附件10.13

租賃

本租約( n)租賃？)日期為2019年2月1日，僅供參考，由加州公司Kelly-Gordon Company，Inc.(以下簡稱：Kelly-Gordon Company，Inc.)訂立和簽訂出租人？)，和享受技術，公司，特拉華州的一家公司(以下簡稱？承租人”).

1.處所。出租人特此出租給承租人，承租人特此向出租人租賃位於加利福尼亞州帕洛阿爾託的通常稱為3240 Hillview 大道的某些房產屬性？)包括一座27,032平方英尺的建築(建房？)如所附的附件A所示(統稱為處所？)包括使用位於大樓和相鄰大樓之間的任何共用區域的權利，不收取額外費用。

2.處所的使用。該房產只能用於一般辦公、行政管理、研究和開發以及與之相關的任何其他合法用途。承租人不得將房屋用於任何其他目的，除非出租人書面同意，該同意不得被無理地扣留、附加條件或拖延。出租人聲明並保證上述用途符合斯坦福大學土地租賃、斯坦福大學和適用的帕洛阿爾託分區要求。承租人有權一年365天、每天二十四(24)小時使用房屋。

3.期限。本租賃期自(I)2019年9月1日(以較早者為準) (只要滿足以下條件：(A)承租人已從出租人那裏收到本租約的完整簽約原件；以及(B)承租人已被授予對位於……的房屋的所有權)。交貨條件？如本租約第5段所述)；或(Ii)承租人營業之日(以上述日期中較早者為準)開始日期？)。本租賃期將於 日(到期日這是生效日期後第八十四(84)個完整日曆月的最後一天，除非按照本協議的規定延長或更早終止。

承租人應在本租約完全簽訂後(根據第5段中的基本租金明細表，在開始日期 之前不承擔任何支付租金的義務)，以規劃、設計和建造租户改善工程(如下文第4段所界定)。在這種情況下，承租人不得幹擾出租人工作的執行。

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4.改善租户環境。(A)出租人應向承租人支付改善津貼(改善津貼)津貼以每平方英尺52美元計算，金額相當於140萬5664美元(1,405,664.00美元)，用於在房地中建造承租人的租户改善工程。改善租户狀況？)。不得從津貼中扣除第5款和附件B中確定的任何出租人工作的費用。此類津貼應用於與出租人和承租人根據本租約第12段批准的雙方同意的空間計劃相關的硬成本、設計費和許可費。承租人的工作 ？)。免税額不得用於承租人的貿易固定裝置、設備、傢俱、可移動傢俱隔斷或其他個人財產。除出租人僅與承租人工作的計劃或執行有關的合理第三方審查/檢查費用(每個項目每歷年不超過2,500.00美元)外，承租人沒有義務向出租人支付與承租人工作執行有關的任何審查費或監督費。

(B)出租人將從津貼中向承租人支付費用，以補償承租人因建造承租人改善設施而產生的費用。所有津貼的支付應在進度付款的基礎上(不超過每月一次)，並且只有在承租人滿足下列條件後才支付(？允許條件 (1)出租人收到承租人總承包商和所有分包商、勞務供應商和材料供應商根據截至提出申請之日為止在房舍完成的價值超過5,000美元的合同，收到關於當前付款的有條件的機械留置權解除和對以前付款的無條件機械留置權解除；(2)出租人收到出租人合理要求的任何和所有文件，詳細説明已完成的工作和使用的材料和用品，包括但不限於發票、賬單或關於完成工作的發票、賬單或報表，以及在提出要求之日之前一直使用的材料和用品； 和(Iii)承租人的總承包商對已完成的工程的證明，並確認所有開具賬單的工程和材料均已完成並安裝在房屋內。如果出租人未能在本合同規定的時間內以本合同規定的方式支付津貼(或其任何部分)，則從付款到期之日起至支付為止的未付部分應按10%(10%)的年利率計息，或以其他方式全額收回，承租人有權將未付金額(加上上述利息)抵銷本租賃項下到期的任何租金。

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(C)承租人可與承租人選擇的承包商和分包商合作，以完成將從津貼中支付或由承租人支付的租户改進。承租人租户改善工程總承包商的選擇應經出租人批准，不得無理扣留、附加條件或拖延。出租方不對承租方或其總承包商指定的系統設計或設備負責。承租人改建工程將完全符合所有適用法律、 土地租約(定義如下)的法規和要求以及當前的建築規範。

出租人工作和交付情況 。就本租約而言，術語交貨條件？指出租人已(I)批准承租人初步改善承租人的計劃和規格(如本租約第12段所述)和(Ii)自費完成被定義為出租人工作的工程(？出租人的工作在附件B中)不得從津貼中扣除(A)本第5款和附件B中確定的任何出租人工作的費用，以及(B)出租人為審查承租人的承租人改進計劃和規範而產生的任何出租人專業審查費。

6.基本租金。作為基本租金(？)基本租金就房屋而言，承租人應向出租人支付下列金額：薩拉託加-桑尼維爾路12241號，加利福尼亞州薩拉託加，郵編95070，或出租人可能不時以書面形式指定給承租人的其他地點。該期限前四個完整日曆月的基本租金應為免費。物業的基本租金應在租期的第五個月(在本租約第3段所界定的生效日期之後)開始支付。基本租金應如以下基本租金 附表所述。

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基本租金：

月份		Base Rent		合計/月
00-04		每平方英尺0.00美元FT/Per mo。		$	0.00
05-12		每平方英尺4.90美元FT/Per mo。		$	132,456.80
13-24		每平方英尺5.05美元FT/Per mo。		$	136,511.60
25-36		每平方英尺5.20美元FT/Per mo。		$	140,566.40
37-48		每平方英尺5.35美元FT/Per mo。		$	144,621.20
49-60		每平方英尺5.51美元FT/Per mo。		$	148,946.32
61-72		每平方英尺5.68美元FT/Per mo。		$	153,541.76
73-84		每平方英尺5.85美元FT/Per mo。		$	158,137.20

7.營業費用和財產税。除下文所述外，自生效之日起(如本租約第3段所界定)，承租人應負責支付出租人因擁有、營運、管理、維修及更換物業而產生的所有費用(任何資本成本須攤銷，並僅根據一貫適用的公認會計原則計入)、建築物及處所，包括但不限於建築物營運費用、税項、環境美化、土地租賃費、一般保養、 管理費及保險費。NNN費用？)。目前估計的NNN費用列於表C。NNN費用不包括由承租人獨自承擔成本和費用的清潔工費用和水電費，也不包括出租人因結構和屋頂維修、維護或更換而產生的費用。出租人將按月向承租人收取所有NNN費用。這些費用可能會不時發生變化。 NNN費用可能包括不超過當年承租人基本租金3%的管理費。承租人不應對因增加地震保險而增加的任何NNN費用負責，如果該費用目前未包括在附件C所附的NNN費用估計中，出租人應在每個日曆年度結束後六十(60)天內向承租人提供一份年度報表，詳細説明出租人在NNN費用中發生的費用。承租人有權審計和質疑出租人與NNN費用有關的賬簿和記錄，但條件是承租人在收到出租人的NNN費用年度報表後一百二十(120)天內通知出租人。任何此類審計應在承租人發出審計通知之日起兩週內的雙方商定的時間內，由不按或有費用補償的獨立審計師(或由承租人的訓練有素的員工)在出租人位於加利福尼亞州的辦事處進行。出租人和承租人應盡最大努力相互合作，以解決出租人和承租人之間在NNN費用會計上的任何差異。如果本租賃到期或更早終止，則 終止日期不是

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財政年度的最後一天，該部分財政年度的NNN費用應根據整個12個月財政年度的估計NNN費用計算，但應按從該財政年度開始至本租賃到期或更早終止的天數為365天的 基礎上按比例分配(以便每年可能支付一次或 兩次的税費和保險費等費用在整個12個月期間按比例分配)。儘管有前述規定或本租約中包含的任何相反規定，承租人沒有義務支付或償還出租人在本租賃期結束且承租人已將房產的佔有權交還出租人之後的任何時間內可公平分配的任何NNN費用。

8.禁止使用 。未經出租人事先書面同意(不得無理扣留、附加條件或拖延)，承租人不得使用或允許將房屋或其任何部分用於除根據第2款出租房屋以外的任何目的或其他目的，不得使用或允許使用該房屋或其任何部分，也不得進行任何會導致取消該房屋或其任何部分的保險單的行為。除非承租人同意支付增加的保險費率或獲得出租人(其接受標準應為合理人士的標準)可接受的涵蓋房屋的類似保險，承租人也不得出售或允許在上述房屋內或附近保存、使用或出售本租賃所要求的意外傷害保險單標準格式可能禁止的任何物品，除非承租人應獲得出租人 (其接受標準應為合理人士的標準)可接受的涵蓋該房屋的可比保險單。承租人不得造成任何公共或私人滋擾，也不得允許將房屋用於任何非法目的。

9.遵守政府規定。承租人應由承租人承擔全部費用和費用，遵守所有現行有效的市、州和聯邦當局關於承租人使用房產的所有要求或今後可能生效的所有要求，並且在使用房產時應忠實遵守目前有效或今後可能生效的所有市政條例和州及聯邦法規；但是，除上文第5款規定的情況外，承租人不得為遵守任何此類法律、法規、要求或命令而要求對房屋進行任何結構更改，除非由於承租人選擇對房屋進行的任何更改、因承租人獲得的任何許可證，或由於承租人對房屋的獨特和具體使用 。

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房舍(相對於一般租户使用的辦公室)。儘管有上述相反規定，除上文第5段規定的情況外，承租人不應被要求對房屋進行任何此類 改善或增建，除非由於承租人選擇對房屋進行改動、因承租人獲得任何許可證或由於承租人對房屋的獨特和特定用途(而不是一般租户的辦公用途)而需要進行該等改善或增建。本第9款的任何規定不得視為改變或限制出租人完成出租人工作的義務。

10.安靜的享受。出租人本身、其繼承人和受讓人、契諾代表並保證承租人、其繼承人和 受讓人：

(A)只要承租人不在履行承租人將履行的任何契諾或條件時違約(超過適用的通知和補救期限)，承租人就可以擁有、持有和享受房產及其任何部分的唯一和專有使用和享受；

(B)出租人應始終保護承租人免受與該房屋或其任何部分的所有權有關的任何索賠、要求、訴因或其他行為的傷害，或幹擾或威脅幹擾該房屋或其任何部分的安靜、和平及專屬使用和享受，包括但不限於合理的費用和承租人為任何此類幹擾或威脅幹擾辯護而產生的律師費。

11.正在建立 條件。除本合同另有明文規定外，出租人無義務在房屋內施工。儘管有上述規定，出租人特此聲明並保證，房屋的操作系統(包括但不限於暖通空調、電力、屋頂、管道系統)至少在本租賃期的前十二(12)個月內應處於良好的工作狀態，如果出現任何問題，出租人應自行承擔費用更換或維修任何此類系統；前提是該問題不是由承租人或承租人的承包商造成的。出租人進一步聲明並保證大樓有600安培的電力服務。

12.改動及增建。(A)承租人應控制並負責在房屋內建造的最初承租人的改善工程。未經出租人事先書面同意，承租人不得對房屋或其任何部分進行任何改動或增建。此類同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延。 除可移動設備、傢俱、行業固定裝置和任何其他可以

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房屋在沒有受到損害的情況下被移走(仍為承租人的財產)，應成為出租人的財產並屬於出租人。不被視為行業固定裝置的改建和增加應包括由津貼支付的任何改進、供暖、照明、電氣系統、空調、隔斷、挨家挨户地毯，或任何其他已成為房屋不可分割和不可移動的部分的裝置。為清楚起見，服務器機架被明確指定為承租人擁有的可移動設備，但在移走此類服務器機架後，承租人應將該區域恢復到其先前的狀態。承租人同意，在獲得出租人同意後，在收到此類同意後兩(2)天內不會進行此類改動或增加，以便出租人可以張貼適當的不負責任的通知。承租人應始終允許張貼此類通知，並保持張貼，直至工程完成。儘管有上述相反規定，承租人有權對房屋進行內部的、非結構性的改動或增建(包括但不限於粉刷、更換地毯和其他不需要政府頒發的許可的改動)，只要在任何日曆年度內的此類改動或增建的費用不超過50,000美元(50,000.00美元)。應出租人的要求，承租人將立即向出租人提供價值超過5,000.00美元的合同項下完成的所有工作的留置權豁免。承租人沒有義務向出租人支付與承租人的工作、改動或增建有關的任何審查費或監理費。此外，承租人有權在出租人事先書面批准的情況下，對建築物的外部進行油漆，不得無理扣留、更改條件或拖延。

(B)承租人應為承租人最初的租户改善(或任何隨後的變更或增加)準備計劃和規格，費用由承租人承擔，並應將其提交出租人批准，批准不得被無理扣留、附加條件或拖延。然後，出租人應在提交後不超過七(Br)(7)個工作日的時間內審查和批准承租人的計劃和規格，或以書面形式提出任何反對意見，任何此類反對意見應具有合理的性質和足夠的細節，以允許承租人進行必要的修改。承租人應對承租人的計劃和規格進行必要的修改，並應在承租人收到出租人意見後七(7)個工作日內將其重新提交出租人。一旦出租人以最終形式接受，承租人的計劃和規格只有在出租人書面批准的情況下才能修改，該書面批准不會被無理扣留、附加條件或延遲，承租人應對任何此類更改所產生的任何額外費用負責。

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(C)出租人在審查和批准承租人的計劃或向承租人提出意見方面的任何延誤，如超過上述(B)分段規定的時間段，承租人的初步改善(或任何後續的變更或增加)的規格將被計入承租人的基本租金中，其金額相當於出租人每延遲一天的基本租金。

13.保養和維修。

(A)除下文另有規定外，出租人應自費保管和維護物業、建築物和房屋，包括但不限於為房屋服務的電梯、管道、電氣系統(不包括燈泡和承租人的電氣租賃改進)、供暖和空調系統(……暖通空調 系統)，停車場和人行道，任何灌木叢和景觀，以及建築物之間的景觀照明，狀況良好和維修良好。出租人 同意維護建築物和場所的屋頂和結構完整性，費用和費用由出租人自行承擔(承租人不作任何補償)。此外，即使本合同有任何相反規定，承租人也沒有義務向出租人支付重新鋪設、密封、重新鋪設路面等費用。 停車場或車道區域(？停車區維護？)。承租人特此放棄根據《加州民法典》1942節的規定由出租人承擔費用進行維修的所有權利，以及上述《民法典》第1941節規定的所有權利。在本租賃終止時，承租人應將房屋交還出租人，其狀況和維修狀況與現有租賃期限開始時一樣， 正常損耗(然而，普通損耗不包括承租人通過良好的維護做法本可防止的任何損壞或惡化)，火災或天災造成的損壞，以及因出租人的行為或不作為、疏忽或故意不當行為造成的損壞，以及出租人批准的改建除外(除非承租人被要求在租賃或批准該等改建時移除該等改建)。

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(B)除出租人對建築物和場所的屋頂和結構完整性、停車區維護和下述(C)段的費用分擔的義務外，承租人應保持房屋內部狀況良好並進行維修，費用由承租人承擔，但受普通磨損 和撕裂的影響(然而，普通磨損不包括通過良好的維護實踐本可防止的任何損壞或損壞)。

(C)在本租賃期的頭十二個月內，出租人應自行承擔維護暖通空調系統的費用和費用；只要該問題不是由承租人或承租人的承包商造成的。從第十三個月開始，承租人應負責暖通空調系統的標準維修和維護；但出租人和承租人應各自支付暖通空調系統任何重大維修費用的50%(50%)。如本文所用，大修是指人工和材料成本超過1,500美元的維修。如果任何暖通空調系統在本租賃期限內的任何時間出現故障，無法修復，出租人應更換該等項目，並在改進的使用年限內按比例分攤更換成本(如公認會計原則所定義)，並在本租賃期限的剩餘幾個月向承租人收取相應的額外租金。

(D)如果出租人未能提供或中斷或終止對房地的任何必要的維護、修理或服務(a ？服務故障使房屋或房屋的重要部分連續五(5)天不能租用，則承租人有權在服務故障連續第六天開始至服務恢復之日止期間內，獲得本合同規定的基本租金減免。如果整個房屋沒有因服務故障而無法租用，承租人有權獲得的減免額應根據無法租用和承租人未使用的房屋的百分比按比例計算。如果發生了出租人負責的服務故障，並且在服務結束後持續180個日曆天(180)，並且出租人沒有對其進行補救，則承租人有權選擇終止租賃，直到服務故障結束和服務恢復之日為止。

(E)承租人將負責安裝和維護其自己的電話系統和安全系統，以及對現有火災警報系統的任何升級。現有的火災報警系統應在良好的工作狀態下交付給租户。

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(F)承租人應負責租用自己的清潔公司，費用和費用由承租人承擔，該公司將為房屋提供清潔服務。

(G)即使本租約有任何相反規定，出租人不對承租人未按本合同要求進行維修負責，除非承租人事先已將需要進行的維修通知出租人，且出租人未能在收到承租人通知後不超過三十(30)天的合理時間內完成維修(但如果出租人在收到承租人通知後連續五(5)天內未能開始進行維修，則根據本租約應支付的租金減少)，承租人可進行此類維修。在出租人和任何抵押人(只要承租人已被告知該抵押人的名稱和地址)的要求下，出租人應向承租人支付合理的費用和承租人進行維修所發生的費用。如果出租人未能在收到承租人的請求後十五(15)天內償還承租人，則在第二個 (5)天通知出租人(承租人及其抵押權人根據本租賃的通知條款已收到出租人的通知)出租人未能付款後，承租人可將上述金額抵銷下一次基本租金和本租賃項下應支付的額外租金，以及10%(10%)的年利率。

14. 賠償。承租人特此放棄因出租人、其代理人、僱員或被邀請人的疏忽或故意不當行為以外的任何原因而對出租人的貨物、貨物和商品以及所有其他個人財產造成的損害以及對場所內或周圍人員的傷害的所有索賠。由於承租人、其代理人、僱員或受邀者的疏忽或故意不當行為，承租人將賠償出租人，使出租人不會因任何人、貨物、貨物、商品和所有其他個人財產的任何損害或傷害而受到損害。出租人同意賠償承租人因出租人、其代理人、僱員或受邀人的疏忽或故意不當行為而造成的人身或財產損害，並使其不受損害。

15.廣告及標誌。在所有適用法律和土地租約的約束下，承租人有權在本租賃期內為其營業場所安裝室外標牌。承租人將準備標牌圖紙並提交給出租人，供出租人事先 審核和書面批准(不得無理扣留、附加條件或拖延)。任何此類標牌的大小和形狀都將遵守帕洛阿爾託市分區和斯坦福大學的規定。

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16.出租人的記項。承租人應允許出租人及其代理人在正常營業時間內，在出租人至少提前四十八(48)小時發出書面通知(該通知應説明進入的原因)後進入房屋，並須經承租人事先書面批准(不得無理扣留)和承租人合理的安全要求(緊急情況下除外)，以便檢查房屋或維護房屋所在的建築物，或對建築物的任何其他部分進行維修、改動或增建。包括搭建腳手架、道具或其他機械裝置，或用於張貼改建、增建或維修的不負責任的通知，不向承租人退還租金，也不因因此而造成的任何佔用或安靜的場所享受的損害，除非本合同明確規定；但條件是：(I)如果此類行為使房屋在超過五(5)個日曆日的時間內基本上不能用於承租人允許的用途，則承租人有權從幹擾發生之日起至承租人再次使用房屋之日為止，降低基本租金；以及(Ii)如果此類行為使房屋基本上不能用於承租人已出租超過三十(30)個日曆天的用途，承租人應根據承租人的唯一選擇，有權通過向出租人發出書面通知終止本租賃合同(直至房屋重新可供承租人使用之日)，以及(Iii)未經承租人事先書面同意，出租人不得進入本租賃市場, 對承租人允許的用途和進入房屋的行為造成實質性幹擾。出租人明白，建築物斷電或電力中斷可能對承租人造成破壞性後果，出租人同意盡商業合理努力，在電力中斷、重置或被出租人或其代理人以其他方式幹擾之前，至少提前五(5)天發出書面通知，除非在緊急情況下。承租人應 允許出租人及其代理人在本租賃期滿前一百八十(180)天內的任何時間，在房屋上放置任何常見或普通的標誌，以供簽署。出租人及其代理人可在上述最後提到的期間內，在合理的營業時間內，在向承租人發出書面通知的至少二十四(24)小時後，根據承租人的合理安全要求，進入上述房屋並向潛在租户展示同樣的 。

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17.公用事業。承租人應直接與帕洛阿爾託市和任何其他適用的公用事業公司簽訂合同，為承租人提供上述場所的所有水、氣、熱、電和所有其他服務。

18.從屬地位。承租人同意，在出租人的選擇下，本租賃可以服從保險公司、儲蓄銀行或儲蓄和貸款機構持有的、已經或將被放置在房屋構成其一部分的土地或建築物上的任何抵押或信託契約，但前提是任何此類抵押或信託契約的持有人以書面形式同意，不得因此類抵押或信託契約的違約或喪失抵押品贖回權而終止本租賃或幹擾承租人的佔有權，如果根據止贖程序進行了私人或公共銷售， 只要承租人沒有違約(超出適用的通知和補救期限)，此類出售應受承租人繼續佔有和不受本租賃條款影響的權利的約束。就本款而言，在本款規定的所有通知發出之前，以及在任何此類違約的補救期限屆滿之前，承租人不得被視為違約。出租人聲明並保證，自本租賃之日起，沒有任何抵押或信託契約影響該房屋或大樓。。

19.損壞或毀壞處所。如果在本租賃期內因任何原因對房屋造成任何損壞或部分毀壞，出租人應立即對其進行修復，前提是根據聯邦、州、縣或市政當局的法律和法規，此類修復可在一百八十(180)天內合理估計完成，但此類部分損壞或毀壞不應使本租約無效或可撤銷，除非下文另有規定。承租人應有權享受按比例減少的費用。租金？(該條款應被視為包括承租人在本租賃項下應支付的所有月度基本租金和NNN費用)，在進行此類維修期間，根據損壞和/或進行此類維修對承租人在上述場所開展的業務造成幹擾的程度，按比例減少。如果無法合理估計在一百八十(180)個日曆日內完成必要的維修，承租人或出租人可通過向另一方發出書面終止通知來終止本租賃。如果雙方均未選擇在損壞之日起十五(15)天內終止本租賃，出租人應在合理的時間內(180天內)儘快進行所有必要的維修

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(br}期間)，本租賃繼續完全有效，租金按比例退還，如上所述。對於根據本款條款出租人有義務修復或可能選擇修復的任何損壞或破壞，承租人在符合本款規定的範圍內免除《加利福尼亞州民法典》第1932節第二分部的規定。 構成房屋的建築物的完全毀壞應終止本租賃，除非出租人和承租人在損壞之日起九十(90)天內另有約定。

20.轉讓及分租。未經出租人事先書面同意，承租人不得轉讓本租賃或轉租本租賃的全部或部分房屋；但條件是，在承租人向出租人發出書面通知後，包括對擬轉租或轉讓的部分的描述、轉租人或受讓人的身份和財務能力、轉租人或受讓人應參與的活動類型的描述以及轉讓或轉租的條款，出租人同意在收到上述信息後，出租人不得無理地拒絕、條件或推遲同意任何此類轉讓或轉租。承租人承認，房屋的轉租或轉讓不能免除承租人對整個房屋的租金支付責任。

儘管有上述規定，承租人有權在未經出租人同意且不分享任何額外租金的情況下將本租賃轉讓或轉租給下列單位：(A)承租人的母公司，(B)承租人的任何附屬公司，(C)承租人、承租人的母公司或承租人的任何附屬公司持有不少於50%(50%)剩餘所有權權益的任何實體，或(D)因合併、合併、出售或重組承租人而產生的任何公司。

如果受讓人或轉租人支付的任何金額超過本合同項下承租人支付的基本租金和額外租金(或者，在轉租房屋的情況下，超過租金和合理分配給該部分的額外租金)，扣除承租人的合理成本，包括但不限於承租人的房地產佣金、承租人轉租或轉讓房屋的合理營銷成本和合理的律師費，則超出的部分應由出租人和承租人各佔一半。付款將在生成後 支付給出租人。

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21.譴責。如果房產的任何部分是在有譴責權力的任何公共或準公共當局、私人公司或個人的譴責威脅下被徵用或購買的譴責者在任何雕像或徵用權之下，並且其一部分仍可供承租人用於承租人簽訂本租賃的目的，則本租賃應在所有權歸屬於徵用人之日起終止，且應按比例調整本租賃權項下應支付的租金，以便承租人在剩餘期限內只需支付租金的一部分，該部分的租期後剩餘部分的價值與整個房屋在該租期之前的價值相關；但是，在這種情況下，如果根據承租人的合理商業判斷，房屋的剩餘部分不適合承租人進行業務運營，出租人或承租人有權選擇在所取得部分的所有權歸屬於承租人之日終止本租賃。如果房屋的全部或部分被租用，以致承租人沒有合適的部分用於經營其業務，則本租約應立即自動終止。如果房屋的一部分或全部被承租，則因此而判給出租人的所有賠償金應歸出租人所有，承租人對此無權索償，但承租人有權獲得因(I)承租人的交易固定裝置、(Ii)承租人根據剩餘租賃期(不包括任何選擇期)的百分比支付的任何租賃改進的未攤銷價值、(Iii)承租人因搬遷和搬遷費用而獲得的補償。承租人的獎勵將是這些費用的百分比。

22.破產或破產。(A)指定接管人接管承租人的全部或基本上所有資產，或(B)承租人為其債權人的利益而進行的一般轉讓，或(C)承租人根據任何破產或破產法採取或遭受的任何行動，在每種情況下均不得在九十(90)天內解除，均構成承租人違反本租約。一旦發生此類事件，本租賃應在出租人向承租人發出書面終止通知後十(10)個日曆日內終止。

23.默認值。如果承租人未能及時向出租人支付本合同項下的任何款項，並且在承租人收到出租人的書面拖欠通知後五(5)天內仍未履行，或承租人嚴重違反本租賃協議，且在出租人書面通知承租人後三十(30)個日曆日內仍未對違約行為進行補救或治癒(或更長時間)

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如果承租人繼續努力在儘可能早的日期進行補救，則承租人應違約(違約)，出租人除根據適用法律可能享有的其他權利或補救措施外，還應根據所有適用的法律正當程序要求，獲得下列補救措施：

(A)終止。如果承租人違約(超出適用的通知和補救期限)，則除了出租人在法律上或衡平法上和本租賃項下可獲得的任何其他補救措施外，出租人有權立即選擇終止本租賃以及承租人在本租約項下的所有權利，方法是發出終止意向的書面通知。如果出租人選擇終止本租賃，出租人可向承租人追回：

(1)任何未付租金及終止時已賺取的任何其他到期應付款項在判給時的價值；

(2)未付租金及終止後至判給時本應賺取的任何其他應付款項在判給時的價值，超過承租人證明的該等租金損失的金額是可以合理避免的；

(3)授予時未付租金和本租賃期餘額 超過承租人證明可以合理避免的租金損失金額的價值；

(4)補償出租人因承租人未能履行其在本租賃項下的義務而直接造成的損害或在正常過程中可能因此而造成的損害的任何其他必要金額，包括但不限於出租人(I)收回房屋；(Ii)維修、保養、恢復、更換、清潔房屋或其任何部分所產生的任何費用或開支，包括將該等行為轉租給一個或多個新承租人的行為；(Iii)租賃佣金；或(Iv)出租房屋所需或適當的任何其他費用

(5)出租人因違約而產生的合理律師費，以及出租人為執行該補救措施而提起的事件訴訟中的費用；以及

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(6)在出租人選擇時，適用法律不時允許的其他金額，以補充或代替前述款項。如上文第(1)款和第(2)款所述，授予時的價值是通過允許年利率等於年利率10%(10%)或法律允許的最高利率(以較低者為準)計算的。如上文第(3)分段所用，獎勵時的價值是按照獎勵時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加上1%(1%)來計算的。如果承租人因承租人在本合同項下的任何違約而被驅逐或出租人佔有房屋，承租人將放棄根據《加州民事訴訟法》第1174和1179條或任何其他現行或未來法律的贖回或沒收救濟。

(B)租約的延續。如果承租人違約，則除了出租人在法律上或衡平法上以及本租賃項下可獲得的任何其他補救措施外，出租人還應獲得加州民法典1951.4節所述的補救措施(出租人可以在承租人違約和放棄後繼續本租賃，並在到期時追回租金，前提是承租人有權轉租或轉讓，但僅受合理限制的限制)。

(C)選舉終止。除非向承租人發出意向的書面通知，否則不得將出租人重新收回或接管物業視為終止本租賃的選擇(但承租人應對出租人在重新出租後遭受的損失負責)，或除非具有司法管轄權的法院裁定終止租賃。

(D)通知條文。承租人同意，出租人根據本款第23款發出的任何通知應滿足《加州民事訴訟法》第1161條對通知的要求，出租人不應被要求發出任何額外通知以有權啟動非法拘留程序，只要此類通知是根據《民事訴訟法》第1161條編寫和送達的(但此處規定的期限將取代《民事訴訟法》第1161條規定的期限)。

如果出租人未能履行其在本租約項下的任何義務，出租人應在出租人向出租人發出書面通知後三十(30)個日曆日內不能糾正此類違約，除非出租人在上述三十(30)天內開始補救違約，並在符合出租人和承租人共同商定的正常商業慣例的 合理時間段內完成違約。如果出租人在本租約項下違約，承租人除可根據法律或衡平法獲得任何和所有補救外，還可通過書面通知出租人立即終止本租約。

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承租人特此承認，延遲支付本合同項下的款項將導致出租人產生本租賃未考慮的費用，具體金額將很難確定。此類成本包括但不限於加工費和會計費。因此，如果在承租人收到逾期付款的書面通知後五(5)個工作日內，出租人 仍未收到承租人的任何付款，則承租人應向出租人支付相當於該逾期金額的10%(10%)的滯納金，而無需就該逾期付款向承租人另行通知。雙方特此同意，該滯納金是對出租人因承租人逾期付款而產生的費用的公平合理的估計。出租人接受該滯納金在任何情況下都不構成對承租人拖欠該逾期款項的放棄，也不阻止出租人行使本合同授予的任何其他權利和補救措施。

24.保險及承保範圍

(A)出租人契諾，並同意該契諾應在本契約期及任何延展期內取得並繼續有效。特殊損失原因？對構成房舍的建築物和修繕工程按房舍的全部可保價值進行財產保險。出租人和出租人的任何貸款人在其利益出現時應被命名為損失收款人。承租人應按附件C所列出租人財產保險費的比例支付額外租金。承保金額可逐年增加，但須經出租人和承租人雙方同意。

(B)承租人可自行選擇在本合同有效期和任何延長的合同期限內自費取得並保持有效。特殊損失原因？對承租人擁有並位於房屋內或房屋上的所有個人財產、材料、用品和固定裝置形成財產保險。

(C)在本租賃期及任何延長的租賃期內，承租人應購買並維持完全有效和有效的充分公共責任和財產損害保險，以承保承租人對房屋或因使用或佔用房屋而產生的責任。責任保險的適當承保範圍不得低於1,000,000美元 任何一次事故，總限額不得低於3,000,000美元。但是，承租人可以根據自己的選擇增加承保金額。此類責任保險單應將出租人、承租人、斯坦福大學、其受託人、代理人、僱員和出租人貸款人(在承租人收到貸款人身份和聯繫方式的書面通知後)列為額外被保險人，並應就其各自的利益向各方支付。

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(D)本協議規定的所有此類保單及其所有續期和所有債券應由質量良好、負責任的標準公司發行，這些公司的A-VI值不低於最新一期《第上午最佳評級 指南。？承租人應向出租人交付保險證書，以及在承租人簽署本租賃合同時，承租人必須維護的所有保險的本合同所要求的任何和所有背書的真實、完整的副本。出租人應被指定為上述第13(C)段所要求的承租人保險單下的附加被保險人。承租人應在每份保單到期前至少十五(15)天向出租人提供續保證書。每份證書應明確規定，除非提前三十(30)天書面通知本租賃中被指定為 其他保險人的各方，否則此類保單不得取消或以其他方式進行實質性修改(未支付保險費的取消除外，在這種情況下，取消應至少在向出租人發出十(10)天的通知後生效)。

(E)考慮到本租約中雙方的協議，且儘管本租約中有任何其他相反的規定，出租人和承租人特此放棄向另一方及其代理人、僱員、承包商或經批准的分租人或受讓人追償的所有權利，原因是該等當事人在本租約項下實際承保或必須承保的財產保險所承保的風險所產生或附帶的損失和損害，而不論出租人承租人或其代理人、僱員、承包商和/或受邀者的疏忽或故意不當行為。雙方應讓各自的保險承運人放棄在本租賃項下由雙方維護的保險單中的代位權。

25.税金和評税。

(A)承租人應在拖欠之前支付在本租賃期內對承租人安裝或位於房屋內的固定裝置、傢俱、電器和個人財產徵收、評估或徵收的任何和所有税款，但該財產不屬於第10款所述出租人的財產。

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(B)作為本合同項下的額外租金，承租人應在拖欠之前或在出租人通知應繳的確切金額後三十(30)天，連同合理的支持證明文件(以較晚的為準)支付其應承擔的份額。在本租賃期限內，徵收的所有房地產税和特別評估分期付款(房地產税)應按比例分攤，以反映從本租賃開始之日起至本租賃終止之日的期間。但條件是，承租人可以允許進行保證金特別評估，承租人在本合同項下的義務應僅限於在本租賃期內拖欠之前支付的本金和利息分期付款。儘管前述規定或本租約中包含的任何相反規定，承租人在任何情況下均無義務向承租人支付以下任何份額：(I)因凱利-戈登公司、利蘭斯坦福初級大學董事會或本租約項下的任何其他費用擁有者、房產或物業的土地承租人或房東出售或以其他方式轉讓房產或房產的任何租賃權或所有權權益而應支付的房地產税或應繳評估的增加，(Ii)遺產、繼承、出租人的贈與税或特許經營税或任何聯邦、州或地方所得税、銷售税或轉讓税，(Iii)罰款和利息，但因承租人未及時履行本租賃規定的義務而引起的罰款和利息，或(Iv)房地產税的增加(無論是由於提高税率、估值而增加的), 或兩者兼而有之) 可歸因於建築物或建築物所屬土地的額外改善，除非為承租人的主要利益或為承租人和周圍項目中其他租户的共同利益而建造。出租人應將與房屋有關的所有不動產税通知、徵收和評估及時告知承租人，並應在收到税單後立即向承租人提供税單副本。承租人有權在其選擇時對承租人根據本合同要求支付的全部或部分税款、徵費或評估提出異議。出租人約定並同意執行所有必要的文件，以實現本款的目的並完善承租人的競賽權。如果承租人要求減免房地產税或對房地產税提出異議，承租人未繳納房地產税不應構成本租賃項下的違約。此類競賽的一切費用由承租方承擔，承租方持有出租方

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除非是由於出租人的疏忽或故意的不當行為造成的，否則不會對由此造成的任何費用、損失或損害造成損害，如果承租人選擇允許特別評估債券進行擔保，則該評估債券在終止之日未償還和未支付的本金金額應成為出租人的義務，其任何到期利息應在終止之日分攤。

(C)本合同未要求承租人支付因出租人根據本合同收取的租金或出租人在房屋中的任何其他權益而徵收的所得税或其他税，但上文所述的不動產税和非土地財產税及評估除外。

26.分區。出租人代表承租人並向承租人保證，在簽訂本租約時，該房屋已劃分為本租約下出租給承租人的用途和用途。如果通過任何旨在禁止或限制承租人如上所述使用房屋的法律或條例，出租人應自費提起法律程序並採取合理必要的行動，試圖宣佈法律或條例無效或不適用於房屋。如果該法律或條例最終未被判定為無效或不適用，因此承租人在很大程度上被限制將房屋用於前述用途和目的，承租人可選擇終止本租賃。

27.退回租契。承租人自願或以其他方式交出本租賃，或相互取消本租賃，不應導致合併，並應在出租人的選擇下終止所有或任何現有的分租或分租，或在出租人的選擇下，作為任何或所有該等分租或分租的轉讓。

28.棄權。出租人或承租人放棄任何違反本合同所載任何條款、契諾或條件的行為，不應被視為放棄該等條款、契諾或條件或隨後違反本合同所載相同或任何其他條款、契諾或條件。出租人隨後接受本合同項下的租金，不應被視為放棄承租人先前 違反本租賃的任何條款、契諾或條件，但承租人未能支付如此接受的特定租金除外，無論出租人在接受該租金時是否知道該先前的違約行為。承租人支付本合同項下的租金，不應被視為放棄出租人先前違反本租賃的任何條款、約定或條件。

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29.堅持住了。如果承租人在本租賃期限終止後或經出租人同意後，在本租賃期限終止或任何延長期限終止後持有上述房產，則此類持有應被視為按月租賃，租金相當於每月基本租金的1.5倍和本租賃期限前一個月應支付的近淨資產費用的100%，該租金應根據本租賃期限前一個月的本條款確定。在所有其他方面，上述逐月租賃應遵守適用於本租賃期限的相同條款、契諾和條件。

30.斯坦福土地租賃公司。本租約受該特定租約(該租約)的條款約束土地 租賃Y)於1962年5月1日由作為土地出租人的利蘭·斯坦福初級大學董事會和作為土地承租人的Demmon-Hunter，Inc.之間訂立和簽訂，包括但不限於上述土地出租人根據《斯坦福土地租約》第13(A)段批准和同意本租賃。出租人聲明並保證，就其目前的實際情況而言，土地租賃是完全有效的，且出租人和斯坦福大學均未履行其各自對土地租賃的任何義務。出租人在此約定並同意盡其最大努力取得對本租賃的同意。土地出租人和土地承租人不得在租賃期滿或提前終止之前 故意終止土地租賃。

如果在出租人向斯坦福大學提出批准本租賃的書面請求後二十(20)個工作日內仍未收到斯坦福大學的批准，承租人和出租人有權終止本租賃及其所有義務， 前提是此類終止發生在出租人書面通知承租人斯坦福未能批准本租賃的三十(30)個日曆日內。

31.保證金。在出租人和承租人全面簽署本租賃合同並將本租賃合同的全部籤立原件交付承租人後，承租人應以現金形式向出租人支付1,192,111.20美元(相當於九(9)個月基本租金)的現金保證金。如果承租人在任何適用的通知期和治癒期之後沒有違約履行本合同項下的任何實質性條件，押金應按下列時間表發放：(I)662,284.00美元(相當於五(5)個月的基本租金)應通過出租人的支票退還給承租人，並在租賃期限(24個日曆月)屆滿後十(10)個工作日內交付給承租人。第一次報銷和(Ii)397,370.40美元(相當於三(3)個月的基數)

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租金)應在租期(租期)第六十(60)個月屆滿後十(10)個工作日內，由出租人開出的應付支票退還給承租人。二次報銷？)，如本文所述。或者，承租人可以書面通知出租人，以抵消第一次償還或第二次償還總額的基本租金，以代替上文第(I)和(Ii)款中規定的出租人支票。剩餘的132,456.80美元(相當於一個月的基本租金)應由出租人持有，並應在原始租賃期限屆滿時發放給承租人。 押金應由出租人持有，作為承租人履行本租賃條款和條件的擔保。如果在本租賃期內，承租人所欠的任何款項在任何適用的承租人違約通知和補救期限後仍未支付或逾期，出租人可選擇將該保證金用於任何部分或全部未付款項。如果本保證金的任何部分或全部用於任何未付款項，則承租人應出租人的書面要求，將該保證金恢復到其當時的原始金額。承租人未在收到要求後十五(15)天內提交，即構成違反本租約。出租人應在本租賃期限結束時，在加州法律規定的時間內退還保證金的全部剩餘餘額(或本租賃項下承租人不需要修復違約所需的部分)。如果承租人違約超過任何適用的通知和補救期限，出租人可以使用保證金或其任何部分, 補救違約或賠償出租人因承租人違約而遭受的所有損害。出租人對擔保保證金的義務是債務人而不是受託人的義務。出租人可以將保證金與出租人的普通資金分開保存，也可以將保證金與出租人的普通資金和其他資金混合使用。出租人不需要向承租人支付押金利息。

32.停車。承租人有權獨佔並獨家使用表A所示指定停車區內的九十六(96)個停車位，不收取額外費用。承租人有權在指定的停車區提供代客停車，並有權使用堆放的汽車，以充分利用停車區，但汽車的堆放不應阻礙消防部門進入大樓。

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33.將房產交還。本租約終止後，承租人應 將房屋乾淨地交付出租人掃帚，沒有任何雜物，所有個人財產應從房屋中移走，否則應保持承租人最初佔用的相同條件(包括承租人在開始時安裝在房屋內的所有永久性改善措施)，減少正常的損耗。承租人不負責修復任何以前的租户或居住者安裝的任何改善措施。在承租人向出租人提交承租人未來變更或附加(不包括最初的承租人改進)的計劃和規格以供審批時，出租人將以書面形式通知承租人該等變更或增建引發的任何修復義務以及承租人所要求的 。

34.危險材料。

(A)披露。出租人(I)沒有在物業上使用或生產任何危險物質，也沒有在物業上或物業內排放任何危險物質，以及(Ii)不知道或使用物業內的任何危險物質，或在物業內或物業內存在或排放危險物質。

(B)承租人的彌償。承租人應賠償、辯護並使出租人免受因承租人違反法律在房屋內或周圍使用、儲存、處置或釋放危險物品而直接造成的任何判決、損害、損失、索賠、訴訟、合理的律師費、顧問費、費用或開支。承租人不對出租人或其任何高級職員、代理人或合夥人因房屋或物業內或周圍存在危險物質而承擔任何其他責任。

(C)出租人的彌償。出租人應對承租人及其董事、高級管理人員、員工和關聯公司(統稱為受彌償當事人不損害因物業上或物業內存在或釋放任何危險物質(承租人或其任何受補償方可能在物業上定位或釋放的危險物質除外)而產生的所有索賠、損失、責任、判決、訴訟或合理的律師或顧問費用。出租人根據本條款第32款承擔的義務在本租賃終止後繼續有效。

35歲。通知。本協議要求或允許的所有通知、要求或其他書面形式，無論是親自發出，還是通過美國掛號郵件、預付郵資或通過國家認可的隔夜遞送服務(如UPS或聯邦快遞)發送給雙方，或發送到應發出通知的其他地址，應被視為已發出。

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出租人：凱利-戈登公司

薩拉託加-森尼維爾路12241號

加利福尼亞州薩拉託加95070

承租人：開工日期前：

享受科技公司。

171憲法博士

加州門洛帕克，郵編：94025

注意：租賃管理

複製至：leaseadmin@enjoy.com

生效日期後：

樂享科技有限公司

山景大道3240號

加州帕洛阿爾託，郵編：94304

注意：租賃管理

複製至：leaseadmin@enjoy.com

36.律師費。如果合同雙方就房屋、本租賃或任何一方對此的權利和義務展開任何訴訟，則該訴訟的勝訴一方除可給予的其他救濟外，還有權在該訴訟或為此目的而提起的單獨訴訟中獲得一筆合理的款項，作為其律師費。這些費用、費用和費用應包括在勝訴一方追回的判決中，並作為勝訴一方追回的判決的一部分。勝訴方還有權獲得在收集任何判決時發生的任何和所有費用。

37.治理法律。本租約及雙方在本租約項下的權利應受加利福尼亞州法律管轄，不考慮任何法律衝突規則。

38.續訂選項。如果承租人在超出任何適用的通知和補救期限後不違約履行本合同項下的任何實質性條件，承租人應有權選擇將本租約延長一(1)、五(5)年續約期(即延長期限-)在本租賃期限屆滿前不少於6個月但不超過12個月，以書面形式通知出租人承租人行使選擇權。延長租期的租金應等於當時公平市場租金的95% (95%)，適用於位置、大小、質量和用途與帕洛阿爾託山景大道3240號相當的斯坦福研究園區內的寫字樓和研發大樓。如本文所使用的，公平的 市場租金-延長期限應指基本租金

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考慮到物業內現有租户改善的狀況和價值後，非股權租户將在延長租期開始時在大樓附近的其他可比建築內租賃在面積、位置和質量上與物業相當的非轉租、非股權、未抵押空間的可比空間。公平市場租金應包括在延長租期期間租賃的空間的定期租金增長。

如果出租人和承租人在出租人收到延長租期的期權通知後三十(30)天內未能就延長期限的公平市場租金達成一致，出租人和承租人各自應自費並通過通知另一方，指定一名在房屋所在地理區域具有至少五(5)年全職商業房地產經紀經驗的稱職和公正的商業房地產經紀人(以下簡稱經紀人)來設定延長期限的公平市場租金。如果出租人或承租人 在另一方通知其經紀人名稱後十(10)天內沒有指定經紀人，則指定的單一經紀人應為唯一經紀人，並應設定延長期限的公平市場租金。如果出租人和承租人如本段所述指定了兩名經紀人，他們應立即開會，並嘗試設定公平的市場租金。如果前兩(2)名經紀人中的任何一人未能在以下規定的時間範圍內提交他們對公平市場租金的意見，則提交的單一公平市場租金將自動成為延長期限的初始月度基本租金，並對出租人和承租人具有約束力。如果兩(2)名經紀人 在任命第二名經紀人後十(10)天內無法達成協議，他們應在兩名經紀人被賦予設定公平市場租金的最後一天後十(10)天內嘗試選擇符合本款規定資格的第三名經紀人。如果兩(2)個經紀人無法就第三個經紀人達成一致，出租人或承租人應在十(10)天內向另一方發出書面通知, 可向房產所在縣高級法院主審法官申請選擇符合本款規定資格的第三名經紀人。出租人和承租人各自承擔指定第三名經紀人和支付第三名經紀人費用的一半(1/2)。第三名經紀人，無論如何選擇，必須是以前從未以任何身份為出租人或承租人行事的人。在選擇第三名經紀人後十五(15)天內，第三名經紀人不得提出任何關於公平市場租金或重新-

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計算相同，但應嚴格限於從前兩個經紀提交的兩個公平市場租金中選擇一個作為延長期限的公平市場租金。第三經紀人對公平市場租金的確定對出租人和承租人具有約束力。在任何情況下，經延長租期的任何期間的每月基本租金不得低於本租賃原始期限內最後收取的每月基本租金 。根據上述條款釐定經延長租期的初步每月基本租金後，出租人及承租人應立即對租約作出適當修訂，以記錄 新基本租金。除非出租人和承租人另有明確的書面協議，承租人無權進一步延長租賃的初始期限。

如果承租人及時和適當地行使此選擇權，承租人應接受當時的房屋狀況，因此，出租人不應被要求對房屋進行任何額外的改進。

此選擇權是承租人的個人權利，不得自願或非自願地轉讓；與租賃分開或作為租賃的一部分，除非轉讓給第20段、第20(A)條、第20(B)條、第20(C)條和第20(D)條規定的受讓人。

39.整個協議。本租約及其所附展品和本文提及的文件包含並構成出租人和承租人之間關於本租約標的的完整諒解和協議，並取代所有先前就此達成的協議和諒解 。本租約中未明確規定的有關房屋或出租人或承租人的責任的任何協議或陳述均無效。本租約只能以出租人和承租人雙方簽署的書面形式進行修改。

40.故意遺漏的。

41.佣金。出租人應負責向仲量聯行支付租賃佣金承租人%s 已損壞？)和世邦魏理仕(？)出租人經紀人？)根據出租人和出租人經紀人於2018年2月12日達成的單獨書面協議。除出租人的經紀人和承租人的經紀人外，出租人和承租人相互保證沒有經紀人蔘與本次交易，也沒有就與本租賃相關的經紀人佣金或費用提出其他索賠，出租人和承租人同意就任何此類索賠向另一方進行賠償。

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42.繼任者和受讓人。在不違反第18款關於轉讓和轉租的規定的情況下，本協議所載的契約和條件適用於本協議各方的繼承人、繼承人、遺囑執行人、管理人和受讓人，並對其具有約束力；本協議各方應承擔本協議項下的連帶責任 。

43.時間到了。在此明確聲明時間是本租約的核心。

44.雜七雜八的。本租約各段落中的標題僅為方便起見，並不以任何方式限制或擴大本租約的條款和條款。如果本租約的任何條款被證明是無效或非法的，該無效或非法不得以任何方式影響、損害或無效本租約的任何其他條款，而該等剩餘條款應保持完全有效。在任何情況下，本租約所有部分的語言均應根據其公平含義作為一個整體進行解釋，而不應嚴格地支持或反對出租人或承租人。出租人不應因本租賃而成為或被視為承租人的合作伙伴或合資企業。本租約可以一式兩份簽訂，每份副本應構成一份正本，所有副本一起構成一份租約。本協議上的傳真和/或電子郵件簽名在任何情況下均應視為原件。本租約的所有展品應被視為通過對每個該等展品的單獨引用而被納入本租約，並應被視為本租約的一部分，如同在租約正文中完整闡述一樣。

45.外國資產管制處代表。出於本協議的目的，明細表？應指OFAC根據任何授權法規、行政命令或法規維護的特別指定和被阻止的人員名單和/或OFAC根據任何授權法規、行政命令或法規維護的其他類似名單OFAC？指財政部外國資產管制辦公室。每一方均聲明並向另一方保證：(I)在該方擁有10%(10%)或更多權益的每一人(A)目前未在名單上，且(B)不是因任何貿易禁運、經濟制裁或美國法律、法規或美國總統行政命令的其他禁令而禁止美國公民與之進行交易的人，以及(Ii)每一方均已實施程序，並將始終如一地應用這些程序，以確保前述陳述和保證始終真實正確。各方應遵守現在或今後生效的與洗錢、反恐、貿易禁運和經濟制裁有關的所有法律要求，如果上述任何陳述、保證或契諾不再屬實或已被違反，或如果當事一方有合理理由相信它們可能不再屬實或已被違反，應盡合理努力以書面形式通知另一方。此外，應一方的請求，另一方應提供請求方可能要求的信息，以確定另一方遵守本協議條款的情況。

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46.可訪問性。截至生效日期， 場所尚未由認證訪問專家(？)進行檢查CASP？)，如《加利福尼亞州民法典》1938年章節所述。CASP可以檢查房屋並確定房屋是否符合州法律規定的所有適用的與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔用情況或潛在佔用情況。雙方應就CASP檢查的時間和方式達成一致。承租人特此通知，任何CASP檢查應由承租人承擔全部費用和費用，房屋內的任何違規行為應由承租人負責糾正，費用和費用由承租人承擔。

47.保密。承租人承認本租約的內容及任何相關文件均為保密信息。承租人 應嚴格保密此類機密信息，不得向承租人的財務、税務、法律、租賃和空間規劃顧問以外的任何個人或實體或向 潛在收購者或現有或潛在投資者披露此類機密信息。儘管如上所述，承租人不承擔披露保密信息的責任：(A)即或此後成為公共領域的一部分，但因承租人不履行本款規定的義務，(B)迴應訴訟中的傳票，或(C)與訴訟有關或法律要求的其他需要。為免生疑問，本租約的存在不應構成機密信息。

48.放棄陪審團審判。在Grafton Partners L.P.訴高級法院，36 CAL.4TH 944(2005)中，加州最高法院裁定，合同規定的、爭議前陪審團審判豁免不可執行。然而，雙方預計加州立法機構將頒佈立法，在某些情況下允許此類豁免。在適用範圍允許的範圍內，預見到此類立法

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法律規定，自該法律生效之日起，在法律規定允許的範圍內，雙方均放棄在任何訴訟、訴訟或反訴中接受陪審團審判的任何權利，以強制執行或捍衞本租賃項下的任何權利，並同意任何此類訴訟或訴訟應在法院審理，而不是在陪審團面前審理。

49.第一要約權。承租人應享有第一要約的權利(RFO？)租賃位於加利福尼亞州帕洛阿爾託Hillview大道3260號的大樓內的任何可用空間(TheRFO空間？)。如果出租人在租賃期內選擇租賃RFO空間(不包括通過向當時該空間的當前租户續約)，則出租人應首先提出以商業上合理的條款和條件(出租人合理酌情決定)將RFO空間出租給承租人，並與該場所的租賃以及該場所所在的斯坦福研究園區內其他類似物業的租賃相一致。RFO通知？)。RFO通知應以書面形式發出，並將具體説明要約條款和所提供的特定空間。如果承租人在收到RFO通知後三十(30)天內不接受出租人的RFO要約，並在商業上合理地對本租約進行修訂，則承租人的RFO 權利應立即無效，並且對於RFO通知中描述的特定RFO空間不再具有進一步的效力或效果。出租人此後有權繼續向第三方提供租賃，而不再 有義務提出租賃《向承租人發出的RFO通知》中所述的特定RFO空間。

50美元。屋頂通道。承租人應有權進入大樓屋頂，並有權安裝、操作和維護機械、電氣和電信設備(裝備？)貼在大樓屋頂上或貼在大樓的護牆上。出租方有權批准設備的大小和具體位置。此類工作不得穿透屋頂，也不得導致設備在屋頂安裝任何錨。安裝應根據任何和所有屋頂保修(屋頂工程所需的範圍)進行。本租賃期滿或提前終止後，承租人應自行承擔費用，拆除安裝在房屋內外的設備和所有相關設備 。

[簽名顯示在以下頁面上]

29

IN WItness W以下是自上文首次寫入的日期起， 各方已在加利福尼亞州帕洛阿爾託簽署了本協議。

30

已確認並同意：
承租人：
凱利-戈登公司，加州公司
由以下人員提供：		布萊恩·J·凱利

打印名稱：		布萊恩·J·凱利

ITS：		總統
Dated: 2/1/2019
轉租户：
享受科技公司，特拉華州的一家公司
由以下人員提供：		/s/羅納德·約翰遜

打印名稱：		羅納德·約翰遜

ITS：		首席執行官

31

EXhibit A

A-1

A-2

EXhibit B

出租人的工作

根據《租賃協議》第5段的規定，出租人應處理下列項目，費用和費用由出租人自行承擔。

A.

出租人的工作：在房屋所有權交付給承租人的日期之前，出租人應執行下列工作(不得從津貼中扣除任何費用)，費用由出租人承擔。

1.

出租人應使服務於該場所的基礎建築系統(包括現有的火災警報系統)在預期交付日期處於良好狀態並進行維修，以符合慣例建築標準。

2.

出租人應在掃帚清潔的情況下交付房屋。

3.

出租方應根據需要維修結構部件(如屋頂結構、基礎、外牆和內牆)。

4.

出租人應確保房屋和建築物在開工之日起遵守所有適用法律(包括但不限於《美國殘疾人法》和任何環境或其他法規)。出租人表示，所有ADA浴室、通道、坡道、電梯、停車場和相關標誌均由出租人完成，並於2018年12月20日由市政府批准 和簽字。

5.

出租人表示，內周牆已修復並粘貼到天花板高度，出租人 應修復建築物外牆的任何損壞。

6.

出租人應對建築物第二層樓層的現有滲漏進行修復。

7.

故意遺漏的。

8.

出租人應拆除大樓二樓的會議室，包括兩扇防火門。

9.

出租人表示，它已經拆除了天花板，並將拆除大堂區域的牆壁，以 創建一個完全開放的大樓入口。

B-1

EXhibit C

山景大道3240號

2019年1月至2019年12月的費用

保險		$	7,493
加德納		$	6,840
暖通空調		$	3,136
賦税		$	60,461
土地租約		$	137,888
管理		$	47,684
共計		$	263,502
每月		$	21,958
每平方英尺		$	0.81

C-1