附件10.1

契約修訂協議

本協議日期為2022年4月1日，

在以下情況之間：

130 E4合作伙伴關係

(“房東”)

以及：

Zymeworks Inc.

(“房客”)

目擊者稱：

A.作為業主的第5和Main合夥人(“原業主”)和作為租客的租客之間於2019年1月25日簽訂的供參考的租約(“原租約”)，原業主將位於不列顛哥倫比亞省温哥華東4大道114號的建築物的部分二樓和五樓、六樓、七樓和八樓的某些房產(“房產”)出租給租户，並在法律上描述為地塊標識：030-712-181，地段24地段200A第一組新威斯敏斯特地區圖EPP83574，該房產在租約中有更詳細的描述；

B.在2019年6月27日的信函(“第一次修改”)中，承租人根據原租約第10.1條行使了擴展選擇權；

C.要求籤訂一份於2020年4月16日簽訂的租約擴展和修改協議(“第二次修改”)，原業主和租客同意按照其中所載的條款和條件修改租約；

D.購買日期為2021年2月17日的第三份契約修改協議(“第三次修改”)，原房東和租客同意按照其中所載的條款和條件修改契約；

E.購買日期為2021年5月7日的第四份契約修改協議(“第四次修改”)，原房東和租客同意按照其中所載的條款和條件修改租約；

F.在一份生效日期為2022年1月1日的租約轉讓書(“第一份轉讓書”)中，原業主將其在原租約中的權益及原租約的權益轉讓予2000 Main Holdings Inc.及Mountain Pixel Projects Limited Partnership(統稱為“後續業主”)，兩者各佔50%的不可分割權益，並全部按其中所載的條款及條件轉讓；

G.在一份生效日期為2022年1月1日的租約轉讓書(“第二份轉讓書”)中，隨後的房東將其在原租約中的權益和原租約的權益轉讓給房東，並完全按照其中所載的條款和條件進行；

H.原始租賃、第一次修改、第二次修改、第三次修改、第四次修改、第一次轉讓和第二次轉讓在下文中統稱為“租賃”；

房東和租客已同意修改租約，並希望就租約的目的確認“生效日期”，所有條款和條件都包含在此。

因此，考慮到本協議所載的相互契諾和協議以及其他良好和有價值的對價，本協議的每一方特此確認其收據和充分性，雙方同意如下：

1.確認

雙方均承認、確認、同意並與另一方一致認為上述陳述在實質上和事實上是真實的。

2.定義

就本協議而言：

(A)本文件所界定的字或詞句將具有所界定的涵義；及

(B)租約中定義的其他大寫單詞或短語將具有租約中所列的含義。

3.確認和修改

(A)業主與租客確認租約的“生效日期”為2022年2月25日。

(B)業主與租客同意，現修訂租契，將附表B全文刪除，代之以隨附的附表B。

4.持續效力

自本協議生效之日起，本協議將與租約一起閲讀和解釋，並被視為租約的一部分；經此修訂的租約將繼續具有全部效力和作用；業主和租客確認並批准經其修訂的租約。雙方同意，本租約所載的所有協議、契諾、條件及但書，除非經本協議修訂或更改，否則在不時延長或續期的租約剩餘期限內，將不會更改，並保持完全有效。

5.完整協議

業主或租客的任何口頭、書面、明示或默示的陳述、保證、保證、契諾或協議在本協議簽署後都不會繼續存在，除非它們在租賃或本協議中有所規定。本協議和租賃構成了房東和租客之間的整個協議。

6.TENANT的陳述和保證

承租人聲明並保證，承租人有權、完全有權和授權同意本協議中包含的對租賃和其他條款的這些修訂。

7.COUNTERPARTS

本協議可以任何數量的副本簽署，具有相同的效力，就像本協議的所有各方都簽署了同一份文件一樣。所有副本將被一起解釋，並將構成一個相同的原始文件。

8.傳真或電子郵件執行

本協議可由雙方簽署並通過傳真或電子郵件傳輸，如果如此簽署和傳輸，本協議將在所有目的下有效，如同雙方已提交已簽署的原始協議一樣。

簽名頁面如下

9.環境

本協議及本協議所包含的一切將使本協議各方的繼承人和受讓人受益，並對其具有約束力。

本協議雙方已於上述日期簽署，特此為證。

房東：

130 E第四夥伴關係，由其合作伙伴提供：

2000 Main Holdings Inc.

收件人：/s/樑朱迪
授權簽字人

芒特像素項目有限合夥企業，
由其普通合夥人，公元前1038324年有限公司。

發信人：/s/瑞安·霍姆斯
授權簽字人

租户：

Zymeworks Inc.

收件人：/s/Neil A.Klompas
授權簽字人

附表B

土地的市政和法律描述

1.市政地址：不列顛哥倫比亞省温哥華大街2015號

2.市政地址：不列顛哥倫比亞省温哥華第五大道東108號

3.市政地址：不列顛哥倫比亞省温哥華東4大道114號

4.市政地址：不列顛哥倫比亞省温哥華東5大道111號