STAG Industrial宣佈2022年第三季度業績

 

馬薩諸塞州波士頓-2022年10月27日-STAG工業公司(以下簡稱“公司”)(紐約證券交易所代碼：STAG)今天公佈了截至2022年9月30日的季度財務和經營業績。

“儘管資本市場動盪，我們在第三季度創紀錄的內部增長推動了強勁的收益增長，”公司首席執行官兼首席執行官比爾·克魯克表示。“公司可持續的內部增長和防禦性的資產負債表將使我們能夠在年底和2023年保持機會主義。”

2022年第三季度亮點

·2022年第三季度公佈的基本和稀釋後普通股每股淨收益為0.35美元，而2021年第三季度基本和稀釋後普通股淨收益為0.30美元。2022年第三季度普通股股東的淨收入為6,330萬美元，而2021年第三季度普通股股東的淨收入為4,840萬美元。

·2022年第三季度每股稀釋後核心FFO為0.57美元，較2021年第三季度每股0.53美元的核心FFO增長7.5%。

·2022年第三季度產生的現金NOI為1.318億美元，比2021年第三季度的1.111億美元增長18.6%。

·2022年第三季度產生的Same Store現金NOI為1.062億美元，比2021年第三季度的1.05億美元增長5.6%。

·2022年第三季度可供分配的生產現金為8700萬美元，比2021年第三季度的7240萬美元增長20.2%。

·在2022年第三季度以1.273億美元收購了8棟建築，總面積140萬平方英尺，現金資本化率為5.4%，直線資本化率為5.8%。

·在2022年第三季度出售了四棟建築，總面積130萬平方英尺，成交價9370萬美元，資本化率為5.4%，淨收益3320萬美元。

·截至2022年9月30日，總投資組合的入住率為98.2%，運營投資組合的入住率為98.8%。

·2022年第三季度開始運營組合租賃280萬平方英尺，導致現金租金和直線租金分別變化13.6%和25.1%。

·2022年7月26日，該公司通過兩筆總計3.75億美元的定期貸款對1.5億美元定期貸款D和1.75億美元定期貸款E進行了再融資，並將其循環信貸安排能力提升至10億美元。

·2022年GRESB公開披露水平達到“A”。從2022年10月17日開始，該公司的三筆無擔保定期貸款和循環信貸安排的可持續利率調整將觸發可持續利率調整，導致每種工具的利率降低0.02%。

有關本新聞稿中使用的大寫術語的定義，請參閲本新聞稿末尾的非GAAP財務衡量標準和其他定義部分。

公司將於2022年10月28日(星期五)上午10：00召開電話會議。(東部時間)，討論該季度的業績，並提供有關收購、運營、資本市場和公司活動的信息。電話會議的詳細信息可在本新聞稿的末尾找到。

關鍵財務措施

 

2022年第三季度主要財務措施

(1)截至2022年9月30日，同一商店池佔總投資組合面積的83.5%。

上述非公認會計原則財務計量的定義，以及根據公認會計原則對淨收益(虧損)的調節，見本新聞稿末尾。如需進一步披露，請參閲公司的補充信息包。

購置和處置活動

截至2022年9月30日止三個月，本公司以1.273億美元收購八幢樓宇，收購時的入住率為58.5%。下面的圖表詳細介紹了本季度的收購活動：

2022年第三季度收購活動

下圖詳細介紹了截至2022年10月27日的2022年收購活動和渠道：

2022年收購活動和渠道詳情

下面的圖表詳細説明瞭截至2022年9月30日的9個月的處置活動：

2022處置活動

租賃活動

 

以下圖表詳細介紹了截至2022年9月30日的三個月內開始的租賃活動：

 

2022年第三季度運營組合租賃活動

以下圖表詳細介紹了截至2022年9月30日的9個月內開始的租賃活動：

2022年年初至今經營資產組合租賃活動

此外，截至2022年9月30日的三個月和九個月，與增值資產和第一代租賃相關的租賃總額分別為60,875和809,234平方英尺。這些都不包括在上面的經營組合統計數據中。

截至2022年10月27日，2023年預期租賃的45%已經解決，實現了27%的現金租金變化。

資本市場活動

 

2022年7月26日，本公司對計劃於2023年1月到期的1.5億美元定期貸款D和計劃於2024年1月到期的1.75億美元定期貸款E進行了再融資，兩筆定期貸款總額為3.75億美元。定期貸款於2028年1月25日到期，總固定利率(包括利率互換)截至2022年9月30日為3.32%。

2022年7月26日，該公司將其循環信貸安排增加了2.5億美元，名義金額為10億美元。

這些債務交易使公司的流動資金增加了3億美元。

2022年9月1日，該公司償還了4560萬美元的CMBS貸款。

截至2022年9月30日，淨債務與年化運行率調整後的EBITDARE之比為5.0倍，流動性為8.738億美元。

電話會議

 

公司將於2022年10月28日(星期五)上午10：00主持電話會議。(東部時間)討論該季度的業績。通過撥打(877)407-4018或撥打國際長途電話(201)689-8471，可通過免費電話現場收聽通話。重播將在通話後不久進行，可通過撥打(844)512-2921收聽重播，國際呼叫者可撥打(412)317-6671收聽重播。重播的密碼是13733022。

 

感興趣的各方還可以通過訪問公司網站www.stagIndustrial al.com的投資者關係部分或點擊以下鏈接收聽電話會議的同步網絡直播：

 

http://ir.stagindustrial.com/QuarterlyResults

補充附表

 

該公司在其網站(www.stagIndustrial al.com)的投資者關係部分的“季度業績”選項卡下提供了補充信息包，其中包括額外的披露和財務信息。

合併資產負債表

斯塔格實業公司

(未經審計，單位為千，共享數據除外)

合併業務報表

斯塔格實業公司

(未經審計，單位為千，每股數據除外)

公認會計原則與非公認會計原則計量的對賬

斯塔格實業公司

(未經審計，以千計)

公認會計原則與非公認會計原則計量的對賬

斯塔格實業公司

(未經審計，單位為千，每股數據除外)

非公認會計準則財務計量和其他定義

 

收購資本支出：我們將收購資本支出定義為收購時確定的資本支出。收購資本支出還包括新的租賃佣金和不屬於公司所有權的空間的租户改善。

可供分配的現金：可用於分配的現金指核心FFO，不包括非租賃物業折舊和攤銷、直線租金調整、利息支出的非現金部分、非現金補償支出，並扣除由租户報銷的資本支出、資本支出、租賃佣金和租户改善以及遣散費。

可供分配的現金不應被視為淨收益(根據GAAP確定)的替代指標，我們認為，為了進一步瞭解我們的業績，應將這些衡量標準與我們根據GAAP報告的淨收益或淨虧損進行比較，如我們的合併財務報表中所示。

可供分配的現金不包括折舊和攤銷等項目，也不計入我們建築物的使用或市場狀況導致的建築物價值變化，所有這些都具有實際經濟影響，並可能對我們的運營結果產生實質性影響，因此這些衡量標準作為衡量我們業績的指標的效用有限。此外，我們對可供分配的現金的計算可能無法與其他REITs披露的類似標題的措施進行比較。

現金資本化率：我們定義現金資本化率的計算方法是：(I)公司對入住期(空置物業租賃後)穩定運營的第一年現金淨營業收入的估計，不包括終止收入、太陽能收入、其他雜項收入、資本支出、一般和行政成本、準備金、租户改善和租賃佣金、信貸損失或空置損失，除以(Ii)公認會計準則購買價加上估計收購資本支出。這些資本化率估計會受到風險、不確定性和假設的影響，不能保證未來的業績，這些可能會受到已知和未知風險、趨勢、不確定性和非我們控制因素的影響，包括我們在截至2021年12月31日的10-K表年報中包含的風險因素。

現金租金變動：我們將現金租金變動定義為期間開始的租賃基本租金相對於包括在經營組合中的資產的可比租賃基本租金的百分比變化。計算將租約開始日期後應付的第一次基本租金與租約終止前最後一次每月應付的基本租金進行比較，但不包括滯留租金。總租約或類似類別租約的租金按適用的可收回開支估計數折算為淨租金。

可比租賃：我們將可比租賃定義為在相同空間內的租賃，其租賃結構與之前的原地租賃相似，不包括不在我們所有權範圍內佔用的空間的新租賃。

房地產未計利息、税項、折舊及攤銷前收益(EBITDARE)、調整後EBITDARE、年化調整後EBITDARE、運行率調整後EBITDARE和年化運行率調整後EBITDARE：我們根據全美房地產投資信託協會(NAREIT)制定的標準定義EBITDARE。EBITDARE代表扣除利息支出、利息和其他收入、税項、折舊和攤銷、出售出租物業的收益或損失以及減值損失之前的淨收益(虧損)(根據公認會計準則計算)。調整後的EBITDARE進一步不包括直線租金調整、非現金補償支出、高於和低於市場租賃的攤銷、淨額、非自願轉換收益(虧損)、債務清償和修改費用以及其他非經常性項目。

我們將年化調整後息税前利潤定義為調整後息税前利潤乘以4。

我們將運行率調整後的EBITDAR定義為調整後的EBITDAR加上針對整個收購和處置期間調整的增量調整後的EBITDAR。運行率調整後的EBITDARE不反映公司的歷史業績，也不預測未來的業績，這可能會有很大的不同。

我們將年化運行率調整後的EBITDAR定義為運行率調整後的EBITDAR不包括允許的一次性項目乘以4加上允許的一次性項目。

EBITDARE、調整後的EBITDARE和運行率調整後的EBITDARE不應被視為淨收益(根據GAAP確定)的替代指標，我們認為，為了進一步瞭解我們的業績，應將EBITDARE、調整後的EBITDARE和運行率調整後的EBITDARE與我們根據GAAP報告的淨收益或淨虧損進行比較，這在我們的合併財務報表中呈現。我們認為，EBITDARE、調整後的EBITDARE和運行率調整後的EBITDARE作為房地產公司經營業績的補充指標，對投資者是有幫助的，因為它們是對我們物業實際經營結果的直接衡量。我們還使用這些比率來比較我們的表現與行業同行的表現。

運營資金(FFO)和核心FFO：我們根據全國房地產投資信託協會(NAREIT)建立的標準來定義FFO。FFO指淨收益(虧損)(按公認會計原則計算)，不包括出售已折舊經營物業的收益(或虧損)、出售土地的收益(或虧損)、折舊房地產的減值減值、租賃物業折舊及攤銷(不包括遞延融資成本攤銷及債務調整的公平市價)，以及未合併合夥企業及合營企業的調整後收益(或虧損)。核心FFO不包括高於和低於市場租賃的攤銷、淨額、債務清償和修改費用、非自願轉換的收益(損失)、掉期無效的收益(損失)和非經常性其他費用。

任何FFO或核心FFO都不應被視為淨收益(根據GAAP確定)的替代指標，我們認為，為了進一步瞭解我們的業績，應將這些衡量標準與我們綜合財務報表中根據GAAP報告的淨收益或淨虧損進行比較。我們使用FFO作為補充業績指標，因為它是公認的REITs業績指標。FFO可能被投資者用作比較我們與其他REITs的經營業績的基礎。我們和投資者可以使用與FFO類似的核心FFO。

然而，由於FFO和核心FFO不包括折舊和攤銷等項目，也沒有計入我們建築物的使用或市場狀況導致的建築物價值變化，所有這些都具有實際經濟影響，可能對我們的運營結果產生實質性影響，因此這些衡量標準作為我們業績衡量標準的效用有限。此外，其他REITs可能不會像我們那樣按照NAREIT的定義計算FFO，因此，我們的FFO可能無法與其他REITs的FFO進行比較。同樣，我們對核心FFO的計算可能無法與其他REITs披露的類似標題指標進行比較。

公認會計原則：我們將公認會計原則定義為美國公認的會計原則。

流動資金：我們將流動資金定義為公司可立即根據公司的無擔保債務工具借入符合財務契約的未提取名義承諾總額，加上不受限制的現金餘額。

市場：我們將市場定義為CoStar根據建築地址定義的市場。如果建築位於CoStar定義的市場之外，則會反映城市和州。

淨營業收入(NOI)、現金NOI和運行率現金NOI：我們將NOI定義為租金收入，包括報銷、減去財產費用，其中不包括折舊、攤銷、減值損失、一般和行政費用、利息費用、利息收入、非自願轉換收益(損失)、債務清償和改裝費用、出租財產銷售收益和其他費用。

我們將現金NOI定義為NOI減去租賃物業的直線租金調整，並減去高於和低於市場租賃的攤銷淨額。

我們將運行率現金NOI定義為現金NOI加上根據整個收購和處置期間調整的現金NOI，減去現金終止收入、太陽能收入和與一次性租户償還資本支出相關的收入。運行率現金NOI不反映公司的歷史業績，也不預測未來業績，這可能會有很大不同。

我們認為NOI、Cash NOI和Run Rate Cash NOI是淨收入的適當補充業績指標，因為我們相信它們有助於我們，投資者瞭解我們大樓的核心運營。所有這些衡量標準都不應被視為淨收益(根據公認會計原則確定)的替代指標，我們認為，為了進一步瞭解我們的業績，應將這些衡量標準與我們綜合財務報表中根據公認會計原則報告的淨收益或淨虧損進行比較。此外，我們對NOI、現金NOI和運行率NOI的計算可能無法與其他REITs披露的類似標題的指標進行比較。

入住率：我們將入住率定義為根據公認會計原則開始確認收入或於報告期結束時開始租期的可租賃總面積的百分比，以較早發生者為準。

運營資產組合：我們將運營資產組合定義為收購、穩定或已實現穩定的所有倉庫和輕工製造資產。運營資產組合不包括非核心彈性/辦公室資產、增值投資組合中包含的資產以及被歸類為持有待售的資產。

流水線：我們將流水線定義為時間點衡量標準，其中包括公司收購小組正在考慮的、已通過初始篩選程序的所有交易。流水線還包括合同項下的交易和非約束性意向書的交易。

續訂租賃：我們將續訂租賃定義為現有租户簽署的將租期延長12個月或更長時間的租約，包括(I)在租約到期時續簽與當前租約相同的空間，(Ii)在租約到期時僅續訂當前空間的一部分，或(Iii)提前續約或鍛鍊，最終將原來的租期延長12個月或更長時間。

留存：我們對留存的定義是，對於包括在運營組合中的資產，留存的百分比是由開始於該期間的續訂租賃平方英尺除以在該期間到期的租賃平方英尺確定的。

相同的商店：我們將相同的商店屬性定義為在所示整個比較期間的運營組合中的屬性。Same Store GAAP NOI和Same Store Cash NOI不包括終止費、太陽能收入和與一次性租户報銷資本支出相關的收入。

穩定：我們將正在開發或重新開發的資產的穩定定義為較早達到90%的入住率或完工後12個月。在下列情況下，獲得並立即添加到增值投資組合的資產將穩定下來：

·如果購置日的入住率低於75%，則自購置日起12個月或達到90%入住率的較早者起穩定；

·如果在收購之日起兩年內因已知遷出而入住率低於75%，則在已知遷出後或已知遷出後12個月內達到90%的入住率時，將實現穩定。

直線資本化率：我們將直線資本化率定義為以下計算方法：(I)公司對入住期(空置物業租賃後)穩定運營的適用物業的平均年淨營業收入的估計，不包括終止收入、太陽能收入、其他雜項收入、資本支出、一般和行政成本、準備金、租户改善和租賃佣金、信貸損失或空置損失，除以(Ii)公認會計準則購買價格加上估計的收購資本支出。這些資本化率估計會受到風險、不確定性和假設的影響，不能保證未來的業績，這些可能會受到已知和未知風險、趨勢、不確定性和非我們控制因素的影響，包括我們在截至2021年12月31日的10-K表年報中包含的風險因素。

直線租金變動(SL Rent Change)：我們將SL租金變動定義為期間開始的租賃期內平均每月基本租金相對於包括在運營組合中的資產的可比租賃的百分比變化。總租約或類似類別租約的租金按適用的可收回開支估計數折算為淨租金，此計算不包括任何剩餘租金的影響。

增值投資組合：我們將增值投資組合定義為滿足以下任何標準的屬性：

·截至收購日期，入住率不到75%

·在收購之日起兩年內，由於已知的遷出，入住率將低於75%；

·因資產進行重大實物翻修而停止使用；

·發展。

加權平均租賃期限：我們將加權平均租賃期限定義為截至租賃開始日期的年數，按平方英尺加權。與收購資產相關的加權平均租賃期反映截至收購日的剩餘租賃期(以平方英尺為單位)。

前瞻性陳述

本財報包含某些符合修訂後的1933年證券法第27A節和修訂後的1934年證券交易法第21E節的前瞻性陳述。STAG工業公司(STAG)打算將這類前瞻性陳述納入1995年《私人證券訴訟改革法》中有關前瞻性陳述的安全港條款，並將本聲明包括在內，以遵守這些安全港條款。前瞻性陳述基於某些假設，描述STAG的未來計劃、戰略和預期，通常可以通過使用“相信”、“將會”、“預期”、“打算”、“預期”、“估計”、“應該”、“項目”或類似的表達方式來識別。您不應依賴前瞻性陳述，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，這些風險、不確定性和其他因素在某些情況下是STAG無法控制的，可能會對實際結果、業績或成就產生重大影響。可能導致實際結果與當前預期大不相同的因素包括但不限於STAG在截至2021年12月31日的最新10-K表格年度報告中討論的風險因素，該公司隨後提交給證券交易委員會的報告對這些風險因素進行了更新。因此，不能保證斯塔格的期望會實現。除非聯邦證券法另有要求，STAG不承擔任何義務或承諾公開發布本文(或其他地方)包含的任何前瞻性陳述的任何更新或修訂，以反映STAG對此的預期的任何變化，或任何此類陳述所基於的事件、條件或情況的任何變化。