| Ex-10.6 1/64 展示10.6 單租户工業三重淨租賃 生效日期：2019年1月7日 基本租賃信息 房東： 克萊因-卡森開發有限責任公司， 特拉華州一家有限責任公司 房東地址請注意： c/o Carson Companies 100 Bay view Circle，Suite 3500 Newport比奇，CA 92660 收件人：租賃管理局 C/o Carson Companies 201King of Prussia Road，Suite 650 Radnor，PA 19087 收件人：管理董事 房東地址 用於支付租金： ACH/Wire Payments： 銀行名稱：BB&T 市/州：賓夕法尼亞州比弗敦 阿巴編號：[***] 帳號：[***] 帳户名：Chrin-Carson Development，LLC 通過美國郵件： Chrin-Carson Development，LLC 100 Bay view Circle，Suite 3500 Newport比奇，CA 92660 Tenant： Lulu‘s Fashion Lounge Holdings。Inc.，特拉華州一家公司承租人的地址 通知和 租户的 代表： 195Humboldt Ave Chico，California 95928 收件人：總法律顧問 電話：[***] Email： legal@lulus.comProject： Chrin地塊29地塊土地： 建築和改善項目所在的地塊，並構成物業。建築： 位於土地上的工業建築，包含約258,232平方英尺的可出租平方英尺，如附件 所示 附件A優先事項 建築，以及土地上的所有裝貨和停車場，如表A所示，前置地址： 街道： 市和州： 克萊因地段29 2505 Hollo Rd 賓夕法尼亞州帕爾默鎮18045開工日期： 2019年2月1日。房東應盡商業上合理的努力，在不遲於2019年1月25日之前從Palmer Township獲得入住證。自2019年1月15日起，租户可以進入大樓以開始租户改進。 |
| Ex-10.6 2/64 到期日期： 2026年1月31日 期限： 自生效日期起至生效日期後第八十四(84*)個完整日曆月的最後一天止，為期約八十四(84)個月。基本租金： 從： 至： 基本租金(每月) 2019年2月1日 2020年1月31日 $128040.00 2020年2月1日 2021年01月31日 $131,881.00 2021年2月31日 $135,838.00 2022年2月1日 $139,913.00 2024年 $144,110.00 2月1日2024年 2025年1月31日 $148,433.00 2026年2月1日 $152,887.00 租户份額： 建築：100%項目：100%執行： 第一個月基本租金：128,040 每月運營費用估計：13,094.00 每月不動產税估計：$25,178 保證金$500,000 簽約到期總額：$666,312.00 擔保人： Lulu‘s Holdings L P.Tenant’s Broker： Lee&Associates of East Pennsylvania(Brian Knowles，John Hickey) 許可用途： 一般辦公室、接收、儲存和分發消費品和服裝, 以及適用法律可能允許的其他用途。房東不瞭解租户的經營情況，無法保證租户的用途。 租户的使用應根據適用的法律和法規，並遵守下文第1.2節和第12節的規定。 租户應負責聯繫適當的政府機構，以確認房屋已被劃為租户使用的分區。ADDENDA 1更新選項 2.租約改善津貼 3.保修改善津貼 A.場地平面圖/房產描述 B.休憩用途 Br}C.規則和條例 D.最低限度的暖通空調系統服務合同要求 E.承租人改進或變更的要求 F.形成禁止反言證書 G.遷出條件 H.允許的危險材料的儲存和使用 上文所述的基本租賃信息和附錄，本合同附件中的展品和明細表併入併成為本租約(“本租約”)的一部分。本租約中對任何基本租賃信息的引用均指上述各自的信息。如果租賃基本信息與租賃條款發生衝突，租賃條款應control. LANDLORD ( /s/ ) AND TENANT ( /s/ ) AGREE. 初始 2 |
| EX-10.6 3/64 1. PREMISES/USE1.1 Premises .根據本租約的條款和條件，房東特此將房產租賃給租户承租人已確定該房產可供租客使用，且租客承認，除本租約可能明確規定外，房東或任何 經紀人或代理人均未就租客直接或間接依賴的房產的實際狀況或其是否適合租客使用作出任何陳述或擔保 。承租人接管物業後，即表示承租人“按原樣”接受物業，並放棄所有有關物業瑕疵的索賠，但本租約可能明確規定者除外，包括但不限於以下第12節所述。 儘管有上述規定，承租人應自開業之日起六十(60)天內確定物業內非承租人或承租人的代理人、供應商、受邀者或承包商所造成的瑕疵，並將此通知房東(電子郵件通知已足夠)。哪些缺陷應在通知之日起的商業合理時間內更正。承租人特此確認，《基本租約》中規定的房屋和建築物的面積僅為粗略數字，承租人接受並同意在本租約的所有目的中受該數字的約束。房東未就該房屋是否適合承租人的業務作出任何陳述或保證，承租人亦不對該房屋適合承租人預期用途作出任何默示保證。 1.2 使用 。未經業主事先書面同意，該房屋只能用於允許的用途，不得用於其他用途。房東 承認租户可以一週7天每天24小時使用, 在本租約條款的約束下，一年365天。承租人應遵守並遵守所有聯邦、州、縣、市和政府當局的所有適用法律、法規、法規、條例、命令、規則、法規、批准條件和要求，以及所有行政或司法命令或法令，以及所有許可證、政府實體頒發的許可證、批准和其他權利，以及與項目、房屋或建築物或其使用或運營有關或影響的普通法規則，包括：但不限於，1990年的《美國殘疾人法》，42 USC 12111及以後。(以下簡稱“ADA”)、所有環境法(定義見 第12.1條)，以及任何限制土地和/或項目的契諾、條件和限制、契據限制或通知或其他類似項目，或記錄在與項目或其任何部分有關的任何官方或公共記錄(“適用法律”)中的任何契約、條件和限制、契據限制或通知或其他類似項目(“適用法律”)。承租人應負責獲取任何分區差異、許可證、營業執照或其他差異，允許承租人使用或佔用房屋的任何政府機構所需的許可證或許可證。由於遵守ADA取決於租户對房屋的具體用途 ，房東不保證或表示房屋是否符合ADA或任何類似的法律，而且，儘管本協議有任何相反規定，房東沒有義務使房產符合ADA；但儘管有上述規定，房東在交付日期表示, 場所應符合一般倉庫和辦公室使用的ADA 。房東應根據適用法律 的任何書面命令或任何適用的政府當局的指令，在與承租人在房產內的具體操作無關的明確條件下，對房產進行任何改動、改善或增加，但遵守規定的費用應(I)由房東就與 4 有關的任何要求承擔 |
| Ex-10.6 4/64 自承租人根據本租約條款首次獲準進入場地之日起存在的合規義務，以及(Ii)承租人自以上第(I)款規定的日期起及之後的任何時期內，作為與合規義務有關的任何要求而承擔的運營費用。如果承租人使用房屋需要在 中對房屋進行修改或增加以符合ADA規定，承租人同意按照本協議第10節的條款進行任何必要的修改和/或增加，費用和費用由承租人承擔。在任何情況下，該場所不得用於本合同附件B所列的任何禁止用途。承租人 應遵守作為附件C所附的規章制度，以及業主可不時為本項目合理規定的其他規章制度(“規章制度”)。承租人不得、也不得允許任何承租方(如第12.1條所定義)不合理地浪費、使建築物的樓面或結構超載(前提是房東已向承租人提供關於此類超載要求的書面通知)，不得或不得允許承租人將房屋或項目用於任何可能損壞其或承租人應合理預期增加損失風險、違反或使任何保險範圍失效的用途，允許任何不合理的氣味、煙霧、粉塵、氣體、物質、噪音或振動從房屋中散發出來。採取任何不合理地構成滋擾的行動，採取任何將取消任何擔保的行動，或使用或允許將處所用於任何非法目的。 即使本租約中有任何相反規定, 承租人承認並同意，在任何情況下，承租人均不得(I)對房屋內、建築物內或項目內的任何卡車或其他車輛(統稱為“車輛”)進行任何 維修或保養，條件是承租人可在建築物內進行美化維修和小修，並不時對該等已識別的車輛進行換油、衝油和沖洗散熱器，條件是此等維修、換油和沖刷必須(A)在承租人的正常業務過程中進行；(B)根據許可用途、本租約的條款和條件(包括但不限於第12條)、國家消防協會制定的標準以及防止、最小化、檢測和緩解因任何此類維修而可能發生的任何有害物質泄漏的最佳實踐(如第12.1條所定義)，以及(C)完全遵守適用法律，(Ii)除上文第(I)款所述的情況外，在存放在建築物內或建築物內時，允許任何液體從任何車輛中逸出，或(Iii)在關閉船塢門的情況下閒置或以其他方式操作建築物內的任何車輛，或超過將車輛移入或移出建築物所需的時間，或驗證車輛是否正常運行。承租人承認並同意車輛(或承租人對車輛的維修或操作)可能對房屋、建築物或項目造成的任何不利影響，絕不應被視為“普通磨損”，承租人應負責修復和恢復對房屋、建築物的任何此類損壞，費用和費用由承租人承擔。, 或項目根據第18.9.2節規定的期限到期或提前終止。 2. 期限。本租期自生效之日起生效，並在指定為租期的 期限內繼續有效，但如果期限的最後一天不是日曆月的最後一天，則期限應延長至該日曆月的最後一天。 5 |
| Ex-10.6 5/64 2.1 開始 。如果租期在開始日期以外的日期開始，房東和租客應立即簽署一份備忘錄，列出實際的期限開始日期。業主應盡商業上合理的努力，完成附件A.1、A.2和A.3(統稱為《平面圖和規格書》)中所述的工作，以便在開工日期(該交付日期，“交付日期”)或之前交付房屋。如果房東未能在開工日期或之前將包括有效的佔用許可證(臨時佔用證書、佔用證書或Palmer鎮授權佔用該房屋的其他有效佔用許可證)(以下簡稱“佔有權”)在內的有效佔用許可證交付給承租人，則期滿日期不得延期，本租約的有效性不得受到損害；但是，如果房東未能在開工之日起六十(60)日或之前基本上按照計劃和規範將房產交付給租户，而原因不是租户或不可抗力造成的延誤(可能因租户或不可抗力造成的任何延誤而延長)，則房東應以抵扣基本租金的形式向租户支付交付日之後到期和應付的基本租金。 相當於自損壞之日起至交貨日為止的每一天應支付的基本租金的罰款；然而，前提是, 如果本租約根據本條款第2款的以下規定終止，則所產生的任何罰款應被視為沒收。儘管有上述規定，如果房東在生效日期後一百二十(120)天內仍未將租賃物交付給承租人，則在租賃物交付後至交付之前的任何時間，承租人可向房東發出書面通知，告知房東租客有意取消本租約。該通知應規定取消通知的生效日期，該日期應至少為該通知送達房東後的十(10)個工作日。如果房東在該生效日期或之前將租賃物交付給租客，本租約將保持完全效力。如果房東在生效日期 或之前拒絕將租賃物交付給租客，則本租約將被取消，在這種情況下，租客先前根據本租約向房東支付的所有對價應因此延遲或取消而退還給租客。如果房東允許租户在 租期開始前佔有，這種提前佔有不應提前到期日，並應遵守本租約的規定，但Landlard提供的任何租金減免除外。3. RENT3.1 付款條件 承租人應在房東的基本租賃信息中指定的租金支付地址(或房東不時提供的其他地址)或房東另有指示的情況下，提前向房東支付基本租金、運營費用(如第6.2節定義)和房地產税(如第5.1節定義)，無需通知、索要、抵扣或扣除, 不遲於每個日曆月的第一個工作日 。租户必須向房東支付的所有款項應由租户在上午11：00之前以支票或電子資金轉賬的方式立即支付給房東。東部時間。 本租約簽訂後，承租人應向房東支付第一(1)個完整日曆月的基本租金、保證金和第一(1)個月的估計費用分期付款(見第 7.1節)。 如果租期開始(或結束)的日期不是一個月的第一天(或最後一天)，則基本租金應按三十(30)天 月的比例分攤。除基本租金外，承租人根據本租約有義務支付的所有款項應被視為根據本租約應支付的額外租金(“額外租金”)，無論該等款項是否指定為額外租金，並應與基本租金一起到期並支付給業主 6 |
| EX-10.6 6/64 生效日期。“租金”一詞係指本合同項下應支付的基本租金和所有額外租金。承租人向房東支付基本租金和其他款項的義務和本租賃項下房東的義務是獨立的義務。除本租約明確規定外，承租人無權在 任何時間減少、減少或抵銷本合同項下到期的任何租金。如果任何按月支付的基本租金、估計費用或本租賃項下到期和應付的其他款項在超過到期日期五(5)個工作日後仍未支付， 承租人應應要求向房東支付相當於該拖欠金額的5%(5%)的滯納金，該拖欠金額還應自該金額到期之日起計入利息，直至按(I)10%(10%)年利率或(Ii)法律允許的最高利率(“適用利率”)中的較低者全額支付。這種滯納金的規定是房東根據本協議或法律享有的所有其他權利和補救措施的補充，不得被解釋為懲罰。3.2 押金 本租約簽訂後，承租人應向房東支付押金。保證金應由房東持有，以保證承租人全面、忠實地履行本租賃的各項規定。保證金不是預付租金保證金，也不是房東在租户違約情況下的損害賠償金。每次發生違約事件時(如第15.1節所定義)，房東可以使用全部或部分保證金來支付本租賃項下到期的拖欠款項，以及此類違約事件造成的任何損害、傷害、費用或責任的成本，但不影響本合同規定或法律規定的任何其他補救措施。如果有任何部分如此使用 , 承租人應根據房東的要求和費用證明，向房東支付將押金恢復到其原始金額的金額。除適用法律另有規定外，承租人無權享有保證金的任何利息，房東不需要將保證金與房東自有資金分開。押金應為房東財產，但其餘額應在租户完全履行本租賃義務後三十(30)天內支付給租户。房東應提供房東使用但未退還給租客的押金的分項賬目。在將本租賃和房產轉讓給根據本條款3.2承擔房東義務的個人或實體時，房東應免除與保證金有關的任何義務；但如果房東沒有將保證金實際轉讓給受讓人，則該房東仍應對保證金承擔責任。承租人特此同意不向任何抵押權人追究抵押保證金的責任，除非該抵押權人已實際收到該款項作為承租人履行本租賃的擔保。如果在租期滿36個月時，沒有違約事件(如第 第15.1節所述)a)或b)在租期的前36個月內發生並且持續了十(10)個工作日以上，並且 假設承租人完全擁有房產，並且沒有轉租或轉讓房產或租賃的任何部分(視情況而定)，則承租人應有權獲得25萬美元(250美元)的押金減免，000)。 作為其在本租賃項下的義務的擔保, 用來代替現金。承租人可以向出租人交付面額為50萬美元(50萬美元，000.00美元)的銀行機構開具的無條件不可撤銷信用證，其格式為 ，出租人可以接受該信用證(“信用證”)。 信用證的有效期不少於一年，出租人可以就出租人以其他方式申請保證金的任何事項動用信用證。 如果承租人未能以不少於 7的新信用證取代信用證，承租人可以動用該信用證。 |
| EX-10.6 7/64 在當時的信用證到期前60天內，在信用證項下提取的金額應按照本租賃管理保證金的條款 使用。如果出租人在任何時候使用信用證，承租人應立即向出租人交一筆額外的保證金，保證金與出租人提取的保證金相等。承租人應負責並在到期時支付供暖、水、氣、電、電話、互聯網、電信和任何其他公用事業的費用，以及與之相關的任何税費、罰金和附加費，以及與該等公用事業的規定相關的任何維護和設施費用。房東不對租户中斷或削減任何公用設施服務承擔責任，任何此類中斷或削減也不構成推定驅逐或租金減免的理由；然而，如果任何此類中斷或縮減是由於房東的嚴重疏忽或故意不當行為造成的，並且在承租人向房東發出此類中斷或縮減的書面通知後，此類中斷對租户連續五(5)個日曆日以上的場所的使用和佔用造成實質性幹擾，則承租人有權在連續五(5)個日曆日期間內減免應就該中斷或縮減期間支付的基本租金，直到補救中斷或縮減為止。此類減損應 與房東合理確定的此類幹擾或減損對租客在房屋內的正常運營的比例一致, 在任何情況下，房東對此類中斷或削減造成的損害或任何其他金額或費用概不負責。 5. TaxES.5.1 不動產税 承租人應向房東承租人支付所有税、評税、附加税、佔有性利息税、徵款、費用、徵税或收費和其他政府收費的份額，以及任何公共當局對土地、建築物或位於土地上或土地上的任何其他改善、固定裝置、設備或其他財產(統稱為，根據下文第6和第7節的條款和規定，對期限內的每個完整或部分日曆年徵收“不動產税”)。房東可以(但沒有義務)通過適當的法律程序對任何不動產税或其留置權的金額、有效性或應用提出異議。根據本租約對房東支付給房東的租金以及任何特許經營税、任何消費税、使用税、保證金、交易税、銷售税或特權税、評估、徵税或收費 全部或部分根據該等房舍和/或項目或其任何部分的租金評估或徵收的所有資本税或其他税，應由租户按月以估計分期付款或按需預付給房東，由房東選擇作為額外租金支付；但在 情況下，承租人不承擔對房東徵收的任何淨所得税，除非該等淨所得税可替代本協議項下應繳的任何不動產税。5.2 承租人的財產税 。在拖欠之前，承租人應繳納所有税款和評估，以及與此相關的任何利息、費用、T恤和對交易裝置徵收的罰款。, 承租人對房屋進行的改建、增建、裝修、庫存、設備和其他個人財產(“承租人的財產税”)。承租人應應房東要求，及時向房東提供支付承租人所有房產税的收據複印件。如果任何此類税項沒有單獨評估或向租户開具賬單，則租户應按房東開具發票時的税額向房東支付。 8 |
| EX-10.6 8/64 6. 運營ExPENSES6.1 運營費用 。承租人應向房東承租人支付租期內每個日曆年全部或部分日曆年的運營費用份額， 如下所述。本租約擬為“三重淨額租賃”，租户根據本租約支付的租金將由房東收取，租户不得進行任何可預見或不可預見的扣減或抵銷。除本租約另有明文規定外，業主不應被要求就本租約或物業或項目的擁有權、建造、保養、營運或維修作出任何支出、承擔任何義務或招致任何形式的責任。如果建築物與其他建築物(包括鄰近建築物或構成綜合體的其他建築物)共享某些物品或服務，業主應在這些建築物和/或用户之間合理分配物品或服務。6.2 運營費用的定義 “運營費用”是指業主在建築物和/或土地的所有權、運營、維護、維修和管理方面發生的總成本和支出，包括但不限於：(1)維修、更換、維護、公用設施成本和房屋外部部分的美化，包括但不限於所有停車區域(包括保險槓、清掃、剝離和泥漿塗層)、公共車道、裝卸區、垃圾區的維護、維修和更換的任何和所有成本。室外照明、人行道、人行道、環境美化(包括樹木修剪)、灌溉系統、柵欄和大門以及可分配給建築和/或土地的其他費用； (2)屋頂(和屋面膜)的非結構性維護和維修(但不更換), 房屋的天窗和外牆(包括外牆粉刷)；(3)與業主在下文第8.1節中所述的保險有關的費用，包括但不限於房東的任何免賠額或自保保留費(目前為525,000英鎊；房東在更改此金額前給予通知)；(4)所有供暖、通風和空調(HVAC)系統的維護合同以及維修和更換，但僅限於房東維護的程度；(5)所有機械、電氣和管道系統的維護、維修、更換、監測和運行，但僅限於業主維護的範圍；(6)消防/生命安全和自動噴水滅火系統的維護、維修、更換、監測和運行(根據第9.2節業主有義務這麼做的範圍)；(7)美化環境、清除垃圾和除雪；(8)開工日期後對建築物、項目或土地進行的資本改善或為其取得的資本資產(A)旨在減少運營費用，(H)對建築物的居住者的健康和安全是合理必要的，或(C)根據任何政府法律或法規的要求，在每種情況下，資本成本或其可分配部分應根據公認會計原則在改善的使用年限內攤銷，連同未攤銷餘額的利息，利率為8%(8%)；(9)為維護和維修留出的商業合理儲備；和(10)業主發生的與建築物和/或土地有關的任何其他費用，包括但不限於鋪路、停車區、道路、車道、小巷、鐵路設施、供暖和通風、系統, 以及其他類似的物品。如果房東根據公認會計原則(“GAAP”)確定本協議項下的任何項目包括資本支出，則房東同意在房東根據GAAP合理確定的使用年限內攤銷該項目。運營費用還應包括 9 |
| Ex-10.6 9/64 根據CC&R評估或收取的所有其他費用(如有)，可歸因於土地和/或建築物與任何物業業主或維修協會或運營商有關的 。儘管本租約有任何相反的規定， 承租人應向業主支付本租約、房產、建築物和/或土地的管理費，包括物業管理服務公司通常由業主或業主的關聯公司或通過 外部管理公司或上述任何組合提供的服務的成本：但該管理費不得超過根據本租賃條款承租人應支付的基本租金總額的3%。運營費用不應包括(I)更換或 屋頂、基礎或外牆的結構維修，(Ii)保險賠償範圍內的維修，或由承租人或其他第三方支付並由房東實際收到的維修，(Iii)僅可歸因於承租人以外的項目租户的改建，(Iv)項目租賃的營銷費用，(V)與遵守任何法律、條例、關於建築物或土地上存在的任何條件的規則或法規，僅限於生效日期之前存在的條件，(Vi)與構成“房東”的實體的業務維持有關的所有費用，(Vii)出售或專門提供給其他租户或租户的任何服務的任何成本，房東有權在基本租金(及其增加)之外，作為額外費用或租金得到此類其他租户或租户的補償, (Viii)其他租户或當事人談判或執行任何租約的法律費用，以及(Ix)租賃佣金。根據合同或適用於本項目以外物業的任何運營費用，應根據承租人的合理份額按比例分配給承租人。 7. 預計EXPENSES7.1 付款 任何特定年度的“預計費用”是指房東對某一日曆年的運營費用和不動產税的估計。承租人應在該年度每個日曆月的第一天，以每月十二分之一(l/12) 的分期付款方式支付承租人應承擔的估計費用部分。如果房東在任何時候確定運營費用和/或房地產税 預計與當時的估計費用不同，房東可以通過通知租户修改該估計費用，租户在該年度剩餘時間的每月分期付款應進行調整，以便在該日曆年度結束時，租户已向房東租户支付該年度估計費用的份額。7.2 可控的運營費用 。自2020日曆年開始，以及此後每個日曆年，承租人的可控運營費用份額(下文定義)不得超過承租人在該日曆年度的可控運營費用上限(下文定義 )的份額。如本文所使用的, (A)2020日曆年的“可控運營費用上限”應等於2019年日曆年可控運營費用的105%(105%)的金額(取決於運營費用調整) 和(B)此後的每個日曆應等於房東在上一個日曆年發生的可控運營費用的155%(105%)。這裏所説的可控運營費用，是指以上第六節中定義為運營費用的所有費用，但房東無法合理控制的費用除外，例如(但不限於)：(I)水電費、保險費、 10 |
| EX-10.6 10/64 安保費用、除雪除冰和燃料油費用；(Ii)因實施生效日期後頒佈或實施的適用法律而產生的費用和開支；(Iii)因傷亡或天災而產生的費用和開支；(Iv)分攤費用、聯誼費和根據CC&R評估或收取的所有其他費用；以及(V)項目外部的例行粉刷(除非承租人明確同意，否則每五(1)個日曆年不得超過一(1)次)以及例行瀝青或停車場維修、更換和維護(統稱為“不可控的運營費用”)。為免生疑問，承租人支付非可控營運開支的責任並無上限。在計算2020日曆年的可控運營費用上限時，該日曆年該日曆年的可控運營費用應調整為相當於房東合理確定的、如果項目於2019年1月1日完工並100%被租户佔用時，房東通常預計將發生的費用。7.3 調整 。“營業費用和不動產税調整”(或“調整”)是指任何一個日曆年，承租人在預計費用中的份額與承租人在營業費用和不動產税中的共同份額之間的差額。每一歷年結束後，房東應向租客提交該歷年承租人應承擔的營業費用和不動產税的報表，並附上調整的計算(“實際報表”)。如果租户的付款少於 租户的份額, 然後，承租人應在收到該對賬單後三十(30)天內支付差額。承租人支付該金額的義務在本租賃期滿或終止後繼續有效。如果承租人支付的款項超過承租人的份額，則房東應將超出的金額計入下一次到期的租金分期付款；但如果租客拖欠租金，房東除可享有本條款第15條規定的權利外，還可選擇將該金額計入任何逾期租金或欠房東的款項；此外，如果該抵免是在租期屆滿後確定的，則房東(只要租客不欠房東任何逾期租金或款項)應向租客支付該金額，且房東支付該金額的義務在本租約期滿或終止後繼續有效。7.4 審計權 如果對承租人應承擔的營業費用和房地產税金額有任何爭議，承租人可在收到實際報表(“審計期”)後二十(20)天內發出事先書面通知(“審計通知”)，審計業主與該實際報表所涉年度有關的營業費用和不動產税的會計記錄。審計應由租户或租户聘請的會計師事務所進行(按小時計費，而不是按應急費用計算)，並應在保存記錄的業主辦公室或業主選擇的業主物業經理辦公室(如果有)進行。審核應在正常營業時間內的合理時間進行。在任何情況下，房東或其物業經理都不需要(I)影印任何會計記錄或其他項目或合同，(Ii)創建任何不存在的分類帳或明細表, (Iii)產生與該等檢查有關的任何費用或開支，或 (Iv) 除提供上述會計記錄外，執行任何其他任務。承租人或其審計師不得攜帶業主提供的任何材料的原件離開業主辦公室。根據本租賃條款，承租人必須在 到期時支付承租人的運營費用和房地產税份額，並且在審計結果公佈之前或在有關運營費用和房地產税的糾紛期間，不得扣留運營費用、房地產税或任何其他租金的支付。審核必須在30 11 內完成 |
| 租户發出審核通知之日起30天內，此類審核結果應在租户發出審核通知之日起四十五(45)天內送達業主。如果承租人不遵守上述任何時間框架，則該實際聲明將對承租人具有最終約束力 。如果審計或複核正確地顯示房東向租户多收了費用，則在向房東提供審計結果後三十(30)天內，多收房租的金額應從租户應承擔的運營費用分期付款和下一次到期的房地產税中扣除。如果審計發現承租人少收房租，則在審計結果提供給承租人後三十(30)天內，承租人同意退還房東少收的費用，承租人同意對審計結果保密，並且 將促使其代理人、員工和承包商對該結果保密。為此，房東可要求承租人及其審計師簽署由房東提供的商業上合理的保密協議。房東應通過個人保單或一攬子保單為建築物投保火災險和擴大保險範圍 (如果房東選擇，包括“一切險”或“特殊損失原因”保險、地震/火山活動險、洪水和/或地表水險)，以支付建築物的全部重置成本，並由房東選擇免賠額和簽註，並由房東選擇。, 自損失之日起計至少十二(12)個月的租金損失保險。房東還可以投保房東認為審慎或可取的其他保險，包括但不限於責任保險，其金額和條款由房東決定。承租人應向房東支付本合同所述保險費用的一部分，包括但不限於房東的任何自保免賠額或保留費用。8.2 承租人 承租人應自費購買下列保險(以及業主可能不時合理要求的任何其他商業合理形式的保險)並始終有效，承保金額如下：8.2.1 商業一般責任保險(事故發生形式) 業主可在合理提前書面通知承租人後，不時合理增加承保金額。商業一般責任保險單(“cgl保單”) (發生形式)，單項總限額為每次事故不低於100萬美元(1,000,000美元)，每個地點(如果承租人有多個地點)合計不低於200,000美元(2,000,000美元)(且不超過2.5萬美元(25,000美元)自保保留/免賠額)，以及傘狀責任保單或超額責任保單，限額不低於500,000美元(5,000美元，000)(該保單應採用“以下形式”，並應規定，如果標的總額耗盡，超出的保險範圍將下降為主要保險)，為合同、房地和運營、產品/完成的運營提供一攬子合同責任, 並附有“額外的保險背書”。如果適用，CGL政策應刪除對鐵路軌道五十(50)英尺內作業的排除(鐵路保護責任)。CGL應包括根據本租賃承擔的責任的承保範圍，作為承保合同，以履行承租人在本租賃項下的賠償義務 在可保險的範圍內； 12 |
| Ex-10.6 12/64 8.2.2 汽車責任保險 。商務汽車責任保險，每次事故總限額不低於100萬 美元(1,000,000美元)，承保租户因擁有、維修或使用任何自有、租用或非自有汽車而產生的索賠責任；8.2.3 工人補償和僱主責任保險 。工傷保險的限額不低於適用法規所要求的限額，並且承保承租人，包括志願者在內的所有受僱於房舍經營活動的人員， 連同僱主責任保險，承保範圍為：因事故造成的人身傷害，每個事故的保險金額至少為一百萬美元(1,000,000美元)；因疾病造成的身體傷害，每個僱員的保險金額為一百萬美元(1,000,000美元)；對於疾病造成的身體傷害，保險限額為一百萬美元(1,000,000美元)；財產保險的保險金額為8.2.4 。“一切險”或“特殊損失原因表”財產保險，包括故意破壞、惡意破壞、灑水器泄漏、鍋爐和機械綜合表(如果適用)、承保(1)承租人的固定裝置、傢俱、設備(包括電子數據處理設備，如果適用)、商品、庫存和 場所內包含的所有其他個人財產和其他內容，包括承租人的行業固定裝置和改裝(統稱為“承租人的財產”)。及(2)更改(如第10.1節所界定) (包括由承租人安裝或為承租人的利益而安裝的租賃改善，不論是根據本租約或根據任何先前的租約或承租人蔘與的其他 協議)。此種保險應在一切險或特殊原因損失單上註明。, 對於全部 重置成本價值(以合理的免賠額為準)，不扣除承保物品的折舊，且金額 滿足保險單的任何共同保險條款，應包括火災或其他危險造成的損害或其他損失，包括 破壞和惡意破壞、盜竊、任何類型的水損害，包括噴頭泄漏、管道破裂或停頓、爆炸，以及 提供為期一年的業務中斷保險。房東應被指定為承租人財產的損失收款人 承租人保險的任何改進。8.3一般8.3.1 保險公司。承租人需要維護的保險應由獲得許可在房屋所在州開展業務的公司承保，並由A.M.百世公司確定，該公司的“財務實力評級”至少為“A-；VIII”(或對房屋擁有留置權的貸款人可能要求的更高評級)。 8.3.2 保險證書 承租人應以ACORD 28(財產保險證明)和ACORD 25(責任保險證明)的形式(或以房東自行決定可接受的形式)向房東提交承租人必須維護的所有保險的保險證書，不遲於本租賃生效日期後七(7)天(但在任何情況下，在承租人或承租人的任何僱員、代理人或承包商進入房產之前，如果登記時間早於該七天)。承租人應在 任何所需承保範圍到期之前, 向房東提供續簽證書或“活頁夾”。每份保險單應明確規定，此類保險單不得取消，除非提前三十(30)天書面通知本合同中被指定為附加被保險人的各方 |
| EX-10.6 13/64 租賃(除非因未支付保險費而取消租賃，在這種情況下，取消租賃必須至少提前十(10)天通知房東才能生效)。房東接受交付任何保險證書並不構成房東批准或同意已滿足第8.2節中的保險要求，房東未能要求提供完全符合這些保險要求的證據或未能從提供的證據中發現缺陷，不應被解釋為放棄承租人維持此類保險的義務。如果承租人未能維護本租約中要求的任何保險，承租人應承擔因此而導致房東遭受或發生的所有損失和費用(包括訴訟費用和律師費和費用)。8.3.3 附加保險人；主要保險 。房東、房東的貸款人(如果有)以及房東的任何物業管理公司 根據第8.2.1節要求的所有政策，該房產應被指定為保險服務辦公室(“ISO”)批註CG 2010項下的附加被保險人(“附加被保險人”)或同等的 ，並且此類批註應包括在根據上文第8.3.2節提供給房東的證書中。根據第8.2.1節承保或要求承租人承保的保單應規定利益的可分割性，並應以附加被保險人為主要保險對象。, 由額外投保人承保的任何保險都是超額的， 不供款。房東 將被投保，因為其利益可能會顯現，並將被指定為承租人根據第8.2.4節要求維護的保險的損失收款人。 8.3.4 保險限額 。承租人維持的保險限額和保險類型不應限制承租人在本租賃項下的責任，但下列8.3.5節明確規定的除外。 8.3.5 相互放棄代位權 。只要(1)房東或房客或任何通過房東或房客或在房東或房客之下提出索賠的人與房產有關而招致任何損失、費用、損壞或費用，以及(2)此等當事人全部或部分由財產保險或商業中斷保險承保(或若非該當事人未能維持本條第8條所要求的財產或商業中斷保險 ，則本應承保)；如果不是該當事人選擇按照本合同明確允許的方式進行自我保險(如果適用)，則被保險方(或被保險方)特此(代表其本人和代表其被保險人)放棄對該損失、費用、損壞或費用的任何索賠，並免除該另一方因該損失、費用而可能承擔的任何責任。, 損壞或費用。任何一方為防止財產損壞或損失而投保的所有保險，應包括拒絕給予各自保險人針對另一方的代位權和追償權利的條款。8.3.6 事故通知 承租人應在房屋或項目發生任何事故或事件後二十四(24)小時內通知業主，這些事故或事件可能導致根據本條款第8款要求的任何保險單提出索賠。承租人應賠償、保護、保護(由房東接受的律師)房東和所有房東的關聯實體，以及他們各自的成員、經理、合夥人、董事、高級職員、僱員、股東、投資者、投資經理、受託人、貸款人、代理人、承包商和代表，以及他們各自的繼承人和受讓人(個別和集體，“房東受償人”)，使其免受 14 |
| Ex-10.6 14/64 針對任何和所有第三方索賠、要求、判決、和解、訴訟因由、損害賠償、罰金、罰款、產權負擔、留置權、負債、 税、費用、損失和開支，包括在本合同執行後的任何時間，在期限內為任何此類索賠或由此提起的任何訴訟或法律程序辯護而產生的所有費用、律師費、費用和債務，或(直接或間接)由於以下原因或與以下情況有關的：(1)承租人未能履行根據本租賃條款應履行的任何義務，或(2)承租人使用物業、開展承租人的業務或承租人或任何承租方在物業或項目其他部分內或附近 所做、允許或遭受的任何活動、工作或事情，(直接或間接)或在合同期限之後。但因房東或房東僱員或代理人的重大疏忽或故意的不當行為造成的除外。房東應賠償、保護、保護租客，並使其免受任何和所有第三方索賠、要求、判決、和解、訴訟因由、損害賠償、罰金、罰款、產權負擔、留置權、債務、税金、成本、損失和費用的損害，包括在本合同執行後的任何時間，在本合同執行期間內，為任何此類索賠或任何訴訟或訴訟辯護而產生的所有費用、合理的律師費、費用和責任。或(直接或間接)因(1)房東或任何房東或任何房東在房產或項目其他部分內或附近的嚴重疏忽或故意不當行為而造成的任何傷害或損害，或(直接或間接), 但因承租人或承租人的僱員或代理人的疏忽或不當行為而導致的範圍除外。本第8.4條規定的義務在本租約終止後仍繼續有效，涉及終止前產生的任何索賠或責任。8.5 免除房東的責任 。除本租約另有規定外，承租人在此承擔承租人財產損壞的所有風險，包括但不限於承租人財產以及因任何原因引起的在房屋、土地或本項目其他部分內或附近的所有改動，無論該等損壞是由火、蒸汽、電力、天然氣、水或雨水造成的，作為對房東的重要部分。或由於灑水器、電線、電器、通風、管道、空調或照明設備的損壞、滲漏或其他缺陷，或由於任何其他原因，以及所述損壞是由於房產、建築物其他部分或其他來源或地方引起的狀況造成的，也無論損壞的原因或維修方法是否對租户來説是無法獲得的；租户特此明確免除房東的責任，並放棄就此向房東提出的所有索賠；但是，在符合上述第8條規定的賠償的前提下，上述免除和免除不適用於因房東的嚴重疏忽或故意不當行為而引起的索賠。此外，作為對房東的一個重要部分，承租人特此承擔因任何原因而對在房產、土地或本項目其他部分內或附近的人造成疾病或傷害的所有風險；承租人特此明確免除房東並放棄對房東的所有索賠；但是，, 上述免除和豁免不適用於因房東的嚴重疏忽或故意不當行為而引起的索賠。儘管本租約中有任何相反的規定，承租人特此同意，房東在任何情況下都不對承租人的業務受到損害或由此造成的任何收入損失承擔責任。在不限制上述一般性的情況下，房東不對承租人僱用的任何承包商的任何行為、疏忽或疏忽造成的任何損害負責。 15 |
| 前10.6 15/64 9. 維修和保養9.1 承租人。 9.1.1除根據以下第9 2節房東必須維修的部分外，承租人應由承租人承擔全部費用和費用，應保持和維護房屋的所有部分，包括房屋的內部和外部，保持良好、清潔和安全的秩序， 狀況和維修，包括(必要時)更換，包括但不限於，以下設施：裝貨碼頭、捲起的門和坡道；地板、次地板和地板覆蓋物；牆壁和牆面覆蓋物(不包括外牆油漆)；門、門框、鎖和其他鎖定裝置、窗户、玻璃和平板玻璃；天花板、天窗和照明系統；內部或專門為房屋提供服務的所有管道、機電設備和系統；房屋內部、外部或專門為房屋提供服務的所有供暖、通風和空調設備和系統 (受以下業主權利的約束)；由租户安裝或為租户安裝的所有固定裝置；使用或含有製冷劑的電線、電器和設備，或以其他方式附連到承租人的行業固定裝置和/或設備或其部分。在不限制前述規定的情況下，承租人應自費：(I)立即用業主滿意的玻璃美觀地更換房屋內的所有碎玻璃，玻璃應等於或超過原始玻璃的規格和質量；以及(Ii)修復由承租人或任何承租方損壞的任何區域，包括因任何屋頂或屋頂薄膜滲透而造成的任何損壞，無論這種滲透是否得到業主的批准。承租人進行的所有維修和更換應：(1)房東合理指定的時間和方式，費用和費用由承租人承擔, (2)由業主批准的承包商或技師；(3)對於任何維修，此類維修應使維修物品的狀況與承租人根據本租賃條款首次獲準進入場地之日的狀況相同或更好，對於任何更換(無論是部分或全部)至少與原始部件、設備的質量、價值和用途相等的新部件、設備、物品或材料，安裝物品或材料，(4)以不會干擾或損害建築或建築或項目中任何機械、電氣、管道或其他系統的運行、使用或佔用的方式和使用設備和材料，以及(5)根據規章制度和所有適用法律。 9.1.2承租人應與業主合理接受的維護 承包商簽訂定期預防性維護/服務合同(“服務合同”)，以維護所有供暖、通風、室內、室外或專門為辦公場所提供服務的空調系統和設備(統稱為暖通空調系統)。服務合同應要求維護承包商完成本合同附件E中規定的最低服務要求。承租人應在開工日期後一百二十(120)天內將服務合同的完整副本交付給房東。儘管有上述規定，房東仍可選擇保留有關暖通空調系統的服務合同，在這種情況下，承租人應在房東提出要求後三十(30)天內償還房東服務合同的費用及與此相關的任何到期付款。承租人，在所有情況下, 應在本租賃期內迅速承擔並完成該維修承包商建議的維修和/或更換。 16 |
| EX-10.6 16/64 9.1.3如果承租人在業主的合理判斷下未能按照本租約項下的義務進行維修，並且在向承租人發出説明故障性質的書面通知後三十(30)天內未得到補救，或者在沒有事先通知的情況下立即發生緊急情況，業主有權進入房屋進行維修。維修或翻新，租户自負費用(包括相當於維護、維修或翻新費用的5%(5%)的房東管理費用)；但是，如果承租人在三十(30)天內努力解決此類故障，並在此後持續努力地在商業上合理的時間內解決此類故障，則這三十(30)天期限應自動延長。 自房東向承租人發出説明故障性質的書面通知之日起(或房東自行決定允許的較長時間內)，總共不得超過六十(60)天。承租人應按照任何適用法律的要求保存維護和維修的書面記錄，並應按照要求使用經認證的技術人員進行維護和維修。9.2 房東 在下列限制條件下，業主應修復建築物屋頂、基礎和承重牆(不包括牆面、油漆、玻璃和門)的結構部分的損壞；但如果此類損壞是由於租户或任何租户一方的行為或不作為造成的，則該等維修費用應由租户自行承擔。除本合同另有規定外，房東可根據第6.2節的規定，由承租人承擔運營費用，維護, 修復和更換第6.2(1)至(10)節中所述的建築物和/或土地部分；如果需要，業主應維護、維修和更換房屋的外立面(包括油漆，但明確不包括任何門、門框、鎖、窗、玻璃和平板玻璃)、屋頂和屋頂膜、停車場(包括根據商業合理的標準除雪和除冰)、景觀美化和任何相關的雨水管理池塘和消防系統(及其任何維護合同，包括但不限於業主維護的與屋頂有關的任何維護合同)。根據第6.2節的規定，所有這些費用都應作為運營費用報銷。房東不得 因下列原因對建築物或建築物內的機械設備進行任何維修：(1)因承租人、為承租人或因承租人安裝的特殊設備或系統而進行的任何改動或修改；(2)承租人財產、固定裝置和設備的安裝、使用或操作；(3)承租人財產移入或移出建築物或建築物內外；(4)承租人違反本租約使用或佔用建築物。(5)承租人或任何承租方的行為或不作為，(6)火災和其他傷亡，除本租約第13條 規定外，或(7)譴責，除本租約第14條規定外。房東在收到租户關於需要進行維修的書面通知後的一段合理時間內，沒有義務根據第9.2節進行維修。除第13節明確規定外， 在施工期間不得減免租金。房東不對租客承擔任何投機性的、後果性的, 房東維修期間因租户中斷使用房產而可能導致的特殊、間接、附帶或其他類似類型的損害或任何收入損失 。如果需要進行緊急或緊急維修，以避免對房屋造成進一步和持續的損害，並且在承租人向房東發出適當的書面通知(可接受電子郵件)，説明修理的性質和緊急情況，並且房東通知承租人它無法在商業合理的時間內進行此類緊急維修，或者沒有迴應承租人的通知，則承租人可以開始與持有執照的專業承包商進行此類緊急維修。承租人應在提供付款證明和適用的留置權解除證明後三十(30)天內收到房東的實際費用報銷(前提是費用在商業上合理)。 17 |
| EX-10.6 17/64 10. ALTERATIONS10.1 Trade固定裝置；更改 。在符合本租約規定的限制的情況下，承租人可在物業內安裝合理必要的行業固定裝置、設備、電纜/佈線和傢俱(“承租人行業固定設備”)，前提是所有此類安裝和/或工作均符合 附件F的規定，且該等物品的安裝和拆卸不會對物業造成結構或物質上的損害。未經房東事先書面同意，承租人不得建造或允許在房屋內、周圍或對房屋進行任何改建、實體增建、改善或隔斷(“改建”)，該同意應以承租人遵守附件F的規定以及房東關於建造改善和改建的任何其他合理的適用要求為條件，但不得無理拒絕或 推遲同意，除非房東可自行決定對任何影響屋頂的擬議改建或改善不予同意。 建築物的屋頂膜、電氣、機械、管道或其他結構元素。儘管如此，只要承租人 遵守附件F第2和3條(如果該項目需要建築許可)、第4(A)條、第6條、第10條、第11條和第12條，承租人有權在未經房東同意的情況下，按其單獨的成本和費用對房屋進行任何非結構性改動，費用(所有材料、設備和進行相關工作的承包商合計)不超過25美元。000.00(“允許的非結構性改建”)；但如需建築許可證，承租人應提前十(10)個工作日向房東發出書面通知。, (B)該等改動不得減損該建築物的電力、機械、暖通空調系統或該建築物或該處所的任何其他結構部分的品質、使用壽命或運作能力；。(C)該等改動不得降低該處所或該建築物的價值。(D)該等改動不得要求任何樓面、屋頂或外牆穿透或穿透任何結構上的內牆；。(E)該等改裝須以工匠的方式及按照所有適用的法律進行。及(F)完成任何該等更改後，如由租客擬備，租客應向業主提供租客有關該等更改的“竣工”圖則副本。如果房東在十(10)個工作日內沒有迴應租户根據附件F提出的書面請求，則房東應被視為批准了該請求。如果承租人 對房屋進行任何更改，從而觸發或導致要求建築物或建築物符合任何政府法律、條例、法規、命令和/或法規(如反興奮劑機構的要求)，承租人應完全負責遵守這些要求，費用和費用由承租人承擔。承租人應在工程完成後提交竣工通知書，並向業主提供一份副本。承租人應修復因安裝或拆除承租人財產而對房屋、建築物或工程造成的所有損壞，並對此負責。本租約期滿或提前終止後，承租人應移走承租人或代表承租人建造或安裝的任何或所有承租人財產，並將房屋恢復至本租約第18.9.2條所要求的狀況；但房東有絕對權利要求承租人保留、維護, 和/或保留全部或部分此類更改 18 |
| EX-10.6 18/64 由房東指定，在這種情況下，該等物品在本租約期滿或提前終止時應歸房東所有。 如果承租人在未經房東事先書面批准的情況下進行任何改動，房東可要求承租人拆除任何或全部此類改動，並可要求承租人隨時和/或從 起修復因安裝和/或拆除此類改動而對房屋或項目造成的任何損壞。所有此類拆除和修復應以良好和熟練的方式完成，以免對Premises或項目造成任何損害。10.3 留置權 承租人不得做出任何以任何方式妨礙業主對該房產、建築物、土地和 或項目的所有權的行為。承租人應應承租人的要求，及時支付和清償為承租人或在承租人提供的勞務、用品和服務的所有發票和索賠，並應保持房產不受與之相關的所有機械師、物料工或其他類似留置權的影響。承租人應至少提前十(Br)天向房東發出書面通知，通知房東，否則房東有權在房舍內張貼不負責任的通知。如果有任何留置權，承租人應在提出申請之日起二十(20)天內解除或解除該留置權，如果承租人不這樣做，房東可以採取必要的行動取消該留置權，租客應立即向房東支付房東與此相關的費用，包括但不限於合理的律師費和費用, 連同自支出之日起按適用利率計算的利息。 10.4 工作標準 根據本協議由承租人或為承租人執行的所有工作應勤奮地、以一流的工匠方式進行，並符合附件F、所有適用法律以及承租人和房東保險公司的規定。房東有權但沒有義務定期檢查房屋內的工作，房東可能要求改變工作的方法或質量。房東保留在向租户發出合理通知後(或在緊急情況下無需通知)出於任何原因進入房屋的權利，和/或在不減少租金或對租户的責任的情況下承擔以下一切的權利：檢查房屋和/或租户履行本協議條款和條件的情況 ；根據本協議的要求或允許對房屋進行必要的改動、修理、改善或增加 ；更改土地的邊界線，只要這種更改不會對承租人使用房屋、停車場、路緣切割和/或進入房屋而沒有合理的替代、更換或住宿造成實質性和不利影響；安裝、使用、維護、維修、更改、重新定位或更換建築物內(包括房屋內)的任何管道、電線、設備和其他設施；安裝、維護和操作公用設施內的管道佈線和/或大樓內的管道和立管，並授予任何租約, 許可或使用權給第三方，並使用土地和/或項目上的上述地役權或許可證；將土地和/或項目的公共用途部分專門用於公共用途 ，前提是此類貢獻不會對承租人佔用或使用房屋進行允許的用途或進入； 並簽訂和/或記錄影響土地和/或項目的契諾、條件和限制和/或對現有CC&R的修訂，其中 不會不合理地幹擾承租人對房產的使用，或對承租人施加額外的重大金錢義務；更改建築和/或項目的名稱；在建築和/或土地上貼上合理的標誌和展示；將房屋、建築和/或項目展示給 預期的 19 |
| Ex-10.6 19/64 購房者和投資者、土地承租人、現有貸款人和潛在貸款人；在期限的最後九(9)個月內，放置租賃標牌，並向潛在租户展示場地。房東同意盡商業上合理的努力，不無理地幹擾租户根據第11節的條款行使進入房產的權利時在房產內的操作。 儘管第11節有任何相反規定，但以下情況除外：(I)在緊急情況下，(Ii)在租户要求的範圍內，或 (Iii) 與任何預定的維護計劃相結合，房東應盡商業上合理的努力，至少提前二十四(24)小時向租客提供房東進入房屋的口頭或書面通知。儘管有上述規定，業主應被允許 將屋頂出租給第三方，以便在其上安裝太陽能電池板，前提是這種使用不以任何方式幹擾承租人在Premises內或在項目中的運營。12. 環境問題 12.1 有害物質。承租人不得導致、允許或允許承租人或承租人關聯公司的任何員工、代理商、客户、訪客、受邀者、被許可人、承包商、受讓人或分租户(單獨稱為“承租方”，以及統稱為“承租方”)導致或允許任何 有害物質(如本文定義的)被帶入、儲存、製造、產生、混合、處理、回收、處理、處置或使用。或關於辦公場所或項目, 除按通常和慣例數量的辦公室和清潔工用品的數量，用於一般辦公室和合理的建築運營目的或與本合同附件所列的允許的危險材料有關的辦公用品和清潔用品外，在每種情況下，均須按照所有適用的環境法，以安全合理的方式和 儲存、使用和處置所有上述物品的要求。在此使用的術語“環境法”是指所有適用的現行和未來的法規、條例、條例、規則、法規、判決、命令或任何政府當局或機構制定的其他類似法令，以規範或涉及場所或環境的健康、安全或環境條件，包括但不限於：《綜合環境反應、補償和責任法》、《資源保護和恢復法》以及所有州和地方對應法律，以及據此頒佈或發佈的任何法規或政策。“危險材料”一詞係指幷包括根據任何環境法列入或定義為危險或有毒的任何物質、材料、廢物、污染物或污染物、石棉、石油、包括原油或其任何餾分或衍生產品、天然氣液體、液化天然氣、可用作燃料的合成氣(或天然氣與此類合成氣體的混合物)、以及爆炸品、易燃物或任何種類的放射性物質。根據環境法的定義，承租人是而且應該被視為承租人或任何承租人攜帶到房屋內的所有有害物質以及產生的廢物、副產品、殘留物的“經營者”和“所有者”。, 或從那裏生產出來的。承租人應促使承租人和承租人各方遵守所有環境法律，不得允許或允許土地或建築物受到任何有害物質的污染。承租人應 立即向房東提供一份向任何政府當局或私人或佔用房屋的人員提供的、或從任何政府當局或私人或佔用房屋的人員那裏收到的關於房屋內、其上或其周圍的任何有害物質或污染的聲明、報告、通知、登記、申請、許可證、許可證、索賠、訴訟或程序的副本。始終在合理通知的情況下(除非發生 20 |
| 前10.6[br}20/64 緊急情況)，業主有權進入並檢查房屋，並進行測試、監測和調查。如果此類測試 表明存在由承租人或任何承租方引起或加劇的任何環境狀況，或在承租人或任何承租方入住期間出現的任何環境狀況，承租人應補償房東進行此類測試的費用。“環境條件”是指與任何有害物質或環境有關的任何不利的 條件，包括地表水、地下水、飲用水供應、地面、地表或地下地層或環境空氣，包括違反任何環境法的空氣、土地和水污染物、噪音、振動、光線和氣味。如果存在任何此類環境狀況，承租人應立即通知物業經理和業主，並應迅速採取任何和所有必要步驟進行整改，以使適用機構和業主滿意，或在業主選擇時，應應要求向業主償還業主執行工作的費用。房東應根據房東對工程費用的合理估計，提前向房東支付費用；房東完成工程後，房客應在收到房東賬單後立即向房東支付任何差額，或房東應根據具體情況及時退還房客任何超出的保證金。承租人應賠償、保護、辯護(由房東可接受的律師)，並使房東和每個受償人免受任何和所有索賠、要求、判決、和解、訴訟理由、損害、處罰、罰款、產權負擔、留置税、費用、負債、損失和費用(包括, 因(1)承租人和/或任何承租方違反本條款第12條或任何環境法，或(2)因承租人和/或任何承租方的活動或未能採取行動而(直接或間接)導致的環境狀況和/或房屋或其他財產上、下或周圍存在有害物質的 ，在本合同簽署之日及之後的任何時間產生的所有費用、律師費、費用和法院費用)。與該房產有關。此賠償應 包括但不限於任何所需、所需或必要的維修、清理或排毒的費用，以及 任何關閉、監控或其他所需計劃的準備和實施費用，無論此類行動在本租賃終止之前或之後是否需要、是否需要或是否必要。房東對房屋上、下或周圍存在危險物質的書面同意，或承租人嚴格遵守所有環境法，都不能免除承租人根據本協議承擔的賠償義務。房東承諾並特此同意，對於因(1)交付日期前房屋或土地上存在的任何有害物質而引起或產生的所有索賠、訴訟、留置權、要求、費用、損害賠償、懲罰性損害賠償、費用、罰款和判決(包括合理的法律費用和律師費)，房東不會對租户造成損害，除非這些有害物質是由租户(或租户的代理人、員工或承包商)引入(或惡化)的；但是，如果承租人僅僅在房屋內或附近發現現有的危險物質，不應被視為承租人(或承租人的代理人、員工或承包商)引入(或惡化)。, 承租人對此不承擔任何責任或義務，和/或房東在項目內、項目上或項目周圍違反任何環境法律。承租人和業主根據上述條款承擔的賠償義務在本租約期滿或終止後繼續有效。12.3 防黴 。承租人認識到保持清潔、通風和控制濕度的必要性(特別是在廚房、看門人的壁櫥、浴室、休息室和外牆周圍)，以防止黴菌。租户同意，如果觀察到黴變/黴變和/或潮濕狀況(來自任何來源，包括泄漏)，將立即通知房東，並允許房東評估和提出建議和/或採取適當的 糾正措施。簽訂本租約意味着承租人承認控制房屋內的濕度和防黴是其租賃義務的組成部分。 21 |
| 前-10.6 21/64 13. 損壞和破壞 。如果在合同期限內的任何時間，物業因火災或其他意外事故而受損，以致租客不能繼續在大廈內營運，業主應在業主知悉損毀後六十(60)天內通知租客，並告知業主合理估計的實質修復物業所需的時間。如果自所有許可證發放之日起恢復時間估計超過九(9)個月，但因不可抗力延期(見第18.11節)，房東可選擇在房東意識到此類損壞後九十(90)天內終止本租約，如果恢復期限自所有許可證頒發之日起十二(12)個月以上，則承租人可作為其唯一補救措施：在收到業主通知後三十(30)天或之前終止本租約，該通知描述了估計的恢復時間超過十二(12)個月。如果雙方都不選擇如上所述終止本租約，或者如果房東估計修復工作需要九(9)個月或更短時間，則房東應在收到足夠的保險賠償後，立即開始實質性修復房屋，但不包括承租人代表承租人安裝的修繕工程，但因收取保險金、不可抗力事件和任何租客造成的延誤而延遲。如果本租賃未由業主或租户按照本節的規定終止，則在發生此類事故後，承租人應負責並應支付業主承租人根據財產保險為建築物支付的任何免賠額或保留額份額。承租人應在因收取保險金或不可抗力事件造成延誤的情況下迅速履行義務，費用由承租人承擔, 所有不需要由業主進行的維修或恢復，應迅速重新進入房屋並根據本租約開始營業。儘管有上述規定，如果物業在期限的最後一年內損壞，且房東合理地估計需要三(3)個月以上的時間來修復損壞，則任何一方均可終止本租約，自事故發生之日起至房東將修繕或修復的物業(或其受影響的部分)交回承租人之日起的維修和恢復期間，租金和運營費用應予以減免，比例為物業的面積(如有)。承租人不能使用的面積占房屋總面積的比例。此類減免是承租人的唯一補救措施，除本合同規定的情況外，承租人放棄因損壞或傷亡損失而終止本租賃的任何權利。 14. 譴責 如果房屋、建築或項目的任何部分應根據政府法律、條例或法規，或通過徵用權，或以私人購買的方式(“徵收”或“徵收”)被用於任何公共或準公共用途，而該徵收可能會對業主對項目的所有權或運營(由業主確定)造成重大幹擾或損害，則在房東發出書面通知後，本租約將終止，基本租金應自上述日期起分攤。如果房屋或建築物的一部分應被沒收，且此類處罰不會實質上損害承租人將房產用於承租人業務的能力，且本租約並未如上文所述終止, 在未到期期間，根據本協議應支付的基本租金應合理減少，以計入在 情況下發生的這種情況。如果發生任何此類徵用，房東有權從任何此類徵用中獲得全部價格或獎勵，而無需向租户支付任何 ， 22 |
| Ex-10.6 22/64 承租人特此轉讓房東承租人在該合同中的權益(如果有的話)。承租人有權在不減少房東賠償的範圍內，就搬家費用、承租人的行業設備損壞或承租人租賃權益的價值(如果有)向判決機關(但不是房東)單獨提出索賠，要求賠償搬家費用、承租人的行業固定裝置損壞或承租人的租賃權益價值(如有)。發生下列情況之一，房東可選擇構成“違約事件”：15.1.1承租人應在到期時不支付任何一期基本租金或本合同規定的任何其他付款，並且自應付款之日起五(5)個工作日內繼續不支付。15.1.2承租人或承租人義務的任何擔保人或擔保人應(1)為債權人的利益進行一般轉讓； (2) 開展任何案件、法律程序或其他訴訟，尋求以債務人的身份為其登錄濟助令，或將其判定為破產或無力償債，或尋求對其或其債務進行重組、安排、調整、清算、解散或債務重整，或尋求為其或其全部或任何主要部分財產委任接管人、受託人、保管人或其他類似的官員(統稱為“濟助程序”)；(3) 成為任何救濟程序的標的，但在提交或登記後九十(90)天內仍未被駁回；或(4)死亡或喪失法律行為能力(如果租户、擔保人或擔保人是個人)或被解散或以其他方式無法維持其合法存在(如果租户、擔保人或擔保人是公司, 15.1.3除本租約允許的每種情況外，根據本租約規定承租人必須維持的任何保險應取消或終止，或到期，或扣減或重大變更。15.1.4租客不得佔用或騰出房產，無論租客是否在本租約項下發生金錢或其他違約。 租客騰出房產不應構成違約事件，如果在騰出房產之前，承租人已作出業主可接受的合理安排，以(1)確保承租人對物業的保險不會因空置而作廢或取消，(2)確保物業安全且不受破壞，(3)確保物業在上述 假期後得到妥善保養，包括但不限於保持本租約所要求的供暖、通風及冷氣系統維修合約完全有效，及(4)滿足業主可能要求的其他要求。在任何此類假期期間，承租人應每月至少檢查一次房產，並每月以書面形式向房東報告租約的情況。15.1.5除非本租約另有允許，否則承租人應嘗試或發生任何轉讓(如下文定義)。15.1.6承租人應在任何此類留置權或產權負擔被提交後十五(15)天內未能解除對房產的任何留置權。 23 |
| 租户不得遵守本租約的任何條款，包括第15.1節中明確提及的條款，除本合同另有明確規定外，房東應在房東書面通知租户違約後三十(30)天以上繼續違約；但只要承租人在最初的三十(30)天內開始尋求治癒，如果違約的性質是無法在30天內治癒，並且租户正在努力尋求補救，則承租人應有長達90(90)天的額外期限來尋求補救。15.2房東補救措施。15.2.1收到違約事件的通知且租户未能在第15.1節規定的任何適用通知和補救期限之後進行補救時，只要違約事件繼續發生，此後，業主可隨時選擇：(1)終止本租約或承租人的佔有權(但承租人仍應承擔下文規定的責任)，(2)自費補救此類違約行為，和/或(3)在法律或衡平法上尋求任何其他補救措施。授予或保留給房東的任何權利或補救措施都不排除任何其他權利或補救措施， 每項權利和補救措施都是累積的，除了根據本協議、適用法律或衡平法給予的任何其他權利或補救措施之外。15.2.2如果房東終止本租約，房東可向租客追回所有基本租金和本合同項下截至終止之日應計的所有其他金額；重新出租整個或任何部分房產的費用，包括但不限於經紀費和/或房東產生的租賃佣金。, 移走和存放租户或任何其他租户的財產，修理、改建、改建或以其他方式將房屋恢復到新租户可接受的狀態的費用，以及房東為尋求其 補救措施而產生的所有合理費用，包括合理的律師費和法庭費用；以及在考慮到可接受的 租客和其他影響租賃的市場條件下，租客在本租約終止後的一段時間內應向業主支付的基本租金當時的現值和本租約項下 租客應支付給業主的其他金額的差額，從終止之日起至本租約所述的到期日計算，超過租客 在該期間通過重新出租物業而合理預期收回的任何淨額的現值。該現值應按相當於終止之日90天期美國國庫券利率的貼現率計算。房東有責任通過作出商業上合理的努力來重新出租租約來減輕損害。15.2.3如果房東終止了租客的佔有權(但不是本租約)，房東有責任通過在商業上合理的努力，為房客的賬户以令房東滿意的租金和條款重新出租房屋，以減輕損害。為進行此類重新出租，房東有權在房東認為合理必要或適宜的情況下對房產進行任何修繕、更改、改動或增加，費用和費用由租户自理。如果房屋不被重新出租, 然後，承租人應向房東支付一筆損害賠償金，金額為本租約為該期間或多個期間保留的租金，加上收回房屋的費用(包括律師費和訴訟費用)、未付的基本租金和本合同項下應計的其他金額，按 24 |
| Ex-10.6 24/64 收回時間，以及房東重新出租房屋的任何嘗試所產生的費用。如果該房產被轉租，且不能從轉租中獲得足夠的資金(首先扣除未支付的基本租金和在轉租時根據本合同應計的其他金額，以供房東保留)、收回佔有權的成本(包括律師費和訴訟費用)、維修、更換、改建和增加的所有費用和費用，轉租的費用(包括但不限於經紀費和租賃佣金)和收取租金的費用(br})，以滿足本租約規定的租金，則承租人應立即滿足並支付任何該等 不足之處。房東應支付的任何此類款項應按要求隨時支付，租客同意房東可提起訴訟，以追回不時到期的任何款項。儘管有任何不終止的轉租行為，房東仍可在此後的任何時間以書面形式選擇終止本租約。15.2.4如果房東選擇糾正租客的違約行為，房東可根據房東的選擇進入並糾正該租約，而不以任何方式被視為非法侵入。, 驅逐或強行進入和扣留，不會對由此造成的租户業務的任何損害或中斷承擔任何責任，租户同意向房東支付相當於房東因履行租户在本租約項下的義務而可能產生的任何費用的105%(105%)的金額。15.2.5房東行使本合同項下授予或以其他方式獲得的任何一(1)項或多項補救措施，不應被視為接受房東交出房產和/或房東終止本租約，無論是通過協議還是法律的實施。不言而喻，這種退還和/或終止只能通過業主和租客的書面協議才能生效。與 相反的任何法律、慣例或習慣，房東應始終有權嚴格按照本租約的條款執行本租約的條款； 房東在任何時候未能嚴格按照本租約執行其在本租約項下的權利，不得被解釋為以任何方式或以違反本租約的特定條款、條款和契諾的方式創造了 習俗，或對其進行了修改。租客和房東還同意，房東根據本租約或在法律或衡平法上執行其權利的忍耐或放棄，不應視為放棄房東在任何後續違約中執行其一(1)或多項權利的權利。房東在知道違反本合同任何條款的情況下收到租金或其他付款，不應被視為放棄該違約行為，除非房東以書面形式明示並經房東簽字，否則房東對本租約任何條款的放棄不應被視為已作出。在法律允許的最大程度上, 承租人放棄任何法規規定的房東打算重新入住 的通知，或為此提起法律訴訟，也放棄因判決或任何法院或法官的授權而被剝奪的所有贖回權。本租賃中使用的術語“進入”、 “重新進入”、“進入”或“重新進入” 不限於其技術法律含義。任何房產的重新出租應符合房東自行決定的條款和條件(包括但不限於不同於剩餘期限的條款、租金優惠、房產的改建和維修、將不到整個房產的租賃給任何租户，以及在重新出租房產之前租賃項目的任何或所有其他部分)。 25 |
| Ex10.6 25/64 15.2.6當本租約及其期限或其任何延期因租户違約事件而終止時， 房東向租户提供額外五(5)個工作日的通知和補救期限，或者當租期或其任何延期到期時，租户特此授權賓夕法尼亞州聯邦記錄法院的任何律師代表租户和任何通過租户、通過租户或租户提出索賠的人出庭，並承認對所有各方不利的判決，並對房東有利。驅逐和收回房產，本租約或其真實、正確的副本即為充分有效的擔保。在記錄任何此類判決後，可在不另行通知租户和不進行 聽證的情況下就該判決發出佔有令狀。如果在訴訟開始後，由於任何原因，房屋的所有權仍在承租人手中或歸還給承租人，則房東有權對同樣的違約事件以及隨後發生的任何違約事件或本租約或承租人的佔有權終止時，再次認罪，如本文所述。本租約或其真實、正確的副本應為有效且充分的憑證。 代表承租人的首字母縮寫：/s/15.2.7上述認罪判決書將繼續完全有效，不受本租約或業主與租客之間的其他協議的修訂影響，即使任何此類修訂或其他協議增加了承租人的義務或擴大了房屋的面積。 15.2.8承租人明確和絕對知情並明確放棄和釋放(I)任何權利，包括但不限於，根據任何適用的法規, 該租户可能必須在房東開始收回房產之前收到 遷出通知，以及(Ii)與輸入任何此類判決或簽發任何一個或多個問題令狀有關的任何程序性錯誤 。代表租户草簽：/s/15.2.9 房東違約 如果房東未能在租客書面通知違約後三十(30)天內履行或遵守本租約中包含的任何條款、契諾或條件，或由於違約的性質而需要 超過三十(30)天的時間，如果房東在接到租户的書面通知後仍未開始糾正違約，並在此後努力進行補救直至完成，則該不履行應構成房東在本租約項下的違約。如果房東在本合同項下違約，承租人應享有法律上或衡平法上的所有權利。 16.轉讓和轉租16.1 轉讓和轉租 未經房東事先書面批准，承租人不得轉讓、轉租、許可或以其他方式轉讓(轉讓)房屋或其任何部分，無論是自願或非自願的或通過法律實施的，不得無理扣留或附加條件；但承租人同意房東應合理地 26 |
| 如果(A)建議的轉租人、受讓人或受讓人的財務狀況不能令房東滿意，但如果建議的轉租人、受讓人或受讓人的財務狀況在實質上與租客、受讓人或受讓人在生效日期時的財務狀況相同或好於承租人，則此種財務狀況應視為令人滿意，(B)轉租人、受讓人、或受讓人希望將房產內的用途改變為與允許用途有實質性差異的用途，或(C)轉租人、受讓人或受讓人是政府、受讓人或受讓人，或任何可以以主權豁免或外交豁免為由為任何訴訟或訴訟辯護的一方。 儘管本租約其他地方有任何相反規定，但未經房東書面批准或以其他方式，但經租户書面通知房東，承租人有絕對權利轉讓，轉租或以其他方式將其在本租賃中的全部或部分權益轉讓給(I)承租人的母公司或經營子公司，(Ii)承租人母公司的子公司，(Iii)承租人可能與之合併的公司或其他實體，或(Iv)承租人向其出售其全部或基本上所有資產的任何實體，只要交易完成後，受讓人或再承租人實體，有形淨值(不包括商譽)等於或大於承租人或擔保人在本租賃生效之日的淨值，且受讓人或分租人對房屋的使用與許可用途一致。如果承租人希望進行轉讓， 承租人應事先書面通知房東，並提供與轉讓相關的所有相關文件和協議的副本，包括但不限於, 任何建議的受讓人、轉租人或受讓人的財務報表，至少在轉讓預期生效日期 前四十五(45)天。無論轉讓是否完成或批准，承租人都應向房東支付審查此類文件所產生的合理律師費和財務諮詢費。如果房東未能以書面形式通知租客，房東應在收到此類通知及所有相關文件和協議後三十(30)天內，以書面形式通知租户房東批准或不批准提議的轉讓。房東應被視為已批准這種轉讓。本租約不得因法律的實施而轉讓。任何違反本合同規定的轉讓或轉租均屬無效，並構成違約事件 。如果發生本合同項下的任何轉讓(包括未經房東同意允許的任何轉讓)，承租人和擔保人仍應承擔本租賃條款下的全部責任。 16.2如果承租人要求同意轉讓，並且此類轉讓的期限基本上為剩餘期限，則房東可以選擇終止本租賃(或在部分轉租的情況下，在上一款規定的三十(30)天審查期內，通過書面通知承租人終止本租約)；但是，如果房東按本款規定選擇終止本租賃，承租人有權在收到房東終止通知後十(10)日內通過向房東提供書面解除通知來撤銷轉讓請求。, 在這種情況下，終止通知 對於該提議的轉讓無效。如果承租人收到的租金或任何此類轉讓的其他對價超過租金，或如果房屋的一部分轉租超過公平分配給該部分的租金，則在適當調整以確保適當考慮本協議規定的所有其他付款後，承租人應向房東支付租金或其他對價與本協議所要求的租金之間的差額的60%(60%)，在承租人收回其實際和合理的律師費後， 佣金和改善津貼或改善費用直接與該轉讓或轉租有關。承租人 應繼續承擔主體責任 27 |
| Ex-10.6 27/64 而不是以擔保人或擔保人的身份，就好像沒有進行轉讓一樣。除非已向業主交付轉讓文書的副本，而轉讓文書中的受讓人同意與租客 共同及各別負責支付物業租金，並履行本租約於轉讓當日或之後產生的所有條款及規定，否則任何許可轉讓均不會生效。未經房東事先書面同意，承租人不得附帶轉讓、抵押、質押、質押或以其他方式妨礙本租約或承租人在本租約項下的任何權利，房東有權自行決定不予同意。17.禁止反言、代理和從屬禁止反言。在房東提出書面要求後十(10)天內，承租人應向任何建議的貸款人、土地承租人、買方或房東提交一份正式簽署的禁止反言證書(如果任何貸款人或房東要求，則予以確認)，格式為附件G，或任何該等貸款人可接受的其他格式，該格式可包括附件G中的部分或全部規定，應理解為承租人應且有權就該禁止反言證書中所述的每一陳述真實無誤。承租人如未能在上述期限內提交上述聲明，即構成對承租人的結論：(1)本租約完全有效，除房東代表外，未作任何修改；(2)房東的履約沒有未糾正的缺陷，承租人無權抵銷。, 反索賠或扣除本合同項下的租金；且已預付不超過一個月的基本租金。如果任何融資人要求修改本租約 (但在房產描述、期限、允許用途、租金或將對租客權利產生重大、實質性或不利影響的情況下)，房東應就此向租户發出書面通知，該通知應附有包含此類修訂的《租約補充條款》。承租人應在收到房東通知後十(10)天內簽署並向房東交付投標的租賃補充文件。 在承租人提出書面請求後十(10)天內，房東應以任何建議的貸款人、購房人或租客可接受的形式交付一份正式簽署的禁止反言證書(如果租客提出要求，還應予以確認)，不言而喻，房東應且有權對該禁止反言證書中所述的每一陳述進行真實的 。本租約將無條件地並在任何時候繼續受制於所有土地租契、總租約以及現在或今後影響物業或項目或業主於其中的權益(包括任何修改、續期或延期及所有修訂)的所有按揭及信託契據，而租户無須簽署其他文書以實現該等 從屬關係。如有要求，承租人應在房東提出要求後十(10)天內簽署並向房東交付任何合理需要的文件，以進一步實施本段的規定，包括以適用貸款人要求的形式簽訂從屬關係、互不幹擾和委託協議(SNDA)。即使本租約中有任何相反的規定, (1)第18.7條規定的佣金義務對任何房東的貸款人或持有物業抵押或其他擔保權益的任何一方不具約束力，也不會對其強制執行；及(2)此類佣金義務無條件從屬於物業的任何按揭或其他擔保權益的留置權，而根據本租約以其他方式支付的任何佣金，在發生 28 事件後不得到期或支付。 |
| Ex-10.6 28/64 在任何此類抵押或其他擔保權益下違約。儘管本第17.2條有任何相反規定，任何該等按揭的持有人可在任何時間以書面通知承租人的方式，將其按揭從屬於本租賃，而無須徵得承租人的同意，因此，本租賃應被視為優先於該按揭，而不論其各自的籤立、交付或記錄日期，在此情況下，該持有人 應就本租賃享有與本租賃相同的權利，猶如本租賃是在該 抵押籤立、交付和記錄之前籤立並已轉讓給該持有人一樣。儘管本協議有任何相反規定，房東應盡商業上合理的努力，從現有的和任何未來的抵押權人和/或任何現有的土地出租人那裏獲得一份商業上合理的不幹擾協議，同意該等土地出租人或抵押權人的標準格式，大意是隻要承租人在任何適用的通知和補救期限之後不違約。, 承租人在本合同項下的入住率不得受到影響。在任何情況下，承租人對其在本協議項下權利的從屬義務不得以收到此類協議為條件。17.3 委託 。承租人特此同意，承租人將承認為本租約下的房東，並在該土地或建築物上的任何按揭或信託契據被止贖時，或在簽署任何與該信託契據有關的代替止贖的契據時，授權任何繼承房東對受本租約管轄的土地和建築物的 權益的人。承租人應在本租賃期限內支付根據本租賃條款支付的所有租金。承租人的委託書應是有效的和自我運作的，而無需在業主貸款人繼承業主在本租賃中的權益後立即簽署任何進一步的文書，並就此向承租人發出書面通知 。如果承租人提出要求，承租人應簽署並交付一份或多份文書，以確認本租約的轉讓；但條件是，任何受益人或 利益繼承人都不受超過一個(1)個月的基礎租金預付款的約束，或在未經受益人明確書面同意的情況下對本租賃進行的任何 修訂或修改。房東貸款人不對租户因房東在本租約項下的任何作為或不作為而可能產生的任何抵銷或抗辯承擔責任，也不對房客根據本租約向房東支付的任何款項以及押金、預付租金或其他款項的退還承擔責任，除非該等款項實際由房東交付給房東貸款人。如果房東的貸款人, 承繼房東在本租約項下的權益後，應有義務履行房東在本租約項下的契諾，當房東的貸款人再次轉讓房東的權益時，所有該等義務應終止於房東的lender. 18. MISCELLANEOUS18.1 General 18.1.1 Entire協議。本租約、附錄、展品和附表列出了房東和承租人之間關於該房產的所有協議；除上文所述外，沒有任何口頭或書面協議。18.1.2 關鍵時刻 時間是這份租約的關鍵。就本協議的所有目的而言，“營業日”應定義為除星期六、星期日或適用法律授權在賓夕法尼亞州費城關閉商業銀行的其他日子外的任何日子。 29 |
| Ex-10.6 29/64 18.1.3 律師費陪審團審判豁免 。在與本租賃有關的任何糾紛中，或在任何一方為執行其在本租賃項下的權利而對另一方提起的訴訟或訴訟中，非勝訴一方應支付勝訴一方發生的所有費用，包括合理的律師費和費用。在任何最終判決中作出的任何判決或命令都應包含一項具體規定，規定收回所有費用和訴訟費用，包括執行、完善和執行該判決所產生的合理律師費(統稱為 費用)。就本款而言，費用應包括但不限於：(1)判決後動議、(2)藐視法庭訴訟、(3)扣押、徵用、債務人和第三方審查、(4)證據開示所產生的律師費、費用和開支。雙方還特此在法律允許的最大範圍內放棄在因本條款引起或與本條款相關的任何訴訟中由陪審團進行審判的權利。18.1.4 可分割性 。如果本租約的任何條款或任何此類條款的適用應被具有管轄權的法院裁定為在任何程度上無效、無效或不可執行，則本租約的其餘條款及其應用將保持完全的效力和效力，不受影響、損害或無效。 18.1.5 法律 。本租約應根據房屋所在州的法律進行解釋和執行。 18.1.6 沒有選擇 。將本租約提交給承租人以供審查或談判，並不構成租賃、要約租賃、預訂或選擇房屋的權利。, 本文件僅在業主和承租人簽署和交付本文件時生效和具有約束力。18.1.7 繼承人和受讓人。本租賃對房東和承租人的繼承人和受讓人的利益具有約束力，並符合第16條的規定。 第三方受益人 。本合同的任何內容均無意創建任何第三方受益人。 18.1.9 租賃備忘錄 。承租人不得記錄本租賃或本合同的簡寫備忘錄。 18.1.10 代理、合夥或合資企業 。本協議所載任何內容或本協議各方的任何行為均不得被本協議雙方或任何第三方視為或解釋為建立本協議雙方的委託代理關係、合夥關係或合資關係，或房東與承租人合併關係以外的任何關係。租户自願或以其他方式交出本租約，或相互取消本租約，或地主終止本租約，均不構成合並，並應由房東選擇終止所有或任何現有的轉租合同，或根據房東的選擇，將任何或全部轉租合同轉讓給房東。 30 |
| 例如-10.6 30/64 18.1.12 標題 。插入章節標題只是為了方便起見，並不是為了定義或限制其中包含的任何條款的範圍。18.1.13 安全措施 。承租人特此承認，房東沒有義務提供警衞服務或其他任何安全措施。承租人承擔保護房屋、承租人和任何承租方及其各自財產不受第三方或其他方面影響的所有責任。18.1.14 保密 。本租賃的經濟條款應被視為保密信息，並應由雙方 視為保密信息。未經另一方事先書面批准(電子郵件批准即可)，任何一方不得就本租賃的事實發表新聞稿或其他類似的公開聲明。 18.1.15 房東的留置權/擔保權益。故意放棄。18.1.16 生存 。租户在本租約項下的所有義務，在期限屆滿或提前終止時仍未完全履行 ，在期限屆滿或提前終止後繼續有效。18.1.17 簽字 。承租人希望安裝在建築物或建築物外部以及在公共視線或走廊中可見的所有標誌和圖形(無論位於建築物內部或外部)應事先獲得業主的書面批准(不得無理扣留或限制)，並應遵守CC&R、規章制度和 任何適用的政府法律、法規和條例，並符合業主的標牌計劃(如果有)。承租人應自行承擔費用和費用，拆除由或代表以下公司安裝的所有標誌, 租户應在本租約終止前進行安裝和拆除，安裝和拆除應以避免傷害或污損房屋的方式進行。根據第18.9.2節的規定，承租人應修復任何損壞、傷害或污損，包括但不限於此類安裝或拆卸造成的變色。18.1.18 免責聲明。對於因此而採取行動的任何遺漏，並不意味着放棄對本合同項下的任何違約或違約行為，無論有任何習俗和慣例或交易過程。任何一方對本租賃項下任何條款的放棄均無效，除非雙方以書面形式並由該方簽署。除放棄書中規定的違約外，任何棄權均不影響任何違約，且該豁免僅在放棄書中規定的時間和範圍內有效。放棄任何契約不得解釋為放棄任何後續違反契約的行為。18.2 財務報表 承租人應在提出要求後十(10)個工作日內向任何貸款人、建築物、土地和/或項目的任何購買者、業主或其附屬公司或物業經理提供有效、準確、經審計的 租户、擔保人和租户及擔保人的業務財務報表和租户、擔保人和租客的財務報表，以及 擔保人在本財務報表年度前三(3)年每年各自的業務，是根據公認會計原則編制的 由租户和擔保人的一名管理人員始終如一地應用和認證的 31 |
| 前10.6 31/64 擔保人真實無誤。承租人還應在上述十(Br)(10)個營業日 期間內提供或安排擔保人提供業主、建築物、土地和/或項目的任何購買者或上述任何貸款人可能合理要求的其他財務信息或納税申報表。承租人特此授權房東隨時獲取一(1)份或多份關於承租人和/或擔保人的信用報告，並應 執行房東可能合理要求的進一步授權以獲得信用報告。18.3 責任限制 。房東在本租約項下的義務不是個人合夥人、成員、經理、董事、高級管理人員、受託人、投資經理、股東、代理人或房東僱員的個人義務。承租人在本租賃下的義務 不是承租人的個人合夥人、成員、經理、董事、高級管理人員、受託人、投資經理、股東、代理人或 僱員的個人義務。承租人應僅關注業主在土地和房產中的權益，以償還業主的任何責任，不得查看業主的其他資產，也不得向業主的個人合夥人、成員、經理、董事、高級管理人員、受託人、投資經理、股東、代理人或員工的資產尋求追索。當房東轉讓其權益時，自轉讓之日起，房東將自動免除其在本租約項下的進一步履行義務，並免除本租約項下的所有其他責任和費用，房東權益的受讓人應自轉讓之日起承擔房東在本租約項下的所有責任和義務。房東和租客在任何情況下都不對對方承擔相應的或懲罰性的損害賠償責任；, 但是，上述限制不適用於因承租人未能履行第1.2、8、12、13、18.5、18.7條規定的義務或違反本協議所述陳述和保證而產生的承租人責任。18.4 通知 本合同規定的所有通知應以書面形式郵寄，郵資預付，郵寄方式為掛號信或掛號信、要求的回執，或以個人或快遞方式(如聯邦快遞、UPS或類似的快遞服務)送達房東的地址和租户的地址，或寄往房東或房客在向另一方發出的書面通知中指定的其他地點。在下午5點之前，美國郵政服務、快遞員或公認的投遞服務首次嘗試投遞時，應視為已送達通知。任何工作日的中心時間，如果在下午5點之後中部時間，下一個營業日。 18.5 經紀佣金 。承租人向房東保證，承租人與房東或與此交易有關的房產的唯一聯繫是直接與基本租賃信息中指定的房東、房東經紀人和租户經紀人聯繫，任何其他經紀人或尋找人都不能根據索賠人和租客之間的聯繫要求獲得佣金或尋找人費用的權利。房東的貸款人不對本租賃項下支付的任何佣金承擔責任或責任。除上述規定外，承租人同意賠償房東，使其不受任何索賠或責任的損害，包括合理的律師費，該索賠或責任與任何人基於任何陳述、陳述或協議，或通過或通過索賠而提出的房地產經紀人佣金、發現費或其他賠償有關。, 租户。 18.6 授權 。承租人聲明並保證，自開業日期起，承租人將有資格在物業所在的州開展業務，實體擁有簽訂本租約的完全權利和授權，並且代表實體簽署的所有人員已通過適當的行動獲得 授權這樣做。如果房東提出要求，承租人同意在交付本租約的同時向房東提交公司決議、合作伙伴適當授權的證明、律師意見或房東合理接受的其他適當文件，證明租户有權簽訂本租約。 32 |
| Ex-10.6 32/64 18.7 等待；Surrender.18.7.1 等待 。如果承租人在本租賃期滿或提前終止後繼續持有該物業或其任何部分，則該等繼續持有應由業主選擇構成按月租賃，租金相當於緊接該繼續持有之前的租金的125%(125%)，否則應遵守本租賃的所有其他條款和條件。本節不應被解釋為房東允許租客繼續持有，房東有權在租客繼續持有房產後的任何時間立即終止租客對該房產的繼續佔有。除上文明確規定外，房東在期滿或終止後接受租金不應構成本租賃的續簽或租期的延長。如果承租人在本租約期滿或更早終止時未能交還房產，承租人應對任何和所有損害負責，並特此賠償房東，使其不會因承租人未能交出房產而造成或因此而承擔任何損失或責任，包括但不限於，必須向本租約期滿或提前終止後佔用房產的租户或未來租客支付的任何金額，以及任何相關的 律師費和經紀佣金。 18.7.2 退還。在本租約期滿或提前終止時或之前，承租人應按照本租約附件附件H中規定的遷出程序，在掃帚清潔的情況下，將房屋連同所有鑰匙和安全代碼交還給房東，並保持與收到時一樣的良好狀態，但普通磨損和火災或傷亡造成的損壞除外, 此類義務明確包括： 根據第10.2節修復任何損壞的房屋並恢復其狀況。因承租人未能根據本租約進行要求承租人進行的維護、維修或更換而存在的情況不應被視為“合理的損耗”。承租人還應移走承租人的所有財產，並修復因安裝或拆除承租人的財產或以任何與交出房產有關的任何方式對房屋和項目造成的所有損壞。此類維修或修復應包括但不限於維修、修補和填充樓層、牆壁、屋頂上的所有洞口以及房屋內外的其他改進，屋頂的所有穿透處應重新密封至防水狀態。在任何情況下，承租人不得從建築物內拆除任何機械或電氣系統或建築物內任何系統的任何線路或任何其他方面，除非業主以書面形式明確允許拆除。如果承租人由一個以上的人組成，則所有這些人的義務應是連帶的。承租人在本合同項下執行的每一項規定均應被視為一種契約和一種條件。 33 |
| 前-10.6 33/64 18.10 同意 。除本租約另有規定外，房東因考慮或迴應房東的要求而產生的實際合理成本和支出(包括但不限於建築師、律師、工程師和其他諮詢費)，包括但不限於同意轉讓或危險材料的存在或使用，應由租户在收到 發票和相關證明文件後支付。本租賃中使用的“不可抗力”是指由於房東或租户無法合理控制的原因造成的延誤，包括但不限於因對項目任何部分擁有管轄權的任何私人方或政府機構的任何行動、不作為、命令、裁決、暫停、法規、法規、條件或其他決定、預計將在項目上進行的建設或任何用途造成的延誤，或因檢查或發放私人方批准或政府機構許可的延誤，或因火災、洪水、 惡劣天氣、罷工、停工或其他勞工或工業騷亂、無法通過正常來源獲得材料、用品或勞動力、地震或其他自然災害，或房東或租户、其任何承包商或其他代表無法合理控制的任何原因(不包括財務能力)，無論是否與上述任何原因類似。18.12 抵押權保護 承租人同意通過掛號信或掛號信或國家認可的隔夜遞送服務，向房屋或項目擔保的任何抵押或信託契約的任何持有人提供, 租客在交付房東的同時向房東送達的任何違約通知的副本，但在該通知之前，租客已被書面通知(通過向租客送達租金和租賃轉讓副本或其他方式)該抵押或信託契據持有人的地址。承租人還同意，如果房東在向房東發出通知後三十(30)天內未能糾正違約(或者如果違約在該時間內無法治癒或糾正，則 如果房東已在三十(30)天內開始採取補救措施或採取必要的補救措施或 步驟來補救或糾正違約)，則任何抵押或信託契約的持有人應有額外三十(30)天的時間來治癒或糾正違約(或如果違約無法在該時間內治癒或糾正，如果任何抵押貸款或信託契約的持有人已在該三十(30)天內開始，並正在努力尋求補救措施或採取必要的步驟來補救或糾正該違約行為，則可獲得可能需要的額外時間)。儘管有上述規定，在任何情況下，任何抵押或信託契約的持有人均無義務糾正地主的任何違約。18.13 OFAC 承租人特此聲明並保證，據其所知，承租人不是，也不是(1)總裁行政命令或美國財政部外國資產管制辦公室(“OFAC”)公佈的行政命令所建立的任何制裁計劃的目標；(2)總裁或OFAC根據《與敵貿易法》(《美國最高法院判例彙編》第50編)第(2)款指定的制裁計劃。§5，《國際緊急經濟權力法》, 《美國法典》第50編第1701-06條、《愛國者法》、《公共法》第107-56號、《13224號行政命令》(2001年9月23日)或根據這些法規發佈的總裁的任何行政命令；或(3)外國資產管制處公佈的下列名單上的名字：“特別指定國民和被封鎖人員名單”。如果上述陳述在合同期限內的任何時間都不屬實，違約事件將被視為已經發生，無需通知租户。 34 |
| 前-10.6 34/64 18.14 房東使用屋頂 。房東保留以任何不會對租户使用房屋造成實質性幹擾的方式使用屋頂表面的權利，包括但不限於安裝電信設備、太陽能設備或任何其他用途；但前提是任何此類安裝不得對租户在房屋內的正常運行造成重大不利影響。在租期內，租户應獨佔房屋內不時存在的停車區。承租人同意不加重停車設施的負擔，並同意與房東合作使用停車設施。房東不負責針對任何第三方強制執行租户的停車權。18.17 對應；電子簽名 。本租約可簽署副本，每份副本在簽署時應被視為原件，所有副本均應被視為一份相同的文書。房東和租客各自(1)已同意在適當情況下允許不時使用傳真、電子郵件或其他電子簽名，以加快本租賃計劃的交易， (2) 打算受其各自的傳真電子郵件或其他電子簽名的約束，(3)意識到對方將依賴於傳真、電子郵件或其他電子傳輸的簽名，以及(4)承認此類信賴，並基於簽名僅通過傳真、電子郵件或電子傳輸發送這一事實，放棄對本租約和影響本租約預期交易的文件的執行的任何抗辯。[頁面的其餘部分故意留空] 35 |
| 特此證明，自特拉華州有限責任公司above. “Landlord” “Tenant”CHRIN-CARSON Development，LLC，Lulu‘s Fashion Lounge Holdings，Inc. 一家特拉華州公司By： /s/Todd L.Burnight by： /s/Crystal LandSemName： Todd L.Burnight 名稱： Crystal LandSemits： 資深副總裁總裁 its： CFO by： /John W.Hawkinson 姓名： John W.Hawkinson ITS： 資深副總裁總裁 [要租用的簽名頁] |
| Ex-10.6 36/64 增編1 續期選項 儘管租約中有任何相反規定，承租人應有一(1)個選項按以下條款和條件續訂(“續期選項”)： (A)前提是自業主收到續約通知之日(定義如下)和續約開始日期(定義如下)，(I)承租人是本文中最初提到的租户，(Ii)租户實際佔用了租約項下最初出租的物業的至少75%以及增加的任何空間(前提是租户承認根據本租約行使任何續期選擇權應 受租户租用建築物100%的約束)，以及(Iii)不存在違約情況，則承租人有權將租期延長六十(60)個月(“續約期限”)，從期限屆滿的次日(“續約開始日期”)開始。承租人應向房東發出書面通知(“續約通知”)，説明其根據本合同條款選擇續訂租期至少九(Br)(9) 個月，但不得超過十二(12)個月。租户在續期期間應向業主支付的基本租金應為項目附近不可比空間的當時市場租金，並考慮到租約規模、續期期限、市場升級和租户的信用 。基本租金不得因房東不必為該房產尋找新租户(包括但不限於經紀佣金、改善費用)而節省的任何成本或支出而降低, 租金優惠或在任何空置期損失租金收入 )。儘管本合同有任何其他相反的規定，在任何情況下，續約期限內的基本租金不得低於適用於期限最後一年的基本租金。 (C)房東收到續約通知後，應立即(但不遲於收到續約通知後十五(15)天)通知租户其確定續約期限的基本租金，承租人應在收到房東通知後十(10)天內將反對意見以書面形式通知房東。如未能在十(10)日內作出迴應，即表示承租人接受該等基本租金。如果承租人以書面形式提出反對意見。房東和租客應在房東收到租客反對通知後十五(15)天內開始談判，試圖就基本租金達成一致。如果(I)承租人以書面形式拒絕了該等基本租金，或(Ii)在承租人提出反對後，雙方不能就該十五(15)天期限結束時或之前的基本租金達成一致，雙方均本着善意行事，但沒有任何義務同意，則承租人應被視為撤回了對續訂選擇權的行使，租約應根據其條款到期或終止，除非承租人或 房東援引以下規定的評估程序來確定續約期限的基本租金。如果任何一方在經歷上述流程後提出評估請求，則房東和租户應立即指定在賓夕法尼亞州聯邦獲得許可並在利哈伊谷工業房地產市場擁有至少8年經驗的雙方均可接受的商業房地產經紀人，在未來30天內建立新的現行市場基礎租金, 並以與上文(B)(二)項一致的方式。任何 相關費用將在雙方之間平均分攤。 附錄1 |
| (D)基本租金的確定不會減少承租人支付或償還房東經營費用、房地產税和評估以及租約中規定的任何其他應償還或收費項目的義務，承租人應在續約期限內就該等項目向房東償還和支付。 (E)除上文確定的續期期間的基本租金外，租户在續期期間佔用房產的條款和條件應與緊接續期期滿前有效的條款和條件相同；但是，除非房東和租客另有書面協議，否則承租人無權獲得任何津貼、積分或減免，或任何擴大、合同、續訂、終止或延長租約的選擇權。 (F)如果承租人沒有在上述期限內發出續約通知，續訂選擇權將自動終止。發出續期通知的關鍵是時間。 (G)房東在續期期間沒有義務整修或以其他方式改善房屋。物業應在續約開始之日按原樣提交。(H)如果租約是續期的，則在根據本附錄的條款確定基本租金後，業主應立即準備和承租人簽署一份租約修正案，限制租期的延長和適用的其他條款。(I)如果承租人根據本附錄行使其延長租約期限的權利，且雙方簽署了修訂，則本租約中使用的“期限”一詞應在切實可行的情況下解釋為包括, 續訂期限，但如上文(E)項所規定者除外。 增編12 |
| Ex-10.6 38/64 增編2 租户改善津貼 1.房東應向租户提供不超過45萬美元(45萬美元)的租户改善津貼(“TI.津貼”)。承租人對房屋的所有改善(包括相關的設計、工程、平面圖檢查和許可費) 在建造之前應經房東和租户相互批准。承租人將直接與其選擇的合格、有執照的承包商簽訂合同，根據建築標準材料和規範建造改建。承租人將向房東提供發票、留置權解除以及承租人確認承租人已支付標的發票且標的改進已完成 。房東收到上述信息後，房東將向租客補償與這些修改相關的發票，金額最高可達450,000美元。承租人必須在2019年10月31日之前完成與TI.津貼相關的所有工作，才有資格享受TI.津貼。 2. 照明-如果承租人要求的倉庫照明比當前計劃的多，承租人可以要求增加倉庫照明設備的數量 房東的建造商將完成工程，從承租人改善津貼中扣除。 附錄2 |
| Ex-10.6 39/64 附錄3 本租賃擔保(“ 擔保”)附屬於日期為2018年12月的特定標準商業租賃(“ 租賃”)，該租賃是作為業主的克萊恩-卡森發展有限公司和作為承租人的Lulu的時尚休息室控股公司之間的租賃物業，通常稱為賓夕法尼亞州帕爾默鎮霍洛路2505號，郵編18045。本保證中使用的術語應具有與本租賃中所述相同的定義 ，但此處的定義除外。為了促使房東與租户簽訂租約，特拉華州有限合夥企業Lulu‘s Holdings，L.P.已同意簽署本擔保並將其交付給房東。擔保人確認，如果擔保人不履行本擔保書並將本擔保書交付給地主，業主將不會簽訂本租約。考慮到房東簽署租約，並作為房東簽訂租約的實質性誘因，擔保人在此不可撤銷地、無條件地、共同和個別地保證：(A)支付租客根據租約應向房東支付的所有租金和其他款項，以及通過協議或行為過程對其進行的任何修訂或修改；(B)履行租户作出的所有契約、陳述和擔保以及租户根據租約應履行的所有義務，以及通過協議或行為過程對其進行的任何修訂或 修改。以及(C)向符合租賃 第7.05(C) 節(統稱為“租賃義務”)要求的保險公司支付 第7.05(C)節所規定的所有保險金額。租賃義務的支付和履行應按照所有條款進行, 租約中規定的契諾和條件， 不扣除、抵銷、反索賠或任何性質的藉口(除非其中另有明確規定)，也不考慮租約或其任何部分的可執行性或有效性，或承租人的任何殘疾。不言而喻，房東可在不損害本擔保的情況下，將承租人的付款用於租賃義務或承租人欠房東的其他債務，其金額和順序由房東完全酌情決定。擔保人在本合同項下向房東支付的任何款項，不得使擔保人被定性為房東的債權人。房東可在租賃期限內的任何時間實施下列任何行為，無需通知擔保人或徵得擔保人同意，且不以任何方式免除、影響或損害擔保人在本擔保下的任何義務或責任：(A)通過協議或行為過程變更、修改或修訂租賃，(B)延長或續簽租賃，(C)轉讓或以其他方式轉讓其在租賃、土地或本擔保中的權益，(D)同意轉讓租客的權益或任何未來租客的權益，(E)免除一名或多名擔保人，或修訂或修改有關任何擔保人的任何擔保，而不免除或免除擔保人在本擔保下的義務或法律責任，(F)接受及持有本擔保的付款保證，並交換、強制執行、豁免及免除任何該等保證，(G)按業主認為適當而運用該等保證及指示出售該等保證的次序或方式，和 (H) 通過司法或非司法銷售取消任何此類擔保的贖回權，而不以任何方式影響或損害本擔保項下擔保人的責任。, 除非債務已經償還。 增編3 |
| Ex-10.6 40/64 3.租户的默認設置 。本保證是付款和履約的保證，而不是託收的保證。承租人違反或違約時，房東可以立即向承租人和/或擔保人提起訴訟，根據本擔保、租約、法律或衡平法，向承租人或擔保人執行業主的任何權利或補救措施，而無需通知或要求承租人或擔保人。本擔保不得因業主未能或延遲執行其在租賃、本擔保、法律或衡平法項下的任何權利或補救措施而被解除、修改或影響。4.擔保人的豁免 。擔保人特此放棄：(A)提交、要求付款和抗議租賃項下的 不履行， (B) 任何類型的通知，包括但不限於接受本擔保的通知、抗議、提示、付款要求、違約、不付款、租户對房東產生或產生的新的或額外的義務，(C)要求房東強制執行其在租賃項下的權利或針對租户或其他任何擔保人的補救措施的任何權利，(D)要求房東針對租客或任何其他個人或實體持有的任何擔保進行訴訟的任何權利，(E)任何代位權，以及(F)因沒有、損害或喪失任何 補償或代位權或擔保人針對房東或任何此類擔保的其他權利或補救而產生的任何抗辯，無論是由於房東的選擇 ，或其他原因。由租客支付的任何部分或其他情況，而該情況對租客的訴訟時效有影響, 應適用於擔保人的訴訟時效。5.獨立而明確的義務 。擔保人承認並同意，擔保人在本擔保項下對房東的義務與租户在租賃項下對房東的義務是分開的。以下任何事件的發生不應對擔保人根據本協議對房東承擔的義務產生任何影響，每個義務應繼續完全有效或有效，如同該事件沒有發生一樣：(A)承租人根據現在制定或隨後修訂或取代的聯邦破產法或任何其他適用的聯邦或州破產、破產或其他類似法律(統稱為破產法)啟動自願案件，(B)承租人同意任命接管人、清盤人或由其接管財產，承租人的受讓人、受託人、保管人、扣押人或類似的官員，或(Br)承租人財產的任何重要部分；(C)承租人為債權人的利益而進行的任何轉讓；(D)承租人在此類債務到期時普遍未能償還債務；(E)承租人為推進上述任何一項而採取公司行動；或(F)根據破產法對任何非自願案件中的租客具有管轄權的法院，或為租客或其財產的任何主要部分指定接管人、清盤人、受讓人、託管人、受託人、扣押人(或類似的官員)，作出判令或命令給予濟助。, 或命令將其任何事務清盤或清盤，並繼續執行任何此類法令或命令，且該等法令或命令的有效期為連續六十(60)天。本擔保項下擔保人的責任不會也不應受到根據任何法院命令或為解決任何破產、重組、安排、暫停或其他聯邦或州債務人救濟程序中的任何糾紛、爭議或訴訟而要求房東償還租客的租賃合同項下向房東支付的任何款項的影響或損害。如果在任何該等訴訟期間，租户或任何受託人承擔租約，或其後由租户或任何受託人將租約轉讓給第三方，則本擔保對租户、任何該等受託人或任何該等第三方全面履行租約項下的義務保持十足效力。如果租賃在任何此類訴訟期間終止或被拒絕，或如果本 附錄32(A)至(F)項所述的任何事件 |
| 如房東與擔保人之間發生第5段，房東有權加速承租人在租約項下的所有義務，以及擔保人在本擔保書項下的義務。在這種情況下，擔保人對房東的所有此類債務應立即到期並支付。 擔保人放棄因承租人的任何殘疾或其他抗辯或因任何原因終止對租户的責任而產生的任何抗辯。擔保人對承租人的所有現有和未來預付款，以及承租人對擔保人的所有現有和未來債務，應從屬於租賃和本擔保項下欠房東的所有債務。本擔保對擔保人的個人代表、繼承人和受讓人具有約束力，即使本擔保書或租賃中其他地方有任何相反規定，擔保人在未經房東書面批准或其他情況下，但在擔保人書面通知房東的情況下，有絕對權利將其在本擔保書中的義務和權益轉讓給(I)擔保人可能與之合併的公司或其他實體，或(Ii)擔保人在交易完成後向其出售其全部或基本上所有資產的任何實體，只要該受讓人實體 。在本租賃生效之日，其有形淨值(不包括商譽)等於或大於擔保人的淨值。8.負擔 如果房東在租賃房產或租賃中的權益，或由此產生的租金、問題或利潤受任何信託、抵押或轉讓擔保契約的約束，擔保人收購房東在租賃房產或租賃中的權益，不影響擔保人在本擔保項下的任何義務。在這種情況下, 然而，本擔保應繼續完全有效，以使任何抵押權人、受益人、受託人或受讓人，或任何通過司法止贖或根據任何私人銷售權力進行的銷售的任何購買者，及其繼承人和轉讓人的利益。擔保人有責任隨時瞭解承租人的財務狀況以及與承租人違約風險有關的所有其他情況，並同意房東沒有義務將其所知的有關該狀況或任何此類情況的信息告知擔保人。房東不應被要求調查租户或代表其行事的高級職員、僱員、合夥人或代理人的權力，任何因聲稱行使該等權力而產生或產生的債務應根據本擔保予以擔保。11.納入某些租賃條款；適用法律 。擔保人特此聲明並向房東保證擔保人已收到租約副本，已閲讀或有機會閲讀租約，並瞭解租約條款。租約中有關附加文件的簽署、業主對租客提起的法律訴訟、租約條款的可分割性、對租約的解釋、通知、豁免、管轄租約解釋的適用法律以及租户簽署租約的權力的條款 通過引用全文併入本文，併成為本文的一部分。該等條款中提及“承租人”應指擔保人，而該等條款中提及“租賃”應指本擔保，但下列情況除外：(A)擔保人 增編33 |
| EX-10.6 42/64 希望或必須提供給房東的通知只有在擔保人簽字的情況下才有效，以及(B)房東希望或必須提供給擔保人的任何通知應按以下擔保人的地址發送給擔保人，或如果以下未指明地址，則將通知的地址發送給租賃項下的租户。本擔保應根據並依照賓夕法尼亞州聯邦法律和適用於賓夕法尼亞州聯邦內交易的美利堅合眾國法律進行解釋。 擔保人：Lulu‘s Holdings，L.P.， 特拉華州有限partnershipBy： Name： Title： Guarantor’s地址：馬薩諸塞州波士頓博伊爾斯頓街500號13樓02116 增編34 |
| Ex-10.6 43/64 附件A 場地平面圖/房屋描述/規格 附件A |
| EX-10.6 44/64 表A1房東應自費，不作為租户改善津貼的一部分，交付4550平方米。英國《金融時報》根據附件A.1、A.2和A.3，對Premises內完工的辦公空間進行估價。這樣的辦公空間應該用油漆、地毯、照明、暖通空調、浴室、電氣、互聯網 來完成。辦公空間的格式應與下面的平面圖基本相同。 附件A2 |
| EX-10.6 45/64 展品A3 |
| EX-10.6 46/64 附件A.2[附加的] 展品A |
| EX-10.6 47/64 附件A.3[附加的] 展品A |
| Ex-10.6 48/64 證物B 禁止使用 下列類型的作業和活動在場地內被明確禁止： 1. 汽車/卡車/叉車的維護、修理或加油(除租賃第1.2節的條款和條件明確允許的以外)； 2.電池製造或回收； 3.陶瓷和首飾的製造或修整； 4. 化學品(有機或無機)的儲存、使用或製造(根據租賃附件I的條款和條件明確允許的除外)； 5.滾筒回收； 6.乾洗； 7.電子元件製造； 8.電鍍和金屬精加工； 9.爆炸物的製造、使用或儲存； 10.危險廢物的處理、儲存或處置； 11.皮革生產、製革或塗飾； 12.機械和工具製造； 13.醫療設備製造和醫院； 14.金屬粉碎、回收或回收； 15.金屬冶煉和精煉； 16.採礦； 17.油漆、顏料和塗料業務； 18.石油精煉； 19.塑料和合成材料製造； 20.溶劑回收； 21.輪胎和橡膠製造； 附件B |
| Ex-10.6 49/64 22.以上和/或地下儲罐； 23.化肥儲存； 24.住宅使用或佔用； 25. 任何類型的拍賣(除上述規定外，不禁止在承租人的正常業務過程中，根據允許的用途，以及在承租人完全遵守適用法律的前提下，通過互聯網進行專門的網上拍賣)； 26. 任何類型的零售(除上述外，不禁止在承租人的正常業務過程中通過互聯網進行網上零售)(但條件是，承租人根據允許的用途，在任何日曆年度內不得舉辦不超過兩(2)次的物業倉儲銷售，並須完全遵守適用法律，但須事先書面通知房東和租客就任何索賠、費用、損害和費用(包括合理的律師費)向房東進行賠償，以及與該倉庫銷售有關或由此引起的任何罰款或懲罰)；和 27. 輪胎存儲(但在承租人完全遵守所有適用法律的情況下，在承租人的正常業務過程中和與允許的用途相關的情況下，應允許附帶和臨時存儲數量最少的輪胎，但不得將輪胎 存放在任何電氣面板前的區域)。 附件B2 |
| EX-10.6 50/64 附件C 規章制度 1.任何汽車、休閒車輛或任何其他類型的車輛或設備不得在大樓外停留超過六十(60)天，並且，除非租賃第1.2節的條款和條件明確允許，任何車輛或設備不得在大樓內或項目內拆卸、維修或保養。任何不能操作的車輛或設備不得留在建築物外。所有車輛停放應限制在指定和標記為停放車輛的區域。上述限制不應被視為阻止在指定區域內臨時停放裝卸車輛。 2. 標誌應符合業主不定期制定的標誌標準和準則。未經業主和業主書面同意，不得在建築物內外的任何部分上或在建築物的任何部分上、展示、印刷或粘貼任何其他標誌、標語牌、圖片、廣告、姓名或通知。 業主和業主有權在沒有通知租户的情況下拆除任何不符合規定的標誌、標語牌、圖片、廣告、姓名或通知。 3.不得在建築物的屋頂或外牆上安裝天線、天線、光盤、碟片或其他此類裝置。或在未經房東書面同意的情況下。未經書面同意而安裝的任何設備，在任何時候均可拆除，恕不另行通知。4.禁止使用揚聲器、電視機、留聲機, 未經業主事先書面同意，無線電或其他設備的使用方式應能在房屋外被聽到或看到。 5. 租户應保持毗鄰房屋的外部區域清潔，沒有灰塵和垃圾，以使房東和租户滿意。房東和租户不得在這些區域放置或允許任何障礙物或材料，也不得允許在房屋外進行任何工作。 6.項目內不得進行露天儲存。 7. 所有垃圾並將垃圾放入容器中，放置在指定的垃圾收集地點，房東指定的方式。 8. 不得在大樓外的土地上安裝、維護或操作任何一臺或多臺自動售貨機。 承租人不得幹擾、拉攏或遊説大樓內的任何居住者，並應合作防止此類情況發生。 附件C |
| 不得在任何單位或房屋的任何部分進行有害或令人反感的行業或活動，也不得以任何方式幹擾項目其他租户的安靜享受，或以任何方式提高保險費率或使項目中現有的公用設施負擔過重。 11.房東保留不時對本規則和條例進行非歧視性和非歧視性修訂的權利。與租約沒有 不一致。 附件C2 |
| Ex-10.6 52/64 附件D 最低暖通空調系統服務合同要求 服務合同必須在入住後30天內生效，並應每季度進行一次服務訪問。服務 合同必須涵蓋所有熱水、供暖和空調系統及設備，或僅為該場所提供服務。業主要求合格的暖通空調承包商在維護合同中包括以下項目： 1.調整皮帶張力； 2.根據需要對所有活動部件進行潤滑； 3.檢查並調整所有温度和安全控制； 4.檢查製冷系統是否泄漏和運行； 5.檢查製冷系統是否潮濕； 6.檢查壓縮機油位和曲軸箱加熱器； 7.檢查頭部壓力、吸氣壓力和油壓； 8.檢查空氣過濾器，必要時更換； 9.檢查空間狀況； 10.檢查冷凝水排水口和排水盤，必要時進行清洗； 11.檢查並調整所有閥門； 12.檢查並調整擋板； 13.在整個循環中運行機器。 附件D |
| 承租人改善或改建的要求 如果房東允許承租人在租期之前或期間的任何時間在房屋內建造任何承租人的初步改建工程，或允許承租人在租期之前或期間的任何時間在房屋內進行任何工作，包括但不限於根據租約第10條安裝承租人的行業固定裝置或進行任何改建(“承租人的改進”)，則承租人應遵守此處規定的 要求。承租人不得正式授權進行改善工程，除非承租人獲得業主的明確書面批准和 同意，該批准和同意不得被無理拒絕或附加條件。承租人應遵守本合同規定的條款以及業主關於承租人改建工程施工的任何其他適用要求。 1.提交平面圖。在承租人開始改建之前，承租人應將其改善工程的計劃提交房東批准。在不限制前述規定的情況下。承租人應自費向業主提供以下各項： (I)所有工程的進度表。 (Ii) 一份單獨的比例圖，説明所有擬議的建設和/或拆除，包括該工程的具體尺寸和完整的參考。 (Iii) 每個行業的單獨圖紙，建議進行結構、電氣、機械、土木或環境美化修改。 (Iv) 如果增加額外的電氣或機械設備, 每個項目的完整操作和維護規範。 (B)房東未對租户的書面請求作出迴應，應視為房東批准了以下適用的審批請求。 建築許可證 。在開始承租人根據適用法律需要任何許可的任何改進之前，承租人應向房東提供與承租人的任何改進相關的所有許可的副本，以及提交的與此類許可相關的計劃。承租人完成改善後，承租人應提供最終檢查複印件、入住證和竣工通知。 3.承租人提供承租人改善服務的承包商。 (A)承租人僱用的所有承包商和分包商應事先獲得業主的書面批准，批准不得被無理扣留或附加條件。 附件E |
| 承租人應向業主提供每個承包商和分包商的名單，以及該承包商或分包商的地址、聯繫信息和聯繫人。承租人僱用的每個承包商和分包商應在房屋所在的州獲得正式許可，並應根據該州的法律提供作為普通或專業承包商的許可證證明。此外，每個承包商或分包商應提供施工相關活動所在城市或市政府的許可證證明(在適用法律要求獲得許可證的範圍內)。租户和租户的承包商和分包商應遵守與承租人的改進工作有關的所有適用法律，以及房東或房東承包商制定的所有適用的安全法規。如果州法律要求承租人在執行特殊工作時，除僱用承包商外，還必須僱用總承包商的服務。承租人應在所有方面遵守州法律。 (D)在承租人開始改善之前，承租人和承租人的承包商和分包商應在 處簽訂合同，合同中應包含補償部分，以補償房東，並應列出應遵循的保險要求。承租人的每個承包商和分包商應在任何時候獲得並保持以下承保金額的下列保險，承租人應獲得並向房東提供證明如下的保險證書： (I) 1,000美元的商業一般責任, 000綜合單一限額，涵蓋業主和承包商因改善工程施工和提供的服務而造成的人身傷害和財產損失的責任。保險證書應提交房東審批，所有一般責任保險單應將房東、房東的貸款人(如有)和房東的物業管理公司列為額外的承保人。 (Ii) 與改建工程相關的房東和承包商(以及任何分包商)使用的車輛的綜合單一限額為1,000,000美元的商務汽車責任。 (Iii) 法律規定的工人賠償和僱主責任。承包商(和任何分包商)的員工在房屋內工作。 (E)承租人和承租人的承包商之間的合同應包括以下要求作為“特殊條件”，並應在承租人開始改善之前向業主提供合同副本：承租人承包商應向業主提供“條形圖”形式的施工進度表，註明承租人改進所有階段的完成日期。承租人承包商應負責維修、更換和清理對房屋造成的任何損壞以及其他承包商的工作，具體包括可能被其他人同時使用的通往房屋的通道。 附件2 |
| EX-10.6 55/64 (Iii)承租人承包商應在開始任何挖溝作業之前驗收場地。在承包商首次驗收房屋後，應由承租人承包商進行任何底基或壓實的返工，包括從項目中清除任何多餘的灰塵或碎屑。承租人承包商應將材料的儲存及其在房屋內的作業，以及房東或房東承包商可能分配的其他空間。如果承租人的承包商被分配到房屋外的空間，應移至房東或房東承包商不時指示的其他空間，以避免幹擾或延誤其他工作。承租人的承包商應每天清理施工區域和周圍外部區域。所有垃圾、拆除材料和剩餘建築材料應存放在廠房內，並迅速從廠房和項目中移走，並在經批准的衞生場地處置。承租人承包商應提供臨時公用設施、移動廁所設施、並應向業主或業主承包商支付業主或業主承包商應承租人承包商的要求提供的任何臨時公用事業和設施的費用。承租人承包商應通知業主或業主項目經理任何計劃在週末或正常工作時間以外進行的工作。 (Vii)承租人承包商或分包商不得在項目的任何部分或項目上張貼標誌。房舍。 (F)項目完成後, 承租人應向業主提供一套《承租人》工程的竣工圖紙。4.費用。(A)承租人應立即支付與承租人改善工程有關或因此而產生的任何和所有實際、合理的費用和開支(包括許可證費用)，並應應要求向業主提供付款證據。(B)承租人應補償業主因批准承租人進行任何改建和/或增建而可能產生的所有費用，包括房東選擇讓外部建築師和工程師審查上述事項可能產生的任何費用或費用。在 承租人正在進行某些結構更改(包括擴建辦公部分或建造任何牆體)或承租人的改善或更改影響建築物或任何建築系統的結構完整性的情況下 圖E3 |
| Ex-10.6 56/64 例如機械、管道、暖通或電氣。業主有權收取不超過承租人改進成本的3%的建設管理費，該費用應根據承租人的工作範圍計算，並考慮建築物所在市場區域內類似服務通常應支付的成本，費用百分比將作為地主的任何批准函的一部分。5. 承包商保證金 在任何項目(或一系列相關項目)開工前，如業主要求，承租人應在開工前獲得或促使承包商獲得付款和履約保證金，包括忠實履行承租人改善工程的施工合同和支付由此產生的所有義務，並應應要求向房東提供此類保證金的證據。或者，在房東的選擇下，承租人可以指定房東為其承包商，在這樣做的過程中，承租人應向房東交一筆金額相當於承租人改善工程的全部估計建築成本的款項。如果承租人向房東支付此類建設費用，則雙方同意房東不會以受託身份 作為受託人或任何其他受託財產所有權來承擔房東所擁有的款項。根據本協議獲得的任何債券應符合作為權利人和受益者的房東和租户的共同利益。所有工作應(A)在業主指定的施工時間內進行，(B)符合業主的既定規則(包括清理規則)、規則、建築標準和規範, (C)不得幹擾房東的任何其他租户，也不得 封鎖任何接入點，以及(D)遵守任何CC&R和所有法律、規章制度。承租人必須將這些標準作為施工合同的一部分。如果改進滲透到屋頂膜中, 穿透物將按照業主或業主顧問的屋頂規格進行密封，並由業主或業主顧問進行檢查，以維護屋頂保修。檢查和所有整改工作的費用應由承租人承擔。承租人應使用業主原來的屋面承包商(或業主自行決定指定的其他承包商) 對建築物屋頂進行任何檢查或工作。 8. 建築物修改 所有批准的工程只能在房屋範圍內或業主自行決定指定的其他空間內施工。承租人不得與其他承租人一起修改建築物外部或為建築物提供的任何機械或電氣服務，除非承租人事先獲得業主的書面批准。 9. 電氣工程 所有電氣工程應僅批准用於位於廠房內的配電盤。額外服務 只有在業主的指示下才能得到保障。 10.清理和處置建築垃圾 承租人應遵守房東關於清理的規定。建築垃圾 容器僅用於辦公室產生的垃圾，不得用於處理與建築相關的材料和雜物。未經批准的 使用將導致對租户的懲罰評估，其金額相當於根據規則垃圾清除服務的當前費率計劃確定的額外取件服務的成本。 附件E4 |
| 前-10.6 57/64 11. 房東權利 。房東保留以下權利：(I)在所有施工和/或拆除之前、期間和完成時進行檢查的權利。(Ii)根據房屋所在州的法律張貼和記錄不負責任通知的權利 和(Iii)因不遵守本合同的任何要求而下令完全停止所有正在進行的工作的權利。12. 總則 (A)在租期開始 之前或整個租期內帶來或安裝在房產內的任何性質的所有材料、工作、裝置和裝飾的風險由租户承擔。房東或代表房東行事的任何一方均不對因任何原因造成的任何損壞或遺失或毀壞負責。 (B)本合同中的任何內容均不構成或構成房東的代理人。 附件E5 |
| Ex-10.6 58/64 附件F 承租人禁止反言證書 至： [插入單據所依賴的當事人的名稱](“ 信賴方”) 收件人： Re： 租約日期： 當前房東： 當前租户： 平方英尺：Approximately Floor(s)： Located at： (“ Tenant”)茲證明截至_201_(如果租約中指定的房東或租客是當前房東或租客的前任，請使用下一句。)[租約下的原業主為_。]本租約涵蓋上述地址的建築物(“ 建築物”)中通常稱為_包括任何目前行使的選擇權或續期。 (C)承租人沒有選擇權或權利續訂、延長或取消租賃，或租賃房產或大樓內的額外空間，或使用任何 停車位。 (D)承租人沒有選擇權或優先權利購買全部或任何部分房產(或房產所屬土地)，但 除外。承租人除以承租人的身份外，對該處所或建築物並無任何權利或利益。 (E)本租約現時須繳交的年度最低租金為$ ，並已透過 ，201_. (F)額外租金支付[是/不是]租賃項下應支付的(I)運營、維護或維修費用，以及(Ii)物業税。這筆額外的 租金已根據房東提交的賬單通過 ，201_. 附件F 支付 |
| Ex-10.6 59/64 (G)租户未與房東或房東的任何代理人、代表或僱員就免租、部分租金、租金回扣或任何其他類似的租金優惠(如適用)達成協議[除租約(附複印件) 部分明確規定外]. (H)房東目前持有一筆金額為$ 的保證金，由房東申請或根據租約第(Br)節退還租户。承租人承認並同意依賴方對任何保證金不承擔任何責任或責任， 除非任何保證金已由依賴方實際收到。3.(A)租賃構成租户與房東之間關於房屋的完整協議，未經修改、變更、變更或修改，且在以下格式中完全有效(選擇一項)[附件如/所述]附件A沒有任何其他書面或口頭協議影響租户對物業的佔用。(B)租户已根據租約向租户提供所有保險，並已支付所有保費。 (C)據租户所知，租約項下沒有任何一方違約。據承租人所知，在發出通知或時間流逝，或兩者兼而有之的情況下，並無發生會構成該等違約的事件。 (D)承租人在租約中的權益並未轉讓或抵押。除租約所載者外，承租人無權根據租約享有任何租金或其他收費或租金優惠的任何抵免。房東迄今應支付的所有房租改善費用已全額支付，房東與租户改善有關的所有義務已全部履行。承租人已接受房屋，但不受租約中規定的其他條件的限制。5.承租人或承租人義務的任何擔保人都不是任何破產或其他自願或非自願訴訟的標的，以調整債務人與債權人之間的關係。6.(A)此處所用的“有害物質 ”是指指定的任何物質、材料或廢物(包括石油和石油產品)， 根據任何聯邦、州或地方法律、法規或條例，被歸類或管制為“ 有毒”或“ 危險”或“ 污染物 ”，或被類似地指定、分類或管制的。 (B)承租人聲明並保證其未在建築物或建築物所在土地(如果適用)內或附近使用、產生、釋放、排放、儲存或處置任何有害物質。[，但符合所有適用法律的在承租人的業務過程中使用的正常和商業合理的有害物質除外]。(如適用)[除租户在商業上的合理使用外，]承租人並不實際知道任何一方在該建築物或土地上、該建築物或土地下、該建築物或土地內或其附近存在或使用、產生、釋放、排放、儲存或處置任何有害物質。 附件F2 |
| 承租人特此確認房東有意[討論針對依賴方應採取的行動]。承租人承認房東、依賴方和房東現在和未來的任何和所有貸款人及其繼承人和受讓人有權依賴本證書中包含的承租人的聲明和陳述，並進一步承認，此等各方採取的任何行動都將以本證書為基礎。8.承租人特此同意向依賴方提供依賴方合理地request. By： Name： Title： EXHIBIT F3 的其他和進一步的禁止反言 |
| Ex-10.6 61/64 表G 遷出條件 根據租約第18.9.2條，承租人應在與收到的情況相同的情況下交出房產，但因火災或意外事故造成的正常損耗和損壞除外。以下清單是承租人有義務在收到的相同條件下交出房產(在房東和租客在租户或任何租客進入房產之前對房產進行聯合檢查時確定的)，旨在幫助租户進行遷出程序，但並不包括所有內容。儘管有上述規定，如果 承租人未能安排此類聯合檢查和/或未參與此類檢查，則房東在承租人或承租人的任何僱員、代理人或承包商進入房產之前對房產進行的唯一檢查應最終被認為是正確的，以確定承租人的退房義務和維修和恢復的責任。 1. 所有照明應處於良好的工作狀態。這包括根據需要更換燈泡、鎮流器和透鏡。 2.所有卡車車門和碼頭平整器都應進行維修，並處於良好的運行狀態。這將包括必要的更換任何凹陷的卡車門板以及調整車門張力以確保正常運行。所有更換的門板都需要進行油漆，以符合建築標準。 3. 倉庫和辦公室的所有結構鋼柱都應檢查是否有損壞。在implementation. 4.Heating/air-conditioning 系統處於良好工作狀態之前，這種性質的維修應得到業主的預先批准, 包括對任何部件進行必要的更換，使設備恢復到維護良好的狀態。這包括倉庫加熱器和排氣扇。搬走後。 業主將由經認證的機械承包商進行出廠檢查，以確定情況。 5.石膏板牆上的所有洞在搬出前應進行修補。 6. 地毯和乙烯基磚應處於清潔狀態，不得有任何洞或碎屑。房東將接受這些物品的正常磨損，只要它們看起來處於維護狀態。 7. 設施應在清潔狀態下歸還，包括清理咖啡吧、洗手間區域、窗户和房屋的其他部分。 8. 倉庫應處於清潔狀態，清除所有庫存和貨架，並在必要時對倉庫地面進行機械清潔。 倉庫地面不應有錨突出，所有洞口應適當修補。如果拆除了機器/設備，則電線應在最近的接線盒上正確端接。 9.應更換所有有裂縫或破損的外窗。 附件G |
| 租户應向房東提供房屋上所有鎖的鑰匙，包括前門、後門和內門。 11.除非另有約定，否則由租户添加並貼在建築物上的物品仍為房東的財產。這將 包括但不限於迷你百葉窗、空調、電氣、熱水器、櫥櫃、地板等。請注意，如果對辦公場所進行了 改造，如增加辦公區域。房東保留讓租户自行承擔費用的權利。 12. 所有電氣系統應處於良好運行狀態，包括熱水器。水龍頭和馬桶不能漏水。 13. 所有水暖設備都應處於符合規範的安全狀態。應在 搬出前糾正裸露的電線和危險裝置。 14.所有船塢保險槓必須留在原地並牢固固定。 附件G2 |
| Ex-10.6 63/64 附件H 允許的危險材料的儲存和使用S1. 允許的危險材料 本附件的條款和條款是對租約條款和條款的補充，而不是限制。承租人已請求業主同意將下列危險材料儲存和使用在其經營的 場所或與之相關的場所(“允許的危險材料”)，儲存和使用的最大數量和每個此類物品以外的特定用途： 危險材料 最大數量 指定用途 所有危險材料應裝在其原始密封和未打開的容器中，不受重新包裝的限制，並且不存在釋放的迫在眉睫的風險。 此處規定的權利僅限於儲存和使用，而不是在場所產生，所有危險材料應存放在建築物內的混凝土或其他不透水錶面上(不得架子)，並在需要或謹慎的情況下進行二次密封。承租人不得 允許或允許任何有害物質的處置方式導致此類有害物質排放到為建築物或項目提供服務的污水或雨水系統。此外，承租人應實施所有適當的風險控制措施，包括但不限於適當的通風、足夠的防火設備和規程，以及適用法律可能要求或根據最佳行業實踐推薦的與許可危險材料相關的其他安全措施。儘管有任何與本合同或法律相反的規定。承租人應確保房屋內的任何有害物質將 呈現H |
| EX-10.6 64/64 be received, maintained, treated, stored, used, and disposed of in a manner consistent with good engineering practice and in compliance with all Environmental Laws and the standards established by the National Fire Protection Association. Notwithstanding anything herein to the contrary, no battery acid shall be brought upon, stored, manufactured, generated, blended, handled, recycled, treated, disposed of, or used on, under, or about the Premises. Furthermore, Tenant expressly acknowledges and agrees that it shall (i) maintain a plan regarding Hazardous Material waste management, including the planned response steps Tenant shall take to inspect for, detect, minimize, and mitigate any release of Hazardous Materials (the “Management Plan”) and will supply Landlord with a copy of the Management Plan no later than the Commencement Date, and (ii) follow the best management practices established by the environmental regulatory agency(ies) having jurisdiction over the Project. 2. No Current Investigation . Tenant represents and warrants that it is not currently subject to an inquiry, regulatory investigation, enforcement order, or any other proceeding regarding the generation, use, treatment, storage, or disposal of a Hazardous Material.3. Notice and Reporting . Tenant shall immediately notify Landlord in writing of any spill, release, discharge, or disposal of any Hazardous Material in, on or under the Premises. All reporting obligations imposed by Environmental Laws are strictly the responsibility of Tenant. Tenant shall supply to Landlord within five (5) Business Days after Tenant first receives or sends the same, copies of all claims, reports, complaints, notices, warnings or asserted violations relating in any way to Tenant’s use of the Premises. 4. Indemnification. Tenant’s indemnity obligation under the Lease with respect to Hazardous Materials shall include indemnification for the liabilities, expenses and other losses described therein as a result of the use of the Hazardous Materials or the breach of Tenant’s obligations or representations set forth above. It is the intent of this provision that Tenant be strictly liable to Landlord as a result of the use of Hazardous Materials without regard to the fault or negligence of Tenant. 5. Disposal Upon Lease Termination . At the expiration or earlier termination of the Lease, Tenant, at its sole cost and expense, shall: (i) remove and dispose off-site any drums, containers, receptacles, structures, or tanks storing or containing Hazardous Materials (or which have stored or contained Hazardous Materials) and the contents thereof which are located at the Premises as a result (directly or indirectly) of Tenant’s and/or any Tenant Party’s use of the Premises; (ii) remove, empty, and purge all underground and above ground storage tank systems, including connected piping, of all vapors, liquids, sludges and residues, which are located at the Premises as a result (directly or indirectly) of Tenant’s and/or any Tenant Party’s use of the Premises; and (iii) restore the Premises to its original condition. Such activities shall be performed in compliance with all Environmental Laws and to the satisfaction of Landlord. Landlord’s satisfaction with such activities or the condition of the Premises does not waive, or release Tenant from, any obligations hereunder. [REMAINDER OF PAGE INTENTIONALLY BLANK] EXHIBIT H2 |
