附件10.19

執行版本

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轉租協議

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本轉租協議(“轉租協議”)於2022年1月28日(“生效日期”)由伊利諾伊州有限責任合夥企業均富有限責任合夥企業(“轉租户”)和特拉華州公司(“轉租户”)Astria Treeutics，Inc.簽訂。

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W I T N E S S E T H：

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鑑於，子地主是該租約的租户，租期為2012年12月31日，租約由Brookfield Property 75 State CO提供，並與Brookfield Property 75 State CO之間的租約有關。特拉華州有限責任公司，作為業主(以下簡稱“業主”)和分業主，作為租户(以下簡稱“租賃”)；

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鑑於根據本租約，業主將某些物業(“物業”)租賃給分地主，其中一部分物業包括約17,136平方英尺的可出租辦公空間，位於位於馬薩諸塞州波士頓道富75號(“大樓”)的該辦公樓的第十四(14)層，如本合同附件A所述，並據此成為本合同的一部分(“轉租物業”)；

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鑑於，分地主希望將轉租的房產轉租給轉租人，而分租客希望在符合並按照本合同條款的條件下，將轉租的房產從轉租業主手中轉租；

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因此，現在，為了並考慮到房產，根據本協議保留的租金，以及某些其他好的和有價值的代價，在此相互承認已收到和足夠，本合同各方擬受法律約束，特此協議如下：

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1.轉租的房產。轉租業主特此將轉租的房屋轉租給轉租人，轉租人特此向轉租業主轉租轉租的房屋，但須遵守本轉租協議的條款和條件。分地主向分租客聲明，盡分地主所知和所信，所附平面圖在所有重要方面都是準確和完整的。

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2.轉租期限；提前租期本轉租協議的期限將從以下最遲發生的日期開始：(I)2022年5月1日，(Ii)根據本轉租協議第14條收到業主對本轉租協議的同意(“業主同意”)，以及(Iii)轉租業主在交付條件下(該條款定義如下)將轉租場所的全部和獨家佔有權交付給轉租人的日期(上文第(I)、(Ii)和(Iii)項中最後出現的日期稱為“共用協議”)。2024年(或在下文規定的該期限可能較早終止或期滿的較早日期)。就本轉租協議而言，“交付條件”是指轉租的房屋空置，掃帚乾淨，沒有任何個人財產、設備、傢俱(除可用傢俱(見下文定義)外)和雜物，所有暖通空調和空氣處理系統均處於良好的工作狀態和狀況。“可用傢俱”是指本合同附件C所列的傢俱。儘管如上所述，除非分租人在緊接預期開工日期之前至少十四(14)天內，僅出於測量、安裝傢俱、固定裝置等目的而合理進入轉租物業，否則開工日期不應被視為已經發生。

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執行版本

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提供的設備、電話/數據線路及系統(I)分租人在進入期間不得將分租物業用於開展業務，(Ii)分租人應已獲得任何必要的批准及/或同意，以便在租賃規定的範圍內進行建議的變更，及(Iii)本分租協議的所有其他條款(不包括支付租金或電費的義務，但明確包括但不限於保險範圍)將適用於所有該等活動，包括但不限於(I)分租租賃協議的所有條款(包括但不限於支付租金或電費的義務，但明確包括但不限於保險範圍)；(Iii)本分租協議的所有其他條款(不包括但不限於保險責任)適用於所有該等活動。次地主應採取商業上合理的努力，使開工日期發生在2022年5月1日或之前。如果由於任何原因，開始日期不在2022年5月15日或之前，分租户有權在自2022年5月15日開始至緊接開始日期前一天的期間內的每一天額外享受兩(2)天的租金減免。

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(a)分租户承認其已審閲並熟悉租約的所有條款、契諾和條件。分地主表示並向分租客保證如下：(I)本合同附件(附件B)的租約是其真實、正確的副本；(Ii)租約未經修訂、修改或補充，並且具有十足的效力；及(Iv)據分地主所知，分租物業並無根據本租約違約(且不存在因時間流逝或發出通知，或兩者皆有)而導致業主或分業主根據本租約違約的情況；及(V)分租物業並無須予拆除的改建或改善或其他工程，亦無於本分租協議或租契到期或提早終止時須予修復的分租物業的任何情況。(Iv)據分租業主所知，分租物業並無因時間流逝或發出通知，或兩者皆有可能演變為業主或分租業主的違約情況)；及(V)分租物業並無須予拆除的改建或改善或其他工程，亦毋須於本分租協議或租契期滿或提前終止時進行任何修復。分租户契約如下：(V)合理地與分租客合作，以獲得業主的任何必要同意、批准；(W)盡合理努力促使房東履行或履行租約項下的義務；(X)及時履行租約項下的所有義務；(Y)未經分租客事先書面同意，不得修改或修改租約，如該等修改或修訂改變或影響本分租約或分租客在本合同項下的權利、利益、義務或責任，以及(Z)不自願取消或除本文規定外，所有條款, 本租契的契諾及條件在此併入，併成為本契約的一部分，猶如在此完全列明一樣，但僅在其與分租處所、建築物或分租處所附屬設施的任何相關用途(包括但不限於公用地方及泊車處)有關的範圍內。自生效日期起及之後，分租户承擔並同意履行、遵守及遵守分地主方面根據本租約作為“承租人”而須履行、遵守及遵守的所有條款、契諾及條件，但須受本分租協議的條款所規限。至於分地主與分租客之間，如租約條款與本分租協議條款有衝突，則以本分租協議條款為準。

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(b)本分租協議明確規定受制於租約的所有條款、契諾和條件，以及截至生效日期的所有抵押、信託契據、債務擔保契據、租賃和其他記錄文件。本款(B)須自動生效。次承租人應在接到次房東的書面請求後十(10)天內，籤立並向次房東交付次房東合理要求的證書和其他文書，以確認這種從屬關係。

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(c)分租人有義務支付租金(定義見下文)、電費、房地產税、營業費用和任何附加費用

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轉租房屋的租金應以本轉租協議中規定的金額為限。

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(d)在任何情況下，分租客對分租物業的任何權利均不得大於分地主在租契下的權利，一如其與分租物業有關。

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(e)分租客同意，分地主不應被要求履行本租約項下業主的任何契諾和義務。這是一份轉租合同，分租人應完全由房東負責提供服務和進行維修，並承擔房東在本租約項下的義務。在任何情況下，分地主均不對房東不履行租約項下的任何義務承擔責任，包括但不限於房東在租約項下的任何違約。分租户明白，供暖、照明、供水、空調、電力和其他公用事業、清潔、清潔、洗窗和電梯服務、提供任何其他服務、建造或更換任何改善設施以及建築物維護和維修是業主的義務，分業主對此沒有控制權，對此不承擔任何責任，也不對任何該等服務或設施的故障或幹擾承擔任何責任。(B)分租户應理解，提供暖氣、照明、水、空調、電力和其他公用事業、清潔、清潔、洗窗和電梯服務、提供任何其他服務、建造或更換任何改善設施，以及建築物維護和維修，均為業主的義務，且分業主對這些服務或設施的故障或幹擾不承擔任何責任。分租户應按其合理要求及時向房東發出通知(但無義務對其提起訴訟)，並與分租户合理合作，以確保房東履行租約義務，費用和費用由分租人承擔。然而，如果分租户在轉租人的指示下啟動任何訴訟程序或採取任何其他行動來強制執行與轉租房屋有關的業主義務，或者如果分租客根據本節採取任何此類行動，或者如果分租客根據本分租協議交付或接收任何通知或通訊，則分租客同意賠償、辯護(由分租户接受的法律顧問)，並使分地主免受任何法律責任。, 二房東可能因此或因此而招致的實際費用或實際費用(包括合理的律師費)。

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(f)未經轉租人同意，分地主無權以任何影響轉租人權利或義務的方式修改租約，而轉租人的同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延。

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(g)分地主應在必要的範圍內履行其作為租户的義務，以避免對本分租合同、轉租物業或轉租人對轉租物業的使用和享有或本合同項下的權利、義務或責任產生任何不利影響。

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當需要得到分租户的同意或批准時，分租客同意立即向房東請求書面同意或批准，分租客同意(1)及時提供房東合理要求的任何信息或附加文件，費用自負；(2)對與該請求或同意有關或可歸因於該請求或同意的任何額外的合理義務或責任(如果房東批准)承擔全部責任；以及(3)對與該請求或同意相關或可歸因於該請求或同意的任何合理費用和開支(如房東批准)承擔全部責任(包括但不限於，分租)。增加的保險義務，或退還義務)，如果同意，所有這些都應在轉租協議的書面修正案中予以紀念。

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(a)分租人使用和佔用分租的處所應僅用於本租約和第5.1條所界定的許可用途，並在以下情況下使用和佔用分租的房產：租約的許可用途、租約的許可用途和租賃的許可用途。

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執行版本

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根據租約中規定的規則和規定，包括但不限於租約的展品，房東在交付給分租人時可能會不時修改這些展品。

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(b)分租户承諾，將按照租約條款佔用分租物業，不會採取任何行動，也不會允許其任何僱員、代表、代理、附屬公司或承包商根據租約的任何條款或租約中規定的任何規則和規定，包括但不限於經業主不時修訂的租約展品，以及在交付給分租人時，就分租物業採取任何可能造成分租業主違約的行動。與本租約任何條款相關的損害或責任。分承租人進一步訂立契約，並同意賠償、辯護及保障分承租人不受任何損失、費用(包括但不限於由分承租人挑選的律師所招致的任何合理法律開支、費用及成本)、因分承租人未能履行或遵守租約任何條款及條件所引起的費用、留置權、索償或責任的損害、抗辯及承擔任何損失、費用(包括但不限於任何合理的法律開支、費用及費用)、費用、留置權、索償或責任。儘管本分租協議有任何其他相反的規定，分租客仍應向分地主支付因分租客未能履行或遵守其中一項或多項租約條款及條件而需要向業主支付的任何及所有款項，作為本協議項下的額外租金。但因分租客的任何代理人、高級人員、承包商、僱員、傭人、受邀者或另一人(分房東除外)的疏忽或侵權行為或不作為而引起的除外，該等人通過或通過分租客、分地主契諾提出索賠，並同意賠償、辯護和保護分租客不受任何損失、費用(包括但不限於任何合理的法律費用)的傷害，且不受任何損失、費用(包括但不限於任何合理的法律費用)的損害。, 由分租人、費用、留置權、索賠或責任所選擇的律師所產生的費用、費用、留置權、索賠或責任，是由於分房東未能履行或遵守租賃的任何條款和條件以及本分租協議項下的任何違反或違約行為而產生的。儘管本轉租協議中有任何其他相反的規定，分租户應向轉租人支付因轉租人未能履行或遵守租約或本轉租協議的任何一項或多項條款而產生的、因轉租人未能履行或遵守本租約或本轉租協議的任何一項或多項條款而可能需要向房東支付的任何和所有款項，以抵消本協議項下到期的租金。本轉租協議期滿或提前終止後，本合同的條款仍然有效。

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(c)如果租約第13.1條所述的任何“承租人違約”發生在分租人或分租人的財產上，或者如果分租人拖欠本租約項下的租金、電費或額外租金，或者在履行或遵守本分租協議或分租人方面的任何條款、契諾和條件時違約，則分地主有權行使法律上或衡平法上可用的任何和所有補救措施和/或保留的任何或所有權利和補救措施。包括但不限於第6.3條業主收回權利、第11.1條業主權利和第13.2條業主拖欠租約所提供的權利和補救措施，這些條款在此以引用的方式併入本文，就好像在這裏完整地闡述了一樣，就好像分土地所有者是“房東”而分租客是“租客”一樣。

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(d)如果轉租人在履行本合同項下的任何義務時違約，並且這種違約在適用的通知和補救期限後仍未得到糾正，則分房東可以選擇履行該義務，如有必要，可為此目的進入轉租房屋。根據要求，分租客應向分地主支付因履行任何此類義務而合理發生的所有合理費用和開支的金額。次級地主根據本節採取的任何行動不構成放棄次級地主在本條款項下的任何其他權利和補救措施。

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執行版本

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(a)轉租人已向分地主存入16萬2792 No/100美元(162,792.00美元)，該金額以太平洋西部銀行開具的信用證形式，基本上採用本合同附件D的形式，以轉房東為受益人(“保證金”)，以保證轉租人履行其在本合同項下的義務。如果次承租人在本合同項下違約，並且這種違約在任何適用的通知或補救期限過後仍未得到補救，則分房東可以在不損害分房東的其他補救措施的情況下，在合理必要的範圍內應用部分或全部保證金來補救次承租人的違約。如果分房東如此使用部分或全部押金，分租户應在書面要求後三十(30)天內向分房東支付或向分房東提供信用證，以將押金恢復到原來的金額。如分地主轉讓其在租約中的權益，保證金須轉讓予承讓人，而分地主在轉讓日期後首次出現的事項上，將免除與保證金有關的任何進一步責任。在本分租協議終止後，分地主可以使用保證金來補救任何現有的和持續的分租人違約。如果全部或部分保證金在支付違約補救費用後仍然存在，剩餘金額應在本轉租協議到期或提前終止後六十(60)天內返還給轉租人。

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(b)分租客應向房東(或在分地主的書面指示下，房東應直接向房東支付固定的年度基本租金)，自生效日期(“租金開始日期”)之日起三十(30)天起，在到期分期付款月份的前一個月的第二十五(25)日(例如，6月份的基本租金分期付款應在5月25日支付)，金額如下所述。

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*租賃期可根據生效日期的確定進行調整，本合同雙方的意圖是，租金生效日期後的每個租賃期應為“租賃期”欄中規定的月數。

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(c)轉租人應負責向轉租房屋和任何外部轉租人標牌提供電力的所有電費，包括空調設備和其他暖通空調設備(“電費”)。電費應(1)自開工之日起計，(2)在租金到期的同時按月分期支付，(3)根據分租物業的分表和適用的公用事業提供商提供給分租户的發票計算。

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執行版本

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(d)除本轉租協議規定外，轉租人沒有義務向轉租業主支付租金、電費(如果不是直接支付給公用事業提供商)、運營費用和房地產税以外的任何金額。為免生疑問，分租户將無責任於分租協議有效期內支付任何應佔房地產税及營運開支增加的金額，該等款項須受租賃的第VIII條房地產税及第IX條的營運開支所管限。

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(e)分租户還應在提出書面請求後30天內向分房東支付與本合同項下分租户經營相關的任何實際應由分房東支付給房東的額外費用(例如，任何審查費、賠償金以及因分租户的盤後請求(定義見下文)而產生的任何費用)。分租人沒有義務支付任何費用，以取得業主同意的交易，本分租協議。

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(f)除緊接在上文(E)小節中規定的租金和電費外，所有租金應在沒有要求、沒有抵銷、反索賠或抵銷的情況下用立即可用的美國資金支付。支付租金和電費的義務應獨立於轉租業主在本合同項下的義務，並在本轉租協議終止後繼續存在。如果起租日期不在日曆月的第一天，則每月的租金和電費應按比例分攤。所有租金和電費應通過電子支付或根據以下指示以支票支付，或在分地主通過書面通知指定的其他地點或以書面通知的方式支付。

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檢查説明：

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*密碼箱地址欄中的地址只能在使用美國郵政服務時使用。

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**在申請未償還餘額時，身份不明的付款將被推遲。

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執行版本

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(a)在本轉租協議期限內，分租人應按照租賃條款、條件和規定，投保商業一般責任保險、人身損害保險、綜合汽車保險、建築商一切險以及房東合理要求的所有其他保險。分承租人應在每份此類保險單上指定分地主(以及房東要求並事先收到通知的其他實體)作為每份此類保險單的額外被保險人，並應根據租約的保險條款，在接管分租房屋之前向分地主提供證明上述承保範圍的保險證書。

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(b)不論損失或損壞是由於分業主或分租客、其代理人或僱員的疏忽或任何其他原因所致，分業主及分租客均特此免除及免除對方、其代理人及僱員對建築物內任何一處的不動產或動產的任何損失或損壞所負的責任，並放棄就該等損失或損壞提出的全部索償要求，惟該等損失或損壞是由當時有效的各自保單所實際承保的任何危險事件所引起或偶然發生者為限。每一方應盡商業上的合理努力，促使其保險承運人同意放棄對另一方的代位權。儘管有前述規定，除非前述一份或多份保險單明確允許此類解除或包含對承運人代位求償權的放棄，否則此類免除無效。保險承運人不同意放棄代位權的，受影響的一方應當及時通知對方。

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7.逾期付款。儘管有其他拖欠租金的補救辦法，但如果分房東在拖欠租金和/或電費的日期或之前沒有收到租金和/或電費，並且在書面通知後持續五(5)個工作日，則(I)該拖欠款項應按相當於12%(12%)的年利率計息，從到期日開始，一直持續到支付該拖欠款項之日的前一天，以及(Ii)作為對所發生的行政和其他費用的對價；(Ii)作為對所產生的行政費用和其他費用的對價，該拖欠款項應以年利率12%(12%)的利率計息，並持續到支付該拖欠款項之日的前一天；以及(Ii)作為對所發生的行政費用和其他費用的對價分租户應向分地主支付相當於500.00美元的滯納金，用於在任何十二(12)個月內支付第三(3)筆滯納金。分地主和分租客同意，這種滯納金是為了補償分地主因延遲付款而產生的額外行政費用和其他損害，而不是作為一種懲罰。分地主和分租客同意，分地主在這種情況下遭受的實際損害將是困難的，如果不是不可能確定的，而且這種遲交的費用是對該等費用和損害的合理估計。

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8.次地主的改進；次地主的改建；次地主的陳述。轉租人承認並同意，除本文所述外，它將按“原樣”租賃轉租物業，不提供任何形式的陳述或擔保。在轉租期內，可用的傢俱可供轉租人使用。分租人不對傢俱的任何損壞或丟失負責，並應在租期結束時將傢俱留在轉租房屋內，保持其當時的“原樣”狀態。分租人進一步確認並同意，在本分租協議期限內，其獨自負責維護、維修及/或更換分租物業內的任何空調處理裝置或其他暖通空調設備，並應在本分租協議期滿或提前終止後，將該等設備交付給處於良好及可操作狀態的分租業主。在本分租協議期滿或提前終止時，分租業主應自行負責保養、維修及/或更換位於分租物業內的任何空調處理裝置或其他暖通空調設備。據副地主所知，暖通空調系統運行狀況良好。除根據租約及本分租協議外，分租人不得對分租物業進行任何改建、修改或改善。全

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執行版本

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分租房屋的改建、裝飾、安裝、增建或改善應以良好、熟練和免留置權的方式進行，費用和費用由分租人承擔，並應遵守租約、本分租協議的所有條款和條件，以及/或與業主就任何該等改建給予任何同意有關的任何條件。在業主書面要求下，並在業主批准時交付，分租人所做的任何此類改建、裝飾、安裝、增加或改進應在本分租協議終止時由分租人拆除，並且分租人應修復因此而造成的任何損壞，費用和費用由分租人承擔。轉租人應自行承擔費用，在轉租協議期滿或提前終止時，將轉租房屋和任何標誌在基本相同的條件下歸還給轉租業主，但不包括合理損耗和意外損壞。轉租人應自行承擔費用，從轉租房屋中拆除所有傢俱、固定裝置和設備，並應根據租賃第14.27條，業主應自行承擔費用和費用，拆除任何線路(定義見租約)。為免生疑問，次承租人不負責拆除業主對房屋進行的改動(包括GT的初步工作)，這些改動構成了“超出標準的辦公設施改善”(如租約中對該詞語的定義)。

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子地主聲明並保證以下內容自本合同生效之日起真實無誤(並應視為自生效之日起重複)：

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(a)分地主是租約項下的租客，經業主同意後，有權與分租客訂立本分租協議。

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(b)本租約作為附件B是本租約的真實、正確和完整的副本，其效力和效力完全有效，除其中明確規定外，未作進一步修改、修改或補充。

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(c)次地主並無接獲任何通知，亦不實際知悉任何次地主或業主在本租約項下的任何違約行為。

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9.偶然性或徵用權。因火災或其他意外事故導致分租物業部分或全部損毀的影響，以及憑藉行使徵用權或以私人購買代替之方式將分租物業的全部或任何部分用作任何公共或準公共用途的效果，分別受第XII條“意外事故：租契的徵用權”所規限及管限。在不限制前述一般性的情況下，如果租賃根據上述任何一節終止，本分租協議應與之同時終止。

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10.轉讓和轉租。轉租人轉讓和/或轉租租賃物，受第六條規定的租賃物轉讓和轉租管轄。

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11.副地主。本分租協議中使用的術語“分地主”僅指有關時間的租約下的租户，因此，如果轉讓租約，轉讓人應隨即解除和解除本協議項下分地主的所有契諾、條件和協議，但該等契諾、條件和協議應對每一位繼承人具有約束力，直至其後轉讓為止。

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12.賠償。在放棄本轉租協議的代位權條款的前提下，轉租人應賠償、辯護(由轉租業主合理接受的法律顧問)，並使轉租業主、其直接和間接子公司和附屬公司及其各自的高級管理人員、董事、股東和員工(單獨和集體，

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執行版本

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(I)由於或直接與分租客(或分租客的高級職員、合夥人、僱員、代理人、客户)和/或與之直接相關的任何事故、損害賠償或傷害，分土地主賠償人可能招致或支付(包括但不限於房東)的一切索賠、損失、合理費用、損害、費用和責任，包括但不限於合理的律師費和支出(包括但不限於向房東支付)，並使他們免於或不受任何索賠、損失、合理費用、損害、費用和法律責任的損害，或支付(包括但不限於，向業主支付)的一切索賠、損失、合理費用、損害賠償、費用和法律責任，包括但不限於合理的律師費和支出(包括但不限於，支付給房東)。並在轉租處所或建築物之內、之上或其周圍發生(除非該等行為是由分地主的疏忽或故意不當行為所致)，並明示包括健身室；(Ii)分租客方面的任何失責；(Iii)分租客在本條例日期後在轉租處所內或對轉租處所進行的任何工作，除非是由分租業主進行的；(Iv)分租客及/或其高級人員、合夥人、僱員、代理人、顧客的任何疏忽或故意作為或不作為；及(Iv)分租客及/或其高級人員、合夥人、僱員、代理人、顧客的任何疏忽或故意作為或不作為在本分租協議期限之前、期間或之後，(V)分租户應分租户要求根據本分租協議第3條採取的行動，或(Vi)分租户在本分租協議到期或更早終止後在分租物業中的任何持有，包括因分租人持有該等租約而產生的關於整個租賃的任何該等責任，包括(V)分租户根據本分租協議第3節的要求採取的任何行動，或(Vi)分租户在本分租協議期滿或更早終止後持有的任何分租物業的任何法律責任。該義務不得解釋為否定、減少或以其他方式減少任何其他賠償權利或義務，否則將存在於轉租人和本節項下的賠償義務，並且不得以任何方式限制損害賠償的金額或類型。, 根據任何工人補償法、傷殘福利法或其他僱員福利法，由轉租人或為轉租人支付的補償或福利。在放棄本轉租協議中代位權條款的前提下，如果因轉租人有義務賠償轉租人的索賠而對轉租人提起訴訟或訴訟，轉租人在接到轉租人的通知後，應在轉租人的合理酌情權下抵制和抗辯該訴訟或訴訟，並聘請令轉租人滿意的律師。儘管有上述規定，分地主賠償人仍可聘請自己的律師參與或協助辯護任何涉及1,000,000美元或以上潛在責任的索賠、訴訟或訴訟，分租户應支付該律師的合理費用和支出。分租客應在提出要求後三十(30)個工作日內向分地主支付所有因本節規定而欠分地主的款項。本條款規定的分租人義務在本分租協議期滿後仍然有效。轉租人應賠償、辯護(由轉租人選擇法律顧問)並使轉租人免受所有損失、費用、損害、開支和責任，包括但不限於合理的律師費和支出，轉租人可能因本合同或本租約項下的任何違約或違約而招致或支付(包括但不限於向房東)任何損失、費用、損害、開支和責任。

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13.經紀人佣金。轉租人向轉租人表示，與此交易有關的唯一經紀人是代表轉租人的高緯物業美國公司(Cushman and Wakefield U.S.Inc.)和轉租人的佩裏·克雷(Perry CRE)(“經紀人”)。分地主將根據由分地主批准的單獨佣金協議的條款向經紀人支付或安排支付市場手續費佣金，佣金在雙方簽訂轉租合同時支付100%。次房東同意賠償次房客，並使次房客免受任何聲稱與次房東打交道的經紀人或代理人的索賠。轉租人同意賠償轉租人，並使轉租人不會因任何聲稱與轉租人(經紀人除外)打交道的經紀人或代理人的任何和所有索賠而受到傷害。

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14.分租協議的條件。本轉租協議明確地取決於房東對本協議擬進行的交易的書面同意，其形式應合理地令分地主和分租客滿意。次地主應在本合同生效日期後立即採取商業上合理的努力，以獲得業主的同意，並將建議

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執行版本

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如果分租户得到房東的同意，或者房東遞交了書面通知，表示拒絕同意本協議所述交易的請求。如果業主未在本轉租協議簽署和交付後四十五(45)天內提交業主同意，則分租户有權在不晚於本轉租協議簽署和交換後六十(60)天內行使(該時間至關重要)，但不能在得到業主同意後，通知轉租業主取消本轉租協議。(注：本轉租協議於本轉租協議簽署和交付後四十五(45)天內交付)，轉租人有權在不晚於本轉租協議簽署和交換後六十(60)天內行使，但不能在得到該業主同意後，通知轉租業主取消本轉租協議。一旦發出取消通知，本轉租協議即告終止，雙方將不再享有本協議項下的任何權利或義務，但分地主將立即退還分租户因本轉租協議向其支付的任何租金金額和保證金，但雙方在本協議第12條項下的義務在終止後仍繼續存在。

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15.通知。

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(a)根據本轉租協議條款需要或可能需要發出的任何通知應以書面形式發出，並應通過美國掛號信或掛號信、預付郵資、要求的回執、專人送貨或全國認可的隔夜航空快遞服務發送給本協議雙方，地址如下。除上述規定外，根據本第15條發出的任何通知也應通過以下提供的電子郵件進行電子傳輸。如果通過美國郵件遞送，應視為在實際收到通知後兩(2)個工作日發出通知，如果通過快遞服務遞送，則應視為在郵寄後一(1)個工作日發出通知。

​

​

(b)分地主和分租客同意在任何一方收到與租賃有關的通知或要求後，立即向對方提供該通知或要求。任何一方均有權在書面通知另一方後更改該地址。

​

(c)本租約中規定的發出通知、提出要求、履行任何行為、條件或契諾，或行使任何權利、補救措施或選擇權的期限已更改，以確定轉租人和分房東履行本轉租協議項下義務的最後期限，這些義務從租賃開始併入本轉租協議，每次延長或縮短一半，但在任何情況下至少兩(2)個營業日(視情況而定)，以便可以發出通知，要求

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執行版本

​

分地主或分租客(視屬何情況而定)在租契所載與此有關的期限內，或由任何分地主或分租客(視屬何情況而定)作出或履行的任何作為、條件或契諾，或行使本協議項下的任何權利、補救或選擇權(視屬何情況而定)，如需要通知，則自任何分地主或業主向分租客發出通知之日起計算(以較早者為準)。分租客和分地主在收到業主的通知、請求或要求後，應立即將與轉租房屋或其使用或佔用有關的所有材料通知、請求或要求的副本迅速交付給對方。

​

16.約束效應。本協議中包含的契諾、條件和協議對分地主和分租客以及他們各自的繼承人和受讓人具有約束力，並符合其利益。

​

17.治理法律。本轉租協議在馬薩諸塞州聯邦簽訂，其效力和解釋應根據該州的法律制定。

​

18.停車。分租業主將在分租協議期限內按業主收取的市價向分租人提供10個車位。

​

19.訪問盤後；實用程序。分租户理解並同意大樓的營業時間如下：每週一至週五上午8：00至下午6：00，週六上午8：00至下午1：00(“建築時間”)，租約中概述的節假日除外。如果轉租人希望在營業時間以外的時間使用轉租房屋的供暖、通風、照明和空調系統，轉租人應在要求的使用日期前不少於六十(60)小時向轉租業主遞交書面請求(“盤後請求”)。如果在不到(48)小時通知的情況下提出盤後請求，分房東應本着善意行事，以滿足該盤後請求。轉租人應在收到轉租人向轉租人提出的書面付款請求後十(10)天內，向轉租人支付因轉租人在下班後提出的要求而產生的所有合理的房東費用，該付款受本租約第7.4條建築服務的管轄。

​

20.放棄違約。分地主或分租客未能在違約或違約事件發生後立即宣佈違約或違約事件，或延遲採取與該違約或違約事件相關的任何行動，並不構成對該違約或違約事件的放棄，但分地主和分租客有權隨時宣佈違約或違約事件，並採取法律或本分租協議授權的行動。分地主在到期後接受任何租金或電費，或接受少於到期全額的任何租金或電費，不構成或解釋為放棄本協議項下的任何分地主權利和補救措施，也不能作為任何後續延遲或部分付款的藉口。

​

21.沒有房產。本轉租協議僅在轉租房東和轉租房客之間建立房東和租客的關係，任何產業不得轉讓給轉租房東。轉租人只有用益物權，不受徵收和出售的限制，除本合同規定外，轉租人不得全部或部分轉讓。

​

22.堅持住。如果轉租人在本轉租協議期滿或終止後仍然佔有，未經轉租業主或房東的書面同意，轉租人將成為承租人，且本轉租協議不得因法律的實施而續簽。在延期期間，本轉租協議的所有條款均有效，但本協議項下每月到期的租金除外。

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執行版本

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(包括電費)應相等於分地主因此而欠業主的金額，包括但不限於業主或任何其他方要求的任何損害賠償；但如果在租約期滿或提前終止後，分租客和分租房屋以外的部分房產的另一分租客或佔用人仍在該房產內，則分地主應公平分配分租客應支付的滯留租金，該另一方或該另一方和分租客應支付其租金。在本轉租協議中包含前一句話不應被解釋為轉租房東同意轉租。

​

23.關鍵時刻。在這份轉租協議中，時間至關重要。

​

24.雜七雜八的。如果任何市、州、縣或其他政府機構徵收或徵收任何税，轉租人應支付並承擔所有租金、銷售税和使用税以及其他類似税。該等款項應與支付租金或根據本協議應繳税款的其他款項同時支付。本轉租協議中引用的每個展品的內容都完全包含在本轉租協議中，如同在本轉租協議正文中所述一樣。本轉租協議包含雙方關於轉租房屋的完整協議，雙方之間的任何口頭或其他陳述、誘因、承諾或協議，如未在本協議中體現，均不具有任何效力或效果。若本分租協議的任何條款、契諾或條件或其適用於任何個人、實體或情況在任何程度上無效或不可強制執行，則本分租協議的其餘部分或該等條款、契諾或條件適用於那些可能被視為無效或不可強制執行的條款、契諾或條件以外的個人、實體或情況不應因此而受到影響，本分租協議的每個條款、契諾或條件應在法律規定的最大程度上有效和可強制執行。本分租協議的一份或多份草案的傳閲並不構成對轉租房屋的保留或將轉租房屋出租給轉租人的要約。在雙方簽署本轉租協議之前，雙方均不受本合同約束。

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25.副地主違約。轉租業主在任何情況下均不得違約履行本轉租協議項下的任何轉租業主義務，除非並直至轉租業主在轉租人向轉租業主發出書面通知後十(10)天內未能履行本轉租協議規定的貨幣義務(如有)，或在轉租人向轉租業主發出書面通知後三十(30)天內未能履行轉租協議項下的轉租業主的任何其他義務；但分租户在此承認並同意，在任何情況下，分地主都不會因房東未能履行租約項下的任何義務(包括但不限於第13.2條房東拖欠租約)而違約或承擔本租約項下的任何責任，或因房東未能履行租約下的任何義務(包括但不限於第13.2條房東違約)而承擔本協議項下的任何責任。如果在上述規定的適用治療期內，分地主違約未得到糾正，則分租户可以代表分地主並以此為費用(視情況而定)支付款項、進行工作或以其他方式履行分地主的契諾，但沒有義務這樣做。轉租人無權根據租約糾正房東違約。轉租業主同意在提交合理的證明文件後，向轉租人支付本轉租協議項下補救轉租業主違約所產生的實際費用、費用和開支。

​

26.在對應物中執行死刑。本協議可以一式兩份簽署，每份副本均應為正本，在各方簽署的一份或多份協議交付給所有權公司後，將共同構成一份完全簽署並具有約束力的合同。以傳真或便攜文檔格式(PDF)交換已簽署的簽字頁

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執行版本

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傳輸或其他電子方式(如DocuSign)應構成此類簽名頁的有效交付，並可在所有目的中替代原始簽名頁。

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[以下頁面上的簽名]

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執行版本

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茲證明，分地主及分租客已由其正式授權的高級職員簽署本轉租協議，並於上文第一次寫明的日期加蓋公司印章。

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次地主：

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均富律師事務所

由以下人員提供：

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姓名：馬克·麥克納米(Mark McNamee)

職務：國家董事管理局

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轉租户：

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Astria治療公司

由以下人員提供：

姓名：本·哈什巴格(Ben Harshbarger)

職務：首席法務官

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附件A

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轉租房屋

(附着圖形)

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附件B

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租約副本

(附上)

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房客：格蘭特

桑頓律師事務所

租賃

道富75號

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目錄

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i

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II

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三、

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四.

租賃

本文件為租約，日期為12月31日^ST該合同涉及位於馬薩諸塞州波士頓道富75號的大樓(“大樓”)內的空間。本文書雙方特此達成如下協議：

第一條基本規定

以下列出了基本數據，並在適當的情況下構成了以下列出的術語的定義。

房東：Brookfield Property 75 State Co.有限責任公司，特拉華州的一家有限責任公司。

房東原始地址：紐約維西街200號布魯克菲爾德金融地產公司3號世界金融中心C/o，郵編：10281-1021.

租户：均富律師事務所(Grant Thornton LLP)，伊利諾伊州有限責任合夥企業

承租人原始地址：均富集團1901 S.Myers Road，455，Oakbrook Terrace，Illinois 60181，收件人：拉塞爾·G·威曼，地址：拉塞爾·G·威曼，地址：均富律師事務所，175 West Jackson，Suite2000，芝加哥，伊利諾伊州芝加哥，60684-2687年，收件人：董事採購主管，複印件為均富律師事務所，175West Jackson，Suite2000，芝加哥，伊利諾伊州，60684-2687

基本租金：扣除額外租金後的基本租金如下：

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*須依據第3.1(A)節的規定予以減税。

起租日期：2013年7月1日。

附加租金：根據本租約的規定，承租人有義務向房東支付的所有費用和金額，包括但不限於升級費用。

開始日期：雙方簽署並交付本租約的日期，房東在交付條件下交付對房產的佔有(如第4.2(A)節所定義)。

房舍：商定為41,369平方英尺，包括本文件附件A-1所示樓面平面圖所示的大樓13層全部24,233平方英尺(“十三層房舍”)，以及本文件所附A-2樓層平面圖所示大樓14層17,136平方英尺的一部分(“十四層房舍”)。

許可用途：通常見於波士頓市區一流寫字樓的行政或專業商務辦公室，但具體不包括(I)醫療或牙科辦公室，(Ii)公用事業公司辦公室，(Iii)職業介紹所(不包括在營業場所內“不在街道上”經營的行政或專業獵頭公司)，(Iv)零售銀行或零售經紀辦事處，該等辦事處以所謂的“非公開”方式(即非委任方式)在處所內經營(但被點名租户或其繼任者的行政人員或僱員的辦事處，一般須獲準以預約形式向客户及客户提供金融服務、税務籌劃、會計及顧問服務，而非定期在非街道範圍內向公眾提供有關服務)；。(V)非牟利機構及(Vi)政府或半政府機構辦事處。

升級因素：同意為5.2%。

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2

本租期：自開始之日起至2024年7月31日止，除非按本合同規定提前終止或延長。

基本營業費用：截至2013年12月31日的日曆年的營業費用。

基税：截至2014年6月30日的税收年度最終評估的税款(定義見第8.1節)，可以減去適用於上述税收年度內的任何税收年度的任何減免額的比例。

消費物價指數：指由美國勞工部勞工統計局公佈的“消費物價指數(新系列)(基期1982 84=100)(波士頓-布羅克頓-納舒亞(CPI U)地區所有城市消費者的所有項目)”，如果該指數已停止使用，則指由勞工部或其他適用的政府當局公佈並適當調整的替代指數。如果消費物價指數被轉換為不同的標準參考基數或以其他方式修訂，應使用勞動統計局發佈的用於轉換消費物價指數的轉換系數、公式或表格來確定本文規定的參考消費物價指數的漲幅，如果該局不發佈，則使用Prentice Hall，Inc.或任何其他由房東合理選擇並經租户合理批准的類似統計信息的其他國家認可的發佈者發佈的轉換系數、公式或表格來確定。消費者物價指數停止發佈且無繼任者的，由房東合理指定其他指標。

保證金：無。

經紀人：Richards Barry Joyce&Partners，LLC和UGL Services Equis Operations Co.

代理人：Brookfield Financial Properties L.P.或房東不時指定的其他個人或實體。

破產法：如第13.1節所述。建築車庫：如第2.2(C)節所定義。

營業日：除星期六、星期日、元旦、馬丁·路德·金誕辰日、總統日、愛國者日、陣亡將士紀念日、邦克山日、獨立日、勞動節、哥倫布日、退伍軍人節、感恩節、聖誕節(以及週日的次日)以及聯邦和州政府均視為法定假日的其他日子外的所有日子。

租户違約：定義見第13.1節。

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3

環境條件：在建築物或物業上或附近處置、釋放或威脅釋放有害物質。

環境法：現在或以後頒佈的與環境或人類健康的任何方面有關的任何聯邦、州和/或地方法規、條例、附例、法規、規則和/或條例，包括但不限於《馬薩諸塞州總法》第21C章、第21D章和第21E章，以及馬薩諸塞州環境保護部頒佈的條例，《1980年綜合環境響應、補償和責任法》，《美國法典》第42編第9601條及其後，1976年《資源保護和恢復法》。“美國聯邦法典”第15編，第2061節及其後，“聯邦清潔水法”，第33美國法典，第1251節，以及“聯邦清潔空氣法”，第42美國法典，第7401節及以後。

升級費用：第8.1條和9.2條規定的數額。破產事件：如第13.1節所述。

不可抗力：集體或單獨的罷工或其他勞動麻煩、火災或其他傷亡、天災、政府對與國家或其他公共緊急狀態相關的優先事項或其他控制措施的搶佔或由此導致的燃料、供應或勞動力短缺，或任何其他原因，無論是相似的還是不同的，在任何情況下都超出了履行義務所需的一方的合理控制範圍。

危險材料：應指根據任何環境法定義、確定或識別為危險或有毒的每種元素、化合物、化學混合物、污染物、污染物、材料、廢物或其他物質，包括但不限於任何“油”、“危險材料”、“危險廢物”、“危險物質”或“化學物質或混合物”，如任何環境法中定義的上述術語(在引語中)所定義的那樣，包括但不限於任何“油”、“危險材料”、“危險廢物”、“危險物質”或“化學物質或混合物”。

初始責任保險：財產損失、人身傷害或死亡，每次事故(合併單次限額)$5,000,000。

法律：指任何聯邦、州或地方政府或準政府機構現有和未來的所有法規、法律、法規、法規、條例、命令、規則、附例、行政指導、要求、指令和行動，以及適用於該財產的任何種類或性質的其他法律要求(包括環境法和1990年美國殘疾人法，其可能不時被修訂(下稱“ADA”))，以及對上述任何內容的任何修訂、修改或變更。

運營費用：如第9.1節所述。運行年份：如第9.1節所述。

房產：建築及其所在的地塊(包括相鄰的人行道和廣場)。

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4

納税年度：如第8.1節所述。

税金：根據第8.1節確定。

承租人的平面圖：如第5.2節所述。

承租人的可拆卸財產：定義見第5.2節。

第二條

處所及附屬權利

房東特此在本租約期限內，根據下文規定的條款和條件，將房屋轉租和租賃給租户，租户在此接受房東提供的房產。

(a)承租人作為房屋的附屬者，擁有非專有的使用權利，並允許其被邀請者與其他人共同使用公共或公共大堂、走廊、樓梯(僅供緊急出口使用的消防樓梯除外)以及進入建築物所需的電梯和公共走道，如果任何樓層上的房產部分包括少於整個樓層的部分，則該樓層上的公共廁所、走廊和電梯大堂；但此類權利應始終受制於業主根據第14.7節不時制定的合理規則和規定，以及業主有權在符合本租約條款和條件的前提下，隨時指定和更改如此使用的區域和設施。承租人應與業主和其他有權獲得此項權利的人一樣，享有進入大樓、正壓送風系統區域和大樓內其他通道的電話/數據間、豎井和管道的非專有權，以便安裝線路(見第14.27節的定義)，並獲得房屋的電話/數據連接和服務，但須受業主合理指定和合理批准該等安裝和連接的位置以及業主關於進入和使用該等區域的合理規則和條例的約束，並須遵守業主關於進入和使用大樓內該等區域的合理規則和條例的規定。在此前提下，承租人應享有與業主和其他有權進入和使用大樓內的其他通道一樣的非專有權利，以安裝線路(如第14.27節所定義)，並獲得房屋的電話/數據連接和服務。

(b)處所的天花板、樓面、圍牆及外窗(每扇窗的內表面除外)，以及處所內用作豎井、煙囱、喉管、導管、通風室、管道、電力或其他公用設施、洗滌盆或其他建築物設施的任何空間，均屬例外情況，但處所的入口是其中的一部分。業主有權在處所內放置(但須將對租客使用處所的幹擾減至最低)室內防雨窗、防曬裝置、公用設施線、設備、煙囱、喉管、導管、導管等。如租客須在處所內安裝任何懸掛的天花板或牆壁，租客須按業主的要求，在處所內安裝和維修適當的進入板，以便進入天花板之上或牆內或牆後的任何設施。業主同意盡合理努力避免在任何懸掛的天花板上方的正壓送風系統區域安裝或維護任何新的含有液體的管道或管道。

(c)根據本第2.2(C)節的規定，業主應在無保留、非排他性的基礎上向租户提供大樓內停車場(“大樓車庫”)最多二十五(25)個月的停車通行證。停車場

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5

本協議授予的特權僅供承租人的僱員和房屋的其他租户、承租人的承包商、代理人和受邀者使用，不得轉讓(房東根據本合同第6.1節的適用條款允許或同意的受讓人或分租户除外)。租户應按大廈現行市場租金(不包括租户優惠套餐所包括的折扣)支付大廈內不時生效的該等泊車位的租金(不包括租户優惠套餐內的折扣)，非預留停車證的月租目前為每張停車證每月490元，並可根據本租約的條款在合約期內不時增加。在任何情況下，向租户收取的停車費不得超過在建築車庫向公眾收取的月費。從2014年4月1日起及之後，租户有權在至少提前一(1)個月的事先書面通知下，隨時將其停車通行證讓給房東。如果租户在租期內放棄任何停車通行證，業主將沒有進一步的義務向租户提供放棄的停車通行證，業主根據本租約向租户提供的停車通行證的數量將減去租户已經放棄的停車通行證的數量，租户為該等放棄的停車通行證支付每月停車費的義務將在該等放棄的生效日期終止。如果截至2014年4月1日，租户未能訂購所有二十五(25)張停車證, 那麼房東只需要向租户(租户只有義務支付)提供租户在該日期正在使用的停車通行證的數量。業主已與某實體簽訂了樓房管理協議或租賃協議(“樓房運營商”)。根據建築物車庫內業主控制的停車證的供應情況以及業主對未來租户停車權的預期需求，業主同意盡合理努力滿足租户的要求，重新認購租户在租期內放棄的原有二十五(25)張停車證中的任何一張。業主有權要求租户就其停車證直接與建築車庫經營者簽訂合理的停車協議，並向建築車庫經營者支付根據本條例規定的月費，業主僅在業主嚴重疏忽的情況下，對因建築車庫經營者的行為或不作為而引起的索賠不承擔任何責任。雙方理解並同意，在合同期限內，建築車庫操作員的身份可能會不時改變。與此相關，租客與建築物車庫營運者之間訂立的任何停車位租約或協議，均可由該建築物車庫營運者自由轉讓給其任何繼承人。業主或建築車庫經營者有權不時頒佈有關建築車庫、任何停車證及其使用的合理規則和規定，包括但不限於控制進出各種停車區的交通流量的規則和規定。, 停車的角度和方向等等。業主或建築車庫經營者有權不時合理地指定建築車庫內租户可以使用的某些區域和空間，以及禁止使用的某些區域和空間，只要這些限制不會實質性地減少租户在本租約下的停車權。承租人應遵守並促使其員工遵守所有該等規章制度以及對其進行的所有合理補充和修訂，只要這些補充和修訂不會大幅增加承租人在本租賃項下的義務或大幅減少承租人在本租賃項下的停車權。業主保留在業主或樓房操作員認為合適的情況下更改樓房的權利，在這種情況下，業主保留更改樓房的權利，包括減少樓房的面積；前提是不會對樓房造成實質性的不利影響。

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6

租客在第2.2(C)條下的泊車權。在任何情況下，承租人不得將其在本合同項下關於使用此類停車證的權利轉讓給任何第三方，除非與按照第六條的規定進行的本租約或分租有關。業主不對(I)在建築車庫內丟失或被盜的金錢、珠寶、汽車或其他個人財產負責，無論這種丟失或盜竊是在建築車庫或其中的其他區域被鎖上或以其他方式固定時發生的，或者(Ii)對使用建築車庫或建築車庫的人造成的任何損失、傷害或損害負責。使用樓房車庫的風險由承租人及其員工承擔。業主和樓房車庫運營商有權暫時關閉樓房車庫或其中的某些區域，以便對樓房車庫進行必要的維修、維護和改進，業主同意採取合理措施將任何此類臨時關閉的時間降至最短。如果租户在營業日因樓房意外事故或其他關閉而被拒絕使用樓房內的任何停車證，租户將在該營業日獲得月度停車費的抵免。建築車庫營運者可選擇提供泊車卡或鑰匙以控制進入建築車庫的通道，而在此情況下，業主或建築車庫營運者須為租客根據本條例免費認購的每張泊車通行證提供一張卡或鑰匙，但建築車庫營運者有權要求租客或其僱員就任何遺失或損壞的卡或鑰匙支付合理費用。

(a)房東和租客特此承認，租客是該日期為2009年4月27日的分租契的分租人，受2011年12月1日的轉讓、假設和同意的影響，租客作為分租人，與RiverSource Investments，LLC和ameripriseFinancial，Inc.(及其繼承人和/或受讓人，“商業街轉租人”)於2012年4月19日簽訂的轉租同意書(統稱為“商業街轉租”)，共同和各別作為分地主，管轄^ST於二零零九年五月二十一日承租人、高街分租人與馬薩諸塞州高街125號高街125號(“總出租人”)之間的若干分租同意書所影響。高街分租契受制於總出租人與高街分租人於二零零七年八月七日訂立之若干租契(“總租契”)，而該等租契是就21日由18,166平方英尺可租單位組成之若干物業訂立的。^ST馬薩諸塞州波士頓高街125號大樓的一層。承租人向業主陳述並保證，截至本租約日期，(I)承租人已向業主交付一份真實、正確和完整的高街轉租文件副本，並同意轉租(“轉租文件”)和主租契，(Ii)轉租文件和主租契完全有效，截至本租約日期未被終止、撤銷、撤銷、修訂或修改，(Iii)高街轉租租約於3月31日期滿；(Ii)截至本租約日期，高街轉租文件和主租契完全有效，且未被終止、撤銷、撤銷、修訂或修改，(Iii)高街轉租租約於3月31日到期。於二零一八年(“高街期滿日期”)及(Iv)租户並無轉讓高街物業之全部或任何部分之分租或分租。

(b)在符合本第2.3節的條款和條件的前提下，並在轉讓選舉通知交付之日(如下定義)和高街轉讓日(如下定義)的條件下：(Y)本租約完全有效且尚未終止，以及(Z)承租人尚未將

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7

於高街轉讓日期(定義見下文)起，承租人有權將高街分租下承租人作為分租人的所有權利、所有權及權益轉讓予業主或業主指定人(“高街轉讓選擇權”)，惟租客不得轉讓予業主，而業主亦無義務承擔高街分租條款第25條下的租客責任。承租人亦應將承租人於本租約簽訂之日在高街物業內對分租契約第22節所指傢俱及承租人所有其他傢俱(統稱“已交出傢俱”)的所有權利、所有權及權益轉讓予業主，而不受任何留置權、索償、索償及產權負擔的影響。租户應於二零一三年六月三十日(“轉讓選擇權到期日”)或之前，由租客向業主發出書面通知(以下稱為“轉讓選擇通知”)，行使高街轉讓選擇權(如有)，該通知對發出轉讓選擇通知是絕對必要的。於轉讓選擇權期滿日期前，承租人可(但業主無義務)推銷高街物業，為高街物業尋找分租人或受讓人及/或與高街分租人磋商，使高街分租人行使主租契項下的提前終止選擇權。承租人應在高街分租期內的任何時候，完全有效地維持和生效金額為139美元的信用證(定義見高街分租期第25條)。, 200.00若承租人違反其在高街分租契(“高街信用證”)項下維持十足效力的信用證(“高街信用證”)的義務，包括任何續期、延期或更換高街分租契項下的信用證的義務，則該等違反行為將構成本租約項下承租人的即時違約。房東同意退還或貸記租户每年為維護商業街信用證而發生的費用的50%(50%)。

(c)如果承租人及時行使商業街轉讓選擇權，承租人應盡合理努力，由承租人自費取得承租人、商業街分租人和總出租人簽署的書面同意協議，其形式為附件M或業主合理接受的其他形式(“商業街同意”)，並完全籤立，包括商業街分租契和主租契所要求的任何其他同意和批准的正本，任何附屬商業街租約或分租文件，包括任何從屬、不受幹擾和授權並根據適用法律將高街轉租轉讓給業主(“其他轉讓審批”)，所有轉讓的形式和實質均為業主合理接受。如果承租人未能在轉讓選擇權到期日之前交付(或未能及時交付)轉讓選擇通知，則不會構成本租約項下的違約，但第2.3節的規定無效，不再具有任何效力或效力，業主不應被要求接受高街分租的轉讓。

(d)業主不應被要求接受租客對高街分租的轉讓，除非和直到較晚的日期(該較晚的日期，“高街轉租日期”)發生：(I)2014年1月1日，(Ii)租客在退還的情況下完全騰出高街房產並將其管有交還業主之日；(Iii)租客向業主交付作為附件N所附形式的轉讓和接管協議正本(由租客籤立為附件N)的日期；以及(Iii)租客將轉租協議的正本交付給業主的日期，該轉租協議由租客籤立，作為附件N。及(Iv)租客、高街分租人及總出租人向業主交付由租客、高街分租人及總出租人所籤立的高街同意書正本的日期

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8

以及任何其他的轉讓批准。退還條件“是指在高街租期結束時，高街物業空置、掃帚乾淨、沒有任何財產或雜物、不受任何其他各方的任何使用權或佔用權的任何權利或要求，以及在其他情況下，按照高街分租契為高街物業的太陽承租人所要求的條件，包括但不限於承租人履行高街分租契約下要求拆除承租人的貿易固定裝置、設備和其他個人財產的任何義務，以及修復任何損壞或受影響的地區的情況下，高街物業的交還條件應包括但不限於：租户根據高街分租契約履行的任何義務，要求拆除租户的貿易固定裝置、設備和其他個人財產，以及修復高街物業的任何損壞或受影響的地區。承租人特此聲明並向業主保證，承租人未收到高街分租人或總出租人的任何通知，要求承租人在高街分租期滿或提前終止時拆除任何更改、改善或安裝(包括電線或電纜)。業主將盡合理努力將高街物業出租給已交還傢俱的新租户，然而，高街物業的全部或部分新租户要求業主在交付高街物業之前拆除傢俱，那麼租户應在收到發票後三十(30)天內向業主支付自付費用的50%，用於拆除和處置該等交還的傢俱。

(e)自高街轉讓日起及之後，本租約項下承租人應支付的每月基本租金應增加相當於每月攤銷(在截至2024年7月31日的初始期限的剩餘時間內以直線方式計算，並按高街適用利率(見下文定義)計算的利息)，相當於“固定租金”、“轉租人繳税”、“轉租人經營性支付”、“轉租人保險支付”、“電費附加租金”及任何其他費用總額的50%(50%)的每月攤銷金額。自高街轉讓日起至高街期滿日止的期間內，承租人根據高街分租契應支付的租金(“租户在高街剩餘租金義務中所佔的份額”)。租户在高街剩餘租金義務中的份額“一詞不包括租户在高街轉租之日起至高街期滿期間根據高街分租契支付的任何滯納金、利息、賠償金額或其他款項(包括停車費)，但總”固定租金“、”轉租人税款“、”轉租人經營費“、”轉租人保險金“、”電費附加租金“和任何”冷凝器水費“均應由租户根據高街分租契支付的費用總額、利息、賠償金額或其他款項(包括停車費)計算在內，但不包括總的”固定租金“、”分租户税金“、”分租户經營費“、”分租户保險金“和”電費附加租金“。就本第2.3節而言，“商業街適用利率”應指4%，但如果在初始任期內，美國銀行、國民協會或其後續銀行在其總部不時公開宣佈的最優惠利率(“最優惠利率”)超過3.25%的基準利率，則商業街適用利率應調整為當時有效的最優惠利率加0.75%，但在任何情況下不得超過6%。如果在2024年7月31日之前, 本租約因租户違約而終止，租客在剩餘的高街租金義務中的份額(如果有)應立即增加到總固定租金的100%，以及業主(作為租户的受讓人)在任何時候根據高街轉租支付或應支付的額外租金，連同高街適用利率的利息，並立即成為到期並應作為本租約的基本租金支付的1，但房東應將淨收益貸記在本租約第2.3節項下的租客義務中，如果業主從高街物業的任何租賃或轉租中收取的費用，扣除與該等租賃或轉租有關的所有費用後，包括但不限於經紀佣金、法律費用、律師費、廣告費、改裝費和

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準備出租高街物業的費用。僅作為前述例子，附件中的附件O列出了租户在支付給業主的剩餘高街租金義務中所佔份額的計算方式的一個例子。

(f)承租人應根據向承租人或業主收取的“固定租金”、“分租户税款”、“分租人經營費”、“分租人保險金”、“電費附加租金”、任何“冷凝器水費”以及向承租人或業主收取的停車費(視具體情況而定)，按租户在高街剩餘租金義務中的份額，以及作為承租人根據本租約支付的基本租金的一部分，向業主支付估計的月租金。於高街分租下的高街轉讓日期，以及自業主根據第2.3(E)條以書面形式通知租客租户估計每月付款之日起有效的高街適用利率。每月支付給業主的金額應足以在每個歷年結束前向業主提供一筆相當於房東在每個歷年中不時估計的租客所需支付的款項，因為租客在該歷年剩餘的高街租金義務中所佔的份額。在每個歷年結束後，業主應儘快向租户提交一份關於租户應承擔的剩餘高街租金義務的合理詳細賬目(“房東對帳單”)，以及下一歷年租户每月應支付的租户應承擔的剩餘高街租金義務的估計數。根據房東調節聲明，如果租客因租客在高街租金義務中所佔份額而為該歷年支付的估計款項，超過了租客在該歷年所需支付的款項，只要租客當時沒有在本租約下違約，房東應, 任何多付的款項可抵銷租客隨後就基本租金承擔的租金義務，但條件是，如果該歷年因此而多付的款項超過因租客在該歷年剩餘高街租金義務中所佔份額而估計的付款(如有)，則租客應在房東調節書交付後三十(30)天內向房東支付該等款項。

(g)承租人有義務向業主支付剩餘高街租金中承租人應承擔的部分，構成本租約項下到期和應付的基本租金，如果承租人未能及時向房東支付，房東在本租約項下享有與超過適用寬限期(如有)未支付基本租金的同等權利和補救措施。自本租約簽訂之日起及之後，未經業主事先書面同意，承租人不得修改或修訂高街分租契約，但業主同意對高街分租契約作出任何修訂或修改而對業主、高街物業或作為高街分租契約受讓人的業主的任何權利或義務造成不利影響，則業主有全權及絕對酌情權決定是否同意修改或修改高街分租契約，而該等修改或修改會對業主、高街物業或作為高街分租契約下受讓人的業主的任何權利或義務造成不利影響，則承租人不得在未經業主事先書面同意的情況下修改或修改高街分租契約。上述規定不限制租户(未經業主同意)終止高街轉租的權利，只要租户沒有行使高街轉讓選擇權。

(h)自高街轉讓日期起及之後，業主或其指定人有權轉讓高街分租契約或分租高街物業的全部或任何部分，而無須徵得租客同意或批准，或向租客發出通知。租客在高街剩餘租金中所佔的份額

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房東或其指定人不得因房東或其指定人轉讓高街物業的高街轉租或轉租而以任何方式調整、貸記或減少租客根據第2.3(E)條應支付的義務，房東有權保留從該轉讓或轉租中獲得的任何收入的100%，而不向租户補償。

(i)承租人同意就因以下原因或與以下事項相關的任何和所有索賠、要求、責任、費用和開支(包括合理的律師費和支出)、損害或損失(包括租金收入損失)進行辯護、賠償並使業主不受損害：(I)承租人或由承租人、通過承租人或承租人提出索賠的任何一方(不包括房東或業主的任何分租客、受讓人或其各自的任何合夥人、成員、負責人、董事、高級職員)在高街轉租下的任何違約行為；或與此相關的任何索賠、要求、責任、費用和開支(包括合理的律師費和支出)、損害或損失(包括租金收入的損失)。(Ii)租客或通過租客、通過租客或租客之下提出索賠的任何一方(不包括業主或業主的任何分租客、承讓人或其各自的合夥人、成員、負責人、董事、高級管理人員、代理人、僱員、持牌人或承包商)的任何作為、不作為、疏忽或故意不當行為，從而導致向業主提出任何索賠。房東同意就因(Y)房東或由房東、通過房東或在房東之下提出索賠的任何一方(包括但不限於房東的分租客、受讓人或其各自的合夥人、成員、負責人、董事、高級職員、高級職員、代理人、僱員)在高街轉租下的任何違約而引起的或與之相關的任何索賠、要求、責任、成本和開支(包括合理的律師費和支出)、損害或損失進行辯護、賠償並使租户不受任何索賠、索償要求、法律責任、成本和開支(包括合理的律師費和支出)、損害或損失所引起的或與之相關的任何索賠、要求、責任、費用和費用(包括合理的律師費和支出)、損害或損失。(Z)業主、由業主、通過業主或在業主之下提出索賠的任何一方(包括但不限於業主的分租户、受讓人或其各自的任何合夥人、成員、負責人、董事、高級管理人員、代理人、僱員)的任何作為、不作為、疏忽或故意不當行為(包括但不限於，業主的分租户、受讓人或其各自的任何合夥人、成員、負責人、董事、高級職員、代理人、僱員), 持牌人或承建商)在高街轉讓日期當日及之後發生，並導致向租户提出任何索償。

第三條基本租金

3.1付款

(a)除本租約另有規定外，承租人同意自起租之日起向房東或按房東指示支付基本租金，不得抵扣、減免(本租約另有明文規定者除外)、扣除或索要基本租金。儘管有上述規定，且只要且僅在解除租户期間(定義見下文)內任何時間不存在或發生租户違約的情況下，本租約項下應付的基本租金及提升收費將於租金生效日期起至二零一四年三月三十一日止期間(“解除期間”)減收。上述租金減免只適用於及影響根據本租契就該物業而到期的基本租金及逐步增加的費用，租户有責任支付根據本租契自生效日期起及之後就該物業而累積及到期的電費及所有其他額外租金，而上述租金減免只適用於及影響根據本租契就該物業而到期的基本租金及應收費用，而租户則有責任支付根據本租契自生效日期起及之後就該物業而累積及到期的所有其他額外租金。如果在解除租賃期內的任何時間發生本租約項下的租户違約，租户根據本條款第3.1(A)條在解除租賃期內減免基本租金的權利將被暫停，直到租户糾正該違約為止。如果本租約在解除期間因租户違約而終止，則任何和所有基本租金和任何升級

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根據本第3.l(A)節規定，在租户違約前已減少的費用(如果有)應立即到期並支付。房東和租客同意，租户在本租約項下或與本租約相關的所有應付金額，無論是否標有基本租金、升級費用、附加費或其他，均應視為本租約在所有目的下保留的租金，包括但不限於根據破產法頒佈的規定，以及進一步但不限於第502(B)條。

(b)基本租金和定期定期支付的額外租金應在本租賃期內每個日曆月的第一天按月平均預付，要麼根據本3.1節(C)段的電匯指示將立即可用的聯邦資金電匯到房東的賬户，要麼通過向波士頓或紐約結算所協會成員銀行開出的有效和充足的支票(需託收)寄往(或根據業主根據本租約向租户交付的其他書面指示，在本租約項下該等付款到期日期前至少三十(30)天，無需通知或要求，且除本租約另有規定外，不得抵銷或反索償。本租約項下到期的所有其他款項應在房東的原始地址或房東不時向租户發出至少三十(30)天書面通知後指定的其他地點支付給房東。房東和租客同意，租户在本租約項下或與本租約相關的所有應付金額，無論是否標有基本租金、升級費用、附加費或其他，均應視為本租約在所有目的下保留的租金，包括但不限於根據破產法頒佈的規定，以及進一步但不限於第502(B)條。任何部分月份的基本租金應按日按比例計算，如果基本租金是在日曆月的第一天以外的某一天開始計算的, 承租人應向房東支付的第一筆款項應在基本租金開始之日支付，並應相當於基本租金開始部分月份的每月基本租金分期付款的比例部分。

(c)業主關於支付基本租金和額外租金的電匯指示現列明如下：

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(d)業主支付基本租金和額外租金的鎖箱地址如下：

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第四條

開始日期、租金開始日期及條件

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4.1開始日期及租金開始日期

開工日期如本租約第1.2節所述。

除本租約第4.2節明確規定外，承租人承認並同意房東沒有義務對房屋或大樓進行任何改善，為承租人的入住做好準備。開工日期發生後，房東和租客同意立即簽署開工日期函，格式如附件H所示，以確認開工日期。未能履行該信函不應影響根據本租賃條款確定的開工日期。

4.2處所的狀況

(a)除本租約另有明文規定外，房屋由租户按本租約日期的現有條件出租，沒有業主的陳述或擔保，承租人特此同意，房東沒有義務提供、提供或供應任何工作、勞務、服務、材料、固定裝置、設備或裝修，使房屋適合租户居住，但房東應將房屋的佔有權交付給空置、掃帚清潔的租户，不受所有財產、租户或居住者的影響，以及房東的房屋工程(房東應自費執行(I)本合同附件K所述工程(“房東房屋工程”)和(Ii)房東基地建築工程(如下所述)，費用由房東自理。(2)房東應自負費用：(I)本合同附件K所述工程(“房東房屋工程”)；(Ii)房東基地建築工程(見下文定義)。房東同意以良好、熟練的方式和使用建築標準材料來完成房東的房屋工程。

(b)房東將盡商業上合理的努力，在2013年1月31日將房產交付給處於交付狀態的租户，包括房東的房產工程基本完成，但因租户延誤(定義如下)和不可抗力(如此延長的“目標開工日期”)造成的延誤。儘管如上所述，如果業主未能在目標開工日期(可延長)或之前將物業交付給租户，業主不會因此而對租户承擔任何責任，未能在目標開工日期向租户交出所有權，不會以任何方式影響本租約的有效性或承租人在本租約項下的義務，除非下文第4.2(C)節明確規定，否則不會引起租户的任何損害索賠或解除1ss10N的索賠。

(c)如果房東沒有在目標開工日期(“第一個出廠日期”)後十四(14)天內(“第一個出廠日期”)將房屋的佔有權交付給房東房屋工程基本完工的租客，但由於租户延誤和/或不可抗力造成的任何延誤而將該第一個出廠日期逐日推遲一天，則租户有權獲得相當於第一個出廠日期之後的每一天一天基本租金的抵免，直至開工日期發生之日或第二個出廠日期中較早的一天，兩者中的日期以較早者為準，則承租人有權獲得相當於第一個開工日期或第二個出廠日期(以開工日期或第二個出廠日期中較早者為準)之後的每一天基本租金的積分如果房東沒有在目標開工日期(“第二個外出日期”)後九十(90)天內將房產的佔有權交付給租客，房東的房產工程基本完成，其他情況下仍處於良好狀態，以每天為限

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如果由於租户延誤和/或不可抗力導致的任何延誤而推遲該第二個外部日期，則承租人有權選擇(I)在第二個外部日期(與租户發出該通知相關的關鍵時間)之後十(10)天內向業主交付書面通知，以選擇(I)在第二個外部日期之後至開始日期為止的每一天收取相當於兩天基本租金的抵免，或(Ii)終止本租約，或選擇(I)在第二個外部日期之後至開始日期為止的每一天收取相當於兩天基本租金的信用額度，或(Ii)終止本租約，其中包括：(I)在第二個外部日期之後至開始日期為止的每一天收取相當於兩天基本租金的抵免；或(Ii)終止本租約。如果承租人未能在該十天期限內作出選擇，承租人應被視為已根據前述第(I)條選擇接受額外積分。如果租户選擇終止本租約，則本租約應在租户發出終止通知後三十(30)天終止，但如果房東在收到終止通知後三十(30)天內按本租約規定的條件將房產交付給租客，則該終止通知無效，沒有進一步的效力或效力，本租約將繼續完全有效(但承租人應獲得基本租金的替代抵免，包括第二個外部日期後每天相當於兩天基本租金的抵免)。上述租金抵免和/或終止權是房東未能在第一個外部日期或第二個外部日期(視情況而定)導致開始日期發生時，承租人在法律上、衡平法上或其他方面的唯一和排他性的補救措施。

(d)承租人確認並同意，根據業主根據第4.2(A)條和第5.5條規定的規定，在業主履行業主房屋工程和業主基地建築工程以及業主的其他義務的情況下，承租人已檢查了房屋和建築物的公共區域，並認為它們符合允許的用途。就本租約而言，業主房屋工程應被視為“基本完成”或“基本完成”，條件是：(I)業主房屋工程已完成，但根據良好施工慣例，這些小細節或調整和小項目應在承租人的初步工作(如下所定義)(“業主清單項目”)完成之後或同時進行，且該等未完成項目不得妨礙或延誤承租人的初步工作或租户對房屋的入住率；(以及())在下列情況下，業主的房屋工程應視為“基本完成”或“基本完成”，但根據良好的施工慣例，這些小細節或調整和小項目應與承租人的初步工作(如下所定義)同時進行，且此類未完成項目不得妨礙或延誤承租人的初步工作或租户對房屋的佔用情況。波士頓城市檢查服務部關於房東房屋工程竣工的文件或其他許可(如果適用)(但如果房東未能獲得政府批准是由於租户的行為、疏忽或過錯造成的，則視為放棄上述要求)。在收到租户的書面請求後，房東將向租户提供房東房屋工程的任何政府批准或簽章的複印件。業主應在開工日期後，在合理可行的情況下儘快完成業主清單項目, 受制於租户向房東提供合理和及時的進入房屋適用部分的權利，以及因租户延誤和/或不可抗力而造成的延誤。除非租户在第4.2(H)節規定的四十五(45)天期限內書面通知房東，説明房東的房屋工程尚未實質完成的方面，否則房客應被視為已接受房東的房屋工程，但必須完成房東的清單項目。就本租約而言，“承租人延誤”是指在本租約之日之後，業主的房舍工程或業主基地建築工程的設計、批准或實施過程中出現的任何延誤，只要該延誤是由任何行為造成的，或者在根據本租約有義務採取行動的情況下，是指承租人或承租人的承包商、建築師、工程師或其他任何人沒有采取行動。

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由承租人或代表承租人從事與承租人的初步工作相關的工作，包括但不限於，因滿足承租人提出的任何日程安排請求而導致的延誤，因承租人未能向業主或業主的僱員、代理人或承包商提供進入物業任何部分的必要許可而導致的延誤，或因承租人的任何承包商在物業內執行任何工作而造成的任何延誤。業主的房屋工程應被視為在業主房屋工程基本完成之日起基本完成，如果不是房東在行使其誠信商業判斷時合理確定的任何此類租户延誤，則應視為業主房屋工程基本完成。

(e)業主應在14日對公共走廊、電梯大堂和公共區域衞生間進行升級改造使用建築標準材料的建築樓層，類似於18號樓最近建造的公共區域走廊和洗手間建築樓層(“業主基地建築工程”)。業主同意在簽訂和交付本租約並收到所有相關許可後，努力進行業主基地建設工程，業主將盡商業上合理的努力，在開工日期後(Y)六十(60)天和(Z)2013年4月30日較晚的日期或之前基本完成業主基地建設工程，但因租户延誤(定義見下文)和不可抗力(如此延長的“基地建築工程完工日期”)而造成的延誤，房東將盡最大努力在該日或之前基本完成業主基地建設工程(Y)60(60)天或(Z)2013年4月30日(Z)，但不得因租户延誤(定義見下文)和不可抗力(如此延長的“基地建築工程完工日期”)而延遲。業主基地建設工作應以良好和熟練的方式進行，並符合適用的法律。儘管如上所述，在以下情況下，就本租約而言，業主基地建築工程應被視為基本完成：(I)業主基地建築工程已完成，但只有根據良好施工慣例應在業主基地建築工程或租户初步工程完成後才能進行的小細節或調整和小項目(“基礎建築清單項目”)不能完成，且該等不完整項目不妨礙或延遲承租人合法佔用物業的權利，也不會妨礙承租人使用物業；以及波士頓監督服務部關於業主基地建設工程竣工的文件或其他許可(如果適用)(但如果業主因租户的行為、疏忽或過錯而未能獲得政府批准，則視為放棄上述要求)。業主應在合理可行的情況下儘快完成基地建築清單項目, 因租户延誤和/或不可抗力造成的延誤。如果由於租户延誤和/或不可抗力造成的延誤，房東未能在基礎建築工程竣工日或之前完成業主基礎建築工程，則租户有權在該日期之後的每一天獲得相當於半天基本租金的信用額度，直至業主基礎建築工程基本完工。

(f)如果租户不能獲得或延遲獲得任何建築許可證或租户初期工作的批准，或僅由於任何房東的房舍工程、房東的基地建築工程、大樓的任何公共區域、大樓的結構構件或為大樓服務的基礎建築系統不符合適用法律，並且不是由於租户的初期工作的執行而引發的，房東應負責補救此類違規行為，費用由房東承擔(且不包括費用)。

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(g)承租人確認並同意承租人已簽訂本租約，並同意接受對房屋的佔有並履行承租人在本租約項下的義務，並明知承租人將在承租人進行初始工作期間進行業主基地建築工程，而業主基地建築工程的實施可能會導致噪音、灰塵和其他幹擾。承租人特此同意，其支付本租約項下所有基本租金、升級費用和額外租金的義務不應因開工日期後業主基地建築工程的實施而減少、減少或影響，承租人也無權要求推定驅逐，或終止本租約，或以其他方式就業主基地建築工程在開工日期後以及就走廊完工工程全面和及時履行其在本租約項下的義務提出抗辯，而對於走廊完工工程，承租人沒有任何權利要求推定驅逐、終止本租約或以其他方式抗辯因業主基地建築工程在開工日期後的履行而全面和及時履行其在本租約項下的義務，而對於走廊竣工工程，承租人沒有任何權利要求進行推定驅逐、終止本租約或以其他方式抗辯房東和租客應當合理配合，協調房東基地建設工程和租客前期工作的執行，但這種合理的努力不應要求房東支付盤後或加班費或額外費用來執行該房東基地建設工程。(二)業主和租客應合理配合，協調業主基地建設工程和租客初期工作，但這種合理努力不應要求業主支付盤後或加班費或溢價。

(h)除非承租人在房東基本完成基地建築工程之日起四十五(45)天內以書面形式通知業主，否則承租人接管房屋開始營業應被視為業主接受並基本完成了業主基地建築工程，但業主有義務完成任何清單項目。

第五條
處所的使用

5.1許可使用

(a)承租人同意該處所只可供承租人使用及佔用作準許用途，不得作其他用途。

(b)承租人同意在本租賃期內遵守以下條款：

(I)承租人應按照業主根據第14.7節制定的合理規則和規定，安排將所有貨物運往或運離建築物和處所；

(Ii)承租人不得在處所的外部(包括門的內外表面和窗户的內部表面)或處所外的建築物任何部分放置任何標誌、標誌、告示或類似的東西。業主不會拒絕同意在物業的入口門和物業所在的任何部分樓層的電梯大廳內放置標誌或文字，只要該等標誌符合業主自行決定採用的建築標準，且租户已向業主提交放置在該等入口門上的標誌的平面圖或草圖(包括大小、顏色、材料、位置和附貼方法)，並且業主已批准該平面圖或草圖，則業主不得拒絕同意在該等入口門上放置該標誌或文字，且該等標誌或字樣必須符合業主自行決定採用的建築標準，並且房東已批准該平面圖或草圖。如果房東在大樓的主大廳提供了一個名錄，房東同意在該名錄上向租户提供其應佔的房源份額。不包括在本租約日期前簽訂的租約中的租户的任何簽字權(包括

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轉讓或更改其標牌的現有租約)，且僅當均富律師事務所或均富律師事務所的任何繼承人(“GT繼承人”)是本租約項下的承租人且滿足佔用條件(如第15.1條所定義)時，如果在租期內的任何時間，業主此後將大樓主廳的標示權(大堂目錄標牌除外)授予本合同附件L中所列的任何承租人的競爭對手，或任何該等競爭對手(“承租人競爭對手”)的任何利益繼承人(“承租人競爭對手”)，在向承租人授予此類標示權時，業主應授予承租人在該大樓大堂的可出租面積少於本租約下的承租人租約的任何權益繼承人；

(Iii)租客不得作出任何作為或進行任何行為，而該作為或行為可能導致任何令人厭惡的氣味或巨響，或對建築物內的任何一名或多於一名租客或其他人構成滋擾或威脅，或以其他方式幹擾該等租客或其他人的業務；及

(Iv)根據本租賃第7.2節、第4.2(A)節和第5.5節的規定，承租人在使用房產時應遵守所有適用的政府法律、規則和法規的要求，包括但不限於1990年的《美國殘疾人法》。

5.2租户的初始工作。

(a)自開工之日起，承租人應承擔第13層房屋的租賃改進(“承租人最初的13層”)，費用和費用由承租人自行承擔(以下規定的房東出資除外)。樓層工程“)和14樓的房舍(”租户的首個14樓面工程“)按照業主根據本第5.2節(B)款批准的平面圖和規格。租户的首字母13樓層工程和租户的最初14樓面工程在本租約中統稱為“承租人的初步工作”。承租人應按照本租約中有關承租人改建、增建和改善的計劃和規範以及所有其他規定，勤奮地承擔和開展承租人的初步工作，以便迅速基本完成承租人的初步工作。

(b)承租人應自行承擔費用，完成承租人初期工程的施工圖(“施工圖”)並提交業主審批，施工圖應包含建造和裝修房屋以及與此相關的工程所需的完整信息和尺寸，並符合本合同附件G(承租人的平面圖要求)的規定。在收到適用承租人初步工作的完整最終施工圖後十(10)個工作日內，業主應將該施工圖連同其反對意見、建議修改和/或批准(這裏建議的反對和建議修改稱為“房東修改”)退還給承租人，但如果房東以書面形式通知承租人(該通知可以電子方式發送)承租人的施工圖將被髮送給承租人，則該十(10)個工作日的期限應延長一段額外的合理期限(不超過額外的五(5)個工作日)。此後，承租人應修改施工圖以反映適用的更改，承租人應在十(10)個工作日內將修改後的施工圖提交給業主

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在收到房東的回覆後。業主應在收到後五(5)個工作日內批准或反對，和/或説明任何進一步的反對或提議的修改。首次提交和重新提交後，房東和租户同意在五(5)個工作日內提交修改後的提交或反對意見。房東批准適用承租人初步工作的施工圖後，承租人應立即提交申請，並努力申請發放建築許可證(以及所需的任何其他批准)，以完成承租人的初步工作。承租人應向房東提供所有與此類申請相關的書面意見、答覆、批准、不同意和/或其他信件的副本，並應以其他方式通知房東有關承租人建築許可證申請的處理情況。除業主批准的書面變更單(“變更單”)外，承租人不得偏離施工圖(極小的或非實質性的偏差和材料的微小替代)。承租人應負責支付完成承租人初步工作的任何和所有費用，但承租人根據本第5.2節有權獲得房東的貢獻(如下所述)的部分除外。所有承租人的初始工作應由業主批准的承包商和分包商完成, 這些批准不會被無理地扣留或拖延。執行承租人初始工作的所有承包商和分包商應財務狀況良好，並能夠迅速、及時地完成承租人初始工作中他們負責的部分。關於承租人或承租人承包商履行承租人的初步工作，承租人應遵守並應促使承租人承包商和所有分包商遵守本租約附件D(承租人工作要求)、附件E(承包商保險要求)、附件F(建築標準)和附件G(承租人平面圖要求)的規定，這些規定可能會不時修改。作為承租人初步工作的一部分，承租人應在房屋內的所有窗户上安裝建築標準百葉窗或業主合理批准的其他類型的百葉窗，包括mecco百葉窗，在本租約期間，承租人應負責維護、維修和更換房屋內的所有此類窗簾。

(c)考慮到承租人履行第5.2節規定的所有義務，在房屋內和房屋內執行租户的初步工作，並履行本租賃項下的所有財務和其他義務，並在本第5.2節條款的約束下，房東同意提供業主的貢獻，以補償承租人在本條款允許的範圍內因設計、建造和安裝承租人在房屋內和房屋內的初步工作而招致的硬成本和軟成本(“總成本”)，包括但不限於以及對房舍內的洗手間進行改建和改善。房東應補償租客支付的租客最初13英鎊的全部費用最高193萬8640美元/100美元(1,938,640.00美元)的樓層工程(13樓每平方英尺租金80美元)(“業主的13發言權分擔額“)。房東應向租户補償全部費用中僅可歸因於租户最初14英鎊的部分最高119萬9520美元/100美元(1,199520.00美元)的樓層工程(14樓的每平方英尺租金為70美元)(“業主的14發言權分擔額“)。房東13號樓層分攤費和房東的14樓層貢獻在下文中統稱為“房東的

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貢獻“。承租人承認並同意，房東對承租人初期工作的許可、購買、建造和安裝承擔的全部財務義務僅限於房東的出資，承租人應對任何此類額外費用承擔全部責任。如果承租人最初工作的總成本低於房東的繳費，房東的繳費金額應相應減少。儘管第5.2節有任何相反規定，承租人可以使用房東最高20%(20%)的出資來償還承租人發生的建築和設計費、許可證和檔案費、施工管理、標牌、佈線、傢俱、搬家和安全系統費用。房東和租客承認並同意，房東向租客提供房東出資的主要目的是根據並按照《國税法》第110條的規定，建造和改善房屋，使其具有用於租户貿易或商業的“合格長期不動產”，但房客最初工作的適用要素根據《國税法》的適用條款符合此類“合格長期房產”的條件，且房東出資不包括房客用於“軟”成本或基本租金的任何部分房東出資的範圍內，房東向租客提供的房東出資不包括用於“軟”成本或基本租金的房東出資的任何部分，房東和房客均承認並同意房東向租客提供的資金主要用於建造和改善房產，並根據“國税法”第110節的規定，用於租户的貿易或商業用途。房東的供款應按完工百分比支付，在每個日曆月內不超過一次。房東收到以下所有物品後三十(30)天內，房東將向租户支付任何如此資助的金額，前提是沒有租户違約或租户已收到書面通知的任何情況，並且隨着時間的推移，這些情況將會被支付給租户。在此情況下，房東將在收到以下所有物品後三十(30)天內支付給租户，條件是租户沒有未治癒的違約或租户已收到書面通知的任何情況, 會構成本租契下租客的違約：

(I)付款申請(“撥款申請”)，尋求業主分擔的百分比(減去以下指定的適用預扣金額)，該百分比相當於租客最初工作在付款請求提出之日已完成的百分比：(I)付款申請(“撥款申請”)，要求業主的分擔額(減去下文規定的適用扣繳金額)與租客最初工作的完成百分比相對應：

(Ii)向業主及業主合理指定的任何其他各方(例如業主的承按人，如有的話)發出的租客建築師證明書，指明租客按照業主批准的施工圖在處所適用部分內完成的工程完成率，或按業主批准的施工圖在處所適用部分完成的百分率(而在任何尋求最後付款的付款要求中，該證明書須包括租客建築師證明租客在處所初期工程的適用部分已實質上已完成的證明)；(Ii)向業主及業主合理指定的任何其他各方(例如業主的承按人，如有的話)發出的承租人建築師證明書，指明租客按照業主批准的施工圖在處所的適用部分完成的工程所佔的百分比；而在任何尋求最終付款的付款要求中，該證明書須包括租客建築師的證明且各方註明的所有項目也已全部完成)；

(Iii)適用政府當局就第13層處所或第14層處所(視何者適用而定)向租客發出的最終使用及佔用證明書(或其同等證明書)一份(只限最終支付業主分擔的相應部分)；

(Iv)一份完整的承租人初步工程的竣工平面圖和規格複印件，以及一套顯示所有承租人初步工程項目的藍圖(僅限業主供款的相應部分的最終付款)，並應以紙質複印件(連同所有紙質平面圖的PDF掃描副本)提交給業主，並以Auto-CAD 2000版的形式保存在磁盤上；

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(V)證明承租人已根據下文第5.2(D)節確定的與該付款請求(以及承租人之前提出的每個付款請求)相關的承租人供款(如下定義)(如果有)的證據；以及

(Vi)所有承租人完成工作或為承租人的初步工作提供材料的承包商、分包商和供應商正式簽署的留置權豁免，並確認已向資金申請所代表的房舍支付與承租人的初步工作部分相關的所有應付款項，但承租人應在提交承租人最初工作的最終資金申請時提交最終留置權豁免。

在收到並批准所有這些項目後，房東應在收到資金申請後三十(30)天內，將房東要求提供資金的金額支付給租户。房東有權扣留所要求金額的10%(10%)，直到租户滿足本條款第5.2(C)條第(I)-(Vi)款規定的適用於最終付款的要求後，房東收到租户建築師的證明，證明所有清單項目都已更正或完成。如果租户未能在第二(2)日或之前適當徵用房東的全部分攤金^發送在租金生效日(“還款期限”)週年時，租客應被視為放棄了對其餘額的任何權利，但如租客沒有未糾正的違約行為，租户可在還款期限當日或之前向業主發出通知，選擇將業主供款中未支付的任何金額用於本租賃項下下一個到期的基本租金中的任何未支付金額。在此情況下，租户可選擇在還款截止日期當日或之前向業主發出通知，將業主供款中的任何未支付金額用於本租約下一個到期的基本租金。

如果截至本合同規定的房東出資付款到期之日(且假設租户已向房東交付本第5.2(C)條規定的所有文件，且房東未通知租户房東合理地對適用資金申請的準確性或完整性提出異議)，房東未及時支付房東出資的適用付款，則只要租户未發生違約且仍在繼續，承租人可在本租約規定的房東地址(或房東在不少於三十(30)天的提前通知後向租户發出的書面通知中指定的其他通知地址)向房東遞交第二份通知(“抵銷通知”)，該通知應具體説明未及時支付的資金申請。房東收到通知的日期，並在通知首頁頂部的所有大寫字母以及包含該通知的信封上以醒目的黑體字註明：這是一個時間敏感的抵銷通知，如果房東在收到後五(5)個工作日內沒有回覆第二次付款請求，則被視為接受該抵銷。如果承租人應如上所述將第二份通知遞送給房東，而房東沒有支付抵銷通知中明確提到的房東分攤的金額，則以此為準。在此情況下，房東應在收到通知後的五(5)個工作日內向房東提交第二次通知，並且房東沒有支付抵銷通知中明確提到的房東分攤的金額，則視為接受該抵銷則承租人有權將房東未支付的分期付款計入根據本租約應支付的下一期基本租金和/或升級費用中。在收到資金申請後的三十(30)天內或在上述額外的5個工作日內，房東可以

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善意爭議通過書面通知租户的資金申請，説明房東合理地質疑任何資金請求的準確性或完整性的依據。如果房東對任何資金申請的準確性或完整性有爭議，房東和租客應合理合作，儘快解決爭議，但房東沒有義務支付此類資金申請的任何爭議金額，在爭議得到解決之前，房東沒有任何權利將資金申請的爭議金額計入基本租金和/或升級費用中，或通過以下規定的仲裁方式解決。如果雙方不能在房東向租户發出爭議通知之日起十四(14)天內解決此類資金爭議，則任何一方均可提交馬薩諸塞州波士頓的仲裁，根據美國仲裁協會(“AAA”)建築業仲裁規則的快速通道程序條款(目前為F-1至F-13規則)加快訴訟程序，雙方同意放棄此類規則中75,000美元的資格。在任何情況下，如果當事人利用這種快速仲裁：(1)如果這樣指定的仲裁員在AAA提交的名單上，並且沒有根據第54條的規定遭到反對(除非任何反對意見應在郵寄之日起四(4)天內提出)，(2)開庭通知應在開庭前四(4)天發出，(3)第一次開庭應在指定仲裁員後五(5)個工作日內舉行，雙方當事人將無權反對：(1)如果如此指定的仲裁員在AAA提交的名單上，並且沒有人根據第54條提出反對(除非任何反對意見應在郵寄之日起四(4)天內提出)，(3)第一次聽證會應在指定仲裁員後五(5)個工作日內舉行, (4)仲裁各方應支付自己的律師費和仲裁的其他費用，敗訴方應支付AAA和/或仲裁員收取的費用。在根據本條款5.2(C)進行的任何仲裁中，對任何裁決的判決可以在任何有管轄權的法院進行，與此相關，仲裁員應受本租約條款的約束，不得增加、減去或以其他方式修改這些條款，仲裁員在根據本條款5.2(C)條進行的任何訴訟中可能裁決的唯一補救辦法是命令迫使房東支付房東根據本條款前述條款扣留的房東分攤的任何部分，並且，除上述第(4)款所述的費用和費用外，仲裁員不得判給損害賠償金或給予任何金錢賠償或其他形式的救濟。

(d)如果房東在任何時候出於善意確定總成本將超過房東的出資，房東只需在平價的基礎上支付房東對提交的資金申請的出資，房東只需將撥款請求的金額乘以分數(分子是房東的出資金額，分母是房東對租户最初工作總成本的善意估計)，房東應向租户支付的每一筆資金請求的金額在本文中被稱為房東出資的分母，房東善意地確定總成本將超過房東的貢獻。房東只需在平價基礎上支付房東對提交的資金申請的貢獻，房東只需將資金請求的金額乘以分數，分子是房東貢獻的金額，分母是房東對租户最初工作的總成本的善意估計。如果租客沒有按要求支付租户分攤費的任何部分，房東有權扣留房東分攤費的任何進一步資金，直到租户提交令房東合理滿意的證據，證明租客已經支付了租户分攤費，房東的任何扣留不應被視為房東根據本租約的拖延或違約。

(e)房東13歲樓層分攤費和房東的14樓層供款是單獨的免税額，主要適用於租户最初的13歲

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樓層工程和租户的最初14但是，只要承租人在房屋的適用部分(即13層和14層)基本上完成了A級辦公設施安裝，承租人就可以使用房東13層的任何剩餘部分，但是，只要承租人在適用部分(即13層和14層)基本完成了A級辦公安裝，承租人就可以使用房東13層的任何剩餘部分樓層供款或房東的14樓層出資(如適用)，用於支付承租人在房屋其他部分進行初始工作的費用。

(t)承租人不得開始初期工作，也不得允許承租人的承包商或任何其他承包商和/或分包商開始任何工程，直到獲得所有要求的保險，並將承租人的此類保險證書交付給房東。房東有權要求租户立即停止在房屋內的工作，如果承保房客的任何保險在工作過程中發生失誤，房東有權要求租户立即停止在房屋內的工作，在這種情況下，在獲得所需的保險並向房東提供令人滿意的證據之前，租户不得恢復最初的工作。

(g)業主有權檢查承租人承包商和任何分包商對承租人最初工作的執行情況，承租人同意與業主合作，以促進此類檢查，包括在任何和所有政府檢查承租人的初步工作之前通知房東，以便業主的施工經理(如果他或她願意)可以到場進行此類檢查。在業主根據本節規定進行檢查的過程中，業主應盡合理努力，不得不合理地幹擾承租人初期工作的執行。

(h)承租人的初步工作基本完成後，承租人應向房東遞交書面通知(“完工通知”)，證明承租人的初步工作已基本完成。承租人交付竣工通知書後五(5)天內，承租人和業主代表應與承租人建築師和承租人承包商共同檢查房屋。如果由於前述聯合檢查的結果，業主或租户中的任何一方發現與施工圖紙有微小的偏差或差異，且其性質通常在“審核清單”(該術語在建築業中使用)，則承租人應立即將此類偏差通知承租人的承包商；但是，如果發生爭議，業主(或業主代表)和租户(或租户的承包商)應真誠協商，使用其合理的裁量權，確定哪些項目構成審核清單項目。(2)如果業主(或業主代表)和租户(或租户承包商)發生爭議，業主(或業主代表)和租户(或租户承包商)應真誠協商，使用其合理的裁量權，確定哪些項目構成審核清單項目。承租人為承租人的初步工作簽訂的施工合同將要求承租人的承包商在聯合檢查之日後，在可行的情況下儘快修復所有此類清單項目，承租人將盡一切合理和勤奮的努力履行該義務。就承租人的初步工作而言，“實質完成”、“基本完成”和類似性質的措辭應指(1)承租人按照施工圖(經批准的任何變更令修改)完成初步工作，但對材料的微小或非實質性偏差和少量替代材料、其他非實質性施工項目除外, 尚待進行的機械調整或裝修(即所謂的“清單項目”)，不會不合理地幹擾承租人合法佔用房產或在其內開展業務的能力；及(2)承租人已獲得與此類建築相關的所有政府檢查和其他批准(包括但不限於，永久或臨時佔用證明書或允許合法佔用房產的同等證書)，但僅限於以下所需的最終檢查：(2)承租人已獲得與該建築相關的所有政府檢查和其他批准(包括但不限於，永久或臨時佔用證明或允許合法佔用該處所的同等證書)；以及(2)承租人已獲得與此相關的所有政府檢查和其他批准。

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將臨時入住證轉換為最終入住證，承租人有義務完成所有此類工作。

(i)承租人及其執行承租人初步工作的承包商應提供承租人最初工作的保證書副本以及與此相關的納入建築物和處所的材料和設備，並向業主提供作為承租人初步工作的一部分納入建築物和/或處所的所有設備(承租人的辦公設備除外)的所有操作和維護手冊。承租人應執行所有此類擔保。但不限於，應保證承租人初始工作的所有方面在基本完成承租人初始工作後不少於一(1)年的時間內不存在設計和工藝缺陷。

(j)承租人應按需向房東報銷任何實際的、自付的第三方費用(包括工程師和建築師的費用，但不包括房東或其母公司的內部人員)，作為額外租金報銷房東在執行承租人最初工作期間因審查和批准施工圖、變更單以及房東進行的任何檢查或其他監督而發生的任何實際的第三方費用(包括工程師和建築師的費用，但不包括房東或其母公司的內部人員)。除自付費用外，房東不會向租户收取與租户初期工作相關的任何施工管理費或監理費，除非房東和租户另有約定，房東將代表租户管理租户初期工作的執行。

(k)根據附件D，承租人在承租人開始工作期間和承租人遷入房屋期間，應以非獨家、先到先得的方式使用大樓的貨運電梯，承租人應在非營業時間支付使用該等貨運電梯和裝貨碼頭的加班費，按房東當時的建築標準費率不時向大樓內的租户收取此類下班後使用的費用(該標準費用目前包括使用貨運電梯和裝貨區)。

5.3特別危險的用途。承租人訂立契諾，並同意承租人不會在該處所之內或之上做任何事情或準許在該處所之內或之上做任何事情，亦不會將任何東西帶進或存放在該處所內，而該等事情會提高該處所或物業的財產或責任保險費率，而該等保險額會高於適用於佔用作準許用途的處所的標準保險費率。如因承保人、其僱員、代理人、承建商或受邀人的任何作為或疏忽而在承保人、其僱員、代理人、承建商或受邀請人的任何作為或疏忽所引致的任何索償期間，因承保人在處所上的任何作為或活動或使用處所而導致須支付的保費或差餉增加，則承租人須在業主提出要求後三十(30)天內不時繳付該增加的保費或差餉，作為額外租金。

5.4租户所作的安裝及更改

(a)未經房東事先書面同意，承租人不得對房屋進行任何改動、增建(包括鋪設牆面地毯)或改善(前述稱為“改動”)(包括承租人的初步工作)，但只要房東以書面形式通知房東，承租人可在未經房東書面同意的情況下對房屋進行美觀的改動(如下文所定義)，但須事先徵得房東的書面同意，否則租客不得對房產進行任何改動、增建(包括鋪設牆面地毯)或改善(前述稱為“改動”)，但須事先徵得房東的書面同意。

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在任何此類美容更改開始前至少十(10)天。租户在房屋內懸掛圖片或類似的裝飾品之前不需要通知房東。就本文而言，“表面改建”是指(1)不影響建築物外面的任何地方，(2)從建築物或建築物的外部看不到，(3)不影響或涉及建築物的電力、水管、機械或消防/生命安全系統或建築物的任何其他系統，以及(4)在任何連續12個月內花費少於50,000美元，並且不需要發出建築許可證的處所的非結構性改變。(3)不影響或涉及建築物的電力、管道、機械或消防/生命安全系統或建築物的任何其他系統；以及(4)費用在任何連續12個月內少於50,000美元，並且不需要發出建築許可證。(3)不影響或涉及建築物的電力、管道、機械或消防/生命安全系統或任何其他系統。除掛畫和其他類似裝飾外，任何此類更改應(I)符合本租約附件D(承租人的工作要求)、附件E(承包商的保險要求)、附件F(建築標準)和附件G(租户平面圖要求)的規定(除非業主另有批准)，(Ii)由承租人自行承擔費用，並應在業主不時合理指定的時間和方式進行，以及(Iii)在期滿或提前終止時成為業主房產和財產的一部分(除第5.4(B)節另有規定外)。在開始對房屋進行任何改建之前，承租人應獲得所有州、地方和其他必要的許可，並在改建期間購買此類保險(指定房東、代理人、任何高級抵押權人、高級出租人和任何其他被房東合理指定為額外保險人的各方)並獲得賠償。, 房東合理要求的履約保證金和留置權保證金或者房東合理指定的其他擔保。業主同意，本租約中最初指定的承租人，均富律師事務所或其繼任者，將不需要為承租人履行最初工作而獲得任何付款、履約保證金或留置權保證金或其他擔保。承租人承認並同意，業主對與任何變更相關的任何計劃和/或規範的任何審查或批准完全是為了業主的利益，而不對承租人就其充分性、正確性或效率或其他方面作出任何陳述或保證。

(b)承租人在物業內完全自費擁有或安裝的所有非土地財產及所有業務固定裝置、機械設備和傢俱(“承租人的可拆卸財產”)仍屬承租人的財產，並可在本租約期滿前隨時由承租人移走，但承租人須自費修復因移走而對建築物造成的任何損壞。即使本租約中有任何相反規定，業主仍有權要求承租人拆除構成超標辦公設施的任何和所有對房屋的改動(包括承租人的初步工作)，修復因拆除而造成的任何損壞，並將房屋和大樓恢復到安裝上述標準辦公設施之前的狀態。在本租賃中，“高於標準的辦公設施”一詞應指對面積與波士頓市區正常辦公和行政用途非常或非常不尋常的區域進行改善，包括但不限於曲線牆、圓形房間、內部樓梯、數據中心、樓板切割、廚房、自助餐廳、活動地板、私人淋浴或行政浴室、保險箱或保險庫區域、健身或日託設施、印刷店、應急發電機、UPS系統和設備、垂直和水平交通系統，以及涉及以下內容的區域：承租人可在提交要求業主批准進行任何改動(包括承租人的初步工作)的同時，向業主提交另一份書面通知，並特別提及第5.4(B)條，業主須指明圖則上所示的改動是否構成以上標準的辦公設施改善，

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租户將被要求在租期到期或提前終止時遷出。如果租户向房東提出這樣的要求，房東同意在收到這樣的請求後十五(15)個工作日內通知租户，如果房東認為任何這樣的改動超過了標準的辦公設施，必須在合同期滿時拆除，房東同意在收到請求後十五(15)個工作日內通知租户。此外，租户可在租期內不超過兩次向房東提交書面請求，要求房東確認房屋內是否有租户需要拆除的任何超標辦公設施，如果房東認為任何此類改動超過標準辦公設施，房東同意在收到該請求後十五(15)個工作日內通知租户，該等改造必須在租期結束時拆除，並要求房東確認該房屋是否有任何超出標準的辦公設施，房東同意在收到該請求後十五(15)個工作日內通知租户，如果房東認為任何此類改動超過標準辦公設施，則必須在期限結束時拆除。如果承租人在向房東提交平面圖時或在房東規定的期限內的其他時間沒有提出要求，房東可以在租期屆滿前三十(30)天的任何時間通知承租人，房東認為任何這樣的改動構成了高於標準的辦公設施，承租人應在本租約期滿或提前終止時拆除上述標準辦公設施，並修復因安裝或拆除上述標準辦公設施而造成的任何損壞。在本租約期滿或更早終止時，承租人應拆除該等標準辦公設施，並修復因安裝或拆除該等標準辦公設施而造成的任何損壞。

(c)特此通知，業主對以信貸方式向租客提供或將提供給租客的任何勞工或物料不負任何責任，而任何該等勞工或物料的機械師或其他留置權，均不得附加於或影響業主在該處所、建築物或財產內的復歸或其他產業權或權益，或影響業主在該處所、建築物或財產內的復歸或其他產業權或權益。在適用法律允許的最大範圍內，當任何承包商開始代表承租人執行工作時，業主可要求該承包商(和任何分包商)提供書面聲明，承認前述條款。每當任何機械師或類似的留置權已根據租客或任何透過租客申索的人的任何作為或權益而提交物業時，租客須在租客收到提交通知後三十(30)天內，自費促致所有該等留置權及產權負擔的記錄獲得清償或解除，並須以抵押(業主可接受)、押金或付款的方式解除或解除留置權；否則，業主可選擇以支付保證金或其他方式，將任何該等留置權或留置權予以撤銷，而租客則須償還業主因撤銷該等留置權或留置權而招致的一切費用及開支。租客應向業主或處所所屬的建築物賠償，並使其免受因任何與租客更改有關的工作或將進行的工作或向處所提供或將提供的材料而招致或須收取的任何種類的留置權、收費或付款而提出的一切申索、合理的律師費、損失、損害及開支，或租客的改動或其任何部分，而該等申索、合理律師費、損失、損害及開支不會對業主造成損害。

(d)在承租人進行的任何工作(包括但不限於承租人可拆卸設備的“現場安裝”)過程中，承租人同意僱用與房東僱用的工會工人在大樓內或大樓內工作相匹配的工會勞工，並且不根據房東的安排僱用或允許使用任何勞動力或以其他方式採取任何可能導致涉及在大樓內提供服務或施工的人員的勞資糾紛的行動。

5.5危險材料

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(a)承租人可以使用各種化學品，如膠粘劑、潤滑劑、油墨、溶劑、清洗液等，其數量和數量以及商業辦公室慣常使用的方式均可用於在辦公場所開展業務以及維護和操作辦公場所內的商業機器，但這些機器必須嚴格按照所有適用法律進行儲存和維護。承租人還可以在房屋內使用和維護與IDF或數據機房相關的標準電池，前提是承租人以書面形式通知房東任何此類電池的品牌、大小和序列號，並且任何此類電池都嚴格按照所有適用法律進行儲存、維護和處置。除前述規定外，承租人不得在房屋或物業內或附近使用、儲存、搬運、處理、運輸、釋放或處置任何其他有害物質。房東向承租人聲明，截至本租約之日，在未經房東或其代表進行任何調查或測試的情況下，房東不知道(I)物業的任何環境條件，也不知道(Ii)在物業內和/或物業內存在的任何有害物質的數量和/或條件違反了現行適用的環境法。如果在承租人的初始工作期間，在房屋內發現任何危險材料(包括任何石棉或含石棉材料)，其數量或水平根據適用法律需要移除或補救，並且該等危險材料不是由於承租人或其代理人、僱員或承包商的任何錯誤行為或疏忽造成的任何環境狀況造成的，那麼，作為承租人或其代理人、僱員或承包商的錯誤行為或疏忽造成的環境狀況，作為承租人的唯一補救措施和業主對該等危險材料或環境狀況的唯一義務，房東應, 業主自行承擔成本和費用(且不將此類成本計入運營費用)，根據適用的環境法，採取任何政府當局所要求的行動，以清理、移除、處理或消除(包括但不限於後續監測要求)此類危險材料或補救此類環境狀況。

(b)如果適用法律要求並按照適用法律的要求，業主應負責移除、補救或消除(X)位於建築物的公共區域、結構構件或基礎建築系統中的危險材料，(Y)因業主或任何業主方的行動而存在於建築物(包括建築物)中的危險材料，或(Z)業主合理確定在開工日期之前已經在建築物內、在建築物內或建築物內的危險材料，以及(Z)根據適用法律的要求，對建築物(包括建築物)內存在的危險材料進行拆除、補救或消除的責任，或(Z)業主合理地確定在開工日期之前存在於建築物內、建築物內或建築物內的危險材料，或(Z)位於建築物的公共區域、結構構件或基礎建築系統中的危險材料。儘管如上所述，業主在本第5.5(B)條(X)款中移除、補救或消除有害物質的義務不適用於因使用有害物質或租户或通過租户或租户提出索賠的任何人對房屋進行的增加、改動或改進而導致的環境法要求。

(c)承租人在營業場所或物業內或附近處理、處理、運輸、儲存、處置或使用有害物質，以及承租人對營業場所的使用應遵守所有適用的環境法。承租人應在房東提出書面要求後十(10)個工作日內，以書面形式披露承租人在房屋內使用的所有有害物質、使用性質以及儲存和處置方式。未經業主事先書面同意，承租人不得對物業上的土壤或地下水進行任何採樣或調查，以確定其中是否存在任何成分。

(d)承租人應根據房東合理接受的律師要求進行賠償和辯護，並使房東不受任何責任和損失的傷害。

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承租人或承租人的代理人、僱員、承包商或受邀人在房屋或物業內或附近使用、儲存、搬運、處理、運輸、釋放、威脅釋放或處置有害物質所產生的索賠、損害賠償、利息、罰款、律師費、專家費、法庭費用、補救費用和其他費用。本(D)段的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

(e)承租人應在合理可行的情況下儘快向業主發出書面通知，通知(I)承租人實際從任何政府當局收到的與房屋或物業有關的任何危險物質通信，以及(Ii)承租人所瞭解的任何環境條件。

第六條轉讓和轉租

6.1禁令

(a)租户契約並同意，無論是自願的、非自願的、法律的實施或其他方式，本租約及其授予的期限和產業，以及此處或其中的任何權益，都不會轉讓、抵押、質押、擔保或以其他方式轉讓，也不會因為租户的任何作為或不作為，或租户以外的任何人使用、佔用或允許使用或佔用，或轉租(該條款，應包括全部或部分授予特許權、許可證等)。未經房東事先書面批准，承租人不得提供或宣傳轉讓或轉租的房屋，而房東的提供或廣告材料不會被無理扣留或推遲。如果承租人(或任何轉租人)是公司，則本第6.t(A)節的規定應適用於股票(或任何其他機制，例如增發股票)的轉讓(無論如何完成，無論是在單一交易中還是在一系列相關或不相關的交易中完成)。導致承租人(或該等轉租人)控制權變更的股票投票協議或股票類別的變更，猶如這種導致租户(或該轉租人)控制權變更的股票(或其他機制)轉讓是本租約的轉讓一樣，但個人或各方通過“場外交易市場”或任何認可的證券交易所轉讓承租人或任何轉租人的已發行股本(1934年“證券交易法”(經修訂)所指的“內部人士”除外)。如果承租人(或該次承租人)是合夥企業, 對於合夥企業或有限責任公司(這裏稱為有限責任公司)，本節第6.1(A)款的規定適用於轉移(通過一次或多次轉讓)該合夥企業、合資企業或有限責任公司(或其他機制，例如設立額外的普通合夥企業或有限合夥企業的權益)的損益分配中的權益，從而導致該合夥企業、合資企業或有限合夥企業的控制權發生變化，如同該轉讓在該合夥企業的損益分配中的權益的轉移一樣。(2)(A)項的規定適用於(通過一次或多次轉讓)該合夥企業、合資企業或有限責任公司(或其他機制，例如設立額外的普通合夥企業或有限合夥企業的權益)的損益分配中的權益的轉移，導致該合夥企業、合資企業或有限責任公司控制權變更的合資企業或有限責任公司是本租賃的轉讓。前述規定不適用於僅變更名稱而沒有變更承租人權益所有權的承租人，也不適用於承租人轉換或變更為另一種類型的實體(例如，將公司轉換為有限責任公司)，只要轉換不進一步限制。

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承租人在本租約項下對房東的任何責任，或在緊接該轉換之前從承租人的有形淨值中減去承租人的有形淨值。

(b)(A)段的規定不適用於以下轉讓(也不需要業主同意)：(I)轉讓給與租户合併或合併的實體，或(2)轉讓給購買全部或基本上所有租户有表決權股票、合夥權益或其他會員權益的任何實體，或(3)轉讓給所有或基本上所有租户資產轉讓到的實體(第(1)、(2)或(3)款中的受讓人被稱為“租户繼承人”)；或(4)向任何控制或由承租人控制或與承租人共同控制的實體(第(4)款中的受讓人稱為“承租人關聯公司”)轉讓(包括但不限於轉租或其他佔用協議)；但在任何此類情況下：

(I)就租客繼承人而言，租客繼承人是品格良好的信譽良好的實體，並按照一貫適用的公認會計原則計算的淨值，最少相等於(1)緊接上述合併、合併或轉讓前的租客淨值，或(2)在本租契日期列名的租客淨值中的較大者，

(Ii)就承租人聯屬公司而言，根據房東的合理判斷，該承租人聯屬公司的淨資產足以履行承租人在本租約項下的財務及其他義務；

(Iii)應在任何此類交易生效日期前至少十(10)天向房東提交合理地令房東滿意的有關淨資產的證明；但是，如果由於證券法規或其他適用法律或書面保密協議的原因，承租人不能提前通知該項交易，則承租人應在十天內向房東提供該通知。

(10)該項交易的日期後數天，

(Iv)受讓人以令業主滿意的書面文件直接與業主達成協議，同意受租客在本合同項下的所有義務的約束，包括但不限於禁止再轉讓和轉租的契諾，以及

(V)該等合併、合併或轉讓應為良好的業務目的，而非主要為轉讓本租約的目的。

就本第6.1(B)節而言，“控制”一詞，對於公司而言，是指直接或間接擁有至少50%(50%)的所有有表決權股票的所有權或表決權控制；對於合資企業或合夥企業或類似實體，則是指直接或間接擁有其中所有普通或其他合夥(或類似)權益的至少50%(50%)的所有權。

(c)只要承租人在超出適用的通知和補救期限後不違反本租約規定的任何承租人義務，並且符合以下第6.3節規定的房東權利，則房東對提議的轉讓或轉租的同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延，條件是：

(I)根據業主的合理判斷，建議的承讓人或分租客從事的業務符合建築物及物業當時的標準，而建議的用途只限於準許用途；

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28

(Ii)建議的承讓人或分租客是信譽良好的人士或實體，有足夠的經濟價值，並根據業主憑其合理酌情決定權向業主提供的證據，考慮所涉及的責任；

(Iii)既非(A)建議的承讓人或分承租人，亦非(B)任何直接或間接控制、由建議的承讓人或分承租人控制或與建議的承讓人或分承租人共同控制的人或實體，而該人或實體當時是該財產的任何部分的佔用人；

(Iv)建議的承讓人或分租人並非業主當時或在過去六(6)個月內正積極洽商出租該物業的空間的人或實體；

(V)建議的分租或轉讓的形式須合理地令業主滿意，並須符合本條第VI條的適用規定；

(Vi)除在商業地產經紀處掛牌外，租客在沒有事先通知業主並獲得業主批准的情況下，不得以任何方式宣傳或宣傳處所的可供使用情況，而業主的批准不得被無理地拒絕、附加條件或拖延；

(Vii)在計及建議的分租契約後，佔用該處所的不同住客(包括租客)不會超過三(3)人；及

(Viii)不應存在任何租户違約(在第13.t節中定義)，並且在期限內不應發生兩(2)次或更多的租户違約。

租客契約並同意，房東應合理地對本租約的建議轉讓(根據第6.1(B)節未經房東同意而允許的轉讓除外)的任何同意附加條件，條件是租客向房東交存房東合理估計租客在高街分租剩餘期限內應支付的估計租户份額，但這筆保證金應以本租約第2.3節規定實際到期的付款為條件。

(d)承租人應根據本第六條要求業主同意建議的轉讓或分租，因此應提交書面請求(“同意請求通知”)，該通知應載明：(I)如果是建議的轉租，則應列出建議轉租的面積；(Ii)如果是建議的轉讓，該通知應列出承租人轉讓本租約的意向；(Ii)建議的轉租期限，包括建議的分租開始日期和期滿日期或建議的轉讓的生效日期，因為：(I)如果是建議的轉租，該通知應列明承租人轉讓本租約的意向；(Ii)建議的轉租期限，包括建議的分租開始日期和期滿日期或建議的轉讓的生效日期及所有其他經濟及財務條款(統稱為“經濟條款”)，以及建議包括在交易內的所有其他重要條文；。(Iv)建議的受讓人或分租客的身分、其業務性質及其建議的處所用途的合理詳情；。(V)有關以下項目的最新財務資料：。

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建議的受讓人或轉租人，包括但不限於其最新的財務報告和(Vi)房東可能合理要求的其他信息。

(e)如果本租約被轉讓，或者如果房屋或其任何部分被租客以外的任何人轉租或佔用，無論是否違反了本租約的條款和條件，房東可以在租户違約後的任何時間和不時地向受讓人、分租客或租户收取租金和其他費用，並將收取的淨額用於本租約保留的租金和其他費用，但該等轉讓、轉租、佔用、徵收或修改本租約的任何條款均不應被視為豁免。作為承租人的分租客或佔用人，或解除承租人在進一步履行承租人在本合同下將履行的契諾的義務。根據6.1節(A)段的規定，業主對特定轉讓、轉租或佔用或其他行為的任何同意，不得以任何方式減少6.1節(A)段中關於任何進一步的此類轉讓、轉租或佔用或其他行為或原指定租户的持續責任的禁令。本合同項下的任何轉讓或轉租均不解除承租人在本合同項下的義務，承租人仍應對此承擔全部和主要責任。該等轉讓、分租或佔用不得影響或違反準許用途。業主對某項轉讓、轉租或佔用的任何同意均屬可撤銷，任何轉讓、轉租或佔用均屬無效。從頭開始，如果就轉讓而言，該轉讓不應要求受讓人或佔用人在轉讓中同意獨立地受本租約中規定的承租人應遵守和履行的所有契諾、協議、條款、條款和條件的約束，或者，對於轉租而言，該轉讓不應要求該轉租服從和服從本租約的條款，轉租人同意受本租約中規定的所有契諾、協議、條款、條款和條件的約束，且承租人同意受本租約中規定的所有契諾、協議、條款、條款和條件的約束，且承租人或佔用人同意受本租約中規定的所有契諾、協議、條款、條款和條件的約束，或就轉租而言，轉租不應要求轉租受制於本租約的條款和條件。

6.2超額付款。除根據第6.1(B)節未經業主事先同意允許的轉讓外，如果承租人將本租賃或其任何部分轉讓給除許可受讓人以外的任何一方，承租人應向房東支付承租人收到的金額的50%(50%)作為額外租金，(A)承租人因此類轉讓或分租而收到的任何和所有補償，扣除經紀費用後，租賃費用將作為改善或改善津貼支付給房東。承租人就該轉讓或分租(在轉讓或分租期間按比例分攤)而實際招致的合理法律費用及其他合理分租成本(明示不包括任何租賃接管安排)超過(B)就轉讓而言，基本租金、電費、升級費及本租約項下應付的所有其他費用，以及(B)就分租而言，基本租金、電費、升級費及所有其他費用中可分配給受該等分租影響的部分的基本租金、電費、升級費及所有其他費用。此類付款應在本租賃項下的相應付款到期之日支付。儘管有上述規定，本節的規定不應強制要求房東同意本租約的轉讓或轉租全部或部分房產。

6.3業主的收回權

(a)除根據本合同第6.1(B)節不需要業主同意的轉讓或分租外，同意請求通知應被視為租户向業主發出的不可撤銷的要約，業主(或業主指定的人)可在

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(B)將本租契轉讓予承租人或其指定人，或終止本租契(如建議的交易是全部或實質上全部處所的轉讓或分租，或部分處所的分租，而與當時有效的其他分租契合計，該等轉讓或分租涵蓋全部或實質上全部處所)，或(B)將本租契轉讓或分租予承租人或其指定人，或終止本租契(如建議的交易是全部或實質上全部處所的轉讓或分租，而與當時有效的其他分租契合計，該部分處所涵蓋全部或實質上全部處所)，或(C)就建議的分租契所涵蓋的空間終止本租契(如建議的交易是將該處所的部分分租，租期實質上為當時的全部期限)。業主可於(I)租客向業主發出該通知之日及(Ii)業主應已收到根據本條第VI條規定須由租客向業主提供予業主之所有其他資料之日起三十(30)日內(“收回通知日期”)內，隨時以通知租客行使上述選擇權；在收回通知日期前，租客不得將本租約或該空間分租予任何人士。如業主就建議轉讓或分租行使終止本租約的權利，則本租約應自業主選擇日期(Y)六十(60)日及(Z)該轉讓或分租的建議生效日期兩者中較晚的日期(“收回日期”)起終止，猶如該日期為本租約期限的最後一天一樣。如果業主行使本節規定的權利終止與擬轉租部分房產相關的本租約，則本租約應被視為修訂，自重新收回之日起取消擬轉租房產，並在此之後取消所有的基本租金。？, 電費和升降費應適當分攤，以反映自收回之日起房屋的減少量。

(b)如果房東最初沒有在上文(A)段規定的期限內行使第6.3條規定的權利，並且此後，租户希望以與向房東發出的請求同意轉讓或轉租的原始通知(“同意請求通知”)中所列條款和條件“實質上相似”的條款和條件簽訂轉讓或轉租合同，租户應向房東發出修改後的通知，房東應再次享有房東在本條款6.3項下對轉讓或轉租的所有權利，一如房東對原始同意的所有權利一樣。在下列情況下，完全籤立的轉讓文件的條款和條件應被視為與交付給業主的原始同意請求通知中所述的條款和條件“基本相似”：(I)該建議的轉租或轉讓的經濟條款在淨有效基礎上與該同意請求通知中所載的條款相差5%或更少(如適用)，以及(Ii)該建議的轉租或轉讓的建議受讓人的恢復義務與該同意中所述的條款實質上相同；以及(Ii)該建議的轉租或轉讓的建議受讓人的恢復義務與該同意中所述的條款實質上是相同的，則該轉讓文件的條款和條件應被視為與交付給業主的原始同意請求通知中所述的條款和條件“實質上相似”。此外，如果承租人沒有按照同意請求通知書中規定的相同條款簽訂建議的轉讓或分租合同，並按照第VI條的要求徵得業主同意，則在業主根據第6.3條行使業主權利的三十(30)天期限屆滿後一百八十(180)天內, 則房東在第6.3條下的權利對於租户在180天期限屆滿後擬簽訂的相同或任何替代建議轉讓或分租的權利將恢復，承租人應再次遵守本第6.3條中與此相關的規定。

(c)如業主行使其將物業轉租的選擇權，則該分租予業主或其指定人士(作為分租客)的租金，應為(X)根據本租契當時須支付的每可租平方尺基本租金及租金中的較低者，或(Y)建議的分租契中所載的租金，其租期與建議的分租契的租期相同，並須以(X)每可租平方英尺的基本租金及租金中的較低者為準。

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但是，如果建議的分租期限將在當時有效的期限內剩餘不到九(9)個月的時間內到期，業主可以選擇在剩餘期限內向租户轉租該空間，租户將無權對該轉租空間行使任何延期選擇權，並且：

(I)分租契約須明文規定須受本租契的所有契諾、協議、條款、條文及條件規限，但與本租契無關或不適用的條款及條件，以及除非本條另有明確相反規定，否則須受本租契的所有契諾、協議、條款、條文及條件所規限；

(Ii)該等分租的條款及條件須與建議的分租中所載的條款及條件相同，包括其中所載的任何工作津貼、承租人優惠及承租人的建造義務，但與此無關或不適用的條款及條件，以及除非本節另有明確相反規定，則屬例外；

(Iii)該分租契須給予分租人無限制及不受限制的權利，以在未經承租人準許的情況下，轉讓該分租契或其中的任何權益及/或分租該分租契所涵蓋的空間或該空間的任何部分或多於一個部分，以及對該分租契所涵蓋的空間作出任何及所有更改、改動及改善；提供除非租客另有同意，否則業主或其受讓人或分租客將自行承擔費用及開支，將分租處所在分租開始時大致恢復原狀，而在任何情況下，租客均無義務拆除業主或其指定人或其任何分租客或受讓人所作的任何改動、裝飾及裝置，而租客在任何情況下均無義務移走業主或其指定人或其任何分租客或受讓人所作的任何改動、裝飾及裝置；

(Iv)該分租契約須規定，業主或其指定人的任何承讓人或再分租客，經業主選擇後，可獲準在該空間或其任何部分進行改動、裝飾及裝置，並須實質上規定業主或其指定人的任何承讓人或分租客在該空間內所作的任何該等改動、裝飾及裝置，可由該承讓人或分租客根據其選擇，在任何時間之前全部或部分拆除(不論是否由該承讓人或分租客自行選擇)。(Iv)該分租契須規定，業主或其指定人的任何承讓人或再分租客，在業主或其指定人的選擇下，可獲準對該空間或其任何部分進行改動、裝飾及裝置。提供除非租客另有同意，否則業主或其承讓人或分租客將自行承擔費用及開支，將分租處所在分租開始時大致恢復原狀，而在任何情況下，租客均無義務拆除業主或其指定人或其任何分租客或承讓人所作的任何改動、裝飾及裝置；及(B)業主或其受讓人或其任何分租客或受讓人在任何情況下均無義務移走業主或其指定人或其任何分租客或受讓人所作的任何改動、裝飾及裝置；及

(V)該分租契約亦須規定：(A)該分租契約雙方明確否認根據該分租契約設立的任何產業與上述任何一方所持有的任何其他產業合併的意向；及(B)業主或其指定人(作為分租客)所作的任何轉讓或分租，可能是為了業主憑業主不受控制的酌情決定權而認為適當或適當的任何一項或多於一項目的。業主或其指定人在該轉租下履行的義務應被視為承租人履行了本租約下與該空間相關的類似義務，任何該等轉租下的任何違約均不會導致本租約中類似義務下的違約，如果違約是由以下原因引起的，承租人也不對本租賃項下的違約承擔責任或被視為違約

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分租客在該分租契下的任何作為或不作為，或任何佔用人根據或依據該分租契而作出的任何作為或不作為所引起或引起的任何作為或不作為。

(Vi)該分租應包括一份業主協議，以賠償和免除無害租户和租户各方(見下文定義)因任何人或任何人的財產的任何意外、傷害或損害而引起的所有索賠、損失、費用、損害或開支，而該等意外、損害或傷害是或聲稱是由於業主的任何分租客或受讓人的作為、不作為、違約、疏忽或故意不當行為所致。

6.4雜項條文

(a)關於業主根據本租賃條款授權的每一次轉租或轉租，雙方進一步商定：

(I)分租期限(包括分租契約所載的任何續期或延期選擇權)不得遲於本租約期滿前一天結束。

(Ii)在分租契的籤立副本(以及所有與分租契有關連而籤立的所有附屬文件或就分租契籤立的所有附屬文件)交付業主之前，分租契無效，而任何分租客亦不得接管處所或其任何部分。

(Iii)每份分租契應規定其受制於和從屬於本租契以及本租契所屬或將從屬的任何事項，如果房東根據本租契終止、重收或處置，房東可自行選擇接管承租人在該分租契下作為分租人的所有權利、所有權和權益，而該分租客應由房東選擇，根據當時的執行條款委託給房東，但房東應根據當時的執行條款向房東授權，但房東應根據本租契當時的執行條款向房東委託律師。(Iii)每一分租契均須規定，如果房東根據本租約終止、重收或處置，則房東可選擇接管承租人在該分租下作為分租人的所有權利、所有權和權益。該分租客可能對租客提出的反申索、要求或抗辯；(C)受先前對該分租契的任何修改或任何先前預付一(1)個月以上租金的約束(在這兩種情況下，均未經業主書面批准)；(D)受任何租客契諾約束，須承擔或完成處所或其任何部分的任何建造工程；(E)除租客實際交付業主的保證金外，須對分租客的任何按金作出交代；(F)受向該等分租客支付任何款項的義務所約束；(E)除租客實際交付業主的保證金外，須對分租客的任何按金作出交代；(F)受向該等分租客支付任何款項的義務約束(G)負責業主欠租客貸方的任何款項，或(H)負責將佔用該處所或其任何部分的任何人遷出所需的任何款項，或(H)將佔用該處所或其任何部分的任何人遷出所需的任何款項，或(H)將佔用該處所或其任何部分的任何人遷出所需的任何款項。

(Iv)每份分租契均須規定，除非符合本條第VI條的所有條款及規定，否則分租客不得轉讓其在分租契下的權利或進一步分租根據分租契批出的全部或部分空間。

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(b)除承租人根據本條款第六條的規定轉租給業主或其指定人外，每一次轉租均應遵守本租約中包含的所有契諾、協議、條款、條款和條件。儘管承租人向業主轉租或向任何其他分租客轉租，及/或業主接受任何分租客的租金或額外租金，承租人仍須並將繼續完全負責支付基本租金、租金、電費及根據本租契到期及即將到期的所有其他額外費用，以及承租人履行本租契所載的所有契諾、協議、條款、條款、條文及條件，以及任何持牌人或分租客或任何根據或透過本租約提出申索的人士的所有作為及不作為，而承租人或分租客或任何根據或透過本租約提出申索的人士須履行本租契所載的所有契諾、協議、條款、條款、條文及條件，以及任何持牌人或分租客或任何根據或透過任何任何此類違規行為均應被視為承租人的違規行為。承租人進一步同意，儘管有任何該等分租，承租人或透過承租人或承租人提出申索的任何人士不得或將不會或將會作出任何其他或進一步的分租，除非符合及受本條條文規限。

(c)如果房東同意或拒絕同意任何建議的轉讓或轉租，或者如果房東根據本合同第6.3節行使其任何選擇權，承租人應賠償、辯護並使房東免受任何損失、責任、損害、費用和開支(包括但不限於合理的律師費)，這些損失、責任、損害、費用和費用(包括但不限於合理的律師費)可能由建議的受讓人或分租人或任何經紀人或其他要求佣金或類似賠償的經紀人或其他人向房東提出索賠。

6.5進一步的要求。房客應應要求向房東支付額外租金，以補償房東因要求房東同意6.1節所述的任何實際或擬議轉讓或轉租或其他行為而產生的任何自付費用(包括合理的律師費和開支)，無論是否完成，也不論是否需要房東同意，包括調查建議受讓人或分租客的接受程度的費用。房東同意的任何轉租均無效，除非租客和轉租人以其合理的酌情決定權簽署了令房東滿意的形式和實質的同意協議，並且該轉租的完全籤立副本已交付給房東。第6.5節的條款不適用於根據第6.1(B)節進行的轉讓或轉租。

第七條

負責處所的修葺和狀況；為下列人員提供服務
由房東提供傢俱

7.1房東維修

(a)除本租約另有規定外，業主同意保持和修理建築物的屋頂、公共區域、外牆和結構(包括業主安裝的所有管道、機械和電力系統，但明確不包括應承租人要求安裝或因超出建築標準設計標準而安裝(無論是否由承租人或代表承租人安裝)的任何補充供暖、通風或空調設備或系統)，但業主在任何情況下均不對承租人負責修理建築物內的玻璃、門和門。或因以下任何作為或疏忽而在處所或建築物內造成的任何情況

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承租人，或其受邀者或承包商。除非本租約有明確規定，否則業主不負責對本建築進行任何改善或維修。

(b)除本租約第7.6(B)節另有規定外，房東對根據本租約第7.1節或本租約其他條款承諾進行的任何維修不承擔任何責任，除非承租人已向業主發出需要進行此類維修的通知或業主另有文件證明需要進行此類維修，且業主未在收到通知後的合理時間內(或在緊急情況下威脅公共安全的情況下立即開始進行此類維修)或未開始進行此類維修，否則房東將不對此承擔任何責任，除非承租人已向業主發出需要進行此類維修的通知，或業主另有文件證明需要進行此類維修，且業主未在收到此類通知後的合理時間內(或在緊急情況下威脅公共安全的情況下立即開始進行此類維修)，或未能繼續進行維修

(c)除承租人根據本租約第7.2(B)條規定的遵守適用法律的義務外，業主應在本租約第IX條和附件B允許的範圍內，作為運營費用的一部分，按照適用法律維護大樓的公共區域、大樓的結構構件以及為大樓提供總體服務的基礎建築系統。業主同意將該大樓作為可與位於馬薩諸塞州波士頓金融區的其他A級多租户寫字樓相媲美的一流寫字樓運營，包括在建築安全方面。

7.2租户協議

(a)承租人應保持房屋整潔，並應保持房屋(包括專為房屋提供服務的基礎建築系統的組件)及其各個部分處於良好狀態、狀況和維修狀態，但根據本租約條款業主應負責的維修、房屋的合理損耗以及因火災或其他傷亡或行使徵用權而造成的損壞除外；在租期結束時，應將房屋交還在該狀況下的情況下，租户應保持其整潔和清潔，並應保持房產的良好狀態、狀況和維修狀況，但不包括根據本租約條款業主應負責的維修、房屋的合理損耗以及因火災或其他傷亡或行使徵用權而造成的損壞；並應在租期結束時將房產交還於該狀況。

(b)在本租約有效期內，承租人應繼續按照所有現行和未來的法律以及波士頓消防保險商推薦的適用於承租人在房屋或其任何部分的任何工作、安裝、佔用、使用或使用方式的標準來維護房屋，但不限於此，但受本租約第4.2(A)、7.1和5.5節規定的業主義務的約束，承租人應自費獲得適用法律所需的所有許可、執照等。承租人無義務為遵守該等法律而對處所進行結構性修葺或改建，除非因(I)承租人使用或佔用處所的特定方式和性質(有別於一般辦公用途)、(Ii)承租人處理業務的方式或操作其內的裝置、設備或其他物業，(Iii)由承租人或應承租人的要求而造成的任何因由或情況，包括但不限於承租人的初步工作及/或承租人所作的任何其他改動，否則承租人無義務對處所進行結構性修葺或改建。或(Iv)承租人違反本租約的任何規定。承租人亦須負責因前一句第(I)至(Iv)款所列任何原因而符合建築物現行及未來所有法律的費用，在此情況下，承租人須負責進行該等修葺或改建，費用由承租人自行承擔，不論該等修葺或改動是否需要進行結構或非結構、普通或非常、可預見或不可預見的工程。在不限制承租人的任何義務的情況下，承租人應在承租人承擔費用和費用的情況下，遵守

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所有法律，包括但不限於美國反興奮劑機構(ADA)，涉及物業任何一整層的洗手間(無論在本租約之日是否存在此類洗手間，也不論承租人是否對其進行了翻新或改裝)，以及要求在物業內安裝、修改或維護(Y)任何防火隔板、氣體、煙霧或火災探測器或報警器、任何緊急標誌或照明系統、或任何灑水器或其他滅火系統的任何法律，以及(Z)任何要求在物業內安裝、修改或維護(Y)任何防火隔板、氣體、煙霧或火災探測器或報警器、任何緊急標誌或照明系統、或任何灑水器或其他滅火系統的法律，以及(Z)根據美國反興奮劑機構的規定，只要該房屋構成“公共住宿場所”，承租人應根據第5.2節的要求，負責使該房屋符合該法案的規定。

(c)儘管第XII條有規定，但在符合本租約第10.7節規定的情況下，本規定可依法執行的最大限度內，承租人應負責因承租人、承建商或受邀人的任何行為或疏忽對建築物造成損害(包括因火災或其他傷亡而造成的任何損害)而造成的必要維修費用。如果因承租人或承租人或其承包商或受邀人的任何行為或疏忽而引起的索賠，導致房東或代理人就物業購買的任何保單或保險單的應付保費或費率增加，承租人應在房東提出書面要求並提供相關證明文件後三十(30)天內，不時支付增加的租金作為額外租金。

(d)承租人在通知業主後，自費可通過勤勉和真誠地提起的適當訴訟，對任何公共當局的任何法律或要求的有效性或適用性提出異議。提供(I)業主不會因犯罪或任何其他罰款或控罪而被判處刑事刑罰或被檢控，而處所或其任何部分或建築物或其任何部分亦不會因不遵守規定或因上述爭執而受任何留置權(除非租客須以契據或其他方式解除該留置權)或產權負擔的規定所規限，亦不會因此而受到任何留置權(除非租客須以契據或其他方式解除該留置權)或產權負擔；(Ii)在比賽開始前，租客應向業主提供一筆現金保證金或其他在金額、形式和實質上令業主合理滿意的保證，並應賠償業主因該比賽或不遵守規定而產生或招致的一切損害賠償、利息、罰款和開支(包括合理的律師費和開支)的費用和法律責任。(Iii)該等不遵守規定或不遵守規定不得構成或導致任何違反任何高級租契或高級按揭(按該等條款而定)的行為。(Iii)租客應向業主提供一筆金額、形式和實質上合理令業主滿意的現金按金或其他保證，並須賠償業主由此而產生的一切損害賠償、利息、罰款和開支(包括合理的律師費和開支)。或如任何該等高級租契及/或高級按揭在業主採取行動或提供保證的條件下，準許上述不遵從或抗辯，則須採取該行動，並須由租客承擔費用；。(Iv)不遵守或抗辯並不阻止業主取得與建築物的經營有關的任何及所有許可證及牌照；。(Iv)該等不遵守或抗辯並不妨礙業主取得與建築物的經營有關的任何及所有許可證及執照；。(Iv)該等不遵從或抗辯並不妨礙業主取得與建築物的經營有關的任何及所有許可證及執照；。(V)承租人應隨時告知房東此類訴訟的進展情況。在不限制上述適用範圍的情況下，如果房東或代理人，或業主或代理人的任何高級人員、董事、合夥人、股東或房東或代理人的任何高級人員、合夥人、股東或僱員作為個人被控犯有任何種類或程度的罪行，無論是通過送達傳票或其他方式，除非該指控在業主或代理人或上述高級人員董事合夥人之前被撤回，否則房東應被視為受到犯罪起訴。, 業主或代理人(視屬何情況而定)的股東或僱員須答辯。

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(e)根據本合同條款要求承租人進行維修或履行其他義務的，房東可以要求承租人立即進行修繕或履行其他義務，如果承租人在收到房東的書面要求後十(0)個工作日內拒絕或忽略開始修繕，並且此後未能在本租約第十三條規定的適用期限內完成修繕(除非在緊急情況下，包括但不限於關於房屋不安全狀況的通知，在這種情況下，房東可以立即進行修繕，無需通知)。業主可以(但不需要這樣做)進入房產並履行該修理或其他義務，即使本租約中沒有就該違約由業主代為履行的具體規定也是如此。在履行該義務時，房東可以支付任何款項或履行履行該修理或其他義務所合理需要的任何其他行為。房東為此支付的所有款項(連同第14.18節規定的利率利息)以及與房東執行任何此類行為相關的所有費用和費用，應被視為本租約項下的額外租金，並應應要求立即支付給房東。房東可以行使上述權利，但不放棄任何其他權利或免除承租人在本租約項下的任何義務。

7.3地面負荷-重型機械

(a)承租人不得在處所內的任何樓面上放置超過80磅的負載物。每平方英尺或法律允許的該樓層的最大承重。房東保留規定所有商業機器和機械設備(包括保險箱)的重量和位置的權利，這些設備的放置應使重量分佈。業務機器和機械設備應由承租人自費在業主判斷足以吸收和防止振動、噪音和煩擾的環境中放置和維護。未經業主事先同意，承租人不得將任何安全、重型機械、重型設備、貨運、大件或固定裝置移入或移出大樓，同意可能包括要求提供保險，並指定房東和代理人為被保險人，保險金額為房東認為合理的金額。

(b)如果任何此類安全、機械、設備、貨運、大件或固定裝置需要特殊處理，承租人同意僅僱用持有裝配工大師證的人員從事此類工作，並且所有與此相關的工作均應遵守法律。任何該等搬家的風險及危險均由租客自行承擔，租客將免除、賠償及免除業主因搬家而直接或間接引致的任何責任、損失、傷害、索償或訴訟而不受損害的責任、損失、傷害、索償或訴訟的責任、損失、傷害、索償或訴訟的責任、損失、傷害、索償或訴訟。

7.4屋宇裝備

(a)房東應在工作日上午8：00開始下午6點。週六從早上8點開始。至下午1點(“建築時間”)，根據正常季節變化可能需要配備供暖和製冷設備(“暖通空調”)，以便根據本合同附件I規定的規格，為正常業務運營的處所的居住者提供合理舒適的空間温度和通風。如果租户在營業時間以外需要暖通空調，房東應在收到租户的合理提前通知後提供服務，租户應支付房東當時的標準費用。自本租約之日起，暖通空調加班收費為供暖費每層每小時47美元，冷氣費每層每小時80美元，每層每層收費

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自生效日期起及之後會不時增加，但在任何情況下，自上一歷年向租户收取的期間內，向租户收取的加班熱度或加班降温費用的增幅，不得超過消費物價指數較上一歷年的按年百分比增幅。如果承租人引入人員或設備，使建築系統的容量超負荷或以任何其他方式幹擾系統充分履行其正常功能的能力，業主可在需要時由業主選擇提供補充系統，費用由承租人承擔。如果租户引入的人員或設備超過表I規定的佔用率或電力負荷水平，或以任何其他方式幹擾系統充分執行其正常功能的能力，包括但不限於租户的設計、佈局或佔用水平，從而抑制HVAC系統按照表I的規範運行，且租户未能在書面通知租户後十(10)天內糾正此類幹擾或過載，業主可根據需要進行補充系統房東不應被視為未盡到房東根據本節7.4規定的義務，按照附件I向房屋提供暖通空調服務的義務，只要租户的這種幹擾或超載所造成的程度。

(b)業主還應提供：

(I)與業主和大樓內其他租户共用的乘客電梯服務，在不可抗力和緊急情況下，至少有一(1)部這樣的電梯每週七(7)天、每天24小時運行。

(Ii)每層中央服務區的廁所用熱水及飲用、洗手間及廁所用冷水(温度由波士頓市政府供應)。如果租户將水用於普通廁所和飲用水以外的其他用途，業主可以對額外使用的水評估合理的費用，或安裝水錶，從而測量租户所有用途的用水量。在後一種情況下，承租人應支付電錶的費用及其安裝費用，並應保持該電錶和安裝設備處於良好的工作狀態和維修狀態。租户同意支付水錶上顯示的用水量，以及根據水錶費用支付的下水道費用，在支付賬單時，房東可支付此類費用，並向租户收取該費用作為額外費用。

(Iii)在工作日對物業進行清潔和清潔服務(不包括任何私人和/或行政浴室和淋浴、數據中心、儲藏室和小廚房)，前提是這些服務由租户保持井然有序，並且不需要因物業的任何特殊區域或租户進行的任何特殊安裝而需要額外的服務，基本上符合本文件所附附件C中規定的清潔標準。

(Iv)在辦公時間內可自由出入樓宇，而在其他時間則須受不時生效的合理保安限制，以及根據緊急情況而設的限制。

(V)在不可抗力和緊急情況下，業主或業主的物業經理目前提供一項或

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大樓大堂內或附近有更多身穿制服的服務員，每週7天、每天24小時工作，設有帶卡出入系統的安全旋轉門、訪客身份證登記和閉路電視監視器。業主明確保留在合同期限內隨時增加、減少、修改或更改大樓有效保安服務級別和類型的權利，但在整個期限內，業主應為大樓提供與馬薩諸塞州波士頓金融區可比的A級多租户高層寫字樓提供的保安服務實質上一致的保安服務。

(c)承租人應在租期內以及在承租人執行最初工作和租户遷入房屋期間，以非獨佔的方式，先到先服務，進入大樓的貨運電梯和裝載區，承租人應支付在大樓標準貨運時間以外使用此類貨運電梯和裝載區的加班費(目前標準費用包括使用貨運電梯和裝載區)，按業主當時的建築標準費率不時向大樓內的租户收取此類服務的加班費，這將構成額外的租金

(d)房東或代理人目前在大樓大堂內或附近提供一名或多名穿制服的服務員。這些服務員的職能包括協助大廈內租户和其他人士的訪客和受邀人士、監察消防和警報設備，以及在有需要時召喚緊急服務人員到大廈。承租人明確承認並同意：(I)這些服務員不是警察，他們沒有攜帶武器，也沒有在可能發生肢體衝突的情況下接受過培訓；以及(Ii)這些服務員僅為上述目的而提供給大樓的租户，而不是為了保護任何個別租户的房產或保證租户的員工、代理人、承包商或被邀請者的人身安全。如果租户希望為房產或該等人員或其財產提供額外的安全保障，則租户應在事先與業主協商並獲得業主同意後負責提供額外的安全保障，而業主不得無理拒絕這樣做。除房東或房東代理人、僱員或承包商的嚴重疏忽或故意不當行為外，房東明確表示不對承租人財產及其僱員、代理人、承包商和被邀請人的人身安全承擔任何責任和/或責任，並且在不以任何方式限制本合同第十條的實施的情況下，承租人自己及其代理人、承包商、被邀請人和僱員在此明確放棄任何索賠、訴訟、因承租人或任何此類代理人、受邀人、承包商或僱員的人身或財產受到損害或傷害而產生或產生的訴因或其他權利。承租人承認該大樓位於市區, 侵犯財產和人身的犯罪行為偶爾也會發生。承租人同意，在房東和承租人之間，承租人有責任就必要和適當的安全預防措施向其員工、代理人、承包商和被邀請者提供建議。

(e)如果房東或房東的任何附屬公司已選擇或在期限內的任何時間選擇有資格成為房地產投資信託基金(“REIT”)，根據本租約(無論是第七條或本租約的其他規定)要求或允許房東執行的任何服務，其收費或成本根據房地產投資信託基金的法律可能被視為1不受限制的租户服務收入，可由隸屬於房東或房東物業經理的應税房地產投資信託基金子公司或由

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如果承租人根據本租約收取任何服務的費用，則在房東的指示下，承租人將向房東支付該費用，以進一步支付給服務提供商或直接支付給服務提供商，在任何情況下，(I)房東將從房東向租户支付的服務費用中扣除該費用，(Ii)向服務提供商支付的該等費用不會解除房東在本租約項下提供該服務的任何義務。

7.5電

(a)承租人承認房東是向大樓提供電氣服務的所有電線、立管、導管和其他電氣設備的所有者，承租人同意通過業主現有的電線、立管、導管和其他電氣設備直接從公用事業公司獲得承租人對房屋所需的任何電氣服務，承租人應及時支付公用事業公司開具發票的所有電氣服務費用。租户同意其“連接負荷”要求在每平方英尺277/480伏時不超過五(5)瓦，其中每平方英尺兩(2)瓦將轉換為120/208伏。承租人進一步同意，其對該場所的使用不會超過該要求，並且其連接的總照明負荷不會超過適用的政府法規不時允許的最大值。為確保不超過上述規定及避免對大廈電力系統可能造成的不利影響，租户未經業主事先同意，不得將任何固定附着物、用具或設備接駁至大廈的配電系統，但打字機、削筆器、臺式計算器、錄音機、影印機、個人電腦、標準食品室用具、文字處理機、收音機及其他類似小型電氣設備，在120/208伏特時的電流不得超過15安培。

(b)房東應在租户施工圖最終批准後六十(60)天內在房屋內安裝單獨的電錶(“租户電錶”)，以測量租户在房屋內的用電量(不包括主要空氣處理器和風箱)，費用由房東承擔。該租户電錶只可量度處所內的租户用電量，而不得量度建築物內其他地方的租户用電量。業主安裝租户電錶應同時進行，並配合租户履行租户的初期工作。承租人的施工圖應單獨標明該承租人計價器的位置(該位置應在為該場所服務的現有電氣櫃內)，並明確表明業主將安裝該計價器。自該房屋的租户電錶安裝並投入使用之日起及之後，租户應及時支付公用事業公司開具的所有電費。

(c)在按照上文第7.S(B)節的規定在房屋內安裝租户電錶之前，租户在房屋內的用電應受本(C)段條款的約束。承租人應自承租人出於任何目的(包括進行承租人的初步工作)首次進入該處所之日起及之後，直至緊接(Y)測量向該處所供電的電錶安裝並運行之日(“電錶前期間”)或(Z)承租人開始佔用該處所進行業務之日的前一天(Y)，支付該處所的用電量，估計費率為每年每可出租平方英尺1美元和25/100美元(1.25美元)(1.25美元)($1.25)($1.25)($1.25)($1.25)($1.25)($1.25)($1.25)($1.25)($1.25)($1.25)($1.25)($1.25)($1.25)($1.25)。儘管如上所述，

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如果測量物業電力供應的租户電錶在租户開始佔用物業進行營業之日尚未安裝並投入使用，或者如果在租賃期內該租户的電錶損壞、損壞或因任何原因無法運行，租户應按每年每可出租平方英尺2.50美元的估計費率支付物業的用電量，該費率在租賃期內可能會不時增加，以反映業主提供此類電力的實際成本。在租賃期內，租户應按每年每平方英尺2.50美元的估計費率支付物業的電費，以反映房東提供此類電力的實際成本。在租賃期內，租户應按每平方英尺2.50美元的估計費率支付物業的電費，以反映業主提供此類電力的實際成本。視情況而定，承租人根據第7.5條(B)段向公用事業公司支付電費。承租人應在提交賬單後三十(30)天內支付本(C)段規定應付給業主的任何電費。

(d)業主應提供和安裝房產所需的所有更換的照明、燈管、燈具、燈泡和鎮流器，租户應應要求向業主或其指定承包商支付業主當時確定的合理費用，在這種情況下，租户應按建築物的標準費率向業主或其指定承包商支付業主或其指定承包商當時確定的合理費用(視屬何情況而定)。

(e)業主有權自行決定選擇其希望擁有的任何一個或多個實體作為建築物(包括處所)的電力服務提供商，而承租人無權選擇或參與選擇，除非任何法律規定該承租人有任何此類權利。

7.6服務中斷

(a)業主保留減少、暫停、中斷和/或停止供水、污水、電流、清潔和其他服務的權利，並有權減少、暫停、中斷和/或停止使用通往大樓或物業其他部分的入口和/或大堂，而不會因意外或緊急情況而對租户承擔任何責任，或根據業主合理行使、合意或必要的判斷，對維修、改動、更換或改善承擔任何責任。由於租户或承租人或不可抗力，包括但不限於罷工、停工、難以獲得材料、事故、法律或命令，或無法通過合理努力獲得電力、水、天然氣、蒸汽、煤炭、石油或其他合適的燃料或電力。承租人不會或將不會因提供上述服務或使用的任何中斷、削減、暫停或停止而要求減少或減少租金或其他賠償，或任何直接、間接或後果性損害賠償，也不會因本租約或承租人的任何義務而受到影響或減少，不論其原因為何，均不會因此而減少租金或其他賠償，亦不會因本租約或承租人的任何義務而申索任何直接、間接或後果性的損害賠償，而不論其原因為何，亦不會因此而影響或減少承租人的任何義務。業主沒有或沒有提供本段規定的任何前述服務或使用，不得解釋為驅逐租户，無論是實際的還是推定的，也不應解釋為租户有權享受租金減免，也不能使業主承擔損害賠償責任，也不能免除租户立即履行其在本租約下的任何契諾。

(b)儘管有上述規定，如果(I)基本服務(以下定義的術語)發生中斷或縮減、暫停或停止，

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但由於承租人或承租人代理人僱員、承包商或被邀請人或通過承租人、通過承租人或承租人提出索賠的任何人的任何行為或疏忽(基本服務的任何此類中斷在下文中稱為“服務中斷”)，以及(Ii)此類服務中斷在業主的合理控制範圍內以進行補救(且業主未因任何不可抗力而受阻)，以及(Iii)由於此類服務中斷，該處所變得不可租用，以致在符合資格的期間(如下文所界定)內，承租人因該不可租用而在整個資格期間內不能且事實上不能在該處所的受影響部分經營其業務，則在該資格期間後該服務中斷持續至該處所或其受影響的部分恢復可租用的日期(或租客重新佔用該處所或受影響的部分的較早日期(如有的話))的每一天，須扣減一天的基本租金，以作為租户重新租用該處所或其受影響的部分的日期(或較早的日期(如有的話))，直至租户重新租用該處所或其受影響的部分的日期(或較早的日期(如有的話))，直至該處所或其受影響的部分轉為可租用的日期為止然而，如果物業的任何部分可合理地用於租户的正常業務運營，或如果租户在該服務中斷的情況下在物業的任何部分進行全部或部分運營，則每次基本租金每日減免的金額應僅與租户正常運營或使用物業能力中斷的性質和程度成比例。就本合同而言，“合格期”應定義為房東收到租客書面通知後七(7)天內造成房屋內無法承租的情況，就本租約而言，“合格期”應定義為房東收到租客書面通知後七(7)天。, “不可租用”是指房屋或其受影響的部分不能進入和/或合理地不能用於一般辦公用途。根據第(B)款授予承租人的權利應是承租人因房東未能提供基本服務而獲得的唯一和排他性補救。在本合同中，“基本服務”一詞是指根據業主在本租約項下的義務提供的下列服務：進入房屋的所有合理途徑、乘客電梯服務、給水和下水道/化糞池服務、暖通空調和電力。如果服務中斷是由於承租人引入人員或設備使建築系統負荷過重或以任何其他方式幹擾任何建築系統執行其正常功能的能力(包括但不限於承租人的設計、佈局或辦公場所的佔用水平，從而抑制HVAC系統的正常運行能力)而導致的，則服務中斷不會被視為已發生。

第八條
房地產税

8.1繳納房地產税

(a)就本條而言，“納税年度”一詞是指從緊接生效日期前的7月1日開始的12個月期間，此後的每個12個月期間全部或部分在本租賃期內；而“税”一詞是指(一)所有税項、評税(特別或其他)、徵款、費用和所有其他各類和性質的政府徵款、徵款和收費，包括一般和特殊、普通和非常、預見和不可預見的，在期限之前或期間的任何時間，對物業或其任何部分徵收或徵收或評估的，或任何人因所有權、租賃或經營而應支付給業主的任何基本租金、附加租金或任何種類或性質的其他租金的所有税項、評估、徵款、收費和所有其他政府徵款、徵款和收費，以及在期限之前或期間的任何時間對該物業或其任何部分徵收或評估的所有税項、評税(特別或其他)、徵款、收費和所有其他任何種類和性質的政府徵款、徵款和收費。經營或使用該財產或其任何部分；(Ii)徵收或徵收的所有毛收税或類似税項

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(Iii)任何人因物業或其任何部分的所有權、發展、租賃、經營或使用而須向業主繳付的任何基本租金、任何種類或性質的額外租金或其他租金或其他款項；(Iii)在任何時間因物業或其任何部分的所有權、發展、租賃、經營或使用而徵收、評估或應付的所有增值税、使用税及類似税項；(Iii)在任何時間因物業或其任何部分的所有權、發展、租賃、經營或使用而徵收、評估或應付的所有增值税、使用税及類似税項；(Iv)為減除上述任何税項而進行的法律程序的合理開支，但所包括的特別税或特別評税的款額，須以該特別税或特別評税在釐定該等税項所涉及的年度內須支付的分期付款(加上須支付的利息，但罰款利息除外)為限。(1)房東的所有所得税、資本税、股本、贈與、特許經營税、保證金、遺產税、繼承税、繼承税和轉讓税，(2)作為物業改善融資手段而開徵的所有税種或評估(但前提是，如果根據本租賃條款，基本改善的成本將包括在運營費用中，且在一定範圍內，上述税種不應禁止計入運營費用)，以及(3)任何罰款、滯納金、因房東逾期繳税而產生的利息或罰款；但如在該期間內的任何時間，現行的不動產從價課税制度有所改變，以致資本徵款、專營權、收入、利潤、銷售、租金、使用及佔用或其他税項或收費全部或部分取代或加入該從價税，並就該財產或其任何部分向業主徵收或由業主繳付。, 就本條而言，此類税費應包括在“税”一詞中。

(b)如果由於任何原因，任何納税年度的税款超過基税，承租人應向房東支付相當於(I)該納税年度超過基税的部分乘以(Ii)遞增係數的數額，該數額將在開始日期或本租賃期限結束的納税年度的任何部分分攤。如果基税不反映完全評估的大樓，則應公平地調整基税並將其計為總收入，就像該大樓是完全評估的大樓一樣。

(c)租户估計的税金應在第一(1)日按月支付^ST)本租賃期內每個日曆月的日曆日，以及本租約規定的支付基本租金的其他方式。每月支付給房東的金額應足以在房地產税到期時為房東提供一筆相當於房東不時估計的租户因當時本納税年度的税收而需要支付的款項。房東收到税單後，應立即通知租客税額和租客為此支付的款項的計算方法。如果承租人在該等賬單所涵蓋的納税年度之前支付的預付款超過了該納税年度所需支付的款項，房東應將多付的款項抵扣承租人隨後因税收而承擔的義務(如果本租約期限已經結束，承租人對房東沒有進一步的義務，則應退還多付的款項)；但如果該納税年度因此而需要支付的款項超過該納税年度此前因此而預付的款項，承租人應在接到通知後三十(30)日內向房東付款。如果構成基税的税項由於適當的程序或其他原因而減少，則在任何情況下，如此減少的税項應被視為基税，房東應將該金額通知租户。

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先前繳納的税款少於第VIII條規定的税款的，承租人應在提出要求後三十(30)天內繳納欠款。應房客要求，房東同意向房客提供房東所擁有房產的税單複印件。

(d)如有書面要求，房東應向租户提供所有税單的複印件，並提供繳納税金的證據，但在波士頓市政府網站上無法隨時獲得的情況下，房東應向租户提供所有税單的複印件。

8.2減排

如果房東在任何課税年度獲得退税或退還税款或代繳税款，則在扣除房東因獲得退税或代繳税款而合理招致的費用後，房東應從其餘額中向租客支付一筆金額，只要當時沒有租客違約，房東應向租客支付一筆金額，相當於該退税或退還税款或代繳税款(不包括任何利息)乘以上漲係數；但在任何情況下，承租人都無權收取超過承租人根據第8.1條在該納税年度實際支付的任何款項，或在任何納税年度的税款低於基本税額的情況下收取任何款項。

8.3替代税

(a)如果某種徵税方法或類型將全部或部分取代現行的房地產税評估方法或其類型，或者如果對房產或房東徵收額外税種以代替現有税種或代替增加現有税種，承租人同意該替代或附加税應被視為且應為本協議項下的税收，承租人應支付公平份額，作為與本協議規定的計算方法一致的計算方式計算的附加費，最終承租人的份額應為最大限度。

(b)如果因租户根據本租賃向房東支付的租金或其他費用而評估税收(聯邦或州淨所得税除外)，租户同意在開單後三十(30)天內支付相同的額外費用，除非適用法律禁止租户支付此類税款。

第九條
運營費用

9.1定義

就本條而言，下列術語應具有以下各自含義：

經營年度：本租賃期的任何部分在12月31日結束的每12個月期間。

運營費用：業主因物業的運營、管理、清潔、維修、維護和管理而發生的總成本或支出，包括但不限於本合同附件B所列的項目，前提是在運營年度的任何一段時間內，

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在計算運營費用(包括基本運營費用的運營年度)時，如果大樓沒有運營或大樓的全部可出租面積沒有被租户佔用，或者如果業主沒有向所有租户提供本協議項下提供的服務和公用事業，則業主應合理地將所發生的實際運營費用預測為在該運營年度大樓全部被佔用並向所有租户供應該等服務和公用事業時所產生的預計運營費用，就本協議而言，該預計金額應被視為所有租户的運營費用。房東無權收取超過房東在相關經營年度發生的營業費用(加上任何推定的管理費)的100%(100%)的金額，儘管執行了前述“總計”條款。

9.2租户付款

(a)如果任何營業年度的營業費用超過基本營業費用，承租人應向房東支付相當於(I)該營業年度營業費用與基本營業費用的差額乘以(Ii)遞增係數的數額，該數額將在開始日期或本租賃期限結束的任何營業年度分攤。

(b)承租人對營業費用的估計付款應在第一天(一)按月支付^ST在本租賃期內的每個日曆月的每一天，並以本租約規定的其他方式支付基本租金。每月支付給業主的金額應足以在每個營業年度結束前向業主提供一筆相當於業主在每個營業年度內不時估計的租客因該營業年度的運營費用而需要支付的款項。每個營業年度結束後，房東應向租户提交該營業年度營業費用的合理詳細帳目。根據該報表，如果承租人之前為該經營年度支付的預付款超過了承租人在該經營年度所需支付的款項，房東應將多付的金額計入承租人在本合同項下的後續義務中(如果本租賃期限已經結束，承租人對房東沒有進一步的義務，則應退還多付的款項)；但是，如果該經營年度因此而需要支付的款項超過此前因此而支付的該經營年度的預付款(如有)，承租人應在三十(30)天內向房東付款。業主未能提交或延遲提交任何經營年度的經營費用報表，不影響業主此後提交該經營年度的經營費用報表的權利，也不影響業主此後提交該經營年度的修正後的經營費用報表的權利，前提是業主須在適用的經營年度結束後兩(2)年內提交相關的經營費用報表或修正後的經營費用報表(視屬何情況而定)。

(c)如果建築物維修和維護的某些要素本應包括在基本運營費用中，但此類維修和維護是在建造或安裝保修或服務合同下支付的(不包括對不構成普通維修和維護的缺陷的保修)，則

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如果沒有此類保修或服務合同，本應發生的費用應包括在基本運營費用中，減去業主執行此類保修所產生的合理成本，並減去任何此類服務合同的成本。

(d)房東的任何會計核算對租户具有約束力和決定性，租户無權審查或審計該會計核算，除非房東給出該會計核算後九十(90)天內，租户應通知業主租户對該會計核算的正確性提出異議，並指明該會計核算被聲稱不正確的具體方面。如果承租人及時向房東發出爭議通知，承租人可自行承擔費用，對房東賬簿進行審核或審核，這些賬簿與相關經營年度的運營費用會計直接相關，條件是：(I)本租約中沒有租客違約，(Ii)租客在審核之日已支付房東開出或開具發票的所有升級費用。(Iii)審計是由租客的合資格僱員或獨立會計師行或其他專業核數師行進行的，而其費用或其他補償是由合約釐定的，而絕不是根據審計結果而計算或釐定的；。(Iv)租客及其指定的任何核數師行均以業主合理接受的形式及實質籤立保密協議，並向業主交付保密協議，而雙方明示同意將審計結果嚴格保密(但根據本款(D)款可在任何仲裁中披露該結果)，。(Iii)該審計是由租户的合資格僱員或獨立會計師行或其他專業核數師行進行的，而該等僱員的費用或其他補償是由合約釐定的，而並非以任何方式根據審計結果計算或釐定的。(V)在房東向租客提供帳簿之日起九十(90)天內開始和完成審計，並將審計結果提交給房東。如果承租人未能及時向房東遞交爭議通知，或未能在適用的九十(90)天期限內完成審核並將審核結果提交給房東，則在上述任何一種情況下, 在本租約的所有目的中，房東的會計對租户具有約束力和決定性。如果該爭議未經雙方同意解決，任何一方均可在承租人向房東提交仲裁結果之日起九十(90)天內，根據美國仲裁協會的快速商事仲裁規則將爭議提交快速仲裁。仲裁員的裁決是終局的，對房東和租客具有約束力，並可在任何有管轄權的法院作出判決。在通過協議或仲裁解決之前，承租人應支付該會計證明不損害承租人地位的所有款項。

第十條

賠償和公眾責任保險

10.1賠償

(a)在法律允許的最大範圍內使本協議生效，並且在任何情況下，在適用的範圍內，在第10.7節規定的責任免除和債權豁免的前提下，承租人同意賠償和免除房東和房東的管理代理人、受益人、合夥人、子公司、附屬公司、高級管理人員、董事、代理人、員工以及任何高級出租人和高級抵押權人(“房東方”)因下列任何性質的索賠、損失、成本、損害或費用而產生的一切索賠、損失、成本、損害或開支：發生在房產之內或附近的；(B)在處所以外但在物業內發生的任何意外、傷害或損毀，而該意外、損毀或損毀是由租客或租客的代理人或其代理人的作為、不作為、疏忽或故意行為不當所導致或聲稱是由該等作為、不作為、疏忽或故意的不當行為所導致的

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(C)物業或物業內任何業務的經營或管理，或物業內或其周圍的任何事情或工程，或(業主除外)在物業內或附近製造的任何條件；及(無論如何)在本租約日期後發生至本租約年期結束，以及其後只要租户佔用物業任何部分。上述賠償不適用於因業主或業主當事人的疏忽或故意不當行為而引起的索賠、損失、費用、損害或費用。本賠償和持有無害協議應包括對在任何此類索賠或訴訟中發生的或與之相關的所有損失、費用、損害賠償、費用和責任的賠償，以及對這些索賠或訴訟的辯護，包括但不限於合理的律師費和審判和上訴層面的費用。第10.l(A)條的規定在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

(b)在本協議可依法生效的最大限度內，在任何情況下，在適用的範圍內，在第10.7節規定的責任免除和索賠豁免的前提下，房東同意賠償和免除無害的承租人和承租人的合夥人、成員、股東、高級管理人員和董事(統稱為承租人)因任何意外、傷害或損害任何人或任何人的財產而引起的任何第三方的所有索賠。因房東或房東代理人、僱員或承包商的嚴重疏忽或故意不當行為而造成或聲稱造成的損害或傷害，以及與每項此類索賠或訴訟相關的合理律師費；但在任何情況下，本彌償均不適用於因租客或任何租户當事人的疏忽或故意行為不當而引起的任何該等索償，而本第10.1(B)節的規定不得被視為由現在或以後在建築物上的任何按揭或土地出租人的持有人(不論該持有人是否為管有或已行使有條件、抵押品或其他有條件、抵押品或其他轉讓租契及/或租金的權利的持有人)作出。本賠償和持有無害協議應包括對在任何此類索賠或任何訴訟中發生的或與之相關的所有損失、費用、損害賠償、費用和責任的賠償，以及對這些索賠和訴訟的辯護，包括但不限於合理的律師費和審判和上訴層面的費用。第10.l(B)條的規定在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

I 0.2責任險

承租人同意自承租人出於任何原因首次進入房產之日起，在整個租賃期限內，以及此後只要承租人佔用了房產的任何部分，均保留一份商業一般責任和財產損害保險(包括廣泛形式的合同責任、獨立承包商的危險和完整的運營保險)保單，根據該保單，承租人被指定為被保險人，房東、代理人(以及通知中不時列出的與房東有房地產隱私關係的其他人)被指定為額外保險人。在本租約的整個期限內，承租人同意保留一份商業一般責任保險單和財產損害保險單(包括廣泛形式的合同責任、獨立承包商的危險和完整的運營保險)，並將其指定為額外保險人。每份此類保單應以“事故”為基礎，金額至少應為1.3節規定的初始責任保險金額。承租人應向房東提供其承保範圍的複印件或證明。

10.3租户財產損失保險

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在本協議可依法生效的最大限度內，房東和房東的保險公司對租户可拆卸財產的任何損失或損壞均不承擔任何責任或責任。承租人應以“重置成本”為基礎投保特殊形式/原因損失保險(以前稱為“一切險”財產保險)，承保承租人的可拆卸財產、承租人最初的工作、改動以及位於房屋內的任何其他租賃改進和固定裝置，無論是由承租人或代表承租人或根據本租約提出索賠的任何一方進行的，或以其他方式在生效日期存在於房產內的(統稱為“改進”)，金額等於承租人可拆卸財產的全部重置成本。房東、房東雙方以及房東在書面通知中要求的其他人員應被指定為每份此類保單的額外保險人。本第10.3節的規定應適用於本租約簽訂之日起及之後、本租約期限結束前，以及承租人可能使用或佔用房屋或大樓的任何部分的更長時間內。此外，在本租賃期間，承租人應自費隨時投保(I)營業中斷和額外費用保險，限額不低於本租賃項下承租人應支付的所有費用的100%(100%)，期限為十二(12)個月；(Ii)根據房屋所在州的法律投保不低於1,000,000美元的僱主責任保險。

10.4保險規定

出具本協議要求租户和房東承保的保單的保險公司(下稱“保險人”)必須獲得在馬薩諸塞州聯邦經營業務的許可和授權，必須已經營至少五(5)年，必須持有A.M.Best Company，Inc.保單持有人評級為A-或更高，A.M.Best Company，Inc.財務類別評級為Class VIII或更高，並且必須在其他方面合理地令房東滿意。儘管房東有權批准保險公司併為保險公司建立信用評級標準，但房東將不對任何租户的保險公司的償付能力負責。

10.5第三方造成的​​損傷

在本協議可依法生效的最大限度內，承租人同意房東和業主雙方不對承租人或通過承租人或承租人提出索賠的人，或由於佔用毗鄰房屋或與房屋或房產任何部分相鄰或相連的人的作為或不作為或其他原因而造成的任何損失或損害，不負任何責任或法律責任。

10.6房東保險

業主同意在本租約有效期內，始終保持(I)承保建築物的特殊形式/損失原因財產保險，金額至少等於建築物的重置價值(不包括基座和地基)，並受商業上合理的免賠額限制；以及(Ii)與建築物有關的商業一般責任保險，金額不少於根據本租約承保該等責任的承租人所需承保的金額。(Ii)在本租約有效期內，(I)承保建築物的特別形式/損失原因保險的金額至少等於建築物的重置價值(不包括基座和地基)，並受商業上合理的免賠額限制；及房東可以通過將房產納入所謂的“一攬子”保險單來滿足這些保險要求。

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10.7放棄代位權

在下列範圍和範圍內，下列規定不應使業主和租户無法從在財產所在地開展業務的負責任的保險公司獲得保險(即使由此可能產生額外的保費)：(A)雙方同意，對於財產的任何損害，雙方均放棄對此類損失的所有權利和索賠，並放棄各自保險人因其作為或不作為而對其財產造成的損害的所有代位求償權利：(A)雙方同意，對於因以下行為或不作為而造成的財產損害，雙方均放棄彼此的所有權利和索賠，並放棄各自保險人的所有代位求償權(即使由此可能產生額外的保費)：(A)雙方同意，對於因下列行為或不作為造成的財產損害，雙方均放棄彼此的所有權利和索賠，並放棄各自保險人的所有代位求償權根據本租約的規定，房東和租客必須分別承擔的保險或任何一方在事故發生時可能投保的其他財產保險包括(或本應包括在內)任何此類索賠，但不包括適用一方在本租約項下維持的任何商業合理免賠額；和(B)雙方同意，任何一方承保的任何財產損失保險，應規定保險承運人放棄對另一方的任何代位權。

第十一條
業主進入處所的通道

11.1業主的權利

在合理通知後(除非在緊急情況下不需要通知)，業主、其代理人和代表有權進入房屋(I)檢查房屋，(Ii)行使根據本條例允許的權利，(Iii)對建築物或其中的其他租户空間進行維修或改動，(Iv)如果租户沒有按照本條例的要求進行維修或履行其他義務(但業主沒有義務進行任何檢查、修理、改動、增建或改善，但業主除外)。(V)處理緊急情況；(Vi)張貼法律允許或要求的通知，以防止牴觸業主對建築物的權益的留置權的完善；(Vii)在本租約期滿前二十四(24)個月內向潛在租户展示物業(但在最初租期內且在承租人未以書面承諾租賃波士頓地區另一座大樓的替換空間的情況下)，該24個月的期限應縮短至十五(15)個月，以符合承租人行使延期選擇權的期限)，並在期限內的任何合理時間向潛在買家、出租人和抵押權人展示房產，或(Viii)用於房東認為必要或適宜的任何其他目的；但房東應盡合理努力，不得無理幹擾租客使用或進入房產。租户無權獲得任何租金或其他費用的減免，房東也不應被視為有罪驅逐，無論是實際的還是推定的。, 或因房東根據本第11.1條或本租賃的任何其他條款或適用法律的規定進入房產而違反租户對房產的安靜享有的任何行為。

第十二條
傷亡；徵用權

12.1傷亡人數

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(a)如果建築物或處所因火災或其他傷亡事故(每一起事故)造成部分或全部損壞或毀壞，並且如果本租約未按以下規定終止，則(I)業主應在通知事故業主並解決與事故有關的任何保險索賠後，以合理的速度維修和恢復建築物和處所(但不包括租户的可拆卸財產和改善工程(“業主恢復工程”)，但不要求業主支付加班費或保險費)修復和恢復建築物和處所(但不包括租户的可拆卸財產和改善工程(“業主恢復工程”))。以及(Ii)承租人應根據第5.2節的規定維修和恢復所有承租人的可拆卸財產和改進(“承租人的修復工作”)，並在事故發生後合理調度。即使本條例另有相反規定，如業主憑其全權酌情決定權，基於安全理由、健康理由或建築物或處所的有效運作或修復，由業主代表租客進行結構上的或與建築系統有關的部分租客修復工程是適當的，而業主選擇為該建築物內至少80%的租客進行類似的修復工程，而該等租客的出租處所亦同樣受到意外事故的影響。然後(A)房東應向租户發出書面通知，説明房東應執行的租户修復工程(“指定修復工程”)部分，以及(B)房東和租客應根據本條款第12.l(A)條就修復計劃(如下所述)和預算達成一致，此後房東應在修復計劃和預算最終批准後以合理的速度執行指定的修復工程。(B)房東和租客應根據第12.l(A)條的規定，就修復計劃和預算達成一致，並在最終批准修復計劃和預算後，以合理的速度進行指定的修復工作。, 承租人根據本第十二條的規定有義務支付該指定修復工程的費用。如果業主根據本第12.l(A)條選擇執行任何指定的修復工程，業主應在此之後立即準備指定修復工程的施工圖(“修復計劃”)和預算，費用由租户承擔。承租人有權在房東提交後十(10)個工作日內批准修復計劃，如果計劃中提議的裝修和材料的佈局和質量與承租人在房屋內的初始工作(或承租人對租賃給承租人的建築中任何額外空間的初步改善)一致，則不得拒絕批准，並批准相應的預算，預算批准不得無理扣留或拖延。承租人如不同意業主提交的任何修復計劃，應附上詳細的理由説明，承租人應在業主重新提交修復計劃後五(5)個工作日內對業主重新提交的修復計劃作出迴應。如果承租人未能在本第12.l(A)節規定的期限內對業主提出的批准修復計劃的任何部分或指定修復工程的預算的請求作出迴應，則視為已獲得承租人的批准。房東和租客應當合理配合，協調房東修復工作的調度和實施, 任何指定修復工程及承租人的修復工程，不得不合理地幹擾雙方各自修復工程的及時進度，且業主同意向租户提供不少於十(10)天的書面通知，告知任何指定修復工程的基本完工日期。？

(b)如果房產的全部或部分因意外事故而變得無法租用(如第7.6(B)條所界定)，則基本租金和逐步增加的費用應按房產無法租用的面積占房產總面積的比例遞減，自事故發生之日起至(I)業主對該房產部分的維修和恢復工作基本完成之日起，以下列日期中最早的為準：(I)房東已基本完成該部分房產的維修和復修；(I)自發生事故之日起至(I)業主對該部分房產的修繕和恢復工作基本完成之日(以最早者為準)，基本租金和逐步增加的費用應按該房產面積佔該房產總面積的比例遞減。

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(Ii)租客或任何分租客重新佔用部分物業作正常業務用途之日(在此情況下，如業主本應較早完成修葺及恢復，但租客未能配合業主進行該等修葺或恢復或收取保險賠償，則視為已於該較早日期修葺及恢復，並停止減租)；或(Ii)租客或任何分租客重新佔用部分物業作租客正常業務用途之日(在此情況下，可分配給該重租部分的基本租金及租金提升費用)，或(Ii)租客或任何分租客重新佔用部分物業作租客正常業務用途之日(在此情況下，可分配給該重租部分的基本租金及租金提升費用)儘管本租契有任何相反的規定，(X)處所的任何部分如未因意外事故而變得不可租用且可進入的部分，則不論該處所的其他部分是否不可租用，均不得減收；及(Y)適用於因意外事故而變得不可租用的處所任何部分的基本租金或按比例增加費用的任何寬減，須於第(I)款所提述的日期中最早的日期終止，或(C)在第(I)款所提述的日期中最早的日期終止。(Y)適用於因意外事故而變得不可租用的處所的任何部分的基本租金或按比例增加費用的任何寬減，須於第(I)款所提述的日期中最早的日期終止，或除非租户在房東作出決定後十(10)天內通知房東，如有爭議，在爭議解決之前，租户應根據房東的決定支付基本租金和升級費用。房東對房屋維修和恢復的日期應為基本完工日期或房屋可租用日期，除非租户在房東決定後十(10)天內通知房東，否則租户應支付基本租金和升級費用。儘管有上述規定，如果由於承租人的任何作為或不作為，任何分租户或其各自的合夥人、董事, 高級職員、僱員、代理人或承包商、房東、任何高級出租人或任何高級抵押人不得收取適用於意外傷害的所有保險收益(包括但不限於租金保險收益)，則在不損害針對租户的任何其他補救措施的情況下，不得減免基本租金或遞增費用。本第12.1條中包含的任何內容都不能免除房東或租户因任何意外事故而可能存在的任何責任。

(c)如果由於意外事故(I)建築物將被完全損壞或摧毀，(Ii)建築物將被損壞或摧毀(無論建築物是否損壞或被毀)，因此在緊接意外事故發生之前，維修或恢復將需要超過建築物全部保險價值(就本第12.1(C)條而言，指重置成本減去街道和建築物一層以下的基座、地基和其他構築物的費用)的20%以上的支出。(I)建築物將被完全損壞或摧毀(無論建築物是否損壞或被毀)，維修或恢復將需要超過建築物全部保險價值的20%以上的支出(就本第12.1(C)條而言，指的是重置成本減去街道和建築物一層以下的基座、地基和其他構築物的成本)。或(Iii)超過30%的房產將被損壞或摧毀(根據業主指定的信譽良好的承包商、建築師或工程師在任何情況下的估計)，則在任何情況下，業主可在意外事故發生後180天內通知租户終止本租約，但條件是：僅當房東還應選擇以與該房產受影響的方式類似或更大的方式終止建築物內受事故影響的房產的至少80%的租約時，房東才可根據本(C)段終止本租約(明確不包括受類似影響的房產的任何租約，根據該租約，房東在有爭議的傷亡情況下沒有終止權)。如果本租約是因意外事故而終止的，房東有權為其利益保留，租户應立即向房東支付承租人為改善工程而維持的保險收益。

(d)在影響房屋的事故發生後九十(90)天內，業主應將業主指定的信譽良好的承包商、建築師或工程師的書面估計提交給租户，説明可能的時間長度。

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基本完成房東修復工作所必需的。如果預估時間自事故發生之日起超過十五(15)個月，承租人有權在收到預估後十(10)個工作日內通知業主終止本租約。此外，對於在本租約期限的最後兩(2)年內發生的任何意外事故，以及業主修復工作基本完成的預計時間將使本租約期限剩餘不到九(9)個月(考慮到租户已有效行使的任何延期)，承租人有權在收到業主的評估後十(0)個工作日內向業主發出書面通知，終止本租約。如果房屋或建築物因火災或其他傷亡而遭到嚴重損壞，且本租約並未根據本租約以其他方式終止，且業主修復工作在業主評估中規定的基本完成業主修復工作的時間段後九十(90)天內仍未實質完成，則該日期可因不可抗力事件造成的延誤而延長(但在任何情況下不得因不可抗力延誤而超過四(4)個月)。承租人有權提前至少三十(30)天向房東遞交書面通知終止本租約，通知必須在該期限屆滿後十(10)個工作日內送達，但如果房東在該三十(30)天通知期結束前完成修復，承租人的終止通知應被視為撤銷。, 本租約將繼續具有十足的效力和作用。如果承租人根據本(D)段的條款有權終止本租約，而承租人未能在本文規定的十(I)個工作日內向業主遞交終止通知，則承租人將被視為因該意外事故而放棄了本(D)段規定的承租人終止租約的權利。

(e)房東不應為租户的可拆卸財產或裝修投保任何保險，也沒有義務修理或更換租户的可拆卸財產或裝修(無論是否由房東安裝或由房東承擔費用)。承租人的可拆卸財產如有任何損壞或損失或任何改善，承租人應只看其保險。在房屋部分或全部被毀的情況下，承租人應在收到房東通知後三十(30)天內，將承租人的任何和全部可拆卸財產從被毀部分移走。如果承租人不移走承租人的可拆卸財產，房東可自費將其丟棄，或將承租人的可拆卸財產移至公共倉庫存放或保留，並可酌情在公開拍賣或私下出售時出售，所得收益應首先用於倉儲和銷售，僅次於租户欠房東的任何款項，剩餘部分應支付給租户；如果搬運、儲存和出售的費用超過任何出售的收益，租户應按要求向房東支付超出的部分。承租人應獨自負責安排承租人的保險理算師在承租人或業主按照本第12.l(D)條的規定移走承租人的可拆卸財產之前，或由業主執行業主的修復工程或指定的修復工程之前，安排承租人對房屋進行的任何訪問，房東沒有義務延遲履行。, 如果租户不遵守規定，房東也不對租户承擔任何責任。承租人應立即允許房東進入房屋，以便進行房東的修復工作，如果適用，還應進行指定的修復工作。

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(f)本第12.1條應被視為管理因火災或其他傷亡對房屋造成的任何損害或破壞的明示協議，任何規定在沒有明示協議的情況下發生意外情況的法律，無論現在或將來有效，均不適用。

12.2徵用權

(a)如處所或租客進入或使用處所會因行使徵用權而受到影響，租客應繳的基本租金及應繳的租金及應繳費用，須按租客喪失使用該等租金的性質及程度，公平地予以減免。在任何情況下，房東對因行使徵用權而引起的不便、煩擾或業務中斷給租户造成的損害不承擔任何責任。

(b)如果建築物的任何部分是通過行使徵用權而被佔用的，則業主有權在生效日期發生後九十(90)天內發出業主選擇終止本租約的通知，終止本租約(即使業主在該處所的全部權益可能已被剝離)，因此本租約應在該通知日期後三十(30)天終止，其效力和效力與該日期最初確定為本租約到期日的日期相同；在此情況下，業主有權終止本租約(即使房東在該房產的全部權益可能已被剝離)，方法是在該通知生效之日起九十(90)天內發出通知終止本租約，其效力和效力與該日期最初確定為本租約到期日的日期相同；但業主只可在以下情況下才可根據(B)段終止本租契：業主亦須選擇終止建築物內受徵用影響的處所至少80%的租契，其方式與該處所受影響的方式相似或更大(明示不包括任何受類似影響的處所的租約，而根據該等租約，業主在有關徵用的情況下並無終止權)。

(c)如果本租約不應根據(B)段終止，房東此後應盡其所能將房產(不包括租户根據第V條所作的任何改動、增建或改善)恢復到適合租户使用和佔用的狀態，但房東的義務應限於房東可向徵收當局追討的賠償金額。如果由於任何原因，在(B)段所指的九十(90)天期限屆滿後六(6)個月內(該六個月期限可延長至房東因業主無法合理控制的任何原因而無法進行或完成修復的時間，但在任何情況下不得超過三(3)個月)，租户有權在該期限屆滿後三十(30)天內通知房東終止本租約，否則承租人有權終止本租約，方法是在(B)段所指的九十(90)天期限屆滿後六(6)個月內(該六個月期限可延長至房東因業主無法合理控制的任何原因而被阻止進行或完成修復工作)，則租户有權在該期限屆滿後三十(30)天內通知房東終止本租約。在發出通知後，本租約將在發出通知後三十(30)天終止，任何一方均無進一步的責任或義務，除非房東在該三十(30)天內基本完成修復。該終止權是承租人在法律或衡平法上對房東未能完成修復工作的唯一和排他性的補救措施。

(d)房東擁有並特此保留和豁免，租客特此授予和轉讓所有權利，以追討因此而產生的財產和租賃權益的損害，以及因此而產生的或此後應計的賠償，並通過確認前述的方式，租客特此授予和轉讓，以及與房東簽訂的契約，授予和轉讓房東獲得此類賠償的所有權利。本合同中包含的任何內容不得被解釋為阻止承租人在任何

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譴責程序就租客自費安裝在房產內的任何租客可拆卸財產的價值和搬遷費用提出索賠，但該等訴訟不影響業主可向徵收當局追討的補償金額。

第十三條
默認設置

13.1租户的默認設置

(a)如果在本租賃日期之後的任何時間，將發生以下任何一種或多種事件(此處稱為“租户違約”)：

(I)租户應在房東通知租户後五(5)個工作日內不支付本合同項下的基本租金、升級費、附加費或其他費用；或(I)租户應在到期時不支付基本租金、升級費、附加費或其他費用，並持續五(5)個工作日；或

(Ii)承租人須疏忽或不履行或不履行或遵守本協議所載的任何其他承租人須履行或遵守的契諾，而承租人須在向租客發出指明該項疏忽或不履行的通知後，在任何情況下在切實可行範圍內儘快及無論如何在三十(30)天內作出補救，或如該項疏忽或不履行的性質使承租人不能在該三十(30)天內合理地作出補救，則承租人須在該三十(30)天內予以補救，(W)業主或任何高級出租人或任何高級抵押權人(定義見第14.15節)不會因任何其他罰款或指控而被起訴；(X)使該處所或其任何部分、或該建築物或其任何部分受到譴責或騰空；(Y)使該建築物或其任何部分受到任何留置權或產權負擔，而該留置權或產權負擔在該期限內未予移走或抵押；(Y)使該建築物或其任何部分受到在該期限內未予拆除或抵押的任何留置權或產權負擔或(Z)導致任何高級租賃或任何高級抵押(定義見第14.15節)下的違約，如果承租人不(A)在所述三十(30)天期限內通知房東租户有意採取所有合理必要的步驟來補救違約，(B)在所述三十(30)天期限內正式開始，此後努力起訴所有合理必要的步驟以補救違約，並且(C)在所述土地通知日期之後的合理時間內完成補救，則承租人不應(A)在所述三十(30)天期限內通知房東採取所有合理必要的步驟來補救違約，並且(C)在所述土地通知日期之後的合理時間內完成該補救措施或

(Iii)租客在處所的租契權益須在籤立時取得，或借針對租客的其他法律程序而取得；或

(Iv)承租人須為債權人的利益作出轉讓，或被判定無力償債，或提交任何呈請書或答辯書，尋求根據任何現行或未來的聯邦、州或其他法規、法律或規例(破產法定義除外)為其本身尋求任何重組、安排、重整、調整、清算、解散或類似的濟助，或尋求、同意或默許委任承租人、承租人或其任何主要部分財產的任何受託人、接管人或清盤人，或

(V)就租客發生破產事件(定義見下文)11；或

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54

(Vi)須根據任何法律(包括但不限於“破產法”)提交針對租客的呈請，以尋求根據任何現行或未來的聯邦、州或其他法規、法律或規例作出任何重組、安排、重整、清盤、解散或類似的濟助，並須在總計六十(60)天內(不論是否連續)保持不被解僱或不擱置，或如有任何受託人、遺產管理人，承租人或其全部或任何重要部分財產的接管人或清盤人不得在未經承租人同意或默許的情況下被任命，並且該任命應在總計六十(60)天內保持不空或不停職(不論是否連續)；或

(Vii)如房東在任何歷年內兩次向租客發出上述(A)(I)款所指明的通知(不論租客是否在適用的治療期內就任何經常性的每月基本租金或租金上升付款作出補救)，而租客此後須在同一歷年內不支付任何到期的經常性每月基本租金或租金上升費用；

則在任何該等情況下，業主均可通知租客終止本租約，並可在發出通知後不少於五(5)天指定日期終止本租約，而本租約將於通知所指定的日期完結，猶如該日期為本租約最初指定的租期屆滿日期一樣，租客隨後將遷出，並將物業交還業主，但租客仍須按以下規定負上法律責任。

(b)就以上(A)(V)款而言，“破產事件”是指承租人根據“破產法”第7、11或13章提交自願請願書或提出針對承租人的濟助命令，而“破產法”一詞是指“美國法典”第11編第101節及其後。如果發生破產事件，則承租人破產財產的受託人或承租人作為佔有債務人，只有在自願請願書提交之日起一百二十(120)天內，或在登記濟助令後一百二十(120)天內(或在破產法規定不需要房東同意的情況下，有管轄權的法院因正當理由提出的動議)後一百二十(120)天內，方可接管本租約，並可隨後轉讓本租約，這是有管轄權的法院根據《破產法》不需要房東同意的情況下可能給予的額外時間。

(I)向適當的法院提交承擔租契的動議；

(Ii)符合業主與租客均認為在商業上合理的下列所有條件：

(A)補救本租賃項下租户的所有違約或向房東提供充分保證(定義見下文)：(X)自假設之日起十(10)天內治癒本租賃項下所有租户的貨幣違約；以及(Y)自假設之日起三十(30)日內治癒本租賃項下所有非貨幣違約的租户；

(B)賠償業主及任何其他人士或實體，或向業主提供充分保證，保證在承擔之日起十(10)天內，賠償業主及該等其他人士或實體因租客、受託人或所管有債務人的任何違約而蒙受的任何金錢損失，或向業主提供足夠保證，以補償該業主及該等其他人士或實體因租客、受託人或所管有債務人的任何違約而蒙受的任何金錢損失；

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(C)向業主提供本租約規定的所有承租人未來履行義務的充分保證(定義見下文)；及

(D)向業主遞交一份書面聲明，説明本協議的條件已獲滿足。

(c)僅就上述(B)段而言，除了破產法、任何未來的聯邦破產法和適用的判例法中的任何其他要求外，“充分保證”是指至少滿足以下條件，房東和租户承認這些條件在商業上是合理的，根據上文(B)段的規定，將足夠的現金分開支付給房東和任何其他個人或實體。

(d)僅就(B)段而言，除了破產法、任何未來的聯邦破產法和適用的判例法中的任何其他要求外，“未來履約的充分保證”是指至少滿足以下條件，房東和租户承認這些條件在商業上是合理的：

(I)受託人或管有債務人向業主交存相等於兩(2)個月基本租金加相等於兩(2)個月營業費用和税項分期付款之和的款項，作為按時支付租金和其他貨幣義務的保證，該款項是按照第八條和第九條計算的；

(Ii)受託人或管有債務人同意在應繳基本租金的每一天，預付按照本條例第VIII及IX條計算的營運開支及税項的每月分期付款；

(Iii)受託人或管有債務人對根據本租契應付的租金及其他代價的來源提供足夠保證；

(Iv)租客的破產產業及受託人或管有債務人，提供足夠的保證，確保破產產業(以及租客破產程序結束後的任何繼承人)在所有抵押債務及行政費用獲清償後，將繼續有足夠的未作抵押資產，以向業主保證破產產業(以及租客破產程序結束後的任何繼承人)將有足夠資金履行租客在本協議下的義務；及

(e)如果受託人或佔有債務人根據上文(B)段和適用的破產法承擔了租約，只有在建議的受讓人首先向房東提供充分保證未來履行租約下的所有租户義務，並且房東在行使其合理的商業判斷中確定本租約的轉讓不會違反任何其他租約或任何抵押、融資協議或與房東或物業當時受其約束的財產有關的其他協議的情況下，受託人或佔有債務人才可轉讓其在本租約中的權益(和融資協議或房東受其約束的其他此類協議)。

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(f)僅就以上(E)段而言，除了破產法、任何未來的聯邦破產法和適用的判例法中的任何其他要求外，“未來履約的充分保證”指至少滿足以下條件，房東和租户承認這些條件在商業上是合理的：

(I)建議受讓人提交一份經執業會計師審計的現行財務報表，使業主根據合理商業判斷釐定的淨值和營運資金足以保證受讓人日後履行本租約下的義務；及

(Ii)如果業主在行使其合理的商業判斷時提出要求，建議的受讓人從一名或多名符合業主資信標準的人那裏獲得(形式和實質上令業主滿意的)擔保；

(g)如本租約已按本條規定終止，或如對租客或租客的任何財產發出執行文件或扣押令，令該處所由租客以外的其他人接管或佔用，則業主可循簡易程序、逐出或其他方式重新進入該處所，並將租客及所有其他人士及任何及所有財產移走及處置，猶如本租約並未作出一樣。

(h)在任何終止的情況下，租户應支付基本租金、升級費和根據本合同應支付的其他款項，直至終止時為止，此後，租户在本租約期限結束之前，無論房產是否已被重新出租，都應向房東負責，並應向房東支付違約金：(I)基本租金、升級費和根據本合同應支付的其他款項，減去淨額後的金額。(I)如果沒有發生終止，則應支付的基本租金、升級費和其他款項，減去淨額後的金額：(I)如未發生終止，租户應支付的基本租金、升級費和其他款項減去淨額後，應向業主支付：(I)如果沒有發生終止，則應支付的基本租金、升級費和其他款項減去淨額。扣除與該等再租有關的一切合理開支，包括但不限於所有收回成本、經紀佣金、律師費、律師費、廣告費、僱員開支、改裝費及為該等再租作準備的費用後；及(Ii)如租客根據第3.1(A)條於生效日期以外的任何日子開始全數繳付基本租金，則在生效日期起至租客根據第3.1(A)條開始全數繳付基本租金之日止的期間內應繳的基本租金。承租人應每月向業主支付上文第(I)款所述的當期損害賠償金，在本租約未終止的情況下根據本租約應支付基本租金的日期，承租人應在本租約終止時向業主支付上文第(Ii)款所述當期損害賠償金的一部分，而承租人應在本租約終止時向業主支付上文第(Ii)款所述當期損害賠償金的部分。

(i)在上述終止後的任何時間，不論業主是否已收取任何該等當期損害賠償(如經算定的最終損害賠償)，以代替超過該要求日期的所有該等當期損害賠償，在業主選舉時，租客須向業主支付一筆相等於上述規定的基本租金、升級費及其他款項的超額(如有)的款額，並假設就本段而言，租客每年因税項及營運開支而支付的款項，將與所需支付的款項相同，而該等款項須自上述要求之日起支付，而不論業主是否已收取任何該等當期損害賠償(如經算定的最終損害賠償金)，以代替超過該要求日期的所有該等當期損害賠償。

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在營業或課税年度之前的營業或納税年度，如果本租賃當時的未到期期限仍然有效，則超過同一時期該房產的公允淨租金價值，超出的金額應使用相當於美國國庫票據到期日的平均收益率的貼現率貼現至現值，該美國國庫票據的到期日相當於終止或重收之日與本租賃到期日之間的時間段加百分之一(1%)。

(j)如因租客違約、重收、到期或通過簡易程序或其他方式被沒收，房東可(I)以房東的名義或以其他方式重新出租該房產或其任何一部分或多部分，租期或期限可由房東選擇等於、小於或超過本租約1M特許權的餘額，並可在房東認為適宜和必要的範圍內給予優惠或免費租金，以將其重新出租，以及(Ii)可使該期限或條款變得合理；以及(Ii)可使該期限或條款變得合理，否則將構成本租約的1M特許權餘額，並可在房東認為合宜且必要的範圍內給予優惠或免收租金，並且(Ii)可使該期限或期限變得合理，並且(Ii)可使該期限變得合理。業主認為為重新出租該房屋是可取的和必要的，對該房屋進行修繕和裝飾；而作出該等改建、修葺及裝飾，不得操作或解釋為免除承租人在本協議項下的前述法律責任。業主在任何情況下均不會對該處所未能重租負上任何法律責任，或如該處所被重租，則業主不會因該重租而未能收取租金而負上任何法律責任。承租人特此明確表示，如果承租人因租客違反本租約的任何契諾和條件而被驅逐或驅逐，或者如果房東獲得對物業的佔有權，則承租人將明確放棄根據任何現行或未來法律授予的任何和所有贖回權利。儘管如上所述，如果在租户違約後終止本租約或收回房屋，並且租户在終止或收回房屋後與房東合作及時交出對房屋的佔有權，房東同意採取商業上合理的努力來減輕其在本租約項下的損害，但條件是, 業主使用商業上合理的努力減輕其損害的義務，應被視為通過業主以類似於業主營銷大樓內其他物業的方式營銷物業來履行，而且，如果房東沒有義務優先於大樓內的任何其他空置空間重新出租物業，或以低於馬薩諸塞州波士頓金融區可比A級多租户高層寫字樓中可比辦公空間當前公平市場租金的租金租賃物業，則業主沒有義務以低於當前公平市場租金的價格租賃物業，也沒有義務以低於當前公平市場租金的價格租賃物業。該A級多租户高層寫字樓位於馬薩諸塞州波士頓金融區，屬於可比的A級多租户高層寫字樓，業主有義務以低於當前公平市場租金的價格租賃該物業。

(k)如果本租約的擔保人在第1.2節中被點名，則本條款第13.1節(A)(Iv)-(A)(Vi)段所述的任何事件的發生都應構成本租約中承租人的違約。

(1)房東在本合同項下可訴諸的具體補救措施並不排除房東在任何時候合法享有的任何補救措施或補救手段，房東可以援引法律或衡平法允許的任何補救措施(包括具體履行情況的補救措施)，就像本合同未規定具體補救措施一樣。

(m)儘管本租約中有任何相反規定，就任何法律訴訟或訴訟而言，如果任何一方因另一方違反其在本租約項下的契諾而將本租約或其任何部分的強制執行交由律師執行，或在任何情況下對其提起訴訟，或者如果房東將收回對房產的佔有權交由律師處理，則任何該等法律程序或訴訟的勝訴一方有權收回其合理的自付律師費。

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支出和法庭費用。在此使用的術語“勝訴方”應指在爭議事項中取得實質勝訴的一方，包括駁回本協議項下追償訴訟的一方，以換取據稱應支付的款項、履行據稱違反的契諾或實質上等於訴訟中尋求的救濟的對價。本第13.l(M)條的規定不適用於根據本租賃條款進行的任何仲裁。本第13.l(M)條的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

13.2房東違約

房東在任何情況下都不會違約，除非房東在收到租客的書面通知後三十(30)天內未能履行該義務，或者如果房東不能在三十(30)天期限內合理補救，則房東應不能迅速(在任何情況下在三十(30)天期限內)對其進行補救，並以勤奮和持續的方式進行補救。即使本租約有任何相反規定，本租約仍應被視為房東契諾是獨立的、不依賴的，承租人特此放棄任何相反的法律、法規、裁決或判決的利益。

第十四條
雜項條文

14.1故意遺漏

14.2豁免權

(a)房東或租客未能就對方的任何行動或不行動提出投訴，不論這些行動或不行動持續多久，房客或房東均不得分別放棄對方在本協議項下的任何權利。(二)房東或房客不投訴對方的任何行動或不行動，不論該行動或不行動可能持續多久，均不構成租客或房東分別放棄對方在本協議下的任何權利。此外，房東或租客在任何時候對本協議任何條款的放棄不得被解釋為對本協議任何其他條款的放棄，並且在本協議任何條款的任何時間的放棄也不應被解釋為在隨後的任何時間對相同條款的放棄。(二)房東或租客在任何時候對本協議任何條款的放棄不得被解釋為對本協議任何其他條款的放棄，並且在本協議任何時間的放棄不得被解釋為在隨後的任何時間對相同條款的放棄。業主或租客同意或批准另一方要求同意或批准的任何行動，不得解釋為放棄或給予不必要的業主或租客對另一方其後的任何類似作為的同意或批准。

(b)租客支付的款項或業主接受的款項，如少於租客應付給業主的款額，除視為因租客根據本條例條文到期支付的任何款項的最早分期付款外，不得視為付款。業主如承兑金額較少的支票，並在支票上加上背書或陳述，或在該支票所附的任何信件上註明該金額較少的款項為全數付款，則該支票不具效力，而業主可在不損害業主對租客的任何其他權利或補救的情況下接受該支票。

14.3寧靜享受之約

承租人在符合本租約的條款和條款的情況下，在支付基本租金、升級費用和附加費後，並遵守、保持和履行本租約的所有其他條款和條款，並在租期內合法、和平和悄悄地擁有、持有、佔用和享受本租約的所有其他條款和條款，承租人應合法、和平和悄悄地擁有、持有、佔用和享受本租約的所有其他條款和條款

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任何在業主下合法聲稱擁有高於租客的處所所有權的人，在不受阻礙或被逐出的情況下；前述安靜享受的契諾取代任何其他明示或默示的契諾。

14.4業主的法律責任

(a)承租人明確同意僅關注業主當時在物業中的股權(包括但不限於租金、問題、利潤、收入和收益)，以向業主追回任何判決；雙方明確同意，房東(原始或繼任者)或業主的任何合夥人(或任何該等合夥人的任何委託人)均不對任何此類判決或向租户支付任何金錢義務承擔任何個人責任。前述條款的目的不是也不應限制承租人獲得針對房東或房東的權益繼承人的禁制令救濟的任何權利，或採取任何不涉及房東(原房東或房東繼承人)個人責任的行動。

(b)在法律允許的最大範圍內，除本租約第7.6(B)節和第10.7節的規定外，對於房東向租户提供的任何服務或公用事業，房東在任何情況下均不對因罷工、停工、故障、事故、政府當局的命令或監管、供應中斷或因本租約要求或允許進行的維修或更改而在必要的時間內未能提供服務或公用事業而承擔任何責任。在任何情況下，房東均不對因本租約要求或允許進行的維修或更改而無法提供的服務或公用事業承擔任何責任，如因罷工、停工、故障、事故、命令或監管而無法提供這些服務或設施，或因本租約要求或允許進行的維修或更改而導致的任何時間或時間的不能提供或因盡合理努力而無法取得提供該等服務所需的供應品、零件或僱員，或因戰爭或其他緊急情況，或因業主無法合理控制的任何其他原因，或因租客或租客的傭人、代理人、僱員、持牌人或任何透過租客、透過租客或在租客之下提出申索的人的任何作為或疏忽所致。

(c)除本租約第14.19條規定的承租人責任外，在任何情況下，任何一方均不對另一方因任何原因造成的任何業務損失或任何其他間接、懲罰性或後果性損害承擔責任。房東在此承認租户是一家伊利諾伊州有限責任合夥企業，並同意不向任何合夥人、委託人、退休或前合夥人或委託人或承租人的任何合夥人的組成成員追討，而應僅關注承租人的資產，以執行本合同項下的任何索賠。房東還同意，負資本賬户不應被視為租户的資產。儘管本協議有任何相反規定，房東特此放棄其對租户個人財產的任何留置權或佔有權，包括租户的傢俱、活動固定裝置、設備、用品和租户的工作文件、電子文件和其他文件，以及租户的客户文件和文件。

(d)凡本租約規定須徵得業主同意，而租客須要求業主同意，而業主不得或拒絕給予該同意，則租客無權因業主拒絕給予同意而獲得任何損害賠償，而租客的唯一補救辦法應為要求特定履行或強制令的訴訟，而該補救辦法只適用於業主以書面明確同意不無理拒絕其同意的情況。此外，只要承租人請求業主同意或批准(無論本合同是否有規定)，承租人應於

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要求業主支付與此相關的任何費用(包括但不限於律師費和費用(如果有的話)，但不限於此)，作為額外費用。

(e)對於業主要求或允許進行的任何維修或恢復，均可在建築時間內進行，除本租約另有明文規定外，業主對因此而引起的不便、困擾或業務中斷給租户造成的損害不承擔任何責任。

14.5向抵押權人或土地出租人發出的通知

租客在接獲任何人、商號或其他實體發出的通知，表示其持有包括處所在內的按揭或土地租契後，除非與直至該通知的副本發給該持有人或土地出租人(但租客須已獲提供該持有人或土地出租人的姓名及地址)，否則租客發給業主的通知無效，而該持有人或土地出租人就業主的任何失責行為作出的補救，須視為業主的履約。

14.6租金轉讓和業權轉讓

(a)關於業主轉讓業主在本租約中的權益，或根據本租約支付的租金，無論是否有條件，該轉讓是向包括房產的財產抵押的持有人進行的，租客同意，業主執行該轉讓，以及該抵押的持有人接受該抵押，不得被視為該持有人承擔本租約項下的任何業主義務，除非該持有人通過向租客發送通知，明確選擇，並且，除前述情況外，只有當該持有人的抵押貸款被取消抵押品贖回權並接管該房產時，該持有人才應被視為承擔了業主在本合同項下的義務。

(b)在任何情況下，買方取得業主在物業中的權益，並同時將業主在物業中的全部權益租回賣方，不得視為根據法律的施行或以其他方式承擔業主在本條例下的義務，但租客只可向該賣方及承租人及其不時的業權繼承人尋求履行業主在本條例下的義務。在任何情況下，本租賃應受制於該賣方-承租人，並從屬於該賣方-承租人，但這種從屬關係應以承租人與任何此類買方-出租人簽署和交付第14.15(D)節規定的SNDA(如下所述)為條件。就所有目的而言，該賣方-承租人及其所有權繼承人應為本合同項下的房東，除非並直至該買方-出租人已承擔房東的地位。

(c)除本節(B)段規定的情況外，如果業主轉讓物業所有權，且受讓人書面承擔了本租約項下的所有房東義務，則房東此後應完全免除並免除履行和遵守本租約項下的所有契諾和義務。

14.7規章制度

承租人應遵守業主不時以業主身份合理制定的規章制度(以及以修改、取消或增加方式對其進行的合理修改，只要任何增加或修改不會大幅增加承租人在本租約項下的義務或大幅減少承租人在本租約項下的權利)，在任何時間或

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根據業主的合理判斷，為維護物業的聲譽、安全、護理及外觀，或維持物業的良好秩序，或維持物業的經營或保養，該等規則及規例是必需的，並同意該等規則及規例將由業主以一視同仁的方式訂立及應用，使所有規則及規例均普遍適用於建築物的其他租客。房東同意盡合理努力確保任何此類規章制度得到統一執行，但房東不對承租人因任何其他租户或住户或與其有業務往來的人違反這些規章制度而承擔責任。如果這些規章制度與本租約有衝突，以本租約的規定為準。

14.8附加費

如果租户在到期時未能支付本租賃項下指定為升級費用或附加費的任何款項，房東應享有與房東因未能支付基本租金而享有的同等權利和補救措施。

14.9特定條文的無效

如果本租約的任何條款或條款，或其對任何人或任何情況的適用在任何程度上無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分或該條款或條款適用於被視為無效或不可強制執行的條款或規定以外的個人或情況，不應因此而受到影響，本租約的每一條款和條款均應有效，並應在法律允許的最大程度上予以強制執行。

14.10具約束力的條文等

除本合同另有規定外，本合同條款對業主和租客的繼承人和受讓人(但租客除外，僅適用於根據本條例允許的受讓人)具有約束力，並對其繼承人、遺囑執行人、管理人、繼承人和獲準受讓人具有約束力，並對其利益起到約束作用，如果租客是個人，則對其繼承人、遺囑執行人、管理人、繼承人和獲準受讓人具有約束力。提及承租人的繼承人和受讓人，並不意味着同意承租人的轉讓。

14.11錄製

承租人同意不記錄本租賃，但是，如果本租賃的期限(包括任何延長的期限)為七(7)年或更長時間，則雙方應另一方的要求，同意按照適用法律併合理地令業主的律師滿意，以可記錄的形式簽署所謂的租賃通知。在任何情況下，該文件均不得列出承租人在本租約項下應支付的租金或其他費用；任何此類文件均應明確聲明其是根據本租約中包含的條款執行的，並且無意改變本租約的條款和條件。

14.12通告

根據本租約的條款，只要應或可能向房東或租户發出通知，該通知應以書面形式發出，並應以掛號信或掛號信(要求提供回執)、在美國郵局或大陸的信箱內郵寄的方式寄送。

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美國，或由國家認可的隔夜商業快遞或送貨服務，預付郵資或送貨費用，並要求核實送貨：

如果打算寄給房東，請寄往房東布魯克菲爾德金融地產公司(C/o Brookfield Financial Properties L.P.)，郵編：10281-1023年，郵編：250 Vesey Street，New York，郵編：10281-1023年，註明“Attn：董事租賃高級副總裁”(或房東此後不時通過類似通知指定的其他一個或多個地址)，並將副本寄往同一地址，註明“Attn：General Counsel”，但在2013年2月1日之前發送給房東的任何通知應寄往房東

如果打算租給租户，請寄給均富律師事務所，地址為：均富集團S.Myers Road 1901S.Myers Road，455室，伊利諾伊州奧克布魯克露臺，60181，收件人：拉塞爾·G·威曼，地址：拉塞爾·G·威曼，地址：均富律師事務所，175West Jackson，Suite2000，芝加哥，伊利諾伊州60684-2687年，收件人：行政董事採購部，複印件，均富律師事務所，175West Jackson，Suite2000，芝加哥，伊利諾伊州60684-2687年

儘管本第14.12節或本租約有任何相反規定，發票、賬單和對帳單可以通過將發票、賬單和對帳單交付給房屋內的租户來提交，而不需要收據，也不需要向任何其他人或地址提供副本。所有此類通知應在寄往“美國郵報”後三(3)個工作日生效，或在寄往美國大陸境內此類國家認可的隔夜快遞或快遞服務後的下一個工作日生效，前提是寄件人在任何情況下都有在指定地點跟蹤送貨或拒絕接受送貨(拒絕相當於送貨)的信息。

14.13租賃何時具有約束力

提交本文件供審查和談判並不構成租賃要約、預留或選擇權，本文件只有在房東和租客雙方簽署並交付本文件後才有效和具有約束力。(三)提交本文件供審查和談判並不構成租賃要約、預留或選擇權，本文件僅在業主和租户雙方簽署並交付本文件後才生效。業主和租户之間的所有談判、考慮、陳述和諒解均包含在本租約中，本租約明確取代與本租約相關的任何建議書或其他書面文件。本租約須經房東與租客雙方書面同意方可修改或變更，房東的任何員工或代理人的任何作為或不作為不得更改、更改或修改本租約的任何條款。

14.14段落標題及各節的釋義

本文件中的段落標題僅為方便和參考之用，其中包含的詞語不得用於解釋、修改、放大或幫助解釋、解釋或幫助解釋、解釋或解釋本租賃條款的含義。本租約的條款應根據其共同含義作為一個整體進行解釋(除非有明確的法律解釋)，並且無論任何解釋或解釋規則如何，本租約的條款都不應被解釋或解釋為對任何一方有利或不利。在本租賃中使用“包括”、“如”或緊隨其後的類似含義的詞語

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任何一般術語、聲明或事項，不得解釋為將該術語、聲明或事項限於特定項目，無論是否使用了非限制性的語言，如“無限制”或“包括但不限於”或類似含義的詞語，但應被視為指可能屬於該術語、聲明或事項的合理寬泛範圍內的所有其他術語或事項。承租人聲明(A)已有機會與承租人選擇的經驗豐富的法律顧問審閲本租約及本租約所載條款及細則，(B)已有機會與業主或業主律師討論及協商此等條款及細則，及(C)本租約經簽署後代表該等審閲、討論及談判的結果。

14.15承按人或土地出租人的權利

(a)除下述第14.15(C)及14.15(D)節另有規定外，本租契及承租人在本租約項下的所有權利，均受及從屬於該物業的任何土地租契、其所有續期、延期、修改及更換，以及現在或將來可能影響該物業及/或任何該等租約的所有按揭，不論該等按揭是否亦涵蓋其他土地及/或建築物及/或租約，以及根據該等按揭而作出的每項或其後的每項墊款，除下文第14.15(C)和14.15(D)節另有規定外，本節應自行運作，不需要其他從屬文書。為確認這種從屬關係，但在符合下文第14.15(C)和14.15(D)節的規定下，承租人應立即籤立、確認並交付業主、任何該等租約下的出租人或任何該等抵押的持有人或其各自的任何權益繼承人可合理要求證明該從屬關係的任何文書。本租約當時受制於和從屬於本租約的任何租契在本文中被稱為“高級租賃”，高級租賃的出租人或其在所指時間的權益繼承人在本文中被稱為“高級出租人”；本租契在當時被指為受制於和從屬於本租契的任何按揭，在本文中被稱為“高級按揭”，並且是高級按揭的持有人，或其在被提及的時間的權益繼承人，在本文中被稱為“高級按揭”(Superior Mortgage)，或在被提及的時間被稱為其權益繼承人的承租人，其權益繼承人在本文中被稱為“高級按揭”(Superior Mortgage)，在本文中被稱為“高級按揭”(Superior Mortgage)。

(b)除以下第14.15(C)和14.15(D)條另有規定外，如果任何高級出租人或高級抵押權人或任何高級出租人或高級抵押人的被提名人或指定人通過佔有或喪失抵押品贖回權或交付新的租約或契據或其他方式繼承本租約項下的房東權利，則應繼承房東權利的一方(在此稱為“繼任房東”)的要求，承租人應委託該繼任房東並承認該繼任房東為本租約下的租客房東，並應立即簽署並交付該繼任房東可能合理地要求作為該委託書證據的任何文書。委託後，本租約將繼續作為繼任房東和租客之間的直接租賃，符合本租約中規定的所有條款、條件和契諾，但繼任房東(除非本租約項下的前房東或其代名人或指定人)的責任應按照本租約附件(附件J)SNDA表格第6節中規定的方式進行限制；但是，繼任房東應受並承認承租人有權

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(c)房東在履行租户在第14.15(C)條項下的義務後，應在本租約簽訂之日起十四(14)天內，向租户交付一份由現有的高級抵押權人以附件J的形式簽署的從屬、不幹擾和委託協議(“SNDA”)。在簽署和交付本租約的同時，房東和租客應簽署、確認並將六(6)份SNDA的執行副本以附件J的形式交付給房東，房東同意將其轉發給現有的高級抵押權人簽字。

(d)對於未來的高級抵押和高級租賃，本合同第14.15(A)和14.15(B)條的規定應以租户、房東和任何該等高級抵押權人或高級出租人(視情況而定)簽署和交付SNDA為條件，並以該高級抵押權人或高級出租人當時的習慣形式交付，條件是：(I)該形式僅包含商業上合理的條款，包括但不限於習慣上不受幹擾及(Ii)如在籤立該等未來SNDA時，業主的供款尚未根據第5.2(C)節全額支付，則該SNDA包含高級抵押權人或高級出租人的協議，以承認租户根據本租約第5.2(C)節享有的明示抵銷權利並受其約束。承租人同意按照符合該標準的高級抵押權人或高級出租人當時的習慣格式簽署該SNDA，並在房東提出書面要求後十(10)個工作日內將其退還給業主。如果承租人未能在該十(10)個工作日內根據本第14.15(D)條簽署、確認並歸還任何該等SNDA，則(X)第14.15(A)和(B)條的規定將適用，(Y)本租約修改和替換，即使該高級抵押權人或高級出租人(視屬何情況而定), 和租户沒有簽署和交換SNDA。承租人有責任支付高級抵押權人和高級出租人收取的合理費用，包括但不限於合理的律師費，與獲得此類SNDA相關。承租人可以向高級抵押權人和高級出租人(視屬何情況而定)請求對該SNDA進行慣常和合理的修改，但當房東交付由其高級抵押權人或高級出租人(視情況而定)以其標準格式簽署的SNDA(符合上述標準)時，業主根據本第14.15(D)條承擔的義務應被視為完全履行，而不論該高級抵押權人或高級出租人是否接受租户所要求的修改

(e)業主聲明並向租户保證，截至生效日期，除Brookfield Properties 75 State Mezz LP(作為原始抵押人)、Brookfield Propeiies 75 State Co.LLC(作為抵押人)和德意志銀行(Deutsche Bank AG)紐約分行之間日期為2008年9月18日的某些抵押人轉讓和修改抵押及其他文件外，並無任何影響本建築的高級租約影響本建築，業主聲明並向租户保證，截至2008年9月18日，Brookfield Properties 75 State Mezz LP作為原始抵押人，Brookfield Propeiies 75 State Co.LLC作為抵押人，與德意志銀行(Deutsche Bank AG)紐約分行之間沒有影響本建築的高級租約2008年，並在薩福克契約登記處記錄在43657冊，第21頁。

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14.16狀態報告

認識到雙方可能認為有必要向第三方，如會計師、銀行、抵押權人、土地出租人等提供本合同項下當時的履約狀況，任何一方應對方不時提出的要求，將立即向業主或任何抵押或土地租約的持有人或租户(視情況而定)提供與本租約有關的任何事項的狀況聲明，包括但不限於，確認(或在何種程度上)與本租約有關的任何事項。

14.17故意遺漏

14.18補救違約

房東有權(但不被要求)支付因承租人未能或忽視履行本租約的任何規定(或在緊急情況下，包括但不限於不安全情況下的較短期限)而持續的必要或適當的款項或行為，並在房東行使這種權利時，承租人同意應要求立即向房東支付所有該等款項，並按相等的利率支付利息。在緊急情況下(包括但不限於不安全的情況)，房東同意立即向房東支付所有該等款項以及相應的利息，並按相等的利率計算利息。在緊急情況下(包括但不限於不安全情況)，房東有權支付該等款項或採取任何需要支出款項的行為，該等款項或行為可能是必要或適當的。N.A.(但不超過法律允許的最高費率)，作為附加費用。根據本協議支付的任何基本租金、升級費、附加費或其他款項，在到期後五(5)個工作日內未支付，房東可選擇從到期日起在北卡羅來納州花旗銀行以相當於不時生效的所謂基本利率3%的利率計息(但不超過法律允許的最高利率)，並應房東的要求立即支付作為額外費用。

14.19等待

(a)租户在本租約期滿後的任何保留，應視為每日租約，租用期前三十(30)天的租費率為(Y)，相當於基本租金、升級費用和緊接租户滯留前一段時間根據本租約應支付的其他附加費的150%(150%)，以及(Z)此後按(I)基本租金、升級費用、電費的兩(2)倍(較大者)計算的每日租賃費；(B)租户在租期屆滿後的租期結束後的租期應視為每日租賃，租期結束後的租賃費應視為每日租賃費，租用期前三十(30)天的租賃率等於(Y)基本租金、升級費和其他附加費的150%(150%)。在其他情況下，應儘可能遵守本租約中規定的條款和條件。在不限制前述規定的情況下，承租人還應對房東因任何此類滯留而遭受的一切損失、費用和損害負責、賠償和使房東不受損害，但如果房客滯留時間超過三十(30)天，租户只對租金損失、租户損失或其他後果性損害負責(並有義務賠償房東不受損害)。在收到租户在本租約最後九(9)個月內提出的書面要求後，房東同意通知租户房東是否已就該房產的任何部分簽訂了新的租約。

(b)條件是：(I)均富律師事務所或GT繼承人是本租約項下的指定租户，且符合佔用條件；(Ii)在交付留置意向通知書時，或在本租約期限屆滿或提前終止時，租户並不存在違約；以及(Iii)房東沒有

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向承租人交付合格交易通知(如下定義)後，承租人可在本租賃期限屆滿前不少於一百二十(120)天向房東交付書面通知(“留置意向通知”)，表明承租人希望在租約期滿後(由承租人選擇)在十四(14)天、三十(30)天或六十(60)天(由承租人在其留置意向通知中指定)的一段時間內繼續佔有該房產，並根據租户的選擇，向業主提交書面通知(“留置意向通知”)，説明承租人希望在租期屆滿後的十四(14)天、三十(30)天或六十(60)天(由承租人在其留置意向通知中指定)繼續佔有該房產。“臨時保留期”)超過本租約期滿或提前終止。房東在收到租户的暫緩意向通知後，應有十(10)個工作日的時間向租户遞交合格交易通知，或以其他方式合理地以書面形式批准或不批准租户提議的臨時暫停期。如果業主批准臨時暫停期，承租人可按照緊接該期限生效前有效的所有相同條款和條件在臨時暫留期內留在房產內，但承租人應向房東支付相當於緊接承租人暫緩期間根據本租約到期的基本租金的125%(125%)的金額。在此期間，承租人應向業主支付相當於本租約在緊接承租人暫緩期間到期的基本租金的125%(125%)的金額，否則承租人可按緊接該期限生效前有效的所有相同條款和條件在房產內停留。如果房東不批准租户的暫住意向通知，房東應提出合理的理由予以反對，在這種情況下，租户在本租約期滿或提前終止後，無權根據第14.19(B)條繼續佔用該房產，租户的任何繼續佔用應受本租約上文第14.19(A)節的規定管轄。在這種情況下，租户無權根據本租約第14.19(B)條繼續佔用本租約，租户的任何繼續佔用應受本租約上文第14.19(A)節的約束。房東可在租客遞交暫住意向通知書之前或之後十(10)個工作日內，在租期內的任何時間, 向租户發出書面通知(“合格交易通知”)，表明房東已經或正在積極洽談一份或多份租約或意向書，租約的全部或任何部分將在本租約期滿後六(6)個月內開始生效，而租約或意向書的期限將在本租約期滿後六(6)個月內開始。如果房東在租户遞交暫緩意向通知書之前或之後十(10)個工作日內向租客遞交合格交易通知書，第14.19(B)條立即無效，不再具有任何效力或效果，但房東未能遞交限定性交易通知書並不限制房東根據第14.19(B)節合理不批准租客暫緩意向通知書的權利。

(c)本租約第14.19條或本租約其他任何條款不得解釋為房東同意或同意租客或租客本人或租客本人在本租約期滿或提前終止後提出索賠的任何人在房產內的任何滯留，且本條款不得阻止房東立即行使本租約規定的房東權利，或在法律上因在房產任何部分的任何滯留而對租户展開簡易程序或其他法律程序的同意，且本租約的任何條款均不得阻止房東立即行使本租約項下的房東權利或在法律上啟動針對租户的簡易程序或其他法律程序。

14.20故意遺漏

14.21處所的交還

當本租約期滿或提前終止時，租户應和平地退出，並將整潔、整潔、完好、狀況良好和維修良好的處所，連同在本租約期限之前或期間可能在處所內、之上或在處所內進行或安裝的所有改建、增建和改善，以及(A)正常磨損和使用，以及(B)因火災或其他傷亡造成的損壞(根據本租約的其他規定，承租人沒有責任對其進行維修或恢復)，和平地退出並交還給業主。(B)根據本租約的其他條款，承租人沒有責任對該處所進行修繕或修復，但以下情況除外：(A)正常磨損和使用；(B)因火災或其他意外事故造成的損壞，承租人沒有責任對其進行維修或恢復。承租人應移走承租人的所有可拆卸財產，並在房東根據第5.4節要求的範圍內，移走承租人或其代表所做的所有改動；並應修復因移走而對房屋或建築物造成的任何損壞。任何租户的

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在本租約期滿或終止後仍留在建築物或房產內的可拆卸財產應被視為已被最終放棄，業主可將其保留為其財產，或可按業主認為合適的方式處置，費用和費用由租户自行承擔。

14.22故意遺漏

14.23經紀業務

承租人保證並聲明承租人沒有與經紀人以外的任何經紀人就本租約的完成進行交易，如果根據之前與承租人的交易向業主提出任何經紀索賠，承租人同意為其辯護，並就任何此類索賠(經紀人的任何索賠除外)向業主進行賠償。房東保證並聲明房東沒有與經紀人以外的任何經紀人就本租約的完成進行交易，如果根據之前與房東的交易對租客提出任何經紀索賠，房東同意為其辯護，並就任何此類索賠(包括經紀人的任何索賠)對租户進行賠償。房東應負責根據與經紀人的單獨協議向經紀人支付與本租約相關的任何佣金。

14.24管理法律

本租約應完全受本租約條款和馬薩諸塞州聯邦法律的管轄，這些法律可能會不時存在。

14.25機密信息

(a)承租人同意，本租約及其條款將嚴格保密，除非法律要求(或房東書面同意除外)，否則承租人不得向任何第三方披露，除非承租人的員工、經紀人、代理人、合夥人、貸款人、會計師和律師等已被告知本租約中的保密條款並同意受其約束。如果法律要求承租人提供本租約或披露本租約的任何條款，承租人應在披露之前立即通知房東，以便房東可以尋求適當的保護令。如未能發出保護令，承租人須作出披露，承租人只可披露租約中承租人須披露的部分，並會盡合理努力取得保證，確保所披露的資料會獲得保密處理。

(b)房東不會，也將盡合理努力使房東的代理人不向任何人、協會或公司透露租客向房東提供的有關租户業務或財務的任何機密信息。就本第14.25(B)條而言，機密信息不應包括以下信息：(I)除了房東或任何房東代理人披露外，(I)房東或任何房東代理人披露的信息，或(Ii)房東在租客或其代表披露給房東之前以非機密方式獲得的信息。儘管有上述規定，房東仍可將房客向房東提供的財務信息披露給房產的實際或潛在貸款人或購買者和/或房東或其任何附屬公司的實際或潛在投資者，以及房東的顧問、律師、保險公司、審計師和會計師，只要房東向其披露此類信息的任何個人或實體同意。

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對這些信息保密。此外，房東及其代理人可以(A)在任何公共當局或法院的任何法律或命令要求的範圍內，以及(B)在房東與租户之間的任何訴訟或其他與本租賃有關的訴訟中披露任何信息。

14.26反恐

承租人向房東陳述、認股權證和契諾：(I)承租人或其任何合夥人、成員、主要股東或在承租人的經營或管理中擁有控股權的任何其他組成實體，根據外國資產控制辦公室(Office Of Foreign Assets Control)或美國財政部公佈的最新名單，沒有或將被指定或指名為恐怖分子、“特別指定和阻止的人”或其他被禁止或阻止的人、實體、國家或交易。Http://www.treas.gov/ofac/tl 1 sdn.pdf或任何替代網站或此類清單的其他替代官方出版物(此類清單或此類清單的任何此類替代官方出版物，“OFAC清單”)，或通過任何行政命令或美國財政部發布；以及(Ii)承租人沒有、也不會直接或間接地代表任何該等人士、團體、實體或國家進行這項交易，或慫恿或促成、亦不會直接或間接代表任何該等人士、團體、實體或國家進行這項交易。違反本節中包含的任何承租人陳述、擔保和契諾將是本租約項下承租人的直接和重大違約，沒有通知或補救權利。承租人特此同意就承租人違反上述任何陳述、保證和/或契諾而產生或與之相關的任何和所有索賠、損害賠償、損失、風險、責任和費用(包括合理的律師費和費用)為房東辯護、賠償並使其不受傷害。

14.27電信線路和設備

(a)未經業主事先書面同意，承租人不得在建築物內安裝、維護、更換、移除和使用通訊或計算機電線、電纜和相關設備(統稱為“線路”)，但不得無理拒絕同意，但上述規定不得要求承租人在建築物內使用不需要安裝線路的移動電話(所謂的PDA或類似設備)時獲得業主同意。承租人有權在不收取房東額外費用的情況下，與樓層現有的電信提升器和斷路器相連，從為大樓提供服務的現有供應商那裏獲得電信服務。承租人應將所有電子通信設備放置在房屋內，並應與業主協調所有線路的位置。任何同意請求應包含房東合理要求的信息。業主對線路或與之相關的任何設備、與之相關的平面圖、規格或設計、承包商或分包商或根據本合同進行的工作的批准或要求，不應被視為對其適當性或適當性的保證，業主特此不承擔任何責任或責任。如果業主同意承租人的建議，承租人應支付與此相關的所有承租人和業主的第三方費用(包括但不限於與新線路有關的所有費用)，並應根據和遵守所有關於線路和設備的法律並由承租人獨自使用、維護和運營線路和相關設備

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風險和費用。承租人應遵守本租約中與安裝線路相關的所有變更要求。承租人應向業主提交由承租人或代表承租人安裝的所有此類線路的圖紙或草圖。業主有權要求租户在書面通知後三天內拆除任何違反本規定安裝的線路，或任何時間違反任何法律或存在危險或潛在危險狀況的線路(無論這些線路是由租户還是任何其他方安裝的)。房東應在大樓內為租户提供足夠的空間，供租户自費安裝一條4英寸的管道，將租户的線路從房屋連接到房屋所在樓層的電信室(“租户的管道”)。承租人對承租人管道的安裝應構成符合本租約第5.4節所有條款和規定的變更。

(b)業主可能(但沒有義務)(I)在大樓安裝和搬遷線路；以及(Ii)監督和控制業主、租户或任何其他方安裝、維護、更換和拆除、分配和定期重新分配可用空間(如果有)，以及現在或將來安裝在大樓內的任何線路上的過剩容量(如果有)的分配和重新分配的情況。(Ii)監督和控制業主、租户或任何其他方安裝在大樓內的線路的安裝、維護、更換和拆除，分配和定期重新分配可用的空間(如果有)，以及分配過剩容量(如果有)。業主保留要求承租人適當絕緣線路和任何相關設備(包括但不限於立管電纜)的權利，並有權採取房東自行決定要求的其他補救措施，由承租人自行承擔費用，以防止從承租人的線路和其他設備發出過多的電磁場、射頻或輻射。

(c)在本租約期滿或更早終止時或之前，除非業主不遲於租期屆滿前三十(30)天以書面形式通知租户，否則租户應拆除由租户或其代表安裝的所有線路，並將處所、大樓和立管恢復到安裝該等線路之前的狀態(“線路修復工程”)，費用由租户自負。如果房東選擇保留這些線路，承租人有權放棄這些線路，不受任何留置權和產權負擔。如果承租人在收到業主要求承租人補償或支付該等費用的通知後十(10)天內未能或拒絕支付線路修復工程的所有費用，房東可以使用全部或部分保證金來支付與線路修復工程相關的未付費用。房東根據本條款保留或運用該保證金，並不構成對房東根據法律或衡平法尋求進一步補救的權利的限制或放棄。本條款的規定在租賃期滿或更早終止後繼續有效。

第十五條

擴展選項

(a)就本租約而言，“佔用條件”是指承租人未轉讓本租約(除根據本租約第6.1(B)節未經房東同意而允許的轉讓外)或轉租超過25%(25%)的房產，不包括根據本租約第6.1(B)節未經房東同意而允許的轉租。但在每次行使時以及在延長期限(如下文定義)開始時，(I)本租約完全有效，(Ii)

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租户違約應已發生且仍在繼續，且(Iii)均富有限責任公司(或GT繼任者)滿足佔用條件(房東可在任何時間以書面形式自行決定免除第(I)、(Ii)和/或(Iii)款中所述的任何條件)，(Iii)均富律師事務所(Grant Thornton LLP)(或GT繼承人)滿足佔用條件。承租人有權並可選擇在不遲於本租約有效期屆滿前十五(15)個月向業主發出書面通知，將本租約的整個樓層或整個樓層延長兩個延長期(每個延長期為一個“延長期”，統稱為“延長期”)五(5)年。承租人根據本條款第15.1條發出有效的續簽通知後，將自動延長本租約的有效期限至適用的延長期限，無需簽署續簽或延期文件。如果承租人根據本第15.1條對少於全部房屋行使延期選擇權，則延長期限適用的部分必須包括承租人當時租賃的整個樓層(任何此類樓層，“非延長樓層”)，並且承租人應負責拆除位於任何非延長樓層上的任何內部樓梯，費用由承租人承擔。在樓梯所在的洞口安裝建築標準樓層/天花板甲板，並將受拆除內部樓梯影響的部分恢復到建築標準狀態，並應進行所有其他必要的改動，以合法地將非延伸樓層和為非延伸樓層提供服務的所有公用事業設施與房產的其餘部分隔開。如果承租人未能及時通知房東，本租約將在當時有效的租期結束時自動終止。, 承租人沒有進一步延長本租賃期限的選擇權，且本條款第十五條不再具有效力和效力。如承租人根據本條第十五條及時行使延長本租賃期限的選擇權，則延長後的租期將分別於2024年8月1日和2029年8月1日開始，並分別於2029年7月31日和2034年7月31日結束。每次延長租期應符合本租約的所有條款和條件，但以下情況除外：(I)在第二次延長租期期間，承租人沒有進一步延長租期的選擇權；(Ii)每次延長租期的基本租金應為適用的延長租期開始之日物業的公平市場租金價值(如下文(B)段所定義)，按以下(B)段規定的方式確定；(I)在第二次延長期限期間，承租人不得進一步選擇延長租期；(Ii)每個延長期限的基本租金應為適用的延長租期開始之日的公平市值(如下文(B)段所述)，及(Iii)業主無須提供任何物料或進行任何工程，為租客在任何延長租期內的居住作好準備，業主亦無須就租客作出或將會作出的任何改動提供任何工作津貼或補償租客，或給予租客任何租金優惠。承租人根據本條款第十五條享有的權利應屬於本租約中最初指定的承租人的個人權利，不得適用於本租約的任何受讓人(根據本租約第6.l(B)節的許可受讓人除外)，也不得由本租約的任何分租人或其全部或任何部分的分租人行使。

(b)如果承租人已根據上文(A)段及時行使其權利延長本租約期限，且已滿足承租人行使權利的條件，房東應在適用的延長租期開始前至少六(6)個月向承租人提供房東對即將延長的租期的公平市場租金價值的善意估計。如果承租人不同意房東在上述房東通知中對公平市場租金價值的估計，承租人應在收到房東通知後三十(30)天內通知房東，該通知列明瞭租户對房屋公平市場租金價值的估計，雙方同意真誠行事，試圖就延長期限內的公平市場租金價值達成協議。如果租户沒有通知房東，租户不同意

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房東評估並在該三十(30)天內提供租户公平市值租金估值，則租户將被視為已接受房東在延長租期內對物業公平市值租金的評估。如果承租人已及時發出爭議通知，且雙方未能在承租人送達該通知後三十(30)天內就此達成協議，則任何一方均可在該三十(30)天期限屆滿後十(10)個工作日內通知另一方指定發起方仲裁員，從而將房屋公平市場租金的確定提交仲裁。在收到啟動仲裁的通知後十五(15)天內，應訴方應通過將應訴方的仲裁員通知發起方來指定自己的仲裁員。如果第二名仲裁員未在該十五(15)天期限內如此指定，則發起方應將該失敗的書面通知送達應答方，應答方應在收到該通知後十(10)天內指定其仲裁員，並將其書面通知送達發起方。如果應答方未能在上述額外的十(10)天期限內通知發起方其指定的仲裁員，則第二名仲裁員的選擇方式應與下文關於選擇第三名仲裁員的方式相同。在選出(或指定，視情況而定)第二名仲裁員後，如此指定的兩名仲裁員應在應訴方發出指定第二名仲裁員的通知後十五(15)天內指定第三名仲裁員。如果兩名初始仲裁員不能及時商定第三名仲裁員，則任一方都可以, 代表雙方，請求JAMS/ENDISPUTE波士頓辦事處或其繼任者任命，或在其失敗、拒絕或無能力採取行動時，由有管轄權的法院任命。延長期限的房產的公平市場租金應通過通常稱為“棒球仲裁”的方法確定，即業主選擇的仲裁員和租客選擇的仲裁員各自闡述各自對房產公平市場租金的確定，第三名仲裁員必須選擇其中一人(應明確禁止第三名仲裁員選擇折衷數字)。房東選定的仲裁員和租客選定的仲裁員應在指定第三名仲裁員後五(5)個工作日內將他們對房屋公平市場租金的確定送達第三名仲裁員，第三名仲裁員應在收到其他兩種確定的房屋公平市場租金後十(10)天內作出決定。第三仲裁員的裁決對房東和租客都有約束力。所有仲裁員應為獨立於各方的商業房地產經紀人，並在馬薩諸塞州波士頓金融區擁有至少十(10)年的A類寫字樓租賃交易經驗。雙方當事人各自支付仲裁員的費用，第三名仲裁員的費用由雙方平分。如果承租人啟動前述仲裁程序，而截至延長租期開始之日，物業的公平市值租值仍未釐定，承租人應繼續按現行費率及條款繳交租金，包括升級費。, 自當時有效期限的最後一個月起，在實際作出決定時，必要時應自延長期限的生效之日起進行適當的追溯調整。如該決定導致租客多付任何基本租金，業主須在該決定作出後立即向租客多付或記入貸方；如該決定導致租客少付任何基本租金，則租客須在該決定後立即向業主支付任何該等款額。就本條第十五條而言，“公平市場租值”應

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指的是願意租户支付的固定年租金，以及馬薩諸塞州波士頓同類一流寫字樓的自願房東在考慮到當時的所有相關因素後，在延長租期內接受的固定年租金。

(c)若本租約分別在初始租期或第一次延期期間終止，則承租人將本租約續期的任何選擇權或權利也將終止並使之無效，且本第XV條的任何規定均不得阻止房東行使本租約中授予或保留的任何權利終止本租約。

第十六條

擴展選項

(a)在符合本第16.1節的條款和條件的前提下，並在以下兩個條件下，即(X)本租約完全有效，(Y)租户不會違約並繼續存在，以及(Z)均富律師事務所(或GT繼承人)正在滿足佔用條件(第(X)、(Y)款中描述的任何條件)，且在交付租户的擴展通知(如下定義)和擴建處所開始日期(如下定義)的條件下，(X)本租約完全有效和有效，(Y)租户不會違約並繼續存在，以及(Z)均富律師事務所(或GT繼承人)正在滿足佔用條件(第(X)、(Y)款中描述的任何條件)。且(Z)可由業主全權酌情隨時以書面豁免)，租客有權一次性擴建物業以包括位於業主指定的面積及配置內的額外空間(由業主指定的可出租平方英尺面積不少於4,000至7,000平方英尺，由業主指定為“擴展物業”)，租期由業主指定的日期起計，於2018年2月1日至2018年12月31日之間。承租人應在美國東部時間2017年2月1日下午5：00(“擴建選擇權到期日”)(當時具有絕對重要性)向業主發出書面通知(“承租人擴建通知”)，説明其選擇根據本第16.1條擴建房產。如承租人未能於擴建選擇權屆滿日期前及時遞交選擇擴建物業的承租人擴建通知書，則承租人應被視為已放棄該項權利，此後業主對承租人不再就本條款第十六條承擔任何進一步義務。

(b)如果承租人及時遞交租客選擇租賃擴建物業的擴建通知書，則在房東將該擴建物業的空置佔有權交付給承租人之日(“擴建物業開工日”)，該擴建物業應按本租約規定的所有條款和條件成為該物業的一部分，但(I)承租人不得根據本第十六條的規定進一步選擇擴建物業，(Ii)擴建物業的基本租金應為擴建物業的公平市值租金(定義見下文)，截止日期為：(I)承租人不得根據本條例第16條的規定選擇租賃擴建物業；(Ii)擴建物業的基本租金應為擴建物業的公平市值租金(定義見下文)，直至：(I)承租人不得再根據本條款第16條選擇擴建物業；(Ii)擴建物業的基本租金為截至按照以下(C)段規定的方式確定的：(Iii)租户對擴建房屋的租賃應與本租約的租期同時終止(包括受本租約第十五條的約束)，並應以“原樣”為基礎，除非第16.l(B)節有明確規定；(Iv)房東不需提供任何材料或進行任何工程，以準備擴建房屋供租户使用，但房東應自費交付電氣設施用的掃帚要乾淨並分開計量，業主應安裝任何必要的隔牆和公共走廊。

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(V)業主毋須就租客作出或將會作出的任何改動(包括本租約第5.2節所載不適用於擴建樓宇的任何改善津貼)提供任何工作津貼或補償租客，或給予租客任何有關租客租用擴建樓宇的租金優惠。

(c)如果承租人根據本第16.1條及時行使選擇權，業主應在預期納入日期(如下所述)至少六(6)個月前向承租人遞交書面通知(“業主擴建通知書”)，其中列明(I)擴建場所的位置和可出租的面積(該擴建場所應按照業主當時標準的建築空間測量方法進行測量)，包括交付該擴建場所的平面圖。(Ii)納入擴建物業的預計開始日期(“預計擴建開始日期”)(須於2018年2月1日至2008年12月31日之間)；(Iii)擴建物業的基本營運開支及基本税項；及(Iv)業主對擴建物業公平市值租金的釐定(“業主的擴建要約釐定”)。擴建房屋的基本租金應為該擴建房屋的公平市場租金，自預計擴建開始之日起確定，並應在房東的擴建通知中列明。租客應在房東發出擴張通知後三十(30)天內向業主遞交書面通知(“租客擴展租金通知”)，以決定租客是否接受、拒絕或質疑房東的擴張報價決定，如租客對業主的擴張報價決定有異議，則租客的擴張租金通知應載明租客對擴建房產的公平市場租金價值的善意確定(“租户擴張報價決定”)。如果租户拒絕房東的擴建通知, 承租人將沒有義務租用擴建的房屋，本第16.1條不再具有效力或效力。如承租人未能在該三十(30)天期限內發出承租人擴展租金通知，或未能在租客擴展租金通知中反對業主的擴展報價決定，並在通知中列明租户的擴展報價決定，則承租人應被視為已接受業主的擴展報價決定，作為擴建處所的公平市值租金。

(d)如果承租人適時選擇租賃擴建房屋，但反對房東的擴建報價決定，並且在租户的擴展租金通知中規定了承租人的擴建報價決定，而雙方在租户交付該租户的擴建報價決定後三十(30)天內沒有就擴建房產公平市場租金達成一致，則任何一方都可以提起本租約第15.l(B)條規定的仲裁程序，在該三十(10)個工作日結束後的十(10)個工作日內通知另一方，以確定擴建房產的公平市場租金。在該第15.l(B)節中提及的“房屋的公平市場租金價值”或“延長租期內的房屋的公平市場租金價值”，應分別被視為參考本租約在擴展房屋生效日期後剩餘期限內的擴展房屋公平市場租金價值或擴展房屋公平市場租金價值。如果雙方均未在額外的十(10)個工作日內及時提交仲裁，業主對擴建房屋公平市場租金的確定應對雙方具有約束力。如果任何一方將擴建房產的公平市值租值的確定提交給

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(B)於仲裁及於擴建物業開始日期尚未釐定擴建物業公平市值租金金額時，承租人應支付業主擴建報價釐定中所載金額作為擴建物業的基本租金，而當實際已作出釐定後，如有需要，應於擴建物業開始日期1作出適當追溯調整。(B)如有需要，承租人須支付業主擴建要約釐定中所載的金額作為擴建物業的基本租金，而當實際釐定後，應於擴建物業開始日期作出適當追溯調整1(如有需要)。如該項釐定導致租客多付任何基本租金，業主須在作出該項釐定後，立即將多付的租金付給或記入租客的貸方；如該項釐定導致租客少付任何基本租金，則租客須在釐定後立即向業主繳付任何該等款額。就本第XVI條而言，術語“擴建物業公平市場租金價值”應指在考慮到當時所有相關因素後，馬薩諸塞州波士頓可比一流寫字樓的自願租户願意支付的固定年租金，以及願意接受的可比擴建物業和可比期限的固定年租金。

(e)若擴建物業於預計擴建開始日期因前租客被扣留或因業主無法合理控制的任何其他原因而未能供租客使用，業主將不會就該未能或無法交付管有而承擔任何責任，而行使上述選擇權仍屬有效，但擴建物業開始日期將延後，基本租金及附加租金不得就擴建物業開始計算，直至擴建物業按本條第十六條所規定的條件交付予租客為止。儘管如上所述，若業主未於2019年1月1日或之前在本條第16條規定的條件下將擴建物業的佔有權交付給租户，業主可向租户發出書面通知，確定大樓內可於2019年2月28日之前交付給租户的與原擴建物業合理相當的替代空間(“替代擴展空間”)。承租人有權合理批准業主提出的替代擴展空間，如果獲得批准，替代擴展空間將成為擴建場所，業主應在不遲於2019年2月28日將其交付給租户，條件符合第16.1條對擴建場所的要求。承租人應有十(10)個工作日的時間批准或不批准替代擴展空間，如果承租人在這十(10)個工作日內沒有做出迴應，承租人將被視為已批准替代擴展空間作為擴展場所。如果租户不批准房東指定的替代擴展空間, 承租人應説明承租人不同意的合理依據，承租人有權在通知中明確規定選擇取消行使其租賃擴建房產的選擇權，而取消承租人租賃擴建房產的選擇權應在三十(30)天后生效，但如果房東在收到取消通知後三十(30)天內按本租約規定的條件將擴建房產交付給租户，該取消通知應是無效的，沒有進一步的效力或效果，承租人對租賃擴建物業的選擇權的行使應繼續完全有效。上述取消權利是承租人在法律上、衡平法上或其他方面對房東未能將擴建房產的佔有權交付給承租人的唯一和排他性的補救措施。

(f)一旦納入房產，承租人對擴建房產的權利和義務應受本租約所有條款和條件的約束，並受益於本租約的所有條款和條件，但房產的可出租面積、基本租金和

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應修訂升級係數，以反映擴建房產在擴建房產開工之日添加到房產中的情況。在確定擴展場所公平市場租金價值後，或如果租户接受房東對擴展場所公平市場租金價值的確定，房東和租户同意對本租約進行修訂，以紀念本租約增加擴展場所和修改本租約中適用的定義條款，但雙方未能執行此類修訂，不會影響包括上述擴建場所在內的擴建場所的效力以及與之相關的經濟條款。

(g)本第16.1條規定的權利屬於本租約中最初指定的承租人的個人權利，不適用於本租約的任何受讓人(根據本租約6.1(B)節未經房東同意而允許的受讓人除外)，也不適用於本租約的所有或部分房產的任何分租人，也不能由本租約的任何受讓人行使。

第十七條

第一要約權

17.1第一要約權

(a)租户承認並同意14樓層RoFo空間(如下定義)目前可供租賃，術語“Initial 14樓層租賃“是指房東與第三方租户就全部或部分14個樓層簽訂的初始租約(及其任何延期或續簽)。本租約日期後的樓面RoFo空間(作為最初的14個租約的一部分簽訂的任何此類租户或租户¹就本條第十七條而言，樓層租賃是關於14個人的高級佔用人該租户或佔用人租用的樓面RoFo空間)。雙方同意，本第17.1條的規定在第14條之後方可適用Floor RoFo Space已被房東出租給高級居住者，作為最初14個樓層出租，但是，對於14個部分中的任何部分，應視為放棄了前述規定樓層RoFo空間尚未作為最初14個項目的一部分出租樓層租賃從2號開始^發送開工日期週年紀念日。

(b)在遵守本第17.1節的條款和條件以及高級居住者(如下文定義)的權利的前提下，只要RoFo條件在承租人通知房東承租人接受房東提出的租賃適用的可用RoFo空間之日和本租賃開始之日，房東將任何可用的RoFo空間出租給除高級居住者以外的任何無關的第三方之前，房東將首先以書面通知租户(“土地”)的方式提供RoFo空間(以下簡稱“RoFo條件”)，房東將首先向租户發出書面通知(“承租人”)，在業主將任何可用的RoFo空間出租給除高級居住者以外的任何無關的第三方之前，房東將首先向租客發出書面通知(“土地”)。如本第17.1節所用，“可用的RoFo空間”指並指(1)第十二(12)日的任何可租賃空間)大樓樓層(“12”樓層RoFo空間“)，和/或(2)第十四(14)號的任何可出租空間)大樓樓層(“14樓層RoFo空間“)，在任何情況下，業主確定在以下情況下將可供租賃：(I)所有高級住户已拒絕或未能行使其租賃該空間的權利，(Ii)與該空間當時的租户、分租户或其他佔用人的租約到期或終止，以及該空間內的該租户或佔用人未能行使授予該方的任何延期或續期權利，以及(Iii)房東未能授予任何租户。

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則該空間的分租客或其他佔用人有權續訂或延續其佔用年期，不論該等權利是否藉租契或其他書面文書明示授予，亦不論該項續訂或延續其佔用期限的權利其後是否已記錄在租契或書面文書中(第(Ii)及(Iii)條所述的任何該等人士是否屬“現有租客”)。業主的報價通知應指明可用的RoFo空間的可出租面積和位置(連同該空間的平面圖)，以及預計的開始日期和指定的起租日期。租户應在房東的報價通知發出之日起三十(30)天內通知房東，(A)房客選擇租賃房東報價通知中確定的全部(但不少於全部)可用的RoFo空間，或(B)房客拒絕房東提出的租賃可用的RoFo空間的提議。如租客未能及時通知業主租客的選擇，租客應被視為已發出通知，表示租客拒絕業主的提議，此後業主有權按業主自行決定的條款和條件以及租金將該可用RoFo空間出租給任何第三方。

(c)如果承租人及時遞交驗收通知，選擇租賃可用的RoFo空間，則在房東將該可用RoFo空間的空置佔有權交付給承租人之日(“提供空間開始日期”)，可用的RoFo空間將按照本租約規定的所有條款和條件成為該場所的一部分，但(I)可用的RoFo空間的基本租金應為該可用RoFo空間的報價空間公平市場租金價值(見下文定義)(包含預期的包含內容)。(I)可用RoFo空間的基本租金應為該可用RoFo空間的報價空間公平市場租金價值(見下文定義)，該可用RoFo空間應包含在預期包含的所有條款和條件下(Ii)該可用RoFo空間的升級係數應為分數，以百分比表示，分子為可用RoFo空間中的可出租平方英尺數，分母為建築物中的可出租平方英尺數；(Iii)本租約項下可用RoFo空間的基本運營費用應為預期納入日期所在歷年發生的運營費用，本租約項下可用RoFo空間的基本税項為(Iv)承租人應接受提供空間開始之日“原樣”的可用RoFo空間，業主不需要提供任何材料或進行任何工程來準備可用的RoFo空間供租户使用，但業主應自費將可用的RoFo空間交付給空置的、清潔的掃帚和分開計量的租户進行電力服務，業主應安裝任何必要的隔斷牆和公共走廊，以騰出可用的RoFo空間。(Iv)房東應承擔費用，將可用的RoFo空間交付給空置的、乾淨的掃帚和單獨計量的電氣服務租户，業主應安裝任何必要的隔斷牆和公共走廊，以騰出可用的RoFo空間, (V)業主無須就租客作出或將要作出的任何改動提供任何工作津貼或補償租客(包括本租約第5.2節所載的任何改善津貼，但該等改善津貼不適用於可用的RoFo空間)，或給予租客任何有關租客租用可用的RoFo空間的租金優惠，及(Vi)租客對可用的RoFo空間的租約應與本租約的租約期限(包括受本租約第十五條的規限)同時終止(包括受本租約第十五條的規限)。(V)房東無須為租户提供任何工作津貼或補償租客所作或將作出的任何改動(包括本租約第5.2節所載的任何改善津貼，但不適用於可用的RoFo空間)，或給予租户任何租金優惠。如果可用RoFo空間因任何原因(包括但不限於保留前一個租客)在房東估計的預期包含日(如下定義)不能供租客使用，則房東和租客同意房東不因此對租客承擔任何責任，且房東和租客不能在該日期向租客交出所有權，不會以任何方式影響本租約的有效性或租户在本租約項下的義務，也不會導致租户提出任何損害索賠或要求解除租户的權利，且房東和租客同意不會因此而對租户承擔任何責任，也不會以任何方式影響本租約的有效性或租户在本租約項下的義務，也不會導致租户要求損害賠償或要求解除租約

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承租人對租賃適用的可用RoFo空間的選擇權的行使將繼續有效，但報價空間開始日期將推遲到可用RoFo空間在本第17.1條所要求的條件下交付給承租人。儘管如上所述，如果房東在預期納入日期後八(8)個月內，出於任何原因沒有按照本條款第十七條要求的條件將可用的RoFo空間交付給承租人，則承租人可以在該日期之後的十(10)個工作日內，通過向房東發出書面取消通知來取消行使租賃可用的RoFo空間的選擇權，而取消承租人行使租賃可用的RoFo空間的選擇權的行為應在三十(30)天后生效，但是，如果房東在收到取消通知後三十(30)天內按本租約規定的條件將可用的RoFo空間交付給租户，則該取消通知無效，不再有任何效力，租户繼續行使其租賃可用RoFo空間的選擇權。對於房東未能將可用的RoFo空間的佔有權交付給租户，前述取消權利應是承租人在法律或衡平法或其他方面的唯一和排他性的補救措施。

(d)就本第17.1節而言，“高級乘員”一詞應指(I)就以下12項而言Floor RoFo Space，New Boston Fund，Inc.和New Boston Fund，Inc.的任何母公司、附屬公司或子公司或前述任何項目(統稱為“新波士頓”)的任何繼承人或受讓人，以及(Ii)關於14RoFo樓層空間，作為最初14個租約的一部分簽訂的任何租户或租户樓層租賃，包括此類租約的任何延展權或續簽，作為最初14年的一部分簽訂樓層出租。房東有權隨時與高級租户協商並將任何可用的RoFo空間出租給高級租户，或延長或續簽任何高級租户的租約或租約，然後房東才有義務根據本第17.1條向租户提供適用的可用RoFo空間。

(e)根據第17.1條授予租户的權利是關於可用的RoFo空間(或如果整個可用的RoFo空間當時沒有根據本第17.1條提供給租户，則由房東提供給租户的部分)的一次性權利，在期限內只有效一次，因此，在房東就可用的RoFo空間內的任何特定空間向租户交付房東的報價通知後，租户選擇不租賃提供給租户的可用的RoFo空間，無論是明確拒絕還是沒有交付驗收承租人在本協議項下的權利對於如此提供給承租人的可用RoFo空間將永遠終止(但不包括先前未提供給承租人的可用RoFo空間的餘額)，此後，房東沒有進一步的義務向承租人提供該先前提供的可用RoFo空間。

(f)就本第17.1條而言，“RoFo條件”是指在以下兩種情況下完全滿足以下條件：(1)業主關於可用RoFo空間的報價通知，以及(2)關於可用RoFo空間的預期納入日期：(I)本租約完全有效，(Ii)租户不會發生違約並繼續違約，(Iii)均富有限責任公司或任何GT繼承人和/或任何承租人都不會發生違約並繼續違約，(Iii)均富律師事務所或任何GT繼承人和/或任何承租人的預期納入日期：(I)本租約完全有效，(Ii)租户不會發生違約並繼續違約，(Iii)均富有限責任公司或任何GT繼承人和/或任何承租人(Iv)本租約期限內尚有至少三十六(36)個完整公曆月的剩餘時間，且(Iv)本租約期限尚餘最少三十六(36)個完整公曆月，且(Iii)業主可隨時全權酌情豁免本句第(Ii)及(Iii)款的前述要求，以及(Iv)本租約當時的年期尚餘至少三十六(36)個完整歷月。

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(g)第17.1條規定的權利屬於本租約中最初指定的承租人的個人權利，不適用於本租約的任何受讓人(根據本租約6.1(B)節未經房東同意而允許的受讓人除外)，也不適用於本租約的所有或部分房產的任何分租人，也不能由其行使這一權利，也不適用於本租約的任何受讓人(根據本租約第6.1(B)節未經房東同意允許的受讓人除外)，也不適用於本租約的任何分租人。

17.2提供空間基本租金

(a)承租人根據本第十七條租賃的任何可用的RoFo空間(就本第17.2節而言，單獨或集體稱為“要約空間”)的基本租金應為該要約空間的要約空間公平市場租金(如下所述)。基本租金將自業主在出售通知中估計為該出售空間的預期開始日期(“預期納入日期”)之日起釐定，並須於(X)不遲於該出售空間的預期納入日期前一百八十(180)日，或(Y)業主向租客發出業主優惠通知予租客的日期(以較後日期為準)的書面通知(“出售租金通知”)中載明。《要約租金公告》中規定的房東對招租市場租金的確定，以下簡稱房東要約確定。就本第十七條而言，適用發售場地的“優惠空間公平市場租賃”是指在考慮到當時所有相關因素後，馬薩諸塞州波士頓可比一級寫字樓的自願租户和願意接受的可比一流寫字樓業主在考慮到所有當時相關因素後將接受的可比擴建房產和可比期限的固定年租金。承租人應在房東送達報價租金通知書後三十(30)天內向業主送達書面通知(“租客租金通知書”)，無論租客是否接受房東的報價決定，如果租客對房東的報價決定有異議，租客的租金通知書應載明承租人對適用的報價空間公平市場租金的誠意確定。, 這應構成承租人在任何仲裁中可要求作為該空間的公平市場租金報價的最低報價(“承租人的最低報價確定”)。如果承租人未能在該三十(30)天內發出承租人的租金通知，或未能在承租人的租金通知中反對房東的報價決定並在其中列出承租人的最低報價確定，則承租人應被視為已接受房東的報價確定，作為適用的報價空間的公平市場租金。

(b)如果承租人根據第17.1節的規定及時選擇租賃適用的優惠空間，但對房東的報價決定提出異議，並在租户的租金通知中規定了承租人的最低報價確定，並且在承租人向承租人交付該租户的最低報價確定後三十(30)天內，雙方沒有就適用的優惠空間的報價公平市場租賃達成一致。則任何一方均可啟動本租約第15.1(B)條規定的仲裁程序，在該三十(30)天期限結束後十(10)個工作日內通知另一方，以確定適用報價空間的報價空間公平市場租金，但就任何仲裁程序而言，第15.1(B)條中對“處所”的提及應被視為指適用的報價空間，而對“公平市場租金價值”的提及應被視為指#中定義的報價空間公平市場租金。如果雙方均未在該十(10)個工作日內及時提交仲裁，房東的報價決定對雙方均有約束力。如果任何一方已按照本合同規定啟動仲裁程序，在確定適用報價空間的公平市場租賃報價後，或如果承租人已接受(或被視為

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如已接受)房東的報價決定，房東和租客應在三十(30)天內簽署本租約的修正案，以紀念根據房東的報價通知中包含的條款以及在其他方面與本租約中包含的基本相同的條款和條件將適用的報價空間合併到房產中，但是，如果雙方不執行此類修改，則不會影響將房產擴展為包括適用的報價空間和與之相關的如上所述的經濟條款的有效性。如果任何一方將報價空間公平市場租金價值的確定提交仲裁，且截至該報價空間的本租賃開始日期，該報價空間公平市場租金價值的金額尚未確定，承租人應支付房東報價確定中規定的金額作為適用報價空間的基本租金，當實際確定後，如有必要，應對該報價空間的開始日期作出適當的追溯調整。如該項釐定導致租客多付任何基本租金，業主須在作出該項釐定後，立即將多付的租金付給或記入租客的貸方；如該項釐定導致租客少付任何基本租金，則租客須在釐定後立即向業主繳付任何該等款額。

第十八條

收縮期權

18.1租户的簽約選擇權

(a)在符合本第十八條條款和條件的情況下，承租人有一次一次性選擇權(以下簡稱“收縮選擇權”)，從承租人指定的日期起，自承租人指定的2018年7月1日至2020年7月1日(承租人指定的“收縮日期”)，排除承租人在其收縮通知中指定的承租人租賃的房屋的任何部分(“部分樓面房屋”)的全部或任何連續部分(承租人指定的部分為“收縮日期”)，這一選擇權在最初的期限內有效(以下簡稱“收縮選擇權”)，從租户指定的日期起生效，並在租户指定的2020年7月1日(由租户指定的“收縮日期”)內排除租户租賃的房屋的任何部分的全部或任何連續部分。如果(A)承租人在不遲於上文規定的有效簽約日期前十二(12)個月的日期向房東發出關於這種選擇的書面通知(以下稱為“簽約通知”)，(B)承租人在不遲於有效簽約日期前三十(30)天向房東支付解約金(如本租約第19.1節所述，租户已行使提前終止選擇權，但僅按比例分攤)，則(B)承租人向房東支付終止付款(如承租人已行使其提前終止選擇權，但僅按比例計算)，且條件是：(A)承租人不遲於上文規定的有效簽約日期前十二(12)個月向房東發出關於此類選擇的書面通知(以下稱為“簽約通知”)；及(C)在租客選擇將少於任何樓層的整個部分樓面處所排除在處所之外的範圍內，減少部分樓面處所及部分樓面處所的其餘部分(“經調整部分樓面處所”)必須由業主合理批准的可接受配置(定義見下文)組成，而該部分樓面處所將繼續是該處所的一部分。如果租户根據本第18.1條及時通知房東其選擇部分減租, 然後，應調整房屋的可出租面積和本租約規定的所有相關經濟條款，以反映減少的房屋不包括在房屋中。如果承租人行使收縮選擇權，承租人應在收縮日或之前，自行承擔費用和費用，進行所有必要的工作，以合法地將減少的房產與房屋的其餘部分分開，如果租户對少於全部樓面的房產行使了收縮選擇權，則應合法地將其拆除。

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80

並將經調整的部分樓面處所與縮減樓宇及其餘樓宇分隔，包括但不限於拆除縮減樓宇內的任何內部樓梯及安裝樓宇標準樓面/天花板平臺，以及將樓宇受影響部分恢復至業主可接受的樓宇標準狀況。就本租賃的所有目的而言，“可接受配置”應指連續的、商業上合理的、可獨立租賃的配置，其中包含不少於4,000平方英尺的可出租樓面面積，其中包含通往建築物公共區域和/或核心區的合理通道(例如，通往衞生間、電話和電氣櫃等)。並載有外窗直線尺與處所整體可出租面積的合理比例。

(b)房東和租客同意對本租約進行修訂，以紀念承租人行使合同選擇權，但雙方未執行該修訂不影響承租人如上所述行使合同選擇權的效力。如果承租人根據本第18.1條的規定行使其收縮選擇權，則減價房屋的本租約期限應在收縮日起完全和完全期滿，如同該日期是本租約中最初確定的減價房屋租期屆滿的日期一樣，承租人應在本租約要求的條件下將減價房產交還給房東，但除退還義務外，承租人應將房東根據本租約第5.4節指定的任何超過標準的改善措施從減價房屋中拆除，並修復因該拆除而對減價房屋造成的任何損壞，並將受影響的部分恢復到安裝該等改善措施之前的狀況。承租人仍有責任履行租約項下承租人至收縮日期為止所產生的有關減租物業的任何及所有責任，而任何該等責任在收縮日期後仍有效。

第十九條

終止選項

19.1終止選項

承租人有一次性終止本租約期限的權利，自2021年7月31日(以下簡稱“提前終止日”)起生效，條件是：(A)承租人在不遲於2020年7月1日前向房東發出關於這種選擇的書面通知(“提前終止通知”)；(B)截至承租人行使選擇權之日和提前終止日，本租約完全有效，且本租約項下沒有租户違約，(C)承租人不遲於提前終止日期前三十(30)天，終止付款(定義見下文)。在此使用的“終止付款”應等於(I)房東的未攤銷成本和費用(此類攤銷是在原租賃期限的基礎上以直線方式計算的，利息為與本租約相關的年利率8%(8%)(包括根據第十六條或第十七條執行的任何修訂)，這些費用應包括房東的貢獻和房東支付的任何其他改善津貼或優惠，即在AVI期間被免除的基本租金)的總和，其中包括房東的貢獻和房東支付的任何其他改善津貼或優惠，即在本租約期間免除的基本租金，其中包括房東的貢獻和房東支付的任何其他改善津貼或優惠，房東在本租約期間免除的基本租金是按8%(8%)的年利率計算的。以及與本租約和任何此類修訂相關的所有業主法律費用和經紀佣金，外加(Ii)相當於當時完全上漲的租金的三(3)個月的金額(即基本租金和逐步增加的費用)

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81

根據本租約支付。租户支付終止付款的責任是額外的，而不是取代租户在提前終止日期(包括)支付租約項下到期的所有基本租金和額外租金的義務。如果根據本條款第19.1條的規定終止本租約，租約期限應自提前終止之日起完全完全終止，如同該日期為本租約最初確定的期滿日期一樣。承租人仍有責任履行租約項下直至提前終止日為止的任何及所有承租人義務，而任何此等義務在提早終止日期後仍有效。第19.1節規定的權利屬於本租約中最初指定的承租人的個人權利，不得適用於本租約的任何受讓人，也不能由本租約的任何受讓人行使(除了根據第6.1(B)節未經房東同意而允許的轉讓)，也不適用於本租約的全部或部分房產的任何分租人。

第二十條

屋頂權

20.1一般説來。在符合並只要(I)遵守對其有管轄權的任何政府機構的所有規則、法規、法規和守則，(Ii)遵守適用於建築物的任何契諾、條件和限制，(Iii)租户違約並不存在並持續存在，以及(Iv)在業主選擇的情況下，任何電纜或其他服務提供商安裝、維修或維護租户在屋頂上安裝的設備或向房產提供電纜服務，均簽訂業主要求的許可協議，用於向大樓內的租户提供類似的安裝和服務，(Iv)在業主選擇的情況下，安裝、維修或維護由租户安裝在屋頂上的設備或向房產提供電纜服務的任何電纜或其他服務提供商簽訂業主要求的許可協議，以安裝、維修或維護租户在屋頂上安裝的設備或向房產提供電纜服務。承租人有權進入和非專屬使用業主合理指定的區域(“承租人屋頂區域”)內的建築物屋頂區域，用於安裝一個(1)衞星天線或天線，其大小和尺寸為業主合理接受，僅向建築物(統稱為“承租人屋頂設備”)供應有線電視和/或電信服務，不收取任何使用許可費用。此外，承租人天台設備的任何方面的安裝和維護不應使適用於建築物的任何屋頂或其他保修無效，所有該等安裝應以業主書面合理批准的方式進行定位和篩選，只要承租人已遵守本章程第XX條的所有條件，該批准將不會被無理拒絕。承租人可以將承租人的屋頂區域用於承租人自己使用或其允許的分租人使用(不得轉售)，並且只能用於第XX條規定的目的。衞星天線或其他有線電視設備的位置、高度、直徑、設計和安裝須經業主批准, 房東有合理的酌情決定權。承租人應使用和維護承租人的屋頂設備，不得對屋頂的其他使用者(包括業主)造成任何干擾，或損壞或幹擾建築物或建築系統的運行。承租人的屋頂設備，包括與之相關的任何線路，應構成承租人的可移動財產。承租人應與業主和現在或以後在建築物屋頂上安裝設備、裝置、線路或機械的任何其他租户或個人進行合理合作，以免對該等屋頂安裝造成(或消除)任何干擾或不利影響。如果在本租賃期內的任何時候，承租人應停止使用承租人的屋頂設備超過兩(2)年，或者如果承租人在開始日期的兩週年或之前沒有在承租人的屋頂區域安裝任何承租人的屋頂設備，則根據本合同授予承租人的許可證

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82

第二十條承租人在上述兩(2)年期滿或開工之日起兩週年(以適用者為準)自動終止並終止，承租人無權再使用建築物屋頂上的空間，承租人應在收到房東要求拆除承租人屋頂設備的通知後60天內，自行承擔費用從承租人的屋頂區域拆除承租人的屋頂設備，除非在上述60天期限屆滿前，承租人重新開始使用(或開始使用)，則不在此限，除非在上述60天期限屆滿之前，承租人重新開始使用(或開始使用)，否則承租人應在收到房東通知後60天內從承租人的屋頂區域拆除承租人的屋頂設備，除非在上述60天期限屆滿前，承租人重新開始使用(或開始使用)。承租人有權進入大樓、正壓送風系統區域和大樓內其他通道的電話/數據櫃、豎井和管道，以便將承租人的屋頂設備連接到建築物，但須遵守業主合理批准此類連接的權利，以及業主關於進入和使用大樓內這些區域的合理規則和規定。

20.2保險費。如果房東承保的任何保險費率因租户的屋頂設備而增加，則租户應在房東向租户提交房東保險公司的證明聲明後三十(30)天內向房東支付，聲明費率增加是由於租户的屋頂設備造成的，金額相當於原始保費與租户屋頂設備導致的增加保費之間的差額。

20.3沒有陳述、服務或義務業主沒有就建築物的屋頂或租户的屋頂區域是否適合放置租户的屋頂設備作出任何陳述或承諾。承租人，就本款和本條款規定的進入屋頂的權利而言，接受屋頂和承租人的屋頂面積處於“原樣”狀態。除第XX條所述外，業主對承租人的屋頂設備或遵守與此相關的任何法律(包括取得任何所需的許可證或執照或其維護)沒有任何義務，業主沒有義務向承租人的屋頂區域提供任何服務或其他公用事業設施，承租人應負責根據本租賃的適用條款採購並支付承租人屋頂設備所需的所有電力服務和任何其他公用事業服務。業主不表示承租人的天台設備將能夠在不受幹擾或幹擾的情況下接收或發送通信信號(無論是否由於屋頂上的其他人安裝或使用類似設備)，承租人同意房東不對承租人承擔任何責任。承租人承認並同意，根據第XX條授予承租人的特權，無論現在或在承租人屋頂設備安裝後的任何時候，均不得被視為授予承租人對建築物或其任何部分的租賃權或其他不動產權益, 包括大樓的屋頂。第XX條授予承租人的許可證將在本租賃期滿或提前終止(包括續訂)時自動終止和到期，該許可證的終止應是自動進行的，不需要任何其他文書來實現該終止。儘管有上述規定，應房東的要求，租户應立即簽署並以可記錄的形式將房東合理要求的任何證明或其他文件以可記錄的形式提交給房東，以確認終止租户的屋頂區域使用權，費用由租户承擔。

20.4遵守法律要求。承租人應在安裝前獲得安裝、維護和使用根據本條款XX條安裝的任何設備所需的任何和所有必要的許可證、批准、許可等。承租人的屋頂設備不得以任何方式與任何現行有效或可能

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83

此後將予以頒佈。承租人將自負費用，迅速遵守或確保承租人的屋頂設備符合所有法律、法規、條例、政府規章或法規，或現在或今後成立的任何火災保險保險委員會或其他類似機構的要求，這些要求與承租人的屋頂使用有關或影響到承租人的屋頂使用。承租人應賠償房東，並使房東免受因違反上述法律、法規、條例、規則或法規而造成的任何和所有損失、費用(包括為房東辯護而產生的合理律師費)、損害或責任。

20.5附加契約。承租人對承租人天台區域的使用應：(A)以不會造成任何危險情況或幹擾或損害建築物內供暖、通風、空調、管道、電氣、消防、生命安全、公用事業或其他系統或設施的運行的方式；(B)符合所有適用的法律、法規和規定，並受適用於進行改建的本租約條款的約束和按照；(C)不會直接或間接幹擾、延誤、限制或加諸業主在建築物的使用或營運上的任何開支、工程或義務；。(D)由租户支付費用，包括修理建築物的所有損毀，以及可歸因於在根據本條例批准的屋頂安裝、檢查、調整、維修、移走或更換任何設備或器具而引致的任何人身傷害及/或財產損失的費用；及。(F)不會使當時對屋頂有效的任何屋頂保證失效或失效。承租人的屋頂設備應僅用於承租人的正常業務過程，承租人不得轉租、許可或以其他方式允許第三方(承租人或承租人關聯公司除外)建立通信傳輸設施，作為承租人屋頂使用的一部分。承租人應(I)對因承租人的屋頂設備造成的任何損害承擔全部責任，(Ii)迅速支付根據與安裝、維護或使用承租人的屋頂設備有關的任何法律或保險要求而徵收的任何税款、執照、許可證或其他費用或收費，(Iii)迅速遵守房東保險公司和所有政府當局合理要求的一切預防和保障措施, 以及(Iv)對租户的屋頂設備進行所有必要的修理、更換或維護，但如果租户未能如此修理、更換或維護租户的屋頂設備危及業主或位於屋頂或建築物內的任何其他租户的財產，則業主可根據業主的選擇並在給予租户十(10)天的書面通知(緊急情況除外)後選擇進行此類維修。更換或維修費用由承租人獨自承擔，除非承租人在收到通知後十(10)天內開始進行此類維修，並且承租人努力進行此類維修直至完工。

20.6房東保留權利。如果承租人安裝的與承租人屋頂使用相關的任何承租人屋頂設備(包括任何線路)幹擾或幹擾屋頂的使用，包括房東或其他租户或住户使用其通信設備，或建築物或建築系統的運行，則應根據房東的要求，承租人應立即將全部或部分承租人屋頂設備遷移到房東合理指定的屋頂另一區域，費用由承租人自理。儘管第XX條有任何相反規定，業主仍有權在提前三十(30)天書面通知的任何時間，要求租户將其位於屋頂的任何設施搬遷到業主合理指定的位置。除非房東要求搬遷的原因是租户未能履行其職責，否則該搬遷應由業主承擔全部費用。

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84

遵守第XX條的規定，在這種情況下，搬遷應由承租人承擔全部費用和費用。

20.7不可抗力。只要規定了房東或租客採取行動的期限(本合同項下的任何金錢義務除外)，則該行動的履行期限應延長，延長天數為不可抗力行為或事件導致實際延遲履行的天數，但資金不足或管理人員短缺不應被視為超出任何一方為此目的的合理控制範圍之外的原因。在此情況下，執行該行動的期限應延長至因不可抗力行為或事件而實際延遲履行的天數，但資金不足或管理人員短缺不應被視為超出任何一方的合理控制範圍的原因。

20.8披露。業主承認，行業和/或政府監管機構可能會對本租約(以及與本租約相關的SNDA、禁止反言和確認書)進行審查。在提出要求後的十(10)個工作日內，房東應遵從該行業或監管機構的任何要求，向租户指定的任何此類行業或監管機構提供任何此類租賃文件的副本。

20.9誠信和公平交易。房東和租客有義務真誠地行使他們在本合同項下的權利和補救措施，並履行各自的義務。

[簽名開始於以下頁面]

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85

房東和租客在此證明，本租約已由正式授權的人員簽署，蓋章，一式多份，每份均視為本租約的正本，自上文第一次陳述之日起生效，特此為證，房東和租客已在本租約上蓋上印章，每份均視為本租約的正本。

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86

附件A

(處所的樓面平面圖)

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A-1

道富75號

0013

12/4/2012

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A-2

道富75號

0014

11/26/2012

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A-3

附件B

(包括在運營費用中的項目)

但不限於，運營費用應包括：

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B-1

儘管本租約有相反規定，但營業費用不應包括以下各項：

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B-2

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B-3

在任何譴責之後的租約和恢復費用(不包括向受理當局追索和收取裁決所產生的費用和開支)；

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B-4

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B-5

附件C

(清潔規格)

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C-1

每季度進行一次高強度除塵，包括以下內容：

I.所有窗户內外都要清洗，一年五次。

2.租户的入口門和大堂玻璃在工作日每天都要清洗。

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C-2

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持牌經營者每月在大樓內的公共空間和空置租户空間提供一次滅蟲服務。

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以上未列出的任何服務將完全由租户承擔費用，包括但不限於以下服務：

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C-3

附件D

(租户工作要求)

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D-1

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D-2

電梯下面或上面的。如果工會規定需要操作工程師或高級機械師，則該工程師或高級機械師應由租户支付費用。

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F.只有在平面圖和規格上註明或指定並經業主批准後，才允許任何偏離該標準的行為。

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D-3

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D-4

附件E

(承建商的保險規定)

建築：馬薩諸塞州波士頓道富75號

租户：

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處所：

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以下籤署的承建商或分包商(“承建商”)已受僱於上述建築物的租户或佔用人(下稱“承租人”)或承租人的承建商在上述處所內為租户進行某些工程(“工程”)。承包商和承租人已請求籤署的業主(“業主”)允許承包商進入建築物及其與工程實施相關的設施，業主同意在符合下列條款和條件的情況下允許承包商進入該建築及其設施：

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人身傷害：

每人500萬美元

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每次發生$5,000,000

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E-1

財產損失：

每次發生$5,000,000

​

總計500萬美元

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​

身體傷害：

每人500萬美元

每次發生$5,000,000

財產損失：

每次發生$5,000,000

​

總計500萬美元

​

承包商應在開工前向建築辦公室提供承保人或承保人出具的證明，證明其已遵守上述有關保險的要求。

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​

承包商的保險單應將房東、代理人、房東物業經理和房東抵押權人指定為額外的保險人，並將房東合理要求的其他各方指定為額外的保險人。未提前十(10)天書面通知業主，承包商不得大幅降低或取消其保險範圍。

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E-2

應業主要求，承包商應要求其所有從事該工作的分包商簽署與本協議格式相同的保險要求協議。

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同意並籤立於年月日

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E-3

附件F

(建築標準)

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如果安裝了彈性地板，在鋪設地板後，並經業主批准，應為乙烯基合成瓷磚，厚度為12“X 12”X 1/8“，符合F.S.SS-T-312類型IV。底座應為乙烯基4”高，最低高度為4“，彈性時為圓頂

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F-1

地毯邊緣為方形，0.080英寸厚，包括預製的端部擋板和外角。

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F-2

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1.所有機房地板和輔助空調設備必須符合業主及其建築師以及結構、機械和電氣工程師制定的最低標準。

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F-3

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F-4

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F-5

附件G

(租户計劃要求)

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當租約條款要求承租人向業主提交與房屋的任何改善或改建相關的計劃時，該等計劃應至少包括以下內容：

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G-1

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G-2

附件H

(啟動信)

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布魯克菲爾德金融地產公司(Brookfield Financial Properties L.P.)

One Liberty Plaza酒店

紐約州紐約市，郵編：10006

[聯繫人姓名]

[租户名稱]

道富75號

馬薩諸塞州波士頓，郵編：02109

​

親愛的[聯繫人姓名]:

​

請參閲Brookfield Property 75 State CO之間日期為20的特定租約。有限責任公司作為房東，_

​

根據本租約第4.1節的規定，茲確認該租約的TE1M生效日期為​ ​，起租日期為[並且該租約的初始期限將於#年期滿。​ ​.]如果上述內容符合您的理解，請在下面提供的空白處簽署這封信，並將其退還給我們，由房東執行，屆時它將成為我們之間具有約束力的協議。

​

​

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H-1

附件一

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(供暖、通風和空調規範)

如果承租人的配風管道工程設計符合S.M.A.C.N.A.(鈑金和空調全國協會，Inc.)的要求，則基礎建築HVAC系統(以下簡稱“系統”)的設計應保持以下條件：(1)如果承租人的配風管道工程設計符合S.M.A.C.N.A.(鈑金和空調全國協會，Inc.)變風量系統標準：

在夏季，當室外天氣條件不超過89°F幹球和74°F濕球時，系統名義上應設計為保持最高76°F(+/-2度)乾球温度和50%相對濕度。

在冬季，當室外温度不低於6°F時，系統名義上應設計為保持至少72°F(+/-2°F)的幹球。

這裏描述的設計條件是基於每100個實用平方英尺不超過一人的佔有率，每實用平方英尺不超過2.5瓦的綜合照明和標準電力負荷，以及在暴露於太陽直接輻射的45°角的每扇窗户上使用威尼斯百葉窗。租户的空氣分配系統的設計基礎應為進入房屋的最高57°F送風温度。

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I-1

附件J

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(從屬、不擾民及

委託協議)

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請求錄製並在錄製時返回到：

​

Latham&Watkins律師事務所

西五街633號有限責任公司

4000套房

加利福尼亞州洛杉磯，郵編：90071

收信人：唐納德·I·伯傑(Donald I.Berger)，Esq.

(此行上方的空位僅供記錄器使用)

​

從屬、不擾民和

委託協議

注意：此從屬、不幹擾和委託協議將導致您在該房屋內的租賃權受到其他或更晚的安全工具的留置權的支配，並且優先級別低於其他安全工具。

​

本從屬、互不幹擾和委託協議(本“協議”)日期為​ ​年月日​ ​，20_，由紐約德意志銀行紐約分行提供，地址為紐約華爾街60號，紐約10005號，以行政代理人的身份(連同其繼承人和受讓人，“抵押貸款人”)，Brookfield Property 75 State Street Co.本公司為特拉華州有限責任公司，於布魯克菲爾德金融地產有限公司(Brookfield Financial Properties L.P.)、Three World Financial Center，New York，Vesey Street，NY 10281(“房東”)及均富有限責任合夥公司(Grant Thornton LLP，一家伊利諾伊州有限責任合夥企業)設有辦事處及營業地點，並於S.Myers Road 1901S.Myers Road，Suite455，Illinois 60181(“租户”)設有辦事處及營業地點。

獨奏會：

A.租户已於二零一二年十二月與業主訂立日期為二零一二年十二月的某項租約，該等物業包括位於13樓的24,233平方英尺可租平方英尺和位於14樓部分的17,136平方英尺的可租平方英尺(“物業”)，該物業位於通常稱為馬薩諸塞州波士頓道富75號的房地產(“物業”)上，詳見附件A；及

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​

J-1

B.承按人已向或即將向業主作出按揭貸款(“貸款”)，並以包括處所在內的某些物業的信託契據(“按揭”)作為抵押；及

C.雙方希望確定他們協議的條款。

因此，考慮到房屋和另一方支付給每一方的1美元(1美元)，現確認收到本合同，本合同雙方特此約定並同意如下：

1.從屬關係。儘管本租約有任何相反規定，本租約及由此產生的租賃產業在任何時候均受制於及從屬於按揭及其所有續期、修訂、綜合、更換及擴展，但以所擔保的本金、利息及據此到期抵押權人的任何其他款項為限。按揭應優先於租約，並享有與按揭在租約或其任何通知的籤立、交付及記錄或其中任何一項之前籤立、交付及記錄時，在法律及衡平法上所享有的相同權利及特權，一如按揭在籤立、交付及記錄或其中任何一項通知之前籤立、交付及記錄時所享有的權利及特權一樣，並享有同等的法律及衡平法上的權利及特權。租客和業主同意，即使租約中有任何相反規定，未經抵押權人事先書面同意，租客不會將租約或其在物業中的權益置於任何其他抵押或產權負擔之下。

​

2.律師。如果抵押權人(或其代名人或指定人)通過管有或止贖行動、交付契據或其他方式繼承業主在租約下的權利，或另一人在喪失抵押品贖回權之時或之後，或在業主(抵押權人、其代名人和指定人、購買者及其各自的繼承人和受讓人，均為“繼承人”)開始或針對房東提起的任何破產案件中購買財產或其中包含房產的部分，則該購買者及其各自的繼承人和受讓人經委託後，本租約將繼續完全有效，就像或如同它是繼承人-房東與租客之間的直接租約，其條款、條件和契諾均載於該租約中。如果租約因法律實施或其他原因而終止，原因是或與房東提起或針對房東提起的破產案件，或止贖訴訟或程序或代替止贖的契據的交付或其他有關，則應繼任房東的請求，租客應立即與繼任房東簽訂並交付直接租約，直接租約的條款和條件應與租約相同(但須符合本合同第6節(A)-(G)款的規定)，並自起有效。

​

3.沒有建設性的驅逐。承租人同意，取消抵押品贖回權或與抵押相關的任何其他法律行動不應構成對承租人的推定驅逐，除非有抵押權人的選擇權，該選擇權僅在承租人在任何適用的寬限期到期後違約的情況下才會發生。承租人無權在任何此類止贖行動中出庭。

​

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J-2

4.SNDA。承租人同意就房產或其任何部分與任何接替抵押人成為貸款人的人簽訂從屬、互不幹擾和委託協議，前提是該協議的格式與本協議相同。

5.不受幹擾。承按人在行使其因按揭而產生或可能產生的權利時，不得騷擾租客、幹擾租客或剝奪租客對租約下的處所(或其任何部分)的管有或管有的權利，或根據租約授予租客或使租客受益的任何權利或特權，或加入租客簡易程序或喪失抵押品贖回權的法律程序，只要租約當時是完全有效的。如果承租人在租約下沒有違約(超出所有適用的通知和補救期限)，則根據租約的所有條款和條件，繼任房東應對租户具有約束力，並應履行租約項下房東的所有義務(本協議第6節另有明確規定的除外)。儘管本協議有任何相反規定，如果租户在任何適用的通知和補救期限到期後仍未履行租約，抵押權人有絕對和無條件的權利行使和強制執行或促使房東行使和強制執行房東在該租約下的任何權利。

6.抵押權人的責任。抵押權人，不論其是否繼承本租賃項下業主的權益，均不得

​

J-3

房東應繼續受承租人在委託書日期之前可能擁有的與任何事件或事件有關的任何抵銷權的約束，條件是：(I)該抵銷權的基礎在委託書日期之後仍未修復，以及(Ii)貸款人或繼任者房東已根據下文第9條並根據租賃條款和條件獲得了修復該抵銷權的通知和機會；或

儘管本協議有任何相反規定，抵押權人和任何繼任房東仍應受本租約第5.2(C)條規定的租户權利的約束和承認，以抵銷本租約規定的到期和應付的任何津貼金額，並承認承租人根據本租約第5.2(C)條的規定有權抵銷根據本租約到期並應支付的任何津貼的金額。“津貼”是指業主的供款和根據租約應支付的空間規劃津貼(該等術語在本租約中定義，並在此統稱為“津貼”)。

​

7.租金的支付。承租人承認房東告知，根據房東向抵押權人轉讓租約和租金的規定，租約和租金以及根據租約和租金應支付的所有款項已轉讓或將轉讓給抵押人，作為該義務的抵押品。

​

​

J-4

以抵押貸款為抵押。房東特此指示承租人，如果承租人以書面形式通知承租人抵押違約事件，並要求承租人向承租人支付租金和根據租約到期的所有其他款項，承租人應履行此類要求，並在收到該通知之日起及之後，在租約項下的每個到期日向承租人支付租金和所有其他應付款項，直至抵押人或有司法管轄權的法院另有書面指示。承租人應在沒有房東進一步指示或同意的情況下，向抵押人支付房租，即使法院可能沒有指定收租人。房東在此不可撤銷地授權並指示房客向抵押權人支付此類款項，儘管收到房東或任何其他方(有管轄權的法院除外)的任何相反指示。承租人按照本節的規定支付租金，應構成承租人履行本租約規定的所有已支付金額。

​

8.保險和譴責的收益。承租人同意，即使本協議有任何相反的規定，抵押條款應繼續適用於任何保險收益或徵用權獎勵的處置，房東恢復房產所屬房地產的任何義務，在適用於抵押權人的範圍內，應僅限於抵押權人在扣除獲得該等收益或獎勵所產生的所有成本和費用後收到的保險收益或徵用權獎勵，但上述規定不限於此。

​

9.違約通知和救濟權。本協議應作為向抵押承租人發出的通知，並且根據本租約，

​

​

​

​

J-5

​

10.按揭通知書。在承租人有權獲知任何抵押的存在和任何抵押權人的身份的範圍內，本協議應構成向承租人發出的關於抵押和抵押權人的通知。

​

11.繼承人--房東責任。儘管本協議或租約中有任何相反規定，倘若繼任業主取得物業或部分物業的業權，則繼任業主除繼任業主當時在物業中的權益(如有)外，並無責任或招致任何責任，而承租人須只關注繼任業主在物業中的權益(如有)，以支付及履行根據本租約或根據租約施加於繼任業主的任何責任。承租人同意，對於承租人可能獲得或擔保的針對繼任房東的任何金錢判決，承租人應僅關注繼任房東在物業中擁有的產業或權益(包括但不限於租金、問題和利潤)，承租人不會從繼任房東的任何其他資產中收取或試圖收取任何此類判決。

​

12.故意刪除的。

​

13.沒有義務。除本協議明確規定外，根據本協議，抵押權人或抵押權人可能是其中一方的任何其他文書不會因租賃或其他條款而對承租人承擔或承擔任何責任或義務。

​

14.修改。對本協議任何條款或根據本協議產生的任何權利、義務、索賠或訴訟原因的任何修改、修訂、放棄或釋放，除非以書面形式進行，並由被主張的一方正式簽署，否則對於任何目的都無效或具有約束力。

​

15.危險物質。承租人在租賃期內或延長租賃期內的任何時間，不得在抵押給抵押人的財產上製造、儲存、處理、運輸、處置、溢出、泄漏、傾倒任何有毒或危險廢物、廢品或物質(這些廢物、廢品或物質可能在任何聯邦或州法規、規則或法規中有定義)，違反任何適用的聯邦或州法規或法規，承租人不得自行製造、儲存、處理、運輸、處置、溢出、泄漏、傾倒任何有毒或危險的廢物、廢品或物質(這些廢物、廢品或物質可能在任何聯邦或州法規或法規中定義)。

​

16.房東的謝意。房東作為抵押項下的租賃和託管人項下的房東，為自己及其繼承人、繼承人和受讓人同意：(A)本協議不構成M01igagee放棄其在抵押項下的任何權利，和/或(Ii)以任何方式免除房東遵守抵押的條款、條款、條件、契諾、協議和條款的義務；以及(B)抵押的條款

​

​

J-6

17.繼任者和受讓人。本協議的條款對本協議的各繼承人和經允許的受讓人具有約束力，並對其利益具有約束力，並可由其強制執行。

​

18.權威。本協議的每一方均聲明並向本協議的另一方保證，本協議的簽署和交付已得到正式授權，並且本協議應根據其條款對上述各方具有約束力。

​

19.通知。承租人要求或允許向房東發出的任何通知也應同時向M01igagee發出。抵押權人的履行應滿足租賃中要求房東履行的任何條件，抵押權人應有合理的時間完成本合同第9節規定的履行。本協議任何一方根據本協議可能要求或希望發出的任何通知，如果是面交或郵寄預付郵資，通過美國掛號信或掛號信、要求的回執或地址如下的隔夜快遞發出的，應被視為已發出：

​

如果給抵押人：

​

德意志銀行紐約分行

新月樓200號，550號套房

德克薩斯州達拉斯，郵編：75201

注意：傑拉德·K·杜邦(Gerard K.Dupont)

​

複印件為：

​

Latham&Watkins LLP

西五街633號，4000套房

加利福尼亞州洛杉磯，郵編：90071

注意：唐納德·I·伯傑(Donald I.Berger)，Esq.

​

如果給房東：

​

2013年2月1日之前：

​

C/o Brookfield Financial Properties

L.P.三亞世界金融中心

維西街200號，11號地板

紐約，紐約10281

注意：財務高級副總裁

注意：總法律顧問傳真號碼：(212)417-7195

​

2013年2月1日後：

​

C/o Brookfield Financial Propeiies L.P.

維西街250號

New York, NY 10281-1023

​

​

J-7

​

注意：財務高級副總裁

注意：總法律顧問

Facsimile No.: (212) 417-7195

複印件為：

Goodwin Procter LLP

交流場所

道富53號

馬薩諸塞州波士頓，郵編：02109

注意：塞繆爾·理查森(Samuel Richardson)，Esq.

Facsimile No.: (617) 227-8591

​

如果是租户：

​

均富律師事務所

1901 S.Myers路，455號套房

伊利諾伊州奧克布魯克露臺，郵編：60181

收信人：拉塞爾·G·威曼(Russell G.Wieman)

​

複印件為：

​

均富律師事務所

175 West Jackson，2000套房

伊利諾伊州芝加哥，60684-2687年

收件人：採購部執行董事

​

複印件為：

均富律師事務所

175 West Jackson，2000套房

伊利諾伊州芝加哥，60684-2687年

注意：總法律顧問辦公室

​

或在該方不時指定的其他地址或提請該等其他人注意，以本協議規定的方式向其他各方發出書面通知。以上述方式發出的通知、要求和請求，在收到或被拒絕交付時，或因未被要求而退還給發件人時，應被視為充分送達或發出了本協議項下的所有目的。

​

20.治理法律。本協議受馬薩諸塞州聯邦法律管轄和解釋。

​

21.對應者。本文件可以副本簽署，任何一方可以簽署任何副本，每份副本應被視為正本，所有副本加在一起，應被視為同一份文件。

​

​

J-8

[簽名顯示在下一頁]

​

​

J-9

特此證明，雙方已促使本協議自上文第一次寫明的日期起正式簽署。

​

注意：這份從屬、不幹擾和委託協議包含一項條款，允許租約上有義務的人獲得A類貸款，其中一部分可以用於改善物業以外的其他目的。

​

​

​

J-10

狀態：​ ​)ss.

伊利諾伊州​ ​​ ​​ ​

在……上面​ ​20歲，在我面前，是上述縣和州的簽名公證人，親自出現在紐約德意志銀行(Deutsche Bank AG)的面前。

分支機構

我個人知道的

[或]

根據令人滿意的證據向我證明

為其姓名或名稱的人​ ​簽署了內部文書，並向我確認​ ​在以下位置執行了相同的操作​ ​

授權身分，並由該人所代表的人或實體在該文書上籤署籤立該文書。

見證我的手和公章。

​

​

J-11

狀態：
​ ​ ) ss.

COUNTYOF​ ​

​

在……上面​ ​20歲，在我面前，是下面簽署的上述縣和州的公證人，他親自出現在我面前​ ​​ ​ ​ ​布魯克菲爾德75號道富有限責任公司(Brookfield 75 State Street Co.LLC)

我個人知道的

[或]

根據令人滿意的證據向我證明

指其姓名或名稱已簽署該文書，並向本人確認是以獲授權身分籤立該文書的人，而該人或其所代表的實體是借在該文書上籤署而籤立該文書的。

​

見證我的手和公章。

​

​

J-12

狀態：​ ​)ss.

伊利諾伊州​ ​)

在……上面​ ​，20_，在我面前，是下面簽署的上述縣和州的公證人，親自出現在我面前​ ​​ ​ ​ ​格蘭特·桑頓有限責任公司(Grant Thornton LLP)的

我個人知道的

[或]

根據令人滿意的證據向我證明

為其姓名或名稱的人​ ​在簽署該文書時籤立，並向本人確認該人獲授權以身分籤立該文書，並借在該文書上籤署，該人或該人所代表的實體籤立該文書。

見證我的手和公章。

​

​

J-13

附件A

​

財產的法律描述

​

​

J-14

附件K

業主房產工程

業主應自費將房屋交付給處於核心和外殼狀態、空置、掃帚清潔或其他方式的租户，並應遵守所有適用於拆除空間的法律，並以良好和熟練的方式完成以下工作：

​

承租人確認並同意，為物業提供服務的主要HVAC幹線應保持當前配置，不會作為業主物業工程的一部分進行拆除、拆除或重新定位。

​

K-1

​

​

K-2

附件L

租户競爭對手名單

普華永道

畢馬威

德勤

E&Y

CBIZ Tofias

麥克格拉德里

KLR(卡恩·利特温·倫扎)

丁二醇

​

​

L-1

展品M

高街出租人同意書

L.P.高街125號

鐵獅門酒店45號洛克菲勒廣場C/o

紐約州紐約市，郵編：10111

​

​ ​,20_

​

​

​

​

關於：轉讓分租契同意書

​

​

M-1

​

女士們、先生們：

​

您已請求我們同意轉讓和承擔協議。特此根據本書面協議(以下簡稱“協議”)中規定的條款和條件，並依據陳述和保證，授予此類同意。

​

​

​

M-2

根據轉租同意書中規定的所有條款、條件、協議、陳述和保證，自本協議之日起，所有上述條款、條件、協議、陳述和保證在此重新制定和重申；但是，受讓人應在所有方面取代和取代轉租人，轉租同意書中包含的所有內容應被視為對受讓人的引用。在不限制前述規定的情況下，自生效日期起，受讓人特此承擔並同意及時履行轉租同意書下轉讓人(作為轉租人)的所有協議、義務、責任、義務和契諾，並在此代表受讓人自己重新制定和重申轉租同意書項下和根據轉租同意書的所有轉讓人協議、義務、責任、義務和契諾。除本協議明文規定外，轉租同意書的條款和條件應保持不變，並根據其條款完全有效。

​

​

M-3

固定裝置、租賃裝修、設備、傢俱或其他個人財產的受讓人。

(i)本租約、分租契約及分租同意書的真實、正確及完整副本附於本文件附件B，分租契約載明承租人與轉讓人之間有關分租樓宇分租的完整協議，租約、分租契約及分租同意書均具有十足效力及效力，除本附件B所述外，並未以任何方式修改、補充、修訂或轉讓(根據轉讓與假設協議除外)。

(Ii)即使在分租同意書中有任何相反規定，根據分租協議分租的物業於21日的總租金面積為13,920平方尺。^ST大樓樓層(“分租房屋”)；

(Iii)分租期將於2018年3月31日屆滿，租户並未根據租約第32條行使其終止選擇權。

(Iv)根據分租條款現時應付的每月固定租金為46,400元，並已全數繳付​ ​_

(v)所有額外租金，包括但不限於，“分租人繳税”、“分租人經營費”、“分租人保險費”、“電費附加租金”、任何“冷凝器水費”及根據分租條款須由轉讓人支付的任何停車費，已全數繳付

(Vi)租户並無根據租約或分租契約交付或接獲任何尚未送達的違約通知，據租户所知，租約或分租契約並無違約，亦未發生因發出通知或時間流逝(或兩者皆有)而構成租約或分租契約違約的事件。

(七)根據分租條款向租户發出通知的當前地址如下：

複印件為：

(八)承租人確認並同意，截至同意轉讓轉租之日，轉讓人未在轉租房屋內安裝或對其進行任何需要在轉租期限屆滿或提前終止時拆除的特殊改建。

​

​

M-4

承租人承認受讓人已經或今後將獲得轉租和轉租房屋的權益，受讓人依賴於本第6款中規定的承租人與此相關的證明。

​

​

M-5

員工、承包商、代表、受邀者或訪客，或受讓人在該地區的業務活動。如果因此類索賠而對房東提起訴訟或訴訟，出讓人和受讓人應在房東書面通知後，使用房東合理認可的律師抵制或抗辯該訴訟或訴訟，費用由出讓人和受讓人承擔；然而，與此相關的任何規定、和解協議、同意令、判決或法令均須在各方面事先獲得房東的書面批准。本款第11款的規定在轉租和/或租賃期限屆滿或提前終止後繼續有效。根據本段授予業主的賠償和任何權利應是業主在租約下的權利的補充，而不是限制。

​

​

M-6

司法管轄權應是自動的，不需要進一步的文書或行動，即可在任何此類法院授予管轄權。

​

​

M-7

​

在上述日期和年份作為加蓋印章的文書籤立。

非常真誠地屬於你，

L.P.高街125號

特拉華州的有限合夥企業

​

​

​

​

​

布魯克菲爾德地產75州科羅拉多州有限責任公司

​

​

​

​

M-8

附件A

​

轉讓和假設協議

​

​

M-9

​

附件B

​

租賃、轉租和同意轉租

​

​

M-10

附件N

轉讓協議

分租的轉讓和假設

本轉讓及轉租假設(本“轉讓”)於​ ​，2014由Grant Thornton LLP.和Grant Thornton LLP之間，地址為​ ​​ ​和(“Assignor”)，Brookfield Property 75 State CO.LLC，地址為c/o​ ​(“受讓人”)。

目擊者

A.鑑於：(I)RiverSource Investments，LLC，明尼蘇達州的一家有限責任公司和美國特拉華州的一家公司(共同和各別，“租户”)作為分地主，和出讓人作為分租户，是該日期為2009年4月27日的特定分租的當事人，該租約經轉租同意書修改、修訂和補充，CCR LLP(作為轉讓人)和Grant Thornton LLP(作為受讓人)於2011年12月1日之間的某些轉讓、假設和同意Inc.和125 High Street，L.P.(“分租”)的若干物業的21號，包括13,920平方英尺的可出租平方英尺^ST根據分租契約所載條款及條件，位於馬薩諸塞州波士頓高街125號之大廈(“大廈”)內之物業(俗稱“分租物業”)，連同若干附屬權利(一如租約更全面地描述)，及(Ii)承租人(以租客身份)及125高街(以業主身份)(“業主”)均為該租契(“租契”)的訂約方，該租契日期為2007年8月7日，並受分租契約所載條款及條件的規限；及(Ii)承租人作為租客，而高街125號作為業主(“業主”)則是該租契(“租契”)的訂約方，該租契於二零零七年八月七日訂立，並受分租契約所載條款及條件規限。

B.鑑於出讓人希望將其在轉租、轉租和轉租下的所有權利、所有權和權益轉讓給受讓人；以及

C.鑑於受讓人希望從生效日期(定義見下文)開始，按照以下規定的條款和條件，承擔轉租人在轉租合同下的所有義務。

因此，考慮到以下列出的相互契諾和協議，以及其他有價值的對價，本合同各方特此同意如下：

1.以受讓人收到作為附件A的F01M中業主和租户的完全籤立的書面同意書為條件，轉讓人特此轉讓並轉讓給受讓人，生效日期為​ ​，2014(“生效日期”)，轉讓人在轉租、轉租和轉租下的所有權利、所有權和權益，以及轉租的所有權利。

​

​

N-1

與由此產生的租賃地產有關的特權和從屬權，以及轉租人對轉租房屋內的任何剩餘租賃裝修和傢俱(包括轉租租契第22節所述的傢俱)的所有權利、所有權和權益，在本合同規定的所有條件和條件下，在轉租租約的所有條款、契諾和條件的限制下，擁有和持有轉租租約允許的受讓人的權利、所有權和權益，以及轉租物業內任何剩餘的租賃裝修和傢俱(包括轉租租契第22節所述的傢俱)的所有權利、所有權和權益，並在符合轉租的所有條款、契諾和條件的情況下，向受讓人持有該等權利、所有權和權益本合同使用但未作定義的資本性術語，其含義與轉租中賦予該術語的含義相同。

2.受讓人特此接受上述轉讓，並明確承擔並同意按時足額支付、履行和遵守轉租合同中要求轉租承租人支付、履行和遵守的自生效日期起或之後產生或產生的所有轉租條款、契諾、條件和義務，不包括轉租合同第25節規定的轉租人維護信用證的義務。轉讓人明確約定並同意，轉讓人應根據轉租合同第22條的條款和條件繼續保留信用證，受讓人應向轉租人償還轉租剩餘期限內轉讓人為維持信用證而發生的合理費用的50%。

3.受讓人應賠償轉讓人，並使其免受轉讓人的任何和所有要求、索賠、訴訟、損失、損害、債務、訴訟及其費用和開支的損害，包括但不限於合理的律師費和任何種類和性質的支出(統稱為“轉讓人索賠”)，轉讓人或其代表可能因受讓人不能或被指控不能承擔、履行、支付或以其他方式承擔、履行、支付或以其他方式招致轉讓人的任何要求、要求、訴訟、損失、損害、責任、訴訟、費用和開支(統稱為“轉讓人索賠”)。不包括受讓人根據本轉讓第2款保留的根據轉租第25款維護信用證的義務。如果因任何轉讓人索賠而對轉讓人提起訴訟或訴訟，受讓人應在接到轉讓人的通知後對該訴訟或程序進行抗辯，受讓人應支付針對該訴訟或程序進行抗辯的所有費用。

4.轉讓人應賠償受讓人，並使受讓人免受任何和所有要求、索賠、訴訟、損失、損害、債務、訴訟及其費用和開支的損害，包括但不限於任何種類和性質的合理律師費和任何性質的支出(統稱為受讓人索賠)，這些要求、索賠、訴訟、損失、損害賠償、法律責任、訴訟及其費用和支出(統稱為“受讓人索賠”)可能因轉讓人未能或被指控未能承擔、履行、支付或由受讓人或受讓人代表任何個人或實體承擔、履行、支付或以其他方式招致，而賠償受讓人或其代表不受這些要求、索賠、訴訟、損失、損害、法律責任、訴訟及其費用和開支的損害。在生效日期之前的轉租條款和條件，或因轉讓人未能按照本轉讓第二節的條款維護信用證而引起的任何受讓人索賠。如果因任何受讓人索賠而對受讓人提起訴訟或訴訟，轉讓人應在收到受讓人的通知後對該訴訟或訴訟進行抗辯，並且轉讓人應支付針對該訴訟或訴訟進行抗辯的所有費用。

5.轉讓人特此向受讓人確認、同意、證明和陳述如下：

​

​

N-2

(v)根據分租條款現時應付的每月固定租金為46,400元，並已全數繳付​ ​_

(Vi)所有額外租金，包括但不限於“分租人繳税”、“分租人經營費”、“分租人保險金”、“電費附加費”、任何“冷凝器水費”和根據分租條款應由轉讓人支付的任何停車費，均已全數支付。​ ​_

6.轉讓人在此確認並同意，轉讓人此後將簽署並向受讓人交付受讓人可能合理地認為必要的任何進一步轉讓、轉讓文書、賣據、放行或轉讓，以便將轉租房產內的租賃、傢俱以及任何其他傢俱和租賃改進的所有權利、所有權和權益完全授予受讓人。(2)轉讓人在此確認並同意，轉讓人此後將簽署並向受讓人交付受讓人可能合理地認為有必要的任何進一步轉讓、轉讓文書、賣據、放行或轉讓書，以將轉讓人在轉租房產中的所有權利、所有權和權益完全授予受讓人。

​

​

N-3

7.除非由本轉讓雙方簽署的書面文書，否則不得修改、修改或終止本轉讓。

8.本轉讓可簽署若干份副本，所有簽署的副本應構成一份轉讓，對本轉讓的每一方均有約束力，即使每一方都不是正本或相同副本的簽字人。

9.本轉讓對本轉讓雙方及其各自的繼承人和受讓人具有約束力，並符合其利益。

10.本轉讓受馬薩諸塞州聯邦法律管轄和解釋。

[簽名頁如下]

​

​

N-4

​

茲證明，自上述第一年開始，雙方已正式簽署本轉讓協議。

​

ASSIGNOR：

​

均富律師事務所(Grant Thornton LLP)，伊利諾伊州有限責任合夥企業

​

​

受讓人：

布魯克菲爾德地產75州科羅拉多州有限責任公司

​

​

​

​

N-5

​

附件A

​

分租契轉讓同意書副本

​

​

N-6

​

附件B

​

租賃、轉租和同意轉租

​

​

​

N-7

證物O

​

租客在餘下的高街租金責任中所佔的份額

​

​

​

O-1

附件C

可用的傢俱

​

​

​

​

​

附件D

​

保證金信用證

​

​

​

​

​

備用信用證

​

​

​

應申請人姓名和地址的要求，茲開立以貴方為受益人、金額為2010100000XX的備用信用證，金額為美元，金額如下：

​

1.本信用證正本及所有修改(如有)。

​

2.看來是由受益人簽署的聲明，聲明如下：

“本要求書是根據申請人和受益人之間日期為xx/xx/xx的租約提出的。”

​

允許在本信用證項下分批提款。在每次出示信用證後，我們將退還給你方，並在信用證上註明我們支付的金額和付款日期。

​

每張匯票必須註明“根據太平洋西部銀行編號2010100000XX開具的信用證”。

​

本信用證將於下午5點在我處到期，如下所示。東部時間開始

​

儘管有上述規定，本信用證應自動延期一年，除非在任何到期日之前至少三十(30)個日曆日，我方已通過快遞向貴方上述地址發出書面通知，我們決定不再續簽此信用證一年。無論如何，本信用證不會超過最終到期日。

​

儘管本合同有任何相反的規定，我們履行此類匯票的總義務不應超過通過預先提款或本合同項下自動減額而減少的最高金額。

​

如果本信用證項下開具的任何指示要求通過轉賬到我們或另一家銀行的賬户付款，我們和/或該其他銀行可以依賴此類指示中指定的賬號，即使該賬號標識的是與指定收款人不同的個人或實體。

​

​

​

第五大道475號，18號 Floor, N.Y. 10017