附件10.20

F：\COMPANY\76-80\WP\Draft\Aware Lease 2.17.22(v.4).docx

L E A S E

布蘭查德·伍茲

馬薩諸塞州伯靈頓布蘭查德路76號

房產：第二層(2層)約20,730平方英尺的可出租空間^發送)大樓的樓層

租户：Aware，Inc.

A B L E O F C O N T E N T S

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布蘭查德·伍茲感知租約

II

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布蘭查德·伍茲感知租約

三、

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L E A S E

布蘭查德·伍茲

本租約由業主和租客(定義見下文)簽訂，涉及位於馬薩諸塞州米德爾塞克斯縣伯靈頓的Blanchard Road of Blanchard Wood(“辦公園區”)大樓(“大樓”)內的空間，地址為馬薩諸塞州伯靈頓Blanchard Road 76號。“地段”一詞是指建築物所在的地塊；而“物業”一詞是指該地段及其不時進行的所有改善工程，包括建築物。

本租賃雙方特此達成如下協議：

在本文件及其附件中進一步補充，下文闡述了本租約的基本術語，並在適當的情況下構成了本租約中使用的某些術語的定義。

*免租：儘管有上文所述的固定租金，但只要承租人沒有拖欠本租約任何條款和條件下的固定租金(超過任何適用的通知或治療期)，承租人應有權在租期的前六(6)個月內享受每月固定租金分期付款的減免，或所謂的“免租”期(“免租期”)。承租人應負責支付本租約規定的營業費用和税金

2.1.1根據本租約的條款和條件，房東特此將房屋出租和租賃給租客，租客在此接受房東的租約。

2.1.2就本租約而言，雙方同意物業的可出租樓面面積應為上文第1.2節所述，而建築物的可出租樓面面積應為上文第1.2節所述。

2.2.1承租人作為物業的附屬公司，應享有非排他性權利，允許其受邀者與他人共同使用大樓內的公共或公共大廳、走廊、樓梯、載客電梯和大樓內承租人使用和佔用物業所需的衞生設施，以及(如下一小節所規定的)為大樓服務的停車設施。此類權利應始終受制於房東通過適當通知不時制定的合理規則和條例，

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並受業主不時指定和更改如此使用的範圍及設施的權利所規限。

2.2.2承租人作為物業的附屬單位，亦應享有非專屬使用權，並允許其僱員及受邀者與其他人士一樣，以先到先得的方式使用大樓內的露天停車設施(業主現時或以後指定為專供他人使用的停車位除外)。此類停車權應受制於房東有權限制租户、其員工和受邀者可使用的停車位的數量，如果房東認為停車位的使用超過了房東判斷的每1000平方英尺可出租面積約3.0個停車位的比率。

2.2.3物業的屋頂及所有圍牆(內表面除外)除外，但物業的入口門並不排除在物業範圍內，而就所有目的而言，均為物業的一部分；租客同意業主有權在物業內(但須將對租客使用物業的幹擾減至最低)鋪設公用設施線路、喉管等，以供物業以外的物業使用，並有權在物業之內、上方及之上更換及維修該等公用設施線路、喉管及類似設施。

2.2.4在週一至週五上午8：00至下午6：00的法定節假日(聯邦和州法定節假日除外)期間(“正常大樓運營時間”)，大樓應開放，進入大樓的通道應可自由使用，但因業主無法合理控制的原因而中斷。在大樓正常營業時間以外的時間內，業主應努力提供進入房屋的通道，但須遵守對此類通道的安全限制，如卡出入系統。在大樓正常運行時間和其他時間進入該場所應始終遵守業主通過適當通知不時為此制定的合理規則和規定。承租人承認，在任何情況下，承租人都有責任為房屋及其人員提供安全保障，承租人應賠償房東的選擇，並與房東選擇的律師一起辯護，使房東免受因任何入侵者或任何其他人在房屋或建築物內或周圍的行為而遭受或發生在建築物或建築物內或周圍的任何人員、僱員、客人、受邀者或承租人代理人的人身傷害或財產損壞的索賠。

2.3.1根據本文所述條件，承租人應持有房產的期限(定義見第1.2節)自開始日期(定義見下文)開始，至最後一天午夜結束，除非按本條款規定提前終止。

2.3.2術語“開工日期”應指基本完工日期(如第6.2節所定義)的次日。如果“開工日期”是雙方在簽訂本租約時商定的某個日期，則該日期應為第1.2節中規定的日期；否則，“開工日期”為租户準備入住的日期(如第6條所述)。

2.3.3房東和租客同意簽署一份補充協議，一旦確定了合同的實際開始日期和到期日期。

2.3.4除第2.6節中的承租人選擇權外，承租人有權在業主於2022年3月31日或之前收到書面通知後終止租約。如果承租人根據本條款終止，房東應保留在租賃簽約時支付的額外第三方託管(見第1.2節)，作為對承租人的唯一和唯一補救措施。如果承租人不在當日或之前終止租約

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2022年3月31日，則第2.3.4節規定的承租人權利將失效，額外的第三方託管應由房東持有並適用於承租人在租賃項下的義務。

2.3.5自本租約簽訂之日起至2022年3月31日止，業主應保留向準租客展示物業的權利，但業主不得與準租客簽訂意向書、租約或其他協議，直至Aware已根據第2.3.4條或2022年4月1日(以較早者為準)選擇終止租約為止。

承租人可選擇將本租約續期相等於選擇期(每個“續期”)，但條件是：(A)承租人在選擇續期時或在續期開始時，沒有拖欠本租約任何條款及條件下的任何適用寬限期；(B)承租人並未轉讓或分租物業的任何部分；及(C)承租人已在不遲於本租約原有年期屆滿前12個月向業主發出書面通知，表示其選擇延長租期。如果承租人如上所述延長租期，則續期的條款和條件應與本合同規定的相同，但不包括：不包括進一步延期的權利；不包括租金減免或免租期；不包括承租人的改善或津貼；以及根據本條款第三節的規定調整應支付的年度固定租金。如果承租人延長了本租約的期限，本條款中使用的“期限”指的是原始期限和續期期限。如果承租人未能如上所述及時行使其在本合同項下的權利，應視為承租人已最終放棄其權利，本合同規定的適用延期條款無效，不再具有效力或效力，承租人應在房東提出要求後七(7)天內，簽署並向房東提交一份可記錄的證明文件，確認承租人未行使(或放棄)該權利。承租人沒有簽署並交付該證明(在不限制房東因此而獲得的補救措施的情況下)有權簽署並交付給任何第三方，並記錄, 一份確認放棄的誓章，該誓章對承租人具有約束力，並可能被第三方最終依賴。

2.5.1提供(A)承租人在選擇行使本租約任何條款和條件下的任何適用寬限期時，或在房東選擇交付適用的可用空間(定義如下)時，沒有違約超過本租約任何條款和條件下的任何適用寬限期；以及(B)本文件中最初點名的承租人(根據下文第5.3.3節轉讓的情況除外)繼續佔用和經營全部或基本上所有處所，承租人應有權首先提出將第一(1)^ST)可供使用的建築物樓層(“可用空間”)在建築物首次佔用時及之後可供使用的樓層(“可用空間”)，受第2.5節規定的條款和條件的限制。在本租賃期內的任何時間，只要租賃期尚餘至少二十四(24)個月(可能包括已執行的期權期限)，承租人可向業主發出書面通知，説明其在租賃可供租用的可用空間方面的權益，但須遵守本租約條款。在租客發出通知後十四(14)天內，房東應以書面形式回覆租客(“房東的可用空間通知”)，説明預計可供租客使用的可用空間(如有)、該可用空間可供租客使用的預計日期、顯示其大致可出租面積的平面圖、房東指定的固定租金和額外租金、任何其他相關經濟條款以及計算租户應承擔的運營費用和税收份額的方法。如本文所用，當可用空間的任何租約或佔用協議(包括延長期)已到期或將在大約六(6)個月內到期，且/或房東已選擇不再續簽租約時，應將該空間視為可供佔用

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現有租户的權利，及/或有關該等可用空間的任何先前選擇權、權利或租賃權利已到期或被放棄，而房東可自由並已選擇不受限制地將該空間出租給第三方。承租人明白，所有可用空間目前都是空置的，並由房東向潛在租户銷售，並將在承租人根據本第2.5條享有任何權利之前出租，因為承租人已選擇此時不租賃可用空間。

2.5.2承租人有權在收到業主的可用空間通知後十四(14)天內，通過向業主發出書面通知(“驗收通知”)，表明承租人明確表示願意根據業主可用空間通知的條款和條件接受該等可用空間，從而在業主可用空間通知(如有)的前提下，行使其權利租賃整個可用空間。如承租人如此選擇租用本租約所規定的適用可用空間，則該等可用空間應按本租約所載的相同條款及條件出租，並與本租約共同終止，但固定租金應為業主的可用空間通知書中所述的款額，而該等可用空間在將該可用空間交付給承租人後，即為併成為本租約所述處所的一部分。雙方理解並同意，該等可用空間應由承租人以其當時的“原樣”、“原樣”、“原樣”狀態出租，無需業主的擔保或代表，業主沒有義務完成任何準備可用空間以供承租人使用和佔用的工作。可用空間的交付應沒有任何佔用者和任何先前佔用者的任何個人財產，並且應該是乾淨的掃帚。承租人選擇後，自按照第2.5節交付適用的可用空間起生效，並在期限及其任何延期的剩餘時間內有效：(X)本租約中使用的“處所”, 應包括適用的可用空間；(Y)“房屋的可出租樓面面積”應增加至包括適用的可用空間的可出租面積；及(Z)年度固定租金應等於本租約規定的固定租金加上業主的可用空間通知中規定的適用可用空間的固定租金的總和。為確認包含上述主題可用空間，房東應準備一份反映上述條款和納入任何可用空間的本租約修正案，承租人和房東應立即簽署並交付。

2.5.3如果承租人未能在該十四(14)天期限內遞交驗收通知，或如果承租人通知房東其拒絕行使承租人對適用可用空間的權利，房東可將適用可用空間(或其任何部分)以不受承租人任何權利影響的任何條款出售和租賃給任何一方。如果承租人未能在該十四(14)天期限內交付驗收通知，或如果承租人通知房東其拒絕行使承租人對適用可用空間的權利，並且如果房東隨後沒有義務根據第2.5條向租户提供修訂後的房東可用空間通知，則承租人在房東可用空間通知的約束下對可用空間的權利和選擇權將被視為放棄，並且不再具有任何效力或效果。如果承租人的權利被視為按照第2.5條的規定放棄，在放棄之後(包括符合第2.5.4條，如果適用)，並在房東提出要求後七(7)天內，承租人應簽署並向房東交付一份可記錄形式的證書，確認放棄此類權利，但如果空間在本租賃期限內再次可供使用，承租人的權利受限制。承租人未能如此簽署和交付此類證明，應(在不限制房東因此而獲得的補救措施的情況下)有權簽署並向任何第三方交付並記錄一份確認放棄的宣誓書，該宣誓書對承租人具有約束力，並可由第三方最終依賴。

2.5.4承租人明白其在本條款下的權利受本租約籤立及交付日期前授予該建築物其他租户的任何租賃選擇權或任何首次談判、首次要約或優先拒絕租賃權的約束和從屬。如果存在這種優先權利，房東應向租户提供書面通知。

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2.6.1如果承租人未發生違約事件、房屋未被轉租或租賃已轉讓，承租人有權在第九十(90)日後終止本租約^這是)期限滿一個月；在完全遵守下列所有條款和條件後：

3.1.1承租人同意在租期的每個租賃年度(定義如下)向房東支付年度固定租金，不抵銷或扣除，也不事先要求支付。原租期內的年度固定租金，按上文第1.2節規定執行。

3.1.2所有該等年度固定租金須於租期開始日期起計的每個日曆月的第一天按月平均預付予業主，或按業主指示，按業主現時的郵寄地址(第1.2節所述)或業主不時指定的地址支付。儘管有上述規定，承租人應在承租人簽署和交付本租約之日支付固定租金的第一個月分期付款，該第一個月分期付款將應用於固定租金根據本租約到期的第一個月。

3.1.3任何不足一個月的固定租金應由租户按比例繳付，而如開始生效日期發生在日曆月的第一天以外的某一天，承租人應支付的第一筆款項應相當於該日期至下一個日曆月的部分月份的每月固定租金的比例部分，以及該下一個日曆月的每月固定租金。

3.1.4就本租賃而言，“租賃年”是指在本租賃期限內包括全部或部分的每一個連續12個月的期間；第一個租賃年自開始日期開始，至開始日期一週年的前一天午夜結束(但如果開始日期不是日曆月的第一天，則第一個租賃年度應在包括開始日期一週年的日曆月的最後一天午夜結束

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日期)。如果租期的第一個租賃年度大於一個完整的日曆年，則該租賃年度的年度固定租金應根據該租賃年度的較長時間按比例增加。

3.1.5儘管本租約所載的固定租金款額是或可能已參考物業的樓面面積釐定，但上述所載款額乃本租約項下應付的固定租金款額。

3.2.1在本租約續期期間(如承租人根據第2.4節行使其延長租期的選擇權)，租户於延長租期的每個租賃年度應支付的年度固定租金應自延長期限的第一天起確定，並應等於公平市場租金價值。

3.2.2“公平市值租值”指延長租期內物業租金的市值，但不低於原租期最後一個租賃年度的固定租金。公平市場租值應按下列方式確定：

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3.2.3在續期期間，承租人應繼續支付本租約規定的所有額外租金和其他付款。

如果承租人在到期之日起十(10)天內未支付任何固定租金、額外租金或根據本協議應支付的任何其他付款，承租人應就上述付款未付的每個月或不足一個月的每筆滯納金收取250.00美元的滯納金。上述滯納金應作為房東因此類滯納金而採取的任何其他補救措施的補充而支付，包括但不限於第12.3節規定的支付逾期付款的利息的義務。

4.1.1承租人同意，承租人只能按照本租約第1.2節的規定，將房屋用於允許的用途，不得用於其他目的或目的。

4.1.2簽訂進一步契約，並同意在整個租賃期內遵守以下條款：

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儘管有上述規定，承租人可自費在一流寫字樓中常見和習慣的類型的房產的入口處放置和粘貼標誌(但不是獨立的標誌)，以識別和定位房產，該標誌和位置應事先得到業主的批准。如果房東為這些標誌制定了合理的標準，承租人同意遵守這些標準，並提交房東的事先批准，這種批准不應被無理地拒絕，將標誌的平面圖或草圖放置在入口門及其位置上或周圍。但不限於，窗口和窗口展示上的字母是明確禁止的。房東還應向租户提供大樓主要租户名錄上的清單。

承租人不得對房屋進行任何改建、改善、增建、公用設施安裝或維修(統稱為“改建”或單獨稱為“改建”)，除非依照第4.2節的規定，並經業主事先書面同意，業主同意不合理地拒絕進行非結構性改建(非結構性改建是指不影響建築物的結構、屋頂、外部或機械、電氣、管道、生命安全或其他建築系統或建築設計、性質或使用的改建)。在不限制本合同任何條款的情況下，房東不會批准任何需要非常費用的變更，以便在租賃終止時將房產重新調整為正常辦公用途，或增加建築、保險或房東對房產的服務的成本，除非承租人首先提供房東可以接受的保證或擔保，保證在租賃終止前進行重新調整，而不向房東支付費用，併為支付增加的成本提供房東可以接受的撥備。承租人進行的所有改動應按照業主書面批准的圖則和規格，根據正式發放的許可證，並按照本租約的所有法律和限制，以良好和一流的工人方式使用與基地建築相同或更好質量的新材料

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標準材料、飾面和顏色，沒有任何留置權和產權負擔。所有更改應由承租人選擇並經業主書面批准的一個或多個承包商進行。承租人應向房東支付相當於任何此類改建費用的5%(5%)的費用，以補償房東在審查平面圖和監督改建施工時產生的管理費用和其他費用。如果由於租客進行的任何更改，房東有義務遵守美國殘疾人法案或任何其他法律和限制，並且這種遵守要求房東對建築物的任何部分進行任何改善或更改，作為徵得房東同意的條件，房東有權要求租户在承租人進行任何更改之前向房東付款，房東有義務根據該法律或法規完成任何改善或更改的全部費用。承租人同意在任何工程或改建開始之前獲得或使其承包商獲得由業主和工人賠償保險批准的金額和承保範圍的“建築商一切險”保險，且所有此類保險的證據應在該承包商或個人履行與房屋有關的任何工作之前提交給房東。業主有權停止任何不符合本租約規定的工作，並有權維修或拆除不符合規定的工作，費用由承租人承擔。承租人特此賠償房東，使其免受任何留置權、產權負擔以及違反法律和限制的影響。提交任何留置權或產權負擔，或違反法律和限制, 均構成本合同項下的失責。承租人在本合同項下的維修和賠償義務，包括承租人向房東償還維修或拆除改建的費用的義務，在本租約終止後繼續有效。租客在房屋內進行的所有改動應保留在租約內(除非房東指示租客在本租約終止或期滿時將其拆除)，並在租約終止或期滿時作為租户的一部分交出，但租客在租期結束前或租約期滿前安裝並自費安裝的通常的商業傢俱和設備(如可移動)除外，租户應在本租約終止或期滿前全部拆除該等傢俱和設備，但如果租客當時不履行本租約，房東可指示不得拆除該等行業固定裝置、傢俱和設備。承租人同意修復因此而對房屋造成的任何和所有損壞(包括房東指示的承租人變更的移除)，或者，如果房東選擇這樣做，在支付費用後立即向房東支付任何此類修繕的費用。

5.1.1儘管本租約有任何其他規定，但租户在未事先獲得業主的明示書面同意的情況下，並同意不會轉讓本租約或分租(該條款應包括授予任何特許權、許可證、佔用權、管理安排等)全部或任何部分，而業主的同意不得無理拒絕或拖延。承租人名稱的更改不構成本合同項下的轉讓或轉租，前提是承租人在更改名稱之前以書面形式通知房東。承租人不得附帶轉讓本租約(或其任何部分)或允許以抵押、其他產權負擔或法律實施的方式轉讓本租約。

5.1.2如果業主合理地認為：(A)建議的受讓人或分租人的財務狀況和信貸評級不為業主合理接受；(B)建議的受讓人或分租人在社會上有負面聲譽；(C)建議的受讓人或分租人所從事的業務可能會減損建築物、其價值或其擁有權的成本；(D)任何建議的分租人須支付的租金低於當時的公平市值租金，而業主如認為：(A)建議的受讓人或分租人在下列情況下不批准轉讓或分租，並無理由拒絕批准：(A)建議的受讓人或分租人的財務狀況及信貸評級不為業主合理接受；(B)建議的受讓人或分租人在社會上有負面聲譽；(C)建議的受讓人或分租人所從事的業務可能會減損建築物、其價值或其擁有權的成本；(E)建議的分租人或承讓人是該建築物或辦公園區的現租客或準租客(即該租户已獲提供或已提出租用空間)；。

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任何分租人或承讓人使用該處所(即使是準許用途)，違反業主在任何其他租契中給予的任何用途限制，或會導致業主違反其根據另一份租契或協議所承擔的義務，而業主是該租契或協議的一方；。(G)該物業的按揭持有人不批准該項轉讓或分租(如須予批准)；。(H)根據房東的合理判斷，擬議受讓人或分租人的業務將對物業的停車設施、電梯、公共區域、設施或公用事業造成的負擔大於承租人施加的負擔；(I)本租約的任何擔保人拒絕同意擬議的轉讓或簽署書面協議重申擔保；(J)在提出要求或提議轉讓或轉租時，承租人沒有履行租約規定的任何義務；(K)如果業主提出要求，受讓人或分租客拒絕簽署有利於業主貸款人的不幹擾和授權協議；。(L)房東已被擬議的受讓人或分租客起訴或被起訴，或以其他方式與擬議的受讓人或分租客發生法律糾紛；。(M)受讓人或分租客所從事的業務不符合物業當時的現行標準；。(N)轉讓或分租將導致該房地的分租户不止一個(例如，受讓人或分租客打算將該房地用作行政套房)；或。(O)受讓人或分租客是政府或半政府實體或機構。, 政府或半官方機構的部門或機構。房東可以將其同意的條件是受讓人或分租人向房東交存房東合理要求的額外擔保，以確保該當事人履行和遵守對房東的義務。但在任何情況下，承租人不得將本租約轉讓或將全部或部分房產分租給已依法被司法宣佈破產或無力償債的擬議受讓人或再承租人，或已為債權人的利益而轉讓財產的承租人或再承租人，或具有司法管轄權的法院已委任接管人、監護人、財產保管人、非自願破產受託人或類似人員負責管理擬議受讓人或再承租人的全部或任何主要部分的財產，或已根據現在或以後頒佈的《破產法》的任何規定提出重組申請的，或者擬議的受讓人或轉讓人已提出要求進行這種重組的，或根據現在或今後制定的《破產法》的任何規定作出安排，併為債務人提供清償、清償或延長償債期限的計劃的。

5.1.3租客提出的任何有關同意的要求，須列明或附有令業主合理滿意的建議承讓人或分租人的身份、其財務狀況及建議轉讓或分租的條款，包括但不限於所有轉讓及分租文件的簽署副本，以及清楚述明就該等文件須支付的租金或任何其他代價；而該等要求須視為承租人就所提交的資料作出的保證。在房東收到上述所有信息之前，租户的申請不應被視為完整或提交。房東應在收到房東就此類轉租或轉讓所需的所有信息、文件和安全措施後四十五(45)天內對此類同意請求作出迴應。

5.1.4上述限制對任何經業主同意的受讓人或分租人具有約束力，但即使本租約另有規定，業主可憑業主的唯一及絕對酌情決定權，不再同意任何經批准的受讓人或分租人的任何進一步轉讓、轉租或任何轉租。

5.1.5業主對任何轉讓或分租的同意，不包括同意轉讓或轉讓根據本協議授予的任何租約續期、延期或其他選擇權、第一要約、優先購買權或其他權利，或通過單獨協議(書面或口頭)或通過附錄或租約修正案授予租户的任何特殊特權或額外服務，除非業主書面明確同意。

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5.1.6在本租約的任何轉讓或轉租的情況下，本文所述的承租人應承擔並繼續承擔承租人在本租約項下的全部及主要責任，即使該等轉讓或轉租，包括但不限於支付固定租金及本租約所規定的其他款額的責任，而承租人應被視為已放棄所有保證免責辯護。

5.1.7除前述事項外，受讓人或分租人須以業主滿意的形式直接與業主達成協議，同意受承租人在本租約項下的所有義務約束，包括但不限於支付固定租金及本租約、有關使用及禁止再轉讓及分租的契諾所規定的其他金額，作為任何該等轉讓或分租的有效條件。

5.2.1租客應在三十(30)天通知後，向房東償還房東在處理轉讓本租約或轉租全部或部分房產的請求時發生的合理費用和開支(包括法律和行政費用及成本)，無論房東是否同意，如果租客未能及時償還房東，則在第12.1(B)條規定的適用寬限期和治癒期內，這屬於房客在本租約項下的金錢義務的違約。

5.2.2如果承租人請求房東同意轉讓或分租(或以其他方式授予對全部或部分房屋的佔有權)，房東應有權在房東收到租户的完整請求後三十(30)天內向租户發出書面通知，選擇終止本租約，自通知中規定的日期起終止，該通知不得早於通知日期後三十(30)天，也不得超過一百二十(120)天，如建議轉讓或轉租整個房屋，如該處所的某部分是分租的，則該處所的該部分須予以分租。如果房屋的一部分被終止，被取消的部分應在規定的日期以良好的秩序和條件交付給業主，在合同期末以第4.2節規定的方式，此後，在業主判斷必要的範圍內，房東可以自費進入和修改房屋(或其部分)，以使該部分成為一個獨立的租賃單元，可以進入公共區域、電梯等。固定租金和房屋的可出租樓面面積應根據租賃終止的房屋的範圍進行調整。

5.2.3在不限制業主在本合同項下的權利的情況下，如果承租人轉讓本租約以供考慮，或承租人以高於承租人根據本合同支付的租金的租金轉租整個房屋，或如果承租人以超過承租人根據本合同應支付的租金的分租部分的租金分租部分，則承租人應在收到轉讓後立即向業主支付額外租金。所有代價(或其現金等價物)，如屬分租，則為所有該等額外租金。就本款而言，“租金”一詞指一方因使用和佔用處所的全部或部分而須付給另一方的所有固定租金、額外租金或其他付款及/或代價，包括但不限於受讓人或分租客就該項交易向租客支付的關鍵款項或獎金，以及承租人向受讓人或分租客提供的服務所支付的超逾公平市價的付款，或承租人因任何該等交易而向受讓人或分租客轉讓的資產、固定附着物、存貨、設備或傢俱的付款，但應排除承租人單獨支付與該轉讓或轉租有關的合理律師費和經紀人佣金。

5.2.4如果房屋或其任何部分是租客轉租的，在違約持續超過適用的補救期限後，房東除提供任何其他補救措施外，還應

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根據本租約或法律規定，承租人可選擇直接向該等分租人收取根據該等分租契應付給承租人的所有租金，並將該等租金抵銷房東在本租約下應由租客支付的任何款項，而承租人在此不可撤銷地授權及指示該等分租人支付所有該等租金，如房東有此指示；且不言而喻，該等選擇或收取或付款不得解釋為本租約的續期或釋放租客，或在業主與該分租客之間訂立任何租約或佔用協議，或向業主施加任何義務，或以其他方式構成業主以任何目的承認該分租。

5.2.5以下條款和條件適用於承租人對全部或部分房產的任何分租，並應被視為包括在本租約下的所有分租契約中，無論是否明確包含在其中：

承租人特此絕對及無條件地將承租人在所有租金中的權益及因承租人訂立的任何轉租而產生的收入轉讓予業主，而業主可收取該等租金及收入，並將其運用於承租人在本租約項下的義務；然而，除非承租人在履行本租約項下的義務時發生違約，承租人可收取、收取及享用該等分租所產生的租金。房東不得因該等租金轉讓給業主或因向分租客收取租金而被視為已承擔或承認任何分租，或因租客未能履行及履行租客在該分租下對該分租客的任何義務，包括但不限於租客退還任何押金的義務，而被視為已承擔或承認任何分租。承租人特此不可撤銷地授權並指示任何此類分租人在收到房東的書面通知後，向房東支付根據分租合同到期的租金，説明承租人在履行本租約項下的義務時存在違約。承租人同意，該分租客有權依賴房東的任何此類陳述和要求，並且該分租客應向房東支付該等租金，而沒有任何義務或權利詢問該違約是否存在，即使承租人有任何相反的通知或要求也是如此。如果承租人不履行其在本租約項下的義務，或房東因承租人違約而終止本租約，房東可以選擇並且沒有任何義務這樣做，可以要求任何轉租人向房東代理, 在這種情況下，房東應承擔承租人在該分租合同下的義務，從行使該選擇權之日起至該分租合同終止之日止；但房東不對該分租客支付給租客的任何預付租金或押金或該分租合同下租客的任何其他先期違約不負責任。

5.3.1如承租人於本租約的權益於任何時間由公司、信託、合夥、有限責任公司或其他實體持有，則轉讓超過25%的有表決權股份、實益權益、合夥權益、會員權益或其他所有權權益(不論一次性或合計)應視為本租約的轉讓，並須事先獲得業主的書面同意。只要承租人是一家公司，其未發行的有表決權股票在認可證券交易所上市，或如果其至少80%的有表決權股票由另一家公司擁有，而另一家公司的有表決權股票已如此上市，則上述規定不適用。

5.3.2為了使房東能夠確定租客的所有權，租客同意在房東提出要求後，不時及時向房東提供(A)如果第5.3.1節最後一句適用，在公認證券交易所上市的證明，或(B)如果第5.3.1節最後一句不適用，則提供截至該要求和本租賃之日其股票、實益權益、合夥權益、會員權益或其他所有權權益持有者的準確和完整的清單。房東應盡合理努力對任何信息保密

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但業主有權在必要時向現有的或潛在的抵押權人或建築物的潛在購買者披露任何此類信息。

6.1.1承租人接受物業和建築物目前的“原狀”，沒有陳述或擔保，事實上或在法律上由業主明示或默示，不會就其性質、狀況或可用性向業主求助；承租人同意，除承租人改善(如下文所界定)外，業主不會在物業內或在物業內進行任何工作，為租客的使用和佔用作好準備，而在物業內或在物業內進行的任何及所有工作，將由承租人根據本租賃條款自行承擔費用及開支。

6.1.2房東和租客承認並同意，某些傢俱是前租客遺棄的，目前在房屋內。房東和租客進一步承認並同意，租户有權使用所有此類傢俱，租户無需支付額外費用，自生效之日起，該等傢俱應被視為租户的傢俱。

6.2.1 Tenant已向房東提供所有必要的信息，説明租户在使用房屋時的空間規劃需求。根據承租人提供的這些資料，業主已就承租人對物業的租約改善(“承租人改善”)的佈局擬備空間圖則及大綱規格(“空間圖則”)。承租人的改善不應包括承租人的傢俱、行業固定裝置、設備和個人財產，並僅限於按照空間平面圖的一般佈局和規定進行的正常辦公室裝修工程。承租人承認，承租人的改進設計達到了大樓設計的總體質量，並符合業主為大樓擴建寫字樓而制定的建築標準。房東已將建議的初步空間計劃提交給租户，租户已批准建議的初步空間計劃。房東和租客同意並理解，隨着建築工程的開始，可能需要對空間計劃進行一些更改，雙方同意真誠地合作，協調對空間計劃的任何更改。空間平面圖作為附件C附於本文件。

6.2.2根據已批准的最終空間圖(見下文)，業主應編制足以進行承租人改善工程的最終圖則和規格(“圖則”)，這些圖則應提交給承租人審批，審批不得無理拒絕或拖延，如果不是在提交後7天內以書面形式不批准，則視為已批准(並附有圖則中的不足之處的詳細清單)。承租人對圖則的批准應與之前的批准、選擇和指示基本一致。承租人理解並同意，在下列情況下，將把承租人可能需要或希望對空間平面圖進行的更改，或承租人對非建築標準或空間平面圖上描繪的任何部件或飾面的規格，納入到平面圖中，條件是：(A)此類更改不會實質性地改變承租人改進或其任何重要組成部分的範圍或性質；(B)房東合理地認為，此類更改不會個別或總體導致承租人改進工程的實質性完成出現重大延誤的可能性；或(C)該等更改經業主及租客以書面同意。承租人同意，在最終批准空間計劃後，因此類更改而產生的任何額外費用，以及在計劃最終批准後因承租人的改善而產生的任何更改(包括設計和建造費用，包括材料、人工和一般條件費用)，應由承租人負責，並應由承租人在

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房東為此支付15天的費用；租户同意，如果此類變更確實導致實質性完工的重大延誤，則應被視為租户延誤(定義如下)。承租人應提供書面確認，確認準備在2022年3月31日或之前最終批准空間計劃。一旦確認，如果租户在第2.3.4節中終止的權利已經到期或被放棄，房東應將批准的空間計劃提交給建築師/空間規劃師以準備該計劃。房東應在(I)2022年3月31日之前或承租人放棄第2.3.4節的終止權利，以及(Ii)承租人書面確認承租人準備推進最終的空間計劃批准後十四(14)天內，根據第6.2.2節的規定提供最終的空間計劃。

6.2.3在圖則完成並獲得批准後，業主應盡合理努力，取得承租人改建工程所需的所有許可和批准，聘請承包商或施工經理進行施工或監督施工，並按照計劃進行承租人改建工程。房東保留根據第6.2.2節的規定，在承租人批准的計劃沒有重大不利修改的情況下，對計劃進行更改和替換的權利，並且承租人同意不無理地拒絕或推遲對計劃進行重大不利修改的同意。房東在對承租人批准的計劃進行任何更改之前，應至少提前七(7)天發出通知。

6.2.4房東同意盡合理努力在預定開工日期前基本完成租客的改善工程，但因房東無法合理控制的因素而導致的延誤，房東在任何情況下均不會對租客未能在任何指定日期交付物業負責，亦不會因此而導致任何違約或其他法律或衡平法上的補救措施。

6.2.5租户的改善應在房東通知租户除清單(定義見下文)項目外，房東已完成租户的改善之日起視為基本完成。儘管如上所述，如果房東對租户的改進工作的實質性完成的任何延誤是由於租户延誤或因可選工作而引起的，並且房東已向租户提供了書面通知以確定租户的延誤或可選工作的延誤，則重大完工日期應被視為房東合理確定的租户改善工程基本完成的日期(如果不是相同的話)。“承租人延誤”是指由於以下原因造成的延誤：(A)承租人要求的計劃要求不符合業主建築標準，或包含承租人要求的長週期或非標準項目；(B)承租人在批准計劃後要求更改計劃；(C)未能在本協議規定的期限內批准計劃(或對計劃的更改或修改)；(D)承租人以任何理由要求延遲開始或完成承租人的改善工作；或(E)承租人或其僱員、代理人或承包商的任何其他作為或不作為。

6.2.6在開工日期後七(7)天內，業主和租户應協商並創建一份關於租户改進的任何缺陷或未完成的剩餘工作項目的具體清單(“清單”)。除清單中包含的項目或在生效日期後7天內以書面明確傳達給房東的未解決項目外，租户應被視為對租户的改善感到滿意，房東應被視為已完成了本第6.2節規定的所有義務，租户不得要求房東未能充分履行本條款下的義務。

6.2.7本租約須由房東取得所有必要的許可、執照及批准，使房東得以建造租户的改善設施，並取得入住證。

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如果房東無法獲得租約，因此無法開始或完成租户的改善，則房東可以書面通知租户終止本租約。如果租約的終止並非由於租客的過錯，則房東應將根據本協議支付給房東的所有款項退還給租客。

6.2.8除業主和租客書面同意的項目外，承租人改善工程的所有部件均應成為建築物的一部分，租户應在本租約終止時拆除。

6.2.9如承租人於生效日期前佔用物業，則該佔用須受本租約所有條文規限，該佔用不得更改終止日期，而承租人在該佔用期間須支付固定租金及本租約所規定的所有其他費用。承租人應對因承租人在房屋內的活動造成的任何損害或延誤承擔責任。在進入房屋之前，承租人應獲得租約規定的所有保險，並應向房東提供該保險的證明。承租人應與業主的大樓經理協調進入，並應遵守本租約的所有條款和條件以及不時生效的規則和規定。

6.3.1除本租約另有規定外，業主同意保持建築物的屋頂、外牆、結構組件及常見建築系統處於良好狀態、狀況及維修，以影響或服務於建築物及其附屬公用地方，並保養及維修樓宇的暖通空調系統及設備，除非由租户安裝或為租户安裝。但不限於，業主在任何情況下均不對租客負責處所內及周圍的玻璃狀況或通向處所的大門，或由租客或為租客安裝的任何改善、加建或更改(包括租客的改善)，或因租客或租客的任何承建商、代理人、僱員或受邀人的任何作為或疏忽而在處所或建築物內造成的任何狀況，或任何透過租客、透過租客或在租客之下提出申索的人。業主還同意將大樓周圍的停車區、道路和景觀保持良好的秩序和維修。除非本租約另有明文規定，否則業主不負責對建築物或房屋進行任何改善或修繕，除非本條款另有規定。房東因上述義務而發生的所有費用應作為經營費用的一部分。

6.3.2業主對業主根據本節或本租約其他條款承諾進行的任何維修不承擔任何責任，除非：(A)租客已向業主發出通知，説明由於業主負責的建築物或處所的狀況而需要進行維修；以及(B)業主在收到通知後三十(30)天內仍未開始進行維修，如果事實上需要進行任何維修的話。

6.4.1租約並同意承租人在整個租賃期內將保持整潔及清潔，並保持良好的秩序、狀況及維修、處所及其每一部分(以及根據本租約準許的任何標誌)，但根據本租約條款業主須負責的維修除外、因火災或其他意外事故或因行使徵用權而造成的損壞及合理損耗，而承租人於租期結束時應在該狀況下交出處所。但不限於，承租人應按照所有法律和限制維護和使用房產，並應自費獲得和維護適用法律要求的所有許可證、許可證等。承租人不得允許或造成任何浪費，承租人應負責因損壞任何區域而可能需要的維修費用。

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大樓或辦公園區，包括由承租人、承租人的承包商或承租人的代理人、員工、受邀者或任何通過承租人、通過承租人或在承租人之下提出索賠的人提出的場所。在租期內，房東可以根據需要更換任何燈泡和鎮流器，費用和費用由租户承擔，或者房東可以要求租户更換燈泡和鎮流器，費用和費用由租户承擔。

6.4.2如果租客需要根據本合同條款進行維修，房東可以要求租户立即進行維修，如果租户沒有開始進行維修，拒絕或疏於開始維修，並在提出要求後合理地完成維修，業主可以(但沒有義務)進行或安排進行維修，並不對租户因此而可能造成的庫存或業務的任何損失或損害負責。如果房東進行或導致進行此類維修，承租人同意承租人將在收到後三十(30)天內立即向房東支付修繕費用，如果承租人沒有應要求償還房東，房東應獲得根據本合同規定的不支付租金或其他費用的補救措施。

6.5.1承租人不得在房產內的任何樓面上施加超過該樓面設計承載且法律允許的每平方英尺樓面荷載。房東保留規定所有商業機器和機械設備(包括保險箱)的重量和位置的權利，這些設備的放置應以分配重量的方式進行。業務機器和機械設備應由承租人自費在業主判斷足以吸收和防止振動、噪音和煩擾的環境中放置和維護。未經業主事先同意，承租人不得將任何安全、重型機械、重型設備、貨運、大件物品或固定裝置移入或移出大樓。

6.5.2如果此類安全、機械、設備、貨運、大件或固定裝置需要特殊處理，承租人同意只僱用持有裝配工執照的人員從事上述工作，並且所有與此相關的工作均應遵守法律和限制。任何該等搬家的風險及危險均由租客自行承擔，租客將免除、補償及免除業主因搬家而直接或間接引致的任何責任、損失、傷害、索償或訴訟。承租人應在業主要求的時間內安排搬家，以方便大樓的正常運營。

6.5.3承租人應根據適用的聯邦、州和地方建築規範和要求，並與分配的非專用停車位數量保持一致，保持每平方英尺可出租面積不超過一人(定義見下文)的比率。房東有權在不事先通知租户的情況下定期訪問該房屋，以跟蹤到達該房屋的住客人數。就本條而言，“佔用人”不得包括非承租人僱用在處所遞送或取走郵件或其他包裹的人、業主的僱員或業主的代理人或承包商的僱員。承租人承認，居住者人數的增加導致房舍和公共區域的更多磨損，更多的電力、水和其他公用事業的使用，以及對其他建築服務的額外需求。

7.1.1任期內的地主契諾：

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7.1.2業主應負責大樓和/或辦公園區內自助餐廳餐飲服務設施(“自助餐廳”)的運營。在營業時間內，食堂將可供租户及其員工和其他人使用，並符合可能建立的關於此類使用的任何規則和條例。自助餐廳提供的食物和其他服務的費用應由業主(或自助餐廳的經營者)隨時自行決定。雙方理解並同意，所有使用自助餐廳及其設施的風險應由租户及其員工自行承擔，並且，在最大程度上，本協議可依法生效(包括M.G.L.C.186，第15節中規定的限制)，但受本協議項下的承租人保險要求和第13.22條的約束，承租人特此免除房東和自助餐廳的所有者或經營者與此類使用相關的任何責任，並對房東和自助餐廳的所有者或經營者進行賠償，使其免受任何損失。因承租人或承租人的僱員或由承租人或其任何僱員允許使用自助餐廳的任何其他人使用自助餐廳而引起的或以任何方式與之相關或產生的費用、責任、損害或費用。房東保留隨時或不時自行決定停止經營自助餐廳的權利，或更改餐廳的大小、類型、位置或服務容量，或更改餐廳的膳食、營業時間或任何其他方面。在本協議規定的食堂對租户開放的範圍內，租户應向房東支付額外租金，並按所謂的淨額計算，支付租户在第8.1.2節中計算的任何損失份額, 房東在開具發票後三十(30)天內因經營食堂而產生或支付的費用或補貼；但房東可選擇在每月估計付款(房東不時合理估計)中收取這些費用或補貼，該估計付款應在本協議規定的每月固定租金分期付款的同一天到期，並定期(不多於每年)進行對賬。

7.1.3業主應在大樓和/或辦公園區內不時向租户開放、運營和提供健身中心設施(“健身中心”)。如果提供，健身中心可供承租人及其員工以及其他人在其運營時間內使用，並符合可能建立的關於此類使用的任何規則和條例。使用和提供健身中心服務的費用應由業主(或健身中心經營者，視情況而定)隨時自行決定。雙方理解並同意，所有使用健身中心及其設施的風險應由使用該健身中心及其設施的租户和員工獨自承擔，並且，在最大程度上，本協議可依法生效(包括M.G.L.C.186，第15節中規定的限制)，但受本協議項下的承租人保險要求和第13.22條的約束，承租人特此免除房東和健身中心的所有者或經營者與此類使用相關的任何責任，並使房東和健身中心的所有者或經營者免受任何損失、成本、責任、因使用造成的損害或費用，或以任何方式與使用有關或因使用而產生的損害或費用。房東保留隨時或不時自行決定停止使用健身中心、限制進入或使用健身中心的權利，或更改健身中心的大小、類型、位置或服務能力、營業時間或其他方面的權利。在本合同規定的健身中心對承租人開放和開放的範圍內，承租人

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房東應在開具發票後三十(30)天內，向房東支付房東在運營健身中心過程中發生或支付的任何損失、費用或補貼，作為額外租金並按所謂的淨額向房東支付租户的份額；但房東可選擇在每月估計付款(房東不時合理估計)中收取這些費用，該估計付款應在本協議規定的每月固定租金分期付款的同一天到期，並定期(不超過每年)進行對賬。

7.2.1承租人應直接從供應商或公用事業公司獲得房東未向房屋提供的任何服務(如電話服務，或應按照下文第7.3節的規定單獨計量和提供的電力服務)，承租人應在到期時支付所有費用。如房東要求，租客應及時向房東提供付款證明。如該公用事業公司對物業有未繳費用的留置權，而租客因此而在不限制業主權利的情況下，在任何時間未能支付該等費用，則在房東提出要求後，租客須在下一次每月固定租金到期時及其後應業主的要求，向業主支付一筆經業主合理估計足以在租客再次未能在到期時支付任何該等費用的留置權的款額。房東應不時持有根據本第7.2節交存的款項，作為支付此類費用的擔保，並可使用這些金額支付此類費用，但不限於因租户隨後未支付此類費用而產生的補救措施。在本租賃期滿時未支出的金額或部分，在承租人充分履行本租約項下的所有義務後，應無息償還給承租人。

7.2.2承租人不得向物業引入(個別或合計)超過一般寫字樓租户所使用的人員、固定附着物或設備，或使物業的電力、供暖、通風及空調、機械、管道或其他公用事業系統的容量超載；如承租人使用該等系統的容量以平方英尺計算超過該等系統的容量，該等容量應視為超載。如果承租人使用房屋或安裝固定裝置或設備的方式使房東合理確定的上述系統超載，承租人應在開單後十(10)天內支付額外租金，以支付因此而可能需要的任何額外設備、設施或服務的提供和安裝費用，以及由此造成的任何維修或損壞。

7.2.3房東因向房屋提供公用事業服務而發生的所有費用應作為運營費用的一部分。

7.2.4除非因業主疏忽所致，否則業主不會對物業的電力、油、水、下水道、電話、數據或其他公用設施或建築服務的供應中斷負責。此外，房東對任何此類服務或公用事業中斷造成的財產損失或對租户業務的傷害或幹擾，包括但不限於利潤損失，無論如何發生，或與任何此類服務或公用事業中斷有關或附帶，均不承擔責任。房東可以遵守任何政府機構頒佈的關於使用或節約能源、水、天然氣、燈光或電力或減少汽車或其他排放的自願控制或指南，而不會產生房東在本租賃項下對租户的任何責任。

7.3.1據瞭解，物業的電力服務(電燈和便民插座)目前是與向大樓其他可租用空間和公共區域提供的服務分開計量的，承租人應直接與公用事業供應商就此類電力服務作出安排。

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8.1.1就本節而言，下列術語應具有以下含義：

“納税年度”是指為對不動產徵收從價税而在伯靈頓鎮使用的12個月期間。如果該城鎮改變其納税年度的期間，“納税年度”應指從新納税年度的第一天開始的12個月期間，以及在本租賃期內從該日的週年日開始的每12個月期間。

“税”是指政府當局對財產徵收、評估或徵收的所有税項和評估，包括但不限於所有房地產税、增值税、評估(普通和非常)、水費、下水道和其他費用。如租金税或與物業有關的其他税項(包括但不限於租金或收入税或任何增值税，所謂的)須全部或部分取代現行的從價房地產税，或須另外評估，則“税”一詞須包括該等替代税，但以該等替代税取代現行的從價房地產税的範圍內，連同任何該等附加税。“税”一詞不包括任何遺產税或遺產税，也不包括適用於房東淨收入的任何所得税。

8.1.2如果在任何課税年度內對財產徵收的税額較高(如果該鎮應首先發送估計的税單，直到發出最終賬單為止[屆時應重新計算承租人在房地產税中的份額]房地產税是指税基(見第1.2節)以外的税種，承租人應向房東支付超出税基的税額乘以分數所得的額外租金，分數的分子是房屋的可出租建築面積，分母是建築物的可出租建築面積。

8.1.3房東應向租客提交一份聲明，列明該額外租金的數額，並在該聲明交付後三十(30)天內(不論該聲明是否及時)，租客應向房東支付上文第8.1.2節規定的款項。只要税款或部分税款是分期繳納的，房東可以向租户提交類似的分期付款報表。房東未按本款要求提交任何聲明，不應視為放棄房東收取該等額外租金的權利。

8.1.4如該Burlington鎮的課税年度首日在生效日期後更改，以更改組成該課税年度的十二個月期間，或如該課税年度為非十二個月的期間，則在釐定租客根據本條就任何該課税年度(包括部分課税年度)應繳税款而須支付的額外租金時，應按日按比例計算該税額。

8.1.5任何增值税，即所謂的“租金税”，或任何政府當局在房地產税之外或作為房地產税的替代税而徵收或徵收的任何其他税，就本節而言，仍應被視為房地產税。

8.1.6承租人根據本節規定支付額外租金的義務應自生效之日起生效。

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8.1.7如承租人有義務在合約期內就任何課税年度或不足此年度支付任何上述額外租金，則承租人應於下一個課税年度的每個月的第一天支付相當於根據本協議就上一課税年度(或房東以其他方式合理估計)支付的按年計算的額外租金金額的1/12的估計每月遞增税款。下一納税年度的估計每月遞增税款，應追溯至該納税年度的第一天。

8.1.8如果房東獲得減税、減税或退税，而租客有義務支付部分增加的税款，則房東應按比例獲得減税、減税或退税淨額(扣除房東為獲得減税、減税或退税而產生的所有合理成本，包括法律和評估費)，但僅限於且不超過房客根據本節要求為增加支付的任何款項。房東沒有義務尋求這種減免、減價或退款。在不計入上述費用的範圍內，房東為獲得減税、減税或退款而產生的任何合理費用(包括法律和評估費)應被視為本協議項下的運營費用。承租人不得通過任何訴訟程序對業主財產或其任何部分的評估價值提出異議，以獲得其評估或任何税收的減免。

8.1.9承租人應在拖欠之前支付對租户在房屋內包含的或與租户使用房屋有關的行業固定裝置、傢俱、設備和所有其他個人財產評估和徵收的所有税款。如果承租人的任何個人財產應以房東的不動產或個人財產進行評估，承租人應在收到房東的書面聲明後三十(30)天內向房東繳納承租人應繳納的税款。

8.2.1就本節而言，下列術語應具有以下含義：

“營運年”指歷年，或房東可不時指定的其他十二個月期間。

“經營費用”是指業主在經營和維護該建築物和地段及其附屬設施時發生的或可歸因於該建築物和地段及其附屬設施的所有費用，包括但不限於：火災、傷亡、責任、租金中斷的保險費以及業主可能不時就該地段和建築物維持的其他保險；保安費用；補償和業主支付給、為或與從事該建築物、該建築物所在地段的公共區域和辦公園區其他公共區域的所有人員有關的所有附帶福利、工人補償保險費和工資税；房東或公用事業單位未直接向租户收取的蒸汽、水、下水道、電力、天然氣、電話和其他公用事業費用；建築和清潔用品和設備的費用(包括租金)；維護、清潔和維修費用；剷雪或除雪的費用，或兩者兼而有之以及美化和灌溉系統的費用；任何政府機構的任何法律、法規、法規或指令規定的操作、更換、修改和/或增加改進或設備的費用，以及由此而必須進行的任何維修或拆除的費用；安裝建築物內網絡佈線(“Inc.”)以及維護、修理、保護和更換現有Inc.的費用；根據服務合同向獨立承包商支付的清潔、運營、管理、維護和維修大樓和上述公共區域的費用(付款可能是支付給業主的關聯公司)；支付與大樓和上述公共區域的運營、清潔、維護和維修有關的所有其他費用；用於更換大樓內所含和/或與運營相關的設備的合理準備金和

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業主對該建築物或物業所作的任何基本修葺、改善或更換的成本，連同按業主合理釐定的利率計算的利息，以及按該建築物租金總額的百分比計算的管理費，按有關經營年度的適當分攤額計算。房東可以公平地調整承租人應承擔的所有或部分費用或費用中的承租人份額，這些費用或費用與維修、更換或服務有關，僅使建築物或建築物的一部分受益，或因建築物的佔用情況而變化。業主有權但無義務不時在大樓或辦公園區的不同租户之間公平分配部分或全部運營費用(“成本池”)。該等成本池可包括但不限於共用特定系統或設備的租户或類似使用特定系統或設備的租户，例如但不限於樓宇或物業的寫字樓租户、樓宇或物業的一般寫字樓租户及樓宇或物業的零售空間租户。運營費用還應包括建築物在以下方面的份額(由業主合理確定和分配)：(A)業主在運營、維護、維修、保險和支付辦公園區任何公共設施(包括但不限於不時為地段或大樓與其他建築物或地塊共同服務的公共設施)上發生的房地產和其他税費，如任何所謂的“環狀”通路、蓄水池、下水道和其他公用設施, (B)穿梭巴士服務(如果及只要業主提供)；(C)現場大樓服務員及有關人員所佔用空間的實際或估計成本，以及行政及/或服務人員的成本，而這些人員的職責並不僅限於業主分配給大樓及/或物業的大樓及/或地段；及(D)業主根據任何地役權、許可證、營運協議、聲明、限制性契諾或與支付或分擔辦公園區物業業主之間的成本有關的文書而支付的款項。

8.2.2如在任何營運年度(包括用以釐定基本營運開支的營運年度)內，建築物可租用面積的使用率少於95%，則業主應按佔用程度逐項公平調整營運開支的組成部分，以反映以95%的使用率為基礎的營運開支。基本運營費用的計算方法是從開工之日起至2022年12月31日的2022年發生的實際運營費用，然後推算出全年(2022年)的運營費用。這一數額加上單獨的降雪量計算(如下所述)應被視為基本運營費用。與除雪有關的運營費用的組成部分(犁、鏟等)應使用伯靈頓布蘭查德路80號(姊妹樓)運營費用的實際降雪成本來計算，這些金額應公平調整和外推一整年(2022年)，並計入房地的基本運營費用。

8.2.3在確定基本營業費用時，應將任何非經常性成本和支出及/或資本支出從該營業年度的營業費用中剔除。

8.2.4在每個經營年度結束後，房東應向租户提供一份報表，列明該經營年度的經營費用。該報表須附有計算依據本款須付予業主的額外租金的款額(如有的話)。房東未按本款要求提交任何聲明，不應視為放棄房東收取該等額外租金的權利。為免生疑問，承租人應只對超出計算的基本運營費用(如第1.2節和第8.2.2節所定義)的金額負責。

8.2.5如果任何一個運營年度的運營費用大於基本運營費用(見第1.2節的定義)，承租人應向房東支付額外租金，金額為運營費用超過基本運營費用的乘數

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費用減去零頭，分子是房舍的可出租樓面面積，分母是建築物的可租樓面面積。

8.2.6上述額外租金應就本租約開始日期及年期屆滿的經營年度按日按比例計算。如果房東改變其經營年度，應對可能導致的任何小於或大於12個月的經營年度進行適當調整。

8.2.7房東應在房東向房客提供上述報表後三十(30)天內支付房客根據本條款應支付的任何額外租金。

8.2.8承租人根據本節支付額外租金的義務應自生效之日起生效。

8.2.9如在合約期內任何經營年度或不足一年的經營年度，承租人有義務支付任何如上所述的額外租金，則承租人應於下一個經營年度每個月的第一天支付相當於根據本協議應支付的上一經營年度額外租金金額(或業主以其他方式合理估計)的1/12的估計每月經營升級付款作為額外租金。下一個業務年度的估計每月業務升級付款應追溯至有關業務年度的第一天。

8.2.10房東應允許租客自費並在正常營業時間內(但僅就任何經營年度一次)審核房東發票和與適用運營年度的運營費用有關的報表，以核實運營費用和租客應承擔的份額；但房東應在房客收到房東的年度報表後三十(30)天內通知房東，並在此後開始審查並由租客進行盡職審查。除非(A)租客在30天內正式提出審核要求，及(B)在提出審核要求後3個月內，租客應書面通知業主租客對該報表的正確性提出異議，並指明該報表所指的不正確之處，否則房東的任何營運開支報表或賬目對租客均具約束力及決定性。承租人無權在承租人根據租約違約的任何時間進行審查或通知房東其希望進行審查。進行復核的會計應當按小時計酬，不按其發現的超收費用的百分比給予補償。任何分承租人均無權進行復核，受讓人不得在該受讓人未佔有該房舍的任何期間進行復核。承租人同意，任何運營費用審查的結果應由承租人嚴格保密，不得向任何其他個人或實體披露。

9.1.1在本協議可依法生效的最大限度內，承租人應賠償和免除無害房東(以及其高級管理人員、董事、股東、合夥人、實益所有人、受託人、經理、成員、僱員、代理人、承包商、律師和抵押權人)因下列原因引起的任何性質的索賠：(A)承租人或承租人的承包商、被許可人、受邀者、代理人、傭人或僱員(“承租人代理人”)的任何行為、不作為或疏忽，或承租人的任何違約或未能履行本協議項下的義務；或(B)在租期內對任何人或任何財產造成的任何意外、傷害、損壞或損失，以及在此之後，只要租客佔用處所的任何部分，併發生在處所內，或因使用該部分而引起的意外、傷害、損壞或損失

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(C)在物業以外發生的任何意外、傷害、損壞或損失，而該等意外、傷害、損壞或損失是由租客或租客的代理人的作為、不作為或疏忽所導致或聲稱是該等意外、傷害、損壞或損失所致。承租人在本租約項下的義務應包括承租人根據本租約的任何其他規定同意賠償房東的任何其他事項。

9.1.2本賠償及持有無害協議應包括賠償因任何該等索償或法律程序而產生或與之相關的所有費用、開支及責任，並在業主提出書面要求後十(10)天內，就因本協議而引起或與之有關的任何索償、訴訟或法律程序提出抗辯，而不論是否提出訴訟或作出判決，亦不論是否有充分理據，並由業主在律師合理滿意的情況下自行承擔費用。

9.2.1承租人應在合同期限內自費獲得並保持有效和有效的商業一般責任，金額不低於100萬美元(1,000,000美元)，總限額不低於200萬美元(2,000,000美元)，用於因任何一起事件或總體造成的傷害、死亡、財產損失或其他損失，保護承保人，並指定房東、房東關聯公司、房東抵押權人、物業經理和管理代理人為額外保險人(“額外保險人”)，以主要和非供款為基礎，就在該處所或其任何部分之內、之上、毗鄰或與其有關的任何人身傷害、人身傷害、死亡、財產損失或其他損失而提出的任何及所有索償。保險單不應包含被保險人或被保險人組織之間的任何保險內排除，但應包括根據本租賃承擔的責任的承保範圍，作為履行本租賃項下承租人賠償義務的“保險合同”。該保險單應涵蓋主酒責任暴露，並應考慮承保因敵對火災引起的高温、煙霧或煙霧引起的身體傷害或財產損失所引起的污染責任索賠。以房東、房東的關聯公司和每個額外的被保險人為受益人提供代位權豁免。在租期內，房東可以不時地增加租客根據本合同所要求的承保範圍，使其達到房屋所在區域內與房屋相似的財產上通常所承保的範圍。

9.2.2承租人進一步同意維持：(A)工人賠償保險，法律要求保留責任限額，包括放棄代位求償權，給予房東、房東關聯公司和每一名額外的被保險人；(B)僱主責任保險，最低承保限額為200萬美元(2,000,000美元)，包括放棄代位求償權，給予房東、房東附屬公司和每一額外投保人，這一限額可以與傘狀保單結合實現；(C)所謂的“特殊形式”保險，投保的是位於提供保護的房產的所有物品、傢俱、傢俱、設備、裝修、固定裝置和個人財產，保險金額相當於上述物品重置成本的100%(100%)(受合理的免賠額限制)，不扣除所投保物品的折舊，且保險金額符合保險單的任何共同保險條款；。(D)業主滿意的業務中斷和額外費用保險；。(E)覆蓋所有自有、租用和非自有車輛的汽車責任保險，單個合計限額不低於100萬美元(1,000,000美元)；以及(F)包括任何一般商業責任、僱主責任和汽車責任保單在內的最低總括責任限額為300萬美元(3,000,000美元)，附加保險人和豁免代位權條款反映了基本保單。在汽車責任保險方面，房東、房東抵押權人、物業經理和管理代理人應以主要和非繳費的方式獲得額外的保險地位, 以房東和房東的關聯公司為受益人，放棄代位權。如果本租賃因第11條規定的意外事故而終止，則房東更換安裝在房屋內的所有承租人改進措施或由房東支付費用的上述保險收益應支付給房東。

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9.2.3在馬薩諸塞州經營業務的良好及有償付能力的保險公司，其一般保單評級不低於A-，財務評級不低於第VIII類(在最新的Best‘s保險報告中評級)，其形式和實質內容應令業主滿意，並應合理地令業主滿意。承租人應購買、維護和投放此類保險，併為此支付所有保費和費用，如果沒有支付所有保費和費用(且不限制任何其他因此而採取的補救措施)，房東可以，但沒有義務購買、維護和投放此類保險或支付此類款項，在這種情況下，租户同意按要求向房東支付其金額，作為本合同項下的額外租金。

9.2.4承租人應在取消已註明的保單前三十(30)天書面通知房東。在生效日期之前，應向房東交存適當的保險證書。任何續期，應在先前保單到期前至少三十(30)天交存。

在本協議可依法生效的最大限度內，承租人同意其對房屋的使用和佔用應由承租人獨自承擔風險；房東對承租人的傢俱、固定裝置、設備或其他個人財產的任何損失或損壞不承擔任何責任或責任；而對於因電纜、電線、自來水、煤氣、下水道或蒸汽管、灑水器等折斷、破裂、停止或泄漏而對租客個人財產或通過租客、租客本人或其個人財產提出索賠的人造成的任何損失或損害，業主概不負責或負有法律責任。本節的規定適用於本租約籤立後、租期結束之前以及租户可能使用或佔用房產或建築物的任何部分的更長時間內。

在本協議可依法生效的最大限度內，承租人同意房東不對承租人或通過承租人或承租人索賠的人，因任何第三方的作為或不作為，包括但不限於佔用相鄰房屋或與房屋或建築物的任何部分相鄰或連接的人，或其他方面，不承擔任何責任或責任，除非是專門代表房東工作的第三方。

業主有權在所有合理的營業時間和正常營業時間之後進入該處所，以便對該處所(或建築物)進行檢查或維修，業主也有權在所有合理時間向建築物任何部分的潛在或現有承按人或購買者開放通道。除緊急情況外，在所有情況下，房東應提前四十八(48)小時通知租客進入房屋的意向。

在租賃期限屆滿前十二(12)個月內，在業主考慮行使其收回權利(如第5.2條所規定)的任何期間內，或在業主行使權利後，業主可在任何合理時間內合理地進入該房屋，以便向未來的租客展示該房屋，並可在該房屋上張貼適當的通知

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打出同樣的招租廣告。除緊急情況外，在所有情況下，房東應提前四十八(48)小時通知租客進入房屋的意向。

房東有權將鑰匙和電碼或卡鑰匙保留在房屋入口門和房屋所有內門上的鎖和卡鑰匙門禁系統和其他安全系統上。

如果沒有發生租户違約事件，並且租户沒有幹預其他租户的權利或租户的改進，在合理通知和房東批准後，租户將被允許在開工日期前三十(30)天內合理進入房屋，以允許租户安裝固定裝置、傢俱和設備，以便過渡到房屋。在此期間，承租人應受承租人根據租約承擔的所有義務的約束，包括任何和所有保險要求，但前提是，所述進出僅用於安裝固定裝置、傢俱和設備，以便過渡到辦公場所，而不是用於經營承租人的業務，不包括支付固定租金和承租人在上述早期進入期間按比例分攤的税款和運營費用。

12.1.1如果房屋或建築物因火災或其他傷亡(“傷亡”)而全部或部分受損，租客應立即將此事通知業主。除非本租約按本租約規定終止，否則房東應自費(任何保險免賠額除外，應被視為運營費用)，並進行盡職調查和所有合理調度，但受房東無法合理控制的延誤的限制，應對其進行維修和重建，以使房產(但不包括租户的任何貿易固定裝置、設備或個人財產)恢復到事故發生前的基本相同狀態，受當時有效的分區和建築法律的約束。儘管有上述規定，在任何情況下，如果損壞或破壞是由未投保的傷亡造成的，或者如果維修或重建的費用超過了業主因此而收到的保險收益(扣除所有費用和費用後)，則房東沒有義務進行維修或重建。房東不對因延遲修復損壞而給租户帶來的不便或煩惱或對租户業務造成的傷害承擔任何責任。如果這種損壞是由於承租人或承租人的僱員、代理人、承包商或被邀請人的疏忽或故意行為造成的，並且房東實際收到的保險收益不足以支付所有損壞的修復費用，承租人應應要求向房東支付修復損壞的費用和房東收到的保險收益之間的差額，受本租約要求的承租人保險的約束。

12.1.2房東應在事故發生後45天內，向承租人提供本合同規定的房屋或建築物損壞修復所需時間的善意估計；如果該估計是在事故發生後270天以上(或在該期間的最後18個月內，超過90天)，則該房屋應被視為“嚴重損壞”。如果房屋或建築物遭到嚴重損壞，房東可以在事故發生之日起六十(60)天內向租户發出書面通知，選擇終止本租約；如果房屋或建築物嚴重損壞

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如因此而導致房屋不能用於允許的用途，則承租人可在事故發生之日起六十(60)天內向房東發出書面通知終止本租約。

12.1.3只要該等損害對租客使用物業的運作造成重大幹擾，而該等重大幹擾導致租客無法使用該物業，則自該等重大幹擾的翌日起至物業實質修復為止的期間內，租客應付的固定租金及額外租金應按比例遞減或遞減。儘管有上述規定，如該意外是由於租客或租客的僱員、承建商或代理人的過失或疏忽所致，則只有在業主實際收到並分配給該處所的任何租金中斷保險的任何得益的情況下及在該範圍內，該減損或扣減方可作出。

12.1.4如物業因意外事故而受損，而租約並未按本租約規定終止，承租人應自費進行一切合理調度，修理及重建所有由承租人或為承租人對物業所作的改善、改動及增建，包括承租人的改善，以及任何已損壞或損毀的行業固定裝置、設備或承租人的個人財產。

12.2.1如有任何譴責或以任何方式取得以供公眾或準公眾使用，而該等用途應視為包括自願轉讓以代替取得(“取得”)全部物業，則本租約應於租客被要求遷出物業之日起立即終止。

12.2.2除非本租約按本租約的規定終止，否則業主須自費，並以盡職調查及一切合理的調度方式進行，但受業主無法合理控制的延誤所規限，業主應將物業的其餘部分(但不包括由租客或為租客所作的任何改動或改善，包括租客的改善，或租客的任何行業固定裝置、設備或個人財產)及物業的必要部分，儘可能恢復至與租約生效前相同的狀況，但須受當時有效的分區及建築法律所規限。儘管有上述規定，房東修復房屋剩餘部分的義務應限於房東因此而收到的報廢收益(扣除與此相關的所有費用和支出)。房東不對因延遲修復房屋而給租户帶來的不便或煩擾或對租户的業務造成的損害承擔責任。

12.2.3倘若只收取物業或物業的一部分，則如該項徵收屬實質徵收(定義見下文)，則業主或租客可於業主所有權被該當局剝奪之日起六十(60)日內，以書面通知另一方終止本租約，自租客被要求騰出物業之任何部分或附屬權利之日起生效。“大量徵收”指的是：需要恢復和維修物業的剩餘部分，而該部分在正常情況下無法在180天內修復；導致無法合理進入該物業；導致該物業損失超過25%的可出租樓面面積；或導致失去停車場或建築物內的設施，並且業主合理地確定在剩餘的建築物或物業內重新安置或重新連接該等設施是不切實際的。

12.2.4如果本租賃不是如上所述終止的，則本租賃應繼續完全有效，只要因此而對承租人使用

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如果租户不能使用房產，那麼租户應繳納的固定租金和額外租金應根據租户失去使用該房產的性質和程度公平地予以減免。

12.2.5房東應且特此保留並特此豁免，租客特此授予和轉讓房東所有權利，以追討由此產生的建築物、地段和租賃權益的損害(包括就本租約授予租户的產業價值作出的任何賠償)，以及因此而應得或此後應計的賠償，並通過確認前述的方式，租客特此授予和轉讓，並與房東簽訂契約，授予和轉讓房東獲得該等損害賠償的所有權利。不得解釋為阻止承租人在任何沒收程序中就承租人的任何個人財產的價值以及搬遷費用和商業損失單獨提出索賠，但此類行動不得影響業主可向徵收當局追回的賠償金額。

以下情況應視為本協議的違約行為：

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13.2.1如發生違約(不論先前違反契約或放棄契約利益或同意的任何許可)，業主可立即或在其後的任何時間，無須要求或通知：以業主先前產業的名義進入及收回處所或其任何部分，並驅逐租客及透過租客或以租客名義提出要求的人，並移走其財物(如有必要可強行移走)，而不犯任何非法侵入罪，並在不損害本可用於拖欠租金或先前違反契諾的任何補救辦法的情況下；並且，無論是否如上所述，房東有權通過適當的通知租客，立即終止本租約。

13.2.2租賃契約並同意，即使業主以簡易程序或其他方式進入或重入，以及即使有任何該等終止，於本租約原先釐定的付款日期，支付及承擔相等於根據本租約條款所預留的數期租金及其他費用的款項，如本租約並未終止或業主未如上所述進入或重入，亦不論物業是否全部或部分重租或保持空置，或期間少於餘下時間及整個期間。承租人還應承擔任何承租人改善的未攤銷費用和經紀佣金。房東應作出商業上合理的努力以重新出租該房屋，但本條例並不要求房東優先或以其他方式優先出租該房屋。如果房屋由房東轉租，租客在扣除因重新出租房屋而產生的所有費用(包括但不限於改建和修繕費用、經紀費、廣告費、檢查費、租金優惠、租客津貼、律師費和其他費用等)後，有權在房東重新出租房屋時收到的租金和其他費用的淨額中獲得抵免，並按下列方式收取與此相關的租金：

房東在轉租後收到的款項應首先用於支付房東的費用，直至收回房東的費用為止，在收回之前，承租人應自本租約規定的付款到期的每一天起支付承租人根據本租約條款有義務支付的金額(租客在任何此類重租之前的責任，而收回的租金不得因此類重租的租金可能高於本租約規定的租金而以任何方式減少)；當該等費用已完全收回時，房東從轉租中收到的先前未用過的款項，應在本租約規定的付款到期之日起計入承租人的債務，只有淨額應由承租人支付。此外，房東在任何期間從轉租中收到的金額只應計入租户在該期間可分配的義務，而不應計入該期間之後或之前根據本合同應計的承租人義務，任何類型的抵免也不得在本租賃期限按其條款預定到期之日之後的任何期間到期。

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作為另一種選擇，在業主選擇終止時，租户將在終止時向業主支付損害賠償金，該金額為在租期剩餘時間內，如果租客在物業當時的現金租金價值(預付)之外完全遵守租賃條款，則在本租賃期限剩餘時間內，業主應獲得的租金總額和其他福利的超額金額(如有)。就本節而言，如業主選擇要求租客按照本款支付損害賠償金，則在計算租金總額時，須假設在餘下的期間內，租客在額外租金中所佔的份額，為租客應支付給業主的上一年度租金的款額(如有的話)。

13.2.3業主可在本租約終止或收回物業後的任何時間，以書面通知租客，選擇收回違約金，以代替任何其他損害賠償或彌償，以及代替業主全數追討根據本條所有前述條文須支付的所有款項。“違約金”應等於(A)固定租金和額外租金的總和(就本節而言，如果房東選擇要求租客按照本款支付損害賠償金，則應假設在終止或收回後的24個月內，租户在額外租金中的份額為：等於在緊接終止或收回之前的整個月租期內，在終止或收回後的二十四(24)個月內累積的額外租金的數額(但不超過當時剩餘期限的固定租金和額外租金)；加上(B)在終止或收回時應計而未支付的任何類型租金和任何租户改善的剩餘未攤銷費用，以及在終止或收回時應計而未支付的經紀佣金。然而，本租約並不限制或損害業主在因本租約終止而提出的破產或無力償債訴訟中證明及取得相等於在證明損害賠償時有效的任何法規或法律規則所允許的最高數額的權利，不論該數額是否大於、等於或低於上述損失或損害賠償的數額。

13.2.4在不限制業主在本合同項下的任何權利和補救措施的情況下，除承租人以其他方式有義務支付的所有其他金額外，明確同意房東有權向承租人追回所有費用和開支，包括因承租人違約或違約後房東執行本租約而產生的合理律師費。

如果承租人根據本協議應向房東支付的任何固定租金、額外租金或任何其他付款未在到期日後三十(30)天內支付，則自支付之日起至按(A)12%的年利率、複利月息或(B)房東可在不違反任何適用法律的情況下向租户收取的最高合法利率之日起計息，以較低者為準。該利息應構成本合同項下應支付的額外租金，並應業主的要求支付。

房東在任何情況下都不應違約，除非房東在租客書面通知房東後三十(30)天內未能履行房東的任何義務，或在合理要求的額外時間內糾正任何此類違約，並適當説明房東未能履行任何此類義務。這是雙方的明確理解和協議，也是業主同意簽訂本租約的一個條件

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承租人在任何情況下均無權終止本租約，或因房東違約而尋求減少或抵消固定租金或額外租金，但承租人應有權因房東違約而尋求法律或衡平法上的所有其他補救措施。承租人特此放棄因房東(或房東應對其負責的任何一方)的任何行為、疏忽或過失而造成的懲罰性、特殊或後果性損害賠償的權利。如果由於不可抗力事件(定義如下)而導致房東無法履行或延遲履行其在本租約項下的任何義務，則本租約和承租人在本租約項下的義務不應受到影響或損害，房東履行義務的時間應延長至任何此類延誤的時間段。承租人因本租賃或本租賃之前的談判產生的任何索賠、要求、權利或抗辯應被禁止，除非承租人在導致該等索賠、要求、權利或抗辯的不作為、不作為、事件或訴訟發生之日起十二(12)個月內就該等索賠、要求、權利或抗辯提起訴訟或提出抗辯。承租人應僅考慮業主在建築物內的衡平權，以滿足承租人的補救措施。在此使用的“不可抗力事件”應是由於天災、戰爭、內亂、火災、洪水或其他傷亡、勞工困難、缺少或無法獲得勞動力、材料或設備、政府規定、異常惡劣天氣或其他超出該方合理控制範圍的原因所造成或造成的任何延誤。

房東和租客各自應支付另一方在履行另一方在本租賃項下的義務或其權利時發生的所有合理費用和開支(包括但不限於合理的律師費)，前提是該另一方在履行該義務或權利時佔上風，就本合同而言，該等費用在任何關於該違約的通知和補救期限屆滿之前不應計入。

如果在此產生的財產將被執行，或通過其他法律程序，或者如果租户被依法宣佈破產或資不抵債，或者如果為租户的業務和財產指定了任何接管人，或者如果為了債權人的利益而將租户的財產轉讓(對於這些問題，租户在非自願的情況下，租户沒有在六十(60)天內獲得解除或解除)，那麼房東可以選擇取消本租約。如果房東在承租人破產時無權終止本租約，則承租人作為債務人或其受託人的權利應被視為放棄或拒絕，除非承租人作為債務人或其受託人，(A)在破產法第7章下的救濟命令發出之日後六十(60)天內，或根據破產法第11章提出的請願書提交之日後六十(60)天內，以書面形式承擔本租約下的義務，(B)在該六十(60)天內，由承租人補救或充分保證補救本租約項下的所有違約行為，及(C)就承租人未來履行本租約項下的義務提供充分保證。解決違約的充分保證意味着向房東郵寄一筆足以支付這種補救費用的現金。對承租人未來履行本租賃義務的充分保證意味着增加保證金金額，相當於六(6)個月的固定租金分期付款。

在沒有完全和完全遵守下列規定的情況下，承租人不得在任何破產或破產程序中承擔和轉讓本租約：(A)向房東提供關於希望承擔租約的一方(“承租人”)的以下信息，房東以其唯一和絕對的酌情決定權認為：(1)關於承租人的組織信息；(2)最近三(3)個財政年度的經審計的財務報表；以及(3)房東認為適當的其他信息，(B)房東確定預期受讓人對出租房產的使用符合建築物的性質，(C)本租約項下的所有現有違約至少在與租户請求有關的聽證會前十(10)天得到糾正

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假設並轉讓租賃，(D)在任何此類聽證會上，承租人根據房東的唯一和絕對酌情決定權，對其未來的租賃業績提供足夠的保證，充分保證應至少包括以下內容：(1)如果租户還沒有張貼相當於六(6)個月固定租金分期付款的保證金，(2)向房東預付接下來六(6)個月的固定租金分期付款，或張貼該金額的不可撤銷信用證，(3)與房東預先建立一個代管所有房地產税和保險的全部成本的代管合同，根據租約的規定，租約將於未來十二(12)個月內及其後每年預付，(4)向業主提供由業主憑其唯一及絕對酌情決定權釐定的承租人業主或高級職員所籤立的租約的無條件持續擔保，及(5)承租人簽署書面協議，假設租約及必要的租約修訂，該等協議及修訂令業主以其唯一及絕對酌情權滿意。

承租人並同意，承租人將不會或不允許在該處所或物業之內或之上做任何事情，或將任何東西帶入或保留在其中，以增加對該處所或財產的保險費率，該保險費率高於承租人已同意將該處所用於其用途的處所所適用的標準費率；並且，承租人還同意，如果承租人做出上述任何行為，承租人將應要求立即向房東支付由此產生的任何增加的保險費率，該等增加應作為本合同項下的額外租金支付。

14.2.1承租人不得從事任何與毒品有關的活動，並應禁止將房屋用於與毒品有關的活動，但允許的活動除外(根據所有法律，定義如下)。在不限制前述一般性的原則下，承租人不得(I)訂立轉讓或轉租、同意或準許任何轉讓或轉租，以容許在物業內進行與毒品有關的活動(許可用途除外)，及(Ii)在任何轉讓或轉租中明確禁止在物業的任何部分進行任何管制物質用途(定義見下文)及與毒品有關的活動，但許可用途的許可活動除外。承租人不得在知情的情況下向房東支付任何從毒品相關活動中獲得的款項，但許可用途的許可活動除外。本第13.2節的規定是有意的，儘管任何州或地方法律允許受控物質的使用或與藥物有關的活動，該條款仍應適用。

14.2.2定義：

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14.3.1房東沒有對租客的任何行動或不行動提出投訴，無論這種情況持續多久，房東都不能放棄房東在本合同項下的任何權利。此外，房東在任何時候對本協議任何條款的放棄不得被解釋為對本協議任何其他條款的放棄，並且在任何時間對本協議任何條款的放棄不得被解釋為在隨後的任何時間對相同條款的放棄。業主同意或批准租客要求同意或批准的任何行動，不得解釋為放棄或不必要地同意或批准租客隨後的任何類似行為。

14.3.2租客支付的款項或業主接受的低於租客應支付給業主的款項，不得視為臨時付款。業主承兑一張金額較少的支票，並在支票上加上背書或陳述，或在該支票所附的任何信件上表明該較少的款額為全數付款，該支票不具效力，而業主可接受該支票，而不損害業主對租客所享有的任何其他權利或補救。在任何情況下，承租人無權收取利息，或因承租人根據本合同向房東支付任何款項而產生的收入或利潤支付任何款項。

承租人在支付租金及遵守、維持及履行本租約的所有契諾、條款及條款後，在本租約有效期內，應合法、和平及悄悄地擁有、持有、佔用及享用物業，而不受任何合法聲稱擁有優於承租人的物業所有權的人的阻礙或驅逐，但須受物業按揭持有人的權利及本租約的條款及條件所規限。上述寧靜享受之約代替任何其他明示或默示之約。

14.5.1雙方理解並同意，本租約中包含的業主義務、契諾或責任僅對業主和業主繼承人在業主和業主繼承人各自擁有業主權益期間發生的違約行為具有約束力。此外，承租人明確同意僅考慮業主當時擁有的建築物的股權，或業主作為土地承租人持有的權益，以從業主那裏追回任何判決；具體商定，業主(原始或繼任者及其各自的高級管理人員、董事、股東、合夥人、經理、成員、實益所有者、受託人、僱員、代理人、承包商、律師和抵押權人)永遠不對任何此類判決或向租户支付任何金錢義務承擔個人責任。載於

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前述判決的目的不是也不應限制租客獲得針對房東或房東的權益繼承人的強制令救濟的任何權利，或任何不涉及房東(原始或繼承人)的個人責任或不涉及對房東資產的任何金錢損害索賠的訴訟，但僅限於上述房東在建築物中的股權的索賠除外。儘管本租約有任何其他相反的規定，房東在任何情況下都不對租户或租户代理人因任何原因遭受的任何間接、特殊或後果性損害承擔任何責任。

14.5.2對於任何服務，包括但不限於房東向租客提供的電流或水，或房東根據本協議應履行的義務，房東在任何情況下均不對未能提供或履行該等服務負責(只要房東因罷工、停工、故障、事故、命令或管制、供應中斷或因合理努力而不能獲得提供該等服務或履行該等義務所需的用品、零件或僱員，或因戰爭或其他緊急情況而延遲履行該等義務)，則房東概不負責。或由於房東無法合理控制的任何原因，或由於租户或租户代理人的任何行為或疏忽造成的任何原因。

任何人、商號或其他實體在接獲任何人、商號或其他實體發出的通知後，説明其持有的按揭包括該處所作為按揭處所的一部分，或該人是根據與業主作為土地承租人的租契而將該處所包括作為批租處所一部分的土地出租人，則租客發給業主的通知不得生效，除非與直至該通知的副本發給該持有人或土地出租人，而該持有人或土地出租人就業主的任何失責作出的補救，須視為業主的履約。就本租賃而言，“抵押”一詞包括房東的租賃權益抵押(但不包括承租人的租賃權益抵押)。

承租人承認，截至本租約之日，抵押持有人為全國人壽保險公司，One Nationwide Plaza，One Nationwide Plaza

關於房東對本租約中業主權益的任何轉讓，或根據本租約應支付的租金，無論是否有條件，該轉讓是向包括該房產的房產的按揭或地租的持有人進行的，承租人同意：

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承租人同意立即解除(通過付款或提交必要的保證金或其他方式)針對物業和/或房東權益的任何機械師、物質工人或其他留置權或產權負擔，這些留置權可能來自於任何到期或據稱到期的任何勞動力、服務、材料、用品或設備的付款，這些勞動力、服務、材料、用品或設備據稱已提供給租户或為租户提供。如果租客不履行該留置權或產權負擔，則除房東的任何其他權利或補救措施外，房東可以，但沒有義務解除該留置權或產權負擔(通過付款或提交必要的保證書或其他方式)和房東為上述任何目的支付的任何金額，房東在促使該留置權解除或與之有關的所有實際和法律費用及其他費用，連同與此相關的所有必要支出，以及自付款之日起按第12.3節規定的利率計算的利息，應由租客應要求償還給房東。如果沒有支付，可能會被視為額外的租金。

承租人保證並聲明承租人沒有就本租約的完成與本租約第1.2節所述經紀人以外的任何經紀人進行交易，如果與經紀人以外的經紀人交易對房東提出任何索賠，承租人應與業主選擇的律師一起對索賠進行辯護，並就任何此類索賠可能引起的損失、費用或損害向房東進行無害和賠償。

如果本租約的任何條款或條款或其對任何人或任何情況的適用在任何程度上無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分或該條款或條款適用於被視為無效或不可強制執行的條款或情況以外的個人或情況，不應因此而受到影響，且本租約的每一條款和條款應在法律允許的最大範圍內有效和可強制執行。

除本合同另有規定外，本合同條款對房東和租客的繼承人和受讓人具有約束力，並使其受益，如果租客是個人，則對其繼承人、遺囑執行人、管理人、繼承人和受讓人具有約束力。如果兩個或兩個以上的個人或實體被指名為承租人，每個人或實體應對承租人在本合同項下的義務承擔連帶責任，房東可以在沒有事先對任何其他人提起訴訟的情況下對任何人提起訴訟。提到承租人的繼承人和受讓人並不意味着同意承租人的轉讓，而只是指房東隨後可以根據本條款第5節的規定同意特定轉讓的情況。

承租人同意不在租賃範圍內記錄租賃合同，但如果適用法律要求保護承租人在物業中的權益，合同雙方應另一方的要求，同意以可記錄的形式簽署所謂的租賃備忘錄或簡短租賃，符合適用法律，併合理地令業主律師滿意。在任何情況下，該文件都不應列出租金或其他

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承租人根據本租約應支付的費用；任何此類文件應明確聲明，它是根據本租約中包含的條款簽署的，並不打算改變本租約的條款和條件。

根據本租賃條款，只要應或可能向房東或租户發出通知，此類通知應以書面形式發出，並且如果(I)通過掛號信或掛號信、預付郵資、要求回執，或(Ii)通過美國郵政或國家認可的具有收件規定的私人公共承運人提供的隔夜郵寄服務，或(Iii)以專人方式發送，並按以下方式發送，則視為已正式發出：

所有這類通知如當面送達，或存放在美國大陸境內的美國郵件中，或以隔夜郵寄的方式發送，即屬有效。

業主的僱員或代理人無權訂立或同意訂立與本協議有關的租約或任何其他協議或承諾。提交本文件供審查和談判並不構成租賃要約、預留或選擇權，本文件只有在房東和租客雙方簽署並交付本文件後才生效和具有約束力。房東和租客之間的所有談判、考慮、陳述和諒解均包含在本協議中，只有經房東和租客之間的書面協議才能修改或更改，房東的任何員工或代理人的任何行為或不作為不得更改、更改或修改本協議的任何規定。

本文件中的章節和段落標題僅為方便和參考之用，其中包含的詞語不得被視為解釋、修改、放大或幫助解釋、解釋或解釋本租賃條款的含義。本租約應被解釋為就好像它是由雙方準備的一樣，不應因為本租約的全部或部分由房東準備而使含糊之處有利於承租人。在本租約中，租客和房東這兩個詞既包括單數，也包括複數。用於中性的詞包括男性和女性。

本租契應從屬於任何目前以該處所為抵押的現有按揭，以及根據該等按揭而作出或將會作出的任何及所有墊款，以及其任何延期、續期或修改，除非該等按揭的持有人選擇安排該租賃優於該按揭。本租約應自動從屬於在本租約日期之後籤立或交付的任何未來抵押貸款或土地租約，以及任何和所有墊款

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承押權人或土地出租人必須(按機構貸款人通常要求的條款)承認本租約下的承租人，並規定在發生喪失抵押品贖回權的情況下，承租人在本租約下不受影響(在適用通知及寬限期後)，而承租人並未根據本租約的任何條款及條件違約(在適用通知及寬限期後)，則本租約下的承租人不受影響。承租人同意按承租人的要求籤署附屬協議，以確認上述協議，並與所附附件E類似。承租人特此指定該承租人作為承租人的事實代理人，在承租人不遵守承租人的要求時簽署該從屬協議。房東同意，應租客的書面要求，盡合理努力從房屋現有抵押的持有者那裏獲得一份不幹擾協議。

認識到房東可能認為有必要向第三方，如會計師、銀行、抵押權人、購買者或諸如此類的人確定當時的履約狀況，承租人應應房東不時提出的要求，在提出要求後10天內，以房東提供的格式，向房東或任何抵押貸款的持有人或該另一方(視屬何情況而定)提供一份與本租賃有關的任何事項的狀況聲明，包括但不限於：

房東、任何抵押權人或土地承租人、任何買家或對本租約或物業的狀況感興趣的任何其他第三方均可信賴根據本節提供的任何聲明。承租人特此不可撤銷地指定房東為承租人事實上的代理人，如果承租人未能在該期限內提交狀態報告，則房東有全權和授權以承租人的名義簽署和交付該報告，並且如果承租人在收到房東代表承租人簽署的證書副本後五(5)天內未提交相反的證書，則房東簽署的證書對承租人具有完全約束力。根據房東的選擇，租客未能在該時間內提交該聲明將構成租客的重大違約，或應認定租客(A)本租約完全有效，除房東可能代表的情況外，未經修改，(B)房東沒有未糾正的違約行為，(C)已預付不超過一個(1)個月的固定租金，(D)房東將建造的所有租户改善工程(如果有)已根據房東的義務完成，並且(E)房客已接管該房產。

承租人保證並聲明，截至本租約之日，向業主或業主代表提供的與本租約有關的所有信息均真實無誤，並與承租人的財務狀況有關，並在沒有重大不利變化的情況下正確反映。在房東的要求下，

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不得每半年進行一次，租户應向業主提供經審核的當前租户財務報表(如經審核報表是最近代表租户編制的，或經租户首席財務官以其他方式證明屬實及正確)，並由租户自行承擔費用及開支。

14.19.1由於租客未能或疏忽履行本租約的任何規定，業主有權(但不被要求)支付該等款項或作出任何可能需要或適當支出款項的行為；如業主行使該等權利，租客同意應要求立即向業主支付所有該等款項；如租客拖欠該等款項，業主應享有業主因租客未能支付固定租金而享有的同等權利及補救措施。

14.192除本租約另有規定外，承租人的任何義務(包括但不限於租金和其他金錢義務、維修義務和賠償房東的義務)在本租約期滿或提前終止後仍繼續有效，租客應立即補償房東因治癒租客未能履行該等義務而產生的任何費用(即使房東可能在本租約期滿或提前終止後採取補救措施)。

如果房東基於租户違約事件而對房產的佔有權啟動任何簡易程序，承租人特此放棄在任何此類程序中提出任何性質或類型的非強制性反索賠的權利；但該租户應有權在本租約允許的範圍內單獨對房東提起訴訟。

除本租約另有特別規定外，房東在本租約項下給予的任何同意或批准，均可由房東自行決定拒絕或拒絕。

如果承租人因任何原因持有或佔用房屋(或其任何部分，包括由於承租人未能按本合同規定交出全部或任何部分)，承租人不得享有比承租人更多的權利(或者，根據房東的單獨選擇，這種保留應構成逐月租賃，可由任何一方提前三十(30)天書面通知另一方終止)；此外，在任何情況下，租客均有責任在該期間內，就租客如此持有或佔用處所而持有或佔用處所的任何一個月或不足一個月(在適用的情況下，以租約所載的相同條款及條件，在其他方面按租約所載的相同條款及條件)，全數支付租客在上述期間內持有或佔用處所的每月分期付款，款額相等於租期結束前最後一年根據本租約須繳付的租金(包括固定租金及所有額外租金)。此外，如果承租人逾期三十(30)天的書面通知，承租人應使房東、其代理人和員工免受傷害，並將免除、捍衞和賠償房東、其代理人和員工因此而可能遭受的任何和所有損害。本節不得解釋為允許這種扣留，或限制業主因此而享有的其他權利和救濟。

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房東和租客雙方同意，就各自投保的財產保險所承保的任何危險而言，投保該保險並遭受該損失的一方在該保險範圍內免除對方對該損失的任何和所有索賠；他們還進一步同意，其各自的保險公司不得因此而對另一方享有代位權。該免責條款應包括在保險單中，或將該另一方列為保險單中的附加被保險人，另一方應向支付該保險費的一方退還該額外保險費的金額。每份將本合同一方指定為附加被保險人的此類保險單應包含保險人的協議，即在沒有向兩個被保險人發出至少三十(30)天通知的情況下，不得取消保險單，並且被保險人的作為或不作為不應使另一被保險人的保險單無效。

14.24.1承租人和承租人代理人不得使用、維護、產生、允許或將任何有害物質帶進、維護、產生、允許或帶進房屋或財產，或在房屋或財產上或從房屋或財產運輸或處置(無論是進入地下、進入任何下水道或化糞池系統、進入空氣中、通過移出現場或以其他方式)任何有害物質(如下定義)。

14.24.2承租人應迅速向房東交付從任何政府機構或官員那裏收到的任何通知、命令或其他通信的複印件，這些通知、命令或其他通信涉及到影響該房屋並涉嫌違反《環境要求》(下文定義)的行為。

14.24.3承租人應使房東(以及其高級職員、董事、股東、合夥人、實益所有人、受託人、經理、成員、僱員、代理人、承包商、律師和抵押權人)免受承租人、任何其他個人或實體或政府機構主張的任何和所有環境損害(下文定義)，並就承租人、任何其他個人或實體或政府機構主張的任何和所有環境損害(下文定義)進行賠償，或受補償方可能因下列原因而承受或受到損害：(A)在承租人或承租人代理人佔用建築物或其任何部分的期間內或期間，在建築物上、建築物內或建築物外存在或釋放任何有害物質；除非證明是由房東或房東的僱員、代理人或承包商造成的；(B)因承租人或承租人代理人的行為、不作為或過失而在物業上、物業內或物業外釋放任何有害物質；(C)承租人或承租人代理人違反環境要求的活動或其他行動或不作為；以及(D)違反本第13.23條規定的任何承租人義務。

14.24.4本節的規定是承租人根據本租約或其他法律或衡平法可能對房東承擔的任何其他義務和責任的補充，在本第13.23條與本租約的任何其他規定相沖突的情況下，應以對承租人施加最嚴格要求的條款為準。承租人在第13.23條下的義務在本租約期滿或終止以及房屋所有權轉讓後繼續有效。

14.245本協議中使用的下列術語應具有下列含義：

“危險物質”是指任何物質：(A)根據“綜合環境反應、補償和責任法”第42編第9601節及其後的第9601節、M.G.L.第21C章、M.G.L.第21D章或M.G.L.第21E章以及根據其頒佈的條例被定義或成為危險物質、危險廢物、危險材料或油類的任何物質；或(B)有毒、爆炸性、腐蝕性、易燃、傳染性、放射性、致癌、致突變性或以其他方式危害健康或環境的物質；或

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變得受監管，並且需要根據任何適用法律進行調查或補救。

“環境要求”是指所有適用的法律、任何和所有批准的規定，以及本租約中與危險物質的釋放、維護、使用、保持、運輸、處置或產生有關的條款和條件，包括但不限於與報告、許可、許可、人員健康和安全、調查、遏制、補救和處置有關的條款和條件。

“環境損害”是指所有的責任、傷害、損失、索賠、損害(無論是特殊的、後果性的還是其他的)、和解、律師費和諮詢費、罰款和罰金、利息和費用以及環境現場調查、報告和清理的費用，包括但不限於與以下方面有關的費用：現場條件或使用建築物或地塊的人的健康的任何調查或評估；風險評估和監測；任何政府機構要求或業主環境顧問建議的任何清理、補救、拆除或修復工作；業主財產的任何減值；因失去或限制房東財產的可出租或可用空間而造成的任何損害；或因對房東財產的營銷或融資產生不利影響而造成的任何損害。

在簽署和交付本租約的同時，承租人應向房東交付保證金(“保證金”)，保證金應為保證金金額(見第1.2節定義)，並應由現金或清潔的、不可撤銷的信用證組成，該信用證的形式和內容令房東滿意，並由位於波士頓的FDIC保險銀行出具，令房東合理滿意，以房東為受益人。在本租期及其任何延期期間，在本租期屆滿後的九十(90)天內，或在此之後承租人佔有房產或對房東負有未履行的義務時，保證金應作為房客全面、及時履行本租約項下義務的擔保；房東可在不發出通知或要求的情況下隨時使用這筆現金或信用證，用於抵償租客在本租約項下的未償債務。承租人無權要求房東如此使用保證金，承租人也無權將保證金貸記在租金或本合同項下應支付的其他款項中，不得產生利息。如果保證金是信用證的形式，在整個保證期內，包括其任何延期，承租人應在不遲於信用證到期之日前三十(30)天，以與隨函交付的信用證相同的形式續簽該信用證。在不限制房東任何其他補救措施的情況下，如果租客未能在信用證到期前至少三十(30)天續期，則房東有權在房東使用保證金的範圍內提取該信用證的全部金額並將其作為現金押金持有, 或其任何部分，房東如此運用的款項(從現金或從信用證上提取的)應由租客在房東通知後以現金形式歸還給保證金，而不向房東支付如此歸還的金額(在本合同適用於固定租金的寬限期內)即為違約，從而產生適用於拖欠租金的房東的所有權利和補救措施。如果與開立信用證的銀行有關的情況發生變化，或者房東以其他方式合理地認為開證行的財務狀況已經惡化，房東保留要求租户不時用另一家銀行出具的令房東滿意的類似信用證替代信用證的權利。在此，房東和租客之間不會就上述押金建立任何信託關係。承租人承認，保證金不是任何形式的預付款，也不是房東在租客違約時的損害賠償金；房東沒有義務將保證金作為單獨的基金保留或支付利息，但可以將保證金與自有資金混合，但房東應能夠單獨

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保證金賬户。承租人特此放棄任何與本第13.25條相牴觸的法律規定。

本租約應完全受本租賃條款和馬薩諸塞州聯邦法律的管轄，視情況而定。

房東有權隨時選擇將租户遷至辦公園區內的任何其他可出租空間，但該空間的大小應與房屋的大小大致相同，房東應在事先書面通知租户的情況下支付將租户的傢俱和設備移至新空間的費用。新的空間應包括實質上等同於房屋中包含的租户改進的租户改進，任何所需的租户改進的費用應由房東支付。房東應在承租人批准在新空間建造所需的承租人改進計劃後不超過一百八十(180)天內向租户交付替代空間。承租人不得無理地拒絕或推遲批准任何承租人改建工程的計劃。房東應至少提前三十(30)天通知租客預計的搬家日期。在承租人遷入新空間之日之前，承租人應留在該房屋內，並應繼續履行其在本租約項下的所有義務。承租人遷入新樓面後，本租約將保持十足效力，並被視為適用於該等新樓面，但固定租金、承租人應分擔的經營費用除外，均應根據原物業的可出租平方英尺數與新空間的可出租平方英尺數之間的關係進行調整。在承租人選擇搬遷時，房東和租客應修改本租約，以規定搬遷房產。

如果建議的替代空間不能滿足租户的需要，在租户合理的酌情決定權下，租户有權拒絕搬遷。如果租户拒絕搬遷建議，房東可以選擇允許租户根據當時的租約期限留在房產內，或者終止租約，而不對任何一方施加懲罰。

承租人承認，房東沒有義務為房屋或物業的利益提供警衞服務或其他安全措施，房東也不會因未能提供此類服務而對租客承擔任何責任。承租人承擔保護承租人、其代理人、僱員、承包商和受邀者以及承租人和承租人代理人、僱員、承包商和受邀者的財產不受第三方行為影響的一切責任。本協議中的任何內容不得阻止業主自行選擇對大樓或其任何部分實施安全措施，在這種情況下，租户應參與此類安全措施，其成本應包括在運營費用的定義中，在法律允許的最大範圍內，房東不應因房東疏於提供安全措施而對租户及其代理人、員工、承包商和受邀者承擔任何責任。業主有權但無義務要求所有進入或離開大樓的人向保安人員表明身份，併合理地確定應允許該人進入大樓。

業主有權隨時授予業主認為必要或適宜的地役權、權利和奉獻，並對地塊地圖和限制進行記錄，只要這些地役權、權利、奉獻、地圖和限制不會不合理地幹擾土地的使用。

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按租户出租的房產。承租人應在房東提出要求後三十(30)天內簽署上述任何文件，如果承租人不這樣做，將構成承租人的重大違約。業主或第三方在物業附近建立的任何構築物對承租人的視野、空氣或光線的遮擋不應以任何方式影響本租約，也不應向業主施加任何責任。

業主有權不時更改物業改善工程的大小、形狀、位置、數目及程度，並同意辦公園區的更改(以下統稱“更改”)，包括但不限於建築物內外、公共區域及元素、電梯、自動扶梯、洗手間、暖通空調、電力系統、通訊系統、消防及偵測系統、管道系統、保安系統、停車控制系統、車道、入口、停車位、停車區及園景區。與變更相關的事項包括，業主可在物業搭建腳手架或其他必要結構，限制或禁止進入物業部分，包括公共區域的部分，或在大樓內進行可能產生噪音、灰塵或在大樓內留下碎片的工作。承租人特此同意，該等變動及房東因該等變動而採取的行動，絕不構成對承租人的建設性驅逐或使承租人有權獲得任何租金減免。雖然房東應盡商業上合理的努力，儘量減少對租客使用、佔用或進入房屋的任何重大幹擾，但房東對租客因變更而對租客的業務造成的任何直接或間接傷害或幹擾不負任何責任或承擔任何責任，租客也無權因此類變更或房東的行為造成的任何不便或煩惱而從房東那裏獲得任何賠償或損害。

本租約及附件包含雙方就房屋租賃及本租約中提及的任何其他事項達成的所有協議。關於任何此類事項的任何事先或同時達成的協議或諒解均無效。除本租約另有規定外，承租人特此確認，並無任何房地產經紀人、房東或上述人士的任何僱員或代理人就租客對物業或物業的狀況或用途，或就本租約所述的任何其他事宜，向承租人作出任何口頭或書面保證或陳述。

本租約只能以書面形式修改，並在修改時由利害關係方簽署。

本租約應被視為房東契諾是獨立的，不是從屬的，承租人在此放棄任何相反的法律的利益。承租人應遵守或履行的本租約的所有條款均為契諾和條件。

承租人不得自願或非自願地對房產或財產進行拍賣，也不得允許對房產或財產進行拍賣。違反第13.33條的規定，在房屋或公共區域舉行任何拍賣，應構成本合同項下違約。

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租客自願或以其他方式交出本租約，或相互取消本租約，或由房東終止本租約，不應導致業主與租客的產業合併，並應由房東選擇終止所有或任何現有的分租合同，或由房東選擇將任何或全部分租合同轉讓給房東。

如承租人為公司、有限責任公司、信託或普通或有限合夥企業，承租人及代表該等實體簽署本租約的每名個人均聲明並保證該等個人獲正式授權代表該實體簽署及交付本租約，該實體獲正式授權訂立本租約，並可根據其條款對該實體強制執行本租約。如果承租人是公司、信託或合夥企業，承租人應應要求向房東提交令房東滿意的授權證據。

本租約雙方或任何第三方不得將本租約中包含的任何內容視為或解釋為建立委託代理關係、合夥關係、合資企業關係或房東與租户之間的任何關係。

房東保留在物業中籤訂房東自行決定的其他租約的絕對權利，租户不依賴任何特定租户或數量的租户將佔用該物業的任何陳述。

承租人確認並同意本租賃條款是保密的。披露本條款可能會對業主就大樓的其他租約進行談判的能力造成不利影響，並可能損害業主與大樓其他租户的關係。承租人同意其及其合夥人、高級管理人員、董事、僱員、經紀人和律師(如果有)在未經房東事先書面同意的情況下，不得向任何其他個人或實體披露本租賃的條款和條件。房東可自行決定給予或拒絕本租約的條款和條件，但財務披露或證券備案的要求除外。雙方理解並同意，對於租户違反本條款的行為，僅靠損害賠償是不夠的，房東也有權尋求本條款的具體履行，並尋求強制令救濟，以防止其違反或繼續違反。

2001年9月24日生效的關於資助恐怖主義的13224號行政命令(“行政命令”)和2001年“通過提供攔截和阻撓恐怖主義所需的適當工具團結和加強美國”(公法10756，“愛國者法”)禁止某些財產轉讓。承租人特此聲明並向房東保證，承租人或承租人的任何股東、經理、受益人、合夥人或主要承租人均不受行政命令的約束，也不在美國財政部外國資產管制辦公室(“OFAC”)不時修改的“特別指定國民和受阻人士”名單上，也不受行政命令或愛國者法案的其他規定的約束。最新的“特別指定國民和被封鎖人士”名單可在

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布蘭查德·伍茲感知租約

http://www.treas.gov/offices/eotffc/ofac/sdn/index.html.承租人應在房東提出要求後十天內，根據房東的合理決定權，不時向房東提交任何證明或其他證據，以確認承租人遵守這些規定。除非轉讓或分租的受讓人或分租客以業主滿意的形式和內容向業主提交書面確認，確認其遵守本款的規定，否則轉讓或分租無效。如果由於任何原因，本款規定的陳述和擔保，或根據本條款交付給房東的任何證書或其他符合規定的證據，在作出或交付時在任何方面都不真實，或此後在任何方面變得不真實，則應視為立即發生本條款下的違約事件，並且沒有機會補救。承租人應賠償因違反上述任何陳述、保證和責任而產生或與之相關的任何和所有責任、損失、索賠、損害、罰款、罰款和費用(包括律師費和費用)，並在房東合理接受的情況下為其辯護，並使房東不因此而受到傷害。本款規定在本租賃期滿或提前終止後，在法律允許的最長期限內繼續有效。

房東和租客特此放棄在任何一方針對租客或房東提起的訴訟、法律程序和/或聽證會中，因本租約、房東與租客的關係、租客對房產的使用或佔用、或任何傷害或損害索賠，或根據任何法律、法規、法規、緊急情況或其他規定執行任何補救措施而引起或以任何方式相關的任何事項的任何訴訟、訴訟、反索賠或交叉投訴的陪審團審判權利。

見證本合同的簽署，加蓋印章，任何數量的副本，每個副本都應被視為原件，自上面第一次寫下的日期起。

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布蘭查德·伍茲感知租約

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布蘭查德·伍茲感知租約

附件A

房舍

Ex. A – 1

布蘭查德·伍茲感知租約

附件A-1

租户的改進

房東應使用可用的建築標準數量和材料進行以下租户改進，費用和費用由房東承擔(但須遵守第6.2節)：

租户改進中不包括與以下各項相關的任何和所有成本或工作：

(I)整個處所的電話/數據/聲音/網絡；及

(Ii)隔間及/或露天地方，包括但不限於與其購買、安裝或設置有關的費用或工程，以及任何電話/數據/語音/網絡及/或空調電源線、取芯、穿過樓層通道模塊或其他線路；及

(Iii)室內百葉窗；安裝從公用地方或處所外可見的任何室內百葉窗及磚窗處理設施，須經業主書面同意；及

(4)如有會議室樓層和/或服務器機房的核心；和

(V)傢俱及用具。

房東應進行下列不屬於租户改進的可選工程，費用和費用由租户自行承擔，房東不對因可選工程而導致的實際完工日期的任何延誤負責：

除上述物品外，房屋應按“原樣”交付，承租人承認，通過佔有房屋，“原樣”的房屋適合其預期用途。承租人應對因承租人未能及時做出影響承租人改進或可選工作的決定而造成的任何延誤、成本和費用負責。承租人應獨自承擔因承租人要求的工作、數量或材料超出上述承租人改善範圍而導致的所有費用、開支和延誤。

Ex. A-1 – 1

布蘭查德·伍茲感知租約

附件B

現行規章制度

Ex. B – 1

布蘭查德·伍茲感知租約

Ex. B – 2

布蘭查德·伍茲感知租約

Ex. B – 3

布蘭查德·伍茲感知租約

房東希望為大樓的租户保持高標準的環境舒適度和便利性。如有任何不良情況、不禮貌或不注意被直接報告給管理層，將不勝感激。

Ex. B – 4

布蘭查德·伍茲感知租約

附件C

獲批准的空間圖則

Ex. C – 1

布蘭查德·伍茲租約形式

附件D

故意遺漏

布蘭查德·伍茲租約形式

附件E

樣品從屬、互不幹擾和委託協議

背景

A.貸款人是以下各項的擁有人及持有人：(I)有關按揭(“物業”)中較詳細描述的房地產(“物業”)的若干信託契據、或按揭或其他類似抵押工具(“按揭”)的原始金額為30,000,000美元的信託契據；及(Ii)租約及租金轉讓(“轉讓”)。抵押、轉讓和任何其他證明房東貸款的文書統稱為“擔保文件”。

B.Tenant正在與房東談判或已經簽署租約(“租賃”)，租賃位於馬薩諸塞州伯靈頓的Blanchard Road 76、78或80號(“物業”)，構成物業的一部分。

承租人、房東和貸款人希望確認他們對安全文件和租約的理解。

1.從屬關係。本租賃及其下承租人的所有權利、選擇權、留置權和押金，在此從屬於並受制於《擔保文件》，其任何修改、續期、替代、延期或替換以及根據《擔保文件》作出的每一次預付款，以及每次此類修改、續期、替代、延期或置換以及預付款，均在《租賃》籤立之前執行和記錄；然而，如果貸款人在任何時候選擇將本租賃作為其抵押的優先留置權，則在這種情況下，在貸款人或房東以書面通知承租人時，無論租賃日期是在抵押日期之前還是之後，該租賃都將被視為優先於抵押的留置權。

2.不受幹擾。貸款人在此承認並同意，任何止贖(無論是司法的或非司法的)、代替止贖的契據、或與強制執行擔保文件或以其他方式償還基礎貸款有關的財產出售，均不會終止租約或租户根據該文件擁有和使用房產的權利，但須符合以下條件：(I)租户擁有房產，且(Ii)租户在超過任何適用的通知和補救期限後，沒有拖欠租金或履行租約的任何條款、契諾或條件。

Ex. E – 1

布蘭查德·伍茲租約形式

3.交易。如果貸款人繼承業主的權益，作為租約下的業主，或者如果物業或處所根據抵押文件下貸款人的權利出售給買方(“買方”)，承租人應委託貸款人或買方，此後應承認貸款人或該買方為租約項下的房東，並同意受租約所有條款、契諾和條件的約束。這種委託應是有效的和自我運作的，而不需要執行任何其他文書。

4.貸款人的權利和義務。如果貸款人行使擔保文件下的任何權利，或貸款人將繼承業主在租賃項下的權益，或如果任何買方獲得擔保文件、財產或房產，則貸款人或買方在租户在支付租金或在履行或遵守租户方面的任何條款、契諾和條件方面(超出任何適用的通知和補救期限)時，應通過進入、訴訟或其他方式獲得相同的補救措施，以支付、履行或遵守租户方面的任何條款、契諾和條件，如果貸款人或買方沒有繼承房東的利益，則貸款人或買方將獲得相同的補救措施。貸款人或買方在租約項下的所有條款、契諾及條件下，以及在貸款人或買方繼承業主在租約下的權益後出現的任何業主違約，均須受租客的約束。租客確認轉讓，並在貸款人向租客發出書面通知(“租金通知”)後，租客須向貸款人支付租約項下應付或即將到期應付業主的所有租金及其他款額(“租金”)，而在收到租金通知前已向業主支付的租金，租客概不承擔任何責任，惟並無提前三十(30)天以上支付租金。房東在此明確授權租客依據《租金通知書》向貸款人支付該等款項，而無需對事實依據或房東的任何事先通知或同意進行任何調查，並特此免除租客因租客遵守《租金通知書》而對房東承擔的一切責任(租客欺詐除外)。

5.注意事項和治癒權。承租人同意，在貸款人解除抵押貸款之前，向貸款人(按上述地址)提供一份根據租約向業主發出的每份違約通知的副本，同時向業主發出違約通知。如果房東在租約項下違約，承租人不得尋求終止租約，或行使任何抵銷或減免租金的權利或任何其他補救措施，直至貸款人收到通知並已有機會在不承擔房東根據租約承擔的其他義務的情況下，在收到通知後六十(60)天內糾正違約。如果貸款人已開始採取行動糾正違約，但在六十(60)天內仍未完成，承租人同意貸款人在此之後應有一段合理的時間這樣做。如果違約是貸款人在不接管房產的情況下實際上無法治癒的，承租人同意，只要貸款人正在努力通過止贖或以其他方式承諾補救房東的違約，其終止租賃或抵銷或減免任何租金的任何權利應暫停一段合理的時間。儘管有上述規定，貸款人沒有義務糾正租約項下的任何違約行為。

6.當事人之間有約束力。本協議的規定對承租人、貸款人、房東及其各自的繼承人和/或受讓人具有約束力，並符合他們的利益。任何一方均可隨時記錄本協議。

7.標題。各節的標題和標題不是本協議的一部分，不應被視為影響本協議任何條款的含義或解釋。

8.對口支援。本協議可以簽署幾份副本，每份副本在簽署和交付時都是正本，但所有副本一起構成一份文書。

Ex. E – 2

布蘭查德·伍茲租約形式

(九)依法治國。本協議應受財產所在州法律管轄，並根據該州法律進行解釋。

[貸款人和房東的簽名頁面如下]

Ex. E – 3

布蘭查德·伍茲租約形式

茲證明，雙方已促使本協議自上述日期起正式簽署。

在20__年_月__日，下列簽署人親自到本人面前_而他/她獲授權以_

作為見證，我在此簽名並加蓋公章。

____________________________

公證人

我的佣金到期：

______________________

[貸款人和房東的簽名頁面如下]

Ex. E – 4

布蘭查德·伍茲租約形式

在20_年_月__日，下列簽署的高級人員親自到本人面前_為上述文書所載的目的而以上述身分簽署該文書。

作為見證，我在此簽名並加蓋公章。

[房東簽名頁面如下]

Ex. E – 5

布蘭查德·伍茲租約形式

在20_年_月__日，下列簽署人親自到本人面前_以_

作為見證，我在此簽名並加蓋公章。

____________________________

公證人

我的佣金到期：

______________________

Ex. E – 6