附件10.21

租賃

301Treble Cove Road Billerica，LLC，

馬薩諸塞州有限責任公司，AS

房東，

和

生物生命解決方案公司

特拉華公司，

作為租户

就某些處所而言，該處所包含

大約26,800平方英尺的空間

在…

位於三星灣道301號

比勒裏卡，馬薩諸塞州

目錄

第一條：基本術語

1.1.參考對象。本租賃中使用的下列術語具有下列含義。

*如果生效日期不是在第一天(1^ST)，則自生效日期開始的部分日曆月將被視為租賃年1的一部分。租賃年2將於生效日期的一週年開始。任何部分月份的基本租金將按比例計算，該部分月份的每一天將支付每月基本租金的三分之一(1/30)。

第二條：房舍租賃

2.1.房舍。房東特此將房產出租給租客，租客特此以租賃期限向房東出租房產，受本租約的條款、契諾和條件以及適用於物業的權利、協議、地役權和記錄限制的約束並從中受益，所有這些條款、協議、地役權和記錄限制均應在適用於房產的範圍內履行和遵守。在租賃期內，承租人應有權每天二十四(24)小時、每週七(7)天使用房屋，但須遵守本租約的條款和條件。承租人有權非獨家使用物業的所有外部部分，這些部分由房東不時指定供承租人、房東和大樓內所有其他級別以上的租户共同使用，但承租人無權進入、控制或以其他方式使用低於級別的物業的任何部分，所有這些在此保留給房東。即使本租約其他地方有任何相反規定，除非事先得到業主的書面同意(業主可憑其唯一和絕對的酌情決定權拒絕給予業主事先書面同意)，否則承租人無權使用建築物的屋頂或其任何部分。儘管有上述規定，業主應在建築物附近建造一個大約16‘x 35’的混凝土墊層(“發電墊”)，承租人有權在其上安裝發電機、壓縮機和承租人希望安裝的其他設備，但須事先徵得業主的書面同意，不得無理拒絕或拖延同意。儘管本租約的其他地方有任何相反的規定, 業主有權在租賃期內的任何一個或多個時間使用(A)建築物屋頂及其任何部分，用於安裝和/或操作太陽能設備、天線和其他通信設備、取水設施和/或業主認為必要或適當的其他設備；(B)在租賃期內的任何一個或多個時間，土地及其任何部分和所有部分用於安裝和/或操作太陽能電池板、風力渦輪機、通信設備、廣告牌和/或房東認為必要或適當的其他地面設備，在每一種情況下，房東都會盡商業上合理的努力，不對租户的使用造成實質性的幹擾，也不會增加租户的成本。承租人有權與房東共同使用建築物的屋頂(或房東合理確定的物業的其他部分)安裝暖通空調和承租人可能需要的其他設備和裝置，但須事先徵得房東的書面同意，房東可單獨絕對酌情批准或拒絕同意；但承租人應在租賃期限屆滿或提前終止時拆除任何此類暖通空調設備。

2.2.租期。租賃期自開始之日起至期滿之日止。根據業主的選擇，在開工日期發生後，承租人應立即簽署一份開工日期確認協議，其實質上應採用本租約附件中的格式，並在此作為附件D的一部分。

2.3.延長期限的選項。

(A)只要(I)在租客發出續期通知(定義如下)時，租客並無在本租約下違約的情況尚未解決，(Ii)發出通知或經過一段時間後，不會構成違約事件，及(Iii)租客在租期內兩(2)次或以上(統稱為“延長租期行使條件”)，並無拖欠本租約下的任何義務(支付租金除外)，承租人應有兩(2)個選項(每個“延長選項”)將租期再延長五(5)年(每個“延長期限”)，從原始期限或第一個延長期限(視情況而定)的期滿日期開始，並在其後六十(60)個月終止，但承租人必須嚴格按照第2.3節的規定進行。

(B)為有效行使續期選擇權，租户應在原租期或第一次延長租期(以當時為準)屆滿前不超過十八(18)個月或不少於十二(12)個月，向業主發出書面通知(“租客續期通知書”)，表示租客希望將租期延長至第一次或第二次延長租期(視何者適用而定)。如果房東在收到租客延期通知時延長租期條件得到滿足，則房東應在房東收到租客延期通知之日起三十(30)天內，向租客提供延長租期的基本租金(“延長期限基本租金”)的書面通知(“房東延期通知回覆”)。房東指定的延長期限基本租金應為房東合理預測的租金，將是延長期限開始時的公平市場租金，基於波士頓郊區市場上可比建築的租賃續約市場報價，在任何情況下，延長期限基本租金不得低於最初期限或第一個延長期限(以當時的有效期限為準)最後一年的有效租金。承租人應在收到房東的延期通知答覆後三十(30)天內，向業主提供書面通知(“承租人延期基本租金答覆”)，説明承租人是否同意支付該延期基本租金。

(I)如果承租人在承租人的延長期限基本租金迴應中同意支付業主延期通知迴應中所述的延長期限基本租金，並且如果在延長期限開始日期，延長期限條件得到滿足，則本租賃應在不需要任何額外文件的情況下續期，且本租賃的每一條款和條件均應在延長期限內適用，但基本租金應為延長期限基本租金。

(Ii)如果承租人在租户的延長期限基本租金迴應中，不同意支付業主延期通知迴應中所述的延長期限基本租金，並選擇就延長期限基本租金進行仲裁，則業主和租客應按以下程序進行：

房東和租客雙方應自費聘請一名房地產經紀人，該經紀人必須在波士頓郊區市場擁有十(10)年的商業租賃經驗，以確定延長租期開始時物業的公平市場租金，評估必須在租户通知開始後三十(30)天內完成並提交。如果兩次評估的差額在5%以內，則兩次評估的平均值構成延長期限基本租金。如果兩次評估彼此不在5%(5%)以內，兩家經紀人應選擇第三名房地產經紀人(該經紀人也必須具備上述最低資格)，該經紀人應在接下來的三十(30)天內選擇兩個初始金額中的哪一個構成延長期限基本租金。房東和租客各承擔第三方經紀人費用的一半。評估過程對房東和租客都有約束力，一旦啟動，租户不得撤回租户的延期通知。

三、如果承租人在延長租期基準租金答覆中不同意支付業主延期通知答覆中引用的延長期限基準租金，並且不選擇就延長期限基準租金進行仲裁，則租賃期限將按照本條款第2.2節的規定到期，承租人無權進一步延長租賃期限。

(C)如承租人於原租期或第一次延長租期(以當時為準)屆滿前365天或之前，仍未將租客的續期通知書送交業主，則租期將按第2.2節所述屆滿，承租人無權再續租。

第三條：交付房舍

3.1.交付房產。物業以生效日期的現行業權狀況為準而批租。房東表示，它擁有這處房產的所有權，費用很簡單。

3.2.現有條件。承租人特此確認已檢查該房屋，並, 在業主完成工作的前提下，接受生效日期時的狀況，明確同意業主或任何在業主下行事的人均未就本租約、物業或其狀況或租户使用的適宜性作出或暗示任何陳述或保證。在適用法律允許的範圍內，承租人放棄因房屋的狀況或適宜性或房屋所有權而產生於承租人的任何權利或補救，並且承租人同意, 房東的工作完成後，承租人將按原樣保留房屋，包括所有瑕疵，且不提供任何此類陳述或擔保，包括任何默示擔保。儘管本租約其他地方有任何相反規定，承租人在此承認並同意，承租人應負責在租賃期限當日或之前的任何時間獲得和/或維護所有聯邦、州和/或地方批准、同意和任何類型的許可證，這些批准、同意和許可證是必要的或需要的，或承租人可能希望根據本租約使用和佔用房產，包括但不限於獲得任何和所有必需的使用和/或佔用證書，費用和費用由租户自行承擔。而該業主並無任何與此有關的責任，但如須取得與建造及/或安裝業主的工程有關而可能需要取得的任何建築許可證(任何“建築許可證”)及基地建築物的佔用證明書，則屬例外。

第四條：基本租金

4.1.基本租金。自租金生效日期起計至第一日(1^ST)租期內每個日曆月的第1.1節規定的基本租金，承租人應以美國的合法貨幣提前支付給房東，且不得抵銷、扣除、事先通知或事先要求，但承租人應在簽訂和交付本租約時支付第一次全額每月基本租金和估計運營費用。如租賃期開始或結束時包括部分歷月，則該部分月的每月基本租金分期付款及估計營運費用須按租期內該部分月內每一天按月分期付款的1/30比例分攤，並應於該部分月的首日提前支付。基本租金應在本合同第1.1節規定的房東地址或房東不時以書面形式指定的其他地點或其他人處支付。

第五條：額外租金

5.1.額外租金。除基本租金外，承租人在本租約項下應支付的所有款項應被視為“額外租金”。就本租約而言，“租金”統稱為基本租金及額外租金。除非本租約另有規定，承租人應在下一個月的基本租金分期付款時支付所有到期的額外租金。承租人對根據本租約到期支付的任何額外租金的責任應自生效之日起開始。

5.2.運營費用。

(A)除基本租金外，承租人同意向業主承租人支付房東承租人按比例分攤的物業運營費用，如下所述。自開業之日起，承租人應按月支付承租人按比例分攤的運營費用，每筆金額相當於十二分之一(1/12^這是)房東估計的租户在適用日曆年度的運營費用的比例份額。在租賃期限內每個日曆年度結束後的九十(90)天內，或合理可行的較後日期內，房東應確定租户在到期日曆年度的運營費用中所佔比例的實際金額，並向租户提交該金額的書面報表(每個“運營費用報表”)。如果承租人支付的任何日曆年的預計營業費用總額少於該日曆年的實際營業費用，則承租人應在提出要求後三十(30)天內向房東支付差額，如果承租人支付的任何日曆年的估計營業費用總額高於該日曆年的實際營業費用，則房東應保留超出的部分，並將其計入承租人下一次發生的營業費用付款中，或者如果在租賃期限的最後一年，房東應在本租約到期或提前終止後三十(30)天內將超出的部分退還給租户。就計算承租人支付承租人按比例分攤的營業費用的目的而言，年度應指在本租賃期滿或終止時結束的日曆年，但最後一年除外。房東可隨時調整預估租客按比例分攤的經營費用數額，以反映房東對租客在本年度應佔經營費用比例的估計，並自通知日期後三十(30)天起，租客應開始按照房東指定的調整後金額向房東付款。

(B)每份交付給租客的營運開支報表應構成業主與租客之間陳述的賬目，並對租客具有最終約束力，除非租客(I)在到期時向業主支付該營運開支報表所載的款額，但不損害租客對該營運開支報表提出異議的權利；及(Ii)在交付營運開支報表後三十(30)日內，向業主發出書面通知反對該營運開支報表並説明反對理由，在此情況下，租客可應要求而自行承擔費用及開支，審核與適用日曆年度的運營費用有關的賬簿和記錄。審計應(A)由業主選擇(I)在雙方滿意的時間在馬薩諸塞州弗雷明翰的業主辦公室進行，或(Ii)在將相關文件以實物或電子方式交付給承租人之後，以及(B)在收到適用的運營費用報表後九十(90)天內完成。此類審計只能由承租人、國家或地區認可的獨立註冊會計師事務所或合格的租賃顧問專業人員進行。在任何情況下，承租人不得僱用與任何此類審計或本租賃項下的任何爭議有關的任何個人或實體，這些個人或實體將根據應急費用獲得全部或部分補償。在任何此類審計中，承租人、承租人的所有會計師、顧問和代理人應對所有信息保密，並應簽署並向房東提交一份商業上合理的保密協議，根據該協議，這些各方同意不向任何第三方披露與此類審計有關的任何信息。承租人應支付與審計有關的費用和開支, 除非最終確定房東誇大了該年度超過5%(5%)的運營費用，在這種情況下，房東應補償租户在審計過程中產生的合理自付費用。

(C)就本租契而言，“税”指所有税項、評税、物業增值税、消費税、使用費及所有其他任何種類或性質的政府收費及費用，或就向建築物或物業提供政府服務或改善建築物或物業的利益而徵收或議定的代替税款或自願付款(包括任何所謂的聯繫、影響或自願增值付款)，以及對物業或其任何部分評估、徵收或累算的所有罰款及利息(包括但不限於就該等物業或與其有關而使用的固定附着物或設備徵收的任何個人物業税)，或在租賃期內，由於房東對房東的所有權，除普遍適用的聯邦或州所得税外，向房東支付。如在租賃期內改變現行的財產從價課税制度，以代替或附加上述全部或部分從價税，則須對該財產或其任何部分或業主評估、徵收或徵收任何種類或性質的聯邦、州、縣、市政或其他政府資本徵款、收入、銷售、專營權、消費税或類似税、評税、徵費、收費或費用(與生效日期生效的聯邦及州所得税不同)，以或部分以建築物估值、按揭估值、租金或任何其他事故計算。如果不動產或不動產經營的利益或措施一般適用於不動產所有人，則任何和所有此類税收、評估、徵費、收費和收費應包括在“税”一詞中，但僅限於適用於以下財產和租金的範圍。

(D)如房東收到租客已繳税款的退款，但租客當時並未在本租約下拖欠税款(且如租客違約，但不得超過任何適用的通知或補救期限，則租客應有機會根據本租約的條款補救欠税)，房東應在扣除房東或其代表為取得退款而支付的自付費用及開支後，向租客退還租客所繳税款中的租客所佔比例。

(E)就本租約而言，“營運開支”是指業主就物業、建築物或物業的擁有權、管理、營運、保養、維修及/或更換而按應計制(包括並非每年發生的合理可預見開支)釐定的所有款項或所招致的債務，包括但不限於：(I)所有税項；(Ii)與物業有關的所有個人物業税；(Iii)所有維修、保安及/或物業管理服務的費用；。(Iv)所有保險費(包括建築物、公共區域及/或根據本條例第7.1(D)條取得的物業的保險費)；。(V)支付予政府機構的所有許可證、許可證、檢查及其他費用；。(Vi)任何契諾或業主協會所收取的所有費用及評估；。(Vii)所有材料和用品費用，包括但不限於與建築物和財產有關的電話費、郵資和用品費用(或如果不是完全與建築物和/或財產有關，則在與建築物和/或財產有關的範圍內分攤)；(Viii)建築物和/或財產的所有維修、保養和/或更換費用(包括建築物的地基、外牆、結構牆和屋頂、建築物或處所的機械繫統)，以及建築物和財產的外部部分，如車道和停車區、外部照明、路緣、排水口和下水道管線)；(9)房東或房東代理人發生的與僱用人員直接相關的所有費用(以下第5.2(G)節規定的除外)，包括工資、薪金和其他服務補償、工資、社會保障費用, 失業及類似税項、工人補償保險、傷殘津貼、退休金、住院、退休計劃及團體保險、制服及工作服及其清潔，以及根據任何集體談判協議規定須由業主或業主代理人為業主或業主代理人的僱員提供服務的開支；(X)管理費(不超過業主從大廈收取的租金的百分之五(5%))；(Xi)與業權文件(定義如下)、保安服務有關的所有費用，以及與物業內外外部區域有關的所有其他合理和習慣支出；(Xii)因業主履行本租約規定的任何義務而產生的任何費用；(Xiii)清除冰雪、清理人行道、草坪維護、重新種植園林區、房屋、大樓和/或物業的室外照明和標牌；(Xiv)垃圾清除費；(Xv)與建築物的電力、水管、暖氣、空調、通風、消防及人命安全及所有其他機械設備或系統的操作、保養、修理、更換、檢查及保養(包括保養合約)相關而招致的費用，以及與此相關而使用的材料的費用；(Xvi)服務的費用，包括供暖、空調、電力、天然氣、水和下水道、雨水排放和其他未單獨計量到建築物(包括但不限於自來水和下水道)或沒有由業主直接向大樓內的任何租户單獨計費的公用事業的費用；和(Xvii)資本支出，在本合同第5.2(F)節規定的範圍內。如本文所用，“所有權文件”指任何和所有地役權、契諾、條件和限制、工業園協會協議和其他協議、產權負擔。, 以及影響全部或部分財產的記錄限制，如該財產現在可能存在，或以後可能設立或修訂，但不包括任何抵押。

(F)任何準許資本開支(定義見下文)的成本須在該等資本開支(根據公認會計原則釐定，並一貫適用(“公認會計原則”))的使用年期內攤銷，而只有其攤銷部分(“年度資本開支撇賬”)將按華爾街日報不時公佈的“最優惠利率”加上一百五十(150)個基點的“最優惠利率”計入營運開支。如本文所用，“資本支出”一詞指符合以下條件的任何成本或開支：(I)根據公認會計準則被視為資本支出且(Ii)超過15,000美元；而“許可資本支出”指(X)在本租賃日期後首次頒佈或通過的法律規定的資本支出，或(X)被合理預測為減少運營支出的任何成本或支出。

(G)在任何情況下，“業務費用”均不得包括下列任何一項：

(I)資本支出(許可資本支出除外)、折舊和攤銷，除非本第5.2節另有明確規定；

(Ii)任何土地租契的固定租金或按百分率計算的租金；

(Iii)為建築物的租客或其他佔用人翻新或以其他方式改善、裝飾、粉刷或重新裝飾空間的費用；

(4)租賃費或佣金、廣告和促銷費用、律師費、租户改善費用、建造津貼、搬家費用、現有租約的租金承擔以及與大樓內租賃空間有關的其他優惠；

(V)租賃或獲得新租户或留住現有租户的費用，例如但不限於租賃佣金、廣告或促銷費用；

(Vi)與建築物或財產的任何按揭、貸款或任何再融資有關的利息、攤銷或其他費用、壞賬損失、租金損失或其中任何一項的儲備；

(Vii)業主為糾正建築物或物業的建造或設計上的潛在欠妥之處而招致的費用，而該等欠妥之處是在取得建築物佔用證明書後三(3)年或之前發現的；

(Viii)物業經理以上個人的薪金，以及業主與大廈無關的一般管理費用(承租人在此承認，營運費用應包括管理費)；或

(Ix)移走或消除建築物或物業中存在的危險材料(定義見下文)所產生的費用。

(H)在釐定租期內任何歷年或其部分的營運開支金額時，如有關期間內任何時間租户佔用的樓宇可出租面積少於100%(100%)，則在業主選擇下，該期間的營運開支須經調整，以相等於該期間的營運開支金額，而該期間的入住率為100%(100%)。只有受入住率變化影響的業務費用部分才應在前一句中“合計”。

(I)為計算承租人應佔營運開支的比例，任何歷年計入營運開支的可控開支(下文定義)不得超過下文所界定的可控開支上限。租賃期間第二個完整歷年的“可控費用上限”應為租賃期內第一個完整歷年可控費用的103%(103%)。此後，下一個歷年的可控費用上限應為上一個日曆年可控費用上限的103%(103%)。舉例來説，如果開始日期在2020年12月1日，並且2021年日曆年度的實際可控支出為每可出租平方英尺10.00美元，則2022年日曆年度的可控支出上限應為每可出租平方英尺10.30美元，2023年日曆年度的可控支出上限應為每可出租平方英尺10.61美元。“可控費用”是指成本在業主合理控制範圍內的一切經營費用。可控費用應不包括但不限於：保險費、水電費、除雪費、税費、年度資本支出沖銷和工會勞動力(或與工會勞動力費率掛鈎的勞動力成本)。

5.3.公用事業。

(A)只要租賃期內物業內使用或消耗的燃氣、水、下水道、電力、電訊及其他能源、公用事業及服務分開計量，承租人同意應直接向適用的公用事業供應商支付所有費用及押金。如果房屋沒有單獨計入水電費和/或服務費，則承租人應在房東提出書面要求後十(10)天內向房東支付房東不時合理估計的水電費和/或服務費。房東保留權利(房東自費)在任何時候單獨計量在該場所使用或消耗的任何公用事業，只要該等公用事業現在不是如此單獨計量。對於自開工之日起分開計量或在上述租賃期內分開計量的公用事業，承租人應與適當的公用事業公司或服務公司作出安排，並應立即支付與此相關的所有費用，該等付款應儘可能直接支付給公用事業公司或服務提供商或負責收取費用的適當一方。雙方理解並同意，業主(I)無任何義務向該物業提供任何該等公用事業或服務，及(Ii)不會因該等設施或服務的供應中斷或未能提供而承擔任何責任(亦不會因此而減收任何租金)。

(B)應不時提出的書面要求，承租人應向房東提供所有水電費均為當期付款的證據。經業主事先明確書面同意(同意不得無理拒絕、限制或拖延)，承租人可在符合所有適用法律和批准的前提下，將目前不在大樓內的公用事業或服務帶到房屋內。

(C)對於本第5.3節中描述的任何服務的任何故障或中斷，或因不可抗力或業主無法合理控制的任何其他原因而導致的故障、中斷或無法進行任何維修或更換，業主不承擔任何責任、義務或責任。在不限制前述規定的情況下，房東在任何情況下都不會對租客的任何利潤損失或任何間接或後果性損害負責。房東沒有或沒有提供本第5.3節所述的任何服務，不得被解釋為驅逐租户，無論是實際的還是推定的，也不應使租户有權減免、降低或抵消租金(除本第5.3節明確規定的情況外)，也不得使房東承擔損害賠償責任，也不得免除租户迅速履行本租賃項下的任何義務和契諾。

(D)即使本租約有任何相反規定，如該處所缺乏業主根據本租約須提供的任何服務，而該服務的缺失導致該處所或其部分無法租用(“服務中斷”)，以致在業主服務中斷治療期(下文所界定)及之後，租客在正常業務過程中的持續經營受到重大不利影響，而如果租客在該段不能租用期間(“服務中斷期”)內停止使用受影響的部分，作為該缺乏服務的直接結果，則，如果服務中斷或房東無法解決服務中斷不是由於承租人或承租人的代理人、員工或承包商的過失或疏忽造成的，則只要承租人在服務中斷結束後九十(90)天內提出書面要求，則在服務中斷期間應按不可承租性的比例減免基本租金和額外租金，直到這種情況得到充分治癒，允許承租人佔用受影響的部分。就本協議而言，房東服務中斷治療期應定義為房東收到租户關於導致服務中斷的書面通知後的連續五(5)個工作日，但條件是, 房東服務中斷治療期為房東收到租户書面通知後連續十(10)個工作日，如果該情況是由房東無法控制的原因造成的，或者房東因房東無法控制的原因而無法治癒該情況，則房東服務中斷治療期應為房東收到租户的書面通知後的十(10)個工作日。本第5.3(D)節的規定不適用於因火災或其他傷亡或被佔用而導致的不可承租性。本第5.3(D)節規定的補救措施應是承租人在服務中斷時的唯一補救措施。

5.4.個人財產税。承租人應直接向相關税務機關繳納對屬於承租人的貿易固定裝置、傢俱、設備、存貨或任何其他個人財產徵收的所有税款。承租人應盡最大努力將其個人財產與財產分開徵税。如果承租人的任何個人財產應與該財產一起徵税，承租人應在收到房東關於該個人財產税的書面聲明後三十(30)天內向房東支付該個人財產的税款。

5.5.付款方式。承租人同意在第一(1)年前按月平均分期向房東預付基本租金^ST)租期內每個歷月的日期，自租金開始之日起計。承租人應在租賃期開始或結束時支付少於一個日曆月的任何期間的基本租金和額外租金(在適用範圍內)。所有基本租金的支付，以及所有應付和應付給房東的額外租金和其他款項，應以當前美國匯兑方式支付，支票應在本協議第1.1節規定的房東地址或房東不時指示的其他地點(或如果房東要求，則通過電子資金轉賬)在票據交換所銀行開出，不得要求、抵銷或其他扣除。

5.6.淨租賃；租金支付。這份租約對房東來説絕對是淨租約。本租約雙方的意圖是，根據本租約支付的基本租金應為房東的絕對淨收益，除非本租約另有明文規定，否則承租人應支付與該房產有關的所有成本和費用。本合同中與房產有關的任何金額或義務，如未明確聲明為房東的，應視為承租人的義務，由承租人自費履行，承租人支付任何該等款項或義務的責任應在租賃期限屆滿或提前終止後繼續存在。所有基本租金、額外租金和根據本協議應由租户支付的其他款項，應在沒有通知或要求的情況下支付，並且不得抵銷、反索償、補償、抵扣、暫停、扣除或抗辯(付款除外)，因此本租約在所有情況和條件下，無論是現在或以後存在的，也無論是否在房東和租户的考慮範圍內，都應向房東淨產生基本租金。除非本租約另有明文規定，否則承租人在任何情況下無權終止本租約。房東和租客的意圖是，租客在本租約項下的義務應是單獨和獨立的契諾和協議，在任何情況下，基本租金、附加租金和租客根據本租約應支付的所有其他款項將繼續支付，租客根據本租約的明文規定或由適當的政府當局終止支付或履行這些義務的義務將繼續不受影響。

5.7.真正的租賃。房東和租客雙方同意，雙方打算將本租賃構成租賃，而不是融資安排。房東和租客應在所有適用的賬簿、記錄和報告(包括所得税申報)中以符合“真實租賃”處理而非“融資”處理的方式反映本協議所述的交易，但須受未來會計或税務規則或準則的修改以及政府機構或類似機構的相反決定或立場的約束。

5.8。逾期付款。如果任何基本租金、額外租金或房客應支付給房東的其他款項在到期後五(5)天內仍未支付，則房東可根據其選擇，除本合同項下的所有其他補救措施外，向租户徵收相當於所涉金額的5%(5%)的滯納金，該滯納金將作為額外租金在被要求時支付。除承租人根據本款前一句應支付的滯納金外，任何拖欠基本租金、額外租金或其他付款的人應自到期之日起按(A)1.5%(1.5%)的較大者的利率(違約率)計入利息，每個月(或其應收差餉部分)仍未支付，或(B)向信用最好的借款人提供的90天貸款，比《華爾街日報》不時刊登的所謂最優惠利率高出3%(3%)的年利率(或其應課差餉部分)；但利息不得超過適用法律允許的最高利率。

第六條：房舍的維護、使用和改建

6.1.房東的維修義務。根據本合同第5.2節的規定，業主應維護、維修和更換建築物的基礎、外牆、結構牆和屋頂的結構構件以及為建築物提供服務的機械繫統(但不包括位於建築物內並專門為建築物提供服務的任何機械繫統)，以及建築物和物業的外部部分。業主或其承包商、員工或代理人對專門服務於物業的機械繫統進行的任何維護、維修或更換應由承租人承擔費用，承租人應在房東提出付款要求後五(5)個工作日內向業主支付與此相關的任何和所有金額(除運營費用外，而不是作為運營費用的一部分)。除前一句和本合同第10.1和10.2節明確規定外，房東沒有義務維修或維護建築物、財產或房產。承租人特此放棄(在適用法律允許的範圍內)任何現行或未來法律的利益，這些法律規定承租人有權因建築物或處所的狀況而維修建築物或處所，或因建築物或處所的狀況而終止本租約。儘管本款有任何相反規定，承租人應獨自承擔以下費用：(A)因建築物的任何部件或系統負擔過重，或承租人或承租人的任何僱員、代理人、承包商或受邀人的任何其他行為或不作為，或承租人未能履行本租賃項下的維護和維修義務而產生的任何維修或資本更換費用, 以及(B)由承租人或代表承租人進行的任何更改(定義見本合同第6.7節)。

6.2.承租人的維修和保養義務。除業主根據本合同第10.1或10.2節規定的義務外，承租人應清潔、維護、修理、更換和保護房屋、其所有改善和附屬設施、其所有出入區域以及與此相關使用的所有公用設施、設施、裝置和設備，並應支付因此而產生的所有費用和開支，以保持房屋的良好狀態、維修和狀況、合理的損耗、因傷亡造成的損害和(僅限於本租約第X條規定的範圍)。在不限制前述一般性的原則下，承租人應保持所有內牆、地板(包括所有樓板)和覆蓋物、玻璃、窗户、門和隔斷、所有固定裝置和設備、所有公用設施、管道和排水溝以及與房屋有關的其他地面以上裝置(包括但不限於供暖、通風、空調、管道、電力、公用設施、消防和生命安全系統)處於良好狀態、維修和狀況，並應為房屋提供所有清潔、油漆和地面覆蓋，並須清除該處所的所有垃圾，併為該處所提供其本身的清潔服務。承租人應保持所有建築系統(包括供暖、通風、空調、管道、電氣、公用設施、消防和生命安全系統)處於良好狀態，並對其進行維修。如果房屋的任何部分或承租人有義務修理的房屋內的任何系統或設備不能完全修復或恢復，承租人應立即更換該部分房屋或系統或設備。由租户自行承擔成本和費用, 承租人應簽訂和維護預防性維護合同，規定由持有執照、信譽良好、有適當保險的供暖和空調承包商對供暖和空調系統進行定期檢查和維護，該合同和該承包商須經業主批准，不得無理扣留或拖延批准。房東有權在提前五(5)個工作日通知租户後，對物業的供暖和空調系統進行維護，費用由租户自行承擔，並由租户按要求支付額外租金，除非租户在該期限內開始維護。

6.3.法律的使用和遵守；規章制度。承租人只能在適用的聯邦、州和地方法律、條例、規則、法規、命令和指令允許的情況下使用房屋，包括但不限於市政附例、土地使用和分區法律、環境法律和法規(包括監管生產、使用和處置任何有害物質的所有法律和法規(如本條例第6.4節所定義))和職業健康和安全法律(統稱為法律)。承租人應獲得所有必要的批准、許可證和許可證，在每一種情況下，都應向房東提供真實完整的副本和所有申請。承租人應迅速遵守適用於建築物和處所的所有現行和未來法律，以及租户對建築物和處所的使用或其上的租户標誌，無論這些法律是否需要對建築物和處所進行結構或其他特殊改變或改善，或幹擾租户對處所的使用和享受。承租人應遵守對房屋和承租人的使用具有管轄權的保險檢查或評級機構的所有適用要求。如果租客對房產的使用導致房東承保的任何保險的保費增加，則在房東通知租户增加保費後，房客應按要求向房東支付增加的房租。自生效日期起，租户應獨自承擔影響房產或其附屬設施的所有現行或未來法律的風險，業主不對任何中斷承擔責任(也不因此而減租)。, 因執行法律而影響房屋或租客使用的損害或禁令。承租人應遵守本租約附件B所列物業的規章制度，並據此將其作為本租約的一部分，房東可能會不時合理地修訂這些規章制度，以便根據本租約的條款對物業及其附屬設施和區域授予租户使用權。承租人應在規則和規章生效前至少五(5)天獲得一份副本。

6.4.有害物質；有害物質。

(A)承租人不得傷害、超載、污損、損壞或以其他方式損害財產、房屋或其任何部分或組件；不得造成任何滋擾；不得允許排放任何危險物質；不得允許任何危險物質的釋放或以其他方式泄漏，以損害或以任何方式影響財產或房屋的任何元素或部分，或允許以任何未經法律認可或未按儲存和使用此類物質或材料的行業最高標準規定的方式儲存或使用危險材料；承租人不得攜帶任何有害物質進入房屋，除非是在承租人的正常業務過程中使用，並且必須嚴格遵守適用的法律；不得允許發生令人不快的噪音或氣味；不得對財產或房屋造成、允許或遭受任何浪費。本文所使用的術語“危險材料”是指任何聯邦、州、地方或行政機構關於環境條件、人類健康或危險物質的法律或要求中描述或管制的所有物質，包括1980年的《綜合環境反應、補償和責任法》(42 U.S.C.§9601 et seq.)、1976年的《資源保護和回收法》(42 U.S.C.§6901 et seq.)、《聯邦水污染控制法》(33 U.S.C.§1251 et seq.)、《清潔空氣法》(《美國法典》第42編第7401節及其後)、《應急規劃和社區知情權法案》(《美國法典》第42編第1101節及其後)、《瀕危物種法》(《美國法典》第16編第1531節及以後)、《有毒物質控制法》(《美國法典》第15編第2601節及以後)、《職業安全與健康法》(第29美國法典第651節及以後)。和《危險材料運輸法》(《美國聯邦法典》第49編第1801節及其後)，以及根據這些法律頒佈的條例，所有這些條例都會不時修改, 以及管理類似事項的所有其他法律(統稱為“環境法”)。此外，承租人應應房東的要求，不時簽署宣誓書、陳述等關於房屋內是否存在危險材料的聲明。在任何情況下，承租人應賠償、維護並使本租約中規定的房東及其抵押人免受任何索賠，除非是由於房東或其代理人或承包商造成的，或應房東的要求從鄰近物業遷移到土地上或土地下造成的，承租人將不時與該抵押人直接確認此類賠償)。在任何情況下，根據本合同第7.1(D)條的規定，房東應對房東、房東代理人、員工或承包商向物業內釋放有害物質所引起的任何索賠進行賠償、辯護並使承租人不受損害。

(B)本合同第6.4(A)條規定的賠償在任何租賃終止後繼續有效。

(C)承租人在物業內合法使用清潔用品、複印液、其他辦公室和維修用品，以及承租人通常和習慣上使用的與物業相似的空間的其他物質，其數量不違反任何環境法律，不得被視為違反本租賃的任何規定。

(D)房東表示，房東沒有收到任何政府當局的書面通知，表明該建築物或處所違反了任何環境法，而該通知的主題仍未得到糾正。

6.5.房東有權進入。在合理的事先通知下，業主及其代理人或員工可在營業時間內(在緊急情況下，任何時間且無需通知)進入物業，以確定是否需要並進行維修或更換，或行使本合同中保留給業主的任何權利，或保護業主的財產或物業，或拆除未經業主同意的任何改動。同樣，在合理的通知下，業主可向潛在買家和貸款人展示物業，並在租期的最後十二(12)個月內向潛在租户展示。並可在適當地方張貼出租和出售告示(在租賃期的最後十二(12)個月內)。除緊急情況外，房東進入房屋時應遵守租客書面向房東提出的合理安全條件(如有)。如果承租人願意，承租人的代表可以陪同房東或其代理人進入本租約下的任何場所。在行使任何進入房屋的權利時，房東應盡商業上合理的努力，不得對租户的正常業務造成重大幹擾或重大幹擾。

6.6.停車。在租賃期限內，承租人或承租人的任何代理人、員工、承包商、被邀請者或客户不得使用或佔用超過承租人比例的帶狀停車位，這些停車位位於業主不時設計的、供承租人、業主和大樓所有其他租户非預留、非獨佔基礎上使用的停車位。儘管有上述規定，(A)承租人有權使用三(3)個預留停車位，其初始位置應如本合同附件A-1所示，其位置可由房東隨時更改(承租人承認，房東保留更改指定區域的權利，如果更改一般停車場)，以及(B)承租人不得停放或存放任何卡車。任何時候，在物業內停放拖車或類似車輛(但在承租人正常營業時間結束後，運送車輛抵達物業以向承租人運送物資的情況下，該等車輛可在物業內停留至次日早上，目的僅為完成交付)(任何給定時間內，此類車輛不得超過兩(2)輛，且該等車輛須在夜間停放在物業的裝貨碼頭)。殘疾人空間只能由法律允許使用的人使用。除本租約其他規定的範圍外，房東根據本租約授予租客的所有停車權均為免費，但在任何情況下，均須受房東不時頒佈的有關房東的合理規章制度所規限。

6.7.更改、添加和改進。未經業主事先書面同意，承租人不得對房屋進行任何安裝、改建、增建或改善(統稱為“改建”)，包括但不限於牆壁、隔斷、天花板或樓面上的任何開孔，對不影響建築物結構或機械、電氣或其他系統的改建，不得無理拒絕或拖延同意(否則可由業主單獨和絕對酌情決定拒絕或批准)，但在任何十二(12)個月期間內，任何總成本低於25,000美元的內部變更，如從建築物外部不可見且不影響建築物的結構或機械、電氣或其他系統，則只需事先通知、工程説明和工程平面圖(但不需要批准)。經業主批准的任何此類更改，只能按照業主批准的平面圖和規格進行。承租人不得對處所進行任何改動，而根據業主的合理判斷，該改動將會：(I)以任何方式影響建築物的任何結構組件(包括但不限於外牆、外窗、核心牆、柱子、屋頂或樓板)；(Ii)在任何方面與建築物的電氣或機械組件或系統不相容；(Iii)影響建築物周圍的空間或範圍(包括建築物外部)；(Iv)減低處所在準許用途方面的價值；(V)要求任何不尋常的費用以重新改裝該處所作準許用途，或。(Vi)對該處所、該建築物的性質造成不良影響。, 也不是財產。承租人在對房屋進行任何改建之前，應自費獲得所有必要的許可證和執照，並應以良好和熟練的方式使用優質材料進行所有該等改建，以符合所有適用的法律和所有適用的保險要求。承租人只應僱用經房東合理批准的承包商從事此類工作，並應要求承租人僱用的所有承包商投保由房東合理批准的類型和金額的保險(包括但不限於根據法定要求的工人賠償保險、每個承保部分不低於1,000,000美元的僱主責任保險、不低於1,000,000美元的所有自有、租用和非自有汽車的汽車賠償責任，以及對該等承包商在房屋或其周圍投保的商業一般責任保險，合併單一限額每次事件和總計不少於3,000,000美元，可與超額/傘狀責任保單一起支付)，並應在此類工作開始之前向業主提交證明此類保險的證明，但在發生傷亡的情況下，應遵守本租約第VII條和第X條的規定。所有承包商和分包商應將承租人、房東及其子公司、貸款人和房東合理要求的任何其他實體列為其商業一般責任的附加保險人。, 汽車責任和超額/傘式責任保單以基本和非供款為基礎，沒有任何合同要求的相關性。其他投保狀態應包括正在進行和已完成的業務，幷包括放棄代位求償權，以支持更多的投保人。承包商提供的承保範圍不應包含對其協議中所考慮的工作的任何限制或排除。承租人應賠償房東，並使其免受因進行任何改動而對任何人或財產造成的傷害、損失、索賠或損害。房東可根據本合同第6.5節的規定，在合理的時間檢查租户的工作，並對發現的缺陷發出通知。完成任何改建後，承租人應向房東提供“竣工”平面圖、所有施工合同的複印件以及所有人工和材料的付款證明。除構成租客財產的項目或需要拆除的改建(定義如下)外，在租期開始時或期間，所有附連或建造在處所內的改建和附屬設施，不論是否由租客承擔費用，亦不論是否需要業主同意或批准(統稱為“固定附着物”)，均應是並仍然是處所的一部分，自該等固定附着物建成、附連或建成處所之日起，應視為業主的財產，租客不得移走。固定裝置應包括電氣、管道、供暖和噴水設備、固定裝置、插座、百葉窗、隔板、門、門、拱頂、鑲板、模製、擱板、散熱器外殼、軟木、橡膠、油氈和複合地板、通風、消音、空調和冷卻設備，以及所有固定裝置。, 類似性質或用途的設備和附屬物。任何涉及拆除任何固定裝置的變更應迅速更換，費用由承租人承擔，且不存在更高的所有權、留置權、擔保權益和索賠，並應至少具有相同的質量和價值。業主在批准任何變更時，應書面規定租户在本租約期滿或提前終止時必須拆除哪些變更或部分變更(“所需的拆遷變更”)。安裝在房屋內或安裝在房屋內的所有所需的拆卸改裝應由承租人在本租約期滿或更早終止時拆除，由此造成的所有損壞應由承租人修復，費用由承租人承擔。本合同所稱承租人財產，是指承租人的可移動的固定裝置、電話和其他設備、計算機系統、貿易裝置、傢俱、傢俱和其他個人財產，這些物品可以移動而不會對財產造成實質性損害。

6.8.留置權和產權負擔。承租人不得因承租人或承租人或其代理人、僱員或獨立承包商的任何代理人、僱員或獨立承包商的任何作為或不作為而自願或非自願地產生任何留置權、合同通知、費用、抵押權益、抵押或其他產權負擔，包括但不限於因向承租人或為承租人提供或聲稱提供了材料而產生的留置權或留置權，並應保持物業、房產和承租人的租賃權不受影響。如租客未能解除任何該等留置權或其他產權負擔，業主可自行選擇解除該等留置權，並將其費用(包括與此有關的律師費)視作應按要求支付的額外租金，並明確同意，業主的上述解除並不視為放棄或免除因不履行該留置權而發生的違約。如果因承租人或為承租人進行的工作而在物業(包括房產)上放置任何合同通知或留置權，承租人應在任何此類工作開始前向房東提供保證金或其他房東可接受的擔保，保證承租人的任何工作將按照批准的計劃和規格完成，並向所有分包商支付費用。

6.9。終止時的條件。在本租約期滿或提前終止時，租客(以及所有通過租客、通過租客或租客提出索賠的人)應在沒有任何通知的情況下交出房產(包括任何改建和所有替換，但業主在業主批准時指示在生效日期後拆除的改建除外，這些改建應由租客拆除，房產恢復到原來的狀況)和房產的所有鑰匙，移走租客的所有財產和所有必要的拆除改造，根據本租約條款，在租賃期限終止或提前終止時，承租人所有未用螺栓或以其他方式固定在房屋上的行業固定裝置和個人財產(以及按房東指示或按租户意願用螺栓固定或固定在房屋上的行業固定裝置和其他財產)、所有承租人的標誌，以及任何其他傢俱、固定裝置和設備，均須在租約終止或提前終止時拆除。在每一種情況下，修復在拆除過程中對房舍造成的損壞，並將房舍恢復到完全功能和可租用的狀態(包括填補所有地洞，拆除所有連接回接線盒的斷開的電線，更換所有損壞或污損的天花板瓷磚)。承租人應交出房屋-清潔、狀況良好、維修和狀況良好、合理的磨損和傷亡造成的損壞，以及(僅限於本租約第X條規定的範圍)。在租賃期滿或終止後三十(30)天內未被移走的任何財產將被視為被放棄，並可由房東以房東決定的方式移走和處置。, 而租客應向業主支付業主因進行該等搬運和處置以及對房產進行任何所需的修繕而招致的合理費用和開支。但在任何情況下，未經業主事先書面同意，承租人不得移走下列任何材料或設備(應視為業主財產)：(A)電線或配電板；(B)照明或照明設備；(C)門、窗或牆面覆蓋物；(D)窗簾、百葉窗或其他窗户覆蓋物；(E)已安裝的地毯或其他已安裝的地板覆蓋物；(F)內置或硬接線的供暖或空調設備；(G)圍欄或防盜門；或(H)建築物的其他相類似的操作設備。

6.10.承租人的費用。承租人應自費履行本條款第六條規定的所有承租人義務，否則，房東可在提前三十(30)天通知承租人後(緊急情況下不需要通知)，根據本條款第6.5條進入房產，並代表承租人履行承租人的義務，包括但不限於任何必要的維護、維修或更換。在這種情況下，承租人應按要求立即償還房東在履行該義務時合理發生的所有費用，以及5%(5%)的行政費用作為額外租金。

6.11.被打斷。因業主或其代理人或僱員為本租約所允許的任何目的進入物業或以符合當時情況的合理方式維修、更改或改善建築物而造成的不便或業務損失，業主概不對租客承擔損害賠償或減租或其他責任。如果房東因任何合理地超出房東控制範圍的原因而被阻止或延誤進行任何維修或更換，或提供任何服務或履行房東應履行的任何其他契約或義務，房東不應為此對租客承擔責任，也不會引起對租客的索賠，即這種不履行構成實際或推定的、全部或部分的驅逐。房東保留在因意外或緊急情況而有需要時，或在必要的維修完成前停止任何服務或公用設施系統的權利；但在每次停止的情況下，房東應在實際可行的情況下通知租户預計的停止時間，並將盡合理努力消除其原因。除非發生緊急維修，否則房東將合理地提前通知租户任何計劃中的停工，並將盡合理努力避免因此而給租户帶來不必要的不便。

第七條：保險和賠償

7.1.保險。

(A)承租人在整個租期內應自費購買和維持保險，期間任何承租人(或透過承租人、透過承租人或在承租人之下提出索賠的任何一方)為租客和業主(按他們的利益而顯示)的利益，以令業主合理滿意的條款和承保範圍，向保險公司購買和維持最低A.M.Best評級至少為A-/X的保險，並按業主不時合理要求的限額增加限額，但租户最初應維持下列金額的保險：

(I)按事故表格不時指定業主、業主管理、租賃及發展代理人及業主承按人為額外承保人的商業一般責任保險，以主要及非供款為基礎，投保物業/營運、人身傷害及廣告傷害、產品/已完成營運及合約責任，每次事故及財產損毀的綜合單一責任限額不少於1,000,000元，總計不少於2,000,000元，以及超額責任保險，每次事故及總計的限額不少於2,000,000元。

(2)財產保險，包括對整個房舍的財產損害。承保財產應包括建築物和裝修(租户所有的改進除外)，保險應將承保人指定為被保險人，將房東指定為額外的受保人，並不時將房東的抵押權人指定為額外的損失收款人，視其利益而定。此類保險應以特殊形式投保，包括但不限於火災、擴大承保範圍、風暴、破壞、惡意破壞、恐怖主義(經認證和未經認證)、灑水器泄漏、水毀、洪水、風暴和地震等險種，投保物品的全部重置成本價值，不包括任何共同保險或折舊、法令或法律保險的扣除，建築價值適用於建築物的未損壞部分，最低建築價值的15%分別適用於拆除保險和保險中保險要素收縮的增加成本。而作為房東的其他背書應不時合理地要求，其金額應滿足保險保單的全部重置成本價值，可扣除金額不超過10,000美元。此類保險應包括不少於十八(18)個月的續租保險。

(3)鍋爐和機械險，金額為建築物的全部重置成本，幷包括水損壞險、有害物質險、氨污染險、數據恢復險、損壞險和其他不少於100,000美元的標準延長險。政策應包括條例或法律的承保範圍和租金損失，以模仿房地產政策的限制。

(4)有法定限額的工傷補償保險，以及每個承保分項最少限額為1,000,000元的僱主責任保險。

(V)金額不少於1,000,000美元的汽車責任保險，涵蓋所有擁有、租用和非擁有的汽車。

(Vi)不少於10,000,000美元的傘/超額責任保險，承保超額責任保險，並按照基本商業一般責任、汽車責任和僱主責任保單的形式投保。承保範圍應遵循形式，不得比基礎承保範圍更具限制性。

(Vii)承租人應自費通過單獨的保單或通過在已承保的保單上背書的方式，為承租人擁有的所有物業、個人財產、機器、設備、辦公傢俱、貿易固定裝置、辦公設備、產品、模具以及承租人在房產上擁有的所有其他個人財產維持業務中斷保險和保險範圍。此類保險應為全額重置成本保險，每次事故的免賠額不超過10,000美元。儘管本協議有任何相反規定，此類保險的收益應支付給承租人，並由承租人自行決定用於因業務中斷、更換個人財產或恢復承租人所有的改善設施而造成的損失。

承租人需要維護的所有責任保單，包括商業一般責任、汽車責任和保護傘/超額責任保單，應將房東、房東管理、租賃和開發代理以及房東指定的房東抵押權人指定為主要和非分擔基礎上的附加保險人，而不受任何合同限制。本合同要求的所有承租人保險單均應包含以房東為受益人的代位求償權豁免。在租期開始前，且不遲於開始日期和/或續期日期的每個週年日前十(10)天，承租人應向業主提交證明承保範圍的證書(協議28(2003/10))，該證書應説明在未提前至少三十(30)天書面通知房東和租客的情況下，不得更改或取消承保範圍。承租人承保的保險應被視為主要保險，房東(承認房東沒有義務維持任何此類保險)承保的任何保險應被視為次要保險。根據任何財產保險單的條款和條件為建築物支付的所有保險收益，只需由租客根據本租約獲得或維護，由於房產的物理損壞，應立即支付給業主併成為業主的財產，而無論本租約的任何終止或損壞的原因如何，如果根據該財產保險單提出的任何索賠，租客應向業主支付任何免賠額，並在適用的範圍內支付。承租人應充分和全面地合作，並由承租人承擔全部費用和費用, 根據本租約的條款和條件，對於房東為迅速獲得支付給房東的任何收益所做的任何努力，請與房東進行任何與房東有關的努力。

(B)承租人應遵守所有適用的法律、法院的所有命令和法令以及其他政府當局的所有要求，不得直接或間接使用可能因此被禁止或對人身或財產構成危險、可能危及任何保險範圍、可能增加保險費用或要求額外保險範圍的任何房舍。如果承租人未能遵守本條款7.1(B)和(I)承保範圍受到損害且承租人在十(10)天通知後未糾正此類危險或禁止使用，或(Ii)保險費增加而承租人未能在十(10)天通知後停止此類使用，則在每一種情況下，這種不遵守規定均構成承租人在本租約項下的違約事件，無需進一步通知或補救權利，房東應享有租約中規定的所有補救措施。

(C)業主須在合約期內購買和維持：(I)商業一般責任保險，每宗事故的單一綜合責任限額不少於$1,000,000，但合計不少於$2,000,000；(Ii)具有法定限額的工傷賠償保險，以及每個承保部分的限額不少於$1,000,000的僱主責任保險；(Iii)不少於$1,000,000的汽車責任保險，涵蓋所有已有、租用和非擁有的汽車的綜合單一限額，以及不少於$10,000,000的保護傘/超額責任保險，和(Iv)特殊形式的財產保險和建築商風險承保範圍，涵蓋建築物的全部重置成本和物業的其他改善工程。

(D)即使本協議有任何相反規定，業主與租客均放棄就建築物或處所的任何損失或損壞，或因火警、元素或任何其他因由而對建築物或處所造成的任何損失或損壞，或因業主與租客實際承保的保險範圍所涵蓋的元素或任何其他因由，或因根據本租約須由業主與租客分別維持的較大數額的損失或損害，而向另一方、其代理人、僱員、持牌人或受邀人提出追討、申索、訴訟或訴訟的權利，而不論其因由或來源，包括遺漏本合同的另一方、其代理人、僱員、被許可人或被邀請者。房東和房客約定，任何保險人不得就此向任何一方提出任何代位權。雙方同意，任何一方必須承保的任何和所有此類保險單均應註明代位權條款，該條款規定該一方的保險人放棄就任何此類損失或損害向另一方索賠的權利。

7.2.放棄索賠--賠償。

(A)在不限制本租約任何其他條款的情況下，但在符合第7.1(D)節的規定的情況下，承租人同意隨時保護、保護、賠償和挽救業主及其合夥人、附屬公司、成員、高級人員、代理人、傭人和僱員以及業主的管理層、租賃和開發代理以及業主的抵押權人，以避免因以下原因而對第三方承擔的所有責任：(A)因在物業內或其周圍發生的任何意外、傷害或損壞，或任何人的財產；(B)承租人或承租人的代理人、僱員、承辦商、持牌人或受邀人的疏忽、過失、故意作為、疏忽或其他不當行為；。(C)與承租人使用處所或在處所內進行的任何業務，或承租人、其代理人、僱員或承建商，或透過承租人或承租人提出申索的任何人在處所內進行的任何工作或創造的任何條件有關，或(D)承租人未能履行及履行其在本租約下的契諾及義務。在法律不禁止的範圍內，在符合第7.1(D)節所載的放棄代位權的情況下，房東及其合夥人、關聯公司、高級人員、代理人、傭人和僱員不對因建築物或其任何部分或附屬設施年久失修或因物業(包括物業)內或附近發生任何事故或事件而導致承租人或其他人失去使用而對人身、財產或業務造成的任何損害承擔責任。或因該物業的任何租客或佔用人或任何其他人的任何行為或疏忽所致，除非且僅限於因業主或其代理人、僱員或承包商的嚴重疏忽或故意不當行為所致。本規定特別適用於但不限於燃氣、電力、降雪等造成的損害。, 冰、霜、蒸汽、污水、下水道氣體或氣味、火、水或因喉管、水龍頭、灑水器、衞浴裝置及窗户破裂或泄漏而引致的損害，除上文另有規定外，均不適用於其作為或疏忽對損害負有責任的人，亦不論損害是由於上文特別列舉的任何原因所致，抑或是由於其他完全不同的原因所致，均屬適用。承租人還同意，物業中的所有個人財產(包括但不限於房屋、任何裝貨碼頭、回收和等待區域或大樓的任何貨運電梯)應僅由承租人承擔風險，房東對其任何損失或損壞或被盜不承擔任何責任。本租約第七條和第十條的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

(B)業主須就因業主或其僱員、承建商、代理人或代表的任何行動或不作為而對任何人造成傷害，或對任何財產造成任何種類的損害或損失，或因業主或其僱員、承建商、代理人或代表的任何行動或不作為，或因業主本身未能履行其在本租契下的義務而提出的一切申索、法律責任、損失、罰款、罰則、損害賠償、費用及開支(包括合理的律師費及其他訴訟費用)，向租客及其附屬公司(如有的話)及其各自的高級人員、董事、股東及合夥人提供辯護、彌償及保障，並使其免受損害。但因承租人或其僱員、承包商、代理人或代表的疏忽或故意行為不當，並受本租約其他部分所載的業主責任限制的除外。

(C)本租約第七條和第十條的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效，並且不應減損本租約第6.11節規定的減讓權和終止權。

第八條：轉讓和轉租

8.1.須徵得房東同意。承租人不得在未經業主事先同意的情況下，按照第VIII條的規定，轉讓、轉租或特許使用本租約或其任何部分，或刊登轉讓或轉租的廣告，或準許租客以外的任何人或任何一方佔用本租約的全部或任何部分(上述各項行為均稱為“轉讓”)。轉讓應包括但不限於通過法律的實施、將租客合併或合併為任何其他商號或公司而將租客在本租約中的權益轉讓，轉讓或出售承租人的控股權，無論是通過出售其股本或其他方式，還是通過任何清算承租人或承租人的大部分資產。

儘管有上述規定，向控制承租人、由承租人直接或間接控制和實益擁有、或與承租人共同控制的實體進行的任何轉讓(“除外轉讓”；就本款而言，控制應指擁有有關實體的實益權益股份超過50%(50%)的所有權，以及直接或通過選舉董事和/或高級管理人員控制和管理其事務的權力)不需要得到業主的同意，但條件是(X)業主應在成交前收到有關通知以及證明交易實際上是排除轉讓的合理證據，以及(Y)承租人的繼承人擁有淨資產，根據普遍接受的會計原則一貫適用，至少等於租户有形淨值的較大者，或(1)於生效日期或(2)緊接該轉讓前，且令業主滿意的受讓人及租客的有形淨值證明須於任何該等交易生效日期前至少十(10)日送交業主，及(Z)建議轉讓符合本租約的所有其他規定，包括但不限於第VIII條，不會改變業主在租賃下的權利，亦不會向業主施加任何額外責任。

8.2.條款。承租人不得向任何類型、性質或條件會使其不適合作為與該建築物相若的建築物的承租人的任何一方作出轉讓。承租人不得提出轉讓房產的任何部分(不包括轉讓)，除非根據此類轉讓向租户支付的租金總額等於或超過當時的市值租金和與房產相當的空間應支付的其他費用。

8.3.終止或重新捕獲的權利。儘管本協議有任何相反規定，房東在收到轉讓請求後三十(30)天內(如下文第8.4節所述)，除拒絕或同意轉讓外，還有權以書面通知(“收回通知”)的方式終止本租約(在轉讓建議的情況下)或收回該部分轉租的房產(如果建議的轉租超過房產的25%，或將導致房產轉租空間的總金額超過房產的25%)。承租人可在收到任何收回通知後五(5)個工作日內，向業主發出書面通知，撤銷適用的轉讓請求。如果房東根據第8.3條行使其權利，而租客沒有撤銷其轉讓請求，則(A)在建議轉讓的情況下，本租約應自(I)房東重新收回通知日期後六十(60)天和(Ii)建議轉讓生效日期兩者中較晚的日期(“重新收回日期”)終止，如同該日期是租賃期限的最後一天一樣；以及(B)如果是建議的分租，則本租約應被視為自重新收回日期起將擬轉租的房產從房產中消除，此後，所有基本租金和額外租金應按適當比例分攤，以反映自重新收回之日起房舍的減幅。

8.4.房東的同意。承租人根據本租約第八條提出的同意請求(承租人的“轉讓請求”)(以及根據本合同第8.1條不需要房東同意的任何轉讓的承租人通知)應列出建議轉讓的細節，包括：(I)預期受讓人的姓名、業務和財務狀況；(Ii)包含轉讓所有條款和條件的真實、完整、完整的擬議文書副本；(Iii)受讓人、分租客或被許可人的書面協議，以業主合理批准的可記錄形式，同意業主履行和遵守本租約的所有條款、契諾和條件；及(Iv)業主在發出通知之前或迴應該通知時合理要求的任何其他信息。除與排除轉讓有關外，房東有權基於下列因素，對任何擬議的轉租合理行使同意，或給予同意：(W)建議的受讓人或分租客的業務和處所的建議用途(如果不是允許的用途)；(X)建議的受讓人或轉租人的淨資產、商業聲譽、性格和財務狀況；(Y)租户在適用的通知和補救期限內遵守本租約項下的所有義務；以及(Z)房東可能合理地認為相關的其他因素。承租人在審查承租人提出的任何轉讓時，應向房東支付合理的律師費，作為額外租金，無論房東是否同意。

8.5.利潤。如果承租人在得到房東同意的情況下進行轉讓，並且根據這種轉讓向承租人支付的對價、租金或其他費用超過了本協議規定支付的租金和其他費用(如果轉租、許可或其他佔用的面積小於整個房屋的建築面積，按比例計算)，則承租人應在扣除與轉讓相關的所有合理自付費用(包括但不限於經紀佣金、租户改善費用和律師費)後，向房東支付額外租金，即超出部分金額的50%(50%)。在不限制上述一般性的原則下，因任何轉讓而到期的任何一次性付款或一系列付款(包括購買所謂的租賃改進)應被視為超過全部租金和其他費用。

8.6.沒有釋放。儘管本租約的任何轉讓或其中的任何權益，租户(和任何擔保人)對房東的責任在任何情況下都應保持直接和主要的。任何承租人在房產中的全部或大部分權益的受讓人應被視為已直接與房東達成協議，與房客就履行本租約項下的所有租户契諾承擔連帶責任；該受讓人應應要求籤署並交付房東合理要求的文書，以對其進行確認(並同意其未能履行的條款應受默認條款的約束)。房東可以向受讓人收取租金和其他費用(在通知後，受讓人應直接向房東支付)，並將收取的淨額用於本租約保留的租金和其他費用，但轉讓不應被視為放棄本第8.6節的規定，或接受受讓人為租户，或免除租户或任何擔保人履行本租賃所有契諾的直接和主要責任。房東對任何轉讓的同意不應解除承租人對此類轉讓的任何修改或進一步轉讓、轉租、許可或佔用的明示同意的義務，在本合同第8.1條所要求的範圍內；房東的同意也不得以任何方式改變本租約的條款，任何轉讓在任何時候都應受制於和從屬於本租約。承租人違反本第8.6節中對轉讓的任何限制，應屬於違約事件，沒有治癒期限。

第九條：違約和補救辦法

9.1.違約事件。以下各項均為本租約下的“違約事件”：(A)如果租客未能在到期時支付基本租金、任何額外租金或本合同規定的其他款項或費用，並且在房東通知其到期後仍未支付超過五(5)天(但無需發出該通知，並且如果在兩(2)次之前房東向租客發出通知後，房東已經按照本租約的規定向租户發出通知後，房客未能支付已治癒的款項，則不能糾正拖欠款項的情況)；(B)如果租客應放棄房產；(C)租客(或租客的任何承讓人、分承租人或擔保人)為債權人的利益而作出任何轉讓；。(D)租客的租契權益須在籤立時或藉其他法律程序取得；。(E)租客(或租客的任何承讓人、分承租人或擔保人)提交呈請書，要求判定為破產人，或根據當時有效的任何破產法令的任何條文進行重組或作出安排；。(F)如根據任何破產法的條文向租客(或承租人的任何受讓人、再承租人或擔保人)提出非自願呈請，而該項非自願呈請在其後六十(60)天內仍未被駁回；。(G)如租客(或承租人的任何受讓人、再承租人或擔保人)須依法被宣佈破產或無力償債；。(H)如接管人、受託人或受讓人須就租客(或該受讓人、再承租人或擔保人)的全部或任何部分財產提出呈請而非由承租人提出爭議，或如接管人。, 受託人或受讓人應在承租人(或其他人)反對的情況下被指定，並且不得在此後六十(60)天內被免職；(I)如果承租人作出的任何陳述或擔保在任何重要方面都不真實；(J)承租人對本租約中規定的承租人在本租約項下向房東開具的任何信用證的任何義務存在任何違約；(K)承租人對本租約(包括但不限於本租約第七條)所載承租人在有關建築物、物業或處所的保險方面的任何義務的任何違約；。(L)承租人對本租約第八條所述的承租人的任何義務的任何違約；。(M)任何擔保人對租客在本租約下的義務的任何擔保的任何違約；。或(N)承租人對本租約中規定的承租人的任何義務的任何違約(本條款9.1前述規定中確定的違約除外)，在房東向承租人發出通知後，違約持續三十(30)天(但是，如果投訴的問題可以治癒，則該三十(30)天期限應合理延長最多六十(60)天，但不能在該三十(30)天期限內完成補救，並且承租人開始在該期限內迅速治癒，並在此後努力完成補救)，然而，(I)如該等事項不能補救，或(Ii)導致違約的違反契諾或條件因先前的違約而成為根據本條例發出的補救該違約的通知的標的，則無須就補救該違約的機會發出通知，亦不得給予承租人任何寬限期。在違約事件發生時, 業主及其代理人和僱員，在不減損任何先前違約的補救辦法的情況下，可立即或在其後的任何時間，不經要求或通知，並經或不經法律程序，以整體名義進入或進入物業或其任何部分，或郵寄或交付一份發給物業內租客的終止租期通知書，或寄往本租約所提供的任何其他地址，從而終止本租約並收回與業主以前的物業相同的租約。一旦進入或郵寄或交付(視屬何情況而定)，租約期限將終止，租客的所有可執行權利和房東在本租約下的所有義務應立即終止，房東可驅逐租客和所有通過租客、通過租客或在租客之下提出索賠的人，並清除租客和所有這些人的所有財產(如有必要可強制執行)，而不被視為犯有任何形式的非法侵入罪，也不損害任何原本可用於拖欠租金或先前違反契諾的補救措施；承租人特此放棄對其租賃權的所有法定和衡平法權利(包括但不限於進一步治癒或贖回的權利，如果有)。房東可在沒有通知的情況下儲存租客的財物(以及任何通過租客、通過租客或在租客之下提出索賠的人的財物)，費用和風險由租客承擔，如果房東有此選擇，可在通知租客七(7)天后在公開拍賣或拍賣或私下出售或出售該等財物，並將淨收益用於支付租客應向房東支付的所有款項(如果有)，並將餘額(如果有)支付給租客。即使本租約有任何相反規定，承租人仍有權在不構成違約的情況下騰出或放棄房屋, 但承租人應繼續履行其在本租賃項下的所有義務，包括但不限於租金的支付。

9.2.違約的補救措施。

(A)重定費用損害賠償。如果本租約因違約事件而終止，則租户契約在終止後作為一項額外的累積義務，支付業主的所有相關費用和開支或收取本租約項下的應付金額，包括合理的律師費，以及業主與該等轉租相關的所有費用，包括但不限於租客誘因、經紀佣金、法律服務費、準備重新出租物業的費用等(“轉租費用”)。經租客同意，業主可(I)按一項或多項條款將物業或其任何部分出租，而該等條款或條款可由業主選擇相等於或少於或超過本應構成租期餘額的期間，並可給予業主認為合宜的租客優惠；及(Ii)業主可自行酌情決定對物業進行其認為合宜的改建、修葺及裝飾，而業主根據前述規定而採取的行動或任何未能根據任何重租而重租或收取租金的行為，均不得用作或解釋為免除或減輕租客的責任。法律規定業主有義務重新出租物業時，應遵守業主的合理目標，即以適當的租户組合、用途、建築面積、條款等，以和諧的方式發展物業。所有轉租費用，連同本租約其他規定的所有款項，不論是在終止租約之前或之後發生的，均應在業主發出通知後立即到期支付。

(B)終止損害賠償。如果本租約因違約事件而終止，則除非房東選擇一次性支付下文第9.2(C)節所述的違約金，否則租户契約應作為終止後的一項額外累積義務，按時向房東支付本租約中承租人約定的所有款項，並履行本租約中的所有義務，並以相同的方式、相同的程度和同時履行本租約，如同本租約未被終止一樣。在根據前款計算租客應支付的金額時，房東在扣除所有轉租費用和本租約中規定由租客支付但未支付的所有款項後，應將房東從房屋重新出租中實際收到的任何租金的淨收益記入租户的貸方。

(C)一次過的違約金。如果本租約因違約事件而終止，則租户契約作為終止後的一項額外累積義務，在業主選擇時，在終止後的任何時間通過通知租户立即向房東支付一筆違約金，作為違約金，其金額相當於(I)本租約規定由租户支付但在選擇時未支付的所有款項的總和，加上(Ii)在租賃期餘下時間預留的租金超過業主合理預測在該期間將收到的所有公平市場租金的全部租金的現值(按美聯儲貼現率或同等利率計算)，重租租金應通過合理預測空置率和業主上述尚未支付給業主的重租費用來減去，或(Iii)相當於終止合同日期下一個十二(12)個月期間的所有租金和應支付的其他款項的金額。由於自本租賃之日起難以確定房東因租客違約和隨後終止所造成的損害賠償，雙方同意，上述約定金額代表對房東因租客違約和提前終止所造成的預期損害的合理預測。

9.3.累積的補救措施。業主根據本租約享有的任何及所有權利和補救措施，在法律和衡平法上應是累積的，不應被視為相互牴觸，任何此類權利和補救措施均可在法律允許的範圍內同時行使。然而，本租約中包含的任何內容不得限制或損害業主在因本租約終止而在破產或無力償債程序中證明和獲得相當於在證明損害賠償時有效的任何法規或法律規則所允許的最高金額的權利，無論該金額是大於、等於或低於本合同第9.2節所指的損失或損害賠償的金額。

9.4。免除失責的效力。業主對任何作為或不作為的同意或準許，如沒有同意或準許，即屬違反任何契諾或條件，或業主放棄違反任何契諾或條件，則不得以任何方式持有或解釋為損害該契諾或條件的持續義務，或以其他方式容許其他類似的作為或不作為。除非以書面形式放棄違約並由業主簽署，否則不得視為已放棄違約。房東未能就違反本租約或本租約的任何條件尋求賠償或堅持嚴格履行，或房東在知道任何違規行為的情況下收取租金，不得被視為同意或放棄此類違規行為，也不得阻止構成違規行為的後續行為實際上是違規行為。

9.5.沒有妥協和滿足，沒有投降。房東接受少於基本租金、額外租金或當時到期的任何其他款項或費用，不得被視為不是由於該等租金、款項或費用的最早分期付款；在任何支票或任何支票或付款所附信件上的任何背書或聲明，亦不得被視為同意或滿意，而房東可接受該支票或付款，但不損害房東收回該等分期付款餘額或尋求任何其他權利或補救的權利。向房東或房東的任何代理人或僱員交付鑰匙(或任何類似的行為)，不應視為終止本租約或接受交出房產。業主在本租約終止後向租客收取任何款項，不得以任何方式改變租期的長短或租客在本租約下的佔有權，或在發現任何通知後，恢復、繼續或延長租客在收到該等款項前發出的任何通知，雙方同意，在通知送達或訴訟開始後，或在對物業的佔有權作出最終判決後，業主可收取及收取任何基本租金及應付的額外租金，而上述基本租金及額外租金的支付不應放棄或影響上述通知、訴訟或判決。

9.6。放棄陪審團審判。在由此引起的任何訴訟或法律程序中，業主和租客同意(I)建築物所在州內任何有管轄權的法院的管轄權，(Ii)以建築物所在州的法律授權的任何方式送達法律程序文件，以及(Iii)為了節省時間和費用，在本合同任何一方就因本租約、業主與租客的關係、租户的使用或佔用而對另一方或其繼承人提起的任何訴訟、法律程序或反索賠中，在沒有陪審團的情況下進行審判，和/或任何傷害或損壞索賠，或任何緊急或法定補救措施。如果房東因拖欠租金而啟動任何簡易程序或訴訟，承租人不得在任何此類訴訟或訴訟中提出任何性質或類型的反索賠(除非該反索賠是強制性的)，但在法律上應降級為獨立訴訟。

9.7.房東的治癒和強制執行。如果租客忽視或未能履行或遵守本租約的任何約定或條件，並且沒有在適用的補救期限內糾正此類違約或違約事件，房東可以選擇在不放棄任何違約索賠的情況下，在此後的任何時間為租户補救此類違約或違約事件，房東在此過程中支付的任何金額或產生的任何責任應被視為已由租户支付或產生，租户應應要求償還房東為此而支付的任何金額或產生的任何責任，以及相應金額的15%(15%)的行政費用，作為額外租金；承租人應以本租約其他規定的方式，就房東實施任何此類補救措施的所有行為，進一步賠償和挽救房東，使其不受傷害。儘管本合同中有關於補救期限的任何其他規定，但如果在適用的補救期限屆滿之前對違約或違約事件進行補救是合理的，以防止可能對房屋造成損害或其他改進或可能對人員造成傷害，或者為了保護房東在其財產或房產中的利益，房東可以在向租户發出合理的通知(包括電話通知)後，由租户自行補救任何違約或違約事件。承租人應應要求向房東支付因執行本租約的任何契約或條件而產生的房東的所有費用和開支，包括行政費用和合理的律師費，作為額外租金。在不限制其任何其他權利或補救措施的情況下，本合同項下到期的任何款項還應從到期之日起按違約率計息。

如承租人違反任何契約或未能遵守本租約第七條所載有關承租人須維持的保險的任何條件，則在不限制任何其他權利或補救措施的情況下，即使本合同中有任何其他關於違約或違約事件的通知和補救的規定，房東仍可在不通知租客的情況下立即獲得此類保險，承租人應應要求支付相關費用和與之相關的費用作為額外租金。

9.8.房東違約。在任何情況下，房東都不會違約，除非房東(以及房客已收到通知的所有抵押權人)和房東(或任何該等抵押權人自行決定)未能在四十五(45)天(“房東治癒期”)內履行義務；但是，如果在該期限內開始履行，並在此後努力進行，或者如果抵押權人在該期限內通知承租人它打算代表房東進行修復，然後在該期限內開始修復，或者如果修復在取得財產所有權後四十五(45)天內，如果修復要求抵押權人獲得財產的所有權，並且努力以合理的速度進行修復，則這一期限應合理延長。如果房屋因業主違約而無法租用，則自業主治療期屆滿後的第二天開始，租户有權補救造成違約的狀況(但這種權利應僅限於專為房屋提供服務的房產和系統，在任何情況下，租户不得對建築物的結構部件或基礎建築系統進行任何工程或影響)，業主應在提出要求後三十(30)天內，向租户補償任何合理的、租户在進行這種治療時實際自掏腰包的費用。儘管本協議有任何規定，房東在任何情況下都不對租客或通過租客、通過租客或在租客之下提出索賠的任何人承擔任何特殊的、間接的、附帶的或後果性的損害或任何利潤損失的責任。承租人無權因房東在本合同項下違約或違約而終止本租約, 除非房東將租客部分或全部錯誤地逐出房產(推定的或實際的)。此外，承租人無權因任何此類違約或違約而抵消或反索償本合同項下到期的任何租金。根據本合同第41條的規定，承租人有權就此類違約或違約向房東尋求金錢賠償，以及上述規定所限制的承租人在法律或衡平法上可獲得的所有其他補救措施。根據本合同第11.1節的規定，當時有效的任何從屬、不幹擾和委託協議中規定的任何抵押權人通知和補救期限應在與前述不同的程度上進行控制。

9.9。最近九十(90)天內的空缺。如果承租人在租賃期限的最後九十(90)天內的任何時間騰出了幾乎所有的房產(或基本上所有的房產)，房東可以進入房產(或該部分)，併為未來的租户開始拆除工作或建造租賃改進。業主行使此項權利不會影響承租人就該物業(或該等部分)支付基本租金或額外租金的義務，該等義務將持續至租期結束為止。

9.10.保證金；信用證。

(A)信用證。在承租人簽署和交付本租約的同時，承租人應向房東交付一份不可撤銷的無條件備用信用證(“原始信用證”)，該信用證應：(I)以房東合理滿意的形式，(Ii)由房東合理滿意的銀行出具，可在馬薩諸塞州聯邦出示，(Iii)金額相當於本合同第1.1條規定的保證金金額，(Iv)期限不少於一(1)年，(V)允許多次付款，(Vi)可由業主自由和完全轉讓，而無需業主支付任何費用或收費，及(Vii)以業主滿意的其他形式和內容。正本信用證、任何附加信用證(如本合同第9.10(C)節所述)和任何替代信用證在本文中統稱為“信用證”。房東應持有信用證，作為承租人履行本租賃義務的擔保。信用證不是預付租金，也不是對承租人在本合同項下責任的限制。

(B)續期信用證。每份信用證應自動續期一(1)年；但是，如果該信用證的簽發人通知其選擇不續簽該信用證，則承租人應在當時有效的信用證期限屆滿前三十(30)天或之前，向房東交付一份新的信用證(“替代信用證”)，以滿足本合同第9.10(A)條規定的原信用證的要求。如果承租人未能按照上述規定及時向房東交付替代信用證，則房東有權在此後的任何時間開立信用證，而無需進一步通知租客，並將其收益以房東的名義保存在一個單獨的賬户中，房東可以在同樣的情況下出於同樣的目的提取和使用這些收益，就像這些收益是信用證一樣。在房東使用任何此類收益後，租户應在書面要求後三十(30)天內向房東提交一份額外的信用證，金額為如此應用的收益的金額。

(C)抽籤以補救違約。如果承租人在任何適用的寬限期到期後違反或違約其在本租賃項下的任何義務，則在不損害或限制房東的任何其他權利或補救措施的情況下，房東有權在此後的任何時間從信用證中提取必要的金額來糾正此類違約。如果房東開出任何此類信用證，承租人應在書面要求之日起三十(30)天內向房東提交一份符合本合同第9.10(A)節規定的原始信用證要求的附加信用證(“附加信用證”)，但該附加信用證的金額應為該支取金額。

(D)提取款項以支付損害賠償。此外，如果(I)本租約在任何適用的補救期限屆滿後因承租人違約而被終止，和/或(Ii)本租約在破產或其他類似程序中被拒絕，則房東有權在此後任何時間從信用證中提取足以支付承租人因終止或拒絕(視情況而定)而應支付的任何和所有損害賠償的金額。

(E)在期末退還信用證。在租期屆滿後三十(30)天內，如果房東以前沒有動用房東持有的任何信用證，房東應將該信用證退還給租户，前提是租户當時沒有違反本租約規定的任何義務。

第十條：傷亡和譴責

10.1.火災或傷亡

(A)如果房屋或建築物(包括在其運行中使用的機器或設備)被火災或其他傷亡損壞，並且這種損壞不會導致下列句子所述的本租約的終止，則房東應合理迅速地修復和恢復損壞，但受保險調整的合理延誤和房東無法合理控制的情況的影響，房東沒有義務為修復或恢復損壞支付超過房東申請修復該損壞實際收到的保險收益的金額。如果房東估計房屋不能在火災或傷亡發生之日起270(270)天內修復，則房東應在火災或傷亡發生後六十(60)天內將該估價通知租客。承租人可在房東發出通知後三十(30)天內(關鍵時間)選擇終止本租約，自承租人通知之日起生效。如果任何此類損壞(I)導致25%(25%)或更多的建築物無法使用，或(Ii)導致一般建築系統無法運行，且此類系統無法在損壞發生之日起一百八十(180)天內按照業主的合理估計修復，或(Iii)發生在租賃期限的最後二十四(24)個月內，業主有權在損壞發生後一百二十(120)天內隨時通知租户終止本租約。房東對租客不承擔任何責任，租客無權終止本租約, 如果該等維修及修復工作未能在二百七十(270)天內或業主最初估計的較長期間內完成，則承租人有權在該等維修期限屆滿後三十(30)天內發出通知終止租約，但如因非業主所能控制的原因而導致延遲延期，則視為撤回通知。然而，在房東根據第10.1條基本完成房東的修復義務之前，對於因損壞而不時無法承租且實際上未被租客佔用的部分，基本租金和額外租金應予以減免。

(B)即使本協議有任何相反規定，根據本第10.1節的規定，房東沒有責任修復或恢復房屋的任何部分的任何改動或其裝飾，或房屋內任何租户的個人財產或固定裝置。如果承租人希望房東進行修復或任何其他額外的維修或修復，並且如果房東同意，則應在符合本租賃所有適用條款的情況下，由承租人獨自承擔費用和費用。承租人承認，如果本租約根據本條款X的任何規定終止，房東有權獲得任何保險的全部收益，無論是由房東還是租客承保的，因為任何改建、增建、安裝、裝修或裝飾在租約終止時將成為房東的財產，因此房東有權獲得保險的全部費用。本第十條應被視為管理因火災或其他傷亡對房屋造成的任何損害或破壞的明示協議，任何規定在沒有明示協議的情況下發生意外情況的法律，無論現在或將來有效，均不適用。

10.2.譴責

(A)如該物業或建築物(或建築物的任何部分)在失去後需要重新配置或修復該建築物，而(I)業主合理地估計該項重新配置或修復的費用將超過該建築物現時重置成本的25%(25%)，或(Ii)業主的貸款人不會準許業主使用沒收所得款項修復該建築物)，則任何主管當局須將該物業或建築物(或建築物的任何部分)收回或譴責作任何公共或準公共用途或用途，業主有權在其唯一指示下行使，在通知中指定的取消日期前不少於六十(60)天通知取消本租賃。房東不應為取消租客的權利而向租客支付任何金錢或其他代價，租客無權分享對房東的任何判決，或房東因該判決或判決而獲得的損害賠償。

(B)如(I)造成百分之二十五(25%)或以上的物業無法租用，或(Ii)導致一般建築系統無法運作，而該等系統不能在收取之日起一百八十(180)天內按業主合理估計修理，或(Iii)在租期最後二十四(24)個月內發生，則業主或租客有權自收取之日起終止本租約，並於收取之日起一百二十(120)日內隨時通知另一方。如果雙方均未終止合同，業主應盡最大努力恢復或修繕建築物，但不得要求業主償還房東的抵押貸款。房東對承租人不承擔任何責任，承租人無權因修繕和修復工作的任何延誤而終止本租約，除非該等修繕在一百八十(180)天內未完成，在此情況下，承租人有權終止本租約，如果該修繕未在一百八十(180)天內完成，則受本條例第12.15條規定的在修理期屆滿後三十(30)天內發出的延期通知的約束，如果修繕工作在該通知送達房東後三十(30)天內完成，則該通知應被視為撤回。然而，基本租金和額外租金應在物業中不時因承租而無法承租和事實上未被租户佔用的部分減收。

第十一條：對貸款人的保護

11.1.租賃的從屬和優越。承租人同意，本租約及承租人在本租約項下的權利，將受制於任何第一按揭的現有或未來留置權(以及在業主的選擇下，受制於任何一宗或多宗次級按揭的留置權)，以及任何出租人根據物業的任何土地或改善租約(在本租約中統稱為“按揭”，而其持有人或出租人不時稱為“抵押權人”)所享有的權利，以及其下的所有墊款和利息及其所有的修改、續期、延期和合並的權利；而該承租人須在承按人發出通知後，立即以止贖、代替止贖的契據或其他方式，將該財產的權益轉授予該承按人；但任何按揭的承按人須以承按人慣常的形式籤立一份協議，並向租客交付該協議，而在該協議中，承按人同意租客在承租人向業主所作的承按人授權及履行其租賃契諾時，租客的管有不受幹擾(這兩項條件均是承租人與所有承按人同意履行的條件)。承租人同意，任何抵押權人可根據其選擇，單方面選擇以符合該抵押權人本身的形式和實質的文書，將其抵押的留置權(或其土地租約的優先權)置於本租約的部分或全部條款之下。房東應促使其當前的抵押權人簽署並以可記錄的形式向租户交付一份書面的從屬和不幹擾協議。

承租人同意本租約在任何土地(或改善)出租人和承租人的產業合併後繼續有效。在抵押權人(優先或從屬於本租賃)止贖房東的股權贖回權(或在土地或改善租約的情況下終止)之前，抵押權人不對未能履行房東的任何義務承擔責任(此後，該抵押權人僅在繼承並持有房東的權益後才對房東的權益負責，且僅限於此)。任何承按人(或以止贖、代替止贖契據或其他方式取得財產的業主的任何其他繼承人)不會：(I)對業主先前根據租契所作的任何作為或不作為負上法律責任；(Ii)受租客在此之前對業主應得的任何信貸、索償、申索、反申索、抵銷或抗辯的規限；(Iii)除非該承按人同意，否則受先前對租契的任何修訂或修改或任何超過一(1)個月的基本租金或額外租金(估計額外租金的支付除外)的預先付款所約束；(Iv)須交代租客的任何保證金，但業主實際交付予該抵押權人的保證金除外；。(V)受向租客付款或給予任何信貸的任何義務的約束，但租約規定的服務、維修、保養及復修除外；或。(Vi)對業主欠租客的任何款項負責。承租人應在向房東提交違約通知的同時，向承租人發出關於房東不履行義務的指控的通知；承租人同意該抵押權人應有單獨的, 房東治癒期之後不少於三十(30)天的連續合理治癒期(以同樣的方式合理延長房東的三十(30)天治癒期)，在此期間，抵押權人可以(但不需要)治癒房東的任何不履行義務。上述規定不應免除該抵押權人對該房產的任何狀況進行補救或補救的義務，而該房產的存在構成了本租約下的業主失責，並且在該抵押權人取得該物業的所有權時該等狀況仍在繼續。本租約中關於抵押權人權利和權力的協議構成了對任何人的持續要約，該要約可以通過抵押(或簽訂土地或改善租約)來接受。

11.2.租金分配。如果房東不時將本租約或根據本租約應支付的租金轉讓給任何人，無論這種轉讓是否有條件，這種轉讓不得被視為受讓人承擔了業主的任何義務；但受讓人只對其繼承並持有業主在房產中的權益後發生的不履行業主義務承擔責任。

11.3.其他儀器。本租約第XI條的規定應是自給自足的；然而，承租人同意簽署、確認和交付任何符合本租約第XI條規定的從屬協議、委託書或優先權協議或其他文書(在其他商業上是合理的)，並同意業主或任何抵押權人為推進前述規定而不時提出要求，並進一步同意在提出書面要求後十(10)個工作日內未能履行這一要求，應受本租賃的貨幣違約條款的約束。

11.4.租户的經濟狀況。承租人應於每一日曆年9月1日或之前向業主提交未經審計的承租人財務報表，包括但不限於未經審計的季度財務報表、資產負債表、損益表和現金流量表，以及現金收支報告、銀行報表、積壓報告和借款基礎證明，經財務主管或承租人首席財務官認證為真實、正確和完整。在每個歷年3月1日或之前，承租人應向業主交付經審計的年度財務報表、資產負債表、損益表和現金流量表，以及附帶的財務報表附註，經承租人財務主管或首席財務官認證。此類財務報表應由承租人直接提交給房東的抵押權人、貸款人和潛在的抵押人、貸款人和購買者，或由房東選擇由房東代表租客交付。此外，房東有權定期(但每年不超過兩次)通過電話聯繫租户或親自會面討論財務和商業狀況。如果違約事件已經發生，房東有權在合理範圍內根據需要行使這一權利。

第十二條：雜項

12.1.一方給另一方的通知。所有通知、同意、批准等應以書面形式送達，並應由提供收據的任何快遞服務機構、提供收據的國家認可的夜間快遞公司或以下規定的寄給房東或租户的掛號信郵寄。如有要求，租客應將所有通知的副本以同樣的方式交付給業主的抵押權人和其他與房產有關係的人，地址由業主或該抵押權人不時指定。如此寄出的任何通知，如以掛號信或掛號信或掛號信、所要求的回執郵寄，不論是否接受，或在合理地看來是在收件人執行辦公室工作的代理人或僱員實際收到後，以親手或隔夜快遞方式寄出，應視為在郵寄後的第二個營業日正式發出。

以上規定的任何地址或名稱可由另一方根據本合同第12.1條通知收件人而更改。因地址變更而未能如上所述發出通知的，或因拒絕或以其他方式拒絕接受任何通知而無法交付通知的，應視為自無法交付、拒絕或拒絕接受之日起收到通知。本合同任何一方將發出的任何通知，均可由該方的律師發出。

12.2.安靜的享受。房東同意，在承租人支付所有租金並履行並遵守其本身將履行和遵守的所有契諾、條件和其他規定後，承租人可在租賃期內和平、安靜地擁有、持有和享受物業，不受業主或通過、通過或根據其提出索賠的任何人的幹擾，始終遵守本租約的條款、法律條款以及本租約可能或成為其附屬或從屬的記錄權利或權益。

12.3.房東責任的限制。房東只對違反房東義務的行為負責，而房東是房東所付費用的一部分(然而，如果房東出售並租回該費用或其理由或其改進，則在這種情況下，“費用”應被視為指房東的租賃權益)。租客(及所有透過租客或租客提出申索的人士)同意只關注業主不時在物業中的權益(包括未收取的租金、問題、利潤及收益，但須受抵押權人的優先權利規限)，以清償向業主提出的任何申索或追討任何判決；雙方同意，業主或業主的任何受託人、受益人、合夥人、成員、經理、股東、代理人或僱員，均不會就任何申索或判決，或以其他方式向租客(或該等人士)負上個人或個人責任。在任何情況下，房東都不會對租客(或這些人)承擔任何間接或後果性損害的責任；房東也不會在任何公平的司法程序或命令中承擔超過該財產權益範圍的責任或責任。

12.4.準據法和法律解釋。本租約可簽署副本，並受馬薩諸塞州聯邦法律管轄並被解釋為蓋章文書。如果任何條款在任何程度上無效，本租約的其餘部分不受影響。除截至生效日期(如有)所簽署及交付的同期文書外，本租約包含業主與租客之間關於該物業的所有協議，並取代他們之間先前就此達成的所有交易。業主與租客之間並無任何口頭協議影響本租約。本租約只可由業主與租客雙方簽署書面文件予以修訂。列舉一般規定的具體實例不應解釋為對一般規定的限制。除非房東的條款要求不得無理扣留房東的批准或同意，否則房東可自行決定拒絕批准或同意。如承租人獲授予任何延期或其他選擇權以使其生效，行使(及有關通知)應是無條件的，時間對任何選擇權始終至關重要；若承租人聲稱以任何方式限制任何選擇權的行使或以任何方式更改其條款，則授予的選擇權將自動及立即失效，而聲稱的行使將無效。本租約及所有同意書、通知及其他相關文件可由任何一方以照相方式複製。, .pdf掃描或其他複製過程及其原件可被銷燬；雙方同意，在司法或行政訴訟中，複製品在與原件本身相同的程度上可被接納為證據(無論原件是否存在，也不論複製是否在正常業務過程中進行)，進一步複製也同樣可被接受。本租賃的幾篇文章和章節的標題僅為方便起見，不應被視為本租賃的一部分。提交本租約的表格或任何條款摘要不應構成房東對租客的要約；但只有當房東和租客雙方簽署並交付本租約時，才應創建租賃權並約束雙方。

12.5。繼任者和受讓人。除本合同另有規定外，本租約中業主應履行和遵守的協議和條件應對業主及其法定代表人、繼承人和受讓人具有約束力，並應有利於承租人及其法定代表人、繼承人和允許的受讓人；承租人方面將履行和遵守的協議和條件應對承租人(以及承租人的任何擔保人)和承租人的法定代表人、繼承人和允許受讓人具有約束力，並應有利於業主及其法定代表人、繼承人和受讓人。

12.6.當事人之間的關係。本租約不得解釋為在業主與租客、委託人與代理人、合夥人或合營公司之間建立關係；雙方理解並同意，除房東與租客之間的關係外，租金的釐定方式、本租約的任何其他規定或雙方的任何行為，均不得被視為在他們之間建立任何關係。

12.7。禁止反言證書。在任何一方提出要求後十(10)個工作日內，房東和租客同意以另一方為受益人，簽署、確認並交付一份書面聲明，證明本租約未經修改且完全有效(或者，如果有任何修改，則證明其在修改後完全有效並説明修改)，以及支付基本租金(以及額外租金和所有其他費用)的金額和日期，以及請求方或房東的抵押權人合理要求的任何其他信息。雙方意向並同意，任何潛在的購買者、抵押權人或其他被交付該聲明的人都可以依賴任何此類聲明。承租人承認，立即簽署和交付此類聲明以及本租約第十一條中提到的所有文書，構成房東進行任何融資或銷售的基本要求，承租人將按照其他規定的方式賠償房東因承租人未能遵守本協議(儘管有任何寬限期)或房東有權代表租客執行本協議而產生的所有費用和損害。

12.8。無租賃記錄。房東和租客均不得記錄本租約或其任何備忘錄。

12.9。承租人作為企業實體。如果本租約的任何一方提出要求，房東和租客雙方應在簽署本租約的同時向另一方交付(I)合法存在和良好信譽的證書和(Ii)其董事、經理、成員或普通合夥人授權簽署本租約的決議的經認證的副本或該授權的其他合理證據。

12點10分。法律訴訟。如果任何一方在本租賃項下違約或違約，違約方應應要求向另一方償還與另一方成功執行其權利有關的任何費用或費用。

12.11.房東的同意。承租人應支付房東的合理費用和開支，包括但不限於法律、工程和其他諮詢費以及因承租人根據本租約請求房東同意，或因承租人根據本租約要求房東同意或批准的任何其他行為而發生的費用和開支。

12.12。堅持住了。如租客(或藉租客、透過租客或由租客提出申索的任何人)在本租契期滿或提早終止後，仍就處所的任何部分管有處所或其任何部分，而沒有與業主簽訂任何書面協議，則該項留存須視為容許租賃，並在適用的範圍內按本租賃所載的條款及條件辦理，但在容許租賃的第一個月屆滿(緊接該租賃屆滿後的日期稱為“剩餘租金上升日期”)後，承租人應支付相當於基本租金的150%(150%)的使用費和緊接到期或終止前十二(12)個月期間應支付的額外租金，從暫緩租金上升之日起計算，至承租人遷出物業之日終止。此外，承租人應保護、辯護、賠償房東，使其免受因任何此類持有而遭受的所有直接和/或間接損失、費用和損害，包括但不限於任何後續承租人因未能在本租賃所要求的條件下及時交出佔有權而提出的索賠和損失。在所有其他方面，此類持有應符合本租約規定的條款和條件(不包括租户的任何延期、擴展或第一要約的權利)。第12.12節中的任何內容不得被解釋為房東同意租户的任何保留，並且根據適用的法律，房東有權立即終止這種保留。

12.13.口譯。只要本租賃的上下文需要，單數應包括複數，複數應包括單數。男性、女性和中性的性別都應包括對方。在任何與承租人的行為、作為或不作為有關的規定中，“承租人”一詞應包括承租人的代理人、僱員、承包商、受邀者、繼承人或經承租人明示或默示允許使用處所的其他人。

12.14.免責聲明。所有免責聲明應以書面形式提交，並由棄權方簽署。房東不執行本租約的任何條款或不接受租金，不應視為豁免，也不阻止房東在未來執行該條款或本租約的任何其他條款，即使這種違規行為隨後繼續或重複發生，並且任何明示的放棄不應影響該豁免中指定的條款以外的任何條款，並且僅在特定的時間和方式下影響該條款。租客付款支票上的聲明或付款支票附帶的信件中的任何聲明對房東都沒有約束力。房東可以在通知租客或不通知租客的情況下議付支票，而不受該聲明條件的約束。

12點15分。不可抗力。如果房東因房東無法合理控制的事件(“不可抗力”)而不能履行其任何義務，則規定的履行該義務的時間應延長一段與該等事件的持續時間相同的時間。房東無法合理控制的事件包括但不限於天災、戰爭、內亂或恐怖主義、勞資糾紛、罷工、火災、洪水或其他傷亡、流行病、流行病或其他公共衞生危機、勞動力或材料短缺、政府命令、法規或限制，以及天氣狀況，但不包括財務狀況。

12.16。經紀人。承租人和房東雙方均聲明並向對方保證，除第1.1節所述的經紀人外，其未與任何與本租約或房產相關的經紀人打交道，並同意賠償並免除對方因違反本聲明和擔保而產生的一切損失、索賠、損害、費用或開支(包括由另一方選擇的律師的合理律師費，而賠償方沒有對此提出合理反對)。本保修和聲明在租賃期內或本租約的任何提前終止後繼續有效。

12.17。房東的陳述和保證。自生效之日起生效，業主聲明並保證，盡業主實際所知：

(A)房舍和大樓沒有黴菌、石棉和其他危險材料；

(B)該大樓符合所有適用的建築法規、許可證、法律和條例，包括但不限於《美國殘疾人法》；和

(C)所有(I)結構構件，(Ii)建築和公共區域系統(包括但不限於機械、管道、電氣、生命安全和屋頂)，以及(Iii)為房地提供服務的建築物的子系統(包括但不限於暖通空調、機械、電氣和管道)均處於良好的工作狀態和維修狀態。

12.18。標牌。業主應自負費用，在物業入口處或附近建造紀念碑標誌。承租人可在業主批准的情況下，根據任何適用的法律和業主不時採用的標牌標準和規範，(A)在(I)該紀念碑標牌和(Ii)建築物入口門上安裝其企業名稱，以及(B)在建築物外部安裝標牌，費用和費用由承租人自行承擔。

12.19。保安。承租人應對房屋和承租人財產的安全負全部責任。承租人須自行承擔費用及開支，並經業主批准(不得無理拒絕批准)，提供及維持承租人認為必需或合乎需要的保安系統及措施(統稱為“承租人保安系統”)，使其運作良好，以保護樓宇及租客的財產。在任何情況下，房東對與租户安保系統相關的人員或財產的損失、傷害或損壞索賠，不對租户承擔任何責任或義務。

第十三條：房東的工作

13.1.定義；基本完成。就本租賃而言，“業主的工作”、“基本完工”和“承租人延誤”應具有作為附件C的工作信函中賦予它們的含義，並通過引用成為本租賃的組成部分(以下簡稱“工作信函”)。業主應盡商業上合理的努力，在基本完工目標日期之前基本完成業主的工作。如果房東因任何原因未能在實際完工目標日期或之前基本完成房東的工作(包括但不限於承租人因此或與此相關而遭受的任何損害)，房東對租户不承擔任何責任；但在這種情況下，房東應盡商業合理的努力，在此之後儘快完成房東的工作。

13.2.租户延誤。儘管有本合同第13.1條的條款和條件，但如果由於租户延誤，房東未能在實際完工目標日期或之前完成房東的工作，則在這種情況下，就本租賃的所有意圖和目的而言，房東的工作應被視為房東在房東自行決定的日期起基本上完成了房東的工作，如果沒有該租户延誤的發生，房東的工作將基本上完成。此外，在房東提出書面要求後不遲於十(10)天，租户應補償房東因以下原因而產生的與房東工程建設和/或安裝相關的所有費用和/或開支(如有)：(I)任何租客延誤的發生或(Ii)房東在生效日期後要求並經房東批准的關於房東工程範圍或細節的任何變更(如附件C所述)。

13.3.承包商；施工標準。業主的工作應由業主使用業主選擇的承包商(如果業主認為有必要的話，還包括分包商)進行施工和/或安裝，業主可自行選擇具有與業主工程性質類似的改建和改善工程施工和/或安裝經驗的承包商。業主工程的施工和/或安裝應(A)以良好和熟練的方式進行，(B)符合所有適用法律，以及(C)按照業主批准的所有最終施工圖、平面圖和規格(如果有)。除附件C中明確規定的相反範圍外，業主工程的所有材料、設備和部件，以及其樣式、顏色、品牌、規格和安裝位置，均應由業主自行選擇，由業主自行但合理地酌情決定。

13.4.持球延遲。如果業主因任何原因未能在實際完工目標日期或之前基本完成業主的工作並將房產的佔有權交付給租户，業主不承擔任何責任，也不影響本租約的有效性或承租人在本合同項下的義務。在這種情況下，除非本合同另有規定，承租人沒有義務支付租金或履行本租約條款下承租人的任何其他義務，直到業主在業主的工作基本完成後將房產的所有權交付給承租人。

13.5.房東的工作費用。根據本合同第13.2節的條款和條件，業主應自行承擔完成工程的費用和費用。

13.6.房東有權完成房東的工作。就本租約而言，“業主工程施工期”是指自本租約生效之日起至業主認為業主工程已全面完成之日止的一段時間。承租人特此同意，房東及房東的代理人、僱員和承包商有權在房東施工期間的任何時間(包括但不限於週末和租户正常營業時間以外的時間)進入房屋完成房東的工作。業主或業主的任何代理人、僱員或承包商不對承租人承擔任何責任(包括但不限於承租人可能遭受的任何損害)，只要業主在施工期間因建造和/或安裝業主的工作而對承租人的業務運營造成任何干擾或幹擾，或與此相關，只要業主應盡商業上合理的努力避免對業主施工期間，承租人因施工和/或安裝業主工程而在房屋內進行的業務操作。在業主施工期間，承租人應在業主施工期間與業主及業主的代理人、僱員和承包商充分和全面地合作，並由承租人自行承擔費用，並促使其代理人和員工全面合作，以促進業主工程的完成。為進一步説明上述情況，業主或任何代理人在業主施工期間的任何時間或任何時間提出要求, 業主的僱員或承包商，為方便業主完成工作，承租人應自負費用和費用，將當時可能位於物業之內、之上或附近的任何機械、設備、傢俱、傢俱、庫存或承租人的其他個人財產搬移、移走和/或搬遷，或安排移至、移出和/或搬遷至或移出或移出物業。

[後面是單獨的簽名頁。]

自生效之日起作為蓋章文書籤立。

房東：

301 Treble Cove Road BILLERICA，LLC，

馬薩諸塞州一家有限責任公司

作者：/s/Bob Flynn

姓名：鮑勃·弗林

標題：授權簽字人

租户：

BioLife Solutions，Inc.

租户：

BioLife Solutions，Inc.

特拉華州的一家公司

作者：/s/Roderick de Greef

姓名：羅德里克·德·格里夫

職務：首席財務官

附件A-1

處所的圖則

附件A-2

土地的法律描述

附件B

規章制度

附件C

工作信函

本工作書應列明業主和租客在建造建築物和準備房屋供租户使用時所進行的改進方面的義務。

1.業主的工作。在本租約條款的約束下，包括但不限於本附件C，房東應自費(但如果房東工作的任何部分的實際成本超過了本合同規定的工作範圍內規定的金額，由於租户在生效日期後提出的任何變更，承租人應在提出要求後十(10)天內向房東補償超出部分的費用)，(I)建造建築物，(Ii)準備將房屋交付給租户，(I)在“照明外殼”條件下(包括由一臺Cambridge Air Solutions S950型號S950型供暖機組、四(4)個衞生間隔間、LED照明系統以及運行良好的所有基礎建築系統提供的熱量)，以及(Iii)在“交鑰匙”條件下準備多達3,000平方英尺的辦公空間供承租人允許使用(統稱為“業主的工作”)，基本上符合本文件所附附件C-1(統稱為“工作範圍”)和附件所附的作為附件C-2的辦公室完工進度表。房東和租客將真誠合作，在生效日期後四十五(45)天內敲定房東工作的計劃和規格(“計劃和規格”)，但在任何情況下，房東對雙方未能在該四十五(45)天內敲定此類計劃和規格不負任何責任。儘管有上述規定，業主可在最終確定後，不時更新、修改和改進此類計劃和規範，包括與完成建築設計過程的施工文件階段相關的計劃和規範；但任何此類修改, 除非法律要求或對項目有管轄權的政府當局頒發的許可或批准另有要求，否則(A)不得對承租人使用或進入物業造成重大不利影響，以及(B)應以其他方式遵守本租約的條款和條件。應租户不時提出的要求，房東應向租户及其代表通報房東的工作情況和當時預計的基本完工日期。

2.租户響應；租户延遲。承租人應在收到要求後三(3)個工作日內，對業主、業主承包商或業主建築師提出的要求提供信息、同意或授權施工(包括但不限於任何擬議的平面圖和規格)的任何請求作出書面答覆。承租人如未能在該期限內作出迴應，將構成承租人延誤。“承租人延誤”是指因以下原因造成的業主工作履行和按時完成的任何延誤：(I)承租人或承租人建築師在本附件C規定的時間段內提交信息或計劃或及時迴應信息請求的任何延誤；(Ii)承租人或任何員工、代理人、承包商或代表對業主工作的任何干擾；(Iii)發電機的設計、施工或安裝；或(Iv)承租人和/或任何僱員、代理人、承租人或承租人代表，包括但不限於承租人要求的工作範圍的任何變更或增加，以及承租人要求的任何其他變更單。儘管如上所述，除非租客未能在租約明文規定的日期或時間內或之前及時採取行動(在此情況下，不需要發出租客延誤通知)，否則在任何情況下，任何作為或不作為均不得被視為租客延誤，除非業主已向租客發出書面通知(“租客延誤通知”)，通知租客(A)很可能發生或正在發生租客延誤，以及(B)業主根據何種依據確定租客延誤可能發生或正在發生, 以及(Y)承租人收到承租人延誤通知之前的任何時間段不得計入根據該承租人延誤通知向承租人收取的時間段內。

3.業主工作的表現和協調。承租人在物業內營業後，(I)承租人應與業主合作，提供進入物業的通道，以執行業主必須在物業內進行的任何剩餘工作，包括清單項目，以及(Ii)業主應盡商業上合理的努力，儘量減少對承租人在物業內進行業務的任何不合理幹擾。業主應進行巖心鑽探和其他噪音過大或振動過大的工作，以及在正常工作時間以外散發有害或令人不快的氣味的工作。

4.基本完成。“基本完成”或“基本完成”指的是：(1)業主的工作已完成，但對承租人的使用或進入沒有實質性影響的清單項目(定義見下文)除外；(2)建築物和建築物公共區域中影響承租人使用許可用途的部分符合所有適用的法律要求；(3)業主已向承租人交付建築物和處所的佔用證書；以及(4)總承包商、施工經理、或業主僱用的建造和/或安裝業主工程的建築師已向業主證明，業主的工程已基本上按照平面圖和規格在所有實質性方面完成。

5.工傷津貼。房東應向租户提供最高8.04萬美元($80,400)的津貼(“TI津貼”)，用於倉庫電氣改造的成本(包括建築費、工程費、第三方施工監理費、建築成本和類似費用)和發電機的費用(“倉庫電氣改造”)，但條件是：(I)承租人或承租人的僱員、代理人或承包商，或通過租户提出索賠的任何其他方，在執行任何此類倉庫電氣改造之前，應徵得業主的書面同意；(Ii)租客在收取任何部分租客津貼前，必須向業主提交申請書，包括髮票及業主合理要求的任何其他文件；(Iii)租客不得在開始日期後超過六(6)個月向業主提交任何部分的租賃金申請；及(Iv)未與本附件C有關而使用的任何部分租客津貼將被沒收，且不得應用於基本租金或租客在租約項下的任何其他義務。超出TI津貼的倉庫電氣改造的任何和所有費用應由承租人承擔。

6.改建貸款。如果承租人希望對房屋進行倉庫電氣改造以外的任何改建，並且承租人已遵守與此相關的所有要求，包括但不限於租約第6.7節所述的要求，房東應向承租人提供一筆或多筆貸款(每筆貸款為“改建貸款”)，用於支付此類改建的費用，總額最高可達15萬美元(150,000美元)，前提是(I)承租人必須在要求租户同意適用的改建的同時申請任何改建貸款，(Ii)改建貸款應按8%(8%)的年利率計息，並應在原始期限屆滿時到期並償還給業主；及(Iii)不得就輕微改建申請改建貸款。

7.關鍵字清單。業主的工作基本完成後，業主和租客應立即聯合檢查房屋，業主應向租客提供業主建築師編制的清單(“清單”)，其中包括業主和租客在聯合檢查業主的工作時共同確定的未完成項目(“清單”)。在不可抗力和租户延誤的情況下，房東應在清單之日起六十(60)天內完成所有清單項目(季節性項目除外，如景觀美化，需要更長的時間)，前提是租户在完成此類清單項目時給予合理合作。

8.業主保修。房東特此保證並向租客表示，房東的工作將：(I)以良好和熟練的方式；(Ii)在所有重要方面，按照計劃和規範；(Iii)根據所有適用的法律要求。本第8節所述的業主保修和陳述在本文中稱為“房東保修”。如果在保修期滿之日或之前，承租人在意識到違反業主保修規定後，立即向房東發出書面通知，房東應在條件合理允許的情況下儘快糾正或修復違反房東保修規定的行為，並且在任何一種情況下，承租人均應如上所述向房東發出通知。“保修到期日期”應定義為基本完工日期後一(1)年的日期。除非承租人已就房東違反房東保修的方面向房東發出通知，或房東未能履行本附件C項下房東的施工義務，否則承租人應最終被視為：(X)批准房東的工作，(Y)放棄房東違反房東保修的任何索賠，以及(Z)同意承租人不對房東未能履行本工作書項下的房東義務的任何索賠。本第8款規定了承租人對任何違反房東保修的行為的唯一和排他性的補救措施；然而，本第8款的任何規定都不應被視為免除房東按照本租賃6.1條的要求進行維護和維修的責任。業主根據本第8條發生的任何費用不得計入運營費用。

9.“原封不動”的處所狀況。除房東的工作外，承租人同意接受房屋的“現狀”狀態和配置，並同意房東不應被要求進行任何工程，或者，除上文關於津貼的規定外，不會產生與房屋任何改善工程相關的任何費用。本附件C不應被視為適用於在任何時間或不時通過租約下的任何選擇或其他方式增加到處所的任何額外空間，或適用於原有處所的任何部分或在續簽或延長原有期限的情況下的任何新增空間，無論是通過租約下的任何選擇或其他方式，除非租約或租約的任何修訂或補充中有明確規定。

10.建造代表。每一方授權另一方依靠由該方不時指定的各自的施工代表或以書面形式明確指定的任何人所授予的所有批准和採取的其他行動，以替代或通過通知依賴方增加這些批准和其他行動。承租人特此指定Graham Young，電子郵件：grey@scisafe.com為其施工代表(“承租人的施工代表”)，業主特此指定Jeff Checkoway，電子郵件：jcheck oway@calare.com為其施工代表(“業主的施工代表”)。根據本附件C發出的通知應符合租約第12.1條的條款和條件，同時，應將該通知的副本通過電子郵件發送到適用的施工代表的上述地址。

附件C-1

工作範圍

附件C-2

附件D

表格

開工日期確認協議

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請注意：[]

回覆：截至2020年1月29日，由馬薩諸塞州有限責任公司(“房東”)301 Treble Cove Road Billerica，LLC與特拉華州公司(“租户”)BioLife Solutions，Inc.就某些空間(約26,800平方英尺，由房東擁有並位於馬薩諸塞州比勒裏卡Treble Cove Road 301)簽訂的租賃(“租賃”)。大寫的術語和本文中未定義的術語應被賦予租賃中賦予它們的含義。

女士們、先生們：

房東和租客協議如下：

開始日期。租約的生效日期為[], 20[]。租金

開始日期。租約的起租日期為[], 20[].

到期日。租賃期計劃於#年到期。[], 20[].

延長刑期。如果適用，第一次延長期限應從[], 20[]並於下列日期屆滿[], 20[]，第二個延長期(如適用)應從[], 20[].

批准。承租人特此批准並確認其在租約項下的義務，並向房東表示並保證其對此沒有任何抗辯。此外，承租人進一步確認及批准，於本協議日期，(A)租約狀況良好且完全有效，及(B)承租人並無因租約或以任何方式與租約有關或因業主與租客之間的任何其他交易而對業主提出任何索償、反索償、抵銷或抗辯。

[另附簽名頁。]

請在下面的空白處簽署這封信，並將已簽署的原件退還給我們，以表明您對上述事項的同意。