附件13
J.W.Mays，Inc.
| 年報 | ||
| 2022 | ||
| 截至2022年7月31日的年度 |
J.W.Mays，Inc.
| 目錄 | 頁碼 |
| “公司”(The Company) | 2 |
| 致股東的信息 | 2 |
| 合併資產負債表 | 3 |
| 合併業務報表 | 4 |
| 合併股東權益變動表 | 5 |
| 合併現金流量表 | 6 |
| 合併財務報表附註 | 7-18 |
| 房地產及累計折舊(附表III) | 19 |
| 管理報告 | 20 |
| 獨立註冊會計師事務所報告 | 21-22 |
| 管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析 | 23-27 |
| 控制和程序 | 27 |
| 普通股信息 | 28 |
| 高級職員和董事 | 28 |
紐約布魯克林邦德街9號行政辦公室，郵編：11201-5805
轉讓代理和登記人美國股票轉讓與信託公司，LLC 6201第15大道，郵編：11219
特別顧問Holland&Knight LLP31 West 52 Street，N.Y.10019
獨立註冊公共會計公司普拉格·梅蒂斯會計師事務所，LLC 401哈肯薩克大道，新澤西州哈肯薩克，07601
年度會議年度股東大會將於2022年11月22日(星期二)東部標準時間上午10：00在紐約布魯克林邦德街9號J.W.Mays公司舉行，郵編：11201-5805。
J.W.Mays，Inc.
該公司
J.W.Mays，Inc.成立於1924年，1927年7月6日根據紐約州法律註冊成立。
該公司在紐約市的布魯克林和牙買加、紐約長島的萊維頓和馬薩帕奎卡、紐約州達奇斯縣的菲什基爾以及俄亥俄州的Circleville經營着多處商業房地產。這些房產的大部分是擁有的，其餘的是租賃的。這些物業中有相當大部分出租給租户，其餘則可供出租。
有關該公司的更全面信息見其截至2022年7月31日的財政年度Form 10-K年度報告。
J.W.Mays，Inc.
致我們的股東：
從2020年3月開始一直持續到2022年7月，由於新冠肺炎的影響，以及正在進行的政府強制商業監管導致的經濟活動減少，我們的逾期付款增加。新冠肺炎對租户的影響已經反映在我們的應收賬款信用損失準備中。在有限的情況下，我們同意為某些租户延期支付租金。在2022年7月31日之前，我們的股票投資估值也將繼續出現波動。
在2022財年，我們的運營收入為21,396,035美元，而2021財年為20,212,879美元。2022財年淨虧損為712,371美元，或每股虧損0.35美元。相比之下，2021財年的淨收入為398,032美元，或每股0.2美元。
儘管新冠肺炎對我們公司的不利經濟影響很大，但2022財年由於增加了6個新租户和增加了現有租户的租金，租金收入增加了。然而，這一收入增長被2022年可交易證券的未實現淨虧損(393,763美元)和不斷增加的成本所抵消。在2021財政年度，其他收入為1,076,815美元，主要原因是722,726美元的債務收入以及446,126美元的有價證券未實現淨收益。展望未來，新冠肺炎疫情的全面影響、持續的政府監管以及疫情爆發後對辦公和零售空間的需求仍在不斷變化，非常不可預測。疫情爆發後，居民和企業正從曼哈頓轉移到外圍行政區。布魯克林正在成為許多企業和個人的首選選區。
我們追求並與政府機構、醫療保健提供者和企業租户簽訂租約的長期戰略，以及我們菲什基爾大樓內的一家重要教育機構，以及我們長期留住大部分租户的能力，繼續為我們的公司提供良好的服務。
我仍然相信我們的公司將能夠在這個充滿挑戰的經濟時期繼續前進。與過去的困難時期一樣，我們預計未來幾年商業和住宅市場將更加強勁，尤其是在布魯克林市中心。我特別要感謝梅斯的員工和我們的董事會同事們不斷的承諾和支持，感謝我們的股東們對我們公司及其未來的持續信任，感謝我們的租户們對我們公司的持續忠誠。
L洛伊德J.S.胡爾曼
董事長、總裁、首席執行官
2022年10月20日
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J.W.Mays，Inc.
合併資產負債表 7月31日、2022年和2021年
| 7月31日 | ||||||||
| 資產 | 2022 | 2021 | ||||||
| 財產和設備--按成本計算： | ||||||||
| 土地 | $ | $ | ||||||
| 保留供租賃的建築物： | ||||||||
| 建築物、改善及固定裝置 | ||||||||
| 在建工程 | ||||||||
| 累計折舊 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 建築物--網 | ||||||||
| 財產和設備--淨值 | ||||||||
| 現金和現金等價物 | ||||||||
| 受限現金 | ||||||||
| 應收賬款淨額 | ||||||||
| 有價證券 | ||||||||
| 預付款項和其他資產 | ||||||||
| 遞延費用，淨額 | ||||||||
| 經營性租賃使用權資產 | ||||||||
| 總資產 | $ | $ | ||||||
| 負債和股東權益 | ||||||||
| 負債： | ||||||||
| 應付按揭貸款 | $ | $ | ||||||
| 應付賬款和應計費用 | ||||||||
| 應付保證金 | ||||||||
| 經營租賃負債 | ||||||||
| 遞延所得税 | ||||||||
| 總負債 | ||||||||
| 股東權益： | ||||||||
| 普通股，面值$ |
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| 額外實收資本 | ||||||||
| 留存收益 | ||||||||
| 以庫房形式持有的普通股，按成本價- |
( |
) | ( |
) | ||||
| 股東權益總額 | ||||||||
| 總負債和股東權益 | $ | $ | ||||||
請參閲所附合並財務報表附註。
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J.W.Mays，Inc.
合併業務報表
| 截至七月三十一日止的年度， | ||||||||
| 2022 | 2021 | |||||||
| 收入 | ||||||||
| 租金收入 | $ | $ | ||||||
| 總收入 | ||||||||
| 費用 | ||||||||
| 房地產運營費用 | ||||||||
| 行政和一般費用 | ||||||||
| 折舊 | ||||||||
| 總費用 | ||||||||
| 運營虧損 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 其他收入和利息支出 | ||||||||
| 投資收益 | ||||||||
| 有價證券公允價值變動 | ( |
) | ||||||
| 利息支出 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 債務的清償 | ||||||||
| ( |
) | |||||||
| 所得税前收入(虧損) | ( |
) | ||||||
| 所得税撥備(福利) | ( |
) | ( |
) | ||||
| 淨收益(虧損) | $ | ( |
) | $ | ||||
| 普通股基本和稀釋後每股收益(虧損) | $ | ( |
) | $ | ||||
| 每股股息 | $ | $ | ||||||
| 平均已發行普通股、基本普通股和稀釋後普通股 | ||||||||
請參閲所附合並財務報表附註。
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J.W.Mays，Inc.
合併股東權益變動表
| 其他內容 | 普普通通 | |||||||||||||||||
| 普普通通 | 已繳入 | 保留 | 持有的股票 | |||||||||||||||
| 庫存 | 資本 | 收益 | 財務處 | 總計 | ||||||||||||||
| 2020年7月31日餘額 | $ | $ | $ | $ | ( |
) | $ | |||||||||||
| 截至2021年7月31日的年度淨收益 | ||||||||||||||||||
| 2021年7月31日的餘額 | ( |
) | ||||||||||||||||
| 淨虧損，截至2022年7月31日的年度 | ( |
) | ( |
) | ||||||||||||||
| 2022年7月31日的餘額 | $ | $ | $ | $ | ( |
) | $ | |||||||||||
請參閲所附合並財務報表附註。
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J.W.Mays，Inc.
合併現金流量表
| 截至七月三十一日止的年度， | ||||||||
| 2022 | 2021 | |||||||
| 經營活動的現金流： | ||||||||
| 淨收益(虧損) | $ | ( |
) | $ | ||||
| 將淨收益(虧損)調整為經營活動提供的現金淨額： | ||||||||
| 壞賬支出 | ||||||||
| 遞延所得税準備(利益) | ( |
) | ( |
) | ||||
| 出售有價證券的實現(收益)淨額 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 有價證券未實現(收益)淨虧損 | ( |
) | ||||||
| 折舊 | ||||||||
| 遞延費用攤銷 | ||||||||
| 超出現金支付的經營租賃費用 | ||||||||
| 計入利息支出的遞延財務成本 | ||||||||
| 債務的清償 | — | ( |
) | |||||
| 遞延費用 | ( |
) | ( |
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| 經營性資產和負債變動情況： | ||||||||
| 應收賬款 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 預付款項和其他資產 | ( |
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| 應付賬款和應計費用 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 應付保證金 | ||||||||
| 經營活動提供的淨現金 | ||||||||
| 投資活動產生的現金流： | ||||||||
| 購置財產和設備 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 有價證券： | ||||||||
| 銷售收入 | ||||||||
| 支付購買款項 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 用於投資活動的現金淨額 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 融資活動的現金流： | ||||||||
| 付款--抵押貸款 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 融資活動使用的現金淨額 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 現金、現金等價物和限制性現金淨減少 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 年初現金、現金等價物和限制性現金 | ||||||||
| 年終現金、現金等價物和限制性現金 | $ | $ | ||||||
請參閲所附合並財務報表附註。
6
J.W.Mays，Inc.
合併財務報表附註
1.重要會計政策摘要：
組織
J.W.Mays，Inc.(“公司”或“註冊人”)在紐約布魯克林邦德街9號設有執行辦公室，郵編11201，在紐約經營多處商業地產，在俄亥俄州經營一棟大樓。該公司的業務成立於1924年，1927年7月6日根據紐約州的法律成立。
合併原則
合併財務報表包括公司、一家紐約公司及其子公司(J.W.M.房地產公司和達奇斯購物中心污水處理廠，Inc.)的賬户，這些賬户是全資擁有的。在合併中已取消了材料公司間項目。
新冠肺炎對我們業績和運營的影響
從2020年3月開始一直持續到2022年7月，由於新冠肺炎的影響，以及正在進行的政府強制商業監管導致的經濟活動減少，我們的逾期付款增加。新冠肺炎對租户的影響已經反映在我們的應收賬款信用損失準備中。在有限的情況下，我們同意為某些租户延期支付租金。在2022年7月31日之前，我們的股票投資估值也將繼續出現波動。
展望未來，新冠肺炎和持續的政府監管對我們業務的全面影響是未知的，也是非常不可預測的。我們過去的業績可能不能反映我們未來的業績，在收入、運營收入、淨收入、每股收益、經營活動提供的現金等方面的歷史趨勢可能會有實質性的差異。例如，如果疫情後的影響繼續擾亂全國和紐約州紐約市的經濟活動，就像其他企業一樣，它可能會通過收入長期下降、租户信用惡化、經濟活動低迷或資本市場下滑，對我們的業務運營和財務業績產生不利影響。此外，我們的許多支出本質上變化較小，可能與收入變化無關。影響的程度將取決於一系列因素，包括大流行的持續時間和嚴重程度；疫苗的分發；以及政府遏制病毒傳播的措施和相關政府法規的宏觀經濟影響。
預算的使用
會計記錄是按照美國公認會計原則(“公認會計原則”)保存的。根據公認會計原則編制公司財務報表時，管理層需要作出估計和假設，以影響財務報表日期報告的資產和負債的報告金額、或有資產和負債的披露、遞增借款利率和對經營租賃使用權資產和負債的續期選擇權的確認，以及報告期內報告的收入和費用金額。我們的估計包括壞賬準備、折舊、長期資產的減值分析、所得税資產和負債、有價證券的公允價值和收入確認。估計是基於歷史經驗(如適用)或管理層認為在當時情況下合理的其他假設。由於作出估計所涉及的固有不確定性，在不同的假設或條件下，實際結果可能與那些估計不同。
截至2022年7月31日，新冠肺炎的影響還在持續演變。因此，我們的許多估計和假設需要更多的判斷，並帶有更高程度的可變性和波動性。隨着獲得更多信息，我們的估計可能在未來一段時間內發生重大變化。
7
受限現金
限制性現金主要包括銀行賬户中用於承租人保證金的現金和某些貸款協議要求的其他金額。
有價證券
該公司的有價證券包括對股權證券的投資。股息和利息收入應計為應計收入。已實現損益是在特定的確認基礎上確定的。每當情況和情況發生變化時，本公司都會審查有價證券的減值情況，以表明賬面價值可能無法收回。根據會計準則編纂(“ASC”)825，這些證券的公允價值變動在當期收益中確認。
該公司遵循公認會計原則，建立了一個公允價值層次結構，對估值技術進行了優先排序，並創建了以下三個大致水平，其中一級估值是最高優先級：
1級估值投入是指在計量日可獲得的相同資產或負債在活躍市場上的市場報價(例如，在紐約證券交易所交易的股票)。
二級估值投入不是直接或間接可觀察到的第1級所列資產或負債的報價市場價格(例如活躍市場中類似資產或負債的報價，或非活躍市場中相同或類似資產或負債的報價市場價格)。
3級估值投入是不可觀察的(例如，一個實體自己的數據)，在沒有可觀察到的投入的情況下，應該用來衡量公允價值。
以下是對按公允價值經常性計量的資產的估值方法的説明。2022年7月31日和2021年7月31日使用的方法沒有變化。
股權證券按本公司有權買賣個別證券的活躍市場所報的收市價估值。
共同基金按基金報告的每日收盤價估值。本公司持有的共同基金是在美國證券交易委員會註冊的開放式共同基金。這些基金必須公佈其每日資產淨值(“NAV”)，並以該價格進行交易。本公司持有的互惠基金被視為交易活躍。
根據公允價值計量的規定，以下是本公司按公允價值經常性計量的金融資產。
| 報告日的公允價值計量 | ||||||||||||||||||||||||
| 描述 | July 31, 2022 | 1級 | 2級 | 3級 | July 31, 2021 | 1級 | 2級 | 3級 | ||||||||||||||||
| 資產： | ||||||||||||||||||||||||
| 有價證券 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||
應收帳款
一般來説，租户應在月初根據每份租約的條款繳納租金。根據對應收賬款質量的定期評估，管理層根據其對租户的歷史瞭解和行業經驗來決定是否需要準備金或註銷。本公司使用特定標識將應收賬款在收款問題已知期間沖銷壞賬支出。收款問題包括逾期支付租金、租户表示打算不付款而騰出物業的情況，或者租户訴訟或破產程序預計不會導致全額付款的情況。管理層還通過在存在類似特徵的情況下對應收賬款進行彙總審查來評估可收回性。在確定信貸損失撥備的數額時，公司會考慮逾期狀況和租户的付款歷史。我們還考慮了當前的市場狀況和對未來經濟狀況的合理和可支持的預測。我們的評估考慮了新冠肺炎造成的商業和市場混亂。市場狀況的持續波動和信貸趨勢的不斷變化很難預測，導致的變異性和波動性可能對我們未來期間的壞賬準備產生重大影響。
8
主要由於新冠肺炎的持續影響，公司於2022年7月31日、2022年7月31日及2021年7月31日分別計提了393,000美元及318,000美元的應收賬款準備，以抵銷應收賬款。
每個期間的應收賬款準備活動如下：
| 津貼： | ||||||||||||
| 無法收藏 | ||||||||||||
| 應收帳款 | 壞賬支出 | |||||||||||
| 截至7月31日的期間 | 截至7月31日的期間 | |||||||||||
| 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | |||||||||
| 期初餘額 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
| 沖銷 | ||||||||||||
| 準備金調整 | ||||||||||||
| 期末餘額 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
財產和設備
財產和設備按成本列報。折舊採用直線法和餘額遞減法計算。租賃物業改進的攤銷在租賃期限內計算。用於確定折舊和攤銷的年限一般如下：
| 建築物和改善措施 | ||
| 對租賃物業的改進 | ||
| 固定裝置和設備 | ||
| 其他 |
非永久性的維護、維修、更新和改進在發生時計入費用。增建和重大更新或改進的支出與施工期間的相關利息成本一起資本化。出售或報廢資產的成本及其累計折舊或攤銷在處置年度從各自的賬户中註銷，由此產生的收益或損失貸記或計入收入。資本化利息被記錄為與其相關的資產的一部分，並在該資產的預計使用壽命內攤銷。
9
減損
當某些事件或環境變化顯示資產的賬面值可能無法收回時，本公司會審核物業及設備及相關租賃無形資產，以確定是否可能減值。可能發生的事件或情況變化包括但不限於房地產市場狀況的重大變化、估計剩餘價值以及預期在先前估計壽命結束前出售資產。減值是在當前賬面價值超過資產估計公允價值減去任何被歸類為待售資產的處置成本後計量的。截至2022年7月31日和2021年7月31日，該公司已確定其財產和設備沒有減值。
遞延費用
遞延費用主要包括與向租户出租財產有關的費用。此類成本採用直線法在相關租賃期內攤銷，租賃期從4年到21年不等。如果租約提前終止，這些費用就會被計入費用。
租賃-出租人收入
本公司根據會計準則更新(ASU)2014-09(主題606)與客户簽訂的合同收入入賬。租金收入於已籤立租約下的租户不遲於既定日期確認，或於租户應開始經營業務的較早日期確認。未開票應收賬款計入應收賬款，是指根據租賃規定成為應收賬款時，按直線方式確認的預定租金收入超過租金收入的部分。為租户帶來租金減免或其他信貸的租約修訂的影響，包括與先前期間有關的任何追溯效力，在租約修訂簽署時確認。於修訂租約時，我們評估任何應計但未付租金及已確認為前期收入的金額的變現能力。作為出租人，我們已選擇將租賃部分(基本租金)、非租賃部分(公共區域維護費用的報銷)和房地產税的報銷合併，並根據ASC 842將這些部分作為一個單獨的租賃部分計入。如果確定這些金額不能變現，則註銷應計但未付的租金。應收賬款按照租賃協議按其可變現淨值確認。提前收到的租金付款將推遲到賺到錢為止。
2020年4月，財務會計準則委員會發布了一份關於新冠肺炎大流行期間租賃會計的工作人員問答，重點是租賃指南在ASC842主題(“ASC842”)中的應用。問答中表示，就新冠肺炎帶來的租金優惠進行政策選擇是可以接受的，這將不要求實體在某些條件下將這些租金優惠視為租賃修改。參加選舉的實體將繼續以直線基礎確認租金收入，以獲得符合資格的優惠。租金延期將導致延期期間的應收賬款增加，不會影響租金收入的確認。本公司在截至2020年7月31日的年度內選擇了這項政策。截至2022年7月31日和2021年7月31日，應收賬款中包括的延期租金分別為25萬美元和24.5萬美元。
租賃-承租人
公司在一開始就確定一項安排是否為租約。採用ASC 842後，經營租賃計入公司資產負債表上的經營租賃使用權資產和經營租賃負債。
經營租賃使用權資產代表公司在租賃期內使用標的資產的權利，租賃負債代表公司支付租賃產生的款項的義務。經營租賃使用權資產及負債於開始日期根據租賃期內租賃付款的現值確認。由於本公司的租約並無提供隱含利率，本公司根據開始日期可得的資料，採用遞增借款利率來釐定租賃付款的現值。本公司的租賃條款可包括在合理確定本公司將行使該選擇權時延長或終止租約的選擇權。租賃付款的租賃費用在租賃期限內以直線法確認。
税費
遞延所得税是為公司資產和負債的財務報告基礎和納税基礎之間的臨時差異而計提的。遞延税項資產主要因記錄若干應計項目、準備金及營業虧損結轉淨額所致，而該等項目目前並不能就税務目的予以扣除。遞延税項負債主要是由於在確認某些投資的未實現損益方面存在暫時性差異，以及出於税務目的使用加速折舊造成的。遞延税項資產及負債於每個司法管轄區予以抵銷，並於資產負債表中淨列賬。
10
税率變動對遞延所得税的影響在包括頒佈日期在內的期間的收入中確認。由於未來所得税法的變化或聯邦、州或市税務機關對納税申報單的最終審查結果，實際所得税可能與這些估計值不同。財務報表對税務倉位的影響，在税務倉位經審查後很可能維持、倉位得到有效結算或質疑税務倉位的訴訟時效屆滿時確認。與未確認税收優惠相關的利息和罰金(如有)分別記為利息支出和行政及一般費用。
普通股每股收益
每股收益的計算方法是將本年度的淨收益除以本年度已發行普通股的加權平均數，並根據購買庫存股進行調整。在2022和2021財年，用於計算每股收入的股份為2,015,780股。
2.有價證券：
截至2022年7月31日和2021年7月31日，公司的有價證券分類如下：
| July 31, 2022 | July 31, 2021 | |||||||||||||||||||||||
| 毛收入 | 毛收入 | 毛收入 | 毛收入 | |||||||||||||||||||||
| 未實現 | 未實現 | 公平 | 未實現 | 未實現 | 公平 | |||||||||||||||||||
| 成本 | 收益 | 損失 | 價值 | 成本 | 收益 | 損失 | 價值 | |||||||||||||||||
| 可供銷售： | ||||||||||||||||||||||||
| 共同基金 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||
| 公司權益 | ||||||||||||||||||||||||
| 證券 | ||||||||||||||||||||||||
| $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | |||||||||||||||||
2022年和2021年7月31日終了年度的投資收入包括：
| 2022 | 2021 | |||||
| 利息收入 | $ | $ | ||||
| 股息收入 | ||||||
| 出售有價證券的收益 | ||||||
| 總計 | $ | $ | ||||
3.長期債務--抵押貸款：
| 截至七月三十一日止的年度， | ||||||||||||
| 當前 | ||||||||||||
| 每年一次 | 最終 | |||||||||||
| 利息 | 付款 | |||||||||||
| 費率 | 日期 | 2022 | 2021 | |||||||||
| 抵押貸款： | ||||||||||||
| 邦德·聖地與建築公司，紐約布魯克林(1) | $ | $ | ||||||||||
| 菲什基爾土地和建築(2) | ||||||||||||
| 遞延融資成本 | ( |
) | ( |
) | ||||||||
| 總計 | $ | $ | ||||||||||
| (1) | |
| (2) | |
11
截至2022年7月31日，未償還長期抵押貸款的到期日如下：
| 截至7月31日的年度： | 金額 | |||
| 2023 | $ | |||
| 2024 | ||||
| 2025 | ||||
| 小計 | ||||
| 遞延融資成本 | ( |
) | ||
| 總計 | $ | |||
截至2022年7月31日，以上述債務為抵押的財產的賬面價值為33,950,082美元。
4.應付票據：
於2020年4月，本公司獲得一筆722,726美元的貸款，年利率為0.98%，由一家銀行通過《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法》(“CARE法案”)A分部下的小企業管理局(“SBA”)薪資支票保護計劃(“PPP”)發放。2021年5月26日，SBA授權完全免除本公司的PPP貸款，金額為722,726美元，外加應計利息。在截至2021年7月31日的一年中，這些收益被記錄為應付票據的全額減少和債務收入的清償。
5.經營租約：
出租人
該公司根據商業樓宇的經營租約，向租户出租寫字樓和零售空間。租賃期限從大約5年到49年不等。租約規定支付每月預付的固定基數租金，以及償還房地產税和公共區域費用。該公司已選擇將租賃收入和公共區域費用的報銷作為一個單獨的組成部分，作為租金收入計入我們的綜合經營報表。
下表按租賃和非租賃組成部分分列了公司的收入：
| 截至七月三十一日止的年度， | |||||
| 2022 | 2021 | ||||
| 基本租金-固定 | $ | $ | |||
| 報銷公共區域費用(CAM) | |||||
| 非租賃部分(房地產税) | |||||
| 租金收入 | $ | $ | |||
| 截至七月三十一日止的年度， | |||||
| 2022 | 2021 | ||||
| 基本租金-固定 | |||||
| 公司自有財產 | $ | $ | |||
| 租賃物業 | |||||
| 報銷公共區域費用及 | |||||
| 非租賃部分(房地產税) | |||||
| 公司自有財產 | |||||
| 租賃物業 | |||||
| 總計 | $ | $ | |||
12
對於初始或剩餘期限為一年或一年以上的租約，未來最低不可取消租金收入如下：
| 公司 | |||||||||
| 擁有 | 租賃 | ||||||||
| 截至七月三十一日止的年度， | 屬性 | 屬性 | 總計 | ||||||
| 2023 | $ | $ | $ | ||||||
| 2024 | |||||||||
| 2025 | |||||||||
| 2026 | |||||||||
| 2027 | |||||||||
| 2027年後 | |||||||||
| 總計 | $ | $ | $ | ||||||
承租人
該公司的房地產業務包括根據長期、不可取消的經營租賃協議租賃的物業。租約於不同日期到期至2073年，包括在合理確定公司將行使該選擇權時延長或終止租約的選擇權。某些租約規定增加租賃協議中規定的未來最低年度租金付款。
2022年7月，該公司與其業主就其兩處物業簽訂了租賃協議如下：
| (1) | 紐約州牙買加第169街的牙買加大道-給公司四個五年的選擇期，將租約延長到2030年5月31日的當前到期日之後，總共20年，直到2050年5月31日。截至2022年7月31日，尚不能合理確定該公司是否會行使此類延長租約的選擇權。 |
| (2) | 紐約布魯克林富爾頓街504-506-修改租賃協議，從2026年5月1日至2031年4月30日，將每月租金從30,188美元增加到34,716美元。 |
業主是温斯坦企業公司，這是一家主要由董事會主席擁有的關聯公司，董事會主席也是該公司的主要所有者。
紐約州布魯克林富爾頓街504-506號的租約修改對經營租賃使用權資產、負債和租金費用的計量影響如下：
| 運營中 | 運營中 | 每月 | |||||||
| 租賃權- | 租賃 | 租金 | |||||||
| 使用情況-資產 | 負債 | 費用 | |||||||
| 2022年7月租約修改帶來的增長 | $ | $ | $ | ||||||
本公司房地產業務的分租租金收入超過了租賃房地產的經營租賃成本，具體如下：
| 截至七月三十一日止的年度， | ||||||||
| 2022 | 2021 | |||||||
| 轉租收入 | $ | $ | ||||||
| 經營租賃成本 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 分租收入超過租賃成本的部分 | $ | $ | ||||||
截至2022年7月31日，我們的經營租賃加權平均剩餘租期為16.68年，加權平均貼現率為2.96%。
| 截至七月三十一日止的年度， | |||||
| 2022 | 2021 | ||||
| 其他信息： | |||||
| 來自經營租賃的經營現金流 | $ | $ | |||
13
以下為截至2022年7月31日的經營租賃負債年度未貼現現金流到期日分析：
| 運營中 | |||
| 截至七月三十一日止的年度 | 租契 | ||
| 2023 | $ | ||
| 2024 | |||
| 2025 | |||
| 2026 | |||
| 2027 | |||
| 此後 | |||
| 未貼現現金流合計 | |||
| 減去：現值折扣 | ( |
) | |
| 租賃負債總額 | $ | ||
6.所得税：
為2022年、2022年和2021年7月31日終了年度撥備的所得税包括：
| 2022 | 2021 | |||||
| 當前： | ||||||
| 聯邦制 | $ | $ | ||||
| 遞延税金(福利)： | ||||||
| 聯邦制 | ( |
) | ( |
) | ||
| 狀態 | ( |
) | ( |
) | ||
| 所得税撥備(福利) | $ | ( |
) | $ | ( |
) |
截至2022年7月31日和2021年7月31日的年度撥備的税款與對税前收入適用聯邦法定税率所產生的數額不同，如下：
| 2022 | 2021 | |||||||
| 所得税前收入(虧損) | $ | ( |
) | $ | ||||
| 工資保障計劃貸款豁免 | ( |
) | ||||||
| 其他-網絡 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 調整後的税前收益(虧損) | $ | ( |
) | $ | ( |
) | ||
| 法定費率 | % | % | ||||||
| 按法定税率計提所得税撥備(福利) | $ | ( |
) | $ | ( |
) | ||
| 國家遞延所得税(福利) | ( |
) | ( |
) | ||||
| 其他-網絡 | ( |
) | ||||||
| 所得税撥備(福利) | $ | ( |
) | $ | ( |
) | ||
截至2022年7月31日和2021年7月31日，該公司的聯邦淨營業虧損結轉約為10,093,000美元和10,341,000美元，可用於抵消未來的應税收入。截至2022年7月31日和2021年7月31日，公司州和市的未使用淨營業虧損分別約為12,308,000美元和12,293,000美元，城市為8,274,000美元，可用於抵消未來的應税收入。結轉的淨營業虧損將在2035年開始到期，如果沒有使用的話。
紐約州和紐約市的税收是根據收入或各自以資本為基礎的特許經營税計算的，以較高者為準。從公司截至2025年7月31日的納税年度開始，法律的變化要求逐步取消基於國家資本的税收。在可預見的未來，紐約市的税收將以資本為基礎。以資本為基礎的特許經營税記入行政和一般費用。超過以資本為基礎的特許經營税的州税額記入所得税費用。由於適用以資本為基礎的税項，以及可能沒有城市應納税所得額，本公司不記錄城市遞延税項。
一般而言，提交的報税表須接受有關税務管轄區為期三年的審計。在公司經營所在的每個州司法管轄區的訴訟時效保持開放，直到為聯邦所得税目的結算年度為止，屆時將提交反映所有聯邦所得税調整的修訂的州所得税申報單。截至2022年7月31日，沒有進行中的所得税審計會對合並財務報表產生實質性影響。
14
公司截至2022年7月31日和2021年7月31日的遞延税項資產和負債的重要組成部分是與下列項目相關的暫時性差異的結果：
| 2022 | 2021 | |||||||||||
| 延期 | 延期 | 延期 | 延期 | |||||||||
| 納税資產 | 納税義務 | 納税資產 | 納税義務 | |||||||||
| 預收租金收入 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
| 經營租賃負債 | ||||||||||||
| 聯邦淨營業虧損結轉 | ||||||||||||
| 國家淨營業虧損結轉 | ||||||||||||
| 未開票應收賬款 | ||||||||||||
| 財產和設備 | ||||||||||||
| 有價證券的未實現收益 | ||||||||||||
| 經營性租賃使用權資產 | ||||||||||||
| 其他 | ||||||||||||
| $ | $ | $ | $ | |||||||||
| 遞延税項淨負債 | $ | $ | ||||||||||
管理層定期評估其遞延税項淨資產的實現情況，方法是評估與本公司相關的所有可用證據(包括正面和負面證據)，並根據相關證據的權重確定是否需要為遞延税項資產計提估值撥備。根據這一分析，管理層已確定，截至2022年7月31日，未來的應税收入更有可能足以充分利用聯邦和州遞延税項資產。
截至2022年7月31日和2021年7月31日止年度的遞延税項準備(福利)部分包括：
| 2022 | 2021 | |||||||
| 賬面折舊超過税項折舊 | $ | $ | ||||||
| 壞賬準備 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 每本書的租賃費用超過支付的現金 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 聯邦淨營業虧損結轉 | ( |
) | ||||||
| 國家淨營業虧損結轉 | ( |
) | ( |
) | ||||
| 預收租金收入 | ( |
) | ||||||
| 預計的購買力平價貸款費用將被免除 | ||||||||
| 未開票應收賬款 | ||||||||
| 其他 | ( |
) | ||||||
| $ | ( |
) | $ | ( |
) | |||
7.僱員退休計劃：
該公司發起了一項非供款性資金購買計劃，涵蓋了幾乎所有的非工會員工。2022年和2021年兩個財政年度的業務繳款分別為469,202美元和441,512美元。
多僱主計劃：
該公司為工會發起的涵蓋其工會員工的多僱主養老金計劃提供資金。截至2022年7月31日和2021年7月31日的年度，公司對養老金計劃的繳費分別為94,857美元和64,771美元。繳費和費用是根據談判的勞動合同或計劃條款確定的。該公司還為工會贊助的健康福利計劃提供資金。
養卹金計劃的或有負債：
養老金計劃不單獨報告有關公司在累積計劃福利和計劃資產中所佔份額的信息。根據《僱員退休收入保障法》，在退出多僱主福利計劃時，僱主必須繼續支付計劃中未建立資金的既得利益的比例份額(如果有的話)。本條款規定的任何責任無法確定：然而，公司尚未做出退出該計劃的決定。
15
繳費僱主參加多僱主計劃的信息：
| 計劃的法定名稱： | 食品和商業工人聯合會 |
| 地方888養老基金 | |
| 僱主識別號碼： | 13-6367793 |
| 圖則編號： | 001 |
| 最近表格5500的日期： | 2020年12月31日 |
| 認證區域狀態： | 危急狀態和下降狀態 |
| 狀態確定日期： | 2020年1月1日 |
| 計劃在狀態計算中使用了延期攤銷準備金： | 是 |
| 最低供款要求： | 是 |
| 僱主供款超過計劃的5% | |
| 截至2020年12月31日的年度繳款： | 是 |
| 實施的康復計劃： | 是 |
| 須繳付附加費的僱主： | 是 |
| 合同到期日： | 2022年11月30日 |
在2019年至2021年11月30日的計劃年度，根據養老基金的復興計劃，公司同意支付相當於前一年總繳費率增加9%的最低繳費率。自2021年12月1日起至2022年11月30日合同到期日止，公司的繳費率為每位參保員工工資的19.66%。與工會的合同涵蓋了公司31名員工中約27%的人的工資率、工作時間和其他僱用條件。公司認為與員工和工會的勞資關係良好。
8.現金流信息：
就報告現金流量而言，本公司認為現金等價物由到期日為三個月或以下的短期高流動性投資組成，可隨時轉換為現金。以下是對公司現金和現金等價物的對賬，並將現金限制在綜合現金流量表上列報的總額：
| 7月31日 | ||||||
| 2022 | 2021 | |||||
| 現金和現金等價物 | $ | $ | ||||
| 受限現金、租户保證金 | ||||||
| 受限現金、第三方託管 | ||||||
| 受限現金，其他 | ||||||
| $ | $ | |||||
限制性現金的金額主要包括銀行賬户中用於租户保證金的現金、根據某些貸款協議預留的金額以及房東和公用事業公司的保證金。
補充披露：
| 7月31日， | |||||||
| 2022 | 2021 | ||||||
| 現金流信息 | |||||||
| 支付的利息，扣除資本化利息76642美元(2022年)， | |||||||
| and $115,415 (2021) | $ | $ | |||||
| 所得税(已退還) | ( |
) | |||||
| 非現金信息 | |||||||
| 對經營性租賃使用權資產的確認 | $ | $ | |||||
| 確認經營租賃負債 | |||||||
9.金融工具和信貸風險集中：
以下估計公允價值披露乃由本公司使用現有市場資料及適當估值方法釐定。制定公允價值的估計需要相當大的判斷力。本文提出的估計數不一定表示出售金融工具後可變現的金額。
16
本公司使用以下方法和假設估計其金融工具的公允價值：(I)報價市價用於估計可出售債務和股權證券投資的公允價值；(Ii)貼現現金流量分析用於估計長期債務的公允價值，使用公司對類似債務的當前利率的估計；以及(Iii)由於現金和現金等價物、限制性現金和承租人擔保存款流動性高，資產負債表中的賬面金額接近公允價值。
| July 31, 2022 | July 31, 2021 | |||||||||||
| 攜帶 | 公平 | 攜帶 | 公平 | |||||||||
| 價值 | 價值 | 價值 | 價值 | |||||||||
| 現金和現金等價物 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
| 受限現金 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
| 有價證券 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
| 應付保證金 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
| 應付按揭貸款 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
可能受到信用風險集中影響的金融工具主要包括有價證券、受限現金、現金和現金等價物以及應收賬款。有價證券、受限現金、現金和現金等價物被放置在多個金融機構和工具中，以將風險降至最低。不能保證這些金融機構和工具將把所有這些風險降到最低。
截至2022年7月31日，五個租户約佔68.90%，2021年，五個租户約佔應收賬款的65.70%。在截至2022年7月31日的年度內，兩個租户佔31.12%，2021年，兩個租户佔總租金收入的29.91%。
10.遞延費用：
截至2022年7月31日和2021年7月31日的財政年度的遞延費用包括：
| July 31, 2022 | July 31, 2021 | |||||||||||
| 毛收入 | 毛收入 | |||||||||||
| 攜帶 | 累計 | 攜帶 | 累計 | |||||||||
| 金額 | 攤銷 | 金額 | 攤銷 | |||||||||
| 租賃經紀佣金 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
| 專業租賃費 | ||||||||||||
| 總計 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
截至2022年7月31日和2021年7月31日的攤銷費用總額分別為507564美元和385,967美元。
本年度遞延費用的加權平均壽命為十年。
在接下來的五個財政年度中，估計每年的攤銷費用總額如下：
| 截至七月三十一日止的年度 | 攤銷 | ||||
| 2023 | $ | ||||
| 2024 | $ | ||||
| 2025 | $ | ||||
| 2026 | $ | ||||
| 2027 | $ | ||||
11.關聯方交易：
本公司與韋恩斯坦企業公司(“房東”)有兩份經營租約，該公司是一家關聯公司，主要由本公司董事會主席和房東擁有。其中一份租約用於建築、裝修和位於紐約牙買加第169街的牙買加大道的土地(房舍)。另一份租約是位於紐約布魯克林富爾頓街504-506號的房產。
本公司於2022年7月與業主訂立租賃協議如下：
| (1) | 牙買加大道169號這是紐約州牙買加斯特里特-給公司四個五年期的選擇期，將租約延長到2030年5月31日的當前到期日之後，總共20年，直到2050年5月31日。截至2022年7月31日，尚不能合理確定該公司是否會行使此類延長租約的選擇權。 |
17
| (2) |
與業主簽訂的這兩份營運租約的租金和開支如下：
| 租金支付 | 房租費用 | |||||||||||
| 截至七月三十一日止的年度 | 截至七月三十一日止的年度 | |||||||||||
| 屬性 | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | ||||||||
| 牙買加大道169號這是街道 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
| 富爾頓街504-506號 | ||||||||||||
| 總計 | $ | $ | $ | $ | ||||||||
以下彙總了與這兩個租賃相關的資產和負債：
| 使用權資產 | 負債 | |||||||||||||
| 7月31日 | 7月31日 | |||||||||||||
| 屬性 | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | 到期日 | |||||||||
| 牙買加大道169號這是街道 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||
| 富爾頓街504-506號 | ||||||||||||||
| 總計 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||
在目前為2030年的紐約牙買加租約終止後，包括在經營租約中的所有房舍的使用權資產加上租賃改進將移交給房東。
12.大寫：
該公司完全通過普通股資本化，擁有相同的投票權和清算權。庫存股按成本入賬，截至2022年7月31日和2021年7月31日分別由162,517股組成。
13.或有事項：
還有針對該公司的各種其他訴訟和索賠待決。管理層認為，這些事項的解決不會對本公司的綜合財務報表產生重大不利影響。
如果本公司出售、轉讓、處置或拆除紐約布魯克林榆樹廣場25號，則本公司可能有責任為裝貨碼頭創建一個共管公寓單元。目前尚不能確定設立共管公寓的必要性和這種共管單元的成本。
14.後續事件：
2022年7月31日之後，新租户在公司位於紐約菲斯基爾的大樓租賃了58,832平方英尺，用作存儲空間，截至2023年2月，為期6個月。租賃期內的租金總額為576,259美元，已於2022年8月租金起始日支付。經紀佣金為27,084美元。
18
附表III
J.W.Mays，Inc.房地產和累計降價-2022年7月31日
| 第A列 | B欄 | C欄 | 第D欄 | E列 | F號上校 | G上校 | H欄 | 第I列 | |||||||||||||||||||||||||
| 成本資本化 | 生活在哪一天 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 在之後 | 結轉的總金額 | 折舊 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 公司的初始成本 | 採辦 | 在期末 | 在……裏面 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 最新收入 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 建築和 | 攜帶 | 建築和 | 累計 | 日期 | 日期 | 語句為 | |||||||||||||||||||||||||||
| 描述 | 累贅 | 土地 | 改進 | 改進 | 成本 | 土地 | 改進 | 總計 | 折舊 | 施工 | 後天 | 計算 | |||||||||||||||||||||
| 寫字樓和出租樓 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 布魯克林，紐約 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 邦德街的富爾頓街 | $ | 2,759,236 | $ | 3,901,349 | $ | 7,403,468 | $ | 24,591,114 | $ | — | $ | 3,901,349 | $ | 31,994,582 | $ | 35,895,931 | $ | 15,573,249 | 五花八門 | 五花八門 | (1)(2) | ||||||||||||
| 牙買加、紐約、牙買加 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 169街的大道 | — | — | — | 474,359 | — | — | 474,359 | 474,359 | 131,322 | 1959 | 1959 | (3) | |||||||||||||||||||||
| 菲什基爾，紐約9號公路 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 駭維金屬加工84號州際公路 | 3,691,796 | 594,723 | 7,212,116 | 15,909,107 | — | 594,723 | 23,121,223 | 23,715,946 | 10,088,546 | 10/74 | 11/72 | (1) | |||||||||||||||||||||
| 布魯克林，紐約喬文 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 富爾頓街及 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 榆樹之地 | — | 1,324,957 | 728,327 | 17,278,279 | — | 1,324,957 | 18,006,606 | 19,331,563 | 7,199,108 | 1915 | 1950 | (1)(2) | |||||||||||||||||||||
| 萊維頓，紐約 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 亨普斯特德收費公路 | — | 125,927 | — | — | — | 125,927 | — | 125,927 | — | 4/69 | 6/62 | (1) | |||||||||||||||||||||
| 俄亥俄州塔爾頓路Circleville | — | 120,849 | 4,388,456 | 86,520 | — | 120,849 | 4,474,976 | 4,595,825 | 3,252,417 | 9/92 | 12/92 | (1) | |||||||||||||||||||||
| 總計(A) | $ | 6,451,032 | $ | 6,067,805 | $ | 19,732,367 | $ | 58,339,379 | $ | — | $ | 6,067,805 | $ | 78,071,746 | $ | 84,139,551 | $ | 36,244,642 | |||||||||||||||
| (1) | 建築和改善 | 18–40 years |
| (2) | 對租賃物業的改進 | 3-40年 |
| (3) | 經營租賃使用權資產初始記錄為2,710萬美元，包括約1,020萬美元的調整，主要與建築和裝修有關，扣除累計折舊後，根據與主要由本公司的一家董事(“業主”)擁有的一家關聯公司簽訂的土地租賃所需。於2030年租約終止後，該建築物及所有改善工程將移交業主作為物業擁有人(見所附綜合財務報表附註1及11)。租賃權的改進在租賃期內攤銷。 | |
| (A) | 不包括辦公傢俱及設備和運輸設備375 555美元及其截至2022年7月31日的累計折舊212 806美元。 | |
| 截至七月三十一日止的年度， | |||||||
| 2022 | 2021 | ||||||
| 房地產投資 | |||||||
| 年初餘額 | $ | 82,496,432 | $ | 80,286,244 | |||
| 改進 | 1,643,119 | 2,210,188 | |||||
| 退休 | — | — | |||||
| 年終餘額 | $ | 84,139,551 | $ | 82,496,432 | |||
| 累計折舊 | |||||||
| 年初餘額 | $ | 34,548,196 | $ | 32,805,218 | |||
| 在費用和費用中收取的附加費 | 1,696,446 | 1,742,978 | |||||
| 退休 | — | — | |||||
| 年終餘額 | $ | 36,244,642 | $ | 34,548,196 | |||
19
J.W.Mays，Inc.
管理報告
管理層負責本年度報告中財務報表和其他財務信息的編制和可靠性。管理層已建立財務報告的內部控制制度，旨在提供合理保證，以確保用於編制財務報表的財務記錄是可靠的，並反映本公司的交易，並仔細遵守既定的政策和程序。公司審查、修改和完善其內部控制制度，以適應運營的變化。
董事會通過審計委員會行事，審計委員會完全由非本公司僱員的獨立董事組成，負責監督財務報告過程。財務報表是根據美利堅合眾國普遍接受的會計準則編制的，其中包括根據管理層作出的判斷和估計得出的數額。實際結果可能與估計的金額不同。
為了確保完全獨立，獨立註冊會計師事務所Prager Metis CPAS，LLC可以完全和自由地與審計委員會會面，而管理層代表不會出席，討論審計結果、內部控制的充分性和財務報告的質量。
20
獨立註冊會計師事務所報告
致董事會和股東J.W.Mays公司及其子公司
對合並財務報表的幾點看法
本公司已審核所附J.W.Mays，Inc.及其附屬公司(“本公司”)於2022年及2021年7月31日的綜合資產負債表 及截至2022年、2022年及2021年7月31日止年度的相關綜合經營表、股東權益變動及現金流量，以及相關附註及財務報表附表 (統稱為“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表 在所有重要方面都公平地反映了公司截至2022年7月31日和2021年7月31日的財務狀況，以及截至2022年和2021年7月31日的每一年度的經營成果和現金流量，符合美國公認的會計原則。
意見基礎
這些合併財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的綜合財務報表發表意見。我們是一家在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於合併財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。本公司並無被要求對其財務報告的內部控制進行審計，我們也沒有受聘進行審計。作為我們審計的一部分，我們被要求瞭解財務報告的內部控制，但不是為了對公司財務報告內部控制的有效性發表意見。因此，我們不表達這樣的意見。
我們的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價合併財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指在對已傳達或要求傳達給審計委員會的財務報表進行當期審計時產生的事項：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀或複雜的判斷。傳達關鍵審計事項不會以任何方式改變吾等對綜合財務報表的整體意見，而吾等亦不會透過傳達下述關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與其有關的賬目或披露提供單獨意見。
減損
關鍵審計事項説明
如綜合財務報表附註1所述，當某些事件或情況變化顯示賬面值可能無法收回時，本公司會檢討其物業及設備是否存在潛在減值。這些事件和情況包括但不限於房地產市場狀況的重大變化、估計剩餘價值以及預期在先前估計壽命結束前出售資產。在評估物業及設備的減值指標時，管理層會考慮未貼現的未來現金流量，包括房地產的剩餘價值，以及個別資產的賬面金額。考慮到估計的未來現金流，管理層需要對各種結果的概率做出假設，這些結果與市場狀況、估計持有期、資本化率和物業出售後的潛在收益有關。我們將房地產投資減值評估確定為一項重要的審計事項。
21
我們確定減值評估是一項關鍵審計事項的主要考慮因素是，由於管理層判斷的敏感性，估計不確定性的風險較高，這不僅涉及減值指標，還涉及在考慮現金流量以實現成本回收和進行公允價值計量時使用的估計和假設。
在我們的審計中如何處理關鍵的審計事項
我們與減值評估相關的審計程序包括以下內容。我們測試了對潛在財產和設備減值評估的相關控制的設計和操作有效性，例如對公司監控房地產投資組合的控制，對公司對未來現金流的考慮的控制，以及對公司公允價值估計的控制。考慮到管理層關於減值的會計政策中建立的減值指標標準，我們評估了需要進一步分析的物業總體的完整性。我們審查和評估了公司的未貼現現金流量以及對已確定為潛在減值的物業的公允價值估計。我們評估了使用的方法和重要假設的合理性，包括結果的概率、持有期、資本化率和物業出售後的潛在收益。我們通過與受影響物業的歷史表現以及可比的可觀察市場數據進行比較來評估這些項目。我們的評估包括對這些假設的評估，我們考慮了這些假設是否與審計其他領域獲得的證據一致。
/s/Prager Metis CPAS，LLC(PCAOB ID：編號273)
自2020年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
2022年10月20日，新澤西州哈肯薩克
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J.W.Mays，Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析
管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析應與本報告所載的綜合財務報表及其相關附註一併閲讀。在本討論中，“公司”、“我們”、“我們”和“我們”是指J.W.Mays公司及其子公司。
前瞻性陳述
以下內容可被解釋為包括根據1995年《私人證券訴訟改革法》作出的前瞻性陳述。“展望”、“打算”、“計劃”、“努力”、“預期”、“相信”、“預期”等詞語或類似含義的詞語通常用來識別這類陳述。可能導致實際結果與前瞻性陳述中表達的結果大不相同的各種重要因素在下文“關於前瞻性陳述的告誡陳述”標題下列出。我們的實際結果可能與這些基於許多因素的前瞻性陳述預期的結果大不相同，這些因素包括但不限於勞動力的可獲得性、營銷成功、競爭條件以及我們所服務的各種市場的經濟條件的變化。
新冠肺炎對我們業績和運營的影響
從2020年3月開始一直持續到2022年7月，由於新冠肺炎的影響，以及正在進行的政府強制商業監管導致的經濟活動減少，我們的逾期付款增加。新冠肺炎對租户的影響已經反映在我們的應收賬款信用損失準備中。在有限的情況下，我們同意為某些租户延期支付租金。在2022年7月31日之前，我們的股票投資估值也將繼續出現波動。
展望未來，新冠肺炎對我們業務的全面影響是未知的，也是高度不可預測的。我們過去的業績可能不能反映我們未來的業績，在收入、運營收入、淨收入、每股收益、經營活動提供的現金等方面的歷史趨勢可能會有實質性的差異。例如，如果疫情後的影響繼續擾亂全國和紐約州紐約市的經濟活動，就像其他企業一樣，它可能會通過收入長期下降、租户信用惡化、經濟活動低迷或資本市場下滑，對我們的業務運營和財務業績產生不利影響。此外，我們的許多支出本質上變化較小，可能與收入變化無關。影響的程度將取決於一系列因素，包括大流行的持續時間和嚴重程度；疫苗的分發；以及政府遏制病毒傳播的措施和相關政府法規的宏觀經濟影響。
關鍵會計政策和估算
關鍵會計政策被定義為對描述公司財務狀況和結果最重要的政策，需要做出最困難、最主觀或最複雜的判斷。根據美國普遍接受的會計原則編制財務報表，要求我們作出估計和判斷，以影響財務報表日期的資產和負債的報告金額、報告期間的收入和費用的報告金額以及或有資產和負債的相關披露。我們相信附註1中的關鍵會計政策會影響我們在編制財務報表時使用的更重要的判斷和估計。估計是基於歷史經驗(如適用)或管理層認為在當時情況下合理的其他假設。我們已將下述政策確定為我們的關鍵會計政策。在不同的假設和條件下，實際結果可能與這些估計值不同。
截至2022年7月31日，新冠肺炎和持續的政府監管對我們業務的影響仍在繼續。因此，我們的許多估計和假設需要更多的判斷，並帶有更高程度的可變性和波動性。隨着事件的不斷髮展和獲得更多信息，我們的估計可能在未來一段時間內發生重大變化。
應收賬款
一般來説，租户應在月初根據每份租約的條款繳納租金。根據對應收賬款質量的定期評估，管理層根據其對租户的歷史瞭解和行業經驗來決定是否需要準備金或註銷。在應收賬款問題已知的期間，公司使用特定的標識將應收賬款沖銷至壞賬支出。
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有價證券
我們用多餘的現金投資共同基金。共同基金根據基金中包含的資產每天對共同基金進行估值。我們的共同基金投資按共同基金確定的每日價值記錄在合併財務報表中，我們可以隨時清算我們的投資。我們對公司股權證券的投資按各證券交易所確定的價格進行估值。我們可以隨時變現這些投資。我們的投資估值會受到市場波動的影響，並可能在任何時候發生重大價值變化。
財產和設備
財產和設備按成本列報，並按資產的使用年限或租賃年限中較短的時間折舊。不再使用的資本改善被註銷。管理層對物業的價值進行審查，以確定估值是否大幅下降。如果注意到估值的任何重大下降，調整將記錄在財務報表中。
延期收費
遞延費用主要包括與向租户出租物業有關的成本。此類成本採用直線法在相關租賃期內攤銷，租賃期從4年到21年不等。如果租約提前終止，這些費用就會被計入費用。
租賃-出租人收入確認
本公司根據會計準則更新(ASU)2014-09(主題606)與客户簽訂的合同收入入賬。租金收入於已籤立租約下的租户不遲於既定日期確認，或於租户應開始經營業務的較早日期確認。租約修訂為租户帶來租金減免或其他信貸的影響，在租約修訂簽訂時確認。如果確定這些金額不能變現，則註銷應計但未付的租金。應收賬款按照租賃協議按其可變現淨值確認。提前收到的租金付款將推遲到賺到錢為止。我們根據財務會計準則委員會關於新冠肺炎期間租賃的指導意見向我們提供了政策選擇，該指導意見允許我們繼續將租金收入確認為租金延期協議，並將租金減免確認為授予期間收入的減少。
租約-承租人
公司在開始時確定一項安排是否為租賃。採用ASC 842後，經營租賃計入公司資產負債表上的經營租賃使用權資產和經營租賃負債。經營租賃使用權資產代表公司在租賃期內使用標的資產的權利，租賃負債代表公司支付租賃產生的款項的義務。經營租賃使用權資產及負債於開始日期根據租賃期內租賃付款的現值確認。
税金
我們的所得税應計項目將根據我們提交的所得税申報單，生效當前應繳納的税款，以及根據本年度所賺取的收入(在未來事件發生之前不應納税)未來應繳納的税款，以抵消本年度發生的費用(在未來事件發生之前不能扣除)。税務審計根據審計結果增加或減少目前應支付的金額。税收撥備是一種估計，可能會因税法和税率的變化而隨時發生變化。
2022財年與2021財年相比
截至2022年7月31日的年度淨虧損為712,371美元，或每股虧損0.35美元，而截至2021年7月31日的年度淨收益為398,032美元，或每股虧損0.20美元。
本年度收入從2021年同期的20,212,879美元增加到21,396,035美元，主要是由於六個新租户的租金和現有租户租金的增加。
本年度的房地產運營費用從2021年可比年度的14,306,967美元增加到14,662,851美元，這主要是由於新租户的經紀費遞延費用、維護、保險和工資成本的遞延費用的攤銷費用增加；部分被房地產税的減少所抵消。
本年度的行政和一般費用從2021年可比年度的4,958,227美元增加到5,647,733美元，這主要是由於保險、工資成本、壞賬支出、基於州資本的特許經營税以及法律和專業成本的增加。
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本年度的折舊費用為1,742,458美元，略低於2021年可比年度的1,785,468美元。
本年度的利息支出和投資虧損總額為345,364美元，主要原因是有價證券的公允價值發生了393,763美元的變化；投資收入的增加和利息支出的減少部分抵消了這一影響。截至2021年7月31日的年度其他收入增加1,076,815美元，主要是由於722,726美元債務收入的清償以及446,126美元有價證券公允價值的變化。
流動資金和資本資源
截至2022年7月31日，新冠肺炎及相關政府監管對我們業務的影響仍在持續。從2021年8月1日到2022年7月31日，公司的壞賬支出為352,920美元。截至2022年7月31日，我們的股權投資估值繼續出現波動，導致截至2022年7月31日的年度未實現虧損393,763美元。就後新冠肺炎疫情影響和相關政府法規繼續擾亂全國和紐約州紐約市的經濟活動而言，其影響可能包括壞賬支出增加、租金收入下降和酒店入住率下降，這可能會導致運營活動提供的現金減少。我們的許多支出本質上變化較小，可能與收入變化無關。
2020年11月，該公司將其位於紐約布魯克林的Jowein大樓的23,000平方英尺出租給了一名寫字樓租户。該租户的裝修費用為501293美元，經紀佣金為97.9萬美元。入住率和租金從2022年1月開始支付。
2021年4月，該公司將其位於紐約布魯克林的九邦德街大樓的1600平方英尺租給了一個零售租户。租金從2021年11月開始。
2021年7月，該公司將其位於紐約布魯克林的九邦德街大樓的2270平方英尺出租給了一名寫字樓租户。租金從2021年9月開始。為了容納這個租户，一個現有的租户放棄了440平方英尺。
2021年11月24日，一名租户在公司位於紐約布魯克林的九邦德街大樓擁有5350平方英尺的零售面積，行使了終止租約的選擇權，自2022年5月31日起生效。2022年6月，該空間以更高的租金租給了一家零售租户。租金從2022年7月開始。
2022年1月，該公司將其位於紐約牙買加的房產的500平方英尺租給了一個零售租户。租金從2022年1月開始。
2022年4月，該公司將其位於紐約布魯克林的九邦德街大樓的14,100平方英尺租賃給了一名寫字樓租户，租期為10年。租金從2022年6月開始。為了容納這個新租户，一個按月租約的現有租户交出了10,788平方英尺。交出空間的租户將繼續以按月租賃的形式佔用這些房地的46,421平方英尺。
2022年7月，公司與其業主紐約牙買加物業簽訂了一項協議，給予公司四個五年的選擇期，將租約延長至2030年5月31日的當前到期日之後，總計20年，至2050年5月31日。業主是温斯坦企業公司，這是一家主要由董事會主席擁有的關聯公司，董事會主席也是該公司的主要所有者。
2022年7月31日之後，一名新租户在公司位於紐約的菲什基爾大樓租賃了58,832平方英尺，用作存儲空間，截至2023年2月，為期六個月。租賃期內的租金總額為576,259美元，已於2022年8月租金起始日支付。經紀佣金為27,084美元。
現金流：
下表彙總了截至2022年7月31日和2021年7月31日的財年的現金流活動：
| 2022 | 2021 | |||||||
| 經營活動提供的淨現金 | $ | 1,689,445 | $ | 1,068,430 | ||||
| 投資活動使用的現金淨額 | (855,667 | ) | (1,890,212 | ) | ||||
| 融資活動使用的現金淨額 | (1,198,600 | ) | (1,147,300 | ) | ||||
經營活動的現金流：
遞延費用：公司在紐約布魯克林大樓的兩個新租户產生的經紀佣金增加了382,961美元。
應付賬款和應計費用：該公司於2022年7月31日到期的經紀佣金餘額為788,902美元。
從2020年3月開始一直持續到2022年7月，由於新冠肺炎的影響，以及正在進行的政府強制商業監管導致的經濟活動減少，我們的逾期付款增加。新冠肺炎對租户的影響已經反映在我們的應收賬款信用損失準備中。在2022年7月31日之前，我們的股票投資估值也將繼續出現波動。
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從2021年8月到2022年7月，該公司的壞賬支出為352,920美元。就後新冠肺炎疫情影響繼續擾亂全國和紐約州紐約市的經濟活動而言，其影響可能包括壞賬支出增加、租金收入下降和酒店入住率下降，這可能導致運營活動提供的現金減少。我們的許多支出本質上變化較小，可能與收入變化無關。
投資活動產生的現金流：
在截至2022年7月31日的一年中，該公司在其位於紐約布魯克林的Jowein大樓的鋼鐵工作支出為92,941美元。在此期間，該公司還支出244,991美元用於翻修其位於紐約布魯克林的邦德街9號大樓，以及1,299,345美元用於其位於紐約菲什基爾的大樓的翻新，包括：
| 1) | 241,587美元用於重新鋪設停車場。總費用為342,316美元，於2021年8月完工。 |
| 2) | 334,403美元，用於天篷工程。 |
| 3) | 577,089美元，用於電梯現代化。總成本為892,000美元，預計將於2023年5月完成。 |
| 4) | 照明費用為85,649美元。 |
| 5) | 石材正面和人行道的支出為60,617美元。 |
關聯方交易：
本公司與韋恩斯坦企業公司(“房東”)有兩份經營租約，該公司是一家關聯公司，主要由本公司董事會主席和房東擁有。其中一份租約用於建築、裝修和位於紐約牙買加第169街的牙買加大道的土地(房舍)。另一份租約是位於紐約布魯克林富爾頓街504-506號的房產。
本公司於2022年7月與業主訂立租賃協議如下：
| (1) | 紐約州牙買加第169街的牙買加大道-給公司四個五年的選擇期，將租約延長到2030年5月31日的當前到期日之後，總共20年，直到2050年5月31日。截至2022年7月31日，尚不能合理確定該公司是否會行使此類延長租約的選擇權。 |
| (2) | 紐約布魯克林富爾頓街504-506-修改租賃協議，從2026年5月1日至2031年4月30日，將每月租金從30,188美元增加到34,716美元。 |
與業主簽訂的這兩份營運租約的租金和開支如下：
| 租金支付 | 房租費用 | |||||||||||
| 截至七月三十一日止的年度 | 截至七月三十一日止的年度 | |||||||||||
| 屬性 | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | ||||||||
| 牙買加大道169號這是街道 | $ | 624,994 | $ | 624,994 | $ | 1,517,437 | $ | 1,517,437 | ||||
| 富爾頓街504-506號 | 362,256 | 362,256 | 353,001 | 350,438 | ||||||||
| 總計 | $ | 987,250 | $ | 987,250 | $ | 1,870,438 | $ | 1,867,875 | ||||
以下彙總了與這兩個租賃相關的資產和負債：
| 使用權資產 | 負債 | |||||||||||||
| 7月31日 | 7月31日 | |||||||||||||
| 屬性 | 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | 到期日 | |||||||||
| 牙買加大道169號這是街道 | $ | 11,442,093 | $ | 12,842,642 | $ | 4,451,338 | $ | 4,959,450 | May 31, 2030 | |||||
| 富爾頓街504-506號 | 2,683,787 | 2,831,134 | 2,789,709 | 2,946,306 | April 30, 2031 | |||||||||
| 總計 | $ | 14,125,880 | $ | 15,673,776 | $ | 7,241,047 | $ | 7,905,756 | ||||||
在目前為2030年的紐約牙買加租約終止後，包括在經營租約中的所有房舍的使用權資產加上租賃改進將移交給房東。
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有關前瞻性陳述的警告性聲明：
這一部分，管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析，Form 10-K年度報告和本年度股東報告的其他部分，以及我們代表不時做出的其他報告和口頭聲明，可能包含前瞻性陳述，這些陳述基於我們對我們和房地產行業的假設、預期和預測。這些聲明包括關於我們對收入、流動性或支出以及我們的持續增長等方面的預期的陳述。此類前瞻性陳述的性質涉及一定程度的風險和不確定性。我們警告，各種因素，包括但不限於我們在截至2022年7月31日的財政年度10-K報表中的第1A項“風險因素”下描述的因素，可能會導致業務狀況和我們的結果與前瞻性陳述中包含的情況大不相同：
| ● | 美國經濟增長率或通貨膨脹率的變化； |
| ● | 從金融機構獲得信貸的能力和相關成本； |
| ● | 客户財務狀況的變化； |
| ● | 監管環境發生變化； |
| ● | 取消租約； |
| ● | 更改我們的成本估算； |
| ● | 對提供或可能提供服務的設施的戰爭和/或恐怖襲擊； |
| ● | 未決和未來訴訟的結果； |
| ● | 其他公司的競爭加劇； |
| ● | 遵守我們的貸款契約； |
| ● | 我們對我們的客户和其他人的索賠以及第三方對我們的索賠的可追索性； |
| ● | 我們關鍵會計政策中使用的估計的變化；以及 |
| ● | 流行病和新冠肺炎的持續影響。 |
這些前瞻性陳述的形成還涉及上文未確定的其他因素和假設，這些其他假設未能實現，以及其他因素，也可能導致實際結果與預測的結果大不相同。這些因素中的大多數都很難準確預測，而且通常不是我們所能控制的。您應考慮與我們可能作出的任何前瞻性陳述相關的上述風險領域。
我們沒有義務公開更新任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。不過，我們建議您參考我們在提交給美國證券交易委員會的委託書、Form 10-Q季度報告、Form 10-K年度報告和Form 8-K當前報告中所做的任何其他披露。
控制和程序：
公司管理層審查了公司的內部控制和程序以及這些控制的有效性。截至2022年7月31日，在包括首席執行官和首席財務官在內的公司管理層的監督和參與下，公司根據1934年證券交易法第13a-14(C)和15d-14(C)條對公司披露控制和程序的設計和運作的有效性進行了評估。基於這一評估，首席執行官和首席財務官得出結論，公司的披露控制和程序有效地及時提醒他們注意要求包括在美國證券交易委員會定期申報文件中的與公司有關的重要信息。
在本公司上個會計季度，本公司財務報告的內部控制或其他對本公司財務報告的內部控制有重大影響或合理地可能產生重大影響的因素沒有發生變化。
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常見股票信息：
自1999年11月8日起，公司的普通股開始在納斯達克資本市場的納斯達克股票市場交易，交易代碼是：“MAYS”。此前，這類股票曾在納斯達克全國市場交易。自2006年8月1日起，納斯達克開始作為納斯達克上市證券交易所運營。它現在被稱為納斯達克股票市場有限責任公司。
截至2022年9月6日，該公司約有800名登記在冊的股東。
J.W.Mays，Inc.
高級船員
| 勞埃德·J·舒爾曼 | 董事長、首席執行官、總裁 | |
| 馬克·S·格林布拉特 | 總裁副首席財務官兼財務主管 | |
| 小沃德·N·萊克 | 總裁副祕書長兼財務助理 | |
| 喬治·席爾瓦 | 總裁副--運營 | |
| 塞爾瓦託·卡普託 | 祕書 |
董事會
| 詹妮弗·L·卡魯索3 | 執業律師 | |
| 羅伯特·L·埃克爾2,3,4,6 | EKER，EKER&Associates律師事務所合夥人 | |
| 馬克·S·格林布拉特3,5 | 副總裁，J.W.Mays，Inc.首席財務官兼財務主管 | |
| 史蒂文·格尼--高盛2,3 | Solil Management，LLC | |
| 約翰·J·珀爾2,3,4,6 | D‘Arcangelo&Co.，LLP會計師事務所退休合夥人 | |
| 迪恩·L·萊德1,2,3,4,6 | 總裁，普特南縣國家銀行 | |
| 勞埃德·J·舒爾曼1,3 | 董事會主席、首席執行官兼總裁，J.W.Mays，Inc. |
委員會分配關鍵字：
| 1 | 執行委員會成員 |
| 2 |
審計委員會委員 |
| 3 | 投資諮詢委員會委員 |
| 4 | 薪酬委員會委員 |
| 5 | 信息披露委員會成員(Lyke先生和Holland&Knight LLP合夥人蘭斯·邁爾斯先生也是成員) |
| 6 | 提名委員會委員 |
Form 10-K年度報告
公司向美國證券交易委員會提交的截至2022年7月31日的財政年度Form 10-K年度報告的副本將免費提供給股東，書面要求如下：
紐約布魯克林邦德街9號J.W.Mays，Inc.祕書郵編：11201-5805.
股東大會通知、委託書、委託卡和年度報告的副本可在以下網址獲得：http://www.astproxyportal.com/ast/03443
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