美國銀行大樓寫字樓租賃

之間

貝爾維尤地方辦公室有限責任公司，

華盛頓一家有限責任公司

(房東)

和

SmartSheet Inc.

一家華盛頓公司(租户)

套房212

目錄

美國銀行大樓寫字樓租賃

本租約於2017年10月10日由華盛頓有限責任公司Bellevue Place Office LLC和華盛頓公司SmartSheet Inc.(租户)簽訂。

獨奏會

A.房東對華盛頓州金縣貝爾維尤市的某些不動產及其改善擁有某些權利和權益，該不動產在本文件所附附件“A”中描述，並在本文件所附場地平面圖中作為“B”所示。該物業及其改建是一個一流的多用途開發項目的一部分，該項目通常被稱為“Bellevue Place”。Bellevue Place目前由美國銀行大樓、酒店大樓、角落大樓和冬園零售中心組成，如表“B”所示，以及目前位於上述樓下的停車場。

租户希望從房東那裏租賃美國銀行大樓的一部分，房東願意按照本文規定的某些條款和條件這樣做。

因此，為了並考慮到本協議所載的承諾、契諾和協議以及其他善意和有價值的對價，茲確認這些對價的收據和充分性，協議如下：

1.BASIC租賃數據、條款和展品。

1.1房東：Bellevue Place Office，LLC，華盛頓的一家有限責任公司。

1.2房東地址：p.0。華盛頓州貝爾維尤4186號，郵編：98009。

1.3 Tenant：華盛頓公司SmartSheet Inc.

1.4租户主要營業地址：華盛頓州貝爾維尤東北8街10500號，Suite1300號，郵編：98004。

1.5 Tenant的許可商品名稱：SmartSheet

1.6租賃房產：指美國銀行大樓第二(2)層的部分；如附件“C”所示。

1.7租賃房屋的可出租面積：796平方英尺。

1.8Bellevue Place可出租面積明細

(A)美國銀行大樓和Comer大樓的總可出租面積為46萬3599(463,599)平方英尺。

(B)Bellevue Place的可出租總面積為51萬9549(519,549)平方英尺。

1.9 Tenant的份額：

(A)由於Bellevue Place是一個多用途開發項目，在其各種元素中包含各種不同的辦公、零售和公共區域設施，租户的分攤適當地包括兩個組成部分：(I)第1.9(B)節所述的美國銀行大樓和Comer大樓的具體運營、維修和維護費用；及(Ii)Bellevue Place的一般運營、維修和維護費用，如第1.9(C)節所述。

(B)美國銀行大樓和科默爾大樓的運營、維修和維護費用：第一點72%(.172%)，按1.8(A)節規定的463,599平方英尺計算。

(C)Bellevue Place的運營、維修和維護費用：153%(153%)，根據第l.8(B)節，按519,549平方英尺計算。

1.10租金：

(以796平方英尺的可出租面積計算]

自租賃開始之日起至第十二(12)個月的最後一天(包括該日)，租金為每年每平方英尺租賃面積38美元(38美元)或每月2,520 67/100美元(2 520.67美元)。

從租賃期限第十三(13)個月的第一天起至租賃期限第二十四(24)個月的最後一天(包括該日)，租金為每年每平方英尺租賃面積39美元(39.14美元)，或每月2,596 29美元(2,596.29美元)。

從租賃期第二十五(25)個月的第一天起至第三十六(36)個月的最後一天(包括該日)，租金應為每年每平方英尺租金40美元(40.31美元)或每月租金90/100美元(2673.90美元)。

從租賃期第三十七(第37)個月的第一天起至第四十八(48)個月的最後一天(包括該日)，租金應為每年41 52/100美元(41.52美元)，或每月2,754 16/100美元(2 754.16美元)。

從租賃期第四十九(49)個月的第一天起至租賃期屆滿之日止(包括該日)，租金為每年每平方英尺租賃面積42 77美元(42.77美元)或每月2,837 08/100美元(2 837.08美元)。

1.11租賃期限：六十(60)個日曆月，外加一個日曆月的必要部分(如果有的話)，使到期日發生在該日曆月的最後一天。

1.12生效日期：

(I)房屋改善工程(見下文第11.l(A)節)完成後五(5)天，或(Ii)承租人首次租用出租房屋作商業用途之日，以較早者為準。

1.13到期日：生效日期後六十(60)個月，視延長租約的五(5)年選擇權而定。

1.14保證金：本租約簽訂後，承租人應向房東支付7,205 79/100美元(7205.79美元)，其中3,444 69/100美元(3,444.69美元)用於租賃期限第一個月到期的租金和額外租金，3,761 10/100美元(3761.10美元)代表租金和租賃期限最後一個月到期的額外租金作為保證金。

1.15向物業業主提交物業改善圖則的截止日期。2017年11月8日。

1.16承租權：本租約取決於房東貸款人的接受和批准。如果房東的貸款人接受這一租賃，房東將免除這一應急措施。

1.17項目建築師：JPC建築師，或業主另行指定的建築師。

1.18通過引用合併的展品：

展品A--貝爾維尤廣場的法律描述。

展品“B”--貝爾維尤廣場的場地平面圖。

附件“C”--租賃房屋的平面圖。

附件“D”-承租人設計和施工手冊(包括基地建築完工情況)。

附件“E”--規章制度。

附件“F”-貝爾維尤廣場運輸管理協議。

附件“G”--承租人禁止反言證書表格。

附件“H”--互惠地役權協議的從屬協議格式。

2.前提。

2.1一般而言。

房東特此向承租人出租和轉讓，承租人特此接受房東按照本協議規定的條款和條件，將上文第1.6節所述和附件“C”中所描述的租賃物業，以及進出美國銀行大樓和百麗廣場公共區域和設施的權利，連同進出的權利一併接受。

2.2預留給房東。

業主有權隨時更改Bellevue Place的大小和尺寸；對Bellevue Place增加額外的建築和改進；重新定位、更改和更改Bellevue Place內、上和下的建築物數量和其他改進；更改Bellevue Place內任何建築物和停車區的任何建築尺寸和樓層數；更改Bellevue Place的商店和租户的身份和類型；更改Bellevue Place的建築物和其他改進項目的名稱和地址；以及

更改百樂威廣場的公共區域和設施。房東還保留外牆和屋頂的使用和所有權利，並有權安裝、維護、使用、維修和更換通過租賃物業的管道、管道、導管和電線，這些位置不會對租户的使用和百麗廣場的其他部分造成實質性幹擾。房東應合理地嘗試將此類物品放置在地板下、天花板上方或靠近內牆的位置。除非另有約定，該用途不得超過租賃房屋實用面積的百分之一(1%)。如果房東在本合同項下的使用量超過租賃物業可用面積的百分之一(1%)，承租人有權按照上文第1.7節的規定減少租賃物業的可出租面積，並按比例減少租金和額外租金(如下文第5節和第6節所述)，作為其唯一和唯一的補救措施。租賃的房屋不得包括吊頂以上的空間。房東有權以任何方式使用緊鄰地面以下的面積和吊頂上方的空間，而不永久和實質性地幹擾租客對租賃房屋的使用。

3.放寬條件。

3.1大體上。

本租賃的期限(“期限”或“租賃期限”)應為上文第1.11節規定的時間段，從下文第4.1節規定的開始日期開始，至晚上11：59結束。在到期日，如下文第4.2節所規定。

3.2終止。

租約將於租期屆滿之日終止，除非根據本合同或法律的規定更早終止，而無需業主或租客的任何通知。如果租客在租期結束時沒有交出租賃的物業，承租人應對任何後續租客向業主提出的所有索賠和要求負責，並應賠償業主因業主延遲將租賃物業的佔有權交付給該後續租客而提出的所有索賠和要求。

3.3堅持到底。

租户在租期屆滿後保留的任何租約應被解釋為逐月租賃。在租賃期間，承租人應每月向房東支付租金的150%(150%)，該租金為租賃期限最後一個月應支付的租金的150%(150%)，以及本合同規定的額外租金和其他費用。除本文所述外，此類按月租賃也應遵守本租賃的所有條款、契諾和條件。

3.4延長租賃期的選項。

(A)承租人獲授予選擇權(“延長選擇權”)，可將租期再延長五(5)年，至(包括)到期日後六十(60)個月的月份的最後一天。該期間在本文中應被稱為“選擇期”。要行使延期選擇權，承租人必須在到期日期前至少十(10)個日曆月(但不早於十二(12)個日曆月)向業主發出明確的書面通知，表明租户選擇行使延期選擇權。

(B)如承租人選擇行使續期選擇權，選擇權期間的租金(“新租金”)應為美國銀行大樓(“可比空間”)可比空間(“可比空間”)的公平市值租金(定義見下文)，但在任何情況下，新租金不得低於租賃期限最後一個月的應付租金。如果沒有可比的空間

在當時的美國銀行大樓，如果美國銀行大樓有類似的空間，承租人應支付美國銀行大樓的公平市場租金，作為新租金。“公平市場租金”一詞是指有意願的承租人將其可比空間的租期續期五(5)年所支付的租金。對於續簽美國銀行大樓租約的租户，在確定公平的市場租金時應包括租户優惠。“承租人優惠”一詞應包括但不限於改善承租人條件和免收租金等誘因。

(C)如果房東和租客不能就新租金達成一致，則應將此事提交由三(3)名仲裁員組成的小組決定。業主和租客應各自指定一(I)仲裁員，該仲裁員的職業應為持牌商業房地產經紀人或MAI房地產估價師，且應熟悉Bellevue Place，並(在截至任命之日的三(3)年內)積極參與可比空間的經紀或評估。仲裁員的裁決應僅限於房東或租客建議的新租金是否最接近公平市場租金的問題。每一位此類仲裁員應在租户或房東通知對方選擇通過本仲裁程序確定新租金後十五(15)天內指定。如此指定的兩名仲裁員應在最後一名指定的仲裁員任命之日起十五(15)天內商定並指定第三名仲裁員，該仲裁員的資格應與上文規定的最初兩名仲裁員的資格標準相同。如無上述協議，業主或租客均有權要求國王郡高等法院主審法官委任第三名仲裁員。三(3)仲裁員應在指定第三名仲裁員後三十(30)天內就雙方是否使用業主或租客建議的新租金達成決定，並應將此通知業主和租客。三(3)名仲裁員中的大多數人的裁決對房東和租客都具有約束力。仲裁費用由房東和租客平分支付。仲裁程序不應超過三十(30)天。然而，, 如仲裁員於選擇期開始前仍未釐定新租金，承租人應支付先前根據租約生效的租金加上10%(10%)的加幅，直至仲裁員釐定新租金為止。如果仲裁程序導致租金上漲，租户應支付差額，並支付租約下一個月應支付的租金。如仲裁程序導致租金較低，承租人應獲得抵免其根據租約支付的下一個月租金，以及任何後續的每月租金付款(如有必要)，金額相當於多付的款額。

(D)儘管前述有任何相反規定，在租客根據租契任何條文出現違約的任何期間內，在上述違約完全糾正之前，不得行使延期選擇權。時間是很寶貴的。如果承租人在該權利有效的任何情況下，在行使該權利的適用期限屆滿之前未能行使該延期選擇權，則該延期選擇權此後應被視為無效，不再具有效力或效力。可行使延期選擇權的期限不得因承租人因上述規定而無法行使該等權利而延長或延長。承租人對延期選擇權的所有權利應終止，即使在承租人適當和及時行使後，如果在該行使之後但在選擇期開始日期之前，承租人根據租約條款違約，且違約未在任何適用的補救期間內得到糾正，則即使在承租人適當和及時行使該權利之後也不再具有效力或效力。

(E)延期選擇權應是租户個人的選擇，不得由承租人以外的任何人士或實體自願或非自願地行使或轉讓，亦不得將延期選擇權與本租約分開轉讓。

4.合同和到期日；租賃年。

4.1生效日期。

開工日期應為上文第1.12節規定的日期。

4.2失效日期。

本租約將於晚上11：59到期。在上文第1.13節規定的日期。

4.3生效和期滿的確認。

在承租人入住租賃物業後五(5)個工作日內，或應房東的要求，房東和租客應以書面形式確認具體的開始和到期日期，以及第6.2(F)節中所定義的租賃物業的“建成”可出租面積，以及本租約中應附加和納入的應支付租金。

4.4租賃年限。

“租賃年”是指自1月1日起至次年12月31日止的歷年。如果生效日期不是1月1日，則初始租賃年度應從生效日期起至該歷年的12月31日止幷包括在內。如到期日並非12月31日，則最終租賃年度應為自最後租賃年度公曆年度的1月1日起至到期日(包括在內)。

5.RENT。

承租人應向房東支付上文第1.10節所述的金額(“租金”)，且不作任何通知或要求，也不作任何抵扣或扣除。房東應在每個日曆月的第一天或之前，在上述第1.2節所述的房東地址，或在房東此後不時以書面形式指定的其他地點，以美國的合法貨幣預付房東的租金。租賃期限開始或結束時任何部分月的租金和額外租金(見下文6.1節的定義)應按月30天的比例計算。除租金和額外租金外，本合同項下應支付的所有金額有時可能被稱為“其他費用”。房東可以(但不應被要求)向租户提供通過電子資金向房東支付本租賃條款要求由租户支付的任何或所有金額的程序。

6.加租。

6.1一般而言。

除上述第5節規定的租金外，承租人應向房東支付承租人應承擔的運營費用(如下文第6.2(B)節所定義)，而無需通知(通知承租人其應承擔的額外租金份額)，且不作抵銷或扣除，該等費用包括但不限於：(I)美國銀行大樓和角樓的運營、維修和維護費用；及(Ii)Bellevue Place於租賃期內的營運、維修及保養費用(“額外租金”)。

6.2定義。

下列術語應具有下文規定的含義，除非上下文另有規定或明確要求：

(A)承租人的份數。承租人的份額應等於上文第1.9節規定的百分比。

(B)一般的營運開支。運營費用應包括(I)所有運行、維修和維護費用(在下文第6.2(C)節中定義)，以及(Ii)所有税費(在下文第6.2(D)節中定義)。

(C)操作、維修和維護費用。運營、維修和維護費用應包括業主支付或應付的與Bellevue Place及其組成部分的運營、維修和維護相關的實際成本和支出，其中包括但不限於美國銀行大樓、Comer大樓和温特花園零售中心，減去根據金縣記錄器8709160449號檔案(經不時修訂)記錄的特定建設、運營和互惠地役權協議的條款中定義並根據該條款從酒店區域所有者那裏收到的此類成本的所有捐款，並應包括：但不限於，向運輸管理協會支付或應付的成本和費用。在不限制前述一般性的原則下並舉例説明，運營、維修和維護費用應包括所有公用事業、供暖、空調和通風的成本和費用；執照、許可證和檢查費；種植和美化的費用和費用；清潔服務；直接人身損害保險(包括但不限於收入損失保險)、責任和超額責任保險以及其他適當的保險單，由業主或業主貸款人單獨確定，包括但不限於車庫管理員的法律責任、鍋爐、機械和汽車保險；設備的税金和評估；維修費用及開支，包括但不限於為履行業主對租客的義務而必需或適當的資本性質的費用；清除垃圾及其他垃圾的費用及開支；用品、工具及設備的費用及開支；清潔、保養、修理及更換機器及設備的費用及開支, 包括但不限於自動開門器、燈和照明設備、供暖、空調和通風設備、消防和噴水系統以及安保系統；機械和設備折舊津貼(根據國税局制定的準則和條例，折舊超過任何這類機械和設備的使用壽命)；提供這類服務的人員的費用和開支，包括但不限於安保和交通管制；法律和會計費用和費用；習慣管理費；為履行業主的維修或保養義務而必需或適當的任何資本改善費用，該費用由任何適用的政府法律或法規所規定，但在租客被要求佔用租賃房屋時尚未生效，或為降低運營、維修或維護成本而進行的(任何此類資本改善費用應在該項目的使用年限內攤銷(根據美國國税局制定的指導方針和規定，如果有，按業主不時釐定的資本回報率，按未攤銷餘額的現行市場年利率計算，或按業主為購買或建造該等改善而借入的資金所支付的較高利率計算)。

(D)税項。税項應包括所有房地產税、個人財產税和對或可能對Bellevue Place徵收、評估或歸因於Bellevue Place的所有税項、附加費和評税，以及位於Bellevue Place上、之內或之下並與其運營有關的業主的所有裝修、固定附着物、設備和其他財產，包括美國銀行大樓、Comer大樓和美國銀行大樓和Comer大樓底層的土地，包括但不限於用於相關的土地、裝修、設備、固定裝置和其他財產

經營及組成停車場及冬園零售中心及任何租金、消費税、銷售、交易或其他特權税或徵款，不論面額為何(聯邦、州及地方淨收入税除外)，以及業主擁有的冬園零售中心內所有租户改善工程的税項，但不包括酒店大樓及酒店大樓下的土地。税金還應包括支付或應付給任何第三方的任何金額，或房東為獲得上述定義的税額減免而發生的任何金額。

(E)出租處所的可出租面積。在本租賃中，租賃房屋的可出租面積應指租賃房屋的可用面積，該術語是根據ANSI/BOMA z65.1-2010《辦公建築建築面積測量標準方法》(ANSI/BOMA z65.1-2010)定義和計算的，乘以23.85%(23.85%)的負荷率。租賃房屋的“建成”可出租面積應為房東將租賃房屋的佔有權交付給承租人時租賃房屋的真實可出租面積。

(F)Bellevue Place的可出租面積。就本第6節而言，Bellevue Place的可出租面積應包括(I)美國銀行大樓、(Ii)Comer大樓和(Iii)温特花園零售中心內和通向該中心的所有區域和空間的總和(無論美國銀行大樓、Comer大樓和WinterGarden零售中心內的這些區域或空間是否實際上由業主租用)，可供業主及其員工、被許可人、受邀者和客人專用和佔用的所有區域和空間的總和，包括但不限於所有休息室，任何業主租用的物業內的夾層、倉儲及儲物區、文員及辦公區域，以及員工區域，但不包括酒店大樓內的所有區域及空間(不包括位於冬季花園零售中心內或通往冬季花園零售中心的區域及空間，並專供業主及其僱員、特許持有人、受邀者及賓客使用)及Bellevue Place的公用區域及設施。在任何時候，如果業主認為Bellevue Place的可出租面積因計算錯誤或對Bellevue Place的增加、修改或更改而與上文第1.8節所述的Bellevue Place的可出租面積有實質性差異，並且業主希望修改本租約以反映Bellevue Place的實際或變化的可出租面積，業主應以書面形式通知租户。如果租客在收到業主通知後十(10)日內沒有以書面形式反對業主通知, 本租約應被視為已修改，以納入房東給租户的通知中所述的Bellevue Place的可出租面積。如果租户在上述十(10)天內對業主的書面通知提出反對，並且房東和租客在收到租户的反對通知後十(10)天內未能就Bellevue Place的可出租面積達成一致，則應將此事提交Bellevue Place的項目建築師決定。項目建築師的決定是最終的，對業主和租户都有約束力，當項目建築師決定時，本租約應被視為經修訂以反映Bellevue Place的可出租面積。業主和所有反對業主通知的租户應平均分攤項目建築師考慮此事的費用和費用。

(G)即使本第6.2條有任何相反規定，下列成本不應計入根據本租賃第6.2條向承租人收取的運營成本和維護費用：

租賃佣金、廣告費用、費用和為Bellevue Place部分地區招攬新租户而產生的費用。

除租約第6.2(C)節允許外，抵押貸款的利息或攤銷付款。

按土地租約或其他相關租約收取租金。

與石棉或其他危險或有毒材料或物質所需的環境測試、拆除、封閉、封裝或其他處理相關或發生的任何費用或支出。

房東有權或有權通過保險支付或報銷的任何物品的費用。

房東有權從其他租客那裏獲得補償的電費、水費或其他公用事業費用以及適用的税費。

糾正美國銀行大樓或Bellevue Place的設計、建造或設備上的重大欠妥之處或重大潛在欠妥之處的費用(就本款(G)款而言，欠妥之處定義為因Bellevue Place最初建造時的疏忽而發生的重大情況)。

建造美國銀行大樓未來的任何材料擴建所產生的任何成本(相對於擴建後的美國銀行大樓的運營和維護成本，後者可能包括在運營成本中

SmartSheet NNN租賃(套房212)-I 0-

以及根據本租約第6.2條向承租人收取的維修費用)。

除(A)為履行業主的維修或保養義務而合理地必需或適當的費用；(B)因租賃日期後頒佈和執行的任何適用的政府法律或法規而產生的費用；和/或(C)為降低運營、維修或保養成本而產生的費用。

因房東拖欠房東債務而產生的利息和罰款。

儘管第6.2節中有任何相反的引用，但任何資本項目的成本不應在一年內支出，而是應在該項目的使用年限內以與貝爾維尤其他A級寫字樓一致的方式折舊。

即使本租約中有任何相反的規定，本租約第6.2節規定的任何運營成本和維護費用中不得有任何特定的成本、收費或費用重複，前提是業主保留將慣例管理費和慣例管理費計入運營成本和維護費用的權利。

6.3還款。

業主應在開工日期當日或之前向承租人提供開工日期所在租賃年度的年度運營費用估計數。在租賃期限的每個後續租賃年度屆滿後九十(90)天內，或一旦獲得該等信息，房東應向承租人提供當時本租賃年度承租人應承擔的運營費用的書面估計(“承租人的估計份額”)。承租人應在該租賃年度每個日曆月的第一(1)日或之前，按月平均預付承租人的估計份額

以上1.2節規定的房東地址，或房東此後不時以書面形式指定的其他方或其他地點。在租賃年度屆滿和承租人收到房東對租户估計份額的估計後的一段時間內，承租人應繼續支付房東租户自上一租賃年度起的估計份額。在租期的每個租賃年度屆滿後九十(90)天內(或在該信息可用後儘快)，房東應向租户提交一份書面聲明，概述租户在上一租賃年度的實際運營費用份額(以下有時稱為“年度調節聲明”)。如果承租人分攤的經營費用超過承租人支付的金額，承租人應在收到差額的書面通知後，立即向房東支付差額。如果該報表顯示承租人在經營費用中的份額少於承租人支付的金額，如果承租人在其他方面遵守了本租約的所有條款和規定，則承租人多付的金額應由房東計入下一次應支付的或多付的額外租金。如租期已滿，租客已遷出租賃物業，而租客並無或可能須支付任何款項，則任何多付款項應退還租客，或由業主選擇退還租客在租賃物業的權益的最後受讓人。如本租約在非歷年開始的時間開始，承租人應按開始日期起計的天數為租賃年的剩餘部分支付額外租金。如果本租約在日曆年的最後一天以外的時間到期, 承租人有義務立即支付在該租賃年度結束時計算的任何欠款。如果在租賃年度內的任何時間，業主認為該租賃年度應支付的任何運營費用與業主的估計相差超過5%(5%)，房東可自行選擇調整租户在該租賃年度剩餘時間的估計份額，以補償該增長。根據本條款要求增加的任何付款應在房東通知租客後三十(30)天內支付。承租人在本節項下的義務在本租約期滿或終止後繼續有效。

6.4拒付。

如果房東不支付任何額外租金或本合同項下的任何其他費用，房東有權享有與不支付租金相同的權利和補救措施。

6.5貝爾維尤廣場的未來發展。

承租人知悉業主本身或聯同其他人士有意在一個或多個額外階段進一步擴建及發展Bellevue Place，而承租人已審閲描述Bellevue Place擬擴建及發展的圖則及其他文件，或已獲提供機會審閲此等圖則及文件。如果Bellevue Place項目的一個或多個這樣的階段在租賃期限內完成，則可由房東酌情將可歸因於該等其他階段的任何額外的運營、維修或維護費用以及房地產和其他税收計入運營費用；前提是用於計算租户在該等支出中的比例份額的分母相對於該等階段進行了合理調整。

6.6與額外租金有關的爭議。

如果租客希望對業主對租客份額的任何計算或租客應支付的任何Bellevue Place運營費用的金額提出異議，租户必須向業主發出書面通知(“反對通知”)，説明租户對該計算或金額提出異議。房東必須在收到房東關於Bellevue Place運營費用的年度對賬聲明後九十(90)天內收到反對通知書，並詳細説明房客對房東的計算提出異議的原因

也不知道金額。如果承租人沒有在該時間內向房東發出反對通知，承租人將被視為放棄並解除了其可能擁有的對計算和金額提出異議的任何和所有權利。房東收到租客的反對通知後，應立即與房客會面，房客和房東應真誠地嘗試協調反對通知書中描述的事項；但如果房東在收到房客的反對通知之日起三十(30)天內拒絕與房東會面，房客將被視為放棄並免除了就房東的計算以及任何Bellevue Place運營費用的包含和金額提出異議的任何和所有權利。如果房東和租客不能在合理的時間內解決糾紛，房東應當組織其會計師事務所對此事進行調查分析，並編寫書面報告，並向租户提供副本。調查、分析和報告的費用應由租户支付，除非調查和分析發現了有利於房東的重大錯誤，在這種情況下，房東應承擔調查、分析和報告的費用。如果報告披露房東使用的金額或計算不正確，房東應向租户提供等同於租户在租户反對通知書所涉及的租賃年度內多付的任何金額的信用，以抵償本第6條規定的未來義務。儘管本合同項下的任何爭議懸而未決，但承租人應根據房東的決定和計算，繼續支付本合同項下的所有欠款，直到該計算或金額被確定為不正確為止。

7.LATE收費。

如果承租人未能在到期和應付時支付任何租金、額外租金或其他費用，未支付的金額應從到期之日起按每月2%(2%)的利率計息，除非該金額違反任何適用的高利貸法律，在這種情況下，該等未支付的金額應按法律允許的最高利率計息。除上述利息外，承租人承認，承租人延遲支付任何租金分期付款、額外租金或其他費用將導致房東產生本租約未考慮的某些成本和支出，此類成本的確切金額極難確定或不切實際。這些費用和費用包括但不限於行政和收集費用以及處理和會計費用。因此，如果房東在任何租金、額外租金或其他費用分期付款到期後第五(5)天仍未收到租客的任何租金、額外租金或其他費用分期付款，租户應立即向房東支付除到期分期付款外的相當於該分期付款的12%(12%)的滯納金。房東和租客同意，這筆滯納金代表了對此類成本和支出的合理估計，是對房東因租户不付款而遭受的損失和費用的公平補償。接受這一滯納金並不構成對租户拖欠租金的放棄，也不妨礙房東行使本租約項下房東享有的所有其他權利和補救措施。房東應首先將租客支付的款項按以下順序用於應計費用、利息和租金：(A)滯納金；(B)利息；(C)租金；其他費用和額外租金；以及(D)當前租金、其他費用和額外租金之外的任何餘額。即使本第7節有任何相反的規定, 如果承租人以電子轉賬方式支付本合同項下到期的所有款項，房東應免除承租人在租賃期內任何十二(12)個月期間可能發生的第一筆(第一筆滯納金)，前提是承租人事實上已在到期付款的當月十五(15)日或之前全額支付。

8.可靠的礦牀。

作為本租賃的額外對價，承租人已向房東交付了上文第1.14節所示的保證金。房東應持有這筆款項，作為承租人忠實履行本租約的所有條款、契諾和條件的擔保。

在整個租賃期內由承租人保管和履行。如果租客違反本租約的任何條款，房東可以(但不必被要求)使用、運用或保留本保證金的全部或任何部分，用於支付任何租金或任何未付債務或拖欠款項，或支付房東因租户違約而可能或有義務支出的任何金額，或賠償房東因租户違約而遭受的任何其他損失或損害。如果房東選擇使用、使用或保留全部或部分保證金，租户應在要求保證金後十(10)天內向房東交足現金，以將保證金恢復到第1.14節規定的金額。房東不應被要求將保證金與其一般資金分開保存，租客也無權從保證金中獲得利息。如果承租人應全面、忠實地履行本租約的每一條款，房東根據本合同扣除的押金或其任何餘額應在租期屆滿後三十(30)天內退還給承租人(或根據房東的選擇，退還給承租人權益的最後一位受讓人，如果有的話)，或承租人在租賃期限屆滿後三十(30)天內，或承租人在本合同所要求的條件下歸還房東，兩者以最後發生的情況為準。在此，房東和租客之間不存在關於押金的信託關係。

9.美國。

9.1允許的用途。

承租人在未經業主事先書面同意的情況下，只能使用和佔用與上文第1.5節所述商品名稱下的一級寫字樓一致的一般辦公用途(“許可用途”)，不得用於其他業務或用途或任何其他商品名稱。如果業主自行決定任何擬議的用途或商品名稱與作為一級寫字樓的建築的維護和運營不一致或有損於該建築的維護和運營，則可拒絕同意。房東不對承租人的許可商號的可用性或它不會侵犯任何其他人的商標、服務標誌或其他權利或特權作出任何陳述或保證。

9.2預留用途。

租客不得在租出的處所、美國銀行大樓或Bellevue Place之內或附近作出、準許或容受任何事情，而該等事情會以任何方式妨礙或幹擾美國銀行大樓或Bellevue Place的其他租客或佔用人的權利，或傷害或煩擾他們、其客户或客户；租客亦不得使用或容許出租的處所作任何在業主合理判斷下屬令人反感或令人反感的用途，或在出租的處所之內或附近作出、準許或容受任何事情，美國銀行大樓或貝爾維尤廣場，這將導致房東違反其與其他人的任何協議。如果承租人允許或從事任何活動，而根據房東的合理判斷，該活動令人反感、冒犯或以其他方式構成對房東的滋擾，美國銀行大樓或Bellevue Place的其他租户，或他們的員工、客户、客人或被邀請者，如果不能立即停止，承租人應立即停止此類活動，或採取行動，以盡一切應盡的努力停止該活動。承租人不遵守本條款的規定將構成本租賃的重大違約行為，房東有權就此類違約行為尋求補救措施，或者採取適當的措施防止此類行為，並收回額外租金成本以及美國銀行每月第一天收取或公佈的最優惠利率的2%(2%)的利息，自到期之日起至付款日止。

9.3遵守法律、法規和規章。

承租人應自負費用，迅速遵守所有當地、州和聯邦法律、法規、條例和政府現行或今後可能生效的與承租人使用和佔用租賃場所以及承租人在其中開展業務有關的規定、條例或要求。

9.4有害物質。

承租人不得導致或允許承租人、其代理人、員工、承包商或受邀者將任何有害物質帶入、保存或使用於租賃場所內或周圍。如果承租人違反前款規定的義務，或者如果承租人導致或允許在租賃場所存在有害物質，導致租賃場所或Bellevue Place的任何部分或任何其他財產受到污染，或者如果租賃場所或Bellevue Place的任何部分或任何其他財產受到危險物質的污染，承租人可能對由此造成的損害承擔法律責任，則承租人應賠償、辯護並使房東不受任何和所有索賠、判決、損害、處罰、罰款、成本、責任或損失(包括但不限於，財產的減值、因Bellevue Place或租賃場所或其他地方的可出租或可用空間或任何便利設施的損失或使用限制而造成的損害、因Bellevue Place或其他地方的空間營銷受到任何不利影響而產生的損害、以及為解決因此類污染而在租賃期內或之後產生的索賠、律師費、顧問費和專家費而支付的款項。承租人對房東的賠償包括但不限於與任何聯邦、州或地方政府機構或政治區要求的現場條件調查或任何清理、補救、搬遷或恢復工作相關的費用，因為Bellevue Place或其下的土壤或地下水中存在有害物質。在不限制前述規定的情況下，如果承租人、其代理人、僱員、承包商或受邀者在租賃房產或貝爾維尤場所內或附近攜帶、保存或使用任何有害物質, 如果租賃場所或Bellevue Place的任何部分或任何其他財產受到污染，承租人應立即採取一切必要行動，自費將租賃場所、Bellevue Place或任何其他財產恢復到引入任何此類危險物質之前的狀態；但此類行動應首先獲得業主的批准，只要此類行動不會對租賃場所、Bellevue Place或其他財產產生任何重大的長期或短期不利影響，則不得無理拒絕批准。在此使用的術語“危險物質”是指任何地方政府當局、華盛頓州或美國政府所管制或將要管制的任何危險、危險、有毒或有害的物質、材料或廢物。

10.服務器和實用程序。

10.1標準服務。

只要租户在本租約的任何條款下沒有違約，房東應使租賃的物業(根據第12.3節)以及大樓的公共和公共區域，包括大堂、電梯、樓梯、走廊和休息室，保持在與美國銀行大樓作為貝爾維尤市中心一流寫字樓和零售大樓的運營和維護相一致的良好狀態和狀況，但因租户或租户的高級管理人員、承包商、代理人、受邀者、被許可人或員工的任何行為或不作為造成的損壞除外，維修費用由租户支付。從上午7：00開始下午6點。在工作日，不包括法定節假日(“正常營業時間”)，房東應為租賃的房屋提供照明和操作低能耗辦公機器、水、熱、空調和電梯服務的電力(“標準服務”)。在所有其他時間內，房東應提供標準服務，包括合理需要的電梯服務，以提供通往租賃場所的通道。

除了供暖、空調和照明。如果租客提出要求，房東應在正常營業時間以外的時間提供供暖、空調和照明，房東確定的此類服務的費用應由租户按照上述第5節規定的相同方式支付。作為標準服務的一部分，業主還應為建築標準熒光燈具、衞生間用品、合理間隔的窗户清洗和常規建築清潔服務提供燈具更換服務，儘管週六、週日或法定節假日不提供清潔服務。除通常向美國銀行大樓租户提供的服務外，房東向租户提供或安排提供的任何看門人或其他服務的成本和費用應由租户支付，支付方式與上文第5節中規定的付款方式相同。

10.2服務中斷。

對於因任何原因導致的標準服務的任何變更、中斷或故障，房東不對任何人或財產造成的任何損失、傷害或損害承擔責任。任何因維修、更改或改善，或因意外、罷工或房東無法合理控制的情況或事件而導致的標準服務暫時中斷或失效，均不得被視為驅逐租户或解除租户在本合同項下的任何義務。

10.3附加服務。

承租人不得在租賃的房屋內安裝照明和設備，其熱負荷合計不得超過美國銀行建築標準機械繫統。房東不得擅自拒絕承租人安裝超過上述數額的燈光和設備，但可以承租人支付房東為安裝、操作、維修和維護該等設備或燈光所需的輔助空調容量或電力系統而產生的費用為條件。此外，承租人應在租期內每個月的第一天提前向業主支付房東估計的向承租人提供電力以操作該等設備或燈光的費用，以及房東估計的因承租人使用該等設備或燈光而需要操作和維護輔助空調機組的費用。此類費用應由承租人按照上述第5節規定的相同方式支付。如果房東未能支付上述任何附加服務的到期款項，房東應享有與不支付本合同項下租金相同的權利和補救措施。房東有權在租賃房屋內安裝和操作監控或計量系統，費用和費用由租户自理，以測量因該等設備和照明以及租户下班後的供暖、通風和空調服務要求而對電力、供暖、通風和空調系統產生的額外需求。租户在使用美國銀行大樓內的窗簾、百葉窗和恆温器時，應遵守房東的指示。

11.改進、改動和增加。

11.1先行改進。

(A)在開工日期之前，租賃的房屋應由業主進行改善(“房屋改善”)，該房屋的改善應符合雙方商定的改善計劃和規格(“房屋計劃”)。房屋改建應由業主根據業主的主觀自由裁量權選定的設計專業人員和承包商實施和安裝，並應按照附件D中規定的要求進行。房東應直接與建造房屋改善工程的承包商簽訂合同。業主應直接與項目建築師簽訂合同，提供與

房舍改善。房東應支付一定數額的房屋改善費用(“房東改善津貼”)。房東改善津貼的上限為每平方英尺35美元，或總金額不超過27,860美元(27,860美元)。房東改善津貼應僅用於房屋改善(包括所有銷售税和其他適用税項，但不包括傢俱、貿易裝置、設備、庫存或個人財產，這應是租户的唯一成本和責任)；但是，租户有權使用最多1,592美元(1,592.00美元)的房東改善津貼來抵消數據、電話和類似通信佈線的費用。

(B)房屋改善工程的建造及安裝費用(包括但不限於所有施工圖、空間平面圖及工程、建築、設計及顧問費)超過業主改善津貼(“超額改善費用”)的任何及所有費用應由承租人自行承擔，並應由承租人在到期時立即支付。承租人未能或拒絕支付任何該等額外的改善費用，即屬實質違反本租約，並構成本租約項下的違約。如果房東在任何時候覺得承租人有義務或可能有義務支付任何額外的改善費用，除了房東可能享有的任何和所有其他權利和補救措施外，房東有權但沒有義務立即停止或阻止任何和所有進一步的設計、施工和安裝工作，直到房東得到令人滿意的保證，即承租人可以並將迅速支付所有額外的改善費用。

(C)在開工日期之前，項目建築師應證明房舍改善工程已按照房舍圖則基本完成。如果因承租人的作為或不作為、設計決定的變更、修改或額外工作或承租人代理人的工作而導致房屋改善工程的實質性完成被推遲，則開工日期應為項目建築師確定的如果沒有承租人延誤的情況下本應實現的房屋改善工程的實質性完成日期。本文中使用的術語“基本完成”或“基本完成”是指建築階段，在此階段，項目建築師真誠地確定，房屋改善可用於其主要預期目的，並且適用的政府當局認為租賃的房屋獲準佔用，儘管可能需要完成、完成或安裝非關鍵的改善特徵和固定裝置。如果房東在房東收到租客審核清單後六十(60)天內，以商業上合理的努力完成此類審核清單項目，則租賃清單上常見的修繕或瑕疵(指不會對租客使用租賃房產造成實質性影響的次要項目)在轉讓給租客後，不得推遲開工日期，也不得導致延遲或解除租客支付租金的義務或導致向房東索賠損失。承租人對租賃物業的佔用應被視為確認租賃物業狀況良好和維修良好，且業主已安排按照本租約的要求建造美國銀行大樓和所有物業改善工程，但須受該等項目的限制(如有, 承租人在基本完工後三十(30)天內交付的任何清單中指定的。

(D)在租賃處所內或在其上建造或安裝的所有裝修和固定附着物，包括所有房地裝修，均為業主的財產。如上文第11.l(A)段所述，房屋改善不應包括(I)租賃房屋的內部設計、(Ii)租賃房屋的安全和出入控制、(Iii)數據、電話和類似通信佈線超過1,592美元/100美元(1,592.00美元)的所有費用，且承租人應獨自承擔與此相關的所有費用，以及(Iv)傢俱、固定裝置和設備。前述規定應被視為

USC第11款第365(C)(2)款所述類型的財務通融，以及經修訂的本租賃交易的主要內容和主要部分。

11.2租户作出的更改

在房屋改善完成後，未經業主事先書面同意，承租人不得對出租的房屋進行任何隨後的改動、增建或改善，這一同意可能受業主認為適當的條件的限制。承租人應將所有此類變更、增建或改善的完整的最終計劃和規格提交房東批准。房東同意的任何此類更改、增建或改善應由租户自負費用。在任何此類工程開始之前，承租人應通知業主承租人將聘用的承包商來執行工程。業主有權事先批准或不批准承租人為該工程聘請的任何或所有承包商。應及時向房東提供完整的“竣工”圖紙和規範，用於承租人進行的所有更改、增加和改進。承租人應確保此類工作所需的所有政府許可、批准或授權。所有改建、增建和改善(包括但不限於所有照明設備和地面覆蓋物，但不包括任何不屬於租賃房產的庫存、傢俱和類似的個人財產)，在安裝到租賃房產後，立即成為業主的財產，業主沒有任何支付費用的義務。租期屆滿或更早終止時，承租人應立即移除所有改動(費用由承租人承擔), 房東指定要拆除的承租人所作的補充或改善(作為房屋改善的一部分而建造的原始租賃改進除外)，承租人應(自負費用和費用)修復因此而對租賃房屋造成的任何損壞。儘管本租約或本租約其他地方有任何相反規定，承租人應拆除承租人安裝的所有語音和數據電纜及其他電信設備，並應將租賃場所恢復到安裝該等設備之前的狀態。承租人在本租約期滿或終止後仍應承擔本租約項下的義務。

11.3《殘疾人法》。

儘管本租約有任何相反規定，但如果承租人在租賃房屋內建造、建造或安裝或導致建造、製造或安裝任何改善或改造，承租人應全權負責確保該等改善和/或改造不違反任何地方、州或聯邦法律或法規中關於殘疾人無障礙或消除建築或通信障礙的任何規定(“殘疾人法”)，包括但不限於RCW第70.92章和《美國殘疾人法》。房東對承租人的計劃或規範的任何此類改善或更改的批准，不應是房東對該等計劃將符合任何殘疾法律的明示或默示的陳述或保證。如果根據任何《殘疾人法》向業主提出索賠，而索賠直接或間接與租客在租賃物業內或為租户安裝、進行或建造的任何更改或改善，或租客在租賃物業內使用的任何行業固定裝置或個人財產項目直接或間接相關，租户應辯護、賠償並使業主不受索賠以及直接或間接引起或招致或遭受的任何和所有費用、責任、義務、懲罰、損害、判決、費用和費用(包括律師費)的損害。如果應確定由承租人或為承租人或承租人在承租人使用的任何行業固定裝置或個人財產項目直接或間接在承租人的處所內或對其建造、製造或安裝的任何改善或更改，根據任何傷殘法，是非法的建築或通訊障礙，承租人應立即自費拆除障礙，或在租户允許的範圍內拆除障礙。

《殘疾人法》為障礙提供了替代辦法，以便殘疾人可以使用租賃的房舍。

如果根據任何《殘疾人法》要求拆除租賃房產外的障礙物，業主將不會批准對租賃房產進行任何改動或改善。承租人不得以任何理由反對房東關於可能適用任何《殘疾人法》的判決，前提是房東不得武斷行事。

12.房產的主動性。

12.1.租户負責維護和維修。

在整個租賃期內，承租人應自負費用，隨時保持租賃物業(包括所有外門和入口、窗户和裝飾線條以及所有門窗的裝飾)及其所有隔斷、門面、固定裝置、設備和附屬設施處於與一流寫字樓一致的良好狀態、狀況和維修，不可避免的傷亡造成的損壞除外(但不排除因入室盜竊、入室盜竊或蓄意破壞造成的任何損壞)。

12.2維護失敗。

如果在房東提前五(5)天發出書面通知(緊急情況除外)後，租客未能按照上文第12.1條的規定保留、維護和維護租賃的房屋，房東可以選擇將其置於或安排將其置於約定的狀況和維修狀態，在這種情況下，租户在收到房東的書面聲明後，應立即支付全部費用作為額外租金。如果承租人不這樣做，房東有權進入租賃的房屋進行此類工作。

12.3由業主維修。

業主應保持租賃房屋的屋頂、外牆、建築外窗、公共走廊、與其他租户共同使用的設備(如電梯、管道、供暖、空調及類似設備)和建築結構處於良好的維修狀態，並在收到租户的書面通知後及時完成所需的維修。如果因承租人的行為或疏忽沒有采取行動而需要維修，承租人應及時支付房東作為額外租金的費用。除第16或28條另有明確規定外，租賃處所或建築物的任何部分，或其內的固定附着物、附屬設施及設備，如因進行修葺、改動或改善而對租客的業務造成損害或幹擾，業主並不因此而負上租金寬減及法律責任。在任何情況下，對於因其他第三方的行為或因火災、爆炸、掉落的灰泥、水、煤氣、下水道、電纜、電線或蒸汽管破裂、破裂、停頓或泄漏；或因屋頂、街道、地下或任何其他地方或潮濕或任何類似的危險或原因而滲漏或滲漏的水、雨或其他物質，房東對租客不承擔任何責任。對於租客或任何其他人因盜竊或任何租户或住客或任何其他第三者的任何行為或疏忽而造成的任何人或財產的任何損失或損壞，業主概不負責。

12.4交出租用房舍。

在本租賃期滿或更早終止時，承租人應將租賃的房屋以與最初收到的相同的狀態歸還給房東(或，如果經更改

業主或租客在業主同意的情況下，出租的物業應歸還時的狀況已改變)，因火災或其他不可避免的傷亡而造成的合理損耗和損壞除外(不包括入室盜竊、入室盜竊未遂和故意破壞)。承租人應拆除所有庫存、傢俱和其他非租賃房產，以及房東根據上文第11.2節指定拆除的所有改建和裝修，並應將租賃房產恢復到安裝該等物品之前的狀態。承租人根據本條款第12款承擔的義務在本租約期滿或終止後繼續有效。

13.承租房屋的承租權。

除本第13節另有規定外，在房東按照上文第11.1節的規定完成房屋改善後，承租人已檢查了租賃房屋並接受了其當前狀況，並放棄就因租賃房屋的狀況、附屬設施、改善及其設備而直接或間接引起的任何問題向房東提出索賠的權利。房東不作任何明示或默示的擔保，包括但不限於對特定用途或宜居性的任何默示擔保。

14.房東違約。

房東在本租約下不應違約，除非房東未能在合理時間內履行房東所要求的義務，但在任何情況下，不得少於租客書面通知房東後三十(30)天，以及房客已書面提供其名稱和地址的所有抵押貸款和信託契約的持有人。通知應指明房東未能履行該義務的原因；但是，如果房東的義務的性質是需要超過三十(30)天才能履行，則如果房東在該三十(30)天內開始履行義務並在此後勤勉地進行起訴直至完成，則房東不應違約。承租人還同意，在該三十(30)天過去之前，不會援引本租賃項下的任何補救措施，否則承租人可能會有任何補救措施。在任何情況下，承租人都無權因房東違約而終止本租約，並且根據第30條的規定，承租人的補救措施應僅限於損害賠償。

15.獲得。

15.1入場權。

承租人應允許業主及其僱員、代理人和承包商在正常營業時間內的任何時間(上午8：00)進入和進入租賃場所。至下午6時)為視察該建築物，或為清潔、修葺、更改或改善租用的處所或美國銀行大樓。如果租客沒有親自到場允許進入，在緊急情況下，房東可以在任何時間強行進入，而不承擔房東的責任。本條款中包含的任何內容都不應被視為對房東施加本租約其他地方未明確規定的任何義務。在合理必要時，房東可以暫時關閉入口、門、走廊、電梯或其他設施，而不會因此而對租户承擔責任，房東的這種行為也不會被解釋為驅逐租户或免除租户遵守和履行本租約任何規定的義務。房東有權在本租約期滿或更早終止前一百八十(180)天內進入租賃場所，向潛在租户展示租賃場所。

152.出洞。

如果挖掘的是與租賃房產相鄰的財產，承租人應當並在此嚮導致或授權進行挖掘的人提供不可撤銷的許可證，以進入租賃房產進行業主認為必要的工作，以保護租賃房產所在的建築物的牆壁不受傷害或損壞，並通過適當的地基或其他方式進行支撐，而不向業主索賠任何損害，也不要求業主減租或減免租金。

16.損壞或破壞。

16.1保險損失。

在符合第16.2條的規定下，如果租賃的房產因房東保險承保的危險而受損，且由此獲得的收益足以支付維修費用，並可供房東用於修復此類損壞，則房東同意立即進行修復，本租約應保持完全有效，但租户有權從損壞之日起按比例減少租金和額外租金，且在維修過程中，只要損壞不是由租户的行為、過錯或疏忽直接或間接造成的，則所述損壞不是由租户的行為、過失或疏忽造成的。這一比例減少應根據損壞和維修對承租人在租賃房屋內經營的業務造成重大幹擾(如果有的話)的程度而定。如果這種損害是由租客的行為、過錯或疏忽直接或間接造成的，只有在房東從房東的租金收入保險單中獲得補償房東損失的租金和額外租金時，租金和附加租金才能減少。

16.2未投保的損失。

如果租賃房屋由於房東保險承保範圍以外的其他原因造成損壞，或者如果保險收益不足以支付維修費用，只要維修成本低於租賃房屋當時重置成本的10%，房東應立即對其進行維修。如果租賃房產因房東保險承保的危險以外的原因造成損壞，或者如果房東沒有將房東保險的保險收益用於修復租賃房產，或者如果維修成本等於或大於租賃房產重置成本的10%(10%)或更多，則房東有權選擇(I)修復或恢復這種損壞，在這種情況下，本租約將繼續完全有效，但租金和額外租金應按上文第16.1條的規定按比例減少；或(Ii)在損壞發生後一百二十(120)天內的任何時間，向承租人發出通知，自通知中指定的日期起終止本租約，該日期不得早於通知日期後三十(30)天。如發出該通知，本租約即告終止，而承租人於該通知所指明的日期終止於租賃物業的所有權益，而租金及額外租金須按比例扣減，減幅視乎該等損害對承租人在租賃物業內經營的業務造成重大幹擾的程度(如有)而定，直至終止之日為止。

16.3沒有義務。

儘管本第16條有任何相反規定，但在租賃期限的最後二十四(24)個月內，如果因任何事故造成的損壞發生，房東不應承擔任何修復、重建或恢復租賃房產的義務。

16.4部分摧毀美國銀行大樓。

如果美國銀行大樓的一部分受損，保險收益不足以支付維修費用，或房東不能用於維修，或者如果美國銀行大樓可出租面積的30%(30%)或更多受損，即使租賃的房產可能不受影響，房東可以提前不少於三十(30)天書面通知承租人終止租賃，從而終止本租約和本租賃；但此種通知應在此種損害或銷燬發生之日起一百二十(120)天內發出。租金和額外租金應自終止之日起按比例計算。

16.5業務中斷。

業主無須就租賃處所或美國銀行大樓的任何部分的維修或復修所引起的不便、業務損失或煩擾而支付損害賠償或索償。房東應盡合理努力迅速進行此類維修。

17.免除和放棄代位權。

對於任何建築物、構築物、庫存或其他有形財產以及由此產生的任何收入、利潤和租金的任何傷害、損失或損壞，無論是由於疏忽或任何其他保險原因，如果該等傷害、損失或損壞是由受益於遭受該等傷害、損失或損壞的一方的第一方保險單承保的任何危險造成的，或者如果該等傷害、損失或損壞需要根據本租約投保，則房東和租户在此相互免除責任，並放棄對彼此的一切追償權利；但如本條具有使業主或租客的任何保險範圍失效的效力，但僅在其效力範圍內，則本條不適用。這一豁免僅適用於保險財產損失，不限制對免賠額或其他未投保損失的賠償能力。房東和租客承認，自本租約之日起，他們現有的保險單不會失效。將來，如果可以通過向該保險人支付款項來避免任何無效，另一方當事人可以選擇支付該數額，以獲得對其利益的代位權豁免。如果房東和租客的保險因上述解除和免責而失效，或者需要支付任何費用以避免這種失效，房東和租户應分別迅速通知對方。即使有任何相反的規定，本節不適用於業主對根據本租約應支付的任何租金、額外租金或其他費用的任何索賠。然而，房東和租客明確表示，本節應適用於房東可能就貝爾維尤廣場其他住客支付的租金提出的任何潛在索賠，或房客可能就任何銷售損失提出的任何索賠。, 本應從租賃場所或其他地方產生的利潤或收入，或與租賃場所或其他地方有關的運營費用。

18.不正確。

大體上説。

房東不對因任何原因在出租房屋內或附近發生的任何財產(包括租客和其他人的財產)的損失或損壞承擔責任。對於在出租房屋內或周圍發生的任何人的傷害，房東不承擔責任，除非這種傷害是由房東的疏忽造成的，並且在一定程度上是由於房東的疏忽造成的。除非因房東的疏忽而對任何人造成傷害，否則承租人應就任何和所有索賠、指控、責任、義務

因租客使用租賃物業、租客在租賃物業內或附近進行、準許或遭受的任何活動、工作或其他事情，或因租客在租客方面違反或不履行任何義務或根據本租約條款履行義務，或因租客或任何高級人員、代理人、僱員或僱員的任何行為或疏忽而引起的任何事宜或事情，或因租客或任何高級人員、代理人、僱員或其他高級人員、代理人、僱員、客人或承租人，以及在任何此類索賠或任何訴訟或法律程序的辯護中或有關辯護中產生的所有費用、律師費和責任。如果因此而對房東提起任何訴訟或訴訟，租客應在房東通知後，由房東合理滿意的法律顧問為其辯護，費用由房東承擔。

18.2業主和租客在建築、維修和保養活動方面的同時疏忽。

儘管有上述第18.1條的規定，如果一方面是承租人及其代理人、僱員、轉租人、受邀者、被許可人或承包商，另一方面是房東、其合夥人、代理人、僱員或承包商的同時過失，導致人身或財產的傷害或損壞，並且與租賃房屋或百麗廣場的建造、改建、維修、增建、減去、改善或維護有關，則承租人按照本第18節規定的賠償房東的義務應限於承租人的疏忽，以及其代理人、僱員、轉讓人、受邀者、被許可人或承包商，包括承租人按比例分攤的費用，以及與就此類傷害或損害提出的任何索賠、訴訟或訴訟相關的律師費和費用。

18.3工人賠償豁免權。

本租賃中包含的賠償義務不受任何工人補償、福利或傷殘法律的限制，各賠償人特此放棄上述賠償人根據工業保險法第51章RCW和類似的工人賠償、福利或傷殘法律可能享有的任何豁免權。

18.4專門協商的條款。

房東和租客在簽署本租約時承認，本租約的每一項賠償、免除和豁免條款(具體包括但不限於與工人補償福利和法律有關的條款)都是由房東和租户具體協商和同意的。

19.不可抗拒。

19.1責任保險。

(A)責任保險。承租人應自費在租賃期內維持並維持一份全面/商業一般責任保險單，以承保承租人與租賃物業、美國銀行大樓及Bellevue Place的活動有關的損失、損害或人身傷害或死亡或財產損失或損壞的責任，保單的總限額不少於200萬美元(2,000,000美元)，不設一般總限額。對於有一般總限額的保單，總限額應不低於200萬美元(2,000,000美元)，幷包括背書，規定上述限額適用於

地點，包括租賃的房屋，並有不少於200萬美元(2,000,000美元)的發生限制。如果承租人獲得了具有總限額的保單，承租人應立即通知房東，如果該保單承保的一個或多個保險單在任何時候對承租人提出的索賠超過總限額的50%(50%)或更多。儘管如上所述，如果在租賃期內，根據房東的合理判斷，本合同規定的保單限額不再足以為房東提供合理的保障，房東可以通知租客這種不足之處和適當的承保水平，租户應在收到此類通知後三十(30)天內獲得此類額外保險金額，並向房東提供令人滿意的證據。在確定什麼是本協議下的合理保護時，可以參考其他房東對類似空間和操作所要求的保單金額。本節要求的保險應為最佳保險指南中評級為A-VII或更高的公司。房東、肯珀開發公司和房東指定的任何其他利益相關方應被指定為額外的保險人。保險單應註明，除不支付保費外，不得以任何理由取消保單或將保單限額降低至本租約要求的承保範圍以下，除非提前四十五(45)天提前書面通知房東，並僅在提前十(10)天書面通知不支付保費後方可取消保單或降低保單限額。承租人應在生效之日及此後應業主的要求，向業主交付該保險的所有保單或證書的副本，包括適用的簽註, 顯示房東為附加被保險人及其適用的保單範圍。在任何情況下，此類保單的限制不得被視為限制租户在本租賃項下的責任。

(B)提供含酒精飲品。根據上述第19.l(A)節承保的保險，不排除違反與銷售、贈送、分銷或使用任何酒精飲料有關的任何政府法規、條例、法規或規則的責任，或因向未成年人或受酒精影響的人或任何其他人出售、供應或給予任何酒精飲料，或導致或促成任何人醉酒的責任。因此，本租約第18節中的賠償義務也應擴大到發生在租賃場所以外的地點，並因下列任何風險而引起的損害：(I)所謂的DRAM商店責任保險，(Ii)主酒責任保險或(Iii)酒的法律責任保險，或與酒精飲料的銷售、贈送、分銷或使用有關的其他風險。

19.2財產保險。

除第191和19.2條所要求的保險外，承租人應自費在租賃期內保留和維持完全有效的財產保險，包括承租人的用品、庫存和其他個人財產以及對租賃房產的所有改善、增建和修改，金額相當於全部重置成本，不受共同保險處罰。保險單應註明，除不支付保險費外，不得因任何原因取消保險單或將保單限額降低至本租約要求的承保範圍以下，除非提前四十五(45)天書面通知房東，並僅在十(10)天前書面通知房東不支付保險費。承租人應在保險生效之日及之後，根據業主的要求，向業主交付該保險的所有保單或證明的副本。

19.3維護失敗。

如果承租人未能或拒絕維持本第19條所要求的任何保險，房東可以自行決定為保護房東的物品和利益購買和維持保險，保險金額由房東決定，房東為此支付或應支付的任何和所有保費應被視為額外租金，並應在本合同下一期租金的支付日期到期。未能獲得或

維護本條款第19條所要求的任何保險應構成對本租賃的實質性違約。

19.4.提高保險費。

即使本租約中有任何相反的規定，承租人不得在租賃房屋內或之上保存、使用、出售或要約出售任何物品，也不得進行房東保險公司禁止或可能禁止的任何活動或操作。承租人應支付因承租人使用或佔用租賃房屋而增加的房東財產或責任保險的保費，無論房東是否同意。如果房東的保險費增加，承租人還應立即向房東支付相當於房東為防止任何保險事件造成損失而可能提供的一份或多份保險單上的任何額外保費。在確定保險費增加是否是租户使用或佔用租賃房屋的結果時，制定保險費的組織所確定的費率和保險費應是構成保險費的若干項目和費用的確鑿證據。房東應在房東選擇的時間內向租户交付額外金額的賬單，租户應立即支付房東的費用。

20.抵押貸款和轉貸。

201.轉讓或轉租。

未經業主事先書面同意，承租人不得轉讓、轉讓、抵押、質押、扣押或以其他方式轉讓本租約或其中的任何權益，也不得轉租整個或部分租賃物業，本租約或本租約項下的任何權益不得通過任何法院的任何程序或程序轉讓或轉讓，或在任何情況下，除非事先徵得房東的書面同意，否則不得無理拒絕。任何未經房東事先書面同意的此類交易均屬無效。

在決定是否同意承租人的轉租或轉讓請求時，房東可以考慮任何因素，包括但不限於建議的受讓人或分租人在經營租約規定用途的業務方面的經驗和商業聲譽；建議的受讓人或轉租人產生的客户、人員和客流量是否令房東滿意；儘管承租人和/或其他人在租約下仍負有責任，但建議的受讓人或轉租人是否具有令房東合理滿意的淨資產、財務實力和信用記錄；建議的受讓人或轉租人對租賃場所的使用必須與租約允許的用途相同；建議的受讓人或分租人使用租賃的房產不會違反或造成任何潛在的違法行為；建議的受讓人或分租人將經營或可能經營的業務的質量是否令業主滿意；業主的同意是否可能導致違反業主作為一方的任何其他租約或協議；以及建議的受讓人或分租人的產品結構和目標客户羣是否與業主試圖在Bellevue Place內維持或實現的產品結構和目標客户羣一致。

任何轉讓、轉租或其他轉讓均不解除承租人在本租約項下的任何責任。本第20條規定的禁止包括但不限於(以下應被視為“轉讓”)：(I)承租人的合併或合併；(Ii)任何公司承租人超過25%(25%)的已發行和已發行股票的所有權或投票權的變化；(Iii)因法律的實施、合併、合併、重組、轉讓或公司或所有權結構的其他重大變化而發生的任何轉租或轉讓；(Iv)出售、轉讓或轉讓所有或實質上所有承租人的資產，不論是否有本租契的特定轉讓；

以及(V)任何合夥企業承租人控制權的變更。房東在本協議禁止的任何交易後接受任何金額，不應被視為房東的同意，也不應被視為放棄房東在本協議下的任何權利或補救措施。對任何該等轉讓、轉租或其他轉讓的同意，不得視為免除對任何其後的轉讓、轉租或轉讓須徵得同意的效力。如果要求業主同意轉讓或轉租全部或部分租賃房產，業主有權在轉讓或轉租的擬議生效日期終止本租約，並根據受讓人或轉租人商定的租金(和/或其他補償)和條款以及本租約的條款和條件，終止本租約。對於任何轉租或轉讓，承租人應立即向房東提供所有轉讓、轉租和承擔文書的完整簽約副本。

20.2受讓人義務。

作為業主同意的條件，任何經業主批准的潛在受讓人應明確承擔承租人在本租約項下的所有現有和未來義務，並應與承租人共同和個別負責支付租金、額外租金、其他費用以及履行本租約的所有條款、契諾和條件。

20.3從屬義務。

作為業主同意的條件，任何潛在的承租人應明確承擔承租人在分租期內的所有現有和未來的承租人義務，並與承租人共同和個別負責支付租金、額外租金和其他費用，以及履行本租賃的所有條款、契諾和條件。

20.4條件條件。

業主對任何轉讓或分租的任何同意可受業主認為適當的任何條款或條件所規限(包括但不限於要求租約的任何及所有擔保人同意在轉讓後繼續擔保租賃義務)，而所有該等條款及條件對由租客持有、透過租客持有或透過租客持有的任何人士均具約束力。

20.5律師費和費用。

承租人應補償房東的律師費，以及與處理和記錄任何此類要求的轉讓、轉讓、轉租或產權負擔相關的費用。

21.廣告。

未經業主書面同意，承租人不得在租賃物業或美國銀行大樓內或附近的任何地方(直接或間接作為輪廓或陰影)在租賃物業內或附近的任何地方題字、張貼、地點或以任何方式展示任何標誌、遮篷、天篷、選取框、裝飾、圖形、通知、圖片、標語牌或海報，並由業主全權酌情決定是否同意。房東的任何此類同意應以以下理解和條件為前提：租户應在本租約期滿或更早終止時將其移走，租户應修復對租約的任何損壞

房屋或由此造成的美國銀行大樓。所有此類標誌和廣告事宜應遵守所有適用的法律、政府法規、法令和命令。

22.利恩斯。

承租人根據本租約進行的任何工作，不得被視為立即供業主使用和受益，因此，不得因業主同意租客改善、改建或修理租賃物業而對業主的產業行使任何技工、物力勞動者或其他留置權。承租人應使租賃的房產、美國銀行大樓和貝爾維尤大樓不受因承租人和承租人或承租人代表承租人或承租人所承擔的任何工作、材料和義務而產生的所有留置權和產權負擔的損害，並使房東不受由此產生的任何和所有費用、責任和開支(包括但不限於律師費和房東合理的行政費用和開支)的任何責任的損害。在開始對租賃房屋進行任何改善、改建或修繕工程之前，承租人應向房東提供該等工程和材料的單獨付款和履約保證金，費用和費用由承租人承擔，金額相當於：(I)如果合同價格是固定的，則為實際合同價格；或(Ii)如果合同價格不是固定的，則為承租人希望在租賃房屋內進行的改善、改造或維修的估計成本的1.5(1-1/2)倍。此類保證金應涵蓋忠實履行合同和支付由此產生的所有義務，並確保業主不承擔機械師和物質師的留置權和其他類似留置權的任何和所有責任，並確保此類工作的完成。如果任何人通過承租人、通過承租人或在承租人之下提出索賠，對美國銀行大樓、百樂威廣場或租賃物業提出任何留置權，承租人應立即解除該留置權，費用和費用由承租人承擔。如果承租人沒有立即解除該留置權的記錄, 然後，除業主的任何其他權利或補救外，業主可藉支付聲稱到期的款額而擔保或解除該等權利或補救，而業主如此支付的款額，包括業主為抗辯或迴應該留置權或促致其解除紀錄而招致的任何合理律師費，均屬到期並須由租客作為額外租金支付。

23.TENANT的默認設置。

23.1默認。

下列情況應構成承租人對本租約的違約和違約：

(A)騰出租用的處所。承租人騰出或放棄租賃物業，或承租人未能在充分運作的基礎上營業五(5)天或更長時間(除非租賃物業遭到損壞或破壞，或由於承租人無法合理控制的其他原因，導致承租人無法在租賃物業內開展業務)。

(B)沒有繳交租金。房東向租客發出書面通知後三(3)天內，房東仍未支付租金、額外租金或其他費用，或房東規定租客應在到期時支付的任何其他款項。

(三)不履行的。房東向租客發出書面通知後十(10)天內(除本租約另有規定外)，租客未能遵守或履行本租約的任何契諾、條件或規定；但如果租客違約的性質是需要超過十(10)天才能治癒，則租客不應

如果承租人在十(10)天內開始補救，並在此之後勤奮地進行補救直至完成，則被視為根據本第23.1(C)條違約。

(D)破產。租客為債權人的利益而作出的任何一般轉讓或一般安排；或由租客提交或針對租客提交的要求將租客判定為破產的呈請，或根據任何與破產有關的法律提出的重組或安排呈請(除非就針對租客提交的呈請而言，該呈請在提交後六十(60)日內被駁回)；或委任受託人或接管人接管租户於租賃物業的大部分資產或承租人在本租約中的權益(如該等扣押在委任受託人或接管人後三十(30)日內仍未解除)，或提交委任該等資產的請願書(以較早發生者為準)。

(E)多次違約。承租人在之前至少兩次忽視或未能履行或遵守承租人在本租約下的任何義務後，未能履行或遵守承租人的任何義務(儘管承租人應在接到房東的通知後並在通知期內糾正任何此類先前的不履行義務)。

23.2違約救濟。

如果租户違約或違反本租約(無論是否在上文第23.1節中所述)，房東可在此後的任何時間，在發出或不發出通知或要求的情況下，在不限制房東行使因該違約或違約而可能擁有的權利或補救措施的情況下：

(A)終止租契。以任何合法手段終止承租人對租賃物業的佔有權，在這種情況下，承租人應立即將租賃物業的佔有權交還給房東。在這種情況下，房東有權向租户追回所有逾期租金、額外租金和其他費用，以及根據本租賃條款所欠的所有其他金額；重新租賃租賃場所的費用，包括但不限於租賃場所的翻新和改建費用以及任何租賃佣金；合理的律師費和費用；由具有司法管轄權的法院判給時的價值，即在判給後的租賃期內，本合同規定的未付租金和額外租金超出承租人證明可以合理避免的同一期間的損失金額(“判給時的價值”應以舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加百分之一(I%)的折扣來確定)；以及因承租人違約或違約而產生的任何和所有其他損害賠償；或

(B)繼續該租契。維護承租人的佔有權，在這種情況下，無論承租人是否放棄了租賃的房產，本租約都將繼續有效。在這種情況下，房東有權執行房東在本租約項下的所有權利和補救措施，包括追討損害賠償、租金、額外租金、其他費用和根據本租約可能到期的任何其他付款的權利；或

(C)其他補救辦法。根據華盛頓州的法律或司法裁決，尋求房東現在或今後可獲得的任何其他補救措施或補救措施。

23.3法律費用。

如果任何一方被要求提起或維持任何訴訟(包括主張任何反索賠或交叉索賠，或在破產程序、接管程序或由本合同一方或其他人提起的任何其他程序中的索賠)，或以其他方式將本租賃提交給律師以強制執行本租賃的任何契諾、協議、條款或條件，

除本合同規定的所有其他補救措施外，勝訴方應從另一方獲得在執行本租賃的契諾、協議、條款和條件(無論是否提起訴訟)過程中發生的所有費用(包括合理的律師費)，包括勝訴方在任何上訴中產生的任何此類費用和費用。

23.4銀行倒閉。

(A)假設租賃。如果承租人根據《破產法》第7章成為債務人，或根據《破產法》第11章或第13章提出關於承租人的債務重組或調整請求，或根據《破產法》第7章提出訴訟並移交至《破產法》第11章或第13章，則受託人或租客作為債務人和佔有債務人，不得選擇承擔本租約，除非在承擔時，受託人或租客已：

(1)糾正本租約下的所有違約並支付本租約下所有到期和欠下的款項，或向業主提供“充分保證”(定義見下文)：(A)自假設之日起十(10)天內，受託人或租客將完全支付本租約下所有到期和欠下的款項，並賠償業主因任何現有違約或違反本租約而造成的任何實際金錢損失，包括但不限於房東的合理成本、費用、累計利息和因違約或違約而產生的律師費；(B)自假設之日起二十(20)天內，受託人或承租人將糾正本租約項下的所有非貨幣違約和違規行為；及(C)該假設將受本租約所有條款的約束。

(2)就本節而言，業主和租客承認，在涉及租客的破產程序中，“充分擔保”至少應指：(A)受託人或租客在支付所有擔保債務和行政費用後，有並將繼續擁有足夠的未擔保資產，以向房東保證受託人或租客將有足夠的資金履行本租約規定的租客義務；(B)破產法院須已登錄一項命令，將應付予業主的足夠現金分開，而受託人或租客須已就受託人或租客的財產授予有效及完善的第一留置權及抵押權益及/或按揭，而該等財產的價值及性質均為業主所接受，以確保受託人或租客有義務在上述時間內糾正本租契所指的金錢及/或非金錢上的失責及違規行為；及(C)受託人或租客至少應存入一筆相當於房東持有的兩(2)個月租金的款項(不計任何利息)，以保證租客在租約下的未來表現。

(B)轉讓租契。如果受託人或承租人已根據本節的規定取得租約，以便將承租人在本租約項下的權益轉讓給任何其他個人或實體，則只有在受託人、承租人或建議的受讓人遵守本租約的所有條款、契諾和條件(包括但不限於關於額外租金的條款、契諾和條件)之後，此類權益才可轉讓；房東和租户承認這些條款、契諾和條件在承租人破產程序的背景下在商業上是合理的。根據守則條文獲轉讓本租契的任何人士或實體，應被視為已在轉讓當日及之後承擔本租約項下的所有責任，而無須其他作為或作為。任何此類受讓人應應要求籤署並向房東交付一份確認轉讓的文書。

(C)足夠的保護。在租客根據守則提交或反對租客的請願書後，作為債務人和佔有債務人的租客和任何可能被指定的受託人同意充分保護房東如下：(1)履行租客在本租約下的每一項義務，直至本租約被拒絕或承擔

(2)支付本租約規定的所有金錢義務，包括但不限於支付租金及本租約項下應支付的額外租金，該等租金被視為對租賃物業的使用和佔用的合理補償；(3)向業主提供最少三十(30)天的提前三十(30)天的書面通知，通知業主有關承擔本租賃的任何訴訟或放棄租賃物業的任何意向，放棄應被視為拒絕本租賃；及(4)根據守則的其他規定，為業主履行利益。承租人如不遵守上述規定，將自動拒絕本租約。

23.5累積豁免。

房東在本租約項下的補救措施是累積的，房東因租客違約或違約而行使或未能行使任何權利或補救措施，不應被視為放棄或更改、影響或損害房東根據本租約或法律可能享有的任何權利或補救措施。在授權取消或沒收本租約的任何違約、違約或其他事件發生後的任何時間或時間，業主接受租金或任何其他作為或不作為，不得視為放棄過去或未來的任何違反、違約或未能遵守或履行本租約、協議、條款或條件的行為，或剝奪業主在本條款規定的書面通知可能存在的任何時間取消或沒收本租約的權利，或被解釋為在任何時間阻止業主迅速行使任何其他選擇權。根據本租約的任何條款或條款，其在法律或衡平法上可能享有的權利或補救。

24.抵押權轉讓；抵押權人保護。

24.1從屬關係--通知抵押權人。

在房東的要求下，承租人應立即簽署、確認和交付所有適當的文書，使本租約從屬於Bellevue Place、美國銀行大樓或租賃場所的任何現有或未來的抵押或信託契約，以及其任何擴建、續期或更換；但如果承租人當時沒有違約，則承按人或受益人(視情況而定)應同意在承租人同意代理其代理的情況下，在喪失抵押品贖回權時承認本租賃。即使本租約有任何相反規定，業主不得違反或違反本租約的任何條款，除非已向房東及所有作為抵押權人及/或信託受益人擁有Bellevue Place全部或部分權益，且其姓名及地址已以書面形式提供予承租人或記錄在金縣記錄中的人士發出書面通知，並已完全遵守第14條的規定。

24.2抵押權人保護條款。

租客須以掛號或掛號郵遞方式，將送達業主的所有欠款通知書副本送交所有承按人及信託持有人，但在該通知發出前，租客須已獲書面通知(以轉讓租金及租契通知或其他方式)該等承按人或信託持有人的地址。如果房東未能在本租約規定的時間內糾正此類違約，則抵押權人或信託持有人應有額外三十(30)天的時間來補救違約，或者如果違約無法在該時間內得到補救，則可延長必要的時間，但前提是任何抵押權人或信託持有人必須在該三十(30)天內開始並努力尋求補救措施(包括但不限於啟動司法或非司法止贖程序，如有必要，以進行補救)。

25.控球權的確定。

在符合第11、13及16條的規定下，租客於本租約期滿後，不論是否因時間流逝或其他原因，均應迅速及和平地將租客從業主手中接獲的租賃物業交還業主，其狀況與租客從業主處收到租客時的狀況相同，或經其後經改善後，合理使用及因火警或其他意外事故而造成的損耗及損壞除外。

26.財產的歸還。

承租人應在本租賃終止時，通過期限屆滿或其他原因，拆除其根據第11.2節指定拆除的所有個人財產和改善設施，並應就因此而對租賃場所或美國銀行大樓造成的損害向房東支付任何損害賠償金。如果租户在本租賃終止時或房東有權重入時，未能將其任何性質的財產從租賃場所或美國銀行大樓移走，房東可移走並儲存該財產，而不對其丟失或損壞承擔責任，儲存費用由租户承擔。如果承租人在任何此類財產儲存三十(30)天或更長時間後不支付儲存費用，房東可選擇以房東全權酌情決定的方式、時間和地點以公開或私人方式出售或允許出售任何或所有此類財產，而無需通知租客，除非適用法規要求通知，並應將出售所得收益：第一，用於出售的成本和開支，包括實際發生的合理律師費；第二，用於支付儲存任何此類財產的費用或收費；第三，根據本合同的任何條款，向房東支付或此後可能成為房東的任何其他款項；第四，支付給房客的餘額(如有)。

27.沃倫塔爾投降。

租客自願或以其他方式交出本租約，或相互取消本租約，並不構成合並，但業主可選擇終止所有或任何現有的分租及分租，或將任何或所有該等分租或分租轉讓予業主。

28.EMINENT域。

281總攝入量。

如果所有租賃物業被任何政府或準政府當局行使的徵用權所佔用，則本租約將於租户被要求騰出租賃物業之日起終止，而本租賃項下的所有租金、額外租金和其他費用應支付至該日。如本第28條所用，“徵用權”一詞應包括由任何政府或準政府當局、通過或在任何政府或準政府權力下取得財產，以及任何代替財產的購買或購置，不論損害或取得是否由政府或任何其他被授權行使徵用權的人進行。

28.2整個房舍的構造性徵用。

如果美國銀行大樓的一部分(但不是全部)被徵用，房東應合理地確定美國銀行大樓的剩餘部分不能按房東的期望經濟或有效地使用(無論是出於物理、經濟、美學或其他原因)，房東應在徵用之日起不超過六十(60)天向租户發出書面通知。這個

本租期應在房東在該通知中指定的日期到期，但不得早於該通知日期後六十(60)天。

28.3部分徵用。

如果租賃物業的可出租面積的15%(15%)以上被徵用權佔用或侵佔，則在房東和租客收到徵用或佔用的書面通知後不超過三十(30)天，任何一方均可選擇以書面通知的方式終止本租賃，該終止應自租户被要求騰出如此佔用的租賃物業部分之日起生效。如果美國銀行大樓超過10%(10%)的公共區域被徵用權佔用，則房東可以在徵用之日起六十(60)天內以書面通知租户終止本租約。如果本租約因此而終止，本租約項下的所有租金、額外租金和其他費用應支付至合同終止之日。只要租賃物業或公共區域的任何部分被徵用權佔用，且本租賃未終止，業主應在合理審慎的範圍內，自費合理調度，將租賃物業和公共區域的剩餘部分恢復到緊接被佔用前的狀態，租户應自費合理調度，將承租人和租客的傢俱、傢俱和設備安裝的固定裝置和裝修設備恢復到緊接被佔用前的狀態。自租客被要求騰出如此租用的出租處所的該部分之日起，根據本合同應繳的租金和額外租金，須按租用前租用的處所的可出租面積所佔的相同比例遞減。

28.4損害。

房東保留以徵用權取得的全部損害賠償金或賠償金的所有權利，承租人不得就其租賃房屋的租賃權益的終止或對其業務的幹擾向房東提出任何損害賠償要求。承租人特此授予或轉讓房東現在或以後可能獲得的該等獎勵和付款的任何權利，並同意簽署和交付房東可能不時要求的其他轉讓文書。儘管有上述規定，承租人有權就承租人在本租約終止時有權移走承租人的商品、傢俱和其他個人財產而遭受的任何損失或對承租人業務的損害，向判決機關索賠所有可由承租人追討的賠償；但只有在徵用權訴訟中單獨判給該等損害賠償，而不是作為房東損害賠償的一部分時，承租人才可要求賠償。

29.注意事項。

根據本協議任何條款要求的任何通知，如果是寄給房東的，應親自遞送或通過聯邦快遞或UPS等特快專遞服務郵寄到上述1.2節中規定的房東地址或房東不時書面指示租户的其他地點；如果是寄給房客，則應親自遞送或通過特快專遞服務(如聯邦快遞或UPS)郵寄給租賃場所的租户。如承租人不止一個人或實體，則根據本條例規定或準許發出的任何通知，可由其中任何一人發出或向其中任何一人發出，並應具有相同的效力及效力，猶如由或向所有人或實體發出一樣。任何郵寄給承租人的通知，如有適當的地址和足夠的郵資用於投遞，應視為在美國郵政寄存後生效。

30.蘭德羅德的責任。

儘管本租約中有任何相反規定，業主在此訂立的契諾、承諾及協議並非為約束業主個人或業主的資產而訂立及用意為個人契諾、承諾及協議，而僅為約束業主在所租物業及美國銀行大樓的權益而訂立及用意的，而該等物業及美國銀行大樓可能不時受到拖累。在任何時候，業主或其合夥人或他們各自的繼承人、法定代表人、繼承人和受讓人不會因為本租約或本租約中業主的任何契諾、承諾或協議而承擔任何個人責任或個人責任，也不能對其主張或強制執行任何個人責任。因此，考慮到本合同項下產生的利益，承租人和所有繼承人及受讓人同意，如果房東在本合同項下發生任何實際或據稱的失敗、違約或違約：

(A)租客的唯一和排他性補救辦法是針對業主在租賃處所和美國銀行大樓中的權益；

(B)不得起訴業主的普通合夥人或有限責任合夥人，或如業主的任何普通合夥人或有限責任合夥人是一個法團(就本條第30條而言，統稱為“業主的普通合夥人或有限責任合夥人”)，則不得起訴業主的任何普通合夥人或有限責任合夥人，或任何法團的任何董事、高級人員、代理人或僱員，而業主不得在任何訴訟或訴訟中聲稱因租客遵守本條第30條而引致的抗辯或缺乏屬人司法管轄權；

(C)業主的普通合夥人或有限責任合夥人無須就任何送達或法律程序文件答辯或以其他方式答辯；

(D)不會對業主的任何普通合夥人或有限責任合夥人作出任何判決；

(E)任何針對業主的普通合夥人或有限責任合夥人作出的判決，可隨時撤銷及作廢；

(F)除業主在出租處所或美國銀行大樓的權益外，業主或業主的任何普通合夥人或有限責任合夥人的資產不得被徵收執行令狀；

(G)這些契諾和協議既可由房東執行，也可由房東的任何普通合夥人或有限責任合夥人執行。

31.TENANT的證書。

承租人應在業主書面通知後十(10)天內隨時簽署、確認並向業主或其指定人交付一份書面聲明，主要採用附件“G”的形式，證明(I)本租約是完全有效的，且未以任何方式轉讓、修改、補充或修改(或指明所有影響本租約的協議的日期和條款)；(Ii)本租約項下業主須履行的所有條件(如有)均已滿足；(Iii)業主因物業改善或額外改善而須向租客提供的所有供款(如有)均已收到；(Iv)截至該證明日期，租客並無就業主強制執行本租約而提出的索償、抗辯或補償；(V)沒有超過一個月的預付租金或其他租金義務；及(Vi)沒有向業主交存任何抵押(或如有，則為保證金的數額)。根據本條款提交的所有報表可供業主權益的潛在購買者、業主出借人以及業主和業主出借人的其他指定人使用。如果租户在十(10)天內未做出迴應

房東收到本租約規定的書面要求後，根據本租約的條款和條件，這種不履行屬於重大違約。此外，承租人應被視為已提供上述未經修改的證書，並應被視為已承認業主向潛在買家或承按人提供的任何信息的準確性、本租約的全部效力、業主的履約不存在未糾正的違約、保證金與租約中所述的相同，以及已預付不超過一個月的租金。

32.正確地執行。

如果承租人不支付本租約規定的任何款項(租金和額外租金除外)，或不履行本租約規定的任何其他行為，且房東發出通知後，房東仍將持續十(10)天，房東可在不免除或免除承租人的任何義務的情況下，支付任何該等款項或履行本租約中規定的承租人方面的任何其他行為。房東應(除房東的任何其他權利或補救措施外)在不支付本節規定的到期款項的情況下享有與租客拖欠租金時相同的權利和補救辦法。

33.奧託裏提。

代表承租人簽署本租約的每名人士均親自聲明並保證，本人已獲正式授權代表承租人簽署及交付本租約，並保證本租約根據其條款對承租人具約束力，如承租人為法團，則根據承租人董事會正式通過的決議，並保證該等行動及執行符合承租人的附例。如果承租人是一家公司，承租人應在本租約簽訂後三十(30)天內，向房東提交一份授權或批准本租約執行的承租人董事會決議的核證副本。

34.定位和公共區域。

34.1停車。

房東應在租賃物業的可出租面積內為租户提供每千平方英尺2.7個停車許可證，目前的費率為每個停車許可證每月195美元(195.00美元)(不含税)，在租賃期限內，每月的費率可能會不時增加。如果可用，租户可以按當時的停車費率按月購買額外的停車許可證。承租人的員工不得將車輛停放在公共區域和設施的汽車停放區內，這些區域和設施可能會不時為百威廣場的顧客指定。房東有權在任何時候指定特定的停車區供承租人的員工使用，任何此類指定均可隨時更改。承租人及其員工只能將車輛停放在業主指定的公共區域和設施(如有)內。承租人應在承租人開業後十五(15)天內向房東提供承租人和承租人僱員的國家車輛牌照號碼，此後承租人應在發生任何變化後兩(2)天內通知房東。如果租户或其僱員沒有將車輛停放在指定的停車區，則房東在不限制房東可能擁有的任何其他補救措施的情況下，可以向租户收取每天最低10美元(10.00美元)的費用，對於每輛不適當停放的車輛，每天或不足一天；但是，房東應向租户發出首次違反本規定的書面通知，租户應在此後兩(2)天內停止違規行為；

如果在該兩天內沒有停止，則開始對車輛處以罰款。在接到第一次違章行為的通知後，在徵收任何停車罰款之前，不需要就任何後續違章行為發出通知。根據本節規定到期的所有金額應為額外租金，租户在提出要求後十(10)天內到期並應支付。承租人應以書面形式通知其員工本節的規定。

34.2公共區域。

業主應在任何時候對百麗廣場的公共區域和設施擁有專屬控制權和管理權。承租人有權與其他人共同使用美國銀行大樓的公共區域和Bellevue Place的公共區域和設施，但須遵守房東可能不時採用的非歧視性規則和規定，包括但不限於，房東認為有權不時將其關閉到足以防止將其奉獻給任何人或其中的公眾的法律上足夠的程度。承租人應遵守業主和Bellevue Place業主或土地承租人可不時頒佈和/或修改的關於美國銀行大樓公共區域和Bellevue Place公共區域和設施的使用和運營的規則和規定。本規則和條例在向承租人交付副本後對承租人具有約束力。對於貝爾維尤廣場或美國銀行大樓內的任何其他租户或佔用者不遵守這些規章制度，房東不對租户負責。百麗廣場的公共區域和設施，是指為業主和其他有權佔用百麗廣場空間的人，包括他們的僱員、受邀者、被許可人和客人，提供或不時使用的所有場內和場外區域和/或相關設施，包括但不限於所有停車構築物和停車區(包括場外停車場)、車道、人行道、園林或種植區、步行區、大堂、人行道。, 冬花園零售中心和停車場。“Bellevue Place的公共區域和設施”一詞也是指所有在Bellevue Place的租户和其他有權佔用空間的人可能無法進入，但與Bellevue Place的運營、管理、維修或維護一起使用的所有現場和場外區域和/或相關設施，包括但不限於清潔壁櫥、場內和/或場外管理辦公室和維護區。“美國銀行大樓的公共區域和設施”是指位於美國銀行大樓內的貝爾維尤廣場的公共區域和設施。

35.運輸管理程序。

承租人應與房東和指定運輸管理協會合作，遵守《貝爾維尤場所運輸管理協議》中規定的《貝爾維尤場所運輸管理計劃》的條款和條件，該協議的副本作為附件F附於本文件中，並應成為指定運輸管理協會的成員。承租人應指定其僱員或代理人中的一人為承租人運輸協調員，代表承租人處理與運輸管理有關的所有事務。運輸協調員如有任何變動，應立即通知房東。

36.讓我們享受。

承租人在完全遵守並迅速履行本租約的所有條款、契諾和條件後，並在及時和及時支付本租約項下到期的所有款項後，即擁有並佔有本租賃期內的租賃房產。

37.一般情況。

37.1個標題。

任何章節或段落標題或標題僅為方便起見，不得被視為定義、限制或以其他方式修改本租約或其任何條款的範圍和意圖。

37.2Bellevue Place的租金和收入。

本合同項下應支付的所有金額，特別是包括所有租金、額外租金和其他費用，應在到期時支付，不得有任何抵銷或扣減。業主有權就業主擁有或租賃的所有物業在Bellevue Place的所有租賃和租賃中支付所有租金和其他款項，並有權就Bellevue Place的任何其他活動、使用或運營向業主或其代理人支付任何其他款項。

37.3Successors或Asset。

本租契的所有條款、條件、契諾及協議均適用於業主、租客、其各自的繼承人、管理人、遺囑執行人、繼承人及受讓人，以及因法律實施或其他原因而擁有或管有租賃物業任何權益的任何人士，並對其具有約束力，並須解釋為與土地一同運作的契諾。

37.4Tenant已定義。

這裏所用的“承租人”一詞是指作為承租人或作為承租人簽署本租約的每一個人、合夥企業、有限責任公司或公司。

37.5丟失安全或訪問密鑰卡。

承租人應賠償房東因承租人或承租人的任何代理人、僱員、持牌人或承包商遺失發放給承租人的任何安全或訪問鑰匙卡或類似設備而招致或遭受的任何和所有損失和費用，這些損失或費用是由房東在承租人通知房東該卡或類似裝置丟失之前招致或遭受的。

37.6房東同意。

除本合同另有規定外，凡需經房東同意或批准的，房東可自行決定不徵得房東的同意或批准。

37.7經紀佣金。

承租人代表業主並向業主保證，其並無因執行本租約而招致任何有關經紀佣金或尋找人費用的責任或索償，亦除代表業主及租客的Broderick Group，Inc.外，並無與任何與本租約有關的房地產經紀、代理或銷售人員打交道或知悉任何其他人士。雙方同意賠償其他各方，使其免受布羅德里克集團以外的任何人的所有此類責任或索賠(包括但不限於律師費)的損害。

37.8部分無效。

如果本租約的任何條款、契諾或條件或其對任何個人或情況的適用在任何程度上無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分以及條款、契諾或條件對被視為無效或不可強制執行的條款、契諾或條件以外的個人或情況的適用不應因此而受到影響，本租約的每個條款、契諾或條件均應有效，並應在法律允許的最大程度上予以強制執行。

37.9記錄。

承租人不得記錄本租約。承租人也不得記錄任何租約備忘錄。然而，在房東的要求下，租客應簽署一份由房東提供的格式的備忘錄並交付給房東。備忘錄應説明雙方、租賃房產、租賃期限和承租人遵守《運輸管理協議》和《貝爾維尤城市土地使用規則》第20.25A.030.C.段的義務，或任何類似或後續的法律、法規、法規或規則(如果適用)。

37.10連帶債務。

如果有一個以上的承租人，則本合同規定的義務應是連帶的。

37.11時間。

時間是本租約及其所有條款的本質，其中履約是一個因素。

37.12事先協議。

雙方理解，業主和租客之間沒有任何口頭或書面協議或陳述影響本租約，本租約取代和取消業主和租客之間就本租約主題進行的任何和所有以前的談判、安排、陳述、小冊子、展示、預測、估計、協議和諒解(如果有)，且不得用來解釋、解釋、補充或反駁本租約。本租約及其相互簽署的所有書面修訂，是並應被視為房東和租客及其代表和代理人之間唯一的協議。房東和租客雙方可接受的所有談判和口頭協議均已併入幷包含在本租約中。業主與租客之間並無任何其他陳述、契諾或保證，有關陳述的一切依賴僅以本租約所載的明示陳述、契諾及保證為依據。儘管本租約的印刷條款是由房東起草的，但房東和租客同意，這種情況不應產生任何推定、施工規範或對房東或租户的立場有利的暗示。房東和租客同意，在房東和租客共同簽署本租約之前，不得將本租約中的行間、塗抹或刪除的語言解釋為具有任何特殊意義，或提出任何推定、解釋或暗示，包括但不限於房東或租客打算藉此陳述已刪除語言的相反、正面或相反的任何含義。閲讀本租約時，應視為被刪除或刪除的語言從未存在過，而行間語言一直存在。

37.13無履行能力。

房東或租客在本合同項下的義務應在一段時間內免除，該期限等於由於天災或超出該方合理控制範圍的任何其他原因、財務能力或疏忽被阻止或延遲履行的時間。

第37.13節的規定不適用於任何租金、額外租金或其他費用的支付。

37.14業主權益的轉讓。

如業主在租賃物業或百麗城的權益發生任何轉讓(僅為保安目的而轉讓除外)，轉讓人應自動解除自轉讓日期起及之後業主應承擔的任何及所有義務及法律責任，而租客同意受讓受讓人。

37.15禁止採光、空氣或觀景地役權。

在Bellevue Place或毗鄰Bellevue Place的土地上建立的任何構築物對光線、空氣或景觀的任何減弱或關閉，均不以任何方式影響本租約或租客在本租約下的義務，也不向業主施加任何責任。

37.16互惠地役權協議。

本租約應服從業主和任何其他各方之間簽訂的任何和所有經營、維護和互惠地役權協議(“REA”)，包括對其的任何修訂或修改。承租人應在房東提出書面要求後十(10)天內簽署協議，並將協議以可記錄的形式(主要以附件“H”的形式)歸還給房東，使本租賃從屬於任何此類理由。

37.17懷弗。

業主放棄本合同所載的任何條款、契諾或條件，不應被視為放棄任何隨後違反本合同所載的相同或任何其他條款、契諾或條件的行為。業主隨後接受租金、額外租金、其他收費或本租約下的任何其他款項，不得視為放棄租客先前對本租約任何條款、契諾或條件的任何拖欠，但租客未能支付如此接受的特定款項除外，不論業主在接受該等款項時是否知悉先前的違約。此外，任何支票或任何付款函件上的背書或聲明，均不得被視為同意及清償，而業主追討該等租金餘額或尋求本協議所規定的任何其他補救或其他補償的權利，亦不受該背書或聲明或接受該等付款的影響。

37.18名稱。

未經業主事先書面同意，承租人不得將建築物或項目的名稱用於租賃處所地址以外的任何用途，在任何情況下，承租人不得獲得該等名稱的任何權利或對該等名稱的任何權利。

37.19法律的選擇--地點。

本租約受華盛頓州法律管轄。任何強制執行本租約條款或收取租客欠房東的任何款項的訴訟地點應在華盛頓州金縣高級法院。

37.20OFAC認證。

(A)認證。承租人證明：

(I)它不是直接或間接地為或代表任何被任何行政命令或美國財政部列為恐怖分子的個人、團體、實體或國家，或根據外國資產管制辦公室執行或管理的任何法律、命令、規則或法規而被禁止或阻止的其他個人、實體、國家或交易；以及

(Ii)它沒有直接或間接代表任何該等人士、團體、實體或國家進行這項交易，或沒有直接或間接代表任何該等人士、團體、實體或國家進行這項交易，或沒有直接或間接代表該等人士、團體、實體或國家進行這項交易。

(B)彌償。承租人特此同意為房東辯護、賠償，並使房東免受因違反上述認證而引起或與之相關的任何和所有索賠、損害、損失、風險、責任和費用(包括律師費和費用)。

茲證明本租約已於上述日期簽訂。

寫字樓租賃展品

展品A--貝爾維尤廣場的法律描述

展品“B”--百樂威廣場場地平面圖

附件：租賃房屋的“C”字型平面圖

展品“D”號承租人設計與施工手冊

展品“E”規章制度

展品“F”-貝爾維尤廣場交通管理

附件“G”--承租人禁止反言證書表格

附件“H”-附屬於互惠地役權協議的協議格式

附件A

貝爾維尤廣場的法律描述

附件B

貝爾維尤廣場場地平面圖

附件C

租賃房屋的建築平面圖

附件D

租户設計與施工手冊

附件E

規章制度

附件F

百樂威廣場運輸管理協議

附件G

承租人禁止反言證書的格式

附件H

居次協議的格式
互惠地役權協議

第一份租約附錄

本首次租賃附錄(本附錄)於2020年8月18日由華盛頓有限責任公司Bellevue Place Office，LLC和華盛頓公司SmartSheet，Inc.(“承租人”)簽訂。

獨奏會

答：房東和租客簽訂了一份日期為2017年6月21日的非住宅租約(“租約”)，租約位於華盛頓州貝爾維尤貝爾維尤廣場的美國銀行大樓內的500號套房，租賃空間在租約中有更具體的描述。

通過簽署和交付本附錄，業主和租户打算在某些重要方面修改和補充租約，其中包括為保證金提供信用證。

除非另有説明，本合同中的所有大寫術語的含義與本租約中規定的相同。

因此，現在，出於良好和有價值的對價，房東和租客在此確認本租約的收據和充分性，現將本租約修改和補充如下：

1.第一節基本租約數據、條款和證物。在租約第一節第1.14段的末尾增加以下一句話：

在承租人的選擇下，保證金可以按照下文第37.24節的規定以信用證的形式交付。

2.信用證。新增以下條款作為《租約》第37.24條：

(A)房東和租客承認，承租人將根據本租約佔用美國銀行大樓內的空間，並作為房東簽訂本租約的報酬，承租人應向房東交付或安排交付一份或多份符合第37.24節條款的不可撤銷備用信用證，並應使其始終有效而不過期或終止。承租人未能履行或遵守第37.24節中規定的任何條款、契諾或協議，應構成本租賃項下的重大違約。

(B)承租人應以業主可接受或業主提供的形式向業主交付或安排交付不可撤銷的備用信用證(“信用證”)，該信用證由業主合理接受的全國性銀行協會出具，由承租人以業主為受益人，按照租約第8節確定的初始金額支付給業主，有效期不得早於到期日，並根據其條款規定，除非信用證的簽發人給予業主，否則應每年自動延長至當時的到期日後一(1)年，而不作書面修改或修改。在當前到期日之前至少六十(60)天，發出發行人選擇不延長信用證的書面通知。如果信用證的開證人在任何時候通知房東，開證人選擇不延長信用證，那麼，在信用證當時的到期日之前不少於三十(30)天，承租人應向房東交付或安排向房東交付由房東合理接受的全國性銀行協會開具的以房東為受益人的不可撤銷備用信用證。

租約第8節所要求的金額。在根據本節交付的任何替代信用證到期日之前不少於三十(30)天，承租人應向房東交付或安排交付另一份由房東合理接受的全國性銀行協會簽發的以房東為受益人的不可撤銷替代備用信用證，金額為租賃第8條所要求的金額。根據第37.24條交付的每份替代信用證的期限應不少於一(1)年，並且應採用房東可以接受或由房東提供的形式。此外，如果承租人有權獲得本租約第8條規定的現金保證金和/或額外保證金的減額，承租人應將原始信用證換成減額後的替代保證金，或向房東交付修改、背書或其他修改的信用證，以降低第8條允許的金額。

(C)在發生本租賃項下的任何違約或違約時，包括但不限於租户未能及時向房東交付或導致根據第37.24款向房東交付任何替代信用證時，房東可以選擇從信用證和根據本37.24款交付的任何替代信用證中提取合理必要的金額，以糾正此類違約或違約和/或賠償房東因租户違約或違約而可能遭受的任何其他損失或損害。根據第37.24款交付的信用證和每份替代信用證(也稱為“信用證”)應規定憑業主(或任何受讓人)的即期匯票付款，並附上一份證明，其實質內容如下：“根據_銀行開具的不可撤銷備用信用證第號。_如果房東開出信用證，承租人應在開具之日起十(10)天內恢復信用證或提供額外的不可撤銷備用信用證，以便在本租約發生任何進一步違約或違約的情況下，房東在任何時候都有租約第8條所要求的金額可供提取。

(D)如果信用證沒有續期，或者承租人沒有在當時的信用證到期日前三十(30)天或之前提供不可撤銷的備用替代信用證，或者在房東提取信用證的情況下，如果承租人沒有恢復信用證或提供額外的信用證，以便在本租約下發生任何進一步違約或違約的情況下，業主可以動用租約第8條所要求的金額，那麼，在這種情況下，從信用證支取的金額可能等於信用證的全部金額。根據前一句話從信用證中提取的任何收益應由房東根據本租約第8節的規定作為額外的保證金持有。

3.剩餘租約條款。除本附錄中明確修改外，本租約的所有其他條款仍具有全部效力和作用。如果本附錄的條款與本租賃條款有衝突，應以本附錄的條款為準。

日期為以上第一次書寫的日期和年份。

美國銀行大樓寫字樓租賃

之間

貝爾維尤地方辦公室有限責任公司，
華盛頓一家有限責任公司

(房東)

和

SMARTSHEET.COM，Inc.
一家華盛頓公司

(租户)

300和350套房

目錄

美國銀行大樓寫字樓租賃

本租約於2017年2月3日由華盛頓有限責任公司Bellevue Place Office，LLC和華盛頓公司SMARTSHEET.COM，Inc.之間簽訂。

獨奏會

A.房東對華盛頓州金縣貝爾維尤市的某些不動產及其改善擁有某些權利和權益，該不動產在本文件所附附件“A”中描述，並在本文件所附場地平面圖中作為“B”所示。該物業及其改建是一個一流的多用途開發項目的一部分，該項目通常被稱為“Bellevue Place”。Bellevue Place目前由美國銀行大樓、酒店大樓、角落大樓和冬園零售中心組成，如表“B”所示，以及目前位於上述樓下的停車場。

B承租人希望從房東那裏租賃美國銀行大樓的一部分，房東願意按照本文規定的某些條款和條件這樣做。

因此，為了並考慮到本協議所載的承諾、契諾和協議以及其他善意和有價值的對價，茲確認這些對價的收據和充分性，協議如下：

1.BASIC租賃數據、條款和展品。

1.1房東：Bellevue Place Office，LLC，華盛頓的一家有限責任公司。

1.2房東地址：華盛頓州貝爾維尤4186號郵政信箱98009。

1.3 Tenant：Smartsheet.com，Inc.，一家華盛頓公司。

1.4租户主要營業地址：華盛頓州貝爾維尤東北8街10500號，Suite1300號，郵編：98004。

1.5 Tenant的許可商品名稱：Smartsheet.com。

1.6租賃房產：指美國銀行大樓第三(3)層的部分；如附件“C”所示。

1.7租賃房屋的可出租面積：

開始日期：租賃房地300應包括套房300，面積為12,694平方英尺(12 694平方英尺)。

開始日期：租賃房舍350應包括350號套房，面積為3,246(3 246)平方英尺。

1.8 Bellevue Place可出租面積明細：

(A)美國銀行大樓和角樓的總可出租面積為46萬3599(463,599)平方英尺。

(B)Bellevue Place的可出租總面積為51萬9549(519,549)平方英尺。

1.9 Tenant的份額：

由於Bellevue Place是一個多用途開發項目，在其各種元素中包含各種不同的辦公、零售和公共區域設施，因此租户的份額適當地包括兩個組成部分：(I)第1.9(A)節規定的美國銀行大樓和角落大樓的特定運營、維修和維護費用；(Ii)Bellevue Place的一般運營、維修和維護費用，如第1.9(B)節規定的。

[租賃房舍300-以12,694平方英尺可出租面積為基礎]

自及包括租賃物業300生效日期：

(A)美國銀行大樓和角樓的運營、維修和維護費用：2.74%(2.74%)，按第1.8(A)節規定的463,599平方英尺計算。

(B)Bellevue Place的運營、維修和維護費用：2.44%(2.44%)，根據第1.8(B)條，按519,549平方英尺計算。

[租賃房產350-以3246平方英尺的可出租面積為基礎]

自及包括租賃物業350開始生效日期：

(A)美國銀行大樓和角落大樓的運營、維修和維護費用：根據第1.8(A)節，以463,599平方英尺的租金計算，零點七(0.70%)。

(B)Bellevue Place的運營、維修和維護費用：62%(0.62%)，根據第1.8(B)節，按519,549平方英尺計算。

1.10租金：

[租賃房舍300-以12,694平方英尺可出租面積為基礎]

自租賃開始之日起至2018年4月30日止(含)，租金為每年每平方英尺租賃面積37美元，或每月39,139 83/100美元(39139.83美元)。

自2018年5月1日起至2019年4月30日止，租金為每平方英尺38美元

租賃房屋的可出租面積每年或40,314 03/100美元(40314.03美元)/月。

自2019年5月1日(含)至2020年4月30日(含)，租金為租賃房屋可出租面積的每平方英尺每年39 25美元(39.25美元)或每月41,519 96美元(41 519.96美元)。

自2020年5月1日(含)至2021年4月30日(含)，租金為每年每平方英尺租賃面積43美元(40.43美元)，或每月42,768美元(42768.20美元)。

自2021年5月1日(含)至2022年4月30日(含)，租金為每年每平方英尺租賃面積41美元(41.64美元)，或每月44,048美元(44,048.18美元)。

自2022年5月1日(含)至(含)到期日，租金為每年每平方英尺租賃面積42 89美元(42.89美元)或每月45,370 47美元(45 370.47美元)。

[租賃房產350-以3246平方英尺的可出租面積為基礎]

自租賃開始之日起至2018年4月30日止，租金為每平方英尺租金37美元/100美元(37美元)，或每月10,008 50/100美元(10,008.50美元)。

自2018年5月1日(含)至2019年4月30日(含)，租金為每年每平方英尺租賃面積38美元，或每月10,308 76美元(10,308.76美元)。

自2019年5月1日(含)至2020年4月30日(含)，租金為租賃房屋可出租面積的每平方英尺每年39美元(39.25美元)或每月10,617 13美元(10 617.13美元)。

自2020年5月1日(含)至2021年4月30日(含)，租金為每年每平方英尺租賃面積43美元(40.43美元)，或每月10,936 32美元(10,936.32美元)。

自2021年5月1日(含)至2022年4月30日(含)，租金為每年每平方英尺租賃面積41美元(41.64美元)或每月11,263 62/100美元(11 263.62美元)。

自2022年5月1日(含)至(含)到期日，租金為每年每平方英尺租賃面積42 89美元(42.89美元)或每月11,601 75美元(11 601.75美元)。

1.11租賃期：大約七十一(71)個日曆月，外加一個日曆月的必要部分(如果有的話)，使到期日出現在該日曆月的最後一天。

1.12生效日期：

租賃物業300：自(I)基本完成物業改善(定義見下文第11.1(A)節)後五(5)天起計(包括較早者)，但不遲於2017年5月1日，或(Ii)承租人首次租用租賃物業作商業用途之日。

租賃物業350：自(I)基本完成物業改善(定義見下文第11.1(A)節)後五(5)天起計(包括較早者)，但不遲於2017年6月1日，或(Ii)承租人首次租用租賃物業作商業用途之日。

1.13失效日期：2023年3月31日。

1.14保證金：簽訂本租約後，承租人應向房東支付21萬4613 23/100美元(214,613.23美元)，其中66,204 13/100美元(66,204.13美元)用於租賃期限第一個月到期的租金和額外租金，14萬8409 10/100美元(148,409.10美元)代表租金和租賃期限最後一個月到期的額外租金作為保證金。

1.15向物業業主提交物業改善圖則的截止日期。不適用。

1.16承租權：本租約取決於房東貸款人的接受和批准。如果房東的貸款人接受這一租賃，房東將免除這一應急措施。

1.17項目建築師：JPC建築師，或業主另行指定的建築師。

1.18通過引用合併的展品：

展品A--貝爾維尤廣場的法律描述。

展品“B”--貝爾維尤廣場的場地平面圖。

附件“C”--租賃房屋的平面圖。

附件“D”-承租人設計和施工手冊(包括基地建築完工情況)。

附件“E”--規章制度。

附件“F”-貝爾維尤廣場運輸管理協議。

附件“G”--承租人禁止反言證書表格。

附件“H”--互惠地役權協議的從屬協議格式。

2.前提。

2.1一般而言。

房東特此向承租人出租和轉讓，承租人特此接受房東按照本協議規定的條款和條件，將上文第1.6節所述和附件“C”中所描述的租賃物業，以及進出美國銀行大樓和百麗廣場公共區域和設施的權利，連同進出的權利一併接受。

2.2預留給房東。

業主保留隨時更改Bellevue Place的大小和尺寸；對Bellevue Place增加額外的建築和改善；遷移、更改和更改Bellevue Place內、上和下的建築物數量和其他改進；更改Bellevue Place任何建築物和停車區的任何建築尺寸和樓層數；更改Bellevue Place的商店和租户的身份和類型；更改Bellevue Place的建築物和其他改進項目的名稱和地址；以及更改Bellevue Place的公共區域和設施。房東還保留外牆和屋頂的使用和所有權利，並有權安裝、維護、使用、維修和更換通過租賃物業的管道、管道、導管和電線，這些位置不會對租户的使用和百麗廣場的其他部分造成實質性幹擾。房東應合理地嘗試將此類物品放置在地板下、天花板上方或靠近內牆的位置。除非另有約定，此類用途不得超過租賃房屋實用面積的百分之一(1%)。如果房東在本合同項下的用途超過租賃物業可用面積的百分之一(1%)，則承租人有權按照上文第1.7節的規定減少租賃物業的可出租面積，並按比例減少租金和額外租金(如下文第5和第6節所述)，作為其唯一和唯一的補救措施。租賃的房屋不得包括吊頂以上的空間。房東有權以任何方式使用緊鄰地面以下的面積和吊頂上方的空間，而不永久和實質性地幹擾租客對租賃房屋的使用。

2.3故意略去。

2.4第一次機會的權利。

(A)如業主提供書面建議，或獲提供一份業主準備接受的書面建議，將美國銀行大廈三(3)樓的301號套房(“第一機會空間”)租給準租客，包括租客，則業主會以書面通知租客(“業主第一機會通知”)，而除本條例另有規定外，租客有權(“第一機會權利”)按業主第一機會通知所概述的條款及條件出租該第一機會空間，根據下文第(B)節的規定，通知房東其行使這項權利。

(B)如果承租人希望行使其租賃第一機會空間的權利，承租人應在收到業主首次機會通知後五(5)個工作日內向業主發出明確的書面通知(“承租人首次機會通知”)。時間是很寶貴的。如果租客因任何原因拒絕或不通知房東，則房東的先機通知標的的先機空間的租客權利應被視為放棄，此後，在五(5)個工作日期滿後，房東可將該空間出租給任何其他方。

(C)第37.22(A)節的規定適用於第一機會空間中任何希望延長或續簽租約，或為第一機會空間簽訂新租約的現有租户。然而，業主應明確有權延長或續簽First Opportunity Space的現有租户的租約，或與現有的First Opportunity Space租户簽訂新的租約，如果這些租户的租約規定了這種權利的話。

(D)儘管前述有任何相反規定，承租人在承租人根據租約任何條文違約的任何期間(超過任何適用的補救期間)，不得行使承租人對先機空間的權利。時間是很寶貴的。不得因承租人因上述規定而不能行使先機空間的先機權利而延長或延長行使該權利的期限。根據房東的唯一選擇，承租人對第一機會空間的所有權利應終止，即使在租户適當和及時行使之後，如果在行使之後但在第一機會空間開始日期之前：(I)租户因未能在適用的通知和補救期限後向房東支付金錢義務而違約，則租户對第一機會空間的所有權利應終止且不再具有任何效力或效力；(Ii)房東已向承租人發出十(10)天的書面通知，通知承租人任何其他不履行義務的行為(該通知明確指出，未能按照租約要求履行義務可能會導致承租人喪失優先購買權)，並且在該十(10)天期限內未完全改正；然而，如果承租人失敗的性質是合理地需要十(10)天以上的時間才能修復，則如果承租人在上述十(10)天內開始修復該失敗並在此後努力進行修復直至完成，則房東無權終止該失敗的第一機會的權利；或(Iii)業主根據租約向租客發出違約通知(而租客實際上是違約的)，而業主先前已根據租約向租客發出三(3)份或以上的違約通知(而租客在該等情況下事實上是違約的), 無論這種違約最終是否得到糾正，只要在規定房東有權終止本合同下的優先購買權的通知之前發出的通知明確指出，發出另一份違約通知可能會導致租户喪失優先購買權。如本文所用，術語“違約”、“未能履行”或“違約”應指本租約第23.1節中定義的違約。

(E)與先機艙位的先機權利有關的前述權利，除租約外，不得單獨轉讓。

3.放寬條件。

3.1大體上。

本租賃的期限(“期限”或“租賃期限”)應為上文第1.11節規定的時間段，從下文第4.1節規定的開始日期開始，至晚上11：59結束。在到期日，如下文第4.2節所規定。

3.2終止。

租約將於租期屆滿之日終止，除非根據本合同或法律的規定更早終止，而無需業主或租客的任何通知。如果租客在租期結束時沒有交出租賃的物業，承租人應對任何後續租客向業主提出的所有索賠和要求負責，並應賠償業主因業主延遲將租賃物業的佔有權交付給該後續租客而提出的所有索賠和要求。

3.3堅持到底。

租户在租期屆滿後保留的任何租約應被解釋為逐月租賃。在租賃期間，承租人應每月向房東支付租金的150%(150%)，該租金為租賃期限最後一個月應支付的租金的150%(150%)，以及本合同規定的額外租金和其他費用。除本文所述外，此類按月租賃也應遵守本租賃的所有條款、契諾和條件。

3.4延長租賃期的選項。

(A)給予租户選擇權。(“延期選擇權”)將租期延長五(5)年，至2028年3月31日及包括在內。該期間在本文中應被稱為“選擇期”。要行使延期選擇權，承租人必須在到期日期前至少十(10)個日曆月(但不早於十二(12)個日曆月)向業主發出明確的書面通知，表明租户選擇行使延期選擇權。

(B)如承租人選擇行使續期選擇權，選擇權期間的租金(“新租金”)應為美國銀行大樓(“可比空間”)可比空間(“可比空間”)的公平市值租金(定義見下文)，但在任何情況下，新租金不得低於租賃期限最後一個月的應付租金。如果當時美國銀行大樓沒有可比較的空間，承租人應支付新租金，如果美國銀行大樓有可比較的空間，則支付美國銀行大樓的公平市場租金。“公平市場租金”一詞是指有意願的承租人將其可比空間的租期續期五(5)年所支付的租金。對於續簽美國銀行大樓租約的租户，在確定公平的市場租金時應包括租户優惠。“承租人優惠”一詞應包括但不限於改善承租人條件和免收租金等誘因。

(C)如果房東和租客不能就新租金達成一致，則應將此事提交由三(3)名仲裁員組成的小組決定。業主和租客應各自指定一(1)名仲裁員，該仲裁員應是持牌商業房地產經紀人或MAI房地產估價師，應熟悉Bellevue Place，並(在截至任命之日的三(3)年內)積極參與可比空間的經紀或評估。仲裁員的裁決應僅限於房東或租客建議的新租金是否最接近公平市場租金的問題。每一位此類仲裁員應在租户或房東通知對方選擇通過本仲裁程序確定新租金後十五(15)天內指定。如此指定的兩名仲裁員應在最後一名指定的仲裁員任命之日起十五(15)天內商定並指定第三名仲裁員，該仲裁員的資格應與上文規定的最初兩名仲裁員的資格標準相同。如無上述協議，業主或租客均有權要求國王郡高等法院主審法官委任第三名仲裁員。三(3)仲裁員應在指定第三名仲裁員後三十(30)天內就雙方是否使用業主或租客建議的新租金達成決定，並應將此通知業主和租客。三(3)名仲裁員中的大多數人的裁決對房東和租客都具有約束力。仲裁費用由房東和租客平分支付。仲裁程序不應超過三十(30)天。然而，, 如仲裁員於選擇期開始前仍未釐定新租金，承租人應支付先前根據租約生效的租金加上10%(10%)的加幅，直至仲裁員釐定新租金為止。如果仲裁程序導致租金上漲，租户應支付差額，並支付租約下一個月應支付的租金。如果仲裁程序導致較低的租金，

承租人應獲得抵免其根據租賃支付的下一個月租金，以及任何後續的月租金付款(如有必要)，金額相當於多付的金額。

(D)儘管前述有任何相反規定，在租客根據租契任何條文出現違約的任何期間內，在上述違約完全糾正之前，不得行使延期選擇權。時間是很寶貴的。如果承租人在該權利有效的任何情況下，在行使該權利的適用期限屆滿之前未能行使該延期選擇權，則該延期選擇權此後應被視為無效，不再具有效力或效力。可行使延期選擇權的期限不得因承租人因上述規定而無法行使該等權利而延長或延長。承租人對延期選擇權的所有權利應終止，即使在承租人適當和及時行使後，如果在該行使之後但在選擇期開始日期之前，承租人根據租約條款違約，且違約未在任何適用的補救期間內得到糾正，則即使在承租人適當和及時行使該權利之後也不再具有效力或效力。

(E)延期選擇權應是租户個人的選擇，不得由承租人以外的任何人士或實體自願或非自願地行使或轉讓，亦不得將延期選擇權與本租約分開轉讓。

4.合同和到期日；租賃年。

4.1生效日期。

開工日期應為上文第1.12節規定的日期。

4.2失效日期。

本租約將於晚上11：59到期。在上文第1.13節規定的日期。

4.3生效和期滿的確認。

在承租人入住租賃房屋後五(5)個工作日內，或應房東的要求，房東和租客應以書面形式確認具體的開始和終止日期以及。第6.2(F)節所定義的租賃房屋的“建成”可出租面積以及本租約應支付的租金，這些租金應作為本租約的附件並納入本租約。

4.4租賃年限。

“租賃年”是指自1月1日起至次年12月31日止的歷年。如果生效日期不是1月1日，則初始租賃年度應從生效日期起至該歷年的12月31日止幷包括在內。如到期日並非12月31日，則最後租賃年度應為自最後租賃年度公曆年度的1月1日起至到期日(包括在內)。

5.RENT。

承租人應向房東支付上文第1.10節所述的金額(“租金”)，且不作任何通知或要求，也不作任何抵扣或扣除。房東應在每個日曆月的第一天或之前，在上述第1.2節所述的房東地址，或在房東此後不時以書面形式指定的其他地點，以美國的合法貨幣預付房東的租金。租金和

租賃期限開始或結束時的任何部分月的額外租金(如下文6.1節所定義)應按月30天按比例計算。除租金和額外租金外，本合同項下應支付的所有金額有時可能被稱為“其他費用”。房東可以(但不應被要求)向租户提供通過電子資金向房東支付本租賃條款要求由租户支付的任何或所有金額的程序。

6.加租。

6.1一般而言。

除上文第5節規定的租金外，從(I)租賃房地300開始計算；和(Ii)租賃物業350的開始日期就租賃物業350而言，承租人應向業主支付承租人在經營費用(如下文第6.2(B)節所界定)中所佔的份額，而無須給予通知(通知承租人其在額外租金中的份額)，亦不得抵銷或扣除，該等開支包括但不限於：(I)美國銀行大樓及角樓的營運、維修及保養費用；及(Ii)Bellevue Place於租賃期內的營運、維修及保養費用(“額外租金”)。

6.2定義。

下列術語應具有下文規定的含義，除非上下文另有規定或明確要求：

(A)承租人的份數。承租人的份額應等於上文第1.9節規定的百分比。

(B)一般的營運開支。運營費用應包括(I)所有運行、維修和維護費用(在下文第6.2(C)節中定義)，以及(Ii)所有税費(在下文第6.2(D)節中定義)。

(C)操作、維修和維護費用。運營、維修和維護費用應包括業主支付或應付的與Bellevue Place及其組成部分的運營、維修和維護相關的實際成本和支出，其中包括但不限於美國銀行大樓、角落大樓和温特花園零售中心，減去根據金縣記錄器8709160449號檔案(經不時修訂)記錄的特定建設、運營和互惠地役權協議的條款中定義並根據該條款從酒店地段所有者那裏收到的所有費用，並應包括：但不限於，向運輸管理協會支付或應付的成本和費用。在不限制前述一般性的原則下並舉例説明，運營、維修和維護費用應包括所有公用事業、供暖、空調和通風的成本和費用；執照、許可證和檢查費；種植和美化的費用和費用；清潔服務；直接人身損害保險(包括但不限於收入損失保險)、責任和超額責任保險以及其他適當的保險單，由業主或業主貸款人單獨確定，包括但不限於車庫管理員的法律責任、鍋爐、機械和汽車保險；設備的税金和評估；維修費用及開支，包括但不限於為履行業主對租客的義務而必需或適當的資本性質的費用；清除垃圾及其他垃圾的費用及開支；用品、工具及設備的費用及開支；清潔、保養、修理及更換機器及設備的費用及開支, 包括但不限於自動開門器、燈和照明設備，

供暖、空調和通風設備、消防和自動噴水滅火系統及安保系統；機器和設備折舊津貼(根據國税局制定的準則和條例，折舊將超過任何這類機器和設備的使用年限)；提供這類服務的人員費用和費用，包括但不限於安保和交通管制；法律和會計費用及費用；習慣管理費；為履行業主的維修或保養義務而必需或適當的任何資本改善費用，該費用由任何適用的政府法律或法規所規定，但在租客被要求佔用租賃房屋時尚未生效，或為降低運營、維修或維護成本而進行的(任何此類資本改善費用應在該項目的使用年限內攤銷(根據美國國税局制定的指導方針和規定，如果有，按業主不時釐定的資本回報率，按未攤銷餘額的現行市場年利率計算，或按業主為購買或建造該等改善而借入的資金所支付的較高利率計算)。

(D)税項。税項應包括所有房地產税、個人財產税和針對或可歸因於Bellevue Place而徵收或可能徵收的所有其他税項、附加費和評税，以及位於Bellevue Place上、之內或之下並與其運營相關使用的業主的所有裝修、固定附着物、設備和其他財產，包括美國銀行大樓、角樓和美國銀行大樓和角樓下面的土地，包括但不限於與停車場和冬花園零售中心的運營有關而使用的土地、裝修、設備、固定裝置和其他財產，以及與停車場和冬園零售中心的運營有關的任何租金、消費税、銷售税、交易税或其他特權税或徵税，無論面額如何(聯邦、州和地方淨所得税除外)，在租賃期內支付或應付，以及業主擁有的温特加登零售中心所有租户改善工程的税收，但不包括酒店大樓和酒店大樓下的土地。税金還應包括支付或應付給任何第三方的任何金額，或房東為獲得上述定義的税額減免而發生的任何金額。

(E)出租處所的可出租面積。在本租賃中，租賃房屋的可出租面積應指租賃房屋的可用面積，該術語是根據ANSI/BOMAz65.1-2010《辦公建築建築面積測量標準方法》(ANSI/BOMAz65.1-2010)定義和計算的，乘以1.2546%(1.2546%)的負荷係數。租賃房屋的“建成”可出租面積應為房東將租賃房屋的佔有權交付給承租人時租賃房屋的真實可出租面積。

(F)Bellevue Place的可出租面積。就本第6條而言，Bellevue Place的可出租面積應包括(I)美國銀行大樓、(Ii)角樓和(Iii)冬園零售中心內和通向冬園零售中心的所有區域和空間的總和(無論美國銀行大樓、角樓和冬園零售中心內的這些區域或空間是否實際上由業主租用)，可供業主及其員工、被許可人、受邀者和客人專用和佔用的所有區域和空間，包括但不限於所有休息室、夾層、倉儲和儲物區，任何業主租用的物業內的文書和辦公區域，以及員工區域，不包括酒店大樓內的所有區域和空間(不包括位於冬季花園零售中心內或通向冬季花園零售中心的區域和空間，專供業主及其僱員、持牌人、受邀者和客人使用的區域和空間)以及Bellevue Place的公共區域和設施。如果在任何時候，業主認為Bellevue Place的可出租面積因計算錯誤而與上文第1.8節所述的Bellevue Place的可出租面積有實質性差異

或對Bellevue Place進行增加、修改或更改，且業主希望修改本租約以反映Bellevue Place的實際或更改的可出租面積時，業主應以書面形式通知租户。如果承租人在收到房東通知後十(10)天內沒有以書面形式反對房東通知，本租約應被視為已修改為包含房東通知中所述的百樂威廣場的可出租面積。如果租户在上述十(10)天內對業主的書面通知提出反對，並且房東和租客在收到租户的反對通知後十(10)天內未能就Bellevue Place的可出租面積達成一致，則應將此事提交Bellevue Place的項目建築師決定。項目建築師的決定是最終的，對業主和租户都有約束力，當項目建築師決定時，本租約應被視為經修訂以反映Bellevue Place的可出租面積。業主和所有反對業主通知的租户應平均分攤項目建築師考慮此事的費用和費用。

(G)即使本第6.2條有任何相反規定，下列成本不應計入根據本租賃第6.2條向承租人收取的運營成本和維護費用：

租賃佣金、廣告費用、費用和為Bellevue Place部分地區招攬新租户而產生的費用。

除租約第6.2(C)節允許外，抵押貸款的利息或攤銷付款。

按土地租約或其他相關租約收取租金。

與石棉或其他危險或有毒材料或物質所需的環境測試、拆除、封閉、封裝或其他處理相關或發生的任何費用或支出。

房東有權或有權通過保險支付或報銷的任何物品的費用。

房東有權從其他租客那裏獲得補償的電費、水費或其他公用事業費用以及適用的税費。

糾正美國銀行大樓或Bellevue Place的設計、建造或設備上的重大欠妥之處或重大潛在欠妥之處的費用(就本款(G)款而言，欠妥之處定義為因Bellevue Place最初建造時的疏忽而發生的重大情況)。

建造美國銀行大樓未來的任何材料擴建所產生的任何成本(相對於根據租約第6.2節向租户收取的運營成本和維護費用中可能包括的美國銀行大樓擴建後的運營和維護成本)。

除(A)為履行業主的維修或保養義務而合理地必需或適當的費用；(B)因租賃日期後頒佈和執行的任何適用的政府法律或法規而產生的費用；和/或(C)為降低運營、維修或保養成本而產生的費用。

因房東拖欠房東債務而產生的利息和罰款。

儘管第6.2節中有任何相反的引用，但任何資本項目的成本不應在一年內支出，而是應在該項目的使用年限內以與貝爾維尤其他A級寫字樓一致的方式折舊。

即使本租約中有任何相反的規定，本租約第6.2節規定的任何運營成本和維護費用中不得有任何特定的成本、收費或費用重複，前提是業主保留將慣例管理費和慣例管理費計入運營成本和維護費用的權利。

6.3還款。

業主應在開工日期當日或之前向承租人提供開工日期所在租賃年度的年度運營費用估計數。在租賃期限的每個後續租賃年度屆滿後九十(90)天內，或一旦獲得該等信息，房東應向承租人提供當時本租賃年度承租人應承擔的運營費用的書面估計(“承租人的估計份額”)。承租人應在該租賃年度每個日曆月的第一(1)個月或之前，按上述第1.2節規定的房東地址，或向另一方或房東此後不時以書面形式指定的其他地點，按月預付租户的估計份額。在租賃年度屆滿和承租人收到房東對租户估計份額的估計後的一段時間內，承租人應繼續支付房東租户自上一租賃年度起的估計份額。在租期的每個租賃年度屆滿後九十(90)天內(或在該信息可用後儘快)，房東應向租户提交一份書面聲明，概述租户在上一租賃年度的實際運營費用份額(以下有時稱為“年度調節聲明”)。如果承租人分攤的經營費用超過承租人支付的金額，承租人應在收到差額的書面通知後，立即向房東支付差額。如果該報表顯示承租人的經營費用份額少於承租人支付的金額，房東應將承租人多付的金額計入根據本協議應支付的下一筆或多付租金。, 如果承租人在其他方面遵守了本租約的所有條款和規定。如租期已滿，租客已遷出租賃物業，而租客並無或可能須支付任何款項，則任何多付款項應退還租客，或由業主選擇退還租客在租賃物業的權益的最後受讓人。如本租約在非歷年開始的時間開始，承租人應按開始日期起計的天數為租賃年的剩餘部分支付額外租金。如果本租約在一個日曆年度的最後一天以外的時間到期，承租人有義務立即支付在該租賃年度結束時計算的任何欠款。如果在租賃年度內的任何時間，業主認為該租賃年度應支付的任何運營費用將與業主的估計相差超過5%(5%)，房東可自行選擇調整租户在該租賃年度剩餘時間的估計份額，以補償該增長。根據本條款要求增加的任何付款應在房東通知租客後三十(30)天內支付。承租人在本節項下的義務在本租約期滿或終止後繼續有效。

6.4拒付。

如果房東不支付任何額外租金或本合同項下的任何其他費用，房東有權享有與不支付租金相同的權利和補救措施。

6.5貝爾維尤廣場的未來發展。

承租人知悉業主本身或聯同其他人士有意在一個或多個額外階段進一步擴建及發展Bellevue Place，而承租人已審閲描述Bellevue Place擬擴建及發展的圖則及其他文件，或已獲提供機會審閲此等圖則及文件。如果Bellevue Place項目的一個或多個這樣的階段在租賃期限內完成，則可由房東酌情將可歸因於該等其他階段的任何額外的運營、維修或維護費用以及房地產和其他税收計入運營費用；前提是用於計算租户在該等支出中的比例份額的分母相對於該等階段進行了合理調整。

6.6與額外租金有關的爭議。

如果租客希望對業主對租客份額的任何計算或租客應支付的任何Bellevue Place運營費用的金額提出異議，租户必須向業主發出書面通知(“反對通知”)，説明租户對該計算或金額提出異議。房東必須在收到房東關於Bellevue Place運營費用的年度對賬聲明後九十(90)天內收到反對通知書，並詳細説明房客對房東的計算或金額提出異議的原因，如果租户未能在該時間內向房東發出反對通知，則視為租户放棄並解除了對該計算和金額提出異議的所有權利。房東收到租客的反對通知後，應立即與房客會面，房客和房東應真誠地嘗試協調反對通知書中描述的事項；但如果房東在收到房客的反對通知之日起三十(30)天內拒絕與房東會面，房客將被視為放棄並免除了就房東的計算以及任何Bellevue Place運營費用的包含和金額提出異議的任何和所有權利。如果房東和租客不能在合理的時間內解決糾紛，房東應當組織其會計師事務所對此事進行調查分析，並編寫書面報告，並向租户提供副本。調查、分析和報告的費用應由租户支付，除非調查和分析發現了有利於房東的重大錯誤，在這種情況下，房東應承擔調查、分析和報告的費用。如果報告披露房東使用的金額或計算不正確, 房東應根據本條款第6款向租户提供未來義務的信用額度，相當於租户在租户反對通知書所涉及的租賃年度內支付的任何多付款項的金額。儘管本合同項下的任何爭議懸而未決，但承租人應根據房東的決定和計算，繼續支付本合同項下的所有欠款，直到該計算或金額被確定為不正確為止。

7.LATE收費。

如果承租人未能在到期和應付時支付任何租金、額外租金或其他費用，未支付的金額應從到期之日起按每月2%(2%)的利率計息，除非該金額違反任何適用的高利貸法律，在這種情況下，該等未支付的金額應按法律允許的最高利率計息。除上述利息外，承租人承認，如果承租人延遲支付任何分期付款、額外租金或其他費用，將導致房東產生某些費用。

以及本租賃項下未考慮的費用，此類成本的確切金額極難確定或不切實際。這些費用和費用包括但不限於行政和收集費用以及處理和會計費用。因此，如果房東在任何租金、額外租金或其他費用分期付款到期後第五(5)天仍未收到租客的任何租金、額外租金或其他費用分期付款，租户應立即向房東支付除到期分期付款外的相當於該分期付款的12%(12%)的滯納金。房東和租客同意，這筆滯納金代表了對此類成本和支出的合理估計，是對房東因租户不付款而遭受的損失和費用的公平補償。接受這一滯納金並不構成對租户拖欠租金的放棄，也不妨礙房東行使本租約項下房東享有的所有其他權利和補救措施。房東應首先將租客支付的款項按以下順序用於應計費用、利息和租金：(A)滯納金；(B)利息；(C)租金；其他費用和額外租金；以及(D)當前租金、其他費用和額外租金之外的任何餘額。儘管本第7條有任何相反規定，但如果租户以電子轉賬方式支付本合同項下到期的所有款項，房東應免除租户在租期內任何十二(12)個月期間可能發生的第一(1)筆滯納金，前提是租户實際上已在到期付款的當月15日或之前全額支付未付款項。

8.可靠的礦牀。

作為本租賃的額外對價，承租人已向房東交付了上文第1.14節所示的保證金。房東應持有這筆款項，作為承租人在整個租賃期內忠實履行本租約的所有條款、契諾和條件的擔保。如果租客違反本租約的任何條款，房東可以(但不必被要求)使用、運用或保留本保證金的全部或任何部分，用於支付任何租金或任何未付債務或拖欠款項，或支付房東因租户違約而可能或有義務支出的任何金額，或賠償房東因租户違約而遭受的任何其他損失或損害。如果房東選擇使用、使用或保留全部或部分保證金，租户應在要求保證金後十(10)天內向房東交足現金，以將保證金恢復到第1.14節規定的金額。房東不應被要求將保證金與其一般資金分開保存，租客也無權從保證金中獲得利息。如果承租人應全面、忠實地履行本租約的每一條款，房東根據本合同扣除的押金或其任何餘額應在租期屆滿後三十(30)天內退還給承租人(或根據房東的選擇，退還給承租人權益的最後一位受讓人，如果有的話)，或承租人在租賃期限屆滿後三十(30)天內，或承租人在本合同所要求的條件下歸還房東，兩者以最後發生的情況為準。在此，房東和租客之間不存在關於押金的信託關係。

9.美國。

9.1允許的用途。

承租人在未經業主事先書面同意的情況下，只能使用和佔用與上文第1.5節所述商品名稱下的一級寫字樓一致的一般辦公用途(“許可用途”)，不得用於其他業務或用途或任何其他商品名稱。如果業主自行決定任何擬議的用途或商品名稱與作為一級寫字樓的建築的維護和運營不一致或有損於該建築的維護和運營，則可拒絕同意。房東不對承租人的許可商號的可用性或它不會侵犯任何其他人的商標、服務標誌或其他權利或特權作出任何陳述或保證。

9.2預留用途。

租客不得在租出的處所、美國銀行大樓或Bellevue Place之內或附近作出、準許或容受任何事情，而該等事情會以任何方式妨礙或幹擾美國銀行大樓或Bellevue Place的其他租客或佔用人的權利，或傷害或煩擾他們、其客户或客户；租客亦不得使用或容許出租的處所作任何在業主合理判斷下屬令人反感或令人反感的用途，或在出租的處所之內或附近作出、準許或容受任何事情，美國銀行大樓或貝爾維尤廣場，這將導致房東違反其與其他人的任何協議。如果承租人允許或從事任何活動，而根據房東的合理判斷，該活動令人反感、冒犯或以其他方式構成對房東的滋擾，美國銀行大樓或Bellevue Place的其他租户，或他們的員工、客户、客人或被邀請者，如果不能立即停止，承租人應立即停止此類活動，或採取行動，以盡一切應盡的努力停止該活動。承租人不遵守本條款的規定將構成本租賃的重大違約行為，房東有權就此類違約行為尋求補救措施，或者採取適當的措施防止此類行為，並收回額外租金成本以及美國銀行每月第一天收取或公佈的最優惠利率的2%(2%)的利息，自到期之日起至付款日止。

9.3遵守法律、法規和規章。

承租人應自負費用，迅速遵守所有當地、州和聯邦法律、法規、條例和政府現行或今後可能生效的與承租人使用和佔用租賃場所以及承租人在其中開展業務有關的規定、條例或要求。

9.4有害物質。

承租人不得導致或允許承租人、其代理人、員工、承包商或受邀者將任何有害物質帶入、保存或使用於租賃場所內或周圍。如果承租人違反前款規定的義務，或者如果承租人導致或允許在租賃場所存在有害物質，導致租賃場所或Bellevue Place的任何部分或任何其他財產受到污染，或者如果租賃場所或Bellevue Place的任何部分或任何其他財產受到危險物質的污染，承租人可能對由此造成的損害承擔法律責任，則承租人應賠償、辯護並使房東不受任何和所有索賠、判決、損害、處罰、罰款、成本、責任或損失(包括但不限於，財產的減值、因Bellevue Place或租賃場所或其他地方的可出租或可用空間或任何便利設施的損失或使用限制而造成的損害、因Bellevue Place或其他地方的空間營銷受到任何不利影響而產生的損害、以及為解決因此類污染而在租賃期內或之後產生的索賠、律師費、顧問費和專家費而支付的款項。承租人對房東的賠償包括但不限於與任何聯邦、州或地方政府機構或政治區要求的現場條件調查或任何清理、補救、搬遷或恢復工作相關的費用，因為Bellevue Place或其下的土壤或地下水中存在有害物質。在不限制前述規定的情況下，如果承租人、其代理人、僱員、承包商或受邀者在租賃房產或貝爾維尤場所內或附近攜帶、保存或使用任何有害物質, 如果租賃場所或Bellevue Place的任何部分或任何其他財產受到污染，承租人應立即採取一切必要的行動，並自費將租賃場所、Bellevue Place或任何其他財產恢復到引入任何此類危險物質之前的狀態；但此類行動應首先獲得業主的批准

只要這種行為不會對租賃房產、Bellevue Place或其他財產產生任何長期或短期的重大不利影響，就不應無理地拒絕批准。在此使用的術語“危險物質”是指任何地方政府當局、華盛頓州或美國政府所管制或將要管制的任何危險、危險、有毒或有害的物質、材料或廢物。

10.服務器和實用程序。

10.1標準服務。

只要承租人在本租約的任何條款下沒有違約，房東應使租賃的場所(根據第12.3節)以及大樓的公共和公共區域，包括大堂、電梯、樓梯、走廊和休息室，保持在與美國銀行大樓作為貝爾維尤市中心一流寫字樓和零售大樓的運營和維護相一致的良好狀態和狀況，但因承租人或承租人的高級管理人員、承包商、代理人、受邀者、被許可人或員工的任何行為或不作為而造成的損害除外。其修繕費用由租户支付。從上午7：00開始下午6點。在工作日，不包括法定節假日(“正常營業時間”)，房東應為租賃的房屋提供照明和操作低能耗辦公機器、水、熱、空調和電梯服務的電力(“標準服務”)。在所有其他時間內，房東應提供標準服務，包括合理需要的電梯服務，以提供通往租賃場所的通道，但供暖、空調和照明除外。如果租客提出要求，房東應在正常營業時間以外的時間提供供暖、空調和照明，房東確定的此類服務的費用應由租户按照上述第5節規定的相同方式支付。作為標準服務的一部分，業主還應為建築標準熒光燈具、衞生間用品、合理間隔的窗户清洗和常規建築清潔服務提供燈具更換服務，儘管週六不提供清潔服務, 週日或法定節假日。除通常向美國銀行大樓租户提供的服務外，房東向租户提供或安排提供的任何看門人或其他服務的成本和費用應由租户支付，支付方式與上文第5節中規定的付款方式相同。

10.2服務中斷。

對於因任何原因導致的標準服務的任何變更、中斷或故障，房東不對任何人或財產造成的任何損失、傷害或損害承擔責任。任何因維修、更改或改善，或因意外、罷工或房東無法合理控制的情況或事件而導致的標準服務暫時中斷或失效，均不得被視為驅逐租户或解除租户在本合同項下的任何義務。

10.3附加服務。

承租人不得在租賃的房屋內安裝照明和設備，其熱負荷合計不得超過美國銀行建築標準機械繫統。房東不得擅自拒絕承租人安裝超過上述數額的燈光和設備，但可以承租人支付房東為安裝、操作、維修和維護該等設備或燈光所需的輔助空調容量或電力系統而產生的費用為條件。此外，承租人應在租期內每個月的第一天提前向房東支付房東估計的向租户提供電力以操作該等設備或燈光的費用，以及房東估計的

因承租人使用該等設備或燈光所需的輔助空調機組的操作和維護費用。此類費用應由承租人按照上述第5節規定的相同方式支付。如果房東未能支付上述任何附加服務的到期款項，房東應享有與不支付本合同項下租金相同的權利和補救措施。房東有權在租賃房屋內安裝和操作監控或計量系統，費用和費用由租户自理，以測量因該等設備和照明以及租户下班後的供暖、通風和空調服務要求而對電力、供暖、通風和空調系統產生的額外需求。租户在使用美國銀行大樓內的窗簾、百葉窗和恆温器時，應遵守房東的指示。

11.改進、改動和增加。

11.1先行改進。

(A)在租賃物業300生效日期和租賃物業350生效日期之前，租賃物業300和租賃物業350須由業主進行改善(“物業改善”)，該等物業改善須符合雙方商定的改善計劃和規格(“物業平面圖”)。房屋改建應由業主根據業主的主觀自由裁量權選定的設計專業人員和承包商實施和安裝，並應按照附件D中規定的要求進行。房東應直接與建造房屋改善工程的承包商簽訂合同。業主應直接與項目建築師簽訂與房屋改善相關的建築服務合同。房東應支付一定數額的房屋改善費用(“房東改善津貼”)。房東改善津貼限於23.91萬美元/100美元(239,100.00美元)。房東改善津貼應僅用於房屋改善(包括所有銷售税和其他適用税項，但不包括傢俱、貿易裝置、設備、庫存或個人財產，這應是租户的唯一成本和責任)；但是，租户有權使用最多31,880美元(31,880.00美元)的房東改善津貼來抵消數據、電話和類似通信佈線的費用。除了房東改善津貼，房東同意為項目建築師準備的初始空間平面圖貢獻2,391美元(2391.00美元)。

(B)房屋改善工程的建造及安裝費用(包括但不限於所有施工圖、空間平面圖及工程、建築、設計及顧問費)超過業主改善津貼(“超額改善費用”)的任何及所有費用應由承租人自行承擔，並應由承租人在到期時立即支付。承租人未能或拒絕支付任何該等額外的改善費用，即屬實質違反本租約，並構成本租約項下的違約。如果房東在任何時候覺得承租人有義務或可能有義務支付任何額外的改善費用，除了房東可能享有的任何和所有其他權利和補救措施外，房東有權但沒有義務立即停止或阻止任何和所有進一步的設計、施工和安裝工作，直到房東得到令人滿意的保證，即承租人可以並將迅速支付所有額外的改善費用。

(C)在租賃物業300開始日期及租賃物業350開始日期之前，項目建築師須證明物業改善工程已按照物業圖則大致完成。如果因承租人的作為或不作為、設計決定的更改、修改或額外工作或承租人代理人的工作而推遲了房屋改善的實質性完成，則開始日期應為房屋改善的實質性完成日期

如果沒有承租人的延誤，項目建築師就會實現這一目標。本文中使用的術語“基本完成”或“基本完成”是指建築階段，在此階段，項目建築師真誠地確定，房屋改善可用於其主要預期目的，並且適用的政府當局認為租賃的房屋獲準佔用，儘管可能需要完成、完成或安裝非關鍵的改善特徵和固定裝置。如果房東在房東收到租客審核清單後六十(60)天內，以商業上合理的努力完成此類審核清單項目，則租賃清單上常見的修繕或瑕疵(指不會對租客使用租賃房產造成實質性影響的次要項目)在轉讓給租客後，不得推遲開工日期，也不得導致延遲或解除租客支付租金的義務或導致向房東索賠損失。承租人對租賃物業的佔用應被視為承認租賃物業狀況良好和維修良好，且房東已促使美國銀行大樓和所有物業改善按本租約的要求進行建設，但須受承租人在基本完工後三十(30)天內交付的清單中指定的項目(如果有)的限制。

(D)在租賃處所內或在其上建造或安裝的所有裝修和固定附着物，包括所有房地裝修，均為業主的財產。如上文第11.1(A)段所述，房屋改善不應包括(I)租賃房屋的內部設計，(Ii)租賃房屋的安全和出入控制，(Iii)數據、電話和類似通信佈線超過31,880美元(31880.00美元)的所有費用，並且承租人應獨自承擔與此相關的所有費用，以及(Iv)傢俱、固定裝置和設備。前述條款應被視為USC第11章第365(C)(2)條所述類型的財務通融，是經修訂的本租賃交易的實質和主要部分。

11.2租户作出的更改

在房屋改善完成後，未經業主事先書面同意，承租人不得對出租的房屋進行任何隨後的改動、增建或改善，這一同意可能受業主認為適當的條件的限制。承租人應將所有此類變更、增建或改善的完整的最終計劃和規格提交房東批准。房東同意的任何此類更改、增建或改善應由租户自負費用。在任何此類工程開始之前，承租人應通知業主承租人將聘用的承包商來執行工程。業主有權事先批准或不批准承租人為該工程聘請的任何或所有承包商。應及時向房東提供完整的“竣工”圖紙和規範，用於承租人進行的所有更改、增加和改進。承租人應確保此類工作所需的所有政府許可、批准或授權。所有改建、增建和改善(包括但不限於所有照明設備和地面覆蓋物，但不包括任何不屬於租賃房產的庫存、傢俱和類似的個人財產)，在安裝到租賃房產後，立即成為業主的財產，業主沒有任何支付費用的義務。租期屆滿或更早終止時，承租人應立即移除所有改動(費用由承租人承擔), 房東指定要拆除的承租人所作的補充或改善(作為房屋改善的一部分而建造的原始租賃改進除外)，承租人應(自負費用和費用)修復因此而對租賃房屋造成的任何損壞。儘管本租約或本租約其他地方有任何相反規定，承租人應拆除承租人安裝的所有語音和數據電纜及其他電信設備，並應將租賃場所恢復到安裝該等設備之前的狀態。承租人在本合同項下的義務應

在本租約期滿或終止後繼續存在。承租人應被允許在美國銀行大樓3、4、9、13和20層附近的樓梯間門上安裝讀卡器，但須經房東和貝爾維尤市政府批准。

11.3《殘疾人法》。

儘管本租約有任何相反規定，但如果承租人在租賃房屋內建造、建造或安裝或導致建造、製造或安裝任何改善或改造，承租人應全權負責確保該等改善和/或改造不違反任何地方、州或聯邦法律或法規中關於殘疾人無障礙或消除建築或通信障礙的任何規定(“殘疾人法”)，包括但不限於RCW第70.92章和《美國殘疾人法》。房東對承租人的計劃或規範的任何此類改善或更改的批准，不應是房東對該等計劃將符合任何殘疾法律的明示或默示的陳述或保證。如果根據任何《殘疾人法》向業主提出索賠，而索賠直接或間接與租客在租賃物業內或為租户安裝、進行或建造的任何更改或改善，或租客在租賃物業內使用的任何行業固定裝置或個人財產項目直接或間接相關，租户應辯護、賠償並使業主不受索賠以及直接或間接引起或招致或遭受的任何和所有費用、責任、義務、懲罰、損害、判決、費用和費用(包括律師費)的損害。如果應確定由承租人或為承租人或承租人在承租人使用的任何行業固定裝置或個人財產項目直接或間接在承租人的處所內或對其建造、製造或安裝的任何改善或更改，根據任何傷殘法，是非法的建築或通訊障礙，承租人應立即自費拆除該障礙或, 在《殘疾人法》允許的範圍內，提供障礙的替代辦法，以便殘疾人可以進入租賃的房舍。如果根據任何《殘疾人法》要求拆除租賃房產外的障礙物，業主將不會批准對租賃房產進行任何改動或改善。承租人不得以任何理由反對房東關於可能適用任何《殘疾人法》的判決，前提是房東不得武斷行事。

12.房產的主動性。

12.1.租户負責維護和維修。

在整個租賃期內，承租人應自負費用，隨時保持租賃物業(包括所有外門和入口、窗户和裝飾線條以及所有門窗的裝飾)及其所有隔斷、門面、固定裝置、設備和附屬設施處於與一流寫字樓一致的良好狀態、狀況和維修，不可避免的傷亡造成的損壞除外(但不排除因入室盜竊、入室盜竊或蓄意破壞造成的任何損壞)。

12.2維護失敗。

如果在房東提前五(5)天發出書面通知(緊急情況除外)後，租客未能按照上文第12.1條的規定保留、維護和維護租賃的房屋，房東可以選擇將其置於或安排將其置於約定的狀況和維修狀態，在這種情況下，租户在收到房東的書面聲明後，應立即支付全部費用作為額外租金。如果承租人不這樣做，房東有權進入租賃的房屋進行此類工作。

12.3由業主維修。

業主應保持租賃房屋的屋頂、外牆、建築外窗、公共走廊、與其他租户共同使用的設備(如電梯、管道、供暖、空調及類似設備)和建築結構處於良好的維修狀態，並在收到租户的書面通知後及時完成所需的維修。如果因承租人的行為或疏忽沒有采取行動而需要維修，承租人應及時支付房東作為額外租金的費用。除第16或28條另有明確規定外，租賃處所或建築物的任何部分，或其內的固定附着物、附屬設施及設備，如因進行修葺、改動或改善而對租客的業務造成損害或幹擾，業主並不因此而負上租金寬減及法律責任。在任何情況下，對於因其他第三方的行為或因火災、爆炸、掉落的灰泥、水、煤氣、下水道、電纜、電線或蒸汽管破裂、破裂、停頓或泄漏；或因屋頂、街道、地下或任何其他地方或潮濕或任何類似的危險或原因而滲漏或滲漏的水、雨或其他物質，房東對租客不承擔任何責任。對於租客或任何其他人因盜竊或任何租户或住客或任何其他第三者的任何行為或疏忽而造成的任何人或財產的任何損失或損壞，業主概不負責。

12.4出租房舍的交還和修繕費用。

(A)移交。本租賃期滿或更早終止時，承租人應將租賃的房屋以最初收到的相同狀態歸還給業主(或者，如果業主或租户在業主同意下更改了租賃的房屋，則租賃的房屋應以更改後的狀態歸還)，合理的磨損和火災造成的損壞或其他不可避免的傷亡除外(不包括入室盜竊、盜竊未遂和故意破壞)。承租人應拆除所有庫存、傢俱和其他非租賃房產，以及房東根據上文第11.2節指定拆除的所有改建和裝修，並應將租賃房產恢復到安裝該等物品之前的狀態。承租人根據本條款第12款承擔的義務在本租約期滿或終止後繼續有效。

(B)修復費。如果不遲於到期日期前三十(30)天，租户和房東仍未達成協議，以雙方都能接受的條款將租期延長至少三(3)年，則租户應向房東支付30,000/100美元(30,000.00美元)(“恢復費”)，以支付房東拆除某些租賃改進和修復租賃場所的相關費用。復原費由租户於到期日支付。

13.承租房屋的承租權。

除本第13節另有規定外，在房東按照上文第11.1節的規定完成房屋改善後，承租人已檢查了租賃房屋並接受了其當前狀況，並放棄就因租賃房屋的狀況、附屬設施、改善及其設備而直接或間接引起的任何問題向房東提出索賠的權利。房東不作任何明示或默示的擔保，包括但不限於對特定用途或宜居性的任何默示擔保。儘管有上述規定，房東應

在承租人佔用租賃房屋300之前，從租賃房屋300中移除所有傢俱。

14.房東違約。

房東在本租約下不應違約，除非房東未能在合理時間內履行房東所要求的義務，但在任何情況下，不得少於租客書面通知房東後三十(30)天，以及房客已書面提供其名稱和地址的所有抵押貸款和信託契約的持有人。通知應指明房東未能履行該義務的原因；但是，如果房東的義務的性質是需要超過三十(30)天才能履行，則如果房東在該三十(30)天內開始履行義務並在此後勤勉地進行起訴直至完成，則房東不應違約。承租人還同意，在該三十(30)天過去之前，不會援引本租賃項下的任何補救措施，否則承租人可能會有任何補救措施。在任何情況下，承租人都無權因房東違約而終止本租約，並且根據第30條的規定，承租人的補救措施應僅限於損害賠償。

15.獲得。

15.1入場權。

承租人應允許業主及其僱員、代理人和承包商在正常營業時間內的任何時間(上午8：00)進入和進入租賃場所。至下午6時)為視察該建築物，或為清潔、修葺、更改或改善租用的處所或美國銀行大樓。如果租客沒有親自到場允許進入，在緊急情況下，房東可以在任何時間強行進入，而不承擔房東的責任。本條款中包含的任何內容都不應被視為對房東施加本租約其他地方未明確規定的任何義務。在合理必要時，房東可以暫時關閉入口、門、走廊、電梯或其他設施，而不會因此而對租户承擔責任，房東的這種行為也不會被解釋為驅逐租户或免除租户遵守和履行本租約任何規定的義務。房東有權在本租約期滿或更早終止前一百八十(180)天內進入租賃場所，向潛在租户展示租賃場所。

152.出洞。

如果挖掘的是與租賃房產相鄰的財產，承租人應當並在此嚮導致或授權進行挖掘的人提供不可撤銷的許可證，以進入租賃房產進行業主認為必要的工作，以保護租賃房產所在的建築物的牆壁不受傷害或損壞，並通過適當的地基或其他方式進行支撐，而不向業主索賠任何損害，也不要求業主減租或減免租金。

16.損壞或破壞。

16.1保險損失。

根據第16.2條的規定，如果租賃房屋因房東保險承保範圍內的危險而受損，並且由此產生的收益足以支付維修費用，並可供房東用於修復此類損壞，則房東同意立即對其進行修復，本租約應保持完全效力和效力，除非

承租人應有權從損壞之日起和在維修過程中按比例減少租金和額外租金，前提是所述損壞不是由承租人的行為、過錯或疏忽直接或間接造成的。這一比例減少應根據損壞和維修對承租人在租賃房屋內經營的業務造成重大幹擾(如果有的話)的程度而定。如果這種損害是由租客的行為、過失或疏忽直接或間接造成的，只有在房東從房東的租金收入保險中獲得補償房東損失的租金和額外租金的範圍內，租金和附加租金才能減少。

16.2未投保的損失。

如果租賃房屋由於房東保險承保範圍以外的其他原因造成損壞，或者如果保險收益不足以支付維修費用，只要維修成本低於租賃房屋當時重置成本的10%，房東應立即對其進行維修。如果租賃房產由於房東保險承保範圍以外的其他原因造成損壞，或者如果房東沒有將房東保險的保險收益用於修復租賃房產，或者如果維修成本等於或大於租賃房產重置成本的10%(10%)或更多，則房東有權選擇(I)修復或恢復這種損壞，在這種情況下，本租約將繼續完全有效，但租金和額外租金應按上文第16.1條的規定按比例減少；或(Ii)在損壞發生後一百二十(120)天內的任何時間，向承租人發出通知，自通知中指定的日期起終止本租約，該日期不得早於通知日期後三十(30)天。如發出該通知，本租約即告終止，而承租人於該通知所指明的日期終止於租賃物業的所有權益，而租金及額外租金須按比例扣減，減幅視乎該等損害對承租人在租賃物業內經營的業務造成重大幹擾的程度(如有)而定，直至終止之日為止。

16.3沒有義務。

儘管本第16條有任何相反規定，但在租賃期限的最後二十四(24)個月內，如果因任何事故造成的損壞發生，房東不應承擔任何修復、重建或恢復租賃房產的義務。

16.4部分摧毀美國銀行大樓。

如果美國銀行大樓的一部分受損，保險收益不足以支付維修費用，或房東不能用於維修，或者如果美國銀行大樓可出租面積的30%(30%)或更多受損，即使租賃的房產可能不受影響，房東可以提前不少於三十(30)天書面通知承租人終止租賃，從而終止本租約和本租賃；但此種通知應在此種損害或銷燬發生之日起一百二十(120)天內發出。租金和額外租金應自終止之日起按比例計算。

16.5業務中斷。

對於因維修或恢復租賃的任何部分而引起的不便、業務損失或煩擾，業主不應支付任何損害、賠償或索賠。

或美國銀行大樓的房舍。房東應盡合理努力迅速進行此類維修。

17.免除和放棄代位權。

對於任何建築物、構築物、庫存或其他有形財產以及由此產生的任何收入、利潤和租金的任何傷害、損失或損壞，無論是由於疏忽或任何其他保險原因，如果該等傷害、損失或損壞是由受益於遭受該等傷害、損失或損壞的一方的第一方保險單承保的任何危險造成的，或者如果該等傷害、損失或損壞需要根據本租約投保，則房東和租户在此相互免除責任，並放棄對彼此的一切追償權利；但如本條具有使業主或租客的任何保險範圍失效的效力，但僅在其效力範圍內，則本條不適用。這一豁免僅適用於保險財產損失，不限制對免賠額或其他未投保損失的賠償能力。房東和租客承認，自本租約之日起，他們現有的保險單不會失效。將來，如果可以通過向該保險人支付款項來避免任何無效，另一方當事人可以選擇支付該數額，以獲得對其利益的代位權豁免。如果房東和租客的保險因上述解除和免責而失效，或者需要支付任何費用以避免這種失效，房東和租户應分別迅速通知對方。即使有任何相反的規定，本節不適用於業主對根據本租約應支付的任何租金、額外租金或其他費用的任何索賠。然而，房東和租客明確表示，本節應適用於房東可能就貝爾維尤廣場其他住客支付的租金提出的任何潛在索賠，或房客可能就任何銷售損失提出的任何索賠。, 本應從租賃場所或其他地方產生的利潤或收入，或與租賃場所或其他地方有關的運營費用。

18.不正確。

大體上説。

房東不對因任何原因在出租房屋內或附近發生的任何財產(包括租客和其他人的財產)的損失或損壞承擔責任。對於在出租房屋內或周圍發生的任何人的傷害，房東不承擔責任，除非這種傷害是由房東的疏忽造成的，並且在一定程度上是由於房東的疏忽造成的。除因業主疏忽而對任何人造成傷害外，租客須就因租客使用租出的處所、進行其業務或因租客在租出的處所內或附近進行的任何事宜或事情而引起、申索、收取或招致的任何申索、費用、法律責任、義務、罰則、損害賠償、費用及開支(包括律師費)，向業主提出申索、索償、收費或招致的費用及開支(包括律師費)，並使業主免受損害。承租人和承租人應進一步賠償因承租人一方履行義務或根據本租賃條款履行義務而產生的任何或所有索賠，或因承租人或承租人的任何高級人員、代理人、僱員、客人或受邀者的任何行為或疏忽而產生的任何索賠，以及在為任何此類索賠或就其提起的任何訴訟或法律程序辯護時產生的所有費用、律師費和責任，並使房東不受損害。如果因此而對房東提起任何訴訟或訴訟，租客應在房東通知後，由房東合理滿意的法律顧問為其辯護，費用由房東承擔。

18.2業主和租客在建築、維修和保養活動方面的同時疏忽。

儘管有上述第18.1條的規定，如果一方面是承租人及其代理人、僱員、轉租人、受邀者、被許可人或承包商，另一方面是房東、其合夥人、代理人、僱員或承包商的同時過失，導致人身或財產的傷害或損壞，並且與租賃房屋或百麗廣場的建造、改建、維修、增建、減去、改善或維護有關，則承租人按照本第18節規定的賠償房東的義務應限於承租人的疏忽，以及其代理人、僱員、轉讓人、受邀者、被許可人或承包商，包括承租人按比例分攤的費用，以及與就此類傷害或損害提出的任何索賠、訴訟或訴訟相關的律師費和費用。

18.3工人賠償豁免權。

本租賃中包含的賠償義務不受任何工人補償、福利或傷殘法律的限制，各賠償人特此放棄上述賠償人根據《工業保險法》第51章RCW和類似的工人賠償、福利或傷殘法律可能享有的任何豁免權。

18.4專門協商的條款。

房東和租客在簽署本租約時承認，本租約的每一項賠償、免除和豁免條款(具體包括但不限於與工人補償福利和法律有關的條款)都是由房東和租户具體協商和同意的。

19.不可抗拒。

19.1責任保險。

(A)責任保險。承租人應自負費用，在租賃期內維持並維持一份全面/商業一般責任保險單，以承保承租人對租賃物業、美國銀行大樓和貝爾維尤廣場的活動的人身傷害或死亡或財產損失或損壞的責任，但不低於200萬美元(2,000,000美元)的綜合單一限額，不設總限額。對於有一般合計限額的保單，合計限額應不少於200萬美元(2,000,000美元)，幷包括簽註，規定上述限額適用於每個地點，包括租賃的房產，並具有不少於200萬美元(2,000,000美元)的發生限制。如果承租人獲得了具有總限額的保單，承租人應立即通知房東，如果該保單承保的一個或多個保險單在任何時候對承租人提出的索賠超過總限額的50%(50%)或更多。儘管如上所述，如果在租賃期內，根據房東的合理判斷，本合同規定的保單限額不再足以為房東提供合理的保障，房東可以通知租客這種不足之處和適當的承保水平，租户應在收到此類通知後三十(30)天內獲得此類額外保險金額，並向房東提供令人滿意的證據。在確定什麼是本協議下的合理保護時，可以參考其他房東對類似空間和操作所要求的保單金額。本節要求的保險應為最佳保險指南中評級為A-VII或更高的公司。Kemper開發公司房東, 以及業主指定的任何其他利害關係人，應註明

作為額外的保險人。保險單應註明，除不支付保費外，不得以任何理由取消保單或將保單限額降低至本租約要求的承保範圍以下，除非提前四十五(45)天書面通知房東，並僅在十(10)天不支付保費的提前書面通知後取消保單或降低保單限額。承租人應在生效日期及此後應房東的要求不時向房東交付此類保險的所有保單或證書的副本，包括適用的背書，表明房東是額外的被保險人及其適用的保單範圍。在任何情況下，此類保單的限制不得被視為限制租户在本租賃項下的責任。

(B)提供含酒精飲品。根據上述第19.1(A)條承保的保險，不排除違反與銷售、贈送、分銷或使用任何酒精飲料有關的任何政府法規、條例、法規或規則的責任，或因向未成年人或受酒精影響的人或任何其他人出售、供應或給予任何酒精飲料，或導致或促成任何人醉酒的責任。因此，本租約第18節中的賠償義務也應擴大到發生在租賃場所以外的地點，並因下列任何風險而引起的損害：(I)所謂的DRAM商店責任保險，(Ii)主酒責任保險或(Iii)酒的法律責任保險，或與酒精飲料的銷售、贈送、分銷或使用有關的其他風險。

19.2財產保險。

除第19.1和19.2節所要求的保險外，承租人應自費在租賃期內保留和維持完全有效的財產保險，包括承租人的用品、庫存和其他個人財產，以及對租賃房產的所有改善、增建和修改，金額相當於全部重置成本，不包括共同保險罰款。保險單應註明，除不支付保險費外，不得因任何原因取消保險單或將保單限額降低至本租約要求的承保範圍以下，除非提前四十五(45)天書面通知房東，並僅在十(10)天前書面通知房東不支付保險費。承租人應在保險生效之日及之後，根據業主的要求，向業主交付該保險的所有保單或證明的副本。

19.3維護失敗。

如果承租人未能或拒絕維持本第19條所要求的任何保險，房東可以自行決定為保護房東的物品和利益購買和維持保險，保險金額由房東決定，房東為此支付或應支付的任何和所有保費應被視為額外租金，並應在本合同下一期租金的支付日期到期。未能獲得或維持本第19條所要求的任何保險，應構成對本租賃的實質性違約。

19.4.提高保險費。

即使本租約中有任何相反的規定，承租人不得在租賃房屋內或之上保存、使用、出售或要約出售任何物品，也不得進行房東保險公司禁止或可能禁止的任何活動或操作。承租人應支付因承租人使用或佔用租賃房屋而增加的房東財產或責任保險的保費，無論房東是否同意。如果房東的保險費增加，承租人還應立即向房東支付相當於以下保險單的任何額外保險費的金額

房東可以為其提供保險，以防止因任何保險事故造成的損失。在確定保險費增加是否是租户使用或佔用租賃房屋的結果時，制定保險費的組織所確定的費率和保險費應是構成保險費的若干項目和費用的確鑿證據。房東應在房東選擇的時間內向租户交付額外金額的賬單，租户應立即支付房東的費用。

20.抵押貸款和轉貸。

201.轉讓或轉租。

未經業主事先書面同意，承租人不得轉讓、轉讓、抵押、質押、扣押或以其他方式轉讓本租約或其中的任何權益，也不得轉租整個或部分租賃物業，本租約或本租約項下的任何權益不得通過任何法院的任何程序或程序轉讓或轉讓，或在任何情況下，除非事先徵得房東的書面同意，否則不得無理拒絕。任何未經房東事先書面同意的此類交易均屬無效。

在決定是否同意承租人的轉租或轉讓請求時，房東可以考慮任何因素，包括但不限於建議的受讓人或分租人在經營租約規定用途的業務方面的經驗和商業聲譽；建議的受讓人或轉租人產生的客户、人員和客流量是否令房東滿意；儘管承租人和/或其他人在租約下仍負有責任，但建議的受讓人或轉租人是否具有令房東合理滿意的淨資產、財務實力和信用記錄；建議的受讓人或轉租人對租賃場所的使用必須與租約允許的用途相同；建議的受讓人或分租人使用租賃的房產不會違反或造成任何潛在的違法行為；建議的受讓人或分租人將經營或可能經營的業務的質量是否令業主滿意；業主的同意是否可能導致違反業主作為一方的任何其他租約或協議；以及建議的受讓人或分租人的產品結構和目標客户羣是否與業主試圖在Bellevue Place內維持或實現的產品結構和目標客户羣一致。

任何轉讓、轉租或其他轉讓均不解除承租人在本租約項下的任何責任。本第20條規定的禁止包括但不限於(以下應被視為“轉讓”)：(I)承租人的合併或合併；(Ii)任何公司承租人超過25%(25%)的已發行和已發行股票的所有權或投票權的變化；(Iii)因法律的實施、合併、合併、重組、轉讓或公司或所有權結構的其他重大變化而發生的任何轉租或轉讓；(Iv)出售、轉讓或轉讓租户的全部或幾乎所有資產，不論是否有本租約的特定轉讓；及。(V)任何合夥租户控制權的變更。房東在本協議禁止的任何交易後接受任何金額，不應被視為房東的同意，也不應被視為放棄房東在本協議下的任何權利或補救措施。對任何該等轉讓、轉租或其他轉讓的同意，不得視為免除對任何其後的轉讓、轉租或轉讓須徵得同意的效力。如果要求業主同意轉讓或轉租全部或部分租賃房產，業主有權在轉讓或轉租的擬議生效日期終止本租約，並根據受讓人或轉租人商定的租金(和/或其他補償)和條款以及本租約的條款和條件，終止本租約。在……裏面

與任何轉租或轉讓有關的，承租人應立即向房東提供所有轉讓、轉租和承擔文書的完整簽約副本。

20.2受讓人義務。

作為業主同意的條件，任何經業主批准的潛在受讓人應明確承擔承租人在本租約項下的所有現有和未來義務，並應與承租人共同和個別負責支付租金、額外租金、其他費用以及履行本租約的所有條款、契諾和條件。

20.3從屬義務。

作為業主同意的條件，任何潛在的承租人應明確承擔承租人在分租期內的所有現有和未來的承租人義務，並與承租人共同和個別負責支付租金、額外租金和其他費用，以及履行本租賃的所有條款、契諾和條件。

20.4條件條件。

業主對任何轉讓或分租的任何同意可受業主認為適當的任何條款或條件所規限(包括但不限於要求租約的任何及所有擔保人同意在轉讓後繼續擔保租賃義務)，而所有該等條款及條件對由租客持有、透過租客持有或透過租客持有的任何人士均具約束力。

20.5律師費和費用。

承租人應補償房東的律師費，以及與處理和記錄任何此類要求的轉讓、轉讓、轉租或產權負擔相關的費用。

21.廣告。

除非事先徵得業主的書面同意，否則租客不得在租賃物業或美國銀行大樓內或附近的任何地方(直接或間接作為輪廓或陰影)在租賃物業或美國銀行大樓內的任何地方題字、張貼、地點或以任何方式展示任何標誌、遮陽篷、天篷、選取框、裝飾、圖形、通知、圖片、標語牌或海報，或任何廣告事項。房東的任何此類同意應以以下理解和條件為前提：租户應在本租約期滿或更早終止時將其拆除，租户應修復因此而對租賃物業或美國銀行大樓造成的任何損壞。所有此類標誌和廣告事宜應遵守所有適用的法律、政府法規、法令和命令。

22.利恩斯。

承租人根據本租約進行的任何工作，不得被視為立即供業主使用和受益，因此，不得因業主同意租客改善、改建或修理租賃物業而對業主的產業行使任何技工、物力勞動者或其他留置權。承租人應使租賃的房產、美國銀行大樓和貝爾維尤大廈不受因承租人和承租人或承租人或承租人代表承租人或承租人所承擔的任何工作、材料和義務而產生的所有留置權和產權負擔的損害，並使房東不受任何和

由此產生的所有費用、債務和費用(包括但不限於律師費和房東合理的行政費用和費用)。在開始對租賃房屋進行任何改善、改建或修繕工程之前，承租人應向房東提供該等工程和材料的單獨付款和履約保證金，費用和費用由承租人自行承擔，金額相當於(I)實際合同價(如果合同價格是固定的)，或(Ii)承租人希望在租賃房屋內進行的改善、改建或維修的估計成本的1.5(1-1/2)倍，如果合同價格沒有固定的話。此類保證金應涵蓋忠實履行合同和支付由此產生的所有義務，並確保業主不承擔機械師和物質師的留置權和其他類似留置權的任何和所有責任，並確保此類工作的完成。如果任何人通過承租人、通過承租人或在承租人之下提出索賠，對美國銀行大樓、百樂威廣場或租賃物業提出任何留置權，承租人應立即解除該留置權，費用和費用由承租人承擔。如租客沒有立即解除該留置權，則除業主的任何其他權利或補救外，業主可借支付聲稱到期的款額而擔保或解除該等權利或補救，而業主所支付的款額，包括業主為抗辯或迴應該留置權或促致其解除紀錄而招致的合理律師費，均屬到期，並須由租客作為額外租金繳付。

23.TENANT的默認設置。

23.1默認。

下列情況應構成承租人對本租約的違約和違約：

(A)騰出租用的處所。承租人騰出或放棄租賃物業，或承租人未能在充分運作的基礎上營業五(5)天或更長時間(除非租賃物業遭到損壞或破壞，或由於承租人無法合理控制的其他原因，導致承租人無法在租賃物業內開展業務)。

(B)沒有繳交租金。房東向租客發出書面通知後三(3)天內，房東仍未支付租金、額外租金或其他費用，或房東規定租客應在到期時支付的任何其他款項。

(三)不履行的。房東向承租人發出書面通知後十(10)天內(除非本租約另有規定)，承租人未能遵守或履行本租賃的任何契諾、條件或規定；但是，如果承租人違約的性質是需要超過十(10)天才能治癒，如果承租人在該十(10)天內開始補救，並在此後努力進行補救，則承租人不應被視為違反第23.1(C)條。

(D)破產。租客為債權人的利益而作出的任何一般轉讓或一般安排；或由租客提交或針對租客提交的要求將租客判定為破產的呈請，或根據任何與破產有關的法律提出的重組或安排呈請(除非就針對租客提交的呈請而言，該呈請在提交後六十(60)日內被駁回)；或委任受託人或接管人接管租户於租賃物業的大部分資產或承租人在本租約中的權益(如該等扣押在委任受託人或接管人後三十(30)日內仍未解除)，或提交委任該等資產的請願書(以較早發生者為準)。

(E)多次違約。承租人在之前至少兩次忽視或未能履行或遵守承租人在本租約下的任何義務後，未能履行或遵守承租人的任何義務(儘管承租人應在接到房東的通知後並在通知期內糾正任何此類先前的不履行義務)。

23.2違約救濟。

如果租户違約或違反本租約(無論是否在上文第23.1節中所述)，房東可在此後的任何時間，在發出或不發出通知或要求的情況下，在不限制房東行使因該違約或違約而可能擁有的權利或補救措施的情況下：

(A)終止租契。以任何合法手段終止承租人對租賃物業的佔有權，在這種情況下，承租人應立即將租賃物業的佔有權交還給房東。在這種情況下，房東有權向租户追回所有逾期租金、額外租金和其他費用，以及根據本租賃條款所欠的所有其他金額；重新租賃租賃場所的費用，包括但不限於租賃場所的翻新和改建費用以及任何租賃佣金；合理的律師費和費用；由具有司法管轄權的法院判給時的價值，即在判給後的租賃期內，本合同規定的未付租金和額外租金的金額超過承租人證明可以合理避免的同一期間的接吻金額(“判給時的價值”應以舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加百分之一(1%)的折扣來確定)；以及因承租人違約或違約而產生的任何和所有其他損害賠償；或

(B)繼續該租契。維護承租人的佔有權，在這種情況下，無論承租人是否放棄了租賃的房產，本租約都將繼續有效。在這種情況下，房東有權執行房東在本租約項下的所有權利和補救措施，包括追討損害賠償、租金、額外租金、其他費用和根據本租約可能到期的任何其他付款的權利；或

(C)其他補救辦法。根據華盛頓州的法律或司法裁決，尋求房東現在或今後可獲得的任何其他補救措施或補救措施。

23.3法律費用。

如果任何一方被要求提起或維持任何訴訟(包括主張任何反索賠或交叉索賠，或在破產程序、接管程序或由合同一方或其他人提起的任何其他程序中的索賠)，或以其他方式將本租賃提交給律師以強制執行本租賃的任何契諾、協議、條款或條件，除本合同規定的所有其他補救措施外，勝利方應從另一方收取在執行契約、協議、本租賃的條款和條件(無論是否提起訴訟)，包括勝訴一方因任何上訴而產生的任何此類費用和費用。

23.4銀行倒閉。

(A)假設租賃。如果承租人根據《破產法》第7章成為債務人，或根據《破產法》第11章或第13章提出關於承租人的債務重組或調整請求，或根據《破產法》第7章提出訴訟並移交至《破產法》第11章或第13章，則受託人或租客作為債務人和佔有債務人，不得選擇承擔本租約，除非在承擔時，受託人或租客已：

(1)糾正本租賃項下的所有違約並支付本租賃項下的所有到期和欠款，或向業主提供“充分保證”(定義見下文)：(A)自假設之日起十(10)天內，受託人或租户將完全支付本租賃項下的所有到期和欠款，並賠償業主因任何現有違約或違約而造成的任何實際金錢損失，包括但不限於業主的合理成本、費用、應計利息和因違約或違約而產生的律師費；(B)自假設之日起二十(20)天內，受託人或承租人將糾正本租約項下的所有非貨幣違約和違規行為；及(C)該假設將受本租約所有條款的約束。

(2)就本節而言，業主和租客承認，在涉及租客的破產程序中，“充分擔保”至少應指：(A)受託人或租客在支付所有擔保債務和行政費用後，有並將繼續擁有足夠的未擔保資產，以向房東保證受託人或租客將有足夠的資金履行本租約規定的租客義務；(B)破產法院須已登錄一項命令，將應付予業主的足夠現金分開，而受託人或租客須已就受託人或租客的財產授予有效及完善的第一留置權及抵押權益及/或按揭，而該等財產的價值及性質均為業主所接受，以確保受託人或租客有義務在上述時間內糾正本租契所指的金錢及/或非金錢上的失責及違規行為；及(C)受託人或租客至少應存入一筆相當於房東持有的兩(2)個月租金的款項(不計任何利息)，以保證租客在租約下的未來表現。

(B)轉讓租契。如果受託人或承租人已根據本節的規定取得租約，以便將承租人在本租約項下的權益轉讓給任何其他個人或實體，則只有在受託人、承租人或建議的受讓人遵守本租約的所有條款、契諾和條件(包括但不限於關於額外租金的條款、契諾和條件)之後，此類權益才可轉讓；房東和租户承認這些條款、契諾和條件在承租人破產程序的背景下在商業上是合理的。根據守則條文獲轉讓本租契的任何人士或實體，應被視為已在轉讓當日及之後承擔本租約項下的所有責任，而無須其他作為或作為。任何此類受讓人應應要求籤署並向房東交付一份確認轉讓的文書。

(C)足夠的保護。當承租人根據守則提交呈請書或反對承租人時，承租人作為債務人和作為佔有債務人，以及任何可能被委任的受託人同意按以下方式充分保障業主：(1)履行本租約下租客的每項義務，直至本租約被破產法庭命令拒絕或承擔為止；(2)支付本租約規定的所有金錢義務，包括但不限於，支付租金和根據本條例應支付的額外租金，這被認為是對租賃物業的使用和佔用的合理補償；(3)向業主提供至少三十(30)天的事先書面通知，除非雙方以書面形式同意較短的期限，否則，任何與本租約的任何承擔或任何放棄租賃物業的意圖有關的訴訟，應被視為拒絕本租約；以及(4)按照守則的其他要求，以房東的利益為目的履行義務。承租人如不遵守上述規定，將自動拒絕本租約。

23.5累積豁免。

房東在本協議下的補救措施是累積性的，房東因租户違約或違約而行使或未能行使任何權利或補救措施不應被視為

放棄或更改、影響或損害房東根據本租約或法律可能享有的任何權利或補救措施。在授權取消或沒收本租約的任何違約、違約或其他事件發生後的任何時間或時間，業主接受租金或任何其他作為或不作為，不得視為放棄過去或未來的任何違反、違約或未能遵守或履行本租約、協議、條款或條件的行為，或剝奪業主在本條款規定的書面通知可能存在的任何時間取消或沒收本租約的權利，或被解釋為在任何時間阻止業主迅速行使任何其他選擇權。根據本租約的任何條款或條款，其在法律或衡平法上可能享有的權利或補救。

24.抵押權轉讓；抵押權人保護。

24.1從屬關係--通知抵押權人。

在房東的要求下，承租人應立即簽署、確認和交付所有適當的文書，使本租約從屬於Bellevue Place、美國銀行大樓或租賃場所的任何現有或未來的抵押或信託契約，以及其任何擴建、續期或更換；但如果承租人當時沒有違約，則承按人或受益人(視情況而定)應同意在承租人同意代理其代理的情況下，在喪失抵押品贖回權的情況下承認本租約。即使本租約有任何相反規定，業主不得違反或違反本租約的任何條款，除非已向房東及所有作為抵押權人及/或信託受益人擁有Bellevue Place全部或部分權益，且其姓名及地址已以書面形式提供予承租人或記錄在金縣記錄中的人士發出書面通知，並已完全遵守第14條的規定。

24.2抵押權人保護條款。

租客須以掛號或掛號郵遞方式，將送達業主的所有欠款通知書副本送交所有承按人及信託持有人，但在該通知發出前，租客須已獲書面通知(以轉讓租金及租契通知或其他方式)該等承按人或信託持有人的地址。如果房東未能在本租約規定的時間內糾正此類違約，則抵押權人或信託持有人應有額外三十(30)天的時間來補救違約，或者如果違約無法在該時間內得到補救，則可延長必要的時間，但前提是任何抵押權人或信託持有人必須在該三十(30)天內開始並努力尋求補救措施(包括但不限於啟動司法或非司法止贖程序，如有必要，以進行補救)。

25.控球權的確定。

在符合第11、13及16條的規定下，租客於本租約期滿後，不論是否因時間流逝或其他原因，均應迅速及和平地將租客從業主手中接獲的租賃物業交還業主，其狀況與租客從業主處收到租客時的狀況相同，或經其後經改善後，合理使用及因火警或其他意外事故而造成的損耗及損壞除外。

26.財產的歸還。

承租人應在本租賃終止時，通過期限屆滿或其他原因，拆除其根據第11.2節指定拆除的所有個人財產和改善設施，並應就因此而對租賃場所或美國銀行大樓造成的損害向房東支付任何損害賠償金。如果承租人未能移除其任何

在本租賃終止時或當房東有權重入時，房東可從租賃場所或美國銀行大樓移走和儲存任何性質的財產，而不對其丟失或損壞承擔責任，儲存費用由租户承擔。如果承租人在任何此類財產儲存三十(30)天或更長時間後不支付儲存費用，房東可選擇以房東全權酌情決定的方式、時間和地點以公開或私人方式出售或允許出售任何或所有此類財產，而無需通知租客，除非適用法規要求通知，並應將出售所得收益：第一，用於出售的成本和開支，包括實際發生的合理律師費；第二，用於支付儲存任何此類財產的費用或收費；第三，根據本合同的任何條款，向房東支付或此後可能成為房東的任何其他款項；第四，支付給房客的餘額(如有)。

27.沃倫塔爾投降。

租客自願或以其他方式交出本租約，或相互取消本租約，並不構成合並，但業主可選擇終止所有或任何現有的分租及分租，或將任何或所有該等分租或分租轉讓予業主。

28.EMINENT域。

281總攝入量。

如果所有租賃物業被任何政府或準政府當局行使的徵用權所佔用，則本租約將於租户被要求騰出租賃物業之日起終止，而本租賃項下的所有租金、額外租金和其他費用應在該日之前支付。如本第28條所用，“徵用權”一詞應包括由任何政府或準政府當局、通過或在任何政府或準政府權力下取得財產，以及任何代替財產的購買或購置，不論損害或取得是否由政府或任何其他被授權行使徵用權的人進行。

28.2整個房舍的構造性徵用。

如果美國銀行大樓的一部分(但不是全部)被徵用，房東應合理地確定美國銀行大樓的剩餘部分不能按房東的期望經濟或有效地使用(無論是出於物理、經濟、美學或其他原因)，房東應在徵用之日起不超過六十(60)天向租户發出書面通知。本租期將於房東在該通知中指定的較晚時間屆滿，但不得早於該通知日期後六十(60)天。

28.3部分徵用。

如果租賃物業的可出租面積的15%(15%)以上被徵用權佔用或侵佔，則在房東和租客收到徵用或佔用的書面通知後不超過三十(30)天，任何一方均可選擇以書面通知的方式終止本租賃，該終止應自租户被要求騰出如此佔用的租賃物業部分之日起生效。如果美國銀行大樓超過10%(10%)的公共區域被徵用權佔用，則房東可以在徵用之日起六十(60)天內以書面通知租户終止本租約。如果本租約因此而終止，本租約項下的所有租金、額外租金和其他費用應支付至合同終止之日。只要租用的房產或公共區域的任何部分被

在本租賃未終止的情況下，業主應在合理審慎的範圍內，將租賃物業的其餘部分和公共區域恢復到緊接該租賃之前的狀態，而承租人應自費合理調度，將承租人和租客的傢俱、傢俱和設備安裝的固定裝置和裝修恢復到緊接該租賃之前的狀態。自租客被要求騰出如此租用的出租處所的該部分之日起，根據本合同應繳的租金和額外租金，須按租用前租用的處所的可出租面積所佔的相同比例遞減。

28.4損害。

房東保留以徵用權取得的全部損害賠償金或賠償金的所有權利，承租人不得就其租賃房屋的租賃權益的終止或對其業務的幹擾向房東提出任何損害賠償要求。承租人特此授予或轉讓房東現在或以後可能獲得的該等獎勵和付款的任何權利，並同意簽署和交付房東可能不時要求的其他轉讓文書。儘管有上述規定，承租人有權就承租人在本租約終止時有權移走承租人的商品、傢俱和其他個人財產而遭受的任何損失或對承租人業務的損害，向判決機關索賠所有可由承租人追討的賠償；但只有在徵用權訴訟中單獨判給該等損害賠償，而不是作為房東損害賠償的一部分時，承租人才可要求賠償。

29.注意事項。

根據本協議任何條款要求的任何通知，如果是寄給房東的，應親自遞送或通過聯邦快遞或UPS等特快專遞服務郵寄到上述1.2節中規定的房東地址或房東不時書面指示租户的其他地點；如果是寄給房客，則應親自遞送或通過特快專遞服務(如聯邦快遞或UPS)郵寄給租賃場所的租户。如承租人不止一個人或實體，則根據本條例規定或準許發出的任何通知，可由其中任何一人發出或向其中任何一人發出，並應具有相同的效力及效力，猶如由或向所有人或實體發出一樣。任何郵寄給承租人的通知，如有適當的地址和足夠的郵資用於投遞，應視為在美國郵政寄存後生效。

30.蘭德羅德的責任。

儘管本租約中有任何相反規定，業主在此訂立的契諾、承諾及協議並非為約束業主個人或業主的資產而訂立及用意為個人契諾、承諾及協議，而僅為約束業主在所租物業及美國銀行大樓的權益而訂立及用意的，而該等物業及美國銀行大樓可能不時受到拖累。在任何時候，業主或其合夥人或他們各自的繼承人、法定代表人、繼承人和受讓人不會因為本租約或本租約中業主的任何契諾、承諾或協議而承擔任何個人責任或個人責任，也不能對其主張或強制執行任何個人責任。因此，考慮到本合同項下產生的利益，承租人和所有繼承人及受讓人同意，如果房東在本合同項下發生任何實際或據稱的失敗、違約或違約：

(A)租客的唯一和排他性補救辦法是針對業主在租賃處所和美國銀行大樓中的權益；

(B)不得起訴業主的普通合夥人或有限責任合夥人，或如業主的任何普通合夥人或有限責任合夥人是一個法團(就本條第30條而言，統稱為“業主的普通合夥人或有限責任合夥人”)，則不得起訴業主的任何普通合夥人或有限責任合夥人，或任何法團的任何董事、高級人員、代理人或僱員，而業主不得在任何訴訟或訴訟中聲稱因租客遵守本條第30條而引致的抗辯或缺乏屬人司法管轄權；

(C)業主的普通合夥人或有限責任合夥人無須就任何送達或法律程序文件答辯或以其他方式答辯；

(D)不會對業主的任何普通合夥人或有限責任合夥人作出任何判決；

(E)任何針對業主的普通合夥人或有限責任合夥人作出的判決，均可隨時撤銷及作廢；

(F)除業主在出租處所或美國銀行大樓的權益外，業主或業主的任何普通合夥人或有限責任合夥人的資產不得被徵收執行令狀；

(G)這些契諾和協議既可由房東執行，也可由房東的任何普通合夥人或有限責任合夥人執行。

31.TENANT的證書。

承租人應在業主書面通知後十(10)天內隨時簽署、確認並向業主或其指定人提交一份書面聲明，主要採用附件“G”的形式，證明(I)本租約完全有效，且未以任何方式轉讓、修改、補充或修改(或指明影響本租約的所有協議的日期和條款)；(Ii)本租約項下業主須履行的所有條件(如有)均已滿足；(Iii)業主因物業改善或額外改善而須向租客提供的所有供款(如有)均已收到；(Iv)截至該證明日期，租客並無就業主強制執行本租約而提出的索償、抗辯或補償；(V)沒有超過一個月的預付租金或其他租金義務；及(Vi)沒有向業主交存任何抵押(或如有，則為保證金的數額)。根據本條款提交的所有報表可供業主權益的潛在購買者、業主出借人以及業主和業主出借人的其他指定人使用。如果承租人在收到房東的書面請求後十(10)天內未按本合同規定作出迴應，則根據本租約的條款和條件，這種不能回覆屬於重大違約行為。此外，承租人應被視為已提供上述未經修改的證書，並應被視為已承認房東向潛在買家或抵押權人提供的任何信息的準確性，即本租約完全有效，房東的履約沒有未糾正的缺陷。, 保證金如租約所述，且預付租金不超過一個月。

32.正確地執行。

如果承租人不支付本協議規定的任何款項(租金和額外租金除外)，或不履行本協議規定的任何其他行為，且房東發出通知後，房東仍將持續十(10)天，房東可以，但沒有義務這樣做，在不免除或免除承租人的任何義務的情況下，支付任何該等款項或執行任何其他行為

承租人應按照本租約的規定承擔或履行的職責。房東應(除房東的任何其他權利或補救措施外)在不支付本節規定的到期款項的情況下享有與租客拖欠租金時相同的權利和補救辦法。

33.奧託裏提。

代表承租人簽署本租約的每名人士均親自聲明並保證，本人已獲正式授權代表承租人簽署及交付本租約，並保證本租約根據其條款對承租人具約束力，如承租人為法團，則根據承租人董事會正式通過的決議，並保證該等行動及執行符合承租人的附例。如果承租人是一家公司，承租人應在本租約簽訂後三十(30)天內，向房東提交一份授權或批准本租約執行的承租人董事會決議的核證副本。

34.定位和公共區域。

34.1停車。

房東應按租賃期內每1000平方英尺的可出租面積向租户提供2.7個停車許可證，目前的費率為每個停車許可證每月191 78美元(191.78美元)(不含税)，在租賃期內，每月的費率可能會不時增加。如果可用，租户可以按以上規定的價格按月購買額外的停車許可證。承租人的員工不得將車輛停放在公共區域和設施的汽車停放區內，這些區域和設施可能會不時為百威廣場的顧客指定。房東有權在任何時候指定特定的停車區供承租人的員工使用，任何此類指定均可隨時更改。承租人及其員工只能將車輛停放在業主指定的公共區域和設施(如有)內。承租人應在承租人開業後十五(15)天內向房東提供承租人和承租人僱員的國家車輛牌照號碼，此後承租人應在發生任何變化後兩(2)天內通知房東。如果租户或其員工沒有將車輛停放在指定的停車區，則房東在不限制房東可能採取的任何其他補救措施的情況下，可以向租户收取每天最低10美元(10.00美元)的費用，對於每輛不適當停放的車輛，每天或不足一天；但是，房東應向租户發出首次違反本規定的書面通知，租户應在此後兩(2)天內停止違規行為；如果在兩天內沒有停止，則應開始對車輛罰款。在收到第一次此類違規行為的通知後, 在徵收任何停車罰款之前，不需要就任何隨後的違章行為發出通知。根據本節規定到期的所有金額應為額外租金，租户在提出要求後十(10)天內到期並應支付。承租人應以書面形式通知其員工本節的規定。

34.2公共區域。

業主應在任何時候對百麗廣場的公共區域和設施擁有專屬控制權和管理權。承租人有權與其他人共同使用美國銀行大樓的公共區域和Bellevue Place的公共區域和設施，但須遵守房東可能不時採用的非歧視性規則和規定，包括但不限於，房東認為有權不時將其關閉到足以防止將其奉獻給任何人或其中的公眾的法律上足夠的程度。租客

應遵守Bellevue Place業主和業主或土地承租人可不時頒佈和/或修改的有關美國銀行大樓公共區域和Bellevue Place公共區域和設施的使用和運營的規則和規定。本規則和條例在向承租人交付副本後對承租人具有約束力。對於貝爾維尤廣場或美國銀行大樓內的任何其他租户或佔用者不遵守這些規章制度，房東不對租户負責。術語“Bellevue Place的公共區域和設施”是指為業主和其他有權佔用Bellevue Place空間的人，包括他們的員工、受邀者、被許可人和客人，提供或不時使用的所有場內和場外區域和/或相關設施，其中包括但不限於所有停車構築物和停車場(包括場外停車)、車道、人行道、景觀或種植區、步行區、大堂、人行道、温特花園零售中心和停車場。“Bellevue Place的公共區域和設施”一詞也是指所有在Bellevue Place的租户和其他有權佔用空間的人可能無法進入，但與Bellevue Place的運營、管理、維修或維護一起使用的所有現場和場外區域和/或相關設施，包括但不限於清潔壁櫥、場內和/或場外管理辦公室和維護區。“美國銀行大樓的公共區域和設施”是指位於美國銀行大樓內的貝爾維尤廣場的公共區域和設施。

35.運輸管理程序。

承租人應與房東和指定運輸管理協會合作，遵守《貝爾維尤場所運輸管理協議》中規定的《貝爾維尤場所運輸管理計劃》的條款和條件，該協議的副本作為附件F附於本文件中，並應成為指定運輸管理協會的成員。承租人應指定其僱員或代理人中的一人為承租人運輸協調員，代表承租人處理與運輸管理有關的所有事務。運輸協調員如有任何變動，應立即通知房東。

36.讓我們享受。

承租人在完全遵守並迅速履行本租約的所有條款、契諾和條件後，並在及時和及時支付本租約項下到期的所有款項後，即擁有並佔有本租賃期內的租賃房產。

37.一般情況。

37.1個標題。

任何章節或段落標題或標題僅為方便起見，不得被視為定義、限制或以其他方式修改本租約或其任何條款的範圍和意圖。

37.2Bellevue Place的租金和收入。

本合同項下應支付的所有金額，特別是包括所有租金、額外租金和其他費用，應在到期時支付，不得有任何抵銷或扣減。業主有權就業主擁有或租賃的所有物業在Bellevue Place的所有租賃和租賃中支付所有租金和其他款項，並有權就Bellevue Place的任何其他活動、使用或運營向業主或其代理人支付任何其他款項。

37.3Successors或Asset。

本租契的所有條款、條件、契諾及協議均適用於業主、租客、其各自的繼承人、管理人、遺囑執行人、繼承人及受讓人，以及因法律實施或其他原因而擁有或管有租賃物業任何權益的任何人士，並對其具有約束力，並須解釋為與土地一同運作的契諾。

37.4Tenant已定義。

這裏所用的“承租人”一詞是指作為承租人或作為承租人簽署本租約的每一個人、合夥企業、有限責任公司或公司。

37.5丟失安全或訪問密鑰卡。

承租人應賠償房東因承租人或承租人的任何代理人、僱員、持牌人或承包商遺失發放給承租人的任何安全或訪問鑰匙卡或類似設備而招致或遭受的任何和所有損失和費用，這些損失或費用是由房東在承租人通知房東該卡或類似裝置丟失之前招致或遭受的。

37.6房東同意。

除本合同另有規定外，凡需經房東同意或批准的，房東可自行決定不徵得房東的同意或批准。

37.7經紀佣金。

承租人代表業主並向業主保證，其並無因執行本租約而招致任何有關經紀佣金或尋找人費用的責任或索償，亦除代表業主及租客的Broderick Group，Inc.外，並無與任何與本租約有關的房地產經紀、代理或銷售人員打交道或知悉任何其他人士。雙方同意賠償其他各方，使其免受布羅德里克集團以外的任何人的所有此類責任或索賠(包括但不限於律師費)的損害。

37.8部分無效。

如果本租約的任何條款、契諾或條件或其對任何個人或情況的適用在任何程度上無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分以及條款、契諾或條件對被視為無效或不可強制執行的條款、契諾或條件以外的個人或情況的適用不應因此而受到影響，本租約的每個條款、契諾或條件均應有效，並應在法律允許的最大程度上予以強制執行。

37.9記錄。

承租人不得記錄本租約。承租人也不得記錄任何租約備忘錄。然而，在房東的要求下，租客應簽署一份由房東提供的格式的備忘錄並交付給房東。備忘錄應説明雙方、租賃房產、租賃期限和承租人遵守《運輸管理協議》和《貝爾維尤城市土地使用規則》第20.25A.030段的義務。C.1或任何類似或後續的法律、法規、法規或規則(如適用)。

37.10連帶債務。

如果有一個以上的承租人，則本合同規定的義務應是連帶的。

37.11時間。

時間是本租約及其所有條款的本質，其中履約是一個因素。

37.12事先協議。

雙方理解，業主和租客之間沒有任何口頭或書面協議或陳述影響本租約，本租約取代和取消業主和租客之間就本租約主題進行的任何和所有以前的談判、安排、陳述、小冊子、展示、預測、估計、協議和諒解(如果有)；且不得用來解釋、解釋、補充或反駁本租約。本租約及其相互簽署的所有書面修訂，是並應被視為房東和租客及其代表和代理人之間唯一的協議。房東和租客雙方可接受的所有談判和口頭協議均已併入幷包含在本租約中。業主與租客之間並無任何其他陳述、契諾或保證，有關陳述的一切依賴僅以本租約所載的明示陳述、契諾及保證為依據。儘管本租約的印刷條款是由房東起草的，但房東和租客同意，這種情況不應產生任何推定、施工規範或對房東或租户的立場有利的暗示。房東和租客同意，在房東和租客共同簽署本租約之前，不得將本租約中的行間、塗抹或刪除的語言解釋為具有任何特殊意義，或提出任何推定、解釋或暗示，包括但不限於房東或租客打算藉此陳述已刪除語言的相反、正面或相反的任何含義。閲讀本租約時，應視為被刪除或刪除的語言從未存在過，而行間語言一直存在。

37.13無履行能力。

房東或租客在本合同項下的義務應在一段時間內免除，該期限等於由於天災或超出該方合理控制範圍的任何其他原因、財務能力或疏忽被阻止或延遲履行的時間。第37.13節的規定不適用於任何租金、額外租金或其他費用的支付。

37.14業主權益的轉讓。

如業主在租賃物業或百麗城的權益發生任何轉讓(僅為保安目的而轉讓除外)，轉讓人應自動解除自轉讓日期起及之後業主應承擔的任何及所有義務及法律責任，而租客同意受讓受讓人。

37.15禁止採光、空氣或觀景地役權。

在Bellevue Place或毗鄰Bellevue Place的土地上建立的任何構築物對光線、空氣或景觀的任何減弱或關閉，均不以任何方式影響本租約或租客在本租約下的義務，也不向業主施加任何責任。

37.16互惠地役權協議。

本租約應服從業主和任何其他各方之間簽訂的任何和所有經營、維護和互惠地役權協議(“REA”)，包括對其的任何修訂或修改。承租人應在房東提出書面要求後十(10)天內簽署協議，並將協議以可記錄的形式(主要以附件“H”的形式)歸還給房東，使本租賃從屬於任何此類理由。

37.17懷弗。

業主放棄本合同所載的任何條款、契諾或條件，不應被視為放棄任何隨後違反本合同所載的相同或任何其他條款、契諾或條件的行為。業主隨後接受租金、額外租金、其他收費或本租約下的任何其他款項，不得視為放棄租客先前對本租約任何條款、契諾或條件的任何拖欠，但租客未能支付如此接受的特定款項除外，不論業主在接受該等款項時是否知悉先前的違約。此外，任何支票或任何付款函件上的背書或聲明，均不得被視為同意及清償，而業主追討該等租金餘額或尋求本協議所規定的任何其他補救或其他補償的權利，亦不受該背書或聲明或接受該等付款的影響。

37.18名稱。

未經業主事先書面同意，承租人不得將建築物或項目的名稱用於租賃處所地址以外的任何用途，在任何情況下，承租人不得獲得該等名稱的任何權利或對該等名稱的任何權利。

37.19法律的選擇--地點。

本租約受華盛頓州法律管轄。任何強制執行本租約條款或收取租客欠房東的任何款項的訴訟地點應在華盛頓州金縣高級法院。

37.20OFAC認證。

(A)認證。承租人證明：

(I)它不是直接或間接地為或代表任何被任何行政命令或美國財政部列為恐怖分子的個人、團體、實體或國家，或根據外國資產管制辦公室執行或管理的任何法律、命令、規則或法規而被禁止或阻止的其他個人、實體、國家或交易；以及

(Ii)它沒有直接或間接代表任何該等人士、團體、實體或國家進行這項交易，或沒有直接或間接代表任何該等人士、團體、實體或國家進行這項交易，或沒有直接或間接代表該等人士、團體、實體或國家進行這項交易。

(B)彌償。承租人特此同意為房東辯護、賠償，並使房東免受因違反上述認證而引起或與之相關的任何和所有索賠、損害、損失、風險、責任和費用(包括律師費和費用)。

37.21當前租户。

承租人知道租賃物業350目前正由另一名或多於一名租客(“現租客”)佔用，而現租客可能不遷出或拒絕騰出租賃物業350，並在租賃物業350開始日期前放棄對租賃物業350的所有索償。根據本租約，房東沒有責任採取任何行動來驅逐現有租户，也不對租户直接或間接因未能或拒絕騰出和釋放租賃物業的所有權益而遭受的任何損害、傷害或索賠承擔責任。

37.22室內標牌和隱私窗帶。

(A)室內標牌。房東應自費提供顯示房客標識的室內標牌，該標牌的設計和位置須經房東和租客雙方同意。

(B)隱私窗帶。承租人應自行承擔費用，並經房東事先書面批准，在面向冬日花園零售中心的租賃場所的外窗上安裝隱私窗帶。

茲證明本租約已於上述日期簽訂。

寫字樓租賃展品

展品A--貝爾維尤廣場的法律描述。

展品“B”--貝爾維尤廣場的場地平面圖。

附件“C”--租賃房屋的平面圖。

附件“D”-承租人設計和施工手冊(包括基地建築完工情況)。

附件“E”--規章制度。

附件“F”-貝爾維尤廣場運輸管理協議。

附件“G”--承租人禁止反言證書表格。

附件“H”--互惠地役權協議的從屬協議格式。

附件A

貝爾維尤廣場的法律描述

附件B

貝爾維尤廣場場地平面圖

附件C

租賃房屋的建築平面圖

附件D

租户設計與施工手冊
(包括基地建築完工條件)

附件E

規章制度

附件F

百樂威廣場運輸管理協議

附件G

承租人禁止反言證書的格式

附件H

居次協議的格式
互惠地役權協議

第一份租約附錄

本首次租賃附錄(本附錄)於2017年6月21日由華盛頓有限責任公司Bellevue Place Office，LLC和華盛頓公司SmartSheet，Inc.(前身為Smartsheet.com，Inc.)共同制定。(“租户”)。

獨奏會

答：房東和租客簽訂了一份日期為2017年2月3日的非住宅租約(“租約”)，租賃華盛頓州貝爾維尤貝爾維尤廣場的美國銀行大樓內的300和350號套房，租賃空間在租約中有更具體的描述。

B.通過簽署和交付本附錄，業主和租户打算在某些重要方面對租約進行修訂和補充，其中包括(I)延長租期並增加延長租期的租金；以及(Ii)修訂租户的續期選擇權的期限。

除非另有説明，本合同中的所有大寫術語的含義與本租約中規定的相同。

因此，現在，出於良好和有價值的對價，房東和租客在此確認本租約的收據和充分性，現將本租約修改和補充如下：

1.第1節.基本租約資料、條款及證物現將本租約第1節的下列各段全部修改和/或增加如下：

1.3租户：華盛頓公司SmartSheet，Inc.

1.5租户的許可商品名稱：SmartSheet

1.10 Rent:

[租賃房舍300-以12,694平方英尺可出租面積為基礎]

(A)將最後一段中的“到期日”修改為“2023年3月31日”。

(B)在本租約第1.10節末尾增加下列段落如下：

自2023年4月1日起至到期日止，租金為每年每平方英尺可出租面積43 96美元(43.96美元)，或每月46,502 35美元(46 502.35美元)。

[租賃房產350-以3246平方英尺的可出租面積為基礎]

(A)將最後一段中的“到期日”修改為“2023年3月31日”。

(B)在本租約第1.10節末尾增加下列段落如下：

自2023年4月1日起至到期日止，租金為每年每平方英尺可出租面積租金43 96美元(43.96美元)，或每月11,891 18美元(11 891.18美元)。

1.11租賃期：特此延長租賃期至下列到期日。

1.13失效日期：2024年3月31日。

2.第3.4(A)節--選擇延期。將本租約第3.4(A)節的第一句修改為：

承租人獲授予選擇權(“延期選擇權”)，將租期延長五(5)年，至2029年3月31日(包括該日)。

3.剩餘租約條款。除本附錄中明確修改外，本租約的所有其他條款仍具有全部效力和作用。如果本附錄的條款與本租賃條款有衝突，應以本附錄的條款為準。

日期為以上第一次書寫的日期和年份。

二次租賃附錄

本二次租賃附錄(本附錄)於2020年8月18日由華盛頓有限責任公司Bellevue Place Office LLC和華盛頓公司SmartSheet Inc.(前身為Smartsheet.com，Inc.)之間簽訂。(“租户”)。

獨奏會

答：房東和租客簽訂了一份日期為2017年2月3日的非住宅租約，並簽訂了一份日期為2017年6月21日的第一次租賃附錄(統稱為“租賃”)，租約中更具體地描述了位於華盛頓州貝爾維尤貝爾維尤廣場的美國銀行大樓內的300號和350號套房。

通過簽署和交付本附錄，業主和租户打算在某些重要方面修改和補充租約，其中包括以信用證的形式規定保證金。

除非另有説明，本合同中的所有大寫術語的含義與本租約中規定的相同。

因此，現在，出於良好和有價值的對價，房東和租客在此確認本租約的收據和充分性，現將本租約修改和補充如下：

1.第1節.基本租約資料、條款及證物在租約第1節第1.14段的末尾增加以下一句話：

在承租人的選擇下，保證金可以按照下文第37.23節的規定以信用證的形式交付。

2.第8條。保證按金。現將第8節第一句全文刪除，並替換為：

作為本租賃的額外代價，承租人已向業主交付上文第1.14節所示的保證金，但承租人可根據租約第1.14、8和37.23節的規定，選擇以信用證的形式提供上述保證金。

3.信用證。新增以下條款作為租約第37.23條：

(A)第37.21節中規定的條款僅在承租人根據本合同第1.14節和第8節選擇以信用證形式提供保證金的情況下適用。

(B)業主和租客承認，承租人將根據本租約佔用美國銀行大樓的空間，並作為房東簽訂本租約的意願的代價，承租人應向房東交付或安排交付一份或多份符合第37.21條條款的不可撤銷備用信用證，並應促使其始終保持有效。承租人未能履行或遵守第37.21節中規定的任何條款、契諾或協議，應構成本租賃項下的重大違約。

(C)租客應向業主或業主通知銀行交付或安排向業主或業主通知銀行交付不可撤銷的備用信用證，其格式為業主可接受或業主提供的形式(不得無理扣留)(“信用證”)，由業主合理接受的全國性銀行協會(業主可接受的硅谷銀行)簽發，以房東為受益人，金額為按照租約第8條確定的初始金額，有效期不得早於到期日。並在其條款中規定，除非信用證發行人在當前到期日之前至少六十(60)天向房東發出書面通知，否則信用證應每年自動延期，不作書面修改或修改，至(I)當時的到期日後一(1)年或(Ii)到期日的日期中較早的日期。如果信用證的發行人在任何時候通知房東，發行人選擇不延長信用證，則租户應在當前信用證到期日之前不少於三十(30)天，向房東(或房東的通知銀行)交付或安排向房東(或房東的通知銀行)交付一份由房東合理接受的全國性銀行協會開具的以房東為受益人的不可撤銷備用信用證，金額為房東第8條所要求的金額。不少於根據本節交付的任何替代信用證到期日前三十(30)天, 承租人應向房東(或房東通知銀行)交付或安排向房東(或房東通知銀行)交付另一份由房東合理接受的全國性銀行協會簽發的以房東為受益人的不可撤銷備用信用證，金額為租賃第8條所要求的金額。根據第37.21條交付的每份替代信用證的期限應不少於一(1)年，並且應採用房東可以接受或由房東提供的形式。

(D)在發生本租賃項下的任何違約或違約時，包括但不限於承租人未能及時向業主(或業主通知銀行)交付或導致交付根據本第37.21條所要求的任何替代信用證時，業主可在任何適用的通知或補救期限屆滿後，開出信用證和根據本條款第37.21條交付的任何替代信用證，金額為合理必要的金額，以糾正此類違約或違約和/或賠償房東因租户違約或違約而可能遭受的任何其他損失或損害。根據第37.21款交付的信用證和每份替代信用證(也稱為“信用證”)應規定憑業主(或任何受讓人)的即期匯票、傳真或快遞付款，並附上一份證明，其實質內容如下：“根據_銀行開具的不可撤銷備用信用證第號。_如果房東開出信用證，承租人應在開具之日起十(10)天內恢復信用證或提供額外的不可撤銷備用信用證，以便在本租約發生任何進一步違約或違約的情況下，房東在任何時候都有租約第8條所要求的金額可供提取。

(E)如果信用證沒有續期，或者承租人沒有在當時的信用證到期日前三十(30)天或之前提供不可撤銷的替代備用信用證，或者在房東提取信用證的情況下，如果承租人沒有恢復信用證或提供額外的信用證，以便在本租約下發生任何進一步違約或違約的情況下，房東可以動用租約第8條所要求的金額，那麼，在這種情況下，從信用證支取的金額可能等於信用證的全部金額。根據前一句話從信用證中提取的任何收益應由房東根據本租約第8節的規定作為額外的保證金持有。

4.律師費及訟費。承租人應按要求向房東支付房東合理的外部法律顧問律師費以及因審查和執行本附錄而產生的費用。

5.剩餘租約條款。除本附錄中明確修改外，本租約的所有其他條款仍具有全部效力和作用。如果本附錄的條款與本租賃條款有衝突，應以本附錄的條款為準。

[下一頁上的簽名]

日期為以上第一次書寫的日期和年份。

美國銀行大樓寫字樓租賃

之間

貝爾維尤地方辦公室有限責任公司，
華盛頓一家有限責任公司

(房東)

和

SMARTSHEET.COM，Inc.
一家華盛頓公司

(租户)

SUITES 400, 425 AND 450

目錄

頁面

美國銀行大樓寫字樓租賃

本租約於2016年9月12日由華盛頓有限責任公司Bellevue Place Office LLC和華盛頓公司SMARTSHEET.COM Inc.之間簽訂。

獨奏會

A.房東對華盛頓州金縣貝爾維尤市的某些不動產及其改善擁有某些權利和權益，該不動產在本文件所附附件“A”中描述，並在本文件所附場地平面圖中作為“B”所示。該物業及其改建是一個一流的多用途開發項目的一部分，該項目通常被稱為“Bellevue Place”。Bellevue Place目前由美國銀行大樓、酒店大樓、角落大樓和冬園零售中心組成，如表“B”所示，以及目前位於上述樓下的停車場。

租户希望從房東那裏租賃美國銀行大樓的一部分，房東願意按照本文規定的某些條款和條件這樣做。

因此，為了並考慮到本協議所載的承諾、契諾和協議以及其他善意和有價值的對價，茲確認這些對價的收據和充分性，協議如下：

1.BASIC租賃數據、條款和展品。

1.1房東：Bellevue Place Office，LLC，華盛頓的一家有限責任公司。

1.2業主地址：華盛頓州貝爾維尤4186信箱，郵編：98009。

1.3 Tenant：Smmtsheet.com，Inc.，一家華盛頓公司。

1.4租户主要營業地址：華盛頓州貝爾維尤東北8街10500號，Suite1300號，郵編：98004。

1.5 Tenant的許可商品名稱：Smartsheet.com。

1.6租賃房產：指美國銀行大樓第四(4)層的部分；如附件“C”所示。

1.7租賃房地的租賃面積：租賃房地450應包括450套房，面積為7,320(7 320)平方英尺；從2019年4月1日起，租賃房地450應包括450套房，包括783 84(7 384)平方英尺。

開始日期：租賃房地400應包括套房400，面積為10,334(10,334)平方英尺。

開始日期：租賃房地425應包括套房425，面積為2,632平方英尺(2,632平方英尺)。

1.8 Bellevue Place可出租面積明細：

(A)美國銀行大樓和角樓的總可出租面積為46萬3599(463,599)平方英尺。

(B)Bellevue Place的可出租總面積為51萬9549(519,549)平方英尺。

1.9承租人的份額：由於Bellevue Place是一個多用途的開發項目，其各種元素中包含各種不同的辦公、零售和公共區域設施，租户的份額適當地包括兩個組成部分：(I)第1.9(A)節所述的美國銀行大樓和角落大樓的特定運營、維修和維護費用；以及(Ii)Bellevue Place的一般運營、維修和維護費用，如第1.9(B)節所述。

[租賃房產450-以7,320平方英尺的可出租面積為基礎]

(A)美國銀行大樓和角落大樓的運營、維修和維護費用：1.58%(1.58%)，基於1.8(A)節規定的463,599平方英尺，以及：從2019年4月1日起，1.59%(1.59%)。

(B)Bellevue Place的運營、維修和維護費用：1.441%(1.41%)，根據第1.8(B)條，按519,549平方英尺計算；以及：自2019年4月1日起，1.42%(1.42%)。

[租賃房產400-以10334平方英尺的可出租面積為基礎]

自及包括租賃物業400開始生效日期：

(A)美國銀行大樓和科默爾大樓的運營、維修和維護費用：2.23%(2.23%)，根據第1.8(A)節，463,599平方英尺可出租。

(B)Bellevue Place的運營、維修和維護費用：1.99%(1.99%)，按第l.8(B)節規定的519,549平方英尺計算。

[租賃房產425-以2632平方英尺的可出租面積為基礎]

自及包括租賃物業425開始生效日期：

(A)美國銀行大樓和角落大樓的運營、維修和維護費用：5.57%(0.57%)，按第1.8(A)節規定的463,599平方英尺計算。

(B)Bellevue Place的運營、維修和維護費用：5.1%(0.51%)，根據第l.8(B)節，按519,549平方英尺計算。

1.10租金：

[租賃房地450-以7,320可出租平方英尺為基礎，自2019年4月1日起，以7,384平方英尺為基礎]

從450日起至2017年6月30日止(含該日)，租金為每平方英尺租金34美元(34.25美元)或每月20,892美元(20,892.50美元)。

自2017年7月1日起至2018年6月30日止(含7月1日)，租金為每平方英尺租賃面積的35美元(35.25美元)，或每月21,502美元(21,502.5美元)。

自2018年7月1日(含)至2019年3月31日(含)，租金為每年每平方英尺租賃面積的36美元(36.25美元)或每月22,112美元(22,112.50美元)。

自2019年4月1日(含)至2020年3月31日(含)，租金為每年每平方英尺租賃面積37 35美元(37.35美元)或每月22,982 70/100美元(22 982.70美元)。

自2020年4月1日(含)至2021年3月31日(含)，租金為每年每平方英尺租賃面積38 47美元(38.47美元)或每月23,671 87/100美元(23 671.87美元)。

自2021年4月1日起至到期日止，租金為每年每平方英尺租賃面積39 62美元(39.62美元)，或每月24,379 51美元(24 379.51美元)。

[租賃房產400-以10334平方英尺的可出租面積為基礎]

自租賃開始之日起至2017年12月31日止(含)，租金為每年每平方英尺租賃面積36美元(36.5美元)或每月31,432 58美元(31 432.58美元)。

自2018年1月1日(含)至2018年12月31日(含)，租金為每平方英尺租賃面積37美元(37.6美元)，或每月32,379 87美元(32 379.87美元)。

自2019年1月1日(含)至12月31日(含)，租金為每年每平方英尺租賃面積38 73美元(38.73美元)，或每月33,352 99美元(33 352.99美元)。

自2020年1月1日(含)至12月31日(含)，租金為每年每平方英尺租賃面積39 89美元(39.89美元)，或每月34,351 94美元(34 351.94美元)。

自2021年1月1日(含)至2021年12月31日(含)，租金為每平方英尺可出租面積41 09美元。

租賃房舍每年或每月35,385 34美元(35 385.34美元)。

自2022年1月1日起至到期日止，租金為每年每平方英尺租賃面積42 32美元(42.32美元)或每月36,454 57美元(36 444.57美元)。

[租賃房產425-以2632平方英尺的可出租面積為基礎]

自起租日起至12月31日止，租金為每平方英尺36美元(36.5美元)，月租金為8,005 67/100美元(8,005.67美元)。

自2018年1月1日(含)至2018年12月31日(含)，租金為每平方英尺租賃面積37美元(37.6美元)，或每月8,246 93美元(8246.93美元)。

自2019年1月1日(含)至12月31日(含)，租金為每年每平方英尺租賃面積的38 73美元(38.73美元)，或每月8,494 78美元(8494.78美元)。

自2020年1月1日(含)至12月31日(含)，租金為每年每平方英尺租賃面積39 89美元(39.89美元)，或每月8,749 21美元(8 749.21美元)。

自2021年1月1日(含)至2021年12月31日(含)，租金為每年每平方英尺租賃面積41 09美元(41 09美元)，或每月9,012 41美元(9 012.41美元)。

自2022年1月1日起至到期日止，租金為每平方英尺租賃面積每年42 32美元(42.32美元)，或每月9,282 19 19美元(9282.19美元)。

1.11租賃期限：約六十七(67)個日曆月，外加一個日曆月的必要部分(如果有的話)，以使到期日出現在該日曆月的最後一天。

1.12開始日期：租賃物業450：本租約日期。

租賃房舍400：自(I)房舍裝修(定義見下文第11.1(A)節)基本完成後五(5)天開始(包括較早者)，估計為2017年1月1日，或(Ii)承租人首次出於商業目的佔用租賃房舍的日期。

租賃房舍425：自(I)房舍裝修基本完成後五(5)天起(包括較早者)(定義見下文第11.1(A)節)，

估計為2017年6月1日，或(Ii)承租人首次租用出租物業作商業用途的日期。

1.13失效日期：2022年3月31日。

1.14保證金：在本租約簽訂並交付給房東的十(10)個工作日內，承租人將向房東提供初始金額為61萬2643美元/100美元(612,643.00美元)的信用證，該信用證將在下文第37.21節中進一步描述。

1.15向物業業主提交租户改善計劃的截止日期：2016年9月15日。

1.16承租權：本租約取決於房東貸款人的接受和批准。如果房東的貸款人接受這一租賃，房東將免除這一應急措施。

1.17項目建築師：JPC建築師，或業主另行指定的建築師。

1.18通過引用合併的展品：

展品A--貝爾維尤廣場的法律描述。

展品“B”--貝爾維尤廣場的場地平面圖。

附件“C”--租賃房屋的平面圖。

附件“D”-承租人設計和施工手冊(包括基地建築完工情況)。

附件“E”--規章制度。

附件“F”-貝爾維尤廣場運輸管理協議。

附件“G”--承租人禁止反言證書表格。

附件“H”--互惠地役權協議的從屬協議格式。

2.前提。

2.1一般而言。房東特此向承租人出租和轉讓，承租人特此接受房東按照本協議規定的條款和條件，將上文第1.6節所述和附件“C”中所描述的租賃物業，以及進出美國銀行大樓和百麗廣場公共區域和設施的權利，連同進出的權利一併接受。

2.2預留給房東。業主保留隨時更改Bellevue Place的大小和尺寸；對Bellevue Place增加額外的建築和改善；遷移、更改和更改Bellevue Place內、上和下的建築物數量和其他改進；更改Bellevue Place任何建築物和停車區的任何建築尺寸和樓層數；更改Bellevue Place的商店和租户的身份和類型；更改Bellevue Place的建築物和其他改進項目的名稱和地址；以及更改Bellevue Place的公共區域和設施。房東還保留外牆和屋頂的使用和所有權利，並有權安裝、維護、使用、維修和更換通過租賃物業的管道、管道、導管和電線，這些位置不會對租户的使用和百麗廣場的其他部分造成實質性幹擾。房東應合理地嘗試將此類物品放置在地板下、天花板上方或靠近內牆的位置。除非另有約定，此類用途不得超過租賃房屋實用面積的百分之一(1%)。如果房東在本合同項下的用途超過租賃房屋實用面積的百分之一，

作為其唯一和唯一的補救措施，承租人有權享受上文第1.7節所述的租賃房產可出租面積的減少，以及按比例減少租金和應支付的額外租金(如下文第5節和第6節所述)。租賃的房屋不得包括吊頂以上的空間。房東有權以任何方式使用緊鄰地面以下的面積和吊頂上方的空間，而不永久和實質性地幹擾租客對租賃房屋的使用。

2.3故意略去。

3.放寬條件。

3.1大體上。本租賃的期限(“期限”或“租賃期限”)應為上文第1.11節規定的時間段，從下文第4.1節規定的開始日期開始，至晚上11：59結束。在到期日，如下文第4.2節所規定。

3.2終止。租約將於租期屆滿之日終止，除非根據本合同或法律的規定更早終止，而無需業主或租客的任何通知。如果租客在租期結束時沒有交出租賃的物業，承租人應對任何後續租客向業主提出的所有索賠和要求負責，並應賠償業主因業主延遲將租賃物業的佔有權交付給該後續租客而提出的所有索賠和要求。

3.3堅持到底。租户在租期屆滿後保留的任何租約應被解釋為逐月租賃。在租賃期間，承租人應每月向房東支付租金的150%(150%)，該租金為租賃期限最後一個月應支付的租金的150%(150%)，以及本合同規定的額外租金和其他費用。除本文所述外，此類按月租賃也應遵守本租賃的所有條款、契諾和條件。

3.4延長租賃期的選項。

(A)租户獲授予延長租期五(5)年的選擇權(“續期選擇權”)，至2027年3月31日(包括該日)。該期間在本文中應被稱為“選擇期”。要行使延期選擇權，承租人必須在到期日期前至少十(10)個日曆月(但不早於十二(12)個日曆月)向業主發出明確的書面通知，表明租户選擇行使延期選擇權。

(B)如承租人選擇行使延期選擇權，選擇權期間的租金(“新租金”)應為美國銀行大樓(“可比空間”)可比空間(“可比空間”)的公平市值租金(定義見下文)，但在任何情況下，新租金不得低於租期最後一個月的應付租金。如果當時美國銀行大樓沒有可比較的空間，承租人應支付新租金，如果美國銀行大樓有可比較的空間，則支付美國銀行大樓的公平市場租金。“公平市場租金”一詞是指有意願的承租人將其可比空間的租期續期五(5)年所支付的租金。對於續簽美國銀行大樓租約的租户，在確定公平的市場租金時應包括租户優惠。“承租人優惠”一詞應包括但不限於改善承租人條件和免收租金等誘因。

(C)如果房東和租客不能就新租金達成一致，則應將此事提交由三(3)名仲裁員組成的小組決定。房東和房客

每名仲裁員均須委任一(1)名仲裁員，該仲裁員應為持牌商業房地產經紀人或MAI房地產估價師，且應熟悉Bellevue Place，並(在截至任命之日的三(3)年期間內)活躍於可比空間的經紀或評估中。仲裁員的裁決應僅限於房東或租客建議的新租金是否最接近公平市場租金的問題。每一位此類仲裁員應在租户或房東通知對方選擇通過本仲裁程序確定新租金後十五(15)天內指定。如此指定的兩名仲裁員應在最後一名指定的仲裁員任命之日起十五(15)天內商定並指定第三名仲裁員，該仲裁員的資格應與上文規定的最初兩名仲裁員的資格標準相同。如無上述協議，業主或租客均有權要求國王郡高等法院主審法官委任第三名仲裁員。三(3)仲裁員應在任命第三名仲裁員後三十(30)天內就雙方當事人是否應使用房東或租客建議的新租金作出決定，並應將此通知房東和租客。三(3)名仲裁員中的大多數人的裁決對房東和租客都具有約束力。仲裁費用由房東和租客平分支付。仲裁程序不應超過三十(30)天。但是，如果仲裁員在選擇期開始之前沒有確定新租金, 承租人應支付租約中先前有效的租金，外加10%(10%)的增長，直到仲裁員確定新租金為止。如果仲裁程序導致租金上漲，租户應支付差額，並支付租約下一個月應支付的租金。如仲裁程序導致租金較低，承租人應獲得抵免其根據租約支付的下一個月租金，以及任何後續的每月租金付款(如有必要)，金額相當於多付的款額。

(D)儘管前述有任何相反規定，在租客根據租契任何條文出現違約的任何期間內，在上述違約完全糾正之前，不得行使延期選擇權。時間是很寶貴的。如果承租人在該權利有效的任何情況下，在行使該權利的適用期限屆滿之前未能行使該延期選擇權，則該延期選擇權此後應被視為無效，不再具有效力或效力。可行使延期選擇權的期限不得因承租人因上述規定而無法行使該等權利而延長或延長。承租人對延期選擇權的所有權利應終止，即使在承租人適當和及時行使後，如果在該行使之後但在選擇期開始日期之前，承租人根據租約條款違約，且違約未在任何適用的補救期間內得到糾正，則即使在承租人適當和及時行使該權利之後也不再具有效力或效力。

(E)延期選擇權應是租户個人的選擇，不得由承租人以外的任何人士或實體自願或非自願地行使或轉讓，亦不得將延期選擇權與本租約分開轉讓。

(F)即使本協議有任何相反規定，如承租人行使其延期選擇權，則選擇期內租賃物業的可出租面積應為20,350(即套房400、425和450)，而選擇期內的負荷率應為下文第6.2(E)節所述。

4.合同和到期日；租賃年。

4.1生效日期。開工日期應為上文第1.12節規定的日期。

4.2失效日期。本租約將於晚上11：59到期。在上文第1.13節規定的日期。

4.3生效和期滿的確認。在承租人入住租賃物業後五(5)個工作日內，或應房東的要求，房東和租客應以書面形式確認具體的開始和到期日期，以及第6.2(F)節中所定義的租賃物業的“建成”可出租面積，以及本租約中應附加和納入的應支付租金。

4.4租賃年限。“租賃年”是指自1月1日起至次年12月31日止的歷年。如果生效日期不是1月1日，則初始租賃年度應從生效日期起至該歷年的12月31日止(含該日)。如到期日並非12月31日，則最後租賃年度應為自最後租賃年度公曆年度的1月1日起至到期日(包括在內)。

5.RENT。

承租人應向房東支付上文第1.10節所述的金額(“租金”)，且不作任何通知或要求，也不作任何抵扣或扣除。房東應在每個日曆月的第一天或之前，在上述第1.2節所述的房東地址，或在房東此後不時以書面形式指定的其他地點，以美國的合法貨幣預付房東的租金。租賃期限開始或結束時任何部分月的租金和額外租金(見下文6.1節的定義)應按月30天的比例計算。除租金和額外租金外，本合同項下應支付的所有金額有時可能被稱為“其他費用”。房東可以(但不應被要求)向租户提供通過電子資金向房東支付本租賃條款要求由租户支付的任何或所有金額的程序。

6.加租。

6.1一般而言。除上文第5節規定的租金外，自(一)雙方就租賃房地450簽訂本租約之日；(二)租賃房地400就租賃房地400開始之日；和(Iii)租賃物業開始日期425關於租賃物業425，承租人應向業主支付承租人在沒有通知(通知承租人其在額外租金中的份額)或要求承租人在經營費用(如下文第6.2(B)節所界定)中的份額(如下文第6.2(B)節所界定)的情況下的份額，該等開支包括但不限於：(I)美國銀行大樓及角樓的營運、維修及保養費用；及(Ii)Bellevue Place於租賃期內的營運、維修及保養費用(“額外租金”)。

6.2定義。下列術語應具有下文規定的含義，除非上下文另有規定或明確要求：

(A)承租人的份數。承租人的份額應等於上文第1.9節規定的百分比。

(B)一般營運開支。運營費用應包括(I)所有運行、維修和維護費用(在下文第6.2(C)節中定義)，以及(Ii)所有税費(在下文第6.2(D)節中定義)。

(C)操作、維修和維護費用。運營、維修和維護費用應包括業主支付或應付的與貝爾維尤廣場及其組成部分的運營、維修和維護相關的實際成本和費用，包括但不限於美國銀行大樓、角樓

扣除從酒店地塊業主處收到的所有費用，該等費用在金縣記錄器8709160449號文件(經不時修訂)中定義，並根據該協議的條款記錄，且應包括但不限於已支付或應付給運輸管理協會的費用。在不限制前述一般性的原則下並舉例説明，運營、維修和維護費用應包括所有公用事業、供暖、空調和通風的成本和費用；執照、許可證和檢查費；種植和美化的費用和費用；看門人服務；直接人身損害保險(包括但不限於收入損失保險)、責任和超額責任保險以及其他適當的保險單，由業主或業主的貸款人單獨確定，包括但不限於車庫管理員的法律責任、鍋爐和機械及汽車保險；設備的税收和評估；維修費用和開支，包括但不限於為履行業主對租户的義務而必需或適當的資本性費用；清除垃圾和其他垃圾的費用和開支；用品、工具和設備的費用和開支；清潔、維護、修理和更換機器和設備的費用和開支，包括但不限於自動開門、燈和照明設備、暖氣、空調和通風設備的費用和開支, 消防和自動噴水滅火系統及安保系統；機器和設備折舊津貼(根據國税局制定的準則和條例，折舊超過任何這類機器和設備的使用年限)；提供這類服務的人員的費用和開支，包括但不限於安保和交通管制；法律和會計費用和費用；習慣管理費；為履行業主的維修或保養義務而必需或適當的任何資本改善費用，該費用由任何適用的政府法律或法規所規定，但在租客被要求佔用租賃房屋時尚未生效，或為降低運營、維修或維護成本而進行的(任何此類資本改善費用應在該項目的使用年限內攤銷(根據美國國税局制定的指導方針和規定，如果有，按業主不時釐定的資本回報率，按未攤銷餘額的現行市場年利率計算，或按業主為購買或建造該等改善而借入的資金所支付的較高利率計算)。

(D)税項。税項應包括所有房地產税、個人財產税和針對或可歸因於Bellevue Place而徵收或可能徵收的所有其他税項、附加費和評税，以及位於Bellevue Place上、之內或之下並與其運營相關使用的業主的所有裝修、固定裝置、設備和其他財產，包括美國銀行大樓、角樓和美國銀行大樓和角樓下面的土地，包括但不限於與停車場和冬花園零售中心的運營有關而使用的土地、裝修、設備、固定裝置和其他財產，以及任何租金、消費税、銷售税、交易税或其他特權税或徵税，無論面額如何(聯邦、州和地方淨所得税除外)，在租賃期內支付或應付，以及業主擁有的温特加登零售中心所有租户改善工程的税收，但不包括酒店大樓和酒店大樓下的土地。税金還應包括支付或應付給任何第三方的任何金額，或房東為獲得上述定義的税額減免而發生的任何金額。

(E)出租處所的可出租面積。就本租賃而言，租賃房產的可出租面積應指租賃房產的可用面積，該術語是根據ANSIIBOMA z65.1-2010《辦公建築樓面面積測量標準方法》(ANSIIBOMA z65.1-2010)定義和計算的，乘以負荷係數如下：

租賃房地450：1.2333%(1.2330%)；自2019年4月1日起，租賃房地450的負荷率為1.2437%(1.2437%)，

租賃房產：1.244.37%(1.2437%)。

如果承租人行使上述第3.4節規定的延期選擇權，租賃物業的可出租面積應指租賃物業的可用面積，該術語是根據ANSIIBOMA z65.1-2010《辦公建築建築面積測量標準方法》定義和計算的，乘以1.673%(1.673%)的負荷率(對於整個租賃物業，即Suites400、425和450)。

租賃房屋的“建成”可出租面積應為房東將租賃房屋的佔有權交付給承租人時租賃房屋的真實可出租面積。

(F)‘Bellevue Place的可出租面積。就本第6節而言，Bellevue Place的可出租面積應包括(I)美國銀行大樓、(Ii)角樓和(Iii)冬園零售中心內和通向冬園零售中心的所有區域和空間的總和(無論美國銀行大樓、角樓和冬園零售中心內的這些區域或空間是否實際上由業主租用)，可供業主及其員工、被許可人、受邀者和客人專用和佔用的所有區域和空間的總和，應包括但不限於所有休息室，任何業主租用的物業內的夾層、倉儲及儲物區、文書及辦公區域及員工區域，不得包括酒店大樓內的所有區域及空間(不包括位於冬季花園零售中心內或通往冬季花園零售中心的區域及空間，並專供業主及其僱員、特許持有人、受邀者及賓客使用)及Bellevue Place的公用區域及設施。在任何時候，如果業主認為Bellevue Place的可出租面積因計算錯誤或對Bellevue Place的增加、修改或更改而與上文第1.8節所述的Bellevue Place的可出租面積有實質性差異，並且業主希望修改本租約以反映Bellevue Place的實際或變化的可出租面積，業主應以書面形式通知租户。如果租客在收到業主通知後十(10)日內沒有以書面形式反對業主通知, 本租約應被視為已修改，以納入房東給租户的通知中所述的Bellevue Place的可出租面積。如果租户在上述十(10)天內對業主的書面通知提出反對，並且房東和租客在收到租户的反對通知後十(10)天內未能就Bellevue Place的可出租面積達成一致，則應將此事提交Bellevue Place的項目建築師決定。項目建築師的決定是最終的，對業主和租户都有約束力，當項目建築師決定時，本租約應被視為經修訂以反映Bellevue Place的可出租面積。業主和所有反對業主通知的租户應平均分攤項目建築師考慮此事的費用和費用。

(G)即使本第6.2條有任何相反規定，下列成本不應計入根據本租賃第6.2條向承租人收取的運營成本和維護費用：

租賃佣金、廣告費用、費用和為Bellevue Place部分地區招攬新租户而產生的費用。

除租約第6.2(C)節允許外，抵押貸款的利息或攤銷付款。

按土地租約或其他相關租約收取租金。

與石棉或其他危險或有毒材料或物質所需的環境測試、拆除、封閉、封裝或其他處理相關或發生的任何費用或支出。

房東有權或有權通過保險支付或報銷的任何物品的費用。

房東有權從其他租客那裏獲得補償的電費、水費或其他公用事業費用以及適用的税費。

糾正美國銀行大樓或Bellevue Place的設計、建造或設備上的重大欠妥之處或重大潛在欠妥之處的費用(就本款(G)款而言，欠妥之處定義為因Bellevue Place最初建造時的疏忽而發生的重大情況)。

建造美國銀行大樓未來的任何材料擴建所產生的任何成本(相對於根據租約第6.2節向租户收取的運營成本和維護費用中可能包括的美國銀行大樓擴建後的運營和維護成本)。

除(A)為履行業主的維修或保養義務而合理地必需或適當的費用；(B)因租賃日期後頒佈和執行的任何適用的政府法律或法規而產生的費用；和/或(C)為降低運營、維修或保養成本而產生的費用。

因房東拖欠房東債務而產生的利息和罰款。

儘管第6.2節中有任何相反的引用，但任何資本項目的成本不應在一年內支出，而是應在該項目的使用年限內以與貝爾維尤其他A級寫字樓一致的方式折舊。

即使本租約中有任何相反的規定，本租約第6.2節規定的任何運營成本和維護費用中不得有任何特定的成本、收費或費用重複，前提是業主保留將慣例管理費和慣例管理費計入運營成本和維護費用的權利。

6.3還款。業主應在開工日期當日或之前向承租人提供開工日期所在租賃年度的年度運營費用估計數。在租賃期限的每個後續租賃年度屆滿後九十(90)天內，或一旦獲得該等信息，房東應向承租人提供當時本租賃年度承租人應承擔的運營費用的書面估計(“承租人的估計份額”)。承租人應在上述第1.2節規定的房東地址或房東此後不時以書面形式指定的其他地點，在每個日曆年的第一個月的第一天或之前，按月預付房客的估計份額。在租賃年度屆滿和承租人收到房東對租户估計份額的估計後的一段時間內，承租人應繼續支付房東租户自上一租賃年度起的估計份額。在每個租賃年滿後九十(90)天內(或在該信息可用後)，房東應向租客提供一份書面聲明，總結實際情況

承租人應佔上一租賃年度營業費用的金額(以下有時稱為“年度對賬報表”)。如果承租人分攤的經營費用超過承租人支付的金額，承租人應在收到差額的書面通知後，立即向房東支付差額。如果該報表顯示承租人在經營費用中的份額少於承租人支付的金額，如果承租人在其他方面遵守了本租約的所有條款和規定，則承租人多付的金額應由房東計入下一次應支付的或多付的額外租金。如租期已滿，租客已遷出租賃物業，而租客並無或可能須支付任何款項，則任何多付款項應退還租客，或由業主選擇退還租客在租賃物業的權益的最後受讓人。如本租約在非歷年開始的時間開始，承租人應按開始日期起計的天數為租賃年的剩餘部分支付額外租金。如果本租約在一個日曆年度的最後一天以外的時間到期，承租人有義務立即支付在該租賃年度結束時計算的任何欠款。如果在租賃年度內的任何時間，業主覺得該租賃年度應支付的任何運營費用與業主的估計相差超過5%(5%)，業主可選擇, 調整租户在該租賃年度的餘額的估計份額，以補償增加的份額。根據本條款要求增加的任何付款應在房東通知租客後三十(30)天內支付。承租人在本節項下的義務在本租約期滿或終止後繼續有效。

6.4拒付。如果房東不支付任何額外租金或本合同項下的任何其他費用，房東有權享有與不支付租金相同的權利和補救措施。

6.5貝爾維尤廣場的未來發展。承租人知悉業主本身或聯同其他人士有意在一個或多個額外階段進一步擴建及發展Bellevue Place，而承租人已審閲描述Bellevue Place擬擴建及發展的圖則及其他文件，或已獲提供機會審閲此等圖則及文件。如果Bellevue Place項目的一個或多個這樣的階段在租賃期限內完成，則可由房東酌情將可歸因於該等其他階段的任何額外的運營、維修或維護費用以及房地產和其他税收計入運營費用；前提是用於計算租户在該等支出中的比例份額的分母相對於該等階段進行了合理調整。

6.6與額外租金有關的爭議。如果租客希望對業主對租客份額的任何計算或租客應支付的任何Bellevue Place運營費用的金額提出異議，租户必須向業主發出書面通知(“反對通知”)，説明租户對該計算或金額提出異議。房東必須在收到房東關於Bellevue Place運營費用的年度對賬聲明後九十(90)天內收到反對通知，並詳細説明房客對房東的計算或金額提出異議的原因。如果承租人沒有在該時間內向房東發出反對通知，承租人將被視為放棄並解除了其可能擁有的對計算和金額提出異議的任何和所有權利。房東收到租客的反對通知後，應立即與房客會面，房客和房東應真誠地嘗試協調反對通知書中描述的事項；但如果房東在收到房客的反對通知之日起三十(30)天內拒絕與房東會面，房客將被視為放棄並免除了就房東的計算以及任何Bellevue Place運營費用的包含和金額提出異議的任何和所有權利。如果房東和租客不能在合理的時間內解決糾紛，房東應當組織其會計師事務所對此事進行調查和分析，並編寫書面報告、

應提供給承租人。調查、分析和報告的費用應由租户支付，除非調查和分析發現了有利於房東的重大錯誤，在這種情況下，房東應承擔調查、分析和報告的費用。如果報告披露房東使用的金額或計算不正確，房東應向租户提供等同於租户在租户反對通知書所涉及的租賃年度內多付的任何金額的信用，以抵償本第6條規定的未來義務。儘管本合同項下的任何爭議懸而未決，但承租人應根據房東的決定和計算，繼續支付本合同項下的所有欠款，直到該計算或金額被確定為不正確為止。

7.LATE收費。

如果承租人未能在到期和應付時支付任何租金、額外租金或其他費用，未支付的金額應從到期之日起按每月2%(2%)的利率計息，除非該金額違反任何適用的高利貸法律，在這種情況下，該等未支付的金額應按法律允許的最高利率計息。除上述利息外，承租人承認，承租人延遲支付任何租金分期付款、額外租金或其他費用將導致房東產生本租約未考慮的某些成本和支出，此類成本的確切金額極難確定或不切實際。這些費用和費用包括但不限於行政和收集費用以及處理和會計費用。因此，如果房東在任何租金、額外租金或其他費用分期付款到期後第五(5)天仍未收到租客的任何租金、額外租金或其他費用分期付款，租户應立即向房東支付除到期分期付款外的相當於該分期付款的12%(12%)的滯納金。房東和租客同意，這筆滯納金代表了對此類成本和支出的合理估計，是對房東因租户不付款而遭受的損失和費用的公平補償。接受這一滯納金並不構成對租户拖欠租金的放棄，也不妨礙房東行使本租約項下房東享有的所有其他權利和補救措施。房東應按以下順序將租客支付的費用、利息和租金用於應計費用、利息和租金：(A)滯納金；(B)利息；(C)租金；其他費用和額外租金；以及(D)當前租金、其他費用和額外租金的餘額。即使本第7節有任何相反的規定, 如果承租人以電子轉賬方式支付本合同項下到期的所有款項，房東應免除承租人在租賃期內任何十二(12)個月期間可能發生的第一(1)筆滯納金，前提是承租人事實上已在到期付款的當月15日或之前全額支付。

8.可靠的礦牀。

作為本租賃的額外對價，承租人已向房東交付了上文第1.14節所示的保證金。房東應持有這筆款項，作為承租人在整個租賃期內忠實履行本租約的所有條款、契諾和條件的擔保。如果租客違反本租約的任何條款，房東可以(但不必被要求)使用、運用或保留本保證金的全部或任何部分，用於支付任何租金或任何未付債務或拖欠款項，或支付房東因租户違約而可能或有義務支出的任何金額，或賠償房東因租户違約而遭受的任何其他損失或損害。如果房東選擇使用、使用或保留全部或部分保證金，租户應在要求保證金後十(10)天內向房東交足現金，以將保證金恢復到第1.14節規定的金額。房東不應被要求將保證金與其一般資金分開保存，租客也無權從保證金中獲得利息。如果承租人應充分和忠實地履行本租約的每一項規定，押金或其任何餘額

房東應在租期期滿後三十(30)天內退還給租客(或根據房東的選擇，退還給租客權益的最後受讓人，如果有的話)，或房客在租期滿後三十(30)天內將租賃的房屋歸還給房東，兩者以最後發生的情況為準。在此，房東和租客之間不存在關於押金的關係。

9.美國。

9.1允許的用途。承租人在未經業主事先書面同意的情況下，只能使用和佔用與上文第1.5節所述商品名稱下的一級寫字樓一致的一般辦公用途(“許可用途”)，不得用於其他業務或用途或任何其他商品名稱。如果業主自行決定任何擬議的用途或商品名稱與作為一級寫字樓的建築的維護和運營不一致或有損於該建築的維護和運營，則可拒絕同意。房東不對承租人的許可商號的可用性或它不會侵犯任何其他人的商標、服務標誌或其他權利或特權作出任何陳述或保證。

9.2預留用途。租客不得在租出的處所、美國銀行大樓或Bellevue Place之內或附近作出、準許或容受任何事情，而該等事情會以任何方式妨礙或幹擾美國銀行大樓或Bellevue Place的其他租客或佔用人的權利，或傷害或煩擾他們、其客户或客户；租客亦不得使用或容許出租的處所作任何在業主合理判斷下屬令人反感或令人反感的用途，或在出租的處所之內或附近作出、準許或容受任何事情，美國銀行大樓或貝爾維尤廣場，這將導致房東違反其與其他人的任何協議。如果承租人允許或從事任何活動，而根據房東的合理判斷，該活動令人反感、冒犯或以其他方式構成對房東的滋擾，美國銀行大樓或Bellevue Place的其他租户，或他們的員工、客户、客人或被邀請者，如果不能立即停止，承租人應立即停止此類活動，或採取行動，以盡一切應盡的努力停止該活動。承租人不遵守本條款的規定將構成本租賃的重大違約行為，房東有權就此類違約行為尋求補救措施，或者採取適當的措施防止此類行為，並收回額外租金成本以及美國銀行每月第一天收取或公佈的最優惠利率的2%(2%)的利息，自到期之日起至付款日止。

9.3遵守法律、法規和規章。承租人應自負費用，迅速遵守所有當地、州和聯邦法律、法規、條例和政府現行或今後可能生效的與承租人使用和佔用租賃場所以及承租人在其中開展業務有關的規定、條例或要求。

9.4有害物質。承租人不得導致或允許承租人、其代理人、員工、承包商或受邀者將任何有害物質帶入、保存或使用於租賃場所內或周圍。如果承租人違反前款規定的義務，或者如果承租人造成或允許在租賃房屋上存在有害物質，導致租賃房屋或Bellevue Place的任何部分或任何其他財產受到污染，或者如果租賃房屋或Bellevue Place的任何部分或任何其他財產受到危險物質的污染，承租人可能對由此造成的損害承擔法律責任，則承租人應賠償、辯護並使房東不受任何和所有索賠、判決、損害、處罰、罰款、費用、責任或損失(包括但不限於財產減值、損失或損害賠償)的損害。

對Bellevue Place、租賃場所或其他地方的可租賃或可使用空間或任何便利設施的使用限制，對Bellevue Place或其他地方空間營銷造成的任何不利影響所產生的損害，以及為解決因此類污染而在租賃期內或之後產生的索賠、律師費、顧問費和專家費而支付的款項。承租人對房東的賠償包括但不限於與任何聯邦、州或地方政府機構或政治區要求的現場條件調查或任何清理、補救、搬遷或恢復工作相關的費用，因為Bellevue Place或其下的土壤或地下水中存在有害物質。在不限制前述規定的情況下，如果承租人、其代理人、僱員、承包商或受邀者攜帶、保存或使用任何有害物質進入或使用租賃場所或Bellevue Place，導致租賃場所或Bellevue Place的任何部分或任何其他財產受到污染，承租人應立即採取一切必要的行動，並自費將租賃場所、Bellevue Place或任何其他財產恢復到引入任何此類危險材料之前的狀況；但該等行動須先取得業主的批准，而只要該等行動不會對租出的處所、百樂威廣場或其他物業造成任何重大的長期或短期不利影響，業主不得無理拒絕批准。在此使用的術語“危險物質”是指任何地方政府當局、華盛頓州或美國政府所管制或將要管制的任何危險、危險、有毒或有害的物質、材料或廢物。

10.服務器和實用程序。

10.1標準服務。只要承租人在本租約的任何條款下沒有違約，房東應使租賃的場所(根據第12.3節)以及大樓的公共和公共區域，包括大堂、電梯、樓梯、走廊和休息室，保持在與美國銀行大樓作為貝爾維尤市中心一流寫字樓和零售大樓的運營和維護相一致的良好狀態和狀況，但因承租人或承租人的高級管理人員、承包商、代理人、受邀者、被許可人或員工的任何行為或不作為而造成的損害除外。其修繕費用由租户支付。從上午7：00開始下午6點。在工作日，不包括法定節假日(“正常營業時間”)，房東應為租賃的房屋提供照明和操作低能耗辦公機器、水、熱、空調和電梯服務的電力(“標準服務”)。在所有其他時間內，房東應提供標準服務，包括合理需要的電梯服務，以提供通往租賃場所的通道，但供暖、空調和照明除外。如果租客提出要求，房東應在正常營業時間以外的時間提供供暖、空調和照明，房東確定的此類服務的費用應由租户按照上述第5節規定的相同方式支付。作為標準服務的一部分，業主還應為建築標準熒光燈具、衞生間用品、合理間隔的窗户清洗和常規建築清潔服務提供燈具更換服務，儘管週六不提供清潔服務, 週日或法定節假日。除通常向美國銀行大樓租户提供的服務外，房東向租户提供或安排提供的任何看門人或其他服務的成本和費用應由租户支付，支付方式與上文第5節中規定的付款方式相同。

10.2服務中斷。對於因任何原因導致的標準服務的任何變更、中斷或故障，房東不對任何人或財產造成的任何損失、傷害或損害承擔責任。任何因維修、更改或改善，或因意外、罷工或房東無法合理控制的情況或事件而導致的標準服務暫時中斷或故障，均不應被視為驅逐租户或解除租户在本合同項下的任何義務。

10.3附加服務。承租人不得在租賃的房屋內安裝照明和設備，其熱負荷合計不得超過美國銀行建築標準機械繫統。房東不得擅自拒絕承租人安裝超過上述數額的燈光和設備，但可以承租人支付房東為安裝、操作、維修和維護該等設備或燈光所需的輔助空調容量或電力系統而產生的費用為條件。此外，承租人應在租期內每個月的第一天提前向業主支付房東估計的向承租人提供電力以操作該等設備或燈光的費用，以及房東估計的因承租人使用該等設備或燈光而需要操作和維護輔助空調機組的費用。此類費用應由承租人按照上述第5節規定的相同方式支付。如果房東未能支付上述任何附加服務的到期款項，房東應享有與不支付本合同項下租金相同的權利和補救措施。房東有權在租賃房屋內安裝和操作監控或計量系統，費用和費用由租户自理，以測量因該等設備和照明以及租户下班後的供暖、通風和空調服務要求而對電力、供暖、通風和空調系統產生的額外需求。租户在使用美國銀行大樓內的窗簾、百葉窗和恆温器時，應遵守房東的指示。

11.改進、改動和增加。

11.1先行改進。

(A)在租賃物業400生效日期和租賃物業425生效日期之前，租賃物業400和租賃物業425須由業主進行改善(“物業改善”)，該等物業改善須符合雙方議定的改善計劃和規格(“物業計劃”)。房屋改建應由業主根據業主的主觀自由裁量權選定的設計專業人員和承包商實施和安裝，並應按照附件D中規定的要求進行。房東應直接與建造房屋改善工程的承包商簽訂合同。業主應直接與項目建築師簽訂與房屋改善相關的建築服務合同。房東應支付一定數額的房屋改善費用(“房東改善津貼”)。房東改善津貼限於68萬零715美元/100美元(680,715.00美元)。房東改善津貼應僅用於房屋改善(包括所有銷售税和其他適用税項，但不包括傢俱、貿易裝置、設備、庫存或個人財產，這應是租户的唯一成本和責任)；但是，租户有權使用最多25,932美元(25,932.00美元)的房東改善津貼來抵消數據、電話和類似通信佈線的費用。除了房東改善津貼外，房東同意為項目建築師準備的初始空間計劃貢獻1,944美元。

(B)房屋改善工程的建造及安裝費用(包括但不限於所有施工圖、空間平面圖及工程、建築、設計及顧問費)超過業主改善津貼(“超額改善費用”)的任何及所有費用均由承租人自行承擔，並應由承租人在到期時立即支付。承租人未能或拒絕支付任何該等額外的改善費用，即屬實質違反本租約，並構成本租約項下的違約。如果房東在任何時候覺得房客有義務或可能有義務支付任何超額修繕費用

除房東可能享有的任何和所有其他權利和補救措施外，房東有權但無義務立即停止或阻止任何和所有進一步的設計、施工和安裝工作，直到房東得到令人滿意的保證，即承租人可以並將迅速支付所有超出的改善費用。

(C)在租賃物業400開始日期和租賃物業425開始日期之前，項目建築師應證明房地改善工程已按照房地平面圖基本完成。如果因承租人的作為或不作為、設計決定的變更、修改或額外工作或承租人代理人的工作而導致房屋改善工程的實質性完成被推遲，則開工日期應為項目建築師確定的如果沒有承租人延誤的情況下本應實現的房屋改善工程的實質性完成日期。本文中使用的術語“基本完成”或“基本完成”是指建築階段，在此階段，項目建築師真誠地確定，房屋改善可用於其主要預期目的，並且適用的政府當局認為租賃的房屋獲準佔用，儘管可能需要完成、完成或安裝非關鍵的改善特徵和固定裝置。如果房東在房東收到租客審核清單後六十(60)天內，以商業上合理的努力完成此類審核清單項目，則租賃清單上常見的修繕或瑕疵(指不會對租客使用租賃房產造成實質性影響的次要項目)在轉讓給租客後，不得推遲開工日期，也不得導致延遲或解除租客支付租金的義務或導致向房東索賠損失。承租人對租賃物業的佔用應被視為確認租賃物業狀況良好和維修良好，且業主已促使美國銀行大樓和所有物業改善工程按本租約的要求進行建造, 以承租人在基本完工後三十(30)天內交付的清單中規定的項目為準。

(D)在租賃處所內或在其上建造或安裝的所有裝修和固定附着物，包括所有房地裝修，均為業主的財產。如上文第11.l(A)段所述，房屋改善不應包括(I)租賃房屋的內部設計，(Ii)租賃房屋的安全和出入控制，(Iii)數據、電話和類似通信佈線超過25,932美元(25,932.00美元)的所有費用，且承租人應獨自承擔與此相關的所有費用，以及(Iv)傢俱、固定裝置和設備。前述條款應被視為USC第11章第365(C)(2)條所述類型的財務通融，是經修訂的本租賃交易的實質和主要部分。

11.2承租人的更改。承租人的改善工程完成後，未經業主事先書面同意，承租人不得對出租的房屋進行任何隨後的改動、增建或改善，該同意可受業主認為適當的條件所規限。承租人應將所有此類變更、增建或改善的完整的最終計劃和規格提交房東批准。房東同意的任何此類更改、增建或改善應由租户自負費用。在任何此類工程開始之前，承租人應通知業主承租人將聘用的承包商來執行工程。業主有權事先批准或不批准承租人為該工程聘請的任何或所有承包商。應及時向房東提供完整的“竣工”圖紙和規範，用於承租人進行的所有更改、增加和改進。承租人應確保此類工作所需的所有政府許可、批准或授權。所有改建、增建和改善(包括但不限於所有照明設備和地板覆蓋物，但不包括任何庫存、傢俱和類似的非租賃房產)應立即成為業主的財產。

在租賃房屋安裝後，房東不承擔任何支付費用的義務。租期屆滿或較早終止時，承租人應立即拆除(由承租人自負費用)房東指定拆除的所有由承租人進行的改建、增建或改善(原租約改建作為承租人改善的一部分)，承租人應(自負費用和費用)修復因搬遷而對租賃物業造成的任何損壞。儘管本租約中或本租約的其他地方有任何規定，承租人應拆除承租人安裝的所有語音和數據電纜及其他電信設備，並應將租賃場所恢復到安裝該等設備之前的狀態。承租人在本租約期滿或終止後仍應承擔本租約項下的義務。承租人應被允許在美國銀行大樓4、9、13和20層相鄰的樓梯間門上安裝讀卡器，但須經房東和貝爾維尤市政府批准。

11.3《殘疾人法》。儘管本租賃合同中有任何規定，但如果承租人在租賃房屋內建造、建造或安裝，或導致建造、建造或安裝任何改善或改造，承租人應全權負責確保此類改善和/或改造不違反任何地方、州或聯邦法律或法規中關於殘疾人無障礙或消除建築或通信障礙的任何規定(“殘疾人法”)，包括但不限於RCW第70.92章和《美國殘疾人法》。房東對承租人的計劃或規範的任何此類改善或更改的批准，不應是房東對該等計劃將符合任何殘疾法律的明示或默示的陳述或保證。如果根據任何《殘疾人法》向業主提出索賠，而索賠直接或間接與租客在租賃物業內或為租户安裝、進行或建造的任何更改或改善，或租客在租賃物業內使用的任何行業固定裝置或個人財產項目直接或間接相關，租户應辯護、賠償並使業主不受索賠以及直接或間接引起或招致或遭受的任何和所有費用、責任、義務、懲罰、損害、判決、費用和費用(包括律師費)的損害。如果應確定由承租人或為承租人或承租人在承租人使用的任何行業固定裝置或個人財產項目直接或間接在承租人的處所內或對其建造、製造或安裝的任何改善或更改，根據任何傷殘法，是非法的建築或通訊障礙，承租人應立即自費拆除該障礙或, 在《殘疾人法》允許的範圍內，提供障礙的替代辦法，以便殘疾人可以進入租賃的房舍。如果根據任何《殘疾人法》要求拆除租賃房產外的障礙物，業主將不會批准對租賃房產進行任何改動或改善。承租人不得以任何理由反對房東關於可能適用任何《殘疾人法》的判決，前提是房東不得武斷行事。

12.房產的主動性。

12.1.租户負責維護和維修。在整個租賃期內，承租人應自負費用，隨時保持租賃物業(包括所有外門和入口、窗户和裝飾線條以及所有門窗的裝飾)及其所有隔斷、門面、固定裝置、設備和附屬設施處於與一流寫字樓一致的良好狀態、狀況和維修，不可避免的傷亡造成的損壞除外(但不排除因入室盜竊、入室盜竊或蓄意破壞造成的任何損壞)。

12.2維護失敗。如果在房東提前五(5)天發出書面通知(緊急情況除外)後，租客未能按照上文第12.1條的規定保留、維護和維護出租的房屋，房東可以選擇將其置於或安排將其置於商定的狀況和維修狀態，在這種情況下，在收到書面聲明後

從房東處，承租人應立即支付全部費用作為額外租金。如果承租人不這樣做，房東有權進入租賃的房屋進行此類工作。

12.3由業主維修。業主應保持租賃房屋的屋頂、外牆、建築外窗、公共走廊、與其他租户共同使用的設備(如電梯、管道、供暖、空調及類似設備)和建築結構處於良好的維修狀態，並在收到租户的書面通知後及時完成所需的維修。如果因承租人的行為或疏忽沒有采取行動而需要維修，承租人應及時支付房東作為額外租金的費用。除第16或28條另有明確規定外，租賃處所或建築物的任何部分，或其內的固定附着物、附屬設施及設備，如因進行修葺、改動或改善而對租客的業務造成損害或幹擾，業主並不因此而負上租金寬減及法律責任。在任何情況下，對於因其他第三方的行為或因火災、爆炸、掉落的灰泥、水、煤氣、下水道、電纜、電線或蒸汽管破裂、破裂、停頓或泄漏；或因屋頂、街道、地下或任何其他地方或潮濕或任何類似的危險或原因而滲漏或滲漏的水、雨或其他物質，房東對租客不承擔任何責任。對於租客或任何其他人因盜竊或任何租户或住客或任何其他第三者的任何行為或疏忽而造成的任何人或財產的任何損失或損壞，業主概不負責。

12.4交出租用房舍。本租賃期滿或更早終止時，承租人應將租賃的房屋以最初收到的相同狀態歸還給業主(或者，如果業主或租户在業主同意下更改了租賃的房屋，則租賃的房屋應以更改後的狀態歸還)，合理的磨損和火災造成的損壞或其他不可避免的傷亡除外(不包括入室盜竊、盜竊未遂和故意破壞)。承租人應拆除所有庫存、傢俱和其他非租賃房產，以及房東根據上文第11.2節指定拆除的所有改建和裝修，並應將租賃房產恢復到安裝該等物品之前的狀態。承租人根據本條款第12款承擔的義務在本租約期滿或終止後繼續有效。

13.承租房屋的承租權。

除本第13節另有規定外，在房東根據上文第11節的規定對房屋進行改善的情況下，承租人已檢查了租賃房屋並接受了其當前狀況，並放棄就因租賃房屋的狀況、附屬設施、改善及其設備而直接或間接引起的任何問題向房東提出索賠的權利。房東不作任何明示或默示的擔保，包括但不限於對特定用途或宜居性的任何默示擔保。

14.房東違約。

房東在本租約下不應違約，除非房東未能在合理時間內履行房東所要求的義務，但在任何情況下，不得少於租客書面通知房東後三十(30)天，以及房客已書面提供其名稱和地址的所有抵押貸款和信託契約的持有人。通知應當指明房東沒有履行該義務的原因；但是，如果房東的義務的性質是這樣的話，

如果房東在30(30)天內開始履行，並在此之後勤勉地進行起訴直至完成，則房東不應違約。承租人還同意，在該三十(30)天過去之前，不會援引本租賃項下的任何補救措施，否則承租人可能會有任何補救措施。在任何情況下，承租人都無權因房東違約而終止本租約，並且根據第30條的規定，承租人的補救措施應僅限於損害賠償。

15.獲得。

15.1入場權。承租人應允許業主及其僱員、代理人和承包商在正常營業時間內的任何時間(上午8：00)進入和進入租賃場所。至下午6時)為視察該建築物，或為清潔、修葺、更改或改善租用的處所或美國銀行大樓。如果租客沒有親自到場允許進入，在緊急情況下，房東可以在任何時間強行進入，而不承擔房東的責任。本條款中包含的任何內容都不應被視為對房東施加本租約其他地方未明確規定的任何義務。在合理必要時，房東可以暫時關閉入口、門、走廊、電梯或其他設施，而不會因此而對租户承擔責任，房東的這種行為也不會被解釋為驅逐租户或免除租户遵守和履行本租約任何規定的義務。房東有權在本租約期滿或更早終止前一百八十(180)天內進入租賃場所，向潛在租户展示租賃場所。

152.出洞。如果挖掘的是與租賃房產相鄰的財產，承租人應當並在此嚮導致或授權進行挖掘的人提供不可撤銷的許可證，以進入租賃房產進行業主認為必要的工作，以保護租賃房產所在的建築物的牆壁不受傷害或損壞，並通過適當的地基或其他方式進行支撐，而不向業主索賠任何損害，也不要求業主減租或減免租金。

16.損壞或破壞。

16.1保險損失。在符合第16.2條的規定下，如果租賃的房產因房東保險承保的危險而受損，且由此獲得的收益足以支付維修費用，並可供房東用於修復此類損壞，則房東同意立即進行修復，本租約應保持完全有效，但租户有權從損壞之日起按比例減少租金和額外租金，且在維修過程中，只要損壞不是由租户的行為、過錯或疏忽直接或間接造成的，則所述損壞不是由租户的行為、過失或疏忽造成的。這一比例減少應根據損壞和維修對承租人在租賃房屋內經營的業務造成重大幹擾(如果有的話)的程度而定。如果這種損害是由租客的行為、過失或疏忽直接或間接造成的，只有在房東從房東的租金收入保險中獲得補償房東損失的租金和額外租金的範圍內，租金和附加租金才能減少。

16.2未投保的損失。如果租賃房屋由於房東保險承保範圍以外的其他原因造成損壞，或者如果保險收益不足以支付維修費用，只要維修成本低於租賃房屋當時重置成本的10%，房東應立即對其進行維修。如果租賃房屋是由於房東保險承保的危險以外的原因造成的，或者如果房東保險的保險收益不是

提供給業主用於維修租賃物業，或者，如果維修成本等於或大於租賃物業重置成本的10%(10%)或更多，則業主有權選擇(I)修復或恢復損壞，在這種情況下，本租約將繼續完全有效，但租金和額外租金應按比例降低，如上文第16.1條所述；或(Ii)在損壞發生後一百二十(120)天內的任何時間，向承租人發出通知，自通知中指定的日期起終止本租約，該日期不得早於通知日期後三十(30)天。如發出該通知，本租約即告終止，而承租人於該通知所指明的日期終止於租賃物業的所有權益，而租金及額外租金須按比例扣減，減幅視乎該等損害對承租人在租賃物業內經營的業務造成重大幹擾的程度(如有)而定，直至終止之日為止。

16.3沒有義務。儘管本第16條有任何相反規定，但在租賃期限的最後二十四(24)個月內，如果因任何事故造成的損壞發生，房東不應承擔任何修復、重建或恢復租賃房產的義務。

16.4部分摧毀美國銀行大樓。如果美國銀行大樓的一部分受損，保險收益不足以支付維修費用，或房東不能用於維修，或者如果美國銀行大樓可出租面積的30%(30%)或更多受損，即使租賃的房產可能不受影響，房東可以提前不少於三十(30)天書面通知租户終止租賃，從而終止本租約和本租賃；但此種通知應在此種損害或銷燬發生之日起一百二十(120)天內發出。租金和額外租金應自終止之日起按比例計算。

16.5業務中斷。業主無須就租賃處所或美國銀行大樓的任何部分的維修或復修所引起的不便、業務損失或煩擾而支付損害賠償或索償。房東應盡合理努力迅速進行此類維修。

17.免除和放棄代位權。

對於任何建築物、構築物、庫存或其他有形財產以及由此產生的任何收入、利潤和租金的任何傷害、損失或損壞，無論是由於疏忽或任何其他保險原因，如果這些傷害、損失或損壞是由受益於遭受此類傷害、損失或損壞的第一方保險單承保的任何危險造成的，或者如果根據本租約，此類傷害、損失或損壞需要由保險承保，則房東和租户雙方在此相互免除責任，並放棄對彼此的一切追償權利；但如本條具有使業主或租客的任何保險範圍失效的效力，但僅在其效力範圍內，則本條不適用。這一豁免僅適用於保險財產損失，不限制對免賠額或其他未投保損失的賠償能力。房東和租客承認，自本租約之日起，他們現有的保險單不會失效。將來，如果可以通過向該保險人支付款項來避免任何無效，另一方當事人可以選擇支付該金額，以獲得對其利益的代位權豁免。如果房東和租客的保險因上述解除和免責而失效，或者需要支付任何費用以避免這種失效，房東和租户應分別迅速通知對方。即使有任何相反的規定，本節不適用於業主對根據本租約應支付的任何租金、額外租金或其他費用的任何索賠。然而，房東和租客特別打算將這一節適用

對於任何可能由房東就Bellevue Place其他住客支付的租金提出的潛在索賠，或任何可能由租户就可能從租賃場所或其他地方產生的銷售、利潤或收入損失或與其相關的運營費用提出的索賠，均不適用。

18.不正確。

大體上説。房東不對因任何原因在出租房屋內或附近發生的任何財產(包括租客和其他人的財產)的損失或損壞承擔責任。對於在出租房屋內或周圍發生的任何人的傷害，房東不承擔責任，除非這種傷害是由房東的疏忽造成的，並且在一定程度上是由於房東的疏忽造成的。除因業主疏忽而對任何人造成傷害外，租客須就因租客使用租出的處所、進行其業務或因租客在租出的處所內或附近進行的任何事宜或事情而引起、申索、收取或招致的任何申索、費用、法律責任、義務、罰則、損害賠償、費用及開支(包括律師費)，向業主提出申索、索償、收費或招致的費用及開支(包括律師費)，並使業主免受損害。承租人和承租人應進一步賠償因承租人一方履行義務或根據本租賃條款履行義務而產生的任何或所有索賠，或因承租人或承租人的任何高級人員、代理人、僱員、客人或受邀者的任何行為或疏忽而產生的任何索賠，以及在為任何此類索賠或就其提起的任何訴訟或法律程序辯護時產生的所有費用、律師費和責任，並使房東不受損害。如果因此而對房東提起任何訴訟或訴訟，租客應在房東通知後，由房東合理滿意的法律顧問為其辯護，費用由房東承擔。

18.2業主和租客在建築、維修和保養活動方面的同時疏忽。儘管有上述第18.1條的規定，如果一方面是承租人及其代理人、僱員、轉租人、受邀者、被許可人或承包商，另一方面是房東、其合夥人、代理人、僱員或承包商的同時過失，造成人身或財產的傷害或損壞，並且與租賃房屋或百麗廣場的建造、改建、修繕、增加、減去、改善或維護有關，則承租人按照本第18節規定的賠償房東的義務應限於承租人的過失，以及其代理人、僱員、轉讓人、受邀者、被許可人或承包商，包括承租人按比例分攤的費用，以及與就此類傷害或損害提出的任何索賠、訴訟或訴訟相關的律師費和費用。

18.3工人賠償豁免權。本租賃中包含的賠償義務不受任何工人補償、福利或傷殘法律的限制，各賠償人特此放棄上述賠償人根據工業保險法第51章RCW和類似的工人賠償、福利或傷殘法律可能享有的任何豁免權。

18.4專門協商的條款。房東和租客在簽署本租約時承認，本租約的每一項賠償、免除和豁免條款(具體包括但不限於與工人補償福利和法律有關的條款)都是由房東和租户具體協商和同意的。

19.不可抗拒。

19.1責任保險。

(A)責任保險。承租人應自負費用，在租賃期內維持並維持一份全面/商業一般責任保險單，以承保承租人對租賃物業、美國銀行大樓和貝爾維尤廣場的活動的人身傷害或死亡或財產損失或損壞的責任，但不低於200萬美元(2,000,000美元)的綜合單一限額，不設總限額。對於有一般合計限額的保單，合計限額應不少於200萬美元(2,000,000美元)，幷包括簽註，規定上述限額適用於每個地點，包括租賃的房產，並具有不少於200萬美元(2,000,000美元)的發生限制。如果承租人獲得了具有總限額的保單，承租人應立即通知房東，如果該保單承保的一個或多個保險單在任何時候對承租人提出的索賠超過總限額的50%(50%)或更多。儘管如上所述，如果在租賃期內，根據房東的合理判斷，本合同規定的保單限額不再足以為房東提供合理的保障，房東可以通知租客這種不足之處和適當的承保水平，租户應在收到此類通知後三十(30)天內獲得此類額外保險金額，並向房東提供令人滿意的證據。在確定什麼是本協議下的合理保護時，可以參考其他房東對類似空間和操作所要求的保單金額。本節要求的保險應為最佳保險指南中評級為A-VII或更高的公司。Kemper開發公司房東, 以及房東指定的任何其他利益相關者，將被指定為補充保險人。保險單應註明，除不支付保費外，不得以任何理由取消保單或將保單限額降低至本租約要求的承保範圍以下，除非提前四十五(45)天書面通知房東，並僅在十(10)天不支付保費的提前書面通知後取消保單或降低保單限額。承租人應在生效日期及此後應房東的要求不時向房東交付此類保險的所有保單或證書的副本，包括適用的背書，表明房東是額外的被保險人及其適用的保單範圍。在任何情況下，此類保單的限制不得被視為限制租户在本租賃項下的責任。

(B)提供含酒精飲品。根據上述第19.l(A)節承保的保險，不排除違反與銷售、贈送、分銷或使用任何酒精飲料有關的任何政府法規、條例、法規或規則的責任，或因向未成年人或受酒精影響的人或任何其他人出售、供應或給予任何酒精飲料，或導致或促成任何人醉酒的責任。因此，本租約第18節中的賠償義務也應擴大到發生在租賃場所以外的地點並因下列任何風險而引起的損害：(I)所謂的DRAM商店責任保險，(Ii)主酒責任保險或(Iii)酒的法律責任保險，或與酒精飲料的銷售、贈送、分銷或使用有關的其他風險。

19.2財產保險。除第19.1和19.2節所要求的保險外，承租人應自費在租賃期內保留和維持完全有效的財產保險，包括承租人的用品、庫存和其他個人財產，以及對租賃房產的所有改善、增建和修改，金額相當於全部重置成本，不包括共同保險罰款。保險單應註明，除不支付保險費外，不得因任何原因取消保險單或將保單限額降低至本租約要求的承保範圍以下，除非提前四十五(45)天書面通知房東，並僅在十(10)天前書面通知房東不支付保險費。承租人應在保險生效之日及之後，根據業主的要求，向業主交付該保險的所有保單或證明的副本。

19.3維護失敗。如果承租人未能或拒絕維持本第19條所要求的任何保險，房東可以自行決定為保護房東的物品和利益購買和維持保險，保險金額由房東決定，房東為此支付或應支付的任何和所有保費應被視為額外租金，並應在本合同下一期租金的支付日期到期。未能獲得或維持本第19條所要求的任何保險，應構成對本租賃的實質性違約。

19.4.提高保險費。即使本租約中有任何相反的規定，承租人不得在租賃房屋內或之上保存、使用、出售或要約出售任何物品，也不得進行房東保險公司禁止或可能禁止的任何活動或操作。承租人應支付因承租人使用或佔用租賃房屋而增加的房東財產或責任保險的保費，無論房東是否同意。如果房東的保險費增加，承租人還應立即向房東支付相當於房東為防止任何保險事件造成損失而承保的一份或多份保單上的任何額外保費。在確定保險費增加是否是租户使用或佔用租賃房屋的結果時，制定保險費的組織所確定的費率和保險費應是構成保險費的若干項目和費用的確鑿證據。房東應在房東選擇的時間內向租户交付額外金額的賬單，租户應立即支付房東的費用。

20.抵押貸款和轉貸。

201.轉讓或轉租。未經業主事先書面同意，承租人不得轉讓、轉讓、抵押、質押、扣押或以其他方式轉讓本租約或其中的任何權益，也不得轉租整個或部分租賃物業，本租約或本租約項下的任何權益不得通過任何法院的任何程序或程序轉讓或轉讓，或在任何情況下，除非事先徵得房東的書面同意，否則不得無理拒絕。任何未經房東事先書面同意的此類交易均屬無效。

在決定是否同意承租人的轉租或轉讓請求時，房東可以考慮任何因素，包括但不限於建議的受讓人或分租人在經營租約規定用途的業務方面的經驗和商業聲譽；建議的受讓人或轉租人產生的客户、人員和客流量是否令房東滿意；儘管承租人和/或其他人在租約下仍負有責任，但建議的受讓人或轉租人是否具有令房東合理滿意的淨資產、財務實力和信用記錄；建議的受讓人或轉租人對租賃場所的使用必須與租約允許的用途相同；建議的受讓人或分租人使用租賃的房產不會違反或造成任何潛在的違法行為；建議的受讓人或分租人將經營或可能經營的業務的質量是否令業主滿意；業主的同意是否可能導致違反業主作為一方的任何其他租約或協議；以及建議的受讓人或分租人的產品結構和目標客户羣是否與業主試圖在Bellevue Place內維持或實現的產品結構和目標客户羣一致。

任何轉讓、轉租或其他轉讓均不解除承租人在本租約項下的任何責任。本第20條規定的禁止包括但不限於(以下應被視為“轉讓”)：(I)租户的合併或合併；(Ii)任何公司租户超過25%(25%)的已發行和已發行股票的所有權或投票權的變化；(Iii)任何將

因法律實施、合併、合併、重組、轉讓或公司或所有權結構的其他重大變化而發生的其他事項；(Iv)出售、轉讓或轉讓租户的全部或幾乎所有資產，不論是否有本租約的具體轉讓；及(V)任何合夥企業租户控制權的變更。房東在本協議禁止的任何交易後接受任何金額，不應被視為房東的同意，也不應被視為放棄房東在本協議下的任何權利或補救措施。對任何該等轉讓、轉租或其他轉讓的同意，不得視為免除對任何其後的轉讓、轉租或轉讓須徵得同意的效力。如果要求業主同意轉讓或轉租全部或部分租賃房產，業主有權在轉讓或轉租的擬議生效日期終止本租約，並根據受讓人或轉租人商定的租金(和/或其他補償)和條款以及本租約的條款和條件，終止本租約。對於任何轉租或轉讓，承租人應立即向房東提供所有轉讓、轉租和承擔文書的完整簽約副本。

20.2受讓人義務。作為業主同意的條件，任何經業主批准的潛在受讓人應明確承擔承租人在本租約項下的所有現有和未來義務，並應與承租人共同和個別負責支付租金、額外租金、其他費用以及履行本租約的所有條款、契諾和條件。

20.3從屬義務。作為業主同意的條件，任何潛在的承租人應明確承擔承租人在分租期內的所有現有和未來的承租人義務，並與承租人共同和個別負責支付租金、額外租金和其他費用，以及履行本租賃的所有條款、契諾和條件。

20.4條件條件。業主對任何轉讓或分租的任何同意可受業主認為適當的任何條款或條件所規限(包括但不限於要求租約的任何及所有擔保人同意在轉讓後繼續擔保租賃義務)，而所有該等條款及條件對由租客持有、透過租客持有或透過租客持有的任何人士均具約束力。

20.5律師費和費用。承租人應補償房東的律師費，以及與處理和記錄任何此類要求的轉讓、轉讓、轉租或產權負擔相關的費用。

21.廣告。

未經業主書面同意，承租人不得在租賃物業或美國銀行大樓內或附近的任何地方(直接或間接作為輪廓或陰影)在租賃物業內或附近的任何地方題字、張貼、地點或以任何方式展示任何標誌、遮篷、天篷、選取框、裝飾、圖形、通知、圖片、標語牌或海報，並由業主自行決定是否同意。房東的任何此類同意應以以下理解和條件為前提：租户應在本租約期滿或更早終止時將其拆除，租户應修復因此而對租賃物業或美國銀行大樓造成的任何損壞。所有此類標誌和廣告事宜應遵守所有適用的法律、政府法規、法令和命令。

22.利恩斯。

承租人根據本租約進行的任何工作，不得被視為立即供業主使用和受益，因此，不得因業主同意租客改善、改建或修理租賃物業而對業主的產業行使任何技工、物力勞動者或其他留置權。承租人應使租賃的房產、美國銀行大樓和貝爾維尤大樓不受因承租人和承租人或承租人代表承租人或承租人所承擔的任何工作、材料和義務而產生的所有留置權和產權負擔的損害，並使房東不受由此產生的任何和所有費用、責任和開支(包括但不限於律師費和房東合理的行政費用和開支)的任何責任的損害。在開始對租賃房屋進行任何改善、改建或修繕工程之前，承租人應向房東提供該等工程和材料的單獨付款和履約保證金，費用和費用由承租人自行承擔，金額相當於(I)實際合同價(如果合同價格是固定的)，或(Ii)承租人希望在租賃房屋內進行的改善、改建或維修的估計成本的1.5(1-1/2)倍，如果合同價格沒有固定的話。這種保證金應涵蓋忠實履行合同和支付由此產生的所有義務，並確保房東免受機械師和物質師留置權和其他類似留置權的任何和所有責任，並確保此類工作的完成，如果任何通過租户、通過租户或租户提出索賠的人對美國銀行大樓、貝爾維尤廣場或租賃物業提出任何留置權申請，租户應立即自行承擔費用和費用，立即解除該留置權。如果承租人沒有立即解除該留置權的記錄, 然後，除業主的任何其他權利或補救外，業主可藉支付聲稱到期的款額而擔保或解除該等權利或補救，而業主如此支付的款額，包括業主為抗辯或迴應該留置權或促致其解除紀錄而招致的任何合理律師費，均屬到期並須由租客作為額外租金支付。

23.TENANT的默認設置。

23.1默認。下列情況應構成承租人對本租約的違約和違約：

(A)騰出租用的處所。承租人騰出或放棄租賃物業，或承租人未能在充分運作的基礎上營業五(5)天或更長時間(除非租賃物業遭到損壞或破壞，或由於承租人無法合理控制的其他原因，導致承租人無法在租賃物業內開展業務)。

(B)沒有繳交租金。房東向租客發出書面通知後三(3)天內，房東仍未支付租金、額外租金或其他費用，或房東規定租客應在到期時支付的任何其他款項。

(三)不履行的。承租人未能遵守或履行本租約的任何條款、條件或條款，且房東向承租人發出書面通知後通常(10)天(本租約中另有規定除外)仍未履行，則承租人不遵守或履行本租約的任何條款；但是，如果承租人違約的性質是需要超過十(10)天才能得到補救，且承租人在十(10)天內開始補救，並在此後努力進行補救直至完成，則承租人不應被視為違反第23.1(C)條。

(D)破產。租客為債權人的利益而作出的任何一般轉讓或一般安排；或由租客提交或針對租客提交的呈請

被判定為破產的承租人，或根據任何與破產相關的法律提出的重組或安排請願書(除非針對承租人的請願書在提交後六十(60)日內被駁回)；或指定受託人或接管人接管位於租賃物業的幾乎所有承租人資產或承租人在本租約中的權益(如果此類扣押未在指定受託人或接管人後三十(30)天內解除)，或提交委任請願書(以先發生者為準)。

(E)多次違約。承租人在之前至少兩次忽視或未能履行或遵守承租人在本租約下的任何義務後，未能履行或遵守承租人的任何義務(儘管承租人應在接到房東的通知後並在通知期內糾正任何此類先前的不履行義務)。

23.2違約救濟。如果租户違約或違反本租約(無論是否在上文第23.1節中所述)，房東可在此後的任何時間，在發出或不發出通知或要求的情況下，在不限制房東行使因該違約或違約而可能擁有的權利或補救措施的情況下：

(A)終止租契。以任何合法手段終止承租人對租賃物業的佔有權，在這種情況下，承租人應立即將租賃物業的佔有權交還給房東。在這種情況下，房東有權向租户追回所有逾期租金、額外租金和其他費用，以及根據本租賃條款所欠的所有其他金額；重新租賃租賃場所的費用，包括但不限於租賃場所的翻新和改建費用以及任何租賃佣金；合理的律師費和費用；由具有司法管轄權的法院判給時的價值，即在判給後的租賃期內，本合同規定的未付租金和額外租金的金額超過租客證明可以合理避免的同一期間的損失金額(“判給時的價值”應通過以舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加1%(1%)的折扣來確定)；以及因租户違約或違約而產生的任何和所有其他損害賠償；或

(B)繼續該租契。維護承租人的佔有權，在這種情況下，無論承租人是否放棄了租賃的房產，本租約都將繼續有效。在這種情況下，房東有權執行房東在本租約項下的所有權利和補救措施，包括追討損害賠償、租金、額外租金、其他費用和根據本租約可能到期的任何其他付款的權利；或

(C)其他補救辦法。根據華盛頓州的法律或司法裁決，尋求房東現在或今後可獲得的任何其他補救措施或補救措施。

23.3法律費用。如果任何一方被要求提起或維持任何訴訟(包括主張任何反索賠或交叉索賠，或在破產程序、接管程序或由合同一方或其他人提起的任何其他程序中的索賠)，或以其他方式將本租賃提交給律師以強制執行本租賃的任何契諾、協議、條款或條件，除本合同規定的所有其他補救措施外，勝利方應從另一方收取在執行契約、協議、本租賃的條款和條件(無論是否提起訴訟)，包括勝訴一方因任何上訴而產生的任何此類費用和費用。

23.4銀行倒閉。

(A)假設租賃。如果承租人根據《破產法》第7章成為債務人，或根據《破產法》第11章或第13章提出關於承租人的債務重組或調整請求，或根據《破產法》第7章提出訴訟並移交至《破產法》第11章或第13章，則受託人或租客作為債務人和佔有債務人，不得選擇承擔本租約，除非在承擔時，受託人或租客已：

(1)糾正本租賃項下的所有違約並支付本租賃項下的所有到期和欠款，或向業主提供“充分保證”(定義見下文)：(A)自假設之日起十(10)天內，受託人或租户將完全支付本租賃項下的所有到期和欠款，並賠償業主因任何現有違約或違約而造成的任何實際金錢損失，包括但不限於業主的合理成本、費用、應計利息和因違約或違約而產生的律師費；(B)自假設之日起二十(20)天內，受託人或承租人將糾正本租約項下的所有非貨幣違約和違規行為；及(C)該假設將受本租約所有條款的約束。

(2)就本節而言，業主和租客承認，在涉及租客的破產程序中，“充分擔保”至少應指：(A)受託人或租客在支付所有擔保債務和行政費用後，有並將繼續擁有足夠的未擔保資產，以向房東保證受託人或租客將有足夠的資金履行本租約規定的租客義務；(B)破產法院須已登錄一項命令，將應付予業主的足夠現金分開，而受託人或租客須已就受託人或租客的財產授予有效及完善的第一留置權及抵押權益及/或按揭，而該等財產的價值及性質均為業主所接受，以確保受託人或租客有義務在上述時間內糾正本租契所指的金錢及/或非金錢上的失責及違規行為；及(C)受託人或租客至少應存入一筆相當於房東持有的兩(2)個月租金的款項(不計任何利息)，以保證租客在租約下的未來表現。

(B)轉讓租契。如果受託人或承租人已根據本節的規定取得租約，以便將承租人在本租約項下的權益轉讓給任何其他個人或實體，則只有在受託人、承租人或建議的受讓人遵守本租約的所有條款、契諾和條件(包括但不限於關於額外租金的條款、契諾和條件)之後，此類權益才可轉讓；房東和租户承認這些條款、契諾和條件在承租人破產程序的背景下在商業上是合理的。根據守則條文獲轉讓本租契的任何人士或實體，應被視為已在轉讓當日及之後承擔本租約項下的所有責任，而無須其他作為或作為。任何此類受讓人應應要求籤署並向房東交付一份確認轉讓的文書。

(C)足夠的保護。當承租人根據守則提交呈請書或反對承租人時，承租人作為債務人和作為佔有債務人，以及任何可能被委任的受託人同意按以下方式充分保障業主：(1)履行本租約下租客的每項義務，直至本租約被破產法庭命令拒絕或承擔為止；(2)支付本租約規定的所有金錢義務，包括但不限於，支付租金和根據本條例應支付的額外租金，這被認為是對租賃物業的使用和佔用的合理補償；(3)向業主提供至少三十(30)天的事先書面通知，除非雙方以書面形式同意較短的期限，否則，任何與本租約的任何承擔或任何放棄租賃物業的意圖有關的訴訟，應被視為拒絕本租約；以及(4)按照守則的其他要求，以房東的利益為目的履行義務。

承租人如不遵守上述規定，將自動拒絕本租約。

23.5累積豁免。房東在本租約項下的補救措施是累積的，房東因租客違約或違約而行使或未能行使任何權利或補救措施，不應被視為放棄或更改、影響或損害房東根據本租約或法律可能享有的任何權利或補救措施。在授權取消或沒收本租約的任何違約、違約或其他事件發生後的任何時間或任何時間，業主接受租金或任何其他作為或不作為，不得視為放棄過去或未來的任何違反、違約或未能遵守或履行本租約、協議、條款或條件的行為，或剝奪業主在本條款規定的書面通知後隨時取消或沒收本租約的權利，或被解釋為在任何時間阻止房東迅速行使任何其他選擇權。根據本租約的任何條款或條款，其在法律或衡平法上可能享有的權利或補救。

24.抵押權轉讓；抵押權人保護。

24.1從屬關係--通知抵押權人。在房東的要求下，承租人應立即簽署、確認和交付所有適當的文書，使本租約從屬於Bellevue Place、美國銀行大樓或租賃場所的任何現有或未來的抵押或信託契約，以及其任何擴建、續期或更換；但如果承租人當時沒有違約，則承按人或受益人(視情況而定)應同意在承租人同意代理其代理的情況下，在喪失抵押品贖回權時承認本租賃。即使本租約有任何相反規定，業主不得違反或違反本租約的任何條款，除非已向房東及所有作為抵押權人及/或信託受益人擁有Bellevue Place全部或部分權益，且其姓名及地址已以書面形式提供予承租人或記錄在金縣記錄中的人士發出書面通知，並已完全遵守第14條的規定。

24.2抵押權人保護條款。租客須以掛號或掛號郵遞方式，將送達業主的所有欠款通知書副本送交所有承按人及信託持有人，但在該通知發出前，租客須已獲書面通知(以轉讓租金及租契通知或其他方式)該等承按人或信託持有人的地址。如果房東未能在本租約規定的時間內糾正此類違約，則抵押權人或信託持有人應有額外三十(30)天的時間來補救違約，或者如果違約無法在該時間內得到補救，則可延長必要的時間，但前提是任何抵押權人或信託持有人必須在該三十(30)天內開始並努力尋求補救措施(包括但不限於啟動司法或非司法止贖程序，如有必要，以進行補救)。

25.控球權的確定。

在符合第11、13及16條的規定下，租客於本租約期滿後，不論是否因時間流逝或其他原因，均應迅速及和平地將租客從業主手中接獲的租賃物業交還業主，其狀況與租客從業主處收到租客時的狀況相同，或經其後經改善後，合理使用及因火警或其他意外事故而造成的損耗及損壞除外。

26.財產的歸還。

承租人應在本租賃終止時，通過期限屆滿或其他原因，拆除其根據第11.2節指定拆除的所有個人財產和改善設施，並應就因此而對租賃場所或美國銀行大樓造成的損害向房東支付任何損害賠償金。如果租户在本租賃終止時或房東有權重入時，未能將其任何性質的財產從租賃場所或美國銀行大樓移走，房東可移走並儲存該財產，而不對其丟失或損壞承擔責任，儲存費用由租户承擔。如果承租人在任何此類財產儲存了三十(30)天或更長時間後不支付儲存費用，房東可選擇以房東全權酌情決定的方式、時間和地點以公開或私人方式出售或允許出售任何或所有此類財產，而無需通知租客，除非適用法規要求通知，並應將出售所得收益：第一，用於出售的成本和支出，包括實際發生的合理律師費；第二，用於支付儲存任何此類財產的費用或收費；第三，根據本合同的任何條款，向房東支付或此後可能成為房東的任何其他款項；第四，支付給房客的餘額(如有)。

27.沃倫塔爾投降。

租客自願或以其他方式交出本租約，或相互取消本租約，並不構成合並，但業主可選擇終止所有或任何現有的分租及分租，或將任何或所有該等分租或分租轉讓予業主。

28.EMINENT域。

281總攝入量。如果所有租賃物業被任何政府或準政府當局行使的徵用權所佔用，則本租約將於租户被要求騰出租賃物業之日起終止，而本租賃項下的所有租金、額外租金和其他費用應在該日之前支付。如本第28條所用，“徵用權”一詞應包括由任何政府或準政府當局、通過或在任何政府或準政府權力下取得財產，以及任何代替財產的購買或購置，不論損害或取得是否由政府或任何其他被授權行使徵用權的人進行。

28.2整個房舍的構造性徵用。如果美國銀行大樓的實質性部分，但不包括全部，房東應合理地確定美國銀行大樓的剩餘部分不能經濟或有效地按房東的要求使用(無論是出於物理、經濟、美學或其他原因)，房東應在收取之日起不超過六十(60)天內向租户發出書面通知。本租期將於房東在該通知中指定的日期到期，但不得早於該通知日期後六十(60)天。

28.3部分徵用。如果租賃物業的可出租面積的15%(15%)以上被徵用權佔用或侵佔，則在房東和租客收到徵用或佔用的書面通知後不超過三十(30)天，任何一方均可選擇以書面通知的方式終止本租賃，該終止應自租户被要求騰出如此佔用的租賃物業部分之日起生效。如果超過10%(10%)的美國銀行大樓公共區域被徵用權徵用，則業主可在其選擇的日期起六十(60)日內以書面通知租户終止本租約

奪取。如果本租約因此而終止，本租約項下的所有租金、額外租金和其他費用應支付至合同終止之日。只要租賃物業或公共區域的任何部分被徵用權徵用，而本租賃未被租賃，業主應在合理審慎的範圍內，自費合理調度，將租賃物業和公共區域的其餘部分恢復到緊接其被徵用之前的狀態，而承租人應以合理的速度，自費將承租人和租客的傢俱、傢俱和設備安裝的固定裝置和裝修設備恢復到緊接其被徵用之前的狀態。自租客被要求騰出如此租用的出租處所的該部分之日起，根據本合同應繳的租金和額外租金，須按租用前租用的處所的可出租面積所佔的相同比例遞減。

28.4損害。房東保留以徵用權取得的全部損害賠償金或賠償金的所有權利，承租人不得就其租賃房屋的租賃權益的終止或對其業務的幹擾向房東提出任何損害賠償要求。承租人特此授予或轉讓房東現在或以後可能獲得的該等獎勵和付款的任何權利，並同意簽署和交付房東可能不時要求的其他轉讓文書。儘管有上述規定，承租人有權就承租人在本租約終止時有權移走承租人的商品、傢俱和其他個人財產而遭受的任何損失或對承租人業務的損害，向判決機關索賠所有可由承租人追討的賠償金；然而，只有在徵用權訴訟中單獨判給這些損害賠償金，而不是與房東的損害賠償金相同時，承租人才可以要求賠償。

29.注意事項。

根據本協議任何條款要求的任何通知，如果是寄給房東的，應親自遞送或通過聯邦快遞或UPS等特快專遞服務郵寄到上述1.2節中規定的房東地址或房東不時書面指示租户的其他地點；如果是寄給房客，則應親自遞送或通過特快專遞服務(如聯邦快遞或UPS)郵寄給租賃場所的租户。如承租人不止一個人或實體，則根據本條例規定或準許發出的任何通知，可由其中任何一人發出或向其中任何一人發出，並應具有相同的效力及效力，猶如由或向所有人或實體發出一樣。任何郵寄給承租人的通知，如有適當的地址和足夠的郵資用於投遞，應視為在美國郵政寄存後生效。

30.蘭德羅德的責任。

儘管本租約中有任何相反規定，業主在此訂立的契諾、承諾及協議並非為約束業主個人或業主的資產而訂立及用意為個人契諾、承諾及協議，而僅為約束業主在所租物業及美國銀行大樓的權益而訂立及用意的，而該等物業及美國銀行大樓可能不時受到拖累。在任何時候，業主或其合夥人或他們各自的繼承人、法定代表人、繼承人和受讓人不會因為本租約或本租約中業主的任何契諾、承諾或協議而承擔任何個人責任或個人責任，也不能對其主張或強制執行任何個人責任。因此，考慮到本合同項下產生的利益，承租人和所有繼承人及受讓人同意，如果房東在本合同項下發生任何實際或據稱的失敗、違約或違約：

(A)租客的唯一和排他性補救辦法是針對業主在租賃處所和美國銀行大樓中的權益；

(B)不得起訴業主的普通合夥人或有限責任合夥人，或如業主的任何普通合夥人或有限責任合夥人是一個法團(就本條第30條而言，統稱為“業主的普通合夥人或有限責任合夥人”)，則不得起訴業主的任何普通合夥人或有限責任合夥人，或任何法團的任何董事、高級人員、代理人或僱員，而業主不得在任何訴訟或訴訟中聲稱因租客遵守本條第30條而引致的抗辯或缺乏屬人司法管轄權；

(C)業主的普通合夥人或有限責任合夥人無須就任何送達或法律程序文件答辯或以其他方式答辯；

(D)不會對業主的任何普通合夥人或有限責任合夥人作出任何判決；

(E)任何針對業主的普通合夥人或有限責任合夥人作出的判決，均可隨時撤銷及作廢；

(F)除業主在出租處所或美國銀行大樓的權益外，業主或業主的任何普通合夥人或有限責任合夥人的資產不得被徵收執行令狀。

(G)這些契諾和協議既可由房東執行，也可由房東的任何普通合夥人或有限責任合夥人執行。

31.TENANT的證書。

承租人應在業主書面通知後十(10)天內隨時簽署、確認並向業主或其指定人提交一份書面聲明，主要採用附件“G”的形式，證明(I)本租約完全有效，且未以任何方式轉讓、修改、補充或修改(或指明影響本租約的所有協議的日期和條款)；(Ii)本租約項下業主須履行的所有條件(如有)均已滿足；(Iii)業主因租客的改善或額外改善而須向租客提供的所有供款(如有)均已收到；(Iv)截至該證明日期，租客並無就業主強制執行本租約而提出的索償、抗辯或補償；(V)沒有超過一個月的租金或其他租金義務；及(Vi)沒有向業主交存任何抵押(或如有，則為其金額)。根據本條款提交的所有報表可供業主權益的潛在購買者、業主出借人以及業主和業主出借人的其他指定人使用。如果承租人在收到房東的書面請求後十(10)天內未按本合同規定作出迴應，則根據本租約的條款和條件，這種不能回覆屬於重大違約行為。此外，承租人應被視為已提供上述未經修改的證書，並應被視為已承認房東向潛在買家或抵押權人提供的任何信息的準確性，即本租約完全有效，房東的履約沒有未糾正的缺陷。, 保證金如租約所述，且預付租金不超過一個月。

32.正確地執行。

如果承租人不支付本協議規定的任何款項(租金和額外租金除外)，或不履行本協議規定的任何其他行為，且房東發出通知後，房東仍將持續十(10)天，房東可以，但沒有義務這樣做，在不免除或免除承租人的任何義務的情況下，支付任何該等款項或執行任何其他行為

承租人應按照本租約的規定承擔或履行的職責。房東應(除房東的任何其他權利或補救措施外)在不支付本節規定的到期款項的情況下享有與租客拖欠租金時相同的權利和補救辦法。

33.奧託裏提。

代表承租人簽署本租約的每名人士均親自聲明並保證，本人已獲正式授權代表承租人簽署及交付本租約，並保證本租約根據其條款對承租人具約束力，如承租人為法團，則根據承租人董事會正式通過的決議，並保證該等行動及執行符合承租人的附例。如果承租人是一家公司，承租人應在本租約簽訂後三十(30)天內，向房東提交一份授權或批准本租約執行的承租人董事會決議的核證副本。

34.定位和公共區域。

34.1停車。房東應按租賃期內每1000平方英尺的可出租面積向租户提供2.7個停車許可證，目前的費率為每個停車許可證每月191 78美元(191.78美元)(不含税)，在租賃期內，每月的費率可能會不時增加。如果可用，租户可以按以上規定的價格按月購買額外的停車許可證。承租人的員工不得將車輛停放在公共區域和設施的汽車停放區內，這些區域和設施可能會不時為百威廣場的顧客指定。房東有權在任何時候指定特定的停車區供承租人的員工使用，任何此類指定均可隨時更改。承租人及其員工只能將車輛停放在業主指定的公共區域和設施(如有)內。承租人應在承租人開業後十五(15)天內向房東提供承租人和承租人僱員的國家車輛牌照號碼，此後承租人應在發生任何變化後兩(2)天內通知房東。如果租户或其僱員沒有將車輛停放在指定的停車區，則房東在不限制房東可能採取的任何其他補救措施的情況下，可以向租户收取每天最低10美元(10.00美元)的費用，對於每輛不適當停放的車輛，每天或不足一天；但房東應向租户發出首次違反本規定的書面通知，租户應在此後兩(2)天內停止違規行為；如果不在兩天內停止違規行為，則房東應向租户發出書面通知, 然後開始對機動車罰款。在接到第一次違章行為的通知後，在徵收任何停車罰款之前，不需要就任何後續違章行為發出通知。根據本節規定到期的所有金額應為額外租金，租户在提出要求後十(10)天內到期並應支付。承租人應以書面形式通知其員工本節的規定。

34.2公共區域。業主應在任何時候對百麗廣場的公共區域和設施擁有專屬控制權和管理權。承租人有權與其他人共同使用美國銀行大樓的公共區域和Bellevue Place的公共區域和設施，但須遵守房東可能不時採用的非歧視性規則和規定，包括但不限於，房東認為有權不時將其關閉到足以防止將其奉獻給任何人或其中的公眾的法律上足夠的程度。承租人應遵守業主和Bellevue Place業主或土地承租人可不時頒佈和/或修改的關於美國銀行大樓公共區域和Bellevue Place公共區域和設施的使用和運營的規則和規定。規則和

條例在向承租人交付副本後對承租人具有約束力。對於貝爾維尤廣場或美國銀行大樓內的任何其他租户或佔用者不遵守這些規章制度，房東不對租户負責。術語“Bellevue Place的公共區域和設施”是指為業主和其他有權佔用Bellevue Place空間的人，包括他們的員工、受邀者、被許可人和客人，提供或不時使用的所有場內和場外區域和/或相關設施，其中包括但不限於所有停車構築物和停車場(包括場外停車)、車道、人行道、景觀或種植區、步行區、大堂、人行道、温特花園零售中心和停車場。“Bellevue Place的公共區域和設施”一詞也是指所有在Bellevue Place的租户和其他有權佔用空間的人可能無法進入，但與Bellevue Place的運營、管理、維修或維護一起使用的所有現場和場外區域和/或相關設施，包括但不限於清潔壁櫥、場內和/或場外管理辦公室和維護區。“美國銀行大樓的公共區域和設施”是指位於美國銀行大樓內的貝爾維尤廣場的公共區域和設施。

35.運輸管理程序。

承租人應與房東和指定運輸管理協會合作，遵守《貝爾維尤場所運輸管理協議》中規定的《貝爾維尤場所運輸管理計劃》的條款和條件，該協議的副本作為附件F附於本文件中，並應成為指定運輸管理協會的成員。承租人應指定其僱員或代理人中的一人為承租人運輸協調員，代表承租人處理與運輸管理有關的所有事務。運輸協調員如有任何變動，應立即通知房東。

36.讓我們享受。

承租人在完全遵守並迅速履行本租約的所有條款、契諾和條件後，並在及時和及時支付本租約項下到期的所有款項後，即擁有並佔有本租賃期內的租賃房產。

37.一般情況。

37.1個標題。任何章節或段落標題或標題僅為方便起見，不得被視為定義、限制或以其他方式修改本租約或其任何條款的範圍和意圖。

37.2Bellevue Place的租金和收入。本合同項下應支付的所有金額，特別是包括所有租金、額外租金和其他費用，應在到期時支付，不得有任何抵銷或扣減。業主有權就業主擁有或租賃的所有物業在Bellevue Place的所有租賃和租賃中支付所有租金和其他款項，並有權就Bellevue Place的任何其他活動、使用或運營向業主或其代理人支付任何其他款項。

37.3Successors或Asset。本租契的所有條款、條件、契諾及協議均適用於業主、租客、其各自的繼承人、管理人、遺囑執行人、繼承人及受讓人，以及因法律實施或其他原因而擁有或管有租賃物業任何權益的任何人士，並對其具有約束力，並須解釋為與土地一同運作的契諾。

37.4Tenant已定義。這裏所用的“承租人”一詞是指作為承租人或作為承租人簽署本租約的每一個人、合夥企業、有限責任公司或公司。

37.5丟失安全或訪問密鑰卡。承租人應賠償房東因承租人或承租人的任何代理人、僱員、持牌人或承包商遺失發放給承租人的任何安全或訪問鑰匙卡或類似設備而招致或遭受的任何和所有損失和費用，這些損失或費用是由房東在承租人通知房東該卡或類似裝置丟失之前招致或遭受的。

37.6房東同意。除本合同另有規定外，凡需經房東同意或批准的，房東可自行決定不徵得房東的同意或批准。

37.7經紀佣金。承租人代表業主並向業主保證，其並無因執行本租約而招致任何有關經紀佣金或尋找人費用的責任或索償，亦除代表業主及租客的Broderick Group，Inc.外，並無與任何與本租約有關的房地產經紀、代理或銷售人員打交道或知悉任何其他人士。雙方同意賠償其他各方，使其免受布羅德里克集團以外的任何人的所有此類責任或索賠(包括但不限於律師費)的損害。

37.8部分無效。如果本租約的任何條款、契諾或條件或其對任何個人或情況的適用在任何程度上無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分以及條款、契諾或條件對被視為無效或不可強制執行的條款、契諾或條件以外的個人或情況的適用不應因此而受到影響，本租約的每個條款、契諾或條件均應有效，並應在法律允許的最大程度上予以強制執行。

37.9記錄。承租人不得記錄本租約。承租人也不得記錄任何租約備忘錄。然而，在房東的要求下，租客應簽署一份由房東提供的格式的備忘錄並交付給房東。備忘錄應描述交易、租賃場所、租賃期限和承租人遵守《運輸管理協議》和《貝爾維尤城市土地使用規則》第20.25A.030.C.l段的義務，或任何類似或後續的法律、法規、法規或規則(如果適用)。

37.10連帶債務。如果有一個以上的承租人，則本合同規定的義務應是連帶的。

37.11時間。時間是本租約及其所有條款的本質，其中履約是一個因素。

37.12事先協議。雙方理解，業主和租客之間沒有任何口頭或書面協議或陳述影響本租約，本租約取代和取消業主和租客之間就本租約主題進行的任何和所有以前的談判、安排、陳述、小冊子、展示、預測、估計、協議和諒解(如果有)，且不得用來解釋、解釋、補充或反駁本租約。本租約及其相互簽署的所有書面修訂，是並應被視為房東和租客及其代表和代理人之間唯一的協議。房東和租客雙方可接受的所有談判和口頭協議均已併入幷包含在本租約中。業主與租客之間並無任何其他陳述、契諾或保證，有關陳述的一切依賴僅以本租約所載的明示陳述、契諾及保證為依據。儘管本租約的印刷條款

均由房東、房東和租客約定，這種情況不應造成任何推定、建築規範或對房東或租客的任何一方有利的暗示。房東和租客同意，在房東和租客共同簽署本租約之前，不得將本租約中的行間、塗抹或刪除的語言解釋為具有任何特殊意義，或提出任何推定、解釋或暗示，包括但不限於房東或租客打算藉此陳述已刪除語言的相反、正面或相反的任何含義。閲讀本租約時，應視為被刪除或刪除的語言從未存在過，而行間語言一直存在。

37.13無履行能力。房東或租客在本合同項下的義務應在一段時間內免除，該期限等於由於天災或超出該方合理控制範圍的任何其他原因、財務能力或疏忽被阻止或延遲履行的時間。第37.13節的規定不適用於任何租金、額外租金或其他費用的支付。

37.14業主權益的轉讓。如業主在租賃物業或百麗城的權益發生任何轉讓(僅為保安目的而轉讓除外)，轉讓人應自動解除自轉讓日期起及之後業主應承擔的任何及所有義務及法律責任，而租客同意受讓受讓人。

37.15禁止採光、空氣或觀景地役權。在Bellevue Place或毗鄰Bellevue Place的土地上建立的任何構築物對光線、空氣或景觀的任何減弱或關閉，均不以任何方式影響本租約或租客在本租約下的義務，也不向業主施加任何責任。

37.16互惠地役權協議。本租約應服從業主和任何其他各方之間簽訂的任何和所有經營、維護和互惠地役權協議(“REA”)，包括對其的任何修訂或修改。承租人應在房東提出書面要求後十(10)天內簽署協議，並將協議以可記錄的形式(主要以附件“H”的形式)歸還給房東，使本租賃從屬於任何此類理由。

37.17懷弗。業主放棄本合同所載的任何條款、契諾或條件，不應被視為放棄任何隨後違反本合同所載的相同或任何其他條款、契諾或條件的行為。業主隨後接受租金、額外租金、其他收費或本租約下的任何其他款項，不得視為放棄租客先前對本租約任何條款、契諾或條件的任何拖欠，但租客未能支付如此接受的特定款項除外，不論業主在接受該等款項時是否知悉先前的違約。此外，任何支票或任何付款函件上的背書或聲明，均不得被視為同意及清償，而業主追討該等租金餘額或尋求本協議所規定的任何其他補救或其他補償的權利，亦不受該背書或聲明或接受該等付款的影響。

37.18名稱。未經業主事先書面同意，承租人不得將建築物或項目的名稱用於租賃處所地址以外的任何用途，在任何情況下，承租人不得獲得該等名稱的任何權利或對該等名稱的任何權利。

37.19法律的選擇--地點。本租約受華盛頓州法律管轄。任何強制執行本租約條款或收取租客欠房東的任何款項的訴訟地點應在華盛頓州金縣高級法院。

37.20OFAC認證。

(A)認證。承租人證明：

(I)它不是直接或間接地為或代表任何被任何行政命令或美國財政部列為恐怖分子的個人、團體、實體或國家，或根據外國資產管制辦公室執行或管理的任何法律、命令、規則或法規而被禁止或阻止的其他個人、實體、國家或交易；以及

(Ii)它沒有直接或間接代表任何該等人士、團體、實體或國家進行這項交易，或沒有直接或間接代表任何該等人士、團體、實體或國家進行這項交易，或沒有直接或間接代表該等人士、團體、實體或國家進行這項交易。

(B)彌償。承租人特此同意為房東辯護、賠償，並使房東免受因違反上述認證而引起或與之相關的任何和所有索賠、損害、損失、風險、責任和費用(包括律師費和費用)。

37.21信用證。房東和租客承認，承租人將根據租約佔用美國銀行大樓的空間，並作為房東簽訂本租約的意願的代價，承租人應向房東交付或促使交付一份或多份符合第37.21條條款的不可撤銷備用信用證，並應使其始終有效而不過期或終止。承租人未能履行或遵守第37.21節中規定的任何條款、契諾或協議，應構成本租賃項下的重大違約。

在本租約簽訂後十(10)個工作日內，承租人應以房東可接受或房東提供的格式向房東交付或促使其向房東交付一份不可撤銷的備用信用證(“信用證”)，該信用證由房東合理接受的全國性銀行協會簽發，以房東為受益人，初始金額為61萬2653美元(612,643.00美元)，有效期不早於到期日，並根據其條款規定，該信用證應每年自動延長，不作書面修改或修改。除非信用證的發行人在當時的到期日之前至少六十(60)天向房東發出書面通知，通知發行人選擇不延長信用證。如果信用證的發行人在任何時候通知房東，發行人選擇不延長信用證，則租户應在信用證當前到期日之前不少於三十(30)天，向房東交付或安排向房東交付一份由房東合理接受的全國性銀行協會簽發的以房東為受益人的不可撤銷備用信用證，金額為房東所要求的金額。不少於根據本節交付的任何替代信用證到期日前三十(30)天, 承租人應向房東交付或安排向房東交付由房東合理接受的全國性銀行協會開具的以房東為受益人的不可撤銷備用信用證，金額為本第37.21條所要求的金額。根據本節交付的每份替代信用證的期限應不少於一(1)年，並應採用房東可以接受或由房東提供的形式。

儘管有上述規定，在租賃期內，只要承租人在適用的通知和補救期限後沒有違約，信用證的初始金額應按如下方式減少：

·自2019年1月1日起至2019年12月31日止(包括該日)--459,482.00美元；

·自2020年1月1日起至2020年12月31日止(含)--306,321.00美元；

·自2021年1月1日起至2021年12月31日止(包括該日)--214,425.00美元；以及

·自2022年1月1日起至到期日止(含)--91,896.00美元。

在租賃項下發生任何違約或違約時，包括但不限於租户未能及時向房東交付或導致按照第37.21節的規定向房東交付任何替代信用證，房東可以選擇從信用證和根據第37.21節交付的任何替代信用證中提取合理必要的金額，以糾正此類違約或違約和/或賠償房東因租户違約或違約而可能遭受的任何其他損失或損害。根據第37.21款交付的信用證和每份替代信用證(也稱為“信用證”)應規定憑房東(或任何受讓人)的即期匯票付款，並附上一份證書，其實質內容如下：“根據__。如果房東開出信用證，承租人應在開具之日起十(10)天內恢復信用證或提供額外的不可撤銷的備用信用證，以便在租約發生任何進一步違約或違約的情況下，房東始終有第37.21條所要求的金額可供提取。

如果信用證沒有續期，或者承租人沒有在當前信用證到期前三十(30)天或之前提供不可撤銷的備用替代信用證，或者在房東提取信用證的情況下，如果承租人不恢復信用證或提供額外的信用證，以便在租賃項下發生任何進一步違約或違約的情況下，房東可以動用第37.21條所要求的金額，則在這種情況下，從信用證中提取的金額可能等於信用證的全部金額。根據前一句話從信用證中提取的任何收益應由房東根據本租約第8節的規定作為額外的保證金持有。

37.22當前租户。承租人意識到租賃房產425當前正由另一個或多個租户(“當前租户”)佔用，並且當前租户可能不騰出或拒絕騰出租賃房產425，並且在租賃房產425開始日期之前放棄對租賃房產425的所有權利要求。根據本租約，房東沒有責任採取任何行動來驅逐當前租户，也不對租户直接或間接因當前租户未能或拒絕騰出和釋放租賃物業的所有權益而遭受的任何損害、傷害或索賠承擔責任。

茲證明本租約已於上述日期簽訂。

房東：房客：

Bellevue Place Office，LLC，a SMARTSHEET.COM，Inc.，

華盛頓有限責任公司A華盛頓公司

作者：Kemper開發：/s/Mark Mader

公司，華盛頓人，首席執行官馬克·馬德

公司；其經理

作者：/s/詹姆斯·E·梅爾比

詹姆斯·E·梅爾比

ITS：總裁

寫字樓租賃展品

展品A--貝爾維尤廣場的法律描述。

展品“B”--貝爾維尤廣場的場地平面圖。

附件“C”--租賃房屋的平面圖。

附件“D”-承租人設計和施工手冊(包括基地建築完工情況)。

附件“E”--規章制度。

附件“F”-貝爾維尤廣場運輸管理協議。

附件“G”--承租人禁止反言證書表格。

附件“H”--互惠地役權協議的從屬協議格式。

附件A

貝爾維尤廣場的法律描述

參展商

貝爾維尤廣場場地平面圖

EXHIBITC

租賃房屋的建築平面圖

附件D

租户設計與施工手冊
(包括基地建築完工條件)

附件E

規章制度

附件F

百樂威廣場運輸管理協議

附件G

承租人禁止反言證書的格式

附件H

相互地役權協議的從屬協議的格式

4樓租賃

第一份租約附錄

本首次租賃附錄(本附錄)於2017年6月21日由華盛頓有限責任公司Bellevue Place Office，LLC和華盛頓公司SmartSheet，Inc.(前身為Smartsheet.com，Inc.)共同制定。(“租户”)。

獨奏會

A.房東和租户簽訂了一份日期為2016年9月12日的非住宅租賃合同(“租賃”)，租賃華盛頓州貝爾維尤貝爾維尤廣場美國銀行大樓內的400、425和450號套房，租賃空間在租賃中有更具體的描述。

B.業主及租客雙方擬於簽署及交付本附錄後，在實質上對租約作出修訂及補充，包括(I)延長租約年期及增加續期租約的租金；及(Ii)修訂租客的續期選擇權。

除非另有説明，本合同中所有大寫字母的含義與本租約中規定的含義相同。

因此，現在，出於良好和有價值的對價，房東和租客在此確認本租約的收據和充分性，現將本租約修改和補充如下：

1.第一節基本租約數據、條款和證物。現將本租約第1節的下列各段全部修改和/或增加如下：

1.3租户：華盛頓公司SmartSheet，Inc.

1.5租户的許可商品名稱：SmartSheet

1.10 Rent:

[租賃房地450-以7,320可出租平方英尺為基礎，自2019年4月1日起，以7,384平方英尺為基礎]

(A)將最後一段中的“失效日期”修改為“2022年3月31日”。

(B)在本租約第1.IO節末尾增加下列各段，內容如下：

自2022年4月1日(含)至2023年3月31日(含)，租金為每年每平方英尺可出租面積租金40美元，或每月租金24,988 69/100美元(24,988.69美元)。

自2023年4月1日起至到期日止，租金為每年每平方英尺可出租面積41 63美元(41.63美元)，或每月25,616 33美元(25 616.33美元)。

[租賃房產400-以10334平方英尺的可出租面積為基礎]

(A)將最後一段中的“失效日期”修改為“2022年3月31日”。

(B)在本租約第1.10節末尾增加下列各段如下：

自2022年4月1日起至2023年3月31日止，租金為每年每平方英尺可出租面積43 38美元(43.38美元)或每月37,357 41/100美元(37 357.41美元)。

從2023年4月1日起(包括到期日)，租金為每年每平方英尺可出租面積46美元(44.46美元)或每月38,287 47/100美元(38287.47美元)。

[租賃房產425-以2632平方英尺的可出租面積為基礎]

(A)將最後一段中的“失效日期”修改為“2022年3月31日”。

(B)在本租約第1.10節末尾增加下列各段如下：

自2022年4月禁食日起至2023年3月31日止，租金為每年每平方英尺可出租面積43 38美元或每月9,514 68美元(9,514.68美元)。

自2023年4月禁食日起(包括到期日)，租金為每年每平方英尺可出租面積46美元(44.46美元)，或每月9,751 56美元(9751.56美元)。

1.11租期：特此延長租期1M至以下租期屆滿之日。

1.13失效日期：2024年3月31日。

2.第3.4(A)節--選擇延期。將本租約第3.4(A)節的第一句修改為：

承租人獲授予選擇權(“延期選擇權”)，將租期延長五(5)年，至2029年3月31日(包括該日)。

3.保留租賃條款。除本附錄中明確修改外，本租約的所有其他條款仍具有全部效力和作用。如果本附錄的條款與本租約發生衝突，應以本附錄的條款為準。

日期為以上第一次書寫的日期和年份。

房東：房客：

Bellevue Place Office，LLC，SmartSheet，Inc.

一家華盛頓有限責任公司一家華盛頓公司

由Kemper開發

公司，華盛頓公司，作者：詹妮弗·塞蘭

IT經理、首席財務官Jennifer Ceran

作者/詹姆斯·E·梅爾比

詹姆斯·E·梅爾比

總統

美國銀行大樓寫字樓租賃

之間

貝爾維尤地方辦公室有限責任公司，

華盛頓一家有限責任公司

(房東)

和

SmartSheet Inc.

一家華盛頓公司

(租户)

500套房

目錄

美國銀行大樓寫字樓租賃

本租約於2017年6月21日由華盛頓有限責任公司Bellevue Place Office LLC和華盛頓公司SmartSheet Inc.(租户)簽訂。

獨奏會

A.房東對華盛頓州金縣貝爾維尤市的某些不動產及其改善擁有某些權利和權益，這些不動產在本文件所附附件A中描述，並在本文件所附場地平面圖中顯示為B。該物業及其改建是一個一流的多用途開發項目的一部分，該項目通常被稱為“Bellevue Place”。Bellevue Place目前由美國銀行大樓、酒店大樓、Comer大樓和冬園零售中心組成，如表“B”所示，以及目前位於上述樓下的停車場。

租户希望從房東那裏租賃美國銀行大樓的一部分，房東願意按照本文規定的某些條款和條件這樣做。

因此，為了並考慮到本協議所載的承諾、契諾和協議以及其他善意和有價值的對價，茲確認這些對價的收據和充分性，協議如下：

1.BASIC租賃數據、條款和展品。

1.1房東：Bellevue Place Office，LLC，華盛頓的一家有限責任公司。

1.2房東地址：p.0。華盛頓州貝爾維尤4186號，郵編：98009。

1.3 Tenant：華盛頓公司SmartSheet Inc.

1.4租户主要營業地址：華盛頓州貝爾維尤東北8街10500號，Suite1300號，郵編：98004。

1.5 Tenant的許可商品名稱：SmartSheet

1.6租賃房產：指美國銀行大樓第五(5)層的部分；如附件“C”所示。

1.7租賃房舍的可出租面積：19,878(19878平方英尺)。

1.8Bellevue Place可出租面積明細

(A)美國銀行大樓和Comer大樓的總可出租面積為46萬3599(463,599)平方英尺。

(B)Bellevue Place的可出租總面積為51萬9549(519,549)平方英尺。

1.9 Tenant的份額：

(A)由於Bellevue Place是一個多用途發展項目，在其各種元素中包含各種不同的辦公、零售和公共區域設施，租户的分攤適當地包括兩個組成部分：(I)第1.9(B)節所述的美國銀行大樓和角樓的運營、維修和保養費用；及(Ii)Bellevue Place的一般運營、維修和維護費用，如1.9(C)節所述。

(B)美國銀行大樓和角樓的運營、維修和維護費用：4.288%(4.288%)，按第1.8(A)節規定的463,599平方英尺計算。

(C)Bellevue Place的運營、維修和維護費用：3.82.6%(3.826%)，基於第1.8(B)條規定的519,549平方英尺的可出租面積。

1.10租金：

[基於19878平方英尺的可出租面積

自租賃開始之日起至第十二(12)個月最後一天(包括該日)止，租金為每年每平方英尺租賃面積37美元(37.4美元)，或每月61,953美元(61,953.10美元)。

從租賃期限第十三(13)個月的第一天起至租賃期限第二十四(24)個月的最後一天(包括該日)，租金為每年每平方英尺租賃面積38 52美元(38.52美元)，或每月63,808 38美元(63 808.38美元)。

從租期第二十五(25)個月的第一天起至租期第三十六(36)個月的最後一天(包括這一天)，租金為每年每平方英尺租賃面積39美元(39.68美元)或每月65,729 92/100美元(65 729.92美元)。

從租期第三十七個月(第37個月)的第一天起至第四十八(48)個月的最後一天(包括在內)，租金應為每年每平方英尺租賃面積40美元(40.87美元)或每月67,701 16/100美元(67 701.16美元)。

從租期第四十九(49)個月的第一天至租期第六十(60)個月的最後一天(包括該日)，租金為每年每平方英尺租賃面積42美元(42.1美元)或每月69,738 65/100美元(69 738.65美元)。

從租賃期第六十一(61)個月的第一天起至租賃期屆滿之日止(包括該日)，租金為每年每平方英尺租賃面積43美元(43.36美元)或每月71,825 84/100美元(71 825.84美元)。

1.11租賃期：大約六十九(69)個日曆月，外加一個日曆月的必要部分(如果有的話)，以使到期日出現在該日曆月的最後一天。

1.12生效日期：

(I)房屋改善工程(見下文第11.1(A)節)完成後五(5)天，或(Ii)承租人首次租用出租房屋作商業用途之日，以較早者為準。

1.13失效日期：2024年3月31日。

1.14押金：承租人應向房東支付85,028 15/100美元(85,028.15美元)，用於租金和租期第一(1)個月到期的額外租金。在房屋裝修開始前九十(90)天(見下文第11.1節)，承租人應向房東支付107萬3412美元/百美元(1,073,412.00美元)，這筆錢應作為保證金，受下文第八節的約束和進一步描述。

1.15向物業業主提交物業改善圖則的截止日期。2018年1月1日。

1.16或有事項：本租約取決於房東貸款人的接受和批准。如果房東的貸款人接受這一租賃，房東將免除這一應急措施。

1.17項目建築師：JPC建築師，或業主另行指定的建築師。

1.18通過引用合併的展品：

展品A--貝爾維尤廣場的法律描述。

展品“B”--貝爾維尤廣場的場地平面圖。

附件“C”--租賃房屋的平面圖。

附件“D”-承租人設計與施工手冊。

附件“E”--規章制度。

附件“F”-貝爾維尤廣場運輸管理協議。

附件“G”--承租人禁止反言證書表格。

附件“H”--互惠地役權協議的從屬協議格式。

2.前提。

2.1一般而言。

房東特此向承租人出租和轉讓，承租人特此接受房東按照本協議規定的條款和條件，將上文第1.6節所述和附件“C”中所描述的租賃物業，以及進出美國銀行大樓和百麗廣場公共區域和設施的權利，連同進出的權利一併接受。

2.2預留給房東。

業主保留隨時更改Bellevue Place的大小和尺寸的權利；為Bellevue Place增加額外的建築和改善；重新安置、更改和

更改Bellevue Place內、上及下的建築物數目及其他改善工程；更改Bellevue Place內任何建築物及停車場的任何建築尺寸及樓層數目；更改Bellevue Place內商店及租户的身份及類型；更改Bellevue Place內建築物及其他改善工程的名稱和地址；以及更改Bellevue Place內的公共區域及設施。房東還保留外牆和屋頂的使用和所有權利，並有權安裝、維護、使用、維修和更換通過租賃物業的管道、管道、導管和電線，其位置不會對租户的使用和百麗廣場的其他桶造成實質性幹擾。房東應合理地嘗試將此類物品放置在地板下、天花板上方或靠近內牆的位置。除非另有約定，此類用途不得超過租賃房屋實用面積的百分之一(1%)。如果房東在本合同項下的用途超過租賃物業可用面積的百分之一(1%)，則承租人有權按照上文第1.7節的規定減少租賃物業的可出租面積，並按比例減少租金和額外租金(如下文第5和第6節所述)，作為其唯一和唯一的補救措施。租賃的房屋不得包括吊頂以上的空間。房東有權以任何方式使用緊鄰地面以下的面積和吊頂上方的空間，而不永久和實質性地幹擾租客對租賃房屋的使用。

3.放寬條件。

3.1大體上。

本租賃的期限(“期限”或“租賃期限”)應為上文第1.11節規定的時間段，從下文第4.1節規定的開始日期開始，至晚上11：59結束。在到期日，如下文第4.2節所規定。

3.2終止。

租約將於租期屆滿之日終止，除非根據本合同或法律的規定更早終止，而無需業主或租客的任何通知。如果租客在租期結束時沒有交出租賃的物業，承租人應對任何後續租客向業主提出的所有索賠和要求負責，並應賠償業主因業主延遲將租賃物業的佔有權交付給該後續租客而提出的所有索賠和要求。

3.3堅持到底。

租户在租期屆滿後保留的任何租約應被解釋為逐月租賃。在租賃期間，承租人應每月向房東支付租金的150%(150%)，該租金為租賃期限最後一個月應支付的租金的150%(150%)，以及本合同規定的額外租金和其他費用。除本文所述外，此類按月租賃也應遵守本租賃的所有條款、契諾和條件。

3.4延長租賃期的選項。

(A)租户獲授予延長租期五(5)年的選擇權(“續期選擇權”)，至2029年3月31日(包括該日)。該期間在本文中應被稱為“選擇期”。要行使延期選擇權，承租人必須在到期日期前至少十(10)個日曆月(但不早於十二(12)個日曆月)向業主發出明確的書面通知，表明租户選擇行使延期選擇權。

(B)如承租人選擇行使續期選擇權，選擇權期間的租金(“新租金”)應為美國銀行大樓(“可比空間”)可比空間(“可比空間”)的公平市值租金(定義見下文)，但在任何情況下，新租金不得低於租賃期限最後一個月的應付租金。如果當時美國銀行大樓沒有可比較的空間，承租人應支付新租金，如果美國銀行大樓有可比較的空間，則支付美國銀行大樓的公平市場租金。“公平市場租金”一詞是指有意願的承租人將其可比空間的租期續期五(5)年所支付的租金。對於續簽美國銀行大樓租約的租户，在確定公平的市場租金時應包括租户優惠。“承租人優惠”一詞應包括但不限於改善承租人條件和免收租金等誘因。

(C)如果房東和租客不能就新租金達成一致，則應將此事提交由三(3)名仲裁員組成的小組決定。業主和租客應各自指定一(1)名仲裁員，該仲裁員應是持牌商業房地產經紀人或MAI房地產估價師，應熟悉Bellevue Place，並(在截至任命之日的三(3)年內)積極參與可比空間的經紀或評估。仲裁員的裁決應僅限於房東或租户建議的新租金是否離風扇最近的問題。市值租金。每一位此類仲裁員應在租户或房東通知對方選擇通過本仲裁程序確定新租金後十五(15)天內指定。如此指定的兩名仲裁員應在最後一名指定的仲裁員任命之日起十五(15)天內商定並指定第三名仲裁員，該仲裁員的資格應與上文規定的最初兩名仲裁員的資格標準相同。如無上述協議，業主或租客均有權要求國王郡高等法院主審法官委任第三名仲裁員。三(3)仲裁員應在指定第三名仲裁員後三十(30)天內就雙方是否使用業主或租客建議的新租金達成決定，並應將此通知業主和租客。三(3)名仲裁員中的大多數人的裁決對房東和租客都具有約束力。仲裁費用由房東和租客平分支付。仲裁程序不應超過三十(30)天。然而，, 如仲裁員於選擇期開始前仍未釐定新租金，承租人應支付先前根據租約生效的租金加上10%(10%)的加幅，直至仲裁員釐定新租金為止。如果仲裁程序導致租金上漲，租户應支付差額，並支付租約下一個月應支付的租金。如仲裁程序導致租金較低，承租人應獲得抵免其根據租約支付的下一個月租金，以及任何後續的每月租金付款(如有必要)，金額相當於多付的款額。

(D)儘管前述有任何相反規定，在租客根據租契任何條文出現違約的任何期間內，在上述違約完全糾正之前，不得行使延期選擇權。時間至關重要，如果承租人在該權利生效時的任何情況下，在行使該權利的適用期限屆滿之前未能行使延期選擇權，則該延期選擇權此後應被視為無效，不再具有效力或效力。可行使延期選擇權的期限不得因承租人因上述規定而無法行使該等權利而延長或延長。承租人對延期選擇權的所有權利應終止，即使在承租人適當和及時行使後，如果在該行使之後但在選擇期開始日期之前，承租人根據租約條款違約，且違約未在任何適用的補救期間內得到糾正，則即使在承租人適當和及時行使該權利之後也不再具有效力或效力。

(E)延期選擇權應是租户個人的選擇，不得由承租人以外的任何人士或實體自願或非自願地行使或轉讓，亦不得將延期選擇權與本租約分開轉讓。

4.合同和到期日；租賃年。

4.1生效日期。

開工日期應為上文第1.12節規定的日期。

4.2失效日期。

本租約將於晚上11：59到期。在上文第1.13節規定的日期。

4.3生效和期滿的確認。

在租客入住租賃房屋後五(5)個工作日內，或應房東的要求，房東和租客應以書面形式確認具體的開始和到期日期，以及第6.2(F)節所界定的租賃房產的“竣工”可出租面積，以及本租約所規定的應付租金，這些應附在本租約中並納入本租約。

4.4租賃年限。

“租賃年”是指自1月1日起至次年12月31日止的歷年。如果生效日期不是1月1日，則初始租賃年度應從生效日期起至該歷年的12月31日止幷包括在內。如到期日並非12月31日，則最後租賃年度應為自最後租賃年度公曆年度的1月1日起至到期日(包括在內)。

5.RENT。

承租人應向房東支付上文第1.10節所述的金額(“租金”)，且不作任何通知或要求，也不作任何抵扣或扣除。房東應在每個日曆月的第一天或之前，在上述第1.2節所述的房東地址，或在房東此後不時以書面形式指定的其他地點，以美國的合法貨幣預付房東的租金。租賃期限開始或結束時任何部分月的租金和額外租金(見下文6.1節的定義)應按月30天的比例計算。除租金和額外租金外，本合同項下應支付的所有金額有時可能被稱為“其他費用”。房東可以(但不應被要求)向租户提供通過電子資金向房東支付本租賃條款要求由租户支付的任何或所有金額的程序。

6.加租。

6.1一般而言。

除上述第5節規定的租金外，承租人應在不通知(通知承租人其應承擔的額外租金)或要求且不抵銷或扣除的情況下，向業主支付承租人在運營費用(如下文第6.2(B)節所定義)中的份額，這些費用包括但不限於：(1)美國銀行大樓的運營、維修和維護費用

及(Ii)Bellevue Place於租賃期內的營運、維修及保養費用(“額外租金”)。

6.2定義。

下列術語應具有下文規定的含義，除非上下文另有規定或明確要求：

(A)承租人的份數。承租人的份額應等於上文第1.9節規定的百分比。

(B)一般的營運開支。運營費用應包括(I)所有運行、維修和維護費用(在下文第6.2(C)節中定義)，以及(Ii)所有税費(在下文第6.2(D)節中定義)。

(C)操作、維修和維護費用。運營、維修和維護費用應包括業主支付或應付的與Bellevue Place及其組成部分的運營、維修和維護相關的實際成本和支出，其中包括但不限於美國銀行大樓、角落大樓和温特花園零售中心，減去根據金縣記錄器8709160449號檔案(經不時修訂)記錄的特定建設、運營和互惠地役權協議的條款中定義並根據該條款從酒店地段所有者那裏收到的所有費用，並應包括：但不限於，向運輸管理協會支付或應付的成本和費用。在不限制前述一般性的原則下並舉例説明，運營、維修和維護費用應包括所有公用事業、供暖、空調和通風的成本和費用；執照、許可證和檢查費；種植和美化的費用和費用；清潔服務；直接人身損害保險(包括但不限於收入損失保險)、責任和超額責任保險以及其他適當的保險單，由房東或房東的貸款人單獨確定，包括但不限於車庫管理員的法律責任、鍋爐、機械和汽車保險；設備的税收和評估；維修費用及開支，包括但不限於為履行業主對租客的義務而必需或適當的資本性質的費用；清除垃圾及其他垃圾的費用及開支；用品、工具及設備的費用及開支；清潔、保養、修理及更換機器及設備的費用及開支, 包括但不限於自動開門器、燈和照明設備、供暖、空調和通風設備、消防和噴水系統以及安保系統；機械和設備折舊津貼(根據國税局制定的準則和條例，折舊超過任何這類機械和設備的使用壽命)；提供這類服務的人員的費用和開支，包括但不限於安保和交通管制；法律和會計費用和費用；習慣管理費；為履行業主的維修或保養義務而必需或適當的任何資本改善費用，該費用由任何適用的政府法律或法規所規定，但在租客被要求佔用租賃房屋時尚未生效，或為降低運營、維修或維護成本而進行的(任何此類資本改善費用應在該項目的使用年限內攤銷(根據美國國税局制定的指導方針和規定，如果有，按業主不時釐定的資本回報率，按未攤銷餘額的現行市場年利率計算，或按業主為購買或建造該等改善而借入的資金所支付的較高利率計算)。

(D)税項。税收應包括所有房地產税、個人財產税以及所有其他正在或可能被徵收、評估或評估的税收、附加費和評税。

可歸因於Bellevue Place及位於Bellevue Place或Bellevue Place之內或之下並用於其運營的業主的所有改善、固定附着物、設備和其他財產，包括美國銀行大樓、角樓和美國銀行大樓和角樓下的土地，包括但不限於與停車場和冬園零售中心的運營有關而使用的土地、改善、設備、固定裝置和其他財產，以及任何租金、消費税、銷售、交易或其他特權税或徵費，無論面額如何(聯邦、在租賃期內已支付或應支付的州和地方淨所得税)以及業主擁有的冬園零售中心所有租户改善工程的税收，但不包括酒店大樓和酒店大樓底層土地。税金還應包括支付或應付給任何第三方的任何金額，或房東為獲得上述定義的税額減免而發生的任何金額。

(E)出租處所的可出租面積。在本租賃中，租賃物業的可出租面積應指租賃物業的可用面積，該術語是根據ANSI/BOMA z65.1-20.10(或稱為“BOMA標準”)的辦公建築面積測量標準方法定義和計算的，乘以16.83%(16.83%)的負荷率。租賃房屋的“建成”可出租面積應為房東將租賃房屋的佔有權交付給承租人時租賃房屋的真實可出租面積。

(F)Bellevue Place的可出租面積。就本第6節而言，Bellevue Place的可出租面積應包括(I)美國銀行大樓、(Ii)角樓和(Iii)冬園零售中心內和通向冬園零售中心的所有面積和空間的總和(無論美國銀行大樓、Coiner大樓和温特花園零售中心內的這些區域或空間是否實際上由業主租用)，可供業主及其員工、被許可人、受邀者和客人專用和佔用的所有區域和空間的總和，應包括但不限於所有休息室，任何業主租用的物業內的夾層、倉儲及儲物區、文書及辦公區域及員工區域，不得包括酒店大樓內的所有區域及空間(不包括位於冬季花園零售中心內或通往冬季花園零售中心的區域及空間，並專供業主及其僱員、特許持有人、受邀者及賓客使用)及Bellevue Place的公用區域及設施。在任何時候，如果業主認為Bellevue Place的可出租面積因計算錯誤或對Bellevue Place的增加、修改或更改而與上文第1.8節所述的Bellevue Place的可出租面積有實質性差異，並且業主希望修改本租約以反映Bellevue Place的實際或變化的可出租面積，業主應以書面形式通知租户。如果租客在收到業主通知後十(10)日內沒有以書面形式反對業主通知, 本租約應被視為已修改，以納入房東給租户的通知中所述的Bellevue Place的可出租面積。如果租户在上述十(10)天內對業主的書面通知提出反對，並且房東和租客在收到租户的反對通知後十(10)天內未能就Bellevue Place的可出租面積達成一致，則應將此事提交Bellevue Place的項目建築師決定。項目建築師的決定是最終的，對業主和租户都有約束力，當項目建築師決定時，本租約應被視為經修訂以反映Bellevue Place的可出租面積。業主和所有反對業主通知的租户應平均分攤項目建築師考慮此事的費用和費用。

(G)即使本第6.2條有任何相反規定，下列成本不應計入根據本租賃第6.2條向承租人收取的運營成本和維護費用：

租賃佣金、廣告費用、費用和為Bellevue Place部分地區招攬新租户而產生的費用。

除租約第6.2(C)節允許外，抵押貸款的利息或攤銷付款。

按土地租約或其他相關租約收取租金。

與石棉或其他危險或有毒材料或物質所需的環境測試、拆除、封閉、封裝或其他處理相關或發生的任何費用或支出。

房東有權或有權通過保險支付或報銷的任何物品的費用。

房東有權從其他租客那裏獲得補償的電費、水費或其他公用事業費用以及適用的税費。

糾正美國銀行大樓或Bellevue Place的設計、建造或設備上的重大欠妥之處或重大潛在欠妥之處的費用(就本款(G)款而言，欠妥之處定義為因Bellevue Place最初建造時的疏忽而發生的重大情況)。

建造美國銀行大樓未來的任何材料擴建所產生的任何成本(相對於根據租約第6.2節向租户收取的運營成本和維護費用中可能包括的美國銀行大樓擴建後的運營和維護成本)。

除(A)為履行業主的維修或保養義務而合理地必需或適當的費用；(B)因租賃日期後頒佈和執行的任何適用的政府法律或法規而產生的費用；和/或(C)為降低運營、維修或保養成本而產生的費用。

因房東拖欠房東債務而產生的利息和罰款。

儘管第6.2節中有任何相反的引用，但任何資本項目的成本不應在一年內支出，而是應在該項目的使用年限內以與貝爾維尤其他A級寫字樓一致的方式折舊。

即使本租約中有任何相反的規定，本租約第6.2節規定的任何運營成本和維護費用中不得有任何特定的成本、收費或費用重複，前提是業主保留將慣例管理費和慣例管理費計入運營成本和維護費用的權利。

6.3還款。

業主應在開工日期當日或之前向承租人提供開工日期所在租賃年度的年度運營費用估計數。在租賃期限的每個後續租賃年度屆滿後九十(90)天內，或

此後，一旦獲得這些信息，房東應儘快向租户提供當時租賃年度租户在運營費用中所佔份額的書面估計(“租户估計份額”)。承租人應在上述第1.2節規定的房東地址或房東此後不時以書面形式指定的其他地點，在每個日曆年的第一個月的第一天或之前，按月預付房客的估計份額。在租賃年度屆滿和承租人收到房東對租户估計份額的估計後的一段時間內，承租人應繼續支付房東租户自上一租賃年度起的估計份額。在租期的每個租賃年度屆滿後九十(90)天內(或在該信息可用後儘快)，房東應向租户提交一份書面聲明，概述租户在上一租賃年度的實際運營費用份額(以下有時稱為“年度調節聲明”)。如果承租人分攤的經營費用超過承租人支付的金額，承租人應在收到差額的書面通知後，立即向房東支付差額。如果該報表顯示承租人在經營費用中的份額少於承租人支付的金額，如果承租人在其他方面遵守了本租賃的所有條款和規定，則承租人多付的金額應由房東計入下一次應支付的或多付的額外租金。如果租期已滿，租户已騰出出租的房屋，租户沒有或可能需要支付任何金額，則任何多付的款項應退還給租户，或由房東選擇, 承租人在租賃房產中的權益的最後受讓人。如本租約在非歷年開始的時間開始，承租人應按開始日期起計的天數為租賃年的剩餘部分支付額外租金。如果本租約在一個日曆年度的最後一天以外的時間到期，承租人有義務立即支付在該租賃年度結束時計算的任何欠款。如果在租賃年度內的任何時間，業主認為該租賃年度應支付的任何運營費用將與業主的估計相差超過5%(5%)，房東可自行選擇調整租户在該租賃年度剩餘時間的估計份額，以補償該增長。根據本條款要求支付的任何增加的付款應在房東通知租客後三十(30)天內支付，租客根據本條款承擔的義務在本租約期滿或終止後繼續有效。

6.4拒付。

如果房東不支付任何額外租金或本合同項下的任何其他費用，房東有權享有與不支付租金相同的權利和補救措施。

6.5貝爾維尤廣場的未來發展。

承租人知悉業主本身或聯同其他人士有意在一個或多個額外階段進一步擴建及發展Bellevue Place，而承租人已審閲描述Bellevue Place擬擴建及發展的圖則及其他文件，或已獲提供機會審閲此等圖則及文件。如果Bellevue Place項目的一個或多個這樣的階段在租賃期限內完成，則可由房東酌情將可歸因於該等其他階段的任何額外的運營、維修或維護費用以及房地產和其他税收計入運營費用；前提是用於計算租户在該等支出中的比例份額的分母相對於該等階段進行了合理調整。

6.6與額外租金有關的爭議。

如果租客希望對業主對租客份額的任何計算或租客應支付的任何貝爾維尤廣場運營費用的金額提出異議，租户必須向業主提供

書面通知(“反對通知”)，説明租户對計算或金額提出異議。房東必須在收到房東關於Bellevue Place運營費用的年度對賬聲明後九十(90)天內收到反對通知，並詳細説明房客對房東的計算或金額提出異議的原因。如果承租人沒有在該時間內向房東發出反對通知，承租人將被視為放棄並解除了其可能擁有的對計算和金額提出異議的任何和所有權利。房東收到租客的反對通知後，應立即與房客會面，房客和房東應真誠地嘗試協調反對通知書中描述的事項；但如果房東在收到房客的反對通知之日起三十(30)天內拒絕與房東會面，房客將被視為放棄並免除了就房東的計算以及任何Bellevue Place運營費用的包含和金額提出異議的任何和所有權利。如果房東和租客不能在合理的時間內解決糾紛，房東應當組織其會計師事務所對此事進行調查分析，並編寫書面報告，並向租户提供副本。調查、分析和報告的費用應由租户支付，除非調查和分析發現了有利於房東的重大錯誤，在這種情況下，房東應承擔調查、分析和報告的費用。如果報告披露房東使用的金額或計算不正確, 房東應根據本條款第6款向租户提供未來義務的信用額度，相當於租户在租户反對通知書所涉及的租賃年度內支付的任何多付款項的金額。儘管本合同項下的任何爭議懸而未決，但承租人應根據房東的決定和計算，繼續支付本合同項下的所有欠款，直到該計算或金額被確定為不正確為止。

7.LATE收費。

如果承租人未能在到期並應支付的情況下支付任何租金、額外租金或其他費用，則未支付的金額應從到期之日起按每月2%(2%)的利率計息，除非該金額違反任何適用的高利貸法律，在這種情況下，未支付的金額應按法律允許的最高利率計息。除上述利息外，承租人承認，承租人延遲支付任何租金分期付款、額外租金或其他費用將導致房東產生本租約未考慮的某些成本和支出，此類成本的確切金額極難確定或不切實際。這些費用和費用包括但不限於行政和收集費用以及處理和會計費用。因此，如果房東在任何租金、額外租金或其他費用分期付款到期後第五(5)天仍未收到租客的任何租金、額外租金或其他費用分期付款，承租人應立即向房東支付除到期分期付款外的相當於該分期付款的12%(12%)的滯納金。房東和租客同意，這筆滯納金代表了對此類成本和支出的合理估計，是對房東因租户不付款而遭受的損失和費用的公平補償。接受這一滯納金並不構成對租户拖欠租金的放棄，也不妨礙房東行使本租約項下房東享有的所有其他權利和補救措施。房東應首先將租客支付的款項按以下順序用於應計費用、利息和租金：(A)滯納金；(B)利息；(C)租金；其他費用和額外租金；以及(D)當前租金、其他費用和額外租金之外的任何餘額。即使本第7節有任何相反的規定, 如果承租人以電子轉賬方式支付本合同項下到期的所有款項，房東應免除承租人在租賃期內任何十二(12)個月期間可能發生的第一(1)筆滯納金，前提是承租人事實上已在到期付款的當月15日或之前全額支付。

8.可靠的礦牀。

(A)作為本租約的額外代價，承租人已向業主交付上文第1.14節所示的保證金。房東應持有這筆款項，作為承租人在整個租賃期內忠實履行本租約的所有條款、契諾和條件的擔保。如果租客違反本租約的任何條款，房東可以(但不必被要求)使用、運用或保留本保證金的全部或任何部分，用於支付任何租金或任何未付債務或拖欠款項，或支付房東因租户違約而可能或有義務支出的任何金額，或賠償房東因租户違約而遭受的任何其他損失或損害。如果房東選擇使用、使用或保留全部或部分保證金，租户應在要求保證金後十(10)天內向房東交足現金，以將保證金恢復到第1.14節規定的金額。房東不應被要求將保證金與其一般資金分開保存，租客也無權從保證金中獲得利息。如果承租人應全面、忠實地履行本租約的每一條款，房東根據本合同扣除的押金或其任何餘額應在租期屆滿後三十(30)天內退還給承租人(或根據房東的選擇，退還給承租人權益的最後一位受讓人，如果有的話)，或承租人在租賃期限屆滿後三十(30)天內，或承租人在本合同所要求的條件下歸還房東，兩者以最後發生的情況為準。在此，房東和租客之間不存在關於押金的信託關係。

(B)在房舍裝修工程開始前九十(90)天，租户應向房東支付107萬3412美元/百美元(1,073,412.00美元)的保證金(“額外保證金”)。

(C)如果承租人在適用的通知和補救期限之後沒有在本租約下違約，則在租賃期內，額外的保證金應按如下方式減少：

·自2020年4月1日起至2021年3月31日止(包括該日)，額外保證金為805059.00美元；

·自2021年4月1日起至2022年3月31日止(包括該日)，額外保證金為536,706.00美元；

·自2022年4月1日起至2023年3月31日止(包括該日)，額外保證金為375,694.00美元；以及

·自2023年4月1日起至到期日(包括到期日)的額外保證金為161,011.00美元。

(D)儘管有上述規定，但如租客向業主提交令業主合理滿意的資料，顯示租客有現成的現金或現金等價物，總額不少於$40,000,000，則額外保證金的款額須按以下第(D)款的規定予以扣減。不遲於每次預定減價前三十(30)天，以及在租賃期內每個租賃年內房東提出不超過一次的書面請求後三(3)個工作日內，租户應向房東提交令房東合理滿意的信息，表明租户有現成的現金或現金等價物，總額不低於40,000,000美元。如承租人未能提交該等資料，或該等資料未能反映現成的現金或現金等價物合共至少40,000,000美元，則不會發生扣減，而承租人應立即將額外保證金恢復至根據上文(C)段所述時間表釐定的金額。

如果承租人在適用的通知和補救期限之後沒有在本租約下違約，並已滿足上文第(D)款規定的標準，則額外的保證金應按如下方式減少：

·從房舍裝修開始前九十(90)天起至2020年3月31日(含)，額外保證金為596,340.00美元；

·自2020年4月1日起至2021年3月31日止(包括該日)，額外保證金為447,255.00美元；

·自2021年4月1日起至2022年3月31日止(包括該日)，額外保證金為298,170.00美元；

·自2022年4月1日起至2023年3月31日止(包括該日)，額外保證金為208,719.00美元；以及

·自2023年4月1日起至到期日(包括到期日)的額外保證金為89,451.00美元。

(E)儘管如上所述，如果租户向業主提交令業主合理滿意的資料，表明租户有現成的現金或現金等價物，總額不少於100,000,000美元，則額外保證金應減少至119,268.00美元，前提是租户在適用的通知和補救期限後沒有拖欠本租約。在不遲於每個租賃年度結束前三十(30)天，以及在租賃期限內，在業主提出不超過一次的書面請求後三(3)個工作日內，承租人應向業主提交令業主合理滿意的信息，表明承租人有現成的現金或現金等價物，總額不少於100,000,000美元。如承租人未能提交該等資料，或該等資料未能反映現成的現金或現金等價物，總額至少為100,000,000美元，則承租人應立即將額外保證金恢復至根據上述時間表釐定的數額。

9.美國。

9.1允許的用途。

承租人在未經業主事先書面同意的情況下，只能使用和佔用與上文第1.5節所述商品名稱下的一級寫字樓一致的一般辦公用途(“許可用途”)，不得用於其他業務或用途或任何其他商品名稱。如果業主自行決定任何擬議的用途或商品名稱與作為一級寫字樓的建築的維護和運營不一致或有損於該建築的維護和運營，則可拒絕同意。房東不對承租人的許可商號的可用性或它不會侵犯任何其他人的商標、服務標誌或其他權利或特權作出任何陳述或保證。

9.2預留用途。

租客不得在租出的處所、美國銀行大樓或Bellevue Place之內或附近作出、準許或容受任何事情，而該等事情會以任何方式妨礙或幹擾美國銀行大樓或Bellevue Place的其他租客或佔用人的權利，或傷害或煩擾他們、其客户或客户；租客亦不得使用或容許出租的處所作任何在業主合理判斷下屬令人反感或令人反感的用途，或在出租的處所之內或附近作出、準許或容受任何事情，美國銀行大樓或貝爾維尤廣場，這將導致房東違反其與其他人的任何協議。如果承租人允許或從事任何活動，而根據房東的合理判斷，該活動令人反感、冒犯或以其他方式構成對房東的滋擾，美國銀行大樓或Bellevue Place的其他租户，或他們的員工、客户、客人或被邀請者，如果不能立即停止，承租人應立即停止此類活動，或採取行動，以盡一切應盡的努力停止該活動。承租人不遵守本條款的規定將構成本租約的重大違約，並使房東有權追究其

或採取適當的工作，以防止此類活動，並作為額外租金收回其成本加上利息，其利率為美國銀行收取或公佈的最優惠利率的百分之二(2%)，每月的第一天，從到期之日起至付款之日止。

9.3遵守法律、法規和規章。

承租人應自負費用，迅速遵守所有當地、州和聯邦法律、法規、條例和政府現行或今後可能生效的與承租人使用和佔用租賃場所以及承租人在其中開展業務有關的規定、條例或要求。

9.4有害物質。

承租人不得導致或允許承租人、其代理人、員工、承包商或受邀者將任何有害物質帶入、保存或使用於租賃場所內或周圍。如果承租人違反前款規定的義務，或者如果承租人導致或允許在租賃場所存在有害物質，導致租賃場所或Bellevue Place的任何部分或任何其他財產受到污染，或者如果租賃場所或Bellevue Place的任何部分或任何其他財產受到危險物質的污染，承租人可能對由此造成的損害承擔法律責任，則承租人應賠償、辯護並使房東不受任何和所有索賠、判決、損害、處罰、罰款、成本、責任或損失(包括但不限於，財產的減值、因Bellevue Place或租賃場所或其他地方的可出租或可用空間或任何便利設施的損失或使用限制而造成的損害、因Bellevue Place或其他地方的空間營銷受到任何不利影響而產生的損害、以及為解決因此類污染而在租賃期內或之後產生的索賠、律師費、顧問費和專家費而支付的款項。承租人對房東的賠償包括但不限於與任何聯邦、州或地方政府機構或政治區要求的現場條件調查或任何清理、補救、搬遷或恢復工作相關的費用，因為Bellevue Place或其下的土壤或地下水中存在有害物質。在不限制前述規定的情況下，如果承租人、其代理人、僱員、承包商或受邀者在租賃房產或貝爾維尤場所內或附近攜帶、保存或使用任何有害物質, 如果租賃場所或Bellevue Place的任何部分或任何其他財產受到污染，承租人應立即採取一切必要行動，自費將租賃場所、Bellevue Place或任何其他財產恢復到引入任何此類危險物質之前的狀態；但此類行動應首先獲得業主的批准，只要此類行動不會對租賃場所、Bellevue Place或其他財產產生任何重大的長期或短期不利影響，則不得無理拒絕批准。在此使用的術語“危險物質”是指任何地方政府當局、華盛頓州或美國政府所管制或將要管制的任何危險、危險、有毒或有害的物質、材料或廢物。

10.服務器和實用程序。

10.1標準服務。

只要承租人在本租約的任何條款下沒有違約，房東應使租賃的房產(根據第12.3節)以及大樓的公共和公共區域，包括大堂、電梯、樓梯、走廊和休息室，保持相當良好的秩序和狀況，符合美國銀行大樓作為#年一流辦公和零售大樓的運營和維護。

貝爾維尤市中心，但因承租人或承租人的高級職員、承包商、代理人、受邀者、被許可人或僱員的任何行為或不作為而造成的損壞，應由承租人支付修理費。從上午7：00開始下午6點。在工作日，不包括法定節假日(“正常營業時間”)，房東應為租賃的房屋提供照明和操作低能耗辦公機器、水、熱、空調和電梯服務的電力(“標準服務”)。在所有其他時間內，房東應提供標準服務，包括合理需要的電梯服務，以提供通往租賃場所的通道，但供暖、空調和照明除外。如果租客提出要求，房東應在正常營業時間以外的時間提供供暖、空調和照明，房東確定的此類服務的費用應由租户按照上述第5節規定的相同方式支付。作為標準服務的一部分，業主還應為建築標準熒光燈具、衞生間用品、合理間隔的窗户清洗和常規建築清潔服務提供燈具更換服務，儘管週六、週日或法定節假日不提供清潔服務。除通常向美國銀行大樓租户提供的服務外，房東向租户提供或安排提供的任何看門人或其他服務的成本和費用應由租户支付，支付方式與上文第5節中規定的付款方式相同。

10.2服務中斷。

對於因任何原因導致的標準服務的任何變更、中斷或故障，房東不對任何人或財產造成的任何損失、傷害或損害承擔責任。任何因維修、更改或改善，或因意外、罷工或房東無法合理控制的情況或事件而導致的標準服務暫時中斷或失效，均不得被視為驅逐租户或解除租户在本合同項下的任何義務。

10.3附加服務。

承租人不得在租賃的房屋內安裝照明和設備，其熱負荷合計不得超過美國銀行建築標準機械繫統。房東不得擅自拒絕承租人安裝超過上述數額的燈光和設備，但可以承租人支付房東為安裝、操作、維修和維護該等設備或燈光所需的輔助空調容量或電力系統而產生的費用為條件。此外，承租人應在租期內每個月的第一天提前向業主支付房東估計的向承租人提供電力以操作該等設備或燈光的費用，以及房東估計的因承租人使用該等設備或燈光而需要操作和維護輔助空調機組的費用。此類費用應由承租人按照上述第5節規定的相同方式支付。如果房東不支付上述任何附加服務的到期款項，房東應享有與其在本合同項下不支付租金的相同的賠償和補償。房東有權在租賃房屋內安裝和操作監控或計量系統，費用和費用由租户自理，以測量因該等設備和照明以及租户下班後的供暖、通風和空調服務要求而對電力、供暖、通風和空調系統產生的額外需求。租户在使用美國銀行大樓內的窗簾、百葉窗和恆温器時，應遵守房東的指示。

11.改進、改動和增加。

11.1先行改進。

(A)在開工日期之前，租賃的房屋應由業主進行改善(“房屋改善”)，該房屋的改善應符合雙方商定的改善計劃和規格(“房屋計劃”)。房屋改建應由業主根據業主的主觀自由裁量權選定的設計專業人員和承包商實施和安裝，並應按照附件D中規定的要求進行。房東應直接與建造房屋改善工程的承包商簽訂合同。業主應直接與項目建築師簽訂與房屋改善相關的建築服務合同。房東應支付一定數額的房屋改善費用(“房東改善津貼”)。房東改善津貼限制在每平方英尺60美元或119萬2680美元(1192,680.00美元)。房東改善津貼應僅用於房屋改善(包括所有銷售税和其他適用税項，但不包括傢俱、貿易裝置、設備、庫存或個人財產，這應是租户的唯一成本和責任)；但租户有權使用每平方英尺最多2美元或39,756 00/100美元(39,756.00美元)的房東改善津貼來抵消數據、電話和類似通信佈線的成本。

(B)房屋改善工程的建造及安裝費用(包括但不限於所有施工圖、空間平面圖及工程、建築、設計及顧問費)超過業主改善津貼(“超額改善費用”)的任何及所有費用應由承租人自行承擔，並應由承租人在到期時立即支付。承租人未能或拒絕支付任何該等額外的改善費用，即屬實質違反本租約，並構成本租約項下的違約。如果房東在任何時候覺得承租人有義務或可能有義務支付任何額外的改善費用，除了房東可能享有的任何和所有其他權利和補救措施外，房東有權但沒有義務立即停止或阻止任何和所有進一步的設計、施工和安裝工作，直到房東得到令人滿意的保證，即承租人可以並將迅速支付所有額外的改善費用。

(C)在開工日期之前，項目建築師應證明房舍改善工程已按照房舍圖則基本完成。如果因承租人的作為或不作為、設計決定的變更、修改或額外工作或承租人代理人的工作而導致房屋改善工程的實質性完成被推遲，則開工日期應為項目建築師確定的如果沒有承租人延誤的情況下本應實現的房屋改善工程的實質性完成日期。本文中使用的術語“基本完成”或“基本完成”是指建築階段，在此階段，項目建築師真誠地確定，房屋改善可用於其主要預期目的，並且適用的政府當局認為租賃的房屋獲準佔用，儘管可能需要完成、完成或安裝非關鍵的改善特徵和固定裝置。如果房東在房東收到租客審核清單後六十(60)天內，以商業上合理的努力完成此類審核清單項目，則租賃清單上常見的修繕或瑕疵(指不會對租客使用租賃房產造成實質性影響的次要項目)在轉讓給租客後，不得推遲開工日期，也不得導致延遲或解除租客支付租金的義務或導致向房東索賠損失。承租人對租賃物業的佔用應被視為確認租賃物業狀況良好和維修良好，且業主已安排按照本租約的要求建造美國銀行大樓和所有物業改善工程，但須受該等項目的限制(如有, 承租人在基本完工後三十(30)天內交付的任何清單中指定的。

(D)在租賃處所內或在其上建造或安裝的所有裝修和固定附着物，包括所有房地裝修，均為業主的財產。以上第11.1(A)段所述，與(I)租賃物業的內部設計，(Ii)租賃物業的安全和出入控制，(Iii)數據、電話和類似通信佈線超過兩個或每平方英尺00/100美元(2.00美元)或39,756 00/100美元(39,756.00美元)相關的所有費用，均不包括且由承租人獨自承擔。前述條款應被視為USC第11章第365(C)(2)條所述類型的財務通融，是經修訂的本租賃交易的實質和主要部分。

11.2租户作出的更改

在房屋改善完成後，未經業主事先書面同意，承租人不得對出租的房屋進行任何隨後的改動、增建或改善，這一同意可能受業主認為適當的條件的限制。承租人應將所有此類變更、增建或改善的完整的最終計劃和規格提交房東批准。房東同意的任何此類更改、增建或改善應由租户自負費用。在任何此類工程開始之前，承租人應通知業主承租人將聘用的承包商來執行工程。業主有權事先批准或不批准承租人為該工程聘請的任何或所有承包商。應及時向房東提供完整的“竣工”圖紙和規範，用於承租人進行的所有更改、增加和改進。承租人應確保此類工作所需的所有政府許可、批准或授權。所有改建、增建和改善(包括但不限於所有照明設備和地面覆蓋物，但不包括任何不屬於租賃房產的庫存、傢俱和類似的個人財產)，在安裝到租賃房產後，立即成為業主的財產，業主沒有任何支付費用的義務。租期屆滿或更早終止時，承租人應立即移除所有改動(費用由承租人承擔), 房東指定要拆除的承租人所作的補充或改善(作為房屋改善的一部分而建造的原始租賃改進除外)，承租人應(自負費用和費用)修復因此而對租賃房屋造成的任何損壞。儘管本租約或本租約其他地方有任何相反規定，承租人應拆除承租人安裝的所有語音和數據電纜及其他電信設備，並應將租賃場所恢復到安裝該等設備之前的狀態。承租人在本租約期滿或終止後仍應承擔本租約項下的義務。承租人應被允許在美國銀行大樓5樓附近的樓梯間門上安裝讀卡器，但須經房東和貝爾維尤市政府批准。

11.3《殘疾人法》。

儘管本租約有任何相反規定，但如果承租人在租賃房屋內建造、建造或安裝或導致建造、製造或安裝任何改善或改造，承租人應全權負責確保該等改善和/或改造不違反任何地方、州或聯邦法律或法規中關於殘疾人無障礙或消除建築或通信障礙的任何規定(“殘疾人法”)，包括但不限於RCW第70.92章和《美國殘疾人法》。房東對承租人的計劃或規範的任何此類改善或更改的批准，不應是房東對該等計劃將符合任何殘疾法律的明示或默示的陳述或保證。如根據任何《傷殘法》向業主提出任何索償，而該索償直接或間接與由或為以下目的而安裝、作出或建造的任何更改或改善有關

承租人、承租人或承租人在承租人使用的任何行業或個人財產物品中，承租人應辯護、賠償並使房東不受索賠和與房東直接或間接產生或招致或遭受的任何和所有費用、責任、義務、懲罰、損害、判決、費用和費用(包括律師費)的傷害。如果應當確定，由承租人或為承租人或承租人在承租人使用的任何行業固定裝置或個人財產物品直接或間接在承租人的房屋內建造、建造或安裝的任何改善或改建，根據任何殘疾人法，是非法的建築或通訊障礙，承租人應立即自費拆除障礙物，或在《殘疾人法》允許的範圍內，提供障礙物的替代方案，以使殘疾人可以進入租賃的建築物。如果根據任何《殘疾人法》要求拆除租賃房產外的障礙物，業主將不會批准對租賃房產進行任何改動或改善。承租人不得以任何理由反對房東關於可能適用任何《殘疾人法》的判決，前提是房東不得武斷行事。

12.房產的主動性。

12.1.租户負責維護和維修。

在整個租賃期內，承租人應自負費用，隨時保持租賃物業(包括所有外門和入口、窗户和裝飾線條以及所有門窗的裝飾)及其所有隔斷、門面、固定裝置、設備和附屬設施處於與一流寫字樓一致的良好狀態、狀況和維修，不可避免的傷亡造成的損壞除外(但不排除因入室盜竊、入室盜竊或蓄意破壞造成的任何損壞)。

12.2維護失敗。

如果在房東提前五(5)天發出書面通知(緊急情況除外)後，租客未能按照上文第12.1條的規定保留、維護和維護租賃的房屋，房東可以選擇將其置於或安排將其置於約定的狀況和維修狀態，在這種情況下，租户在收到房東的書面聲明後，應立即支付全部費用作為額外租金。如果承租人不這樣做，房東有權進入租賃的房屋進行此類工作。

12.3由業主維修。

業主應保持租賃房屋的屋頂、外牆、建築外窗、公共走廊、與其他租户共同使用的設備(如電梯、管道、供暖、空調及類似設備)和建築結構處於良好的維修狀態，並在收到租户的書面通知後及時完成所需的維修。如因租客的作為或疏忽而未能採取行動而需要維修，除第16或28條另有明確規定外，租客應立即向業主支付額外租金，而業主亦不會因因維修、改動或改善租賃處所或建築物的任何部分，或租賃處所所屬的固定附着物、附屬設施及設備而對租客的業務造成任何傷害或幹擾而負上租金減免的責任。在任何情況下，對於因其他第三方的行為或因火災、爆炸、掉落的灰泥、水、煤氣、下水道、電纜、電線或蒸汽管破裂、破裂、停頓或泄漏；或因屋頂、街道、地下或任何其他地方或潮濕或任何類似的危險或原因而滲漏或滲漏的水、雨或其他物質，房東對租客不承擔任何責任。房東不對承租人或任何其他人遭受的任何人或財產的任何損失或損害承擔責任，

可能是由於盜竊，或由於Bellevue Place的任何租户或佔用人，或任何其他第三者的任何行為或疏忽造成的。

12.4交出租用房舍。

本租賃期滿或更早終止時，承租人應將租賃的房屋以最初收到的相同狀態歸還給業主(或者，如果業主或租户在業主同意下更改了租賃的房屋，則租賃的房屋應以更改後的狀態歸還)，合理的磨損和火災造成的損壞或其他不可避免的傷亡除外(不包括入室盜竊、盜竊未遂和故意破壞)。承租人應拆除所有庫存、傢俱和其他非租賃房產，以及房東根據上文第11.2節指定拆除的所有改建和裝修，並應將租賃房產恢復到安裝該等物品之前的狀態。承租人根據本條款第12款承擔的義務在本租約期滿或終止後繼續有效。

13.承租房屋的承租權。

除本第13節另有規定外，在房東按照上文第11.1節的規定完成房屋改善後，承租人已檢查了租賃房屋並接受了其當前狀況，並放棄就因租賃房屋的狀況、附屬設施、改善及其設備而直接或間接引起的任何問題向房東提出索賠的權利。房東不作任何明示或默示的擔保，包括但不限於對特定用途或宜居性的任何默示擔保。

14.房東違約。

房東在本租約下不應違約，除非房東未能在合理時間內履行房東所要求的義務，但在任何情況下，不得少於租客書面通知房東後三十(30)天，以及房客已書面提供其名稱和地址的所有抵押貸款和信託契約的持有人。通知應指明房東未能履行該義務的原因；但是，如果房東的義務的性質是需要超過三十(30)天才能履行，則如果房東在該三十(30)天內開始履行義務並在此後勤勉地進行起訴直至完成，則房東不應違約。承租人還同意，在該三十(30)天過去之前，不會援引本租賃項下的任何補救措施，否則承租人可能會有任何補救措施。在任何情況下，承租人都無權因房東違約而終止本租約，並且根據第30條的規定，承租人的補救措施應僅限於損害賠償。

15.獲得。

15.1入場權。

承租人應允許業主及其僱員、代理人和承包商在正常營業時間內的任何時間(上午8：00)進入和進入租賃場所。至下午6時)為視察該建築物，或為清潔、修葺、更改或改善租用的處所或美國銀行大樓。如果租客沒有親自到場允許進入，在緊急情況下，房東可以在任何時間強行進入，而不承擔房東的責任。本條款中包含的任何內容都不應被視為對房東施加本租約其他地方未明確規定的任何義務。如有合理需要，業主可暫時關閉入口、門、走廊、

電梯或其他設施不因此而對承租人承擔責任，且房東未採取此類行動被解釋為驅逐承租人或免除承租人遵守和履行本租賃任何規定的義務。房東有權在本租約期滿或更早終止前一百八十(180)天內進入租賃場所，向潛在租户展示租賃場所。

152.出洞。

如果挖掘的是與租賃房產相鄰的財產，承租人應當並在此嚮導致或授權進行挖掘的人提供不可撤銷的許可證，以進入租賃房產進行業主認為必要的工作，以保護租賃房產所在的建築物的牆壁不受傷害或損壞，並通過適當的地基或其他方式進行支撐，而不向業主索賠任何損害，也不要求業主減租或減免租金。

16.損壞或破壞。

16.1保險損失。

在符合第16.2條的規定下，如果租賃的房產因房東保險承保的危險而受損，且由此獲得的收益足以支付維修費用，並可供房東用於修復此類損壞，則房東同意立即進行修復，本租約應保持完全有效，但租户有權從損壞之日起按比例減少租金和額外租金，且在維修過程中，只要損壞不是由租户的行為、過錯或疏忽直接或間接造成的，則所述損壞不是由租户的行為、過失或疏忽造成的。這一比例減少應根據損壞和維修對承租人在租賃房屋內經營的業務造成重大幹擾(如果有的話)的程度而定。如果這種損害是由租客的行為、過錯或疏忽直接或間接造成的，只有在房東從房東的租金收入保險單中獲得補償房東損失的租金和額外租金時，租金和附加租金才能減少。

16.2未投保的損失。

如果租賃房屋由於房東保險承保範圍以外的其他原因造成損壞，或者如果保險收益不足以支付維修費用，只要維修成本低於租賃房屋當時重置成本的10%，房東應立即對其進行維修。如果租賃物業因房東保險承保的危險以外的其他原因造成損壞，或者房東沒有從房東保險中獲得的保險收益用於修復租賃物業，或者如果維修成本等於或大於租賃物業重置成本的10%(10%)或更多，則房東有權選擇(I)修復或恢復此類損壞，在這種情況下，本租賃應繼續完全有效，但租金和額外租金應按上文第16.1條的規定按比例減少；或(Ii)在損壞發生後一百二十(120)天內的任何時間，向承租人發出通知，自通知中指定的日期起終止本租約，該日期不得早於通知日期後三十(30)天。如發出該通知，本租約即告終止，而承租人於該通知所指明的日期終止於租賃物業的所有權益，而租金及額外租金須按比例扣減，減幅視乎該等損害對承租人在租賃物業內經營的業務造成重大幹擾的程度(如有)而定，直至終止之日為止。

16.3沒有義務。

儘管本第16條有任何相反規定，但在租賃期限的最後二十四(24)個月內，如果因任何事故造成的損壞發生，房東不應承擔任何修復、重建或恢復租賃房產的義務。

16.4部分摧毀美國銀行大樓。

如果美國銀行大樓的一部分受損，保險收益不足以支付維修費用，或房東不能用於維修，或者如果美國銀行大樓可出租面積的30%(30%)或更多受損，即使租賃的房產可能不受影響，房東可以提前不少於三十(30)天書面通知承租人終止租賃，從而終止本租約和本租賃；但此種通知應在此種損害或銷燬發生之日起一百二十(120)天內發出。租金和額外租金應自終止之日起按比例計算。

16.5業務中斷。

業主無須就租賃處所或美國銀行大樓的任何部分的維修或復修所引起的不便、業務損失或煩擾而支付損害賠償或索償。房東應盡合理努力迅速進行此類維修。

17.免除和放棄代位權。

對於任何建築物、構築物、庫存或其他有形財產以及由此產生的任何收入、利潤和租金的任何傷害、損失或損壞，無論是由於疏忽或任何其他保險原因，如果該等傷害、損失或損壞是由受益於遭受該等傷害、損失或損壞的一方的第一方保險單承保的任何危險造成的，或者如果該等傷害、損失或損壞需要根據本租約投保，則房東和租户在此相互免除責任，並放棄對彼此的一切追償權利；但如本條具有使業主或租客的任何保險範圍失效的效力，但僅在其效力範圍內，則本條不適用。這一豁免僅適用於保險財產損失，不限制對免賠額或其他未投保損失的賠償能力。房東和租客承認，自本租約之日起，他們現有的保險單不會失效。將來，如果可以通過向該保險人支付款項來避免任何無效，另一方當事人可以選擇支付該數額，以獲得對其利益的代位權豁免。如果房東和租客的保險因上述解除和免責而失效，或者需要支付任何費用以避免這種失效，房東和租户應分別迅速通知對方。即使有任何相反的規定，本節不適用於業主對根據本租約應支付的任何租金、額外租金或其他費用的任何索賠。然而，房東和租客明確表示，本節應適用於房東可能就貝爾維尤廣場其他住客支付的租金提出的任何潛在索賠，或房客可能就任何銷售損失提出的任何索賠。, 本應從租賃場所或其他地方產生的利潤或收入，或與租賃場所或其他地方有關的運營費用。

18.不正確。

大體上説。

房東不對因任何原因在出租房屋內或附近發生的任何財產(包括租客和其他人的財產)的損失或損壞承擔責任。對於在出租房屋內或周圍發生的任何人的傷害，房東不承擔責任，除非這種傷害是由房東的疏忽造成的，並且在一定程度上是由於房東的疏忽造成的。除因業主疏忽而對任何人造成傷害外，租客須就因租客使用租出的處所、進行其業務或因租客在租出的處所內或附近進行的任何事宜或事情而引起、申索、收取或招致的任何申索、費用、法律責任、義務、罰則、損害賠償、費用及開支(包括律師費)，向業主提出申索、索償、收費或招致的費用及開支(包括律師費)，並使業主免受損害。承租人和承租人應進一步賠償因承租人一方履行義務或根據本租賃條款履行義務而產生的任何或所有索賠，或因承租人或承租人的任何高級人員、代理人、僱員、客人或受邀者的任何行為或疏忽而產生的任何索賠，以及在為任何此類索賠或就其提起的任何訴訟或法律程序辯護時產生的所有費用、律師費和責任，並使房東不受損害。如果因此而對房東提起任何訴訟或訴訟，租客應在房東通知後，由房東合理滿意的法律顧問為其辯護，費用由房東承擔。

18.2業主和租客在建築、維修和保養活動方面的同時疏忽。

儘管有上述第18.1條的規定，如果一方面是承租人及其代理人、僱員、轉租人、受邀者、被許可人或承包商，另一方面是房東、其合夥人、代理人、僱員或承包商的同時過失，導致人身或財產的傷害或損壞，並且與租賃房屋或百麗廣場的建造、改建、維修、增建、減去、改善或維護有關，則承租人按照本第18節規定的賠償房東的義務應限於承租人的疏忽，以及其代理人、僱員、轉讓人、受邀者、被許可人或承包商，包括承租人按比例分攤的費用，以及與就此類傷害或損害提出的任何索賠、訴訟或訴訟相關的律師費和費用。

18.3工人賠償豁免權。

本租賃中包含的賠償義務不受任何工人補償、福利或傷殘法律的限制，各賠償人特此放棄上述賠償人根據工業保險法第51章RCW和類似的工人賠償、福利或傷殘法律可能享有的任何豁免權。

18.4專門協商的條款。

房東和租客在簽署本租約時承認，本租約的每一項賠償、免除和豁免條款(具體包括但不限於與工人補償福利和法律有關的條款)都是由房東和租户具體協商和同意的。

19.不可抗拒。

19.1責任保險。

(A)責任保險。承租人應自費在租賃期內保持並維持全面/商業政策

一般責任保險承保承租人與租賃物業、美國銀行大樓和Bellevue Place的活動有關的損失、損害或人身傷害或死亡或財產損失或損壞的責任，限額不低於200萬美元(2,000,000美元)的保單的綜合單一限額，不設一般總限額。對於有一般合計限額的保單，合計限額應不少於200萬美元(2,000,000美元)，幷包括簽註，規定上述限額適用於每個地點，包括租賃的房產，並具有不少於200萬美元(2,000,000美元)的發生限制。如果承租人獲得了具有總限額的保單，承租人應立即通知房東，如果該保單承保的一個或多個保險單在任何時候對承租人提出的索賠超過總限額的50%(50%)或更多。儘管如上所述，如果在租賃期內，根據房東的合理判斷，本合同規定的保單限額不再足以為房東提供合理的保障，房東可以通知租客這種不足之處和適當的承保水平，租户應在收到此類通知後三十(30)天內獲得此類額外保險金額，並向房東提供令人滿意的證據。在確定什麼是本協議下的合理保護時，可以參考其他房東對類似空間和操作所要求的保單金額。本節要求的保險應為最佳保險指南中評級為A-VII或更高的公司。房東、肯珀開發公司和房東指定的任何其他利害關係方, 須被指名為額外保險人。保險單應註明，除不支付保費外，不得以任何理由取消保單或將保單限額降低至本租約要求的承保範圍以下，除非提前四十五(45)天書面通知房東，並僅在十(10)天不支付保費的提前書面通知後取消保單或降低保單限額。承租人應在生效日期及此後應房東的要求不時向房東交付此類保險的所有保單或證書的副本。包括適用的背書、顯示房東為額外被保險人的證明及其適用的保單限制，在任何情況下，此類保單的限制均不得被視為限制本租賃項下承租人的責任。

(B)提供含酒精飲品。根據上述第19.1(A)條由承租人承保的保險，不排除違反與銷售、贈送、分銷或使用任何酒精飲料有關的任何政府法規、條例、法規或·規則的責任，或因向未成年人或受酒精影響的人或任何其他人出售、供應或給予任何酒精飲料，或導致或促成任何人醉酒的責任。因此，本租約第18節中的賠償義務也應擴大到發生在租賃場所以外的地點，並因下列任何風險而引起的損害：(I)所謂的DRAM商店責任保險，(Ii)主酒責任保險或(Iii)酒的法律責任保險，或與酒精飲料的銷售、贈送、分銷或使用有關的其他風險。

19.2財產保險。

除第19.1和19.2節所要求的保險外，承租人應自費在租賃期內保留和維持完全有效的財產保險，包括承租人的用品、庫存和其他個人財產，以及對租賃房產的所有改善、增建和修改，金額相當於全部重置成本，不包括共同保險罰款。保險單應註明，除不支付保險費外，不得因任何原因取消保險單或將保單限額降低至本租約要求的承保範圍以下，除非提前四十五(45)天書面通知房東，並僅在十(10)天前書面通知房東不支付保險費。承租人應在保險生效之日及之後，根據業主的要求，向業主交付該保險的所有保單或證明的副本。

19.3維護失敗。

如果承租人未能或拒絕維持本第19條所要求的任何保險，房東可以自行決定為保護房東的物品和利益購買和維持保險，保險金額由房東決定，房東為此支付或應支付的任何和所有保費應被視為額外租金，並應在本合同下一期租金的支付日期到期。未能獲得或維持本第19條所要求的任何保險，應構成對本租賃的實質性違約。

19.4.提高保險費。

即使本租約中有任何相反的規定，承租人不得在租賃房屋內或之上保存、使用、出售或要約出售任何物品，也不得進行房東保險公司禁止或可能禁止的任何活動或操作。承租人應支付因承租人使用或佔用租賃房屋而增加的房東財產或責任保險的保費，無論房東是否同意。如果房東的保險費增加，承租人還應立即向房東支付相當於房東為防止任何保險事件造成損失而可能提供的一份或多份保險單上的任何額外保費。在確定保險費增加是否是租户使用或佔用租賃房屋的結果時，制定保險費的組織所確定的費率和保險費應是構成保險費的若干項目和費用的確鑿證據。房東應在房東選擇的時間內向租户交付額外金額的賬單，租户應立即支付房東的費用。

20.抵押貸款和轉貸。

201.轉讓或轉租。

未經業主事先書面同意，承租人不得轉讓、轉讓、抵押、質押、扣押或以其他方式轉讓本租約或其中的任何權益，也不得轉租整個或部分租賃物業，本租約或本租約項下的任何權益不得通過任何法院的任何程序或程序轉讓或轉讓，或在任何情況下，除非事先徵得房東的書面同意，否則不得無理拒絕。任何未經房東事先書面同意的此類交易均屬無效。

在決定是否同意承租人的轉租或轉讓請求時，房東可以考慮任何因素，包括但不限於建議的受讓人或分租人在經營租約規定用途的業務方面的經驗和商業聲譽；建議的受讓人或轉租人產生的客户、人員和客流量是否令房東滿意；儘管承租人和/或其他人在租約下仍負有責任，但建議的受讓人或轉租人是否具有令房東合理滿意的淨資產、財務實力和信用記錄；建議的受讓人或轉租人對租賃場所的使用必須與租約允許的用途相同；建議的受讓人或分租人使用租賃的房產不會違反或造成任何潛在的違法行為；建議的受讓人或分租人將經營或可能經營的業務的質量是否令業主滿意；業主的同意是否可能導致違反業主作為一方的任何其他租約或協議；以及建議的受讓人或分租人的產品結構和目標客户羣是否與業主試圖在Bellevue Place內維持或實現的產品結構和目標客户羣一致。

任何轉讓、轉租或其他轉讓均不解除承租人在本租約項下的任何責任。本第20條規定的禁止包括但不限於(以下應被視為“轉讓”)：(I)承租人的合併或合併；(Ii)任何公司承租人超過25%(25%)的已發行和已發行股票的所有權或投票權的變化；(Iii)因法律的實施、合併、合併、重組、轉讓或公司或所有權結構的其他重大變化而發生的任何轉租或轉讓；(Iv)出售、轉讓或轉讓租户的全部或幾乎所有資產，不論是否有本租約的特定轉讓；及。(V)任何合夥租户控制權的變更。房東在本協議禁止的任何交易後接受任何金額，不應被視為房東的同意，也不應被視為放棄房東在本協議下的任何權利或補救措施。對任何該等轉讓、轉租或其他轉讓的同意，不得視為免除對任何其後的轉讓、轉租或轉讓須徵得同意的效力。如果要求業主同意轉讓或轉租全部或部分租賃房產，業主有權在轉讓或轉租的擬議生效日期終止本租約，並根據受讓人或轉租人商定的租金(和/或其他補償)和條款以及本租約的條款和條件，終止本租約。與任何分租或轉讓有關, 承租人應及時向房東提供所有轉讓、轉租和承擔文書的完整簽署副本。

20.2受讓人義務。

作為業主同意的條件，任何經業主批准的潛在受讓人應明確承擔承租人在本租約項下的所有現有和未來義務，並應與承租人共同和個別負責支付租金、額外租金、其他費用以及履行本租約的所有條款、契諾和條件。

20.3從屬義務。

作為業主同意的一項條件，任何潛在的承租人在轉租期間應明確承擔承租人根據租約承擔的所有現有和未來的義務，並與承租人共同和個別負責支付租金、額外租金和其他費用，以及履行本租約的所有條款、契諾和條件。

20.4條件條件。

業主對任何轉讓或分租的任何同意，可受業主認為適當的任何團隊或條件所規限(包括但不限於要求租約的任何及所有擔保人同意在轉讓後繼續擔保租賃義務)，而所有該等條款及條件對由租客、租客之下或透過租客持有的任何人士均具約束力。

20.5律師費和費用。

承租人應補償房東的律師費，以及與處理和記錄任何此類要求的轉讓、轉讓、轉租或產權負擔相關的費用。

21.廣告。

未經業主書面同意，承租人不得在租賃物業或美國銀行大樓內或附近的任何地方(直接或間接作為輪廓或陰影)在租賃物業內或附近的任何地方題字、張貼、地點或以任何方式展示任何標誌、遮篷、天篷、選取框、裝飾、圖形、通知、圖片、標語牌或海報，並由業主全權酌情決定是否同意。房東的任何此類同意應以以下理解和條件為前提：租户應在本租約期滿或更早終止時將其拆除，租户應修復因此而對租賃物業或美國銀行大樓造成的任何損壞。所有此類標誌和廣告事宜應遵守所有適用的法律、政府法規、法令和命令。

22.利恩斯。

承租人根據本租約進行的任何工作，不得被視為立即供業主使用和受益，因此，不得因業主同意租客改善、改建或修理租賃物業而對業主的產業行使任何技工、物力勞動者或其他留置權。承租人應使租賃的房產、美國銀行大樓和貝爾維尤大樓不受因承租人和承租人或承租人代表承租人或承租人所承擔的任何工作、材料和義務而產生的所有留置權和產權負擔的損害，並使房東不受由此產生的任何和所有費用、責任和開支(包括但不限於律師費和房東合理的行政費用和開支)的任何責任的損害。在開始對租賃房屋進行任何改善、改建或修繕工程之前，承租人應向房東提供該等工程和材料的單獨付款和履約保證金，費用和費用由承租人自行承擔，金額相當於(I)實際合同價(如果合同價格是固定的)，或(Ii)承租人希望在租賃房屋內進行的改善、改建或維修的估計成本的1.5(1-1/2)倍，如果合同價格沒有固定的話。此類保證金應涵蓋忠實履行合同和支付由此產生的所有義務，並確保業主不承擔機械師和物質師的留置權和其他類似留置權的任何和所有責任，並確保此類工作的完成。如果任何人通過承租人、通過承租人或在承租人之下提出索賠，對美國銀行大樓、百樂威廣場或租賃物業提出任何留置權，承租人應立即解除該留置權，費用和費用由承租人承擔。如果承租人不能立即解除該留置權，則, 除業主的任何其他權利或補救外，業主可藉支付聲稱到期的款額而擔保或解除該等權利或補救，而業主如此支付的款額，包括業主為抗辯或迴應該留置權或促致其解除紀錄而招致的任何合理律師費，均屬到期並須由租客作為額外租金支付。

23.TENANT的默認設置。

23.1默認。

下列情況應構成承租人對本租約的違約和違約：

(A)騰出租用的處所。承租人騰出或放棄租賃物業，或承租人未能在充分運作的基礎上營業五(5)天或更長時間(除非租賃物業遭到損壞或破壞，或由於承租人無法合理控制的其他原因，導致承租人無法在租賃物業內開展業務)。

(B)沒有繳交租金。租客沒有繳付任何租金、額外租金或其他費用，或任何其他須由租客繳付的款項

在房東向租客發出書面通知後三(3)天內仍未履行的情況。

(三)不履行的。房東向承租人發出書面通知後十(10)天內(除非本租約另有規定)，承租人未能遵守或履行本租賃的任何契諾、條件或規定；但是，如果承租人違約的性質是需要超過十(10)天才能治癒，如果承租人在該十(10)天內開始補救，並在此後努力進行補救，則承租人不應被視為違反第23.1(C)條。

(D)破產。租客為債權人的利益而作出的任何一般轉讓或一般安排；或由租客提交或針對租客提交的要求將租客判定為破產的呈請，或根據任何與破產有關的法律提出的重組或安排呈請(除非就針對租客提交的呈請而言，該呈請在提交後六十(60)日內被駁回)；或委任受託人或接管人接管租户於租賃物業的大部分資產或承租人在本租約中的權益(如該等扣押在委任受託人或接管人後三十(30)日內仍未解除)，或提交委任該等資產的請願書(以較早發生者為準)。

(E)多次違約。承租人在之前至少兩次忽視或未能履行或遵守承租人在本租約下的任何義務後，未能履行或遵守承租人的任何義務(儘管承租人應在接到房東的通知後並在通知期內糾正任何此類先前的不履行義務)。

23.2違約救濟。

如果租户違約或違反本租約(無論是否在上文第23.1條中所述)，房東可在此後的任何時間，在發出或不發出通知或要求的情況下，在不限制房東行使因該違約或違約而可能擁有的權利或補救措施的情況下：

(A)終止租契。以任何合法手段終止承租人對租賃物業的佔有權，在這種情況下，承租人應立即將租賃物業的佔有權交還給房東。在這種情況下，房東有權向租户追回所有逾期租金、額外租金和其他費用，以及根據本租賃條款所欠的所有其他金額；重新租賃租賃場所的費用，包括但不限於租賃場所的翻新和改建費用以及任何租賃佣金；合理的律師費和費用；由具有司法管轄權的法院判給時的價值，即在判給後的租賃期內，本合同規定的未付租金和額外租金的金額超過租客證明可以合理避免的同一期間的損失金額(“判給時的價值”應通過以舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加1%(1%)的折扣來確定)；以及因租户違約或違約而產生的任何和所有其他損害賠償；或

(B)繼續該租契。維護承租人的佔有權，在這種情況下，無論承租人是否放棄了租賃的房產，本租約都將繼續有效。在這種情況下，房東有權執行房東在本租約項下的所有權利和補救措施，包括追討損害賠償、租金、額外租金、其他費用和根據本租約可能到期的任何其他付款的權利；或

(C)其他補救辦法。根據華盛頓州的法律或司法裁決，尋求房東現在或今後可獲得的任何其他補救措施或補救措施。

23.3法律費用。

如果任何一方被要求提起或維持任何訴訟(包括主張任何反索賠或交叉索賠，或在破產程序、接管程序或由合同一方或其他人提起的任何其他程序中的索賠)，或以其他方式將本租賃提交給律師以強制執行本租賃的任何契諾、協議、條款或條件，除本合同規定的所有其他補救措施外，勝利方應從另一方收取在執行契約、協議、本租賃的條款和條件(無論是否提起訴訟)，包括勝訴一方因任何上訴而產生的任何此類費用和費用。

23.4銀行倒閉。

(A)假設租賃。如果承租人根據《破產法》第7章成為債務人，或根據《破產法》第11章或第13章提出關於承租人的債務重組或調整請求，或根據《破產法》第7章提出訴訟並移交至《破產法》第11章或第13章，則受託人或租客作為債務人和佔有債務人，不得選擇承擔本租約，除非在承擔時，受託人或租客已：

(1)糾正本租賃項下的所有違約並支付本租賃項下的所有到期和欠款，或向業主提供“充分保證”(定義見下文)：(A)自假設之日起十(10)天內，受託人或租户將完全支付本租賃項下的所有到期和欠款，並賠償業主因任何現有違約或違約而造成的任何實際金錢損失，包括但不限於業主的合理成本、費用、應計利息和因違約或違約而產生的律師費；(B)自假設之日起二十(20)天內，受託人或承租人將糾正本租約項下的所有非貨幣違約和違規行為；及(C)該假設將受本租約所有條款的約束。

(2)就本節而言，業主和租客承認，在涉及租客的破產程序中，“充分擔保”至少應指：(A)受託人或租客在支付所有擔保債務和行政費用後，有並將繼續擁有足夠的未擔保資產，以向房東保證受託人或租客將有足夠的資金履行租客在本租約項下的義務；(B)破產法院須已登錄一項命令，將應付予業主的足夠現金分開，而受託人或租客須已就受託人或租客的財產授予有效及完善的第一留置權及抵押權益及/或按揭，而該等財產的價值及性質均為業主所接受，以確保受託人或租客有義務在上述時間內糾正本租契所指的金錢及/或非金錢上的失責及違規行為；及(C)受託人或租客至少應繳交一筆相當於房東持有的兩(2)個月租金的款項(不計任何利息)，以保證租客在租約下的未來表現。

(B)轉讓租契。如果受託人或承租人已根據本節的規定取得租約，以便將承租人在本租約項下的權益轉讓給任何其他個人或實體，則只有在受託人、承租人或建議的受讓人遵守本租約的所有條款、契諾和條件(包括但不限於關於額外租金的條款、契諾和條件)之後，此類權益才可轉讓；房東和租户承認這些條款、契諾和條件在承租人破產程序的背景下在商業上是合理的。本租約所屬的任何個人或實體

根據守則條文轉讓的土地，應被視為已於轉讓當日及之後承擔本租約項下的所有債務，而無需進一步的作為或作為。任何此類受讓人應應要求籤署並向房東交付一份確認轉讓的文書。

(C)足夠的保護。當承租人根據守則提交呈請書或反對承租人時，承租人作為債務人和作為佔有債務人，以及任何可能被委任的受託人同意按以下方式充分保障業主：(1)履行本租約下租客的每項義務，直至本租約被破產法庭命令拒絕或承擔為止；(2)支付本租約規定的所有金錢義務，包括但不限於，支付租金和根據本條例應支付的額外租金，這被認為是對租賃物業的使用和佔用的合理補償；(3)向業主提供至少三十(30)天的事先書面通知，除非雙方以書面形式同意較短的期限，否則，任何與本租約的任何承擔或任何放棄租賃物業的意圖有關的訴訟，應被視為拒絕本租約；以及(4)按照守則的其他要求，以房東的利益為目的履行義務。承租人如不遵守上述規定，將自動拒絕本租約。

23.5累積豁免。

房東在本租約項下的補救措施是累積的，房東因租客違約或違約而行使或未能行使任何權利或補救措施，不應被視為放棄或更改、影響或損害房東根據本租約或法律可能享有的任何權利或補救措施。在授權取消或沒收本租約的任何違約、違約或其他事件發生後的任何時間或時間，業主接受租金或任何其他作為或不作為，不得視為放棄過去或未來的任何違反、違約或未能遵守或履行本租約、協議、條款或條件的行為，或剝奪業主在本條款規定的書面通知可能存在的任何時間取消或沒收本租約的權利，或被解釋為在任何時間阻止業主迅速行使任何其他選擇權。根據本租約的任何條款或條款，其在法律或衡平法上可能享有的權利或補救。

24.抵押和轉讓；抵押權人保護

24.1從屬關係--通知抵押權人。

在房東的要求下，承租人應立即簽署、確認和交付所有適當的文書，使本租約從屬於Bellevue Place、美國銀行大樓或租賃場所的任何現有或未來的抵押或信託契約，以及其任何擴建、續期或更換；但如果承租人當時沒有違約，則承按人或受益人(視情況而定)應同意在承租人同意代理其代理的情況下，在喪失抵押品贖回權時承認本租賃。即使本租約有任何相反規定，業主不得違反或違反本租約的任何條款，除非已向房東及所有作為抵押權人及/或信託受益人擁有Bellevue Place全部或部分權益，且其姓名及地址已以書面形式提供予承租人或記錄在金縣記錄中的人士發出書面通知，並已完全遵守第14條的規定。

24.2抵押權人保護條款。

承租人應以掛號信或掛號信的方式向所有抵押權人和信託持有人提供送達房東的所有違約通知的副本，但在該通知之前

承租人已獲書面通知(以轉讓租金及租契通知或其他方式)該等承按人或信託持有人的契據的地址。如果房東未能在本租約規定的時間內糾正此類違約，則抵押權人或信託持有人應有額外三十(30)天的時間來補救違約，或者如果違約無法在該時間內得到補救，則可延長必要的時間，但前提是任何抵押權人或信託持有人必須在該三十(30)天內開始並努力尋求補救措施(包括但不限於啟動司法或非司法止贖程序，如有必要，以進行補救)。

25.控球權的確定。

在符合第11、13及16條的規定下，租客於本租約期滿後，不論是否因時間流逝或其他原因，均應迅速及和平地將租客從業主手中接獲的租賃物業交還業主，其狀況與租客從業主處收到租客時的狀況相同，或經其後經改善後，合理使用及因火警或其他意外事故而造成的損耗及損壞除外。

26.財產的歸還。

承租人應在本租賃終止時，通過期限屆滿或其他原因，拆除其根據第11.2節指定拆除的所有個人財產和改善設施，並應就因此而對租賃場所或美國銀行大樓造成的損害向房東支付任何損害賠償金。如果租户在本租賃終止時或房東有權重入時，未能將其任何性質的財產從租賃場所或美國銀行大樓移走，房東可移走並儲存該財產，而不對其丟失或損壞承擔責任，儲存費用由租户承擔。如果承租人在任何此類財產儲存三十(30)天或更長時間後不支付儲存費用，房東可選擇以房東全權酌情決定的方式、時間和地點以公開或私人方式出售或允許出售任何或所有此類財產，而無需通知租客，除非適用法規要求通知，並應將出售所得收益：第一，用於出售的成本和開支，包括實際發生的合理律師費；第二，用於支付儲存任何此類財產的費用或收費；第三，根據本合同的任何條款，向房東支付或此後可能成為房東的任何其他款項；第四，支付給房客的餘額(如有)。

27.沃倫塔爾投降。

租客自願或以其他方式交出本租約，或相互取消本租約，並不構成合並，但業主可選擇終止所有或任何現有的分租及分租，或將任何或所有該等分租或分租轉讓予業主。

28.EMINENT域。

281總攝入量。

如果所有租賃物業被任何政府或準政府當局行使的徵用權所佔用，則本租約將於租户被要求騰出租賃物業之日起終止，而本租賃項下的所有租金、額外租金和其他費用應在該日之前支付。如本第28條所用，“徵用權”一詞應包括由任何政府或準政府當局、通過或在任何政府或準政府權力下取得財產，以及任何代替財產的購買或購置，不論損害或取得是否由政府或任何其他被授權行使徵用權的人進行。

28.2整個房舍的構造性徵用。

如果美國銀行大樓的一部分(但不是全部)被徵用，房東應合理地確定美國銀行大樓的剩餘部分不能按房東的期望經濟或有效地使用(無論是出於物理、經濟、美學或其他原因)，房東應在徵用之日起不超過六十(60)天向租户發出書面通知。本租期將於房東在該通知中指定的日期到期，但不得早於該通知日期後六十(60)天。

28.3部分徵用。

如果租賃物業的可出租面積的15%(15%)以上被徵用權佔用或侵佔，則在房東和租客收到徵用或佔用的書面通知後不超過三十(30)天，任何一方均可選擇以書面通知的方式終止本租賃，該終止應自租户被要求騰出如此佔用的租賃物業部分之日起生效。如果美國銀行大樓超過10%(10%)的公共區域被徵用權佔用，則房東可以在徵用之日起六十(60)天內以書面通知租户終止本租約。如果本租約因此而終止，本租約項下的所有租金、額外租金和其他費用應支付至合同終止之日。只要租賃物業或公共區域的任何部分被徵用權佔用，且本租賃未終止，業主應在合理審慎的範圍內，自費合理調度，將租賃物業和公共區域的剩餘部分恢復到緊接被佔用前的狀態，租户應自費合理調度，將承租人和租客的傢俱、傢俱和設備安裝的固定裝置和裝修設備恢復到緊接被佔用前的狀態。自租客被要求騰出如此租用的出租處所的該部分之日起，根據本合同應繳的租金和額外租金，須按租用前租用的處所的可出租面積所佔的相同比例遞減。

28.4損害。

房東保留以徵用權取得的全部損害賠償金或賠償金的所有權利，承租人不得就其租賃房屋的租賃權益的終止或對其業務的幹擾向房東提出任何損害賠償要求。承租人特此授予或轉讓房東現在或以後可能獲得的該等獎勵和付款的任何權利，並同意簽署和交付房東可能不時要求的其他轉讓文書。儘管有上述規定，承租人有權就承租人在本租約終止時有權移走承租人的商品、傢俱和其他個人財產而遭受的任何損失或對承租人業務的損害，向判決機關索賠所有可由承租人追討的賠償；但只有在徵用權訴訟中單獨判給該等損害賠償，而不是作為房東損害賠償的一部分時，承租人才可要求賠償。

29.注意事項。

根據本合同任何條款要求的任何通知，如果是寄給房東的，應親自送達或通過聯邦快遞或UPS等特快專遞服務郵寄到以上1.2節規定的房東地址或房東不時書面指示給租户的其他地點；如果是寄給房客，則應親自遞送或通過聯邦快遞或UPS等特快專遞服務郵寄給租户

租來的房屋。如承租人不止一個人或實體，則根據本條例規定或準許發出的任何通知，可由其中任何一人發出或向其中任何一人發出，並應具有相同的效力及效力，猶如由或向所有人或實體發出一樣。任何郵寄給承租人的通知，如有適當的地址和足夠的郵資用於投遞，應視為在寄送到美國郵局時生效。

30.蘭德羅德的責任。

儘管本租約中有任何相反規定，業主在此訂立的契諾、承諾及協議並非為約束業主個人或業主的資產而訂立及用意為個人契諾、承諾及協議，而僅為約束業主在所租物業及美國銀行大樓的權益而訂立及用意的，而該等物業及美國銀行大樓可能不時受到拖累。在任何時候，業主或其合夥人或他們各自的繼承人、法定代表人、繼承人和受讓人不會因為本租約或本租約中業主的任何契諾、承諾或協議而承擔任何個人責任或個人責任，也不能對其主張或強制執行任何個人責任。因此，考慮到本合同項下產生的利益，承租人和所有繼承人及受讓人同意，如果房東在本合同項下發生任何實際或據稱的失敗、違約或違約：

(A)租客的唯一和排他性補救辦法是針對業主在租賃處所和美國銀行大樓中的權益；

(B)不得起訴業主的普通合夥人或有限責任合夥人，或如業主的任何普通合夥人或有限責任合夥人是一個法團(就本條第30條而言，統稱為“業主的普通合夥人或有限責任合夥人”)，則不得起訴業主的任何普通合夥人或有限責任合夥人，或任何法團的任何董事、高級人員、代理人或僱員，而業主不得在任何訴訟或訴訟中聲稱因租客遵守本條第30條而引致的抗辯或缺乏屬人司法管轄權；

(C)業主的普通合夥人或有限責任合夥人無須就任何送達或法律程序文件答辯或以其他方式答辯；

(D)不會對業主的任何普通合夥人或有限責任合夥人作出任何判決；

(E)任何針對業主的普通合夥人或有限責任合夥人作出的判決，均可隨時撤銷及作廢；

(F)除業主在出租處所或美國銀行大樓的權益外，業主或業主的任何普通合夥人或有限責任合夥人的資產不得被徵收執行令狀；

(G)這些契諾和協議既可由房東執行，也可由房東的任何普通合夥人或有限責任合夥人執行。

31.TENANT的證書。

承租人應在業主書面通知後十(10)天內隨時簽署、確認並向業主或其指定人提交一份書面聲明，主要採用附件“G”的形式，證明(I)本租約完全有效，且未以任何方式轉讓、修改、補充或修改(或指明影響本租約的所有協議的日期和條款)；(Ii)本租約項下業主須履行的所有條件(如有)均已滿足；(Iii)業主因房產改善或額外改善而須向租客提供的所有供款(如有的話)已有

(V)租户並無預付超過一個月的租金或其他租金義務；及(Vi)未向業主交存任何抵押(或如有，則為保證金)。根據本條款提交的所有報表可供業主權益的潛在購買者、業主出借人以及業主和業主出借人的其他指定人使用。如果承租人在收到房東的書面請求後十(10)天內未按本合同規定作出迴應，則根據本租約的條款和條件，這種不能回覆屬於重大違約行為。此外，承租人應被視為已提供上述未經修改的證書，並應被視為已承認業主向潛在買家或承按人提供的任何信息的準確性、本租約的全部效力、業主的履約不存在未糾正的違約、保證金與租約中所述的一致，以及已預付不超過一個月的租金。

32.正確地執行。

如果承租人不支付本租約規定的任何款項(租金和額外租金除外)，或不履行本租約規定的任何其他行為，且房東發出通知後，房東仍將持續十(10)天，房東可在不免除或免除承租人的任何義務的情況下，支付任何該等款項或履行本租約中規定的承租人方面的任何其他行為。房東應(除房東的任何其他權利或補救措施外)在不支付本節規定的到期款項的情況下享有與租客拖欠租金時相同的權利和補救辦法。

33.奧託裏提。

代表承租人簽署本租約的每名人士均親自聲明並保證，本人已獲正式授權代表承租人簽署及交付本租約，並保證本租約根據其條款對承租人具約束力，如承租人為法團，則根據承租人董事會正式通過的決議，並保證該等行動及執行符合承租人的附例。如果承租人是一家公司，承租人應在本租約簽訂後三十(30)天內，向房東提交一份授權或批准本租約執行的承租人董事會決議的核證副本。

34.定位和公共區域。

34.1停車。

房東應在租賃物業的可出租面積內為租户提供每千平方英尺2.7個停車許可證，目前的費率為每個停車許可證每月195美元(195.00美元)(不含税)，在租賃期限內，每月的費率可能會不時增加。如果可用，租户可以按當時的停車費率按月購買額外的停車許可證。承租人的員工不得將車輛停放在公共區域和設施的汽車停放區內，這些區域和設施可能會不時為百樂威廣場的顧客指定。房東有權在任何時候指定特定的停車區供承租人的員工使用，任何此類指定均可隨時更改。承租人及其員工只能將車輛停放在業主指定的公共區域和設施(如有)內。承租人應在承租人開業後十五(15)日內向業主提供承租人和承租人僱員的國家車輛牌照號碼，承租人應

此後，如有任何變更，應在變更發生後兩(2)天內通知業主。如果租户或其員工沒有將車輛停放在指定的停車區，則房東在不限制房東可能採取的任何其他補救措施的情況下，可以向租户收取每天最低10美元(10.00美元)的費用，對於每輛不適當停放的車輛，每天或不足一天；但是，房東應向租户發出首次違反本規定的書面通知，租户應在此後兩(2)天內停止違規行為；如果在兩天內沒有停止，則應開始對車輛罰款。在接到第一次違章行為的通知後，在徵收任何停車罰款之前，不需要就任何後續違章行為發出通知。根據本節規定到期的所有金額應為額外租金，租户在提出要求後十(10)天內到期並應支付。承租人應以書面形式通知其員工本節的規定。

34.2公共區域。

業主應在任何時候對百麗廣場的公共區域和設施擁有專屬控制權和管理權。承租人有權與其他人共同使用美國銀行大樓的公共區域和Bellevue Place的公共區域和設施，但須遵守業主可能不時採取的非歧視性規則和規定，包括但不限於，業主可不時將其關閉至業主認為在法律上足以防止將其奉獻給任何人或公眾或其中的公眾的程度。承租人應遵守業主和Bellevue Place業主或土地承租人可不時頒佈和/或修改的關於美國銀行大樓公共區域和Bellevue Place公共區域和設施的使用和運營的規則和規定。本規則和條例在向承租人交付副本後對承租人具有約束力。對於貝爾維尤廣場或美國銀行大樓內的任何其他租户或佔用者不遵守這些規章制度，房東不對租户負責。百麗廣場的公共區域和設施，是指為業主和其他有權佔用百麗廣場空間的人，包括他們的僱員、受邀者、被許可人和客人，提供或不時使用的所有場內和場外區域和/或相關設施，包括但不限於所有停車構築物和停車區(包括場外停車場)、車道、人行道、園林或種植區、步行區、大堂、人行道。, 冬花園零售中心和停車場。“Bellevue Place的公共區域和設施”一詞也是指所有在Bellevue Place的租户和其他有權佔用空間的人可能無法進入，但與Bellevue Place的運營、管理、維修或維護一起使用的所有現場和場外區域和/或相關設施，包括但不限於清潔壁櫥、場內和/或場外管理辦公室和維護區。“美國銀行大樓的公共區域和設施”是指位於美國銀行大樓內的貝爾維尤廣場的公共區域和設施。

35.運輸管理程序。

承租人應與房東和指定運輸管理協會合作，遵守《貝爾維尤場所運輸管理協議》中規定的《貝爾維尤場所運輸管理計劃》的條款和條件，該協議的副本作為附件F附於本文件中，並應成為指定運輸管理協會的成員。承租人應指定其僱員或代理人中的一人為承租人運輸協調員，代表承租人處理與運輸管理有關的所有事務。運輸協調員如有任何變動，應立即通知房東。

36.讓我們享受。

承租人在完全遵守並迅速履行本租約的所有條款、契諾和條件後，並在及時和及時支付本租約項下到期的所有款項後，即擁有並佔有本租賃期內的租賃房產。

37.一般情況。

37.1個標題。

任何章節或段落標題或標題僅為方便起見，不得被視為定義、限制或以其他方式修改本租約或其任何條款的範圍和意圖。

37.2Bellevue Place的租金和收入。

本合同項下應支付的所有金額，特別是包括所有租金、額外租金和其他費用，應在到期時支付，不得有任何抵銷或扣減。業主有權就業主擁有或租賃的所有物業在Bellevue Place的所有租賃和租賃中支付所有租金和其他款項，並有權就Bellevue Place的任何其他活動、使用或運營向業主或其代理人支付任何其他款項。

37.3Successors或Asset。

本租契的所有條款、條件、契諾及協議均適用於業主、租客、其各自的繼承人、管理人、遺囑執行人、繼承人及受讓人，以及因法律實施或其他原因而擁有或管有租賃物業任何權益的任何人士，並對其具有約束力，並須解釋為與土地一同運作的契諾。

37.4Tenant已定義。

這裏所用的“承租人”一詞是指作為承租人或作為承租人簽署本租約的每一個人、合夥企業、有限責任公司或公司。

37.5丟失安全或訪問密鑰卡。

承租人應賠償房東因承租人或任何承租人代理人、僱員、持牌人或承包商遺失發放給承租人的任何安全或訪問鑰匙卡或類似設備而招致或遭受的任何或所有損失和費用，這些損失或費用是由房東在承租人通知房東丟失此卡或類似裝置之前招致或遭受的。

37.6房東同意。

除本合同另有規定外，凡需經房東同意或批准的，房東可自行決定不徵得房東的同意或批准。

37.7經紀佣金。

承租人向房東陳述並保證其不承擔與簽訂本租約有關的經紀佣金或找房人費用的責任或索賠，也沒有與任何房地產經紀人、代理人或銷售人員打交道或對其有任何瞭解

除Broderick Group，Inc.外，本租約同時代表房東和租户。雙方同意賠償其他各方，使其免受布羅德里克集團以外的任何人的所有此類責任或索賠(包括但不限於律師費)的損害。

37.8部分無效。

如果本租約的任何條款、契諾或條件或其對任何個人或情況的適用在任何程度上無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分以及條款、契諾或條件對被視為無效或不可強制執行的條款、契諾或條件以外的個人或情況的適用不應因此而受到影響，本租約的每個條款、契諾或條件均應有效，並應在法律允許的最大程度上予以強制執行。

37.9記錄。

承租人不得記錄本租約。承租人也不得記錄任何租約備忘錄。然而，在房東的要求下，租客應簽署一份由房東提供的格式的備忘錄並交付給房東。備忘錄應説明雙方、租賃房產、租賃期限和承租人遵守《運輸管理協議》和《貝爾維尤城市土地使用規則》第20.25A.030段的義務。C.1或任何類似或後續的法律、法規、法規或規則(如適用)。

37.10連帶債務。

如果有一個以上的承租人，則本合同規定的義務應是連帶的。

37.11時間。

時間是本租約及其所有條款的本質，其中履約是一個因素。

37.12事先協議。

雙方理解，業主和租客之間沒有任何口頭或書面協議或陳述影響本租約，本租約取代和取消業主和租客之間就本租約主題進行的任何和所有以前的談判、安排、陳述、小冊子、展示、預測、估計、協議和諒解(如果有)，且不得用來解釋、解釋、補充或反駁本租約。本租約及其相互簽署的所有書面修訂，是並應被視為房東和租客及其代表和代理人之間唯一的協議。房東和租客雙方可接受的所有談判和口頭協議均已併入幷包含在本租約中。業主與租客之間並無任何其他陳述、契諾或保證，有關陳述的一切依賴僅以本租約所載的明示陳述、契諾及保證為依據。儘管本租約的印刷條款是由房東起草的，但房東和租客同意，這種情況不應產生任何推定、施工規範或對房東或租户的立場有利的暗示。房東和租客同意，在房東和租客共同簽署本租約之前，不得將本租約中的行間、塗抹或刪除的語言解釋為具有任何特殊意義，或提出任何推定、解釋或暗示，包括但不限於房東或租客打算藉此陳述已刪除語言的相反、正面或相反的任何含義。閲讀本租約時，應視為被刪除或刪除的語言從未存在過，而行間語言一直存在。

37.13無履行能力。

房東或租客在本合同項下的義務應在一段時間內免除，該期限等於由於天災或超出該方合理控制範圍的任何其他原因、財務能力或疏忽被阻止或延遲履行的時間。第37.13節的規定不適用於任何租金、額外租金或其他費用的支付。

37.14業主權益的轉讓。

如業主在租賃物業或百麗城的權益發生任何轉讓(僅為保安目的而轉讓除外)，轉讓人應自動解除自轉讓日期起及之後業主應承擔的任何及所有義務及法律責任，而租客同意受讓受讓人。

37.15禁止採光、空氣或觀景地役權。

在Bellevue Place或毗鄰Bellevue Place的土地上建立的任何構築物對光線、空氣或景觀的任何減弱或關閉，均不以任何方式影響本租約或租客在本租約下的義務，也不向業主施加任何責任。

37.16互惠地役權協議。

本租約應服從業主和任何其他各方之間簽訂的任何和所有經營、維護和互惠地役權協議(“REA”)，包括對其的任何修訂或修改。承租人應在房東提出書面要求後十(10)天內簽署協議，並將協議以可記錄的形式(主要以附件“H”的形式)歸還給房東，使本租賃從屬於任何此類理由。

37.17懷弗。

業主放棄本合同所載的任何條款、契諾或條件，不應被視為放棄任何隨後違反本合同所載的相同或任何其他條款、契諾或條件的行為。業主隨後接受租金、額外租金、其他收費或本租約下的任何其他款項，不得視為放棄租客先前對本租約任何條款、契諾或條件的任何拖欠，但租客未能支付如此接受的特定款項除外，不論業主在接受該等款項時是否知悉先前的違約。此外，任何支票或任何付款函件上的背書或聲明，均不得被視為同意及清償，而業主追討該等租金餘額或尋求本協議所規定的任何其他補救或其他補償的權利，亦不受該背書或聲明或接受該等付款的影響。

37.18名稱。

未經業主事先書面同意，承租人不得將建築物或項目的名稱用於租賃處所地址以外的任何用途，在任何情況下，承租人不得獲得該等名稱的任何權利或對該等名稱的任何權利。

37.19法律的選擇--地點。

本租約受華盛頓州法律管轄。任何強制執行本租約條款或收取租客欠房東的任何款項的訴訟地點應在華盛頓州金縣高級法院。

37.20OFAC認證。

(A)認證。承租人證明：

(I)它不是直接或間接地為或代表任何被任何行政命令或美國財政部列為恐怖分子的個人、團體、實體或國家，或根據外國資產管制辦公室執行或管理的任何法律、命令、規則或法規而被禁止或阻止的其他個人、實體、國家或交易；以及

(Ii)它沒有直接或間接代表任何該等人士、團體、實體或國家進行這項交易，或沒有直接或間接代表任何該等人士、團體、實體或國家進行這項交易，或沒有直接或間接代表該等人士、團體、實體或國家進行這項交易。

(B)彌償。承租人特此同意為房東辯護、賠償，並使房東免受因違反上述認證而引起或與之相關的任何和所有索賠、損害、損失、風險、責任和費用(包括律師費和費用)。

37.21當前租户。

承租人知悉租賃物業目前正由另一名或多於一名租客(“現租客”)佔用，而現租客可能不遷出或拒絕遷出租賃物業，並在業主意欲開始改善物業的日期前放棄對租賃物業的所有索償。根據本租約，房東沒有責任採取任何行動，以移走當前租户，也不對租户直接或間接因當前租户未能或拒絕騰出和釋放租賃物業的所有權益而遭受的任何損害、傷害或索賠承擔責任。

37.22五樓洗手間。

開工日期前，業主應對第五(5)層衞生間進行升級改造，並對其進行合理的改動和改進。

37.23標牌。

承租人有權在百麗廣場的西面和東面入口處安裝情人級外部建築標誌，費用和費用自負。承租人在本協議項下的權利須經貝爾維尤市政府批准，承租人必須遵守貝爾維尤市政府不時提出的所有要求，以及與此類標誌有關的任何和所有其他適用的政府法律、規則和法規。所有標牌應按照本租約附件“D”和第11.2節的規定安裝，並須經業主事先書面批准。承租人應在租期屆滿或任何較早終止之日或之前拆除標牌，費用由承租人承擔。承租人應負責與標牌相關的所有維護，設計、建造、安裝和允許標牌的費用，以及拆除標牌所需的任何維修或恢復。

茲證明本租約已於上述日期簽訂。

寫字樓租賃展品

展品A--貝爾維尤廣場的法律描述

展品“B”--百樂威廣場場地平面圖

附件：租賃房屋的“C”字型平面圖

展品“D”號承租人設計與施工手冊

展品“E”規章制度

展品“F”-貝爾維尤廣場交通管理

附件“G”--承租人禁止反言證書表格

附件“H”-附屬於互惠地役權協議的協議格式

附件A

貝爾維尤廣場的法律描述

附件B

貝爾維尤廣場場地平面圖

附件C

租賃房屋的建築平面圖

附件D

租户設計與施工手冊

附件E

規章制度

附件F

百樂威廣場運輸管理協議

附件G

承租人禁止反言證書的格式

附件H

居次協議的格式
互惠地役權協議

本首份租約附錄

本第一租約附錄(本附錄)於2018年5月23日由華盛頓有限責任公司Bellevue Place Office，LLC和華盛頓公司SmartSheet，Inc.(租户)簽署。

獨奏會

答：房東和租客簽訂了一份日期為2017年6月21日的非住宅租約(“租約”)，租約位於華盛頓州貝爾維尤貝爾維尤廣場的美國銀行大樓內的500號套房，租賃空間在租約中有更具體的描述。

通過簽署和交付本附錄，業主和租户打算在某些重要方面修改和補充租約，其中包括為保證金提供信用證。

除非另有説明，本合同中的所有大寫術語的含義與本租約中規定的相同。

因此，現在，出於良好和有價值的對價，房東和租客在此確認本租約的收據和充分性，現將本租約修改和補充如下：

1.第一節基本租約數據、條款和證物。在租約第1節第1.14段的末尾增加以下一句話：

在承租人的選擇下，保證金可以按照下文第37.24節的規定以信用證的形式交付。

2.信用證。新增以下條款作為《租約》第37.24條：

(A)房東和租客承認，承租人將根據本租約佔用美國銀行大樓內的空間，並作為房東簽訂本租約的報酬，承租人應向房東交付或安排交付一份或多份符合第37.24節條款的不可撤銷備用信用證，並應使其始終有效而不過期或終止。承租人未能履行或遵守第37.24節中規定的任何條款、契諾或協議，應構成本租賃項下的重大違約。

(B)承租人應以業主可接受或業主提供的形式向業主交付或安排交付不可撤銷的備用信用證(“信用證”)，該信用證由業主合理接受的全國性銀行協會出具，由承租人以業主為受益人，按照租約第8節確定的初始金額支付給業主，有效期不得早於到期日，並根據其條款規定，除非信用證的簽發人給予業主，否則應每年自動延長至當時的到期日後一(1)年，而不作書面修改或修改。在當前到期日之前至少六十(60)天，發出發行人選擇不延長信用證的書面通知。如果信用證的發行人在任何時候通知房東，發行人選擇不延長信用證，則租户應在信用證當前到期日之前不少於三十(30)天，向房東交付或安排交付由房東合理接受的全國性銀行協會簽發的以房東為受益人的不可撤銷備用信用證，金額為房東所要求的金額。承租人應在根據本節交付的任何替代信用證的到期日前不少於三十(30)天，交付或致使

向房東交付另一份由房東合理接受的全國性銀行協會開具的以房東為受益人的不可撤銷備用備用信用證，金額為本租賃第8條所要求的金額。根據第37.24條交付的每份替代信用證的期限應不少於一(1)年，並且應採用房東可以接受或由房東提供的形式。此外，如果承租人有權獲得本租約第8條規定的現金保證金和/或額外保證金的減額，承租人應將原始信用證換成減額後的替代保證金，或向房東交付修改、背書或其他修改的信用證，以降低第8條允許的金額。

(C)在發生本租賃項下的任何違約或違約時，包括但不限於租户未能及時向房東交付或導致根據第37.24款向房東交付任何替代信用證時，房東可以選擇從信用證和根據本37.24款交付的任何替代信用證中提取合理必要的金額，以糾正此類違約或違約和/或賠償房東因租户違約或違約而可能遭受的任何其他損失或損害。根據第37.24款交付的信用證和每份替代信用證(也稱為“信用證”)應規定憑業主(或任何受讓人)的即期匯票付款，並附上一份證明，其實質內容如下：“根據_銀行開具的不可撤銷備用信用證第號。_如果房東開出信用證，承租人應在開具之日起十(10)天內恢復信用證或提供額外的不可撤銷備用信用證，以便在本租約發生任何進一步違約或違約的情況下，房東在任何時候都有租約第8條所要求的金額可供提取。

(D)如果信用證沒有續期，或者承租人沒有在當時的信用證到期日前三十(30)天或之前提供不可撤銷的備用替代信用證，或者在房東提取信用證的情況下，如果承租人沒有恢復信用證或提供額外的信用證，以便在本租約下發生任何進一步違約或違約的情況下，業主可以動用租約第8條所要求的金額，那麼，在這種情況下，從信用證支取的金額可能等於信用證的全部金額。根據前一句話從信用證中提取的任何收益應由房東根據本租約第8節的規定作為額外的保證金持有。

3.剩餘租約條款。除本附錄中明確修改外，本租約的所有其他條款仍具有全部效力和作用。如果本附錄的條款與本租賃條款有衝突，應以本附錄的條款為準。

日期為以上第一次書寫的日期和年份。

美國銀行大樓寫字樓租賃

之間

貝爾維尤地方辦公室有限責任公司，
華盛頓一家有限責任公司

(房東)

和

SMARTSHEET.COM，Inc.
一家華盛頓公司

(租户)

960套房

目錄

美國銀行大樓寫字樓租賃

本租約於2016年3月3日由華盛頓有限責任公司Bellevue Place Office LLC和華盛頓公司SMARTSHEET.COM Inc.之間簽訂。

獨奏會

A.房東對華盛頓州金縣貝爾維尤市的某些不動產及其改善擁有某些權利和權益，該不動產在本文件所附附件“A”中描述，並在本文件所附場地平面圖中作為“B”所示。該物業及其改建是一個一流的多用途開發項目的一部分，該項目通常被稱為“Bellevue Place”。Bellevue Place目前由美國銀行大樓、酒店大樓、角落大樓和冬園零售中心組成，如表“B”所示，以及目前位於上述樓下的停車場。

B承租人希望從房東那裏租賃美國銀行大樓的一部分，房東願意按照本文規定的某些條款和條件這樣做。

因此，為了並考慮到本協議所載的承諾、契諾和協議以及其他善意和有價值的對價，茲確認這些對價的收據和充分性，協議如下：

1.BASIC租賃數據、條款和展品。

1.1房東：Bellevue Place Office，LLC，華盛頓的一家有限責任公司。

1.2房東地址：華盛頓州貝爾維尤4186號郵政信箱98009。

1.3 Tenant：Smartsheet.com，Inc.，一家華盛頓公司。

1.4租户主要營業地址：華盛頓州貝爾維尤東北8街10500號，Suite1300號，郵編：98004。

1.5 Tenant的許可商品名稱：Smartsheet.com。

1.6租賃房產：美國銀行大樓第九(9)層的那部分；如附件“C”所示。

1.7租賃房屋的可出租面積：7,808(7,808)平方英尺。

1.8 Bellevue Place可出租面積明細：

(A)美國銀行大樓和角樓的總可出租面積為46萬3599(463,599)平方英尺。

(B)Bellevue Place的可出租總面積為51萬9549(519,549)平方英尺。

1.9 Tenant的份額：[以7808平方英尺的可出租面積計算]

(A)由於Bellevue Place是一個多用途發展項目，在其各種元素中包含各種不同的辦公、零售和公共區域設施，租户的分攤適當地包括兩個組成部分：(I)第1.9(B)節所述的美國銀行大樓和角樓的運營、維修和保養費用；及(Ii)Bellevue Place的一般運營、維修和維護費用，如1.9(C)節所述。

(B)美國銀行大樓和角樓的運營、維修和維護費用：1.68%(1.68%)，按第1.8(A)節規定的463,599平方英尺計算。

(C)Bellevue Place的運營、維修和維護費用：根據第1.8(B)節，按519,549平方英尺計算，為1.5%(1.50%)。

1.10Rent: [以7808平方英尺的可出租面積計算]

自租約第十二(12)個月的最後一天(包括租期第十二個月的最後一天)起(包括較早的日期)，估計為2016年4月1日，或(Ii)承租人首次出於商業目的佔用租賃房地，租金為租賃房地可出租面積每平方英尺每年36 50美元(36.5美元)或每月23,749 33 100美元(23 749.33美元)。

從租賃期限第十三(13)個月的第一天起至租賃期限第二十四(24)個月的最後一天(包括該日)，租金為每平方英尺租金37美元(37.6美元)，或每月24,465 07/100美元(24 465.07美元)。

從租期第二十五(25)個月的第一天起至租賃期屆滿之日止，租金為每年每平方英尺租賃面積38美元(38.73美元)或每月2.52萬32/100美元(25 200.32美元)。

1.11租賃期限：三十六(36)個日曆月，外加一個日曆月的必要部分(如果有的話)，使到期日發生在該日曆月的最後一天。

1.12開始日期：房舍改善工程(定義見下文第11.1(A)節)基本完成後，預計為2016年4月1日。

1.13失效日期：2019年3月31日。

1.14保證金：本租約簽訂後，承租人應向房東支付32,208美元/100美元(32,208.00美元)，該金額將用於租金和租期第一(1)個月到期的額外租金。

1.15向物業業主提交租客改善圖則的截止日期。2016年2月26日。

1.16承租權：本租約取決於房東貸款人的接受和批准。如果房東的貸款人接受這一租賃，房東將免除這一應急措施。

1.17通過引用合併的展品：

展品A--貝爾維尤廣場的法律描述。

展品“B”--貝爾維尤廣場的場地平面圖。

附件“C”--租賃房屋的平面圖。

附件“D”-承租人設計和施工手冊(包括基地建築完工情況)。

附件“E”--規章制度。

附件“F”-貝爾維尤廣場運輸管理協議。

附件“G”--承租人禁止反言證書表格。

附件“H”--互惠地役權協議的從屬協議格式。

2.前提。

2.1一般而言。

房東特此向承租人出租和轉讓，承租人特此接受房東按照本協議規定的條款和條件，將上文第1.6節所述和附件“C”中所描述的租賃物業，以及進出美國銀行大樓和百麗廣場公共區域和設施的權利，連同進出的權利一併接受。

2.2預留給房東。

業主保留隨時更改Bellevue Place的大小和尺寸；對Bellevue Place增加額外的建築和改善；遷移、更改和更改Bellevue Place內、上和下的建築物數量和其他改進；更改Bellevue Place任何建築物和停車區的任何建築尺寸和樓層數；更改Bellevue Place的商店和租户的身份和類型；更改Bellevue Place的建築物和其他改進項目的名稱和地址；以及更改Bellevue Place的公共區域和設施。房東還保留外牆和屋頂的使用和所有權利，並有權安裝、維護、使用、維修和更換通過租賃物業的管道、管道、導管和電線，這些位置不會對租户的使用和百麗廣場的其他部分造成實質性幹擾。房東應合理地嘗試將此類物品放置在地板下、天花板上方或靠近內牆的位置。除非另有約定，此類用途不得超過租賃房屋實用面積的百分之一(1%)。如果房東在本合同項下的用途超過租賃物業可用面積的百分之一(1%)，則承租人有權按照上文第1.7節的規定減少租賃物業的可出租面積，並按比例減少租金和額外租金(如下文第5和第6節所述)，作為其唯一和唯一的補救措施。租賃的房屋不得包括吊頂以上的空間。房東有權以任何方式使用緊鄰地面以下的面積和吊頂上方的空間，而不永久和實質性地幹擾租客對租賃房屋的使用。

2.3故意略去。

3.放寬條件。

3.1大體上。

本租賃的期限(“期限”或“租賃期限”)應為上文第1.11節規定的時間段，從下文第4.1節規定的開始日期開始，至晚上11：59結束。在到期日，如下文第4.2節所規定。

3.2終止。

租約將於租期屆滿之日終止，除非根據本合同或法律的規定更早終止，而無需業主或租客的任何通知。如果租客在租期結束時沒有交出租賃的物業，承租人應對任何後續租客向業主提出的所有索賠和要求負責，並應賠償業主因業主延遲將租賃物業的佔有權交付給該後續租客而提出的所有索賠和要求。

3.3堅持到底。

租户在租期屆滿後保留的任何租約應被解釋為逐月租賃。在租賃期間，承租人應每月向房東支付租金的150%(150%)，該租金為租賃期限最後一個月應支付的租金的150%(150%)，以及本合同規定的額外租金和其他費用。除本文所述外，此類按月租賃也應遵守本租賃的所有條款、契諾和條件。

3.4延長租賃期的選項。

(A)租户獲授予選擇權(“續期選擇權”)，將租期延長五(5)年，至2024年3月31日(包括該日)。該期間在本文中應被稱為“選擇期”。要行使延期選擇權，承租人必須在到期日期前至少十(10)個日曆月(但不早於十二(12)個日曆月)向業主發出明確的書面通知，表明租户選擇行使延期選擇權。

(B)如承租人選擇行使續期選擇權，選擇權期間的租金(“新租金”)應為美國銀行大樓(“可比空間”)可比空間(“可比空間”)的公平市值租金(定義見下文)，但在任何情況下，新租金不得低於租賃期限最後一個月的應付租金。如果當時美國銀行大樓沒有可比較的空間，承租人應支付新租金，如果美國銀行大樓有可比較的空間，則支付美國銀行大樓的公平市場租金。“公平市場租金”一詞是指有意願的承租人將其可比空間的租期續期五(5)年所支付的租金。對於續簽美國銀行大樓租約的租户，在確定公平的市場租金時應包括租户優惠。“承租人優惠”一詞應包括但不限於改善承租人條件和免收租金等誘因。

(C)如果房東和租客不能就新租金達成一致，則應將此事提交由三(3)名仲裁員組成的小組決定。業主和租客應各自指定一(1)名仲裁員，該仲裁員應是持牌商業房地產經紀人或MAI房地產估價師，應熟悉Bellevue Place，並(在截至任命之日的三(3)年內)積極參與可比空間的經紀或評估。仲裁員的裁決應僅限於房東或租客建議的新租金是否最接近

公平的市值租金。每一位此類仲裁員應在租户或房東通知對方選擇通過本仲裁程序確定新租金後十五(15)天內指定。如此指定的兩名仲裁員應在最後一名指定的仲裁員任命之日起十五(15)天內商定並指定第三名仲裁員，該仲裁員的資格應與上文規定的最初兩名仲裁員的資格標準相同。如無上述協議，業主或租客均有權要求國王郡高等法院主審法官委任第三名仲裁員。三(3)仲裁員應在指定第三名仲裁員後三十(30)天內就雙方是否使用業主或租客建議的新租金達成決定，並應將此通知業主和租客。三(3)名仲裁員中的大多數人的裁決對房東和租客都具有約束力。仲裁費用由房東和租客平分支付。仲裁程序不應超過三十(30)天。然而，如果仲裁員在期權期限開始之前尚未確定新租金，承租人應支付先前在租賃下有效的租金外加10%(10%)的增加，直到仲裁員確定新租金為止。如果仲裁程序導致租金上漲，租户應支付差額，並支付租約下一個月應支付的租金。如仲裁程序導致租金較低，承租人應獲得抵免其根據租約支付的下一個月租金，以及任何後續的每月租金付款(如有必要)，金額相當於多付的款額。

(D)儘管前述有任何相反規定，在租客根據租契任何條文出現違約的任何期間內，在上述違約完全糾正之前，不得行使延期選擇權。時間是很寶貴的。如果承租人在該權利有效的任何情況下，在行使該權利的適用期限屆滿之前未能行使該延期選擇權，則該延期選擇權此後應被視為無效，不再具有效力或效力。可行使延期選擇權的期限不得因承租人因上述規定而無法行使該等權利而延長或延長。承租人對延期選擇權的所有權利應終止，即使在承租人適當和及時行使後，如果在該行使之後但在選擇期開始日期之前，承租人根據租約條款違約，且違約未在任何適用的補救期間內得到糾正，則即使在承租人適當和及時行使該權利之後也不再具有效力或效力。

(E)延期選擇權應是租户個人的選擇，不得由承租人以外的任何人士或實體自願或非自願地行使或轉讓，亦不得將延期選擇權與本租約分開轉讓。

4.合同和到期日；租賃年。

4.1生效日期。

開工日期應為上文第1.12節規定的日期。

4.2失效日期。

本租約將於晚上11：59到期。在上文第1.13節規定的日期。

4.3生效和期滿的確認。

在承租人入住租賃房屋後五(5)個工作日內，或應房東的要求，房東和租客應以書面形式確認具體的開始和終止日期以及。第6.2(F)節所定義的租賃房屋的“建成”可出租面積以及本租約應支付的租金，這些租金應作為本租約的附件並納入本租約。

4.4租賃年限。

“租賃年”是指自1月1日起至次年12月31日止的歷年。如果生效日期不是1月1日，則初始租賃年度應從生效日期起至該歷年的12月31日止幷包括在內。如到期日並非12月31日，則最後租賃年度應為自最後租賃年度公曆年度的1月1日起至到期日(包括在內)。

5.RENT。

承租人應向房東支付上文第1.10節所述的金額(“租金”)，且不作任何通知或要求，也不作任何抵扣或扣除。房東應在每個日曆月的第一天或之前，在上述第1.2節所述的房東地址，或在房東此後不時以書面形式指定的其他地點，以美國的合法貨幣預付房東的租金。租賃期限開始或結束時任何部分月的租金和額外租金(見下文6.1節的定義)應按月30天的比例計算。除租金和額外租金外，本合同項下應支付的所有金額有時可能被稱為“其他費用”。房東可以(但不應被要求)向租户提供通過電子資金向房東支付本租賃條款要求由租户支付的任何或所有金額的程序。

6.加租。

6.1一般而言。

除上文第5節規定的租金外，自(I)房屋改善工程(在下文第11.1(A)節中定義)基本完成後五(5)天開始(估計為2016年4月1日)或(Ii)承租人首次出於商業目的佔用租賃房屋之日起，承租人應向房東支付租金，無需通知(通知承租人其應承擔的額外租金份額的通知除外)或要求，也不得抵銷或扣除，承租人在運營費用中的份額(定義見下文第6.2(A)節)，該費用包括但不限於：(I)美國銀行大樓和角樓的運營、維修和維護費用；及(Ii)Bellevue Place於租賃期內的營運、維修及保養費用(“額外租金”)。

6.2定義。

下列術語應具有下文規定的含義，除非上下文另有規定或明確要求：

(A)承租人的份數。承租人的份額應等於上文第1.9節規定的百分比。

(B)一般的營運開支。運營費用應包括(I)所有運行、維修和維護費用(在下文第6.2(C)節中定義)，以及(Ii)所有税費(在下文第6.2(D)節中定義)。

(C)操作、維修和維護費用。運營、維修和維護費用應包括業主支付或應付的與貝爾維尤廣場及其組成部分的運營、維修和維護相關的實際成本和費用，包括但不限於美國銀行大樓、角樓

扣除從酒店地塊業主處收到的所有費用，該等費用在金縣記錄器8709160449號文件(經不時修訂)中定義，並根據該協議的條款記錄，且應包括但不限於已支付或應付給運輸管理協會的費用。在不限制前述一般性的原則下並舉例説明，運營、維修和維護費用應包括所有公用事業、供暖、空調和通風的成本和費用；執照、許可證和檢查費；種植和美化的費用和費用；清潔服務；直接人身損害保險(包括但不限於收入損失保險)、責任和超額責任保險以及其他適當的保險單，由業主或業主貸款人單獨確定，包括但不限於車庫管理員的法律責任、鍋爐、機械和汽車保險；設備的税金和評估；維修費用及開支，包括但不限於為履行業主對租客的義務而必需或適當的資本性質的費用；清除垃圾及其他垃圾的費用及開支；用品、工具及設備的費用及開支；清潔、保養、修理及更換機器及設備的費用及開支，包括但不限於自動開門、照明及照明裝置、暖氣、空調及通風設備的費用及開支, 消防和自動噴水滅火系統及安保系統；機器和設備折舊津貼(根據國税局制定的準則和條例，折舊超過任何這類機器和設備的使用年限)；提供這類服務的人員的費用和開支，包括但不限於安保和交通管制；法律和會計費用和費用；習慣管理費；為履行業主的維修或保養義務而必需或適當的任何資本改善費用，該費用由任何適用的政府法律或法規所規定，但在租客被要求佔用租賃房屋時尚未生效，或為降低運營、維修或維護成本而進行的(任何此類資本改善費用應在該項目的使用年限內攤銷(根據美國國税局制定的指導方針和規定，如果有，按業主不時釐定的資本回報率，按未攤銷餘額的現行市場年利率計算，或按業主為購買或建造該等改善而借入的資金所支付的較高利率計算)。

(D)税項。税項應包括所有房地產税、個人財產税和針對或可歸因於Bellevue Place而徵收或可能徵收的所有其他税項、附加費和評税，以及位於Bellevue Place上、之內或之下並與其運營相關使用的業主的所有裝修、固定裝置、設備和其他財產，包括美國銀行大樓、角樓和美國銀行大樓和角樓下面的土地，包括但不限於與停車場和冬花園零售中心的運營有關而使用的土地、裝修、設備、固定裝置和其他財產，以及任何租金、消費税、銷售税、交易税或其他特權税或徵税，無論面額如何(聯邦、州和地方淨所得税除外)，在租賃期內支付或應付，以及業主擁有的温特加登零售中心所有租户改善工程的税收，但不包括酒店大樓和酒店大樓下的土地。税金還應包括支付或應付給任何第三方的任何金額，或房東為獲得上述定義的税額減免而發生的任何金額。

(E)出租處所的可出租面積。在本租賃中，租賃房屋的可出租面積應指租賃房屋的可用面積，該術語是根據ANSI/BOMAz65.1-2010《辦公建築建築面積測量標準方法》(ANSI/BOMAz65.1-2010)定義和計算的，乘以負荷係數1.250.3(1.2503%)。可出租的“竣工”房屋

租賃房屋的面積為房東將租賃房屋的佔有權交付給承租人時租賃房屋的真實可出租面積。

(F)Bellevue Place的可出租面積。就本第6節而言，Bellevue Place的可出租面積應包括(I)美國銀行大樓、(Ii)角樓和(Iii)冬園零售中心內和通向冬園零售中心的所有區域和空間的總和(無論美國銀行大樓、角樓和冬園零售中心內的這些區域或空間是否實際上由業主租用)，可供業主及其員工、被許可人、受邀者和客人專用和佔用的所有區域和空間的總和，應包括但不限於所有休息室，任何業主租用的物業內的夾層、倉儲及儲物區、文書及辦公區域及員工區域，不得包括酒店大樓內的所有區域及空間(不包括位於冬季花園零售中心內或通往冬季花園零售中心的區域及空間，並專供業主及其僱員、特許持有人、受邀者及賓客使用)及Bellevue Place的公用區域及設施。在任何時候，如果業主認為Bellevue Place的可出租面積因計算錯誤或對Bellevue Place的增加、修改或更改而與上文第1.8節所述的Bellevue Place的可出租面積有實質性差異，並且業主希望修改本租約以反映Bellevue Place的實際或變化的可出租面積，業主應以書面形式通知租户。如果租客在收到業主通知後十(10)日內沒有以書面形式反對業主通知, 本租約應被視為已修改，以納入房東給租户的通知中所述的Bellevue Place的可出租面積。如果租户在上述十(10)天內對業主的書面通知提出反對，並且房東和租客在收到租户的反對通知後十(10)天內未能就Bellevue Place的可出租面積達成一致，則應將此事提交Bellevue Place的項目建築師決定。項目建築師的決定是最終的，對業主和租户都有約束力，當項目建築師決定時，本租約應被視為經修訂以反映Bellevue Place的可出租面積。業主和所有反對業主通知的租户應平均分攤項目建築師考慮此事的費用和費用。

(G)即使本第6.2條有任何相反規定，下列成本不應計入根據本租賃第6.2條向承租人收取的運營成本和維護費用：

租賃佣金、廣告費用、費用和為Bellevue Place部分地區招攬新租户而產生的費用。

除租約第6.2(C)節允許外，抵押貸款的利息或攤銷付款。

按土地租約或其他相關租約收取租金。

與石棉或其他危險或有毒材料或物質所需的環境測試、拆除、封閉、封裝或其他處理相關或發生的任何費用或支出。

房東有權或有權通過保險支付或報銷的任何物品的費用。

房東有權從其他租客那裏獲得補償的電費、水費或其他公用事業費用以及適用的税費。

糾正美國銀行大樓或Bellevue Place的設計、建造或設備上的重大欠妥之處或重大潛在欠妥之處的費用(就本款(G)款而言，欠妥之處定義為因Bellevue Place最初建造時的疏忽而發生的重大情況)。

建造美國銀行大樓未來的任何材料擴建所產生的任何成本(相對於根據租約第6.2節向租户收取的運營成本和維護費用中可能包括的美國銀行大樓擴建後的運營和維護成本)。

除(A)為履行業主的維修或保養義務而合理地必需或適當的費用；(B)因租賃日期後頒佈和執行的任何適用的政府法律或法規而產生的費用；和/或(C)為降低運營、維修或保養成本而產生的費用。

因房東拖欠房東債務而產生的利息和罰款。

儘管第6.2節中有任何相反的引用，但任何資本項目的成本不應在一年內支出，而是應在該項目的使用年限內以與貝爾維尤其他A級寫字樓一致的方式折舊。

即使本租約中有任何相反的規定，本租約第6.2節規定的任何運營成本和維護費用中不得有任何特定的成本、收費或費用重複，前提是業主保留將慣例管理費和慣例管理費計入運營成本和維護費用的權利。

6.3還款。

業主應在開工日期當日或之前向承租人提供開工日期所在租賃年度的年度運營費用估計數。在租賃期限的每個後續租賃年度屆滿後九十(90)天內，或一旦獲得該等信息，房東應向承租人提供當時本租賃年度承租人應承擔的運營費用的書面估計(“承租人的估計份額”)。承租人應在上述第1.2節規定的房東地址或房東此後不時以書面形式指定的其他地點，在每個日曆年的第一個月的第一天或之前，按月預付房客的估計份額。在租賃年度屆滿和承租人收到房東對租户估計份額的估計後的一段時間內，承租人應繼續支付房東租户自上一租賃年度起的估計份額。在租期的每個租賃年度屆滿後九十(90)天內(或在該信息可用後儘快)，房東應向租户提交一份書面聲明，概述租户在上一租賃年度的實際運營費用份額(以下有時稱為“年度調節聲明”)。如果承租人分攤的經營費用超過承租人支付的金額，承租人應在收到差額的書面通知後，立即向房東支付差額。如果該報表顯示承租人的經營費用份額少於承租人支付的金額，房東應將承租人多付的金額計入根據本協議應支付的下一筆或多付租金。, 如果承租人在其他方面遵守了本租約的所有條款和規定。如果租賃期限有

如果租客的租期已滿，租客已騰出出租的物業，而租客並無或可能須支付任何款項，則多付的款項應退還給租客，或由業主選擇退還租客在租賃物業的權益的最後受讓人。如本租約在非歷年開始的時間開始，承租人應按開始日期起計的天數為租賃年的剩餘部分支付額外租金。如果本租約在一個日曆年度的最後一天以外的時間到期，承租人有義務立即支付在該租賃年度結束時計算的任何欠款。如果在租賃年度內的任何時間，業主認為該租賃年度應支付的任何運營費用將與業主的估計相差超過5%(5%)，房東可自行選擇調整租户在該租賃年度剩餘時間的估計份額，以補償該增長。根據本條款要求增加的任何付款應在房東通知租客後三十(30)天內支付。承租人在本節項下的義務在本租約期滿或終止後繼續有效。

6.4拒付。

如果房東不支付任何額外租金或本合同項下的任何其他費用，房東有權享有與不支付租金相同的權利和補救措施。

6.5貝爾維尤廣場的未來發展。

承租人知悉業主本身或聯同其他人士有意在一個或多個額外階段進一步擴建及發展Bellevue Place，而承租人已審閲描述Bellevue Place擬擴建及發展的圖則及其他文件，或已獲提供機會審閲此等圖則及文件。如果Bellevue Place項目的一個或多個這樣的階段在租賃期限內完成，則可由房東酌情將可歸因於該等其他階段的任何額外的運營、維修或維護費用以及房地產和其他税收計入運營費用；前提是用於計算租户在該等支出中的比例份額的分母相對於該等階段進行了合理調整。

6.6與額外租金有關的爭議。

如果租客希望對業主對租客份額的任何計算或租客應支付的任何Bellevue Place運營費用的金額提出異議，租户必須向業主發出書面通知(“反對通知”)，説明租户對該計算或金額提出異議。房東必須在收到房東關於Bellevue Place運營費用的年度對賬聲明後九十(90)天內收到反對通知，並詳細説明房客對房東的計算或金額提出異議的原因。如果承租人沒有在該時間內向房東發出反對通知，承租人將被視為放棄並解除了其可能擁有的對計算和金額提出異議的任何和所有權利。房東收到租客的反對通知後，應立即與房客會面，房客和房東應真誠地嘗試協調反對通知書中描述的事項；但如果房東在收到房客的反對通知之日起三十(30)天內拒絕與房東會面，房客將被視為放棄並免除了就房東的計算以及任何Bellevue Place運營費用的包含和金額提出異議的任何和所有權利。如果房東和租客不能在合理的時間內解決糾紛，房東應當組織其會計師事務所對此事進行調查分析，並編寫書面報告，並向租户提供副本。調查、分析和報告的費用應由租户支付，除非調查和分析發現了有利於房東的重大錯誤，在這種情況下，房東應承擔調查、分析和報告的費用。如果該報告披露了

如果房東是錯誤的，房東應向租户提供等同於租户在租户反對通知書所涉及的租賃年度內多付的任何金額的信用額度，以抵償根據本第6條規定的未來義務。儘管本合同項下的任何爭議懸而未決，但承租人應根據房東的決定和計算，繼續支付本合同項下的所有欠款，直到該計算或金額被確定為不正確為止。

7.LATE收費。

如果承租人未能在到期和應付時支付任何租金、額外租金或其他費用，未支付的金額應從到期之日起按每月2%(2%)的利率計息，除非該金額違反任何適用的高利貸法律，在這種情況下，該等未支付的金額應按法律允許的最高利率計息。除上述利息外，承租人承認，承租人延遲支付任何租金分期付款、額外租金或其他費用將導致房東產生本租約未考慮的某些成本和支出，此類成本的確切金額極難確定或不切實際。這些費用和費用包括但不限於行政和收集費用以及處理和會計費用。因此，如果房東在任何租金、額外租金或其他費用分期付款到期後第五(5)天仍未收到租客的任何租金、額外租金或其他費用分期付款，租户應立即向房東支付除到期分期付款外的相當於該分期付款的12%(12%)的滯納金。房東和租客同意，這筆滯納金代表了對此類成本和支出的合理估計，是對房東因租户不付款而遭受的損失和費用的公平補償。接受這一滯納金並不構成對租户拖欠租金的放棄，也不妨礙房東行使本租約項下房東享有的所有其他權利和補救措施。房東應首先將租客支付的款項按以下順序用於應計費用、利息和租金：(A)滯納金；(B)利息；(C)租金；其他費用和額外租金；以及(D)當前租金、其他費用和額外租金之外的任何餘額。即使本第7節有任何相反的規定, 如果承租人以電子轉賬方式支付本合同項下到期的所有款項，房東應免除承租人在租賃期內任何十二(12)個月期間可能發生的第一(1)筆滯納金，前提是承租人事實上已在到期付款的當月15日或之前全額支付。

8.可靠的礦牀。

作為本租賃的額外對價，承租人已向房東交付了上文第1.14節所示的保證金。房東應持有這筆款項，作為承租人在整個租賃期內忠實履行本租約的所有條款、契諾和條件的擔保。如果租客違反本租約的任何條款，房東可以(但不必被要求)使用、運用或保留本保證金的全部或任何部分，用於支付任何租金或任何未付債務或拖欠款項，或支付房東因租户違約而可能或有義務支出的任何金額，或賠償房東因租户違約而遭受的任何其他損失或損害。如果房東選擇使用、使用或保留全部或部分保證金，租户應在要求保證金後十(10)天內向房東交足現金，以將保證金恢復到第1.14節規定的金額。房東不應被要求將保證金與其一般資金分開保存，租客也無權從保證金中獲得利息。如果承租人應全面、忠實地履行本租約的每一條款，房東根據本合同扣除的押金或其任何餘額應在租賃期屆滿後三十(30)天內退還給租客(或根據房東的選擇，退還給租户權益的最後受讓人，如果有的話)。

本協議所要求的條件，以最後發生者為準。在此，房東和租客之間不存在關於押金的信託關係。

9.美國。

9.1允許的用途。

承租人在未經業主事先書面同意的情況下，只能使用和佔用與上文第1.5節所述商品名稱下的一級寫字樓一致的一般辦公用途(“許可用途”)，不得用於其他業務或用途或任何其他商品名稱。如果業主自行決定任何擬議的用途或商品名稱與作為一級寫字樓的建築的維護和運營不一致或有損於該建築的維護和運營，則可拒絕同意。房東不對承租人的許可商號的可用性或它不會侵犯任何其他人的商標、服務標誌或其他權利或特權作出任何陳述或保證。

9.2預留用途。

租客不得在租出的處所、美國銀行大樓或Bellevue Place之內或附近作出、準許或容受任何事情，而該等事情會以任何方式妨礙或幹擾美國銀行大樓或Bellevue Place的其他租客或佔用人的權利，或傷害或煩擾他們、其客户或客户；租客亦不得使用或容許出租的處所作任何在業主合理判斷下屬令人反感或令人反感的用途，或在出租的處所之內或附近作出、準許或容受任何事情，美國銀行大樓或貝爾維尤廣場，這將導致房東違反其與其他人的任何協議。如果承租人允許或從事任何活動，而根據房東的合理判斷，該活動令人反感、冒犯或以其他方式構成對房東的滋擾，美國銀行大樓或Bellevue Place的其他租户，或他們的員工、客户、客人或被邀請者，如果不能立即停止，承租人應立即停止此類活動，或採取行動，以盡一切應盡的努力停止該活動。承租人不遵守本條款的規定將構成本租賃的重大違約行為，房東有權就此類違約行為尋求補救措施，或者採取適當的措施防止此類行為，並收回額外租金成本以及美國銀行每月第一天收取或公佈的最優惠利率的2%(2%)的利息，自到期之日起至付款日止。

9.3遵守法律、法規和規章。

承租人應自負費用，迅速遵守所有當地、州和聯邦法律、法規、條例和政府現行或今後可能生效的與承租人使用和佔用租賃場所以及承租人在其中開展業務有關的規定、條例或要求。

9.4有害物質。

承租人不得導致或允許承租人、其代理人、員工、承包商或受邀者將任何有害物質帶入、保存或使用於租賃場所內或周圍。如果承租人違反前款規定的義務，或者如果承租人造成或允許在租賃房屋上存在有害物質，導致租賃房屋或Bellevue Place的任何部分或任何其他財產受到污染，或者如果租賃房屋或Bellevue Place的任何部分或任何其他財產受到危險物質的污染，承租人可能對由此造成的損害承擔法律責任，則承租人應賠償、辯護並使房東不受任何和所有索賠、判決、

損害、罰款、罰款、費用、負債或損失(包括但不限於物業價值的減值、損失或限制使用Bellevue Place或租賃物業或其他地方的任何便利設施的損害、Bellevue Place或其他地方的空間營銷的任何不利影響所產生的損害，以及為解決索賠、律師費、顧問費和專家費用而支付的款項)。承租人對房東的賠償包括但不限於與任何聯邦、州或地方政府機構或政治區要求的現場條件調查或任何清理、補救、搬遷或恢復工作相關的費用，因為Bellevue Place或其下的土壤或地下水中存在有害物質。在不限制前述規定的情況下，如果承租人、其代理人、僱員、承包商或受邀者攜帶、保存或使用任何有害物質進入或使用租賃場所或Bellevue Place，導致租賃場所或Bellevue Place的任何部分或任何其他財產受到污染，承租人應立即採取一切必要的行動，並自費將租賃場所、Bellevue Place或任何其他財產恢復到引入任何此類危險材料之前的狀況；但該等行動須先取得業主的批准，而只要該等行動不會對租出的處所、百樂威廣場或其他物業造成任何重大的長期或短期不利影響，業主不得無理拒絕批准。本文所使用的術語“危險物質”是指任何危險、危險、有毒或有害的物質, 受任何地方政府當局、華盛頓州或美國政府管制的材料或廢物。

10.服務器和實用程序。

10.1標準服務。

只要承租人在本租約的任何條款下沒有違約，房東應使租賃的場所(根據第12.3節)以及大樓的公共和公共區域，包括大堂、電梯、樓梯、走廊和休息室，保持在與美國銀行大樓作為貝爾維尤市中心一流寫字樓和零售大樓的運營和維護相一致的良好狀態和狀況，但因承租人或承租人的高級管理人員、承包商、代理人、受邀者、被許可人或員工的任何行為或不作為而造成的損害除外。其修繕費用由租户支付。從上午7：00開始下午6點。在工作日，不包括法定節假日(“正常營業時間”)，房東應為租賃的房屋提供照明和操作低能耗辦公機器、水、熱、空調和電梯服務的電力(“標準服務”)。在所有其他時間內，房東應提供標準服務，包括合理需要的電梯服務，以提供通往租賃場所的通道，但供暖、空調和照明除外。如果租客提出要求，房東應在正常營業時間以外的時間提供供暖、空調和照明，房東確定的此類服務的費用應由租户按照上述第5節規定的相同方式支付。作為標準服務的一部分，業主還應為建築標準熒光燈具、衞生間用品、合理間隔的窗户清洗和常規建築清潔服務提供燈具更換服務，儘管週六不提供清潔服務, 週日或法定節假日。除通常向美國銀行大樓租户提供的服務外，房東向租户提供或安排提供的任何看門人或其他服務的成本和費用應由租户支付，支付方式與上文第5節中規定的付款方式相同。

10.2服務中斷。

房東不對標準服務因下列原因引起或導致的人員或財產的任何損失、傷害或損壞負責

不管是什麼原因。任何因維修、更改或改善，或因意外、罷工或房東無法合理控制的情況或事件而導致的標準服務暫時中斷或失效，均不得被視為驅逐租户或解除租户在本合同項下的任何義務。

10.3附加服務。

承租人不得在租賃的房屋內安裝照明和設備，其熱負荷合計不得超過美國銀行建築標準機械繫統。房東不得擅自拒絕承租人安裝超過上述數額的燈光和設備，但可以承租人支付房東為安裝、操作、維修和維護該等設備或燈光所需的輔助空調容量或電力系統而產生的費用為條件。此外，承租人應在租期內每個月的第一天提前向業主支付房東估計的向承租人提供電力以操作該等設備或燈光的費用，以及房東估計的因承租人使用該等設備或燈光而需要操作和維護輔助空調機組的費用。此類費用應由承租人按照上述第5節規定的相同方式支付。如果房東未能支付上述任何附加服務的到期款項，房東應享有與不支付本合同項下租金相同的權利和補救措施。房東有權在租賃房屋內安裝和操作監控或計量系統，費用和費用由租户自理，以測量因該等設備和照明以及租户下班後的供暖、通風和空調服務要求而對電力、供暖、通風和空調系統產生的額外需求。租户在使用美國銀行大樓內的窗簾、百葉窗和恆温器時，應遵守房東的指示。

11.改進、改動和增加。

11.1先行改進。

(A)在開工日期之前，租賃的房屋應由業主進行改善(“房屋改善”)，該房屋的改善應符合雙方商定的改善計劃和規格(“房屋計劃”)。房屋改建應由業主根據業主的主觀自由裁量權選定的設計專業人員和承包商實施和安裝，並應按照附件D中規定的要求進行。房東應直接與建造房屋改善工程的承包商簽訂合同。業主應直接與少年兒童建築師事務所(“少年兒童建築師”)簽訂合同，提供與房屋改善相關的建築服務。房東應支付一定數額的房屋改善費用(“房東改善津貼”)。房東改善津貼的上限為每平方英尺15美元，或總金額不超過11萬7120美元/100美元(117,120.00美元)。房東改善津貼應僅用於房屋改善(包括所有銷售税和其他適用的税項，但不包括傢俱、貿易裝置、設備、庫存或個人財產，這應是租户的唯一成本和責任)；但是，租户有權使用最多每平方英尺租金(15,616美元/100美元(15,616.00美元)的房東改善津貼來抵消數據、電話和類似通信佈線的成本。除業主改善津貼外，業主同意按出租單位每平方尺租金0.15元，作為少年警訊擬備的初步空間圖則。, 或總計1,171美元(1,171.20美元)。此外，房東應自費更換租賃房屋的東出口門。

(B)房屋改善工程的建造及安裝費用(包括但不限於所有施工圖、空間平面圖及工程、建築、設計及顧問費)超過業主改善津貼(“超額改善費用”)的任何及所有費用均由承租人自行承擔，並應由承租人在到期時立即支付。承租人未能或拒絕支付任何該等額外的改善費用，即屬實質違反本租約，並構成本租約項下的違約。如果房東在任何時候覺得承租人有義務或可能有義務支付房東可能享有的任何和所有其他權利和補救措施之外的任何額外的改善費用，房東有權但沒有義務立即停止或阻止任何和所有進一步的設計、施工和安裝工作，直到房東得到令人滿意的保證，即承租人能夠並將迅速支付所有額外的改善費用。

(C)在動工日期前，項目建築師或少年警訊須證明樓宇改善工程已按照樓宇圖則大致完成。如果因承租人的作為或不作為、設計決定的更改、修改或額外工作或承租人代理人的工作而延誤了房地改善的實質性完成，則開工日期應為項目建築師或少年警訊確定的如果沒有承租人延誤的情況下本應實現的房地改善的實質性完成日期。本文中使用的術語“基本完成”或“基本完成”是指建築階段，在此階段，項目建築師或少年兒童真誠地確定，房屋改善可用於其主要預期目的，並且適用的政府當局認為租賃的房屋已被批准佔用，儘管可能需要完成、完成或安裝非關鍵的改善特徵和固定裝置。如果房東在房東收到租客審核清單後六十(60)天內，以商業上合理的努力完成此類審核清單項目，則租賃清單上常見的修繕或瑕疵(指不會對租客使用租賃房產造成實質性影響的次要項目)在轉讓給租客後，不得推遲開工日期，也不得導致延遲或解除租客支付租金的義務或導致向房東索賠損失。承租人對租賃物業的佔用應被視為確認租賃物業狀況良好和維修良好，且業主已安排按照本租約的要求建造美國銀行大樓和所有物業改善工程，但須受該等項目的限制(如有, 承租人在基本完工後三十(30)天內交付的任何清單中指定的。

(D)在租賃處所內或在其上建造或安裝的所有裝修和固定附着物，包括所有房地裝修，均為業主的財產。房屋的改善不應包括(I)租賃房屋的內部設計，(Ii)租賃房屋的安全和出入控制，(Iii)數據、電話和類似的通信佈線，超過上文第11.1(A)段規定的每平方英尺2.00美元的津貼，以及(Iv)傢俱、固定裝置和設備相關的所有費用，並由承租人獨自承擔。前述條款應被視為USC第11章第365(C)(2)條所述類型的財務通融，是經修訂的本租賃交易的實質和主要部分。

11.2租户作出的更改

承租人的改善工程完成後，未經業主事先書面同意，承租人不得對出租的房屋進行任何隨後的改動、增建或改善，該同意可受業主認為適當的條件所規限。承租人應將所有此類變更、增建或改善的完整的最終計劃和規格提交房東批准。房東同意的任何此類更改、增建或改善應由租户自負費用。在任何此類工程開始之前，承租人應通知業主承包商

將由承租人保留以執行工作。業主有權事先批准或不批准承租人為該工程聘請的任何或所有承包商。應及時向房東提供完整的“竣工”圖紙和規範，用於承租人進行的所有更改、增加和改進。承租人應確保此類工作所需的所有政府許可、批准或授權。所有改建、增建和改善(包括但不限於所有照明設備和地面覆蓋物，但不包括任何不屬於租賃房產的庫存、傢俱和類似的個人財產)，在安裝到租賃房產後，立即成為業主的財產，業主沒有任何支付費用的義務。租期屆滿或較早終止時，承租人應立即拆除(由承租人自行承擔費用)房東指定拆除的所有由承租人進行的改建、增建或改善(作為承租人改善的一部分而建造的原有租賃改善除外)，承租人應(自負費用和費用)修復因搬遷而對租賃物業造成的任何損壞。儘管本租約中或本租約其他地方有任何相反規定，承租人應拆除承租人安裝的所有語音和數據電纜及其他電信設備，並應將租賃的場所恢復到安裝該等設備之前的狀態。承租人在本租約期滿或終止後仍應承擔本租約項下的義務。承租人應被允許在美國銀行大樓4、9、13和20層相鄰的樓梯間門上安裝讀卡器，但須經房東和貝爾維尤市政府批准。

11.3《殘疾人法》。

儘管本租約有任何相反規定，但如果承租人在租賃房屋內建造、建造或安裝或導致建造、製造或安裝任何改善或改造，承租人應全權負責確保該等改善和/或改造不違反任何地方、州或聯邦法律或法規中關於殘疾人無障礙或消除建築或通信障礙的任何規定(“殘疾人法”)，包括但不限於RCW第70.92章和《美國殘疾人法》。房東對承租人的計劃或規範的任何此類改善或更改的批准，不應是房東對該等計劃將符合任何殘疾法律的明示或默示的陳述或保證。如果根據任何《殘疾人法》向業主提出索賠，而索賠直接或間接與租客在租賃物業內或為租户安裝、進行或建造的任何更改或改善，或租客在租賃物業內使用的任何行業固定裝置或個人財產項目直接或間接相關，租户應辯護、賠償並使業主不受索賠以及直接或間接引起或招致或遭受的任何和所有費用、責任、義務、懲罰、損害、判決、費用和費用(包括律師費)的損害。如果應確定由承租人或為承租人或承租人在承租人使用的任何行業固定裝置或個人財產項目直接或間接在承租人的處所內或對其建造、製造或安裝的任何改善或更改，根據任何傷殘法，是非法的建築或通訊障礙，承租人應立即自費拆除該障礙或, 在《殘疾人法》允許的範圍內，提供障礙的替代辦法，以便殘疾人可以進入租賃的房舍。如果根據任何《殘疾人法》要求拆除租賃房產外的障礙物，業主將不會批准對租賃房產進行任何改動或改善。承租人不得以任何理由反對房東關於可能適用任何《殘疾人法》的判決，前提是房東不得武斷行事。

12.房產的主動性。

12.1.租户負責維護和維修。

在整個租賃期內，承租人應自負費用，隨時保持租賃物業(包括所有外門和入口、窗户和裝飾線條以及所有門窗的裝飾)及其所有隔斷、門面、固定裝置、設備和附屬設施處於與一流寫字樓一致的良好狀態、狀況和維修，不可避免的傷亡造成的損壞除外(但不排除因入室盜竊、入室盜竊或蓄意破壞造成的任何損壞)。

12.2維護失敗。

如果在房東提前五(5)天發出書面通知(緊急情況除外)後，租客未能按照上文第12.1條的規定保留、維護和維護租賃的房屋，房東可以選擇將其置於或安排將其置於約定的狀況和維修狀態，在這種情況下，租户在收到房東的書面聲明後，應立即支付全部費用作為額外租金。如果承租人不這樣做，房東有權進入租賃的房屋進行此類工作。

12.3由業主維修。

業主應保持租賃房屋的屋頂、外牆、建築外窗、公共走廊、與其他租户共同使用的設備(如電梯、管道、供暖、空調及類似設備)和建築結構處於良好的維修狀態，並在收到租户的書面通知後及時完成所需的維修。如果因承租人的行為或疏忽沒有采取行動而需要維修，承租人應及時支付房東作為額外租金的費用。除第16或28條另有明確規定外，租賃處所或建築物的任何部分，或其內的固定附着物、附屬設施及設備，如因進行修葺、改動或改善而對租客的業務造成損害或幹擾，業主並不因此而負上租金寬減及法律責任。在任何情況下，對於因其他第三方的行為或因火災、爆炸、掉落的灰泥、水、煤氣、下水道、電纜、電線或蒸汽管破裂、破裂、停頓或泄漏；或因屋頂、街道、地下或任何其他地方或潮濕或任何類似的危險或原因而滲漏或滲漏的水、雨或其他物質，房東對租客不承擔任何責任。對於租客或任何其他人因盜竊或任何租户或住客或任何其他第三者的任何行為或疏忽而造成的任何人或財產的任何損失或損壞，業主概不負責。

12.4交出租用房舍。

本租賃期滿或更早終止時，承租人應將租賃的房屋以最初收到的相同狀態歸還給業主(或者，如果業主或租户在業主同意下更改了租賃的房屋，則租賃的房屋應以更改後的狀態歸還)，合理的磨損和火災造成的損壞或其他不可避免的傷亡除外(不包括入室盜竊、盜竊未遂和故意破壞)。承租人應拆除以下第13節規定的物品、不屬於租賃房屋一部分的所有庫存、傢俱和其他個人財產，以及房東根據上文第11.2節指定拆除的所有改建和裝修，並應將租賃房屋恢復到安裝該等物品之前的狀態。承租人根據本條款第12款承擔的義務在本租約期滿或終止後繼續有效。

13.承租房屋的承租權。

除本第13節另有規定外，在房東按照上文第11.1節的規定完成房屋改善後，承租人已檢查了租賃房屋並接受了其當前狀況，並放棄就因租賃房屋的狀況、附屬設施、改善及其設備而直接或間接引起的任何問題向房東提出索賠的權利。房東不作任何明示或默示的擔保，包括但不限於對特定用途或宜居性的任何默示擔保。承租人同意並確認現有的(I)低壓配線及服務器機架；(Ii)DIRRT傢俱系統；及(Iii)目前位於租賃物業的讀卡器系統將於租賃期內全部保留並可供承租人使用。租期屆滿或提前終止時，承租人應根據本租賃條款將上述低壓佈線和服務器機架、DIRRT傢俱系統和讀卡器系統從租賃場所拆除。

14.房東違約。

房東在本租約下不應違約，除非房東未能在合理時間內履行房東所要求的義務，但在任何情況下，不得少於租客書面通知房東後三十(30)天，以及房客已書面提供其名稱和地址的所有抵押貸款和信託契約的持有人。通知應指明房東未能履行該義務的原因；但是，如果房東的義務的性質是需要超過三十(30)天才能履行，則如果房東在該三十(30)天內開始履行義務並在此後勤勉地進行起訴直至完成，則房東不應違約。承租人還同意，在該三十(30)天過去之前，不會援引本租賃項下的任何補救措施，否則承租人可能會有任何補救措施。在任何情況下，承租人都無權因房東違約而終止本租約，並且根據第30條的規定，承租人的補救措施應僅限於損害賠償。

15.獲得。

15.1入場權。

承租人應允許業主及其僱員、代理人和承包商在正常營業時間內的任何時間(上午8：00)進入和進入租賃場所。至下午6時)為視察該建築物，或為清潔、修葺、更改或改善租用的處所或美國銀行大樓。如果租客沒有親自到場允許進入，在緊急情況下，房東可以在任何時間強行進入，而不承擔房東的責任。本條款中包含的任何內容都不應被視為對房東施加本租約其他地方未明確規定的任何義務。在合理必要時，房東可以暫時關閉入口、門、走廊、電梯或其他設施，而不會因此而對租户承擔責任，房東的這種行為也不會被解釋為驅逐租户或免除租户遵守和履行本租約任何規定的義務。房東有權在本租約期滿或更早終止前一百八十(180)天內進入租賃場所，向潛在租户展示租賃場所。

152.出洞。

如果挖掘是在租賃房屋附近進行的，承租人應並在此嚮導致或授權進行該挖掘的人提供不可撤銷的

為進行業主認為必要的工作而進入租賃房屋的許可證，以保護租賃房屋所在建築物的牆壁不受傷害或損壞，並通過適當的地基或其他方式進行支撐，而不向房東索賠任何損害或減租或減免租金。

16.損壞或破壞。

16.1保險損失。

在符合第16.2條的規定下，如果租賃的房產因房東保險承保的危險而受損，且由此獲得的收益足以支付維修費用，並可供房東用於修復此類損壞，則房東同意立即進行修復，本租約應保持完全有效，但租户有權從損壞之日起按比例減少租金和額外租金，且在維修過程中，只要損壞不是由租户的行為、過錯或疏忽直接或間接造成的，則所述損壞不是由租户的行為、過失或疏忽造成的。這一比例減少應根據損壞和維修對承租人在租賃房屋內經營的業務造成重大幹擾(如果有的話)的程度而定。如果這種損害是由租客的行為、過錯或疏忽直接或間接造成的，只有在房東從房東的租金收入保險單中獲得補償房東損失的租金和額外租金時，租金和附加租金才能減少。

16.2未投保的損失。

如果租賃房屋由於房東保險承保範圍以外的其他原因造成損壞，或者如果保險收益不足以支付維修費用，只要維修成本低於租賃房屋當時重置成本的10%，房東應立即對其進行維修。如果租賃房產由於房東保險承保範圍以外的其他原因造成損壞，或者如果房東沒有將房東保險的保險收益用於修復租賃房產，或者如果維修成本等於或大於租賃房產重置成本的10%(10%)或更多，則房東有權選擇(I)修復或恢復這種損壞，在這種情況下，本租約將繼續完全有效，但租金和額外租金應按上文第16.1條的規定按比例減少；或(Ii)在損壞發生後一百二十(120)天內的任何時間，向承租人發出通知，自通知中指定的日期起終止本租約，該日期不得早於通知日期後三十(30)天。如發出該通知，本租約即告終止，而承租人於該通知所指明的日期終止於租賃物業的所有權益，而租金及額外租金須按比例扣減，減幅視乎該等損害對承租人在租賃物業內經營的業務造成重大幹擾的程度(如有)而定，直至終止之日為止。

16.3沒有義務。

儘管本第16條有任何相反規定，但在租賃期限的最後二十四(24)個月內，如果因任何事故造成的損壞發生，房東不應承擔任何修復、重建或恢復租賃房產的義務。

16.4部分摧毀美國銀行大樓。

如果美國銀行大樓的一部分受損，保險收益不足以支付維修費用，或房東不能用於維修，或者如果美國銀行大樓可出租面積的30%(30%)或更多受損，即使租賃的房產可能不受影響，房東可以提前不少於三十(30)天書面通知承租人終止租賃，從而終止本租約和本租賃；但此種通知應在此種損害或銷燬發生之日起一百二十(120)天內發出。租金和額外租金應自終止之日起按比例計算。

16.5業務中斷。

業主無須就租賃處所或美國銀行大樓的任何部分的維修或復修所引起的不便、業務損失或煩擾而支付損害賠償或索償。房東應盡合理努力迅速進行此類維修。

17.免除和放棄代位權。

對於任何建築物、構築物、庫存或其他有形財產以及由此產生的任何收入、利潤和租金的任何傷害、損失或損壞，無論是由於疏忽或任何其他保險原因，如果該等傷害、損失或損壞是由受益於遭受該等傷害、損失或損壞的一方的第一方保險單承保的任何危險造成的，或者如果該等傷害、損失或損壞需要根據本租約投保，則房東和租户在此相互免除責任，並放棄對彼此的一切追償權利；但如本條具有使業主或租客的任何保險範圍失效的效力，但僅在其效力範圍內，則本條不適用。這一豁免僅適用於保險財產損失，不限制對免賠額或其他未投保損失的賠償能力。房東和租客承認，自本租約之日起，他們現有的保險單不會失效。將來，如果可以通過向該保險人支付款項來避免任何無效，另一方當事人可以選擇支付該數額，以獲得對其利益的代位權豁免。如果房東和租客的保險因上述解除和免責而失效，或者需要支付任何費用以避免這種失效，房東和租户應分別迅速通知對方。即使有任何相反的規定，本節不適用於業主對根據本租約應支付的任何租金、額外租金或其他費用的任何索賠。然而，房東和租客明確表示，本節應適用於房東可能就貝爾維尤廣場其他住客支付的租金提出的任何潛在索賠，或房客可能就任何銷售損失提出的任何索賠。, 本應從租賃場所或其他地方產生的利潤或收入，或與租賃場所或其他地方有關的運營費用。

18.不正確。

大體上説。

房東不對因任何原因在出租房屋內或附近發生的任何財產(包括租客和其他人的財產)的損失或損壞承擔責任。對於在出租房屋內或周圍發生的任何人的傷害，房東不承擔責任，除非這種傷害是由房東的疏忽造成的，並且在一定程度上是由於房東的疏忽造成的。除非因房東的疏忽而對任何人造成傷害，否則承租人應就任何和所有索賠、指控、責任、義務

因租客使用租賃物業、租客在租賃物業內或附近進行、準許或遭受的任何活動、工作或其他事情，或因租客在租客方面違反或不履行任何義務或根據本租約條款履行義務，或因租客或任何高級人員、代理人、僱員或僱員的任何行為或疏忽而引起的任何事宜或事情，或因租客或任何高級人員、代理人、僱員或其他高級人員、代理人、僱員、客人或承租人，以及在任何此類索賠或任何訴訟或法律程序的辯護中或有關辯護中產生的所有費用、律師費和責任。如果因此而對房東提起任何訴訟或訴訟，租客應在房東通知後，由房東合理滿意的法律顧問為其辯護，費用由房東承擔。

18.2業主和租客在建築、維修和保養活動方面的同時疏忽。

儘管有上述第18.1條的規定，如果一方面是承租人及其代理人、僱員、轉租人、受邀者、被許可人或承包商，另一方面是房東、其合夥人、代理人、僱員或承包商的同時過失，導致人身或財產的傷害或損壞，並且與租賃房屋或百麗廣場的建造、改建、維修、增建、減去、改善或維護有關，則承租人按照本第18節規定的賠償房東的義務應限於承租人的疏忽，以及其代理人、僱員、轉讓人、受邀者、被許可人或承包商，包括承租人按比例分攤的費用，以及與就此類傷害或損害提出的任何索賠、訴訟或訴訟相關的律師費和費用。

18.3工人賠償豁免權。

本租賃中包含的賠償義務不受任何工人補償、福利或傷殘法律的限制，各賠償人特此放棄上述賠償人根據工業保險法第51章RCW和類似的工人賠償、福利或傷殘法律可能享有的任何豁免權。

18.4專門協商的條款。

房東和租客在簽署本租約時承認，本租約的每一項賠償、免除和豁免條款(具體包括但不限於與工人補償福利和法律有關的條款)都是由房東和租户具體協商和同意的。

19.不可抗拒。

19.1責任保險。

(A)責任保險。承租人應自費在租賃期內維持並維持一份全面/商業一般責任保險單，以承保承租人與租賃物業、美國銀行大樓及Bellevue Place的活動有關的損失、損害或人身傷害或死亡或財產損失或損壞的責任，保單的總限額不少於200萬美元(2,000,000美元)，不設一般總限額。對於有一般總限額的保單，總限額應不低於200萬美元(2,000,000美元)，幷包括背書，規定上述限額適用於

地點，包括租賃的房屋，並有不少於200萬美元(2,000,000美元)的發生限制。如果承租人獲得了具有總限額的保單，承租人應立即通知房東，如果該保單承保的一個或多個保險單在任何時候對承租人提出的索賠超過總限額的50%(50%)或更多。儘管如上所述，如果在租賃期內，根據房東的合理判斷，本合同規定的保單限額不再足以為房東提供合理的保障，房東可以通知租客這種不足之處和適當的承保水平，租户應在收到此類通知後三十(30)天內獲得此類額外保險金額，並向房東提供令人滿意的證據。在確定什麼是本協議下的合理保護時，可以參考其他房東對類似空間和操作所要求的保單金額。本節要求的保險應為最佳保險指南中評級為A-VII或更高的公司。房東、肯珀開發公司和房東指定的任何其他利益相關方應被指定為額外的保險人。保險單應註明，除不支付保費外，不得以任何理由取消保單或將保單限額降低至本租約要求的承保範圍以下，除非提前四十五(45)天書面通知房東，並僅在十(10)天不支付保費的提前書面通知後取消保單或降低保單限額。承租人應在生效之日及此後應業主的要求，向業主交付該保險的所有保單或證書的副本，包括適用的簽註, 顯示房東為附加被保險人及其適用的保單範圍。在任何情況下，此類保單的限制不得被視為限制租户在本租賃項下的責任。

(B)提供含酒精飲品。根據上述第19.1(A)條承保的保險，不排除違反與銷售、贈送、分銷或使用任何酒精飲料有關的任何政府法規、條例、法規或規則的責任，或因向未成年人或受酒精影響的人或任何其他人出售、供應或給予任何酒精飲料，或導致或促成任何人醉酒的責任。因此，本租約第18節中的賠償義務也應擴大到發生在租賃場所以外的地點，並因下列任何風險而引起的損害：(I)所謂的DRAM商店責任保險，(Ii)主酒責任保險或(Iii)酒的法律責任保險，或與酒精飲料的銷售、贈送、分銷或使用有關的其他風險。

19.2財產保險。

除第19.1和19.2節所要求的保險外，承租人應自費在租賃期內保留和維持完全有效的財產保險，包括承租人的用品、庫存和其他個人財產，以及對租賃房產的所有改善、增建和修改，金額相當於全部重置成本，不包括共同保險罰款。保險單應註明，除不支付保險費外，不得因任何原因取消保險單或將保單限額降低至本租約要求的承保範圍以下，除非提前四十五(45)天書面通知房東，並僅在十(10)天前書面通知房東不支付保險費。承租人應在保險生效之日及之後，根據業主的要求，向業主交付該保險的所有保單或證明的副本。

19.3維護失敗。

如果租客未能或拒絕維持本第19條所要求的任何保險，房東可酌情為保護房東的物品和利益購買和維持保險，保險金額由房東決定為適當。房東為此支付或應支付的任何和所有保費應被視為額外租金，並應

應於本合同下一期租金支付之日到期。未能獲得或維持本第19條所要求的任何保險，應構成對本租賃的實質性違約。

19.4.提高保險費。

即使本租約中有任何相反的規定，承租人不得在租賃房屋內或之上保存、使用、出售或要約出售任何物品，也不得進行房東保險公司禁止或可能禁止的任何活動或操作。承租人應支付因承租人使用或佔用租賃房屋而增加的房東財產或責任保險的保費，無論房東是否同意。如果房東的保險費增加，承租人還應立即向房東支付相當於房東為防止任何保險事件造成損失而可能提供的一份或多份保險單上的任何額外保費。在確定保險費增加是否是租户使用或佔用租賃房屋的結果時，制定保險費的組織所確定的費率和保險費應是構成保險費的若干項目和費用的確鑿證據。房東應在房東選擇的時間內向租户交付額外金額的賬單，租户應立即支付房東的費用。

20.抵押貸款和轉貸。

201.轉讓或轉租。

未經業主事先書面同意，承租人不得轉讓、轉讓、抵押、質押、扣押或以其他方式轉讓本租約或其中的任何權益，也不得轉租整個或部分租賃物業，本租約或本租約項下的任何權益不得通過任何法院的任何程序或程序轉讓或轉讓，或在任何情況下，除非事先徵得房東的書面同意，否則不得無理拒絕。任何未經房東事先書面同意的此類交易均屬無效。

在決定是否同意承租人的轉租或轉讓請求時，房東可以考慮任何因素，包括但不限於建議的受讓人或分租人在經營租約規定用途的業務方面的經驗和商業聲譽；建議的受讓人或轉租人產生的客户、人員和客流量是否令房東滿意；儘管承租人和/或其他人在租約下仍負有責任，但建議的受讓人或轉租人是否具有令房東合理滿意的淨資產、財務實力和信用記錄；建議的受讓人或轉租人對租賃場所的使用必須與租約允許的用途相同；建議的受讓人或分租人使用租賃的房產不會違反或造成任何潛在的違法行為；建議的受讓人或分租人將經營或可能經營的業務的質量是否令業主滿意；業主的同意是否可能導致違反業主作為一方的任何其他租約或協議；以及建議的受讓人或分租人的產品結構和目標客户羣是否與業主試圖在Bellevue Place內維持或實現的產品結構和目標客户羣一致。

任何轉讓、轉租或其他轉讓均不解除承租人在本租約項下的任何責任。第20條規定的禁止包括但不限於(以下應被視為“轉讓”)：(I)租户的合併或合併；(Ii)任何公司租户超過25%(25%)的已發行和已發行股票的所有權或投票權的變化；(Iii)因法律的實施、合併、合併、重組、轉讓或公司或所有權結構的其他重大變化而發生的任何轉租或轉讓；(Iv)出售、轉讓或轉讓所有

或租户的幾乎所有資產，不論是否有本租約的特定轉讓；及(V)任何合夥租户的控制權變更。房東在本協議禁止的任何交易後接受任何金額，不應被視為房東的同意，也不應被視為放棄房東在本協議下的任何權利或補救措施。對任何該等轉讓、轉租或其他轉讓的同意，不得視為免除對任何其後的轉讓、轉租或轉讓須徵得同意的效力。如果要求業主同意轉讓或轉租全部或部分租賃房產，業主有權在轉讓或轉租的擬議生效日期終止本租約，並根據受讓人或轉租人商定的租金(和/或其他補償)和條款以及本租約的條款和條件，終止本租約。對於任何轉租或轉讓，承租人應立即向房東提供所有轉讓、轉租和承擔文書的完整簽約副本。

20.2受讓人義務。

作為業主同意的條件，任何經業主批准的潛在受讓人應明確承擔承租人在本租約項下的所有現有和未來義務，並應與承租人共同和個別負責支付租金、額外租金、其他費用以及履行本租約的所有條款、契諾和條件。

20.3從屬義務。

作為業主同意的條件，任何潛在的承租人應明確承擔承租人在分租期內的所有現有和未來的承租人義務，並與承租人共同和個別負責支付租金、額外租金和其他費用，以及履行本租賃的所有條款、契諾和條件。

20.4條件條件。

業主對任何轉讓或分租的任何同意可受業主認為適當的任何條款或條件所規限(包括但不限於要求租約的任何及所有擔保人同意在轉讓後繼續擔保租賃義務)，而所有該等條款及條件對由租客持有、透過租客持有或透過租客持有的任何人士均具約束力。

20.5律師費和費用。

承租人應補償房東的律師費，以及與處理和記錄任何此類要求的轉讓、轉讓、轉租或產權負擔相關的費用。

21.廣告。

未經業主書面同意，承租人不得在租賃物業或美國銀行大樓內或附近的任何地方(直接或間接作為輪廓或陰影)在租賃物業內或附近的任何地方題字、張貼、地點或以任何方式展示任何標誌、遮篷、天篷、選取框、裝飾、圖形、通知、圖片、標語牌或海報，並由業主全權酌情決定是否同意。房東的任何此類同意應以以下理解和條件為前提：租户應在本租約期滿或更早終止時將其移走，租户應修復對租約的任何損壞

房屋或由此造成的美國銀行大樓。所有此類標誌和廣告事宜應遵守所有適用的法律、政府法規、法令和命令。

22.利恩斯。

承租人根據本租約進行的任何工作，不得被視為立即供業主使用和受益，因此，不得因業主同意租客改善、改建或修理租賃物業而對業主的產業行使任何技工、物力勞動者或其他留置權。承租人應使租賃的房產、美國銀行大樓和貝爾維尤大樓不受因承租人和承租人或承租人代表承租人或承租人所承擔的任何工作、材料和義務而產生的所有留置權和產權負擔的損害，並使房東不受由此產生的任何和所有費用、責任和開支(包括但不限於律師費和房東合理的行政費用和開支)的任何責任的損害。在開始對租賃房屋進行任何改善、改建或修繕工程之前，承租人應向房東提供該等工程和材料的單獨付款和履約保證金，費用和費用由承租人自行承擔，金額相當於(I)實際合同價(如果合同價格是固定的)，或(Ii)承租人希望在租賃房屋內進行的改善、改建或維修的估計成本的1.5(1-1/2)倍，如果合同價格沒有固定的話。此類保證金應涵蓋忠實履行合同和支付由此產生的所有義務，並確保業主不承擔機械師和物質師的留置權和其他類似留置權的任何和所有責任，並確保此類工作的完成。如果任何人通過承租人、通過承租人或在承租人之下提出索賠，對美國銀行大樓、百樂威廣場或租賃物業提出任何留置權，承租人應立即解除該留置權，費用和費用由承租人承擔。如果承租人沒有立即解除該留置權的記錄, 然後，除業主的任何其他權利或補救外，業主可藉支付聲稱到期的款額而擔保或解除該等權利或補救，而業主如此支付的款額，包括業主為抗辯或迴應該留置權或促致其解除紀錄而招致的任何合理律師費，均屬到期並須由租客作為額外租金支付。

23.TENANT的默認設置。

23.1默認。

下列情況應構成承租人對本租約的違約和違約：

(A)騰出租用的處所。承租人騰出或放棄租賃物業，或承租人未能在充分運作的基礎上營業五(5)天或更長時間(除非租賃物業遭到損壞或破壞，或由於承租人無法合理控制的其他原因，導致承租人無法在租賃物業內開展業務)。

(B)沒有繳交租金。房東向租客發出書面通知後三(3)天內，房東仍未支付租金、額外租金或其他費用，或房東規定租客應在到期時支付的任何其他款項。

(三)不履行的。房東向租客發出書面通知後十(10)天內(除本租約另有規定外)，租客未能遵守或履行本租約的任何契諾、條件或規定；但如果租客違約的性質是需要超過十(10)天才能治癒，則租客不應

如果承租人在十(10)天內開始補救，並在此之後勤奮地進行補救直至完成，則被視為根據本條款第23.1(C)條違約。

(D)破產。租客為債權人的利益而作出的任何一般轉讓或一般安排；或由租客提交或針對租客提交的要求將租客判定為破產的呈請，或根據任何與破產有關的法律提出的重組或安排呈請(除非就針對租客提交的呈請而言，該呈請在提交後六十(60)日內被駁回)；或委任受託人或接管人接管租户於租賃物業的大部分資產或承租人在本租約中的權益(如該等扣押在委任受託人或接管人後三十(30)日內仍未解除)，或提交委任該等資產的請願書(以較早發生者為準)。

(E)多次違約。承租人在之前至少兩次忽視或未能履行或遵守承租人在本租約下的任何義務後，未能履行或遵守承租人的任何義務(儘管承租人應在接到房東的通知後並在通知期內糾正任何此類先前的不履行義務)。

23.2違約救濟。

如果租户違約或違反本租約(無論是否在上文第23.1節中所述)，房東可在此後的任何時間，在發出或不發出通知或要求的情況下，在不限制房東行使因該違約或違約而可能擁有的權利或補救措施的情況下：

(A)終止租契。以任何合法手段終止承租人對租賃物業的佔有權，在這種情況下，承租人應立即將租賃物業的佔有權交還給房東。在這種情況下，房東有權向租户追回所有逾期租金、額外租金和其他費用，以及根據本租賃條款所欠的所有其他金額；重新租賃租賃場所的費用，包括但不限於租賃場所的翻新和改建費用以及任何租賃佣金；合理的律師費和費用；由具有司法管轄權的法院判給時的價值，即在判給後的租賃期內，本合同規定的未付租金和額外租金的金額超過租客證明可以合理避免的同一期間的損失金額(“判給時的價值”應通過以舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加1%(1%)的折扣來確定)；以及因租户違約或違約而產生的任何和所有其他損害賠償；或

(B)繼續該租契。維護承租人的佔有權，在這種情況下，無論承租人是否放棄了租賃的房產，本租約都將繼續有效。在這種情況下，房東有權執行房東在本租約項下的所有權利和補救措施，包括追討損害賠償、租金、額外租金、其他費用和根據本租約可能到期的任何其他付款的權利；或

(C)其他補救辦法。根據華盛頓州的法律或司法裁決，尋求房東現在或今後可獲得的任何其他補救措施或補救措施。

23.3法律費用。

如果任何一方被要求提起或維持任何訴訟(包括主張任何反索賠或交叉索賠，或在破產程序、接管程序或由本合同一方或其他人提起的任何其他程序中的索賠)，或以其他方式將本租賃提交給律師以強制執行本租賃的任何契諾、協議、條款或條件，

除本合同規定的所有其他補救措施外，勝訴方應從另一方獲得在執行本租賃的契諾、協議、條款和條件(無論是否提起訴訟)過程中發生的所有費用(包括合理的律師費)，包括勝訴方在任何上訴中產生的任何此類費用和費用。

23.4銀行倒閉。

(A)假設租賃。如果承租人根據《破產法》第7章成為債務人，或根據《破產法》第11章或第13章提出關於承租人的債務重組或調整請求，或根據《破產法》第7章提出訴訟並移交至《破產法》第11章或第13章，則受託人或租客作為債務人和佔有債務人，不得選擇承擔本租約，除非在承擔時，受託人或租客已：

(1)糾正本租賃項下的所有違約並支付本租賃項下的所有到期和欠款，或向業主提供“充分保證”(定義見下文)：(A)自假設之日起十(10)天內，受託人或租户將完全支付本租賃項下的所有到期和欠款，並賠償業主因任何現有違約或違約而造成的任何實際金錢損失，包括但不限於業主的合理成本、費用、應計利息和因違約或違約而產生的律師費；(B)自假設之日起二十(20)天內，受託人或承租人將糾正本租約項下的所有非貨幣違約和違規行為；及(C)該假設將受本租約所有條款的約束。

(2)就本節而言，業主和租客承認，在涉及租客的破產程序中，“充分擔保”至少應指：(A)受託人或租客在支付所有擔保債務和行政費用後，有並將繼續擁有足夠的未擔保資產，以向房東保證受託人或租客將有足夠的資金履行本租約規定的租客義務；(B)破產法院須已登錄一項命令，將應付予業主的足夠現金分開，而受託人或租客須已就受託人或租客的財產授予有效及完善的第一留置權及抵押權益及/或按揭，而該等財產的價值及性質均為業主所接受，以確保受託人或租客有義務在上述時間內糾正本租契所指的金錢及/或非金錢上的失責及違規行為；及(C)受託人或租客至少應存入一筆相當於房東持有的兩(2)個月租金的款項(不計任何利息)，以保證租客在租約下的未來表現。

(B)轉讓租契。如果受託人或承租人已根據本節的規定取得租約，以便將承租人在本租約項下的權益轉讓給任何其他個人或實體，則只有在受託人、承租人或建議的受讓人遵守本租約的所有條款、契諾和條件(包括但不限於關於額外租金的條款、契諾和條件)之後，此類權益才可轉讓；房東和租户承認這些條款、契諾和條件在承租人破產程序的背景下在商業上是合理的。根據守則條文獲轉讓本租契的任何人士或實體，應被視為已在轉讓當日及之後承擔本租約項下的所有責任，而無須其他作為或作為。任何此類受讓人應應要求籤署並向房東交付一份確認轉讓的文書。

(C)足夠的保護。在租客根據守則提交或反對租客的請願書後，作為債務人和佔有債務人的租客和任何可能被指定的受託人同意充分保護房東如下：(1)履行租客在本租約下的每一項義務，直至本租約被拒絕或承擔

(2)支付本租約規定的所有金錢義務，包括但不限於支付租金及本租約項下應支付的額外租金，該等租金被視為對租賃物業的使用和佔用的合理補償；(3)向業主提供最少三十(30)天的提前三十(30)天的書面通知，通知業主有關承擔本租賃的任何訴訟或放棄租賃物業的任何意向，放棄應被視為拒絕本租賃；及(4)根據守則的其他規定，為業主履行利益。承租人如不遵守上述規定，將自動拒絕本租約。

23.5累積豁免。

房東在本租約項下的補救措施是累積的，房東因租客違約或違約而行使或未能行使任何權利或補救措施，不應被視為放棄或更改、影響或損害房東根據本租約或法律可能享有的任何權利或補救措施。在授權取消或沒收本租約的任何違約、違約或其他事件發生後的任何時間或時間，業主接受租金或任何其他作為或不作為，不得視為放棄過去或未來的任何違反、違約或未能遵守或履行本租約、協議、條款或條件的行為，或剝奪業主在本條款規定的書面通知可能存在的任何時間取消或沒收本租約的權利，或被解釋為在任何時間阻止業主迅速行使任何其他選擇權。根據本租約的任何條款或條款，其在法律或衡平法上可能享有的權利或補救。

24.抵押權轉讓；抵押權人保護。

24.1從屬關係--通知抵押權人。

在房東的要求下，承租人應立即簽署、確認和交付所有適當的文書，使本租約從屬於Bellevue Place、美國銀行大樓或租賃場所的任何現有或未來的抵押或信託契約，以及其任何擴建、續期或更換；但如果承租人當時沒有違約，則承按人或受益人(視情況而定)應同意在承租人同意代理其代理的情況下，在喪失抵押品贖回權時承認本租賃。即使本租約有任何相反規定，業主不得違反或違反本租約的任何條款，除非已向房東及所有作為抵押權人及/或信託受益人擁有Bellevue Place全部或部分權益，且其姓名及地址已以書面形式提供予承租人或記錄在金縣記錄中的人士發出書面通知，並已完全遵守第14條的規定。

24.2抵押權人保護條款。

租客須以掛號或掛號郵遞方式，將送達業主的所有欠款通知書副本送交所有承按人及信託持有人，但在該通知發出前，租客須已獲書面通知(以轉讓租金及租契通知或其他方式)該等承按人或信託持有人的地址。如果房東未能在本租約規定的時間內糾正此類違約，則抵押權人或信託持有人應有額外三十(30)天的時間來補救違約，或者如果違約無法在該時間內得到補救，則可延長必要的時間，但前提是任何抵押權人或信託持有人必須在該三十(30)天內開始並努力尋求補救措施(包括但不限於啟動司法或非司法止贖程序，如有必要，以進行補救)。

25.控球權的確定。

在符合第11、13及16條的規定下，租客於本租約期滿後，不論是否因時間流逝或其他原因，均應迅速及和平地將租客從業主手中接獲的租賃物業交還業主，其狀況與租客從業主處收到租客時的狀況相同，或經其後經改善後，合理使用及因火警或其他意外事故而造成的損耗及損壞除外。

26.財產的歸還。

承租人應在本租賃終止時，通過期限屆滿或其他原因，拆除其根據第11.2節指定拆除的所有個人財產和改善設施，並應就因此而對租賃場所或美國銀行大樓造成的損害向房東支付任何損害賠償金。如果租户在本租賃終止時或房東有權重入時，未能將其任何性質的財產從租賃場所或美國銀行大樓移走，房東可移走並儲存該財產，而不對其丟失或損壞承擔責任，儲存費用由租户承擔。如果承租人在任何此類財產儲存三十(30)天或更長時間後不支付儲存費用，房東可選擇以房東全權酌情決定的方式、時間和地點以公開或私人方式出售或允許出售任何或所有此類財產，而無需通知租客，除非適用法規要求通知，並應將出售所得收益：第一，用於出售的成本和開支，包括實際發生的合理律師費；第二，用於支付儲存任何此類財產的費用或收費；第三，根據本合同的任何條款，向房東支付或此後可能成為房東的任何其他款項；第四，支付給房客的餘額(如有)。

27.沃倫塔爾投降。

租客自願或以其他方式交出本租約，或相互取消本租約，並不構成合並，但業主可選擇終止所有或任何現有的分租及分租，或將任何或所有該等分租或分租轉讓予業主。

28.EMINENT域。