附件10.1
轉租
本轉租(“轉租”)的日期為2022年3月19日(“生效日期”)，由特拉華州的Cimpress USA Inc.(“轉租户”)和Cogent Biosciences，Inc.(特拉華州的公司(“轉租户”))簽訂。
R E C I T A L S
鑑於，根據日期為2021年1月1日的某一辦公室租約(“優質租賃”)，由特拉華州一家有限責任公司(“優質業主”)作為業主，而分地主作為租客，由275懷曼有限責任公司(“主要業主”)向主要業主租賃位於通常稱為馬薩諸塞州沃爾瑟姆懷曼街275號大樓(“大樓”)的某些物業(“物業”)，該物業約有30,642平方英尺的可出租空間，如優質租賃中更全面的描述；以及
鑑於，分租客希望從分地主處分租物業的一部分，其面積約為17,749平方英尺，如附件附表1所示(“分租物業”)，而分地主願意根據下文所載的規定、契諾及條件將該分租物業分租給分租客。
A G R E M E N T
因此，現在，考慮到10美元和00/100美元(10.00美元)，本協議中訂立的相互契諾，以及其他代價，現確認並同意所收到的和足夠的，分地主在此將其轉租給分租客，分租客現按以下規定的條款和條件，從分地主處收取並出租轉租的房產：
1.
定義的術語。除本文另有定義外，優質租賃中定義並在此使用的所有術語應具有優質租賃中賦予該等術語的含義。
2.
學期。本分租期(“分租期”)自(I)所有分租人改善工程(定義見下文)基本完成之日或(Ii)2022年6月1日(該等較早日期，即“分租開始日期”)開始，並於2026年9月30日(“分租期滿日期”)屆滿，除非根據本分租契的規定較早終止。
3.
交付；條件分租人已視察分租物業，並同意(A)在本分租條款的規限下，接受按“原樣”條件管有分租物業；(B)該分地主並無就分租物業、大樓或Hobbs Brook Office Park作出任何陳述及保證；及(C)除本協議另有明文規定外，分租業主並無義務就分租物業的使用及佔用而進行任何工程、供應任何物料、招致任何開支或作出任何更改或改善。轉租業主應按照所有適用法律進行附表2中規定的工作(此類工作，“轉租業主的工作”)，並在掃帚清潔的情況下交付轉租房屋，並將除傢俱(見下文定義)以外的所有轉租業主的個人財產移走，費用自負。次地主應實質上
- 1 -
於2022年5月31日前完成次級地主的工作(“次級地主的工作完成日期”)。除本條例第5款另有規定外，在取得主業主同意(定義見下文)及分地主的工作實質上已完成前，分地主不得交付，亦不得接受分租客對轉租物業的管有。轉租房東向轉租人表示，截至生效日期，轉租房東尚未收到任何政府當局關於違反轉租房屋適用法律的書面通知。
4.
傢俱。分租物業須連同附表3所列的傢俱、固定裝置及設備(“傢俱”)一併交付，該等傢俱在分租期內供分租人專用，並應於分租期滿當日以1美元的金額轉讓給分租人。傢俱應按“原樣、原樣”的狀態交付，並帶有所有缺陷，沒有任何形式的陳述或保證。二房東對傢俱不承擔任何義務或責任。分租人應對該等傢俱負全部責任(包括但不限於保險、安全和維護)。在分租期屆滿或提前終止時，分租人應移走所有傢俱並修復因移走而造成的任何損壞。在轉租開始日期之前，轉租業主應將所有不構成本合同下傢俱的傢俱、固定裝置和設備從轉租房屋中移走，費用和費用由轉租業主承擔。
5.
提前訪問。於取得主要業主同意後立即生效，分租客應可進入分租物業，以進行有限的改建及改善，並根據本分租契及主要租約(包括但不限於有關改建的規定)的條款，安裝其電訊、傢俱及其他商業設備。分租人進行的所有更改和改進應以良好和熟練的方式進行，並符合本分租約、優質租約和所有適用法律。在任何情況下，這種提前進入不得幹擾次地主的工作的準備或執行，如果發生任何衝突，應以次地主的工作為準。這種提前進入的風險和費用應由轉租人獨自承擔。自提早使用的第一天開始，分租户同意本分租合同的所有條款和規定應完全有效，但在提早使用期間，分承租人沒有義務支付租金(定義見下文)；但是，分承租人應負責支付該期間的所有水電費(根據本分租的第8節分配電力)。轉租人同意賠償因轉租人或其代理人在轉租開始日期前進入轉租物業而造成的任何損害或人身傷害，並使轉租業主不受損害。在分租人進入轉租房屋之前，分租人應向分地主提交根據本分租契規定由分租人維持的保險的證據。
6.
基本租金。第一個月的基本租金應在將本轉租的籤立副本交付給分地主時到期並支付。自轉租開始之日起，轉租人應在轉租期內每個日曆月的第一個月或之前，向分地主、在分地主指定的分地主辦公室或向其預付每月基本租金的分期付款(“基本租金”)，不得要求、扣減或抵銷
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其他人或次地主可能不時指定的其他地點，或根據次地主提供的電匯指示，通過聯邦保險的電匯(包括ACH)：
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租期月數 |
基本租金按月分期付款 |
年基本租金 |
每平方英尺可出租年租金 |
1 - 12 |
$62,861.04 |
$754,332.50 |
$42.50 |
13 - 24 |
$64,340.13 |
$772,081.50 |
$43.50 |
25 - 36 |
$65,819.21 |
$789,830.50 |
$44.50 |
37 - 48 |
$67,298.29 |
$807,579.50 |
$45.50 |
49-轉租到期日 |
$68,777.38 |
$825,328.50 |
$46.50 |
分租期開始或結束時任何部分日曆月的基本租金應按日按比例計算。分租客向分地主支付基本租金和其他款項的義務和本分租項下分地主的義務是獨立的義務。除本分租合同明文規定的減租外，轉租人無權隨時抵扣、降低或抵銷本合同項下到期的任何租金(定義如下)。
7.
額外租金。分租客承認，根據優質租約第2.6節的規定，分房東有義務向主要業主支付額外租金，作為業主的運營費用和房東的税款。自2023年1月1日起，分租客應於2022年1月1日(即2022年1月1日至2022年12月31日)(統稱為“分租客額外租金”)向分地主支付超過2022年1月1日(即2022年1月1日至2022年12月31日)的任何業主税及業主營運開支增加的57.92%(“分租客份額”)，連同每月支付的基本租金作為額外租金。分租客承認，根據Prime租約，Prime房東可以推斷房東的運營費用和房東税的組成部分，以反映100%的入住率。該等分租人額外租金應按月分期支付，款額須不時根據主業主根據第2.6節向分業主提供的有關期間業主税項及業主營運開支的估計而作出合理估計。分地主和分租客應每年將該估計金額與根據主要租約第2.6節從主要業主處收到的年度報表和相關文件進行核對。在分租期開始或結束時，根據本協議應支付的任何部分日曆月的分租人額外租金應按日按比例計算。此外，分租客應向分地主支付因分租物業或分租客在分租期內使用分租物業(包括分租客要求的額外屋宇設施)，或因分租客的任何作為或不作為而須支付予主要業主的任何款項。基本租金, 轉租人額外租金，以及所有其他
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根據本轉租條款應支付或可能支付給分地主的金額統稱為“租金”。
8.
公用事業和服務。轉租人應在接到轉租人的要求後三十(30)天內，向轉租人支付房屋用電量的57.92%。儘管有上述規定，如果分地主(在本分租契生效後)沒有佔用其物業的剩餘部分，或分租客沒有佔用分租物業，則分地主應公平合理地分配物業內的用電成本，以反映轉租物業的實際用電量和物業的餘額(在本分租契生效後)，而分租客應在分地主提出要求後三十(30)天內向分地主支付該筆款項。如果分租業主將物業(或其部分)的剩餘部分轉租，而該分租客有特殊用途而耗電量高於一般電力，則分租業主須在轉租物業內安裝分租表(只要主租約條款許可)，並只向分租客收取該分租物業內的用電量。如果分房東因分租户在營業時間以外使用供暖和空調服務或任何其他額外、超額或補充服務而需要向主房東支付額外租金，則分租户應在分房東提出要求後三十(30)天內償還給分房東。
9.
調整。分租業主及分租客應於分租開始日期分攤責任，以支付優質租約項下應付予主要業主的額外租金及任何其他額外租金，以及支付由分租物業的租客直接支付的水電費及其他營運成本的賬單，該等分攤將由分租業主以公平的方式釐定。如果任何付款、費用或其他比例在轉租開始日期仍不能確定，則應在轉租開始日期根據最近出具的票據進行調整，並應在最終票據出具後儘快重新調整。
10.
使用。分租的處所須作準許用途，不得作其他用途。
11.
改裝。分租人與任何改建、加建、改善(統稱為“分租人改善”)有關的權利及義務須受優質租契第5.9節所管限，在適用於分租物業的範圍內，該條款以參考方式併入本文件，猶如全文所載。即使本合同或主租約第5.9條有任何相反規定，經分房東和主房東同意的任何分租户改進應由分租户執行，費用和費用由分租户自行承擔，並符合以下要求：
A.
未經分房東事先書面同意，分租客不得進行任何分租客改善，如果主房東同意，則不得無理地拒絕、附加條件或拖延同意。分地主可以同意的條件是，如果主房東根據主租約要求拆除該等分租人改進，則該分租客同意在分租期屆滿時拆除該等改進；
- 4 -
B.
轉租人自費應遵守本分租契和主租契中關於進行分租人改進的所有規定，包括在不限制前述規定的一般性的情況下，在分租物業內或其周圍進行任何分租人改進之前，必須事先徵得主房東書面同意的規定；
C.
分租户應向分地主和主房東提交該等擬議的分租人改善工程的所有計劃和規格，連同建議的承包商和所有擬建的分包商的名稱，以及根據主要租約，分房東和主房東必須就該等分租户改善工程提交的所有其他文件，以供其事先書面批准。在該等轉租人改善完成後，轉租人應分別向分房東和主房東提供分租人改善工程的“竣工”圖紙；
D.
分租户應向分地主提供合理地令分地主滿意的保險範圍和保險人(應獲準在馬薩諸塞州聯邦經營業務)，包括但不限於責任、財產損失和工傷保險，以保護分地主、主房東、他們的代理人、僱員、繼承人、受讓人和分租客；
E.
本合同項下的所有此類分租人改善和恢復承租人的義務應以良好和熟練的方式履行，並符合本分租合同的所有適用法律要求、條款和條件，以及影響分租房屋或建築物的任何保險單的所有要求；
F.
轉租人應自費獲得與該等轉租人改善相關的所有市政和其他政府許可證、許可、授權、批准和證書；
G.
在分租期結束時，分租人應被要求拆除在轉租人請求同意時，主房東指示分租人拆除的所有分租人改善措施(除以下類型的分租人改善措施外，在適用的範圍內，除非主要房東書面放棄此類拆除要求，否則分租人應始終被要求拆除)：電纜以及連接到任何供水系統的所有固定裝置和設備，如洗碗機、熱水箱、補充冷卻設備等。而該分租處所的狀況，須以良好及熟練的方式，恢復至該分租處所在作出該等須予拆除的分租人改善之日之前的狀況。如果任何轉租人的改進需要在轉租期結束時拆除，則分地主可以選擇要求轉租人為本分租下的轉租人的恢復義務提供額外的抵押，該額外的抵押不超過預期恢復成本的50%(由分土地所有者合理估計)。
H.
即使本分租契中有任何相反規定，本分租契允許或要求的任何分租人改善或修復工程
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只能由主業主(根據主租賃條款)和分業主(此類批准不得被無理扣留、拖延或附加條件)事先批准的承包商履行。
I.
分租人應負責支付與根據本分租條款進行的任何分租人改進有關的任何監督費。
A.
在分租租約期滿之日或之前，或在本分租合同提前終止之日，轉租人應自費從轉租房屋中移走(I)其所有個人財產(包括但不限於(A)傢俱和(B)由轉租人安裝或作為傢俱一部分的任何佈線和線路)，(Ii)分租人在分租期內或在任何早期使用期間對轉租房屋進行的任何改建、增加或改進(包括任何分租人改進)，當分租人請求同意進行此類更改時，主房東已指示轉租人移除，增加或改善(以下類型的分租人改進除外，在適用的範圍內，分租人應始終被要求拆除，除非主要房東書面放棄此類拆除要求：電纜和所有連接到任何供水的固定裝置和設備，如洗碗機、熱水箱、補充冷卻設備等)，以及(Iii)任何經批准的標誌。除前一句所述外，轉租人不應被要求拆除在轉租開始日期之前對轉租房屋進行的任何更改或改善，包括但不限於轉租業主的工作，並且轉租人不應被要求補救在轉租開始日期之前存在的任何情況(除非在任何早期使用期間由轉租人直接或間接造成)。在根據本合同條款拆除物品後，分租人應自負費用，迅速維修和恢復轉租房屋，使之恢復到放置或安裝該物品之前的狀態，並修復與該等拆除有關的對轉租房屋和/或建築物的任何損壞。, 以便將轉租的房產恢復到本條例第12(B)條所規定的條件。於本分租契期滿日期或更早終止時，分租客準許或要求移走的所有物業，在該分租契期滿日期或更早終止日期後，仍留在分租物業上的所有財產，應被視為已被放棄，並可由分地主選擇保留為分租契業主的財產，或由分租客自分租物業移走，費用由分租客承擔。任何該等開支(包括但不限於分租客向主業主支付的任何費用)應由分租客應要求向分地主支付，並應被視為可由分地主以相同的方式和相同的補救措施收取租金，猶如該等款項構成基本租金或根據本協議保留的額外租金一樣。轉租人遵守或履行本公約的義務應在轉租期滿之日或本轉租提前終止後繼續存在。分租客承認，在分租期屆滿前，分地主可能被要求拆除將分租物業與其租賃物業的剩餘部分隔開的牆。分租客同意分地主有權進入
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在轉租期的最後四十五(45)天內轉租的房屋，以履行分地主決定的任何拆遷和修復義務(包括但不限於拆除殘破的牆壁和分土地所有者的任何其他部分)，並由分土地所有者唯一和絕對的酌情決定權(該等拆遷和修復工作，稱為“分土地所有者的修復工作”)。在與分地主修復工程有關的情況下，分地主可在必要時進入轉租物業，以進行分租業主的修復工作，而分租客無權因進行該等搬遷工作而獲得任何減租、抵銷或減租或任何其他索償；但分地主應盡商業上合理的努力，儘量減少對分租客在分租物業內的業務運作的幹擾。
B.
於租期屆滿或本分租契約較早終止時，分租人應遷出並將分租物業交予分租人，掃帚清潔、空置、狀況良好、合理損耗、火災損壞或其他意外事故除外，但須自行承擔費用及開支，移走根據本條例第12(A)條規定須移走的所有物品。除本分租契或主要租契所規定的通知外，分租客代表本身及代表所有透過分租客或根據分租客提出申索的人士，包括所有債權人，在此明確放棄及放棄法律所允許的任何及所有權利及特權，而該等權利及特權是分租客及所有該等人士在任何現行或未來法律下可能享有的任何遷出通知或分地主重收意向的送達通知，否則可能需要發出該通知。轉租人同意在轉租期滿之日或之前或更早終止轉租之日，因轉租人未能或遲延交出轉租物業而導致的任何及一切損失、成本、開支或責任，向轉租業主作出賠償及豁免，而不會對其造成損害。
13.
黃金租賃公司。分地主向分租客表示，本文件所附附表4為優質租約的正確及完整副本(由分地主修訂)，且據分地主所知，截至生效日期，主要業主或分地主並無未糾正的違約行為，亦無任何事件或情況會在發出通知或經過一段時間後或兩者同時發生後構成違約。分租户同意，其不會在分租物業、大樓或霍布斯布魯克辦公公園內、之上或附近做任何會導致分地主違反其在優質租約項下的承諾及義務的行為。除下列條款外，本分租契須受主租契所載的所有條款、條文、契諾及條件所規限，並受該等條款、條款、契諾及條件的規限，現將主租契的條文併入本分租約內，猶如分地主為其下的業主，而分租客為其下的租客：
B.
第2.2節第二段(關於信息技術空間)和附件A-1(“信息技術空間”)不適用；
C.
優質租約第2.4(A)節(與期限有關)不適用；
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D.
適用優質租約的第2.6節(關於額外租金)，經本分租約第7段的規定修改後適用；
E.
優質租賃的第2.6.5節(與審計有關)不適用；
F.
優質租約第4.1.4節(標題為“傢俱、固定裝置和設備”)和所有對“傢俱、固定裝置和設備”的提及均不適用；
G.
優質租約第5.12節(標題為“標誌”)不適用；
H.
第7.1(B)節(與《終止協議》下的違約有關)不適用；
K.
主要租約第8.21節(標題為“擔保”)，附件F(“擔保”)，以及所有提及“擔保”或“擔保人”的內容均不適用；
L.
優質租約第9.1條(標題為“業主的責任”)不適用於分地主與分租客之間；
M.
優質租約中的任何編輯條款(未在上文中提及)均不適用；以及
N.
在適當的情況下，在本合同中提及的“主要租約”應被視為指在本協議中納入的主要租賃，在主要租賃中的“房產”應被視為在本協議下的“轉租物業”，在主要租賃中對“業主”的提及應被視為在本協議中的“分租業主”，在主要租賃中對“租户”的提及應被視為在本協議中的“轉租條款”，應理解並同意，分租賃業主將不會作為主要業主，或承擔主業主的任何責任，而在主租契中，凡提述業主提供的服務或業主保險規定之處，以及任何其他因其性質而關乎建築物的擁有人或營運者，而非建築物將空間分租給分租客的租客，均須繼續作為對主業主而非分地主的提述。在所有需要主房東批准或同意的條款中，分租客必須獲得主房東的批准或同意。如果本轉租條款與主租約的條款發生衝突，如分地主與分租客之間發生衝突，則以本轉租條款為準。
14.
終止優質租約。如果主要租期因任何原因在轉租到期日之前終止，則本轉租隨即終止。即使本轉租條款有任何相反的規定，分地主不得自願終止與轉租物業有關的主要租約(除非通過行使分地主的法律和/或合同權利終止主要租約
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房東違約或因行使現有的優質租賃權而產生的火災、傷亡或譴責)，除非分房東與優質房東達成協議，主房東同意承認分租户在本分租下的所有權利。
15.
聖約。承租人與分租户業主訂立的契約，以履行所有承租人作為承租人而須履行的所有契諾及義務，與分租物業有關，並須在各方面(包括但不限於遵守所有職業安全及健康管理局、環境及其他適用法律、法規及標準)遵守本分租契約及經本分租約修訂的首要租契的適用條款。分租户向分地主承諾，其不得或授權其做任何違反主租約或本分租約條款的事情。如果分租客未能根據分租客承擔與轉租房屋有關的分地主義務而根據主租契規定由分租客支付或履行的任何付款或行為，且該違約未由分租客在(A)主租契規定的違約補救期限的一半(1/2)，或(B)主租契規定的補救期限屆滿前五(5)天，而不放棄或解除本合同項下的任何義務或違約，可(但無義務)為該賬户支付該等款項或作出該等作為，費用由分租客承擔，並可採取分地主全權酌情認為必需或適當的任何及所有行動以達致上述補救措施。如分地主因補救欠款而合理地招致任何開支，則分地主有權按要求向分租客追討該筆款項，作為本分租下的額外租金。分地主向分租户承諾，其不得或授權其作出任何違反優質租約條款的事情，從而導致沒收或終止優質租約。
16.
優質租約執行契約。在分租客的要求和分租客的唯一費用和支出下，分地主將以商業上合理的努力代表分租客分地主在優質租約項下的權利執行；但本條款並不規定分地主有義務啟動任何訴訟或其他程序，以強制執行優質租約項下的主要業主的義務或對主要房東採取任何其他強制執行行動。本分租契所載任何事項，不得解釋為分地主對主業主在主租約中的任何義務、契諾、保證、協議或承諾的保證，亦不得解釋為分地主以與主租約相同或相似的條款向分租客作出的承諾。
17.
賠償。分租客應賠償分地主、主房東和主房東的管理代理人(統稱為“受賠方”)，並使受賠方不受任何索賠、訴訟、判決、債務、費用和開支(包括合理的律師費)的損害，只要這些索賠、訴訟、判決、債務、費用和開支是因分租客使用和佔有轉租物業而產生或與之相關，或因分租客或分租客的代理人、承包商、僱員或受邀者未能履行本分租合同或主租賃合同項下的任何契約、條款或條件而產生的。因次房東或次房東的代理人、承包商、僱員或受邀者未能履行本協議、條款或條件而產生的任何索賠、訴訟、判決、債務、費用和開支，包括合理的律師費，次房東應賠償次房客並使次房客免受任何索賠、訴訟、判決、債務、費用和開支的損害。
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轉租。在本分租期滿或提前終止後，分租客和分地主在本條款第17條下的義務仍然有效。
18.
轉讓和轉租。即使主租契有任何相反規定，未經分地主事先書面同意，分租客不得全部或部分轉讓(藉法律的實施或其他方式)、轉讓(不論直接或間接)、質押或保留其在本分租約中的權益，或將分租物業的任何部分全部或部分轉租或準許分租，或準許分租物業或其任何部分由分租户以外的任何人士或實體佔用或使用，而轉租業主可根據其合理酌情決定權予以扣留或施加條件。未經優質租約項下的優質業主同意，該等分租或轉讓不得生效。如果分地主和主房東同意任何此類轉讓或轉租，則分租客在各方面仍應對分地主負全部和主要責任。分地主不得就任何建議的轉讓或分租行使任何收回權(然而，主業主可根據主租約行使其可能擁有的任何收回權)。
19.
經紀人。每一分地主和分租客向另一方表示並保證，除高緯物業和高力(“經紀人”)外，其未與任何與本分租相關的經紀人進行交易，雙方同意就違反上述陳述和保證的任何行為賠償、辯護並使對方不受傷害。根據另一份書面協議，分地主應負責向經紀人支付與本轉租相關的佣金。
20.
停車。根據優質租約，分租人有權按分配給分地主的相同比例使用停車位(即分租物業每1,000可出租平方英尺有3.5個非預留停車位)。承租人承認這類停車位是非獨佔的，先到先得，再承租人對這類停車位沒有義務。
21.
便利設施。只要可供分地主使用，則分租客及其僱員有權以適用於優質租約下分地主的相同條款及條件使用自助餐廳及健身中心(“健身中心”)。作為轉租人及其員工使用健身中心的條件之一，轉租人應要求所有用户按主房東或健身中心運營者的要求籤署棄權書，分租户應賠償分房東和主房東因使用健身中心而產生或與之相關的任何和所有索賠、要求、訴訟、判決、債務、費用和開支，包括合理的律師費。
22.
保證金。在轉租人簽署本轉租合同的同時，轉租人應向分地主支付37萬5849美元(375,849美元)的現金保證金(“保證金XE”保證金“”)。抵押保證金應由分地主持有，以保證分租人忠實履行本分租合同的所有條款、契諾和條件。如果轉租人拖欠本分租合同的任何條款，包括但不限於與支付租金有關的條款，
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分地主可使用、運用或保留全部或任何部分保證金，以支付任何租金或任何其他欠款，或支付分地主因分租客違約而可能或有義務支出的任何款項，或賠償分地主因分租客違約而蒙受的任何其他損失或損害。如果押金的任何部分被如此使用或運用，分租户應在提出書面要求後五(5)個工作日內，向分地主存入足以將押金恢復到其原始金額的現金，分租户如果沒有這樣做，將是本分租合同下的違約行為。如果轉租人應全面、忠實地履行本分租合同的每一項規定，押金或其任何餘額應在分租期屆滿後六十(60)天內退還給轉租人。轉租人無權獲得保證金的任何利息。分租客特此放棄現在或以後生效的所有法律條款，這些條款規定，分房東只可從保證金中索要合理必要的款項，以補救租金的拖欠、修復分租客造成的損壞或清理分租房屋，雙方同意，分房東還可就分租客或其任何高級職員、僱員、代理人或受邀者的行為或不作為造成的任何其他可預見或不可預見的損失或損害，提出合理必要的索賠。如發生破產或其他針對分租客的債務人-債權人訴訟，保證金應被視為首先用於支付分租户在提起該等訴訟之前的所有期間應支付的租金和其他費用。次地主可酌情決定, 將保證金與其其他資金混合在一起。保證金不應成為次地主有權獲得的任何追回的限制。
23.
標牌。如經主業主同意，分租客有權在轉租物業的入口處及大樓大堂設置大廈標準標牌。轉租人應負責與任何標牌相關的所有費用。未經主業主事先書面批准，分租客不得將從分租房屋外部可見的任何標誌、名稱、標語牌、廣告或告示刻在、畫或貼在建築物的任何部分。門上的所有標誌或字母，或其他經Prime房東批准的標誌或字母，應由Prime房東合理批准的人員刻字、油漆或粘貼，並由分租人承擔全部費用和費用。
A.
對應者。本文書可簽署對應的正本，這些正本合在一起應構成一份正本文書。通過電子郵件(或其他電子方式)傳輸的本轉租合同的任何簽名均應視為原始簽名，並對本轉租合同雙方具有約束力。
B.
通知。根據本分租規定必須發出或可能發出的所有通知、要求、請求或其他通信(統稱為“通知”)應以書面形式發出，並應通過以下方式發送：(A)帶有遞送證明的全國隔夜遞送服務、(B)親自遞送或(C)電子郵件傳輸(連同一份全國隔夜遞送服務)，在每種情況下，均按下列地址發送給預期收件人，或發送到收件人應根據本合同發出的書面通知所指定的其他地址或其他人的注意，以及
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應在收到或拒絕接受交付時被視為已收到，或在電子郵件傳輸的情況下，自發送之日起視為已發出，但前提是預期收件人在馬薩諸塞州波士頓當地時間下午5：00之前收到此類傳輸(從馬薩諸塞州波士頓當地時間下午5：00起及之後收到的任何傳輸應被視為在下一個工作日收到)。通知可由代理人代表分地主或分租客發出。除非按照本第24(B)條的規定更改，否則根據本分租發出的通知的地址如下：
副地主通知地址：
Cimpress USA Inc.
懷曼街275號
馬薩諸塞州沃爾瑟姆，郵編02451
注意：馬修·沃爾什，高級副總裁，總法律顧問
電子郵件：mwalsh@cimpress.com
分租户通知地址：
有力的生物科學公司。
劍橋公園大道200號，套房2500
馬薩諸塞州劍橋02140
注意：首席財務官約翰·格林，以及
埃文·D·卡恩斯，首席法律官
電子郵件：john.green@cogentBio.com；Evan.Kearns@cogentBio.com
C.
禁止反言證書。在接到分地主的書面請求後，分租户應隨時並不時地在十五(15)天內簽署、確認並向分地主提交一份書面聲明，證明(I)本分租契未經修改且有效，或如果本分租約有修改，則本分租契經修改後完全有效，並説明該等修改；(Ii)支付基本租金、額外租金及本租約項下其他費用的日期；(Iii)據分租客所知，本分租約項下不存在任何違約，或如有任何違約，指明每項該等失責的性質，及(Iv)分地主可合理要求的與本分租約條款有關的其他事宜，包括與分地主須根據主要租契向主要業主交付禁止反言證書的事宜相類似的事宜。
D.
沒有棄權。任何一方未能堅持嚴格履行本合同的任何約定或條件，或未行使本合同所含的任何選擇權，不得被解釋為在任何其他情況下放棄該約定、條件或選擇權。
E.
分租備忘錄。轉租人不得記錄本轉租或其任何備忘錄。
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F.
治國理政。本轉租合同應受馬薩諸塞州聯邦國內法律管轄並根據其解釋，根據本合同產生的各方的所有義務均可在馬薩諸塞州聯邦內履行。
G.
可分性。本轉租合同任何條款的無效，不會以任何方式損害或影響本轉租合同其餘部分的有效性、可執行性或效力。
H.
整個協議。到目前為止，雙方之間達成的所有諒解和協議，無論是口頭的還是書面的，都合併在本轉租中，僅此轉租協議就完全和完整地表達了分地主和分租客之間的協議。
I.
當事人之間的關係。本轉租契約不會產生委託代理關係，亦不會產生任何合夥關係、合營企業、或分地主與分租客之間的任何聯繫或關係，但本分租契中明確規定的情況除外，分地主與分租客之間的唯一關係即為本分租契中所規定的分地主與分租客之間的關係。
J.
累積的補救措施。除本合同特別規定外，轉租人在本租約項下的所有權利和補救措施應是累積的，不得排除法律允許的任何其他權利和補救措施。
K.
失責通知書。分地主及分租客各自同意在接獲優質租契下的主業主或承按人有關履行主租契下分業主或分租客義務的通知後五(5)個營業日內，盡合理努力將通知副本及相關資料送交上述地址的另一方，或分業主或分租客不時指定的任何其他地址，該通知將按照本分租契的規定寄發。
L.
沒有出價。提交這份分租契並不是提出出租轉租的物業，也不是分地主同意將轉租的物業預留給分租人。在轉租人正式籤立並交付原始轉租給轉租人、轉租人正式籤立並交付原始轉租並交付給轉租人、並得到主房東的同意之前，分土地所有者不應對分租客具有約束力。
M.
權威。該分租客代表並向分地主保證，該分租客及每名代表該分租客簽署本分租契的人士已獲正式授權簽署及交付本分租契約，而該分租客根據其註冊成立或成立所在國家的法律屬正式成立的公司、有限責任公司、組織或合夥企業，有資格在分租物業所在的司法管轄區開展業務，根據其註冊成立或成立所在國家的法律及分租物業所在司法管轄區的法律信譽良好，有權及授權訂立本分租契約，並且已妥為採取授權分租租客進入本分租契約所需的所有公司或合夥企業行動。
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25.
主要房東同意。此轉租的條件是根據主要租約取得主要業主對此轉租的同意(“同意”)，分業主和分租客應相互合作，尋求主要業主的同意。副房東應負責主要房東因獲得同意而收取的任何費用。如果在雙方簽署和交付本轉租合同後三十(30)天內未獲得主房東的同意，則分房東或分租客可在收到同意之日之前向另一方發出書面通知，終止本分租約；但是，本分租合同將在主房東向分房東或分租客遞交書面通知，表示不會給予主房東同意的日期自動終止。如此次轉租終止：(I)任何一方先前因此次轉租而向另一方支付的所有款項均須退還；及(Ii)當事各方將獲解除本次分租下的任何進一步責任或義務，但截至本次分租終止之日已累積及仍未履行的債務或義務除外。
[頁面的其餘部分故意留空；簽名頁面緊隨其後]
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茲證明，自生效之日起，雙方已簽署本轉租文件，並加蓋印章。
次地主：
Cimpress USA Inc.
特拉華州的一家公司
By: _/s/ Sean Quinn___________________
姓名：肖恩·奎恩
職務：執行副總裁兼首席財務官
轉租户：
科肯特生物科學公司，
特拉華州的一家公司
By: _/s/ Evan D. Kearns_______________
姓名：埃文·D·卡恩斯
職務：首席法務官
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