附件10.28

第四次修訂租約

本租約第四項修訂(“修訂”)於2022年3月8日(“生效日期”)由特拉華州有限責任公司(“業主”)GRE Riverworks LLC與特拉華州公司(“承租人”)EYEPOINT PharmPharmticals，Inc.訂立並於該日(“生效日期”)生效。

獨奏會

A.業主的前輩和租客簽訂了日期為2013年11月1日的特定租約(“原始租約”)，並經2014年2月6日的特定租約第一修正案(“第一修正案”)、2018年5月14日的某些第二租約修正案(“第二修正案”)、2018年11月29日生效的A-210套房的某些確認(“確認”)以及日期為2021年4月5日的某些第三修正案(“第三修正案”)修訂；連同原始租約、第一修正案、第二修正案及確認書(“租約”)，據此，承租人目前租賃二樓名為A210套房的某些物業，面積約7,999平方英尺(“A210套房”，現包括並併入先前稱為B210套房的二樓約1,409平方英尺的套房)和三樓約13,650平方英尺的B300套房(“B300套房”)，所有這些均如經修訂的附件A所示，該附件A將取代整個租約所附的附件A。位於馬薩諸塞州沃特敦普萊森特街480號的Riverworks創新中心大樓(以下簡稱“大樓”)。

B.該期限目前計劃於2025年5月31日(“提前到期日期”)到期。

房東和租客希望進一步擴大現有房產，延長租期，並以其他方式修改租約，如下所述。

因此，現在，出於良好和有價值的對價--在此確認收到和充分對價，雙方同意如下：

1.朗誦。上述獨奏會在此併入本修正案，併成為其重要組成部分。此處使用但未另作定義的大寫術語應具有本租賃中賦予它們的相同含義。

2.二次擴張。自第二次擴建物業生效日期(定義見下文)起生效，現將現有物業擴展至包括第四層的C400套房，其面積約為11,999平方英尺，位於建築物的第四層，如附件A-2所示，併成為原租約的一部分(“第二擴建物業”)，附件A-2應視為原租約的一部分並附連於原租約。“第二擴建物業開工日期”或“第二擴建物業開工日期”指(A)承租人為處理租客業務而佔用第二擴建物業或其任何部分之日；或(B)業主實質上完成第二擴建物業之擴建工程(定義見附件B-1)並將第二擴建物業之佔有權交予承租人之日；或(C)業主本應實質上完成第二擴建物業之擴建工程並將管有交予租客之日(定義見附件B-1)。自第二次擴建場地開始使用之日起，“場地”應包括現有場地和第二次擴建場地。在第二次擴建房屋開工日期後，業主

1

應向承租人交付一份確認第二次擴建房產開工日期的文書。本合同中所述的可出租平方英尺對雙方均為最終決定。

3.延長期限。

(A)現僅就現有物業的B300套房延長租期(“第二次延長期限”)，使B300套房及第二擴建物業的到期日(在此稱為“延長到期日”)為2028年5月31日，除非根據經修訂的租約條款提前終止或續期。除本修正案另有規定外，本租約的所有條款及條件在第二次延展期間適用於B300套房及第二擴建物業。A210套房的租期將於前一屆期滿日屆滿，租户應根據租約條款於上一屆期滿日退租並遷出，任何未能如期退還的租約將被視為與之相關的暫緩租期。

(B)第二次擴建樓宇的年期(“第二次擴建樓宇年期”)應自“第二次擴建樓宇年期”開始，並於延長的屆滿日期結束。

4.第二次延期期間B300套房的基本租金。2025年6月1日前，承租人應繼續按照第三修正案第四條和第五條繳納現有房屋的基本租金。自2025年6月1日起，承租人應按照以下時間表支付B300套房的基本租金，方式與現修訂的租約所要求的方式相同：

5.第二個擴建樓房的基本租金。除現有物業的基本租金外，自第二次擴建物業減讓期開始(以下文第二次擴建物業減讓期為準)，承租人須按經修訂的租約所規定的相同方式支付第二次擴建物業的基本租金，金額為第二次擴建物業每可租平方英尺40.00美元(或每月39,996.67美元)，在第二次擴建物業年期內，在第二次擴建物業租期內，第二次擴建物業的基本租金應增加百分之三(3%)(即，在《私隱條例》生效一週年時，每平方英尺租金減至41.20元或每月41,196.57元；在私隱專員公署成立兩週年時，每可租平方英尺租金減至42.44元或每月42,436.46元；在私隱專員公署成立三週年時，每可租平方英尺每平方英尺加元43.71元或每月43,706.36元，依此類推，直至2028年5月31日為止)。然而，如果分期付款不發生在日曆月的第一天，(A)承租人應在分期付款的該部分月份按日按比例支付第二擴建房產的租金，以及(B)僅為確定該部分月份和第二擴建房產期限的剩餘部分適用的費率，自SEPCD至緊接下一個完整歷月第一天(以下稱為“SEP基本租金週年日”)前一天的期間，應被視為包括在第二個擴建物業期限的第一個完整日曆月內，而上文所述的年度基本租金增幅應發生在基本租金週年日的每個週年紀念日，而非SEPCD。僅作為示例，如果SEPCD是2022年7月2日，則SEP基本租金

2

週年紀念日期為2022年8月1日，因此在第二次擴建期間的每年8月1日，基本租金將如上文所述每年增加。

6.第二次擴建樓房寬限期。儘管有上述規定，但只要租户沒有根據經修訂的租約違約，租户只須在第二個擴建物業的首兩(2)個公曆月(“第二個擴建物業寬限期”)繳付基本租金的責任將會減少。舉例而言，如果第二次擴建物業減讓期在2022年7月2日開始，則第二次擴建物業減讓期將於2022年9月1日開始。如第二次擴建物業折扣期未於日曆月的最後一天結束，則在第二次擴建物業折讓期的翌日，承租人須按比例支付該月餘下時間的基本租金。如果承租人發生違約事件，在房東提起訴訟要求終止租賃(經修訂)或重新收回第二擴建物業之前，未能糾正該違約事件，則應立即到期並向房東支付所有減少的款項。儘管基本租金已扣減，但根據經修訂的租約應支付的所有其他款項須按經修訂的租約的規定支付。

7.附加租金。除整個房屋的基本租金外，承租人應繼續按經第二修正案第5節和第三修正案第6節修正的原租約第三條規定的方式和時間支付剩餘期限的額外租金，但下列情況除外：

(A)自2025年6月1日起，該租約已予修訂，以反映整個樓宇的“樓宇平均租金收入”為202,000平方英尺，這是根據對該樓宇的重新量度而釐定的。

(B)自2025年6月1日起，該租約已予修訂，以反映B300套房根據重新量度後約有13,899平方英尺可供出租。

(C)自《第二次擴建條例》起生效，(I)租客佔第二擴建物業的百分比為5.94%，即第二擴建物業的11,999平方尺可租面積除以該建築物現時的可租樓面面積(即202,000平方尺)；及(Ii)租客須支付第二擴建物業的承租人應分擔的營運開支及税項，而不論任何基準年度(即就每個公曆年度而言，承租人分擔的營運開支須包括物業的總營運開支乘以承租人的百分比及每個財政年度)，承租人的税金份額應指該財年物業的總税額乘以承租人的百分比)，包括但不限於營業費用基數和房地產税基以及租賃中對其的任何提及不適用於第二個擴建樓房。

(D)自2025年6月1日起，根據重新測量，租户相對於B300套房的百分比應為6.89%(13,899/202,000)。

(E)自2025年6月1日起，“營業費用基數”和“房地產税基”一詞及其在租賃中的任何和所有提及在此被完全刪除，並被視為無效，對B300套房沒有進一步的效力或效果，承租人應支付B300套房的承租人份額的營業費用和税款，而不考慮任何基準年度，包括但不限於營業費用基數和房地產税基。

(F)自2025年6月1日起，原租約第3.2(A)節全部刪除，代之以以下條款：

3

8.Tenant‘s電力。當業主按照原租約第3.3節的規定支付賬單時，承租人應繼續直接向業主支付現有房產的所有分表電費，作為額外租金，如分表上所示。在不存在的範圍內，作為第二擴建處所擴建工程的一部分，房東應確保在第二擴建處所用的所有電力都單獨計量或以其他方式計入承租人現有的現有計量表內。承租人開始支付第二個擴建樓房的電費的義務應從SEPCD開始。

9.保證金。房東目前持有一筆150,000.00美元的信用證保證金。

10.停車。

(A)自生效之日起至2025年5月31日止，現將經第三修正案第10條修正的第二修正案附件E第一款全部刪除，並替換為：

“租户須獲提供共六十八(68)張無預留泊車位(即每千平方尺可出租面積兩個停車位)的泊車位出入卡，其中二十七(27)個此類停車位(即每千平方英尺可出租面積.8個停車位)將分配給位於歡樂街南側的較低地段(”下地段“)和四十一(41)個此類停車位(即，1.2每1,000平方英尺可出租面積的停車位)須分配給位於歡樂街北側的上地段(“上地段”，與下地段一起，稱為“停車區”)，但須受不時適用於停車區顧客的條款、條件及規例所規限。“

4

(B)自2025年6月1日起，經第三修正案第10條修正並經本第四修正案第10(A)條修正的第二修正案附件E第一款現全部刪除，並替換為：

“應為租户提供共五十一(51)張無預留停車位(即每1,000平方英尺可出租面積2個停車位)的停車卡，其中二十(20)個此類停車位(即每1,000平方英尺可出租面積.8個停車位)應分配給位於歡樂街南側的較低地段(”較低地段“)和三十一(31)個此類停車位(即，1.2每1,000平方英尺可出租面積的停車位)應分配給位於歡樂街北側的上地段(“上地段”，與下地段一起，稱為“停車區”)，但須遵守不時適用於停車區顧客的條款、條件和規定。“

11.處所的情況。承租人特此重新接受現有物業目前的“現狀”狀況。房東應在擴建工程基本完成後，將第二套擴建房屋以目前的“原樣”狀態交付給SEPCD上的租户。房東還將及時維修A210套房的暖通空調問題，費用由房東承擔。

12.套間B300津貼。

(A)自生效日期起及之後，業主應向租客提供不超過B300套房每平方英尺40美元或555,960.00美元的建築津貼(“B300套房津貼”)。套間B300津貼僅適用於承租人根據原租約第4.2節和本租賃的所有其他適用條款對套間B300進行改建的硬、軟建造總成本。承租人應向房東支付相當於改建工程總造價的3%(3%)的工程監理費，該費用應從套房B300津貼中扣除。房東不得墊付套間B300津貼，除非承租人首先從其自有資金中向承包商支付(並向房東提供合理的證據)預計總建築成本超過套間B300津貼金額的預計金額。此後，房東應在房東收到以下物品後，分多次向租客支付Suite B300津貼(但在任何歷月不得超過一次)：(A)付款請求，(B)所有從事工程或為改建提供或製造材料的人提供的最終或部分留置權豁免(視具體情況而定)，完全籤立、確認並以可記錄的形式，(C)建築師證明要求報銷的改建最終已完成，包括(僅就上次付款申請而言)任何清單項目，在適當的AIA表格或業主批准的其他表格上，以及關於Suite B300津貼的最後10%的支出，(W)紙質和AutoCad格式的竣工圖紙；(X)為B300套房簽發的永久入住證, (Y)租客繼續佔用B300套房的情況，及。(Z)一份禁止反言證明書，以確認業主或業主的承按人可合理要求的事實(統稱為“已填妥的付款申請書”)。房東應在租户提交填妥的付款申請書後三十(30)天內，向租户支付已填寫的付款申請書中要求的金額。然而，如果填妥的付款申請書不完整或不正確，房東應推遲到收到填妥的付款申請書後三十(30)天才付款。儘管本節有任何相反規定，業主沒有義務在下列任何事項懸而未決期間支付B300套房津貼：(1)業主已收到關於與此相關的任何部分改建或材料的任何未付索賠的書面通知，但將從該付款中全額支付的索賠除外；(2)由於已經完成或聲稱已經完成的工作，建築物或B300套房或租户在其中的權益有未擔保的留置權未付，(2)由於已經完成或聲稱已經完成的工作，業主對建築物或B300套房或租户在其中的權益有未履行的留置權，(2)由於已經完成或聲稱已經完成的工作，業主已收到關於與此相關的任何部分的未付索賠的書面通知，但將從該付款中全額支付的索賠除外。

5

製造、聲稱已供應或專門製造給租户或套件B300或為租户或套件B300提供或專門製造的；(3)不滿足套件B300津貼預付款的條件；或(4)租户在租約項下違約。套房B300津貼的任何部分不得用作抵扣租金。

(B)房東在生效日期後十八(18)個月內根據原租約第4.2節及租約的所有其他適用條款進行更改而仍未使用的B300套房津貼的任何部分，將被視為被沒收，房東對此不再承擔任何義務，並應為房東的唯一和專有財產。

13.擴展的選項。現將原租約第10.23條全部恢復，並在房東不遲於延長租期前十二(12)個月收到租客的書面通知後，視為完全有效並可由租客行使。

14.經紀人。承租人表示，承租人沒有與Paradigm Properties(“經紀”)以外的任何經紀人、代理人或尋獲人就本修訂進行交易，其佣金權利應由房東根據單獨的書面協議支付，並且承租人同意賠償並使房東不受因任何經紀、代理人或尋獲人的索賠或要求而產生的所有損害、判決、法律責任和費用(包括合理的律師費)，但與承租人進行交易的經紀人除外，因為與其進行交易的經紀人因參與購買承租人或與承租人談判而被指控應支付任何佣金或費用。

15.裝訂效果。在房東和租客雙方簽署並交付之前，本修正案不具約束力。

16.電子產品。本修正案可用任何數量的電子副本(傳真或PDF)簽署，其中任何一份應為原件，但所有副本應為同一份文書。

17.埃斯托佩爾。承租人特此聲明、保證及同意：就承租人所知，(I)本租約並不存在業主違約、失責或違約事件，或因發出通知或時間流逝或兩者兼而有之而構成業主在本租約下違約、失責或違約的任何事件或條件；(Ii)本租約繼續是承租人的一項合法、有效及具約束力的協議及義務；及(Iii)承租人目前對其在本租約下的履行或義務並無任何抵銷或抗辯。承租人特此放棄並免除所有針對房東或房東的僱員或代理人的任何性質的要求、指控、索賠、賬目或訴訟理由，包括但不限於先前因租賃或與租賃相關而產生的已知和未知的要求、指控、索賠、賬目和訴訟理由。

18.展品。本合同所附各展品均為本合同的一部分。

19.沒有任何交涉。房東和房東代理人未就本修正案作出任何明示或默示的陳述或承諾，除非在此明確規定，承租人也不依賴於除在此明確陳述外的任何陳述。

20.OFAC.承租人向房東陳述並保證：(1)承租人沒有直接或間接地為或代表任何被任何行政命令或美國財政部列為恐怖分子的個人、團體、實體或國家、“特別指定的國民”、“被封鎖的人”或根據外國資產管制辦公室執行或管理的任何法律、命令、規則或法規而被禁止或被阻止的個人、實體、國家或交易採取行動；以及(2)承租人沒有直接或間接地代表任何該等個人、團體、實體或國家從事這項交易，或直接或間接地以該等個人、團體、實體或國家的名義慫恿或促成這項交易。承租人同意就任何和所有索賠、損害、損失、風險、責任和費用為房東辯護、賠償並使其不受傷害。

6

(包括合理的律師費和費用)任何違反前述陳述和保證的行為或與之相關的費用。

21.其他。本修正案規定了與本修正案所述事項有關的整個協議。目前還沒有其他口頭或書面陳述或協議。根據本修正案的修改，本租賃在此得到批准和確認，並將保持完全的效力和效力。如果租賃條款與本修正案的規定有任何不一致之處，應以本修正案的條款為準。本修正案中使用的標題僅為方便起見，不得用於限制、擴展或以其他方式更改本修正案的條款。

[頁面的其餘部分故意留空；簽名頁面緊隨其後]

7

房東和租客已於上文第一次寫明的日期執行了本租賃第四修正案。

修正後的附件A

現有房產

修正後的A-1

修訂的A-2

附件A-2

二次擴建房舍

A-2-1

附件B-1

沃克萊特

(A)準備和交付。如果業主合理決定，在生效日期後二十(20)天或之前需要補充圖紙，業主應準備所有改善工程的最終施工圖，並將其交付給承租人進行審查和批准(批准不得被無理扣留、拖延或附加條件)。

(B)審批流程。承租人應在業主提交施工圖後三(3)個工作日內通知業主是否批准。如果承租人不同意這些施工圖，承租人應通知業主，併合理詳細地説明不同意的理由，在這種情況下，業主應在通知後三(3)個工作日內，根據承租人的反對意見修改施工圖，並將修改後的施工圖提交給承租人審批。承租人應在收到後一(1)個工作日內書面通知業主是否批准重新提交的施工圖。應重複這一過程，直到業主和租户最終批准施工圖。如果承租人未能在提交初始施工圖後三(3)個工作日內(如果是重新提交的施工圖，則在一(1)個工作日內)通知業主不批准初始施工圖，則承租人應被視為已批准相關施工圖。因承租人不合理地拒絕同意或延遲對施工圖給予書面批准而造成的任何延誤，應構成承租人延誤日(定義如下)。如果施工圖在最初草稿交付後的20個工作日內沒有得到業主和租客雙方的完全批准(或被視為批准)，則在該時間段之後的每一天，該施工圖沒有得到業主和租户的完全批准(或被視為批准)，應構成租户延誤日。

B-1-1

B-1-2

業主在收到適用承包商的變更發票時，支付空間平面圖或施工圖變更的預計額外費用的100%，以及擴建工程基本完成後剩餘費用的100%。