附件10.26

某些確定的信息已被排除在展品之外，因為它既不是實質性的，也是註冊者視為私人或機密的類型。省略的信息已替換為[***].

租賃協議第三修正案

租賃協議的第三項修正案(“本第三修正案”)的生效日期為2022年2月4日(“生效日期”)，由特拉華州有限責任公司ARE-8000/9000/10000弗吉尼亞莊園有限責任公司(地址在加利福尼亞州帕薩迪納市北歐幾裏德大道26號，郵編91101)和特拉華州公司NEXTCURE，Inc.(地址在馬裏蘭州貝爾茨維爾弗吉尼亞莊園路8000號140室，郵編：20705)之間。

獨奏會

A.業主與租客已訂立該日期為2019年1月30日的若干租賃協議(“原租賃”)，並經日期為2019年8月2日的該等租賃協議第一修正案(“第一修正案”)及截至2020年2月19日的該等租賃協議的若干第二修正案(“第二修正案”；連同原租賃及第一修正案，即“租賃”)修訂，其中業主將位於蘇州的約63,576平方英尺(“現有物業”)出租予租客。

B.業主及租客欲修訂租約，其中包括將現有物業擴展5,720平方英尺，該等物業位於現有物業毗鄰及之間(“2022年擴展物業”)。

協議書

因此，現在，考慮到前述敍述，考慮到本租約中包含的相互承諾和條件，並出於其他良好和有價值的對價(在此確認該對價的收據和法律充分性)，房東和租客特此同意將本租約修訂如下：

1.定義；獨奏會。本第三修正案中使用的未另有定義的術語應具有本租賃中規定的含義。獨奏會是本第三修正案不可分割的一部分，在此引用作為參考。

2.酒店/套房編號摘要。為了便於對第三修正案的審查，下面列出了不時構成房屋的各個區域的摘要以及分配的套房編號：

套房號	可出租平方英尺	定義的術語	參考
140	14,075	現有房產	8000個VMR房地
110 180	10,069 4,377 14,446	擴展場所#1 擴展場所#2 擴建房舍	8000個VMR房地
130	5,720	2022年擴建房舍	原[***]空間
200 201 201A	24,846 7,300 2,909	9000個VMR場所	前盧平空間

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35,055

共計

69,296

3.2022個擴建樓房。自2022年擴建物業生效日期(定義見下文)起生效，(A)現有物業須擴大至包括2022年擴建物業，及(B)將2022年擴建物業描述為影線區域的本第三修正案附件A特此加入租約附件A。

4.對已定義術語的更改。自2022年擴建物業開始生效之日起，現對《基本租賃條款》中租約第1頁和第2頁所載定義作出以下修訂。

應全部刪除定義的“房屋(9000 VMR生效日期之前)”一詞，代之以以下定義：

房產(2022年擴建房產開工日期前)：項目的該部分，包含約28,521平方英尺的可出租面積，包括以下內容：(A)約14,075平方英尺，如本租約附件A所示的影線面積(“現有房產”)；及(B)約14,446平方英尺的可出租空間，如業主與租客之間的第一修正案租賃協議附件A所示的影線面積所示(“擴展房產”)；以及(B)約14,446平方英尺的可出租空間，如業主與租客之間的第一修正案所附的附件A所示的影線面積(“擴展房產”)所示。該擴建物業包括(I)約10,069平方尺(“擴建物業#1”)，於業主與租客之間的租賃協議第一修正案附件A上確定為“套房110”；及(Ii)約4,377平方英尺(“擴展物業#2”)，於業主與租客之間的租賃協議第一修正案附件A上確定為“套房170”。業主建築師尤因·科爾(Ewing Cole)根據國際建築業主和管理者協會(ANSI/BOMA Z65.1-2017)通過的《2017年寫字樓建築標準測量方法》(BOMA 2017)測量了房屋面積。承租人確認收到該測量，並確認(A)承租人已有機會在開工日期(針對現有房產)和擴建房產開工日期(針對擴建房產)之前與其選定的建築師確認該測量，以及(B)該測量對於該房產的面積應是決定性的。“

“房產(自2022年擴建房產開始之日起，但在9000 VMR生效日期之前)：項目的該部分，包含約34,241平方英尺的可出租平方英尺，包括以下內容：(A)約14,075平方英尺，如本租約附件A中的陰影面積所示(”現有房產“)；(B)約14,446平方英尺的可出租空間，顯示為土地租賃協議第一修正案附件A中的陰影面積；(B)約14,446平方英尺的可租賃平方英尺，如本租約附件A所示的陰影面積。及(C)約5,720平方尺的可出租空間，即業主與租客於8000 VMR大樓(“2022年擴建物業”)的租賃協議第三修正案附件A所示的影線面積，稱為Suite 130。擴建樓房包括：(I)約10,069平方英尺(“擴建樓房”)

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(Ii)業主與租客之間的租賃協議第一修正案附件A中標識為“套房170”的約4,377平方英尺(“擴展處所#2”)，以及(Ii)業主與租客之間的租賃協議第一修正案附件A中標識為“套房170”的約4,377平方英尺(“擴展處所#2”)。業主建築師尤因·科爾(Ewing Cole)根據國際建築業主和管理者協會(ANSI/BOMA Z65.1-2017)通過的《2017年寫字樓建築標準測量方法》(BOMA 2017)測量了房屋面積。承租人確認已收到該等量度，並確認(A)承租人已有機會在開工日期(就現有處所而言)、擴建處所開工日期(就擴建處所而言)及2022年擴建處所開工日期(就2022年擴建處所而言)之前，與其選定的建築師確認該等量度，及(B)該等量度就該處所的面積而言為最終的量度。“

應全部刪除定義的“房地(自9000 VMR生效日期起及之後)”，並代之以以下內容：

“房產(自9000 VMR生效日期起及之後)：項目的該部分，包含約69,296平方英尺的可出租平方英尺，包括以下內容：(A)位於8000 VMR大樓(定義見下文)的約28,521平方英尺(”8000 VMR處所“)，如本租約附件A所示的陰影區域；(B)位於9000 VMR大樓(AS)的約35,055平方英尺(”9000 VMR處所“)可出租平方英尺(”9000 VMR處所“)，如本租約附件A所示，該部分包括：(A)位於8000 VMR大樓(定義見下文)的約28,521平方英尺(”8000 VMR處所“)，如本租約附件A所示。及(C)位於8000 VMR大樓名為Suite 130的物業內約5,720平方尺(“2022年擴建物業”)，如本租約附件A-3所示的影線面積所示；及(C)位於8000 VMR大樓名為Suite 130的物業內約5,720平方尺(“2022擴建物業”)。業主建築師尤因·科爾(Ewing Cole)根據國際建築業主和管理者協會(ANSI/BOMA Z65.1-2017)通過的《2017年寫字樓建築標準測量方法》(BOMA 2017)測量了房屋面積。承租人確認已收到此類測量，並確認(I)承租人已有機會在開工日期(針對8000個VMR樓房和9000個VMR樓房)和2022年擴建樓房開工日期(針對2022年擴建樓房)之前，與其選擇的建築師確認該測量，以及(Ii)該等測量應為關於該房產面積的決定性測量。“(I)承租人在開工日期(針對8000個VMR房產和9000個VMR房產)和2022年擴建房產開工日期之前，已有機會確認該測量結果。”

應全部刪除定義的“房舍可出租面積(9000 VMR生效日期前)”一詞，代之以：

定義的術語“物業的可出租面積(在2022年擴建物業開工日期之前)”指大約28,521平方英尺的可出租面積。

定義的術語“物業的可出租面積(自2022年擴建物業生效日期起至2022年之後，但在9000 VMR生效日期之前)”應指約34,241平方英尺的可租賃面積。

定義的術語“房舍可出租面積(9000 VMR起及之後有效

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日期)“指約69,296平方英尺的可租單位。

定義的“基本租金(生效日期)”一詞應全部刪除，代之以：

定義的術語“基本租金(在2022年擴建房屋開工日期之前)”應指(I)截至2021年12月1日，$[***]每月，就現有處所而言，及(Ii)自擴建處所開始日期起計，$[***]每個月，關於擴建樓房的費用。

定義的術語“基本租金(自2022年擴建房屋開始使用之日起及之後)”應指(I)截至2021年12月1日，$[***]每月，就現有處所而言，。(Ii)自擴建處所開始日期起計，$。[***](Iii)截至2022年擴建處所的動工日期，每月為$[***]對於2022年的擴建房舍，每個月。

“基本租金(自2025年9月1日起生效)”的定義含義如下：

$[***]，每月(8000個VMR處所)

$[***]，每月(9000台VMR場所)†

$[***]，每月(2022個擴建場所)

†如9,000實租租金生效日期在2025年9月1日之前，則9,000實租租金物業的基本租金應為租户於9,000實租租金生效日期當日就8,000實租房屋所支付的金額(以每可租平方英尺每年計算)，而9,000實租房屋的基本租金須與8,000實租租金物業的基本租金以相同的方式及金額同時上調。

定義的術語“承租人在營業費用中的份額(9000 VMR生效日期之前)”應全部刪除，代之以以下內容：

定義的術語“承租人應分擔的經營費用(在2022年擴建房產開工日期之前)”是指(I)就現有房產而言，[***]%，及(Ii)就擴建處所而言，[***]%。自擴建房屋開工之日起至2022年擴建房屋開工日前一天，承租人應分攤的經營費用總額為[***] %.

定義的術語“承租人應分擔的經營費用(自2022年擴建物業生效日期起至2022年之後但在9000 VMR生效日期之前)”指(I)就現有物業而言，[***]%，(Ii)就擴建處所而言，[***]%；及(Iii)就2022年擴建樓宇而言，[***]%。自2022年擴建房屋開工之日起至9000 VMR生效日前一天，承租人應分攤的營業費用總額為[***] %.

定義的術語“承租人的運營費用份額(從9000 VMR生效之日起及之後)”應指[***] %.

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5.交付2022個擴建房舍。房東應盡合理努力於2022年7月1日在空置的情況下將2022年擴建物業交付給租户，如下文第4.A(I)節(“交付”或“交付”)中更全面地描述的“原樣”(但掃帚乾淨)。房東將2022年擴建樓盤交付給租户的日期稱為“2022年擴建樓盤開工日”。應業主要求，承租人應在2022年擴建開始日期以附件B的形式簽署並交付書面確認；但是，承租人未能簽署並交付該確認並不影響業主根據本第三修正案或租賃所享有的權利。(二)承租人應以附件B的形式簽署並交付2022年擴建物業開工日期的書面確認書；但承租人未能簽署並交付該確認書並不影響房東根據本第三修正案或租賃所享有的權利。如果房東未能及時交付2022年擴建房屋，房東不對租户承擔由此造成的任何損失或損害的責任，本第三修正案和關於2022年擴建房屋的租約不得無效或不可撤銷。

除本第三修正案規定的情況外，如果適用：(I)房東應自費將2022年擴建樓房交付給租户，2022年擴建樓房的內部被拆除至外牆，只保留主HVAC幹線和服務於2022年擴建樓房的2台屋頂HVAC機組(統稱為“拆除工程”)；(Ii)租户應接受2022年擴建樓房，條件是自2022年擴建樓房開工之日起；(Iii)房東對2022年擴建樓房的任何缺陷不承擔任何責任；(Ii)承租人應在2022年擴建樓房開工之日接受2022年擴建樓房，(Iii)房東對2022年擴建樓房的任何缺陷不承擔任何責任及(Iv)承租人接管2022年擴建物業，即為承租人接納2022年擴建物業，以及2022年擴建物業於接管時狀況良好的確證。

業主或其任何代理人均未就2022年擴建物業的全部或任何部分的狀況，及/或2022年擴建物業是否適合承租人的業務作出任何陳述或擔保，租户並不對2022年擴建物業適合許可用途的任何默示擔保作出任何默示擔保，而業主或其任何代理人均不會就2022年擴建物業的全部或任何部分的狀況，及/或2022年擴建物業是否適合承租人的業務作出任何陳述或保證。承租人應按照租約第7節的規定，僅將2022年擴建物業用於租約項下的許可用途。

除房東執行拆遷工作和本第5條所述外，房東沒有義務在大樓內執行與租户佔用2022年擴建房屋相關的任何工作，也沒有義務獲得與租户具體使用2022年擴建房屋或租户在其中的業務運營相關的任何許可、批准或權利。

自生效日期起，房東將2022年擴建物業租賃給[***]馬裏蘭州有限責任公司LLC(“[***])，以及租賃協議([***]租約“)房東和[***]計劃於2023年10月31日到期。第三修正案取決於房東和[***]書面同意終止[***]租賃和[***]於2022年5月31日或之前騰出2022年擴建物業(“終止協議”)，該終止協議應以業主憑其唯一及絕對酌情權(“或有事項”)可接受的條款及條件訂立。房東將立即通知租户終止協議的簽署和交付。承租人承認，房東不承諾、擔保或保證其將能夠訂立終止協議，因此，房東不保證、陳述或保證房東能夠在2022年擴建物業開工之日將2022年擴建物業交付給租户，房東沒有義務或義務尋求騰出或搬走[***]從2022年擴建的辦公場所。如果房東不能

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如果承租人在2022年8月31日或之前交付2022年擴建物業，則承租人有權在2022年9月15日之前向房東發送書面通知來終止本第三修正案，屆時房東和租户均不再根據本第三修正案享有任何進一步的權利、義務或義務。如果承租人未選擇在2022年9月15日之前終止本第三修正案，則應放棄終止本第三修正案的權利。

承租人應自費對2022年擴建場所的內部進行法律要求的任何改動或修改(包括但不限於2022年擴建場所是否符合美國反興奮劑機構的規定)。

儘管本第5條有任何相反規定，承租人應在房東將2022年擴建物業交付給承租人後的60天內，以書面形式合理識別2022年擴建物業的機械、電氣和管道系統以及結構組件中的任何潛在缺陷。就本款而言，“潛在缺陷”是指此類系統和/或部件中無法通過合格技術人員對此類系統或部件進行合理檢查而識別或發現的重大缺陷。業主將立即修復該等已識別的潛在缺陷(須經業主合理確認該等缺陷實際上是潛在缺陷)。

6.2022年擴建樓房的基本租金。(A)承租人應繼續按租約規定的費率支付現有物業和擴建物業的基本租金。(B)自2022年擴建物業開始生效之日起(但須受2022年擴建物業基本租金減免的限制)。[定義如下])，2022年擴建樓房的基本租金將按#美元的費率支付。[***](C)自2022年擴建物業開始實施之日起，2022年擴建物業的基本租金應自承租人使用額外的2022年擴建物業TI津貼之日起上調(定義見作為本合同附件C的一部分的2022年擴建物業工作信函)(該增加將根據租户額外使用的2022年擴建房產TI津貼的金額計算，該金額將根據以下利率在基準期限內攤銷)：(C)自2022年擴建房產開始實施之日起，2022年擴建房產的基本租金應自租户使用額外的2022年擴建房產TI津貼之日起(定義見作為本合同附件的一部分的2022年擴建房產TI津貼)(該增加將根據承租人使用的額外2022年擴建房產TI津貼的金額在基準期限內攤銷[***]因此，所攤銷的金額應計入2022年擴建樓房的每月基本租金分期付款中(按年率計算；如此攤銷的金額應計入2022年擴建樓房的每月基本租金分期付款)。儘管租約另有相反規定，2022年擴建物業的基本租金此後應在2022年擴建物業開始日期的每個週年日上調，方法是將緊接該日期之前的2022年擴建物業的應付基本租金乘以租金調整百分比(即，[***](%)，並在緊接該日期之前將所得金額加至2022年擴建物業的應付基本租金中；然而，如工作函件第5(B)2節有更詳盡的規定，租金調整百分比不適用於2022年擴建物業的TI津貼。如此調整的2022年擴建物業的基本租金此後應按照租約的規定支付。

a.2022年擴建樓房基本租金減免。儘管本第三修正案中有任何相反規定，但只要承租人在本合同或租約下沒有違約，房東特此給予承租人2022年擴建物業自2022年擴建物業開始之日起至結束期間應付的基本租金減免。[***]於2022年擴建物業開始生效日期後(“2022年擴建物業基本租金減免”)。為免生疑問，如2022年擴建物業開始生效日期為一個月的第一天，則2022年擴建物業基本租金減免將自該日起計算。如果2022年擴建物業的開始日期不在每月的第一天，則2022年擴建物業的基本租金減免將從2022年的第一天開始計算。

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下個月。除前述規定外，承租人應按照本第三修正案和本租約的規定，全額支付2022年擴建物業的基本租金。租約第5節規定的行政租金不得減少，並應以2022年擴建物業的基本租金金額為基礎，如果不是2022年擴建物業基本租金減免，則應支付的基本租金金額。儘管本第6(A)條有任何相反規定，本第6條規定的基本租金的調整應以2022年擴建樓房首次應支付的全額和不減的基本租金為基礎。[***]自2022年擴建房舍開工之日起及之後的期間。

7.向右延伸。租約第40條規定的延展權僅適用於整個房產，且只能對整個房產行使(如果有的話)。續期期限自2030年4月1日起至2035年3月31日止(除非根據租約的條款及條件提前終止)。為免生疑問，市場比率不應包括租約第4節所述的TI津貼調整、第一修正案所述的擴建樓宇TI津貼，以及本第三修正案所附工作函件第5節所述的2022擴建樓宇TI津貼，但可包括當時作為市場區域的市場優惠而提供的擴建津貼。

8.對第20(H)條的修訂。現刪除租約標題為“工作信函和9000 VMR工作信函”的第20(H)節，代之以以下新的第20(H)節：

(h)工作信函、擴建場所工作信函、2022擴建場所工作信函、9000 VMR工作信函。承租人未能履行工作信函、擴建場所工作信函、2022年擴建場所工作信函或9000 VMR工作信函(視情況而定)的條款和條件規定的任何義務，且未在工作函、擴建場所工作信函、2022擴建場所工作信函或9000 VMR工作信函(視具體情況而定)中明確規定的任何適用通知和補救期限內予以糾正。

9.對第21(F)條的修訂。現刪除租約第21(F)條，標題為“暫停融資”，代之以以下新的第21(F)條：

(f)暫停資助。如果租户在本合同項下違約，在租户違約期間，業主有權暫停資助任何TI津貼、擴建房產TI津貼和2022年擴建房產TI津貼。

10.對第30(A)條的修訂。現修訂租約第30(A)條，標題為“禁止/遵守/賠償”，刪除但書，代之以以下新的但書：

；但是，如果承租人以佔多數的證據證明該污染或環境索賠是由於房東或與承租人無關或無關的另一租户將任何有害物質帶進、保存、使用、儲存、處理、處理、產生或釋放或處置，或從擴建物業開始之日存在於現有物業中，承租人不應承擔根據本第30條規定的賠償、補救或其他義務或責任，因為該污染或環境索賠是由於房東或其他與承租人無關或無關的租户，或在擴建物業開工之日存在於現有物業中的任何有害物質引起的，則承租人應不承擔任何賠償、補救或其他義務或責任使用的，儲存的，搬運的，處理的，在其內或其附近產生的，或從其釋放或丟棄的

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承租人或任何承租人的房產。

11.雜七雜八的。

a.整個協議。經本第三修正案修訂的本租賃是雙方之間關於本租賃標的的完整協議，並取代所有先前和當時的口頭和書面協議和討論。經本第三修正案修訂的租賃只能通過雙方簽署的書面協議進行修訂。

b.約束效應。本第三修正案對本協議各方、其各自的代理人、員工、成員、代表、高級職員、董事、分公司、子公司、附屬公司、受讓人、繼承人、利益繼承人和股東具有約束力，並符合其利益。

c.經紀人。房東和租客各自聲明並保證，它沒有與任何經紀人、代理人或其他人(統稱為經紀人)進行過與本第三修正案有關的交易，也沒有經紀人提出本第三修正案，除非[***] (“[***]”). [***]應由房東根據房東和房東之間的另一項協議支付[***]。房東和租客在此同意對任何經紀人(本節中所列經紀人除外)因與租户或房東(如果適用)就本第三修正案進行交易而要求佣金或其他形式的賠償的任何索賠，對另一方進行賠償並使對方不受損害。

d.對應者。本第三修正案可以一式兩份或兩份以上的副本簽署，每份副本應被視為原件，但所有副本一起構成一份相同的文書。副本可以通過傳真、電子郵件(包括pdf或符合美國聯邦2000年ESIGN法案(包括DocuSign)的任何電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效的。就本第三修正案及與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有同等法律效力。

e.批准；衝突除由本第三修正案修訂和/或修改的條款外，本租約在此予以批准和確認，本租約的所有其他條款應保持完全效力，不受本第三修正案的更改和不變。如果本第三修正案的規定與本租賃的規定有任何衝突，應以本第三修正案的規定為準。無論本第三修正案是否特別修訂，本租約的所有條款和條款均在必要的程度上進行修改，以實現本第三修正案的目的和意圖。

[簽名顯示在下一頁]

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特此證明，本第三修正案自上文第一次寫明之日起蓋章生效。

租户：

NEXTCURE，Inc.
特拉華州一家公司


由以下人員提供：	/s/邁克爾·裏奇曼			(蓋章)
ITS：	首席執行官

X☐我在此證明上面的簽名、姓名和頭銜是我的簽名、姓名和頭銜。


房東：

是-80009000/10000弗吉尼亞莊園有限責任公司
特拉華州一家有限責任公司

由以下人員提供：	亞歷山大房地產股票公司(Alexandria Real Estate Equities，L.P.)
	特拉華州的有限合夥企業，
	管理成員

	由以下人員提供：	Are-QRS Corp.，
		一家馬裏蘭州的公司，
		普通合夥人


		由以下人員提供：	[(蓋章)]
		姓名：	格雷戈裏·凱
		標題：	高級副總裁-房地產法律事務

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附件A

2022年擴建房舍

附件B

確認2022年擴建樓房開工日期

附件C

2022年擴建房舍工作書

附表1

2022年擴建樓房租户改善進度報告