執行摘要

我們在洛杉磯和火奴魯魯的主要沿海子市場擁有和運營1810萬平方英尺的A級寫字樓物業和4610套公寓單元(不包括我們的住宅開發計劃)。

季度業績：截至2022年9月30日的季度與截至2021年9月30日的季度相比：

·我們的收入增長了6.5%，達到2.537億美元。

·我們普通股股東的淨收入增長了26.5%，達到2300萬美元，或每股稀釋後收益0.13美元。

·我們的FFO增長了6.7%，達到1.052億美元，或完全稀釋後每股0.51美元。

·我們的AFFO增長了3.1%，達到9040萬美元。

·我們的同一物業現金NOI增長0.4%，至1.509億美元，寫字樓和住宅收入均有所增長，但通脹的影響，特別是公用事業、保險和第三方供應商的成本，在很大程度上抵消了通脹的影響。

租賃：在第三季度，我們簽署了199份寫字樓租約，面積約為101.9萬平方英尺，其中包括36.5萬平方英尺的新租約。儘管租賃情況強勁，但我們只取得了温和的積極吸納，部分原因是我們的計劃，即用新的付費租户取代非付費租户。在第三季度，我們從未付款的租户那裏又收回了50,000平方英尺，我們仍在尋找他們的未償還餘額。我們的租賃自住價差略有改善，但仍是歷史平均水平的兩倍多。雖然我們預計入住率會因為價差的縮小而增長，但這還沒有發生。一個原因是，投資組合中的租户數量正在擴大，或者只是簡單地搬遷，這增加了入住率。

我們在第三季度簽署的寫字樓租約與即將到期的相同空間的租約相比，直線租金上漲了7.2%，現金租金下降了8.0%。

我們的多户型投資組合基本上保持了99.3%的完全租賃，本季度新租賃的平均租金在我們的投資組合中超過8%。

開發：我們位於檀香山市中心畢曉普廣場1132號的辦公室改建住宅項目和布倫特伍德的洛杉磯地標住宅項目繼續進展順利。

股息：2022年10月18日，我們支付了季度現金股息，每股普通股0.28美元，摺合成年率為1.12美元。

指導：基於我們提升的租賃至入住率範圍，我們正在將平均寫字樓使用率的假設範圍縮小至84%至85%之間。基於較低的入住率，加上高於預期的通脹，我們將同一物業現金淨營業收入的假設範圍修訂為3.5%至4.5%之間。因此，我們將2022年全年每股普通股淨收益指引縮小至0.54-0.56美元，將FFO稀釋至2.03-2.05美元。我們的指導不包括未來任何財產收購或處置、融資、財產損失保險追回或其他可能的資本市場活動的影響。參見第22頁。

注：見第8頁FFO和AFFO的非GAAP對賬和第10頁的相同財產NOI。

有關此收入包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

目錄表

前瞻性陳述(FLS)

2022年第三季度收益結果和運營信息，我們稱為我們的收益包(EP)，補充了我們提交給美國證券交易委員會(美國證券交易委員會)的報告中提供的信息。它包含修訂後的1933年證券法第27A節和修訂後的1934年證券交易法第21E節所指的FLS，我們要求保護1995年私人證券訴訟改革法中包含的安全港。這些陳述包括但不限於與我們的業務表現、財務結果、流動性和資本資源的預期有關的陳述，以及其他非歷史陳述。在某些情況下，可以通過使用諸如“期望”、“潛在”、“繼續”、“可能”、“將”、“應該”、“可能”、“尋求”、“項目”、“打算”、“計劃”、“估計”、“預期”或這些單詞的否定版本或其他類似單詞來標識這些FL。本EP中介紹的FLS，以及我們可能不時口頭或書面做出的那些，都是基於我們的信念和假設。我們的實際業績將受到已知和未知風險、趨勢、不確定性和因素的影響，其中一些是我們無法控制或無法預測的，包括但不限於：與冠狀病毒(新冠肺炎)全球大流行有關的不利事態發展；南加州和火奴魯魯的不利經濟和房地產發展；經濟普遍低迷；租金和入住率下降或租户激勵措施增加；違約、提前終止和不續訂, 租户的租賃；更高的利率和運營成本；未能產生足夠的現金流來償還債務；收購物業的困難；未能成功運營物業；未能維持我們的REIT地位；租金管制法律和法規的不利變化；環境不確定性；與自然災害有關的風險；火災和其他財產損失、缺乏或保險不足；無法成功地擴展到新的市場或子市場；與房地產開發相關的風險；與我們官員的利益衝突；房地產和分區法律的變化以及房地產税率的提高；未來可能發生的恐怖襲擊；以及我們在提交給美國證券交易委員會的2021年10-K表格年度報告和其他文件中詳細介紹的其他風險和不確定性。儘管我們相信我們基於FLS的假設是合理的，但它們並不能保證未來的表現，其中一些將不可避免地被證明是不正確的。因此，我們未來的實際結果可以預期與我們的預期不同，這些差異可能是實質性的。因此，請謹慎使用本EP中的任何FLS來預測未來的結果或趨勢。本EP和歸因於我們或代表我們行事的任何人的所有隨後的書面和口頭FL，其全部內容明確符合本節中包含或提及的警示聲明。我們不承擔任何義務公開發布對我們的FLS的任何修訂。

企業數據

截至2022年9月30日

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(1)在計算租賃單位百分比時所用的分子和分母均不包括同一物業內因火警而暫時空置的80個單位。

(2)有關綜合債務本金及我們應佔的債務本金與資產負債表上綜合債務的對賬，請參閲第12頁。

(3)我們的現金和現金等價物份額是從我們的綜合現金和現金等價物2.81億美元開始計算的，然後減去其他所有者在我們合資企業的現金和現金等價物中的份額1.363億美元，然後加上我們在我們的未合併基金的現金和現金等價物中的份額470萬美元。

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

屬性映射

截至2022年9月30日

董事會及行政人員

截至2022年9月30日

董事會

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行政人員

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公司辦公室

加利福尼亞州聖莫尼卡海洋大道1299號，1000套房，郵編：90401

Phone: (310) 255-7700

欲瞭解更多信息，請訪問我們的網站www.douglasemmett.com，或聯繫：

斯圖爾特·麥克爾欣尼，總裁副總裁，投資者關係部

(310) 255-7751

郵箱：smcelhinney@douglasemmett.com

合併資產負債表

(未經審計；以千計)

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

綜合經營業績

(未經審計；以千計，每股數據除外)

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(1)租金收入和租户回收包括以下期間的租户回收：

·截至2022年和2021年9月30日的三個月分別為1640萬美元和1820萬美元

·截至2022年和2021年9月30日的九個月分別為4410萬美元和3960萬美元。

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

運營資金和調整後的運營資金(1)

(未經審計；以千計，每股數據除外)

下表列出了運營資金(FFO)和調整後的運營資金(AFFO)與普通股股東應佔淨收益的對賬：

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(1)列載FFO及AFFO，歸因於我們的普通股股東及我們經營合夥企業中的非控股權益，包括我們在綜合合營公司及未合併基金中所佔的份額。

(2)根據吾等在本公司未合併基金的業績中所佔的份額，以及就歸屬於吾等合併合營公司的非控股權益的其他上市調整項目，對彼此上市調整項目的部分作出調整。

(3)根據公認會計原則租賃會計準則，我們計入非增量租賃費用(與簽訂租賃沒有直接關係的租賃費用)，並將增量租賃費用資本化。由於非增量租賃費用計入普通股股東和FFO應佔淨收益，因此對AFFO的資本化租賃費用調整僅包括增量租賃費用。

(4)反映在各自期間內支付的股息。

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

相同財產統計和淨營業收入(NOI)(1)

(未經審計；單位為千，統計除外)

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(1)提交的金額包括100%(不是我們按比例計算的份額)。關於這些非公認會計準則計量與普通股股東應佔淨收益的對賬，見第10頁。

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

同一財產NOI與淨收入的對賬

(未經審計，以千計)

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

合資企業和基金的財務數據

(未經審計，以千計)

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(1)代表我們管理的四個合併合營公司的獨立財務數據(物業管理費不包括作為合併分錄的營運費用)。其中一家合資企業成立於2022年第二季度，目的是在2022年4月26日購買一處住宅物業。所購房產的結果從購置之日起計入。我們在四家合資公司中擁有約46%的加權平均權益(基於面積)，這四家合資公司在我們的子市場擁有總計420萬平方英尺的16個甲級寫字樓物業和兩個住宅物業，擁有470套公寓。我們有權獲得(I)基於投資資本的分配，(Ii)物業管理和其他服務的費用，(Iii)某些收購相關費用和某些其他成本的報銷，以及(Iv)基於現金NOI的額外分配。

(2)代表我們管理的一個未合併基金的獨立財務數據(物業管理費不包括作為合併分錄的營運費用)。我們擁有該基金約34%的權益，該基金在我們的子市場擁有兩個總計40萬平方英尺的甲級寫字樓物業。我們有權獲得(I)優先分派、(Ii)基於投資資本的分派、(Iii)如果投資者的分派超過門檻利率時的附帶權益、(Iv)物業管理和其他服務的費用以及(V)償還某些成本。

(3)代表根據適用協議可分配給除我們全部稀釋股份以外的權益的現金NOI份額。

(4)代表可分配給我們的完全稀釋股份的現金NOI份額。

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

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除以下所述外，吾等的貸款及循環信貸安排：(I)無追索權；(Ii)由一個或多個物業組成的獨立抵押品池作抵押；(Iii)要求按月支付到期未償還本金的利息；及(Iv)包含若干金融契諾，在某些情況下，吾等可能需要將超額現金流存入貸款人，除非吾等(依吾等選擇)提供擔保或額外抵押品，或在貸款文件所載的特定參數內償還貸款。某些具有延長到期日選擇權的貸款要求我們達到最低財務門檻才能行使這些延長選擇權。

(1)到期日包括延期期權的影響。

(2)“我們的份額”的計算方法是本金餘額乘以我們在借款實體權益中的份額，並用於計算非公認會計準則下的“我們的淨債務份額”--見第3頁的公司數據。

(3)截至2022年9月30日的有效利率。包括利率互換的影響，不包括預付貸款成本的影響。

(4)相關掉期於2023年到期。這些貸款(按表中順序排列)的LIBOR信用利差如下：1.30%、1.25%和1.30%。

(5)要求每月支付本金和利息。本金攤銷以30年攤銷時間表為基礎。

(6)4.0億美元循環信貸安排。未使用的承諾費從0.10%到0.15%不等。

(7)2022年7月1日，當現有掉期被擴大規模以取代到期的掉期時，有效利率從3.04%降至2.26%。

(8)我們在資產負債表(見第6頁)上的綜合債務為51.9億美元，計算方法是從我們52.2億美元的綜合貸款中加上370萬美元的未攤銷貸款溢價，並減去3420萬美元的未攤銷遞延貸款成本。

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

Office產品組合摘要

截至2022年9月30日的辦公產品組合總數

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(1)每個地區的可出租平方英尺是根據世邦魏理仕該地區子市場的2022年第三季度世邦魏理仕市場報告中報告的可出租平方英尺計算的。

(2)我們的市場份額是通過將我們的可租賃平方英尺除以適用地區的可租賃平方英尺來計算的，在基於我們在每個子市場的總投資組合中的敞口平方英尺的平均值的情況下，加權如下：

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(3)在計算市場份額時，我們調整了可出租面積，方法是(I)將檀香山一座寫字樓的約361,000平方英尺的空置空間從我們的可出租面積和子市場的可出租面積中去掉，以及(Ii)從分子和分母中去掉位於比佛利山城市邊界外的一處218,000平方英尺的物業。

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

寫字樓租賃和就地租金百分比

截至2022年9月30日的辦公產品組合總數

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(1)地區數據反映了以下基本的子市場數據：

(2)不包括尚未開始的已簽署租約，這些租約包括在租賃百分比中，但不包括在年化租金中。

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

寫字樓租賃多元化

截至2022年9月30日的辦公產品組合總數

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

最大寫字樓租户

截至2022年9月30日的辦公產品組合總數

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(1)到期日按租約計算(到期日不反映倉儲和類似租約)。

(2)平方英尺(四捨五入)到期情況如下：2023年為2.7萬平方英尺；2024年為45.6萬平方英尺。

(3)平方英尺(四捨五入)到期情況如下：2022年2份租約總計1萬平方英尺；2023年7份租約總計5萬平方英尺；2024年2份租約總計11,000平方英尺；2025年4份租約總計89,000平方英尺；2026年5份租約總計3.2萬平方英尺；2027年3份租約總計7.1萬平方英尺。租户可以選擇在2024年終止15,000平方英尺，在2025年終止51,000平方英尺。

(4)平方英尺(四捨五入)到期情況如下：2022年為1000平方英尺；2027年為20.8萬平方英尺。

(5)平方英尺(四捨五入)到期情況如下：2023年30,000平方英尺；2025年26,000平方英尺；2027年86,000平方英尺。租户可以選擇在2024年終止32,000平方英尺的面積。

(6)平方英尺(四捨五入)到期情況如下：2029年3.4萬平方英尺；2035年4.6萬平方英尺，2037年3.1萬平方英尺，2038年7.4萬平方英尺。

(7)平方英尺(四捨五入)到期情況如下：2023年為2.7萬平方英尺，2028年為5.5萬平方英尺。

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

辦公行業多元化

截至2022年9月30日的辦公產品組合總數

按租户行業劃分的年化租金百分比

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

寫字樓租賃到期

截至2022年9月30日的辦公產品組合總數

(1)2019年9月30日、2020年9月30日和2021年9月30日到期、剩餘期限與標記年份的租約在2022年9月30日相同的租約的平均百分比。收購包括在收購後的季度開始的可比平均水平中。

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(1)表示2022年9月30日的年化租金除以租賃平方英尺。

(2)表示期滿時的年租金除以租賃平方英尺。

(3)表示未反映BOMA重新計量的租約的面積調整。

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

寫字樓租賃到期-未來四個季度

截至2022年9月30日的辦公產品組合總數

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(1)包括截至2022年9月30日尚未轉租的、到期日在適用期間的租約，但288,975平方英尺的短期租約除外。

(2)這個數字的波動主要反映所涉及的樓宇/附屬街市的組合，以及個別租約期滿的條款和麪積的不同。因此，此表中的數據應謹慎外推。雖然下表列出了我們基礎子市場的數據，但這些數據更受此類問題的影響：

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

辦公室租賃活動

截至2022年9月30日的三個月內的辦公產品組合總額

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(1)租金和平均續期租期的變動不包括12個月或以下的租約。租金變動是指本季度簽署的新租約和續簽租約與之前相同空間的租約相比，每平方英尺初始穩定現金和直線租金的平均水平。租金指標的變動不包括先前租約在簽訂新租約一年多前終止的租約、應業主要求搬遷的租户的租約、我們認為有關先前協議的資料不完整或基本租金反映租户的其他場外誘因的已收購樓宇的租約，以及其他不可比較的租約。

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

多系列產品組合摘要

截至2022年9月30日

按細分市場劃分的年化租金

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(1)多户住宅組合還包括10495平方英尺的附屬零售空間，年化租金為444,854美元，不包括在多户住宅年化租金中。

(2)一處物業因火災而暫時空置的80個單位，在計算租賃百分比時不包括在內。這些單位以及損失租金的保險賠償也被從年化租金的計算中省略。此屬性的單位週轉成本不包括在單位經常性多家族資本支出計算中。

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

2022年指南(1)

假設

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(1)我們的所有假設都包括我們合併後的合資企業份額的100%，而不是我們按比例的份額。除所披露者外，吾等的指引不包括未來物業收購或處置、融資、財產損失保險追討或其他可能的資本市場活動或減值費用的影響。它還受到新冠肺炎大流行和總體經濟狀況不斷變化的影響。

本頁上的指導和代表性假設是前瞻性陳述，受本收益包開頭包含的避風港的限制，反映了我們對當前和未來市場狀況的看法。範圍代表一組可能的假設，但實際結果可能超出所提供的範圍。以上只披露了作為我們指導基礎的幾個假設，我們的實際結果將受到已知和未知風險、趨勢、不確定性和其他因素的影響，其中一些因素是我們無法控制或無法預測的。儘管我們認為我們的指導所依據的假設是合理的，但它們不能保證未來的業績，其中一些將不可避免地被證明是不正確的。因此，我們未來的實際結果可以預期與我們的預期不同，這些差異可能是實質性的。請參閲第23頁，以對我們的非GAAP指導進行對賬。

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

對《2022年非公認會計準則指南》的對賬(1)

(未經審計；以百萬計，每股金額除外)

對我們指導的每股普通股淨收入進行對賬-攤薄至每股FFO-完全攤薄：

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(1)我們的指引不包括未來物業收購或處置、融資、財產損失保險追討(如有)或其他可能的資本市場活動或減值費用的影響。對賬應僅作為一個例子，數字僅作為代表性假設。範圍代表一組可能的假設，但實際結果可能超出所提供的範圍。

所有假設都是前瞻性陳述，受本收益包開頭所載安全港的限制，反映了我們對當前和未來市場狀況的看法。我們的實際結果將受到已知和未知的風險、趨勢、不確定性和其他因素的影響，其中一些因素是我們無法控制或無法預測的。儘管我們認為指導意見所依據的假設是合理的，但它們不能保證未來的業績，其中一些假設將不可避免地被證明是不正確的。因此，我們未來的實際結果可以預期與我們的預期不同，這些差異可能是實質性的。

注：有關此收益包中使用的某些術語的定義，請參閲“定義”部分。

經調整營運資金(AFFO)：我們通過(I)消除直線租金對FFO的影響；高於/低於市值租賃收購的攤銷/增值；貸款成本，如攤銷/增加貸款溢價/折扣；攤銷和對衝利率合同的無效；貸款成本的攤銷/支出；非現金補償支出，以及(Ii)減去經常性資本支出、租户改善和資本化租賃支出(包括對我們的綜合合資企業和我們的未合併基金的此類項目的影響進行調整，但不包括我們計算全面攤薄股權中的非控股權益)來計算FFO的AFFO。經常性資本支出、租户改善和租賃支出是指物業穩定後維持當前收入所需的支出，一般不包括為增加收入或運營費用或大幅改變空間使用而進行的購置建築物的穩定、新開發的空間和升級所需的支出，以及因人員傷亡損壞或使物業符合政府要求而造成的支出。我們報告AFFO是因為它是一種被廣泛報道的衡量股權房地產投資信託基金(REITs)業績的指標，也被一些投資者用來與其他REITs進行業績比較。然而，全美房地產投資信託協會(NAREIT)尚未定義AFFO，其他REITs可能會使用不同的方法來計算AFFO，並相應地, 我們的AFFO可能無法與其他REITs的AFFO相提並論。AFFO是一種非GAAP財務指標，我們認為淨收益(虧損)是GAAP財務指標中最直接可比的。AFFO只應被視為淨收益(虧損)的補充，作為衡量我們業績的指標，而不應被用作衡量我們的流動性或現金流，也不應表明可用於滿足我們的現金需求的資金，包括我們支付股息的能力。

AFFO支付率：代表每個期間內支付的股息除以該期間的AFFO。我們報告AFFO派息率是因為它是一種被廣泛報道的衡量股權REITs業績的指標，也被一些投資者用來與其他REITs進行業績比較。

年化租金：指截至報告日期開始並在報告日期後到期的租約減免之前的年化現金基準租金(即不包括租户報銷、停車和其他收入)(不包括2022年9月30日尚未開始的已簽署租約的659,621平方英尺)。對於我們的三重淨值寫字樓物業(位於檀香山和洛杉磯的一棟單租户建築)，年化租金是通過將費用報銷和租户支付的正常建築費用的估計加到基本租金中來計算的。年化租金不包括從保險中追回的損失租金和用作大廈管理用途的租金。年租金包括我們在聖莫尼卡的公司總部的租金。我們報告年化租金是因為它是一種被廣泛報道的衡量股權REITs業績的指標，一些投資者將其用作確定租户需求以及將我們的業績和價值與其他REITs進行比較的手段。我們使用年化租金來管理和監控我們辦公室和多户投資組合的表現。

平均寫字樓使用率：通過計算本季度和上一季度最後一天的平均入住率，對於超過一個季度的報告期，則通過分別報告期間內所有季度的平均入住率來計算。

合併投資組合：包括我們合併結果中包含的所有資產，包括我們合併的合資企業。截至2022年9月30日，我們擁有我們合併投資組合的100%，除了16個總計420萬平方英尺的寫字樓物業和兩個擁有470套公寓的住宅物業，這些物業是我們通過四家合併合資企業擁有的，按面積計算，我們在這些物業中擁有約46%的加權平均權益。

合併淨債務：代表我們的合併債務，扣除現金和現金等價物後，加上未攤銷的貸款溢價和扣除未攤銷的遞延貸款成本。現金和現金等價物被減去，因為它們可以用於減少債務，而未攤銷貸款溢價和遞延貸款成本不進行調整，因為它們不需要現金結算。合併淨債務是一種非GAAP財務指標，我們認為合併債務是GAAP財務指標中最直接可比的。我們報告合併淨債務是因為一些投資者使用它來評估和比較我們的槓桿和財務狀況與其他REITs。與使用合併淨債務相關的一個限制是，它減去現金和現金等價物，因此可能意味着債務比最具可比性的公認會計準則財務指標所顯示的要少。

股本：代表我們的完全稀釋股份乘以我們普通股在紐約證券交易所截至2022年9月30日的收盤價。