附件10.17

Torrey Plaza

租賃

太平洋廣場業主L.L.C.
特拉華州一家有限責任公司，

作為房東，

和

亞努克斯治療公司
特拉華州一家公司，

作為租户

租賃基本信息摘要

本《基本租賃信息摘要》(以下簡稱《摘要》)特此併入併成為所附租賃的一部分。本租賃中對本摘要中任何術語的引用應具有本摘要中為該術語所闡述的含義。如果本摘要的條款與本租賃條款有衝突，應以本租賃條款為準。此處使用的任何大寫術語和未在此處另作定義的任何術語應具有本租賃中所規定的含義。

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租賃

本租約包括前述摘要及所附並通過本參考併入本文的展品(租約、摘要及展品有時統稱為“租約”)，日期為生效日期，由特拉華州有限責任公司Pacific Plaza Owner L.L.C.和特拉華州有限責任公司Janux Treateutics，Inc.(“承租人”)訂立。

“認證准入專家(CASP)可以檢查主題房屋，並確定主題房屋是否符合州法律下所有適用的與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對主題房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對主題房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應

雙方就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正違反與建築有關的無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。

就該通知及與該通知相關的事項而言：(I)承租人在閲讀該通知並理解承租人有權要求和獲得CASP檢查並得到律師的建議後，特此選擇不獲得該CASP檢查，並放棄其在現在或今後有效的任何要求允許的範圍內獲得CASP檢查的權利；以及(Ii)如果根據任何要求，上述第(I)款所述的豁免不能強制執行，則房東和租客特此達成如下協議(構成雙方就前述通知最後一句所述事項的共同協議)：(A)租户有權要求並獲得CASP檢查，如果有的話，必須在生效日期後十(10)天或之前由租户向房東提交的書面通知中提出；(B)承租人要求的任何CASP檢查應在(1)上午9：00之間進行。和下午5：00在任何營業日，(2)僅在提前十(10)天書面通知業主CASP檢查日期後，(3)由業主指定的CASP以專業方式進行，且沒有任何會以任何方式損壞房產、建築物或項目的測試，以及(4)由承租人獨自承擔費用和支出，包括但不限於承租人支付此類CASP檢查的費用、CASP就此類CASP檢查編寫的任何報告的費用(統稱為CASP報告)以及與此相關的所有其他成本和支出；(C)承租人應在收到任何CASP報告後三(3)個工作日內向業主交付一份副本；(D)承租人應自行承擔費用，負責進行任何改善、更改, 對房屋或內部進行修改和/或維修，以糾正違反施工相關無障礙標準的行為，包括但不限於CASP檢查披露的任何違規行為；和(E)如果CASP檢查發現有任何必要的改進、改動、修改和/或維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的行為，該建築和項目位於房屋外，而根據《租約》(現已修訂)業主有義務進行維修，則業主應按照任何要求進行該等改進、改動、修改和/或維修，並在任何要求的範圍內糾正該等違規行為，承租人應補償業主該等改進、改動、承租人收到房東的發票後十(10)個工作日內進行修改和/或維修。

本租約的條款自生效之日起生效，對房東和租客具有完全約束力。本租賃期限(“租賃期限”)應如摘要第7.1節所述，自摘要第7.2節所載的日期(“租賃開始日期”)開始(但須受承租人工作函件的條款所限)，並應於摘要第7.3節所載的日期(“租賃到期日”)終止，除非本租賃按下文規定提前終止或續期。就本租賃而言，術語“租賃年”應指租賃期限內每個連續十二(12)個月的期間，但最後一個租賃年度應在租賃期滿之日結束。如果房東沒有在預期的租賃開始日期(如摘要第7.2節所述)或之前，按照本合同附件B所要求的條件，將房屋交付給準備入住的租户，則房東不承擔任何責任，本租約的有效性和承租人在本合同項下的義務也不受影響，但在房東將房屋交付給準備入住的租户之前，房東不應支付本合同項下的租金(但須遵守附件B中規定的因租户延誤而加快租賃開始日期的規定)；但是，如果房東沒有在預期租賃開始日期(“外部日期”)後六十(60)天或該日期之前向租户提供房屋的佔有權，則會因租户延誤(如附件B第5.2節所述)和不可抗力延誤(如下文第24.17節所述)而延期。, 那麼，從房東將房屋出租給房客準備入住之日起至該日之後的每一天，承租人將獲得一(1)個免租日(如下所述)。“免租日”是指承租人沒有義務支付基本租金的一天，所有免租日應在租賃開始日期和任何減租期間後儘快適用。如果租賃開始日期不是摘要第7.2(Ii)節規定的日期，則在租賃開始日期之後，房東應以附件D所列格式向租户交付一份修正案，其中包括租賃開始日期和租賃期滿日期，承租人應在收到修正案後五(5)個工作日內簽署修正案並將其退還(或提供事實更正)給業主。如果承租人未能在5個工作日內簽署並退還修改，承租人應被視為已批准並確認其中規定的日期，但該等批准不應免除承租人執行並退還(或提供事實更正)修改的義務(該未完成應構成承租人在本合同項下的違約)。如果房東沒有向承租人交付該修訂，則租賃開始日期應被視為摘要第7.2(Ii)節規定的日期。

承租人應在沒有通知或要求的情況下，通過ACH(自動票據交換所)付款或電匯資金或支票的方式，在概要第3節規定的地址或業主不時以書面指定的其他地點，以美利堅合眾國的合法貨幣向業主支付概要第8節規定的基本租金(“基本租金”)，在租賃期限內的每個月的第一天或之前，按概要第8節規定的每月平均分期付款支付，不得進行任何抵銷或扣除。除非在本租約中明確規定。在承租人簽署本租約的同時，承租人應向業主交付相當於承租人在租期的第七個完整月應支付的基本租金(即$271,952.00)的金額。如果任何租金支付日期(包括租賃開始日期)落在該月的第一天以外的月份的某一天，或如果任何租金支付的期間短於一個月，則任何該等不足一個月的租金應按該不足一個月的天數與該不足一個月的歷月的天數所佔比例計算出一個完整歷月的租金。如租賃開始日期為一個月的第一天，在生效日期交付的基本租金應計入第一個月的基本租金(定義見下文第四條)。如果租賃開始日期不是一個月的第一天，則在租賃開始日期，承租人應支付從租賃開始日期至該月最後一天的基本租金, 而在生效日期預先支付的基本租金應計入下一個歷月的基本租金。根據本租賃條款需要進行的所有其他付款或調整，如需要按時間分攤，則應按同樣的基準分攤。

儘管本租約有任何相反規定，只要本租約下不存在違約事件(超過所有適用的通知期和治療期)，房東在此同意免除租户在租約開始日期後的第一個(1)、2(2)、3(3)、4(4)、5(5)和6(6)個完整日曆月期間支付100%(100%)租户每月基本租金的義務(統稱為“減租”)。在減讓期內，承租人仍應負責支付其在本租賃項下的所有其他貨幣義務。如果承租人在本租約條款下違約，導致根據本租約第19條的規定提前終止，則作為本租約第19條規定的追償的一部分，房東有權追回根據本第3條的規定減少的每月基本租金的未攤銷金額。

根據下文第4.3.4節的規定，業主有權在建築與其他現有建築之間和/或在項目的不同租户之間和/或在其他現有建築(如果有)之間公平分配部分或全部運營費用(和/或税費和公用事業成本)，當這些不同的建築被建造並添加到項目中(和/或排除在項目之外)時(“成本池”)。此類成本池還可包括在影響項目的契約、條件和限制內或根據影響項目的契約、條件和限制分配的某些運營費用(和/或税收和公用事業成本)。此外，業主有權隨時以其合理的酌情決定權，在項目中包括或排除現有或未來的建築物，以確定運營費用、税收和公用事業成本和/或為其提供各種服務和設施，包括在任何此類成本池中分配運營費用、税收和公用事業成本。

儘管有上述規定，但經營費用不應包括：(A)租賃佣金、律師費和與項目現有或潛在租户或其他佔用者談判或發生糾紛的其他費用和支出；(B)為其他租户翻新或以其他方式改善、裝飾或重新裝修可出租空間或空置可出租空間所發生的費用(包括許可證、許可證和檢查費用)；(C)因業主違反項目中任何空間租賃條款和條件而發生的費用；(D)支付給業主或業主的子公司或附屬公司的間接費用或利潤增量，用於項目內或與項目相關的服務，但超出可在競爭基礎上從第三方獲得的此類服務成本中的間接費用和利潤增量；(D)除本第4.2.4節另有特別規定外，任何抵押貸款的債務利息或攤銷成本，以及根據項目的任何土地租約應支付的租金；(F)業主由項目的任何租客或佔用人，或其承運人或租户的承運人或任何其他人以保險方式償還業主的費用；。(G)任何壞賬損失、租金損失、壞賬準備金或租金損失；。(H)與組成業主的合夥企業或實體的業務運作有關的成本，因為該等成本有別於項目的運作成本；。(I)沒有將其大部分受僱時間投入工程項目的任何僱員的工資和福利，除非該等工資和福利按比例反映用於運營和管理項目的時間，而不是花費在與運營和管理項目無關的事項上的時間，, 在任何情況下，本租賃的運營費用都不包括資產經理以上人員的工資和/或福利；(J)房東或其代理人、員工、供應商、承包商或材料或服務提供商的嚴重疏忽或故意不當行為造成的成本；(K)遵守在租賃開始日期之前存在於建築物或項目上的與移除危險材料有關的法律(根據環境法的定義)而產生的費用，其性質是，如果聯邦、州或市政府當局當時知道該州存在此類危險材料，並且在當時存在於建築物或項目上的條件下，則會要求移除該等危險材料或與之相關的其他補救或遏制行動；以及移除、補救、包含或處理危險材料所產生的費用，危險材料在本合同日期後由業主或項目的任何其他租户帶入建築或項目，且當時的性質是，如果聯邦、州或市政府當局當時知道在該州存在此類危險材料，並且在當時存在於建築或項目上的條件下，則會要求移除該等危險材料或與之相關的其他補救或遏制措施；(L)與該建築物或項目的售賣或融資或業主在其中的權益有關連而招致的任何交易費用；。, 房東逾期支付房東包括在運營費用中的成本或費用的罰款或罰款；(N)公用事業成本；(O)税收；以及(P)因超額收取運營費用或收取超過實際運營費用100%的運營費用而產生的任何利潤。

本租約中所使用的“要求”是指現行和未來的法律、規則、命令、條例、條例、法規、法規、要求、法規和行政命令，特別和普通的(I)所有政府當局，包括但不限於(A)《美國殘疾人法》第42編12101節(等)和任何類似的進口法，以及與此相關的所有規則、法規和政府命令，以及(B)任何環境法和環境許可證(如下文第5.2.1節所定義)、環境事項、公共健康和安全事項以及地標保護，(Ii)任何適用的消防評級局或其他行使類似職能、影響不動產或其維修、使用或佔用的機構，或任何構成不動產一部分或前面的街道、大道或人行道，或其內或之下的任何金庫；。(Iii)影響處所的所有保險機構的所有規定；。(Iv)公用設施服務提供者；及。(V)承按人或出租人。“要求”還應包括為房屋或建築物簽發的任何佔用證書的條款和條件，以及不時影響建築物和/或不動產的任何CC&R(定義見下文)。承租人應遵守規則和條例以及所有記錄在案的契諾、條件和限制，以及所有土地或基礎租約(統稱為“CC&R”)的規定，並可不時對其進行修訂、修訂和重述、補充或以其他方式修改；但任何此類修訂、重述、補充或修改(A)不會對承租人在本合同項下的權利或義務產生實質性影響，以及(B)應在執行前不少於三(3)天以書面形式提供給承租人。

承租人無權導致或允許任何類型的留置權或產權負擔，無論是因承租人的行為、法律的實施或其他原因而附加於或放置在項目、建築物或處所上，而由承租人產生的任何及所有留置權和產權負擔應僅附加於承租人的利益。房東有權隨時在房產上張貼和張貼任何它認為必要的通知，以防止此類留置權的影響。承租人不得就聲稱為承租人或處所進行的工作或服務或聲稱已提供給承租人或處所的材料而對工程項目、建築物或處所施加任何機械師、物料工或其他人的留置權，而如有任何該等留置權附加或通知任何留置權，承租人須安排立即解除該等留置權並將其刪除。如果任何此類留置權在房東向租户發出通知後十(10)個工作日內仍未解除或解除，則房東可選擇採取一切必要措施解除和解除此類留置權，而無需調查其有效性，房東因此類留置權而產生的所有款項、費用和費用，包括合理的律師費和費用，應被視為本租賃項下的額外租金，租户應在書面要求後三十(30)天內到期並支付。如果承租人租賃或提供資金購買承租人用於經營承租人業務的設備、傢俱或其他可拆卸性質的個人財產，承租人保證任何統一商法典融資聲明應在其表面或通過其展示, 説明這種財務報表僅適用於房舍內承租人的可拆卸個人財產。在任何情況下，不得在融資報表上提供房舍地址，但不得使用限定語言説明留置權僅適用於承租人租賃的已確定套間中的可拆卸個人財產。統一商業代碼融資對賬單的任何持有人應當記錄或記錄符合以下條件的融資對賬單

對於房東的任何利益或可能位於租客租賃的特定套間以外的設備構成留置權，租户應在提交此類融資聲明後十(10)個工作日內，安排(A)向房東提供一份貸款人擔保協議或與融資聲明相關的其他文件的副本，以便於房東證明該融資聲明的留置權不適用於房東的權益，以及(B)租客的貸款人修改此類融資聲明和任何其他記錄文件，以澄清由此施加的任何留置權不適用於房東在該房產的任何權益。

業主契諾，只要租客在本合同下未發生違約事件，承租人在支付租金、支付本合同中保留的服務費和其他付款時，以及在遵守、遵守和履行本合同中所載的所有其他條款、契諾、條件和協議時，應在租賃期限內，在受本合同條款、契諾、條件和協議的約束下，和平、安靜地擁有、持有和享用物業，不受任何合法通過業主或通過業主提出索賠的人的幹擾。前述契約取代任何其他明示或默示的契約。

如果房東同意根據本第14.2節的條款進行任何轉讓(並且沒有行使房東根據下文第14.4節可能擁有的任何收回權利)，則租客可以在房東同意後六(6)個月內，按照租客根據上述第14.1節向房東提交的轉讓通知中所述的基本相同的條款和條件，進行房產或部分房產的轉讓，前提是

如果轉讓通知的條款和條件與轉讓通知中規定的條款和條件有任何變化，(I)房東最初有權根據第14.2條拒絕同意轉讓，或(Ii)建議的轉讓比租户原始轉讓通知中規定的條款更有利於受讓人，承租人應再次將轉讓提交房東批准，並根據本條款第14條採取其他行動(包括房東根據本租約第14.4條的規定收回土地的權利)。

如承租人在租賃期屆滿後，在業主明示或默示同意的情況下繼續租約，則該等租約僅為按月租賃，並不構成續訂或續期，在此情況下，基本租金應按月支付：(A)任何租期屆滿後第一(1)個月的基本租金，相當於125%(125%)；及(B)其後，相當於本租約最後租賃期適用的基本租金的150%(150%)。這種逐月租賃應以本合同所載的其他條款、契諾和協議為準。房東在此明確保留在本租約期滿或以其他方式終止時，要求承租人按照本租約的規定將房產的佔有權交還給房東的權利。本第16條的規定不得被視為限制或構成放棄本條款或法律規定的房東的任何其他權利或補救措施。如果租客在本租約終止或期滿後沒有交還房產，除了由此對房東產生的任何其他責任外，房客還應保護、捍衞、賠償房東，使房東不受因此而導致的任何損失、費用(包括合理的律師費)和房東對任何後續租客的責任，包括(在不限制前述一般性的情況下)任何後續房客因未能交出房產而提出的任何索賠，以及因任何超過三十(30)天的持有而對房東造成的任何利潤損失。

在房東提出書面要求後的十(10)個工作日內，租户應簽署並向房東提交一份禁止反言證書，該證書應採用本項目(或其任何部分)的任何潛在抵押權人或買家可能要求的格式，其中應註明當時可能存在的任何例外情況，並應包含房東或房東的抵押權人或房東的潛在抵押權人合理要求的任何其他信息。承租人應簽署並交付為此目的可能合理需要的任何其他文書。承租人未能及時籤立和交付禁止反言證書或其他文書，即構成對房屋的接受，並無一例外地承認禁止反言證書中所包含的陳述是真實和正確的。承租人未能如實交付該禁止反言證書，即構成本租約條款的重大違約。此外，承租人應對房東負責，並應賠償房東因承租人未能籤立或向房東交付任何此類禁止反言證書而直接或間接產生的任何附帶、間接或其他損失、費用、損害或費用，包括律師費。應房東不時提出的要求，承租人同意在房東發出書面要求後十(10)個工作日內向房東提供最新的財務報表

承租人的報表，日期不早於該書面請求前一(1)年，由承租人或(如有)由獨立註冊會計師編制的經審計的財務報表以及審計師報表的副本證明為準確；但只要承租人是上市公司，則該財務報表要求不適用。

承租人應在房東提出要求後十(10)個工作日內，簽署並交付任何抵押權人或出租人可能合理需要的任何商業上合理的文件或文書，以確認任何從屬關係(或，如果任何抵押權人或高級出租人提出要求，則優先)。

本19.2節所使用的“租金”一詞應被視為是指根據本租約條款要求承租人支付的所有各種金額，無論是支付給房東還是其他人。如上文第19.2.1(I)和(Ii)節所用，“授予時的價值”應按上文第4.6節規定的利率計算。如上文第19.2.1(Iii)節所用，“授予時的價值”應按照授予時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加百分之一(1%)的折現率計算。

如果按上述方式和順序申請重新出租的租金在任何時候少於租户根據本租賃應支付的總金額，則承租人應向房東支付此類欠款，如果承租人在向租户送達通知後五(5)天內未支付此類欠款，房東可根據本協議或加州民法典1951.8條、加州民事訴訟法第1161條及後續條款或任何類似、繼承或相關要求，對租户提起訴訟，要求追回此類欠款或尋求其他補救措施。

承租人不得在處所內或其周圍作出或容受任何事情，而該等事情會在任何方面與現行有效或日後可能制定或頒佈的任何法律、法規、條例或其他政府規則、規例或規定有所牴觸。承租人應自負費用和費用，迅速遵守所有此類政府措施，但(I)糾正租約開始之日存在的違規行為，(Ii)對建築物的系統或公共區域進行結構更改或更改(統稱為“除外更改”)；但是，如果該等除外更改是由於租户在實質上完成改進後對房屋的改善或更改(租户改進除外)和/或特定使用方式而需要或觸發的，則承租人應自費進行該等工作。房東將盡商業上合理的努力，儘量減少與房東進行的任何此類工作有關的對租客使用房產的不合理幹擾。此外，承租人應完全遵守目前或未來旨在管理項目內和周圍的停車、交通或交通的所有計劃，與此相關，承租人應通過直接與房東、任何政府交通管理組織或任何其他與交通相關的委員會或實體合作，對位於該場所的所有員工的交通規劃和管理採取負責的行動。任何有管轄權的法院的判決或在任何司法訴訟中接納租客的決定，無論房東是否為訴訟一方，該房客是否違反了上述任何政府措施，在房東和房客之間，應是該事實的決定性事實。

房東保留在所有合理時間和在合理通知(不少於一(1)個工作日，除非有緊急情況，不需要通知的情況下)給租户的權利進入房產：(I)檢查房產；(Ii)向潛在買家、抵押權人、土地出租人或在最後九(9)個月內向租户展示房產；(Iii)張貼不負責任的通知；或(Iv)為符合現行建築守則或其他適用規定而有需要時，或因建築物的結構更改、修葺或改善，或業主以其他合理意願或認為有需要的情況下，更改、改善或修葺該處所或建築物。即使本條款第22條有任何相反規定，房東仍可在緊急情況下隨時進入房產，而無需通知租户和/或根據本租約的規定，執行房東要求的清潔工或其他服務。任何此類記項不得減免租金，並應包括為實現所述目的而採取所需合理步驟的權利。在行使本條規定的權利時，房東將採取商業上合理的努力，儘量減少對租客使用房產的不合理幹擾。承租人特此放棄對損害或對承租人業務的任何傷害、不便或幹擾、利潤損失、任何入住率損失或場所的寧靜享受的任何索賠，以及由此造成的任何其他損失。對於上述每個目的，房東應始終擁有一把鑰匙，用來打開房屋內的所有門，租户的金庫、保險箱和租户事先指定的特殊安全區除外。在緊急情況下, 房東有權在沒有通知的情況下進入，並使用房東認為合適的任何方式打開房產內和房產的門。以上述方式進入處所，不得當作是強行或非法進入處所或扣留處所，或實際或推定地將租客逐出處所的任何部分。

在整個租賃期內，承租人有權與大樓的其他租户一樣，按照先到先得的原則，免費使用《概要》第12節規定的預留和非預留停車位數量。承租人的無預留停車位應位於業主不時指定的為大樓提供無預留停車位的停車設施內。承租人繼續使用停車位的條件是：(I)承租人遵守(A)在生效日期生效的停車規則和規則，如附件E所述，以及為業主和/或業主的停車運營商(定義如下)有序運營和使用停車設施而不時規定的所有合理修改和增加，以及(B)影響建築物的所有有記錄的契諾、條件和限制，及(Ii)經承租人合作，確保承租人的僱員及訪客亦遵守停車規則及規例(以及所有有關的合理修改及增補，視屬何情況而定)、任何該等其他規則及規例及契諾、條件及限制。承租人使用停車位的權利不應永久低於《概要》第12節規定的停車位分配，業主(和/或項目的任何其他業主)明確保留改變停車設施的大小、配置、設計、佈局、位置和所有其他方面的權利(包括但不限於實施付費訪客停車和代客制度)，承租人承認並同意，房東可以在不對承租人承擔任何責任和不降低本租約項下的租金的情況下, 不時臨時關閉或限制進入停車場設施，以便進行維修或改建和改善。房東可以將其在本協議項下的責任委託給停車運營商(“停車運營商”)，在這種情況下，停車運營商應擁有本協議賦予房東的所有控制權。任何停車税或政府當局徵收的與使用此類停車有關的其他費用應由租户或停車使用者直接支付，如果直接向房東徵收，租户應在房東提出書面要求後三十(30)天內償還房東所有此類税款和/或費用。截至本協議發佈之日起，任何政府部門均未徵收與該項目相關的停車税。根據本條款第23條提供給承租人的停車權僅供承租人的人員和訪客(以及上文第14.9節所述的用户)使用，未經房東事先批准，承租人不得轉讓、轉讓、轉租或以其他方式轉讓此類權利，但根據上文第14條轉讓本租約或轉租物業的情況除外。房東(及/或停車場營運商，視屬何情況而定)合理決定，租户訪客的所有訪客停車位，須視乎房東(及/或停車場營運商)不時指定的訪客停車區是否有空位而定。承租人與項目的其他承租人一樣，也有權使用大樓前面的五(5)個訪客停車位，供承租人的訪客停車。

[頁面的其餘部分故意留空；簽名在下一頁]

房東和租客於上述日期簽署本租約，特此為證。

《房東》：

太平洋廣場業主L.L.C.
特拉華州一家有限責任公司

作者：/s/丹尼爾·多拉齊
姓名：丹尼爾·多拉齊
ITS：執行副總裁兼收購主管

“租户”：

亞努克斯治療公司
特拉華州的一家公司

作者：/s/David Campbell
姓名：大衞·坎貝爾
ITS：總裁兼首席執行官

附件A

房屋平面圖大綱

[樓面平面圖]

附件A-1

項目場地平面圖

[影象]

附件A-2

顯示辦公區域和實驗室區域的平面圖

[樓面平面圖]

附件B

承租人工作書

本承租人工作書(“承租人工作書”)列出了與房屋改善工程施工有關的條款和條件。本承租人工作書中對“租賃”的所有提及應指作為附件B附在本承租人工作書上的承租人相關部分。

業主先前已根據基本建築工程矩陣(附於租約作為附件C)大體上開始建造物業的基礎、外殼及核心(I)及(Ii)物業所在樓宇的樓面(統稱“基礎建築工程”)，除租約另有規定外，承租人應接受於租約日期及租賃開始日期存在的現行“現有”狀況下的基礎建築工程。除以下規定的津貼外，業主沒有義務對房屋、建築物或項目進行任何改動或改善，或支付任何費用；但業主應自費支付房屋的初步測試計劃的費用(但不包括對本合同的任何修改)。

則即使租約有任何相反規定，且不論物業實質完成的實際日期為何，租賃開始日期(如摘要第7.2節所載)應被視為在沒有出現承租人如上文所述的一項或多項延遲的情況下租賃開始日期。

附表1

最終空間計劃

[樓面平面圖]

附件C

基地建設工作矩陣

附件D

確認租約條款/修訂租約

本租約條款/契約修訂確認書(“確認/修訂”)自20_A_(“租客”)。

R E C I T A L S：

A.業主與租客簽訂日期為_、_

B.除本文另有規定外，本修正案中使用的所有大寫術語應具有與租賃中該等術語相同的含義。

房東和租客希望修改租約，以確認租期的開始和到期日期，如下所述。

因此，現在，考慮到前述陳述和本協議所載的相互契約，並出於其他善意和有價值的代價--在此確認這些代價的收據和充分性--雙方同意如下：

1.日期的確認。雙方特此確認：(A)物業已準備就緒，及(B)租期自_租户應於20_

2.不作進一步修改。除本修正案所述外，租約的所有條款和規定應保持不變，並具有充分的效力和作用。

茲證明，本修正案已於上述第一年生效。

《房東》：

________________________, a ______________________

由以下人員提供：
姓名：
ITS：

“租户”：

,
a

由以下人員提供：
姓名：
ITS：

由以下人員提供：
姓名：
ITS：

附件E

規章制度

承租人應忠實遵守和遵守下列規章制度和停車規章制度。業主不對承租人不履行上述任何規則和規定及/或停車規則和規定，或不履行與建築物和/或項目的任何其他租户或佔用者的行為或不作為有關的行為負責。

停車規章制度

(A)沒有劃出停泊區的地方；

(B)過道；

(C)張貼“禁止泊車”標誌；

(D)斜道；及

(E)裝載區。

公共區域便利設施

附件F

承租人的危險物品明細表

附件G

環境調查問卷的格式

物業地址：

説明：以下問卷應由租户代表填寫，並瞭解指定建築物/地點的計劃運營情況。請清晰打印，並根據需要附加紙張。

1.0流程信息

描述計劃的用途，幷包括所採用的製造工藝的簡要描述。

是否使用或儲存了危險材料？如果是，請繼續下一個問題。如果沒有，請轉到第3.0節。

2比1。是否有下列材料在物業內處理？是，不是

(如果材料被使用、產生、加工、生產、包裝、處理、儲存、排放、排放或處置，則被處理。)如果是，請填寫此部分。如果此問題不適用，請跳過本部分，轉到第5.0節。

2-2.如果在第2-1節中檢查了任何一組材料，請在下表中列出現場使用或儲存的每種化學品的具體材料、用途和數量。如果方便，您可以替代化學品清單，並分別列出每個類別中每種化學品的用途。

2比3。描述這些材料的計劃儲存區位置。請酌情附上網站地圖和圖紙。

是否產生危險廢物？是，不是

如果是，請繼續下一個問題。如果沒有，請跳過這一節，轉到第4.0節。

3-1.是否在物業上產生、處理或處置(如適用)以下任何廢物？

危險廢物工業廢水廢油多氯聯苯

空氣排放淤泥

其他受管制廢物(請註明)

3-2.列出並量化本節問題3-1中確定的材料。

3比3。請包括名稱、地點和許可證編號(例如，EPA ID號)適用於運輸和處置設施)。如有必要，請單獨附上頁面。

3比4。過程中是否採用了污染控制或監測，以防止或最大限度地減少廢物排放到環境中？是，不是

3比5。如果是，請描述一下。

4-1.地下儲油罐(UST)、地上儲油罐(AST)或用於儲存石油產品、化學品或液體廢物的相關管道是否在現場存在(續租)或計劃運營(新租户)所需？是，不是

如果不是，請繼續執行第5.0節。如果是，請描述UST或AST的容量、內容物、年限、類型以及任何相關的泄漏檢測/防止泄漏措施。

如有需要，請附加其他頁面。

*注：以下是檢漏/防止泄漏措施的例子：

完整性測試庫存對賬泄漏檢測系統溢出溢出保護

二次安全殼陰極保護

4比2。如果有的話，請提供油罐完整性測試結果和/或監控文件的副本。

4-3。UST/AST是否已在適當的管理機構註冊並獲得許可？是，不是

如果是，請附上所需許可證的副本。

4-4。如果本調查問卷是為了續簽租約而填寫的，如果有任何UST/AST泄漏，請説明釋放的物質、受影響的介質(例如土壤、水、瀝青等)、採取的措施以及對事件的所有補救措施。

4比5。如果要完成此調查問卷以續訂租約，是否已將UST/AST從物業中移除？是，不是

如果是，請提供任何正式的封閉信或報告和支持文件(例如，分析測試結果、補救報告結果等)。

4-6。續租時，現場是否有任何地上或地下管道用於運輸化學品或廢物？

是，不是

對於新租户，計劃的運營是否需要安裝此類型的設備？

是，不是

如果其中一個問題是肯定的，請描述一下。

5.0含石棉建築材料

請注意，該物業可能已經進行了石棉調查。如果提供，請查閲確定已知含石棉材料或推定含石棉材料的位置的信息。應通知所有人員和適當的分包商這些材料的存在，並告知不要擾亂這些材料。任何涉及幹擾或移走這些材料的活動必須由受過適當培訓的個人/承包商進行。

6.0監管

6比1。作業是否有或需要國家排污消除系統(NPDES)或同等許可？是，不是

如有，請附上本許可證副本。

6-2。是否已為現場制定了危險材料業務計劃？是，不是

如有，請附上覆印件。

認證

我對這份問卷中描述的房地產很熟悉。通過在下面簽名，我聲明並保證盡我所知，上述問題的答案是完整準確的。我也理解房東在評估與物業相關的任何環境責任風險時，將依賴我的回答的完整性和準確性。

簽署：

姓名：

標題：

日期：

電話：

附件H

信用證的格式

備用信用證編號_

ISSUE DATE: ______________

開證行：

硅谷銀行

3003塔斯曼硬盤

2樓，郵件分類HF210

加利福尼亞州聖克拉拉，95054

受益人：

太平洋廣場業主，L.L.C.

C/O突破特性

美洲大道1230號，16樓

紐約，紐約10020

注意：法律

申請人：

__________________________

__________________________

__________________________

__________________________

AMOUNT: US$815,856.00 (____________ AND XX/100 U.S. DOLLARS)

到期日：SVB會在這裏註明一個具體的日期，即在這裏發行一年

到期地點：上述地址的開證行櫃枱

尊敬的先生/女士：

茲確定我方不可撤銷的備用信用證第號。以你方為受益人的SVBSF_

允許部分抽籤和多次演示。

本信用證應自動延長一年，不作任何修改，從當前或未來的每個到期日起，除非在當時的到期日之前至少六十(60)天。

我們通過掛號信、掛號信或隔夜快遞服務按上述地址向您發出通知，該信用證將不會超過當時的到期日。在任何情況下，本信用證不得自動延期至2036年4月30日以後。如果我們發出這種不延期通知，您可以向我們出示您簽署並註明日期的聲明，聲明您已收到硅谷銀行關於第#號信用證的不延期通知。_

所有付款要求應在工作日向我們的辦公室(“銀行辦公室”)提交所需的文件，地址：硅谷銀行，3003Tasman Drive，Mail Sort HF210，Santa Clara，CA 95054，電子郵件：Global Trade Finance。在本信用證中使用的“營業日”是指除星期六、星期日或法律授權或要求加利福尼亞州的銀行機構關閉的日子以外的任何日子。

傳真演示也是允許的。每一份傳真應撥打：(408)496-2418或(408)969-6510；並根據同期電話通知：(408)450-5001或(408)654-7176，收件人：全球貿易融資。上述電話通知的缺席不應影響我們履行任何付款要求的義務。

本信用證可以全部轉讓，但不能一次或多次部分轉讓，但每次只能轉讓給作為受讓人的一名受益人，並按當時的可用金額轉讓，前提是此類轉讓符合當時適用的法律和法規，包括但不限於美國財政部和美國商務部的法規。在轉讓時，信用證正本和本信用證的所有修改(如有)的正本或副本必須按信用證上註明的我們的地址提交給我們，並附上我們的轉讓表作為正式簽署的證據A。申請人需支付本信用證項下轉讓金額(最低250.00美元)的1/4的轉讓費。每一次轉讓應以(1)我們在信用證背面背書，並將如此背書的信用證正本轉發給受讓人，或(2)我們向受讓人開具替代信用證，其條款和條件與轉讓的信用證基本相同(在這種情況下，轉讓的信用證將不再有效)作為證明。

如果本信用證項下開具的任何指示要求通過向您在另一家銀行的賬户轉賬的方式付款，我們將僅通過FED電匯向受美國監管的銀行支付此類款項，並且我們和/或該其他銀行可以依賴此類指示中指定的帳號，即使該帳號標識的個人或實體與預期收款人不同。

本信用證受國際商會第590號出版物《國際備用慣例》(ISP98)的約束。

___________________________ ___________________________

授權簽名授權簽名

不可撤銷備用信用證編號_

附件A

轉讓表格的格式

DATE: ____________________

致：硅谷銀行

3003塔斯曼RE：不可撤銷備用信用證

SANTA CLARA, CA 95054 NO. _____________ ISSUED BY

收信人：全球貿易融資硅谷銀行，聖克拉拉

STANDBY LETTERS OF CREDIT L/C AMOUNT: ___________________

先生們：

對於收到的價值，下列簽署受益人特此不可撤銷地轉給：

_________________________________________________________________________________________

(受讓人姓名或名稱)

_________________________________________________________________________________________

(地址)

以下籤署的受益人在上述信用證項下提取的所有權利，直至上述轉讓之日的可用金額為止。

通過這種轉讓，下列簽署受益人在該信用證中的所有權利都轉移給了受讓人。受讓人應享有作為受益人的唯一權利，包括與任何修改有關的唯一權利，無論是增加、延長或其他修改，也無論是現在存在的還是以後進行的。所有修改應直接通知受讓人，無需徵得下列簽署受益人的同意或通知。

現將信用證正本退回，我們要求您(1)在信用證背面背書轉讓，並按慣例將信用證直接寄給受讓人，或(2)向受讓人開具實質上的補發信用證。

與轉讓信用證相同的條款和條件(在這種情況下，轉讓信用證不再具有任何效力)。

簽名已驗證

名稱、頭銜和簽名與我們為公司備案的名稱、頭銜和簽名相符，並且這些簽名被授權簽署本文書。

__________________________________________________

(銀行名稱)

_________________________________________________

(銀行地址)

_________________________________________________

(城市、州、郵政編碼)

_________________________________________________

(授權名稱和頭銜)

_________________________________________________

(Authorized Signature)

_________________________________________________

(Telephone number)

誠摯的，

_____________________________

(受益人姓名)

_____________________________

(受益人簽署)

_____________________________

(姓名和頭銜)

附件B

支取申請書格式

DATE:____________ REF. NO._______________

一看到這張匯票

PAY TO THE ORDER OF ________________________________US$_____________

US DOLLARS___________________________________________________________

_______________________________________________________________________

用加利福尼亞州聖克拉拉硅谷銀行開出的、日期為_

致：硅谷銀行

3003塔斯曼硬盤

SANTA CLARA, CA 95054 _____________________________

(受益人姓名)

___________________________

授權簽名

證物一

承租人的樓頂標牌位置

[影象]

附件J

從屬、互不幹擾和委託協議的格式

[上面的空間僅供錄音機使用]

由和請求錄製

錄製後，返回至：

瓊斯·戴

湖畔大道901號

俄亥俄州克利夫蘭44114

發信人：馬克·比格

從屬、互不幹擾和委託協議

本協議(本“協議”)，於[_____]年月日[_____________]，2018年，由特拉華州有限責任公司(出租人)太平洋廣場所有者L.L.C.[____________________________________________](“承租人”)，和RBC房地產資本公司。(連同其繼承人、受讓人和受讓人，“RECC”；RECC和可能不時存在的其他共同貸款人，以及上下文可能需要的其他共同貸款人的繼承人和/或受讓人，個別和/或集體稱為“貸款人”)。

見證人：

鑑於出租人與承租人或其各自的利益承租人之間的租賃，日期為[_______________, _______][列出任何修訂等。](“租賃”)，承租人從出租人租賃的空間在[____________________________](“房產”)，位於聖地亞哥市、聖地亞哥縣和加利福尼亞州的土地上，在本文件附件的附件A中有更詳細的描述，並在此成為本文件的一部分；和

鑑於，作為向出租人提供原始本金金額不超過$的貸款(“貸款”)的條件[122,100,000.00]根據日期為的某些貸款協議[______]，2021年(“貸款協議”)，除其他事項外，該協議將以日期為[____]，由出租人為貸款人並以貸款人為受益人籤立的擔保文書(“擔保文書”)，將以房屋和其他財產為抵押記錄，作為貸款的擔保，並構成對房屋和其他財產的第一留置權，並要求籤署本協議；以及

鑑於，貸款人、出租人和承租人已就其根據租賃和擔保文書及其之下的相互權利和義務達成如下協議。

因此，現在，為了並考慮到本協議所載的相互契諾和協議，貸款人向出租人發放貸款以及其他良好和有價值的代價，並在此確認已收到和充分的，本合同雙方特此訂立契約，並同意如下：

1.承租人在租賃中的權益，以及承租人在該租賃下的所有權利，包括但不限於任何有利於承租人續訂租賃和/或購買租賃中規定的房產的選擇權，應並特此聲明在所有方面都受制於並從屬於本擔保文書。此處使用的術語“安全文書”應包括“安全文書”及其任何和所有的修正、補充、修改、更新、延長或替換。

2.貸款人在此同意，承租人在租約下的權利將繼續完全有效，在租賃期內以及在任何續期或續期期間，貸款人不應幹擾承租人對租賃處所的管有；但承租人應已履行並將繼續履行租賃人將履行的所有契諾和條件，且不得在租約下違約。

3.承租人收到貸款人根據擔保文書完成止贖的通知後，或貸款人收到房屋的轉讓以代替喪失抵押品贖回權後，承租人將委託貸款人、其繼承人和受讓人或止贖銷售中的任何買方作為租賃項下的替代出租人，並在如此授權後，承租人的佔有權此後不得在租賃期限內以及在根據其條款續簽或延期期間受到貸款人的幹擾；只要承租人繼續按租約規定的方式支付租約項下的租金，並以其他方式遵守和履行租約、條款和條件，承租人就應遵守和履行租約、條款和條件。雙方應根據請求籤署和交付適當的委託和認可協議，但本協議應被視為自給自足，不需要此類單獨的協議來實現上述委託和認可。對替代出租人的任何此類委託和承認應符合本租賃中規定的所有條款、契諾、條件和協議，但經本修訂後的條款除外。

4.如果貸款人或任何其他個人、當事人或實體因抵押文書下的止贖出售或代替止贖的轉讓而成為房產的業主(“新業主”)，承租人不應向新業主索賠，新業主不應對租賃下任何先前或後續業主(包括但不限於出租人)對租賃的任何行為、不作為和/或違約負責；而新業主在租約內及在租約內、租約內及租約下的權利，不應受制於承租人在租約下對任何先前業主(包括但不限於出租人)所享有的任何抵銷或抗辯權利。此外，新業主不應(A)受承租人可能提前一(1)個月向任何先前出租人(包括出租人)支付的任何租金或額外租金的約束；(B)受本協議日期後未經貸款人事先書面同意對租約進行的任何修訂或修改的約束；(C)對新業主未收到的任何保證金的退還負有責任；或(D)對於承租人使用和佔用的任何改善工程的建造和完成負有義務或責任。如新擁有人在取得物業所有權後出售或以其他方式轉讓其在該處所的權益，則該新擁有人須隨即自動解除及解除其後在租契下產生的一切法律責任。

5.儘管本文有任何相反規定，如果新業主因抵押文書下的止贖出售或代替止贖的轉讓而成為房產的所有者，則新業主不受租約中與以下有關的任何條款的約束：(A)保險或沒收收益的運用或業主在房產遭受傷亡損失或被接管的情況下對房產的修復，或(B)限制出租人或新業主擁有的其他房產用於與承租人競爭的目的。新業主可選擇使用任何該等保險或報廢收益，以按照租約或擔保文書的規定恢復物業，或終止租約並保留所有該等收益作為其本身。

6.除非得到貸款人的書面同意，承租人不得提前支付超過1(L)個月的租金或應得租金或收入。

7.只有在貸款人書面同意的情況下，才可對租約進行修訂、更改或雙方同意終止租約。

8.承租人同意在沒有事先書面通知貸款人的情況下，不會因出租人的任何違約行為而終止租約，並同意在根據租賃給予出租人補救違約的期限之後，以及在出租人獲準補救違約的期限屆滿後的三十(30)天內終止租賃；然而，就租約中出租人的任何違約而言，貸款人不能在該時間內補救，如果貸款人在該時間內開始補救該違約(包括通過啟動止贖訴訟，如果需要擁有財產才能補救該違約)，並在此後努力進行，則貸款人應有合理所需的時間來完成該違約的補救(如適用，包括完成止贖程序所合理所需的時間)。

.

9.在根據《證券文書》向承租人發出應向出借人支付租賃租金的通知後，承租人應向出借人支付租賃項下應支付的所有租金和其他款項，出租人特此明確授權承租人向出借人支付此類款項，並據此免除和免除承租人因該等付款而對出租人承擔的任何責任。

10.如貸款人取得該處所的業權，則除貸款人當時在該處所的權益(如有的話)外，貸款人並無義務或招致任何法律責任，而承租人則只關注貸款人在該處所所享有的權益(如有的話)，以供付款及解除或根據本條例或租約施加於貸款人的任何義務或法律責任。

11.出租人和承租人均不得允許租賃從屬於任何信託契據或擔保文書(擔保文書除外)的留置權。

12.本協定每一方均有權具體履行本協定所載的契諾、協定和權利。本協議各方明確表示，在法律或衡平法上提供的所有補救措施，包括本協議規定的具體履行權，都應是累積性的。

13.除經本協定所有各方簽署的書面協議外，不得以任何方式修改或修改本協定。

14.本協議對本協議雙方及其各自的繼承人、遺囑執行人、遺產管理人、遺產代理人、繼承人和受讓人，包括止贖出售時房產的任何購買者，具有約束力並符合其利益。

15.根據本條例規定或準許發出或送達的所有通知、要求書或文件，均須以書面發出或送達，如以掛號或掛號郵遞寄出、索取回執、預付郵資、地址如下，即當作已發出或送達：

本合同每一方均可在上述變更生效日期前至少十(10)天向本合同其他各方送達上述變更的書面通知，以隨時變更其上述地址。

16.本協議和租賃應受加利福尼亞州法律管轄，並根據加利福尼亞州法律進行解釋和解釋。

17.承租人簽署本協議的目的是為了誘使貸款人發放貸款，並意識到貸款人將依賴本協議發放貸款。

本協議已於上述日期正式簽署，特此為證。

加利福尼亞州公證確認

完成本證書的公證人或其他官員只驗證簽署本證書所附文件的個人的身份，而不驗證該文件的真實性、準確性或有效性。

加利福尼亞州)

)

COUNTY OF ___________________ )

在_，該人以令人信納的證據向本人證明其姓名是簽署該文書的人，並向本人確認他/她/他們是以其獲授權的身分籤立該文書，而該人或該人所代表的實體是藉其在該文書上的簽署籤立該文書的。

根據加利福尼亞州法律規定的偽證罪，我證明上述各段內容真實無誤。

見證我的手和公章。

Signature ________________________________

公證人簽署

加利福尼亞州公證確認

完成本證書的公證人或其他官員只驗證簽署本證書所附文件的個人的身份，而不驗證該文件的真實性、準確性或有效性。

加利福尼亞州)

)

COUNTY OF ___________________ )

在_，該人以令人信納的證據向本人證明其姓名是簽署該文書的人，並向本人確認他/她/他們是以其獲授權的身分籤立該文書，而該人或該人所代表的實體是藉其在該文書上的簽署籤立該文書的。

根據加利福尼亞州法律規定的偽證罪，我證明上述各段內容真實無誤。

見證我的手和公章。

Signature ________________________________

公證人簽署

加利福尼亞州公證確認

完成本證書的公證人或其他官員只驗證簽署本證書所附文件的個人的身份，而不驗證該文件的真實性、準確性或有效性。

加利福尼亞州)

)

COUNTY OF ___________________ )

在_，該人以令人信納的證據向本人證明其姓名是簽署該文書的人，並向本人確認他/她/他們是以其獲授權的身分籤立該文書，而該人或該人所代表的實體是藉其在該文書上的簽署籤立該文書的。

根據加利福尼亞州法律規定的偽證罪，我證明上述各段內容真實無誤。

見證我的手和公章。

Signature ________________________________

公證人簽署

附件A

下面提到的土地位於加利福尼亞州聖迭戈縣的聖迭戈市，描述如下：

位於加利福尼亞州聖迭戈縣的所有特定不動產如下：

PARCEL A: APN 307-451-59-00

加州聖迭戈縣聖迭戈市18581號地塊地圖，根據2000年11月16日存檔於聖迭戈縣記錄員辦公室的該地圖。

除上述土地外，1914年6月10日在地契第650頁第197頁記錄的地契和1973年7月10日正式記錄的第1973-190126號文件中記錄的保留和描述的礦產、礦業權和相關權利。

地塊A1：

2001年9月10日在一份題為“地役權聲明和契諾、條件和限制聲明”的文件中授予的某些地役權被記錄為正式記錄的第2001-0648099號文件。

但不包括位於此處及以上所述包裹“A”內的部分。

PARCEL B APN 307-451-60-00 AND APN 307-452-39-00

加利福尼亞州聖迭戈縣聖迭戈市18581號地塊2和3，其地圖作為正式記錄的第2000-0624882號文件存檔於2000年11月16日聖迭戈縣記錄局。

除上述土地外，1914年6月10日在地契第650頁第197頁記錄的地契和1973年7月10日正式記錄的第1973-190126號文件中記錄的保留和描述的礦產、礦業權和相關權利。

地塊B1：

根據加州聖迭戈縣記錄員辦公室存檔的地塊地圖，對加州聖迭戈市18581號地塊地圖的所有部分的訪問地役權如下：

從所述地塊2的最西角開始，所述西角位於A曲線的弧線上，向東凹，半徑為1241.00英尺，徑向至所述西角為南緯70 45‘13“；然後沿所述地塊2的西風線向南，所述曲線為26.55英尺，穿過中心角01 13’32”至一條非相切曲線的起點，北凹，半徑為30英尺，徑向至所述點為南緯09 05‘36“；然後沿所述曲線向東14.74英尺穿過中心角28 09‘28“；再向北70 56’08”向東181.25英尺；再從北65 12‘53“向東36.75英尺至曲線起點，西風向凹，半徑為30英尺；再沿所述曲線向東、東南、南向、西南和西風方向分別向99.11英尺通過A。

中心角18917‘23“；再向南74 30’16”向西38.90英尺；再向南70 54‘25“向西173.95英尺至曲線起點，向南凹，半徑為30.00英尺；再沿所述曲線18.29英尺穿過中心角34 56’27”至所述地塊2的西風線，所述西風線位於A曲線的弧線上，向東北凹，半徑為1,241.00英尺，至所述點的半徑為向南66 37‘34“；然後沿所述地塊2的西風線向北，並沿所述曲線62.84英尺穿過中心角02 54‘05“至真正的起點。

除位於上述包裹A內的那部分外。

地塊B2：

2001年9月10日在一份題為“地役權聲明和契諾、條件和限制聲明”的文件中授予的某些地役權被記錄為正式記錄的第2001-0648099號文件。

但不包括位於此處及以上所述包裹“A”內的部分。

騎手

擴展選項附加功能

此延期選擇權附加條款(“延期附加條款”)附於業主與租客之間的租約，併成為該租約的一部分。本續約條款所載之協議具有與本租約所載相同之效力及效力。若本延展附加條款與本租賃條款不一致，則以本延展附加條款為準。