資產的收益
在截至2020年12月31日的一年中，我們處置了7個購物中心、5個部分購物中心和1個地塊，總共獲得了3260萬美元的收益。此外，在截至2020年12月31日的年度內，我們收到了總計100萬美元的淨收益，並從之前處置的資產中解決了50萬美元的或有事項，從而獲得了總計150萬美元的收益，我們還收到了與兩個購物中心相關的最終保險收益，這兩個購物中心因颶風邁克爾而受損，導致總計收益40萬美元。在截至2019年12月31日的一年中，我們處置了18個購物中心和兩個部分購物中心，總共獲得了5340萬美元的收益。此外，在截至2019年12月31日的年度內，我們從之前出售的資產中獲得總計160萬美元的淨收益，從而獲得總計140萬美元的收益。

債務清償損失淨額
在截至2020年12月31日的年度內，我們回購了2022年到期的500.0美元優先債券中的全部500.0美元，並償還了700萬美元的擔保貸款，導致債務清償虧損2,810萬美元，淨額。除債務清償損失外，淨額包括2620萬美元的預付款費用和190萬美元的加速未攤銷債務發行成本和債務折扣(扣除保費)。於截至2019年12月31日止年度，吾等根據經2020年4月29日修訂的優先無擔保信貸安排協議(“無擔保信貸安排”)償還了5.0億美元的無擔保定期貸款，因未攤銷債務發行成本加快而導致債務清償虧損160萬美元。

其他
與2019年同期相比，截至2020年12月31日的一年中，其他費用增加了240萬美元，主要是由於本年度不利的税收調整。

截至2019年12月31日的年度與截至2018年12月31日的年度比較
見第7項。在我們於2020年2月10日提交給美國證券交易委員會(SEC)的Form 10-K(截至2019年12月31日的年度)中的《管理層對財務狀況和經營結果的討論與分析》中，討論了截至2019年12月31日的年度與截至2018年12月31日的年度的比較。

流動性與資本資源
我們預計，我們來自下列來源的現金流將為未來12個月及以後的所有預期用途提供充足的資本，包括我們未償債務的所有預定付款、當前和
31

預期的租户和其他資本改善、股東分配以保持我們作為房地產投資信託基金的資格以及與開展業務相關的其他義務。

我們預計資金的主要來源和用途如下：
來源
•現金和現金等價物餘額；
•經營性現金流；
•無擔保信貸安排下的可用借款；
•性情；
•發行長期債券；以及
•發行股權證券。

用途
•維修資本支出；
•租賃資本支出；
•償還債務；
•股息/分紅支付
•增值再投資資本支出；
•收購；以及
•股權證券回購。

我們相信，我們的資本結構為我們提供了財務靈活性和能力，為我們目前的資本需求和未來的增長機會提供資金。我們可以獲得多種形式的資本，包括有擔保的財產級債務、無擔保的公司級債務、優先股和普通股，這將使我們能夠有效地執行我們的戰略和運營目標。我們目前擁有所有三大信用評級機構的投資級信用評級。截至2020年12月31日，我們的循環貸款下有12億美元的可用流動性，以及3.701億美元的現金和現金等價物以及限制性現金。我們打算通過進一步延長我們的債務期限，繼續增強我們的財務和運營靈活性。

正如之前在“新冠肺炎對業務的影響”標題中討論的那樣，新冠肺炎疫情已經並將繼續對我們的流動性和資本資源產生不利影響。未來由於租金延期或減租、租户違約或租金或入住率下降而導致的運營現金流減少，將減少可用於上述資本用途(包括支付股息)的現金。自疫情爆發以來，我們股價的下跌降低了在不久的將來利用我們的市場股票發行計劃的可能性。在2020年6月和2020年8月，我們發行了本金總額為8.0億美元，利率為4.050的2030年到期的優先債券，所得款項淨額用於回購2022年到期的利率為3.875的優先債券，償還循環貸款項下的未償還債務，以及用於一般企業用途。然而，新冠肺炎的影響可能會增加與未來債務融資的定價和可獲得性相關的風險。此外，未來我們的經營業績大幅下降可能導致我們無法履行適用於我們債務的財務契約和/或我們的債務違約，這可能會影響我們產生額外債務的能力，包括我們循環貸款的剩餘能力。

我們已經採取了各種措施來緩解新冠肺炎對我們流動性的影響，包括推遲了最初預計在2020年的約130.0美元的資本支出，以及在2020年第二季度和第三季度暫停我們的季度現金股息。此外，我們在2022年之前沒有債務到期日。然而，由於我們不知道這場大流行的最終嚴重程度、範圍或持續時間，因此無法預測它最終將對我們的租户以及債務和股權資本市場造成的影響，因此我們無法估計它將對我們的流動性和資本資源產生的影響。

為了繼續符合聯邦所得税的REIT資格，我們必須將我們REIT應税收入的至少90%分配給我們的股東，這一比例的確定不考慮支付的股息和不包括的股息扣除。
32

淨資本利得。我們打算繼續滿足這一要求，並保持我們的REIT地位。截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，支付給普通股股東的現金股息分別為1.704億美元和3.349億美元。為了響應新冠肺炎，我們的董事會在2020年第二季度和第三季度暫停了分紅。2020年10月，我們的董事會宣佈2020年第四季度的季度現金股息為每股普通股0.215美元。股息於2021年1月15日支付給2021年1月6日登記在冊的股東。2021年2月，我們的董事會宣佈2021年第一季度每股普通股0.215美元的季度現金股息。股息將於2021年4月15日支付給2021年4月5日登記在冊的股東。我們的董事會將考慮各種相關因素，包括房地產投資信託基金的應納税所得額，按季度重新評估股息。

我們的現金流活動摘要如下(以千美元為單位)：
Brixmor Property Group Inc..
截至12月31日的年度，
20202019
經營活動提供的淨現金$443,101 $528,672 
投資活動提供(用於)的現金淨額(167,249)(172,064)
融資活動提供(用於)的現金淨額72,712 (385,850)

Brixmor Operating Partnership LP
截至12月31日的年度，
20202019
經營活動提供的淨現金$443,101 $528,672 
投資活動提供(用於)的現金淨額(167,249)(172,285)
融資活動提供(用於)的現金淨額62,714 (385,519)

截至2020年12月31日，BPG和運營夥伴關係的現金、現金等價物和限制性現金分別為3.701億美元和3.601億美元。截至2019年12月31日，BPG和運營合作伙伴關係的現金、現金等價物和限制性現金為2150萬美元。

經營活動
經營活動提供的現金淨額主要包括租户租金支付和費用報銷的現金流入以及物業運營費用、一般和行政費用以及利息費用的現金流出。

在截至2020年12月31日的一年中，我們的運營活動提供的淨現金與2019年同期相比減少了8560萬美元。減少的主要原因是：(I)營運資本淨額減少，主要原因是新冠肺炎的現金收取水平降低；(Ii)淨出售活動導致淨營業收入減少；(Iii)利息支出的現金流出增加；(Iv)租賃終止費用增加；以及(V)一般和行政費用的現金流出減少。

投資活動
投資活動提供(用於)的淨現金受到收購和處置活動的性質、時機和規模以及對我們購物中心的改善和投資的影響，包括與我們的增值再投資計劃相關的資本支出。

在截至2020年12月31日的一年中，我們用於投資活動的淨現金與2019年同期相比減少了480萬美元。減少的主要原因是：(I)房地產資產的改善和投資減少1.103億美元；(Ii)房地產資產收購減少7620萬美元；(Iii)房地產資產銷售淨收益減少1.678億美元；(Iv)扣除購買因素後的有價證券銷售淨收益減少1390萬美元。

房地產資產的改善和投資
在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，我們分別支出2.848億美元和3.951億美元用於房地產資產的改善和投資。此外，在截至2020年12月31日的年度內，
33

和2019年，分別收到了750萬美元和740萬美元的保險收益，幷包括在房地產資產的改善和投資中。

維護資本支出是指為我們物業的主要更換和改善提供資金的成本。租賃相關資本支出指租賃空間所產生的租户特定成本，包括租户改善和租户津貼。此外，我們會持續評估我們的投資組合，以找出增值的再投資機會。這些舉措是租户驅動的，專注於升級我們的中心，擁有強大的、同類中最好的零售商，並提高我們投資組合的整體商品組合和租户質量。截至2020年12月31日，我們有60個正在進行的錨地空間重新定位、重新開發和包裹開發項目，預計總成本為4.026億美元，其中截至2020年12月31日已產生2.072億美元。

收購和出售房地產資產的收益
我們繼續評估市場的收購機會，當我們相信存在戰略機會時，我們可能會收購購物中心，特別是在我們可以進一步將我們的投資組合集中在有吸引力的零售子市場並優化我們資產基礎的質量和長期增長率的情況下。截至2020年12月31日止年度，我們以包括交易成本在內的總購價340萬美元收購了兩宗地塊。在截至2019年12月31日的年度內，我們收購了兩個購物中心、兩個現有購物中心的租約和一個地塊，總收購價格為7960萬美元，包括交易成本。

我們也可以處置財產。當我們相信價值已經最大化，存在下行風險，或者我們在特定的子市場建立臨界質量的能力或願望有限的時候。在截至2020年12月31日的年度內，我們處置了10個購物中心、6個部分購物中心和1個地塊，淨收益總計1.214億美元。此外，在截至2020年12月31日的年度內，我們從之前出售的資產中獲得了總計100萬美元的淨收益。在截至2019年12月31日的年度內，我們處置了24個購物中心和3個部分購物中心，淨收益總計2.885億美元。此外，在截至2019年12月31日的年度內，我們從之前處置的資產中獲得總計160萬美元的淨收益。

融資活動
融資活動提供(用於)的現金淨額受到債務和股權證券發行和回購的性質、時間和規模的影響，以及與我們的未償債務相關的本金支付和向我們的普通股股東的分配。

在截至2020年12月31日的一年中，我們通過融資活動提供的淨現金比2019年同期增加了4.586億美元。增加的主要原因是：(I)扣除償還後的債務借款增加了3.338億美元；(Ii)向普通股股東的分配減少了1.645億美元；(Iii)遞延融資和債務清償成本增加了2740萬美元；(Iv)普通股回購增加了1230萬美元。債務借款的增加主要與發行2030年到期的4.050%優先債券的淨收益有關，這是扣除回購2022年到期的3.875%優先債券後的淨收益。












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合同義務
我們的合同義務與我們的債務有關，包括無擔保應付票據和無擔保信貸安排，到期日從一年到10年不等，此外還有與我們的土地租賃和行政辦公租賃有關的不可取消的經營租賃。

下表彙總了截至2020年12月31日我們的債務到期日(不包括延期選項)、付息義務(不包括債務溢價和折扣以及遞延融資成本)和不可撤銷經營租賃項下的債務(不包括續訂選項)：
合同義務
(千)
按期付款到期
20212022202320242025
此後
總計
債款(1)
$— $250,000 $850,000 $800,000 $700,000 $2,568,453 $5,168,453 
利息支付(2)
188,351 183,264 182,731 147,682 118,514 309,002 1,129,544 
經營租約6,261 6,032 5,342 5,249 4,948 25,124 52,956 
總計$194,612 $439,296 $1,038,073 $952,931 $823,462 $2,902,579 $6,350,953 
(1)這些債務包括無擔保應付票據和無擔保信貸安排的預定到期日。
(2)截至2020年12月31日，我們對(I)3.5億美元定期貸款；(Ii)3.00億美元定期貸款；(Iii)2022年到期的2.5億美元浮動利率優先票據產生可變利率利息。我們有7項利率互換協議，總名義價值為8.0億美元，這些協議有效地將浮動利息支付轉換為固定利息支付。看見第7A項。“數量和質量的披露”進一步討論這些和其他可能影響利息支付的因素。這些浮動利率貸款的利息支付採用截至2020年12月31日的利率(包括利率互換的影響)。

非GAAP業績衡量標準
我們提出了下面提出的非GAAP業績衡量標準。這些衡量標準不應被視為淨收益(根據公認會計原則計算)或其他公認會計原則財務衡量標準的替代指標，也不應被視為作為衡量流動性的經營活動現金流量(根據公認會計原則計算)的替代指標，也不應比其他公認會計原則財務衡量標準更有意義，也不應被視為經營活動現金流量(根據公認會計原則計算)的替代指標，也不應比其他公認會計原則財務指標更有意義。非GAAP業績衡量標準具有侷限性，因為它們不包括影響經營的所有收入和支出項目，因此，應始終將其視為根據GAAP計算的財務結果的補充。我們對這些非GAAP業績指標的計算在某些方面可能與其他REITs使用的方法不同，因此可能無法與其他REITs提出的類似名稱的指標進行比較。請投資者注意，不包括在這些非GAAP業績衡量標準之外的項目與理解和處理財務業績有關。

運營資金來源
NAREIT FFO(以下定義)是一種補充的、非公認會計準則的業績衡量標準，用於評估房地產公司的經營和財務業績。全美房地產投資信託協會(NAREIT)將運營資金定義為根據GAAP計算的淨收益(虧損)，不包括(I)與房地產有關的折舊和攤銷，(Ii)出售某些房地產資產的損益，(Iii)控制權變更的損益，(Iv)某些房地產資產和實體投資的減值減值，當減值直接可歸因於實體持有的可折舊房地產的價值下降時，這些淨收益(虧損)不包括(I)與房地產相關的折舊和攤銷，(Ii)出售某些房地產資產的損益，(Iii)控制權變更的損益，(Iv)某些房地產資產和實體投資的減值減值，當減值直接可歸因於實體持有的可折舊房地產價值下降時

考慮到我們作為房地產所有者和經營者的業務性質，我們認為NAREIT FFO對投資者衡量我們的經營和財務業績是有用的，因為該定義不包括淨收入中與我們的經營和財務業績無關或不能指示我們的經營和財務業績的項目，如與房地產相關的折舊和攤銷，以及可能使經營和財務業績的定期和同行分析變得更加困難的項目，如出售某些房地產資產的損益和某些房地產資產的減值減值。






35

我們對截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度NAREIT FFO的淨收入對賬如下(單位為千，每股金額除外)：
 截至12月31日的年度，
 20202019
淨收入$121,173 $274,773 
與房地產相關的折舊和攤銷331,558 328,534 
出售房地產資產的收益(34,499)(54,767)
房地產資產減值19,551 24,402 
NAREIT FFO$437,783 $572,942 
NAREIT稀釋後每股FFO$1.47 $1.91 
加權平均稀釋流通股297,899 299,334 

同業淨營業收入
同業淨營業收入(“NOI”)是一種補充的、非公認會計準則的業績衡量指標，用於評估房地產公司的經營業績。同一物業NOI(使用兩個時期全部擁有的物業，不包括穩定不足一年的在建物業和新開發物業)作為物業總收入(基本租金、費用報銷、被視為無法收回的收入、輔助和其他租金收入、租金百分比和其他收入)減去直接物業運營費用(運營成本和房地產税)計算。同一物業NOI不包括(I)公司層面開支(包括一般及行政開支)，(Ii)租約終止費用，(Iii)直線租金收入，淨額，(Iv)高於及低於市價的租賃及租户誘因的增加，淨額，(V)直線地租開支，以及(Vi)與我們的專屬自保保險公司有關的收入(開支)。

考慮到我們作為房地產所有者和經營者的業務性質，我們認為相同的物業NOI對投資者衡量我們物業組合的經營業績是有用的，因為該定義不包括與我們物業的經營業績無關或不能指示我們物業的經營業績的各種項目，如折舊和攤銷以及公司層面的費用(包括一般和行政費用)，而且因為它消除了由於收購或處置物業或在所述期間內穩定已建成的新開發物業而導致的NOI差異，因此提供了更一致的

截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度比較
截至12月31日的年度，
20202019變化
物業數量384 384 — 
計費百分比88.1 %89.7 %(1.6 %)
租賃百分比91.0 %92.9 %(1.9 %)
營業收入
租金收入$1,013,948 $1,062,483 $(48,535)
其他收入2,299 1,793 506 
1,016,247 1,064,276 (48,029)
運營費用
運營成本(110,317)(118,008)7,691 
房地產税(163,019)(161,116)(1,903)
(273,336)(279,124)5,788 
相同屬性噪波$742,911 $785,152 $(42,241)







36

下表提供了所列各期間的淨收入與同一物業NOI的對賬(以千為單位)：
截至12月31日的年度，
20202019
淨收入$121,173 $274,773 
調整：
不同屬性噪聲(22,431)(45,398)
租賃終止費(6,238)(3,314)
直線租金收入，淨額11,858 (23,427)
高於和低於市場的租約和租户誘因的增加，淨額(13,074)(15,230)
直線地租費用151 127 
折舊攤銷335,583 332,431 
房地產資產減值19,551 24,402 
一般和行政98,280 102,309 
其他費用合計198,058 138,479 
相同屬性噪波$742,911 $785,152 

我們的關鍵會計估計
我們對我們歷史財務狀況和經營結果的討論和分析是基於我們的綜合財務報表，這些報表是根據公認會計準則編制的。按照公認會計原則編制財務報表要求管理層作出影響合併財務報表和附註中報告金額的估計和假設。實際結果最終可能與這些估計不同。看見附註1-業務性質和財務報表列報
在本報告中，我們將在合併財務報表中對最近發佈和採用的會計準則進行討論。

收入確認和應收賬款
我們與租户簽訂協議，轉讓控制我們購物中心指定空間使用的權利，以換取租金收入。這些協議符合會計準則編纂(“ASC”)842項確認為租賃的標準。租約。租金收入在相關租賃條款中以直線方式確認。在我們的綜合經營報表中確認的租金收入與合同付款條款之間的累計差額確認為遞延租金，並計入應收賬款，在我們的綜合資產負債表上為淨額。我們開始根據我們將標的資產提供給租户使用的日期確認租金收入。租賃通常還規定償還物業運營費用，包括公共區域費用、水電費、保險税和房地產税，以及與承租人維護我們的物業相關的某些資本支出，並在發生和/或合同要求償還適用支出的期間確認。

根據ASC 842，我們將租金收入(租賃部分)和公共區域費用報銷(非租賃部分)作為一個租賃部分進行會計處理。我們還包括租賃中的非組成部分，如公用事業、保險和房地產税的償還，包括在這個租賃組成部分中。這些金額包括在我們的綜合營業報表的租金收入中。

某些租約還規定了基於承租人實現的銷售水平的百分比租金。百分比租金在達到某些預先確定的銷售門檻時確認，幷包括在我們綜合經營報表的租金收入中。

出售折舊營運物業之收益一般按全額應計法確認，惟須符合有關出售條款及吾等其後參與適用物業之各項準則。

我們定期評估與租金收入、直線租金、費用報銷以及其他創收活動相關的應收賬款的可收回性。我們分析單個租户的應收賬款，並在評估應收賬款時考慮租户的信譽、應收賬款未償還的時間長短以及當前的經濟趨勢。任何被認為無法收回的應收賬款都予以確認。
37

作為我們綜合營業報表中租金收入的減少。在採用ASC 842之前確認的可疑賬款撥備已按照我們以前的列報計入我們的綜合經營報表的營業費用中，並且沒有重新分類為租金收入。

房地產
房地產資產在我們的綜合資產負債表中按歷史成本，減去累計折舊和攤銷確認。於收購房地產經營性物業後，管理層根據對現有信息的評估，估計所收購有形資產(包括土地、建築物和租户改善)、可識別無形資產和負債(包括高於和低於市場的租賃和原地租賃)以及承擔債務的公允價值。根據這些估計，公允價值分配給收購的資產和承擔的負債。收購過程中發生的交易成本作為資產價值的一部分進行資本化。

有形資產的公允價值是按照收購的財產是空置的來確定的。公允價值是採用退出價格法確定的，該方法考慮了在計量日期出售資產或在市場參與者之間有序交易中轉移負債將收到的價格。

在將公允價值分配給可識別的無形資產和負債時，高於市價和低於市價的租賃的價值是根據下列差額的現值(使用反映與所獲得的租賃相關的風險的貼現率)來估計的：(I)根據收購時談判和到位的租賃而支付的合同金額，以及(Ii)管理層對物業或同等物業的公平市場租賃率的估計，在與租賃剩餘的不可撤銷期限相等的一段時間內計量，其中包括續約期。資本化的高於市價或低於市價的無形資產在每份租約的剩餘不可撤銷期限內攤銷為租金收入的減少或增加。

原址租約的價值是根據管理層對每份租約的具體特點的評估而估計的，包括：(I)公平市值租金和物業營運開支的償還，包括在假設的預期租賃期內將放棄的公用面積費用、水電費、保險和房地產税，以及(Ii)簽訂類似租約將產生的成本，包括租賃佣金、法律和營銷成本，以及租户改善和補貼。分配給原址租賃的價值在每個租賃的剩餘期限內攤銷為折舊和攤銷費用。

某些房地產資產在資產的預計使用年限內使用直線折舊法進行折舊。預計的使用壽命如下：
建築和建築及土地改善20-40年
傢俱、固定裝置和設備5-10年
租户改進相關租賃期限或使用年限中較短的
為延長資產壽命的主要更換和改進提供資金的成本在其各自的使用壽命內資本化和折舊，而一般維修和維護活動的成本則在發生時計入運營成本。

管理層會定期評估我們的房地產資產(包括任何相關無形資產或負債)的賬面價值是否存在任何指標，包括物業經營業績、預期持有期限的變化和一般市場狀況(包括新冠肺炎的影響)。如果確定了一個指標，只有當管理層考慮到預期的概率加權持有期後，管理層對未來未貼現和無槓桿的物業運營現金流總額的估計小於該物業的賬面價值時，該房地產資產才被視為減值。評估過程中考慮了各種因素，包括趨勢和前景，以及需求和競爭對未來營業收入的影響。任何估計和/或假設的變化，包括預期的持有期，都可能對預計的運營現金流產生實質性影響。如果管理層確定房地產資產的賬面價值減值，則確認損失以反映估計公允價值。

當一項房地產資產被管理層確認為持有待售時，我們停止對該資產進行折舊，並在扣除估計銷售成本後估計其銷售價格。如果一項資產的估計銷售淨價低於其賬面淨值，則確認減值以反映估計公允價值。被歸類為房地產的財產
38

持有待售物業指根據買賣合約及適用的預售盡職調查期在報告期結束前已屆滿的物業。

在與租户的一份或多份租約已經或預期提前終止的情況下，我們評估與租約終止相關的資產組中可折舊或可攤銷資產的剩餘使用年限(即租户改善、高於和低於市場的租賃無形資產、原地租賃值和租賃佣金)。基於對終止的事實和情況的考慮，我們可以加快與資產組相關的折舊和攤銷。

基於股票的薪酬
我們根據財務會計準則委員會的股票薪酬指引核算股權獎勵，該指引要求向員工和非員工董事支付的所有基於股票的付款在服務期內的綜合運營報表中根據其公允價值予以確認。公允價值是根據獎勵的類型確定的，使用我們普通股的授予日期市場價格或蒙特卡洛模擬模型。權益補償費用包括在我們的綜合經營報表的一般和行政費用中。

通貨膨脹率
過去數年，通脹水平一直偏低，對購物中心的經營表現影響甚微；不過，未來通脹可能會上升。我們的大部分長期租約都載有旨在減輕通脹負面影響的條款，包括合同租金上漲，以及要求租户支付他們按比例分攤的物業運營費用，包括公用面積費用、水電費、保險和房地產税，以及與物業維護相關的某些資本支出，從而減少我們因通脹而導致的物業成本上升的風險。此外，我們相信，我們現有的許多租金都低於可比空間的當前市場價格，在續簽或轉租後，這些價格可能會提高，以與當前市場價格保持一致或更接近當前市場價格。至於我們的未償債務，我們會定期評估我們對利率波動的風險敞口，並可能繼續簽訂利率保障協議，以減輕(但不會消除)利率變化對我們可變利率貸款的影響。

表外安排
截至2020年12月31日，我們沒有實質性的表外安排。
39

第7A項. 關於市場風險的定量和定性披露
我們可能會受到利率變化的影響，這主要是因為用於為運營和資本支出提供資金的長期債務。我們使用衍生工具的目的是管理我們對利率變動的風險敞口。為了實現我們的目標，我們主要以固定利率或浮動利率借款，信用利差最低。

關於可變利率融資，我們通過不斷識別和監測可能對預期未來現金流產生不利影響的利率敞口的變化以及評估對衝機會來評估利率風險。我們維持風險管理控制系統，以監控可歸因於我們的未償債務和預期債務的利率現金流風險，以及我們潛在的抵銷對衝頭寸。風險管理控制系統涉及使用分析技術，包括現金流敏感性分析，以估計利率變化對我們未來現金流的預期影響。

我們可以使用衍生金融工具來對衝利率變化帶來的風險。在這種程度上，我們面臨着市場和信用風險。市場風險是指利率變化對金融工具價值的不利影響。與衍生工具相關的市場風險是通過建立和監控參數來管理的，這些參數限制了可能承擔的市場風險的類型和程度。信用風險是指交易對手未能按照衍生品合同的條款履行義務。當衍生工具的公允價值為正時，交易對手欠我們的，這就給我們帶來了信用風險。與衍生工具相關的信用風險是通過與各種評級較高的交易對手進行交易來管理的。

截至2020年12月31日，我們有9.00億美元的未償還浮動利率債務，其利息相當於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)加上信貸利差，從105個基點到125個基點不等。我們對8.0億美元的浮動利率債務達成了利率互換協議，有效地將債務的基本利率從可變利率轉換為固定利率。如果我們可變利率債務的市場利率上升或下降100個基點，我們可變利率債務的年度利息支出的變化將使收益和現金流分別減少約100萬美元或增加約100萬美元(在考慮到8.0億美元利率互換協議的影響後)。

下表顯示了截至2020年12月31日的總債務的到期日概況、加權平均利率和公允價值。該表的預測價值有限，因為表中包括的可變利率債券的平均利率代表了截至2020年12月31日存在的利率，可能會發生變化。此外，下表僅包含了截至2020年12月31日存在的風險敞口，不考慮在該日期之後可能已經出現或到期的風險敞口或頭寸。因此，我們在利率波動方面的最終實現損益將取決於未來期間出現的風險敞口、我們當時的對衝策略以及實際利率。
(千美元)20212022202320242025
此後
總計
公允價值
無擔保債務
固定費率$— $— $500,000 $500,000 $700,000 $2,568,453 $4,268,453 $4,762,958 
加權平均利率(1)
3.90 %3.90 %3.99 %4.04 %4.09 %4.09 %
可變費率(2)(3)
$— $250,000 $350,000 $300,000 $— $— $900,000 $901,204 
加權平均利率(1)(2)
2.71 %3.05 %3.86 %— %— %— %
(1)我們的加權平均利率包括我們利率互換協議的影響，是根據截至每年年底的總債務餘額計算的，假設債務在預定到期日償還。












40

(2)他説，我們可變利率債務的利率是基於信用評級網格的。截至2020年12月31日的信用評級網格和未償還浮動利率債務的綜合利率如下：
信用利差網格
截至2020年12月31日倫敦銀行同業拆借利率貸款基本利率貸款
可變利率債務倫敦銀行同業拆借利率信用利差全速率信用利差信用利差
無擔保信貸安排-循環安排(1)
0.15%1.10%1.25%0.78% – 1.45%0.00% – 0.45%
3.5億美元定期貸款0.15%1.25%1.40%0.85% – 1.65%0.00% – 0.65%
3億美元定期貸款0.15%1.25%1.40%0.85% – 1.65%0.00% – 0.65%
2022年票據0.21%1.05%1.26%不適用不適用
(1)此外，我們的循環貸款還需繳納0.13%至0.30%不等的融資費，這筆費用不包括在上文提供的統合費率中。

(3)**我們有七項利率互換協議，將三種可變利率債務工具的全部或部分可變利率轉換為固定利率。截至2020年12月31日的利率互換餘額如下(單位：千美元)：
截至2020年12月31日
可變利率債務金額加權平均固定倫敦銀行同業拆借利率信用利差已交換全速率
3.5億美元定期貸款$350,000 1.11%1.25%2.36%
3億美元定期貸款$300,000 2.61%1.25%3.86%
2022年票據$150,000 1.11%1.05%2.16%

項目8.財務報表和補充數據
請參閲從F-1頁開始的合併財務報表和財務報表索引。

項目9.會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧
沒有。

第9A項。管制和程序
控制和程序(Brixmor Property Group Inc.)
對披露控制和程序的評價
BPG維持披露控制和程序(該術語在交易所法案下的規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義)，旨在確保根據交易所法案要求在其報告中披露的信息在SEC的規則和表格中指定的時間段內被記錄、處理、彙總和報告，並且這些信息被積累並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官(視情況而定)，以便及時做出關於所需披露的決定。BPG的管理層在其首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至本報告所述期間結束時其披露控制和程序的設計和運作的有效性。根據這一評估，BPG的首席執行官詹姆斯·M·泰勒和首席財務官安吉拉·阿曼得出結論，BPG的披露控制和程序自2020年12月31日起有效。

管理層關於財務報告內部控制的報告
BPG管理層負責建立及維持足夠的財務報告內部控制，以合理保證BPG財務報告的可靠性，並根據公認會計原則編制對外財務報表。BPG對財務報告的內部控制包括與以下相關的政策和程序：保持合理詳細、準確和公平地反映BPG資產交易和處置的記錄；合理保證交易被記錄為必要的，以便根據公認的會計原則編制財務報表；BPG的收入和支出僅根據BPG管理層和董事的授權進行；並提供合理保證；以及，BPG的財務報告內部控制包括以下方面的政策和程序：合理詳細地反映BPG資產的交易和處置；提供合理保證，以便根據公認的會計原則編制財務報表；BPG的收入和支出僅根據BPG管理層和董事的授權進行；並提供合理保證。
41

關於防止或及時發現可能對BPG財務報表產生重大影響的未經授權獲取、使用或處置其資產的情況。

所有的內部控制系統，無論設計得多麼好，都有其固有的侷限性。因此，即使那些被確定為有效的系統也只能提供合理的保證，可能無法防止或檢測錯誤陳述。此外，對未來期間的任何有效性評估的預測也存在這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者對政策或程序的遵守程度可能會惡化。

在監督下，在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的參與下，BPG於年根據該框架對其財務報告內部控制的有效性進行了評估。內部控制-綜合框架法(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會(“COSO”)發佈。根據其評估和這些標準，BPG管理層得出結論，其財務報告內部控制自2020年12月31日起有效。

獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所(Deloitte&Touche LLP)發佈了一份關於BPG財務報告內部控制有效性的報告(包含在本文中)。

財務報告內部控制的變化
截至2020年12月31日止三個月，BPG的財務報告內部控制(定義見外匯法案第13a-15(F)及15d-15(F)條)並無重大影響，或合理地可能會對BPG的財務報告內部控制產生重大影響。

控制和程序(Brixmor Operating Partnership LP)
對披露控制和程序的評價
經營合夥企業維持披露控制和程序(該術語在交易所法案下的規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義)，旨在確保根據交易所法案要求在其報告中披露的信息在美國證券交易委員會的規則和表格中指定的時間段內被記錄、處理、彙總和報告，並且這些信息被積累並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官(視情況而定)，以便及時做出關於所需披露的決定。營運合夥公司管理層在其主要行政人員和主要財務官的參與下，評估了截至本報告所述期間結束時其披露控制和程序的設計和運作的有效性。基於這一評估，運營合夥公司的首席執行官詹姆斯·M·泰勒和首席財務官安吉拉·阿曼得出結論，運營合夥公司的披露控制和程序自2020年12月31日起生效。

管理層關於財務報告內部控制的報告
經營合夥公司管理層負責建立及維持對財務報告的適當內部控制，以提供合理保證，確保經營合夥公司財務報告的可靠性，並根據公認會計原則編制對外財務報表。經營合夥企業對財務報告的內部控制包括與以下方面有關的政策和程序：合理詳細地保存記錄，準確和公平地反映經營合夥企業資產的交易和處置；合理保證交易被記錄為必要的，以便根據普遍接受的會計原則編制財務報表，並且經營合夥企業的收支僅根據經營合夥企業管理層和董事的授權進行；以及就防止或及時發現可能對經營合夥企業的資產產生重大影響的未經授權的收購、使用或處置提供合理保證。

所有的內部控制系統，無論設計得多麼好，都有其固有的侷限性。因此，即使那些被確定為有效的系統也只能提供合理的保證，可能無法防止或檢測錯誤陳述。此外，對未來期間的任何有效性評估的預測也存在這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者對政策或程序的遵守程度可能會惡化。
42

在監督下，在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的參與下，經營合夥企業於#年根據該框架對其財務報告內部控制的有效性進行了評估。內部控制-綜合框架法(2013)由特雷德韋委員會首席運營官發佈。根據其評估和這些標準，運營夥伴的管理層得出結論，其對財務報告的內部控制自2020年12月31日起有效。

獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所(Deloitte&Touche LLP)發佈了一份關於運營合夥企業財務報告內部控制有效性的報告(包含在本文中)。

財務報告內部控制的變化
於截至二零二零年十二月三十一日止三個月內，經營合夥企業的財務報告內部控制(定義見外匯法案第13a-15(F)及15d-15(F)條)並無重大影響或合理地可能會對經營合夥企業的財務報告內部控制產生重大影響。

第9B項。其他資料
沒有。




43

第三部分

項目10.董事、高級管理人員和公司治理
第10項所要求的信息將包括在與將於2021年4月27日舉行的Brixmor Property Group Inc.2021年股東年會有關的最終委託書中，並通過引用併入本文。Brixmor Property Group Inc.將根據第14A條規定，在本10-K表格涵蓋的2020財年結束後120天內，向證券交易委員會提交最終委託書。

項目11.高管薪酬
第11項所要求的信息將包括在與將於2021年4月27日舉行的Brixmor Property Group Inc.2021年股東年會有關的最終委託書中，並通過引用併入本文。Brixmor Property Group Inc.將根據第14A條規定，在本10-K表格涵蓋的2020財年結束後120天內，向證券交易委員會提交最終委託書。

項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及相關股東事項
第12項所要求的信息將包括在與將於2021年4月27日舉行的Brixmor Property Group Inc.2021年股東年會有關的最終委託書中，並通過引用併入本文。Brixmor Property Group Inc.將根據第14A條規定，在本10-K表格涵蓋的2020財年結束後120天內，向證券交易委員會提交最終委託書。

項目13.某些關係和相關交易，以及董事獨立性
第13項所要求的信息將包括在與將於2021年4月27日舉行的布里克斯莫爾地產集團公司2021年股東年會有關的最終委託書中，並通過引用併入本文。Brixmor Property Group Inc.將根據第14A條規定，在本10-K表格涵蓋的2020財年結束後120天內，向證券交易委員會提交最終委託書。

項目14.首席會計師費用和服務
第14項所要求的信息將包括在與將於2021年4月27日舉行的布里克斯莫爾地產集團公司2021年股東年會有關的最終委託書中，並通過引用併入本文。Brixmor Property Group Inc.將根據第14A條規定，在本10-K表格涵蓋的2020財年結束後120天內，向證券交易委員會提交最終委託書。

44

第四部分

項目15.證物、財務報表明細表
(A)作為本報告一部分提交的文件
表單10-K頁
1合併報表
獨立註冊會計師事務所報告
F-2
Brixmor Property Group Inc.：
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表
F-8
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合營業報表
F-9
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的綜合全面收益表
F-10
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的綜合權益變動表
F-11
截至2020年、2019年和2018年12月31日的合併現金流量表
F-12
Brixmor Operating Partnership LP：
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表
F-13
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合營業報表
F-14
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的綜合全面收益表
F-15
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的綜合資本變動表
F-16
截至2020年、2019年和2018年12月31日的合併現金流量表
F-17
合併財務報表附註
F-18
2合併財務報表明細表
附表II-估值及合資格賬目
F-43
附表III-房地產和累計折舊
F-44
所有其他附表都被省略，因為它們不適用，或者所需信息顯示在財務報表或附註中。



45

(b) 陳列品。以下文件作為本報告的證物存檔：
通過引用併入本文
陳列品
數		展品説明形式文件編號日期
歸檔		陳列品
數		歸檔
特此聲明
3.1
Brixmor Property Group Inc.的公司章程，日期為2013年11月4日8-K001-3616011/4/20133.1
3.2
Brixmor Property Group Inc.修訂和重新修訂的章程，日期為2017年2月28日8-K001-361603/3/20173.1
3.3
布里克斯莫爾經營合夥有限責任公司有限合夥證書的修訂和重訂10-K001-361603/12/201410.7
3.4
由Brixmor OP GP LLC(作為普通合夥人)、BPG子公司Inc.(作為有限合夥人)、BPG Sub LLC(作為有限合夥人)、BPG Sub LLC(作為有限合夥人)和其他有限合夥人之間於2019年10月28日簽署的《Brixmor Operating Partnership LP有限合夥協議》的第二次修訂和重新簽署10-Q001-3616010/28/20193.1
4.1
作為發行人的Brixmor Operating Partnership LP和作為受託人的紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)之間的契約，日期為2015年1月21日(“2015年契約”)8-K001-361601/21/20154.1
4.2
2015年契約的第一補充契約，日期為2015年1月21日，發行人Brixmor Operating Partnership LP，未來可能的擔保人Brixmor OP GP LLC和BPG子公司Inc.，以及受託人紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)8-K001-361601/21/20154.2
4.3
2015年契約的第二份補充契約，日期為2015年8月10日，發行人Brixmor Operating Partnership LP和受託人紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)8-K00-361608/10/20154.2
4.4
2015年契約的第三次補充契約，日期為2016年6月13日，發行人Brixmor Operating Partnership LP和受託人紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)8-K00-361606/13/20164.2
4.5
2015年契約的第四次補充契約，日期為2016年8月24日，發行人Brixmor Operating Partnership LP和受託人紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)8-K00-361608/24/20164.2
4.6
2015年契約第五次補充契約，日期為2017年3月8日，發行人Brixmor Operating Partnership LP和受託人紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)8-K00-361603/8/20174.2
4.7
2015年契約的第六次補充契約，日期為2017年6月5日，發行人Brixmor Operating Partnership LP和受託人紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)8-K00-361606/5/20174.2
46

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特此聲明
4.8
2015年契約的第七份補充契約，日期為2018年8月31日，發行人Brixmor Operating Partnership LP和受託人紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)8-K00-361608/28/20184.2
4.9
2015年契約的第八份補充契約，日期為2019年5月10日，發行人Brixmor Operating Partnership LP和受託人紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)8-K00-361605/10/20194.2
4.10
第8項補充契約的第1號修正案，日期為2019年8月15日，發行人Brixmor Operating Partnership LP和受託人紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)8-K00-361608/15/20194.3
4.11
第九次補充契約，日期為2020年6月10日，發行人Brixmor Operating Partnership LP和受託人紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)8-K001-361606/10/20204.2
4.12
第九次補充契約的第1號修正案，日期為2020年8月20日，發行人Brixmor Operating Partnership LP和受託人紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)8-K001-361608/20/20204.3
4.13
契約，日期為1995年3月29日，由New Plan Realty Trust和波士頓第一國民銀行(First National Bank Of Boston)作為受託人簽訂(“1995契約”)S-333-613837/28/19954.2
4.14
1995年契約的第一份補充契約，日期為1999年8月5日，由New Plan Realty Trust、New Plan Excel Realty Trust，Inc.和道富銀行信託公司(State Street Bank And Trust Company)提供10-Q001-1224411/12/199910.2
4.15
1995年契約的後續補充契約，日期為2007年4月20日，由Super IntermediateCo LLC和美國銀行信託全國協會(U.S.Bank Trust National Association)提供10-Q001-122448/9/20074.2
4.16
1995年契約的第三份補充契約，日期為2009年10月30日，由Centro NP LLC和美國銀行信託全國協會共同完成S-11333-1900028/23/20134.4
4.17
1995年契約的補充契約，日期為2014年10月16日，由Brixmor LLC和美國銀行信託全國協會(U.S.Bank Trust National Association)共同簽署8-K001-3616010/17/20144.1
4.18
*契約，日期為1999年2月3日，其中New Plan Excel Realty Trust，Inc.為主要債務人，New Plan Realty Trust為擔保人，State Street Bank and Trust Company為受託人(“1999 Indenture”)8-K001-122442/3/19994.1
4.19
1999年契約的後續補充契約，日期為2007年4月20日，由Super IntermediateCo LLC、New Plan Realty Trust，LLC和美國銀行信託全國協會(U.S.Bank Trust National Association)提供10-Q001-122448/9/20074.3
4.20
註冊證券説明————x
47

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特此聲明
10.1*
2013年綜合激勵計劃S-11333-1900029/23/201310.18
10.2*
董事及高級人員彌償協議格式S-11333-1900028/23/201310.19
10.3*
董事限制性股票獎勵協議格式S-11333-19000210/4/201310.30
10.4*
限制性股票單位協議格式10-Q001-361604/26/201610.6
10.5*
Brixmor Property Group Inc.限制性股票單位協議表格(TRSU、PRSU和OPRSU)8-K001-361603/6/201810.1
10.6*
僱傭協議，日期為2016年4月12日，由Brixmor Property Group Inc.和詹姆斯·M·泰勒(James M.Taylor)簽署，並在這兩家公司之間簽訂10-Q001-361607/25/201610.1
10.7*
Brixmor Property Group Inc.和Angela Aman之間的僱傭協議，日期為2016年4月26日10-Q001-361607/25/201610.2
10.8*
《僱傭協議第一修正案》，日期為2019年3月7日，由Brixmor Property Group Inc.和Angela Aman共同完成8-K001-361603/8/201910.1
10.9*
僱傭協議，日期為2016年5月11日，由Brixmor Property Group Inc.和Mark T.Hgan簽署，並在這兩家公司之間簽訂10-K001-361602/13/201710.22
10.10*
《僱傭協議第一修正案》，日期為2019年3月7日，由Brixmor Property Group Inc.和Mark T.Hgan共同簽署8-K001-361603/8/201910.2
10.11*
僱傭協議，日期為2014年12月5日，由Brixmor Property Group Inc.和Brian T.Finnican簽署，並在該兩家公司之間簽訂10-K001-361602/13/201710.23
10.12*
Brixmor Property Group Inc.和Steven F.Siegel之間的僱傭協議，日期為2011年11月1日S-11333-1900028/23/201310.23
10.13*
《僱傭協議第一修正案》，日期為2019年2月26日，由Brixmor Property Group Inc.和Steven F.Siegel共同簽署10-Q001-361604/29/201910.3
10.14*
《僱傭協議第二修正案》，日期為2019年4月26日，由Brixmor Property Group Inc.和Steven F.Siegel共同完成10-Q001-361604/29/201910.4
10.15
修訂和重新簽署的定期貸款協議，日期為2018年12月12日，由作為借款人的Brixmor Operating Partnership LP、作為行政代理的摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)和貸款人不時簽署10-K001-361602/11/201910.4
10.16
修訂和重新簽署的定期貸款協議的第1號修正案，日期為2020年4月29日，由Brixmor Operating Partnership LP作為借款人、作為行政代理的摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)和貸款人組成8-K001-361605/1/202010.2
48

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特此聲明
10.17
定期貸款協議，日期為2017年7月28日，由Brixmor Operating Partnership LP作為借款人、富國銀行(Wells Fargo Bank)、全國協會(National Association)作為行政代理，以及貸款方之間的定期貸款協議(“2017定期貸款協議”)8-K001-361607/31/201710.1
10.18
2017年定期貸款協議第1號修正案，日期為2018年12月12日，由Brixmor Operating Partnership LP作為借款人、富國銀行(Wells Fargo Bank)、全國協會(National Association)作為行政代理以及貸款人一方簽訂10-K001-361602/11/201910.25
10.19
定期貸款協議第2號修正案，日期為2020年4月29日，由Brixmor Operating Partnership LP作為借款人、富國銀行(Wells Fargo Bank)、全國協會(National Association)作為行政代理以及貸款人一方簽署8-K001-361605/1/202010.3
10.20
第二次修訂和重新簽署的循環信貸和定期貸款協議，日期為2018年12月12日，由Brixmor Operating Partnership LP作為借款人、作為行政代理的摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)和貸款方達成10-K001-361602/11/201910.26
10.21
第二次修訂和重新修訂的循環信貸和定期貸款協議的第1號修正案，日期為2020年4月29日，由Brixmor Operating Partnership LP作為借款人、作為行政代理的摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)及其貸款人組成8-K001-361605/1/202010.1
21.1
布里克斯莫地產集團(Brixmor Property Group Inc.)的子公司。————x
21.1
Brixmor Operating Partnership LP的子公司————x
23.1
Deloitte&Touche LLP同意Brixmor Property Group Inc.————x
23.2
德勤&Touche LLP同意Brixmor Operating Partnership LP————x
31.1
Brixmor Property Group Inc.根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的1934年證券交易法第13a-14(A)/15d-14(A)條頒發的首席執行官證書————x
31.2
Brixmor Property Group Inc.根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的1934年證券交易法第13a-14(A)/15d-14(A)條認證首席財務官————x
49

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特此聲明
31.3
Brixmor Operating Partnership LP根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的1934年證券交易法第13a-14(A)/15d-14(A)條頒發的首席執行官證書————x
31.4
Brixmor Operating Partnership LP根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的1934年證券交易法第13a-14(A)/15d-14(A)條頒發的首席財務官證書————x
32.1
Brixmor Property Group Inc.根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906節通過的美國法典第18編第1350條對首席執行官和首席財務官的認證————x
32.2
Brixmor Operating Partnership LP根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906節通過的美國法典第18編第1350條對首席執行官和首席財務官的認證————x
99.1
屬性列表————x
101.INSXBRL實例文檔————x
101.SCHXBRL分類擴展架構文檔————x
101.CALXBRL分類擴展計算鏈接庫文檔————x
101.DEFXBRL分類擴展定義Linkbase文檔————x
101.LABXBRL分類擴展標籤Linkbase文檔————x
101.PREXBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔————x
104封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中)x
*表示管理合同或補償計劃或安排。

作為本報告證物存檔的協議和其他文件，除了協議或其他文件本身的條款外，並不打算提供事實信息或其他披露，因此您不應依賴它們來實現此目的。特別是，我們在這些協議或其他文件中作出的任何陳述和保證僅在相關協議或文件的特定背景下作出，不得描述截至其作出之日或任何其他時間的實際情況。

項目16.表格10-K總結
沒有。
50

簽名
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的以下籤署人代表其簽署。
Brixmor Property Group Inc.
日期：2021年2月11日依據：/s/詹姆斯·M·泰勒
詹姆斯·M·泰勒
首席執行官兼總裁
(首席行政主任)
百時美施貴寶經營合夥有限責任公司
日期：2021年2月11日依據：/s/詹姆斯·M·泰勒
詹姆斯·M·泰勒
首席執行官兼總裁
(首席行政主任)
根據1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員以註冊人的身份在指定日期代表註冊人簽署。
日期：2021年2月11日依據：/s/詹姆斯·M·泰勒
詹姆斯·M·泰勒
首席執行官兼總裁
(首席執行官、董事、經營合夥普通合夥人唯一成員的唯一董事)
日期：2021年2月11日依據：/s/Angela Aman
安吉拉·阿曼
首席財務官
(首席財務官)
日期：2021年2月11日依據：/s/Steven Gallagher
史蒂文·加拉格爾(Steven Gallagher)
首席會計官
(首席會計官)
日期：2021年2月11日依據：/s/John G.Schreiber
約翰·G·施賴伯
董事會主席
日期：2021年2月11日依據：/s/邁克爾·伯曼
邁克爾·伯曼
導演
日期：2021年2月11日依據：/s/謝麗爾·M·克羅斯蘭
謝麗爾·M·克羅斯蘭
導演
日期：2021年2月11日依據：託馬斯·W·迪克森
託馬斯·W·迪克森
導演
日期：2021年2月11日依據：/s/Daniel B.Hurwitz
丹尼爾·B·赫維茨
導演
日期：2021年2月11日依據：/s/威廉·D·拉姆(William D.Rahm)
威廉·D·拉姆(William D.Rahm)
導演
日期：2021年2月11日依據：/s/加布裏埃爾·蘇茲伯格(Gabrielle Sulzberger)
加布裏埃爾·蘇茲伯格(Gabrielle Sulzberger)
導演
日期：2021年2月11日依據：/s/Juliann Bowerman
朱利安·鮑爾曼
導演
51

合併財務報表索引
和
財務報表明細表
表單10-K頁
1合併報表
獨立註冊會計師事務所報告
F-2
Brixmor Property Group Inc.：
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表
F-8
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合營業報表
F-9
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的綜合全面收益表
F-10
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的綜合權益變動表
F-11
截至2020年、2019年和2018年12月31日的合併現金流量表
F-12
Brixmor Operating Partnership LP：
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表
F-13
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合營業報表
F-14
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的綜合全面收益表
F-15
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的綜合資本變動表
F-16
截至2020年、2019年和2018年12月31日的合併現金流量表
F-17
合併財務報表附註
F-18
2合併財務報表明細表
附表II-估值及合資格賬目
F-43
附表III-房地產和累計折舊
F-44
所有其他附表都被省略，因為它們不適用，或者所需信息顯示在財務報表或附註中。

F-1

獨立註冊會計師事務所報告
致Brixmor Property Group Inc.的股東和董事會。
對財務報表的意見
我們審計了布里克斯莫爾地產集團有限公司及其子公司(“貴公司”)截至2020年12月31日和2019年12月31日的綜合資產負債表、截至2020年12月31日的三個年度的相關綜合經營報表、全面收益、權益變動和現金流量，以及指數第15項所列的相關附註和時間表(統稱為“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及截至2020年12月31日的三個年度的運營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，對公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制進行了審計內部控制-綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2021年2月11日的報告對公司的財務報告內部控制發表了無保留意見。
意見依據
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯誤陳述的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估所使用的會計原則和管理層所作的重大估計，以及評估財務報表的整體呈報。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
關鍵審計事項
下述關鍵審計事項是指當期對財務報表進行審計而產生的事項，已傳達或要求傳達給審計委員會，這些事項(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的溝通不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過溝通下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。
房地產資產減值-請參閲財務報表附註1和附註5
關鍵審計事項説明
本公司定期評估是否有指標(包括預期持有期的變動)顯示本公司房地產資產(包括任何相關無形資產或負債)的價值可能減值。如果確定了一個指標，只有當管理層考慮到預期和概率加權持有期，對當前和預計的運營現金流(未貼現和未槓桿化)的估計低於房地產資產的賬面價值時，才被視為減值。任何估計和/或假設的變化，包括預期的持有期，都可能對預計的經營現金流產生重大影響。如果管理層確定一項房地產資產的賬面價值已減值，則確認其賬面價值超過其公允價值的損失。
該公司在根據資產的預計運營現金流確定潛在減值時使用估計和假設。我們將管理層對評估為減值的物業的預期持有期的估計確定為一項重要的審計事項，因為該估計的重要性在
F-2

管理層對房地產資產可回收性的評估。預期持有期的變化可能會對預計的運營現金流和記錄的減值費用金額產生重大影響。這需要審計師高度的判斷，並在執行審計程序時加大努力程度，以評估管理層對預期剩餘持有期的評估是否合理。
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們的審計程序與管理層在確定房地產資產價值減值時的估計有關，其中包括：
•我們測試了管理層減值分析控制的有效性，包括對房地產資產預期持有期估計的控制。
•我們通過以下方式評估了公司對持有期的估計：
◦進行回顧性分析，以比較隨後處置的房地產資產的歷史估計。
◦獲取和評估預期持有期假設的財務和運營證據。
應收賬款可收款性評估--參見財務報表附註1
關鍵審計事項説明
該公司定期評估與租金收入、直線租金、費用報銷以及其他創收活動相關的應收賬款的收款情況。該公司分析單個租户應收賬款，並在評估應收賬款時考慮租户的信譽、應收賬款未償還的時間長短以及當前的經濟趨勢。任何被視為無法收回的應收賬款均確認為租金收入的減少。由於新冠肺炎疫情的經濟影響，該公司拖欠租賃義務的租户數量有所增加，與被認為無法收回和直線應收租金逆轉的歷史收入水平相比，該公司已經確認了相當大的水平。
本公司以個別租户為基準，在釐定與創收活動有關的應收賬款時作出判斷。我們確認了管理層在確定租户的租賃付款是否可以收取時所使用的假設，因為這對租金收入有重大影響，是一項關鍵的審計事項。這就要求審計師有高度的判斷力，並在執行審計程序以評估管理層對可收集性評估的合理性時付出更大的努力。
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們的審計程序涉及管理層在評估租金收入應收賬款是否可收回時所作的假設，其中包括：
•我們測試了對管理層可收集性評估的控制的有效性，包括對管理層使用的假設的控制。
•我們通過以下方式評估了公司對應收賬款可收款性的估計：
◦通過測試管理層的估計來評估被認為無法收回的租户，包括閲讀可用的信息，包括租户檔案、財務報表、新聞文章和分析師報告，以及其他程序，以驗證基於租户所在行業、信譽和付款歷史的管理層的結論。
◦通過評估分析師和行業報告來評估管理層的結論，分析被認為值得收回且有大量未付應收賬款餘額、有爭議的費用或最近的延期或減免協議的租户。
◦通過詢問公司會計部門以外的員工來獲得運營證據，以證實關於特定租户可收集性評估的證據。


/s/德勤律師事務所

賓夕法尼亞州費城
2021年2月11日
自2015年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
F-3

獨立註冊會計師事務所報告
致Brixmor Property Group Inc.的股東和董事會。
財務報告內部控制之我見
我們審計了布里克斯莫爾地產集團有限公司及其子公司(“本公司”)截至2020年12月31日的財務報告內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2020年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013)由COSO發佈。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2020年12月31日和截至2020年12月31日年度的綜合財務報表和我們2021年2月11日的報告，對該等財務報表表達了無保留意見。
意見依據
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的管理層財務報告內部控制報告中。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定是否在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信我們的審計為我們的意見提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。
由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯報。此外，對未來期間的任何有效性評估的預測也存在這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者對政策或程序的遵守程度可能會惡化。


/s/德勤律師事務所

賓夕法尼亞州費城
2021年2月11日
F-4

獨立註冊會計師事務所報告
致Brixmor Operating Partnership LP的合夥人和董事會
對財務報表的意見
我們已審核隨附的Brixmor Operating Partnership LP及其附屬公司(“經營合夥企業”)於2020年12月31日及2019年12月31日的綜合資產負債表、截至2020年12月31日止三個年度各年度的相關綜合經營報表、全面收益、資本變動及現金流量，以及列於指數第15項的相關附註及附表(統稱“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了經營合夥企業截至2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及截至2020年12月31日的三年中每一年的經營結果和現金流量，符合美利堅合眾國普遍接受的會計原則。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，審計了經營合夥企業截至2020年12月31日的財務報告內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2021年2月11日的報告，對運營合夥企業的財務報告內部控制表達了毫無保留的意見。
意見依據
這些財務報表由運營合夥公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對運營合夥企業的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和規定，我們必須獨立於運營合夥企業。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯誤陳述的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估所使用的會計原則和管理層所作的重大估計，以及評估財務報表的整體呈報。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
關鍵審計事項
下述關鍵審計事項是指當期對財務報表進行審計而產生的事項，已傳達或要求傳達給審計委員會，這些事項(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的溝通不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過溝通下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。
房地產資產減值-請參閲財務報表附註1和附註5
關鍵審計事項説明
經營合夥公司定期評估是否有指標(包括預期持有期的變動)顯示經營合夥公司的房地產資產(包括任何相關無形資產或負債)的價值可能減值。如果確定了一個指標，只有當管理層考慮到預期和概率加權持有期，對當前和預計的運營現金流(未貼現和未槓桿化)的估計低於房地產資產的賬面價值時，才被視為減值。任何估計和/或假設的變化，包括預期的持有期，都可能對預計的經營現金流產生重大影響。如果管理層確定一項房地產資產的賬面價值已減值，則確認其賬面價值超過其公允價值的損失。
經營合夥企業在根據資產的預計經營現金流確定潛在減值時利用估計和假設。我們將管理層對評估為減值的物業的預期持有期的估計確定為一項重要的審計事項，因為該估計的重要性在
F-5

管理層對房地產資產可回收性的評估。預期持有期的變化可能會對預計的運營現金流和記錄的減值費用金額產生重大影響。這需要審計師高度的判斷，並在執行審計程序時加大努力程度，以評估管理層對預期剩餘持有期的評估是否合理。
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們的審計程序與管理層在確定房地產資產價值減值時的估計有關，其中包括：
•我們測試了管理層減值分析控制的有效性，包括對房地產資產預期持有期估計的控制。
•我們通過以下方式評估了運營夥伴關係對持有期的估計：
◦進行回顧性分析，以比較隨後處置的房地產資產的歷史估計。
◦獲取和評估預期持有期假設的財務和運營證據。
應收賬款可收款性評估--參見財務報表附註1
關鍵審計事項説明
經營合夥企業定期評估與租金收入、直線租金、費用報銷以及其他創收活動相關的應收賬款的可收回性。經營合夥企業分析單個租户應收賬款，並在評估應收賬款時考慮租户的信譽、應收賬款未償還的時間長度以及當前的經濟趨勢。任何被視為無法收回的應收賬款均確認為租金收入的減少。由於新冠肺炎疫情的經濟影響，運營夥伴關係經歷了拖欠租賃義務的租户數量的增加，並確認了與被視為無法收回的收入和直線應收租金沖銷的歷史水平相比，存在重大水平。
營運合夥企業在個別租户基礎上釐定與創收活動有關的應收賬款時，會作出判斷。我們確認了管理層在確定租户的租賃付款是否可以收取時所使用的假設，因為這對租金收入有重大影響，是一項關鍵的審計事項。這就要求審計師有高度的判斷力，並在執行審計程序以評估管理層對可收集性評估的合理性時付出更大的努力。
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們的審計程序涉及管理層在評估租金收入應收賬款是否可收回時所作的假設，其中包括：
•我們測試了對管理層可收集性評估的控制的有效性，包括對管理層使用的假設的控制。
•我們通過以下方式評估經營合夥企業對應收賬款可收款性的估計：
◦通過測試管理層的估計來評估被認為無法收回的租户，包括閲讀可用的信息，包括租户檔案、財務報表、新聞文章和分析師報告，以及其他程序，以驗證基於租户所在行業、信譽和付款歷史的管理層的結論。
◦通過評估分析師和行業報告來評估管理層的結論，分析被認為值得收回且有大量未付應收賬款餘額、有爭議的費用或最近的延期或減免協議的租户。
◦通過詢問非會計部門的Operating Partnership員工來獲取運營證據，以證實關於特定租户可收藏性評估的證據。


/s/德勤律師事務所

賓夕法尼亞州費城
2021年2月11日
自2015年以來，我們一直擔任運營夥伴關係的審計師。
F-6

獨立註冊會計師事務所報告
致Brixmor Operating Partnership LP的合夥人和董事會
財務報告內部控制之我見
我們已經審計了布里克斯莫爾經營合夥公司及其子公司(“經營合夥企業”)截至2020年12月31日的財務報告內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2020年12月31日，運營合夥企業在所有實質性方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013)由COSO發佈。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了截至2020年12月31日及截至2020年12月31日年度的經營合夥企業的綜合財務報表和我們2021年2月11日的報告，對這些財務報表表達了無保留意見。
意見依據
經營合夥企業管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的管理層財務報告內部控制報告中。我們的責任是根據我們的審計，對運營合夥企業的財務報告內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和規定，我們必須獨立於運營合夥企業。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定是否在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信我們的審計為我們的意見提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。
由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯報。此外，對未來期間的任何有效性評估的預測也存在這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者對政策或程序的遵守程度可能會惡化。


/s/德勤律師事務所

賓夕法尼亞州費城
2021年2月11日

F-7

Brixmor Property Group Inc.和子公司
綜合資產負債表
*(單位：千，分享信息除外)
十二月三十一號，
2020		十二月三十一號，
2019
資產
房地產
土地
$1,740,263 $1,767,029 
建築物及改善工程
8,423,298 8,356,571 
10,163,561 10,123,600 
累計折舊和攤銷
(2,659,448)(2,481,250)
房地產，淨值
7,504,113 7,642,350 
現金和現金等價物
368,675 19,097 
受限現金
1,412 2,426 
有價證券
19,548 18,054 
應收賬款淨額
240,323 234,246 
遞延費用和預付費用，淨額
139,260 143,973 
持有待售房地產資產
18,014 22,171 
其他資產
50,802 60,179 
總資產$8,342,147 $8,142,496 
負債
債務淨額
$5,167,330 $4,861,185 
應付帳款、應計費用和其他負債
494,116 537,454 
總負債5,661,446 5,398,639 
承付款和或有事項(附註15)— — 
權益
普通股，$0.01面值；授權3,000,000,000股份；305,621,403和305,334,144
*已發行和未發行的新股296,494,411和297,857,267流通股
2,965 2,979 
額外實收資本
3,213,990 3,230,625 
累計其他綜合損失
(28,058)(9,543)
超過淨收入的分配
(508,196)(480,204)
總股本2,680,701 2,743,857 
負債和權益總額$8,342,147 $8,142,496 
附註是這些合併財務報表的組成部分。


F-8

Brixmor Property Group Inc.和子公司
合併業務報表
(單位為千，每股數據除外)
截至12月31日的年度，
202020192018
營業收入
租金收入$1,050,943 $1,166,379 $1,233,068 
其他收入2,323 1,879 1,272 
總收入1,053,266 1,168,258 1,234,340 
運營費用
運營成本111,678 124,876 136,217 
房地產税168,943 170,988 177,401 
折舊攤銷335,583 332,431 352,245 
壞賬撥備— — 10,082 
房地產資產減值19,551 24,402 53,295 
一般和行政98,280 102,309 93,596 
業務費用共計734,035 755,006 822,836 
其他收入(費用)
股息和利息482 699 519 
利息支出(199,988)(189,775)(215,025)
出售房地產資產的收益34,499 54,767 209,168 
債務清償損失淨額(28,052)(1,620)(37,096)
其他(4,999)(2,550)(2,786)
其他費用合計(198,058)(138,479)(45,220)
淨收入$121,173 $274,773 $366,284 
每股普通股淨收入：
基本型$0.41 $0.92 $1.21 
稀釋$0.41 $0.92 $1.21 
加權平均股價：
基本型296,972 298,229 302,074 
稀釋297,899 299,334 302,339 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-9

Brixmor Property Group Inc.和子公司
綜合全面收益表
(千)
截至12月31日的年度，
202020192018
淨收入$121,173 $274,773 $366,284 
其他綜合收益(虧損)
利率掉期未實現虧損變動，淨額(注6)(18,571)(25,713)(8,361)
有價證券未實現收益變動56 197 123 
其他綜合損失合計(18,515)(25,516)(8,238)
綜合收益$102,658 $249,257 $358,046 
附註是這些合併財務報表的組成部分。



F-10

Brixmor Property Group Inc.和子公司
合併權益變動表
(單位為千，每股數據除外)
普通股
數金額額外實收資本累計
其他
綜合
收益(虧損)		超過淨收入的分配總計
期初餘額，2018年1月1日304,620 $3,046 $3,330,466 $24,211 $(449,375)$2,908,348 
普通股股息($1.105每股普通股)
— — — — (333,097)(333,097)
股權補償費用— — 9,378 — — 9,378 
其他綜合損失— — — (8,238)— (8,238)
普通股和運營單位的發行184 2 — — — 2 
普通股回購(6,315)(63)(104,637)— — (104,700)
以股份為基礎的獎勵保留用於納税— — (1,878)— — (1,878)
淨收入— — — — 366,284 366,284 
期末餘額，2018年12月31日298,489 2,985 3,233,329 15,973 (416,188)2,836,099 
ASC 842累計調整— — — — (1,974)(1,974)
普通股股息($1.125每股普通股)
— — — — (336,815)(336,815)
股權補償費用— — 13,571 — — 13,571 
其他綜合損失— — — (25,516)— (25,516)
普通股和運營單位的發行203 3 — — — 3 
普通股回購(835)(9)(14,554)— — (14,563)
以股份為基礎的獎勵保留用於納税— — (1,721)— — (1,721)
淨收入— — — — 274,773 274,773 
期末餘額，2019年12月31日297,857 2,979 3,230,625 (9,543)(480,204)2,743,857 
普通股股息($0.500每股普通股)
— — — — (149,165)(149,165)
股權補償費用— — 11,895 — — 11,895 
其他綜合損失— — — (18,515)— (18,515)
普通股和運營單位的發行287 3 — — — 3 
普通股回購(1,650)(17)(24,990)— — (25,007)
以股份為基礎的獎勵保留用於納税— — (3,540)— — (3,540)
淨收入— — — — 121,173 121,173 
期末餘額，2020年12月31日296,494 $2,965 $3,213,990 $(28,058)$(508,196)$2,680,701 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-11

Brixmor Property Group Inc.和子公司
綜合現金流量表
(千)
截至12月31日的年度，
202020192018
經營活動：
淨收入$121,173 $274,773 $366,284 
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊攤銷335,583 332,431 352,245 
債務溢價和折價攤銷淨額(累加)(1,068)966 (2,572)
遞延融資成本攤銷7,527 7,063 6,601 
高於和低於市場的租賃增加，淨額(16,495)(18,824)(26,566)
租户誘因、攤銷及其他3,579 3,600 3,424 
房地產資產減值19,551 24,402 53,295 
出售房地產資產的收益(34,499)(54,767)(209,168)
股權薪酬費用淨額10,951 12,661 9,378 
債務清償損失淨額28,052 1,620 37,096 
營業資產和負債變動情況：
應收賬款淨額(9,795)(26,999)(12,312)
遞延費用和預付費用(22,560)(30,702)(40,575)
其他資產(475)(179)3,735 
應付帳款、應計費用和其他負債1,577 2,627 824 
經營活動提供的淨現金443,101 528,672 541,689 
投資活動：
房地產資產的改善和投資(284,756)(395,095)(268,689)
房地產資產收購(3,425)(79,634)(17,447)
出售房地產資產所得收益122,387 290,153 957,955 
購買有價證券(22,565)(37,781)(33,096)
出售有價證券所得款項21,110 50,293 30,880 
投資活動提供(用於)的現金淨額(167,249)(172,064)669,603 
融資活動：
償還有擔保債務(7,000)— (895,717)
償還無擔保循環信貸安排下的借款(653,000)(586,000)(194,000)
無擔保循環信貸安排下的借款收益646,000 287,000 500,000 
無擔保票據的收益820,396 771,623 250,000 
償還無擔保定期貸款和票據項下的借款(500,000)(500,000)(435,000)
遞延融資和清償債務成本(34,740)(7,294)(56,598)
分配給普通股股東(170,397)(334,895)(333,411)
普通股回購(25,007)(14,563)(104,700)
結合股權獎勵計劃回購普通股(3,540)(1,721)(1,878)
融資活動提供(用於)的現金淨額72,712 (385,850)(1,271,304)
現金、現金等價物和限制性現金淨變化348,564 (29,242)(60,012)
期初現金、現金等價物和限制性現金21,523 50,765 110,777 
期末現金、現金等價物和限制性現金$370,087 $21,523 $50,765 
對合並資產負債表的對賬：
現金和現金等價物$368,675 $19,097 $41,745 
受限現金1,412 2,426 9,020 
期末現金、現金等價物和限制性現金$370,087 $21,523 $50,765 
補充披露現金流信息：
支付利息的現金，扣除資本化金額$4,231, $3,480及$2,478
$183,187 $178,890 $212,889 
已繳納的州税和地方税3,577 2,134 2,180 
附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-12

Brixmor運營合夥有限責任公司及其子公司
綜合資產負債表
*(單位信息除外，以千為單位)
十二月三十一號，
2020		十二月三十一號，
2019
資產
房地產
土地
$1,740,263 $1,767,029 
建築物及改善工程
8,423,298 8,356,571 
10,163,561 10,123,600 
累計折舊和攤銷
(2,659,448)(2,481,250)
房地產，淨值
7,504,113 7,642,350 
現金和現金等價物
358,661 19,081 
受限現金
1,412 2,426 
有價證券
19,548 18,054 
應收賬款淨額
240,323 234,246 
遞延費用和預付費用，淨額
139,260 143,973 
持有待售房地產資產
18,014 22,171 
其他資產
50,802 60,179 
總資產$8,332,133 $8,142,480 
負債
債務淨額
$5,167,330 $4,861,185 
應付帳款、應計費用和其他負債
494,116 537,454 
總負債5,661,446 5,398,639 
承付款和或有事項(附註15)— — 
資本
夥伴關係共同單位；305,621,403和305,334,144已發出的單位和296,494,411和
  297,857,267未完成的單位
2,698,746 2,753,385 
累計其他綜合損失(28,059)(9,544)
總資本2,670,687 2,743,841 
總負債和資本總額$8,332,133 $8,142,480 
附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-13

Brixmor運營合夥有限責任公司及其子公司
合併業務報表
(單位為千，單位數據除外)
截至12月31日的年度，
202020192018
營業收入
租金收入$1,050,943 $1,166,379 $1,233,068 
其他收入2,323 1,879 1,272 
總收入1,053,266 1,168,258 1,234,340 
運營費用
運營成本111,678 124,876 136,217 
房地產税168,943 170,988 177,401 
折舊攤銷335,583 332,431 352,245 
壞賬撥備— — 10,082 
房地產資產減值19,551 24,402 53,295 
一般和行政98,280 102,309 93,596 
業務費用共計734,035 755,006 822,836 
其他收入(費用)
股息和利息482 699 519 
利息支出(199,988)(189,775)(215,025)
出售房地產資產的收益34,499 54,767 209,168 
債務清償損失淨額(28,052)(1,620)(37,096)
其他(4,999)(2,550)(2,786)
其他費用合計(198,058)(138,479)(45,220)
淨收入$121,173 $274,773 $366,284 
每公用事業單位淨收入：
基本型$0.41 $0.92 $1.21 
稀釋$0.41 $0.92 $1.21 
加權平均單位：
基本型296,972 298,229 302,074 
稀釋297,899 299,334 302,339 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-14

Brixmor運營合夥有限責任公司及其子公司
綜合全面收益表
(千)
截至12月31日的年度，
202020192018
淨收入$121,173 $274,773 $366,284 
其他綜合收益(虧損)
利率掉期未實現虧損變動，淨額(注6)(18,571)(25,713)(8,361)
有價證券未實現收益變動56 186 120 
其他綜合損失合計(18,515)(25,527)(8,241)
綜合收益$102,658 $249,246 $358,043 
附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-15

Brixmor運營合夥有限責任公司及其子公司
合併資本變動表
(千)
夥伴關係共同單位累計其他綜合收益(虧損)總計
期初餘額，2018年1月1日$2,883,875 $24,224 $2,908,099 
向合作伙伴分發(333,191)— (333,191)
股權補償費用9,378 — 9,378 
其他綜合損失— (8,241)(8,241)
發放行動單位2 — 2 
回購行動單位(104,700)— (104,700)
以股份為基礎的獎勵保留用於納税(1,878)— (1,878)
可歸因於Brixmor Operating Partnership LP的淨收入366,284 — 366,284 
期末餘額，2018年12月31日2,819,770 15,983 2,835,753 
ASC 842累計調整(1,974)— (1,974)
向合作伙伴分發(336,474)— (336,474)
股權補償費用13,571 — 13,571 
其他綜合損失— (25,527)(25,527)
發放行動單位3 — 3 
回購行動單位(14,563)— (14,563)
以股份為基礎的獎勵保留用於納税(1,721)— (1,721)
可歸因於Brixmor Operating Partnership LP的淨收入274,773 — 274,773 
期末餘額，2019年12月31日2,753,385 (9,544)2,743,841 
向合作伙伴分發(159,163)— (159,163)
股權補償費用11,895 — 11,895 
其他綜合損失— (18,515)(18,515)
發放行動單位3 — 3 
回購行動單位(25,007)— (25,007)
以股份為基礎的獎勵保留用於納税(3,540)— (3,540)
可歸因於Brixmor Operating Partnership LP的淨收入121,173 — 121,173 
期末餘額，2020年12月31日$2,698,746 $(28,059)$2,670,687 
附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-16

Brixmor運營合夥有限責任公司及其子公司
綜合現金流量表
(千)
截至12月31日的年度，
202020192018
經營活動：
淨收入$121,173 $274,773 $366,284 
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊攤銷335,583 332,431 352,245 
債務溢價和折價攤銷淨額(累加)(1,068)966 (2,572)
遞延融資成本攤銷7,527 7,063 6,601 
高於和低於市場的租賃增加，淨額(16,495)(18,824)(26,566)
租户誘因、攤銷及其他3,579 3,600 3,424 
房地產資產減值19,551 24,402 53,295 
出售房地產資產的收益(34,499)(54,767)(209,168)
股權薪酬費用淨額10,951 12,661 9,378 
債務清償損失淨額28,052 1,620 37,096 
營業資產和負債變動情況：
應收賬款淨額(9,795)(26,999)(12,312)
遞延費用和預付費用(22,560)(30,702)(40,575)
其他資產(475)(179)3,735 
應付帳款、應計費用和其他負債1,577 2,627 824 
經營活動提供的淨現金443,101 528,672 541,689 
投資活動：
房地產資產的改善和投資(284,756)(395,095)(268,689)
房地產資產收購(3,425)(79,634)(17,447)
出售房地產資產所得收益122,387 290,153 957,955 
購買有價證券(22,565)(38,002)(33,094)
出售有價證券所得款項21,110 50,293 30,880 
投資活動提供(用於)的現金淨額(167,249)(172,285)669,605 
融資活動：
償還有擔保債務(7,000)— (895,717)
償還無擔保循環信貸安排下的借款(653,000)(586,000)(194,000)
無擔保循環信貸安排下的借款收益646,000 287,000 500,000 
無擔保票據的收益820,396 771,623 250,000 
償還無擔保定期貸款和票據項下的借款(500,000)(500,000)(435,000)
遞延融資和清償債務成本(34,740)(7,294)(56,598)
運營單位的合作伙伴分配和回購(208,942)(350,848)(440,087)
融資活動提供(用於)的現金淨額62,714 (385,519)(1,271,402)
現金、現金等價物和限制性現金淨變化338,566 (29,132)(60,108)
期初現金、現金等價物和限制性現金21,507 50,639 110,747 
期末現金、現金等價物和限制性現金$360,073 $21,507 $50,639 
對合並資產負債表的對賬：
現金和現金等價物$358,661 $19,081 $41,619 
受限現金1,412 2,426 9,020 
期末現金、現金等價物和限制性現金$360,073 $21,507 $50,639 
補充披露現金流信息：
支付利息的現金，扣除資本化金額$4,231, $3,480及$2,478
$183,187 $178,890 $212,889 
已繳納的州税和地方税3,577 2,134 2,180 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-17

Brixmor Property Group Inc.和Brixmor Operating Partner LP
合併財務報表附註
(除非另有説明，否則以千美元為單位)

1. 業務性質和財務報表列報
業務説明
Brixmor Property Group Inc.及其子公司(統稱為“母公司”)是一家內部管理的房地產投資信託基金(“REIT”)。Brixmor Operating Partnership LP及其附屬公司(統稱為“營運合夥”)是母公司透過其進行實質上所有業務及擁有實質上所有資產的實體。母公司擁有100BPG附屬公司(以下簡稱“BPG附屬公司”)普通股的百分比，而BPG附屬公司又是Brixmor OP GP LLC(“普通合夥人”)的唯一成員，而Brixmor OP GP LLC(“普通合夥人”)是經營合夥企業的唯一普通合夥人。母公司透過經營合夥公司從事零售購物中心的所有權、管理、租賃、收購、處置及重新發展，除投資於經營合夥公司外，並無其他重大資產或負債。母公司、經營合夥企業及其控制的子公司(統稱為“公司”或“Brixmor”)相信，它擁有並運營着美國(“美國”)最大的露天零售組合之一，主要由社區和社區購物中心組成。截至2020年12月31日，公司的投資組合包括393購物中心(“投資組合”)總數約為69百萬平方英尺的GLA。該公司的高質量全國產品組合主要位於美國前50個大都會統計地區的既定貿易區內，其購物中心主要由非可自由支配的、以價值為導向的零售商以及以消費者為導向的服務提供商設立。
為了衡量業績，本公司不區分其主要業務或將其業務按地理位置分組。因此，根據美國公認會計原則(“GAAP”)，公司有一個單獨的可報告部門用於披露。

陳述的基礎
本文件所包含的財務信息反映了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的綜合財務狀況，以及截至2020年12月31日、2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日止年度的綜合經營業績和現金流。

合併和使用概算的原則
隨附的綜合財務報表包括母公司、經營合夥企業、其全資擁有的子公司以及它們擁有控股權的所有其他實體的賬目。所有的公司間交易都已被取消。

當本公司取得某實體之經濟權益時，管理層會評估該實體以決定：(I)該實體是否為可變利益實體(“VIE”)；(Ii)若該實體為可變利益實體，本公司是否為該實體之主要受益人；及(Iii)若該實體不是VIE，則本公司是否以其他方式擁有控股權。

本公司合併：(I)本公司被視為主要受益人的VIE實體和(Ii)不是本公司控制的VIE的實體。如果本公司在VIE中擁有權益，但未確定為主要受益人，本公司將按照權益會計方法核算其權益。同樣，對於非VIE且本公司沒有控股財務權益的實體，本公司將按照權益會計方法核算其權益。本公司不斷重新考慮其對實體是否為VIE以及本公司是否有資格成為其主要受益人的決定。本公司已對經營夥伴關係進行評估，並已確定截至2020年12月31日它不是VIE。

GAAP要求管理層作出估計和假設，這些估計和假設會影響報告期內報告的資產和負債額、或有資產和負債的披露以及報告的收入和費用。最重要的假設和估計涉及房地產減值、應收賬款回收和折舊壽命。這些估計是基於歷史經驗和管理層認為在當時情況下合理的其他假設。管理層評估其
F-18

本公司將持續進行估計，並在瞭解到新信息後對這些估計和相關披露進行修訂。實際結果可能與這些估計不同。

現金和現金等價物
為了在綜合資產負債表和綜合現金流量表上列報，本公司將原始到期日為三個月或以下的工具視為現金和現金等價物。
該公司在主要金融機構維持其現金和現金等價物，其中一家或多家金融機構的現金和現金等價物餘額超過了聯邦存託保險公司(FDIC)的保險覆蓋範圍。本公司定期評估與這些金融機構相關的信用風險，並認為損失風險微乎其微。

受限現金
限制性現金是指存放在託管賬户中的現金，通常只能用於支付某些貸款和租賃協議所要求的房地產税、償債、保險和未來的資本支出，以及法律上受限的租户保證金和託管資金，以備未決交易之用。

房地產
房地產資產在公司的綜合資產負債表中按歷史成本減去累計折舊和攤銷確認。於收購房地產經營性物業後，管理層根據對現有信息的評估，估計所收購有形資產(包括土地、建築物和租户改善)、可識別無形資產和負債(包括高於和低於市場的租賃和原地租賃)以及承擔債務的公允價值。根據這些估計，公允價值分配給收購的資產和承擔的負債。收購過程中發生的交易成本作為資產價值的一部分進行資本化。

有形資產的公允價值是按照收購的財產是空置的來確定的。公允價值是採用退出價格法確定的，該方法考慮了在計量日期出售資產或在市場參與者之間有序交易中轉移負債將收到的價格。

在將公允價值分配給可識別的無形資產和負債時，高於市價和低於市價的租賃的價值是根據下列差額的現值(使用反映與所獲得的租賃相關的風險的貼現率)來估計的：(I)根據收購時談判和到位的租賃而支付的合同金額，以及(Ii)管理層對物業或同等物業的公平市場租賃率的估計，在與租賃剩餘的不可撤銷期限相等的一段時間內計量，其中包括續約期。資本化的高於市價或低於市價的無形資產在每份租約的剩餘不可撤銷期限內攤銷為租金收入的減少或增加。

原址租約的價值是根據管理層對每份租約的具體特點的評估而估計的，包括：(I)公平市值租金和物業營運開支的償還，包括在假設的預期租賃期內將放棄的公用面積費用、水電費、保險和房地產税，以及(Ii)簽訂類似租約將產生的成本，包括租賃佣金、法律和營銷成本，以及租户改善和補貼。分配給原址租賃的價值在每個租賃的剩餘期限內攤銷為折舊和攤銷費用。

某些房地產資產在資產的預計使用年限內使用直線折舊法進行折舊。預計的使用壽命如下：
建築和建築及土地改善
20 – 40年份
傢俱、固定裝置和設備
5 – 10年份
租户改進相關租賃期限或使用年限中較短的

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為延長資產壽命的主要更換和改進提供資金的成本在其各自的使用年限內資本化和折舊，而一般維修和維護活動的成本則在發生時計入運營成本。

管理層會定期評估是否有任何指標(包括物業經營業績、預期持有期限的變化及一般市況，包括新冠肺炎的影響)顯示本公司房地產資產(包括任何相關無形資產或負債)的賬面價值可能減值。如果確定了一個指標，只有當管理層考慮到預期的概率加權持有期後，管理層對未來未貼現和無槓桿的物業運營現金流總額的估計小於該物業的賬面價值時，該房地產資產才被視為減值。評估過程中考慮了各種因素，包括趨勢和前景，以及需求和競爭對未來營業收入的影響。任何估計和/或假設的變化，包括預期的持有期，都可能對預計的運營現金流產生實質性影響。如果管理層確定房地產資產的賬面價值減值，則確認損失以反映估計公允價值。

當一項房地產資產被管理層確認為持有待售時，本公司停止對該資產進行折舊，並在扣除估計銷售成本後估計其銷售價格。如果一項資產的估計銷售淨價低於其賬面淨值，則確認減值以反映估計公允價值。被歸類為持有待售房地產的房產是指根據買賣合同，且適用的預售盡職調查期在報告期結束前已經到期的房產。

在與租户的一份或多份租約已經或預期提前終止的情況下，本公司評估與租約終止相關的資產組中可折舊或可攤銷資產的剩餘使用年限(即租户改善、高於和低於市場的租賃無形資產、原地租賃價值和租賃佣金)。基於對終止的事實和情況的考慮，公司可以加速與資產組相關的折舊和攤銷。

正在開發和重建的房地產
與房地產開發和再開發有關的某些成本被資本化，包括前期建設成本、房地產税、保險、建築成本以及直接涉及的人員的薪酬和其他相關成本。此外，該公司還將與開發和再開發活動相關的利息支出資本化。這些成本的資本化始於活動和相關支出在項目基本完成並準備好投入使用並開始折舊時開始和停止。此外，該公司亦就某些發展及重建項目完成的可能性作出估計。如果公司確定開發或重新開發不再可能完成，公司將支出所有無法收回的資本化成本。 

延期租賃和融資成本
執行租户租賃和長期融資所產生的成本在相關租賃或債務協議期限內使用直線法進行資本化和攤銷，該方法近似於實際利息法。對於租户租賃，資本化成本包括租户改善、租户津貼和租賃佣金。關於採用會計準則編碼(“ASC”)842，租約，公司不再資本化因簽訂租户租約而產生的部分工資和/或間接法律費用。這些金額是根據之前的指導進行資本化的。對於長期融資，產生的資本化成本包括銀行和法律費用。遞延租賃和融資成本的攤銷分別計入公司綜合經營報表的折舊、攤銷和利息支出，以及公司綜合現金流量表的經營活動。

有價證券
該公司將其由債務證券組成的有價證券歸類為可供出售的證券。這些證券按公允價值列賬，公允價值主要基於活躍市場的公開交易市值，並根據公允價值等級進行相應分類。

公司金融工具的任何未實現虧損必須經過評估，以確定可歸因於信貸損失的部分(如果有的話)和其他因素(如市場利率變化)造成的部分。“學分
F-20

虧損“是指本公司預期不會在金融工具的合約期內收取的賬面金額的任何部分。本公司考慮當前市場狀況和對未來市場狀況的合理預測，以估計金融工具有效期內預期的信貸損失。信貸損失造成的未實現損失的任何部分都通過淨收入確認，並在權益中報告為超過淨收入的分配的組成部分。因其他因素造成的未實現虧損部分通過其他綜合收益(虧損)確認，並在累計其他綜合虧損中報告。

於2020年12月31日及2019年12月31日，本公司有價證券組合的公允價值接近其成本基礎。

衍生金融工具與套期保值
衍生品按公允價值計量，並在公司的綜合資產負債表中確認為資產或負債，這取決於公司在適用的衍生品合同下的權利或義務。衍生工具公允價值變動的會計處理因衍生工具的預期用途、本公司是否已選擇在對衝關係中指定衍生工具並應用對衝會計，以及該套期保值關係是否符合所需標準而有所不同。被指定為對衝預期未來現金流變化風險敞口的衍生品被視為現金流對衝。在現金流量套期保值中，套期保值會計一般規定套期保值工具確認損益的時間與確認被套期保值交易的收益影響的時間相匹配。

收入確認和應收賬款
該公司與租户簽訂協議，轉讓控制其購物中心指定空間使用的權利，以換取租金收入。這些協議符合ASC 842中確認為租賃的標準。租金收入按相關租賃條款以直線方式確認。公司綜合經營報表上確認的租金收入與合同付款條款之間的累計差額確認為遞延租金，並計入應收賬款，淨額計入隨附的綜合資產負債表。本公司開始根據其將標的資產提供給租户使用的日期確認租金收入。租賃通常還規定償還物業運營費用，包括公共區域費用、水電費、保險税和房地產税，以及與承租人維護物業相關的某些資本支出，並在發生和/或合同要求償還適用支出的期間確認。

根據ASC 842，該公司將租金收入(租賃部分)和公共區域費用報銷(非租賃部分)作為一個租賃部分進行會計處理。該公司還將其租賃中的非組成部分，如公用事業、保險和房地產税的償還，包括在此租賃組成部分中。這些金額包括在公司綜合經營報表的租金收入中。

某些租約還規定了基於承租人實現的銷售水平的百分比租金。百分比租金在達到某些預先確定的銷售門檻時確認，幷包括在公司綜合經營報表的租金收入中。

出售折舊營業物業的收益一般按全額應計法確認，前提是符合有關出售條款以及本公司隨後參與適用物業的各種標準。

該公司定期評估與租金收入、直線租金、費用報銷以及其他創收活動相關的應收賬款的收款情況。該公司分析單個租户應收賬款，並在評估應收賬款時考慮租户的信譽、應收賬款未償還的時間長短以及當前的經濟趨勢。任何被認為無法收回的應收賬款在公司的綜合經營報表中確認為租金收入的減少。在採用ASC 842之前確認的可疑賬款撥備按照本公司以前的列報計入本公司綜合經營報表的營業費用，並未重新分類為租金收入。

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租約
公司作為承租人定期簽訂協議，包括其經營的購物中心的地面租賃和行政場所的寫字樓租賃。這些協議符合ASC 842中確認為租賃的標準。對於這些協議，公司根據不可撤銷租賃期內最低租賃付款的現值確認經營租賃使用權(“ROU”)資產和經營租賃負債。由於租約中隱含的貼現率不容易確定，本公司根據每份租約開始日可獲得的信息，使用其遞增擔保借款利率來確定相關租賃付款的現值。本公司所使用的租賃條款可能包括在合理確定其將行使該等選擇權時延長或終止租約的選擇權。該公司在決定不可撤銷期間是否應包括延長或終止選擇權時，評估了許多因素，包括當前和未來的租賃現金流。最低租賃付款的租賃費用在不可撤銷租賃期內以直線基礎確認。本公司適用ASC 842內的短期租賃豁免，並未就原始期限少於12個月的租賃記錄ROU資產或租賃負債。此外，租約通常還規定償還物業運營費用，包括公共區域費用、水電費、保險税和房地產税，以及與公司維護物業有關的某些資本支出。

對於作為承租人的租賃，本公司根據ASC 842將租賃付款(租賃部分)和公共區域費用報銷(非租賃部分)作為一個租賃部分進行會計處理。該公司還將其租賃中的非組成部分，如公用事業、保險和房地產税的償還，包括在此租賃組成部分中。這些金額包括在公司綜合經營報表的營業費用中。

基於股票的薪酬
該公司根據財務會計準則委員會(“FASB”)的股票薪酬指南核算股權獎勵，該指南要求所有以股票為基礎向員工和非員工董事支付的款項在服務期內的綜合經營報表中根據其公允價值予以確認。在財務會計準則委員會(“FASB”)的股票薪酬指南中，所有向員工和非員工董事支付的股票應根據其公允價值在綜合經營報表中確認。公允價值是根據獎勵類型確定的，使用的是授予日公司普通股的市場價格或蒙特卡洛模擬模型。股權補償費用包括在公司合併經營報表的一般和行政費用中。

所得税
Brixmor Property Group Inc.已選擇根據1986年修訂後的“國內收入法”(以下簡稱“守則”)獲得房地產投資信託基金(REIT)資格。要符合REIT的資格，Brixmor Property Group Inc.必須滿足幾個組織和運營要求，包括它目前向股東分配至少90%的REIT應税收入的要求，該要求在不考慮支付的股息扣除和不包括淨資本利得的情況下確定。管理層打算滿足這些要求，並保持Brixmor Property Group Inc.的房地產投資信託基金(REIT)地位。

作為房地產投資信託基金，Brixmor Property Group Inc.一般不需要繳納美國聯邦所得税，前提是分配給股東的金額至少等於該準則定義的房地產投資信託基金應納税所得額。Brixmor Property Group Inc.的幾乎所有業務都是通過運營夥伴關係進行的，運營夥伴關係是以有限合夥形式組織的，並被視為美國聯邦税收的直通實體。因此，美國聯邦所得税不會對公司的綜合財務報表產生實質性影響。

如果Brixmor Property Group Inc.在任何納税年度未能獲得REIT資格，它將按常規公司税率繳納美國聯邦税，並可能無法在隨後的四個納税年度獲得REIT資格。即使Brixmor Property Group Inc.有資格作為房地產投資信託基金(REIT)納税，Brixmor Property Group Inc.的收入和財產仍需繳納一定的州和地方税，其未分配的應税收入和其他收入項目也要繳納美國聯邦所得税和消費税(如果適用)。

Brixmor Property Group Inc.已選擇將其某些子公司視為應税房地產投資信託基金子公司(每個子公司均為“TR”)，Brixmor Property Group Inc.未來可能選擇將新成立的和/或其他現有子公司視為TRS。租户可以參與與房地產無關的活動和/或為租户提供非常規服務，並受該守則的某些限制。TRS受美國聯邦、州和
F-22

按正常公司税率徵收的地方所得税。與Brixmor Property Group Inc.的TRS相關的所得税不會對該公司的綜合財務報表產生實質性影響。

本公司已考慮開放課税年度的税務狀況，並得出結論，本公司截至2020年12月31日及2019年12月31日的綜合財務報表不需要就與不確定税務狀況有關的所得税撥備。開放納税年度通常從2017年到2019年，但可能會因司法管轄區和問題而異。公司確認與未確認的税收優惠相關的應計罰金和利息為所得税費用，這些費用包括在公司的綜合經營報表中的其他項目中。

新會計公告
2016年6月，美國財務會計準則委員會(FASB)發佈了2016-13年度會計準則更新(ASU)，金融工具--信貸損失(主題326)。ASU 2016-13隨後由ASU 2018-19修訂，對主題326“金融工具--信貸損失”的編纂改進。ASU 2016-13修訂了指導意見，用一種反映預期信貸損失並需要考慮更廣泛信息的方法取代了以前確認金融工具信貸損失的“已發生損失”方法。公司金融工具的任何未實現虧損必須經過評估，以確定可歸因於信貸損失的部分(如果有的話)和其他因素(如市場利率變化)造成的部分。“信用損失”是指本公司預計不會在金融工具的合同期內收回的賬面金額的任何部分。本公司考慮當前市場狀況和對未來市場狀況的合理預測，以估計金融工具有效期內預期的信貸損失。信貸損失造成的未實現損失的任何部分都通過淨收入確認，並在權益中報告為超過淨收入的分配的組成部分。因其他因素造成的未實現虧損部分繼續通過其他綜合收益(虧損)確認，並在累計其他綜合虧損中報告。此外，ASU 2018-19年度澄清，經營性租賃產生的應收賬款不在ASC 326-20的範圍內。相反，經營租賃產生的應收賬款減值應按照美國會計準則第842條入賬。該標準於2020年1月1日起對本公司生效。本公司認定這些變動對本公司的綜合財務報表沒有實質性影響。

2018年10月，FASB發佈了ASU 2018-16，衍生品和套期保值(主題815)。ASU 2018-16隨後由ASU 2020-04修訂，參考匯率改革(主題848)。ASU 2018-16修訂了指導意見，允許根據ASC 815將基於有擔保隔夜融資利率(SOFR)的隔夜指數掉期(OIS)利率用作美國基準利率，用於對衝會計目的。衍生工具與套期保值。該標準於2019年1月1日對本公司生效，需要採取前瞻性的過渡方法。本公司認定，採用ASU 2018-16對本公司的綜合財務報表沒有重大影響。

ASU 2020-04包含了影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。該公司已選擇對未來以倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)為基準的現金流應用與概率和有效性評估相關的對衝會計手段，以假定未來對衝交易所依據的指數與相應衍生工具的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。該公司繼續評估該指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選擇。

2018年8月，FASB發佈了ASU 2018-13，公允價值計量 (主題820)。ASU 2018-13根據GAAP修訂了有關投資公允價值層次的某些披露要求，特別是用於對公允價值層次第3級內的投資進行估值的重大不可觀察投入。該標準於2020年1月1日起對本公司生效。本公司認定這些變動對本公司的綜合財務報表沒有實質性影響。

由於與本公司無關，或預期不會對本公司的綜合財務報表產生重大影響，上述未披露的任何其他新近發佈的會計準則或公告已被排除在外。



F-23

2. 收購房地產
在截至2020年12月31日的一年中，該公司在不同的交易中收購了以下資產：
描述(1)
定位獲得的月份GLA
採購總價(2)
棕櫚湖商鋪附近的土地佛羅裏達州邁阿密花園2月-20日不適用$2,020 
毗鄰大學廣場的土地紐約州塞爾登7月至20日不適用1,405 
不適用$3,425 
(1)沒有承擔與上市收購相關的債務。
(2)購買總價包括$0.1700萬美元的交易成本。

在截至2019年12月31日的年度內，公司通過不同的交易收購了以下資產：
描述(1)
定位獲得的月份GLA
採購總價(2)
毗鄰帕默十字路口的土地德克薩斯州奧斯汀4月至19日不適用$2,197 
百年紀念購物中心科羅拉多州恩格爾伍德4月至19日113,682 18,011 
普利茅斯廣場購物中心(3)
賓夕法尼亞州康肖霍肯5月19日至19日235,728 56,909 
貝敦購物中心的租賃德克薩斯州貝敦6月19日至19日不適用2,517 
349,410 $79,634 
(1)沒有承擔與任何上市收購相關的債務。
(2)購買總價包括$1.2百萬的交易成本。
(3)GLA不包括與公司地區辦事處預期搬遷相關的面積。獲得的GLA總數為288,718平方英尺。

分別於2020年12月31日及2019年12月31日止年度收購的資產總價分配如下：
截至12月31日的年度，
資產20202019
土地$3,425 $25,953 
建築— 45,781 
大樓和租户的改善— 5,832 
高於市價的租約(1)
— 155 
就地租約(2)
— 6,923 
總資產3,425 84,644 
負債
低於市價的租賃(3)
— 5,010 
總負債— 5,010 
取得的淨資產$3,425 $79,634 
(1)截至2019年12月31日止年度內收購的資產的高於市價租賃於收購時的加權平均攤銷期限為10.4好多年了。
(2)截至2019年12月31日止年度內，與收購資產有關的就地租賃在收購時的加權平均攤銷期限為8.8好多年了。
(3)截至2019年12月31日止年度內所收購資產之低於市價租賃之收購時之加權平均攤銷期間為24.3好多年了。

3. 處置和持有的待售資產
截至二零二零年十二月三十一日止年度，本公司出售10購物中心，六部分購物中心和一淨收益合計為$的一幅土地121.4百萬美元，總收益為$32.6百萬美元，減值總額為$8.0百萬此外，在截至2020年12月31日的年度內，公司收到的淨收益總額為$1.0百萬美元，已解決的或有事項為$0.5從之前處置的資產中獲得100萬美元的總收益1.5百萬

截至2019年12月31日止年度，本公司出售24購物中心和三部分購物中心，淨收益合計為$288.5百萬美元，總收益為$53.4百萬和合計
F-24

減值$16.4百萬此外，在截至2019年12月31日的年度內，本公司收到的淨收益總額為$1.6從之前處置的資產中獲得100萬美元的總收益1.4百萬

截至2020年12月31日，公司擁有二屬性和一持有待售的部分財產。截至2019年12月31日，公司擁有二房產和兩處待售的部分房產。下表列出了與分類為持有待售房產相關的資產和負債：
資產2020年12月31日2019年12月31日
土地$5,447 $3,356 
建築物及改善工程16,481 31,650 
累計折舊和攤銷(4,693)(13,044)
房地產，淨值17,235 21,962 
其他資產779 209 
與持有待售房地產資產相關的資產$18,014 $22,171 
負債
低於市價的租賃$— $415 
與持有待售房地產資產有關的負債(1)
$— $415 
(1)    這些金額包括在公司綜合資產負債表的應付帳款、應計費用和其他負債中。

截至2020年12月31日、2019年及2018年12月31日止年度並無停產業務，因為所有處置均不代表本公司業務的戰略轉變，可被視為停產業務。
4. 房地產
該公司的房地產淨額構成如下：
2020年12月31日2019年12月31日
土地$1,740,263 $1,767,029 
建築和改善：
建築物和租户的改善(1)
7,856,850 7,741,607 
租賃無形資產(2)
566,448 614,964 
10,163,561 10,123,600 
累計折舊和攤銷(3)
(2,659,448)(2,481,250)
總計$7,504,113 $7,642,350 
(1)截至2020年12月31日和2019年12月31日，建築物和租户的改善包括應計金額，扣除預期保險收益後，淨額為#美元。33.0百萬美元和$46.9分別為百萬美元。
(2)截至2020年12月31日和2019年12月31日，租賃無形資產包括509.3百萬美元和$554.9分別為100萬份就地租賃和300萬美元57.2百萬美元和$60.1分別有100萬份高於市價的租約。這些無形資產在每個相關租賃期內攤銷。
(3)截至2020年12月31日和2019年12月31日，累計折舊和攤銷包括美元507.7百萬美元和$533.1與租賃無形資產相關的累計攤銷分別為100萬歐元。

此外，截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司與低於市場的租賃相關的無形負債為#美元。345.7百萬美元和$372.1分別為百萬美元和累計增值$260.3百萬美元和$267.1分別為百萬美元。這些無形負債包括在公司綜合資產負債表的應付帳款、應計費用和其他負債中。這些無形資產在每個相關租約的期限內增值。








F-25

截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，扣除高於市場的租賃攤銷後的低於市場的租賃增值收入為#美元。16.5百萬，$18.8百萬美元和$26.6分別為百萬美元。這些金額包括在公司綜合經營報表的租金收入中。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，與原址租賃價值相關的攤銷費用為#美元。19.1百萬，$25.8百萬美元和$35.2分別為百萬美元。這些金額包括在公司綜合經營報表的折舊和攤銷中。公司預計未來五年的低於市場的租賃增值收入、扣除高於市場的租賃攤銷費用和原地租賃攤銷費用的淨額如下：
截至十二月三十一日止的年度：
低於市場的租賃增值(收入)，扣除高於市場的租賃攤銷淨額
就地租賃攤銷費用
2021$(11,173)$12,810 
2022(9,240)8,962 
2023(8,018)6,513 
2024(7,504)4,846 
2025(6,336)3,675 

5. 減損
管理層定期評估是否有任何指標(包括物業經營業績、預期持有期限的變化和一般市場狀況，包括新冠肺炎的影響)表明公司房地產資產(包括任何相關的無形資產或負債)的賬面價值可能減值。如果管理層確定房地產資產的賬面價值減值，則確認損失以反映估計公允價值。

在截至2020年12月31日的一年中，公司確認了以下減值：
截至2020年12月31日的年度
財產名稱(1)
定位GLA減損費用
北方購物中心亞利桑那州圖森165,350 $5,721 
春秋商城威斯康星州格林菲爾德45,920 4,584 
第30街廣場(2)
俄亥俄州坎頓145,935 4,449 
佛朗路過路處(2)
德克薩斯州凱蒂240,940 2,006 
張伯倫廣場(2)
康涅狄格州梅里登54,302 1,538 
派恩斯購物中心(3)
路易斯安那州佩恩維爾179,039 1,239 
湖口的包裹(2)
密西西比州馬斯基貢4,990 14 
836,476 $19,551 
(1)公司根據這些物業預期持有期限的變化和/或第三方買家的報價確認減值費用，這些報價主要與公司的資本循環計劃有關。
(2)本公司於截至2020年12月31日的年度內出售該物業。
(3)截至2020年12月31日，該房產被歸類為持有待售房產。









F-26

在截至2019年12月31日的年度內，公司確認了以下減值：
截至2019年12月31日的年度
財產名稱(1)
定位GLA減損費用
西景中心(2)
伊利諾伊州漢諾威公園321,382 $6,356 
曼塞爾十字路口的包裹(2)
佐治亞州阿爾法雷塔51,615 5,777 
布萊斯公園俄亥俄州雷諾茲堡158,565 3,112 
林肯廣場伊利諾伊州紐黑文98,288 2,715 
格倫代爾廣場(2)
亞利桑那州格倫代爾119,525 2,197 
莫霍克英畝廣場(3)
紐約州羅馬156,680 1,598 
湯尼廣場北(2)
肯塔基州歐文斯伯勒163,161 1,121 
馬伍德廣場(2)
印第安納波利斯107,080 751 
湖口的包裹(3)
密西西比州馬斯基貢4,990 558 
巴頓維爾廣場(2)
伊利諾伊州巴頓維爾61,678 191 
北山村(2)
德克薩斯州哈爾圖姆市43,299 26 
1,286,263 $24,402 
(1)公司根據這些物業預期持有期限的變化和/或第三方買家的報價確認減值費用，這些報價主要與公司的資本循環計劃有關。
(2)本公司於截至2019年12月31日止年度處置該物業。
(3)本公司於截至2020年12月31日的年度內出售該物業。

在截至2018年12月31日的年度內，公司確認了以下減值：
截至2018年12月31日的年度
財產名稱(1)
定位GLA減損費用
縣線廣場(2)
密西西比州傑克遜221,127 $10,181 
南國購物廣場(2)
俄亥俄州託萊多285,278 7,077 
卡温頓畫廊(3)
佐治亞州卡温頓174,857 6,748 
西景中心(3)
伊利諾伊州漢諾威公園321,382 5,916 
圓樹廣場(2)
密歇根州伊普西蘭蒂246,620 4,317 
天際廣場(4)
佛羅裏達州聖彼得堡110,799 3,639 
沃茲沃斯過境點(2)
俄亥俄州沃茲沃斯118,145 3,594 
布魯克斯維爾廣場(2)
佛羅裏達州布魯克斯維爾96,361 2,740 
斯特林集市(2)
伊利諾伊州皮奧裏亞87,359 1,571 
彭薩科拉廣場(2)
佛羅裏達州彭薩科拉142,767 1,345 
種植園廣場(2)
德克薩斯州克拉特99,141 1,251 
克萊恩廣場(2)
賓夕法尼亞州哈里斯堡214,628 1,237 
史密斯的(2)
新墨西哥州索科羅48,000 1,200 
埃爾克哈特廣場西(2)
伊利諾伊州埃爾克哈特81,651 748 
多佛爾公園廣場(2)
新澤西州亞德維爾56,638 555 
麋鹿格羅夫鎮中心的包裹(2)
伊利諾伊州麋鹿林村72,385 538 
十字路口中心(2)
伊利諾伊州美景高地242,752 204 
Riverdale的商店(2)
佐治亞州里弗代爾16,808 155 
山谷公地(2)
弗吉尼亞州塞勒姆45,580 115 
卡梅爾山廣場(2)
賓夕法尼亞州格倫賽德14,504 115 
克萊恩廣場(2)
德克薩斯州斯普林特80,636 49 
2,777,418 $53,295 
(1)公司根據這些物業預期持有期限的變化和/或第三方買家對公司資本循環計劃的報價確認減值費用。
(2)本公司於截至2018年12月31日止年度處置該物業。
(3)本公司於截至2019年12月31日止年度處置該物業。
(4)本公司於截至2020年12月31日的年度內出售該物業。

該公司不能保證未來不會發生與其投資組合有關的重大減損費用。有關與以下項目相關的減損費用的其他信息，請參閲附註3
F-27

公司的處置權。有關已減值的經營物業的公允價值的更多信息，請參閲附註8。

6. 金融工具-衍生工具和套期保值
本公司使用衍生工具旨在管理其對利率變動的風險敞口，而該等工具並非用於投機目的。在某些情況下，本公司可能訂立衍生金融工具，例如利率掉期及利率上限協議，以收取及/或支付未來已知及不確定的現金金額，其價值由利率決定。

利率風險的現金流對衝
被指定為現金流對衝的利率掉期包括從交易對手那裏收取可變利率金額，以換取公司在協議有效期內支付固定利率，而不交換相關的名義金額。該公司利用利率掉期來部分對衝與可變倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)債務相關的現金流。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，該公司不是的I don‘我們沒有簽訂任何新的利率互換協議。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，本公司指定為現金流對衝的利率衍生品的未償還情況如下：
儀器數量名義金額
2020年12月31日2019年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
利率互換77$800,000 $800,000 

本公司已選擇將其利率衍生工具作為利率掉期資產和利率掉期負債在其綜合資產負債表中以毛計列報。截至2020年12月31日和2019年12月31日，本公司利率衍生品按毛利和淨值計算的公允價值詳情如下：
衍生工具的公允價值
利率掉期分為：2020年12月31日2019年12月31日
衍生資產總額$— $3,795 
派生負債總額(28,225)(13,449)
衍生負債淨額$(28,225)$(9,654)

衍生資產總額計入其他資產，衍生負債總額計入本公司綜合資產負債表的應付帳款、應計費用及其他負債。本公司所有未到期的利率掉期協議均被指定為利率風險的現金流對衝。本公司利率衍生工具的公允價值是採用市場標準估值技術確定的，包括對每種衍生工具的預期現金流進行貼現現金流分析。這一分析反映了衍生品的合同條款，包括到期日，並使用了可觀察到的基於市場的投入，包括利率曲線和隱含波動率。這些投入被歸類為公允價值層次的第二級。被指定為現金流對衝的衍生工具公允價值變動的有效部分在其他全面收益(虧損)中確認，並在被對衝的預測交易影響收益期間重新分類為收益作為利息支出。

公司截至2020年、2019年和2018年12月31日的綜合全面收益表中確認的利率互換的有效部分如下：
現金流套期保值關係中的衍生工具
(利率互換)		截至12月31日的年度，
202020192018
利率互換未實現收益(虧損)變動$(26,998)$(19,333)$3,837 
利率互換的攤銷(增值)為利息支出8,427 (6,380)(12,198)
利率掉期未實現虧損變動，淨額$(18,571)$(25,713)$(8,361)

該公司估計，10.3百萬美元將從累積的其他全面虧損中重新分類，作為未來12個月利息支出的增加。不是的在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內，確認的損益與對衝無效或被排除在公司現金流對衝有效性測試之外的金額有關。
F-28


非指定(按市值計價)利率風險對衝
本公司不會將衍生品用於交易或投機目的。截至2020年12月31日及2019年12月31日，本公司並無任何非指定對衝。

與信用風險相關的或有特徵
本公司與其衍生交易對手訂有協議，該等協議載有條款，規定如果本公司未能履行若干債務，而貸款人已加速償還該等債務，則本公司亦可被宣佈拖欠其衍生債務。如本公司違反衍生工具合約的任何合約條款，將須按協議的終止價值清償其責任，包括應計利息。

7. 債務義務
截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司有以下未償債務：
賬面價值截至
十二月三十一號，
2020		十二月三十一號，
2019
陳述
利息
率(1)
排定
成熟性
日期
擔保貸款
擔保貸款
$— $7,000 不適用不適用
未攤銷淨保費
— 211 
未攤銷債務淨髮行成本
— (37)
總擔保貸款，淨額
$— $7,174 
應付票據
無抵押票據(2)(3)
$4,518,453 $4,218,453 
1.26% – 7.97%
2022 – 2030
未攤銷淨保費31,390 11,078 
未攤銷債務淨髮行成本(25,232)(23,579)
應付票據總額，淨額
$4,524,611 $4,205,952 
無擔保信貸安排和定期貸款
無擔保信貸安排-循環安排
$— $7,000 不適用2023
無擔保定期貸款3.5億美元(3)
350,000 350,000 1.40%2023
無擔保3億美元定期貸款(4)
300,000 300,000 1.40%2024
未攤銷債務淨髮行成本
(7,281)(8,941)
無擔保信貸安排和定期貸款總額
$642,719 $648,059 
債務總額，淨額
$5,167,330 $4,861,185 
(1)截至2020年12月31日的聲明利率不包括公司利率掉期協議(如下所述)的影響。
(2)公司無抵押票據的加權平均聲明利率為3.75截至2020年12月31日。
(3)自2016年11月1日起，本公司三換算美元浮動利率的利率掉期協議150.0公司的百萬美元250.0百萬浮息優先債券，2022年到期，2018年8月31日發行，固定綜合利率為1.11%(加上105基點)和公司的美元350.0經2020年4月29日修訂的百萬美元定期貸款協議(“3.5億美元定期貸款”)，固定綜合利率為1.11%(加上125基點)，至2021年7月30日。
(4)自2019年1月2日起，本公司四利率互換協議，用於轉換公司美元的浮動利率300.0百萬美元定期貸款協議，經2020年4月29日修訂(“3億美元定期貸款”)，固定綜合利率為2.61%(加上125基點)，至2024年7月26日。

2020年債務交易
在截至2020年12月31日的年度內，本公司償還了$7.0在運營夥伴關係項下，扣除借款後的淨額為3.6億美元1.251,000億循環信貸安排(“循環信貸安排”)。

2020年6月，運營夥伴關係發佈了#美元500.0本金總額為百萬美元4.0502030年到期的優先債券(下稱“2030年債券”)百分比99.776淨收益用於完成投標要約(定義見下文)、償還循環貸款項下的未償債務以及用於一般企業用途。2030年發行的債券的息率為4.050年息%，自2021年1月1日開始，每半年支付一次，時間為每年的1月1日和7月1日。2030年債券將於2030年7月1日期滿。經營合夥公司可在到期前按其選擇在任何時間贖回全部或部分2030年期票據，贖回時間為
F-29

在契約中就2030年債券指定的適用贖回價格。若於2030年4月1日或之後(即到期日前3個月)贖回，贖回價格將相當於100正被贖回的2030年債券本金的%，另加贖回日(但不包括該日)的應計及未付利息。2030年票據為營運合夥公司的無抵押及無從屬債務，與營運合夥公司現有及未來的所有優先無抵押及無從屬債務享有同等的償付權。

2020年8月，運營夥伴關係額外發放了1美元300.02030年發行的債券本金總額為百萬美元107.172所得款項淨額用於償還循環貸款項下的未償債務，並用於一般企業用途。額外發行的債券與之前發行的2030年債券形成了一個單一的系列。

於2020年6月，營運合夥企業開始就其任何及所有未清償股份提出現金投標要約(“投標要約”)。3.8752022年到期的優先債券百分比(“2022年債券”)。投標報價於2020年6月26日到期。作為投標要約的結果，該公司回購了面值為#美元的票據。182.52020年6月29日和2019年6月29日的1000萬美元0.72020年7月1日，300萬美元。

2020年12月，運營夥伴關係贖回了剩餘的美元316.8本金金額為2022年發行的債券。根據契約的條款，票據的贖回價格相當於票據的本金加全額溢價，加上截至贖回日(但不包括贖回日)的應計利息和未付利息。

在截至2020年12月31日的年度內，由於投標要約、贖回2022年債券的剩餘金額和償還其$7.0在100萬美元的擔保貸款中，公司確認了一筆28.1清償債務損失1.5億歐元，淨額。清償債務損失，淨額包括$26.22000萬美元的預付費和$1.9扣除保費後的加速未攤銷債務發行成本和債務折扣2.5億美元。

2020年4月，經營合夥企業修訂了與循環貸款和經營合夥企業定期貸款相關的高級無擔保信貸協議，將契諾計算參考期改為其報告財務業績的最近12個月，而最近6個月的財務業績按年率計算。

根據本公司無抵押債務協議的條款，本公司除其他事項外，須遵守各項財務契諾。截至2020年12月31日，該公司遵守了這些公約。

債務到期日
截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司累計利息為$47.2百萬美元和$36.9分別為未償還的百萬美元。截至2020年12月31日，公司未償債務的預定到期日如下：
截至十二月三十一日止的年度：
2021$— 
2022250,000 
2023850,000 
2024800,000 
2025700,000 
此後2,568,453 
總債務到期日5,168,453 
未攤銷淨保費
31,390 
未攤銷債務淨髮行成本
(32,513)
債務總額，淨額$5,167,330 
截至財務報表發佈之日，該公司未來12個月沒有任何預定的債務到期日。



F-30

8. 公允價值披露
公司的所有金融工具都反映在隨附的綜合資產負債表中，根據管理層的判斷，這些工具的金額合理地接近其公允價值，但下列工具除外：
2020年12月31日2019年12月31日
攜載
金額		公平
價值		攜載
金額		公平
價值
擔保貸款$— $— $7,174 $7,306 
應付票據4,524,611 5,012,523 4,205,952 4,422,513 
無擔保信貸安排和定期貸款642,719 651,639 648,059 658,490 
債務總額，淨額$5,167,330 $5,664,162 $4,861,185 $5,088,309 

作為在公允價值計量中考慮市場參與者假設的基礎，公允價值層次包含在GAAP中，該層次區分了基於從獨立於報告實體的來源獲得的市場數據的市場參與者假設(分類在層次1和2級的可觀察投入)和報告實體自身關於市場參與者假設的假設(分類在層次3級的不可觀察投入)。

如果公允價值計量的確定基於公允價值體系不同級別的投入，則整個公允價值計量所在的公允價值體系中的水平基於對整個公允價值計量重要的最低水平的投入。公司對某一特定投入對整個公允價值計量的重要性的評估需要判斷，並考慮資產或負債的特定因素。

根據上述準則，本公司已確定其債務的估值歸類於公允價值等級的第3級。此類公允價值估計不一定表明處置後將變現的金額。

經常性公允價值
公司的有價證券和利率衍生品按公允價值經常性計量和確認。該公司有價證券的估值主要基於活躍市場的公開交易市場價值，並被歸類於公允價值等級的1級或2級。有關本公司利率衍生工具的公允價值資料，請參閲附註6。






















F-31

下表列出了按公允價值經常性計量和確認的資產和負債在公允價值層次結構中的位置：
截至2020年12月31日的公允價值計量
天平相同資產的活躍市場報價(第1級)重要的其他可觀察到的輸入
(2級)		不可觀測的重要輸入
(3級)
資產：
有價證券(1)
$19,548 $980 $18,568 $— 
負債：
利率衍生品$(28,225)$— $(28,225)$— 
截至2019年12月31日的公允價值計量
天平相同資產的活躍市場報價(第1級)重要的其他可觀察到的輸入
(2級)		不可觀測的重要輸入
(3級)
資產：
有價證券(1)
$18,054 $1,459 $16,595 $— 
利率衍生品$3,795 $— $3,795 $— 
負債：
利率衍生品$(13,449)$— $(13,449)$— 
(1)截至2020年12月31日和2019年12月31日，有價證券包括0.2百萬美元和$0.1未實現淨收益分別為百萬美元。截至2020年12月31日，公司有價證券的合約到期日在未來五年內。

非經常性公允價值
管理層會定期評估是否有任何指標(包括物業經營業績、預期持有期限的變化及一般市況，包括新冠肺炎的影響)顯示本公司房地產資產(包括任何相關無形資產或負債)的賬面價值可能減值。公允價值由第三方買家的報價、市場可比數據、第三方評估或貼現現金流分析確定。這類分析中使用的現金流由不可觀察的投入組成，其中包括根據市場狀況和未來預期預測的租金收入和費用。該等分析所採用的資本化率及折現率乃基於不可觀察的比率，而本公司認為該等比率處於有關物業的現行市價的合理範圍內。*根據該等資料，本公司已決定該等物業的估值屬公允價值等級的第三級。

下表列出了在非經常性基礎上按公允價值計量和確認的資產和負債在公允價值層次中的配置。該表包括在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內因減值測試而重新計量至公允價值的物業的相關信息，不包括分別在2020年12月31日和2019年12月31日之前出售的物業：
截至2020年12月31日的公允價值計量
天平相同資產在活躍市場的報價
(1級)		重要的其他可觀察到的輸入
(2級)		不可觀測的重要輸入
(3級)		房地產資產減值準備
資產：
特性(1)(2)(3)
$27,184 $— $— $27,184 $11,544 
截至2019年12月31日的公允價值計量
天平相同資產在活躍市場的報價
(1級)		重要的其他可觀察到的輸入
(2級)		不可觀測的重要輸入
(3級)		房地產資產減值準備
資產：
特性(4)(5)
$23,533 $— $— $23,533 $7,983 
(1)不包括2020年12月31日之前處置的財產。
F-32

(2)截至二零二零年十二月三十一日止年度內，根據第三方買家的報價重新計量至公允價值的物業賬面價值包括：(I)$14.01,000萬元與Northmall Centre有關；及(Ii)1,000,000元8.3與派恩斯購物中心相關的1.8億美元。
(3)於截至二零二零年十二月三十一日止年度內，根據貼現現金流量分析重新計量至公允價值之物業之賬面值包括#美元。4.95億美元與Spring Mall相關。的資本化率8.0%和貼現率8.0在貼現現金流分析中使用的百分比是基於不可觀察的利率，本公司認為該利率處於投資的當前市場利率的合理範圍內。
(4)不包括2019年12月31日之前處置的財產。
(5)截至2019年12月31日止年度內，根據第三方買家的報價重新計量至公允價值的物業賬面價值包括：(I)$9.7與布里斯公園有關的百萬元；。(Ii)元。9.1與莫霍克英畝廣場有關的百萬美元；。(Iii)$3.4與林肯廣場有關的百萬元；及。(Iv)元。1.3與湖口的一個包裹有關的百萬美元。

9. 收入確認
該公司從事零售購物中心的所有權、管理、租賃、收購、處置和再開發。收入主要是通過租賃協議產生的，在公司的綜合經營報表上被歸類為租金收入。這些協議包括零售購物中心單位租約；地面租約；附屬租約或協議，例如與租户簽訂的移動電話塔樓、自動櫃員機、短期或季節性零售(例如萬聖節或聖誕節相關零售)的協議；以及互惠地役權協議。這些協議的期限從不到一年到25年或更長時間不等，某些協議包含續簽選項。這些續訂選項從短短一個月到五年或更長時間不等。該公司的零售購物中心租約一般要求租户支付他們按比例分攤的物業運營費用，如公共區域費用、水電費、保險税和房地產税，以及與公司物業維護相關的某些資本支出。

截至2020年12月31日，假設沒有續簽租約，也沒有行使續簽選擇權，根據不可撤銷經營租賃條款將在未來五年收到的固定合同租賃付款包括在下表中。下表包括已佔用其辦公空間的租户和為確認收入而改用收付實現制的租户支付的款項。該表不包括根據某些租賃可能收到的用於償還物業運營費用、償還與公司物業維護有關的某些資本支出或百分比租金的可變租賃付款。對於報銷，這些可變租賃付款在發生和/或合同要求償還適用支出的期間確認，或者如果是百分比租金，則在提供銷售數據時確認。
截至十二月三十一日止的年度：經營租約
2021$820,956 
2022728,098 
2023627,664 
2024519,600 
2025412,324 
此後1,372,125 

公司確認了$4.2百萬，$7.5百萬美元和$6.6根據截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度租金百分比計算的租金收入為百萬美元。這些金額包括在公司綜合經營報表的租金收入中。截至2020年12月31日和2019年12月31日，與直線確認租金收入相關的應收賬款為1美元127.3百萬美元和$140.2分別為百萬美元。

新冠肺炎
新型冠狀病毒(“新冠肺炎”)在全球範圍內的爆發以及已經採取的公共衞生措施對公司的業務、公司的租户、房地產市場、全球經濟和金融市場都產生了重大的不利影響。新冠肺炎的影響，包括相關的政府限制、邊境關閉、隔離、“就地避難”令和“社會疏遠”指導方針，迫使該公司的許多租户關閉門店、減少工作時間或大幅限制服務，並導致全國失業率急劇上升和顯著的經濟收縮。在這次大流行期間，一些經歷了經濟困難的租户尋求租金減免，這是根據具體情況，主要以延期租金的形式提供，在較有限的情況下，以減免租金的形式提供。在這種情況下，租金減免主要是以延期租金的形式提供的，在較有限的情況下，則是以減免租金的形式提供。

根據ASC 842，在最初的租賃執行之後對租賃付款金額或時間的改變通常被計入租賃修改。由於需要分析租賃合同的數量
F-33

為了在逐個租賃的基礎上確定這種特許權是否需要計入租賃修改，財務會計準則委員會發布了關於新冠肺炎大流行期間租賃會計的工作人員問答，重點是ASC842中租賃指南的應用。問答聲明，就新冠肺炎帶來的租金優惠做出政策選擇是可以接受的，這將不要求實體將租金優惠解釋為租約修改，也不要求實體確定每份原始租約中是否有租金優惠的合同義務。減租措施在批出租金期間，會被確認為收入減少。延期租金將導致延期期間的“應收賬款淨額”增加，不會影響租金收入的確認。任何與新冠肺炎無關或大幅增加租賃到期總對價的租金優惠都不符合問答的考慮條件。該公司已評估問答的影響，並做出了以下政策選擇：

•本公司根據美國會計準則第842條，將新冠肺炎租金延期和減免作為租賃修改項下大幅增加租賃到期對價的會計處理。因此，租金收入確認將減去授予期間的延期或減税金額，並在剩餘租賃期內更新直線租金收入確認。
•本公司不會將不會大幅增加租約項下應付代價的新冠肺炎租金延期計入租約修訂。因此，租金收入確認不變，應收賬款淨增加遞延金額。
•本公司不會將新冠肺炎租金減免計入租約修訂，而該等減租並未大幅增加租約項下應支付的代價。因此，租金收入確認減去授予期間的減免額，直線租金收入確認在剩餘租賃期內不變。

下表列出了在截至2020年12月31日的年度內為到期租賃付款授予的與新冠肺炎相關的延期和減免。提交的租賃付款包括固定的合同基數租金，並可能包括償還某些物業運營費用。
截至2020年12月31日的年度
延期消減
租賃付款(租賃修改)$3,544 $2,103 
租賃付款(非租賃修改)42,080 2,096 
$45,624 $4,199 

下表列出了不屬於租賃修改並計入應收賬款(公司合併資產負債表上的淨額)的延期：
新冠肺炎延期應收賬款
期初餘額，2020年3月31日$— 
延期租賃付款(非租賃修改)42,080 
延期租賃付款被視為無法收回(17,928)
收到遞延租賃付款(8,793)
期末餘額，2020年12月31日$15,359 














F-34

10. 租約
公司作為承租人定期簽訂協議，包括其經營的購物中心的地面租賃和行政場所的寫字樓租賃。這些協議的期限從不到一年至50或更長時間，某些協議包含長達一年的續訂選擇權100好多年了。在租賃執行時，公司根據不可撤銷租賃期內未來租賃付款的現值確認租賃負債和ROU資產。截至2020年12月31日，公司不會在其租賃負債或ROU資產中計入任何預期的續訂或終止選擇權，因為此類選擇權的行使並不合理。某些協議要求該公司支付其按比例分攤的物業運營費用，如公共區域費用、水電費、保險税和房地產税，以及與物業維護相關的某些資本支出。這些付款不包括在租賃負債的計算中，並作為可變租賃成本列示。下表提供了與該公司的經營租賃有關的其他信息：
截至12月31日的年度，
補充運營報表信息20202019
經營租賃成本$7,058 $6,838 
短期租賃成本39 39 
可變租賃成本519 436 
總租賃成本$7,616 $7,313 
截至12月31日的年度，
現金流量信息補充報表20202019
經營性租賃的經營性現金流出$7,066 $6,954 
以經營租賃負債換取的淨資產$1,174 $44,845 
因租約修改而核銷的淨資產$(1,748)$— 
經營租賃負債自.起
2020年12月31日
未來最低運營租賃付款：
2021$6,261 
20226,032 
20235,342 
20245,249 
20254,948 
此後25,124 
未來最低經營租賃支付總額52,956 
減去：推定利息(14,357)
經營租賃負債$38,599 
截至12月31日，
補充資產負債表信息20202019
經營租賃負債(1)(2)
$38,599 $44,707 
ROU資產(1)(3)
$34,006 $39,860 
(1)截至2020年12月31日及2019年12月31日，加權平均剩餘租賃期為12.7年和10.9年，加權平均貼現率為4.39%和4.30%。分別。
(2)這些金額包括在公司綜合資產負債表的應付帳款、應計費用和其他負債中。
(3)這些金額包括在公司綜合資產負債表的其他資產中。

截至2020年12月31日，沒有已簽約但尚未開工的重大租約。






F-35

11. 股權與資本
自動櫃員機計劃
2020年1月，公司設立了一項在市場上發行股票的計劃(“自動取款機計劃”)，通過該計劃，公司可以不時地出售總額高達美元的股票。400.0在一年多的時間裏，通過銷售代理購買了600萬股普通股三-年期間。自動櫃員機計劃還規定，公司可以與遠期賣家和遠期購買者就其普通股股票簽訂遠期合同。自動櫃員機計劃定於2023年1月9日到期，除非公司、銷售代理、遠期賣家和遠期買家提前終止或延長。截止到2020年12月31日，不是的股票是根據自動取款機計劃發行的，因此，$400.0仍有1.8億股普通股可供發行。

股票回購計劃
2020年1月，公司設立了一項新的股份回購計劃(以下簡稱“計劃”)，回購金額最高可達$400.0該計劃定於2023年1月9日到期，除非董事會暫停或延長。該計劃取代了本公司先前於2019年12月5日到期的股份回購計劃(簡稱“先行計劃”)。於截至二零二零年十二月三十一日止年度內，本公司回購1.7該計劃下的100萬股普通股，每股平均價格為#美元。15.14總計$25.0百萬美元，不包括佣金。該公司產生的佣金不到$0.1在截至2020年12月31日的一年中，與該計劃相關的資金為100萬美元。截至2019年12月31日止年度，本公司回購0.8優先方案下的100萬股普通股，每股平均價格為#美元。17.43總計$14.6百萬美元，不包括佣金。該公司產生的佣金不到$0.1100萬美元，與截至2019年12月31日的年度優先計劃一起。截至2018年12月31日止年度，本公司回購6.3優先方案下的100萬股普通股，每股平均價格為#美元。16.56總計$104.6百萬美元，不包括佣金。該公司產生的佣金為#美元。0.1100萬美元，與截至2018年12月31日的年度優先計劃一起。截至2020年12月31日，該計劃擁有375.0可用回購能力為1.8億美元。
普通股
在根據公司的股權補償計劃授予限制性股票單位(“RSU”)方面，公司扣留股份以履行預扣税款義務。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，本公司扣留0.2百萬和0.1分別為2000萬股。

股息和分配
由於Brixmor Property Group Inc.是一家控股公司，除了擁有BPG Sub的所有權(它通過BPG Sub擁有運營合夥企業)外，沒有其他實質性資產，除了運營合夥企業開展的業務外，沒有其他重大運營業務，因此分配資金如下：

•首先，經營合夥企業向持有運營單位的合夥人進行分配，包括BPG Sub；
•其次，BPG Sub將其在此類分銷中的份額分配給Brixmor Property Group Inc.；以及
•第三，Brixmor Property Group Inc.將其董事會授權並由Brixmor Property Group Inc.宣佈的金額按比例分配給其普通股股東。

在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內，公司宣佈普通股股息和運營單位分配為$0.500每股/單位，$1.125每股/單位及$1.105分別為每股/單位。截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司已宣佈但未支付普通股股息和運營單位分配#美元。66.0百萬美元和$87.2分別為百萬美元。這些金額包括在公司綜合資產負債表的應付帳款、應計費用和其他負債中。

12. 基於股票的薪酬
於截至二零一三年十二月三十一日止年度，董事會批准了二零一三年綜合獎勵計劃(“計劃”)。該計劃最多規定15.0公司將發行100萬股普通股，以換取合格和非合格期權、股票增值權、限制性股票和RSU、運營單位、業績獎勵和其他以股票為基礎的獎勵。

F-36

在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內，公司向某些員工發放了RSU。RSU被分成多個部分，這些部分都受到基於服務的歸屬條件的約束。某些部分還受到基於業績或基於市場的標準的約束，這些標準包括門檻、目標、高於目標和可以獲得的最大單位數量。每一批實際賺取的單位數是根據特定業績期間的業績確定的。僅具有基於服務的組件的部分只能賺取目標數量的單位。假設達到目標性能水平，授予的RSU總數為0.7百萬，0.8百萬和0.8截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為100萬美元，歸屬期限從一至五年。對於授予的基於業績和基於服務的RSU，公允價值基於公司授予日期的股票價格。對於截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度授予的基於市場的RSU，本公司根據本公司相對於富時NAREIT股權購物中心指數中其他公司的歷史普通股表現以及以下重要假設，採用蒙特卡洛模擬方法計算了授予日單位公允價值，該模擬基於本公司相對於富時NAREIT股權購物中心指數(FTSE NAREIT Equity Shopping Center Index)中其他公司的歷史普通股表現，計算了業績期間剩餘時間內滿足市場表現障礙的可能性：(I)20.0%至23.0%, 20.0%至21.0%和29.0%至32.0%；(Ii)加權平均無風險利率為1.20%至1.30%, 2.55%和2.43%至2.53%；及(Iii)本公司加權平均普通股股息率為5.9%至6.0%, 5.6%和5.6%。

關於截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度的RSU信息如下(單位：千)：
限售股聚合內在價值
出色，2017年12月31日1,236 $26,974 
既得(292)(5,060)
授與822 13,016 
沒收(268)(4,299)
傑出，2018年12月31日1,498 30,631 
既得(314)(6,592)
授與789 15,630 
沒收(207)(4,167)
傑出，2019年12月31日1,766 35,502 
既得(462)(8,139)
授與753 13,760 
沒收(83)(1,495)
傑出，2020年12月31日1,974 $39,628 

截至2020年12月31日、2019年及2018年12月31日止年度，本公司確認11.9百萬，$13.6百萬美元和$9.4股權薪酬支出分別為百萬美元，其中0.9百萬，$0.9百萬美元和$0.0百萬美元分別被資本化。這些金額包括在公司綜合經營報表的一般和行政部分。截至2020年12月31日，該公司擁有13.7未確認薪酬支出總額中，與未歸屬股票薪酬相關的支出總額為1.6億美元，預計將在加權平均期間確認，加權平均期間約為2.0好多年了。
F-37

13.     每股收益
每股基本收益(“EPS”)的計算方法是將公司普通股股東(包括任何參與證券)應佔的淨收入除以當期已發行的加權平均股數。根據公司基於股份的補償計劃發行的某些限制性股票被視為參與證券，因為這些股東有權獲得不可沒收的股息。完全稀釋的每股收益反映瞭如果證券或其他發行普通股的合同被行使或轉換為普通股，可能發生的潛在稀釋。未歸屬的RSU不會被分配淨虧損和/或宣佈的超過淨收益的任何股息，因為這些金額完全分配給公司的普通股。

下表提供了截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度每股收益計算的分子和分母的對賬(千美元，每股數據除外)：
截至12月31日的年度，
202020192018
基本每股收益的計算：
淨收入$121,173 $274,773 $366,284 
未歸屬限制性股票的不可沒收股息(410)(649)(331)
公司普通股股東應佔每股基本收益的淨收入$120,763 $274,124 $365,953 
加權平均流通股-基本296,972 298,229 302,074 
公司普通股股東應佔的每股基本收益：
每股淨收益$0.41 $0.92 $1.21 
稀釋後每股收益的計算：
公司普通股股東應佔稀釋後每股收益的淨收入$120,763 $274,124 $365,953 
加權平均流通股-基本296,972 298,229 302,074 
稀釋證券的影響：
股權獎勵927 1,105 265 
加權平均流通股-稀釋297,899 299,334 302,339 
公司普通股股東的稀釋後每股收益：
每股淨收益$0.41 $0.92 $1.21 

F-38

14. 單位收益
每單位基本收益的計算方法是，將經營合夥公司普通股持有人應佔淨收入(包括任何參與證券)除以當期已發行的合夥企業普通股的加權平均數。根據公司基於股票的補償計劃發行的某些受限單位被視為參與證券，因為這些單位持有人有權獲得不可沒收的紅利。完全攤薄的單位收益反映瞭如果發行普通單位的證券或其他合同被行使或轉換為普通單位時可能發生的潛在攤薄。未歸屬的RSU不分配淨虧損和/或宣佈的超過淨收入的任何股息，因為這些金額完全分配給經營合夥企業的共同單位。

下表提供了截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度單位收益計算的分子和分母的對賬(千美元，單位數據除外)：
截至12月31日的年度，
202020192018
單位基本收入的計算：
可歸因於Brixmor Operating Partnership LP的淨收入$121,173 $274,773 $366,284 
未歸屬的受限單位的不可沒收股息(410)(649)(331)
每單位基本收益可歸因於經營合夥企業共同單位的淨收入$120,763 $274,124 $365,953 
加權平均未償還公用事業單位--基本單位296,972 298,229 302,074 
可歸因於經營合夥企業共同單位的單位基本收益：
單位淨收入$0.41 $0.92 $1.21 
單位攤薄收益的計算：
每單位攤薄收益可歸因於經營合夥企業共同單位的淨收入$120,763 $274,124 $365,953 
加權平均未償還公用事業單位--基本單位296,972 298,229 302,074 
稀釋證券的影響：
股權獎勵927 1,105 265 
加權平均未清償公用事業單位-攤薄297,899 299,334 302,339 
可歸因於經營合夥企業的共同單位的稀釋後的單位收益：
單位淨收入$0.41 $0.92 $1.21 

F-39

15. 承諾和或有事項
法律事項
除下文所述外，本公司目前並無涉及任何在正常業務過程以外引起的重大訴訟。然而，本公司涉及日常業務過程中產生的例行訴訟，本公司認為，考慮到現有儲備，這些訴訟無論是個別訴訟還是整體訴訟，都不會對公司的財務狀況、經營業績或現金流產生重大影響。

如之前披露的，2019年8月1日，公司就2016年2月8日初步披露的有關公司董事會審計委員會對某些會計事項和某些前公司高管的相關行為進行審查的事項與SEC達成和解。

本公司相信，不會就這些事項對本公司提起額外的政府訴訟。該公司瞭解到，美國證券交易委員會和美國紐約南區檢察官辦公室正在對某些前僱員採取與這些事項相關的行動。根據賠償義務，公司仍有義務為這些前僱員預付法律和其他專業費用，預支的金額現在超過了公司的保險範圍，並由公司提供資金。在某些情況下，根據合同，前僱員有義務向公司償還預付款。不過，該公司可能無法收回任何或全部這些款項。

保險俘虜
本公司擁有一家全資專屬自保保險公司Brixmor Incap，LLC(“INCAP”)。INCAP為公司的投資組合承保第一層一般責任保險。該公司成立INCAP作為其整體風險管理計劃的一部分，以穩定保險成本，管理風險敞口，並通過專屬計劃的功能收回費用。本公司已根據適用的監管要求對INCAP進行資本化。進行精算分析，以估計未來的預計索賠、相關免賠額和為相關風險管理計劃提供資金所需的預計費用。INCAP根據從公司財產過去的損失經驗得出的預測確定年度保費。支付給INCAP的溢價可能會根據這一估計進行調整，並可能由公司的租户根據特定的租賃條款報銷。

2020年和2019年12月31日終了年度的損失準備金活動摘要如下：
截至十二月三十一日止
20202019
年初餘額$12,345  $12,470 
招致的費用與以下事項有關：   
當年2,911 3,480 
前幾年(1,962) (470)
已發生的總金額949 3,010 
    
付款對象：
當年(141) (500)
前幾年(2,193)(2,635)
已支付總額(2,334) (3,135)
年終餘額$10,960  $12,345 

環境問題
根據各種聯邦、州和地方法律、條例和法規，本公司可能或將承擔移除或補救本公司或其租户在本公司物業內釋放或處置的某些危險或有毒物質的費用，以及可能與危險或有毒物質有關的某些其他潛在成本(包括政府罰款和人身和財產傷害)。本公司不相信因該等事宜而產生的任何負債會對本公司的財務狀況、經營業績或現金流產生重大影響。在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內，
F-40

公司就是這麼做的不是的根據美國證券交易委員會的規定，不會因環境問題而招致任何政府罰款，這些問題是實質性的。

16. 所得税
母公司已選擇符合“守則”規定的房地產投資信託基金資格。要符合REIT的資格，母公司必須滿足幾個組織和運營要求，包括它目前向股東分配至少90%的REIT應税收入的要求，該要求在不考慮支付的股息扣除和不包括淨資本利得的情況下確定。管理層打算滿足這些要求，並維持母公司的房地產投資信託基金(REIT)地位。

作為房地產投資信託基金，母公司一般不需要繳納美國聯邦所得税，前提是向其股東的分配至少等於準則定義的房地產投資信託基金應納税所得額。母公司幾乎所有的業務都是通過運營合夥企業進行的，運營合夥企業被組織為有限合夥企業，並被視為美國聯邦税收的直通實體。因此，美國聯邦所得税不會對公司的綜合財務報表產生實質性影響。

如果母公司在任何納税年度未能獲得REIT資格，它將按常規公司税率繳納美國聯邦税，並且在隨後的四個納税年度可能無法獲得REIT資格。即使母公司有資格作為REIT納税，它的收入和財產也要繳納某些州和地方税，其未分配的應税收入和其他收入項目也要繳納美國聯邦所得税和消費税(如果適用)。此外，通過TRS管理的非REIT活動的應税收入需繳納美國聯邦、州和地方所得税。

該公司產生的所得税和其他税款為#美元。4.4百萬，$2.5百萬美元和$2.6截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度為100萬美元。這些金額包括在公司的綜合經營報表中的其他部分。

17. 關聯方交易
在正常經營業務過程中，本公司與其關聯公司就其房地產資產的租賃和管理訂立協議。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，不是的關聯方應收物資或應付物資。在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內，公司不是的不要從事任何重大的關聯方交易。

18. 退休計劃
公司有一項退休和401(K)儲蓄計劃(“儲蓄計劃”)，涵蓋公司的高級管理人員和員工。儲蓄計劃的參與者可以選擇將其收入的一部分貢獻給儲蓄計劃，公司向儲蓄計劃做出相應的貢獻，最高限額為3員工合格薪酬的%。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度，公司儲蓄計劃支出為$1.6百萬，$1.2百萬美元和$1.4分別為百萬美元。這些金額包括在公司綜合經營報表的一般和行政部分。














F-41

19. 補充財務信息(未經審計)
下表彙總了公司在截至2020年12月31日和2019年12月31日的歷史基礎上選定的季度財務數據，這些數據取自所附的合併財務報表(以千為單位，每股和單位數據除外)：

Brixmor Property Group Inc.
第一季度第二季度第三季度第四季度
截至2020年12月31日的年度
總收入$282,301 $247,620 $253,935 $269,410 
淨收入$59,781 $9,044 $27,944 $24,404 
每股普通股淨收入：
*基礎版(1)
$0.20 $0.03 $0.09 $0.08 
*稀釋後的*(1)
$0.20 $0.03 $0.09 $0.08 
截至2019年12月31日的年度
總收入$291,139 $291,005 $292,965 $293,149 
淨收入$62,900 $68,960 $80,854 $62,059 
每股普通股淨收入：
*基礎版(1)
$0.21 $0.23 $0.27 $0.21 
*稀釋後的*(1)
$0.21 $0.23 $0.27 $0.21 
(1)    由於四捨五入，季度基本和稀釋後每股普通股收益的總和可能不等於截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度的基本和稀釋後每股普通股收益。

Brixmor Operating Partnership LP
第一季度第二季度第三季度第四季度
截至2020年12月31日的年度
總收入$282,301 $247,620 $253,935 $269,410 
淨收入$59,781 $9,044 $27,944 $24,404 
每公用事業單位淨收入：
*基礎版(1)
$0.20 $0.03 $0.09 $0.08 
*稀釋後的*(1)
$0.20 $0.03 $0.09 $0.08 
截至2019年12月31日的年度
總收入$291,139 $291,005 $292,965 $293,149 
淨收入$62,900 $68,960 $80,854 $62,059 
每公用事業單位淨收入：
*基礎版(1)
$0.21 $0.23 $0.27 $0.21 
*稀釋後的*(1)
$0.21 $0.23 $0.27 $0.21 
(1)    由於四捨五入，截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，每普通單位的季度基本收益和攤薄收益之和可能不等於每普通單位的基本收益和攤薄收益。
    
20. 後續事件
在編制合併財務報表時，公司評估了2020年12月31日之後發生的事件和交易，以進行確認和/或披露。根據這項評估，從2020年12月31日到財務報表發佈之日，沒有後續事件發生。

F-42

Brixmor Property Group Inc.和子公司
附表II-估值及合資格賬目
(千)

增加了幾個項目扣減
年初餘額記入/(貸記)到
壞賬支出		應收帳款
核銷		餘額為
結束
年
壞賬準備：
截至2018年12月31日的年度$17,205 $10,082 $(5,563)$21,724 

F-43

Brixmor Property Group Inc.和子公司
附表III-房地產和累計折舊
(千)
在收購之後結轉的總金額折舊年限-最新損益表
公司的初始成本在期末
描述(1)
土地建築與改善土地建築與改善總計累計折舊
建造年份(2)
獲取日期
斯普林代爾移動，AL$7,460 $33,031 $25,406 $7,460 $58,437 $65,897 $(18,257)20046月11日40年份
北方購物中心亞利桑那州圖森3,140 16,119 (500)2,200 16,559 18,759 (5,755)19966月11日40年份
貝克斯菲爾德廣場加利福尼亞州貝克斯菲爾德4,000 24,788 15,564 4,502 39,850 44,352 (14,311)19706月11日40年份
卡門廣場加利福尼亞州卡馬裏洛5,410 16,955 2,781 5,410 19,736 25,146 (5,754)20006月11日40年份
裏約熱內盧廣場加利福尼亞州大教堂2,465 12,559 339 2,465 12,898 15,363 (3,618)200510月13日至13日40年份
卡達西廣場(Cudahy Plaza)加利福尼亞州庫達西4,490 12,154 18,533 4,778 30,399 35,177 (5,189)20216月11日40年份
大學商城加利福尼亞州戴維斯4,270 15,617 3,199 4,270 18,816 23,086 (5,039)19646月11日40年份
費利塔廣場加利福尼亞州埃斯孔迪多4,280 12,421 1,038 4,280 13,459 17,739 (5,235)20016月11日40年份
費利塔鎮中心加利福尼亞州埃斯孔迪多11,231 30,886 1,355 11,231 32,241 43,472 (6,461)198712月至16日40年份
喬木-百老匯遊樂場加利福尼亞州弗雷斯諾5,940 33,885 2,814 5,940 36,699 42,639 (13,244)19956月11日40年份
隆波克中心加利福尼亞州隆波克4,670 15,515 6,208 4,670 21,723 26,393 (9,754)19606月11日40年份
布里奇斯莫爾廣場加利福尼亞州莫德斯托2,140 10,220 3,925 2,140 14,145 16,285 (4,735)19986月11日40年份
蒙特貝洛廣場加利福尼亞州蒙特貝洛13,360 32,536 8,581 13,360 41,117 54,477 (15,513)19746月11日40年份
加州橡樹中心加利福尼亞州穆列塔5,180 13,524 6,037 5,180 19,561 24,741 (5,598)19906月11日40年份
帕科伊馬中心加利福尼亞州帕科伊馬7,050 15,859 1,099 7,050 16,958 24,008 (8,839)19956月11日40年份
地鐵580加利福尼亞州普萊森頓10,500 19,243 1,920 10,500 21,163 31,663 (8,300)19966月11日40年份
玫瑰亭加利福尼亞州普萊森頓19,619 59,899 16,446 19,619 76,345 95,964 (20,304)20196月11日40年份
普恩特山小鎮中心加利福尼亞州羅蘭高地15,670 38,046 6,480 15,670 44,526 60,196 (13,425)19846月11日40年份
海景廣場加利福尼亞州聖克萊門特15,750 29,572 2,733 15,750 32,305 48,055 (9,963)19906月11日40年份
海邊的廣場加利福尼亞州聖克萊門特9,607 5,461 2,836 9,607 8,297 17,904 (996)197612月-17日40年份
米拉梅薩的村莊加利福尼亞州聖地亞哥14,870 70,485 31,391 14,870 101,876 116,746 (25,245)20216月11日40年份
聖迪馬斯廣場加利福尼亞州聖迪馬斯11,490 20,473 8,189 15,101 25,051 40,152 (7,711)19866月11日40年份
布裏斯托爾廣場加利福尼亞州聖安娜9,110 21,129 3,821 9,722 24,338 34,060 (7,680)20036月11日40年份
門户廣場加利福尼亞州聖達菲温泉9,980 30,046 2,816 9,980 32,862 42,842 (12,590)20026月11日40年份
聖保拉中心加利福尼亞州聖保拉3,520 17,723 1,099 3,520 18,822 22,342 (7,691)19956月11日40年份
維爾牧場中心加利福尼亞州特梅庫拉3,750 20,934 1,974 3,750 22,908 26,658 (8,250)20036月11日40年份
碧桂山購物中心加利福尼亞州託蘭斯3,589 8,683 (289)3,589 8,394 11,983 (2,710)19776月11日40年份
高地小鎮廣場加利福尼亞州高地9,051 23,126 1,069 9,051 24,195 33,246 (3,874)199411月-17日40年份
門户廣場-瓦列霍加利福尼亞州瓦列霍11,880 67,060 29,998 12,947 95,991 108,938 (27,990)20186月11日40年份
阿瓦達廣場科羅拉多州阿瓦達1,160 7,378 546 1,160 7,924 9,084 (4,487)19946月11日40年份
阿拉帕霍口岸科羅拉多州奧羅拉13,676 52,713 17,058 13,676 69,771 83,447 (18,499)19967月13日40年份
奧羅拉廣場科羅拉多州奧羅拉3,910 9,044 2,368 3,910 11,412 15,322 (6,335)19966月11日40年份
摩納哥別墅丹佛，CO3,090 6,115 4,990 3,090 11,105 14,195 (3,353)19786月11日40年份
百年紀念購物中心科羅拉多州恩格爾伍德6,755 11,717 183 6,755 11,900 18,655 (1,097)20134月至19日40年份
高級商場上級，CO7,090 35,418 8,013 7,090 43,431 50,521 (14,198)19976月11日40年份
威斯敏斯特市中心科羅拉多州威斯敏斯特6,040 40,717 13,713 6,040 54,430 60,470 (15,522)20216月11日40年份
Fox Run的購物中心康涅狄格州格拉斯頓伯裏3,550 22,437 4,089 3,600 26,476 30,076 (9,292)19746月11日40年份
格羅頓廣場康涅狄格州格羅頓2,730 27,821 2,174 2,730 29,995 32,725 (12,020)19876月11日40年份
百匯廣場康涅狄格州哈姆登4,100 7,709 225 4,100 7,934 12,034 (3,039)20066月11日40年份
曼徹斯特藏品康涅狄格州曼徹斯特8,200 47,536 (245)8,200 47,291 55,491 (15,346)20016月11日40年份
收費公路廣場康涅狄格州紐靈頓3,920 23,821 50 3,920 23,871 27,791 (9,633)20046月11日40年份
北港口岸康涅狄格州北黑文5,430 15,911 2,776 5,430 18,687 24,117 (6,487)19936月11日40年份
聖誕樹廣場康涅狄格州奧蘭治4,870 13,724 2,948 4,870 16,672 21,542 (5,396)19966月11日40年份
斯特拉特福德廣場康涅狄格州斯特拉特福德5,860 11,650 7,008 5,860 18,658 24,518 (5,960)19846月11日40年份
託靈頓廣場康涅狄格州託靈頓2,180 12,807 3,641 2,180 16,448 18,628 (5,871)19946月11日40年份
沃特伯裏廣場康涅狄格州沃特伯裏4,793 16,230 2,844 4,793 19,074 23,867 (7,141)20006月11日40年份
沃特福德下議院康涅狄格州沃特福德4,990 43,556 7,100 4,990 50,656 55,646 (16,775)20046月11日40年份
北多佛中心德州多佛市3,100 17,398 3,005 3,100 20,403 23,503 (6,281)19896月11日40年份
海岸航道-海岸登岸佛羅裏達州布魯克斯維爾8,840 30,693 8,261 8,840 38,954 47,794 (13,035)20086月11日40年份
清水商場佛羅裏達州克利爾沃特15,300 52,109 6,588 15,300 58,697 73,997 (16,837)19736月11日40年份
椰子溪廣場佛羅裏達州椰子溪7,400 24,588 6,016 7,400 30,604 38,004 (9,922)20056月11日40年份
世紀廣場購物中心佛羅裏達州迪爾菲爾德海灘3,050 7,636 5,275 3,050 12,911 15,961 (3,538)20066月11日40年份
諾斯蓋特購物中心佛羅裏達州德蘭德3,500 8,630 5,517 3,500 14,147 17,647 (3,133)19936月11日40年份
太陽廣場英國“金融時報”佛羅裏達州沃爾頓海灘4,480 12,544 1,202 4,480 13,746 18,226 (6,121)20046月11日40年份
諾曼底廣場佛羅裏達州傑克遜維爾1,936 5,373 1,281 1,936 6,654 8,590 (2,964)19966月11日40年份
攝政公園購物中心佛羅裏達州傑克遜維爾6,240 13,502 6,752 6,240 20,254 26,494 (5,699)19856月11日40年份
文圖拉唐斯佛羅裏達州基西米市3,580 7,092 6,182 3,580 13,274 16,854 (2,833)20186月11日40年份
威克利夫的市場佛羅裏達州沃思湖7,930 13,376 2,159 7,930 15,535 23,465 (4,215)20026月11日40年份
威尼斯人島購物中心佛羅裏達州燈塔角8,270 14,396 1,664 8,270 16,060 24,330 (5,671)19926月11日40年份
馬可鎮中心佛羅裏達州馬可島7,235 26,330 7,755 7,235 34,085 41,320 (6,564)202110月13日至13日40年份
163街的購物中心佛羅裏達州邁阿密9,450 34,211 4,107 9,450 38,318 47,768 (12,034)20076月11日40年份
棕櫚湖的商店佛羅裏達州邁阿密10,896 14,110 6,553 10,896 20,663 31,559 (5,336)19966月11日40年份
F-44

在收購之後結轉的總金額折舊年限-最新損益表
公司的初始成本在期末
描述(1)
土地建築與改善土地建築與改善總計累計折舊
建造年份(2)
獲取日期
自由廣場佛羅裏達州那不勒斯4,735 12,326 3,557 4,735 15,883 20,618 (4,312)20216月11日40年份
那不勒斯廣場佛羅裏達州那不勒斯9,200 20,485 10,558 9,200 31,043 40,243 (10,560)20136月11日40年份
公園海濱廣場佛羅裏達州那不勒斯4,750 13,630 26,061 7,245 37,196 44,441 (10,206)20186月11日40年份
切爾西廣場佛羅裏達州新裏奇港3,303 9,693 606 3,303 10,299 13,602 (3,228)199210月13日至13日40年份
西區總統廣場佛羅裏達州北勞德代爾2,070 5,428 1,489 2,070 6,917 8,987 (2,023)20066月11日40年份
殖民地市場佛羅裏達州奧蘭多4,230 19,781 3,629 4,230 23,410 27,640 (8,600)19866月11日40年份
康威交匯處佛羅裏達州奧蘭多3,163 12,071 943 3,163 13,014 16,177 (4,193)200210月13日至13日40年份
亨特溪廣場佛羅裏達州奧蘭多3,589 5,776 3,377 3,589 9,153 12,742 (2,422)199810月13日至13日40年份
指向奧蘭多佛羅裏達州奧蘭多6,120 52,737 45,877 6,120 98,614 104,734 (24,077)20216月11日40年份
馬丁·唐斯小鎮中心佛羅裏達州棕櫚城1,660 9,749 415 1,660 10,164 11,824 (2,462)199610月13日至13日40年份
馬丁·唐斯鄉村中心佛羅裏達州棕櫚城5,319 28,255 2,123 5,319 30,378 35,697 (8,325)19876月11日40年份
第23街站佛羅裏達州巴拿馬城3,120 7,025 2,927 3,120 9,952 13,072 (2,522)19956月11日40年份
巴拿馬城廣場佛羅裏達州巴拿馬城5,690 8,936 12,161 5,690 21,097 26,787 (4,350)19896月11日40年份
東港廣場佛羅裏達州聖盧西港4,099 22,226 2,800 4,099 25,026 29,125 (7,233)199110月13日至13日40年份
維多利亞廣場購物中心佛羅裏達州聖盧西港3,450 6,044 1,506 3,450 7,550 11,000 (2,879)19906月11日40年份
聖查爾斯湖佛羅裏達州裏弗維尤2,801 6,900 444 2,801 7,344 10,145 (1,873)199910月13日至13日40年份
鵝卵石村佛羅裏達州皇家棕櫚灘2,700 4,934 997 2,700 5,931 8,631 (1,647)20056月11日40年份
貝尼瓦村購物中心佛羅裏達州薩拉索塔4,013 16,966 13,892 4,013 30,858 34,871 (5,339)202010月13日至13日40年份
薩拉索塔村佛羅裏達州薩拉索塔5,190 12,476 3,967 5,190 16,443 21,633 (5,357)19726月11日40年份
大西洋廣場佛羅裏達州衞星海灘2,630 10,601 3,057 2,630 13,658 16,288 (4,210)20086月11日40年份
塞米諾爾廣場佛羅裏達州塞米諾爾3,870 7,934 12,646 3,870 20,580 24,450 (3,279)20206月11日40年份
鵝卵石村佛羅裏達州聖奧古斯丁7,710 33,119 3,893 7,710 37,012 44,722 (12,944)20036月11日40年份
海豚村佛羅裏達州聖皮特海灘9,882 15,505 1,750 9,882 17,255 27,137 (4,550)199010月13日至13日40年份
拉特蘭廣場佛羅裏達州聖彼得堡3,880 8,091 1,981 3,880 10,072 13,952 (3,649)20026月11日40年份
泰龍花園佛羅裏達州聖彼得堡5,690 9,699 2,203 5,690 11,902 17,592 (4,652)19986月11日40年份
普利克斯市中心佛羅裏達州斯圖爾特1,770 12,200 2,992 1,770 15,192 16,962 (4,769)20006月11日40年份
日出小鎮中心佛羅裏達州日出7,856 9,205 1,707 7,856 10,912 18,768 (4,434)198910月13日至13日40年份
卡羅爾伍德中心佛羅裏達州坦帕3,749 14,456 1,581 3,749 16,037 19,786 (5,164)200210月13日至13日40年份
羅斯廣場佛羅裏達州坦帕2,808 11,683 1,164 2,808 12,847 15,655 (3,697)199610月13日至13日40年份
塔彭的購物中心佛羅裏達州塔本斯普林斯7,800 13,683 4,445 7,800 18,128 25,928 (7,475)20036月11日40年份
威尼斯廣場佛羅裏達州威尼斯3,245 14,376 730 3,245 15,106 18,351 (3,460)199910月13日至13日40年份
威尼斯購物中心佛羅裏達州威尼斯2,555 6,246 625 2,555 6,871 9,426 (2,048)200010月13日至13日40年份
威尼斯村莊佛羅裏達州威尼斯7,157 26,358 1,354 7,157 27,712 34,869 (4,597)202111月-17日40年份
奧爾巴尼廣場佐治亞州奧爾巴尼1,840 3,072 913 1,840 3,985 5,825 (1,363)19956月11日40年份
曼塞爾交叉公司(Mansell Crossing)佐治亞州阿爾法雷塔15,461 25,263 6,308 15,461 31,571 47,032 (10,643)19936月11日40年份
東北廣場佐治亞州亞特蘭大6,907 36,318 5,478 6,907 41,796 48,703 (12,128)19526月11日40年份
奧古斯塔西廣場佐治亞州奧古斯塔1,070 5,704 2,807 1,070 8,511 9,581 (2,574)20066月11日40年份
甜水村佐治亞州奧斯特爾1,080 3,026 887 1,080 3,913 4,993 (1,887)19856月11日40年份
伊蘭堡的葡萄園佐治亞州布拉塞爾頓2,202 14,309 814 2,202 15,123 17,325 (4,143)200210月13日至13日40年份
雪松廣場佐治亞州錫達敦1,550 4,342 807 1,550 5,149 6,699 (2,054)19946月11日40年份
科尼爾斯廣場佐治亞州科尼爾斯3,870 11,642 2,589 3,870 14,231 18,101 (6,030)20016月11日40年份
科德爾廣場佐治亞州科德爾2,050 5,537 727 2,050 6,264 8,314 (2,972)20026月11日40年份
塞勒姆道站佐治亞州卡温頓670 11,366 681 670 12,047 12,717 (3,423)200010月13日至13日40年份
基思·布里奇下議院佐治亞州卡明市1,501 14,769 938 1,601 15,607 17,208 (4,513)200210月13日至13日40年份
北區佐治亞州道爾頓1,320 3,950 919 1,320 4,869 6,189 (2,315)20016月11日40年份
考斯比站佐治亞州道格拉斯維爾2,650 6,553 575 2,650 7,128 9,778 (2,518)19946月11日40年份
公園廣場佐治亞州道格拉斯維爾1,470 2,463 1,346 1,470 3,809 5,279 (1,179)19866月11日40年份
韋斯特蓋特佐治亞州都柏林1,450 3,637 503 1,450 4,140 5,590 (1,482)20046月11日40年份
風險點佐治亞州德盧斯2,460 7,933 5,592 2,460 13,525 15,985 (6,457)19956月11日40年份
銀行站佐治亞州費耶特維爾3,490 12,231 2,298 3,490 14,529 18,019 (6,168)20066月11日40年份
巴雷特廣場佐治亞州肯納索6,990 13,953 1,427 6,990 15,380 22,370 (7,197)19926月11日40年份
亨特克雷斯特的商店佐治亞州勞倫斯維爾2,093 17,639 756 2,093 18,395 20,488 (4,810)200310月13日至13日40年份
梅布爾頓漫步佐治亞州梅布爾頓1,645 9,324 1,297 1,645 10,621 12,266 (3,512)19946月11日40年份
梅布爾頓的村莊佐治亞州梅布爾頓2,040 5,149 3,279 2,040 8,428 10,468 (3,067)19596月11日40年份
東湖的法警佐治亞州瑪麗埃塔2,650 2,575 1,362 2,650 3,937 6,587 (1,417)19826月11日40年份
新的查斯坦角佐治亞州瑪麗埃塔3,090 7,880 3,062 3,090 10,942 14,032 (3,642)20046月11日40年份
東湖涼亭佐治亞州瑪麗埃塔4,770 10,994 4,189 4,770 15,183 19,953 (5,667)19966月11日40年份
克里克伍德村佐治亞州雷克斯1,400 4,752 517 1,400 5,269 6,669 (2,163)19906月11日40年份
霍爾科姆大橋跨越佐治亞州羅斯威爾1,170 5,250 4,676 1,170 9,926 11,096 (3,983)19886月11日40年份
勝利廣場佐治亞州薩凡納6,080 14,608 760 6,080 15,368 21,448 (4,792)20076月11日40年份
斯托克布里奇村佐治亞州斯托克布里奇6,210 16,257 4,418 6,210 20,675 26,885 (8,451)20086月11日40年份
石山節佐治亞州石山5,740 16,458 1,862 5,740 18,320 24,060 (8,856)20066月11日40年份
威爾明頓島佐治亞州威爾明頓島2,630 7,894 1,384 2,630 9,278 11,908 (2,843)198510月13日至13日40年份
乾草市場商城亞利桑那州得梅因2,320 9,505 895 2,320 10,400 12,720 (4,460)19796月11日40年份
乾草市場廣場亞利桑那州得梅因3,360 7,569 5,155 3,360 12,724 16,084 (4,468)19796月11日40年份
阿靈頓的附屬建築伊利諾伊州阿靈頓高地3,769 14,071 15,449 4,373 28,916 33,289 (8,839)19996月11日40年份
裏奇廣場伊利諾伊州阿靈頓高地3,720 8,846 5,512 3,720 14,358 18,078 (6,501)20006月11日40年份
F-45

在收購之後結轉的總金額折舊年限-最新損益表
公司的初始成本在期末
描述(1)
土地建築與改善土地建築與改善總計累計折舊
建造年份(2)
獲取日期
南菲爾德廣場伊利諾伊州布里奇維尤5,880 18,113 3,194 5,880 21,307 27,187 (8,827)20066月11日40年份
芝加哥山脊公地(Commons Of Chicago Ridge)伊利諾伊州芝加哥嶺4,310 38,864 7,550 4,310 46,414 50,724 (17,808)19986月11日40年份
RiverCrest購物中心伊利諾伊州克雷斯特伍德7,010 38,232 20,557 11,010 54,789 65,799 (18,559)19926月11日40年份
水晶湖的公地伊利諾伊州水晶湖3,660 31,099 4,716 3,660 35,815 39,475 (11,903)19876月11日40年份
麋鹿林鎮中心伊利諾伊州麋鹿林村3,010 13,066 1,482 3,010 14,548 17,558 (3,723)19986月11日40年份
自由港廣場伊利諾伊州弗裏波特660 5,614 419 660 6,033 6,693 (3,805)20006月11日40年份
昆汀收藏集(Quentin Collection)伊利諾伊州基爾迪爾5,780 24,276 3,335 6,002 27,389 33,391 (7,327)20066月11日40年份
巴特菲爾德廣場伊利諾伊州利伯蒂維爾3,430 12,677 3,061 3,430 15,738 19,168 (5,227)19976月11日40年份
高點中心伊利諾伊州倫巴德7,510 18,392 11,856 7,510 30,248 37,758 (6,700)20196月11日40年份
長草甸公地伊利諾伊州蒙德萊恩4,700 11,312 3,287 4,700 14,599 19,299 (6,541)19976月11日40年份
威斯里奇法院伊利諾伊州內珀維爾10,560 60,964 28,002 10,560 88,966 99,526 (21,720)19926月11日40年份
羅林斯交叉伊利諾伊州環湖海灘3,040 22,881 1,887 3,040 24,768 27,808 (10,574)19986月11日40年份
廷利公園廣場伊利諾伊州廷利公園12,250 20,229 7,653 12,250 27,882 40,132 (7,495)20216月11日40年份
子午村內華達州卡梅爾2,089 7,026 3,249 2,089 10,275 12,364 (3,874)19906月11日40年份
哥倫布中心印第安納州哥倫布市1,480 13,293 4,556 1,480 17,849 19,329 (5,592)19646月11日40年份
Apple Glen Crossing內華達州韋恩堡(Fort Wayne)2,550 19,389 1,225 2,550 20,614 23,164 (7,018)20026月11日40年份
街市中心戈申，In1,765 12,524 8,086 1,765 20,610 22,375 (5,316)19946月11日40年份
林肯廣場伊利諾伊州紐黑文780 5,997 (1,215)428 5,134 5,562 (2,505)19686月11日40年份
Speedway超級中心斯皮德韋，In8,410 48,475 19,974 8,410 68,449 76,859 (19,899)20216月11日40年份
薩加莫爾公園中心西拉斐特(West Lafayette)，In2,390 10,865 2,578 2,390 13,443 15,833 (5,071)20186月11日40年份
威徹斯特廣場肯塔基州勒內薩3,250 13,693 3,521 3,250 17,214 20,464 (5,952)19876月11日40年份
西環購物中心肯塔基州曼哈頓2,800 10,187 7,190 2,800 17,377 20,177 (6,503)20136月11日40年份
北迪克西廣場肯塔基州伊麗莎白鎮2,372 4,522 661 2,108 5,447 7,555 (1,714)19926月11日40年份
佛羅倫薩廣場-佛羅倫薩廣場肯塔基州佛羅倫薩9,380 45,145 32,804 11,014 76,315 87,329 (21,609)20146月11日40年份
傑斐遜鎮下議院肯塔基州傑斐遜鎮3,920 14,395 1,171 3,920 15,566 19,486 (7,068)19596月11日40年份
倫敦市場肯塔基州倫敦市1,400 8,267 7,320 1,400 15,587 16,987 (3,097)19946月11日40年份
伊斯特蓋特購物中心肯塔基州路易斯維爾4,300 13,228 3,158 4,300 16,386 20,686 (7,187)20026月11日40年份
普萊恩維村肯塔基州路易斯維爾2,600 9,434 2,175 2,600 11,609 14,209 (4,212)19976月11日40年份
石溪I和II肯塔基州路易斯維爾3,650 17,367 2,255 3,650 19,622 23,272 (7,543)19886月11日40年份
Points West廣場馬薩諸塞州布羅克頓2,200 8,302 3,104 2,200 11,406 13,606 (2,961)19606月11日40年份
伯靈頓廣場一、二、三馬薩諸塞州伯靈頓4,690 12,003 3,118 4,690 15,121 19,811 (4,712)19926月11日40年份
荷蓮購物中心馬薩諸塞州霍利奧克3,110 11,871 1,425 3,110 13,296 16,406 (5,735)20006月11日40年份
水塔廣場馬薩諸塞州萊明斯特10,400 36,223 4,506 10,400 40,729 51,129 (13,010)20006月11日40年份
Lunenberg Crossing公司馬薩諸塞州盧嫩堡930 1,668 1,235 930 2,903 3,833 (887)19946月11日40年份
林恩市場(Lynn Marketplace)馬薩諸塞州林恩3,100 4,634 3,881 3,100 8,515 11,615 (1,729)19686月11日40年份
韋伯斯特廣場購物中心馬薩諸塞州馬什菲爾德5,532 26,961 1,162 5,532 28,123 33,655 (6,485)20056月15日至15日40年份
伯克希爾哈撒韋公司馬薩諸塞州皮茨菲爾德2,870 30,249 4,212 2,870 34,461 37,331 (12,868)19946月11日40年份
西門廣場馬薩諸塞州韋斯特菲爾德2,250 7,752 2,053 2,250 9,805 12,055 (2,392)19966月11日40年份
珀金斯農貿市場馬薩諸塞州伍斯特2,150 16,280 6,762 2,150 23,042 25,192 (7,714)19676月11日40年份
南廣場購物中心馬裏蘭州加利福尼亞州2,174 23,209 214 2,174 23,423 25,597 (5,805)200510月13日至13日40年份
校園村購物中心馬裏蘭州大學公園1,660 4,919 719 1,660 5,638 7,298 (1,735)19866月11日40年份
狐狸奔跑弗雷德裏克王子，醫學博士3,396 28,525 12,326 3,396 40,851 44,247 (10,665)20216月11日40年份
鬆樹購物中心緬因州波特蘭2,860 18,623 2,118 2,860 20,741 23,601 (10,048)19586月11日40年份
奧博蘭中心密西西比州安娜堡20,175 88,717 2,503 20,175 91,220 111,395 (18,710)20003月17日至17日40年份
楓樹村密西西比州安娜堡3,200 13,685 33,258 3,200 46,943 50,143 (9,232)20206月11日40年份
Grand Crossing公司密西西比州布賴頓1,780 7,072 2,287 1,780 9,359 11,139 (3,758)20056月11日40年份
法明頓十字路口密西西比州法明頓1,620 4,041 2,141 1,620 6,182 7,802 (2,589)19866月11日40年份
銀點購物中心密西西比州芬頓3,840 12,092 4,312 3,840 16,404 20,244 (5,794)19966月11日40年份
級聯東密西西比州大急流城1,280 4,733 2,949 1,280 7,682 8,962 (2,777)19836月11日40年份
三角洲中心密西西比州蘭辛1,580 9,019 3,190 1,580 12,209 13,789 (6,051)19856月11日40年份
跨越湖泊密西西比州馬斯基貢1,274 11,242 2,879 1,200 14,195 15,395 (5,686)20086月11日40年份
雷德福廣場密西西比州雷德福7,510 17,249 7,792 7,510 25,041 32,551 (9,183)19926月11日40年份
漢普頓村中心密西西比州羅切斯特山5,370 45,406 14,857 5,370 60,263 65,633 (21,624)20046月11日40年份
時尚角密西西比州薩吉諾1,940 17,629 755 1,940 18,384 20,324 (7,047)20046月11日40年份
南菲爾德廣場密西西比州索斯菲爾德1,320 3,348 2,711 1,320 6,059 7,379 (2,777)19706月11日40年份
18歲的瑞安密西西比州斯特林高地3,160 8,045 1,940 3,160 9,985 13,145 (2,876)19976月11日40年份
德爾科廣場密西西比州斯特林高地2,860 4,852 2,535 2,860 7,387 10,247 (2,799)19966月11日40年份
西嶺密西西比州韋斯特蘭1,800 5,189 5,937 1,800 11,126 12,926 (4,593)19896月11日40年份
華盛頓噴泉廣場密歇根州伊普西蘭蒂2,030 5,929 1,195 2,030 7,124 9,154 (2,677)20056月11日40年份
南港中心I-VI明尼蘇達州蘋果谷4,602 18,211 794 4,602 19,005 23,607 (5,801)19856月11日40年份
燃燒的樹木廣場明尼蘇達州德盧斯4,790 15,296 4,066 4,790 19,362 24,152 (5,745)19876月11日40年份
麋鹿公園中心明尼蘇達州麋鹿河3,770 17,736 1,810 3,770 19,546 23,316 (7,031)19996月11日40年份
西風廣場明尼蘇達州明尼通卡2,630 11,269 2,318 2,630 13,587 16,217 (4,014)20076月11日40年份
裏奇菲爾德樞紐明尼蘇達州裏奇菲爾德7,748 18,492 1,947 7,748 20,439 28,187 (6,135)19526月11日40年份
羅斯維爾中心明尼蘇達州羅斯維爾1,620 7,917 7,256 1,620 15,173 16,793 (2,714)20216月11日40年份
Marketplace@42明尼蘇達州薩維奇5,150 10,636 5,470 5,150 16,106 21,256 (4,787)19996月11日40年份
陽光購物中心明尼蘇達州聖保羅5,250 19,485 3,364 5,250 22,849 28,099 (8,494)19586月11日40年份
F-46

在收購之後結轉的總金額折舊年限-最新損益表
公司的初始成本在期末
描述(1)
土地建築與改善土地建築與改善總計累計折舊
建造年份(2)
獲取日期
白熊山購物中心明尼蘇達州白熊湖1,790 6,062 1,520 1,790 7,582 9,372 (3,138)19966月11日40年份
埃利斯維爾廣場密蘇裏州埃利斯維爾2,130 2,715 9,719 2,130 12,434 14,564 (4,455)19896月11日40年份
樞紐購物中心密蘇裏州獨立市850 7,486 903 850 8,389 9,239 (3,793)19956月11日40年份
瓦茨磨坊廣場堪薩斯城，密蘇裏州2,610 12,871 2,283 2,610 15,154 17,764 (4,686)19976月11日40年份
自由角密蘇裏州利伯蒂2,530 8,416 3,387 2,530 11,803 14,333 (4,615)19876月11日40年份
楓木廣場密蘇裏州梅普爾伍德1,450 2,958 2,059 1,450 5,017 6,467 (956)19986月11日40年份
德文郡廣場北卡羅來納州卡里940 3,267 6,040 940 9,307 10,247 (3,546)19966月11日40年份
麥克馬倫溪市場北卡羅來納州夏洛特10,590 22,565 7,291 10,590 29,856 40,446 (9,764)19886月11日40年份
議長公園的下議院北卡羅來納州夏洛特5,240 19,387 2,712 5,240 22,099 27,339 (8,212)19946月11日40年份
梅肯廣場北卡羅來納州富蘭克林770 3,278 895 770 4,173 4,943 (1,889)20016月11日40年份
加納鎮廣場北卡羅來納州加納6,233 22,758 2,695 6,233 25,453 31,686 (7,830)199710月13日至13日40年份
富蘭克林廣場北卡羅來納州加斯頓龍7,060 27,556 5,016 7,060 32,572 39,632 (10,772)19896月11日40年份
温多佛廣場北卡羅來納州格林斯伯勒15,990 38,831 6,653 15,990 45,484 61,474 (15,454)20006月11日40年份
大學公共空間北卡羅來納州格林維爾5,350 24,770 4,548 5,350 29,318 34,668 (9,897)19966月11日40年份
橫跨山谷北卡羅來納州胡克裏2,130 5,783 9,210 2,130 14,993 17,123 (5,697)20146月11日40年份
金斯頓·波因特(Kinston Pointe)北卡羅來納州金斯頓2,180 8,474 525 2,180 8,999 11,179 (4,438)20016月11日40年份
白玉蘭廣場北卡羅來納州摩根頓730 3,004 3,192 730 6,196 6,926 (1,205)19906月11日40年份
羅克斯伯勒廣場北卡羅來納州羅克斯伯勒1,550 8,913 667 1,550 9,580 11,130 (4,803)20056月11日40年份
因尼斯街街市北卡羅來納州索爾茲伯裏10,548 27,268 1,370 10,548 28,638 39,186 (13,093)20026月11日40年份
十字路口北卡羅來納州斯泰茨維爾4,296 10,416 1,643 4,296 12,059 16,355 (4,412)19976月11日40年份
安森站北卡羅來納州瓦德斯伯勒910 3,566 1,534 910 5,100 6,010 (1,944)19886月11日40年份
新中心街市北卡羅來納州威爾明頓5,730 14,375 2,604 5,730 16,979 22,709 (5,010)19986月11日40年份
大學公共空間北卡羅來納州威爾明頓6,910 25,539 2,862 6,910 28,401 35,311 (9,869)20076月11日40年份
惠特克廣場北卡羅來納州温斯頓·塞勒姆2,923 11,556 1,050 2,923 12,606 15,529 (3,335)199610月13日至13日40年份
百匯廣場北卡羅來納州温斯頓-塞勒姆6,910 16,355 3,914 6,910 20,269 27,179 (6,981)20056月11日40年份
斯特拉特福德下議院北卡羅來納州温斯頓-塞勒姆2,770 9,402 406 2,770 9,808 12,578 (3,549)19956月11日40年份
貝德福德小樹林北卡羅來納州貝德福德3,400 12,699 11,157 3,400 23,856 27,256 (4,592)19896月11日40年份
國會大廈購物中心華盛頓州康科德市2,160 11,020 1,956 2,160 12,976 15,136 (5,555)20016月11日40年份
柳泉廣場華盛頓州納舒市3,490 18,228 1,508 3,490 19,736 23,226 (5,996)19906月11日40年份
海濱購物中心華盛頓州西布魯克(Seabrook，NH)2,230 7,956 1,830 2,230 9,786 12,016 (2,451)19916月11日40年份
三城廣場納州薩默斯沃斯1,900 9,160 5,728 1,900 14,888 16,788 (5,544)19906月11日40年份
勞雷爾廣場新澤西州布里克5,400 17,409 8,670 5,400 26,079 31,479 (5,366)20216月11日40年份
辛納明森購物中心(Cinnaminson)新澤西州辛納明森6,030 44,831 5,059 6,030 49,890 55,920 (16,495)20106月11日40年份
埃克姆·克拉克新澤西州克拉克2,630 8,351 92 2,630 8,443 11,073 (3,508)20076月11日40年份
科勒敦購物中心新澤西州格拉斯伯勒1,560 12,614 22,292 1,560 34,906 36,466 (7,009)20216月11日40年份
漢密爾頓廣場新澤西州漢密爾頓1,580 7,732 11,070 1,580 18,802 20,382 (3,436)19726月11日40年份
班尼茨·米爾斯廣場新澤西州傑克遜市3,130 16,523 903 3,130 17,426 20,556 (6,024)20026月11日40年份
馬爾頓·克羅辛(Marlton Crossing)新澤西州馬爾頓5,950 43,931 27,725 5,950 71,656 77,606 (22,446)20196月11日40年份
米德爾頓廣場新澤西州米德爾敦5,060 40,660 4,961 5,060 45,621 50,681 (14,858)20016月11日40年份
拉奇蒙中心新澤西州勞雷爾山4,421 14,668 828 4,421 15,496 19,917 (3,429)19856月15日至15日40年份
老橋網關新澤西州老橋7,200 35,689 5,511 7,200 41,200 48,400 (13,524)20216月11日40年份
莫里斯山購物中心新澤西州帕西帕尼3,970 28,331 6,031 3,970 34,362 38,332 (10,566)19946月11日40年份
裏奧格蘭德廣場新澤西州里奧格蘭德1,660 11,580 2,342 1,660 13,922 15,582 (4,505)19976月11日40年份
海洋高地廣場新澤西州薩默斯角6,110 34,031 2,308 6,110 36,339 42,449 (10,674)20066月11日40年份
斯普林菲爾德廣場新澤西州斯普林菲爾德1,150 4,310 3,258 1,773 6,945 8,718 (2,087)19656月11日40年份
丁頓瀑布廣場丁頓瀑布，新澤西州3,080 11,413 1,743 3,080 13,156 16,236 (4,437)20066月11日40年份
Cross Keys Commons(交叉鍵共享)新澤西州特納斯維爾5,840 30,590 6,552 5,840 37,142 42,982 (11,763)19896月11日40年份
百匯廣場紐約州卡羅爾廣場(Carle Place，NY)5,790 19,143 3,158 5,790 22,301 28,091 (6,302)19936月11日40年份
伊利運河中心紐約州德維特1,080 3,957 20,169 1,080 24,126 25,206 (5,425)20186月11日40年份
統一廣場紐約州東菲什基爾2,100 13,935 136 2,100 14,071 16,171 (4,530)20056月11日40年份
薩福克廣場紐約州東塞託基特2,780 5,555 9,575 2,780 15,130 17,910 (2,761)19986月11日40年份
三村購物中心紐約州東塞託基特5,310 15,677 508 5,310 16,185 21,495 (5,174)19916月11日40年份
斯圖爾特廣場紐約州花園城6,040 20,860 4,411 6,040 25,271 31,311 (8,115)20216月11日40年份
達勒伍德一號、二號和三號購物中心紐約州哈茨代爾6,900 55,995 6,537 6,900 62,532 69,432 (15,982)19726月11日40年份
卡尤加購物中心紐約州伊薩卡1,180 8,078 6,570 1,180 14,648 15,828 (4,539)19696月11日40年份
國王公園廣場紐約州國王公園4,790 11,100 2,212 4,790 13,312 18,102 (4,356)19856月11日40年份
鄉村廣場購物中心紐約州拉奇蒙特1,320 4,808 1,142 1,320 5,950 7,270 (1,562)19816月11日40年份
法爾卡羅廣場紐約州勞倫斯3,410 8,804 5,917 3,410 14,721 18,131 (3,073)19726月11日40年份
馬馬羅內克中心紐約州馬馬羅內克1,460 755 12,751 2,198 12,768 14,966 (731)20206月11日40年份
陽光廣場紐約州梅德福德7,350 23,151 2,461 7,350 25,612 32,962 (8,813)20076月11日40年份
沃爾基爾廣場紐約州米德爾敦1,360 7,793 3,264 1,360 11,057 12,417 (5,561)19866月11日40年份
門羅購物中心廣場紐約州門羅市1,840 15,788 824 1,840 16,612 18,452 (6,524)19856月11日40年份
羅克蘭廣場紐約州納努特10,700 56,868 14,497 11,098 70,967 82,065 (18,036)20066月11日40年份
北嶺購物中心紐約州新羅謝爾4,910 8,991 2,600 4,910 11,591 16,501 (3,030)19716月11日40年份
Nesconset購物中心紐約州傑斐遜港站5,510 19,761 4,586 5,510 24,347 29,857 (7,698)19616月11日40年份
羅阿諾克廣場紐約州里弗黑德5,050 15,110 1,774 5,050 16,884 21,934 (5,645)20026月11日40年份
Riverhead的商店紐約州里弗黑德3,479 — 38,286 3,899 37,866 41,765 (4,528)20186月11日40年份
F-47

在收購之後結轉的總金額折舊年限-最新損益表
公司的初始成本在期末
描述(1)
土地建築與改善土地建築與改善總計累計折舊
建造年份(2)
獲取日期
羅克維爾中心羅克維爾中心，紐約州3,590 6,935 346 3,590 7,281 10,871 (2,279)19756月11日40年份
大學廣場紐約州塞爾登7,735 10,897 17,246 8,270 27,608 35,878 (10,061)20136月11日40年份
校園廣場紐約州維斯塔爾1,170 16,065 845 1,170 16,910 18,080 (6,710)20036月11日40年份
百匯廣場紐約州維斯塔爾2,149 18,501 1,759 2,149 20,260 22,409 (9,552)19956月11日40年份
維斯塔爾的購物中心紐約州維斯塔爾1,340 14,531 164 1,340 14,695 16,035 (3,809)20006月11日40年份
城市廣場購物中心紐約州維斯塔爾2,520 39,636 6,067 2,520 45,703 48,223 (14,888)19916月11日40年份
三文魚跑道廣場(The Plaza At Salmon Run)紐約州沃特敦1,420 12,243 (3,087)1,420 9,156 10,576 (3,695)19936月11日40年份
海嶺廣場紐約揚克斯(Yonkers，NY)6,020 16,077 3,255 6,020 19,332 25,352 (5,244)19776月11日40年份
布倫瑞克市中心俄亥俄州布倫瑞克2,930 18,492 2,098 2,930 20,590 23,520 (6,259)20046月11日40年份
布倫特伍德廣場俄亥俄州辛辛那提5,090 19,458 3,247 5,090 22,705 27,795 (8,157)20046月11日40年份
德里購物中心俄亥俄州辛辛那提3,690 7,724 2,428 3,690 10,152 13,842 (3,865)19736月11日40年份
哈珀斯站俄亥俄州辛辛那提3,110 24,598 8,045 3,987 31,766 35,753 (11,030)19946月11日40年份
西山廣場俄亥俄州辛辛那提8,690 25,100 13,297 8,690 38,397 47,087 (9,015)20216月11日40年份
西村俄亥俄州辛辛那提3,370 12,106 1,497 3,420 13,553 16,973 (4,964)20056月11日40年份
路拱點俄亥俄州哥倫布2,120 14,273 1,840 2,120 16,113 18,233 (6,699)19806月11日40年份
格林豪泰購物中心俄亥俄州哥倫布1,920 12,024 1,165 1,920 13,189 15,109 (6,045)20056月11日40年份
布蘭特派克廣場俄亥俄州代頓616 1,579 18 616 1,597 2,213 (680)20086月11日40年份
南敦中心俄亥俄州代頓4,990 42,180 8,034 4,990 50,214 55,204 (18,670)19726月11日40年份
南國購物中心俄亥俄州米德爾堡高地4,659 37,344 8,972 4,659 46,316 50,975 (16,572)19516月11日40年份
北奧姆斯特德的購物中心俄亥俄州北奧姆斯特德510 3,987 27 510 4,014 4,524 (1,731)20026月11日40年份
薩裏廣場購物中心俄亥俄州諾伍德3,900 17,731 2,297 3,900 20,028 23,928 (8,182)20106月11日40年份
布萊斯公園俄亥俄州雷諾茲堡2,820 11,716 (878)2,112 11,546 13,658 (4,545)19896月11日40年份
奇蹟英里購物廣場俄亥俄州託萊多1,510 14,291 4,919 1,510 19,210 20,720 (8,155)19556月11日40年份
市場俄克拉何馬州塔爾薩5,040 12,401 3,313 5,040 15,714 20,754 (7,216)19926月11日40年份
西村賓夕法尼亞州艾倫敦4,180 23,025 1,822 4,180 24,847 29,027 (8,581)19996月11日40年份
柏山廣場賓夕法尼亞州阿爾圖納4,390 20,965 7,548 4,390 28,513 32,903 (8,909)19856月11日40年份
伯特利公園購物中心賓夕法尼亞州伯特利公園3,060 18,281 2,263 3,060 20,544 23,604 (8,974)19656月11日40年份
利哈伊購物中心賓夕法尼亞州伯利恆6,980 30,098 10,121 6,980 40,219 47,199 (13,661)19556月11日40年份
布裏斯托爾公園賓夕法尼亞州布裏斯托爾3,180 18,909 2,519 3,180 21,428 24,608 (7,023)19936月11日40年份
查爾方特村購物中心賓夕法尼亞州查爾方特1,040 3,639 (44)1,040 3,595 4,635 (1,200)19896月11日40年份
新不列顛鄉村廣場賓夕法尼亞州查爾方特4,250 23,452 2,943 4,250 26,395 30,645 (7,577)19896月11日40年份
科勒格維爾購物中心賓夕法尼亞州科勒格維爾3,410 6,481 7,268 3,410 13,749 17,159 (3,903)20206月11日40年份
普利茅斯廣場購物中心賓夕法尼亞州康肖霍肯17,002 43,945 11,372 17,002 55,317 72,319 (3,463)19595月19日至19日40年份
懷特馬什購物中心賓夕法尼亞州康肖霍肯3,410 11,590 5,189 3,410 16,779 20,189 (4,443)20026月11日40年份
山谷集市賓夕法尼亞州德文市1,810 3,783 1,686 1,810 5,469 7,279 (1,633)20016月11日40年份
迪克森市十字路口賓夕法尼亞州迪克森市3,780 29,062 5,963 4,800 34,005 38,805 (11,526)19976月11日40年份
穀倉廣場賓夕法尼亞州多伊爾斯敦8,780 28,058 2,607 8,780 30,665 39,445 (12,364)20026月11日40年份
朝聖花園賓夕法尼亞州德雷克塞爾·希爾2,090 4,690 4,919 2,090 9,609 11,699 (3,781)19556月11日40年份
新花園中心賓夕法尼亞州肯內特廣場2,240 6,752 3,144 2,240 9,896 12,136 (3,485)19796月11日40年份
北賓夕法尼亞市場賓夕法尼亞州蘭斯代爾3,060 4,909 1,817 3,060 6,726 9,786 (2,175)19776月11日40年份
紐敦的一個村莊賓夕法尼亞州紐敦7,690 36,110 42,646 7,690 78,756 86,446 (12,947)20216月11日40年份
伊維裏奇賓夕法尼亞州費城7,100 18,006 2,466 7,100 20,472 27,572 (5,566)19636月11日40年份
羅斯福購物中心賓夕法尼亞州費城10,970 85,879 16,435 10,970 102,314 113,284 (30,734)20206月11日40年份
福吉谷的購物中心賓夕法尼亞州菲尼克斯維爾2,010 12,010 1,273 2,010 13,283 15,293 (5,715)20036月11日40年份
縣線廣場賓夕法尼亞州蘇德頓910 7,031 2,300 910 9,331 10,241 (4,480)19716月11日40年份
69街廣場賓夕法尼亞州上達比640 4,315 145 640 4,460 5,100 (1,686)19946月11日40年份
華明斯特鎮中心(Warminster Towne Center)賓夕法尼亞州沃明斯特4,310 34,434 2,038 4,310 36,472 40,782 (11,776)19976月11日40年份
Prospect的商店賓夕法尼亞州西亨普菲爾德760 6,261 990 760 7,251 8,011 (2,447)19946月11日40年份
白廳廣場賓夕法尼亞州白廳4,350 29,737 3,958 4,350 33,695 38,045 (10,758)20066月11日40年份
威爾克斯-巴雷鎮集市賓夕法尼亞州威爾克斯-巴雷2,180 16,578 3,662 2,180 20,240 22,420 (9,085)20046月11日40年份
貝爾費爾鎮村莊南卡羅來納州布拉夫頓4,265 30,308 2,999 4,265 33,307 37,572 (8,175)20066月11日40年份
里程碑廣場南卡羅來納州格林維爾2,563 15,295 2,852 2,563 18,147 20,710 (4,713)199510月13日至13日40年份
圓心南卡羅來納州希爾頓海德3,010 5,707 667 3,010 6,374 9,384 (2,997)20006月11日40年份
海島廣場南卡羅來納州詹姆斯島2,940 8,467 2,940 2,940 11,407 14,347 (5,037)19946月11日40年份
節日中心南卡羅來納州北查爾斯頓3,630 7,456 7,727 3,630 15,183 18,813 (6,186)19876月11日40年份
錦繡大道第一期和第二期南卡羅來納州辛普森維爾2,370 16,357 2,506 2,370 18,863 21,233 (6,404)20036月11日40年份
山頂市場南卡羅來納州斯帕坦堡4,190 31,444 7,735 4,190 39,179 43,369 (13,670)19656月11日40年份
東嶺道口田納西州查塔努加1,222 3,932 241 1,222 4,173 5,395 (1,885)19996月11日40年份
華生格倫購物中心田納西州富蘭克林5,220 13,276 3,044 5,220 16,320 21,540 (6,877)19886月11日40年份
威廉姆森廣場田納西州富蘭克林7,730 17,477 9,841 7,730 27,318 35,048 (11,468)19886月11日40年份
格林維爾公地田納西州格林維爾2,880 10,681 6,272 2,880 16,953 19,833 (4,418)20026月11日40年份
金斯敦遠景田納西州諾克斯維爾2,060 5,022 2,700 2,060 7,722 9,782 (2,746)19966月11日40年份
沃爾夫克里克的公地孟菲斯22,530 48,330 29,041 23,240 76,661 99,901 (23,171)20146月11日40年份
喬治敦廣場田納西州默弗里斯伯勒3,250 7,167 2,962 3,716 9,663 13,379 (3,268)20036月11日40年份
納什伯勒村納什維爾2,243 11,516 271 2,243 11,787 14,030 (3,892)199810月13日至13日40年份
商務中心田納西州圖拉霍馬391 3,164 582 391 3,746 4,137 (1,337)19956月11日40年份
農家道口(Parmer Crossing)德克薩斯州奧斯汀5,927 9,877 2,922 5,927 12,799 18,726 (4,361)19896月11日40年份
F-48

在收購之後結轉的總金額折舊年限-最新損益表
公司的初始成本在期末
描述(1)
土地建築與改善土地建築與改善總計累計折舊
建造年份(2)
獲取日期
貝敦購物中心德克薩斯州貝敦3,410 9,093 924 3,410 10,017 13,427 (4,883)19876月11日40年份
埃爾卡米諾德克薩斯州貝萊爾1,320 3,617 818 1,320 4,435 5,755 (1,808)20086月11日40年份
湯郡德克薩斯州布賴恩1,790 6,296 967 1,790 7,263 9,053 (3,755)20026月11日40年份
中央車站德克薩斯州大學站4,340 19,224 4,740 4,340 23,964 28,304 (7,097)19766月11日40年份
搖滾草原穿越德克薩斯州大學站2,401 13,298 414 2,401 13,712 16,113 (5,980)20026月11日40年份
卡梅爾村德克薩斯州科珀斯克里斯蒂1,900 3,938 5,190 1,900 9,128 11,028 (1,820)20196月11日40年份
克萊蒙特村德克薩斯州達拉斯1,700 2,915 247 1,700 3,162 4,862 (1,981)19766月11日40年份
凱斯勒廣場德克薩斯州達拉斯1,390 2,863 702 1,390 3,565 4,955 (1,228)19756月11日40年份
史蒂文斯公園村德克薩斯州達拉斯1,270 2,350 1,466 1,270 3,816 5,086 (2,120)19746月11日40年份
韋伯皇家廣場德克薩斯州達拉斯2,470 4,456 2,002 2,470 6,458 8,928 (2,819)19616月11日40年份
温紐伍德村德克薩斯州達拉斯16,982 41,648 28,159 17,200 69,589 86,789 (17,094)20216月11日40年份
公園城德州鹿園2,790 6,814 1,064 2,790 7,878 10,668 (4,014)19996月11日40年份
普雷斯頓山脊德克薩斯州弗里斯科25,820 119,622 18,837 25,820 138,459 164,279 (43,276)20186月11日40年份
裏奇利亞廣場英國“金融時報”德克薩斯州沃斯2,770 15,143 1,178 2,770 16,321 19,091 (5,871)19906月11日40年份
三位一體公地英國“金融時報”德克薩斯州沃斯5,780 24,773 3,391 5,780 28,164 33,944 (11,146)19986月11日40年份
鄉村廣場德克薩斯州加蘭德3,230 6,403 1,438 3,230 7,841 11,071 (2,920)20026月11日40年份
高地村鎮中心德克薩斯州高地村3,370 5,224 2,641 3,370 7,865 11,235 (2,016)19966月11日40年份
海灣森林德克薩斯州休斯頓1,500 6,494 270 1,500 6,764 8,264 (2,629)20046月11日40年份
環城南路德克薩斯州休斯頓3,340 9,666 840 3,340 10,506 13,846 (4,519)19986月11日40年份
佈雷斯高地德克薩斯州休斯頓1,700 13,942 9,323 1,700 23,265 24,965 (4,866)20216月11日40年份
佈雷斯橡樹中心德克薩斯州休斯頓1,310 3,423 618 1,310 4,041 5,351 (1,110)19926月11日40年份
佈雷斯蓋特德克薩斯州休斯頓1,570 2,561 721 1,570 3,282 4,852 (1,578)19976月11日40年份
百老匯德克薩斯州休斯頓1,720 5,150 2,099 1,720 7,249 8,969 (2,358)20066月11日40年份
清澈的卡米諾湖南部德克薩斯州休斯頓3,320 11,764 2,238 3,320 14,002 17,322 (4,693)19646月11日40年份
爐石枴角德克薩斯州休斯頓5,240 10,478 5,098 5,240 15,576 20,816 (4,156)20196月11日40年份
小丑村德克薩斯州休斯頓1,380 4,073 8,312 1,380 12,385 13,765 (1,225)20216月11日40年份
瓊斯廣場德克薩斯州休斯頓2,110 9,427 2,673 2,110 12,100 14,210 (3,081)20216月11日40年份
瓊斯廣場德克薩斯州休斯頓3,210 10,613 357 3,210 10,970 14,180 (4,264)19996月11日40年份
楓木德克薩斯州休斯頓1,790 4,986 2,060 1,790 7,046 8,836 (2,165)20046月11日40年份
商人公園德克薩斯州休斯頓6,580 30,736 3,950 6,580 34,686 41,266 (12,988)20096月11日40年份
諾斯蓋特德克薩斯州休斯頓740 1,116 302 740 1,418 2,158 (534)19726月11日40年份
北岸德克薩斯州休斯頓5,970 21,918 4,317 5,970 26,235 32,205 (9,468)20016月11日40年份
諾斯敦廣場德克薩斯州休斯頓4,990 16,149 4,301 4,990 20,450 25,440 (5,691)19606月11日40年份
橘子林德克薩斯州休斯頓3,670 15,241 1,723 3,670 16,964 20,634 (7,686)20056月11日40年份
皇家橡樹村德克薩斯州休斯頓4,620 29,153 2,190 4,620 31,343 35,963 (9,679)20016月11日40年份
坦格爾韋爾德中心德克薩斯州休斯頓1,620 6,944 2,220 1,620 9,164 10,784 (3,206)19986月11日40年份
韋斯泰默·康蒙斯德克薩斯州休斯頓5,160 11,398 5,001 5,160 16,399 21,559 (6,995)19846月11日40年份
傑斐遜公園德克薩斯州芒特普萊森特870 4,869 2,446 870 7,315 8,185 (2,878)20016月11日40年份
温伍德鎮中心德克薩斯州敖德薩2,850 27,507 6,087 2,850 33,594 36,444 (13,452)20026月11日40年份
十字路口中心-帕薩迪納德克薩斯州帕薩迪納4,660 10,861 7,393 4,660 18,254 22,914 (5,409)19976月11日40年份
斯賓塞廣場德克薩斯州帕薩迪納5,360 18,623 1,596 5,360 20,219 25,579 (7,553)19986月11日40年份
皮爾蘭廣場德克薩斯州皮蘭市3,020 8,420 2,100 3,020 10,520 13,540 (3,997)19956月11日40年份
市場廣場德克薩斯州普萊諾6,380 19,101 1,701 6,380 20,802 27,182 (7,347)20026月11日40年份
普雷斯頓公園村德克薩斯州普萊諾8,506 78,327 3,477 8,506 81,804 90,310 (20,413)198510月13日至13日40年份
基根的草地德克薩斯州斯塔福德3,300 9,449 1,365 3,300 10,814 14,114 (3,788)19996月11日40年份
德克薩斯州城市海灣德克薩斯州得克薩斯州3,780 15,046 10,178 3,780 25,224 29,004 (6,269)20056月11日40年份
温德維爾中心德克薩斯州伍德蘭3,460 6,492 967 3,460 7,459 10,919 (2,188)20026月11日40年份
庫爾佩珀鎮廣場弗吉尼亞州庫爾佩珀3,200 7,393 1,309 3,200 8,702 11,902 (3,505)19996月11日40年份
漢諾威廣場弗吉尼亞州機械城3,540 14,535 6,444 3,540 20,979 24,519 (5,668)19916月11日40年份
塔克努克廣場弗吉尼亞州里士滿2,400 9,226 2,610 2,400 11,836 14,236 (3,463)19816月11日40年份
洞穴泉角弗吉尼亞州羅阿諾克3,060 11,178 948 3,060 12,126 15,186 (5,684)20056月11日40年份
狩獵山弗吉尼亞州羅阿諾克1,150 7,311 2,693 1,150 10,004 11,154 (4,014)19896月11日40年份
山頂廣場弗吉尼亞海灘，弗吉尼亞州5,154 20,471 5,859 5,154 26,330 31,484 (8,595)20106月11日40年份
山景城中心弗吉尼亞州懷斯2,080 8,040 5,730 2,080 13,770 15,850 (5,229)19906月11日40年份
拉特蘭廣場佛蒙特州拉特蘭2,130 20,855 688 2,130 21,543 23,673 (7,693)19976月11日40年份
春秋商城威斯康星州格林菲爾德1,768 8,844 (3,485)910 6,217 7,127 (2,312)20036月11日40年份
美泉館威斯康星州梅昆7,520 27,733 13,034 7,520 40,767 48,287 (12,231)19676月11日40年份
沼地廣場購物中心威斯康星州新柏林2,080 8,805 1,643 2,080 10,448 12,528 (3,949)19906月11日40年份
天堂閣威斯康星州西本德1,510 15,110 1,172 1,510 16,282 17,792 (7,390)20006月11日40年份
Moundsville廣場西弗吉尼亞州蒙茨維爾(Moundsville，WV)1,054 9,910 1,504 1,054 11,414 12,468 (4,957)20046月11日40年份
大中央廣場西弗吉尼亞州帕克斯堡670 5,649 435 670 6,084 6,754 (2,107)19866月11日40年份
剩餘的投資組合五花八門— — 3,520 — 3,520 3,520 (398)
$1,722,219 $6,563,164 $1,878,178 $1,740,263 $8,423,298 $10,163,561 $(2,659,448)
(1)截至2020年12月31日，該公司所有購物中心均未被佔用。
(2) 建造年份是根據購物中心最近一次重建的年份計算的，如果沒有重建，則以建造的年份為基礎。
    
F-49

聯邦所得税的總成本大約是$。11.3截至2020年12月31日，這一數字為10億美元。
截至十二月三十一日止的年度：
202020192018
[a]房地產總賬面價值對賬如下：
今年年初，中國實現了貿易順差。$10,123,600 $10,098,777 $10,921,491 
*276,321 478,719 301,218 
*房地產待售(21,927)(36,836)(4,148)
*(19,551)(24,402)(45,828)
降低出售房產的成本(102,688)(305,380)(975,936)
**要求對不再使用的資產進行核銷(92,194)(87,278)(98,020)
銀行將在年底實現銀行餘額。$10,163,561 $10,123,600 $10,098,777 
[b]累計折舊對賬如下：
今年年初，中國實現了貿易順差。$2,481,250 $2,349,127 $2,361,070 
*295,645 299,993 320,490 
*物業已售出。(42,658)(99,305)(252,319)
**要求對不再使用的資產進行核銷(74,789)(68,565)(80,114)
銀行將在年底實現銀行餘額。$2,659,448 $2,481,250 $2,349,127 
F-50