附件99.1


新聞稿	富蘭克林街地產公司

401Edgewater Place●Suite200●Wakefield，Massachusetts 01880●(781)557-1300●www.fspreit.com


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富蘭克林街地產公司宣佈

2022年第三季度業績

馬薩諸塞州韋克菲爾德-2022年11月1日-房地產投資信託基金(REIT)富蘭克林街地產公司(該公司、FSP、我們或我們的)(紐約證券交易所美國股票代碼：FSP)公佈了截至2022年9月30日的第三季度業績。

董事長兼首席執行官喬治·J·卡特評論如下：

隨着2022年第四季度的開始，我們繼續認為，我們普通股的當前價格並未準確反映我們標的房地產資產的價值。我們2022年的主要目標仍然是雙重的：我們將尋求增加股東價值：(1)通過出售我們認為已達到中短期估值潛力的選定物業，以及(2)努力增加我們持續房地產投資組合的入住率。我們打算將未來任何潛在的財產處置所得用於減少債務、回購我們的普通股、分紅和其他一般公司用途。

我們認為，目前的經濟狀況、寫字樓市場狀況、地緣政治事件和其他因素都對寫字樓物業的潛在買家獲得債務和股權資本產生了負面影響。資本市場的這種波動在潛在買家中造成了資金不確定性，通常導致結清處置的時間更長。因此，目前，我們正在更新2022年全年的財產處置指導，使其總收益約為1.025億至2億美元，而我們之前的估計範圍為2億至3億美元。我們目前正在與已確定的潛在買家就新的潛在處置進行合作，這將帶來總計約1.8億美元的毛收入。雖然我們目前沒有提供2023年的處置指導，但我們相信其中一些潛在的處置活動可能會發生在2023年第一季度。由於各種原因，我們的處置指導可能會發生變化，包括經濟狀況、寫字樓市場狀況和地緣政治事件。我們將在財報中每季度更新我們的處置指引。

我們懷着期待和樂觀的心情期待着2022年及以後的平衡。

財務亮點

●

截至2022年9月30日的三個月和九個月，GAAP淨收益分別為1720萬美元和400萬美元，或每股基本和稀釋後收益分別為0.17美元和0.04美元。

●

截至2022年9月30日的三個月和九個月，來自運營的資金(FFO)分別為900萬美元和3090萬美元，或每股基本和稀釋後收益分別為0.09美元和0.30美元。

●

截至2022年9月30日的三個月和九個月，調整後的運營資金(AFFO)分別為每股基本和稀釋後每股虧損0.09美元和0.12美元。

●

2022年9月6日，該公司使用在科羅拉多州布魯姆菲爾德出售380 Interlocken和390 Interlocken的收益，向作為行政代理的美國銀行和其他貸款機構全額償還了1.1億美元的定期貸款。

租賃亮點

-2-

●

在截至2022年9月30日的9個月內，我們租賃了約342,000平方英尺，其中包括217,000平方英尺的新租賃。

●

截至2022年9月30日，我們由22個自有物業組成的直屬房地產組合，總面積約為640萬平方英尺，租賃比例約為75.9%，而截至2021年12月31日的租賃比例約為78.4%。租賃百分比的下降主要是由於截至2022年9月30日的九個月的租賃到期所致。

●

截至2022年9月30日止九個月內，租賃活動每平方英尺之加權平均基本租金為33.40美元，較截至2021年12月31日止年度各物業之平均租金高9.6%。截至2022年9月30日的9個月簽訂的租約的平均租期為7.0年，而截至2021年12月31日的年度為7.7年。總體而言，截至2022年9月30日，投資組合加權平均租金為每平方英尺30.45美元，而截至2021年12月31日為30.60美元。

●

季度結束後，我們目前正在跟蹤約400,000平方英尺的新潛在租户，其中包括約200,000平方英尺的潛在租户，他們已在各自的潛在地點短名單上確定了FSP資產。

●

我們相信，我們持續的房地產組合位置優越，主要位於陽光地帶和西部山區，由在後新冠肺炎環境中具有上行租賃潛力的優質資產組成。

投資亮點

●

2022年8月31日，我們以總計1.025億美元的毛收入出售了位於科羅拉多州布魯姆菲爾德的380 Interlocken和390 InterLocken，錄得約2410萬美元的收益。

●

視市場情況及預期交易令人滿意的結果而定，我們預期將於2022年第四季度進行一宗或多宗出售，並將視情況提供最新資料。

●

我們目前正在與已確定的潛在買家就新的潛在處置進行合作，這將帶來總計約1.8億美元的毛收入。

●

處置收益旨在用於減少債務、分紅和其他一般公司目的。

●

正在考慮的2022年第四季度及隨後幾個季度的潛在處置候選人包括：佛羅裏達州邁阿密的藍色瀉湖；德克薩斯州休斯頓的埃爾德里奇·格林和公園十號；伊利諾伊州埃文斯頓的909戴維斯；以及佐治亞州亞特蘭大的潘興公園。然而，這份潛在處置候選者名單不應被解釋為本公司實際上將處置所有此類財產。公司根據各種因素做出處置決定，包括定價目標的實現、市場狀況和其他公司因素。

股票回購

●

2022年第一季度，根據我們先前宣佈的股票回購計劃，我們以約480萬美元的價格回購了約847,000股普通股。在2022年第二季度或第三季度，我們沒有回購任何普通股。

●

根據我們先前宣佈的股票回購計劃，仍有大約2690萬美元可用於未來可能回購我們的普通股。

分紅

●

2022年10月7日，根據我們的可變季度股息政策，我們的董事會宣佈，在截至2022年9月30日的三個月裏，我們的董事會宣佈季度現金股息為每股普通股0.01美元，將於2022年11月10日支付給10月1日登記在冊的股東

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21, 2022.

非GAAP財務信息

淨收入與FFO、AFFO和順序同店NOI的對賬以及我們對FFO、AFFO和順序同店NOI的定義可在補充附表H和I中找到。

2022年淨收益、FFO和處置指導

目前，主要由於有關財產處置收益的時間和金額的不確定性，我們繼續暫停淨收益和FFO指導。我們正在更新之前宣佈的2022年全年處置指導，因為我們正在執行我們的戰略，處置我們認為已經達到其中短期估值目標的某些物業，其價值可能沒有準確反映在我們的股價中。預計2022年的處置將帶來大約1.025億美元至2億美元的總收益。我們打算將未來任何處置的收益用於減少債務、回購我們的股票、分紅和其他一般公司用途。這一指引反映了我們目前對經濟和市場狀況的預期，可能會發生變化。由於各種原因，我們的處置指導可能會發生變化，包括經濟狀況、寫字樓市場狀況和地緣政治事件。我們將在財報中每季度更新我們的處置指引。不能保證該公司的實際結果不會與上述估計有實質性差異。

房地產更新

補充附表提供了截至2022年9月30日公司擁有和管理的房地產投資組合的財產信息。該公司還將提交一份最新的補充信息包，向股東和金融界提供更多的運營和財務數據。該公司將向美國證券交易委員會提交本補充信息包，並在其網站www.fspreit.com上提供。

今天的新聞稿以及有關Franklin Street Properties Corp.的其他新聞可在因特網www.fspreit.com上查閲。我們經常在我們網站的投資者關係部分發布對投資者可能重要的信息。我們鼓勵投資者定期瀏覽我們網站的該部分，瞭解有關我們的重要信息，如果他們有興趣在發佈後立即自動接收新聞和信息，請註冊電子郵件警報。

財報電話會議

電話會議定於2022年11月2日上午11：00舉行。(ET)討論2022年第三季度業績。要接聽電話，請撥打1-8442006205，並使用接入碼735617。在國際上，可以通過撥打1-929-526-1599和使用接入碼735617來接聽電話。要通過音頻網絡直播收聽，請至少在電話會議開始前10分鐘訪問公司網站(www.fspreit.com)投資者關係部分的網絡廣播和演示部分，並遵循張貼的説明。網絡直播也將在通話結束一小時後從上述地點通過重播進行。

關於富蘭克林街地產公司

總部位於馬薩諸塞州韋克菲爾德的Franklin Street Properties Corp.專注於美國陽光地帶和西部山區的填充區和中央商務區(CBD)寫字樓物業，以及精選的機會主義市場。FSP尋求以價值為導向的投資，着眼於長期增長和升值，以及當前的收入。FSP是一家馬裏蘭州的公司，其運營方式旨在符合聯邦所得税目的的房地產投資信託基金(REIT)的資格。欲瞭解更多有關FSP的信息，請訪問我們的網站：www.fspreit.com。

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前瞻性陳述

本新聞稿中陳述FSP或管理層對未來的意圖、信念、期望或預測的陳述可能是1995年《私人證券訴訟改革法》所指的前瞻性陳述。本新聞稿還可能包含前瞻性陳述，例如有關我們未來租賃空間的能力、對處置的預期、潛在的股票回購、未來期間的股息支付和債務償還、未來期間的價值創造/提高以及對未來期間增長和租賃活動的預期，這些陳述基於當前的判斷和當前的管理層知識，受某些風險、趨勢和不確定性的影響，這些風險、趨勢和不確定性可能會使實際結果與此類前瞻性陳述中顯示的結果大不相同。因此，提醒讀者不要過度依賴前瞻性陳述。請投資者注意，我們的前瞻性陳述涉及風險和不確定性，包括但不限於總體經濟或本地市場狀況的不利變化，包括但不限於新冠肺炎大流行和其他潛在的傳染病爆發和恐怖襲擊或其他暴力行為導致的風險，這些變化可能會對我們和我們的租户經營的市場產生負面影響，高通貨膨脹率，利率上升，債務市場中斷，我們擁有房產的市場的經濟狀況，對我們擁有的房地產類型的需求減少的風險，能源價格的不利變化，如果持續下去，可能會對我們擁有房產的市場的入住率和租賃率產生負面影響，包括達拉斯、丹佛和休斯頓等受能源影響的市場, 無法以與最近歷史投資組合處置相當的價格水平處置房地產，以及任何此類預期處置時間的延誤、政府法規的變化和監管的不確定性、政府財政政策的不確定性、地緣政治事件和不可預見的支出，如公用事業費率和使用量的增加、施工進度的延誤、建築成本的意外增加、一般和行政成本水平佔收入的比例上升，因為收入因物業處置、意外維修、額外人員配備、保險增加和房地產税重估重估而減少。請參閲截至2021年12月31日的Form 10-K年度報告第I部分第1A項和截至2022年9月30日的Form 10-Q季度報告第II部分第1A項所述的“風險因素”，這些“風險因素”可能會在隨後提交給美國證券交易委員會的文件中不時更新。儘管我們相信前瞻性陳述中反映的預期是合理的，但我們不能保證未來的結果、活動水平、收購、處置、業績或成就。除法律要求外，我們不會在本新聞稿發佈之日之後更新任何前瞻性陳述，以使其與實際結果或我們預期發生的變化保持一致。

富蘭克林街地產公司

財報發佈

補充資料

目錄表



富蘭克林街地產公司財務業績	A-C
房地產投資組合摘要信息	D
公文包和其他補充信息	E
租賃空間百分比	F
最大的20個租户-FSP擁有的投資組合	G
業務資金(FFO)和調整後資金的對賬和定義
運營資金(AFFO)	H
屬性網中順序同存儲結果的協調與定義
營業收入(NOI)和淨虧損	I

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富蘭克林街地產公司財務業績

補充附表A

簡明綜合業務報表

(未經審計)


	對於				對於
	截至三個月				九個月結束
	9月30日，				9月30日，
(以千為單位，每股除外)	2022		2021		2022		2021

收入：
租賃	$	40,366	$	50,326	$	122,994	$	164,671
關聯方收入：
管理費和貸款利息收入		466		419		1,393		1,246
其他		4		57		17		69
總收入		40,836		50,802		124,404		165,986

費用：
房地產運營費用		13,369		14,373		38,547		45,664
房地產税和保險		8,951		10,200		26,713		34,461
折舊及攤銷		15,148		18,862		49,004		62,379
一般和行政		3,232		3,749		10,997		11,857
利息		6,110		7,928		17,140		26,582
總費用		46,810		55,112		142,401		180,943

債務清償損失		(78)		(236)		(78)		(403)
減值和貸款損失準備		(717)		—		(1,857)		—
出售物業的收益，淨額		24,077		8,632		24,077		29,258
非合併REITs的税前及權益前收益(虧損)		17,308		4,086		4,145		13,898
税費支出		62		51		167		174
非合併REITs的收益權益		—		421		—		421
淨收入	$	17,246	$	4,456	$	3,978	$	14,145

加權平均流通股、基本股數和攤薄股數		103,236		106,905		103,372		107,196

每股基本收益和稀釋後淨收益	$	0.17	$	0.04	$	0.04	$	0.13

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富蘭克林街地產公司財務業績

補充附表B

簡明綜合資產負債表

(未經審計)


	9月30日，		十二月三十一日，
(以千為單位，股票和麪值除外)	2022		2021
資產：
房地產資產：
土地	$	131,556	$	146,844
建築物和改善措施		1,397,303		1,457,209
固定裝置和設備		10,656		11,404
		1,539,515		1,615,457
減去累計折舊		420,532		424,487
房地產資產淨值		1,118,983		1,190,970
收購的房地產租賃，減去累計攤銷分別為19535美元和40423美元		11,177		14,934
現金、現金等價物和限制性現金		8,717		40,751
應收租户租金		1,309		1,954
直線應收租金		50,885		49,024
預付費用和其他資產		6,961		4,031
應收關聯方按揭貸款減去信貸損失準備分別為1,857元和0元		22,143		24,000
其他資產：衍生資產		4,266		—
辦公計算機和傢俱，分別扣除累計折舊1099美元和1198美元		170		198
遞延租賃佣金，分別扣除累計攤銷20 826美元和21 099美元后的淨額		37,459		38,311
總資產	$	1,262,070	$	1,364,173

負債和股東權益：
負債：
應付票據	$	65,000	$	—
應付定期貸款減去未攤銷融資成本分別為308美元和714美元		164,692		274,286
A系列和B系列高級債券，分別減去535美元和658美元的未攤銷融資成本		199,465		199,342
應付賬款和應計費用		50,371		89,493
應計補償		3,159		4,704
租户保證金		5,726		6,219
租賃責任		862		1,159
其他負債：衍生負債		—		5,239
收購的不良房地產租賃，減去累計攤銷分別為536美元和2285美元		234		528
總負債		489,509		580,970

承付款和或有事項

股東權益：
優先股，面值0.0001美元，授權股份20,000,000股，未發行或未發行		—		—
普通股，面值0.0001美元，授權股份1.8億股，已發行和已發行股份分別為103,235,914股和103,998,520股		10		10
額外實收資本		1,334,776		1,339,226
累計其他綜合損失		4,266		(5,239)
超過累計收益的累計分配		(566,491)		(550,794)
股東權益總額		772,561		783,203
總負債和股東權益	$	1,262,070	$	1,364,173

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富蘭克林街地產公司財務業績

補充附表C

現金流量表簡明合併報表

(未經審計)


	對於
	九個月結束
	9月30日，
(單位：千)	2022		2021
經營活動的現金流：
淨收入	$	3,978	$	14,145
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷費用		50,472		64,390
攤銷高於和低於市值租約		(88)		(38)
作為補償發行的股票		394		338
非合併REITs的收益權益		—		(421)
來自非合併REITs的分配		—		421
債務清償損失		78		403
減值和貸款損失準備		1,857		—
出售物業的收益，淨額		(24,077)		(29,258)
經營性資產和負債變動情況：
應收租户租金		645		4,975
直線租金		(4,064)		(3,103)
租賃購置成本		(2,659)		(1,666)
預付費用和其他資產		(1,670)		(1,035)
應付賬款和應計費用		(6,388)		(8,389)
應計補償		(1,545)		(436)
租户保證金		(493)		(2,508)
支付遞延租賃佣金		(7,086)		(10,857)
經營活動提供的淨現金		9,354		26,961
投資活動產生的現金流：
物業裝修、固定裝置和設備		(38,035)		(55,008)
出售物業所得收益		102,007		319,357
投資活動提供的現金淨額		63,972		264,349
融資活動的現金流：
對股東的分配		(52,956)		(28,985)
股票回購		(4,843)		(8,244)
應付銀行本票項下的借款		80,000		76,500
應付鈔票的償還		(15,000)		(80,000)
償還定期貸款		(110,000)		(245,000)
遞延融資成本		(2,561)		—
用於融資活動的現金淨額		(105,360)		(285,729)
現金、現金等價物和限制性現金淨增(減)		(32,034)		5,581
現金、現金等價物和受限現金，年初		40,751		4,150
現金、現金等價物和受限現金，期末	$	8,717	$	9,731

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富蘭克林街地產公司發佈財報

補充附表D

房地產投資組合摘要信息

(未經審計和近似值)


商業投資組合租賃到期(1)
	總計	的百分比
年	平方英尺	投資組合
2022	52,558	0.8%
2023	443,407	6.9%
2024	706,684	11.0%
2025	440,323	6.8%
2026	443,470	6.9%
此後(2)	4,347,512	67.6%
	6,433,954	100.0%

(1)	百分比是根據總面積確定的。

(2)	包括截至2022年9月30日我們運營物業的1,548,746平方英尺的空置面積。


(美元和平方英尺，單位為000)	截至2022年9月30日
				的百分比	正方形	的百分比
狀態	屬性	投資		投資組合	腳	投資組合

科羅拉多州	4	$	460,116	41.2%	2,145	33.3%
德克薩斯州	9		330,433	29.5%	2,423	37.7%
佐治亞州	1		50,613	4.5%	160	2.5%
明尼蘇達州	3		122,485	10.9%	758	11.8%
維吉尼亞	1		32,636	2.9%	298	4.6%
佛羅裏達州	1		69,244	6.2%	213	3.3%
伊利諾伊州	2		44,928	4.0%	372	5.8%
北卡羅來納州	1		8,528	0.8%	64	1.0%
總計	22	$	1,118,983	100.0%	6,433	100.0%

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富蘭克林街地產公司發佈財報

補充附表E

公文包和其他補充信息

(未經審計和近似值)

經常性資本支出


								九個月
(單位：千)	截至以下三個月						告一段落
	31-Mar-22		30-Jun-22		30-Sep-22		30-Sep-22
改善租户狀況	$	1,877	$	5,453	$	6,813	$	14,143
遞延租賃成本		3,032		1,327		2,053		6,412
非投資性資本支出		5,065		6,736		9,289		21,090
	$	9,974	$	13,516	$	18,155	$	41,645



	截至以下三個月								截至的年度
	31-Mar-21		30-Jun-21		30-Sep-21		31-Dec-21		31-Dec-21
改善租户狀況	$	4,491	$	4,277	$	3,952	$	1,881	$	14,601
遞延租賃成本		2,597		1,922		2,371		1,319		8,209
非投資性資本支出		5,336		3,793		4,528		4,672		18,329
	$	12,424	$	9,992	$	10,851	$	7,872	$	41,139


平方英尺和租賃百分比	9月30日，	十二月三十一日，
	2022	2021
擁有或經營的物業：
物業數量	22	24
平方英尺	6,433,954	6,911,225
租賃百分比	75.9%	78.4%

託管物業-單一資產REITs(SARS)：
物業數量	1	2
平方英尺	213,760	348,545

擁有或運營和管理的物業總數：
物業數量	23	26
平方英尺	6,647,714	7,259,770

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富蘭克林街地產公司發佈財報

補充附表F

租賃空間百分比

(未經審計及估計)


					第二		第三
				租賃百分比(1)	季度	租賃百分比(1)	季度
				截至	平均百分比	截至	平均百分比
	屬性名稱	位置	平方英尺	30-Jun-22	租賃(2)	30-Sep-22	租賃(2)

1	森林公園	北卡羅來納州夏洛特市	64,198	78.4%	78.4%	78.4%	78.4%
2	西北角	伊利諾伊州埃爾克格羅夫村	177,095	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%
3	公園十號	德克薩斯州休斯頓	157,609	72.0%	72.0%	72.0%	72.0%
4	公園十期二期	德克薩斯州休斯頓	156,746	95.0%	95.0%	95.0%	95.0%
5	格林伍德廣場	科羅拉多州恩格爾伍德	196,236	66.3%	77.5%	66.3%	66.3%
6	艾迪生	德克薩斯州愛迪生	289,333	83.0%	83.7%	83.0%	83.0%
7	柯林斯十字路口	德克薩斯州理查森	300,887	96.1%	96.1%	96.1%	96.1%
8	因斯布魯克	弗吉尼亞州格倫·艾倫	298,183	47.8%	47.8%	47.8%	47.8%
9	自由廣場	德克薩斯州愛迪生	217,600	76.5%	77.7%	75.5%	75.9%
	380 InterLocken	科羅拉多州布魯姆菲爾德		60.5%	60.5%	(3)	(3)
	390 InterLocken	科羅拉多州布魯姆菲爾德		99.4%	99.4%	(3)	(3)
10	藍瀉湖	佛羅裏達州邁阿密	213,182	98.5%	98.5%	98.5%	98.5%
11	埃爾德里奇·格林	德克薩斯州休斯頓	248,399	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%
12	南八街121號	明尼阿波利斯，明尼蘇達州	298,121	89.7%	89.8%	88.6%	88.6%
13	馬奎特大道801號	明尼阿波利斯，明尼蘇達州	129,691	91.8%	91.8%	91.8%	77.7%
14	傳統Tennyson CTR	德克薩斯州普萊諾	208,966	40.7%	40.7%	40.7%	40.7%
15	一項遺產	德克薩斯州普萊諾	214,110	63.7%	63.7%	63.7%	63.7%
16	909戴維斯	伊利諾伊州埃文斯頓	195,098	93.3%	93.3%	93.3%	93.3%
17	威斯切斯一號和二號	德克薩斯州休斯頓	629,025	62.9%	62.8%	64.2%	63.7%
18	1999年百老匯	丹佛，CO	680,255	66.9%	66.9%	66.9%	66.9%
19	第17街1001號	丹佛，CO	657,816	71.0%	75.6%	70.1%	70.7%
20	七號廣場	明尼阿波利斯，明尼蘇達州	330,096	82.7%	83.0%	79.3%	79.7%
21	潘興廣場	佐治亞州亞特蘭大	160,145	78.1%	78.1%	79.2%	78.5%
22	第17街600號	丹佛，CO	611,163	76.9%	76.9%	77.8%	77.8%
	自有投資組合		6,433,954	76.3%	77.1%	75.9%	75.8%

(1)	截至月底的租賃百分比包括在本季度最後一天到期的所有租賃。

(2)	平均季度百分比是指本季度內三個月中每個月的月末租賃百分比的平均值。

(3)	2022年8月31日售出的房產。

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富蘭克林街地產公司發佈財報

補充附表G

最大的20個租户-FSP擁有的投資組合

(未經審計及估計)

下表按總面積計算，包括FSP自有投資組合中最大的20個租户：

截至2022年9月30日


			的百分比
	租客	平方英尺	投資組合
1	Citgo石油公司	248,399	3.9%
2	EOG資源公司	169,167	2.6%
3	美國政府	168,573	2.6%
4	Lennar Home，LLC	155,808	2.4%
5	花旗信貸服務公司	146,260	2.3%
6	凱撒基金會健康計劃	120,979	1.9%
7	Argo數據資源公司	114,200	1.8%
8	Swift，Currie，McGhee&Hers，LLP	101,296	1.6%
9	豪華公司	98,922	1.5%
10	Ping Identity Corp.	89,856	1.4%
11	二疊紀資源運營有限責任公司	67,856	1.1%
12	麪包金融支付公司	67,274	1.0%
13	普華永道會計師事務所	66,304	1.0%
14	霍爾和埃文斯有限責任公司	65,878	1.0%
15	Cyxtera管理公司	61,826	1.0%
16	精密鑽探(美國)公司	59,569	0.9%
17	Schwegman，Lundberg&Woessner，P.A.	58,263	0.9%
18	EMC公司	57,100	0.9%
19	ID Software，LLC	57,100	0.9%
20	霍頓·米夫林公司	55,643	0.9%
	總計	2,030,273	31.6%

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富蘭克林街地產公司發佈財報

補充附表H

業務資金的核對和定義(“FFO”)和

調整後的業務資金(“AFFO”)

淨收益與FFO和AFFO的對賬如下所示，補充附表I提供了FFO和AFFO的定義。管理層認為，FFO和AFFO在整個房地產投資信託(REIT)行業被廣泛用作業績衡量標準。該公司已將截至2016年5月17日的全國房地產投資信託協會(NAREIT)FFO定義列入表中，並指出其他REITs可能不會根據當前NAREIT定義定義FFO，或可能會以不同方式解釋當前NAREIT定義。本公司對FFO和AFFO的計算可能無法與其他對FFO或AFFO有不同定義的房地產投資信託基金或房地產公司報告的FFO或AFFO進行比較。


淨收益與FFO和AFFO的對賬：	截至三個月				九個月結束
	9月30日，				9月30日，
(以千為單位，每股除外)	2022		2021		2022		2021
淨收入	$	17,246	$	4,456	$	3,978	$	14,145
減值和貸款損失準備		717		—		1,857		—
出售物業的收益，淨額		(24,077)		(8,632)		(24,077)		(29,258)
非合併REITs收益中的權益		—		(421)		—		(421)
來自非合併REITs的FFO		—		421		—		421
折舊及攤銷		15,114		18,861		48,916		62,340
NAREIT FFO		9,000		14,685		30,674		47,227
租賃購置成本		41		112		206		297
運營資金(FFO)	$	9,041	$	14,797	$	30,880	$	47,524

運營資金(FFO)	$	9,041	$	14,797	$	30,880	$	47,524
債務清償損失		78		236		78		403
非合併REITs的反向FFO		—		(421)		—		(421)
來自非合併REITs的分配		—		421		—		421
遞延融資成本攤銷		461		618		1,468		2,011
作為補償發行的股票		—		—		394		338
直線租金		(1,160)		(245)		(4,064)		(3,190)
改善租户狀況		(6,813)		(3,952)		(14,143)		(12,720)
租賃佣金		(2,053)		(2,371)		(6,412)		(6,890)
非投資性資本支出		(9,289)		(4,528)		(21,090)		(13,657)
調整後的運營資金(AFFO)	$	(9,735)	$	4,555	$	(12,889)	$	13,819

每股數據
易辦事	$	0.17	$	0.04	$	0.04	$	0.13
FFO	$	0.09	$	0.14	$	0.30	$	0.44
AFFO	$	(0.09)	$	0.04	$	(0.12)	$	0.13

加權平均股份(基本股份和稀釋股份)		103,236		106,905		103,372		107,196

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營運資金(“FFO”)

公司根據運營資金來評估業績，我們稱之為FFO，因為管理層認為FFO代表了最準確的活動衡量標準，是支付給股東的分配的基礎。本公司將FFO定義為淨收益或虧損(根據公認會計原則計算)，不包括物業銷售收益(或虧損)、對衝無效、未資本化的新收購物業的收購成本和未資本化的租賃收購成本加上折舊和攤銷，包括對收購的市場租賃無形資產和非綜合REITs抵押貸款、物業或投資的減值費用進行攤銷，並經調整排除非綜合REITs的FFO收益或虧損中的權益，並計入非綜合REITs中FFO的比例份額。

FFO不應被視為淨收益或虧損的替代(根據公認會計原則確定)，也不應被視為公司財務業績的指標，也不應被視為經營活動現金流量的替代(根據公認會計原則確定)，也不應被視為公司流動性的衡量標準，也不一定表明有足夠的現金流為公司的所有需求提供資金。

其他房地產公司和全國房地產投資信託協會(National Association of Real Estate Investment Trust，簡稱NAREIT)可能會以不同的方式定義這一術語。我們已將截至2016年5月17日的NAREIT FFO包括在表中，並注意到其他REITs可能不會根據當前的NAREIT定義定義FFO，或者可能與我們不同地解釋當前的NAREIT定義。

我們認為，為了便於清楚瞭解本公司的業績，FFO應在合併財務報表中結合經營、投資和融資活動的淨收益或虧損和現金流量進行審查。

調整後的業務資金(“AFFO”)

該公司還根據運營調整後的資金來評估業績，我們稱之為AFFO。該公司將AFFO定義為(1)FFO，(2)不包括非現金債務的清償損失，(3)不包括我們在FFO中的比例份額，包括從非綜合REITs收到的分配，(4)不包括直線租金的影響，(5)加上遞延融資成本的攤銷，(6)加上作為補償發行的股票的價值，(7)減去通常用於物業維護的經常性資本支出，我們稱之為非投資資本支出或第二代資本支出。第二代成本包括租户遷出後重新租用空間，其中包括租户改善和租賃佣金。

我們不包括開發/再開發活動、收購時計劃的資本支出和重新定位物業的成本。我們還不包括第一代租賃成本，這通常是為了填補我們在收購時收購或計劃收購的物業的空置空間。

AFFO不應被視為淨收益或虧損(根據公認會計準則確定)的替代指標，也不應被視為公司財務業績的指標，也不應被視為經營活動現金流量的替代方案(根據公認會計準則確定)，也不應被視為公司流動性的衡量標準，也不一定表明有足夠的現金流來滿足公司的所有需求。其他房地產公司可能會以不同的方式定義這一術語。我們認為，為了便於清楚瞭解本公司的業績，應在綜合財務報表中結合經營、投資和融資活動的淨收益或虧損和現金流量對AFFO進行審查。

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富蘭克林街地產公司發佈財報

補充附表I

序貫同店結果對物業淨營業收入和淨收入的對賬和定義

淨營業收入(“NOI”)

本公司以淨營業收入為基礎提供物業業績，我們稱之為NOI。管理層認為，投資者對這一信息感興趣。NOI是一項非GAAP財務指標，公司將其定義為淨收益或虧損(最直接可比的GAAP財務指標)加上一般和行政費用、折舊和攤銷，包括在高於和低於市場租賃的無形資產和減值費用、利息支出、非綜合REITs收益中減去股本、利息收入、管理費收入、對衝無效、債務清償收益或損失、出售資產的收益或虧損，不包括非房地產特定收入和支出的攤銷。提供的信息包括腳註，數據按區域顯示，並在顯示的期間內擁有屬性，我們將其稱為順序相同存儲。比較順序相同商店結果包括所示期間持有的物業，不包括我們的重新開發物業。我們也不包括已經投入使用的物業，但不包括所有呈列期間的經營活動、處置和重要的非經常性收入，如破產和解和租賃終止費用。本公司定義的NOI可能無法與其他以不同方式定義NOI的REITs報告的NOI相比。NOI不應被視為衡量公司業績的淨收入或虧損的替代指標，也不應被視為衡量公司流動性或分配能力的現金流指標。下表顯示了NOI和Sequential Same Store的計算：


	可出租
	平方英尺	截至三個月		截至三個月		INC		%
(單位：千)	或RSF	30-Sep-22		30-Jun-22		(12月)		變化
區域
東	362	$	391	$	475	$	(84)	(17.7)	%
中西部	1,130		3,905		4,850		(945)	(19.5)	%
南	2,796		5,902		5,611		291	5.2	%
西	2,146		6,401		6,609		(208)	(3.1)	%
來自運營物業的物業噪音*	6,434		16,599		17,545		(946)	(5.4)	%
物業處置及重建物業(A)	-		1,068		1,574		(506)	(2.2)	%
噪音*	6,434	$	17,667	$	19,119	$	(1,452)	(7.6)	%

順序相同的存儲		$	16,599	$	17,545	$	(946)	(5.4)	%

更少的非重複性
噪音項目*(B)			494		1,258		(764)	4.3	%

比較
順序相同的存儲		$	16,105	$	16,287	$	(182)	(1.1)	%

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	截至三個月		截至三個月
對賬至淨收益(虧損)	30-Sep-22		30-Jun-22
淨收益(虧損)	$	17,246	$	(9,110)
加(減)：
債務清償損失		78		—
減值和貸款損失準備		717		1,140
出售物業的收益，淨額		(24,077)		—
管理費收入		(274)		(267)
折舊及攤銷		15,148		18,185
攤銷高於/低於市值的租約		(34)		(45)
一般和行政		3,233		3,981
利息支出		6,109		5,664
利息收入		(461)		(455)
非財產專用物品，淨額		(18)		26


噪音*	$	17,667	$	19,119

(a)	我們將重建物業定義為正在開發、重新開發或已完成重建，但仍在出租且不穩定的物業。我們還包括已經投入使用，但並不是在所有呈現的時間段都有運營活動的物業。

(b)	NOI中的非經常性項目包括破產收益、租賃終止費或其他可能影響可比性的重大非經常性收入或支出。

*不包括NOI對非合併REITs的有擔保貸款的投資和利息收入。