附件10.18

租契第九項修訂

第九項租約修正案(“修正案”)於2020年11月12日生效，由蒙特維拉農場有限責任公司(“業主”)與BioLife Solutions，Inc.(“承租人”)訂立。

獨奏會

A.業主和租客是該特定租約的當事人，日期為2007年7月24日，因為該租約已由日期為2008年11月4日的租約第一修正案、日期為2012年3月2日的租約第二修正案(“第二修正案”)、日期為2012年6月15日的第三修正案、日期為2012年11月26日的第四修正案(“第四修正案”)、日期為2014年8月19日的第五修正案、日期為2017年3月3日的第六修正案、日期為2018年12月4日的第七修正案及日期為2019年11月1日的第八修正案(統稱為，“租約”)。根據該租約，承租人租賃位於華盛頓州Bothell的3301號及3303號蒙特維拉公園路3301號及3303號樓的若干“出租物業”(“該項目”)，該物業的可出租面積約32,106平方英尺。

房東和租客希望按照本修正案的規定修改租約。

因此，現在，考慮到通過引用併入本文的前述敍述，考慮到本文中包含的相互承諾和條件，以及對於其他良好和有價值的對價，房東和租客同意如下：

1.

延長租期；基本年租金。現將租期延長至2031年7月31日(該延展期為“第九次修訂續期”)。承租人應根據租約條款繼續支付基本年租金，直至2021年7月31日。從2021年8月1日開始，租户應每年支付基本年租金，金額為每平方英尺26.00美元，按月平均分期付款，2022年8月1日及其之後的每個週年日增加3%。

2.

擴展選項。現將本租約第35條全文修訂和重述如下：
“(A)延期選擇。承租人應有兩(2)個租約物業的續期選擇權，每個選擇期相當於五(5)年，否則將按租約第35條規定的條款續訂。只有在(I)租户在現有租期屆滿前至少九(9)個月以書面通知業主，以及(Ii)在緊接現有租期屆滿前，本租約應完全有效，且不會發生違約事件且仍在繼續的情況下，續期租期方可開始。在發出租户行使續期選擇權的通知方面，時間至關重要。續約期限須受本協議、條款、契諾及條件所規限，但基本年租金應為當時公平的市場租金，並按當時的市場升幅按年遞增，而租賃的其他經濟條款，包括有關維修、更換及相關開支的營運費用補償，須更新至市場條款(統稱“市場經濟條款”)。但不限於，市場經濟條款應包括在類似交易中授予的任何當時的市場特許權，包括但不限於租金減免、租賃佣金和租户改善津貼。於續約年期開始時，(X)續約年期將被加入併成為該期限的一部分(但不應被視為初始期限的一部分)，(Y)凡提及“本租約”、“期限”、“本租約期限”或任何類似詞語時，應被視為包括續期期限，及(Z)到期日將成為續期期限屆滿之日。

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(B)仲裁程序。
(I)如果房東和租客在期限屆滿前180天仍未就上文第35(A)節所述的市場經濟條款達成一致，雙方應向另一方提交一份提交方認為正確的市場經濟條款的建議書(“續期建議書”)。如果任何一方未能及時提交續簽建議書，則由另一方提交的建議書確定續簽期限的市場經濟條件。如果雙方提交續簽建議書，則房東和租户應在提交最後一份續簽建議書後7天內會面，並真誠地嘗試相互指定一名仲裁員(定義如下)來確定市場經濟條款。如果房東和租客無法就一名仲裁員達成一致，則雙方應在會議後10天內向對方發出書面通知，選擇一名仲裁員。如果任何一方未能及時通知其選擇仲裁員，則由另一方提交的建議書確定續簽期限的市場經濟條件。如此委任的2名仲裁員須在獲委任後5個營業日內委任第三名仲裁員。如果選定的兩名仲裁員不能在上述規定的時間內就第三名仲裁員的選擇達成一致，則任何一方當事人均可代表雙方，向住所所在司法管轄區內任何具有一般管轄權的州法院申請指定第三名仲裁員，並提前10天書面通知另一方。
(2)仲裁員的決定應在指定一名仲裁員或第三名仲裁員(視何者適用而定)後30天內作出。單一仲裁員的裁決是終局的，對雙方都有約束力。三個仲裁員小組中最接近的兩名仲裁員的平均數是終局的，對雙方都有約束力。每一方當事人均應支付由該方當事人或其代表指定的仲裁員的費用，第三名仲裁員的費用應由雙方平分承擔。如果市場經濟條款在續約期限的第一天仍未確定，則租户應支付相當於緊接續約期限前生效的基本年租金的房東基本年租金，並在確定之前增加3%。在市場經濟條件確定後，雙方應對承租人支付的此類款項進行必要的調整。然後，房東和租客應執行一項修正案，承認續期的市場經濟條款。
(Iii)“仲裁員”須為任何由任何一方或代表任何一方委任或依據本條例條文委任的人；及(I)須為(A)美國房地產估價師學會會員，在評估華盛頓州博瑟爾的改善寫字樓及高科技工業地產方面具有不少於10年的經驗，或(B)持牌商業地產經紀，具有不少於15年代表業主及/或租客租賃華盛頓州博瑟爾高科技或生命科學場地的經驗，(Ii)實質上將所有時間投入專業評估或經紀工作，在適用的情況下，在任命時，以及(Iii)在所有方面都公正和不偏不倚。
上述條文將取代先前對租賃條款第35條或租賃續期選擇權的數量和期限的所有修訂，包括但不限於租賃第一修正案第14條、租賃第二修正案第12條和租賃第四修正案第4條。

2

3.

租户改善津貼。承租人有權根據業主批准的計劃在房屋內進行固定和永久性的改善，批准不得被無理地扣留、附加條件或拖延(“承租人改善”)，包括但不限於根據租賃條款(包括但不限於第9節)對連接到房屋內潔淨室的暖通空調部件進行的改進。只要沒有違約事件發生且仍未治癒，房東將向承租人支付與承租人設計、許可和建造承租人改善工程相關的有據可查的費用和開支，總額不超過2,568,480.00美元(“TI津貼”)。租户可申請按月支取租金津貼。每一份從TI津貼中支付的申請都應附有合理的文件，證明租户改進的申請部分已經完成，並應包括商業上合理的、有條件的留置權解除。房東將在收到租客的發票後三十(30)天內向租客支付所需部分的TI津貼(不超過2568,480.00美元)。如果房東未能及時支付TI津貼的任何適當要求部分，並且未能對租户提出的全部或任何部分適用付款請求提出異議，則租户可將該金額的任何無爭議部分抵銷下一期拖欠的租金。承租人應負責超出TI津貼的任何承租人改善費用。承租人改善工程完成後，承租人應向房東提供相應的“竣工”計劃。在租期屆滿或較早終止時, 承租人的改進應是並繼續屬於業主的財產，租客不得移走。租客在本修訂籤立日期後36個月內，如租客沒有在該日或該日之前正式向業主提出要求，則該部分的租客津貼將被沒收，租客不得使用。
承租人的改善應由承租人競標，業主有權批准承租人聘請的總承包商建造承租人的改善工程，批准不得無理扣留、附加條件或拖延。
在承租人的任何改善工程開始施工之前，承租人應提交一份保險證書，指定房東、其高級職員、董事、僱員、經理、代理人、分代理人、組成實體和租賃簽字人作為承租人根據租約第9條規定須投保的保險的附加被保險人。

4.

標牌。承租人有權在業主合理指定的顯著位置(“承租人建築物標誌”)上，在位於蒙特維拉公園路3301號的建築物外部展示一個標牌，費用由承租人承擔。儘管如此，承租人承認並同意，承租人的建築標誌，包括但不限於大小、顏色和類型，應經業主事先書面批准，不得無理扣留、限制或拖延，並應與業主在物業的標誌程序以及影響物業的適用法律、法規、命令、契諾和限制保持一致。在業主不需要對3301山莊公園道上的任何現有標誌進行任何更改的情況下，租户建築標誌的相對大小應與租户在3301山莊公園道內租賃的空間大小成比例(例如，如果租户租用了3301山莊公園道的1/2，租户將有權獲得至少1/2的可用外部標誌)。承租人應負責維護承租人的建築標誌，在本租約期滿或提前終止時拆除承租人的建築標誌，並修復因此而造成的所有損壞，費用和費用由承租人自行承擔。房東有權決定房東或租客是否安裝承租人的建築標誌。

5.

第一要約權。房東和租客在此重申《租賃第二修正案》第14節規定的承租人的第一要約權，但在此對第一要約權進行修改，以使首次要約權(除第二修正案第14條所指的面積外)也適用於3301大樓第二層(頂層)的任何空間首次出租給第三方(即，當時的租户以外的第三方)，但須遵守授予任何其他租户的任何現有權利。

6.

修改執行作為一項報價只開放和有效到太平洋標準時間2020年11月13日下午5點。如果租户將本修正案的籤立副本交付給房東，而房東沒有在下午5：00之前將業主簽署(並經過適當公證)的本修正案副本退還給租户。於太平洋時間2020年11月13日(關鍵時刻)，則即使有任何相反規定，本修訂將立即失效，租户無需採取任何進一步行動，且租户應自動被視為已撤回其訂立本修訂的要約。

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7.

OFAC。租户和房東目前(A)遵守並在租賃期間始終遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定以及與之相關的任何法規、行政命令或法規(統稱為OFAC規則)，(B)沒有列在OFAC保存的特別指定國民和受封鎖人士名單上，和/或在租賃期間也不應列入OFAC或其他政府當局根據任何授權法規、行政命令或法規保存的任何其他類似名單上，以及(C)不是根據OFAC規則禁止美國人與其進行業務往來的個人或實體。

8.

經紀人。房東和租客各自聲明並保證，它沒有與任何經紀人、代理人或其他人(統稱為“經紀人”)就本修正案中反映的交易進行交易，除了弗林恩·弗格森·克雷薩之外，沒有任何經紀人促成這筆交易。房東和租客在此同意對任何經紀人(弗林·弗格森·克雷薩除外)因與租客或房東(如適用)就本修正案進行交易而要求佣金或其他形式的賠償而提出的任何索賠，向對方進行賠償並使對方不受損害。房東應根據房東和弗林·弗格森·克雷薩之間另一份書面協議的條款，負責因執行本修正案而應支付給弗林·弗格森·克雷薩的所有佣金。

9.

雜七雜八的。
A.本修正案是雙方關於本合同標的的完整協議，並取代所有先前和同時的口頭和書面協議和討論。本修正案只能通過雙方簽署的書面協議進行修改。
B.本修正案對本合同雙方及其各自的代理人、繼承人和受讓人具有約束力，並符合其利益。
C.本修正案可簽署2份或2份以上的副本，每份副本應被視為正本，但所有副本一起構成一份相同的文書。副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf或符合美國聯邦2000年ESIGN法案的任何電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效的。就本修正案及與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有同等法律效力。

D.除經本修正案修訂及/或修改的條款外，本租約現予批准及確認，而本租約的所有其他條款將保持完全效力及效力，不因本修正案而更改及不變。如果本修正案的規定與本租賃合同的規定有任何衝突，應以本修正案的規定為準。不論是否經本修訂特別修訂，本租約的所有條款及條文現予修訂，以達到本修訂的目的及意圖所需。

[以下頁面上的簽名]

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房東和租客自上文第一次寫明的日期起簽訂本修正案，特此為證。

BioLife Solutions，Inc.
特拉華州的一家公司
由以下人員提供： /s/邁克爾·賴斯
姓名： 邁克爾·賴斯
標題 首席執行官

蒙特維拉農場有限責任公司，
華盛頓一家有限責任公司
作者：Bothell Land Co.
一家華盛頓公司
作者：羅伯特·E·希布斯
ITS：總裁

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