EX-10.13

本租賃協議(“租賃”)於2021年11月4日在特拉華州有限責任公司(“房東”)與特拉華州有限責任公司(“承租人”)之間簽訂。

房舍：大樓中約有89,246平方英尺的可出租平方英尺，包括(1)501套房約78,380平方英尺的可出租面積，化學儲藏室CC5和RC5，以及頂層公寓儲藏室PH5(統稱為“第一期房地”)，以及(Ii)105套房約10,866平方英尺的可出租平方英尺(“第二期房地”)，如附件A所示。房地的可出租平方英尺是根據國際建築業主和經理協會採用的“辦公建築建築面積測量標準方法”(ANSI/BOMA Z65.1-2017，方法B)確定的，按照馬薩諸塞州劍橋市市場上實驗室性能的慣例進行改裝。

建築：該項目中的某個建築目前正在重新開發，名為One Charles Park，位於馬薩諸塞州劍橋市，位於房東擁有的不動產上，如附件B所述。

項目：房屋所在的建築物所在的不動產，以及附件B所述的對其的所有改進和附屬設施。

基本租金：每年每平方英尺可出租租金115.00美元，可根據本條例第四節進行調整。

可出租面積：89246平方米英國《金融時報》大樓可出租面積：408,259平方米英國《金融時報》項目可出租面積：408,259平方米英國《金融時報》

基期：自開工之日起，至開工之日後第一個完整月的第一個月的第一天起滿180個月。為清楚起見，如果開始日期發生在一個月的第一天，則應從該日期起計算基本期限的到期日。如果開始日期不在一個月的第一天，則基本期限的屆滿應從下一個月的第一天開始計算。

許可用途：研發實驗室、辦公樓及其他符合本項目特點並符合本條例第7條規定的相關用途。

為禮貌起見，業主根據本租約向租户提供的通知副本應發送至郵箱：bchan@omegaTreatutics.com和郵箱：OCPLeaseHardator@Flagshippioneering.com。

處所的租賃。根據並遵守本租約的所有條款和條件，房東特此將房產出租給租客，租客特此向房東出租房產。本項目中供大樓租户非專用的部分在本文中統稱為“公共區域”。在符合本租約條款和條件的情況下，承租人有權將公共區域用於其預定用途。公共區域應包括但不限於位於建築物內併為大樓提供服務的公共裝載區、任何公共或公共大堂、公共通道和管道、機械和雜物間、走廊、樓梯、電梯和公共走道、位於多租户樓層的公共廁所、走廊、走廊和電梯大堂、人行道、園林區和垃圾圍欄、項目外部、裝載區以及任何自行車停放和儲存區。公共區域應包括但不限於現在或以後位於項目內、項目上或以其他方式服務於項目的任何設施(如果有)，這些設施可能不時存在(由業主或業主的關聯公司決定，由業主(或業主的關聯公司)單獨和絕對酌情決定)，並可供承租人和項目的一個或多個其他租户和/或第三方使用(每個租户或一個或多個其他租户和/或第三方，每個稱為“項目便利設施”，並統稱為“項目便利設施”)，但臨時中斷和/或不可抗力(見第34條的定義)除外。業主應考慮承租人和租賃大樓內空間的其他公司的勞動力人口統計數據，考慮承租人對未來項目便利設施性質的合理意見，但與該等項目便利設施有關的所有決定仍由業主自行決定。房東保留修改公共區域的權利, 但該等改動不得對承租人進入或使用處所作準許用途有重大不利影響。自生效日期起至租期屆滿為止，承租人有權一週7天、每天24小時使用建築物及處所，但因法律規定、業主進行任何安裝、保養或維修，或任何其他臨時中斷而導致的緊急情況除外，並須受本租約條款的限制。

(a)

第一階段房舍。業主應盡商業上合理的努力，在第一階段目標開工日期或之前將第一階段房屋交付給租户，業主與第一階段房屋相關的工作基本完成(“交付”或“交付”)。如果房東未能及時交付一期房屋，房東不對租户因此造成的任何損失或損害承擔責任，除本租約規定外，本租約不得無效或不可撤銷。儘管本協議有任何相反規定，如果業主未能在第一階段目標開始日期後60天內將第一期物業交付給租户(該日期可因不可抗力延誤和租户延誤而延長，則“第一階段取消日”)，業主未能將第一期物業交付給租客的第一期物業應支付的基本租金將在第一階段取消日期後的每一天減少一天。如果房東因不可抗力和租户延誤以外的任何原因在第一期目標開始日期後180天內沒有交付第一期物業，租户可以書面通知房東終止本租約，如果租户終止本租約，房東和租客均不再享有本租約項下的任何進一步權利、義務或義務，但明確規定終止本租約的條款除外。在此使用的術語“房東的工作”、“承租人延誤”和“基本完成”應具有工作信函中為這些術語規定的含義。如果承租人在本款規定的180天期限屆滿後5個工作日內未選擇廢止本租約，則該廢止本租約的權利將被放棄，本租約將繼續完全有效。直至第二階段房地開始使用日期(如第2(B)節所定義)為止, 本租約中所有提及的“場所”應指第一階段的場所。

“開工日期”應為以下兩項中較早的一項：(I)業主將第一階段物業交付給租户的日期；(Ii)如果沒有租户延誤，業主本可以交付第一階段物業的日期。

除工作書所載或本租約另有明文規定外：(I)承租人應接受第一期物業於開工日期時的狀況；(Ii)業主不對第一期物業的任何瑕疵負任何責任；及(Iii)承租人接管第一期物業，即為承租人接受第一期物業，以及第一期物業在取得佔有權時狀況良好的確鑿證據。租户在生效日期前佔用第一期物業時，須遵守本租約的所有條款及條件，但如租户不在第一期物業的任何部分經營業務，則不包括支付第一期物業的基本租金及營運費用的責任。

在開工日期後的連續90天內，房東應自行承擔成本和費用(不構成運營費用)，負責為一期物業提供服務的建築或建築系統(如第13條所界定)的任何維修，除非承租人或任何承租人對維修原因負責，在這種情況下，承租人應支付費用。承租人還應享有向房東發放的與房東一期工程相關的任何保修。

(b)

第二階段房舍。業主應盡商業上合理的努力，在第二階段目標開工日期或之前將第二階段房屋交付給租户，業主與第二階段房屋相關的工作基本完成。如果房東未能及時交付二期房屋，房東不對租户承擔由此造成的任何損失或損害的責任，本租約不得無效或不可撤銷。儘管本協議有任何相反規定，如果業主未能在第二期目標開始日期後60天內將第二期物業交付給租户(該日期可因不可抗力延誤和租户延誤而延長，即“第二期取消日”)，則業主未能將第二期物業交付給租客的第二期物業應支付的基本租金在第二期取消日後的每一天減收一天。

“第二階段開始日期”應是以下兩項中較早的一項：(I)業主將第二階段物業交付給租户的日期；(Ii)如果沒有租户延誤，業主本可以交付第二階段物業的日期。

(Ii)業主不會對第二期物業的任何瑕疵負任何責任；及(Iii)租客接管第二期物業，即為租客接受第二期物業，以及第二期物業在收回物業時狀況良好的確鑿證據。承租人在第二期開始日期前佔用第二期物業時，須遵守本租約的所有條款及條件，但如承租人不在第二期物業的任何部分經營業務，則不包括支付第二期物業的基本租金及營運費用的責任。

在第二階段開始日期後的連續90天內，房東應自行承擔成本和費用(不構成運營費用)，負責為第二階段提供服務的建築或建築系統所需的任何維修，除非承租人或任何承租人對維修原因負責，在這種情況下，承租人應支付費用。承租人還應享有向房東發出的與房東二期工程相關的任何保修的好處。

應業主要求，承租人應簽署並交付一份書面確認，説明開始日期、第二階段開始日期和期限屆滿日期，並以本租約附件所附的“開始確認日期”的形式確定；但承租人未能簽署並交付此類確認不影響房東在本合同項下的權利。本租約的“期限”應為本租約首頁上定義的基本期限和承租人根據本租約第39條可選擇的任何延期條款。

承租人同意並承認，業主或業主的任何代理人均未就處所或項目的全部或部分狀況、及/或處所或項目是否適合承租人的業務作出任何陳述或保證，而承租人放棄對處所或項目適合許可用途的任何默示保證。房東聲明並保證，代表房東簽署本租約的人被正式授權代表房東簽署和交付本租約，作為具有法律約束力的房東合同。承租人聲明並保證，代表承租人簽署本租約的人被正式授權代表承租人簽署和交付本租約，作為具有法律約束力的承租人合同。本租賃構成房東和租客關於本租賃標的的完整協議，並取代本租賃中未包含的任何和所有先前的陳述、誘因、承諾、協議、諒解和談判。房東在簽署本租約時，依據租客的陳述、保證、確認和本租約中包含的協議。

儘管本租約有任何相反規定，租客及業主承認並同意，截至本租約日期，業主並不擁有該項目，而本租約的效力及將物業交付予租客的條件是業主取得項目的收費業權或訂立總租約成為項目的總承租人，條件是業主與項目現業主之間的現有買賣協議(經修訂)(“條件先例”)。房東和房客對彼此不承擔任何責任，或因房東因任何原因不能或不能使先例得到滿足而引起的任何責任。如果在2022年1月26日之前未滿足先例條件，則業主或租户可在2022年2月2日或之前向另一方遞交書面通知，終止本租約。如果本租約根據

在此之前，業主和租客均不再享有本租約項下的任何進一步權利、義務或義務：(A)抵押押金或其任何餘額(即在扣除房東根據本租約條款有權獲得的所有金額後)，以及任何預付的基本租金應退還給租客，以及(B)房東和租客均不再享有本租約項下的任何進一步權利、義務或義務，除非條款明確適用於本租約終止。

(a)

基本租金。第一期物業及第二期物業的首個完整月基本租金應於承租人向業主交付本租約的籤立副本的同時到期及支付。承租人應在開工日期之後的每個歷月的第一個日曆月的第一天或之前以及第二期開工日之後的每個日曆月的第一天或之前，向業主預付基本租金的每月分期付款，在美利堅合眾國的合法貨幣，在業主辦公室支付上述租金，或在業主不時書面指定的其他人或其他地點，或根據業主提供的電匯指令，通過聯邦保險的電匯(包括ACH)向業主支付基本租金。任何部分日曆月的基本租金的支付應按比例計算。承租人向房東支付基本租金和其他款項的義務和本租賃項下房東的義務是獨立的義務。承租人無權在任何時候減免、降低或抵銷本租約中明文規定的任何減税措施。

(b)

額外租金。除基本租金外，承租人同意向業主支付額外租金(“額外租金”)：(I)自(X)第一期物業開始租金之日起，及(Y)第二期物業開始之日起，承租人應承擔或同意支付之“營運開支”(見第5節)，及(Ii)承租人根據本租約條款承擔或同意支付之任何及所有其他款項，包括但不限於因承租人任何違約或未能遵守協議、條款、在任何適用的通知和補救期限之後，承租人應履行本租賃的契諾和條件。

(a)

年度調整。基本租金應在開始日期的每年週年日增加(但如果開始日期發生在日曆月的第一天以外的日子，則基本租金應在開始日期後的第一個完整日曆月的第一天的每個年度週年日增加)(每個“調整日期”)，方法是將緊接該調整日期之前應支付的基本租金乘以租金調整百分比，並將所得金額添加到緊接該調整日期之前應支付的基本租金中。如此調整的基本租金應在此後按本協議規定支付。任何部分日曆月的基本租金調整均應按比例計算。

(b)

額外的税務津貼。除承租人改善津貼(如工作書所界定)外，房東應根據工作函件的條款，向租客提供額外的承租人改善津貼(如工作函件所界定)。自生效日期起至基期內每個月的第一日止，租客須支付所需款額，以悉數攤銷實際由業主提供的額外租客改善津貼的部分(如有)，按月平均支付，並在基本年期內按年利率8%計算利息，該利息應自業主首次發放該額外租客改善津貼或其任何部分(“TI租金”)之日起計。任何在本租約到期或提前終止時仍未支付的TI租金應在本租約到期或提前終止時一次性支付給房東。為免生疑問，本公司將不會根據上文第4(A)節作出調整。承租人可根據承租人的選擇，

預繳當時尚未清繳的地税(包括尚未支付的適用利息)，並於任何時間全數繳交，不會被罰款。

營運開支“一詞是指業主在每一歷年就建築物招致或累積的任何種類或種類的所有成本及開支，包括(I)税項(如第9條所界定)、(Ii)建築物或項目的升級或在建築物及/或項目提供的強化服務的費用，該等費用旨在鼓勵社會疏遠、促進及保護健康及身體健康及/或旨在限制任何種類或性質的傳染病及/或病毒的傳播(統稱為”傳染病“)，(Iii)費用(包括但不限於，業主就項目設施提供的任何商業上合理的補貼)，(Iv)與為項目提供服務的停車結構和/或其他停車區有關的成本和交通成本(包括與業主運營或參與為項目提供服務的班車服務相關的成本，如有)，(V)在較短的10年內攤銷的資本維修、改善和更換，以及該等資本修復、改善和更換的使用年限，以及(Vi)業主第三方物業經理的費用(不超過基本租金的3%)，或(如果沒有第三方物業經理)行政租金為基本租金的3%，僅不包括：

(i)

支付給以下人員的工資、工資、福利和其他補償：(1)對項目負有日常管理責任的業主或其代理人或承包商職位以上的人員，不論頭銜如何；或(2)業主或其附屬公司的高級管理人員和僱員，他們沒有被全部或部分分配到項目的運營、管理、維護或維修工作；但如任何該等人士並未將其實質上全部受僱時間投入工程項目，則該人的薪金、工資、福利及其他補償須按比例計算，以反映與經營、管理、保養或修理工程項目無關的事項所用的時間與與經營、管理、保養或修理工程項目無關的事項所用的時間；

(Bb)僅為尋求或保持在能源和環境設計(LEED)、Well建築標準或其他類似的高於黃金標準或同等標準的“綠色”認證評級方面的領導地位而為建築或項目申請和報告的任何費用；

(Cc)與查爾斯公園停車場(如第10條所界定的)或為建築物或工程項目或其任何部分提供服務的其他泊車設施的維修或營運有關的費用；及

(Dd)以其他方式計入營運開支內的任何開支，但以工程項目租户以外的人根據工程項目內空間的租約而實際償還的範圍為限。

此外，即使本租約有任何相反規定，業主因任何基建改善而產生或應計的營運開支，如業主合理預期可減少整體營運開支(例如但不限於減少項目的能源使用量)(“節能成本”)，應在至少相等於(A)10年、(B)該等基建項目的使用年限或(C)(I)節能成本的商數的年度內攤銷。除以(Ii)業主合理預期可因該等資本改善而節省的年度營運開支。

在每個歷年(或合理要求的較長期間)結束後90天內，業主應向租户提交一份合理詳細的報表(“年度報表”)，説明：(A)上一歷年的實際運營費用總額和承租人所佔的份額；以及

(B)租客就該年度的營運開支所支付的款項總額。如承租人應佔該年度的實際經營開支超過承租人支付該年度的經營開支，則超出的部分應於該年度報表送交承租人後30天內作為租金到期並由承租人支付。如果租客支付的經營費用超過租客在該年度的實際經營費用份額，房東應在該年度報表交付後30天內向租客支付超出的部分，但在租期屆滿後或提前終止租客或租客拖欠租金的情況下，房東應在扣除房東應支付的所有其他金額後向租客支付超出的部分。

在業主向租户交付年度報表後18個月之後，租户將不負責支付未在該年度報表中反映的運營費用項目，但根據本租約承租人應負責的税項和/或業主在該18個月期滿後向業主開出的任何費用除外。

年度報表是最終的，對租户具有約束力，除非租户在收到年度報表後120天內，向業主發出書面通知，對其中的任何項目提出異議，並指明每一項異議及其理由。如果在120天內，租户合理且真誠地質疑或質疑房東關於租户應承擔的運營費用的陳述的準確性，房東將向租户提供與項目運營有關的房東賬簿和記錄，以及房東合理確定用於迴應租户問題的信息(“費用信息”)。如果在承租人審核此類費用信息後，房東和租客無法就承租人的運營費用份額達成一致，則承租人有權選擇一家地區或國家認可的獨立會計師事務所或審計公司，由承租人選擇並經房東批准(批准不得無理扣留或拖延)，根據或有費用以外的費用安排(承租人單獨承擔成本和費用)審計和/或審查相關年度的費用信息(“獨立審查”)。任何這種獨立審查的結果對房東和租客都具有約束力。如果獨立審查顯示，租户實際支付的有關日曆年度的運營費用超過了租户在該日曆年度的運營費用份額，房東應根據房東的選擇：(I)將超出的金額記入下一個後續分期付款

除本租約期滿或提前終止後或租客拖欠租金義務外，房東應在扣除房東應付的所有其他款項後，向租客支付超出的部分。如獨立審查顯示承租人就該歷年的營運開支支付的款額少於承租人在該歷年的營運開支份額，則承租人應在提交該報表後30天內向業主支付差額。如果獨立審查顯示租户在運營費用方面多付了超過5%的費用，則房東應補償租户因獨立審查而產生的所有費用。承租人分擔義務開始和結束的歷年的經營費用應按比例分攤。即使本條例另有相反規定，如建築物在合約期內任何一年的平均入住率不少於95%，則租户在該年度的營運開支中所佔的份額，如因建築物的佔用程度而異，則須當作該建築物在該年度的平均入住率為95%一樣計算。

“承租人份額”應是基本租賃條款中規定的“承租人在建築物運營費用中的份額”的百分比，該百分比可由房東根據此後發生的房屋、建築物和/或項目的實際大小的變化進行合理調整。房東可公平地增加與任何費用或成本有關的任何經營費用的承租人份額：(1)公平合理地僅分配給房產、建築物或財產，(2)公平合理地僅分配給建築物、物業或項目中包括房產的一部分，或

(3)按業主合理釐定的較大比例，公平合理地分配給該處所或該建築物、財產或工程項目中包括該處所的部分。基本租金、承租人的運營費用份額以及承租人在本協議項下應向房東支付的所有其他金額在本協議中統稱為“租金”。

承租人有權在關於整個房產(包括第二期房產)的TI施工圖(如工作書中所定義)最終確定後30天內，讓TI建築師核實該房產的可出租平方英尺(“RSF核實”)。此類RSF驗證應按照測量標準進行，所使用的方法和假設與史蒂文森系統公司在確定本租約第1頁所反映的房屋的可出租面積時所採用的方法和假設相同。在RSF驗證完成後，承租人應將RSF驗證結果的副本提交給房東。如果RSF驗證反映的是與本租約第1頁上“房屋”和“房屋可出租面積”定義中所反映的房屋可出租面積的偏差，則在承租人向房東提交RSF驗證結果後，立即在本租約第1頁上對“房屋”和“房屋可出租面積”(如果適用，由房東合理確定，“建築物可出租面積”和/或“項目可出租面積”)的定義進行調整。應予以修訂，以(I)在“物業”及“物業的可出租面積”的定義(及(如適用)業主合理釐定的“建築物的可出租面積”及/或“項目的可出租面積”)中反映其實際可租面積，及(Ii)適當調整“承租人應分擔的樓宇營運開支”定義中所載的金額，該等金額是根據本租約第1頁原先載述的物業、樓宇及項目的可出租面積計算的。

(a)

一般説來。房產應僅用於本租約第1頁基本租賃條款中規定的許可用途，並遵守現在或以後適用於房產及其使用和佔用的所有法律、命令、判決、條例、法規、法規、指令、許可證、許可證、契諾和限制，包括但不限於《美國殘疾人法》，42 U.S.C.§12101，以及更多。(連同據此頒佈的條例，“反興奮劑機構”)(統稱為“法律要求”，每一項均為“法律要求”)。承租人應在房東發出5天的書面通知後，停止任何被任何有管轄權的政府當局(如第9條所界定)宣佈為違反法律要求的房產的使用。承租人不得使用或允許將處所用於任何目的或以任何方式使承租人或

房東的保險，增加保險風險，或導致不允許任何灑水車或其他信用。本租約規定的允許使用不會導致保險風險無效或增加保險風險，也不會導致房東目前維持的保險不允許任何灑水器或其他信用。承租人不得允許房屋的任何部分被用作ADA或任何類似法律要求中所定義的“公共住宿場所”。承租人因承租人不遵守本節的規定或因承租人對房屋的特殊使用和/或佔用而導致的任何此類保險單的任何額外保費，承租人應應要求及時補償房東。承租人將以謹慎、安全和適當的方式使用房產，不得浪費或允許浪費、使房產的樓面或結構超載、使房產被用於損壞房產或妨礙或幹擾業主或其他租户或項目佔用者的權利，包括對房產進行拍賣、清算或停業出售或使用或允許將房產用於任何非法目的。承租人應安排在房屋內安裝任何設備或機械，以合理地防止房屋發出的聲音或振動延伸到公共區域或項目中的其他空間。未經業主事先書面同意，承租人不得在房屋內或之上放置任何會使樓面超載的機械或設備，也不得在項目的公共區域或大樓電梯內運輸或移動該等物品。除工作書中另有規定外，未經業主事先書面同意，承租人不得擅自拒絕。, 任何需要通風、空氣交換、供暖、燃氣、蒸汽、電力或水的使用方式，不得超過建築物現有容量，該容量是根據承租人通常提供給許可用途的份額按比例分配給建築物的。

業主應負責：(I)在符合《工作書》條款的情況下，確保第一期樓房在開工之日符合法律要求(包括ADA)；(Ii)在符合《工作書》條款的情況下，在第二期開工之日使第二期樓房符合法律要求(包括ADA)；以及(Iii)在業主自費的情況下，使項目公共區域在開工之日符合法律要求(包括ADA)。開工日期後，業主應根據法律要求對公共區域或建築外部進行法律要求所要求的任何改動或修改，作為運營費用(如果該法律要求一般適用於項目所在地區的類似建築)或由承租人承擔費用(如果該法律要求是由於承租人與項目其他承租人相比，對建築物的特定用途或承租人的改動而觸發的)。除前兩句中另有明確規定外，承租人應自費對建築物內部進行與承租人的特定用途或佔用有關的法律要求(包括但不限於，遵守《反興奮劑法》)所要求的任何改動或修改。儘管本協議有任何其他相反的規定，承租人應對任何和所有索償、索賠、債務、損失、費用、費用、訴訟、訴因、損害或判決，以及因調查或抗辯而產生的所有合理費用(包括但不限於合理的律師費、收費、支出和訴訟費用)(統稱)負責。, 因承租人對處所的特定使用或佔用或承租人的變更而引起的或與之相關的法律要求所引起的或與之相關的索賠)，承租人應賠償、辯護、扣留和保護房東不會因任何因不遵守與承租人對處所的特定使用或佔用或承租人的變更相關的法律要求而引起的或與之相關的任何和所有索賠而受到損害。

承租人承認，房東可以，但沒有義務，尋求獲得能源與環境設計(LEED)、Well建築標準或其他與項目和/或房屋相關的類似“綠色”認證，承租人同意與房東合理合作，不向承租人支付任何實質性費用，並提供房東可能合理要求的相關信息和/或文件。

8.67.010及以後《劍橋市市政守則》(或經修訂的《劍橋建築能源使用披露條例》)及其他此類能源或可持續性

劍橋市或對建築物有管轄權的任何其他政府當局可能不時採用的要求，這些信息應包括但不限於在建築物內或由建築物使用電力、天然氣、蒸汽、熱水或冷水或其他能源。業主應根據《劍橋建築能源使用披露條例》的要求，向適用的政府當局報告建築和其他建築的能源使用情況。

堅持住了。如果經房東明確書面同意，租户在租期終止後保留對房產的佔有，(I)除非另有書面同意，否則房東應在任何時候立即終止這種佔有，(Ii)本租約的所有其他條款和規定(包括但不限於根據本條款第4節調整基本租金)在該滯留期內將保持完全有效和有效(不包括任何擴展或續期選擇權或其他類似的權利或選擇權)。(Iii)承租人應繼續支付基本租金，金額為本租賃期滿或提前終止之日應支付的金額，或房東在該書面同意中由業主全權及絕對酌情決定的其他金額，及(Iv)所有其他付款應根據本租賃條款繼續支付。如果租客在未經房東明確書面同意的情況下，在租期屆滿或提前終止後仍繼續佔有房產，(A)租客應在符合本租約條款的情況下成為租客，但每月租金應等於租期最後30天內有效租金的150%，以及(B)如果租約持續超過60天，租客應對房東因租約而遭受的一切損害負責，包括由此產生的損害；然而，如果租户在租期屆滿或提前終止前30天內向房東發出書面詢問，房東將通知租户是否存在由此產生的損害的可能性。除非另有明文規定，承租人的保留，無論是否得到房東的同意，都不得延長本租約。, 本第8條不得解釋為同意承租人保留對房屋的佔有權。房東在本租約期滿或提前終止後接受租金，不應導致本租約的續簽或恢復。

税收。房東應支付任何聯邦、州、地區、市政、地方或其他政府當局或機構，包括但不限於準公共機構(統稱為“政府當局”)在有效期內徵收的所有税費、徵費、費用、評估和任何種類的政府收費(統稱為“税費”)，包括但不限於以下所有税項：(I)全部或部分徵收、計量或基於以下各項的税項：根據本租約應支付給業主的租金(或收到的總收入)，或(Ii)根據本租約應支付給業主的租金和/或業主對建築物、財產或項目或其任何部分的租金，或(Ii)基於任何種類的處所、建築物、財產或項目或其部分的面積、評估價值或其他衡量或評估，或(Iii)由或對該處所、建築物、財產或項目的任何部分的經營或維護，包括停車而評估或徵收的，或(Iv)由或在其指示下或因法律規定而評估或徵收的，或其解釋，由任何政府當局頒佈，或(V)對業主的業務或佔用建築物、物業或項目或其部分的租賃空間徵收許可證或其他費用、收費、税款或評估。房東可以通過適當的法律程序對任何税收或保證税收的留置權的金額、有效性或應用提出異議。如果房東在期限內保證了項目的減税或退款，承租人應獲得承租人在減税或退款中的份額(即支付所有合理的減税或退款的合理成本和費用，包括合理的律師費後的淨額)，作為房東用於下一次到期的運營費用(或, 如果承租人在本租約下沒有進一步的運營費用，並且承租人在本租約下沒有違約，則向承租人支付現金)。税款不應包括對房東徵收的任何淨所得税或特許經營税、遺產税、繼承税、贈與税或超額利潤税，除非這些税是為了取代本協議項下應繳的任何税款，或對遲交税款的任何懲罰。如任何該等税項是直接向租客徵收或評税的，則租客須負責並須按訟費評定當局規定的時間及方式繳付該等税項。本合同項下的運營費用還應包括向業主提供有關建築物、物業或項目的税務監督服務的費用。承租人應在拖欠之前支付對租客放置在房產內的任何個人財產或行業固定裝置徵收或評估的任何和所有税款，無論是向房東或租客徵收或評估的。如果對房東或房東的財產徵收租户的個人財產或行業固定裝置的任何税款，或者如果建築物、財產或

如物業項目因物業的改善或改動而增加的價值，不論該物業是否由業主或租客擁有，亦不論是否附連於該物業以成為物業的一部分，高於業主不時將税項分配給該物業或該物業所屬部分的所有租客的基本估值，則業主有權但無義務繳付該等税項。房東對任何超額評估估價的合理確定應具有約束力和決定性，沒有明顯錯誤。房東支付的任何此類款項應構成房東書面要求後30天內租客應向房東支付的額外租金。

(a)

停車費和月費。在符合所有適用的法律要求、不可抗力或徵用(定義見下文第19節)的情況下，自第一階段開始實施之日起，第二階段開始實施之日起，承租人應在為大樓服務的停車設施(“Charles Park Garage”)中，每1,000可出租平方英尺(“承租人停車分配”)獲得1.0個停車位(“承租人停車分配”)，這些停車位應位於指定為非預留停車位的區域內，並且應要求承租人每月支付停車費(定義如下)。在每種情況下，都要遵守業主的規章制度。Charles Park Garage內的停車位超過(1)滿足大樓租户停車分配所需的停車位數量(每個租户每1000平方英尺出租空間有1.0個停車位)，加上

(Ii)由業主憑其唯一及絕對酌情決定權決定分配作“客”泊車位的停車位數目，須指定為“剩餘停車池”，而剩餘停車池的停車位須按比例分配給大廈租客，但須由每名租客就剩餘停車池所提供的所有該等額外停車位按月繳付停車費。儘管有上述規定，業主有權在書面通知大樓的租户(包括租户)後，隨時減少作為剩餘停車池一部分的停車位的數量，或取消剩餘停車池，與業主或業主的任何附屬公司在項目中進行的任何開發或重建相關，包括任何擴建。業主不負責向任何第三方，包括本項目的其他租户強制執行租户的停車權。“月度停車費”應指業主為其指定的市場費率月費，根據項目附近可比停車設施收取的費率進行合理調整，並在任何12個月內不超過一次，自開工之日起，每月停車費預計相當於每個車位每月450.00美元，外加適用税金。

(b)

停車和運輸需求管理。目前沒有為該項目制定項目技術需求管理(定義見下文)。如果在任何時候實施公共交通需求管理，承租人應自費，只要劍橋市批准的停車和交通需求管理計劃(經不時修訂)適用於項目，遵守適用於項目的公共交通需求管理計劃，包括但不限於(I)提出根據公共交通需求管理計劃中規定的條款為在該場所工作的所有員工提供公共交通月票補貼；(Ii)實施通勤者選擇計劃和MBTA的企業通行證計劃；(3)不鼓勵員工使用單人交通工具；(4)推廣替代交通方式和使用替代工作時間；(5)應房東要求，每季度與房東和/或房東代表會面，討論交通方案和倡議；(6)參與校園年度調查、監測交通方案和倡議，並達到(但不限於)60%的回覆率；(7)就根據PTDM頒佈的交通方案和倡議與房東合作；(Viii)為其員工提供替代工作計劃(如遠程辦公、彈性工作時間和壓縮工作周)，以減少上下班高峯期對劍橋交通的影響；(Ix)通過查爾斯河運輸管理協會(CRTMA)提供回家的緊急乘車服務，或擁有自己的ERH計劃, 對於每週至少3天使用非SOV模式通勤並有資格在上述停車設施的停車位停車的所有員工；(X)與劍橋勞動力發展辦公室合作，為劍橋居民擴大就業機會；(Xi)成為CRTMA的成員，並使EZ Ride班車服務於大樓；(Xii)在單一乘車和交通生成模式分離的情況下

(a)

一般説來。房東應提供水、電、熱、光、電、下水道和其他公用設施(包括燃氣和消防噴頭，只要建築物安裝了該等設施)、垃圾和垃圾收集及清潔服務(統稱為“公用設施”)，並遵守本第11條的規定。房東應支付在房屋內使用的所有公用事業、公用事業的所有維護費、任何政府當局或公用事業提供商徵收的任何雨水下水道費用或其他類似公用事業費用，以及由此產生的任何税金、罰金、附加費或類似費用，作為運營費用或承租人的補償義務。電燈和插頭的電費應分開計量或核對計量。房東可由房東承擔費用，將任何其他公用事業分開計量或由供應商直接向租户收費。承租人應在拖欠之前直接向公用事業提供商支付在期限內可能向承租人或房產提供的任何單獨計量的公用事業和服務。承租人應按照房東合理確定的消耗量，支付其在聯合計量公用事業費用中的份額，作為運營費用的一部分。公用事業的中斷或故障，除房東故意的不當行為外，不得導致驅逐或推定驅逐租客、終止本租約或(除非緊隨其後的段落另有規定)減免租金。

即使本協議有任何相反規定，如果(I)物業的基本服務(定義見下文)停止，而這種停止完全是由於房東的嚴重疏忽或故意不當行為，而不是由於租客或任何租户一方的任何作為或不作為，或任何房東無法合理控制的任何事項(這種停止基本服務在下文中稱為“服務中斷”)，並且(Ii)在房東收到租客的書面通知後，這種服務中斷持續了連續5個工作日以上，及(Iii)該等服務中斷對承租人在物業內的正常運作造成重大不利影響，則在該5個營業日後該服務中斷持續的每一天，應減收一天的基本租金；然而，如果物業的任何部分可合理地用於租户的正常業務運營，或如果儘管服務中斷，租户仍在物業的任何部分進行其全部或任何部分業務，則每次基本租金每日減免的金額應僅與租户正常運營或使用物業能力中斷的性質和程度成比例。根據本款授予租户的權利應是房東未能提供服務所導致的租户的唯一和排他性的補救措施，房東對租户因未能提供服務或停止服務而遭受的任何損失或損害不負任何責任。本辦法所稱基本服務，是指下列服務：暖通空調服務、給水、下水道和電力, 但在每一種情況下，僅限於房東有義務根據本租約向租户提供。

(b)

發電機。業主提供應急發電機或向租户提供應急備用電力的唯一義務是：(I)提供一臺應急發電機，其容量不低於大樓內應急發電機開工之日的規定容量；以及(Ii)與第三方簽訂合同，按照製造商的標準維護指南對應急發電機進行維護。除上一句另有規定外，業主無義務向承租人提供運行中的應急發電機或備用電源，或監督、監督或確認維護應急發電機的第三方是否按照製造商的標準指南對發電機進行維護。在應急發電機無法運行的任何更換、維修或維護期間，包括因無法獲得部件或替換設備而造成的任何延誤，業主沒有義務為租户提供備用發電機或備用電源。承租人明確承認並同意房東不保證此類應急發電機將一直運行或應急電源將一直運行。

租户同意通過向房東的可測量在線門户網站提供租户適用的公用事業登錄憑據，或通過房東和租户合理同意的其他交付方式，每月向房東提供租户的用水和/或能源使用數據。房東因接收和分析此類用水和/或能源使用數據(包括但不限於根據適用法律要求可能需要的數據)而產生的成本和支出應作為運營費用的一部分。

(d)

酸中和系統。房東應根據本租約的條款和條件，向租户提供非獨家訪問作為房東工作一部分安裝的酸中和系統(“酸中和系統”)。承租人確認並同意將酸性中和系統與大樓的其他承租人共享。承租人應支付其在酸性中和系統持續運營成本中的份額，作為業主按比例在租户和其他使用租户之間分配的運營費用，承租人的份額基於場所的可出租平方英尺與所有其他使用租户的場所和場所的可出租平方英尺之和的比率。業主向承租人提供酸中和系統或任何酸中和系統設施的唯一義務是(“酸中和義務”)：(I)使用合理的努力獲得和維護所需的許可證

根據美國馬薩諸塞州水資源管理局的《酸中和系統排放許可證》(“排放許可證”)，承租人必須與業主合理合作，並提供與排放許可證相關的所有合理必要的信息和文件；以及(Ii)與第三方簽訂合同，以維護酸中和系統按照製造商的標準維護指南運行。儘管本合同有任何相反規定，但如果酸中和系統必須更換，並且其成本不包括在該第三方維護合同中，則房東應更換酸中和系統，但應承認，承租人應承擔與此相關的所有費用作為運營費用的份額，如上文第5節所規定的(受與資本改善有關的攤銷的約束)。

承租人應單獨負責承租人及所有承租人或除房東或業主承包商以外的任何一方使用酸性中和系統，承租人應與其他用户承租人共同和個別負責酸性中和系統的使用。承租人應根據本租約和所有適用的法律要求、排放許可證以及承租人使用或適用於承租人使用酸中和系統的任何許可和批准，使用並促使其控制下或負責使用酸中和系統的其他各方。承租人不得采取任何行動或不作為，導致違反排放許可或任何其他適用於酸中和系統的許可或法律要求。承租人對適用許可證和法律要求的遵守應包括但不限於在位於房屋內的所有水槽張貼標牌，其中包含有關使用水槽排水溝處置化學品和其他危險材料的適用通知。承租人應保持化學品管理計劃，禁止不當排放或處置化學品。承租人應對廠房內所有實驗室人員進行正確處理化學品和其他危險物質的培訓。房東保留隨時要求租户對酸中和系統的排放進行合理限制和限制的權利，這是房東合理確定的酸中和系統運行所必需的。業主及其承包商和顧問應被允許對適用於酸中和系統的許可證中規定的所有物質進行定期採樣, 包括但不限於馬薩諸塞州水資源管理局(“MWRA”)頒發的排放許可證，或房東在

它的唯一自由裁量權。業主及其承包商和顧問應被允許對位於房屋內的酸中和系統、排污點及其連接進行定期檢查。如果房東根據與酸中和系統有關的條件提出要求，租户應及時向房東提供其危險材料清單(如下文第30(B)節所定義)的更新。承租人應及時將可能影響酸中和系統運行或遵守適用許可證或法律要求的流量或性質的任何變化通知業主，包括但不限於已知或合理地認為不符合的排放、承租人在房屋內操作的變化以及承租人增加新設備，如籠式墊圈、玻璃墊圈或高壓滅菌器。

退役和危險物質關閉計劃(如本租約第28節所定義)的範圍應包括為適當清潔、退役和停止承租人使用酸性中和系統而採取的所有行動，本租約中關於交出房產的所有要求也應適用於承租人停止使用酸性中和系統，無論是在租賃到期、終止或之前的每種情況下(但如果其他租户或租户在本租約期滿或更早終止後將繼續使用酸中和系統，則承租人不應被要求完成酸中和系統的退役，承租人也不對承租人以外的任何一方使用酸性中和系統而產生的任何退役費用負責或承擔；雙方同意，如果多個租户使用ACID中和系統，則房東應負責完成退役工作，租户應在向房東開具退役發票後三十(30)天內向房東支付合理的、實際的退役費用(根據房屋的可出租面積與所有其他用户租户的可出租面積的比率)。承租人在本租約項下與酸中和系統有關的義務應與上述其他承租人連帶承擔，

除非承租人能證明房東合理地信納租客或任何承租方都不是導致、促成或加劇了本應由承租人承擔連帶責任的事情，除非有此例外情況。在不以任何方式限制酸中和義務的情況下，業主沒有義務向承租人提供操作應急或後備酸中和設施，或監督、監督或確認維護酸中和系統的第三方是否按照製造商的標準指南維護該系統。在更換、維修或維護酸中和系統的任何期間，當該系統不能運行時，包括因無法獲得部件或替換設備而造成的任何延誤，業主沒有義務為租户提供替代的備用系統或設施。承租人明確承認並同意，房東不保證該酸性中和系統將在任何時候運行，或該系統在需要時可用於房屋。在不以任何方式限制酸中和義務的情況下，如果酸中和系統或後備系統(如果有)或其任何替代系統發生故障或不能以符合租户要求的方式運行，房東對租户或任何其他人遭受的任何類型的損害，無論是實際的或後果性的，房東都不承擔任何責任。為免生疑問，上述規定不應取消業主在本租約項下的責任。

12.

改建和承租人的財產。由承租人或代表承租人對房屋進行的任何改動、增加或改進(不包括承租人受工作書約束的改進)，包括在房屋內任何門窗上增加任何種類或性質的鎖或螺栓，但不包括安裝、拆卸或重新調整傢俱系統(不包括拆除業主擁有或支付的傢俱系統)，而不涉及對建築系統(如第13條所定義)的結構或連接(普通插頭或插座除外)進行任何修改(“改動”)，應事先獲得業主的書面同意。如果任何此類更改影響到結構或建築系統，業主可全權酌情決定給予或不給予，但否則不得無理扣留、限制或推遲。如果在任何12個月期間，所有此類工程的總成本不超過房屋每可出租平方英尺4.00美元(不包括油漆和地板覆蓋物)(僅限通知的更改)，承租人可以在不影響任何建築系統的運行的情況下在房屋內進行不影響任何建築系統運行的非結構性、裝飾性的更改，前提是租户以書面形式通知業主這種僅限通知的更改，以及

通知應附有計劃、規格、工程合同和業主可能合理要求的有關變更的性質和費用的其他信息，通知和附帶材料應在任何擬議施工前不少於15天交付給業主。如果房東批准任何變更，房東可根據房東的合理決定權，就該等變更的開始、實施和完成向租户施加業主認為適當的商業合理條件。任何審批請求應以書面形式提出，並在任何擬建工程之前不少於15個工作日提交，並附有計劃、規格、投標建議書、工程合同和業主可能合理要求的有關改建性質和費用的其他信息，包括所有從事工作或提供材料的人員的身份和郵寄地址。對更改計劃和規格的任何不批准應附有對其原因的具體説明。所有從事工作或提供材料的建築師、顧問、承包商和其他人員應事先獲得業主的書面批准，此類批准不得被無理扣留、附加條件或拖延。業主審查計劃和規範並監督施工的權利應完全出於其自身的利益，業主沒有責任確保該等計劃和規範或施工符合適用的法律要求。承租人應自行承擔費用和費用, 所有更改均應符合保險要求和法律要求，並應自費實施因任何更改而導致的法律要求的任何更改或修改。承租人應在房東提出要求後30天內向房東支付相當於房東為每次變更的計劃審查、協調、調度和監督而產生的合理第三方自付費用的金額作為額外租金。在租户開始任何改建之前，房東可以根據適用法律在房屋及其周圍張貼不負責任的通知。承租人應補償房東，並賠償房東因承租人或其承包商的工作失誤、此類工作造成的延誤或清理不當而產生的任何費用，並使房東不受損害。

對於預計費用超過5,000,000.00美元的任何變更，業主可要求租户提供擔保或作出令業主滿意的其他安排，以確保完成所有變更工作的付款，且沒有留置權。對於所有變更，承租人應提供(並促使每個承包商或分包商提供)由業主滿意的保險公司出具的工傷賠償和其他保險金額的保險證書，以保護房東免受施工期間人身傷害或財產損失的責任。完成任何改建後，承租人應向業主提交：(I)列出所有施工承包商和分包商姓名的宣誓聲明，以及所有此類承包商和分包商的最終留置權豁免；以及(Ii)任何此類改建的“竣工”計劃。儘管本合同有任何相反規定，在任何情況下，承租人都不需要向房東提供關於承租人改進的付款或履約保證金。

除(I)本合同附件F所列物品(如有)，(Ii)業主書面同意將來列入附件F的任何物品，以及(Iii)可在不對房屋造成實質性損害的情況下移走的任何貿易固定裝置、機械、設備和其他個人財產(如工作信函中所定義)，這些損壞應由承租人在期限內修復(包括封頂或終止牆後的公用設施連接)(統稱為“承租人財產”)。用TI基金支付的所有財產、所有改建、不動產固定裝置、內置機械和設備、內置櫥櫃和其他類似的增建和改善，以便成為房地不可分割的一部分，例如穿透屋頂或正壓送風系統的通風櫃、內置冷藏室、內置暖氣室、步入式冷氣室、步入式暖氣室、去離子水系統、玻璃清洗設備、高壓滅菌器、冷凍機、內置管道、電氣和機械設備和系統，而任何發電機和轉換開關(統稱為“裝置”)在租期內以及在租期屆滿或更早終止後將一直是業主的財產，租户不得在租期內的任何時候將其移走，並應在本租約期滿或更早終止後根據第28條作為房產的一部分保留並連同房產一起交出；但是，如果房東已選擇在本租約期滿或提前終止時要求租户拆除該安裝，則房東應在要求批准安裝時或在收到更改通知時通知承租人。, 除非法律另有要求，否則業主不得要求拆除慣常的辦公室佈線。如果房東這樣選擇，租户應在期滿時拆除該裝置或

提前終止本租約，並恢復因此而造成或因此而造成的任何損壞，包括，當移走任何承租人的財產時，如有水管、電線或以其他方式連接到任何建築系統，則封堵房屋牆壁後面的所有此類連接，並修復任何漏洞。在任何此類修復期間，承租人應按照本合同規定向房東支付租金，就像該空間由承租人以其他方式佔用一樣。

儘管本合同有任何相反規定，承租人不應被要求拆除或恢復任何承租人改進，這些改進本質上是通用的，並可供未來租户出於實驗室/生命科學目的重複使用，這些改進由房東在業主批准空間平面圖時(如工作信函中定義的)(以及對於任何變更(如工作信函中所定義的術語)，在業主批准任何此類變更時)合理確定，承租人也無權在期限內的任何時間拆除該等承租人改進。儘管本租約或工作書中有任何相反規定，租户仍可在租期內將從額外租户改善津貼中支付的傢俱、固定裝置和設備部件更換為房東合理接受的“同類”傢俱、固定裝置和設備，這些更換部件應成為業主的財產，在合同期滿或提前終止時仍留在房屋內。

13.

房東修理費。業主作為運營費用(除非其成本根據本條款第5節從運營費用中扣除)，應維護或安排維護樓頂以及建築和項目的所有結構、外部、停車場和其他公共區域，以及為房屋和項目的其他部分提供服務的所有建築系統，包括但不限於暖通空調、管道、消防噴頭、電梯(“建築系統”)、良好的運營狀態和維修、合理的損耗以及由承租人造成的未投保的損失和損害。或由承租人的任何受讓人、再承租人、被許可人、代理人、僱員、僱員、受邀者和承包商(或承租人的任何受讓人、再承租人和/或被許可人各自的代理人、僱員、受邀者和承包商)(統稱“承租人”)排除。承租人或任何承租人造成的損失和損害應由房東負責修復，但不包括在保險範圍內，費用由承租人自行承擔。業主保留在以下情況下停止建築系統服務的權利：(I)因意外或緊急情況，或(Ii)業主認為需要或必須進行的計劃維修、改動或改善，直至上述維修、改動或改善完成為止。業主對在任何此類中斷期間未能提供建築系統服務不承擔任何責任或責任；但除非在緊急情況下，業主應盡商業上合理的努力，提前48小時通知承租人任何計劃停止建築系統服務以進行例行維護、維修的情況, 改動或改進。業主應盡合理努力，在此類建築系統有計劃的停工期間儘量減少對租户操作的幹擾，並應採取合理的努力，提前與租户協調此類有計劃的停工(緊急情況下除外)。承租人應立即向業主書面通知業主根據本節要求進行的任何維修，之後業主應盡商業上合理的努力進行維修。房東對任何未能進行任何維修或保養的情況概不負責，除非在租客書面通知需要進行該等維修或保養後，該等故障仍會持續一段不合理的時間。承租人放棄根據任何州或地方法律終止本租賃或進行此類維修的權利，費用由房東承擔，並同意雙方就此類事項各自享有的權利應僅限於本文所述。因火災、地震、洪水、破壞、戰爭或類似原因造成的損壞或破壞而需要進行的維修應受第18條的控制。

14.

租户的維修。在不違反本條款第13條的情況下，承租人應自費維修、更換和維護房屋的所有部分，包括但不限於入口、門、天花板、內窗、內牆和外牆的內側，並使其在開工之日保持原狀(合理損耗和意外損壞除外)。如果承租人沒有進行任何這樣的維修或更換，或者沒有對房屋進行維護，房東應以書面通知承租人。如果租客未能在房東書面通知後10天內開始補救，並在此後努力進行補救直至完成，房東可以進行該工作，並應在房東提出書面要求後30天內由租客報銷；但是，如果租客的不履行造成或可以合理地預期造成緊急情況，房東可以立即開始補救，並有權在此後收回該等費用

15.

機械師的留置權。承租人應在收到提交書面通知後10個工作日內，以保證金或其他方式解除因聲稱已為承租人完成的工作或聲稱已向承租人提供材料而針對處所或建築物、物業或項目提交的任何機械師留置權，費用由承租人自行承擔，並應以其他方式使處所和建築物、財產和項目不受因所完成的工作、提供的材料或承租人承擔的義務而產生的任何留置權的影響。如租客沒有解除本協議所述的任何留置權，業主有權(但無義務)支付該申索或提交保證金或以其他方式提供保證，以消除該留置權作為對建築物、物業或項目的所有權的申索，而有關費用須由租客在書面索償後5天內作為額外租金立即支付。如果承租人租賃或融資購買辦公設備、傢俱或承租人在經營業務中使用的其他可拆卸個人財產，承租人保證任何出租人或承租人債權人作為公開記錄提交的任何統一商法典融資聲明將在其表面或通過其證物表明該融資聲明僅適用於位於房產內的承租人的可拆卸個人財產。在任何情況下，不得在聲明中提供建築物或項目的地址，但不得使用限定語言説明留置權僅適用於位於承租人持有的已確定套間中的可拆卸個人財產。

16.

賠償。在符合第17條倒數第二段的規定下，承租人特此向業主、其高級職員、董事、僱員、經理、代理人、分代理人、組織實體和租約簽字人(統稱為“業主受賠方”)和抵押貸款持有人(各自定義見下文第27條)作出賠償，並同意就承租人因承租人或任何承租人使用或佔用建築物或項目而直接或間接引起的任何或所有索賠(包括但不限於任何行為，包括但不限於任何行為)向承租人發出通知，使其不會因任何或所有因使用或佔用建築物或項目而導致的人員傷亡或財產損壞而受到損害。承租人或任何承租人在房屋內或附近或在項目中的遺漏或疏忽)或承租人在履行本合同項下的任何義務時的違約或過失，但因房東受補償方的故意不當行為或疏忽而造成的除外。房東受賠償方不對租户承擔個人財產損壞(包括但不限於房屋內保存的記錄丟失)的所有風險。此外，承租人還不可撤銷地放棄與任何此類損壞或個人財產破壞(包括但不限於任何記錄丟失)有關的對承租人業務的損害或收入損失的任何和所有索賠。業主受賠償方不對項目中任何租户或任何其他第三方的任何行為、不作為或疏忽所造成的任何損害承擔責任。

根據本租約的所有其他條款，包括但不限於第17和36節中規定的豁免，房東特此對因房東故意的不當行為或疏忽導致項目公共區域內的人員傷亡或財產損壞的任何和所有第三方索賠作出賠償，並同意保護、保存和保護租户不受傷害，但因租户或其員工或代理人的故意不當行為或疏忽造成的範圍除外。

17.

保險。房東應維護所有風險財產，如果適用，還應包括噴水裝置損壞保險，以涵蓋建築物的全部重置成本。業主應進一步購買並維持與本項目有關的人身傷害和財產損失的商業一般責任保險，單筆損失限額不低於2,000,000美元。房東可以，但沒有義務維持其認為必要的其他保險和附加保險，包括但不限於洪水、環境災害和地震、建築設備的損失或故障、錯誤和遺漏、維修或重建期間的租金損失、為受僱提供服務的員工提供的工傷補償保險和忠誠保證金，以及承租人安裝的或房東通常提供的標準改善以外的保險，無論這些是否為項目的一部分。所有此類保險應作為運營費用的一部分包括在內。建築物和財產可以包括在一攬子保險單中(在這種情況下，可分配給建築物和財產的這種保險的費用將由房東根據保險人的

承租人在承租期內應自負費用和費用維持：所有風險財產保險，包括業務中斷和額外費用，包括承租人自費在房屋內安裝或放置的所有財產和裝修的全部重置成本；不低於法律規定的最低限額的工人賠償保險；僱主責任保險，僱主責任限額為100萬美元的意外傷害-每次事故，

每名僱員因疾病造成的人身傷害限額為1,000,000美元，因疾病造成的人身傷害限額為1,000,000美元；以及商業一般責任保險，對房屋造成的人身傷害和財產損失，每次事故的最低限額不少於5,000,000美元(“保護傘保單”)。承租人維護的商業一般責任保險應指定Alexandria Real Estate Equities，Inc.及其高級管理人員、董事、僱員、經理、代理人、分代理人、組成實體和租賃簽字人(統稱為“業主被保險人”)為附加保險人；按事故而不是索賠的方式投保；由《最佳保險指南》中評級不低於投保人A級和金融類別評級至少為X級的保險公司出具；不包含敵意火險排除；包含合同責任背書；併為房東被保險人提供主要保險(向房東保險人開具的任何提供重複或類似保險的保單應被視為超過租户的保單，無論限額如何)。承租人應(I)提前30天向房東發出取消該商業一般責任保單的書面通知，(Ii)要求承租人的保險公司努力提前書面通知房東取消該商業一般責任保單。承租人應在(I)(X)生效日期或(Y)承租人根據本租約進入房屋的日期(以較早者為準)之前，將此類保單的副本(如果房東要求)或顯示本合同規定的承保範圍並表明房東是額外被保險人的保險證書，連同支付適用期間保費的合理證據一起交付給房東, 及(Ii)上述保險的每次續期。承租人的保險單可以是按地點簽註的“一攬子保險單”，其中明確規定保險金額不應受到保險單承保的其他損失的影響。承租人應在保單到期前向房東提供續簽證明。

在保險公司將房東指定為額外被保險人的每一種情況下，承租人還應在房東的書面請求下指定並提供證明房東為額外被保險人的證書：(I)持有建築物、財產或項目或其任何部分的擔保權益的房東的貸款人和與此相關的任何服務機構，(Ii)任何租約中的房東，如果房東是該建築物、財產或項目所在房地產的租户，如果房東的利益是或將成為土地或其他基礎租約下的租户的利益，而不是費用所有人的利益，和/或(Iii)業主為管理本項目而聘請的任何管理公司。

房東和租客獲得的財產保險應包括保險人放棄代位權，以及根據被保險人的轉讓，對房東或租客及其各自的高級管理人員、董事、僱員、經理、代理人、受邀者和承包商(“關聯方”)就由此投保的任何損失或損害享有的所有權利。即使本租約有任何相反規定，任何一方或其各自的關聯方均不對另一方因根據本租約規定必須投保的財產保險的任何風險而造成的損失或損害承擔責任，雙方均放棄就該等損失或損壞向另一方及其各自的關聯方提出任何索賠。一方當事人未能為其財產投保不應使本豁免無效。房東及其關聯方對租客或通過租客索賠的任何人因任何原因在房產、建築物、物業或項目內或之上發生的事故或事件而造成的業務中斷和損失，不承擔任何責任，租户特此放棄向該等各方提出的所有索賠。如果上述豁免違反任何與免責協議有關的法律，則房東或租客的責任不應被視為免除，而應次於對方的保險人。

房東可要求提高保單限額，以符合房東貸款人的要求和/或將承保限額提高到項目內新租户當時普遍要求的水平；然而，只要增加的承保金額與類似項目的機構業主當時要求的承保金額一致，租户佔用類似面積的房產

18.

修復。如果在期限內的任何時候，建築物或處所因火災或其他保險事故而損壞或被毀，業主應在發現損壞後60天內通知租户，説明業主合理估計修復建築物或處所所需的時間(“修復期”)。如果預計修復期超過12個月(“最長修復期”)，房東可在該通知中選擇終止本租約，自發現損壞或毀壞之日起75天；但儘管房東選擇修復，租客仍可在收到房東的估計修復期長於最長修復期的通知後10個工作日內向業主發出書面通知，選擇終止本租約。除非房東或租客選擇終止本租賃，否則房東應在收到足夠的保險收益(任何可扣除的部分視為當前運營費用)後，迅速修復房屋(不包括由租户或房東安裝並由租客支付的改善，除非房東收到保險收益，用於恢復根據第17條要求房東維護的保險的改善，在這種情況下，此類改善應包括在房東恢復的一部分)，但因收取保險收益、不可抗力事件或獲得任何許可證而造成的延誤，任何對使用、儲存、搬運、處理、產生、釋放、處置有管轄權的政府當局發出的進入和修復房舍所需的任何類型的許可或其他授權, 場所內、場所上或場所周圍的危險材料的清除或補救(見第30節的定義)(本文統稱為“危險材料清理”)；但如在最長恢復期或更長的恢復期結束時，處所的修繕或修復仍未實質上完成，則業主可憑其唯一及絕對酌情決定權選擇不進行該等修葺及修復，或租客可在最長恢復期屆滿後10個營業日內，或如修復期較長，則選擇終止本租約。在任何一種情況下，房東將被解除其進行此類維修或修復的義務，本租約應自以下較晚的日期起終止：(I)發現此類損壞或破壞，或(Ii)獲得所有所需的危險材料許可之日，但房東應保留在房東或租客選擇之前支付的任何租金和承租人應支付的任何租金的權利。

自房東將房屋提供給租户維修或恢復之日起，承租人應自費立即履行房東不需要進行的所有維修或恢復工作，並應立即重新進入房屋，並根據本租約開始營業，但因不可抗力(定義見第34條)事件或獲得危險材料許可而導致的保險賠償收取延遲。儘管有上述規定，如果房屋在最後一年的期限內遭到損壞，並且房東合理地估計需要2個月以上的時間來修復損壞，房東或租客可以終止本租約；但是，該通知必須在房東向租客遞交預計修復期限的通知之日起10個工作日內送達。即使本租約有任何相反規定，如果保險收益不能用於修復，業主也有權終止本租約，前提是這種不可用的保險收益不是房東未能維持第17條規定房東必須維護的保險單的結果。租金應從獲得所有必需的危險材料許可之日起直至房屋修復和恢復，租金應按租户不可用的房產面積占房產總面積的比例遞減。除非業主在維修期間為承租人提供其他適合承租人臨時辦理業務的空間。如果不需要就此類火災或其他傷亡獲得危險物質許可, 減租自發現損壞或者毀壞之日起生效。此類減免應是承租人的唯一補救措施，除本第18條規定外，承租人放棄因損壞或傷亡損失而終止租賃的任何權利。

本租約的條款，包括本第18條，構成業主和租客之間關於對房屋的全部或任何部分、或建築物、財產或項目的任何其他部分的任何和所有損壞或破壞的明示協議，並且任何現在或今後可能有效的法規或法規不適用於本租約或對全部或任何部分的任何損壞或破壞

關於建築物、物業或項目的任何其他部分，本合同各方明確同意，本條款第18條闡明瞭他們對該等事項的全部理解和協議。

19.

譴責。如該處所、建築物或財產的全部或任何重要部分根據政府法律、條例或規例被用作任何公共或準公共用途，或借徵用權或以私人購買代替該用途(“徵用”或“被徵用”)，或如該處所、建築物或財產並無通道(臨時使用除外)，而根據業主的合理判斷，該項徵用會對業主對該建築物或財產的擁有權或營運造成重大幹擾或損害，或者在房東和租客的合理判斷下，會阻止或實質性幹擾租客對房屋的使用(如果雙方不能達成一致，則由具有適當資格和經驗並根據美國仲裁協會規則任命的單一仲裁員進行仲裁)，則在房東或租客向另一方發出書面通知後，本租約將終止，租金自該日期起分攤。如果物業的一部分將被收回，而本租約並未按上述規定終止，房東應儘快在商業上合理的情況下，將房產、建築物和物業恢復到部分收回前的狀態，並將建築物的可出租面積、物業的可出租面積、承租人在未到期期間的運營費用份額以及根據本合同應支付的租金在未到期的期限內按在該情況下公平合理的程度予以減少。在任何此類徵用後，房東有權從任何此類徵用中獲得全部價格或獎勵，而無需向租户支付任何費用，租户特此轉讓房東租客在該獎勵中的權益(如果有的話)。承租人有權, 在不減損業主賠償的範圍內，就搬家費用和租户的行業固定裝置損壞向判決當局(但不包括房東)提出單獨索賠，要求承租人就搬家費用和租户的行業固定裝置損壞單獨給予或追回的賠償，如果該等物品是單獨判給承租人的。承租人特此放棄根據州法律的任何規定，在部分佔用房屋、建築、物業或項目時終止本租賃的任何權利。

(f)

破產事件。租客或承租人的任何擔保人或擔保人須：(A)為債權人的利益作出一般轉讓；(B)展開任何案件、法律程序或其他訴訟，尋求以債務人身分代表租客作出濟助令，或裁定租客破產或無力償債，或尋求將租客或其債務重組、安排、調整、清盤、解散或債務重整，或為租客或其財產的全部或大部分尋求委任接管人、受託人、保管人或其他類似的官員(統稱為“濟助法律程序”)；(C)成為任何救濟程序的標的，但在提交或登記後90天內未被撤銷；或(D)死亡或遭受法律上的無行為能力(如果租户、擔保人或擔保人是個人)或被解散或以其他方式未能維持其合法存在(如果租户、擔保人或擔保人是公司、合夥企業或其他實體)。

根據本合同第20(H)條發出的任何通知應：(I)具體説明所謂的違約行為；(Ii)要求承租人糾正違約行為；(Iii)替代任何適用法律規定所要求的通知，而不是補充通知，或將其視為適用法律規定的附加通知；(Iv)除非房東在通知中另有選擇，否則不得被視為沒收或終止本租賃；但根據第20(H)條的規定，如果租客違約的性質是不能通過支付金錢來治癒的，並且合理地需要超過30天的時間才能治癒，則如果租客在上述30天內開始補救並在此後努力進行補救直至完成，則租户不應被視為違約；但是，補救不得遲於房東通知之日起90天內完成。

(a)

由房東支付；利息。如承租人違約，房東可在不放棄或解除承租人在本合同項下的任何義務的情況下，支付該款或履行該行為。自支付或產生該等款項之日起，業主支付或招致的所有款項連同利息，按年利率相等於12%或法律允許的最高比率(“違約率”)(以較低者為準)計算，須應要求向業主支付作為額外租金。本合同不得解釋為房東有義務減輕因承租人違約而造成的損害。

(b)

遲交房租。租客逾期向房東支付租金和其他到期款項將導致房東產生本租約未考慮到的費用，其確切金額將非常難以確定且不切實際。這類費用包括但不限於手續費和會計費，以及根據任何有關物業的按揭可能向業主徵收的滯納金。因此，如果房東在房租到期後5天內仍未收到房客支付的任何租金分期付款，房客應向房東支付相當於逾期租金6%的額外款項作為滯納金。儘管有上述規定，房東在任何歷年第一次評估滯納金之前，應向租客發出拖欠房租的書面通知，如果租客在此後5天內支付拖欠房租，房東將放棄這一權利。雙方同意，這筆滯納金是對房東因租客逾期付款而產生的費用的公平合理的估計。除滯納金外，到期未付的租金，自到期之日起第5天起至支付為止，按違約率計息。

(i)

本租契及在此批出的租契的年期及產業，均受一項限制所規限，即每當失責行為發生並持續時，業主有權在選擇期間或之後，在任何該等失責行為持續期間，向租客發出書面通知，説明業主有意終止本租契的意向，而即使業主可根據本租契或在法律上或衡平法上有其他補救辦法，該日期不得早於發出該通知後的5日，並在該通知所指明的日期起計，本租約及在此授予的產業將以同樣的效力及效力終止，猶如該通知所指定的日期為上文為本租約期滿而定的日期一樣，而承租人在本租約項下的所有權利將會屆滿及終止，承租人須承擔本條第21(C)條所規定的法律責任。如發出上述通知，業主有權在指明的日期收回及管有該處所，並有權將所有人及財產從該處移走，並將該等財產存放於保税倉或其他地方，風險及費用由租客承擔，並由租客自行承擔。如果房東選擇按本文規定重新入場，或房東根據法律程序或根據法律規定的任何通知接管，房東可在不違反第21(C)(Ii)條的情況下，不時按房東認為合適的條款、租金或租金重新出租該房產或其任何部分，並有權對該房產進行商業上合理的改動和修繕。

(Iii)

如本租約如第21條所規定或按法律或衡平法所規定或準許終止，租客須立即遷出並交回該處所予業主，而業主可無須另行通知而以簡易程序、逐出或其他方式進入、重新進入、管有及收回該處所，並在不受租客任何權利的情況下再次擁有、收回及享有該處所；在任何情況下，租客及任何憑藉任何法律或法院命令而透過或由租客提出申索的人無權管有或繼續管有該處所。

(Iv)

如果本租約終止，或如果房東如上所述重新進入房產，或如果由於租户、租客契約的違約而通過或根據任何訴訟或訴訟或任何法律規定終止本租約或重收，並同意立即支付並承擔責任，在本租約最初確定的付款日期，相當於基本租金和所有額外租金的分期付款，如本租約條款下，如果本租約沒有終止，或者如果房東沒有如上所述進入或重新進入，則應到期的金額，不論該處所是全部或部分轉租或保持空置，或在一段短於餘下期限的期間內，或在整段期間內，但如該處所是由業主轉租的，則租客在扣除業主因轉租該處所而招致的所有開支(包括但不限於租客改善、批租及改建費用、經紀費等)及收取與此有關的租金後，如有的話，有權獲得扣除業主在轉租時收取的租金及其他費用的淨額，以及按下列方式收取與此有關的租金：應首先用於支付業主的費用，直至收回，直至收回為止，承租人應在根據本租約到期付款的每一天支付根據本租約條款承租人有義務支付的金額(租客在任何此類重租之前的法律責任，業主的追回不會因該重租的租金可能高於本租約規定的租金而以任何方式減少)；當房東已完全收回該等費用時，

業主可根據本租約或其任何分期付款不時提起訴訟、法律程序或訴訟，以追討本租約或其任何分期項下的違約金或其他損害賠償，而本租約的任何規定均不得視為要求業主將訴訟推遲至本租約期限本應在本租約終止之日屆滿之日。

(C)

在業主一次總付選舉之後的剩餘時間內，公平市場租金淨額加應支付的附加費用(如果低於依據本租契應支付的基本租金和附加租金的當時現值)的當時現值(按照公認的財務慣例，使用下文所述的美國國債到期收益率作為貼現率計算)，並考慮到對轉租任何當時空置部分的未來成本的合理估計(除非租户根據本第21條實際支付了該等成本)，以計算業主在剩餘期限內可能預期為該房產獲得的淨租金收入。

房東在其一次總付選擇中的追回應是租客在房東整筆選擇日期之前支付基本租金和額外租金的義務以及所產生的費用的補充，並取代在房東整筆選擇日期及之後根據本條款本應應支付的任何基本租金和額外租金。到期日期最接近本租賃期限最後一天的美國國庫券的到期收益率，如《華爾街日報》或類似出版物所報道，如果停止公佈此類收益率，應用於計算房東一次性支付選舉的現值。就本節而言，如果房東根據本節的規定選擇一次性支付違約金，則額外租金總額應基於房東對租户在本租期剩餘時間內的每12個月期間的運營費用份額的合理估計以及在剩餘期限結束時的任何部分的其他額外租金計算，但在任何情況下不得低於十二(12)個日曆月(或如果自本租約日期起已過去不到十二(12)個日曆月)的應付金額。部分年份)緊接業主一次過選舉日期之前。租户在租期開始時或在租期剩餘時間結束時的任何部分年度的運營費用份額和任何其他額外租金的金額應按比例計算。

(x)

如承租人在遵守、遵守或履行本文所載的任何契諾、協議、條款、規定或條件時發生失責，業主可在不因此而放棄該失責的情況下，立即或在其後的任何時間由承租人代為履行，並由承租人承擔費用，在緊急情況下或在該失責會導致違反任何法律或保險規定的情況下，或在施加任何留置權時，業主可立即或在其後的任何時間發出通知(如有的話)，或對未解除的處所或項目的全部或任何部分施加任何留置權。承租人在根據本租約第15條要求的期限內解除或抵押，以使業主滿意；以及

(B)在任何其他情況下，如果違約在第20條規定的任何適用的通知和補救期限後繼續存在。房東為租户承擔的與房東履行任何此類行為有關的所有合理費用和支出，以及所有合理成本和支出，包括房東為履行租客在本租約項下的任何義務和/或房東在物業內或對物業的權利而提起的任何訴訟或程序(包括任何簡易處分程序)中發生的律師費和支出，應在要求後10天內支付給房東。

(Xii)

如果承租人違反或拖欠本租約，無論房東是否行使其終止合同的權利或任何其他補救措施，承租人應在提出要求後10天內償還房東因本第21(C)條規定的任何此類違約或違約而可能產生的任何自付費用和費用。此類費用應包括合理的法律費用和談判和解、行使權利或其他方面的費用。承租人還應賠償房東，並使房東免受一切費用、開支、要求和責任的損害，包括但不限於房東將成為或成為承租人對任何第三方、由任何第三方對承租人或通過承租人許可或與其協議持有房產下或使用房產的任何權益的人提起的任何索賠或訴訟的一方所招致的合理法律費用和費用。除第21條另有規定外，本條款賦予或保留給房東的任何權利或補救措施均不排除任何其他權利或補救措施，每項權利和補救措施都應是累積的，並且是根據本條款賦予或現在或今後存在的任何其他法律或衡平法權利或補救措施之外的累積權利和補救措施。除非以書面形式明確放棄本租約的任何條款，否則不應視為已放棄該條款。地主

在法律允許的範圍內，有權在違反、企圖或威脅違反本租約任何條款的情況下尋求禁令救濟，或尋求強制遵守或履行本租約任何條款的法令，或尋求任何其他法律或公平補救。儘管本租約有任何相反的規定，承租人和房東均不對另一方承擔任何間接、特殊或後果性損害的責任；但本句不適用於第8節明確規定的房東損害賠償(X)和/或第30節更全面規定的與承租人義務相關的(Y)。

(a)

一般禁酒令。未經業主事先書面同意(應根據下文第22(B)節的條款給予或拒絕)，在符合本第22條所述條件的情況下，承租人不得直接或間接、自願或通過法律的實施，轉讓或轉租本租約或其任何部分，或將其租賃權益抵押、質押或質押，或在該房產內授予任何特許權或許可證，任何上述任何行為的嘗試均屬無效。如果承租人是公司、合夥或有限責任公司，其股份或其他所有權權益在證券交易所或場外交易並不活躍，則指轉讓或一系列轉讓，藉此將該法團50%或以上的已發行及已發行股份或其他所有權權益轉讓(但不包括個別擁有人去世時的轉讓)予不是該法團股份或其他所有權權益擁有人的個人或實體，在簽訂本租約時，合夥企業或有限責任公司應被視為本租約的轉讓，需要得到業主的同意，如第22條所規定的。儘管如此，承租人有權從機構投資者(包括風險投資基金和公司合夥人)那裏獲得融資，或進行導致承租人控制權變更的公開募股，而根據本第22條，這種控制權變更不構成要求房東同意的轉讓，前提是(I)承租人在融資結束前至少5個工作日以書面形式通知房東融資。, 及(Ii)但在任何情況下，該項融資不得導致處所的用途與租客在租期開始時所預期的用途有所不同。

(b)

允許的轉移。如果承租人希望轉讓、轉租、抵押或以其他方式轉讓本租賃或轉租房屋，但不是根據允許的轉讓或共享空間安排(每一項如下定義)，則在承租人希望轉讓或轉租生效的日期(“轉讓日期”)之前至少15天，但不超過45個工作日，承租人應向業主發出通知(“轉讓通知”)，其中包含有關建議的受讓人或轉租人的信息，包括房屋的擬議用途以及任何擬使用、處理、處理、轉讓日期、租客與建議的承讓人或分租人之間的任何關係、建議的轉讓或分租契約的所有重要條款及條件，包括任何建議轉讓或分租契約的當時形式的副本，以及業主認為合理需要或適合以考慮是否給予同意的其他資料。房東可在收到轉讓通知書後15天內向租客發出書面通知：(I)給予同意，(Ii)在其合理酌情權下拒絕同意，或(Iii)對於任何轉讓或轉租，而該轉讓或轉租會導致超過50%的房產在剩餘時間內被分租，則在轉讓日期當日，就轉讓通知書中所述的空間終止本租約(“轉讓終止”)。如果房東遞交了選擇終止轉讓的通知，租户有權在房東選擇終止轉讓的5個工作日內，以書面通知的方式撤回該轉讓通知。如果承租人撤回轉讓通知, 本租約繼續具有十足效力和效力。如果承租人不撤回轉讓通知，本租約以及所授予的租期和財產將於轉讓日起終止，涉及轉讓通知中所描述的空間。業主如未行使終止本租約的選擇權，或未能就轉讓通知及時發出通知，均不得視為業主同意建議的轉讓、轉租或其他轉讓。有下列情形之一的，房東拒絕同意是合理的：(1)建議的受讓人或分租客是政府機構；(2)根據房東的合理判斷，建議的受讓人或分租客使用房產

受讓人或分租客的任何變更將降低房屋租賃改進的價值，或需要業主增加服務；(3)房東合理判斷，建議的受讓人或分租客從事有爭議的科學研究或其他商業活動；(4)房東合理判斷，建議的受讓人或分租客缺乏信用，無法支持其根據建議轉讓或轉租將產生的財務義務；(5)根據業主的合理判斷，建議的受讓人或分租客的性質、聲譽或業務與預期的租户組合或項目中其他租約的質量不一致，或與建築物的類型和性質不一致；(6)業主以前曾因建議的受讓人或分租客違約或與建議的受讓人或分租客發生訴訟；(7)建議的受讓人或分租客使用房產將違反任何適用的法律要求；或(8)房東貸款人禁止轉讓或轉租。在任何情況下，房東還有權在任何此類轉租的生效日期之前審查和批准或不批准建議的轉租形式。除與任何許可轉讓或共享空間安排有關的費用外，承租人應向房東支付相當於3000美元(3000美元)的費用，用於考慮任何轉讓通知和/或準備或審查任何同意文件。

(c)

關聯交易。儘管有上述規定，將本租約轉讓或將房產的任何部分轉租給任何完全或部分由旗艦先鋒公司、特拉華州一家公司或其任何基金關聯公司資助的實體(每個這樣的實體都是“旗艦先鋒實體”)或任何控制、由租户控制或與租户共同控制的實體(“控制許可轉讓”)不需要業主的同意，但業主應有權合理批准任何此類轉租或轉讓的形式。此外，承租人有權在10天前書面通知房東(X)，除非適用的法律要求禁止承租人提供此類通知，在這種情況下，承租人應在此後迅速通知房東，以及(Y)如果交易受保密要求的約束，承租人的提前通知應受房東簽署保密協議的約束)，但未經房東事先書面同意，轉讓給作為承租人利益繼承人的公司或其他實體，通過合併、合併或公司重組，或購買承租人的全部或幾乎全部資產或所有權權益，但前提是(I)該等合併或合併、或該等收購或承擔(視屬何情況而定)是為了良好的業務目的而非主要為轉讓租約的目的，及(Ii)受讓人的淨值(按照公認會計原則(“公認會計原則”)釐定)不少於承租人於(A)生效日期的淨值(按照公認會計原則釐定)，或(B)截至承租人最新季度或年度財務報表的日期, 和(Iii)受讓人應書面同意承擔本租約的所有條款、契諾和條件(“公司許可轉讓”)。控制許可轉讓和公司許可轉讓在下文中被稱為“許可轉讓”。

即使本租約有任何相反規定，承租人仍可不時與任何旗艦創業性實體(每一名“空間佔用人”)的聯營公司訂立許可協議(每項“共享空間安排”)，將物業的一部分用作“共享空間面積”，合共不超過12個月，而該等共享空間安排不需要根據本租約第22條獲得業主同意，但承租人須在每次該等共享空間安排生效日期前及該空間佔用人使用物業之前，向業主提供該等共享空間安排的副本

各被許可人應按本合同附件所列附件G的格式簽署業主同意。本款規定的權利是歐米茄治療公司和歐米茄治療公司任何受讓人的個人權利，除非該受讓人按照允許轉讓，否則不得使歐米茄治療公司的任何繼承人、受讓人或分租户受益。承租人應對所有空間佔有者以及每個空間佔有者在共享空間區域和項目內的代理人、僱員、受邀者和承包商的行為負全部責任。租約中規定的承租人賠償義務應適用於上述各方在共享空間區域和項目內的行為。

(i)

任何受讓人或分租客在轉讓或轉租時以書面形式同意，如果房東向該方發出本租約規定承租人違約的通知，房東應直接向房東支付所有應由租客支付的款項，房東將不承擔任何責任收到這些款項，但不承擔任何責任；如果本租約因任何原因終止，任何第三方應同意委託房東或其繼承人和受讓人代理；但在任何情況下，房東或其繼承人或受讓人都沒有義務接受此類委託；以及

(Ii)

經建議的受讓人或分租人證明屬實的危險材料清單，建議的受讓人或分租人打算在場所內使用、儲存、處理、處理、產生或釋放或處置的，以及與提議的受讓人或分租人在提議的轉讓或轉租之前在房地或項目上使用、儲存、搬運、處理、產生、釋放或處置危險材料有關的所有文件的副本，包括但不限於：許可證；批准；報告和通信；儲存和管理計劃；與安裝在項目內或項目下的任何儲罐有關的計劃(前提是，只有在業主書面同意後才允許安裝儲罐，業主可憑唯一和絕對的酌情決定權拒絕同意)；以及任何和所有聯邦、州和地方政府當局為關閉項目內、項目上或項目下安裝的任何儲罐所要求的所有關閉計劃或任何其他文件。然而，承租人或任何此類建議的受讓人或分承租人都不需要向房東提供此類文件的任何部分，這些文件包含專有性質的信息，本身並不包含任何危險材料或危險活動的引用。

(e)

不釋放租户，分享多餘的租金。儘管有任何轉讓或分租，除非緊隨其後的句子另有規定，承租人及承租人在本租約項下義務的任何擔保人或擔保人在任何時候仍須負上全部及主要的責任及責任，以支付租金及履行承租人在本租約項下的所有其他義務。倘任何當時的租户實體(“轉讓租户實體”)將其在本租約項下的權益轉讓予旗艦創科實體，而該旗艦創科實體自生效日期起承擔本租約項下的責任，猶如其為本租約的原始承租人，則自該等權益轉讓予旗艦創科實體之日起，受讓租户實體應首先解除於該轉讓日期後產生的本租約項下的責任。如分租人或承讓人到期及應繳的租金(或根據該等分租或轉讓而應繳的租金加上任何紅利或其他代價或任何形式的附帶費用)，在扣除實際及合理及慣常的經紀費、法律費用、廣告費用、免收租金或其他合理優惠，以及與任何該等分租契約的條款直接有關及規定的任何設計或建造費用及租客改善費用(“超額租金”)後，超過根據本租契就該處所的適用部分而應繳的租金的總和(但不包括根據本條應繳的任何租金)，則承租人有義務並在承租人收到超額租金後30天內向房東支付超額租金的50%作為額外租金。如果承租人將房屋或其任何部分轉租，承租人在此立即不可撤銷地轉讓給房東。, 作為承租人在本租約項下義務的保證，任何此類轉租的所有租金，以及房東作為承租人的受讓人，或應房東的申請而指定的承租人，均可收取該等租金，並將其用於承租人在本租約項下的義務；但在發生違約之前，承租人有權收取該等租金。

(f)

沒有棄權。業主對轉讓或轉租的同意，並不解除租客或本租約的任何受讓人或該處所的任何分租人就任何進一步轉讓或轉租取得業主同意的責任，亦不解除租客或任何承租人或租客的分租人在本租約項下的全部及主要責任。接受本租約項下的租金，或接受任何其他個人或實體的任何其他條款、契諾或條件的履行，不應被視為放棄本租約的任何條款，或同意轉租、轉讓或以其他方式轉讓房產。

(g)

通知要求。即使租約有任何相反規定，承租人在任何情況下均不得允許任何一方(包括但不限於任何業務實體或該等業務實體的任何僱員或受邀者)在合約期內佔用或使用物業的全部或任何部分，以在該等業務(不論根據轉讓、分租、許可證或其他方式)的目的下，承租人未事先向業主遞交有關該等人士預期佔用或使用物業的書面通知。此外，應房東的書面要求，租户應提供房東可能要求的其他信息，包括但不限於當時使用或佔用全部或部分房產的各方和個人的姓名，以便房東始終知道誰正在使用或佔用全部或部分房產。

(h)

建議受讓人的先前行為。儘管本第22條有任何其他規定，如果(I)任何先前的房東、貸款人或政府當局已要求承租人或承租人的擬議受讓人或分承租人就污染財產的危險材料採取補救行動，而污染是由該當事人的行為或使用有關財產造成的，(Ii)擬議的受讓人或分租人受任何政府當局就危險材料的使用、儲存、搬運、處理、產生、釋放或處置的強制執行命令的約束(包括但不限於與未向任何政府當局作出必要報告有關的任何命令)，或(Iii)由於項目附近或其下存在先前存在的環境狀況，業主作為與補救該先前存在的環境狀況相關的責任方的風險將因建議的受讓人或分租人使用危險材料而大大增加或加劇，業主應有絕對權利拒絕同意將任何轉讓或轉租給任何此類當事人。

23.

禁止反言證書。承租人應在業主書面通知後10個工作日內，以建議的貸款人或買方合理要求的任何形式簽署、確認並交付一份書面聲明，(I)證明本租約未經修改且完全有效(或，如果修改，則説明修改的性質，並證明如此修改的租約完全有效)以及提前支付租金和其他費用的日期(如果有)；(Ii)盡租客所知，確認業主在本租約項下沒有任何未治癒的違約，或指定該等違約(如有任何索賠)，及(Iii)就本租約或物業的狀況提出合理要求的進一步資料。任何該房產所屬的全部或任何部分不動產的任何潛在買家或產權負擔人，均可依賴任何該等陳述。如果承租人在第二次書面要求該聲明的5天內沒有作出迴應，房東選擇在該時間內沒有提交該聲明，則房東認為租約完全有效且沒有修改，除非房東在任何由房東準備並交付給租客執行的證書中所代表的情況，否則租客應被視為租客的最終結論。

26.

規章制度。承租人應在租期及任何延長期間的任何時間，遵守業主在任何時間或不時就房產和項目的使用制定的所有合理規則和規定(已向承租人發出書面通知)。此類規則和法規可包括但不限於與項目設施的使用有關的規則和法規，和/或旨在鼓勵社會距離、促進和保護建築物和項目內的健康和身體健康和/或旨在限制傳染病傳播的規則和法規。本租約現行規章制度作為附件E附於本租約，如與本租約的其他條款有任何衝突，以本租約的條款為準。業主對項目中其他租户違反任何規章制度不承擔任何責任或義務，也不得強制執行這些規章制度

27.

從屬關係。本租約及租客在本租約項下的權益及權利於此訂立，並在任何時間均受任何現有或以後在項目、物業、建築物或處所之上或針對該項目、物業、建築物或處所而設立的任何按揭的留置權所規限及從屬，以及該等按揭的所有修訂、重述、續期、修改、合併、再融資、轉讓及擴建，而無需租客方面的任何進一步文書或作為；但只要本租約下並無失責行為，則任何該等按揭的持有人不得幹擾租客對房產的佔有權。承租人在選擇任何該等按揭的持有人時，同意委託任何該等持有人。根據第27條的規定，承租人同意將本租賃從屬於任何未來的信託契約或抵押契約，條件是房東向承租人交付一份商業上合理的不幹擾和委託協議，承租人不得無理地扣留、限制或推遲批准該協議。承租人在書面要求下同意簽署、確認和交付確認從屬關係的文書，以及任何此類持有人要求的授權書，前提是任何此類文書包含適當的不幹擾條款，以確保承租人安靜地享受本條例第24節所述的場所。儘管有上述規定，任何該等持有人可於任何時間以書面通知承租人，將其按揭附屬於本租約，而不論其各自的籤立、交付或記錄日期，本租約隨即視為先於該按揭，在此情況下，該持有人就本租約享有相同的權利，猶如本租約在籤立前已籤立一樣, 該等按揭的交付及記錄，並已轉讓予該持有人。本租約所使用的“按揭”一詞，應視為包括信託契據、抵押轉讓、土地租約或其他高級租約及任何其他產權負擔，而凡提及按揭的“持有人”，應視為包括信託契據下的受益人。

28.

投降吧。承租人的佔有權到期或提前終止時，承租人應在房東收到的相同條件下將房屋交還給房東，但房東允許的任何改動或裝置，不得攜帶、保存、使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置房東以外的人在房屋內產生的有害物質(統稱為“承租人危險作業”)，並清除所有有害物質、清除掃帚、第18及19條所涵蓋的普通損耗及傷亡損失及判罰除外。在房屋交還前至少3個月或租户可以選擇停止經營的較早日期，租户應向業主提交一份敍述性説明，説明租户為在租期屆滿或更早終止時交出房產(包括業主允許留在房產內的任何設施)而建議採取的行動(或任何政府當局要求採取的行動)，不受租户危險作業的任何殘餘影響，並以其他方式不受限制地使用和佔用(“解除使用和關閉危險物質計劃”)。此類退役和危險物質關閉計劃應附有(I)任何承租方或其代表持有的與該場所有關的所有危險材料許可證和許可證的最新清單，以及(Ii)從該場所使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置的所有危險材料，並須經業主環境顧問審查和批准。業主應盡合理努力促使業主的環境顧問向承租人提供意見或批准，視情況而定, 在承租人將退役和危險墊關閉計劃提交給房東後的合理時間內提交退役和危險墊關閉計劃。在審查和批准退役和危險源關閉計劃時，應業主要求，承租人應向業主或其顧問提交業主要求的有關租户危險源運營的額外非專有信息。在退回時或之前，承租人應向業主提交證據，證明已批准的退役和危險物質關閉計劃已圓滿完成，業主有權安排業主的環境顧問檢查物業並執行合理必要的額外程序，以確認自退還或提前終止租約的生效日期起，物業不受承租人危險物質作業的任何殘餘影響。承租人應向房東償還房東實際自付的費用，作為額外租金，供房東的環境顧問審查和批准退役

如果租户沒有準備或提交業主批准的退役和危險物質關閉計劃，或者如果租户沒有完成批准的退役和危險物質關閉計劃，或者如果無論房東是否批准，如果該退役和危險物質關閉計劃不能充分解決租户在房屋內、房屋上或周圍的任何剩餘影響，房東有權採取房東認為合理或適當的措施，以確保房屋和項目不受租户危險材料作業的任何殘餘影響，這些行動的實際費用應作為額外租金由租户報銷。不考慮本第28條第一款規定的限制。

在租期屆滿或提前終止時，租户應立即將租户提供的或以其他方式獲得的所有停車場、大樓、洗手間或全部或部分房產、大樓或項目的鑰匙和/或通行卡歸還房東。如果任何這樣的門禁卡或鑰匙丟失，承租人應在房東的選擇下向房東支付更換丟失的門禁卡或鑰匙的費用，或重新編程使用該門禁卡的門禁安全系統的費用，或更換由丟失的鑰匙打開的一把或多把鎖的費用。承租人的任何財產、改建和承租人的其他財產，如未經承租人允許或要求移走，應視為被遺棄，並可由房東自費儲存、移走和處置，並且承租人放棄就房東保留和/或處置該等財產造成的任何損害向房東索賠。承租人在本合同終止時尚未完全履行的所有義務，包括本合同第30條規定的承租人的義務，應在合同期滿或提前終止後繼續存在，包括但不限於賠償義務、租金支付義務以及與房屋狀況和維修有關的義務。

(a)

禁止/遵守/賠償。承租人不得導致或允許承租人或任何承租方違反適用的環境要求(以下定義)，將任何有害材料(定義如下)帶入、保存、使用、儲存、搬運、處理、在房屋、建築、財產或項目內或其周圍產生或釋放或處置。如果承租人違反前款規定的義務，或者如果在期限內或任何扣留期間在房屋內存在有害物質導致房屋、建築物、財產或項目或任何鄰近財產受到污染，或者如果在期限或任何扣留期間發生由業主和業主的僱員、代理人和承包商以外的任何人帶入、保存、使用、儲存、處理、處理、在房屋內或周圍產生或釋放或處置的危險材料污染房屋、建築物、財產或項目或任何鄰近財產的情況，承租人特此賠償業主、其高級職員、董事、僱員、代理人和承包商，使其免受任何和所有行動(包括但不限於任何種類的補救或強制執行行動、行政或司法程序，以及由此引起或產生的命令或判決)、費用、索賠、損害賠償(包括但不限於懲罰性賠償和因房屋或項目的價值縮水或喪失或限制使用而造成的損害)、開支(包括但不限於，律師、顧問費和專家費、法庭費用和為解決任何索賠或訴訟而支付的金額)、罰款、沒收或其他民事、行政或刑事處罰、禁令或其他救濟(無論是否基於人身傷害、財產損壞或污染或, 環境、地下水位或自然資源)、負債

或因違反上一句所述承租人的義務或由於此類污染而在合同期限內或之後發生的損失(統稱為“環境索賠”)。承租人對房東的賠償包括但不限於任何聯邦、州或地方政府當局因場所上方、上方或下方的空氣、土壤或地下水中存在有害物質而要求對現場條件進行任何調查或進行任何清理、處理、補救、拆除或修復工作所產生的費用。在不限制前述規定的情況下，如果承租人或任何承租人在房屋、建築物、財產、項目或任何相鄰財產上存在任何有害物質，導致房屋、建築物、財產、項目或任何鄰近財產受到污染，承租人應立即採取一切必要的行動，自費並根據適用的環境要求，將房屋、建築物、財產、項目或任何鄰近財產恢復到污染髮生前的狀態，前提是應首先獲得業主的批准。只要該等行動不會對該處所、建築物、物業或工程項目有任何長期或短期的重大不利影響，則不得不合理地拒絕批准該等行動。即使第28條或第30條有任何相反規定，承租人不應對以下情況負責，且本款規定的賠償和保持無害義務不適用於(I)承租人可以證明業主合理滿意在生效日期之前存在的房屋內的污染, (Ii)房屋內存在任何危險材料，承租人可以證明房東合理地滿意地從房屋外部轉移到房屋內，或(Iii)由房東或任何房東的僱員、代理人和承包商造成的污染，除非在任何情況下，該等危險材料的存在(X)是承租人違反其在本租賃項下的任何義務的結果，或(Y)是由承租人或任何承租方造成、促成或加劇的。

(b)

公事。房東承認，第30條的目的並不是要禁止租户將房屋用於許可用途。承租人可以根據審慎的行業慣例經營其業務，只要根據所有當時適用的環境要求嚴格和適當地監測危險材料的使用或存在。作為對房東的物質誘因，允許承租人在其業務中使用危險材料，承租人同意在開工日期前向房東提交一份清單，列出每種類型的危險材料將被帶到、保存、使用、儲存、處理、處理、產生、產生、釋放或處置，並列出與該等危險材料存在、使用、儲存、搬運、處理、產生、釋放或處置相關的任何和所有政府批准或許可(“危險材料清單”)。應業主要求，或承租人需要向任何政府當局(如消防部門)提交與承租人使用或佔用房屋有關的危險材料清單時，承租人應向業主提交該危險材料清單的副本。儘管有上述規定，《危險材料清單》不應要求包括承租人通常用於日常清潔和辦公用途的最低數量的產品中所含的危險物質。承租人應在開工日期前，或如果當時無法獲得，應向業主交付與危險材料的使用、儲存、搬運、處理、產生、釋放或處置有關的下列文件(HAZ MAT文件)的真實和正確的副本, 在收到或提交給政府當局的同時：許可證；批准；報告和通信；儲存和管理計劃，違反任何法律要求的通知；與安裝將在項目內或項目下安裝的任何儲罐有關的計劃(前提是，所述安裝儲罐只有在房東書面同意承租人同意後才允許安裝，房東可能以唯一和絕對的自由裁量權拒絕同意)；任何和所有聯邦、州和地方政府當局為關閉任何此類儲罐而安裝在項目內、項目之上或項目下的儲罐所需的所有關閉計劃或任何其他文件；以及退役和危險物質關閉計劃(在按照第28條的規定不能在3個月內完成移交的範圍內)。然而，承租人不需要向房東提供包含專有信息的HAZ MAT文件的任何部分，這些信息本身並不包含任何危險材料或危險活動的引用。本節無意向房東提供可能對租户業務不利的信息，如果這些信息被租户的競爭對手掌握的話。

貸款人或政府當局隨時有權就危險材料污染物業採取補救行動，而污染是由承租人或承租人的行為或使用所涉財產造成的，並且(Ii)承租人不受任何政府當局就危險材料的使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置而發佈的任何強制執行命令的約束(包括但不限於與未向任何政府當局作出必要報告有關的任何命令)。如果房東認為此聲明和擔保在本租約之日不屬實，房東有權自行決定終止本租約。

(d)

測試。業主有權對該房屋進行年度檢驗，以確定該房屋、建築物、物業或項目是否因租户的使用而受到污染。如果存在違反本第30條的行為，或者如果根據本第30條確定承租人對污染負有責任，承租人應被要求支付房屋的年度測試費用；但是，如果承租人使用第三方承包商和房東可接受的測試程序對房屋進行自己的測試，且測試向房東證明，房東應接受此類測試，以代替由承租人支付的年度測試費用。此外，在租期到期或提前終止之前的任何時間，業主有權對房屋、建築、物業和項目進行適當的測試，以確定是否因租户使用房屋而造成污染。在此類測試中，應業主要求，承租人應向業主或其顧問提供有關承租人或任何承租方在房屋內或附近使用危險材料的非專有信息。如果發生污染，承租人應根據第30條承擔責任，承租人應支付進行此類測試的所有費用。如果沒有發現這種污染，房東應支付此類測試的費用(不構成運營費用)。房東應向租户提供一份由房東或其代表在租期內對房屋進行的所有第三方非機密報告和測試的複印件，無需代表或擔保，並受保密協議的約束。承租人應自行承擔成本和費用, 根據所有環境要求，迅速並令人滿意地補救根據第30條承租人負責的此類測試所確定的任何環境條件。房東收到或滿意任何環境評估，並不以任何方式放棄房東對租客的任何權利。

(e)

控制區。承租人應被允許在適用建築規範指定的任何控制區或區域(位於房屋內)內按比例使用危險材料庫存，用於化學品使用或儲存。如上一句所述，租户在位於房產內的任何控制區或區域中所佔的比例應根據租户在適用的控制區或區域內租賃的可出租面積來確定。僅為舉例而言，如某管制區或管制區有10,000平方英尺的可租面積，而租户的處所有2,000平方英尺位於該管制區或管制區內(而該等處所作為一個整體則有5,000平方英尺的可出租面積)，則適用租户在該管制面積中的比例為20%。

(f)

儲油罐。如果存放危險物質的儲罐由承租人使用，或此後由承租人放置在房舍或項目中，承租人應安裝、使用、監控、操作、維護、升級和管理此類儲罐，保存適當的記錄，獲取和維護適當的保險，執行報告程序，妥善關閉任何儲罐，並採取或促使採取適用的州和聯邦法律要求下的所有其他必要或要求的行動，就此類儲罐的安裝、使用、維護、管理、運營、升級和關閉採取或今後可能採取或修改的行動。儘管本合同有任何相反規定，承租人無權在本項目使用或安裝任何地下儲罐。

(g)

承租人的義務。承租人在第30條項下的義務在本租約期滿或提前終止後繼續有效。在本租約到期或提前終止後的任何一段時間內，承租人或房東需要完成本租約規定承租人負責的任何有害物質的移出(包括但不限於任何限制房產使用的許可證或許可證的發放和終止，以及已批准的退役和危險物質關閉計劃的完成)，承租人應繼續根據本租約為房東自行決定重新出租的任何部分支付全額租金，租金按日按比例計算。

(h)

定義。本文所使用的術語“環境要求”是指任何政府當局目前和未來適用的所有法規、法規、條例、規則、法規、判決、命令或其他類似的法令，這些法規、法規、條例、條例、規則、法規、判決、命令或其他類似的法令，規範或關於場所、項目或環境的健康、安全或環境條件，包括但不限於以下內容：《綜合環境響應、補償和責任法》；《資源保護和恢復法》；以及所有州和地方對應法律，以及在其下頒佈或發佈的任何法規或政策。本文所用術語“危險材料”是指幷包括任何物質、材料、廢物、污染物或污染物，被列入或定義為危險或有毒的，或因其對人類、動物和/或環境的影響或潛在影響而根據任何環境要求加以管制的、石棉和石油，包括原油或其任何餾分、天然氣液體、液化天然氣或可用作燃料的合成氣體(或天然氣和此類合成氣體的混合物)。根據《環境要求》中的定義，承租人是並應被視為承租人“設施”的“運營者”，以及承租人或任何承租方帶來的所有危險物質以及由此產生、產生或產生的廢物、副產品或殘留物的“所有者”。

31.

租客的補救措施/責任限制。房東不應違約，除非房東在租客書面通知後30天內未能履行其在本協議下的任何義務(除非由於該義務的性質，該履行將需要超過30天的時間，然後在合理必要的時間之後)。在業主違約時，租客應通過信譽良好的隔夜擔保快遞，向涵蓋該房產的按揭的任何持有人和該房產所在物業的任何租賃的任何業主發出書面通知，租户應向該持有人和/或房東提供合理的機會，以糾正違約，包括有時間通過出售權力或司法行動獲得項目或部分物業的管有，如證明有必要採取補救措施；但房東應以書面形式向租户提供將收到該等通知的所有此等人士的姓名和地址。房東在本租約項下的所有義務應被解釋為契約，而不是條件；除非本租約另有明確規定，否則承租人不得因違反房東在本租約項下的義務而終止本租約。

房東在本租約項下的所有義務僅在房東擁有房產期間對房東具有約束力，而不是在此之後。本租約中的“房東”一詞僅指房屋的當時所有人。在該擁有人將其在該處所的權益轉讓後，該擁有人即獲解除及解除該擁有人其後產生的業主的一切義務，但該等義務在該擁有人擁有期間對每名新擁有人具有約束力。

32.

檢查和訪問。房東及其代理人、代表和承包商可在任何合理時間進入房產，檢查房產，並根據本租約進行可能需要或允許的維修，以及出於任何其他商業目的。業主及業主代表可在營業時間內，為進行任何該等修葺、視察處所、向準買家展示處所，以及在合約期的最後15個月內，向準租客或任何其他業務目的，提前不少於48小時發出書面通知進入處所(但在緊急情況下則無須發出該通知，並可隨時進入)。業主可在物業上豎立適當的標誌，説明該項目可供出售，或在租期的最後15個月內，該物業可供出租。房東應根據本第32條的規定，盡合理努力盡量減少對租客在房屋內的業務運作的幹擾。業主可以授予和修改地役權、公開專用、指定公共區域並對項目(不包括房產)或其周圍設置限制，但不得對租户使用或佔用許可用途的房產造成實質性的不利影響。在房東的要求下，承租人應簽署地役權、轉讓或限制所需的文書。除緊急情況外，承租人應始終有權在房東或其代理人、代表、承包商或客人在房屋內時護送他們，條件是這種護送不會對房東在本合同項下的探視權造成實質性和不利影響。地主

儘管有上述規定，承租人應有權指定(根據承租人向業主提供的圖則，承租人可在通知業主後不時合理更新)將房屋的某些區域指定為保護人員健康或機密和專有信息安全所需的有限通道區域(“有限通道區域”)，業主或業主代表不得在沒有租户代表的情況下進入這些區域，除非在緊急情況下。儘管本租約有任何相反規定，房東不得為租户指定的任何有限通道區域提供清潔服務，僅應進入此類有限通道區域進行維護和維修(I)房東根據本租約負責的維護和維修，或(Ii)響應租户的具體要求，這些要求仍需得到房東的批准。

33.

保安。承租人承認並同意，旨在阻止犯罪的安全設備和服務(如果有的話)在特定情況下可能無法防止盜竊或其他犯罪行為，並且房東不為該房產提供任何安全服務。承租人同意，房東不對承租人因任何未經授權進入房屋或任何其他違反房屋安全的行為而遭受的任何盜竊損失或任何其他損害向房東索賠，並放棄向房東提出的任何索賠。承租人應對承租人的高級職員、僱員、代理人、承包商、客人和被邀請者的人身安全負全部責任，而此等人員在場所、建築物、物業和/或項目內或附近。承租人應在承租人希望針對此類犯罪行為提供保護的範圍內獲得保險，費用由承租人承擔。

34.

不可抗力。除支付租金和本租賃項下應支付的任何其他金額外，房東和租户均不對以下情況下的延遲履行其義務承擔責任或責任：天災、罷工、停工或其他勞資糾紛、禁運、隔離、異常天氣、全國性、地區性或地方性災難、災難或災難、無法以合理成本獲得勞動力或材料(或其合理替代品)，或未能或無法獲得履行所需的公用設施、政府限制、命令、限制、法規或控制、國家緊急狀態、地方、地區性或全國性流行病或大流行、許可證發放或吊銷延遲、敵人或敵對政府行動、恐怖主義、叛亂、暴亂、內亂或騷亂、火災或其他傷亡，以及其他無法合理控制的原因或事件(“不可抗力”)。房東和租客應視情況採取合理措施，以減輕和最大限度地減少任何此類不可抗力的影響。

(B)業主不得就物業內、物業上或物業附近的任何行為或事故，或因本租約或業主與租客之間就本租約標的物達成的任何其他協議而產生的任何作為或事故，向業主追索，而業主在本租約下的任何法律責任，僅限於業主在該項目中的權益或出售或譴責該項目的任何收益，以及就業主在該項目中的權益或與任何該等損失有關而須支付的任何保險收益；(C)在任何情況下，不得就本租約向業主主張任何個人責任，也不得對業主或業主的任何高級職員、董事、僱員、代理人或承包商的任何其他財產或資產有任何追索權。在任何情況下，房東或房東的任何高級職員、董事、僱員、代理人或承包商對租户業務的損害或由此造成的任何收入或利潤的損失不承擔任何責任。

即使本租約有任何相反規定，在任何情況下，承租人對本租約下承租人義務的個人責任不得針對承租人的任何高級管理人員、董事、僱員或代理人而主張。

承租人承認並同意，在項目中實施的旨在鼓勵社會距離、促進和保護健康和身體健康和/或旨在限制傳染病傳播的措施和/或服務(如果有)可能無法阻止此類傳染病的傳播。對於(X)房東或任何房東保障方實施或未能實施本項目旨在鼓勵社會疏遠、促進和保護健康和身體健康和/或旨在限制傳染病傳播的任何措施和/或服務，或(Y)本項目實施的任何措施和/或服務(如有)，房東和任何房東保障方均不承擔任何責任，租客不會就(X)旨在鼓勵社會疏遠、促進和保護健康和身體健康和/或旨在限制傳染病傳播的任何措施和/或服務向房東和房東保障方索賠。

38.

標誌；外表。未經業主事先書面同意，承租人不得：(I)將任何遮篷、外燈、裝飾物、氣球、旗幟、旗幟、橫幅、油漆或其他突出物固定在建築物的任何外牆上；(Ii)使用業主標準窗簾以外的任何窗簾、百葉窗、百葉窗或屏風；(Iii)在任何窗户的內外塗上塗層或以其他方式遮陽；(Iv)將任何瓶子、包裹或其他物品放置在窗臺上；(V)放置任何設備；任何外部陽臺上的傢俱或其他個人財產，或(Vi)在物業、建築物、物業或項目的任何部分油漆、粘貼或展示任何可從物業外部看到的任何類型的招牌、告示、窗或門字、標語牌、裝飾品或廣告媒體。儘管有前述規定，承租人應被允許在五樓的陽臺上放置傢俱，但須經業主批准，不得無理扣留、調節或拖延。房東應在大樓大堂目錄上為租户題寫、油漆或貼上套房入口標牌以及租户的姓名和位置，費用和費用由租户自理，並應採用房東可接受的大小、顏色和類型。除房東的標準字樣外，不得在走廊牆壁或走廊門的外部放置任何東西。大樓大堂目錄應專用於顯示租户的名稱和位置。

於續期開始時，基本租金應按市場利率(定義見下文)支付。此後，基本租金應在延長期限開始後每年的週年紀念日調整，調整的百分比由業主確定，並由租户在確定市值租金時同意。此處所用的“市場價”是指在可比期限內，在東劍橋和馬薩諸塞州劍橋市肯德爾廣場市場區域的A級實驗室/寫字樓中，具有類似財務實力的非權益(即，沒有獲得建築物的權益)和具有類似財務實力的非關聯租户在可比期限內接受來自非股權(即，未被提供建築物的股權)和具有類似財務實力的非關聯租户所提供的空間、質量(包括所有租户改善、改建和其他改善)和樓層高度的比率，市場比率的確定應考慮到所有相關因素，包括租户誘因、景觀、停車費、可用的便利設施(包括項目便利設施)、租賃佣金、津貼或優惠(如有的話)。儘管有上述規定，市場租金在任何情況下都不應低於緊接該延期期限開始前一天的應付基本租金。此外，房東可以對本協議規定的停車權徵收市場租金。

如在本租約基本期限屆滿前270天或之前的續期期限屆滿(視何者適用而定)之前，承租人經真誠協商後，仍未同意業主在適用的延展期內釐定市值租金及租金升幅，則承租人應被視為已選擇第39(B)條所述的仲裁。承租人確認並同意，如果承租人已按照第39(A)條的要求向房東遞交通知，選擇行使延期權利，承租人此後無權撤銷或選擇不延長本租約的延期期限。

(i)

在租户通知房東其選擇(或被視為選擇)仲裁市場匯率和升級的10天內，每一方應向另一方提交一份提交方認為正確的包含市場匯率和升級的建議書(“延期建議書”)。如果任何一方未能及時提交延期建議書，則由另一方提交的建議書確定延期期限的基本租金和升級。如果雙方提交延期建議書，則房東和租户應在交付最後一份延期建議書後7天內會面，並真誠地嘗試相互指定一名仲裁員(定義如下)來確定市場費率和升級。如果房東和租客無法就一名仲裁員達成一致，則雙方應在會議後10天內向對方發出書面通知，選擇一名仲裁員。如果任何一方未能及時通知其選擇仲裁員，則由另一方提交的建議書確定延長期限的基本租金。如此委任的2名仲裁員須在獲委任後5個營業日內委任第三名仲裁員。如果選定的兩名仲裁員不能在上述規定的時間內就第三名仲裁員的選擇達成一致，則任何一方當事人均可代表雙方，向住所所在司法管轄區內任何具有一般管轄權的州法院申請指定第三名仲裁員，並提前10天書面通知另一方。

(B)一名持牌商業地產經紀，具有不少於15年代表業主及/或租户於大波士頓、馬薩諸塞州大都會地區租賃生命科學及辦公空間的經驗，(Ii)於委任時將大部分時間投入專業評估或經紀工作(視何者適用而定)，及(Iii)在各方面保持公正及公正。

40.

排他期。如果在本租賃期限內的任何時間，承租人考慮租賃額外或替代空間，承租人應向房東遞交書面通知(“房地通知”)，其中應包括對租户在馬薩諸塞州聯邦所需的額外或替代空間的描述。在租客向業主發出房產通知後的30天內(“獨佔期”)，租客同意房東有權在沒有任何義務的情況下選擇向租户提供部分或全部滿足租客正在尋找的房產的額外或替代房產(“替代房產”)，這些房產是由業主或由業主擁有或控制、共同控制或控制的實體擁有或控制的另一物業，包括但不限於房東或Alexandria Real Estate Equities，Inc.(任何該等實體，“關聯公司”)的任何組成成員。房東和/或任何附屬公司，視情況而定

則有權取得新項目或重新發展其當時擁有的任何現有項目，以提供替代處所。承租人應被要求真誠地考慮房東(或其附屬公司)在排他期內向承租人提供的任何替代房產。如果房東(或其關聯公司)和租客確定了承租人可以接受的替代房產，房東(或其關聯企業)和租客應盡善意努力就該替代房產進行談判並簽訂新的租約。該等新租約如簽訂，須以業主或附屬公司(視屬何情況而定)及租客各自善意全權酌情決定可接受的條款及條件為準。作為租户正在進行的房地產評估的一部分，併為便於與房東就任何房產通知和任何獨家期限進行有效接觸，房東應應租户的書面要求(但不超過季度)向租户提供房東在馬薩諸塞州聯邦的可用空間摘要。只有在Are-MA Region No 94，LLC或其附屬公司是項目所有者的情況下，本段的規定才適用。本協議並無阻止承租人於排他期內聯絡房地產經紀，向該等房地產經紀索取有關其目前對另類物業的市場條款的經驗的資料。

位於項目周圍下列地理區域內的亞市市容設施：北至春街，南至阿森納街，西至第三街，東至Edwin H Land Boulevard(“市容設施區”)，供(I)任何市容設施聯屬公司所擁有或經營的項目的租户，(Ii)項目租户，(Iii)業主的其他聯屬公司，康樂設施聯屬公司和Alexandria Real Estate Equities，Inc.(以下統稱為“用户”)的任何其他聯營公司(統稱“用户”)非專用用途。房東、便利設施附屬公司以及房東、便利設施附屬公司的所有附屬公司，在本文中可統稱為“當事人”。在市容區域內，子市場便利設施所在的任何項目在本文中可稱為“子市場便利設施項目”。儘管本協議有任何相反規定，承租人承認並同意，康樂聯屬公司有權自行決定建造該等康樂聯屬公司所需的任何子市場設施，但不能將該等子市場設施的全部或部分提供給部分或所有當前預期的用户使用。便利設施聯屬公司應分別擁有唯一權利決定所有與子市場便利設施有關的事項，包括但不限於與其類型、設計和施工有關的事項。承租人承認並同意房東並未就任何附屬市場設施的發展作出任何陳述或保證，承租人訂立本租約並不依賴附屬市場設施的建造及竣工，或預期附屬市場設施將會建成及/或供承租人使用。

(c)

次要市場便利設施費用。自設施開始之日起，承租人應開始支付相當於承租人的設施份額的費用。承租人的“便利設施份額”應等於承租人在次級市場便利設施成本中的份額，該數額應等於次級市場便利設施成本的一個百分比，計算方法是將場所的可出租面積除以根據各自租約(或其他適用的佔用協議)授予所有或部分次級市場便利設施的權利的所有用户的可出租面積。在任何情況下，便利設施份額不得包括承租人無權使用的任何部分附屬市場便利設施的任何成本或費用。如本租約所用，“子市場便利設施成本”應指每一歷年因子市場便利設施的運營而產生或累計的任何種類或種類的所有成本和費用(為免生疑問，以便利設施報銷

儘管有上述規定，自康樂設施開始日期起至康樂設施開始日期後第一個完整歷年屆滿為止的基本期間內，承租人每年所佔的次級市場康樂設施成本將不會超過每平方英尺2.25美元(“上限金額”)。在基本期限內，上限金額應在此後的每年1月1日增加，方法是將上一個日曆年度適用的上限金額乘以3%，並將所得金額與上一個日曆年度適用的上限金額相加。為免生疑問，以上限金額為準的次級市場便利設施成本不應包括與班車服務相關的成本或與租户使用次級市場便利設施相關的輔助服務或應付項目的成本，其中可能包括但不限於會議中心預訂費(如果一個或多個會議中心包括在次級市場便利設施中)、食品和飲料/餐飲服務、個人培訓、健身課程和/或健康診所的成本。

(d)

規章制度。承租人應獨自負責支付向承租人提供的任何和所有輔助服務的費用，以及任何食品服務經營者和/或任何第三方供應商向承租人提供的與承租人使用子市場便利設施相關的任何和所有商品和服務的費用。承租人應遵守所有適用的法律要求和適用的便利設施關聯公司不時實施的任何合理的規則和規定，並以不會干擾其他用户權利的方式使用子市場便利設施，這些規則和規定應以非歧視的方式制定和執行，並可包括：(I)由適用的便利設施附屬公司指定的一個或多個食品和飲料運營商的用户所需的使用；(Ii)使用和遵守管理設施使用的預訂系統；

(Iii)支付與下班後使用設施有關的額外費用；及。(Iv)出入證進入規定。承租人員工使用子市場便利設施應符合適用便利設施聯屬公司或適用次市場便利設施運營商要求所有希望使用此等次市場便利設施的人簽署的標準許可證、賠償和豁免協議的條款和條件。對於其他用户違反有關子市場便利設施的任何規則或規定，設施聯屬公司和房東(或房東的任何其他附屬公司)均不承擔任何責任或義務。承租人不得對次要市場設施或任何次要市場設施項目進行任何類型的更改、增加或改進。

承租人承認並同意康樂設施聯屬公司有權隨時及不時重新配置、重新安置、修改或移除任何附屬市場設施，及/或修訂、擴展或終止任何與附屬市場設施相關的服務(如有)。

(e)

放棄責任和賠償。承租人保證，其將採取合理的謹慎，以防止財產損失和人員傷害時，在任何項目在每個相應的子市場便利設施項目。承租人放棄其或任何承租方可能對任何與次要市場設施相關、產生或相關的索賠，以及承租人和/或任何承租人進入任何次要市場便利設施項目，而承租人免除和免除任何與次要市場便利設施相關、產生或與之相關的責任，以及承租人和/或任何承租人進入每個次要市場便利設施項目。承租人特此同意賠償、辯護並使承租人免受與(I)承租人或任何承租人使用Submarket便利設施，以及(Ii)承租人和/或任何承租人進入任何Submarket便利設施項目有關的任何財產損失或人員傷害的索賠，但因ARE各方的疏忽或故意不當行為造成的除外。本條款第41(E)款的規定在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

(a)

通知。雙方之間的所有通知或其他通信均應以書面形式發出，如由收件人親自交付或拒絕接受交付，則應視為已妥為發出；如果由信譽良好的隔夜擔保快遞交付，則應視為在實際收到通知或其他通信時正式發出，並按以上規定的地址發送給各方。房東和租客可以不時向對方發出書面通知，指定另一個地址接收未來的通知。為免生疑問，房東同意通過電子郵件向租户發送通知副本僅是禮貌的基礎，房東未通過電子郵件向租户交付任何此類通知副本在任何情況下都不會使根據本第42(A)條的要求向租户交付的任何通知無效或以其他方式影響其有效性。

(I)應業主按年提出的書面要求，租客最近一次經審計的年度財務報表，但租客不得被要求在租期內每一財政年度結束後90天之前向業主提交該等年度財務報表；。(Ii)應業主按季提出的書面要求，租客最近一次未經審計的季度財務報表；。然而，租户不應被要求在下列日期之前向房東提交任何特定季度的季度財務報表：(Iii)應房東不時提出的書面要求，(Iii)應房東不時提出的書面要求，更新業務計劃，包括現金流量預測和/或預計資產負債表和損益表，所有這些都應被房東視為屬於房客的機密信息；(Iv)應房東不時提出的書面要求，房東為潛在投資者準備的公司小冊子和/或簡介，以及(V)應房東不時提出的書面要求，租户通常向其貸款人或股東提供的任何其他財務信息或摘要。儘管本租約中有任何相反的規定，房東根據第42(C)條要求提供財務信息的書面要求可以通過電子郵件發送給租户。只要承租人是一家“上市公司”，其財務信息是公開的，則本第42(C)條的前述交付要求不適用。

(d)

錄音。承租人或其代表不得在任何公共記錄中存檔本租約或租約備忘錄。房東可以準備並提交一份租賃備忘錄，如果房東提出要求，租客將簽署一份租賃備忘錄。本租約中包含的任何內容均無意阻止承租人向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)提交本租約，除非承租人根據適用的美國證券交易委員會要求這樣做。在對本租賃進行任何此類備案之前，承租人應在適用的美國證券交易委員會法規允許的範圍內修訂基本租金和其他經濟條款。

(e)

口譯。在解釋本租約或任何證物或對本租約的任何修改時，不得采用通常的解釋規則，即任何含糊之處都不應對起草方予以解決。除文意另有所指外，本租賃中使用的任何性別的詞語均應保留並解釋為包括任何其他性別，而單數中的詞語應包括複數。本租約中插入的標題僅為方便起見，不以任何方式定義、限制或以其他方式描述本租約的範圍或意圖，或本租約的任何條款，或以任何方式影響本租約的解釋。

與本租約有關連。如果適用法律曾被司法解釋為使本租賃項下要求的或與本租賃有關的任何合同、收費、收取、保留或收到的任何利息被高利貸，則房東和租客明確表示，房東迄今收取的所有超額金額應計入適用的義務(或者，如果該義務已經或將得到全額支付，則退還給租户)，本租賃的條款應立即被視為已改革，此後根據本租賃可收取的金額應減少，而無需執行任何新的文件，以符合適用的法律，但可全數追討本條例所規定的最高款額。

(a)

遵守並在本租賃期限內始終遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定以及與之相關的任何法規、行政命令或法規(統稱為OFAC規則)，(B)未列入，且在本租賃期限內不應列入特別指定國民和封鎖人員名單、外國逃避制裁者名單或部門制裁識別名單，這些名單均由OFAC維護，和/或OFAC或其他政府當局根據任何授權法規維護的任何其他類似名單上，行政命令或法規，以及(C)不是根據OFAC規則禁止美國人與其進行業務往來的個人或實體。

(n)

危險活動。儘管本租約有任何其他規定，房東及其僱員、代理人和承包商有權拒絕在房屋的任何部分進行任何維修或服務，根據承租人的常規安全指南、慣例或習慣或謹慎的行業慣例，需要除安全眼鏡以外的任何形式的防護服或設備。在任何情況下，承租人應在房東的合理酌情權下，與房東可接受的各方簽訂所有此類維修和服務的合同，房東應在必要的範圍內公平調整承租人在該等維修或服務方面的運營費用份額，以反映房東沒有向租户提供此類維修或服務。

相對於項目任何部分的出入口、停車場和/或停車區；(B)在項目、公共區域和/或項目的任何其他部分修改、取消和/或增加任何高於或低於地面的建築物、改善和/或停車結構，和/或對其進行任何其他影響相同的更改；以及(C)以任何方式影響項目和/或其任何部分的任何其他更改、添加和/或刪除，包括但不限於對構成項目的土地、公共區域和/或項目的任何其他部分的添加和/或刪除。承租人承認並同意，在該項目的任何重建過程中，與正常施工活動相關的施工噪音、振動和粉塵將會出現。儘管本租約有任何相反規定，承租人無權因本項目的任何擬議變更、擴建、翻新或重新配置而要求損害賠償(包括減租)或取消或終止本租約；承租人也無權限制、禁止或禁止任何此類變更、擴建、翻新或重組；但房東不得改變房屋的大小、尺寸、位置或承租人的許可用途。

(p)

穿梭機。業主及業主關聯公司計劃為項目及項目附近由業主關聯公司擁有的其他建築物提供校園班車服務(“班車服務”)；但房東或業主的任何關聯公司均無義務提供班車服務(或在班車服務開始後，在任何特定時間段內繼續提供班車服務)或促使班車服務遵循任何特定路線、進行任何特定停靠或遵守任何特定時間表或運營時間。如果業主及其關聯公司實際開始運營班車服務，(I)房東應以書面形式通知承租人開始運營的日期(“班車服務開始日期”)以及計劃的路線、站點、時間表和運營時間，(Ii)房東應允許在項目中實際受僱的承租人員工使用班車服務，以及(Iii)無論承租人的員工是否使用班車服務，從(X)班車服務開始日期或開始日期的較晚日期開始，以期限屆滿或房東永久停止提供班車服務的日期較早者為準，運營費用應包括提供班車服務的成本(“班車服務成本”)。承租人確認並同意房東並未就穿梭服務的開始或持續提供作出任何陳述或保證，承租人訂立本租約並不是期望穿梭服務在整個租期內開始或繼續向承租人提供。

(q)

對應者。本租約可簽署2份或2份以上副本，每份副本應視為正本，但所有副本一起構成一份相同的文書。副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf或符合美國聯邦2000年ESIGN法案的任何電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效的。就本租賃及與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有同等法律效力。

茲證明以上簽名、姓名和頭銜均為本人的簽名、姓名和頭銜。

本工作函件日期為2021年11月4日(以下簡稱“工作函”)，由特拉華州有限責任公司(“房東”)Are-MA Region No 94，LLC與特拉華州公司(“租户”)旗下的歐米茄治療公司(Omega Treateutics，Inc.)訂立，是房東與租客之間於2021年11月4日簽訂的租賃協議(以下簡稱“租賃協議”)的附件和組成部分。使用但未在此定義的任何初始大寫術語應具有本租賃中賦予它們的含義。

(a)

租户的授權代表。承租人指定Al Vaz(“承租人代表”)為根據本工作書授權代表承租人行事的唯一人員。業主沒有義務對承租人或其代表就本工作信函提出的任何要求、批准、詢問或其他溝通(“溝通”)作出迴應或採取行動，除非此類溝通是由承租人代表以書面形式進行的。租户可以在不少於2個工作日的提前書面通知房東的情況下隨時更換租户代表，通知可以通過電子郵件送達。第1(A)節中指定的租户代表的電子郵件地址為郵箱：avaz@fplab.com。承租人和承租人代表均無權指導業主承包商執行業主的工作(如下所述)。

(b)

房東授權代表。房東指定蒂姆·懷特和傑夫·庫克(這兩個人中的任何一個單獨行動，“房東代表”)為根據本工作信函授權代表房東行事的唯一人員。承租人沒有義務對業主或其代表提出的與本工作信函有關的任何要求、批准、詢問或其他溝通作出迴應或採取行動，除非該等溝通是業主代表的書面溝通。房東可在不少於2個工作日前向租客發出書面通知，隨時更換房東代表，通知可通過電子郵件送達。第1(B)節所列業主代表的電子郵件地址為郵箱：tWhite@are.com和郵箱：jCook@are.com。業主代表應是唯一有權指導業主承包商執行業主工作的人。

(c)

建築師、顧問和承包商。房東和租客在此確認並同意：(I)Commodore Construction應是承租人改善工程的總承包商(“總承包商”)，(Ii)SGA應是承租人改善工程的建築師(“TI架構師”)，以及(Iii)承租人改善工程的任何分包商應由業主挑選，並經承租人批准，批准不得被無理扣留、附加條件或拖延。承租人有權聘請業主合理接受的第三方項目經理(“項目經理”)為承租人提供與承租人改善相關的項目管理服務。

(d)

建築合同。承租人改善工程的施工合同應主要以業主的標準施工協議格式書寫，並經業主合理接受的修改，如果合同金額是工程成本加上不超過批准預算(如第5(A)節所定義)中規定的美元金額的“保證最高價格”(批准預算應基於完成的許可證圖紙，且不包括政府當局作為其許可證審查的一部分提出的意見)，則應遵守該合同的條款，並受批准預算批准後政府當局對許可證圖紙進行的更改和任何更改所導致的任何增加。

(b)

租户的空間平面圖。承租人應及時向業主提交承租人改進的原理圖和輪廓規格書(“空間圖”)。如果空間計劃沒有反映承租人在適用的項目會議(如下文第2(E)節所定義)中討論的租户改進要求，在空間計劃最終敲定之前，應每週至少舉行一次項目會議，承租人應迅速向業主提交空間計劃的書面反饋，業主應善意考慮租户的反饋意見，如果適用，應對空間計劃進行相應修訂。房東和租客應協作推進空間計劃，包括在項目會議上，直到房東和租户批准為止。儘管本合同有任何相反規定，承租人應獨自負責確保空間圖反映承租人對承租人改進的要求。

(c)

施工圖。業主應在業主和租客批准空間平面圖後10個工作日內，安排德州儀器建築師編制並提交給承租人審查和評論承租人改進的施工計劃、規範和圖紙(“德州儀器施工圖”)，德州儀器施工圖應基本上按照空間平面圖編制。承租人應單獨負責確保TI施工圖反映承租人在適用的項目會議上討論的承租人改進要求。如果TI施工圖與空間平面圖不一致，承租人應及時向業主提交對TI施工圖的書面反饋，業主應真誠考慮承租人的反饋，如果適用，應對TI施工圖進行相應的修改。業主和租户應協作進行，包括在項目會議上，推進德州儀器施工圖，直到業主和租户批准。承租人不得在未提交變更請求(如第4節所定義)的情況下不批准任何與最終的空間計劃一致的事項，該變更請求應受第4節的條款約束。任何與此類評論相關的爭議應按照本章第2(D)節的規定解決。經業主和租客批准後，除以下第4節的規定外，業主不得對TI施工圖進行實質性修改，除非與頒發TI許可證有關的合理要求(如下文第3(B)節所述)。

(d)

批准和完成。業主和租客特此確認，一期物業的TI施工圖(定義見租約)必須在2022年1月15日之前完成，以便業主在第一期目標開工日期(租約定義)之前基本完成第一期物業的工作，未能在該日期之前完成一期物業的TI施工圖將構成承租人的延誤。業主和租客在此進一步確認，二期物業(定義見租約)的技術轉讓施工圖必須在2022年3月15日之前完成，以便業主在第二期目標開工日期(租約定義)之前基本完成二期物業的工作，而未能在該日期前完成二期物業的技術轉讓施工圖將構成承租人的延誤。如果與租户改進設計有關的任何爭議在爭議一方向另一方發出通知後10個工作日內仍未解決，承租人可就承租人改進的設計作出最終決定，條件是：(I)承租人行為合理，且該最終決定與業主和租户在該爭議方面的立場一致或妥協；(Ii)承租人因任何此類決定而產生的所有費用和開支應從TI基金中支付(如下文第5(D)節所述)，以及(Iii)承租人的決定不會影響基地大樓。建築或任何建築系統的結構構件。在業主和租户同意承租人的要求後，對TI施工圖的任何更改應按本合同第4節的規定處理。雙方應發展

(e)

項目會議。雙方將定期舉行項目會議(每次為“項目會議”)，其中包括(I)審查與租户改善工程有關的設計文件，(Ii)審查租户改善工程的設計和施工進度，以及(Iii)觀察租户改善工程的施工情況。任何此類觀察應在總承包商的監督下進行，並應遵守總承包商的規則和安全要求。業主代表、租户代表、總承包商和TI架構師以及設計和施工團隊的其他適當成員(視具體項目會議的時間和主題而定)應出席項目會議。

承租人應獨自負責確保業主工程的設計和規格符合承租人的要求。房東應負責獲得房東工作所需的所有許可、批准和權利，但沒有義務也不應確保與承租人對房屋或承租人在其中的業務運營的特定用途有關的任何許可、批准或權利。

(b)

生效日期及許可。房東應在獲得建築許可證(“TI許可證”)後開始承租人改善工程的施工，該許可證授權承租人按照承租人批准的TI施工圖建造承租人改善工程。獲得德州儀器許可證的費用應從德州儀器基金支付。承租人應協助房東取得租賃證。如果任何對業主工程或其任何部分的施工具有管轄權的政府當局應對其施工施加下列條款或條件：(I)與業主根據本合同承擔的義務不一致，(Ii)大幅增加業主工程的建造成本，或

(Iii)將嚴重延誤業主工程的施工，業主和租客應合理和真誠地尋求方法，以減輕或消除任何此類不利的條款和條件。

(c)

完成房東的工作。業主應按照德州儀器許可證的要求，以良好和熟練的方式並根據適用的法律要求，基本上完成或基本上完成業主的工作，但在每種情況下，應分別對不影響第一階段或第二階段房產使用的非物質性質的細微變化和正常的“清單”進行修改(“基本完成”或“基本完成”)。儘管有上述規定，業主的工作不得被視為基本完成，除非業主已獲得一期或二期物業的佔用證書或臨時佔用證書(或已頒發的同等批准)，允許合法佔用一期或二期物業(如適用)(但特別排除與承租人在該物業內的經營有關而需要獲得的任何許可證、執照或其他政府批准)。在業主的工作基本完成後，業主應要求TI建築師和總承包商為租户和業主的利益，以美國建築師協會(AIA)G704文件的形式簽署並交付一份基本完工證書。在本工作書中，“微小變更”是指不會對已批准的TI施工圖造成實質性偏差的任何修改，並且是合理要求的：(I)遵守所有適用的法律要求和/或獲得或遵守任何所需的許可證(包括TI許可證)；(Ii)遵守承租人對業主工程進行修改的任何請求；(Iii)符合良好的設計、工程和施工慣例，而不是

(e)

房屋的交付。當房東的工作基本完成時，在符合本第3(E)節剩餘條款和規定的情況下，承租人應接受房屋。承租人對房屋的佔有和驗收不應構成放棄：(I)對工藝(包括設備的安裝)或材料(不包括製造商直接提供的設備)的任何保證，(Ii)業主的工作不符合適用的法律要求，或(Iii)業主的工作沒有基本上按照TI施工圖完成的任何索賠(受微小變化和本合同允許的其他更改的限制)(統稱為“施工缺陷”)。承租人應在基本完工後一年內將承租人發現的任何此類施工缺陷通知業主，業主應在30天內採取合理努力補救或促使責任承包商糾正任何此類施工缺陷，承租人不承擔任何費用。儘管有上述規定，但如果適用的承包商未能在30天期限內糾正該施工缺陷，則業主不應在本租約中違約。如果承包商未能在合理時間內修復該施工缺陷，業主應在合理期限內盡合理努力修復該施工缺陷。

承租人應有權享受與安裝在房屋內的設備有關的所有建築保修和製造商設備保修。如果承租人提出要求，房東應嘗試從此類設備的製造商和供應商那裏獲得延長保修期，但任何此類延長保修期的費用應完全由TI基金承擔。房東應立即承擔並完成或促使完成所有清單項目。

如果由於上述任何原因而延遲交付，則業主應促使TI架構師證明如果沒有該承租人的延遲，承租人的改善工程本應實質上完成的日期，而該經證明的日期應為交付日期。

(Ii)為分析此類變更申請而產生的建築和工程費用及費用(這些費用應在實際發生的範圍內從TI基金中支付，無論此類變更是否實施)。此後，業主應在收到變更請求後5個工作日內(或根據變更請求的程度合理要求的較長時間)以書面形式向租户提交所涉及的額外成本或節省的分析，包括但不限於建築和工程成本以及變更將延長業主在第一階段或第二階段的工作將基本完成的日期(如果有)的時間段。因變更而導致的業主工作延誤，包括業主在評估和/或設計此類變更期間暫停工作，均應視為承租人延誤。

(c)

實施基地建築改進的變更。如果承租人要求對與房屋有關的基礎建築進行改進，承租人應通過向業主提交更改請求來請求更改，更改請求應詳細説明任何此類更改的性質和範圍。如果業主批准對基礎建築改善的任何變更，業主應促使實施變更；但是，承租人應負責此類批准的變更的費用，並且TI津貼應減少相當於該等批准的變更的成本的金額(每個，一個“基礎建築改進變更成本”)。房東應向承租人提供該等基礎建築改善變更費用的金額以及合理的後備信息，以支持適用的基礎建築改善變更費用(與承租人要求的任何基本建築改善變更相關)，並估計因基礎建築改善變更而導致的承租人延誤。承租人應有機會在收到業主對基礎建築改進變更費用的確定後5個工作日內撤回對基礎建築改進的請求更改

以及對租户延誤的估計。儘管承租人對基礎建築改善的擬議變更所造成的延誤的任何估計有任何批准或不批准，建築師對與基礎建築的此類變更相關的承租人延誤數量的確定

(a)

改善租户狀況的預算。業主應將批准的TI施工圖提交給總承包商，以獲得承租人改進設計和施工的擬議合同價(“擬議預算”)。總承包商應確定總承包商預期將是長期主導項目的承租人改進的任何項目或組件。在提交擬議預算的同時，總承包商應編制和提交一份擬議預算的詳細細目，其中應包括：(1)承租人改進工程適用項目部分的定價；(2)承包商間接費用和利潤(包括一般條件收費)的加價百分比；(3)主要貿易分包商的投標。在提交擬議預算(包括詳細的成本細分)後的3個工作日內，承租人可選擇通過向業主、建築師和總承包商發送通知(“價值工程通知”)，要求建築師修改TI施工圖，以降低承租人改建工程的建造成本。如果承租人選擇提交價值工程通知，則建築師應修改TI施工圖，並根據上述第2(C)節規定的程序將修改後的TI施工圖重新提交給業主和租户進行審查和批准。經房東和租客同意後, 修改後的TI施工圖應提交給總承包商，以獲得最新的擬議預算。業主和租客應本着誠意，迅速解決與擬議預算有關的任何和所有爭議，以便在不遲於施工進度表中規定的適用日期之前批准預算。在不限制前述規定的情況下，承租人應在收到擬議預算後5個工作日內對其作出迴應，並且不得無理地拒絕批准、附加條件或推遲批准所述擬議預算。房東編制並提交併經租客批准後的擬議預算，應被視為“批准預算”。經批准的預算應包括支付給業主的行政租金(“行政租金”)，相當於TI成本的3%，用於監測和檢查承租人改善和變更的施工，這筆款項應從TI基金中支付(定義見第5(D)節)。

房東和租客在此確認並同意租客同意將不少於50%的額外租户改善津貼用於TI費用。在全數支付租客改善津貼後，如租客已選擇使用額外租客改善津貼的任何額外部分，租客須通知業主。這種選擇是最終的，對租户具有約束力，此後不得在未經房東同意的情況下進行修改，房東可由房東唯一和絕對的主觀自由裁量權批准或拒絕批准或拒絕批准。TI津貼應按照本工作書的規定發放。

承租人無權使用或受益於(I)承租人改建工程所不需要的任何部分TI津貼(包括任何基本租金的減少或支付)

根據第2(D)或(Ii)節批准的TI施工圖中描述的任何根據第4節進行的更改。

除TI津貼外，房東還應向TI建築師支付每平方英尺租金0.12美元，用於為該房屋準備測試擬合圖。

(c)

可計入德州儀器基金的成本。德州儀器基金應僅用於支付承租人改善工程設計、許可和施工所產生的硬成本和軟成本，包括但不限於建築、工程和項目管理費用、與承租人改善工程施工有關的電力和其他公用事業成本、準備空間平面圖和德州儀器施工圖的成本、預算中列出的所有成本，包括業主行政租金、業主自付費用、承租人項目經理的費用(不超過承租人改善工程總成本的3%)和變更成本。(統稱為“TI成本”)。除非緊隨其後的句子另有規定，否則TI基金不得用於購買任何傢俱、個人財產或其他非建築系統材料或設備，包括但不限於承租人的語音或數據電纜、非管道生物安全櫃和其他未納入承租人改善工程的科學設備(統稱為“承租人的現場設備和佈線”)。儘管本合同有任何相反規定，承租人仍可將額外的承租人改善津貼用於房東合理批准的承租人FF&E和佈線費用。任何此類租户使用額外租户改善津貼購買的全部或部分FF&E和佈線，應在租期屆滿或較早終止時成為業主財產並留在物業內。

(d)

超額的TI成本。除TI津貼外，房東沒有義務承擔任何租户改善費用的任何部分。如在任何時間及不時，核準預算項下的剩餘税務費用超過未用的税務津貼(“超額税務費用”)，則税務津貼的每月支出應按“按比例”按其餘税務津貼與核準預算項下尚未支付的税務費用的比例支付，而承租人應支付該等每月支取款項的餘額。就任何與該等金額有關的訴訟而言，租客須支付的該等金額將被視為租約下的租金。TI津貼和超出的TI成本在本文中被稱為“TI基金”。儘管本第5(D)節有任何相反規定，承租人應完全和獨自承擔超出承租人改善津貼和額外承租人改善津貼的TI費用和微小變動的費用。

(a)

租户的訪問權限。房東在此同意允許租客在開工日期前30天(和/或房東與租客合理商定的30天前的其他時間)和第二期開工日期前30天(和/或房東和租客合理商定的30天之前的其他時間)進入第一階段房屋，進行房東工作以外的任何工作(“租客工作”)，並承擔全部風險和費用。只要承租人的工作與TI建築師和總承包商協調，並符合租約和業主可能施加的所有其他合理限制和條件，以及(Ii)在業主在一期或二期物業(視情況而定)完成工作之前，檢查和觀察正在進行的工程；所有此類通道應在正常營業時間內或房東合理指定的其他時間內進入。儘管有上述規定，承租人無權進入物業或項目，除非及直至承租人向業主提交令業主合理滿意的證據，證明業主就開工前通道所合理要求的任何保險(包括但不限於業主根據租約可能要求的任何保險)是完全有效的。承租人的任何進入都應遵守業主承包商和業主的所有既定安全做法，直到業主完成工作並由承租人接受為止。

(c)

不接受辦公場所。在業主同意下，承租人可以在業主的工作基本完成之前進入本項目進行承租人的工作，這一事實不應被視為承租人接受對房屋的佔有，但在這種情況下，承租人應與業主合理接受的律師進行辯護，賠償並使業主不會因承租人或任何承租方的行為或不作為而造成或損害承租人財產、已完成工程、固定裝置、設備、材料或商品的任何損失或損害，並免除任何人死亡或受傷的責任。

為免生疑問，現將本附表1所提及或指明的所有瓦數、壓力、體積及其他容量包括在內，只為指明設計適用系統時所考慮的容量。

Are-MA Region No 94，LLC(一家特拉華州有限責任公司(“房東”))和omega Treateutics，Inc.(一家特拉華州一家公司(“租户”))之間的_，_使用但未在此定義的任何初始大寫術語應具有本租賃中賦予它們的含義。

就本租約的所有目的而言，業主和租客確認並同意，開始日期為_。如果租賃條款與本確認生效日期的條款有衝突，則本確認生效日期在任何情況下均以本確認生效日期為準。

房東和租客雙方簽署了生效日期確認書，特此為證，生效日期為以上第一個寫明的日期。

[]茲證明以上簽名、姓名和頭銜均為本人簽名、姓名和頭銜。

任何類型的休閒車在項目內或附近都是明確禁止停放的。除營運車輛通宵停放外，任何時間均不得在停車區內存放任何類型的車輛。車輛失靈的，應當在48小時內移走。任何停泊的車輛上或其周圍不得有“供出售”或其他廣告標誌。所有車輛應按照所有標誌和其他標記停放在指定的停車區內。所有停車位均為露天停車位，除租約另有規定外，不得預留停車位、車位編號或個別車位的字母。

20.

承租人應促使承租人僱用的任何供應商和其他服務提供者在房屋或項目中提供服務，以維持法律要求的有效工人賠償保險和商業一般責任保險，承保金額為房東合理接受。承租人應促使此類供應商和服務提供商將房東和Alexandria Real Estate Equities，Inc.指定為此類保單下的額外承保人，並應在向項目承租人提供任何服務之前，向房東提供證明所需保險範圍的保險證書(並顯示房東和Alexandria Real Estate Equities，Inc.為此類保單下的額外承保人)。

21.

承租人或任何承租人均無權拍攝、錄像帶、膠片、數字記錄或以任何其他方式記錄、傳輸和/或傳播能夠識別項目或項目名稱、或識別業主或任何其他租户或業主的任何附屬公司或任何其他租户的全部或任何部分或項目的任何圖像、圖片或視頻。上述規定並不是要禁止員工個人在建築物內或在項目中拍攝和傳播自己或其他人的照片，只要這些照片中不包括建築物或業主的任何專有信息、設備或改進。

25.

即使本合同有任何相反規定，如果房東在期限內的任何時間發現任何出現症狀的租户一方(隨後被診斷為傳染病)和/或被診斷為傳染病的租户一方可以進入項目的場所或任何部分(包括但不限於項目的便利設施)，承租人應負責房屋內合理需要的任何深度清潔，以及業主為執行項目公共區域的額外或深度清潔或採取業主認為合理必要或謹慎的其他措施而產生的任何合理費用，這些措施旨在限制由於承租方出現在項目中而導致的傳染病的傳播。

根據該租約，承租人租用馬薩諸塞州劍橋市查理斯公園一號樓的若干物業，面積約89,246平方英尺(以下簡稱“物業”)。

因此，現在，考慮到前述和本文所載的協議，並出於其他良好和有價值的代價，房東特此同意將被許可的房產許可給空間佔用者，並受承租人和空間佔用者在此同意的下列條款和條件的約束和條件：

業主既不批准也不反對許可證中包含的條款、條件和協議，所有這些條款、條件和協議在任何時候都應服從於：(A)租約中包含的所有契諾、協議、條款、條款和條件，(B)高級土地租約、按揭、信託契據或現在或以後對房產所屬房地產的任何其他質押或抵押，以及由此獲得的任何和所有墊款，以及所有更新、修改、合併、替換和擴展，以及(C)影響房產和所有法律的所有記錄事項，現在或以後影響該房產的條例和法規。

本同意書可籤立2份或2份以上副本，每份副本應視為正本，但所有副本一起構成一份相同的文書。副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf或符合美國聯邦2000年ESIGN法案的任何電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效的。就本租賃及與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，該等電子簽名與原始簽名具有同等的法律效力。房東和租客自上述第一年簽署本同意書之日起簽署本同意書，特此為證。

11.

承租人和空間佔用者目前(A)符合美國財政部外國資產管制辦公室(“OFAC”)的規定，以及與之相關的任何法規、行政命令或規定(統稱為“OFAC規則”)，(B)沒有列在特別指定國民和封鎖人員名單、外國逃避制裁者名單或部門制裁識別名單上，在許可證有效期內，他們必須遵守(並被要求在許可證有效期內始終保持)，均由OFAC保存和/或在OFAC或其他政府當局根據任何授權法規、行政命令或法規維護的任何其他類似名單上，並且(C)不是根據OFAC規則禁止美國人與其進行業務往來的個人或實體。

房東、租客和空間佔有者已於上述日期簽署了本同意書，特此為證。

[]茲證明以上簽名、姓名和頭銜均為本人簽名、姓名和頭銜。


繳交租金的地址：		業主通知地址：
在此之前提供給承租人		北歐幾裏德大道26號
生效日期		加利福尼亞州帕薩迪納，郵編：91101
		注意：公司祕書

租户通知地址：
在生效日期之前：		生效日期後：
C/O旗艦先鋒		一張查爾斯公園的票
劍橋公園大道55號，800E套房		劍橋馬薩諸塞州02142
馬薩諸塞州劍橋02142		收信人：Barbara Chan
收信人：Barbara Chan


由以下人員提供：	/s/Mahesh Karande
ITS：	總裁兼首席執行官


由以下人員提供：	/s/艾莉森·格羅霍拉
打印名稱：	艾利森·格羅霍拉
標題：	高級副總裁-房地產法律事務