1.

在未經本協議修改的範圍內，租賃協議的所有條款和條件將保持完全的效力和作用，並應繼續管轄本租賃。本合同中未另作定義的術語的含義與租賃協議中的相同。

2.

租賃協議定於2023年1月31日到期。房東和租客特此同意將租期延長三(3)年，自2023年2月1日起至2026年1月31日止。

3.

租賃期的基本租金如下：

租期

年基本租金

月度基本租金

2/1/2023 - 1/31/2024

$564,651.00 per annum

($27.00/psf )

$ 47,054.25 per month

2/1/2024 - 1/31/2025

$575,107.50 per annum ($27.50/psf )

$ 47,925.63 per month

2/1/2025 – 1/31/2026

$585,564.00 per annum

($28.00/psf)

$ 48,797.00 per month

4.

自2023年1月1日起，修訂租賃協議第5(B)條，將基税定義為2023年(非2019年)日曆年的房地產税，將營業費用的基年定義為2023年日曆年。

5.

房東應於2022年8月31日前修復所有坑洞，並對停車場重新鋪設路面和重新鋪設條紋，此後應繼續保持停車場狀況良好。

6.

(A)房東特此授予租客優先購買權(“優先購買權”)，優先購買權(“優先購買權”)為建築物第一層2,462平方英尺的空間，如附件A所示，並作為附件A的一部分(“ROFR空間”)，但須受在本租約續期及修改協議日期前簽署的其他租約項下其他租客的權利所規限。房東確認，除了馬塞利·沃倫之外，目前沒有這樣的權利。如果房東收到第三方簽署的租賃第一個ROFR空間的真誠書面要約(“要約”)，其中包含業主在其全權酌情決定下可以接受的條款，則承租人有權“在符合本條規定的情況下，根據要約中規定的條款和條件優先租用ROFR空間；然而，如果要約中規定的ROFR空間的租賃期限短於當時租賃的剩餘期限以及房東的ROFR通知(下文定義)發送給承租人時的任何適用的續訂期限，則承租人可以在承租人的ROFR通知(下文定義)中選擇(X)ROFR空間的租賃期限與要約中規定的相同，或(Y)ROFR空間的租賃期限與本租賃剩餘期限到期時同時終止，在這種情況下，從要約中規定的ROFR空間的租期結束到本租約剩餘期限結束為止的一段時間內，ROFR空間應支付的固定租金應等於適用於ROFR空間的公平市場租金的100%，該租金應根據租約第43節所述的參數確定。在房東收到報價後十(10)個日曆日內, 房東應向租客遞交一份通知(“房東的ROFR通知”)，告知租客ROFR空間可供租賃，以及報價中包含的所有重大商業條款和條件。在承租人收到業主ROFR通知後七(7)個日曆日內，承租人應以書面形式告知業主(“承租人ROFR通知”)，租客是否按照業主ROFR通知中規定的條款和條件行使其租賃ROFR空間的權利，業主在收到承租人的ROFR通知後，自房東將ROFR空間空置、清潔地交付給租客之日起，ROFR空間應被視為已由承租人出租。ROFR空間的租賃應符合業主ROFR通知中規定的所有商業條款和條件(除非本條另有明確規定)，這些條款和條件應基於要約中規定的條款和條件，並應包括固定基本租金和ROFR空間應支付的額外租金。ROFR空間期限和承租人支付增加的運營費用和房地產税的百分比的計算，以及適用ROFR空間的基準年度的確定應如報價中所述。

(b)

如果承租人拒絕或未能行使房東向承租人提供的ROFR空間的優先購買權，則房東應自由地將ROFR空間出租給提出該提議的第三方或任何其他第三方，條件與要約中規定的條款大體相當。然而，如果房東修改了對提出該要約的第三方的提議，或將ROFR空間提供給任何其他第三方，在這兩種情況下，無論是固定基本租金和增加運營費用和房地產税的額外租金(“升級租金”)，若按有效淨值計算(即計入任何租户改善津貼、建築津貼或任何租金優惠或向該第三者提供的其他優惠)的租金低於要約中原先列出的固定基本租金和租金上升租金的95%，則業主須向租客發出書面通知(“重新要約業主的ROFR通知”)，説明業主擬根據本(B)段將ROFR空間出租給第三方的修訂條款。在收到重新報價業主ROFR通知後七(7)天內，租户應書面通知業主是否希望根據重新報價業主ROFR通知的條款和條件，包括但不限於重新報價業主ROFR通知中規定的固定租金和逐步升級租金，行使其租賃ROFR空間的權利。承租人未能或拒絕按照前款規定及時行使其租賃ROFR空間的權利的, 業主可根據本(B)款將ROFR空間(或其任何部分)租賃給任何第三方，而不受承租人在此項下的任何權利的影響，業主可向該等個人或實體授予租賃續期選擇權，而該等個人或實體的條款及本條款所規定的優先於根據本條款授予承租人的任何優先購買權，以及向該個人或實體授予ROFR空間的任何空間選擇權(即第一要約權、優先購買權或擴展選擇權)。如果業主不按本(B)款的規定將ROFR空間出租給第三方，則承租人應根據本條的條款和條件保留其對ROFR空間的優先購買權，並且本條的規定應繼續適用。

(c)

於ROFR空間成為批約物業的一部分之日起十五(15)日內，業主及租客須簽署一份令業主及租客合理滿意的文書，以確認ROFR空間的出現及將ROFR空間計入租約物業內，並確認ROFR空間的固定基本租金及應付額外租金；惟業主或租客如未能籤立該文書，並不影響ROFR空間納入租約物業及租客有責任支付固定基本租金及額外租金，以及根據本條履行其在本章程項下的義務及契諾。

7.

承租人確認已承認Avison Young-New York LLC(“Broker”)為其與本租約續期及修訂協議談判有關的唯一及獨家經紀。房東同意根據房東和經紀人之間的另一項協議，向經紀人支付按上文第3節所示的基本租金計算的費用。

8.

業主特此授予租户一(1)次續訂租期的選擇權(“續期選擇權”)，自2026年2月1日起至2029年1月31日止，並按租約第43節所載的相同條款及條件續期一(1)次三(3)年(“續約期”)。除此續訂選項外，租户沒有任何其他續訂選項。

9.

房東和租客同意並承認：

(a)

本租賃延期和修改協議由業主和租户自由協商；以及

(b)

如對本租賃續期及修改協議或其任何契約、條款或條件的解釋、有效性或可執行性產生任何含糊、爭議、爭議或分歧，不得因業主起草該協議而對房東作出任何推論、推定或結論。

(c)

如果本租賃延期和修改協議與租賃協議有任何不一致之處，應以本租賃延期和修改協議為準。

(d)

在業主和租客雙方簽署並交付本租賃延期和修改協議之前，本協議對任何一方都不具有約束力。