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Sabra報告2022年第二季度業績；提供業務更新

加利福尼亞州歐文，2022年8月3日-Sabra Health Care REIT，Inc.(以下簡稱“Sabra”，“公司”或“We”)(納斯達克股票代碼：SBRA)今天公佈了2022年第二季度的經營業績。此外，該公司還提供了業務最新情況。

2022年第二季度業績和最近發生的事件

·2022年第二季度稀釋後普通股每股業績如下：

·淨收入：0.07美元

•FFO: $0.36

·標準化FFO：0.39美元

•AFFO: $0.36

·標準化AFFO：0.38美元

·EBITDARM覆蓋範圍摘要：

·熟練護理/過渡期護理：1.88倍(Avamere租賃修訂的預計倍數)和1.66倍(Avamere租賃修訂的預計倍數，不包括提供者救濟基金)

·高級住房--租賃：1.09倍

·行為健康：1.83倍

·專科醫院及其他：7.07倍

·在2022年第二季度，我們以1.474億美元的價格收購了12個加拿大老年人住房社區，我們與西耶納新成立的--也是之前宣佈的--各佔50%的合資企業，估計穩定的現金收益率為6.5%。在本季度之後，我們完成了以7170萬美元收購另外兩個管理型老年住房社區的交易，加權平均初始現金收益率為7.2%。我們今年迄今的投資活動總額為2.649億美元，加權平均初始現金收益率為6.9%。

·在2022年第二季度，我們通過出售八個設施產生了4020萬美元的毛收入。此外，在2022年6月30日之後，我們完成了兩個設施的出售，並與六個設施簽訂了出售合同，預計這些設施總共將產生超過2.1億美元的毛收入。根據慣例的成交和盡職調查條件，我們預計合同下的銷售將在今年年底前完成。我們繼續評估更多待售資產，作為我們循環資本和進一步提高投資組合質量倡議的一部分。

·今年到目前為止，我們已經或正在將25個三重淨值租賃資產過渡到現有的-以及一個新的-運營商，包括將我們與Ensign Group的關係從三處擴大到九處。我們還確定了四個全資資產，用於改造成癮治療中心。

·截至2022年6月30日，我們的淨債務與調整後EBITDA的比率為5.44倍，我們預計到今年年底，利用處置活動的收益，我們將降低槓桿率，使其接近我們的長期槓桿目標5.0倍。我們繼續專注於加強我們的資產負債表和投資組合，而不是進入資本市場。

·2022年8月3日，我們的董事會宣佈季度現金股息為每股普通股0.30美元。紅利將於2022年8月31日支付給截至2022年8月17日收盤時登記在冊的普通股股東。股息相當於我們正常化AFFO每股0.38美元的79%。

業務最新消息

行為健康

Sabra不斷增長的行為健康投資組合的總投資約為7.3億美元，加權平均現金收益率超過8%，約佔公司年化現金NOI的13%。除了潛在的收購，該公司還繼續在其現有投資組合中探索資產循環利用的機會。總共有九處房產已經或正在被改建為戒毒中心，我們正在就現有全資資產的幾個額外改建機會進行談判。

同店高級住宅-管理型

我們的輔助生活產品組合的收入環比增長了約6.5%，這是由更高的入住率和REVPOR共同推動的。收入增長、運營費用小幅上升和運營槓桿的共同作用導致現金NOI環比增長超過50%，現金NOI利潤率環比增長超過450個基點。

雖然在本質上更加隨意，但我們獨立生活投資組合的運營業績在第二季度也有所改善。更高的入住率和REVPOR推動收入環比增長2.5%，而現金NOI環比增長也超過2%。

醫療補助趨勢

隨着CARE法案提供者救濟基金的分發工作有效完成，許多州增加了對熟練護理提供者的支持。《家庭第一冠狀病毒應對法案》規定，聯邦醫療援助百分比(FMAP)自2020年1月1日起暫時增加6.2%，並持續到2022年12月31日，各州有權決定將這些資金分配給醫療保健提供者。有幾個州繼續並在某些情況下將這些好處擴大到提供者。以下是我們SNF投資組合中排名前十的州通過每日醫療補助費率宣佈的FMAP福利的摘要，這是各州在大流行期間支持熟練護理行業的各種方式之一。

此外，有幾個州在延續或延長FMAP之外提高了基本醫療補助報銷率。以下摘要顯示了我們的SNF投資組合中前十個州在22/23財年宣佈的醫療補助費率上調。作為參考，根據NIC MAP，醫療補助費率在過去十年中平均每年增加1.7%。在截至2022年6月30日的12個月裏，醫療補助報銷約佔我們熟練護理/過渡期護理租户收入的43%(拖欠四分之一)。

首席執行官兼董事長裏克·馬特羅斯在評論第二季度的業績時表示：“我們的觀點是，我們已經從新冠肺炎的大流行階段進入地方性流行階段。入住率正在增加，儘管仍受到勞動力短缺的阻礙。招聘情況有所改善，機構利用率正在下降，但這需要時間。我們的投資組合繼續保持彈性。我們的現金收入與他們過去的水平保持一致。預期處置主要由熟練的護理設施組成，這將使我們擁有更多元化的投資組合。在我們等待這些處置進行的過程中，我們對我們的槓桿率暫時上升感到滿意，我們認為沒有必要在展望2022年剩餘時間時進入資本市場。我們對我們在擴大行為健康領域的足跡方面取得的進展感到高興，包括對現有資產的適應性再利用，這些資產在過時的物業中創造價值，滿足對這些服務的需求，並在這些社區創造就業機會。在報銷方面，醫療補助是熟練護理行業的重要收入來源，我們對這些費率的上升感到非常滿意，這為復甦創造了一條更平穩的道路，因為我們已經習慣的聯邦援助隨着時間的推移而到期。我們還讚賞最近宣佈的熟練護理設施的醫療保險費率淨增加2.7%，比最初提議的高出340個基點。“

流動性

截至2022年6月30日，我們擁有約9.248億美元的流動資金，包括6720萬美元的無限制現金和現金等價物，以及我們循環信貸安排下8.577億美元的可用借款。截至2022年6月30日，我們在ATM計劃下也有4.75億美元可用。

電話會議和公司信息

2022年8月4日，星期四，太平洋時間上午10點，將舉行電話會議並同時進行網絡直播，討論2022年第二季度業績。網絡直播網址為https://edge.media-server.com/mmc/p/8y4hfs37.要通過電話參與，請提前在https://register.vevent.com/register/BIc05c360c08b0486980f4d682637b42b2註冊，以獲得訪問電話會議所需的唯一個人識別碼。撥入號碼是(844)543-0451。電話會議的數字重播將在該公司的網站上收看，網址是：www.sprar Health.com。公司第二季度的補充信息包也將在公司網站的“投資者”部分獲得。

關於薩布拉

截至2022年6月30日，Sabra的投資組合包括406處供投資的房地產(包括：(1)272個熟練護理/過渡護理設施；(2)55個老年住房社區(“高級住房租賃”)；(3)50個由第三方物業經理根據物業管理協議經營的老年住房社區(“高級住房管理”)；(4)14個行為保健設施和(5)15個專科醫院和其他設施)；3項待售資產；1項銷售型租賃投資；14項應收貸款投資(包括2項抵押貸款和12項其他貸款)；八項優先股投資和兩項對未合併合資企業的投資。截至2022年6月30日，Sabra持有的投資房地產包括40,669張牀位/單位，分佈在美國和加拿大。

前瞻性聲明避風港

本新聞稿包含1995年私人證券訴訟改革法中定義的“前瞻性”陳述。任何與歷史或當前事實或事項無關的陳述均為前瞻性陳述。這些陳述可以通過使用“預期”、“相信”、“打算”、“應該”或類似的術語或其否定來識別，但不限於此。前瞻性陳述的例子包括所有有關我們對最近和即將進行的投資和處置的預期；我們對我們與Ensign關係增長的預期；我們對槓桿率的預期；我們對招聘和代理利用改善時機的預期；我們對投資組合多樣化的預期；以及對我們未來財務狀況、經營結果、現金流、流動性、業務戰略、增長機會、潛在投資和處置，以及對未來業務和籌資活動的計劃和目標的其他預期。

由於各種因素，我們的實際結果可能與前瞻性陳述中預測的或預期的大不相同，這些因素包括但不限於以下因素：持續的新冠肺炎疫情和旨在防止其蔓延的措施，以及對我們的租户、運營商和高級住房管理社區的相關影響；與我們的高級住房管理社區有關的運營風險；我們行業的競爭狀況；關鍵管理人員的損失；影響我們財產的未參保或保險不足損失以及環保合規成本和負債的可能性；潛在的減值費用和與我們資產會計相關的調整；由於會計準則更新(“ASU”)2016-02年度，我們報告的租金和相關收入的潛在變化性；經華碩後續修訂的租賃；與我們在未合併的合資企業中的投資相關的風險；災難性天氣和其他自然或人為災難；氣候變化對我們物業的影響以及未能實施可持續和節能措施；我們租户和運營商的運營成本增加, 由於勞動力市場挑戰和宏觀經濟因素，如通貨膨脹；加強醫療監管和執法；我們的租户依賴政府和其他第三方付款人計劃的補償；我們的租户宣佈破產或資不抵債的影響；我們找到替代租户的能力和獲得新物業的不可預見成本的影響；訴訟和不斷上升的保險成本對我們租户業務的影響；要求監管機構批准醫療保健財產轉讓的影響；環境合規成本和與我們擁有的房地產相關的負債；我們的租户或運營商未能遵守適用的隱私和數據安全法律，或對我們或我們的租户或運營商的信息技術的實質性違反；我們專注於醫療保健房地產行業，特別是在熟練的護理/過渡護理設施和老年住房社區，這使得我們的盈利能力更容易受到特定行業低迷的影響，而不是我們投資於多個行業；我們的鉅額債務和我們償還債務的能力；我們的債務協議中可能限制我們支付股息、進行投資、產生額外債務和以優惠條件對債務進行再融資的能力；市場利率上升；我們信用評級的不利變化；我們在預期水平上進行股息分配的能力；我們通過股權和

本新聞稿提及的其他問題包括：房地產融資的不確定性；外幣匯率的變化以及與我們在美國境外擁有財產相關的其他風險；房地產投資的相對非流動性；根據聯邦税法保持我們作為房地產投資信託基金(“REIT”)地位的能力；遵守REIT要求以及與我們作為REIT地位相關的某些税收和税務監管事項；影響REITs的税收法律法規的變化；我們管理文件中和馬裏蘭州法律規定的所有權限制和收購抗辯措施，這可能會限制控制權的變更或業務合併機會；以及我們公司章程中的獨家論壇條款。

有關可能影響我們業務的風險和不確定性的其他信息，請參閲我們提交給美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的文件，包括截至2021年12月31日的10-K表格年度報告第I部分第1A項。我們不打算，也沒有義務更新任何前瞻性信息，以反映本新聞稿發佈之日後的事件或情況，或反映意外事件的發生，除非法律要求這樣做。

租户、運營商和借款人信息

本新聞稿包括有關向我們以及我們的運營商和借款人租賃物業的某些租户的信息，其中大多數不受美國證券交易委員會報告要求的約束。本新聞稿中提供的與我們的租户、運營商和借款人相關的信息是由這些租户、運營商和借款人提供的，或源自這些租户、運營商和借款人提供的信息。我們還沒有獨立核實這一消息。我們沒有理由相信這些信息在任何實質性方面都是不準確的。我們提供此數據僅供參考。

關於非公認會計準則財務計量的説明

本新聞稿包括以下被美國證券交易委員會定義為非公認會計準則財務指標的財務指標：調整後息税前利潤、淨債務與調整後息税前利潤之比、淨營業收入、現金淨收益、年化現金淨收益、運營資金、標準化淨收益、調整後淨收益、標準化淨收益、稀釋後每股淨收益、攤薄後每股淨收益。這些衡量標準可能與其他公司使用的非GAAP財務衡量標準不同，這些衡量標準的公佈並不是孤立地考慮，也不是為了替代根據美國公認會計原則準備和公佈的財務信息。對這些非公認會計準則財務指標的解釋包括在本新聞稿的報告定義中，我們認為最具可比性的公認會計準則財務指標與這些非公認會計準則財務指標的對賬包括在我們網站https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results.的投資者部分。

接觸

投資者和媒體查詢電話：(888)393-8248

Sabra Healthcare REIT，Inc.

合併損益表(損益)

(千美元，每股數據除外)

(1)有關租金及相關收入的其他詳情，請參閲第7頁。

Sabra Healthcare REIT，Inc.

綜合損益表--補充資料

(單位：千)

Sabra Healthcare REIT，Inc.

合併資產負債表

(千美元，每股數據除外)

 

 

Sabra Healthcare REIT，Inc.

合併現金流量表

(單位：千)

Sabra Healthcare REIT，Inc.

運營資金(FFO)、標準化FFO、

調整後的運營資金(AFFO)和歸一化AFFO

(千美元，每股數據除外)

(1)支持付款的資金不需要Sabra的出資，而是來自我們與Enlivant的未合併合資企業從TPG收到的收益，用於發行截至2022年6月30日的三個月和六個月的優先權益，以及合資企業截至2021年6月30日的三個月和六個月的每個月的手頭現金。

(2)截至2022年6月30日和2021年6月30日的六個月的FFO和AFFO包括與傳統關愛資本財產公司投資有關的20萬美元。截至2022年6月30日的三個月和六個月的FFO，包括與我們加拿大借款相關的220萬美元外幣交易損失。此外，FFO和AFFO的其他正常化項目包括扣除回收後的三重淨運營費用。

調整後的EBITDA*

調整後的EBITDA按扣除利息、税項、折舊和攤銷前收益(“EBITDA”)計算，不包括合併相關成本、公司長期股權獎勵計劃下的基於股票的薪酬支出和貸款損失準備金的影響。調整後的EBITDA是衡量經營業績的一項重要的非GAAP補充指標。

年化現金淨營業收入(“年化現金NOI”)*

該公司認為，根據公認會計原則定義的淨收入是最合適的收益衡量標準。該公司認為年化現金NOI是一項重要的補充措施，因為它允許投資者、分析師及其管理層評估其投資的經營業績。該公司將年化現金NOI定義為年化收入減去運營費用和非現金收入和支出。年化現金NOI不包括包括在淨收入中的所有其他財務報表金額。

年化收入

租賃和利息項下的年度合同租金收入，以及公司應收貸款和其他投資產生的其他收入，基於截至本報告期末的投資額和適用條款。年化收入不包括租户回收或額外租金，並經調整以(I)反映於截至各自期間結束時止十二個月內收到的不再按應計制入賬的租賃的實際付款，(Ii)根據本公司2017年與Genesis的諒解備忘錄從先前的資產出售中扣除Sabra應付的剩餘租金，及(Iii)反映自2022年2月1日起Avamere的年度基本租金減至3070萬美元。

行為健康

包括為有精神健康狀況、化學依賴或物質成癮的患者提供住院和門診護理的行為醫院，以及為化學依賴和物質成癮提供治療服務的成癮治療中心，其中可能包括住院護理、門診護理、醫療戒毒、治療和諮詢。

現金淨營業收入(“現金淨額”)*

該公司認為，根據公認會計原則定義的淨收入是最合適的收益衡量標準。該公司認為現金NOI是一項重要的補充措施，因為它允許投資者、分析師及其管理層評估其投資的經營業績。該公司將現金NOI定義為總收入減去運營費用和非現金收入和支出。現金NOI不包括包括在淨收入中的所有其他財務報表金額。

EBITDARM

特定設施的利息、税項、折舊、攤銷、租金和管理費前收益(“EBITDARM”)應計入物業運營商/租户(而不是本公司)，在所述期間。該公司使用EBITDARM來確定EBITDARM的覆蓋範圍。EBITDARM作為一種分析工具有其侷限性。EBITDARM不反映設施資本支出或合同承諾的歷史現金支出或未來現金需求。此外，EBITDARM不代表物業的淨收入或業務現金流量，不應被視為這些指標的替代指標。本公司利用EBITDARM來評估物業的核心業務，方法是取消可能因營運商/租户及營運結構而有所不同的管理費，並作為衡量本公司營運商/租户及有關擔保人產生足夠流動資金以履行對本公司的相關責任的能力的補充措施。

EBITDARM覆蓋範圍

表示本報告所述期間的EBITDARM與自有設施(不包括高級住房管理社區)的現金租金的比率。EBITDARM覆蓋率是對物業為運營商/租户(不是公司)產生現金流以履行運營商/租户的相關現金租金和對公司的其他義務的能力的補充衡量。然而，除其他因素外，其有用性受到限制EBITDARM有用性的相同因素的限制。EBITDARM覆蓋範圍只包括穩定的設施，不包括沒有數據或沒有意義的設施。

運營資金(FFO)和調整後的運營資金(AFFO)*

該公司認為，根據公認會計原則定義的淨收入是最合適的收益衡量標準。該公司還認為，根據全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)的定義定義的運營資金，或FFO，以及調整後的運營資金，或AFFO(及相關每股金額)是衡量公司經營業績的重要非GAAP補充指標。由於用於房地產資產的歷史成本會計慣例要求直線折舊(土地除外)，這種會計列報意味着

房地產資產的價值會隨着時間的推移而可預見地縮水。然而，由於房地產價值在歷史上一直隨着市場和其他條件的上升或下降而上升或下降，因此，使用歷史成本核算折舊的房地產投資信託基金的經營業績報告可能信息較少。因此，NAREIT創建了FFO，作為房地產投資信託基金經營業績的補充衡量標準，根據GAAP的定義，該指標將歷史成本折舊和攤銷等項目從淨收入中剔除。FFO的定義是按照公認會計準則計算的淨收益，不包括房地產處置的收益或虧損，不包括與其未合併的合資企業有關的房地產處置的損益，加上與非控股權益有關的淨額，加上與未合併的合資企業有關的公司應佔的折舊和攤銷份額，以及當減值直接可歸因於實體持有的可折舊房地產的價值下降時，合併和未合併實體的房地產減值費用。AFFO定義為FFO，不包括併購成本、基於股票的薪酬支出、非現金租金及相關收入、非現金利息收入、非現金利息支出、債務清償損失的非現金部分、貸款損失準備金和其他準備金、非現金租賃終止收入和遞延所得税以及其他非現金收入和費用項目(包括衍生工具的無效收益/損失, 以及與非控股權益相關的非現金收入和支出金額)以及本公司在與其未合併的合資企業相關的非現金調整中的份額。本公司相信，使用FFO和AFFO(以及相關的每股金額)，再加上所要求的GAAP陳述，將提高投資者對本公司經營業績的瞭解，並使房地產投資信託基金之間的經營業績比較更有意義。本公司認為FFO及AFFO是檢討營運及財務表現比較的有用指標，因為剔除上述適用項目後，FFO及AFFO可協助投資者比較本公司不同期間的經營表現或與其他公司比較。雖然FFO和AFFO是房地產投資信託基金經營業績的相關和廣泛使用的衡量指標，但它們並不代表GAAP定義的運營現金流或淨收入，不應被視為評估公司流動性或經營業績的替代指標。FFO和AFFO也不考慮與公司房地產資產相關的資本支出相關的成本，也不聲稱它們表明可用於滿足公司未來現金需求的現金。此外，公司對FFO和AFFO的計算可能無法與其他房地產投資信託報告的FFO和AFFO相比，這些信託沒有根據當前的NAREIT定義定義FFO，或者解釋了當前的NAREIT定義或定義了與公司不同的AFFO。

補助金收入

贈款收入包括州或聯邦政府專門向我們的老年住房管理投資組合中的社區支付的與大流行有關的資金，與原本為向居民提供護理而收到的金額相比是遞增的。

淨債務*

本公司合併財務報表中報告的循環信貸安排、定期貸款、優先無擔保票據和擔保債務的本金餘額，扣除本公司合併財務報表中報告的現金和現金等價物。

淨債務與調整後EBITDA之比*

債務淨額對經調整EBITDA的計算方法為債務淨額除以年化經調整EBITDA(經調整EBITDA)，經年化調整後的調整使於各自期間內完成的收購及處置生效，猶如該等收購及處置於所述期間開始時已完成。

淨營業收入(NOI)*

該公司認為，根據公認會計原則定義的淨收入是最合適的收益衡量標準。該公司認為NOI是一項重要的補充措施，因為它允許投資者、分析師及其管理層評估其投資的經營業績。該公司將NOI定義為總收入減去運營費用。NOI不包括包括在淨收入中的所有其他財務報表金額。

歸一化FFO和歸一化AFFO*

標準化FFO和標準化AFFO分別代表FFO和AFFO，對公司認為不能反映其持續經營業績的某些收入和支出項目進行了調整。本公司認為，標準化FFO和標準化AFFO是評估不包括這些收入和費用項目的公司經營業績的有用指標，以幫助投資者比較公司不同時期的經營業績或與其他公司相比。歸一化FFO和歸一化AFFO不代表運營現金流或淨收入，定義如下

在評估公司的流動性或經營業績時，不應將其視為這些衡量標準的替代指標。正常化FFO和正常化AFFO也不考慮與公司房地產資產相關的資本支出相關的成本，也不聲稱它們表明可用於滿足公司未來現金需求的現金。此外，本公司對歸一化FFO和歸一化AFFO的計算可能無法與其他房地產投資信託報告的歸一化FFO和歸一化AFFO相比，這些房地產投資信託沒有根據當前的NAREIT定義定義FFO，或解釋當前NAREIT定義或定義FFO和AFFO或歸一化FFO和歸一化AFFO與本公司不同。

入住率

佔有率是所示期間各設施的平均運營佔有率。百分比的計算方法是將實際人口普查除以同期可用牀位/單位提供的期間。入住率只包括穩定的設施，不包括沒有數據或沒有意義的設施。

REVPOR

REVPOR是指在所示期間，高級住房管理社區每個佔用單位每月產生的平均收入。其計算方法為不包括補助金收入的居民費用和服務收入除以每月平均佔用單位天數。REVPOR僅包括穩定的設施。

老年人住房

老年住房社區包括獨立生活社區、輔助生活社區、持續護理退休社區和記憶護理社區。

高級住房-管理型

第三方物業管理人根據物業管理協議經營的高級住房社區。

熟練的組合

技能組合的定義是，熟練護理/過渡期護理機構的聯邦醫療保險和非醫療補助管理型護理患者總收入除以所示期間技術護理/過渡期護理機構的總收入。技能組合只包括穩定的設施，不包括沒有數據或沒有意義的設施。

熟練護理/過渡期護理

熟練護理/過渡期護理設施包括熟練護理、過渡期護理、多執照指定和精神健康設施。

專科醫院和其他

包括急性護理、長期急性護理和康復醫院，提供住宿服務的設施，可能包括日常生活活動的援助，以及其他不被歸類為熟練護理/過渡護理、老年住房或行為健康的設施。

穩定的設施

在收購時，該公司將每個設施歸類為穩定或非穩定。此外，公司可在收購後將設施歸類為非穩定設施。可能導致設施被歸類為非穩定設施的情況包括新建成的開發項目、正在進行重大翻新或增建的設施、重新定位或過渡到新運營商的設施，以及租户商業模式的重大轉變。這類設施通常在保持一致使用率的較早時間(熟練護理/過渡護理設施85%，老年住房社區90%)或分類日期後24個月被重新歸類為穩定設施。穩定設施不包括(I)待售設施、(Ii)戰略出售候選設施、(Iii)過渡至新運營商的設施、(Iv)由本公司租賃過渡至由本公司營運的設施及(V)於本報告所述期間前三個月收購的租賃設施。

*非公認會計準則財務指標

有關本新聞稿中使用的非公認會計準則財務指標的有用性和侷限性的對賬、定義和重要討論，請訪問https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results.。