1.	新租賃協議事項：出租人同意於2022年7月1日租賃本公司位於以色列Rosh Haain的一座寫字樓(“辦公場所”)的估計面積16,350平方米以及車庫空間。此外，自新租賃協議生效日期(2021年11月1日)起，本公司獲準自費在物業內進行改善。

2.

該公司的改善工程

2.1.

自新租賃協議簽訂之日起，本公司獲準進入該物業，以便根據新租賃協議的條款(“承租人改善工程”)對其物業範圍進行具體改善。在承租人改進工程期間，公司應對房屋的任何損壞負責。

2.2.

出租人應向公司提供最多27,500,000新謝克爾的貸款(“承租人改善工作津貼”)，用於支付與承租人改善工作相關的某些費用。承租人改善工程津貼不得用於購買或建造非永久安裝在房屋上的部件。本公司將償還承租人改善工程津貼如下：在租賃期內(包括第二期)，連同租賃付款，公司應支付承租人改善工程津貼每使用100新謝克爾，每平方米1新謝克爾。

2.3.

作為承租人改進工作的一部分，公司應在出租人負責的房屋公共區域進行建築工程。出租人應向公司償還此類建設的總金額為5,000,000新謝克爾外加增值税。此外，該公司還可以建造地下接待系統，向出租人提供最高50,000新謝克爾的工作津貼。這些款項不應償還出租人。

3.

租賃費

3.1.

租賃付款於下一個月的每月首日支付，並與消費物價指數(“CPI”)掛鈎，計提增值税，預計自2022年7月1日(“首次付款日”)開始，即出租人預期將授予本公司對該物業的佔有權的日期。

3.2.

然而，自第一個付款日(“寬限期”)起，本公司可獲豁免支付最高達6,000,000新謝克爾的租賃費及管理費及增值税。

3.3.

租賃支付如下：(1)主要區域(14,751平方米)每平方米40新謝克爾；(2)屋頂每平方米15新謝克爾(1,124平方米)，僅在第二學期(定義如下)支付；(3)公用空間(222平方米)20新謝克爾；(4)開放空間(253平方米)；(5)200個無標記停車位(地下停車場)中的任何一個，每個停車位400新謝克爾；(6)200個無標記停車位(上層停車場)中的任何一個，每個停車位300新謝克爾；(7)自2025年1月1日起，170個特定停車位，每個停車位500新謝克爾。

3.4.

如行使續期選擇權(定義見下文)，則在行使續期選擇權之前，將根據最後一個月的租金計算每月付款，並增加5%(不包括承租人改善工作津貼)。

4.

租期

4.1.

租期自實際租賃開始之日起計67個月(預計於2022年7月1日開始)(“初始租期”)。

4.2.

本公司擁有延長租期60個月的選擇權(“續期選擇權”)，除非本公司至少提前12個月以其他方式書面通知出租人，並受協議條款的限制，否則該選擇權將自動行使(“第二期”)。如果公司不續簽租約，公司將向出租人支付以下罰金(“終止罰金”)：(1)承租人改善工程津貼未付部分的60%已使用；(2)寬限期付款的50%。解聘罰金將在初始任期結束時支付。

4.3.

本公司有權在新租賃協議若干條款的規限下，將其在新租賃協議下的權利及義務悉數轉讓予另一租户。

4.4.

在第二個任期內，公司可以將房屋轉租。

5.

擴展選項

5.1.

本公司擁有租用第二層及/或第三層(如本公司選擇租用第二層及第二層的陽臺，則第二層的陽臺)擴建物業的獨家選擇權(“擴展選擇權”)。本公司可在向出租人發出書面通知後行使擴展選擇權，直至2023年12月31日。2023年12月31日，獨家經營權到期。

5.2.

該公司在2022年10月1日之前不會為擴張選項支付任何代價。自2022年10月1日起，只要公司不行使選擇權或選擇放棄權利，公司將支付二樓每平方米13.5新謝克爾(2560平方米)和二樓陽臺每平方米9新謝克爾(265平方米)的費用。如果公司對二樓行使擴建選擇權，二樓的租金為每平方米45新謝克爾，二樓陽臺的租金為每平方米30新謝克爾。

5.3.

本公司無須就第三層的擴建方案支付任何代價。此外，如果公司對三樓行使擴建選擇權，租金應為40新謝克爾。

5.4.

此外，如果公司選擇行使擴建選擇權，公司有權以上文所述的相同價格租用每個停車位最多140個停車位。

6.

擔保

6.1.

公司向承租人提供(I)三(3)張不可流通本票，每張金額為2,215,802新謝克爾，與CPI掛鈎，在租賃期內有效；(Ii)在出租人首次支付承租人改善工作津貼之前，公司應向承租人提供金額為7,200,000新謝克爾的無條件銀行擔保，期限為十二(12)個月；(Ii)本公司應向承租人提供相當於六個月租金的無條件銀行擔保，該擔保在租賃期內有效。

7.

其他付款

7.1.

公司有義務支付與租賃房屋有關的所有應付房地產税以及所有裝修、交通費、水費等。

7.2.

該公司已選擇自己或通過第三方代表其管理大樓。本公司有權擔任寫字樓經理，至少只要本公司是該房產的唯一租户。在公司擔任辦公樓管理人期間，公司不應向出租人支付房屋的維護和管理費用，但建築物內的一些共享系統的維護費和公園管理費--每平方米房屋3新謝克爾，以及僅主要租賃區域的公園管理費每平方米4新謝克爾。

7.3.

如果公司不是唯一的承租人，出租人有權將公司變更為寫字樓管理人。如果是，公司應向出租人支付出租人每月管理費新謝克爾16指數到每平方米的消費物價指數(而不是上述的新謝克爾3)。

7.4.

該公司每年為發電機支付10萬新謝克爾的費用，與CPI掛鈎。這筆錢是按季度支付的。如果租賃期在十年前結束，公司應支付1,000,000新謝克爾，乘以租賃期剩餘部分與十年的比率。發電商的付款不受寬限期的限制，應從租賃期開始支付。