bfs-20220331
000090725412/312022Q1假象P1Y0.010.0100009072542022-01-012022-03-310000907254美國-美國公認會計準則：普通股成員2022-01-012022-03-310000907254美國-公認會計準則：系列DPrefredStockMember2022-01-012022-03-310000907254美國-美國公認會計準則：系列EPferredStockMember2022-01-012022-03-3100009072542022-04-29Xbrli：共享00009072542022-03-31ISO 4217：美元00009072542021-12-310000907254Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2022-03-310000907254Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2021-12-310000907254Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2022-03-310000907254Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2021-12-31ISO 4217：美元Xbrli：共享00009072542021-01-012021-03-310000907254美國-公認會計準則：首選股票成員2021-12-310000907254美國-美國公認會計準則：普通股成員2021-12-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2021-12-310000907254BFS：UnitsInEscrowMember2021-12-310000907254美國-公認會計準則：保留預付款成員2021-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員2021-12-310000907254美國公認會計準則：非控制性利益成員2021-12-310000907254美國-美國公認會計準則：普通股成員2022-01-012022-03-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2022-01-012022-03-310000907254美國-GAAP：母公司成員2022-01-012022-03-310000907254美國-公認會計準則：有限合作伙伴成員2022-01-012022-03-310000907254美國-GAAP：母公司成員美國-公認會計準則：有限合作伙伴成員2022-01-012022-03-310000907254美國公認會計準則：非控制性利益成員美國-公認會計準則：有限合作伙伴成員2022-01-012022-03-310000907254美國-公認會計準則：保留預付款成員2022-01-012022-03-310000907254美國公認會計準則：非控制性利益成員2022-01-012022-03-310000907254美國-公認會計原則：分部宣佈成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2022-01-012022-03-310000907254美國-公認會計準則：保留預付款成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2022-01-012022-03-310000907254美國-GAAP：母公司成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2022-01-012022-03-310000907254Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2022-01-012022-03-310000907254美國-公認會計原則：分部宣佈成員Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2022-01-012022-03-310000907254美國-公認會計準則：保留預付款成員Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2022-01-012022-03-310000907254美國-GAAP：母公司成員Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2022-01-012022-03-310000907254Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2022-01-012022-03-310000907254美國-公認會計原則：分部宣佈成員2022-01-012022-03-310000907254美國-公認會計準則：首選股票成員2022-03-310000907254美國-美國公認會計準則：普通股成員2022-03-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2022-03-310000907254BFS：UnitsInEscrowMember2022-03-310000907254美國-公認會計準則：保留預付款成員2022-03-310000907254美國-GAAP：母公司成員2022-03-310000907254美國公認會計準則：非控制性利益成員2022-03-310000907254美國-公認會計準則：首選股票成員2020-12-310000907254美國-美國公認會計準則：普通股成員2020-12-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2020-12-310000907254BFS：UnitsInEscrowMember2020-12-310000907254美國-公認會計準則：保留預付款成員2020-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員2020-12-310000907254美國公認會計準則：非控制性利益成員2020-12-3100009072542020-12-310000907254美國-美國公認會計準則：普通股成員2021-01-012021-03-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2021-01-012021-03-310000907254美國-GAAP：母公司成員2021-01-012021-03-310000907254美國-公認會計準則：有限合作伙伴成員2021-01-012021-03-310000907254美國-GAAP：母公司成員美國-公認會計準則：有限合作伙伴成員2021-01-012021-03-310000907254美國公認會計準則：非控制性利益成員美國-公認會計準則：有限合作伙伴成員2021-01-012021-03-310000907254美國-GAAP：受限股票單位RSU成員BFS：TwinbrookMetroStationMember2021-01-012021-03-310000907254美國-GAAP：受限股票單位RSU成員BFS：TwinbrookMetroStationMemberBFS：UnitsInEscrowMember2021-01-012021-03-310000907254美國-GAAP：受限股票單位RSU成員美國-GAAP：母公司成員BFS：TwinbrookMetroStationMember2021-01-012021-03-310000907254美國-公認會計準則：保留預付款成員2021-01-012021-03-310000907254美國公認會計準則：非控制性利益成員2021-01-012021-03-310000907254美國-公認會計原則：分部宣佈成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2021-01-012021-03-310000907254美國-公認會計準則：保留預付款成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2021-01-012021-03-310000907254美國-GAAP：母公司成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2021-01-012021-03-310000907254Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2021-01-012021-03-310000907254美國-公認會計原則：分部宣佈成員Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2021-01-012021-03-310000907254美國-公認會計準則：保留預付款成員Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2021-01-012021-03-310000907254美國-GAAP：母公司成員Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2021-01-012021-03-310000907254Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2021-01-012021-03-310000907254美國-公認會計原則：分部宣佈成員2021-01-012021-03-310000907254美國-公認會計準則：首選股票成員2021-03-310000907254美國-美國公認會計準則：普通股成員2021-03-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2021-03-310000907254BFS：UnitsInEscrowMember2021-03-310000907254美國-公認會計準則：保留預付款成員2021-03-310000907254美國-GAAP：母公司成員2021-03-310000907254美國公認會計準則：非控制性利益成員2021-03-3100009072542021-03-310000907254美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembers2022-01-012022-03-310000907254美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembers2021-01-012021-03-310000907254BFS：孿生兄弟季度成員2021-01-012021-03-31Xbrli：純BFS：子公司0000907254BFS：購物中心成員2022-03-31BFS：屬性0000907254BFS：MixedUsePropertiesMember2022-03-310000907254BFS：非運營開發屬性成員2022-03-31BFS：商店0000907254BFS：GiantFoodMember2022-03-310000907254US-GAAP：客户集中度風險成員BFS：GiantFoodMember美國-GAAP：SalesRevenueNetMembers2022-01-012022-03-310000907254US-GAAP：客户集中度風險成員美國-GAAP：SalesRevenueNetMembersBFS：無個人租户成員2022-01-012022-03-310000907254BFS：SaulHoldingsLimitedPartnership成員2022-01-012022-03-310000907254BFS：應收賬款當前成員2022-03-310000907254BFS：應收賬款當前成員2021-12-310000907254BFS：延期租賃應收賬款成員2022-03-310000907254BFS：延期租賃應收賬款成員2021-12-310000907254BFS：直線租賃應收賬款成員2022-03-310000907254BFS：直線租賃應收賬款成員2021-12-310000907254BFS：其他應收賬款成員2022-03-310000907254BFS：其他應收賬款成員2021-12-310000907254BFS：孿生兄弟季度成員2022-03-310000907254BFS：孿生兄弟季度成員2021-12-310000907254BFS：A7316威斯康星州大道成員2022-03-310000907254BFS：A7316威斯康星州大道成員2021-12-310000907254SRT：OtherPropertyMember2022-03-310000907254SRT：OtherPropertyMember2021-12-310000907254SRT：最小成員數2022-03-310000907254SRT：最大成員數2022-03-310000907254BFS：租賃收購成本成員2022-01-012022-03-310000907254BFS：租賃收購成本成員2021-01-012021-03-310000907254美國-GAAP：BuildingMembersSRT：最小成員數2022-01-012022-03-310000907254美國-GAAP：BuildingMembersSRT：最大成員數2022-01-012022-03-310000907254美國-公認會計準則：建築改進成員SRT：最大成員數2022-01-012022-03-310000907254BFS：SaulHoldingsLimitedPartnership成員2022-03-310000907254BFS：SaulHoldingsLimitedPartnership成員美國公認會計準則：非控制性利益成員2022-03-310000907254BFS：第三方投資者成員2022-03-310000907254Bfs:LeaseholdInterestContributedInContributionAgreementMember2022-03-312022-03-310000907254US-GAAP：LineOfCreditMember2022-03-310000907254US-GAAP：LineOfCreditMember美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembers2022-03-310000907254US-GAAP：LineOfCreditMemberBFS：TermFacilityMembers2022-03-310000907254US-GAAP：倫敦銀行間同業拆借利率LIBOR成員美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembers2022-03-312022-03-310000907254US-GAAP：倫敦銀行間同業拆借利率LIBOR成員BFS：TermFacilityMembers2022-03-312022-03-310000907254BFS：UnsecuredRevolvingCreditFacilityMember2022-03-310000907254US-GAAP：LetterOfCreditMember2022-03-310000907254BFS：構造為永久貸款成員美國-GAAP：SecuredDebt成員2022-02-230000907254BFS：構造為永久貸款成員美國-GAAP：SecuredDebt成員2022-01-012022-03-310000907254美國-公認會計準則：抵押貸款成員BFS：LansdowneTownCenter MortgageMember2022-03-112022-03-110000907254BFS：BroadlandsVillageMortgageMember2022-03-310000907254BFS：AvenelBusinessParkMember2022-03-310000907254美國-公認會計準則：抵押貸款成員BFS：AvenelBusinessParkMember2022-03-310000907254BFS：The Waycroft MortgageMembers2022-03-310000907254美國-公認會計準則：抵押貸款成員BFS：The Waycroft MortgageMembers2022-03-310000907254美國-公認會計準則：抵押貸款成員BFS：AshbrookMarketPlaceMortgageMember2022-03-310000907254美國-公認會計準則：抵押貸款成員BFS：KentlandsPlaceMortgageMember2022-03-310000907254BFS：UnsecuredRevolvingCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember2022-03-310000907254美國-公認會計準則：股票期權成員2022-01-012022-03-310000907254美國-公認會計準則：股票期權成員2021-01-012021-03-310000907254美國-公認會計準則：員工股票期權成員2022-01-012022-03-310000907254SRT：官員成員美國-公認會計準則：員工股票期權成員2022-01-012022-03-3100009072542022-03-312022-03-31BFS：細分市場0000907254BFS：購物中心成員美國公認會計準則：運營部門成員2022-01-012022-03-310000907254美國公認會計準則：運營部門成員BFS：MixedUsePropertiesMember2022-01-012022-03-310000907254美國-美國公認會計準則：公司非部門成員2022-01-012022-03-310000907254BFS：購物中心成員美國公認會計準則：運營部門成員2022-03-310000907254美國公認會計準則：運營部門成員BFS：MixedUsePropertiesMember2022-03-310000907254美國-美國公認會計準則：公司非部門成員2022-03-310000907254BFS：購物中心成員美國公認會計準則：運營部門成員2021-01-012021-03-310000907254美國公認會計準則：運營部門成員BFS：MixedUsePropertiesMember2021-01-012021-03-310000907254美國-美國公認會計準則：公司非部門成員2021-01-012021-03-310000907254BFS：購物中心成員美國公認會計準則：運營部門成員2021-03-310000907254美國公認會計準則：運營部門成員BFS：MixedUsePropertiesMember2021-03-310000907254美國-美國公認會計準則：公司非部門成員2021-03-31
目錄表


美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-Q
 
(標記一)
        ☒根據《條例》第13或15(D)條提交的季度報告
1934年《證券交易法》。
截至本季度末March 31, 2022
或
        ☐ 根據《憲法》第13或15(D)條提交的過渡報告
1934年《證券交易法》
關於從到的過渡期
佣金文件編號1-12254
 
索爾中心公司
(註冊人的確切姓名載於其章程)
馬裏蘭州52-1833074
(述明或其他司法管轄權
公司或組織)		(税務局僱主
識別號碼)
威斯康星大道7501號, 貝塞斯達, 馬裏蘭州20814
(主要行政辦公室地址)(郵編)
註冊人的電話號碼，包括區號(301) 986-6200
 
根據該法第12(B)條登記的證券：
每節課的題目：
商品代號：
註冊所在的交易所名稱：
普通股，每股面值0.01美元BFS紐約證券交易所
存托股份每股相當於6.125%D系列累計可贖回優先股股份的1/100，每股面值$0.01
BFS/珠江三角洲
紐約證券交易所
存托股份每股相當於6.000%E系列累計可贖回優先股股份的1/100，每股面值$0.01
BFS/PRE
紐約證券交易所

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是   ☒ No ☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交併在其公司網站上張貼了根據S-T法規(本章232.405節)第405條規定必須提交的每個交互數據文件。是   ☒ No ☐
-1-
目錄表
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
 
大型加速文件服務器 ☐加速文件管理器 ☒
非加速文件服務器 ☐規模較小的報告公司 ☐
新興成長型公司☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐ No ☒
截至2022年4月29日，普通股數量，每股流通股面值0.01美元：23.9百萬美元。
-2-
目錄表
索爾中心公司
目錄表
 
 頁面
第一部分財務信息
項目1.財務報表(未經審計)
(A)截至2022年3月31日和2021年12月31日的綜合資產負債表
4
(B)截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的合併業務報表
5
(C)截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的合併權益報表
6
(D)2022年和2021年3月31日終了三個月的合併現金流量表
7
(E)合併財務報表附註
8
項目2.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析
(A)關鍵會計政策
22
(B)行動結果：
截至2022年3月31日的三個月與截至2021年3月31日的三個月
23
同財產收入和同財產經營收入
24
(C)流動資金和資本資源
26
項目3.關於市場風險的定量和定性披露
31
項目4.控制和程序
32
第二部分：其他信息
項目1.法律訴訟
33
第1A項。風險因素
33
第二項股權證券的未經登記的銷售和收益的使用
33
項目3.高級證券違約
33
項目4.礦山安全信息披露
33
項目5.其他信息
33
項目6.展品
33
簽名
34
-3-
目錄表
第一部分財務信息
項目1.財務報表


合併資產負債表
(未經審計)
 
(千美元，每股除外)3月31日，
2022		十二月三十一日，
2021
資產
房地產投資
土地$511,529 $511,529 
建築物和設備1,570,123 1,566,686 
在建工程225,087 205,911 
2,306,739 2,284,126 
累計折舊(660,855)(650,113)
1,645,884 1,634,013 
現金和現金等價物12,313 14,594 
應收賬款和應計收入淨額56,357 58,659 
遞延租賃成本，淨額23,420 24,005 
其他資產17,578 15,490 
總資產$1,755,552 $1,746,761 
負債
應付票據$905,225 $941,456 
應付循環信貸安排135,360 103,167 
應付定期貸款安排99,270 99,233 
應付賬款、應計費用和其他負債39,649 25,558 
遞延收入23,867 25,188 
應付股息和分派21,722 21,672 
總負債1,225,093 1,216,274 
權益
優先股，1,000,000授權股份：
D系列累計可贖回，30,000已發行及已發行股份
75,000 75,000 
E系列累計可贖回，44,000已發行及已發行股份
110,000 110,000 
普通股，$0.01面值，42,000,000授權股份，23,910,338和23,840,471分別發行和發行的股份
239 238 
額外實收資本440,151 436,609 
第三方託管的合夥單位39,650 39,650 
超出累積收益的分配(259,506)(256,448)
道達爾索爾中心公司股權405,534 405,049 
非控制性權益124,925 125,438 
總股本530,459 530,487 
負債和權益總額$1,755,552 $1,746,761 
財務報表附註是這些報表的組成部分。
-4-
目錄表
索爾中心公司
合併業務報表
(未經審計)
 
(千美元，每股除外)截至3月31日的三個月，
20222021
收入
租金收入$60,680 $57,756 
其他1,464 968 
總收入62,144 58,724 
費用
物業運營費用9,538 8,686 
房地產税7,418 7,829 
遞延債務成本的利息支出、淨額和攤銷10,602 11,988 
租賃費用的折舊和攤銷12,327 12,748 
一般和行政4,768 4,678 
總費用44,653 45,929 
淨收入17,491 12,795 
非控制性權益
可歸因於非控股權益的收入(4,126)(2,533)
索爾中心公司的淨收入。13,365 10,262 
優先股股息(2,798)(2,798)
普通股股東可獲得的淨收入$10,567 $7,464 
普通股股東可獲得的每股淨收益
基本的和稀釋的$0.44 $0.32 
財務報表附註是這些報表的組成部分。
-5-
目錄表
索爾中心公司
合併權益表
(未經審計) 
(千美元，每股除外)擇優
庫存		普普通通
庫存		額外實收
資本		第三方託管的合夥單位超出累積收益的分配總索爾
Centers，Inc.		非控制性
利益		總計
2022年1月1日的餘額$185,000 $238 $436,609 $39,650 $(256,448)$405,049 $125,438 $530,487 
普通股發行：
61,861根據股息再投資計劃發行的股份
— 1 2,948 — — 2,949 — 2,949 
8,007因行使股票期權和發行董事遞延股票而產生的股份
— — 594 — — 594 — 594 
發行：13,704根據股息再投資計劃的合夥單位
— — — — — — 653 653 
淨收入— — — — 13,365 13,365 4,126 17,491 
分配應付優先股：
D系列，$38.28每股
— — — — (1,148)(1,148)— (1,148)
E系列，$37.50每股
— — — — (1,650)(1,650)— (1,650)
分配應付普通股(美元0.57/股)和應付合夥單位分配($0.57/單位)
— — — — (13,625)(13,625)(5,292)(18,917)
平衡，2022年3月31日$185,000 $239 $440,151 $39,650 $(259,506)$405,534 $124,925 $530,459 
2021年1月1日的餘額$185,000 $235 $420,625 $— $(241,535)$364,325 $63,208 $427,533 
普通股發行：
96,268根據股息再投資計劃發行的股份
— 1 2,839 — — 2,840 — 2,840 
910因行使股票期權和發行董事遞延股票而產生的股份
— — 323 — — 323 — 323 
發行：19,493根據股息再投資計劃的合夥單位
— — — — — — 575 575 
1,416,071根據Twinbrook捐款託管的合夥單位
— — — 79,300 — 79,300 — 79,300 
淨收入— — — — 10,262 10,262 2,533 12,795 
分配應付優先股：
D系列，$38.28每股
— — — — (1,148)(1,148)— (1,148)
E系列，$37.50每股
— — — — (1,650)(1,650)— (1,650)
分配應付普通股(美元0.53/股)和應付合夥單位分配($0.53/單位)
— — — — (12,488)(12,488)(4,218)(16,706)
平衡，2021年3月31日$185,000 $236 $423,787 $79,300 $(246,559)$441,764 $62,098 $503,862 

財務報表附註是這些報表的組成部分。
-6-
目錄表
索爾中心公司
合併現金流量表
(未經審計)
截至3月31日的三個月，
(千美元)20222021
經營活動的現金流：
淨收入$17,491 $12,795 
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
租賃費用的折舊和攤銷12,327 12,748 
遞延債務成本的攤銷477 405 
股票和期權授予的補償費用286 323 
應收經營性租賃應收賬款信用損失25 1,211 
應收賬款和應計收入減少2,277 1,061 
遞延租賃成本的增加(496)(508)
其他資產減少2,519 831 
應付賬款、應計費用和其他負債增加6,425 4,356 
遞延收入增加(減少)(1,321)1,519 
融資租賃負債增加— 37 
經營活動提供的淨現金40,010 34,778 
投資活動產生的現金流：
房地產投資的收購(1)
— (8,399)
房地產投資的附加值(3,941)(6,069)
發展和重建項目的新增項目(12,927)(4,450)
用於投資活動的現金淨額(16,868)(18,918)
融資活動的現金流：
應付票據的償還(36,473)(13,553)
來自循環信貸安排的收益40,000 8,000 
循環信貸安排的償還(8,000)(8,500)
建築貸款收益— 1,919 
遞延債務成本的增加(3,194)— 
發行下列債券所得款項：
普通股3,257 2,840 
夥伴關係單位(1)
653 575 
分發給：
D系列優先股股東(1,149)(1,148)
E系列優先股股東(1,650)(1,650)
普通股股東(13,583)(12,438)
非控制性權益(5,284)(4,207)
用於融資活動的現金淨額(25,423)(28,162)
現金和現金等價物淨減少(2,281)(12,302)
期初現金及現金等價物14,594 26,856 
期末現金和現金等價物$12,313 $14,554 
補充披露現金流量信息：
支付利息的現金$9,737 $11,689 
應計房地產投資和開發成本增加(減少)$6,189 $(1,276)

(1) 2021年購買房地產和發行合夥單位的收益各不包括#美元。79,300關於B.F.索爾房地產投資信託基金對Twinbrook季度的貢獻，以換取託管持有的有限合夥單位。託管的單位中有一半於2021年10月18日獲釋。以第三方託管方式持有的剩餘單位計劃於2023年10月18日釋放。


-7-
目錄表
合併財務報表附註(未經審計)

 
1.    組織，陳述的基礎
索爾中心股份有限公司(“索爾中心”)於1993年6月10日根據馬裏蘭州一般公司法註冊成立，並根據修訂後的1986年國內收入法(下稱“守則”)作為房地產投資信託基金(“REIT”)運營。該公司被要求每年至少分發90其REIT應納税所得額(不包括淨資本利得)的%分配給其股東，並滿足某些組織和其他要求。索爾中心已經並打算繼續定期向其股東進行季度分配。索爾中心及其全資子公司和以索爾中心或其子公司之一為唯一普通合夥人的有限合夥企業統稱為“公司”。B.弗朗西斯·索爾二世擔任索爾中心董事會主席兼首席執行官。
本公司通過其子公司、索爾控股有限合夥公司、馬裏蘭州有限合夥企業(“經營合夥企業”)以及二附屬有限合夥公司(“附屬合夥公司”，與營運合夥公司合稱為“合夥公司”)主要在華盛頓特區/巴爾的摩大都市區從事社區及社區購物中心及綜合用途物業的所有權、營運、管理、租賃、收購、翻新、擴建、發展及融資。
截至2022年3月31日，公司的物業(“當前投資組合物業”)包括50購物中心物業(購物中心)，七綜合用途物業，包括寫字樓、零售及多户住宅用途(“綜合用途物業”)及四(非經營性)開發物業。
由於這些物業主要位於華盛頓特區/巴爾的摩大都市區，因此該公司面臨與這些物業相關的集中信用風險。大多數購物中心都有一個或多個主要租户。 As of March 31, 2022, 33的購物中心以一家雜貨店為依託，主要提供日常必需品和服務。巨人食品，一位租户在11購物中心，單獨核算5.2佔公司截至2022年3月31日的三個月總收入的百分比。沒有單獨考慮其他租户2.5在截至2022年3月31日的三個月內，佔公司總收入的1%或以上，不包括租賃終止費。
隨附的公司綜合財務報表包括索爾中心及其子公司的賬目，包括由索爾中心持有多數股權的合夥企業。截至2022年3月31日和2021年12月31日，本公司的幾乎所有資產和負債均由經營合夥企業的資產和負債組成。有追索權的債務安排載於附註5。所有重大的公司間結餘及交易已於合併中撇除。
經營合夥企業是一個可變利益實體(“VIE”)，因為有限合夥人沒有實質性的退出權或參與權。公司是經營夥伴關係的主要受益者，因為它有權指導其活動並有權吸收71.9佔其淨收入的%。由於經營合夥已併入本公司的財務報表，故將其歸類為VIE對本公司的綜合財務報表並無影響。
隨附的綜合財務報表乃根據美國公認的中期財務資料會計原則(“GAAP”)及表格10-Q及S-X規則第10條的指示編制。管理層認為，為公平列報中期內本公司的財務狀況及經營業績所需的所有調整已包括在內。所有這些調整都是正常的經常性調整。這些綜合財務報表及其附註應與公司截至2021年12月31日的年度經審計的綜合財務報表一併閲讀，這些綜合財務報表包含在公司的Form 10-K年度報告中。根據這些指示，按照公認會計原則編制的年度財務報表中通常包含的某些信息和附註披露已被省略。中期業務的結果並不一定表明這一年的預期結果。
-8-
目錄表
合併財務報表附註(未經審計)


2.     重要會計政策摘要
我們在截至2021年12月31日的年度報告Form 10-K中披露的重要會計政策在金額或構成上沒有重大變化。
預算的使用
按照公認會計準則編制財務報表要求管理層作出某些估計和假設，這些估計和假設會影響財務報表日期的資產和負債額以及或有資產和負債的披露，以及報告期內收入和支出的報告金額。最重要的估計和假設涉及經營租賃應收賬款的可收回性和房地產減值。實際結果可能與這些估計不同。
應收賬款、應計收入和壞賬準備
應收賬款主要包括租户應付的租金和償還賬單，以及直線租金應收賬款，代表按直線列報租金收入所需的累計調整金額。個別租約經評估是否可收回，並於確定不可能收取租金後，應計租金及應收賬款予以撇賬，而撇賬則反映為租金收入的調整。不可能收回的租賃收入按現金計算，直至確定可能收回為止。此外，我們根據對未償還餘額、歷史壞賬水平和當前經濟趨勢的分析，評估投資組合層面的經營租賃應收賬款是否得到適當估值。 As of March 31, 2022, $6.7之前推遲的租金中，有數百萬已經到期。在到期的款項中，有#美元6.5百萬美元，或大約97%，已支付。
截至2022年3月31日和2021年12月31日，應收賬款包括：
(單位：千)March 31, 20222021年12月31日
目前到期的租金$5,728 $8,484 
遞延租金3,710 4,141 
直線租金46,279 46,239 
其他應收賬款3,672 2,877 
壞賬準備(3,032)(3,082)
總計$56,357 $58,659 
重新分類
對上一年的財務報表進行了某些重新分類，以符合截至2022年3月31日的三個月的列報方式。
-9-
目錄表
合併財務報表附註(未經審計)


3.    房地產
在建工程
在建工程包括在建項目的土地、前期建設和開發成本。施工前成本包括法律、分區和許可成本以及在施工開始前發生的其他項目承接成本。開發成本包括直接建設成本和開工後發生的間接成本，如建築、工程、建設管理和包括利息、房地產税和保險在內的承接成本。
截至2022年3月31日和2021年12月31日的在建工程包括以下內容：
(單位：千)March 31, 20222021年12月31日
Twinbrook季度$155,284 $138,069 
漢普登之家58,499 56,898 
其他11,304 10,944 
總計$225,087 $205,911 
租契
我們將購物中心和混合用途物業出租給承租人，以換取每月支付租金，並在適用的情況下，償還財產税、保險和某些物業運營費用。我們的租約已被確定為經營性租約，期限一般為一至15好幾年了。
我們的一些租約有終止選項和/或延期選項。終止選項允許承租人和/或出租人在租賃期限結束前終止租賃，前提是滿足某些條件。終止選擇一般要求承租人和/或出租人提前通知，並支付終止費。終止費用於經修訂租賃期內確認為收入。延期選擇權受制於租約中規定的條款和條件。
與我們總部轉租相關的經營租賃使用權資產和相應的租賃負債分別反映在其他資產和其他負債中。轉租將於2027年2月28日到期。使用權資產和相應租賃負債共計#美元。3.7百萬美元和美元3.72022年3月31日，分別為100萬人。
由於新型冠狀病毒(“新冠肺炎”)大流行造成業務中斷和嚴重影響全球經濟的挑戰，許多承租人要求減免租金，包括延期租金和其他租約優惠。《會計準則更新2016-02》《租賃會計》中的租賃修改指引
(“ASU 2016-02”)並未考慮因應承租人突然出現的流動資金緊絀而迅速為多個租户提供優惠。2020年4月，財務會計準則委員會的工作人員發佈了一份問答文件，提供了指導意見，允許公司選擇是否應用契約修訂會計框架，這種選擇一直適用於具有相似特徵和相似情況的租賃。公司選擇適用這種減免，在租金延期的情況下，這會導致租户應得的租金應計。該公司會繼續監察應收租金的可收集性。
遞延租賃成本
遞延租賃成本主要包括與物業租賃成功有關而產生的初步直接成本，以及與收購物業相關的原址租賃金額。這些金額在租賃期間或收購租賃的剩餘期限內使用直線法進行資本化和攤銷。最初的直接成本主要包括租賃佣金，即支付給第三方經紀人的成本和支付給某些員工的租賃佣金，這些佣金是獲得租賃的增量，如果沒有獲得租賃，就不會產生這些佣金。如果適用租約在初始租賃期屆滿前終止，未攤銷遞延成本將計入費用。遞延租賃費用合計為#美元23.4百萬美元和美元24.0百萬美元，扣除累計攤銷淨額$49.3百萬美元和美元48.7分別截至2022年3月31日和2021年12月31日。攤銷費用計入合併業務報表中租賃費用的折舊和攤銷，總額為#美元。1.1百萬美元和美元1.2截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月分別為100萬美元。

-10-
目錄表
合併財務報表附註(未經審計)

房地產投資物業
折舊是用直線法計算的，估計的使用壽命一般在35和50基本建築的使用年限，如果管理層確定建築的使用壽命較短，則為較短的年限，最高可達20延長使用壽命的某些其他改進措施需要數年的時間。當滿足某些標準時，包括當公司監督施工並將擁有改進時，租賃改進支出被資本化。承租人的改進使用直線法，按相關租約的較短期限或改進的使用期限中較短的時間攤銷。合併業務報表中的折舊費用總計為#美元11.2百萬美元和美元11.5截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月分別為100萬美元。維修和維護費用總計為$4.5百萬美元和美元3.9分別於截至2022年3月31日及2021年3月31日止三個月的開支，並計入綜合業務報表內的物業營運開支。
截至2022年3月31日，我們尚未發現任何減值觸發事件，包括新冠肺炎的影響和相應的租户減免租金請求。因此，在適用的公認會計準則指導下，不是減值費用已入賬。

4.    經營合夥企業中可轉換有限合夥單位的非控股股東
截至2022年3月31日，B.F.索爾公司和某些其他附屬實體(每個實體都由B·弗朗西斯·索爾二世及其家族成員控制)(統稱為“索爾組織”)舉行了一次26.7有限合夥企業在經營合夥企業中的權益百分比約為8.8百萬個可轉換的有限合夥單位。根據單位持有人的選擇，這些單位可以轉換為索爾中心的普通股一-根據公司的公司章程，在任何時候，索爾組織實益擁有或行使後將直接或間接擁有的權利，不得直接或間接地超過39.9索爾中心已發行普通股和優先股價值的百分比(“股權證券”)。截至2022年3月31日，大約350,000這些單位可以轉換為索爾中心的普通股。
截至2022年3月31日，第三方投資者持有1.4有限合夥企業在經營合夥企業中的權益百分比469,740可轉換的有限合夥單位。在單位持有人的選擇下，這些單位可以轉換為索爾中心的普通股。一-以一人為基礎；但條件是，索爾中心可以自行決定交付等同於該索爾中心普通股價值的現金，以代替交付索爾中心的普通股。
總量的影響28.1由索爾中心以外的其他各方持有的經營合夥企業中的有限合夥權益在隨附的綜合財務報表中反映為非控股權益。截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的加權平均完全攤薄合夥單位和已發行普通股約為33.9百萬美元和32.0分別為100萬美元。
該公司此前發行了708,035與Twinbrook Quarter貢獻相關的有限合夥單位，由第三方託管，將於2023年10月18日發佈。在解除第三方託管之前，這些單位沒有資格從運營夥伴關係獲得分配。

5.    應付票據、循環信貸安排、利息和遞延債務成本攤銷
截至2022年3月31日，該公司擁有525.0百萬優先無擔保信貸安排(“信貸安排”)，包括#美元425.0百萬美元的循環信貸安排和一筆100.0百萬定期貸款。循環信貸安排將於2025年8月29日到期，在滿足某些條件的情況下，公司可以再延長一年。定期貸款將於2027年2月26日到期，不得延期。利息按照倫敦銀行同業拆借利率加適用的利差計算，這是由某些槓桿測試確定的。截至2022年3月31日，借款的適用利差為135與循環信貸安排有關的基點和130與定期貸款相關的基點。信用證可以在信貸安排下開具。2022年3月31日，根據公司未擔保財產的價值，約為#美元233.5在信貸安排下有100萬美元可用，#238.0百萬美元未償還，約為$185,000是為信用證承諾的。
2022年2月23日，該公司以美元收盤133.0100萬建設到永久貸款，其收益將用於漢普登之家的部分資金。這筆貸款將於2040年到期，利息固定為3.90%，並要求只支付利息，這將由貸款提供資金，直到轉換為永久。轉換預計在2026年第一季度進行，此後每月本金和利息將根據25-將需要年度攤銷時間表。
-11-
目錄表
合併財務報表附註(未經審計)

2022年3月11日，公司全額償還剩餘本金餘額#美元28.3Lansdown City Center獲得的抵押貸款中有100萬美元，該貸款原定於2022年6月到期。
索爾中心和經營夥伴關係的某些合併子公司根據信貸安排為經營夥伴關係的付款義務提供了擔保。經營合夥企業是(A)部分佈羅德蘭抵押貸款(約#美元)的擔保人。3.7百萬美元29.52022年3月31日的未償還餘額)，(B)Avenel Business Park抵押貸款的一部分(約為$6.3百萬美元23.8截至2022年3月31日的未償還餘額為百萬美元)，(C)Waycroft抵押貸款的一部分(約為美元23.6百萬美元155.2截至2022年3月31日的未償還餘額為百萬美元)，(D)阿什布魯克市場抵押貸款(總計#美元)21.2(E)由Kentland Place、Kentland Square I和Kentland Pad擔保的抵押貸款(總額為$28.82022年3月31日為百萬)。所有其他應付票據均無追索權。
該公司未償債務本金總額約為#美元。1.22022年3月31日，其中約912.6百萬美元為固定利率債務，約為238.0百萬美元是信貸安排項下未償還的浮動利率債務。以應付票據作抵押的物業的賬面價值合共約$1.1截至2022年3月31日。
截至2021年12月31日，公司未償債務本金總額約為#美元1.2億美元，其中949.0固定利率債務為100萬美元，206.0百萬美元是信貸安排項下未償還的浮動利率債務。以應付票據作抵押的物業的賬面價值合共約$1.1截至2021年12月31日。
截至2022年3月31日，包括預定本金攤銷在內的截至2022年12月31日的年度債務預定到期日如下：
(單位：千)氣球
付款		排定
本金
攤銷		總計
2022年4月1日至12月31日$8,555 $25,513 $34,068 
20239,225 35,080 44,305 
202466,164 34,652 100,816 
2025158,363 (a)31,814 190,177 
2026134,088 28,474 162,562 
2027142,028 (b)22,052 164,080 
此後339,177 115,367 454,544 
本金金額$857,600 $292,952 1,150,552 
未攤銷遞延債務成本10,697 
網絡$1,139,855 

(A)包括$138.0在信貸安排下未償還的百萬美元。
(B)包括$100.0在信貸安排下未償還的百萬美元。

遞延債務成本包括為獲得長期融資、建築融資和信貸安排而產生的費用和成本。這些費用和成本是根據貸款或協議的條款按直線攤銷的，這與實際利息法大致相同。遞延債務成本總計為#美元10.7百萬美元和美元11.2百萬美元，扣除累計攤銷淨額$7.7百萬美元和美元7.7分別於2022年3月31日和2021年12月31日減記，並在綜合資產負債表中反映為相關債務的減少。
-12-
目錄表
合併財務報表附註(未經審計)

截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的利息支出、遞延債務成本的淨額和攤銷如下：
 截至3月31日的三個月，
(單位：千)20222021
產生的利息$12,313 $12,681 
遞延債務成本的攤銷477 405 
資本化利息(2,187)(1,095)
利息支出10,603 11,991 
減去：利息收入1 3 
遞延債務成本的利息支出、淨額和攤銷$10,602 $11,988 
 
6.    權益
截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月的綜合業務報表反映非控股權益為#美元。4.1百萬美元和美元2.5分別代表可歸因於非索爾中心持有的有限合夥單位的收入。
截至2022年3月31日，公司有未償還的3.0百萬股存托股份，每股相當於6.125D系列累計可贖回優先股百分比(“D系列股票”)。存托股份可於2023年1月23日或之後按本公司選擇權全部或部分贖回，贖回金額為25.00清算優先權，加上到贖回日(但不包括贖回日)應計但未支付的股息。存托股份每年支付股息#美元。1.53125每股，相當於6.125美元的百分比25.00清算優先權。D系列股票沒有規定的到期日，不受任何償債基金或強制贖回的約束，並且不能轉換為本公司的任何其他證券，除非與控制權的某些變化或退市事件有關。存托股份的投資者一般沒有投票權，但如果本公司連續六個季度或以上(無論是否宣佈或連續)以及在某些其他事件中未能支付股息，則投資者的投票權將是有限的。
截至2022年3月31日，公司有未償還的4.4百萬股存托股份，每股相當於6.000E系列累計可贖回優先股百分比(“E系列股票”)。存托股份可在2024年9月17日或之後按本公司的選擇權全部或部分贖回，贖回金額為25.00清算優先權，加上到贖回日(但不包括贖回日)應計但未支付的股息。存托股份每年支付股息#美元。1.50每股，相當於6.000美元的百分比25.00清算優先權。E系列股票並無規定的到期日，不受任何償債基金或強制贖回的約束，且不能轉換為本公司的任何其他證券，除非與某些控制權變更或退市事件有關。存托股份的投資者一般沒有投票權，但如果本公司連續六個季度或以上(無論是否宣佈或連續)以及在某些其他事件中未能支付股息，則投資者的投票權將是有限的。
每股數據
每股淨收益數據(基本收益和稀釋收益)是使用普通股的加權平均份額計算的。可轉換有限合夥單位和員工股票期權是公司的潛在攤薄證券。在所有呈列期間，可轉換有限合夥單位均為非攤薄單位。下表列出了在所顯示的時期內，已發行普通股、基本普通股和稀釋普通股數量、稀釋期權的影響以及由於公司普通股平均價格低於行使價而不稀釋的期權數量的加權平均值。使用庫存股方法來衡量稀釋的效果。
-13-
目錄表
合併財務報表附註(未經審計)

未償還的平均股份/期權
 截至3月31日的三個月，
(單位：千)20222021
加權平均已發行普通股-基本23,884 23,542 
稀釋性期權的影響14 — 
加權平均已發行普通股-稀釋23,898 23,542 
非攤薄期權1,231 1,423 
年度發行非攤薄期權2015至2020年2011至2020年

7.     關聯方交易
公司的董事長兼首席執行官、總裁兼首席運營官、執行副總裁兼首席法律和行政官以及高級副總裁兼首席會計官和財務主管也是索爾組織各成員的官員，他們的管理時間與索爾組織共享。他們的年度薪酬由董事會薪酬委員會釐定，但高級副總裁兼首席會計官和財務主管除外，其分配給本公司的年度薪酬份額由共享服務協議(如下所述)確定。
該公司與索爾組織的實體一起參加了一項多僱主401K計劃，該計劃涵蓋了符合計劃中規定要求的全職員工。公司繳款，包括在綜合經營報表的一般和行政費用或財產業務費用中，可自由支配的金額最多為6僱員現金補償的百分比，受某些限制，為$112,200及$123,100分別截至2022年和2021年3月31日的三個月。所有由員工和公司出資的金額均完全歸屬。
該公司還與索爾組織的實體一起參加了一項多僱主非限定遞延補償計劃，該計劃涵蓋了符合計劃中規定要求的全職員工。根據可以隨時修改或終止的計劃，參與計劃的員工將推遲2超過規定數額的補償的百分比。在截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月，公司貸記到員工賬户的金額為46,800及$33,400，分別為應計收益之和，最高為三乘以員工遞延的金額，並計入一般和行政費用。所有由員工出資並記入公司貸方的款項均全數歸屬。該計劃下的累積無供資負債為#美元。2.6百萬美元和美元3.2分別於2022年3月31日和2021年12月31日計入應付賬款、應計費用和綜合資產負債表中的其他負債。
本公司和索爾組織是一項共享服務協議(“協議”)的締約方，該協議規定共享某些人員和輔助功能，如計算機硬件、軟件和支持服務以及某些直接和間接管理人員。《協定》規定了確定共享服務費用的方法，並根據適用的人數、使用量估計數或所需時間估計數確定費用。協議的條款及根據協議支付的款項被管理層視為合理，並由完全由獨立董事組成的董事會審計委員會每年進行審查。索爾組織在截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月中為公司在這些輔助成本和支出中的份額開出的淨賬單，其中包括公司總部轉租的租金費用，總額約為#美元。2.4百萬美元和美元2.0分別為100萬美元。這些金額一般作為已發生支出，主要在綜合經營報表中作為一般和行政費用列報。截至2022年3月31日和2021年12月31日，應付賬款、應計費用和其他負債約包括#美元821,100及$1.1百萬美元，分別代表公司在這些輔助成本和支出中應支付給索爾組織的金額。
該公司從索爾組織的一個成員那裏轉租了公司總部空間。分租於2002年3月開始，於2027年期滿，並規定基本租金增加3每年%，並按比例支付超過基準年度數額的業務費用。該協議要求每一方根據與每一方僱用的僱員人數成比例的百分比，支付租金總額。該公司總部所在地的租金費用為#美元。192,900及$202,900分別為截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月，並計入一般和行政費用。
-14-
目錄表
合併財務報表附註(未經審計)

BF索爾保險代理公司是BF索爾公司的子公司，也是索爾組織的成員之一，是一家接受與公司保險計劃相關的佣金和費用的綜合保險代理機構。此類佣金和手續費共計#美元。70,700及$99,100分別截至2022年和2021年3月31日的三個月。

8.     基於股票的員工薪酬、股票期權計劃和董事遞延薪酬計劃
2004年，公司制定了經修訂的股票激勵計劃(以下簡稱《計劃》)。根據該計劃，期權以不低於授予之日和到期時普通股市值的行權價授予十年自授予之日起生效。官員期權可按比例授予四年在授予之後，在歸屬期間使用直線法計入費用。董事期權立即授予，並自授予之日起計入費用。 
公司採用公允價值法對員工股票期權進行估值和核算。授予期權的公允價值是在授予期權時使用布萊克-斯科爾斯模型和以下假設確定的：(1)根據與期權的平均預期期限相對應的公司普通股的最新交易歷史(月末收盤價)確定的預期波動率；(2)基於先前行使歷史、預定歸屬和到期日的期權的平均預期期限；(3)管理層經考慮本公司現時及歷史股息率、本公司與其他零售房地產投資信託基金有關的收益率及本公司於授出日的市場收益率後釐定的預期股息率；及(4)根據美國國庫券的市場收益率釐定的無風險利率，其到期日對應於授出日期權的平均預期期限。本公司對歸屬期間按比例授予的期權的價值進行攤銷，幷包括作為一般補償費用和行政費用的金額。
根據該計劃，薪酬委員會為本公司董事及其受益人的利益制定了董事遞延薪酬計劃，取代了以前的董事遞延薪酬和股票計劃。每年，董事有權選擇延期支付全部或部分費用，並有權選擇在脱離董事會後以現金、普通股或現金和普通股的組合支付費用。如果董事選擇以股票形式支付費用，則將一個日曆季度的費用匯總併除以該公司普通股在下個季度第一個交易日的收盤價，以確定計入董事的股票數量。在截至2022年3月31日的三個月內，1,873股票已貸記到董事的遞延費用賬户中6,535股票已經發行。截至2022年3月31日，董事遞延費用賬户包括115,578股份。
在截至2022年3月31日的三個月中，股票期權費用總額為0.3在合併業務報表中，一般和行政費用中列有100萬美元。截至2022年3月31日，與未歸屬股票期權相關的估計未來支出為$1.4百萬美元。
下表彙總了截至2022年3月31日的三個月的期權活動：
數量
股票		加權
平均值
行權價格
每股		集料
內在價值
截至1月1日的未償還款項1,601,250 $51.73 $4,886,106 
授與— — — 
已鍛鍊(7,500)41.00 43,548 
過期/沒收— — — 
截至3月31日未清償1,593,750 51.78 4,486,236 
可於3月31日行使1,091,000 53.30 2,069,031 
內在價值衡量的是期權的行權價格與紐約證券交易所截至計量之日的收盤價之間的價差。截至2022年3月31日止三個月內行使的股票期權的內在價值按行使日的交易價格計算，合共為#美元。43,548。截至2021年3月31日止三個月內，並無行使任何期權。2022年3月31日，也就是2022年第一季度的最後一個交易日，收盤價為美元。52.70低於行權價格625,8752016年、2017年和2019年授予的未償還期權。本公司未償還及可行使期權的加權平均剩餘合約期為6.0年和5.0分別是幾年。

-15-
目錄表
合併財務報表附註(未經審計)

9.     金融工具的公允價值
現金及現金等價物、應收賬款、應付賬款和應計費用的賬面價值是對其公允價值的合理估計。按固定利率付款條款應付票據的公允價值總額是根據現金流量貼現方法中的第三級數據釐定，該方法是根據管理層對本公司目前可供固定利率融資的借款利率和貸款條款的估計，並假設長期市場利率約為4.25%和3.60%，大約為$933.9百萬美元和美元933.0分別為100萬美元，而本金餘額為#美元912.6百萬美元和美元949.0分別為2022年3月31日和2021年12月31日。任何重大投入的變化都可能導致本公司對其債務的公允價值計量發生變化。

10.    承付款和或有事項
本公司及目前的物業組合均不會受到任何重大訴訟，據管理層所知，本公司目前並無受到任何重大訴訟的威脅，但在正常業務過程中出現的例行訴訟及行政訴訟除外。管理層相信，這些項目，無論是個別項目還是合計項目，都不會對本公司或目前的投資組合物業產生重大不利影響。
 
-16-
目錄表
合併財務報表附註(未經審計)

11.    業務細分
該公司擁有二可報告的業務細分：購物中心和混合用途物業。各分部的會計政策與主要會計政策摘要中所述的相同(見附註2)。本公司根據每一部門合併物業的收入和房地產現金流評估業績。我們每個部門的所有物業都產生了與租户租金、報銷和運營費用相關的類似類型的收入和支出。雖然向不同的租户提供服務，但在每個細分市場中向他們提供的服務類型都是相似的。每個投資組合中的物業都具有類似的經濟特徵，向我們的租户提供的產品和服務的性質以及分配這些服務的方法在整個投資組合中都是一致的。對上一年的信息進行了某些重新分類，以符合2022年的列報方式。
按細分市場劃分的財務信息
(單位：千)購物
中心		混合用途
屬性		公司
以及其他		已整合
總計
截至2022年3月31日的三個月
房地產租賃業務：
收入$44,099 $18,045 $— $62,144 
費用(10,092)(6,864)— (16,956)
房地產收入34,007 11,181 — 45,188 
遞延債務成本的利息支出、淨額和攤銷— — (10,602)(10,602)
租賃費用的折舊和攤銷(7,141)(5,186)— (12,327)
一般和行政— — (4,768)(4,768)
淨收益(虧損)$26,866 $5,995 $(15,370)$17,491 
資本投資$1,532 $15,336 $— $16,868 
總資產$940,049 $794,682 $20,821 $1,755,552 
截至2021年3月31日的三個月
房地產租賃業務：
收入$42,444 $16,280 $— $58,724 
費用(10,077)(6,438)— (16,515)
房地產收入32,367 9,842 — 42,209 
遞延債務成本的利息支出、淨額和攤銷— — (11,988)(11,988)
租賃費用的折舊和攤銷(7,241)(5,507)— (12,748)
一般和行政— — (4,678)(4,678)
淨收益(虧損)$25,126 $4,335 $(16,666)$12,795 
資本投資$4,149 $14,769 $— $18,918 
總資產$967,458 $751,445 $15,353 $1,734,256 

12. 後續事件
該公司已審查了2022年3月31日之後的經營活動，並確定沒有後續事件需要披露。
-17-
目錄表
項目2.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析
本部分應與本報告“第1項財務報表”中的附註以及本公司截至2021年12月31日的10-K報表中包含的更詳細的信息一起閲讀。項目1和本節中所列的歷史結果和百分比關係不應被視為公司未來運營的指示。本節中使用但未另作定義的大寫術語具有本表格10-Q第1項中賦予它們的含義。
前瞻性陳述
本文中包含的某些陳述構成前瞻性陳述，這一術語在修訂後的1933年《證券法》第27A節和修訂後的1934年《證券交易法》第21E節中有定義。前瞻性陳述並不是業績的保證。我們未來的業績、財務狀況和業務可能與這些前瞻性陳述中所表達的大不相同。你可以通過搜索諸如“計劃”、“打算”、“估計”、“預期”、“期望”、“相信”或類似的10-Q表中的詞語來找到許多這樣的陳述。儘管管理層認為這些前瞻性陳述中反映的預期是基於目前的預期和合理的假設，但我們的實際結果可能與前瞻性陳述中陳述的大不相同。前瞻性陳述僅在發出之日發表，我們沒有義務更新或修改前瞻性陳述，以反映假設的變化、意外事件的發生或未來經營結果的變化，除非法律要求。以下是一些風險和不確定因素，儘管不是所有的風險和不確定因素，它們可能導致我們的實際結果與我們的前瞻性陳述中的結果大相徑庭：

•挑戰國內和全球信貸市場及其對可自由支配支出的影響；
•租户支付租金的能力；
•我們依賴購物中心的“錨”租户和其他重要租户；
•我們與索爾組織成員的密切關係；
•融資風險，例如利率上升、我們的債務施加的限制、我們履行現有金融契約的能力，以及我們以可接受的條件完成計劃和額外融資的能力；
•我們的發展活動；
•我們獲得額外資本的途徑；
•我們成功完成其他收購、開發或重新開發的能力，或者如果它們完成了，無論該等收購、開發或重新開發的表現是否如預期；
•房地產所有權普遍存在的風險，包括經濟狀況的不利變化、房地產投資環境的變化、房地產税和其他經營費用的變化、政府規則和財政政策的不利變化、房地產的相對流動性不足和環境風險；
•與我們作為房地產投資信託基金的聯邦所得税地位有關的風險，例如與我們的房地產投資信託基金地位有關的複雜法規的存在，新立法對房地產投資信託基金要求未來變化的影響，以及未能獲得房地產投資信託基金資格的不利後果；以及
•對於任何流行病或大流行(例如新冠肺炎的爆發和全球蔓延)，以及國際、聯邦、州和地方政府、機構、執法部門和/或衞生當局為應對它而實施的措施，可能會(與新冠肺炎一樣)加劇或加劇一個或多個上述和/或其他風險，並在很大程度上擾亂或阻止我們在正常過程中長期開展業務。

與這些風險和不確定性相關的其他信息包括在“風險因素”(本10-Q表格第I部分第1A項和截至2021年12月31日的10-K表格年度報告)、“關於市場風險的定量和定性披露”(本10-Q表格截至2021年12月31日的年度報告第I部分第3項和我們截至2021年12月31日的10-K表格年度報告第II部分第7A項)以及“管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析”(第I部分本10-Q表格第2項)。

-18-
目錄表
新冠肺炎的影響
2020年3月11日，世界衞生組織宣佈一種新型冠狀病毒株(新冠肺炎)大流行，2020年3月13日，美國宣佈新冠肺炎進入全國緊急狀態。因此，新冠肺炎大流行正在直接或間接地對幾乎每個行業產生負面影響。
聯邦、州和地方政府為緩解新冠肺炎的蔓延而採取的措施包括下令關閉不必要的業務，命令居民通常呆在家裏，以及隨後分階段重新開放，導致我們的許多租户宣佈強制或臨時關閉其業務和/或請求調整他們的租賃條款。雖然我們大多數因新冠肺炎而關閉的租户已經重新開業，但新冠肺炎疫情的長期經濟影響仍然存在重大不確定性，可能對我們的業務或財務狀況、運營、現金流以及我們證券的市值和交易價格產生實質性的不利影響或造成中斷。
如果新冠肺炎的影響導致經濟和市場狀況繼續惡化，或者如果公司的預期資產持有期發生變化，後續的減值測試可能會導致未來產生減值費用。本公司不能保證與本公司投資物業有關的重大減值費用不會在2022年剩餘時間或未來期間發生。截至2022年3月31日，我們尚未發現任何減值觸發事件，包括新冠肺炎的影響和相應的租户減免租金請求。因此，根據適用的公認會計準則指引，並未記錄任何減值費用。然而，我們還沒有看到新冠肺炎的長期影響以及它未來可能在多大程度上影響我們的租户。租户無法繼續經營的跡象，我們對租户的業務或行業的看法或戰略因新冠肺炎而發生的變化，或我們的長期持有策略的變化，都可能表明發生了減值觸發事件。因此，本公司將繼續監測未來期間的情況和事件，以確定是否有理由計入減值費用。
雖然該公司的雜貨店、藥房、銀行和家裝商店租户在整個新冠肺炎疫情期間總體上保持全面營業，但許多餐廳的營業時間縮短和/或室內座位有限，並輔之以送貨和路邊取件，大多數健康、美容用品和服務、健身中心和其他非必要業務根據地點的不同而有限或全額營業。截至2022年4月30日，2022年第一季度租户支付的合同基本租金、運營費用和房地產税退税總額約為98%。 延期協議通常允許租户將30至90天的租金、運營費用和房地產税退還推遲到租賃期的較晚時間，還款通常在12個月內進行，通常從2021年開始。在延期期間，我們將繼續積累租金收入。然而，我們預計一些租户最終將無法支付到期金額，我們將在應收租金上蒙受損失。確認此類損失的程度和時間將取決於未來的事態發展，這些事態發展具有很高的不確定性，也無法預測。管理層認為截至2022年3月31日建立的針對此類潛在損失的準備金是合理和充足的。第一季度的租金收繳和迄今的租金減免請求可能不代表未來任何時期的收租或請求。
以下是該公司截至2022年4月30日已執行的延期租金協議和償還款項的摘要，但截至2022年3月31日的到期金額除外。
(單位：千)
原應繳租金
按季度		原租金
金額		還款
年		還款
金額		金額
到期		金額
收納		收款百分比
(延期前)(延期後)(根據當前到期付款計算)
2020年第一季度$67 2020$331 $331 $331 100 %
2020年第二季度6,282 20215,703 5,703 5,549 97 %
2020年第三季度1,502 20221,979 645 610 95 %
2020年第四季度391 2023695 
2021年第一季度249 2024274 
2021年第二季度266 202553 
2021年第三季度273 202619 
2021年第四季度74 此後50 
2022年第一季度— 總計$9,104 $6,679 $6,490 97 %
2022年4月— 
總計$9,104 
-19-
目錄表

雖然我們預計包括最低租金、業務費用回收和房地產税退還在內的租金賬單的收繳在短期內將保持在大流行前的水平以下，但考慮到自到期付款之日起已過了一段時間，我們的收款率仍在不斷提高。

下表彙總了公司截至2022年4月30日的2022年第一季度租金賬單的綜合總收入：
零售辦公室住宅總計
2022年第一季度98 %99 %99 %98 %
雖然本公司現正並將繼續積極參與與未收租金有關的收租工作，並將繼續與某些要求延遲收取租金的租户合作，但本公司不能保證此等努力或我們未來的努力會成功，尤其是在新冠肺炎大流行及旨在防止其蔓延的限制措施持續較長時間的情況下。該公司強烈鼓勵小企業租户根據冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案申請Paycheck保護計劃貸款。公司掌握的資料表明，許多租户申請了這些貸款，有幾個租户表示收到了貸款收益，並隨後匯出了租金。
截至2022年4月30日，該公司在其信貸安排下擁有680萬美元的現金和現金等價物，以及大約2.175億美元的借款可用。
新冠肺炎對公司的業務、經營結果、現金流和增長前景的影響程度是高度不確定的，最終將取決於未來的發展，而這些發展都無法確切地預測。見第1A項。風險因素。然而，我們相信，我們已經採取並將繼續採取的行動有助於將對運營的幹擾降至最低，並將使公司在經濟復甦繼續之際處於最佳地位。管理層和董事會將繼續積極監測疫情的影響，包括我們所在司法管轄區的政府指令和公共衞生當局的建議，並將根據需要採取進一步措施，使公司的業務符合我們股東和員工的最佳利益。新冠肺炎繼續影響我們和我們租户的運營的程度將取決於未來的事態發展，這些事態發展具有高度的不確定性，無法充滿信心地預測，包括疫情的範圍、嚴重性和持續時間，為遏制疫情或減輕其影響而採取的行動，以及疫情的直接和間接經濟影響和遏制措施等。
根據州和地方衞生當局發佈的指導意見以及疾病控制和預防中心建議的安全協議，公司於2021年6月1日開始將員工從遠程工作環境過渡到辦公室工作。2021年11月1日，該公司在馬裏蘭州貝塞斯達的公司辦公室正式重新開放，沒有佔用限制。該公司預計，在過渡回辦事處期間，其繼續經營業務的能力不會受到任何不利影響。

一般信息
以下討論主要基於本公司截至2022年3月31日及截至2022年3月31日的三個月的綜合財務報表。
概述
該公司的主要戰略是繼續專注於通過在華盛頓特區大都市區開發以交通為導向的住宅混合用途項目來實現其資產的多樣化。該公司的經營戰略還包括改善其資產的經營業績，通過增加PAD地點實現其購物中心的內部增長，並通過有選擇地對其核心購物中心進行重新開發和翻新來補充其發展管道。該公司在其投資組合中有一系列授權用地，其中一些目前是購物中心運營物業，用於開發多達3,700個公寓單元和975,000平方英尺的零售和辦公空間。所有這些地點都位於馬裏蘭州蒙哥馬利縣紅線地鐵站附近。
該公司打算有選擇地在其購物中心投資組合中增加獨立的PAD地塊建築，並用產生強勁流量的租户取代表現不佳的租户，包括超市和藥店等支柱商店。該公司已經簽署了租約，或正在洽談另外十個港口及機場發展區用地。
近年來，待售的優質房產數量有限，這些房產的定價不斷攀升。因此，管理層認為投資於現有和新的購物中心以及混合用途的收購機會
-20-
目錄表
近期的房產情況還不確定。然而，由於公司保守的資本結構，包括其循環信貸安排下的現金和能力，管理層相信，隨着有吸引力的物業被發現和市場狀況改善，公司處於有利地位，能夠利用額外的投資機會。(見“項目1.業務--資本政策”。)管理層認為，公司經營的幾個子市場具有或預計將具有有吸引力的供應/需求特徵。該公司將繼續評估收購、開發和再開發，將其作為其整體業務計劃的組成部分。
在新冠肺炎大流行之前，當地華盛頓特區大都市區內的經濟狀況相對穩定。未來幾年，聯邦政府面臨的與税收、支出和利率政策相關的問題可能會繼續影響寫字樓、零售和住宅房地產市場。由於公司的大部分物業運營收入來自我們的購物中心，我們不斷關注政府政策變化的影響，以及消費者需求在網上購物和店內購物之間的變化，以及對未來購物中心建設和零售店擴張計劃的影響。根據我們的觀察，我們繼續調整我們的營銷和銷售策略，以最大化我們未來的業績。該公司在同一物業基礎上的商業租賃百分比，不包括在整個可比時期內未投入運營的物業的影響，從2021年3月31日的92.2%增加到2022年3月31日的92.5%。
本公司的總債務與總資產價值的比率維持在50%以下，這使本公司在必要時可以獲得額外的擔保借款。截至2022年3月31日，攤銷2022年至2041年交錯到期日的固定利率抵押債務約佔公司應付票據的79.3%，從而將再融資風險降至最低。該公司的可變利率債務包括信貸安排項下的2.38億美元未償債務。截至2022年3月31日，該公司的信貸安排下的可用資金約為2.335億美元。
雖然管理層目前打算將未來的收購和開發活動集中在華盛頓特區/巴爾的摩大都市區以交通為中心的、主要是住宅綜合用途的物業上，但該公司未來也可能在機會出現時收購該國其他地區的其他類型的房地產。該公司計劃繼續在物業類型、地點、規模和市場方面進行多元化，並不限制可投資於任何一個物業或任何一個地理區域的資產的金額或百分比。
下表列出了公司商業物業(除Waycroft、Clarendon Center和Park Van Ness物業內的公寓外的所有物業)的每平方英尺平均年化基本租金和每平方英尺平均年化有效租金。就本表而言，年化有效租金為年化基本租金減去租户改善及攤銷租賃佣金。
每平方英尺商業租金
截至3月31日的三個月，
20222021
基本租金$20.62 $20.54 
實際租金$18.97 $18.79 
最新發展動態
該公司已經完成了Hampden House的開發計劃，該項目將包括位於馬裏蘭州貝塞斯達市中心的多達366套公寓和10100平方英尺的零售空間。2020年6月，蒙哥馬利縣規劃委員會一致批准了公司修訂後的工地平面圖。華盛頓大都會地區交通管理局於2020年獲得批准，馬裏蘭州交通管理局於2021年獲得批准。該項目的總費用預計約為2.464億美元。2022年2月23日，該公司完成了一筆1.33億美元的建設到永久貸款，所得資金將用於為該項目提供部分資金。該公司已與一家總承包商簽訂合同，預計將於2025年完成施工。拆除現有結構的工作正在進行中。
位於馬裏蘭州羅克維爾的Twinbrook Quarter一期(“一期”)住宅和零售部分的開發正在進行中，其中將包括一個80,000平方英尺的韋格曼斯，以及大約25,000平方英尺的鄰近小商店空間、450套公寓和一座230,000平方英尺的寫字樓。第一期的寫字樓部分目前不會建設。就一期住宅和零售部分的開發而言，我們還必須投資於基礎設施和其他項目，以支持一期和Twinbrook Quarter開發的其他部分。該項目的總成本預計約為3.315億美元，其中2.714億美元與第一期住宅和零售部分的發展有關，6010萬美元與基礎設施和其他項目有關。一個
-21-
目錄表
該項目的一部分將由1.45億美元的建設到永久貸款提供資金。第一階段內現有改善工程的拆除工作已經完成，工地挖掘工作正在進行中。地面以下地基工程已經開始，並將在2022年期間繼續進行。第一階段的初步交付預計在2024年底。整個18.4英畝的Twinbrook季度地塊所有階段的開發潛力總計為1,865個住宅單位、473,000平方英尺的零售空間和431,000平方英尺的辦公空間。
關鍵會計政策
該公司的財務報表是根據美國公認的會計原則(“GAAP”)編制的，該原則要求管理層作出某些估計和假設，這些估計和假設會影響財務狀況和經營結果的報告。如果對與各種交易有關的事實和情況的判斷或解釋不同，則可能會採用不同的會計政策，導致財務報表的列報方式不同。本公司已確定下列政策，由於這些政策中固有的估計和假設，涉及較高程度的判斷和複雜性。
房地產投資
房地產投資物業按歷史成本減去折舊列報。儘管本公司有意長期擁有其房地產投資物業，但會不時評估其市場地位、市場狀況及其他因素，並可能選擇出售不符合本公司投資概況的物業。管理層認為，自收購或開發以來，公司的房地產資產普遍增值，因此，合計的現值超過了其賬面淨值的合計，也超過了財務報表中報告的公司負債的價值。由於財務報表是根據公認會計準則編制的，因此不報告公司房地產投資物業的現值。
如果發生事件或情況變化顯示房地產投資物業的價值可能出現減值，本公司將編制一份分析報告，以確定該房地產投資物業的賬面價值是否超過其估計公允價值。該公司在確定減值指標時會考慮定量和定性因素，包括經常性經營虧損、入住率大幅下降以及市場狀況、法律因素和商業環境的重大不利變化。如有減值指標，本公司按未貼現基準比較物業剩餘使用年限的預計現金流與該物業的賬面價值。該公司根據估計資本化率、歷史經營業績和可能影響物業的市場狀況來評估其未貼現的預計現金流。如果賬面價值大於未貼現的預計現金流量，本公司將確認減值虧損，相當於將賬面金額調整為其當時估計公允價值所需的金額。任何物業的公允價值對上述任何估計因素的實際結果都很敏感，無論是個別因素還是整體因素。如果實際結果與管理層的預測不同，估值可能會受到負面或積極的影響。
應收賬款、應計收入和壞賬準備
應收賬款主要是指根據租户各自的租約條款目前應向租户支付的款項。個別租約經評估是否可收回，並於確定不可能收取租金後，應計租金及應收賬款予以撇賬，而撇賬則反映為租金收入的調整。不可能收回的租賃收入按現金計算，直至確定可能收回為止。我們還根據對未償還餘額、租户破產的影響、歷史壞賬水平和當前經濟趨勢的分析，評估投資組合層面的經營租賃應收賬款是否得到適當估值。此外，由於新冠肺炎疫情影響的不確定性，我們的評估還考慮了租户開展的業務類型和目前與租户的討論，以及最近的收租經驗。評估和估計無法收回的租賃付款和相關應收賬款需要管理層作出大量判斷，並基於評估時管理層可獲得的最佳信息。實際結果可能與這些估計不同。
法律或有事項
該公司在正常業務過程中會受到各種法律程序和索賠的影響，而這些訴訟和索賠一般都在保險範圍之內。雖然不能肯定地預測這些問題的解決，但該公司相信當前問題的最終結果不會對其財務狀況或經營結果產生重大不利影響。一旦確定可能發生損失，估計的損失金額就記錄在財務報表中。損失的數額及其可能發生的時間點都很難確定。


-22-
目錄表
經營成果
截至2022年3月31日的三個月(“2022年季度”)與截至2021年3月31日的三個月(“2021年季度”)
2022年季度的淨收入從2021年季度的1280萬美元增加到1750萬美元。收入和支出的重大變化如下所述。
收入 
  截至3月31日的三個月，2021年到2022年的變化
(千美元)20222021金額百分比
基本租金$49,815 $48,659 $1,156 2.4 %
費用回收9,724 9,411 313 3.3 %
租金百分率679 599 80 13.4 %
其他財產收入487 298 189 63.4 %
應收經營性租賃應收賬款信用損失(25)(1,211)1,186 NM
租金收入60,680 57,756 2,924 5.1 %
其他收入1,464 968 496 51.2 %
總收入$62,144 $58,724 $3,420 5.8 %
NM--沒有意義
基本租金包括2022年和2021年兩個季度的基本租金，分別為3.22萬美元和83.56萬美元，以直線方式確認基本租金。此外，基本租金包括2022年季度和2021年季度的基本租金分別為324 900美元和346 900美元，以確認與購買的房地產投資物業有關的就地租賃的攤銷收入。
與2021年季度相比，2022年季度總收入增長了5.8%，如下所述。
基本租金。與2021年季度相比，2022年季度的基本租金增加了120萬美元，這主要是由於Waycroft(100萬美元)。
經營租賃應收賬款的信貸損失。2022年季度的經營租賃應收賬款信貸損失比2021年季度減少了120萬美元。減少的主要原因是整個產品組合的淨收益，因為租户運營因取消或減少與新冠肺炎相關的限制而有所改善。
其他收入。與2021年季度相比，2022年季度的其他收入增加了50萬美元，這主要是由於停車收入(30萬美元)和租賃終止費用(20萬美元)的增加。
費用
  截至3月31日的三個月，2021年到2022年的變化
(千美元)20222021金額百分比
物業運營費用$9,538 $8,686 $852 9.8 %
房地產税7,418 7,829 (411)(5.2)%
遞延債務成本的利息支出、淨額和攤銷10,602 11,988 (1,386)(11.6)%
租賃費用的折舊和攤銷12,327 12,748 (421)(3.3)%
一般和行政4,768 4,678 90 1.9 %
總費用$44,653 $45,929 $(1,276)(2.8)%
與2021年季度相比，2022年季度的總支出下降了2.8%，如下所述。
物業運營費用。2022年第四季度的物業運營費用增長了9.8%，主要是由於整個投資組合的維修和維護成本增加(60萬美元)。
-23-
目錄表
房地產税。房地產税在2022年這個季度下降了5.2%，主要是由於整個投資組合的納税評估減少。
利息支出、遞延債務成本的淨額和攤銷。2022年第四季度，遞延債務成本的利息支出、淨額和攤銷成本下降了11.6%，主要是由於資本化利息增加(110萬美元)。這一增長主要是由Twinbrook開發項目推動的。
同財產收入和同財產經營收入
同樣的財產收入和相同的財產經營收入是非公認會計準則的財務業績計量，並通過剔除在整個可比報告期內未投入運營的財產的結果來提高這些計量的可比性。
我們將相同的物業收入定義為總收入減去在整個可比報告期內未投入運營的物業的收入，並將相同的物業運營收入定義為淨收益加上(A)利息支出、遞延債務成本的淨額和攤銷、(B)租賃成本的折舊和攤銷、(C)一般和行政費用以及(D)衍生工具的公允價值變動，減去(E)物業處置收益和(F)在整個可比期間內未投入運營的物業的運營收入。
其他房地產投資信託基金可以使用不同的方法來計算相同的財產收入和相同的財產經營收入。因此，我們相同的房地產收入和相同的房地產運營收入可能無法與其他REITs相比。
管理層使用相同的物業收入和相同的物業營業收入來評估和比較我們物業的經營業績，並確定收益趨勢，因為這些衡量標準不受我們的資金成本、折舊和攤銷費用的影響、收購和出售經營性房地產資產的損益、一般和行政費用或與我們物業所有權相關的其他損益的影響。我們相信，將這些項目從物業收入和物業運營收入中剔除是有用的，因為由此產生的措施涵蓋了運營物業所產生的實際收入和實際發生的費用。
相同物業收入和相同物業營業收入是衡量我們物業經營表現的指標，但並不衡量我們整體的表現。因此，此類計量不能取代按照公認會計原則計算的總收入、淨收入或營業收入。
下表提供了會計準則下的財產總收入和財產營業收入與所示期間的相同財產收入和營業收入的對賬。截至2022年3月31日和2021年3月31日的三個月，相同的物業結果包括50個購物中心和7個綜合用途物業。
-24-
目錄表
同樣的財產收入
(單位：千)截至3月31日的三個月，
20222021
總收入$62,144 $58,724 
減去：收購、處置和開發物業— — 
同一財產總收入$62,144 $58,724 
購物中心$44,099 $42,444 
混合用途物業18,045 16,280 
同一財產總收入$62,144 $58,724 
購物中心總收入$44,099 $42,444 
減少：購物中心收購、處置和開發物業— — 
同一購物中心總收入$44,099 $42,444 
綜合用途物業收入總額$18,045 $16,280 
減少：混合用途的收購、處置和開發物業— — 
總混合用途收入相同$18,045 $16,280 
與2021年季度相比，2022年季度的相同物業收入增加了340萬美元，主要是由於(A)經營租賃應收賬款和相應準備金的信貸損失減少(120萬美元)，(B)Waycroft的基本租金增加(100萬美元)，(C)其他收入增加(50萬美元)，(D)支出收回增加(30萬美元)和(E)不包括Waycroft的基本租金增加(20萬美元)。
-25-
目錄表
同一項物業營業收入
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20222021
淨收入$17,491 $12,795 
增加：利息支出、遞延債務成本的淨額和攤銷10,602 11,988 
增加：租賃費的折舊和攤銷12,327 12,748 
添加：一般和管理4,768 4,678 
物業營業收入45,188 42,209 
減去：收購、處置和開發物業— — 
同一物業營業收入合計$45,188 $42,209 
購物中心$34,007 $32,367 
混合用途物業11,181 9,842 
同一物業營業收入合計$45,188 $42,209 
購物中心營業收入$34,007 $32,367 
減少：購物中心收購、處置和開發物業— — 
同一家購物中心營業收入總額$34,007 $32,367 
混合用途物業營業收入$11,181 $9,842 
減少：混合用途的收購、處置和開發物業— — 
同用途物業營業收入合計$11,181 9,842 
與2021年季度相比，2022年季度的相同房地產運營收入增加了300萬美元(7.1%)。購物中心同一物業在2022年這個季度的營業收入總計3400萬美元，比2021年這個季度增加了160萬美元。混合用途同一物業的營業收入總計1120萬美元，比2021年這個季度增加了130萬美元。購物中心同一物業營運收入增加主要是由於(A)經營租賃應收款項及相應準備金的信貸虧損減少(合共80萬美元)及(B)基本租金上升(40萬美元)。混合用途同一物業營運收入增加主要是由於(A)基本租金上升(70萬美元)、(B)經營租賃應收款項及相應準備金信貸虧損減少(合共40萬美元)及(C)扣除費用後停車收入增加(20萬美元)。
流動性與資本資源
截至2022年3月31日和2021年3月31日，現金和現金等價物總額分別為1230萬美元和1460萬美元。公司的現金流受其經營、投資和融資活動的影響，如下所述。
 
  截至3月31日的三個月，
(單位：千)20222021
經營活動提供的淨現金$40,010 $34,778 
用於投資活動的現金淨額(16,868)(18,918)
用於融資活動的現金淨額(25,423)(28,162)
現金和現金等價物淨減少$(2,281)$(12,302)
-26-
目錄表
經營活動
經營活動提供的現金淨額指主要來自租金收入的現金，加上其他收入、減去物業營運開支、租賃成本、正常經常性一般及行政開支及未償債務利息支出。
投資活動
用於投資活動的現金淨額包括物業購置、發展、重建、租户改善及其他物業資本開支。用於投資活動的現金減少210萬美元的主要原因是：(A)開發支出增加(850萬美元)，但被(B)房地產投資購置減少(840萬美元)和(C)整個投資組合房地產投資增加(210萬美元)部分抵銷。
融資活動
融資活動提供(用於)的現金淨額是：(A)從貸款收益和發行普通股、優先股和有限合夥單位收到的現金減去(B)用於償還和削減貸款、贖回優先股以及向普通股、優先股和有限合夥單位持有人支付股息和分配的現金。關於籌資活動的討論，見合併財務報表附註5。
流動性要求
短期流動資金需求主要包括正常經常性營運開支及資本開支、償債需求(包括與額外及重置債務有關的還本付息)、向普通股及優先股股東的分派、向單位持有人的分派及擴大及翻新現有投資組合物業及選擇性收購及發展額外物業所需的金額。為了符合聯邦所得税的REIT資格，公司必須向其股東分配至少90%的“房地產投資信託應税收入”，如準則所定義的那樣。該公司預計將通過運營提供的現金、可用現金和現有的信貸額度來滿足這些短期流動資金需求(額外的物業收購和開發所需的金額除外)。
該公司目前正在開發Twinbrook Quarter的一期項目，該項目包括一個80,000平方英尺的韋格曼斯，大約25,000平方英尺的小商店空間，以及450套公寓，目前正在建設中。位於馬裏蘭州羅克維爾的一期還包括一座規劃中的23萬平方英尺的寫字樓，目前還沒有開工建設。2021年11月，公司完成了一筆1.45億美元的建設到永久貸款，所得資金將用於為第一階段的住宅和零售部分提供部分資金。在第一階段的住宅和零售部分的開發方面，我們還必須投資於基礎設施和其他項目，這些項目將支持第一階段和Twinbrook季度的其他部分開發。該項目的總成本預計約為3.315億美元，其中2.714億美元與第一期住宅和零售部分的發展有關，6010萬美元與基礎設施和其他項目有關。第一階段內現有改善工程的拆除工作已經完成，工地挖掘工作正在進行中。地面以下地基工程已經開始，並將在2022年期間繼續進行。第一階段的初步交付預計在2024年底。該公司已經完成了Hampden House的開發計劃，該項目包括多達366個公寓單元和10100平方英尺的零售空間。該項目的總費用預計約為2.464億美元。2022年2月23日，該公司完成了1.33億美元的建設到永久貸款, 其收益將用於為該項目提供部分資金。拆除現有結構的工作正在進行中。該公司已與一家總承包商簽訂合同，預計將於2025年完成施工。公司還可能重新開發某些現有的資產組合物業，並可能在某些購物中心內開發額外的獨立地塊或擴建項目。
長期流動資金需求主要包括我們長期債務下的債務和向優先股股東支付的股息。該公司預計，長期流動資金需求還將包括物業收購和開發所需的金額。
收購及發展物業須經仔細分析及審核，並經管理層確定該等物業可望帶來長期收益及現金流增長後方可進行。未來一年，發展、擴建或收購(如有)的資金預計將來自可用現金、公司信貸額度的銀行借款、建設和永久融資、公司股息再投資計劃的運作收益或公司可用的其他外部債務或股權資本資源。未來的任何借款可能是索爾中心、運營合夥企業或附屬合夥企業級別的，證券發行可能包括(受某些限制)發行額外的有限合夥企業權益，這些權益可以轉換為
-27-
目錄表
索爾中心普通股的股份。任何此類融資的可獲得性和條款將取決於市場和其他條件。
管理層認為，截至2022年4月30日，公司的資本資源包括大約680萬美元的現金餘額和大約2.175億美元的信貸安排借款，隨着新冠肺炎疫情的影響繼續發展，公司提供了足夠的流動性和靈活性來滿足公司運營的需要。
股息再投資
該公司有一個點滴計劃，允許其普通股股東和有限合夥權益的股東有機會通過將他們的全部或部分股息或分配進行再投資來購買額外的普通股。滴滴計劃規定，以市價3%的折扣投資新發行的普通股，無需支付任何經紀佣金、服務費或其他費用。所有滴水費用由本公司支付。在截至2022年和2021年3月31日的三個月內，該公司根據點滴計劃發行了60,495股和94,231股，加權平均折扣價分別為每股47.66美元和29.50美元。在截至2022年和2021年3月31日的三個月內，公司根據點滴計劃發行了13,704個和19,493個有限合夥單位，加權平均價分別為每單位48.16美元和29.83美元。於截至2022年及2021年3月31日止三個月內，本公司亦根據董事遞延補償計劃指定的股息再投資，按加權平均折扣價每股47.66美元及29.50美元，向董事入賬1,366股及2,037股。
資本戰略與融資活動
作為一般政策，公司打算將其總債務與總資產價值的比率維持在50%或以下，並持續積極管理公司的槓桿和債務支出，以保持對固定費用的審慎覆蓋。資產值指管理層參考物業的總現金流量而合理釐定的現時投資組合物業及任何其後收購物業的公平市價合計。鑑於公司目前的債務水平，管理層認為，截至2022年3月31日，公司的債務與總資產價值的比率低於50%。
公司的組織文件不限制其可能產生的債務的絕對金額或百分比。董事會可能會根據當前的經濟狀況、資本的相對成本、公司資產組合的市值、收購、發展或擴張的機會，以及董事會認為相關的其他因素，不時重新評估公司的債務/資本化戰略。董事會可在不經股東批准的情況下，在重新評估的基礎上修改公司的債務/資本化政策，從而可以增加或減少公司的債務與總資產比率超過或低於50%，也可以在一定時期內免除該政策。每當管理層認為融資環境有利時，本公司有選擇地繼續為其未償債務進行再融資或重新談判未償債務的條款，以實現更長的到期日，並獲得普遍更有利的貸款條款。
截至2022年3月31日，公司擁有5.25億美元的信貸安排，其中包括4.25億美元的循環信貸安排和1.00億美元的定期貸款。循環信貸安排將於2025年8月29日到期，在滿足某些條件的情況下，公司可以再延長一年。定期貸款將於2027年2月26日到期，不得延期。利息按照倫敦銀行同業拆借利率加適用的利差計算，這是由某些槓桿測試確定的。截至2022年3月31日，與循環信貸安排相關的借款適用利差為135個基點，與定期貸款相關的適用利差為130個基點。索爾中心和經營夥伴關係的某些合併子公司根據信貸安排為經營夥伴關係的付款義務提供了擔保。信用證可以在信貸安排下開具。截至2022年3月31日，根據公司未擔保財產的價值，信貸安排下的可用金額約為2.335億美元，未償還金額為2.38億美元，已承諾的信用證金額約為18.5萬美元。
該融資機制要求公司及其子公司遵守某些財務契約。材料契約要求公司在合併的基礎上：
•按照貸款協議的定義，將債務總額佔資產總值的百分比限制在60%以下(槓桿率)；
•限制債務數額，使利息覆蓋率在過去四個季度超過2.0倍(利息支出覆蓋率)；以及
•限制債務數額，使利息、預定本金攤銷和優先股息覆蓋率在過去四個季度超過1.4倍(固定費用覆蓋率)。
-28-
目錄表
截至2022年3月31日，該公司遵守了所有此類公約。
表外安排
本公司並無合理地可能對本公司目前或未來的財務狀況、收入或開支、經營業績、流動資金、資本開支或資本資源產生重大影響的表外安排。
運營資金
運營資金(FFO)12022年第四季度普通股股東和非控股股東的可用資金總額為2700萬美元，比2021年第四季度增長18.8%。普通股股東和非控股權益可獲得的FFO增加的主要原因是：(A)經營租賃應收賬款和相應準備金的信貸損失減少(合計120萬美元)，(B)資本化利息(110萬美元)增加，這主要是由於Twinbrook季度開發項目，(C)Waycroft基本租金增加(100萬美元)，(D)不包括Waycroft的基本租金增加(20萬美元)，(E)租賃終止費用增加(20萬美元)，(F)扣除費用後停車收入增加(20萬美元)。
下表列出了普通股股東和非控股權益在指定時期內可從淨收入到FFO的對賬情況：
 截至3月31日的三個月，
(以千為單位，每股除外)20222021
淨收入$17,491 $12,795 
添加：
房地產折舊及攤銷12,327 12,748 
FFO29,818 25,543 
減去：
優先股股息(2,798)(2,798)
普通股股東和非控股股東可獲得的FFO$27,020 $22,745 
加權平均份額和單位：
基本信息33,164 31,493 
稀釋(2)
33,886 31,965 
普通股股東和非控股股東可獲得的每股基本FFO$0.81 $0.72 
普通股股東和非控股股東可獲得的稀釋後每股FFO$0.80 $0.71 

1    全美房地產投資信託協會(NAREIT)將FFO發展為股權REIT業績的相對非GAAP財務衡量標準，以確認創收房地產歷來沒有根據GAAP確定的基礎進行折舊。FFO由NAREIT定義為淨收益，根據公認會計原則計算，加上房地產折舊和攤銷，不包括房地產資產的減值費用和房地產處置的收益或虧損。FFO不代表根據公認會計原則從經營活動中產生的現金，也不一定表明可用於滿足現金需求的現金，這在公司適用期間的綜合現金流量表中披露。對FFO的使用沒有實質性的法律或功能限制。FFO不應被視為其最直接可比的GAAP指標--淨收益的替代指標，不應被視為公司經營業績的指標，也不應被視為現金流量的替代指標，以衡量流動性。管理層認為FFO是衡量經營業績的有意義的補充指標，因為它基本上排除了房地產資產價值隨時間可預測地減少(即折舊)的假設，這與本公司認為其資產發生的情況相反，也因為行業分析師已將其作為業績衡量標準。FFO可能無法與其他REITs採用的類似名稱的措施相媲美。
2從2021年3月5日開始，完全稀釋的股份和單位包括1,416,071個以託管方式持有的與Twinbrook季度貢獻相關的有限合夥單位。託管的單位中有一半於2021年10月18日獲釋。以第三方託管方式持有的剩餘單位計劃於2023年10月18日釋放。
-29-
目錄表
收購和重新開發
管理層預計，來年，公司將完成韋克羅夫特的剩餘零售空間。本公司可能會重新開發某些現有的投資組合物業，並可能在某些購物中心內開發額外的獨立地塊或擴建項目。收購及發展物業須經仔細分析及審核，並經管理層確定該等物業可望帶來長期收益及現金流增長後方可進行。未來一年，任何開發、擴建或收購的資金預計將來自本公司信貸額度的銀行借款、建設融資、本公司股息再投資計劃的運作收益或本公司可用的其他外部資本資源。
該公司一直有選擇地參與收購、開發、重新開發和翻新活動。該公司繼續評估收購用於零售和混合用途開發的地塊以及收購運營物業的機會，以提高運營收入和現金流增長。該公司還繼續分析投資組合內的重新開發、翻新和擴建機會。
投資組合租賃狀態
下表列出了有關我們酒店商業租賃的某些信息。
 總屬性總正方形素材租賃百分比
 購物
中心		混合用途購物
中心		混合用途購物
中心		混合用途
March 31, 202250 7 7,874,130 1,136,885 93.9 %83.4 %
March 31, 202150 7 7,876,455 1,136,937 93.1 %86.0 %
截至2022年3月31日，92.5%的商業投資組合已租賃，而2021年3月31日這一比例為92.2%。在相同的物業基礎上，92.5%的商業投資組合是租賃的，而2021年3月31日的這一比例為92.2%。截至2022年3月31日，住宅投資組合的租賃比例為96.8%，而2021年3月31日的租賃比例為96.9%。
下表顯示了在指定期間執行的租賃的選定數據。這些信息基於已簽署的租約，沒有對入住率、租户違約或房東特許權的時間進行調整。到期租約的基本租金是指截至租約到期日，按現金計算的年化合同基本租金。新租約或續訂租約的基本租金為截至預期租金開始日期按現金計算的年化合同基本租金。由於執行租約的租户可能最終不會佔有他們的空間或支付所有合同租金，表中列出的變化僅提供了關於市場租金趨勢的信息。該公司收到的租金收入的實際變化可能有所不同。
商業物業租賃活動每平方英尺平均基本租金
截至3月31日的三個月，正方形
雙腳		數
租約的數量		新/續訂
租契		即將到期
租契
2022280,273 72 $22.72 $22.93 
2021270,004 61 18.29 20.00 

-30-
目錄表
關於截至2022年3月31日的三個月的租賃活動的其他信息如下。以下資料包括在本公司擁有期間內因收購或發展而尚未出租的空間的租賃。
商業物業租賃活動
新的
租契		第一代/開發租約續訂
租契
租約數目18 1 54 
平方英尺89,374 5,182 190,899 
每平方英尺平均年化：
基本租金$17.03 $40.00 $25.39 
改善租户狀況(2.52)(8.00)(1.69)
租賃成本(0.50)(1.26)(0.16)
租金優惠(0.31)— (0.53)
實際租金$13.70 $30.74 $23.01 

在截至2022年3月31日的三個月內，本公司簽訂了179份新的或續簽的公寓租約。每平方英尺的平均月租金從3.13美元增加到3.23美元。於截至2021年3月31日止三個月內，本公司按相同物業基準簽訂了130份新的或續訂的公寓租約。每平方英尺每月平均租金由3.53元降至3.18元。
截至2021年12月31日，有843,842平方英尺的商業空間需要租約，租約將於2022年到期。在這些租約中，截至2022年3月31日，價值673,843平方英尺的商業空間的租約尚未續簽，計劃在未來9個月內到期。以下是該空間現有和估計的每平方英尺市場基礎租金的信息。
即將到期的商業地產租約總計
平方英尺673,843 
每平方英尺平均基本租金$22.59 
每平方英尺估計市值基本租金$22.92 

項目3.關於市場風險的定量和定性披露
本公司面臨某些金融市場風險，其中最主要的是利率波動。利率波動由管理層監測，作為公司整體風險管理計劃的一個組成部分，該計劃認識到金融市場的不可預測性，並試圖減少對公司經營業績的潛在不利影響。
本公司面臨利率波動的風險，這將影響其浮動利率債務的利息支出金額和固定利率債務的公允價值。截至2022年3月31日，該公司的浮動利率債務總額為2.38億美元。如果公司截至2022年3月31日的未償還可變利率債務工具的利率高出一個百分點，我們與這些債務工具相關的年度利息支出將根據這些餘額增加240萬美元。截至2022年3月31日，公司的固定利率債務總額為9.126億美元，加權平均利率為4.91%。如果該公司在2022年3月31日的固定利率債務工具的利率高出一個百分點，那麼該日這些債務工具的公允價值將比賬面價值低約4820萬美元。
-31-
目錄表
項目4.控制和程序
本公司維持披露控制和程序，旨在提供合理的保證，即根據1934年《證券交易法》(經修訂)提交的公司報告中要求披露的信息已在美國證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內記錄、處理、彙總和報告，並積累這些信息並酌情傳達給公司管理層，包括董事長兼首席執行官、高級副總裁兼首席財務官和高級副總裁兼首席會計官兼財務主管。嚴格按照《交易法》頒佈的第13a-15(E)條規則中“披露控制和程序”的定義，及時作出關於所需披露的決定。在設計和評估披露控制和程序時，管理層認識到，任何控制和程序，無論設計和操作多麼完善，都只能為實現預期的控制目標提供合理的保證，管理層必須在評估可能的控制和程序的成本效益關係時運用其判斷。
公司在包括董事長兼首席執行官、高級副總裁兼首席財務官、高級副總裁兼首席會計官兼財務主管在內的公司管理層的監督和參與下，對截至2022年3月31日公司披露控制程序和程序的設計和運作的有效性進行了評估。基於上述，公司董事長兼首席執行官、高級副總裁兼首席財務官以及高級副總裁兼首席會計官兼財務主管得出結論，截至2022年3月31日，公司的披露控制程序在合理保證水平下是有效的。
在截至2022年3月31日的季度內，公司對財務報告的內部控制沒有發生重大影響或合理地可能對其財務報告內部控制產生重大影響的變化。
-32-
目錄表
第二部分：其他信息
項目1.法律訴訟
無
第1A項。風險因素
本公司沒有關於第1A項所列風險因素的實質性更新。公司2021年年報10-K表中的風險因素
第二項股權證券的未經登記的銷售和收益的使用
B.公司董事會主席兼首席執行官弗朗西斯·索爾二世、他的配偶和索爾二世先生的關聯實體通過參與公司2022年1月31日的股息再投資和股票購買計劃，以每股47.66美元的價格收購了53,373股普通股，以每股48.16美元的價格收購了13,704個有限合夥單位。有限合夥單位是根據1933年《證券法》第4(A)(2)條出售的。
項目3.高級證券違約
無
項目4.礦山安全信息披露
不適用
項目5.其他信息
無
項目6.展品
31.
第13a-14(A)/15d-14(A)條：首席執行官和首席財務官的證明(現存檔)。
32.
第1350條行政總裁及財務總監的證明書(現存檔)。*
99.(a)
投資組合物業一覽表(隨函存檔)。
101.
以下財務報表摘自公司截至2022年3月31日的三個月的Form 10-Q季度報告，格式為內聯可擴展商業報告語言(“內聯XBRL”)：(I)合併資產負債表，(Ii)合併經營報表，(Iii)合併權益和全面收益表，(Iv)合併現金流量表，以及
(五)合併財務報表附註。
104.封面交互數據文件(封面交互數據文件嵌入在內聯XBRL文檔中，幷包含在附件101中)。

*根據S-K法規第601(B)(32)項，本展品不被視為根據《交易法》第18條的規定而提交或以其他方式承擔該條款的責任。此類證明不會被視為通過引用而併入證券法或交易法下的任何文件，除非註冊人通過引用明確地將其併入。
-33-
目錄表
簽名
根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的簽署人代表其簽署。
 
索爾中心公司
(註冊人)
Date: May 5, 2022/s/D.託德·皮爾遜
D.託德·皮爾遜
總裁兼首席運營官
Date: May 5, 2022/s/卡洛斯·L·希爾德
卡洛斯·L·希爾德
高級副總裁兼首席財務官
(首席財務官)
Date: May 5, 2022/s/Joel A.Friedman
喬爾·A·弗裏德曼
高級副總裁、首席會計官兼財務主管
(首席會計官)
-34-