租賃協議的第一個修正案

租賃協議的這一第一修正案(“第一修正案”)的生效日期為2021年6月22日(“生效日期”)，由地址為加利福尼亞州帕薩迪納市歐幾裏德大道26號的特拉華州有限責任公司ARE-馬裏蘭第51號有限責任公司(地址為加利福尼亞州帕薩迪納市歐幾裏德大道26號)和地址為馬裏蘭州蓋瑟斯堡Firstfield路21號的諾瓦克斯公司(地址為馬裏蘭州20878)簽訂。

獨奏會

答：業主與租客已於二零二零年十月二十二日訂立該若干租賃協議(“租賃”)，根據該協議，業主將位於馬裏蘭州蓋瑟斯堡昆斯烏節路700號的若干物業(“現有物業”)租賃予租户，該等物業的面積約169,420平方英尺，郵編：20878。

B.該項目包括一個未封閉的裝貨碼頭區域，毗鄰承租人提議封閉和改善的大樓，從而形成現有房產的一部分。一旦封閉，前裝卸碼頭區域將擁有約1,819平方英尺的可出租空間(“擴建場所”)。

C.房東和租客希望修改租約，其中包括擴大現有房產，包括擴建房產，並增加租户改善津貼，使其包括擴建房產，所有這些都是按照第一修正案中規定的條款和條件進行的。

協議書

因此，考慮到前述情況，考慮到雙方在此所作的承諾和條件，並出於其他良好和有價值的代價，房東和租客同意將本租約修訂如下：

1.定義；獨奏會。本第一修正案中使用但未另有定義的術語應具有本租約中規定的含義。獨奏會是第一修正案不可分割的一部分，在此引用作為參考。

2.擴建處所。自生效之日起，現有房地應擴大到包括擴建房地(擴建房地和現有房地在本文中統稱為“房地”)。附件附件A-1將擴展場所描述為標有“擴展場所”的區域，應作為附件A的組成部分添加到租賃中。

A.有十大改進。承租人應按照業主在《承租人工作書》下批准的TL施工圖對擴建房屋進行改造，房東應向承租人提供《工作書》中所述的承租人津貼。承租人未提交併獲得對承租人改進的TL設計圖或TL施工圖的批准

在擴建房屋內進行的，承租人應按照工作書的條款和條件進行。

3.擴建處所。承租人於租約開始日期以當時的“原狀”條件接受對擴建物業的管有。對於擴建房屋的任何缺陷，房東不承擔任何責任。

A.條件。業主或其任何代理人均未就擴建物業的全部或任何部分的狀況及/或擴建物業是否適合承租人的業務作出任何陳述或保證，而承租人亦不會對擴建物業適合用作準許用途作出任何默示保證。承租人應按照租約第7節的規定，將擴建物業僅用於租約項下的許可用途。

B.允許。業主沒有義務在大樓內進行與承租人佔用擴建場所有關的任何工作，也沒有義務獲得與承租人對擴建場所的特定用途或承租人在其中的業務運營相關的任何許可、批准或權利。

4.擴建物業的基本租金。(A)租户應繼續按租約所載費率就現有物業支付基本租金，及。(B)自租金生效日期(即2022年1月1日)起，擴建物業的基本租金應按每月5,146.25元的費率支付。期內，擴建物業的基本租金將於調整日期上調，方法是將緊接該調整日期前的擴建物業的每月基本租金乘以租金調整百分比(即，[***]%)，並將所得款額加至緊接該調整日期前應付的每月基本租金。經如此調整的基本租金應於其後按租約第4節的規定到期支付。在生效日期，租户應向房東交付相當於擴建房屋的第一筆每月基本租金分期付款的金額。

5.對定義的術語的更改。自生效日期起生效(除非下文另有規定)，現對《基本租賃條款》中的定義作出以下修訂。

A.定義的“房舍”一詞應全部刪除，代之以：

“房舍：項目的該部分，由業主確定，包含約171,239平方英尺的可出租平方英尺，包括(I)約169,420平方英尺的可出租空間，如本文件附件A中的陰影區域所示(”現有房地“)，以及(Ii)約1,819平方英尺的可出租空間，如本文件附件A-1中標明的”擴展房地“區域(”擴建房地“；連同現有房地，”房地“)。房舍面積是根據《BOMA 2017辦公建築標準測量方法》的方法A進行測量的。

由國際建築物業主和管理人協會(ANSI/BOMA 265.1-2017年)通過的承租人承認，這種測量對於房舍的面積應是決定性的。

B.定義的“房屋可出租面積”應指約171,239平方英尺的可出租面積。

6.修訂工作書。自生效之日起，本工作書修改如下：

a.[***]

b.[***]:

7.其他。

A.最終協議。經本第一修正案修訂的本租賃是雙方就本租賃標的達成的完整協議，並取代所有先前和當時的口頭和書面協議和討論。經本第一修正案修訂的租約，只能通過雙方簽署的書面協議進行修訂。

B.綁定效果。本第一修正案對本協議各方、其各自的代理人、員工、成員、代表、高級管理人員、董事、分公司、子公司、附屬公司、受讓人、繼承人、利益繼承人和股東具有約束力，並應符合其利益。

C.經紀人。房東和租客各自聲明並保證，其未與任何經紀人、代理人或其他與本第一修正案有關的人士(統稱“經紀人”)進行交易，除仲量聯行(“仲量聯行”)外，沒有任何經紀人促成本次交易。仲量聯行應根據業主與仲量聯行另行達成的協議，由業主支付費用。房東和租客在此同意賠償並使對方不受仲量聯行以外的任何經紀人的任何索賠的損害，該經紀人憑藉與租户或房東(如果適用)就本第一修正案進行交易而要求佣金或其他形式的賠償。

理性化；衝突。除由本第一修正案修訂和/或修改的條款外，本租約現予批准和確認，本租約的所有其他條款應保持完全效力，不受本第一修正案的更改和不變。如果本第一修正案的規定與本租賃的規定有任何衝突，應以本第一修正案的規定為準。無論本第一修正案是否特別修訂，本租約的所有條款和條款均在必要的程度上進行修改，以實現本第一修正案的目的和意圖。

E.對應件/電子簽名。本第一修正案可簽署兩份或兩份以上副本，每一份應被視為原件，但所有副本應共同構成一份相同的文書。副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf或符合美國聯邦2000年ESIGN法案的任何電子簽名過程，如DocuSign)或其他傳輸方式交付，如此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效的。就本第一修正案和與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有相同的法律效力。

[簽名顯示在下一頁]

特此證明，雙方已於上述日期蓋章簽署本第一修正案。

租户：

Novavax，Inc.
特拉華州的一家公司

作者：約翰·A·赫爾曼三世(海豹突擊隊)
姓名：約翰·A·赫爾曼三世
Title: EVP, CLO

房東：

是-馬裏蘭州第51號有限責任公司，
特拉華州一家有限責任公司

作者：Alexandria Real Estate Equities，L.P.
特拉華州的有限合夥企業，
作為其管理成員

作者：Are-QRS Corp.，
一家馬裏蘭州的公司
普通合夥人

By: [***]        

姓名：[***]        

職務：高級副總裁房地產法律事務

附件A-1
擴建房舍

[根據S-K條例第601(A)(5)項，列出擴建場所的本證物尚未備案。登記人同意應要求向證券交易委員會補充提供任何遺漏的證物的副本；但條件是，登記人可以要求對遺漏的項目進行保密處理。]