附件10.2

本文檔中包含的某些機密信息，標有[***]，已被省略，因為它既不是實質性的，也是(Ii)如果公開披露會對競爭有害的。

租賃協議

本租賃協議(“租賃”)於2020年9月29日在特拉華州有限責任公司(“業主”)和特拉華州公司(“承租人”)之間簽訂。

可出租面積：59407平方米英國《金融時報》

大樓可出租面積：146,456平方米英國《金融時報》

項目可出租面積：482,917平方米英國《金融時報》

承租人在大樓運營費用中的份額(承租人份額)：40.56%

建築在項目運營費用中的份額(建築份額)：30.33%

保證金：311,886.75美元

目標開工日期：2021年8月1日

租金調整百分比：3%

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以下證物附於本文件，並以此作為參考併入本文：

1.處所的租賃。根據並遵守本協議的所有條款和條件，房東特此將房屋出租給租客，租客特此向房東出租房屋。項目中供項目承租人非專有使用的部分在本文中統稱為“公共區域”。承租人與其他有權使用公共區域的人一樣，在租期內享有使用公共區域的非專有權。房東保留修改公共區域的權利，只要這些修改不會對租户使用或進入允許用途的房屋造成實質性不利影響。業主應盡商業上合理的努力，儘量減少對承租人根據本條款第1款對公共區域進行的任何修改所造成的幹擾。從開工之日起至租期屆滿期間，承租人有權一週7天、每天24小時進入大樓和辦公場所，但因法律要求、業主根據本租約要求或允許進行的任何安裝、維護或維修，或任何其他臨時中斷，以及其他受本租約條款約束的緊急情況除外。

2.交付；房產驗收；生效日期。房東應盡合理努力在《承租人改善工程準備情況》中的目標開工日期或之前將房屋交付給承租人，以供承租人進行承租人的改善工程(“交付”或“交付”)。如果房東未能及時交付房屋，房東不對租客因此造成的任何損失或損害承擔責任，除本租約規定外，本租約不得無效或不可撤銷。如果房東因不可抗力延誤以外的任何原因未能在目標開始日期後120天內交付房產，房東或租客可通過書面通知另一方終止本租約，如果終止，則由以下任一方式終止：(A)押金或其任何餘額(即從中扣除房東根據本租約的規定有權獲得的所有金額)應退還給租户，以及(B)房東和租客在本租約項下不再享有任何其他權利、義務或義務，但明確在本租約終止後仍繼續存在的條款除外。在此使用的術語“承租人改進”和“承租人改進工作準備情況”應具有此處至附件C中的工作信函(“工作信函”)中給出的該等術語的含義。如果房東和租客在120天期限(可能因不可抗力延誤而延長)後10個工作日內均未選擇撤銷本租約，則放棄撤銷本租約的權利，本租約將保持完全效力。

儘管有上述規定，房東和租客同意，如果因美國新冠肺炎疫情而對項目擁有管轄權的任何政府當局宣佈或執行任何限制聖地亞哥縣建築活動的命令或命令(任何此類命令或命令，稱為“政府命令”)，則只要該政府命令阻止了核心殼牌的建設(如工作信函中所定義的)，則目標開工日期應推遲1天，只要這種政府命令仍然有效並繼續阻止核心殼牌的這種建設。

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“開工日期”應為房東將房屋交付給處於承租人改善工作準備狀態的租户的日期。“開工日期”應為開工日期後180天(根據目標開工日期2021年8月1日，預計開工日期為2022年2月1日)；但是，如果限制聖地亞哥縣建築活動的政府強制令不允許承租人進行這種改建工程，則在開工日期之後每隔一天，租金開始日期應推遲一天。應業主要求，承租人應簽署並交付一份書面確認，説明開始日期、租金開始日期和期限屆滿日期，並以本租約附件所附“開始日期確認”的形式予以確定；但承租人未能簽署並交付此類確認並不影響房東在本合同項下的權利。本租約的“期限”應為本租約首頁上所定義的基本期限。

除工作書所載者外：(I)租客須接受物業於開工日期時的狀況；(Ii)業主對物業的任何瑕疵不承擔任何責任；及(Iii)租客接管物業，即為租客接受物業及物業在收回物業時狀況良好的確鑿證據。租户在生效日期前佔用物業須遵守本租約的所有條款及條件，但不包括支付基本租金及營運費用的責任。

儘管有上述規定，在開工日期後連續365天的期間內，房東應自行承擔成本和費用(不構成運營費用)，負責為房屋提供服務的建築系統(見第13條的定義)的任何維修，除非承租人或任何承租人對維修原因負責，或承租人負責建造該建築系統作為承租人改進的一部分，在這種情況下，承租人應支付費用。此外，承租人應有權享受與Core&Shell相關的向房東發出的任何擔保的利益，該擔保的條款以影響房產的範圍為限。

承租人同意並承認，業主或業主的任何代理人均未就處所或項目的全部或部分狀況、及/或處所或項目是否適合承租人的業務作出任何陳述或保證，而承租人放棄對處所或項目適合許可用途的任何默示保證。本租賃構成房東和租客關於本租賃標的的完整協議，並取代本租賃中未包含的任何和所有先前的陳述、誘因、承諾、協議、諒解和談判。房東在簽署本租約時，依據租客的陳述、保證、確認和本租約中包含的協議。

3.租金。

(A)基本租金。抵押期(定義見下文)屆滿後首個完整月的基本租金及保證金應於承租人向業主交付本租約的籤立副本的同時到期及支付。承租人應在租金開始日期後的每個日曆月的第一天或之前，以美利堅合眾國的合法貨幣，在房東辦公室或房東不時以書面或通過以下方式指定的其他地點，向房東預付等額的每月基本租金分期付款，不得要求、減免、扣除或抵銷

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根據房東提供的電匯説明進行聯邦保險電匯(包括ACH)。任何部分日曆月的基本租金的支付應按比例計算。承租人向房東支付基本租金和其他款項的義務和本租賃項下房東的義務是獨立的義務。承租人無權在任何時候減免、降低或抵銷本租約中明文規定的任何減税措施。

即使租約有任何相反規定，只要承租人並無拖欠租金(定義見第20節)，承租人在緊接租金生效日期(“解除期間”)後的連續330天內，均無須支付基本租金。承租人應於租金生效日期後第331天繳交全額基本租金(按下文第4節調整)。

(B)額外租金。除基本租金外，承租人同意向業主支付額外租金(“額外租金”)：(I)自租金生效日期起計，承租人應分擔的“營運開支”(定義見第5節)，以及(Ii)承租人根據本租約條文承擔或同意支付的任何及所有其他款項，包括但不限於因承租人違約或未能遵守本租約的協議、條款、契諾及條件而可能到期的任何及所有其他款項。

如果OAS業主(定義見第40條)在其唯一和絕對的酌情權下選擇建造任何OAS便利設施(定義見第40條)，業主和租客承認並同意，在OAS便利設施開始實施日期(定義見第40條)之後的任何時間，業主有權將物業的可出租面積增加0.1%(這反過來將導致租户根據本租約應支付的基本租金相應增加0.1%)，在亞歷山大廣場1號建造的OAS便利設施面積為5000平方英尺，如果建造50,000平方英尺或更多的OAS便利設施，最高可增加5%的房地可出租面積(如果適用，則為“OAS便利設施RSF增加”)。例如，如果建造了50,000平方英尺的OAS設施，則該房地的可出租平方英尺(包括但不限於用於計算基本租金的目的)應為62,377平方英尺。如果房東選擇根據OAS便利設施RSF增加而增加物業的可出租面積，則即使本租約有任何相反規定，(A)自該OAS便利設施RSF增加生效之日起(“OAS便利設施RSF增加生效日期”)，承租人根據第40(C)條支付便利設施費用的義務將終止；(B)當時承租人在建築物運營費用中的份額將不受與OAS便利設施RSF增加相關的調整，而將保持40.56%，(C)在美洲國家組織設施RSF增加生效日期後的第一個完整歷年內，承租人在建築物運營費用中應支付的份額每年不得超過每單位可出租平方英尺4.32美元, 及(D)承租人無權獲得任何增加的租户改善津貼或額外的租户改善津貼，因為增加的租户改善津貼或額外的租户改善津貼與增加的OAS康樂設施有關。

4.基本租金調整。

(A)年度調整。基本租金應在租金生效日期的每個年度週年日增加(但如果租金開始日期發生在日曆月的第一天以外的日期，則基本租金應在緊接租金開始日期後的第一個完整日曆月的第一天的每個年度週年日增加)(每個“調整日期”)，方法是將緊接該調整日期之前應支付的基本租金乘以租金調整百分比，並將所得金額添加到緊接該調整日期之前應支付的基本租金中。如此調整的基本租金應在此後按本協議規定支付。任何部分日曆月的基本租金調整均應按比例計算。

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(B)額外工傷津貼。根據工作信函的條款，房東應根據工作信函的條款，向租户提供額外的租户改善津貼(如工作信函中所定義的)。自起租日期起計至基期內每個月的第一天為止，租客須支付所需款額，以悉數攤銷實際由業主提供的額外租客改善津貼的部分(如有)，按月平均支付，並按基準年期按年利率8%計算利息，該利息應自業主首次發放該額外租客改善津貼或其任何部分(“TI租金”)之日起計。在本租賃期滿或提前終止時，任何未償還和未攤銷的TI租金應一次性支付給業主。為免生疑問，業主及租客確認並同意，在合約期內，TI租金(如有)將不會根據第4(A)條作出調整。

5.營業費用支付。房東應向租客提交每一歷年經營費用的書面估計(“年度估計”)，該估計可由房東在該歷年內不時修訂。從起租之日起至租期內每個月的第一天，承租人應向業主支付相當於承租人年度預算份額的1/12的金額。任何部分日曆月的付款應按比例計算。

“營運費用”一詞係指業主在每一歷年就建築物招致或累計的任何種類或種類的所有成本及開支(包括建築物在業主就工程項目而招致或應計的任何種類或種類的非特定於建築物或位於項目內的任何其他建築物的所有費用及開支中所佔的份額)，包括(T)税(如第9節所界定)、(U)在較短的10年內攤銷的資本修繕、更換及改善，以及該等資本項目的使用年限。由業主在考慮到所有相關因素後合理確定，包括：(I)建築物每週7天、每天24小時的運營；(V)現在或將來位於項目內的公共區域設施(“項目設施”)的成本(包括但不限於業主可能提供的與項目設施相關的任何補貼)；(W)從OAS設施開始日期(定義見第40(C)條)開始，在符合上文第40條和第3(B)條的條款的情況下，成本和開支(包括但不限於，OAS業主可能提供的與OAS設施有關的任何補貼(定義見第40條)與OAS設施有關(承租人應負責承租人分擔的費用，該份額應根據房地的可出租面積以及項目和亞歷山大廣場一號的所有使用者的可出租面積來確定)，(X)旨在鼓勵社會距離的大樓或項目的升級或大樓和/或項目提供的強化服務的費用, 促進和保護健康和身體健康和/或旨在限制比季節性流感(統稱為“傳染病”)更嚴重的任何種類或性質的傳染病和/或病毒的傳播，(Y)交通服務成本，包括但不限於向項目租户提供班車服務的成本(前提是這種班車服務包括在大樓0.25英里內停留)，以及(Z)業主第三方物業經理的費用，或(如果沒有第三方物業經理)，行政租金為基本租金的3%(但在免租期內，承租人仍須每月支付行政租金，相當於在沒有免租期的情況下承租人應支付的行政租金)，但不包括：

(A)在業主的工程基本完成前，該項目及翻新工程的原有建築成本，以及糾正該等原有建築或翻新工程的欠妥之處的成本；

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(B)擴大該項目的資本支出(包括與在該項目建造新樓有關的費用)；

(C)房東的利息、抵押本金支付(見第27節)、房東的債務、融資成本以及房東借入的資金的攤銷，不論是否有擔保；

(D)項目的折舊(基本建設改善除外，其費用可計入業務費用)；

(E)廣告、法律和空間規劃費用和租賃佣金，以及為項目採購和向租户出租空間而產生的其他成本和開支，包括項目中保留的任何租賃辦公室、租户的免租金和建築津貼；

(F)談判或執行租約所產生的法律費用和其他費用；

(G)完成、固定裝置、改善、翻新、粉刷、重新裝修或業主為其處所內的其他租客支付或進行的其他工程，以及糾正該等工程的欠妥之處的費用；

(H)由項目的其他租户發還的費用，或由項目的租户或其他租户直接支付的税款，不論是否實際支付；

(I)支付給業主的高級人員及僱員的薪金、工資、福利及其他補償，而該等高級人員及僱員並非全部或部分被指派經營、管理、保養或修理工程項目；

(J)與維持業主作為公司、合夥企業或其他實體的存在有關的一般組織、行政和間接費用，包括一般公司、法律和會計費用；

(K)因與租客、其他佔用人或準租客的糾紛而招致的費用(包括律師費及和解、判決及代之以付的費用)，以及與建築物的僱員、顧問、管理代理人、租賃代理人、買家或承按人進行談判或發生糾紛而招致的費用及開支，包括律師費；

(L)業主、其僱員、代理人或承包商或任何承租人違反項目中任何空間租賃的條款和條件或任何法律要求(如第7條所界定)而產生的費用；

(M)因以下原因而招致的罰款、罰款或利息：房東不能或不能支付房東應繳和應付的税款或任何其他款項，及/或未能在到期時提交任何税款或資料申報表，或因房東未能在拖欠前繳付本條例規定房東須繳付的任何税款或任何其他款項而招致的罰款、罰款或利息；

(N)支付給業主或業主的子公司或關聯公司的間接費用和利潤增量，用於支付項目內或向項目提供的貨物和/或服務，但超出非關聯第三方在競爭基礎上提供的此類貨物和/或服務的成本；

(O)業主的慈善或政治捐款的費用，或在工程項目內維持的美術費用；

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(P)與服務(包括電力)、物件或其他利益有關的費用，而該等服務、物品或其他利益並非工程項目的標準項目，而租客在沒有為此收取特別費用的情況下是不能獲得的，但該等費用是提供給項目的另一租客或佔用人的，不論該另一租客或佔用人是否由業主就此特別收取費用；

(Q)出售建築物和/或項目或為其再融資所產生的費用；

(R)業主或項目任何權益擁有人的淨所得税、特許經營税、股本、贈與税、遺產税或對項目或其中任何部分或權益徵收的任何聯邦、州或地方文件税；

(S)因業主或其代理人及僱員的嚴重疏忽或故意行為不當而產生的費用；

(T)業主根據工作書進行的工作的費用；

(U)本第5節明文規定的資本支出以外的其他資本支出；

(V)拆除、研究、測試或補救的任何費用，或與建築物或項目內或周圍存在危險材料有關的任何費用，而根據本租約，承租人不對此負責；

(W)任何物品，如包括在營運開支內，會涉及業主雙重收取該物品；及

(X)由項目租户以外的人根據項目內空間的租約實際償還的任何可包括在運營費用內的任何支出。

此外，即使本租約有任何相反規定，業主因任何基建改善而產生或應計的營運開支，如業主合理預期可減少整體營運開支(例如但不限於減少項目的能源使用量)(“節能成本”)，應在至少相等於(A)10年、(B)該等基建項目的使用年限或(C)(I)節能成本的商數的年度內攤銷。除以(Ii)業主合理預期可因該等資本改善而節省的年度營運開支。

在任何情況下，承租人都不需要支付超過承租人的份額，房東實際發生或累積的運營費用加上根據第四十條應支付的任何便利設施費用。業主無權向項目租户收取超過業主實際發生或應計營業費用總額的100%的營業費用，業主也無權從業主收取的營業費用中獲利。

在每一歷年(或合理要求的較長期間)結束後90天內，房東應向租客提交一份合理詳細的報表(“年度報表”)，説明：(A)上一歷年的實際運營費用總額和租户所佔份額，以及(B)租户就該年度的運營支出支付的總額。如承租人應佔該年度的實際經營開支超過承租人支付該年度的經營開支，則超出的部分應於該年度報表送交承租人後30天內作為租金到期並由承租人支付。如果租客支付的經營費用超過租客在該年度的實際經營費用份額，房東應在該年度報表交付後30天內向租客支付超出的部分，但在租期屆滿後或提前終止租客或租客拖欠租金的情況下，房東應在扣除房東應支付的所有其他金額後向租客支付超出的部分。根據本款規定，房東和租客有義務支付任何多付的款項或欠款，在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

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年度報表是最終的，對租户具有約束力，除非租户在收到年度報表後90天內對其中的任何項目提出異議，並向業主發出書面通知，説明每一項異議及其理由。如果在90天內，承租人合理且真誠地質疑或質疑業主關於承租人應承擔的運營費用的陳述的準確性，房東將向承租人提供與項目運營有關的業主賬簿和記錄，以及業主合理確定為迴應承租人問題的信息(“費用信息”)。如果在承租人審核此類費用信息後，房東和租客無法就承租人的運營費用份額達成一致，則承租人有權選擇一家地區或國家認可的獨立會計師事務所，由承租人選擇並經房東批准(批准不得無理扣留、附加條件或拖延)，根據非或有費用安排(承租人獨自承擔成本和費用)、審計和/或審查相關年度的費用信息(“獨立審查”)。任何這種獨立審查的結果對房東和租客都具有約束力。如獨立審查顯示租客就有關歷年的營運開支實際支付的款額超過租客在該歷年的營運開支份額，則房東可選擇(I)將超出的款額貸記估計營運開支的下一期分期付款，或(Ii)在提交該報表後30天內向租客支付超出的款額，但在本租約期滿或提前終止後，或如租客拖欠租金的義務除外, 房東在扣除房東應付的所有其他款項後，應將超出的部分支付給租客。如獨立審查顯示承租人就該歷年的營運開支支付的款額少於承租人在該歷年的營運開支份額，則承租人應在提交該報表後30天內向業主支付差額。如果獨立審查顯示租户在運營費用方面多付了超過5%的費用，則房東應補償租户因獨立審查而產生的所有費用。承租人分擔義務開始和結束的歷年的經營費用應按比例分攤。即使本條例另有相反規定，如建築物在合約期內任何一年的平均入住率不少於95%，則租客在該年度的營運開支中所佔的份額，須當作該建築物在該年度的平均入住率為95%一樣計算。

在租金開始日期後的第一個完整歷年之後，在基期內，由可控運營費用(定義見下文)構成的運營費用部分每年的增幅不得超過5%。每年5%的增長限制應是逐年累積的，因此，如果在任何一年，累計運營費用增長超過或低於5%，則5%與該年度實際百分比增長之間的差額可結轉至任何未來年度，並可應用於該未來年度以增加實際百分比增長(即使該年度超過5%)，但受可控運營支出自任期開始以來的年複合增長率不得超過5%的限制。“可控運營費用”是指房東合理控制其增長的運營費用，具體不包括但不限於税收、評估、項目設施和OAS設施的成本(包括任何適用的補貼)、垃圾和/或垃圾清除、保險、集體協商的工會工資、電力和其他公用事業。對不屬於可控經營費用的經營費用，不設逐年增長幅度限制。

“承租人份額”應是本租約首頁所列的承租人份額百分比，房東根據此後房屋或項目實際大小的變化進行合理調整。房東可以公平地增加承租人的份額，用於任何與維修、更換或服務有關的費用或費用，這些費用或費用與維修、更換或服務有關，只惠及房產或項目的一部分，包括房產，或因佔用或使用而變化。基本租金、承租人的運營費用份額以及承租人在本協議項下應向房東支付的所有其他金額在本協議中統稱為“租金”。

3115梅里菲爾德/埃拉斯卡-第9頁

6.保證金。承租人在向房東交付本租約的簽約副本後，應向房東交一筆保證金(“保證金”)，用於履行本租約第1頁所列的所有承租人義務，保證金應採用無條件且不可撤銷的信用證(“信用證”)的形式：(I)以房東合理滿意的形式和實質；(Ii)指定房東為受益人；(Iii)明確地允許房東隨時利用它，向發行人遞交通知，表明房東有權根據該通知支取，(Iv)由硅谷銀行或其他合理地令房東滿意的FDIC保險金融機構簽發，以及(V)可在房東選擇的狀態下通過出示即期匯票贖回。如果承租人沒有在任何當時的信用證規定的到期日之前至少10天向房東提供符合本協議所有要求的替代信用證，房東有權提取當前信用證的全部金額，並將提取的現金資金作為保證金，作為保證金，這些資金應在承租人向房東交付替代信用證後的合理期限內返還給房客。保證金應由業主持有，作為承租人履行本租約義務的保證金。保證金不是預付租金保證金，也不是房東在租户違約情況下的損害賠償金。每次發生違約(如第20條所定義)時，房東可使用全部或部分保證金來支付本租約規定的拖欠款項、《加州民法典》第1951.2條規定的未來租金損害賠償金以及任何損害的費用, 在不損害本合同規定或法律規定的任何其他補救措施的情況下，因該過失造成的傷害、費用或責任。業主根據本條款第6款使用保證金的權利包括在根據下文第21(C)條終止本租約後使用保證金支付未來租金損害賠償金的權利。在所有或部分押金被使用後，承租人應按要求向房東支付將押金恢復到本租約第1頁所列金額的金額。承租人特此放棄現在或今後生效的任何法律的條款，包括但不限於加州民法典1950.7條款，該條款規定房東可以從保證金中只索要用於補救租金拖欠、修復租户造成的損壞或清理房屋所需的合理金額，雙方同意，房東還可以要求賠償房東因租户或任何高級職員、僱員、代理人或受邀者的行為或不作為而造成的任何其他可預見或不可預見的損失或損害。在對承租人提起破產或其他債務人-債權人訴訟時，保證金應被視為首先用於支付房東在提出該等訴訟之前的一段時間內應支付的租金和其他費用。如果承租人應全面履行本租約的每項條款，押金或其任何餘額(即在扣除房東根據本租約條款有權獲得的所有金額後)應在本租約期滿或更早終止後90天內返還給承租人(或根據房東的選擇，退還給租户權益的最後受讓人)。

如果房東轉讓其在本項目或本租賃中的權益，房東應(A)將房東當時持有的任何保證金轉讓給根據本條款第6條承擔房東義務的個人或實體，或(B)將房東當時持有並在扣除本條款允許的扣除額後剩餘的任何保證金返還給租户。一旦轉讓給受讓人或將押金退還給租客，房東對押金不再負有任何義務，租客退還押金的權利僅適用於房東受讓人。保證金不是預付租金保證金，也不是房東在租户違約情況下的損害賠償金。房東對保證金的義務是債務人的義務，而不是受託人的義務，因此不產生利息。

3115梅里菲爾德/埃拉斯卡-第10頁

7.使用。房產應僅用於本租約第1頁基本租賃條款中規定的許可用途，並遵守現在或以後適用於房產及其使用和佔用的所有法律、命令、判決、條例、法規、法規、指令、許可證、許可證、契諾和限制，包括但不限於《美國殘疾人法》，42 U.S.C.§12101，以及更多。(連同據此頒佈的條例，“反興奮劑機構”)適用於房舍和租户對房舍的使用(統稱為“法律要求”，每個統稱為“法律要求”)。承租人應在房東發出5個工作日的書面通知後，停止任何被任何具有管轄權的政府當局(如第9條所界定)書面宣佈為違反法律要求的房產的使用。承租人不得使用或允許將房屋用於任何目的或以任何方式使承租人或房東的保險無效、增加保險風險或導致不允許任何灑水器或其他信用。承租人不得允許房屋的任何部分被用作ADA或任何類似法律要求中所定義的“公共住宿場所”。承租人應應房東的要求，及時補償因承租人不遵守本節規定或因承租人使用和/或佔用房屋而導致的任何此類保險單的任何額外保費。承租人將以謹慎、安全和適當的方式使用房屋，不得浪費或允許浪費、使房屋的樓面或結構超載、使房屋使用會損壞房屋或阻礙或幹擾業主或其他租户或項目佔用者的權利, 包括在該處所進行拍賣、清盤或停業出售，或將該處所用作或容許該處所作任何非法用途。承租人應安排在房屋內安裝任何設備或機械，以合理地防止房屋發出的聲音或振動延伸到公共區域或項目中的其他空間。未經業主事先書面同意，承租人不得在房屋內或之上放置任何會使樓面超載的機械或設備，或在項目的公共區域或項目電梯內運輸或移動此類物品，而業主的書面同意不得被無理拒絕、限制或拖延。除非《工作書》另有規定，未經業主事先書面同意，承租人不得以任何需要通風、空氣交換、供暖、燃氣、蒸汽、電力或水的方式使用該房屋，超出根據通常為許可用途提供的承租人份額按比例分配給該房屋的現有容量。

自開工之日起，業主應承擔業主的費用，而不是作為運營費用的一部分，確保項目的公共區域符合法律要求，包括《反興奮劑條例》。開工日期後，業主應作為運營費用(如果該法律要求一般適用於項目所在地區的類似建築)或由承租人費用(如果該法律要求是由於承租人與項目其他承租人相比，對房屋的特定用途、承租人的改善或承租人的改動)對公共區域或建築外部進行法律要求所要求的任何更改或修改而引發的。除本款另有明確規定外，承租人應自費對房屋內部進行與承租人特定用途或佔用有關的法律要求(包括但不限於符合反興奮劑機構的要求)對房屋內部進行的任何改動或修改。儘管本協議有任何其他相反的規定，承租人應對因承租人對房屋的特定使用或佔用或承租人的改動的法律要求引起或與之相關的任何和所有索償、索賠、債務、損失、費用、費用、訴訟、訴訟因由、損害賠償或判決，以及因調查或抗辯而產生的所有合理費用(包括但不限於合理的律師費、收費、支出和訴訟費用)(統稱“索賠”)負責，承租人應賠償、抗辯, 對於因物業未能遵守與租客對物業的特定用途或佔用或租客的變更有關的任何法律要求而引起的或與之相關的任何和所有索賠，持有並免除業主的損害。

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承租人承認，房東可以，但沒有義務，尋求獲得能源與環境設計(LEED)、Well建築標準或其他與項目和/或房屋相關的類似“綠色”認證，並且承租人同意免費與房東進行合理合作，並提供房東合理要求的相關信息和/或文件。

8.等待。如果經房東明確書面同意，租户在租期終止後保留對房產的佔有，(I)除非另有書面同意，否則房東應在任何時候立即終止這種佔有，(Ii)本租約的所有其他條款和規定(包括但不限於根據本條款第4節調整基本租金)在該滯留期內將保持完全有效和有效(不包括任何擴展或續期選擇權或其他類似的權利或選擇權)。(Iii)承租人應繼續支付基本租金，金額為本租賃期滿或提前終止之日應支付的金額，或房東在該書面同意中由業主全權及絕對酌情決定的其他金額，及(Iv)所有其他付款應根據本租賃條款繼續支付。如租客在租期屆滿或提早終止後，在沒有業主明確書面同意的情況下繼續管有房產，(A)租客應在符合本租約條款的情況下成為租客，但(I)租期的首30天，每月租金應相等於租期最後30天有效租金的125%，以及(Ii)租期超過30天的任何租期，相當於租期最後30天有效租金的150%，以及(B)租期超過60天的任何租期，承租人還應對房東因承租人保留而遭受的一切損害負責，包括隨之而來的損害。除非另有明文規定，承租人的保留，無論是否得到房東的同意，都不得延長本租約。, 本第8條不得解釋為同意承租人保留對房屋的佔有權。房東在本租約期滿或提前終止後接受租金，不應導致本租約的續簽或恢復。

9.税項。房東應支付任何聯邦、州、地區、市政、地方或其他政府當局或機構，包括但不限於準公共機構(統稱為“政府當局”)在有效期內徵收的所有税費、徵費、費用、評估和任何種類的政府收費(統稱為“税費”)，包括但不限於以下所有税項：(I)全部或部分徵收、計量或基於以下各項的税項：根據本租約應支付給業主的租金(或業主收到的總收入)，或(Ii)基於任何種類的房產或項目的面積、評估價值或其他衡量或評估，或(Iii)由房產或項目的任何部分的運營或維護，包括停車而評估或徵收的，或(Iv)由任何政府當局頒佈的法律規定或對其發佈的法律要求或解釋所評估或徵收的，或(Iv)根據本租約應支付給業主的租金和/或業主從項目或其任何部分的租金中獲得的總收入，或(V)作為房東業務或佔用項目租賃空間的許可證或其他費用、收費、税款或評估。房東可以通過適當的法律程序對任何税收或保證税收的留置權的金額、有效性或應用提出異議。税金不包括(A)對房東徵收的任何所得税淨額，除非該等淨所得税是用來替代本協議項下應繳的任何税款，或(B)因房東未能在到期時支付本協議項下應繳的任何税款而產生的任何罰款、罰款或利息。如任何該等税項是直接向租客徵收或評税的，則租客須負責並須按訟費評定當局規定的時間及方式繳付該等税項。承租人應支付, 在拖欠之前，對租户放置在房屋內的任何個人財產或行業固定裝置徵收或評估的任何和所有税項，無論是針對房東或租户徵收或評估的。如果對業主或業主的財產徵收租客的個人財產或行業固定裝置的任何税款，或如果項目的評估估值增加了可歸因於房產的改善或改建的價值，無論房產是由業主或租客擁有的，也無論是否附着在房地產上以成為房產的一部分，高於業主所依據的基本估值

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不時地向項目中的所有租户分配税款，房東有權但沒有義務繳納此類税款。房東對任何超額估價的確定應具有約束力和決定性，沒有明顯的錯誤。房東支付的任何此類款項應構成租客應立即向房東支付的額外租金。

10.泊車。根據所有適用的法律要求、不可抗力、徵用(定義見下文第19節)和業主行使其在本合同項下的權利，承租人有權在基本期限內與本項目的其他承租人一樣，在不收取額外費用的情況下，有權使用：(A)每1,000可出租平方英尺的2.3個停車位應位於大樓內指定為非預留停車位的停車區，(B)每1,000平方英尺的房舍應有0.2個停車位，這些停車位應設在大樓的停車結構中指定為非預留停車位的區域。如果房東確定停車設施變得擁擠，房東可以按上述比例為項目中的租户和其他租户分配停車位。儘管如上所述，根據本第10條第一句分配給承租人的停車位數量中將包括12個停車位，這些停車位位於本條款附件I確定的位置，這些停車位應標記為供承租人和/或承租人訪客使用的空間。業主不負責向任何第三方，包括項目的其他租户強制執行租户的停車權，或強制執行任何停車位的預留。

11.公用事業、服務。房東應提供水、電、暖通空調、照明、電力、下水道和其他公用設施(包括燃氣和消防噴頭，只要項目為此類服務)，並僅就公共區域提供垃圾和垃圾收集和清潔服務(統稱為公用設施)。房東應支付在房產上使用的所有公用事業、公用事業的所有維護費、任何政府當局或公用事業提供商徵收的任何雨水下水道費用或其他類似公用事業費用，以及由此產生的任何税金、罰金、附加費或類似費用，作為運營費用或承租人的補償義務。房東可由房東承擔費用，將任何公用事業分開計量或由供應商直接向租户收費。承租人應在拖欠之前直接向公用事業提供商支付在期限內可能向承租人或房產提供的任何單獨計量的公用事業和服務。承租人應按照房東合理確定的消耗量，支付其在聯合計量公用事業費用中的份額，作為運營費用的一部分。公用事業的中斷或故障，除房東故意的不當行為外，不得導致驅逐或推定驅逐租户、終止本租約或除緊隨其後的段落所規定的減租外，不得導致驅逐或推定驅逐租客。承租人同意將公共區域的水和下水道的使用限制為正常的洗手間使用。承租人應負責獲得並支付自己為房屋提供的清潔服務。

即使本協議有任何相反規定，如果(I)房屋的基本服務(定義如下)發生中斷，且該停止完全是由於房東的嚴重疏忽或故意不當行為，而不是由於租户或任何租户一方的任何行為或不作為，或房東無法合理控制的任何事項(該基本服務的任何此類中斷在下文中被稱為“服務中斷”)，並且(Ii)在房東收到租户的書面通知後，該服務中斷持續了連續5個工作日以上，以及(Iii)由於該服務中斷，租户在房屋內的正常經營行為受到重大不利影響，則在該5個工作日後繼續服務中斷的每一天，應減免一天的基本租金；然而，如果物業的任何部分可合理地用於租户的正常業務運營，或如果儘管服務中斷，租户仍在物業的任何部分進行其全部或任何部分業務，則每次基本租金每日減免的金額應僅與租户正常運營或使用物業能力中斷的性質和程度成比例。根據本款授予承租人的權利應為承租人的獨有和專有權利

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因房東未能提供服務而產生的補救措施，房東不對租客因任何服務失敗或停止而遭受或遭受的任何損失或損害承擔任何責任。就本協議而言，“基本服務”一詞應指以下服務：暖通空調服務、水、下水道和電力，但僅限於房東根據本租約有義務向承租人提供的服務。

房東向租户提供應急發電機或提供應急備用電力的唯一義務是：(I)向租户提供房東按比例向租户提供的應急發電機的電力份額，其容量不低於作為房東工作的一部分安裝的應急發電機的容量；以及(Ii)與第三方簽訂合同，根據製造商的標準維護指南對應急發電機進行維護。除前一句規定外，業主無義務向租户提供運行中的應急發電機或備用電源，或監督、監督或確認維護應急發電機的第三方是否按照製造商的標準指南進行維護。儘管本合同有任何相反規定，作為建築物維護的一部分，業主應至少每個日曆季度運行一次應急發電機，運行時間由業主合理確定，以確定其啟動時是否運行。業主應應承租人的書面要求(每歷年不超過一次)，將業主收到承租人書面要求前12個月期間的維修合同和應急發電機的維修記錄提供給承租人查閲。在應急發電機不能運行的任何更換、維修或維護期間，包括因無法獲得部件或替換設備而造成的任何延誤, 房東沒有義務為租户提供備用發電機或備用電源。承租人明確承認並同意房東不保證此類應急發電機將始終運行，或在需要時向房屋提供應急電力。

租户同意通過向房東的可測量在線門户網站提供租户適用的公用事業登錄憑據，或通過房東和租户合理同意的其他交付方式，每月向房東提供租户的用水和/或能源使用數據。房東因接收和分析此類用水和/或能源使用數據(包括但不限於根據適用法律要求可能需要的數據)而產生的成本和支出應作為運營費用的一部分。

12.改建及租客的財產。由承租人或代表承租人對房屋進行的任何改動、增加或改進，包括在房屋內任何門窗上增加任何種類或性質的鎖或螺栓，但不包括安裝、拆卸或重新調整傢俱系統(不包括拆除業主擁有或支付的傢俱系統)，而不涉及對建築系統(如第13條所界定)的結構或連接(普通插頭或插座除外)的任何修改(“改動”)應事先獲得業主的書面同意。如果任何此類更改影響到結構或建築系統，業主可全權酌情決定給予或不給予，不得以其他方式不合理地扣留、限制或推遲。如果在任何12個月內所有此類工程的總成本不超過75,000.00美元(“僅限通知的更改”)，承租人可在未經房東事先批准的情況下對房屋進行非結構性更改，前提是承租人以書面形式通知業主擬進行的僅限通知的更改，並且該通知應附有計劃、規格、工程合同以及業主可能合理要求的關於僅限通知的更改的性質和費用的其他信息，這些通知和隨附材料應在任何擬議施工前不少於15個工作日交付給業主。如果房東批准任何變更，房東可根據房東的合理決定權，對租户施加與房東認為適當的變更開始、實施和完成相關的條件。任何審批請求均應以書面形式提交，送達時間不得少於15

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在任何擬議施工前的幾個工作日，並附上計劃、規格、投標建議書、工程合同和業主可能合理要求的有關改建性質和費用的其他信息，包括所有從事工作或提供材料的人員的身份和郵寄地址。業主審查計劃和規範並監督施工的權利應完全出於其自身的利益，業主沒有責任確保該等計劃和規範或施工符合適用的法律要求。承租人應自負費用和費用，使所有變更符合保險要求和法律要求，並應自費實施因任何變更而導致的法律要求的任何變更或修改。除與任何僅通知的變更有關外，承租人應應要求向業主支付相當於承租人或其承包商或代理人因任何變更而產生的所有費用的2%的金額，作為額外租金，以支付業主的管理費用和計劃審查、協調、調度和監督的費用。在租户開始任何改建之前，房東可以根據適用法律在房屋及其周圍張貼不負責任的通知。承租人應補償房東，並賠償房東因承租人或其承包商的工作失誤、此類工作造成的延誤或清理不當而產生的任何費用，並使房東不受損害。

承租人應提供擔保或作出令業主合理滿意的其他安排，以確保完成所有改建工程的付款，且無留置權，並應提供(並促使每個承包商或分包商提供)工傷賠償和其他保險金額的保險證書，以及由業主滿意的保險公司出具的保險證書，以保護業主在施工期間免受人身傷害或財產損失的責任。完成任何改建後，承租人應向業主提交：(I)列出所有施工承包商和分包商姓名的宣誓聲明，以及所有此類承包商和分包商的最終留置權豁免；以及(Ii)任何此類改建的“竣工”計劃。

除可拆卸裝置(定義如下)外，所有裝置(定義如下)在租期內以及在租期屆滿或提前終止後應為業主財產，租户不得在租期內的任何時候移走，並應作為房產的一部分保留在房產中並與房產一起交出。儘管有上述規定，房東可在要求批准任何此類安裝時，或在收到變更通知時通知承租人，房東要求承租人在期限屆滿或提前終止時拆除該裝置，在這種情況下，承租人應按照緊隨其後的句子拆除該裝置。在期限屆滿或提前終止時，承租人應拆除(I)承租人安裝在房屋內或建築物立管或正壓送風系統中的所有電線、電纜或類似設備，(Ii)房東已根據前一句話向承租人發出拆除通知的任何裝置，以及(Iii)承租人的所有財產(見下文定義)，承租人應恢復和修復因拆除造成或因此而造成的任何損壞，包括但不限於封堵房屋牆壁後面的所有此類連接和修復任何洞。在租期屆滿或提前終止後的任何恢復期內，承租人應按照本合同的規定向房東支付租金，如同該空間被承租人以其他方式佔用一樣。如果房客或任何貸款人要求房東放棄房東對房客財產的任何留置權，出租人或其他聲稱擁有租客財產權益的個人或實體，且房東同意放棄, 則房東有權因其準備和談判放棄留置權的時間和努力而獲得作為行政租金的每次1,000美元的費用。

就本租賃而言，(X)“可拆卸裝置”是指本租約附件F中所列的任何物品，以及業主書面同意將來列入附件F的任何物品；(Y)“承租人的財產”是指可拆卸的裝置，以及除裝置外，承租人的任何個人財產或設備，可在不對房屋造成實質性損害的情況下拆除；以及

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(Z)“裝置”係指用信託基金支付的任何種類的所有財產、所有改建、所有固定裝置、所有隔斷、硬件、內置機械、內置櫥櫃和其他類似的附加設施、設備、財產和裝修，以便成為房地的一部分，包括但不限於穿透屋頂或正壓送風系統的通風櫃、內置冷藏室、內置暖氣室、步入式冷藏室、步入式暖氣室、去離子水系統、玻璃清洗設備、高壓滅菌器、冷凍機、內置管道、電氣和機械設備和系統，以及任何發電機和轉換開關。

儘管本合同有任何相反規定，承租人不得被要求在期限屆滿或提前終止時拆除或恢復根據工作書建造的承租人改進，承租人也無權在任何時候拆除任何該等承租人改進。

13.業主修葺工程。業主應維護或安排維護項目的所有結構、外部、停車場和其他公共區域，包括暖通空調、管道、消防噴頭、電梯和為項目的其他部分提供服務的所有其他建築系統(“建築系統”)，並保持完好、合理的損耗和由承租人或承租人的任何承租人、轉租人造成的未投保的損失和損害，作為運營費用(除非其成本根據本條款第5節從運營費用中扣除)。被許可人、代理人、傭人、僱員、受邀者和承包商(或承租人的任何受讓人、再承租人和/或被許可人各自的代理人、傭人、僱員、受邀者和承包商)(統稱為“承租方”)不包括在內。承租人或任何承租人造成的損失和損害應由房東負責修復，但不包括在保險範圍內，費用由承租人自行承擔。業主保留在以下情況下停止建築系統服務的權利：(I)因意外或緊急情況，或(Ii)業主認為需要或必須進行的計劃維修、改動或改善，直至上述維修、改動或改善完成為止。業主對在任何此類中斷期間未能提供建築系統服務不承擔任何責任或責任；但除非在緊急情況下，業主應盡商業上合理的努力，提前24小時通知承租人任何計劃停止建築系統服務以進行例行維護、維修的情況, 改動或改進。房東應盡合理努力，儘量減少對租户根據本第13條停止建築系統的操作的幹擾。在承租人對此有實際瞭解的範圍內，房客應立即向房東發出書面通知，説明房東根據本條款要求進行的任何維修，之後房東應採取商業上合理的努力進行維修。房東對任何未能進行任何維修或保養的情況概不負責，除非在租客書面通知需要進行該等維修或保養後，該等故障仍會持續一段不合理的時間。承租人放棄根據任何州或地方法律終止本租賃或進行此類維修的權利，費用由房東承擔，並同意雙方就此類事項各自享有的權利應僅限於本文所述。因火災、地震、洪水、破壞、戰爭或類似原因造成的損壞或破壞而需要進行的維修應受第18條的控制。

14.租客的修葺。根據本合同第13條的規定，承租人應自費維修、更換和維護房屋的所有部分，包括但不限於入口、門、天花板、內窗、內牆和外牆的內側。這種維修和更換可能包括資本支出和受益可能超出期限的維修。如果承租人沒有進行任何這樣的維修或更換，或者沒有對房屋進行維護，房東應該通知承租人這種失敗。如果租客沒有在業主通知後10天內開始補救，並在此後努力進行補救直至完成，房東可以進行該工作，並應在提出要求後10天內由租客報銷；但如果租客的不履行造成或可能造成緊急情況，業主可以立即開始補救，此後有權向租客追回補救費用。除第17和18條另有規定外，承租人應承擔因承租人或任何承租方造成的損壞而對項目任何部分進行的任何維修或更換的全部未投保費用，以及任何僅對房產有利的維修。

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儘管本租約有任何相反規定，自起租之日起，房屋的維護和維修義務應在業主和租客之間分配，如本租約附件H所述。根據附件H分配給承租人的贍養義務(“承租人贍養義務”)應由承租人自行承擔費用和費用。承租人的維修義務應包括採購和維修合同，合同的形式和內容應令業主合理滿意，並應業主的書面要求向業主提供副本，為業主合理接受並在各自的承租人維修義務方面經驗豐富的承包商提供合同。儘管本合同有任何相反規定，承租人根據本款簽訂的任何此類合同的工作範圍至少應符合製造商為使適用設備性能最佳而建議的維護程序。即使本租約中有任何相反的規定，房東也沒有義務履行任何租客贍養義務。承租人的維護義務不應包括承租人對項目進行任何結構和/或資本修復或改進的權利或義務，業主應繼續按照第13條的規定，負責項目所需的資本修復和更換，作為運營費用的一部分。如果承租人未能按照本租約的要求，以業主合理接受的方式維護承租人作為承租人維修義務的一部分，業主有權但無義務, 向承租人提供書面通知，如果承租人在收到通知後10天內仍未糾正承租人的故障，則承擔承租人的贍養義務。

15.機械師的留置權。承租人應在提交後10個工作日內，以保證金或其他方式解除針對處所或工程項目而提出的任何機械師留置權，該留置權聲稱是為承租人完成的工作或聲稱已向承租人提供的材料，費用由承租人自行承擔，並應以其他方式使處所和工程項目不受因所完成的工作、提供的材料或承租人承擔的義務而產生的任何留置權的影響。如果承租人未能履行本協議所述的任何留置權，業主有權但無義務支付該索賠或保證金或以其他方式提供擔保，以消除作為對項目所有權的索賠的留置權，其費用應立即作為額外租金由承租人支付。如果承租人租賃或融資購買辦公設備、傢俱或承租人在經營業務中使用的其他可拆卸個人財產，承租人保證任何出租人或承租人債權人作為公開記錄提交的任何統一商法典融資聲明將在其表面或通過其證物表明該融資聲明僅適用於位於房產內的承租人的可拆卸個人財產。在任何情況下，不得在聲明中提供項目地址，但不得使用限定語言説明留置權僅適用於位於承租人持有的已確定套間中的可拆卸個人財產。

16.彌償。承租人特此賠償並同意為業主、其高級職員、董事、僱員、經理、代理人、分代理人、組成實體和租約簽字人(統稱“業主受保障方”)辯護、保護並使其免受因承租人或任何承租人因使用或佔用處所或項目而直接或間接引起的任何或所有人員傷亡或財產損壞的索賠(包括但不限於任何行為)。承租人或任何承租人在房屋內或附近或在項目中的疏忽或疏忽)或承租人在履行本合同項下的任何義務時的違約或違約，除非完全由房東受補償方的故意不當行為或嚴重疏忽造成。房東不對租客承擔個人財產損壞的所有風險(包括但不限於房屋內保存的記錄的丟失)，租户承擔一切風險。租户更進一步

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放棄與任何此類損壞或個人財產破壞有關的對租户業務的損害或收入損失的任何和所有索賠(包括但不限於任何記錄損失)。業主受賠償方不對項目中任何租户或任何其他第三方或租户的任何行為、不作為或疏忽所造成的任何損害承擔責任。

17.保險。房東應維護所有風險財產，並在適用的情況下，包括覆蓋項目全部重置成本的灑水器損壞保險。業主應進一步購買並維持與本項目有關的人身傷害和財產損失的商業一般責任保險，單筆損失限額不低於2,000,000美元。房東可以，但沒有義務維持其認為必要的其他保險和附加保險，包括但不限於洪水、環境災害和地震、建築設備的損失或故障、錯誤和遺漏、維修或重建期間的租金損失、為受僱提供服務的員工提供的工傷補償保險和忠誠保證金，以及承租人安裝的或房東通常提供的標準改善以外的保險，無論這些是否為項目的一部分。所有此類保險應作為運營費用的一部分包括在內。該項目可以包括在一攬子保單中(在這種情況下，可分配給該項目的此類保險的費用將由房東根據保險公司的成本計算確定)。承租人還應補償房東因承租人使用房屋而合理地認為必要的任何增加的保費或額外的保險。

承租人在經營期間應自負費用和費用維持：“特殊形式”財產保險，包括業務中斷和額外費用，包括承租人自費在房屋內安裝或放置的所有財產和裝修的全部重置成本；不低於法律規定的最低限額的工人賠償保險；僱主責任保險，僱主責任限額為1,000,000美元的人身傷害--每次事故，因疾病政策限額造成的身體傷害1,000,000美元，以及因疾病造成的身體傷害1,000,000美元--每個僱員；和商業一般責任保險，每次發生的人身傷害和財產損失的最低限額不低於2,000,000美元。承租人經營的商業一般責任保險應指定Alexandria Real Estate Equities，Inc.及其高級管理人員、董事、僱員、經理、代理人、分代理人、組成實體和租賃簽字人(統稱為“業主被保險人”)為附加保險人；按事故而不是索賠的方式投保；由《最佳保險指南》中評級不低於投保人A級和金融類別評級至少為X級的保險公司出具；不包含敵意火險排除；包含合同責任背書；併為房東被保險人提供主要保險(向房東保險人開具的任何提供重複或類似保險的保單應被視為超過租户的保單，無論限額如何)。承租人應(I)提前30天書面通知房東取消該商業一般責任保單, 以及(Ii)要求承租人的保險公司盡力提前30天書面通知房東取消此類商業一般責任保單(如果因未繳納保費而取消保單的情況為10天)。承租人應在(I)(X)生效日期或(Y)承租人根據本租約進入房產的日期之前(I)較早的日期(X)或(Y)租户根據本租約進入房產的日期，以及(Ii)每次續保之前，向房東交付顯示本合同要求的承保範圍並表明房東是額外被保險人的保險證書。承租人的保險單可以是按地點簽註的“一攬子保險單”，其中明確規定保險金額不應受到保險單承保的其他損失的影響。承租人應在保單到期前至少5天向房東提供續簽證書。

在保險公司將房東指定為額外被保險人的每一種情況下，承租人還應在房東的書面請求下指定並提供證明房東為額外被保險人的證書：(I)持有項目或其任何部分擔保權益的房東的貸款人，(Ii)房東是項目所在房地產的租户的任何租約下的房東，如果房東的權益是或將成為土地或其他基礎租約下的租户的權益，而不是費用所有人的權益，和/或(Iii)房東聘請的任何管理公司來管理項目。

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房東和租客獲得的財產保險應包括保險人放棄代位權，以及根據被保險人的轉讓，對房東或租客及其各自的高級管理人員、董事、僱員、經理、代理人、受邀者和承包商(“關聯方”)就由此投保的任何損失或損害享有的所有權利。任何一方或其各自的關聯方都不對另一方因本協議要求維持的財產保險項下的任何風險而造成的損失或損害承擔責任，雙方均放棄就此類損失或損壞向另一方及其各自的關聯方索賠。一方當事人未能為其財產投保不應使本豁免無效。房東及其關聯方對租客或通過租客索賠的任何人因任何原因在房產或項目內或之上發生的任何事故或事件而造成的業務中斷和損失，不承擔責任，租户特此放棄向該等各方提出的所有索賠。如果上述豁免違反任何與免責協議有關的法律，則房東或租客的責任不應被視為免除，而應次於對方的保險人。

房東可要求提高保單限額，以符合房東貸款人的要求和/或將承保限額提高至項目內新租户當時普遍要求的水平；但前提是，增加的承保金額與類似項目的機構業主當時要求的承保金額一致，而租户在項目所在的地理區域佔用類似大小的房產。

18.修復。如果在合同期限內的任何時間，項目或物業因火災或其他保險事故而受損或被毀，業主應在發現損壞後60天內通知租户，説明業主合理估計修復項目或物業所需的時間(“修復期”)。如果預計修復期超過9個月(“最長修復期”)，業主可在通知中選擇自發現損壞或毀壞之日起75天后終止本租約；但儘管業主選擇恢復，租客仍可在收到業主的估計修復期長於最長修復期的通知後5個工作日內向業主發出書面通知，選擇終止本租約。除非房東或租客選擇終止本租賃，否則房東應在收到足夠的保險收益(任何可扣除的部分視為當前運營費用)後，迅速修復房產(不包括由租户或房東安裝並由租户支付的改善措施)，但因收取保險收益、不可抗力事件或獲得進入和修復房產所需的任何許可證、清理或任何其他授權所需的情況下，房東應迅速恢復房產(不包括由租户或房東安裝並由租户支付的修繕費用)，以獲得進入和修復房產所需的任何許可證、清理或其他任何類型的授權，場所內、場所上或場所周圍的危險材料的清除或補救(見第30節的定義)(本文統稱為“危險材料清理”)；然而，如果在最長恢復期結束時，房屋的維修或恢復工作仍未基本完成，或, 如果修復期限較長，房東可自行決定不繼續進行此類維修和修復，或承租人可在最長修復期限屆滿後10個工作日內向房東發出書面通知，或如果修復期限較長，則選擇終止本租賃。在這種情況下，房東將免除進行此類修復或修復的義務，並且本租賃應自以下兩者中較晚的日期起終止：(I)發現此類損壞或損壞，或(Ii)獲得所有必需的危險材料許可的日期，但業主須保留業主或租客在作出選擇前已繳交的任何租金及收取租客應繳租金的權利。

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承租人應自費立即執行房東不需要進行的所有維修或恢復工作，並應根據本租約迅速重新進入房屋並開始營業，但因不可抗力事件或危險物質清理而造成的保險收益收取延誤。儘管有上述規定，如果房屋在最後一年的期限內遭到損壞，且房東合理地估計需要2個月以上的時間來修復損壞，房東或租客可在書面通知另一方後終止本租約；但前提是房東向租户提供估計修復期限的書面通知之日起10個工作日內送達。儘管本合同有任何相反規定，如果保險收益不能用於恢復，業主也有權終止本租約。租金應自獲得所有規定的有害物質許可之日起至房屋修復和恢復之日起減收，比例為租户不能使用的房屋面積(如果有)占房屋總面積的比例，除非業主在維修期間為租户提供其他適合臨時開展租户業務的空間。如果承租人不需要就房屋獲得有害物質許可，租金減免應從發現損壞或破壞之日起開始。此類減免應是承租人的唯一補救措施，除本第18條規定的情況外，承租人放棄因損壞或傷亡損失而終止本租賃的任何權利。

本租約的條款，包括本第18條，構成房東和租户之間關於對全部或任何部分房產或項目任何其他部分的任何和所有損壞或破壞的明確協議，現在或今後可能生效的任何法規或法規不適用於本租賃或對全部或任何部分房產或項目任何其他部分的任何損壞或破壞，雙方明確同意，本第18條闡明瞭他們對該等事項的全部理解和協議。

19.譴責。如果根據政府法律、條例或法規，或通過徵用權，或以私人購買的方式(“徵用”或“徵用”)，將房產或項目的全部或任何實質性部分用於任何公共或準公共用途，而根據業主的合理判斷，這將阻止或嚴重幹擾租户對房產的使用，或對業主對項目的所有權或運營造成重大幹擾或損害，則在業主書面通知後，本租約將終止，租金應自該日期起分攤。如果物業的一部分將被租用，而本租約並未按上述規定終止，業主應儘快在商業上合理的情況下，將物業和項目恢復到部分租用前的狀態，並將建築物的可出租面積、物業的可出租面積、承租人應承擔的運營費用以及在剩餘期限內根據本合同應支付的租金減少到在該情況下公平合理的程度。在任何此類徵用後，房東有權從任何此類徵用中獲得全部價格或獎勵，而無需向租户支付任何費用，租户特此轉讓房東租客在該獎勵中的權益(如果有的話)。承租人有權在不減少業主賠償的範圍內，就搬家費用和對承租人的行業固定裝置的損壞向判決當局(但不是房東)單獨提出索賠，要求賠償承租人可能單獨判給的或可由承租人追討的賠償, 如果這類物品是單獨獎勵給租户的。承租人特此放棄根據州法律的任何規定，在部分佔用房產或項目時終止本租約的任何和所有權利。

20.違約事件。以下每一種情況均為本租賃下承租人的違約(“違約”)：

(A)拖欠款項。租客到期時不得繳付租金的任何分期付款或任何其他付款；但業主須在任何12個月期間內給予租客不多於一次的通知，並在通知後3天內給予租客糾正任何欠交租金的機會，而租客同意該通知須代替法律規定的任何通知，而非補充或當作為法律規定的通知。

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(B)保險。根據本租約要求承租人維持的任何保險應被取消或終止，或到期，或應減少或重大改變，或房東將收到任何此類保險的不續期通知，租户將無法在當前保險期滿前至少5天獲得替代保險。

(C)遺棄。承租人應放棄房屋超過180天(除傷亡、譴責、不可抗力事件以外的任何原因，或與在房屋內進行更改有關的原因)。如果承租人在遷出前向房東提供了合理的提前通知，並且在遷出房屋時，(I)承租人按照第28條完成了《退役和危險物質關閉計劃》下承租人的義務，(Ii)承租人已獲得解除所有有害物質清理的權利，並且房屋不受承租人危險物質作業的任何殘餘影響，並向房東提供了合理詳細的文件來確認此類事項，則承租人不應被視為已放棄房產，(Iii)承租人已就剩餘期限內的房產安全與房東做出合理安排，及(Iv)承租人在剩餘期限內繼續履行及履行本租約項下到期的所有承租人義務。

(D)不當轉讓。承租人應轉讓、轉租或以其他方式轉讓或試圖轉讓承租人在本租約或房產中的全部或任何部分權益，除非明確允許，否則承租人在本租約中的權益應被扣押、執行或以其他方式司法扣押，而此類訴訟不得在訴訟後90天內解除。

(E)留置權。承租人不得在違反本租約的情況下解除或以其他方式解除對房屋的任何留置權，在對該房屋提出任何此類留置權後的10個工作日內。

(F)破產事件。租客或承租人的任何擔保人或擔保人須：(A)為債權人的利益作出一般轉讓；(B)展開任何案件、法律程序或其他訴訟，尋求以債務人身分代表租客作出濟助令，或裁定租客破產或無力償債，或尋求將租客或其債務重組、安排、調整、清盤、解散或債務重整，或尋求為租客或其全部或大部分財產委任接管人、受託人、保管人或其他類似的官員(統稱為“濟助法律程序”)；(C)成為任何救濟程序的標的，但在提交或登記後90天內未被撤銷；或(D)死亡或遭受法律上的無行為能力(如果租户、擔保人或擔保人是個人)或被解散或以其他方式未能維持其合法存在(如果租户、擔保人或擔保人是公司、合夥企業或其他實體)。

(G)禁止反言證書或從屬協議。承租人在第二次發出要求提供文件的通知後5天內，沒有籤立根據第23或27條向承租人要求的任何文件。

(H)其他違約行為。承租人不應遵守本租約第20條中明確提及的以外的任何規定，除本合同另有明確規定外，房東向承租人發出書面通知後，這種不遵守應持續30天。

根據本合同第20(H)條發出的任何通知應：(I)指明所稱的違約行為；(Ii)要求承租人糾正違約行為；(Iii)替代適用法律任何規定所要求的任何通知，而不是附加於該通知，或應被視為該通知的補充；以及(Iv)除非房東在該通知中另有選擇，否則不得被視為沒收或終止本租賃；但如果承租人違約的性質

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根據第20(H)條的規定，如果房客無法通過支付金錢即可治癒，並且合理地需要超過30天的時間才能治癒，則如果租户在上述30天內開始補救，並在此後努力進行補救直至完成，則不應被視為違約；但是，補救不得遲於房東通知之日起45天內完成。

21.房東的補救措施。

(A)由業主支付；利息。如承租人違約，房東可在不放棄或解除承租人在本合同項下的任何義務的情況下，支付該款或履行該行為。自支付或產生該等款項之日起，業主支付或招致的所有款項連同利息，按年利率相等於12%或法律允許的最高比率(“違約率”)(以較低者為準)計算，須應要求向業主支付作為額外租金。本合同不得解釋為房東有義務減輕因承租人違約而造成的損害。

(B)逾期繳交租金。租客逾期向房東支付租金和其他到期款項將導致房東產生本租約未考慮到的費用，其確切金額將非常難以確定且不切實際。這類費用包括但不限於手續費和會計費，以及根據任何有關物業的按揭可能向業主徵收的滯納金。因此，如果房東在房租到期後5天內仍未收到房客支付的任何租金分期付款，房客應向房東支付相當於逾期租金6%的額外款項作為滯納金。儘管有上述規定，房東在任何歷年第一次評估滯納金之前，應向租客發出拖欠房租的書面通知，如果租客在此後5天內支付拖欠房租，房東將放棄這一權利。雙方同意，這筆滯納金是對房東因租客逾期付款而產生的費用的公平合理的估計。除滯納金外，到期未付的租金，自到期之日起第5天起至支付為止，按違約率計息。

(C)補救措施。一旦發生違約，房東有權在不另行通知或要求承租人的情況下，在法律或衡平法上，除本租約規定的所有其他權利和補救措施外，還有權尋求下列任何一種或多種補救措施，這些救濟措施應是累積的和非排他性的，不需要任何通知或要求。

(I)終止本租契，或由業主選擇只終止租客的管有權，在此情況下，租客須立即將處所交還業主，如租客沒有這樣做，業主可在不損害其因管有或拖欠租金而可能獲得的任何其他補救辦法的原則下，進入和接管處所，並將租客及任何其他佔用處所或其任何部分的人驅逐或驅逐，而無須就該處所提出檢控或任何損害賠償申索；

(Ii)在本租約終止時，不論是否依據前述第21(C)(I)條，業主可向租客追討下列款項：

(A)在判給該合約終止時已賺取的任何未付租金在判給時的價值；

(B)在判給租出時，在終止租約後至判給租出時本應賺取的未付租金的款額，超過承租人證明本可合理避免的租金損失的款額；

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(C)判給時，租客證明本可合理避免的租金損失的款額，超過判給時間後期間未付租金的款額；

(D)補償業主所需的任何其他款項，以補償業主因租客沒有履行其在本租契下的義務而直接造成的一切損害，或在通常情況下相當可能因此而導致的損害，特別包括但不限於所招致的經紀佣金和廣告費用、為新租客重塑處所或其任何部分的費用(不論是為相同用途或不同用途)，以及為獲得新租客而作出的任何特別優惠；及

(E)在業主選擇時，適用法律不時允許的其他數額，以補充或代替前述款項。

第21條所使用的“租金”一詞應被視為是指根據本租約條款要求承租人支付的所有各種金額，無論是支付給房東還是其他人。如上文第21(C)(Ii)(A)和(B)節所用，“授標時的價值”應按違約利率計算。如上文第21(C)(Ii)(C)節所用，“授予時的價值”應按授予時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加1%進行貼現計算。

(Iii)房東可在租客違約後繼續使用本租約，並在到期時追討租金(房東和租客在此同意租客有權根據本租約轉租或轉讓，但僅受合理限制)。因此，如果房東在租户違約後沒有選擇終止本租約，房東可以不時地在不終止本租約的情況下強制執行其在本租約項下的所有權利和補救措施，包括在到期時追回所有租金的權利。

(Iv)無論房東是否在租客違約後選擇終止本租約，房東均有權終止租客訂立並影響物業的任何及所有分租、許可證、特許權或其他雙方同意的佔有權安排，或在房東全權酌情決定下，繼承租客在該等分租、許可證、特許權或安排中的權益。一旦業主選擇繼承租客在任何該等分租、特許、特許權或安排中的權益，自業主發出該項選擇的通知之日起，租客將不再享有根據該等選擇而收取的租金或其他代價的進一步權利或權益。

(V)除房東根據本協議或適用法律行使任何其他補救措施外，房東可按照本協議第30(D)節的一般規定對房產進行環境測試，費用由租户承擔。

(D)鍛鍊的效果。業主行使本合同項下或以其他方式獲得的任何補救措施，不應被視為接受業主退還房產和/或終止本租約，但應理解，這種退回和/或終止只能通過業主和租户的明確書面協議才能實現。儘管有任何相反的法律、慣例或習慣，房東應始終有權嚴格按照本租約的條款執行本租約的條款；房東在任何時候未能嚴格按照本租約執行其在本租約項下的權利，不得被解釋為以任何方式或以任何與本租約的特定條款、條款和契諾相反的方式創造了習俗或對其進行了修改，並且不應被視為放棄了房東在任何後續違約中強制執行其一項或多項權利的權利。房東在知道違約的情況下收到的租金或其他付款

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除非業主以書面形式明示並簽署本租約的任何條款，否則不應被視為放棄本租約的任何條款。在法律允許的最大範圍內，承租人放棄送達任何法規規定的房東打算重新進入、重新接管或以其他方式佔有房產的通知，或為此目的提起法律訴訟，並放棄所有贖回權，如果承租人因任何法院或法官的判決或逮捕令而被剝奪權利。對該處所或其任何部分的任何重新出租，須按業主全權酌情決定的條款及條件進行。房東不承擔責任，也不會因房東沒有重新出租房產或收取因此而到期的租金或以其他方式減輕因租客違約而造成的任何損害而減少租客在本合同項下的義務。

22.轉讓和轉租。

(A)一般禁止。未經房東事先書面同意，承租人不得直接或間接、自願或依法轉讓本租約或其任何部分，或將其租賃權益抵押、質押或質押，或在該房產內授予任何特許權或許可證，任何嘗試上述任何行為均屬無效。如果承租人是公司、合夥或有限責任公司，其股份或其他所有權權益在證券交易所或場外市場交易不活躍，轉讓或一系列轉讓，其中50%或更多的已發行和流通股或該公司的其他所有權權益被轉讓，或投票權控制權從在籤立本租約時是其所有者的一個或多個個人或實體轉讓(但不包括因個別業主死亡而轉讓)給在籤立本租約時不是該公司、合夥企業或有限責任公司的股份或其他所有權權益的擁有人的個人或實體，應被視為本租約的轉讓，需經房東同意，如第22條所規定。

(B)經準許的轉讓。如果承租人希望轉讓、轉租、抵押或以其他方式轉讓本租賃或轉租房屋，但不是根據允許的轉讓(定義如下)，則在承租人希望轉讓或轉租生效的日期(“轉讓日期”)之前至少10個工作日，但不超過45個工作日，承租人應向房東發出通知(“轉讓通知”)，其中包含有關建議的受讓人或轉租人的信息，包括房屋的擬議用途以及擬在房屋內使用、儲存、處理、產生、釋放或處置的任何有害物質，轉讓日期、承租人與建議的受讓人或分租人之間的任何關係、建議的轉讓或分租的所有實質性條款和條件，包括任何建議的轉讓或分租的最終形式的副本，以及業主認為合理必要或適當的其他信息，以供其考慮是否給予同意。業主可在收到轉讓通知書後15個工作天內向租客發出書面通知：(I)給予同意(但業主有權在任何該等轉租生效日期前，進一步有權審查及批准或不批准所建議的分租形式)，(Ii)在其合理酌情決定權下拒絕該同意；或(Iii)就本租契的任何建議轉讓或轉讓，或就任何建議的分租，而該建議分租會導致超過50%的物業在年期餘下的大部分時間內被分租，則在轉讓日期當日，就轉讓通知書所述的空間終止本租約(“轉讓終止”)。除其他原因外，, 在下列任何情況下，業主拒絕同意是合理的：(1)建議的受讓人或分租客是政府機構；(2)根據房東的合理判斷，建議的受讓人或分租客使用房產將涉及任何改變，從而降低租賃權改進的價值，或需要業主增加服務；(3)根據房東的合理判斷，建議的受讓人或分租客從事有爭議的科學研究或其他商業活動；(4)除與允許的管制有關外

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(五)根據業主的合理判斷，建議受讓人或分租客的品格、聲譽或業務與預期的租客組合或其他租賃性質不符，或與建築物的類型及性質不符；(六)故意遺漏；(七)房東曾經歷建議受讓人或分租客的違約或與建議的受讓人或分租客的訴訟；(8)建議的受讓人或轉租人使用房產將違反任何適用的法律要求；(9)故意遺漏；(10)建議的受讓人或轉租人是房東當時-目前正在與其談判租賃項目空間的實體；或(11)房東的貸款人禁止轉讓或轉租。如果房東遞交了選擇終止轉讓的通知，租户有權在房東選擇終止轉讓的5個工作日內，以書面通知的方式撤回該轉讓通知。如果承租人撤回轉讓通知，本租約將繼續完全有效。如果承租人不撤回轉讓通知，本租約以及所授予的租期和財產將於轉讓日起終止，涉及轉讓通知中所描述的空間。業主如未行使終止本租約的選擇權，或未能就轉讓通知書及時發出通知，均不得視為業主同意建議的轉讓, 轉租或其他轉讓。承租人應向房東支付相當於2,500美元(2500美元)的費用，用於考慮任何轉讓通知和/或準備或審查任何同意文件。儘管有上述規定，將本租約轉讓或將房屋的任何部分轉租給任何控制、由租客控制或與租客共同控制的實體(“管制許可轉讓”)不需要業主的同意，但業主有權批准任何此類轉租或轉讓的形式。此外，承租人有權在30天前書面通知房東(X)，除非適用的法律要求禁止承租人提供此類通知，在這種情況下，承租人應在此後迅速通知房東，以及(Y)如果交易受保密要求的約束，承租人的提前通知應受房東簽署保密協議的約束)，但未經房東事先書面同意，轉讓給作為承租人利益繼承人的公司或其他實體，通過合併、合併或公司重組，或購買承租人的全部或幾乎全部資產或所有權權益，但條件是(I)該等合併或合併，或該等收購或承擔(視屬何情況而定)是為了良好的業務目的而非主要為轉讓本租約的目的，及(Ii)受讓人的淨值(按照公認會計原則(“GAAP”)釐定)不少於承租人截至(A)生效日期的淨值(根據GAAP釐定), 或(B)截至承租人最新季度或年度財務報表的日期，及(Iii)受讓人應以書面同意承擔本租約的所有條款、契諾及條件(“公司準許轉讓”)。控制許可轉讓和公司許可轉讓在下文中被稱為“許可轉讓”。

(C)附加條件。作為任何此類轉讓或轉租的條件，無論是否需要業主同意，業主均可要求：

(I)任何受讓人或分租客在轉讓或分租時以書面形式同意，如果房東向該方發出通知，表示租客在本租約中違約，則該承租人此後應直接向房東支付所有應由租客支付的款項，房東將不承擔任何責任收到這些款項，但除將該款項記入根據本租約應支付的款項外，任何第三方均應同意在本租約因任何原因終止時委託房東或其繼承人和受讓人代理；但在任何情況下，房東或其繼承人或受讓人均無義務接受此類委託；

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(2)經建議的受讓人或分租人證明屬實的危險材料清單，建議的受讓人或分租人打算在房舍內使用、儲存、處理、處理、產生或釋放或處置的，以及在建議的轉讓或分租之前，由建議的受讓人或分租人在房舍或項目上使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置危險材料的所有文件的副本，包括但不限於：許可證；批准；報告和通信；儲存和管理計劃；與安裝在項目內或項目下的任何儲罐有關的計劃(前提是，只有在業主書面同意後才允許安裝儲罐，業主可憑唯一和絕對的酌情決定權拒絕同意)；以及任何和所有聯邦、州和地方政府當局為關閉項目內、項目上或項目下安裝的任何儲罐所要求的所有關閉計劃或任何其他文件。然而，承租人或任何此類建議的受讓人或分承租人都不需要向房東提供此類文件的任何部分，這些文件包含專有性質的信息，本身並不包含任何危險材料或危險活動的引用。

(D)不釋放租户，分擔超額租金。儘管有任何轉讓或分租，承租人及承租人在本租約項下的義務的任何擔保人或擔保人在任何時候仍應承擔全部及主要責任，並有責任支付租金及履行承租人在本租約項下的所有其他義務。如分租人或受讓人應付及應付的租金(或根據該等分租或轉讓而應付的租金加上任何紅利或其他代價或任何形式的附帶費用的組合)，超過根據本租契應付的基本租金及營運開支(但不包括根據本節應付的任何租金)與實際及合理的經紀佣金、法律費用、因設計及建造與任何該等分租契約的條款直接相關及所需的其他市場誘因(“超額租金”)而招致的費用、法律費用、租金減免及其他市場獎勵措施的總和，則承租人有義務並在承租人收到超額租金後10個工作日內向房東支付超額租金的50%作為額外租金。如果承租人將房屋或其任何部分轉租，承租人特此立即和不可撤銷地將任何此類轉租的所有租金轉讓給房東，作為承租人和承租人的事實代理人，或應房東的申請而指定的承租人接管人，可收取該等租金，並將其用於本租約下的承租人義務；但在發生違約之前，承租人有權收取該等租金。

(E)沒有豁免。業主對轉讓或轉租的同意，並不解除租客或本租約的任何受讓人或該處所的任何分租人就任何進一步轉讓或轉租取得業主同意的責任，亦不解除租客或任何承租人或租客的分租人在本租約項下的全部及主要責任。接受本租約項下的租金，或接受任何其他個人或實體的任何其他條款、契諾或條件的履行，不應被視為放棄本租約的任何條款，或同意轉租、轉讓或以其他方式轉讓房產。

(F)建議受讓人的事前行為。儘管本第22條有任何其他規定，如果(I)任何先前的房東、貸款人或政府當局已要求承租人或承租人的擬議受讓人或分承租人就污染財產的危險材料採取補救行動，而污染是由該當事人的行為或使用有關財產造成的，(Ii)擬議的受讓人或分租人受任何政府當局就危險材料的使用、儲存、搬運、處理、產生、釋放或處置的強制執行命令的約束(包括但不限於與未向任何政府當局作出必要報告有關的任何命令)，或(Iii)由於項目附近或其下存在先前存在的環境狀況，業主作為與補救該先前存在的環境狀況相關的責任方的風險將因建議的受讓人或分租人使用危險材料而大大增加或加劇，業主應有絕對權利拒絕同意將任何轉讓或轉租給任何此類當事人。

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23.禁止反言證書。承租人應在業主書面通知後10個工作日內，以建議的貸款人或買方合理要求的任何形式簽署、確認並交付一份書面聲明，(I)證明本租約未經修改且完全有效(或，如果修改，則説明該修改的性質，並證明本修改後的租約完全有效)以及提前支付租金和其他費用的日期(如果有)；(Ii)承認業主沒有任何未治癒的違約，或指明如有任何違約，及(Iii)列明有關本租約或物業狀況的合理要求的進一步資料。任何該房產所屬的全部或任何部分不動產的任何潛在買家或產權負擔人，均可依賴任何該等陳述。根據房東的選擇，承租人未能在該時間內提交該聲明將構成本租約的違約行為，並且在任何情況下，承租人應認定本租約完全有效，且未作任何修改，除非房東在房東準備並交付給承租人執行的任何證書中可能代表房東。

24.安靜的享受。只要承租人在本租約下沒有違約，承租人在租期內的任何時間，在符合本租約條款的情況下，應與任何通過、通過或在業主之下提出索賠的人相比，享有和平和寧靜的物業享受。

25.按比例分配。根據本條例規定或允許進行的所有按比例計算，應以一年360天和每月30天為基礎。

26.規章制度。承租人在租期及延長租期期間，應隨時或不時遵守業主就物業及工程項目的使用而訂立的所有合理規則及規定。此類規則和法規可包括但不限於與使用項目便利設施有關的規則和法規，和/或旨在鼓勵社會距離、促進和保護建築和項目內的健康和身體健康和/或旨在限制傳染病傳播的規則和法規，前提是這些規則和法規符合適用的法律要求，並一視同仁地適用於項目的所有租户。本租約現行規章制度作為附件E附於本租約，如與本租約的其他條款有任何衝突，以本租約的條款為準。對於項目中其他租户違反任何規章制度，業主不承擔任何責任或義務，不得以歧視性的方式執行這些規章制度。

27.從屬關係。本租約及承租人在本租約項下的權益及權利於此訂立，並在任何時間均受任何現有或日後在工程項目或物業上設立的任何按揭的留置權所規限及從屬，以及其所有修訂、重述、續期、修訂、合併、再融資、轉讓及擴展，而租客無須另行訂立任何文書或作為；但只要本租約並無失責，承租人對房產的佔有權不受任何該等按揭持有人的幹擾。承租人在選擇任何該等按揭的持有人時，同意委託任何該等持有人。承租人同意應要求籤署、確認和交付確認從屬關係的文書，以及任何此類持有人所要求的授權書，前提是任何此類文書包含適當的不擾亂條款，以確保承租人安靜地享受本條例第24節所述的場所。儘管有上述規定，任何該等持有人可於任何時間以書面通知承租人，使其按揭附屬於本租約，而不論其各自的日期

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於此情況下，有關持有人應就本租約擁有與本租約相同的權利，一如本租約於籤立、交付及記錄該按揭之前已籤立，並已轉讓予該持有人。本租約中使用的“抵押”一詞應被視為包括信託契約、擔保轉讓和任何其他產權負擔，任何對抵押的“持有人”的提及應被視為包括信託契據下的受益人。

28.投降吧。租客的佔有權到期或提前終止時，承租人應在租客裝修基本完成後的情況下將房屋交還業主，但房東允許的任何改動或裝置不得在房產內保留、保存、使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置除房東關聯方以外的任何人在房產內產生的有害物質(統稱為“租户危險作業”)，並將所有有害物質清除、掃帚清潔、第18及19條所涵蓋的普通損耗及傷亡損失及判罰除外。在房屋交還前至少3個月或租户可以選擇停止經營的較早日期，租户應向業主提交一份敍述性説明，説明租户為在租期屆滿或更早終止時交出房產(包括業主允許留在房產內的任何設施)而建議採取的行動(或任何政府當局要求採取的行動)，不受租户危險作業的任何殘餘影響，並以其他方式不受限制地使用和佔用(“解除使用和關閉危險物質計劃”)。此類退役和危險物質關閉計劃應附有(I)任何承租方或其代表持有的與該場所有關的所有危險材料許可證和許可證的最新清單，以及(Ii)從該場所使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置的所有危險材料，並須經業主環境顧問審查和批准。應業主要求，與退役和危險物質關閉計劃的審查和批准有關, 承租人應向業主或其顧問提供業主要求的有關承租人危險物質作業的額外非專有信息。在退回時或之前，承租人應向業主提交證據，證明已批准的退役和危險物質關閉計劃已圓滿完成，業主有權安排業主的環境顧問檢查物業並執行合理必要的額外程序，以確認自退還或提前終止租約的生效日期起，物業不受承租人危險物質作業的任何殘餘影響。承租人應向房東償還房東實際自付的費用，作為額外租金，房東的環境顧問用於審查和批准退役和危險物質關閉計劃，並視察和核實該計劃是否令人滿意，費用不得超過3000美元。業主有權不受限制地提交退役和危險物質關閉計劃以及業主環境顧問關於將房產移交給第三方的任何報告。

如果租户沒有準備或提交業主批准的退役和危險物質關閉計劃，或者如果租户沒有完成批准的退役和危險物質關閉計劃，或者如果無論房東是否批准，如果這種退役和危險物質關閉計劃不能充分解決租户在房屋內、房屋上或周圍的任何剩餘影響，房東有權採取房東認為合理或適當的措施，以確保房屋和項目不受租户危險材料作業的任何殘餘影響，這些行動的費用應作為額外租金由租户報銷。不考慮本第28條第一款規定的限制。

承租人應立即將提供給承租人或以其他方式獲得的所有停車場、項目、洗手間或全部或部分房產的鑰匙和/或通行卡歸還房東。如果任何這樣的門禁卡或鑰匙丟失，承租人應在房東的選擇下，向房東支付更換丟失的門禁卡或鑰匙的費用，或重新編程門禁安全系統的費用

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卡被使用或更換鎖或被這樣丟失的鑰匙打開的鎖。任何租客的財產、改建以及租客沒有按照本條例允許或要求的方式移走的財產應被視為被遺棄，房東可以儲存、搬走和處置，費用由房客承擔，房客放棄就房東保留和/或處置這些財產造成的任何損害向房東索賠。承租人在本合同終止時尚未完全履行的所有義務，包括本合同第30條規定的承租人的義務，應在合同期滿或提前終止後繼續存在，包括但不限於賠償義務、租金支付義務以及與房屋狀況和維修有關的義務。

29.放棄陪審團審判。在法律允許的範圍內，租客和房東放棄任何由陪審團審判的權利或讓陪審團參與解決房東和租客之間因本租約或與本合同或相關交易而簽署或交付的任何其他文書、文件或協議而產生的任何糾紛，無論是合同糾紛、侵權糾紛或其他糾紛。

30.環境要求。

(A)禁止/遵守/彌償。承租人不得導致或允許承租人或任何承租方違反適用的環境要求(以下定義)，將任何有害材料(定義如下)帶入、保存、使用、儲存、處理、處理、在場所或項目內或附近產生，或從場所或項目釋放或處置。本條例並不禁止承租人在房屋內存放、使用和儲存承租人通常用於日常清潔和辦公用途的產品中所含的有害物質。如果承租人違反前款規定的義務，或者如果在期限內或任何扣留期間在房屋內存在危險物質導致房屋、項目或任何鄰近財產受到污染，或者如果在期限內或任何扣留期間發生由房東和業主的僱員、代理人和承包商以外的任何人帶入、保存、使用、儲存、處理、處理、在房屋內產生或產生或釋放或處置的危險材料污染房屋、項目或任何鄰近財產，承租人特此賠償，並應保護和扣押房東。其高級人員、董事、僱員、代理人和承包商不因任何和所有行動(包括但不限於任何種類的補救或強制執行行動、行政或司法程序以及由此引起或產生的命令或判決)、費用、索賠、損害賠償(包括但不限於懲罰性損害賠償和因房屋或項目的價值減少或喪失或限制使用而造成的損害)、費用(包括但不限於合理的律師、顧問費和專家費、法庭費用和為解決任何索賠或訴訟而支付的金額)、罰款, 沒收或其他民事、行政或刑事處罰、禁令或其他救濟(無論是否基於人身傷害、財產損壞或環境、地下水位或自然資源的污染或不利影響)、在任期內或之後因此類污染而產生的責任或損失(統稱為“環境索賠”)。承租人對房東的賠償包括但不限於任何聯邦、州或地方政府當局因場所上方、上方或下方的空氣、土壤或地下水中存在有害物質而要求對現場條件進行任何調查或進行任何清理、處理、補救、拆除或修復工作所產生的費用。在不限制前述規定的情況下，如果承租人或任何承租人在房屋、建築物、項目或任何鄰近財產上存在任何危險物質，導致房屋、建築物、項目或任何鄰近財產受到污染，承租人應立即採取一切必要的行動，費用自負，並按照適用的環境要求，使房屋、建築物、項目或任何鄰近財產恢復到污染髮生前的狀態，但應首先獲得業主的批准。只要這樣的行動不會有任何實質性的不利影響，就不應無理地拒絕批准

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對房產、建築物或工程項目的長期或短期影響。儘管本第30條有任何相反規定，承租人不應對以下情況負責，且本款規定的賠償和保持無害義務不適用於(I)房屋內的污染，承租人可以證明在緊接開工日期之前存在於房屋內的有害物質令房東合理滿意，或(Ii)房屋內存在任何有害物質，承租人可以證明房東合理滿意地從房屋外轉移到房屋內，除非在任何一種情況下，該等危險材料(X)的存在是由於承租人違反了本租賃規定的任何義務，或(Y)由承租人或任何承租人造成、促成或加劇。

(B)業務。房東承認，第30條的目的並不是要禁止租户將房屋用於許可用途。承租人可以根據審慎的行業慣例經營其業務，只要根據所有當時適用的環境要求嚴格和適當地監測危險材料的使用或存在。作為對業主的物質誘因，以允許承租人在其業務中使用危險材料，承租人同意在開工日期前向業主提交一份清單，列出每種類型的危險材料(不包括承租人通常用於日常清潔和辦公目的的最低數量的產品)，並列出與存在、使用、儲存、搬運、處理、產生、或釋放或處置場所有關的每種類型的危險材料，並列出與存在、使用、儲存、搬運、處理、產生、在場所內或從場所內釋放或處置此類危險材料(“危險材料清單”)。根據房東的要求(在任何給定的歷年內不得超過一次)，或該租户被要求向任何政府當局(如消防部門)提交與租户使用或佔用房屋有關的危險材料清單時，租户應向房東提交該等危險材料清單的副本。承租人應在開工日期前向業主交付與危險材料的使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置有關的下列文件(HAZ MAT文件)的真實而正確的副本：許可證；批准；報告和通信；儲存和管理計劃；如果當時無法獲得，則與政府當局的接收或提交同時提供, 任何違反任何法律規定的通知；與安裝項目內或項目下的任何儲罐有關的計劃(前提是，上述儲罐的安裝只有在房東獲得租户的書面同意後才允許安裝，房東可全權絕對酌情拒絕同意)；任何和所有聯邦、州和地方政府當局要求的所有關閉計劃或任何其他文件，用於關閉項目內、項目上或項目下的任何儲罐；以及退役和危險物質關閉計劃(如果按照第28條的規定不能在3個月內完成退役)。然而，承租人不需要向房東提供包含專有信息的HAZ MAT文件的任何部分，這些信息本身並不包含任何危險材料或危險活動的引用。本節無意向房東提供可能對租户業務不利的信息，如果這些信息被租户的競爭對手掌握的話。

(C)租户代表和擔保。承租人特此聲明並向房東保證：(I)承租人或其任何合法承租人在任何時候都沒有被任何先前的房東、貸款人或政府當局要求採取與危險材料污染物業相關的補救行動，而污染是由承租人或承租人的行為或使用所導致的，並且(Ii)承租人不受任何政府當局發佈的與使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置危險材料(包括但不限於，與沒有向任何政府當局提交規定的報告有關的任何命令)。如果房東認為此聲明和擔保在本租約之日不屬實，房東有權自行決定終止本租約。

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(D)測試。業主有權對房屋進行年度檢測，以確定是否因租户的使用而對房屋或項目造成污染。如果存在違反第30條的情況，或者如果發現了根據第30條承租人應負責的污染，承租人應被要求支付房屋的年度測試費用；但是，如果承租人使用第三方承包商和房東可接受的測試程序對房屋進行自己的測試，並向房東證明測試，則房東應接受此類測試，以代替由租户支付的年度測試費用。此外，在租期屆滿或提前終止之前的任何時間，業主有權對房屋和項目進行適當的測試，以確定是否因租户使用房屋而造成污染。在此類測試中，應業主要求，承租人應向業主或其顧問提供有關承租人或任何承租方在房屋內或附近使用危險材料的非專有信息。如果發生污染，承租人應根據第30條承擔責任，承租人應支付進行此類測試的所有費用。如果沒有發現這種污染，房東應支付此類測試的費用(不構成運營費用)。房東應向租户提供一份由房東或其代表在租期內對房屋進行的所有第三方非機密報告和測試的複印件，無需代表或擔保，並受保密協議的約束。承租人應自行承擔成本和費用, 根據所有環境要求，迅速並令人滿意地補救此類測試所確定的任何環境條件。房東收到或滿意任何環境評估，並不以任何方式放棄房東對租客的任何權利。根據下文第32條的規定，房東根據本第30條(D)款在房屋內進行測試時，承租人有權有租户代表在場。

(E)管制區。承租人應使用建築物第三層控制區的100%和建築物第二層控制區的50%。為免生疑問，承租人無權對本項目的任何其他控制區擁有任何權利。

(F)儲油艙。如果存放危險物質的儲罐由承租人使用，或此後由承租人放置在房舍或項目中，承租人應安裝、使用、監控、操作、維護、升級和管理此類儲罐，保存適當的記錄，獲取和維護適當的保險，執行報告程序，妥善關閉任何儲罐，並採取或促使採取適用的州和聯邦法律要求下的所有其他必要或要求的行動，就此類儲罐的安裝、使用、維護、管理、運營、升級和關閉採取或今後可能採取或修改的行動。儘管本合同有任何相反規定，承租人無權在本項目使用或安裝任何地下儲罐。

(G)承租人的義務。承租人在本條款30項下的義務在租賃期滿或提前終止後繼續有效。在本租約到期或提前終止後的任何一段時間內，承租人或房東需要完成任何有害物質的移出(包括但不限於任何限制房產使用的許可證或許可的發放和終止，以及已批准的退役和危險物質關閉計劃的完成)，承租人應繼續根據本租約為房東自行決定重新出租的任何部分支付全額租金，租金按日分攤。

(H)定義。本文所使用的術語“環境要求”是指任何政府當局目前和未來適用的所有法規、法規、條例、規則、法規、判決、命令或其他類似的法令，這些法規、法規、條例、條例、規則、法規、判決、命令或其他類似的法令，規範或關於場所、項目或環境的健康、安全或環境條件，包括但不限於以下內容：《綜合環境響應、補償和責任法》；《資源保護和恢復法》；以及所有州和地方對應法律，以及在其下頒佈或發佈的任何法規或政策。如本文所使用的，術語“危險材料”指的是幷包括

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列入或定義為有害或有毒的或因其對人類、動物和/或環境的影響或潛在影響而受任何環境要求管制的任何物質、材料、廢物、污染物或污染物，石棉和石油，包括原油或其任何餾分，天然氣液體，液化天然氣，或可用作燃料的合成氣體(或天然氣和此類合成氣體的混合物)。根據《環境要求》中的定義，承租人是並應被視為承租人“設施”的“運營者”，以及承租人或任何承租方帶來的所有危險物質以及由此產生、產生或產生的廢物、副產品或殘留物的“所有者”。

31.租客的補救措施/責任限制。房東不應違約，除非房東在租客書面通知後30天內未能履行其在本協議下的任何義務(除非由於該義務的性質，該履行將需要超過30天的時間，然後在合理必要的時間之後)。如業主違約，租客須以掛號或掛號郵遞方式，通知承保該物業的按揭持有人及該物業所在物業的任何租約的業主，而租客應給予該持有人及/或業主一個合理的機會，以補救該違約，包括給予該持有人及/或業主一段時間，使其有時間以售賣權或司法行動取得對項目的管有，以達致補救措施；但業主須以書面向租客提供該等通知的所有此等人士的姓名及地址。房東在本租約項下的所有義務應被解釋為契約，而不是條件；除非本租約另有明確規定，否則承租人不得因違反房東在本租約項下的義務而終止本租約。

房東在本租約項下的所有義務僅在房東擁有房產期間對房東具有約束力，而不是在此之後。本租約中的“房東”一詞僅指房屋的當時所有人。在該擁有人將其在該處所的權益轉讓後，該擁有人即獲解除及解除該擁有人其後產生的業主的一切義務，但該等義務在該擁有人擁有期間對每名新擁有人具有約束力。

32.檢查和訪問。業主及業主代表可在營業時間內，在不少於48小時前發出書面通知進入處所(但如屬緊急情況，則無須發出書面通知，並可隨時進入)，以便進行任何該等修葺工程、視察處所、向準買家展示處所，以及在合約期的最後18個月內，向準租客或任何其他業務目的。業主可在該物業上豎立適當的標誌，説明該物業可供出租或該項目可供出售。房東可以授予地役權、公開專用、指定公共區域和對物業或其周圍施加限制，但不得對租户進入、使用或佔用許可用途的物業造成重大不利影響。在房東的要求下，承租人應在不向承租人支付任何費用的情況下，簽署該等地役權、轉讓或限制所合理必需的文書。除緊急情況外，承租人應始終有權在房東或其代理人、代表、承包商或客人在房屋內時護送他們，條件是這種護送不會對房東在本合同項下的探視權造成實質性和不利影響。

在符合本第32條條款的情況下，房東可在合同期內，在正常營業時間內和/或在房東和租客雙方均可接受的其他時間，組織第三方參觀(“參觀”)，參觀可在不少於1個工作日的提前通知下舉行。在不違反前款規定的前提下，承租人有權在任何此類旅遊期間由承租人代表陪同房東。

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33.保安。承租人承認並同意，旨在阻止犯罪的安全設備和服務(如果有的話)在特定情況下可能無法防止盜竊或其他犯罪行為，並且房東不為該房產提供任何安全服務。承租人同意，房東不對承租人因任何未經授權進入房屋或任何其他違反房屋安全的行為而遭受的任何盜竊損失或任何其他損害向房東索賠，並放棄向房東提出的任何索賠。承租人應對承租人的高級職員、僱員、代理人、承包商、客人和被邀請者的人身安全負全部責任，而此等人員在場所和/或項目內或附近。承租人應在承租人希望針對此類犯罪行為提供保護的範圍內獲得保險，費用由承租人承擔。

在本租約條款的約束下，包括但不限於承租人對第12條的遵守，承租人有權安裝和維護建築物出入控制系統，或為建築物提供服務的安全系統(“承租人的安保系統”)，並由承租人自負費用，但須滿足以下條件：(I)承租人關於擬議的承租人安保系統位置的計劃和規範以及承租人用於操作承租人安保系統的協議應事先獲得房東的書面批准，批准不會被無理地扣留、限制或拖延；然而，承租人應與業主協調承租人保安系統的安裝和操作，以確保承租人的保安系統可與建築物的系統和設備兼容，並且承租人不會侵犯項目任何其他居住者的合理隱私權；(Ii)應向業主提供代碼和/或進入卡(視情況而定)以及立即訪問的手段，以充分行使租約項下與房產有關的所有進入權利；及(Iii)承租人應獨自負責監控、操作和拆除承租人的保安系統，費用和費用由承租人自行承擔。本租約期滿或提前終止後，除非房東另行批准，承租人應拆除承租人的安全系統。與拆除承租人的安全系統以及修復因安裝和/或拆除該系統而對房屋和建築物造成的任何損壞相關的所有費用和費用應由承租人獨自承擔。

34.不可抗力。除支付租金外，房東和租客對因天災、天坑或塌陷、罷工、停工或其他勞動糾紛、禁運、檢疫、天氣、國家、地區或地方災難、災難或災難、無法以合理成本獲得勞動力或材料(或其合理替代品)、或未能或無法獲得履行所需的公用事業、政府限制、命令、限制、規章或控制、國家緊急情況、地方、地區或全國性流行病或大流行(包括任何政府命令)而導致或與之相關的延遲履行義務，均不承擔任何責任或責任。許可證發放或吊銷延遲、敵人或敵對政府行動、恐怖主義、叛亂、暴亂、內亂或騷亂、火災或其他傷亡，以及其他無法合理控制的原因或事件(“不可抗力”)。

35歲。經紀人。房東及租客各自聲明並保證，除仲量聯行、朗朗、世邦魏理仕及高緯物業外，並無與任何經紀、代理人或其他人士(統稱“經紀”)進行交易，亦無任何經紀促成本次交易。除仲量聯行、仲量聯行、世邦魏理仕和高緯物業外，任何經紀人因與租客或房東就本租賃交易進行交易而要求佣金或其他形式的賠償，房東和租客雙方在此同意賠償並使對方不受損害。

36.房東責任的限制。儘管本協議或業主與租客之間的任何其他協議有相反規定：(A)房東不對租客或任何其他人承擔損失、損壞或傷害的所有風險(且租客和每個該等其他人承擔所有風險)，無論

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實際或由此產生的：承租人的各種個人財產，包括但不限於貿易裝置、設備、庫存、科學研究、科學實驗、實驗動物、產品、標本、樣本和/或保存在房屋內的各類科學、商業、會計和其他記錄，以及由此產生或可獲得的任何和所有收入；(B)對於在該處所之內、上或附近發生的任何行為或事故，或因本租約或業主與租客之間就本租約標的事項訂立的任何其他協議而以任何方式引起的任何作為或事故，業主個人無權追索，而業主根據本租約承擔的任何法律責任須嚴格限於業主在該項目中的權益或出售或譴責該項目所得的任何收益，以及就業主在該項目中的權益或與任何該等損失有關的任何保險收益而須支付的任何保險收益；(C)在任何情況下，不得就本租約向業主主張任何個人責任，也不得對業主或業主的任何高級職員、董事、僱員、代理人或承包商的任何其他財產或資產有任何追索權。在任何情況下，房東或房東的任何高級職員、董事、僱員、代理人或承包商對租户業務的損害或由此造成的任何收入或利潤的損失不承擔任何責任。

承租人承認並同意，在項目中實施的旨在鼓勵社會距離、促進和保護健康和身體健康和/或旨在限制傳染病傳播的措施和/或服務(如果有)可能無法阻止此類傳染病的傳播。對於(X)房東或任何房東保障方實施或未能實施本項目旨在鼓勵社會疏遠、促進和保護健康和身體健康和/或旨在限制傳染病傳播的任何措施和/或服務，或(Y)本項目實施的任何措施和/或服務(如果有的話)，房東和房東保障方均不承擔任何責任，租户不會就(X)旨在鼓勵社會疏遠、促進和保護健康和身體健康和/或旨在限制傳染病傳播的任何措施和/或服務向房東和房東保障方索賠。

37.可分性。如果本租約的任何條款或條款在現行或未來法律下是非法、無效或不可執行的，則在這種情況下，本租約的其餘部分不受影響。此外，本租約各方的意圖是，在本租約的每個非法、無效或不可強制執行的條款或條款中，增加一個與合法、有效和可強制執行的非法、無效或不可強制執行的條款或條款類似的條款或條款，作為本租約的一部分。

38.標誌；外表。未經業主事先書面同意，承租人不得：(I)將任何遮篷、外燈、裝飾物、氣球、旗幟、旗幟、橫幅、油漆或其他突出物固定在項目的任何外牆上；(Ii)使用業主標準窗簾以外的任何窗簾、百葉窗、百葉窗或屏風；(Iii)在任何窗户的內外塗上塗層或以其他方式遮陽；(Iv)將任何瓶子、包裹或其他物品放置在窗臺上；(V)放置任何設備；未經業主同意，不得在任何外部陽臺上放置傢俱或其他個人財產，不得無理扣留、調節或延遲，或(Vi)在物業或工程項目的任何部分或項目上油漆、張貼或展示任何可從物業外部看到的任何類型的招牌、告示、窗或門字、標語牌、裝飾品或廣告媒體。大樓大堂目錄上的套房入口/標識標牌和租户標識標牌應由房東為租户題寫、油漆或粘貼，費用由租户自理，大小、顏色和類型應為房東可接受的。除房東的標準字樣外，不得在走廊牆壁或走廊門的外部放置任何東西。目錄板應專用於顯示租户的名稱和位置。

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承租人有權根據附件I(“建築物標誌”)中指定的規格，在建築物的外立面上展示帶有承租人名稱和/或標誌的標牌，費用和費用由承租人自行承擔。儘管有上述規定，承租人承認並同意，建築標誌，包括但不限於大小、顏色和類型，應經業主事先書面批准，不得無理扣留、調整或拖延，並應與附件I、業主在項目中的標誌方案和適用的法律要求所反映的設計一致。承租人應負責維護建築標誌、在本租約期滿或更早終止時拆除建築標誌以及修復因拆除而造成的所有損壞，費用和費用由承租人自行承擔。

承租人有權根據附件I(“紀念碑標誌”)中指定的規格，在該地點的建築物紀念碑標牌上展示一個標牌，標明承租人的姓名和標誌，費用和費用由承租人承擔。承租人承認並同意，承租人的紀念碑標誌，包括但不限於位置、大小、顏色和類型，應事先得到業主的書面批准，不得無理扣留、限制或拖延，並應符合適用的法律要求和業主的項目標準。承租人紀念碑標誌的設計、製作和安裝費用由業主承擔。承租人應負責維護承租人的紀念碑標誌，在租期屆滿或提前終止時拆除承租人的紀念碑標誌，並修復因拆除而造成的所有損壞，費用和費用由承租人自行承擔。

39.擴張的權利。

(A)大樓的擴建。承租人有權但無義務根據本第39條(A)款的條款和條件擴大房屋面積(“第一要約權”)，將RoFo空間包括在內。就本條第39(A)條而言，“RoFo Space”指建築物內的任何可出租空間，而該空間並非由租客佔用，或由當時的現有租客佔用，而該租客的租契在9個月或少於9個月內屆滿，而該租客不擬將其佔用的該空間續期(不論該租客是否有權續期)。承租人承認，如果房東以其唯一和絕對的酌情決定權選擇，房東可以根據本第39條(A)款的規定，以“規格”為基礎建造RoFo空間的全部或任何部分，並將其提供給處於該條件下的承租人。在雙方簽訂本租約後，在首次租賃RoFo空間後，如果RoFo空間的全部或部分首次可用，業主應在房東選擇的時間內，只要租户在本租約項下的權利得到保留，就該RoFo空間的可用性向租户發出書面通知(RoFo通知, 連同業主準備租用該RoFo空間的條款及條件。承租人應被要求對RoFo通知中描述的所有RoFo空間(“已識別的RoFo空間”)行使第39(A)條規定的權利。關於RoFo空間的本租約期限不得與本租約關於當時現有房產的租約期限同時終止。承租人應在收到RoFo通知後5天內向業主遞交關於承租人就已確定的RoFo空間行使第一要約權的書面通知(“行使通知”)。如果承租人沒有在5天內向業主發出行使通知，則承租人將被視為已永遠放棄其根據本第39(A)條所享有的租賃已確定RoFo空間的權利，並且業主有權按業主可接受的任何條款和條件將已確定的RoFo空間租賃給任何第三方。

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(B)經修訂租契。如果(I)承租人未能及時遞交行使通知，或(Ii)在房東向承租人交付已識別RoFo空間的租約修訂後15個工作日屆滿後，雙方均以其唯一及絕對酌情決定權對已識別RoFo空間的租約修訂仍未執行，則在第39(A)條的條款規限下，承租人應被視為已放棄其租用已識別RoFo空間的權利。

(C)例外情況。儘管有上述規定，第一要約權在房東的選擇下不生效，租客不得行使：

(I)在本租契任何條文所訂的任何期間內，該租客沒有履行責任；或

(Ii)按照公認會計原則釐定的租客淨值，自生效日期起已受到業主合理釐定的重大不利影響；或

(Iii)租客並未佔用當時現有處所的50%；或

(Iv)如承租人根據本租契任何條文已拖欠3次或以上，不論違約是否已獲糾正，在承租人尋求行使第一要約權的日期前12個月期間。

(D)終止。如(I)承租人未能及時糾正租客在本租約下的違約行為；或(Ii)承租人自行使首次要約權之日起至該已識別RoFo空間的租約開始之日止期間內違約3次或以上，則業主可自行選擇終止首次要約權，並在租客適當及及時行使首次要約權後，終止首次要約權，而首次要約權亦不再有效。

(E)個人權利。第一要約權是租客的個人權利，未經房東同意不得轉讓，房東可自行決定是否給予第一要約權，除非房東同意轉讓租客在本租約中的權益，但轉讓可與本租約的任何許可轉讓有關。

(F)不得延期。第一要約權的行使期限不得因承租人不能行使第一要約權而延長或者延長。

40.亞歷山大港地區便利設施。

(A)亞歷山大港。Are-SD Region No 17，LLC是特拉華州的一家有限責任公司(“亞歷山大房東”)，是位於加利福尼亞州聖地亞哥託雷亞納路10996號的某座便利設施建築(“亞歷山大”)的所有者。截至租賃開始日期，亞歷山大市的便利設施預計將包括但不限於，供(A)租户、(B)項目其他租户、(C)房東、(D)亞歷山大市房東的租户、(E)亞歷山大市房東、(F)房東、亞歷山大市房東和亞歷山大市房地產股權公司的其他附屬公司(“ARE”)、(G)該房東的其他附屬公司的租户非專用的共享會議設施、健身中心和餐廳(統稱為“亞歷山大市便利設施”)。和(H)亞歷山大地主允許的任何其他各方(統稱為“用户”)。房東，亞歷山大房東，以及房東，亞歷山大港房東和ARE的所有附屬公司，在這裏可能被統稱為“是各方”。儘管本協議有任何相反規定，但承租人承認並同意，亞歷山大市房東有權自行決定不讓部分或所有目前考慮使用的用户(包括承租人)使用亞歷山大市的便利設施。亞歷山大市房東有權決定與亞歷山大市便利設施有關的所有事項，包括但不限於重新配置、重新安置、修改或移除亞歷山大市的任何便利設施和/或修訂、擴大或停止任何

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與亞歷山大港便利設施有關的服務(如有)。承租人承認並同意房東未就亞歷山大港便利設施的可用性作出任何陳述或保證，且承租人不會依靠繼續向承租人提供亞歷山大港便利設施而簽訂本租約。

(B)亞歷山大廣場一號。開工日期後，業主的某些附屬公司(統稱為“OAS業主”)可能會建造某些設施，作為該特定項目重新開發的一部分，該項目可能被稱為“One Alexandria Square”，由位於科學園路3010號、北Torrey Pines路10931號、北Torrey Pines路10933號和北Torrey Pines路10975號的土地和某些建築組成，其中設施可能包括共享會議設施、健身中心和/或餐廳(單獨或共同稱為“OAS設施”)，供非專用用户使用。儘管本協議有任何相反規定，承租人承認並同意OAS房東有權在亞歷山大廣場一號建造OAS房東想要的任何OAS便利設施，但不能將所有或部分此類OAS便利設施提供給部分或所有當前考慮的用户使用。OAS房東有權決定與OAS設施相關的所有事項，包括但不限於與其類型、設計和施工有關的事項。承租人承認並同意房東未就任何OAS設施的開發作出任何陳述或保證，承租人簽訂本租約不依賴於OAS設施的建造和完工，也不是出於對OAS設施的建造和/或向承租人開放的期望。亞歷山大市的便利設施和美洲國家組織的便利設施在本文中可以統稱為“區域便利設施”。

(C)許可證。自(I)於租金開始日期(I)就Alexandria設施而言，以及(Ii)於OAS設施全部或部分可供使用者使用之日(“OAS設施開始日期”)起，只要項目連同Alexandria及One Alexandria Square分別繼續由ARE的聯屬公司擁有，承租人就應擁有與其他使用者共同使用分別可用的Alexandria設施及One Alexandria設施的非專有權利。對於在該場所僱用的所有承租人的員工，總共應向承租人發放最多179張健身中心通行證。如果任何已獲發健身中心通行證的租户僱員不再是該場所的租户的僱員，或任何已獲發出入證(不包括健身中心通行證)的僱員不再是該場所的租户的僱員，則承租人應在該僱員的身份發生變化後立即領取該僱員的通行證或出入證(視情況而定)，並將其交付給房東，以便將該僱員的身份的改變通知房東。從起租之日起，租户應在基期內向業主支付一筆固定費用，相當於每年每平方英尺租金2.16美元(“康樂設施費用”)，但須遵守上文第3(B)條的規定。, 不論租客是否選擇使用任何或所有地區康樂設施，均須於租期內每個月的第一天繳付康樂設施費用。自開業之日起，市政費每年增加3%。如超過連續60天內，當時所有現有區域康樂設施實質上不能供租客使用(因本租約下租客違約或租客違反任何有關租客使用區域康樂設施的協議以外的任何原因)，則自該60天期限屆滿起，租户當時現時應支付的康樂設施費用，應在上述規定的實質上所有當時的區域康樂設施繼續實質上不可供租户使用的期間內扣減。

(D)共用會議設施。租户使用亞歷山大港或亞歷山大廣場1號的任何共享會議設施和/或餐廳應與其他用户共同使用，安排程序由亞歷山大市房東、美洲國家組織房東或當時指定的適用共享會議設施的運營商(在任何一種情況下，均為“活動運營商”)合理確定。

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承租人使用共享會議設施應由承租人向亞歷山大市房東、美洲國家組織房東或活動運營者(視情況而定)支付相當於租户安排日程時在亞歷山大市或亞歷山大廣場一號樓共用會議設施的報價費率的費用。租户對共享會議區內會議室的使用應視情況而定，亞歷山大市房東和/或美洲國家組織房東(或活動運營者，如適用)保留在用户之間發生衝突的情況下行使其合理酌處權的權利。承租人特此確認，(I)加州非營利性公司Biocom/San Diego有權在每個日曆月可供用户使用的共享會議設施和任何可預訂就餐區域的50%時間內保留該等共享會議設施和任何可預訂就餐區域，並且(Ii)特拉華州公司Illumina，Inc.每個日曆月獨家使用亞歷山大市共享會議設施內的主會議室最多4天。

承租人必須使用亞歷山大市房東在亞歷山大市指定的餐飲服務經營者或亞歷山大廣場一號的OAS房東(視情況而定，“指定餐飲業經營者”)為承租人在共享會議設施內舉辦的任何餐飲服務或餐飲活動。亞歷山大房東和OAS房東有權隨時更換指定的食品和飲料經營者，這是他們唯一和絕對的自由裁量權。承租人不得使用指定餐飲運營商以外的任何供應商，也不得為承租人在共用會議設施中舉辦的任何食品和/或飲料服務或餐飲活動提供自己的食品和/或飲料。

承租人應(I)負責與承租人使用相關的共享會議設施的設置(包括但不限於確保承租人有足夠數量的桌椅和適當的設備)，並(Ii)在承租人每次使用共享會議設施後，在沒有承租人個人財產的情況下，在與收到的基本相同的設置和相同的條件下，以及沒有任何碎片和垃圾的情況下，交出共享會議設施，費用和費用由承租人自行承擔。如果承租人未能按照前一句第(2)分段的要求恢復並交出共享的會議設施，則構成“共享設施違約”。每次房東、亞歷山大房東或OAS房東(視情況而定)合理地確定租户存在共享設施違約時，租户應被要求在房東、亞歷山大房東或OAS房東(視情況而定)發出此類共享設施違約通知後5個工作日內向房東、亞歷山大房東或OAS房東支付罰款。承租人因第一次共享設施違約而應支付的罰款為200美元。隨後的每一次共享設施違約應增加50美元的罰款(為免生疑問，第二次共享設施違約的罰款為250美元，第三次共享設施違約的罰款為300美元，以此類推)。除上述規定外，承租人應負責向亞歷山大市房東、美洲國家組織房東或房東(視情況而定)報銷亞歷山大房東、美洲國家組織房東或房東為修復共享會議設施、亞歷山大會議設施、美洲國家組織便利設施的任何損壞而支付的所有合理的自付費用。, 由承租人或任何承租人關聯方造成的亞歷山大廣場或亞歷山大廣場一號。第40(D)款的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

(E)食肆。已獲得亞歷山大廣場和/或亞歷山大廣場一號通行證的租户員工有權與其他用户一起進入和使用位於亞歷山大和/或亞歷山大廣場一號的餐廳。

(F)規章制度。承租人應獨自負責支付向承租人、所有食品服務運營商和在亞歷山大廣場或亞歷山大廣場一號向承租人提供服務的任何和所有輔助服務(例如視聽設備)的費用。承租人應在以下地點使用區域便利設施(包括但不限於共享的會議設施)

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遵守所有適用的法律要求以及亞歷山大房東、美洲國家組織房東或房東不時施加的任何規則和條例，並且不會干擾其他用户的權利，這些規則和條例應以非歧視的方式執行。除共享會議設施外，承租人員工使用地區性便利設施應符合亞歷山大市房東、美洲國家組織房東或適用地區性便利設施運營者要求所有希望使用地區性便利設施的人簽署的標準許可證、賠償和豁免協議的條款和條件。亞歷山大房東、OAS房東或房東(如果適用，房東的任何其他關聯公司)均不對其他用户違反有關區域便利設施的任何規則或規定承擔任何責任或義務。承租人不得對共享的會議設施、地區便利設施、亞歷山大港或亞歷山大一號廣場進行任何形式的改建、增加或改進。

(G)承租人承認並同意亞歷山大市房東和OAS房東有權隨時和不時地重新配置、重新安置、修改或移除亞歷山大市和/或一個亞歷山大廣場的任何地區便利設施，和/或修改、擴大或停止與地區便利設施相關的任何服務(如果有)。

(H)免除責任和賠償。承租人保證，它將採取合理的謹慎措施，防止在亞歷山大港和(或)亞歷山大廣場一號上發生財產損失和人身傷害。承租人放棄其或任何承租人當事人可能對任何與區域便利設施有關、產生或與之相關的索賠，以及承租人和/或任何承租人進入亞歷山大港或亞歷山大廣場，而承租人免除和免除一切與地區便利設施有關、產生或與之相關的責任，以及承租人和/或任何承租人進入亞歷山大廣場或亞歷山大廣場。承租人特此同意賠償、辯護並使ARE各方免受與以下相關的任何財產損失或人身傷害的索賠：(I)承租人或任何承租人使用區域便利設施，以及(Ii)承租人和/或任何承租人進入亞歷山大港或One Alexandria廣場，但因ARE人的疏忽或故意不當行為造成的除外。本條款第40(G)款的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

(I)保險。自起租之日起，承租人應根據本租約第17條要求承租人維持的商業一般責任保險單，將亞歷山大港房東指定為額外的被保險人。自OAS便利設施生效之日起，承租人應促使OAS房東被指定為根據本租約第17條要求承租人維護的商業一般責任保險政策下的額外被保險人。

41.提前解約權。租客只有權在租金開始日期(“提前終止日期”)後第84個月屆滿時終止本租約的租期(“終止權”)；但條件是租客必須向業主交付(A)書面通知(“提前終止通知”)，表明其選擇在提前終止日期前12個月行使其終止權，及(B)在租客向業主交付終止通知的同時，提前支付1,920,000.00美元(“提前終止款項”)。如果承租人及時和適當地行使解約權並向業主交付提前終止付款，承租人應在提前終止日或之前按照本租約條款所要求的條件騰出房產並將其佔有權交給房東，承租人對原始房產不再承擔任何義務，但在提前解約日之前發生的義務以及根據本租約條款在本租約期滿或提前終止後仍繼續存在的義務除外。

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42.另一處所。如果，在基本期限內，(A)當時的現有房產的可出租平方英尺少於75,000平方英尺，(B)租户向業主發出書面通知，説明租户需要至少75,000平方英尺的額外空間，並且(C)這樣的房產擴建無法容納在建築物內，那麼，在租户的書面請求下，只要亞歷山大廣場一號由業主的關聯公司擁有，OAS房東就應努力在亞歷山大廣場一號(“替代房產”)尋找適合租户需求的替代空間。如果OAS房東和租客確定了租户可以接受的替代房產，則OAS房東和租客應真誠努力談判並簽訂租賃協議，根據該協議，承租人應向OAS房東租賃替代房產。本協議未規定房東或OAS房東必須與租户簽訂替代物業的租賃協議，在任何情況下，房東或OAS房東均不會因替代物業無法使用或雙方未能就替代物業達成雙方均可接受的租賃協議而對租客承擔任何責任。如果OAS業主和租户簽訂了另一處房產的新租約，租户可以在雙方共同簽署該新租約之前，以書面通知房東的方式終止本租約，自該另一處房產可供租户佔用之日起終止本租約，不受懲罰。

43.屋頂設備。承租人應有權按照下列條款和條件，在符合所有法律要求的前提下，自費在建築物的屋頂上(根據房東提供給房頂租户的空間中承租人所佔的比例)，在房東指定的位置安裝、維護和拆除一個或多個衞星天線、通信天線或其他設備(其直徑和高度均為房東可接受的)，用於傳輸或接收信號(統稱為“屋頂設備”)：

(A)要求。承租人應向房東提交(I)安裝屋頂設備的計劃和規格，(Ii)所有必要的政府和準政府許可、許可證和授權的副本，如有必要，承租人將和必須與房東合作，自費獲得屋頂設備的安裝和運行，以及(Iii)保險單或保險單，證明本租約要求的保險範圍，以及房東合理要求的任何其他屋頂設備安裝和運行保險。業主不得無理地拒絕批准或延遲批准屋頂設備的安裝和使用；但是，如果屋頂設備的安裝或操作(A)可能損害建築物的結構完整性，(B)可能使任何適用的屋頂保修無效、終止或失效，(C)可能幹擾業主或建築物任何租户提供的任何服務，(D)可能減少建築物內的可出租空間，或(E)沒有適當地向公眾屏蔽，業主可合理地拒絕批准。

(B)屋頂沒有損壞。如果安裝屋頂設備需要承租人進行任何屋頂切割或進行任何其他屋頂工程，則此類切割只能在位於房屋正上方的建築物的屋頂區域進行，並且只能以業主書面指定的方式進行；任何此類安裝工程(包括任何屋頂切割或其他屋頂工程)應由承租人進行，租户自負費用，並由業主指定的屋頂承包商承擔費用。如果承租人或其代理人在屋頂設備的安裝、運行和拆卸過程中以其他方式對屋頂造成任何損壞，則應迅速修復此類損壞，費用由承租人承擔，屋頂應恢復到損壞前的狀態。業主不得就安裝和使用屋面設備向租户收取額外租金。然而，如果業主的保險費或納税評估因屋頂設備而增加，租户應在10%內支付增加的額外租金

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在收到房東的合理詳細發票後的幾天內。如果承租人因任何原因不能使用屋頂設備，承租人無權享受本租約項下應支付的租金金額的任何減免。在任何情況下，承租人或其代理人對屋頂設備的安裝、操作、維護或拆除均不得使任何適用的屋頂保修失效、終止或失效。

(C)保護。屋頂設備的安裝、操作和拆卸應由承租人獨自承擔風險。承租人應對因承租人安裝、操作或拆卸屋頂設備而產生或以任何方式與承租人有關的任何和所有索賠、費用、損害、責任和費用(包括但不限於律師費)進行賠償、辯護並使房東不受損害。

(D)移走。在本租約到期或提前終止，或承租人停止使用屋頂設備時，承租人應自行承擔費用和費用，將屋頂設備從建築物中移走。承租人應將屋頂設備所在的屋頂部分保持良好的狀態並進行維修，合理的損耗除外。如果承租人不拆除屋頂設備，承租人特此授權房東拆除和處置屋頂設備，並向承租人收取額外租金，以彌補業主在拆除和處置屋頂設備過程中產生的所有費用和支出。承租人同意業主對業主處置或移走的任何屋頂設備或相關財產不承擔任何責任。

(E)不受幹擾。天台設備不得幹擾業主或建築物的任何其他租客或未來租客已安裝或將安裝的任何電訊設備或裝置的正常運作。承租人承認，其他承租人可能對在屋頂上或屋頂周圍安裝和運行電信設備和裝置擁有批准權，承租人安裝和操作屋頂設備的權利受制於該等其他承租人的權利。承租人同意，目前擁有或將來擁有建築物任何部分的任何其他大樓租户將獲準安裝該等電信設備，其類型和頻率不會對屋頂設備造成不合理幹擾。

(F)搬遷。業主有權自費並在提前60天通知承租人後，將屋頂設備搬遷到大樓屋頂的另一個地點，只要該地點合理地滿足承租人的視線和幹擾要求，並且不不合理地幹擾承租人對屋頂設備的使用和操作。

(G)通道。房東授予租户每週7天24小時進出的權利，以便安裝、操作和維護屋頂設備。在進入大樓屋頂之前，租户應至少提前24小時書面或口頭通知業主，但緊急情況除外，在這種情況下，租户應提前2小時口頭通知。房東應向租户提供在緊急情況下負責提供通道的聯繫人的姓名、電話和尋呼機號碼。

(H)出庭。如果法律規定允許，屋頂設備應塗成與建築物相同的顏色，以使屋頂設備在地面上幾乎看不見。

(I)沒有作業。承租人使用和操作屋頂設備的權利應僅限於Erasca，Inc.，並且(I)任何其他個人或實體均無權使用或操作屋頂設備，以及(Ii)承租人不得將全部或部分屋頂設備或其使用和運營的任何權利、所有權或權益轉讓、轉讓或以其他方式轉讓給任何個人或實體。

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44.雜七雜八的。

(A)通知。雙方之間的所有通知或其他通信均應以書面形式發出，如由收件人親自交付或拒絕接受交付，則應視為已妥為發出；如果由信譽良好的隔夜擔保快遞交付，則應視為在實際收到通知或其他通信時正式發出，並按以上規定的地址發送給各方。房東和租客可以不時向對方發出書面通知，指定另一個地址接收未來的通知。

(B)連帶法律責任。如本文書中所使用的“承租人”一詞包括在內，則有一個以上的個人或實體，每個人或實體均應對承租人的義務承擔連帶責任。

(C)財務信息。如房東提出書面要求(可通過電子郵件發送至Legal@erasca.com)，租户應向房東提供以下各項的真實而完整的副本：(I)應房東的每年書面要求，租户最近一次未經審計(或在可用範圍內，經審計的)年度財務報表，但租户不應被要求在租户每一會計年度結束後90天之前向房東提交任何特定年度的年度財務報表，(Ii)應房東的書面要求，承租人最近未經審計的季度財務報表；然而，承租人不應被要求在下列日期之前向房東提交任何特定季度的季度財務報表：(I)租户的每個財政季度結束後45天內，(Iii)每個歷年不超過一次，更新的商業計劃，包括現金流量預測和/或預計資產負債表和損益表，所有這些都應被房東視為屬於租户的機密信息；(Iv)每個歷年不超過一次，租户為潛在投資者準備的公司小冊子和/或簡介，和(V)不超過每個歷年一次，承租人通常向其貸款人或股東提供的任何其他財務信息或摘要。只要承租人是一家“上市公司”，其財務信息是公開的，則本第44(C)條的前述交付要求不適用。

房東同意將根據本節提供的財務報表和其他財務信息保密，保密程度至少與房東用來保護其類似性質的機密信息的程度相同；但條件是，房東可以在房東的正常經營過程中向房東的審計師、律師、顧問、貸款人、附屬公司、潛在買家和投資者以及其他合理需要的第三方披露這些信息，但房東應要求這些各方將這些信息視為機密。本協議項下的保密義務不適用於在向房東披露時屬於公有領域的信息、在非房東過錯情況下向房東披露之後進入公有領域的信息、或在沒有任何保密限制的情況下由承租人向第三方披露的信息。此外，在以下情況下，房東可以在不違反本節的情況下披露此類信息：(X)房東在本租約下執行其權利或為自己辯護；(Y)向任何州或聯邦監管機構提交必要的材料；或(Z)為了遵守法院或其他有管轄權的政府機構的有效命令，或任何法律、法規或法規，但除非在緊急情況下，否則在披露此類信息之前，房東應提前5個工作日通知租户，允許租户獲得保護令或其他司法救濟。

(D)記錄。承租人或其代表不得在任何公共記錄中存檔本租約或租約備忘錄。房東可以準備並提交一份租賃備忘錄，如果房東提出要求，租客將簽署一份租賃備忘錄。

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(E)釋義。在解釋本租約或任何證物或對本租約的任何修改時，不得采用通常的解釋規則，即任何含糊之處都不應對起草方予以解決。除文意另有所指外，本租賃中使用的任何性別的詞語均應保留並解釋為包括任何其他性別，而單數中的詞語應包括複數。本租約中插入的標題僅為方便起見，不以任何方式定義、限制或以其他方式描述本租約的範圍或意圖，或本租約的任何條款，或以任何方式影響本租約的解釋。

(F)在籤立之前不具約束力。在雙方簽署本租約之前，業主向租客提交的本租約不具有約束力或效力，不構成租賃房產的選擇權，也不賦予任何一方任何權利或施加任何義務。

(G)對利息的限制。房東和租客明確表示，在任何時候都要遵守適用的法律，該法律規定了本租賃或與本租賃相關的任何應付利息的最高利率或金額。如果適用法律曾被司法解釋為使本租賃項下要求的或與本租賃有關的任何合同、收費、收取、保留或收到的任何利息被高利貸，則房東和租客明確表示，房東迄今收取的所有超額金額應計入適用的義務(或者，如果該義務已經或將得到全額支付，則退還給租户)，本租賃的條款應立即被視為已改革，此後根據本租賃可收取的金額應減少，而無需執行任何新的文件，以符合適用的法律，但可全數追討本條例所規定的最高款額。

(H)法律的選擇。本租約的構造和解釋應受房屋所在州的國內法律管轄，不包括任何法律衝突原則。

(I)時間。對於承租人履行本租約項下的義務而言，時間至關重要。

(J)OFAC。承租人和承租人的所有實益所有人目前(A)遵守並應在本租賃期限內始終遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定以及與之相關的任何法規、行政命令或規定(統稱為OFAC規則)，(B)沒有也不得在本租賃期限內列入特別指定國民和封鎖人員名單、逃避外國制裁者名單或部門制裁識別名單，均由OFAC保存和/或在OFAC或其他政府當局根據任何授權法規、行政命令或法規維護的任何其他類似名單上，並且(C)不是根據OFAC規則禁止美國人與其進行業務往來的個人或實體。

(K)以參考方式成立為法團。本合同附件中的所有展品和附件均納入本租約，併成為本租約的一部分。如該等展品或附件與本租約的條款有任何衝突，以該等展品或附件為準。

(L)整個協議。本租約，包括隨附的展品，構成業主和租客之間關於本租賃標的的完整協議，並取代雙方之前和當時的所有協議、諒解、意向書、談判和討論，無論是口頭的還是書面的，除本文特別規定外，另一方不向任何一方作出與本租賃標的相關的擔保、陳述或其他協議，明示或默示的。

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(M)不一致和不滿意。除最早規定的基本租金和附加租金外，租客支付或業主收取少於每月基本租金分期付款或任何額外租金的金額，也不會是對支付任何基本租金或附加租金支票或信件上的任何背書或聲明。房東可以接受這種支票或付款，但不影響房東收回租金餘額或尋求本租約規定的任何其他補救措施的權利。

(N)危險活動。儘管本租約有任何其他規定，房東及其僱員、代理人和承包商有權拒絕在房屋的任何部分進行任何維修或服務，根據承租人的常規安全指南、慣例或習慣或謹慎的行業慣例，需要除安全眼鏡以外的任何形式的防護服或設備。在任何情況下，承租人應在房東的合理酌情權下，與房東可接受的各方簽訂所有此類維修和服務的合同，房東應在必要的範圍內公平調整承租人在該等維修或服務方面的運營費用份額，以反映房東沒有向租户提供此類維修或服務。

(O)工程項目的重建。承租人承認，業主有權隨時根據現有情況對項目進行擴建、翻新和/或重新配置，並在與此相關或與之相關的情況下，不時不受限制地：(A)相對於項目的任何部分，改變任何改善、建築物、結構、大堂、走廊、入口、出口、停車場和/或停車區的形狀、大小、位置、數量和/或範圍；(B)在工程項目、公用地方及/或工程項目的任何其他部分修改、刪除及/或增加任何高於或低於地面的建築物、改善及泊車構築物，及/或作出任何其他影響該等建築物、改善及泊車構築物的更改；及(C)按業主不時選擇的方式，以任何方式影響項目及/或其任何部分，包括但不限於對構成項目的土地、公共區域及/或項目的任何其他部分作出任何其他更改、增加及/或刪除，只要該等行動不會對承租人使用或進入該物業作準許用途有重大不利影響。儘管本租約有任何相反規定，承租人無權因本項目的任何擬議變更、擴建、翻新或重新配置而要求損害賠償(包括減租)或取消或終止本租約；承租人也無權限制、禁止或禁止任何此類變更、擴建、翻新或重組；但房東不得改變房屋的大小、尺寸、位置或承租人的許可用途。

(P)停止使用。如果在起租日期之後的任何時間，租户沒有連續180天在該房產內繼續經營業務(由於意外事故或徵用)，房東可以但沒有義務在向租户發出30天的書面通知後選擇終止本租約，據此，本租約應在房東交付該書面通知後30天(“終止日期”)終止。承租人應在終止日或之前按照本租約條款所要求的條件騰出物業並將其佔有權交給業主，承租人不再承擔本租約項下的其他義務，但在終止日之前產生的義務以及根據本租約條款在本租約期滿或提前終止後仍繼續存在的義務除外。

(Q)電動汽車充電站。業主不得無理拒絕承租人的書面要求，即在為本項目服務的停車區內安裝最多5個電動汽車充電站(“電動汽車站”)；然而，只要承租人遵守所有合理的要求、標準、規則和規定，這些要求、標準、規則和規章在獲得業主同意時，可能會由業主就承租人安裝、維護、維修和運營該等電動汽車站而施加，包括但不限於，向承租人收取合理的月租金，用於該等電動汽車站的停車位，業主指定承租人的電動汽車站的位置，

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以及租户支付與安裝、維護、維修和運營每個租户的電動汽車站有關的所有費用，無論是房東還是租户。本段並無旨在增加租客在本租約第10節下有權使用該項目的停車位數目，亦無就租客在該項目的停車權向業主施加任何額外責任。

(R)《加利福尼亞州無障礙披露》。根據《加利福尼亞州民法典》第1938(A)節的規定，房東特此向租户披露，租户特此確認，該項目未經過認證接入專家(CASP)的檢查。此外，根據《加州民法典》第1938(E)節的規定，特此提供以下通知：“認證接入專家(CASP)可以檢查主題場所，並確定該主題場所是否符合州法律規定的所有與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對標的房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對標的房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反與建築相關的無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。(I)承租人在閲讀該通知並理解承租人有權要求和獲得CASP檢查後，特此選擇不接受CASP檢查，並永遠放棄其在法律要求允許的範圍內獲得對房屋、建築物和/或項目進行CASP檢查的權利；以及(Ii)如果上文第(I)款所述的豁免根據法律要求不能強制執行, 則房東和租客在此達成如下協議(這構成雙方就上述通知最後一句所述事項達成的共同協議)：(A)租户有權要求並獲得CASP檢查，這一要求必須在租户向房東提交的書面通知中提出；(B)承租人及時要求的任何CASP檢查應(1)在業主和租客雙方商定的時間進行，(2)由業主指定的CASP以專業方式進行，不得進行任何以任何方式損壞房產、建築物或項目的測試，以及(3)承租人獨自承擔費用和費用，包括但不限於承租人支付此類CASP檢查的費用、CASP就此類CASP檢查編寫的任何報告的費用(統稱為CASP報告)以及與此相關的所有其他費用和支出；(C)CASP應同時向業主和租户提交CASP報告；。(D)承租人應自費負責對房屋或內部進行任何改善、改動、修改和/或維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的行為，包括但不限於CASP檢查所披露的任何違規行為；和(E)如果CASP檢查發現有任何必要的改進、改動、修改和/或維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的行為，該標準與本租約中規定的業主有義務修復的建築和項目有關，則業主應按照法律要求進行此類改進、改動、修改和/或維修，並在法律要求的範圍內糾正此類違規行為, 承租人應在收到房東的發票後10個工作日內向房東報銷該等改善、改建、修改和/或修繕的費用。

(S)對應方。本租約可簽署2份或2份以上副本，每份副本應視為正本，但所有副本一起構成一份相同的文書。副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf或符合美國聯邦2000年ESIGN法案的任何電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效的。就本租賃及與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有同等法律效力。

3115梅里菲爾德/埃拉斯卡--第45頁

(T)危險物質儲存棚。儘管本租約有任何相反規定，承租人應有權在業主指定的機械場內安裝一個200平方英尺的危險物質廢物儲存棚(“危險物質儲存棚”)，專門用於存放承租人的危險材料。承租人還應由承租人承擔費用，安裝業主要求的與危險物質儲存棚有關的任何篩網，這可以用TI津貼的一部分支付。承租人應承擔本租約規定的與危險物質儲存棚有關的所有義務，就像危險物質儲藏室是房屋的一部分一樣，但不包括支付基本租金或額外運營費用的義務。承租人應保存適當的記錄，獲得並維持適當的保險，執行報告程序，並根據適用的法律要求採取或促使採取與使用危險物質儲存棚相關的所有其他必要或要求的行動。房東沒有義務對危險物質儲存棚進行任何維修或其他改進，承租人應自行承擔費用和費用，將其保持在與租期內收到的基本相同的條件下，就像該倉庫是房屋的一部分一樣。承租人應根據本租賃第28條的要求，在本租賃期滿或提前終止時交出無任何雜物和垃圾、無任何有害物質的危險物質儲存棚，費用和費用由承租人自行承擔。

[下一頁上的簽名]

3115梅里菲爾德/埃拉斯卡--第46頁

房東和租客已於上述第一年簽署本租約，特此為證。

3115梅里菲爾德/埃拉斯卡--第1頁

租賃附件A

處所的描述

[***]

3115梅里菲爾德/埃拉斯卡--第1頁

要出租的附件B

項目説明

[***]

3115梅里菲爾德/埃拉斯卡--第1頁

租賃附件C

工作信函

[***]

3115梅里菲爾德/埃拉斯卡--第1頁

租賃附件D

確認生效日期

茲確認生效日期為_使用但未在此定義的任何初始大寫術語應具有本租賃中賦予它們的含義。

就本租賃的所有目的而言，業主和租客確認並同意，本租賃的基準期限開始日期為_。如果租賃條款與本確認生效日期的條款有衝突，則本確認生效日期在任何情況下均以本確認生效日期為準。

房東和租客雙方簽署了生效日期確認書，特此為證，生效日期為以上第一個寫明的日期。

3115梅里菲爾德/埃拉斯卡--第1頁

要出租的附件E

規章制度

[***]

3115梅里菲爾德/埃拉斯卡--第1頁

展品F出租

承租人的個人財產

沒有。

3115梅里菲爾德/埃拉斯卡--第1頁

附件G

停車

[***]

3115梅里菲爾德/埃拉斯卡--第1頁

附件H

贍養義務

[***]

3115梅里菲爾德/埃拉斯卡--第1頁

證物一

標牌

[***]

租契的第一項修訂

租賃的這一第一修正案(本“第一修正案”)於2021年3月18日(“生效日期”)由特拉華州有限責任公司(“房東”)ARE-SD Region No 23 LLC和特拉華州公司(“承租人”)ERASCA，Inc.作出。

獨奏會

答：房東和租客現在是該特定租賃協議(“租賃”)的當事人，該租賃協議的日期為2020年9月29日。根據該租約，承租人租用位於加州聖地亞哥Merryfield Row 3115號樓內名為Suite 300、310及210的若干物業，面積約59,407平方尺(“原物業”)。原來的房產在租約中有更詳細的描述。本文中使用的未定義的大寫術語應具有本租賃中為此類術語定義的含義。

B.租賃的開始日期尚未發生在原物業上。

C.業主和租客希望在符合下列條款和條件的情況下，修訂租約，其中包括擴大原有物業的面積，以包括位於稱為120套房的大樓第一層的某些空間，約有18,421平方英尺可出租平方英尺，如本第一修正案附件A所示(“120套房物業”)。

因此，現在，考慮到通過引用併入本文的前述敍述，考慮到本文中包含的相互承諾和條件，以及對於其他良好和有價值的對價，房東和租客同意如下：

“房地：建築物的該部分，約有77,828平方英尺的可出租平方英尺，包括(1)建築物的整個第三層，稱為套房300和310，約有47,389平方英尺(”套房300和310房地“)，(2)建築物第二層的一部分，稱為套房210，約有11,105平方英尺的可出租平方英尺(”套房210房地“)，(3)建築物第一層的一部分，約有913平方英尺的可出租平方英尺(”房舍背面“)，和(4)稱為120號套房的大樓第一層的一部分，面積約為18,421平方英尺(“120號套房”)，全部如附件A所示。

“出租面積：77,828平方英尺英國《金融時報》。

自生效之日起，本租約的附件A應進行修改，將120套房舍包括在內，如附件A所示。

基本租金：對於Suite 300和310、Suite 210和房屋背面，每平方英尺每年63.00美元；對於Suite 120，每平方英尺每年62.40美元，可根據本合同第4節進行調整。

1

“承租人在建築物運營費用中所佔比例(承租人所佔比例)：52.77%”

“保證金：407,675.95美元”

在承租人向房東交付本第一修正案的簽署副本的同時，承租人應向房東交付(A)全額保證金的替換信用證，或(B)將現有信用證金額增加95,789.20美元的修改後的信用證。

A.經業主和租客雙方批准的本第一修正案附件B所附空間圖(“Suite 120空間圖”)和本第一修正案附件C所附承租人改善規格(“Suite 120 TI規格”)應按照本第一修正案所附建築面積圖(“Suite 120空間圖”)和承租人改善規格(“Suite 120 TI規格”)進行施工，而該套房120處所承租人改善工程的施工圖紙應基本上按照Suite 120空間圖和Suite 120 TI規格編制(業主不得不批准任何與Suite 120空間圖和Suite 120 TI規格相一致的事項)。

B.《工作書》第6(B)節規定的租户改善津貼和額外的租户改善津貼不適用於Suite 120房舍，房東應為Suite 120房舍的租户改善提供租户改善津貼，具體如下：

(I)“Suite120租户改善津貼”，上限為“Suite120”單位的每平方尺可租租金$185.00，並已包括在契約所載的基本租金內；及

(Ii)“額外的120號套房租户改善津貼”，最高金額為120號套房的每平方英尺租金40.00美元，如下文第5(C)節所述，在所用的範圍內，將產生120號套房的租金。

為免生疑問，(A)工作函件中“租户改善津貼”的定義應包括租户改善津貼、額外租户改善津貼、Suite 120租户改善津貼及額外Suite 120租户改善津貼(視何者適用而定)；及(B)就Suite 120物業的租户改善而言，業主有權獲得相等於因租户改善而產生的“硬”租户費用的1.5%的行政租金，並須向承租人的第三者支付費用

2

仲量聯行的項目經理斯蒂芬妮·麥克勞德同意，租户改善的“硬”成本不能超過TI的1.5%，這筆錢將從TI Fund中支付。房東和租客承認並同意，Suite 120租户改善津貼和額外的Suite 120租户改善津貼，在使用的範圍內，必須用於Suite 120租户改善的費用。

C.根據工作書(經本第一修正案修訂)的條款，房東應在(經本第一修正案修訂的)工作書條款的約束下，向租户提供Suite 120租户改善津貼和額外Suite 120租户改善津貼。自起租之日起至基期內每個月的第一日止，租客應支付所需款額，以全數攤銷由業主實際提供的額外Suite 120租户改善津貼的部分(如有)，按月平均支付，並按基準年期按年利率7%計算利息，該利息應於房東首次發放該額外Suite 120租户改善津貼或其任何部分(“Suite 120 TI租金”)之日起計。租賃期滿或提前終止時，任何未償還且未攤銷的套間120 TI租金應一次性付給房東。為免生疑問，業主及租客確認並同意，120號套房的租金(如有)在合約期內不會根據租約第4(A)條作出調整。

“如果OAS業主(定義見第40條)在其唯一和絕對的酌情權下選擇建造任何OAS設施(定義見第40條)，業主和租客承認並同意，在OAS設施開始實施日期(定義見第40條)之後的任何時間，房東有權將物業的可出租面積增加0.1%(這反過來將導致租户根據本租約應支付的基本租金相應增加0.1%)，在亞歷山大廣場1號建造的OAS便利設施面積為5000平方英尺，如果建造50,000平方英尺或更多的OAS便利設施，最高可增加5%的房地可出租面積(如果適用，則為“OAS便利設施RSF增加”)。例如，如果建造了50,000平方英尺的OAS設施，則該房地的可出租平方英尺(包括但不限於用於計算基本租金的目的)應為81,719平方英尺。如果房東選擇根據OAS便利設施RSF增加而增加物業的可出租面積，則即使本租約有任何相反規定，(A)自該OAS便利設施RSF增加生效之日起(“OAS便利設施RSF增加生效日期”)，承租人根據第40(C)條支付便利設施費用的義務將終止；(B)當時承租人在建築物運營費用中的份額將不受與OAS便利設施RSF增加相關的調整，而將保持52.77%，(C)在美洲國家組織設施RSF增加生效日期後的第一個完整歷年內，承租人在建築物運營費用中應支付的份額每年不得超過每單位可出租平方英尺4.32美元, 及(D)承租人無權獲得任何增加的租户改善津貼、額外的租户改善津貼、套房120租户改善津貼或額外的套房120租户改善津貼，或額外增加的租户改善津貼。

3

“41.提前解約權。租客只有權在起租日期(“提前終止日期”)後的第84個月屆滿時，就原有物業(包括Suite 120物業)終止本租約(“終止權”)；但條件是租客須在不少於提前終止日期前12個月向業主交付(A)書面通知(“終止通知”)，表明其選擇行使其終止權，及(B)在租客向業主交付終止通知的同時，提前支付2,515,356美元(“提前終止款項”)。如果承租人及時和適當地行使終止權並將提前終止付款交付給房東，承租人應在提前終止日或之前按照本租約條款要求的條件騰出房產並將其交還房東，承租人對原有房產(包括Suite 120房產)不再有本租約項下的進一步義務，但在提前解約日之前產生的義務以及根據本租約條款在本租約期滿或提前終止後仍然有效的義務除外。

A.本第一修正案是雙方就本協議標的達成的完整協議，並取代所有先前和當時的口頭和書面協議和討論。本第一修正案只能通過雙方簽署的書面協議進行修改。

B.本第一修正案對本協議雙方及其各自的繼承人和受讓人具有約束力，並符合其利益。

4

C.本第一修正案可簽署兩份或兩份以上副本，每一份應被視為原件，但所有副本應共同構成一份相同的文書。副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf或符合美國聯邦2000年ESIGN法案的任何電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效的。就本第一修正案和與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有相同的法律效力。

D.除由本第一修正案修訂和/或修改的條款外，本租約現予批准和確認，本租約的所有其他條款應保持完全效力，不受本第一修正案的更改和不變。如果本第一修正案的規定與本租賃的規定有任何衝突，應以本第一修正案的規定為準。無論是否經過本第一修正案的特別修訂，本租賃的所有條款和條款均在必要的程度上進行修改，以實現本第一修正案的目的和意圖。

[簽名在下一頁。]

5

特此證明，房東和房客已於上述第一次簽署之日起實施本第一修正案。

6

附件A

120套房

[***]

A-1

附件B

120套房空間平面圖

[***]

B-1

租契的第二次修訂

租約的第二項修正案(“第二修正案”)於2022年4月11日(“生效日期”)由特拉華州有限責任公司(“房東”)ARE-SD Region No 23 LLC和特拉華州公司(“承租人”)ERASCA，Inc.作出。

獨奏會

因此，現在，考慮到通過引用併入本文的前述敍述，考慮到本文中包含的相互承諾和條件，以及對於其他良好和有價值的對價，房東和租客同意如下：

1

[簽名在下一頁。]

2

房東和房客已於上述第一年簽署本第二修正案，特此為證。

房東：Are-SD區域23號，LLC，

特拉華州一家有限責任公司

作者：Alexandria Real Estate Equities，L.P.

特拉華州有限合夥企業，管理成員

作者：Are-QRS Corp.，

馬裏蘭州一家公司，普通合夥人

作者：加里·迪恩

ITS：執行副總裁

房地產法律化

租户：ERASCA，Inc.

特拉華州的一家公司

作者：喬納森·林

ITS：首席執行官

X□本人在此證明簽名、姓名、

上面的頭銜是我的簽名、姓名和頭銜

3