附件10.26

辦公室/實驗室租賃

在兩者之間

金剛砂二期辦公室，有限責任公司(房東)

和

Ligand製藥公司(租户)

霍頓街5980號
加州埃默裏維爾

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辦公室/實驗室租賃

第1條  基本租賃條款

1.1           BASIC LEASE PROVISIONS

如果這些基本租賃條款與任何其他租賃條款發生衝突，則以該等其他租賃條款為準。

(1)            BUILDING AND ADDRESS:

霍頓街5980號

加利福尼亞州埃默裏維爾94608

(2)            LANDLORD AND ADDRESS:

二號金剛砂站辦公室，有限責任公司

奈街1120號，套房 400

加利福尼亞州聖拉斐爾94901

向業主發出的通知應註明：

二號金剛砂站辦公室，有限責任公司

C/o Wareham Property Group

奈街1120號，套房 400

加利福尼亞州聖拉斐爾94901

將副本複製到：

斯圖爾特·沃德 &約瑟夫森律師事務所

響應路1601號，套房 360

加利福尼亞州薩克拉門託95815

注意：温尼弗雷德·C·沃德， Esq

並執行以下操作：

Shartsis Friese LLP

海洋廣場一號，18樓

加利福尼亞州舊金山，郵編94901

注意：高級房地產合作伙伴

(3)           TENANT AND NOTICE ADDRESS:

(a)           Name and Entity:

Ligand製藥公司，特拉華州一家公司

(B)           聯邦税務識別號：

77-0160744

上述項目如有變更，承租人應及時通知房東。

(C)應向承租人發出            通知：

在第一階段租金開始日期之前 日期：

3911 索倫託山谷大道。#110

加州聖地亞哥，92121

注意：總法律顧問

在第一階段租金開始日期及之後 日期：

在該辦公場所

注意： 運營副總裁兼總法律顧問

(4)            DATE OF LEASE: as of June 8, 2021

(5)            INITIAL TERM：     Commencing在第一階段開始日期，截止於 第120(120)最後一天^這是)第二階段開始日期後的完整歷月

(6)            PROJECTED COMMENCEMENT DATES:

(a)           Phase I Premises:           July 1, 2021

(B)           第二階段房地：        現有租户騰出第二階段房地並將其所有權交付給租户的日期，預計該日期為2022年4月1日 1

(7)            RENT COMMENCEMENT DATES:

(A)           第一階段房舍：           第一階段開始日期後六十(60)天。

(B)           第二階段房舍：          第二階段開工日期後六十(60)天。

(8)            EXPIRATION DATE: The last day of the 120^這是第II期租金生效日期後的完整公曆月

(9)            MONTHLY BASE RENT:

*根據第一階段租金開始日期計算，但期限從第二階段租金開始日期計算；見上表最後一行。

**第二階段物業的每月基本租金 自第二階段租金開始日期起計，在第一階段租金開始日期後的01-12個月內，或在第一階段租金開始日期後的13-24個月內，自發生此情況時起，承租人除支付第一階段物業的每月基本租金外，還須按適用的每月基本租金比率支付第二階段物業的每月基本租金。“01-24個月”將包括任何部分日曆月：(A)第一階段租金開始日期之後的  如果第一階段租金開始日期不是日曆月的第一(1)天，和/或(B)第二階段租金開始日期之後的 ，如果第二階段租金開始日期不是日曆月的第一(1)天，則 如果該期間包括任何此類部分日曆月，承租人應根據條款 3為該 部分日曆月按比例支付按比例分攤的月度基本租金，此外還應支付 期限下一個完整日曆月的月度基本租金。

*第一階段和第二階段房地的每月基本租金，但不包括運營費用，應在期限的第26個月和38個月內減收(“減收基本租金”)。如果本租約 第11.1節所定義的違約在租期內的任何時間發生，則在房東提出書面要求時，減息的基本租金將到期並支付房東根據本租約可能擁有的任何其他 補救措施。

*如果這一期限超過12個月，則 每月基本租金費率應提高到每平方英尺8.78美元。

(10)         PREMISES:

(A)           第一期房舍：位於大樓內，在本文件所附附件 A上以黃色突出顯示的空間。

(B)           第二階段房舍：位於大樓內本文件所附附件 A上未突出顯示(即白色)的空間。

(11)         可出租面積：25,429平方英尺，包括：

(a)           Phase I Premises: 8,816 square feet

(b)           Phase II Premises: 16,613 square feet

(12)         TENANT’S SHARE:

(a)           Phase I Premises:           5.55%

(b)           Phase II Premises:         10.42%

(13)         SECURITY DEPOSIT:                   $152,574.00

(14)         SUITE NUMBER OF PREMISES:         600

(15)         租户對房產的 使用：          研發實驗室使用，以及相關的 辦公使用

(16)         停車場：        在露臺車庫內增加到51個未預留的停車位。在向房東發出不少於十(10) 天的書面通知(“租户停車調整通知”)且每月不超過一次後，租户可調整租期內租用的停車位數量(但無論如何不得超過51個停車位)。任何此類調整應自第一(1)日起生效^ST)租户發出停車位調整通知後的日曆月的第幾天。

(17)         BROKERS:

房東的經紀人：      N/A

租户的 經紀人：          RE：調整租户 策略

(18)         租户 改善津貼：           每平方英尺租金50.00美元(即1,271,450.00美元)

1.2展品和騎手(S)的           列舉

附在本租約上的展品和騎手套裝 通過此引用納入本租約：

EXHIBIT A            Outline of Premises 

附件 B            工作信函 協議

展品 C-1         實驗室規則 和規則 

附件 C-2         Rules 和 規則

展品 D            水晶 生物租賃延期修正案 

EXHIBIT E             FF&E

RIDER 1                  Commencement Date Agreement

1.3            DEFINITIONS

為此目的，除本租約其他地方定義的術語外，下列術語應具有以下含義：

附屬公司：目前由租户或房東擁有或控制、擁有或控制、或與租户或房東共同擁有或控制的任何公司或其他商業實體。

破產法：如 第11.3節中所定義。

大樓：該大樓位於 第1.1節中指定的地址。該建築可包括辦公、醫療、實驗室、零售和其他用途。

電纜：如 第8.2節中所定義。

城市：加利福尼亞州埃默裏維爾市。

公共區域：業主不時為大樓的租户及其員工和受邀者或公眾提供的所有公共區域，因為此類區域目前存在且可能會不時更改。

默認：如 第11.1節中所定義。

違約利率：比美國銀行舊金山總部最近宣佈的基準貸款參考利率高出兩(2) 個百分點 個百分點，但在任何情況下都不高於法律允許的最高利率。

現有租户：如第 2.3節中所定義。

到期日期：第 1.1節中指定的日期。

不可抗力：任何事故、傷亡、天災、戰爭或內亂、罷工或勞工問題，或房東無法合理控制的任何原因，包括與天災、國家緊急狀態、法律原因或已經或受天災、戰爭或其他緊急情況影響的供需狀況有關的水資源短缺、能源短缺或政府優先購買權。

綠色 建築標準：以下一項或多項：美國環保局的能源之星®投資組合經理、綠色建築倡議的 綠色金球獎™建築評級體系、美國綠色建築委員會在能源與環境設計方面的領先地位(LEED®) 建築評級體系、ASHRAE建築能源商(BEQ)、全球房地產可持續發展基準(GRESB)或業主針對建築或項目採用的其他高性能建築標準，因為相同的標準可能會不時修訂 。

危險材料：如 7.1(F)節中所定義。

危險材料法律： 7.1(F)節中定義的 。

業主、物業的任何抵押權人或土地出租人、物業的物業經理和租賃經理，以及他們各自的合夥人、成員、董事、高級職員、代理人和僱員。

 ：建築和項目所在的 房地產的地塊。

業主工程：由業主提供的房屋建造或改善工程(如有)，如本工作書或附件中具體描述的。

法律或法律：由任何政府機構、機構、部門或司法機關通過或作出的所有法律、條例、規則、規章、其他要求、命令、裁決或決定，對物業、物業或租户在物業內的活動以及影響物業的任何契約、條件或記錄限制。

租賃：本文件及本文件所附的所有展品和參賽者，可隨時修改。

租賃改進：如 第12.1節所述。

月基本租金： 1.1節中指定的每月 基本租金。

抵押權人：抵押財產的抵押、信託契約或其他擔保文書的任何持有人。

指定租户：如 第 2.2(D)節所定義。

全國性節假日：元旦、陣亡將士紀念日、 獨立日、勞動節、感恩節和聖誕節以及業主和其他工會認可的其他節假日。

運營費用：業主應支付或有義務直接支付的與建築物和物業的所有權、管理、運營、維護、更換和維修有關的所有成本、費用和支出，包括但不限於物業管理費； 根據本租約，任何資本支出或改善的成本和支出由業主負責，如果業主 選擇在業主確定的期限內攤銷該等成本和支出，則該等成本和支出應與其利息一起，按業主合理確定的利率計算；公平分配管理辦公室費用(包括但不限於與業主或其代理人從事大樓管理、運營、維修或維護工作的員工有關的辦公租金、用品、設備、工資、工資、獎金和其他補償)；以及(如果適用)業主合理確定的健身中心和/或可供租户使用的任何會議中心的運營成本。運營費用不應包括： (一)項目租户改建房屋的 費用；(二)直接向項目其他租户開具帳單的貨物或服務的 成本，包括業主向項目空間租户(包括租户)或為該租户執行工作而發生的費用，費用由租户承擔；(三) 折舊費；(四) 利息和貸款本金，但貸款不包括貸款或計算利息。, 業主可選擇按上述規定攤銷的資本支出或改善工程)；(V) 地面租金；(Vi) 房地產經紀和租賃佣金；(Vii) 廣告和營銷費用；(Vii)房東已通過保險收益、賠償、第三方擔保或其他第三方報銷的 費用(租户償還運營費用除外)；(Ix)談判項目租户的租賃或強制執行項目租户的租賃義務所產生的 費用；(X) 業主的一般公司管理費用；和(Xi)與項目全部或任何部分的銷售、融資、再融資或轉讓有關的直接產生的 成本(以下税收定義中規定的除外)。如果任何運營費用雖然是在一年內支付的，但 涉及一個以上的日曆年度，業主可以選擇在相關日曆 年之間按比例分攤。根據業主的合理決定權，不能僅分配給辦公樓、實驗室或大樓零售部分的物業運營費用，應由業主在這些用途之間公平分配。以上列舉的服務和設施不應被視為迫使房東有義務提供或提供此類服務或設施 ，除非房東在本租約的其他地方明確同意提供或提供此類服務或設施。

第一階段開始日期： 根據條款 2確定的日期，該日期預計為 第1.1節中規定的預計第一階段開始日期。

第二階段開始日期： 根據條款 2確定的日期，該日期預計為 1.1節中規定的第二階段預計開始日期。

第一階段房舍： 第1.1節所界定的空間。

第二階段房舍： 第1.1節界定的空間。

第一階段租金開始日期 日期：根據 第1.1節確定的日期。

第二階段租金開始日期 日期：根據 第1.1節確定的日期。

第一階段承租人工作：如工作書中所定義。

第二階段承租人工作：如工作書中所定義。

房舍：統稱為第一階段房舍和第二階段房舍，編號為 1.1節中列出的套房 。

項目或物業：項目 包括辦公和實驗室/研究大樓，其底層辦公和/或零售空間位於 第1.1節指定的街道地址 ，以及業主不時指定的相關地面和車庫停車場、景觀美化和改善、 連同土地、任何相關的房地產權益，以及位於或與上述任何項目一起使用的個人財產、固定裝置、機械、設備、系統 和器具。該項目也可以被稱為財產。

項目的可持續發展實踐：建築物的運營和維護實踐，無論是否納入建築物的 規則 和條例、施工規則 和條例，或業主關於建築物或項目的單獨書面可持續發展政策，只要此類修訂不會對租户的使用產生實質性和負面影響，則可不時進行修訂，涉及的內容除其他外包括：能源效率；能源測量和報告；用水 使用；回收、堆肥和廢物管理；室內空氣質量；以及化學品使用。

預計第一階段開工日期： 第1.1節規定的日期。

預計第二階段開始 日期： 第1.1節規定的日期。

不動產：不包括任何個人財產的財產。

租金：合計為每月基本租金、租金調整及租金調整按金，以及所有其他費用、付款、滯納金或本租約規定承租人須支付的其他金額。

租金調整：承租人因支付營運費用及/或税款而欠下的任何款項。租金調整應按照 第4條的規定確定和支付。

租金調整保證金：根據 第4條的規定，租金調整保證金等於房東對租期內適用日曆年(或部分日曆年)每個月租金調整的估計。

房屋可出租面積：  第1.1節規定的平方英尺面積。

保證金：承租人在 第1.1節中指定的資金(如果有)，存放在房東處，作為承租人履行本租賃義務的保證金。

標準營業時間： 週一至週五 上午8：00至 下午6：00，週六 上午9：00至下午1：00，不包括國慶節。

基本完成或 基本完成：業主工程、承租人工程、第一階段承租人工程或第二階段承租人工程的完成，視情況而定，從當地、城市和/或州行政機構收到入住證或類似證明 ，但仍有待完成的建築、裝修或機械調整的次要細節除外。即使要求完成《衝壓清單》或類似的次要糾正工作，仍應視為已完成實質性的工作。如果房東因租户延誤而導致實際完工延遲，則確定租金開始日期的實質完工日期應為在沒有租户延誤的情況下實質性完工的日期。 承租人承認，任何租户延誤的時間長度將由構成租户延誤的事件或行為造成的實質性完工延誤的持續時間來衡量，該持續時間可能會超過由於需要重新安排工作或其他原因而導致的事件或行為的持續時間。

税收：所有聯邦、州和地方政府的税收、評估、許可費和收費，無論是一般的、特別的、普通的還是非常的，房東 應該支付或有義務直接支付與財產或其任何組成部分(包括與此相關的任何個人財產)的所有權、租賃、管理、控制、銷售、轉讓或運營 或擁有和運營財產的 業務有關的所有税款、評估、許可費和收費，其中還可能包括任何租金、收入、代替或附加於一般不動產税和/或個人財產税而徵收的一般毛收入或類似税項。就本協議而言，任何年度的税項應為該年度任何期間評估的税項，而不論該等税項是否在下一歷年開具帳單及支付。應將房東在該 年度為尋求或獲得任何退税或減税而支付的所有費用、成本和支出(包括合理的律師費)計入任何年度的税款。任何一年的税款應減去房東可歸因於該年度的任何退税淨額。如果對財產的任何部分徵收分期付款的特別評估， 任何年度的税款應僅包括該評估的分期付款以及該年度應支付或支付的任何利息。在確定税款時，應 不參考適用於全部或部分財產的任何減税或免税或抵免税款。 税款不應包括任何聯邦或州遺產税、一般所得税、贈與税或遺產税，除非 徵税方法發生變化，導致上述任何税種全部或部分被任何此等税種或任何其他課税取代 , 該等替代税項或評税應計入税款。租户和房東承認，加州選民在1978年6月的選舉中通過了13號提案，政府機構可以 出於消防、街道、人行道、道路、公共設施建設和維護、垃圾清除以及以前可能免費提供給物業所有者或居住者的其他政府服務的目的，徵收評估、税收、費用、徵費和收費。 雙方的意圖是，所有新的和增加的評估、税收、費用、任何原因引起的徵費和收費應包括在本租賃的税收定義中。

新增租户：合計包括房東工作、租户工作和租户變更。

租户改建：在房屋或為房屋提供服務的任何建築系統(不包括業主工程或租户工程)內或對其進行的任何改動、 改進、增加、安裝或建造；以及業主或租户應業主要求安裝的任何附加空調系統，根據 6.1(B)節。

承租人延誤：由以下原因引起或描述的任何重大延誤業主工程完工的事件或 事件：

(I)承租人在批准平面圖和規格(如工作信函中所述)後，在房屋的任何部分的設計或完工中要求或作出的            特殊工作、更改、改動、增加或任何變更命令(在工作信函中定義)。

(Ii)           承租人在提交圖則、提供信息、批准圖則、規格或估算、給予授權或其他方面的延誤；

(Iii)          未能 支付承租人根據工作信函有義務支付的承租人工作部分；

(Iv)          承租人或承租人所僱用的人執行或完成在處所內或其周圍的任何工作；

(V)           未能履行或遵守根據《工作信函》對承租人具有約束力的任何義務或條件，包括未能批准 並在《工作信函》規定由承租人批准或支付的範圍內支付業主工作或其他項目的費用； 或

(Vi)          承租人的任何其他 作為或不作為，導致實際完工延遲。

承租方或承租方： 7.1(F)(1)(X)節中定義的 。

承租人工程：承租人根據《工作書》安裝或提供的所有工程(如有)。

承租人份額： 第1.1節中規定的代表房屋可出租面積與建築物可出租面積之比的百分比。 承租人份額僅指截至第一階段租金開始之日第一階段房屋可出租面積與建築物可出租面積之比的百分比，以及表示截至第二階段租金開始之日整個房屋可出租面積與建築物可出租面積之比的百分比

租期： 本租約的初始期限自生效之日起至期滿之日止，如有，則延長初始租期。

終止日期：本租約終止或承租人對物業的佔有權終止的較早日期。

承租人：關於業主工程和承租人工程的完成方式的協議，載於本合同附件 B。

文章 2
房產、期限、未能交出財產和停車

2.1           LEASE OF PREMISES

房東特此向 承租人和承租人按本租約中規定的期限和條款、契諾和條件向房東出租房產。雙方承認並同意，本租約中規定的可出租面積已最終確定，並被視為本租約的最終用途。

2.2           TERM

(A)            “第一階段開工日期”應為(I) 業主基本完成業主工程(如果有)並將第一階段物業的佔有權交給租户的日期；或(Ii) 租户在獲得業主的書面許可後接管第一階段物業的任何部分以開始承租人工程的任何較早日期。

(B)           “第二階段開工日期”應為(I) 業主基本完成業主工程(如果有)並將第二階段物業的所有權交給租户的日期；或(Ii) 租户在獲得業主的書面許可後接管第二階段物業的任何部分以開始承租人工程的任何較早日期。

(C)           在起租日期發生後三十(30)天內，業主和租客應簽訂協議(格式為 1)，確認第一階段起租日期、第二階段起租日期、第一階段起租日期、第二階段起租日期和期滿日期。如果承租人未能簽訂該協議，則第一階段開始日期、第二階段開始日期、第一階段開始租金日期、第一階段開始租金日期和期滿日期應為業主在該協議中指定的日期。

(D)要擴展的           選項 。但在行使時及在主題延期期限開始前的任何時間，承租人不得在本租賃項下違約或未能以其他方式及時履行本租賃項下承租人的所有義務，則本租賃的 期限應受制於兩(2)個 延期選擇權，每個選擇權再延長60個月(單獨為“延期 選擇權”，統稱為“延期選擇權”)。第一次延期選擇權應自初始期限的到期日 開始，並於此後整整60個日曆月的日期(“第一次延期期限”)到期，第二次延期期權應自第一次延期期限屆滿之日起開始，並於此後60個完整日曆 個月的日期到期(“第二次延期期限”，與第一次延期期限一起，分別為“延期期限”)。 延期期權的行使方式如下：

(1)            延期選擇權應符合本租賃中包含的相同實質性條款和條件，除非(I) 物業的初始每月基本租金應等於物業的公平市場租金(定義見下文 2.2(D)(2) 節)，即按照以下 2.2(D)(3) 節中規定的方式確定的主體延期選項第一個月的 ，以及(Ii) 承租人 應按原樣接受物業，房東沒有義務重新粉刷、改造、修繕、改善或更改物業(然而，遵守本租約 第8.1節的條款)。

(2)            租户選擇行使延期選擇權必須在(I)初始期限(關於第一個延期選擇權)或(Ii)第一個延長期限(關於第二個延期選擇權)到期之前(  )不少於八(8)個月( )書面通知房東(“延期通知”)。房東收到延期通知後三十(30)天內，房東應向租客發出關於房東確定該房屋公平市場租金的書面通知(“公平市場租金通知”)。就本節而言，“公平市值租金”一詞應指基本租金、定期租金 費率調整及其他收費和增加(如有)，適用於加利福尼亞州埃默裏維爾的建築物 的主要租約(而非轉租)，租期與租户改善津貼相若，租期與租户改善津貼相若，在大小、位置和品質上與物業相若的空間。儘管本合同有任何相反規定，但如果在行使該延期期權時或在主體延期期限開始時存在未治癒的違約，則主體延期期權應自動終止，並且不再具有進一步的效力或效力，無論承租人是否及時行使了該延期期權。

(3)            如果承租人正確行使延期選擇權，則適用延期期間的月基本租金應按以下方式確定：經延長租期開始時的每月基本租金須調整至相當於公平市值租金通知所列物業的公平市值租金的金額，但須受下述承租人的仲裁權利所規限。如果承租人 認為公平市值租金通知中規定的公平市值租金超過該通知發出之日的實際公平市值租金，則承租人應在收到公平市值租金通知後十五(15)天內通知業主。如果租户未能在15天內通知房東，房東對公平市場租金的決定為最終決定，對雙方具有約束力。如果雙方未能在房東收到租客對公平市場租金通知的異議後十(10) 天內就公平市場租金達成一致，則自延長租期開始之日起每月基本租金金額應確定如下：

(I)            在10天期限屆滿後20天內，雙方未能就公平市場租金達成一致，承租人應自行承擔費用， 應從在加利福尼亞州獲得許可並在加利福尼亞州埃默裏維爾或附近其他市場從事辦公室和實驗室經紀業務的經紀人(“承租人經紀人”)那裏獲得並以書面形式向房東交付與標的相同期限的房產公平市場租金確定。至少在緊接之前的五(5) 年內。如果房東 接受這一決定，則該延長期限的月基本租金應調整為與承租人經紀人確定的金額相等的金額。

(Ii)           如果房東不接受該決定，房東應在收到承租人經紀人的決定後10天內指定一名在加利福尼亞州獲得執照並在加利福尼亞州埃默裏維爾或附近市場從事辦公室和實驗室經紀業務的經紀人(“房東經紀人”)，至少在緊接之前五(5) 年內。房東經紀人和租客經紀人應在任命房東經紀人後五(5) 天內任命第三名具有同樣資格的經紀人。業主經紀人和租客經紀人應各自在第三名經紀人委任後10天內確定房屋的公平市場租金，該租金自主題延長期限開始 起計。自延長租期開始時起生效的租户每月應支付的基本租金應調整為相當於房東經紀人或租客經紀人對第三經紀人認為更接近公平市值租金的公平市值租金的確定 。

(Iii)          房東 應支付與本協議項下任何決定相關的房東經紀人的費用和費用，租户應支付與該決定相關的費用和租户經紀人的費用。任何第三方經紀人的費用和費用應由房東支付一半，租客支付一半。

(4)            如果 在主題延長期限開始時尚不知道公平市場租金的金額，則承租人應繼續支付在該延長期限屆滿時有效的物業的每月基本租金，直到公平市場租金的金額確定為止。 在確定公平市場租金金額後，承租人應按要求向房東支付任何差額(如果存在)，房東應將任何剩餘(如果存在)計入 租户。

(5)            在根據承租人行使延期選擇權延長租期的 方面，雙方承認並同意，房東不負責向聲稱代表承租人的房地產經紀人、銷售人員或發現者支付與承租人行使延期選擇權相關或因承租人行使延期選擇權而產生的佣金、找回費或其他補償。

(6)            儘管本合同有任何相反規定， 2.2(D) 節規定的承租人權利是簽訂本租約的原始承租人(“指定承租人”)的個人權利，不得全部或部分轉讓給任何第三方。由指定承租人轉讓或以其他方式轉讓此類權利的任何 均屬無效，沒有任何效力或效果。在不限制上述一般性的情況下，房屋的任何分租人不得行使根據本 第2.2(D)節授予承租人的權利。

2.           未能交付控球權

如果(A) 一期物業 因任何原因未能在預計一期開工日期前交付給租户，或(B) 二期物業因任何原因未能在預計二期開工日期前交付給租户，業主不對因此而產生的任何索賠、損害或責任承擔責任 ，也不影響本租賃的有效性或承租人在本合同項下的義務。房東和租客確認並同意，自本租賃之日起，一期物業處於空置狀態。如果佔用第二期房舍的租户(“現有租户”)沒有在預計的第二期開始日期(例如：2022年4月1日( 1,2022)， 房東應做出商業上合理的努力，儘快奪回二期物業的合法佔有權，包括在法律或公平上尋求所有可用的補救措施，以驅逐該租户。業主聲明並向租户保證：(A) 根據現有租户租約(“現有租户租約”)的明文條款，該等現有租户租約將於2022年6月30日(“現有租户租約到期日”) 到期，及(B) 現有租户無權 在現有租户租約期滿日期後繼續經營或以其他方式佔用第二期物業。儘管 第2.3節有任何相反規定，如果房東未能在預計的第二階段開始日期前將 第二階段物業交付給租户，則房東將從根據本租賃首先到期的第一期每月基本租金和租金調整按金中貸記相當於一(1) 天的每月基本租金和租金調整按金，該按金可分配給第二階段物業 延遲交付超過第二階段開始日期的每一天。上述補救措施是承租人在延遲向承租人交付 二期物業所有權的情況下的唯一補救措施。在任何情況下，房東均不對任何此類延誤造成的特殊或後果性損害負責。

2.4           CONDITION OF PREMISES

承租人應最終被視為已接受：(A) 第一階段物業在第一階段開工日期時的狀況， 和(B) 第二階段物業在第二階段開工日期時的狀況，兩者均受本租約的條款和條件(包括但不限於業主的任何維修和保養義務，以及為物業、建築和項目提供服務的系統在開工之日處於良好狀態和維修狀態)所限。除本租約或工作信函中可能有明確規定外，業主 未就更改、改造、裝修、清潔或改善房產或不動產達成協議，業主或其代表未就房產或不動產的狀況向承租人作出任何陳述。業主將在第一階段開工日期和第二階段開工日期交付第一階段和第二階段房屋，其所有暖通空調系統運行狀況良好。如果承租人確定有任何不符合前述交付條件的情況，並向房東發出書面通知，房東應在收到承租人的書面通知後立即詳細説明不符合條件的性質和程度，並由房東承擔費用進行糾正；然而，不符合條件的 不應使承租人有權減免租金或終止本租賃，或以其他方式免除承租人在本租賃項下的任何義務。

2.5           PARKING

在租期內，承租人可使用 第1.1節規定的最多數量的停車位，按業主或其停車場運營商 不時收取的標準現行月費收費，而不考慮向大樓其他租户提供的折扣。租户可在不少於三十(30)天前書面通知房東，調整其使用的空間數量。如果承租人在房東通知承租人後30天內未能全額支付停車費，承租人的停車權應減少至承租人未能支付停車費的程度。停車地點和類型(包括但不限於代客停車，如有)應由房東或房東停車運營商不時指定。承租人承認並同意，為項目提供服務的停車位可包括串排或代客停車位，以及小型車輛和全尺寸乘用車的混合停車位，承租人不得將停車位用於超過停車位條帶尺寸的車輛。所有使用租户停車位的車輛應根據房東或其停車場經營者的要求，不時地在顯著位置張貼標識標籤或其他標誌，並/或備有進出的通行證或出入證。租户應遵守房東或房東停車運營商不時制定的任何和所有停車規則 和規定，包括要求租户向房東或房東停車場運營商支付遺失和更換通行證、鑰匙卡、身份標籤或標記的費用, 以及與使用租户停車位有關的人員或車輛造成的任何和所有損失或其他損害。承租人不得允許任何使用承租人停車位的車輛 按照本節的規定停放、裝卸，包括在業主或其停車運營商為此類活動指定的區域和方式停放、裝卸。如果任何車輛違反本節任何規定使用停車或裝載區域，除業主根據本租賃享有的所有其他權利和補救措施外，業主或其停車運營商有權移走或拖走車輛，而無需事先通知租户，並應在業主發出通知後十(10) 天內向業主支付費用。

           終止現有4樓租賃給Crystal Bioscience的 。

租户的附屬公司
這是根據於二零零九年二月十九日訂立的有關實驗室租約(經修訂，即“水晶生物租約”)的條款，稱為  405Suite (“Suite 405”)的大樓樓層，其租期將於2021年8月31日(“原水晶生物租約 屆滿日期”)屆滿。雙方的意圖是將原來的Crystal Bio租賃修訂為承租人基本上完成第二階段承租人工作後的三十(30)天(“修訂Crystal Bio租賃到期日期 ”)。Crystal Bio將根據Crystal Bio租約的條款和條件繼續使用其停車位，直至修訂後的Crystal Bio租約到期日。承租人應促使水晶生物於修訂的水晶生物租賃到期日或之前：(I)根據水晶生物租賃的條款(包括但不限於使用業主合理接受的信譽良好的第三方供應商將 退役和淨化套件 405退役和淨化)給業主：(I) 退役套件 405根據水晶生物租賃的條款(包括但不限於，使用業主合理接受的信譽良好的第三方供應商)；及(Ii) 以實質上 作為附件D的形式加入水晶生物租賃的修訂條款，將其期限延長至修訂的水晶生物租賃到期日期。

文章 3
房租

自 起至第一階段租金開始日期後，承租人應按 第1.1節規定的地址，或在房東指定的其他地點，或在房東指定的其他地點，向房東支付租金，而不事先要求立即使用可用資金，並且 不扣除或抵消任何租金，包括月度基本租金和根據 第4條進行的租金調整。每月基本租金應在每個月的第一天或之前按月預付，但  第1.1節規定的每月基本租金表中自第二階段租金開始之日起的第一期每月基本租金應由租户在履行本租約的同時向業主支付。 每月基本租金應按比例在租期內的部分月份支付。承租人支付租金的契諾應獨立於本租約中的所有其他契諾。

文章 4
租金調整和支付

4.1           RENT ADJUSTMENTS

(A)           自 起至(I) 第一階段租金開始日期，及(Ii) 第二階段租金開始日期， 就第二階段物業而言，租客須就每一歷年(或部分歷年)向業主支付租金調整，詳情如下：

(1)在租期內每月支付代表租户在適用日曆年(或部分日曆年)的營業費用中所佔份額的租金調整按金(           )，並支付每月基本租金；

(2)           表示租户在適用日曆年(或部分日曆年)、每月 期間應繳納的税款的租金調整按金 ，以支付每月基本租金；以及

(3)根據           第4.2節的規定，對超出租金調整保證金的任何租金調整進行 。承租人在任何日曆年(或部分日曆年)應向房東支付的租金調整應為承租人在該日曆年(或部分日曆年)的營業費用份額和該日曆年(或部分日曆年)的承租人應繳納的税款。

(B)在每個日曆年開始或之前或在房東聲明(定義見下文 第4.2節)的情況下，房東可以 估計租户在該日曆年的運營費用和應繳税額，並以書面通知租客。在房東首次確定第一個歷年的營業費用和税額之前，房東可以在上述計算中估計這些金額。房東有權在任何日曆年度內不時提供新的或修訂的營業費用和/或税項估計數，並以書面通知租户，在該年剩餘時間內應支付的租户租金調整押金的相應調整，以及應分配給變更前幾個月的金額或修訂後的金額。房東的最後估價將作為適用的租金調整保證金繼續有效，除非房東書面通知租客變更，房東可能會在整個 期間的任何日曆年內不時發出通知。

(C)            為確定租金調整的目的，如果建築物或財產在期限內任何日曆年的全部或部分時間內沒有全部或部分被佔用，房東應採用一貫適用的健全會計和管理原則，對該日曆年(或部分日曆年)的運營費用的可變組成部分進行適當調整，以確定如果該建築物或物業100%(100%)被佔用，業主將支付或發生的運營費用金額。所確定的金額應視為該日曆年(或部分日曆年)的營業費用。 如果該財產在期限內沒有就任何日曆年(或部分日曆年)的全部或部分進行全額評估，則應將税款調整為如果該財產已全額評估則應在該日曆年(或部分日曆年)應繳的金額。如果大樓中的任何其他租户提供房東根據本租約提供的服務類型，而不向租户收取額外或單獨的費用，則運營費用應被視為包括房東向該其他租户提供此類服務時房東 將會發生的成本。此外，對於與維修、更換或服務有關的任何費用或費用，業主有權在其不時單獨決定的情況下，僅在項目的某些租户之間公平分配某些運營費用。 維修、更換或服務只對這些租户有利，租金調整應反映任何此類分配。

4.2           STATEMENT OF LANDLORD

在每個日曆年到期後，房東將盡快向租户提供一份關於上一個日曆年的聲明(“房東聲明”)，顯示以下內容：

(A)該日曆年的           運營費用和税費；

(B)           房東上一歷年到期的租金調整金額，減去已支付的租金調整保證金(如有)的抵免；及

(C)           當前歷年每月到期的租金調整押金的任何變化，包括根據房東聲明在任何此類變化之前幾個月應支付的金額或修訂金額。

承租人應在收到該結算單後十(10) 天內，按照房東的結算單，向房東支付當時到期的租金調整金額。根據本節 規定，房東欠租户的任何款項應記入下一次到期的租金調整押金，如果租户在本條款下沒有違約，則應退還給租户。房東因本 第4.2節而有義務貸記或退還租户的任何款項，不得產生利息或罰款。房東未能提交房東聲明或計算租金調整金額，並不構成房東放棄交付此類物品的權利，也不構成放棄或免除租户支付此類金額的義務。租金調整押金應計入適用日曆年(或部分日曆年)到期的租金調整。在本租約終止的最後一個完整日曆年或任何部分日曆年內，業主可在租金調整按金 中計入租金調整預估，該等租金調整可能要到本租約終止後才能最終釐定。承租人支付租金調整的義務 在本租約期滿或終止後繼續存在。儘管有上述規定，在任何情況下，每月基本租金和租金調整的總和不得低於本租約項下應支付的每月基本租金。

4.3            BOOKS AND RECORDS

房東 應保存賬簿和記錄，顯示運營費用和税費，並按照合理的會計和管理實踐， 始終如一。承租人或其代表(其代表應為註冊會計師，其主要業務為註冊公共會計，且不得按或有事項支付)有權在房東向承租人提交房東聲明之日起六十(60)天內，在正常營業時間內，如有書面通知，有權檢查房東關於上述營業費用和税表中項目的賬簿和記錄。至少提前五(5)個工作日交付 。承租人應支付此類檢查的所有費用。如果承租人在收到房東的聲明後九十(90)天內進行了審查，但沒有以書面形式反對房東的聲明，並説明瞭爭議事項的性質和原因，則房東的聲明應被視為最終聲明，並被租客接受，租户應被視為放棄了對房東的聲明提出異議的權利。如果承租人對業主的任何陳述提出異議，承租人應在收到爭議通知時向業主提交一份此類審計的副本。如果承租人在90天內沒有向房東提供爭議通知和審計複印件，則視為放棄了對房東聲明提出異議的權利。房東聲明中顯示的欠房東的任何款項，無論租客是否對此有爭議，均應在房東聲明中規定到期時由租客支付, 在不影響任何此類書面例外的情況下。在任何情況下，承租人不得檢查房東的記錄或對任何運營費用和税金報表提出異議，除非承租人已支付並繼續支付到期的所有租金。在任何關於經營費用和税收的爭議得到解決後，承租人應向房東支付任何差額，或房東應將承租人支付的任何超額部分記入承租人的貸方。承租人獲得的記錄應被視為機密，承租人或其任何代表或代理人不得向任何其他個人或實體披露或與任何其他人或實體討論審計中列出的信息(“保密要求”)。承租人應賠償房東因違反保密要求而造成的任何損失或損害，並使房東不受損害。

4.4            TENANT OR LEASE SPECIFIC TAXES

除了租户每月支付的租金基數、租金調整、租金調整保證金和其他費用外，租户應應要求向房東支付任何 和房東應繳納的所有税款(聯邦或州繼承税、一般收入税、贈與税或遺產税除外)，無論是否現在習慣上 或在本協議各方的考慮範圍內：(A) 根據本協議項下應支付的租金、可分配給或以本協議規定的租金衡量，包括任何政府或税務機構就此類租金的收入徵收的任何毛收入税或消費税；或(B) on 或關於租户對該房產或其任何部分的佔有、租賃、運營、管理、維護、改建、維修、使用或佔用；或(C)根據租客位於房產內或位於房產或房產中的任何儲藏室或任何其他地方、或與房產運營相關的區域的測量價值進行 ， 房東和租客的意圖是，在可能的範圍內，此類個人財產税應由租户直接向其開具和支付 ；(D)因業主工作、租客工作、租客改建或對物業進行任何其他改善而產生的 ，無論其所有權為業主或租客；或(E)本次交易的 。承租人根據本 第4.4條支付的税款或附加税不應包括在根據第4.1條和第4.2條應繳税款的任何計算中，但標準物業管理費應適用於任何此類付款。

文章 5
安全性

(A)            在承租人簽署本租約並交付給房東的同時，承租人應立即以可用資金向房東支付保證金金額 ，用於承租人全面忠實履行本租約的每個條款、條款、契諾和條件 。如果承租人未能及時履行本租約的任何條款、條款、契諾和條件或承租人簽署的與本租賃相關的任何其他文件，則房東可以使用、申請或保留全部或部分保證金，用於支付到期未支付的任何租金，用於修復任何損壞的費用，用於清理房屋的費用，用於支付房東可能花費或可能因承租人不履行義務而需要支付的任何其他款項。房東賠償因租客不履行義務而對房東造成的任何其他損失或損害，包括但不限於未來租金的任何損失和房產重新出租過程中的任何損壞或不足(無論該等損失、損害或不足是在簡易程序或房東以其他方式重新收回之前或之後產生的)，以及未支付的過去租金、未來租金損失的金額，以及 所有其他損失、費用和損害。如果房東根據本租約的 11.2(B) 或 (C) 或加州民法典 1951.2或1951.4節(及其任何補充、修訂、更換和替代，以及不時進行的任何補充、修訂、更換和替代)尋求賠償，該房東將有權追回。如果房東如此使用、運用或保留全部或部分保證金，承租人應在提出要求後五(5)個工作日內向房東支付或立即向房東交付替換所用金額所需的金額 , 應用的或保留的。如果承租人已全面、忠實地履行並遵守了本租約條款、條款、契諾和條件下的所有承租人義務，保證金(房東在此規定的任何留存金額除外)應在以下最後一項後三十(30)天內返還給承租人：(I) 期滿日期；(Ii) 租户遷出；或(Iii) 承租人根據本租約將房產交還給房東，或法律允許的較長時間；然而，在任何情況下，任何這種退還都不能被解釋為房東承認租户已經履行了本合同規定的所有義務。

(B)            保證金不應被視為任何形式的預付租金押金或預付款，或房東對租客未能履行其義務的損害賠償 ，房東對其或其使用或應用的任何行動或不作為 也不應視為放棄、阻止或捍衞房東的任何權利或補救措施。房東不應被要求將保證金與其一般資金分開，也不應對保證金承擔任何受託責任或其他責任(本節所述除外) 。承租人無權獲得保證金的任何利息。如果出售、租賃或轉讓業主在建築物中的權益，業主有權將保證金或其餘額轉讓給受讓人，任何此類轉讓應免除房東退還保證金的一切責任。此後，承租人應僅向受讓人要求退還或支付保證金。承租人不得轉讓、扣押或試圖轉讓保證金或保證金的任何權益，房東不受任何此類轉讓、產權負擔、轉讓嘗試或產權負擔的約束，且無論本租約的一項或多項轉讓，房東可將保證金返還給原租户，而不對任何受讓人承擔責任。承租人特此放棄承租人在《加州民法典》 1950.7條款下的任何和所有權利，以及承租人根據現在或將來頒佈的所有關於保證金的法律規定的任何和所有權利 。

文章 6
服務

6.1            LANDLORD’S GENERAL SERVICES

(A)            房東 應提供以下服務，這些服務的成本應計入運營費用或由承租人直接支付給 公用事業或服務提供商：

(1)            熱量， 房東對正常商務辦公室和實驗室運營下的辦公場所的舒適佔用作出的合理判斷，以及在標準運營時間之外，通風和空調應設置為實驗室運營的最低安全倒退水平，每週7天，每天24小時運行，符合所有適用的自願和強制性法規和法律；

(2)            從大樓的常規供應中調和了 和冷水，用於在建築物內和其他租户共同使用的正常和慣常使用的廁所；

(3)公共區域的           常規清潔和清潔服務，每週五(5) 天，不包括國家節假日；

(4)在業主決定的時間間隔內，在房屋天氣允許的情況下，用           清洗外窗；以及

(5)與大樓其他租户一樣的           自動乘客電梯服務。如果有貨運電梯服務，房東將對其進行合理的調度。

(B)            房東 應為建築物(但不單獨為租户或場所)提供安全計劃，該計劃的成本應為 運營費用。房東不以任何方式對承租人或任何其他承租人的任何行為(包括犯罪行為)，或任何直接、間接或後果性損害，或對承租人業務的任何傷害或損害或幹擾負責，包括但不限於利潤損失、租金或其他收入損失、商機損失、商譽損失或使用損失、或其他損失或損害、身體傷害或死亡，與任何安全計劃的任何故障、規避或其他失敗有關。或任何安全程序未能防止人身傷害、死亡或財產損壞或損失，或未能逮捕任何涉嫌造成此類傷害、死亡、損壞或損失的人。

(C)            so 只要本租約完全有效且租户已支付當時到期的所有租金，房東應向房產更換安裝在房產內的任何正常建築物照明設備中使用的燈具、燈泡、鎮流器和啟動器，但如果更換或修理這些物品是由於租户、其員工、代理人、傭人、持牌人、分租户、承包商或受邀人的疏忽， 此類費用應在房東通知後十(10) 天內由租户支付，不應計入運營費用 。

(D)            如果租户使用房屋內的發熱機或設備的程度對空冷系統所維持的温度造成不利影響，或者只要佔用率或電力負荷對空冷系統所維持的温度造成不利影響，房東保留在房屋內安裝或要求租户安裝輔助空調設備的權利。承租人 應承擔與該等機組的安裝、維護和運行相關的所有成本和費用。

(E)            租户 應按房東為大樓內所有租户確定的費率向業主支付 6.1(A)(2)節中所述的超過 向該房屋提供的所有水費，包括安裝水管、水錶和固定裝置的費用。

(F)在第一階段開工之日及之後的            ，業主同意在建築物電力中斷的情況下，承租人可以在以下條件下將承租人負荷(包括承租人所有冷庫和保温箱的備份)連接到為大樓提供服務的應急發電機(“應急發電機”)：(I)應急發電機的 承租人負荷在任何情況下都不得超過承租人在業主選擇供大樓租户共享的應急發電機千伏安容量中的份額 ；(Ii) 應急發電機的任何使用，包括使用持續時間，應遵守適用法律規定的要求和限制(如有)；和(Iii) 在緊急情況導致建築物任何部分的電力中斷的情況下，業主可在其合理的酌情權下，立即解除或關閉租户負荷(“緊急關閉”) ，以將電力從應急發電機(“應急發電機電源”)重定向至建築物的 緊急/生命安全系統(例如電梯、消防生命安全和緊急照明)。如果業主的減負設備允許分階段地卸載租户，則房東應以商業上合理的誠信努力，以租户書面交付給房東的優先順序來卸載租户。儘管本合同有任何相反規定，承租人確認應急發電機和任何轉換開關可以定期運行, 此類操作應由業主或大廈管理人員在業主合理的酌情決定權下進行。承租人還承認，年度維護程序 要求將應急發電機離線，並每年進行一次全負荷測試，該測試應由業主或大廈管理人員根據業主的合理酌情決定權進行；但是，業主應在不少於五(5)個 工作日之前給予承租人書面通知。房東對租户不負任何責任，如果因任何原因無法使用應急發電機電源，租户無權獲得任何租金減免或其他追索權。業主實際支付的應急發電機維護、維修和測試費用應計入運營費用。

6.2           實用程序和清潔服務

用於生產供暖和製冷以及為大樓和房地服務的中央暖通空調系統的空氣供應和排氣所使用的所有公用事業服務，包括但不限於電力和天然氣以及供水和下水道服務，應構成運營費用。承租人在房屋內使用的所有公用事業服務，包括但不限於電力和天然氣，應由承租人通過單獨的 費用或作為運營費用的一部分支付。此類費用應根據承租人的使用情況而定，其使用情況：(A)除架空照明外的電力 應以單獨的儀表或分表計量，作為承租人工作的一部分安裝，並由承租人在作為本租賃項下的額外租金計費後15天內支付。和(B)對於所有其他公用事業的 ，房東應在根據本租約收取額外租金後15天內由房東進行合理的評估並由租户支付，或計入運營費用。此外，租户應使用房東合理接受的清潔服務為房產提供自己的清潔服務，或應與房東安排房東通過房東的供應商進行此類房產清潔服務，並應將費用直接支付給房東。儘管本租約有任何相反的規定，承租人在未經業主事先書面批准的情況下，不得對電氣設備或系統進行任何 更改或添加，只要(I) 不超過配線、饋線和立管的容量，以及(Ii) 符合市建築法規，則不得無理扣留、調整或推遲批准。承租人使用的電流在任何時候都不得超過佈線的容量, 為建築物或建築物提供電流的饋線和立管。業主同意安裝電氣設備不應免除承租人將用電量限制在不超過該容量的義務。

6.3.           額外的 和下班後服務

應承租人的書面要求，房東應根據本合同規定的條款，提供額外數量的 6.1節中規定的任何服務或公用事業，前提是房東可以合理地這樣做。對於承租人要求並由房東提供的服務或公用事業，承租人應向房東支付房東就該等服務和公用事業不時收取的費用，作為本租賃項下的額外 租金。在不限制上述一般性的情況下，對於標準工作時間以外的暖通空調服務，房東截至本租賃之日的現行費率包括每次激活至少一(1) 小時。如果承租人未能支付任何此類 付款，房東可在通知承租人後，除本租賃項下房東的其他補救措施外，停止任何或全部此類額外服務。

6.4           TELEPHONE SERVICES

承租人可能需要的所有電話和通信連接應事先獲得業主的書面批准，並由業主合理酌情決定，以及所有電纜的位置和相關工作應由業主批准的承包商完成，並應受業主的指示，並符合業主當時的建築電纜安裝標準。房東保留指定和控制大樓內提供電纜安裝、拆卸、維修和維護的實體的權利，並限制和控制進入電話櫃或配電盤的權利。如果業主指定一家或多家供應商為建築物提供此類電纜安裝、拆卸、維修和維護，承租人同意遵守並參與此類 計劃。承租人應負責並支付與在房屋內安裝電纜有關的所有費用，包括與在房屋內安裝和開始服務有關的任何連接、接入和維護費，以及此後該等電纜的維護費用，作為本租約項下的額外租金；並應在建築物的運營費用中計入業主與建築物電纜有關的所有安裝、拆卸、連接或維護費用 這些費用不能分配給此類服務的任何個人用户，但一般可分配給建築物。如果承租人 未能維護房屋內的所有電纜，並且該故障影響或幹擾了為建築物提供服務的任何其他電纜的運行或維護 ，業主或業主僱用的任何供應商可以立即進入並在房屋內進行此類維修, 房東認為有必要進行修復或改動以消除任何此類幹擾(房東可向租户追回與此相關的所有費用)。如果房東要求，租户應在終止日期之前拆除租户在租户入住期間安裝的所有電纜，並在房東事先批准的條件下交出安裝的電纜。承租人同意，房東或其任何代理人或僱員不對承租人或承租人的任何僱員、代理人、客户或受邀者或通過承租人、承租人或承租人提出索賠的任何人因任何時間因任何原因而中斷、減少、延遲或中斷向處所和大樓提供任何電話或其他通信服務而提出的任何損害、傷害、損失、費用、索賠或訴訟理由不負任何責任。

6.5            DELAYS IN FURNISHING SERVICES

承租人同意，房東 不違反本租約，也不對承租人因未能提供或延遲提供或任何服務的數量或性質的改變而承擔損害或其他責任，當該等失敗、延誤或改變全部或部分是由於維修、改進或機械故障、因承租人或其他各方的行為或過失或不可抗力事件而引起的。任何該等不履行、 延遲或變更均不得視為驅逐或擾亂租户對物業的使用和佔有權，或免除租户 支付租金或履行本租約項下承租人的任何其他義務，而不作任何扣減或補償。由於任何原因(包括服務提供商變更或房東遵守現在或以後發佈的任何自願或類似的政府或商業指南，或任何對物業的運營具有管轄權的政府機構、董事會或局現在或今後制定的任何要求)，未能在任何程度上提供指定的公用事業服務，或任何減速、停止或中斷，房東不應在任何方面對個人、財產或企業的損害承擔責任。不得將其解釋為驅逐租户或免除租金的工作，也不得免除租户履行任何契約或本合同協議的義務。如果業主提供的任何設備或機械因任何原因出現故障或停止正常運行，業主應盡合理努力迅速進行維修，但承租人不得因因此而引起或導致的任何服務中斷而要求減免租金或損壞。承租人特此放棄任何適用的現有或未來法律的任何好處, 包括《加州民法典》第1932(1)節的規定，允許因此類中斷、失敗或無行為能力而終止本租賃。

6.6           CHOICE OF SERVICE PROVIDER

承租人承認，房東 可在適用法律允許的範圍內，根據房東的唯一選擇，選擇不時更換為建築物、建築物和/或其居住者提供服務(包括電力服務、燃氣服務、水、電話和技術服務)的公司。儘管本租約有任何相反規定，承租人承認房東沒有也不會就向建築物和建築物或其居住者提供服務的一家或多家公司的身份或身份作出任何陳述或擔保，承租人承認服務提供商的選擇和與 聘用和終止有關的事項應完全由房東決定。上述條款並不打算修改、修改、更改或以其他方式減損本租賃中關於所提供服務的性質或類型的任何條款或關於所提供服務的數量的任何具體信息。承租人同意就服務或提供商的任何變更與房東及其每個服務提供商進行合作。

6.7           SIGNAGE

(A)            標準標牌。房東將在大樓主大堂的目錄中安裝用於租户的初始建築標準標牌。 自第一階段租金開始之日起，房東還應在房屋所在樓層的電梯大堂和租户的主要入口門處的租户名單中安裝租户標牌，所有費用均由租户自負。自二期起租之日起，承租人應在電梯大堂內擁有房屋所在樓層的獨家標籤權 ，費用由承租人承擔。此類初始標牌的任何更改均應事先徵得業主的書面同意，應符合建築標準標牌，並應由承租人承擔全部費用。

(B)           外部標誌。除了上文 6.7(A) 節中確定的標牌外，承租人有權在建築物的任何可用的 紀念碑標牌上設置一個標牌，前提是房東將此類標牌的權利提供給大樓內的任何其他整層租户 (視情況而定，“承租人的外部標牌”)。業主有權合理批准承租人外部標誌設計和安裝的計劃和規格、承租人標誌安裝工作中僱用的任何承包商或分包商的身份，以及施工時間。與承租人的外部標誌有關的任何和所有維護和維修應由承租人獨自負責。承租人應迅速以良好和熟練的方式履行此類維護和維修義務，使承租人的標誌始終按照設計和安裝時的預期方式出現和運行。與承租人外部標誌或其任何部分的設計、安裝、操作、維護、維修和拆除相關的所有費用應由承租人在到期時支付。本租約中有關技工留置權的規定適用於承租人的外部標誌。儘管本協議有任何相反規定，但本條款 6.7(B) 項下承租人的權利屬於指定承租人的個人權利，不得全部或部分轉讓給任何第三方。指定承租人對此類權利的任何轉讓或其他轉讓均屬無效，不具任何效力或效果。在不限制前述一般性的情況下，不得允許房屋的任何分租人 行使根據本節 6.7(B)授予指定承租人的權利。

文章 7
房屋的使用；房東的使用權

7.1           USE OF PREMISES

(A)            承租人 只能佔用和使用 第1.1節中規定的用途來處理承租人的業務。承租人不得佔用或使用房屋(或允許使用或佔用房屋)用於下列任何目的或以任何方式：(1) 是非法的或違反任何法律或危險材料法；(2) 可能對人員或財產構成危險，或可能增加建築物或承保其運營的任何保險單的成本或使其無效；(3) 違反或禁止 本租約的條款和條件或 第18條規定的建築物規則 ；(4) 可能會造成或 繼續造成滋擾；或(5) 會以任何方式導致建築或其任何部分不符合項目的可持續發展實踐或根據適用的綠色建築標準頒發的建築核心和外殼認證 。

(B)            房東 應向租户提供每週7天、每天24小時和每年365/366天的通行卡鑰匙，房客應在房東提出要求後三十(30)天內支付房客使用房卡的費用，租户應向房東支付此類卡的押金，以彌補遺失的卡或在租期結束時未歸還的卡。

(C)            房東和租客承認《1990年美國殘疾人法》(《美國法典》第42編12101節及以後)以及在其下頒佈的法規和指南，所有這些均可不時修改和補充(在此統稱為“反興奮劑機構”) 確立對業務運營、無障礙和障礙物清除的要求，此類要求可能適用於或可能不適用於場所、建築物和項目，除其他事項外：(1) 承租人的業務是否被視為“公共住宿”或“商業設施”；(2) 此類要求是否“容易實現”；和 (3) 給定的變更是否會影響“主要功能區”或觸發“旅行路線”要求。 雙方特此同意：(A) 業主應負責公共區域(包括洗手間)的 第三條合規，但以下規定除外；(B) 承租人應對物業中的第三條合規負責，包括根據本租約或與本租賃相關的規定在物業內進行的任何租約改進或其他工作，(C)業主可執行， 或要求承租人履行或要求承租人履行因在房屋內增加承租人而觸發的美國反興奮劑機構第三章“旅行路線”要求的費用 (但承租人不對公共區域的“旅行路線”要求的費用負責)，以及(D) 房東可以履行或要求承租人履行，承租人應負責以下費用, 由於承租人使用該場所，建築物被視為“公共場所”而非“商業設施”，因此公共區域必須符合美國反興奮劑機構第三條的規定。承租人應單獨負責《美國反興奮劑機構》標題I中有關承租人員工的要求 。

(D)            房東和承租人同意合作並以商業上合理的努力參與一般適用於位於該地區或附近的企業的交通管理計劃，承租人應在承租人的業務要求合理允許的範圍內鼓勵和支持麪包車、班車服務和其辦公室員工和服務員工的拼車、交錯和靈活的工作時間。本節 或本租賃的任何其他條款都不打算也不應為任何其他個人、公司、公司、政府實體或公眾創造任何權利或利益。

(E)            承租人 同意與房東合作，並遵守聯邦或州政府組織或房東所屬的任何節能協會或適用於本建築的任何節能協會對房東施加的有關能源管理和使用情況披露的任何和所有準則或控制，包括但不限於加州非住宅建築能源使用披露計劃的要求，如加州公共資源法規25402.10節及以下章節中更具體規定的要求。以及根據該條例通過的條例。此外，承租人特此授權(並同意房東有權授權)為大樓提供服務的任何電力或燃氣公用事業公司不時披露其收集和維護的關於租户能源消耗數據的大量數據，以使大樓參與能源之星®投資組合 經理系統和類似計劃；承租人還授權房東披露有關承租人能源使用的信息，如果房東認為有必要遵守與建築物或房東的所有權有關的適用法律，則可以單獨披露或與其他租户的能源使用情況一起披露。

(f)            Hazardous Materials.

(1)            定義。 就本租賃而言，下列術語應具有以下含義：

(I)            “生物危險 材料”是指根據任何危險材料法律(包括(但不限於)加州健康與安全法規25105節及後續章節)和根據其頒佈並不時修訂的任何法規，被定義或稱為“醫療廢物”、“生物廢物”、“生物危險廢物”、“生物危險材料”或任何其他類似進口術語的任何和所有物質和材料。

(Ii)           “化學品控制區計劃”是指由業主制定並經市政府批准的在建築物內使用和儲存危險材料的特定計劃。

(Iii)          “環境條件”是指任何有害物質在項目內、項目上方、項目上方、項目下方、項目下方、項目外或項目周邊釋放(包括但不限於場所)。

(Iv)          “環境損害賠償”是指因任何環境狀況引起或與環境狀況有關的所有索賠、訴訟、判決、損害、損失、處罰、罰款、負債、產權負擔、留置權、成本和支出 任何種類或性質、或有或有、到期或未到期、可預見或不可預見的，包括但不限於：(A)因人身傷害或項目外發生的傷害或損害造成的 損害。包括但不限於 (1) 由任何人或代表任何人提出的任何索賠，(2) 任何 項目或自然資源的任何損失、失去使用、損壞或價值縮水，以及(3)任何調查、補救、移除、減少、遏制、關閉、恢復或任何聯邦、州或地方政府機構或政治分區所要求的監測工作的 費用，或為保護公共健康或安全而合理需要的其他費用，無論是在項目上還是項目外；(B) 律師、顧問、承包商、專家和實驗室因準備任何可行性研究、調查或報告或執行上述任何工作而產生的合理費用；(C)對任何第三人或政府機構負有賠償上述(A) 或(B) 或(B) 所述任何項目的費用或產生的責任的任何責任；(D) 項目的任何公平市場或公平市場租金價值；和(E) 一方被要求支付或產生的任何罰款、損害賠償或費用的金額， 在沒有適用的環境條件的情況下，該方應合理預期支付或產生的金額。

(v)           “Handling” or “處理”指任何物質或材料，包括(但不限於)此類物質或材料的任何接收、儲存、使用、產生、釋放、運輸、處理或處置。

(Vi)          “危險材料”是指任何和所有化學、爆炸、生物危險、放射性或其他有毒或危險材料或危險廢物，包括但不限於任何含石棉材料、多氯聯苯、氯氟烴、石油及其衍生物、放射性材料、生物危險材料、危險廢物、被定義或列入危險物質或符合危險物質特性的任何其他物質、危險材料、危險廢物、有毒物質、有毒廢物、生物危險材料、生物危險廢物、醫療廢物、輻射、放射性物質、放射性廢物、放射性廢物、或根據任何公職人員或政府或半政府當局為保護環境或人類健康而頒佈、頒佈或發佈的任何法律、法規、條例、指令、命令、條件或其他書面要求而適用的其他類似術語，以保護環境或人類健康，和/或含有多於一類材料、物質或廢物的任何混合材料、物質或廢物。

(Vii)“危險材料法”是指(A)《1980年綜合環境反應、補償和責任法》，(br}《美國聯邦法典》第42篇 第9601-9657條，(B)《1975年危險材料運輸法》，第49篇《美國聯邦法典》第1801-1812節，(C)《1976年資源保護和恢復法》，第42篇《美國法典》，第 6901-6987條(及其任何修正案，其下的任何法規和對任何此類法規的任何修訂不時生效，(“RCRA”)，(D) 加州木工製革廠危險物質帳户法案，加州健康 和安全代碼章節 25300及以下，(E) 危險材料釋放響應計劃和庫存法案，加州健康 和安全代碼章節 25500及以下，(F) 加州危險廢物控制法，加州健康 和安全代碼章節 25100及更多。(連同對其的任何修訂、根據其制定的任何法規以及對任何該等法規的任何不時生效的修訂)，(G) California(G) &Safe Code Sections 25015-25027.8，(H) 對上述任何法規的任何修訂或後續法規，如 不時通過或頒佈的，(I) 任何法規或根據上述任何法規不時頒佈的修正案，(J) 任何與生物危險材料有關的法律，包括(但不限於)與其運輸、使用、淨化和處置有關的任何法規或要求，以及(K) 現在或今後任何時間生效的任何其他法律 管理、有關或施加與任何危險材料有關的責任或行為標準，包括(但不限於)根據任何命令、許可、許可證的條款施加的任何要求或條件, 在整個項目範圍內或與在場所或項目內或附近處理危險材料有關的註冊或運營計劃 由任何政府或準政府機構不時發佈或批准。

(Viii)        “危險 廢物”是指(A) 被列為或符合RCRA項下“危險廢物”或類似進口術語所確定的特徵的任何廢物，(B) 任何符合中國海關總署規定的“危險廢物”、“極度危險廢物”或“受限危險廢物”所確定的特徵的廢物，和/或(C) 任何和所有其他物質和材料 根據任何危險材料法被定義或稱為“危險廢物”或類似進口的其他術語。

(Ix)          “業主的污染”係指截至本租約之日存在於本項目內、上、下或附近的任何有害物質，或在本租約終止後移至本項目內或其下的任何有害物質。承租人不應被要求支付任何關於補救或減少房東污染的費用。

(X)           “放射性材料”是指(A) 任何和所有需要核管理委員會批准、同意、許可或許可證的物質和材料，(B) 任何和所有需要放射性材料許可證或加利福尼亞州其他類似批准、同意、許可或許可證的物質和材料，和(C) 任何和所有其他物質 和被定義或稱為“輻射”、“放射性物質”或“放射性廢物”的材料，“或任何危險材料法律下的任何其他類似進口術語，包括(但不限於)第26章，加州法規 17-30100節，以及由核管理委員會管理、執行或頒佈的任何法規、法規或其他法律。

(Xi)          “釋放” 是指任何意外或故意的泄漏、泄漏、抽水、傾倒、排放、注入、逃逸、淋濾、遷移、傾倒或處置到空氣、土地、地表水、地下水或環境中的行為(包括但不限於丟棄或丟棄裝有任何有害物質的容器)。

(Xii)         “承租人的污染”是指承租人和/或承租人的任何代理人、僱員、承包商、供應商、供應商、被許可人、分承租人和受邀者(單獨稱為“承租人”和集體稱為“承租人 方”)在物業上或附近釋放的任何有害物質。

(2)危險材料的            處理。雙方承認，承租人希望並打算按照承租人根據 第1.1節規定的用途開展業務， 承租人希望並打算將全部或部分場所用作生物製藥研發設施， 承租人進行或提議進行的此類使用通常包括處理危險材料，因此應允許承租人在場所內處理通常用於或附帶於生物製藥研究的必要和合理數量的危險材料。按照承租人在本租約項下進行或建議進行的方式開發、準備和/或分配設施(“允許的危險材料”)，但所有承租人對此類允許的危險材料的處理應始終 遵守和遵守本租約的所有條款和所有法律，包括所有危險材料法，並遵守業主的建築化學控制區計劃。在不限制前述一般性的情況下，承租人應始終遵守適用於承租人使用房屋和項目的任何方面以及承租人在房屋和項目內、上和周圍的操作和活動的所有 危險材料法律，並應始終確保承租人在房屋內、建築物上和周圍處理危險材料不違反(X) 適用於建築物的任何政府許可證或許可的條款(包括但不限於，以下定義的建築排放許可證)或房屋或承租人處理其中的任何有害物質, 或(Y) 與建築物和場所的佔用分類有關的任何適用要求或限制。

(3)            處置或有害物質排放。承租人不得在場所或項目中釋放或處置任何危險材料，除非經許可 授權，而應安排非現場處置，以承租人自己的名義和環境保護局廢物 發生器編號(或任何其他政府當局發佈或規定的關於放射性材料、生物危險材料或任何其他危險材料的其他類似識別信息)，並完全由承租人承擔費用，符合所有適用的危險材料法律、實驗室規則 和法規(定義如下)以及所有其他適用法律和監管要求。

(4)有關危險物質的            信息 。承租人應按要求保存並向房東提供以下信息和/或文件：

(I)             承租人不時接收、使用、處理、生成、運輸、儲存、處理或處置的所有危險材料的庫存，或在準備此類庫存時提議或預期與其在場所的運營相關的不時使用、處理、生成、運輸、儲存、處理或處置的 。此類清單應包括但應單獨標識上述説明涵蓋的任何危險廢物、生物危險材料和放射性材料。如果此類庫存包括任何生物危險材料，承租人還應以書面形式向房東披露與使用此類材料相關的生物安全級別標識。

(Ii)           複印件 由任何政府或半政府機構簽發的授權任何承租方在場所或項目內或附近處理危險材料的所有現有許可證、許可證、註冊和其他類似文件。

(Iii)          根據《加州法規》第26章 8-5194節或《美國法典》第42編第 11021節或對其進行的任何修訂，不時需要填寫的與租户在場所的操作有關的所有 材料安全數據表(如果有)，以及詳細説明MSD的任何危險材料庫存表。

(Iv)          所有 危險廢物清單(如加州法規第26章 22-66481節所定義)，如果有，承租人應不時完成與其在該場所的運營相關的 。

(V)           A 根據《加州健康與安全法規》第25500及以下節，以及根據其頒佈的任何法規(經不時修訂)，或與承租人向市政府申請營業執照有關的、與承租人在營業場所的運營有關的任何《危險材料商業計劃》的副本。 如果適用法律 不要求承租人準備危險材料業務計劃，承租人應在上述時間以上述方式向業主提供通常包含在危險材料業務計劃中的信息，包括(但不限於)有關承租人危險材料庫存的信息。雙方承認，危險材料業務計劃通常包括應急響應計劃，無論適用法律是否要求大樓內的租户或其他租户 準備危險材料業務計劃，業主可酌情選擇為整個大樓和/或項目中的多個建築(如果適用)制定協調的應急計劃。

(Vi)根據適用法律第26章《加州法規》第22-67140節及其後的任何修正案、 第26章《加州法規》第22-66493節所要求的任何《培訓計劃和記錄》以及 不時對租户進行的任何修訂，          與租户在 場所的運營有關的任何 《應急計劃和應急程序》，以及 不時對其進行的任何修訂。業主可自行決定為整個建築和/或項目中的多個建築制定應急計劃和應急程序，在這種情況下，如果適用法律不要求承租人為其在該場所的運營準備應急計劃和應急程序，承租人應在上述時間以上述方式向業主提供通常包含在應急計劃和應急程序中的信息。

(Vii)根據適用法律，         根據《加州法規》第26章 22-66493節及其與任何危險材料相關的任何修正案，不時向加州衞生服務部提交或要求提交的任何兩年期或其他定期報告的副本 。

(Viii)        向承租人發放或持有的與其在 場所的運營相關的任何工業廢水排放許可證的複印件(然而，雙方目前預計，由於存在上述業主名稱下的建築排放許可證，因此不應向承租人發放任何工業廢水排放許可證。租户將不需要保留單獨的個人卸貨許可證)。

(Ix)承租人因承租人在場所的經營而需要準備並不時向任何政府或準政府機構提交的任何其他危險材料清單、報告、研究或清單，或承租人在危險材料中包括的任何子類別材料的          副本 。包括(但不限於)租户向聯邦食品和藥物管理局或任何其他監管機構提交的主要與房屋內存在(或不存在)任何“精選製劑”或其他生物危險材料有關的報告，以及提交的證明。

(X)            房東不時以書面形式合理要求的任何其他信息，涉及(A) 房東的監控 (由房東合理酌情決定)和執行承租人在本節 項下的義務，以及是否遵守與任何承租方在房屋或建築內或在項目上或有關項目內處理或釋放有害材料有關的適用法律 ，(B) 任何政府當局根據任何危險材料法律或任何其他與任何承租方在房屋或建築物內或在項目上或有關危險材料的存在或處理有關的法律進行的檢查或執法行動，和/或(C) 房東(由房東自行決定)準備和執行與承租人或任何承租方在房屋或建築物內或在 或關於項目上存在或處理危險材料有關的任何合理規則 和程序，包括(但不限於)上述任何應急計劃或應急計劃。除法律另有規定外，房東應對租客依據前述規定提供給房東的任何信息保密，但上述規定不適用於向任何政府機構備案或向公眾開放的任何信息。房東可向其貸款人、顧問或投資者提供此類信息，但這些實體必須同意對此類信息保密。

(5)            賠償； 釋放通知。承租人應對因下列原因造成或以其他方式相關的所有環境損害負責並賠償、保護和保護房東不受損害：(I) 任何承租方違反本節規定在場所或項目內、之上或附近處理危險材料；(Ii) 任何承租方違反本條款 或任何危險材料法律規定的承租人義務；或(Iii) 任何承租方在 場所或項目內或其周圍存在任何承租人的污染，包括但不限於任何拆除、清理或修復工作 以及將項目或項目上的任何性質的任何改進恢復到任何承租方處理場所或項目內、上或周圍的危險材料之前的狀態所需的材料。如果任何承租人在房屋或項目的任何其他部分或任何鄰近土地內、上或周圍受到污染，承租人應根據所有適用的危險材料法迅速解決問題，在承租人意識到此類釋放後，應立即口頭通知房東任何此類非標準或非常規釋放，然後在承租人 意識到釋放後五(5) 天內向房東發出書面通知，並應向房東提供任何和所有通知的同時副本。任何承租方向任何政府當局提交的與此類放行相關的報告和其他書面材料。承租人沒有義務對非承租方造成或釋放的任何有害物質污染進行補救。

(6)            政府公告 。承租人應立即向業主提供承租人收到的所有通知的副本，包括但不限於任何聯邦、州或地方政府當局或官員發出的任何違反通知、責任通知或要求採取行動的要求，這些通知涉及承租人在房產或項目任何其他部分內、上或附近實際或據稱存在或處理危險材料的任何通知，包括但不限於任何承租方在房產或項目任何其他部分內或附近實際或據稱存在或處理危險材料的任何通知、責任通知或行動要求。

(7)房東進行的            檢查。除(但不限於)房東在本租約項下的權利外，在房東提出合理的事先要求後，租户應允許房東及其顧問以及對租户使用房產或租户使用的任何方面具有管轄權的任何政府機構在合理時間內合理進入房產，以檢查租户在房產內、房產上及其周圍處理有害物質的情況，房東不會因此而對租户承擔任何責任或被視為擾亂了租户對房產的使用或佔有；但條件是房東應採取合理措施，儘量減少此類進入對租客使用房屋的幹擾。房東應遵守租客在進入房產期間合理實施的任何安全防範措施，並應在合理可能的範圍內將此類進入對租户使用房產造成的幹擾降至最低。儘管業主有權根據本節 對承租人處理危險材料進行檢查和 審查文件、材料和實際情況，但業主沒有義務或義務進行任何此類檢查或審查或以任何方式監測與承租人處理危險材料有關的任何文件、材料、實際情況或遵守法律，並且任何第三方均無權因本節的規定而依賴房東進行任何此類檢查、審查或監督。

(8)房東監控             。房東保留根據房東的合理決定權並支付房東的費用進行監控的權利，其合理的成本應作為運營費用收回(除非違反了租户在本節中的任何義務，在這種情況下，此類監控費用可全部退還給租户，並應在房東不時提出書面要求後的十(10) 天內由租户向房東報銷，並附上合理證明此類報銷費用的證明文件)。在業主根據其合理酌情決定權確定的時間和不時， 通過業主聘請的顧問或以業主身份在其合理酌情決定權下可確定：(X)承租方在租期內從房屋中排放的所有水分和大氣排放，(Y) 租户對建築物內所有租户對建築物佔用分類的要求和限制的遵守情況 (包括但不限於承租人和建築物內所有其他租户的危險材料庫存水平)，(Y) 承租人是否遵守與建築物佔用分類有關的要求和限制 和(Z) 承租人遵守本節所有其他要求的情況。

(9)排泄物的            發現。如果房東、租户或任何政府或準政府機構發現租户一方在 期限內違反本節 的任何釋放，在房東的合理確定下，危及建築物或項目滿足適用法律的能力，或以其他方式對建築物或項目遵守適用的排放或排放標準造成不利影響，或者如果房東發現任何其他違反租户根據本節規定的義務的行為，則在收到房東的書面通知後，或在承租人獲得適用排放的實際知識後， 排放或違約，承租人應在合理時間內(X) 在違反本租賃的情況下停止適用的排放或排放，並補救排放或排放的任何持續影響，直到承租人向房東合理地證明適用的排放或排放符合所有適用法律和任何其他適用的法規承諾和義務，使對排放具有管轄權的適當政府機構滿意為止。和(Y) 如有任何其他違反本節規定的承租人義務的情況，應採取房東以書面形式合理要求的糾正措施，以便儘快糾正或消除違約行為 並補救違約行為的任何持續影響。

(10)          入駐後研究 。不遲於終止日期後十五(15)天，承租人應自費獲得並向業主交付一份環境研究報告，該報告由專家完成，令業主合理滿意，評估是否存在任何承租人在場所和項目內、上和周圍的污染。此類研究應基於對項目場所和周圍部分(如果適用)進行合理和謹慎的測試和調查，測試應不早於終止日期前十五(15)天進行。根據該研究所要求或建議的任何補救措施的責任應根據本租賃的適用條款進行分配。如果任何此類補救措施是 承租人的責任，承租人應立即開始並努力完成所需的補救措施，費用自負。

(11)          應急響應計劃。如果業主在其合理的酌情決定權下對建築物(或項目中的多個建築物)採用了上述任何應急計劃和/或應急計劃和應急程序，則房東應向承租人提供任何此類計劃和程序的副本，只要這些計劃和程序是合理的，承租人應 遵守適用於承租人和/或房產的所有此類計劃和程序的要求。如果房東選擇在合同期內採用或大幅修改適用於建築物的任何此類計劃或程序，房東應與租户協商 ，租户應在編制此類計劃、程序或修改時予以合作，以努力準確地反映並保持與租户在房屋內的運作的一致性，但房東應以其善意的合理酌情權確定此類協商的適當範圍，且不得將本節 中的任何規定解釋為給予租户任何批准或不批准房東採用或修改任何此類計劃或程序的權利。

(12)          放射性材料。在不限制本節任何其他適用條款的情況下，如果承租人處理或提議處理房屋內或周圍的任何放射性材料，承租人應向房東提供承租人許可證或許可證的副本，以及適用法律要求的或承租人不時採用的與承租人處理該等放射性材料相關的所有輻射防護計劃和程序的副本。此外，承租人應遵守業主善意酌情決定發佈的關於項目放射性材料處理的任何 和所有規則 和程序(例如但不限於實施用於普通垃圾的腐爛垃圾標籤污損計劃的規則 和/或與項目運輸和存儲放射性材料有關的規則 )，條件是這些規則 和程序應合理且不與任何適用法律衝突。

(13)          視為 暫住。儘管本租約有任何其他規定，承租人明確同意如下：

(I)            如果承租人在期限內處理房屋或項目內或附近的任何放射性材料，則只要與該等放射性材料有關的任何許可證或許可證在終止日期後仍然有效，且另一個處理放射性材料的實體 是房東的未來租户，在法律上禁止佔用房屋的一部分用於類似於承租人的用途。則承租人應被視為在未經房東同意的情況下暫緩佔用該部分房屋(儘管 其他適用的終止或期滿)，並應被要求繼續根據 13條款僅為受放射性材料許可證影響的房屋部分支付租金和其他費用，直到所有此類 放射性材料許可證和許可證已根據本租約的要求以及所有適用的危險材料法律和其他法律完全關閉為止。

(Ii)           如果 承租人在合同期限內處理房屋或項目內或附近的任何危險材料，且在終止日期或之前， 未能將承租方處理的所有已知危險材料移出房屋或項目，或未能完成對承租人污染的任何補救或清除，和/或未按照本租賃的要求以及所有適用的危險材料法律和任何其他適用法律進行完全補救，如果承租人在租期內搬運和/或釋放(如果適用) 任何此類危險材料，則只要此類情況繼續存在，承租人應被視為 在未經房東同意的情況下繼續佔用房屋(儘管該等其他適用的終止或 期限已滿)，並且應根據條款 13繼續支付租金和其他費用，直到根據本租賃的要求以及所有適用的危險材料法律和其他法律完全解決所有該等情況為止。

(14)          生存義務 。每一方在本節 項下的義務將在終止日期後繼續存在，並在房東就其在房產中的權益進行的任何轉讓中繼續有效。本節 的規定以及任何一方對此處包含的任何權利和補救措施的任何行使，不應損害該當事人根據本租約或根據適用法律就任何環境條件和/或任何危險材料可能享有的任何其他權利和補救措施。任何一方在任何時間或不時行使或未能行使本節 中授予的任何或全部權利，不得以任何方式向這一方施加任何責任，或將根據本租賃或根據危險材料法、環境條件和/或法律的合規性施加給另一方的任何責任或義務從另一方轉移到該另一方。

(15)          實驗室規則 和規章制度。承租人自己及其轉租人、員工、代理人和受邀者同意遵守本租約所附的實驗室規則 和條例(以下簡稱《實驗室規則 和規則》)，作為 C-1和 附件，並經業主可能不時對其進行的一切合理修改和補充。

7.2            房東進入房產；批准

(A)            承租人 應允許房東在房屋內和通過房屋內架設、使用和維護管道、管道、電線和導管，只要承租人對房屋的使用、佈局或設計沒有受到實質性影響或改變。房東或房東代理人有權在緊急情況下進入房產，或檢查房產，執行本協議規定的任何服務，在房產內進行安全和其他測試，並對房產或建築物或房產的其他部分進行房東認為必要或合適的維修、改動、改善或增加(包括與更換服務提供商有關的所有改動、改善和增加)。房東的任何進入或工作可在標準工作時間內進行，房東應 採取合理措施確保任何進入或工作不會對租户佔用房屋造成實質性影響。

(B)房東合理決定，如遇緊急或緊急情況，則不需要            提前 通知進入，但房東的任何其他進入或工作應至少提前一(1)個 工作日通知租户，該通知可口頭或通過電子郵件發送給租户在該場所的現場經理。如果房客因任何原因需要或允許進入房產時，不應親自到場，房東(或房東代理人)在嘗試通知租客(除非房東認為存在緊急情況)後，可進入房產，而不會使房東或其代理人 承擔責任，也不會解除租客在本租賃項下的任何義務。

(C)            房東 可以進入房產進行房東認為合適或必要的檢查、測試和研究，以確認租户遵守所有法律和危險材料法，或出於房東合理判斷所需的其他目的，以確保房產和服務於房產的系統狀況良好。房東在本節 7.2(C) 項下的權利僅用於房東自身保護，房東不會也不應被視為已因行使或不行使此類權利而對承租人或任何其他方承擔遵守法律或危險材料法的責任，或對任何物品的準確性或充分性或任何物品的質量或是否適合其預期用途承擔任何責任。

(D)            房東 可進行任何前述工作，或進行前述任何檢查或工作，而不會因租户的業務損失或中斷或其他原因而構成實際或推定的全部或部分驅逐租客或減收租金的行為。

(E)            對於本租約要求或允許的任何物品，房東的 審查、批准或同意僅為房東自身的保護，房東沒有，也不應被視為已經承擔了因行使或不行使此類權利而對租户或任何其他方承擔的任何責任，即遵守法律或危險材料法，或任何 物品的準確性或充分性，或任何物品的質量或是否適合其預期用途。

7.3            QUIET ENJOYMENT

業主契諾，代替任何默示的安靜佔有或安靜享受的契諾，只要租客遵守本租約中規定的契諾和條件，承租人有權在不受房東或通過房東提出索賠的人的阻礙或幹擾的情況下安靜地享受房產，並受本租約中所述的契諾和條件以及任何抵押權人或土地出租人的權利的約束。

7.4.            運輸需求管理方案

(A)            業主 可能選擇或可能被要求為大樓 制定和實施交通需求管理計劃，以減少物業開發造成的交通相關影響。任何此類TDM計劃的一個要素將要求大樓的租户採用計劃，並向員工提供激勵，以減少汽車使用並支持增加替代交通方式 。以下是此類計劃和激勵措施的示例：

(1)            替代通勤補貼和/或停車變現，如果員工使用替代交通工具或通過替代通勤方式通勤，將獲得補貼；

(2)            購買通勤支票的機會 ，允許員工以税前收入的折扣率購買交通票；以及

(3)            壓縮了工作周和彈性時間，員工可以在其中調整工作計劃，以減少高峯時段往返大樓的行程。

(B)            在 為了支持大樓的任何此類交通需求管理計劃，承租人同意應採取計劃並向員工提供激勵，以減少汽車使用並支持增加替代交通方式。承租人計劃和獎勵的具體內容應根據承租人的勞動力需求進行量身定做，並由承租人真誠努力以實現TDM計劃的目標 。根據房東不時提出的要求，租户應向房東提供一份書面報告，總結租户為實現TDM計劃的目標而提供的計劃和激勵措施，但頻率不超過一年一次。

文章 8 維護

8.1            LANDLORD’S MAINTENANCE

在符合第4條和第14條規定的情況下，業主應作為運營費用，對建築物的基礎、屋頂、外牆和結構構件、電氣、管道、供暖、通風、空調、機械、通訊、安全和消防和生命安全系統以及屬於建築物公共區域的走廊、衞生間和大廳進行維護和必要的維修。但以下情況除外：(A) 房東不負責維護或維修房屋內的任何地板或牆面覆蓋物或位於房屋內的任何此類系統，這些系統是建築物標準系統的補充或特殊系統；和(B) 因承租人、其僱員、代理人、傭人、被許可人、分租人、承包商或受邀者的疏忽而對房屋或建築物進行上述任何維護或維修的費用應由承租人支付，但須遵守 第16.4節規定的豁免。房東不對承租人因在任何毗鄰或附近的建築物、土地、街道或巷子內或之上的工作或與使用該建築物、土地、街道或衚衕有關的工作而造成的任何費用、傷害、損失或損害承擔責任。

8.2            TENANT’S MAINTENANCE

承租人應定期檢查房屋，以確定任何危險或需要維護、維修或更換的條件。承租人應立即將任何此類條件通知房東。承租人應自行承擔費用，對不屬於業主根據本租約承擔的明確責任的房屋進行所有維護、維修和更換，並保持房屋處於良好狀態和維修狀態， 合理損耗除外。承租人的維護、維修和更換義務包括但不限於維修和更換：(A) 地板覆蓋物；(B) 內部隔斷；(C) 門；(D) 去死牆的內側；(E)由承租人安裝或為其獨有利益安裝的 電子、電話和數據電纜、佈線和相關設備(統稱為“電纜”)；(F) 輔助空調設備、廚房，包括熱水器、水管、專門為租户服務的類似設施；和(G) 租户改建。房東應百分之百(100%) 將房東維護、維修或更換任何租户變更或因此而需要對物業外區域進行的維修或更換的費用(加上任何適用的管理費)分配給租户，作為本租賃項下的額外租金。承租人 應賠償業主因承租人、承租方及其各自的承包商和供應商的行為對建築物造成的維修費用。所有維護、修理和更換，包括但不限於清潔和清潔服務, 由房東或租户或代表房東或租户執行的蟲害控制、廢物管理和回收必須遵守項目的可持續性 實踐，並強烈鼓勵租户遵守適用的綠色建築標準。如果承租人在房東通知後超過十五(15)天沒有對房屋進行任何維修或更換(儘管在緊急情況下不需要通知)，房東可以進行修理或更換，承租人應根據本租約支付維修或更換的合理費用作為額外租金。連同相當於維修或更換費用15%的行政費用。 承租人特此放棄所有維修或更換的權利，費用由房東承擔，或代之以騰出房屋，以及 加州民法典第1932(1)、1941和1942條或任何其他法律(無論現在或以後有效)規定的其他類似權利。除上述規定外，承租人應負責與維護、維修和更換所有特殊承租人固定裝置和改進相關的所有費用，包括垃圾處理、淋浴、管道、水過濾系統和電器。 如果承租人要求房東維護、修理和/或更換任何此類固定裝置和改進，承租人應補償房東所有此類維護、維修和更換工作的費用，外加相當於該費用15%(15%)的管理費， 作為本租賃項下的額外租金，業主對此類維護、維修和更換工作的責任應受以下條款 17的規定約束和限制。

8.3            SUDDEN WATER INTRUSION.

儘管 本租約有任何相反規定，但如果因管道或其他水源泄漏或爆裂而突然有水侵入房屋，業主將有權但無義務立即採取緩解和修復措施(“水損壞工程”)，其性質與上文 第8.2節規定的承租人通常有責任相同，並在修復完成後立即通知租户 (包括在合理可行的範圍內通過電話通知)。房東應在收到房東的書面要求後30天內，以其唯一和絕對的自由裁量權確定用於水毀工程的承包商，承租人應在收到房東的書面要求後30天內，將合理的水毀工程費用作為本租賃項下的額外租金償還房東。

文章 9
更改和改進

9.1            TENANT ALTERATIONS

(A)            以下規定適用於完成任何租户變更：

(1)除上述規定外，            租户 在未經業主事先書面同意的情況下，不得對物業或物業系統內或為物業服務的任何物業系統進行或導致進行任何租户改動。在進行任何租户變更之前，租户應提前十(10) 天向房東發出書面通知(或根據適用法律所需的提前通知)，以便房東有足夠的時間張貼適當的不負責任通知。承租人應向業主提供所有承包商和分包商的名稱和地址以及所有合同的副本。所有租户變更應按業主不時指定的時間和方式完成，且只能由業主批准的承包商或機械師完成，不得無理拒絕批准；但業主可自行決定指定工程師和承包商進行與大樓系統有關的所有工作(包括大樓內的機械、供暖、管道、安全、通風、空調、電氣、通訊以及消防和生命安全系統)。可使用的承包商、機械師和工程師 僅限於其工作不會導致或威脅導致與業主或大樓內其他租户及其各自的代理人和承包商在大樓內或附近工作的不和諧或幹擾。房東可進一步 同意租户在開工前向房東和房東提供與房客改建有關的房屋或向房客交付材料的批准，如房東指定的下列各項：建築平面圖和規格, 業主工程師的意見表明，承租人的變更不會以任何方式對建築物的系統、必要的許可證和許可證、保險證書以及房東合理要求的形式的其他文件造成不利影響。 房東在合理判斷的基礎上，可以要求租户向業主提供租户有能力完成並支付租户變更完成費用的適當證據，如履約保證金或信用證。承租人變更完成後，承租人應以受保護的文檔(“.pdf”)和計算機輔助設計(“CAD”)格式向房東提交承租人變更的竣工數字化圖集和規範。

(2)            承租人 應支付所有承租人改建的費用，以及因此而引起的房屋裝飾和任何工程的費用。承租人完成改建後，承租人應向房東提供承包商的宣誓書以及全部和最終的留置權豁免和收到的賬單，包括與此相關的所有勞務和材料支出和使用，以及房東或抵押權人合理要求的其他文件。

(3)            承租人 同意根據所有法律、危險材料法、適用保險公司的所有要求以及房東標準施工規則 和法規完成所有承租人變更，(Ii)以良好和熟練的方式使用優質材料進行 ，以及(Iii)根據項目可持續發展實踐的要求進行 ，並強烈鼓勵承租人遵守適用的綠色建築標準。如果承租人收到與完成任何承租人變更相關的任何違反任何法律的通知，承租人應立即通知房東，並應立即採取必要措施補救該違規行為。在任何情況下，業主的這種監督或監督的權利，業主根據本租約給予的任何批准，都不構成業主對租户的任何保證，保證該等工程或材料的設計、工藝或質量符合承租人的預期用途，或符合上文 9.1(A)(3)(I) 和(Ii) 節的要求，也不向業主施加與執行該等工程相關的任何責任。

(B)            對於 承租人要求房東安裝的任何租户改建，應適用 9.1節的前述規定；但除支付承租人改建費用外，承租人還應向房東支付相當於該費用的15%(15%)的管理費，作為本租賃項下的額外租金，房東對該租户改建工作的責任應 受以下條款 17的規定的約束和限制。所有增加的租户，無論是由房東還是租客安裝的，在安裝時應 成為房產和業主財產的一部分，且應保留在房產內，除非根據 12條款，承租人可將其移走或應房東的要求被移走。

(C)            儘管 9.1節有任何相反規定，但任何滿足以下所有標準的租户變更均無需業主同意(“美化變更”)：(I) 屬於美觀性質，如油漆、貼牆紙、掛圖片和安裝地毯；(Ii)從房產或大樓的外部看不到 ；(Iii) 不會影響大樓的系統；(Iv) 不要求在建築物的牆壁內或天花板上進行工程； (V) 不需要建築許可證；以及(F) 在期限內的任何日曆年度內不超過 $75,000.00(與所有其他此類美化改造合計)。美容更改應遵守本節 9.1的所有其他規定。

9.2            LIENS

承租人不得允許任何技工、勞工或供應商的任何留置權或要求留置權或任何其他留置權針對建築物、土地、房產或因承租人已完成、或據稱已由承租人、或在承租人指示或代表承租人進行的工作而產生的財產的任何其他部分提出。如果提交了任何此類留置權或留置權索賠，承租人應在收到此類留置權或索賠通知後十(10) 天內(A) 擁有此類留置權或留置權索賠，或(B) 向房東提交由擔保人出具的形式、內容、金額和 令房東滿意的保證金，以補償、保護、辯護並使被賠付者免受損害，使其免受所有費用 和由此產生的留置權或留置權索賠及其止贖或試圖止贖的責任。如果承租人未能採取上述任何行動，除根據 11條款享有的權利和補救措施外，房東在不調查此類留置權或留置權主張的有效性的情況下，可支付或解除該等留置權或留置權請求權，承租人應應要求向房東償還房東支付的金額，包括房東費用和律師費，作為支付本協議項下的額外租金。

文章 10
轉讓和轉租

10.1          轉讓 和轉租

(A)            未經業主事先書面同意(業主同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延)，承租人可 不得轉租、轉讓、按揭、質押、質押或以其他方式轉讓或允許通過法律或其他方式將本租約或承租人的全部或部分權益轉讓，或允許除承租人以外的任何人使用或佔用物業或其任何部分。承租人同意本條款 10中有關轉租和轉讓的規定應被視為合理。如果承租人希望簽訂房產的任何分租或本租約的轉讓，承租人應在收到承租人的通知後十五(15)天內向業主遞交有關的書面通知(“承租人通知”)，連同建議的分租客或受讓人的身份和建議的主要條款，以及足以讓房東與 就該建議的分租人或受讓人作出知情判斷的財務及其他資料。如果租户提議轉租的面積少於該房屋的全部可出租面積, 建議轉租的空間和租户保留的空間都必須是房東合理確定並符合所有法律的可銷售單位。房東應在收到租客通知(及所有必要信息)後三十(30)日內，以書面形式通知租客其批准或不批准擬議的轉租或轉讓，或決定行使 第10.2款規定的權利。在任何情況下，承租人不得以低於業主當時要求直接租賃(非轉租)項目中可比空間的租金的價格，公開要約或宣傳房屋的全部或任何部分以供轉讓或轉租。承租人應提交房東批准(不得無理拒絕批准) 承租人或其代理人打算就擬轉租的空間使用的任何廣告。

(B)            在業主同意轉讓或分租的情況下，業主可考慮業主認為相關的任何因素，業主拒絕的理由包括但不限於以下內容：

(I)            任何擬議的分租人或受讓人的商業聲譽或信譽不為業主所接受；或

(Ii)           在業主的合理判斷中，擬議的受讓人或分租人將降低項目或業主的價值或聲譽，或將增加與運營、維護和維修項目相關的費用；或

(Iii)          任何建議的受讓人或分租人使用房產將違反本租約 7.1節或違反項目中租户的任何其他租約的條款；或

(Iv)          租客在建議分租後保留的處所的 部分不會構成“可出售單位”，意思是：(A)被剝奪通往當時走廊和電梯大堂的便捷通道，而沒有擴建或重新配置走廊或建造連接走廊；或(B)違反任何建築守則規定而呈現的 ；或(C)沒有外窗的 ；或

(V)           建議的分租人或受讓人是項目的當前佔有者，而業主正在積極與項目中的業主或業主的真正潛在租户談判租賃更多空間，如租户提出要求之日前三(3) 個月內的書面建議書所表明的那樣；或

(Vi)          擬議的分租人或受讓人將大幅增加業主認為該項目中典型的辦公室/實驗室用途的進出該房產和項目的估計行人和車輛交通量；或

(Vii)本租賃項下的         租户 處於未治癒的違約狀態。

(C)            任何 轉租或轉讓應明確遵守本租約的條款和條件。任何分租户或受讓人應簽署房東可能合理要求的文件，以證明該分租客或受讓人承擔本租賃項下承租人的義務和責任。承租人應向房東提交一份承租人與擬承租人和受讓人就該房屋簽署的所有協議的複印件。房東對轉租、轉讓、抵押、轉讓或第三方使用或佔用的批准，不應構成放棄承租人就進一步轉讓或轉租、抵押、轉讓或第三方使用或佔用取得房東同意的義務。

(D)            就本條細則 10而言，轉讓應視為包括因 承租人的股份轉讓、出售或轉讓(如承租人的股份並非公開買賣)而因法律的施行或其他原因而產生的承租人的多數控制權的變動。如果承租人是合夥，承租人合夥人的任何變動應被視為轉讓。

(E)            就本租賃而言，“允許受讓人”是指：(I) 是關聯公司；或(Ii) 是因與租户合併、合併或非破產重組而產生的公司或其他實體(“繼承人”)；或(Iii) 因上述 10.1(D) 條款下的控制權變更而被視為受讓人；或(Iv) 購買租户作為持續經營企業(“買方”)的幾乎所有資產。即使第10.1(A) 和(B)、10.2和10.3節有任何相反規定，只要本租約下沒有未治癒的違約，承租人有權在未經房東事先書面同意的情況下，將本租約轉讓給允許受讓人，或將房屋或其任何部分轉租給允許受讓人，條件是：(1) 房東提前三十(30)天收到轉讓或轉租的書面通知(包括第(I)、(Ii)款所述的擬議交易)，(Iii) 或(Iv) of本節 10.1(E))；(2) 就本租約轉讓或將一半以上物業轉租給第(Ii) 或(Iv) 第(Br) 10.1(E)節所述實體而言，獲準受讓人的淨值和流動資金均不低於(A) 租户截至本租約日期的淨值和流動資金或(B) 租户在緊接轉讓或轉租之前的淨值和流動資金中較大者；(3)將本租契轉讓或將超過一半的物業分租給本節 10.1(E)第(I) 或(Iii) 分部所述的實體的 , 承租人(作為轉讓人或分地主)繼續存在，其淨值和流動資金不低於(A) 承租人截至本租賃之日的淨值和流動資金，或(B) 承租人在緊接轉讓或轉租之前的淨值和流動資金；(4)許可受讓人以書面形式明確承擔(除根據本節 10.1(E) 第(Iii) 第(Iii) 被視為受讓人的許可受讓人，或在本節 10.1(E)項下的轉租事件中是分租人的許可受讓人)，並在不遲於轉讓生效日期前十五(15)天，以書面方式合理地使房東滿意承租人的所有義務； (5) 房東不遲於生效日期前五(5) 天收到租户和允許受讓人之間的適用轉讓或轉租協議的完整籤立副本；(6)在房東提出書面請求後，租户和 允許受讓人立即提供房東合理要求的合理文件和信息，以證明轉讓或轉租是否給允許受讓人；和(7) 此類轉讓不是為了避免要求業主事先同意或第10.2或10.3節的規定。就本款而言，對淨值和流動資金的所有確定應不包括可歸因於商譽或持續經營價值的任何價值。如果承租人 遵守 10.1(E)節的條款，則 10.3節的超額租金規定不適用於根據本條款進行的任何轉讓 或分租。

(F)            與本租約項下的任何分租有關，承租人特此不可撤銷地將分租約項下分租人應付的所有租金和其他付款轉讓給房東，在任何該等分租後生效，但承租人應擁有收取該等租金和其他付款的許可證 ，直至承租人根據本租約的任何規定違約為止。在違約後的任何時間，在房東的選擇下，房東有權向轉租人發出轉讓通知。房東應將房東根據該轉讓收到的任何租金記入承租人的貸方 ，但因任何該等違約而接受分租人因租金而支付的任何款項 絕不能以任何方式免除承租人根據本租約的條款、契諾、條件、條款或協議而承擔的任何責任。在房東沒有簽署明確的書面協議的情況下，分租人直接向房東支付租金或任何其他付款和/或房東接受此類付款( )，無論其情況或原因如何，不得以任何方式被視為房東對房東的委託。

10.2          RECAPTURE

不包括 第10.1(E)節規定的轉讓或轉租，房東有權選擇將擬轉租或轉讓的空間排除在本租約所涵蓋的房產之外(“重新收回”)，自轉租或轉讓的擬議開始日期起生效。 如果房東選擇收回，租客應在從房產收回該空間的生效日期(該日期為該空間的終止日期)將擬轉租或轉讓的空間的佔有權交還給業主。生效 自根據本條收回該房產的任何部分之日起，每月基本租金、該房產的可出租面積和承租人的份額應相應調整。

10.3          EXCESS RENT

承租人應在分租或轉讓期間的每個月的第一天向房東 支付分租人或受讓人在該月應支付的所有租金和其他對價(直接或間接)總和的50%(50%) 作為本租賃項下的額外租金， 超過：(I) 該月根據本租賃到期的月度基本租金和租金調整中可分配給轉租或轉讓空間的部分；及(Ii)因轉租或轉讓該等場地而支付的下列成本及開支：(1) 經紀佣金及律師費及開支，(2) 任何分租或轉讓所需改善或更換物業而支付的實際成本；及(3) 搬家費用及與該分租人或受讓人的其他租約或佔用安排有關的實際支付金額，但僅限於在當時市場情況下屬典型、合理及適當的範圍內。所有此類成本和費用應根據穩健的會計原則在轉租或轉讓期間攤銷。

10.4          TENANT LIABILITY

如果發生任何轉租或轉讓，無論是否經房東同意，承租人不得解除或解除本租約項下的任何責任，無論是過去的、現在的還是將來的，包括因行使任何續期或擴建選擇權而產生的任何責任，只要房東明確允許這樣做。承租人的責任仍然是主要的，如果任何次承租人、承租人或承租人的繼承人在履行或遵守本租賃的任何契諾或條件時違約，房東可以直接對承租人進行 ，而無需對所述分承租人、受讓人或繼承人用盡補救措施。在任何轉讓後，房東可同意承租人對本租約的後續轉讓或分租，或對本租約的修訂或修改，而無需通知承租人或承租人的任何繼承人，也無需徵得承租人或承租人的同意，且此類行為不應解除承租人或承租人的任何繼承人在本租賃項下的責任。如果房東同意轉租或轉讓，承租人應支付所有合理的律師費和房東因該轉讓或轉租而產生的費用。此外，如果承租人有任何延長租期或為房屋增加其他空間的選擇，則在未經房東明確書面同意的情況下，任何 轉租人或受讓人不得直接或間接使用此類選項，房東可自行決定拒絕提供此類選項。

10.5          假設和建議

如果承租人按本合同所允許的方式轉讓本租約，受讓人應在不遲於轉讓生效日期前十五(15)天向業主提交令業主滿意的書面文件，明確承擔承租人在本合同項下的所有義務。承租人在本租約項下的每一次轉租均應服從和從屬於本租約以及本租約所屬或將從屬的事項，並且通過簽訂轉租協議的每個分租人被視為已同意，如果房東根據本租約終止、收回或沒收租客，房東可自行選擇終止轉租或接管承租人在該轉租下的所有權利、所有權和權益。該分租客應根據房東的選擇，根據當時執行的此類轉租條款向房東代理，但房東不應：(1) 對承租人之前在此類轉租下的任何行為或不作為負責；(2) ，但須受該分租客可能對租客提出的任何反索償、抵銷或抗辯的約束；(3) 受該分租約之前的任何修改，或受該分租客可能已向租客支付的任何租金、額外租金或預付租金的約束，而所有該等租金仍應到期並欠下，即使有預付款；(4)受該分租客未交付或支付給房東的任何抵押或預付租金押金的約束，且該分租客應僅向租客尋求退款或補償；或(5) 有義務在轉租空間內進行任何工作或為佔用做好準備，並與此類轉讓相關, 分租人應簽署並向房東交付房東合理要求取證和確認該委託書的任何文書。每個轉租人或承租人的被許可人在佔用或使用該場所或其任何部分時，作為其佔用或使用該場所或其任何部分的條件，應自動被視為已同意受本 第10.5節規定的條款和條件的約束。本 第10.5節的規定應自行執行，不需要任何其他文書來實施本規定。

10.6          PROCESSING EXPENSES

承租人應向房東支付 作為房東處理每個建議轉讓或轉租的費用(無論其是否最終得到房東 批准或由租户完成)，金額相當於(I) 房東合理的律師費和其他專業費用，加上(Ii) 房東的行政、會計和文書時間費用2,500.00美元(統稱為 “處理費用”)。儘管本協議有任何相反規定，在承租人向房東支付房東估計的處理費用之前，房東不得處理任何要求房東同意轉讓或轉租的請求。處理費用的實際數額確定後，應與業主的估計進行核對，由此產生的任何付款或退款應由雙方立即支付。

10.7不允許轉讓的          效應

違反 10條款，未經房東同意而進行的任何轉讓或轉租，應由房東選擇為 第11.1節規定的不可修復的違約，而無需任何通知和寬限期。如果房東選擇將此類未經批准的轉讓或轉租視為不可治癒的違約，則房東除以下 第11.2節規定的所有其他補救措施外，還可將每月基本租金提高至當時每月基本租金的110%(110%)。

文章 11
違約和補救措施

11.1          DEFAULT

以下任何一項或多項的發生或存在 應構成承租人在本租賃項下的“違約”：

(A)            租户 未在到期之日起五(5)日內支付任何分期付款或其他租金，包括租金調整保證金或租金調整 ；

(B)            租户 騰出或放棄該房舍；

(C)            承租人 違反 第10條--轉讓和轉租規定的轉讓和轉租限制；

(D)            承租人 未能維護本協議規定的任何保險單，且未能在書面通知承租人後五(5) 天內糾正此類違約；

(E)            承租人 未能遵守或履行本租約的任何其他契諾、條件或條款，且未能在向承租人發出書面通知後15 (15)天內糾正此類違約，除非違約涉及環境條件，應立即予以補救 ，或除非未能履行是違約行為，本租約規定沒有補救辦法或寬限期；

(F)            承租人在本租約中的權益是通過執行或其他法律程序徵收的；

(G)            由承租人或針對承租人提交請願書，要求宣佈承租人破產或根據《破產法》任何一章尋求重組或安排計劃，或對其進行任何修訂、替換或替代，或推遲支付、減少或修改承租人的債務，在非自願行動的情況下，這些債務在三十(30)天內未得到清償；

(H)            承租人 被法律宣佈破產，或對承租人財產的任何轉讓是為了債權人的利益；

(I)             指定了承租人或承租人財產的接管人，該接管人在三十(30)天內未被解除；

(J)             任何由承租人或針對承租人採取的以重大不利方式重組或修改承租人資本結構的行動，而在非自願行動的情況下，該行動在三十(30)天內未予解除；

(K)租户解散時的            ；或

(L)在任何12個月期限內第三次發生承租人到期或違反本租約的特定契諾時未能支付租金的情況              (無論該等未能或違約是否在任何規定的補救措施或寬限期或法定期限內糾正)。

11.2          LANDLORD’S REMEDIES

(A)            違約應構成對本租約的違反，為此房東應享有本節 11.2 中規定的權利和補救措施，以及本租約中或現在或將來法律允許的所有其他權利和補救措施，無論是法律上的還是衡平法上的，房東的所有權利和補救措施應是累積的，任何人都不排除現在或將來適用法律允許的任何其他權利或補救措施。

(B)            如有違約，房東可隨時通過書面通知租客終止租客的佔有權，並説明該選擇。 根據 11.1節要求的任何書面通知，如果房東自行決定房東的選擇聲明租客的佔有權在法律要求的任何期限或 11.1節要求的任何更長期限屆滿後終止，則根據 民事訴訟第1161節的加州法典，任何書面通知應構成非法扣留通知。房東書面終止通知所述期限屆滿後(除非該通知提供在該期限內補救的選擇，而承租人在該期限內補救違約)，承租人的佔有權即告終止，本租約亦將終止，承租人仍須承擔下文所規定的責任。在以書面形式終止承租人的佔有權後，房東有權在符合適用法律的情況下，通過非法拘留或其他簡易程序，或在法律允許的其他情況下，重新進入房屋並剝奪承租人和承租人的法定代表人以及所有其他房屋佔有者的權利，重新佔有房屋並移走他們的財產(包括他們的行業固定裝置、個人財產和根據 12條所需的可拆卸物品)，但房東沒有義務實施這種移走，房東可以選擇， 在其他地方儲存、出售或在法律允許的情況下以其他方式處理，由承租人承擔風險、費用並由承租人承擔，任何出售所得的 應依法使用。房東在任何情況下都不對價值負責。, 保存或保管任何此類財產。承租人特此放棄因房東根據本 條款或 第12.1條移走或存放承租人的個人財產而可能導致的所有損害索賠，承租人特此賠償，並同意為受保人辯護、保護並使其不受損害，使其免受因該等移走或存放而產生或以任何方式相關的任何和所有損失、索賠、要求、訴訟、費用、責任和費用(包括律師費)。在承租人的佔有權和本租約以書面形式終止後，房東有權根據本條例或法律的規定追討承租人違約的損害賠償，包括加州民法典 1951.2條款規定的下列損害賠償：

(1)            終止時已賺取的未付租金在判給時的價值；

(2)            在判給時的價值，即終止租約後至判給時本應賺取的未付租金超過租客證明本可合理避免的租金損失的款額。

(3)            授予時的 價值，即授予時本租賃期內的未付租金超過承租人證明可以合理避免的租金損失金額；

(4)            補償房東因承租人未能履行其在本租約項下的義務而直接造成的損害或在正常情況下可能因此而造成的所有損害所需的任何其他必要金額，包括但不限於房東改善租户的未攤銷成本、租賃佣金和與簽訂本租約相關的法律費用；以及

(5)            除以上所列金額之外或代替上述金額的適用法律可能允許的任何其他 金額。

本 第11.2節中使用的“租金”一詞應與本租賃中定義的術語“租金”具有相同的含義。上文第(1) 條和第(2) 條所述金額的“獲獎時價值”是通過按違約利率計入利息計算的。以上第(3)條 所述金額在授予時的價值是按照授予時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率 加1%(1%)計算的。就根據上述第(3) 條釐定未付租金而言，本租約預留的月租金應視為每月基本租金、每月儲物空間租金(如有)、承租人上一次應付作為上文所述業主終止本租約的歷年租金調整的金額及本租約項下任何額外租金的總和。

(C)            即使租客違約和/或已經放棄物業，只要房東沒有按照上文 11.2(B) 節的規定以書面通知終止租客的佔有權，本租約將繼續有效，並且房東可以執行本租約規定的所有權利和補救措施，包括在本租約到期時追回租金的權利。在這種情況下，房東 應根據加州民法典 1951.4條款享有房東的所有權利和補救措施(如果承租人有權轉租或轉讓，則出租人可以在承租人違約和遺棄後繼續租賃，並在到期時追回租金，但僅受合理限制的限制)，或任何後續法規。在承租人違約期間，如果房東沒有以書面通知終止本租約，並且如果承租人請求房東同意轉讓本租約或轉租房屋，則該同意應受上述條款 10的條款和條件的約束。承租人承認並同意 第10條的規定應被視為構成對承租人轉讓或轉租權利的合理限制。承租人確認 並同意，在沒有根據上文 11.2(B) 節的書面通知終止承租人的佔有權的情況下，房東的任何其他行為均不構成終止承租人的佔有權或接受承租人交出房產，包括維護或保全房產的行為，或因房東主動任命接管人以保護房東在本租賃項下的利益，或拒絕同意轉租或轉讓，或終止轉租或轉讓。如果按照本租約的其他規定。

(D)            在房東就租户違反或威脅違反任何契諾、條件或本租賃條款尋求強制令的情況下，租户同意為與該禁令相關的任何保證金支付溢價。

(E)            承租人 特此放棄法律(包括程序第1174和1179條的加州民法典 )授予的任何和所有沒收、贖回或恢復權利，如果承租人因任何原因被驅逐或被剝奪，或房東因承租人違約或其他原因而獲得對物業的佔有權 ，則放棄任何和所有權利。

(F)            儘管有 本租賃的任何其他規定，根據本租賃條款 和條款 24向承租人發出的通知或根據《加州民事訴訟法典》第 1161節向承租人發出的通知以及任何以郵寄方式送達的通知應被視為已送達，且必要的等待期應被視為在郵寄時根據上述民事訴訟法典 條款開始(除非根據民事訴訟法典第 1161節及以後章節的要求)，而不應根據民事訴訟法典第 1011節及以後章節的任何額外等待要求。或根據其他 法律。就《民事訴訟法》第 1162節而言，承租人的“居住地”、“通常營業地點”、“財產”和“財產所在的地點”應指且為房舍， 無論承租人在送達時是否已遷出。

(G)             自願或以其他方式退回或終止本租約，或雙方終止或取消本租約，不得合併，且 應終止承租人允許的所有或任何現有轉讓、分租、分租或佔用，除非業主另有書面規定 。

(H)            房東的任何權利或補救措施的行使不得因租户違約而延遲或遺漏，房東不得根據 第25.16節行使其權利 以履行租客未能及時履行的職責，不得損害任何權利或補救措施或將其解釋為棄權。除非業主以書面形式簽署放棄，否則本租約的任何條款不得被視為被業主放棄。業主放棄任何違反本租賃條款的行為不應被視為放棄隨後違反本租賃條款或任何其他條款的行為 。

11.3          ATTORNEY’S FEES

如果任何一方就本租賃的標的或執行提起任何訴訟或其他訴訟，勝訴一方(由提起訴訟或訴訟的法院、機構或其他當局確定)，除可能獲得的其他救濟外，有權追回實際發生的律師費、調查費用和調查費用，包括法庭費用、專家證人費用、調查費用和所有律師費。任何此類訴訟或程序的費用和費用 (包括根據《破產法》11美國《法典》第101條及以後的規定參與任何案件或程序的任何訴訟或參與或與之相關的任何訴訟或參與)。(“破產法”)，或任何後續法規，在確立或執行獲得賠償的權利方面， 在上訴程序中，或在執行或收集在任何此類訴訟或程序中獲得的任何判決時)。

11.4          BANKRUPTCY

承租人破產或資不抵債時，適用下列規定：

(A)在根據《破產法》第7章進行的任何程序中，承租人的受託人出於轉讓的目的而選擇承擔本租約的            ，該選擇或轉讓只有在符合以下(B) 和(C) 的規定後才能作出， 業主和租客承認這兩項條款在商業上是合理的。如果受託人選擇拒絕本租約，則房東有權立即擁有該房產，而無需對租户或受託人承擔進一步的義務。

(B)根據《破產法》第11章或第13章由承租人或承租人的受託人(“選擇方”)根據破產法第11章或第13章選擇承擔本租約的任何             必須規定：

選擇修復 或向房東提供充分保證的一方將在假設之日起十五(15)天內修復本租賃項下的所有貨幣違約，並將在假設之日起三十(30)日內修復本租賃項下的所有非貨幣違約。房東和租客承認該條件在商業上是合理的。

(C)            如果選擇方已承擔本租約或選擇將租户在本租約項下的權益轉讓給任何其他人，則只有在意向受讓人已就本租約規定的承租人所承擔的所有 義務提供充分的未來履約保證的情況下，該權益才可轉讓。

就本協議而言，“對未來履約的充分保證”是指房東已確定已滿足下列各項條件：

(I)受讓人            已提交經其首席財務官核證的現行財務報表，其中顯示淨資產和營運資金，其數額足以保證受讓人今後履行本租賃項下承租人的義務；以及

(Ii)           房東 已獲得租賃、抵押、融資安排或房東受其約束的其他 協議可能要求的任何第三方的同意或豁免，以使房東能夠允許此類轉讓。

(D)            房東 接受任何受託人、接管人、受讓人、個人或其他實體的租金或任何其他付款，將不被視為放棄、 或放棄房東同意的要求、房東在未經房東同意的情況下終止本租約的權利，或房東對租户應得的任何租金金額的索賠。

11.5          LANDLORD’S DEFAULT

房東在收到租客的書面通知後三十(30)天內，如果房東沒有開始並以合理的努力解決房東未能履行本協議規定的義務，房東應承擔違約責任。 房東未能根據本款規定提供必要的通知和補救期限，即為房東對未能履行其任何義務的任何索賠的絕對抗辯。在任何情況下，承租人都無權終止或撤銷本租約，原因是房東不履行本租約中包含的任何契約或協議。承租人特此放棄終止和撤銷的補救措施，並同意承租人對本合同項下違約和違反任何承諾或誘因的補救措施應僅限於損害賠償訴訟和/或禁制令。此外，承租人特此承諾，在行使任何此類補救措施之前，承租人將給予任何抵押權人通知和一段合理的時間，以糾正房東的任何違約(如下文 第23.2節所述)。

文章 12
房產的退還

12.1            IN GENERAL

終止日起，租客應立即交出並騰出物業，並在清潔、良好及耐用的情況下將物業交予業主，一般損耗除外，因意外事故及譴責而造成的任何損害，以及因業主而造成的損害，均受本租約中與此有關的條款管轄。承租人應將房屋的所有鑰匙交給房東。租期結束時，房屋內和對房屋的所有改進，包括租户的任何改動(統稱為“租賃改進”)應保留在房屋內，不向租户補償。然而，房東可在終止日期前至少30天向租户發出書面通知，要求租户自費拆除(A) 任何電纜，以及(B) 根據房東的合理判斷，需要拆除和維修費用大大超過標準實驗室和辦公室改善相關拆除和維修費用(統稱為“所需拆卸物品”)的任何租户增加的物品。所需的可拆卸設備可能包括但不限於內部樓梯、加高地板、個人浴缸和淋浴、保險庫、滾動式文件系統以及結構更改和修改。承租人應在終止日期前拆除指定的所需拆卸設備。承租人 根據本節 12.1拆除和處置物品必須符合項目的可持續發展實踐，並強烈鼓勵承租人 遵守適用的綠色建築標準。承租人應修復因安裝或拆卸所需可拆卸部件而造成的損壞。如果承租人未能及時履行其義務, 房東可承擔承租人的費用進行此類工作。如果房屋的佔有權在本合同規定的要求下沒有交付給房東，或者如果租客未能移走上述物品，房東可以(但沒有義務)由房客承擔費用，移走任何該等財產，並儲存、出售或以其他方式處理該財產，並由房客承擔房東認為必要或適宜的修復工作。即使本條款 12.1有任何相反規定，承租人未能嚴格遵守本條款 12.1中關於承租人根據本條款要求從房產中移除的任何必需的可拆卸物品的條款 ，將構成承租人未能有效地交出房產。

12.2          LANDLORD’S RIGHTS

房東可能從房產中移走的所有財產應最終推定為租户已放棄，房東可按照 第11.2(B)節的規定處理此類財產，包括該節規定的免責和賠償義務。承租人還應 報銷房東在拆除任何租户增建項目和將房產恢復到本租約要求的 條件時發生的所有費用和開支。

文章 13
等待

如果租户在終止日期後持有物業，則對於租户持有物業的每個月或不足一個月，租户應向業主支付前一個月應支付的每月租金的150%(包括業主合理估計的適用租金調整或租金調整增加的100%)。承租人還應賠償房東因此而遭受的一切損害，包括由此產生的損害。本條款 的規定不構成房東放棄房東的任何回收權，租户繼續佔用房產應視為容忍的租約。

 14條
火災或其他傷亡造成的損失

14.1          的實質性不可抗力

(A)            如果 任何火災或其他傷亡(無論投保或未投保)導致房屋或建築物的全部或很大一部分無法承租，房東應在此類損壞發生後合理迅速地估計基本上完成維修和恢復所需的時間長度，並應通過通知通知租户(“房東通知”)。如果房東 估計從損壞發生之日起基本完成維修和恢復所需的時間將超過365 (365)天，則房東或租户(如果房屋的全部或大部分已無法承租)有權在房東通知送達後二十(20)天內的任何時間通過向另一方發送書面通知終止本租約，自損壞之日起 ，但如果房東選擇，房東通知也可構成此類終止通知。

(B)            除非 本租約按上一段規定終止，否則房東應合理迅速地修復和恢復房屋，使其恢復到事故發生前的狀態，受保險調整和不可抗力 延誤的合理延誤，並受當時有效的分區法律和建築法規的約束。房東對租客不承擔任何責任，如果該等維修及修復工作未能在房東估計的時間內完成，承租人無權終止本租約，只要房東以合理的努力完成該等維修及修復工作。

(C)            承租人 承認，房東有權獲得任何保險的全部收益，無論是由房東還是租客承保的房產損壞，但承租人對其個人財產和設備的保險收益除外，該等財產和設備將在終止日期由承租人 拆除。無論房屋是否需要維修和恢復，所有此類保險收益均應支付給房東；但是，如果本租約未終止並且雙方繼續維修和恢復承租人的增建，則房東收到承租人增加租户的保險收益的範圍內，此類 收益應用於補償租户的維修和恢復租户增建的費用。

(D)            儘管有任何與本文規定相反的規定：(I)根據本節規定，業主沒有責任維修或恢復任何租户增建項目的任何 部分，或支付給業主可用於維修或恢復的款項，用於維修或恢復超過保險金額的房屋或建築物的任何維修或恢復；和(Ii)如果任何損壞或破壞是由於租户、其代理人或員工的行為或疏忽造成的，則承租人無權根據本條款終止本租約 。無論本租約是否根據本條第14條終止，承租人在任何情況下均無權獲得任何賠償或損害 ，以補償或損害物業的全部或任何部分的使用，或因任何該等損壞、毀壞、重建或修復物業或建築物或其通道而造成的任何不便或煩擾。

(E)            承租人對房屋進行的任何維修或恢復應符合本條例第九條的規定。

14.2         不穩定 不穩定

如果房屋或建築物 因事故而受損，但兩者都不是實質上不可承受的，且房東估計基本上完成維修或恢復的時間不會超過自損壞發生之日起的365天，則房東應 以合理的速度繼續維修和恢復建築物或建築物，而不是增加租户，除非此類損壞是對房屋造成的並且發生在期限的最後六(6)個月內，在這種情況下，承租人或業主均有權在事故發生之日起二十(20)日內向另一方發出書面通知，終止本租約。儘管有上述規定，房東的維修義務應根據上文第14.1節的規定進行限制。

14.3         RENT ABATEMENT

除承租人或其代理人、僱員、承包商或受邀請人的疏忽或故意行為外，如果因火災或其他意外事故導致物業的全部或任何部分不可租用且本租約未終止，則自意外發生之日起按日計算不可租用的物業的每月基本租金和租金調整將予以減免，直至業主基本完成其需要進行的維修和修復工作為止，但條件是由於此類事故，租户在此期間不佔用無法租用的物業 部分。

14.4         放棄法定補救措施

本租約的條款，包括第14條，構成房東和租客之間關於房屋或財產或其任何部分的任何和所有損害或破壞的明示協議，任何法律，包括《加州民法典》第1932(2)、1933(4)、1941和1942條，關於任何與損害或破壞有關的權利或義務，均不適用於本租賃，也不適用於對全部或任何處所或財產或其任何部分的損害或破壞，特此放棄。

第十五條
徵用權

15.1         取全部或大部分

若整幢樓宇或樓宇的任何主要部分被任何主管當局用作或譴責任何公共用途或用途 (包括代替判罰的契據)而導致無法承租，則本租約將自歸屬該主管當局的業權 之日起終止，而每月基本租金及租金調整將於終止日期分攤。儘管有任何與此相反的規定，如果徵收是暫時的(少於本租約的剩餘期限)，業主可以 選擇(I)終止本租約或(Ii)允許承租人獲得可歸因於該房產的全部獎勵，其中 承租人應繼續支付租金，本租約不應終止。

15.2         TAKING OF PART

如果建築物或處所的一部分被任何主管當局徵用或譴責(或交付契約以代替譴責)而本租約未終止 ，則本租約應視情況修改為減少或增加每月基本租金和租户份額 ，以反映在任何此類徵用或譴責後剩餘的房屋或建築物的可出租面積(視情況而定)。房東在收到判決書(或銷售收益)後，應對 房屋進行必要的維修和修復(不包括增加租户)，並對建築物進行必要的修復，以構成建築物中未被 視為或譴責為完整的建築和經濟高效單元的部分。儘管如上所述，如果由於任何徵用、 或政府命令要更改建築物附近任何街道或小巷的等級，並且該徵用或更改等級 使得有必要或適宜大幅改建或修復建築物或阻止建築物的經濟運營， 業主有權提前九十(90)天書面通知租户終止本租約。

15.3         COMPENSATION

房東有權在不向租客支付任何費用的情況下，獲得從任何此類徵收、沒收或出售中獲得的全部獎勵(或銷售收益)，租户特此將租客在此類獎勵中的權益(如果有)轉讓給房東；但是，只要房東的獎勵不因此而減少，房客有權就租客支付的新增租户損失(如果有)單獨向處罰當局尋求賠償。

第十六條
保險

16.1         TENANT’S INSURANCE

承租人由承租人承擔費用，同意在租期內與業主可接受的一家或多家公司繼續有效：(A)商業一般責任保險 房東承保的任何保險以事故為基礎， 針對人身傷害、身體傷害、死亡和財產損失的所有索賠，包括涵蓋本租賃賠償條款的合同責任 ，而此類保險應為業主不時合理要求的限額，但不低於500萬和No/100$ ($5,000,000.00)的綜合單一限額(每次和總計不少於500,000,000.00美元)(該限額可通過雨傘保險達到)；(B)加州法律規定的範圍內的工傷賠償和僱主責任保險；。(C)“一切風險”財產保險，其金額足以支付因水毀、地震灑水泄漏和房東可能不時指定的其他風險而造成的損失時，所有租户的增加、設備、裝置、固定裝置和物品的全部重置成本；。(D)如果租户在與其業務運營相關的場所使用汽車，則承保不少於一百萬美元和不少於100美元(1,000,000.00美元)的綜合汽車責任保險。 承租人、其代理人和員工因使用與本租賃相關的任何機動車或其代表而產生的人身傷害責任和財產損失責任的綜合單一限額保險；以及(E)業主合理要求的其他 保險或保險。

16.2         FORM OF POLICIES

16.1節中提到的每份保險單應滿足以下要求：(I)商業普通責任保險單應將房東和被保險人列為額外被保險人，(Ii)“一切險”財產保險單應將房東和被保險人列為損失收款人，(Iii)每份保險單應由一家或多家獲得許可在加利福尼亞州經營業務的責任保險公司簽發，令房東合理滿意；(Iv)在適用的情況下，每份保險單應提供令房東滿意且不允許共同保險的可扣除金額，以及(V)“一切險”財產保險的每份保險單應規定，如果被保險人在損失發生前以書面形式放棄對此類保險單所承保損失的任何或所有向任何其他方索賠的權利，則該保險單不應失效。承租人應在承租人進入房屋之前和每份保單到期前，向房東交付保險證書(應房東的要求，所有保單及其續期的副本應由承租人保存)。此外，承租人應在承租人知情後兩(2)個工作日內，向房東發出取消或修改此類保險的書面通知。如果承租人未能投保本條款第16條規定的保險，或未按本規定的要求提供續期證明，房東可以，但沒有義務代表承租人或承租人的全部費用和費用購買此類保險。

16.3         LANDLORD’S INSURANCE

房東同意購買 ，並在本合同期限內保持完全有效，包括其任何延期或續期，根據公認責任的保險人出具的保單 ，有資格在加利福尼亞州就大樓開展業務，保險金額足以覆蓋其重置成本的80%，投保火災險和其他可能包括在不時合理獲得的所有風險的標準形式中的其他風險 保險(可通過使用單一保險單 涵蓋房東及其附屬公司擁有的多棟大樓來實現)。房東同意在此期間維持有效的商業一般責任保險，以事故為基礎承保針對人身傷害、身體傷害、死亡、 和財產損失的所有索賠。此類保險應為不少於5/100美元(5,000,000.00美元)的合併單一限額(每次事故和總計)(該限額可通過使用雨傘保險來實現)。房東購買此類保險的義務或購買此類保險，均不得被視為房東對因租客的疏忽或不作為或故意不當行為而產生的全部或部分索賠、責任、損失、費用或費用的賠償。在沒有義務的情況下，房東可隨時自行決定承保金額更大和/或保險範圍超出上述保險範圍和金額的保險。

16.4         WAIVER OF SUBROGATION

(A)            房東 同意，如果不需要或只需很少的額外費用即可獲得，且只要加利福尼亞州的法律允許， 保險公司將在其“一切險”保單中加入適當的條款，根據該條款，保險公司(I)放棄對承租人在此類保單下應支付的損失的所有代位權，和/或(Ii)同意，如果被保險人在損失發生前以書面形式放棄向任何一方追償此類保單所承保的損失的任何或所有權利，則此類保單不應 無效。

(B)            承租人 同意，如果可以免費或最低限度的額外費用獲得，且只要加利福尼亞州法律允許，則在其關於承租人增加租户(無論是否可拆卸)以及承租人根據本租賃條款可拆卸的傢俱、傢俱、固定裝置和其他財產的“一切險”保險單或保單中包括在內。保險公司或公司(I)放棄根據該等保單或該等保單應支付的損失向房東及/或該建築物的任何租客代位的權利及/或(Ii)同意如被保險人在損失發生前書面放棄就該等保單或該等保單所承保的損失向任何一方追償的任何或所有權利，則該等保單或該等保單不應 無效。如果承租人無法在保單中獲得前述條款中的任何一項，則在法律上可行且不需要更換保險公司的情況下，承租人應在保單中指定房東作為額外的被保險人。如果房東按照前述規定被指定為額外的被保險人，房東同意在承租人的指示下迅速背書任何支票、匯票或匯票，用於支付代表任何此類保單的收益的款項，或代表由上述保單產生的或與上述保單相關的任何其他付款，房東在此不可撤銷地放棄對該等收益和付款的任何及所有權利。

(C)            規定房東根據其前述一項或多項政策獲得完全賠償的權利不因此而受到不利影響或損害，房東因此放棄因不動產及其固定裝置、附屬設施和設備發生損失或損壞而可能對租户、其傭人、代理人和員工享有的任何和所有追償權利，但以房東保險承保的範圍為限，即使此類損失或損壞可能是由於租户、其傭人的疏忽或過失造成的，代理人或員工。 如果承租人根據其前述一項或多項政策獲得完全追償的權利不因此而受到不利影響或損害，則承租人特此放棄其對房東、其傭人和員工以及對不動產的其他所有承租人可能享有的任何和所有追償權利，這些承租人本應簽署本第16.4(C)節規定的類似豁免，以賠償承租人增加的損失或損壞，無論是否可拆卸，以及承租人的傢俱、傢俱、承租人根據本租約條款可拆卸的固定裝置及其他財產，只要該等固定裝置及其他財產可由本租約規定承租人的保險承保，即使該等損失或損壞可能是由於業主、其僱員、代理人或僱員或該等其他承租人及其僱員、代理人或僱員的疏忽或過失所致。

(D)            房東和承租人在此同意，如果不能按照上述規定的條款獲得按照上文第(A)款和第(B)款規定在各自保險單中包含的條款，雙方將立即通知對方。房東和租客在此還同意，如果任何此類保單的條款被取消或更改，會影響此類條款，房東和租户將立即通知對方。

16.5         NOTICE OF CASUALTY

如果房屋內發生火災或事故，承租人應在得知後立即通知房東。

第十七條
放棄索賠和賠償

17.1         WAIVER OF CLAIMS

在 法律允許的範圍內，承租人特此免除承租人或房屋的任何佔用者 或財產中的任何現有或未來狀況、缺陷、物質或事物直接或間接造成的人身或財產損害，或因房屋或財產或其中任何設備或附屬設備的任何部分，或因房屋或財產的任何事故而直接或間接造成的人或財產損害的所有索賠。或直接或間接由財產的任何租户或佔用人或任何其他人(包括房東的代理人和傭人)的任何行為或疏忽造成的，但因任何被賠償人的嚴重疏忽或故意和錯誤行為而造成的除外。在法律允許的範圍內，承租人特此放棄因此類傷害或損害而造成的任何後果性損害、賠償或對業務不便或損失的索賠、租金或利潤，無論是否由任何被賠償人的重大疏忽或故意和錯誤行為造成。如果因承租人、其僱員、代理人、承包商、受邀者或客户的任何行為或疏忽而造成的任何損壞，無論是對房屋或財產或對房東或物業中的其他租户造成的，承租人應對此負責，房東可根據房東的選擇修復此類損壞，租户應在房東要求支付本合同項下的額外租金後十(10)天內向房東償還此類維修的全部費用。超出的款額(如有的話), 根據承保此類損害的保險向房東支付。如果房東或租户已從保單收益中追回全部損失，且保險公司放棄了對租户的代位求償權，則承租人不對其行為或疏忽造成的任何此類損害承擔責任。

17.2         INDEMNITY

在法律允許的範圍內，承租人特此賠償，並同意保護、辯護並使被保險人不受損害，使其免受因承租人佔用房屋、承接任何承租人對房屋的增建或維修、因承租人在房屋內進行業務而產生的任何和所有訴訟、索賠、要求、責任、費用和開支，包括律師費和辯護費用，或因承租人在履行承租人根據本租賃條款須履行的任何契諾或協議時的任何違約或過失，或承租人、其代理人、承包商、 傭人、僱員、客户或受邀者在物業或物業或其任何部分之內或附近的任何故意行為或疏忽所致。如果因任何此類索賠而對受賠者提起任何訴訟或訴訟 ，應經房東、租客契約通知，由房東自行選擇律師為該訴訟或訴訟辯護。房東保留和解、妥協或處置任何 以及與上述賠償相關的所有訴訟、索賠和要求的權利。如果賠償責任是由被賠償人的故意和錯誤行為造成的，則上述賠償不得解除被賠償人的責任。此外，上述賠償受房東或其保險公司根據第16.4節作出的任何有效豁免的約束，且不得減損房東在其“一切險”財產保險項下向房東支付的任何金額(如有)。第17條在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

17.3         免除 後果性損害

在 法律允許的範圍內，承租人特此放棄並免除受賠方因任何傷害或損害而造成的業務、租金或利潤的不便或損失的任何後果性損害、賠償或索賠，無論是否由任何受賠方的故意和錯誤行為造成。

第十八條
規章制度

18.1         RULES

承租人同意自己及其分租人、員工、代理人和受邀者遵守本合同附件C-2中所列的規章制度，並同意房東可能不時對其進行的一切合理修改和補充。

18.2         ENFORCEMENT

本租約的任何條款不得解釋為向房東施加任何責任或義務，強制執行附件C-2所列或此後採用的規則和規定，或任何其他租約的條款、契諾或條件，以對抗任何其他租户，房東不對租客、其傭人、僱員、代理人、訪客或持牌人違反這些條款或條件承擔責任。業主應 採取合理努力，以統一和非歧視的方式執行項目的規章制度。

第十九條
房東的保留權利

房東享有以下權利：(1)在向租户發出書面通知前三十(30)天更改建築物名稱或街道地址；(2)在建築物外部和/或內部安裝、粘貼和維護所有標誌；(2)安裝、粘貼和維護建築物外部和/或內部的所有標誌，而無需通知租户，也不對承租人負責。(3)在安裝前指定和/或批准所有類型的招牌、窗簾、百葉窗、窗簾、遮陽篷或其他類似物品，以及從房屋外部可以看到的所有內部照明；(4)在向租户發出合理通知後，在合同期內的任何時間在合理時間向潛在購房者和貸款人展示房產，並在最後 個月內的合理時間向潛在租户展示房產；(5)授予任何一方在大廈內進行任何業務或向大廈提供任何服務的專有權利，但該專有權利不得禁止承租人將處所用作本條例所準許的用途 ；(六)改變建築物入口或通道、門及門口、走廊、電梯、樓梯、洗手間或建築物公共部分的佈置和/或位置，關閉入口、門、走廊、電梯或其他設施，但不得對承租人進入建築物或建築物造成重大不利幹擾；(7)根據美國郵政局任何適用規則的要求，允許業主和大樓其他租户使用位於大樓內或大樓內的任何郵件槽和信箱；以及(8)在標準工作時間之後關閉大樓, 但承租人及其僱員和被邀請者有權隨時根據房東為安全目的制定的規定入場。

第二十條
禁言證書

20.1         IN GENERAL

在房東、抵押權人或任何未來的抵押權人或所有人提出請求後十(10)天內，承租人同意按該請求中的指示簽署建議格式的禁止反言證書(“禁止反言證書”)(可能要求對該文書進行公證)， 對承租人具有約束力，證明(I)本租約未經修改且完全有效(或如有修改，則 對該等修改的描述以及經修改的本租約已完全生效)；(Ii)支付租金的日期；(Iii)租客管有物業；。(Iv)房東在本租約下並無違約，或如租客認為房東違約，則詳細説明其性質；。(V)該租客對履行本租約下的義務沒有任何抵銷或抗辯(或如租客認為有任何抵銷或抗辯，則對此作出全面而完整的解釋)；。(Vi)房產已按照本合同條款和條款或《工作信函》竣工， 該租客已接受該房產及其狀況和所有改善措施，並且沒有就此向房東或其他任何一方提出索賠；(Vii)如果承押人已將租金或租約轉讓送達租客，承租人將確認收到該轉讓，並同意受其中條款的約束；(Viii)該租客將向承押人提供租客要求或允許向房東發出的所有通知的副本；和(Ix)任何其他合理要求的信息。

20.2         ENFORCEMENT

如果承租人未能 及時交付禁止反言證書，則該失敗應為違約，不應有補救措施或寬限期。除房東可獲得的任何其他補救措施外，房東可就租客未能交付禁止反言證書的每一天收取相當於500.00美元的費用；以及(I)租客應受交付給租户的禁止反言證書的準確性和真實性約束，並被視為已不可撤銷地同意其準確性和真實性，以及(Ii)房東，以及收到此類禁止反言證書的任何第三方，包括抵押權人或購買者，可依賴其準確性和真實性。

第二十一條
租户搬遷

[故意遺漏的。]

第二十二條
房地產經紀人

承租人表示，除第1.1節所列經紀人外，承租人未與任何與本租賃有關的房地產經紀人、銷售人員或發包人進行交易，也沒有此等人士發起或參與本租賃的談判，或向承租人展示房屋。承租人 特此同意賠償、保護、捍衞和保護房東和被保險人，使他們免受因違反前述陳述而產生的任何和所有責任和 佣金和費用索賠，以及任何聲稱代表承租人的經紀人或其他方就未來任何延期或續訂期限提出的任何佣金或費用索賠。房東同意支付第1.1節所列經紀人根據房東與該經紀人的書面協議有權獲得的與本租賃相關的任何佣金。

第二十三條
抵押權人保護

23.1.         從屬關係和委託

本租賃在任何時候都明確受制於並從屬於(I)現在或以後存在的不動產的任何地面或基礎租賃， 以及對任何此類租賃的所有修訂、延期、續訂和修改，以及(Ii)現在或以後的任何抵押或信託契約的留置權，以及任何此類租賃項下的不動產和/或租賃地產的費用所有權，以及該抵押或信託契約和/或由此擔保的義務的所有修訂、延期、更新、替換和修改，除非該土地租約或土地出租人，或按揭、信託契據或抵押權人明確規定或選擇本租約優先於該租約或按揭或信託契據。如果任何此類抵押或信託契據被取消抵押品贖回權(包括根據銷售權進行的任何不動產銷售)，或者如果任何此類租約終止，應應抵押權人或土地出租人(視屬何情況而定)的請求，承租人應在止贖出售時委託買方或根據該租約向土地出租人(視情況而定)委託承租人，但條件是：該買方或土地出租人不受(I)超過一個月的預付租金的約束，但因承租人履行其在本租賃項下的義務而支付的擔保除外；(Ii)受因任何先前業主的任何責任違約而產生的任何抵銷、抗辯或損害賠償；或(Iii)受未經抵押權人或土地出租人書面同意而對本租約作出的任何修訂或修改的約束；或(Iv)對買方或土地出租人實際並非以現金形式收取的任何保證金負責。這種從屬關係應是自給自足的，任何該抵押權人或土地出租人不需要其他從屬證書或文書 。然而，為了確認這種從屬關係，, 承租人應立即簽署房東、抵押權人或土地出租人可能要求的任何合理證明或文書。承租人特此將房東視為承租人的實際代理人，如果承租人在提出要求後十五(15)天內沒有簽署該證書或文書，房東有權為承租人或代表承租人簽署該證書或文書。應該利益繼承人的要求，承租人應簽署並交付確認本合同規定的委託的合理文書。本款條款在因喪失抵押品贖回權而終止本租約的情況下繼續有效。

23.2         MORTGAGEE PROTECTION

承租人同意以掛號或掛號信的方式向任何抵押權人或土地出租人提供由租客向業主送達的任何違約通知的副本，條件是在該通知之前，承租人已收到關於該抵押權人或土地出租人的地址的通知(通過向租客送達租金和租賃轉讓副本或其他方式) 。承租人還同意，如果房東未能在本租約規定的時間內糾正違約，則抵押權人或土地出租人應在收到通知後額外三十(30)天內補救違約，或者如果違約不能在該時間內補救，則可能需要 額外的通知時間，如果在該三十(30)天內，任何抵押權人或土地出租人已經開始並正在努力尋求補救措施(包括啟動止贖程序或其他程序以獲得房地產的佔有權， 如有必要進行這種治癒)。該期限應延長任何期限，在該期限內，該抵押權人或土地出租人因房東破產而被阻止啟動或進行止贖程序或其他程序以取得不動產的佔有權。在如上所述允許抵押權人或土地出租人糾正此類違約的期限到期前，承租人無權也不得因違約而終止本租約。未經出租人或抵押權人事先書面同意，不得修改或修改本租約以降低租金或縮短租期，或在任何其他方面對房東的權利造成任何實質性的不利影響，也不得取消或交出本租約。

第二十四條
通知

(A)            根據本租賃規定或允許發出的所有通知、要求或請求必須以書面形式發出，並應親自遞送、由聯邦快遞或其他信譽良好的夜間快遞服務寄送或通過美國頭等掛號信或掛號信或掛號信郵寄 郵件、要求回執、預付郵資。

(B)            根據本租約發出的所有通知、要求或請求，應視為已按照本節的規定按第1.1節所列各締約方的地址投遞或送達，視為已適當發出或送達。

(C)上述通過郵寄或隔夜快遞服務發送的            通知、 要求或請求應在寄存郵件或使用此類快遞服務時生效。但是，除根據《民事訴訟法》第1161條及其後條款發出的通知外，對任何此類通知、要求或請求作出迴應的時間應從(I)郵遞的情況下，收件人收到通知、要求或要求的回執收到之日起計算，或(Ii)如果是聯邦快遞或其他隔夜快遞服務的情況，則從業主或租户的僱員、官員、董事或合作伙伴接受交付之日起計算。根據聯邦快遞或其他隔夜快遞服務或郵寄回執的通知，拒絕接受或以其他方式拒絕接受或因未發出通知的更改地址而無法投遞，應視為 收到通知、要求或請求。通知也可以面交方式送達房東或租客的任何高級職員、董事或合夥人，並在送達後生效。

(D)            通過向另一方發出至少三十(30)天的書面通知，任何一方均有權在本租賃期內不時更改各自的通知、聲明、要求和請求的地址，但新地址應 在美利堅合眾國境內。

第二十五條
傢俱、固定裝置和設備

在 期間，承租人應被允許在第一階段或第二階段開工之日(視情況而定)使用位於第一階段或第二階段(視情況適用)的現有辦公室和實驗室傢俱、固定裝置和設備，且不向承租人收取任何費用，如本合同所附附件E(“F&E”)中更詳細的描述。承租人應接受FF&E當前的“原樣”狀態和“所有故障”。房東明確表示，不會對此類FF&E的存在或狀況作出任何明示或默示的擔保，包括但不限於對適銷性和對特定用途的適用性的默示擔保。為了記錄FF&E的當前狀況，租户和房東應在第一階段開工日期之前，對於第一階段，對於第一階段，在第二階段開始日期之前，對於第二階段， 對房屋進行聯合檢查，以清點房屋內損壞或年久失修的物品。 未經業主事先書面同意，不得將房屋中的物品移出房屋；但是，只要租户在租期內不超過一次，租户可以書面要求房東移走原來的公租房和公租房的某些部分，一旦拆除，剩餘的公租房和公租房 將被視為本租賃項下的“公租房和公租房”。房東和租客可以簽訂合理形式的書面協議或其他文件，以證明剩餘的公屋和公屋。此外，除非有任何與此相反的規定，承租人可以在第二階段開始日期後不遲於六十(60)天內通過向房東提交的書面通知， 選擇購買剩餘公屋和公屋的全部或部分(“建議購買的公屋和公屋”)，並且如果房東和租户就該建議購買的公屋和公屋的價格達成一致。, 然後，在任何此類購買之後，租户實際購買的擬購買的FF&E的任何部分在第25條中應被稱為“購買的FF&E”，承租人將不再對房東負有管理、維修或更換購買的FF&E的任何部分的剩餘義務。在達成協議後，雙方應將該購買的FF&E的 寫入商業合理的銷售清單，房東應將房東的所有權利轉讓、轉讓並轉讓給租户。所有權和權益以及購買的FF&E的所有權和權益，以“原樣，原地”為基礎。房東代表 並保證其擁有FF&E的合法權利和所有權，並具有將其所有權轉讓給 租户的法律行為能力。承租人應僅將FF&E用於此類FF&E的預定用途，並且在符合本第25條關於已購買的FF&E的條款的前提下，如果承租人未選擇根據本第25條購買所有的FF&E，則承租人 應負責對剩餘的未購買的FF&E(“未購買的FF&E”)進行適當的維護、維護和維修，費用和費用由承租人自行承擔。在租期屆滿之日或前後，如果承租人沒有行使其權利購買所有的傢俱和設備，雙方應再次走訪房屋，登記未購買的傢俱和設備中的任何損壞、年久失修、誤用或丟失的物品(合理損耗除外)，租户應負責修復任何此類物品，費用和費用由承租人承擔(包括就損失而言，將任何丟失的物品更換為房東合理接受的基本相似的 新物品)。如果承租人沒有根據本條款第25條選擇購買所有的FF&E，則承租人不得修改, 除經業主事先書面許可外，重新配置或重新安置任何未購買的FF&E， 以及修改任何未購買的FF&E的任何工作(包括但不限於更改配置、拆卸或重新組裝隔間或其他模塊化傢俱，如果有)應由租户自費使用業主指定的供應商或經業主書面批准的替代供應商(根據業主的善意酌情決定批准或不批准)，基於業主對包括但不限於以下因素的評估：此類供應商的履約是否會使此類傢俱的適用保修失效，以及此類供應商在此類傢俱的設計方面是否具有足夠的經驗)。如果承租人確實選擇購買任何FF&E，則承租人應根據上文第12條的規定，在期滿或更早的期限終止時移除所購買的FF&E。儘管本協議有任何相反規定，但在任何情況下，承租人均無責任或義務更換任何未購買且使用壽命超過期限的FF&E。

第二十六條
其他

26.1         LATE CHARGES

(A)            房東應在房東提出要求後十(10)個工作日內向房東支付本協議規定的所有款項(以上規定的每月基本租金、租金調整和租金調整保證金除外)。到期未支付的所有此類金額(包括每月基本租金、租金調整和租金調整保證金)應自到期之日起至 按到期之日有效的違約率支付之日起計息。

(B)            in 如果承租人延遲支付本租賃項下到期的任何租金分期付款超過五(5)個工作日，承租人應向房東支付相當於拖欠租金分期付款的5%(5%)的滯納金。雙方同意：(I)這種拖欠 將導致房東產生本合同未考慮的成本和開支，其確切數額難以計算，包括： 房東在處理租户每一次拖欠租金時將產生的成本和開支；(Ii)該滯納金的金額是對該等費用和開支的合理估計，除本合同規定應支付的所有租金外，還應就每一次拖欠向房東支付該滯納金。雙方還同意，支付滯納金和支付上文(A)項規定的利息是不同的，而且是分開的，因為支付利息是為了補償房東無法不當使用租客扣留的款項，而支付滯納金是為了補償房東在處理和處理拖欠款項方面的額外行政費用。

(C)按違約率支付利息和/或逾期費用的            付款，不應成為租户在本租約項下違約的藉口或補救措施，本條前述條款或任何此類付款也不應阻止房東在租客未能支付到期租金時行使房東可獲得的任何權利或補救措施，包括終止本租約的權利。

26.2         無陪審團審判；地點；管轄權

在法律允許的最大限度內，合同各方(包括一方的任何受讓人、繼承人、繼承人或遺產代理人)不應尋求陪審團 審判，特此放棄陪審團審判，並進一步放棄對項目所在縣的地點的任何異議，並且 同意並同意加利福尼亞州法院在任何一方就因本租約、房東與租户關係 引起的任何事項或以任何方式與之相關的任何問題對另一方提起的任何訴訟或訴訟或反訴中的個人管轄權。承租人對房屋的使用或佔用，或任何傷害或損壞索賠，或根據任何法規、緊急情況或其他規定執行任何補救措施 ，無論上述任何條款是基於本租賃還是基於侵權法。任何一方都不會尋求將放棄陪審團的任何此類訴訟與不能或沒有放棄陪審團審判的任何其他訴訟合併。締約方的意圖是，這些規定不受任何例外。本節的規定在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

26.3         NO 歧視

承租人同意承租人和承租人的繼承人、遺囑執行人、管理人、繼承人和受讓人以及所有通過承租人或通過承租人提出索賠的人，本租約是在下列條件下訂立和接受的：不得因種族、膚色、信仰、宗教、性別、婚姻狀況、民族血統或祖先(無論是在租賃、轉租、轉讓、使用、佔用、承租人或任何透過承租人或透過承租人提出申索的人士，不得就承租人或透過承租人提出申索的人士使用或佔用物業而設立或容許任何歧視或隔離的做法或做法。

26.4         FINANCIAL STATEMENTS

在房東提出書面要求後十(10)天內，租户應向房東提供當前財務報表，列明租户最近一個季度的財務狀況和淨資產，包括資產負債表和損益表。該報表應由獨立會計師編制，並由承租人總裁、首席執行官或首席財務官出具證明。房東應對此類財務信息保密，僅在有必要了解本租賃管理情況的情況下，才向房東的貸款人、顧問、買家或投資者或其他代理人(他們負有同樣的保密義務)披露此類信息。

26.5         OPTION

本租約在房東和租客雙方簽署並交付之前，不得作為租賃或其他方式生效。向承租人提交本租約並不構成對物業的保留或選擇權，但當承租人簽署並交付給房東時，本租約將構成承租人在十五(15)天內按照本文所載條款和條件租賃該物業的不可撤銷要約。

26.6         TENANT AUTHORITY

承租人聲明並向房東保證，房東擁有訂立和履行本租約項下義務的完全授權和權力，簽訂本租約的人完全有權這樣做，並且不需要任何第三方的同意或授權。房東可以要求租户提供房東的租户授權證明。

26.7         ENTIRE AGREEMENT

本租約、附件和附件包含業主和租客之間關於該房產的完整協議，沒有任何其他協議，無論是口頭的還是書面的，也沒有租户依賴的其他口頭或書面的陳述或聲明。除非房東和租客雙方簽署書面協議，否則不得修改本租約。

26.8         為抵押權人的利益修改租約

如果業主抵押權人要求對本租約進行修改，而該修改不會導致承租人的成本或支出增加，或承租人在本租約項下的權利和義務發生任何其他重大和不利的變化，則承租人同意可以對本租約進行這樣的修改。

26.9         EXCULPATION

承租人代表其及其繼承人和受讓人同意，本租約項下的任何責任或義務只能針對業主在物業中最高不超過500萬美元(5,000,000.00美元)的股權強制執行，在任何情況下都不針對業主、 或業主成員、高級管理人員、董事或合夥人的任何其他資產，並且業主對本租賃的任何責任應如此 有限，租户無權獲得超過該金額的任何判決。儘管本合同有任何相反規定，房東在任何情況下均不對承租人承擔與本租賃相關的後果性、懲罰性或特殊損害賠償責任。

26.10       符合 和滿意度

租客支付的房款或房東的收據 不得被視為除應付房租金額外的任何分期付款或支付租金，且任何支票或任何支票或支付房租的信件上的背書或聲明不得被視為一致和滿意，且房東可接受此類支票或付款，但不損害房東追回該分期付款餘額或支付房租或尋求房東可獲得的任何其他補救措施的權利。在本租約終止後，業主從租客那裏收取的任何款項或租客對房屋的佔有權不得恢復、繼續或延長期限。收到或接受租客以外的任何人的付款，包括租客的受讓人，並不代表放棄任何違反第10條的規定，房東可以在不損害房東尋求任何補救措施的權利的情況下，接受此類付款。

26.11       房東在出售建築物方面的義務

如果建築物發生任何出售或 其他轉讓，房東應完全免除並解除房東在該出售或轉讓之日起或之後應履行的所有協議和義務，房東對本租約的任何剩餘責任應限於第25.9條規定的美元金額，租户無權獲得超過該 金額的任何判決。房東有權將本租賃轉讓給由房東或任何房東附屬公司的委託人組成的實體。 轉讓並承擔房東在本租約項下的義務後，房東將完全免除本租約項下的所有義務 。

26.12       BINDING EFFECT

在不違反第10條規定的情況下，本租約對業主和租客及其各自的繼承人、法定代表人、繼承人和經允許的受讓人具有約束力並符合其利益。

26.13       CAPTIONS

本租約中的條款和章節標題 僅為方便起見而插入，不以任何方式定義、限制、解釋或描述此類文章和章節的範圍或意圖。

26.14       時間；適用法律；施工

時間是本租約及其所有條款的關鍵。本租約應根據加利福尼亞州的法律進行解釋。如果 多人以承租人身份簽署本租約，則本租約項下的義務應為連帶義務。若本租約的任何條款、契諾或條件或其適用於任何人士或情況在任何程度上無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分或該等條款、契諾或條件適用於被視為無效或不可強制執行的條款、契諾或條件以外的其他人士或情況，不會因此而受影響，而本租約的每項條款、契諾或條件均屬有效，並應在法律允許的最大範圍內強制執行。在本租約中，凡使用“包括”或“包括”一詞，其含義應與後跟“但不限於”的含義相同。本租約所有部分的語言應按其正常和通常的含義解釋，不嚴格地支持或反對房東或租户。

26.15       ABANDONMENT

如果承租人遷出或放棄物業，但仍遵守本租約的所有條款、契諾和條件，則房東有權(I)有權進入該物業以向潛在租户展示空間，(Ii)有權根據本租約條款向租户提供的服務減少至房東合理確定為空置物業提供足夠服務的水平，以及(Iii)在最後六(6)個月內，有權在租期結束時將房屋準備好供其他租户使用 。承租人明確承認，在沒有根據第11.2(B)節或第1951.3條規定的書面通知終止承租人的佔有權的情況下，房東的上述行為或房東的任何其他行為均不構成終止承租人的佔有權或接受承租人交出房產，本租賃將繼續有效。

26.16       房東履行租客職責的權利

如果承租人未能及時履行本租賃項下的任何職責，房東有權(但不是義務)代表承租人履行該義務，並由承租人承擔費用，而無需事先通知承租人，房東在履行該職責時所支出的所有款項或發生的費用應被視為本租賃項下的額外租金，並應應房東的要求到期支付。

26.17       SECURITY SYSTEM

業主應自行決定在大樓的某些主要入口點安裝某些卡式門禁和攝像系統。除上述規定外，業主沒有義務提供或維護任何安全巡邏或安保系統。房東不對本合同規定的任何此類巡邏或系統的質量負責，也不對因此類巡邏或系統的故障、行動或不作為而對承租人、其員工、受邀者或其他人造成的損害或傷害負責。

26.18       無光線、空氣或景觀地役權

在本項目土地上或鄰近土地上建造的任何構築物對光線、空氣或景觀造成的任何減弱或遮擋，均不會影響本租約 或向業主施加任何責任。

26.19       RECORDATION

承租人不得記錄本租約以及與本租約條款有關的任何通知或備忘錄。任何此類未經授權的錄製都應是 的默認錄製，不應有補救措施或寬限期。承租人同意應房東的要求，簽署並確認本租約的備忘錄，格式為可記錄的。

26.20       SURVIVAL

放棄陪審團審判的權利、放棄索賠或權利的其他權利、解除租户的權利以及承租人在本租約項下賠償、保護、維護和持有無害房東和/或被保險人的義務，應在本租約期滿或終止後繼續存在，根據其條款在本租約期滿或終止後繼續存在的所有其他 義務或協議也應繼續有效。

26.21       OFAC

(A)            Tenant 特此向房東提交授權書和契諾，説明(I)租户受美國證券交易委員會、FINRA或美聯儲(FINRA)(受監管實體)的監管，或(Ii)租户或任何個人或實體(A)直接或間接控制 租户，或(B)在租户中擁有25%(25%)或更高的所有權權益，出現在美國財政部外國資產管制辦公室(“OFAC”)公佈的特別指定國民和被封鎖人士名單(“OFAC名單”)上。

(B)            承租人 約定在本租賃期限內，向業主提供業主合理要求的信息，包括但不限於，業主可能認為必要的組織結構圖和組織文件(“承租人OFAC信息”) ，以便業主確認承租人繼續遵守本條的規定。承租人聲明並保證其已向或將向業主或業主經紀人提供的與本租約的簽訂有關的承租人OFAC信息是真實和完整的。

(C)            房東 特此通知租户，本節的目的是向房東提供信息和保證，使房東能夠 遵守與OFAC相關的法律。

(D)            承租人 承認承租人違反第25.21條規定的任何陳述、保證和/或契諾應 成為本租賃項下的即時違約。

26.22 CASP根據民法典第1938節進行的       檢查.

房東透露，據房東所知，大樓和房產都沒有經過認證通道專家的檢查。此外， 根據《加州民法典》第1938條，房東通知租户以下事項：“認證接入專家(CASP)可以檢查主題房屋，並確定主題房屋是否符合州法律規定的所有與建築相關的無障礙標準。儘管加利福尼亞州法律不要求對標的房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户獲得對標的房屋的CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔用率或潛在佔有率。雙方應就任何此類CASP檢查的時間和方式、CASP檢查的成本和費用的支付以及糾正房屋內違反建築相關無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。 承租人同意：(A)承租人可自行選擇並自費安排CASP檢查房屋，並確定該房屋是否符合加州法律下所有適用的建築相關無障礙標準，(B)雙方應相互協調併合理批准任何此類CASP檢查的時間，以便業主可根據其選擇在檢查期間派代表出席，以及(C)承租人應獨自承擔糾正任何此類CASP檢查確定的違反與建築相關的無障礙標準所需的任何維修費用, 租户在房屋內進行的任何及所有此類改動和維修均須徵得業主同意，並根據本租約 。房東和租客特此同意，如果租客選擇對房屋進行CASP檢查，租户將向房東提供書面通知，房東可以自行決定保留CASP來執行 檢查。如果業主沒有這樣選擇，CASP檢查的時間和方式應事先得到業主的書面批准。 在任何一種情況下，CASP檢查費用應由租户承擔。

26.23       COUNTERPARTS

本租約可簽訂任何數量的副本，每個副本應被視為原件，但所有副本一起構成一個相同的 文書。本租約上的原始簽名可使用電傳簽名或通過電子郵件以所謂的“pdf”格式或通過DocuSign或類似電子方式傳輸的簽名。房東和租客打算受傳真或電子郵件文件上的簽名的約束，他們知道另一方將依賴於傳真或電子郵件的簽名，因此 放棄基於此類傳真或電子郵件簽名執行本租賃條款的任何抗辯。在任何一方提出請求後，另一方應立即向請求方提供本租約的原始簽名。

26.24       EXHIBITS AND RIDERS

本租約中稱為或附於本租約的所有展品、參賽者和/或附錄均納入本租約，併成為本租約的一部分。

[以下頁面上的簽名]

茲證明，本租約已於本合同第1.1節規定的日期簽訂。

騎手1

生效日期協議

_

鑑於，房東和租客 希望確認並紀念租約的起租日期、起租日期和期滿日期，如租約第2.2節所規定的；

因此，現在，考慮到上述規定以及本合同和租約中的相互契約，房東和租客同意如下：

1.             除非本合同另有規定，否則所有大寫術語應具有本租賃中賦予它們的相同含義。

2.             租賃的第一階段開始日期(定義見租賃)為20_。

3.             租賃的第二階段開始日期(定義見租賃)為20_。

4.             租賃的第一階段起租日期(定義見租約)為20_。

5.             租賃的第二階段起租日期(定義見租約)為_。

6.             租約的 期滿日期(見租約)為_。

7.             《水晶生物租約》(《水晶生物租約修正案》)規定的 延長到期日為_，20_。

8.             租户 特此確認以下事項：

(A)           已根據租約條款接受對該處所的管有；

(B)           表示業主的工作已基本完成；及

(C)           證明 租賃完全有效。

9.             除在此明確修改的條款外，本租賃的所有條款和條款現予批准和確認，並將繼續完全有效 ，對本租賃雙方具有效力和約束力。

10.           租賃和本生效日期協議包含房東和租客之間與本協議標的有關的所有條款、契諾、條件和協議。任何與該等事宜有關的先前其他協議或諒解均屬無效，亦無任何效力或效力。