![slide43](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel043.jpg)
ci 0 U ) (0 m CD 0 CD ci ci -I l — 3 U ) CD ‘1 ci U ) ci -n — 3 w CD 0 CD C’ ) 0 ci t) j >
![slide44](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel044.jpg)
文件簽名信封ID:DLF7393F-D384-4DF7-AAO6-l B9C9421 1 CDA展品A-IT049651.1 1/SF 373398-00076/1 l-13-17/ARB/JLL-2-遞歸製藥公司。
![slide45](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel045.jpg)
文件簽名信封ID:DL F7393F-D384-4DF7-AAO6-1 B9C9421 1 CDA展品A-2露臺區域EXFIIBIT A-2 RN-1 r 1049651.11/SF 373398-00076/1 1-13-17/ARB/JIL-1-遞歸製藥公司。
![slide46](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel046.jpg)
文件簽名信封ID:DL F7393F-D384-4DF7-M06-1 B9C9421 1 CDA 1049651.11/SF 373390-00076/1 1-13-17/ARB/JLL展覽品A-3專屬裝載區域展示A-3不包括底層通道公共區域碼頭,但根據租賃條款,以上紅色概述的裝載區域為承租人專用;但是,承租人不得在專用公共區域碼頭的陰影部分放置任何固定裝置、設備、改善或其他障礙物,以阻擋任何駕駛通道或阻礙公共區域碼頭及其周圍的交通。-1-遞歸製藥公司
![slide47](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel047.jpg)
DocuSign信封ID:DL F7393F-D384-4DF7-AAO6-1 B9C9421 1 CDA附件B承租人工作函本承租人工作書應列出與在房屋內建造承租人改善設施有關的條款和條件。這封承租人工作信基本上是按時間順序編排的,並按順序討論房舍的建造問題,因為這些問題將在房舍的實際建造過程中出現。本承租人工作書中提及的《本租賃》條款或章節,應指本承租人工作信函作為附件B所附的辦公租約第I條至第29條的相關部分,且本承租人工作信函是其中的一部分;本承租人工作信函中提及的《本承租人工作信函》各節應指本承租人工作信函第1至6節的相關部分。第一節交付房屋的承租人承認承租人已徹底檢查了房屋。在交付日期,房東應將房屋交付給租户,租户應接受房東在本租約之日以其目前存在的“現狀”狀態提供的房產,除非租約中另有明確規定。在符合本承租人工作書第3.4節的規定下,承租人可自交付日期起自費拆除及處置(及/或轉售或回收)物業內的任何及所有固定附着物、傢俱或設備,並可保留承租人從轉售或回收任何該等固定附着物、傢俱或設備而收取的任何及所有收益。第二節租户改善2.1租户改善津貼。承租人應有權獲得一次性承租人改善津貼(定義見摘要第12節),用於支付與承租人改善工程的初步設計和施工有關的費用, 永久地固定在房舍上(“承租人改進”)。在任何情況下,房東沒有義務根據本租户工作書支付超過租户改善津貼的總金額,除非租約條款和本租户工作書明確要求的範圍。根據租約條款,所有已使用租户改善津貼的租户改善應被視為業主的財產。如果租户在交付日期後一(1)年內未能使用全部租户改善津貼,未使用的金額將為房東的獨有財產,租户無權要求任何該等未使用的金額。承租人承認承租人改善津貼將適用於承租人改善整個處所,以便在承租人改善完成後,整個處所已由承租人建造。2.2支付租户改善津貼。2.2.1租户改善津貼項目。除本承租人工作書中另有規定外,業主只能為以下項目和費用(統稱為“承租人改善津貼項目”)支付承租人改善津貼:2.2.1.1支付本承租人工作書第3.1節中定義的“建築師/空間規劃師”和“工程師”的費用,即使本承租人工作書中有任何相反規定,支付的總金額不得超過每平方英尺租金3.00美元,並支付下列各項所產生的費用:業主和業主顧問提供的與編制和審查《施工文件》有關的文件和材料的費用, 2.2.1.2支付與承租人改善工程施工有關的計劃檢查、許可和許可證費;2.2.1.3承租人改善工程的施工成本,包括但不限於拆除、測試和檢查費用、垃圾清運費、停車費、下班後公用事業使用費、承包商費用和一般條件;2.2.1.4基礎建築或建築物所在樓層的任何更改的成本,如施工文件要求進行此類更改(包括如果此類更改是由於此類工作是在無人居住的基礎上進行的)或為了遵守適用的政府法規或建築規範(統稱為《規範》),此類成本包括所有直接的建築和/或工程費用以及與此相關的支出;2.2.1.5對施工文件的任何更改或規範要求的承租人改進的費用;2.2.1.6銷售税和使用税;2.2.1.8“房東協調費”,該術語在本承租人工作信函的第4節2.6節中定義。I04965i.t 1/sf附件B 373398.00076/il.i3.i7/arb/jll l遞歸製藥公司。
![slide48](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel048.jpg)
DocuSign信封ID:D1F7393F-D384-4DF7-AAO6-1B9C9421 1 CDA 22.2支付租户改善津貼。在承租人改善工程施工期間,房東應每月為承租人的利益支付承租人改善津貼項目的承租人改善津貼,並授權為承租人的利益發放以下款項。2.2.2.1每月支出。在承租人改建工程施工期間的每個日曆月的20日(204小時)或之前(‘提交日期)(或房東指定的其他日期),承租人應向房東提交:(1)經承租人批准的向本承租人工作書第4.1節中定義的“承包商”付款的請求,並按行業列出承租人改善房屋的完成百分比時間表;(Ii)所有“承租人代理人”的發票,該術語在本承租人工作書的第4.1.2節中定義,用於提供勞動力和交付給房地的材料(如果該發票是給承包商的,承包商將需要提供付款申請書和證書[ALA表格G702-I 992或同等]由ArchtJSpace Planner簽署,以及一張明細表[ALA表格G703-1992或同等]);(Iii)租客批准此類發票並要求從租户改善津貼中支付的信件原件;(Iv)執行機械師的留置權解除,該留置權解除應對當時要求的付款金額有條件的,對於房東或租客之前從所有租户代理人那裏支付的付款金額是無條件的;以及(V)房東合理要求的所有其他信息。承租人的付款請求應視為承租人接受並批准承租人付款請求中規定的所提供的工作和/或所提供的材料。在提交日期後三十(30)天或之前,假設房東收到上述第(1)至(V)項所述的所有信息,並且在承租人根據第4.2.1節首先支付超額津貼金額(定義如下)的任何部分的前提下,房東應向承租人交付一張支票,向承租人的代理人(或承租人,如果此類發票以前由承租人支付)付款:(A)承租人如此要求的金額,如第2.2.2.1節所述,以上減去10%(10%)的保留金(此類保留權的總金額應稱為“最終TI津貼報銷”),以及(B)租户改善津貼的任何剩餘可用部分的餘額(不包括最後的TI津貼報銷),前提是業主不會因任何工程不符合“批准的施工文件”(該術語在下文第3.4節中定義)或由於任何不合格的工程而提出任何付款要求, 或因本租約中規定的任何其他原因。房東支付此類金額不應被視為房東批准或接受租户付款申請中規定的提供的工作或提供的材料。2.2.2.2最終TI津貼報銷。根據本承租人工作函的規定,房東應在房屋建造完成後向承租人交付支付給承租人的最終TI津貼補償支票,但條件是(1)承租人向房東交付(A)正確簽署、無條件地解除所有承租人代理人的最終機械師留置權,顯示支付金額,(B)承包商最後一次申請和由建築師/空間規劃師簽署的付款證書(ALA表格G702 1992或同等),(C)分解表(ALA表格G703 1992或同等),(D)加蓋印章的建築許可證平面圖正本,(E)建築許可證副本,(0)加蓋印章的建築許可證檢查卡正本,包括所有最後簽字,(G)完整尺寸的保證書副本和CD-R光盤,其中載有承租人以“DWG”和“PDR”格式繪製的“竣工”圖紙的電子文件,建築圖紙由建築師/空間規劃師提供,承建商為所有其他行業提供,(H)空氣平衡報告,(1)超額能源使用量計算,(J)承租人代理人的一年保證書,(K)製造商的保證和操作説明,(I)由承租人和建築師/空間規劃師填寫並簽署的最終清單,(M)工程師的合格信,説明工程師已檢查承租人的改進,並符合工程師的圖紙和規範,(N)已記錄的完工通知的副本, 以及(O)承租人根據本承租人工作書聘用的與承租人改進和房地任何其他改善有關的所有承包商/供應商/顧問的最終名單,包括但不限於承包商、其他承包商、分包商和其餘承租人的代理人、建築師/空間規劃師、工程師、系統傢俱供應商/安裝商、數據/電話佈線/設備供應商/安裝商等,該最終名單應列出完整的法定名稱、地址、聯繫人姓名(附電話/傳真/郵件地址)和承租人向每個此類承包商/供應商/顧問支付的貨物和服務的總價格(統稱為“最終收尾包”),以及(Ii)房東已檢查該房屋,併合理地確定不存在對建築物的機械、電氣、管道、供暖、通風和空調、生命安全或其他系統、建築物的幕牆、建築物的結構或外觀產生不利影響的不合格工程。或任何其他租户使用該其他租户在大樓內租用的房產。2.2.2.3其他條款。房東只有在承租人因承租人改善津貼項目而產生的費用時,才有義務從承租人改善津貼中支出。根據本租約第8.5節的條款,所有已提供租户改善津貼的租户改善津貼項目應被視為業主財產。租户不得要求租户在交付日一(1)週年或之前未支出的任何租户改善津貼,任何此類款項均為房東的獨有財產。2.2.2.4 L-C即使本租約中有任何相反規定, 在租户向房東提供租約第21條所述的信用證之前,房東不應被要求向租户支付租户改善津貼的任何部分。2.3施工規則、要求、規範、設計標準和建築標準。房東已制定建築規則、法規、要求和程序,以及規範、設計標準和建築標準,承租人,即下文定義的“建築師/空間規劃師”,以及所有承租人代理人在設計和建造承租人改善房屋時必須遵守這些規則、要求、規範、設計標準和建築標準(“建築規則、要求、規範、設計標準和建築標準”)。104965.Ii/SF證據B 373398-00076/I1-T3-I7/ARB/JII 2遞歸製藥公司,MC。
![slide49](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel049.jpg)
DocuSign信封ID:DL F7393F-D384-4DF7-AAO6-1 B9C9421 1 CDA 2.4附加津貼。無論第2.1節中規定的條款和條件如何,在雙方簽約後三十(30)天內]在本租約生效後,承租人有權根據向業主發出的書面通知(“額外津貼通知”),一次性增加(“額外津貼”)租客改善津貼,金額不超過物業每平方英尺租金$10.00(即$991,720.00),以支付與租客改善工程的初步設計及建造有關的費用。如果承租人行使其使用全部或部分額外津貼的權利,則該部分額外津貼應由租户向業主償還,方法是在初始租賃期限內,以一百二十(120)個相等的月度分期付款的方式增加租户每月基本租金,以全數攤銷該部分額外津貼,自租賃開始日起至此後每個日曆月的第一天至租賃期滿日為止(“每月額外基本租金”)。這種攤銷應與利息一起按8%(8%)的年利率計算。如果承租人選擇使用全部或部分額外津貼,則(I)雙方應立即簽署租約修正案(“修正案”),列出按每月基本租金增加的每月基本租金,以及(Ii)承租人應在租户簽署修正案並向業主交付修正案的同時,向業主支付相當於每月額外基本租金支付的第一期的金額。第3節施工文件3.1建築師/空間規劃師/施工文件的選擇。承租人應保留有執照的、有能力的, 在高層辦公空間和實驗室用途設計方面經驗豐富的知名建築師/空間規劃師,由承租人選擇並經業主合理批准(“建築師/空間規劃師”),以及由承租人選擇並經業主合理批准的有執照、有能力、有信譽的工程顧問(“工程師”)來準備施工文件。本合同項下由建築師/空間規劃師和工程師編制的平面圖和圖紙統稱為《施工文件》。所有施工文件應符合業主的圖紙格式和規範。業主對本第3節規定的施工文件的審查應為其唯一目的,不應暗示業主對施工文件進行審查,或要求業主就質量、設計、規範合規性或其他類似事項進行審查。因此,儘管業主或其空間規劃師、建築師、工程師和顧問審閲了任何施工文件,儘管業主或業主的空間規劃師、建築師、工程師和顧問可能向承租人提供了任何建議或幫助,但業主不對施工文件中包含的任何遺漏或錯誤承擔任何責任,也不對施工文件中包含的任何遺漏或錯誤負責,本租約第10.1節中規定的承租人豁免和賠償應具體適用於施工文件。此外,承租人和建築師/空間規劃師應在現場核實基本建築平面圖相關部分上顯示的尺寸和條件,承租人和建築師/空間規劃師應單獨負責, 房東對此不承擔任何責任。3.2最終空間計劃。承租人應在任何建築施工文件或工程圖紙開始之前,向業主提供兩(2)份由承租人簽署的房屋最終空間平面圖副本。最終空間平面圖(“最終空間平面圖”)應包括所有辦公室、房間和其他隔板的佈局和指定、它們的預期用途以及將在其中容納的設備。房東可以要求對最終空間平面圖中未包括的特殊用途項目進行澄清或提供更具體的圖紙。房東應在房東收到房屋的最終空間平面圖後五(5)個工作日內通知租户,如果該平面圖在任何方面不能令人滿意或不完整。如果承租人被告知,承租人應立即修改最終的空間計劃,以糾正任何不足之處或房東合理要求的其他事項。3.3最終施工文件。在業主和租客批准最終空間計劃後,承租人應立即安排建築師/空間規劃師和工程師完成房屋的建築和工程圖紙,建築師/空間規劃師應以完整的形式編制一套全面協調的建築、結構、機械、電氣和管道施工文件,以允許分包商競標工作並獲得所有適用的許可證(統稱為最終施工文件),並應將其提交業主批准,不得無理扣留、限制或拖延。承租人應向業主提供兩(2)份由承租人簽署的最終施工文件副本。房東,講道理,講誠信, 業主收到房屋的最終施工文件後十(10)個工作日內,如果該文件在任何方面不能令人滿意或不完整,應通知承租人。如果承租人被告知,承租人應立即根據審查和業主的任何反對意見修改最終的施工文件。3.4批准的施工文件。最終施工文件應在承租人開始建造房屋之前由業主批准(“批准的施工文件”);但是,承租人可以在業主批准最終施工文件之前開始拆除工作,並事先徵得業主的書面同意,不得無理扣留、附加條件或拖延。在業主批准最終施工文件後,承租人應促使建築師/空間規劃師將批准的施工文件提交給適當的市政當局,以獲得所有建築和結構許可證(“許可證”),但條件是(A)建築師/空間規劃師應在提交之前向業主提供其打算提交的一攬子文件的副本,以及(B)如果需要對基地建築進行修改才能獲得許可證,則承租人應事先獲得業主的書面同意。承租人特此同意,房東或房東顧問均不負責為該房屋獲取任何建築許可證或佔用證書(或允許承租人合法佔用該房屋的其他文件或批准),並由承租人負責獲取;但是,房東應配合承租人執行部級法案t049651.li/sf exposal 3 373398-00076/i i-i3-i7/arb/jit 3 Recursion PharmPharmticals,Inc.
![slide50](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel050.jpg)
DocuSign信封ID:D 1 F7393F-D384-4DF7-AAO6-1 B9C9421 1 CDA使承租人能夠獲得任何此類許可證或佔用證書(或允許承租人合法佔用房產的其他文件或批准)。未經業主事先書面同意,不得對批准的施工文件進行任何更改、修改或改動,業主不得無理拒絕同意。第四節承租人的施工改進4.1承租人的選擇承包商。4.1.1承包商。承租人應保留一名由承租人選擇並經業主合理批准的持牌總承包商(“承包商”),作為承租人改進工程的施工承包商,該承包商應是在可比建築方面經驗豐富的合格、信譽良好的總承包商。4.1.2租户的代理人。承租人保留和/或使用的建築師/空間規劃師、工程師、顧問、承包商、其他承包商、供應商、分包商、勞工和材料供應商應統稱為“承租人代理人”。對於下列行業,承租人只能選擇建築規則、要求、規範、設計標準和建築標準中列出的承包商、分包商、勞工和材料供應商:石棉、有線電視、電氣、電梯、消防噴水裝置、消防/生命安全、暖通空調、IIVAC空氣平衡、管道、屋頂(為組成項目的每棟建築列出的)和廢物。電氣、消防噴頭、消防/生命安全、暖通空調和管道工程必須由業主批准的一名或多名工程師進行,任何結構工程都必須由業主批准的工程師進行。4.2承租人代理人建造承租人改善設施。4.2.1施工合同;成本預算。在執行施工合同之前,承租人應履行]提交一份與承包商簽訂的承租人改建工程擬議合同的副本,包括一般合同]與承包商的條件(“合同”)提交業主批准,批准不得無理扣留、附加條件或拖延。本合同簽訂後,開工前,承租人應向業主提供一份完整的合同執行副本,以供業主備案。在承租人改善工程開始施工之前,在承租人接受了所有承租人改進的投標和建議後,承租人應向業主提供所有承租人代理人按行業分類的與承租人或承包商或在其指示下進行的承租人改進設計和施工相關的最終估計費用或已經發生的費用的詳細細目(“施工預算”),該費用應包括但不限於建築師和工程師費用以及業主協調費的費用。建築預算中列出的總成本超出租户改善津貼金額的金額,如有的話,在本文中稱為“超額津貼金額”。如果存在超額津貼,則在承租人改建工程開始之前,承租人應向房東提供相當於超額津貼金額的現金。超額津貼須由業主在支付租客改善津貼的任何剩餘部分之前支付,而支付程序須與租客改善津貼的程序相同。在承租人將施工預算中規定的總費用交付給業主後,與承租人改進的設計和施工有關的費用將發生變化, 超出施工預算中所列總成本的設計和施工的任何額外費用應加到超額津貼金額和施工預算中所列的總成本中,這些額外費用應由承租人立即支付給業主,作為超額津貼金額的補充或由業主選擇,承租人應自費支付此類額外費用,但承租人應繼續向業主提供本承租人工作書第2.2.2.1節第(1)、(Ii)、(Iii)和(Iv)項所述的文件。以上為房東批准,承租人在支付此類費用之前。根據租賃條款,所有由超額津貼支付的租户改善應被視為房東的財產。4.2.2租户的代理人。4.2.2.1業主對租客代理和租客改進工作的一般條件。承租人和承租人代理人對承租人改建工程的施工應遵守以下規定:(I)承租人改建工程應嚴格按照批准的施工文件進行;(Ii)承租人和承租人代理人不得以任何方式幹擾、阻礙或延誤業主基地建築承包商和分包商關於基地建築的工作或建築內的任何其他工程;(Iii)承租人代理人應向業主提交與承租人改善有關的所有工作計劃表,業主應在收到日程表後五(5)個工作日內通知承租人代理人任何必要的變更,承租人代理人應遵守更正後的時間表;及(Iv)承租人應遵守業主就停車、貨運、裝貨碼頭和服務電梯的使用、材料儲存、與其他租户的承包商協調工作等方面制定的所有規則, 以及與本承租人工作書有關的任何其他事項,包括但不限於承租人裝修和承租人的施工,承租人應立即執行所有文件,包括但不限於房東標準承包商的規則和規定,房東可能認為合理必要的文件,以證明或確認承租人同意遵守。4.2.2.2賠償。本租約第10.1節規定的承租人對房東的賠償也適用於以任何方式與104965i.tl/sf證物B 373398-00076/1 1-i3-i7/ARB/JIL 4遞歸製藥公司相關的任何和所有費用、損失、損害、傷害和責任。
![slide51](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel051.jpg)
DocuSign信封ID:D 1 F7393F-D384-4DF7-M06-1 B9C9421 I CDA承租人或承租人代理人或其直接或間接僱用的任何人的任何行為或不作為,或與承租人不支付因承租人改進而產生的任何金額和/或承租人不同意任何付款請求的全部或任何部分有關的任何行為或不作為。承租人的賠償,如本租約第10.1節所述,也應適用於以任何方式與房東履行任何行政行為有關的任何和所有費用、損失、損害、傷害和責任,(I)允許承租人完成承租人的改善,以及(Ii)使承租人能夠獲得任何建築許可證或佔用證書(或允許承租人合法佔用房產的其他文件或批准)。4.2.2.3承租人代理人的要求。每個承租人代理人應向承租人保證,併為房東的利益着想,其負責的承租人改進部分在自完工之日起不少於一(1)年的時間內,不得有任何工藝和材料缺陷。承租人的每個代理人應負責更換或維修根據其合同完成或提供的所有工作,這些工作應在(1)該承包商或分包商完成工作和(Ii)租賃開始日期後一年內出現缺陷。該工程的糾正應包括因拆除或更換全部或部分承租人改進而產生的所有額外費用和損害,不收取額外費用, 和/或可能受到損壞或幹擾的建築物和/或公共區域。所有關於承租人裝修的材料或工藝或與承租人有關的保證或保證應包含在合同或分包合同中,其書面形式應使該等保證或保證符合業主和租户雙方的利益,並可由其中一方直接執行。承租人約定給予房東任何必要的轉讓或其他保證,以實現這種直接強制執行的權利。4.2.2.4保險要求。4.2.2.4.1一般承保範圍。承租人的所有代理人應投保其各自僱員的工傷賠償保險,還應投保商業一般責任保險,包括財產損失,包括本租約第10條規定承租人必須投保的商業一般責任保險,包括有限度的財產損失責任保險,其保單應投保房東和租客,以及承包商和分包商。4.2.2.4.2特別保險。承租人或承包商應投保業主批准的“建築商一切險”保險,保險金額不得低於承租人或承包商實際承保的承租人改建工程費用以及業主可能要求的其他保險。, 雙方理解並同意,承租人應根據本租約第10條的規定,在承租人改進工程完成後立即投保。此類保險的金額應包括房東合理要求的擴大承保範圍背書。4.2.2.4.3一般術語。根據第4.2.2.4節規定承保的所有保險的證書應在承租人改建工程開始施工和承包商的設備移至現場之前交付給業主。所有此類保險單必須包含一項條款,即撰寫上述保險單的公司將提前三十(30)天書面通知房東任何取消或超過生效日期或此類保險金額的任何減少。如果承租人的改善設施在施工過程中因任何原因而受損,承租人應立即修復,費用和費用由承租人自理。承租人代理人應維持所有上述有效的保險範圍,直至承租人的改進完全完成並被房東接受,但房東要求的任何產品和完整的運營保險除外,該保險將在工程完成並經房東和租客驗收後維持十(至)年,並應將房東和房東指定的任何其他方指定為額外保險,超過本協議要求的整個十(10)年期的全部限額。除工傷補償外的所有保險, 由承租人的代理人維持的,應排除保險人對根據其規定投保的任何人的代位求償。該保險應規定,它是與業主有關的主要保險,由業主承保的任何其他保險都是超額的,與本合同所要求的保險無關。上述保險的要求不應減損本租户工作書第4.2.2.2節關於租户對房東進行賠償的規定。房東可酌情要求承租人獲得留置權和完工保證金或房東滿意的某種替代擔保形式,金額足以確保承租人完成無留置權的改進,並指定房東為共同債權人。4.2.3政府合規。承租人的改進應在各方面符合以下規定:(1)守則和其他州、聯邦、城市或準政府的法律、法規、條例和條例,根據受控公職人員、代理人或其他人員的裁決而適用;(Ii)美國保險協會(前稱全國消防保險商委員會)和國家電氣規範的適用標準;以及(Iii)建築材料製造商的規格。4.2.4業主檢查。房東有權隨時檢查租户的改進,但房東沒有檢查租户的改善並不構成放棄業主在本合同項下的任何權利,房東對租户改進的檢查也不構成房東對此的批准。如果房東合理地不批准租户改進的任何部分,因為這些改進的完成有瑕疵或偏差, 房東應以書面形式通知租客不同意的事項,並指明不同意的項目。房東不同意中指出的任何缺陷或偏差應由承租人糾正,房東不承擔任何費用,但如果房東確定存在缺陷或偏差,房東可採取房東認為必要的措施,由租客承擔費用,房東不承擔任何責任,以糾正任何此類缺陷或證據B 373398-00076/1 I-I3-I7/ARB/JIL-5-Recursion Pharmticals。Inc.
![slide52](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel052.jpg)
DocuSign信封ID:DL F7393F-D384-4DF7-M06-1 B9C9421 1 CDA偏差,包括但不限於導致承租人改進施工的性能停止,直到缺陷、偏差和/或問題得到糾正,達到業主滿意的程度。4.2.5會議。自本租約簽訂之日起,承租人應定期與建築師/空間規劃師和承包商就編制施工文件和承租人改善工程的進度舉行會議,會議應在業主和承租人雙方商定的時間在項目辦公室舉行,並應業主要求,某些承租人代理人應出席此類會議。此外,所有此類會議均應做好記錄,並應立即將記錄的複印件送交業主。每月召開一次此類會議,應包括審查承包商當前的付款請求。4.2.6業主協調費。承租人應向房東支付相當於承租人改善硬成本和軟成本的百分之一(1%)的施工監督管理費(房東協調費)。4.3竣工通知書。在承租人改善工程最終完成後五(5)天內,包括但不限於完成任何審批清單項目,承租人應根據適用法律將竣工通知記錄在房屋所在縣的記錄員辦公室,並應在記錄後向房東提供一份副本。如果承租人沒有這樣做,房東可以作為承租人的代理人代表承租人簽署並提交該文件,費用由承租人自行承擔。在施工結束時,業主支付最後的TI津貼報銷之前, (I)承租人應促使承包商和建築師/空間規劃師(A)通過必要的註解更改來更新批准的施工文件,以反映施工過程中對批准的施工文件所做的所有更改;(B)盡建築師/空間規劃師和承包商所知,證明此類更新的批准的施工文件是真實和正確的,該證明在本租約到期或終止(經修訂)後仍然有效,以及(Ii)承租人應向房東交付最終收尾包。房東應自費更新房東所在樓層的“竣工”總體平面圖(如有),包括更新的平面紙和電子CAD文件,房東可隨時修改所有這些文件,並應租户的要求提供其最新版本。第5節雜項5.1租户代表。承租人已指定香農·託斯特羅姆作為其在本承租人工作書中規定的事項的唯一代表,他有完全的權力和責任代表承租人按照本承租人工作書的要求行事。5.2業主代表。房東已指定Jack Van Kleumen作為其在本租户工作書中規定的事項的唯一代表,在另行通知租户之前,該代表有完全的權力和責任代表房東按照本租户工作書的要求行事。5.3在這封租户工作信中的關鍵時刻。除非另有説明,否則本承租人工作信函中提及的“天數”均指日曆日。如果房東及時不批准任何需要審批的項目, 文件的編制和批准程序應重複進行,直到業主批准文件為止。5.4租户的租約違約。儘管本租約中有任何相反的規定,如果本租約第19.1節所述的違約事件或租户根據本租户工作書的違約在物業基本建成之前的任何時間發生,則(I)除根據本租約授予房東的所有其他權利和補救措施外,房東有權扣留全部或部分租户改善A款。]租金和/或房東可能導致承包商停止建造房屋(在這種情況下,承租人應對因這種停工而導致的房屋基本完工的任何延誤負責),以及(Ii)房東根據本租户工作書的條款承擔的所有其他義務應得到寬恕,直到根據本租賃條款糾正這種違約為止(在這種情況下,房東的不作為導致房屋基本完工的任何延誤應由承租人負責)。104965.li/SF附件B 373398-00076/I I.13.17/ARB/JLI 6遞歸製藥公司。
![slide53](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel053.jpg)
DocuSign信封ID:DL F7393F-D384-4DF7-AAO6-l B9C9421 I CDA展品C租賃期限通知:_猶他州鹽湖城。女士們、先生們:根據《寫字樓租賃協議》,我們希望通知您和/或確認如下:1.交付日期為2.租期從或已經於[June 1, 2018]為期十(10)年,截止於[2027年5月31日。3.租金自開始累算[June 1, 2018],每月5209,078.38美元。4.如果租賃開始日期不是每月的第一天,第一次賬單將包含按比例調整。此後的每一次賬單,除最後一次賬單外,應為租賃規定的每月分期付款的全部金額。5.你的房租支票應以_[增加房東標誌性街區]同意並於20年月20日起接受。“承租人”:Recursion PharmPharmticals,Inc.,一家特拉華州公司,由:___
![slide54](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel054.jpg)
DocuSign信封D:01 F7393F-D384-4DF7-M06-1 B9C9421 1 CDA展品D規章制度承租人應忠實遵守和遵守以下規章制度。業主不對承租人不履行任何上述規章制度或其他任何與項目其他承租人或居住者的行為或不作為有關的行為或不作為負責。本租約的規章制度與本租約的其他規定如有衝突,以本租約的其他條款為準。我..。未經業主事先書面同意,租户不得更改任何鎖或在房屋的任何門窗上安裝任何新的或額外的鎖或螺栓,不得無理扣留、調節或延誤。承租人應承擔承租人要求的任何鎖具更換或修理的費用。房東將為房屋提供兩把鑰匙,租户需要的任何額外鑰匙必須以合理的費用從房東那裏獲得,由房東確定。本租約終止後,承租人應歸還房東所有儲物室、辦公室和衞生間的鑰匙,無論是提供給房客的鑰匙,還是房客以其他方式獲得的鑰匙,如果房東認為有必要更換鑰匙或更換丟失鑰匙開啟的鎖,承租人應向房東支付更換或更換鑰匙的費用。2.除正常進出處所外,所有通往公共走廊的大門須時刻關閉。3.除租約另有規定及準許外,業主保留在類似建築物慣常的時間內關閉及鎖上建築物的所有出入口的權利。租客, 如果是在大樓的正常營業時間之後,其僱員和代理人必須確保大樓的門在離開大樓時牢牢地關閉和鎖上。任何租客、其僱員、代理人或任何其他人士在建築物如此上鎖的任何時間,或在建築物被視為在正常營業時間以外的任何時間進入或離開建築物,均可被要求籤署建築物登記冊。除非尋求進入建築物的人有適當的身份證明或事先安排的進入建築物的通行證,否則可拒絕進入建築物。房東將向租客以書面形式提出要求的人提供通行證。承租人應對所有承租人請求通過的人負責,並對房東的所有行為負責。業主和他的代理人在任何情況下都不對任何人進入或被排除在建築物外的任何錯誤承擔損害賠償責任。在容易發生入侵、暴徒、暴動、公眾騷亂或其他騷亂的情況下,業主有權在建築物或項目持續期間,以其認為對生命財產安全和保護適當的任何方式阻止進入建築物或項目。4.在沒有事先通知業主的情況下,不得將傢俱、貨物或任何種類的設備帶進建築物。所有進出大樓的活動應由業主安排,並只能在業主指定的時間和方式進行。業主有權規定進入大樓的所有保險箱和其他重物的重量、大小和位置,以及將其移入和移出大樓的時間和方式。保險箱和其他重物,如業主認為有必要,, 站立在一定厚度的支撐物上,以便適當地分配重量。在任何情況下,房東將不對任何此類安全或財產的損失或損壞負責。因移動或維護任何此類安全或其他財產而對建築物的任何部分、其內容物、佔用者或訪客造成的任何損害,應由承租人獨自承擔責任和費用。5.建築物內不得接收傢俱、包裹、供應品、設備或商品,亦不得在電梯內上下搬運傢俱、包裹、供應品、設備或商品,但如在業主不時設定的時間內,在業主指定的特定電梯內或由業主指定的人員使用,則屬例外。6.租户的要求只有在向項目管理處或業主指定的辦公地點提出申請後才會得到滿足。除業主特別指示外,業主員工不得從事任何非正常職責的工作或做任何事情。7.未經業主事先書面同意,租客不得在處所或建築物的任何部分展示、分發、油漆或張貼任何標誌、廣告、告示或傳單。承租人不得騷擾、招攬、兜售或遊説本項目的任何居住者,並應與業主及其代理人合作,防止此類情況發生。8.衞生間、尿廁、洗臉盆及其他器具不得作建造用途以外的其他用途,亦不得在其內拋擲任何種類的異物。因違反本條而造成的任何損壞、停工或損壞的費用,須由造成該等損壞、停工或損壞的租客或其傭工、僱員、代理人、訪客或持牌人承擔。9.承租人不得使房屋的地面超載,也不得標記、釘釘子或螺絲或鑽入隔斷, 未經業主事先書面同意,木製品或石膏板或以任何方式污損房屋或其任何部分。承租人不得向任何未經房東批准的人購買泉水、冰、毛巾、亞麻布、維修或其他類似服務。10.除供承租人的僱員及受邀人士專用的自動售貨機外,未經業主書面同意,不得在處所內安裝、維修或操作自動售貨機,亦不得安裝、維修或操作自動售貨機。1049651.11/SF附件D 373398.00076/11-13.17/ARB/JIL 1遞歸幻影公司。
![slide55](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel055.jpg)
DocuSign信封ID:D 1 F7393F-D384-4DF7-AAO6-1 89C9421 1 CDA 1 1。除租約另有規定及準許外,承租人不得在處所、建築物或工程項目之內或之上使用或保存任何煤油、汽油、爆炸性物料、腐蝕性物料、能夠發出有毒煙霧的物料或其他易燃或易燃液體化學品、代用品或物料。承租人應提供在房屋內使用或保存的任何有害物質的材料安全數據表。12.除租約另有規定及許可外,未經業主事先書面同意,租客不得使用業主供應以外的任何供暖或空調方法。13.除租契另有列明並根據租契準許外,租客不得在處所之內或之上使用、保管或準許使用或保管任何骯髒或有害的氣體或物質,亦不得準許或容許業主或項目其他佔用人因噪音、氣味或震動而以令業主或其他佔用人反感或反感的方式佔用或使用處所,或以任何樂器、收音機、留聲機或任何其他方式幹擾其他租客或在該處有業務的人。承租人不得將任何物品扔到門外、窗户外、天窗外或過道上。14.承租人不得將任何動物、禽鳥、魚類、水族館帶進或飼養在工程項目、建築物或處所內,或除非在業主指定的範圍內,否則不得將自行車或其他車輛帶進或飼養在工程項目、建築物或處所內。15.除非租契另有列出及準許,否則不得在處所內進行或準許烹飪,亦不得將處所用作儲存商品、住宿或作任何不正當、令人不快或不道德的用途。儘管如此,, 承銷商實驗室批准的設備和微波爐可用於為員工和訪客加熱食品和沖泡咖啡、茶、熱巧克力和類似飲料,前提是此類使用符合所有適用的聯邦、州、縣和市法律、法規、條例、規則和法規。16.該處所不得用作製造或儲存商品,但如該等貯存是與使用摘要所規定的處所有關連的,則屬例外。未經房東明確書面同意,承租人不得佔用或允許將房屋的任何部分用作信使式操作或派遣辦公室、公共速記員或打字員的辦公室,或用於製造或銷售任何形式的酒、毒品或煙草,或用作醫務室,或用作理髮店或美甲店,或用作就業局。承租人不得僱用或支付房屋內除在房屋內為該承租人實際工作的任何員工外的任何員工,也不得發佈廣告招聘在房屋內提供住址的勞動者。17.業主保留將任何人排除或逐出本項目的權利,如業主認為任何人已醉酒或受酒精或毒品影響,或以任何方式作出任何違反本規則及規例的行為。18.承租人、其僱員和代理人不得出於吸煙或任何其他目的,在入口處、走廊、人行道、大堂、法院、大廳、樓梯、電梯、前廳或任何公共區域遊蕩,也不得以任何方式阻礙這些區域,只能將其用作房產的出入口。19.承租人不得浪費電力, 並同意與業主充分合作,以確保建築物的供暖和空調系統最有效地運行,並應避免試圖調整任何控制措施。承租人應參與房東承擔的回收項目。20.承租人應將其所有垃圾和垃圾存放在房屋內部。在猶他州鹽湖城,如垃圾箱或容器內的物料的性質不足以使其在不違反任何管限此種處置的法律或條例的情況下,不能以移走和處置垃圾及垃圾的普通及慣常方式處置,則不得將該等物料放置在垃圾箱或容器內。所有垃圾、垃圾和垃圾的處理只能在業主指定的時間內通過房東指定的入口通道和電梯進行。承租人應另行安排,由承租人承擔費用,以處置超過房東確定的寫字樓租户典型垃圾數量的大量垃圾(即多餘的搬運箱或運輸材料)。如因租客、其代理人、僱員、承建商、訪客或持牌人使用或誤用或疏忽而引致該處所滋生蟲鼠,則租客須立即安排不時撲滅該處所,以令業主滿意,並須僱用業主事先以書面批准的持牌滅蟲員。21.承租人應遵守房東或任何政府機構制定的所有安全、消防和疏散程序和規定。22.任何受僱於承租人從事清潔工作的人,應事先獲得業主的書面批准,並在建築物內外, 須受建築物經理(但不是以該經理或業主的代理人或受僱人的身分)所管轄和控制及指示,而租客須對該等人士的一切作為負責。23.未經業主事先書面同意,不得將遮篷或其他突出物安裝在建築物的外牆上;除業主標準窗簾外,不得將窗簾、百葉窗、窗簾或屏風安裝在或懸掛在處所的任何窗或門上,或用於與該等窗或門相關的用途。所有懸掛在建築物周邊的電氣天花板固定裝置必須是熒光燈和/或業主事先書面批准的質量、類型、設計和暖白色燈泡顏色。未經業主事先書面同意,任何窗户的內部或外部都不得塗抹或以其他方式防曬。1049651.11/SF附件D 373398-00076/I 1-13-17/ARB/j1I 2遞歸製藥公司。
![slide56](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel056.jpg)
DocuSign信封ID:DL F7393F-D384-4DF7-AAO6-1 B9C9421 1 CDA承租人應對房屋外窗上的窗膜的任何損壞負責,並應迅速修復任何此類損壞,費用由承租人承擔。當陽光直射在房屋的窗户上時,承租人應在一天中的任何時間段關閉窗簾。在離開當天的房屋之前,租户應拉上或放下窗簾,熄滅所有燈光。承租人應遵守業主關於打開和關閉窗簾的規定,窗簾安裝在房屋內的窗户上,可以看到建築物的任何內部或公共區域。24.反射或允許光線和空氣進入建築物內大廳、通道或其他公共場所的窗框、窗扇、天窗、窗户和門,不得由承租人遮蓋或阻擋,也不得將瓶子、包裹或其他物品放置在窗臺上。25.房客必須遵守房東的要求,告知員工房東的重要物品。26.承租人必須遵守所有適用的“禁煙”或類似條例。如條例規定租户須採用書面吸煙政策,則須將該政策的副本存檔於大廈辦事處。27.承租人特此承認,業主沒有義務為房屋、建築物或項目的利益提供警衞服務或其他安全措施。承租人特此承擔一切責任,保護承租人及其代理人、僱員、承包商、受邀者和客人及其財產不受第三方行為的影響,包括鎖上門和關閉其他進入房屋的途徑,無論房東是否選擇。, 選擇為項目或其任何部分提供安全保護。承租人還承擔房東自行決定提供的任何安全和安保設備、服務和程序可能無效、故障或被未經授權的第三方規避的風險,承租人除承擔本租賃項下的其他保險義務外,還應在承租人希望針對與此類事件相關的損失提供保護的範圍內獲得自己的保險範圍。承租人應配合房東制定或法律要求的任何合理的安全或安保計劃。28.所有電氣或機械性質的辦公設備應由租户放置在業主批准的環境中,以吸收或防止任何振動、噪音和煩擾。29.承租人不得在建築物的任何空間或公共大廳內使用任何手推車,但裝有橡膠輪胎和橡膠護欄的手推車除外。30.未經業主事先書面同意,不得在該房屋內進行拍賣、清算、賤賣、停業或破產出售。31.任何租客不得使用或準許將處所的任何部分用作居住宿舍、寢室或宿舍。32.租户不得向任何未經房東批准的公司或個人購買泉水、毛巾、清潔工或維修或其他類似服務。房東應批准足夠數量的此類服務來源,以便為租户提供合理的選擇,但僅在房東根據其判斷認為符合建築物的安全和正常運營的情況下和在其判斷的範圍內。33.承租人應自行承擔費用,安裝和維護足夠的, 在處所內的任何複印機或影印機或類似的發熱設備旁,有明顯標記並操作正常的滅火器,而該等設備可能含有或可能不含有可能燃燒的物料。34.承租人不得允許項目的任何部分,包括停車設施,用於清洗、裝飾或以其他方式清洗汽車。業主保留隨時更改或廢除任何一項或多項本規則和規例的權利,或制定業主認為為管理、安全、護理和清潔處所、建築物、公共區域和項目所需的其他和進一步合理的規章制度,以及維持其中良好秩序,以及方便其他住客和租客的權利;但(1)房東向承租人提供有關任何該等附加或修訂的規則及規例的書面通知,及(Ii)任何該等附加或修訂的規則及規例仍受本租約的條文所規限,如附加或經修改的規則及規例與本租約的其他條文有任何衝突,則以後者為準。房東可以為了任何特定租户的利益而放棄任何一項或多項這些規則和法規,但房東的這種放棄不得解釋為對任何其他租户的此類規則和法規的放棄,也不得阻止房東此後對項目的任何或所有租户執行任何此類規則或法規。承租人應被視為已閲讀本規則和規則,並同意遵守這些規則和規則,作為其佔用房產的條件。104965111/SF附件D 373398-00076/I 1-13-17/ART/JO 3遞歸製藥公司。
![slide57](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel057.jpg)
DocuSgri信封ID:DL F7393F-D384-4DF7-M06-1 B9C9421 1 CDA證物E信用證(房東可接受的貨幣中心銀行的信頭)傳真號碼。[(J -__][插入銀行名稱和地址]斯威夫特:[填上編號(如有的話)]簽發日期:_受益人:申請人:[填寫受益人姓名和地址][插入申請者姓名和地址]信用證編號:到期日:可用金額:_在我們的櫃枱美元[插入美元金額](美元[插入美元金額]女士們,先生們:我們在此建立不可撤銷的備用信用證第號。_[插入租户姓名], A [插入實體類型],最高可達美元總額[插入美元金額] ([插入美元金額]美元)即日生效,到期日(到期日),憑即期匯票付款即可獲得[插入銀行名稱]隨附下列單據時:1.本不可撤銷備用信用證正本及修改件(如有)。2.受益人簽署的聲明,據稱是由一名授權的[插入房東姓名J,A[插入實體類型](“房東”)聲明如下:“以下籤署人證明,房東有權根據該寫字樓租約的條款提取_美元的金額_[插入租賃日期]經修訂(統稱為“租賃”),或該金額構成承租人在該租賃下因違反該租賃而欠受益人的損害賠償金,而在本圖紙繪製時,該金額仍未支付。或“以下籤署人特此證明,我們已收到一份[插入銀行名稱]我們選擇不延長其第號備用信用證。_或“以下籤署人在此證明受益人有權提取第號信用證的全部金額。由於承租人根據美國破產法或州破產法根據該特定辦公室租約提交的自願請願書的日期為[插入租賃日期],經修訂的(統稱為《租約》),在本圖紙提交時,該文件尚未被駁回。或“以下籤署人在此證明受益人有權提取第號信用證的全部金額。由於根據美國破產法或州破產法對承租人1049651.11/SF提交的非自願請願書,證物E 373390-00076/I 1-13-17/arb/jii-i-recursien PharmPharmticals,Inc.
![slide58](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel058.jpg)
DocuSign信封ID:DL F7393F-D384-4DF7-AAO6-1 B9C9421 1 CDA[插入租賃日期],經修訂的(統稱為《租約》),在本圖紙提交時,該文件尚未被駁回。特殊條件:在該備用信用證項下,可以進行部分提款和多次提示,但條件是,美國支付的每一項此類要求都應減少該備用信用證項下的可用金額。所有需要的信息,無論是用空格、括號或其他方式標明的,都必須在繪圖時填寫。[請提供所需的審核表格,並將其作為附表附在信用證上。]所有簽名必須以原件手工簽署。所有銀行手續費均由申請人承擔。本備用信用證的一項條件是,除非我們在到期日前至少六十(60)天通過全國認可的隔夜快遞服務向您發送通知,我們選擇不再將該信用證延長一年,否則將被視為自動延期一年,不作任何修改。上述通知將被髮送到上述地址,除非您以收件人或快遞的方式以書面方式通知美國更改地址。任何向美國發出的通知,只有在我們實際收到我們指定的辦事處後才被視為有效。在任何情況下,在沒有我方進一步通知的情況下,到期日不得超過本信用證的最終到期日(到期日)。本信用證可轉讓一次或多次,但每次轉讓給一名受讓人(“受讓人”),且僅限於轉讓時信用證項下可提取的全部金額,前提是向該受讓人的轉移符合所有適用的美國法律和法規。在轉讓時,信用證正本和修改正本(如果有)必須連同我們的轉讓表(可根據要求提供)和我們的慣例轉讓費由申請人支付給我們。如果是本信用證項下的任何轉讓,匯票和任何必要的聲明必須由受讓人簽署,如果受益人的名字出現在本備用信用證中,受讓人的名字將自動被取代。本備用信用證項下要求的所有匯票必須註明:[插入銀行名稱]備用信用證編號。_我們在此同意,如果匯票提交給[插入銀行名稱]本信用證規定的日期或之前[插入時間-(例如,上午11:00)],並且只要所提交的匯票符合本信用證的條款和條件,美國IN應在下一個營業日營業結束前立即開始付款。如果匯票提交給[插入銀行名稱]在本信用證項下[插入時間-(例如,上午11:00)],如果匯票符合本信用證的條款和條件,應由US IN在下一個營業日第二個營業日營業結束時立即支付。在本信用證中使用的“營業日”是指除星期六、星期日或法律授權或要求猶他州的銀行機構關閉的日子以外的任何日子。如果本信用證的到期日應在非營業日的某一天,則該到期日應自動延長至下一個營業日。本信用證項下的提款可在本信用證當時的到期日或之前以專人送貨、特快專遞、隔夜郵寄或傳真的方式提交。傳真交單應將上述規定的以美國為付款人的即期匯票連同本信用證一起發送至我方傳真號碼,[插入F AX號碼-LJ-J,請注意:[插入適當的收件人],並用電話確認我們已收到該傳真。[將電話號碼-U......-......J或添加到您已收到美國書面通知的其他傳真或電話號碼,作為適用的此類號碼。我們同意通過國家認可的夜間快遞服務,以書面形式通知您該方向的任何變化。根據本款提交的任何傳真單據上還應註明,該即期匯票和信用證的正本正在匯入,以便在下一個營業日交付給[插入銀行名稱] 1049651.11/SF EXHIBIT E 373398.00076/I I.[3.17/ARB/JLL-2-Recursion PharmPharmticals,Inc.
![slide59](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel059.jpg)
DocuSign信封ID:D1F7393F-D384-4DF7-M06-1B9C9421 1CDA根據本文件下一段的規定,在適用的提示地址提示。我們特此向您保證,根據本備用信用證條款開具的所有單據,如果在我行辦公室開具並提示付款,我們將如期兑現。[插入Bank NameJ,[插入銀行地址],收件人:[插入適當的收件人],在本信用證到期日或之前,(到期日)[插入開證行名稱]如果信用證的正本在收到前全額提取之前遺失、被盜、毀損或毀壞,應用替換信用證替換。[插入開證行名稱]IT收取的任何費用以及遺失信用證和賠償的宣誓書。由受益人籤立,承兑[插入開證行名稱]以其唯一的自由裁量權。這種更換的任何銀行費用應由受益人支付。除本合同另有明文規定外,本備用信用證受《國際備用慣例》(ISP98)國際商會(出版物第590號)管轄。非常誠摯的貴方,(開證行名稱)_Inc.
![slide60](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel060.jpg)
文件簽名信封ID:DL F7393F-D384-4DF7-M06-l B9C9421 1 CDA Exposure F建築外部標牌展品F104961.11/SF 373398-00076/1 l-13-17/arb/jll-1-遞歸製藥公司。
![slide61](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel061.jpg)
文件簽名信封ID:DLF7393F-D384-4DF7-M06-1 B9C9421 1 CDA附件G聲明本租約中使用的術語聲明‘共同指的是:(I)1998年10月15日通過題為’車廠區重建項目區計劃‘的重建圖則的公告,該公告於1998年10月22日記錄為正式記錄第1835頁第8133冊的7127194號條目,該公告經修訂並受1998年10月15日記錄的題為《車廠區重建項目區圖則》的修訂後的《採用重建圖則公告》影響,1999年,作為《正式記錄》第8275冊第1402頁的7345726號條目;(2)2000年1月3日的地役權協議(與邊界協議),2000年1月13日記錄為7553961號條目,載於《正式記錄》第8336冊第1170頁,經修訂和/或以其他方式影響;《城市工程協議總括修正案》於2013年4月22日記錄為11622650號條目,記錄在《正式記錄》第5755頁,由Brian GOCRNOUR籤立,日期為2001年2月21日的誓章經修訂和/或以其他方式影響,2001年2月26日記錄為7828965號條目,在第8427冊,《正式記錄》第4667頁;(3)經修訂和重新修訂的《參與和補償協定》,日期為2006年5月30日,2006年6月8日記錄為9747342號條目,載於《正式記錄》第9305冊第5127頁,經修訂和/或以其他方式受到《修訂和重新簽署的參與和補償協議第一修正案》的影響,2013年4月22日記為11622649號條目,載於10129冊,《正式記錄》第5750頁;(4)2000年1月3日格蘭德里奧街授予地役權,2000年1月13日記為7553963號條目,載於《正式記錄》第8336冊第1217頁,並經2000年8月7日記為7693049號條目的宣誓書更正, 《正式記錄》第8379冊第5484頁,經修訂、補充,並受《正式記錄》第9128冊第481頁2005年5月6日記錄為9370280號條目的《格蘭德河街地役權授予書》和2007年12月20日記錄為10305320號《正式記錄》第9550頁第5547頁的《裏奧格蘭德街地役權授予書第二修正案》以及2013年4月22日記錄為10129冊第11622651號條目的《項目協議聯合修正案》影響,見《正式記錄》第5760頁;(V)1999年12月23日的《廣場行人和公共用途地役權和規劃協議》,2000年1月13日記錄為7553964號條目,載於《正式記錄》第8336冊第1240頁,經2000年8月7日記錄為7693049號的誓章更正,第8379冊記錄在《正式記錄》第5484頁,並受2005年5月6日《廣場行人和公共用途地役權和規劃協議第一修正案》的修訂、補充和其他影響,該第一修正案記錄為《正式記錄》第9128冊第506頁的9370282號條目,以及《項目協議聯合總括修正案》,2013年4月22日記為11622651號條目,載於《正式記錄》10129冊第5760頁;(Vi)北廟臨街道路地役權批地書,日期為12月23日;[999,2000年1月13日記錄為7553965號條目,在第8336冊,正式記錄第1263頁,經2000年8月7日記錄為7693049號的誓章更正,第8379冊,第5484頁,以及受2005年5月6日記錄為9370279號條目,第9128冊,正式記錄第466頁,以及4月22日記錄的對項目協議的某些聯合總括修正案的修訂、補充和其他影響,2013年,作為11622651號條目,載於10129冊,《正式記錄》第5760頁;(Vii)註明日期為1999年12月23日的車廠行人及公共用途地役權,於2000年1月13日記錄為7553966號記項,載於《正式紀錄》第8336冊第1284頁,並經《機房行人及公共用途地役權第一修正案》修訂、補充及以其他方式影響,而2005年5月6日記錄為第9128冊第497頁的9370281號記項;(Viii)註明日期為1999年12月23日的酒店行人地役權,於2000年1月13日記錄為正式紀錄第8336冊第1302頁內的7553967號記項,而該等修訂、補充及在其他方面受現時稱為行人地役權的《酒店行人地役權第一修正案》修訂、補充及以其他方式影響,並於2005年5月6日記錄為第9128冊第525頁的9370283號記項;(Ix)《公園區塊協議》,日期為2000年7月5日,記錄於《正式記錄》第8373冊第5614頁,編號為7674967,經修訂和/或受《城市工程項目協議總括修正案》修訂和/或以其他方式影響;。(X)《聲明和確立保護性契諾、條件、限制和地役權批出書》,日期為2000年12月15日,記錄為編號7787948。, 在《正式紀錄》第8410冊第8311頁,經修訂和/或受《正式紀錄》第9128冊第536頁某項第一修正案修訂和/或以其他方式影響的《正式紀錄》第8430冊第1766頁,2001年3月1日記入第8430冊,記入《正式紀錄》第9128冊,記入9370284號記項;(Xi)經修訂及重訂的《共管公寓門廊C座共管項目聲明》,於2001年4月27日記錄於《正式紀錄》第8450冊第4761頁,編號為7881708,上述經修訂及重訂的1049651.11/SF證物G 373398-00076/1-13-17/ARB/JIL 1遞歸製藥公司。
![slide62](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel062.jpg)
文件簽名信封ID:DLF7393F-D384-4DF7-M06-1B9C9421 1 CDA聲明已被修訂和/或以其他方式影響,該聲明被修訂和/或以其他方式影響,2011年2月15日被記錄為第9905冊正式記錄第6380頁上的條目11134756的經修訂和重新聲明的共管門式CF共管項目的CDA聲明;(12)修訂和重述的共管住宅門式C2座共管項目的聲明,2001年4月27日作為7881709號記錄在第8450冊,正式記錄的第4843頁;(Xiii)《共管公寓門廊A座共管公寓項目的聲明》--2001年2月26日記錄為《正式記錄》第8427冊第4676頁7828969號條目;(Xiv)《共管公寓網關B座共管項目的宣佈》(2001年2月26日記錄為正式紀錄第8427冊第4752頁的7828971項記項),並受《正式紀錄》第8427頁的《共管公寓B座共管項目的宣佈》的某項第一修正案及《測量地圖紀錄的修訂》(2002年5月16日記錄為8235748號的第7012頁第859美元冊)及由2004年7月20日記錄為第9125323號的《共管公寓門户B座共管項目的宣佈及測量地圖的修訂紀錄的某項第二修正案》所修訂或以其他方式影響,在第9016號書第2655頁;(Xv)《關於商業共享維護的契諾、條件和限制的聲明》,日期為2001年2月28日,證明是《關於商業共享維護(門户)的契諾、條件和限制聲明的某些備忘錄》,2001年3月1日作為條目7833681記錄在《正式記錄》第8430冊第1770頁上,以及《關於商業共享維護的契約、條件和限制聲明備忘錄的某些第一修正案》記錄在第9128冊作為條目9370286。, 在《正式記錄》第563頁,根據《內陸西部鹽湖城門户》的某些同意和承認,L.L.C.將2013年9月25日記為11730200號條目,載於《正式記錄》第1552頁10180冊;(十六)截至2001年9月1日的《地役權聲明》,2003年4月7日記為8600407號條目,載於第772美元冊,第5889頁;(十七)截至2003年2月2日的《公約協定》,2003年4月7日作為8600408號條目記錄在第8772冊《正式記錄》第5901頁;(Xviii)2002年4月8日的未記錄的停車許可協議、2002年7月9日的未記錄的停車許可協議第一修正案和2002年6月1日的未記錄的中央工廠參與協議,每項協議均由日期為2003年6月16日的某項停車許可、停車通道、中央工廠參與和從屬協議披露,該協議於2003年6月16日記錄為條目編號8691592,載於8818冊,正式記錄第5955頁;(Xix)2003年10月6日的《停車許可證協議》,2003年10月10日記為8848851號條目,載於《正式記錄》第8894頁,第9334頁,經2005年5月5日的《停車許可證協議》(門户辦公室3)的某些第一修正案修訂、補充和以其他方式影響,2005年5月6日記為9370289號條目,載於第9128冊,《正式記錄》第580頁;(Xx)為經營天文館和放映大屏幕電影特輯的目的而建造和隨後收購F座A座零售單元的協議,日期為2002年2月13日,記錄為2004年6月8日,編號為9084123,載於《正式記錄》第8998冊,第4901頁;。(Xxi)《停車許可證協議》,日期為2004年6月30日,記錄為第9016冊,第2635頁,編號9125321。, 2005年5月5日的《停車許可協議第一修正案》補充和以其他方式影響,2005年5月6日記入第9128冊《正式記錄》第573頁的9370288號條目;(Xxii)截至2005年5月5日的《空中地役權協議》,2005年5月6日記入第9128冊第586頁的9370290號條目;(二十三)《侵佔協定》,日期為2005年5月5日,記載於《正式記錄》第9128冊第595頁,2005年5月6日記為9370291號條目;(Xxiv)《契諾、限制和地役權宣言》(門户--零售地塊),2005年5月6日記為9370292號條目,載於第9128冊,第605頁。]經《宣佈契諾、限制和地役權若干修正案》修訂的記錄,2005年5月31日記為9390612號條目,載於第9137冊,《正式記錄》第7862頁;(Xxv)《地役權聲明》,截至2006年1月6日,2006年1月10日記為9606025號條目,載於第9241冊,第9418頁;(Xxvi)《停車許可證協議》,2006年12月15日,載於第9399冊,第9815頁,2006年12月26日記入9951937號條目;(Xxvii)《橋樑契諾和地役權聲明》(2007年10月3日),日期為2007年10月3日,作為10328082號條目記錄在第9561冊《正式記錄》第1129頁;104965i.li/5F證物G 373398-00076/I I.13.17/arb/jii 2 Recursion PharmPharmticals,Inc.
![slide63](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel063.jpg)
文件簽名信封ID:DLF7393F-D384-4DF7-M06-1 B9C9421 1 CDA(Xxix)地役權,2008年1月22日記錄為10328083號條目,載於第9561冊,《正式記錄》第1144頁;(Xxx)停車許可協議,日期為2006年3月20日,該協議的存在由2012年10月22日作為11496303號條目記錄在10068冊《正式記錄》第3312頁的某一份停車許可協議備忘錄披露;(Xxxi)日期為2003年10月6日的《中央工廠參與協議》,日期為2003年10月10日,記錄於正式記錄第9344頁,編號為8848852;(Xxxi)日期為2004年6月30日的《中央工廠參與協議》,記錄於正式記錄第9016冊第2645頁,編號為9125322;以及(Xxxiii)所有的修訂、修改、延長、續訂和替換;所有這些修訂、修改、延長、續訂和替換均應優於本租約,對項目具有約束力,並與土地一起運行。1049651.11/SF展覽G 373398-00076/1 1-13-17/ARB/JLI 3.遞歸製藥公司。
![slide64](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel064.jpg)
DocuSign信封ID:D1F7393F-D384-4DF7-M06-189C9421 1CDA附H格式的承租人禁止反言證書,該承租人在_對於位於_附件A所載文件代表雙方關於房屋的完整協議。2.簽署人目前佔用租約所述的物業,租期於_3.基本租金於4.本租約完全有效,除附件A所規定者外,並未以任何方式修改、補充或修訂。5.承租人並未轉讓、轉讓或分租物業的任何部分,亦未就此訂立任何許可證或特許協議,但以下情況除外:6.所有每月基本租金分期付款、所有額外租金及所有每月估計額外租金分期付款已於到期時支付。目前基本租金的每月分期付款為_此外, 以下籤署人沒有就房東在本合同項下違約一事向房東遞交任何通知。8.除租約規定外,未預付超過三十(30)天的租金,也未向房東交保證金。9.截至本合同簽署之日,沒有現有的抗辯或補償,或者,據簽名人實際所知,簽名人沒有針對房東的抗辯或補償,也沒有索賠的任何依據。10.如果承租人是公司或合夥企業,代表承租人簽署本禁止反言證書的每個人特此聲明並保證承租人是正式成立的、有資格在猶他州開展業務的現有實體,承租人有完全的權利和權力簽署和交付本禁止反言證書,代表承租人簽署的每個人都有權這樣做。11.根據美國或任何州的破產法或類似法律,不存在針對下列簽署人的待決訴訟。12.除非遵守所有適用法律並在正常使用過程中附帶規定,否則簽名者未在該房產內使用或儲存任何有害物質。13.據簽署人實際所知,業主根據租約須進行的所有租客改善工程已按照租約完成,並已被簽署人接受,而根據租約須向簽署人支付的任何租客改善工程的所有補償及津貼已悉數支付。下列簽署人確認本禁止反言證書可交付給房東或準抵押權人或準買家, 並承認該準承按人或準買家在作出貸款或取得該處所為其一部分的財產時,將依賴本文所載的陳述,而其收到本證明書是作出該貸款或取得該財產的一項條件。[頁面的其餘部分故意留空]1049651 11/SF展品H 373398-00076/li-13-17/arb/jii-1-遞歸製藥公司。
![slide65](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel065.jpg)
DocuSign信封ID:DL F7393F-D384-4DF7-AAO6-1 B9C9421 1 CDA本禁止反言證書已由下列簽字人於201年月_日簽署。“承租人:A___
![slide66](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel066.jpg)
文件簽名信封ID:DL F7393F-D384-4DF7-AAO6-1 B9C9421 1 CDA展品I預留停車位:HHH:;F-f-+F I-1:T--LFHI__NKPAHNLF‘EL藍104965111/SF 373398-00076/1 1-T3-17/ARB/JTL展品I GSBS A2.07 Ely PLAN9U Recursion Pharmuceuals,Inc.
![slide67](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel067.jpg)
DocuSign信封ID:DL F7393F-D384-4DF7-M06-1 B9C9421 1 CDA辦公租賃Vestar Gateway,LLC是特拉華州的有限責任公司,業主是特拉華州的遞歸製藥公司,租户是特拉華州的公司。1049651.1 1/SF 373398-00076/11-13-17/ORB/ILL遞歸製藥公司
![slide68](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel068.jpg)
DocuSign信封ID:DL F7393F-D384-4DF7-AAO6-1 89C9421 1 CDA目錄第一條房屋、建築物、項目和公共區域4第2條租賃期限5第3條基本租金8第4條附加租金8第5條使用房產13第6條服務和公用事業14第7條修理15第8條增加和改建16第9條對留置權的契約17第10條保險18第2條損壞和毀壞20 ART1CLE 12不豁免第21第13條宣告第21第14條轉讓和轉租第21第15條放棄房產;24第16條持有25 ART1CLE 17禁止反言證書第25 18第19條違約;補救辦法第26條第20條安靜享有之約28第21條信用證第28條第22條故意簽署OMFVFED第31條第23條簽署第31條遵守法律第32條第25條滯納金第32條第26條補救違約的權利;房東支付房租33條租客停車位33條29雜項條款第35條證物A-I房舍概述A-2項目A-2露臺面積A-3專屬裝載區域B租户工作通知書C租期日期通知書D規章制度E表格信用證F外部建築標牌G聲明H表格承租人禁止反言證書I預留停車位1049651.11/SF 373399.00076/11-13-17/arb/jii(I)Recursion PharmPharmticals,Inc.
![slide69](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel069.jpg)
DocuSign信封ID:DL F7393F-D3844DF7-M06-1 B9C9421 1 CDA索引額外租金。8改建16批准的施工文件3建築師/空間規劃師3銀行28 BankPrimeLoan 32 BankruptcyCode 28銀行的信用評級閾值28 BaseBuilding 17 BaseRent 8 BaseYear 8 Base,Shell and Core 4 Builder‘s All Risk 17 Building 4 City 31 Code 1公共區域4特許權6施工預算4施工文件3施工規則,要求,規格,設計標準和建築標準2合同4承包商4聲明我違約26交付日期5直接費用8估計12估計超額12超出11費用年度8擴建建築標牌31公平租金價值6最終完成一攬子計劃2最終施工文件3最終空間計劃3最終TI津貼報銷2不可抗力36暖通空調15利率32房東I業主協調費6房東雙方18房東維修通知20法律32 L-C 28 L-C金額28 L-C抽籤事件29 L-C期滿日期28 L-C FDIC更換通知29租約1租約開始日期5租期5租期5年行38郵寄36非受讓人24通知36不良名稱或標識31佔用閾值31運營費用8期權條件6期權行使通知7期權租金6期權期限6臨時改善19原始租户6協議日期7超齡11超額津貼4 i54965i.ii/5F 373398-55576/i-i3-i7/nrb/j5(I)遞補價格,Inc.
![slide70](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel070.jpg)
DocuSign信封ID:DL F7393F-D384-4DF7-M06-1 B9C9421 1 CDA許可證3允許不可轉讓24允許非受讓人24房產4項目4提供者38減值日期30翻新39租金27租金8保證金條例30聲明11主題空間22轉租費用23提交日期2彙總税費10租户改善津貼項目1租户改善1租户工作函4租户代理人4租户份額11終止日期7終止通知7終止通知7轉讓24通知21轉讓溢價23受讓人21轉讓21使用22 it4965i.ii/5F 373398-50076/5FI-I3-I7/ARB/JLI(II)遞歸藥物,跨國公司。
![slide71](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel071.jpg)
租賃的第一修正案(本修正案“)於2018年9月5日在特拉華州有限責任公司(”房東“)Vestar Gateway LLC和特拉華州公司(”承租人“)Recursion PharmPharmticals,Inc.之間進行。陳述A.業主及租客是一份日期為2017年11月13日的租約(“該租賃”)的雙方,根據該租約,租户向業主租賃若干物業(“該物業”),該物業包括一幢兩(2)層寫字樓,約有99,172平方英尺的可出租空間,俗稱41號站,位於猶他州鹽湖城南里奧格蘭德41號Gateway。本修正案中未另作定義的大寫術語應具有租賃中賦予它們的含義。B.根據租約附件B第2.4節,承租人有權將租户改善津貼提高至每平方英尺租金港幣10元(即$991,720.00)(實際增加的金額稱為“額外津貼”)。雙方同意,一旦確定了額外津貼的實際金額,租户每月應支付的房地基本租金將按該金額的攤銷價值增加。額外津貼的實際數額現已確定,該數額是該房地每可出租平方英尺的全部10.00美元(即。991,720.00美元)。因此,租户每月應支付的基本租金應每月增加12,032.30美元,以攤銷租期內的額外津貼。C.房東和租客現希望修訂租約,以(I)調整租客根據租約應支付的物業基本租金,以及(Ii)修改租客預留停車位的位置,所有這些都基於並遵守本租約中規定的條款和條件,因此,考慮到上述情況, 雙方約定如下:一、基本租金。自本修訂之日起生效,現將《租約基本資料摘要》第4.1節所載的租金圖表全部刪除,代之以:以基本租金為基礎的每月分期付款每月分期付款基本租金以前五年的部分樓宇為基礎整個樓宇06/01/18-05/31/19$221,110.68$247,565.80 06/01/19-05/31/20$227,383.03$254,631.81 06/01/20-20-05,631.81 06/01/20-05/31/21$233,843.55$261,909.79 06/01/21-05/31/22$240,497.89$269,406.12 06/01/22-05/31/23$247,351.85$277,127.33 06/01/23-05/31/24$285,080.18$285,080.18 06/01/24-05/31/25$293,271.62$293,271.62 06/01/25-05/31/26$301,708.80$301,708.80 06/01/26,26-05/31/27$310,399.09$310,399.09 1065499.03/SF 373398-00076/8.31-1 8/ART/ASH-
![slide72](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel072.jpg)
28$319,350.09$319,350.09*在2018年6月1日至2023年5月31日(減租期)期間,承租人只需支付88033平方英尺的可出租平方英尺的基本租金(而不是整個99172平方英尺的租金),如上文租金圖表第二欄所示。“減租金額”是指租户在減租期間沒有為整個物業(即剩餘的11,151平方英尺)支付的基本租金。房東有權根據租約第3.2節向租客購買減收的租金,在此情況下,自收到租金之日起及之後,租客應支付基本租金,如上文租金圖表第三欄所示。在本修正案執行後十(10)天內,承租人應向房東支付適用於2018年6月、2018年7月和2018年8月(以及2018年9月,如果適用)的上述演奏會B所述的額外增加的基本租金。2.預留泊車位。現將本租約附件一全部刪除,代之以附件附件A,應確認保留的停車區在附件附件A上以黃色突出顯示。3.沒有出價。提交本文件供承租人審核及簽署,並不構成修訂租約的要約或修訂租約的保留或選擇權,在業主及租客雙方簽署及交付之前,本文件並不作為租約修訂或其他方式有效。4.十足效力的租約。除上述規定外,本租約在此不作任何修改,並保持十足效力。5.對口單位。本修正案可一式多份執行, 每一條修正案都應被視為原件,所有這些修正案加在一起,只構成一個相同的第一修正案。[簽名顯示在以下頁面上] 1065499.03/SF 2 373398.00076/8-31.1 8/arb/arb — —
![slide73](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel073.jpg)
[特此證明,雙方已於第一房東:Vestar Gateway,LLC,特拉華州有限責任公司簽署本修正案:SLC Gateway Retail,LLC,特拉華州有限責任公司,其唯一成員:VGSLM,LLC,特拉華州有限責任公司,其管理成員:_EC46&d Jtoadhig Manager如上所述。名稱:_標題:經理租户:A特拉華公司,由:名稱:ITS:BY:-名稱:ITS:1065499.03/SF 373398-00076/8-31-I S/ARB/ARB 3
![slide74](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel074.jpg)
展品A預留停車位展示A GSBS r ATC Q-X I A2,O7 as sill N in at Lilyi fl.H.Ct.Wii·IA;:;KL;;.J 106549903/SF 373398-00076/8-31-18/arb/arb-4-
![slide75](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel075.jpg)
![slide76](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel076.jpg)
![slide77](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel077.jpg)
![slide78](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel078.jpg)
![slide79](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel079.jpg)
![slide80](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel080.jpg)
![slide81](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel081.jpg)
![slide82](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel082.jpg)
![slide83](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel083.jpg)
![slide84](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel084.jpg)
![slide85](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel085.jpg)
![slide86](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel086.jpg)
![slide87](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel087.jpg)
![slide88](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel088.jpg)
![slide89](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel089.jpg)
![slide90](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel090.jpg)
![slide91](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel091.jpg)
![slide92](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel092.jpg)
1 56837\388601\261775737.v2第三次修訂寫字樓租賃本修訂(“修訂”)於2021年1月22日(“修訂生效日期”)由特拉華州維斯塔蓋特有限責任公司(“房東”)和遞歸製藥公司(特拉華州公司(“承租人”))作出,並於兩者之間簽訂。摘要:A.業主和租客先前已就其中更具體描述的某些物業籤立並交付日期為2017年11月13日的特定辦公室租約,該租約經2018年9月25日的特定租約第一修正案修訂,並經2019年11月13日的特定第二租約修正案修訂(統稱為“租約”)。B.房東和租客同意根據本修正案的進一步條款、契諾和規定修改租約。因此,現在,考慮到租約的籤立和交付、前述敍述、本修正案所載的相互協議、契諾和承諾以及其他良好和有價值的考慮因素,房東和租客同意如下:1.定義除非上下文另有明確要求,本修正案中使用的未定義的大寫術語應具有租賃中賦予此類術語的含義。2.擴建處所。(A)自擴展物業租金生效日期(定義見下文第4段)起及之後,業主將某些擴展物業(在此稱為“擴展物業”)部分位於“B座”(“擴展物業大廈”)內,以及部分位於該建築物內,並連同該物業一併租予租客及租客。, 面積約為91,748(91748)平方英尺(其中37717平方英尺位於擴建房地大樓的1樓,51856平方英尺位於擴建房地大樓的2樓,2175平方英尺位於該房地毗鄰的大樓的1樓)。在附件A-1所附的工地平面圖上,擴建場所被確定為“擴建場所”。自擴展物業租金生效日期起及之後,租約中對“物業”的提述應被視為包括“擴展物業”,而租户對擴展物業的使用、租賃及佔用須受租約的所有條款、契諾及規定所規限,除非本修訂另有明文規定。(B)業主同意租客在業主按下文第8段所述將擴建物業交予租客管有之日(“擴建物業交付日期”)及之後進入擴建物業,以便為租客的業務運作作好準備及完成擴建物業工程(定義見下文)。承租人確認(I)租約第10條的賠償及豁免條款、(Ii)租約第10.5條的代位權豁免條款及租約第10條的保險條款適用於租客提早入住擴建物業。3.使用。擴建場所應僅用於本租約第5條明確規定的目的,不得用於其他目的。4.租期。擴建物業的新租賃期為十(10)年,自擴建物業租金生效日期(定義見下文)起計(“擴建物業租期”);但, 本修正案的條款和規定自修正案生效之日起生效。本修正案的條款不得修改所有部分和新增房產(擴建房產除外)的租賃期。租約中對“租賃期限”的提及應被視為包括符合本修訂條款的擴展物業租賃期限。承租人將有權將擴建物業租賃期延長一(1)五(5)年,前提是承租人在擴建物業租賃期屆滿前至少十二(12)個月向業主發出書面通知。選擇期內有關擴建物業的基本租金為擴建物業當時公平租金價值(定義見租約第2條)的95%(95%)。
![slide93](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel093.jpg)
2 56837\388601\261775737.v2 5.基本租金自承租人於擴建物業開始營業之日起及之後,但不遲於2022年3月31日(“擴建物業租金生效日期”),須根據下文所載基本租金附表就擴建物業支付基本租金。儘管如上所述,如果租户完成擴建工程的時間超過2022年3月31日,則在擴建工程基本完成之前,租户將不需要支付擴建物業的任何租金;然而,初始擴建物業租賃期應逐日延長完成該等工作所需的2022年3月31日之後的每一天(然而,擴建物業租金開始日期不得延長超過三十(30)天),在這種情況下,初始擴建物業租賃期限的最後一年可能包含超過365(365日)天。擴建物業租期第一年的租金應按經修訂的總等值基準計算,包括所有營運開支。於擴展物業租賃年期第一年後,就擴展物業而言,承租人須負責按比例支付根據租約第4條於公曆年度2022年(“擴展物業基準年度”)增加的營運開支及税項開支的按比例份額(即28.99%),該等條款經作出必要修改以符合本修訂的定義條款及目的後併入本文作為參考。承租人應負責電力、水和暖通空調維護的直接費用, 符合租約第4.7節規定的承租人對房屋的義務(不包括額外的房屋)。租期按月租金每平方尺1$246,572.75$2,958,873.00$32.2500 2$253,969.93$3,047,639.19$33.2175 3$261,589.03$3,139,068.37$34.2140 4$269,436.70$3,233,240.42$35.2404 5$277,519.80$3,330,237.63$36.2977 6$285,845.40$3,430,144.76$37.3866 7$33.2175,420.76$3,533,049.10$38.5082 8$303,253.38$3,639,040.57$39.6634 9$312,350.98$3,748,211.79$40.8533 10$321,721.51$3,860,658.14$42.0789*租户可免租佔用擴建物業,直至擴建物業租金生效日期為止。此外,所有租金將在擴建物業開始生效日期(“租金寬減期”)後首六(6)個月減租。“減租金額”是指租户在減租期間無須支付擴建單位租金的款額。租金減免金額受制於以下條件:雙方同意以真誠合作的態度向房東申請貸款和/或從鹽湖城重建機構獲得等於或高於租金減免金額(“城市優惠”)的税收增量激勵,條件是業主(以及租户是任何城市激勵協議的一方或承租人根據城市激勵協議負有義務)以其他方式合理接受。如果城市獎勵的總額小於租金減免額,租金減免額應減少到與城市獎勵的總額相匹配。為免生疑問, 即使增加了城市獎勵,租金減免金額也不會增加。6.終止擴建物業的租約。只要承租人在任何適用的通知和補救期限之後沒有重大違約,承租人可以在2021年5月15日之前向房東遞交書面通知,説明其終止租約的意向,終止租約的意向應於2021年5月31日生效,但前提是承租人合理確定(並提供書面文件證明)擴建場所工程的成本超過估計建築預算1800萬美元和No/100$($18000,000.00)超過15%(15%)。7.安全;訪問。在擴建房屋租賃期內,業主應繼續以與鹽湖城市區同類建築一致的一流方式運營大樓和項目,並至少與過去的做法一致,並應保持2020年日曆年對項目安保服務的投資和支出水平(“最低安全投資”)。如果在擴建物業租賃期內的任何時間,房東未能維持最低安全投資,且在租客向房東發出書面通知後三十(30)天內仍未維持,房客可自行選擇單獨簽約及/或以其他方式聘用額外的保安人員,以確保租户的僱員、受邀者及客人有一個安全的工作環境,費用由房東承擔。如果承租人在擴建房屋租賃期間的任何時間發生此類費用,承租人應向房東提交發票,要求退還此類費用的金額, 連同這些費用的合理文件,房東應向租户支付每張發票中規定的金額
![slide94](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel094.jpg)
3 56837\388601\261775737.v2收到後三十(30)天內。承租人應擁有與租約中規定的相同的進入擴建房產的通道。8.擴建房舍的交付。房東應在承租人放棄上文第6段所述的意外情況後(“豁免日期”),立即將擴展處所的佔有權移交給租户;但這種對擴展處所的佔有權的投標不應包括擴展處所大樓內的32、81、82、83和84號套房(“例外套房”)。房東應在豁免日期後125天或之前,將例外套房的佔有權交給灰殼狀態的租户,如本合同附件“D”所述。業主或代表業主或代表業主行事的任何人,無論以口頭或書面形式作出、陳述或代表業主作出任何陳述、引誘、理解或任何性質的任何事情,均未誘使租客訂立本修訂,而承租人承認、陳述及保證承租人根據及憑藉租客本身的獨立調查而訂立本修訂。除業主在本修正案或租約中的陳述和擔保外,承租人應在此接受現有“現狀”和“現狀”狀態下的擴建物業(例外套房除外),不作任何明示或默示的擔保,包括但不限於關於所有權、物理條件或是否存在有害物質的擔保,以及如果擴建物業(例外套房除外)並非在所有方面都完全適合擴建物業或其任何部分的用途, 則承租人完全有責任和義務採取必要的行動,將擴建房舍(例外套房除外)置於完全適合該等用途的條件下。鑑於上述情況,承租人特此承認並向房東表示,承租人已有充分機會檢查和評估擴建房屋以及承租人有權在其上開展的用途和活動的可行性;承租人經驗豐富;在進行此次修訂時,承租人將完全依靠承租人的經驗、專業知識和自己對擴建房屋現狀的檢查(受本次修訂中房東的陳述和保證以及租約和房東關於例外套房的工作的限制);承租人接受擴建房屋目前的狀況(受本次修訂中業主的陳述和保證以及租約和業主關於例外套間的工作的限制),並且,如果承租人本身在上述任何方面的經驗不足以使承租人得出結論,承租人已聘請有資格就該等事項向承租人提供建議的人員的服務。承租人不依賴房東或其代表作出的任何明示或暗示、口頭或書面陳述或保證,除非本修正案或租約中明確規定者。在這方面,除本修正案另有規定外,承租人應負責, 根據租約及本修訂的規定,其自行承擔擴建物業的費用及開支。9.津貼。承租人應有權獲得一筆不超過擴建物業每可出租平方英尺110美元(110.00美元)的一次性“擴建物業津貼”,以補償安裝某些承租人改善設施或以其他方式準備擴建物業以供使用的費用(該等工作在本文中稱為“擴建物業工程”)。有關擴建樓宇工程及支付擴建樓宇津貼的條款及條件,載於本修正案附件“B-1”所附的租户工作書(擴建樓宇)內。10.標牌。在符合所有適用法律和項目標誌標準的情況下,業主應允許承租人在經業主事先審查和批准的情況下,在雙方都可接受的地點設置外部頂蓋標誌的獨家權利,不得無理扣留、限制或拖延。承租人應負責安裝、維護和拆除外部標牌的費用。承租人亦可根據租約第二十三條的規定,在擴建樓宇安裝額外的標誌。11.信用證。承租人應在雙方簽署本修正案後九十(90)天內向房東提交一份額外的信用證(“額外信用證”),金額為640萬美元(6400美元),佔擴建房屋津貼的65%(65%)。只要租户違約沒有發生,並且在任何必要的通知和適用的補救期限之後仍未補救, 在擴建房屋租賃期限的第30個完整日曆月屆滿時,額外信用證的金額應減少100萬英鎊/100美元(1,000,000.00美元),此後每年在該剩餘期限的擴展房產租賃期限的第30個完整日曆月的每個週年日以該金額遞減;
![slide95](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel095.jpg)
4 56837\388601\261775737.v2然而,在任何情況下,額外的信用證金額不得低於100萬美元和100美元(1,000,000.00美元)。額外的信用證應採用本租約附件“E”中規定的形式。12.泊車。除了租約規定的承租人現有停車權利外,承租人有權但無義務將最多三(3)張停車通行證用於每一千(1,000)可出租平方英尺的擴展物業,在整個擴建物業租期內每月供業主擁有的南北停車場使用,其中最多二十(20)張停車通行證應用於預留停車區內的預留停車位,其餘通行證應不保留,並按先到先得的原則使用。在擴建房屋租賃期間,本文所述的此類停車通行證的成本為每張通行證每月85不/100美元(85美元);但是,在擴建房屋租賃期間,最多120張停車通行證的停車費應全額減免。與停車通行證有關的所有其他條款和規定應如本租約第28條所述。13.電力供應。承租人可自行承擔成本和費用, 在擴建物業租賃期內的任何時間,在租户和業主雙方均可接受的技術上可行的地點,為擴建物業安裝足以滿足租户需要的不間斷電源和/或後備發電機。14.業主申述。本租約第29.36節所載業主關於該房產的陳述在此引用併入本文(並經必要修改以符合本修訂的定義條款及目的);然而,就本租約第29.36節及本第14段而言,“總聲明”一詞指的是本修訂附件“C”所載的文書,該等文書於修訂生效日期時未予修訂或修改,但在附件“C”明確規定的範圍內除外。15.禁止反言。租户和房東在此通過執行本修正案確認,就雙方所知,租賃是完全有效的,並且該一方目前沒有對另一方提出任何索賠或對租賃項下的任何到期金額進行任何補償。據雙方所知,本租賃協議下不存在另一方違約的情況,也不存在隨着時間推移、通知或兩者兼而有之的現有情況, 會導致租約項下的違約。16.經紀。根據另一項協議,房東應單獨負責並支付與本修正案有關的任何和所有應付給西部山區零售公司的佣金。在任何情況下,在承租人放棄上文第6段所述的解約權和本協議所述的任何其他意外情況之前,不得支付任何佣金。對於任何其他經紀人或發現者通過補償方提出的索賠,本合同每一方應對另一方進行賠償。17.全力以赴。除本修正案明確修改外,本租約保持不變,並具有全部效力和效力。本租約中對“本租約”的所有提及應被視為對經本修訂修改的本租約的提及。18.對應方;電子簽名。本修正案可在一個或多個副本中執行,並將各簽名頁合併為一份文件。電子簽名與原始簽名具有同等效力。19.繳交租金義務。承租人應按照不時從業主處獲得的書面指示,通過ACH或其他電子方式支付租約項下的所有租金義務。(簽名在下一頁)
![slide96](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel096.jpg)
5 56837\388601\261775737.v2特此為證,房東和租客已於上述第一年簽署本修正案。房東:Vestar Gateway,LLC,特拉華州有限責任公司:SLC Gateway Retail,LLC,特拉華州有限責任公司,其唯一成員由:VGSLM,LLC,特拉華州有限責任公司,其管理成員:姓名:頭銜:經理租户:遞歸製藥公司,特拉華州公司
![slide97](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel097.jpg)
EXHIBIT A-1 Page 1 15953353_v7 56837\388601\261775737.v2 EXHIBIT “A-1” SITE PLAN
![slide98](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel098.jpg)
EXHIBIT A-1 Page 2 15953353_v7 56837\388601\261775737.v2
![slide99](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel099.jpg)
EXHIBIT A-1 Page 3 15953353_v7 56837\388601\261775737.v2
![slide100](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel100.jpg)
附件B-1第1頁15953353_v7 56837\388601\261775737.v2附件“B-1”承租人工作書(擴建場所)本承租人工作書應列出與擴建場所承租人改善工程施工有關的條款和條件。這份承租人工作信函基本上是按時間順序組織的,並按順序處理擴建房地的建造問題,因為這些問題將在擴建房地的實際建造過程中出現。本承租人工作書中提及的“本租賃”或“本修訂”條款或章節應指(A)《辦公租賃》第1條至第29條和(B)《辦公租賃第三修正案》第1至19款的相關部分,本承租人工作信函作為附件B-1附於該部分,本承租人工作信函是該部分的一部分。本承租人工作書中所提及的“本承租人工作書”部分應指本承租人工作書第1至第6節的相關部分。第一節交付房屋承租人承認承租人已徹底檢查了擴建房屋。在擴建物業交付日期,業主應將擴建物業交付給租户,租户應接受業主在本修訂之日“按現狀”提供的物業,除非租約和本修訂另有明文規定。儘管如上所述,房東和租客特此確認,擴建房屋的例外套房部分應按照本修正案附件D中規定的工作,而不是在其現有的情況下,以灰色外殼的狀態交付給租户, 自本修正案之日起“按原樣”狀態。第二節租户改善2.1租户改善津貼。承租人有權獲得一次性擴建物業津貼(定義見本修訂第9段),以支付永久附於擴建物業的承租人改善設施的初步設計和建造費用(“承租人改善設施”)。在任何情況下,房東都沒有義務根據本租户工作書支付超過擴建房屋津貼的總金額,除非本租約條款和本租户工作書條款明確要求。根據租約條款,所有已使用擴展房屋津貼的租户改善應被視為業主財產。如果租户未能在交付日期後的一(1)年內使用全部擴建房屋津貼,則該等未用金額為房東的獨有財產,租客無權要求任何該等未用金額。承租人確認擴建物業津貼將適用於涵蓋整個擴建物業的承租人改善工程,以便在承租人完成改善工程後,整個擴建工程均由承租人建造。2.2支付擴建房舍津貼。2.2.1租户改善津貼項目。除本承租人工作書中另有規定外,擴建房屋津貼僅由業主支付下列項目和費用(統稱為“承租人改善津貼項目”):2.2.1.1支付本承租人工作書第3.1節中定義的“建築師/空間規劃師”和“工程師”的費用。, 儘管本承租人工作書中有任何相反規定,但不超過總金額不超過3.00美元/每平方英尺的擴建場地租金,以及支付業主和業主顧問在編制和審查《施工文件》時發生的費用和提供的文件和材料的費用,該術語在本承租人工作書第3.1節中有定義;2.2.1.2支付與承租人改善工程施工有關的平面圖檢查、許可證和許可證費;2.2.1.3承租人改善工程的建造費用,包括但不限於拆卸、測試和檢查費用、垃圾清除費用、停車費、下班後公用事業使用費、承包商費用和一般條件;
![slide101](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel101.jpg)
附件B-1第2頁15953353_v7 56837\388601\261775737.v2 2.2.1.4基礎建築或擴建場所所在建築(在此稱為“建築”)的任何地方的任何變更的成本,當施工文件要求此類變更時(包括如果此類變更是由於此類工程是在無人居住的基礎上準備的),或為了遵守適用的政府法規或建築規範(統稱為“規範”),此類成本包括所有直接的建築和/或工程費用以及與此相關的費用;2.2.1.5規範要求的對施工文件或承租人改進的任何更改的費用;2.2.1.6銷售税和使用税;以及2.2.1.8“業主協調費”,該術語在本承租人工作信函的第4.2.6節中定義。2.2.2支付擴建物業租户改善津貼。在承租人改善工程施工期間,房東應每月為承租人的利益支付擴建房屋承租人改善津貼項目的承租人改善津貼,並授權為承租人的利益發放以下款項。2.2.2.1每月支出。在承租人改善工程施工期間的每個日曆月的20日(20日)或之前(“提交日期”)(或業主或承租人指定的其他日期),承租人應向房東提交:(I)本承租人工作書第4.1節中定義的向“承包商”付款的請求,並經承租人批准,按行業列出承租人改善房屋的完成百分比時間表;(Ii)所有“承租人代理人”的發票,該術語在本承租人工作書第4.1.2節中定義, 對於提供的勞務和交付到場地的材料(如果發票是給承包商的,承包商需要提供付款申請書和證書[AIA表格G702-1992或同等]由建築師/空間規劃師簽署,以及明細表[AIA表格G703-1992或同等]);(Iii)租客批准此類發票並要求從租户改善津貼中支付的信件原件;(Iv)執行機械師的留置權解除,該留置權解除應對當時要求的付款金額有條件的,對於房東或租客之前從所有租户代理人那裏支付的付款金額是無條件的;以及(V)房東合理要求的所有其他信息。承租人的付款請求應視為承租人接受並批准承租人付款請求中規定的所提供的工作和/或所提供的材料。在提交日期後三十(30)天或之前,假設房東收到上述第(I)至(V)項所述的所有信息,並且在承租人根據第4.2.1節首先支付超額津貼金額(定義如下)的任何部分的前提下,房東應向承租人交付一張開給承租人代理人(或如果承租人之前支付了此類發票)的支票,以支付下列金額中較小的一項:(A)承租人要求的金額,如第2.2.2.1節所述,以上減去10%(10%)的保留額(此類保留額的總和將稱為“最終TI津貼報銷”),以及(B)擴建房屋租户改善津貼(不包括最後的TI津貼報銷)的任何剩餘可用部分的餘額,前提是業主不會因任何工程不符合“批准的施工文件”(該術語在下文第3.4節中定義)或由於任何不合格的工程而提出任何付款請求, 或因本租約中規定的任何其他原因。房東支付此類款項不應被視為房東批准或接受承租人付款申請中規定的所提供的工作或提供的材料。2.2.2.2最終TI津貼報銷。根據本承租人工作函的規定,房東應在房屋建成後向承租人交付支付給承租人的最終TI津貼補償支票,但條件是(I)承租人向房東交付(A)所有承租人代理人無條件妥善執行的最終機械師留置權解除,顯示支付金額,(B)承包商最後一次申請和由建築師/空間規劃師簽署的付款證書(AIA Form G702 1992或同等),(C)分解表(AIA Form G703 1992或同等),(D)加蓋印花的建築許可證平面圖正本,(E)建築許可證副本,(F)加蓋印章的建築許可證檢查卡正本,包括所有最後簽字,(G)完整尺寸的保證書副本和CD-R光盤,內含承租人建築圖紙和pdf格式的“竣工”圖紙的電子文件,建築圖紙由建築師/空間規劃師提供,承建商為所有其他行業提供;(H)空氣平衡報告,(I)超額能源使用計算,(J)承租人代理人的一年保證書,(K)製造商的保證和操作説明;(L)由承租人和建築師/空間規劃師填寫並簽署的最終驗收清單;(M)工程師發出的合格信,説明工程師已檢查了承租人的改進,並符合工程師的圖紙和規範;(N)已記錄的完工通知的副本, 以及(O)承租人根據本承租人工作書聘用的與承租人改善和任何其他房地改善有關的所有承包商/供應商/顧問的最終名單,包括但不限於
![slide102](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel102.jpg)
附件B-1第3頁15953353_v7 56837\388601\261775737.v2承包商、其他承包商、分包商和剩餘承租人的代理人、建築師/空間規劃師、工程師、系統傢俱供應商/安裝商、數據/電話佈線/設備供應商/安裝商等,最終清單應列出完整的法定名稱、地址、聯繫人姓名(帶電話/傳真/電子郵件地址)以及承租人為向每個此類承包商/供應商/顧問支付的商品和服務的總價格(統稱為“最終成交包”)。及(Ii)業主已視察該擴建處所,併合理地確定並無任何不合標準的工程對該建築物的機械、電力、水管、暖氣、通風及空調、生命安全或其他系統、該建築物的幕牆、該建築物的結構或外觀,或任何其他租客對該另一租客在該建築物內租用的處所的使用有不良影響。2.2.2.3其他條款。房東只有在承租人因承租人改善津貼項目而產生的費用時,才有義務從承租人改善津貼中支出。根據本租約第8.5節的條款,所有已提供租户改善津貼的租户改善津貼項目應被視為業主財產。租户不得要求租户在交付日一(1)週年或之前未支出的任何租户改善津貼,任何此類款項均為房東的獨有財產。2.2.2.4。津貼支出。即使本修正案中包含任何相反的規定, 在租户向房東提供本修正案第9段所述的額外信用證之前,房東不應被要求向租户支付擴建房產津貼的任何部分。2.3施工規則、要求、規範、設計標準和建築標準。房東已制定建築規則、法規、要求和程序,以及規範、設計標準和建築標準,承租人,即下文定義的“建築師/空間規劃師”,以及所有承租人代理人在設計和建造承租人改善房屋時必須遵守這些規則、要求、規範、設計標準和建築標準(“建築規則、要求、規範、設計標準和建築標準”)。第3節施工文件3.1建築師/空間規劃師/施工文件的選擇。承租人應保留一名在高層辦公空間和實驗室使用設計方面經驗豐富且經承租人選擇並經業主合理批准的持證、稱職、信譽良好的建築師/空間規劃師(“建築師/空間規劃師”),以及一名由承租人選擇並經業主合理批准的持證、稱職、信譽良好的工程顧問(“工程師”),以準備施工文件。本合同項下由建築師/空間規劃師和工程師編制的平面圖和圖紙統稱為《施工文件》。所有施工文件應符合業主的圖紙格式和規範。業主對本第3節規定的施工文件的審查應為其唯一目的,不應暗示業主對施工文件進行審查,或要求業主就質量、設計、規範合規性或其他類似事項進行審查。因此,儘管業主或其空間規劃師、建築師審查了任何施工文件, 儘管業主或業主的空間規劃師、建築師、工程師和顧問可能會向承租人提供任何建議或幫助,但業主不對施工文件中包含的任何遺漏或錯誤承擔任何責任,也不對施工文件中包含的任何遺漏或錯誤負責,本租約第10.1節中規定的承租人豁免和賠償特別適用於施工文件。此外,承租人和建築師/空間規劃師應在現場核實基本建築平面圖相關部分上顯示的尺寸和條件,承租人和建築師/空間規劃師應單獨負責,業主不對此承擔任何責任。3.2最終空間計劃。承租人應在任何建築施工文件或工程圖紙開始之前,向業主提供兩(2)份由承租人簽署的房屋最終空間平面圖副本。最終空間平面圖(“最終空間平面圖”)應包括所有辦公室、房間和其他隔板的佈局和指定、它們的預期用途以及將在其中容納的設備。房東可以要求對最終空間平面圖中未包括的特殊用途項目進行澄清或提供更具體的圖紙。房東應在房東收到房屋的最終空間平面圖後五(5)個工作日內通知租户,如果該平面圖在任何方面不能令人滿意或不完整。如果承租人被告知,承租人應立即修改最終的空間計劃,以糾正任何不足之處或房東合理要求的其他事項。3.3最終施工文件。房東和租客批准最終的空間計劃後, 承租人應立即安排建築師/空間規劃師和工程師完成擴建房屋的建築和工程圖紙,建築師/空間規劃師應
![slide103](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel103.jpg)
附件B-1第4頁15953353_v7 56837\388601\261775737.v2以完整的形式編制一套全面協調的建築、結構、機械、電氣和管道施工文件,以允許分包商競標工程並獲得所有適用的許可證(統稱為最終施工文件),並應將其提交業主批准,不得無理扣留、限制或拖延。承租人應向業主提供兩(2)份由承租人簽署的最終施工文件副本。房東應在收到擴建房屋的最終施工文件後十(10)個工作日內,以合理和誠信的方式通知租户,如果該文件在任何方面不能令人滿意或不完整。如果承租人被告知,承租人應立即根據審查和業主的任何反對意見修改最終的施工文件。3.4批准的施工文件。最終施工文件應在承租人開始建造擴建房屋之前由業主批准(“批准的施工文件”);但是,承租人可以在業主批准最終施工文件之前開始拆除工作,並事先徵得業主的書面同意,不得無理扣留、附加條件或拖延。在業主批准最終施工文件後,承租人應促使建築師/空間規劃師將批准的施工文件提交給適當的市政當局,以獲得所有建築和結構許可證(以下簡稱許可證),但條件是:(A)建築師/空間規劃師應在提交之前向業主提供其打算提交的文件包的副本, 以及(B)如果需要對基地建築進行修改以獲得許可證,則承租人應事先獲得業主的書面同意。承租人特此同意,房東和業主顧問均不負責為房屋獲取任何建築許可證或佔用證書(或允許租户合法佔用房屋的其他文件或批准),而獲取這些文件或批准應由承租人負責;但是,房東應配合租户履行合理必要的部門性行為,使租户能夠獲得任何此類許可證或佔用證書(或允許租户合法佔用擴展房屋的其他文件或批准)。未經業主事先書面同意,不得對批准的施工文件進行任何更改、修改或改動,業主不得無理拒絕同意。第四節承租人的施工改進4.1承租人選擇承包商。4.1.1承包商。承租人應保留一名由承租人選擇並經業主合理批准的持牌總承包商(“承包商”),作為承租人改進工程的施工承包商,該承包商應是在可比建築方面經驗豐富的合格、信譽良好的總承包商。4.1.2租户的代理人。承租人保留和/或使用的建築師/空間規劃師、工程師、顧問、承包商、其他承包商、供應商、分包商、勞工和材料供應商應統稱為“承租人代理人”。對於下列行業,承租人只能選擇《建築規則、要求、規範、設計標準和建築標準》中所列的承包商、分包商、勞工和材料供應商:石棉、有線電視、電氣, 電梯、消防噴水裝置、消防/生命安全、暖通空調、暖通空調空氣平衡、管道、屋頂(為組成項目的每個建築列出)和廢物。電氣、消防噴頭、消防/生命安全、暖通空調和管道工程必須由業主批准的一名或多名工程師進行,任何結構工程都必須由業主批准的工程師進行。4.2承租人代理人建造承租人改善設施。4.2.1施工合同;成本預算。在執行施工合同之前,承租人應向業主提交一份與承包商簽訂的承租人改善工程擬議合同的副本,包括與承包商的一般條件(“合同”),供業主批准,批准不得無理扣留、附加條件或拖延。本合同簽訂後,開工前,承租人應向業主提供一份完整的合同執行副本,以供業主備案。在承租人改善工程開始施工之前,在承租人接受了所有承租人改進的投標和建議後,承租人應向業主提供所有承租人代理人按行業分類的與承租人或承包商或在其指示下進行的承租人改進設計和施工相關的最終估計費用或已經發生的費用的詳細細目(“施工預算”),該費用應包括但不限於建築師和工程師費用以及業主協調費的費用。的數額(如果有的話)
![slide104](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel104.jpg)
附件B-1第5頁15953353_v7 56837\388601\261775737.v2建築預算中列出的總成本超過了擴建樓房租户改善津貼的金額,在本文中稱為“超額津貼”。如果存在超額津貼,則在承租人改建工程開始之前,承租人應向房東提供相當於超額津貼金額的現金。超額津貼須由業主在支付擴建樓宇改善津貼的任何剩餘部分之前支付,而該等支出須按照擴建樓宇改善津貼的相同程序進行。如果承租人將施工預算中列出的總成本交付給業主後,與承租人改進的設計和施工有關的費用發生變化,超出施工預算中列出的總成本的任何額外設計和施工費用應添加到超額津貼金額和施工預算中列出的總成本中,並且該額外費用應由承租人立即支付給業主,作為超額津貼金額的補充或由業主選擇,承租人應自有資金支付此類額外費用。但承租人應繼續向業主提供上文本《承租人工作書》第2.2.2.1節第(I)、(Ii)、(Iii)和(Iv)項所述的文件,以供業主批准, 在承租人支付此類費用之前。根據租賃條款,所有由超額津貼支付的租户改善應被視為房東的財產。4.2.2租户的代理人。4.2.2.1業主對租客代理和租客改進工作的一般條件。承租人和承租人代理人對承租人改建工程的施工應遵守以下規定:(I)承租人改建工程應嚴格按照批准的施工文件進行;(Ii)承租人和承租人代理人不得以任何方式幹擾、阻礙或延誤業主基地建築承包商和分包商關於基地建築的工作或建築內的任何其他工程;(Iii)承租人代理人應向業主提交與承租人改善有關的所有工作時間表,業主應在收到時間表後五(5)個工作日內,將任何必要的更改通知承租人代理人,而承租人代理人應遵守更正後的時間表;以及(Iv)承租人應遵守業主就停車、貨運、裝貨碼頭和服務電梯的使用、材料的儲存、與其他承租人承包商的工作協調以及與本承租人工作書有關的任何其他事項制定的所有規則,包括但不限於承租人改善工程的施工,承租人應迅速執行所有文件,包括但不限於房東認為合理必要的文件,以證明或確認承租人同意遵守。4.2.2.2賠償。本租約第10.1節規定的房東賠償也適用於以任何方式與租户或租户代理人的任何作為或不作為有關的任何和所有費用、損失、損害、傷害和責任, 或他們任何人直接或間接僱用的任何人,或與承租人未支付因承租人改進工程而產生的任何金額和/或承租人不同意任何付款請求的全部或部分有關的任何人。承租人的賠償,如本租約第10.1節所述,也應適用於以任何方式與房東履行任何合理必要的部級行為有關的任何和所有費用、損失、損害、傷害和責任,(I)允許承租人完成承租人的改造,以及(Ii)使承租人能夠獲得擴建場所的任何建築許可證或佔用證書(或允許承租人合法佔用擴建場所的其他文件或批准)。4.2.2.3承租人代理人的要求。每個承租人代理人應向承租人保證,併為房東的利益着想,其負責的承租人改進部分在自完工之日起不少於一(1)年的時間內,不得有任何工藝和材料缺陷。承租人的每個代理人應負責更換或維修根據其合同完成或提供的所有工作,這些工作應在(I)該承包商或分包商完成的工作和(Ii)擴建場地租金開始之日後一(1)年內出現缺陷。該工程的糾正應包括因拆除或更換全部或部分承租人改進而產生的所有額外費用和損害,不收取額外費用, 和/或可能受到損壞或幹擾的建築物和/或公共區域。所有關於承租人裝修的材料或工藝或與承租人有關的保證或保證應包含在合同或分包合同中,其書面形式應使該等保證或保證符合業主和租户雙方的利益,並可由其中一方直接執行。承租人約定給予房東任何必要的轉讓或其他保證,以實現這種直接強制執行的權利。
![slide105](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel105.jpg)
附件B-1第6頁15953353_v7 56837\388601\261775737.v2 4.2.2.4保險要求。4.2.2.4.1一般承保範圍。承租人的所有代理人應投保其各自僱員的工傷賠償保險,還應投保商業一般責任保險,包括財產損失,包括本租約第10條規定承租人必須投保的商業一般責任保險,包括有限度的財產損失責任保險,其保單應投保房東和租客,以及承包商和分包商。4.2.2.4.2特別保險。承租人或承包商應按業主批准的金額投保“建築商一切險”保險,該金額不得低於承租人或承包商實際承保的承租人改建工程的保險金額,以及房東可能要求的其他保險,應理解並同意,承租人改建工程完成後應立即根據本租約第10條由承租人投保。此類保險的金額應包括房東合理要求的擴大承保範圍背書。4.2.2.4.3一般術語。根據第4.2.2.4節規定承保的所有保險的證書應在承租人改建工程開始施工和承包商的設備移至現場之前交付給業主。所有此類保險單必須包含一項條款,即撰寫上述保險單的公司將提前三十(30)天書面通知房東任何取消或超過生效日期或此類保險金額的任何減少。承租人改建工程在施工過程中因任何原因損壞的, 承租人應立即維修,費用和費用由承租人承擔。承租人代理人應維持所有上述有效的保險範圍,直至承租人的改進完全完成並被房東接受,但房東要求的任何產品和完整的運營保險除外,該保險將在工程完成並經房東和租客驗收後維持十(10)年,並應將房東和房東指定的任何其他方指定為額外保險,超過本協議要求的整個十(10)年期的全部限額。承租人代理人承保的所有保險(工傷賠償除外)應排除保險公司對其下任何被保險人的代位求償。該保險應規定,它是與業主有關的主要保險,由業主承保的任何其他保險都是超額的,與本合同所要求的保險無關。上述保險的要求不應減損本租户工作書第4.2.2.2節關於租户對房東進行賠償的規定。房東可酌情要求承租人獲得留置權和完工保證金或房東滿意的某種替代擔保形式,金額足以確保承租人完成無留置權的改進,並指定房東為共同債權人。4.2.3政府合規。承租人的改進應在所有方面符合以下規定:(I)《守則》和其他州、聯邦、城市或準政府的法律、法規、條例和條例,根據受控公職人員、代理人或其他人的裁決而適用;(Ii)美國保險協會(前稱美國保險協會)的適用標準, 國家防火保險商委員會)和國家電氣規範;以及(Iii)建材製造商的規格。4.2.4業主檢查。房東有權隨時檢查租户的改進,但房東沒有檢查租户的改善並不構成放棄業主在本合同項下的任何權利,房東對租户改進的檢查也不構成房東對此的批准。如果房東合理地不批准租户在完成該等改進過程中的任何部分的缺陷或偏差,房東應以書面形式通知租户,並應指明不批准的項目。房東不同意的任何缺陷或偏差應由租户糾正,房東不承擔任何費用,但如果房東確定存在缺陷或偏差,房東可採取房東認為必要的行動,由租客承擔費用,房東不承擔任何責任,包括但不限於,導致租户停止施工,直到缺陷、偏差和/或問題得到糾正,使房東滿意為止。4.2.5會議。自本修正案實施之日起,承租人應定期與建築師/空間規劃師和承包商就施工文件的準備和承租人改進的施工進度舉行會議,會議應在業主和承租人共同商定的時間在項目辦公室舉行,並應業主的要求,某些承租人代理人應出席此類會議。此外,應在所有此類會議上記錄會議記錄, 應立即將會議紀要的複印件送交業主。每月召開一次此類會議,應包括審查承包商當前的付款請求。
![slide106](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel106.jpg)
附件B-1第7頁15953353_v7 56837\388601\261775737.v2 4.2.6房東協調費。承租人應向房東支付相當於擴建改善津貼百分之一(1.0%)的建設監理費(房東協調費)。4.3竣工通知書。在承租人改善工程最終完成後五(5)天內,包括但不限於完成任何審批清單項目,承租人應根據適用法律將竣工通知記錄在房屋所在縣的記錄員辦公室,並應在記錄後向房東提供一份副本。如果承租人沒有這樣做,房東可以作為承租人的代理人代表承租人簽署並提交該文件,費用由承租人自行承擔。在施工結束時,在業主支付最終的TI津貼報銷之前,(I)承租人應促使承包商和建築師/空間規劃師(A)通過必要的註解更改來更新批准的施工文件,以反映施工過程中對批准的施工文件所做的所有更改;(B)盡建築師/空間規劃師和承包商所知,證明此類更新的批准的施工文件是真實和正確的,該證明應在本租賃到期或終止(經修訂)後繼續有效。以及(Ii)承租人應向房東交付最終的收尾包裹。房東應自費更新房東所在樓層的竣工總平面圖(如果有的話),包括更新的牛皮紙和電子CAD文件,所有這些都可由房東隨時修改, 並應承租人的要求向承租人提供其當前版本。第5節雜項5.1租户代表。承租人已指定Jason Gordon作為其在本承租人工作書中規定的事項的唯一代表,他有完全的權力和責任代表承租人按照本承租人工作書的要求行事。5.2業主代表。房東已指定Jack Van Kleunen作為其在本租户工作書中規定的事項的唯一代表,在另行通知租户之前,該代表有完全的權力和責任代表房東按照本租户工作書的要求行事。5.3在這封租户工作信中的關鍵時刻。除非另有説明,否則本承租人工作信函中提及的“天數”均指日曆日。業主及時不批准的,重複文件編制和審批程序,直至業主批准為止。5.4租户的租約違約。儘管本租約中有任何相反的規定,但如果本租約第19.1節所述的違約事件或租户根據本租户工作書的違約在擴建物業基本建成之前的任何時間發生,則(I)除根據本租賃授予業主的所有其他權利和補救措施外,業主有權扣留全部或部分擴建物業租户改善津貼和/或業主可導致承包商停止擴建物業的建設(在這種情況下,承租人應對因停工而導致的擴建場地基本完工的任何延誤負責), 以及(Ii)房東在本租户工作書條款下的所有其他義務應予以免除,直至違約行為根據本租約條款得到糾正為止(在這種情況下,房東的不作為導致擴建物業實際完工的任何延誤應由承租人負責)。
![slide107](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel107.jpg)
附件C第1頁56837\388601\261775737.v2證物“C”總聲明(I)日期為1998年10月15日的採納名為“車廠區重建計劃”的重建圖則的公告,該公告於1998年10月22日記錄為正式紀錄第1835頁第8133冊內的7127194號記項,而該公告已予修訂,並受日期為1998年10月15日、題為“車廠區重建區圖則”的經修訂的採納重建圖則通知所影響;該公告於1999年5月6日記錄為第8275冊第1402頁的7345726號記項;(Ii)註明日期為2000年1月3日的地役權協議(連同邊界協議),2000年1月13日記錄為7553961號記項,載於《正式紀錄》第8336冊第1170頁,並受該《城市工程項目協議總括修正案》修訂及/或以其他方式影響;2013年4月22日記為11622650號記項,載於《正式紀錄》10129冊第5755頁,並受由布賴恩·戈什努爾於2001年2月21日籤立並於2月26日記錄的該誓章修訂及/或以其他方式影響,2001年,作為《正式記錄》第8427冊第4667頁7828965號條目;(3)經修訂和重訂的《參與和償還協議》,日期為2006年5月--2006年6月8日,記為9747342號條目,載於《正式記錄》第9305頁,第5127頁,經修訂和/或以其他方式受修訂和重新簽署的《參與和補償協議第一修正案》影響,2013年4月22日,記為11622649號,載於10129冊,第5750頁;(4)格蘭德河地役權,日期為2000年1月3日,記入2000年1月13日,記為第5750頁。7553963,《正式記錄》第8336冊第1217頁,經2000年8月7日作為7693049號條目記錄的誓章更正,載於經修訂的《正式記錄》第8379冊第5484頁, 補充和受《正式記錄》第9128冊第481頁2005年5月6日記錄為9370280號條目的《格蘭德河街地役權授予第一修正案》和2007年12月20日記錄為10305320號《正式記錄》第9550冊第5547頁的《裏奧格蘭德街地役權授予書第二修正案》以及2013年4月22日記錄為第5547頁的《項目協議聯合修正案》補充和影響。11622651,10129冊,《正式記錄》第5760頁;(V)1999年12月23日的《廣場行人和公共用途地役權及規劃協議》,2000年1月13日記錄為7553964號記項,載於《正式紀錄》第8336冊第1240頁,並經2000年8月7日記錄為7693049號的誓章更正,第8379冊記錄於《正式紀錄》第5484頁,並經2005年5月6日記錄為第9128冊的9370282號記項的《廣場行人及公共用途地役權及規劃協議第一修正案》修訂、補充及以其他方式影響,在《正式記錄》第506頁,並根據《項目協議聯合總括修正案》,於2013年4月22日作為11622651號條目記錄在《正式記錄》10129冊第5760頁;(Vi)日期為1999年12月23日的北廟臨街道路地役權批地書,日期為1999年12月23日,記錄於正式紀錄第8336冊第1263頁,即7553965號記項,並已由2000年8月7日記錄為正式紀錄第8379冊第5484頁的7693049號記項的誓章更正,以及經2005年5月6日記錄為第9128冊第466頁的北廟臨街道路地役權批地第一修正案修訂、補充及以其他方式影響,並根據4月22日記錄的《項目協議聯合總括修正案》, 2013年為11622651號,載於10129冊,《正式紀錄》第5760頁;(Vii)車廠行人及公共用途地役權,日期為1999年12月23日,記錄於2000年1月13日,載於第8336冊,載於《正式紀錄》第1284頁,經修訂、補充及以其他方式影響的《車廠行人及公共用途地役權第一修正案》,記錄於2005年5月6日,載於第9128冊,第497頁,記為9370281號;(Viii)註明日期為1999年12月23日的酒店行人地役權登記編號為2000年1月13日。7553967.《正式紀錄》第8336冊第1302頁,經修訂、補充及以其他方式影響的《酒店行人地役權第一修正案》現稱為行人地役權,並於2005年5月6日記錄為《正式紀錄》第9128冊第525頁的9370283號記項;(Ix)日期為2000年7月5日的《公園區塊協議》,2000年7月7日記錄為7674967號條目,載於《正式記錄》第8373冊第5614頁,經修訂和/或受《城市工程項目協議總括修正案》的影響;2013年4月22日記錄為11622650號條目,載於10129冊《正式記錄》第5755頁;(X)宣佈和確立保護性契諾、條件和限制以及地役權的授予,日期為2000年12月15日,2000年12月27日作為7787948號條目記錄在書中
![slide108](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel108.jpg)
附件C第2頁56837\388601\261775737.v28410,《正式記錄》第8311頁,經《正式記錄》第9128冊第536頁《宣佈和確立保護契諾、條件、限制和地役權授予的若干第一修正案》修訂和/或以其他方式影響,2001年3月1日作為7833680號條目記錄在《正式記錄》第8430冊第1766頁,以及《關於宣佈和確立保護契諾、條件、限制和地役權授予的某些第二修正案》作為條目9370284記錄在《正式記錄》第536頁;(Xi)經修訂及重訂的《共管公寓門廊第C1座共管項目聲明書》(2001年4月27日記錄為《正式紀錄》第8450冊第4761頁內7881708號記項),該經修訂及重述的聲明書已修訂及/或受《經修訂及重訂的共管公寓項目聲明書第一修正案》(2011年2月15日記錄為第9905冊第6380頁所載11134756項記項)的影響;(Xii)修訂和重述《共管公寓設施A座共管項目聲明》--2001年4月27日記錄於《正式紀錄》第8450冊第4843頁,即7881709號記項;。(Xiii)《共管公寓設施A座共管項目聲明》--即2001年2月26日記錄於第8427冊第4676頁的7828969項;。(Xiv)《共管公寓設施B座共管項目的宣佈》(2001年2月26日記錄為7828971號記項,載於《正式紀錄》第8427頁第4752頁),而該等聲明是受《共管公寓設施B座共管項目的宣佈的第一修正案》及《修訂測量地圖紀錄》(2002年5月16日記錄為項目編號)所修訂或以其他方式影響的。8235748,《正式記錄》第8598冊第7012頁, 並借2004年7月20日第9016冊第2655頁記錄為9125323號記項的《共管公寓門廊B座共管項目申報第二修正案》及《測量地圖記錄修訂》而定;(Xv)《關於商業共享維護的契諾、條件和限制聲明》,日期為2001年2月28日,《關於商業共享維護(網關)的契諾、條件和限制聲明的某些備忘錄》於2001年3月1日作為7833681號條目記錄在《正式記錄》第8430冊第1770頁上,以及《關於商業共享維護的契諾、條件和限制聲明備忘錄的某些第一修正案》於2005年5月6日作為9370286號條目記錄在第9128冊《正式記錄》第563頁,並經內陸西鹽湖城門户公司的同意和承認,將2013年9月25日記為11730200號條目,載於10180冊《正式記錄》第1552頁;(Xvi)日期為2001年9月1日的地役權聲明,2003年4月7日記錄為條目編號。8600407.《正式記錄》第8772冊第5889頁;(十二)截至2003年2月28日的《聖約協定》,2003年4月7日記為《正式記錄》第8772冊第5901頁的8600408號條目;(Xviii)2002年4月8日的未記錄的停車許可協議、2002年7月9日的未記錄的停車許可協議第一修正案和2002年6月1日的未記錄的中央工廠參與協議,每項協議均由日期為2003年6月16日的某項停車許可、停車通道、中央工廠參與和從屬協議披露,該協議於2003年6月16日記錄為條目編號8691592,載於8818冊,正式記錄第5955頁;(Xix)2003年10月6日的《停車許可證協議》,2003年10月10日記錄為條目編號。8848851,在第8894冊中, 在《正式記錄》第9334頁,經2005年5月5日的《停車許可協議第一修正案》(門户辦公室3)修訂、補充和以其他方式影響,2005年5月6日記為《正式記錄》第9128冊第580頁的9370289號條目;(Xx)為經營天文館和放映大屏幕電影特輯而建造和隨後收購A座公寓零售單元4的協議,日期為2002年2月13日,記錄於2004年6月8日,編號9084123,載於第8998冊,正式記錄第4901頁;(Xxi)《停車許可協議》,日期為2004年6月30日,記錄於《正式記錄》第9016冊第2635頁,編號為9125321,經日期為2005年5月5日的《停車許可協議第一修正案》的修訂、補充和其他影響,於2005年5月6日記錄為《正式記錄》第9128冊第573頁的第9370288號條目;(Xxii)截至2005年5月5日的空域地役權協議,記錄於2005年5月6日。9370290,載於第9128冊《正式記錄》第586頁;
![slide109](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel109.jpg)
附件C第3頁56837-388601\261775737.v2(二十三)《侵佔協議》,日期截至2005年5月5日,在第9128冊《正式記錄》第595頁記錄為9370291號條目;(Xiv)《正式紀錄》第9128冊第605頁的《契諾、限制及地役權宣告》(《門户--零售包裹》),2005年5月6日記入9370292號記項,後經《正式紀錄》第9137冊第7862頁的《宣佈契諾、限制及地役權的若干修正案》修訂,該等修正案經2019年6月28日的《宣佈契諾、限制及地役權的第二修正案》修訂,作為13019122號條目,載於第3555頁10797冊;(Xxv)日期為2006年1月6日的《地役權聲明(緊急進出)》,2006年1月10日記為《正式記錄》第9241冊第9418頁9606025號條目;(Xxvi)2006年12月15日的《停車許可證協議》,2006年12月26日記為條目號。9951937,載於第9399冊,《正式記錄》第9815頁;(Xxvii)地役權,2007年12月4日記為10291031號條目,載於第9544冊,載於《正式記錄》第1216頁;(Xxviii)《橋樑契諾和地役權聲明》(門户--零售包裹),日期為2007年10月3日,2008年1月22日記為10328082號條目,載於第9561冊,載於《正式記錄》第1129頁;(Xxx)《停車許可協議》,日期為2006年3月20日,該《停車許可協議》的存在被記錄在案的《停車許可協議備忘錄》記錄為10328083號。11496303,在10068冊《正式記錄》第3312頁;(Xxxi)日期為2003年10月6日的《中央工廠參與協議》,將2003年10月10日記為8848852號條目, 在書8894中,《正式記錄》第9344頁;(XXXII)2004年6月30日的《中央工廠參與協議》將2004年7月20日記錄為條目編號。9125322,載於第9016冊《正式紀錄》第2645頁;及(Xxxiii)其所有修訂、修訂、延長、續期及替換;所有這些均應優於本租約,對項目具約束力,並與土地一起運作。
![slide110](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel110.jpg)
展品D第1頁56837\388601\261775737.v2展品“D”例外套間灰殼標準房東應對下文稱為“房東作品”的房產提供以下灰殼改進:A.結構:1.框架:建築由鋼框架、鋼筋混凝土或磚石承重牆建造,如現有的Gateway項目所提供的那樣。2.外牆:外牆為磚石、鋼架或現有Gateway項目中提供的其他材料或材料。3.天花板高度:承租人有責任清除樓板的高度。4.屋頂:屋頂是單層材料類型,或與現有Gateway項目中提供的相同類型。5.隔斷:內隔牆由租户負責。6.門和門框:外部服務門和門框應為中空金屬。7.店面門:見第F.B.段室內裝飾:1.樓層:房東應在整個房屋內部提供標準的4英寸(4英寸)厚的混凝土板或懸掛式結構板2.懸掛式結構板:本建築的高架樓板為後張拉式混凝土結構。機械、電氣或建築構件的任何附着物應限制為最大鑽孔或驅動錨嵌入1英寸。如果需要更深的埋入或巖心鑽探,應掃描平板以定位PT筋,並調整位置以提供與任何PT筋至少3“的距離。在PT筋損壞或割斷的情況下,必須對其進行修復,使建築物恢復到原始設計狀態。這些維修費用應由承包人負責。3.牆:牆體應為未塗漆的磚石或未塗漆的石膏板,用膠帶覆蓋在螺柱上。, 承租人負責最後的準備和完工。高度由項目建築師確定。任何交叉隔斷應由承租人負責。外牆和後牆應為未塗漆的磚石或混凝土飾面,或由項目建築師選擇的其他材料。4.天花板:不提供,由租户負責。衞生間:1.衞生間:不提供衞生間,租户負責。(如果租户願意,現有的衞生間可以保留。)水務:1.給水和下水道:房東應根據房東的計劃,為房屋提供至少一(1)英寸(1)英寸(1“)的冷水供應和一(1)四英寸(4”)的廢水管道。承租人負責堵住通往供應線和廢物線的通道。2.電力:業主應提供位於建築物後面的現有電氣櫃和斷路器,能夠滿足以下最低服務要求。除給FC.U和Misc的電源外,所有來自現有配電盤的下游管道都將被拆除。火警裝置。(A)天溝的服務應為200A-120/208V的服務,在天溝終止。
![slide111](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel111.jpg)
附件D第2頁56837\388601\261775737.v2(B)任何電氣要求(降壓變壓器、配電、佈線、便攜插座等)除上述服務外,以上服務由承租人負責。3、採光:不提供,租户自負。4.H.V.A.C.:業主應根據以下規定,從中央廠房向空間提供冷水和加熱水,併為空間通風提供外部空氣連接:(A)分配系統設計:所有空氣分配系統應由承租人負責,包括提供4管風機盤管、供暖和冷水分配、新風分配和恆温器。將為48°F EWT設計冷水盤管。加熱水盤管將設計用於145°F的EWT。(Aa)中央工廠可交付的水:中央工廠提供的熱水和冷凍水用於空間的人工冷卻和供暖,以及家庭熱水的加熱。為了提高效率,熱水和冷水温度設定值會隨季節變化,但始終足以全年保持72°F(製冷模式)和70°F(加熱模式)的空氣温度,並保持120°F的家用熱水。承租人負責獲得業主的批准,以使用超過這些參數的中央工廠的熱水和冷水。(B)容量:每300平方英尺的零售樓面面積,空調容量不得超過一(1)噸。(C)特殊設備:如果承租人使用房屋需要新鮮空氣和/或排氣用於特殊設備、烹飪設備、額外人員、儲藏室區域或展示窗等,承租人應自費提供這些設備, 須經房東事先批准。承租人應連接到可用的基地建築系統。5.消防噴水滅火系統:房東將提供一條穿過房屋的主消防線,並按照規範的要求提供豎直噴頭的佈局,用於建造外殼。E.電話:1.業主將提供一(1)英寸(1“)導管,以及從大樓電話安裝板到房屋的拉線。F.店面:1.設計和安裝:標準上至少一(1)個店面應由項目建築師設計並由業主安裝,包括至少一(1)個帶圓柱鎖的單門。房東可以選擇提供複式門,由房東自行決定,以房產的面積為依據。15953353_V12
![slide112](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel112.jpg)
附件D第1頁56837\388601\262127969.v2寫字樓租賃第四修正案本修正案(“修正案”)於2021年2月25日(“修正案生效日期”)由特拉華州維斯塔蓋特有限責任公司(“房東”)和特拉華州遞歸製藥公司(“承租人”)之間作出並簽訂。摘要:A.業主和租客先前已就其中更具體描述的某些物業籤立並交付日期為2017年11月13日的特定辦公室租約,經日期為2018年9月25日的特定租約第一修正案修訂,經日期為2019年11月13日的特定第二修正案修訂,並經日期為2021年1月22日的特定第三修正案修訂(統稱為“租約”)。B.房東和租客同意根據本修正案的進一步條款、契諾和規定修改租約。因此,現在,考慮到租約的籤立和交付、前述敍述、本修正案所載的相互協議、契諾和承諾以及其他良好和有價值的考慮因素,房東和租客同意如下:1.定義除非上下文另有明確要求,本修正案中使用的未定義的大寫術語應具有租賃中賦予此類術語的含義。2.附加處所租金生效日期。房東和租客特此同意,將《第二修正案》中規定的額外房屋租金生效日期修改為3月1日, 2021年租賃期的到期日(僅針對增加的房產)應延長六(6)個月零二十二(22)天,並於2028年12月22日到期。3.禁止反言。租户和房東在此通過執行本修正案確認,就雙方所知,租賃是完全有效的,並且該一方目前沒有對另一方提出任何索賠或對租賃項下的任何到期金額進行任何補償。據雙方所知,本租約並無任何另一方違約,亦不存在因時間推移、通知或兩者同時出現而導致本租約違約的現有情況。4.全力以赴。除本修正案明確修改外,本租約保持不變,並具有全部效力和效力。本租約中對“本租約”的所有提及應被視為對經本修訂修改的本租約的提及。5.對應方;電子簽名。本修正案可在一個或多個副本中執行,並將各簽名頁合併為一份文件。電子簽名與原始簽名具有同等效力。(簽名在下一頁)DocuSign信封ID:EC52E03E-EB25-47e1-9ed2-A35A6D61B449
![slide113](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel113.jpg)
附件D第2頁56837\388601\262127969.v2,房東和租客已於上述第一年簽署本修正案,特此為證。房東:Vestar Gateway,LLC,特拉華州有限責任公司由:SLC Gateway Retail,LLC,特拉華州有限責任公司,其唯一成員由:VGSLM,LLC,特拉華州有限責任公司,其管理成員由:姓名:頭銜:經理承租人:遞歸製藥公司,特拉華州公司按:姓名:ITS:DocuSign信封ID:EC52E03E-EB25-47e1-9ed2-A35A6D61B449人員運營高級董事Brackon Curtis
![slide114](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel114.jpg)
第1頁56837\388601\262127969.v5對寫字樓租賃的第五次修訂本修訂(“修訂”)於2021年5月15日(“修訂生效日期”)由特拉華州有限責任公司(“房東”)Vestar Gateway LLC和特拉華州(“承租人”)Recursion PharmPharmticals,Inc.作出並簽訂。摘要:A.業主及租客先前已籤立並交付該份日期為2017年11月13日的辦公室租契,該份租約經日期為2018年9月25日的該份租約第一修正案修訂,該份租約經日期為2019年11月13日的該份租約第二修正案修訂,該份租約經日期為2021年1月22日的該份租約第三修正案修訂,以及經該份日期為2021年2月25日的該份租約第四修正案(統稱為“該租約”)就其中更具體描述的某些物業而修訂。B.房東和租客同意根據本修正案的進一步條款、契諾和規定修改租約。因此,現在,考慮到租約的簽署和交付,前述敍述、本修正案中包含的相互協議、契諾和承諾以及其他良好和有價值的考慮因素,在此確認其已收到、充分和有效, 房東和租客同意如下:1.定義。除非上下文另有明確要求,本修正案中使用的未定義的大寫術語應具有租賃中賦予此類術語的含義。2.擴建樓房終止。現刪除《租賃第三修正案》第6款所規定的承租人終止租賃的權利。3.進入相鄰套房。如果承租人在擴建房屋期間確定承租人需要進入與擴建房屋相鄰的以下三(3)套房中的任何一個或多個:(即“衝刺”房產(612平方英尺)、“頭門工作室”房產(654平方英尺)或“城市之家”房產(1115平方英尺)),如本修正案附件“A”所示(統稱為“毗鄰套房”),承租人可向業主提供書面通知,説明需要進入。在收到關於“城市之家”和“Head Gate Studios”房屋的書面通知後九十(90)天內,以及在收到關於“Sprint”房屋的書面通知後一百二十(120)天內,房東應將租客指定的相鄰套房交給租户,並且不受所有居住者及其個人財產的影響。根據租約條款,承租人有權根據承租人準備並經業主批准的計劃和規格,在毗鄰的套房內安裝排氣系統和排氣煙囱,包括垂直和水平管道、風扇、發動機和相關設施和改進(“排氣系統”), 該批准不得被無理扣留。業主承認安裝排氣系統將需要對屋頂甲板和鋼屋頂結構進行修改,並同意不會因此而拒絕同意此類平面圖和規格。承租人在毗鄰套房的擴建工程完成後,但在任何情況下不得遲於擴建物業的租金開始日期,承租人應將毗鄰套房歸還業主,並保持掃帚清潔狀況。房東應在承租人將相鄰套房歸還給業主後有四十五(45)天的時間來確定是否安裝了排氣系統,從而導致相鄰套房因天花板高度降低、柱子間距降低或與排風系統直接相關的其他物理限制而無法出租。如果毗鄰套房僅因上一句所述原因而不能出租,則房東應向租户發出通知,毗鄰套房將成為物業的一部分,且自擴建物業租金開始之日起,毗鄰套房的可出租面積將增加。然而,如果毗鄰的套房處於可租賃狀態,承租人對毗鄰套房的義務應終止;然而,如果承租人有權在擴建物業租期的剩餘時間內使用和維護排氣系統,則不需要額外租金。4.毗鄰套房的入住率。終止毗鄰套房的現有租約,並搬遷目前佔用毗鄰套房的租户,房東應自行承擔成本和費用,不向租户收取費用。更有甚者, 一旦承租人完成擴建工程,承租人進入相鄰套房的權利或要求房東將進入的套房的所有權轉讓給承租人的權利終止。因此,如果承租人沒有要求業主對進入的套房進行佔有權,而承租人隨後進行擴建房屋工程並在擴建房屋內開業,則承租人在晚些時候無權要求擁有毗鄰的套房。DocuSign信封ID:D0B57570-43AC-4751-A521-422211DEA58F
![slide115](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel115.jpg)
第2頁56837\388601\262127969.v5 5.禁止反言。租户和房東在此通過執行本修正案確認,就雙方所知,租賃是完全有效的,並且該一方目前沒有對另一方提出任何索賠或對租賃項下的任何到期金額進行任何補償。據雙方所知,本租約並無任何另一方違約,亦不存在因時間推移、通知或兩者同時出現而導致本租約違約的現有情況。6.全力以赴。除本修正案明確修改外,本租約保持不變,並具有全部效力和效力。本租約中對“本租約”的所有提及應被視為對經本修訂修改的本租約的提及。7.對應方;電子簽名。本修正案可在一個或多個副本中執行,並將各簽名頁合併為一份文件。電子簽名與原始簽名具有同等效力。房東和租客自上述第一年起簽署本修正案,特此為證。房東:Vestar Gateway,LLC,特拉華州有限責任公司:SLC Gateway Retail,LLC,特拉華州有限責任公司,其唯一成員:VGSLM,LLC,特拉華州有限責任公司,其管理成員:姓名:頭銜:經理租户:遞歸製藥公司,特拉華州公司:姓名:ITS:DocuSign信封ID:D0B57570-43AC-4751-A521-422211DEA58F蒂娜·拉爾森總裁兼首席運營官大衞·拉切爾
![slide116](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel116.jpg)
第3頁56837\388601\262127969.v5展示“A”100S.租户可訪問的橋接區262127969.v6 DocuSign信封ID:D0B57570-43AC-4751-A521-422211DEA58F
![slide117](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel117.jpg)
第1頁56837\388601\263703014.v6 ClarkHill\263703014.v8第六次修訂寫字樓租約本修訂(“修訂”)由特拉華州有限責任公司(“業主”)和特拉華州有限責任公司(“承租人”)Vestar Gateway LLC與特拉華州一家公司(“承租人”)作出並於2021年10月_日(“修訂生效日期”)生效。摘要:A.房東和租客先前已籤立並交付日期為2017年11月13日的特定辦公室租約(“原始租約”),經日期為2018年9月25日的特定租約第一修正案修訂,經日期為2019年11月13日的特定辦公室租約第二修正案修訂,經日期為2021年1月22日的特定辦公室租約第三修正案(“第三修正案”)修訂,經日期為2021年2月25日的特定辦公室租賃第四修正案修訂,以及經日期為2021年5月15日的辦公室租約特定第五修正案修訂(統稱為,與原來的租約,“租約”)中更具體地描述的某些物業。B.房東和租客同意根據本修正案的進一步條款、契諾和規定修改租約。因此,現在,考慮到租約的籤立和交付、前述敍述、本修正案所載的相互協議、契諾和承諾以及其他良好和有價值的考慮因素,房東和租客同意如下:1.定義除非上下文另有明確要求,本修正案中使用的未定義的大寫術語應具有租賃中賦予此類術語的含義。2.補充處所。除了房產之外,還與房產一起, 自擴建物業租金生效日期(定義見第三修正案)起及之後,業主向承租人及承租人租賃若干附屬物業(在此稱為),該等附屬物業(在此稱為)包括擴建物業大樓內與擴建物業毗鄰的約12,140(12,140)平方英尺樓面面積,並於隨附的地盤圖則(見附件A)上被確定為“附屬物業”。此外,承租人應獨家使用和控制從擴建樓房和附屬樓房地面進入的現有電梯。自附屬物業租金生效日期起及之後,租約中對“物業”的提述應視為包括“附屬物業”,而租客對附屬物業的使用、租賃及佔用須受租約的所有條款、契諾及規定所規限。承租人確認租約第10條的規定適用於承租人進入附屬房屋。3.期限。附屬物業的租賃期限應與擴建物業租賃期限(定義見第三修正案)同時終止。4.使用。附屬場所應僅用於一般辦公用途(不得進行實驗室工作);但如承租人提前書面通知業主變更,附屬場所可用於租約第5條明確規定的目的,不得用於其他目的。5.基本租金。由擴建物業租金生效日期起計及之後, 根據下文所列基本租金表,應就附屬房屋支付基本租金。每月租金每平方尺擴建單位的年租金開始生效日期-12$25,291.67$303,500.00$25.0000$26,050.42$312,605.00$25.0000 25-36$26,831.93$321,983.15$26.5225 37-48$27,636.89$331,642.64$27.3182 49-60$28,465.99$25.0000,591.92$28.1377 61-72$29,319.97$351,26.5225$25.7500$28.9819 73-84$30,199.57 362394.87$29.8513 85-96$31、105.56$373、266.72$30.7468 97-108$32、038.73$384、464.72$31.6693-120$32、999.89$395、998.66$32.6193 DocuSign信封ID:C955F491-8BF9-4DC2-A37C-CAFBD8A5AAFD 18
![slide118](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel118.jpg)
第2頁56837\388601\263703014.v6 ClarkHill\263703014.v8 6.營運費用、税項--附屬房舍。承租人承認其支付附屬物業的直接開支、營運開支及税務開支的責任應與原物業的計算方式相同(如原租約第4條所述;但就附屬物業而言,基準年度應為2021年曆年)。7.附屬處所的交付。業主須在修訂生效日期後,立即將附屬處所的佔有權交予租客;但附屬處所的佔有權的投標不得包括附屬處所內的78、79及80套房(“例外套房”)。房東應在修訂生效日期後六十三(63)天或之前,將例外套房的所有權交給灰色空殼條件下的租户,如本合同附件“B”所述。除本修訂及租約所載業主陳述及保證外,(A)業主或代表業主或代表業主行事的任何人士(無論以口頭或書面形式)作出、陳述或代表任何性質的陳述、引誘、理解或任何性質的陳述、陳述或陳述,均未誘使租客訂立本修訂,及(B)承租人承認、陳述及保證承租人根據及憑藉租客本身的獨立調查訂立本修訂。除業主在本修正案和租約中包含的陳述和擔保外,承租人在此應接受現有“原樣”和“原樣”條件下的附屬物業(例外套房除外),沒有任何明示或默示的擔保,包括但不限於, 對於業權、實際狀況或是否存在危險材料的任何擔保,以及如果附屬場所(例外套房除外)並非在所有方面都完全適合附屬場所或其任何部分的使用,則承租人有責任和義務根據租約的規定,採取必要的行動,將附屬場所(例外套房除外)置於完全適合該等用途或用途的狀況。鑑於上述情況,承租人特此承認並向房東表示,承租人已有充分機會檢查和評估附屬房屋以及承租人有權在其上進行的用途和活動的可行性;該承租人是有經驗的;該承租人將完全依靠承租人的經驗、專業知識和自己對輔助房屋當前狀態的檢查(受本修訂中包含的房東陳述和保證以及租約和房東關於例外套房的工作的限制);承租人接受補充房屋目前的狀況(受本次修訂中業主的陳述和保證以及租約和業主就例外套房所進行的工作的限制),並且,如果承租人本身在上述任何方面的經驗不足以使承租人得出結論,承租人已聘請有資格就此類事項向承租人提供建議的人員的服務。租户不依賴房東或其代表所作的任何明示或暗示、口頭或書面陳述或保證, 除本修正案和租約中規定的以外。在這方面,除本修正案所述外,承租人應根據租約和本修正案的規定,對附屬房屋內的工程負責,費用和費用由承租人自行承擔。8.津貼。如果租約是完全有效的,並且租户沒有違反或違約本租約的任何條款、條件、契諾和規定,租户將有權獲得一筆總額為70英鎊/100美元(70.00美元)的一次性“補充場所津貼”,以部分償還準備補充場所投入使用的費用(“承租人的工作”)。房東應在下列情況發生後三十(30)天內向租客支付補充房產津貼:(I)租户以書面形式要求支付補充房產津貼,該要求只能在租户根據本修正案的條款、契諾和規定向公眾開放後才能提出;以及(Ii)向房東交付下列事項:(A)鹽湖市和/或猶他州鹽湖縣為補充房產簽發的佔用證書或類似許可證的副本,(B)承租人的承包商以及提供與建造補充房地有關的勞動力和/或材料的所有分包商和供應商無條件放棄留置權,其形式與先前就原來的補充房地津貼交付給業主的形式基本相似;以及(C)所有許可證、執照或其他政府部門的副本, 作為承租人(或第三方經營者)在附屬場所開展業務經營的先決條件所需的準政府或其他許可機構授權,以及(D)承租人以租約附件形式簽署禁止反言證書並交付給房東作為證據,以及(E)證明承租人工作成本的發票和工作單的副本,以及(F)補充文件簽名信封ID:C955F491-8BF9-4DC2-A37C-CAFBD8A5AAFD的已建成平面圖(或標記為顯示現場變化的記錄圖紙)的副本
![slide119](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel119.jpg)
第3頁56837\388601\263703014.v6 ClarkHill\263703014.v8 Premises。租户須於擴建物業租金生效日期(“津貼截止日期”)後三百六十(360)天內,向業主遞交補充物業津貼申請。如租客在津貼截止日後三十(30)日內仍未提交補充租金津貼申請,業主將無責任為租客的附屬樓宇津貼的任何部分提供資金,而基本租金、額外租金(定義見租約)或租客根據本租約須向業主支付的其他費用,將由租客沒收,而不會減少或調整基本租金、額外租金(定義見租賃)或其他費用。承租人的工作應按照租約的適用條款進行,包括向業主支付相當於補充房屋津貼百分之一(1%)的建設監理費。9.現有浴室;消防出口。輔助房舍包括一條沿北部邊界延伸的現有走廊(“現有走廊”)。現有的走廊提供通往附屬大樓西面的公共洗手間(“公共浴室”)的通道,也是擴建大樓的消防通道。為了讓承租人將附屬房屋與擴建房屋完全融合,雙方特此同意如下:(A)承租人不得更改或拆除公共衞生間;(B)在擴建房屋租賃期間,其他租户或公眾不得進入公共衞生間或將其用作洗手間;以及(C)承租人應在承租人的部分工作中納入, 補充樓房和/或擴建樓房內符合擴建樓房消防規範要求的替代消防出口走廊。10.擴建處所。第三修正案中更全面描述的擴建房舍的面積應從91,748平方英尺減少到91,494平方英尺,需要減少254平方英尺,以避免搬遷南側暖通空調機組,如附件A所示。承租人將負責增加所需的臨終牆,如附件A所示。第三修正案第6段所列租金圖表全部修訂和重述如下:租期每月租金年租金每平方英尺1$245,890.13$2,950,681.50$32.2500 2$253,266.83$3,039,201.95$32.2500 3$260,864.64$3,130,375.72$34.2140 4$268,690.43$3,224,285.16$35.2404 5$276,751.81$3,321,021.76$36.2977 6$285,054.13$3,420,649.58$37.3866 7$293,605.77$3,523,269.25$39.6634 8$302,413.59$3,628,963.12$39.6634 9$311,485.99$3,737,831.83$39.6634 10$320,830.57$3,849,42.0789發放給租户的擴建物業津貼(已表示為擴建物業每平方尺租金110元)將根據擴建物業面積的減少而調整。12.泊車。除了租約中規定的承租人現有的停車權利,承租人有額外的權利,但沒有義務,每一千(1,000)可出租平方英尺使用最多三(3)張停車證,包括擴建物業和附屬物業,在整個擴建物業租約期限內每月使用,供業主擁有的南北停車場使用,該通行證不得預留,先到先得, 先到先得。在擴建樓房租賃期內,上述停車通行證的費用為每月每張通行證85美元。與停車通行證有關的所有其他條款和規定應如本租約第28條所述。13.禁止反言。租户和房東在此通過執行本修正案確認,就雙方所知,租賃是完全有效的,並且該一方目前沒有對另一方提出任何索賠或對租賃項下的任何到期金額進行任何補償。據雙方所知,本租約並無任何另一方違約,亦不存在因時間推移、通知或兩者同時出現而導致本租約違約的現有情況。14.十足效力及效力。除本修正案明確修改外,本租約保持不變,並具有全部效力和效力。本租約中所有提及“本租約”的內容應視為DocuSign信封ID:C955F491-8BF9-4DC2-A37C-CAFBD8A5AAFD
![slide120](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel120.jpg)
第4頁56837\388601\263703014.v6 ClarkHill\263703014.v8對經本修訂修改的租契的引用。然而,原租約第2.4節的規定不適用於本修正案或附屬房屋。15.對應方;電子簽名。本修正案可在一個或多個副本中執行,並將各簽名頁合併為一份文件。電子簽名與原始簽名具有同等效力。[以下頁面上的簽名]DocuSign信封ID:C955F491-8BF9-4DC2-A37C-CAFBD8A5AAFD
![slide121](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel121.jpg)
第1頁56837\388601\263703014.v6 ClarkHill\263703014.v8房東和租客已於上述第一年簽署本修正案,特此為證。房東:Vestar Gateway,LLC,特拉華州有限責任公司:SLC Gateway Retail,LLC,特拉華州有限責任公司,其唯一成員:VGSLM,LLC,特拉華州有限責任公司,其管理成員:姓名:頭銜:經理租户:遞歸製藥公司,特拉華州公司:姓名:ITS:DocuSign信封ID:C955F491-8BF9-4DC2-A37C-CAFBD8A5AAFD總裁兼首席運營官蒂娜·拉爾森V.P.
![slide122](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel122.jpg)
第2頁56837\388601\263703014.v6 ClarkHill\263703014.v8展覽“A”場地平面圖文件簽名信封ID:C955F491-8BF9-4DC2-A37C-CAFBD8A5AAFD
![slide123](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel123.jpg)
第3頁56837\388601\263703014.v6 ClarkHill\263703014.v8 DocuSign信封ID:C955F491-8BF9-4DC2-A37C-CAFBD8A5AAFD
![slide124](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel124.jpg)
第1頁56837\388601\263703014.v6 ClarkHill\263703014.v8展覽“B”例外套間灰殼標準房東應對下文中稱為“房東工作”的房產進行以下灰殼改進:A.結構:1.框架:建築由鋼框架、鋼筋混凝土或磚石承重牆建造,如現有的Gateway項目所提供的那樣。2.外牆:外牆為磚石、鋼架或現有Gateway項目中提供的其他材料或材料。3.天花板高度:承租人有責任清除樓板的高度。4.屋頂:屋頂是單層材料類型,或與現有Gateway項目中提供的相同類型。5.隔斷:內隔牆由租户負責。6.門和門框:外部服務門和門框應為中空金屬。7.店面門:見第F.B.段室內飾面:1.地板:房東應在整個房屋內部提供標準的四英寸(4英寸)厚的混凝土板或懸掛式結構板。2.懸掛結構樓板:該建築的高架樓板為後張法混凝土結構。機械、電氣或建築構件的任何附着物應限制為最大鑽孔或驅動錨嵌入1英寸。如果需要更深的埋入或巖心鑽探,應掃描平板以定位PT筋,並調整位置以提供與任何PT筋至少3“的距離。在PT筋損壞或割斷的情況下,必須對其進行修復,使建築物恢復到原始設計狀態。這些維修費用應由承包人負責。3.牆:牆體應為未塗漆的磚石或未塗漆的石膏板,用膠帶覆蓋在螺柱上。, 承租人負責最後的準備和完工。高度由項目建築師確定。任何交叉隔斷應由承租人負責。外牆和後牆應為未塗漆的磚石或混凝土飾面,或由項目建築師選擇的其他材料。4.天花板:不提供,由租户負責。衞生間:1.衞生間:不提供衞生間,租户負責。(如果租户願意,現有的衞生間可以保留。)水務:1.給水和下水道:房東應根據房東的計劃,為房屋提供至少一(1)英寸(1)英寸(1“)的冷水供應和一(1)四英寸(4”)的廢水管道。承租人負責堵住通往供應線和廢物線的通道。2.電力:業主應提供位於建築物後面的現有電氣櫃和斷路器,能夠滿足以下最低服務要求。除給FC.U和Misc的電源外,所有來自現有配電盤的下游管道都將被拆除。火警裝置。(A)天溝的服務應為200A-120/208V的服務,在天溝終止。DocuSign信封ID:C955F491-8BF9-4DC2-A37C-CAFBD8A5AAFD
![slide125](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel125.jpg)
第2頁56837\388601\263703014.v6 ClarkHill\263703014.v8(B)任何電氣要求(降壓變壓器、配電、佈線、便民插座等)除上述服務外,以上服務由承租人負責。3、採光:不提供,租户自負。4.H.V.A.C.:業主應根據以下規定,從中央廠房向空間提供冷水和加熱水,併為空間通風提供外部空氣連接:(A)分配系統設計:所有空氣分配系統應由承租人負責,包括提供4管風機盤管、供暖和冷水分配、新風分配和恆温器。將為48°F EWT設計冷水盤管。加熱水盤管將設計用於145°F的EWT。(Aa)中央工廠可交付的水:中央工廠提供的熱水和冷凍水用於空間的人工冷卻和供暖,以及家庭熱水的加熱。為了提高效率,熱水和冷水温度設定值會隨季節變化,但始終足以全年保持72°F(製冷模式)和70°F(加熱模式)的空氣温度,並保持120°F的家用熱水。承租人負責獲得業主的批准,以使用超過這些參數的中央工廠的熱水和冷水。(B)容量:每300平方英尺的零售樓面面積,空調容量不得超過一(1)噸。(C)特殊設備:如果承租人使用房屋需要新鮮空氣和/或排氣用於特殊設備、烹飪設備、額外人員、儲藏室區域或展示窗等,承租人應自費提供這些設備, 須經房東事先批准。承租人應連接到可用的基地建築系統。5.消防噴水滅火系統:房東將提供一條穿過房屋的主消防線,並按照規範的要求提供豎直噴頭的佈局,用於建造外殼。E.電話:業主將提供一(1)英寸(1“)導管,以及從大樓電話安裝板到房屋的拉線。F.店面:1.設計和安裝:標準上至少一(1)個店面應由項目建築師設計並由業主安裝,包括至少一(1)個帶圓柱鎖的單門。房東可以選擇提供複式門,由房東自行決定,以房產的面積為依據。DocuSign信封ID:C955F491-8BF9-4DC2-A37C-CAFBD8A5AAFD
![slide126](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel126.jpg)
第1頁錯誤!未知的文檔屬性名稱。第七次修訂寫字樓租賃這項關於寫字樓租賃的第七次修訂(本“修訂”)於2022年2月11日(“修訂生效日期”)由特拉華州的Vestar Gateway LLC有限責任公司(“房東”)和特拉華州的Recursion PharmPharmticals,Inc.(特拉華州的一家公司(“承租人”))作出,並在兩者之間簽訂。解説詞:A.房東和租客之前籤立並交付了日期為2017年11月13日的特定辦公室租約,該特定辦公室租約經日期為2018年9月25日的特定租約第一修正案修訂,經日期為2019年11月13日的辦公室租約特定第二修正案修訂,經日期為2021年1月22日的辦公室租約特定第三修正案修訂,經日期為2021年2月25日的辦公室租約特定第四修正案修訂,並經日期為2021年5月15日的辦公室租約特定第五修正案修訂,該修正案經日期為10月18日的辦公室租約特定第六修正案修訂,2021年(統稱為“該租契”)中更具體描述的某些物業。B.房東和租客同意根據本修正案的進一步條款、契諾和規定修改租約。因此,現在,考慮到租約的簽署和交付,前述敍述、本修正案中包含的相互協議、契諾和承諾以及其他良好和有價值的考慮因素,在此確認其已收到、充分和有效, 房東和租客同意如下:1.定義。除非上下文另有明確要求,本修正案中使用的未定義的大寫術語應具有租賃中賦予此類術語的含義。2.裝載碼頭和倉庫。在承租人遵守有管轄權的政府當局的法規和條例的情況下,在租户租用附屬房屋的同時終止一段期限:(A)房東授予租户與租户使用附屬房屋進行交付有關的非獨家權利;以及(B)房東授予租户使用附屬房屋旁邊的裝貨碼頭的許可證,該部分裝卸碼頭在附件“A”(“儲存區”)中描繪,用於放置二氧化碳散裝儲罐。租約中包含的所有承租人對附屬房屋的賠償和保險義務應適用於承租人使用5號裝貨碼頭和儲藏區。承租人不得就本款第2.3款所授予的權利向承租人提出單獨的指控。租户和房東在此通過執行本修正案確認,就雙方所知,租賃是完全有效的,並且該一方目前沒有對另一方提出任何索賠或對租賃項下的任何到期金額進行任何補償。據雙方所知,本租約並無任何另一方違約,亦不存在因時間推移、通知或兩者同時出現而導致本租約違約的現有情況。4.全力以赴。本修正案明示修改的除外, 本租約保持不變,並具有全部效力和效力。本租約中對“本租約”的所有提及應被視為對經本修訂修改的本租約的提及。然而,原租約第2.4節的規定不適用於本修正案或附屬房屋。5.對應方;電子簽名。本修正案可在一個或多個副本中執行,並將各簽名頁合併為一份文件。電子簽名與原始簽名具有同等效力。[以下頁面上的簽名]DocuSign信封ID:FDBC6B6C-B1F8-4153-A39E-FDCD9409B1F1
![slide127](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel127.jpg)
第1頁錯誤!未知的文檔屬性名稱。房東和租客自上述第一年起簽署本修正案,特此為證。房東:Vestar Gateway,LLC,特拉華州有限責任公司:SLC Gateway Retail,LLC,特拉華州有限責任公司,其唯一成員:VGSLM,LLC,特拉華州有限責任公司,其管理成員:姓名:頭銜:經理承租人:遞歸製藥公司,特拉華州公司:姓名:ITS:DocuSign信封ID:FDBC6B6C-B1F8-4153-A39E-FDCD9409B1F1蒂娜·拉森
![slide128](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel128.jpg)
第2頁錯誤!未知的文檔屬性名稱。展覽“A”坦克區域DocuSign信封ID:FDBC6B6C-B1F8-4153-A39E-FDCD9409B1F1
![slide129](https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1601830/000160183022000012/exhibit108-vestarofficel129.jpg)
第3頁錯誤!未知的文檔屬性名稱。DocuSign信封ID:FDBC6B6C-B1F8-4153-A39E-FDCD9409B1F1