目錄表

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美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

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表格10-K

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委託文件編號：001-39182

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FFBW，Inc.

(註冊人的確切姓名載於其章程)

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註冊人的電話號碼，包括區號：(262) 542-4448

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根據該法第12(B)條登記的證券：

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根據該法第12(G)條登記的證券：無

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如果註冊人是證券法第405條規定的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。是☐     不是的 ☒

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如果註冊人不需要根據法案第13節或第15(D)節提交報告，請用複選標記表示。是☐     不是的 ☒

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用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或第15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是 ☒ NO ☐

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用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則405規定必須提交的每個交互數據文件。是 ☒ NO ☐

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根據S-K條例第405項(本章第229.405節)披露違法者的信息是否未包含在本文中，並且據註冊人所知，不會包含在通過引用併入本表格10-K第三部分或對本表格10-K的任何修正的最終委託書或信息聲明中。☒

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用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

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如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

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INDi用複選標記表示註冊人是否已向其管理層提交報告和證明’根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制有效性的評估，由編寫或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行。☐

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用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所定義)。是☐ NO ☒

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截至2022年3月23日，有6,254,201註冊人普通股的已發行和流通股。註冊人的非關聯公司持有的有投票權和無投票權普通股的總市值，參照普通股於2021年6月30日的收盤價計算，約為$66.2百萬美元。

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通過引用併入的文件：

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(1)登記公司股東2022年年會委託書(第三部分)。

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目錄

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第一部分

項目1.業務

前瞻性陳述

本年度報告包含前瞻性陳述，可通過使用“估計”、“項目”、“相信”、“打算”、“預期”、“承擔”、“計劃”、“尋求”、“預期”、“將會”、“可能”、“應該”、“表明”、“將”、“相信”、“考慮”、“繼續”、“目標”以及類似含義的詞語來識別。這些前瞻性陳述包括但不限於：

這些前瞻性陳述基於我們目前的信念和預期，固有地受到重大商業、經濟和競爭不確定性和意外事件的影響，其中許多是我們無法控制的。此外，這些前瞻性陳述受到有關未來業務戰略和決策的假設的影響，這些假設可能會發生變化。我們沒有責任也不承擔任何義務在本年度報告日期之後更新任何前瞻性陳述。

除其他因素外，下列因素可能導致實際結果與前瞻性陳述中表達的預期結果或其他期望大相徑庭：

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由於這些以及各種各樣的其他不確定性，我們未來的實際結果可能與這些前瞻性陳述所表明的結果大不相同。

FFBW公司的業務。

FFBW，Inc.(“公司”)是一家馬裏蘭州的公司，於2019年9月註冊成立，成為威斯康星州第一聯邦銀行的股份控股公司，與前FFBW，MHC從共同控股公司轉變為股份控股公司有關。本公司是聯邦公司FFBW，Inc.(“Old FFBW”)的繼承者，FFBW是威斯康星第一聯邦銀行的前控股公司，也是前FFBW，MHC的多數股權子公司。轉換已於2020年1月16日完成。在轉換過程中，公司以每股10.00美元的價格出售了4,268,570股普通股，淨收益約為4,150萬美元，併發行了3,436,430股普通股以換取Old的普通股在轉換生效日期，由FFBW、MHC以外的舊FFBW的股東擁有的FFBW。作為轉換的結果，FFBW、MHC和舊FFBW已不復存在。

該公司主要通過其全資子公司威斯康星州第一聯邦銀行開展業務。

該公司的執行辦公室位於地址：威斯康星州布魯克菲爾德市摩爾蘭南路1360號，郵編：53005，電話號碼是(262)542-4448。我們的網站地址是Www.firstfederalwisconsin.com。本網站上的信息不是也不應被視為本Form 10-K年度報告的一部分.

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該公司受到聯邦儲備系統理事會的全面監管和審查。截至2021年12月31日，我們的總資產為3.571億美元，總存款為2.553億美元，總股本為9,400萬美元。在截至2021年12月31日的一年中，我們錄得 淨收益200萬美元。

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本公司有權從事適用法律法規允許的業務活動，可能包括收購銀行和金融服務公司。我們目前沒有收購其他金融機構的諒解或協議，儘管我們可能會在未來決定這樣做。我們也可以借入資金，包括用於威斯康星第一聯邦銀行的再投資。有關允許儲蓄和貸款控股公司開展的活動的討論，請參閲“監管--控股公司條例”。

我們既不擁有也不租賃任何財產，但向威斯康星州第一聯邦銀行支付使用其辦公場所、設備和傢俱的費用。目前，我們只僱用威斯康星州第一聯邦銀行的高級職員，他們也是公司的高級職員。我們不定期使用威斯康星州第一聯邦銀行的支持人員，並向威斯康星州第一聯邦銀行支付威斯康星州第一聯邦銀行員工為公司投入的時間的費用。然而，這些人並不是由公司單獨補償的。公司可能會在未來擴大業務的範圍內，酌情僱用更多的員工。

威斯康星州第一聯邦銀行的業務

一般信息

威斯康星州第一聯邦銀行(下稱“銀行”)是一家聯邦特許的股票儲蓄銀行，總部設在威斯康星州沃基沙市，該縣位於威斯康星州東南部，密爾沃基以西約18英里處。威斯康星州第一聯邦銀行最初成立於1922年，自那時以來一直在密爾沃基大都市區開展業務。2014年5月，我們與灣景聯邦儲蓄和貸款協會(“灣景聯邦”)合併，這是一個位於威斯康星州密爾沃基的聯邦互助儲蓄協會，截至5月的資產約為1.35億美元2014年17日，合併結束日期。在合併中，灣景聯邦銀行位於密爾沃基灣景社區的唯一辦事處成為威斯康星州第一聯邦銀行的分支機構，從而將我們的業務擴展到密爾沃基縣。

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從1922年成立到2006年，我們是一家傳統的儲蓄機構，主要提供住房抵押貸款和儲蓄賬户。從2006年開始，我們擴大了貸款業務，開始提供商業產品。在過去十年中，我們提供的商業貸款大幅增加，包括2014年我們與灣景聯邦銀行的合併。

2016年7月，我們聘請了現任總裁兼首席執行官愛德華·H·謝弗，自那以來，我們對我們的信貸、承保、信息技術和合規業務進行了廣泛的審查。在Schaefer先生的領導下，我們相信我們已經大幅升級了我們的貸款業務、政策、程序和控制。除其他領域外，我們還加強了商業房地產和工商業貸款基礎設施。此外，與我們發展商業貸款業務的戰略一致，我們改進了我們的存款產品套件，以適應商業客户，從而增加我們的核心存款。

視市場情況而定，我們預期會繼續把重點放在商業地產及商業及工業貸款上，以繼續使我們的整體貸款組合多元化，增加貸款的整體收益，並協助管理利率風險。我們還投資證券，歷史上由美國政府支持的企業發行的抵押貸款支持證券、市政證券、公司債務證券以及美國政府和機構證券組成。我們提供各種存款賬户，包括支票賬户、儲蓄賬户、健康儲蓄賬户和存單賬户。此外，我們還使用芝加哥聯邦住房貸款銀行的預付款和經紀存單為我們的業務提供資金。

2017年10月，我們完成了重組，形成了相互控股的公司結構，威斯康星州第一聯邦銀行成為股份制銀行，成為Old FFBW的全資子公司。在這次重組的同時，Old FFBW向公眾出售了44.6%的股票，包括威斯康星州第一聯邦銀行的員工持股計劃，並向FFBW，MHC，我們以前的頂級共同控股公司發行了55.0%的股票。此外，作為重組的一部分，我們建立了一個名為FFBW社區基金會的慈善基金會，並用25萬美元現金和2.5萬股股票為其提供資金。這個基金會的目的是為支持現在和未來在我們社區運作的各種慈善組織做出貢獻。

2020年1月，我們完成了FFBW、MHC的相互轉股。在第二步轉換生效時，FFBW、MHC和Old FFBW不復存在，威斯康星第一聯邦銀行成為該公司的全資子公司。

2020年12月，銀行完成了對米切爾銀行幾乎所有資產和幾乎所有負債的收購，米切爾銀行是一家總部位於威斯康星州密爾沃基的威斯康星州特許商業銀行。以現金支付的收購價格為500萬美元，資產為6170萬美元，負債為5670萬美元，其中包括4560萬美元的現金和投資，1430萬美元的貸款和5660萬美元的存款。作為這筆交易的結果，銀行記錄了7000美元的廉價購買收益。

我們的網站地址是Www.firstfederalwisconsin.com。公司通過我們網站上的鏈接提供其10-K表格的年度報告、10-Q表格的季度報告、8-K表格的當前報告、根據交易法15(D)第13(A)節提交或提交的報告修正案以及3、4、5和8表格的所有權聲明。我們鼓勵投資者在我們的網站上訪問這些報告和其他有關我們業務的信息。本公司網站上的信息並非通過引用本報告或本公司提交或提供給美國證券交易委員會的任何其他報告而納入。

新冠肺炎疫情的影響

2020年至2021年，新冠肺炎疫情的非凡影響為消費者和企業創造了前所未有的環境。為了保護我們的員工和客户免受病毒的潛在影響，威斯康星州第一聯邦銀行採取並遵守了限制病毒暴露和/或傳播的協議。

為了幫助我們的貸款客户，我們為因新冠肺炎而無法按合同付款的借款人提供貸款延期付款服務。延期請求是在個案基礎上審議的，一般批准延期支付本金和利息的期限最長可達六個月。

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我們參與了由冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法(“CARE法案”)創建的小企業管理局薪資支票保護計劃(“PPP”)，該法案於2020年3月簽署成為法律，旨在利用小企業管理局的平臺向小企業和個體户提供流動性，以在新冠肺炎疫情期間維持其員工和運營。這筆流動資金是以貸款的形式提供的，100%由小企業管理局擔保，只要資金用於符合條件的工資成本，以及在較小程度上用於符合條件的抵押貸款支付的租金、水電費和利息，就可以免除這筆貸款。貸款的固定利率為1.0%，貸款付款延期至承保期後的頭10個月，即貸款發放之日起8至24周。我們預計，這些貸款中的大部分將獲得小企業管理局的完全豁免。

銀行業的健康狀況與經濟的健康狀況高度相關。我們地方和國家經濟中非必要企業的臨時和/或部分關閉增加了經濟衰退的可能性，這通常會導致信貸損失水平增加。因此，我們將密切監測我們的貸款損失撥備。除了使用定量損失因素外，我們還考慮定性因素，例如承保政策的變化、當前的經濟狀況、拖欠貸款的統計數據、相關抵押品的充分性以及借款人的財務實力。新冠肺炎疫情對我們未來幾個季度貸款組合表現的影響尚不得而知，但所有這些因素都可能受到影響。

市場面積

我們在威斯康星州沃基沙縣的三個提供全方位服務的銀行辦事處、密爾沃基灣景社區的辦事處和密爾沃基南側歷史悠久的米切爾街上的最新分行開展業務。我們認為我們的主要貸款市場地區是威斯康星州的東南部，然而，我們偶爾會以我們主要貸款市場以外的物業為抵押，通常是向與我們有現有關係並在我們的一級市場存在業務的借款人發放貸款。

沃基沙縣的就業部門種類繁多，包括服務業、製造業、批發/零售業、聯邦和地方政府、醫療保健設施以及與金融相關的就業。截至2020年4月，沃克沙縣估計有40.7萬人口。密爾沃基的灣景和米切爾街社區更多的是位於密爾沃基市南部的城市社區。

競爭

在貸款和吸收存款方面，我們的市場都面臨着激烈的競爭。我們的市場區域高度集中了金融機構，包括大型貨幣中心和地區性銀行、社區銀行和信用社。我們的一些競爭對手提供我們目前不提供的產品和服務，如信託服務和私人銀行業務。我們對貸款和存款的競爭主要來自商業銀行、儲蓄機構、抵押銀行公司、消費金融公司和信用社。我們面臨着來自短期貨幣市場基金、經紀公司、共同基金和保險公司對存款的額外競爭。

根據標普市場情報，截至2021年12月31日，我們的市場份額佔威斯康星州沃基沙縣總存款的1.06%，使我們在沃基沙縣擁有分行的35家銀行中排名第20。我們的市場份額佔威斯康星州密爾沃基縣總存款的0.14%，使我們在密爾沃基縣擁有分行的25家銀行中排名第21位。

借貸活動

歷史上，我們專注於發放一至四户自住住宅房地產貸款、一至四家庭投資者擁有住宅房地產貸款、商業房地產貸款和多户貸款。在最近幾年和未來，根據市場狀況和我們的資產負債分析，我們預計將繼續加強對原始商業房地產以及商業和工業貸款的關注，以持續努力使我們的整體貸款組合多樣化，並提高我們的貸款的整體收益。

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自2016年以來，我們聘請了一位擁有豐富商業貸款經驗的新總裁兼首席執行官，以及一位新的貸款高級副總裁和五名新的信貸員，其中包括三名商業信貸員。隨着公司的發展，我們預計將招聘更多的信貸員，包括經驗豐富的商業和工業貸款人。此外，我們不斷改進我們的承保政策和程序。我們相信，這些改進的政策和程序將推動我們的商業戰略，即在保持強大的信貸和承保文化的同時，擴大我們的商業房地產以及商業和工業貸款組合。

我們銷售我們發起的符合固定利率和符合條件的一對四家庭自住型住宅房地產貸款的大部分，通常是在服務釋放的基礎上，追索權有限或沒有追索權，同時保留不符合條件的一對四家庭自住型固定利率和可調利率巨型住房房地產貸款，以管理我們貸款組合的期限和重新定價的時間。

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貸款組合構成。下表按所示日期的貸款類型列出了我們的貸款組合的構成，不包括截至2021年12月31日和2020年12月31日分別持有的50萬美元和170.8萬美元的待售貸款。

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貸款組合到期日。下表彙總了我們的貸款組合在2021年12月31日的計劃償還情況。活期貸款、沒有規定還款時間表或到期日的貸款以及透支貸款被報告為在截至2022年12月31日的年度到期。到期日以最終合同付款日期為基礎，不反映預付款和預定本金攤銷的影響。

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下表列出了2021年12月31日的固定利率和可調整利率貸款，這些貸款在2022年12月31日之後到期。

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一對四家庭自住型住宅房地產貸款。截至2021年12月31日，我們通過一至四個家庭自住型住宅房地產獲得了1820萬美元的貸款，佔我們總貸款組合的8.1%。此外，截至2021年12月31日，我們有50萬美元的住宅抵押貸款待售。我們發起固定利率和可調整利率的一對四家庭住宅房地產貸款。截至2021年12月31日，我們1比4的家庭自住型住宅房地產貸款中，50.3%為固定利率貸款，49.7%為可調利率貸款。

我們的固定利率一到四家庭住宅房地產貸款的期限通常為10至30年，當貸款餘額滿足此類指導方針時，通常根據傳統的貸款承銷指導方針進行承銷，我們將符合此類指導方針的貸款稱為“符合貸款”。我們通常發放固定利率和可調整利率的抵押貸款，金額最高可達聯邦住房金融局設定的最高符合貸款限額，即2021年我們市場區域內單户住宅的貸款限額為548,250美元。我們通常出售，維修釋放，我們的符合和符合條件的巨型固定利率一到四個家庭業主自住住宅房地產貸款。我們還發放超過合格貸款貸款限額的貸款，這些貸款被稱為“巨型貸款”，我們將其保留在我們的投資組合中。我們發起的鉅額貸款通常期限為15至30年，最高貸款與價值比率為80%。截至2021年12月31日，我們有280萬美元的鉅額貸款，這代表着

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我們一到四户家庭自住型住宅房地產貸款的15.4%。截至2021年12月31日，我們巨型貸款的平均貸款規模為696,000美元。我們幾乎所有的一至四個家庭住宅房地產貸款都以位於威斯康星州沃基沙縣或密爾沃基縣的物業為抵押。

我們一般將沒有私人按揭保險的按揭貸款的按揭成數限制在售價或評估價值的80%，以較低者為準。借款人獲得私人按揭保險的貸款，按揭成數最高可達95%。

我們的可調利率一至四年家庭住宅房地產貸款的期限從15年到30年不等，初始期限一般為5年，儘管我們也提供3年或7年的期限，此後每年進行利差調整，近年來一直與12個月國庫券利率以上的利潤率掛鈎。每個調整期可加減利率的最高限額一般為2%，終身利率上限一般為貸款初始利率的6%，並設有利率下限。我們通常在貸款組合中持有利率可調的一至四個家庭住宅房地產貸款。

儘管可調利率抵押貸款可能會在一定程度上降低我們對市場利率變化的脆弱性，因為它們會定期重新定價，但隨着利率的上升，借款人應支付的必要款項也會增加(受利率上限的限制)，從而增加借款人違約的可能性。同時，較高的利率可能會對借款人償還貸款的能力和基礎抵押品的可銷售性產生不利影響。合同利率的上調也受到我們最高定期和終生利率調整的限制。此外，我們大多數可調利率貸款的利率在發放後最多五年內不會調整。因此，在利率快速上升的時期，可調利率按揭貸款在補償一般利率變化方面的有效性可能有限。

我們不會為永久的一至四個家庭的住宅房地產貸款提供“僅限利息”的抵押貸款(借款人在最初一段時間內支付利息，之後貸款轉換為全額攤銷貸款)。我們也不提供規定本金負攤銷的貸款，如“期權臂”貸款，即借款人支付的利息低於貸款所欠利息，從而導致貸款有效期內本金餘額增加。我們沒有為一至四個家庭提供住宅房地產貸款的“次級貸款”計劃(即，一般針對信用記錄較弱的借款人的貸款)。

一般來説，我們發放的住宅按揭貸款包括“出售時到期”條款，該條款賦予我們權利，在借款人出售或以其他方式處置受抵押約束的房地產而貸款無法償還的情況下，立即宣佈貸款到期和應付。為了威斯康星第一聯邦銀行的利益，所有借款人都被要求獲得所有權保險。我們還要求房主保險、火災和傷亡保險，以及在情況允許的情況下，為獲得房地產貸款的財產提供洪水保險。

一對四家庭投資者擁有的住宅房地產貸款。截至2021年12月31日，我們通過一對四個家庭投資者擁有的住宅房地產獲得了2620萬美元的貸款，佔我們總貸款組合的11.7%。一至四個家庭投資者擁有的住宅房地產貸款是根據我們的商業貸款承銷標準進行承銷的。一般來説，我們要求借款人為這些物業提供個人擔保，我們不會為非業主自住物業提供超過80%的貸款。

我們認為，投資者擁有的住宅物業比業主自住的一對四家庭住宅房地產貸款存在更大的信貸風險，因為與商業房地產和多户貸款類似，這些貸款的償還可能在一定程度上取決於物業的成功管理和/或借款人租賃物業單位的能力。此外，由於物業維修標準不嚴，投資者自有物業的實物狀況往往低於業主自住物業，這對抵押品物業的價值產生了負面影響。

多户住宅房地產貸款。截至2021年12月31日，多户住宅房地產貸款為4250萬美元，佔我們總貸款組合的18.9%。我們的多户住宅房地產貸款通常由我們市場區域內五個或五個以上出租單位組成的物業作為擔保。除了發放這些貸款外，我們還從其他金融機構購買和參與多户住宅房地產貸款。此類貸款是根據我們的政策獨立承保的，需要我們的法律顧問對文件進行令人滿意的審查

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在我們購買或參與此類貸款之前。我們相信，我們加強的信貸承保和貸款管理政策和程序應該能夠應對這些風險。

我們發起了各種利率可調的多户住宅房地產貸款，期限和攤銷期限通常長達20年，其中可能包括氣球貸款。我們的可調利率多户住宅房地產貸款的利率和付款通常以最優惠利率加保證金為指標。我們通常包括我們發起的多户住宅房地產貸款的預付款罰款。

在承銷多户住宅房地產貸款時，我們會考慮多個因素，包括預計淨現金流量與貸款的還本付息要求(一般最低要求為115%)、抵押品的年齡和狀況、借款人的財政資源和收入水平，以及借款人擁有或管理類似物業的經驗。多户住宅房地產貸款的金額一般不超過獲得貸款的物業的評估價值或購買價格的75%，以較低者為準。在情況允許的情況下，從多户住宅房地產客户那裏獲得擔保。此外，通過要求定期更新財務報表，不斷監測借款人和擔保人關於這類貸款的財務信息。

如果我們取消多户住宅房地產貸款的抵押品贖回權，將房地產資產轉換為現金的營銷和清算階段可能是一個漫長的過程，擁有大量的持有成本。此外，空置、延遲維護、維修和市場污名可能會導致潛在買家期待銷售價格優惠，以抵消他們在物業恢復盈利所需的時間內的實際或預期經濟損失。根據個別情況，商業房地產貸款的初始沖銷和隨後的損失可能是不可預測的和巨大的。

截至2021年12月31日，我們最大的多户住宅房地產貸款餘額為540萬美元，以一棟公寓樓為抵押。截至2021年12月31日，這筆貸款正在按照其償還條款履行。

商業房地產貸款。與我們多樣化貸款組合和提高收益率的戰略一致，我們專注於增加商業房地產貸款的發放量。截至2021年12月31日，我們有9480萬美元的商業房地產貸款，佔我們總貸款組合的42.2%。我們的商業房地產貸款通常以寫字樓和工業建築、倉庫、小型零售設施和餐館以及其他特殊目的商業物業為擔保，主要位於威斯康星州東南部。

我們的商業房地產貸款一般有5年的初始期限和5到20年的攤銷期限，初始期限結束時有一個氣球付款，可以是固定利率貸款，也可以是可調利率貸款。我們的可調利率商業房地產貸款一般都是在最優惠利率之上的利潤率。我國商業房地產貸款的最高按揭成本率一般為抵押物業成本價或評估價值較低者的80%。

截至2021年12月31日，我們未償還商業房地產貸款的平均貸款規模為59.7萬美元，其中最大的一筆貸款是以高級住房為抵押的640萬美元貸款。這筆貸款在2021年12月31日按照其償還條款履行。

我們在發放商業房地產貸款時考慮了許多因素。我們評估借款人的資質和財務狀況，包括項目水平和全球現金流、信用記錄和管理專長，以及獲得貸款的物業的價值和狀況。在評估借款人的資格時，我們會考慮借款人的財務資源、借款人擁有或管理類似物業的經驗，以及借款人在本公司及其他金融機構的付款紀錄。在評估獲得貸款的物業時，我們考慮的因素包括按揭物業的還本付息及折舊前的淨營運收入、貸款額與按揭物業估值的比率，以及償債覆蓋率(營運收入淨額與償債能力的比率)。我們通常要求償債比率至少為1.15倍。所有25萬美元或以上的商業房地產貸款都由外部獨立評估師進行評估。

個人擔保一般從商業房地產貸款本金中獲得。如果財產被確定在洪泛區，我們需要財產和意外傷害保險以及洪水保險。

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與一比四的家庭自住型住宅房地產貸款相比，商業房地產貸款的信用風險更大，因為它們通常涉及更大的貸款餘額，集中在單個借款人或相關借款人羣體。此外，由產生收入的物業擔保的貸款的償付通常取決於物業的成功運營，因為貸款的償還通常在很大程度上取決於物業是否有足夠的收入來支付運營費用和償債。不受借款人或貸款人控制的經濟狀況的變化可能會影響貸款抵押品的價值或財產未來的現金流。此外，房地產價值的任何下降對商業房地產來説可能比住宅房地產更明顯。

商業和工業貸款。截至2021年12月31日，我們有1840萬美元的商業和工業貸款，佔我們總貸款組合的8.2%。我們發起商業和工業貸款以及以非房地產業務資產為擔保的信用額度。這些貸款通常是向我們主要市場領域的小企業發放的。我們的商業和工業貸款一般由借款人用於營運資金或購買設備、庫存或傢俱，主要由房地產以外的商業資產擔保，如商業設備、庫存和應收賬款。我們的商業和工業貸款一般是三至七年的定期貸款和一至兩年的信貸額度，目標貸款額為50萬至500萬元。我們的商業和工業信貸額度通常是在與最優惠利率掛鈎的可調整利率的基礎上定價的。定期貸款的定價通常比芝加哥聯邦住房貸款銀行的可比定期貸款利率高。我們一般通過商業和工業貸款獲得個人擔保。

截至2021年12月31日，我們的未償還商業和工業貸款的平均貸款額為275,000美元，而我們最大的未償還商業和工業貸款餘額是向一家制造公司提供的430萬美元貸款。這筆貸款在2021年12月31日按照其償還條款履行。

我們通常根據借款人從借款人業務的現金流中償還貸款的能力、借款人管理團隊的經驗和穩定性、盈利預測及其基本假設，以及任何擔保貸款的抵押品的價值和適銷性來發放商業和工業貸款。因此，是否有資金償還工商業貸款，可能在很大程度上取決於企業本身的成功和我們市場領域的整體經濟環境。因此，我們發起的商業和工業貸款比1：4的家庭住宅房地產貸款具有更大的信用風險。此外，商業和工業貸款往往導致單個借款人或相關借款人羣體的未償還餘額增加，而且通常還需要更多的評估和監督工作。

由於商業和工業貸款通常有助於推動存款增長，我們正在加大對這一貸款組合的增長的關注。這也將改善多樣化，提高貸款組合收益率。

商業發展貸款。截至2021年12月31日，我們有2,140萬美元的商業開發貸款，佔我們總貸款組合的9.5%。我們的商業開發貸款可以用於一至四户家庭住宅房地產和商業房地產項目的建設和開發。我們的商業開發貸款的初始期限一般為12個月，在此期間借款人只支付利息。建設完成後，這些貸款將轉化為永久貸款。我們的商業開發貸款通常按照用於發放永久性商業房地產貸款的相同指導方針進行承銷，並且具有與我們發起的商業房地產貸款相當的利率和條款。我們的商業建築貸款的最高按揭成數是竣工物業的評估價值或土地的合約價格加上改善工程價值兩者中較小者的65%。在承諾為建設貸款提供資金之前，我們需要詳細的成本估算來完成項目，並由獨立的有執照的評估師對物業進行評估。在建設貸款期間，在支付資金之前，對每一處房產進行檢查。貸款收益在檢查後根據完成百分比的方法支付。所有借款人都必須獲得所有權保險、財產保險和意外傷害保險，如果確定財產位於洪泛區，還必須購買洪水保險。截至2021年12月31日，商業開發貸款總額中的未墊付部分總計870萬美元。截至2021年12月31日，我們最大的商業開發貸款餘額為410萬美元，以一個住宅開發項目為抵押，並正在按照其償還條款履行。

與長期融資相比，商業開發融資通常涉及更大的信用風險，用於改善業主自住的房地產。商業開發貸款的損失風險在很大程度上取決於對建成時物業價值的初步估計相對於估計成本的準確性。

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(包括利息)建築和其他假設。如果建築成本的估計不準確，我們可能需要在最初承諾的金額之外預支額外資金，以保護物業的價值。此外，如果已完成項目的估計價值不準確，借款人可能持有的物業的價值不足以保證在出售該物業時全額償還建設貸款。商業發展貸款也使我們面臨不能按照規格和預計成本按時完成改善的風險。此外，物業的最終出售或租賃可能不會像預期的那樣發生。

消費者貸款。在較小程度上，我們向在我們市場領域居住或工作的個人提供各種消費貸款，包括房屋淨值信用額度、新車和二手車貸款、船貸、休閒車貸款和以存單為抵押的貸款。截至2021年12月31日，我們的消費貸款組合總額為330萬美元，佔我們總貸款組合的1.5%。截至2021年12月31日，我們有1.1萬美元的無擔保消費貸款。

消費貸款通常期限較短，這減少了我們對利率變化的風險敞口。此外，管理層相信，通過增加客户關係和提供交叉營銷機會，提供消費貸款產品有助於擴大和建立與我們現有客户基礎的更牢固的聯繫。

貸款的產生、銷售和購買

我們的大部分貸款是由我們的貸款人員在我們的銀行辦公地點操作產生的。雖然我們同時提供固定利率和可調利率貸款，但我們產生每種類型貸款的能力取決於相對的借款人需求以及競爭銀行、儲蓄機構、信用合作社和抵押貸款銀行公司在當地市場上設定的定價水平。我們的房地產貸款發放量受市場利率的影響很大，因此，我們的房地產貸款發放量可能會因時期而異。

我們在決定是持有我們的貸款用於投資還是將此類貸款出售給投資者時，會持續考慮我們的資產負債表和市場狀況，從盈利和風險管理的角度選擇對我們最有利的策略。在截至2021年12月31日和2020年12月31日的幾年裏，我們分別售出了1250萬美元和2220萬美元的一至四户家庭自住型住宅房地產貸款。視乎市場和經濟情況，我們打算在未來期間繼續這項銷售活動，以賺取銷售收入。

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我們可能會不時地購買貸款參與權，以我們的主要貸款市場區域內外的物業為抵押，而我們並不是主要貸款人。在這種情況下，我們遵循我們一貫的貸款承銷和審批政策。截至2021年12月31日，我們有17筆貸款，總結餘額為4,160萬美元，其中我們不是牽頭貸款人，所有這些貸款都按照最初的償還條款履行。我們還參與了超過我們的貸款對一人借款人法定貸款限額的部分貸款，以分散風險。截至2021年12月31日，我們已參與了兩筆貸款的一部分，總金額為440萬美元。

下表列出了我們在所述期間的貸款發放、購買、銷售和本金償還活動。

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貸款審批程序和權限

根據聯邦法律，威斯康星第一聯邦銀行被允許向任何一個借款人或一組相關借款人提供的貸款總額一般限制在威斯康星第一聯邦銀行未減損資本和盈餘的15%(如果超過15%的金額是由“隨時可銷售的抵押品”擔保的，則為25%，或者對於某些住宅開發貸款，為30%)。截至2021年12月31日，基於15%的上限，威斯康星州第一聯邦銀行對一個借款人的貸款上限約為1170萬美元。同一天，威斯康星州第一聯邦銀行沒有未償還餘額超過這一金額的借款人。截至2021年12月31日，我們與一個借款人的最大貸款關係是750萬美元，這筆貸款以多户房地產為抵押，基礎貸款的表現符合當天的償還條款。

我們的貸款受書面承銷標準和發起程序的約束。對貸款申請的決定是基於潛在借款人提交的詳細申請、我們獲得的信用記錄以及我們董事會批准的外部獨立持牌評估師準備的物業估值(與我們的評估政策一致)。貸款申請主要是為了確定借款人償還所要求貸款的能力，申請上更重要的項目是通過使用信用報告、銀行對賬單和納税申報表來核實的。

所有貸款批准額均以貸款總額為基礎，包括未償還貸款的總餘額以及向個人借款人和任何相關實體提供的擬議貸款。我們的總裁兼首席執行官有個人授權，可以批准最高達200萬美元的貸款。我們負責商業貸款的高級副總裁有個人授權，可以批准最高100萬美元的貸款。我們的人員貸款委員會由我們的總裁兼首席執行官、商業貸款高級副總裁和所有信貸員組成，可以批准總計300萬美元的貸款。我們的董事會信貸委員會由我們的總裁和首席執行官以及三名外部董事組成，可以批准最高500萬美元的貸款。超過500萬美元的貸款需要得到我們全體董事會的批准。

一般來説，我們要求抵押貸款的所有權保險或摘要以及火災和擴大保險範圍的意外傷害保險，金額至少等於貸款的本金或財產改善的價值，具體取決於貸款類型。

拖欠和不良資產

犯罪程序。當貸款付款逾期15天時，我們會通過郵寄延遲通知的方式聯繫客户，信貸員可能會聯繫他們的客户。如果一筆貸款逾期了30天，我們會郵寄一份額外的逾期通知和一封由託收代表寫的關於貸款的信件，我們還會給借款人打電話。這些催收貸款的努力將一直持續到貸款逾期90天，在這一點上，除非管理層確定與借款人進一步合作安排鍛鍊計劃符合威斯康星州第一聯邦銀行的最佳利益，否則我們會將貸款提交止贖程序。當一筆貸款拖欠120天時，止贖程序將開始。我們可能會不時地接受契約，以代替喪失抵押品贖回權。

逾期貸款和不良資產. 貸款是定期審查的。如果貸款依賴抵押品，由於借款人的財務狀況惡化或相關抵押品的價值惡化，很可能至少有一部分貸款不會按照原始條款收回，管理層將確定該貸款為減值或不良貸款。當貸款被確定為減值時，貸款損失準備中的貸款以預期未來現金流量的現值為基礎計量，但所有抵押品依賴型貸款均以抵押品的公允價值為基礎計量減值。非權責發生制貸款是不能收回的貸款，因此，這類貸款的利息將不再按權責發生制確認。所有拖欠90天或以上的貸款都被置於非應計狀態，除非貸款得到很好的擔保並處於收回過程中。當貸款處於非權責發生制狀態時，未支付的應計利息將完全沖銷，只有在按現金收付制或成本回收法收到的情況下，才會確認進一步的收入。

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當我們因喪失抵押品贖回權而獲得房地產時，房地產被歸類為喪失抵押品贖回權的資產。喪失抵押品贖回權的資產以賬面價值或公允價值減去出售的估計成本中的較低者進行記錄。收購後不久，我們要求進行新的評估，以確定該房產的當前市場價值。在上述釐定的適用期間內，如貸款的記錄價值超出物業的市值，則從貸款損失撥備中扣除；如現有撥備不足，則在上述任何一種情況下，從開支中扣除。收購後，所有因維護物業而產生的成本都將計入費用。然而，與物業開發和改善有關的成本按估計公允價值減去估計銷售成本的程度資本化。

拖欠貸款。下表列出了我們在指定日期按類型、數量和金額劃分的貸款拖欠情況。

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