trc-20211231
0000096869錯誤2021財年
在確定與水資產活動相關的現金流入和流出的分類時，公司的做法得到了會計準則編纂第230-10-45-22號會計準則的支持，該準則規定“某些現金收入和支付具有多於一類現金流量…的方面。如果是這樣的話，適當的分類應取決於可能成為該項目主要現金流來源的活動。“此外，在2006年美國註冊會計師協會關於當前美國證券交易委員會和PCAOB發展的會議上，美國證券交易委員會(SEC)或美國證券交易委員會的工作人員討論了一個實體對與資產買賣相關的現金流出和流入的分類應該保持一致，並指出當現金流分類不清楚時，註冊人必須使用考慮到這些項目的活動性質和主要現金流來源的判斷和分析。

鑑於我們水務資產的性質和前述權威指引，本公司根據出售水務的時間估計購買的水務資產的適當分類。以前購買的被歸類為投資的水是
這筆現金流入在2021年以900萬美元的價格出售，在公司的投資活動中進行了適當的分類。330萬美元的利潤
與前期購買的水有關的費用正從當期的經營活動中適當扣除。本公司已經並將繼續將這一方法應用於符合這一事實模式的水資產交易。
2021年6月，公司以850萬美元的公允價值向TRC-MRC4有限責任公司貢獻了土地，TRC-MRC4 LLC是一家未合併的合資企業，成立的目的是開發、建設、租賃和管理公司在TRCC-East的物業上一座63萬平方英尺的工業建築(本文定義)。這塊土地的總價值為290萬美元。在根據會計準則編纂(ASC)主題606--與客户的合同收入和ASC主題323--投資--股權方法和合資企業，應用五步收入確認模式之後，該公司確認了280萬美元的利潤，並遞延了280萬美元的利潤。
2019年4月，公司以590萬美元的公允價值向TRC-MRC3，LLC貢獻了土地，TRC-MRC3，LLC是一家未合併的合資企業，成立的目的是開發、建設、租賃和管理公司位於TRCC-East的一座579,040平方英尺的工業建築。包括交易費用在內，這塊土地的總成交價為280萬美元。在根據會計準則編纂(ASC)主題606--與客户的合同收入和ASC主題323--投資--股權方法和合資企業，應用五步收入確認模式後，該公司確認了150萬美元的利潤和150萬美元的遞延收入。

2019年12月，公司向未合併的合資企業TA/Petro捐贈了一座新建的商業多租户大樓和基礎土地，公允價值總計280萬美元。建築和土地的總成本為200萬美元。在根據會計準則編纂(ASC)主題606--與客户的合同收入和ASC主題323--投資--股權方法和合資企業，應用五步收入確認模式後，該公司確認了30萬美元的利潤和50萬美元的遞延收入。

從歷史上看，與土地開發支出相關的現金流出是在投資活動中計入的。為保持一致性，公司將繼續將與土地開發相關的現金流出和現金流入歸類為投資活動。
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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K
(標記一)
☒根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條提交的年度報告
截至的財政年度12月31日, 2021
或
☐根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條提交的過渡報告
對於從到佣金文件編號的過渡期：1-07183
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g1.jpg
泰洪牧場公司
(註冊人的確切姓名載於其章程)
特拉華州                         77-0196136
(註冊成立或組織的州或其他司法管轄區。)(國際税務局僱主識別號碼)
P.O. Box 1000, Tejon牧場, 加利福尼亞93243
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
(661) 248-3000
(註冊人電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
每節課的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，面值0.50美元TRC紐約證券交易所
根據該法第12(G)條登記的證券：無
根據證券法第405條的規定，用複選標記標明註冊人是否為知名的經驗豐富的發行人。
是
☐
不是
☒
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13條或第15條(D)提交報告。
是
☐
不是
☒
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第13條或第15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。
是
☒
不是
☐
用複選標記表示註冊人是否已在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。
是
☒
不是
☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中的“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器
☐
加速文件管理器
☐
非加速文件服務器
☒
規模較小的報告公司
☒
新興成長型公司
☐
如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。¨
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒
用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。
是
☐
不是
☒
註冊人普通股的總市值，每股面值.50美元，由註冊人持有的人持有，而不是那些可能被視為註冊人的關聯公司的人持有的普通股的總市值，即每股面值.50美元，由可能被視為註冊人的關聯公司的人持有 June 30, 2021 was $400,690,171以截至當日收盤時紐約證券交易所最新公佈的銷售價格計算。
公司於2022年2月28日的普通股流通股數量為26,408,316.
以引用方式併入的文件
註冊人將在截至2021年12月31日的財政年度後120天內提交的2022年股東年會委託書中與本公司董事和高管有關的部分通過引用併入第三部分。


目錄
 
第一部分
3
第1項。
生意場
4
第1A項。
危險因素
27
1B項。
未解決的員工意見
34
第二項。
特性
34
第三項。
法律程序
37
第四項。
煤礦安全信息披露
37
第二部分
38
第五項。
註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場
38
第六項。
已保留
38
第7項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
38
第7A項。
關於市場風險的定量和定性披露
57
第八項。
財務報表和補充數據
59
第九項。
會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧
59
第9A項。
控制和程序
59
第9B項。
其他信息
59
項目9C。
關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
59
第三部分
59
第10項。
董事、行政人員和公司治理
59
第11項。
高管薪酬
59
第12項。
某些實益擁有人的擔保擁有權以及管理層和相關股東事宜
60
第13項。
某些關係和相關交易，以及董事獨立性
60
第14項。
首席會計師費用及服務
60
第四部分
61
第15項。
展品和財務報表明細表
61
第16項。
表格10-K摘要
61
簽名
65
項目15(A)(1)--財務報表
68
項目15(A)(2)--財務報表附表
68
2

第一部分
前瞻性陳述
本Form 10-K年度報告包含前瞻性表述，包括但不限於有關戰略聯盟、杏仁、開心果和葡萄產業、永久作物的未來種植、我們農作物和房地產業務的未來產量、價格和水資源供應、未來價格、石油和其他礦產的生產和需求、我們房地產的未來發展、我們的合資旅遊廣場和其他合資企業的未來收入和收入、公司因懸而未決的環境訴訟而可能遭受的損失、未來現金流為我們的運營提供資金的充足程度的表述。這些不確定性包括：為履行我們的用水和其他承諾而產生的風險；與投資和風險管理活動相關的市場價值風險；與庫存、應收賬款和我們自己的未償債務有關的風險；正在進行的談判；新冠肺炎對公司、其客户、供應商、全球經濟狀況以及其他未來事件和條件的影響的不確定性。在某些情況下，這些陳述可通過使用諸如“預期”、“相信”、“估計”、“期望”、“打算”、“計劃”、“項目”、“目標”、“可以”、“可能”、“可能”、“將”、“應該”、“將”、“可能”以及諸如“在過程中”、“旨在，此外，任何提及我們未來財務業績的預測、我們的預期增長、我們業務的趨勢以及對未來事件或環境的其他描述的陳述都是前瞻性陳述。我們告誡您不要過度依賴這些前瞻性陳述。這些前瞻性陳述不是對未來業績的保證，受假設的影響，涉及已知和未知的風險。, 可能導致公司的實際結果、業績或成就或行業結果與此類前瞻性陳述中暗示的任何未來結果、業績或成就大不相同的不確定因素和其他重要因素。這些風險、不確定性和重要因素包括但不限於，新冠肺炎的影響以及政府、企業和個人對此採取的行動，包括疫苗和相關任務的開發、分發、效力和接受程度、天氣、市場和經濟力量、土地開發活動融資的可用性，以及在獲得各種政府批准和土地開發活動權利方面的競爭和成功。不能保證未來的實際結果不會與我們的前瞻性陳述大不相同，這些前瞻性陳述有多種原因，包括上述原因和本報告第一部分第1A項“風險因素”。

在這份10-K表格年度報告中使用的“公司”、“Tejon”、“TRC”、“我們”、“我們”和“我們”是指Tejon Ranch Co.及其合併子公司。以下討論應與本年度報告10-K表其他部分的合併財務報表和附註一併閲讀。
3

項目1.業務
公司概述
我們是一家多元化的房地產開發和農業綜合企業，致力於負責任地利用我們的土地和資源來滿足加州人的住房、就業和生活方式需求，併為我們的股東創造價值。目前的業務包括土地規劃和權利、土地開發、商業土地銷售和租賃、礦產特許權使用費土地租賃、水資產管理和銷售、牧場租賃、農業和牧場經營。
這些活動通過我們的五個報告部門執行：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g2.jpg
我們的主要資產是大約27萬英畝的連續土地，大部分是未開發的土地，最南端的邊界位於洛杉磯市中心以北60英里處，最北端的邊界位於貝克斯菲爾德以東15英里處。我們通過確保我們土地的權利、促進基礎設施發展、戰略土地規劃、通過開發和/或銷售實現土地貨幣化以及保護土地來創造價值，以便最大限度地最大限度地利用我們的土地。我們參與了八家擁有、開發和/或經營房地產的合資企業。我們成立合資企業是為了促進我們部分土地的開發。
新冠肺炎
公司繼續將員工健康放在首位，並提供加利福尼亞州和職業安全與健康管理局規定的工作安全指南。公司制定了旨在滿足加利福尼亞州和聯邦政府規定的適用新冠肺炎安全要求的政策。公司的主要運營部門繼續照常運營，同時受到新冠肺炎外部因素的挑戰，包括就業短缺、通脹、政治不確定性和供應鏈限制等因素。這些力量將對公司未來的經營業績產生不利影響，並將繼續這樣做，直到未來的變種變得不那麼致命為止。


4

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g3.jpg
業務目標和戰略
我們的主要業務目標是通過陸上資產貨幣化實現長期股東價值最大化。我們戰略的一個關鍵要素是授權並開發大型混合用途總體規劃住宅和商業/工業房地產項目，以服務於南加州和中加州不斷增長的人口。我們的綜合用途總體規劃住宅開發項目已獲得批准，總共包括35278個住房單位和超過3500萬平方英尺的商業空間。我們已經獲得了Tejon牧場山村(MV)的權利，該項目的第一張最終地圖由401個住宅地塊和地塊組成，用於酒店、便利設施和公共用途，並於2021年獲得克恩縣的批准。2019年，克恩縣監事會一致重新批准了Tejon牧場的葡萄藤項目。位於Tejon牧場的Centyear於2018年獲得了福利批准，並於2019年獲得了洛杉磯縣監事會(Los Angeles County Board Of Supervisors)的立法批准。這些批准是在2021年5月提起訴訟的，該公司目前正在努力解決對該項目的反對意見。
我們目前在我們全面運營的商業/工業中心Tejon Ranch Commerce Center(TRCC)從事建築、商業銷售和租賃，同時也在創造價值。2021年1月，克恩縣監事會批准了兩份有條件使用許可證，授權在Tejon牧場商業中心內開發多户公寓，地塊面積27英畝，緊靠Tejon奧特萊斯的北面。這項授權允許公司在13棟公寓樓中開發最多495套多户住宅，以及在部分住宅樓的一樓開發約6500平方英尺的社區便利設施空間和最多8000平方英尺的社區零售服務。所有這些努力都得到了來自其他業務的不同收入來源的支持，這些業務包括：農業、礦產資源和我們的各種合資企業。
5

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g4.jpg

6

佔總收入的百分比1,2按細分市場劃分：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g5.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g6.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g7.jpg
1.房地產包括未合併的合資企業收益中的權益。
2.所列圖表僅包括分部收入，不包括其他收入組成部分。
7

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g8.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g9.jpg
注：我們的度假村住宅報告部門在本文報告的期間沒有報告收入。
8

下表顯示了過去三年我們每個連續部門的持續運營收入、部門利潤和可識別資產：

有關細分市場的財務信息
(金額以千美元計)
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
收入和其他收入
房地產-商業/工業$19,476 $9,536 $16,792 
礦產資源20,987 10,736 9,791 
農耕11,039 13,866 19,331 
牧場經營4,111 3,692 3,609 
細分市場收入55,613 37,830 49,523 
投資收益57 884 1,239 
收入和其他收入55,670 38,714 50,762 
未合併合營企業收益中的權益9,202 4,504 16,575 
總收入和其他收入(1)
$64,872 $43,218 $67,337 
分部利潤(虧損)和淨收入
房地產-商業/工業$7,523 $2,414 $3,831 
房地產-度假村/住宅(1,723)(1,612)(2,247)
礦產資源7,428 4,322 3,973 
農耕(3,077)(1,237)4,080 
牧場經營(568)(1,204)(1,707)
分部利潤 (2)
9,583 2,683 7,930 
房地產銷售收益— 1,331 — 
投資收益57 884 1,239 
其他收入(虧損)164 110 (1,824)
公司費用(9,843)(9,430)(9,361)
未合併合營企業收益中未計權益前的經營虧損(39)(4,422)(2,016)
未合併合營企業收益中的權益9,202 4,504 16,575 
所得税前收入9,163 82 14,559 
所得税費用3,821 829 3,980 
淨收益(虧損)5,342 (747)10,579 
可歸因於非控股權益的淨虧損(6)(7)(1)
普通股股東應佔淨收益(虧損)$5,348 $(740)$10,580 
按部門劃分的可識別資產 (3)
房地產-商業/工業$82,397 $73,317 $76,814 
房地產-度假村/住宅305,818 297,052 286,801 
礦產資源52,440 57,797 55,049 
農耕47,160 38,090 41,258 
牧場經營2,079 2,442 2,624 
公司56,142 67,651 76,876 
總資產$546,036 $536,349 $539,422 
(1)有關分部收入的更多詳情，請參閲第7項“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”。
(2)分部利潤是指收入減去營業費用，不包括投資收入和費用、公司費用、未合併合資企業收益中的股權和所得税。
(3)按分部劃分的總資產既包括與該等業務直接確認的資產，也包括共同使用資產的可分配份額。公司資產包括現金和現金等價物、可退還和遞延所得税、土地、建築物和裝修。
9

房地產開發概述
我們的房地產業務包括以下活動：房地產開發、商業用地銷售和租賃、土地規劃和權利以及保護。
5號州際公路是美國人流量最大的高速公路之一，每天有超過8.8萬輛車通過我們的土地，其中包括高速公路兩邊16英里的5號州際公路臨街路段和三個立交橋周圍的商業用地。房地產戰略規劃着眼於5號州際公路和駭維金屬加工138號走廊沿線的發展機遇，其中包括克恩縣的鐵路局、百年紀念、密蘇裏州科恩縣我們土地上的綜合用途總體規劃社區密歇根州、科恩縣的度假村和住宅社區，以及克恩縣我們土地上的綜合用途總體規劃社區Grapevine。TRCC包括5號州際公路東部和西部的開發項目，分別位於TRCC-East和TRCC-West。
下面的圖表是房地產開發過程的連續體，突出了加州房地產開發過程中每個項目的現狀和要達到的關鍵里程碑。在這個過程中，我們可能會遇到由我們無法控制的因素引起的延誤。這些因素包括訴訟和不斷變化的監管環境。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g10.jpg
10

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g11.jpg
運營細分市場
房地產-商業/工業
該公司的主要業務是房地產商業/工業部門，包括：規劃和批准持有的土地用於開發；基礎設施建設；預租建築的建造；待出租或出售的建築的建造；以及將土地出售給第三方進行自身發展。商業/工業部分還包括與通信租賃、發電廠租賃和景觀維護費相關的活動。
我們房地產商業/工業部分的核心是TRCC，這是洛杉磯盆地以北的5號州際公路上2000萬平方英尺的商業/工業開發項目。大洛杉磯工業市場是美國最大的工業市場，總面積達16.7億平方英尺。它的特點是要價最高，空置率最低，是全國所有市場中最高的。洛杉磯港和長灘港是主要的工業驅動力，佔進入美國的所有入境集裝箱的40%。
截至2021年12月31日，通過我們的合資夥伴關係，我們的工業產品組合包括170萬平方英尺的可租賃總面積(GLA)，我們的TRCC商業產品組合包括575,401平方英尺的GLA。截至2021年12月31日，我們的工業組合100%租賃，我們的商業組合88.5%租賃。我們幾乎所有的租户都遵守淨租賃協議。淨租賃通常要求租户負責最低月租金和財產費用，包括財產税、保險和維護。
TRCC已經開發了超過600萬平方英尺的工業、商業和零售空間，包括宜家、卡特彼勒、著名鞋業、歐萊雅、露營世界和美元通用的配送中心。TRCC位於5號州際公路的兩側，使分銷商可以立即進入西海岸主要的南北貨物運輸走廊。

11

TRCC擁有一個佔地約1,094英畝的對外貿易區(FTZ)，這使得自貿區內的用户能夠獲得與貨物進出貿易區的流暢流動相關的許多好處和成本降低。克恩縣監事會通過的經濟發展激勵政策(EDIP)進一步增強了TRCC作為商業/工業地點的吸引力。該計劃旨在通過採取積極措施吸引新企業並鼓勵現有企業的增長和彈性，來擴大和提高該縣的競爭力。EDIP提供激勵措施，如幫助獲得州税收優惠、建設配套基礎設施和勞動力發展。
最新發展動態
有關2021年發生的業務發展的討論，請參見“項目7-管理層的討論和分析
財務狀況和經營結果“在本報告的後面部分。下面總結了一些要點。
施工
在2021年第一季度，我們成立了TRC-MRC 4 LLC，這是我們與Majestic Realty Co.或總部位於洛杉磯的商業工業開發商Majestic的合資企業，致力於開發、建設、租賃和管理位於TRCC-East內的一座629,274平方英尺的工業建築。這座建築已經開工建設，預計將於2022年完工。由於最近投機性開發的成功以及工業和電子商務實施中心的持續增長，TRC-MRC4項目對於考慮南加州內陸帝國地區和洛杉磯聖克拉裏塔山谷地區的租户來説是一個有吸引力的選擇。
賣地
2021年第四季度，該公司以465.5萬美元的價格將17.1英畝土地出售給斯坎內爾地產(Scanell Properties)。斯坎內爾計劃在現場建造一個27萬平方英尺的製造綜合體。該地塊將由Plant Prefab租用，該公司是一家專門生產住房的預製件和模塊化建築公司。
從合資企業的角度來看，2021年第一季度，公司以8,464,000美元的公允價值向TRC-MRC 4 LLC貢獻了土地，實現了2,785,000美元的賣地利潤。此外，18-19號West LLC合資公司與第三方有購買選擇權，可以以15,213,000美元的價格購買L8和19號地塊。2021年11月，第三方行使土地選擇權，向合資企業購買土地。
投資
租賃
在我們的商業/工業領域，我們將土地出租給各種類型的租户。我們目前將土地出租給兩個汽車服務站，包括便利店、13家快餐店、一家汽車旅館、一家古董店和一家郵局。
此外，該公司還向帕斯托裏亞能源設施公司(Pastoria Energy Facility，L.L.C.，簡稱PEF)租賃了幾個微波中繼器位置、無線電和蜂窩發射機位置、光纜線路和32英畝土地，用於建設發電廠。

12

下表彙總了截至2021年12月31日我們合併實體的租賃到期信息。
租約期滿年份期滿租約的數目到期租約的RSF
年化基本租金1
年最低租金百分比
2022647,614$3916.21%
202354,640$3966.29%
2024——$——%
2025560,208$5628.93%
2026865,367$5037.99%
2027——$——%
20282
1—$150.24%
20293
11,394,000$3,93162.46%
20302
1—$220.35%
2031——$——%
203213,750$1332.11%
此後3189,457$3415.42%
1-年化基本租金的計算方法是，截至報告期，每份租約的月度基本租金(收付現制)乘以12。以千計的年化基本租金。
2-本租賃適用於未定義可出租平方英尺的通信租賃。
3-這一金額包括32英畝的PEF土地租賃。

在截至2021年12月31日的一年中，我們有一次租約續簽和一次租約到期，這一到期不到年化基本租金的5%。

根據新冠肺炎更新租金支付
根據新冠肺炎大流行期間與租户達成的延期協議，我們收到了所有延期租金付款。
合資企業
我們使用合資企業來推進我們在TRCC的發展項目。這使得我們可以將我們的資源與其他房地產公司結合起來，獲得更多的資金，分擔房地產開發的風險，分擔運營費用。更重要的是，它使我們能夠更好地管理我們的資本部署，並增加我們的租賃組合。
我們與TA/Petro的合資企業擁有並運營着兩個旅行和卡車停靠站設施、餐廳和五個獨立的加油站，在TRCC-West和TRCC-East內設有便利店。
我們與Majestic成立了五家合資企業，在TRCC內開發、租賃、管理和/或收購工業建築。這些合資企業目前經營着三座工業建築，佔地超過170萬平方英尺，還有一座63萬平方英尺的工業建築正在建設中。2022年第一季度，我們與Majestic敲定了第五家合資企業，開發、租賃和管理TRCC-East內的一個多户開發項目。這將是該公司的第一個住宅開發項目。
我們與洛克菲勒發展集團(RDG)有兩家合資企業。這兩家合資企業是：(1)18-19 West LLC和(2)經營Tejon門店的TRCC/Rock Outlet Center LLC。我們的18-19合資企業在2021年第四季度以1520萬美元的價格將土地出售給了第三方，預計這家合資企業將於2022年解散。
13

TRCC住宅
2021年，克恩縣監事會批准了兩份有條件使用許可證(CUP)，授權在TRCC內開發一套多户公寓。批准的CUP授權公司在13棟公寓樓中最多開發495套多户住宅，以及在部分住宅樓(統稱TRCC Residential)的一樓開發約6500平方英尺的社區便利設施空間和8000平方英尺的社區零售面積。TRCC Residential將位於Tejon奧特萊斯以北的一塊27英畝的土地上。TRCC Residential將是本公司，特別是TRCC的第一個住宅社區，為目前在TRCC各個配送中心、零售商和快餐店工作的數千名員工提供理想的住房選擇。
2022年2月16日，我們與Majestic成立了TRC-MRC Multi I，LLC，負責這個多户住宅社區的開發、租賃和管理。
TRCC權利
以下為公司截至2021年12月31日的商業、零售及工業地產發展摘要：
(千美元)
項目到目前為止的成本預計完工成本竣工時的總估計成本預計完工日期
Tejon牧場商業中心$91,710 $69,772 $161,482 待定
減去：TRPFFA的報銷1
77,003 49,615 126,618 待定
TRCC開發成本，淨額$14,707 $20,157 $34,864 
1Tejon牧場公共設施融資管理局(TRPFFA)是由克恩縣和Tejon-Castac水區(TCWD)組成的聯合權力機構，為公司的克恩縣開發項目內的公共基礎設施提供資金。TRPFFA將通過債券銷售向公司償還TRCC的合格基礎設施成本。
下表彙總了截至2021年12月31日TRCC的總授權：
(單位：平方英尺)工業商業零售
收到的授權總數19,300,941956,309
已使用的授權總數5,925,943637,695
可用的權利13,374,998318,614
14

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686922000005/trc-20211231_g12.jpg
15

商業/工業房地產開發市場綜述
目前位於TRCC內的物流運營商在服務整個加利福尼亞州和美國西部地區方面取得了成功，我們正在以他們的成功為基礎進行營銷努力。我們將繼續把我們TRCC的營銷戰略重點放在我們網站的顯著勞動力和後勤利益、克恩縣的親商方式以及我們開發項目中現有租户和業主的成功上。我們的戰略符合許多公司正在使用的物流模式，這種模式偏愛大型的集中式配送設施，這些設施的戰略位置是為了最大限度地平衡入站和出站效率，而不是幾個分散的較小的配送中心。位於TRCC內的運營商已經通過使用這一模式證明瞭成功。通過進入超過4000萬人口的市場提供次日遞送服務，他們還展示了電子商務履行方面的成功。
我們相信，我們有能力提供完全有資格的、隨時可以剷起的地塊來支撐任何規模的建築，這為我們提供了營銷優勢。我們的營銷目標是洛杉磯縣北部的聖克拉裏塔山谷(Santa Clarita Valley)和聖費爾南多山谷(San Fernando Valley)北部的工業用户，由於這些地區的新產品供應有限且房地產成本較高，對於他們來説，我們可能是一個有吸引力的地點。這些地理區域的租户通常是較小設施的用户，但往往希望擴大業務，在這些市場找不到較大規模的建築。我們還瞄準了內陸帝國的較大用户，他們希望搬遷以降低運營成本。

我們會繼續密切監察新建築的情況，特別是投機性建築與預租和按需要興建的比較。有限的供應和不斷增加的需求使工業地產行業處於有利地位，為其成功做好了準備。
進入下一年。
商業/工業房地產銷售市場競爭激烈，整個加州都在競爭。該行業競爭的主要因素是價格、勞動力的可獲得性、距離洛杉磯和長灘的港口設施以及客户基礎。與位於西內陸帝國的倉庫和配送中心相比，我們的發展戰略的一個潛在劣勢是我們與洛杉磯和長灘港口的距離。
我們最直接的地區競爭對手在內陸帝國，這是一個位於洛杉磯以東60英里的大型工業區，它繼續向東擴張，越過河濱和聖貝納迪諾，進入南加州的佩里斯、莫雷諾山谷和博蒙特地區。我們還面臨着洛杉磯北部的競爭，它由聖費爾南多山谷和聖克拉裏塔山谷以及我們以北的加利福尼亞州聖華金山谷地區組成。對大型配送設施的強勁需求，正在推動更東邊的開發，以尋找有資格的大型地塊。隨着內陸帝國的發展不斷向東移動，離港口越來越遠，我們與港口的距離變得不那麼不利了。
在截至2021年12月31日的季度裏，內陸帝國的空置率降至0.5%的歷史低點，導致租賃率同比增長44%，兩者都創下了新的紀錄。對內陸帝國物流空間的需求繼續強勁，年吸納量達到2910萬平方英尺。隨着內陸帝國租賃率的提高，由於我們的土地基礎較低，我們可能會體驗到更大的定價優勢。
在截至2021年12月31日的季度裏，包括聖費爾南多山谷和聖克拉裏塔山谷在內的洛杉磯北部工業市場的空置率降至0.6%的歷史低點。租金保持在歷史最高水平。平均要價租金較前季增長9.6%。
工業空置率預計將保持在較低水平，尋求更大空間的工業用户正進一步向北進入鄰近的克恩縣，特別是TRCC。隨着市場狀況繼續收緊，TRCC吸引了越來越多的關注。此外，由於我們有能力為內陸帝國和聖克拉裏塔山谷的用户提供具有競爭力的替代方案，TRCC能夠捕獲租户意識。

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房地產-度假村/住宅
我們的度假村/住宅部分的活動包括土地權利、土地規劃和施工前工程，以及土地管理和保護活動。在這一細分市場中，我們有三個主要的度假/居住社區：
•Tejon牧場的山村
•Tejon牧場的百年紀念
•Tejon牧場的葡萄藤
授權程序在土地開發所需的監管審批之前進行，通常需要幾年時間才能完成。我們在2008年與五個主要環保組織簽訂的保育協議，旨在儘量減少環保團體對這些項目的反對，並在獲得政府批准後，消除或減少訴訟所花費的時間。環境和其他特殊利益集團的訴訟一直是加州房地產開發項目延誤和成本增加的主要原因。關於與我們的發展有關的法律問題的討論，請參閲合併財務報表附註的附註14(承諾和或有事項)。
當我們踏上綜合用途的總體規劃社區時，我們明白，從動工到竣工，可能需要長達25年或更長的時間。加州房地產開發的授權流程複雜、漫長(跨越數年)且成本高昂，涉及眾多聯邦、州和縣監管部門的批准。我們無法確定我們的房地產發展項目的預計完工日期，因為完工時間在很大程度上取決於土地開發所需的監管審批。此外，作為房地產開發商，我們認識到對房地產行業有重大影響的微觀和宏觀經濟因素。作為開發商，在沒有願意或有能力的買家的情況下將產品推向市場將處於經濟劣勢。經濟的起起落落也影響到我們完工日期的時間。由於勞動力和原材料成本以及審批和其他活動的時間安排，這些項目的成本在整個生命週期內也將波動。估計竣工成本的不明朗因素，加上通脹的潛在影響，亦會隨工程項目同樣不明朗的竣工日期而波動。
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Tejon牧場的山村：
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MV計劃成為一個獨一無二的、低密度的度假村社區，它將為業主和客人提供各種各樣的娛樂機會、住宿和水療設施、果嶺、各種住房選擇，以及其他獨家服務和便利設施，旨在使MV成為南加州市場的首選度假村社區。MV佔地26417英畝，其中包括5082英畝的混合用途總體規劃社區，包括住房、住宿、零售和商業部分。MV擁有3450套住房、16萬平方英尺的商業開發、750把酒店鑰匙和21335英畝的開放空間。2017年，克恩縣批准了該項目的第一張暫定地塊地圖，其中包括752個住宅地塊。2021年12月，克恩縣批准了該項目的第一張最終地圖，該地圖由401個住宅地塊和地塊組成，用於酒店、便利設施和公共用途。
該項目的商業部分是16萬平方英尺的商業中心，我們稱之為農場村(如上圖所示)。農家村將作為MV居民和遊客的商業中心和社區聚集地，也是MV的門户。農莊將包括新鮮的烹飪產品、手工藝市場、精品住宿以及一系列的步道、花園和農業，這些將交織在一起，在滿足MV居民和遊客需求的同時，創造出最獨特、最放鬆和最有教益的體驗。2018年，我們獲得了克恩縣對佔地53180平方英尺的農場村一期項目的商業用地規劃批准。
未來幾年MV開發的時機將取決於經濟和住宅房地產市場的實力。我們目前正在為MV的發展探索融資機會。這樣的融資機會可以來自多種來源，如與財務夥伴的合資企業、債務融資或公司發行普通股。
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Tejon牧場的百年誕辰：
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百年發展項目是一個綜合用途的總體規劃社區發展項目，佔地12323英畝，位於洛杉磯縣境內。Centyear有資格購買19333套住房，其中包括近3500套保障性住房，以及1010萬平方英尺的商業開發項目。百年將包括商業區、學校、零售和娛樂中心、醫療設施以及其他商業辦公和輕工業企業，建成後將創造大量就業機會。該項目由百年創建者有限責任公司開發，這是一家合併的合資企業，截至2021年12月31日，我們擁有93.03%的所有權權益。百年紀念被設想為一個生態友好型社區，將實現就業和住房之間的平衡。
2018年，洛杉磯縣監事會採取行動，以4比1的投票結果批准了百年紀念的具體計劃和30年發展協議。2019年，洛杉磯縣監事會確認了他們對百年紀念項目的最終批准，氣候決議和CBD/加州原生植物協會(CNPS)分別向洛杉磯高等法院提起訴訟，反對百年紀念項目。2021年，法院發佈裁決，駁回了CBD/CNPS的授權令狀申請，批准了氣候決議提交的授權令狀申請。2021年11月30日，本公司與朗奇公司和百年公司簽訂了與氣候解決方案的和解協議。該公司目前正在努力解決CBD對該項目的反對意見，洛杉磯縣高級法院已將最終判決的輸入和適當補救措施的裁決暫定為2022年2月25日的聽證會日期。經雙方請求並經法院批准，原定於2022年2月25日開庭的日期已延長至2022年3月30日。見合併財務報表附註14(承擔額和或有事項)以作進一步討論。
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Tejon牧場的葡萄藤：
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Grapevine是一個綜合用途的總體規劃社區，佔地8010英畝，位於聖華金谷底的克恩縣，毗鄰TRCC。Grapevine擁有1.2萬套住房，510萬平方英尺的商業開發用地，以及超過3367英畝的開放空間和公園。4643英畝的土地將被指定為混合用途發展，包括住房、零售、商業和工業設施。見合併財務報表附註14(承擔額和或有事項)以作進一步討論。
緊鄰葡萄園東北方向的是葡萄園北部，這是一個7655英畝的開發區，目前正用於農業用途。在泰洪牧場保護和土地使用協議中被確定為開發區的葡萄園北部為未來的發展提供了一個重要的機會。北方葡萄園可能以類似於Tejon牧場的葡萄園的混合用途社區開發為特色，或者根據當時的市場條件進行適當的其他開發用途。
百年紀念和葡萄藤社區的最大競爭將來自聖克拉裏塔山谷、蘭開斯特、棕櫚谷和貝克斯菲爾德的開發。這些地區的發展項目將會提供與我們的發展項目相類似的房屋產品。該行業競爭的主要因素是產品細分、產品定價、提供的便利設施和地理位置。我們將嘗試通過獨特的環境、土地規劃和不同的產品供應來區分我們的開發項目。MV將普遍爭奪消費者可自由支配的美元，這些美元將分配給娛樂和住宅。
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以下為公司截至2021年12月31日的住宅地產發展摘要：
社區：山村葡萄藤百年誕辰度假村
位置：克恩縣克恩縣洛杉磯縣住宅
項目狀況1:
有權有權有權總計
授權面積(英畝)：26,4178,01012,32346,750
房屋單位：3,45012,00019,33334,783
商業發展(平方英尺)2:
160,0005,100,00010,100,00015,360,000
空地(英畝)：21,3353,3675,62430,326
迄今為止的成本3:
$150,668$37,922$112,063$300,653
(1)預計在動工後25年或更長時間內竣工。到目前為止，建設還沒有開始。
(2)MV還批准了多達750個住宿單位和35萬平方英尺的設施，以支持兩個18洞高爾夫球場。
(3)由於權利和繪圖程序的最終確定，以及開發項目的最終工程，以及選定的資本資金結構，目前很難準確預測項目總成本。以千元為單位的美元。
礦產資源
我們的礦產資源部門包括石油和天然氣特許權使用費、巖石和聚合特許權使用費、出租給加州國家水泥公司(National Cement Company of California，Inc.)或國家水泥公司(National)的水泥作業特許權使用費，以及水資產和水基礎設施的管理。我們繼續尋找機會，通過擴大租賃和鼓勵新的勘探來增加我們的礦產資源收入。我們對水資產的管理包括對近期最高和最佳用途的評估，其中包括臨時售水、內部用水以及儲存水以備將來在我們的發展項目中使用。與此同時，我們還在評估出現的購買更多水資產的機會，就像我們過去所做的那樣。
特許權使用費是根據合同規定的，以生產的百分比為基礎，以現金形式收取。我們的特許權使用費收入根據石油、天然氣、巖石和集料產品的市場價格變化、現有油井和採石場產量不可避免的下降以及影響在我們土地上運營的第三方石油和天然氣勘探和生產公司的其他因素(包括開發和生產成本)而波動。
我們不知道我們地產上石油和天然氣儲量的估計。我們沒有做出這樣的估計，我們的承租人也不會向我們提供有關可供我們使用的儲量的信息。
我們將部分土地出租給石油公司，用於石油和天然氣的勘探和生產。然而，我們不從事任何石油勘探或開採活動。截至2021年12月31日，承諾生產石油和天然氣租約的土地為10,332英畝，運營商在2021年期間生產和銷售了約75,006桶石油和64,000 MCF(每個MCF為1,000立方英尺)幹氣。根據過去三年的平均特許權使用費，我們在2021年、2020年和2019年的石油日產量份額分別為29桶、37桶和78桶。截至2021年12月31日，租賃土地上有310口活躍油井。2021年，我們租賃的特許權使用費平均約佔石油產量的14%。
每桶石油的價格比2020年12月31日的水平上漲了52%以上。我們最大的石油特許權使用費租户加州資源公司(CRC)於2020年擺脱破產，並在2021年恢復了13口油井的生產，預計在不久的將來會有更多油井恢復生產。我們預計將在2022年開始看到這些行動的影響。石油、天然氣價格的波動是為了應對供需的相對微小變化、市場不確定性以及各種我們無法控制的額外因素，例如：國內和全球供需、國內和全球庫存水平以及政治和經濟條件的變化，包括當前東歐衝突等國際爭端。
我們有大約2000英畝的土地出租給National，用於從租賃面積上發現的石灰石礦藏中生產波特蘭水泥。National在我們的地產上擁有並運營一家水泥製造廠，年水泥生產能力超過100萬噸。根據租約，我們收到的付款是根據水泥廠的出貨量計算的。2021年，由於地區建設增加導致產量增加，付款增加。這份租約的期限將於2026年到期，但National可以選擇將租期連續延長20年和19年。根據與水泥廠相關的環境法提起的訴訟正在進行中。該公司由現在和以前的租户賠償，目前，我們沒有與水泥廠問題相關的費用。進一步討論見項目3，“法律訴訟”。
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我們還向Granite Construction和Griffith Construction出租了521英畝土地，用於開採用於道路和橋樑建設的巖石和集料產品。根據這項安排，我們收取的專利權使用費收入是根據這些地點生產的產品數量計算的。
2022年的水銷售機會將取決於降雨和降雪量以及加利福尼亞州水工程(SWP)的撥款。截至2021年12月31日，2022年SWP分配為合同金額的15%。
2015年，我們與PEF簽訂了售水協議，PEF是我們目前的發電廠租賃人。到2030年7月，PEF每年可以從我們這裏購買最多3500英畝英尺的水，並有權延長期限。PEF沒有義務在任何一年向我們購買水，但需要向我們支付相當於最高年度付款30%的年度期權付款。根據協議，水價為每英畝英尺1188美元，在租賃協議期間每年增加3%。該公司出售這些水的承諾可以通過現有的水源來實現。
農業經營
在聖華金河谷，我們種植永久性作物，包括以下種植面積：釀酒葡萄--1036顆(835顆正在生產，201顆不在生產)；杏仁--2262顆(1377顆正在生產，885顆不在生產)；開心果--1053顆(全部在生產)。我們在羚羊谷626英畝的土地上管理着苜蓿和牧草的種植，我們定期租賃530英畝的土地用於種植蔬菜，但也可以用於發展杏仁等永久性作物。
杏仁、開心果和釀酒葡萄的銷售具有很強的季節性，我們的大部分銷售發生在第三和第四季度。堅果和葡萄作物的價格對每年世界作物的大小和對這些作物的需求特別敏感。美國杏仁行業預計2021年產量約為28億英鎊，而前一年為31億英鎊。2021年作物年的開心果預計約為12億磅，而前一年為11億磅。到目前為止，該公司2021年杏仁和釀酒葡萄作物的產量與上年相當，而開心果的產量有了大幅提高。中國和印度是杏仁和開心果的主要客户，來自這兩個國家的關税可能會降低美國產品的競爭力，並促使客户轉向另一個生產國。
儘管在新冠肺炎疫情期間實施的延長的聯邦失業救濟金已經結束，但公司和整個行業在吸引和留住農場工人方面仍面臨挑戰。該公司預計，在可預見的未來，這一趨勢將持續下去，並計劃在必要時利用外部勞務承包商，這可能會導致整體勞動力成本增加。公司無法確定公司預計將經歷的這些勞動力短缺的持續時間。
從更廣泛的通脹角度來看，該公司正在並將繼續看到成本上升，最明顯的是種植農作物所需的除草劑和殺蟲劑等化學品。
由於該公司的大部分杏仁銷往印度和中國的客户，由於全球供應鏈網絡的中斷，我們的杏仁銷售繼續出現延誤。特別是，卡車司機需要短缺。
向洛杉磯和長灘港口運輸貨物，食品級集裝箱短缺繼續阻礙我們將杏仁運往海外的能力。業界預計，這一趨勢將持續到2022年。
我們葡萄的銷售通常發生在日曆年的第三季度和第四季度。我們開心果和杏仁作物的銷售通常也發生在日曆年的第三和第四季度，但可能會在每種作物收穫後一年或更長時間發生。2021年，我們將48%的葡萄作物賣給了一家酒莊，31%賣給了第二家酒莊，其餘的賣給了另外兩個客户。這些銷售合同的期限從一年到八年不等。2021年，我們的杏仁賣給了各種商業買家，最大的買家佔我們收成的32%。我們把開心果賣給了三個客户，其中最大的佔我們收成的73%。我們認為，由於這些商品的市場、我們可以獲得的大量買家，以及這些商品的價格不會根據買家的身份或合同的大小而變化，我們不會因為失去任何或所有這些買家而受到不利影響。
天氣條件會影響樹木和藤蔓的休眠小時數，這對樹木和藤蔓的生長是不可或缺的。我們要到2022年初夏才能知道當前天氣狀況對2022年產量的影響。
目前，國家水利部已經宣佈，2022年的預計供水量將為全額供水量的15%。這種分配可能會根據冬季風暴的數量而改變。目前僅分配15%的水源不足以讓我們種植莊稼，但我們額外的水資源，如地下水和地表水，以及我們所在水域的水資源，應該可以讓我們有足夠的水來滿足我們的農業需求。現在確定2022年供水的影響及其對2022年加州杏仁、開心果、
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還有釀酒葡萄。見第2項“財產”下關於水合同權利和供水長期前景的討論。另請參閲合併財務報表附註6.(長期水資產)，瞭解有關我們水資產的更多信息。
牧場運營
我們的牧場運營部門包括遊戲管理收入和輔助土地使用，如放牧、租賃和拍攝。在遊戲管理方面，我們經營着我們的高沙漠狩獵俱樂部，這是一家首屈一指的山地鳥類狩獵俱樂部。高沙漠狩獵俱樂部提供超過6400英畝的土地和35個狩獵場，每個狩獵場提供不同的地形和挑戰。狩獵季節從10月中旬持續到3月。我們還出售個人狩獵套餐和季節性狩獵會員卡。
大約256,000英畝土地用於兩個牧場租賃，佔到2021年12月31日牧場運營總收入的33%。
遊戲管理提供各種各樣的有嚮導的大型動物狩獵，包括獎盃落基山脈麋鹿，鹿，土耳其和野豬。我們為春季和秋季狩獵季節提供有導遊的狩獵和會員資格。截至2021年12月31日，遊戲管理佔牧場運營總收入的39%。
此外，牧場運營部門管理幷包括所有27萬英畝土地的維護、維護和安全費用。
一般環境法規
我們的運營受到聯邦、州和地方環境法律法規的約束，包括與水、空氣、固體廢物和危險物質相關的法律。儘管我們相信我們在實質上遵守了這些要求，但不能保證我們不會因我們的運營而招致成本、罰款和責任，包括與財產或自然資源損害索賠有關的費用、罰款和責任。相鄰土地所有者或其他第三方提出的索賠也可能產生環境責任。我們還期待氣候變化和温室氣體領域的立法和監管繼續發展。到目前為止，還不清楚任何這樣的事態發展將如何影響我們的業務。制定新的環境法律或法規，或修改現有法律或法規，或對這些法律或法規的解釋，可能需要在未來支出。從歷史上看，我們沒有實質性的環境責任。
環境可持續性
環境管理，或可持續發展，是Tejon Ranch Co.的核心價值觀之一，與質量和遠見卓識的創新並駕齊驅。這種對可持續性的承諾在整個公司及其運營中以多種方式體現出來。
氣候變化
該公司維持旨在減少碳足跡和主動封存或捕獲和儲存碳的政策。
•自2008年以來，該公司自願保護了24萬英畝被樹木和其他植被覆蓋的土地。杜德克環境服務公司(Dudek Environmental Service)最近為該公司進行的一項分析確定，這一種植面積有效地封存了330萬噸碳。這相當於250萬輛乘用車一年產生的碳排放量-佔加州2019年乘用車車隊的10%。
•在TRCC內部，太陽能的使用量很大。例如，2019年，該公司在Tejon的奧特萊斯安裝了太陽能覆蓋的停車結構。該建築佔地1.85英畝，預計將抵消該中心83%的共享空間電力需求，每年生產107.6萬千瓦時的清潔能源。此外，位於TRCC的宜家配送中心配備了1.8兆瓦的光伏太陽能電池板，覆蓋了37萬平方英尺的倉庫屋頂。該系統處理宜家配送中心的電力需求，並向電網提供電力。
•該公司已經與發電公司Calpine Energy簽訂了一份租約，以開發一個600英畝的工業規模的太陽能田。該太陽能電池板緊鄰Calpine的PEF，這是一家位於牧場聖華金河谷部分的天然氣和蒸汽發電廠，一旦完全投入使用，預計將產生約100兆瓦的電力。
•該公司總體規劃的混合用途住宅社區的設計具有就業住房平衡，將住房設在就業中心附近，減少通勤里程和排放。百年是一個淨零碳社區，通過結合現場和牧場內的碳減排措施，以及牧場外的碳減排，完全減少預計的碳排放。這些措施包括鼓勵和
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通過車輛購買獎勵和在社區居民區和商業區、TRCC以及南加州貧困社區安裝30,000個電動汽車充電器，促進零排放電動汽車的使用。在百年大會上，至少50%的能源供應將由現場可再生能源生產，社區的天然氣使用將僅限於必要的商業用途，從而大幅減少住宅和商業天然氣的排放。
•在葡萄莊園，和百年一樣，50%或更多的能源供應打算在現場由可再生能源生產，天然氣將不會安裝在家庭中，以進一步減少碳排放。
•山村的所有家庭都將在法規要求的地方安裝屋頂光伏太陽能電池板和電池儲能系統。

空氣質量
•本公司已與聖華金河谷空氣污染統一控制區(“SJVUAPCD”)簽訂合同，預先減少與本公司目前在TRCC-East的開發以及山村和葡萄藤未來的開發相關的空氣排放。截至2021年，SJVUAPCD已經完全抵消了TRCC-East目前的空氣排放，以及通過該項目的全面擴建預計將發生的未來排放。對於山村，該公司已資助更換過時的農業發動機，以減輕開發初期的排放。
•近20年前，該公司幫助建立並一直支持現在山谷清潔空氣(VCAN)，這是一家非營利性的501(C)(3)公共慈善機構，旨在推動可量化和自願的解決方案，解決加州聖華金山谷的空氣污染問題。聖華金山谷是美國空氣質量最差、貧困程度最高的地區之一。該公司繼續支持VCAN履行其使命，改善該地區弱勢社區的公共健康和生活質量。
◦VCAN的計劃向該地區的低收入居民提供850美元的霧霾修復代金券和9500美元的首付激勵，這樣他們就可以用二手插電式或混合動力汽車取代高污染的汽車。
◦在過去的五年裏，VCAN已經幫助超過3.5萬個家庭改善了他們的汽車排放，完成了2萬多次霧霾修復，並提供了2.6萬多張霧霾修復券。此外，VCAN的車輛更換計劃已經交付了2000多輛插電式電動汽車。根據維修前和維修後的排放捕獲讀數，VCAN的車輛維修和更換工作已經減少了692噸的氮氧化物(也稱為“NOx”)，減少了71噸一氧化碳，減少了90噸的氫碳排放。

節約用水
•在TRCC-EAST，所有用於灌溉的水都是來自水處理廠的再生水。Tejon奧特萊斯的景觀由耐旱的本土種植材料組成。
•該公司的每個總體規劃的混合用途住宅區都將採用最先進的節水措施、再生水灌溉、雨水收集和耐旱景觀設計。
•該公司的農業運營使用高效滴灌來灌溉其果園和葡萄園。
顧客
我們的PEF電廠租賃在2021年佔總收入的8%，2020年為12%，2019年為9%。在2021、2020和2019年，沒有其他客户佔我們收入的5%或更多。
組織
Tejon Ranch Co.是特拉華州的一家公司，成立於1987年，自1936年以來一直作為加州公司運營。
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人力資本
截至2021年12月31日，我們有90名全職員工。我們相信，我們的員工是我們最重要的資源之一，對我們的持續成功至關重要。我們非常重視吸引和留住有才華和經驗的人才來管理和支持我們的運營。為了吸引和留住頂尖人才，我們設計了薪酬和福利計劃，以提供平衡和有效的薪酬結構。我們的短期和長期激勵計劃與關鍵業務目標保持一致，旨在激勵強勁的業績。我們的員工有資格獲得醫療、牙科和視力保險、401(K)儲蓄/退休計劃、僱主提供的人壽保險和殘疾保險，以及一系列旨在滿足個人需求的自願福利。我們採取了一項適用於我們所有員工的遵守州和聯邦法規、規則和法規的報告政策。每季度記錄和核實每位員工的接收和審核。我們所有的員工都不受集體談判協議的保護。
報告
我們會透過我們的互聯網網站www.tejonranch.com、我們的Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告以及根據1934年“證券交易法”(經修訂)第13(A)節提交或將提交的這些報告的修訂版，在我們以電子方式將這些材料提交或提供給美國證券交易委員會後，在合理可行的範圍內儘快免費提供這些報告。我們還在我們的網站上提供我們的公司治理準則、董事會委員會章程(審計、薪酬、提名和公司治理以及房地產)，以及我們為董事、高級管理人員和員工制定的商業行為和道德準則。這些物品還可根據要求提供印刷版。我們打算在修訂或豁免後的四個工作日內，在網站上披露對我們的《董事、高級管理人員和員工的商業行為和道德準則》的任何修訂，或對授予高管和董事的此類規定的豁免。我們向美國證券交易委員會(簡稱美國證券交易委員會)提交的任何文件都可以在美國證券交易委員會的網站上免費查閲：http://www.sec.gov.
有關我們高管的信息
下表顯示了我們每位高管和截至2022年3月3日擔任的職位、任職時間和高管的年齡。
名字辦公室持有日期為年齡
格雷戈裏·S·比利董事總裁兼首席執行官201361
艾倫·E·利達執行副總裁兼首席運營官201964
休·麥克馬洪房地產執行副總裁201455
羅伯特·D·貝拉斯克斯高級副總裁兼首席財務官201955
馬克·W·哈代高級副總裁兼總法律顧問
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下面描述了目前和以前在我們公司的職位，以及業務經驗。
Bielli先生自2013年9月起受僱於本公司。Bielli先生加入公司擔任總裁兼首席運營官，並於2013年12月17日成為總裁兼首席執行官。在加入公司之前，Bielli先生是紐蘭社區公司西部地區的總裁，這是一家多元化的房地產公司，負責監督紐蘭公司在該地區房地產項目的所有運營方面的管理。2006年至2013年8月，比利在紐蘭社區工作。
Lyda先生自1990年以來一直受僱於我們，最初擔任財務和財務副總裁。他於1995年當選為助理國務卿，並於1999年當選為首席財務官。Lyda先生於2008年晉升為高級副總裁，並於2012年晉升為執行副總裁。Lyda的頭銜隨後在2013年改為執行副總裁兼首席財務官，以更準確地描述他辦公室的職責。2019年1月1日，他被任命為首席運營官，不再擔任公司首席財務官。
麥克馬洪先生於2001年11月加盟該公司，擔任財務分析部門的董事(Sequoia Capital)。2008年，麥克馬洪先生成為商業/工業發展副總裁，並於2014年12月晉升為商業/工業發展高級副總裁，並當選為公司高級管理人員。2015年，他被提升為執行副總裁。麥克馬洪先生的頭銜後來改為房地產執行副總裁。
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貝拉斯克斯先生於2014年加入公司，擔任財務副總裁。貝拉斯克斯的頭銜隨後在2015年更名為財務副總裁兼首席會計官，以更準確地描述他辦公室的職責。在加入公司之前，貝拉斯克斯先生曾在安永會計師事務所的審計和擔保業務部門擔任董事高管。貝拉斯克斯在1999年至2014年期間曾在安永會計師事務所(Ernst&Young)工作。貝拉斯克斯先生擁有加州州立大學洛杉磯分校的工商管理學士學位--選項：會計學。貝拉斯克斯先生是加利福尼亞州的註冊公共會計師。2018年1月1日，他晉升為高級副總裁、財務兼首席會計官。2019年1月1日，他被任命為首席財務官。
哈代先生是高級副總裁兼總法律顧問，於2021年5月加入公司。從2001年到2020年，Hardy先生先後擔任A.G.西班牙公司的助理總法律顧問和總法律顧問/助理祕書。他在公司法、房地產、土地使用和環境問題方面擁有豐富的經驗。在A.G.斯潘諾斯公司，Hardy先生為董事會、執行成員及其運營經理提供有關法律事務的行政領導和管理，這些公司包括全國性多户住宅住宅建築商、綜合用途總體規劃開發商、甲級寫字樓建築羣、葡萄園、果園、高爾夫球場和碼頭的所有者/運營者斯潘諾斯公司，以及洛杉磯充電寶國家橄欖球聯盟(Los Angeles Chargers National Football League)球隊，這些公司包括全國性多户住宅住宅建築商、多用途總體規劃開發商、甲級寫字樓、葡萄園、果園、高爾夫球場和碼頭的所有者/運營商，以及洛杉磯充電器國家橄欖球隊(Los Angeles Chargers National Football League)。從2020年6月到2021年5月，哈迪先生在Am Law 200律師事務所Buchalter的加利福尼亞州歐文辦事處擔任律師一職，主要從事商業房地產和建築法律業務。Hardy先生擁有加州大學戴維斯分校的學士學位，太平洋大學麥克喬治法學院的法學博士學位，以及華盛頓大學法學院的税務法學碩士學位。
第1A項。危險因素
下面描述的風險和不確定性並不是公司面臨的唯一風險和不確定性。如果發生以下任何風險，我們的業務、財務狀況、經營結果或未來前景都可能受到重大不利影響。我們的戰略側重於更積極地開發我們的土地，涉及重大風險，可能導致運營虧損。我們在公開申報文件中描述的風險並不是我們面臨的唯一風險。我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的其他風險和不確定因素也可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。除了新冠肺炎大流行對我們的業務和運營造成的全球中斷的影響(在本10-K表第7項以及下面的風險因素中討論)外，此次大流行和全球經濟氣候帶來的額外或不可預見的影響可能會引起或放大以下討論的許多風險。
戰略風險

戰略風險與公司未來的業務計劃和戰略有關，包括與我們經營所處的宏觀和微觀環境相關的風險，包括對我們產品和服務的需求、對我們房地產開發、技術和公共政策的投資成功。
在我們開展業務的市場以及我們未來住宅和商業產品的潛在購買者居住的市場上，經濟狀況的不利變化可能會減少對我們產品的需求，從而可能對我們的業務、運營結果和財務狀況產生不利影響。我們開展業務的市場和我們房地產產品的潛在購買者居住的市場的經濟狀況的不利變化已經並可能在未來對我們的業務產生負面影響。就業水平、就業增長、消費者信心、利率和人口增長的不利變化，或者待售或租賃的產品供應過剩，可能會減少需求，壓低價格，並導致買家取消購買協議。反過來，這可能會對我們的運營結果和財務狀況產生不利影響。
更高的利率和缺乏可用的融資可能會對房地產業產生重大影響。.較高的利率通常會使購房者更難獲得融資資格，從而影響房地產行業，這可能導致對住宅、商業或工業用地的需求減少。需求的任何減少都會對我們計劃中的發展產生負面影響。缺乏可用於購買房地產的信貸也可能對需求產生負面影響。預計經濟或消費者信心的任何下滑都會導致住房需求減少和工業發展放緩，這將對我們正在發展的土地需求造成負面影響。
我們受到各種土地使用法規的約束，我們的開發需要政府的批准和許可，這些都可能被拒絕。.在規劃和開發我們的土地時，我們要遵守有關分區、基礎設施設計、土地分割和建設的各種地方、州和聯邦法規、條例、規則和條例。我們所有的新發展項目都需要修訂現有的總圖則和分區規劃，因此我們的居留權申請可能會被拒絕。此外，最終獲得批准的分區可能包括密度條款，這些條款將限制在特定區域範圍內可以建造的房屋和其他建築的數量，這可能會對特定項目的財務回報產生不利影響。許多州、市、縣(包括鄰近的文圖拉縣)過去都批准了各種“慢增長”或“城市限制線”措施。如果這種情況發生在
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由於本公司的土地用途受司法管轄區管轄，我們未來的房地產開發活動可能會受到重大不利影響。
第三方訴訟可能會增加我們開發工作的時間和成本.為了最終發展我們的項目，我們必須遵循的土地使用審批程序變得越來越複雜。此外，規管審批程序的法規、規例和條例為第三者提供了挑戰擬議圖則和審批的機會。因此，第三方對已規劃的房地產開發項目提出挑戰的前景為房地產開發規劃和權利提供了額外的不確定性。以訴訟形式提出的第三方質疑可能導致發展權被剝奪，或者從本質上説，將對獲得必要批准所需的時間長度和成本產生不利影響。此外，任何訴訟所引致的不利決定，都會增加工程項目獲得最終批准的成本和時間，並可能對工程項目的設計、範圍、計劃和盈利能力造成不利影響。
我們受制於環境法規和環保團體的反對，這可能會造成延誤，增加我們的開發努力的成本，或者完全阻止這種開發。.適用於特定地點的環境法可能會因地點的位置和條件、地點現在和以前的用途以及濕地和瀕危物種等敏感元素的存在或不存在而有很大不同。聯邦和州環境法還管理我們項目的建設和運營，並要求遵守各種環境法規，包括分析我們項目的環境影響，評估我們減少項目的碳足跡和温室氣體排放。環境法律和條件可能會導致延誤，導致我們在遵守、緩解和處理土地使用申請方面產生額外成本，或者阻礙特定地區的開發。此外，在加利福尼亞州，第三方有能力提起訴訟，挑戰項目的批准，這是他們通常通過指控項目對環境影響的披露和緩解不足而採取的做法。某些反對開發的團體已經明確表示，他們打算強烈反對我們的項目，因此預計會有訴訟挑戰他們的批准。目前，百年紀念授權批准已通過針對該公司和洛杉磯縣的訴訟而遭到反對。在格拉佩文，反對者在公開評論中最常提到的問題包括聖華金河谷空氣盆地糟糕的空氣質量，項目對加州禿鷹和其他令人擔憂的物種的潛在影響，我們的土地作為野生動物活動走廊的潛力，我們的項目對洛杉磯縣交通和空氣質量的潛在影響，温室氣體的排放，水資源的可獲得性，以及對農村地區擬議中的發展計劃的批評，稱其“雜亂無章”。此外, 加州有一個具體的法律和監管計劃，旨在減少該州的温室氣體排放，制定聯邦立法以解決氣候變化問題的努力，可能需要在未來進一步減少我們項目的碳足跡。
在收到最終許可、訴訟完成和最終地圖之前，我們的房地產庫存將是有限的。.我們目前和計劃中的四個房地產項目，TRCC、百年、MV和葡萄，每個項目都需要獲得各種政府機構許可，克服訴訟，並從當地司法管轄區收到最終地圖。如果延遲落實這些項目，可能會導致與這些發展項目有關的額外成本，並可能失去向發展商和土地使用者出售地段的機會。
為了爭奪客户和居民，我們正在與其他幾個開發項目展開競爭。.在我們的房地產活動中，我們與北加州、中加州和南加州的其他工業用地直接爭奪客户。我們還在與其他使用5號州際公路和99號國道的駭維金屬加工交匯處爭奪商業租賃機會。一旦獲得所有必要的許可和批准，百年和葡萄藤最終將與該地區的其他住宅選擇展開競爭，例如聖克拉裏塔山谷、蘭開斯特、棕櫚谷和貝克斯菲爾德的開發項目。MV將普遍爭奪消費者將分配給娛樂和第二套住房的可自由支配的美元，因此其競爭將包括更大範圍和範圍的項目。激烈的競爭可能會降低我們的銷售額，損害我們的經營業績。
税收或政府收費的增加可能會增加我們的成本，而税法的不利變化可能會減少我們未來住宅社區對住房的需求。房地產税和其他地方政府收費的增加，如向開發商徵收的學校、空地和道路改善費用，可能會增加我們的成本，並對我們的運營產生不利影響。此外，對所得税法的任何修改都會減少或取消對房主的税收減免或激勵措施，比如限制房地產税或住房抵押貸款利息的扣除，這可能會使人們更難負擔得起住房，或者以其他方式減少對住房的需求，這反過來可能會減少未來的銷售。
我們的可開發土地全部集中在加利福尼亞州。.我們所有的可開發土地都在加州，我們的業務對加州的經濟狀況特別敏感。加州或我們所在地區的經濟氣候的任何不利變化，以及加州或我們土地所在縣的政治或監管氣候的任何不利變化，都可能對我們的房地產開發活動產生不利影響。最終，我們出售或出租地塊的能力可能會因為疲軟的經濟狀況或限制性的法規而下降。
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我們過去有過，將來可能會遇到其他風險，這些風險可能會影響我們開發土地的能力。.我們在過去和將來在發展我們的土地時，可能會遇到其他困難，包括：
•難以為未來的發展獲得足夠的水資源；
•自然風險，如地質和土壤問題、地震、火災、暴雨和洪水以及大風；
•合格的行業人才短缺；
•依賴當地承包商，而這些承包商可能資金不足；
•材料短缺；以及
•材料成本的增加。
如果房地產市場長期低迷，或按揭和商業地產融資業不穩定，都可能對我們的房地產業務產生不利影響。我們的住宅項目，百年、MV和葡萄，目前正處於訴訟階段、許可階段，或者完全有資格並等待開發開始。如果在這些項目進入開發和營銷階段時，房地產市場低迷或抵押貸款和商業地產融資業不穩定，我們的度假村/住宅業務可能會受到不利影響。由於喪失抵押品贖回權或預期房價通縮而導致的可用房屋供應過剩，也可能對我們在庫存可用時出售庫存的能力產生負面影響。如果潛在的工商業客户無法獲得足夠的資金來擴展業務，可能會導致我們的工業發展中的租約收入和土地銷售減少。
操作風險
操作風險是指影響我們業務運營的外部市場因素所產生的風險。它包括天氣和其他自然條件；監管要求；信息管理和數據保護與安全，包括網絡安全；供應鏈和業務中斷；以及其他風險，包括人力資源和聲譽。
我們所處的行業是週期性的，受到總體和地方經濟狀況變化的影響。.房地產開發行業是週期性的，受一般和地方經濟狀況變化的影響很大，包括：
•就業水平
•融資的可獲得性
•利率
•消費者信心
•對已開發產品的需求，無論是住宅還是工業
•類似產品的供應，無論是住宅還是工業
一個項目的開發過程開始了，財政和其他資源在房地產項目上市之前很久就投入了，這可能發生在房地產市場低迷的時候。在像我們這樣的農村地區，也有可能項目的市場不會像預期的那樣發展。
客户租户無力支付房租對我們的業務造成了不利影響。我們的商業收入主要來自租金支付和租賃下運營費用的報銷。如果我們的客户租户未能根據租約支付租金，我們的財務狀況和現金流可能會受到不利影響。
當租約到期時，我們無法以優惠條件續簽租約或重新租賃空間，這可能會嚴重影響我們的業務。我們的部分收入來自支付租金和償還租賃下的運營費用。如果客户租户經歷了業務低迷或其他類型的財務困境，它可能無法根據租約及時付款。此外，如果我們的客户租户提前終止租約或決定不續簽租約，我們可能無法重新租賃空間。即使客户租户決定續簽或租賃空間，續簽或新租賃的條款，包括任何租户改善、特許權和租賃佣金的成本，對我們來説也可能不如當前的租賃條款有利。因此，我們可能會從受影響的物業中產生比預期更少的現金流，這可能會對我們的業務產生負面影響。我們可能需要轉移其他物業產生的現金流，以支付我們的償債款項(如果有的話)，或支付與擁有受影響物業有關的其他費用。
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我們可能會遇到運營成本增加的情況，這可能會降低盈利能力，以至於我們無法將這些成本轉嫁給客户租户。我們酒店的運營費用會增加，包括保險、物業税、水電費、行政成本，以及與我們酒店的安全、美化、維修和維護相關的其他成本。我們不能確定我們的客户租户是否能夠承擔我們通過租約轉嫁的全部成本，如房地產税、保險、水電費、公用面積和其他費用，或者這些增加的成本不會導致他們或其他潛在客户租户到其他地方尋找空間。如果運營費用增加，我們經營的市場中其他可比空間的可用性可能會阻礙或限制我們提高租金的能力，如果運營費用增加而收入沒有相應增加，我們的盈利能力可能會下降。
我們不時會遇到勞動力和用品的短缺或成本增加，或其他我們無法控制的情況，導致我們的工業發展延遲或成本增加，這可能會對我們的經營業績產生不利影響。我們發展目前工業發展的能力在過去和將來可能會受到我們無法控制的情況的不利影響，這些情況包括：停工、勞資糾紛和合格行業人員短缺；與工會組織活動有關的法律修改；以及建築材料短缺、供應延誤或價格波動(包括通貨膨脹造成的影響)。上述任何一種情況，都可能導致本港工業發展範圍內的基建及樓宇發展工程延遲動工或竣工，或增加成本。如果發生上述任何一種情況，我們的經營業績可能會受到損害。
我們依賴關鍵人員，失去一名或多名關鍵人員可能會對我們的前景產生實質性的不利影響。.我們未來的成功在很大程度上有賴於我們高級管理層的努力。關鍵人員的流失可能會對我們的經營業績、財務狀況或我們進行土地開發的能力產生實質性的不利影響。我們的成功在一定程度上還取決於我們能否吸引和留住更多合格的管理人員。
石油和天然氣價格的波動可能會對我們的現金流和運營結果產生不利影響。我們的現金流和運營結果在一定程度上取決於石油和天然氣價格，這兩個價格波動很大。石油和天然氣價格也會影響我們從礦產租賃中獲得的金額。此外，石油和天然氣價格取決於我們無法控制的因素，如：國內外石油和天然氣供求的變化；天氣；其他產油國的政治狀況，包括這些地區可能發生叛亂或戰爭的可能性；外國出口產品的價格；國內和國際鑽井活動；替代燃料來源的價格和可獲得性；美元對其他主要貨幣的價值；商品市場交易的水平和影響；以及全球節能措施和政府監管的影響。石油和天然氣價格大幅或持續下跌可能會對我們的業務、流動性、財務狀況和運營結果產生負面影響。未來天然氣或原油價格的大幅或持續下跌可能會對我們未來的業務、流動性、財務狀況和運營結果產生不利影響。
我們的儲量和產量將從目前的水平下降。隨着儲量的開採，石油和天然氣資產的開採率通常會下降。產量或儲量的任何下降都可能對我們未來的現金流、流動性和經營業績產生重大不利影響。
供水和水的可獲得性仍然是加州內部的一個長期問題。水資源輸送的任何限制，我們移動水資源的能力的限制，以及在乾旱期間缺乏可用的可靠替代方案，都可能對果園和葡萄園造成永久性損害，並可能影響未來的發展機會。
我們未來與水資源相關的收入和盈利能力將主要取決於我們獲得和出售水資源資產的能力。鑑於我們的水資源目前是我們整體業務的一部分，我們的長期盈利能力將受到各種因素的影響，包括水資源收購的可獲得性和時機、與此類收購相關的監管批准和許可、運輸安排以及不斷變化的技術。我們還可能遇到無法預見的技術或其他困難，這可能會導致我們的水資源成本增加。此外，我們的盈利能力受到市場水價變化的重大影響。由於需求受到氣候、經濟、人口和技術因素以及住宅、商業、金融和工業房地產市場相對強勢的影響，未來的水銷售和價格可能會大幅波動。上述因素不在我們的控制範圍之內。
自然和人為災難、公共衞生危機、政治不穩定和其他潛在的災難性事件可能會對我們的業務和運營業績產生不利影響，並可能使我們的資產價值縮水。自然和人為災難、公共衞生危機、政治不穩定以及包括恐怖襲擊在內的其他潛在災難性事件，特別是那些可能導致全球經濟活動下降的事件，可能會對我們的業務、我們的運營業績以及我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。世界上任何地方發生的災難性事件都可能導致經濟活動下降，這可能會降低對我們房產的需求和價值。在某種程度上，
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災難性事件影響我們的客户租户，他們的業務同樣可能受到不利影響，包括他們繼續履行租賃義務的能力。全球經濟的中斷也會影響對我們產品的需求和價格，這可能會對我們未來的現金流和經營業績產生不利影響。
我們的運營結果已經並可能繼續受到持續的新冠肺炎大流行的不利影響。 2020年3月，世界衞生組織宣佈新冠肺炎疫情大流行，這是一種新型冠狀病毒株。這場疫情在全美和世界所有其他地區廣泛傳播，促使美國聯邦、州和地方政府當局宣佈進入緊急狀態，並制定預防措施，以控制和/或減輕對公共衞生的影響。這些預防措施包括隔離、就地避難令和大大限制許多個人日常活動的類似任務，以及要求關閉和(或)減少許多企業經營的命令，這些措施繼續對受影響地區的企業以及全球和更廣泛的美國金融市場造成重大幹擾。
在更廣泛的範圍內，我們也可能受到新冠肺炎疫情對美國和當地經濟造成的幹擾的實質性和不利影響，包括消費者信心下降、失業率水平、通脹和利率波動。長期衰退或經濟下滑的可能性可能導致需求和消費品減少；房地產投資的價值縮水，包括潛在的減值。
歸根結底，新冠肺炎大流行對我們的業務和運營結果產生的長期影響是高度不確定和無法預測的，將取決於未來的發展，包括疫苗在更廣泛的人羣中被廣泛接受和傳播；即使在疫苗廣泛並可獲得之後，現有的社會距離和就地安置訂單的持續時間和嚴重程度；某些領域的成本繼續上升，如一線員工薪酬，以及與新增加的健康篩查、體温檢查以及改進的清潔和衞生協議相關的增量成本，以保護我們的員工，我們預計這種情況可能會持續或增加這些問題包括：相關政府當局採取的進一步緩解戰略；適當的治療和普遍的新冠肺炎免疫力；對我們的供應鏈的影響；我們員工、服務提供商和貿易合作伙伴的健康；以及美國和全球市場的反應及其對消費者信心和支出的影響。然而，這樣的不利影響也可能包括：石油價格、商品價格和我們的商業中心高度依賴的交通流量的下降。
新冠肺炎大流行的這些影響和其他影響可能會加劇本年度報告中披露的許多其他風險因素(Form 10-K)。最終影響取決於當前新冠肺炎大流行的嚴重程度和持續時間，包括任何變種的任何捲土重來或蔓延，以及政府當局和其他第三方採取的應對行動，每一項行動都是不確定的，變化迅速，難以預測。這些中斷中的任何一個都可能對我們的業務和運營結果產生不利影響。
信息技術故障和數據安全漏洞可能會損害我們的業務。我們利用信息技術和其他計算機資源進行重要的運營和營銷活動，並保存我們的業務記錄。這些信息技術系統依賴於全球通信提供商、網絡瀏覽器、電話系統和互聯網基礎設施的其他方面，這些方面在過去經歷了安全漏洞、網絡攻擊、重大系統故障和停電。我們信息技術系統安全的重大網絡漏洞可能包括竊取客户、員工或公司數據。由於安全漏洞導致的機密信息泄露還可能導致受影響的個人或業務合作伙伴或監管機構對我們提起訴訟或其他訴訟，而此類訴訟的結果(可能包括處罰或罰款)可能會對我們的業務產生重大負面影響。我們還可能被要求承擔鉅額費用，以防止這些信息技術故障或安全漏洞在未來造成的損害。然而，我們不能保證未來不會發生安全漏洞、網絡攻擊、數據失竊或其他重大系統故障，此類事件可能會對我們的綜合運營結果或財務狀況產生重大不利影響。
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越來越多的網絡安全要求、漏洞、威脅以及更復雜、更有針對性的計算機犯罪可能會對我們的系統、網絡、產品、解決方案、服務和數據構成風險。不斷增加的全球網絡安全漏洞、威脅以及更復雜、更有針對性的網絡相關攻擊對我們的安全、我們的客户、合作伙伴、供應商和第三方服務提供商的產品、系統和網絡以及數據的機密性、可用性和完整性構成了風險。儘管我們試圖減輕這些風險，但我們仍然可能容易受到更多已知或未知威脅的影響。我們還可能訪問受隱私和安全法律、法規或客户強加控制的敏感、機密或個人數據或信息。我們保護敏感、機密或個人數據或信息的努力可能會使我們容易受到重大安全漏洞、盜竊、錯位或丟失的數據、編程錯誤、員工錯誤和/或瀆職行為的影響，這些可能會導致敏感、機密或個人數據或信息的泄露，不當使用我們的系統、軟件解決方案或網絡，未經授權訪問、使用、披露、修改或破壞信息，生產停機和運營中斷。此外，與網絡相關的攻擊可能導致其他負面後果，包括損害我們的聲譽或競爭力、補救或增加保護成本、訴訟或監管行動。此外，違反隱私或網絡安全法律(包括加州消費者隱私法)、法規或標準的行為越來越多地導致集體訴訟和其他類型的訴訟，這可能導致鉅額的金錢判決或和解。因此，任何此類安全漏洞都可能對我們造成實質性的不利影響。
通貨膨脹可能會對我們的運營產生重大不利影響。通貨膨脹會對我們的農業經營產生重大影響。農業經營最受不斷攀升的成本、不可預測的收入和非常高的灌溉用水成本的影響。與我們的農田相關的高額固定水費將繼續對收入產生不利影響。我們許多產品的價格取決於當時的市場狀況和商品價格。因此，我們很難準確預測收入，正如我們不能將普遍通脹造成的成本增加轉嫁給市場狀況和商品價格反映的程度。
通貨膨脹可能會增加材料和勞動力成本以及資本成本，從而對我們的房地產運營產生不利影響，這可能會影響運營利潤率。在通脹環境下，我們可能無法以與通脹上升同步的速度提高價格，這將進一步侵蝕營業利潤率。
政府的政策和法規，特別是那些影響農業部門和相關行業的政策和法規，可能會對我們的運營和盈利產生不利影響。農業商品生產和貿易流動受到政府政策法規的重大影響。影響農業的政府政策，如税收、貿易關税、關税、補貼、對商品和商品的進出口限制，可能會影響產業的盈利能力、某些作物的種植、作物生產的地點和規模，無論是未加工的還是加工的商品貿易，以及進出口的數量和類型。此外，國際貿易爭端可能會限制或擾亂國家或地區之間的貿易，從而對貿易流動產生不利影響。未來影響我們行業的政府政策、法規或行動可能會對我們產品的供應、需求和價格產生不利影響，限制我們的經營能力，並導致我們的財務業績受到影響。
我們與環境管理和可持續發展相關的努力、目標和披露使我們面臨可能對我們的聲譽和業績產生不利影響的風險。我們在氣候變化、空氣質量和水資源保護方面對可持續性的承諾反映了我們目前的計劃和願望，並不能保證我們能夠實現我們的目標。我們未能或被認為未能及時或根本無法實現這些目標和目標，可能會對我們的聲譽、股價、運營、財務業績和增長產生不利影響，並使我們面臨投資界和執法部門更嚴格的審查。
金融風險
財務風險涉及我們履行財務義務和減輕對廣泛市場風險的敞口的能力，包括利率和大宗商品價格的波動；信用風險；以及流動性風險，包括與我們的信用評級、我們的可獲得性和融資成本相關的風險。信用風險是指客户或交易對手未能履行其合同義務而造成財務損失的風險。我們在工業業務、投資和租賃活動以及衍生金融工具活動中都面臨信用風險。流動性風險是指當合同或或有財務義務(無論是在表內或表外)出現時，可能無法履行的潛在能力，並可能影響機構的財務狀況或整體安全和穩健。
信貸市場的緊縮或資本市場狀況的其他不利變化可能會限制我們獲得資本的能力，並增加我們的資本成本。在過去的經濟低迷時期，我們主要依靠正的運營現金流、現金和投資以及股票發行來滿足目前的營運資金需求、權益投資和我們開發項目的投資。經濟的任何放緩都可能對我們進入信貸市場的機會產生負面影響，並可能限制我們未來的流動性來源，並可能增加我們的資金成本。
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我們定期評估我們預計的資本需求，以資助我們業務的未來增長，償還我們的債務義務，並支持我們的其他一般公司和運營需求，我們還定期評估我們籌集額外資本的機會。在市場條件允許的情況下，我們可能會通過公開資本市場發行新的股本證券、成立新的合資企業或獲得額外的銀行融資，以滿足我們預計的資本需求或提供額外的流動資金。經濟或資本市場狀況的不利變化可能會對我們的業務、流動性和財務業績產生負面影響。
我們的商業模式非常依賴與戰略合作伙伴的交易。我們可能無法成功(1)吸引理想的戰略合作伙伴；(2)完成與戰略合作伙伴的協議；和/或(3)管理未來與戰略合作伙伴的關係，其中任何一項都可能對我們的業務產生不利影響。我們的發展和價值創造戰略的一個關鍵是利用合資企業和戰略關係。這些合資夥伴帶來發展經驗、行業專業知識、財務資源、融資能力、品牌認知度和信譽或其他有競爭力的資產。
任何合資企業的一個複雜因素是，戰略合作伙伴的經濟或商業利益或目標可能與我們的不一致，或者受到與我們業務相關的因素的影響。這些相互競爭的利益導致了成功管理戰略夥伴之間的關係和溝通以及監測夥伴關係計劃執行情況的艱鉅挑戰。如果戰略合作伙伴的市場聲譽或財務狀況惡化，我們還可能遭受不利的業務後果。如果我們不能成功執行與戰略合作伙伴的交易，我們的業務可能會受到不利影響。
不能遵守長期債務契約、限制或限制可能會對我們的財務狀況產生不利影響。我們能否履行償債和其他義務，以及我們信貸安排下的金融契約，在一定程度上將取決於我們未來的財務表現。我們未來的業績受到本報告中描述的風險和不確定性的影響。我們的收入和收益隨我們服務的市場的一般經濟活動水平以及與我們的農業和礦產資源活動相關的商品價格水平而變化。影響我們產生現金能力的因素也會影響我們通過增加債務、出售股權、對現有債務進行再融資或出售資產來為這些目的籌集額外資金的能力。
我們的信貸安排包含金融契約，要求每個季度末總負債與有形淨值之比不超過0.75比1，償債覆蓋率不低於1.25比1.00，以及最低流動資金水平為20,000,000美元，包括我們循環信貸安排中任何未使用的部分。如果不遵守這些要求，貸款銀行可能會終止我們的循環信貸安排下的資金可獲得性，和/或導致任何未償還借款在到期前到期和支付。
確定倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的方法的改變，或用替代參考利率取代LIBOR，可以
對與未償債務相關的利息支出產生不利影響。我們不時地利用利率對衝協議來管理我們對可變利率的部分敞口。從歷史上看，我們的利率對衝協議主要與基於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的浮動利率借款有關。

然而，2017年，金融市場行為監管局宣佈，將在2021年底之前逐步取消倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)作為基準，隨後將隔夜和1個月、3個月、6個月和12個月美元LIBOR的基準利率延長至2023年6月30日。這些決定將進行諮詢，正式停止任何LIBOR設置的公告將另行發佈。

在2023年6月30日libor停止之時或之前，我們可能需要修改我們與貸款人之間的信貸安排。
根據確定為利率決定因素的替代利率(如果有的話)。向另一種利率過渡，將需要仔細和深思熟慮地考慮和實施，以免破壞金融市場的穩定。不能保證從LIBOR轉換到另一種利率不會導致金融市場混亂、基準利率大幅上升或借款人的借款成本，這些都可能對我們的業務、運營業績、財務狀況和股價產生不利影響。如果我們無法在倫敦銀行同業拆借利率終止之前將合同轉換為另一種可變利率，我們可能無法利用我們的信貸安排。

向SOFR的過渡可能會帶來挑戰，包括但不限於SOFR衍生品市場的流動性不足，這可能使金融機構難以提供基於SOFR的債務產品、將LIBOR轉換為SOFR所需利差調整的確定(以及不同期限期限結構的相關確定)、SOFR的波動性比LIBOR更大，以及此類過渡可能需要與交易對手進行實質性談判。儘管SOFR的每日定價重置被注意到比LIBOR的波動性更大，特別是在月底，但沒有足夠的證據證明SOFR的波動性與LIBOR的波動性相比。SOFR作為倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的替代工具是否獲得市場認可仍是個問題。因此，倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)和潛在替代品的未來目前仍不確定。
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市場風險
市場風險與市場的運行有關。影響市場功能的因素很多：投資者的預期、其他市場的衝擊，以及任何限制市場有效運作的因素。市場風險會影響我們普通股的價格。
我們的普通股只有一個有限的市場，這可能會導致價格波動.我們普通股有限的交易市場可能會導致我們普通股市值的波動被誇大，導致價格波動超過更活躍的普通股交易市場的波動。
我們普通股的集中所有權帶來了我們股價突然變化的風險.截至2022年3月3日，我們的執行管理團隊的董事和成員實益擁有或控制了大約21.9%的普通股。由於我們普通股的集中所有權，購買我們普通股的投資者可能會面臨一定的風險。我們的任何大股東出售該股東所持股份的很大一部分都可能對我們普通股的市場價格產生重大不利影響。此外，登記和出售我們普通股的任何數量的額外股票將立即增加我們普通股的公眾流通股，任何這種增加都可能導致我們普通股的市場價格下降或大幅波動。
1B項。未解決的員工意見
沒有。
項目2.屬性
土地
我們大約27萬英畝的土地包括聖華金河谷的部分地區、特哈查皮山脈的部分地區和羚羊山谷西端的部分地區。我們的五個報告部門中的每一個都使用了這塊土地的不同部分。許多重要的交通和公用事業設施橫跨我們的土地，包括5號州際公路、58號、138號和223號加州高速公路、加州渡槽(從北加州引水)，以及各種電力、石油、天然氣和通信系統的傳輸線。我們的公司辦公室位於我們的物業內。
我們大約有247,000英畝的土地位於加利福尼亞州克恩縣。克恩縣的總體規劃，或稱“總體規劃”，考慮了繼續進行商業、資源利用、農業、牧業和其他農業用途，以及某些新的開發和用途，包括住宅和娛樂設施。總綱圖旨在為土地用途和發展提供指引，但會因應不斷轉變的情況和需要而作出修訂。我們在克恩縣有三個主要的總體規劃房地產項目：MV、TRCC和Grapevine。
我們其餘的土地，大約23,000英畝，在洛杉磯縣。從5號州際公路可以通過駭維金屬加工138到達該地區。洛杉磯縣已經通過了總體規劃政策，考慮這塊土地部分地區未來的住宅開發，但要進一步評估環境和基礎設施的限制。2019年，洛杉磯縣監事會確認了他們對百年紀念的最終批准，現在19333套住宅單元完全有資格。見項目1，“商務-房地產開發概覽”。
我們的部分土地由山區組成，其中大部分目前沒有鋪設的道路，也沒有公用設施或供水線路。我們在2008年6月與五個主要環保組織簽訂了保護協議，其中大部分都包含在保護協議中。當我們在開發項目的整個生命週期內獲得權利批准時，我們將對這片土地上的14.5萬英畝土地實施保護地役權，這將阻止未來對這塊土地的開發。這片土地包括我們酒店的許多環境最敏感的區域，是許多植物和野生動物物種的家園，它們的環境將保持不受幹擾。
在我們目前未開發的土地上進行任何重大發展，都將涉及道路、公用事業和其他昂貴的基礎設施的建設，而且必須考慮到許多環境問題，包括瀕危物種、濕地問題和温室氣體排放。考慮到這些環境問題，可能會限制部分土地的開發，或者導致開發範圍的重大延誤或某些變化，以便獲得政府批准。
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水務運營
我們與Wheeler Ridge-Marcopa儲水區(WRMWSD)簽訂的現有長期供水合同規定，水利樞紐向我們在聖華金河谷的農業和市政/工業運營輸送水。這些合同的期限延長至2035年。根據合同，我們有權每年獲得5496英畝土地的水，或15547英畝英尺的水(取決於SWP分配)，這足以滿足我們目前的農業運營。假設在當前合同期結束時，所有的水合同都將延長，年用水量大致相同。
除了WRMWSD合同的用水權利外，我們還從SWP獲得了額外的用水權利，足以為克恩縣未來的大量住宅和/或商業開發提供服務。TCWD是為我們在該地區的土地和我們在TRCC出售的土地提供服務的當地水域，有5749英畝英尺的SWP權利(也稱為A表金額)，取決於SWP分配。此外，TCWD在克恩縣的水岸中儲存了56189英畝英尺的水。這兩項權利和銀行水都是TCWD與該公司之間的長期供水合同的標的，該合同將延長至2035年。TCWD是TRCC的供水供應商，也將是MV中任何重要的混合用途開發項目的主要供水供應商。TCWD也將是為葡萄藤提供服務的水域。
我們在克恩縣南部的土地上有一個150英畝的水岸，由9個池塘組成。水被泵入這些池塘，然後滲入地下含水層。自2006年以來，我們已經從羚羊谷-東科恩水利局(AVEK)儲存了50349英畝英尺的水，這些水是從加州的渡槽中抽出的，目前保留在這個水庫中。我們預計，如果有水可用，未來將向水庫增加更多的水。
隨着時間的推移，我們還購買了水，以備將來使用或出售。我們已在Tulare湖盆地儲水區和Dudley-Ridge水區內根據長期水資源合同獲得了水資源分配，根據水資源分配，每年總計3,444英畝-英尺的水資源分配。這些合同將持續到2035年。2013年11月6日，本公司完成了一項購水協議的收購，該協議將允許並要求本公司每年通過克恩縣水務局從Nickel Family，LLC或Nickel購買6693英畝英尺的水。
與Nickel的購水協議的初始期限將持續到2044年，其中包括公司將合同再延長35年的選擇權。這份合同允許我們每年買水。2021年，水的購買成本為每英畝英尺817美元。根據消費者物價指數和3%的較大值，採購成本將受到年度成本增長的影響，導致2022年的採購成本為每英畝英尺861美元。
購買的水最終將用於開發該公司的土地，用於商業/工業發展、住宅發展和農業。臨時使用可能包括每年將部分水出售給第三方用户，直到水完全用於公司內部使用為止。
在2021年期間，水資源分配是合同水平的5%，WRMWSD能夠從各種來源向我們供水，這些水源與我們的水源相結合，提供了足夠的水來滿足我們的農業和房地產需求。在某些年份，當地山區溪流也有足夠的徑流，使我們能夠從水庫中收集其中的一些水，並利用它來抵消一些南水北調的水。在供水充足的年份，WRMWSD和TCWD都能夠儲存(滲入地下含水層)一些多餘的水，以備將來使用。目前，Wheeler Ridge希望能夠利用其地下水井和水銀行資產，在SWP分配超過30%的任何一年內交付我們的全部合同用水權利。根據可用水的歷史記錄，我們不認為我們的供水存在重大問題。然而，如果任何一年的水資源分配低於我們應得收入的30%，或者如果短缺持續數年，那麼WRMWSD可能無法100%提供我們的應得收入，我們將不得不依靠我們自己的地下水源、山溪徑流、其他來源的調水以及水銀行資產來滿足我們的農業和發展活動的需求。由於抽水成本和/或輸送成本的原因，這些水源的水可能比水源水更貴。加州水資源部(DWR)已經做出了2022年15%的初步水資源分配。目前15%的水源分配不足以讓我們種植莊稼，但我們額外的水資源，如地下水和地表水，以及我們所在水域的水資源，應該可以讓我們有足夠的水來滿足明年的農業需求。
所有水源計劃供水合同都要求每年支付與水源計劃和每個水區的固定和可變成本相關的費用，無論是否用水或可用水。WRMWSD和TCWD合同還建立了對受益土地的留置權。
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我們的部分房產也有可用的地下水，我們相信這將足以供應5號州際公路走廊的商業開發，並支持目前的農業運營。羚羊谷盆地的地下水受到限制地下水開採的水盆地的裁決。

可持續地下水管理法(SGMA)是一個可持續的地下水框架，於2015年1月1日生效。對於該公司參與聖華金河谷的水區，已經制定了地下水可持續發展計劃，並提交給DWR進行審查。通過這些計劃，必須讓DWR滿意地證明，到2040年或2042年，盆地內的地下水得到可持續管理。為了實現可持續性，GSP可以對地下水的使用施加限制。該公司的克恩縣農地和開發用地位於克恩次盆地、白狼次盆地和卡斯塔克湖盆地。克恩子盆地被DWR指定為高度優先、嚴重透支的盆地，其GSP被DWR要求在2020年1月之前提交給DWR。水利部最近通知了克恩子盆地的地下水可持續發展機構，他們的GSP存在缺陷，必須在2022年7月之前解決，讓水利部滿意。白狼子流域被DWR指定為中等優先、非嚴重透支的盆地，其GSP被要求在2022年1月之前提交給DWR。白狼GSA的董事會最近通過了白狼次流域的普惠制，並將其提交給DWR進行審查。卡斯塔克盆地是一個優先級較低的盆地，因此目前預計SGMA下的地下水使用不會受到任何限制。不管SGMA可能對地下水使用造成的任何限制，本公司的土地狀況相對較好，因為如上所述，本公司有多種地表水供應和銀行水庫存。

在通過薩克拉門託三角洲的SWP水的流動過程中，存在着許多環境挑戰。Delta水泵的運行對加州供水系統至關重要，因為這些水泵是將水從北加州輸送到南加州的系統的一部分。美國魚類和野生動植物管理局(FWS)和國家海洋漁業局(NMFS)在2008年和2009年發佈的生物意見(BiOps)包含了對從三角洲抽水的限制，並在法庭上受到水務機構和環保組織的挑戰，這些挑戰大多未獲成功。從那時起，發生了一些影響或可能影響三角洲地區SWP供應的事態發展。
其中一個進展涉及DWR和墾務局(Bureau Of Reclamation)於1986年簽訂的協調運營協議(COA)。該局在三角洲地區運營水泵，向其中央山谷項目(CVP)供水。COA管理着三角洲地區同時進行的州和聯邦抽水作業。WR和該局在2018年底重新談判了COA，以使COA瞭解30年來發生的各種物理和法律變化。重新談判的COA通常會導致對SWP承包商的交付減少。
另一個是DWR計劃建造一個設施，以隧道系統的形式通過三角洲輸送水，該系統將在三角洲北端或附近分流水，並通過隧道將水輸送到地下，在三角洲南端或附近輸送。該項目最初設想為加州水務公司(California WaterFix)的雙隧道系統，但後來被取消，代之以擬議中的縮小規模的單隧道系統，即三角洲運輸項目(Delta Transportance Project，簡稱DCP)。截至2020年1月，DWR已經開始了DCP的環境審查程序，發佈了根據CEQA準備EIR的通知，DWR一直在與SWP承包商就修訂SWP長期供水合同的條款進行原則上的協議談判，如果獲得批准，將把DCP添加到SWP中。DCP的目的是增加可通過三角洲輸送的水量，特別是在多雨的年份。
另一個是重新啟動中央河谷工程與國家水利工程長期協調運行的磋商。這是DWR和該局在2016年共同要求的一個過程，這導致了新的聯邦FWS和NMFS BiOps根據聯邦瀕危物種法案(ESA)。新的BiOps旨在基於最新的最佳現有科學，提高可用於從三角洲抽出的水的可靠性。加利福尼亞州和各種非政府組織對新的BiOps提出了法律挑戰。此外，政府推遲了它們的實施，並重新啟動了進一步的諮詢。三角洲的臨時運營計劃已經出臺，該計劃將在沒有最終BiOps的情況下管理達美的運營，但該計劃也在法庭上受到挑戰。
其他活動
TRPFFA是由克恩縣和TCWD組成的聯合權力機構，為公司的克恩縣開發項目內的公共基礎設施提供資金。TRPFFA創建了兩個社區設施區(CFD)，即西部CFD和東部CFD。西部CFD已經對該公司420英畝的土地設定了留置權，以確保支付與TRPFFA為TRCC-West出售的2862萬美元債券債務相關的特別税。東CFD已經對該公司1931英畝的土地設定了留置權，以確保支付與TRPFFA為TRCC-East出售的7596.5萬美元債券相關的特別税。在TRCC-West，West CFD沒有批准發行的額外債券債務。在TRCC-EAST，EAST CFD有44,035,000美元的額外
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TRPFFA授權的債券債務。出售這些債券的收益將用於償還該公司與TRCC-EAST相關的公共基礎設施費用。
2021年和2020年，我們分別繳納了286萬美元和255萬美元的與差價合約相關的特別税。隨着TRCC的繼續發展，土地的新業主和新租約租户將通過三重淨租約，承擔越來越多的評估特別税。預計2022年我們將有2,473,000美元的特別納税，但根據每個CFD內部未償還的債券數量以及其他業主和租户繳納的税款，這種情況未來可能會發生變化。每個出售或租賃的物業的評估目前無法確定，因為它是基於出售時的當前税率和物業的評估價值，或基於其租賃給第三方時的評估價值。因此，本公司不需要在2021年12月31日確認義務。
項目3.法律訴訟

本公司涉及與其正常業務過程中的運營有關的各種法律事務。預計所有這些事項，無論是單獨的還是總體的，都不會對本公司產生實質性的不利影響。
關於法律訴訟的討論，見合併財務報表附註14(承付款和或有事項)。
項目4.礦山安全披露
不適用。
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第二部分
項目5.註冊人的市場’的普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券
我們的普通股在紐約證券交易所的交易代碼是TRC。
截至2022年2月28日，我們普通股的註冊所有者有281人。
2021年或2020年沒有發放現金股利，目前也無意在未來發放現金股利。
有關根據S-K條例第201(D)項規定的股權補償計劃的信息，請參閲下面表格10-K第11項“高管補償”和第12項“某些實益所有者的擔保所有權和管理層及相關股東事項”。
年度股東業績圖表將在我們給股東的年度報告中單獨提供。
項目6.保留
項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

見第一部分，“前瞻性陳述”。 對於我們關於前瞻性信息的警示聲明。

本討論和分析以本表格10-K第15(A)1項所列合併財務報表及其附註(從F-1頁開始)為依據，應與之一併閲讀，並由其全文加以限定。本聲明還應與本表格10-K第1部分中“前瞻性陳述”項下的披露一併閲讀。當本報告使用“我們”、“Tejon”、“TRC”和“公司”等詞語時，除非上下文另有規定，否則它們指的是Tejon Ranch Co.及其子公司。這裏提到的會計年度是指我們截至12月31日或截至12月31日的會計年度。
概述
我們的業務
我們是一家多元化的房地產開發和農業綜合企業，致力於負責任地利用我們的土地和資源來滿足加州人的住房、就業和生活方式需求，併為我們的股東創造價值。為配合這些目標，我們一直投資於土地規劃和新工業及住宅用地發展的權益分配活動，以及在本港積極發展的工業範圍內改善基礎設施。我們的主要資產是大約27萬英畝的連續土地，大部分是未開發的土地，最南端的邊界位於洛杉磯以北60英里處，最北端的邊界位於貝克斯菲爾德以東15英里處。
我們的商業模式旨在通過執行商業/工業發展、度假村/住宅用地的權利和開發以及最大限度地增加運營資產的收益來創造價值，同時保護我們的大部分土地用於保育目的。我們在該國最大的人口中心之一附近開展業務，預計該中心在未來將繼續增長。
我們目前在五個報告部門運營：商業/工業房地產開發；度假村/住宅房地產開發；礦產資源；農業；以及牧場運營。
我們的商業/工業房地產部門從房地產租賃、土地和建築銷售中獲得收入。主要的商業/工業發展是TRCC。度假村/住宅房地產開發部門積極參與內部和通過合資企業的土地權利和開發過程。在我們的度假村/住宅區，三個活躍的綜合用途總體規劃開發項目分別是MV、百年紀念和葡萄藤。我們的礦產資源部門的收入來自石油和天然氣特許權使用費租賃、巖石和集料開採租賃、與National Cement的租賃以及水的銷售。農業部門通過銷售釀酒葡萄、杏仁和開心果獲得收入。最後，牧場運營部分包括遊戲管理收入和輔助土地使用，如放牧租賃和拍攝。
財務亮點
2021年，普通股股東的淨收入為534.8萬美元，而2020年普通股股東的淨虧損為74萬美元。在比較期間，商業/工業部門利潤和我們在未合併合資企業收益中的權益份額分別增加了5109,000美元和4,698,000美元。增加
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商業/工業部門的利潤可歸因於兩塊地塊的銷售，總面積為55.96英畝，總計1003.5萬美元。股本收益的增加主要歸因於我們在我們與洛克菲勒的合資企業持有的第18和19號地塊的銷售中所佔的份額。此外，礦產資源部門的利潤增加了3,106,000美元，這是由於2021年冬季條件乾燥和SWP分配較低而導致全年水銷售增加的結果。上述增長被農業部門利潤下降1,840,000美元部分抵消。這一下降主要是由於供應鏈中斷導致杏仁收入下降，以及與上一年相比，開心果收入因保險收入減少而減少。
2020年，普通股股東的淨虧損為740,000美元，而2019年普通股股東的淨收益為10,580,000美元。我們的商業/工業部門極大地影響了我們2020年的運營業績。同期，我們商業合資企業的商業/工業部門收入和業績分別下降了7256,000美元和12,071,000美元。這一下降主要歸因於2019年，本公司向其合資企業做出的幾項重大房地產資產貢獻和銷售(如下所述)，這在2020年沒有發生。從合資經營的角度來看，在經歷了加州居家訂單和其他社交疏遠舉措的影響後，我們在TA/Petro運營業績中的份額下降了308.8萬美元。這些因素導致了較低的燃料量，從而導致了較低的燃料利潤率。此外，由於容量限制，TA/Petro在一年中的大部分時間裏都關閉了提供全方位服務的餐廳，這使得運營在經濟上是不可行的。我們的農業部門收入下降了546.5萬美元，原因是開心果獎金減少，開心果產量下降，杏仁價格下降。由於銷售成本減少了583.9萬美元，所得税減少了3151000美元，商業費用的減少部分抵消了收入的下降。此外，本公司受益於確認出售建築和土地收益1,331,000美元，同時在2019年主要與出售釀酒葡萄葡萄園相關的其他費用減少1,934,000美元。
2022年期間，我們將繼續投資於訴訟辯護、許可證和地圖，用於我們的總體規劃綜合用途開發，以及我們活躍的商業和工業發展中的總體項目基礎設施和垂直開發。為我們的土地爭取權利是一個漫長而艱鉅的過程，可能需要幾年時間，還涉及訴訟。在接下來的幾年中，我們的淨收入將根據商品價格、我們農業部門的產量、土地出售和租賃的時機以及我們的工業開發項目中的土地和/或工業空間的租賃，以及我們未合併的合資企業實現的收益中的股本等因素，每年都會出現波動。
本管理人員對財務狀況和運營結果的討論和分析提供了對我們運營結果的敍述性討論。它包含了每個業務部門的運營結果，然後是對我們財務狀況的討論。將業務分類信息與合併財務報表附註16(報告分類及相關信息)一起閲讀是很有用的。
關鍵會計估計
根據美國公認會計原則(GAAP)編制我們的合併財務報表，要求我們做出影響資產、負債、收入和費用的報告金額以及或有資產和負債的相關披露的估計和判斷。在以下情況下，我們認為會計估計是關鍵的：(1)會計估計要求我們對作出會計估計時高度不確定的事項作出假設，以及(2)估計可能在不同時期發生的變化，或使用我們在當期合理使用的不同估計，將對我們的財務狀況或經營業績產生重大影響：(1)會計估計要求我們對作出會計估計時高度不確定的事項作出假設，(2)估計可能在不同時期發生變化，或使用我們在當期合理使用的不同估計，將對我們的財務狀況或經營業績產生重大影響。我們會持續評估我們的預算，包括與收入確認、長期資產減值、成本資本化、與賣地和租約有關的成本分配，以及股票補償有關的預算。我們根據歷史經驗及各種其他被認為在當時情況下屬合理的假設作出估計，而這些假設的結果構成對資產及負債的賬面價值作出判斷的基礎，而該等資產及負債的賬面價值並非從其他來源輕易可見。在不同的假設或條件下，實際結果可能與這些估計不同。
管理層已與本公司董事會審計委員會討論制定和選擇這些關鍵會計估計，審計委員會已審閲上述披露。此外，我們的財務報表中還有其他項目需要估計，但不被認為是上面定義的關鍵項目。這些項目和其他項目中使用的估計值的變化可能會對我們的財務報表產生實質性影響。另請參閲合併財務報表附註的附註1(重要會計政策摘要)，其中討論了我們從可接受的備選方案中選擇的會計政策。
我們認為以下關鍵會計估計反映了我們在編制合併財務報表時使用的更重要的判斷和估計：
長期資產減值-我們會持續評估我們的物業、設備和開發項目的減值情況。我們的減值評估包括對每個房地產開發項目的初步評估，以確定
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是否存在可能表明房地產開發的賬面價值不再可收回的事件或情況變化。可能的減值跡象可能包括影響權利程序的事件或環境變化、政府監管、訴訟、對新房的地理需求以及與新房定價相關的市場狀況。當事件或環境變化表明我們的財務報表中包含的資產的賬面價值可能無法收回時。
我們作出重大假設，以評估每個房地產開發項目可能出現的減值跡象。這些假設包括確定適當和可比較的市場價格，考慮法律因素或商業環境的變化，以及圍繞持續的正現金流和開發成本的假設。考慮到計劃中的開發社區將位於目前沒有許多可比住宅的位置，公司必須圍繞以高於當前累計成本的價格出售房地產資產的預期能力做出假設。我們使用內部預測和業務計劃來估計未來的價格、吸收、生產和成本。我們根據最近的銷售數據、歷史吸收和生產數據、營銷顧問的意見以及與商業房地產經紀人和我們農產品的潛在買家的討論來制定我們的預測。
減值計算將資產的賬面價值與資產的估計未來現金流(未貼現)進行比較。如果估計的未來現金流低於資產的賬面價值，我們計算減值損失。減值損失計算將資產的賬面價值與資產的估計公允價值進行比較，估計公允價值可能基於估計的未來現金流量(貼現)。我們確認的減值損失等於資產賬面價值超過資產估計公允價值的金額。如果我們確認減值損失，調整後的資產賬面金額將成為其新的成本基礎。對於可折舊的長期資產，新的成本基礎將在該資產的剩餘使用年限內折舊(攤銷)。禁止恢復以前確認的減值損失。如果實際結果與我們在估計未來現金流和資產公允價值時使用的假設和判斷不一致，我們可能會面臨減值損失，這可能會對我們的運營業績產生重大影響。
目前，在我們的任何報告部門中，沒有我們認為存在因市場狀況而面臨減值風險的資產，我們也沒有確定任何減值指標。
我們認為，與資產減值相關的會計估計是一項關鍵的會計估計，因為它非常容易在不同時期發生變化；它要求管理層對未來的價格、生產和成本做出假設，減值損失的潛在影響可能會對我們的收益產生重大影響。管理層對房地產開發和農業經營的未來現金流的假設在過去由於價格、吸收、生產和成本的變化而波動，預計未來將隨着市場狀況的變化而繼續波動。
與賣地和租約有關的成本分攤-當我們在我們的一個房地產開發項目內出售或租賃土地時，就像我們目前在TRCC內所做的那樣，而我們尚未完成與整個項目相關的所有基礎設施開發，我們將確定已出售土地的適當銷售成本和確認出售的時間。在計算出售或分配租出土地的成本時，我們會根據預算和預測，以釐定發展計劃完成時的總成本。這些對最終開發成本的估計可能會隨着市場條件和建設成本的變化而變化。
在準備這些估算時，我們使用內部預算、預測和工程報告來幫助我們估算與尚未完成的基礎設施相關的未來成本。由於歷史成本數字和開發計劃的不斷完善，隨着開發的推進，這些估計變得更加準確。這些預算會在全年定期更新，以便在最終完成發展時，所有成本都已分配。未來幾年我們估計的任何增長都將對淨利潤和流動資金產生負面影響，因為完成開發所需的資金增加。然而，如果這一估計數字下降，淨利潤和流動性將會改善。
我們認為，所使用的與銷售成本和租賃土地分配相關的估計是關鍵的會計估計，隨着我們作為一家房地產開發公司繼續向前發展，這一估計將變得更加重要。所用的估計數字很容易在不同時期有所改變，因為它們要求管理層對建造成本、產品吸收和項目完成的時間作出假設，而這些估計數字的改變可能會對我們的發展項目內出售土地的利潤的確認產生重大影響。
近期會計公告
有關最新會計聲明的討論，請參閲合併財務報表附註的附註1(重要會計政策摘要)。
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按細分市場劃分的運營結果
我們分別評估我們報告部門的表現，以監控影響財務結果的不同因素。在我們監控當前市場狀況、市場機會和可用資源的同時，每個報告部門都要接受審查和評估。下面討論每個報告部分的表現：
房地產-商業/工業
(千美元)202120202019
商業/工業收入
帕斯托裏亞能源設施租賃$4,380 $4,584 $4,573 
TRCC租賃1,724 1,744 1,815 
TRCC管理費和報銷692 715 1,172 
商業租賃627 580 658 
通信租約952 927 924 
美化環境及其他1,066 986 1,029 
賣地10,035 — 6,621 
商業總收入$19,476 $9,536 $16,792 
總商業費用$11,953 $7,122 $12,961 
工商營業收入$7,523 $2,414 $3,831 
2021年運營要點：
•2021年，商業/工業部門的收入從2020年的9,536,000美元增加到19,476,000美元，增幅為9940,000美元，增幅為104%。2021年，該公司以1003.5萬美元的價格出售了兩塊地塊，總面積為55.96英畝。第一筆交易包括一塊38.86英畝的地塊，公允價值為846.4萬美元，出售給了TRC-MRC4，LLC。在根據ASC主題606--與客户的合同收入和ASC主題323，投資--股本方法和合資企業，應用五步收入確認模式後，該公司確認的收入為567.9萬美元，遞延利潤為278.5萬美元。第二次出售給第三方的是一塊17.1英畝的地塊，總代價為466.5萬美元。根據出售條款，該公司確認了435.5萬美元的收入，並遞延了30萬美元，這些收入將在2022年業績義務完成後確認。2020年沒有土地出讓。
•商業/工業房地產部門支出從2020年的7,122,000美元增加到2021年的11,953,000美元，增幅為4,831,000美元，增幅為68%。費用增加的主要原因是銷售土地成本4,246,000美元，以及與乾旱條件有關的TCWD水資源評估增加535,000美元。
•請參考項目1，“商務-房地產開發概述”，以瞭解因新冠肺炎疫情而導致的最低租金延遲。
2020年運營要點：
•2020年間，商業/工業部門的收入從2019年的16,792,000美元下降到9,536,000美元，降幅為7,256,000美元，降幅為43%。於二零二零年內，本公司並無任何土地銷售，貢獻了6,621,000美元的減幅。此外，管理費和報銷減少了45.7萬美元，主要是因為2020年沒有房地產建設項目。
·商業/工業房地產部門支出從2019年的12,961,000美元減少到2020年的7,122,000美元，降幅為5839,000美元，降幅為45%。在沒有賣地的情況下，賣地成本減少了4,745,000元。其餘的減少歸因於TCWD較低的固定用水評估。
2022年，TRCC將繼續成為公司內部新活動的驅動力，因為一座629,274平方英尺的工業建築已經完工，一個多户項目預計將於2022年底開工建設，並最終敲定將於2023年開始建設的一座面積高達445,000平方英尺的建築的計劃。我們還預計，隨着我們繼續尋求這些發展機會，商業/工業部門的運營成本(扣除資本額後)將繼續增加，主要與專業服務費、營銷、佣金、規劃和員工成本有關。這些成本預計將與目前的費用水平保持一致，未來的任何變化都與任何給定年份的具體吸收交易有關。TCWD的水評估可能會因可用水及其售水能力的不同而有所不同。
41

由於市場的不確定性，開發的實際時間和完成時間很難預測。隨着我們開發我們的土地，基礎設施開發和營銷活動以及成本將在幾年內繼續下去。混凝土和鋼材等建築材料的價格在過去一年裏有所上漲，交貨期也比往常更長。我們亦會繼續評估土地資源，以決定土地的最高用途和最佳用途。未來的土地銷售取決於市場環境和具體機會。我們未來的目標，是透過規劃和發展工商業物業，增加土地價值和創造未來的收入增長。
有關明年市場前景的討論，請參閲項目1“商務-房地產開發概覽”。
房地產-度假村/住宅
我們的度假村/住宅區活動包括百年紀念、小道消息和MV項目的防禦權利、土地規劃和施工前工程和保護活動。
我們正處於發展的初步階段；因此，在這些報告期內，沒有這一部門的收入可歸因於這一部分。
2021年運營要點：
•與2020年的1,612,000美元相比，2021年度假村/住宅部分的支出增加了111,000美元，達到1,723,000美元，增幅為7%。這一增長主要與扣除與公司開發努力相關的資本化後的工資支出有關。
2020年運營要點：
•與2019年的2247,000美元相比，2020年度假村/住宅部分的支出減少了635,000美元，降至1,612,000美元，降幅為28%。這一減少歸因於專業服務減少了80.1萬美元，因為2020年的戰略規劃工作較少。這一減少被扣除資本後的工資和間接費用增加171,000美元部分抵消，這是由於適當的規模舉措和基於業績的股票薪酬發放的結果。
隨着我們繼續推進上述社區的許可活動，度假村/住宅部分未來將繼續產生與專業服務費、公關費用和人員成本相關的成本。我們預計這些費用在短期內將與當前幾年的成本保持一致，只有在我們進入未來每個項目的開發階段時才會開始增加。由於審批過程的不確定性、與訴訟辯護相關的時間長度以及經濟狀況，與權利相關的活動的實際時間和完成時間以及開發的開始很難預測。我們亦會繼續評估土地資源，以決定土地的最高用途和最佳用途。通過這一過程，我們的長期目標是通過度假村和住宅開發來增加我們土地的價值，並創造未來的收入機會。
我們正在持續監測市場，以確定未來開始基礎設施改善和地塊銷售的合適時間。我們發展MV、百年和葡萄藤社區的長期業務計劃不變。隨着加州購房者的趨勢向更偏向郊區的方向轉變，以及經濟企穩，我們相信人們對土地價值的看法也將開始改善。長期的宏觀基本面，主要是加州的人口增長和家庭形成，也將支持我們地區的住房需求。加州也有記錄在案的住房短缺問題，我們相信，隨着加州人口基數的持續增長，我們的社區將有助於緩解這一問題。
關於房地產開發活動的進一步討論見項目1“商務-房地產開發概覽”。
42

礦產資源
(千美元)202120202019
礦產資源收入
石油和天然氣$737 $654 $1,842 
巖石集料1,910 1,407 1,467 
水泥2,210 2,214 1,908 
勘探租約119 100 101 
水銷售15,523 5,909 3,997 
可獲發還的款項及其他488 452 476 
礦產資源總收入$20,987 $10,736 $9,791 
礦產資源費用總額$13,559 $6,414 $5,818 
礦產資源營業收入$7,428 $4,322 $3,973 
202120202019
石油和天然氣
石油產量(桶)75,006114,567220,000
每桶平均價格$69.00$46.00$61.00
混合特許權使用費13.9%11.7%13.2%
天然氣產量(百萬立方英尺)64,000207,000312,000
每千立方英尺平均價格$1.50$1.06$1.58
混合特許權使用費13.9%11.7%13.2%
水
以英畝英尺為單位出售的水13,6515,0224,482
每英畝平均價格-英尺$1,137$1,177$750
水泥
售出噸數1,275,0001,253,0001,117,000
平均每噸價格$1.73$1.77$1.71
巖石/集料
售出噸數1,466,0001,272,0001,283,000
平均每噸價格$1.30$1.11$1.03
注：本表中計算的收入與上表中報告的收入之間的差異歸因於四捨五入和生產單位顯示的精度水平。
43

2021年運營要點：
•與2020年的10,736,000美元相比，2021年我們礦產資源部門的收入增加了10,251,000美元，增幅為95%，達到20,987,000美元。這一增長歸因於2021年乾燥的冬季條件和低SWP撥款推動的水銷售額增加了961.4萬美元。相比之下，該公司在2021年和2020年分別售出了13,651英畝英尺和5,022英畝英尺。
•由於更高的需求和更好的定價，全州基礎設施項目的持續增長推動了ROCK總特許權使用費的增長。
•由於水銷售量的增加，2021年礦產資源支出增加了7,145,000美元，增幅為111%，達到13,559,000美元，而2020年為6,414,000美元。
2020年運營要點：
•與2019年的9,791,000美元相比，2020年我們礦產資源部門的收入增加了945,000美元，增幅為10%，達到10,736,000美元。這一增長歸因於水銷售額增加了191.2萬美元。2019年，該公司出現了1,050,000美元的不利水銷售調整，這與SWP分配水平的提高有關，這對銷售定價產生了不利影響。然而，在2020年，水資源分配水平要低得多，這反過來又改善了定價，從而帶來了額外的水銷售收入。最後，與2019年相比，2020年售出的水增加了540英畝英尺。
·水泥特許權使用費增加306000美元，原因是該公司的租户National Cement的需求因道路基礎設施項目增加而增加。
·石油和天然氣特許權使用費減少了118.8萬美元，抵消了有利的收入增長，原因是2020年的大部分時間價格較低，以及加州的居家訂單等社會疏遠舉措導致的需求下降。
·與2019年的581.8萬美元相比，2020年礦產資源支出增加了59.6萬美元，增幅為10%，達到641.4萬美元。在增加的596,000美元中，有469,000美元是由於銷售額外的水而增加的銷售水費。其餘的歸因於財產税的增加，這是因為公司土地上的礦物評估增加了。
有關礦產資源經營的進一步討論，請參閲項目1“業務-礦產資源”。
44

農耕
(千美元)202120202019
農業收入
杏仁$3,100 $5,021 $7,310 
開心果4,293 5,636 7,466 
釀酒葡萄2,850 2,589 3,740 
乾草408 419 468 
其他388 201 347 
農業總收入$11,039 $13,866 $19,331 
農業總支出$14,116 $15,103 $15,251 
農業營業收入$(3,077)$(1,237)$4,080 
2021年12月31日2020年12月31日變化
(千美元)收入
售出數量2
平均值
價格		收入
售出數量2
平均值
價格		收入
售出數量2
平均值
價格
杏仁(Lbs.)
當年作物$2,257 945 $2.39 $4,207 2,078 $2.02 $(1,950)(1,133)$0.37 
前茬年份670 377 $1.78 783 405 $1.93 (113)(28)(0.15)
之前的作物價格調整— — — 
簽約獎金— 31 (31)
農作物保險173 — 173 
杏仁小計1
$3,100 1,322 $2.21 $5,021 2,483 $2.01 $(1,921)(1,161)$0.20 
開心果(Lbs.)
當年作物$3,462 1,615 $2.14 $932 456 $2.04 $2,530 1,159 $0.10 
前茬年份— — — 25 13 1.92 (25)(13)(1.92)
之前的作物價格調整365 890 (525)
農作物保險466 3,789 (3,323)
小計開心果1
$4,293 1,615 $2.14 $5,636 469 $2.04 $(1,343)1,146 $0.10 
釀酒葡萄(噸)
當年作物$2,850 9 $316.67 $2,589 9 $287.67 $261 — $29.00 
農作物保險— — — 
釀酒葡萄小計$2,850 9 $316.67 $2,589 9 $287.67 $261 — $29.00 
其他
乾草$408 $419 $(11)
其他農業收入388 201 187 
農業總收入$11,039 $13,866 $(2,827)
1平均價格計算反映了報告年度杏仁和開心果作物的銷售情況，不包括任何價格調整。
2杏仁和開心果單位以數千磅為單位，釀酒葡萄以數千噸為單位。
45

2021年運營要點：
•2021年期間，農業部門的收入從2020年的13,866,000美元下降到2021年的11,039,000美元，降幅為2,827,000美元，降幅為20%。導致這一下降的因素如下：
◦由於供應鏈中斷影響了我們交付2021年杏仁作物的能力，杏仁收入減少了192.1萬美元。特別是，需要將貨物運送到洛杉磯和長灘港口以便將貨物運往海外的卡車司機短缺。此外，將杏仁運往海外所需的食品級集裝箱短缺。到目前為止，這些中斷一直持續到2022年，但我們預計2022年將出售2021年剩餘的作物。
◦開心果的收入減少了1,343,000美元，主要是由於2021年收到的保險收入與2020年相比減少了。2020年，我們獲得了378.9萬美元的開心果保險收入，但由於2021年是一個下降的生產年度，保險收入只有46.6萬美元，減少了332.3萬美元。導致2020年保險收入增加的主要驅動因素是，假設2020年的產量是基於通常在正常生產年度看到的收益率，這遠遠高於當前羽絨軸承生產年度的產量。在產量方面，該公司在2021年和2020年分別銷售了161.5萬磅和45.6萬磅的開心果。2021年開心果產量與正常的減產年份一致。
◦由於釀酒葡萄定價更高，釀酒葡萄收入增加了261,000美元。
2020年12月31日2019年12月31日變化
(千美元)收入
售出數量2
平均值
價格		收入
售出數量2
平均值
價格		收入
售出數量2
平均值
價格
杏仁(Lbs.)
當年作物$4,207 2,078 $2.02 $6,359 2,252 $2.82 $(2,152)(174)$(0.80)
前茬年份783 405 1.93 568 227 $2.50 215 178 (0.57)
之前的作物價格調整— (61)61 
簽約獎金31 28 3 
農作物保險— $416 $(416)
杏仁小計1
$5,021 2,483 $2.01 $7,310 2,479 $2.79 $(2,289)4 $(0.78)
開心果(Lbs.)
當年作物$932 456 $2.04 $1,624 819 $1.98 $(692)(363)$0.06 
前茬年份25 13 1.92 976 558 1.75 (951)(545)0.17 
之前的作物價格調整890 3,807 (2,917)
保險3,789 1,059 2,730 
小計開心果1
$5,636 469 $2.04 $7,466 1,377 $1.89 $(1,830)(908)$0.15 
釀酒葡萄(噸)
當年作物$2,589 9 $287.67 $3,730 14 $266.43 $(1,141)(5)$21.24 
保險— 10 (10)
釀酒葡萄小計$2,589 9 $287.67 $3,740 14 $266.43 $(1,151)(5)$21.24 
其他
乾草$419 $468 $(49)
其他農業收入201 347 (146)
農業總收入$13,866 $19,331 $(5,465)
1平均價格計算反映了報告年度杏仁和開心果作物的銷售情況，不包括任何價格調整。
2杏仁和開心果單位以數千磅為單位，釀酒葡萄以數千噸為單位。
46

2020年運營要點：
•2020年，農業部門收入從2019年的19,331,000美元下降到2020年的13,866,000美元，降幅為5,465,000美元，降幅為28%。導致這一下降的因素如下：
◦由於定價降低，杏仁公司的收入減少了228.9萬美元。加州2020年的杏仁產量超過30億磅，超過了之前所有的產量紀錄。產量的增加是由有利的開花以及近年來加州各地新的杏仁種植投入生產推動的。新冠肺炎的出現在短期內改變了需求結構，因為更多的產品通過批發市場，而更少的產品通過餐館等高端用户。全球對杏仁的需求與疫情爆發前一樣強勁，印度和中國是加州杏仁的最大進口國。雖然新冠肺炎在早期擾亂了國際貿易，但它最終對公司的銷售額產生了保守的影響。上述討論的因素是價格整體下滑的主要驅動因素。
◦開心果的收入減少了183萬美元。儘管2020年不是開心果下降的一年，但由於2020年冬季温暖，開心果沒有得到足夠的冷藏時間。低温時間不足的作物將降低產量和開花。為了對衝杏仁和開心果產量低於平均水平的風險，該公司每年購買作物生產保險。如果全年農作物產量低於保險水平，這項保險將為減產買單。該公司向其保險供應商提出索賠，以賠償因產量損失而減少的部分生產收入。保險索償金額為三百七十八萬九千元，是在第四季收取的。
◦釀酒葡萄收入減少了1,151,000美元，原因是產量減少，這是一個313英畝葡萄園被拆除的結果。葡萄園在2020年被拆除，因為人們對它的水果不再感興趣。該公司於2020年底收購了一份不同品種葡萄的新銷售合同，從而開發了一個新的葡萄園，最終將取代這一損失的收入來源。
關於農業經營的進一步討論，請參閲項目1“企業-農業經營”。
47

牧場運營
(千美元)202120202019
牧場經營收入
遊戲管理和其他1
$2,744 $2,097 $2,020 
放牧1,367 1,595 1,589 
牧場經營總收入$4,111 $3,692 $3,609 
牧場運營費用總額$4,679 $4,896 $5,316 
牧場經營的經營虧損$(568)$(1,204)$(1,707)
1 獵物管理和其他收入包括狩獵、拍攝、高沙漠狩獵俱樂部(一家主要的山地鳥類狩獵俱樂部)和其他輔助活動的收入。
2021年運營要點：
•牧場運營收入增加了419,000美元，即11%，從2020年的3,692,000美元增加到2021年的4,111,000美元，這主要歸因於導遊狩獵增加了123,000美元和拍攝地點費用增加了292,000美元。由於洛杉磯縣新冠肺炎的延長授權和限制，我們廣闊的開放區域在2021年期間能夠吸引更多的製作公司。隨着洛杉磯縣的限制措施持續到2022年，我們預計在我們的土地上拍攝電影的興趣也會達到同樣的水平。
•牧場運營費用從2020年的4896,000美元下降到2021年的4,679,000美元，降幅為217,000美元，降幅為4%。減少的主要原因是薪金和間接費用減少218000美元。
2020年運營要點：
•牧場運營收入增加了83,000美元，即2%，從2019年的3,609,000美元增加到2020年的3,692,000美元，這主要歸因於導遊狩獵增加了121,000美元。
•牧場運營費用從2019年的5,316,000美元下降到2020年的4,896,000美元，降幅為420,000美元，降幅為8%。減少的主要原因是，由於公司進行了適當的規模調整，工資總額和管理費用減少了33.2萬美元。這一部分的燃料成本和費用也有顯著下降，分別為56000美元和6萬美元。
其他收入
其他收入總額從2020年的2,325,000美元下降到2021年的221,000美元，降幅為2,104,000美元，降幅為90%。2020年，該公司將以前由快餐租户經營的建築和土地出售給其合資企業Petro Travel Plaza LLC。該公司從合資企業獲得現金分派2,000,000美元，並通過出售房地產實現收益1,331,000美元。此外，由於全年投資的有價證券減少，投資利息收入減少了48.9萬美元。
其他收入總額增加了291萬美元，增幅497%，從2019年的虧損585,000美元增加到2020年的2,325,000美元。2019年，本公司確認資產放棄成本為1,604,000美元，這主要與一個佔地313英畝的釀酒葡萄葡萄園有關。2020年沒有記錄到類似的遺棄成本。同樣在2020年，該公司將之前由快餐租户運營的建築和土地出售給了其合資企業Petro Travel Plaza LLC。該公司從合資企業獲得現金分派2,000,000美元，並通過出售房地產實現收益1,331,000美元。由於沒有對到期證券進行再投資以資助公司的主要開發項目，投資收入減少了35.5萬美元，抵消了其他收入中的這些有利差異。
公司費用
與2020年的9,430,000美元相比，2021年公司一般和行政成本增加了413,000美元，增幅為4.4%，達到9,843,000美元。這一增長歸因於保險費增加了255,000美元，以及與擴大董事會以滿足加利福尼亞州對性別和代表性不足的社區要求相關的董事費用增加了128,000美元。
與2019年的9,361,000美元相比，2020年公司一般和行政成本增加了69,000美元，增幅為0.7%，達到9,430,000美元。這一增長歸因於實施了新的績效股票補償計劃，股票薪酬增加了118.2萬美元。新冠肺炎疫情導致的臨時成本削減措施導致薪金總額減少546 000美元，專業服務減少426 000美元，折舊減少139 000美元，抵消了這一增加。
48


未合併合資企業收益中的權益
未合併合資企業的收益股本是我們商業/工業活動中一個重要且不斷增長的組成部分，未來，未合併合資企業的收益股本將成為我們度假村/住宅區業務的重要組成部分。我們繼續使用合資企業來推進我們在TRCC的發展項目。這使得我們可以將我們的資源與其他房地產公司結合起來，獲得更多的資金，分擔房地產開發的風險，並分擔運營費用。更重要的是，它使我們能夠更好地管理我們的資本部署，並增加我們的租賃組合。
(千美元)202120202019
收益(虧損)中的權益
Petro Travel Plaza Holdings LLC$4,957 $5,722 $8,810 
Five West Parcel，LLC— (2)9,119 
18-19 West，LLC5,206 (68)(53)
TRCC/Rock Outlet Center，LLC(1,443)(2,090)(1,921)
TRC-MRC 1，有限責任公司(7)64 46 
TRC-MRC2，有限責任公司634 678 575 
TRC-MRC3，LLC(144)200 (1)
TRC-MRC4，有限責任公司(1)— — 
未合併合資企業淨收益中的權益$9,202 $4,504 $16,575 
2021年運營要點：
2021年，未合併合資企業的股本收益增加了4,698,000美元，增幅為104%，達到9,202,000美元，而2020年為4,504,000美元。
•18-19的West LLC合資企業與第三方有購買選擇權，可以以15,213,000美元的價格購買L8和19號地塊。2021年11月，第三方行使土地選擇權，以15,213,000美元從合資企業購買了土地。
•與2020年相比，Petro Travel Plaza在2021年的燃油銷售量增加了22%。然而，由於燃料總成本增加了96%，而燃料銷售價格增加了70%，這僅部分緩解了該公司在經營業績中所佔份額的下降。此外，由於市場工資上漲，合資企業的勞動力成本也有所增加。
2020年運營要點：
2020年，未合併合資企業的股本收益減少了12,071,000美元，降幅為73%，降至4,504,000美元，而2019年為16,575,000美元。
•與2019年相比，Five West Parcel，LLC的運營業績下降了9121,000美元，因為2020年的合資企業專注於解散，該合資企業於2020年完成。2019年，合資企業以2908.8萬美元的價格出售了建築和土地，並確認了1753.7萬美元的收益。該公司有權在2019年獲得50%的收益，這解釋了同比差異。
•我們在TA/Petro合資企業的收益份額減少了308.8萬美元。這家合資企業在2020年的大部分時間裏都受到加州在家訂單的影響。由於不鼓勵旅行者在假期出行，燃油銷售量下降了10%，導致燃油利潤率下降了22%。此外，室內用餐限制迫使合資企業的全方位服務餐廳關閉，導致收入下降77%，餐廳運營利潤率下降78%。
49

所得税
在截至2021年12月31日的12個月中，公司的所得税淨支出為3821,000美元，而截至2020年12月31日的12個月為829,000美元。這代表了截至2021年12月31日和2020年12月31日的12個月的實際所得税税率分別約為42%和1011%。截至2021年12月31日的一年，我們的有效所得税税率高於美國聯邦法定税率，這是由於根據2017年減税和就業法案第162(M)條，股票薪酬和不可抵扣薪酬產生永久性差異的結果。當股票授予以低於原始授予價格的價格向參與者發行股票時，觸發與股票授予相關的離散項目，從而導致遞延税額不足。本年度確認的差額是對前期確認的超額遞延税項資產的沖銷。確認這一差額預計不會對該公司目前的應付所得税產生影響。最後，該公司記錄了與資本化股票補償相關的一次性遞延納税義務。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們的應付所得税和應收所得税分別為121.7萬美元和149.7萬美元。
截至2021年12月31日，我們的遞延税收淨負債為289.8萬美元。我們最大的遞延税金資產是由與成本資本化、養老金調整、利率互換和股票薪酬相關的暫時性差異組成的。遞延税項負債包括折舊、遞延收益、合資企業差額、銷售調整成本和直線租金。由於我們大部分遞延税項資產的性質，我們相信它們將在未來幾年使用，不需要扣除。
本公司將因納税而產生的利息和罰金歸類為所得税費用。該公司在2021年繳納了73萬美元的所得税，2020年為0。該公司在2021年和2020年分別收到了483,000美元和1,314,000美元的退款。
有關詳細情況，請參閲合併財務報表附註12.(所得税)，其中包括本年度報告的Form 10-K。
流動性與資本資源
現金流和流動性
我們的財政狀況使我們能夠繼續執行TRCC的持續發展戰略，為經營活動提供資金，並獲得土地使用權、開發和保護。因此，我們為我們的可用現金設定了明確的優先事項，包括投資於核心運營部門，以實現有利可圖的未來增長。從歷史上看，我們的運營資金來自經營活動的現金流、投資收益和從我們的銀行信貸安排中獲得的短期借款。過去，我們也曾發行普通股，並將所得資金用於資本投資活動。
為了提升股東價值，我們將繼續在我們的房地產部門進行投資，以確保土地權利獲得批准，為我們的開發項目建設基礎設施，投資於我們將被租賃的資產，確保未來有足夠的供水，併為一般土地開發活動提供資金。在我們的農業部門，我們將根據需要進行投資，以提高效率，並在有利可圖的情況下增加運營能力。
截至2021年12月31日，我們的現金及現金等價物和有價證券總額約為47,178,000美元，比2020年底的相應金額減少了10,913,000美元，降幅為19%。
下表彙總了截至12月31日的以下年度的現金流活動： 
(千美元)202120202019
經營活動$2,816 $15,481 $16,045 
投資活動$(14,652)$19,778 $828 
融資活動$(6,086)$(7,045)$(5,675)

經營活動提供的現金流主要取決於租約的租金、租金的可收集性和向租户收回運營費用、合資企業的分配、我們的作物的成功以及我們礦產資源部門的大宗商品價格。

2021年，我們的業務產生了281.6萬美元的現金，主要通過合資企業分銷。
2020年間，我們的業務產生了15,481,000美元的現金。其中一部分收入來自我們的五家West Parcel、TA/Petro和Majestic合資企業分配的6,222,000美元，另有5,427,000美元是以農業應收賬款的形式發放的。
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2021年期間，投資活動使用了14,652,000美元，這在很大程度上歸因於資本支出20,879,000美元，主要用於房地產開發。在20,879,000美元中，我們花費了4,004,000美元用於MV第一階段的總體規劃和最終地圖準備，2,939,000美元用於百年紀念的訴訟辯護，以及1,121,000美元用於葡萄藤的訴訟。在TRCC，我們主要使用了490.6萬美元來擴大TRCC的水利基礎設施，以及TRCC Residential的早期福利工作。所有房地產資本支出包括資本化利息、工資和管理費用。我們的礦產資源部門花費了2,415,000美元購買水，以根據需要使用，並用於未來的住宅開發活動。最後，我們的農業部門有7,416,000美元的現金支出，用於與尚未投產的作物相關的文化和水資源成本，開發新的杏仁果園，葡萄葡萄園，以及更換舊的農業設備。該公司還將14,586,000美元再投資於有價證券。抵消現金支出的是6,249,000美元的有價證券到期日，9,534,000美元的售水收益，5,734,000美元的未合併合資企業的分配，以及4,413,000美元的賣地淨收益。
2020年，投資活動提供了19,778,000美元，這在很大程度上歸因於41,843,000美元的有價證券到期日。這些到期日用於支付22,259,000美元的資本支出，這主要與我們的房地產開發有關。在22,259,000美元中，我們花費了4,132,000美元用於MV第一階段的總體規劃和最終地圖準備，3,635,000美元用於百年紀念的訴訟辯護，以及1,997,000美元用於重新獲得權利和提起訴訟。在TRCC，我們主要使用了7,128,000美元來擴大TRCC的水利基礎設施，以及TRCC Residential的早期權利努力。所有房地產資本支出包括資本化利息、工資和管理費用。我們的礦產資源部門花費了3,568,000美元購買水，以根據需要使用，並用於我們未來的住宅開發。最後，我們的農業部門有5145,000美元的現金支出，用於開發新的杏仁園和更換舊的農場設備。

我們預計2022年的資本投資主要與我們的房地產項目有關，就像2021年一樣。這些估計投資包括約1271.6萬美元的TRCC-East基礎設施發展，以支持持續的商業、零售和工業發展，以及擴大供水設施，以支持未來預期的吸收。我們還將投資約333.7萬美元，繼續開發新的杏仁園、釀酒葡萄園，並更換舊的農業設備。農場投資是長期農場管理計劃的一部分，該計劃旨在重新開發衰退的果園和葡萄園，使公司能夠維持和提高未來的農場收入。我們預計可能投資高達8,513,000美元，用於MV、百年和葡萄的許可活動、訴訟辯護、開發前活動和土地規劃設計。這些投資的時間取決於我們與洛杉磯縣就百年紀念的訴訟努力、允許葡萄藤的活動以及MV的設計、土木工程、土地規劃和設計等方面的協調努力。我們的計劃還包括4,544,000美元，用於支付每年的水庫存和與水相關的投資。我們還計劃投資高達502,000美元，用於正常更換操作設備，如牧場設備和車輛。

我們將利息成本作為項目成本進行資本化，前提是資產的支出和利息成本已經產生，而準備資產以供其預期用途的活動仍在進行中的這段時間內，我們才會將利息成本作為項目的成本進行資本化。截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度的資本化利息分別為2459,000美元和2,713,000美元，歸類於房地產開發。我們還利用了與開發、前期建設和建設項目相關的工資成本，截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度，這些項目的工資成本分別為246.7萬美元和352萬美元。修理費和維護費在發生時計入費用。如上所述，這些成本已包括在上述投資數字中。
在2021年期間，融資活動使用了6086000美元，其中包括4295000美元的長期債務償還和1791000美元既得股票贈款的税款支付。
在2020年期間，融資活動使用了7045000美元，其中包括4819000美元的長期債務償還和2226000美元的既得股票贈款的税款支付。
由於我們的業務性質和波動的經濟狀況，很難準確預測現金流。我們的盈利和現金流將不時受到我們農業和礦產業務的商品性質、我們開發項目中物業的銷售和租賃時間以及我們住宅項目中的開發開始時間的影響。由於完成開發過程和談判銷售或租賃合同所需的時間，我們很難預測我們開發項目中的銷售和租賃時間。通常，土地開發的時機方面會導致特定年份或時期的收入高於或低於可比時期。根據我們的經驗，我們相信，在未來12個月內，我們將有足夠的現金流、現金餘額和信用額度可用來為內部運營提供資金。隨着我們完成總體規劃社區的訴訟、許可和工程設計，並準備進入開發階段，我們將需要通過發行股票獲得額外資金，並獲得其他形式的融資，如合資企業，可能還包括債務和股權融資。
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資本結構與財務狀況
截至2021年12月31日，按賬面價值計算的總資本為509,141,000美元，其中包括52,630,000美元的債務(扣除遞延融資成本)和465,511,000美元的股權，債務與總資本的比率約為10.3%，與2020年12月31日的債務與總資本的13.1%相比有所下降。
於二零一四年，本公司作為借款人與富國銀行(或統稱信貸安排)訂立經修訂及重訂的信貸協議、定期票據及循環信貸額度票據。信貸安排在當時現有的3000萬美元循環信貸額度(RLC)的基礎上增加了7000萬美元的定期貸款。於2019年，本公司修訂定期票據(經修訂定期票據)並將其到期日延長至2029年6月，並修訂RLC以擴大
容量從30,000,000美元增加到35,000,000美元，並將到期日延長至2024年10月。
截至2021年12月31日，修訂後的定期貸款的未償還餘額為50,837,000美元，截至2020年12月31日的未償還餘額為54,887,000美元。適用於經修訂定期票據的年利率為倫敦銀行同業拆息(定義見定期票據)加170個基點的保證金。經修訂的定期票據的利率已透過利率掉期協議定為4.16釐。修訂後的定期票據要求每月攤銷，未償還本金將於2029年6月5日到期。經修訂定期票據以本公司的農田及農場資產作抵押，該等資產包括設備、農作物及農作物應收賬款；PEF發電廠租約及租賃地點；以及相關賬户及其他付款及存貨權利。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，RLC沒有未償還餘額。根據公司的選擇，這一信貸額度的利率可以在選定的倫敦銀行同業拆借利率基礎上浮動在1.50%，或者在固定利率期限內固定在倫敦銀行同業拆借利率之上1.50%。在本RLC期限內，公司可以隨時借款，部分或全部償還任何未償還借款，然後根據需要進行再借款。
RLC下的任何未來借款都將用於持續的營運資金要求和其他一般公司用途。為維持該計劃下的資金可用，該計劃下的未支取款項每年將累積10個基點的承諾費。該公司日後是否有能力根據RLC借入額外資金，須遵守某些財務契約，並作出某些陳述和擔保，而這些都是這類借款安排中的典型情況。
經修訂的票據和RLC(統稱為經修訂的信貸安排)要求遵守三個金融契約：(I)總負債除以每個季度末的有形淨值不超過0.75至1.0；(Ii)截至每個季度末的償債比率不低於1.25至1.00；(Iii)保持流動資產等於或大於20,000,000美元，包括在RLC上的可獲得性。於2021年12月31日及2020年12月31日，本公司遵守所有財務契約。
經修訂信貸安排亦載有慣常負面契諾，限制本公司(其中包括)作出資本開支、招致債務及發行擔保、完成若干資產出售、收購或合併、作出投資、派發股息或回購股票或產生任何資產留置權的能力。
修訂後的信貸安排包含慣常的違約事件，包括：未能支付所需款項；未能遵守修訂後信貸安排的條款；破產及無力償債；以及未經銀行同意而更改控制權(同意不會被無理拒絕)。修訂後的信貸安排包含其他慣例條款和條件，包括陳述和保證，這些條款和條件是此類信貸安排的典型做法。
我們還有一張4,750,000美元的本票協議，本金和利息每月到期。這張期票的年利率為4.25%，本息支付截止日期為2028年9月1日。這張期票的收益用於消除以前用於為正在租賃給星巴克的一棟建築提供長期融資的債務，併為未來的投資提供額外的營運資金。2020年3月，公司額外支付了68.7萬美元，用於票據本金。其後的本金及利息付款減至每月28,000元。額外的本金支付與抵押品的釋放有關，抵押品於2020年4月提供給Petro Travel Plaza LLC。上述“應付票據”所包括的這項長期債務工具的餘額接近該工具的公允價值。截至2021年12月31日的餘額為1947000美元。
我們目前和未來的資本資源需求將主要來自目前的現金和有價證券、持續經營的現金流、合資企業的分派、出售已開發和未開發地塊的收益、潛在的資產出售、債務的額外使用或從我們的信用額度中提取、通過CFD債券債務償還公共基礎設施成本的收益(在下文的“表外安排”中描述)，以及普通股的發行。2019年5月，我們在表格S-3上提交了更新的貨架登記聲明，並於2019年5月生效。根據貨架登記聲明，我們可能會在未來提供和銷售一個或多個
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發行、普通股、優先股、債務證券、權證或上述任何組合。貨架登記使我們能夠高效和及時地進入資本市場，當與我們剛才提到的其他潛在資金來源相結合時，為我們提供了各種資本資金選擇，然後可以使用這些選擇，並與公司的資金需求適當匹配。
如上所述，截至2021年12月31日，我們擁有47,178,000美元的現金和證券，截至本10-K表格提交日期，我們的信貸額度為35,000,000美元，可滿足任何短期流動性需求。
我們仍然預期需要大量投資，才能發展我們的土地資產。為了滿足這些資本要求，我們可能需要獲得額外的債務融資，並繼續更新我們現有的信貸安排。除債務融資外，我們還將採取與金融合作夥伴合資、出售資產、發行普通股等其他資本選擇。我們將綜合使用上述資金來源，使資金需求與所資助的資產或發展項目相匹配。隨着我們進入2022年，我們將評估為可能啟動的發展項目提供資金的各種選擇。不能保證我們能獲得融資，也不能保證我們能以優惠的條件獲得融資。我們相信，我們有足夠的資本資源來滿足我們的現金需求和近期的資本投資需求，正如早先在現金流和流動性討論中所描述的那樣。
合同現金義務
下表彙總了我們截至2021年12月31日的合同現金義務和商業承諾，將在未來五年內支付：
 按期到期付款
(千美元)總計不到一年1-3年3-5年5年以上
合同義務：
預計水費$285,566 $11,452 $23,945 $25,404 $224,765 
長期債務52,784 4,475 9,596 10,454 28,259 
長期債務利息10,624 2,098 3,613 2,778 2,135 
現金合同承諾9,429 6,184 1,656 518 1,071 
固定福利計劃4,647 317 712 973 2,645 
SERP5,230 526 997 1,115 2,592 
融資手續費163 163 — — — 
經營租賃27 16 11 — — 
合同義務總額$368,470 $25,231 $40,530 $41,242 $261,467 
上表只包括那些包括固定或最低義務的合同。這不包括在正常業務過程中進行的正常購買。

正如綜合財務報表附註15(退休計劃)所述，我們有遞延僱員薪酬的長期負債，包括退休金和補充性退休計劃。上表中的支付反映了公司對計劃信託的未來固定福利計劃繳款的估計、計劃信託向員工支付的估計以及SERP計劃中公司向員工支付的未來支付的估計。2021年，我們繳納了16.5萬美元的養老金，預計2022年我們也將繳納類似的養老金。
我們的現金合約承諾包括與工業發展的基建發展有關的不同竣工階段的合約，以及與工業和住宅發展項目有關的應得費用。此外，現金合同承諾中還包括一名顧問在2014年獲得的與葡萄藤開發區權利有關的估計費用。本公司於2014年退出一份與葡萄開發相關的諮詢合同，並有義務在成功收到訴訟項目權利時以及在葡萄開發權利實現五年後的價值評估日期支付賺取的獎勵費用。獎勵費用的最終金額要到未來的付款日期才會最終敲定。該公司相信，在未來這段時間內，因退出合同而節省的淨額將足以抵消獎勵付款成本。
預計水費包括鎳水合同，該合同要求我們在2044年之前每年購買6693英畝英尺的水，以及與Wheeler Ridge Marcopa儲水區、Tejon-Castac水區、Tulare湖盆地儲水區和Dudley-Ridge儲水區簽訂的SWP合同。這些未來供水合同將持續到2035年。有關水資產的其他信息，請參閲合併財務報表附註6(長期水資產)。
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表外安排
下表顯示了我們對差價合約的或有債務。 
 每期承諾到期金額
(千美元)總計2-3年4-5年5年後
其他商業承諾：
備用信用證$4,393 $4,393 $— $— $— 
其他商業承諾總額$4,393 $4,393 $— $— $— 
Tejon牧場公共設施融資管理局(TRPFFA)是由克恩縣和TCWD組成的聯合權力機構，為公司的克恩縣開發項目內的公共基礎設施提供資金。TRPFFA創建了兩個CFD，即西方CFD和東方CFD。西部CFD已經對該公司420英畝的土地設定了留置權，以確保支付與TRPFFA為TRCC-West出售的2862萬美元債券債務相關的特別税。東CFD已經對該公司1931英畝的土地設定了留置權，以確保支付與TRPFFA為TRCC-East出售的7596.5萬美元債券相關的特別税。在TRCC-West，West CFD沒有批准發行的額外債券債務。在TRCC-EAST，EAST CFD擁有TRPFFA授權的大約44,035,000美元的額外債券債務。
關於債券的出售，有一份4393,000美元的備用信用證，與發行East CFD債券有關。備用信用證已經到位，以提供額外的信用增強，並支付大約兩年的未償還債券的利息。除非本公司作為CFD最大的土地所有者未能支付其物業税，否則本信用證將不予使用。隨着TRCC-EAST的發展，在保證金文件中有一種減少信用證金額的機制。本公司相信信用證永遠不會被支取。本信用證有效期為兩年，必要時每兩年續期一次。與信用證有關的每年費用約為68000美元。目前無法確定在每個差價合約內出售或租賃的每個單獨物業的評估，因為它是基於出售時的當前税率和物業的評估價值，或基於其租賃給第三方時的評估價值。因此，本公司不需要在2021年12月31日確認義務。
截至2021年12月31日，未合併合資企業的未償債務總額為141,917,000美元。我們為這筆債務中的127,069,000美元提供擔保，這些債務與我們與洛克菲勒和Majestic的合資企業有關。由於洛克菲勒和Majestic合資企業內部產生了正的現金流，我們預計不會要求提供擔保。我們不為與TA/Petro合資企業相關的14,848,000美元債務提供擔保。
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非GAAP財務指標
EBITDA代表扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益，這是一種非GAAP財務衡量標準，被我們和其他公司用作業績的補充衡量標準。我們使用調整後的EBITDA來評估我們核心業務的表現，用於財務和運營決策，並作為一種補充或額外的手段，在一致的基礎上評估不同時期的比較。調整後的EBITDA按EBITDA計算，不包括股票補償費用和資產放棄費用。我們相信，調整後的EBITDA為投資者提供了相關和有用的信息，因為它允許投資者在扣除税收、折舊和攤銷、股票補償費用和放棄費用的影響之前，在非槓桿化的基礎上查看我們業務的收入。通過剔除利息支出和收入，EBITDA和調整後的EBITDA允許投資者獨立於我們的資本結構和負債來衡量我們的業績，因此，我們可以更有意義地將我們的業績與其他公司的業績進行比較，無論是房地產行業還是其他行業。我們相信，剔除與基於股票的薪酬相關的費用有助於比較我們在不同時期和其他公司之間的運營，而不會因不同的估值方法、費用的波動性(取決於我們無法控制的市場力量)以及公司可以使用的假設和獎勵類型而產生差異。EBITDA和調整後的EBITDA作為衡量我們業績的指標存在侷限性。EBITDA和調整後的EBITDA不反映我們過去的現金支出或未來資本支出或合同承諾的現金需求。雖然EBITDA和調整後的EBITDA是相關的和廣泛使用的業績衡量標準，但它們並不代表GAAP定義的運營淨收入或現金流量。進一步, 我們對EBITDA和調整後EBITDA的計算可能無法與其他公司報告的類似指標進行比較。
截至十二月三十一日止的年度：
(千美元)202120202019
淨(虧損)收入$5,342 $(747)$10,579 
可歸因於非控股權益的淨虧損(6)(7)(1)
淨利息，淨額
綜合利息收入(57)(884)(1,239)
我們在未合併的合資企業中的利息支出份額1,708 1,902 2,785 
總利息，淨額1,651 1,018 1,546 
所得税費用3,821 829 3,980 
折舊及攤銷
整合4,594 4,938 5,036 
我們在未合併的合資企業中的折舊和攤銷份額4,639 4,419 4,135 
折舊及攤銷總額9,233 9,357 9,171 
EBITDA20,053 10,464 25,277 
股票補償費用4,271 4,494 3,198 
資產棄置費用— — 1,604 
調整後的EBITDA$24,324 $14,958 $30,079 
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淨營業收入(NOI)是作為營業收入計算的非GAAP財務指標，是根據GAAP計算和列報的最直接可比財務指標，不包括一般和行政費用、利息支出、折舊和攤銷，以及房地產銷售損益。我們相信，NOI為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營結果的有用信息，因為它主要反映了在房地產層面發生的那些收入和支出項目。因此，我們認為NOI是評估我國房地產資產經營業績的有用指標。
(千美元)截至十二月三十一日止的年度：
淨營業收入202120202019
帕斯托裏亞能源設施$4,355 $4,576 $4,573 
TRCC1,250 1,290 1,488 
通信租約940 911 912 
其他商業租約609 557 650 
商業/工業淨營業收入合計$7,154 $7,334 $7,623 
截至十二月三十一日止的年度：
(千美元)202120202019
商業/工業營業收入$7,523 $2,414 $3,831 
另外：商業/工業折舊和攤銷463 486 517 
另外：一般、行政和其他費用10,950 6,137 11,907 
減去：包括賣地在內的其他收入(11,782)(1,703)(8,632)
商業/工業淨營業收入合計$7,154 $7,334 $7,623 
該公司利用未合併的合資企業的NOI作為衡量財務或經營業績的指標，而GAAP沒有明確定義這一指標。我們相信，未合併合資企業的NOI為投資者提供了有關我們未合併合資企業經營業績的額外信息。我們還在內部使用這一衡量標準來監測我們未合併的合資企業的經營業績。我們對這一非GAAP衡量標準的計算可能與其他公司報告的類似衡量標準不同。這一非GAAP財務指標不應被視為衡量我們未合併合資企業經營業績的淨收入的替代方案，也不應被視為根據GAAP計算的現金流量(作為流動性衡量標準)的替代品，也不能表明我們未合併合資企業的經營和財務活動產生的現金流量。

下表將未合併的合資企業的淨收入與未合併的合資企業的NOI進行核對。
截至十二月三十一日止的年度：
(千美元)202120202019
未合併合營企業淨收入$16,752 $7,099 $30,213 
另外：未合併合資企業的利息支出4,926 5,154 5,438 
未合併合營企業營業收入21,678 12,253 35,651 
另外：未合併合資企業的折舊和攤銷8,720 8,323 7,773 
減去：出售資產的收益— — (17,537)
減去：賣地利潤(10,380)— — 
未合併合營企業淨營業收入$20,018 $20,576 $25,887 
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第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
市場風險是指由於金融或商品市場價格或利率的不利變化而可能影響公司財務狀況、經營業績或現金流的虧損風險。我們在利率和大宗商品價格領域面臨市場風險。
金融市場風險
我們對金融市場風險的敞口包括與有價證券相關的利率和信用風險、與我們的未償債務相關的利率以及應收貿易賬款的變化。
我們投資活動的主要目標是保本，同時最大化收益，謹慎管理風險。為了達到這一目標並限制利率風險，我們將我們的投資限制在期限少於5年的證券，並獲得穆迪或標準普爾的投資級評級。請參閲綜合財務報表附註3(可銷售證券)。
我們目前的RLC沒有未付餘額。RLC的利率可以在選定的LIBOR利率基礎上浮動在1.50%，也可以在一段固定期限內固定在LIBOR之上1.50%，並僅在固定利率部分到期時變化。我們的RLC中的浮動利率和固定利率選項幫助我們管理任何未償還餘額的利率敞口。
我們的長期債務面臨利率風險。長期債務由兩筆定期貸款組成，一筆為50,837,000美元，與倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)外加1.70%的保證金掛鈎。這筆貸款期限的利率是通過使用利率互換來固定的，利率互換將利率固定在4.16%。第二期貸款的未償還餘額為1,947,000元，固定息率為4.25%。我們認為，有時限制浮動利率支付的可變性是謹慎的，並已不時達成利率互換安排，以管理這些波動，就像我們對定期貸款所做的那樣。
與我們的農業庫存相關的市場風險最終取決於支付或出售時杏仁、葡萄和開心果的價值。與我們應收賬款相關的信用風險取決於我們客户的財務狀況。根據我們與現有客户的歷史經驗和對客户財務狀況的定期信用評估，我們相信我們的信用風險是最小的。與我們的農業庫存相關的市場風險將在下面關於大宗商品價格敞口的一節中討論。
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下表提供了有關我們對利率變化敏感的金融工具的信息。這些表格顯示了我們的債務義務和有價證券，以及按預期到期日計算的相關加權平均利率。

利率敏感型金融市場風險
按預期到期日列出的本金金額
2021年12月31日
(除百分比數據外，以千為單位)
20222023202420252026此後總計公允價值
資產：
有價證券$9,834$756$—$—$—$—$10,590$10,983
加權平均利率0.20%0.22%—%—%—%—%0.20%
負債：
長期債務(475萬美元票據)$254$265$277$289$302$560$1,947$1,947
加權平均利率4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%
長期債務(7000萬美元票據)$4,221$4,429$4,624$4,825$5,038$27,700$50,837$50,837
加權平均利率4.16%4.16%4.16%4.16%4.16%4.16%4.16%

利率敏感型金融市場風險
按預期到期日列出的本金金額
2020年12月31日
(除百分比數據外，以千為單位)
20212022202320242025此後總計公允價值
資產：
有價證券$2,766$—$—$—$—$—$2,766$2,771
加權平均利率0.99%—%—%—%—%—%0.99%
負債：
長期債務(475萬美元票據)$244$254$265$277$289$862$2,191$2,191
加權平均利率4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%
長期債務(7000萬美元票據)$4,051$4,221$4,429$4,624$4,825$32,737$54,887$54,887
加權平均利率4.16%4.16%4.16%4.16%4.16%4.16%4.16%
我們與有價證券相關的利率波動風險略有下降，因為這些餘額與前一年相比有所下降。
大宗商品價格風險敞口
截至2021年12月31日，我們面臨與某些庫存和應收賬款相關的不利價格波動。農業庫存包括與2021年和2020年作物生產相關的農業、文化和加工成本。盤存的農業成本按實際發生的成本入賬。從歷史上看，這些成本每年都會在當年的作物收成售出時收回。
關於應收賬款，風險金額主要與農作物有關。這些應收賬款是根據估計的最終定價入賬的。最終價格通常在我們的財政年度結束後的幾個月內不會知道。截至2021年12月31日，在647.3萬美元的未付應收賬款中，有240.9萬美元(37%)面臨價格變化的風險，所有這些都歸因於開心果。
58

2021年12月31日記錄的開心果應收賬款估計價格為每磅2.14美元，而2020年12月31日為每磅2.04美元。每磅開心果價格每變動0.01美元，我們的開心果應收賬款就增加或減少11,200美元。雖然目前還不清楚每磅開心果的最終價格(因此風險程度)，但在過去的三年裏，價格從1.98美元到2.14美元不等。
項目8.財務報表和補充數據
對此項目的答覆在本表格10-K的單獨部分中提交。
項目9.會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧
沒有。
第9A項。控制和程序
(a)信息披露控制和程序的評估
截至本報告期末，我們在包括首席執行官、首席財務官和財務總監在內的管理層(包括首席執行官、首席財務官和財務總監)的監督下，根據修訂後的1934年證券交易法規則13a-15和15d-15或交易法，對我們的披露控制和程序的設計和操作的有效性進行了評估。基於這一評估，首席執行官和首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序截至2021年12月31日有效，以確保我們根據交易所法案提交或提交的報告中所需的所有信息都得到積累，並酌情傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以便及時決定要求披露的信息，並在美國證券交易委員會規則和法規要求的時間段內對其進行記錄、處理、彙總和報告。
(b)財務報告內部控制的變化
我們對財務報告的內部控制沒有發生重大影響，或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化，這些變化與上一財季發生的規則13a-15(D)段或規則15d-15所要求的評估相關。
見“管理層財務報告內部控制報告”和“獨立註冊會計師事務所財務報告內部控制報告”，見項目15(A)(2)--本表格10-K財務報表附表。
第9B項。其他信息
沒有。
項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
不適用。
第三部分
項目10.董事、高級管理人員和公司治理
有關我們執行人員的信息列於本表格10-K的第一部分，項目1“關於我們的執行人員的信息”。本項目需要的其他信息通過引用納入了我們將提交給美國證券交易委員會的關於我們2022年股東年會的最終委託書，這些信息將在“董事選舉”、“商業行為和道德準則及公司治理準則”、“公司治理事項”以及“拖欠第16(A)條報告”(如果適用)的標題下找到。
項目11.高管薪酬
本項目要求的信息通過引用納入我們將提交給美國證券交易委員會的關於我們2022年股東年會的最終委託書，這些信息將在“薪酬討論和分析”和“薪酬委員會報告”的標題下找到。
59

項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項
(a)某些受益所有者和管理層的擔保所有權。
本項目要求的有關某些受益所有者和管理層的擔保所有權的信息，通過引用納入了我們將提交給美國證券交易委員會的關於我們2022年股東年會的最終委託書，這些信息將在“某些受益所有者和管理層的股權”的標題下找到。
(b)根據股權補償計劃授權發行的證券。
下表顯示了截至2021年12月31日關於我們授權發行股權證券的所有薪酬計劃的彙總信息。截至2021年12月31日，我們沒有，目前也沒有發行任何此類股權證券的其他補償合同或安排，當時並將繼續沒有未經股東批准的補償計劃、合同或安排。有關我們薪酬計劃的更多詳細信息包括在合併財務報表附註的附註11(股票薪酬-限制性股票和績效股票授予)中。
證券持有人批准的股權補償計劃
權益
補償計劃
審批人
證券持有人*		須提供的證券數目
在行使以下權力時發出
未付補助金		加權平均
行權價格
未付補助金		剩餘證券數量
可供將來發行
在股權薪酬項下
計劃(不包括證券
反映在(A)欄)
 (a)(b)(c)
限制性股票
授予和限制
目標庫存單位
目標實現		683,645最終確定的價格
在歸屬時		415,779

*公司不使用未經證券持有人批准的股權補償計劃。
第十三項：某些關係和關聯交易，以及董事獨立性
本項目要求的信息通過引用納入我們將提交給美國證券交易委員會的關於我們2022年股東年會的最終委託書，並將在“關聯人交易”和“公司治理事項”的標題下找到。
項目14.首席會計師費用和服務
我們的獨立註冊會計師事務所是德勤律師事務所, 加州洛杉磯，PCAOB審計師事務所ID：34.
本項目要求的信息通過引用納入我們將提交給美國證券交易委員會的關於我們2022年股東年會的最終委託書，並將在“獨立註冊會計師事務所”的標題下找到。
60

第四部分
項目15.證物和財務報表附表
(a) 作為本報告一部分提交的文件：
頁碼
1 合併財務報表：
1.1
管理層關於財務報告內部控制的報告
69
獨立註冊會計師事務所財務報告內部控制報告
70
獨立註冊會計師事務所報告
71
1.2
合併資產負債表-截至2021年和2020年12月31日的年度
73
1.3
綜合經營報表-截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度
74
1.4
綜合全面收益(虧損)表--截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度
75
1.5
綜合權益報表-截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度
76
1.6
合併現金流量表-截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度
77
1.7
合併財務報表附註
79
2 補充財務報表明細表：
沒有。
3 展品：
3.1
重述的公司註冊證書
FN 1
3.2
修訂及重新制定附例
FN 2
4.3
登記和報銷協議
FN 5
4.4
證券説明
FN 39
4.5
債權契約的形式
FN 36
10.1與Wheeler Ridge-Marcopa儲水區簽訂的供水服務合同(無證物)，最初在註冊人年度報告表格10-K第11項下提交的修正案FN 6
10.7
*離職協議
FN 7
10.8
*董事薪酬計劃
FN 7
10.9
*修訂並重新調整非員工董事股票激勵計劃
FN 8
10.9(1)
*根據非員工董事股票激勵計劃達成的股票期權協議
FN 7
10.10 
*修訂並重申1998年股票激勵計劃
FN 9
10.10(1)
*根據1998年股票激勵計劃簽訂的股票期權協議
FN 7
10.12 
與帕斯托裏亞能源設施有限責任公司(Pastoria Energy Facility L.L.C.)簽訂土地租賃協議。
FN 10
10.15 
證券購買協議格式
FN 11
10.16 
註冊權協議的格式
FN 12
10.17 
*2004年股票激勵計劃
FN 13
10.18 
*董事限制性股份協議格式
FN 13
10.19 
*限制性股票單位協議格式
FN 13
10.23 
Tejon山村有限責任公司協議
FN 14
10.24 
Tejon牧場保護和土地使用協議
FN 15
10.25 
第二次修訂和重新簽署的百年創辦人有限責任協議
FN 16
10.26 
*高管聘用協議-Allen E.Lyda
FN 17
10.27 
TRCC/Rock Outlet Center LLC有限責任公司協議
FN 18
61

10.28 
認股權證協議
FN 19
10.29 
對Tejon山村有限責任公司協議的修訂
FN 20
10.30 
會員權益購買協議-Tejon山村有限責任公司
FN 21
10.31 
修訂和重新簽訂的信貸協議
FN 22
10.32 
學期筆記
FN 22
10.33 
循環信貸額度
FN 22
10.34 
與帕斯托裏亞能源設施有限責任公司的租賃協議修正案
FN 23
10.35 
與Pastoria Energy Facility L.L.C.簽訂的供水協議
FN 24
10.37 
TRC-MRC 2，LLC的有限責任公司協議
FN 26
10.38 
TRC-MRC 1，LLC的有限責任公司協議
FN 27
10.39 
百年創辦人，有限責任公司贖回和退出協議-Lewis Tejon會員
FN 28
10.40 
對第二次修訂和重新簽署的百年創辦人有限責任公司協議的第一修正案
FN 29
10.41 
對第二次修訂和重新簽署的百年創辦人有限責任公司協議的第二次修訂
FN 30
10.42 
TRC-MRC3，LLC的有限責任公司協議
FN 31
10.43 
對第二次修訂和重新簽署的百年創辦人有限責任公司協議的第四修正案
FN 32
10.44 
百年創辦人，有限責任公司贖回和退出協議-加州大西洋
FN 33
10.45 
經修訂的循環信貸額度
FN 34
10.46 
修正的期限説明
FN 35
10.47 
高管離職協議-高管離職協議-格雷戈裏·S·比利·S·比利(Gregory S.Bielli S.Bielli)
FN 37
10.48 
TRC-MRC4，LLC的有限責任公司協議
FN 38
10.49 
氣候解析的CEQA訴訟和解協議
在此提交
10.50 
TRC-MRC Multi I，LLC有限責任公司協議
在此提交
21 
註冊人子公司名單
在此提交
23.1 
獨立註冊會計師事務所德勤(Deloitte&Touche LLP)(加利福尼亞州洛杉磯)同意
在此提交
23.2 
獨立註冊會計師事務所RSM US LLP的同意
在此提交
31.1 
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條通過的認證
在此提交
31.2 
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條通過的認證
在此提交
32 
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906條通過的《美國法典》第18編第1350條的認證
在此提交
99.1
Petro Travel Plaza Holdings LLC的財務報表
在此提交
101.INSXBRL實例文檔。在此提交
101.SCHXBRL分類擴展架構文檔。在此提交
101.CALXBRL分類擴展計算鏈接庫文檔。在此提交
101.DEFXBRL分類擴展定義Linkbase文檔。在此提交
101.LABXBRL分類擴展標籤Linkbase文檔。在此提交
101.PREXBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔。在此提交
*管理合同、補償計劃或安排。
FN 1  本文件於2020年5月26日提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號333-231032)，作為我們於2020年5月26日提交的當前報告Form 8-K的附件99.1，通過引用將其併入本文。
FN 2  本文件於2020年5月26日提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們於2020年5月26日提交的當前報告Form 8-K的附件99.1，通過引用將其併入本文。
62

FN 5  本文件於2005年12月20日提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們於2005年12月20日提交的當前報告Form 8-K的附件4.1，在此併入作為參考。
FN 6  本文件在截至1994年12月31日的Form 10-K年度報告第14項下提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，在此引用作為參考。本展品並不是以電子格式提交給美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)的。
FN 7  本文件在截至1997年12月31日的Form 10-K年度報告第14項下提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，在此引用作為參考。
FN 8  本文件已提交給位於華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為截至2008年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.9，在此引用作為參考。
FN 9  本文件提交給位於華盛頓特區的美國證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2008年12月31日的年度報告Form 10-K的附件10.10，在此併入作為參考
FN 10  本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2001年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.16，在此引用作為參考。
FN 11  本文件於2004年5月7日提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們於2004年5月7日提交的當前報告Form 8-K的附件4.1，在此併入作為參考。
FN 12  本文件於2004年5月7日提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們於2004年5月7日提交的Form 8-K當前報告的附件4.2，在此併入作為參考。
FN 13  本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2004年12月31日的Form 10-K年度報告的證物10.21-10.23，通過引用併入本文。
FN 14  本文件於2006年5月24日提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們於2006年5月24日提交的當前報告Form 8-K的附件10.24，在此併入作為參考。
FN 15  本文件於2008年6月23日提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們於2008年6月23日提交的當前報告Form 8-K的附件10.28，在此併入作為參考。
FN 16本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2009年6月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.25，在此引用作為參考。
FN 17本文件已提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2013年3月31日的Form 10-Q季度報告的附件10.26，在此引用作為參考。
FN 18本文件於2013年6月4日提交給位於華盛頓特區的美國證券交易委員會(SEC)(文件號1-7183)，作為我們於2013年6月4日提交的當前報告Form 8-K的附件10.27，在此併入作為參考。
FN 19本文件於2013年8月8日提交給美國證券交易委員會(SEC)(文件號1-7183)，作為我們於2013年8月8日提交的當前報告Form 8-K的附件10.1，在此併入作為參考。
FN 20本文件已提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2013年12月31日的經修訂的10-K/A表格年度報告的附件10.29，在此引用作為參考。
FN 21本文件於2014年7月16日提交給位於華盛頓特區的美國證券交易委員會(SEC)(文件號1-7183)，作為我們於2014年7月16日提交的當前報告Form 8-K的附件10.30，在此併入作為參考。
FN 22本文件於2014年10月17日提交給位於華盛頓特區的美國證券交易委員會(SEC)(文件號1-7183)，作為我們於2014年10月17日提交的當前報告Form 8-K的證據10.31-10.33，在此併入作為參考。
FN 23本文件已提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.34，在此引用作為參考。
FN 24本文件已提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2015年6月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.35，在此引用作為參考。
63

FN 26本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2016年6月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.37，在此引用作為參考。
FN 27本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2016年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.38，在此引用作為參考。
FN 28本文件已提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為截至2016年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.39，在此引用作為參考。
FN 29本文件已提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為截至2016年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.40，在此引用作為參考。
FN 30本文件已提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為截至2016年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.41，在此引用作為參考。
FN 31本文件已提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2018年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.42，在此引用作為參考。
FN 32本文件已提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為截至2018年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.43，在此引用作為參考。
FN 33本文件已提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為截至2018年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.44，在此引用作為參考。
FN 34本文件已提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2019年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.45，在此引用作為參考。
FN 35本文件已提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2019年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.46，在此引用作為參考。
FN 36本文件於2019年4月25日提交給美國證券交易委員會(SEC)(檔案號333-231032)，作為我們於2019年4月25日提交的表格S-3註冊聲明的附件4.6，在此引用作為參考。
FN 37本文件已提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.47，在此引用作為參考。
FN 38本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2021年3月31日的Form 10-Q季度報告的附件10.48，在此引用作為參考。
FN 39
本文件已提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2020年12月31日的Form 10-K年度報告的附件4.4，在此引用作為參考。
(b) 展品。隨本報告歸檔的證據附在本報告的末尾。
(c) 財務報表明細表--對項目15這一部分的答覆作為本報告的單獨一節提交。
項目16.表格10-K總結
不適用。
64


簽名
根據修訂後的1934年證券交易法第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽名者代表其簽署本報告。
 
   泰洪牧場公司
March 3, 2022  由以下人員提供：/s/格雷戈裏·S·比利(Gregory S.Bielli)
日期   格雷戈裏·S·比利
   總裁兼首席執行官
   (首席行政主任)
March 3, 2022  由以下人員提供：/s/羅伯特·D·貝拉斯克斯
日期   羅伯特·D·貝拉斯克斯
   財務高級副總裁兼首席財務官
   (首席財務會計官)
65

根據修訂後的1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員代表註冊人在指定的日期以註冊人的身份簽署。 
名字  容量 日期
/s/史蒂文·A·貝茨
史蒂文·A·貝茨
  董事 March 3, 2022
/s/格雷戈裏·S·比利(Gregory S.Bielli)
格雷戈裏·S·比利
  董事 March 3, 2022
/s/Jean Fuller
讓·富勒
  董事 March 3, 2022
/s/Susan Hori
蘇珊·霍里(Susan Hori)
董事March 3, 2022
/s/安東尼·L·萊喬(Anthony L.Leggio)
安東尼·萊喬(Anthony L.Leggio)
  董事 March 3, 2022
/s/諾曼·梅特卡夫
諾曼·梅特卡夫
  董事 March 3, 2022
/s/Frawn Morgan
弗勞恩·摩根
董事March 3, 2021
/s/Geoffrey Stack
傑弗裏·斯塔克
  董事 March 3, 2022
/s/Daniel R.Tisch
丹尼爾·R·蒂施(Daniel R.Tisch)
董事March 3, 2022
/s/Michael H.Winer
邁克爾·H·維納
董事March 3, 2022
66


表格10-K的年報
Item 8, Item 15(a) (1) and (2), (b) and (c)
財務報表和財務報表明細表
財務報表
某些展品
截至2021年12月31日的年度
泰洪牧場公司(Tejon Ranch Co.)
Tejon牧場，加利福尼亞州





67

Form 10-K - Item 15(a)(1) and (2)
Tejon牧場公司及其子公司
財務報表和財務報表明細表索引
項目15(A)(1)--財務報表
以下是Tejon Ranch Co.及其子公司的合併財務報表，列於第8項：
 頁面
管理層關於財務報告內部控制的報告
69
獨立註冊會計師事務所財務報告內部控制報告
70
獨立註冊會計師事務所報告
71
合併資產負債表-截至2021年和2020年12月31日的年度
73
綜合運營報表-截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度
74
綜合全面(虧損)收益表--截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度
75
綜合權益報表-截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度
76
合併現金流量表-截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度
77
合併財務報表附註
79
項目15(A)(2)--財務報表附表
美國證券交易委員會(Securities and Exchange Commission，簡稱SEC)適用的會計法規中規定的所有附表都不是相關指示所要求的，或者不適用，因此被省略了。
68


管理層關於財務報告內部控制的報告
公司管理層負責建立和維護充分的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性。根據交易法第13a-15(F)條的定義，財務報告內部控制是由公司主要高管和主要財務官設計或監督，並由公司董事會、管理層和其他人員實施的程序，目的是根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。
公司對財務報告的內部控制有書面政策和程序的支持，這些政策和程序(1)涉及保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產交易和處置的記錄；(2)提供合理保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理保證，以允許根據普遍接受的會計原則編制財務報表，並且公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理保證，以記錄必要的交易，以便根據公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支僅根據公司管理層和董事的授權進行；(3)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
在公司年度財務報表的編制過程中，在公司管理層(包括首席執行官和首席財務官)的監督和參與下，公司管理層根據#年12月31日確定的標準，對截至2021年12月31日的公司財務報告內部控制的有效性進行了評估。內部控制-集成框架由特雷德韋委員會贊助組織委員會(2013年框架)發佈，或COSO。管理層的評估包括對公司財務報告內部控制設計的評估，以及對公司財務報告內部控制操作有效性的測試。
根據這一評估，管理層沒有發現公司內部控制存在任何重大缺陷，管理層得出結論，公司對財務報告的內部控制截至2021年12月31日有效。
審計本報告所列公司財務報表的獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所(Deloitte&Touche LLP)發佈了一份關於財務報告內部控制有效性的報告，其副本如下。
69

獨立註冊會計師事務所報告


致Tejon Ranch Co.的股東和董事會。

財務報告內部控制之我見

我們已經審計了Tejon Ranch Co.及其子公司(“本公司”)截至2021年12月31日的財務報告內部控制，其依據的標準是內部控制-綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2021年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013)由COSO發佈。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2021年12月31日和截至2021年12月31日年度的綜合財務報表和我們2022年3月3日的報告，根據我們的審計和其他審計師的報告對這些財務報表發表了無保留意見。

意見基礎

本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的管理層財務報告內部控制報告中。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都保持了有效。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及其侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制措施可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/德勤律師事務所
加利福尼亞州洛杉磯
March 3, 2022
70

獨立註冊會計師事務所報告

致Tejon Ranch Co.的股東和董事會。

對財務報表的幾點看法

我們審計了Tejon Ranch Co.及其子公司(“本公司”)截至2021年12月31日和2020年12月31日的合併資產負債表、截至2021年12月31日的三個年度的相關綜合經營表、全面收益(虧損)、權益和現金流量以及相關附註(統稱為“財務報表”)。我們認為，根據我們的審計和其他審計師的報告，財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的財務狀況，以及截至2021年12月31日的三年中每一年的運營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。

我們沒有審計Petro Travel Plaza Holdings LLC(“Petro”)的財務報表，該公司的投資採用權益法核算。隨附的公司財務報表包括其截至2021年12月31日和2020年12月31日對Petro的股權投資分別為22,915,000美元和23,358,000美元，以及截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度對Petro的股權收益分別為4,957,000美元，5,722,000美元和8,810,000美元。該等報表已由其他核數師審核，而其他核數師已向我們提交報告，而我們的意見，就涉及Petro所包括的金額而言，僅以其他核數師的報告為依據。

我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據下列標準審計了公司截至2021年12月31日的財務報告內部控制內部控制-綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2022年3月3日的報告，根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制表達了無保留意見。

意見基礎

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信我們的審計和其他審計師的報告為我們的觀點提供了合理的基礎。

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
71

房地產-房地產開發-請參閲財務報表附註1、5、14和16
關鍵審計事項説明
本公司對房地產開發減值的評估涉及對每個房地產開發項目的初步評估，以確定是否存在可能表明房地產開發項目的賬面價值不再可收回的事件或情況變化。可能的減值跡象可能包括影響權利程序的事件或環境變化、政府監管、訴訟、對新房的地理需求以及與新房定價相關的市場狀況。當發生事件或情況變化時，本公司通過比較房地產開發期間預期產生的未貼現未來現金流量與各自的賬面金額來評估房地產開發的減值。如果房地產開發的賬面金額超過未貼現的未來現金流量，則進行分析以確定該資產的公允價值。

本公司作出重大假設，以評估每個房地產開發項目的可能減值跡象。這些假設包括確定適當和可比較的市場價格，考慮法律因素或商業環境的變化，以及圍繞持續的正現金流和開發成本的假設。考慮到計劃中的開發社區將位於目前沒有許多可比住宅的位置，公司必須圍繞以高於當前累計成本的價格出售房地產資產的預期能力做出假設。此外，本公司目前涉及多項與物業權利有關的訴訟事宜，在評估該等法律事宜獲得解決及取得必要權利的可能性時，必須繼續運用判斷力。這些假設的變化可能會對確定用於進一步分析的房地產開發產生重大影響，任何確定的減值都可能對公司的收益產生重大影響。此外，用來作出這些假設的事實和情況可能會因時期而異。截至2021年12月31日止年度，任何房地產開發項目均未確認減值虧損。

由於房地產開發的數量重要性，以及管理層在決定是否發生事件或環境變化時作出的假設，表明任何房地產開發項目的賬面價值可能無法收回，我們將房地產開發減值指標的確定確定為一項重要的審計事項。這需要審計師在執行審計程序時高度判斷，以評估管理層是否恰當地識別了減損指標。

如何在審計中處理關鍵審計事項

我們與評估房地產開發項目是否存在可能的減值跡象有關的審計程序包括：
•我們測試了對管理層識別可能表明任何房地產開發項目的賬面價值不再可以收回的可能情況的控制的有效性，包括對管理層對權利程序的評估、政府監管、訴訟、對新住房的地理需求以及與新房定價有關的市場狀況的控制。
•我們閲讀和評估管理層的文件，包括相關的會計政策和管理層從外部獲得的信息。
•我們通過以下方式評估管理層的減值分析：
◦測試房地產開發項目的可能減值跡象，包括通過審查開發項目周圍地區可公開獲得的有關房屋價值和土地價值的信息、與南加州房地產市場有關的期刊和新聞信息，以及其他獨立的市場數據，包括考慮市場對住房的需求和可比房價的變化，來搜索不利的資產特定和/或市場狀況
◦取得法律顧問的函件，並向本公司的內部法律顧問查詢，以評估影響發展物業的訴訟事宜的任何狀況的任何變化，以及對收回累積成本能力的潛在影響，包括任何相關的政府法規及/或其他影響權益程序的事宜。
◦建立對減值指標的獨立預期，並將這種預期與管理層的分析進行比較。

/s/德勤律師事務所
加利福尼亞州洛杉磯
March 3, 2022
自2019年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
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Tejon牧場公司及其子公司
合併資產負債表
(千美元)
12月31日
20212020
資產
流動資產：
現金和現金等價物$36,195 $55,320 
可供出售的有價證券10,983 2,771 
應收賬款6,473 4,592 
盤存5,702 2,990 
預付費用和其他流動資產3,619 2,842 
流動資產總額62,972 68,515 
房地產和裝修--出租，淨值17,301 17,660 
房地產開發(包括$112,063在2021年12月31日及$108,600(截至2020年12月31日，歸功於百年創辦人，LLC，附註17)
319,030 310,439 
財產和設備，淨值50,699 46,246 
對未合併的合資企業的投資43,418 33,524 
水資產淨投資50,997 56,698 
其他資產1,619 3,267 
總資產$546,036 $536,349 
負債和權益
流動負債：
應付貿易賬款$4,545 $3,367 
應計負債及其他3,451 3,305 
應付所得税1,217 — 
遞延收入1,907 1,972 
長期債務的當期到期日4,475 4,295 
流動負債總額15,595 12,939 
長期債務，減少流動部分48,155 52,587 
長期遞延收益8,409 5,550 
遞延税項負債2,898 925 
其他負債14,468 19,017 
總負債89,525 91,018 
承諾和或有事項
股本：
泰洪牧場公司股東權益
普通股，$0.50每股面值：
授權股份-50,000,000
已發行及已發行股份-26,400,921在2021年12月31日及26,276,8302020年12月31日
13,200 13,137 
額外實收資本344,936 342,059 
累計其他綜合損失(6,822)(9,720)
留存收益89,835 84,487 
總Tejon牧場公司股東權益441,149 429,963 
非控股權益15,362 15,368 
總股本456,511 445,331 
負債和權益總額$546,036 $536,349 

請參閲隨附的説明。
73

Tejon牧場公司及其子公司
合併業務報表
($(千美元，每股除外)
截至十二月三十一日止的年度
 
 202120202019
收入：
房地產-商業/工業$19,476 $9,536 $16,792 
礦產資源20,987 10,736 9,791 
農耕11,039 13,866 19,331 
牧場經營4,111 3,692 3,609 
總收入55,613 37,830 49,523 
成本和費用：
房地產-商業/工業11,953 7,122 12,961 
房地產-度假村/住宅1,723 1,612 2,247 
礦產資源13,559 6,414 5,818 
農耕14,116 15,103 15,251 
牧場經營4,679 4,896 5,316 
公司費用9,843 9,430 9,361 
總費用55,873 44,577 50,954 
營業虧損(260)(6,747)(1,431)
其他收入(虧損)：
投資收益57 884 1,239 
房地產銷售收益— 1,331 — 
其他收入(虧損)164 110 (1,824)
其他收入(虧損)合計221 2,325 (585)
未合併合營企業收益中未計權益前的經營虧損(39)(4,422)(2,016)
未合併合資企業淨收益中的權益9,202 4,504 16,575 
所得税前收入9,163 82 14,559 
所得税費用3,821 829 3,980 
淨收益(虧損)5,342 (747)10,579 
可歸因於非控股權益的淨虧損(6)(7)(1)
普通股股東應佔淨收益(虧損)$5,348 $(740)$10,580 
普通股股東每股淨收益(虧損)，基本$0.20 $(0.03)$0.41 
普通股股東每股攤薄後淨收益(虧損)$0.20 $(0.03)$0.40 

請參閲隨附的説明。

74

Tejon牧場公司及其子公司
綜合全面收益表(損益表)
(千美元)
 截至十二月三十一日止的年度
 202120202019
淨收益(虧損)$5,342 $(747)$10,579 
其他綜合(虧損)收入：
可供出售證券的未實現(虧損)收益(14)(46)440 
福利計劃調整866 (215)135 
SERP負債調整331 (622)(424)
未實現利率互換損益2,841 (3,213)(2,809)
其他税前綜合收益(虧損)4,024 (4,096)(2,658)
(計提)與其他綜合所得項目有關的所得税優惠(1,126)1,147 744 
其他綜合收益(虧損)2,898 (2,949)(1,914)
綜合收益(虧損)8,240 (3,696)8,665 
可歸因於非控股權益的綜合損失(6)(7)(1)
普通股股東應佔綜合收益(虧損)$8,246 $(3,689)$8,666 
請參閲隨附的説明。
75

Tejon牧場公司及其子公司
合併權益表
(千美元，共享信息除外)
普普通通
股票
傑出的		普普通通
庫存		其他內容
實繳
資本		累計
其他
全面
損失		留用
收益		總計
股東的
權益		非控制性
利息		總股本
餘額，2018年12月31日25,972,080 $12,986 $336,520 $(4,857)$74,647 $419,296 $15,376 $434,672 
淨收益(虧損)— — — — 10,580 10,580 (1)10,579 
其他綜合損失— — — (1,914)(1,914)— (1,914)
限制性股票發行221,267 110 (110)— — — — — 
股票薪酬— — 3,958 — — 3,958 — 3,958 
因既得股份的税收和税收優惠而扣繳的股份(96,550)(48)(1,623)— — (1,671)— (1,671)
餘額，2019年12月31日26,096,797 $13,048 $338,745 $(6,771)$85,227 $430,249 $15,375 $445,624 
淨虧損— — — — (740)(740)(7)(747)
其他綜合損失— — — (2,949)(2,949)— (2,949)
限制性股票發行338,074 169 (169)— — — — — 
股票薪酬— — 5,629 — — 5,629 — 5,629 
因既得股份的税收和税收優惠而扣繳的股份(158,041)(80)(2,146)— — (2,226)— (2,226)
平衡，2020年12月31日26,276,830 $13,137 $342,059 $(9,720)$84,487 $429,963 $15,368 $445,331 
淨收益(虧損)— — — — 5,348 5,348 (6)5,342 
其他綜合收益— — — 2,898 2,898 — 2,898 
限制性股票發行227,250 114 (114)— — — — — 
股票薪酬— — 4,731 — — 4,731 — 4,731 
因既得股份的税收和税收優惠而扣繳的股份(103,159)(51)(1,740)— — (1,791)— (1,791)
餘額，2021年12月31日26,400,921 $13,200 $344,936 $(6,822)$89,835 $441,149 $15,362 $456,511 
請參閲隨附的説明。
76

Tejon牧場公司及其子公司
合併現金流量表
(單位：千)
截至12月31日的12個月，
 202120202019
經營活動
淨收益(虧損)$5,342 $(747)$10,579 
對淨收益(虧損)與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷4,594 4,938 5,036 
有價證券溢價(折價)攤銷111 34 (94)
未合併合資企業淨收益中的權益(9,202)(4,504)(16,575)
非現金退休計劃費用99 78 307 
(出售房地產/資產的收益)(12)(1,339)— 
土地出讓確認的非現金利潤(2,784)— (2,146)
賣水利潤1
(3,442)— — 
賣地利潤(3,139)— — 
遞延所得税1,1342,253 1,259 
股票補償費用4,271 4,494 3,198 
股票薪酬的超額税收優惠48519 57 
租賃資產非現金核銷— 110 1,604 
未合併合資企業收益的分配5,8926,222 15,381 
營業資產和負債變動情況：
應收賬款、存貨、預付款項和其他資產，淨額(814)5,427 154 
流動負債，淨額718 (2,004)(2,715)
經營活動提供的現金淨額2,816 15,481 16,045 
投資活動
有價證券的到期日和銷售6,249 41,843 53,418 
購買有價證券(14,586)(5,610)(28,219)
房地產和設備支出(20,879)(22,259)(25,222)
社區設施小區的報銷收入1354,223 4,180 
出售房地產/資產的收益632,000 — 
賣地收益4,413 — — 
對未合併的合資企業的投資(2,900)(2,160)(3,100)
未合併合資企業的股權分配5,734 5,309 3,457 
對長期水資產的投資(2,415)(3,568)(3,686)
賣水收益1
9,534 — — 
淨現金(用於投資活動)/由投資活動提供(14,652)19,778 828 
融資活動
信用額度借款— — 5,000 
償還信貸額度— — (5,000)
償還長期債務(4,295)(4,819)(4,004)
既得股票授權税(1,791)(2,226)(1,671)
用於融資活動的淨現金(6,086)(7,045)(5,675)
(減少)現金和現金等價物增加(17,922)28,214 11,198 
年初現金、現金等價物和限制性現金55,320 27,106 15,908 
年終現金、現金等價物和限制性現金$37,398 $55,320 $27,106 

77

截至12月31日的12個月，
 202120202019
對合並資產負債表上的金額進行對賬：
現金和現金等價物$36,195 $55,320 $27,106 
限制性現金(記錄在其他資產中)1,203 — — 
現金總額、現金等價物和限制性現金$37,398 $55,320 $27,106 
非現金投資活動
計入流動負債的應計資本和水費支出$1,342 $910 $785 
對未合併的合資企業的貢獻2
$8,464 $— $8,658 
土地出資的長期遞延利潤2
$2,785 $— $2,038 
1在確定與水資產活動相關的現金流入和流出的分類時，公司的做法得到了會計準則編纂(“ASC”)230-10-45-22的支持，該準則規定“某些現金收入和支出具有
一類現金流…。如果是這樣的話，適當的分類應取決於可能成為該項目主要現金流來源的活動。“此外，在2006年美國註冊會計師協會關於當前美國證券交易委員會和PCAOB發展的會議上，美國證券交易委員會(SEC)或美國證券交易委員會的工作人員討論了一個實體對與資產買賣相關的現金流出和流入的分類應該保持一致，並指出當現金流分類不清楚時，註冊人必須使用考慮到這些項目的活動性質和主要現金流來源的判斷和分析。

鑑於我們水務資產的性質和前述權威指引，本公司根據出售水務的時間估計購買的水務資產的適當分類。以前購買的被歸類為投資的水是
售價為$9.52021年，這一現金流入將在本公司的投資活動中適當歸類。美元的利潤3.4百萬
與前期購買的水有關的費用正從當期的經營活動中適當扣除。本公司已經並將繼續將這一方法應用於符合這一事實模式的水資產交易。
22021年6月，該公司以公允價值#美元貢獻了土地。8.5100萬美元給TRC-MRC4，LLC是一家未合併的合資企業，成立的目的是開發、建設、租賃和管理630,000位於TRCC-East(此處定義)公司物業上的平方英尺工業建築。這塊土地的總成交價是$。2.9百萬美元。公司確認了$2.8百萬美元利潤和遞延美元2.8根據會計準則編纂(ASC)主題606-與客户的合同收入和ASC主題323投資-股權方法和合資企業，應用五步收入確認模式後的利潤為100萬美元。
  
於2019年4月，本公司以公允價值$5.9100萬美元給TRC-MRC3，LLC，這是一家未合併的合資企業，成立的目的是開發、建設、租賃和管理579,040位於TRCC-East的公司物業上一平方英尺的工業建築。包括交易費用在內，這塊土地的總成交價是$。2.8百萬美元。公司確認了$1.5百萬美元利潤和遞延美元1.5在根據會計準則編纂(ASC)主題606-與客户的合同收入和ASC主題323投資-權益法和合資企業應用五步收入確認模式後，

於2019年12月，本公司出資興建一幢新落成的商業多租户大廈及相關土地，總公平值為#美元。2.8100萬美元給TA/Petro，一家未合併的合資企業。建築和土地的總成本是$。2.0百萬美元。公司確認了$0.3百萬美元利潤和遞延美元0.5在根據會計準則編纂(ASC)主題606-與客户的合同收入和ASC主題323投資-權益法和合資企業應用五步收入確認模式後，

從歷史上看，與土地開發支出相關的現金流出是在投資活動中計入的。為保持一致性，公司將繼續將與土地開發相關的現金流出和現金流入歸類為投資活動。

請參閲隨附的説明。
78


Tejon牧場公司及其子公司
合併財務報表附註
2021年12月31日

1.    重要會計政策摘要
“公司”(The Company)
Tejon Ranch Co.(本公司和Tejon)是一家多元化的房地產開發和農業綜合企業，致力於負責任地利用其土地和資源來滿足加州人的住房、就業和生活方式需求。目前的業務包括土地規劃和權利、土地開發、商業土地銷售和租賃、礦產特許權使用費土地租賃、水資產管理和銷售、放牧租賃和農業。
這些活動通過五報告細分市場：
•房地產-商業/工業
•房地產-度假村/住宅
•礦產資源
•農耕
•牧場運營
Tejon的主要資產大約是270,000英畝的毗連的，大部分未開發的土地，在其最南端的邊界，60在洛杉磯市中心以北數英里處，在其最北的邊界，15貝克斯菲爾德以東數英里處。該公司通過確保其土地的權利、促進基礎設施開發、戰略土地規劃、通過開發和銷售實現土地貨幣化以及保護來創造價值，以最大限度地實現其土地的最高和最佳利用。
該公司參與了七擁有、開發和經營房地產的合資企業。該公司成立合資企業，以促進其部分土地的開發。該公司還積極參與土地規劃、土地權利和保護項目。
綜合財務報表附註中對英畝數、樓房數、面積、租約數、佔有率以及從這些價值得出的任何金額的任何提及均未經審計。
合併原則
合併財務報表包括本公司的賬目，以及本公司持有控股權的所有子公司和投資的賬目。所有公司間交易已在合併中取消。公司對截至合併財務報表發佈之日的後續事件進行了評估。
現金等價物
該公司將購買時到期日在三個月或以下的所有高流動性投資視為現金等價物。現金等價物的賬面價值接近公允價值。
有價證券
本公司認為這些投資不符合現金等價物的條件，但很容易出售，屬於有價證券。該公司的投資組合由固定收益債務證券組成，這些證券在綜合資產負債表上被歸類為流動資產。該公司將所有有價證券歸類為可供出售的證券。這些按公允價值列示，未實現收益(虧損)(税後淨額)在合併權益表中作為累計其他全面收益(虧損)的組成部分報告。
79

對未合併的合資企業的投資
對本公司不控制但對其有重大影響的合資企業，本公司採用權益會計法。本公司對其對實體的影響或控制程度的判斷涉及各種因素，包括其所有權權益的形式；其在實體治理中的代表性；其參與決策的能力；以及其他投資者參與決策過程、取代本公司擔任經理和/或清算合資企業的權利。這些合資企業按成本入賬，並根據收益(虧損)、貢獻和分配中的權益進行調整。這些投資在公司資產負債表上的賬面價值與合資企業資產負債表上淨資產中的標的股本之間的任何差額，都會隨着相關標的資產的折舊、攤銷或出售而進行調整。當本公司向合資企業出讓土地時，無論該合資企業的其他投資者是否出資現金或財產，該公司都會按公允價值記錄對該合資企業的投資。
該公司通常根據合資企業的分配優先順序分配來自非合併合資企業的收入和虧損，這可能與其聲明的所有權百分比不同。

本公司根據股權投資會計準則評估其在未合併合資企業的投資的可回收性，方法是首先審查每項投資的任何減值指標。如果有指標，公司會估計投資的公允價值。如果投資的賬面價值大於估計公允價值，管理層將評估減值是“暫時性的”還是“非暫時性的”。在進行這項評估時，管理層考慮以下因素：(1)公允價值低於成本的時間長度和程度；(2)實體的財務狀況和近期前景；以及(3)本公司保留權益的意圖和能力，使其市值回升足夠長的時間。(1)公允價值低於成本的時間長度和程度；(2)實體的財務狀況和近期前景；以及(3)公司保留權益的意圖和能力，使其市值回升。如果管理層斷定減值是“非臨時性的”，公司將把投資減少到其估計的公允價值。
金融工具的公允價值
該公司遵循財務會計準則委員會對某些金融工具的公允價值計量的權威指導。指導意見界定了公允價值，建立了公允價值計量框架，並擴大了公允價值計量的披露範圍。公允價值被定義為在計量日市場參與者之間的有序交易中，為資產或負債在本金或最有利的市場上轉移負債而收到的或支付的交換(退出)價格，公允價值被定義為在計量日為資產或負債在本金或最有利的市場上進行有序交易而收到的交換(退出)價格。本指引根據對資產或負債估值的投入，建立了公允價值計量的三級層次結構。可觀察到的投入是那些市場參與者很容易看到的，而不可觀察到的投入通常是利用管理層的估計和假設在內部開發的：
•第1級-估值基於相同資產和負債在活躍市場的報價。
•第2級-估值由活躍市場中類似資產和負債的報價、不活躍市場中相同或類似工具的報價或所有重大投入均可在市場上觀察到的基於模型的技術確定。
•第3級-估值源自基於模型的技術，其中至少有一項重要輸入是無法觀察到的，並基於公司自己對市場參與者將用來評估資產或負債的假設的估計。
當可用時，該公司使用活躍市場的報價來確定公允價值。本公司在確定公允價值計量時會考慮與交易對手相關的主要市場風險和不履行風險。公允價值計量經常用於有價證券、養老金計劃內的投資和套期保值工具(如果有的話)。
利率互換協議
2014年10月，本公司與富國銀行訂立利率互換協議。2019年6月，本公司修訂了利率互換協議，以繼續對衝本公司從定期票據以及隨後修訂的定期票據中承擔的利率風險。有關本次利率互換的更多詳情，請參閲綜合財務報表附註8(信貸額度和長期債務)和附註10(利率互換)。該公司相信，有時限制浮動利率支付的可變性是謹慎的，過去曾簽訂利率掉期來管理這些波動。
80

該公司按公允價值將利率互換協議確認為資產負債表上的資產或負債。衍生工具的公允價值變動(即損益)的會計處理取決於該工具是否已被指定並符合套期保值關係的一部分，進而取決於套期保值關係的類型。對於被指定為套期保值工具的衍生工具，公司必須根據被套期保值的風險敞口，將該套期保值工具指定為公允價值套期保值、現金流套期保值或境外業務淨投資套期保值。利率互換協議被認為是現金流對衝，因為它旨在與定期貸款和隨後修訂的定期貸款的條款相匹配，以對衝預期未來現金流變化的風險敞口。套期會計一般規定在套期工具上確認損益的時間與確認現金流對衝中被套期交易收益影響的變化相匹配。這項利率互換協議將根據是否被認為在降低浮動利率敞口方面非常有效來評估。本公司正式記錄利率互換協議與套期保值項目之間的所有關係，包括評估有效性的方法和風險策略。該公司在每項利率互換協議開始時進行評估，並按季度進行評估，以確定這些工具在抵消與對衝項目相關的現金流變化方面是否非常有效。如果掉期被認為是高效的，那麼用作對衝的衍生品的公允價值的變化將反映在累計的其他綜合收益中。, 或者AOCI。在對衝交易影響收益期間，AOCI分類的金額將重新分類為收益。如果掉期交易沒有達到高度有效的水平，用作對衝的衍生品的公允價值變化將反映在收益中。
每項利率掉期協議的公允價值均採用廣泛接受的估值方法確定，包括對每項衍生工具的預期現金流進行貼現現金流分析。這些分析反映了衍生品的合同條款，包括到期日，並使用了可觀察到的基於市場的投入，包括利率曲線和隱含波動率(也稱為“其他重大可觀察投入”)。利率掉期協議的公允價值乃採用市場標準方法釐定，即將貼現的未來固定現金付款及貼現的預期可變現金收入淨額計算在內。可變現金收入基於從可觀察到的市場利率曲線得出的對未來利率(遠期曲線)的預期。公允價值計算還包括使用“重大不可觀察的輸入”(例如對當前信用利差的估計)來評估違約可能性的違約風險金額，該公司已認定這對其利率互換協議的整體公允價值無關緊要。
可變利息實體
本公司評估其在VIE的所有權益以進行合併。當本公司的權益被確定為可變權益時，本公司將評估本公司是否被視為VIE的主要受益人。VIE的主要受益人需要合併VIE。主要受益人被定義為既有權(I)指導VIE的活動，從而對其經濟表現產生最重大影響的一方，也有(Ii)承擔損失的義務，並有權從VIE獲得潛在重大利益的一方。本公司在作出這項決定時，會考慮其可變利益以及關聯方的任何可變利益。在這兩個因素都存在的情況下，本公司被視為主要受益者，併合並VIE。如果其中一個因素不存在，本公司不是主要受益者，不合並VIE。

為了評估本公司是否有權指導VIE的活動，從而對VIE的經濟表現產生最重大的影響，本公司考慮了所有事實和情況，包括它在建立VIE中的作用及其持續的權利和責任。這一評估包括：第一，確定對VIE經濟表現影響最大的活動；第二，確定哪一方(如果有的話)擁有對這些活動的控制權。一般來説，做出影響VIE的最重大決定或有權單方面罷免這些決策者的各方被認為有權指導VIE的活動。

為了評估公司是否有義務吸收VIE的損失或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的收益，公司考慮了所有經濟利益，包括債務和股權投資、服務費用以及被認為是VIE中可變利益的其他安排。這項評估要求公司運用判斷來確定這些權益總體上是否被認為對VIE具有潛在的重大意義。評估重要性時考慮的因素包括：VIE的設計，包括其資本化結構；權益從屬關係；支付優先權；VIE資本結構中各類別權益的相對份額；以及該等權益由本公司持有的原因。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司擁有二維埃斯。一個在財務報表中合併，另一個沒有合併。請參閲合併財務報表附註17(對未合併和合併合資企業的投資)以作進一步討論。
81

信用風險
公司在運營過程中向合作社、釀酒廠、堅果營銷公司和公司設施的承租人發放信貸。該公司定期對客户的財務狀況進行信用評估，通常不需要抵押品。
商業收入主要來自租賃租金支付和運營費用報銷。如果客户租户未能根據租約支付租金，公司的財務狀況和現金流可能會受到不利影響。本公司根據對租户信譽、支付能力和收款概率的判斷，計入壞賬準備。當帳目被認為不再值得收款時，就予以註銷。
在截至2021年12月31日和2020年12月31日的兩年中，帕斯托裏亞能源設施公司(Pastoria Energy Facility，L.L.C.)或PEF發電廠租約產生了大約8佔總收入的%。本公司沒有其他客户佔營業總收入的5%或更多。
該公司在聯邦保險的金融機構維持其現金和現金等價物。這些機構的賬户餘額定期超過FDIC保險覆蓋範圍，因此，與超過FDIC保險覆蓋範圍的存款金額相關的信用風險集中在一起。本公司認為風險不大。
農場庫存
農作物收割的成本在發生時進行清點。當農作物出售時，這些成本就會被計入費用。費用按每磅或每噸的平均成本計算和確認，視情況而定。本年度發生的與下一年作物相關的成本被清點並計入庫存，直到收穫並出售相匹配的作物。持有待售的農場存貨以成本價(先進先出法)或市場價中較低者計價。
財產和設備
財產和設備是按成本列報的，但1936年組織時取得的土地除外，它是按公司前身列報的基礎列報的。折舊是在各種資產的預計使用年限內使用直線法計算的。公司的財產和設備及其各自的預計使用壽命如下：
(千美元)使用壽命2021年12月31日2020年12月31日
葡萄園和果園20$62,877 $56,612 
機械、傢俱、固定裝置和其他設備
3 - 10
20,299 19,882 
建築物及改善工程
10 - 27.5
8,858 8,819 
土地及土地改善工程157,835 7,807 
正在進行的開發4,882 4,817 
$104,751 $97,937 
減去：累計折舊(54,052)(51,691)
$50,699 $46,246 
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長期水資源資產
與圖拉雷湖盆地儲水區和達德利-裏奇儲水區簽訂了長期購買水合同。這些合同使該公司有權在2035年到期的合同期限內獲得水。該公司還購買了一份合同，允許並要求它購買6,693一英畝-英尺的水，每年從鎳家族有限責任公司。這份合同的初始期限將持續到2044年。這些合同的購買價格在合同有效期內按直線攤銷。與Wheeler Ridge Marcopa儲水區和Tejon-Castac水區的水合同也已到位，但這些合同是在開始時與每個地區簽訂的，後來沒有從第三方購買，因此在公司賬面上沒有相關的財務價值。因此，不存在與這些合同相關的攤銷費用。
葡萄園和果園
種植和發展葡萄園和果園的成本是資本化的，直到作物變得具有商業生產力。灌溉系統和格柵設施在開發階段的利息成本和折舊也被資本化。在開發階段獲得的作物收入將扣除開發成本。當莊稼變得具有商業生產力時，就開始貶值。
在2019年第四季度，公司放棄了313幾英畝葡萄園。因此，該公司註銷了$1,555,000與這些葡萄園及其他農業相關資產有關的賬面淨值，該等資產以前計入綜合資產負債表內的物業及設備、淨額、項目。$1,555,000費用記錄在綜合業務報表內的其他收入(虧損)項目內。
在農作物收穫、承包和交付給買家的時候，可以估計收入，確認收入，並計入任何相關的庫存成本，這通常發生在每年的第三季度和第四季度。該公司的部分杏仁或開心果作物在收穫後的第二年出售並不少見。果園(杏仁和開心果)收入基於合同結算價或估計銷售價格，而葡萄園收入通常按合同銷售價格確認。果園作物的估計價格是基於果園作物的營銷者和操作者對最終市場價格的報價估計。隨着收到有關所售作物最終結算價的新信息，這些市場價格估計值將在作物支付週期中更新。這些估算值在收到作物的最終付款後調整為實際。這種確認果園作物銷售收入的方法是農業綜合企業界的標準做法。對估計收入和實際收入之間的差額的調整是在知道此類金額的期間記錄的。這些調整的淨影響使農業收入增加了#美元。365,000 in 2021, $890,000 in 2020, and $3,746,0002019年。2021年的調整包括#美元。365,000開心果收入增加，不是把杏仁換成零錢。2020年的調整包括一美元890,000開心果收入增加，不是把杏仁換成零錢。2019年的調整包括#美元。3,807,000開心果收入增加，一美元61,000減少杏仁的用量。
加州杏仁委員會有權要求杏仁生產商通過農業部長批准的銷售訂單從市場上扣留一部分年產量。在2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日，沒有強制要求這樣的扣繳。
普通股期權和授予
本公司股票激勵計劃採用公允價值會計方法核算。限制性股票授予和限制性股票單位的估計公允價值在預期歸屬期間支出。對於基於業績的授予，該公司根據在滿足規定的業績衡量標準方面取得成功的估計範圍，對實際授予的股票數量進行估計。該公司定期更新其估計，並將估計的任何變化反映在綜合經營報表中。
長壽資產
該公司每季度審查一次其所有經營物業在每個季度末之前和之後的當前活動和業務狀況變化，以確定是否存在需要進行減值分析的任何觸發事件。如果發現觸發事件，本公司將審查對物業未來未貼現現金流的估計，如有必要，包括在考慮多個結果的情況下采用概率加權方法。
83

將持有和使用的長期資產，包括租賃物業、在建工程或CIP、為開發而持有的房地產和無形資產，在存在可能表明長期資產的賬面價值可能無法收回的情況下，將單獨評估減值。將持有和使用的長期資產的賬面價值如果超過預期因使用和最終處置該資產而產生的未貼現現金流的總和，則不可收回。將持有和使用的長期資產的減值指標或觸發事件，包括租賃物業、CIP、為開發而持有的房地產和無形資產，按項目進行評估，包括估計淨營業收入、入住率變化、重大近期租約到期、當前和歷史運營和/或現金流虧損、租金和其他市場因素的重大波動。本公司根據眾多因素評估預期未貼現現金流，這些因素包括但不限於現有市場信息、當前和歷史經營業績、已知趨勢、可能影響物業的當前市場/經濟狀況以及有關資產使用的假設，如有必要，包括在考慮多種結果的情況下采用概率加權方法。於確定已發生減值時，確認減記以將賬面值降至其估計公允價值。
此外，本公司將按賬面價值或公允價值減去出售和處置成本中的較低者處置長期資產。
截至2021年12月31日，公司管理層認為其所有長期資產均未受損。
收入確認
該公司的收入主要來自其租賃組合的租賃收入、礦產租賃的特許權使用費收入、農作物銷售、水銷售和土地銷售。2018年1月1日，公司執行ASU 2014-09《與客户簽訂合同的收入(主題606)》(ASC 606)。ASU 2014-09年度取代了之前所有的收入確認指導，包括特定行業的指導。公司通過遵循ASC 606下的五步模式確認收入，以實現核心原則，即實體確認收入，以描述向客户轉讓商品或服務的金額，其金額反映了實體預期有權獲得的對價，以換取這些商品或服務。五步模式要求公司(I)確定與客户的合同，(Ii)確定合同中的履約義務，(Iii)確定交易價格，包括在未來可能不會發生重大逆轉的情況下的可變對價，(Iv)將交易價格分配給合同中的各個履約義務，以及(V)在公司履行履約義務時確認收入。
房地產銷售
於採用ASC 606後，本公司須按其獨立售價(即按相對獨立售價基準)而非總成本，就有多項履約責任的土地出售分配交易價格予履行責任。
地役權的出售
本公司不時出售其土地的地役權，而該等地役權是以公用設施走廊等物件的使用權形式，或以保育地役權的形式，一般要求本公司放棄其部分土地的商業開發權，但不會導致該土地的所有權改變或限制本公司繼續在該土地上進行其他創收活動。該公司按照ASC 606的五步模式確認地役權銷售收入。
與賣地和租約有關的成本分攤
當本公司出售其其中一個房地產發展項目內的土地，而尚未完成與整個項目相關的所有基礎設施發展時，本公司於出售時估計該發展項目的未來成本，以釐定已出售土地的適當銷售成本及確認出售的時間。在計算出售或分配租賃土地的成本時，公司使用估計和預測來確定開發項目完成時的總成本。這些對最終開發成本的估計可能會隨着市場條件的變化和建設成本的變化而變化。
特許權使用費收入
特許權使用費收入在合同中定義為特許權使用費的百分比，並與生產和市場價格掛鈎。該公司的特許權使用費安排一般要求按月支付，並根據上個月的活動支付。公司根據估計每月收取特許權使用費收入，並在收到付款時根據實際情況進行調整。實施ASC 606後，特許權使用費收入的會計基本保持不變。
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租金收入
租賃租金收入按直線基準按各自租賃條款確認。該公司將目前確認為收入的金額和預計在以後幾年收到的金額歸類為預付費用中的遞延租金和隨附的合併資產表中的其他流動資產。目前收到但在未來年度確認為收入的金額在隨附的綜合資產負債表中歸類為應計負債和其他收入以及遞延收入。本公司於物業可供預期用途之日開始確認租金收入，客户租户擁有或控制物業之實際用途。
在每個租賃期內，本公司透過(I)審閲經國家認可信用評級機構評級的租户的信用評級，(Ii)審閲根據適用租約可公開獲得或須向本公司提交的租户財務報表，(Iii)監察有關其租户及其各自業務的新聞報道，以及(Iv)監察租賃付款的及時性，以監察租户的信貸質素。本公司有員工負責評估和監控租户的信用質量以及信用質量的任何重大變化。
環境支出
與當前業務有關的環境支出將酌情計入費用或資本化。與過去業務造成的現有狀況相關的支出，對當前或未來的收入沒有貢獻的支出被計入費用。當可能進行環境評估和/或補救措施，並且可以合理估計成本時，記錄負債。一般來説，這些應計項目的時間與可行性研究完成或公司對正式行動計劃的承諾相吻合。不是環境成本的負債已分別記錄在2021年12月31日和2020年12月31日。
預算的使用
根據公認會計原則編制公司的合併財務報表要求管理層作出估計和假設，這些估計和假設會影響財務報表日期的資產和負債報告金額、或有資產和負債的披露以及報告期內報告的收入和費用金額。由於估計過程中固有的不確定性，實際結果可能與這些估計值不同，這是合理的。
2021年通過的新會計公告
參考匯率改革
2020年3月，美國財務會計準則委員會(FASB)發佈了會計準則更新，或ASU第2020-04號，“促進參考匯率改革對財務報告的影響”，針對影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動。該公告在有限的時間內提供了可選的權宜之計，以減輕參考匯率改革的潛在會計負擔。具體地説，ASU允許修改ASC主題470(債務)內的合同，當合同因參考利率改革而被修改時，將通過前瞻性調整有效利率來説明這一點。它還提供了對ASC主題815中涉及對套期保值關係的關鍵條款的改變的指導的例外：如果滿足某些標準，則參考比率的改變將不會導致對套期保值關係的解除指定。本指南自2020年3月12日起至2022年12月31日對所有實體有效。這一聲明並未對合並財務報表產生實質性影響，預計也不會對合並財務報表產生實質性影響。
85

2.    股權
每股收益(EPS)
普通股股東應佔每股基本淨收入(虧損)以本年度已發行普通股的加權平均數為基礎。普通股股東應佔每股攤薄淨收益(虧損)是基於普通股的加權平均流通股數和假設在行使股票期權、購買普通股的認股權證以及根據ASC 260授予限制性股票的情況下發行普通股的加權平均流通股數，即“每股收益”。
截至12月31日的12個月，
 202120202019
加權平均流通股數量：
普通股26,343,352 26,205,923 26,031,391 
普通股等價物：股票期權、贈與70,662 140,527 117,724 
稀釋後的流通股26,414,014 26,346,450 26,149,115 
3.     有價證券
ASC 320“投資-債務和股權證券”要求企業將所有債務證券分類為持有至到期、交易或可供出售。該公司已選擇將其證券歸類為可供出售的證券，因此要求在每個報告日期將證券調整為公允價值。證券的所有成本以及已實現和未實現的損益都是在特定的確認基礎上確定的。以下為12月31日可供出售的證券摘要：
(千美元) 20212020
有價證券：公允價值層次成本估計公允價值成本估計公允價值
存單
未確認損失未滿12個月的$401 $400 $— $— 
帶着未確認的收益— — — — 
存單總額1級401 400 — — 
美國財政部和機構票據
未確認損失未滿12個月的1,360 1,358 — — 
帶着未確認的收益— — 801 803 
美國國庫券和機構票據總額2級1,360 1,358 801 803 
公司票據
未確認損失未滿12個月的9,231 9,225 708 707 
帶着未確認的收益— — 1,257 1,261 
公司票據總數2級9,231 9,225 1,965 1,968 
$10,992 $10,983 $2,766 $2,771 

本公司於2020年1月1日前瞻性地通過了美國會計準則第2016-13號，“金融工具--信貸損失(話題326)”。根據美國會計準則第326-30條，該公司現在被要求在確認可供出售債務證券的信用損失時使用留置法，該損失是根據證券的攤銷成本基礎與預期在證券有效期內收取的金額之間的差額來衡量的。根據這種方法，在每個報告日期，公司都會記錄與信用損失相關的減值，通過信貸損失準備金(ACL)抵消收益。截至2021年12月31日，本公司未錄得任何信貸損失。
86

截至2021年12月31日，投資證券的公平市場價值為#美元。9,000低於證券的成本基礎。公司未實現持股收益總額相等零未實現持有虧損總額等於$9,000。截至2021年12月31日，對證券價值臨時變化的累計其他綜合權益綜合虧損的調整反映了可供出售證券的市值減少了#美元。14,000，其中包括估計為#美元的税款。4,000.
該公司選擇從可供出售債務證券的公允價值和攤餘成本基礎上剔除適用的應計利息，並按照ASC主題326-30-50-3A單獨列報應計利息餘額。應計應收利息餘額合計為#美元。53,000截至2021年12月31日，已計入綜合資產負債表的預付費用和其他流動資產項目。本公司選擇不計量應計應收利息的信貸損失撥備，因為沒有理由計入可能無法收回的應計利息撥備。
美國財政部和機構票據
截至2021年12月31日，該公司對美國國庫券和機構票據的投資的未實現虧損是由於購買時以來利率的相對變化造成的。這些證券的合同現金流由美國政府機構擔保。這些債務證券持有的未實現虧損是投資利差和利率變動的函數，而不是信用質量的變化。截至2021年12月31日，本公司不打算出售這些證券，而且本公司不太可能被要求在收回其成本基礎之前出售這些證券。因此，自2021年12月31日起，這些投資不需要ACL。
公司票據
這些投資的合同條款不允許發行人以低於投資攤餘成本基礎的價格結算證券。公司票據的未實現虧損是投資利差和利率變動的函數，而不是信用質量的變化。該公司預計將收回這些證券的全部攤銷成本基礎。截至2021年12月31日和2020年12月31日，本公司不打算出售這些證券，而且本公司不太可能被要求在收回其成本基礎之前出售這些證券。因此，截至2021年12月31日和2020年12月31日，這些投資不需要ACL。
下表按年彙總了按面值計算的有價證券的到期日(以千美元為單位)：
2021年12月31日20222023總計
存單$400 $— $400 
美國財政部和機構票據$855 500 $1,355 
公司票據8,925 250 9,175 
$10,180 $750 $10,930 
2020年12月31日2021總計
美國財政部和機構票據801 801 
公司票據1,950 1,950 
$2,751 $2,751 
該公司對公司票據的投資是與擁有標準普爾投資級評級的公司進行的。
4.     庫存
截至12月31日，庫存包括以下內容：
(千美元)20212020
農業庫存$5,377 $2,636 
其他325 354 
$5,702 $2,990 
農業庫存包括本年度發生的與明年作物相關的成本，以及當年未售出的作物和農用化學品。
87

5.     房地產
截至12月31日，房地產包括以下內容：
(千美元)20212020
房地產開發
山村$150,668 $146,662 
百年誕辰112,063 108,600 
葡萄藤37,922 36,815 
Tejon牧場商業中心18,377 18,362 
房地產開發319,030 310,439 
房地產和裝修--出租，淨值
Tejon牧場商業中心20,595 20,595 
房地產和裝修--出租，淨值20,595 20,595 
減去累計折舊(3,294)(2,935)
房地產和裝修--出租，淨值$17,301 $17,660 
88

6.     長期水資源資產
長期水資產包括為將來使用或出售而持有的水和水合同。水是按成本持有的，其中包括支付的水價和從加州輸水管道抽水並將水輸送到水庫的成本。目前，水被存放在克恩縣南部公司土地上的一個水庫中，並由克恩水庫的TCWD持有。
該公司已在圖拉雷湖盆地蓄水區和達德利-裏奇水區獲得了國家水利工程(SWP)長期水務合同下的權利，總計3,444根據SWP分配，每年可獲得英畝英尺的SWP津貼。這些合同將持續到2035年，並已移交給AVEK，供該公司在羚羊谷使用。2013年，該公司獲得了一份購買水的合同，該合同規定該公司有義務購買6,693位於克恩縣的加州有限責任公司Nickel Family，LLC，或稱Nickel，每年從Nickel Family，LLC，或Nickel獲得一英畝英尺的水。
與鎳公司的購水協議的初始期限至2044年，其中包括公司將合同延長一年的選擇權。35好幾年了。2021年水的購買成本是$。817每英畝英尺。購買成本應根據消費者物價指數或消費價格指數中較大者，每年增加成本。3%.
上述購買的水最終將用於開發公司的土地，用於商業/工業房地產開發、度假村/住宅房地產開發和農業。臨時使用可能包括每年將部分水出售給第三方用户，直到這些水完全分配給公司使用為止，如上所述。
截至12月31日，水務收入和銷售成本如下：
(千美元)202120202019
英畝英尺已售出13,651 5,022 4,482 
收入$15,523 $5,909 $3,997 
銷售成本10,669 3,663 3,194 
利潤$4,854 $2,246 $803 
分配給持有以備將來使用的水資產的成本如下(千美元)：
2021年12月31日2020年12月31日
儲存的水和未來交付的水$25,020 $28,136 
可調水2,879 4,102 
總蓄水量，按成本價計算，以備將來使用$27,899 $32,238 

無形水資產
該公司購買的水合同賬面金額如下(千美元)：
2021年12月31日2020年12月31日
費用累計折舊費用累計折舊
達德利-裏奇水權$11,581 $(5,307)$11,581 $(4,825)
鎳水權18,740 (5,247)18,740 (4,605)
圖拉雷湖流域水權6,479 (3,148)6,479 (2,910)
$36,800 $(13,702)$36,800 $(12,340)
購水合同淨成本23,098 24,460 
總成本水保存以備將來使用27,899 32,238 
對水資產的淨投資$50,997 $56,698 
89

與Wheeler Ridge Marcopa蓄水區(WRMWSD)和Tejon-Castac水區(TCWD)的水合同也已到位，但在合同開始時與每個區簽訂，後來沒有從第三方購買，在公司賬面上沒有相關的財務價值。因此，不存在與這些合同相關的攤銷費用。總水資源，包括經常性使用和一次性使用，包括：
(單位：英畝英尺，未經審計)2021年12月31日2020年12月31日
保存水以備將來使用
TCWD-公司擁有的庫水56,189 61,054 
公司水庫50,349 50,349 
可調水4,203 5,638 
總蓄水量以備將來使用110,741 117,041 
購買的水合同
水合同(達德利-裏奇、鎳和圖拉雷)10,137 10,137 
WRMWSD-與公司簽訂合同15,547 15,547 
TCWD-與公司的合同5,749 5,749 
購買的水務合同總額31,433 31,433 
總持水量以備將來使用和購買用水合同142,174 148,474 

Tejon牧場公司(Tejon Ranch Co.)的全資子公司Tejon Ranchcorp，或稱Ranchcorp，於2015年與PEF簽訂了供水協議。PEF是發電廠租約的當前承租人。根據供水協議，PEF可向Ranchcorp購買最多3,500從2017年1月1日到2030年7月31日，每年一英畝英尺的水，可以選擇延長期限。PEF沒有義務在任何一年向Ranchcorp購買水，但需要向Ranchcorp支付相當於以下金額的年度期權付款30最高年付額的%。根據2021年供水協議，水價為$1,188每英畝-英尺年用水量，受3在合同有效期內每年增加%。供水協議包含其他習慣條款和條件，包括陳述和保證，這些條款和條件是此類協議的典型特徵。該公司出售水的承諾可以通過現有的水資產來實現。
7.     應計負債及其他
截至12月31日，應計負債和其他負債包括：
(千美元)20212020
累積假期$782 $736 
應計帶薪休假356 399 
應計獎金2,062 1,658 
其他251 512 
$3,451 $3,305 

8.     信用額度和長期債務
截至12月31日，債務包括以下內容：
(千美元)20212020
應付票據$52,784 $57,078 
減去：長期債務的信用額度和當前到期日(4,475)(4,295)
減去：遞延貸款成本(154)(196)
長期債務，減少流動部分$48,155 $52,587 
90

下表彙總了截至12月31日的債務到期日、未償債務和各自的本金到期日。
(千美元)規定匯率有效率成熟性20222023202420252026此後總計
定期貸款1
L+1.70%
4.16%6/5/2029$4,221 $4,429 $4,624 $4,825 $5,038 $27,700 $50,837 
$35百萬RLOC
見下文2
見下文2
10/5/2024— — — — — — — 
本票4.25%4.25%9/1/2028254 265 277 289 302 560 1,947 
長期債務總額$4,475 $4,694 $4,901 $5,114 $5,340 $28,260 $52,784 
1定期貸款的利息由利率互換協議固定。有關詳細討論，請參閲腳註10。
2根據公司的選擇，這一信貸額度的利率可以浮動在1.50比選定的LIBOR利率高出%，或者可以固定為1.50固定利率期限比倫敦銀行同業拆借利率高出%。
9.     其他負債
截至12月31日，其他負債包括以下債務：
(千美元)20212020
退休金負債(見附註15)$185 $1,602 
利率互換負債(見附註10)3,088 5,929 
高管退休計劃補充負債(見附註15)7,847 8,419 
其他1
3,348 3,067 
$14,468 $19,017 
1 在與Majestic Realty Co.的兩家合資企業中，超額分配被歸類為負債。詳情見附註17(對未合併和合併合資企業的投資)。
有關上表的標題，請參閲各合併財務報表附註以瞭解詳情。
10.     利率互換
於二零一四年十月，本公司訂立利率掉期協議，以對衝與倫敦銀行同業拆息掛鈎的定期貸款相關浮動利率變動相關的現金流，詳情見綜合財務報表附註8(信貸額度及長期債務)。2019年6月21日，本公司修訂了利率掉期協議，以繼續對衝其從定期票據以及隨後修訂的定期票據中獲得的部分利率風險敞口。原套期保值關係解除指定，修改後的利率互換同步重新指定。根據迴歸分析，經修訂的利率掉期在初步評估時符合有效現金流對衝的條件，並按公允價值入賬。
在截至2021年12月31日的季度，利率互換協議被認為非常有效。公允價值變動，包括應計利息和對非履約風險的調整，符合現金流量對衝的條件，在AOCI分類。在AOCI中分類的金額隨後重新分類為對衝交易影響收益期間的收益。
截至2021年12月31日，利率互換協議的公允價值低於其成本基礎，因此計入綜合資產負債表中的其他負債。截至目前，該公司有以下未完成的利率掉期協議被指定為利率現金流對衝(以千美元為單位)：
2021年12月31日
生效日期到期日公允價值層次加權平均付息率公允價值名義金額
July 5, 2019June 5, 20292級4.16%$(3,088)$50,837
2020年12月31日
生效日期到期日公允價值層次加權平均付息率公允價值名義金額
July 5, 2019June 5, 20292級4.16%$(5,929)$54,887
91

11.     股票補償-限制性股票和績效股票授予
公司的股票激勵計劃規定根據服務條件或通過實現與業績相關的目標來獎勵員工。公司已經發布了三這些計劃下的股票授予類型包括：具有服務條件授予的限制性股票；僅在達到特定業績條件(如公司現金流目標或股價)或業績條件授予時才授予的業績股票授予；以及包括基於特定業績衡量標準(或業績里程碑授予)的門檻、目標和最高成就水平的業績股票授予。以市場為基礎的業績條件贈款是以實現目標股價為基礎的。用於計算基於市場的獎勵的歸屬的股價是使用蒙特卡洛模擬。未能達到目標股價將導致股票被沒收。沒收帶有服務條件或基於業績的限制的股票獎勵將導致先前確認的基於股票的薪酬支出發生逆轉。取消基於市場的限制的股票獎勵不會導致先前確認的基於股票的薪酬支出發生逆轉。
以下為截至2021年12月31日止年度，公司按業績條件進行的業績股票授予摘要：
具有績效條件的績效股票授予
閾值性能32,282 
目標績效515,919 
最高性能924,338 
以下是公司股票獎勵活動的摘要，包括計時獎勵和績效單位獎勵，假設在截至的12個月內實現了未完成績效獎勵的目標：
2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
股票贈與在今年年初的目標實現情況中脱穎而出840,307 409,373 538,599 
新股授予/因超額完成目標而增發股份63,622 797,364 160,471 
既得贈款(196,328)(307,250)(188,032)
期滿/沒收的授權書(23,956)(59,180)(101,665)
在目標實現方面表現突出的股票贈與683,645 840,307 409,373 
92

以下是用於確定該公司截至2021年12月31日的年度基於市場的績效條件贈款價格的假設摘要：
(千美元，股價除外)
授予日期2019年12月12日March 11, 20202020年12月11日March 18, 2021
歸屬結束2022年12月31日2022年12月31日2023年12月31日March 18, 2024
目標實現時的股價$18.80$16.36$17.07$20.02
預期波動率17.28%18.21%29.25%30.30%
無風險利率1.69%0.58%0.19%0.33%
模擬蒙特卡羅股價$11.95$5.87$15.59$18.82
已授股份6,32781,7163,62810,905
判給的總公允價值$76$480$57$205
截至2021年12月31日，與未歸屬股票授予相關的未攤銷成本和預計確認的加權平均期間為#美元。3,818,000和13分別是幾個月。具有時間歸屬特徵的限制性股票的公允價值以授予日的公司股價為基礎，並在服務期內支出。基於業績條件實現情況而授予的Cliff授予的績效獎勵的公允價值，是基於一旦公司確定獎勵可能授予時，授予當日公司股票的股價為基礎的。這一公允價值將在適用於這些贈款的服務期內支出。對於包含從零到最大股份範圍的業績獎勵，公司根據歷史和預期結果確定(1)實現業績目標和(2)業績水平的可能性。根據這些信息，公司確定獎勵的公允價值，並衡量與這些贈款相關的服務期內的費用。由於所有績效補助的最終歸屬與績效條件的實現有關，因此公司估計是否會滿足績效條件以及在多長時間內達到。最終，公司根據績效狀況的實際結果調整薪酬成本。根據非員工董事股票激勵計劃，每個非員工董事在提出的年度內，都會獲得他或她的年度股票薪酬。
下表彙總了公司1998年股票激勵計劃或1998年員工計劃和NDSI計劃在以下時期的股票薪酬成本：
員工1998計劃(千美元)：2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
已支出$3,742 $4,060 $2,667 
大寫460 1,135 760 
4,202 5,195 3,427 
NDSI計劃529 434 531 
$4,731 $5,629 $3,958 
93

12.     所得税
該公司使用ASC 740核算所得税，即“所得税”，這是一種資產和負債方法，要求為財務報表和納税申報表中確認不同的事件的預期未來税收後果確認遞延税項資產和負債。截至12月31日，所得税撥備包括以下內容：
(千美元)202120202019
總撥備(福利)：$3,821 $829 $3,980 
聯邦政府：
當前1,960 (852)1,798 
延期620 1,464 866 
2,580 612 2,664 
國家：
當前937 (21)812 
延期304 238 504 
1,241 217 1,316 
$3,821 $829 $3,980 

2020年3月，頒佈了冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案，其中包括一項五年淨營業虧損結轉撥備，使公司能夠從某些虧損中受益。這一規定適用於2017年12月31日至2021年1月1日期間發生的淨營業虧損，並暫時廢止2017年減税就業法案中不允許淨營業虧損結轉的條款。根據這些指導方針，該公司已計入2020年的税收損失，預計將獲得#美元的聯邦退税。954,000.

2021年，所得税撥備費用主要由與第162(M)條限制有關的永久性差異和與股票補償相關的離散税收費用組成。第162(M)條的薪酬扣除限制是由於2017年減税就業法案對税法的修改造成的，該法案於2020年首次影響了公司。當以低於原始授予價格的價格向參與者發放股票獎勵時，觸發了離散項目，導致遞延税額不足。本季度確認的差額是對前期確認的超額遞延税金資產的沖銷。確認這一差額預計不會對該公司目前的應付所得税產生影響。最後，該公司記錄了與股票薪酬相關的一次性遞延納税義務。所得税撥備與2021年、2020年和2019年適用21%的法定聯邦所得税税率計算的金額的對賬如下： 
(千美元)202120202019
法定税率所得税$1,924 $17 $3,058 
州所得税，扣除聯邦福利後的淨額802 217 948 
超額股票補償費用34 365 (57)
不可扣除的補償539 357 — 
石油和礦產枯竭(108)(101)(131)
退款— (78)— 
永久性差異26 16 26 
股票薪酬調整641 — — 
其他(37)36 136 
所得税撥備(福利)$3,821 $829 $3,980 
實際税率41.7 %1,011.0 %27.3 %
94

遞延所得税反映了用於財務報告的資產和負債的賬面金額與用於所得税的金額之間的臨時差異的淨税收影響。截至12月31日，公司遞延税金資產和負債的重要組成部分如下：
(千美元)20212020
遞延所得税資產：
應計費用$429 $322 
遞延收入544 557 
費用資本化1,390 1,661 
養老金調整2,342 2,921 
股票贈與費用2,046 2,211 
國家遞延税金194 — 
賬面遞延收益2,297 1,034 
合資企業分配593 587 
額外資本化成本撥備699 699 
利率互換921 1,769 
其他77 209 
遞延所得税資產總額$11,532 $11,970 
遞延所得税負債：
遞延收益$1,321 $490 
折舊3,722 3,533 
銷售分配成本872 872 
合資企業分配6,367 6,592 
資本化股票薪酬958 — 
直線租金412 548 
預付費用399 340 
國家遞延税金190 383 
其他189 137 
遞延所得税負債總額$14,430 $12,895 
遞延所得税淨額(負債)$(2,898)$(925)
遞延税項資產準備— — 
遞延税金淨額$(2,898)$(925)
由於本公司遞延税項資產的性質，本公司相信該等資產將於未來數年在營運中使用，無須計入估值津貼。
公司賺了$730,000預計2021年的納税情況和無在2020年。該公司收到了#美元的退税。483,000及$1,314,000分別在2021年和2020年。
該公司根據所有所得税項目的技術優點對其納税狀況進行評估，以確定每個納税狀況是否符合“審查後更有可能不會持續”的測試。然後，税收優惠被衡量為在累積的基礎上確定的最大優惠金額，即在最終和解時“更有可能”實現的優惠。評估的結果是，公司確定在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度內，在ASC 740(“所得税”)的範圍內沒有需要確認和計量的不確定税收狀況。2018年至2020年和2017年至2020年的納税年度仍可分別供聯邦和加利福尼亞州税務當局審查。
95

13.     租契
根據各種租賃協議，該公司是某些物業的出租人，租賃條款最高可達30好幾年了。本公司從資產使用權中獲得租金收入。以下為截至12月31日商業/工業地產收入中包含的商業租金收入摘要：
(千美元)202120202019
基本租金$6,672 $6,471 $6,554 
百分比租金$705 $949 $1,024 
截至2021年12月31日，不可取消租賃的商業、通信和通行權未來最低租金收入(以千美元為單位)：
20222023202420252026此後
$6,375 $5,565 $5,435 $5,241 $4,603 $12,706 
14.     承諾和或有事項

該公司的土地受水務合約約束，其中$11,452,000預計將於2022年支付。這些估計的水合同付款包括SWP、與Wheeler Ridge Marcopa儲水區、TCWD、Tulare湖盆地儲水區、Dudley-Ridge儲水區的合同以及鎳水合同。SWP合同將持續到2035年，鎳水合同將持續到2044年，並可以選擇延長額外的35好幾年了。如附註6(長期水資源資產)所述，本公司於2013年底購買了一份購水合同轉讓合同。分配的水合同是與鎳公司簽訂的，公司有義務購買6,693在整個合同期限內，每年都有英畝-英尺的水。該公司未來水費的合同義務為#美元。285,566,000截至2021年12月31日。
截至2021年12月31日，公司已經履行了2008年與五個主要環境組織簽訂的保護協議中規定的對Tejon牧場保護協會的財務義務。
公司在2014年第二季度退出了與葡萄開發相關的諮詢合同，並有義務在成功收到訴訟項目權利時和價值衡量日期支付賺取的獎勵費用五年在獲得小道消息的訴訟權利之後。獎勵費用的最終金額要到未來的付款日期才會最終敲定。該公司相信，在未來這段時間內，因退出合同而節省的淨額將足以抵消獎勵付款成本。
Tejon牧場公共設施融資管理局(TRPFFA)是由克恩縣和TCWD組成的聯合權力機構，為公司的克恩縣開發項目內的公共基礎設施提供資金。為了TRCC的發展，TRPFFA創建了二社區設施區，或稱CFD：西CFD和東CFD。西方CFD已經設定了留置權4202英畝的公司土地，以確保支付與#美元有關的特別税。28,620,000TRPFFA為TRCC-West出售的債券債務。東CFD已經設定了留置權1,9312英畝的公司土地，以確保支付與#美元有關的特別税。75,965,000TRPFFA為TRCC-East出售的債券。在TRCC-West，West CFD不是批准發行的額外債券債務。在TRCC-EAST，EAST CFD大約有$44,035,000TRPFFA授權的未來可以出售的額外債券債務。
關於債券的出售，有一份金額為$的備用信用證。4,393,000與發行EAST CFD債券相關。備用信用證已就位，以提供額外的信用增強並涵蓋大約兩年‘未償還債券的利息價值。除非本公司作為CFD最大的土地所有者未能支付其物業税，否則本信用證將不予使用。本公司相信信用證永遠不會被支取。這份信用證是兩年並將在#年續訂。兩年制必要時的間隔時間。每年與信用證有關的費用大約是$。68,000.
作為每個CFD的土地所有者，本公司有義務每年支付其應繳納的特別税。獲得擔保的土地包括TRCC-West和TRCC-East兩個發展項目。出售West CFD債券的收益用於償還該公司與TRCC-West開發相關的公共基礎設施費用。在2021年12月31日，有不是來自West CFD債券的額外改善資金。有$15,647,940東CFD債券中剩餘的額外改善資金將用於償還未來幾年的公共基礎設施費用。在2021年期間，該公司支付了大約美元2,860,000在特別税中。隨着TRCC的繼續發展，土地的新業主和新租約租户將通過三重淨租約，承擔越來越多的評估特別税。這一金額未來可能會根據未償還債券的數量和其他人繳納的税額而變化。目前還不能確定出售或租賃的每一處房產的評估，因為它是根據當前的税率和被評估的
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房產出售時的價值或出租給第三方時的評估價值。因此，本公司不需要在2021年12月31日確認義務。
特哈查皮高原多種物種棲息地保護計劃獲批
2014年7月，該公司收到了一份提交給Sue的意向書副本，日期為2014年7月17日，表明生物多樣性中心(CBD)、Wishtoyo基金會和Dee Domanguez(統稱TUMSHCP原告)打算對美國魚類和野生動植物管理局(USFWS)提起訴訟，挑戰USFWS對公司特哈查皮山地多物種棲息地保護計劃(TUMSHCP)的批准，以及USFWS發佈的美國農業部於2013年批准了TUMSHCP，併發放了ITP。這些批准除其他事項外，授權移除與本公司未來潛在的MV開發相關的加州禿鷹棲息地。
2019年4月25日，TUMSHCP原告向洛杉磯美國加州中心區地區法院提起訴訟(案件編號2：19-CV-3322)(TUMSHCP訴訟)。該公司最初沒有被點名為TUMSHCP訴訟的一方，並提出了幹預動議，法院批准了這一動議。TUMSHCP訴訟旨在使TUMSHCP無效，因為它涉及到對加州禿鷹(一種瀕危物種)的保護，以及ITP。
TUMSHCP訴訟中的主要指控是，加州禿鷹或它們的棲息地是美國國家歷史保護法(NHPA)意義上的“傳統文化財產”，美國農業部沒有考慮到TUMSHCP和ITP對這些“傳統文化財產”的影響，也沒有就這些“傳統文化財產”與受影響的美國土著部落或其代表充分協商。
管理層認為TUMSHCP訴訟中的指控超出了TUMSHCP訴訟中引用的法律和法規的範圍，並相信TUMSHCP原告提出的問題在與美洲原住民部落的協商過程中得到了充分的解決。本公司支持USFWS在這起訴訟中積極為此事辯護的努力。
在2019年12月18日的一項裁決中，法院命令雙方就USFWS是否正確確定加州禿鷹不是NHPA規定的“傳統文化財產”的問題提出即決判決動議。作為對這一命令的迴應，TUMSHCP原告和USFWS和公司都提出了即決判決的交叉動議。
2020年12月4日，法院發佈命令，全部駁回TUMSHCP原告的簡易判決動議，並全部批准USFWS和本公司的簡易判決動議。2020年12月18日，本公司作為勝訴方向TUMSHCP原告提出動議，要求追回律師費和費用。

2021年2月2日，法院駁回了收費動議。在法院對收費動議做出裁決後，2021年2月2日，原告通知法院，他們打算對法院對他們索賠的裁決提出上訴。2021年4月2日，第九巡迴上訴法院發佈了修訂後的簡報時間表，要求在2021年5月和6月提交開庭和響應性案情摘要。2021年9月16日，原告與美國魚類和野生動植物管理局以及Tejon Ranchcorp和Tejon Mountain Village，LLC作為幹預者-被告達成和解協議，其中原告同意以偏見駁回他們的上訴，以換取該局同意在未來的任何司法或行政訴訟或規則制定請願書中除其他立場外不斷言原告的駁回構成承認、承認或讓步動物不是國家法律規定的傳統文化財產。在這項和解協議中，原告同意以偏見駁回他們的上訴，以換取該局在未來的任何司法或行政訴訟或規則制定請願書中除其他立場外不斷言原告的駁回構成承認、承認或讓步動物不是國家法律規定的傳統文化財產。2021年10月4日，第九巡迴法院發佈命令，駁回上訴。隨着命令的發出，上訴被永久駁回，TUMSHCP訴訟不能重新生效，發給本公司的許可證仍然有效。
國家水泥
該公司將土地出租給加州國家水泥公司(National Cement Company of California Inc.，簡稱National)，目的是從租賃土地上的石灰石礦藏中生產波特蘭水泥。拉洪坦地區的加州地區水質控制委員會(RWQCB)在20世紀90年代末就目前出租給National的物業的環境狀況發佈了命令。
該公司的前租户拉法基公司(Lafarge Corporation，簡稱Lafarge)和現在的租户National繼續按照RWQCB的訂單對這些環境狀況進行補救。
本公司不知道拉法基或National有任何未能遵守RWQCB指令的情況。根據目前和以前的租約，National和Lafarge有義務賠償公司因使用租賃物業而產生的費用和責任。環境狀況的補救包括在國家或拉法基賠償義務的範圍內。如果要求該公司自費改善環境狀況，則該公司的任何該等開支的數額不太可能是重大的，亦沒有合理的可能性因此事而持續承擔風險。
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羚羊谷地下水案例
2004年11月29日，一個公共供水商集團向洛杉磯高等法院提交了一份交叉申訴，指控土地所有者和其他對羚羊谷(包括本公司)內的地下水盆地感興趣的人，要求對羚羊谷盆地內的地下水權利進行司法裁決，包括公司百年項目附近土地下的地下水。多階段試驗的四個階段已經完成。在第三階段完成後，法院裁定地下水盆地處於透支狀態，並確定了目前的總可持續產量。第四階段審判於2013年上半年進行，最終確認了雙方2011年和2012年的地下水抽水量。審判的第五階段於2014年2月開始，涉及1)美國是否擁有盆地地下水的聯邦保留水權，以及2)從進口水中迴流的權利。法院聽取了關於聯邦保留權的證據，但繼續就回流問題進行審判，同時裁決的大多數各方討論了和解方案，包括迴流的權利。2015年2月，超過140代表超過99裁決範圍內當前用水量的%同意和解。2015年3月4日，包括本公司在內的和解當事人向法院提交了一份生效判決和實物解決的規定，供法院批准。2015年12月23日，法院作出判決，批准了生效判決和物理解決的規定，即判決。該公司百年紀念項目的供水計劃預計，除其他來源外，依賴於公司位於羚羊谷的土地下的一定數量的地下水。本公司在判決書中的分配與該金額一致。在判決最終定案之前，2016年2月19日和22日，包括威利斯班級(Willis)、費蘭·皮農山社區服務區(Phelan)和Charles Tapia(Tapia)在內的幾個當事人提交了針對判決的上訴通知(統稱為Phelan上訴)。費蘭上訴從加利福尼亞州第四上訴區上訴法院轉移到加州第五上訴區上訴法院，或第五地區上訴法院。
2020年12月9日，第五地區上訴法院維持了對費蘭上訴的判決，現在判決為終局裁決。2021年3月16日，第五地區上訴法院發佈了兩項裁決，維持了對威利斯和塔皮亞的判決。Tapia的決定現在是最終決定。威利斯班級提交了重審請願書，但在2021年4月6日被駁回。 2021年5月14日，威利斯班級向加州最高法院提交了複審請願書，但於2021年7月21日被駁回。威利斯的決定現在是最終決定。隨着這些挑戰的解決，現在的判決是最終的。
在法院的協助下，雙方成立了水務主管委員會，聘請了水務主管工程師和水務主管法律顧問，並開始執行與判決一致的實物解決方案。
科恩水務銀行訴訟綜述及現狀
2010年6月3日，中央三角洲和南三角洲水務機構和包括CBD在內的幾個環保團體(統稱為中央三角洲請願人)向薩克拉門託縣高級法院(Central Delta Action)或中央三角洲行動(Central Delta Action)提起訴訟，指控加州水資源部(DWR)、克恩縣水務局(KCWA)和包括本公司和TCWD在內的一些“真正的利益相關者”。這起訴訟對1995年最初批准的SWP合同的某些修正案提出了挑戰，這些修正案被稱為蒙特利修正案。中三角洲地區的請願人試圖使DWR對蒙特利修正案以及2010年環境影響報告(2010 EIR)的批准無效，該報告涉及根據加州環境質量法案(CEQA)編制的蒙特利修正案，涉及克恩水務銀行(KWB)。根據蒙特利修正案，DWR將大約20,000克恩縣的土地歸DWR或KWB所有，歸KCWA所有。
2010年7月2日，中央三角洲的請願人還向克恩縣高級法院(Kern County Superior Court)提起了另一起單獨但平行的訴訟，即中央三角洲II號(Central Delta II)，起訴KCWA，還將該公司和TCWD列為真正的利害關係方。中部三角洲II質疑KWB財產從KCWA轉移到Kern Water Bank Authority(KWBA)的有效性。此案的呈請人指稱(I)觀瀾湖公園將觀景臺物業轉讓予觀景臺是違憲的公帑饋贈，及(Ii)觀景臺將觀景臺物業轉予觀景臺的代價是不合情理和虛幻的。此案已被擱置，等待中三角洲行動的結果。
此外，2010年6月3日，與KWB相鄰的兩個區，即Rosedale Rio Bravo和Buena Vista蓄水區(統稱為Rosedale請願人)向克恩縣高級法院提起了另一起訴訟，聲稱2010年EIR沒有充分評估KWB或Rosedale Action運營帶來的潛在影響，但這起訴訟沒有提到該公司的名字：它只提到了TCWD。TCWD擁有KWB儲水的合約權，以及充水和抽水的權利。這起訴訟後來被轉移到薩克拉門託縣高級法院。
在“中部三角洲行動和羅斯代爾行動”一案中，初審法院得出結論，認為2010年蒙特利修正案的環境影響報告不足以反映環境影響評估委員會對九龍灣繞道運營的潛在影響，特別是對地下水和水質的影響，並裁定要求DWR編制補救性環境影響報告(將在下文進一步介紹)。在中央三角洲訴訟中，初審法院還得出結論，對1995年DWR批准蒙特利修正案的挑戰受到了訴訟時效和延遲的限制。中三角洲請願人對薩克拉門託縣提出上訴
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上級法院的判決，某些真實的當事人提出了交叉上訴。在羅斯代爾訴訟中，沒有任何一方對克恩縣高級法院的判決提出上訴。
2014年11月24日，中部三角洲行動中的薩克拉門託縣高級法院發佈了一份授權令，或2014年令狀，要求DWR準備一份修訂的EIR(此處稱為2016 EIR，因為它在2016年獲得認證)，涉及評估KWB潛在運營影響的蒙特利修正案。經法院修訂的2014年令狀要求DWR認證2016年EIR，並在2016年9月28日之前提交對2014年令狀的迴應。2016年9月20日，DWR董事(A)認證DWR編制的2016年EIR符合CEQA，(B)通過了CEQA要求的調查結果、凌駕性考慮聲明和緩解、監測和報告計劃，(C)就KWBA通過繼續使用和運營KWB進行蒙特利修正案做出了新的調查結果，以及(D)導致於2016年9月22日向加利福尼亞州規劃和資源辦公室提交了決定通知。2016年9月28日，DWR向薩克拉門託縣高等法院提交了在中央三角洲行動中恢復2014年令狀的申請。
2016年10月21日，中央三角洲請願人和一個新的政黨--食品安全中心(CFS)(統稱為CFS請願人)向薩克拉門託縣高級法院(The CFS Action)提起了一項新的訴訟，起訴DWR，並點名了包括KWBA和TCWD(但不包括本公司)在內的多個真實利害關係方。CFS行動挑戰DWR(I)對2016年EIR的認證，(Ii)遵守2014年令狀和CEQA，以及(Iii)關於KWBA繼續使用和運營九龍灣繞道的裁決。2017年10月2日，薩克拉門託縣高級法院做出裁決，法院應駁回CFS的請願書，並應撤銷2014年的令狀。CFS請願人對薩克拉門託縣高級法院駁回CFS請願書的判決提出上訴。上訴法院第三上訴區批准了DWR提出的將中心行動上訴與中三角洲行動中待決上訴合併聆訊的動議。
2021年7月19日，上訴法庭聽取了關於中三角行動和中心行動上訴的口頭辯論。2021年9月22日，上訴法院發表意見，一致確認高等法院在“中央三角洲訴訟”和“CFS訴訟”中的判決，包括高等法院裁定，中央三角洲請願人對1995年批准蒙特利修正案和轉讓觀塘地產的質疑是有時效限制的。中央三角洲請願人和中心請願人向加州最高法院提交請願書，要求複核上訴法院的意見。2022年1月5日，加州最高法院駁回了複審請願書。
2022年1月13日，中三角地區的請願人懷着偏見提出了駁回請求。高等法院在中三角洲二期提起的解僱案已經結束了上述所有的訴訟。
葡萄藤
2016年12月6日，克恩縣監事會一致批准了葡萄藤項目的權益批准。2017年1月5日，CBD和CFS根據CEQA向克恩縣高級法院提起訴訟，起訴克恩縣和克恩縣監事會(或統稱為該縣)，內容涉及該縣批准2016年葡萄藤項目，包括最終EIR的認證(2017年行動)。該公司被指定為2017年行動的真正利害關係方。2017年行動“指控該縣未能正確遵循環境質量評估的程序和要求，包括未能確定、分析和減輕對空氣質量、温室氣體排放、生物資源、交通、供水和水文的影響、增長誘導影響、未能充分考慮項目替代方案併為該縣在採用EIR時的調查結果和壓倒一切的考慮因素聲明提供支持，以及未能充分描述環境背景和項目描述。請願人試圖使該縣對該項目的批准和環境批准無效，並要求該公司和該縣修改環境文件。
2018年7月27日，法院開庭審理了2017年行動中上訪人員的訴求。在該次聆訊中，法院駁回了請願人在訴訟中提出的所有申訴，但請願人的申訴除外，即(I)項目説明不充分，(Ii)這種不充分導致某些環境影響的方面分析不當。至於前述句子中“(I)”和“(Ii)”所述的申索，法庭裁定“環境影響報告書”並不足夠。在這方面，法院裁定，“環境影響報告書”中所載的小道消息項目描述允許開發按實際利害關係方確定的時間和方式進行，因此，這種開發靈活性可能導致項目內部車輛出行的內部捕獲率(ICR)實際低於EIR中使用的預計ICR水平，較低的ICR水平保證了補充交通、空氣質量、温室氣體排放、噪音、公共健康和增長誘導的影響分析。
2018年12月11日，法院在2017年行動中裁定，EIR的部分內容需要更正和補充環境分析，並命令該縣撤銷葡萄藤項目審批，直到完成此類補充環境分析。法院於2019年2月15日做出了與其裁決一致的最終判決，並於2019年3月12日，該縣撤銷了對葡萄藤項目的批准。
在該縣撤銷葡萄藤項目審批後，公司提交了重新授予葡萄藤項目(重新授權)的新申請。重新授權申請涉及處理符合以下條件的項目審批
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實質上類似於2016年12月克恩縣監事會一致批准的葡萄藤項目。作為重新授權的一部分，準備了補充的環境分析，以應對法院在2017年行動中的裁決。經過公開徵求意見和審查期後，克恩縣規劃委員會於2019年11月14日舉行聽證會，一致建議克恩縣監事會批准對葡萄藤項目的重新授權。2019年12月10日，克恩縣監事會舉行聽證會，在考慮了聽證會上提交的補充環境分析和材料後，一致投票批准了葡萄藤項目的重新授權。於2020年1月9日，該縣提交一份補充及最終返回優先認購令，以該縣及本公司認為符合法院於2019年2月15日在2017年行動中作出的最終判決的方式，通知法院有關重新享有權利。同時，該縣和本公司提交了命令解除授權令的動議，要求法院確定重新享有的權利符合法院在2017年行動中的2019年2月15日最終判決(命令解除2017年授權令的動議)。本動議於2020年2月14日舉行聽證會，現進一步總結如下。
2020年1月10日，CBD根據CEQA向克恩縣高級法院提起了一項新的單獨訴訟，涉及該縣對2019年12月重新授權的批准，包括最終EIR的認證(2020年行動)。本公司被指定為2020行動中的真正利害關係方。2020年行動“指控，該縣在重新獲得葡萄藤項目權利方面未能正確遵循CEQA的程序和要求，包括未能識別、分析和減輕對空氣質量、温室氣體排放、生物資源、公共健康和交通的影響，也未能支持該縣在採用環境影響評估時的調查結果和壓倒一切的考慮因素聲明。CBD試圖使縣對重新授權的批准、重新授權的環境批准無效，並要求公司和縣修改環境文件。2020年1月22日，本公司和縣根據2017年訴訟中發佈的最終判決，以CBD提出的索賠已由法院在2017年訴訟中解決為基礎，提出異議和動議，要求罷免2020訴訟中的索賠。上一句中描述的公司和縣的動議還包括另一項請求，即法院合併CBD在2020年行動中的索賠，並處理與2017年行動相關的任何剩餘事項。2020年2月14日，就2020年行動中提出的這些動議和命令解除授權令動議(上文所述，與2017年行動有關)舉行了聽證會。在聽證會上，法院批准了公司和縣關於合併2020行動的請求，並裁決公司和縣遵守法院在2017年行動中發佈的授權令。法院駁回了, 在不妨礙的情況下，公司和縣在2017年行動中撤銷令狀的動議以及他們的反對者和在2020年行動中罷免索賠的動議，但法院進一步裁定，公司和縣稍後可以在法院收到更多證據後重新主張這些論點。
2021年1月22日，法院就2020年行動和要求解除2017年授權令的動議舉行了聽證會。在1月22日的聽證會上，法院就所有問題做出了有利於公司和縣的裁決：(1)批准縣要求解除2017年授權令的動議，(2)駁回CBD在2020年行動中提出的每一項索賠。法院於2021年3月22日做出了反映其有利於公司和縣的裁決的最終判決，而CBD沒有在法院截止日期前提出上訴，因此判決是最終的。
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百年誕辰
2019年4月30日，洛杉磯縣監事會批准了百年紀念項目的最終授權。 2019年5月15日，氣候決議根據CEQA和加州規劃和分區法，向洛杉磯高級法院(氣候解決行動)提起訴訟，起訴洛杉磯縣和洛杉磯縣監事會(統稱洛杉磯縣)批准百年項目，包括認證最終環境影響報告和相關調查結果(百年EIR)；批准相關的總體規劃修正案；通過相關的分區；通過百年具體計劃；批准一個分區 另外，2019年5月28日，CBD和加州原生植物協會(CNPS)向洛杉磯縣高等法院提起訴訟(CBD/CNPS行動)，起訴洛杉磯縣；與氣候解決行動一樣，CBD/CNPS行動也挑戰百年批准。 本公司、其全資子公司Tejon Ranchcorp(“Ranchcorp”)和百年創辦人有限責任公司(“百年”)被列為氣候解決行動和CBD/CNPS行動的真正利害關係方。
氣候解決行動和CBD/CNPS行動共同指控洛杉磯縣沒有正確遵守CEQA和加州規劃和分區法的程序和要求。 氣候解決行動和CBD/CNPS行動被認為是“相關的”，並已合併在主持氣候解決行動的法官面前進行裁決。氣候解決行動和CBD/CNPS行動試圖使百年紀念批准無效，並要求洛杉磯縣修改與百年紀念項目相關的環境文件。法院於2020年9月30日、2020年11月13日和2021年1月8日就CBD/CNPS行動和氣候解決行動舉行了三次合併聽證會。
2021年4月5日，法院發佈裁決，駁回了CBD/CNPS的授權令狀申請，批准了氣候決議提交的授權令狀請求。在批准氣候解決方案的請願書時，法院發現了該項目缺乏EIR的三個具體領域。法院裁定，加州的總量管制與交易計劃(Cap-and-Trade Program)不能用作減輕該項目温室氣體(GHG)影響的合規途徑，因此進一步裁定，需要進行與所有可行的温室氣體影響緩解相關的額外分析。法院還發現，EIR必須提供額外的分析和解釋，説明如何將現場點火源構成的項目工地以外土地上的野地火災風險降低到不太嚴重的程度。2021年4月19日，CBD向法院提交了一項複議動議，要求法院駁回他們要求在氣候解決行動中被授予當事各方地位的授權令申請(“複議動議”)。複議動議的聽證會原定於2021年8月13日舉行，改至2021年12月1日。
2021年11月30日，本公司與朗奇公司和百年公司簽訂了與氣候解決方案的和解協議。根據和解協議，本公司已同意：(1)通過各種現場和非現場措施，包括但不限於安裝電動汽車充電器和建立並資助購買電動汽車的激勵計劃，使百年成為温室氣體(“GHG”)淨零排放項目；(2)為某些現場和非現場消防措施提供資金；以及(3)提供年度公開報告，並創建一個機構來監督實現這些承諾的進展情況。前述僅是和解協議重要條款的摘要，並不聲稱是各方在和解協議項下的權利和義務的完整描述，其全部內容受和解協議的限制，本年度報告(10-K)隨附和解協議的完整副本。作為交換，氣候決議向洛杉磯縣高級法院提出了駁回氣候決議行動的請求，並帶有偏見。12月3日, 2021年，洛杉磯高等法院批准並進入了氣候決議的駁回，並以偏見結束了氣候決議行動。2021年12月1日，洛杉磯高等法院繼續對CBD/CNPS動議進行重新審議，直至2022年1月14日，指示CBD/CNPS評估在氣候解決行動中達成的和解協議，以解決如果CBD在氣候解決行動中被授予主要締約方地位時圍繞補救措施的問題，並評估解決或以其他方式解決CBD對百年紀念項目的反對意見的可能性。為此，公司於2022年1月4日和2022年1月20日舉行了兩次會議和磋商。1月14日，洛杉磯縣高等法院聽取了CBD/CNPS動議的複議，併發布了其決定，授予CBD/CNPS在氣候解決行動中的主導締約方地位。洛杉磯縣高級法院暫定2022年2月25日舉行聽證會，討論最終判決的生效和適當補救措施的裁決。經雙方請求並經法院批准，原定於2022年2月25日開庭的日期延長至2022年3月30日。在作出終審判決之前和之後，可以提起上訴訴訟。由於如上所述仍未解決的索賠可能會產生不利結果，目前無法估計貨幣值。
附帶於事務的法律程序
本公司不時參與與其業務相關的其他訴訟，包括與員工索賠、房地產糾紛、承包商糾紛以及勞動監管機構的申訴聽證有關的訴訟。
這些其他訴訟的結果是不可預測的。然而，基於目前的情況，本公司認為這些其他訴訟的最終解決方案不會對本公司的財務狀況、經營業績或現金流產生重大不利影響，無論是個別的還是整體的。
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15.    退休計劃

該公司發起了一項固定福利退休計劃，或稱福利計劃，涵蓋在2007年2月1日之前聘用的符合條件的員工。福利是根據員工的服務年限和五年期最終平均工資。確定福利計劃的會計需要使用假設和估計，以便計算定期福利成本以及計劃資產和福利債務的價值。這些假設包括貼現率、投資回報和預計的加薪等。在評估該計劃的福利義務時使用的貼現率是參照與該計劃的義務期限適當匹配的高質量公司和政府債券確定的。
繳款的目的是提供迄今和預計今後將提供的服務所帶來的福利。該公司根據1974年“僱員退休收入保障法”(ERISA)為該計劃提供資金。本公司於2017年4月凍結了福利計劃，因為它涉及參與者未來的福利應計。
下表列出了截至12月31日該計劃的淨福利義務和累計福利信息的變化：
(千美元)20212020
福利義務的變化--養老金
年初的福利義務$12,037 $10,710 
利息成本291 338 
精算(收益)/損失假設更改(722)1,248 
已支付的福利(296)(259)
年終福利義務和累計福利義務$11,310 $12,037 
計劃資產的變更
年初計劃資產公允價值$10,435 $8,920 
計劃資產實際收益率821 1,609 
僱主供款165 165 
已支付的福利/費用(296)(259)
計劃資產年末公允價值$11,125 $10,435 
資金狀況--負債$(185)$(1,602)
 
計入權益的金額
淨精算損失$2,376 $3,242 
記錄的總金額$2,376 $3,242 
記錄的金額，淨税額$1,711 $2,335 
截至12月31日，在其他全面收益中確認的計劃資產和福利義務的其他變化包括：
(千美元)20212020
淨(得)損$(792)$282 
精算淨損失的確認(74)(67)
總更改量$(866)$215 
税後淨額變動$(624)$155 
公司預計在下一財年確認以下金額作為定期養老金淨成本的組成部分： 
計劃資產的預期回報率$552 
利息成本(312)
淨收益/(虧損)攤銷(46)
定期養老金淨收益/(成本)$194 
截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司有長期養老金負債。2022年，該公司估計養老金計劃的繳費約為$165,000.
102

根據精算估計，預計養卹金信託基金的年度養卹金支付如下：
20222023202420252026此後
$317 $338 $374 $470 $503 $2,645 
計劃資產包括股票、債務和短期貨幣市場投資基金。福利計劃目前的投資政策在2018年第三季度發生了變化。新政策是一種投資策略，主要關注的是將資金比率的波動性降至最低。這一目標將導致“尋求回報”資產(例如股票)和債券投資組合(例如長期債券)之間的規定資產組合，根據預先確定的定製投資戰略，以計劃的資金狀況為主要投入。這條路徑將被用作資產組合的參考點，在設計上，隨着資金狀況的改善，這將淡化尋求回報的部分。截至2021年12月31日，投資組合約為35%股權，64債務百分比，以及1%的貨幣市場基金。截至2020年12月31日，投資組合約為65%股權，34債務百分比和1%的貨幣市場基金。股票投資包括個人股票證券加上價值基金、成長型基金、大盤股基金和國際股票基金的組合。債務投資包括美國國債和投資級公司債券。用於確定定期養老金成本的加權平均貼現率為2.80% in 2021 and 2.45到2020年。計劃資產的預期長期回報率為7.3% in 2021 and 7.3到2020年。計劃資產的長期回報率是基於計劃內的歷史回報和對未來回報的預期。有關截至12月31日按投資類型劃分的公允價值層次結構，請參閲下表：
(千美元)公允價值層次20212020
養老金計劃資產：
現金和現金等價物1級$102 $70 
集體資金2級11,023 10,365 
計劃資產的公允價值$11,125 $10,435 
截至12月31日的每一年度的養卹金和退休費用總額如下：
(千美元)202120202019
成本構成：
服務成本$— $— $— 
利息成本(291)(338)(389)
計劃資產的預期回報率752 643 522 
淨攤銷和遞延(74)(68)(75)
合計定期養老金淨收入/(成本)$387 $237 $58 
公司有一項補充高管退休計劃(SERP)，旨在恢復董事會薪酬委員會指定的高管在養老金計劃下的全部福利，否則這些福利將受到目前根據國內收入法(Internal Revenue Code)施加的某些限制的限制。SERP目前沒有資金。該公司於2017年4月凍結了SERP計劃，因為該計劃涉及額外福利的應計。
以下是截至12月31日的SERP福利信息：
(千美元)20212020
福利義務變更(簡寫為SERP)
年初的福利義務$8,419 $8,011 
利息成本163 229 
精算收益/假設更改(206)708 
已支付的福利(529)(529)
年終福利義務和累計福利義務$7,847 $8,419 
資金狀況--負債$(7,847)$(8,419)
(千美元)20212020
記錄在股東權益中的金額
淨精算損失$2,693 $3,024 
記錄的總金額$2,693 $3,024 
記錄的金額，淨税額$1,939 $2,178 
103

2021年和2020年其他全面收入中確認的福利義務的其他變化包括以下組成部分： 
(千美元)20212020
淨(得)損$(206)$708 
確認精算淨損益(125)(86)
總更改量$(331)$622 
税後淨額變動$(239)$448 
公司預計在下一財年確認以下金額作為定期養老金淨成本的組成部分(以千美元為單位)：
利息成本$(182)
淨(損益)攤銷(114)
養老金定期淨收入/(成本)$(296)
根據精算估計，預計每年的企業資源規劃福利付款如下(千美元)：
20222023202420252026此後
$526 $510 $487 $562 $553 $2,592 
在確定預計福利債務精算現值時使用的加權平均貼現率和未來補償水平的上升率為2.40%和0.0% for 2021, 2.00%和0.0% for 2020, and 2.95%和0.00% for 2019. 截至12月31日的每一年度的養卹金和退休費用總額如下：
(千美元)202120202019
成本構成：
利息成本$(163)$(229)$(303)
淨攤銷及其他(125)(86)(62)
合計定期養老金淨收入/(成本)$(288)$(315)$(365)
104

16.    報告部分和相關信息
該公司目前正在運營五報告領域：商業/工業房地產開發、度假村/住宅房地產開發、礦產資源、農業和牧場運營。有關每個報告分部內收入構成的更多詳情，請參閲項目7“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”中按分部分列的經營業績。
有關公司報告部門的經營業績的信息如下：截至12月31日的每一年：
(千美元)202120202019
收入
房地產-商業/工業$19,476 $9,536 $16,792 
礦產資源20,987 10,736 9,791 
農耕11,039 13,866 19,331 
牧場經營4,111 3,692 3,609 
細分市場收入55,613 37,830 49,523 
未合併合資企業的淨股本9,202 4,504 16,575 
房地產銷售收益— 1,331 — 
投資收益57 884 1,239 
總收入和其他收入64,872 44,549 67,337 
分部利潤(虧損)
房地產-商業/工業7,523 2,414 3,831 
房地產-度假村/住宅(1,723)(1,612)(2,247)
礦產資源7,428 4,322 3,973 
農耕(3,077)(1,237)4,080 
牧場經營(568)(1,204)(1,707)
分部利潤(1)
9,583 2,683 7,930 
未合併合資企業的淨股本9,202 4,504 16,575 
房地產銷售收益— 1,331 — 
投資收益57 884 1,239 
其他收入164 110 (1,824)
公司費用(9,843)(9,430)(9,361)
所得税前營業收入$9,163 $82 $14,559 
(1) 分部利潤是收入減去營業費用，不包括投資收入和費用、公司費用、未合併合資企業收益中的股本和所得税。
房地產-商業/工業
商業收入包括對該公司商業零售和工業開發項目租户的土地和建築租約、PEF發電廠租約的基礎租金和百分比租金、通信塔租金、土地銷售以及地役權租賃費。
在2021年第二季度，公司貢獻了38.86英畝地塊的公允價值為$8,464,000TRC-MRC4，LLC。該公司確認的收入為#美元。5,679,000和遞延利潤$2,785,000在根據ASC主題606-來自與客户的合同的收入和ASC主題323、投資-股權方法和合資企業應用五步收入確認模型之後。
在2021年第四季度，該公司出售了17.1幾英畝地以$的價格賣給第三方4,655,000。該公司確認的賣地收入為$。4,355,000並延期$300,000可歸因於根據會計準則編纂(ASC)主題606--與客户的合同收入應用五步收入確認模式後合同內的履約義務。

105

2020年，該公司將以前屬於這一細分市場的建築和土地出售給了其合資企業Petro Travel Plaza LLC，這些土地以前是由一家快餐租户經營的。該公司收到了一筆#美元的現金分配。2,000,000從合資企業中獲得收益，並實現房地產銷售收益#美元。1,331,000.
下表彙總了截至12月31日的每一年這一部門的收入、支出和營業收入：
(千美元)202120202019
商業收入$19,476 $9,536 $16,792 
未合併合營企業收益中的權益9,202 4,504 16,575 
未合併合營企業收益中的商業收入和權益$28,678 $14,040 $33,367 
商業費用11,953 7,122 12,961 
商業和非合併合資企業的經營業績$16,725 $6,918 $20,406 
房地產-度假村/住宅
度假村/住宅房地產開發部門積極參與內部和通過合資實體的土地權利和開發過程。該部門產生了#美元的虧損。1,723,000, $1,612,000，及$2,247,000分別在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度內。
礦產資源
礦產資源部門從勘探和開發公司收取石油和礦產特許權使用費，這些公司從該公司的土地上開採或開採自然資源，以及來自水銷售的收入。下表彙總了截至12月31日的每一年這一部門的收入、支出和經營結果：
(千美元)202120202019
礦產資源收入$20,987 $10,736 $9,791 
礦產資源費用$13,559 $6,414 $5,818 
礦產資源經營業績$7,428 $4,322 $3,973 
農耕
農業部門通過銷售釀酒葡萄、杏仁、開心果和乾草獲得收入。下表彙總了截至12月31日的每一年這一部門的收入、支出和經營結果：
(千美元)202120202019
農業收入$11,039 $13,866 $19,331 
耕作費用$14,116 $15,103 $15,251 
農業經營成果$(3,077)$(1,237)$4,080 
牧場運營
牧場業務包括遊戲管理收入和輔助土地使用，如放牧、租賃和拍攝。下表彙總了截至12月31日的每一年這一部門的收入、支出和經營結果：
(千美元)202120202019
牧場經營收入$4,111 $3,692 $3,609 
牧場運營費用$4,679 $4,896 $5,316 
牧場經營的經營成果$(568)$(1,204)$(1,707)
106

關於公司報告部門資產的信息如下：截至12月31日的每一年： 
(千美元)可識別的
資產		折舊及攤銷資本
支出
2021
房地產-商業/工業$82,397 $463 $4,906 
房地產-度假村/住宅305,818 31 8,064 
礦產資源52,440 1,368 — 
農耕47,160 1,789 7,416 
牧場經營2,079 455 306 
公司56,142 488 187 
總計$546,036 $4,594 $20,879 
2020
房地產-商業/工業$73,317 $486 $7,128 
房地產-度假村/住宅297,052 39 9,764 
礦產資源57,797 1,384 25 
農耕38,090 1,989 5,145 
牧場經營2,442 482 91 
公司67,651 558 106 
總計$536,349 $4,938 $22,259 
2019
房地產-商業/工業$76,814 $517 $8,690 
房地產-度假村/住宅286,801 51 12,811 
礦產資源55,049 1,371 37 
農耕41,258 1,909 3,362 
牧場經營2,624 526 213 
公司76,876 662 109 
總計$539,422 $5,036 $25,222 
按部門劃分的可識別資產既包括與這些業務直接確認的資產，也包括共同使用資產的可分配份額。公司資產主要包括現金和現金等價物、有價證券、遞延所得税以及土地和建築物。自1936年以來，土地以成本價進行收購。1936年取得的土地，在公司組建時，以公司前身持有的土地為基礎進行申報。
17.    對未合併和合並的合資企業的投資
該公司在合資企業中保持投資。除非合資企業是可變利益實體(VIE)，並且符合合併要求，否則公司在未合併的合資企業中的投資採用權益會計方法核算。截至2021年12月31日，公司在其未合併的合資企業中的投資為$43,418,000。未合併合營企業收入中的權益為#美元。9,202,000截至2021年12月31日的12個月。截至2021年12月31日，未合併的合資企業尚未合併，因為本公司不控制投資。該公司目前的合資企業如下：
•Petro Travel Plaza Holdings LLC-TA/Petro是一家與美國旅遊中心公司(TravelCenter of America Inc.)成立的非合併合資企業，旨在開發和管理旅遊廣場和便利店。本公司擁有50投票權和股份百分比60這家合資企業盈虧的百分之幾。它擁有多家商業餐飲店，以及TRCC的柴油和汽油業務。公司沒有控制投資，因為它只有50這是因為合資企業中的合作伙伴是管理合夥人，執行所有日常運營，並在工廠的燃料庫存和定價等關鍵業務組成部分方面擁有重要的決策權。這是因為合資企業中的合作伙伴是管理合夥人，執行所有日常運營，並在工廠的燃料庫存和定價等關鍵業務組成部分方面擁有重要的決策權。截至2021年12月31日，公司股權投資餘額為$22,915,000在這個合資企業裏。
◦2020年4月17日，該公司將之前出租給一家快餐店的租户的土地和一座建築出售給了Petro。該公司收到現金收益#美元。2,000,000從Petro，並實現了$的收益1,331,000根據美國會計準則第610-20條，“其他收入--非金融資產解除確認的損益。”
107

◦2019年12月，公司完成了新的4,900位於TRCC-East的平方英尺多租户建築，公允價值為$2,805,000，並將建築和土地捐獻給TA/Petro。這一貢獻符合ASC主題606“與客户的合同收入”下的銷售標準。因此，公司確認利潤為#美元。334,000並延期$501,000在資產貢獻之日，根據美國會計準則第323題“投資-股權法和合資企業”計算利潤。
•Majestic Realty Co.-Majestic Realty Co.，或Majestic，是一傢俬人持股的開發商，擁有美國總體規劃的商業園。該公司與Majestic合作成立了五雙方各持一半股權的合資企業將在TRCC收購、開發、管理和運營工業地產。合作伙伴擁有平等的投票權，平等分擔合資企業的盈虧。該公司和Majestic為所有未償債務的履行提供擔保。截至2021年12月31日，本公司在這些合資企業中的投資額為$5,528,000，這包括一個外部基礎。
◦2022年2月，我們成立了TRC-MRC Multi I，LLC，致力於開發、建設、租賃和管理495位於TRCC-East內的多户租賃單位。
◦2021年3月25日，TRC-MRC4 LLC成立，致力於開發、建設、租賃和管理629,274位於TRCC-East內的平方英尺工業建築。這座建築已經開工建設，預計將於2022年完工。這項建設的資金來自一美元。47,500,000未償還餘額為#美元的建築貸款16,307,000截至2021年12月31日。建設貸款由本公司和Majestic單獨和集體擔保。2021年6月，該公司以公允價值#美元貢獻了土地。8,464,000TRC-MRC4，LLC。這塊土地的總成交價是$。2,895,000。該公司確認的利潤為#美元。2,785,000和遞延利潤$2,785,000在根據ASC主題606-來自與客户的合同的收入和ASC主題323、投資-股權方法和合資企業應用五步收入確認模型之後。
◦2018年11月，TRC-MRC3，LLC成立，致力於開發、建設、租賃和管理579,040位於TRCC-East的公司物業上一平方英尺的工業建築。TRC-MRC3，LLC從一開始就有資格成為VIE，但公司不是主要受益者，因此沒有在其財務報表中合併TRC-MRC3，LLC。該大樓於2019年第四季度竣工，公司已租賃100可出租空間的%用於二房客。2019年3月，合資公司與一家金融機構簽訂了本票，為大樓的建設提供資金。票據將於2030年5月1日到期，未償還本金餘額為$。35,324,000截至2021年12月31日。2019年4月1日，公司以公允價值$5,854,000根據有限責任協議向TRC-MRC3，LLC支付。該公司在這家合資企業中的投資為#美元。859,000截至2021年12月31日。
◦2016年8月，該公司與Majestic合作成立了TRC-MRC2，LLC，以收購、租賃和維護TRCC-West的一個全部佔用的倉庫。該合夥企業獲得了651,909每平方英尺的建築價格為$24,773,000資金主要來自一張由雙方合作伙伴擔保的期票。這張期票於2018年6月1日進行了再融資，融資金額為$。25,240,000本票。票據將於2028年7月1日到期，目前未償還本金餘額為1美元。23,255,000。自成立以來，公司收到了超額分配，導致赤字餘額為#美元。1,670,000。根據適用的會計準則，這些超額分配重新分類到綜合資產負債表的負債部分。該公司將繼續將其淨收益中的股本計入投資賬户的借方，如果淨收益為正數，將再次在綜合資產負債表中顯示為資產。如果任何超額分配明顯無法退還(在合資企業清算或其他情況下)，本公司將把任何歸類為負債的餘額確認為收入。
◦2016年9月，TRC-MRC1，LLC成立，旨在開發和運營大約480,480位於TRCC-East的一平方英尺的工業建築。合資企業在2017年第三季度完成了大樓的建設。自合資企業成立以來，公司收到了超額分配，導致赤字餘額為#美元。1,669,000。根據適用的會計準則，這些超額分配重新分類到綜合資產負債表的負債部分。該公司將繼續將其淨收益中的股本計入投資賬户的借方，如果淨收益為正數，將再次在綜合資產負債表中顯示為資產。如果任何超額分配明顯無法退還(在合資企業清算或其他情況下)，本公司將把任何歸類為負債的餘額確認為收入。該合資企業在2018年12月通過抵押貸款對其建設貸款進行了再融資。按揭貸款的原始本金餘額為1美元。25,030,000，其中$23,400,000是在2021年12月31日完成的。

108

•洛克菲勒合資企業-公司擁有二自2021年12月31日起與洛克菲勒集團開發公司或洛克菲勒成立合資企業。截至2021年12月31日，本公司在這些合資企業的綜合股權投資餘額為$14,975,000.
◦第一家合資企業18-19 West LLC成立於2009年8月，由61.5該公司持有的一英畝土地將用於未來的發展。這家合資企業是一項協議的一部分，該協議的潛在開發範圍最高可達500TRCC內與外貿區指定有關的英畝土地。該公司擁有一家50由於雙方成員在合資企業的管理中都擁有重要的參與權，因此合資企業在該合資企業中擁有%的權益，並按權益法入賬。
▪18-19的West LLC合資企業與第三方有購買選擇權，可以購買L8和19號地塊，價格為1美元。15,213,000。2021年11月，第三方行使了土地選擇權，並以#美元的價格從合資企業購買了土地。15,213,000。出售的現金收益在2022年第一季度分配給了合作伙伴。
◦該公司是Five West Parcel LLC合資企業的成員，該合資企業擁有並租賃了一個606,000合資企業的主要資產--平方英尺的建築，將出售給美元通用公司(Dollar General)。該大樓於2019年11月被出售給第三方，購買價格為1美元。29,088,000，實現收益$17,537,000。該合資企業的未償還定期貸款在出售時付清。這家合資企業在2020年第四季度解散。
◦第二家合資企業是TRCC/Rock Outlet Center LLC合資企業，成立於2013年，目的是開發、擁有和管理可淨租賃326,000在TRCC-East的陸地上有平方英尺的直銷中心。公司控制着50TRCC/Rock Outlet Center LLC%的投票權權益；因此，它不能僅通過投票權來控制。公司是指定的管理成員。管理成員的職責涉及TRCC/Rock Outlet Center LLC的日常活動。然而，在開發期和持續運營期間的所有運營決策，包括預算的制定和監督、租賃、營銷、融資以及為任何建設選擇承包商，都是由合資企業的雙方成員共同做出的。因此，本公司得出結論，兩名成員均擁有重大參與權，足以克服本公司通過其被指定為管理成員來控制合資企業的推定。因此，對TRCC/Rock Outlet Center LLC的投資是按照權益法核算的。2021年9月7日，TRCC/Rock Outlet Center LLC合資公司與一家金融機構成功將其定期票據的到期日從2021年9月5日延長至2024年5月31日。關於貸款延期，合資企業還將未償還金額減少了#美元。4,600,000。截至2021年12月31日，定期票據的未償還餘額為$28,783,000。公司和洛克菲勒為債務的履行提供擔保。
•百年創建者有限責任公司-百年創建者有限責任公司或CFL是與Tri Pointe Homees的合資企業，旨在尋求該公司在洛杉磯縣擁有的土地的權利和開發。於2021年12月31日，本公司擁有93.03CFL的%。
本公司在其未合併合資企業中的投資餘額與其在各自合資企業中各自的資本賬户不同。差額代表本公司出資資產的成本基準與議定出資資產價值之間的差額。
109

本公司未合併合資企業的簡明資產負債表信息和經營報表如下：
截至12月31日的資產負債表信息：
合資企業TRC
資產借款權益投資於
20212020202120202021202020212020
Petro Travel Plaza Holdings LLC$78,064 $77,516 $(14,848)$(15,291)$58,859 $59,597 $22,915 $23,358 
Five West Parcel，LLC— — — — — — — — 
18-19 West，LLC1
14,965 4,733 — — 14,895 4,483 6,877 1,672 
TRCC/Rock Outlet Center，LLC61,927 65,475 (28,783)(34,845)32,323 29,608 8,098 6,741 
TRC-MRC 1，有限責任公司24,964 26,502 (23,400)(23,985)1,209 2,059 — — 
TRC-MRC2，有限責任公司20,497 20,191 (23,255)(23,869)(5,657)(7,741)— — 
TRC-MRC3，LLC37,579 38,502 (35,324)(35,785)(914)(2,001)859 1,753 
TRC-MRC4，有限責任公司25,671 — (16,307)— 9,319 — 4,669 — 
總計$263,667 $232,919 $(141,917)$(133,775)$110,034 $86,005 $43,418 $33,524 
百年創辦人有限責任公司$101,178 $98,898 $— $— $100,261 $98,565 整合

1由出售土地獲得的現金組成。

截至12月31日的簡明運營報表信息：
合資企業TRC
收入收益(虧損)收益(虧損)中的權益
202120202019202120202019202120202019
Petro Travel Plaza Holdings LLC$137,090 $86,331 $117,708 $8,262 $9,536 $14,684 $4,957 $5,722 $8,810 
Five West Parcel，LLC— — 2,648 — (6)18,239 — (2)9,119 
18-19 West，LLC15,472 6 15 10,411 (136)(107)5,206 (68)(53)
TRCC/Rock Outlet Center，LLC1
5,642 5,495 6,278 (2,885)(4,180)(3,843)(1,443)(2,090)(1,921)
TRC-MRC 1，有限責任公司3,237 3,123 3,067 (15)129 91 (7)64 46 
TRC-MRC2，有限責任公司4,024 4,087 4,023 1,268 1,357 1,151 634 678 575 
TRC-MRC3，LLC$3,729 $4,032 $— $(288)$399 $(2)$(144)$200 $(1)
TRC-MRC4，有限責任公司$— $— $— $(1)$— $— $(1)$— $— 
$169,194 $103,074 $133,739 $16,752 $7,099 $30,213 $9,202 $4,504 $16,575 
百年創辦人有限責任公司$409 $419 $469 $(80)$(103)$(20)整合
(1)TRCC/Rock Outlet Center的收入是扣除非現金租户津貼攤銷的淨額$1.2百萬，$1.3百萬美元和$1.7截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度分別為100萬美元。
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18.    關聯方交易
TCWD是一個非營利性的政府實體，根據加利福尼亞州水法第13分部於1965年12月28日成立。荃灣區是一個土地擁有人投票區，規定選民或投票人必須是該區內土地的擁有人。TCWD的組織是為了滿足未來市政和工業發展的用水需求。該公司是TCWD內最大的土地擁有者和納税人。該公司與TCWD簽訂了供水服務合同，使其有權獲得TCWD的所有國家水利工程權利和TCWD的所有銀行用水。屯門水務署亦有權對區內所有納税人作出評估，但以所需款項支付開支及向區內的用水户收取用水費用為限。本公司不時在日常業務過程中與TCWD進行交易。
該公司與WRMWSD簽訂了供水合同，為其在聖華金河谷的農業和市政/工業運營提供SWP供水。這些合同的期限延長至2035年。根據合同，該公司有權每年獲得5,496英畝土地，或者5,749英畝-英尺的水取決於SWP分配。2019年12月，公司執行副總裁兼首席運營官成為九WRMWSD的董事。截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司支付了6,223,000及$5,181,000分別用於這些水合同和相關費用。
19.    後續事件
2022年2月4日，該公司出售了12.3一英畝土地以$$賣給位於TRCC-West的第三方4,680,000.
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